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SOMMAIRE

1 - Rue de la Rpublique o en est on onze ans aprs?..............................................................p. 01-10


2 - Enqute pour une valuation de l'opration Rpublique........................................................p. 15-38
3 - Ils ont tu la rue : et maintenant, que vont faire les pouvoirs publics?...................p. 45-46

1 RUE DE LA RPUBLIQUE
O EN EST-ON 11 ANS
APRS?
11 ans.et toujours pas fini ! I 8 questionsrponses
Au dpart c'tait simple. Grce l'opration Euromditrranne, un
milliard d'euros seraient investis, avec le financement de l'Etat et de la
ville, sur ce primtre englobant la rue de la Rpublique, permettant de la
requalifier : tramway, assainissement, parking, faades. Enfin, dans une
rue en dshrence, on aurait du neuf, le vieux rve municipal d'une rue
requalifie, attirant des couches aises cherchant payer moins
d'impts, voire basculant les quilibres lectoraux. Ce fut dcid.
Restait un point noir. La rue tait habite. Un gros millier d'habitants
locataires du propritaire historique, la SIM (Socit Immobilire
Marseillaise), bnficiant de petits loyers contre travaux charge des
familles, protgs par les Lois de 1948 et 1989, et un propritaire
unique qui cherchait s'en dbarrasser. Qu'en faire? Vu le prix, assez
bas, les pouvoirs publics auraient pu s'en saisir, le rnover, le remettre
sur le march en respectant le compromis des "trois tiers"1 de l'accord
de mars 2002 entre l'Etat, la Ville et les grands propritaires privs. Mais
cela n'allait pas avec les vues d'une mairie librale. Acheter, grer des
habitants plutt pauvres et restructurer, rnover, non, c'est plutt l'affaire
du priv. Comment faire? La rue stagna longtemps.

13 Un tiers de logement socialux, un tiers de logements intrmdiaires, un tiers


de logements loyer libre.
3

C'est alors que se produisit le miracle ! Aprs plusieurs acqureurs qui


ne respectaient pas leurs promesses, un fonds d'investissement se
proposa en 2004 d'acqurir une moiti du patrimoine immobilier initial de
la SIM, de chasser les habitants et de rnover pour vendre la dcoupe.
Laffaire devait tre rgle en 4 ans. Ce fonds de pensions amricain
prdateur, Lone Star (et son agence Marseille Rpublique), avide d'une
rentabilit de son capital de 18% par an, s'engagea tout rgler.
L'acqureur de l'autre moiti fut un investisseur de plus long terme,
Eurazeo -ANF, visant la valorisation progressive de l'immobilier. Emballs,
le maire et le prsident d'Euromed donnrent leur bndiction en aot
2004.
La suite est connue : 600 familles recevant un avis de fin de bail, les
habitants harcels, les dmolisseurs saccageant les appartements des
immeubles vids. Et un rveil des habitants, une ptition, une
manifestation de masse en novembre 2004, et une rsistance opinitre
pendant des annes, accompagne par des militants de "Un centre ville
pour tous".
Puis arriva en 2008 la crise financire mondiale qui frappa de plein fouet
les oprateurs que la mairie avait adoubs, et en particulier le fonds
Lehman Brothers Real Estate IV (dit ATEMI) qui avait rachet la part de
Lone Star, ampute dun ilot dimmeubles vendus La socit Buildinvest
en septembre 2007.
En 2014 les oprateurs financiers et la Mairie se flicitaient, "Rue de la
Rpublique, nous avons fait le travail" affirmait le patron dANF dans la
Provence.1

13 Interview de Bruno Keller, PDG dANF. La Provence 28 Juillet 2014


4

Cette mme anne 2014, notre association, quant elle, s'est pose
plusieurs questions : O en est-on rellement ? La rnovation est-elle
termine ? Est-ce lou ou habit par de nouveaux propritaires ? Qui sont
les habitants, anciens et nouveaux ? Et la vie sociale et commerciale ? Les
fonds d'investissement ont il fait la culbute prvue ? Quel est le projet
municipal aujourd'hui ? Et l'Etat, qui a tant investi dans l'opration
Euromditerrane, pourquoi nest-il pas capable de fournir aucun bilan ?
Que compte-t-il faire ?
Aprs six mois d'une enqute systmatique sur les immeubles et auprs
des habitants entreprise fin 2014 dbut 2015, notre association livre
son analyse de l'tat des lieux en huit questions - rponses.
Termin ? Onze ans aprs, une rhabilitation toujours inacheve!
Sur 208 immeubles et 3947 locaux usage d'habitation actuels1, un
quart des immeubles est l'abandon ou en travaux. Sur les lots
dhabitation rnovs, un tiers du parc priv n'est pas lou. Concernant les
205 locaux d'activit en rez-de-chausse, deux tiers sont l'abandon.
C'est a la performance des investisseurs ? Seul le parc de prs de 500
logements sociaux est entirement rnov et habit.
Aprs le tsunami financier de 2008, Lehman Brothers (dit ATEMI) et
Eurazo-ANF ont gel les rhabilitations, l'arrt pour le premier, au
compte-gouttes pour le second. Quatre cinq ans d'arrt avant la reprise
des rhabilitations ou la vente en bloc en l'tat, c'est dire plus dgrad
qu'en 2004.
13 La sous-division d'anciens grands appartements en studios, T1 et T2, a fait
passer le nombre total de logements appartenant des grands propritairesinvestisseurs dans le primtre de l'OPAH-Rpublique (hors coproprits
traditionnelles) de 2850 en 2004 prs de 3497 en 2015 selon les
estimations de CVPT, soit 647 logements supplmentaires.
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Une mutation vers le luxe et le haut de gamme? Fin d'un rve.


Certes ATEMI propose de vendre 4000 euros le m, mais les preneurs
ne sont pas l. Et le haut de gamme non plus : les oprateurs ont
massivement dcoup les appartements (800 logements de plus dans
la mme surface), rabot les plafonds, conomis sur les ascenseurs,
remplac le chauffage gaz par des climatiseurs lectriques rversibles.
Dans lemblmatique immeuble du Quai du port propos 6 000
euros le m2, les volets de la partie arrire partent en lambeaux.
Et ils ont revu leurs ambitions. Fini le haut de gamme, cherchons le
rendement via des rsidences pour les tudiants, pour le troisime ge,
l'htellerie, et pour la location de courte dure. Le rsultat est l : peu de
propritaires occupants, une rue de locataires, que les loyers levs du
parc priv poussent partir, et la vie commune qui ne se cre pas.
La gentrification recherche a-t-elle eu lieu? Rien n'est moins sur!
On se souvient de la dclaration fameuse de l'adjointe au maire dlgue
lurbanisme, adoubant les oprateurs assis ses cts, en aot 2004 :
"la population de la rue n'a pas vocation y rester" suivie de "nous ne
ferons pas une rue de logement social .
Dix ans prs, la combinaison de la rsistance opinitre des anciens
rsidents locataires et de la crise financire issue des subprimes a
produit ceci : prs de 500 mnages occupent un parc de logement social
rnov, proprit de bailleurs sociaux, et pour une partie d'ANF.
Probablement prs de 200 mnages initiaux ont t obligs de
dmnager sous la pression des dmolisseurs. Mais une majorit des
occupants initiaux prs de 300 mnages- ont t relogs durablement
dans le parc social, et les rcentes ventes en bloc (notamment
PROMOLOGIS) pourraient accentuer la part des mnages bas revenus
rsidant en logement social. C'est le rsultat de la rsistance des
habitants sur les rves initiaux de "haut de gamme" ; cest aussi le
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rsultat dune ralit conomique et sociale qui soppose la volont


d'vacuation des populations modestes du centre-ville.
Dans le parc priv, la vacance se situe entre un tiers (ANF) et deux tiers
des logements rnovs (ATEMI) : signe de l'inadquation entre les prix
proposs la vente (donc la location) et le pouvoir d'achat des mnages
cherchant se loger. Bref, le "peuple" honni par les lites qui gouvernent
la ville est toujours prsent.
Une population enfin stable? Pas dans le parc priv !
La dcoupe massive et systmatique des anciens appartements
hausmaniens, ralise en raison du taux de rentabilit plus lev des
studios et T2, a conduit une structure d'appartements biscornus et
souvent inconfortables (en raison de l'obligation de respecter les fentres
d'poque). Cela va de pair avec la recherche de la rente des rsidences
prives pour le logement tudiant (loyers calculs pour bnficier du
maximum d'APL sans conditions de ressources). Hormis les mnages en
logement social, les taux de rotation des habitants et de vacance des
logements resteront levs. Une rue instable, encore une fois
reconstruite non pas en fonction des besoins sociaux, mais des impratifs
de rentabilit.
Et la fameuse "rue du commerce de la Rpublique" ? Une faillite
commerciale et sociale.
Deux tiers des rez-de-chausse de la rue vides, ou non rhabilits, c'est un
indicateur de faillite en conomie du commerce.
Dans la bataille quotidienne que se livrent les fonds d'investissement et
les promoteurs d'immobilier commercial, il ne peut pas y avoir que des
gagnants. Dans le grand Marseille, prs de 200 000 m de surfaces
commerciales sont en construction ou en prvision. Les investisseurs et
7

la Municipalit qui dlivre les permis de construire semblent avoir oubli


l'lment conomique de base qu'une population stagnante, comme celle
de Marseille depuis 2007, au pouvoir d'achat stagnant, consommera
d'autant moins par m et par magasin que le nombre de commerces
crotra 1.
Dans la course au gigantisme, les fonds Hammerston (Terrasses du
Port), Socit Gnrale (Centre Bourse), Constructa (Docks) semblent
avoir provisoirement gagn la bataille temporelle et spatiale contre les
deux oprateurs de la Rue Rpublique, mme si dans le bas de la rue
(entre le vieux port et la place Sadi carnot) ANF-Eurazeo a pris de l'avance
sur la Lone Star et son successeur Lehman LBREP Fund IV (ATEMI).
Les deux investisseurs de 2004 ont systmatiquement rachet, ou
harcel judiciairement, les commerces et locaux d'activit existants,
dtruisant, en mme temps que les petits commerces et boutiques, le
tissu de relations sociales de proximit. Outre la vacance massive des
locaux commerciaux, les nouveaux commerants sont des "franchiss",
sans lien social fort avec les habitants. La dynamique commerciale de la
rue ne peut que se dgrader compte tenu des deux grands aspirateurs
consommateurs prsents ses extrmits.
On ne pleurera pas sur cet chec des fonds d'investissement. Mais pour
les habitants, le rsultat est une qualit de vie trs dgrade, une vie de la
rue "morte" 19h, et un sentiment de "peur de sortir le soir" dnonc
par nombre d'habitants.

13 Voir, Regards de l'Agam (Agence d'Urbanisme marseillaise) n2 (janvier

2013) Nouveau dialogue entre ville et commerce ; voir aussi le dossier Il y


a commerces et commerces ! issu de la sance de septembre 2014 du
groupe Pensons le matin : www.pensonslematin.fr
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Concurrence libre...? Ou monopole? Le cas des parkings VINCI.


Une des dcouvertes de notre enqute auprs des habitants, outre la
faible "qualit de vie" du quartier, c'est l'absence de possibilit de se garer.
Sauf payer....trs cher, parfois plus cher que le loyer.
Et qui ? Au quasi-monopole que la municipalit a accord au groupe
VINCI. Trente euros les 24h la Joliette, 26 Euros au MUCEM : la
municipalit librale qui dirige Marseille a construit un monopole tel quon
peut sinterroger : "qui dirige la ville" ? (M. Vanier, 2012). C'est en tout
cas un handicap srieux pour les habitants, du moins les actuels, en
attendant des plus aiss.
Et les fonds d'investissement, s'en sont-ils sortis?
Probablement pas autant que leurs vues initiales, mais finalement pas
mal, compte tenu des dgts sociaux qu'ils ont provoqus. Un Centre Ville
Pour Tous a dj document la culbute des fonds dinvestissement
lors des diffrentes reventes.
Lone Star (dont le faux nez tait "Marseille Rpublique") s'est dgage
temps, vendant en septembre 2007 Buildinvest et en 2008 au fonds
LBREP Fund IV". A la faillite de la banque Lehman Brothers initiant la
grande crise financire mondiale, la presse a cru que cette faillite tait la
cause de l'arrt de la rhabilitation. C'est en 2011 1 que le pot aux roses
a t dvoil : les oprateurs du fonds cherchaient ruiner la banque
allemande porteuse de l'emprunt, et ont russi lui racheter leur dette
moiti prix (c'est dire doubler leur capital sans rien faire).
Une fois l'opration russie, restait vendre par blocs, puis solder et
prendre ses bnfices. Ce qui fut fait en 2014, pour une part au profit de
la Foncire du Logement, puis en septembre 2015 auprs du fonds
germano-luxembourgeois FREDO Group. Dans la plus grande opacit bien
sur, le fonds Lehman LBREP Fund IV bas... au Luxembourg, vendant au
13 Pour aller plus loin : www.centrevillepourtous.asso.fr
9

Fonds FREO Group, rsidant... au Luxembourg.


Nous pouvons affirmer aujourdhui quATEMI-Lehman a en sus vol
lgalement lEtat franais cest--dire les contribuables- en se
dispensant de payer limpt sur ses bnfices. Les fonds LBREP font
partie de la liste dvoile par le scandale LUX Leaks, rvlant en 2015
que les fonds Lehman LBREP, outre le fait de pratiquer une course
effrne au profit grce leffet de levier (LBO), avaient t autoriss par
le gouvernement du Luxembourg grace un rescrit fiscal (tax ruling)
avantageux leur permettant dchapper limpt sur les bnfices, au
dtriment des Etats ou ils oprent, dont lAllemagne et la France 1.
ANF-Eurazo, pratiquant une rhabilitation au long cours, agit
diffremment, en doublant ou triplant les loyers en fin de bail. Stratgie
partiellement contrarie par les nombreux contentieux gagns par les
locataires devant les tribunaux aprs passage en commission de
conciliation. Et sa direction fut dbarque en 2014 par les actionnaires.
Les ventes par blocs sont alors acclres, avec notamment la vente
d'une partie du parc non rnov la SA HLM Promologis pour du
logement intermdiaire, voire social.
D'un bout l'autre depuis 11 ans, l'opration "Rue de la Rpublique" a t
une opration de spculation financire, soumise la dictature des taux
de profit, au mpris des habitants, entreprises, acteurs culturels et
commerants initiaux. Sombre bilan pour la municipalit qui avait tout
mis sur la capacit de la finance prive rnover la rue. Et pour les
habitants, qui vivent un dsert social.

13 Le dtail de cette arnaque est disponible sur le site de LUXLEAKS :


http://www.icij.org/project/luxembourg-leaks/explore-documentsluxembourg-leaks-database
10

Une rue de propritaires? Ou une rue de lointains rentiers et de


locataires en transit ?
Nous sommes donc, non pas la fin de l'histoire de la rhabilitation de la
rue mais probablement la fin de la gestion par les fonds spculatifs : le
stock restant a t vendu par lots ou immeubles des investisseurs
(Buildinvest, Odalys, etc.) qui eux mmes revendent les lots des
acheteurs finaux.
Qui sont ces nouveaux propritaires ? Ce sont probablement les 5% des
mnages les plus aiss du pays, qui veulent rduire leur impt sur le
revenu et toucher la rente. Le moyen, cest l'investissement dfiscalis
dans le logement (tudiant, ou parc ancien, ou en coproprit) venant en
dduction de leurs impts, assorti d'improbables rendements annuels du
capital de 5 ou 6%.
Mais leur "dfiscalisation" est tout simplement de l'argent public gaspill
au profit des rentiers, dispositif qui dure depuis les mcanismes "Robien"
des annes 1980 jusqu'au "dfiscalis Pinel" daujourd'hui, un moyen lgal
denrichir les plus riches.
Compte tenu de ce que l'on a dcrit de la mauvaise qualit des
rhabilitations, du dsert commercial, du taux de rotation qui rsulte de
nivaux de loyers trop levs, cet enrichissement est bien peu probable.
Ces nouveaux bailleurs rentiers, qui rvent de s'enrichir par les loyers au
dtriment des pigeons de locataires, seront peut tre les dindons finaux ?
L'Etat, Euromditerrane, la Municipalit seront-ils en mesurent de
chiffrer l'agent public gaspill dans cette faon de "faire la ville sur elle
mme" via les mcanismes financiers (V. Renard, "La ville saisie par la
finance" 2008) ? Et de chiffrer ce qu'il aurait t possible de faire avec
tout cet argent public ?
11

la rue de la Rpublique nous


avons fait le travail
Bruno Keller
ex-prsident du directoire d'ANF
La Provence, 28.07.2014

13

14

2 - ENQUTE POUR UNE


VALUATION
Le point sur l'opration Rpublique (2004-2015)
En novembre 2015 l'opration de rnovation de la rue de Rpublique
atteindra sa onzime anne. Si cette opration emblmatique des
transformations que connait la ville reste dans la mmoire des marseillais
c'est par la violence symbolique et matrielle des rapports entre
locataires et grands propritaires investisseurs, mais aussi par la lenteur
d'un processus de renouvellement qui rappelle le premier chec de la
rue fin du XIXe sicle.
Entre l't 2004 et 2010, Un Centre Ville Pour Tous s'est rang du cot
des habitants qui se sont organiss pour dfendre leurs droits
l'information, au relogement et un traitement digne et juste face aux
propritaires investisseurs, mais face aussi aux collectivits locales
impliques dans l'opration Euromditerrane. En 2009, avec le dpart
de Marseille Rpublique et l'effondrement de la Lehman Brothers un
des principaux actionnaires d'ATEMI, repreneur d'une part importante de
son patrimoine- la pression sur les locataires diminua et l'action d'Un
Centre Ville Pour Tous se mit en veille. Ainsi, entre 2010 et 2015,
l'association a gard un contact avec des habitants mobiliss et a
chang plusieurs reprises avec les services d'Euromditerrane sur
l'avancement de l'opration.
Onze ans aprs le dbut de cette opration d'ampleur et malgr des
15

embelissements, la sensation d'une rnovation en demi-teinte semble


s'imposer dans les reprsentations des marseillais, soient-ils anciens
ou rcement arrivs. Aussi, l'image d'une rue vide de son me, d'une
rue maudite qui peinne attirer des nouveaux habitants, notamment
les plus fortuns, suggre que les destins de cette artre paraissent
toujours aussi flous que lors de l'impulsion de l'opration de rnovation au
dbut des annes 2000 par de multiples acteurs publics et privs.
Qu'en est-il vraiment?
O en est-on de la rnovation des prs de 3000 logements de la rue et
des rues adjacentes intgres au primtre de l'OPAH Rpublique? Qui
sont les propritaires actuels au fil d'un morcllement constant de la
proprit? Qui y habite? Pourquoi les rez-de-chauss restent-il vides
derire des faades de commerces virtuels? Un bilan officiel aurait pu
avancer des rponses ces questions. Or, malgr l'importance des
investissements publics lis au passage du tramway, la construction d'un
parking, d'un bassin de rtention et des subventions directes
l'amlioration de l'habitat, aucun bilan officiel n'a t rendu public ce jour.
Pire encore, les acteurs publics autrefois mobiliss pour promouvoir le
renouveau de ce secteur de la ville et pour rassurer l'investissement, se
ddouanent de toute dmarche d'valuation prtextant d'une opration
prive et manifestent ainsi une certaine volont de ne pas savoir.
Depuis prs de quinze ans, Un Centre Ville Pour Tous n'a cess
d'interpeller l'opinion publique et les lus locaux pour plus de transparence
dans les oprations de rhabilitation dans le centre-ville. Cet effort s'est
manifest entre autres par la production de plusieurs mmorandums sur
les Primtres de Rstauration Immobilire, dont l'Enqute pour une
valuation du PRI Noailles en 2009. Malgr des petites victoires,
l'ampleur du combat demeure au mme titre que l'engagement de
16

l'association pour une meilleure information sur le devenir de nos


quartiers et sur l'utilisation des deniers publics.
Dans un contexte marqu par de nouvelles cessions immobilires et par
l'enterrement de toute dmarche d'valuation, l'association a engage
une enqute systmatique sur le devenir de la rue en interrogeant l'tat
de la proprit, l'avancement de la rnovation et l'occupation des
logements et rez-de-chausss commerciaux. Si la publication des
rsultats de cette enqute peuvent contribuer confirmer ou infirmer un
certain nombre de reprsentations, pourra-t-elle rveiller les dcideurs
dans leur devoir de rendre des comptes au citoyen sur leur action et sur
leur manire de faire ou dfaire la ville?
Les questionnements
Entre 2004 et 2010, Un Centre Ville Pour Tous a reccueilli un certain
nombre d'informations concernant l'tat de la proprit des logements et
des rez-de-chausse commerciaux, mais aussi des donnes lies aux
relogements et la production de logements sociaux sur le primtre de
l'opration. Au regard de la diffusion de discours et impressions parfois
contradictoires sur le devenir de la rue et dfaut d'obtenir des
informations prcises auprs des services d'Euromditerrane, et vu les
nouvelles cessions annonces en 2014 (ATEMI) et 2015 (ANF), il a paru
ncessaire de tenter d'apporter des rponses aux interrogations
suivantes :

Qui sont les propritaires actuels des logements et rez-dechausse dans les immeubles du primtre de l'opration
Rpublique?

Comment se rpartissent les types de logements entre parc


priv et social?

Quel est l'tat d'avancement de la rnovation des immeubles?


17

Quelle est la part des logements habits?

Pourquoi a t-on l'impression que les rez-de-chausse


commerciaux sont laisss vacants?

Enfin, que nous apprennent les rsultats sur les stratgies


d'investissement des diffrents propritaires, sur les acteurs
publics et sur le devenir de la rue?

Le primtre de l'enqute
Le primtre historique de l'opration Rpublique a t celui de l'OPAHRU Rpublique de 2002 (Opration Programme d'Amlioration de
l'Habitat Renouvellement Urbain). Range du cot des habitants
menacs par des non-renouvellement de baux, des mdiateurs
intimidateurs, des non-relogements et par le manque de transparence
des acteurs publics et privs, l'action d'Un Centre Ville Pour Tous s'est
structure autour du patrimoie d'ANF et de Marseille-Rpublique, hors
coproprits traditionnelles. La prsente enqute s'est donc intress au
devenir de ce parc immobilier, qu'il demeure dans le patrimoine des
propritaires historiques (ANF), des succsseurs de Marseille-Rpublique
(ATEMI, Buildinvest et divers bailleurs sociaux), de nouveaux acqureurs
(Foncire Dveloppement Logement, Promologis), ou qu'il ai donn lieu
des nouvelles coproprits issues de ventes la dcoupe successives par
Marseille-Rpublique, ATEMI ou ANF.
La collecte de donnes
Au fil de plus de six mois de collecte (janvier-aout 2015), cinq enquteurs
bnvoles1 ont ralis des obsrvations, immeuble par immeuble sur
l'ensemble du primtre de l'OPAH-Rpublique. La collecte de donnes a
permis d'enquter dans 26 ilts, ce qui fait, 208 fiches immeuble,
13 L'quipe d'enquteurs comptait trois conomistes la retraite, un ex-charg
d'oprations et un jeune urbaniste.
18

immeubles dont certains disposent de plusieurs entres et donc de plus


d'une adresse, soit 3497 locaux dans les tages1 (hors entresols) ayant
une fonction majoritairement rsidentielle (logements), et 305 locaux en
rez-de-chausse usage commercial.
100% des immeubles identifis comme faisant partie du patrimoine
d'ANF ou de Marseille-Rpublique ont t renseigns. Enfin, les taux de
non rponse sur un ou plusieurs domaines d'observations ne dpassent
jamais 5% de l'chantillon total, ce qui donne une relle fiabilit aux
donnes collectes.
Les items qui ont fait l'objet d'obsrvations ont t les suivants :

la structure de la proprit (corobore avec d'autres sources)

l'tat d'avancement de la rnovation (rnov, rnov


partiellement, travaux en cours, pas rnov) des immeubles au
moins sur les parties communes et sur les espaces privatifs
lorsque des rencontres avec des habitants l'ont permis

le type d'occupation, locatif social et parc priv, au regard de la


proprit des immeubles hors rez-de-chausse (observations
croises avec les donnes du dcompte SRU au 1e janvier
2013)

l'occupation des locaux dans les tages (fonction rsidentielle ou


d'activit, occup ou inocup)

l'occupation des rez-de-chauss commerciaux (occup ou


inocup, type d'activit si activit)

13 Compte tenu de la prdominance de la fonction rsidentielle, le terme


gnrique de logements sera employ pour nommer les 3344 locaux
usage rsidentiel et les 153 locaux usage d'activit dans les tages.
noter aussi que la sous-division d'appartements en studios, T1 et T2, a fait
passer le nombre total de logements appartenant des grands propritairesinvestisseurs dans le primtre de l'OPAH-Rpublique (hors coproprits
traditionnelles) de 2850 en 2004 3497 en 2015 selon les estimations de
CVPT, soit 647 logements supplmentaires.
19

Avertissement
Le temps de la collecte correspond au temps requis pour les
observations visuelles et photographiques, pour lchange avec des
habitants afin de recueillir (trop rapidement) leurs propos sur ltat du
logement et de limmeuble, sur les conditions de vie et dhabitabilit quils
connaissent, sur le confort et l'inconfort de la vie dans les immeubles, sur
leurs attentes et dsillusions, sur la fonction commerciale, sur les
rapports avec les bailleurs et entre les habitants. Ces apprciations
(rnov, rnov partiellement, etc.) relvent de la seule observation
visuelle, indpendamment du respect ou non des clauses techniques de la
restauration. Celle-ci peut de ce fait diffrer de celle dun technicien ou
d'un architecte en charge du contrle des travaux effectus. Il en va de
mme pour les apprciations qui concernent les niveaux d'occupation des
tages, o il s'agit d'estimations bases sur la comptabilisation des boites
lettres et des sonnettes (total et occupes) et de vrifications
ventuelles auprs d'habitants rencontrs.
Suite au traitement des donnes et leur interprtation ainsi qu' des
changes avec quelques unes des grandes socits propritaires d'un
patrimoine dans le primtre d'enqute, il est fort probable que la
catgorie d'obsrvation rnov ai t mobilise pour dcrire des
immeubles dont l'tat matriel aurait mrit la catgorie rnov
partiellement. Il en va de mme pour des immeubles classs comme
rnovs partiellement, qui auraient mrit d'tre classs comme nonrnovs. Ce type de prcaution doit vaut aussi pour l'estimation des taux
d'occupation des logements et des rez-de-chauss commerciaux. Les
limites voques doivent conduire le lecteur interprter avec prudence
les chiffres et proportions avancs, que seul un bilan matriel et social
intgral et dot des moyens techniques, financiers et politiques pourra
prciser.
20

RSULTATS I STRUCTURE DE LA PROPRIT DES LOGEMENTS 1

Les propritaires privs dtiennent 74% du total de


logements dont seulement ANF 42%

Les nouvelles corproprits issues de vente la dcoupe


reprsentent 13%

Les bailleurs sociaux reprsentent 13% du total de logements


en 2015

Plusieurs sont les ouvrages qui ont retrac l'histoire immobilire et


sociale de la rue de la Rpublique2. Retenons pour notre propos que
depuis 1987 on assiste au morcellement progressif de la proprit de la
rue autour de deux stratgies d'investissement. D'une part, les
marchands de biens (Cofinda, P2C, Marseille-Rpublique, ATEMI,
Foncire Dveloppement Logement) qui visaient acheter, rhabiliter et
revendre la dcoupe pour dgager une marge court terme. D'autre
part, les bons pres de famille (ANF, bailleurs sociaux) avec une
stratgie patrimoniale de rhabilitation et de location, dans un objectif de
rentabilit moyen et long terme fonde, pour ANF, en bonne mesure sur
la valorisation des rez-de-chausse commerciaux.

13 Les tableaux de rsultats de l'enqute sont disponibles en tlchargement sur


le site d'Un Centre Ville Pour Tous
23 FOURNIER., MAZZELLA (dir.), 2004, Marseille entre ville et ports : Les destins
de la rue de la Rpublique, La Dcouverte, 314p.,
CHAUMONT, D'AGUANNO, GERVAIS, GUIBERT, PREZIOSI, 2004, La rue de la
Rpublique, entre logiques publiques et intrts privs : Quelle place pour les
habitants ? DESS Dveloppement local et urbain, Universit de la
Mditerrane Aix-Marseille II, 92p.
UN CENTRE VILLE POUR TOUS , Numro Spcial Rue de la Rpublique, 2e
dition, avril 2009, 29p.
BORJA., DERAIN, MANRY, 2010, Attention la fermeture des portes !
Citoyens et habitants au coeur des transformations urbaines : l'exprience de
la rue de la Rpublique Marseille, ditions Commune, 288p.
21

Les grandes socits propritaires


Par del le constat gnral d'un morcellement progressif de la proprit
de la rue depuis 1987, la rue reste en grande majorit une rue priv. ANF
hritier direct de la Socit Rue Impriale et de la SIM reste de loin le
propritaire majoritaire avec 1498 logements sur un total de 3497, soit
un peu moins de 43%1. Hormis ANF, les grands propritaires privs
reprsentent 31%, avec respectivement Foncire Dveloppement 365
logements (10%), Promologis 334 logements (9,5%), ATEMI avec 288
logements (8%) et plus loin Buildinvest 170 (4,86%).
Un mot sur Foncire Dveloppement et Promologis, les deux aqureurs le
plus rcents. Foncire Dveloppement Logement, filiale de la Foncire des
Rgions, est spcialise dans la dtention dactifs rsidentiels en France.
Son patrimoine, situ 70 % sur Paris Ile de France, reprsente une
valeur d'environ 860 M au 30 juin 2014. Courant 2013 ATEMI cde
Foncire Dveloppement 250 logements pour 43 M2. Selon le
Document de Rference 2014 de Foncire Dveloppement, la forme
marchand de biens (vente la dcoupe) caractrise sa stratgie
d'investissement bien qu'un certain nombre de biens aient aussi une
vocation locative. Promologis est un groupe immobilier de gestion et de
construction de logements locatifs, Socit Anonyme HLM. Courant
2014, ANF cde 216 logements pour 34 M. Pour l'instant, il semblerait
que l'intention de Promologis soit de rnover pour louer loyer modr et
loyer libre. Toutefois, les logements sociaux potentiellement produits par
Promologis depuis son arrive n'ont pas pu tre comptabiliss car
absents du dcompte SRU au 1e janvier 2013 qui a servi de rfrence a
cette enqute. croire les dclarations d'ANF et d'ATEMI la presse, ces

13 Fig. 2 Nombre de logements detenus par propritaire


23 La rue de la Rpublique nouveau prise dans un jeu de bonneteau financier,
Marsactu, Clmentine Vaysse et Benoit Gilles, 24 juillet 2014
22

cssions auraient concern leurs stocks les plus dvaloriss 1. Enfin, on


constate un certain dcalage entre les chiffres annoncs la presse des
cessions rcentes et les chiffres issus de la prsente enqute. Ceci
dcoule certainement de la difficult pour les enquteurs de CVPT de
dsceller tous les changements de proprit sur le terrain. Les changes
avec les propritaires autour des rsultats de cette enqute permettront
certainement de prciser le bilan de cette opration.
Les nouvelles coproprits
Les nouvelles coproprits issues du patrimoine Marseille-Rpublique,
ANF et ATEMI reprsentent 458 logements, soit 13% du total de
logements. Les coproprits issues du patrimoine ATEMI comptent 288
logements, soit 8% du total de logements enquts et 63% des nouvelles
coproprits issues de ventes la dcoupe; celles issues de MarseilleRpublique, 86 logements (2,5% du total et 18,7% des nouvelles
coproprits); enfin celles d'ANF 84 logements (2,4% du total et 18,5%
des nouvelles coproprits). Les propritaires de ces appartements
vendus la dcoupe sont souvent des personnes ayant achet pour
placer un capital et bnficier de dfiscalisations. Les entretiens conduits
avec des habitants locataires de ces coproprit font tat d'une difficult
contacter les syndics qui en sont chargs. Aussi, comme on le verra
plus loin, une nouvelle offre immobilire base sur la location saisonnire
connait un dveloppement dans ce parc autour d'agences immobilires
spcialises qui proposent des produits cls en main aux petits
propritaires investisseurs.
13 Dans un communiqu de presse de juillet 2014, ANF avanait les arguments
suivants pour justifier la cession d'un stock de plusieurs dizaines de
logements : actifs usage rsidentiel vacants; qualit infrieur par rapport
aux actifs du bas et du haut de la rue; des propritaires qui ne risquent pas de
rnover leurs biens sur la tranche du milieu de la rue; ncessite
d'inverstissements lourds sans garantie de rendements futurs; rendement
actuel faible entre 1% et 2%; cession cohrentes avec stratgie d'ensemble
23

Les bailleurs sociaux


Les huit bailleurs sociaux1 prsents sur le primtre d'enqte comptent
ensembles 453 logements (13% du total des logements), NLP-SNI la
tte avec 203 logements et un peu moins de 6% du total global mais
45% du parc social dans le primtre, SOGIMA 102 logements (3% du
total et 22,5% du parc social), 13 Habitat 58 logements (1,6% du total et
13% du parc social), Erilia 36 logements (1% du total et 8% du parc
social), ICF 19 logements (0,5% du total et 4,2% du parc social), Logirem
16 logements (0,46% du total et 3,5% du parc social), Phocenne
d'Habitations 11 logements (0,3%) et HMP 8 logements (0,2% du total et
2,4% du parc social).
RESULTATS I LE PARC SOCIAL ET SON VOLUTION

87% (3044 log.) logements privs

13% (453 log.) logements sociaux, dont

21% des logements sociaux haut de gamme

48% des logements sociaux intermdiaires

15% des logements trs sociaux

16% de logements sociaux au financement non prcis

Distinguer les logements privs des logements sociaux permet de


dgager une image de la structure de l'occupation dans le primtre de
l'opration. Rien d'tonnant de constater que 87% (3044) des logements
qui se situent dans les immeubles enquts appartienennt des bailleurs
privs (grands propritaires ou copropritaires) contre 13% (453) des
13 Les donnes mobilises concernant le logement social sont le rsultat du
croisement de l'enqute de terrain mene par CVPT avec le dcompte SRU
au 1e janvier 2013.
24

bailleurs sociaux.
Le chiffre de 13% de logements sociaux peut paraitre faible, compte tenu
des objectifs de production de l'OPAH Rpublique et plus particulirement
de la rgle dite des trois tiers (un tiers social, un tiers intermdiare et
un tiers libre) que les bailleurs historiques (P2C et ANF) avaient accept
de respecter sans pour autant en tre contraints. Ce chiffre comptabilise
l'ensemble des logements proprit des huit bailleurs sociaux prsents
dans le primtre d'enqute1 et sont considrs comme parc social
public, contrairement au parc priv conventionn (97 logements d'ANF)
qui est considr comme parc social priv temoporaire du faite que, les
loyers maitriss pendant une dure de 9 ans en contrepartie d'aides la
rhabilitation par l'ANAH reviennent au march au terme du
conventionnement.
Le taux de 13% de logements sociaux en 2015 peut aussi paraitre faible
car il est calcul par rapport un total de 3497 logements. Or, l'accord
initial des trois tiers avait t act sur la base de prs de 2850
logements. Ainsi, compte tenu de l'augmentation du nombre de
logements dans l'ensemble de la rue par effet de la sous-division
d'appartements2, et par rapport l'tat initial, on compterai ce jour
16% de logements sociaux. Que ce soit 13% ou 16%, la part des
logements sociaux dans la rue reste infrieur aux objectifs de dpart.
Enfin, on est galement loin d'une rpartition quilibre des types de
logements sociaux avec 48% des logements intermdiaires, 21% des
logements haut de gamme et 15% des logements trs sociaux.

13 Promologis deviendra probablement le neuvime bailleur social dans le


primtre. Or, dfaut d'informations plus prcises sur leurs intentions, on ne
peut por l'instant que poser l'hypothse.
23 cf. notes n3 et n8
25

ANF et le parc priv conventionn


Dans le cadre de l'OPAH Rpublique ANF a bnfici de prs de 4,7 M
de subventions de l'Agence Nationale de l'Amlioration de l'Habitat, en
contrepartie de quoi elle devait louer les bien rnovs des prix matriss
quivalents aux plafonds du logement social. En 2006 ANF avait
conventionn 50 logements et prs d'une centaine en 2011. Depuis, ANF
n'a plus conventionn des logements avec l'ANAH. Aussi, ces logements
tant disprss dans diffrents immeubles, dfaut de donnes prcises
sur leur localisation exacte, mais aussi dfaut de certitude quant au
respect du conventionnement par le propritaire (respect des loyers
maitriss), il a t convenu de ne pas comptabiliser ces logements
comme des logements sociaux dans la prsente enqute, mais comme
des logements privs. Pour indication, si l'on avait comptabilis le parc
priv conventionn d'ANF on passerait de 13% 15% du parc total de
logements, ce qui reste peu significatif.
De toute logique le stock de logements conventionns d'ANF va dcroitre
au rythme de l'arrive terme des conventionnements. De telle sorte, on
peut estimer qu'au moins 50 logements doivent sortir de
conventionnement courant 2015 et une partie equivalente entre 2016 et
2018. Aussi, le nombre de logements conventionns est tributaire du
respect des engagements pris par les propritaires. Or, dans le cas
d'ANF, l'association CVPT a t alert sur la comdamnation d'ANF
reverser 105 277 euros d'aides perues sur 6 logements suite un
contrle du respect des engagements (Commission Locale d'Amlioration
de l'Habitat du 6.12.2013). L'ANAH n'ayant pas les moyens de raliser
des contrles systmatiques sur les prorpitaires bnficiaires, cette
petite comdamnation serait-elle l'arbre qui cache la fret?

26

Marseille-Rpublique I Atemi et le parc social


L'exploitation du dcompte SRU au 1e janvier 2013 permet de faire
plusieurs constats. Le gros de la production de logements sociaux a t
ralis par des bailleurs sociaux ayant rachet des immeubles entiers
dgrads Marseille-Rpublique avant 2008, et en moindre mesure
ATEMI, totalisant prs de 60% de tous les logements sociaux de la rue et
rues adjacentes. Compte tenu des temps des cessions et des travaux de
rnovation, ce n'est qu' partir de 2009 que le dcompte SRU enregistre
leur mise en location, 50 logements au 1e janvier 2011, environ 150 au
1e janvier 2012 et un peu plus de 300 au 1e janvier 2013. Enfin, si on
s'intresse aux types de logements sociaux produits dans la rue, le
dcompte SRU 2013 compte 21% de logements sociaux haut de
gamme (PLA) contre 48% de logements sociaux intermdiaires
(PLUS) et 15% de logements trs sociaux (LIP, PLATS) et 16% de
logements pour lesquels le type de finanacment n'est pas prcis.
RESULTATS I TAT D'AVANCEMENT DE LA RNOVATION

Au printempts 2001 entre 30% et 50% du parc de la rue est


jug dgrad (Euromditerrane, plaquette de prsentation)

Au 1e aout 2015, 56,3% (1970) des logements (total : 3497)


se situent dans des immeubles rnovs

30,2% (1057) dans des immeubles rnovs partiellement,

6,9% (240) dans des immeubles en travaux

4,1% (145 ) dans des immeubles non rnovs

2,4% (85) dans des immeubles neufs

Entre l'annonce du dbut d'une rnovation d'ampleur en 2004 et 2009, le


passant est souvent rest avec une impression mitige sur l'avancement
27

de l'opration Rpublique, souvent tromp par la juxtaposition de faades


frachement ravales et d'immeubles murs, dgrads et le nombre de
locaux commerciaux murs. Les trompes l'oeil ne trompent pas
longtemps. Depuis, un semblant d'homognit de faades ravales fait
imaginer un avancement. C'est en partie ce que confirme l'enqute de
CVPT. Mais par del les apparences et derire les faades, l'observation
de l'intrieur des immeubles laisse plnner un certain nombre de doutes
quant l'avancement rel de la rnovation.
Il parait important de rappeler que les enquteurs de CVPT ont rempli
des fiches d'observation pour chaque immeuble. Dans le volet tat de la
rnovation, il s'agissait d'entrer dans l'immeuble pour qualifier
visuellement l'tat des immeubles en s'appuyant galement sur la
consultation d'habitants rencontrs. Quatre catgories d'immeubles ont
ainsi t identifis :

Rnov / aucune obsrvation ne fait douter d'une rnovation,


soit-elle rcente ou pas, sur au moins la faade, les parties
communes;

Rnov partiellement / au moins un lment (faade, parties


communes, parties privatives) qui met en doute l'tat intgral de
la rnovation

Non rnov / plusieurs lments dgrads

Travaux en cours > plusieurs lments en cours de rnovation

Construction neuve > opration de dmolition-reconstruction

Quels constats sur la rnovation?


Sur l'ensemble du primtre d'enqute, 1970 (56,3%) des logements sur
un total de 3497 logements, se situent dans des immeubles rnovs,
28

1057 (30,2%) dans des immeubles rnovs partiellement, 240 (6,9%)


dans des immeubles en travaux, 145 (4,1%) dans des immeubles non
rnovs et 85 (2,4%) dans des immeubles neufs (on compte environ trois
oprations neuves).
Le constat gnral est le suivant, celui d'un chantier qui dure trop
longtemps et qui produit des rsultats en demi-teinte. Onze ans aprs les
dbuts de l'opration, on est loin de la fin de la rnovation de la rue. Si la
rnovation d'une partie importante du parc parait un acquis au regard de
l'tat initial au printemps 2001, lorsque l'Euromditerrane observait
entre 30% et 50% du parc dgrad. En revanche, au 1e aout 2015 on
observe encore que plus d'un tiers (34%) du parc a t rnov
partiellement ou n'a pas t rnov.
Ces taux de ralisation interrogent, alors qu'il y a eu une mobilisation
importante de fonds publics et compte tenu de la violence des
dlogements et pressions subis par les habitants. Parait aussi
procupante la part importante de rnovations partielles, qui reposent
souvent sur le seul ravallement de la faade, laissant l'abandon espaces
collectifs (cage d'escalier) et espaces privatifs (logements et locaux
vocation commerciale). Ces immeubles connatront-ils un jour une
rnovation complte? Quelles sont les conditions de vie actuellement des
occupants, drrire les faades ravales? Comment expliquer que
persistent des situations intolrables, telles celle d'un locataire d'ANF au
5 Sadi Carnot dont la femme enceinte sjourn l'hopital aprs
l'effondrement du plafond dans la salle manger!? Aussi, les nuisances
de chantier reprsentent sans doute un inconfort rsidentiel durable qui
fait partir les derniers des habitants anciens et qui, aux dires des
nouveaux habitants, met en cause leur installation durable. L'inconfort
rsidentiel qui semble exister pourrait en partie expliquer l'accroissement
29

progessif de l'offre locative spcialise dans le court terme (Easymoment


home, rsidences tudiantes), au mme titre que des taux de rotation
levs (turn-over) constats par les habitants rencontrs par les
enquteurs? La rue de la Rpublique fait-elle un peu hotel comme
l'exprimait un ancien locataire toujours sur place? Pourquoi ne fait-il pas
bon vivre?
Les logiques diffrent beaucoup d'un propritaires un autre
Globalement, les bailleurs sociaux disposent d'une parc immobilier
intgralement rnov. Concernant les bailleurs privs, seul ATEMI, sur un
parc de 219 logements, dispose encore d'un nombre assez important
rest non-rnov soit 54 logements (24%). ATEMI possde par ailleurs
62 (28%) logements situs dans un immeuble rnov, 83 (38%) rnov
partiellement et 20 (9%) en cours de rnovation. Ceci tmoigne de la
stratgie d'investissement d'ATEMI qui privilgie la vente la dcoupe.
Ainsi, 239 (82%) logements en coproprit issues de ventes d'ATEMI
sont dans des immeubles rnovs.
Pour les nouvelles coproprits issues des ventes par MarseilleRpublique, la situation est similaire avec 51 logements sur un parc de
86 logements (59%) dans des immeubles rnovs. Mais on relve que
plus d'un tiers des logements sont dans des immeubles en cours de
rnovation 30 (35%)! Le patrimoine de Buildinvest, aussi issu de ventes
par Marseille-Rpublique, prsente galement des parts importantes de
logements rnovs 139 (81%) et partiellement rnovs 32 (19%).
ANF, qui reste le propritaire majoritaire avec 1498 logements, dispose
de 1074 (72%) logements dans des immeubles rnovs, 312 (21%)
rnovs partiellement, 50 (3%) en cours de rnovation et 61 (4%) nonrnovs ainsi qu'un ensemble de 85 logements neufs (rue Fauchier)
construits en partenariat avec le promoteur Constructa.
30

propos des nouveaux acqurants Foncire Dveloppement et


Promologis, les deux propritaires ayant acquis les parts dvalorises du
patrimoine d'ATEMI et d'ANF, se retouvent dtenir des patrimoines
composs majoritairement de logements dans des immeubles rnovs
partiellement (+ de 70%). Ces deux propritaires sont ceux a avoir
engag le plus de travaux, 100 logements (27% de son patrimoine) pour
Foncire Dveloppement et 40 logements pour Promologis (12% de son
patrimoine).
RESULTATS I L'OCCUPATION DES LOGEMENTS

Une occupation majoritairement rsidentielle (96%)

Au printemps 2001, entre 16% et 33% des logements sont


inoccups (Euromditerrane, plaquette de prsentation)

Au 1e aout 2015, 2335 (66%) des logements sont occups


contre 1162 (33%) inocups

11% est le taux de vacance moyenne dans le centre-ville de


Marseille (INSEE, 2011)

Prs de 20% des logements qui se situent dans un immeuble


rnov, et prs de 50% de ceux qui se situent dans un
immeuble rnov partiellement, sont inoccups

Prs de 45% des logements situs dans des immeubles nonrnovs sont occups

Dans un deuxime temps et aprs avoir qualifi l'tat des immeubles, les
enquteurs de CVPT ont cherch quantifier l'occupation des logements
dans les immeubles. Pour aboutir une estimation raisonable (taux
d'occupation), ils ont compt le nombre de logements, nombre qu'ils ont
31

confront celui des boites lettres et des sonnettes occups en


apparence et, enfin, ils ont confirm auprs d'habitants lorsque des
rencontres l'ont permis. Que l'on comprenne bien qu'il s'agit d'estimations,
mais que celles-ci sont le fruit d'une observation minutieuse et
systmatique. Notons que la mesure de la vacance est un sujet la fois
technique et politique pour lequel aucune source de donnes n'est
compltement univoque ni pleinement satisfaisante1.
Deux tiers d'occups pour un tiers de vacants!
Prcisons tout d'abord la structure gnrale de l'occupation des locaux
dans les tages des immeubles (hors rez-de-chauss et entresols). Sur
3497 locaux, 2182 (62%) ont une fonction rsidentielle car occups en
logement. Les locaux ddis des activits (bureaux, proffessions
librales...) sont en quantit marginale et le plus souvent regroups dans
un petit nombre d'immeubles en gnral proches du Vieux-Port. On en
compte en tout 153 (4% du total des locaux). Sur l'ensemble des 3947
logements, 2335 (66%) sont occups contre 1162 (33%) innocups.
Autrement dit, deux tiers d'occups pour un tiers d'inoccups. Cette
proportion de logements inoccups est trs lev, voire proccupante, au
regard de la moyenne du centre-ville qui tourne autour de 11% (INSEE,
2011). Aussi, rappelons qu'au printemps 2001, Euromditerrane
obsrvait entre 16% et 33% de vacance dans les logements de la rue de
la Rpublique. Que s'est-il pass depuis? Comment ce fait-il que onze ans
aprs le dbut de l'opration, on se retrouve avec autant voire plus de
vacance qu'initialement?
Derrire les moyennes, des valeures distinctes selon les propritaires
rvlent des logiques diffrentes.
13 Pour un apperu des sources disponibles et de la vacance dans le centre-ville
de Marseille voir La vacance de logements dans les biens communaux en
centre-ville, CVPT, dcembre 2013
32

Alors que les bailleurs sociaux affichent des taux d'occupation record de
l'ordre de 100%, les propritaires investisseurs se divisent au moins en
deux groupes. D'une part, ceux qui sont au moins dans le rapport deux
tiers d'occups pour un tiers d'inoccups : ANF 67% occups 33%
inoccups, Coproprit issue d'ANF 99% occups, Coproprit issue
d'ATEMI 92% occups, Coproprit issue de Marseille Rpublique 61%
occups, BUILDINVEST 95% occups. D'autre part, ceux qui ont un
rapport invers : ATEMI 146 (67%) logements inoccups pour 73 (33%)
occups , Foncire Dveloppement 276 (76%) inoccups contre 89
(24%) d'occups. Enfin Promologis affiche un rapport quilibr avec 171
(51%) inoccups pour 163 (49%%) occups.
Les liens entre occupation et niveau de rnovation
Pour aller plus loin on a tent de savoir s'il y avait une corrlation entre
occupation du logement et tat de la rnovation des immeubles.
Autrement dit, est-ce que le fait qu'un logement soit rnov implique qu'il
soit occup? Inversement, est-ce que le fait qu'un logement soit dgrad
implique qu'il reste inoccup? Voire mme, est-ce que des logements non
rnovs ou partiellement rnovs seraient plus occups que des
logements rnovs rests vides?
Sur les 1970 logements (56% du total) qui se situent dans un immeuble
rnov, 1607 (81,6%) logements sont occups et 363 (18,4%) sont
inoccups. Sur les 1057 (30%) logements qui se situent dans un
immeuble rnov partiellement, 555 (52,5%) sont occups et 502
(47,5%) sont inoccups. Sur les 240 (6,9%) logements qui se situent
dans un immeuble en cours de rnovation, 24 (10%) sont occups et
216 (90%) sont inoccups. Sur les 145 (4%) logements qui se situent
dans un immeuble non-rnov, 65 (45%) logements sont occups et 80
(55%) sont inoccups. Enfin, dans les 84 (2,4%) logements neufs, la
33

totalit (100%) sont occups. Si il parait logique que les logements


occups se situent davantage dans des immeubles neufs, rnovs ou
rnovs partiellement. Inversement, comment expliquer que prs de 20%
des logements qui se situent dans un immeuble rnov et prs de 50%
de ceux qui se situent dans un immeuble rnov partiellement soient
inoccups? Quid enfin des habitants qui occupent prs de 45% de
logements situs dans des immeubles non-rnovs?
Une analyse propritaire par propritaire pourrait aider mieux saisir
les logiques en jeu? Passons vite les bailleurs sociaux qui prsentent des
taux d'occupation levs, proches de 100% de logements occups et de
logements rnovs. En revanche, arrtons nous aux nouvelles
coproprits issues de la vente la dcoupe par ATEMI, sur total de 288
logements , 22 logements sont inoccups (7%), parmis lesquels 21 sont
situs dans des immeubles rnovs (95%) (dont 16 dans l'ilot 30 du 1 au
5 Quai de la Joliette.) Comment expliquer que des immeubles rnovs
restent inoccups? Les changes avec des occupants conduisent
avancer l'hypothse de loyers trop levs qui ne correspondent pas au
niveau de service et donc peinent se louer (mauvaise qualit de la
rhabilitation, charges leves, manque de places de stationnement en
lien avec prix levs du parking Vinci).
Maintenant, si on prends le cas d'ATEMI (219 logements en total), ds
146 inoccups (67% du total), 29 logements (20%) se situent dans des
immeubles rnovs. Pour au moins 11 des logements inoccups, ils se
situent entre le 63-69 rue de la Rpublique qui fait l'objet du programme
de vente la dcoupe Villa Eugnie. Ainsi, on peut supposer qu'il s'agit,
soit de logements invendus (arrive en fin de programme) soit de
logements vendus mais pour lesquels les nouveaux propritaires n'ont
pas trouv de locataire. Concernant la premire hypothse et pour
34

donner une ide des prix de vente (cf. site web ATEMI), les logements de
type 1 pice sont vendus partir de 150 000 euros, ceux de 2 pices
partir de 185 000, ceux de 3 pices partir de 242 000 euros, etc. Or,
si on compare ces prix avec la trs dtaille carte du march immobilier
marseillais dvelopp par Meilleurs Agents, on constate un cart de plus
de 1000 euros par mtre carr entre le prix de vente et le prix moyen du
quartier1.
Enfin, si on prends le cas d'ANF, sur 1498 logements, 488 sont
inoccups (33%) dont 287 (59% des inoccups) sont situs dans des
immeubles rnovs et ceux-ci reprsentent 20% du total de son
patrimoine! Compte tenu de la stratgie patrimoniale d'ANF (pas de vente
la dcoupe), l'hypothse des loyers et charges levs doit tre sans
doute priviligie en attendant plus d'informations. Maintes fois signale
par des associations comme Solidarit Mieux Vivre et par la CSF au fil des
annes, cette question a t un lment de tension entre le bailleur et les
locataires.
La location saisonnire : une offre qui se dveloppe?
Une hypothse supplmentaire est prendre en considration pour
comprendre l'inoccupation des logements, c'est le rcent dveloppement
de la location saisonnire. croire Michel Peraldi (2015)2, le
dveloppement de ce segment de march s'observe dans tout le centreville, mais de surcroit dans le nouveau triangle d'or touristique couvrant
Vieux-Port, J4 et Joliette en passant par la rue de la Rpublique.
titre d'exemple, au 69 rue de la Rpublique une agence immobilire
13 Par exemple : pour un 2 pices de 50m dont le prix demand est de 185 000
le prix au mtre carr est de 3700, ce qui contraste avec les 2600 de la
carte Meilleurs Agents.
23 Peraldi M., Duport C., Samson M., 2015, Sociologie de Marseille, Paris, La
Dcouverte, coll. Repres Sociologie , 124 p.
35

spcialise dans l'agencement et la gestion locative pour des


propritaires investisseurs, loue un T3 pour 150 par nuit! Un autre
visage de ce nouveau segment est l'offre de rsidences tudiantes
prives, dont on compte seulement 64 logements dans le 75-77 rue de la
Rpublique, gr par l'agence Easymoment home et 220 studios dans
Les Estudines au 63 rue de la Rpublique! diffrence des rsidences
tudiantes du CROUS o les prix des loyers sont matriss, on y trouve
des T1 de 14m2 pour 519 euros par mois, soit 37 euros/m2, des T1 de
20m2 pour 565 euros par mois, soit 28 euros/m2, des T2 DE 36m2
pour 729 euros par mois, soit 20 euros/m2, alors que les prix moyens
des loyers constats par MeilleursAgents se situent entre 11 et 12
euros / m2. ces prix levs ils faut aussi ajouter une cotisation d'entre
d'environ 200 euros pour un T1 et de jusqu' 700 euros pour un T2 et un
dpot de garantie quivalent un mois de loyer.
Voici donc plusieurs logiques qui pourraient aider mieux comprendre
qu'on observe des taux d'inoccupation levs dans les logements situs
dans des immeubles rnovs (3 fois plus levs que la moyenne pour le
centre-ville) et dans les immeubles partiellement rnovs (x1,5 la
moyenne), accentuant le ressenti d'un dcalage entre prix des loyers et
service rendu.
RESULTATS I L'OCCUPATION DES REZ-DE-CHAUSS COMMERCIAUX

137 (45% ) deS locaux occups contre 168 (55%) deS locaux
innocups

Un rapport inverse pour le bas de la rue (Vieux-Port SadiCarnot)

ATEMI est le bailleur qui dtient le plus de locaux inoccups


(99), soit 32,45% du total des locaux
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Les rez-de-chauss commerciaux jouent beaucoup, voire plus, dans


l'imaginaire d'une rue que ce qui se droule l'intrieur des immeubles,
loin de la vue du passant. Du point de vue de l'investissement immobilier,
ANF surtout et ATEMI, en on fait le fer de lance de la revalorisation de
la rue de la Rpublique. Aussi, rappelons que c'est notamment le
commerce qui avait souffert de la lenteur des chantiers du tramway, du
parking et du bassin de rtention de Sadi-Carnot, ainsi que par la
rnovation des immeubles, notamment des faades.
l'aide d'une carte de la proprit des rez-de-chauss commerciaux
datant de 2009 et de fiches immeubles, les enquteurs de CVPT ont fait
le relev des 305 locaux commerciaux du primtre d'enqute, locaux qui
correspondent ici aux rez-de-chausse, souvent associs des entresols
(qui eux n'ont pas t recenss de faon systmatique). Historiquement
ces deux types de locaux sont associs et appartiennent aux mmes
bailleurs. Aussi, rajoutons qu' diffrence du morcellement de la proprit
des locaux dans les tages, la structure de la proprit des rez-dechauss commerciaux est assez stable.
Sur les 305 locaux commerciaux recenss, il y en a 137 (45% ) occups
contre 168 (55%) inoccups. Dans le dtail, ANF est propritaire de 162
(53%), ATEMI 127 (42%) et d'autres propritaires les reste, soit 16 (5%)
locaux. ATEMI est propritaire de 28 (22%) locaux occups et 99 (78%)
locaux inoccups soit 32,45% du total. Des ANF est propritaire de 98
(60%) locaux occups et 64 (40%) locaux inoccups. Parmis les 16
locaux restants, on compte 11 (69%) locaux occups et 5 (31%) locaux
inoccups.
Une analyse complmentaire permis d'observer deux tendances en
fonction de la localisation des commerces dans la rue. Alors que dans le
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milieu (Sadi Carnot Dames) et dans le haut (Dames-Joliette) de la rue et


des rues adjacentes, on observe un rapport de 40% d'occups pour 60%
d'inocups. Le rapport s'inverse dans le bas de la rue (Vieux-Port - SadiCarnot) o on observe un rapport de 60% d'occups pour 40%
d'inoccups. noter que, jusqu'en 2009, ANF possde la presque totalit
des RDC commerciaux du bas de la rue, tandis que la proprit d'une
partie importante du milieu de la rue revient ATEMI et se retrouve
davantage morcele dans la partie haute vers la Joliette.

>> Avant c'tait mieux I Potemkin travers les ges


Martine Derain I Stephanos Magriotis

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3 - ILS ONT TU LA RUE


Maintenant, que vont faire les pouvoirs publics?
Nous vivons dans une rue morte : ils lont tue nous disent des
habitants. Face cet tat des lieux, la municipalit dirige par Jean
Claude Gaudin a-t-elle pris la mesure de lchec ? Devant la faillite
des oprateurs privs requalifier la rue, va-t-elle continuer
fermer les yeux et sen remettre au march ? Est-elle capable
de rorienter son action et de sinvestir pour terminer lopration
au profit des habitants ? Va-t-elle continuer comme avant en
fermant les yeux?
Quel est son projet ?
Et qu'ont dire de cet tat des lieux l'Etat, le gouvernement?
Ils ne peuvent ignorer le gchis financier - pour les contribuableset social -pour les habitants- de lopration Rpublique quils ont
laiss grer par les fonds dinvestissement spculatifs.
L'Etat a investi des centaines de millions dargent public dans
l'Opration dIntrt National et lEtablissement Public
Euromdtiterrane : investissements directs, aides au foncier, aide
aux quipements, dfiscalisation.. Mais, sous prtexte de la
prsence doprateurs privs, il n'est gure intervenu dans la
gestion de la rue de la Rpublique, sinon (lment dcisif) pour
faire respecter partiellement le droit au logement social des
occupants initiaux.

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L'Etat et Euromdtiterrane ne semblent pas en mesure


aujourd'hui de tirer le bilan social et financier de leur
investissement sur l'ex-rue Impriale.
A quand un vritable bilan initi par les pouvoirs publics, avec
lappui de tous les acteurs concerns, y compris les habitants et
leurs associations ?

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Textes : CVPT
Photographie : Martine Derain et Stphanos Magriotis
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