TEMA 6

METODO DE ACTUALIZACION DE RENTAS

Valoraciones inmobiliarias curso 2008 2009 - Castelln

TEMA 6.- MTODO DE ACTUALIZACION DE RENTAS

INDICE
A.- NOCIONES GENERALES
A.-.1 FUNDAMENTOS
A.- 2 PROCEDIMIENTOS DE ACTUACIN
A.- 2.1 Flujos de caja
A.- 2.2 Valor de reversin
A.- 2.3 Esperanza de vida econmica
A.- 2.4 Tipo de inters tasa de riesgo
A.- 3 EJEMPLO
A.- 4 APLICACIONES
B.- APLICACIN A LA TASACION HIPOTECARIA
B.- 1 Aplicabilidad
B.- 2 Requisitos para su utilizacin
B.- 3 Procedimiento de clculo del Valor Actual
B.- 4 Casos prcticos
B 4- 1. Existe Mercado de Alquileres
B 4- 2. No existe Mercado de Alquileres, existe Contrato
arrendamiento
B.- 5 Explotaciones Econmicas
B 5- 1. Clculo de los flujos de caja
B 5- 2. Tipo de Actualizacin
B.- 6 Valor de Reversin
B 6- 1. Mercado de alquileres
B 6- 2. Inmuebles arrendados
B 6- 3. Explotacin econmica
B.- 7.Tipos de Actualizacin

VALORACIONES INMOBILIARIAS
Tema 6.- Mtodo de Actualizacin de Rentas
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A.- NOCIONES GENERALES

A - 1.- FUNDAMENTOS
Este mtodo trata de obtener el valor de mercado actual en funcin del
valor final del inmueble, considerando como valor final la suma de los ingresos
netos susceptibles de obtener durante la vida til del inmueble ms el valor de
reversin del mismo, es decir se considera el inmueble como una inversin a
largo plazo, de forma que conociendo las rentas (ingresos gastos)
susceptibles de producir el citado inmueble, podemos obtener el capital
necesario para ello, es decir el valor del inmueble.
No obstante, al final de la inversin, siempre nos quedar un valor de
reversin del inmueble, aunque slo sea el valor depreciado de los materiales
de construccin y el valor del suelo.
El concepto se basa en que financieramente un capital C0 remunerado a
un inters i nos produce un capital C1 que se corresponde al capital inicial (C0)
ms el rendimiento (C0 x i). Lo que podemos indicar de acuerdo con la
siguiente expresin:
C1 = C0 +C0 * i
Pues bien, si suponemos el inmueble como una inversin, debemos
considerar el valor del mismo como el capital del que tenemos que obtener un
rendimiento, luego la expresin anterior la podemos reflejar del modo siguiente:
V1 = V0 +V0 * i.
Como quiera que la inversin se mantiene durante un periodo de tiempo
ms o menos largo en funcin de la esperanza de vida econmica del
inmueble, la expresin anterior se convierte en las siguientes:

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Tema 6.- Mtodo de Actualizacin de Rentas
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V1 = V0 + V0 * i = V0

* (1+i)

V2 = V1 + V1 * i = V1

2
* (1+i) = V0 * (1+i) * (1+i) =V0 * (1+i)
2
3
* (1+i) = V0 * (1+i) * (1+i) V0 * (1+i)

V3 = V2 + V2 * i = V2

n-1
n
Vn = Vn-1 + Vn-1 * i = Vn-1 * (1+i) = V0 * (1+i) * (1+i V0 * (1+i)

Siendo,
V0 = Valor periodo 0 = Valor inicial o actual (VA)
V1 = Valor periodo 1
V2 = Valor periodo 2
V3 = Valor periodo 3
Vn = Valor periodo n = Valor Final (VF
i = Tasa de inters
n = n de periodos
Por lo que el valor final cumple con la expresin:
n
VF = VA * (1+i)
Y por tanto el valor actual en funcin del valor final ser:
VA =

VF
(1+i)n

Por lo que si el Valor Final lo hemos consideramos como:

VF = ingresos gastos + Valor de reversin
Obtendremos:
VA =

Ingresos
(1+i)

Gastos
(1+i)

VR
(1+i)n

Considerando en cada termino el momento efectivamente producido del

ingreso o del gasto, mientras que para el trmino del valor de reversin,
deberemos considerar el ltimo ao de vida econmica.

A - 2 - PROCEDIMIENTO
Para la aplicacin de este mtodo basta una simple operacin
matemtica que depende de la estimacin del flujo de caja, de la tasa de
actualizacin adecuada, del valor residual del inmueble y de la esperanza de
vida econmica.
Pasemos pues a analizar los citados componentes
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Tema 6.- Mtodo de Actualizacin de Rentas
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A - 2. 1 Flujo de caja.
Un flujo de caja (cash flow) es una entrada y salida de dinero. En nuestro
caso se consideran las entradas como las rentas que produce el inmueble y
como gastos aquellos necesarios para su obtencin y mantenimiento del
edificio.
Por lo tanto vamos a analizar cada uno de los conceptos que integran el
flujo de caja.
Inicialmente partiremos del concepto de renta.
Consideramos Renta al beneficio que rinde anualmente un bien.
La primera nocin que nos encontramos es la renta bruta, que es aquella
que se percibe por la propiedad o la que produce el inmueble o la actividad
sujeta al mismo.
Esta renta, en funcin del mercado en que nos encontremos la
podremos obtener de varias formas, por ejemplo, en el mercado de alquileres
de comercios u oficinas lo normal es obtenerla por m til, por lo que el
montante total lo calcularemos multiplicando la superficie til por la renta
unitaria. Sin embargo en el mercado de alquileres de viviendas, la renta se
produce, normalmente, por unidad de vivienda, por lo que no es necesario
realizar ninguna operacin.
En el caso de un inmueble sujeto a una actividad econmica, la renta
bruta tambin es global.
Una vez obtenida la renta bruta potencial que puede producir un
inmueble, debemos llegar a la llamada renta bruta efectiva, que se obtiene
contemplando la posible merma en la renta potencial debida a las posibles
circunstancias que puedan ocurrir en el devenir del inmueble como puede ser
la falta de ocupacin de parte del inmueble durante algn periodo de tiempo,
los posibles impagados que se puedan producir, etc. . Esta renta efectiva la
conseguiremos aplicando un coeficiente ponderador en funcin de un anlisis
histrico del comportamiento habido en el inmueble, as como una previsible
evolucin del mercado.
Realizada la ponderacin y obtenida la Renta Bruta Efectiva (RBE)
debemos calcular la renta neta, para ello a la citada Renta Bruta Efectiva le
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Tema 6.- Mtodo de Actualizacin de Rentas
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deduciremos una serie de gastos, que de forma general los podemos enmarcar
en los siguientes grupos:
Gastos de mantenimiento, que son aquellos necesarios para las
obras de mantenimiento y mejora, gastos salariales del personal dedicado al
inmueble, suministro de energa elctrica, limpieza, etc.
Gastos financieros, que lo componen todos los gastos que
producen los intereses de la inversin realizada para la adquisicin del
inmueble o de su mantenimiento.
Gastos tributarios, componen este apartado los gastos producidos
por los diferentes tributos que gravan el inmueble, como puede ser el IBI,
Impuestos y tasas locales, etc.
Estos gastos son consecuencia directa del contrato de arrendamiento
que se haya firmado, por lo que unos gastos sern deducibles o no en funcin
del mismo. (ejemplo algunos impuestos, gastos de comunidad, etc.)
La deduccin de los gastos citados anteriormente a la Renta Bruta
Efectiva, no dar la Renta Neta Efectiva.
Analizando las caractersticas de los ingresos y gastos, vemos que
existe una diferencia temporal entre la percepcin de los ingresos y el pago de
los gastos, de manera que normalmente los ingresos se producen por norma
mensualmente, mientras que los gastos pueden producirse mensualmente
(salarios, energa), anuales (impuestos y tasas) o puntualmente (gastos de
mantenimiento y/o mejora). Esto nos obliga a pensar que realmente, en lugar
de una renta neta nica debemos actuar como un sumatorio de ingresos
menos un sumatorio de gastos, de forma que puntualmente incluso podramos
tener periodos de renta negativa. Esta diferencia entre ingresos y gastos es lo
que hemos denominado Flujo de Caja.
La estimacin del flujo de caja lo tenemos que hacer de forma realista y
previendo las posibles circunstancias que se puedan dar en la vida econmica
del inmueble, pudindonos apoyar en el comportamiento histrico del mercado
para ello.
A - 2. 2 Valor de reversin.

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Es el valor resultante una vez agotada la vida econmica del edificio.

Normalmente ser el suelo.
A - 2. 3 Esperanza de vida econmica.
Es el tiempo que el inmueble mantiene el atractivo como inversin. No
debemos confundirla con la vida til, ya que normalmente una vez acabada la
vida econmica, el edificio mantiene todava la posibilidad de utilizarse, si bien
a efectos econmicos ya no resulta rentable.
La consideracin de la vida econmica nos lo dir el mercado y el
rendimiento que deseemos obtener, ya que a mayor edad normalmente mayor
rendimiento si bien en los ltimos aos existe un exceso de gastos de
mantenimiento.
A - 2. 4 Tipo de actualizacin tasa de riesgo.
Es el tasa mnima de rendimiento sobre el capital invertido (valor del
inmueble) que haga atractiva la operacin. Va en funcin del riesgo, a mayor
riesgo mayor rendimiento. (tambin llamada tasa de riesgo).
Con las premisas anteriores el tipo de inters debe cumplir ambas
facetas, por una parte debe garantizarnos un rendimiento, que como mnimo
nos garanticen las rentas de las inversiones ms seguras y de menor riesgo,
que normalmente nos lo ofrece las Deudas y bonos del estado o las
Comunidades Autnomas. Este componente del tipo de inters se le denomina
tasa libre de riesgo.
Por otro lado, en funcin del riesgo que queramos asumir, le aadiremos
un porcentaje que pondere este riesgo, y que desde luego debe ser mayor que
los intereses que soportamos del capital invertido en la adquisicin del
inmueble. A esta parte de del tipo de inters se le denomina prima de riesgo.
En ste ltimo porcentaje se pueden incluir la repercusin de los gastos
necesarios para la promocin de la inversin (no los referidos al inmueble sino
a la gestin de la inversin), as como los que ponderen la falta de liquidez
inmediata, es decir la venta del inmueble.
Adems en previsin de la posible inflacin se debe aplicar un
coeficiente que pondere la inflacin prevista mientras dure la vida econmica
del inmueble.
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En resumen, y a modo orientativo tomando los valores que indica la

normativa hipotecaria tenemos el siguiente esquema:
tipo de actualizacin real
ireal = tasa libre de riesgo + prima de riesgo

TIPO DE INMUEBLE

Prima de riesgo
mnima

Viviendas 1 residencia
Viviendas 2 residencia
Edificios de oficinas
Edificios comerciales
Edificios industriales
Plazas de aparcamiento
Otros

8%
12%
10%
12%
14%
9%
12%

Rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con
vencimiento superior a dos aos
tipo de actualizacin corregido por efectos de la inflacin
(1 + inominal) = (1+ireal) * (1 + )
Siendo,
= inflacin prevista

A - 3 - EJEMPLO
Tenemos el siguiente supuesto:
Nos encargan la valoracin de una vivienda en el centro de la poblacin
de 120 m2 construidos, sobre la que existe un contrato de alquiler de una
duracin de 10 aos, al cabo de los cuales el inmueble se va a derribar para la
realizacin de un edificio nuevo.
En el contrato se estipula que el alquiler anual se va a pagar en el mes
de junio. Y que los gastos de escalera, electricidad y agua, as como los
impuestos, corren de cuenta del arrendador.
As mismo se considera una inflacin prevista del 2,50% anual en todos
los aos.
El valor del suelo actual estimado por el mtodo residual es de
97.000,00 .
Se pide obtener el valor de la vivienda por el mtodo de actualizacin de
rentas.
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EJEMPLO DE VALORACION POR ACTUALIZACION DE RENTAS
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017

Renta Neta
Renta bruta
13.775,60
16.530,72
16.328,50
19.594,20
19.953,84
23.944,61
20.700,20
24.840,24
21.110,40
25.332,48
21.532,61
25.839,13
21.963,26
26.355,91
22.402,53
26.883,03
22.850,58
27.420,69
23.307,59
27.969,10

Gastos
2.755,12
3.265,70
3.990,77
4.140,04
4.222,08
4.306,52
4.392,65
4.480,51
4.570,12
4.661,52

Ingresos y Gastos estimados en funcin

del contrato

a.- Clculo valor de reversin

Mercado de alquileres
Valor del suelo actual (obtenido por el mtodo residual)
Valor del suelo final (VR)
97.000,00 * (1+ 0,025 ) 10
=
Valor esperado al final del periodo de alquiler.
En nuestro caso
suponenos un incremento anual igual a la inflacin

97.000,00
124.168,20

b.- Eleccin tipo de actualizacion

Rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado
Prima de riesgo de edificio de viviendas 1 residencia en el mercado de alquileres
Tasa de actualizacin real i real
Inflacin prevista
Tasa de actualizacin nominal i

c.- Valor del inmueble

c.1 flujo de caja
aos
ingresos
16.530,72
1
(1+0,1108)0,5

nominal

121.155,99
145.387,18 Gastos
2.755,12
15.684,67
(1+0,1108)0,5

c.2 Valor de reversin

3.265,70
(1+0,1108)1,5

2.789,50

23.944,61
(1+0,1108)2,5

18.413,04

3.990,77
(1+0,1108)2,5

3.068,84

24.840,24
(1+0,1108)3,5

17.196,52

4.140,04
(1+0,1108)3,5

2.866,09

25.332,48
(1+0,1108)4,5

15.788,09

4.222,08
(1+0,1108)4,5

2.631,35

25.839,13
(1+0,1108)5,5

14.497,62

4.306,52
(1+0,1108)5,5

2.416,27

26.355,91
(1+0,1108)6,5

13.312,63

4.392,65
(1+0,1108)6,5

2.218,77

26.883,03
(1+0,1108)7,5

12.224,50

4.480,51
(1+0,1108)7,5

2.037,42

27.420,69
(1+0,1108)8,5

11.225,31

4.570,12
(1+0,1108)8,5

1.870,89

10

27.969,10
(1+0,1108)9,5

10.307,79

4.661,52
(1+0,1108)9,5

1.717,97

24.231,20

124.168,20
(1+0,1108)10

2.614,11

16.737,02

43.419,12

24.231,20

19.594,20
(1+0,1108)1,5

145.387,18

2,50000 %
11,08 %

(1 + ireal) * (1+ )

VA =

4,37 %
4,00 %
8,37000 %

43.419,12

Valor actual del valor

del suelo

43.419,12

164.575,11

A - 4 - APLICACIONES
Este mtodo lo podemos utilizar en:

Tasaciones hipotecarias, que veremos con ms detalle en los

apartados siguientes.

Valoraciones situadas en pocas distintas a la actual.

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Valoraciones de derechos

Valoraciones de inmuebles que no tengan mercado

En los estudios de viabilidad.

Y en general en cualquier finalidad que se desee obtener un valor

de inversin.

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B.- APLICACIN A LA TASACION HIPOTECARIA

B.-1.- APLICABILIDAD
Est basado en el Principio de Anticipacin y es aplicable a las viviendas
susceptibles de producir rentas de alquiler, o a las que tengan derechos reales
(excepto opciones de compra).

B.-2.- REQUISITOS PARA SU UTILIZACIN

Al menos debe de cumplir uno de los siguientes:
1. Existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables
(al menos seis). En ese caso se necesita disponer de datos adecuados
sobre la evolucin de las rentas de alquiler en el mercado local de
inmuebles comparables (durante al menos dos aos anteriores a la fecha
de la valoracin) y su estado actual.
2. Existencia de un contrato de arrendamiento
3. Que el inmueble est produciendo o pueda producir ingresos como ligado a
una actividad econmica y que existan datos contables suficientes de la
explotacin o informacin adecuada sobre ratios estructurales medios de la
rama de actuacin correspondiente.

B.- 3.- PROCEDIMIENTO DE CLCULO DEL VALOR ACTUAL

1. Estimacin de los flujos de caja
2. Estimacin del valor de reversin (Vr)
3. Eleccin del tipo de actualizacin (i)
4. Aplicacin de la frmula de clculo:
Ej

Sk

Vr

VA = - +
(1 + i)tj

(1 + i)tk

(1 + i)n

siendo:
VA: valor actual
Ej: importe de los cobros imputables al inmueble en el momento j
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Sk: importe de los pagos previstos en el momento k

i: tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de
los periodos de tiempo considerados (es la tasa que se utiliza para transformar
valores al momento actual)
tj

: nmero de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la

valoracin hasta que se produzca el correspondiente Ej

tk

: nmero de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la

valoracin hasta que se produzca el correspondiente Sk

n: nmero de periodos de tiempo desde la fecha de tasacin hasta el final del
periodo de estimacin de los ingresos esperados

B.- 4.- CASOS PRCTICOS

Supongamos una vivienda plurifamiliar en edificio residencial, con los
siguientes datos:

B.- 4.1.- Caso A.- Existe Mercado de Alquileres

Superficie: 80 m2
Antigedad: 6 aos
Vida til estimada en viviendas: 100 aos
Valor de repercusin del suelo: 2.100 /m2
Coste de construccin: 600 /m2
Renta Neta Mensual Contrato(deducidos gastos) : 640 = 8,00 /m2
Renta Neta Mensual Mercado(deducidos gastos): 700 = 8,75 /m2
Aos que restan de contrato: 6
Clusula de revisin de contrato: 2,50% anual
Deuda Pblica: 3,20% anual
Clusula de Revisin Renta Mercado: IPC anual
IPC estimado: 2,20 % anual
Diferencial estimado: 2,00 %anual
Clculo Tipo de Actualizacin: i = ((1+0,032) + 0,020) / (1 + 0,022) = 0,0294 =
2,94% anual
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VAN: Se calcula con las Rentas del contrato mientras dure el mismo, y con
Rentas de Mercado hasta fin de la vida til. El Valor de reversin una vez
finalizada la vida til, ser el valor del suelo.

j=5

VAN =

j=0

(640x12)x(1+0,025)tj

(700x12)x(1+0,022)tj

2.100 x80

_________________________

_________________________
t

_____________

(1+0,022)tj
j=93
(1+0,022) j
(1+0,022)94
--------------------------- + ---------------------------------- + ----------------(1+0,0294)tj
j=6
(1+0,0294)tj
(1+0,0294)94

1 trmino: ingresos menos gastos durante vigencia contrato

2 trmino: ingresos menos gastos resto vida til
3 trmino: valor de reversin
VAN = 264.787,61 = 3.309,85 /m2

B.- 4.2.- Caso B.- No existe Mercado de Alquileres, existe Contrato

arrendamiento
Superficie: 80 m2
Antigedad: 6 aos
Vida til estimada en viviendas: 100 aos
Valor de repercusin del suelo: 2.100 /m2
Coste de construccin: 600 /m2
Valor de Mercado: 3.500 /m2
Renta Neta Mensual Contrato: 640 = 8,00 /m2
Aos que restan de contrato: 5
Clusula de revisin de contrato: 2,50% anual
Deuda Pblica: 3,20% anual
IPC estimado: 2,20 % anual
Tipo Actualizacin: 2,94% anual

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Calculamos el VAN en funcin de las rentas netas. Si tuviramos rentas brutas,

deberamos considerar tambin los gastos en cada uno de los periodos y el
valor de reversin del inmueble al finalizar el contrato:
(640x12)x(1+0,025)tj
_________________________
j=4

VAN =

j=0

(1+0,022)tj
------------------------------ +
(1+0,0294)tj

(3.500 - (600 x5/100)) x 80

_______________________________
5

(1+0,022)
--------------------------------------(1+0,0294)5

VAN = 218.618,08 = 2.732,73 /m2

B.- 5.- EXPLOTACIONES ECONMICAS

Se aplica a inmuebles ligados a una actividad econmica en la fecha de la
tasacin. Es una valoracin generalmente ms compleja, ya que obliga a
estudiar cada tipo de negocio, sus fuentes de ingresos y gastos. A grandes
rasgos:

B.- 5.1.- Clculo de los flujos de caja:

Se estimarn las cuantas medias del sector de actividad en el que se integre la
Explotacin valorada. Se estimar el periodo de tiempo que previsiblemente
vaya a continuar.
Si no existen cuantas medias y la explotacin est en funcionamiento, se
utilizarn los datos de al menos los dos ltimos aos de la propia explotacin.
Si es para Mercado Hipotecario deberan disminuirse al menos en un 10%.
Si no existen cuantas medias y la explotacin est en proyecto, se tendrn en
cuenta las cuantas provisionales aportadas por los titulares de la propia
explotacin, siempre que sean completas y alcancen al menos tres ejercicios.
Si es para Mercado Hipotecario deberan disminuirse al menos en un 10%.
Valor de Reversin:
Ser el Valor de Reemplazamiento Neto previsible al finalizar la explotacin.

B.- 5.2.- Tipo de Actualizacin:

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El tipo de inters no podr ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo
medio de la deuda del estado con vencimiento superior a cinco aos, para
Mercado Hipotecario y a dos aos para las dems finalidades. Este tipo de
inters se convertir en real corrigindose el efecto inflacionista.

B.- 6.- VALOR DE REVERSIN

B.- 6.1.- Mercado de Alquileres
Al final de su vida til, corresponder al Valor del terreno en la fecha de la
tasacin.

B.- 6.2.- Inmuebles arrendados

Valor del inmueble al finalizar el Contrato, libre de inquilinos.

B.- 6.3.- Explotacin econmica:

Valor de Reemplazamiento Neto en el momento de la tasacin: Valor del suelo
en la fecha de la tasacin y Valor de las edificaciones con su depreciacin
correspondiente.

B.- 7.- TIPO DE ACTUALIZACIN

Adoptaremos un tipo de inters nominal adecuado al riesgo del proyecto de
inversin. Debe atender al volumen y grado de liquidez, a la tipologa
(industrial, comercial), a las caractersticas y ubicacin del inmueble, al tipo
de contrato de arrendamiento y al riesgo previsible en la obtencin de rentas.
Este tipo de inters se convertir en real corrigiendo el efecto inflacionista
mediante un ndice de precios que refleje la inflacin esperada durante el
periodo que se prevea la existencia de flujos de caja.
En cualquier caso, no podr ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo
medio de la deuda del estado con vencimiento superior a cinco aos, para
Mercado Hipotecario y a dos aos para las dems finalidades.
Por ltimo, para determinar la rentabilidad media anual (RMA): Se tomar el
tipo medio durante un periodo continuado no inferior a tres meses ni superior a

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un ao contados antes de la fecha de la tasacin. Adems el tipo medio debe

haber sido publicado por un organismo pblico o un mercado organizado.
El tipo de inters elegido, se aportar justificndolo adecuadamente. Si est por
encima de la RMA, se justificar el diferencial positivo, as como la inflacin
adoptada.
Las Sociedades de Tasacin, a travs de sus Departamentos Tcnicos, suelen
informar a sus tasadores de los tipos que la Sociedad estima oportunos segn
la tipologa considerada.

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