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Rente immobilire (fossilisation urbaine et politiques publiques)

4 novembre 2006. Lyon. A Lyon, le zoo municipal ouvre ces jours-ci une nouvelle aile,
baptise plaine africaine. Au milieu du parc de la Tte dor, les animaux vagabondent
depuis le milieu du mois dernier dans un enclos de trois hectares ( vaste territoire
commun ) pourvu d abris en mlze naturellement imputrescibles (larbre des hautes
altitudes et des confins sibriens), avec une mise en scne mticuleuse ...
La correspondante rgionale du Monde numre la liste des cent trente pensionnaires
soudain contraints vivre en bonne intelligence girafes, zbres, etc. dans ce
poumon vert des Lyonnais, entirement gratuit . On apprend dans le dernier tiers de
larticle que la facture slve 5,7 millions deuros, rgle par la municipalit. Merci
monsieur Collomb ! Car chacun en aura pour son argent, nous dit Sophie Landrin. Les
responsables du zoo ne plaisantent pas sur la biodiversit et le respect des cosystmes
. En effet, la Tte dor rconcilie la pdagogie avec la recherche scientifique. Dans le
cadre de la protection des espces menaces, le zoo hberge par exemple quatre zbres
mles de Grvy (). Chacun visite dsormais la plaine africaine en suivant des
parcours ludiques .
Malheureusement termine la journaliste les lphants et les grands fauves,
notamment les lions de l'Atlas, dont il ne reste plus qu'une soixantaine de spcimens au
monde, continuent de vivre dans des espaces troits et vtustes. [qui a dit, comme les
Lyonnais ?] Je relve pour ma part que les amnageurs du zoo ont projet de reconstituer
trois zones dans lenclos : la savane, une zone humide, et un milieu forestier (type
Madagascar, prcise larticle). N'y a-t-il pas un grand cart climatique entre le couloir
rhodanien et l'Afrique ?
Avec un peu plus de 800 millimtres de prcipitations annuelles, la ville de Lyon me
semble assez loigne des milieux imits, respectivement caractriss, soit par la moiti,
soit par le double de prcipitations. Avec trois mois en dessous de 5C (dc.-fev : 3,2 / 2,6
/ 4,5 C), lhiver lyonnais constitue un autre obstacle, sans mme parler de labsence de
saison sche, celle-l mme qui svit pendant la moiti de l'anne dans la savane. A Lyon,
les trois mois les plus secs ne se situent pas en t, mais entre dcembre et fvrier (59 / 54
/ 54 mm).
Mais quimporte, pourvu que cela soit ludique ! Le parc de la Tte dor se situe lest de
la presqule (confluence entre le Rhne et la Sane), dans le 6me arrondissement. A
deux kilomtres et demi de la place Bellecour (hyper centre), tous les Lyonnais se
rjouissent : les automobilistes accdent sans lombre dune difficult aux places de
stationnement proches du jardin public. Si, par un hasard malencontreux, ils se retrouvent
bloqus dans un embouteillage sur les quais le long du Rhne, dans le tunnel de Caluire
(juste au nord du parc) ou dans celui de la Croix-Rousse ( louest) [Ici], ils pourront
mditer sur ce que lon aurait pu btir dans un tel primtre, sachant le niveau moyen des
prix de limmobilier dans le 6me arrondissement de Lyon (le deuxime plus cher
Aprs le 2me, justement) [ici]
A raison de 3 543 par m, trente mille m (pour les trois hectares du zoo) reprsentent
la somme thorique de 106,29 millions d. Certes, je compare le prix du m constructible

au m de savane. A ma dcharge, un promoteur procderait un tout autre calcul : trente


mille m multiplis par x niveaux. Ce mme promoteur sait bien que les logements
donnant sur le parc, ou proximit immdiate, valent des fortunes ; les rsidents n'aiment
sans doute pas tous les safaris - photos, mais se fliciteront de voir leur proprit encore
valorise (dans quelle mesure ?) En conclusion, qui se plaindra ? Le parc de la Tte d'or
se voit gratifi d'un poumon vert - savane, et les zbres pourront se reproduire dans leur
cage dore.
*
14 novembre 2006. Ecoutons Isabelle Rey-Lefebvre (ici): linvestissement dans
limmobilier dit professionnel a connu une croissance de 1 300 % au cours de la
dernire dcennie. En effet, les montants investis en France ont explos, passant de 1
milliard d'euros en 1996 26 milliards en 2006, selon les chiffres du cabinet de conseil
CB Richard Ellis. A lorigine de lengouement, on trouve des socits amricaines,
aujourdhui encore trs prsentes : GE Real Estate France est dsormais la tte d'un
patrimoine de 5 milliards d'euros ; la moiti de ses avoirs sont localiss en Europe .
Viennent ensuite les banques allemandes puis des socits espagnoles dont les noms
indiquent eux seuls les bnfices raliss dans la pninsule grce la bulle immobilire.
Les socits foncires franaises apparaissent partir de lan 2000.
La journaliste avance comme unique facteur dclenchant la loi de finances de 2003 ;
mais ce qui prcde montre quil ny pas concordance dans les dates, que le mouvement
est plus ancien. Admettons tout de mme lacte fondateur, sous la responsabilit de JeanPierre Raffarin, qui occupait lpoque le poste de premier ministre. De quoi sagit-il ?
La loi de finances cre pour les socits prcdemment voques un statut dexception
(dit de transparence fiscale).
Les socits dinvestissement immobilier cotes (SIIC) ne paient pas limpt sur les
socits ; ce sont leurs actionnaires qui dclarent les dividendes perus et payent
l'impt qui en dcoule. [] Les SIIC ont l'obligation de distribuer 85 % de leurs
bnfices et, dans les deux ans, 50 % des plus-values dgages lors de la vente des
immeubles. Il faut croire que la contrepartie demeure sduisante. Le privilge a mme
t tendu (SIIC 2 et SIIC 3), qui autorise une entreprise vendre son patrimoine
immobilier ces socits cotes en payant un impt de 16,5 % (au lieu de 33 %) sur la
plus-value dgage. Effet garanti.
Isabelle Rey-Lefebvre noie malheureusement ce beau poisson dans le reste de son article,
en ajoutant quelques chiffres sur les cours en bourse, un commentaire lnifiant, et une
conclusion sibylline : Attention, si les perspectives de loyers des bureaux et commerces
sont bonnes pour les deux ou trois annes venir, il est difficile de prvoir au-del,
avertit-il. Et je trouve que le cours des actions de ces socits est trs haut, donc sans
grand espoir de plus-value. Car les particuliers ne peuvent accder sauf erreur de ma
part ce type dinvestissements. Ils en ressentent en revanche les effets indirects.
Selon que vous serez riche et puissant Linjustice peut rvolter le particulier ou
mme le patron de PME. Il faut bien voir pourtant que lintention manifeste des autorits
tait de favoriser linvestissement (par limmobilier), de stimuler le secteur du btiment
et lemploi, par voie de consquence. Voyons un peu plus loin Car un mot manque :
dfiscalisation. Rien dautre je souligne nexplique la rue vers linvestissement dans

limmobilier professionnel. Lconomie (franaise et plus largement europenne) tourne


petit rgime, explique les spcialistes longueur de colonnes. Le march est tabli, sans
rentre dacteurs majeurs. Enfin, loffre en fonds de commerce et bureaux concurrence
entre centres-villes et priphrie oblige parat plthorique.
Mais le rythme des constructions dimmeubles ou douverture de magasins ne faiblit
pas : largent afflue pour les raisons voques plus haut. Jaurais toutefois quelques
difficults approfondir l'amorce d'analyse conomique de ce qui me fait penser un
cercle non vertueux. J'en subodore les consquences gographiques. Les prix pratiqus
par les entreprises du btiment dans ce segment de limmobilier professionnel sont tirs
vers le haut, avec une interaction probable sur leurs prix dans limmobilier pour
particuliers. Jimagine par ailleurs que si le professionnel prsente davantage dintrt
que le particulier, ce dernier passe aprs Jusqu ce que les rentabilits se rejoignent.
L'ajustement par le haut signifie je suppose cest cela que je voulais arriver la
constitution dune bulle immobilire artificiellement alimente par lEtat.
Dans limmdiat, les classes moyennes ne peuvent suivre lenvole des prix des loyers
ou du mtre-carr lachat. Elles sinstallent en priphrie des grandes villes et roulent
davantage en voiture, ce qui nous ramnent des papiers prcdents ! Bulle, vas-tu
clater ?
*
6 novembre 2007. Des Etats-Unis la France (en Bretagne). Dans son supplment
conomie destin ses abonns, le Monde du 6 novembre tient au sujet des incertitudes
pesant sur le secteur de l'immobilier en Europe et outre Atlantique, un double discours.
Les Etats-Unis affronteraient une crise d'une extrme gravit d'une part, tandis qu'en
France, les bnfices raliss par les professionnels de la banque et du btiment
s'envoleraient.
Un analyste de la Socit Gnrale donne un clairage sur la situation amricaine. Ne
reculant devant aucun qualificatif, Loc Brient dramatise, mme s'il s'en dfend d'une
phrase. Pour l'heure, nous sommes encore loin d'un scnario de rcession :
ralentissement de la croissance jusqu' la fin de 2008, turbulences boursires et pression
inflationniste s'associent. Depuis 2005, anne de l'apoge de l'investissement rsidentiel
aux Etats-Unis, le nombre de permis de construire et de mises en chantier ne cesse de
diminuer. Longtemps laxistes sur leurs conditions d'attribution, les organismes bancaires
dlivrent dsormais parcimonieusement les prts immobiliers aux Etats-Unis, ce qui
contribue acclrer la baisse des prix. Selon l'analyste, les mnages nord-amricains
consomment moins et le rythme de cration des emplois ralentit.
Tant d'affirmations laissent interrogatif, compte tenu des arguments avancs deux ans
plus tt sur la puissance de la premire conomie mondiale; si la crise date du dernier
trimestre de 2005, qu'a t-on attendu pour s'en apercevoir ? En 2007, le prix mdian
d'une maison atteint 224.000 dollars, c'est--dire 154.000 euros [source]. Mme si les
statistiques prcises manquent pour la France, en partie cause des distinctions entre
logements anciens et neufs, le prix mdian des maisons s'approche de la barre des
200.000 euros (c'est--dire de 10 20 % au-dessus des moyennes amricaines / source).
Dans la grande couronne parisienne, le prix moyen est de 288.000 euros et en petite
couronne, 341.000 euros (source). En 2005, le PIB par Amricain et par an dpasse

pourtant 40.000 dollars contre un peu plus de 30.000 dollars en France. En outre, la
population franaise crot beaucoup moins vite (0,4 contre 0,6 % d'augmentation
annuelle) que la population amricaine (voir ici).
Mais en France, selon le Monde dj cit, le premier groupe immobilier intgr franais
affiche une sant de fer. Nexity frisera probablement les deux milliards d'euros de
chiffre d'affaires en 2007, en hausse de 27 % pour les neufs premiers mois de l'anne. La
socit s'appuie sur un carnet de commande bien rempli, correspondant environ un an et
demi d'activit, autant dans le logement privatif que dans le secteur des bureaux. A la
suite de la signature d'un accord de partenariat, le Groupe Caisse d'Epargne possde 38,2
% du capital de l'ensemble.
Une publicit en quatrime de couverture du magazine L'info mtropole (il s'agit de
l'agglomration rennaise) montre que Nexity place haut ses ambitions, et vise un large
public : Les pieds dans l'eau... ou aux portes de Rennes ? peut-on lire dans le titre. La
publicit indique que le groupe a investi le littoral nord de la Bretagne (Pleumeur-Bodou,
Frhel, Perros-Guirec, Dinan et Trbeurden), plutt dans des programmes d'immeubles
que de maisons individuelles... (Aucun bord de mer n'chappe cette tendance en
France). Il cherche sduire la fois les futurs propritaires comme les simples
investisseurs, les habitants l'anne comme les acqureurs d'une rsidence
secondaire. Autour de Rennes, lotissements et appartements pleins de charme baignent
dans la verdure et un environnement paisible... le tout, avec caractre et sens de
l'exceptionnel, comme l'affirme la rclame.
Pour tout dire, le magazine rennais voqu plus haut regorge d'encarts vantant les mrites
de tel ou tel programme immobilier. A lui tout seul, il illustre l'ide selon laquelle le
secteur du btiment traverse une priode faste. Tant de publicits provoqueraient presque
les soupons. Les candidats l'achat hsiteraient-ils avant de s'engager ? Page 9, le
cabinetMartin ne prsente pas moins de dix programmes diffrents, dont seulement deux
sur la commune de Rennes. Dans huit cas sur dix, il s'agit de petits collectifs sur trois
niveaux, comprenant des appartements de petite taille (T3 maximum).
Respectivement pages 10 et 30, Aiguillonrsidence et Groupe Arc promoteur
constructeur proposent le mme type de biens collectifs, dont la localisation ncessite
l'utilisation de la voiture : d'o la notification systmatique des garages. Des constructeurs
de grosses cylindres prsentent ce sujet leurs dernires voitures dans la revue, dont un
4 x 4 prometteur : Explorez les limites de la ville. Page 13 et 21 deux autres publicits
signalent enfin la construction de lotissements pavillonnaires plus traditionnels mais tout
aussi lointains. Et pour le lecteur distrait, la rdaction consacre une double page
l'accession aide !
En rsum, l'immobilier grimpe, les promoteurs se frottent les mains, les accdants
vont accder et l'Info mtropole n'oublie pas l'autre urgence du moment. Je laisse la
parole pour la conclusion la Maison de la Consommation et de l'environnement. Le
manifeste du moment s'intitule la viande fait des gaz ! et commence ainsi :
Notre mode de vie engendre des missions de gaz effet de serre en quantit
largement suprieure ce que la plante peut recycler. Consquence: le climat se
rchauffe ou plutt se drgle. Prenons le cas d'un steack hach congel.
S'ensuit un ennuyeux dveloppement pour instruire le botien sur ce qui ne va pas dans

ce morceau de viande. Et l'auteur anonyme de terminer : mieux vaut l'chine du porc


bretonne achete au bourg chez le boucher, plutt que le steack bio autrichien congel et
suremball du supermarch. La cerise sur le gateau !
*
28 mars 2008. Baby boomers et rente. Dans son tude consacre au rapport entre
Vieillissement de la population et cycle immobilier en France , Olivier Eluere (direction
des tudes conomiques Crdit Agricole) fournit paradoxalement matire rflexion,
car sa dmonstration suscite le scepticisme. A juste titre, il nomme vieillissement la
croissance de la part des plus de 65 ans dans la population totale (12,2 millions de
Franais en 2015), et la rduction proportionnelle des actifs gs de 25 65 ans. [1]
Cette notion de vieillissement renvoie donc des donnes statistiques, et non une ralit
mdicale individuelle : on commence vieillir ds le jour de sa naissance. Or, l'auteur
considre le vieillissement sous l'angle comportemental. Ce qui tait valable pour 10
millions de personnes le deviendra terme pour 12 millions ? En ralit, l'esprance de
vie en complte autonomie volue en parallle avec l'esprance de vie globale. En termes
plus clairants, un sexagnaire du XIXme sicle s'apparente un septuagnaire du
XXme sicle et un octognaire du XXIme sicle ; du point de vue de la sant, des
capacits intellectuelles et de la mobilit. Dans cette optique, le nombre de vieillards
impotents gonflera de faon trs progressive. Et s'il ne faut sans doute pas ngliger les
besoins de structures d'accueil, le pril se situe probablement ailleurs.
L'avenir de la pierre n'est pas assur, mme si Olivier Eluere s'vertue au cours de la
dmonstration dmentir son hypothse de dpart, le lien entre vieillissement et l'offre
immobilire. Pour une proportion notable d'une classe d'ge, vivre au-del de 65 ans
constitue un vnement rcent l'chelle de l'histoire de France. L'esprance de vie
augmente, ce qui contribue maintenir au-dessus de zro la croissance dmographique
franaise. L'auteur de l'tude trouve l un argument pour envisager le futur avec
optimisme. Les quilibres dmographiques se modifient admet-il mais ne remettent
pas en cause le mouvement gnral, c'est--dire la demande de logements : tout change,
mais rien ne change. Banquiers, dormez tranquilles.
Tout le monde est dj propritaire d'une maison ? Tout le monde va bientt l'tre d'une
seconde ! Le nombre d'individus par famille stagne ? Le nombre des mnages augmente !
[2] La demande d'origine comportementale supplerait les trous creuss par le
vieillissement. Rien ne remet en cause le dogme : Les retraits craignent de ne plus
recevoir de pension dcente, et vivent dans l'angoisse de la dpendance. Ils doivent par
consquent placer leurs conomies dans l'immobilier. Est-ce si vident ? Les locataires
arrivs l'ge de la retraite ne se transformeront pas automatiquement en propritaires.
Seule une baisse des prix le permettrait. Celle-ci, on le verra, est ouvertement combattue
par les pouvoirs publics. Olivier Eluere imagine en tout cas que le recours aux viagers va
s'imposer [3]. Quoi qu'il en soit, il nglige visiblement la force du nombre.
Les effectifs du groupe des moins de 65 ans se tassent, avec un maintien probable du
nombre des actifs. La rduction du nombre d'annes d'tudes aprs le bac et l'allongement
du temps de travail rmunr (avec un ge de la retraite effective repouss) conditionnent
ce maintien. Dans le mme temps, le nombre des moins de 25 ans rgresserait d'ores et
dj sans le lger regain des naissances apparu la fin des annes 1990. Concernant

l'ensemble des moins de 65 ans, l'quilibre rsultant peut abuser, car les mnages se
fragmentent. Olivier Eluere en convient, lorsqu'il voque l'ampleur des phnomnes de
dcohabitation et value 280.000 l'augmentation annuelle du nombre de mnages (avec
une croissance infrieure 0,5 % par an).
Mme s'il a tort d'associer trop vite une famille monoparentale un mnage g
comprenant un(e) veuf(ve), il reconnat l une tendance forte, le besoin d'un type de
logements bien spcifique : de trois quatre pices, d'une surface comprise entre 50 et
100 m. Pour en faire l'acquisition, les acheteurs ont souvent recouru la vente de leur
ancien logement, parce qu'ils ont trouv des acheteurs. Un des noeuds du problme se
situe l. Le stock des logements de baby-boomers devenus papy-boomers s'accrot. Il
suffit de revenir un peu en arrire pour se rendre compte du dcalage entre ce qui est
vendu d'une part et ce qui est recherch d'autre part, d'un ct la priphrie plus ou moins
lointaine et de l'autre les parties centrales d'agglomration. Olivier Eluere observe l les
signes d'un march en bonne sant [4], alors qu'il faut mon sens en dduire un profond
et dangereux dsquilibre, annonciateur d'effondrement des prix.
L'expression de bulle immobilire [5] apparat bien dans l'tude, mais de faon trs
oriente. Olivier Eluere insiste sur ce qui diffre entre les deux derniers cycles haussiers
observs en France (1985 1991 et 1996 2006). Il noircit visiblement le premier pour
mieux blanchir le second. Hier, explique-t-il, les cervels ont spcul. Ils ont voulu tirer
trop vite des dividendes sans prendre garde aux escrocs (les marchands de biens et les
organismes de crdit). Aujourd'hui, le ciel serait dgag : la bourse doit et l'immobilier
donne satisfaction...
On le comprendra, je reste sceptique ! Outre qu'ils loignent du sujet, ses arguments
interchangeables ne dmontrent rien. Au dtour d'une phrase, Olivier Eluere touche du
doigt nanmoins un autre aspect de la question, la variation de l'offre.
Lintroduction de plusieurs dispositifs (Prissol, Besson, Robien puis Borloo)
permettant un investisseur, sous conditions, de bnficier davantages fiscaux
significatifs, a suscit une hausse de linvestissement locatif. Ces dispositifs,
dautant plus attractifs que les taux de crdit taient bas, ont donc permis de
stimuler la demande.
Les investissements dans les infrastructures de transports et les services publics ont
puissamment favoris l'talement priurbain et en parallle l'accs la proprit
pavillonnaire. Le temps d'une offre immobilire dope par l'Etat semble dsormais
rvolu, et pas seulement cause d'une rigueur budgtaire impose par Bruxelles. Les
recettes publiques stagnent tandis que les dpenses augmentent. Citons deux causes parmi
d'autres : les retraites et les dpenses de sant renvoient toutes deux la question du
vieillissement. S'il devient plus intressant d'investir ailleurs que dans la pierre, les
intresss ne s'y tromperont pas, et les prix de l'immobilier glisseront, rduisant d'autant
le montant du patrimoine des propritaires, au premier rang desquels les retraits. Olivier
Eluere voque ce risque dans les rgions dotes d'un parc important de rsidences
secondaires [6]. Dcidment, le titre de cette tude d'Olivier Eluere s'avre trs bien
choisi. Banquiers, dormez inquiets !
*
17 septembre 2008. Politique de subventions la hausse (des prix du m) Pour rver

veill, rien ne remplace la Fnaim: la Fdration rclame en effet lintervention


immdiate de lEtat. Elle estime qu'on a jet sur ses membres un mauvais sort. En un mot
comme en un seul, 'les mnages n'hsitent plus parier sur des baisses de prix plus
fortes encore dans l'avenir proche.' Quand accusera-t-on les acheteurs potentiels dacte
antisocial ? La ministre de lEconomie qui se prend pour Maginot et explique que la
droute de Lehman aux Etats-Unis ne se rpercutera pas en France ragira-t-elle aux
demandes de la Fnaim ? Il faudrait en tout cas ouvrir les yeux sur les menaces.
Lvolution du secteur bancaire reste incertain, au contraire de limmobilier, comme en
tmoigne le march amricain [source].
Dans un livre paratre intitul 'Sexe, drogue et conomie', Alexandre Delaigue et
Stphane Mnia reprendront sans doute les arguments dvelopps dans leur blog. Ils
crivent leur dpit devant une question qui disent-ils met daccord la grande majorit
des conomistes; l'oppos du verbiage mdiatique sur le got des Franais pour la
pierre. En rsum, la chert du logement lou ou achet ne rsulte ni dun
enchanement inexplicable ni de la fatalit. Le march systmatiquement incrimin ne
fonctionne pourtant pas comme on le dit, car si le prix du mtre carr augmente, il suscite
linvestissement dans la pierre. Celui-ci se maintient tant que la demande ne flchit pas. Il
sagit dune rgulation que lon peut qualifier de naturelle.
En revanche, note le duo dEconoclaste, lintervention publique provoque toujours les
mmes effets. Plus on protge les locataires, plus les logements se rarfient. En France,
lencadrement strict des hausses de loyer sajoute dautres mesures numres par les
auteurs : interdiction dexpulsion pendant la saison hivernale, protection juridique, etc.
Au total, linvestissement locatif na jamais rapport mme aux meilleurs moments
du boom immobilier autant que la bourse ou dautres placements financiers. Cela a
incit les propritaires, si ce nest choisir dautres investissements, au moins ngliger
les dpenses dentretien et les travaux de rfection. Linsalubrit moyenne et le manque
de logements tant de fois regrett par les journalistes rsulte donc paradoxalement de
lintervention publique.
Celle-ci na pas vari depuis la Libration. C'est mme l'histoire des Trente Glorieuses.
L'intervention publique a produit un premier effet majeur en France. Ds quils en ont eu
la possibilit, les couples ont fui le march locatif pour acheter un bien plus adapt leurs
exigences de confort et dhygine. Lhabitat priurbain directement bnficiaire a dans un
second temps t rendu accessible au plus grande nombre grce aux normes
investissements raliss dans les quipements (scolaires) et les infrastructures de
transport. Les autoroutes et quatre-voies, les rocades et la voierie en priphrie
dagglomration ont permis un talement urbain longtemps considr comme
irrmdiable et sans limites : les exceptions sont venues dobstacles physiques
insurmontables : la mer Mditerrane Marseille, ou les monts du Forez louest de
Lyon. Depuis les lois de dcentralisation de 1982 (troisime effet), les collectivits
locales ont accompagn le mouvement, multipliant les quipements collectifs, inaugurant
de nouvelles classes dans les coles primaires, crant des lotissements pavillonnaires en
viabilisant la va-vite les terrains encore agricoles lavant-veille. a livr de nombreux
papiers sur cette thmatique.
Au cours du dernier demi sicle, la politique urbaine a volu. Mme si en apparence
elles semblent assez loignes du sujet, la protection des centres-villes historiques qui

fige le bti, la limitation de lautomobile dans les curs dagglomration qui quilibre le
surcot (ncessaire pour se loger) par des gains (en temps de transport), et linterdiction
de construire en hauteur conduisent toutes les trois une restriction de loffre. Celle-ci
alimente la flambe des prix de limmobilier. Ces mcanismes sappliquent bien sr
ailleurs quen France. En Californie, les rgles durbanisme fixent une hauteur maximale
pour des raisons de lutte contre le risque sismique. A Manhattan, comme le rappelle
Econoclaste, les immeubles doivent respecter une limite de hauteur maximale. Dans les
grandes agglomrations du Midwest linverse, une grande souplesse prvaut. Or les prix
nont gure boug.
On attendra Econoclaste sur le volet fiscal et montaire. La taxation sur les hritages,
relativement modre par rapport celle pratique sur les bnfices boursiers, a en effet
favoris linvestissement dans la pierre. Les mesures de dfiscalisation (Besson et
Robien) ou encore lexonration de la TVA sur les travaux damlioration de lhabitat,
pour ne citer que deux exemples, ont continument stimul loffre en France. Dans le
mme temps, une gnration de Franais a connu des taux dintrt bas et les largesses
bancaires en matire de prts immobiliers. Certes, la mode des emprunts taux variables
na pas gagn lHexagone.
Il nempche quune croyance a envahi les esprits, touchant une spirale dinflation sans
fin des prix de limmobilier. Des dizaines de milliers de mnages ont donc pris le risque
de sendetter au-del dune capacit dendettement raisonnable, en escomptant revendre
pour racheter, une sorte de innocente. Les prts relais qui sternisent illustrent que le
chteau de cartes est en passe de seffondrer. L'urgence qui s'impose relve du langage
de vrit. Les transformations du secteur bancaire, en Amrique du Nord ou ailleurs,
dpassent la comprhension commune. Chacun peut en revanche se prparer un retrait
probable des prix. Sur un sicle la courbe des prix colle en effet celle de l'inflation, ni
plus ni moins. Le proverbe boursier s'applique videmment une majorit de
propritaires : seuls perdent ceux qui vendent... Les raisonnables viteront le pire. Quant
aux cervels, ils essaieront de continuer rver veills. Plus la correction des prix
tardera, plus elle risque d'tre brutale.
*
3 octobre 2008. Immobilier et incitations l'achat. Combien faudra-t-il de temps pour
qu'au plus haut niveau de l'Etat d'une part et dans les mdias d'autre part on
abandonne l'approche religieuse de l'immobilier ? Verra t-on que les dcisions des uns
cessent de trouver une rpercussion automatique dans la presse ? Les bulles rdiges
l'Elyse se trouvent reprises in extenso, sans l'ombre d'une critique ni d'un dbut de
commentaire. L'auditeur ou le lecteur doit-il se conformer l'attitude rvrante d'un
bonze lors d'une visite du dala-lama? Je ne crois personnellement pas au dieu
immobilier, ce qui explique ma grande difficult rpondre par l'affirmative cette
question...
Heureusement, Le Monde se rattrape en octroyant dans son dition du 3 octobre un tiers
de colonne un analyste de Breakingviews. Comme la semaine dernire, le ton sans appel
et la concision clairante s'expliquent parce que le journaliste parle des Etats-Unis, et non
de la France. Le titre indique l'origine de la crise financire du moment. L'immobilier est
le moteur de la crise : que les croyants s'abstiennent, sinon ils vont dchirer leurs
vtements. Que lit-on ?

Les politiciens de Washington se trompent dans leur tentative de sauver le systme


banquier amricain : c'est pourtant l'objectif affich de la premire mouture du plan
Paulson. Car, indique Robert Cyran, les prix continuent baisser aux Etats-Unis au
cours de l't. Selon l'indice Case-Schiller de l'agence Standard & Poor's, qui passe au
crible 20 agglomrations amricaines, la valeur moyenne d'une maison familiale a perdu
20 % par rapport au plus haut du march. S'ensuit le rappel des records battus,
concernant l'accumulation des invendus et le nombre drisoire de transactions, sans
quivalent depuis les annes 1950.
Mais Breakingviews se place au plan conomique, et veut en arriver aux effets gnraux
de la situation. Encore faut-il prendre toute la porte d'un chiffre donn ngligemment :
les Amricains ont t jusqu' 69 % propritaires de leurs logements au dbut des annes
2000, ce total tant en 2008 en baisse d'un point. Lorsque les prix baissent, nombre de
propritaires se sentent dpossds, victimes d'appauvrissement. Ils se trompent, car la
richesse lie la hausse spectaculaire des deux dernires dcennies a t aussi virtuelle
que la baisse venir pour les acqureurs d'avant 1990, et plus encore pour tous ceux qui
ne vendront pas dans un futur immdiat. Rien n'empchera les croyants ravis de
l'augmentation des prix de l'immobiliser de se laisser ronger par le dpit.
Dans le premier rejet du plan Paulson, l'Amricain de la rue a su visiblement capter
l'attention de son reprsentant ou de son snateur. Il rembourse pniblement les emprunts
contracts pour l'achat de sa maison et de sa voiture. En tant que contribuable, il refuse
de secourir les banques : primo, celles-ci lui mettent le couteau sous la gorge pour payer
ses traites dans les dlais, et secundo, elles ont fait preuve d'une singulire lgret dans
la gestion de l'argent des (propritaires) Amricains.
La crise immobilire a enfant la crise financire, laquelle engendre ses propres
effets. Les hypothques classiques sont devenues onreuses, et les formules plus
sophistiques quasiment introuvables. La pnurie de crdit, qui s'est accentue,
va encore dprimer la demande et tirer les prix vers le bas.
Robert Cyran conclut sur les liens entre l'augmentation du chmage et l'augmentation des
dfauts de paiements. Plus les banques feront face des clients dfaillants, moins elles
distribueront de prts la consommation. Le mot rcession tombe. Mais tout cela se
passe aux Etats-Unis.
Dans les pages consacres la France, le Monde fait preuve en revanche d'un ton plus
contenu, pour illustrer la gravit de la situation. Christophe Jakubyszyn file la mtaphore
ferroviaire : le gouvernement annonce un train de mesures de soutien l'immobilier.
Ds la deuxime phrase, l'volution constitutionnelle si commente de la Cinquime
Rpublique saute aux yeux : A l'issue d'une runion l'Elyse, mercredi soir, la
prsidence a annonc les dtails d'un plan de soutien... Sans trop savoir ce qui se passe
Matignon, le journaliste livre la substance des dcisions. L'Etat va acheter 30.000
logements mis en chantier par les promoteurs immobiliers mais n'ayant pas trouv
d'acqureurs. Qu'est-ce qui justifie les montants l'unit (entre 180 et 200.000 ), et
que deviendra par la suite le parc de logements ainsi constitu ?
Y installera t-on les militaires expulss des casernes transformes en cits universitaires ?
Ces questions restent sans rponse. En revanche, Christophe Jakubyszyn explique que les
invendus freinent l'activit du btiment, avec des milliers d'emplois en suspens. Que n'y

avait-on pas pens plus tt ?! Il faudrait que l'Etat en achte le double ou le triple, pour
sauver l'immobiler et relancer l'emploi. Ah, la glorieuse poque des !Quelqu'un ose parler
d'argent ? Quelle vulgarit... Selon nos informations, le gouvernement, qui prsente
cette nouvelle dpense comme 'un investissement', empruntera cette somme sur les
marchs. Les vendeurs rclament un chque, la bagatelle de 5 ou 6 milliards d'euros.
Le train ne s'arrte pas l. L'Etat va subventionner plus largement l'achat immobilier
: les communiquants prfrent parler d'un largissement du droit d'accession sociale la
proprit. Celui-ci bnficiait aux 20 % de mnages les plus pauvres, la proportion
passant 60 %. Enfin, les acheteurs pourront rclamer chaque mois l'quivalent d'un
loyer pay en HLM pour couvrir tout ou partie de leur remboursement d'emprunt.
Derrire les formules contournes, l'affaire ne souffre aucune discussion : l'Elyse prend
la responsabilit d'une vaste distribution d'argent public, en pure perte. Le mot
gaspillage convient, parce que ces incitations vont produire l'effet inverse de celui
dsir : Robert Cyran (voir au-dessus) ne laisse planer aucun doute sur le sujet. Toutes
ces mesures vont soutenir les prix, depuis longtemps dj artificialiss. Ces derniers
demeureront levs et dcourageront les candidats ventuels, d'autant que les banques ne
quitteront pas de sitt la zone de turbulences.
Tout cela ne fera que retarder l'issue implacable : l'abaissement des prix. O sont les
hommes d'Etat ? Qui prvient la population que l'on a baign pendant deux dcennies
dans une euphorie si ce n'est dangereuse, en tout cas strile ? Qui alerte la population sur
la prochaine rectification des prix? Les croyants dans l'immobilier [voir les incohrences
dlirantes des sonds, dans cette tude commande par l'Observatoire du logement et
Nexitis (...)] voient dans ces mesures un culte rendu leur dieu, et dpassent en nombre
les sceptiques. Plaire au plus grand nombre permet donc de soigner sa courbe de
popularit et de prparer sereinement les prochaines chances lectorales. Ce cynisme
me rpugne.
Mais il faut quand mme rendre justice au pouvoir en place. Prtendre que les donnes du
problme datent de l'lection prsidentielle de mai 2007 est tout simplement
malhonnte ! Que disent les tenors de l'opposition parlementaire, si ce n'est leur embarras
? Ceux qui s'expriment juste titre rencontrent peu d'chos, comme Michel Sapin. Quels
intellectuels s'insurgent contre ce train de mesures, le prcdent ou les suivants ? Que
gagnent les mdias ne pas critiquer le verbiage politique du moment ? Le creux entour
de vide.
Alexandre Soljenitsyne voquait Harvard le 8 juin 1978. Un passage m'accroche
particulirement :
La presse, aussi, bien sr, jouit de la plus grande libert. Mais pour quel
usage ? (...) Quelle responsabilit s'exerce sur le journaliste, ou sur un journal,
l'encontre de son lectorat, ou de l'histoire ? S'ils ont tromp l'opinion publique en
divulguant des informations errones, ou de fausses conclusions, si mme ils ont
contribu ce que des fautes soient commises au plus haut degr de l'Etat, avonsnous le souvenir d'un seul cas, o le dit journaliste ou le dit journal ait exprim
quelque regret ? Non, bien sr, cela porterait prjudice aux ventes. De telles
erreurs peut bien dcouler le pire pour une nation, le journaliste s'en tirera
toujours. Etant donn que l'on a besoin d'une information crdible et immdiate,
il devient obligatoire d'avoir recours aux conjectures, aux rumeurs, aux

suppositions pour remplir les trous, et rien de tout cela ne sera jamais rfut ; ces
mensonges s'installent dans la mmoire du lecteur. Combien de jugements htifs,
irrflchis, superficiels et trompeurs sont ainsi mis quotidiennement, jetant le
trouble chez le lecteur, et le laissant ensuite lui-mme ? La presse peut jouer le
rle d'opinion publique, ou la tromper. De la sorte, on verra des terroristes peints
sous les traits de hros, des secrets d'Etat touchant la scurit du pays
divulgus sur la place publique, ou encore des intrusions sans vergogne dans
l'intimit de personnes connues, en vertu du slogan : 'tout le monde a le droit de
tout savoir'. Mais c'est un slogan faux, fruit d'une poque fausse ; d'une bien plus
grande valeur est ce droit confisqu, le droit des hommes de ne pas savoir, de ne
pas voir leur me divine touffe sous les ragots, les stupidits, les paroles vaines.
Une personne qui mne une vie pleine de travail et de sens n'a absolument pas
besoin de ce flot pesant et incessant d'information. (...) Autre chose ne manquera
pas de surprendre un observateur venu de l'Est totalitaire, avec sa presse
rigoureusement univoque : on dcouvre un courant gnral d'ides privilgies
au sein de la presse occidentale dans son ensemble, une sorte d'esprit du temps,
fait de critres de jugement reconnus par tous, d'intrts communs, la somme de
tout cela donnant le sentiment non d'une comptition mais d'une uniformit. Il
existe peut-tre une libert sans limite pour la presse, mais certainement pas pour
le lecteur : les journaux ne font que transmettre avec nergie et emphase toutes
ces opinions qui ne vont pas trop ouvertement contredire ce courant dominant.
Sans qu'il y ait besoin de censure, les courants de pense, d'ides la mode sont
spars avec soin de ceux qui ne le sont pas, et ces derniers, sans tre
proprement parler interdits, n'ont que peu de chances de percer au milieu des
autres ouvrages et priodiques, ou d'tre relays dans le suprieur. Vos tudiants
sont libres au sens lgal du terme, mais ils sont prisonniers des idoles portes aux
nues par l'engouement la mode. Sans qu'il y ait, comme l'Est, de violence
ouverte, cette slection opre par la mode, ce besoin de tout conformer des
modles standards, empchent les penseurs les plus originaux d'apporter leur
contribution la vie publique et provoquent l'apparition d'un dangereux esprit
grgaire qui fait obstacle un dveloppement digne de ce nom. Aux Etats-Unis, il
m'est arriv de recevoir des lettres de personnes minemment intelligentes ...
peut-tre un professeur d'un petit collge perdu, qui aurait pu beaucoup pour le
renouveau et le salut de son pays, mais le pays ne pouvait l'entendre, car les
mdia n'allaient pas lui donner la parole. Voil qui donne naissance de solides
prjugs de masse, un aveuglement qui notre poque est particulirement
dangereux.
*
3 fvrier 2010. Immobilier priv (et logements sociaux). Cinq pays concentrent plus de
la moiti des vingt-deux millions de logements sociaux que compte l'Union europenne :
le Royaume-Uni (5,12), la France (4,3), l'Allemagne (2,47), les Pays-Bas (2,4) et l'Italie
(1,06). Dans ce groupe de pays importants, la France tient une sorte de position mdiane.
La proportion des logements sociaux dans le parc locatif total (43 %) est infrieure celle
observe au Royaume-Uni (68 %) et aux Pays-Bas (77 %). Mais elle est suprieure la
proportion des logements sociaux dans le parc locatif allemand (11 %) et italien (26 %).

Cette situation intermdiaire de la France se retrouve dans d'autres statistiques. Il y a ainsi


147 logements sociaux pour 1.000 Nerlandais, 71 pour 1.000 Franais et 18 pour 1.000
Italiens. Le parc de logements rapport au nombre d'habitants des pays respectifs s'avre
relativement homogne : 513 logements pour 1.000 en France, 479 en Italie, 477 en
Allemagne et 422 aux Pays-Bas [Parc des logements sociaux dans les 26 Etats membres
de l'Union Europenne / HLM, parc priv, deux pistes pour que tous aient un toit ]
En France, prs dune rsidence principale sur cinq est ainsi un logement
social. Un quart des logements locatifs sociaux sont situs en le-de-France.
Cependant, la demande ne cesse de crotre, rendant impossible la satisfaction de
tous les besoins. Quelques chiffres suffisent pour sen convaincre. On compte
actuellement plus de 1,3 million de demandeurs de logements sociaux. [SEPS
infos rapides n382 juillet 2007 / L'tat du mal-logement rapport 2008, cit
par Gunilla Bjrner]
Le paradoxe n'est qu'apparent. En rgion le-de-France, les prix du logement dpassent
la moyenne nationale, et incitent les Franciliens rechercher les HLM aux loyers
avantageux. Une fois obtenu un logement dit social, ses occupants rechignent
l'abandonner. Cette vrit vaut pour l'ensemble de la France, en se renforant dans la
dernire dcennie : le taux de rotation moyen s'tablissait 12,1 % en 1999, pour 9,6 %
en 2006. C'est trois fois moins que dans le parc locatif priv. A Paris, cette anne-l, peuton encore parler de rotation, avec un taux de 5,4 % ? [Belkacem, Gilles et Trigano
Accs au logement social Paris (APUR/juin 2007) cit par Gunilla Bjrner]
L'offre ne rencontrant pas la demande, des dsquilibres apparaissent assez logiquement.
Les locataires s'accrochent leur logement HLM, malgr d'ventuels changements dans
leur situation personnelle, et l'volution du nombre d'enfants charge. Un tiers des
logements sociaux n'ont pas une surface adaptate l'effectif familial. Les organismes
gestionnaires et les associations concernes se disputent sur les chiffres. D'aprs Gunilla
Bjrner, entre 430.000 et 830.000 logements sont sous-dimensionns.
Elle livre un ordre de grandeur quivalent pour les logements sur-dimensionns (entre
650.000 et 800.000 logements). Dans la premire configuration, les jeunes parents
obtiennent un logement social, puis ont des enfants. Dans la seconde, les enfants quittent
le domicile familial pour poursuivre leurs tudes ou voler de leurs propres ailes. En fin de
compte, le nombre de logements sociaux librs pouvant tre proposs aux familles en
attente diminue danne en anne. En 2006, 430 000 logements sociaux ont t librs
contre prs de 500 000 en 1999.
Les offices HLM ne fonctionnent cependant plus dans les annes 2000 comme pendant
les Trente Glorieuses. Il est dommage que la chercheuse de l'Institut Montaigne ne le
rappelle pas. Il faudrait opposer les annes constructives aux annes gestionnaires.
Jusque dans les annes 1980 en effet, on construit des tours et des barres dans les
agglomrations : parfois en plein centre-ville, plus souvent proximit immdiate,
comme ici au Bordeaux. Pour de multiples raisons (voir ), ces constructions ont mal
vieilli. Des voix se sont leves, de plus en plus nombreuses, pour critiquer une forme
architecturale en mme temps qu'un type d'urbanisme.
On a alors rejet en mme temps les grands ensembles tours et barres et
l'intervention autoritaire des pouvoirs publics, sans voir que rien ne les liait, si ce n'est

l'poque. On a mme confondu les adjectifs social et collectif. Sous le premier septennat
de Franois Mitterrand, en tout cas, s'impose l'ide de rorienter l'action des organismes
chargs du logement social : adieux grands ensembles ! Dsormais, les offices HLM
appuient la politique de rhabilitation, en grant l'existant (). A l'issue de trois dcennies
de priode gestionnaire, les inconvnients clatent au grand jour. On peut les runir en
deux points. Le premier touche l'htrognit des bnficiaires, le second l'impact
conomique de la non-construction.
Primo. En attirant des locataires solvables pour quilibrer leurs comptes, les offices
HLM ont pris le risque de dvoyer l'esprit mme de leur mission originale, c'est--dire
l'aide aux plus modestes. Les gouvernements de droite et de gauche portent directement
la responsabilit de ce tournant comptable. Il n'est bien sr pas bon en soi d'tre
dficitaire, mais l'tude de la rpartition des mnages selon le niveau de vie et le secteur
locatif suscite l'agacement. Il montre que des milliers de mnages aiss vivent dans des
logements HLM.
Les statistiques traitent des locataires, et non des propritaires. Il n'empche. Dans les 30
% de mnages les plus riches, entre deux (dixime dcile) et quatre (huitime dcile) sur
dix occupent un logement social ! A l'inverse, parmi les 10 % de mnages les plus
pauvres, seulement six sur dix bnficient du mme type de logement, quatre louant dans
le secteur priv [Gunilla Bjrner]. Faut-il lcher le mot privilgi ? Dans la rgion le-deFrance, la dimension politique de l'attribution des logements sociaux n'chappera
personne. De la mme faon qu'une expulsion par la loi susciterait une leve de boucliers.
Secundo. Les offices HLM ont particip la reconqute des parties centrales
d'agglomration, en acqurant des immeubles entiers, restaurs, remis aux normes, puis
lous sur le mme principe que dans l'ensemble du parc. On discutera l'infini du rapport
entre un appartement HLM dans Paris intra muros et un appartement La Courneuve.
Qui postule et obtient l'un et l'autre ? Sont-ce les mmes ? En attendant, sans renoncer
tout fait de nouvelles constructions plus en priphrie des agglomrations, dans des
collectifs mieux tudis et moins crasants, les offices HLM ont pes sur le march de
l'immobilier. Tous runis, ils ont accentu le mouvement de gentryfication (). Ils ont en
outre particip la hausse gnrale des prix. Entre 1996 et 2009, faut-il le rappeler, le
prix moyen du mtre-carr en France est pass de 1.000 2.500 . Je ne cherche pas ici
alourdir la responsabilit des organismes gestionnaires : corrlation n'est pas raison.
Je m'insurge en revanche contre un ide la mode, selon laquelle la France manquerait de
logements. Il n'y a pas meilleure offre en Europe (voir au-dessus) : plus d'un logement
pour deux Franais en moyenne ! Il est de fait que la vente massive de logements sociaux
respecterait l'esprit d'une politique solidaire vis--vis des plus modestes. L'excs d'offre
produirait une baisse des prix au mtre-carr. Celle-ci amliorerait le taux de rotation
dans les logements HLM, pour peu que l'on mette fin aux abus des locataires aiss qui
n'auraient de toutes faons plus l'excuse des prix levs pour rester dans leurs logements.
Mais je suis toutefois pessimiste. La Croix du 28 janvier 2009 se fait certes l'cho de la
rumeur lance par le secrtaire d'Etat au logement, Benoist Apparu. [L'ide d'acclrer la
vente de logements HLM fait son chemin]. Ce dernier n'voque toutefois que l'argent
retirer du dstockage de logements sociaux, sans allusion au niveau des prix...
Je lis plus de papiers sur les classes moyennes qui dcrochent que sur la politique
catastrophique du logement, ou sur la France des propritaires. Si au moins cette partie de

la population pouvait tranquillement se rjouir. Rien n'est moins sr. Qui vend cher
achte cher. De surcrot, la faveur du gonflement de la bulle immobilire le rapport
entre annuit de crdit habitat et revenu s'est nettement dgrad, de 25 % en 1999 prs
de 35 % en 2008 [chiffres FNAIM - cit par la lettre Eco Immobilier de la BNP]. Le
surendettement des mnages y trouve partiellement son origine (]. Depuis quelques mois,
une tendance inverse se dessine. Il faut dire haut et fort que le gonflement des
patrimoines fonciers a correspondu l'accentuation des problmes des mal logs.
A la fin du Promeneur du Champ de Mars (incrustation) Michel Bouquet
prononce gravement ces quelques phrases du prsident Mitterrand, l'homme de la
rupture : Le vritable ennemi, j'allais dire le seul (...), c'est le monopole; terme
extensif pour signifier toutes les puissances de l'argent, l'argent qui corrompt,
l'argent qui achte, l'argent qui crase, l'argent qui tue, l'argent qui ruine, et
l'argent qui pourrit jusqu' la conscience des hommes. (PS, congrs d'Epinay,
11juin 1971.) Je ressens avec tristesse la dgradation des moeurs publiques. Je le
constate, je le dplore, j'en souffre. (...) Il y a prosprit et rgne de l'argent, il y a
un certain refus d'en partager les profits et cela est cause de dgradation morale.
(Avril 1992.) [].
*
8 avril 2011. Dispositif Scellier (entre autres politiques 'de l'offre'). Le ver est dans le
fruit, mais le fruit reste accroch sa branche. Voil comment on pourrait rsumer les
rcentes corrections gouvernementales visant gommer les excs prsums du dispositif
d'allgement fiscal dit 'Scellier'. Celui-ci rentrait dans le cadre de la loi vote en 2008
pour prolonger (corriger ?) les effets de la loi Robien de 2003, elle-mme dans le sillage
du 'dispositif Besson' plus ancien.
Un contribuable achetait un logement puis s'engageait le louer pendant neuf ans
(Robien) ; en retour, il obtenait le droit de dduire de ses impts une partie de la somme
investie : hauteur des deux tiers, au maximum (source). Le contribuable-propritaire
pouvait en outre intgrer un certain nombre de frais annexes (intrts, frais de gestion,
assurance, etc.). Dans ces annes 2000, des entreprises ont pleinement tir partie de ces
facilits, collectant l'pargne de milliers de Franais. Elles ont russi en quelques annes
concurrencer les plus grands noms du secteur : Citya, fonde par Philippe Briand
(source) ou encore Akerys.
Au cours de l'anne prcdente, le gouvernement a voqu plusieurs reprises l'ide de
s'attaquer aux niches fiscales, nom donn aux avantages octroys telle ou telle
catgorie de population. Dans le cadre d'une rduction des dficits publics il fallait
annoncer une refonte du 'dispositif' Scellier pour stimuler les recettes de l'Etat. Mais le
risque tait lev de mcontenter l'lectorat de l'Ump. Une voie mdiane a t choisie, ni
remise en cause intgrale, ni maintien impopulaire. En 2010, le systme de
dfiscalisation a entran la construction de 70.000 logements, au bas mot un sixime du
total des logements construits (source).... L'annonce a provoqu - on va y revenir - une
rue sur les offres lablises '2010' pour anticiper le durcissement des rgles partir du
1er janvier.
Le montant maximal de l'achat demeure (300.000 ), ainsi que l'talement du dispositif
sur neuf ans. La rduction d'impt est dsormais moins avantageuse, le taux passant de

25 13 %. Si le logement rpond des normes environnementales strictes ('Btiment


Basse Consommation' - BBC), la rduction d'impt reste quasi inchange, avec un taux
22 %. Echaud par les critiques portant sur les effets ngatifs de la loi 'Robien' dans
certaines villes moyennes au march locatif satur, le gouvernement a dlimit des
grandes zones pour sparer les rgions dficitaires (A bis, A, B1 et B2) des rgions
excdentaires. D'autres clauses interviennent la marge sur le montant des loyers ou sur
l'ventualit d'un prolongement de la location avec maintien (partiel) des avantages. Une
interruption brusque aurait provoqu un toll. Mais le signal donn ne trompe que ceux
qui veulent bien l'tre.
Car le problme, avec ce genre d'oprations de dfiscalisation, c'est qu'ensuite,
une fois la rduction d'impts acquise, on ne se casse pas trop la tte pour
construire. On a tendance construire de petits appartements, l o c'est simple,
l o c'est pas cher. En gros, on va construire en priphrie de Tarbes ou de
Valenciennes plutt qu' Paris ou Marseille. Alors, certes le dispositif est
rgulirement durci, mais on va tout droit vers de graves dconvenues car si vous
ne trouvez pas de locataire ensuite pour votre petit F2 de sous-prfecture,
l'avantage fiscal tombe et vous vous retrouvez alors tout seul avec un 2 picescuisine invendable, pay plein pot. Au point d'ailleurs que la semaine dernire
encore, Monsieur Franois Scellier, le pre de la loi, disait en avoir assez de voir
son nom associ des promoteurs vreux. [Axel de Tarl, Europe 1, le 30 mars
2011 (source)]
La carte du Crdit Foncier des zones ' risque' mises 'sous surveillance' indiquait ds
2009 l'cart entre les trs grandes agglomrations pas assez irrigues par les
constructions, et les petites submerges.
Partout o l'offre locative dborde, les loyers flchissent et rendent alatoire la
rentabilit de l'investissement de dpart. Le Point a mis le mois dernier en ligne la carte
des villes ' problmes', 'o le loyer de march est infrieur au loyer plafond du 'Scellier'.
L'hebdomadaire ne cherche pourtant pas dcourager l'pargnant ventuellement
intress par la dfiscalisation par la pierre, loin s'en faut. Si l'on compare cette carte la
prcdente, les agglomrations de plus grandes tailles apparaissent dsormais. Elles
n'taient pas touches en 2009. Dans la catgorie des T2, on trouve Lens, Metz, Nancy,
Orlans, Tours, Clermont-Ferrand ou encore Saint-Etienne ; dans celle des T3,
Strasbourg, Dijon, Reims, Argenteuil, Rennes, Brest, Le Mans, Angers, Pau et Limoges.
Plus surprenant, Grenoble, Bordeaux, Lyon ou Marseille figurent dans cette dernire liste.
On constate donc un encombrement aussi fcheux que durable, et pas seulement dans les
sous-prfectures. Comble du paradoxe, les logements recherchs manquent toujours : la
chambre d'tudiant, le grand appartement, et l'habitat social. Le 29 mars, le gouverneur de
la Banque de France, Christian Noyer, s'est en outre inquit publiquement de la faiblesse
des marges ralises par les banques franaises dans le crdit immobilier (source). Dans
le mme temps, la Banque Centrale Europenne remonte ses taux directeurs, en arguant
d'une menace acceptable de tous (l'inflation) pour ne pas avoir en dcrire une autre
totalement inaudible : celle d'une bulle immobilire qui claterait vraiment ['Comment
tre riche sans rien faire ?'] ; en 2008-2009, les prix n'ont connu qu'un bref recul assez
vite effac par la remonte la plus rcente.
A partir du mois de janvier 2012, les propritaires des logements 'Robien' (2003 + 9 ans)

vont commencer vendre, mme s'il est difficile d'imaginer dans quelle proportion et
quel rythme. Dans les mois qui viennent, rien n'annonce une diminution des impts ou
une augmentation des salaires conditions (sparment ou non) ncessaires pour amliorer
la solvabilit des mnages. En outre, mme si elles ne suivent pas les recommandations
de la Banque de France, les banques franaises devront de toutes faons engranger les
pertes reprsentes par les pays de la priphrie de l'Union europenne : Daprs la
banque des rglements internationaux, les crances consolides des banques franaises et
allemandes lgard des quatre pays les plus vulnrables slevaient 16 % et 15 % des
PIB franais et allemand. (source)
Pour viter d'voquer les banlieues pavillonnaires ici souvent mises en accusation ['Exil
plus qu'exode'] je m'arrterai la ville de Rennes o je rside ['Steack hach cerise'].
Sans exagrer, les chantiers d'immeubles Scellier se comptent presque par dizaines. A
l'exception de l'hyper-centre, pas un quartier ne semble pargn. Les grues tournent et
retournent.
D'un mois l'autre le paysage se transforme. Sur des anciens terrains militaires, la
Courrouze constitue cependant une ralisation hors-norme. Mais je commence mal. Car
il s'agit d'un 'co-quartier'. Faut-il complter cette appellation subliminale ? Les
architectes-urbanistes ont imagin la 'possibilit d'une nouvelle modernit' (sic) o peut
'cohabiter une coexistence nouvelle'. La Courrouze jaillit en ce moment de terre, coince
entre les lignes de chemin de fer et la rocade. Sur une surface totale de 89 hectares, dont
47 d'espaces verts, les immeubles se multiplient : les promoteurs du projet tablent sur un
objectif de 4.700 logements et 10.000 habitants en 2020 (source).
Dans ce quartier qui renvoie la Cit Interdite une bagatelle pkinoise, les futurs
propritaires se recrutent nanmoins Scellier l'appui. Le premier vante ses terrasses, le
deuxime sa basse-consommation, le troisime la nouveaut du quartier, le quatrime un
projet qui 'reste rentable', le cinquime un investissement qui sucre la TVA, le sixime
des logements familiaux. L'numration continue... 'C'est prendre ou Scellier'.
Le Scellier pousse comme le Robien, mais le fruit trop mr finit par tomber par terre.
Dans ce quartier et ailleurs, lorsque les locataires feront dfaut, il faudra envisager de
baisser les loyers. Dans un premier temps se posera donc la question de la dette de
propritaires pigs par leurs investissements. Mais l'immeuble symbole de
l'individualisme dfiscalisateur ne s'effacera pas des paysages. A La Courrouze ou
ailleurs, le temps de la digestion risque de durer. J'imagine que Scellier donnera son nom
un urbanisme-type comme Haussmann l'poque du Second-Empire.
Je parie que la comparaison ne se fera pas la faveur du premier : ni rfrence ou clin
d'il l'histoire architecturale, ni innovation technique (recours aux poutrelles
mtalliques), l'immeuble Scellier se caractrisera peut-tre par son ct passe-partout
habilement camoufl par des ruptures de rythme dans les faades ou par l'utilisation de
matriaux originaux. Ou plus prosaquement par l'assemblage du bton et de la
vgtation : rectangles gris dans carrs de verdures. On associera peut-tre cet urbanisme
prtentieux l'effort dmesur pour construire des logements inutiles et la pnurie du
reste...
*
2 mai 2013. Dispositif nouveau, mais politique habituelle (en trois actes). Premier

acte (mars) Les loyers continuent de ne pas vouloir progresser. L'observatoire officiel
veut pourtant y croire. Clameur fournit la carte de l'volution des loyers par rgion. Elle
est rigoureusement exacte, et totalement rvlatrice de ce que l'on voudrait voir
apparatre. C'est nanmoins la stabilit qui prdomine...
Les couleurs reprsentent les donnes brutes. Cette information n'a rigoureusement aucun
intrt : en province, le mtre-carr lou dans la rgion la plus chre (Paca, 12,6) est
seulement 50 % plus lev que le mtre-carr lou dans la rgion la moins chre
(Limousin, 8,4). Les pourcentages - c'est--dire la tendance du march - apparaissent sous
forme de chiffres sous le nom des rgions. Ils sont donc quasi illisibles, et pourtant
essentiels. Qu'apprennent-ils ?

Les loyers ont pendant des annes faiblement progress.

Ils ont dcroch par rapport la courbe de progression du mtre-carr achet.

Ils baissent aujourd'hui (2012-2013) dans 8 rgions sur 21, Paris compris... Les
hausses suprieures l'inflation (2%) sont Champagne-Ardennes et Nord-Pas-deCalais : celles-ci ne figurent pas en tte du classement des rgions franaises les
plus dynamiques, au plan dmographique, comme au plan conomique.

Deuxime acte (avril) La disparition des acheteurs... Filer l'anglaise, version ? Au


dpart, des Britanniques achtent des rsidences secondaires. Ils sont fortuns,
connaissent le Sud-Ouest, mais restent peu nombreux. Deuxime tape : les annes 2000.
Le flux s'intensifie. Les prix de l'immobilier au Royaume-Uni sont dj trop levs. Dans
le mme temps, les maisons en ruines et les villages abandonns du sud de la France
permettent d'acheter trs bon march. Le taux de change joue en faveur des Britanniques,
et 'les prix gonflent '.
"Entre 2004 et 2007, nous effectuions avec les Anglais les trois quarts de nos
compromis de vente" [Alexandre Boin, grant de lagence brantmaise Futur
transactions] "La moiti de nos ventes tait ralise avec des Britanniques" [Jan,
ngociateur Guy Hoquet Sarlat].
Depuis, les acheteurs d'outre-Manche dsertent le Sud-Ouest : Sarlat, le
professionnel cit parle leur propos d'infime minorit (5 % de sa clientle). Pourquoi ?
Les Britanniques ont dsormais une situation inverse. Fini le change avantageux (quasi
parit euro-livre partir de 2008), finies les retraites confortables... Et adieux les gains
automatiques : la bulle immobilire a clat, ce que le journal Sud-Ouest prfre passer
sous silence.
Car le pige s'est referm, qui va alimenter une solide francophobie chez ceux qui
estimeront avoir t mal conseills l'poque du boom; ils auront tort, mais je n'irai pas
forcment leur jeter la premire pierre. Beaucoup de Britanniques propritaires doivent
aujourd'hui vendre, car ils ne suivent plus financirement. C'est une chose. Mais il y a
aussi une frange plus habituelle : ceux qui, arrivs un ge plus avanc, doivent songer
dmnager pour se rapprocher de leurs familles. Parce que leur tat de sant ncessite une
aide quotidienne, la vie dans une campagne isole n'est plus possible. Le retour en
Grande-Bretagne s'impose...
"Ils y laissent des plumes" lorsqu'ils vendent : les prix chutent, et ils voudraient au moins
rcuprer le montant de leurs travaux de rhabilitation-rnovation... " Brantme, un

vendeur anglais a perdu la bagatelle de 50 000 euros lors de la transaction." Alors, pas
de panique... Il y a toujours des gens qui aspirent la proprit. Simplement. Pas pour
investir : pour se loger ou venir en vacance. Les budgets ne dpassent pas 150.000 euros.
Sud-Ouest un peu dpit, parle de "petits budgets".
Il fut un temps o des propritaires de granges dlabres auraient bav devant une
offre un million de francs... C'est moins vieux que la guerre de Cent-Ans qui vit les
nobles Anglais dserter la Guyenne aprs la bataille de Castillon.
Troisime acte (mai) Le coup de grce... Le gouvernement Ayrault dmontre une relle
volont d'agir dans le domaine du logement... Mais n'est-ce pas trop tard et avec une
confondante navet ? Dans cette nouvelle rforme de l'urbanisme, on ne peut oublier le
contexte gnral. Ccile Duflot annonce vouloir lutter contre la priurbanisation et en
mme temps porte deux projets qui la portent au pinacle : l'aroport Notre-Dame-desLandes et le Grand Paris. Qui ne voit pas la contradiction ?
Le deuxime hic est que l'on veut libraliser le march du logement, mais sans
l'avouer. L o l'UMP a soigneusement verrouill ce mme march en garantissant une
rente automatique, le gouvernement voile ses intentions, lchement. Il refuse en effet
d'accuser les mauvaises pratiques et de dsigner les futurs perdants. S'il y a des
milliers de bureaux vides en France, c'est bien qu'il y a eu des incitations fortes pour en
construire : disparatront-elles ?
Ne tournons pas autour du pot, comme le fait le projet du jour. S'il y a eu en France une
pnurie de logements, ce le fut artificiellement ! Le gouvernement a enfin dsign les
deux causes du blocage, et annonc les contre-mesures : l'assouplissement de l'arsenal
rglementaire encadrant la hauteur des immeubles en ville, et la chasse aux recours
malveillants, qui bloquent nombre de chantiers, parce que les plaignants cherchent
capter leur profit une partie de la manne immobilire environnante.
Je ne vois pourtant pas d'issue favorable, d'abord parce qu'en mnageant la chvre et le
chou (l'assouplissement des rgles ne veut pas dire qu'on les supprime), les effets
probables seront peut-tre lointains. En outre, une rvolution des pratiques implique que
l'on se prpare dans de bonnes conditions affronter la tempte. Or le gouvernement dj
impopulaire s'apprte acclrer le dgonflement des prix immobiliers sans avertir ceux
qui en subiront cruellement les consquences.
Rappelons-le ici. La commune franaise la plus dense, Paris, ne l'est que
relativement - environ 20.000 habitants au kilomtre-carr, et souvent moins que sa
premire couronne [1] - ; parce que les rglements d'urbanisme remontent pour l'essentiel
au prfet Haussmann. Lyon, la deuxime commune par la densit, atteint juste la moiti
de la prcdente : sous la barre des 10.000 habitants/km. Depuis le temps que les
politiques ont refus d'affronter la ralit de la bulle immobilire...
Alors en tant que locataire vivant dans une agglomration de l'Ouest o le vendeur de la
moindre maison de 100 mtres-carrs rclame au minimum 400.000 euros, je ne peux
protester. Le gouvernement Ayrault tue la poule aux ufs d'or qui a provoqu le malheur
des smicards et des mal-logs.
Mais il aurait fallu commencer par cela, avant de chauffer blanc une partie de la
France des petits propritaires ; sur des questions socitales, par exemple... Si l'on
change brusquement les rgles du jeu sans prvenir ceux qui ont conomis, des

dcennies durant, ils rcrimineront et crieront l'injustice. Ils se sont constitus un


patrimoine immobilier et se retrouveront avec une partie - quel pourcentage ? - de ce
qu'ils espraient. Parmi les propritaires lss, il y a des fonctionnaires dgraisss, des
retraits pousss tt vers la porte de sortie de leur entreprise, des chmeurs, et bien
d'autres encore...
On leur doit aujourd'hui la vrit, et demain le secours... Tout plutt que le discours
faussement conciliant, celui qui gomme les difficults venir, le 'allons-y, partez'. En
pratique, plus personne ne nie le recul des prix de l'immobilier. Et bien malin qui sait
jusqu'o il ira. Ce recul provoquera des bouleversements que l'on ne peut faire semblant
de minimiser. Tout sauf le reflux Duflot
[1] Quelques exemples tmoignant de l'cart entre Paris (20.300 habitants) et
la premire couronne... A Neuilly, deux quartiers sur cinq dpassent 20.000
hab/km (source). Sans tre des agglomrats de tours. Levallois-Perret, qui n'est
pas connue pour ses misreux et ses tours pbs a une densit de 26.300 hab/km
(source). Courbevoie, Montrouge, Saint-Mand et Vincennes sont elles aussi audessus de 20.000 hab./km (source). Quant Boulogne (109.000 hab.), la
commune semble - tort - beaucoup moins dense (17700 hab/km). C'est cause
de ses emprises ex-industrielles et de ses parcs.
*
8 octobre 2013. Ras-le-bol fiscal ? A la mi-septembre, un article des Echos s'intressait
l'augmentation des impts locaux en fournissant cartes et tableaux. La journaliste
conomique se focalisait malheureusement davantage sur l'anecdotique que sur le fond.
Elle dmontrait en particulier le lien entre les pr-campagnes lectorales et les votes de
budgets par les conseils municipaux; ceux-ci prennent en compte l'exaspration des futurs
lecteurs. Les maires sortants souhaitant ne heurter personne ont donc privilgi la
stabilisation du niveau moyen de l'imposition (+0,1%).
Laurence Albert prfrait en outre disserter sur les pourcentages de progression, en
oubliant la loi des petits nombres. Alors qu'il vaut mieux pour le contribuable une forte
progression sur un impt rduit plutt que l'inverse : 10 % de hausse sur 10 euros psent
moins que 1 % sur 10.000 euros. Il est nanmoins facile de faire pleurer dans les
chaumires avec des taux deux chiffres !
Le tableau des donnes brutes (taxe d'habitation, taxe foncire) mritait une analyse plus
pousse. Il permet de dceler une ingalit flagrante entre Franais. Les Parisiens
paient en moyenne 635 euros d'impts locaux (taxes foncire & habitation), c'est--dire
moiti moins que les Orlanais (1.251 ). Or le prix du mtre-carr moyen dans la
capitale se situe 8.300 euros alors qu' Orlans, il dpasse peine 2.050 euros.
Cherchez l'erreur ! Les impts locaux psent peu, qui devraient tre au cur de la
modration des carts entre patrimoines...
C'tait en septembre.
Ce 8 octobre, la presse reprend en boucle une autre information : l'augmentation
insupportable de l'impt foncier. On en veut encore aux propritaires, ceux qui
conomisent pour transmettre plus qu'un bien, une philosophie; tel le laboureur de la
fable qui lgue non seulement son champ mais en mme temps l'apptence pour le travail
!

Au milieu de tous les titres, le Figaro exploite cette veine, mais pas plus que d'autres. La
tonalit de l'article apparat videmment ds le titre. La faiblesse de la dmonstration tient
non seulement sa source unique (un syndicat de propritaires) mais aussi sa ficelle :
une comparaison entre l'augmentation de la taxe foncire et l'inflation. Certes la premire
progresse, mais la seconde se caractrise par sa platitude. Une voiture de srie ne se
transforme pas en bolide de F1 parce qu'on la compare un kart. Dans le panier d'achats
dfinissant l'inflation, nombre de produits ont connu une baisse significative :
quipement de la maison, lectromnager, tlphonie, hi-fi et crans. Au total, l'inflation
apparat comme trs modre.
Le chiffre brut demeure : + 21 % entre 2007 et 2012. Pour des milliers de personnes, la
taxe foncire se mtamorphose en couperet. Le cas le plus courant est celui d'un
propritaire-occupant vivant d'une petite retraite... Jointe aux autres impositions, la taxe
foncire favorise en thorie la remise sur le march de logements; en thorie. Car
beaucoup dfalquent cette somme du total qu'ils engrangent mentalement. La hausse des
prix de l'immobilier a en effet largement gomm ces pertes marginales. Le foss s'largit
entre les foyers modestes et les autres.
Plus que l'article, j'ai particulirement got (...) la virulence des commentateurs. Cela
donne mon sens un avant-got de l'avenir lectoral des partis installs. J'ai recens
l'excration de l'Etat-redistributeur, la haine des lus (prsents systmatiquement comme
dilapidateurs), et le rejet des partis du systme. J'extrais une contribution signe
Maxandre :
" Les politiques sont complices dans la hausse de l'immobilier, plus les prix sont
levs, plus les taxes sont leves... La vraie valeur du bien vendre, ils en ont
rien faire. Le manque de logement qui est l'explication des prix levs, c'est du
pipeau... La preuve, les agences immobilires ne vendent plus. L'immobilier va se
ramasser... Payer 150 000 euros une masure, c'est grave, trs grave, une masure
vaut le prix d'une voiture. 40 000 euros voire 50 000 euros. "
Une majorit politique se forme sous nos yeux, un cyclone qui risque fort de tout
balayer sur son passage. Les rangs de ceux qui s'estiment aujourd'hui victimes du
systme s'largissent. Il y aurait encore matire calmer les esprits, en rappelant par
exemple que les propritaires participent certes par leurs impts aux budgets des
collectivits locales, mais que les locataires versent aussi leur cot en surplus des loyers.
De faon gnrale, les mnages souffrent d'abord du poids des taxes et impts indirects.
Une prcaution s'impose cependant. Les dindons de la farce (immobilire, rappelezvous), ceux qui ont achet des logements en priphrie d'agglomrations, et qui ne
trouvent pas d'acheteurs sans une (forte) dcote mritent toute l'attention des pouvoirs
publics. Ruins pour certains, ils succomberont la tentation du vote extrme s'ils
estiment tre oublis : rien de nouveau en la matire.
Le personnel politique se montre globalement soucieux de bien faire. Le corps des lus
est toutefois vieillissant, coup du monde de la pense (cela me semble plus grave que
l'absence de contact avec les chefs d'entreprise, pour moi gage de neutralit et d'absence
de favoritisme), ttanis par les enjeux lectoraux, trop impliqu dans une
dcentralisation mal pense et de plus en plus incontrlable. L'Etat souffre de son
affaiblissement, dans une Union Europenne elle-mme chancelante. Sans tre moi-

mme fervent dfenseur d'un pacte social toujours voqu mais toujours insaisissable, il
me semble galement ncessaire de redfinir ce que sont les droits et devoirs du citoyen.
Il n'est pas trop tard... Mais l'histoire recle de rvoltes fiscales devenues temptes
politiques. De Boston en 1776 jusqu' Londres en novembre 1990, lorsque Margaret
Thatcher tombe sur la Poll tax.

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