XIV ENCONTRO NACIONAL DA ANPUR

Maio de 2011
Rio de Janeiro - RJ - Brasil

QUANDO A ESPECULAO CHEGA PERIFERIA URBANA: O CRESCIMENTO

HABITACIONAL RECENTE NO CABULA, SALVADOR-BA

Rosali Braga Fernandes (UNEB) - rosalifernandes@ig.com.br

Gegrafa, Doutora em Geografia Humana pela Universidade de Barcelona, Professora da UNEB e UCSal.

Joo Soares Pena - joaopena.88@gmail.com

Graduado em Urbanismo pela UNEB.

Jamile de Brito Lima - jamile.87@gmail.com

Graduada em Urbanismo pela UNEB.

Quando a especulao chega periferia urbana: o crescimento

habitacional recente no Cabula, Salvador-BA

Resumo: Este artigo tem como objetivo principal fazer uma anlise da especulao
imobiliria no processo recente de incremento habitacional no Cabula, localizado na rea
denominada Miolo, na periferia urbana de Salvador. Utilizamos neste estudo o mtodo
dedutivo, partindo de uma abordagem terica acerca da (re) produo do espao urbano e
da especulao imobiliria. Em seguida, trazemos uma discusso referente delimitao do
objeto deste estudo, pois a diviso administrativa de Salvador uma questo delicada pelo
fato da proposta de delimitao oficial de bairros ainda estar em tramitao. Por fim,
analisamos o recente crescimento imobilirio no Cabula no bojo da especulao imobiliria,
e no contexto soteropolitano, identificando as motivaes para este fenmeno e a
consequente mudana do padro habitacional da regio.
Palavras-chave: Especulao imobiliria; Crescimento imobilirio; Habitao; Salvador;
Cabula.

Introduo
Iniciamos este artigo trazendo uma abordagem terica sobre o espao urbano e os
agentes sociais responsveis por sua produo e reproduo. Em seguida, tratamos a
questo do espao, os seus conceitos e as diferenas existentes neles.
Para compreender como se d o recente crescimento imobilirio no Cabula no bojo
da especulao imobiliria e a consequente mudana do padro habitacional da regio,
identificamos algumas variveis importantes nesse fenmeno, mapeando onde se
concentram os mais novos empreendimentos para elucidar a lgica de sua localizao. Vale
notar que este processo est intimamente relacionado com o contexto da cidade de
Salvador.
A regio do Cabula analisada devido ao fato de no ser apenas a que este
processo ocorre, ao menos, no na rea que, hoje, compreende este bairro. Para explicar a
escolha da regio estudamos a delimitao do bairro do Cabula.
Este

artigo

parte

de

um

processo

de

pesquisa1

e toma por base uma compreenso geral do processo de especulao imobiliria na cidade
de Salvador, especialmente entre os anos de 2000 a 2010, com nfase sobre o Cabula,
considerado por muito tempo como parte da periferia urbana dessa cidade.
O Cabula, integrante do Miolo de Salvador, localiza-se geograficamente em uma
rea estratgica, entre a BR 324 e a Avenida Luis Viana Filho (Avenida Paralela) e prximo
regio do Iguatemi (Figura 1).

Figura 1: Limites do Cabula e do Miolo em Salvador.

Fonte: Acervo pessoal de FERNANDES, R. B.

Utilizamos, para fins desta pesquisa, a proposta de demarcao de Fernandes

(1992) para o Cabula, embora consideremos tambm as determinaes existentes no atual
projeto de delimitao dos bairros de Salvador publicado recentemente, onde o Cabula
dividido em vrios bairros: Cabula, Resgate, Saboeiro, Narandiba e Doron (SANTOS ET
AL., 2010). Por conta da complexidade na questo da delimitao adotamos aqui
denominao regio do Cabula, visto que novos bairros possuem estreita relao com o
Cabula, influenciando e sendo influenciados por ele.
Para a realizao da pesquisa, utilizamos o mtodo dedutivo. Posto que partimos do
processo de especulao em termos gerais para, posteriormente, analisarmos o caso do
Cabula Deste modo, foi possvel compreendermos como se do a produo do espao
urbano e a especulao imobiliria. Em seguida passamos coleta de informaes acerca
do crescimento do mercado imobilirio Soteropolitano, e no Cabula especificamente, nos
ltimos anos. Alm de pesquisa bibliogrfica, realizamos algumas entrevistas e tambm
levantamento de campo para mapear os empreendimentos imobilirios no Cabula aps os
anos 2000.

1 Espao urbano: (re) produo e especulao

O espao urbano produzido e reproduzido a todo o tempo. Esse processo
inerente s cidades, pelo fato delas serem dinmicas e estarem sempre mudando a fim de
atender s necessidades de parcelas de sua populao. Esse espao fragmentado, mas
, ao mesmo tempo, articulado tanto pela infraestrutura urbana quanto pelas relaes
econmicas, sociais, etc.
Corra (2002) esclarece que o espao urbano produzido pelos seguintes agentes:
os proprietrios dos meios de produo, os proprietrios fundirios, os promotores
imobilirios, o Estado e os grupos sociais excludos. Cada um deles atua conforme
estratgias que lhes permitem se apropriar da terra e nela se reproduzir. Na maioria dos
casos, o valor de troca se sobrepe ao valor de uso, podendo este ltimo estar mais ligado
aos grupos sociais excludos.
No detalhamento das atuaes dos referentes agentes, Corra (2002) afirma que os
proprietrios dos meios de produo (principalmente os grandes industriais) tem papel
importante na organizao do espao urbano. Para a realizao de suas atividades, esse
agente consome terrenos extensos e baratos, geralmente localizados na periferia da cidade,
pois os preos da terra so mais baixos. No entanto as indstrias precisam estar prximas
de zonas porturias, vias frreas e tambm da malha rodoviria para poderem escoar sua
produo.

J os proprietrios fundirios so os agentes detentores do espao, sobre o qual se

d a produo da cidade. Seu objetivo retirar a maior renda possvel da terra urbana,
interessando-lhes que seus terrenos possuam status elevados. Neste sentido, a expanso
urbana lhes muito favorvel, uma vez que a terra urbana possui valor superior que a rural.
(CORRA, 2002)
De acordo com Ferreira (1996) apud Fernandes (2003),
La adquisicin de suelo es condicin imprescindible para la promocin
inmobiliaria y el promotor inmobiliario, como coordinador del processo
capitalista de produccin inmobiliaria, tiene como funcin clave adquirir el
tereno o asociarse con quien lo tiene. (FERNANDES, 2003, p. 250)

Assim, o ponto de partida para as transaes sobre o espao e produo do mesmo

est na propriedade do solo. Da, entre outros fatores, a importncia desse agente, que
detm a base concreta inicial de todo o processo.
Os promotores imobilirios so formados pelo conjunto dos agentes que
protagonizam a produo e reproduo da cidade, pois so eles que transformam projetos
habitacionais em obras concretas. Suas atuaes transformam o capital-dinheiro em
mercadoria, ou seja, em imvel, envolvendo o financiamento, estudos tcnicos, a construo
fsica do imvel e sua comercializao. Assim, um conjunto de agentes com funes
diferenciadas e em etapas distintas do processo de produo do espao so denominados
promotores imobilirios. (CORRA, 2002)
Corra (2002) acrescenta que os promotores imobilirios tem uma estratgia
baseada em duas aes basicamente: primeiro eles se dedicam a satisfazer as
necessidades da camada solvvel da populao e depois, com a ajuda do Estado,
produzem residncias para as camadas mais empobrecidas.
O Estado, por sua vez, age de forma complexa na organizao do espao da cidade,
variando temporal e espacialmente. Por um lado, este agente atua na regulao do uso do
solo urbano e, por outro, desempenha tambm o papel de industrial, proprietrio fundirio e
promotor imobilirio. Ainda, o foco de reivindicaes por parte de movimentos sociais
urbanos. (CORRA, 2002)
Vale ressaltar que a atuao do Estado no neutra e equitativa. Como as
necessidades sociais so ilimitadas, mas os recursos so limitados, a ao do Estado,
marcada pelos conflitos de interesses das diferentes classes, tende a priorizar as
necessidades e os interesses da classe dominante.
Como vivemos em uma sociedade desigual, o espao urbano bastante
heterogneo. Grande parcela da populao no tem capacidade de acessar certos bens,
como a habitao, o que faz com que muitos residam em reas precrias e sem

infraestrutura. Corra (2002) afirma que esses agentes modulam o espao urbano,
principalmente por meio da favela, j que isso ocorre sem a participao dos outros agentes.
S com a evoluo dessas ocupaes que o Estado implanta a alguma infraestrutura.
A atuao de todos os agentes constri as cidades, ampliando a heterogeneidade de
seu espao, aqui entendido como construo do homem e no como algo dado (BRAGA,
2007, p. 69). A atuao desigual desses agentes provoca espaos desiguais no urbano.
Neste trabalho sero utilizadas abordagens de Harvey sobre o espao para explicar
a especulao imobiliria no Cabula. Harvey (1980) considera o espao de trs formas,
sendo que uma no exclui a outra: espao absoluto, espao relativo e espao relacional.
Harvey (1980) define o Espao Absoluto como o espao em si mesmo, e segundo o
autor: ele possui ento uma estrutura que podemos utilizar para classificar ou para
individualizar fenmenos (HARVEY, 1980, p. 4). O espao absoluto refere-se s
caractersticas fsicas naturais do solo. Assim, quanto melhores forem as condies do
terreno para ocupao maior ser seu Valor Absoluto.
Na Figura 2 os terrenos A e B possuem a mesma dimenso, mas o terreno A tem
uma topografia acidentada, menos favorvel ocupao, enquanto que o terreno B possui
uma superfcie totalmente plana, melhor para ocupao. A partir das caractersticas fsicas,
o terreno B tem maior valor para a ocupao. Trata-se, especificamente, do Valor Absoluto.

Figura 2: Espao Absoluto

Fonte: Elaborado por FERNANDES, R. B.; LIMA, J. de B.; PENA, J. S., 2010.

Em seguida, ampliando a anlise, podemos considerar o Espao Relativo, pois a

caracterizao de um espao relativo prope que ele deve ser entendido como uma relao
entre objetos, a qual existe somente porque os objetos existem e se relacionam (HARVEY,
1980, p. 4-5). Este est relacionado conectividade do espao urbano por meio das
diversas redes de servios: sistema virio, transportes, gua, esgotamento sanitrio,
energia, etc. Assim, quanto mais conectado for um terreno, maior ser seu Valor Relativo.

Na Figura 3 apesar de o terreno A apresentar-se, inicialmente (em termos absolutos),

menos favorvel devido as suas caractersticas fsicas, o fato de ele estar conectado ao
tecido urbano atravs das diversas redes e servios ele passa a ter um valor maior que o
terreno B. Em outros termos, o terreno A, devidamente conectado, tem Valor Relativo
superior ao terreno B.

Figura 3: Espao Relativo

Fonte: Elaborado por FERNANDES, R. B.; LIMA, J. de B.; PENA, J. S., 2010.

Ainda conforme Harvey (1980), h o Espao Relacional, considerando-o como

estando contido em objetos, no sentido de que um objeto existe somente na medida em que
contem e representa dentro de si prprio as relaes com outros objetos (HARVEY, 1980,
p.5). Este est relacionado vizinhana e ao status do lugar. Ento, quanto mais elevado
for seu status maior ser seu Valor Relacional.
Na Figura 4 observa-se que ambos os terrenos esto conectados malha viria. No
entanto, nota-se que no entorno do terreno A foram instalados alguns equipamentos e
servios com certo grau de importncia e sofisticao, o que confere ao terreno A um status
mais elevado e consequentemente maior Valor Relacional, que est ligado vizinhana e
aos usos do solo do seu entorno.
Nesse caso, o Valor Relacional supera o Absoluto e o Relativo, pois alm das
caractersticas fsicas e de conexo, h agora valores simblicos de sofisticao. Para a
especulao imobiliria este ltimo aspecto muito importante, sobretudo porque atende
aos anseios das classes mais abastadas, que so o foco dos promotores imobilirios.

Figura 4: Espao Relacional

Fonte: Elaborado por FERNANDES, R. B.; LIMA, J. de B.; PENA, J. S., 2010.

As diferenas existentes entre as diversas reas da cidade tem influncia sobre a

mercantilizao do espao urbano, uma vez que solos mais valorizados tendem a atrair
maiores investimentos do capital imobilirio.
Conforme Vieira Jnior (2007), a especulao origina-se no consumo de lugares
pelas camadas sociais abastadas, no momento da reproduo de seus modos de vida.
Aspectos como qualidade de vida, infraestrutura, localizao privilegiada, prestgio social,
reas verdes e itens de lazer (para usar as expresses em voga) so fortemente utilizados,
estrategicamente,

pelo

capital

atravs

das

propagandas

para

divulgar

novos

empreendimentos imobilirios (sobretudo residenciais) nas diversas modalidades miditicas.

Como veremos adiante, isso acontece em Salvador e tambm no Cabula, foco desta
pesquisa.
Entendemos que a especulao imobiliria :
[...] uma forma pela qual os proprietrios de terra recebem uma renda
transferida dos outros setores produtivos da economia, especialmente
atravs de investimentos pblicos na infra-estrutura e servios urbanos.
(CAMPOS FILHO, 1999, p. 48)

Na verdade, no apenas os proprietrios fundirios se beneficiam desse processo,

mas tambm outros setores do capital, igualmente, tem vantagens sobre isso.
A atuao do Estado ao implantar infraestrutura e servios urbanos em determinada
rea provoca a elevao de seu valor. Assim, os espaos vazios ai presentes passam a ser

alvo dos investimentos dos promotores imobilirios. Saboya (2008) acrescenta que a
expanso urbana tambm contribui para a elevao dos preos dos terrenos.
Quando o tecido urbano se expande por meio da construo de conjuntos
habitacionais populares ou loteamentos em localidades distantes, como aconteceu em
Salvador, a (at ento) periferia passa a estar, relativamente, mais prxima do centro, visto
que uma rea mais distante passa a ser a nova periferia.

2 Cabula: entendendo seus limites

Segundo Santos et al. (2010), a regio onde est localizado o Cabula e, segundo a
nova delimitao, outros bairros como Resgate, Saboeiro, Doron e Narandiba, era
conhecida por ser uma rea com fortes caractersticas rurais e por suas plantaes de
laranjas.
Ainda segundo os autores, essas terras foram, por volta do sculo XVI, doadas a
Antnio de Atade e posteriormente arrendadas ao senhor Natal Casco, que construiu a
capela de Nossa Senhora do Resgate, atualmente conhecida como Igreja da Assuno.
Nascia ento um pequeno povoado a partir da ocupao nos arredores dessa igreja.
A partir da dcada de 1940 esses laranjais foram sendo destrudos por pragas e as
fazendas localizadas na rea foram loteadas, vendidas ou mesmo invadidas. Foi por volta
da dcada de 1970 que a regio do Miolo de Salvador e, consequentemente, a regio do
Cabula experimentou uma urbanizao mais intensa e passou a ser um local atraente para
a construo de conjuntos habitacionais.
A expanso deu-se, especialmente, por se tratar de um local onde as terras eram e
continuam sendo mais baratas que em outros pontos mais valorizados da capital baiana,
porm alvo de interesse tambm por conta da sua localizao estratgica (Figura 1).
Segundo Fernandes (2003) o nome do bairro tem uma origem peculiar:
[...] consideramos interesante tratar del significado del trmino Cabula que
tienen su origen en el idioma Bant, hablado en una regin que se extiende
entre los pases Congo - Angola. De acuerdo con Y. Castro el trmino
significa misterio, culto (religioso), secreto, escondido y, probablemente ha
sido atribuido al sitio, para destacar la existencia de varios quilombos los
cualesm a su vez, promocionaron el Candombl, tan famoso en el Cabula.
(FERNANDES, 2003, p. 165)

H, tambm, outra verso para a origem do termo que Rego apud Santos et al.
(2010), traz:
[...] o nome deste bairro de origem africana. Ele afirma que o termo
Cabula vem do quincongo Kabula, que alm de ser verbo, nome prprio,

personativo feminino e tambm o nome de um ritmo religioso muito tocado,

cantado e danado, da o bairro tomar o nome do ritmo frequente naquela
rea, sendo suas matas utilizadas pelos sacerdotes quincongos. (SANTOS
ET AL., 2010, p. 210)

Como j foi dito anteriormente, as reas, que compreendem hoje os bairros do

Resgate, Saboeiro, Doron e Narandiba possuem historicamente uma estreita ligao com a
rea do bairro do Cabula. Eram pertencentes a uma regio basicamente rural.
Antes de discutir com aprofundamento as delimitaes do Bairro do Cabula, vale
conceituar bairro. Como no h um conceito formulado capaz de explicar o que vem a ser
essa unidade territorial popularmente denominada como bairro, este trabalho toma como
conceito a seguinte formulao:
Unidade espacial, componente do espao urbano, conectado ao tecido
urbano atravs de vias de acesso, [geralmente] espontaneamente
constitudo, que possui em sua rea oferta de servios bsicos de
educao, transporte, sade e comrcio de primeira necessidade (padarias,
pequenos mercados, pequenas lojas), e que possui uma populao
consciente da sua condio de pertencimento a este. (LIMA, 2010, p. 24)

Segundo Garibalde Alves Gonzaga apud Santos et al. (2010), o Resgate era uma
localidade situada nas proximidades de fazendas:
[...] aqui era terrvel, tinha uma cerca de arame farpado na frente e
pouqussimas casas; no inverno era muita lama, no vero muita poeira.
Onde hoje o fim de linha, era a Fazenda Coqueiro, no incio do bairro, era
a Fazenda Santo Antonio. (SANTOS ET AL., 2010, p. 166)

Segundo os autores supracitados, o bairro do Saboeiro era, tambm, uma localidade

rural e passou a modificar o seu uso aps a chegada da Companhia Hidreltrica do Vale do
So Francisco (CHESF). A origem do nome da localidade possui duas verses:
H quem afirme que o nome do bairro devido existncia de uma fbrica
de sabo no local. Oliveira discorda dessa verso e insiste que nunca houve
fbrica na regio do Saboeiro. Ela explica que este topnimo existe desde o
sculo XIX em razo da presena de gias nas inmeras lagoas da regio.
Elas escondiam seus ovos com uma camada grande de espuma que elas
prprias produziam. Assim, quando as pessoas seguiam na direo destas
lagoas costumavam dizer vou no Saboeiro. (SANTOS ET AL., 2010, p.
212)

Segundo Santos et al. (2010), o Doron surgiu, em 1980, a partir da construo de um

conjunto habitacional pela antiga Habitao e Urbanizao do Estado da Bahia S/A
(URBIS). Ailton Ferreira apud Santos et al. (2010) aponta uma curiosidade a respeito do
local:

Por volta de 1982, o Doron era visto como um conjunto de prdios baixos.
Cercados de rvores por todos os lados, mais parecia uma cidadezinha do
interior, com casas, umas sobre as outras. Nas cercanias, algumas poucas
barracas improvisadas abasteciam os moradores e transeuntes. (SANTOS
ET AL., 2010, p. 206)

Segundo os autores anteriormente citados, a rea conhecida hoje por Narandiba se

desenvolveu no entorno do que seria inicialmente o rio Narandiba que depois foi represado
e posteriormente aterrado. Nas suas terras foram cultivadas hortas. Conforme Consuelo
Pond de Sena apud Santos et al. (2010), o nome do local tem grande relao com o cultivo
das famosas laranjas j citadas anteriormente:
Narandiba um termo hbrido, formado por elemento de lnguas diversas.
Como os ndios tupi no pronunciavam o fonema L, chamavam a laranja de
nar. Nar, como assinala Teodoro Sampaio, uma adaptao da palavra
laranja. O final diba o mesmo tyba, significa muitos, em grande
quantidade, logo laranjal, ou seja, lugar de muitos ps de laranja. (SANTOS
ET AL., 2010, p. 208)

Todos esses locais, hoje levados condio de bairros, possuem uma ntima
ligao, seja pela origem da ocupao, seja pela histria. Era bastante lgico que eles
fossem agrupados em um nico bairro, afinal possuem caractersticas muito semelhantes.
Em 1992, para que fosse possvel dar continuidade anlise do Cabula, Fernandes
(1992), prope uma poligonal de delimitao para esta rea, definindo assim a sua rea de
estudos e por consequncia os limites do bairro.
Para chegar a uma concluso Fernandes (1992) adotou o que chama de duas
exigncias bsicas para essa definio: considerar, na medida do possvel, a noo
comunitria do que vem a constituir o Cabula e no desrespeitar as atuais divises oficiais:
Zona de Informao (ZI) e Regio Administrativa (RA).
Dessa forma, a autora destacou nas margens da Rua Silveira Martins (principal via
do Cabula) algumas ZIs que constituam a RA XI (Cabula). Dentro dessas ZIs destacou os
setores censitrios que possuam ligao com o Cabula.
A delimitao oficial de bairros que Salvador possua (antes da que tramita hoje) foi
realizada em 1960, quando Salvador tinha cerca de 630 mil habitantes (BRITO, 2005, p. 51),
no entanto, essa delimitao deixa algumas lacunas em vrias reas da cidade (Figura 5). A
rea, hoje conhecida como Miolo de Salvador, no fora alvo de subdivises, provavelmente
por sua baixa densidade demogrfica e tambm pelo baixo poder aquisitivo dos que ali
residiam.

Figura 5: Delimitao dos bairros de Salvador em 1960.

Fonte: Prefeitura Municipal de Salvador/SMA.

Diante da atual situao referente impossibilidade de compatibilizao de

informaes que dificulta at o poder pblico na proposio e execuo de projetos, fez-se
necessrio propor um projeto para delimitar os bairros da capital baiana.
Apesar de j estar concludo, o trabalho ainda no se tornou lei. Ainda ter que
passar por aprovao na Cmara de Vereadores para que ento a lei seja sancionada.
Na atual delimitao de bairros de Salvador, que em 2010 conta com cerca de 3
milhes de habitantes, ao contrrio da que foi realizada em 1960, toda a cidade est
contemplada com subdivises. Muitas reas da cidade, hoje consolidadas, se tornaram
bairros. Uma dessas reas que se consolidaram dentro do cenrio soteropolitano foi o
Cabula, foco deste estudo.
Que muitas reas cresceram em termos populacionais e em oferta de servios so
fatos que no podem e nem devem ser negados. Entretanto, ser que localidades onde
foram construdos alguns conjuntos ou at um nico conjunto habitacional podem ser
elevadas categoria de bairro?
O Cabula delimitado por Fernandes (1992) compreende tanto a rea do atual Cabula
como a rea destes outros bairros j citados. Mesmo desvinculando essas reas do que
seria o Cabula, o bairro ainda continua com uma grande rea territorial, grande parte dela
formada pelo 19 Batalho de Caadores (19 BC). A representao do Cabula delimitado
por Fernandes bem como o atual Cabula e os demais bairros adjacentes (Figura 6).

Figura 6: Delimitao do Cabula.

Fonte: LIMA (2010).

O questionamento que se faz a essa subdiviso est diretamente ligado ao respeito

dos prprios critrios apontados como ideais para a delimitao dos bairros, baseados no
sentimento de pertencimento (obrigatrio) e na existncia de equipamentos, e tambm se
esses so os melhores critrios a serem adotados.
Dentro dessa configurao o Doron e o Resgate so emblemticos. O Doron um
conjunto habitacional, o maior construdo na regio do Cabula e justamente por possuir uma
grande quantidade de unidades habitacionais atraiu servios (como pequenos comrcios) e
houve a necessidade tambm de implantao de escola e unidade bsica de sade, por
parte do poder pblico, nas imediaes do conjunto.
O Resgate, por sua vez constitudo por uma rua sem sada e nas suas margens
foram sendo construdos alguns conjuntos com um padro construtivo melhor e voltados
para uma faixa de renda maior que os construdos nas outras reas do Cabula.
Esses locais, assim como Narandiba e Saboeiro, poderiam ser denominados de
localidades do bairro do Cabula. Essa categoria est prevista na nova delimitao de bairros
e se enquadra nessas reas.
A partir desse panorama a respeito da delimitao do bairro do Cabula e dos
questionamentos colocados sobre a atual definio do bairro, compreende-se que a anlise
da regio formada pelos bairros do Cabula, Doron, Resgate, Narandiba e Saboeiro

favorecem a construo de uma anlise mais rica para este trabalho, pois possuem limites
prximos e reas correlatas.

3 O Cabula sob a tica da habitao

Como dito anteriormente, a partir dos anos 1960 que Salvador comea a passar
por uma expanso mais significativa, sobretudo devido aos loteamentos realizados e a
construo de inmeros conjuntos habitacionais populares por parte do Estado. O Cabula foi
uma das reas onde isso aconteceu.
Formado inicialmente por ocupao agrcola e caracterizado pelas numerosas
chcaras onde se cultivava laranja, o Cabula comea a sofrer alteraes j nos anos 1950,
sendo que em 1965-1966 que acontece a abertura da Rua Silveira Martins, principal eixo
virio desta regio. (FERNANDES, 2003)
A partir dos anos 1970 o Cabula passa a abrigar diversos servios pblicos e
privados, como hospitais, escolas, universidades, um grande supermercado, bancos, etc. A
localizao de tais empreendimentos resume-se ao eixo de cumeada, Rua Silveira Martins,
a Avenida Edgard Santos, a Avenida Paralela e o entorno delas.
O fato de o Cabula possuir infraestrutura fsica e servios urbanos impulsionou a o
crescimento habitacional. O Estado construiu nessa regio diversos conjuntos habitacionais,
os quais passaram a ser uma das principais caractersticas do Cabula. So conjuntos
populares e extensos, o Doron, por exemplo, foi construdo pela URBIS e tem 1.288
unidades.
Segundo levantamento realizado por Fernandes (2003), entre 1976 e 2000 foram
construdos 34 conjuntos habitacionais/condomnios no Cabula, totalizando 9935 unidades
residenciais. Tais empreendimentos eram principalmente voltados s classes mdia e baixa,
com rendas reais entre 3 e 5 salrios mnimos no caso dos construdos pela URBIS, rendas
entre 5 a 10 salrios mnimos quando se tratava de empreendimentos feitos pelo Instituto de
Orientao s Cooperativas Habitacionais (INOCOOP) e da em diante de competncia da
Caixa Econmica Federal (CEF).
At 1999 a categoria residencial que caracterizava o Cabula eram esses grandes
conjuntos habitacionais construdos pela URBIS e pelo INOCOOP, de carter popular,
diferenciando essa regio do restante da cidade de Salvador (FERNANDES, 2003).
Todavia, essa realidade comea a sofrer alteraes mais acentuadas aps o ano 2000,
quando vrios condomnios foram e esto construdos nesse local com uma tipologia
habitacional diferente da adotada pelos rgos anteriormente citados.
O crescimento imobilirio no Cabula no se configura um fato isolado, visto que a
cidade de Salvador tambm passa por um incremento habitacional. A produo de moradias

se d de forma distinta nas diversas reas da cidade. Assim, h locais em que o pblico alvo
so as camadas mais abastadas (reas como o Horto Florestal, Pituau, Patamares,
Greenville, Alphaville), mas tambm h interesse em atingir outro segmento, que a classe
mdia, cujas reas so, por exemplo, Cabula, Brotas, Vila Laura, Costa Azul (PENA, 2010).

3.1 O novo cenrio do Cabula

Na primeira dcada do sculo XXI o Cabula comeou a experimentar outro modelo

de moradia, seguindo a tendncia mundial e soteropolitana, caracterizado pela
verticalizao imobiliria e a construo de condomnios fechados. Essa regio, onde antes
havia conjuntos habitacionais horizontalmente extensos, passa a abrigar empreendimentos
residenciais com gabaritos bastante elevados que alcanam 24 andares.
Com relao a este aspecto, importante assinalar que a verticalizao segue a
valorizao dos terrenos, ou seja, a verticalizao aparece em reas bem equipadas em
infraestrutura e acessibilidade (SOUZA, 1994, p. 164 apud PENA, 2010, p. 34).
Considerando a situao da regio em questo, isto ocorre nos eixos com os mais elevados
Valores Relativos e Relacionais.
A partir da anlise da verticalizao na cidade de So Paulo, Souza (1994 apud
PENA, 2010) traz uma explicao que contribui para a compreenso desse aspecto no
Cabula no contexto de Salvador:
O que foi realmente observado confirma a verticalizao nas reas mais
valorizadas da cidade, primeiro seguindo a direo determinada pelo
deslocamento e expanso do local de moradia da classe dominante [...] e
num segundo momento tomando as reas de expanso da classe mdia.
(SOUZA, 1994, p. 170 apud PENA, 2010, p. 35)

Em Salvador, a verticalizao estava presente, basicamente, nas reas do Centro e

seu entorno e em reas com alto status, que juntas somam uma pequena parte da cidade.
No entanto, ela vem alcanando tambm o Cabula, rea tida como perifrica.
De acordo com Pena (2010), esses novos empreendimentos, a partir do ano 2000,
somados totalizam 23 condomnios, os quais resultam em 3.224 imveis que ocupam
terrenos que estavam vazios at ento, seguindo a lgica especulativa como foi visto
anteriormente. Assim, os proprietrios fundirios beneficiam-se da consolidao da rea,
dos investimentos oriundos do poder pblico e da oferta de servios, aspectos que
contriburam para a elevao do valor do espao urbano e impulsionaram a busca por esse
local.
Os condomnios que tem sido construdos apresentam outras caractersticas
diferentes dos conjuntos habitacionais mais antigos alm da quantidade de pavimentos: os

chamados itens de lazer e a esttica dos edifcios que se assemelha encontrada em reas
da cidade historicamente mais valorizadas, o caso da Pituba.
Vale ressaltar que o perfil dos compradores mudou. Observa-se tambm que
uma parcela significativa das pessoas que adquirem esses novos imveis da regio do
Cabula e seu entorno imediato. Acontece, ento, uma espcie de mobilidade social interna,
uma vez que, com a elevao da renda familiar, busca-se um imvel mais novo, mais
moderno e, por consequncia, mais caro. Outro fator relevante que essas pessoas j
conhecem essa rea e possuem vnculos sociais a, o que contribui para a deciso em
permanecer no Cabula.
Segundo Marcos Vieira Lima, da Associao de Dirigentes de Empresas do Mercado
Imobilirio da Bahia (ADEMI-BA), a renda familiar mdia de quem adquire esses novos
empreendimentos varia entre 10 e 15 salrios mnimos. Isso representa uma grande
mudana no perfil scio-econmico da populao do Cabula.
A localizao dos novos empreendimentos estratgica. Eles esto situados nas
vias que possuem os mais elevados Valores Relativos Relacionais da regio, visto que so
as reas que concentram as melhores infraestruturas e servios (Figura 7).

Figura 7: Novos empreendimentos construdos na regio do Cabula a partir de 2000.

Fonte: PENA (2010).

 importante tambm mencionar que ultimamente os promotores imobilirios tem

utilizado a existncia de uma reserva de Mata Atlntica no Cabula para agregar valor aos
seus empreendimentos. Isto acontece na cidade de maneira geral, j que
os empreendimentos esto acompanhados de uma publicidade pujante em diversas
modalidades miditicas que disseminam questes simblicas e subjetivas relacionadas ao
lugar e ao indivduo. (VIEIRA JNIOR, 2007, p. 28). Percebemos tambm o apelo
natureza quando as propagandas informam que h um parque, uma rea verde, etc. nas
proximidades ou dentro do prprio empreendimento.
interessante notar que o Cabula, cuja histria de ocupao urbana marcada pela
segregao socioespacial, est atualmente na rota do mercado imobilirio especulativo. At
ento, considerada periferia urbana da cidade, vale ressaltar que esta condio vem
sofrendo alteraes, haja vista a elevao do Valor Relacional do Cabula no contexto da
cidade de Salvador.

Concluso
Pudemos perceber que o Cabula vem sofrendo alteraes no que tange sua
configurao

habitacional

seguindo

uma

tendncia

das

grandes

metrpoles

contemporneas. Assim, a verticalizao figura entre as mais importantes caractersticas

dos empreendimentos recentes.
A localizao desses empreendimentos estratgica, visto que eles esto nas reas
mais bem servidas e mais valorizadas da regio. A presena de muitos servios nesses
eixos virios lhes confere alto Valor Relacional, o que estimula a a implantao dos
condomnios.
Ainda, pudemos observar que tem havido uma mobilidade social no Cabula,
resultante da melhoria das condies socioeconmicas da populao brasileira nos ltimos
anos.
Devido s alteraes que vem acontecendo no Cabula, no apenas na tipologia da
ocupao, mas tambm na renda da populao, no Valor Relacional da regio no contexto
de Salvador, necessrio ter cautela ao classific-lo como periferia urbana. notrio que a
regio passa por transformaes, as quais a aproximam das centralidades da cidade, alm
do importante fato de estar na rota do mercado imobilirio especulativo.

Referncias
BARCELLOS, Vicente Quintella. Unidade de vizinhana: notas sobre sua origem,
desenvolvimento e introduo no Brasil. Disponvel em:

<http://vsites.unb.br/fau/pos_graduacao/paranoa/edicao2001/unidade/unidade.htm> Em 17
de maio de 2010.
BOLVAR, Teolinda; BALD, Josefina. La cuestin de los barrios. (Orgs.). Caracas: Monte
Avila Editores Latinoamericana, 1995.
BRAGA, Rhalf Magalhes. O espao geogrfico: um esforo de definio. In: GEOUSP Espao e Tempo, So Paulo, N 22, pp. 65 - 72, 2007. Disponvel em:
<http://www.geografia.fflch.usp.br/publicacoes/Geousp/Geousp22/Artigo_Rhalf.pdf>. Acesso
em: 25 jun. 2010.
BRITO, Cristvo. A estruturao do mercado de terra urbana e habitao em Salvador-Ba
a partir de 1970. GeoTextos, vol. 1, n . 1, 2005. Disponvel em:
<http://www.portalseer.ufba.br/index.php/geotextos/article/view/3030/2135>. Acesso em: 26
set. 2010.
BRITO, Cristvo de Cssio da Trindade de. A produo da escassez de terrenos urbanos
em Salvador e suas conseqncias na reproduo futura do espao urbano. Salvador, 1997.
Dissertao (Mestrado) Ps-Graduao em Geografia. Instituto de Geocincias da
Universidade Federal da Bahia, 1997.
CAMPOS FILHO, Cndido Malta. Cidades Brasileiras: seu controle ou o caos: o que os
cidados podem fazer para a humanizao das cidades no Brasil. 3 ed. So Paulo: Studio
Nobel, 1999.
CAPOROSSI, Celina. En busca del barrio: reflexiones sobre San Vicente, en Crdoba. (Ano
9, N 92, junho de 2010) Disponvel em:
<http://www.cafedelasciudades.com.ar/lugares_92.htm>. Em 04 de julho de 2010
CASTELLS, Manuel. Cidade, democracia e socialismo. Rio de Janeiro: Paz e Terra, 1980.
CORRA, Roberto Lobato. O espao urbano. 4. ed. So Paulo: tica, 2002.
FERRARI, Celson. Dicionrio de Urbanismo. So Paulo: Disal, 2004.
FERREIRA, Marclio Mendes. GOROVITZ, Matheus. A inveno da superquadra: o conceito
de unidade de vizinhana em Braslia. Braslia, D.F.: Iphan, 2008
FERNANDES, Rosali Braga. Periferizao Scio-espacial em Salvador: anlise do Cabula,
uma rea representativa. Salvador, 1992. Dissertao (Mestrado) FAU-UFBA, 1992.
_____. Las polticas de La vivienda em La ciudad de Salvador e los processos de
urbanizacin popular em El caso del Cabula. Feira de Santana: Universidade Estadual de
Feira de Santana, 2003.

HARVEY, David. A justia social e a cidade. Prefcio e Traduo: Armando Corra da Silva.
So Paulo: Editora HUCITEC, 1980.
JACOBS, Jane. Morte e vida de grandes cidades. So Paulo: Martins Fontes, 2000.

JACQUES, Paola Berenstein. Espetacularizao urbana contempornea. In: Cadernos

PPG-AU/UFBA, Salvador, vol. 3, edio especial (2004) - Territrios urbanos e polticas
culturais, 2004. Disponvel em:
<http://www.portalseer.ufba.br/index.php/ppgau/issue/view/182>. Acesso em: 18 jul. 2010.
LIMA, Jamile de Brito. Os Cabulas de Salvador: confrontando as delimitaes de 1992 e
de 2010. Trabalho de Concluso de Curso (Graduao) Universidade do Estado da Bahia,
2010.
PENA, Joo Soares. A especulao imobiliria chega periferia urbana de Salvador:
origens e perspectivas do cabula sob a tica da habitao. Trabalho de Concluso de Curso
(Graduao) Universidade do Estado da Bahia, 2010.
SABOYA, Renato. O que especulao imobiliria? 2007. Disponvel em:
http://urbanidades.arq.br/2008/09/o-que-e-especulacao-imobiliaria/. Acesso em: 26 jun.
2010.
SANTOS, Carlos Nelson F. dos. A cidade como um jogo de cartas. Niteri: Universidade
Federal Fluminense: EDUFF. So Paulo: Projeto Editores, 1998.
SANTOS, Elisabete et. al. O Caminho das guas em Salvador: Bacias Hidrogrficas, Bairros
e Fontes. Salvador: CIAGS/UFBA; SEMA, 2010.
VIEIRA JNIOR, Itamar Rangel. A valorizao imobiliria empreendida pelo Estado e o
mercado formal de imveis em Salvador: analisando a Avenida Paralela. Salvador, 2007.
Dissertao (Mestrado) Ps-Graduao em Geografia. Instituto de Geocincias da
Universidade Federal da Bahia, 2007.
1

FERNANDES (1992), FERNANDES (2003), LIMA (2010) e PENA (2010).