Diplomado en

Administracin Estratgica de Bienes Races

Evaluacin de Proyectos
de Inversin Inmobiliaria

Instructor: Dr. Humberto Guevara

Guatemala, Noviembre 2012

Dr. Jos Humberto Guevara Balderas

Doctorado en Finanzas, Maestra en Administracin (Tulane University), Maestra en Impuestos (IEE,
Monterrey, Mxico) , Maestra en Administracin (SUNY at Buffalo) Contador Pblico (ITESM, Campus
Monterrey). Se ha especializado en Finanzas Corporativas y Finanzas Internacionales. El Dr. Guevara
realiza investigacin sobre eficiencia de los mercados internacionales, pronstico y determinacin
de tipo de cambio.
Ha participado en consultoras y cursos de capacitacin para empresas como en la Autoridad del
Canal de Panam, Bancomer, Banamex, Banco Internacional, Centro Bancario de Monterrey, Confa,
Genetec, Metalsa y en diplomados ofrecidos por el Departamento de Contabilidad en la Universidad
Virtual del tecnolgico de Monterrey y en diversas ciudades de Mxico: Tampico, Monclova, Mrida,
La Paz, Tijuana, Hermosillo, Culiacn, Cd. Obregn, Los Mochis, Aguascalientes, Cd. Jurez, Saltillo,
Mazatln, y el extranjero: Ecuador, Honduras, Panam, Per y Nicaragua.
Algunos de los temas de los cursos de capacitacin que imparte son: Administracin Financiera,
Planeacin Financiera, Finanzas Internacionales, Instrumentos Derivados, Contabilidad Gerencial,
Administracin del Capital en Trabajo, Finanzas Corporativas, Matemticas Financieras, Anlisis
Financiero, Evaluacin de Proyectos, Fuentes de Financiamiento.
Actualmente es Director del Departamento Acadmico de Finanzas en ITESM, Campus Monterrey.

MDULO

Evaluacin de Proyectos
Inmobiliarios

Expectativas?

Objetivo del Curso

Entender los elementos bsicos y desarrollar
habilidades en la aplicacin de tcnicas
utilizadas en la evaluacin financiera de
proyectos de inversin en el rea de bienes
races. As como analizar el concepto de riesgo
en la toma de decisiones de inversin.

Temario
I. Introduccin
II. Manejo del dinero a travs del tiempo
III. Presupuesto de Capital
A. Tcnicas de evaluacin de proyectos
B. Estimacin del Flujo de efectivo
C. Anlisis de riesgo

I. Introduccin

Cmo se determina el precio a pagar

por una propiedad?

Criterios para determinar el Valor de

un bien
a. Mltiplos
b. Comparasiones
c. Valor Presente Neto

Valor de una casa

a) Metros cuadrados x Q 5,000
b) Renta x 200

Para una adecuada toma de decisiones es

importante diferenciar y comparar:
El valor de mercado de la inversin

vs
El valor de la inversin (precio justo)

El valor de mercado es el precio al que los

participantes del mercado estn dispuestos
a pagar por la inversin.

El valor de justo se define como el valor

presente de los beneficios futuros
generados por poseer dicha inversin
(propiedad)

El valor justo de una inversin est en

funcin de:
1. Los beneficios futuros que generar
2. El rendimiento a exigir por la inversin.

Cmo determino el valor actual de los

beneficios futuros?

II. Valor del dinero a travs del

Tiempo

Valor del dinero en el tiempo

Cantidades iguales de dinero no tienen el

mismo valor, si se encuentran en fechas
distintas.
Porqu?

Un quetzal que est disponible el da de hoy

vale ms que un quetzal que se recibe en un
ao; si se tuviera el quetzal hoy, podra
invertirse, ganar intereses y terminar con ms
de un quetzal en un ao.

Ideas Bsicas
1.-

Un quetzal hoy es diferente a un

quetzal en el futuro.

2.-

Un quetzal hoy vale ms que un

quetzal en el futuro.

3.-

Un quetzal hoy tiene su equivalente

a futuro y viceversa.

Equivalencia
- Flujos de efectivo de diferente magnitud
y en diferentes puntos en el tiempo
pueden ser iguales al compararse en un
punto determinado en el tiempo.
- La tasa de inters es lo que hace que
dos o ms flujos de efectivo sean
equivalentes.

Equivalencia

La tasa de inters es lo que hace que

dos o ms flujos de efectivo sean
equivalentes.
Al proceso consistente en partir de los
valores actuales (Quetzales al da de
hoy: VP), para calcular valores futuros
(VF) se conoce como proceso de
composicin.

Suponga que deposita Q100 el da de hoy en

una cuenta bancaria que paga un inters del
10% anual, durante 3 aos.
Cunto se tendra al final del tercer ao?

El valor futuro, o lo que recibir por la

inversin, est en funcin de la forma

en que se acumulan los intereses.

Acumulacin de intereses:
A) Simple
B) Compuesto

Inters Simple
n
0
1
2
3

Valor inicial Intereses Valor Final

100
--100
100
10
110
110
10
120
120
10
130

Inters Compuesto
n
0
1
2
3

Valor inicial Intereses

100
--100
10
110
11
121
12.1

Valor Final
100
110
121
133.1

Inters compuesto
A diferencia del inters simple, en el inters
compuesto los intereses de los primeros
perodos se acumulan al capital para generar
intereses en los perodos subsecuentes.
Los intereses de un perodo sern menores
que los calculados en perodos posteriores.

Inters compuesto
VF = VP ( 1 + i )
VF =
VP =
i =
n=

monto futuro de la inversin

capital invertido
tasa de inters para un solo perodo
nmero de perodos

Ejemplo 1:
Usted compra una casa con valor de Q1,500,000 que
acuerda liquidar haciendo un pago inicial de Q500,000
y un pago final 24 meses despus.
Acepta pagar el 10% de inters anual, cunto debe
pagar dentro de 24 meses?

Valor Presente
El valor presente siempre es menor que
el valor futuro, porque sobre el valor
presente se van a acumular intereses
hasta llegar a la fecha futura.

VP

VF
.
( 1 + i )n

Ejemplo 2:
Usted desea vender un terreno a un precio de
Q300,000, dicha cantidad deber ser pagada en
12 meses.
Si consideramos que el costo del dinero es del
8% anual, cunto estara dispuesto a recibir si
el cliente le paga hoy mismo?

Rentabilidad

1/n

VF
VP

-1

Ejemplo 3:
Usted adquiri un Terreno hace 3 aos a un
precio de 25 m2.
Al da de hoy el terreno se vende en el mercado
a 70 m2, Qu rentabilidad tendra si vende hoy
mismo el terreno?

Plazo

n = ln

VF
VP

/ ln (1 + i)

Ejemplo 4:
Usted adquiere de oportunidad una casa, el
precio de compra es de Q750,000. El precio al
cual usted considera puede venderse la casa es
de Q1,000,000.

Cul es tiempo mximo que puede esperar para

vender la casa si su costo de oportunidad es del
2% mensual?

Ejemplo 5
El 1 de Febrero usted inviertir Q100,000 en
el banco a una tasa de inters del 12% anual
a un plazo de 3 meses, Cunto recibir en 3
meses?
a) Si la capitalizacin de intereses es mensual.
b) Si la capitalizacin de intereses es trimestral.
c) Si la capitalizacin de intereses es diaria.

Ejemplo 6:
Considere que tiene una propiedad que alberga
12 departamentos, los cuales renta amueblados.
Considera que debe reponer el mobiliario en
promedio cada 8 aos. Si el reponer el mobiliario
de un departamento representa 10,000 usd,

cunto tendr que ahorrar cada ao para poder

realizar el reemplazo del mobiliario?
Asuma i= 6%

Anualidades
Es un flujo de efectivo constante que se paga
o se cobra cada cierto perodo.
Las cantidades deben ser iguales y el intervalo
de tiempo entre ellas siempre es el mismo.
Los intereses se acumulan una vez cada
perodo.

Las anualidades pueden clasificarse en:

Anualidades ordinarias (vencidas). Cuando:

La primera anualidad est un perodo despus

que el valor presente, o;
La ltima anualidad est junto con el valor futuro.

Anualidades anticipadas. Cuando:

La primera anualidad est junto con el valor

presente, o;
La ltima anualidad est un perodo antes que el
valor futuro.

Anualidades Anticipadas
0
1
2
3
10

10

10

10

Anualidades Vencidas
0
1
2
3
10

10

10

10

11 12

10

10

10

11 12

10

10 10

Anualidades Anticipadas
0
1
2
3
VP AA AA AA AA
Anualidades Vencidas
0
1
2
3

VP

Av

Av Av

10

11 12

AA AA

10

VF

11 12

Av Av Av

VF

1 -

VP = AV

1
(1 + i )n

VF = AV

(1 + i )n - 1

Anualidades Vencidas

1 -

VP = AA *

1
(1 + i )n

* (1 + i)

i
VF = AA

(1 + i )n - 1
i

Anualidades Anticipadas

* (1 + i)

Ejemplo 7:
Se va a comprar una casa nueva cuyo valor total
es de Q2,000,000. Se pagar un enganche de
Q400,000 y el resto a 120 mensualidades a una
tasa del 12% anual. Cul ser el monto de las
mensualidades si se pagan al final de cada mes?

Tasas nominales y efectivas

Una tasa nominal es aquella que no incluye
la capitalizacin de intereses durante el
perodo que generalmente es de un ao.
Una tasa efectiva es una tasa real, pues s
incluye el efecto por la capitalizacin de
intereses durante el ao.

Tasas nominales y efectivas

i = ( 1 + j / m )m - 1
i = tasa de inters efectiva
j = tasa de inters nominal
m = nmero de capitalizaciones en un ao

Tasas nominales y efectivas

Invertimos con una tasa nominal del 10%
anual pero capitalizando intereses cada 6
meses. Cul es la tasa efectiva?
i = (1 + 0.10 / 2)
i = 10.25% anual

- 1 = 0.1025

Ejemplo 8
Considerando que la tasa de inters en el
mercado es del 12% anual capitalizable
mensualmente. Determina su tasa de inters
anual equivalente con:
a) Capitalizacin de intereses anual.
b) Capitalizacin de intereses trimestral.
c) Capitalizacin de intereses diaria.

Tasas nominales y reales

Una tasa nominal es aquella que incluye la
inflacin al eliminrsele el impacto de la
inflacin esa tasa es conocida como tasa
real.

Tasas nominales vs reales

tasa nominal = ( 1 + tasa real) * (1+ inflacin) - 1

tasa real = ( 1 + tasa nominal) / (1+ inflacin) - 1

Ejemplo 9:
La tasa de inters promedio del inters en el ao
2011 fue del 5%. Considerando que la tasa de
inflacin anual fue del 4%, Cul fue la tasa de
inters real obtenida por los inversionistas en el
2011?

Ejemplo 10:
Si consideramos que la tasa de inflacin
esperada para el ao 2012 es del 6%, Cul
debe ser la tasa de inters nominal promedio en
el ao para que el inversionista obtenga la
misma tasa real que en el 2011? (Tome en
cuenta el resultado del ejercicio anterior).

Ejemplo 11:
Usted adquiri un terreno con un crdito hace 12
meses. El precio del terreno era de $1,000,000. El
contrato estableca el pago en 36 mensualidades
(vencidas) de $40,000 y un pago anual $50,000 al
final de cada ao (junto con la mensualidad).
Cul es el la tasa de inters efectiva relacionada
con este financiamiento?

Ahora
Solos

Ejercicio 1.
Obtenga el monto a recibir al final de un ao
para Q100,000 a una tasa de inters del 12%
anual si se capitaliza:
a) anual
b) trimestral
c) mensual

Ejercicio 2.
Calcule el valor actual de Q80,000 que recibir
en dos aos y seis meses descontados a una
tasa del 10% anual con capitalizacin
trimestral.

Ejercicio 3.
Cul es el valor actual de 6 pagos iguales de
Q1,500 a una tasa del 14%,
(a) si los pagos se hacen al final de cada ao;
(b) si los pagos se hacen al inicio de cada ao?

Ejercicio 4.
Considere que la tasa de inters anual
capitalizable mensualmente es del 8%.
Determine su tasa equivalente:
a) Anual capitalizable trimestralmente
b) Anual capitalizable semestralmente
c) Anual capitalizable anualmente

Ejercicio 5.
La compaa Construye compr una propiedad en
Q45,000. Se realiz un pago inicial de Q10,000 y el
resto se pagar en plazos semestrales iguales, el
primero de los cuales vence 6 meses despus de la
fecha de la compra. El inters es del 14% anual
capitalizable en forma mensual y la deuda se debe
amortizar en 5 aos.
a) Cul es el pago semestral requerido?
b) Cul deber ser el pago inicial si la tasa de inters
es de 12% anual capitalizable mensual y los pagos
semestrales son de Q5,000?

Ejercicio 6.
El precio para una casa es de Q250,000 de
enganche, 24 mensualidades de Q10,000
cada una (pagaderas al finalizar el mes) y 2
pagos mas de Q50,000 al finalizar cada ao.
Cul es el precio equivalente de contado si
se maneja una tasa del 12% anual /
mensual?

Ejercicio 7.
Usted ha adquirido una casa a un precio de 200,000
dlls. La casa la va a rentar.
a) Cul es el valor de renta si la casa se vendi a un
mltiplo de 180?.
Si la renta mensual es de 1,200 dlls,
b) cunto tiempo tardar en recuperar la inversin?
Asuma un costo del dinero del 6% anual.
Considerando que desea recuperar la inversin en un
plazo de 10 aos.
c) Cul es el monto de la renta que deber cobrar al
inicio de cada mes?

III. Presupuesto de Capital

Tipos de inversin en bienes races

1.
2.
3.
4.
5.

Casas habitacin y condominios

Edificio de oficinas
Centros comerciales
Parques industriales
Terrenos

Etapas en inversin de bienes races

1. Adquisicin
2. Operacin
3. Venta o valor de desecho

Proceso del anlisis de la inversin

1. Identificar el objetivo del tomador de
decisiones
2. Anlisis del medio ambiente
3. Estimacin de los flujos de efectivo
4. Definir los criterios para la toma de
decisiones

1. Objetivo del tomador de decisiones

a.
b.
c.
d.

Inversionista
Prestamista
Usuario
Gobierno

2. Anlisis del medio ambiente

a.
b.
c.
d.

Mercado
Legal
Financiero
Fiscal

3. Estimacin de los flujos de efectivo

a.
b.
c.
d.
e.

Ingreso potencial
Ingreso efectivo
Margen operativo
Impuestos
Valor de desecho de la propiedad

4. Criterios para la toma de decisiones

a. Valor Presente Neto
b. Tasa Interna de Rendimiento
c. Perodo de Recuperacin

Informacin necesaria para evaluar

financieramente un proyecto de inversin
1) Flujos de efectivo
-

Inversin inicial
Flujo operativo
Flujo terminal

2) Costo del capital (Rendimiento requerido)

3) Vida del proyecto

Planteamiento sin nmeros en la lnea de

tiempo de los FEs del proyecto

0
Desembolso

Inicial

FNE0

FNO1

FNO2

FNO3

FNO4

+ Flujo
Terminal
FNE1

FNE2

FNE3

FNE4

Antes de invertir un peso en un

proyecto,
Qu te interesara saber del mismo?
(financieramente hablando)

Tcnicas bsicas para evaluar proyectos:

a. Perodo de Recuperacin
b. Valor Presente Neto (VPN)
c. Tasa Interna de Rendimiento (TIR)

Perodo de recuperacin
Busca saber en cunto tiempo una inversin
generar fondos suficientes para igualar al
total de dicha inversin.

EJEMPLO
Inversin = 100
FNE 1 = 25
FNE 2 = 30
FNE 3 = 35
FNE 4 = 40
FNE 5 = 45
Perodo de Recuperacin = ?

Decisin
Para la eleccin de un proyecto evaluado en
forma individual, se compara el perodo de
recuperacin con un tiempo de recuperacin
esperado que ser el lmite.
Si se comparan dos o ms proyectos,
adems de tener un lmite se elige el
proyecto con menor perodo de recuperacin.

Qu ventajas y limitaciones piensas que

tiene el mtodo?

Valor presente neto

Consiste en descontar mediante una tasa de
rendimiento los flujos generados por la
inversin y compararlos con el valor de la
inversin (esto en el caso de que solo se tenga
la inversin inicial).

Clculo
Para la aplicacin de este mtodo es necesario
tener la siguiente informacin: el valor neto de
la inversin, los flujos anuales netos y el valor
de desecho si este existe, la vida del proyecto
y la tasa de rendimiento mnimo aceptado.

EJEMPLO
Inversin = 100
FNE 1 = 25
FNE 2 = 30
FNE 3 = 35
FNE 4 = 40
FNE 5 = 45
i = 10%
Valor Presente Neto = ?

Decisin
Si el resultado es un valor presente neto
positivo, este representara un dividendo que
podra anticiparse a los accionistas, sabiendo
que se recuperar la inversin y se pagar el
costo del financiamiento.
Un proyecto se considera bueno si el valor
presente de los flujos supera al valor de la
inversin, es decir, resulta un valor presente
neto positivo.

Qu ventajas y limitaciones piensas que

tiene el mtodo?

Tasa interna de rendimiento

Es la tasa de inters a la cual debemos
descontar los flujos del proyecto para que
stos igualen el valor de la inversin.
Tambin se entiende por tasa interna de
rendimiento la tasa mxima que estaramos
dispuestos a pagar a quien financia el
proyecto.

EJEMPLO
Inversin = 100
FNE 1 = 25
FNE 2 = 30
FNE 3 = 35
FNE 4 = 40
FNE 5 = 45
Tasa Interna de Rendimiento = ?

Tasa Interna de Retorno: TIR

0

FNE0

FNE1

Costo

FNE2
entradas

TIR es la tasa de descuento que forza:

VP de Beneficios = VP de Costos.
Esto es lo mismo que el VPN = 0.

FNE3

Decisin
Conforme a este mtodo se considera como
bueno aquel proyecto cuya tasa interna de
rendimiento es superior a la tasa de
rendimiento mnimo aceptado.

Qu ventajas y limitaciones piensas que

tiene el mtodo?

VPN y TIR siempre llevan a la misma decisin

aceptar/rechazar para proyectos independientes:
VPN ($)

TIR > k
y VPN > 0
Aceptar.

k > TIR
y VPN < 0.
Rechazar.

k (%)
TIR

Qu ventajas y limitaciones piensas que

tiene el mtodo?

Ejemplos

GRACIAS POR SU ATENCIN

QUEDO A SUS RDENES EN
humberto.guevara@itesm.mx

Bibliografa Recomendada

1. Shapiro, Alan. Capital Budgeting and Investment

.
Analysis. Pearson, Prentice Hall, 2005.
,

2. Bierman Harold Jr ., Smidt Seymour. The Capital

Budgeting Decision. Ed. Prentice Hall. Octava Edicin,
1993
.
3. Jaffe, Austin and
Sirmans C.F., Fundamentals of Real
Estate Investment. Prentice Hall, third edition, 1995

4. Brueggeman, William and Fisher, Jeffrey., Real Estate

Finance and Investments. McGraw Hill. Twelfth
Edition, 2005