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STATUT ET PROTECTION JURIDIQUES DES DROITS FONCIERS EN VERTU DE

COUTUME ET USAGES LOCAUX EN REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU
CONGO

ParNSOLOTSHIMALANGU,MUEMBONKUMBAETKASONGAMUTOMBO

AssistantsetdoctorantsenDroit

INTRODUCTION
Observation et tude dmontrent que la quasitotalit des terres occupes en RDC sont
dtenuesetexploitessurbasedescoutumesetdesusageslocaux1,etseulement,prsde2%des
terrescongolaisesfontobjetdesconcessionsoctroyesetenregistresparlEtat2.Enoutre,lescours
ettribunauxcongolaisconnaissentenmajorit,desconflitsfonciers3dontlaplupartconsistedansla
ngationoularclamationdundroitfoncieracquisenvertudecoutumeoudusagelocal.
Cettesituationmetenvidencelintrtjuridiquequilfautaccorderlajouissancefoncire
coutumiredanslaperspectivedersolutiondelacrisefoncireenRDC.Cettecrisesanalysenon
seulement comme lexistence dinnombrables contestations portant sur les terres mais aussi et
surtout comme linaptitude de notre droit positif rgir efficacement ces litiges. On saccorde
gnralementdirequecettesituationrsultedeladuplicitdesrglesfonciredanscepays4;dun
ct les droits fonciers relevant des lois crites, et de lautre cot, les droits fonciers en vertu des
coutumesetdesusageslocaux.Lamajoritdesanalystesdelaquestionfoncire,enRDC(Kalambay
Lumpungu,MugaguMatabaro,Inonga,)suggrent,avecraison,lacohabitationoulharmonisation
decesdeuxsystmesjuridiquespourmettrefincettecrise5.Maispouryarriver,ilrestedfinirla
porte et les mesures de protection juridiques des droits fonciers en vertu de coutumes et usages
locaux,enharmonieaveclalgislationfoncirecritedemanirepermettrecettecohabitationet
formerunDroitfoncierconcili.
Dans ltat actuel du Droit congolais, nestil pas possible de dfinir le statut (domaine,
nature,tendue,rgime,)etlesmesuresjuridiquesdeprotectionsdesdroitsfonciersenvertude
coutumes et usages locaux, en harmonie avec les droits fonciers crits de lEtat et des
concessionnairesdemanireconstruireunsystmefoncierconcili,enRpubliquedmocratique
duCongo?Voilalaproccupationdelaprsenterflexion.
Ainsi,sembletil,lheurenestpaslabandondesprincipesfondamentauxduDroitfoncier
congolaisactuel,commecertainslontenvisag6,mais,ilnousfautuneinterprtationharmonieuse
desrglescoutumiresetlgislativesactuellementenvigueur,pourlaformationdunDroitfoncier

1
LusambaKibayuMichel, portraitdesquartierspopulairesKinshasa(RDC):unterritoire,uneidentit;www.uclouvain.be,p.1

- Phil Ren Oyono, LatenurefoncireetforestireenRpubliquedmocratiqueduCongo[RDC]:Unequestioncritique,desvues

centrifuges,in Revuecomprhensivedelalittrature,p.16.
2
KALAMBAYLUPUNGU,Ledroitfonciercongolaisetsonunification,Thsededoctorat,UCL,1973,p.488
3
4

LongbangoNgbandomaAlphonse,dfisdedroitfoncier/forestiercongolais,ateliersurlacartographieparticipative,p.11

Idem.
IFDP,Rapportdeconfrencedbatsurlaproblmatiquefoncire,quellescurisationfoncireenmilieurural.CasduSudKivu,Bukavu,
Octobre2012
5
PhilRenOyono,op.cit,p.16
6

LongbangoNgbandomaAlphonse,opcit,p.13

congolaisacceptablepartous.CelaestdautantplusvraiquelacoutumeestdevenueenRDC,une
source juridique, indpendante de la loi, devant simplement tre conforme lordre public et aux
bonnes murs7 (art 153 al3 de la constitution du 18 fvrier 2006 telle que rvise par la Loi n
11/002du20janvier2011).
OnalongtempsattenduquelOrdonnanceduPrsidentdelaRpubliquepromiselarticle
389 de la loi Foncire vienne rgler ces droits fonciers pour en prciser le statut8! Oui, mais en
attendantleslitigesquienrsultent,doiventtrersoluesconformmentlaloi,lacoutume,aux
principes gnraux du Droit et lquit; sources auxquelles lordonnance prcite doit aussi se
conformer. Pareille tude pourra bien inspirer lordonnance en question et diriger efficacement
lactiondujugeetdesacteursfoncierscongolais.
Avant mme, dexaminer tour tour le statut des droits fonciers en vertu de coutumes et
usageslocaux(chapitreII);ainsiqueleursmesuresjuridiquesdeprotection(chapitreIII),ilconvient
dabord de rappeler la porte du droit foncier de lEtat et de la concession (chapitre I) qui sont
gnralement prsents comme opposs aux droits fonciers coutumiers. Enfin, une conclusion
sommairersumenospositionsessentielles.

I. RAPPEL DU REGIME DE DROIT FONCIER DE LETAT ET DE LA CONCESSION

FONCIEREENREPUBLIQUEDEMOCRATIQUEDUCONGO

I.1.DROITFONCIERDELETAT

Le principe est clairement pos larticle 53 de la loi foncire en ces termesle sol est la
propritexclusive,inalinableetimprescriptibledelEtat.IlressortdeceprincipequelEtataun
droitsuprmesurlesolcongolaisetilnepeutpartagerceluiciavecquiquecesoit.Cestundroit
suprieurtoutautrepouvoirfoncierquenimportequipeutprtendresurlesol.LEtatnepeutpas
letransmettrequelquun;etpersonnenepeutlacqurirquelquesoitletempspendantlequelil
est en possession du sol. Ce principe est dordre public en matire foncire en RDC. Il trouve son
fondement non seulement dans la souverainet de lEtat, mais aussi, dans la responsabilit pour
celuici dassurer le dveloppement intgral de la nation9; en ce que, conomiquement ce
dveloppementapourprincipalsupportlesoldolontireprincipalementtouteslesrichesses.
En ralit, ce droit nest pas contest dans la vision coutumire des choses, ce que les
communauts traditionnelles semblent revendiquer pour le moment, cest une reconnaissance sur
lesterresdeleurattachementtraditionnel,dundroitdejouissancebiendfinietprotg(linstar
deceluiduconcessionnairemuniducertificatdenregistrement).
Cependant,onpeutdabordrelever,lesprrogativesoulespouvoirsquireviennentlEtat
envertudecedroitdepropritfoncire,avantmmededfinirceluidelacommunautlocaleen
harmonieaveccedernier.

LapropritfoncireconfrelEtatlespouvoirsciaprs:

Occuper ou jouir (luimme) dun terrain de son territoire par son affectation un
servicepublicdelEtat,notamment:prsidencedelarpublique,parlement,snat,gouvernement,

7
8
9

MukadiBonyi,projetdelaconstitutiondelaRDC,plaidoyerpourunerelecture,CRDS,Kinshasa,2005,p.63

Depuis1973,afaitenviron40ansquecetteordonnanceestattendue!
GuyMalegreau,propositionspourunesolutionduproblmefoncier,communicationaucolloque,1958,P.442

ministre, division, cours, tribunaux et parquet, le gouvernorat, le service du territoire, les

entreprisesettablissementpublics;

Affectercertainsterrainslusagepublicoulusagedetous:lesterresderoutes,
demarchs,dessitespublics,pourlexercicedeslibertspopulaires.
Concder certaines terres aux particuliers pour la ralisation des mises en valeurs

afindassurerledveloppementnationaletintgral.Cettedernireprrogativeestlaplustendue
etlaplusfrquentequipuisseinquiterlesdroitsfoncierscoutumiersdecommunautlocaleetde
ses membres. Car laffectation des terres lusage ou au service public est rare; et gnralement
tolre, par tout le monde. Par ailleurs les dcisions de lotissement, dexpropriation et dautres
asservissements ne relvent pas du droit de proprit foncire, mais plutt des prrogatives
exorbitantesdelEtat,commeilpeutlesexercerdurestesurlesbiensmobiliersetimmobiliersdes
particuliers.

Accepterlajouissancedecertainesterresnonloties,nonaffectesetnonconcdes,
conformmentauxcoutumesetauxusageslocauxarts388et389LF(confreinfra)

I.2.LACONCESSIONFONCIERE

Lart 61 de la loi foncire dispose que la concession est le contrat par lequel lEtat
reconnat une collectivit, une personne physique ou une personne morale de droit priv ou
public,undroitdejouissancesurunfondsauxconditionsetmodalitsprvuesparlaprsenteloiet
sesmesuresdexcution.

Ilressortdelaloiprcitequelesconditionsdefondpourconclureuneconcessionsont:

LappartenanceduterrainaudomaineprivdelEtat(art5457delaloifoncire).
La qualit de congolais personnes physique lorsque le contrat tend accorder la
concessionperptuelleaurequrant(art80delaloifoncire).
Lamiseenvaleurpralableduterrainsollicitenconcession(arts58,93loifoncire).

LaprocdureetcomptenceimprativesdansloctroieduneconcessionfoncireenRDCse
prsente comme cidessous. Mais Dembl, il y a lieu de noter que dans cette procdure de
concessionondistinguencessairementlesterresruralesetlesterresurbaines.Cesderniressont
touteslesterresdevillesetdeleursdpendancesadministrativesainsiquelesterresdeslocalits
dclaresurbainesparleministredesaffairesfoncires.Lesautresterressontrurales10.
1retapedanslaprocduredeconcession:LALETTREDEDEMANDEDETERREdurequrant
(quisollicitelaconcession)adresselautoritfoncirecomptente(art190etsuivantsdelaLF).
Ondistinguelesautoritsfoncirescomptentesproprementdites,chargesdesignerlecontratde
concessionaunomdelEtatpropritaire,lesautoritsdevalidationdecontratdeconcessionainsi
quelesautoritsfoncirespardlgation,delamaniresuivante(art183delaLFetart14delord
74148du2Juillet1974):

Leministredesaffairesfoncires estcomptentpoursignerlescontrats
deconcessionportantsurlesterresruralesde2000Haouplusetlesterresurbainesde100Haou
plus,aveclapprobationdelaloi.Ilestgalementcomptentpoursignerlecontratdeconcession
portantsurlesterresruralesdeplusde1000HaMoinsde2000Haetlesterresurbainesdeplusde
50Hamoinsde100Ha,avecvalidationparlordonnanceduprsidentdelarpublique.Enfinilest

10

Art60delaloifoncireetlart2delordonnancen74148du2Juillet1974portantmesuresdexcutionsdecetteloi.

seulcomptentpoursignerlecontratdeconcessionpourlesterresdelavilledeKinshasade50Ha
auplus.

Le gouverneur de province est comptent pour signer le contrat de

concessionportantsurlesterresruralesdeplusde200Ha1000Haetlesterresurbainesdeplusde
10Ha50Ha,avecvalidation(ducontrat)parlarrtduministredesaffairesfoncires.Ilestseul
comptentpoursignerlecontratdeconcessionportantsurlesterresruralesde200Haauplus11et
lesterresurbainesde10Haaumaximum.

Le chef de division des affaires foncires pour la ville de Kinshasa,

peut tre dlgu par le ministre aux affaires foncires, pour conclure le contrat de concession
portantsurlesterrains(deKinshasa)de2Haauplus.

Le conservateur des titres immobiliers (CTI), peut tre dlgu par le

gouverneur de province, pour conclure le contrat de concession portant sur les terres rurales de
moinsde10Haetlesterresurbainesdemoinsde50ares.
2me tape: LENQUETE PREALABLE, pour les terres rurale, et les DECISIONS DE PLAN
PARCELLAIRE et DOFFRE DES TERRAINS AU PUBLIC, pour les terres urbaines. Lenqute pralable
est excute par ladministrateur du territoire ou son dlgu sous contrle du commissaire de
Districtetdugouverneurdeprovinceavecavisventuelduprocureurdelarpublique(Arts193
203 de la loi foncire). Les dcisions de plan parcellaire (ou lotissement) et offre des terrains au
publicsontprisesparlegouverneurdeprovincesouscontrleduministredesaffairesfoncires(Arts
63delaloifoncireetlesarts35delordonnancen74148portantmesuresdexcutiondeladite
loi).
3metape:LEMESURAGEetBORNAGE,faitsparleserviceducadastresaisiparlautorit
foncireetaufraisdurequrant(Arts68loifoncireetartpremierduDcretdu20juin1960surle
mesurageetbornagedesterres)

.
4metape:LASIGNATUREDUCONTRATDELOCATIONouDOCCUPATIONPROVISOIRE,par
lautorit foncire comptente (pour une dure de trois ans ou Cinq ans selon les cas), lorsque le
terrain demand nest pas encore mise en valeur afin de lui permettre de raliser cette condition,
sinequanone,pourloctroidedroitdejouissanceproprementdit(arts58,144et154).
5metape:LECONSTATDEMISEENVALEUR,parleservicedecadastre(arts58,157,162LF
etart8delord.portantmesuresdexcution)
6metape:LASIGNATUREDUCONTRATDECONCESSIONproprementdit(art61et183LF)
par lautorit foncire comptente, suivie immdiatement de ltablissement, par le conservateur
destitresimmobiliers,ducertificatdenregistrementdudroitdejouissanceconcd(arts222244
LF). Ce certificat constitue le titre crateur12 et probatoire du droit de jouissance concd lequel
devient inattaquable deux ans aprs son enregistrement valablement fait13. Aprs ces deux ans,
touteactionenannulationouenrsolutionducontratdeconcession,noprepaslartrocessiondu
terrain,maissersoutsimplementenD.I.14
Laviolationdeluneoulautredecesconditions,defondoudeforme,entrainelanullitdu
contrat de concession qui implique aussi la nullit de certificat denregistrement et du droit quil
avait tabli sauf si cette nullit intervient 2 ans aprs tablissement valable du certificat
denregistrement.

11

Attention,LaversionCodeLarcierdelaloifoncirecontientuneomissiondutermecentsaprslemotdeuxaulitera4delArt183,
ainsionpeutfaussementliredeuxhectaresaulieudedeuxcents,commeprvuedanslaversiondujournalofficiel.
12
LukombeNghenda,Droitcivillesbiens,PFDUC,2003,pp.973etsuivantes
13
14

Art227delaloifoncire
Idem

SitelleestlaportedudroitdepropritdelEtatetdelaconcessionfoncire,quelleest
alors le statut des droits fonciers en vertu des coutumes et usages locaux, en Rpublique
dmocratiqueduCongo?
II.STATUTDESDROITSFONCIERSENVERTUDESCOUTUMESETDESUSUGESLOCAUX
Parstatutjuridiquedesdroitsfonciers(communautaireetindividuel)envertudescoutumes
etusageslocaux,nousentendonsdfinirlapositiondtailleoumieuxlarglementationjuridique
deceuxci,conformmentauxloisetcoutumesapplicablesenRDC.Nousavonsanalyssparment
ledroitfonciercoutumierdecommunautlocaleetceluidesindividus.

II.1.DROITFONCIERCOUTUMIERDECOMMUNAUTELOCALEENRDC

II.1.1.GARANTIEETBASESJURIDIQUES

Malgr, la tergiversation de plusieurs analystes sur la question15; lorsquil est dispos

larticle387delaloifoncirequeLesterresoccupesparlescommunautslocalesdeviennent,
partirdelentreenvigueurdelaprsenteLoi,desterresdomaniales,celaneveutnullementdire
que ces communauts nont plus de droit foncier sur les terres dont elles sont traditionnellement
attaches.
Avanttout,ilsuffitderemarququelaconstitutioncongolaisedu18Fvrier2006ensonart
34al2garantitledroitsurlebien(oudroitdepropritausenslarge)acquisconformmentla
coutume en ces termesLEtat garantit le droit la proprit individuelle ou collective acquis
conformmentlacoutume. Enoutre,ilyalieudesoulignerquelammeconstitutionenson
art153al3lvelacoutumeaurangdelaloiencesensquellenelasoumetplusseconformer
elle pour tre applicable16 mais, simplement lordre public et aux bonnes murs. En effet cet
articlenoncequelescoursettribunauxappliquentlacoutumepourautantquecellecine
soitcontrairelordrepublicouauxbonnesmurs.Acesujet,touteslescoutumesreconnaissent
undroitfoncierauxcommunautstraditionnellessurlesterresdontellesontexerclasouverainet
avantmmelavnementdelEtat17.Etceprincipenestpascontrairelordrepubliccongolaisaussi
longtempsquilnesopposepaslapropritfonciredelEtat,etpeuimportequelaloifoncirene
leditpasexpressmentdautantplusquelacoutume(ainsiconformelordrepublic)luiestpaire.
Demmelarticle123delaconstitutionprvoitquelesprincipesfondamentauxdurgime
foncier relvent de la loi, ceci suppose que les principes secondaires et supplmentaires peuvent
relever de la coutume et dautres sources juridiques; dau tant plus que la mme constitution
garantiedjlapropritacquiseconformmentlacoutume(art34al2).

15

IngeWagemakersetconsorts, luttefonciredanslaville:gouvernancedelaterreagricoleurbaineKinshasa,inAfriquedeGrands
lacs,Annuaire20092010,p.184
MuganguMatabaro,crisefoncirelEstdelaRDC,inAfriquedeGrandslacs,Annuaire20072008,p.389;etc.
16
Cettesituationestdupass.
17

IngeWagemakersetconsorts,opcit,p.182

Bien mieux, les articles 388 et 389 de la loi foncire reconnaissent pertinemment le droit
foncier de communaut locale. Le premier article dispose que les terres occupes par les
communauts locales sont celles que ces communauts habitent, cultivent et exploitent dune
manirequelconqueindividuelleoucollectiveconformmentauxcoutumesetusageslocaux.
Ledeuximearticlepoursuitquelesdroitsdejouissancergulirementacquissurcesterres
serontrglsparuneordonnanceduprsidentdelarpublique.
QuefautildabordentendreparcommunautlocaleenRDC?
II.1.2.LACOMMUNAUTELOCALEFONCIERE

La loi foncire ne la dfinit pas. En fait, la dfinition de la communaut locale foncire et

traditionnelledoitdpendrerellementdelacoutumequilargitetquilorganise.Enconsidration
descoutumescongolaises,onsaccordegnralementquelacommunautfoncireoriginelleoude
base est le CLAN18 et le chef du clan est simple gestionnaire foncier au nom des anctres quil
reprsente. On reconnait aussi quil existe sur les terres dattachement de communaut foncire
originelle,dautressouscommunautquidisposeparfoisdejouissanceetgestionexclusivessurles
terresqueleurreconnaitlacoutumesousladirectionduchefdeclan.Cestlecas,notammentdela
ligneetdelafamille19.Lajurisprudencecongolaisenescartepasdecetentendement20.

Cest dailleurs ce sens que le lgislateur du code forestier a confirm lorsquil dfinit
larticle1erquilfautentendreparcommunautlocaleunepopulationtraditionnelleorganisesur
base de la coutume et unie par des liens de solidarit clanique ou parentale qui fonde sa
cohsioninterne.Elleestcaractriseenoutreparsonattachementunterroirdtermin.

Sans quil soit question de se perdre dans la discussion sur la nature de la communaut
foncirelocale(clan,tribuouethnie?),ilrestevraiquecettedernireestuneralitindiscutableet
particulire;etilsagitdugroupementtraditionnelquiexeraitautrefois,unesouverainetplusou
moins autonome sur une terre donne, avant la domination europenne21! Ces communauts
gardentencore,leurspersonnalitseteffectivits,bienqudesdegrsdiffrents,etellesontt,
enprincipeidentifiesparladministrationcoloniale.

Auregarddecequiprcde,ilappartientlEtatcongolaisdanslaperspectivedersolution
des conflits inter et intra communautaire, de recenser et publier officiellement les communauts
foncires originelles, leur mode de gestion ainsi que leurs limites (ou communauts limitrophes)22
pourrconforter,assisteretsurveillercescommunautsdanslapplicationetrespectdescoutumes
etdeloisfonciresdansleursressortsrespectifs.Anoterquecescommunautsneseconfondent
pas avec les subdivisions locales et coutumires cres actuellement par lEtat (chefferie, secteur,
groupement ou village), lesquelles ne refltent pas souvent la ralit de communaut foncire
traditionnelleetrisquedenourrirlesconflitsfonciersaulieudelesrsoudre.

18

GuyMalengreau,op.cit.P.461;A.Sohier,TraiterlementairedeDroitcoutumierduCongobelge,Larcier,Bruxelles,1954,p.142;
IngeWagemakersetconsorts,opcit,p.182;CatherineMachozietconsorts,guidepratiquederesolutiondesconflitsfanciers,IPDF,2010,p.
4;BuluBobinaBogila,lesproblmesdesterrescultivablesenmilieurural,inZareAfrique,Nov1984,n189,p.541;
19
CatherineMachozietconsorts,opcit,pp.45
20

VoirparexemplelarrtdelaCSJ,sousRC1615du14Avril1994,inKifuabalaTekilazaya,droitcivil.Lesdroitsrelsfonciers,PUL,2005,
p.370.
21
GuyMalengreau,op.cit.P.461
22

KalambayiLumpungu,opcit,pp540541

Il sied de remarquer que ces communauts foncires traditionnelles sont des ralits
sociologiquementincontestablesdontlanonrevalorisationparlEtat,aplonglepaysdanslactuelle
crise foncire. Leur reconnaissance et intgration harmonieuse dans les affaires foncires de lEtat
permettrontcederniernonseulementdersoudrecettecrisemaisaussideconsoliderlacohsion
nationale et le pouvoir public en vitant ainsi la dualit juridique longtemps dcrie. Et ces
communautsfoncirestraditionnelles,nedoiventpastredistinguesdelEtatoutreopposes
celuici.EllessontconsidrercommedessubdivisionsdelEtatdequiellesdpendentetdontelles
reprsentent au niveau local23. Ainsi, laction foncire de lEtat est automatiquement excute par
elles, et lEtat doit aussi les actions conformes de celleci. Cette conciliation ou unicit des
communauts foncires nationale (Etat) et locale, est un pralable absolu pour la rsolution des
crisesfoncirescongolaises,etlaformationdudroitfoncieruniformisetconcili.

Silonaccepteainsiquelescommunautslocalesfonciresontundroitfonciersurlesterres
deleurattachementtraditionnel,quenestildeleurpersonnalitjuridique?

II.1.3.DELAPERSONNALITEMORALEDELACOMMUNAUTEFONCIERELOCALE

La personnalit morale appartient au groupe des personnes physiques en communaut

poursuivantunbutspcifiqueetdontlexistencejuridiqueestdistinctedecelledesesmembres24.
Il faut dj relever ce sujet que les communauts foncires traditionnelles proprement dites
(Clans),sontdesgroupesquivisentundveloppementcollectifdiffrentdeceluideleursmembres
et qui possdent une identit traditionnelle propre. Comme telles, elles sont par dfinition de
personnalits juridiques, c'estdire des tres juridiquement capables dacqurir des droits et des
obligations,etdelesdfendreenjustice.

On ne peut pas prtendre que labsence dune reconnaissance expresse de la loi, lui prive
cette personnalit! En effet, la thorie doctrinale de la ralit appuye par la jurisprudence
franaise25 et mme congolaise, considre que la personne morale est une ralit vivante,
prexistant son enregistrement ou sa reconnaissance par lEtat26. A cet effet, la jurisprudence
congolaisesefondantsurlattributiondesconflitsfoncierscollectifslacomptencedutribunalde
paix27, reconnait le droit pour les reprsentants coutumiers de communauts locales de saisir le
tribunalpourrevendiqueroufairerespecterleurdroitaunomdelacommunaut28.

Enfin,lacoutumetantactuellementapplicabletouteslesfoisquellenestpascontraire
lordre public mme en cas de silence de la loi, il convient de signaler cet effet, que la coutume
reconnait pleinementlapersonnalitjuridique,auxcommunautslocalestraditionnellesetcelane
nerveaucunedispositiondordrepublicoulesbonnesmursmais,elleencouragelaviejuridiquede
cellesci. Contrairement ce que certains pensent29, il nest toujours ncessaires que cette

23

MambiTungaBauhritier,PouvoirtraditionneletpouvoirdelEtatenRDC,esquissedunethoriedhybridationdespouvoirs
politiques,Mediaspaul,2010,pp.1417
24
BorisStarck,introductiongnraleauDroit,Litec,Paris,1996,p.407
25
26
27
28
29

BorisStarck,Op.cit,p.421
Idem,P.420
Art110delOrdonnanceloin82020du31marsportantcodedorganisationetdecomptencejudiciaire

LarrtprcitdelaCSJ,sousRC1615du14Avril1994.
KifwabalaTekilazaya,Droitcivillesbiens.lesdroitsrelsfonciers,PUL,Lubumbashi,2005,p.374

personnalitsoitaffirmeexpressmentparlaloicarcescommunautsproviennentetsontrgies
parlacoutumequidurestesappliquemmesilaloinyrenvoipas.

Si lon accepte que les communauts foncires traditionnelles ont un droit foncier, sur
quellesterrescedroitestilgaranti?Surlesterresdontellessattachementtraditionnellementou
simplementsurlesterresquellesoccupaientlentreenvigueurdelaloifoncire?Estcesurles
terresruralesuniquementouaussi,surlesterresurbaines?
II.1.4.DOMAINEDUDROITFONCIERCOUTUMIERDELACOMMUNAUTELOCALE

Nombre danalystes trs penchs dans le sens littral de la loi foncire, concluent
expressment ou implicitement avec les termes de lart 388 de cette loi, que les communauts
locales nont un droit foncier que sur les terres quelles occupent effectivement par leur travail
(culture,habitationetexploitation)etnonsurlesautresterresdeleurattachementtraditionnelnon
effectivementoccupes;lesquellespeuvent,seloneux,treconcdeslibrementparlEtat30.

Cetteinterprtationesttrsrestrictiveetnesesoucienidelharmonisationdudroitfoncier
ni de la ralit sociologique, moins encore du dveloppement des communauts locales et de la
rsolutiondelacrisefoncireenRpubliquedmocratiqueduCongo.

Premirement, il faut constater que lEtat ne sest pas proccup de dterminer les terres
libresovacantesquelescommunautsnepouvaientplusoccuperetaussiilnelesapasempches
(et ne peut mme pas les empcher) de continuer occuper les autres terres en dehors de celles
quelles occupaient lentre en vigueur de la loi foncire; ce qui fait que les terres quelles
occupent sagrandissent chaque jour. Maintenant, de quel droit elles ont occup aujourdhui les
terresquitaientlibreshier?Sagitilldesoccupationsillgales?

Deuximement,ilnousrevientdeconstateravecplusieursspcialistesdufonciercongolais,
quil nexiste pas des terres dattachement traditionnel dune communaut qui soient totalement
libres ou vacantes sans que les membres possdent une intention dayants droit coutumier et une
satisfactionnefutcequepassagreouisole,parexemplelattrapagedesgibiers,deschenilles,des
sauterelles, ramassage des champignons, coupe des bois, des chaumes, des plantes mdicinales,
etc.31.

Troisimement,cetteinterprtationrestrictiveseraitloriginedecrisefoncireencesens
que dune part les communauts locales continueront faire pression pour quil leur soit reconnu
selonleurtradition,desprrogativessurlesterresdeleurattachementtraditionnel;etdautrepart,
les conflits entre communauts ou entre les membres de communauts sur lesdites terres ne
peuventpastrouverdessolutionseffectivescarlacoutumenepouvantpastreinvoque,laloinon
plus ne pourra reconnaitre lun ou lautre des parties en conflit tant quil ny a pas de concessions
consentiesparlEtat.Ilyauralunesortedesterresdaccsouvert32.

Cestpourquoilinterprtationconcilianteetraliste,voudraisqueparterresoccupespar
les communauts locales, on entende les terres auxquelles elles sont exclusivement attaches

30
31

Idem,pp376377

MuganguMatabaro,op.cit,p.391;GuyMalegreau,op.cit,p.439;Et.Declerck,Droitsdesindignesetrgimefoncierendroit
congolais,inRJC,1938,n5,p.163;etc.
32
IngeWagemakersetconsorts,op.cit,p.196

conformmentlacoutume.CommeledisaitledoyenGuyMalegreau,ilnexistepasoupresquepas
de terres vacantes (ou libres) en RDC33. Pareille comprhension est non seulement conforme la
coutume, mais aussi elle ne prjudicie en rien le droit foncier de lEtat dans la mesure o celuici
tant suprieur et englobant celui de la communaut, il peut sexercer sur toutes les terres du
domaine priv pour raison dintrt gnral sans prjudice le cas chant de lindemnisation du
travail de tiers rig au sol. Cependant, il faut abandonner lexpression terres de communaut

localequiincarnelidedelapropritfoncireetentretienneuneconfusionetunerivalitavecle
droitdelEtat.Donc,pourlescommunautslocales,ilsagitjuridiquementdesterresoccupespar
elles(arts387et388delaLF)oudesterresdeleurattachementtraditionnel34.

Enrevanche,ledroitfoncierdecommunautlocalecessedesexercersurlesterresaffectes
lusage ou au service public, sur les terres expropries, sur les terres concdes, sur les terres
loties,etsurlesterresgrevesdesservitudes;carcesmesuressontregardercommedescharges
ou asservissements qui frappent ce droit foncier coutumier de la communaut, pour des raison
dintrtgnralet/ouparticulier.

Par ailleurs, on se demande aujourdhui avec raison, si ce droit foncier de communaut

localepeutsexercersurlesterresurbaines,enRDC.Certainsanalystesontconcluhtivementque
les terres urbaines ne peuvent tre occupes que sur base des contrats de concession35
conformmentauxarticles63et390delaloifoncireainsiquelesart3et4delordonnancen74
148du2Juillet1974portantmesuresdexcutiondelaloifoncire.Envertudecesarticles,dune
part, la loi soumet la concession des terres urbaines aux dcisions de plan parcellaire (ou
lotissement) et doffre des terrains sur le march; et que dautre par la loi supprime le droit
doccupationsurbasedelivretdelogeurettitrequivalentsurcesterres.
Ilfautcommencerparconstaterquecetteinterprtationesterronetousgards.Eneffet,
aucune de ces dispositions ninterdit loccupation des terres urbaines en vertu des coutumes et
usages locaux. Lorsque larticle 63 de la loi foncire nonce que pour les localits riges en
circonscriptions urbaines, le Prsident de la Rpublique ou son dlgu fait dresser un plan
parcellaire des terrains concder, cela napporte aucune interdiction pour ces terres urbaines
dtre occupes conformment aux coutumes et usages locaux; mais simplement que ces terres
doivent tre loties avant tre concdes. Il en est de mme des dispositions des arts 3, 4 et 5 de
lordonnanceprcite, quiprcisent cette modalit enprvoyantquelegouverneurdeprovince,
danslaprovincequiladministre,etpourlavilledeKinshasa,leministre(desaffairesfoncires),sont
dlgus pour tablir les plans parcellaires des terrains concder dans les circonscriptions
urbaines.Lesterrainsconcdersontoffertsaupublicparunarrtdugouverneurdeprovince
selon la distinction tablie lart prcdent. Un terrain qui ne fait pas, partie dun plan
parcellaire tabli conformment aux dispositions qui prcdent ne peut tre mis sur le march et
concdqueparunarrtspcialduministreoudugouverneurdeprovince(selonquilsagitdela
villedeKinshasaouduneprovince).

Aussi, larticle 390 de loi foncire dispose que compter de lentre en vigueur de la
prsenteloi,ledroitdoccupationconstatparlelivretdelogeuroupartoutautretitrequivalent

33

GuyMalegreau,Op.cit,p442
Confrelart1erlitera17delaloin011/2002du29Aot2002portacodeforestierenRDC
35
PalukuMatumo,laloifonciredu20Juillet1973etsonimpactsurlHabitat,inZareAfrique,1982,n161,p.41
34

10

dlivr dans une ville ou une zone de la rpublique est supprim. Il est donc trs clair que cette
dernire disposition supprime le systme du droit foncier administratif qui tait introduit depuis
lpoquecolonialetenvertuduquellesautoritsadministrativesoctroyaientledroitdoccupation
auxindignespropritairesdesmaisonsbtiessurlesterresdomaniales.

Parcontre,lesterresurbainestantcellesdevillesetleursdpendancesadministratives,ou
cellesdelocalitsdclarestellesparleministre,cellescipeuventcomprendreaussidesterresdes
villages(prochesdesvillesparexemple)ainsiquetantdautresespacesvertsservantlagriculture
vivrires pour lesquels on ne peut exiger uniquement le rgime de concession pour leur
loccupation. En effet, la majorit des habitants (mme urbains) ne sont pas en mesure de se
conformer lobligation de mise en valeur prconise par le rgime de concession et supporter le
cotquilentraine,pourtrouverlesterresoccuper.Seullergimecoutumierbonmarchpeut
permettre plusieurs de se trouver une habitation quelle quelle soit et un peu despace pour la
culture. Il serait donc illogique et impossible de supprimer ce rgime foncier coutumier dans les
terres urbaines en RDC; sans prjudice pour les occupants de se conformer certaines mesures
damnagementprisesparlesautoritsurbaineslocales.
Mais,lesterreslotiespardcisiondugouverneurdeprovince,nepeuventtreoccupesque
parcontratdeconcessionaprsindemnisationdesoccupationseffectivesquisytrouvent.Ainsien
labsencedetoutedispositionlgaleexpresse,onnepeutdoncpasaffirmerquelesterresurbaines
ne peuvent pas tre occupes par les communauts locales en vertu de leurs coutumes ou des
usages locaux, mme si cela peut avoir pour consquence que les gens prfrent le rgime
coutumier au lieu de celui de la concession, fait pouvant produire des occupations anarchiques en
milieux urbains. Au fait, lorsque lEtat veut arrter avec ce rgime doccupation coutumire dans
certains sites ou quartiers urbains, il doit les lotir pour les soumettre au rgime de la concession.
Cest donc la dcision du lotissement qui constitue une atteinte au droit de particuliers, car le
lotissement est un morcellement dune terre (site) en parcelles destines tre offertes et
concdesauxparticuliers36afinquellessoientbtiesdemaniremoderneouurbaine37.
Ainsi, lexistence des titres administratifs (attribution parcellaire, fiche parcellaire,) pour
constateroucouvrirlesoccupationsenvertudescoutumesoudesusageslocaux,nefondentplusle
rgimeadministratifsupprimlarticle390prcit,maispluttunrgime coutumier;encesens
que les autorits administratives urbaines, avec accord des chefs coutumiers des terres,
amnagent quelques espaces pour couvrir les besoins de logement de leurs populations, sans tre
ainsihabiletparlaloioulerglementcommecefutlecasaveclergimeadministratifdulivretde
logeur.

Donc,ledroitfonciercoutumierdecommunautlocale(etaussiceluidesesmembres)peut
exister et sexercer sur une terre urbaine tant que celleci nest pas lotie, concde, affecte ou
frappeduneservitudedintrtpublic;laloinesyopposepas.

En quoi consiste alors rellement, le droit foncier de communaut locale en vertu des
coutumesetusageslocaux?Quelssontlespouvoirsquilconfre?

36
37

Arts3et4delordonnancen74148du2Juillet1974portantexcutiondelaloifoncire
MathieuHEBERTetconsorts,dulotissementversunquartierdurable,2009,pp.4etsuivantes

11

II.1.5.CONTENUDUDROITFONCIERCOUTUMIERDECOMMUNAUTELOCALE

Auregarddescoutumesjuridiquescongolaisesenharmonieaveclalgislationcrite,il
ressortqueledroitfoncierdelacommunautcomportelesprrogativesciaprs:

Le droit pour les individus membres (ou non) de la communaut doccuper

exclusivementlesterrains,conformmentlaloi,lacoutumeouauxusageslocaux38.
Le droit pour les individus membres de la communaut, dextraire du sol, des produits
naturels: coupe des bois, des plantes, ramassage des champignons, des chenilles,
cueillettes des fruits sauvages, (res communis et res nullius); conformment la
coutumeetauxusageslocaux39.
Ledroitpourleschefsdecommunautsouleursreprsentants(desouscommunaut),
dautoriserlaccslaterre(tacitementouexpressment)conformmentlacoutume
etauxusageslocaux,entantquegestionnairesmandatsparlacoutume40.

Onaparfoisprtenduqueladomanialisationdesterresdontlescommunautslocalessont
traditionnellementattachesavaitpourconsquencequedsormaistoutenouvelleoccupationdes
terreslibres(jadisterresvacantes)devaitrsulterducontratdeconcessionconcluaveclEtat,etnon
envertudecoutume,etquelesautoritscoutumiresnavaientplusdroitdattribuercesterresen
rfrencedeleurcoutume41.
Cela est une trs mauvaise interprtation de la loi comme nous lavons dj dmontr
prcdemment. Il sagit l des terres sous lgide de la coutume tant quelles ne sont pas encore
loties,affectesouconcdesparlEtat.Ilseraitdailleurstrsanormaldesoumettrelagestionde
ces terres rurales au pouvoir des autorits tatiques concdantes uniquement; ds lors que la
procdure de concession est trop longue, trs couteuse et plus exigeante (mise en valeur) pour la
population rurale extrmement pauvres mais qui a besoins sans cesse des terres facilement
accessiblespourleurscultures,leurshabitationsetleursexploitationsdiverses.CommeLacoutume
rgitsesterres,cestelledefixerlespersonnesayantpouvoirdautoriserlaccslaterre.Cest
pourquoilajurisprudenceestdavisquenattendantlordonnanceprsidentiellepromise,lesdroits
dejouissancesurcesterressontrgisparledroitcoutumier42.
On prtend aussi que lart 56 de la loi foncire serait oppos cette conclusion lorsquil
disposequetouteslesautresterresconstituentledomaineprivdelEtat.Ellessontrgiesparla
loietsesmesuresdexcution;ainsilesautoritscoutumiresseraientignoresparlaloiauprofit
des autorits tatiques comptentes, celles l ne pourraient plus attribuer les terres, mais plutt
cellesci.43 Si toutes les terres du domaine prives sont rgies par la loi, Il ny a l quun principe
auquellelgislateurluimmeatabliuneexception,enreconnaissantquecertainsdroitsfonciers
de jouissance ne sont acquis et exercs que conformment la coutume44. En dautres termes, le
lgislateuravouluque,enprincipe,touteslesterressoientoccupesparconcession(etaffectation)

38

MpoyiMbungaAugustin,lesforts,laloietlescommunautslocalesenRDC,Avocatsverts,2005,p.19
MuganguMatabaro,op.cit,p.391
40
IngeWagemakersetconsorts,op.cit,p.183
41
BuluBobinaBogila,op.cit.,pp542543;MuganguMataro,op.cit.,pp387389.
42
CSJ,RC1932,20janvier1988,RJZ,1988,p.7,supplmentn3.
43
MuganguMatabaro,op.cit,p.186etS
44
Art388delaloifoncire
39

12

consenties par lEtat mais, entendant et exceptionnellement, elles peuvent tre occupes
conformment aux coutumes et usages locaux. Et ces derniers reconnaissent aux autorits
coutumireslepouvoirdautoriserlaccslaterrecoutumire.
Quelle est enfin, la nature et les caractristiques juridiques de ce droit foncier de
communaut locale sur les terres de leur attachement? Droit alinable ou inalinable? Droit
personnel,relousimplepossession?

II.1.6.NATUREETCARACTERISTIQUESDUDROITFONCIERCOUTUMIERDECOMMUNAUTELOCALE

Silonadmetquelacommunautlocaleaundroitfonciersurlesterresoelleestattache
traditionnellement,ilvafalloiraussienprciserlanaturejuridique:undroitpersonnel,unesimple
possessionouundroitreldejouissancefoncire?

Ledroitpersonnel(crance,obligationoudette)nepeuttrerclamqulaseulepersonne
dudbiteuretnonautiersquidtientlachoseobjetdecedroit45.Ledroitfonciercoutumierdela
communaut ne peut pas, cet gard sanalyser comme un droit personnel parce que la
communautestfondeselonlaloi,lacoutumeetlajurisprudencerclameretrevendiquerson
droittoutepersonnequilavioloumconnu46.Mmesilapossessionpeutjouercerle(droitde
suiteouderevendication),ledroitfoncierdelacommunautnepeutpasseconfondreelle,carla
possessionnestquunfait(dedtenirquelquechoseavecintentiondentreseulmatre47)etnon
un droit garanti par la loi; alors que le droit foncier de la communaut est un droit comme nous
lavons dj dmontr plus haut. Par ailleurs, le droit rel est par dfinition un pouvoir juridique
immdiatsurunechose48telquesontitulairepeutenrclameretenrevendiquer,avecsuccs,dans
nimportequellesmainsoellesetrouve.Ilnousrevientqueledroitfoncierdecommunautlocale
est donc un droit rel. On pourrait objecter faussement cela au motif que lart 1er al 2 de la loi
foncire cite, sans le mentionner, que les seuls droits rels sont: la proprit, la concession
perptuelle,lemphytose,lasuperficie,lusufruit,lusageetlhabitation,lesservitudesfoncires,le
gage,leprivilgeetlhypothque.Onobserveraquecettenumrationnestpasexhaustive,les
autresloisyajoutentdautres,notammentlesdroitsrelsimmobiliersdesminesetcarriers(parle
code minier), la concession de chemin de fer; etc. Dans le silence de la loi, rien nempche la
coutume dorganiser le droit rel de jouissance foncire tant que cela nest pas contraire lordre
publicetauxbonnesmurs!Enplus,laconditiondelart219delaloifoncire,selonlaquelle,le
droit(rel)dejouissancedunfondsnestlgalementtabliqueparuncertificatdenregistrementdu
titreconcdparlEtat,nestniabsoluenignrale.Eneffet,ledroitfoncierdelEtatluimme,ne
fait pas objet du certificat denregistrement; et en plus, cette condition concerne uniquement les
droitsfonciersconcdsparlEtat,etnonlesdroitsfonciersrelevantdelacoutume,etsurtout
quelacoutumeellemmeestbasesurloraletnonsurlcrit.Cependant,ilfautremarquerquele
fait pour le droit foncier coutumier de communaut locale de ne pas tre prfr par rapport aux
droits de jouissance de concessionnaire ou de lEtat, en cas de dispute des terres concdes,
affectesouloties,neprjudiciepaslaqualitdedroitrelaurapportfoncierdelacommunaut.

45

BorisStarck,op.cit;p442
KifwabalaTekilazaya,op.cit,pp.351
47
LukombeNghenda,Op.cit,pp11071113.
48
KalambayLumpungu,rgimegnraldesbiens,PUZ,Kinshasa,p.21
46

13

Mais cela sanalyse comme des servitudes ou charges qui grvent ce dernier et comme telles plus
prfrableslui,commecestleprincipeendroitcommun49.

Comme caractristiques, le droit foncier de communaut locale est un droit inalinable et

exclusif conformment la coutume50. Aucune autre communaut traditionnelle concurrente ne
peut exercer les mmes prrogatives sur le sol dattachement de lautre; et personne, mme
lautorit coutumire, ne peut aliner ce droit foncier de la communaut sauf y autoriser laccs
conformmentlacoutume51.Parconsquent,toutcontratdeventedesterresdattachementdela
communautparuncheffonciercoutumieroupartouteautrepersonneestcontrairelacoutume
dordre public, et partant, nul et de nul effet. Lacheteur peut conserver le droit foncier individuel
conformment la coutume ou lusage local sur la partie du sol effectivement occup par son
travailetnepeutinutilementgelerlesterresniusurperdudroitdeconcessionsanstitrergulier.Ce
droitfoncierdecommunautlocaleestinsaisissableetimprescriptiblemais,lEtatpropritairepeut
y porter atteinte par concession, lotissement, affectation ou expropriation, pour cause dutilit
publique et ce, sans prjudice des redevances fiscales dues la communaut lorsque la
coutume les prvoit52. En revanche, en cas dextinction ou dexpiration de cette atteinte, la
communautyreprendlibreexercicedesondroit.
II.2.LEDROITFONCIERINDIVIDUELENVERTUDECOUTUMEOUDESUSAGESLOCAUX

Lesarticles388et389delaloifonciredjcitsplushaut,reconnaissentclairementquun
individu dans une communaut locale, a un droit foncier de jouissance sur le terrain quil habite,
cultiveouexploitedunemanirequelconqueenvertudecoutumeoudelusagelocal.Encorefautil
rappeler que la constitution garantit en son art 34 al 2 le droit sur le bien (notamment sur le sol)
acquisindividuellementetconformmentlacoutume.

Ledroitfoncierindividuelenvertudecoutumeetdesusageslocauxrsulteouestconstitu
par loccupation effective et exclusive du sol, traduite par le travail53 y rig: maison, clture,
plantation,amliorationdusol,lesentreposagesdesmatriels,levagesdesanimaux,etc.Cedroit
disparait avec le travail auquel il se confond. Tant que ce travail y existe effectivement, personne
nest autoris par la loi ou la coutume, en troubler la jouissance par une autre occupation sans
autorisation du prcdant occupant, sous peine des sanctions civiles (expulsion+ DI ventuels) et
pnales(26moisdeprisonpouroccupationillgaleart207delaloifoncire).

Toutefois, pour tre rgulier et non punissable, laccs au sol pour constituer son droit
foncierindividueldoitseconformerlacoutumeetauxusageslocaux(art388LF).Gnralementles
coutumes daccs au sol dattachement dune communaut locale, consiste en une autorisation
expresseoutacitedonneparlechefdelacommunautousonreprsentantconformmentla
coutume ou aux usages du lieu. Les autorits coutumires pouvant attribuer les terres sont en
principe:lechefdeclan,lechefdelign,defamille,ouleursreprsentants,respectivementsurles
terresdeleurattachementtraditionnelconformmentlacoutumeoulusagelocal.Cependant,
lesusageslocauxdelaRDC,admettentaussiqueleschefsdesunitsgographies(villages,quartiers,

49

KifwabalaTekilazaya,Op.cit,p.342
AndrSohier,traitlmentairedudroitcoutumierduCongoBelge,Larcier,Bruxelles,1954,p.145;IngeWagemakersetconsorts,
op.cit,p.183
51
Idem
52
Gnralementcetteredevanceestchargesdesparticuliersoccupantlesoltitreagricole,commercialouindustriel.
50

53

GuyMalegreau,Op.cit,p446;KifwabalaTekilazaya;Op.cit,pp.379380

14

centre, cit, commune, ville, ) en accord avec les chefs fonciers coutumier (qui les
mandatent),peuventautorisergalementlaccsausolpourlextensiondeleursentitsrespectives.
Cephnomneserapprocheparfoisdeceluidudroitfoncieradministratifenvertudulivret
delogeur,supprimparlarticle390delaloifoncire,lorsquilsagitdesentitsurbainesousemi
urbaines(centre,cit,ville).Maisattention,cesdeuxsystmesneseconfondentpas;lunrelvedes
coutumesetusageslocauxtandisquelautreprovenaitdupouvoirrglementaireetadministratifde
lpoque. Cest ainsi que les titres dattribution parcellaire, de fiches parcellaires, actuellement
dlivrs par les chefs de communes, des quartiers, de cit, pour autoriser laccs la terre avec
accorddeschefsfoncierscoutumiers,permettentloccupationdusolrelevantdelacoutume;etils
ne sont pas de titres similaires aux livrets de logeurs tant que ces autorits sont
habilites par la coutume et non de leur propre chef. Toutefois, ces attributions donnent
seulementledroitdaccslaterre(lequeldroitestdenaturepersonnel),maisellesneconfrent
pasnonundroitdejouissancefoncireindividuellequilui,rsultedutravailrigausolauquelilse
confond. Aussi, ces attributions de terrain ne constituent jamais de ventes ou alinations du droit
foncierdecommunaut,moinsencoredecontratsdeconcessionquinepeuventtreconsentique
par lautorit tatique comptente. Ainsi, en dehors des cas o les autorits administratives
territorialessontautorisesparleschefsfoncierscoutumiersautoriserlesaccsouoccupations
du sol, cellesci nont aucunes comptences de distribuer les terres, sous peines de participation
criminelleloccupationillgaleprvueetpunieparlart207delaloifoncire(commecoauteur).

A noter que lcrit nest pas exiger ou mme ncessaire pour prouver le droit foncier
coutumier individuel; le tmoignage et la constations du travail rig au sol suffisent pour tablir
cettepreuve.

Parailleurs,ledroitfonciercoutumierindividuelnepeutpas,enprincipe,seconstituersur
les terres loties, affectes ou concdes par lEtat puisque loccupation de cellesci chappe
lapplication de la coutume et des usages locaux; et surtout que le droit foncier coutumier de la
communaut qui fonde celui de lindividu, est dj asservi ou suspendu par ces mesures. Au cas
contraire,lapersonnequiaautorisetceluiquiaaccdcesterressontcoupablesdoccupation
illgales prvue larticle 207 de la loi foncire. Lorsque ce droit foncier individuel a prcd ou
prexistcesatteintes,ilsteintaprsjusteetpralableindemnit(confreinfra).
Pour les raisons dj voques prcdemment, le droit foncier coutumier individuel est un
droit rel de jouissance immobilire de nature prcaire et provisoire54 et qui confre son
titulairelesdroitsdejouirexclusivementdusoletdesontravailtantquecedernierpersiste,ainsi
quelepouvoirdedfendreetrevendiquersondroitenverstoutepersonnequilavioloumconnu
saufatteintergulirepourcausedutilitpublique,aprsjusteetpralableindemnit55.Cedroitest
alinable, saisissable et transmissible conformment au droit commun et sans application du
principe en fait de meuble possession vaut titre car, il sagit de la terre qui est un bien
immobilier,etsurtoutqueledroitcoutumiercongolaisignoreceprincipe56.Parconsquentcedroit

54

Quiexisteaussilongtempsqueloccupationesteffectivementtraduiteparuntravailrigausoletquelesterrainsnesontpasencore
concdspartlEtat.
55
Art34al3delaconstitutiondu18Fvrier2006
56

A.Sohier,Op.cit,p.136

15

nepeuttreacquisinstantanmentparlepossesseur,mmedebonnefoi,sicenestparleffetdela
prescriptionordinairede15ans,encasdebonnefoi,oude30ans,encasdemauvaisefoi57.
Toutcomptefaitdustatutdesdroitsfoncierscoutumiersendroitpositifcongolais,ilsavre
vrai que lharmonie entre ceuxci et les droits fonciers crits ou tatiques est parfaite et laptitude
pour ce droit foncier harmonis rsoudre la crise foncire congolaise nest plus douter si son
excutionetsonapplicationsontrespectespartous,etsurtoutparladministrationfoncireetles
juges congolais. Nanmoins, les traditionalistes fonciers peuvent encore craindre dans cette
harmonisation,lesabusprjudiciablesdelactiondelEtatencasdelotissement,deconcessionet
daffectation des terres auxquelles les communauts locales sont attaches. Il faudrait donc savoir
les mesures juridiques de protection des droits fonciers coutumiers de communauts locales et de
leursmembresfaceauxdcisionsfonciresdesautoritstatiquesetdesparticuliers.
III.MESURESJURIDIQUESDEPROTECTIONDESDROITSFONCIERSENVERTUDESCOUTUMESET
DESUSAGESLOCAUX

Il existe dans larsenal juridique congolais, plusieurs mesures juridiques susceptibles de

protger et de scuriser efficacement les droits fonciers en vertu des coutumes et usages locaux.
Dabordlaconstitution,laloifoncireetlacoutumereconnaissentetgarantissentcesdroits,cequi
par consquent, confre leurs titulaires lactions en justice pour les dfendre et les faire
respecter.Celaestdjensoi,unmcanismejuridiqueimportantpourlaprotectiondecesdroits.
Enoutre,onpeutdnombrer5mesuresjuridiquesspcifiquesquiontvocationdescuriser
lesdroitsfonciersenvertudecoutumesetusageslocaux:

Lenqutepralablelaconcessiondesterresrurales;
Leprincipedeconcessionsousrservededroitsdestiers;
Lindemnisationjusteetpralableavantlatteinteauxdroits(rels)detiers;
Lecontrledelalgalitdesdcisionsdatteintespourcausedutilitpublique;et
Lessanctionspnalesenmatirefoncire.

III.1.PROTECTIONDESDROITSFONCIERSCOUTUMIERSPARLAFORMALITEDENQUTEPREALABLE
ALACONCESSIONDESTERRESRURALES

Tenantcomptedufaitquelesdroitsfoncierscoutumierssexercentengrandepartiesurles
terresrurales,lelgislateurainstitulaformalitdenqutepralablelaconcessiondecesterres;
pour protger les ayants droits coutumiers en apprciant la valeur de leurs droits fonciers par
rapportlimportancedelaconcessionsolliciteavantdeloctroyer58.

Eneffet,lart193delaloifonciredisposeensonalinapremierquetouteconcessiondes
terres rurales est subordonne une enqute excute dans les formes et suivant la procdure
prvue par le prsente paragraphe. Daprs larticle 194 de la mme loi, cette enqute a pour
objet:

devrifiersurplaceladlimitationduterrainsollicitenconcession;

57
58

Arts647et648ducodecivilcongolaislivreIII(dcretdu30Juillet1888surlescontratsoudesobligationscoventionnelles
BuluBobinaBogila,Op.cit,p.546

16

derecenserlespersonnesquisytrouventouquiyexercentunequelconqueactivit;
de dcrire les lieux et linventaire de ce qui sy trouve en fait: les bois, les forts, les
coursdeaux,lesvoiesdecirculation,etc.;
dauditionner les personnes qui formulent verbalement leurs rclamations ou
observationset;
denregistrerettudierlesinformationsreues.

Lalina2delarticle193prcitdisposequelenquteapourbutdeconstaterlanatureet
ltendue des droits que des tiers pourraient avoir sur les terres demandes en concession. Il en
rsultequelobjectifdecetteenquteestdedterminersilyaounondestiersquidisposentsurce
terrain rural, des droits quelconque notamment les droits fonciers en vertu de coutume et usages
locaux.Danslaffirmative,dterminerlavaleuroulimportanceconomiqueetsocialedeceuxcipar
rapportauxtravauxprojetsparlerequrantafindapprciersilestutileounondeprocderla
concession.
Lenqute est ralise par ladministrateur du territoire (du lieu) ou un agent quil dsigne
aprsquilsoitsaisiparlautoritfoncirecomptente;etaprsavisfavorableducommissairede
district(arts193al3et4LF).
Lenqutecommenceparlaffichagedelavisfavorabledouverturedelenquteprisparle
commissaire de district ainsi que la copie de la lettre de demande de terre. Un mois aprs au
maximum,lenqutesecltureparunprocsverbalcritparlenquteur,etquitablitlesdonnes
detouteslesoprationsfaitesainsiquuneconclusionfinalereprenantsonavis(favorableounon
pourprocderlaconcession).Art195LF.
Dans un mois compter de louverture de lenqute, lenquteur envoi au commissaire de
district,avec lettredetransmissiondont copie est rserveau demandeur delaconcession,deux
exemplairesduP.V.denquteetlespicesjointes.(Art196LF).
Dans un mois aussi, le commissaire de district envoi tout le dossier au gouverneur de
province,aprsappositionsdesesavisetconsidrations.(Art197LF).
Le gouverneur qui est lautorit suprme dapprciation du rsultat denqute, examine la
procdure de son lexcution, sil nen est pas satisfait, il fait reprendre lenqute dans la mme
procdure; au cas contraire il transmet le dossier au procureur de la rpublique (du ressort du
terrain)pourquilseprononcesilyalieuounondeprocderlaconcessionentenantcomptede
ltendueetdelimportancedesdroitsdetiers(ayantsdroitscoutumiersnotamment).Dansundlai
dunmois,dslarceptiondudossier,leprocureurretourneledossieraugouverneurdeprovince
avecsonavis,etsesobservationslecaschant.(Arts198et199al1).
Dans le mois qui suit la rception du dossier retourn par le procureur ou dfaut par ce
dernierdeleluiretournerdansunmois,legouverneurdcidedeladerniresuitedelenquteenle
jugeant favorable ou non pour procder la concession, et envoi le dossier lautorit foncire
comptente pour signer le contrat de concession proprement dit, le contrat de location ou
doccupationprovisoireencasdenonmiseenvaleurpralable.(Arts199Al2et200delaLF).
Il faut remarquer que, ici le gouverneur est autorit suprme dapprciation de lenqute
pralableetcettecomptencespcialeneseconfondpasaveccelledesignatureoudeconclusion

17

de contrat de concession. Aucune autre autorit, mme lautorit foncire concdante, ne peut
exercercepouvoir,etlegouverneurnepeutmmepasledlguer(soitilauCTI)enlabsencedune
autorisationexpressedelaloi,carenmatireadministrative,lescomptencessontdattribution59.
Mmesilasuiterservelenquteneliepaslautoritconcdante,cependantelleexerce
une influence morale importante dau tant plus que le gouverneur de province est luimme
lautoritfoncireconcdanteprincipal60.Aussi,laconcessionnestpointvalablesilenqutenapas
t effectue ou formellement respecte dans ses dispositions imprative61. Lart 204 de la loi
foncire nonce nergtiquement qu est nul tout contrat de concession conclu en violation des
dispositions impratives de la prsente loi. En outre, lobligation de procder lenqute
pralablementconcernetoutcontratdeconcessionfoncirequelquesoitledroitdejouissancequil
confre (concession perptuelle, emphytose, superficie, usufruit, usage, location ou occupation
provisoire)carlaloinapasfaitcettedistinctionenarguantquetoutcontratdeconcessiondes
terres rurales est subordonn lenqute (art 193 al 1 LF). Egalement, la loi na pas distingu
entrelesterresruralesdesvillages,desbrousses,defortsoudescentresextracoutumiers(citpar
exemple) ou mme entre les terrains rsidentiels et ceux de cultures ou autres activits. Peu
importe aussi que les terres rurales concernes soient dj possdes un autre titre
parledemandeurdeconcession.Ilsuffitquelesterresdemandesenconcessionsoient
rurales,lenquteestobligatoireetimprativepeinedenullit.
De tout ce qui vient dtre dit, il nous revient que lenqute pralable devient une mesure
juridique tendant protger spcialement les droits fonciers en vertu des coutumes et usages
locaux, dans ce sens que, dune part, ces terres tant la bastion des droits fonciers coutumiers,
lenqute vise dterminer limportance de ces droits, en vue dapprcier lopportunit de
concession;etquedautreparlerespectdecetteformalit(denqute)estprvuepeinedenullit
ducontratdeconcessionintervenir.
Mais fort malheureusement, ladministration foncire vite souvent, pour des raisons
inavoues,derecourircettemesureprotectricedesayantsdroitsfoncierscoutumiers62.Parfois,le
juge saisi des contentieux ultrieurs nannulent pas ces contrats de concessions conclus sans
enqutepralable63alorsquecettenullitestdordrepublic,etcommetelle,pouvanttresouleve
mmedofficeparletribunal.
III.2.PROTECTIONDESDROITSFONCIERSENVERTUDESCOUTUMESETUSAGESLOCAUXPARLE
PRINCIPEDECONCESSIONSOUSRESERVEDESDROITSDESTIERS

Larticle65delaloifoncireposeunprincipegnralselonlequellesterrains(quilssoient
urbains ou ruraux) sont concds sous rserve des droits de tiers . Cette rgle signifie que la
concession accord par lEtat ne prjudicie pas ou nefface pas les droits que les tiers (individu ou
communaut)possdaientbienavant,surceterrainconcd.Donc,lesdroitsfonciersenvertudes

59

VudisaMungumbushi,rflexionsurlecontentieuxadministratifcongolais:analysecritiquedequelquespointsdedoctrineetde
jurisprudence,inrevuedeDroitCongolais,n003/2000,p.31
60
Auregarddeltenduedesterresquilestautorisconcderoudlguerlepouvoir(confresupra)
61

MpoyiMbungaAugustin;op.cit.,p.22
KilombangoziMala,lerglementdesconflitsfonciersrgisparlacoutumeendroitcongolais,ClubdesAmis,Kananga,2003,p.26
62
KisumbuleLumande,contentieuxdecontratdelocationdansleressortduTGIdeKabinda,mmoireL2Droit,UniversitdeKabinda,
20112012,pp4965
63
Idem.

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coutumesetusageslocauxsurlesterrainsconcdspersistentsurleterrainconcdtantquilsne
sontpasjuridiquementdsintresss.Enralit,ledroitfonciercoutumierindividueltraduitparune
occupation effective du sol, ne steint quaprs paiement des indemnits compensatoires
convenuesoudterminesparletribunal.Etparconsquent,sontitulairepeutcontinueroccuper
leterraintantquilnestpasencoredsintress,sansquecelalexposelexpulsion,auxD.I.ouaux
peinespouroccupationillgales.Ilappartientdoncauconcessionnairedeconveniravecloccupant,
oulapartiediligentedesaisirlejugepourfixercesindemnits(selonleslmentsdvaluation)et
ordonner ventuellement le dguerpissement. Par contre, le droit foncier coutumier de la
communaut qui est inalinable et en vertu duquel les particuliers sont fonds occuper le sol
conformment la loi et la coutume, nest pas indemnisable pour les faits doccupation rgulire
mais il donne droit aux redevances ( caractre fiscal) dans les cas prvus par la coutume. Et
selon les coutumes et usages congolais, gnralement, seuls les particuliers occupant le sol pour
usagesrentables(agricole,industrieloucommercial)sonttenusaupaiement(chaqueproduction)
des redevances coutumires convenues, volontaires ou judiciaires selon les coutumes et selon les
lieux64.
III.3.PROTECTIONDESDROITSFONCIERSCOUTUMIERSPARLEPRINCIPEDEJUSTEETPREALABLE
INDEMNITEAVANTTOUTEATTEINTE

Larticle34al3delaconstitutiondisposequenulnepeuttreprivdesapropritque
pour cause dutilit publique et moyennant une juste et pralable indemnit octroye dans les
conditionsfixesparlaloi.Fautilrappelerqueletermepropritestutilisiciausenslargecelui
des droits sur les biens comprenant notamment les droits fonciers en vertu des coutumes et des
usageslocaux.

Dembl,ilyalieudenoterquelatteinteauxdroitsdebiensdautruiestuneexceptioncar
lepremieralinadummearticle,garantitcesdroitstoutlemonde.Silesatteintesdordrepriv
se font selon les conventions concluent avec les titulaires de ces droits; exceptionnellement, les
atteintes dutilit publique sont dcides doffice par lautorit comptente, mais elles nont
deffetquaprsjusteetpralableindemnit,pourletravailindividuelrigausol. Ilyautilit
publiquenonseulementlorsquelatteinteestdcideparlautoritpubliquemaisaussi,lorsquela
mesure intresse la collectivit (nationale ou locale) dans le domaine militaire, conomique,
esthtique,hygine,touristique,industriel,ouautre65.
Ilexistedanslalgislationcongolaise,plusieursmesuresjugesdutilitspubliquesquepeuvent
prendrelesautoritscomptentesetquisontsusceptiblesdeporteratteinteauxdroitsfonciersen
vertudescoutumesetusageslocaux.Ilsagit,notammentde:
1. laconcessionfoncire66(etaussi,forestire,dechemindefer,agricole)
2. lexpropriation pour cause dutilit publique. La loi numre les droits fonciers coutumiers
parmiceuxquisontsusceptiblesdexpropriation67;
3. Lesservitudesfoncireslgalesdutilitpublique68;

64

observationdescoutumesdevillagesduKasaOriental
KilombaNgonzi,op.cit,pp.64etS
65
LukombeNghenda,op.cit.;p.794
66
67

Art61delaloifoncire

Art1erdelaloin77/001du22Fvrier1977surlexpropriationpourcausedutilitpublique

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4. Laffectationdesterreslusageouauservicepublic69;et
5. Le lotissement ou dcision de plan parcellaire70, pris par le gouverneur de province ou le
ministredesaffairesfonciresselonquilsagissedeladelavilledeKinshasaouenprovince.Eneffet
la dcision de lotissement (en RDC) met les terrains urbains sur lesquels elle porte en tat dtre
offertaupublicpourconcession,etparconsquent,lesterrainsainsilotisnepeuventdsormaistre
occups que sur base de concession consentie par lEtat, sans prjudice dindemnisation des tiers
(ayantsdroitsfoncierscoutumiers)quilesoccupentactuellementdemanireeffective.(Etc.)
Maisdanstouscescas,lart34delaconstitutionprcit,obligequecesatteintesnaienteffets
(dteindre les droits individuels dautrui) quaprs indemnisation juste et pralable. Ainsi les
titulaires des droits fonciers coutumiers individuels, prexistant sur ces terrains, ne peuvent tre
dguerpisquaprspaiementduneindemnitquitableconvenueparlespartiesoufixeparlejuge
saisi la demande de la partie diligente. Lindemnit est juste lorsquelle est proportionnelle au
dommage ou souffrance subie actuellement par les victimes. Ainsi le droit foncier coutumier
individuelserajustementindemnisavecunesommecorrespondantenprincipe,lavaleursurle
march des travaux que son titulaire a rigs au sol (sauf disposition lgale ou conventionnelle
contraire).
Par ailleurs, selon la coutume, le droit foncier de communaut est inalinable et non
indemnisable, car une indemnit risque de lteindre. En plus, celuici est appel supporter
loccupation du sol en vertu de la loi comme lEtat accepte occupation de certaines terres de son
domainepriv,envertudelacoutume.Maisledroitfoncierdelacommunautlocaledonnedroit
aux redevances coutumires ( caractre fiscal) proportionnellement au profit financier que
loccupant (tranger la communaut) tire de la terre et ce, conformment la coutume ou aux
usageslocaux71.Onacceptecependant,queseulslesparticuliersoccupantlaterreusageagricole,
commercial et industriel sont tenu aux redevances proportionnelle aux productions tires du sol,
conformment la coutume. Cest dans cette optique que se justifient les redevances payes par
certainsconcessionnairesauxchefsfoncierscoutumierspourlesterresusageagricole,commercial,
ou industriel quils occupent; le cas notamment de la compagnie sucrire de Kuilu Ngongo, la
compagnie Jules Van Lancker, la cimenterie de Lukala, linstitut mdical chrtien du Kasa, etc.72
Cependant, la coutume ne prvoit pas le paiement des redevances par les occupants (soitil
concessionnaire)seservantdesterresusagersidentiel73.Ilenestdemmedesterresaffectes
auxservicesetauxusagespublics,pourlesquelleslescommunautstraditionnellesnexigentpasde
redevances,moinsdyexercerdesactivitsnonincompatiblesavecleursdestinations.Ainsi,encas
delotissementdesterres,deconcessionoudaffectationdesterres,ledroitfoncierdecommunaut
est asservi ou mieux suspendu, tant que dure ce rgime, sous peine doccupation illgale avec
ventuellecomplicitoucoritdechefscoutumierssilsontautorislaccscesterres.Dansce
sensledroitfoncierdelEtatnegneetntouffeenrienceluidelacommunautlocaletvisversa.

68

Art173delaloifoncire
Art55delaloifoncire
70
Art63delaloifoncireetlesarts3et4delordonnancen74148du2Juillet1975portantexcutiondelaloifoncire
71
A.Sohier,op.cit,pp.147
72
KilombaNgonziMalaNol,op.cit.;pp6468
73
Laralitdenosvillagesleprouve
69

20

III.4.PROTECTIONDESDROITSFONCIERSCOUTUMIERSPARLECONTRLEDELALEGALITEDES
DECISIONSDATTEINTE

Ilestunprincipedudroitadministratifquetoutelactionadministrativedoittreautorise
par la loi et excute dans les formes quelle prvoit74, dfaut sa nullit sera ordonne par
lautorithirarchiqueetouparlejugeadministratif.CedernierestenRDC,lasectionadministrative
de la cour dappel, ou celle de la cour suprme de justice, selon que lacte illgal est pris, par
lautorit du pouvoir central, ou celle du pouvoir provincial (ou local). Le recours hirarchique
sexerceauprsdelautoritimmdiatementsuprieurcellequiaprislacteincrimin,dfaut,le
recoursjudiciaireestamorcsansprjudicelecaschantdunrecoursfacultatifengrceauprsde
lautoritauteurdelactepoursonretraitventuelsilerecoursjudiciaireestencorepossible75.

Ainsi, en matire de respect des tendues des terres concder par lautorit dfinie
article183delaloifoncire,larticlesuivantdelammeloiprvoitlerecourshirarchiquepralable
etlerecoursjudiciairedevantlessectionsadministrativesencestermeslesactesprisenviolation
de larticle 183 cidessus sont susceptibles dun recours administratif ou judiciaire selon le cas. Le
recoursadministratifsexerce:
1auprsdugouverneurdeprovincecontrelesactesdesondlgu;
2auprsduministredesaffairesfoncirescontrelesactesdesondlguoudugouverneur;
3auprsduPrsidentdelaRpubliquecontrelesactesduministre.Lerecoursjudiciairesexerce
lorsquelerecoursadministratifdontquestionlalinaprcdentnapasabouti.

Pourlaviolationdesautresdispositionsimprativesdelaloifoncire,lart204decetteloi
prvoitune actionenannulationdevantlejugejudiciaire (du TGI)selonlesrglesdela procdure
civileencestermesestnultoutcontratdeconcessionconclueenviolationdesrglesimpratives
delaloiprsenteloi.

Demmelesdcisionsdelotissement,daffectationlusageouauservicepublicainsique
les dcisions dexpropriation et de servitude pour cause dutilit publique portant sur une terre
doiventrespecterlesrglesdecomptence,deprocdureetdescirconstancesouobjectifsprvus
par la loi, peine de nullit aprs recours hirarchiques et ou administratif comme dit
prcdemment.

Lestitulairesdesdroitsfoncierscoutumiersdoiventexercercescontrlesdelgalitschaque
fois que ces mesures attentatoires sont prises en violation de la loi dans tout son contour; et ce
contrleconstituealorsunmcanismejuridiqueimportantpourfairerespecterleursdroits.
III.5PROTECTIONDESDROITSFONCIERSCOUTUMIERSPARLAMENACEDESSANCTIONSPENALES

74
75

VudisaMungumbushi,Op.cit,p.31
VudisaMungumbushi,Op.cit,pp.31etSuivantes

21

La lgislation foncire congolaise menace des peines demprisonnement et/ou damende

plusieurs comportements susceptibles de troubler notamment la jouissance foncire en vertu des
coutumesetdesusageslocaux.Cestlescasdesprventionsdoccupationetdeconcessionillgales.

Eneffet,lart207delaloifoncirepunitdamendeet/oude26moisdeservitudepnale
principale (prison) les auteurs et complices de loccupation illgales en la dfinissant comme suit:
toutactedusageoudejouissancequinetrouvepassontitredanslaloioudansuncontrat.Il
sen suit que tout acte doccupation ou de possession dune terre avec intention den tre matre
(construire,rsider,cultiver,amnager,oulexploiterdunemanirequelconque),sansjustifierdun
droitfoncierenvertuducontratdeconcession,ouenvertudelacoutume,estrprimerparcette
disposition.Toutepersonnesoitelleautoritadministrativequiauraautorislaccslaterredans
les conditions prcites est coupable de corit (mme peine que loccupant illgal) ou de
complicit (moiti de la peine de loccupant) conformment au droit pnal gnral et au dernier
alinadearticleprcit.

Par ailleurs, lautorit foncire comptente qui aura conclu au nom de lEtat un contrat de
concession, notamment sur les terres greves des droits fonciers coutumiers, en violation des
dispositionsimprativesdelaloifoncireparexemple,sansenqutepralablelaconcessiondes
terres rurales ou sans dcision de lotissement et ou doffre des terrains au public, commet une
infractionpnaleprvueetpunieparlarticle205delaloifoncire.Celuicinonceclairementque
serapassibledunepeinede6mois5ansetduneamendede50300zaresoudunedeces
peines seulement : 1 Lautorit qui aura conclu au nom de la personne publique, propritaire, un
contratvisparlarticle204;2Lefonctionnairequiauradressuncertificatdenregistrementen
vertuduntelcontrat.

Demme,lart206delammeloipunitdoccupationillgalespcialeceluiquioccupele
terrain en vertu du contrat de concession frapp de nullit. Cet article dispose que Nul ne peut
construireouralisernimportequelleautreentreprisesuruneterreconcdeenvertuduncontrat
frappdenullit.Touteinfractionladispositionquiprcdeserapunieduneservitudepnalede
deuxmoisunanetduneamendede100500zaresoudunedecespeinesseulement.Enoutre,
ladministration peut ordonner la dmolition des constructions ou toutes autres ralisations
effectuesenvertuduncontratfrappdenullit.

Donc,lestitulairesdesdroitsfoncierscoutumiersontlepouvoir(pourdfendreleursdroits)
et aussi le devoir (en tant que citoyen), de se plaindre et de dnoncer, toutes ces infractions de
nature prjudicier leurs intrts et troubles lordre public; devant les autorits judiciaires
comptentes(OPJ,parquetetlejugepnal).

Quelleconclusionpeutonainsitirerdetoutecetterflexion?

22

CONCLUSION

LacrisejuridiquefoncireenRDC,rsultedeladualitcertainedespouvoirsetdesrglesen
matirefoncire(rgulationcoutumireopposecelledesloiscrites).

Dans ce contexte, la solution nest pas dans la prfrence de lune ou lautre rgulation,
moinsencoredanslasuppressionououbliedelautre,maisdansuneperspectiveconciliante.

Cestcequauona tentdedmontrerdanscetterflexion endfinissant lestatutetles

mesuresjuridiquesdeprotectiondesdroitsfoncierscoutumiersenharmonieparfaiteavecledroits
fonciersdelEtatetdesesconcessionnaires.Ainsi,ledroitfoncierconcilirestepossible;seulement,
il faut que les tenants de lune ou lautre tendance relativisent leurs prtentions au profit dune
interprtation qui prend en considration et en conciliation les principes fondamentaux de la
coutumeetdelaloi.Danscesens;ilnestpasquestiondabandonnerlergimefoncieractuelmais
pluttilfautunebonneapplicationduDroitfoncierconcilietharmonis.Cestdanscetespritque
lordonnanceprsidentielleattendueconformmentlarticle389delaloifoncire,doittreprise.

En somme, on doit commencer par reconnatre la suprmatie le droit foncier de lEtat et

lasservissement des droits fonciers coutumiers par les jouissances foncires consenties par lEtat.
Paralllement,lescommunautslocalesoriginelles(clans)possdentgalementconformmentla
coutume et lesprit des lois congolaise un droit foncier coutumier, inalinable, exclusive et
imprescriptible sur les terres de leur attachement traditionnellement; lequel droit repose
harmonieusementsurceluidelEtat.Aunomdudroitfoncierdelacommunautlocale,lesindividus
(membres de la communaut et trangers) ont droit daccder la terre non dispose par lEtat
(concde,lotie,asservieouexproprie),conformmentlaloi,lacoutumeetauxusageslocaux.
Mais le droit foncier coutumier individuel se confond au travail rig au sol par lindividu et il nait
avec la possession effective du sol. Il est alinable, saisissable et transmissible conformment au
droitcommunsansadmettreleprincipedacquisitioninstantaneparleffetdelapossession.Encas
dexpropriation,delotissement,deconcession,etdaffectationdesterres,ledroitfoncierindividuel
steintaprsjusteetpralableindemnittandisqueceluidelacommunautlocaleestrmunrsi
loccupation des terres est titre agricole, commercial ou industriel lorsque la coutume ou les
usagesleprvoient.

Ainsi, non seulement on arrive lharmonie et la conciliation du droit foncier congolais,

mais aussi, les droits fonciers coutumiers restent scuriss par le principe denqute pralable la
concessiondesterresrurales;leprincipedeconcessionsousrservededroitdestiers;leprincipe
dextinctiondedroitindividuelaprsindemnit,lecontrledelalgalitdesdcisionsattentatoires
prisesparlesautoritsdelEtatainsiqueparlamenacedespeinesprvuesparcertainesdispositions
pnales.

Du reste, seule une bonne application et un respect de cette interprtation par tout le
mondeetsurtoutparladministrationfoncireetlajusticecongolaisepeutconcrtisercettesolution
lacrisejuridiquefoncireenRpubliquedmocratiqueduCongo.

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