Unidad 2.- Amortizacin.

Sistema de puntos.
En prstamos amparados por la Federal Housing Administration (FHA) y Veterans
Administration, existen topes de inters. En cuanto a los prstamos hipotecarios
convencionales (los no garantizados o asegurados por dependencias gubernamentales)
algunos estados especifican una tasa tope o mxima conforme a las leyes contrarias a la
usura. En estos casos los prestamistas en ocasiones utilizan un sistema interesante
conocido como puntos de cargo para efectos de obtener ingresos adicionales. Veamos
cmo funciona.
Supongamos que una casa se vende en $24,000.00. El comprador puede dar $4,000.00
de enganche y puede obtener un prstamo a 20 aos con intereses del 7% por el resto,
de un prestamista que carga 5 puntos. Cada punto representa un descuento de un 1% del
valor nominal del prstamo. Cinco puntos significan que el prestamista podr anticipar
$95.00 por cada $100.00 de hipoteca que se haya de pagar. En nuestro ejemplo, el
solicitante del prstamo tendra que pagar un prstamo por $21,052.63. Esta cantidad se
obtiene dividiendo $20,000.00 entre 0.95. Obsrvese que el 5% de $21,052.63 es
$1,052.63 el cual se deduce del valor nominal del prstamo para producir los $20,000 que
el solicitante del prstamo necesita. A travs del prstamo o trmino, el prestamista
obtendr $21,052.63 ms intereses.
En el caso que el vendedor absorba los puntos, lo cual exige en algunos casos, ya que la
ley prohbe al solicitante del prstamo que pague los puntos, la cantidad recibida se
reduce por el importe del descuento. Si el vendedor absorbe todos los puntos del ejemplo
anterior, el solicitante recibir un prstamo de $20,000.00 pero el vendedor recibir tan
solo $19,000.00 del prestamista. Para compensar este cargo, el vendedor podr
incrementar el precio que pide de la casa, de manera que despus de que se descuente
el prstamo basado en el precio solicitado, la cantidad original deseada se recibira.
En ocasiones, el comprador y vendedor comparten los puntos, cada uno de los cuales
paga parte del descuento. Independientemente de quien pague los puntos, el prestamista
siempre sale ganando.

Ejemplo 1.- Un solicitante de un prstamo obtiene un prstamo por $50,000.00 a 25 aos

con intereses del 10% de un prestamista quien carga 5 puntos. Si el solicitante del
prstamo paga los puntos, Cul sera la verdadera tasa de inters?
Solucin.- El prestamista carga un 5% de intereses sobre $50,000.00, lo cual significa
que el solicitante del prstamo obtiene $47,500.00. Sin embargo, el pago mensual se
basa en $50,000.00. Con base en la formula Pago peridico de una anualidad ordinaria
cuando se conoce el valor presente, obtenemos:

R=

150000
=
a12

1 50000

( (

1 1+

0.36
12

12

) )

1 50000
=$ 15,069.31
9.954003994

( 0.1236 )
El problema es ahora una anualidad ordinaria con un valor presente de $47,500.00 (que
representa lo que el solicitante del prstamo realmente recibe) y 300 pagos de $454.36,
sustituyendo en la frmula de valor presente de una anualidad ordinaria tenemos:

5 p untos=1500000.05=$ 7500
150000-7500=142500

15069.3112=142500

a12=

142500
=9. 456303794
15069.31

Haciendo referencia a la columna de Valor presente de 1 por periodo de la tabla 3

(Matematicas Financieras, Cissell Cissell) se puede apreciar que la tasa nominal se
encuentra entre el 10 y el 11%.

d 0.50
=
1 1 0.52
d=

110.50
=10.46
0.52

j=36+10.46=46.46