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Curso Gratuito
Administrao de
Condomnios
Carga horria: 50hs

Contedo
Introduo
Conceito e Natureza Jurdica do Condomnio
Criao do Condomnio
Conveno
Regimento Interno
Administrao do Condomnio
Contabilidade
Administrao Financeira do Condomnio
Setor Pessoal do Condomnio
Informaes Gerenciais
Bibliografia/Links Recomendados

Introduo
O objetivo deste curso socializar junto a profissionais e
estudantes interessados em trabalhar com gesto contbil para
condomnios, as diversas nuances que envolvem este tipo de
entidade, principalmente no que diz respeito escriturao
contbil de condomnios, repassando informaes acerca da
administrao e da legislao especfica.
Este trabalho est dividido basicamente em trs grandes grupos.
No primeiro, falaremos da natureza jurdica do condomnio, sua
formao, conceito do Condomnio. Discorreremos tambm da
Conveno, do Regimento Interno e da Administrao do
Condomnio, terminando com a figura do sndico e suas
responsabilidades.
Num segundo momento iremos expor a figura de Contador,
falando sobre a tica Profissional do Contabilista. No mesmo
tpico, abordaremos Contabilidade, onde sero apresentadas as
demonstraes contbeis, balancete/prestao de contas mensal
e da documentao para contabilidade. Iremos tambm falar
acerca da administrao financeira do condomnio, falando sobre
taxa fixa/rateio, taxas extras, controle do recebimento de taxas
condominiais, boleto bancrio/recibo, protesto das taxas de
condomnio, SPC/SERASA de inadimplentes e fundo de reserva
e, finalmente, o juizado especial. Sero discutidos mtodos de
racionalizao de gastos, incremento de receitas e minimizao
de inadimplncia.
O terceiro e ltimo ponto ser a discusso acerca do Setor
Pessoal do Condomnio, onde falaremos acerca do contrato de
trabalho, da terceirizao de mo de obra, dos honorrios do
sndico. Buscaremos expor, outrossim, a real carga tributria que
incide na contratao de mo de obra, e finalmente, a escala de
trabalho de portaria e outras obrigaes sociais.

Conceito e Natureza Jurdica do Condomnio

importante termos a compreenso do tipo de entidade em que
estamos trabalhamos. Para tal, neste tpico sero apresentados
conceitos, bem como a natureza jurdica e outras especificidades
de Condomnios Residenciais ou Comerciais.
Conceito

O primeiro conceito exposto o do dicionrio Aurlio, 1999:

CONDOMNIO: Domnio exercido juntamente com outrem; co-propriedade.
Condomnio fechado: conjunto residencial composto de edifcios e/ou casas,
geralmente cercado, com acesso controlado, e cujos moradores dividem
equipamentos comunitrios. (AURLIO,1999)

Podemos afirmar pela definio acima exposta que o Condomnio

vem a ser o domnio exercido por duas ou mais pessoas em
relao a uma coisa comum. Assim, temos que h uma
repartio do domnio de uma coisa para duas ou mais pessoas.
A doutrina mais aceita para o condomnio entende que o mesmo
vem a ser uma comunidade de direito, de que so titulares vrias
pessoas, incidindo sobre o mesmo objeto. Podemos afirmar,
outrossim, como nos reporta Planiol et Ripert, que nos edifcios
de andares ou apartamentos pertencentes a proprietrios
diversos existe superposio de propriedades distintas e
separadas, complicada pela existncia de comunho relativa a
determinadas dependncias de uso comum dos diversos
proprietrios. Temos assim, que em um condomnio existe uma
propriedade comum, ou seja, de todos os condminos e uma
propriedade particular. Temos como partes pertencentes
propriedade comum o solo em que se constri o edifcio, suas
fundaes,
pilastras,
teto,
vestbulos,
prtico,
escadas,elevadores, assoalho, corredores, ptios, aquecimento
central, ar condicionado central, depsito, morada do zelador, em
suma, todos os efeitos e utilidades destinados ao uso comum.
Assim, todos os proprietrios podem dispor e usar livremente de
todas as partes comuns, desde que respeitando sua destinao,
de modo a no prejudicar a coletividade.
Por sua vez, a propriedade particular constitui-se pelas unidades
ou apartamentos autnomos, delimitados pelas paredes
divisrias. Cada proprietrio tem domnio nico e exclusivo sobre
4

suas partes ou dependncias. Temos o disposto no Cdigo Civil

Brasileiro, que trata sobre o tema. Vejamos:
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so
propriedade exclusiva, e partes que so propriedade comum dos
condminos.
1o As partes suscetveis de utilizao independente, tais como
apartamentos, escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para
veculos, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras
partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios.
2o O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de
distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e
refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o
acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos
condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou
divididos.
Outro dispositivo legal que conceitua Condomnios a Lei
Federal n. 4.591/64, conforme artigos transcritos abaixo:
Art. 1 As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais
pavimentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre
si, destinadas a fins residenciais ou no-residenciais, podero ser
alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e
constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s
limitaes
desta
Lei.
Art. 2 Cada unidade com sada para a via pblica, diretamente
ou por processo de passagem comum, ser sempre tratada como
objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o nmero de
suas peas e sua destinao, inclusive (VETADO) edifciogaragem, com ressalva das restries que se lhe imponham.
1 O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso
destinados nas edificaes ou conjuntos de edificaes ser
tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das
restries que ao mesmo sejam impostas por instrumentos
contratuais adequados, e ser vinculada unidade habitacional a
que corresponder, no caso de no lhe ser atribuda frao ideal
5

especfica de terreno.(Pargrafo includo pela Lei n 4.864, de

29.11.1965)
Neste ltimo vemos que a garagem vinculada unidade
habitacional e no de uso comum, mesmo estando no terreno do
prdio, no mesmo ambiente das partes comuns.
Natureza Jurdica

O Condomnio uma espcie de entidade bem tpica,

considerando sua natureza jurdica. No possuem personalidade
jurdica, no exeram atividade econmica, com ou sem fins
lucrativos, os Condomnios so equiparados a empresa no que
tange a obrigatoriedade de inscrio no Cadastro Nacional de
Pessoa Jurdica CNPJ. Tal obrigatoriedade se mostra
necessria, visto que o condomnio, apesar de ter uma natureza
jurdica prpria, no pode se confundir com seus proprietrios, no
caso, os condminos. Assim, claro que seria necessrio a
individualizao do condomnio junto a Receita Federal. Outro
ponto de suma importncia o fato de que o Condomnio vai
contratar funcionrios, motivo pelo qual necessrio seu registro
no CNPJ.

Criao do Condomnio
Os Condomnios so criados a partir de uma conveno,
pautada no Cdigo Civil Brasileiro, Lei Federal n. 10.406, de 10
de janeiro de 2002 e pela Lei dos Condomnios, Lei Federal n.
4.591, de 16 de dezembro de 1964. Segundo esta ltima lei,
temos:
Art. 7 O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por
ato entre vivos ou por testamento, com inscrio obrigatria no
Registro de Imvel, dele constando; a individualizao de cada
unidade, sua identificao e discriminao, bem como a frao
ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade,
dispensando-se a descrio interna da unidade.[...]
Art. 9 Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios
ou promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio
de unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em
6

construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a

Conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou
por deliberao em assemblia, aprovar o Regimento Interno da
edificao ou conjunto de edificaes.
1 Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis,
bem como a averbao das suas eventuais alteraes.
2 Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios
de unidades, promitentes compradores, cessionrios e
promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer
ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de
direitos que representem, no mnimo, 2/3 das fraes ideais que
compem o condomnio.
3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a
Conveno dever conter: a) a discriminao das partes de
propriedade exclusiva, e as de condomnio, com especificaes
das diferentes reas; b) o destino das diferentes partes; c) o
modo de usar as coisas e servios comuns; d) encargos, forma e
proporo das contribuies dos condminos para as despesas
de custeio e para as extraordinrias; e) o modo de escolher o
sndico e o Conselho Consultivo; f) as atribuies do sndico,
alm das legais; g) a definio da natureza gratuita ou
remunerada de suas funes; h) o modo e o prazo de
convocao das assemblias gerais dos condminos; i) o quorum
para os diversos tipos de votaes; j) a forma de contribuio
para constituio de fundo de reserva; l) a forma e o quorum para
as alteraes de conveno; m) a forma e o quorum para a
aprovao do Regimento Interno quando no includos na prpria
Conveno.
4 No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8,
a conveno de condomnio fixar os direitos e as relaes de
propriedade entre os condminos das vrias edificaes,
podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e
alienar pores do terreno, inclusive as edificadas.
Por sua vez, o Cdigo Civil Brasileiro prev:
Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis,
devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei especial: I
7

- a discriminao e individualizao das unidades de propriedade

exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a
determinao da frao ideal atribuda a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as
unidades se destinam.
Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve
ser subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das
fraes ideais e torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares
de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham
posse ou deteno.
Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno
do condomnio dever ser registrada no Cartrio de Registro de
Imveis.
Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que
os interessados houverem por bem estipular, a conveno
determinar: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das
contribuies dos condminos para atender s despesas
ordinrias e extraordinrias do condomnio; II - sua forma de
administrao; III - a competncia das assemblias, forma de sua
convocao e quorum exigido para as deliberaes; IV - as
sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores; V o regimento interno.
1o A conveno poder ser feita por escritura pblica ou
porinstrumento particular.
2o So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo,
salvo disposio em contrrio, os promitentes compradores e os
cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas.
Vimos assim, que o condomnio deve ser composto atravs de
um documento pblico ou privado, denominado CONVENO.
Outrossim, vimos que ele pode ser criado por ato de vontade
intervivos ou por testamento. O estudo da conveno se dar no
prximo tpico.
Cadastro no CNPJ

Apesar de no ter a mesma natureza jurdica de outras

entidades,que exploram atividade econmica, com ou sem fins
8

lucrativos, como as empresas em geral, o Condomnio obrigado

a fazer sua inscrio no Cadastro Nacional da Pessoa Jurdica do
Ministrio da Fazenda (CNPJ/MF), tendo em vista algumas
obrigaes que o mesmo tem que cumprir. A Obrigatoriedade de
inscrio do Condomnio do CNPJ/MF est regulamentada pela
Instruo Normativa SRF n. 200/2002, art. 12, assim como pelo
Decreto 3000/99.
Tal obrigatoriedade se mostra necessria, visto que o
condomnio, apesar de ter uma natureza jurdica prpria, no
pode se confundir com seus proprietrios, no caso, os
condminos. Assim, claro que seria necessrio a individualizao
do condomnio junto a Receita Federal. Outro ponto de suma
importncia o fato de que o Condomnio vai contratar
funcionrios, motivo pelo qual necessrio seu registro no
CNPJ/MF.
Cadastro no INSS

Pelo mesmo motivo acima exposto, ou seja, a contratao de

funcionrios, o Condomnio deve cadastrar-se no INSS, desde o
momento de sua criao. No caso do INSS, o Condomnio se
iguala s empresas em geral, vez que tem obrigao de
contribuir, da mesma forma para o INSS como estas ltimas.
Cadastro no FGTS/PIS

Do mesmo modo, o Condomnio dever se cadastrar na Caixa

Econmica Federal, com o intuito de regularizar a situao de
seus funcionrios no Fundo de Garantia por Tempo de Servio
(FGTS) e no Programa de Integrao Social (PIS). Para a
inscrio junto ao FGTS, o Condomnio dever fazer seu
certificado eletrnico, que ser sua identidade perante
Conectividade Social, devendo ser assinado pela Autoridade
Certificadora, a Caixa Econmica Federal (CEF). A certificao
feita, privativamente, pelo representante legal da entidade,
munido de documentao legal comprobatria da constituio do
empreendimento, bem como de seu ato de nomeao. Na CEF
este dever assinar, na presena de empregado responsvel
pelo cadastro, o termo de adeso Conectividade Social.

Conveno
9

A conveno a bblia de qualquer condomnio, o legal

constitutivo, que em consonncia com a legislao vigente,
dispor sobre todos os assuntos de interesse do Condomnio.
CONVENO: Acordo, ajuste, combinao, convnio. Pacto
entre partidos polticos beligerantes. Reunio nacional para
modificar as instituies polticas. O que est geralmente
admitido e praticado, ou tacitamente convencionado nas relaes
sociais. (MICHAELIS, 1998)
Segundo Gabriel Karpat, na sua obra Condomnios Manual
Prtico do Sndico, tem-se:
A conveno do condomnio que determina e regulamenta a
vida condominial, evidentemente sem infringir a legislao
vigente. A prpria lei do condomnio determina que a conveno
regule alguns itens importantes, tais como:
a) o mandato do sndico, conselho e subsndico, se houve;
b) o prazo e as formas de convocar as assemblias ordinrias e
extraordinrias;
c) o quorum das assemblias, em primeira e segunda
convocao;
d) o quorum necessrio para votao de matrias especficas,
como: alterao da conveno; destituio do sndico; outros;
e) o modo de usar as coisas e os servios comuns.
Como dito acima, o condomnio criado pela elaborao de um
documento, denominado de CONVENO, que deve ser
devidamente registrada no Cartrio de Registro de Imveis.
Neste momento, dever ser eleita a primeira administrao,
atravs de uma Assemblia Geral Ordinria(AGO), de acordo
com o disposto nos itens abaixo, momento em que vamos
estudar a administrao do condomnio. A Conveno poder ser
alterada de acordo com a previso contida na mesma. No caso
de omisso, necessria a aplicao do previsto no art. 9 da Lei
dos Condomnios, de acordo com o explicitado acima. No caso,
ser decidida pela Assemblia, por no mnimo dois teros dos
votos dos condminos, devendo, ainda ser registrada tal
alterao no Cartrio de Registro de Imveis.
10

Regimento Interno
O Regimento interno, mais chamado nos dias atuais de
regulamento interno, como o prprio nome diz, vem a ser as
regras que devem ser seguidas pelos condminos e pelas
pessoas que utilizam o condomnio.
Assim como a conveno, o Regimento interno deve ser
elaborado por escrito e aprovado em Assemblia Geral pelos
proprietrios das unidades autnomas do Condomnio.
Outrossim, deve ser registrado no Cartrio de Registro de
Imveis, tal qual a Conveno do Condomnio.
Vale ressaltar que este pode ser parte integrante da Conveno.
Para a votao de criao ou alterao de Regulamento Interno,
far-se- necessrio o quorum mnimo de dois teros dos
proprietrios. Suas alteraes somente podero ser feitas atravs
de Assemblia Geral.

Segue modelo de regimento interno no ANEXO II, ao final do

curso.

Administrao do Condomnio
O Cdigo Civil de 2002 nos fala acerca da administrao do
condomnio, conforme abaixo disposto nos artigos abaixo:
Art. 1.347. A assemblia escolher um sndico, que poder no
ser condmino, para administrar o condomnio, por prazo no
superior a dois anos, o qual poder renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao sndico:
I - convocar a assemblia dos condminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando,
em juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos
interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento assemblia da existncia de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do
condomnio;

11

IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e

as determinaes da assemblia;
V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e
zelar pela prestao dos servios que interessem aos
possuidores;
VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada
ano;
VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como
impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas assemblia, anualmente e quando
exigidas;
IX - realizar o seguro da edificao.
1o Poder a assemblia investir outra pessoa, em lugar do
sndico, em poderes de representao.
2o O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os
poderes de representao ou as funes administrativas,
mediante aprovao da assemblia, salvo disposio em
contrrio da conveno.
Art. 1.349. A assemblia, especialmente convocada para o fim
estabelecido no 2o do artigo antecedente, poder, pelo voto da
maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico que
praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar
convenientemente o condomnio.
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da
assemblia dos condminos, na forma prevista na conveno, a
fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos
condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe
o substituto e alterar o regimento interno.
1o Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos
condminos poder faz-lo.
2o Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a
requerimentode qualquer condmino.

12

Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos

dos condminos a alterao da conveno; a mudana da
destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende da
aprovao pela unanimidade dos condminos.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as
deliberaes da assemblia sero tomadas, em primeira
convocao, por maioriade votos dos condminos presentes que
representem pelo menos metade das fraes ideais.
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais
no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada
condmino, salvo disposio diversa da conveno de
constituio do condomnio.
Art. 1.353. Em segunda convocao, a assemblia poder
deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando
exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assemblia no poder deliberar se todos os
condminos no forem convocados para a reunio.
Art. 1.355. Assemblias extraordinrias podero ser convocadas
pelo sndico ou por um quarto dos condminos.
Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal,
composto de trs membros, eleitos pela assemblia, por prazo
no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as
contas do sndico.
Vimos acima que a Administrao do condomnio exercida por
trs figuras, a Assemblia, o Sndico e o Conselho Fiscal. Para
melhor entendimento, dividimos o Estudo da Administrao do
Condomnio no estudo dessas trs figuras.
Assemblia Geral

Podemos afirmar que a Assemblia Geral o rgo Mximo na

Administrao de um condomnio. Todos devem obedecer s
decises tomadas pela Assemblia, desde que esta deciso no
contrarie a lei.
ASSEMBLIA: Reunio de numerosas pessoas para
determinado fim, especialmente deliberativo. (AURLIO, 1999)
13

Ns temos trs tipos de Assemblia, que so:

Assemblia Geral Ordinria

realizada uma vez por ano. Sua principal finalidade aprovar

as verbas destinadas a cobrir as despesas normais necessrias
ao funcionamento do condomnio para o prximo exerccio.
Exemplo: Despesas com salrios, gua, luz, elevadores, material
de limpeza, etc. Nessas assemblias os inquilinos podero
participar, inclusive com o voto, sem haver necessidade de
procurao e desde que o proprietrio esteja ausente. Outra
finalidade seria apresentar a prestao de contas do exerccio
que se encerrou e ainda eleger o sndico, subsndico e conselho,
alm de tratar de outros assuntos de interesse geral dos
condminos. Para essas assemblias, os inquilinos podero votar
sem precisarem apresentar procurao, caso o proprietrio no
comparea (Lei n 9.267, de 25 de maro de 1996).
Assemblia Geral Extraordinria

Ser realizada sempre que houver necessidade, convocada pelo

sndico ou por 1/4 (um quarto) dos condminos que devero
assinar o edital de convocao da assemblia. Deve-se sempre
adotar o que est estipulado na Conveno. Geralmente, as
deliberaes devero ter a maioria dos presentes com direito ao
voto, salvo as matrias que exijam quorum especfico, como:
modificao da Conveno, destituio do sndico, vazamentos,
entupimentos, compra de interfone, automao dos portes,
compra de mveis para o salode festas, alterao de fachada,
pintura do prdio, etc. Nas obras que beneficiaro,
exclusivamente, aos proprietrios do imvel, os inquilinos
podero participar das assemblias, desde que possuam
procurao legalmente constituda. O rateio dessas despesas
ser pago pelos proprietrios.

Assemblia Geral Especial

Ser realizada em casos especiais definidos em Lei, como estes:

A ocorrncia de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da
edificao;

14

Para que seja tomada deciso sobre demolio e reconstruo

da edificao ou a alienao do imvel, por motivos urbansticos,
arquitetnicos ou em virtude da condenao da edificao em
razo de insegurana ou insalubridade.

Sndico

A figura do sndico est muito bem determinada no Cdigo Civil

Brasileiro conforme abaixo se demonstra.
Art. 1.347. A assemblia escolher um sndico, que poder no
ser condmino, para administrar o condomnio, por prazo no
superior a dois anos, o qual poder renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao sndico:I - convocar a assemblia dos
condminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomnio,
praticando, em juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa
dos interesses comuns;III - dar imediato conhecimento
assemblia da existncia de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomnio; IV - cumprir e fazer
cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da
assemblia; V - diligenciar a conservao e a guarda das partes
comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos
possuidores; VI - elaborar o oramento da receita e da despesa
relativa a cada ano; VII - cobrar dos condminos as suas
contribuies, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas;IX realizar o seguro da edificao.
1o Poder a assemblia investir outra pessoa, em lugar do
sndico,em poderes de representao.
2o O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os
poderes de representao ou as funes administrativas,
mediante aprovao da assemblia, salvo disposio em
contrrio da conveno.[...]
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da
assemblia dos condminos, na forma prevista na conveno, a
fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos

15

condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe

o substituto e alterar o regimento interno.
1o Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos
condminos poder faz-lo.
2o Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a
requerimento de qualquer condmino.
Vimos que o sndico escolhido pela Assemblia e que o
mesmo no obrigatoriamente ser um dos condminos, com
mandato de no mximo dois anos, com direito reeleio. Suas
obrigaes so muito bem definidas no Cdigo Civil Brasileiro em
seu art. 1348, conforme acima exposto.
O Sndico tem a representao ativa e passiva do condomnio,
judicial e extrajudicial. Entretanto, devemos relatar que no caso
de uma demanda judicial em que envolva interesses privados dos
condminos, como por exemplo, desapropriao de unidades
autnomas ou de partes comuns, ser obrigatria a citao de
todos os co-proprietrios interessados. Algumas observaes
devem ser levadas em considerao a respeito da figura do
sndico. A assemblia poder investir outra pessoa no lugar do
sndico, dando a ela os poderes de representao. As funes
administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiana do
sndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante
aprovao da assemblia geral dos condminos, salvo se a
conveno dispor de maneira contrria (Administrador).
Pode o Sndico receber remunerao pelo seu trabalho. Neste
particular, no tpico que trataremos acerca dos Recursos
Humanos do Condomnio, iremos discutir acerca das incidncias
existentes pela remunerao, como a cobrana do INSS, IR e do
ISS.
O Sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no
administrar convenientemente o condomnio, poder ser
destitudo, pela forma e sob as condies previstas na
conveno, ou, no silncio desta, pelo voto da maioria absoluta
dos condminos, presentes, em assemblia geral especialmente
convocada (CC, art. 1349).

16

Temos que obrigatrio ao sndico, conforme disposto no artigo

1350 do Cdigo Civil Brasileiro, convocar, anualmente, uma
assemblia ordinria com o fim de aprovar oramento, as
contribuies dos condminos e as contas. No sendo
convocada esta assemblia, um quarto dos condomnios poder
convoc-la e, se a assemblia no se reunir, caber a deciso ao
juiz, a requerimento de qualquer condmino.
Conselho Fiscal/Conselho Consultivo

Temos que o Cdigo Civil Ptrio prev, em seu artigo 1356 que o
Condomnio poder criar um conselho fiscal, que ter como
funo dar parecer sobre as contas do sndico, que ser eleito
pelo prazo de dois anos, sendo formado por trs condminos.
Devemos ter em mente que, a partir do momento que o conselho
fiscal aprova as contas do sndico, aquele passa a ser
responsvel juntamente com o sndico pelas contas apresentadas
por este ltimo. No caso do Conselho Consultivo, este
composto de trs membros efetivos e de trs suplentes. O
mandato no irrevogvel, podendo ser destitudos a qualquer
tempo pelas assemblias gerais. Atualmente vrias Convenes
dividem o conselho em dois grupos, o consultivo e fiscal.
Resumidamente,

podero

ter

as

seguintes

tarefas:

Conferir periodicamente as contas do condomnio, comparando-as com os

comprovantes originais;
Analisar as contas apresentadas pelo sndico;
Emitir parecer sobre as contas e apresent-lo em assemblia geral;
Autorizar o sndico a efetuar despesas extraordinrias no previstas no oramento;
Elaborar um regulamento e as alteraes que forem necessrias para o uso das
partes recreativas do condomnio, sem que haja disposies contrrias ao
estabelecido na Conveno;
Auxiliar o sndico em suas atividades.

Contabilidade
CONTADOR: Que conta. Aquele que conta. Profissional de nvel
universitrio, geralmente bacharel em Cincias Contbeis, que
exerce funes contbeis. (MICHAELIS, 1998).

17

O Condomnio, assim como qualquer empresa, precisa dos

servios profissionais de um contabilista, devidamente registrado
no Conselho Regional de Contabilidade (CRC) na regio onde se
encontra o Condomnio.Tal exigncia de ordem legal, uma vez
que os Condomnios esto obrigados a prestarem informaes
que devem, pela sua natureza, ser assinados por contabilistas. A
Resoluo CFC n 560/83, diz:
Art. 1 O exerccio das atividades compreendidas na
Contabilidade, considerada esta na sua plena amplitude e
condio de Cincia Aplicada, constitui prerrogativa, sem
exceo, dos contadores e dos tcnicos em contabilidade
legalmente habilitados, ressalvadas as atribuies privativas dos
contadores.
Nesse tpico, alertamos s empresas de Administrao de
Condomnios que no possuem em seus quadros contadores
para assinatura do livro caixa ou da prestao de contas do
condomnio. Os condomnios que no tm seus livros caixa
assinados por contadores esto irregulares perante a Legislao
Ptria.
TICA PROFISSIONAL DO CONTABILISTA

Como todo e qualquer profissional, o contador deve exercer sua

profisso tendo como meta o respeito ao Cdigo de tica
profissional, que prega:
Art. 2. Exercer a profisso com zelo, diligncia e honestidade,
observada a legislao vigente e resguardados os interesses de
seus clientes e/ou empregadores, sem prejuzo da dignidade e
independncia profissionais.
Como nosso curso trata de condomnios, para este tpico
necessrio afirmar que o contador no deve abrir mo de sua
independncia profissional e se curvar ao entendimento da
administrao dos condomnios, que no avaliam a necessidade
de escriturao devida dos seus movimentos, da importncia da
apresentao da prestao de contas para os outros
condminos, ou ainda, ao respeito necessrio documentao a
ser contabilizada. Vale ressaltar que a partir do Cdigo Civil de
2002 o contador passar a ter responsabilidade solidria aos fatos
18

a que se registram. Devendo verificar a fidedignidade dos fatos a

serem registrados.

A Contabilidade tem papel crucial em uma entidade. Nela esto

contidos todos os registros financeiros e patrimoniais, fonte de
controle e avaliao de receitas e despesas. Capaz de gerar
informaes teis para tomada de deciso. Facilitando a
transparncia da gesto e a consequente fiscalizao pelas
partes interessadas.
A contabilidade est diretamente ligada ao controle de atos e
fatos que dizem respeito gesto do condomnio.Como dito
acima, necessrio a presena de um Contador ouTcnico em
Contabilidade, devidamente registrado no CRC para que o
mesmo faa os registros contbeis necessrios ao Condomnio.
As principais obrigaes do Contador para o Condomnio so as
seguintes:

Escriturao dos livros contbeis;

Escriturao do livro caixa;
Prestao de Contas (mensal);
Prestao de Contas Anual (Demonstraes Contbeis);
Elaborao de Oramentos;
Apurar e emitir Guias de Recolhimento de INSS, FGTS, ISS, DARF doIRRF, DARF
do PIS s/ Folha de Pagamento;
Boletos Bancrios das Taxas Condominiais Normais e Extras;
Registro de Empregado em Livro Prprio (Admisso e Demisso), bemcomo
atualizaes;
Resciso de Contrato de Trabalho;
Atualizao da Carteira de Trabalho e Previdncia Social CTPS;
CAGED. Cadastro Geral de Empregados e Desempregados, Rais, Gfip, etc.

Outrossim, existem alguns documentos bsicos que o

Condomnio deve manter em seus arquivos. Os principais so:

Carto do CNPJ;
Apurao das contas da administrao anterior;
Pastas com as despesas e receitas referentes aos ltimos cinco anos;
Pastas com as prestaes de contas dos ltimos cinco anos;
Pastas com os tributos pagos pelo Condomnio;
Pastas com as contas a pagar;
Relao de Inadimplentes atualizada;
Livro de Registro de Inventrio;
19

Livro de Registro de Empregados;

Documentao comprobatria referente Pessoal.

Ressalta-se a importncia da boa guarda e conservao da

documentao comprobatria. Devendo ser acondicionada em
pastas prprias e identificadas ms a ms. Os documentos
devem ser colados em papel jornal para facilitar o manuseio e
conservao. No que tange documentao relativa ao pessoal
deve-se acondion-la em pasta prpria para facilitar a
identificao e acompanhamento de fiscalizaes.
Colocando cpias na pasta de despesas.

Vale salientar que a boa guarda e conservao dos documentos

facilita o trabalho do contabilista, uma vez que a desorganizao
prejudica a mensurao dos fatos contbeis.
Demonstraes Contbeis

Condomnios so dispensados da escriturao contbil completa,

conforme dita a legislao do Imposto de Renda. O regime
contbil a ser adotado pode ser o de caixa, onde somente se
reconhece o fato no momento em que ocorre o efetivo
pagamento ou recebimento, ou o regime de competncia, que
reconhece o fato no momento em que ele ocorre, independente
de ter sido pago ou recebido.
Contudo, deve-se observar a uniformidade de regime adotado no
exerccio, afim de no prejudicar o resultado e a integridade das
demonstraes contbeis apresentadas. Entretanto, o regime de
competncia o que melhor se adequa as prticas contbeis,
estando de acordo com o princpio da competncia. Uma vez que
esto sendo contabilizadas todas as provises, a administrao
pode se preparar para os eventos que sero pagos no futuro,
sendo importante fonte de informaes, como por exemplo, 13
salrio, frias, obrigaes sociais, sentenas judiciais, etc.
Em ANEXO III segue modelos de demonstraes contbeis.
imperioso citar que o resultado apurado no final do exerccio de
supervit ou dficit. Considerando que este tipo de entidade no
visa o lucro e todas as receitas auferidas devem ser revertidas
em proveito do Condomnio.

20

BALANCETE/PRESTAO DE CONTAS

Vimos acima, que obrigao do sndico, perante a Assemblia

Geral do condomnio, prestar contas de sua gesto, referente ao
ano anterior. Independente disso necessrio que o sndico
mantenha as contas do condomnio devidamente atualizadas, de
sorte a ter sempre em mos as informaes requisitadas pelos
condminos. Assim, a prestao de contas deve ser feita
mensalmente e repassadas para os condminos, para que os
mesmos tenham maior controle sobre o que pagam e com o que
gasto o seu dinheiro, devendo tais informaes serem de fcil
compreenso. Abaixo, um exemplo de prestao de contas:

CONDOMNIO EDIFICIO FULANO DE TAL

CNPJ/MF n 00.000.000/0000-00
Av. das Alamedas, s/n, Bacanga, Fortaleza, Cear.

21

22

23

Documentao para Contabilidade

A lei n 4.591 de 1964, em seu art. 22, 1, alnea g, exige que o sndico
mantenha guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de
verificao contbil, toda a documentao relativa ao condomnio. Assim, est
claro que, nesse particular, o condomnio deve ser tratado com o mesmo zelo que
uma empresa comercial. Devem ser respeitados os princpios contbeis, assim
como escriturado o livro caixa do condomnio para uma futura verificao. H
outras necessidades nessa ordem, vez que no caso de haver uma fiscalizao por
parte dos rgos Pblicos, podem ser solicitados tais documentos para
averiguao.
Obrigaes Fiscais
Condomnios recebem tratamento diferenciado das outras entidades inscritas no
CNPJ. Abaixo segue elenco de obrigaes fiscais a que os Condomnios esto
sujeitos:

Para dirimir quaisquer dvidas acerca das obrigaes acessrias que os

Condomnios esto obrigados a prestar, segue abaixo quadro informativo:

24

Administrao Financeira do Condomnio

Este um dos tpicos mais importantes para os condomnios. A
realidade nos mostra que os condminos no esto preocupados
com a sade financeira do condomnio, sempre encontrando
desculpas para no pagar as taxas de condomnio e sempre
tendo reclamaes acerca da administrao dos mesmos. Nesse
ponto, tentaremos repassar algumas ideias para melhorar a
situao financeira dos condomnios e minorar os efeitos nocivos
da inadimplncia.
Taxa Fixa/Rateio

Alguns condomnios adotam o valor fixo para a cobrana de suas

taxas, enquanto outros adotam o rateio, onde so calculadas as
despesas e em cima disso cobrado o valor do condomnio. Pela
experincia que temos vivido, mais vantajoso para o
condomnio fazer uma previso oramentria no incio do ano
com o intuito de estimar quanto seria gasto no ano seguinte e
assim estabelecer um valor fixo para sua taxa de condomnio.
Isto ocorre porque assim, o condomnio tem condies de
estabelecer determinado valor para formao de um fundo de
reserva que cobriria alguma despesa extraordinria. Essa
previso oramentria deve contemplar o maior nmero de
despesas possveis de calcular. Deve constar todas as despesas
25

correntes, como salrio, encargos sociais, materiais diversos,

energia, gua e esgoto, assim como tambm, pela experincia da
administrao, despesas que incorrero no curso do ano, como
recarga de extintores, manuteno de elevadores, etc. Por sua
vez, o rateio traz uma srie de desvantagens, se contrapondo ao
que foi exposto acima. No momento que surgir uma despesa
extraordinria e repentina, o condomnio pode no dispor de
dinheiro em caixa para solucionar o problema.
Taxas Extras

Este um dos pontos mais nevrlgicos para a administrao do

condomnio. A cobrana de taxa extra, na viso dos condminos,
geralmente aparenta desorganizao ou incompetncia do
sndico, para no falarmos em locupletamento. Realmente, se
pensarmos bem, um inconveniente enorme para os
condminos serem surpreendidos com a cobrana de uma taxa
extra, principalmente quando a destinao o pagamento de
alguma despesa previsvel. No nosso entendimento, com o
estabelecimento de um fundo de reserva, muitas vezes poderia
ser evitado a cobrana de taxas extras. Na verdade a cobrana
de taxas extras deveria existir apenas no caso de uma despesa
que no pudesse ser prevista, como por exemplo para
pagamento de uma obra necessria, ou ainda quando ficasse
decidido pela Assemblia a necessidade de obra para melhoria
do condomnio.
Controle do Recebimento de Taxas Condominiais

Este tpico serve apenas como lembrete para os administradores

que a manuteno do controle do recebimento das taxas
condominiais uma necessidade premente. Primeiramente, pelo
fato de que no deve haver cobrana indevida nas taxas
condominiais. Em segundo lugar, com um controle efetivo, ser
possvel administrao verificar, sempre que necessrio, o nvel
de inadimplncia do condomnio e tomar as providncias
necessrias.
Boleto Bancrio/Recibo

Do mesmo modo, serve o presente apenas como dica para a

administrao do condomnio. A abertura de uma conta corrente
26

permite ao sndico ter um maior controle das contas do

condomnio, assim como organiza melhor a contabilidade do
condomnio, com as despesas tendo o pagamento com cheques,
etc. Alm disso, a no existncia de uma conta corrente sempre
traz a dvida para os outros condminos se o sndico no mistura
seu dinheiro particular com o dinheiro do condomnio.
Protesto das Taxas de Condomnio

Em nossa experincia, uma das maiores dificuldades enfrentadas

pelos condomnios em relao inadimplncia que, por muitas
vezes inviabiliza o andamento dos mesmos. Ento, nesse
particular sempre colocado: O que fazer? Assim, teramos no
protesto das taxas de condomnio, uma soluo tentadora para
os administradores. O protesto, na sua atual conformao, no se
presta, to-somente, para os ttulos cambirios ou a eles
equiparados, alargando o legislador, sobremaneira, o rol de
ttulos que podem ser protestados. Esta mudana vem ao
encontro da necessidade imperiosa e impostergvel de diminuir o
nmero de procedimentos judiciais e de valorizar o crdito.
A Lei n 9492/97, por sua vez, deixa claro no artigo 1, que no
s TITULOS COMO OUTROS DOCUMENTOS DE DVIDA
podem ser protestados. A mencionada lei faz referncia a outros
documentos de dvida em diversos outros artigos (1, 3,7, 8,
9, 10, 11, 17).
Os operadores do direito, entretanto, no perceberam, de incio, a
profunda mudana introduzida, de sorte que, a despeito da
referncia expressada lei, continuaram os doutrinadores a
mencionar somente o protesto cambial, esquecendo-se dos
documentos de dvida. A inovao no tardou a ser percebida
pelos doutrinadores e pelos tribunais, mas continuava a haver
dvida quanto ao alcance da expresso documento de dvida.
Alguns, equivocadamente, consideram que documentos de dvida
seriam os ttulos executivos judiciais e extrajudiciais enumerados
nos artigos 584 e 585 do Cdigo de Processo Civil.
Registre-se que o correto considerar que a expresso ttulos
empregada no artigo 1 da Lei n 9492/97 englobaria no s os
ttulos de crdito, como tambm os ttulos executivos
extrajudiciais, no sendo estes ltimos, portanto, encarados no
conceito de documento de dvida. Seja como for, no haveria
27

qualquer restrio para que fosse efetuado o protesto do encargo

condominial. Desde que comprovado por contrato escrito, uma
vez que, nestas circunstncias, considerado ttulo executivo
extrajudicial, na forma do inciso IV do artigo 585 do CPC. Ento,
devemos indagar. Seria possvel o protesto das taxas
condominiais? A resposta afirmativa se impe como se passar a
demonstrar.
A exeqibilidade do ttulo ou do documento no condio
necessria para se lavrar o protesto. Nunca se negou a
possibilidade de haver protesto de ttulo que, porventura, no
mais ostentassem o atributo da exeqibilidade. No cabe ao
intrprete, por seu turno, criar restries onde a lei no restringe,
mximese no h qualquer princpio de direito. Ao revs, o
protesto na hiptese aventada extremamente eficaz, tendo
inegvel alcance social. Em termos genricos, documento de
dvida seria todo o escrito que represente uma dvida, em
dinheiro, de algum para com outrem. V-se, pois, que o
legislador no erige a exeqibilidade como elemento
caracterizador do documento de dvida, de sorte que
absolutamente injustificvel e contrria ao esprito da lei n
9492/97 qualquer restrio ao alcance da norma que estabelece
a possibilidade de protestar-se documento de dvida. Entretanto,
preciso esclarecer que estes documentos de dvida devem se
sujeitar a determinados parmetros para que possam ser
protestados,embora no expressamente enunciados. So eles os
seguintes: certeza ,liquidez e exigibilidade. A certeza da cota
condominial inequvoca, uma vez que basta ao sndico
apresentar certido de matrcula da unidade condominial,
demonstrando a condio de condmino para que este esteja
obrigado a contribuir com as despesas de rateio. Embora existam
opinies divergentes, predomina, tanto na doutrina, quanto na
jurisprudncia, o entendimento de que a obrigao de pagar as
despesas de conservao da coisa comum possui natureza
propter rem. E que o artigo 1336, inc. I, do Novo Cdigo Civil,
estabelece que tal obrigao incumbe ao condmino, onerando,
portanto, aquele que ostenta essa qualidade no momento da
constituio da obrigao.
Esse dever jurdico no decorre da manifestao de vontade do
devedor, o que um trao peculiar da obrigaopropter rem, mas
do simples fato de o sujeito passivo da obrigao apresentar a
28

qualidade de titular de um direito real. V-se, pois, que a

obrigao de pagar cota condominial decorre da lei, no sendo
necessria a manifestao do condmino autorizando a
cobrana. Registre-se que, a rigor, no preciso sequer
comprovar o registro de conveno condominial, uma vez que o
pargrafo nico do artigo 1333 do Novo Cdigo Civil estabelece
que tal registro somente tem efeito de torn-lo oponvel a
terceiros, significando que entre o condmino e o condomnio a
obrigao existe, independentemente do registro. No teria
sentido admitir-se o protesto de um ttulo consensual, mas que
pode ter sido obtido por meios suasrios ilegtimos ou em funo
de negcios jurdicos inexistentes e negar protesto a um ttulo
que consubstancia dvida que decorre da lei. Veja-se que
bastante comum a propositura de aes anulatrias de ttulos
cambiais pela inexistncia de relao jurdica entre as partes,
como costuma acontecer na emisso de duplicatas frias. Raras
so, entretanto, as aes, ao menos ajuizadas com seriedade de
propsito, em que se pe em dvida a legitimidade da cobrana
de cotas condominiais. Desde que regulamente aprovadas pelas
assemblias condominiais so devidas as despesas de rateio. A
prova deste fato ser ministrada facilmente pelo apresentante do
documento de dvida, bastando que exiba cpia da ata da
assemblia que autorizou a despesa. Por sua vez, o fato de no
haver, eventualmente, assinatura do devedor na conveno ou
na assemblia que deliberou sobre a realizao da despesa, seja
ordinria ou extraordinria, no lhe retira a certeza.
Nesse sentido, veja-se opinio do Juiz Ricardo Alberto Pereira,
afirmando que qualquer documento que demonstre que seja
uma dvida pode ser protestado. Uma dvida no precisa
necessariamente estar assinada. que a conveno, uma vez
aprovada, obriga os proprietrios presentes, assim como os
futuros adquirentes das unidades. Por outro lado, a cota
condominial tambm lquida, bastando que o apresentante
demonstre que a verba foi autorizada em assemblia, na forma
dos artigos 1341 e 1350 do Novo Cdigo Civil. O fato de ser
necessria apresentao de uma planilha discriminando os
dbitos, corrigindo a dvida e incluindo juros moratrios no
descaracterizam sua liquidez, segundo posio doutrinria e
jurisprudencial j h muito sedimentada. Por fim, a cota
condominial exigvel a partir do momento em que no paga na
data estabelecida para o seu vencimento, sendo certo que a
29

partir de ento passam a incidir juros moratrios, na forma do

pargrafo primeiro do artigo 1336 do Novo Cdigo Civil. Verificase, pois, que cota condominial atende a todos os requisitos para
sua cobrana, que so os mesmos aos quais esto sujeitos um
ttulo executivo extrajudicial, embora no seja expressamente
atribuda a ela tal condio pela lei processual civil. Pelas razes
j explicitadas. a cota condominial, a despeito de no se constituir
ttulo executivo (artigo 585 do CPC), , inequivocamente, um
documento de dvida, estando sujeita, portanto, a protesto, na
forma do artigo 10 da Lei 9492/97. Os procedimentos a serem
adotados so os seguintes:
Dirigir-se CENTRAL DE DISTRIBUIO DE PROTESTOS,

Formulrio
(ANEXO
IV)
Planilha dos clculos que esto sendo cobrados
Ata de Eleio de Sndico (Cpia Autenticada)
Ata que estabeleceu o valor que est sendo protestado (Cpia
Autenticada)OBS: Alm desses documentos, sugerimos que seja
convocado uma Assemblia para decidir sobre o protesto das
taxas em atraso.
SPC / SERASA de Inadimplentes

Utilizados pelas empresas em geral, estes dois rgos, o SPC e

SERASA, so responsveis pela informao de inadimplentes.
Frise-se, tais rgos no possuem o condo de cobrar, ou exigir
o pagamento de qualquer pessoa, mas apenas informam uma
situao, que vem a ser a existncia de um dbito. Ento, cabe o
questionamento, podem os condomnios informar aexistncia de
dbitos de seus condminos? No caso do SERASA, este rgo
no disponibiliza este servio ,ficando restrito apenas a empresas
em geral, bancos, sociedades de crdito,etc. J o SPC, este sim
disponibiliza seus servios aos condomnios, de sorte que pode
ser mais uma arma para a cobrana dos inadimplentes.
Fundo de Reserva

Outro ponto crucial na administrao financeira do condomnio

vem a ser a formao de um fundo de reserva. Combinando com
o que ficou dito nos itens anteriores a formao de um fundo de
reserva tem como objetivo a economia de determinados valores
que podero ser utilizados no caso do aparecimento de uma
30

despesa inesperada e assim, evitar-se a cobrana de alguma

taxa extra.
H vrias formas de se canalizarem recursos para a manuteno
de um Fundo de Reserva, devendo-se observar o que est
estipulado em Conveno. As principais formas so:

10% sobre o valor mensal pago de condomnio para cobrir as despesas ordinrias;
Os juros moratrios e as multas cobradas dos condminos;
20% do saldo verificado no oramento de cada exerccio;
Receitas auferidas com a utilizao do salo de festas.
Juizado Especial

Para finalizar o presente tpico, temos que falar acerca do

Juizado Especial, previsto na lei 9.099, de 26 de setembro de
1995. Com isto, os condomnios podem pleitear a cobrana das
taxas em atraso, atravs destes rgo, que, por maneira traz
muitas facilidades, entre elas a brevidade do processo, assim
como a no necessidade de acompanhamento de advogado.

Setor Pessoal do Condomnio

Outro ponto de suma importncia na administrao do
Condomnio, assim como em qualquer empresa, vem a ser o
Recursos Humanos, com a contratao, demisso/dispensa,
pagamento de salrios, frias e todas as suas obrigaes
acessrias. Nesse sentido, que decidimos dedicar um tpico
apenas para este assunto.
Contrato de Trabalho

CONTRATO: ato ou efeito de contratar. Acordo ou conveno

entre duas ou mais pessoas, para a execuo de alguma coisa,
sob determinadas condies. Documento em que se registra
esse acordo ou conveno. Acordo, ajuste, combinao,
promessa aceita. (MICHAELIS, 1998)
Assim, como toda e qualquer empresa, o Condomnio, na relao
com seus funcionrios, deve firmar com os mesmos o devido
contrato de trabalho.
Para caracterizao do contrato de trabalho, so necessrios
quatro pressupostos. Tais pressupostos so a subordinao, a
no eventualidade, a pessoalidade e o pagamento de salrio. A
31

excluso de apenas um destes, desconfigura a relao de

emprego. No caso da subordinao, o empregado segue as
ordens e orientaes do empregador. A no eventualidade, como
a prpria expresso nos diz, o trabalho no pode ser prestado de
maneira eventual e sim regular. A pessoalidade vem a ser o
terceiro pressuposto, vez que o empregado no pode se fazer
substituir por outro, no desempenho de suas funes. Por ltimo,
pela prestao do seu trabalho o empregado devidamente
remunerado com salrio.
Contrato de Experincia

O Contrato de experincia previsto na CLT em seu art. 445,

pargrafo nico, no podendo exceder a noventa dias. No caso, o
contrato de experincia pode ser renovado uma nica vez, no
podendo ultrapassar o prazo acima.
Folha de Pagamento

Folha de pagamento seria o documento onde so apostos todas

as informaes do empregado no curso de um ms. Assim,
saberemos, pela anlise da folha de pagamento o salrio, horas
extras, a existncia de adicional noturno, faltas, descontos e tudo
o mais que houver ocorrido com o funcionrio durante o ms.

Frias

As frias dos funcionrios so regulamentadas pela CLT em seus

art. 129 a 141. Onde so determinados os prazos para aquisio,
prazos para concesso, multas pela no concesso no prazo
correto, situaes que suspendem o direito, entre outras.
O prazo para aquisio do direito de gozar frias de um ano
apartir do momento assinado o contrato de trabalho, sendo
adquirido mais um perodo a cada ano completado. O perodo
para concesso das frias de um ano, iniciado aps adquirido o
direito de gozo. Contudo, a concesso tem que ser feita dentro
deste perodo, pois caso entre no novo perodo aquisito, as frias
vencidas sero pagas em dobro. Existem casos especficos para
concesso de frias, como para menores, que as frias devem
coincidir com as frias escolares, mesmo sendo o empregador o
responsvel pela comunicao do perodo.
32

Em caso do funcionrio tiver at cinco faltas durante o ano, este

ter direito a trinta dias de frias, consecutivos. Caso tenha de
seis a quatorze faltas ter direito a vinte e quatro dias, se tiver de
quinze a vinte e trs faltas gozar dezoito dias e se tiver de vinte
e quatro a trinta e duas faltas gozar doze dias apenas.
Cesta Bsica

No caso da cesta bsica, esta possui natureza salarial, salvo se

decorrer de norma coletiva que disponha diferentemente ou se for
includa pelo Empregador no Plano de Alimentao ao
Trabalhador (PAT).
Vejamos: O vale refeio, fornecido por fora do contrato de
trabalho, tem carter salarial, integrando a remunerao do
empregado, para todos os efeitos legais (TST smula 24) De
acordo com o art. 81 da CLT, parte do salrio poder ter sua
parte paga com o fornecimento de alimentos. No caso da
alimentao, esta vem regulamentada pela conveno coletiva de
trabalho, onde os empregadores so obrigados a fornecer
refeio a seus empregados zeladores e porteiros, ou fornecer
vale alimentao no valor de R$ 4,25 (quatro reais e vinte e cinco
centavos), sendo descontado R$1,50 do salrio dos funcionrios.
Vale Transporte

O vale transporte foi criado pela Lei n 7.418, de 16 de

dezembrode 1985, e regulamentado pelo Decreto n 95.247, de
17 de novembro de1987, no tendo este natureza salarial, nem
se incorporando remunerao para quaisquer efeitos.
Adiantamentos

Adiantamento o valor pago pelo Empregador ao Empregado,

geralmente at o dia 15 do ms e corresponde a 50% do salrio
base do funcionrio.
Aviso Prvio

O aviso prvio est devidamente regulamentado pela CLT nos

artigos 487 e seguintes da CLT. Onde so determinados o prazo
para comunicao que deve ser de iniciativa de quem solicitar a
dispensa ou demisso, com antecedncia mnima de 30 dias.
33

Caso o empregador no comunique o aviso o empregado ter

direito ao aviso indenizado. O mesmo ocorre se o empregado no
comunicar no prazo devido, ser descontado de suas verbas
rescisrias o valor da indenizao devida. Se for feita a resciso
no ms que antecede a data base para reajuste, mesmo que seja
feito aviso indenizado o empregado ter direito a mais um salrio
como indenizao, pelo fato da dispensa ocorrer no ms do
reajuste.
Calendrio de Obrigaes

Neste tpico exporemos as datas de pagamento dos principais

encargos sociais que so exigidos do condomnio.

TERCEIRIZAO DE MO DE OBRA.

Um ponto de suma importncia na administrao de condomnios

exatamente a terceirizao de mo de obra nos servios de
portaria e zeladoria. Procedimento bastante utilizado pelos
condomnios, tal fato requer um extremo cuidado por parte da
administrao do condomnio. No caso do condomnio contratar
uma empresa de terceirizao de mo de obra, deve estar
sempre atento em relao ao respeito, por parte da empresa, das
obrigaes fiscais e trabalhistas incidentes na prestao dos
servios.
34

Responsabilidade do Condomnio

De acordo com os diversos entendimentos jurisprudenciais, os

tomadores de servios das empresas de terceirizao de mo de
obra, so solidariamente responsveis pelo pagamento das
obrigaes trabalhistas inerentes ao servio.
Deve-se cobrar da contratada as Gfips, GPS e folha de
pagamento individualizadas, referentes ao ms imediatamente
anterior ao pagamento.
Honorrios do Sndico

De acordo com o 4 do artigo 22 da Lei 4.591, de 16

dedezembro de 1964, prev que o sndico pode receber uma
remunerao de acordo com o estabelecido pela Assemblia
Geral. Entretanto, devemos ter cuidado com tal fato, uma vez que
a remunerao do sndico acarreta algumas consequncias.
INSS

devido o recolhimento do INSS remunerao paga ao

sndico.
ISSQN

Do mesmo modo do INSS devido o pagamento do ISSQN

sobre a remunerao paga ao sndico do condomnio.
Escala de Trabalho de Portaria

Este ponto tem como objetivo fazermos uma comparao do que

mais vantajoso. Manter trs ou quatro funcionrios na escala de
portaria. Sero necessrios trs porteiros, sempre que o regime
de escala for de 12X24 horas de trabalho. J no esquema 12X36
sero necessrios quatro funcionrios. Contudo, a partir de
novembro de 2007 no mais admitida a escala de 12x24 para
portarias, caso algum condomnio desobea essa disposio
emanada de Acordo Coletivo entre os Sindicatos dever
indenizar o empregado em parcelas no inferiores a 90 (noventa)
reais. A jornada mensal de trabalho para empregados que
trabalham em escala de 12x36 de 180 horas. Servindo de base
para clculo de horasextras, adicionais noturnos, etc.
35

Salrio Mnimo

A Conveno Coletiva da categoria estabelece seis faixas

salariais, onde zeladores enquadram-se na 1 faixa, com piso
salarial de R$ 391,00 (trezentos e noventa e um reais) e porteiros
enquadram-se na 3 faixa, com piso de R$ 420,00 (quatrocentos
e vinte reais).O Secovi-CE disponibilizou em seu site
www.secovi-ce.com.br, a seguinte informao:
Em virtude da Medida Provisria N. 421/08 que dispe sobre o reajuste e o
aumento real do salrio mnimo de R$ 380,00 para R$ 415,00, vigente a partir do
dia 1 de maro s haver sido publicada em edio extraordinria do Dirio
Oficial da Unio no dia 29/02/2008, vimos hoje, dia 03/03/2008, esclarecer que:1.
Os pisos salariais da 1 faixa (R$ 391,00) e da 2 faixa (R$ 393,00), estabelecidos
na Conveno Coletiva de Trabalho 2007, firmada entre esta entidade e o
SEEACONCE (sindicato laboral), por fora do inciso IV do artigo 7 da Constituio
Federal, passam a ter como valor de referncia o salrio mnimo nacional R$
415,00 (quatrocentos e quinze reais). 2. Os valores correspondentes s demais
faixas (3, 4, 5 e 6) permanecem os mesmos, sem qualquer alterao, at que
esteja vigente a Conveno Coletiva deTrabalho 2008.

Essa disposio apenas um ajuste para que nenhum

empregado ganhe menos que o salrio mnimo vigente,
considerando que a data base para a categoria 1 de maio,
onde ser estabelecido novo piso salarial para as categorias.
Valores de Itens Remuneratrios

Conforme conveno coletiva firmada entre o sindicato

representante dos empregadores, Secovi, e o sindicato dos
empregados, SEEACONCE, estabele que o valor para hora extra
acrescido de 60% hora normal - verifique com o rgo
correspondente do seu Estado sobre este valor. J o adicional
noturno de 21%, acrescido hora normal. Poder ser
descontado do empregado o valor de 4% do salrio base da
categoria referente a concesso de vales-transporte. Dever ser
indenizado o dependente de empregados falecidos no valor de
trs vezes o salrio base da categoria, sendo pago
imediatamente aps o bito, conforme comprovao.

Informaes Gerenciais
Neste tpico apresentaremos algumas medidas que podem ser
implementadas para otimizar a arrecadao de receitas e
36

racionalizar o gasto. Algumas medidas so simples, porm

trazem resultado satisfatrio.
Medidas para Otimizao da Arrecadao de Receitas
Aps o novo Cdigo Civil de 10 de janeiro de 2002 a cobrana de multas ficaram
limitadas a 2% do valor cobrado. Essa medida trouxe consequncias ruins para as
administraes de condomnios, pois teve um acrscimo na inadimplncia em
20%. Fato que prejudicou a manuteno das atividades dos Condomnios. Ento
como no se pode penalizar quem paga em atraso, podemos encontrar medidas
para beneficiar os condminos que pagam em dia. Isso pode incentivar a reduo
da inadimplncia, j que passar a obter vantagem que pagar em dia.
Logo, pode-se propor, conforme o cenrio de cada Condomnio, o estabelecimento
de cotas com desconto para quem pagar em dia. Essa medida trouxe uma reduo
nas taxa condominiais em atraso. Outras medidas cabveis so as cobranas
atravs dos diversos mecanismos, seja extrajudicial ou judicial.
Racionalizao do Gasto
Nesta seo sero apresentadas medidas para racionalizao do gasto no que
tange, consumo de energia, gua e esgoto, telefonia, materiais e servios. Vale
salientar que as medidas para racionalizao de gasto no se restringem a essas,
devendo-se analisar cada caso.
Consumo de Energia
Energia eltrica uma das despesas mais significativas em um condomnio.
Pequenas medidas podem significar uma reduo satisfatria no consumo, como:
Desligar elevadores em horrios de pouco movimento, evitando que sejam
acionados
desnecessariamente;

Troca
as
lmpadas
por
outras
que
consomem
menos;
Diminuir a quantidade de lmpadas acesas em horrios de pouco movimento;
Instalar dispositivos de censores para que luzes de corredores e escadas sejam
acionadas por sensibilidade.
Essas so algumas medidas que surtiram efeito em outras experincias. Vale
ressaltar que o custo com energia em horrios de pico cerca de 20% maior.
gua

Esgoto

Os condomnios, principalmente os mais antigos, podem ter um gasto

desnecessrio com gua e esgoto, lembrando que praticamente pago duas
vezes pela mesma gua, pois cobrado pela gua que entra no condomnio e pela
37

gua que sai, no esgoto. Logo, deve-se fazer um levantamento em todos os

apartamentos e em partes comuns se existem vazamentos, que causam muito um
consumo excessivo. Lembrando tambm que devem orientar aos condminos que
em feriados desliguem a chave geral, para evitar que torneiras, chuveiros, etc.
fiquem desperdiando gua.
Telefonia
Alguns condomnios possuem telefone em portarias e escritrios. Logo, deve-se
restringir os tipos de chamadas a serem feitas por estes telefones, como ligaes
interurbanas, para celular, quando desnecessrio o consumo desse tipo de
ligaes, j que no necessrio o contato com pessoas fora da cidade.
Materiais Diversos
Materiais de limpeza, higiene, expediente, construo, eltrico e hidrulico so
outros custos relevantes para o condomnio. Logo, deve-se fazer anlise do
consumo para estimar quantidades mnimas a serem adquiridas, buscar fazer
compras aps pesquisas de preos e dependendo do caso adquirir quantidades
para perodos maiores, caso o valor do desconto seja considervel.
Servios
Verificar o montante gasto com servios diversos, como de manuteno,
conservao, vigilncia, segurana, etc. para se mensurar o impacto destes sobre
as finanas do condomnio e a partir desta anlise concluir se melhor fazer
contratos fixos, com ou sem peas de reposio, se melhor manter servios
eventuais ou fazer um nico servio para todo o prdio, como pequenos reparos
eltricos, hidrulicos e estruturais.
Com essas medidas pode-se ter maior poder de barganha frente ao prestador e
fazer uma programao de pagamento, evitando despesas eventuais que
poderiam ser previstas.

Anexos
ANEXO I
MODELO DE CONVENO

CONVENO PARA CONDOMNIO

Os abaixo assinados, titulares de direito e ao sobre
CONDOMNIO DO EDIFCIO ... firmam a presente Conveno,
38

para a administrao, conservao e ordem interna do Edifcio,

que se reger pela Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964,
pela legislao posterior complementar, pelas disposies gerais
desta Conveno, pelo Regimento Interno e demais
Regulamentos aprovados por Assemblia Geral, dentro das
formalidades legais e do quorum legal ou convencionalmente
previsto. Esta Conveno ser devidamente registrada em
Cartrio do Registro de Imveis, obrigatria para todos os
condminos e s poder ser modificada pelo voto de 2/3 (dois
teros) das fraes ideais componentes do Condomnio. O
Regimento Interno e demais Regulamentos podero ser
modificados, em Assemblia Geral especificamente convocada,
por maioria absoluta das unidades componentes do Condomnio.
Captulo I

Da Propriedade
Art. 1 - O Condomnio do Edifcio ............... constitudo de
partes comuns a todos os condminos e de unidades autnomas
de propriedade exclusiva de cada comunheiro.
Art. 2 - O Edifcio .............. constitudo de subsolo, pavimento
trreo, ........pavimentos-tipo e cobertura, com ... (....)
apartamentos sendo quatro em cada pavimento-tipo, e uma loja,
localizada no pavimento trreo, que tomou o nmero de ...,
cabendo a cada uma das unidades autnomas a frao de .........
avos do terreno e das coisas comuns.
Art. 3 - So consideradas partes em comum do Condomnio e de
servio de Edifcio, ressalvadas as hipteses reguladas em Lei,
inalienveis e indivisveis, todas aquelas previstas no art. 3, da
Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, especialmente:
a) o terreno sobre o qual foi construdo o Edifcio, com ....... m2;
b) o parqueamento para automveis, localizado no subsolo, com
...... m2;
c) rea localizada no pavimento trreo, na parte dos fundos, com
...... m2;
d) o apartamento destinado ao zelador, com ....... m2;
e) a entrada social do edifcio, com ........ m2;
39

f) a entrada de servio e de acesso ao parqueamento

subterrneo, com ........ m2;
g) o depsito de lixo, com ....... m2;
h) a rea de recreao localizada na cobertura com ....... m2;
i) as reas de circulao, em cada um dos pavimentos-tipos,
cada qual com ....... m2;
j) as caixas d'gua;
l) os dois elevadores, com a respectiva caixa de mquinas e seus
acessrios;
m) os poos de ventilao;
n) as instalaes de ventilao e as de guas, esgotos sanitrios,
pluviais, incndios, luz, gs e telefones, at os pontos de
interseco com as ligaes de propriedade exclusiva de cada
condmino;
o) o tubo coletor de lixo;
p) as fundaes, estruturas, lajes, paredes que limitam as
unidades autnomas, escadas, patamares e tudo o mais que por
sua natureza, se destine ao uso dos condminos.
Art. 4 - So consideradas coisas de propriedade exclusiva de
cada condmino as respectivas unidades autnomas,
respectivamente numeradas de ... a ..., ..., a ..., ..., a ...,..., a ..., e
Loja ... com todas as suas instalaes internas, encanamentos,
ralos, registros, eletrodutos, at as respectivas linhas-tronco,
conforme as plantas e especificaes tcnicas, bem como os
aparelhos e equipamentos integrantes das respectivas unidades
autnomas.
Art. 5 - Ressalvadas as hipteses previstas em Lei, o aspecto
arquitetnico do Edifcio s poder ser modificado pela
unanimidade dos votos componentes do Condomnio e as
alteraes em coisas de propriedade comum dependero da
aprovao de 2/3 (dois teros) dos condminos.

40

Captulo II

Dos Direitos e Deveres dos Condminos

Art. 6 - So direitos dos condminos:
a) usar, gozar, fruir e dispor das respectivas unidades
autnomas, como melhor lhes aprouver, desde que respeitadas
as disposies desta Conveno, do Regimento Interno e demais
regulamentos da mesma, decorrentes da Lei n 4.591, de
16/12/1964, das demais leis aplicveis, e s normas da moral;
b) comparecer ou fazer-se representar nas Assemblias Gerais
do Condomnio, podendo nelas propor, discutir, votar e ser
votado, aprovar, impugnar, rejeitar qualquer proposio, desde
que quites com o pagamento das cotas condominiais ordinrias
ou extras;
c) examinar livros, arquivos, contas e documentos outros,
podendo, a qualquer tempo, solicitar informaes ao Sndico ou a
Administradora, sobre as questes atinentes administrao do
Condomnio;
d) fazer consignar no livro de atas das Assemblias ou no livro de
sugestes e reclamaes do Condomnio, eventuais crticas,
sugestes, desacordos ou protestos contra atos que considerem
prejudiciais boa administrao do Condomnio, solicitando ao
Sndico, se for o caso, a adoo de medidas corretivas
adequadas;
e) fazer uso das partes comuns do Condomnio, sobre elas
exercendo todos os direitos que lhes so legalmente conferidos,
bem como pelos que lhes conferem esta Conveno e o
Regimento Interno, desde que no impea uso igual aos demais
comunheiros.
Art. 7 - So deveres dos condminos:
a) cumprir e fazer cumprir, por si, seus herdeiros, familiares,
locatrios, serviais, visitantes e sucessores a qualquer ttulo, o
disposto nesta Conveno e no Regimento Interno; na Lei n
4.591, de 16/12/1964;
b) concorrer para as despesas comuns, na proporo fixada pelo
Captulo III desta Conveno, de acordo com o oramento
41

anualmente fixado por Assemblia Geral, ou suas alteraes

subsequentes, tambm aprovadas por Assemblias Gerais,
recolhendo as quotas nos prazos estabelecidos;
c) responder pelas multas aplicadas pelo Sndico, por infrao
comprovada desta Conveno, do Regimento Interno ou da Lei
n 4.591, de 16-12-1964;
d) respeitar a Lei do Silncio, especialmente aps s 22 horas;
e) zelar pelo asseio e segurana do prdio, lanando o lixo,
restos e detritos pelo tubo coletor prprio, devidamente
envolvidos em pequenos pacotes ou sacos plsticos, nada
podendo ser lanado para as partes comuns e muito menos para
a rua, pelas janelas, proibio esta que inclui especificamente,
cinza de cigarros;
f) comunicar ao Sndico qualquer caso de molstia contagiosa,
infecciosa ou endmica, para as providncias cabveis junto s
autoridades sanitrias;
g) facilitar ao Sndico, ou seu preposto, o acesso s unidades
autnomas, para vistorias em casos de infiltraes, vazamentos
ou demais causas;
h) manter em perfeito estado de conservao todas as
instalaes internas das respectivas unidades autnomas, de
forma a evitar prejuzos ao Edifcio, ou a outros condminos, por
infiltraes, vazamentos ou problemas da decorrentes;
i) comunicar ao Sndico qualquer avaria ou mau funcionamento
das instalaes internas dos apartamentos que, por motivo de
fora maior, no possam ser imediatamente reparadas;
j) caber a cada condmino a iniciativa e o nus pela
conservao e reparao das instalaes internas dos
apartamentos respectivos, bem como das tubulaes de luz, gs,
gua, esgotos, telefones etc., at o encanamento-Tronco;
l) cada condomnio ser obrigado a reparar, por sua conta, todos
e quaisquer danos que nas partes comuns ou a qualquer dos
demais apartamentos do Edifcio forem causados por defeitos
nas instalaes da sua propriedade, no reparadas a tempo
podendo o Sndico ou os condminos prejudicados exigir do
42

responsvel o ressarcimento do custeio da reparao integral dos

danos da derivados;
m) o condmino em cuja unidade autnoma forem realizadas
obras, ser responsvel pela limpeza dos corredores e outros
locais onde transitarem materiais de construo ou entulhos, os
quais no podero ser depositados em qualquer espao de uso
comum, correndo por sua conta e risco, os nus e prejuzos que
resultarem nas partes comuns do Edifcio, proibio esta que se
estende colocao dos mesmos no interior das unidades de
modo que seja visvel da rua;
n) mesmo nas reas de fundos vedada a colocao externa de
secadores que deixam gotejar;
o) proibida a colocao de vasos, garrafas etc., nas janelas do
edifcio;
p) proibido manter ou guardar nas unidades ou nas partes
comuns substncias perigosas segurana do Edifcio ou de
seus ocupantes, tais como inflamveis, explosivos etc.;
q) proibido realizar obras que possam afetar a segurana das
estruturas, ou lhes aplicar peso excessivo por depsitos, piscinas
etc.;
r) os pisos das unidades no devero ser lavados de modo a
inundar as partes comuns e unidades prximas, nem as mesmas
produzir infiltraes;
s) proibido alugar ou transferir a qualquer ttulo a unidade
autnoma a pessoas de vida duvidosa ou de maus costumes, ou
a converter em pontos de encontro, discotecas, agremiaes
poltica ou assemelhados, que se afastem da destinao
residencial e familiar do prdio;
t) proibido transportar nos elevadores cigarros ou similares
acesos, bem como proibido transportar nos mesmos quaisquer
animais;
u) vedado deixar abertas ou entreabertas as portas das
unidades autnomas;
v) os condminos e demais moradores se obrigam a manter
fechadas chave as entradas do prdio, no horrio regulamentar
43

de 22 s 7 horas, e a assistir seus visitantes, mdicos etc., que

devam entrar os sair durante esse perodo, evitando chamamento
em altas vozes, assovios etc., entre a rua e a respectiva unidade
autnoma, bem como qualquer outra perturbao do silncio e
sossego do prdio;
w) so proibidas aglomeraes nas partes comuns a presena
nas mesmas de vendedores e propagandistas, e os jogos ou
brincadeiras de qualquer tipo, exceto, neste ltimo caso, no
terrao de recreao em horas autorizadas pelo Sndico, e desde
que as crianas estejam acompanhadas pelos responsveis;
x) ressalvadas as ocasies de obras proibido bater ou produzir
impactos que afetem as demais unidades.

Captulo III

Das Despesas Atribudas aos Condminos

Art. 8 - So conferidas despesas comuns que devem ser
suportadas por todos os condminos, na proporo determinada
pelo pargrafo 1 deste artigo, todas aquelas constantes do
oramento a ser anualmente aprovado em Assemblia Geral
Ordinria, como sejam, os salrios dos empregados, as
contribuies previdencirias, as despesas com luz, fora e gs
relativas s partes comuns, taxas e esgotos, servio e material
para desinfeco, dedetizao, desratizao e limpeza das partes
comuns, manuteno, remoo ou substituio de peas dos
elevadores, das bombas de elevao e suco de gua, do
equipamento de preveno contra incndio e demais
equipamentos, alm dos impostos, taxas, prmios de seguro e
contribuies de qualquer natureza que incidam sobre oEdifcio,
a remunerao do Sndico e da administradora de imveis
contratada e as despesas com a conservao dos elevadores.
1 - Cada uma das unidades ... a ..., ... a ..., ... a ... e ... a ....
contribuiro para as despesas comuns na proporo de ... avos
por cada unidade; o apartamento ..., localizado na cobertura do
Edifcio, contribuir com ... avos.

44

 2 - A loja ... fica isenta do pagamento das despesas comuns,

pagando, porm o seguro da edificao, na proporo de ... avos
e os servios que, efetivamente, utilizar.
Art. 9 - As despesas referentes a consertos e obras de qualquer
natureza nas partes comuns do Edifcio, at o valor de
................................, podero ser efetuadas pelo sndico, ouvido
o Conselho Consultivo, independentemente da convocao da
Assemblia, o qual providenciar imediatamente o rateio
correspondente, caso o saldo existente na conta corrente do
Condomnio seja insuficiente. Para cada despesa equivalente
prevista neste artigo dever haver posterior ratificao da
Assemblia que, uma vez confirmada, revalidar a autorizao
acima. Para a realizao de obras que excedam o valor acima
previsto, dever ser convocada uma Assemblia Geral que a
autorize.
Art. 10 - Haver um Fundo de Reserva para a realizao de
despesas no previstas no oramento, Ter este o valor
correspondente a .....% (...... por cento) do valor das contribuies
condominiais ordinrias, podendo ser movimentado pelo Sndico,
com a aquiescncia do Conselho Consultivo.
Art. 11 - As cotas condominiais ordinrias podero ser cobradas,
mensal ou trimestralmente, a critrio da Assemblia Geral. Em
caso de cobrana mensal, o vencimento recair no dia .....(.......)
do ms a que se referir. Se for trimestral a cobrana, recair o
vencimento no dia ...... (........) do primeiro ms do trimestre a que
se referir.
Pargrafo nico - A cobrana das cotas extraordinrias poder
ser efetuada em datas diversas.
Art. 12 - Todo e qualquer dano causado ao Edifcio em suas
partes comuns dever ser indenizado por quem o causar. No
caso de morador, locatrio, dependente ou visitante, responder
o proprietrio pelas despesas.
Captulo IV

Da Destinao, Uso e Fruio

45

Art. 13 - Os apartamentos tm destinao exclusivamente

residencial, sendo vedada qualquer outra destinao, inclusive a
sublocao ou cesso gratuita ou onerosa parcial das unidades.
Art. 14 - A loja ... localizada no pavimento trreo, tem destinao
exclusivamente comercial, ficando porm excludos os ramos de
bar, lanchonete, restaurante, boate, discoteca, aougue, oficina
mecnica, borracheiro e qualquer outro que possa perturbar a
tranqilidade e o sossego dos moradores.
Art. 15 - Aos proprietrios, seus dependentes, locatrios,
serviais ou moradores a qualquer ttulo, vedado o uso das
partes comuns do Condomnio para depsitos de qualquer
natureza, especialmente entulhos, mveis etc., bem como
expressamente proibido o ajuntamento ou reunio de pessoas,
exceto nas reunies do Condomnio.
Art. 16 - Fica expressamente proibida a manuteno de animais
nas unidades autnomas ou em partes comuns do Condomnio.

Captulo V

Da Administrao do Condomnio
Art. 17 - A administrao do Condomnio ser exercida por um
Sndico, preferencialmente condmino ou morador no prdio,
eleito em Assemblia Geral, com mandato remunerado de um
ano, podendo ser reeleito.
Art. 18 - Compete ao Sndico, alm das atribuies especficas e
constantes do 1, do art. 22, da Lei n 4.591, de 16/12/1964:
a) organizar o quadro dos empregados para os servios comuns,
designando-lhes atribuies, deveres e obrigaes;
b) admitir, demitir e punir, os empregados do Edifcio, bem como
fixar seus respectivos salrios, dentro do estabelecido no
oramento contratual;
c) contratar engenheiros, advogados, peritos, contadores etc.,
quando necessrio, para a defesa dos interesses do Condomnio;

46

d) ter sob sua guarda e transferir ao seu sucessor todos os

valores, livros, documentos, plantas, registros etc., e tudo o mais
de propriedade do Condomnio;
e) cobrar inclusive judicialmente, as quotas condominiais
ordinrias ou extras, aprovadas por Assemblia, e que estejam
em atraso, bem como cobrar as multas estabelecidas;
f) receber e dar quitao em nome do Condomnio, movimentar
contas bancrias, representar o Condomnio perante reparties
pblicas e entidades privadas e praticar todos os demais atos
necessrios administrao, inclusive financeira do Condomnio;
g) notificar, por escrito, o condmino infrator de qualquer
dispositivo desta Conveno, do Regimento Interno ou da Lei n
4.591, de 16/12/1964;
h) remeter, mensal ou trimestralmente aos condminos, um
resumo das receitas e despesas do Condomnio, apresentando,
quando solicitado, os documentos comprobatrios;
i) elaborar, com a assistncia do Conselho Consultivo, o
oramento anual;
j) convocar Assemblias Gerais Ordinrias no primeiro trimestre
de cada ano, e Assemblias Gerais Extraordinrias, sempre que
se fizer necessrio.
1 - As funes administrativas podero ser delegadas a
pessoas jurdicas da confiana do Sndico, e sob a sua inteira
responsabilidade, mediante aprovao da Assemblia Geral.
2 - O Sndico no pessoalmente responsvel pelas
obrigaes que assumir em nome do Condomnio. Responder,
porm, se for o caso, pelo excesso de representao.
3 - Das decises do Sndico caber recurso para a Assemblia
Geral, que poder ser convocada por solicitao escrita do
interessado, que arcar com todas as despesas da convocao,
salvo se o recurso for provido.

47

Art. 19 - Ser eleito na mesma Assemblia que eleger o Sndico,

e pelo mesmo perodo, permitida a reeleio, um Conselho
Consultivo composto de trs membros, todos condminos.
Pargrafo nico - Podero ser eleitos at dois condminos para
Suplentes do Conselho Consultivo, que substituiro os efetivos
em seus impedimentos eventuais ou definitivos.
Art. 20 - Ao Conselho Consultivo compete, alm do estabelecido
no pargrafo nico, do art. 23, da Lei n 4.591, de 16/12/1964:
a) agir coletivamente e orientar o Sndico, quando solicitado,
sobre assuntos de interesse do Condomnio;
b) encaminhar e dar parecer sobre as contas do Sndico;
c) autorizar a movimentao do Fundo de Reserva;
d) autorizar ou no a realizao de obras at o valor de dez
salrios-referncia, vigentes neste Estado.
1 - Dentre os membros do Conselho Consultivo ser escolhido
um Presidente, a quem competir substituir o Sndico em seus
impedimentos eventuais.
2 - As decises do Conselho Consultivo sero sempre
tomadas por maioria de votos.
Art. 21 - O Sndico, ou qualquer dos membros do Conselho
Consultivo podero ser destitudos pelo voto de 2/3 (dois teros)
dos condminos presentes em Assemblia Geral especialmente
convocada para este fim.
Captulo VI

Das Assemblias Gerais

Art. 22 - A Assemblia Geral o rgo soberano do Condomnio,
reunindo-se em local, data e hora indicados no edital de
convocao.
Art. 23 - A Assemblia reunir-se-:

48

a) Ordinariamente, no primeiro trimestre de cada ano, para

discutir, aprovar ou rejeitar, no todo ou em parte, as contas do
exerccio anterior, aprovar o oramento para o novo exerccio,
eleger o Sndico e o Conselho Consultivo e tratar de assuntos de
interesse geral;
b) Extraordinariamente, sempre que se fizer necessrio, podendo
ser convocada pelo Sndico, por condminos que representem
1/4 (um quarto) das unidades autnomas competentes do
Condomnio, ou pelo Conselho Consultivo, especificamente no
caso previsto pelo 3, do artigo 18, desta Conveno.
1 - As convenes para as Assemblias Gerais sero feitas
atravs de cartas circulares enviadas para todos os condminos,
com antecedncia mnima de oito dias da data fixada para a sua
realizao e por publicao na imprensa, devendo constar do
edital os assuntos a serem tratados, alm da hora e local para a
sua realizao.
2 - As Assemblias sero realizadas em primeira convocao
com a presena de maioria absoluta dos condminos, ou em
segunda e ltima convocao, com qualquer nmero de
presentes, trinta minutos aps o horrio designado para a sua
realizao em primeira convocao.
3 - As Assemblias sero presididas por qualquer condmino,
exceto o Sndico, que escolher dentre os presentes, o Secretrio
incumbido de lavrar a ata em livro prprio, que ser assinado
pelos membros da Mesa e pelos condminos que assim o
desejarem.
4 - Os condminos podero se fazer representar por
procuradores devidamente habilitados, munidos de instrumentos
revestidos das formalidades legais.
5 - Nas Assemblias cada unidade ter direito a um voto.
Caso, por qualquer motivo, uma unidade vier a pertencer a duas
ou mais pessoas, dentre eles uma ser escolhida para
represent-la.
6 - Os Condminos que estiverem em dbito para com o
Condomnio, seja este oriundo do atraso no pagamento de
quotas condominiais ordinrias ou extras, ou de multas aplicadas
pelo Sndico, no tero direito a voto nas Assemblias.
49

 7 - As decises das Assemblias, ressalvados os casos do

quorum especial previstos em Lei ou nesta Conveno, sero
sempre tomadas por maioria de votos dos presentes o obrigam a
todos os condminos, mesmo os ausentes.
8 - As decises das Assemblias Gerais sero levadas ao
conhecimento dos condminos, nos oito dias subseqentes sua
realizao.

Captulo VII

Dos Seguros e da Destinao em Caso de Sinistro

Art. 24 - Fazem parte integrante desta Conveno os artigos 13 a
18 e seus pargrafos, da Lei n 4.591, de 16 de dezembro de
1964.
Captulo VIII

Da Garagem
Art. 25 - O Edifcio possui, no subsolo, rea destinada ao
parqueamento de veculos, cuja utilizao ser objeto do
regulamento prprio, vez que no existem vagas vinculadas a
qualquer das unidades.
Captulo IX

Das Penalidades
Art. 26 - Pelo no cumprimento s disposies desta Conveno,
do Regimento Interno, dos Regulamentos, ou da Lei n 4.591, de
16/12/1964, ficaro os condminos, seus dependentes,
locatrios, serviais ou sucessores sujeitos s seguintes
penalidades:
a) por infrao comprovada ao artigo 5 desta Conveno: multa
de ..................... por ocasio do respectivo pagamento, alm da
obrigao de repor as coisas em seu estado primitivo, no prazo
de trinta dias, a contar da data da comunicao escrita do Sndico
ou de quem suas vezes fizer;
50

b) perda do direito de voto e de representao nas Assemblias,

se no estiverem quites com o pagamento das contribuies
condominiais ordinrias ou extras, ou de multas aplicadas pelo
Sndico, por infrao comprovada da Conveno ou da Lei do
Condomnio;
c) o pagamento das quotas condominiais ordinrias ou extras em
data posterior estabelecida ser acrescido dos juros moratrios
de 1% (um por cento) ao ms, alm da multa de ......% (....... por
cento), sendo que, passados cento e oitenta dias sem que o
dbito tenha sido quitado, ser este atualizado com base nos
ndices fixados pelo Governo Federal;
d) no caso de cobrana judicial do dbito relativo a quotas
condominiais ordinrias ou extras, ou de multas aplicadas
judiciais e honorrios advocatcios;
e) quando ocorrerem estragos ou danos propriedade comum,
por culpa ou negligncia do condmino, seu inquilino,
dependentes, serviais ou sucessores, ou por fora de defeitos
nas instalaes das respectivas unidades autnomas, o
responsvel responder pelo custo dos reparos que sero
mandados executar pelo Sndico que, antes, por escrito,
comunicar o responsvel. Ao custo dos reparos, se no
realizados pelo responsvel, no prazo de trinta dias a contar da
data do recebimento da comunicao do Sndico, sero
acrescidos 10% (dez por cento), que revertero em favor do
Condomnio, sem prejuzo das outras penalidades previstas em
Lei ou nesta Conveno;
f) o condmino que der causa a despesas suportar sozinho o
excesso correspondente;
g) pelo no cumprimento de qualquer disposio desta
Conveno do Regimento Interno, dos Regulamentos ou da Lei
do Condomnio, exceto nos casos em que houver sido prevista
outra penalidade, ficar o infrator sujeito ao pagamento da multa
equivalente a dois salrios-referncia vigentes no Estado de .....,
que ser cobrada em dobro, em caso de reincidncia.
Art. 27 - Independentemente de quem tenha sido o infrator, as
multas sero sempre aplicadas ao proprietrio da unidade, que
51

poder acionar regressivamente o causador do dano, aps pagar

a multa.
Pargrafo nico - As multas por infrao a esta Conveno, ao
Regimento Interno, aos Regulamentos, ou Lei nmero 4.591,
de 16/12/1964, sero aplicadas pelo Sndico, delas cabendo
recurso para a Assemblia Geral.

Captulo X

Das Disposies Gerais

Art. 28 - Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios,
promitentes cessionrios, usufruturios ou adquirentes a qualquer
ttulo, se obrigam por si, seus herdeiros, locatrios, serviais,
visitantes e sucessores a qualquer ttulo, pelo fiel cumprimento
desta Conveno, do Regimento Interno e dos Regulamentos do
Condomniodo Edifcio ... sendo obrigatrio, em caso de venda,
doao, cesso, legado, usufruto, locao ou alienao da
unidade autnoma, a qualquer ttulo fazer constar dos respectivos
ttulos a obrigao de respeitar a presente Conveno, o
Regimento Interno e os demais Regulamentos do Edifcio.
Art. 29 - Os casos omissos sero resolvidos pelo Sndico, com
assistncia do Conselho Consultivo, vista das leis que regem os
condomnios ou da jurisprudncia firmada em torno do assunto
amigvel ou judicialmente.
Art. 30 - Fica eleito o foro da Cidade de ........... com renncia
expressa de qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para
dirimir qualquer ao ou dvida que, direta ou indiretamente,
decorra da presente Conveno.

ANEXO II
MODELO DE REGIMENTO INTERNO

REGIMENTO INTERNO DO EDIFCIO ...................

Artigo 1 - O presente Regimento Interno reger-se- pelas
disposies da Lei n 4.591, de 16-12-1964 e alteraes
52

posteriores, no podendo conflitar com a Conveno

Condominial, da qual complemento, e a seu estrito
cumprimento obrigam-se todos os moradores do Edifcio, sejam
proprietrios, locatrios, empregados, dependentes, serviais e
visitantes.
Artigo 2 - Os proprietrios, locatrios e demais moradores no
podero entregar aos empregados domsticos chaves das
entradas do Edifcio, autorizam a Administrao a apreende-las
quando houver transgresso a este dispositivo.
Artigo 3 - Nos apartamentos e suas dependncias no podero
ser guardados ou depositados explosivos inflamveis.
Artigo 4 - vedado, alm dos casos previstos em Lei, a
instalao e funcionamento, em qualquer dependncia das
unidades, de escritrios comerciais, consultrios, aulas
instrumentais e de canto, atelier de costura, cursos e escolas de
qualquer natureza, bem como qualquer outro tipo de comrcio ou
indstria, visto ter o Edifcio destinao exclusivamente
residencial.
Artigo 5 - Das 22:00 s 07:00 horas, cumpre aos moradores
guardar silncio, a fim de no perturbar, de nenhum modo, o
sossego alheio.
Artigo 6 - Os moradores devero manter fechadas as portas
social e de servio das respectivas unidades.
Artigo 7 - As dependncias no podero ser obstrudas ou
utilizadas para qualquer outro propsito que no seja o de
entrada e sada, sendo vedada a utilizao de tais dependncias
para depsito, mesmo momentneo, de objetos.
Artigo 8 - No permitido o transporte de carga ou bagagem no
elevador social, salvo em condies excepcionais, a critrio do
sndico.
Artigo 9 - proibido atirar papis, pontas de cigarros, ou
qualquer objeto, pelas janelas ou nas reas comuns. Assim como
no permitido estender roupas, tapetes, etc, nas janelas ou
varandas externas do Edifcio.

53

Artigo 10 - O lixo, detritos e varreduras devero ser recolhidos

adequadamente, colocando-se em sacos plsticos para
conduzidos a local apropriado, pelo faxineiro que recolher
diariamente de cada apartamento, em horrio conveniente.
Artigo 11 - Os moradores no podero se utilizar dos
empregados do Edifcio, em horrio de trabalho, para servios
particulares.
Artigo 12 - Em caso de molstia contagiosa, infecciosa ou
endmica, ficam os moradores obrigados a comunicar
imediatamente ao sndico.
Artigo 13 - proibida a sublocao, total ou parcial das
unidades.
Artigo 14 - A entrada e sada de mveis ou grandes volumes s
ser permitida no horrio das 07:00 s 12:00 horas.
Artigo 15 - Os proprietrios e seus inquilinos ficam obrigados a
zelar pela ordem e boa reputao do Edifcio.
Artigo 16 - proibido manter animais ou aves nas unidades ou
nas partes comuns do Edifcio.
Artigo 17 - Nos casos de infrao comprovada do presente
Regimento Interno, o Sndico aplicar ao infrator a multa
equivalente a metade do salrio-referncia vigente neste Estado,
sem prejuzo das demais sanes previstas na Conveno
Condominial ou em Lei, a qual, em caso de reincidncia, ser
aplicada em dobro.
Artigo 18 - Das multas aplicadas pelo sndico, cabe recurso para
a Assemblia Geral, convocada pelo Conselho Consultivo a
pedido do interessado.
Artigo 19 - Fica eleito o foro da Cidade de ............. para dirimir
aes ou dvidas oriundas do cumprimento do presente
Regulamento Interno.

ANEXO III
54

55

56

ANEXO IV
FORMULRIO

Sr. Distribuidor,

57

Solicitamos distribuir o presente documento para PROTESTO

POR INDICAO, conforme preceitua o ARTIGO 21,
PARGRAFO 3 DA LEI N9.492, DE 10 DE SETEMBRO DE
1997.
Sacado:
________________________________________________
CPF/CNPJ:
_____________________
________________
End:
______________

FONE:

_____________________________Compl.:

Bairro:
_____________________
______________________

CEP:

Cidade:
________________________________UF:_____________
N
Documento:
____________

______________________

Venc.:

Valor do Documento: R$_________________________________

Praa
de
____________________________________

Pagamento:

Atenciosamente,
_______________________________________
Apresentante
Carimbo e Assinatura
Declaro sob as penas da Lei, que a documentao
comprobatria, referente ao documento acima caracterizado,
encontra-se em nosso poder para todos os fins de direito.

Bibliografia/Links Recomendados
ASSIS, Caio Senni.
Condomnio no novo cdigo civil: doutrina, jurisprudncia e
58

prtica.
Santa Cruz da Conceio: Vale do Mogi, 2003.ACQUAVIVA,
Marcus Cludio.
Locaes prediais e condomnios.
So Paulo:Global, 1986.ARAGO, Francisco de Assis Martins.
Monografia: assessoria administrativa e contbil a condomnios
residenciais.
Sobral: 2000.AZEVEDO, Osmar Reis; SENNE, Silvio Helder
Lencioni. Obrigaes Fiscaisdas Sociedades Cooperativas e
Entidades sem Fins Lucrativos. So Paulo,Thomson-IOB,
2007.BERNARDO, Fabricio.
Condomnio e condmino no novo cdigo civil -incluindo quadro
comparativo.
Leme: RCN, 2003.BORGES, Antonio Miguel.
Administrao e contabilidade dos condomnios residenciais:
legislao e modelos prticos.
1. ed. So Paulo: ResenhaTributria, 1989.CARVALHO, Antnio
Jos Ferreira.
O condomnio na prtica.
Rio deJaneiro: Grfica Lux.CARVALHO, Roberto Jorge Feitosa
de. (Org.).
Judiciria do Estado doCear.
5. ed. rev. atual. ampl. Fortaleza: ABC, 2002.CENTRO DE
ORIENTAO, ATUALIZAO E
DESENVOLVIMENTOPROFISSIONAL.
Condomnio residencial: normas gerais.
Rio de Janeiro:COAD, Informativo Semanal 16/2002.CDIGO
CIVIL (NOVO) Lei n 10.406, de 10.01.2002.
So Paulo: Atlas,2002.
CONSOLIDAO DAS LEIS DO TRABALHO.
Decreto-lei n 5.452, de01.05.1943 - Atualizado e acompanhado
de notas Legislao Correlata, de Legislao Trabalhista
Especial, de Regimento Interno do TST (excerto), deSmulas do
STF, STJ, TFR (em matria trabalhista) e do TST (Enunciados1 a
363), de Orientao Jurisprudencial da SDI e da SDC e
Precedentes Normativos do TST, e de ndices sistemtico da
CLT, numrico dalegislao, cronolgicos da legislao
meramente alteradora e alfabtico- remissivo da CLT, da
legislao complementar e das smulas.
30. ed. atual.e aum. So Paulo: Saraiva, 2003.DUTRA, Artumira.
59

Lei condominial: novas regras a partir de hoje.

Jornal OPovo. Fortaleza, 11.01.2003. Economia.FERRAZ,
Durval.
Condomnio em luta pelo fim da bitributao da taxa deiluminao
pblica.
Fortaleza: Ago 2000.FRAGA, Thelma Arajo Esteves, MELLO,
Cleyson de Moraes.
Condomnio.
Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 2003.FRANA, R. Limongi.
Jurisprudncia do condomnio.
2. ed. atual. aum. SoPaulo: Revista dos Tribunais, 1988.LOPES,
Joo Batista.
Condomnio.
5. ed. atual. amp. So Paulo: Revista dosTribunais,
1996.MICHAELIS.
Moderno dicionrio da lngua portuguesa.
So Paulo:Melhoramentos, 1998.SALGADO, Jonas Elias.
Condomnio luz do novo cdigo civil.
1. ed.Campinas: Servanda Editora, 2004PLANIOL ET RIPERT,
Trait Pratique de Droit Civil, vol. 3, n. 319

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