UNIVERSIDAD AUTNOMA GABRIEL REN MORENO

FACULTAD DE CIENCIAS JURDICAS POLTICAS Y SOCIALES

CARRERA: DERECHO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CATEGORA
PARTICIPANTE

Richard Vaca
Crdova
Eduardo Pardo
Choque
Jeorgina Mariana
Villaln Coro
Alex Ancelno
Zelaya Velsquez

: EXPOSICIN
Nmero de
Registro

EMAIL

213161680 richardvaca@outlook.com

213106825 eduardito_42995@hotmail.com

213130793

Marianavc_94@hotmail.com

213133210 alex_zelaya89_@hotmail.con

Nmero
Cdula de
identidad

81646465

8230052

6272966

9776608

Florinda Cern
Osinaga

213004321 flory_cc_@hotmail.com

CAPITULO I
1

LUGAR DE
EXPEDICION

Santa Cruz de
la Sierra
Santa Cruz de
la Sierra
Santa Cruz de
la Sierra
Santa Cruz de
la Sierra
Santa Cruz de
la Sierra

9764840

1.
2.
3.
4.

INTRODUCCION
ETIMOLOGA
ANTECEDENTES
PROPSITOS DE LA INVESTIGACIN

CAPITULO II
1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. CONCEPTO, CARACTERES Y
CLASES.
Consensual
Bilateral
Conmutativo
Temporal
2. RGIMEN DEL CDIGO CIVIL EN CUANTO AL ARRENDAMIENTO DE
COSAS.
2.1. Concepto
2.2 Elementos En este apartado diferenciaremos entre elementos
personales, reales y formales, para una mejor exposicin del mismo.
a) Los ELEMENTOS PERSONALES
b) ELEMENTOS REALES
c) Los ELEMENTOS FORMALES
2.3 Obligaciones del arrendador y del arrendatario.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADO
2.4 Extincin
2.5 Desahucio
2.6 Subarriendo
3. . BREVE REFERENCIA AL ARRENDAMIENTO DE OBRAS Y SERVICIOS.
4. ARRENDAMIENTOS URBANOS.
4.1. El arrendamiento de vivienda
4.1.1 Rgimen normativo. La L.A.U. de 24 de noviembre de 1994.
4.1.2 Estn parcialmente excluidos
4.1.5. Derechos y obligaciones de las partes.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADO
4.2. El arrendamiento para uso distinto del de vivienda
4.2.1. Concepto y regulacin.
4.2.2. Arrendamientos incluidos y excluidos.
4.2.3. Derechos y obligaciones de las partes.
4.3. Disposiciones comunes a los arrendamientos de vivienda y
para uso distinto del de vivienda.
2

4.3.1. Fianza
4. 4.3.2. Formalizacin del contrato.
5. ARRENDAMIENTOS RSTICOS.
5.1 Concepto y regulacin.
5.2 Constitucin.
5.3. Duracin.
5.4. Extincin
6. PRCTICA
CAPITULO III

1. DERECHO COMPARADO
1.1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN ESPAA
1.1.1.
1.1.2.
1.1.3.
1.1.4.
1.1.5.
1.1.6.

Derechos y obligaciones que genera el arrendamiento

Derechos y obligaciones del arrendador
Derechos y obligaciones del arrendatario
Causa de trmino del arrendamiento
El arrendador puede exigir el trmino del contrato
Garantas de alquiler

CAPITULO IV
1. CONCLUSIONES
2. RECOMENDACIONES

CAPITULO I
1. INTRODUCCION
El presente trabajo tiene como objetivo principal estudiar, analizar el
arrendamiento en general. Tambin pretende desarrollar de manera veraz y
concreta
lo
referente
a
este
tipo
de contratos,
explicando
sus
3

caractersticas, naturaleza, tipos, extincin entre otras cosas, segn lo que estipula
nuestro Cdigo Civil vigente.
Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En
la legislacin europea, y en alguna parte de la historia patria, el contrato de
arrendamiento consisti en la cesin del uso o goce de algo mediante el pago de
un precio, ya se trate de cosas corporales o incorporales, muebles, inmuebles,
obra de servicios que preste una persona, Intelectuales o mecnicos, y las
actividades encaminadas a llevar a cabo una obra.
Por lo ya antes expuesto, podemos definir o conceptualizar el arrendamiento como
un convenio el cual confiere el derecho de usar un bien durante un
periodode tiempo determinado.
El arrendamiento ms comn es aquel que se realiza entre dos partes, las cuales
se denominan arrendador y arrendatario.
En este trabajo utilizamos metodolgicamente una combinacin del mtodo de
campo y el mtodo bibliogrfico, analizando las informaciones obtenidas.
2. ETIMOLOGA
El trmino arrendamiento, de etimologa latina, proviene de ar por ad,
accin; reddere, volver; de re, segunda vez y dere, tema frecuentativo de dar;
tiene tres acepciones diferentes: a) accin de arrendar, b) contrato por el cual se
arrienda, y c) precio en el que se arrienda.1
3. ANTECEDENTES Y GENERALIDADES
En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inici como una figura propia. Se
confunda con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a
manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas,
el auge comercial, la inmigracin y otros factores, sirvieron para que adquiriera
identidad este contrato en atencin a la necesidad de vivienda para aquellas
personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la obligacin
para el usuario de pagar una renta.
Luego se agruparon bajo el concepto de la Iocatio conductio la cesin para su
goce de una cosa, la prestacin de un trabajo o servicio y la de una obra (rei,
operarum, operaris), mediante una remuneracin o renta.
4. PROPSITOS DE LA INVESTIGACIN.
1Unesco, Diccionario Unesco de Ciencias Sociales, Barcelona, Planeta-Agustini,
1987, t. I, p. 183
4

Estos sern establecidos en los diversos objetivos, general y especficos que a

continuacin se detallan.
4.1.

OBJETIVO GENERAL.

Estudiar los contratos de arrendamiento en su extensin total, para lograr un buen

entendimiento y a la vez un eficiente desenvolvimiento en el campo civil.
4.2.

OBJETIVOS ESPECFICOS.

Desarrollar en su totalidad el tema para mejorar en el campo de estudio

de derecho civil.
Aprender a aplicar la norma en relacin con el arrendamiento.
Tener la capacidad de aplicar todo lo estudiado con relacin al
arrendamiento.
CAPITULOII
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. CONCEPTO, CARACTERES Y

CLASES.
Podemos definir el arrendamiento en general como aquel contrato por el cual una
de las partes se compromete, mediante un precio que la otra que se obliga a
pagarle, a procurar a sta el goce o uso temporal de la cosa, o a prestarle
temporalmente sus servicios, o a hacer por cuenta de ella una obra determinada.
Dr. Jorge Guzmn Santisteban: El arrendamiento es un contrato bilateral,
consensual, sinalagmtico, y a ttulo oneroso, mediante el que una persona
llamada propietario (arrendador) permite a otra persona llamada inquilino
(arrendatario) ocupe un bien que le pertenece legtimamente, por un plazo
acordado contractualmente, a cambio de una contraprestacin llamada canon de
alquiler.
En cuanto a los caracteres del contrato de arrendamiento, podemos sealar los
siguientes:
1.- Consensual. Este contrato se perfecciona por el consentimiento de las
partes.

2.- Bilateral. El arrendamiento, como contrato, es un negocio jurdico bilateral

porque las obligaciones se generan para ambos contratantes de forma recproca.
3.- Oneroso. Porque presupone sacrificio y compensacin recproca, dentro de
cierta equivalencia de prestaciones
4.- Conmutativo. Porque las prestaciones de las partes estn determinadas sin
riesgo de prdida o ganancia.
5.- Temporal. Art. 687Cc. Cuando las partes no han determinado el tiempo del
arrendamiento, este se entiende convenido:
a) Por un ao si se trata de locales, amueblados o no, para el ejercicio de una
profesin, una industria o comercio. Este mismo plazo se aplica al
arrendamiento de mansiones
b) Por el lapso correspondiente a la unidad de tiempo con respecto a lo cual
se ajusta el canon de arrendamiento, si se trata de muebles.
Las disposiciones del artculo anterior, son aplicables para el supuesto de que
en el titulo constitutivo las partes hayan obviado la determinacin del trmino
de duracin del contrato de arrendamiento.
Art.688Cc. Duracin mxima: salvo lo dispuesto por los artculos 113-1, 720, el
arrendamiento no puede celebrarse por ms de 10 aos, quedando reducido por
este si se establece por un plazo mayor.
2. RGIMEN DEL CDIGO CIVIL EN CUANTO AL ARRENDAMIENTO DE
COSAS.
2.1 Concepto lo tenemos en el art. 685 Cc, a tenor del cual:
El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes concede a la obra el
uso o goce temporal de una cosa mueble o inmueble a cambio de un canon. 2
2.2 Elementos En este apartado diferenciaremos entre elementospersonales,
reales y formales, para una mejor exposicin del mismo.
a) Los ELEMENTOS PERSONALES son el arrendador, que es el que se obliga a
ceder el uso de la cosa, y el arrendatario, que es el que adquiere el uso de la
cosa.

2 Debemos tener en cuenta que se trata de forma ad probationem, por lo que las partes, y segn el
art. 685 de Cc, slo pueden compelerse recprocamente a cumplir con la forma establecida
6

En cuanto la capacidad que deben reunir, con carcter general, basta con que el
arrendador tenga un mnimo poder sobre la cosa, sin que sea necesario que sea
dueo de la misma. Por su parte, el arrendatario deber tener la capacidad
general para contratar.
b) Los ELEMENTOS REALES son la cosa, pudiendo ser objeto de
arrendamiento todas las cosas cuyo uso o goce est en el comercio; y el
precio, el cual ha de ser cierto, aunque no es necesario que consista en dinero.
c) Los ELEMENTOS FORMALES el alquiler de casa vivienda habitacin se
encuentran protegidos por el Estado, y caen dentro de la esfera del orden
pblico porque el Estado es nada ms que un prestador de servicios en este
caso obligado a superar las crisis habitacional.
En cambio el alquiler inmueble destinados a fines de lucro caen dentro del
rgimen de libre contratacin, rigindose por las disposiciones que tienen los
artculos 450, 519, 520 del cdigo civil.
2.3 Obligaciones del arrendador y del arrendatario.
Las OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR son las siguientes:
1.- Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
Art. 689 (Entrega de la cosa) El arrendador debe entregar al arrendatario la cosa
en el estado de servir al uso para el que fue arrendada.
2.- Hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin
de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
Art. 690 (Mantenimiento del inmueble) I. En el arrendamiento de inmuebles el
arrendador debe efectuar las reparaciones de la cosa a fin de que contine
sirviendo al uso o goce para el que fue arrendada. El arrendatario queda obligado
a informar al arrendador, a la brevedad posible, sobre la necesidad de tales
reparaciones. II. Las reparaciones de pequeo mantenimiento quedan a cargo del
arrendatario.
Art.691 (Falta de uso o goce por reparaciones) I. Si en el curso de su
arrendamiento el inmueble tiene necesidad de reparaciones urgentes, el
arrendatario debe tolerarlas aunque importen privacin en el uso o goce parcial de
la cosa arrendada.
II. El arrendatario tiene derecho a una reduccin del canon proporcionada a la
duracin de las reparaciones y a la privacin en el uso o goce.
7

III. Si las reparaciones implican privacin total o de gran parte de la cosa

arrendada, el arrendatario puede pedir la resolucin del contrato. En este caso y si
se trata de fundo urbano destinado a vivienda el arrendatario puede acogerse a la
facultad que le acuerda el caso 1 del artculo 720.
Art. 692 (Mantenimiento de muebles) En el arrendamiento de muebles, los
gastos de reparacin y mantenimiento ordinarios corresponden al arrendatario,
salvo pacto diverso.
3.- A mantener al arrendatario en el goce pacfico del arrendamiento por todo el
tiempo del contrato.
Art. 693 (Uso o goce pacfico) El arrendador debe garantizar al arrendatario,
durante el arrendamiento, el uso o goce pacfico de la cosa.
4.- Salvo pacto en contrario, a pagar las cargas y tributos de la cosa arrendada
que recaigan sobre la propiedad de la misma.
Art. 694 (Pretensiones de derecho de terceros).- I. El arrendador debe asumir
defensa cuando un tercero pretende, judicial o extrajudicialmente, derechos sobre
la cosa arrendada.
II. El arrendatario queda obligado a dar aviso inmediato de tales pretensiones al
arrendador, bajo sancin de resarcimiento de daos.
5.- Abonar al arrendatario los gastos necesarios que este haya hecho en la cosa.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO, las podemos sintetizar de la siguiente
manera:
1.- Pagar el precio del arrendamiento en los trminos convenidos.
Art. 701.- (PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO). El arrendatario debe
pagar el canon de arrendamiento en los plazos convenidos o en los que
establecen los usos.
2.- Usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia.
Art. 702.- (USO O GOCE DE LA COSA). El arrendatario debe servirse de la cosa
arrendada, observando la diligencia de un buen padre de familia y usarla o
disfrutar de ella slo en el destino determinado en el contrato o en el que puede
presumirse segn las circunstancias.
3.- Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato, salvo pacto en
contrario.
8

4.- Responder por el deterioro o prdida de la cosa, causado por l o por las
personas de su casa, salvo que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
Art. 703.- (CONSERVACION DE LA COSA). I. El arrendatario responde por el
perecimiento y los deterioros de la cosa ocurridos durante el arrendamiento,
aunque deriven de incendio: si no demuestra que se han producido sin culpa. II.
Es asimismo responsable por el perecimiento y deterioro producidos por personas
a quienes ha admitido en el uso o goce de la cosa.
5.- Poner en conocimiento del arrendador toda usurpacin o novedad daosa que
otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada.
Art. 691.- (FALTA DE USO O GOCE POR REPARACIONES). I. Si en el curso de
su arrendamiento el inmueble tiene necesidad de reparaciones urgentes, el
arrendatario debe tolerarlas aunque importen privacin en el uso o goce parcial de
la cosa arrendada.
9.- Devolver la finca al concluir el arriendo tal como la recibi, salvo lo que
hubiere perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable
2.4. Extincin 11
Ante todo, el arrendamiento se extingue por las causas generales de extincin de
los contratos, es decir: por mutuo disenso, por cumplimiento de la condicin
resolutoria, por confusin (es decir, el arrendatario adquiere la propiedad de la
cosa o el arrendador hereda al arrendatario).
Se extingue asimismo por dos causas generales, con aplicacin especfica al
arrendamiento, y que son: la prdida de la cosa y la resolucin por incumplimiento
de las obligaciones de una de las partes.
No se extingue por la muerte del arrendador o del arrendatario, pues no es un
contrato celebrado intuito personae (en atencin a una persona determinada), a no
ser que se pacte as.
Junto a las anteriores, existen causas especficas de extincin, y que son el
transcurso del plazo, sin perjuicio de las posibles prrrogas; la prdida del derecho
del arrendador (caso por ejemplo de que el arrendador transmita su derecho a otra
persona, aunque tambin es cierto que cabe pacto en contrario); y por falta de
prueba del precio, supuesto en el que, ante la inseguridad de un elemento
esencial del contrato, se declara legalmente extinguido el mismo.
Art. 720.-. (MODOS DE EXTINCION). El arrendamiento de fundos urbanos
destinados a vivienda se extingue: 1) Por separacin unilateral del contrato que
9

haga el arrendatario mediante la entrega voluntaria del fundo al arrendador. 2) Por

muerte del arrendatario, salvo el caso en que ste hubiese dejado cnyuge o hijos
menores que se encuentren viviendo en el inmueble, en favor de quienes se
mantiene el contrato. 3) Por sentencia ejecutoriada de desahucio por las causales
que seala expresamente la ley.
Art. 705.- (RESTITUCION DE LA COSA). I. El arrendatario, a la extincin del
arrendamiento debe restituir la cosa arrendada en el mismo estado que tena
cuando la recibi, salvo el deterioro o el consumo resultante por el uso o goce de
la cosa en conformidad al contrato. II. A falta de acta de entrega se presume que el
arrendatario recibi la cosa en buen estado de mantenimiento.
Art. 708.- (EXPIRACION DEL TERMINO). El arrendamiento cesa de pleno
derecho y sin necesidad de aviso por la expiracin del trmino.
Art. 709.- (FIN DEL ARRENDAMIENTO HECHO SIN DETERMINACION DE
TIEMPO). El arrendamiento de mansiones, casas o locales y de muebles a que se
refiere el artculo 687-I caso 1 no cesa si, antes del vencimiento establecido en
dicha disposicin, una de las partes omite notificar a la otra el aviso de despido,
con noventa o treinta das de anticipacin en el primero o segundo caso,
respectivamente. (Art. 687, 713, 725 del Cdigo Civil)
Art. 710.- (RENOVACION TACITA). I. El arrendamiento se tiene por renovado si
vencido el trmino se deja al arrendatario detentando la cosa o si, tratndose de
arrendamientos por tiempo indeterminado, no se notifica el despido conforme al
artculo anterior. II. El nuevo arrendamiento se regula por las mismas condiciones
que el anterior. III. Si se ha dado aviso de despido no puede oponerse la
renovacin tcita.
Art. 711.- (ENAJENACION DE LA COSA). I. Si el contrato de arrendamiento tiene
fecha cierta y el arrendador enajena la cosa, el nuevo adquirente debe respetar el
arrendamiento en curso II. Lo anterior no se aplica al arrendamiento de muebles
no sujetos a registro cuando el adquirente ha obtenido la posesin de buena fe.
Art. 712.- (EFECTOS DE LA ENAJENACION). El tercer adquirente est obligado
a respetar el arrendamiento, y sustituye al arrendador en los derechos y
obligaciones que derivan del contrato.

2.5 Desahucio

10

Al tratar de las obligaciones del arrendatario se ha incluido entre las mismas la de

devolver la cosa al extinguirse el arrendamiento, por lo que si no la cumple, se le
podr exigir por una accin judicial, concretamente a travs del desahucio.
La palabra desahucio, en sentido jurdico, es el medio de recobrar judicialmente la
cosa inmueble arrendada cuando aqul se acaba por la concurrencia de ciertas
causas extintivas.
Las causas que dan lugar al desahucio; la primera se refiere al transcurso del
plazo, la tercera al incumplimiento del contrato y la segunda y la cuarta al
incumplimiento de las obligaciones que impone el Cdigo. Dice as el citado
precepto: El arrendador podr desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna
de las causas siguientes:
1.- Haber expirado el trmino convencional o el que se fija para la duracin de los
arrendamientos en los artculos 713 y 720
2.- Falta de pago en el precio convenido.
3.- Infraccin de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4.- Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan
desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena
Art. 698.- (NULIDAD DE LA LIMITACION O EXCLUSIN DE
RESPONSABILIDAD). Es nulo el pacto que excluye o limita la responsabilidad por
los vicios de la cosa si el arrendador los ocult de mala fe al arrendatario.
Art. 699.- (VICIOS SOBREVINIENTES). Las disposiciones de los dos artculos
anteriores se aplican, en cuanto sean compatibles, el caso en que los vicios de la
cosa hayan sobrevenido a su entrega.
Art. 721.- (CAUSALES DE DESAHUCIO). Procede el desahucio por las causales
y en la forma que determina el Cdigo de Procedimiento Civil. (Arts. 621 a 638 del
Cdigo de Proc. Civil)
2.6. Subarriendo
El subarriendo es una figura del subcontrato. Se mantiene el contrato de
arrendamiento y el arrendatario celebra un nuevo contrato como arrendador
(subarrendador) con otra persona que pasa a ser arrendatario (subarrendatario).
El derecho en virtud del cual se celebra el subarrendamiento es, por tanto, el
arrendamiento vigente.

11

El Cdigo civil permite el subarriendo, si no se ha prohibido expresamente en el

contrato, en su artculo707: cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no
se prohba expresamente, podr el arrendatario subarrendar en todo o en parte la
cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato
para con el arrendador.
Art. 707.- (SUBARRENDAMIENTO O CESION DE CONTRATO). Salvo lo
dispuesto en el artculo 719 el arrendatario puede subarrendar la cosa que se la
ha arrendado o ceder el contrato cuando tiene autorizacin expresa del
arrendador.
El subarrendatario tiene la obligacin, directamente frente al arrendador, de usar y
conservar la cosa, como seala la ley y como haya previsto el contrato, teniendo el
arrendador accin directa contra l por razn del cumplimiento de esta obligacin.
En caso de impago de renta por el arrendatario, el arrendador tiene tambin
accin directa contra el subarrendatario, por el importe de las rentas que ste se
halle debiendo.
Por ltimo, entre subarrendador y subarrendatario se dan las obligaciones propias
del contrato de arrendamiento (que es subcontrato, subarriendo) que han
celebrado, aplicndose las normas del Cdigo civil sobre aquel contrato.
3. BREVE REFERENCIA AL ARRENDAMIENTO DE OBRAS Y SERVICIOS.
En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar
una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.
En cuanto al arrendamiento de obra se refiere, el Cdigo civil parece contemplar
slo la construccin de edificios, ignorando otros posibles objetos de este tipo de
arrendamientos, as por ejemplo el encargo de un cuadro al leo, o la reparacin
de una mquina, un vehculo, al mecnico.
Por lo que al arrendamiento de servicios se refiere, regula el Cdigo civil, el
servicio de criados y trabajadores asalariados, cuando actualmente la prestacin
de servicios de los trabajadores asalariados ha salido del Cdigo civil,
incluyndose dentro del Derecho del trabajo. Por otro lado es unnime la
jurisprudencia que reconoce el ejercicio de las profesiones liberales (mdicos,
abogados etc.), como suscriptores de arrendamiento de servicios.
El contrato de
caractersticas:

arrendamiento

12

de

servicios

tiene

las

siguientes

 Se trata de un contrato consensual, pues se perfecciona con el mero

consentimiento. Y no se pierde este carcter ni an en el supuesto de que para
realizar el servicio deba entregarse alguna cosa al arrendatario, es decir que no se
trasforma en un contrato real. As por ejemplo al abogado hay que entregarle una
documentacin para que comience a trabajar.
Se trata de obligaciones recprocas, a saber, la realizacin de servicio a cambio
de contraprestacin. No se requiere ninguna forma especial para su perfeccin.
El objeto es la prestacin de un servicio. Puede ocurrir que existan dudas acerca
de si se trata de un arrendamiento de obras o de servicio, en especial cuando se
trata de dilucidar la responsabilidad del arrendatario, y es que con el
arrendamiento de obra, se promete un resultado con independencia del trabajo
necesario para realizarlo (la construccin de un chalet por ejemplo), mientras que
en el arrendamiento de servicios, lo que se promete es un trabajo concreto con
independencia del resultado (el abogado realiza una serie de gestiones y
actividades tendentes al xito del pleito que se sigue en los Tribunales, pero no
puede garantizar, dicho resultado satisfactorio). En caso de duda debe resolverse
con la presuncin favorable al arrendamiento de servicios. 3
En cuanto a la obligacin principal del arrendatario, es la prestacin del servicio,
con la diligencia, en el caso del profesional, de las reglas del arte o profesin.
La principal obligacin del arrendador, es pagar la contraprestacin, pero tambin
debe cooperar con el arrendatario, para que este pueda cumplir, y en caso de que
no sea as, podr optar por la resolucin contractual con las correspondientes
indemnizaciones. Si el cliente no aporta la documentacin imprescindible para que
el abogado pueda efectuar de forma satisfactoria las gestiones encomendadas,
este ltimo puede proceder a resolver el contrato de arrendamiento de servicios,
con reclamacin al cliente de una indemnizacin si procede.
4. ARRENDAMIENTOS URBANOS.
4.1. El arrendamiento de vivienda
Art. 713.- (DEL ARRENDAMIENTO). I. El arrendamiento en todo o en parte de un
fundo urbano que se destine slo o preferentemente a vivienda, no se extingue
sino por uno de los modos sealados en el artculo 720. II. El arrendamiento de
mansiones y de otras residencias similares, expresamente calificadas as por la
3 Hemos de tener en cuenta que no siempre el mdico o el abogado realizan arrendamiento de
servicios, as el abogado cuyo encargo consiste en que emita un dictamen jur- dico acerca de un
determinado asunto, o el mdico dentista, que tiene que colocar y previamente realizar una prtesis
13

autoridad administrativa competente se rige por las disposiciones de la seccin

anterior.
4.1.1. Rgimen normativo. La L.A.U. de 24 de noviembre de 1994.
Tras la promulgacin de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 24 de
noviembre de 1994, el rgimen normativo del contrato de arrendamiento de
vivienda est constituido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicable
a los contratos anteriores a 9 de mayo de 1985, con las particularidades de las
disposiciones transitorias segunda, tercera, cuarta y quinta de la LAU de 1994, y
adems por:
El Real decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, aplicable a los contratos posteriores
a 9 de mayo de 1985, tambin con las peculiaridades de la disposicin transitoria
primera de la LAU 1994
Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LAU), aplicable a los contratos posteriores a
1 de enero de 1995, y a los anteriores a ella en los lmites de las disposiciones
transitorias ya citadas
. Por ltimo, es aplicable supletoriamente el Cdigo Civil para lo no previsto en la
LAU.
4.1.2. mbito de aplicacin.
Con carcter general, y de acuerdo con el art. 5 LAU, estn excluidos de su
mbito de aplicacin:
El uso de viviendas por razn de cargo, oficio o profesin (guardas, porteros,
etc.)
Viviendas militares, que se rigen por su legislacin especfica
Viviendas accesorias a una explotacin principal agrcola, pecuaria o forestal.
Viviendas universitarias, calificadas de este modo por la Universidad propietaria
o responsable.
Estn parcialmente excluidos:
Conforme a la D.A..1.8. LAU, las viviendas de proteccin oficial o de promocin
pblica.
Por razn del art. 4.2 LAU estn excluidos los arrendamientos de viviendas
suntuarias, que son las de extensin superficial de ms de 300 metros cuadrados,
14

o con renta superior a 5,5 veces el salario mnimo interprofesional en cmputo

anual.
Por razn del art. 3.2 LAU en relacin con el 4.3, los arrendamientos de
viviendas no permanentes.
4.1.3. Concepto.
Se considera arrendamiento de vivienda aquel que realice sobre una edificacin
habitable, cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de
vivienda del arrendatario.
4.1.4. Duracin.
El plazo comenzar a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del
inmueble a disposicin del arrendatario, si sta fuere posterior. Se entendern
celebrados por un ao los arrendamientos para los que no se haya estipulado
plazo de duracin o ste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prrroga
anual para el arrendatario
Sin embargo, no proceder la prrroga obligatoria del contrato a la que hemos
aludido anteriormente cuando, al tiempo de su celebracin, se haga constar en el
mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda
arrendada antes del transcurso de cinco aos para destinarla a vivienda
permanente para s; aunque, si transcurridos tres meses a contar de la extincin
del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por s,
deber reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un
nuevo perodo de hasta cinco aos con indemnizacin de los gastos que el
desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupacin o
indemnizarle, a eleccin del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la
renta por los aos que quedaren hasta completar cinco.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como
mnimo cinco aos de duracin de aqul, ninguna de las partes hubiese notificado
a la otra, al menos con un mes de antelacin a aquella fecha, su voluntad de no
renovarlo, el contrato se prorrogar obligatoriamente por plazos anuales hasta un
mximo de tres aos ms, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con
un mes de antelacin a la fecha de terminacin de cualquiera de las anualidades,
su voluntad de no renovar el contrato. Al contrato prorrogado, le seguir siendo de
aplicacin el rgimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Por su parte, en arrendamientos de duracin pactada superior a cinco aos, podr
el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos
cinco aos y d el correspondiente preaviso al arrendador con una antelacin
15

mnima de dos meses. Las partes podrn pactar en el contrato que, para el caso
de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad
equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada ao de contrato que
reste por cumplir. Los perodos de tiempo inferiores al ao darn lugar a la parte
proporcional de la indemnizacin.
Art. 725.- (ARRENDAMIENTO SIN TIEMPO DETERMINADO). I. Si las partes no
han establecido trmino, cada una puede separarse unilateralmente del contrato
notificando con oportunidad a la otra el aviso de despido. II. Si el despido ocasiona
grave perjuicio, la parte damnificada puede ocurrir a la autoridad judicial, que
segn las circunstancias, puede prolongar por un trmino prudencial la vigencia
del contrato.
Art. 720.-. (MODOS DE EXTINCION). El arrendamiento de fundos urbanos
destinados a vivienda se extingue: 1) Por separacin unilateral del contrato que
haga el arrendatario mediante la entrega voluntaria del fundo al arrendador. 2) Por
muerte del arrendatario, salvo el caso en que ste hubiese dejado cnyuge o hijos
menores que se encuentren viviendo en el inmueble, en favor de quienes se
mantiene el contrato. 3) Por sentencia ejecutoriada de desahucio por las causales
que seala expresamente la ley.
4.1.5. Derechos y obligaciones de las partes.
Obligaciones de las partes, pero como se ve a simple vista no los regula todos,
sino que se limita, de manera fragmentaria y parcial, a algunos de ellos, y dejando
para otro captulo la normativa de la renta, que es el derecho-deber ms
importante.
Art. 714.- (CAMBIO DE TITULAR). La adquisicin del fundo arrendado por un
nuevo titular no extingue el contrato.
Art. 715.- (REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO). I. En caso de
reajuste del valor catastral del fundo, se reajusta proporcionalmente el canon de
arrendamiento. I. En caso de reajuste del valor catastral del fundo, se reajusta
proporcionalmente el canon de arrendamiento.
Art. 716.- (PROHIBICION DE ARRENDAR Y DAR EN ANTICRESIS). I. No puede
darse al mismo tiempo en arriendo y anticresis un fundo urbano destinado a
vivienda. II. La contravencin empareja la nulidad de la anticresis debiendo el
propietarios restituir la suma recibida ms el inters bancario comercial a partir del
da en que percibi el dinero. III. El arrendamiento subsiste sobre todo el fundo
entregado; empero el arrendador, si ha lugar, puede pedir reajuste del canon y
obtener la renta legal mxima establecida en el artculo anterior. I. No puede darse
16

al mismo tiempo en arriendo y anticresis un fundo urbano destinado a vivienda. II.

La contravencin empareja la nulidad de la anticresis debiendo el propietarios
restituir la suma recibida ms el inters bancario comercial a partir del da en que
percibi el dinero. III. El arrendamiento subsiste sobre todo el fundo entregado;
empero el arrendador, si ha lugar, puede pedir reajuste del canon y obtener la
renta legal mxima establecida en el artculo anterior.
Por lo que respecta a las OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR, estas son las
siguientes:
Art. 726.- (OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR). El arrendador est obligado a
entregar la cosa con sus pertenencias y en estado de servir para el uso y
produccin a que est destinada.
1.- Entrega al arrendatario de la vivienda objeto del contrato. Aunque no la
enumera la LAU, es la obligacin connatural al propio concepto de arrendamiento
que se prev expresamente en el Cdigo civil en el arrendamiento comn que
regula.
2.- Mantener la posesin til de la vivienda al arrendatario. Esta obligacin del
arrendador comprende la de conservacin de la vivienda, que contempla el
artculo 21 de la LAU, cuyo apartado 1 le impone hacer las reparaciones que sean
necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. La obra se
har cuando sea preciso, pero si puede esperar a que termine el arrendamiento se
har entonces; si no es posible, se har durante su vigencia y tendr que
soportarla el arrendatario.
Esta obligacin no incluye las pequeas reparaciones que son de cargo del
arrendatario. Tampoco incluye las obras de mejora que haga el arrendador, pues
viene a disponer el artculo 22 LAU que se harn cuando termine el
arrendamiento; si no es posible deber soportarlas el arrendatario, pero si le
afectan de modo relevante podr extinguir el contrato; si las soporta, tiene derecho
a reducir la renta en proporcin a la parte de la vivienda de que se vea privado, y
a una indemnizacin por los gastos que haya tenido.
Art. 718.- (INSTALACIONES). I. El arrendador no puede oponerse a las
instalaciones que no disminuye
Art. 717.- (CONDICIONES DE HIGIENE Y SALUBRIDAD). I. El fundo urbano
destinado a vivienda debe reunir condiciones adecuadas de higiene y salubridad.
II. Cuando el arrendador no cumpla con las obras sanitarias que se sealen por la
autoridad administrativa competente, debe resarcir los daos al arrendatario. an el
valor del fundo, tales como telfono y corriente elctrica.
17

En cuanto a las OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO, destacaremos las

siguientes:
Art. 727.- (OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO). I. El arrendatario est
obligado a destinar al servicio de la cosa los medios necesarios para la gestin de
ella, a observar las reglas de la buena tcnica, a respetar el destino econmico de
la cosa, y a correr con los gastos de explotacin. II. El arrendador puede
comprobar, an mediante acceso al lugar, la ejecucin de tales obligaciones, y en
caso de incumplimiento puede pedir la resolucin del contrato.
Art. 719.- (PROHIBICION DE SUBARRENDAR Y CEDER EL CONTRATO). I. El
arrendatario de un fundo urbano destinado a vivienda est prohibido de ceder el
contrato o subarrendar total o parcialmente el fundo, salvo pacto contrario. II. La
contravencin autoriza al arrendador a percibir directamente el canon pagado o a
pagarse por el subarrendatario o cesionario, aparte de constituir causal de
desahucio. (Art. 624 del Cdigo de Proc. Civil)
1.- Pagar la renta libremente estipulada por las partes obligacin que
analizaremos aparte.
2.- Usar la vivienda como un diligente padre de familia, segn lo pactado o
conforme a la naturaleza de las cosas. Conforme a ello, el arrendatario puede
realizar obras menores que no modifiquen la configuracin de la vivienda o de los
accesorios ni disminuyan su estabilidad o seguridad; en caso contrario, no los
puede realizar, a no ser que el arrendador le d su consentimiento por escrito
3.- Custodia. El arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador la
necesidad de reparaciones que sean necesarias para la conservacin de la
vivienda (art. 21.3 LAU) y soportar las que deban hacerse, segn lo anteriormente
expuesto. Podr realizar, previa comunicacin al arrendador, las que sean
urgentes y exigirle su importe.
Art. 728.- (REPARACIONES Y PERDIDAS POR REPARACIONES
EXTRAORDINARIAS). I. Las reparaciones extraordinarias estn a cargo del
arrendador y las otras a cargo del arrendatario. II. Cuando la ejecucin de las
reparaciones extraordinarias determina una prdida en la renta del arrendatario,
ste puede pedir una reduccin del canon, o bien, segn las circunstancias, la
resolucin del contrato.
Con carcter comn a ambos debemos hacer una breve referencia a los derechos
de adquisicin preferente, esto es, al tanteo y al retracto.
Se establecen en el artculo 25 LAU los derechos de adquisicin preferente, que
son, como se ha anticipado, los de tanteo y retracto.
18

El presupuesto subjetivo es el arrendatario de vivienda, sin alcanzar al

subarrendatario, mientras que el presupuesto objetivo es la venta, nico negocio
jurdico al que se refiere este artculo, aunque se extiende a la dacin en pago,
que funciona como una venta y comprende la venta judicial o administrativa, es
decir, la venta en pblica subasta
No obstante, se prev la exclusin de tales derechos en dos supuestos, objetivo y
subjetivo. La exclusin objetiva se produce cuando un propietario del edificio
entero o de varias viviendas venda aqul o stas en bloque y por un precio global
a una persona o, al revs, los propietarios de varias viviendas vendan en bloque
stas a un mismo comprador. La subjetiva, por renuncia por el arrendatario, que
slo ser vlida en contratos de arrendamiento por ms de cinco aos.
4.1.6. La renta.23
La renta viene regulada en el art. 17 LAU y ser la que libremente estipulen las
partes.
Salvo pacto en contrario, el pago de la renta ser mensual y habr de efectuarse
en los siete primeros das del mes, sin que, en ningn caso pueda el arrendador
exigir el pago anticipado de ms de una mensualidad de renta.
El pago se efectuar en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes,
o, en su defecto, en metlico y en la vivienda arrendada, estando el arrendador
obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado
que ste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo
cumplimiento de la obligacin de pago por el arrendatario (p.e. mediante
transferencia o ingreso bancario).
Si el arrendador no hace entrega del recibo, sern de su cuenta todos los gastos
que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
La renta actualizada ser exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel
en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el
porcentaje de alteracin aplicado y acompaando, si el arrendatario lo exigiera, la
oportuna certificacin del Instituto Nacional de Estadstica, o haciendo referencia
al Boletn Oficial en que se haya publicado, debiendo tenerse en cuenta que ser
vlida la notificacin efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago
precedente.

19

4.2. El arrendamiento para uso distinto del de vivienda

4.2.1. Concepto y regulacin.
Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel
arrendamiento que recayendo sobre una edificacin tenga como destino primordial
uno distinto del de vivienda.
4.2.2. Arrendamientos incluidos y excluidos.
Los arrendamientos incluidos en el concepto de uso distinto del de vivienda son
los enumerados en el art. 3.2 LAU, es decir, los arrendamientos de fincas urbanas
celebrados por temporada, sea sta de verano o cualquier otra, y los celebrados
para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal,
profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las
personas que los celebren.
Estn excluidos, adems de los que con carcter general excluye la Ley y a los
que ya nos hemos referido anteriormente, los arrendamientos de solares, por su
falta de edificacin, y los arrendamientos tursticos, por su carcter hotelero.
4.2.3. Derechos y obligaciones de las partes.
Resulta aqu aplicable lo anteriormente dispuesto en materia de derechos y
obligaciones de las partes en el arrendamiento de vivienda, pues, segn dispone
el art. 30 LAU, lo dispuesto en los arts. 21, 22, 23 y 26 de esta ley ser tambin
aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Tambin lo ser lo
dispuesto en el art. 19 desde el comienzo del arrendamiento. Por ello, nos
remitimos a lo ya tratado en el epgrafe correspondiente.
4.3. Disposiciones comunes a los arrendamientos de vivienda y para uso
distinto del de vivienda.
4.3.1. Fianza.
El artculo 36 LAU se refiere a la fianza, que no es el contrato de fianza que regula
el Cdigo civil, sino una modalidad de garanta del cumplimiento de las
obligaciones del arrendatario y de que ste devuelva la vivienda o la edificacin en
buen estado. Se aplica tanto al arrendamiento de vivienda como al arrendamiento
para uso distinto del de vivienda. Es norma imperativa, es decir, se impone
necesariamente tanto al arrendatario como al arrendador sin que puedan
eludirla,aunque se excepta de este deber de prestar fianza al arrendatario de
derecho pblico, es decir, cuando es la Administracin General del Estado, o de

20

una Comunidad Autnoma y de una entidad local, as como si es un organismo

autnomo, entidad de derecho pblico y dems entes pblicos.
Esta llamada fianza es una cantidad en metlico equivalente a una mensualidad
de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos en el de uso distinto del de
vivienda y su importe se actualiza, pero no en la duracin mnima del contrato de
arrendamiento de vivienda (el de uso distinto no tiene duracin mnima); en cada
prrroga del arrendamiento, el arrendador podr (no es imperativo) exigir que la
fianza se incremente o el arrendatario podr exigir que disminuya, segn aumente
o disminuya la renta.
La fianza permanece depositada hasta la extincin del contrato de arrendamiento
y ser devuelta entera, si no hay que descontar ningn concepto, o el saldo, si se
ha dado algn concepto que se impute al arrendatario, en el plazo de un mes;
transcurrido el cual, devenga el inters legal
4.3.2. Formalizacin del contrato.
En los contratos de arrendamiento urbano rige, como en la inmensa mayora de
los contratos, el principio de libertad de forma que proclama con carcter general.
Sin embargo, en virtud del del mismo texto legal, recprocamente a formalizar el
contrato por escrito, cuando la cuanta sea Pues bien, en el mismo sentido, y
como una aplicacin o ms bien reproduccin, y en relacin al contrato de
arrendamiento urbano, el artculo 37 LAU dispone que las partes podrn
compelerse recprocamente a la formalizacin por escrito del contrato de
arrendamiento.
5. ARRENDAMIENTOS RSTICOS.
5.1 Concepto y regulacin.
Se considerarn arrendamientos rsticos aquellos contratos mediante los cuales
se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su
aprovechamiento agrcola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.
Art. 731.- (ARRENDAMIENTO DE FUNDOS RUSTICOS PRODUCTIVOS). A los
casos en que la ley autoriza el arrendamiento de fundos rsticos se aplican las
disposiciones de la seccin presente en cuanto no se opongan a las leyes
especiales.
5.2 Constitucin.
Los ELEMENTOS PERSONALES del contrato de arrendamiento rstico son el
arrendador y el arrendatario, el primero es el que cede la posesin temporal y el
21

segundo es el que la recibe, adquiriendo su uso y disfrute, a cambio de la renta

que deber pagar.
Los ELEMENTOS REALES son la finca rstica objeto del arrendamiento, y el
precio o renta, que se fijar en dinero y ser la que libremente estipulen las partes.
En cuanto a los ELEMENTOS FORMALES, los contratos de arrendamiento
debern constar por escrito, y en cualquier momento las partes podrn
compelerse a formalizarlos en documento pblico, cuyos gastos sern de cuenta
del solicitante.
5.3. Duracin.
Los arrendamientos rsticos tendrn una duracin mnima de cinco aos, siendo
nula y se tendr por no puesta toda clusula del contrato por la que las partes
estipulen una duracin menor.
El arrendador, para recuperar la posesin de las fincas al trmino del plazo
contractual, deber notificrselo fehacientemente al arrendatario con un ao de
antelacin, pues, de lo contrario, si el arrendatario no pone la posesin de las
fincas arrendadas a disposicin del arrendador al trmino del plazo, el contrato se
entender prorrogado por un perodo de cinco aos, prrrogas que se sucedern
indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.
5.4. Extincin.
Son causas de extincin del arrendamiento rstico las siguientes:
1.- Por prdida total de la cosa arrendada y por expropiacin forzosa cuando sea
tambin total; si la prdida es slo parcial, el arrendatario tiene opcin para
continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de expropiacin forzosa,
reduciendo proporcionalmente la renta. En este ltimo supuesto, adems, el
arrendatario tiene derecho a la indemnizacin que haya fijado la Administracin.
2.- Por expiracin del trmino convencional o legal y de la prrroga, en su caso.
3.- Por mutuo acuerdo de las partes.
4.- Por desistimiento unilateral del arrendatario, al trmino del ao agr- cola,
notificndoselo al arrendador con un ao de antelacin.
5.- Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores
legtimos.

22

6.- En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurdicas o de

comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona
jurdica o la comunidad.
7.- Por resolucin del derecho del arrendador.
8.- Mediante resolucin o rescisin del contrato en los supuestos legalmente
contemplados

6. PRCTICA.
1) Contrato de arrendamiento de vivienda.
En a de de

REUNIDOS:

De una parte:

D. , mayor de edad, con domicilio a efectos de este documento en

, y provista de D.N.I.
Y de otra:

D. , mayor de edad, casado, vecino de , provisto de D.N.I.

INTERVIENEN:
Ambas partes intervienen en su propio nombre y derecho. Las partes se
reconocen mutua y recprocamente capacidad legal suficiente para suscribir el
presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA y en su virtud, y por
va de antecedentes:

23

EXPONEN
I.- Que D. es propietaria en pleno dominio de la siguiente vivienda :
Urbana: 4
Ttulo.-
Cargas:
Arrendamientos:
Inscrita: Inscrita en el Registro de la Propiedad de , al tomo..........., libro
, folio Finca
II.- Que D. est interesado en el arrendamiento de dicha vivienda.
III.- Teniendo convenido los comparecientes el arrendamiento de la vivienda
anteriormente descrita, es por lo que llevan a efecto el presente contrato, el cual
se regir por las siguientes,
ESTIPULACIONES:
PRIMERA.- D. , en adelante el ARRENDADOR, es propietario de la
vivienda descrita en el expositivo I de este documento.
SEGUNDA.- El ARRENDADOR cede en arrendamiento la vivienda descrita a D.
, en adelante el ARRENDATARIO, para satisfacer la necesidad
permanente de vivienda de ste.
TERCERA.- El arrendamiento tendr una duracin de aos a partir de la
fecha de hoy, en la que se pone al ARRENDATARIO en posesin de la vivienda y
de las llaves de acceso a la misma.

4 En este caso las partes intervienen en su propio nombre y derecho pero debemos tener presente que tambin
es posible que alguna o ambas intervengan en representacin de otra persona, supuesto que se da siempre que
un contratante es persona jurdica, en cuyo caso se hace constar que comparece el representante de la misma,
y luego, en el apartado ahora examinado, que interviene en nombre y representacin de la persona jurdica en
cuestin, referenciando los datos completos de esta as como las circunstancias que le habilitan a intervenir
como tal (poder, acuerdo del Consejo, etc.). En este apartado se describen los antecedentes de la operacin,
fundamentalmente la descripcin del bien objeto de contrato, y la intencin de las partes en arrendar.
Se describir con la mayor precisin posible el bien objeto del contrato. Lo habitual es describir el bien, en
caso de inmuebles, de la misma forma que aparecen descritos en el Registro de la Propiedad, para lo cual,
resultar muy til haber obtenido previamente una nota simple de la finca en cuestin. Para obtener esta nota,
basta con acudir al Registro (es pblico) donde se encuentre registrada la finca y con sus datos efectuar la
peticin, trmite sumamente sencillo y econmico.

24

CUARTA.- El precio del arrendamiento ser de EUROS ( )

mensuales, pagaderos dentro de los siete primeros das de cada mes, mediante
ingreso en la cuenta que el ARRENDADOR tiene abierta en la entidad ,
nmero de cuenta .
La renta se actualizar anualmente conforme a la variacin porcentual
experimentada por el IPC.
QUINTA.- El ARRENDATARIO deber usar la vivienda arrendada como un
diligente padre de familia, destinndola al uso pactado.
SEXTA.- El ARRENDADOR est obligado a realizar todas las reparaciones
necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso al que ha
sido destinado, sin tener derecho a elevar la renta por ello, as como a mantener al
ARRENDATARIO en el goce pacfico del arrendamiento por todo el tiempo del
contrato.
SEPTIMA.- El ARRENDADOR y el ARRENDATARIO podrn pedir la rescisin del
contrato y la indemnizacin de daos y perjuicios cuando la otra parte incumpla
sus obligaciones, o bien slo esto ltimo, dejando el contrato subsistente.
OCTAVA.- El ARRENDATARIO podr desistir del contrato, preavisando al
arrendador con una antelacin mnima de dos meses, e indemnizndole con una
cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada ao el
contrato que reste por cumplir, dando lugar los perodos de tiempo inferiores al
ao a la parte proporcional de indemnizacin.
NOVENA.- El ARRENDATARIO debe devolver la vivienda, al concluir el arriendo,
tal como la recibi, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por
el tiempo o por causa inevitable.
DECIMA.- En cuanto a la cesin del contrato y subarriendo quedan prohibidos
para el ARRENDATARIO.
DECIMOPRIMERA.- El ARRENDATARIO entrega en este acto la cantidad
correspondiente a una mensualidad de renta, en concepto de fianza , suma que
deber devolverse en el plazo de un mes a contar desde el da en que es
devuelvan las llaves al ARRENDADOR.
DECIMOSEGUNDA.- En caso de venta de la vivienda arrendada el
ARRENDATARIO tendr derecho de adquisicin preferente sobre la misma,
conforme a lo establecido en la Ley 29/94 de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos.

25

DECIMOTERCERA.- Tendr lugar la resolucin de pleno derecho del contrato,

cuando el ARRENDATARIO incumpla su obligacin de pago de la renta, as
cuando tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilcitas, y cuando se incumpla por parte del ARRENDATARIO lo dispuesto en el
apartado anterior respecto a la cesin y el subarriendo.
DECIMOCUARTA.- En el caso de fallecimiento del ARRENDATARIO se subrogar
en el contrato su cnyuge, Doa. , sin que el arrendamiento quede
extinguido.
DECIMOQUINTA.- El presente documento podr ser elevado a documento pblico
notarial e inscrito en el Registro de la Propiedad, en su caso, a instancia de
cualquiera de las partes, corriendo por cuenta del solicitante los gastos que ello
ocasione.
DECIMOSEXTA.- En todo lo no dispuesto en el presente contrato se estar a lo
dispuesto en el Cdigo Civil, en sus arts.1542 y siguientes, y en la Ley 29/94, de
24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Y en prueba de conformidad,
ambas partes contratantes firman el presente contrato por duplicado y a un solo
efecto, en el lugar y fecha establecidos en el encabezamiento del mismo 5

Contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda.

En la ciudad de , a de de
REUNIDOS
De una parte Doa , mayor de edad, vecina de , con
domicilio en n y D.N.I.
Y de otra Don , vecino de , con domicilio en C/
y D.N.I.
Intervienen ambos en su propio nombre y derecho y reconocindose la capacidad
legal para contratar, de mutuo acuerdo,
MANIFIESTAN
5En este caso las partes intervienen en su propio nombre y derecho pero debemos tener presente que tambin
es posible que alguna o ambas intervengan en representacin de otra persona, supuesto que se da siempre que
un contratante es persona jurdica, en cuyo caso se hace constar que comparece el representante de la misma,
y luego, en el apartado ahora examinado, que interviene en nombre y representacin de la persona jurdica en
cuestin, referenciando los datos completos de esta as como las circunstancias que le habilitan a intervenir
como tal (poder, acuerdo del Consejo, etc)

26

I.

Que Doa , en lo sucesivo arrendadora, es propietaria del local

II.

Que estando interesado Don , en lo sucesivo el arrendatario, en

el alquiler de dicho local, llevan a cabo el presente CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO DE USO DISTINTO DE VIVIENDA, en base a las
siguientes:
CLAUSULAS

PRIMERA.- El contrato tiene una duracin de UN AO, con efectos del (fecha). Si
al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince das del local
arrendado con el consentimiento de la arrendadora, se entiende que hay tcita
reconduccin y el contrato quedara prorrogado de mes en mes, por as
convenirlo expresamente los contratantes, a menos que haya precedido
requerimiento en sentido contrario por parte del arrendador expresando su
voluntad de dar por finalizado el contrato.
SEGUNDA.- El precio de este arrendamiento se estipula en la cantidad de
euros (-con letras- euros) mensuales, ms el impuesto que pudiera
corresponderle, pagaderas por adelantado y en los siete primeros das de cada
mes. El pago se har en el domicilio de la arrendadora, su administrador si lo
tuviera o en la cuenta bancaria que se designe al efecto, sin necesidad de previo
requerimiento de pago y por meses completos o naturales del ao cualquiera que
sea el da en que el arrendatario deje libre la plaza. La renta tendr la revisin
anual consistente en el incremento del porcentaje 3,85% aplicado a la renta que
se pagase en el ao anterior, bastando la notificacin de dicho incremento en el
propio recibo para que surta efectos al mes siguiente.
TERCERA.- El local objeto de este contrato se destinar, con exclusin de
cualquier otro fin a , no pudiendo el arrendatario cambiar el uso o
destino del mismo sin la expresa autorizacin escrita del arrendador.
CUARTA.- Se prohbe la cesin o subarriendo del local en todo o en parte del
local objeto de este contrato, salvo autorizacin expresa y por escrito del
arrendador. QUINTA.- El arrendatario no tendr derecho de adquisicin preferente
en el caso de que la arrendadora vendiese el inmueble .
SEXTA.- Queda prohibido al arrendatario efectuar cualquier clase de obras en el
inmueble arrendado sin el previo consentimiento escrito de la arrendadora y las
que realice con autorizacin de sta, de no mediar pacto por escrito en contrario
quedarn en beneficio de la finca sin derecho a reintegro de ninguna clase.

27

SPTIMA.- El arrendatario recibe el inmueble arrendado a su entera satisfaccin

sin que nada tenga que reclamar ni objetar, siendo de su exclusiva cuenta las
reparaciones de atascos y desperfectos en sus instalaciones elctricas, de agua,
inodoros, grifos, cristales, tuberas, cerraduras, desemboces de desages etc., y
en general todo lo que por el uso se deteriore en el local.
OCTAVA.- Todos los servicios y suministros con que cuente el inmueble
arrendado (agua, luz, recogida de basuras, etc.) sern de cuenta exclusiva de los
arrendatarios, aunque los recibos vengan a nombre de la propiedad o de tercera
persona.
NOVENA.- A la firma del presente contrato se hace entrega en metlico de la
cantidad equivalente a dos meses de renta, en concepto de fianza, que el
arrendatario entrega a la arrendadora, siendo sta devuelta a la finalizacin o
resolucin del contrato, en caso de que hubiera cumplido dicho arrendatario con
las obligaciones que les competen y derivadas del presente documento, sirviendo
el mismo de la ms fiel carta de pago.
DCIMA.- Sern de cuenta del arrendatario cualquier impuesto, arbitrio o
contribucin que grave el inmueble y sea consecuencia de la actividad negocial
que se desarrolle en el mismo. Asimismo ser de cuenta del arrendatario los
gastos de la comunidad de propietarios.
La parte arrendadora no asume responsabilidad alguna si por los organismos
competentes, estatales o municipales no se le concediera a la parte arrendataria
la apertura o cualquier otro tipo de autorizacin para la instalacin del negocio, o
se prohibiera la misma una vez autorizada.
UNDCIMA.- El arrendatario de forma expresa excluye para este contrato la
aplicacin del art. 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, referida a la
indemnizacin al arrendatario sealada en el citado artculo58 .
DUODCIMA.- La parte arrendataria se hace directa y exclusivamente
responsable de cuantos daos puedan ocasionarse a terceras personas o cosas,
y sean consecuencia, directa o indirecta del negocio instalado, eximiendo de toda
responsabilidad al propietario y al administrador si lo hubiera, incluso por los
daos derivados de instalaciones para servicios, asimismo los arrendatarios
debern suscribir una pliza de seguros que garantice los daos a la propiedad y
la responsabilidad civil frente a terceros, y vendrn obligados a exhibir
peridicamente el justificante del pago de la prima.
DECIMOTERCERA.- Las partes de someten a los Juzgados y Tribunales de...,
con renuncia al fuero propio. Corrern a cuenta del que incumpliera el presente
28

contrato los gastos y costas judiciales, as como honorarios de abogado y

derechos de procurador (sea o no procesalmente necesaria su intervencin) que
se tuvieran que satisfacer con ocasin de las cuestiones judiciales que suscite la
interpretacin o cumplimiento de este contrato.
DECIMOCUARTA.- Don , mayor de edad, vecino de , con
domicilio en y D.N.I. , y Don , mayor de edad,
vecino de , con domicilio en y D.N.I. ,enterados
del contenido ntegro del presente contrato de arrendamiento, se constituyen en
FIADORES SOLIDARIOS del arrendatario Don..., respondiendo del exacto
cumplimiento de sus obligaciones durante el tiempo de vigencia de este contrato,
y renunciando a los beneficios de orden, divisin y excusin de bienes del deudor
principal.
Y en prueba de conformidad firman por triplicado y a un solo efecto en el lugar y
fecha al principio indicado.
Fdo.

Arrendadora

Fdo.Arrendatario

Fdo. Fiadores Solidarios

CAPITULOIII
DERECHO COMPARADO
1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN ESPAA
En Espaa, el contrato de arrendamiento es regulado por los artculos 1542 y
siguientes del Cdigo Civil de Espaa; los arrendamientos de Inmuebles adems
estn regulados por normativas especficas: la Ley de Arrendamientos
Urbanos LAU y la Ley de Arrendamientos Rsticos
2. DERECHOS Y OBLIGACIONES QUE GENERA EL ARRENDAMIENTO
2.1. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
Aunque no se haya pactado en el contrato el arrendador est obligado a:

Entregar al arrendatario la vivienda arrendada con todas sus pertenencias y

adems de estar en buen estado para su uso convenido, as como las
condiciones ptimas de higiene y seguridad del inmueble.
29

No estorbar el uso de la vivienda, salvo en reparaciones urgentes e

indispensables.
Garantizar el uso o goce pacfico de la vivienda por todo el tiempo del
contrato.

El arrendador (durante el arrendamiento) no puede:

Intervenir en el uso legtimo de la vivienda arrendada, salvo en casos
urgentes e indispensables.
Si el arrendador no cumpliera con hacer las reparaciones necesarias para
el uso a que est destinada la vivienda, el arrendatario tiene la opcin de
recurrir ante un juez para que resuelva lo que en derecho corresponda o
rescindir el arrendamiento.
2.2.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o
negligencia.
Disponer bien arrendado solamente para el uso convenido o conforme a su
naturaleza.
A pagar la renta desde el da en que reciba el bien arrendado y en trminos
del contrato respectivo, aun cuando el contrato se hubiese celebrado con
anterioridad.
La renta deber ser pagada en el lugar convenido; si no se hubiese
pactado, en la casa o despacho del arrendatario.
Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el
uso del bien arrendado, generalmente tendr el derecho a no pagar la renta
mientras dure el impedimento (total o parcialmente).
A conservar y cuidar el bien arrendado.
A restituir el bien arrendado al terminar el contrato en las mismas
condiciones en que le fue entregado, nicamente con el desgaste natural
excepto que se haya pactado cosa contraria.
A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenido.

2.3. CAUSA DE TRMINO DEL ARRENDAMIENTO

En general, pueden ser causas de trmino del contrato de arrendamiento:

Muerte del arrendador o del arrendatario, cuando expresamente se hubiere

pactado.
Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o, en su caso, por la ley.
30

2.4.

2.5.

Por acuerdo mutuo.

Nulidad.
Confusin.
Prdida o destruccin total del apartamento arrendado.
Por caso fortuito o fuerza mayor.
Por expropiacin del apartamento arrendado hecha por causa de utilidad
pblica.
Por venta judicial.
EL ARRENDADOR PUEDE EXIGIR EL TRMINO DEL CONTRATO
Por falta de pago de la renta
Por no pagar la renta en fechas convenidas.
Por el apartamento en contravencin al uso convenido.
Por daos graves al apartamento arrendado imputables al arrendatario.
Por variar la forma del apartamento arrendado sin contar con el
consentimiento del arrendador.
Por necesitar la vivienda para s o sus familiares en primer grado de
consanguinidad o por adopcin o para su cnyuge en los supuestos de
sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. (apartado nm.3 del art.9
de la Ley de Arrendamientos Urbanos)
GARANTAS DE ALQUILER

El artculo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador y

el arrendatario podrn pactar cualquier tipo de garanta de alquiler.
Las garantas disponibles en el mercado son el aval bancario, el depsito a favor
del arrendador, el seguro de impago (proteccin) de alquileres y ltimamente
la prenda (pignoracin) sobre una pliza de seguro de vida segn lo establecido
en el artculo 99 de la Ley de Contrato de Seguro.

CAPITULO IV
1. CONCLUSIONES
La figura del contrato. A su vez una de las fuentes de las obligaciones, gira todo el
derecho civil patrimonial. El contrato es la herramienta econmica y jurdica a que
los hombres acuden para atender sus necesidades; ello se refleja en su naturaleza
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de acto convencional por medio del cual las personas libremente regulan sus
intereses.
Debe insistirse que es en las figuras contractuales donde cobran vida
las instituciones estudiadas en los cursos de bienes y obligaciones, razn por la
cual, el curso se convierte en piedra angular para el estudio del derecho privado.
En cuanto a los contratos en materia civil la legislacin ha incurrido en hacer o fijar
una normatividad para la preservacin o conservacin de las buenas relaciones
sociales.
2. RECOMENDACIONES

Es importante el estilo que se emplee para redactar un contrato ya que en caso de

posibles conflictos, que tengan de por medio este documento, puede haber
problemas para quien lo redact. Por ello, ten en cuenta estas sugerencias:
Redactar lo ms entendible posible el contrato: La interpretacin en contra
del que escribi el contrato slo es aplicable en caso de dudas. De no ser as, no
tendrs este problema.
Trata de evitar el uso de papel membretado de una de las partes: De lo
contrario, pondr en evidencia que no ha sido una de ellas quien escribi este
documento.
Colocar clusula de negociacin: Para que as se establezca que el contrato
fue discutido y aprobado por las partes involucradas.
Establecer clusulas equitativas para ambos lados: Sino, tendrs problemas
en un juzgado para hacerlas valer a futuro.
Archivar los antecedentes de la negociacin: Las cartas o correos
electrnicos deben imprimirse y guardarlos como evidencias de haber negociado
el contrato.

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Bibliografa
Jorge Guzmn Santiesteban: Derecho Civil Tomo III De las Obligaciones y de los
Contratos en General.
Albaladejo, M.; Dez Alabart, S. (Dir.): Comentarios al Cdigo Civil. Tomo XX.
Vol. 1 y 2. Derecho Reunidas S.A.. Madrid, 2000.
OCallaghan Muoz, X.: Compendio de Derecho Civil. Tomo 2. Vol. 2. Derecho
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Bercovitz Rodrguez-Cano, R.: Comentarios al Cdigo Civil. Aranzadi,
Pamplona, 2003.
Diez-Picazo, Luis y Gulln, Antonio: Instituciones de Derecho civil. Volumen I/2
Tecnos 1998. Fuentes Lojo, J.V., Novsima Suma de de Arrendamientos
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Lasarte lvarez, C.: Principios de Derecho Civil. Tomo III: Contratos. Marcial
Pons, Madrid, 2004.
Puig Brutau, J.: Compendio de Derecho Civil 2. Derecho de obligacin.
Contratos y cuasicontratos. Obligaciones derivadas de actos ilcitos. Bosch,
Barcelona, 1997.

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