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Poder Judicirio do Estado do Rio de Janeiro

Dcima Sexta Cmara Cvel

Apelao Cvel n 0122858-74.2013.8.19.0001

Apelante: Jose Eduardo Botelho
Apelado: Condomnio do Edificio Chateau de Fontainebleu
Desembargador Eduardo Gusmo Alves de Brito Neto

ACRDO
Apelao Cvel. Petitria. Ao reivindicatria. Vaga de
garagem no escriturada. Sentena de improcedncia
que no merece censura. Ausncia de prova de domnio
e da posse injusta do ru. Propriedade que somente se
adquire com a transcrio do ttulo translativo no
Registro de Imveis. Inteligncia do artigo 1.245 do
Cdigo Civil. Previso da vaga de garagem no contrato
de compra e venda e na Conveno Condominial que
no cria para o autor direito real de propriedade,
instituindo mera relao obrigacional entre as partes.
Condomnio ru que demonstrou a propriedade registral
das 24 vagas de garagem disponveis. rea comum que
impede a propositura de ao reivindicatria por um dos
condminos em face dos demais, porquanto todos so
coproprietrios do bem vindicado. Inteligncia do artigo
1.314 do Cdigo Civil. Precedentes do Superior Tribunal
de Justia e do Supremo Tribunal Federal. Posse injusta
no demonstrada. Recurso desprovido para manter a
sentena de improcedncia.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelao Cvel n.

0122858-74.2013.8.19.0001, em que apelante Jose Eduardo Botelho e apelado
Condomnio do Edificio Chateau de Fontainebleu.
ACORDAM os Desembargadores da Dcima Sexta Cmara Cvel
do Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em negar
provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
0122858-74.2013.8.19.0001 AC PETITRIA reivindicatria vaga de garagem no escriturada (voto) AN

EDUARDO GUSMAO ALVES DE BRITO NETO:000016585 Assinado em 08/09/2015 19:06:08

Local: GAB. DES EDUARDO GUSMAO ALVES DE BRITO NETO

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RELATRIO
Trata-se de ao reivindicatria proposta por Jose Eduardo
Botelho em face de Condomnio do Edifcio Chateau de Fontainebleu, na qual
alega, em sntese, que ao adquirir a unidade 501 do condomnio ru, foi informado
de que possua vaga na garagem, muito embora esta no fosse escriturada. Diz
que foi impedido pelo porteiro de estacionar o seu veculo na sua vaga da
garagem, tendo esta ordem partido do sndico. Pede a concesso de tutela
antecipada para que seja imediatamente desocupada a vaga do imvel, mantida a
liminar em sentena de procedncia do pedido reivindicatrio.
Ata de audincia de conciliao s fls. 75, sem acordo, ocasio em
que o ru ofereceu a contestao de fls. 77/85, aduzindo, em resumo, que o
condomnio no possui vaga de garagem por absoluta falta de espao fsico, e que
os proprietrios que fazem uso do espao tm o seu direito garantido no registro
geral de imveis, o que no caso do autor. Aduz, ainda, que eventual
combinao entre compradores e vendedores no pode ser imputada ao
condomnio, que, se procurado oportunamente, teria esclarecido ao autor a
inexistncia de vaga na garagem para o imvel adquirido.
Deciso saneadora s fls. 186, deferindo a produo de prova
documental suplementar e indeferindo a prova oral, ao argumento de que
desnecessria ao deslinde da controvrsia.
Pela sentena de fls. 191/192, o pedido foi julgado improcedente e
o autor condenado ao pagamento das custas processuais e dos honorrios
advocatcios, estes fixados em R$ 1.000,00 (mil reais), a teor do pargrafo 4 do
artigo 20 do Cdigo de Processo Civil.
Inconformado com o julgado, o autor interps o apelo de fls.
197/202, pelo qual pede a reforma da sentena e a procedncia do pedido
reivindicatrio, trazendo como argumentos aqueles mesmos contidos na pea
vestibular, em especial o fato de a Conveno do condomnio garantir sua
unidade o uso de umas das vagas da garagem.
Contrarrazes s fls. 208/212.

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o relatrio.

VOTO
Nos termos do artigo 1.228 do Cdigo Civil, o proprietrio tem a
faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de
quem quer que injustamente a possua ou detenha. O direito de reaver a coisa
de quem a possua injustamente , diante disso, consequncia da propriedade
como direito, cujo exerccio se d atravs da ao reivindicatria.
Em outras palavras, certo que a reivindicao um dos
elementos que integram o direito de propriedade, poder este conferido ao
proprietrio para que possa reaver bens de seu domnio que estejam detidos
injustamente por outrem. No por outra razo que o exerccio da ao
reivindicatria exige a prova da propriedade da coisa individualizada que se
pretende reaver e, de outro lado, a prova de que o demandado a possui ou detm
de maneira injusta.
Pois bem, assim postas as coisas e descendo aos fatos da causa,
tem-se que o autor, proprietrio de uma das unidades autnomas do Condomnio
ru, cuja escritura no faz meno existncia de vaga de garagem determinada,
reivindica uma das vagas, o que faz com base na Conveno Condominial e no
fato de lhe ter sido assegurada, quando do negcio de compra e venda, a
existncia de vaga de garagem.
A sentena julgou improcedente o pedido e, contra ela, insurge-se
o autor, nada obstante no tenha razo.
Isto porque, como um primeiro argumento, deve-se considerar que
o autor no fez prova do domnio, j que sua unidade no possui mesmo qualquer
vaga de garagem escriturada. E, tratando-se direitos reais imobilirios, o artigo
1.245 do Cdigo Civil no deixa margem para dvidas de que a aquisio da
propriedade se d atravs da transcrio do respectivo ttulo no cartrio imobilirio.
Nesse sentido:

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RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRATIVO E PROCESSO CIVIL.

INCRA.
AO
REIVINDICATRIA.
AUSNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO. FALTA DE INDICAO DO DISPOSITIVO
VIOLADO. SMULA 284/STF. NO-COMPROVAO DO DOMNIO
DA REA LITIGIOSA NAS INSTNCIAS ORDINRIAS. PERCIA
JUDICIAL E DECRETO EXPROPRIATRIO. REVOLVIMENTO DE
MATRIA FTICO-PROBATRIA. IMPOSSIBILIDADE. SMULA
07/STJ.
(...)
4. A ao reivindicatria submete-se comprovao da
propriedade da rea litigiosa, da sua correta individualizao e
da prova da posse injusta exercida pelo ru sobre o imvel, sob
pena de no se obter guarida do pleito reivindicatrio.
5. Rever o entendimento das instncias ordinrias, de que o INCRA
no logrou comprovar por meio de justo ttulo a sua propriedade
sobre as reas em litgio, em recurso especial, demandaria o
revolvimento do conjunto ftico-probatrio carreado aos autos.
Incidncia da Smula 07/STJ.
6. Recurso especial conhecido em parte e no provido.
(REsp 1188676/AC, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma,
julgado em 05/04/2011, DJe 14/04/2011)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AO REIVINDICATRIA.
IMVEL ABANDONADO. INEXISTNCIA DE POSSE INJUSTA.
FALTA DE INTERESSE DE AGIR.
1. A admissibilidade da ao reivindicatria exige a presena de
trs requisitos: a prova da titularidade do domnio pelo autor, a
individualizao da coisa e a posse injusta do ru. Precedentes.
2. A caracterizao da posse nem sempre se d pelo contato fsico
com a coisa, muitas vezes prescindindo de exteriorizao material,
bastando a existncia de um poder de fato sobre o bem. Nesse
contexto, h de se distinguir o abandono da ausncia, seja ela
eventual ou habitual. No abandono, o possuidor abdica de sua
situao jurdica, desligando-se da coisa com a inteno de se privar
definitivamente de sua disponibilidade fsica e de no mais exercer
sobre ela atos possessrios. Na mera ausncia, o possuidor perde
apenas transitoriamente o contato fsico com a coisa, mas mantm a
relao de fato com o bem e a vontade de exercer a posse.

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3. Se o imvel est abandonado, o proprietrio no precisa de

deciso judicial para reav-lo, devendo ser reconhecida a sua falta de
interesse de agir, ante desnecessidade ou inutilidade do provimento
jurisdicional perseguido.
4. Recurso especial a que se nega provimento.
(REsp 1003305/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
julgado em 18/11/2010, DJe 24/11/2010)

Em segundo lugar, conforme recentemente decidiu o Superior

Tribunal de Justia, quando do julgamento do REsp n 1152148, a vaga de
garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autnoma (art. 1.331, 1,
do CC), desde que lhe caiba matrcula independente no Registro de Imveis,
sendo, ento, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessrio, quando
vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) rea
comum, quando sua fruio couber a todos os condminos indistintamente.
As duas primeiras hipteses restam descartadas, seja porque a
vaga pretendida pelo autor no se encontra independentemente escriturada ou
mesmo agregada matrcula do imvel, valendo enfatizar que o Condomnio ru
colacionou as certides de nus reais das unidades autnomas s quais foram
atribudas as vagas de garagem. Isto quer dizer que naquele edifcio existem
apartamentos com direito vaga de garagem agregada matrcula do imvel e
unidades que no a possuem, como o caso do autor.
Resta, ento, a terceira possibilidade, que a fruio da vaga de
garagem por todos os condminos, indistintamente. E, aqui, h uma
particularidade que merece destaque, que o fato de a Conveno deliberar
expressamente que as unidades com finais 01 e 03, alm das coberturas,
possuem vaga de garagem. E com base nesta disposio que reivindica o autor
a sua posse. O pedido, tambm sob este prisma, no prospera.
A uma porque nem deliberao da Conveno do Condomnio nem
deciso assemblear so capazes de instituir direito de propriedade de vaga de
garagem, limitando-se a permitir o seu uso por um dos condminos ou por
terceiros. Assim, ainda que a Conveno tenha feito tal previso, isso em nada
garante eventual direito de propriedade do autor, que pode sim exigir a utilizao

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da vaga, diante da relao de natureza obrigacional, podendo o condomnio, a

qualquer tempo, deliberar de forma diversa.
Com muito menos razo vale a tese de que os vendedores
garantiram a existncia da vaga de garagem, certo de que os prejuzos
eventualmente suportados pelo autor com a suposta falsa declarao devem ser
perseguidos pela via prpria.
E a duas porque, segundo orientao firme do Superior Tribunal de
Justia, para fins de ao reivindicatria, tem-se como possuidor injusto aquele
que exerce a posse direta ou a deteno do imvel sem estar amparado em uma
causa derivada do domnio, o que no ocorre em se tratando de reas comuns de
condomnio edilcio, em que todos os condminos so coproprietrios. esta,
alis, a inteligncia do artigo 1.314 do Cdigo Civil: Cada condmino pode usar
da coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos
compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e
alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la.
Tambm nesse sentido:
CIVIL. AO REIVINDICATRIA. REA COMUM. CONDOMNIO.
NO
CABIMENTO.
DISSDIO
JURISPRUDENCIAL
NO
DEMONSTRADO.
1. O condomnio, representado pelo sndico, tem legitimidade
para propor ao reivindicatria em defesa da rea comum
contra terceiro, mas no contra outro condmino, conforme
dispe o artigo 623, II, do Cdigo Civil de 1916.
2. Malgrado a tese de dissdio jurisprudencial, h necessidade, diante
das normas legais regentes da matria (art. 541, pargrafo nico, do
CPC c/c art. 255 do RISTJ), de confronto, que no se satisfaz com a
simples transcrio de ementas, entre trechos do acrdo recorrido e
das decises apontadas como divergentes, mencionando-se as
circunstncias que identifiquem ou assemelhem os casos
confrontados. Ausente a demonstrao analtica do dissenso, incide a
censura da smula 284 do Supremo Tribunal Federal.
3. Recurso especial no conhecido.
(REsp 235.340/MG, Rel. Ministro Fernando Gonalves, Quarta
Turma, julgado em 02/02/2010, DJe 15/03/2010)
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Reivindicatria. Condomnio. A comunho que resulta da

multiplicidade de ttulos de domnio sobre uma rea, atribuindo-o
a diversos proprietrios sobre fraes ideais, de localizao
imprecisa, impede o exerccio da ao reivindicatria de um
condmino contra o outro. Recurso conhecido e provido.
(REsp 30.802/PR Rel. Ministro Dias Trindade (ER 03/93), Quarta
Turma, julgado em 07/06/1994, DJ 27/06/1994, p. 16985)
AO REIVINDICATRIA. TERRAS EM CONDOMINIO INDIVISO.
DESCABIMENTO DE AO REIVINDICATRIA DE UM
CONDOMINO SOBRE OS DEMAIS COMUNHEIROS. A ao de
reivindicao tem seu fundamento no direito de sequela. Cabe
promove-la o proprietrio que no detm a posse contra o
possuidor que no proprietrio, mas que assim se julga, ou
contra aquele que retm o bem, sem ttulo ou causa, ainda que
no conteste a propriedade do dono do bem. Assim, incabvel a
reivindicatria de um proprietrio contra outros que tambm o
so. (RE 100.656/ RS, Rel. Min. Aldir passarinho, DJ 07/12/1984)

Veja-se que seria possvel garantir ao autor o uso de uma das

vagas, nos termos do que dispe a Conveno, se as 24 vagas disponveis na
garagem previstas naquele documento j no estivessem sendo usufrudas pelos
condminos que, a teor das respectivas certides de nus reais, so seus
verdadeiros proprietrios. E essas unidades so: 101, 103, 203, 301, 303 (que foi
posteriormente desvinculada e vinculada unidade 902), 304, 401, 403, 504, 503,
601, 602, 603, 604, 701, 703, 801, 803, 901, 902 (adquirida da unidade 303), 903,
1001, 1003 e C-01 e C-02. Isto totaliza 24 unidades possuidoras das 24 vagas
previstas na Conveno.
E embora cause estranheza a propriedade registral de duas das
vagas pelas unidades 504 e 604, em detrimento das unidades 201 e 501, nicas
excees repartio prevista na Conveno (unidades com finais 01 e 03, as
coberturas e as unidades 304 e 602), este ajuste no pode ser feito por meio desta
ao reivindicatria que, conforme acima afirmado, demanda a propriedade
registral da rea vindicada.

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De toda sorte, isso no impede que o autor, por outros meios,

demonstre a ocorrncia de eventual equvoco quando da confeco dos registros
das mencionadas unidades.
Diante do acima exposto, voto pelo desprovimento do apelo para
manter a sentena de improcedncia lanada.

Rio de Janeiro, 8 de setembro de 2015.

EDUARDO GUSMO ALVES DE BRITO NETO

Desembargador Relator

0122858-74.2013.8.19.0001 AC PETITRIA reivindicatria vaga de garagem no escriturada (voto) AN