INSTRUCTIVO DE VALUACION, REVALUACION Y DESLINDE DEL ESTADO DE TABASCO

INTRODUCCION
El presente Instructivo tiene por objeto la determinacin de los criterios
tcnicos que permitan asignar el Valor Catastral que le corresponde a cada
uno de los bienes inmuebles ubicados en cada uno de los Municipios del
Estado, de acuerdo a lo establecido en la Ley de Catastro.
La valuacin catastral es un proceso muy importante porque contiene, de
acuerdo a las disposiciones legales vigentes, informacin bsica para la
determinacin de las contribuciones a la propiedad inmobiliaria, principalmente
el Impuesto Predial y el Impuesto sobre Traslacin de Dominio de Bienes
Inmuebles.
La valuacin catastral tiene caractersticas que la hacen diferentes a una
valuacin convencional ya que se formula con mtodos y criterios adecuados y
uniformes, que permiten determinar de la mejor manera el valor de los bienes
inmuebles con independencia de los fines para los cuales se requiere el
avalo, adems de que intervienen la experiencia, los conocimientos y el
criterio personal del valuador.
Con el objeto de facilitar la tarea de asignar el Valor Catastral a todos y dada
uno de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado, segn lo
dispuesto en la legislacin correspondiente, es que se hace necesario disear
un sistema capaz de controlar la gran cantidad de informacin involucrada en
la fase de valuacin dentro del contexto general que se refiere a la obtencin
del inventario de la propiedad raz en el Estado.
El sistema de referencia pretende simplificar y uniformizar los criterios para
obtener el Valor Catastral, siguiendo las disposiciones vigentes en la Ley de
Catastro, tomando en cuenta que se trata de asignar dicho valor, no ha un bien
inmueble determinado como se estila en la valuacin convencional efectuada
por un perito valuador sino a todos y cada uno de los bienes inmuebles
ubicados en el Estado, por lo que resulta conveniente contar con un Sistema
Automtico de Valuacin Catastral.
Es por eso que este Instructivo de Valuacin Catastral esta ntimamente
relacionado con un sistema computacional de valuacin, tratando adems, en
una forma general, criterios que se utilizan en una valuacin convencional.
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UNIDAD DE CATASTRO

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CAPITULO I
DE LOS VALORES UNITARIOS
Para poder determinar el Valor Catastral de cada uno de los bienes inmuebles
se aplicaran los valores unitarios de suelo, urbano y rstico, y de construccin,
aprobados de acuerdo a lo dispuesto por la Ley de Catastro.
Para la determinacin de los Valores Unitarios se estar a lo dispuesto en el
Ttulo Segundo, Capitulo Primero, De los Valores Unitarios de la Ley de
Catastro, que seala criterios para la determinacin de la zonificacin catastral,
de valores unitarios de suelo urbano y de valores unitarios de construccin.
1.-

ZONIFICACION CATASTRAL Y VALORES UNITARIOS DE SUELO

EN AREAS URBANAS.

Los procedimientos de zonificacin catastral y de determinacin de los valores

unitarios de suelo, estn regidos por la ley de catastro, que en su articulo 38 a
la letra dice:
Artculo 38.- La determinacin de la zonificacin catastral y de los valores
unitarios de suelo, aplicables en las zonas catastrales de las reas urbanas, se
har atendiendo a los factores siguientes, en su caso:
I.-

Edad de la zona, que es el tiempo transcurrido desde su creacin hasta

el momento en que se termine el valor unitario.

II.-

Caractersticas de los servicios pblicos y del equipamiento urbano.

III.-

Tipo y calidad de las construcciones, de acuerdo con las caractersticas

de los materiales utilizados, los sistemas constructivos usados y el
tamao de las construcciones.

IV.-

Estado y tipo de desarrollo urbano, en el cual deber considerarse el uso

actual y potencial del suelo y la uniformidad de los inmuebles edificados.

V.-

El nivel socioeconmico de los habitantes.

VI.-

Las polticas de ordenamiento y regulacin del territorio que sean

aplicables.
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VII.- Las caractersticas actuales y potenciales de utilizacin del suelo.

VIII.- La situacin jurdica de la tenencia de la tierra.
IX.-

Las tendencias y caractersticas de crecimiento de las reas urbanas

colindantes.

X.-

Cualquier otra caracterstica que los influya.

Para la determinacin del valor unitario por metro cuadrado de suelo,

aplicables en reas urbanas, adems de tomar en cuenta los factores
anteriormente mencionados, se utilizara en mtodo de comparacin de
mercado, ya que se considera como el mas preciso para determinar el valor de
un inmueble (terreno y/o edificacin) contando con suficientes datos fidedignos
sobre las transacciones de compraventa ocurridas durante un periodo de
tiempo razonablemente prximo al momento de la determinacin del valor
unitario. Las fuentes de informacin sern: peritos valuadores, ofrecimientos
de compra y venta, corredores inmobiliarios, ventas consumadas, instituciones
de crditos, entre otras.
Las zonas aledaas a las zonas urbanas, se consideran susceptibles de ser
urbanizadas, tomando en consideracin el rgimen de la tenencia de la tierra y
las polticas de ordenamiento y regulacin del desarrollo urbano. Normalmente
el mercado de este tipo de terrenos, se maneja en valores unitarios por metro
cuadrado. An cuando actualmente tengan un uso agropecuario, no es usual
que efecten operaciones de compraventa expresadas en valores unitarios de
terreno por hectrea.
En atencin a lo anterior, se deben de determinar las reas aledaas
susceptibles de ser urbanizadas en un corto plazo, de acuerdo con los planes
de desarrollo urbano y obtener el valor por metro cuadrado de terreno,
utilizando el mismo mtodo de comparacin de mercado que se utiliza para los
terrenos urbanos.
2.-

ZONIFICACION CATASTRAL Y VALORES UNITARIOS DE SUELO

EN AREAS RUSTICAS O NO URBANIZABLES.

Para efectuar la zonificacin catastral en las reas rsticas se atender en

primer termino a la divisin municipal y dentro de esta se efectuara la
regionalizacin catastral, contemplando caractersticas homogneas
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claramente especificadas. Para delimitar las zonas se tomaran en cuenta las

barreras naturales y las construidas, que sirven como linderos; as por ejemplo,
se han considerado a los ros, las lagunas, pantanos, y carreteras, entre otros,
para determinar la zonificacin.
Una vez determinadas las zonas catastrales que conforman cada municipio, se
procede a determinar los valores unitarios por hectrea aplicable a cada tipo
de uso del suelo. Para lo anterior, es indispensable contar con la clasificacin
general de los usos del suelo en el rea rstica, como siguen:
CLASIFICACION DE USOS DEL SUELO RUSTICO
1. AGRICULTURA
AGRICULTURA CULTIVO ANUAL
AGRICULTURA CULTIVO SEMIPERMANENTE
AGRICULTURA PERMANENTE
AGRICULTURA FRUTICULTURA
2. PECUARIO
GANADERIA/PECUARIO PASTO CULTIVADO
GANADERIA/PECUARIO PASTO INDUCIDO
GANADERIA/PECUARIO AGOSTADERO NATURAL, MENOS DE 5 Ha.
GANADERIA/PECUARIO AGOSTADERO NATURAL, 5 10 Has.
GANADERIA/PECUARIO AGOSTADERO NATURAL, 10 30 Has.
GANADERIA/PECUARIO AGOSTADERO NATURAL MAS DE 30 Has.
3. OTROS USOS
CASA HABITACION
FORESTAL
RECREATIVO TURISTICO
BANCO DE MATERIALES Y AGREGADOS
EXPLOTACION DE HIDROCARBUROS
MINERO
SALINAS
PESQUERO
INCULTIVADO, POPALERIA, TULAR
OTROS (especificar)
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Se determina el valor unitario por hectrea de terreno rstico aplicable a cada

uso del suelo que se encuentre en la regin catastral, obtenido tambin por el
mtodo de comparacin de mercado.
3.-

VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCION.

Los Valores Unitarios de Construccin se determinarn considerando, entre

otros, los factores siguientes:
a)

Uso de la construccin;

b)

Costo y calidad de los materiales de construccin utilizados y de la

mano de obra empleada;

c)

Edad de la construccin; y

d)

Estado de conservacin de la construccin.

Estos cuatro factores se han considerado para elaborar la Tabla de Valores

Catastrales Unitarios para la Construccin. Dicha tabla facilita la valuacin
masiva y objetiva con el apoyo de equipo de procesamiento de datos. En ella
las construcciones se han clasificado en 16 tipos diferentes, de acuerdo a sus
elementos que las componen, edad y uso. A cada tipo de construccin le
corresponde un valor unitario por metro cuadrado.
Cada edificacin del Estado deber quedar encuadrada en alguna de estas
categoras. En virtud de que algunos inmuebles contienen partes clasificadas
en diferentes categoras el catastrador deber considerar los elementos
preponderantes como la albailera y las instalaciones para determinar el tipo
de construccin que le corresponde.
CLASIFICACION DE LOS TIPOS DE CONSTRUCCION:
A.1
2
3

HABITACIONAL ANTIGUO
ECONOMICO
MEDIO
SUPERIOR

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2. HABITACIONAL MODERNO
4
5
6
7
8

POPULAR
INTERES SOCIAL
MEDIO
BUENO
SUPERIOR
3. HABITACIONAL EDIFICIO

9
10
11

INTERES SOCIAL
MEDIO
SUPERIOR
4. ESPECIAL/INDUSTRIAL/COMERCIAL

12
13
14
15
16

CORRIENTE
MEDIO
BUENO
EDIFICIO COMERCIAL MEDIO
EDIFICIO COMERCIAL BUENO

CAPITULO II
DE LA VALUACION CATASTRAL
1.-

DE LOS VALORES UNITARIOS, DE LA VALUACION Y LA

REVALUACION CATASTRAL.

La valuacin y revaluacin catastral de inmuebles, ser la realizada, en su

caso, de acuerdo a los datos proporcionados por el propietario o poseedor en
la Manifestacin Catastral, en la Solicitud de Revaluacin Catastral o en
cualquier otro documento de actualizacin del Padrn Catastral. El
Departamento de Catastro e Impuesto Predial podr realizar los estudios
tcnicos de campo que sean necesarios para constatar la veracidad y
precisin de los datos sobre el terreno y las construcciones proporcionados por
el propietario o poseedor del inmueble.
Los valores unitarios de suelo y de construccin aprobados conforme a la Ley
de Catastro, as como los valores provisionales, en su caso son la base para la
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determinacin de los Valores Catastrales correspondiente a los bienes

inmuebles.
Para determinar el Valor Catastral de cada uno de los bienes inmuebles, se
multiplicaran los Valores Unitarios del Suelo y de Construccin aprobados, por
las superficies del terreno y de las construcciones adheridas al mismo,
aplicando adems los demritos y/o incrementos sealados en este instructivo.
En el caso de inmuebles con o sin construcciones, situados en zonas
catastrales para las que no se hayan fijado valores unitarios o que los
existentes ya no sean aplicables, se podrn fijar provisionalmente valores
unitarios, tomando como base los aprobados para alguna zona catastral con
caractersticas semejantes. Estos valores unitarios provisionales de los
inmuebles regirn en tanto se apliquen valores unitarios definitivos y se
obtengan con ellos un avalo catastral.
2.-

VALUACION DE TERRENOS URBANOS.

LOS DEMERITOS
Los terrenos urbanos pueden sufrir un demrito o reduccin en su valor
catastral por uno o ms de los siguientes factores:
A.B.C.D.E.-

Por su escaso frente;

Por su desproporcin entre frente y profundidad;
Por irregularidad en su forma;
Por la topografa del terreno; y
Por estar ubicado como predio interior.

LOS INCREMENTOS
Los terrenos urbanos ubicados en esquina estarn sujetos al concepto de
incremento por esquina, solamente al rea considerada como esquina y no a
todo el predio en general.
2.1

DE LOS DEMERITOS
2.1.1 DEMERITO POR FRENTE

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El valor del terreno se reducir solamente si el frente es menor de 7 metros. La

formula que se aplica para calcular el Coeficiente de Castigo del demrito por
frente es la siguiente:
CCF = F/7
En donde, F = Frente del predio, en metros y siempre es menor a 7.
La medida del frente se expresa en metros y centmetros y as se emplea en la
formula. El Coeficiente de Castigo nunca ser menor a 0.5; en caso de que el
resultado de la operacin sea inferior a ese valor, se tomara 0.5 como factor de
demrito por frente.
Ejemplo:
Frente del predio = 5.58 m
Coeficiente de Castigo:
CCF = F/7 = 5.58/7.00 = 0.8928
Si el predio tiene una superficie de 100 m 2, pero con un frente de 5.58 m y el
Valor Unitario del Suelo es de N$ 300.00
VALOR CATASTRAL =

100 m2 x 300.00 N$/m2 = N$ 30,000

VALOR AJUSTADO

N$ 30,000 x 0.8928 = N$ 26,784.00

Considerando que no tiene ningn otro demrito.

La siguiente tabla es de utilidad para obtener una aproximacin del Coeficiente
de Castigo por escaso frente.
FRENTE

C. de C.

FRENTE

C. de C.

7.00
6.50
6.00
5.50
5.00
4.50

1.0000
0.9636
0.9258
0.8864
0.8452
0.8018

4.00
3.50
3.00
2.50
2.00
1.75

0.7559
0.7071
0.6547
0.5976
0.5345
0.5000
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2.1.2 DEMERITO POR PROFUNDIDAD.

El valor del terreno urbano se reducir cuando la relacin profundidad/frente
sea menor a 3.0.
La formula que se aplica para evaluar el Coeficiente de Castigo
correspondiente es la siguiente:
CCP = (F/P) (3.0)
En donde:
F = Frente, en metros.
P = Profundidad, en metros, medida desde el frente hasta el
lindero ms lejano de este, perpendicular al frente.
3.0 = relacin mxima profundidad/frente sin causar demrito.
Para los efectos de la Valuacin Catastral se consideran, tanto la profundidad
como el frente, en metros y centmetros.
El resultado de la aplicacin de la formula se contempla en el ejemplo
siguiente:
Frente del predio
Profundidad del predio
Area del predio

=
9.88 m
= 38.60 m
= 381.37 m2

Coeficiente de Castigo:
CCP = (F/P) (3.0) = (9.88/38.60) (3.0) = 0.76787 = 0.8763
El resultado de la valuacin catastral, normal y ajustada, suponiendo que el
valor unitario del suelo es de 200.00 N$/m 2, es:
VALOR CATASTRAL = 381.37 m2 x 200.00 N$ /m2 = N$ 76,274
VALOR AJUSTADO

= N$ 76,274.00 x 0.8763 = N$ 66,838.91

Considerando solamente el demrito por profundidad.

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2.1.3 DEMERITO POR IRREGULARIDAD DEL TERRENO.

Los predios por su forma se clasifican en regulares e irregulares.
PREDIOS REGULARES.
Son los cuadrilteros con un solo frente, cuyos ngulos no difieren en ms de
20 grados del ngulo recto; los tringulos con dos o tres frentes; los
cuadrilteros en esquina y los pentgonos con dos frentes y pancoup,
siempre y cuando sus linderos interiores no difieran en ms de 20 grados de
las perpendiculares trazadas con respecto a los alineamientos.
Pueden considerarse como regulares, los polgonos con un solo frente que
sean divisibles totalmente en cuadrilteros regulares. (Ver ejemplos de
predios regulares en las siguientes hojas).
No se consideran como irregulares las superficies entrantes o salientes
(ancones), cuya dimensin mxima, medida sobre la perpendicular con
respecto al lindero respectivo, no excede de un metro. Las inflexiones de
linderos hasta de 20 grados, no sern consideradas como irregularidades.
PREDIOS IRREGULARES.
Son los que, teniendo un solo frente, sean cuadrilteros cuyos ngulos difieran
en ms de 20 grados del ngulo recto; los tringulos con un solo lado a la calle
y los polgonos de ms de cuatro lados que no sean divisibles totalmente en
cuadrilteros iguales. Tambin se consideran predios irregulares, los que
teniendo dos o ms frentes no cumplan con los requisitos para ser
considerados como predios regulares. (Ver ejemplos de predios irregulares en
las pginas siguientes).
Para obtener el rea considerada como irregular, en predios irregulares con un
solo frente, se dividir el predio en fracciones regulares a partir del frente de la
calle, limitndose lateralmente con lneas normales al frente o con
prolongaciones de linderos si stos no se apartan en ms de 20 grados de
dichas normales, y al fondo con paralelas al frente o con linderos del fondo
cuando stos no difieran de las paralelas en ms de 20 grados.

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Cada una de las partes del predio que queden fuera de las fracciones
regulares resultantes de la divisin antes mencionada, ya sean de fondo,
laterales o con frente a la calle, se considerarn como irregulares y se
denomina como la irregularidad.
El rea considerada como irregularidad en un predio irregular se anotar en la
Ficha Catastral Urbana.
CALCULO DEL DEMERITO POR IRREGULARIDAD.
Para efectos del avalo catastral, el Coeficiente de Castigo por irregularidad se
obtiene aplicando la siguiente frmula.
CCI = AR/AT
En donde CC
AR
AT

=
=
=

Coeficiente de Castigo por irregularidad.

Area regular del terreno.
Area total del terreno.

Ejemplo:
Area total del terreno
Area regular del terreno
Area irregular del terreno
Valor Unitario del Suelo

=
=
=
=

320 M2
285 M2
35 M2
350.00 N$/M2

Aplicando la frmula, se obtiene el Coeficiente de Castigo por irregularidad.

CCI = 285/320 = 0.9437
VALOR CATASTRAL =

320 M2 x 350.00 N$/M2 = N$ 112,000

VALOR AJUSTADO

N$ 112,000 x 0.9437

= N$ 105,694.40

Considerando que no existe otro demrito que aplicar.

El clculo de la profundidad del predio en terrenos irregulares con entrantes
(ancones) al fondo, se obtiene sumando a la distancia que va del frente al
vrtice ms alejado de ste (p), la mxima profundidad de la porcin entrante
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(p), siempre utilizando las perpendiculares a los linderos opuestos.

ejemplos en la siguiente hoja).

(Ver

2.1.4 DEMERITO POR EXCAVACIONES.

Cuando se encuentren excavaciones, sin fines de edificacin o de utilizacin
especial, los terrenos sern demeritados, aplicando el demrito solamente a la
superficie excavada, segn la profundidad de la excavacin.
El demrito por excavacin, y el Coeficiente de Castigo correspondiente, se
obtendrn de acuerdo a la siguiente tabla:
Profundidad de la
Excavacin
0 a 1 m
1 a 2 m
2 a 4 m
4 a 6 m
6 m en adelante

Porcentaje de
Demrito

Coeficiente de
Castigo

0
10
20
30
50

1.0000
0.9000
0.8000
0.7000
0.5000

Si la excavacin es irregular en su profundidad, corresponde al valuador

determinar el promedio y el Coeficiente de Castigo.
Cuando los predios hayan sido excavados y rellenados con posterioridad, los
porcentajes de demrito, fijados se podrn reducir hasta en un 50 por ciento,
de acuerdo al criterio del Departamento de Catastro e Impuesto Predial,
tomando en cuenta la naturaleza del material de rellenado, su grado de
compactacin, etc.
2.1.5 DEMERITO POR DESNIVEL.
Cuando los predios presentan desniveles descendentes o ascendentes con
pendientes mayores del 20 por ciento, se demeritarn aplicando los
porcentajes de demrito, y el correspondiente Coeficiente de Castigo,
solamente a la fraccin del predio que presente dichas pendientes.

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Profundidad de la
Excavacin
0 a
20 a
30 a
40 a
ms de

20
30
40
50
50

m
m
m
m

Porcentaje de
Demrito

Coeficiente de
Castigo

0
10
20
30
50

1.0000
0.9000
0.8000
0.7000
0.5000

Cuando en la determinacin del Valor Unitario del Suelo por metro cuadrado,
se haya tomado en cuenta que se trata de terrenos residenciales con
desniveles escnicos, stos no se demeritarn por esta causa.
Tampoco sufrirn demritos los terrenos en los que se hayan efectuado obras
Materiales para su mejoramiento, tales como muros de contencin,
terraplenes, terrazas, rampas o escalinatas.
2.1.6 PREDIOS INTERIORES O ENCLAVADOS.
Se consideran como predios irregulares a los predios interiores o enclavados,
y stos pueden tener las siguientes caractersticas:
2.1.6.1 Predios rodeados por otros, que para su acceso desde va pblica
cuentan con paso de servidumbre, establecida legalmente.
2.1.6.2 Predios rodeados por otros, sin tener acceso desde la va pblica.
En el primer caso se considera como frente la medida del acceso al paso de
servidumbre, aplicando el Coeficiente de Castigo por frente menor a 7 metros,
si es el caso. La profundidad del terreno se calcula, como si se tratara de un
predio irregular, de acuerdo a lo establecido en esa seccin y tambin se
aplicar en demrito correspondiente por la relacin profundidad/frente. Si es
el caso, tambin se aplicara el demrito por irregularidad del terreno.
El Coeficiente de Castigo final se obtiene multiplicando los coeficientes
calculados en cada caso. En ningn caso ser menor a 0.50.

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Al Valor Catastral del terreno ya ajustado, se le suma la tercera parte del valor
de la faja de servidumbre correspondiente, tomada del avalo del predio
sirviente, la que a su vez ser descontada de ste.
Ejemplo (Ver la figura):
Area del terreno
Frente del paso de servidumbre
Longitud de la primera normal
Longitud de la segunda normal
Valor Unitario del Suelo

=
=
=
=
=

178.00
2.80
50.00
15.00
200.00

M2
M
M
M
N$/M2

Coeficiente de castigo por frente:

CCF = 2.80/7.00 = 0.6325
Coeficiente de Castigo por profundidad:
CCF = (2.80/50) (3.00) = 0.4099
Coeficiente de Castigo total
CCT

= (0.6325) (0.4099) = 0.2593 = 0.5000

VALOR CATASTRAL = 178 m2 X 200 N$/m2 = N$ 35,600

VALOR AJUSTADO

= N$ 35,600 x 0.5000 =

N$ 17,800

Ms la tercera parte de la faja de acceso del predio sirviente.

El valor del paso de servidumbre es de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
(112 m2) (200.00 N$/m2)= N$ 22,400 y su tercera parte es igual a N$ 7,466.67
(Considerando que esta fraccin se est valuando como parte del predio
sirviente y estar sujeta a los demritos e incrementos que ste pueda sufrir).
VALOR FINAL = N$ 17,800 + N$ 7,466.67 = N$ 25,666.67
En el segundo caso se aplicar siempre un Coeficiente de Castigo igual a
0.5000 para obtener el Valor Catastral Ajustado.
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2.1.6.3 Predios que tienen acceso a la va pblica a travs de una calle

privada de paso, construida conforme a los ttulos de propiedad, con
fracciones propias de cada uno de los predios con frente a la privada.
Siempre que dicha privada no constituya un predio por si misma ni es
propiedad comn proindiviso.
Para obtener el Valor Catastral de cada uno de los terrenos, el Departamento
de Catastro e Impuesto Predial dar valor unitario a la calle privada y se
valuar cada terreno conforme a las reglas de este Instructivo, agregando a
cada predio el valor de su propia fraccin constitutiva de la misma calle
privada.
2.1.6.4 Predios que no tengan acceso directo a la va pblica, sino a una calle
privada, cerrada o abierta de propiedad particular.
Como en el caso anterior, se dar valor unitario a la calle privada, se valuar
cada predio interior sobre sta, considerando el valor unitario asignado a la
calle privada y aplicando las reglas de este instructivo. Al valor de cada predio
se le agregar el valor de la calle privada considerada como predio particular,
dividido proporcionalmente al valor de cada predio. De esta manera el valor de
la calle privada es trasladado a los predios servidos por ella.
1.1.7 COMBINACION DE DIFERENTES DEMERITOS.
Cuando un predio tenga ms de un demrito, el Coeficiente de Castigo final
ser el que resulte de multiplicar los diversos coeficientes. El coeficiente final
se aplicar al valor catastral del terreno para obtener el valor ajustado.
2.2

DE LOS INCREMENTOS.
2.2.1 TERRENOS URBANOS.
2.2.1.1 INCREMENTO POR ESQUINA.

Los terrenos urbanos ubicados en esquina estarn sujetos al concepto de

incremento por esquina, solamente aplicado al rea considerada como esquina
y no a todo el predio en general.
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Se entender como rea esquina la delimitada entre los parmetros de las

calles que convergen y las dos perpendiculares trazadas a partir de los
mismos a 15 metros de la esquina. Para efectos del clculo del incremento
por esquina deber considerarse siempre un mximo de 225 metros
cuadrados. El incremento slo afectar al rea correspondiente al predio en la
esquina y en consecuencia los lotes contiguos no sern afectados aunque se
encuentren ubicados a menos de 15 metros de distancia de esquina.
El rea esquina incrementar su valor de acuerdo a la clasificacin del sector
catastral en que se encuentre ubicada la esquina. Las categoras posibles
son: No Comercial, Comercial Baja y Comercial Alta.
Tipo de Sector

Incremento

A) No comercial

5%

Se considera como esquina no comercial aqulla formada por calles donde se

encuentran predios que en su totalidad o en su mayor parte estn destinados a
habitacin o a otros usos no comerciales.
Tipo de Sector

Incremento

B) Comercial Baja

15%

Se considera como esquina comercial baja a la formada por calles en que las
construcciones estn acondicionadas o destinadas totalmente, o en su mayor
parte, a usos comerciales dirigidos hacia los estratos de la poblacin con
menor poder adquisitivo.
Tambin se consideran como comercial baja, a las esquinas que tengan
establecimientos comerciales de la categora indicada, an cuando el resto de
las construcciones ubicadas en la calle que conforman la esquina estn
destinadas a otros usos.
Tipo de Sector

Incremento

C) Comercial Alta

25%

23

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Renen las caractersticas anteriormente citadas, con la diferencia de contar

con establecimientos comerciales de primera clase, orientados hacia la
poblacin de mayores recursos econmicos.
El Valor Unitario del Suelo, para efectos del incremento por esquina, ser el de
la calle que tenga el menor valor.
A los terrenos en esquina con paucoup se les aplicarn los mismos criterios
aqu establecidos, determinando el rea esquina midiendo 15 metros sobre los
alineamientos a partir de los vrtices del paucoup y continuando con los
procedimientos establecidos. En ningn caso el incremento deber afectar
ms de 225 metros cuadrados. (Ver ejemplos en las pginas siguientes).
Se consideran predios en esquina y sujetos a incremento por este concepto
aqullos cuyos lados formen ngulos de 45 a 135 grados inclusive, ya sea que
la esquina est formada por la interseccin de dos calles o por la inflexin de
una misma.
El rea considerada como rea esquina para efectos de la aplicacin del
incremento correspondiente se obtendr de cualesquiera de las siguientes
maneras:
A) Cuando los lados de la esquina formen un ngulo de 45 a 90 grados, el
rea del predio cuyo valor debe incrementarse, ser la del polgono formado
por los frentes del predio hasta una distancia de 15 metros, medida desde el
vrtice de la esquina y por las perpendiculares levantadas sobre aquellos
frentes al final de esa distancia. El rea de este polgono de incremento no
podr ser mayor de 225 metros cuadrados.
B) Si el ngulo de la esquina es mayor de 90 grados pero menor de 135, se
proceder como en el caso anterior, midiendo sobre los frentes, distancias de
15 metros y se trazarn en sus extremos perpendiculares que al cruzarse,
cerrarn el polgono de incremento. El rea resultante ser siempre mayor de
225 metros cuadrados, pero nicamente se incrementar la anterior cantidad.
C) Cuando ambos frentes del predio, o cualesquiera de ellos, midan menos de
15 metros, sea el predio regular o irregular, se trazar el polgono de
incremento de acuerdo con lo establecido en los dos casos anteriores,
independientemente de las restricciones indicadas al principio. Al polgono
resultante se le reducirn las reas que no pertenezcan al predio, as como las
24

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que an pertenecindole conformen irregularidades. El rea restante ser la

que se considere como rea esquina para efectos de incremento.
Si el ngulo de la esquina es obtuso y el frente menor del predio mide menos
de 15 metros y da a la calle de menor valor unitario, entonces el rea restante
se reducir an ms multiplicndola por el cociente de dividir el frente menor
entre el frente mayor del predio, sin exceder este ltimo de 15 metros, sea cual
fuere su longitud. En ningn caso el incremento por esquina afectar ms de
225 metros cuadrados.
2.2.1.2 PREDIOS EN ESQUINA CON PAUCOUPE.
Cuando el paucoup, sea recto o curvo y mida 15 metros o ms, deber
drsele Valor Unitario de calle, a menos que por estar en glorieta, ya se le
hubiere asignado un valor especfico a sta. Los predios con paucoup o
glorieta con las caractersticas descritas, se considerarn predios con ms de
dos frentes, en cuyo caso se trazarn los polgonos de incremento en orden de
importancia, empezando por la esquina de ms altos valores de calle, de
acuerdo con los criterios establecidos para los predios situados en esquina y a
la terminacin del rea de predios con paucoup.
Cuando el paucoup mida entre 15 y 30 metros y los valores de las calles
adyacentes sean iguales, se formarn dos polgonos de incremento,
debindose tomar para cada uno de ellos la mitad del paucoup.
3.- VALUACION DE CONSTRUCCIONES.
La clasificacin y valuacin de las construcciones, se rigen por las
disposiciones de la Ley de Catastro, su Reglamento y del presente Instructivo,
a travs de la Tabla de Valores Catastrales para la Construccin, la cual se
anexa al presente documento.
Con el objetivo de facilitar el avalo computarizado y colectivo de las
construcciones del Estado, dado el gran nmero de predios, y para uniformizar
criterios, es que se han elaborado una clasificacin de los posibles tipos de
construccin.
En el Captulo I.- De los Valores Unitarios ya se han
mencionado los 16 tipos de la clasificacin.
Esencialmente, las construcciones se dividen en habitacionales y especiales.
Las primeras se han subdividido en antiguas y modernas, y dentro de las
25

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modernas encontramos las casas solas y los edificios habitacionales con ms

de 3 plantas.
CONSTRUCCIONES HABITACIONALES ANTIGUAS.
Son construcciones antiguas, las que por su poca, diseo, instalaciones y
materiales, cuyas caractersticas hacen que se refieran a ms de 50 aos
atrs. Algunas de ellas resultan inadecuadas para la poca actual, a menos
que sean remodeladas, en cuyo caso, podran considerarse como modernas;
as como el uso de materiales considerados modernos como el block de
cemento, el tabique rojo y el concreto armado. En general se utilizan
materiales antiguos como adobe en paredes y vigas de madera o fierro y
bveda de ladrillo o lmina en entrepisos y techos.
Se consideran antiguas las construcciones coloniales, as como las
edificaciones de fines de siglo pasado y principalmente del actual, hasta
aproximadamente los aos cuarenta.
CONSTRUCCIONES HABITACIONALES MODERNAS.
Son construcciones modernas las que, aparte de ser ms o menos recientes,
se emplean junto con los materiales tradicionales como la piedra y el ladrillo, el
block de concreto, el concreto armado, ya como refuerzo simple, ya como
estructura o revestimiento de estructuras de acero. En estas construcciones
los recubrimientos, acabados y complementos, as como las instalaciones
pertenecen por su propia naturaleza a la poca reciente.
EDIFICIOS HABITACIONALES.
Son construcciones que se consideran como edificios por tener ms de 3
niveles y su destino es para fines habitacionales. Por lo general son
modernos, aunque podra haber excepciones.
Tienen caractersticas
especiales en su construccin debido al nmero de niveles e instalaciones
especiales tales como elevadores, tanques estacionarios de gas, sistema de
bombeo, etc.
ESPECIALES / INDUSTRIALES / COMERCIALES.
Las construcciones especiales son principalmente industriales y comerciales,
pero pueden haber de otro tipo no contemplado en los 2 conceptos anteriores.
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Entre las industriales se incluyen las edificaciones, bodegas y cobertizos que

operan alrededor de una industria. No se consideran como construcciones las
instalaciones que puedan ser removidas del terreno por medios mecnicos,
tales como gras, tuberas, torres de telecomunicaciones, etc.
Instalaciones comerciales son las dedicadas a una actividad comercial o para
desarrollar actividades laborales o sociales, como pueden ser tiendas, oficinas,
almacenes, teatros, clubes, mercados, escuelas, hospitales, etc. Los edificios
comerciales son construcciones de ms de 3 plantas utilizados
preponderntemente con fines no habitacionales.
Las construcciones industriales tambin se clasifican en este grupo, por su
destino y por sus cubiertas e instalaciones especiales, que tambin difieren
marcadamente de las construcciones tradicionalistas para casas habitaciones.
CLASIFICACION Y VALUACION DE LAS CONSTRUCCIONES.
La valuacin se efecta determinando el tipo de construccin y su calidad, ya
sea con los elementos que aporta el propietario o poseedor en la
Manifestacin Catastral Urbana o mediante una inspeccin de campo, de
todas las construcciones existentes en el predio, a fin de determinar que
clasificacin le corresponde.
Los tipos, no significan que sean los nicos que hay o que pudieran llegar a
haber, sino el nmero mnimo a que pueden reducirse las construcciones con
caractersticas bien definidas, valores promedio y uso.
Difcilmente se encontrarn edificaciones cuyas caractersticas coincidan
exactamente con las especificaciones detalladas de cada tipo o que cuenten
con todos los elementos enumerados en sta. Por lo tanto, el clasificador en
su inspeccin de campo, har la clasificacin buscando el mayor nmero
posible de coincidencias con las especificaciones marcadas en la tabla para
poder enmarcar al inmueble inspeccionado en alguno de los 16 tipos.
Cuando una edificacin sea utilizada tanto para casa habitacin como para
comercio/industria, corresponde al Departamento de Catastro e Impuesto
Predial determinar su clasificacin, en base al mayor uso que se le d.
Finalmente, la estructura determina la clasificacin o tipo y debe especificarse
con la mayor exactitud posible por estar oculta su naturaleza en la mayora de
28

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los casos, pero los dems elementos constructivos, como son los
recubrimientos, acabados, instalaciones y complementos, son visibles y
marcan la tendencia dentro del tipo, sealando su calidad y por consiguiente
su clasificacin en tipo, corriente, econmico, medio, bueno, superior, segn
sea el caso.
En el caso de que haya instalaciones importantes, tales como sistemas
hidrulicos, de bombeo, de ventilacin o acondicionamiento de aire, escaleras
elctricas, elevadores, montacargas, subestaciones elctricas, etc., que no
estn comprendidas en los Valores Unitarios de Construccin, se valuarn por
separado. En este caso se incluyen tambin las piscinas o albercas.
El rea resultante de cada tipo de construccin se multiplica por el valor
unitario por metro cuadrado asignado al tipo correspondiente y se obtiene el
valor de cada construccin, a la cual se le debe aplicar los demritos por su
estado de conservacin y por su edad para obtener el valor ajustado de cada
tipo de construccin. La suma de los valores de cada construccin, es el valor
de las construcciones ubicadas en el predio de referencia.
3.1

DE LOS DEMERITOS.

El estado de conservacin y la edad de la construccin se toman en cuenta

para aplicar factores de demrito a las edificaciones. Ambos factores ya se
han tomado en cuenta para el clculo de la Tabla de Valores Catastrales
Unitarios para la Construccin.
3.1.1 DEMERITO POR ESTADO DE CONSERVACION.
El Coeficiente de Castigo del Valor Catastral se obtiene de acuerdo a la
siguiente tabla:
Estado de
Conservacin
Bueno
Regular
Malo
Ruinoso, susceptibles
De reparacin

Porcentaje de
Demrito
0
10
20

Coeficiente de
Castigo
1.0000
0.9000
0.8000

50

0.5000

(Nota.- Cuando no sean reparables no se les considera valor catastral alguno).

29

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3.1.2 DEMERITO POR EDAD DE LA CONSTRUCCION.

El Coeficiente de Castigo del Valor Catastral se obtiene de acuerdo a la
siguiente tabla:
Edad de la
Conservacin
Menos de 10 aos
De 10 a 20 aos
De 20 a 30 aos
Ms de 30 aos
3.2

Porcentaje de
Demrito

Coeficiente de
Castigo

0
10
20
50

1.0000
0.9000
0.8000
0.5000

DE LOS INCREMENTOS.

Las construcciones no incrementan su Valor Catastral por ningn concepto.

3.3 DE LOS PREDIOS BAJO EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO.
3.3.1 DE SU NATURALEZA.
El rgimen de propiedad en condominio de los edificios divididos en pisos,
departamentos, despachos o comercios, puede originarse:
A) Cuando los diferentes pisos, departamentos, despachos o comercios de
que consta un edificio pertenezcan a distintos dueos.
B) Cuando se construya un edificio para vender a personas distintas los
diferentes pisos, departamentos, despachos o comercios de que consta el
mismo.
C) Cuando el propietario o poseedor de un edificio lo divida en diferentes
pisos, departamentos, despachos o comercios, para venderlos a distintas
personas, siempre que exista un elemento comn indivisible.

30

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3.3.2 DE LOS BIENES PROPIOS Y DE LOS BIENES COMUNES.

Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso, departamento, despacho o
comercio y condueo de los elementos y partes del edificio que se consideren
como necesarios para la existencia, seguridad, comodidad de acceso, recreo,
ornato o cualquier fin semejante.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes ser proporcional al
valor de su parte privativa, fijada en la escritura constitutiva del rgimen de
propiedad.
Los derechos de cada condueo o condmino en los bienes comunes son
inseparables de su propiedad individual cuyo uso o goce permitan o facilitan.
Son objeto de propiedad comn de todos los propietarios:
A) El suelo y el subsuelo, los cimientos, estructura, paredes maestras y el
techo del edificio.
B) Los stanos, prticos, puertas de entrada, vestbulos, patios, jardines,
galeras, corredores, escaleras, siempre y cuando sean de uso comn.
C) Los locales destinados a la administracin, portera y alojamiento del
portero, las instalaciones generales y servicios comunes y cualesquiera
otros que se resuelva por la unanimidad de los copropietarios, usar o
disfrutar en comn o que se establezcan con tal carcter en la escritura
constitutiva del rgimen de propiedad.
D) Las obras, instalaciones, aparatos y dems objetos que sirvan al uso o
disfrute comn, tales como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores,
montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, y todos
los tubos, albaales, canales, conductores y alambres de distribucin de
agua, drenaje, electricidad, gas y otros semejantes, con la sola excepcin
de los que sirvan exclusivamente a cada piso, departamento, despacho o
comercio.
E) Los techos y entrepisos, siempre que pertenezcan a distintos propietarios
y los muros u otras divisiones que los separan entre s, sern propiedad de
dichos propietarios.
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3.3.3 DE LA VALUACION.
En los edificios constituidos por pisos, despachos, departamentos, o locales o
comerciales, propiedad de distintas personas que a su vez sean copropietarios
del terreno y de cuantos elementos e instalaciones formen parte de la
construccin, se empadronarn por separado cada una de esas unidades.
La valuacin comprender adems de los bienes propios, la parte proporcional
indivisa de los bienes comunes.
Se practicar el avalo catastral del terreno y de las construcciones de
acuerdo a las disposiciones de este instructivo.
El proceso para elaborar el avalo de un condominio a travs del mtodo, es el
siguiente.
A)

Establecimiento de medidas y colindancias de cada uno de los

departamentos en sus reas privativas y reas comunes a travs de los
planos y croquis respectivos.

B)

Clculo del porcentaje de indiviso que se obtiene de dividir el rea

privativa de cada departamento entre el rea total privativa.

C)

Clculo del rea comn que se obtiene de multiplicar el indiviso por el

total del rea comn.

D)

Estos porcentajes y cantidades aplicados a los precios por metro

cuadrado de construccin y de terreno nos permiten calcular el valor de
cada departamento. Para determinar el valor por metro cuadrado, de
terreno y construccin de un condominio se sigue el mismo proceso
valuatorio que se aplica a todo inmueble en general.

Ejemplo:
Datos:
Inmueble de 4 condominios (departamentos).
Superficie Total del Terreno

= 178.10 M2
32

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Superficie Const. Privativa

= 257.06 M2

Superficie para Area Comn

= 135.18 M2

Valor Unitario del Suelo

= 600.00 N$/M2

Valor Unitario de Construccin

Privativa.

= 1,000.00 N$/M2

Valor Unitario de Construccin

Comn.

500.00 N$/M2

MEDIDAS Y COLINDANCIAS DE CADA UNO DE LOS DEPARTAMENTOS

ENSUS AREAS PRIVATIVAS Y COMUNES
DEPTO.
AREA
PORCENTAJE
AREA
FRACCION
PRIVATIVA
INDIVISO
COMUN
TERRENO
2
1
60.53 m
23.54703
31.83
41.93
2
2
58.20 m
22.64062
30.61
40.93
2
3
73.15 m
28.45639
38.46
50.68
2
4
65.18 m
25.35594
34.28
45.15
2
257.06 M
100.00%
135.18
178.10
Avalo:
Departamento 1.
Opcin 1
Avalo del Terreno:
178.10 m2 x 600.00 x 0.2354703 = N$ 25,162.35
Avalo de Construcciones:
Area Privativa:

60.53 m2 x 1,000

Area Comn:

135.18 m2 x 500 x 0.2354703 =

Valor Total del Departamento 1

N$ 60,530.00
N$ 15,915.45
N$ 101,607.80
33

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4.- TERRENOS RUSTICOS.

VALUACION DE TERRENOS RUSTICOS.
Los terrenos rsticos se valuarn de acuerdo con los datos manifestados por el
propietario o poseedor, contenidos en la Manifestacin Catastral que seala
los diferentes usos del suelo con sus respectivas reas que existan en el
predio. La informacin puede ser verificada y rectificada mediante estudios
tcnicos de campo.
Cada tipo y uso del suelo tiene su correspondiente valor unitario por hectrea,
dependiendo del municipio y de la zona Catastral en que est ubicado el
predio.
Las bases generales para establecer el avalo de predios rsticos, sern: la
clasificacin agronmica de la tierra y su configuracin topogrfica, teniendo
en cuenta adems la divisin de los terrenos de riego, temporal, laborable,
agostadero, lomeros, cerriles, e inundables. Al valor de la tierra se sumar el
de las construcciones permanentes, obteniendo en la forma descrita para las
construcciones urbanas.
Si los predios rsticos que se estn valuando tienen la caracterstica promedio
que fueron utilizadas para determinar el valor unitario con respecto a vas de
comunicacin, cabeceras municipales y centros de poblacin de ms de 2 mil
habitantes.
La suma de los incrementos por ubicacin no podr ser mayor de 30 por ciento
ante la presencia combinada de varias circunstancias.
4.1

DE LOS INCREMENTOS.

Los incrementos en los predios rsticos se aplicarn por su ubicacin con

respecto a las vas de comunicacin, cabeceras municipales y centros de
poblacin de ms de 2,000 habitantes, de acuerdo a los siguientes criterios.

34

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4.1.1 INCREMENTO POR VIAS DE COMUNICACION.

Vas de comunicacin

Porcentaje de
Incremento

Predios situados a la orilla de una carretera

Pavimentada o con un lindero sobre va de
Este tipo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

20%

Predios situados a la orilla de una carretera

De terracera o con un lindero sobre va de
Este tipo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1.2 INCREMENTO
MUNICIPAL

POR

DISTANCIA

Distancia a la cabecera municipal

5%
LA

CABECERA

Porcentaje de
Incremento

Predios situados a menos de 5 kilmetros de

Alguna zona urbanizada de la cabecera - - Municipal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

15%

Predios situados entre 5 y 10 kilmetros de Distancia de alguna zona urbanizada de la - Cabecera municipal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10%

Predios situados entre 10 y 15 kilmetros de Distancia de alguna zona urbanizada de la - Cabecera municipal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5%

4.1.3 INCREMENTO POR DISTANCIA A POBLACION CON MAS 2

MIL HABITANTES.
Distancia a algn centro de poblacin
Con ms de 2 mil habitantes.

Porcentaje de
Incremento

Predios situados a menos de 5 kilmetros. . . . . . . . . . . . . . .

10%

Predios situados entre 5 y 10 kilmetros de

Distancia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5%
35

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4.2

DE LOS DEMERITOS.

Los terrenos rsticos se demeritarn si aparecen factores limitantes para su

aprovechamiento agropecuario y forestal.
4.2.1 PARA USO AGRICOLA.
Las limitaciones que se pueden presentar son las siguientes; tipo de suelos,
topografa, inundabilidad, acidez, salinidad y/o sodicidad, inaccesibilidad.
En la determinacin de las Zonas Catastrales en los municipios y de los
valores unitarios por hectrea, dependiendo del uso actual del suelo, ya se
tomaron en cuenta los factores anteriores, es por eso que para un mismo uso
existirn diferentes valores unitarios, dependiendo de la Zona Catastral dentro
de un municipio. Sin embargo, resulta conveniente precisar las caractersticas
de los terrenos que prcticamente no presentan ninguna limitacin o que stas
son muy moderadas, para su aprovechamiento agropecuario.
Para efectos de la aplicacin o no de demritos por factores limitantes, se
consideran de uso agrcola los terrenos con uso pecuario con pastos
cultivados ya sean de riego o de temporal.
4.2.2 PARA USO PECUARIO.
Los factores que limitan el uso pecuario de un terreno son: el tipo de suelo, la
topografa, la inundabilidad y el tipo de agostadero. Para este uso los valores
unitarios por hectrea se determinan segn su capacidad forrajera o
coeficiente de agostadero.

NOTA FINAL
Todos los casos no previstos en el presente instructivo o de difcil solucin
sern consultados y sometidos a la aprobacin final del Departamento de
Catastro e Impuesto Predial.

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