Evolución de Las Empresas en Suspensión de Pagos, en Un Periodo Comprendido Desde El Año 2007 Hasta El Año 2013: El Sector Inmobiliario

FACULTAD DE TURISMO Y FINANZAS
GRADO EN FINANZAS Y CONTABILIDAD
Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un

periodo comprendido desde el ao 2007 hasta el ao 2013: El
sector inmobiliario
Trabajo Fin de Grado presentado por Carmen Miriam Badillo Ayala, siendo la tutora
del mismo la profesora Silvia Caballero Soria.
V. B. del Tutor/a/es/as:
Da. Silvia Caballero Soria
Alumno/a:
Da. Carmen Miriam Badillo Ayala
Sevilla. Junio de 2015
GRADO EN FINANZAS Y CONTABILIDAD

FACULTAD DE TURISMO Y FINANZAS
TRABAJO FIN DE GRADO
CURSO ACADMICO [2014-2015]
TTULO:
EVOLUCIN DE LAS EMPRESAS EN SUSPENSIN DE PAGOS, EN UN PERIODO
COMPRENDIDO DESDE EL AO 2007 HASTA EL AO 2013: EL SECTOR
INMOBILIARIO
AUTOR:
CARMEN MIRIAM BADILLO AYALA
TUTOR:
D. SILVIA CABALLERO SORIA
DEPARTAMENTO:
ECONOMA FINANCIERA Y DIRECCIN DE OPERACIONES
REA DE CONOCIMIENTO:
ECONOMA FINANCIERA Y CONTABILIDAD
RESUMEN:
Estudio de ocho empresas del sector inmobiliario que han estado en suspensin de
pagos en la actual crisis, es decir, desde el ao 2007 hasta el ao 2013. Se indicar
los motivos econmicos y financieros que le llevaron a tal situacin y cmo termin su
situacin coyuntural de concurso de acreedores en el caso de haber finalizado el
mismo o en qu fase se encuentran aquellas empresas que siguen todava en ley
concursal.
PALABRAS CLAVE:
Concurso de acreedores; Solvencia a corto plazo; Liquidacin; Refinanciacin;
Negociacin
-2-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
NDICE
1. CAPTULO 1: EL CONCURSO DE ACREEDORES .............................................................................................................1
1.1. INTRODUCCION Y JUSTIFICACIN DEL ESTUDIO...................................................................1
1.2. OBJETIVOS ...........................................................................................................................................................................................................1
1.3. METODOLOGA PARA LA OBTENCIN DE INFORMACION Y DATOS ..1
1.4. CONCURSO DE ACREEDORES ....................................................................................................................................2
1.4.1. Fases del Concurso de acreedores .....................................................................................................3
1.4.2. Comparacin de la ley actual de Concurso de acreedores con la
legislacin anterior a 2003 ........................................................................................................................................................5
1.5. CMO SE DETECTA UNA EMPRESA SANA FRENTE A UNA
EMPRESA ENFERMA ........................................................................................................................................................................................6
1.5.1. Anlisis de la solvencia ............................................................................................................................................8
1.6. ESTADO DE FLUJOS DE TESORERA ......................................................................................................... 10
2. CAPTULO 2: ESTUDIO DE LAS EMPRESAS DEL SECTOR INMOBILIARIO EN
CONCURSO DE ACREEDORES ............................................................................................................................................................................ 13
2.1. MARTINSA-FADESA ........................................................................................................................................................................ 13
2.1.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Martinsa-Fadesa ................... 13
2.1.2. Estado de Flujos de Efectivo de Martinsa-Fadesa ............................................... 15
2.1.3. Martinsa-Fadesa despus de su entrada en concurso de
acreedores ..................................................................................................................................................................................................... 15
2.2. HBITAT INMOBILIARIA ........................................................................................................................................................... 16
2.2.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Hbitat Inmobiliaria ........... 17
2.2.2. Estado de Flujos de Efectivo de Hbitat Inmobiliaria ....................................... 18
2.2.3. Hbitat Inmobiliaria despus de su entrada en concurso ......................... 19
2.3. GRUPO NOZAR ........................................................................................................................................................................................ 19
2.3.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Grupo Nozar ................................. 20
2.3.2. Estado de Flujos de Efectivo de Grupo Nozar ............................................................. 21
2.3.3. Grupo Nozar despus de su entrada en concurso ............................................... 22
2.4. GRUPO INMOBILIARIO DETINSA ........................................................................................................................... 22
2.4.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Grupo Inmobiliario
Detinsa ................................................................................................................................................................................................................. 22
2.4.2. Estado de Flujos de Efectivo de Grupo Inmobiliario Detinsa .............. 24
2.4.3. Grupo Inmobiliario Detinsa despus de su entrada en concurso 25
2.5. SACRESA ............................................................................................................................................................................................................ 25
2.5.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Sacresa ................................................ 25
2.5.2. Estado de Flujos de Efectivo de Sacresa ............................................................................ 27
2.5.3. Sacresa despus de su entrada en concurso .............................................................. 28
2.6. REYAL URBIS .............................................................................................................................................................................................. 28
-I-
2.6.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Reyal Urbis ..................................... 29

2.6.2. Estado de Flujos de Efectivo de Reyal Urbis ................................................................. 30
2.6.3. Reyal Urbis despus de su entrada en concurso ................................................... 31
2.7. RENTA CORPORACIN ........................................................................................................................................................... 31
2.7.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Renta Corporacin ............ 32
2.7.2. Estado de Flujos de Efectivo de Renta Corporacin ........................................ 33
2.7.3. Renta Corporacin despus de su entrada en concurso ........................... 34
2.8. LBARO GRUPO INMOBILIARIO, S.A. ........................................................................................................... 34
2.8.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Lbaro Grupo
Inmobiliario .................................................................................................................................................................................................... 35
2.8.2. Estado de Flujos de Efectivo de Lbaro Grupo Inmobiliario ................ 36
2.8.3. Lbaro Grupo Inmobiliario despus de su entrada en concurso .. 37
3. CAPTULO 3: METODOLOGA Y CONCLUSIONES SOBRE EL ESTUDIO
REALIZADO .................................................................................................................................................................................................................................................. 39
3.1. CONCLUSIONES ....................................................................................................................................................................................... 39
BIBLIOGRAFA ....................................................................................................................................................................................................................................... 40
ANEXOS ............................................................................................................................................................................................................................................................. 45
-II-
CAPTULO 1
EL CONCURSO DE ACREEDORES
1.1. INTRODUCCIN Y JUSTIFICACIN DEL ESTUDIO
Todos somos conscientes de la crisis econmica por la que est pasando nuestro pas
y la cual est afectando a numerosas empresas. Uno de los sectores ms
perjudicados ha sido el sector de la construccin debido al boom inmobiliario y al
descenso de las ventas. Muchas de estas empresas constructoras entraron en
suspensin de pagos, de las cuales estudiaremos ocho de ellas, que son: MartinsaFadesa, Hbitat Inmobiliaria, Grupo Nozar, Dentisa, Reyal Urbis, Renta Corporacin,
Lbaro Grupo Inmobiliario y Sacresa.
Segn un estudio realizado por el equipo de Noticias Inmobiliarias - Idealista/news
(pgina web), sobre el Producto Interior Bruto (PIB) en Espaa, en el ao 2008 el
sector de la construccin tena un peso de media 12,76%, y en el ao 2013 pas a
representar 7,52%.
1.2. OBJETIVOS
Debido al porcentaje que representa este sector sobre el PIB espaol y la disminucin
que ha sufrido durante la actual crisis de nuestro pas, el objetivo de este proyecto
consiste en hacer un estudio sobre ocho empresas, pertenecientes al sector de la
construccin, que se encuentran en concurso de acreedores, desde el ao 2007 hasta
el ao 2013. Para ello:
-
Analizaremos su estado de solvencia a corto plazo, a partir del anlisis esttico

y dinmico.
Veremos los motivos econmicos y financieros que las llevaron a tal situacin.
Estudiaremos si la solicitud de dicho concurso ha sido fortuito o culpable.
Y, se ver en qu fase se encuentran cada una de ellas que todava siguen en
ley concursal.
1.3. METODOLOGA PARA LA OBTENCIN DE INFORMACIN Y DATOS

En primer lugar, para conocer qu es el concurso de acreedores, como se aplica, los
distintos tipos que hay (necesario o culpable), su comparacin con la Ley de Concurso
de Acreedores anterior a la vigente, y todo lo relacionado con esta Ley, hemos
buscado informacin a travs de distintos artculos publicados en internet, y a partir de
sta hemos sacado nuestras propias ideas y conclusiones.
Una vez explicado en qu consiste, hemos procedido a buscar todas aquellas
empresas, pertenecientes al sector inmobiliario, que se encuentran en concurso de
acreedores, desde que comenz la actual crisis econmica hasta el ao 2013. De
todas ellas, hemos seleccionado ocho empresas, ya que el estudio es limitado, y la
hemos seleccionado en funcin de la cantidad de informacin que disponamos de
cada una, es decir, si contbamos con suficiente informacin sobre su entrada en
concurso, los motivos que la llevaron a tal situacin y sobre todo si disponamos del
Balance, la Cuenta de Prdidas y Ganancias y el Estado de Flujos de efectivo, todo
ello para poder realizar el anlisis de la solvencia a corto plazo de cada una de las
compaas.
-1-
Badillo Ayala, Carmen Miriam
La informacin utilizada para conocer la actividad principal de negocio de cada una

de estas empresas, la hemos extrado a travs de sus pginas oficiales, as como la
situacin en la que se encuentran, la hemos obtenido a travs de prensa digital, es
decir, de artculos publicados en diferentes peridicos digitales, como son: Cinco Das,
Expansin, El Economista, ABC, etc. Despus de conocer toda la informacin
procedimos a redactar aquello que nos interesaba para el estudio, a partir de las ideas
obtenidas con la recogida de informacin.
Para el anlisis de la solvencia, tanto desde un punto de vista esttico como
dinmico, necesitbamos conocer el Balance de situacin y la Cuenta de Prdidas y
Ganancias. Ambos estados contables se encuentran disponibles en el Sistema de
Anlisis de Balances Ibricos (SABI). Para el anlisis esttico nos interesaban las
partidas de Activo Corriente, Existencias, Tesorera y Pasivo Corriente. Y para el
anlisis dinmico, las partidas de Existencias, Deudores, Tesorera, Proveedores,
Deudas a corto plazo y Otras Deudas con la Administracin Pblica. Tambin hemos
tenido que calcular los Periodos Medios, aunque solo de las Existencias, los Deudores
y los Proveedores. Del Periodo Medio de las Deudas a corto plazo no disponamos de
informacin, de modo que estimamos un periodo medio de 360 das (ao comercial),
ya que al ser a corto plazo, su devolucin sera inferior al ao. De igual forma,
tampoco tenamos informacin sobre el Periodo Medio de las deudas con la
Administracin Pblica, por lo que consideramos un Periodo Medio de 180 das, ya
que cogimos el mayor plazo de pago entre la Seguridad Social, que es a meses
vencidos, el IVA, que es trimestral y el Impuesto de Sociedades, que es a 180 das.
Para finalizar el estudio, comentamos las partidas ms importantes del Estado de
Flujos de Efectivo, el cual tambin fue extrado de la base de datos SABI y explicamos
la situacin en la que se encontraba, o se encuentra la empresa, despus de su
entrada en concurso, es decir, si consigui salir de dicha situacin, o si procedi a la
liquidacin.
1.4. CONCURSO DE ACREEDORES
La regulacin legal espaola de concurso de acreedores se encuentra en la Ley
22/2003 de 9 de Julio, modificada por el Real Decreto Ley 3/2009, de 27 de Marzo, de
medidas urgentes en materia tributaria, financiera y concursal ante la evolucin de la
situacin econmica y la Ley 38/2011 de 10 de Octubre1.
En primer lugar daremos una breve definicin sobre qu es y en qu consiste el
concurso de acreedores.
El concurso de acreedores es un procedimiento legal que se produce cuando una
persona fsica o jurdica se encuentra en una situacin de insolvencia, es decir, no
puede hacer frente a los pagos pendientes. Las soluciones al concurso son el
convenio, o la liquidacin en caso de no alcanzarse un acuerdo con los acreedores, de
no cumplirse el convenio pactado, o que la empresa opte por ella. Pero cuando se
produce una situacin de insolvencia definitiva la empresa entra en quiebra y debe
liquidarse.
Para la Ley Concursal la solucin normal y preferente del concurso es el Convenio.
La Ley contempla una serie de medidas tendentes a lograr la satisfaccin de los
acreedores mediante la celebracin de un negocio jurdico. Para que el concurso
pueda declarase finalizado, dicho convenio debe ser aceptado por los acreedores y
por el Juez del concurso y debe acreditarse su cumplimiento.
Agencia Estatal Boletin Oficial del Estado. Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal. Jefatura del
Estado BOE nm. 164, de 10 de julio de 2003 Referencia: BOE-A-2003-13813.
-2-
Se optar por la liquidacin cuando no sea posible alcanzar un acuerdo con los
acreedores, si el convenio aprobado no se cumple o si al concursado le resulta ms
factible liquidar su patrimonio y pagar a sus acreedores. Los efectos de la liquidacin
son ms estrictos que los del convenio, ya que las facultades de administracin y
disposicin del deudor quedan suspendidas y sern ejercidas en su lugar por la
Administracin.
El concurso tiene como finalidad ayudar a garantizar la continuidad del negocio y es
necesario aclarar que no interrumpe la actividad de la empresa.
Existen dos tipos de concurso:
-
Concurso voluntario: es el propio deudor (tanto persona fsica como jurdica) el

que solicita el concurso, en una situacin de insolvencia.
Concurso necesario: es solicitado por el acreedor que se encuentra con el

impago de un crdito de su titularidad. Dicha solicitud deber presentarse ante
el Juzgado de lo Mercantil del domicilio social o el principal centro de su
actividad.
1.4.1. Fases del Concurso de Acreedores

Las fases del concurso se describen en el artculo 183 de la Ley Concursal y existen
cuatro, aunque tan solo nos centraremos en el Pre-concurso de acreedores y en la
Fase comn en nuestro estudio, no obstante describiremos brevemente todas ellas.
Pre-concurso de acreedores
El pre-concurso de acreedores consiste en que, una vez conocida la situacin de

insolvencia de una empresa, el deudor debe solicitar la declaracin del concurso
dentro del plazo de los dos meses siguientes a la fecha en la que se conoci dicha
situacin. Si antes de ese plazo de dos meses el deudor concursal comunica al
Juzgado que ha iniciado una serie de negociaciones con sus acreedores, dicho plazo
quedar paralizado y por tanto no estar obligado a solicitar el concurso en ese plazo
de dos meses2. Las negociaciones pueden consistir en una refinanciacin de la deuda
y/o aceptacin de una propuesta de convenio anticipada.
Una vez presentada la documentacin que se necesita ante el Juzgado de lo
Mercantil, el deudor dispone de tres meses para concluir un acuerdo con sus
acreedores concursales. Dicho acuerdo podra consistir en que estos perdonen una
parte o incluso la totalidad de la deuda, lo que se denomina, jurdicamente, una quita.
Con esto lo que se busca es salvar el estado de insolvencia de la empresa.
En el caso de que el deudor no haya podido salvar su estado de insolvencia
durante esos tres meses, estar obligado a solicitar el concurso dentro del mes hbil
siguiente.
Como conclusin, el pre-concurso de acreedores sirve para ganar tiempo y poder
salvar la empresa, para as evitar solicitar el concurso de acreedores, siempre y
cuando se pueda superar el estado de insolvencia, y tambin sirve como una barrera
de proteccin frente a los acreedores concursales3.
2
3
El plazo es fijado por el artculo 5.1. de la Ley Concursal.

Eurojuris Espaa: asociacin sin nimo de lucro integrada por despachos de abogados con
vocacin internacional establecidos por toda Espaa y con representacin en todos los pases de
la Unin Europea y gran parte del mundo.
-3-
En el estudio que hemos realizado de aquellas empresas inmobiliarias y del sector

de la construccin que entraron en concurso de acreedores, existe una empresa,
Reyal Urbis, que solicit, en octubre del ao 2012, el pre-concurso de acreedores,
para llegar a un acuerdo de refinanciacin con sus acreedores, aunque finalmente,
cuatro meses despus, present concurso de acreedores voluntario.
Figura 1. Esquema del pre-concurso de acreedores.

Fuente: Elaboracin propia a partir del autor Ferran Gispert Roman.
http://diposit.ub.edu/dspace/bitstream/2445/46906/1/Esquema%20concurso%20de%20acreedo
res.pdf
Fase comn
Una vez que se conoce la insolvencia del deudor mediante la declaracin del
concurso, la siguiente fase es la denominada fase comn.
Esta fase se inicia con la declaracin del concurso y finaliza con la presentacin del
informe de la administracin concursal, una vez transcurrido el plazo de las
impugnaciones o se hayan resuelto las formuladas contra el inventario o lista de
acreedores. Dicho informe incluye: el estado econmico financiero del deudor; el
inventario de la masa activa, formada por bienes y derechos integrados en el
patrimonio del deudor a la fecha de la declaracin del concurso y los que se adquieran
hasta la conclusin del procedimiento; y la lista de acreedores.
Se podra definir tambin la masa pasiva, la cual est constituida por los crditos
contra el deudor, que no tengan la consideracin de crditos contra la masa, es decir,
aquellos que se caracterizan porque su pago ha de hacerse a su vencimiento y por su
importe total. En estos crditos contra la masa se incluyen los crditos por salarios por
los ltimos 30 das de trabajo anteriores a la declaracin del concurso.
-4-
La finalizacin de la fase comn da paso a la fase de convenio o a la fase de

liquidacin. La primera de ellas tiene como objetivo conservar el funcionamiento de la
actividad empresarial. Dependiendo de la situacin en la que se encuentre la empresa
se pueden alcanzar acuerdos de quita (reduccin del porcentaje de la deuda que el
deudor ha de pagar a los acreedores) o de espera (los plazos de pagos que se
acordaron inicialmente se amplan). El acreedor acepta uno de estos acuerdos para
recuperar una parte de la deuda. Por otra parte, la fase de liquidacin es una opcin
que toma el deudor, o bien una obligacin cuando ste no puede hacer frente a los
pagos comprometidos durante la vigencia del convenio.
1.4.2. Comparacin de la ley actual de Concurso de acreedores con la
legislacin anterior a 2003.
La Ley 22/2003 de 9 de Julio supone una gran modificacin, por lo que se realizar un
anlisis comparativo de los cambios efectuados por dicha Ley, as como por la Ley
Orgnica (LO) 8/2003, para la Reforma Concursal, con respecto al derecho concursal
vigente con anterioridad al 1 de Septiembre de 2004, y cuya disposicin esencial era la
Ley de Suspensin de Pagos de 29 de Julio de 1922.
Tanto la regulacin actual como la anterior son muy diferentes, ya que cada una
responde a una finalidad distinta. A continuacin se analizar la diferente finalidad a la
que responden el anterior y el nuevo derecho concursal, as como tambin se har un
estudio de las principales modificaciones que contempla la nueva Ley Concursal.
En primer lugar, en cuanto a la finalidad, nos encontramos con las dos diferencias
principales que mostramos a continuacin.
-
El derecho concursal vigente hasta el 1 de Septiembre de 2004, tena como

finalidad ofrecer proteccin a los intereses de los acreedores, mediante la
liquidacin del patrimonio del deudor para satisfacer los crditos de aquellos.
En este caso prevalece la liquidacin de la empresa por encima de la
continuidad de la misma
La Ley Concursal vigente, sin embargo, tiene como finalidad la satisfaccin de

los acreedores, y al mismo tiempo, asegurar la continuidad econmica el
deudor. No obstante es preciso sealar que determinados aspectos de la Ley
Concursal no han cumplido con este objetivo, es decir, conservar la actividad
empresarial del concursado, y por tanto ha sido necesario reformarlos.4
En segundo lugar, el estudio de algunas de las principales modificaciones de la

nueva Ley Concursal son:
1) El primer cambio que contempla la Ley 22/2003 es la eliminacin de las
precedentes figuras concursales y su sustitucin por una nica figura que ahora
se denomina concurso. Pero esto no es solo un cambio de denominacin; la
nueva Ley Concursal se basa en un procedimiento nico para resolver las
situaciones de insolvencia de las empresas. Por tanto, las caractersticas de
esta ley son:
La unidad legal: existe una nica norma.
La disciplina: las situaciones de insolvencia se enmarcan en el derecho

mercantil.
Comparativa de la Ley 22/2003 Concursal con la normativa anterior. Adaptado a la Ley 38/2011 ,
de 10 de Octubre, de reforma de la Ley
22/2003, de 9 de Julio, Concursal
(http://www.supercontable.com/informacion/ley_gestion/Comparativa_de_la_Ley_Concursal_con_l
a_Normativa_Anterior.html)
-5-
o Los procedimientos: un nico cauce para resolver las situaciones de

insolvencia.
El nuevo concurso se aplica a cualquier deudor, ya sea particular, profesional o
empresario; o bien sea persona fsica o jurdica, sin distinguir tampoco si el
deudor es civil o mercantil.
2) La segunda novedad importante de la nueva Ley Concursal es que el deudor o
alguno de sus socios pueden realizar la solicitud del concurso (siendo este
concurso voluntario), o puede ser solicitado por alguno de los acreedores
(concurso necesario). A continuacin, vamos a desarrollar aspectos
fundamentales de ambos.
Si el concurso es solicitado por el propio deudor (concurso voluntario), segn la
Ley Concursal 22/2003, ste conserva las facultades de administracin y
disposicin de su patrimonio, aunque sometidas a intervencin de los
administradores concursales, mediante autorizacin o conformidad 5. Adems la
declaracin del concurso no interrumpe la actividad empresarial o profesional
del deudor. El Juez del concurso posee amplias potestades para intervenir en el
ejercicio de esa actividad empresarial.
Si el concurso se solicita por los acreedores (concurso necesario), las
facultades del deudor se suspenden y ste es sustituido por la administracin
concursal. En estos casos, y a diferencia de lo que ocurra en la normativa
anterior en la que el deudor era el ltimo en tener conocimiento sobre la
quiebra, el Juez, antes de decidir sobre la declaracin de concurso, se lo
comunicar al deudor, para que pueda oponerse a la solicitud y pueda justificar
por qu no procede el concurso.
3) Por otra parte, con la nueva Ley Concursal desaparecen los llamados
interventores o sndicos de quiebra, que son aquellas personas fsicas o
jurdicas, nombradas por un juez para la administracin de los bienes
comprometidos en una quiebra, y cuyo fin es proteger los intereses de las
partes que se encuentran en litigio. stos eran elegidos por los votos de los
acreedores. Desaparecen tambin las llamadas comisiones liquidadoras de la
quiebra, es decir, aquellas personas nombradas por los acreedores para hacer
la liquidacin de la empresa y poder cobrar de la misma toda o parte de la
deuda.
1.5.
CMO SE DETECTA UNA EMPRESA SANA FRENTE A UNA EMPRESA

ENFERMA
A lo largo de la vida de una empresa aparecen ciertas circunstancias no previstas, que

pueden originar situaciones no deseadas siendo necesario afrontarlas antes de que
lleguen a una situacin que sea ms extrema y de difcil solucin. Las situaciones ms
habituales a las que puede llegar una empresa son la suspensin de pagos y la
quiebra, conceptos que sern definidos dentro del siguiente anlisis de la seguridad
financiera de una empresa.
A continuacin se describir la evolucin de una empresa desde una situacin de
mxima seguridad financiera a una situacin de quiebra o liquidacin6:
5
6
Artculo 40.1 de la Ley Concursal (LC)

Fuente: Asignatura Finanzas de la empresa a corto plazo. Grado en Finanzas y Contabilidad, de
la Universidad de Sevilla.
-6-
Situacin de mxima estabilidad: es la etapa en la que se encuentra la

empresa al comienzo de la actividad. En esta etapa la empresa carece de
financiacin ajena y su estructura financiera est compuesta nicamente por
recursos propios.
Activo No Corriente
Patrimonio Neto
Activo Corriente
Figura 2. Situacin de mxima estabilidad.
Fuente: Elaboracin propia
Situacin normal: la estructura financiera de la empresa est formada tanto por

recursos propios como por recursos ajenos a corto y largo plazo, y tiene un
fondo de maniobra positivo, es decir, la empresa es capaz de atender sus
compromisos de pago en el corto plazo.
Patrimonio Neto
Activo No Corriente
Exigible a largo plazo
Activo Corriente
Exigible a corto plazo
Figura 3. Situacin normal.
Situacin de inestabilidad financiera: la empresa presenta un balance con un

fondo de maniobra negativo, lo que significa que parte del pasivo corriente
financia el activo no corriente. La empresa no sera capaz de atender sus
obligaciones de pago en el corto plazo. Se encontrara en suspensin de pagos
Activo No Corriente
Patrimonio Neto
Exigible a largo
plazo
Exigible a corto
plazo
Activo Corriente
Figura 4. Situacin de inestabilidad financiera.

Situacin de quiebra: el patrimonio normal neto de la sociedad es negativo, es

decir, el activo real es inferior al pasivo exigible, de manera que si se vende
todo el activo no podran devolverse las deudas de la empresa.
Activo No Corriente
Patrimonio Neto
Exigible a largo
plazo
Activo Corriente
Exigible a corto
plazo
Prdidas
Figura 5. Situacin de quiebra.

-7-
1.5.1. Anlisis de la solvencia

La solvencia puede ser definida como la capacidad financiera que tiene una empresa
para cumplir con sus obligaciones cuando stas sean exigibles, ya sea a corto o largo
plazo.
Se puede decir que una empresa es solvente cuando sta es capaz de liquidar, al
vencimiento, los pasivos contrados, aunque tambin debe ser capaz de demostrar,
mediante el estudio correspondiente, que podr mantener tal situacin de solvencia en
el futuro. La empresa, como vimos anteriormente, se encontrara en una situacin
normal, en la que su fondo de maniobra es positivo, pero no siempre es as,
depender del sector en el que nos encontremos.
Para analizar la solvencia a corto plazo emplearemos el anlisis esttico y el
anlisis dinmico.
El primero de ellos, el anlisis esttico, se basa en ratios de circulante, entre los
que destacan:
-
Ratio de circulante: es el cociente entre el activo corriente y el pasivo corriente.

Este ratio debera dar un valor superior a 1 para que se considere adecuado.
De lo contrario, la empresa no tendra la capacidad necesaria para generar
dinero suficiente para atender los pagos en el corto plazo, aunque se hace
necesario comentar que existen algunos sectores que por sus caractersticas
especiales pueden tener un ratio inferior a la unidad, sin que ello suponga
problemas de liquidez.
Ratio cido: es un ratio similar al anterior, con la diferencia de que al activo

corriente se le elimina los inventarios7. El valor que se estima adecuado es de
1, por lo que la empresa puede hacer frente a sus pasivos exigibles a corto
plazo con los activos de mayor liquidez (como por ejemplo los deudores
comerciales, las inversiones financieras a corto plazo, la tesorera, etc.), lo que
significa que la empresa tiene un buen nivel de solvencia corriente. Una
situacin arriesgada seria cuando el Ratio circulante se mantiene constante y el
Ratio cido disminuye, ya que esto es sntoma de un aumento de los
inventarios y/o reduccin de las partidas ms liquidas, como son la tesorera y
las cuentas por cobrar.
Ratio de disponibilidad: es el cociente entre la tesorera y el pasivo corriente.

Este ratio indica la capacidad que tiene la empresa para hacer frente a su
exigible inmediato con la liquidez real generada, es decir, cuanto se tiene en
efectivo para poder pagar el pasivo a corto plazo. Lo ideal sera que su valor
fuera inferior a 1, ya que si fuera superior tendra exceso de tesorera.
Ratios de solvencia esttica
Ratio cido
Ratio de disponibilidad
RA = (A. Corriente
RD = Tesorera / P. Corriente
Inventarios) / P. Corriente
- Tabla 1. Ratios del anlisis esttico.
Fuente: Elaboracin propia a partir de los ratios obtenidos del captulo 1 de la
asignatura Finanzas de la empresa a corto plazo (curso 2013-2014, pp. 13)
Ratio de circulante
RC = A. Corriente / P. Corriente
Un inventario es el registro de bienes muebles e inmuebles que posee una empresa para
comerciar con ellos, bien comprndolos y vendindolos tal cual, o procesndolos primero antes
de venderlos, en un periodo econmico determinado. Deben aparecer en el Activo Corriente.
-8-
Todos estos ratios deben compararse con los ratios correspondientes a otros periodos
de la misma empresa, o con los del sector donde desarrolla su actividad. Un valor
aislado para cualquier ratio no tiene significado econmico. Es necesario que vaya
acompaado de otros valores de referencia.
Este estudio de la solvencia a corto plazo no tiene en cuenta la magnitud tiempo,
por lo que estima solamente los volmenes de activo y pasivos circulantes. Esto
conlleva los siguientes inconvenientes:
-
Las empresas con fondo de maniobra positivo son consideradas ms solventes

que el resto.
No se tiene en cuenta las expectativas de evolucin futura; solo se tiene en

cuenta lo que reflejan los estados contables en el momento del anlisis.
No se considera la calidad del circulante ni sus rotaciones.
Para evitar estos inconvenientes se presenta el modelo dinmico, el cual si incluye

las dimensiones de cantidad y tiempo en la determinacin de la solvencia a corto
plazo.
Activo Circulante
Disponible inmediato
Disponible entre t1 y t2
Disponible entre tn-1 y tn

Total
Pasivo Circulante
Exigible inmediato
Exigible entre t1 y t2
Exigible entre tn-1 y tn

Total
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
t1 = 0
a1
t2
a2
Valor ponderado
t1 * a1 = 0
t2 * a2
tn
an
ai
tn * an
(ti * ai)
Plazo
t1 = 0
t2 = 0
Cuanta
p1
p2
Valor ponderado
t1 * p1 = 0
t2 * p2
pn
pi
tn * pn
(ti * pi)
Dm < Em condicin de solvencia a corto plazo

Tabla 2. Modelo dinmico de determinacin de la solvencia a corto plazo
Fuente: J. Ignacio Contreras: La liquidez en la empresa (1995, pp. 143)
Dm, es la disponibilidad media ponderada. Representa el tiempo que estar

disponible una unidad monetaria invertida en el activo corriente.
Em, es la exigibilidad media ponderada. Representa el tiempo en que ser

exigible una unidad monetaria de deuda con terceros a corto plazo.
Si la disponibilidad media ponderada (Dm) es menor que la exigibilidad media

ponderada (Em), es decir, Dm < Em, significa que la empresa genera dinero antes de
que sus pasivos a corto plazo se hagan exigibles, y, por tanto, es solvente a corto
plazo. Por el contrario, si Dm es mayor que Em (Dm > Em), la empresa puede
encontrarse en una situacin de riesgo de insolvencia. El activo corriente tarda ms
tiempo en transformarse en liquidez que sus deudas a corto plazo en hacerse
exigibles, de forma que la sociedad no tendr suficiente recursos monetarios en el
momento del pago.
En el estudio realizado, hemos considerado en el Activo Corriente, las partidas de
Existencias, Deudores y Tesorera, y hemos calculado el Periodo Medio tanto de las
-9-
existencias como de los deudores, a partir del consumo y las ventas respectivamente.
El Periodo Medio de la tesorera es cero. Por otro lado, en el Pasivo Corriente,
incluimos las partidas de Proveedores, Deudas a corto plazo y Otras deudas con la
Administracin Pblica. De igual modo calculamos el Periodo Medio de los
proveedores a partir de las compras. Para las Deudas a corto plazo, hemos
considerado un plazo de 360 das, es decir, el ao comercial. Por ltimo, para las
deudas con la Administracin Pblica, consideramos un plazo de 180 das, ya que
hemos seleccionado el mayor plazo de pago entre la Seguridad Social, que es a
meses vencidos, el IVA, que es trimestral y el Impuesto de sociedades, que es a 180
das. La razn de coger estos plazos se debe a que no disponemos de suficiente
informacin, y, por tanto, hemos realizado una estimacin.
1.6.
ESTADO DE FLUJOS DE TESORERA
Segn el Plan General de Contabilidad y de Pymes8, el Estado de Flujos de Efectivo (o

de Tesorera) informa sobre el origen y la utilizacin de los activos monetarios
representativos de efectivo y otros activos lquidos equivalentes, clasificando los
movimientos por actividades e indicando la variacin neta de dicha magnitud en el
ejercicio.
El estado de flujos de efectivo es un instrumento muy til para determinar la
situacin financiera de la empresa. Permite evaluar la capacidad que tiene la empresa,
entidad o persona para generar efectivo y determinar necesidades de liquidez.
Las actividades que constituyen la estructura de dicho estado contable son:
actividades de explotacin, de inversin y de financiacin. Esta divisin permitir
conocer si los problemas son a corto o largo plazo y si forman parte de la estructura
econmica o financiera.
-
Actividades de explotacin: son aquellas actividades relacionadas con el

desarrollo del objeto social de la empresa, esto es la produccin o
comercializacin de sus bienes o prestacin de servicios.
Actividades de inversin: son aquellas que hacen referencia a las inversiones

que realiza la empresa en activos fijos (o activos no corrientes), a las compras
de inversiones en otras empresas, ttulos, valores, etc.
Actividades de financiacin: son aquellas actividades que hacen referencia a la

adquisicin de recursos para la empresa, que pueden proceder bien de
terceros (pasivo) o de sus socios (patrimonio neto).
Algunos de los objetivos del estado de flujos de efectivo son:
Proporciona a la gerencia informacin apropiada para que pueda medir sus

polticas de contabilidad y tomar decisiones que ayuden al buen
funcionamiento de la empresa.
Facilita informacin financiera a los administradores.
Permite determinar la capacidad que tiene la empresa para pagar intereses y

dividendos y para hacer frente a sus deudas cuando estas vencen.
Proyecta donde se ha estado gastando el efectivo disponible, que da como

resultado la descapitalizacin de la empresa (perdida de capital de la
empresa).
Reales Decretos 1514/2007 y 1515/2007, de 16 de noviembre, y adaptacin al Real Decreto

1159/2010.
-10-
Reporta los flujos de efectivo pasados para poder predecir los flujos de efectivo
futuros.
Evala la forma que tiene la administracin de generar y utilizar el efectivo.
-11-
-12-
CAPTULO 2
ESTUDIO DE LAS EMPRESAS DEL SECTOR INMOBILIARIO EN
CONCURSO DE ACREEDORES
En primer lugar, se ha estudiado un total de ocho empresas, pertenecientes al sector
inmobiliario, que entraron en concurso de acreedores durante el periodo comprendido
entre 2007 y 2013. Estas empresas han sido:
- Martinsa-Fadesa
- Hbitat Inmobiliaria
- Grupo Nozar
- Grupo Inmobiliario Detinsa
- Sacresa
- Reyal Urbis
- Renta Corporacin
- Lbaro Grupo Inmobiliario
El motivo por el que se ha estudiado dichas empresas ha sido debido a la cantidad
de informacin que disponamos de cada una de ellas sobre su entrada en concurso,
as como la disponibilidad de sus Cuentas Anuales en el ao en que entraron en
concurso para poder hacer los clculos para el anlisis.
2.1. MARTINSA-FADESA
La empresa Martinsa-Fadesa, presidida por Fernando Martin, es una de las grandes
empresas inmobiliarias espaolas. sta surgi en 2007 por la fusin de los negocios
de Martinsa y Fadesa, tras la Oferta Pblica de Adquisicin (OPA) realizada por
Martinsa sobre Fadesa por 4.045 millones de euros. Se basa en un modelo de gestin
dirigido al cliente y se caracteriza por unos grandes desarrollos urbansticos,
orientados a la satisfaccin de los usuarios, al compromiso social y al respeto por el
medio ambiente. Se especializa en el desarrollo de proyectos inmobiliarios de primera
y segunda residencia, centrndose tambin en proyectos hoteleros y centros
comerciales, ligados a la actividad residencial y de alquiler.
El 15 de Julio del ao 2008, present la solicitud del concurso de acreedores
voluntario, en el Juzgado de lo Mercantil nmero 1 de La Corua, debido a la
incapacidad para atender el cumplimiento regular y puntual de sus obligaciones de
pago9. Su objetivo era garantizar la continuidad del negocio, procediendo al
saneamiento y reorganizacin de la compaa. Su deuda fue aproximadamente de
7.000 millones de euros, siendo ste el mayor concurso de acreedores que se ha
producido en Espaa.
2.1.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Martinsa-Fadesa
En funcin de las Cuentas Anuales e Informe de Gestin correspondientes al ejercicio
anual terminado el 31 de diciembre de 2008, ao en el que se solicit el concurso de
acreedores, y cuyo Balance se encuentra reflejado en el anexo (Tabla 1 anexo), as
como el consumo, las ventas y compras de Martinsa-Fadesa (Tabla 2 anexo),
haremos el estudio de la solvencia a corto plazo, utilizando tanto el anlisis esttico
como el anlisis dinmico.
Informe del artculo 116 BIS de la Ley del Mercado de Valores.
-13-
Anlisis esttico:

Ratio cido
RA = (A. Corriente
RC= 4.464.323/6.642.230=
RA=(4.464.323RD= 54.250/6.642.230=
67,21%
3.644.142)/6.642.230=
0,816%
12,34%
Tabla 3. Anlisis de la Solvencia a corto plazo, de Martinsa-Fadesa, a partir de los Ratios
del anlisis esttico.
Fuente: Elaboracin propia a partir de los ratios obtenidos del captulo 1 de la asignatura
Finanzas de la empresa a corto plazo (curso 2013-2014, pp. 13)
Ratio de circulante
Como podemos observar, el Ratio de Circulante presenta un valor del 67,21%, es

decir, el Pasivo Corriente es superior al Activo Corriente, lo que significa que la
inmobiliaria en el ao 2008 no tena capacidad para generar dinero suficiente y
atender as sus pagos a corto plazo. Segn el Ratio cido, que presenta un valor del
12,34%, la empresa no pudo hacer frente a sus pasivos exigibles a corto plazo con
aquellos activos de mayor liquidez, es decir, el total del Activo Corriente eliminndole
las existencias. La empresa, por tanto, en dicho ao no present un buen nivel de
solvencia corriente. Finalmente, el Ratio de Disponibilidad nos indica que la compaa
posea muy poca tesorera para hacer frente a sus deudas a corto plazo, ya que esta
no llegaba a representar el 1% del total de Pasivo Corriente.
-
Anlisis dinmico:
Para el estudio del anlisis dinmico, en primer lugar, hemos calculado el Periodo
Medio de las existencias, los deudores y los proveedores.
Clculo del Periodo Medio (PMP)
PMP
Existencias
(Saldo de existencias * 360)/Consumo
(3.644.142*360)/24.022= 54.612
PMP
Deudores
(Saldo de deudores *360)/Ventas
(627.398*360)/427.959= 528
PMP
Proveedores (Saldo de proveedores *360)/Compras
(850.626*360)/124.884= 2.452
Tabla 4. Clculo del Periodo Medio, de Martinsa-Fadesa, a partir de los datos de Balance
y la Cuenta de Prdidas y Ganancias.
Fuente: Elaboracin propia a partir de la informacin obtenida del captulo 1 de la asignatura
Finanzas de la empresa a corto plazo (curso 2013-2014, pp. 5-6)
A continuacin se muestra el anlisis dinmico.
-14-
Activo Circulante
Existencias
Clientes
Tesorera
Total
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
54.612
3.644.142
528
627.398
0
54.250
4.325.790
Valor ponderado
199.014.134.120
331.120.902
0
199.345.255.022
Dm = 46.083 das
Pasivo Circulante
Proveedores
Deudas a corto plazo
Otras deudas con la
Administracin Pblica
Total
Plazo
2.452
360
Cuanta
850.626
5.267.919
Valor ponderado
2.085.801.649
1.896.450.840
180
89.836
6.208.381
16.170.480
3.998.422.969
Em = 644 das
Tabla 5. Anlisis de la Solvencia de Martinsa-Fadesa, a partir del anlisis dinmico.

Analizando la tabla anterior, vemos como la disponibilidad media ponderada (Dm), es

muy superior a la exigibilidad media ponderada (Em), lo que significa que el tiempo
que estar disponible una unidad monetaria invertida en el Activo Corriente es mayor
al tiempo en que ser exigible una unidad monetaria de deuda con terceros a corto
plazo, por lo que la empresa se encontraba en un estado de riesgo de insolvencia.
Esto quiere decir que el Activo Corriente tardaba mucho ms de diez aos en hacerse
lquido que sus deudas a corto plazo en hacerse exigibles, por lo que la sociedad en
2008 no tuvo suficientes recursos monetarios para hacer frente a los pagos. Esta
disponibilidad media tan elevada puede ser debido al Periodo Medio de las
existencias, que presenta un plazo de cobro muy elevado.
2.1.2. Estado de Flujos de Efectivo de Martinsa-Fadesa
Segn el Estado de Flujos de Efectivo correspondiente al ejercicio anual terminado a
31 de diciembre de 2008, el cual se encuentra recogido en las Cuentas Anuales e
Informe de Gestin de la compaa, haremos los siguientes comentarios:
-
En primer lugar, el Flujo de efectivo de las actividades de explotacin tena un

valor negativo de -48.535 euros, esto significa que la empresa operaba en
nmeros rojos, lo que podra ser debido a que la compaa pagaba ms de lo
que cobraba. Esto nos indica que la operacin principal de la empresa no
estaba generando dinero suficiente y por tanto no era estable.
En 2008 presentaba un Resultado del ejercicio negativo antes de impuestos de
2.926.439 euros. La partida de Deudores era tambin negativa y esto podra
ser debido a un anticipo hecho por los clientes, que posteriormente generara
un cobro en el futuro.
-15-
En segundo lugar, el Flujo de efectivo de las actividades de inversin tena

tambin un valor negativo de -142.888 euros. Esta seccin nos indica cmo
est la compaa construyendo su capital. Al tener un valor negativo podra
significar que la empresa est creciendo, ya que est realizando inversiones.
Concretamente la empresa invierte en activos financieros corrientes y no
corrientes 157.332 euros, y por la venta de participaciones tan solo cobra
13.463 euros.
En tercer y ltimo lugar, el Flujo de efectivo de las actividades de financiacin

tena un valor positivo de 240.625 euros, debido a la obtencin de efectivo de
las entidades financieras, al cobro de acciones propias y al efectivo aportado
por los accionistas de 50.000 euros.
2.1.3. Martinsa-Fadesa despus de su entrada en concurso de acreedores

En 2011, la compaa superaba el concurso de acreedores en la que se encontraba
inmersa, ya que consigui el respaldo del 70% de sus acreedores al plan de pago de
deudas que present. La sociedad se comprometa a pagar toda su deuda en un plazo
mximo de diez aos. Otra gran compaa del sector, tambin consigui superar el
concurso de acreedores, despus de que a finales de 2007 se iniciara la crisis
inmobiliaria. Se trata de Hbitat Inmobiliaria, empresa que estudiaremos
posteriormente.
Sin embargo, en 2014, debido a la falta de liquidez, la compaa era incapaz de
cumplir con las obligaciones de convenio, a pesar de haber logrado el acuerdo para
salir del concurso. Present un ltimo plan en el que se prevea una quita del 70%,
pero fue rechazado por las entidades financieras acreedoras (entre las que se
encuentran Sareb, Caixabank, Popular y Abanca), al considerar que esa quita era
excesiva. En la actualidad, la inmobiliaria ir a liquidacin despus de estar luchando
por sobrevivir durante ocho aos.
2.2.
HBITAT INMOBILIARIA
La compaa catalana, Hbitat inmobiliaria, presidida por Bruno Figueras y dedicada a

la construccin y promocin de inmuebles, fue construida en el ao 1953 y ha
realizado importantes proyectos inmobiliarios, mayoritariamente residenciales. Sus
viviendas se caracterizan por la innovacin, el confort y la calidad de sus acabados.
Con el paso de los aos, Hbitat Inmobiliaria ha ido evolucionando para poder dar
respuestas a los cambios que se producen en el entorno socio-econmico y para
adaptar su oferta a los distintos mercados en los que opera. En territorio nacional, sus
delegaciones se encuentran en Madrid, Catalua, Andaluca, la Comunidad
Valenciana y Aragn. Y en el mbito internacional, tambin cuenta con delegaciones
en Portugal y Hungra.
En 2006, para convertirse en una de las grandes inmobiliarias del sector, compr a
Ferrovial Inmobiliaria por 2.200 millones de euros, lo que hizo disparar la deuda de la
compaa.
El 28 de noviembre de 2008, Hbitat Inmobiliaria, despus de convertirse en la
quinta promotora espaola, present concurso voluntario de acreedores, en el
Juzgado de lo Mercantil nmero 3 de Barcelona10, debido a que era incapaz de
afrontar los pagos de los intereses del prstamo que pidi para la compra de Ferrovial
Inmobiliaria.
10
Propuesta de Convenio de Hbitat Inmobiliaria.
-16-
Se trataba del segundo mayor concurso de acreedores que se ha producido en

Espaa, tan solo superado por Martinsa-Fadesa. La empresa solicit el concurso con
el objetivo de salvaguardar los derechos de sus acreedores y proceder a la
restructuracin de su situacin financiera, y as garantizar la continuidad de su
actividad empresarial. Sus principales bancos acreedores eran La Caixa, Caja Madrid,
Banco Santander, BBVA y Banco Popular.
2.2.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Hbitat Inmobiliaria
A continuacin, estudiaremos la solvencia a corto plazo de la compaa Hbitat
Inmobiliaria, tanto desde el punto de vista esttico como dinmico, a partir de los datos
disponibles en la base de datos SABI (Sistema de Anlisis de Balances Ibricos), que
hemos recogido en el Balance y el cual se encuentra reflejado en el anexo (Tabla 3
anexo). En la Tabla 4 anexo, tambin estn recogidas las partidas de consumo, ventas
y compras de Hbitat Inmobiliaria.
-
Anlisis esttico:

Ratio cido
RA = (A. Corriente
RC= 1.394.705/2.319.007=
RA= (1.394.705RD= 36.223/2.319.007=
60,14%
1.270.861)/2.319.007=
1,56%
5,34%
Tabla 6. Anlisis de la Solvencia de Hbitat Inmobiliaria, a partir del anlisis esttico.
Ratio de circulante
En la tabla anterior, se observa como el Activo Corriente es inferior al Pasivo

Corriente, lo que da lugar a que el Ratio de Circulante presente un valor inferior al
100%. Esto significa que la compaa, en ese ao, no fue capaz de generar dinero
suficiente para atender sus pagos a corto plazo. El Ratio Acido tambin presenta un
valor muy bajo, tan solo del 5,34%, por lo que la inmobiliaria, con sus activos de mayor
liquidez, no poda hacer frente a sus pasivos exigibles a corto plazo. Finalmente, el
Ratio de Disponibilidad nos indica que Hbitat Inmobiliaria dispona de muy poca
tesorera para poder afrontar todas sus deudas.
-
Anlisis dinmico:
Antes de proceder al estudio del anlisis dinmico, debemos calcular los Periodos
Medios de las existencias, los deudores y los proveedores.
PMP
Existencias
(1.270.861*360)/147.583= 3.100
PMP
Deudores
(50.540*360)/597.727= 30
PMP
(166.580*360)/809.688= 74
Tabla 7. Clculo del Periodo Medio, de Hbitat Inmobiliaria, a partir de los datos de
Balance y la Cuenta de Prdidas y Ganancias.
-17-
Activo Circulante
Existencias
Clientes
Tesorera
Total
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
3.100
1.270.861
30
50.540
0
36.223
1.357.624
Valor ponderado
3.939.692.006
1.538.403
0
3.941.230.409
Dm = 2.903 das
Pasivo Circulante
Proveedores
Otras deudas con la
Total
Plazo
74
360
Cuanta
166.580
2.056.008
Valor ponderado
12.337.595
740.162.880
180
7.229
2.229.817
1.301.220
753.801.695
Em = 338 das
Tabla 8. Anlisis de la Solvencia de Hbitat Inmobiliaria, a partir del anlisis dinmico.
Vemos como el tiempo que estar disponible una unidad monetaria invertida en el
Activo Corriente (Dm) es mayor al tiempo en el que ser exigible una unidad monetaria
de deuda con terceros a corto plazo (Em), es decir, la compaa tarda
aproximadamente siete aos en disponer de los recursos monetarios suficientes para
afrontar los pagos a corto plazo, mientras que la exigibilidad media de estos pagos es
inferior al ao (de manera aproximada, sera unos once meses), por lo que la empresa
en el ao 2008 presentaba un gran riesgo de insolvencia. Al igual que MartinsaFadesa, las existencias de la compaa presentaba un plazo de cobro muy elevado, lo
que haca que la disponibilidad media fuera ocho veces superior a la exigibilidad
media.
2.2.2. Estado de Flujos de Efectivo
Segn el Estado de Flujos de Efectivo del ao 2008, el cual se encuentra disponible en
la base de datos SABI, comentamos lo siguiente:
-
El Flujo de efectivo de las actividades de explotacin tena un valor negativo de

-73.233 euros. Esto podra ser debido, por una parte, a que el Resultado del
ejercicio antes de impuestos fue de -988.898 euros, y por otra parte, a que los
pagos que realizaba la empresa eran mayores que los cobros que sta
obtena. Por lo tanto, la actividad principal de la empresa (construccin y
promocin de inmuebles) no generaba dinero suficiente, por lo que la era
incapaz de atender sus pagos y pagar sus deudas.
Si observamos la partida de Acreedores y otras cuentas a pagar, sta tambin
era negativa, lo que podra ser debido a que la empresa, en el ao anterior tuvo
un gasto, pero que ha sido pagado en el ejercicio actual, es decir, 2008.
El Flujo de efectivo de las actividades de inversin presentaba un valor positivo

de 72.550 euros. Esto es debido a que los pagos por inversiones eran
menores que los cobros por desinversiones.
-18-
Por ltimo, el Flujo de efectivo de las actividades de financiacin tena un valor

negativo de -50.801 euros, debido a la cantidad que deba amortizar de la
deuda que posea con las entidades de crdito. Tampoco tuvo ningn cobro
por instrumentos de patrimonio.
2.2.3. Hbitat Inmobiliaria despus de su entrada en concurso de acreedores

En 2010, la inmobiliaria consigui superar el proceso de concurso de acreedores. El
convenio de acreedores, con el que la empresa consigui salir a flote, contempl dos
alternativas para pagar la deuda, que comentaremos a continuacin:
-
El primero de ellos fue pagar el 80% de la deuda (con una quita del 20%), de la
que el 50% se abonara en ocho aos, y el 30% restante se convertira en un
prstamo participativo (es decir, un prstamo acordado con una entidad
financiera en el que participan otras entidades).
La segunda va propuesta contemplaba la posibilidad de pagar la deuda en un

periodo de tiempo menor, concretamente en cinco aos, aunque la quita
alcanzara el 70%, es decir, solo pagara el 30% de la deuda.
La primera alternativa fue finalmente la que se aprob, en marzo de ese mismo

ao, ya que consigui el apoyo de ms del 80% de los acreedores financieros.
Sin embargo, en 2013, la compaa tuvo que acudir a la banca acreedora para
renegociar su deuda, ya que le result imposible cumplir con el plan de pagos. Esta
renegociacin consista en devolver slo el 1,5% de la deuda y abonar casi todo el
prstamo entre 2016 y 2018. As mismo, tambin pidi renegociar los derivados que la
empresa tena con las entidades, debido a que tampoco era capaz de afrontarlos. La
inmobiliaria propuso abonar la mitad en efectivo y la otra mitad en locales.
2.3.
GRUPO NOZAR
La empresa Nozar, constituida el 9 de Julio de 1981, en Madrid, es una mediana

empresa, dedicada a prestacin de servicios en las agencias inmobiliarias y a la
administracin de fincas. Desarrolla proyectos que se adaptan a las necesidades y
gustos de las personas, manteniendo un compromiso con la calidad y el servicio. Se
diferencia en el sector inmobiliario por tener un estilo nico y personal. Desde su
constitucin, muchas empresas, tanto nacionales como internacionales, cada una
dedicada a diferentes mbitos, se han unido al grupo de Nozar, con el objetivo de
desarrollar proyectos conjuntamente, para, de esta forma, llegar a un nmero mayor
de personas. Estas empresas son: Dimora, Lena Construcciones, Improgar, Bano
Real, Vancogar, Nozar Martinsa (Nozar y Martinsa-Fadesa, con el objetivo de ofrecer a
los clientes proyectos urbansticos de la ms alta Calidad), Viregua, Nozar Masa Veu,
Nozar Promobys y Civitas. Hoy en da, adems de dedicarse al sector inmobiliario,
tambin tiene actividad en sectores agroalimentarios y tursticos.
La compaa, en septiembre de 2009, debido a que no pudo hacer frente a sus
obligaciones con los principales acreedores, se vio obligada a solicitar el concurso de
acreedores voluntario, despus de proponer a sus bancos acreedores una quita entre
el 40% y el 50% de su deuda, para evitar entrar en dicha situacin. Esta propuesta no
tuvo xito ya que se trataba de una cifra exagerada e inasumible por la banca, por lo
que finalmente, Nozar tuvo que entrar en concurso. En 2008, Avalatransa, uno de los
acreedores de la sociedad, pidi el concurso de Nozar, aunque fue rechazado por el
juez.
-19-
En 2010, la Audiencia Provincial solicit adecuar el procedimiento voluntario del

concurso de Nozar a concurso necesario y tambin retras la fecha de declaracin de
concurso a 2008, ao en el que Avalatransa lo pidi.
2.3.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Grupo Nozar
A partir de las Cuentas Anuales Consolidadas del grupo de Nozar, analizaremos la
situacin de insolvencia en la que se encontraba la inmobiliaria en el ao que present
concurso de acreedores, es decir, en 2009. Haremos un estudio tanto esttico como
dinmico. Los datos del Balance se encuentran recogidos en el anexo (Tabla 5 anexo),
as como las partidas de consumo, compras y ventas (Tabla 6 anexo).
-
Anlisis esttico:

Ratio cido
RA = (A. Corriente
RC= 1.056.848/829.036=
RA= (1.056.848RD= 21.486/829.036= 2,59%
127,47%
892.304)/829.036= 19,84%
Tabla 9. Anlisis de la Solvencia de Grupo Nozar, a partir del anlisis esttico.
Ratio de circulante
El Ratio de Circulante se considera adecuado, ya que supera el porcentaje del 100%,

lo que significa que el Activo Corriente de la empresa es mayor a su Pasivo Corriente,
por lo que posee capacidad necesaria para generar dinero suficiente y de esta forma
atender sus pagos en el corto plazo. Sin embargo, segn el Ratio cido, que presenta
un porcentaje muy bajo (tan solo del 19,84%) la empresa no puede hacer frente a sus
pasivos exigibles a corto plazo con los activos de mayor liquidez, ya que la mayor
parte de su Activo Corriente estaba formado por existencias. Finalmente con el Ratio
de Disponibilidad, vemos como la empresa posee muy poca tesorera, tan solo
representa un 2,59% del total de Pasivo Corriente. Podemos decir que, segn el
anlisis esttico, la empresa se encuentra en una situacin de insolvencia.
-
Anlisis dinmico:
Para estudiar el anlisis dinmico, en primer lugar debemos calcular el Periodo Medio
de las existencias, los deudores y los proveedores.
PMP
Existencias
(982.304*360)/190.784= 1.684
PMP
Deudores
(45.011*360)/374.412= 43
PMP
(57.813*360)/291.612= 71
Tabla 10. Clculo del Periodo Medio, de Grupo Nozar, a partir de los datos de Balance y
la Cuenta de Prdidas y Ganancias.
-20-
Activo Circulante
Existencias
Clientes
Tesorera
Total
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
1.684
892.304
43
45.011
0
21.486
958.801
Valor ponderado
1.502.402.268
1.948.005
0
1.504.350.273
Dm = 1.569 das
Pasivo Circulante
Proveedores
Otras deudas con la
Total
Plazo
71
360
Cuanta
57.813
555.888
Valor ponderado
4.126.180
200.119.680
0
613.701
0
204.245.860
Em = 333 das
Tabla 11. Anlisis de la Solvencia de Grupo Nozar, a partir del anlisis dinmico.
Segn el anlisis dinmico, la empresa en 2009 se encontraba en una situacin de

riesgo de insolvencia, ya que su Activo Corriente tardara unos cuatro aos en
transformarse en liquidez para poder hacer frente a sus pagos en el corto plazo,
mientras que sus deudas a corto plazo solo tardara once meses en hacerse exigibles,
por lo que la compaa no dispona de suficientes recursos monetarios en el momento
de afrontar los pagos. Al igual que las compaas anteriores, la disponibilidad media
presenta un valor tan elevado debido al plazo de las existencias.
Segn el Estado de Flujos de Efectivo Consolidado, el cual se encuentra recogido en
la Memoria Consolidada correspondiente al ejercicio anual de 2009, haremos los
siguientes comentarios:
-
El Flujo de efectivo de las actividades de explotacin tena un valor positivo de

de 254.988 euros, lo que significa que la empresa poda ganar dinero con su
actividad de negocio, ya que los cobros eran mayores a los gastos.
En 2009 presentaba un Resultado del ejercicio negativo antes de impuestos de
-332.930 euros. La partida de Acreedores y otras cuentas a pagar tambin era
negativa y esto podra ser debido a que la empresa en el ao 2008 tuvo un
gasto que ser pagado en 2009.
El Flujo de efectivo de las actividades de inversin tena tambin un valor

positivo de 27.164 euros, ya que sus cobros por desinversiones eran mayores
a los gastos por inversiones. La mayor inversin realizada por la compaa fue
en Activos financieros.
El Flujo de efectivo de las actividades de financiacin tena un valor negativo

de 282.652 euros, ya que posea deudas con las entidades de crdito de
316.624 euros, deudas con empresas del grupo de 6.519 euros y otro tipo de
-21-
deudas. La inmobiliaria en dicho ao tambin dispona de una subvencin de

555 euros.
2.3.3. Grupo Nozar despus de su entrada en concurso de acreedores

Tras un periodo de cinco aos, en 2014 la compaa concluy la fase comn del
proceso de concurso de acreedores e inicio la fase de negociacin de la propuesta de
pago de su deuda. Nozar present un convenio al que se oponan los principales
banco acreedores (BBVA, Caixabank, Santander y Popular) y los administradores
concursales que el juez nombr a cargo del concurso de Nozar. El convenio consista
en realizar una quita del 75% del importe de la deuda y pagar el 25% restante en un
plazo de quince aos. Las razones principales por las que negaron el convenio fueron:
-
Porque no les gustaba el plan de viabilidad ni sus quitas y esperas.

Y porque la compaa no posea capacidad financiera para mantener su
negocio.
Los gestores suplicaban una segunda oportunidad para no terminar como MartinsaFadesa, la mayor liquidacin inmobiliaria de la historia.
2.4.
GRUPO INMOBILIARIO DETINSA, S.L.
El Grupo Inmobiliario de Desarrollo de Activos Inmobiliarios, Detinsa, presidida por

Jos Antonio Moreno Siz, fue creada en el ao 1987. A lo largo del tiempo, la
compaa ha realizado numerosos proyectos de generacin de suelos y ha construido
infraestructuras de urbanizaciones, edificios industriales, docentes y de oficinas.
Tambin se ha especializado en la promocin y explotacin de viviendas protegidas
tanto para jvenes como para mayores. Detinsa centra su actividad en la Comunidad
de Madrid, aunque en los ltimos aos comienza a diversificarse geogrficamente por
diversas localidades costeras espaolas. Dentro del grupo Detinsa se encuentra
tambin la compaa Traresa, empresa dedicada al alquiler de contenedores y de
maquinaria de construccin.
En 2008, la empresa pidi ayuda a sus bancos acreedores, ya que era incapaz de
hacer frente a la deuda con varios de sus acreedores. Su plan de reestructuracin, que
consista en aplazar el pago de su deuda bancaria y en la venta de activos, no pudo
ponerlo en marcha, por lo que no consigui la liquidez que necesitaba para hacer
frente a sus pagos a corto plazo. Por tanto, debido a esta delicada situacin, en 2010
solicit el concurso voluntario de acreedores.
2.4.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo del Grupo Inmobiliaria Detinsa

Debido a que no disponemos de las Cuentas Anuales del ao en el que entr en
concurso, es decir, en 2010, analizaremos su estado de solvencia en 2008, ya que fue
en este ao cuando la compaa empez a presentar problemas. Los datos han sido
recogidos del Informe de Auditora independiente de las cuentas anuales
correspondientes al ejercicio 2008, y cuyo Balance, as como las partidas de consumo,
compras y ventas, se encuentran en el anexo (Tabla 7 anexo y Tabla 8 anexo,
respectivamente).
-22-
Anlisis esttico:

Ratio cido
RA = (A. Corriente
RC= 691.388.321/100.082.816=
RA= (691.388.321RD= 6.284.518/100.082.816=
690,81%
643.818.243)/100.082.816=
6,27%
47,53%
Tabla 12. Anlisis de la Solvencia de Grupo Inmobiliario Detinsa, a partir del anlisis
esttico.
Ratio de circulante
En primer lugar, podemos observar como el Ratio de Circulante supera el 100%, ya

que el Activo Corriente es mayor al Pasivo Corriente, por lo que la empresa, en un
principio posea la capacidad necesaria para generar dinero suficiente y poder atender
as sus pagos a corto plazo. Sin embargo, al eliminar los inventarios (existencias) del
Activo Corriente, vemos como la compaa ya no es capaz de hacer frente a sus
pasivos exigibles a corto plazo con aquellos activos de mayor liquidez. En ltimo lugar,
la empresa en el ao 2008 dispona de muy poca tesorera; sta tan solo representaba
el 6,27% del total de Pasivo Corriente, por lo que, como mencionamos anteriormente,
la empresa no dispona de la liquidez necesaria para afrontar sus pagos.
Anlisis dinmico:
Antes de analizar la solvencia a travs del anlisis dinmico, calcularemos los

Periodos Medios tanto de las existencias, como de los deudores y proveedores.
PMP
Existencias (Saldo de existencias * 360)/Consumo (643.818.243*360)/99.371.631= 2.332
PMP
Deudores
(5.530.481*360)/95.867.424= 21
PMP
(2.789.042*360)/112.186.089= 9
Tabla 13. Clculo del Periodo Medio, de Grupo Inmobiliario Detinsa, a partir de los datos
de Balance y la Cuenta de Prdidas y Ganancias.
-23-
Activo Circulante
Existencias
Clientes
Tesorera
Total
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
2.332
643.818.243
21
5.530.481
0
6.284.518
655.633.242
Valor ponderado
1.501.642.805.954
114.856.943
0
1.501.757.662.897
Dm = 2.291 das
Pasivo Circulante
Proveedores
Otras deudas con la
Total
Plazo
9
360
Cuanta
2.789.042
22.252.908
Valor ponderado
24.961.668
8.011.046.880
180
7.839.292
32.881.242
1.411.072.560
9.447.081.108
Em = 287 das
Tabla 14. Anlisis de la Solvencia de Grupo Inmobiliario Detinsa, a partir del anlisis
dinmico.
Como en los casos anteriores, la compaa tarda mucho ms tiempo en transformar

en liquidez sus Activos Corrientes, que las deudas a corto plazo en hacerse exigibles,
es decir, tardara alrededor de seis aos en disponer de recursos monetarios
suficientes para atender los pagos, mientras que la exigibilidad de estos pagos es
inferior al ao. Esto es medido a travs de la disponibilidad media ponderada (Dm),
que representa el tiempo que estar disponible una unidad monetaria invertida en el
Activo Corriente, y la exigibilidad media ponderada (Em), que es el tiempo en que
ser exigible una unidad monetaria de deuda con terceros a corto plazo. La empresa,
por lo tanto, se encontraba en una situacin de riesgo de insolvencia. Una vez ms
observamos como el plazo de las existencias es muy elevado, lo que explica que la
disponibilidad media sea casi ocho veces superior a la exigibilidad media.
2.4.2. Estado de Flujos de efectivo
Segn el Estado de Flujos de Efectivo correspondiente al ejercicio terminado a 31 de
diciembre de 2008, el cual se encuentra recogido en el Informe de Auditora, haremos
los siguientes comentarios:
-

valor positivo de 27.974.197 euros, debido a sus cobros eran mayores a los
gastos, lo que significa que la empresa estaba ganando dinero con su negocio.
Sin embargo, el Resultado del ejercicio antes de impuesto era negativo. Este
era de -1.769.903 euros. La partida de Existencias y Deudores y otras cuentas
a cobrar eran ambas positivas, lo que puede ser debido a que en ejercicios
anteriores fueron ingresos, pero que se han cobrado este ao, es decir, 2008.
En segundo lugar, el Flujo de efectivo de las actividades de inversin tena

tambin un valor positivo de 22.475.341 euros. Esta seccin nos indica cmo
est la compaa construyendo su capital. En 2008, la empresa invirti en
inmovilizado material, intangible y en otros activos financieros, y a su vez tuvo
cobros por desinversiones de inversiones inmobiliarias y de otros activos
-24-
financieros. Lgicamente, para que tuviera un Flujo de efectivo de actividades

de inversin positivo, los cobros por desinversiones fueron mayores a los
pagos realizados por las inversiones.
-
En tercer y ltimo lugar, el Flujo de efectivo de las actividades de financiacin

tena un valor negativo de -46.867.437 euros, ya que tuvo ms pagos que
cobros por instrumentos de pasivo financiero.
2.4.3. Grupo Inmobiliario Detinsa despus de su entrada en concurso

Segn el peridico digital CincoDias.com, en el ao 2012, el Grupo Inmobiliario
Detinsa dej atrs el concurso de acreedores en el que se encontraba inmerso desde
2010, ya que logr las suficientes adhesiones entre sus acreedores como para acordar
un convenio de pago, que finalmente fue aprobado por el Juzgado. La compaa
acord quitas y aplazamientos en el pago de sus deudas, principalmente con los
bancos y con la Agencia Tributaria. El grupo tambin cedi a la banca activos y
present un plan de negocios a largo plazo. Concretamente, los acreedores, a partir
de 2016, cobraran el 45% de sus crditos, fraccionando estas cantidades en cinco
anualidades.
2.5.
SACRESA
La inmobiliaria Sacresa, controlada por la familia Sanahuja, fue constituida en

Barcelona, el 28 de diciembre de 1998. Se trata de una empresa de gran tamao
dedicada a la realizacin de planeamiento y gestin para el aprovechamiento
urbanstico, adquisicin de suelos, urbanizacin y construccin de todo tipo de
edificios. A su vez, Sacresa est formada por un grupo de cinco compaas: Sacresa
Terrenos Promocin S.L., Cresa Patrimonial, Sanahuja Escofet Inmobiliaria, Sacresa
Terrenos 2 y Caufec.
En junio de 2010, debido a su situacin de insolvencia, Sacresa se vio obligada a
presentar concurso de acreedores voluntario, en el Juzgado Mercantil nmero dos de
Barcelona, tras agotar el plazo legal establecido para intentar pactar con la banca una
refinanciacin de su deuda y no obtener el respaldo suficiente. Este proceso concursal
arrastr a cuatro de las cinco sociedades el grupo: Cresa Patrimonial, Sacresa
Terrenos Promocin S.L., Sanahuja Escofet Inmobiliaria y Sacresa Terrenos 2. La
Sociedad Caufec tambin entr en concurso, aunque un ao ms tarde, en 2011. El
plan de viabilidad que present Sacresa no fue creble para las entidades financieras,
ya que el grupo mantena unas deudas que tenan escasas posibilidades de ser
pagadas. Se trata del tercer mayor concurso de la historia empresarial espaola, tan
solo superado por Martinsa-Fadesa y Hbitat Inmobiliaria.
2.5.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Sacresa

Debido a que no disponemos de las Cuentas Anuales del ao en el que entr en
concurso, es decir, en 2010, analizaremos su estado de solvencia en 2009, ao
anterior al concurso, y veremos si en ese ao la empresa ya tena problemas
financieros para pagar sus deudas. El Balance, as como las partidas de consumo,
compras y ventas, se encuentran recogidas en el anexo, Tabla 9 anexo y Tabla 10
anexo, respectivamente.
-25-
Anlisis esttico:

Ratio cido
RA = (A. Corriente
RC=363.169.299/1.065.470.634
RA=(363.169.299RD=
= 34,08%
256.958.153)/
13.627.188/1.065.470.634=
1.065.470.634 = 9,96%
1,27%
Tabla 15. Anlisis de la Solvencia de Sacresa, a partir del anlisis esttico.
Ratio de circulante
Como se observa claramente, el Activo Corriente de la compaa en el ao 2009 es

menor al Pasivo Corriente, lo que da lugar a que el Ratio de circulante sea inferior al
100%. Esto significa que la empresa no tena la capacidad necesaria para generar
dinero suficiente para atender sus pagos en el corto plazo. Por otro lado, si
eliminamos del Activo Corriente las existencias, su valor disminuye an ms, por lo
que la compaa no poda hacer frente a sus pasivos exigibles con aquellos activos de
mayor liquidez, por lo tanto, ya un ao antes de su entrada en concurso, podemos
decir que la empresa no era solvente a corto plazo. Por ltimo, segn el Ratio de
Disponibilidad, la empresa tena muy poca tesorera, solo representaba el 1,27% del
total de Pasivo Corriente, lo que daba lugar a que Sacresa no pudiera pagar sus
deudas a corto plazo.
Anlisis dinmico:
Para estudiar el anlisis dinmico, primero debemos calcular el Periodo Medio de las
existencias, los deudores y los proveedores.
PMP
Existencias
(256.958.153*360)/155.943.086=593
PMP
Deudores
(23.183.278*360)/233.667.811=36
PMP
(25.377.176*360)/62.755.466=146
Tabla 16. Clculo del Periodo Medio, de Sacresa, a partir de los datos de Balance y la
Cuenta de Prdidas y Ganancias.
A continuacin se muestra el Anlisis dinmico.
-26-
Activo Circulante
Existencias
Clientes
Tesorera
Total
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
593
256.958.153
36
23.183.278
0
13.627.188
293.768.619
Valor ponderado
152.426.746.650
828.043.775
0
153.254.790.425
Dm = 522 das
Pasivo Circulante
Proveedores
Otras deudas con la
Total
Plazo
146
360
Cuanta
25.377.173
903.890.209
Valor ponderado
3.694.344.767
325.400.475.240
180
34.567.795
963.835.177
6.222.203.100
335.317.023.107
Em = 348 das
Tabla 17. Anlisis de la Solvencia de Sacresa, a partir del anlisis dinmico.
Vemos como la disponibilidad media ponderada (Dm), es decir, el tiempo que estar
disponible una unidad monetaria invertida en el Activo Corriente, es mayor a la
exigibilidad media ponderada (Em), tiempo en que ser exigible una unidad monetaria
de deuda con terceros a corto plazo, lo que significa que la empresa se encontraba en
una situacin de riesgo de insolvencia un ao antes de entrar en concurso. Su Activo
Corriente tardaba ao y medio en transformarse en liquidez y sus deudas a corto plazo
tardaba unos once meses en hacerse exigibles, de modo que la compaa no tena
suficiente recursos monetarios en el momento del pago.

Segn el Estado de Flujos de Efectivo correspondiente al ejercicio terminado a 31 de
diciembre de 2009, el cual se encuentra recogido en la Memoria anual de Sacresa,
comentamos lo siguiente:
-
El Flujo de efectivo de las actividades de explotacin, en primer lugar, era

positivo, en 250.543.031 euros. La empresa en 2009 estaba ganando dinero
con las actividades de su negocio, ya que los cobros que sta tena superaba a
los pagos que realizaba. A su vez, el Resultado del ejercicio antes de
impuestos era tambin positivo, con un valor de 236.150.966 euros.
La partida de Acreedores y otras cuentas a pagar tena un valor negativo de
105.573.457 euros lo que podra significar que fueron gastos de ejercicios
anteriores pagados en el ejercicio 2009. Tambin observamos como la
compaa paga ms intereses de los que cobra.
En cuanto al Flujo de efectivo de las actividades de inversin, ste presentaba

tambin un valor positivo de 205.604.276 euros, ya que los cobros por
inversiones fueron mayores que los pagos que realiz la empresa en sus
inversiones. Concretamente, la compaa invirti en inmovilizado intangible,
material y en otros activos financieros.
-27-
Por ltimo, el Flujo de efectivo de las actividades de financiacin fue negativo.

ste tena un valor de -459.842.848 euros. La explicacin de ello fue la
cantidad de deuda que tena que devolver a las entidades de crdito.
2.5.3. Sacresa despus de su entrada en concurso

En 2012, el grupo consigui superar el concurso de acreedores, al lograr el respaldo
de sus acreedores a los planes de pago de deuda que haba presentado. Estos planes
consistan en que la empresa ofreca a sus acreedores activos a cambio de reducir su
deuda, que supona una quita entre el 50 y el 70%, y poder pagarla en un plazo de
ocho aos. Entre las entidades a las que la promotora deba dinero se encontraban:
BBVA, Banco Popular, Bancaja y Catalunya Caixa, entre otras.
2.6.
REYAL URBIS
La inmobiliaria Reyal Urbis surgi en el ao 2007 despus de fusionarse con dos

grandes empresas, Inmobiliaria Urbis y Construcciones Reyal, tras la previa
adquisicin del 96,41% del Capital Social de Urbis por parte de Reyal a travs de la
Oferta Pblica de Adquisicin (OPA). Su presidente y fundador es Rafael Santamara,
el cual controla el 70% de la compaa. En su capital tambin se encuentran EBN
Banco, con un 4,7% de participacin y la antigua Unicaja, con una participacin del
4,3%.
La inmobiliaria se caracteriza por la capilaridad geogrfica, la diversificacin de sus
productos, el bajo coste de adquisicin del suelo y por ser una de las primeras
residencias urbanas para clases medias. Se trata de una de las principales compaas
europeas dedicada a la actividad de promocin residencial.
Reyal Urbis, entre sus activos, cuenta con dos Centros Comerciales principales, el
ABC Serrano y la Esquina del Bernabeu, ambos situados en Madrid. Tambin hay que
citar el Centro Comercial situado en la ciudad de Tenerife, Las Pirmides de
Martianez. En cuanto a los hoteles, podemos decir que posee un total de siete hoteles,
los cuales son gestionados por la cadena de Rafael Hoteles, diferenciados por tres
marcas: Rafaelhoteles, Rafaelhoteles By, y Holiday Inn.
En octubre de 2012, la inmobiliaria solicit el pre-concurso de acreedores, despus
de comunicar a la Comisin Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que haba
iniciado una serie de negociaciones para alcanzar un acuerdo de refinanciacin con
sus acreedores. La Ley Concursal le daba cuatro meses para hacer las
correspondientes negociaciones antes de suspender pagos. Las principales entidades
acreedoras de la compaa son: Santander, BBVA, BFA-Bankia y Popular.
El 19 de febrero de 2013 present concurso voluntario de acreedores, ya que no
pudo alcanzar este acuerdo de refinanciacin. Adems de esto, los motivos de la
entrada en concurso son principalmente los siguientes:
-
El gran endeudamiento que posea la compaa.

Un fuerte apalancamiento.
Y el gran descenso de las valoraciones de los activos.
-28-
2.6.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Reyal Urbis

A continuacin, a partir de las Cuentas Anuales correspondientes al ejercicio anual
terminado a 31 de diciembre de 2012 y del Informe de Gestin, se analizar cual era
su estado de solvencia en dicho ao, es decir, ao en que solicit el pre-concurso de
acreedores. Los principales datos de la compaa para el anlisis de la solvencia se
encuentran recogidos en el anexo (Tabla 11 anexo y Tabla 12 anexo).
-
Anlisis esttico:

Ratio cido
RA = (A. Corriente
RC= 2.038.412/4.183.704
RA= (2.038.412RD= 6.964/4.183.704 =
=48,72%
2.006.590)/4.183.704
0,16%
=0,76%
Tabla 18. Anlisis de la Solvencia de Reyal Urbis, a partir del anlisis esttico.
Ratio de circulante
Observando el Ratio de Circulante, vemos que el Pasivo Corriente era mayor al Activo
Corriente, motivo por el cual presentaba un valor inferior al 100%, por lo que la
compaa fue incapaz de atender los pagos en el corto plazo, debido a que no tena
capacidad para generar dinero suficiente. El Ratio cido presentaba un valor muy
reducido, no llegaba a ser el 1%, lo que significa que la empresa no pudo hacer frente
a sus pasivos a corto plazo con sus activos de mayor liquidez. La mayor parte del
Activo Corriente estaba formado por existencias. Se encontraba, por tanto, en una
gran situacin de insolvencia. El Ratio de Disponibilidad nos indica el efectivo que
tiene la empresa para poder pagar su pasivo a corto plazo, algo que fue imposible ya
que posea una tesorera de tan solo 6.964 euros, mientras que su pasivo a corto
plazo era de 4.183.704 euros.
Anlisis dinmico:
Para el estudio del anlisis dinmico, procedemos a calcular, en primer lugar, los
Periodos Medios de las existencias, los deudores y los proveedores.
PMP
Existencias
(2.006.590*360)/50.731= 14.239
PMP
Deudores
(8.235*360)/100.836= 29
PMP
(134.607*360)/612.370= 79
Tabla 19. Clculo del Periodo Medio, de Reyal Urbis, a partir de los datos de Balance y la
Cuenta de Prdidas y Ganancias.
A continuacin se muestra el Anlisis dinmico
-29-
Activo Circulante
Existencias
Clientes
Tesorera
Total
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
14.239
2.006.590
29
8.235
0
6.964
2.021.789
Valor ponderado
28.572.376.537
242.111
0
28.572.618.648
Dm = 14.132 das
Pasivo Circulante
Proveedores
Otras deudas con la
Total
Plazo
79
360
180
Cuanta
134.607
3.649.726
375.138
Valor ponderado
10.651.822
1.313.901.360
67.524.840
4.159.471
1.392.078.022
Em = 335 das
Tabla 20. Anlisis de la Solvencia de Reyal Urbis, a partir del anlisis dinmico.
Como la exigibilidad media ponderada (Em) es muy inferior a la disponibilidad media

ponderada (Dm), es decir, el tiempo en el que se har exigible una unidad monetaria
de deuda con terceros a corto plazo es menor al tiempo que estar disponible una
unidad monetaria invertida en el Activo Corriente, podemos decir que la empresa se
encontraba en el ao 2012 en una gran situacin de insolvencia. Sus deudas a corto
plazo tardaban menos de un ao en hacerse exigibles, mientras que su Activo
Corriente necesitaba mucho ms de diez aos para transformarse en liquidez, por lo
que en el momento del pago, no dispona de recursos monetarios suficientes para
atender dichas deudas. Observamos como el plazo de cobro de las existencias es muy
elevado, lo que explica que la disponibilidad media sea tan elevada.
Segn el Estado de Flujos de Efectivo, recogido en las Cuentas Anuales e Informe de
Gestin, correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2012,
haremos los siguientes comentarios:
-

valor negativo de -24.055 euros, debido a que los cobros de la empresa, eran
inferiores a los pagos que sta realizaba, por lo que Reyal Urbis, en dicho ao,
no estaba ganando dinero con la actividad principal de su negocio. Podemos
decir que la compaa operaba en nmeros rojos. El Resultado del ejercicio
antes de impuestos tambin era negativo, en -929.342 euros.
En segundo lugar, el Flujo de efectivo de las actividades de inversin,

presentaba un valor positivo, de 15.636 euros. La empresa tuvo cobros por
desinversiones por valor de 16.066, y tan solo pag por las inversiones
realizadas 430 euros.
Por ltimo, el Flujo de efectivo de las actividades de financiacin tambin fue

positivo en 4.483 euros, debido a la emisin de deudas realizadas con
entidades de crdito.
-30-
2.6.3. Reyal Urbis despus de su entrada en concurso

En 2015, con el objetivo de evitar su liquidacin, Reyal Urbis ha presentado en el
Juzgado de lo Mercantil nmero 6 de Madrid, una propuesta de convenio con sus
acreedores, para as poder salir del concurso en la que se encuentra inmersa desde
2013. Esta propuesta contempla alcanzar un acuerdo unilateral con Hacienda y
realizar una cesin en pago de activos inmobiliarios a los bancos con una quita del
80%. Asimismo, para afrontar la deuda que posee con las entidades financieras,
entregar una serie de lotes de activos por sorteo.
En el caso de que se acepte la propuesta de convenio y se supere el concurso de
acreedores, Reyal Urbis se convertir en una inmobiliaria de menor tamao, ya que se
quedara con un pequeo lote de activos y una deuda que puede asumir.
El concurso de acreedores de Reyal Urbis ha sido uno de los mayores que se ha
producido en nuestra actual crisis, junto con los de Martinsa-Fadesa, Grupo Nozar,
Hbitat Inmobiliaria o Sacresa.
2.7.
RENTA CORPORACIN
El grupo inmobiliario Renta Corporacin fue creado en el ao 1991, por un grupo de

jvenes profesionales que fundaron en Barcelona una compaa especializada en la
compra-venta de plazas de aparcamientos. El grupo era liderado por Luis Hernndez
Cabanyes, el cual hoy en da es el actual presidente ejecutivo de Renta Corporacin.
Renta Corporacin tiene como especialidad la adquisicin, la rehabilitacin, que se
lleva a cabo actuando sobre el estado fsico del edificio, y la venta de inmuebles. Con
el paso del tiempo, la compaa ha experimentado un fuerte crecimiento, ampliando la
tipologa de sus inmuebles, el tamao de los mismos e incluso su mbito geogrfico,
situndose en Paris, Londres o Berln, aunque en la actualidad su negocio se ha
centrado en el mbito nacional. Durante su crecimiento, no solo se ha centrado en la
transformacin de edificios, tambin ha realizado numerosas operaciones de
transformacin de suelo para el desarrollo de proyectos urbansticos.
La compaa Renta Corporacin es otra de las inmobiliarias espaolas que decidi
presentar concurso voluntario de acreedores, en los Juzgados de Barcelona, en marzo
de 2013, debido a que no logr llegar a un acuerdo con la banca para solucionar sus
problemas de tesorera. Al concurso tambin se sumaron tres de sus filiales: Renta
Corporacin Real Estate SAU, Renta Corporacin Finance y Renta Corporacin Core
Business. El motivo de presentarse a concurso fue, adems de que es un deber legal
que es necesario cumplir, como medida para viabilizar la compaa y el grupo y como
una de las mejores alternativas para poder proteger los derechos de sus acreedores11.
A pesar de los esfuerzos realizados por la compaa para reducir su deuda, no
logr ajustarse a las previsiones de su plan de negocio, el cual consista en pagar su
pasivo en un periodo de ocho aos.
Algunas de las entidades financieras que mantenan crditos con Renta
Corporacin eran: Banco Popular, ING Real Estate Finance, Deutsche Bank,
Caixabank, etc.
11
Artculo escrito y publicado en la prensa digital Expansion.com, el 19 de marzo de 2013.
-31-
2.7.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Renta Corporacin

De acuerdo con el Informe de auditora, Cuentas Anuales al 31 de diciembre e Informe
de gestin del ejercicio 2013, procedemos a estudiar el anlisis de la solvencia a corto
plazo de Renta Corporacin, a partir del anlisis esttico y dinmico. Los principales
datos del Balance de la compaa se encuentran recogidos en el anexo (Tabla 13
anexo), as como las partidas de consumo, compras y ventas (Tabla 14 anexo).
-
Anlisis esttico:

Ratio cido
RA = (A. Corriente
RC= 54.165.000/86.541.000
RA= (54.165.000RD= 3.000/86.541.000
=62,58%
0)/86.541.000 =62,58%
=0,003%
Tabla 21. Anlisis de la Solvencia de Renta Corporacin, a partir del anlisis esttico.
Ratio de circulante
Debido a que la compaa no tuvo existencias en el ao que estamos analizando, el

Ratio de circulante y el Ratio cido coincidirn. Al tener un valor menor al 100%, es
decir, al ser el Pasivo Corriente mayor que el Activo Corriente, significa que la
empresa es incapaz de hacer frente a su pasivo exigible con aquellos activos de
mayor liquidez. En cuanto al Ratio de de Disponibilidad, vemos que tiene muy poca
tesorera, tan solo de 3.000 euros, mientras que su Pasivo Corriente es de 86.541.000
euros, por lo que la empresa, con esa tesorera, no puede atender los pagos en el
corto plazo.
-
Anlisis dinmico:
Para el estudio del anlisis dinmico, tan solo calcularemos el Periodo Medio de los
deudores, ya que la compaa en 2013, no posea existencias ni deudas con
proveedores.
PMP
La compaa no posea existencias
Existencias
en 2013
PMP
Deudores
(698.000*360)/3.044= 82.549
PMP
La compaa no posea deudas con
proveedores en 2013
Tabla 22. Clculo del Periodo Medio, de Renta Corporacin, a partir de los datos de
Balance y la Cuenta de Prdidas y Ganancias.
A continuacin se muestra el Anlisis dinmico
-32-
Activo Circulante
Existencias
Clientes
Tesorera
Total
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
0
0
82.549
698.000
0
3.000
701.000
Valor ponderado
0
57.619.395.532
0
57.619.395.532
Dm = 82.196 das
Pasivo Circulante
Proveedores
Otras deudas con la
Total
Plazo
0
360
180
Cuanta
0
3.033.000
22.496.000
Valor ponderado
0
1.091.880.000
4.049.280.000
25.529.000
5.141.160.000
Em = 201 das
Tabla 23. Anlisis de la Solvencia de Renta Corporacin, a partir del anlisis dinmico.
Observamos como el tiempo en el que se har exigible una unidad monetaria de

deuda con terceros (Em), es muy inferior al tiempo que estar disponible una unidad
monetaria invertida en el Activo corriente (Dm), por lo que la empresa, en 2013 no era
solvente, ya que sus deudas a corto plazo se hacan exigibles antes de que su Activo
Corriente se transformara en liquidez, ya que ste tardaba mucho ms de diez aos en
hacerse lquido, por lo que no poda hacer frente al pago de sus deudas ya que no
dispona de recursos monetarios suficientes. El motivo por el cual la disponibilidad
media es tan elevada es debido al plazo de cobro tan elevado que presenta la partida
de clientes, es decir, los clientes tardaban mucho tiempo en pagar a la compaa.
Segn el Estado de Flujos de Efectivo, que se encuentra en el Informe de auditora,
Cuentas Anuales al 31 de diciembre e Informe de gestin del ejercicio 2013,
comentaremos lo siguiente:
-
El Flujo de efectivo de las actividades de explotacin, presentaba un valor

positivo de 216.000 euros, a pesar de que tuviera un Resultado del ejercicio
antes de impuestos de -9.472. Se observa como la empresa tuvo ms cobros
que pagos en dicho ao, por ello tuvo un resultado final positivo. La compaa
ganaba dinero con su actividad de negocio.
El Flujo de efectivo de las actividades de inversin fue tambin positivo, en

80.000 euros, ya que la empresa no realiz ningn tipo de inversin en 2013, y
solo tuvo cobros por las desinversiones en inmovilizado material y en otros
activos financieros.
Por ltimo, el Flujo de efectivo de las actividades de financiacin, era negativo,

en -317.000 euros, debido a la devolucin realizada de Otras deudas que
mantena la empresa.
-33-
2.7.3. Renta Corporacin despus de su entrada en concurso

En junio de 2014 la compaa sali del concurso de acreedores, despus de que en el
Juzgado Mercantil nmero 9 de Barcelona se aprobara la propuesta de convenio
presentada por Renta Corporacin. La inmobiliaria logr el respaldo de sus acreedores
al plan de pago de deuda y al plan de viabilidad que les haba propuesto. Dicho plan
ofreci tres posibilidades de pago, las cuales se comentan a continuacin
-
2.8.
La primera de ellas era aplicar una quita progresiva en funcin del importe que
se adeude, y el resto de la deuda se pagara en importes anuales crecientes
durante ocho aos.
La segunda opcin fue convertir una parte del crdito en acciones.
Y la tercera y ltima opcin era la conversin de pasivo en prstamos
participativos.
LBARO GRUPO INMOBILIARIO, S.A.
La compaa Lbaro Grupo Inmobiliario fue creada el 22 de junio de 1987, en Madrid y

es la sociedad matriz de un grupo de empresas del sector inmobiliario que se dedican
a la promocin inmobiliaria y desarrollo del suelo, a la gestin de patrimonio,
infraestructuras, concesiones y explotaciones hoteleras. Las empresas que forman
parte del grupo son: Construcciones Civiles Iridio (CCI), Doneo, S.L., Grupo Alpalio,
S.A., Inmoquality Spain, y Costa Galera Explotaciones Tursticas , S.L. La compaa
es presidida por Julio Mateo y participada por Global Cartera de Valores, formada por
Ignacio Barco, la familia Sanahuja (de Metrovacesa) y el accionista Domingo Daz de
Mera.
La inmobiliaria se diversifica geogrficamente, con la creacin de Fortalia, en el
sector turstico con Albayt Resort y en el sector de gestin de patrimonios,
concesiones y servicios con Lantria. Su negocio principal reside en Espaa con
promociones en Guadalajara, La Corua, Madrid y Huesca entre otras, aunque
tambin desarrolla su actividad en otros pases del este de Europa. Para la realizacin
de sus proyectos, la inmobiliaria impone un sistema de gestin de calidad y ofrece un
servicio integral y especializado dentro del mercado inmobiliario.
La compaa present el 14 de abril de 2008 el concurso voluntario de acreedores,
en el juzgado mercantil nmero 4 de Madrid, por las siguientes razones:
-
Se encontraba en una situacin de falta de liquidez y, por tanto, no pudo hacer

frente a sus pagos.
La llegada de la crisis que ha afectado especialmente al sector inmobiliario,
debido a la cada de la demanda de viviendas.
Una gran contraccin de la financiacin bancaria, motivadas por las hipotecas
subprime, que son aquellas hipotecas que se conceden a personas que tienen
un perfil crediticio con mucho riesgo, es decir, que no pueden hacer frente a la
devolucin del crdito. Un ejemplo de estas hipotecas pueden ser las
concedidas a personas sin trabajo o sin ingresos estables. Debido al alto riesgo
de impago, el tipo de inters de estos crditos es muy alto, superior a la media.
Y por ltimo la falta de liquidez en los mercados financieros internacionales.
Segn una noticia publicada en marzo de 2008 por el diario online

LibertadDigital.es, la intencin de Lbaro era realizar una serie de negociaciones con
sus acreedores, con el objetivo de alcanzar un convenio que le permitiese revisar su
-34-
modelo de negocio y adaptar el pago de la deuda a la nueva situacin de mercado,

para as evitar que su falta de liquidez deteriorara el valor de sus activos.
La solicitud del concurso de acreedores solo afecta a la sociedad matriz, es decir a
Lbaro Grupo Inmobiliario, ya que es la que concentra mayor parte del negocio. Al
resto de las empresas del grupo no les afect, ya que desarrollan su actividad de
forma separada.
2.8.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Lbaro Grupo Inmobiliario, S.A.
Para conocer cul era su estado de solvencia en el ao 2008, procedemos a realizar
su correspondiente anlisis a partir del anlisis esttico y dinmico, y cuyos datos se
han extrado de las Cuentas Anuales de la Memoria correspondiente al ejercicio anual
terminado 2008, y que hemos reflejado los principales datos del Balance en el anexo
(Tabla 15 anexo), as como las compras, consumo y ventas (Tabla 16 anexo).
-
Anlisis esttico:

Ratio cido
RA = (A. Corriente
RC= 698.22.588/600.086.513
RA= (698.22.588RD= 11.040.641/600.086.513
=116,35%
571.205.428)/600.086.513
=1,83%
=21,17%
Tabla 24. Anlisis de la Solvencia de Lbaro Grupo Inmobiliario, S.A., a partir del anlisis
esttico.
Ratio de circulante
Como podemos observar, la compaa presenta un Activo Corriente superior al Pasivo

Corriente, lo que da lugar a que el Ratio de Circulante sea superior al 100%. Con esto,
en principio, podemos decir que la empresa posee capacidad para generar dinero
suficiente y poder atender de esta forma los pagos a corto plazo. Pero, por el contrario,
el Ratio cido es inferior al 100% lo que significa que la empresa no puede hacer
frente a su pasivo exigible, con aquellos activos de mayor liquidez, ya que la mayor
parte de este Activo Corriente est formado por Existencias. Por ltimo, la tesorera,
representa un 1,83% del total de Pasivo Corriente, con lo que la empresa no posee la
tesorera suficiente para pagar el pasivo a corto plazo.
-
Anlisis dinmico:
Para el estudio del anlisis dinmico, calcularemos los Periodos Medios de las
existencias, los deudores y los proveedores, a partir de las partidas de consumo,
ventas y compras.
PMP
Existencias
(571.205.428*360)/380.844.531=540
PMP
Deudores
(76.263.856*360)/178.991.442=153
PMP
Proveedores (Saldo de proveedores *360)/Compras (165.654.886*360)/297.450.640=200
Tabla 25. Clculo del Periodo Medio, de Lbaro Grupo Inmobiliario, S.A., a partir de los
datos de Balance y la Cuenta de Prdidas y Ganancias.
-35-
A continuacin se muestra el Anlisis dinmico.

Activo Circulante
Existencias
Clientes
Tesorera
Total
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
540
571.205.428
153
76.263.856
0
11.040.641
658.509.925
Valor ponderado
308.417.795.690
11.697.895.945
0
320.115.691.635
Dm = 486 das
Pasivo Circulante
Proveedores
Otras deudas con la
Total
Plazo
200
360
180
Cuanta
165.654.886
275.706.063
27.060.499
Valor ponderado
33.212.081.346
99.254.182.680
4.870.889.820
468.421.448
137.337.153.846
Em = 293 das
Tabla 26. Anlisis de la Solvencia de Lbaro Grupo Inmobiliario, S.A., a partir del anlisis
dinmico.
En la tabla anterior vemos como la empresa se encuentra en un estado de insolvencia

a corto plazo, ya que su Activo Corriente tarda ms tiempo en hacerse lquido
(aproximadamente un ao y medio), que sus deudas a corto plazo en hacerse
exigibles, por lo que la empresa no dispona de recursos monetarios suficientes para
hacer frente a sus deudas a corto plazo.

Segn el Estado de Flujos de Efectivo recogido en las Cuentas Anuales de la Memoria
correspondiente al ejercicio anual terminado 2008, procedemos a realizar los
siguientes comentarios:
-
En primer lugar, el Flujo de efectivo de las actividades de explotacin

presentaba un valor positivo, de 79.732.160 euros, debido a que los pagos que
realizaba la empresa eran inferiores a los cobros que sta reciba.
El Resultado del ejercicio antes de impuestos era negativo, en -205.954.274
euros, as como la partida de Acreedores y otras cuentas a pagar, debido al
gasto correspondiente a ejercicios anteriores pero que han sido pagados en el
ejercicio actual, es decir, en 2008.
El Flujo de efectivo de las actividades de inversin, tena un valor positivo de

159.099.707, debido a que la empresa cobr por desinversiones en
inmovilizado intangible y por las desinversiones en otros activos financieros, y
tan solo realiz una inversin de 224.254 euros en inmovilizado material.
Finalmente, el Flujo de efectivo de las actividades de financiacin fue negativo,

en -68.599.036 euros, debido a una emisin negativa realizada con las deudas
con entidades de crdito.
-36-
2.8.3. Lbaro Grupo Inmobiliario, S.A., despus de su entrada en concurso

Durante el ao 2011, la empresa entr en liquidacin debido a la imposibilidad de
salir de concurso y de llegar a un acuerdo para establecer un convenio entre las
principales entidades financieras afectadas por el concurso. La liquidacin no fue
inmediata ya que tena trmites pendientes por una denuncia realizada sobre la
empresa, por plagiar a un arquitecto madrileo los planos de la urbanizacin Costa
Galera, un complejo residencial de lujo situado en Estepona (Mlaga).
-37-
-38-
CAPTULO 3
CONCLUSIONES SOBRE EL ESTUDIO REALIZADO
3.1. CONCLUSIONES
Como conclusin al estudio realizado, del total de las ocho empresas analizadas, seis
de ellas solicitaron el concurso de acreedores entre el ao 2008 y el ao 2010, y tan
solo dos lo solicitaron en 2013. Una de ellas, en concreto, la inmobiliaria Reyal Urbis,
solicit el pre-concurso de acreedores en 2012, aunque un ao ms tarde, entr en
concurso.
La solicitud del concurso de todas las empresas fue de forma voluntaria, es decir, a
peticin de la empresa afectada por la suspensin de pagos.
Al analizar la solvencia a corto plazo, hemos observado como todas las empresas
eran insolventes en el ao en que entraron en concurso, ya que sus obligaciones de
pago a corto plazo eran mayores a los recursos de los que disponan, es decir, si
vendieran todo su Activo Corriente, las empresas aun as no podran pagar todas sus
deudas a corto plazo, por lo que se encontraban en una gran situacin de insolvencia.
Tambin hemos observado como las inmobiliarias tardaban mucho ms tiempo en
hacer lquido su Activo Corriente que sus deudas a corto plazo en hacerse exigible, lo
que significa que ninguna de ellas poda cumplir con los plazos de pago para la
devolucin de las deudas.
En cuanto al Estado de Flujos de Efectivo, el 37,5% de las empresas, como son
Martinsa-Fadesa, Hbitat Inmobiliaria y Reyal Urbis, presentaban un Flujo de efectivo
de las actividades de explotacin negativo, debido a que stas tenan ms pagos que
cobros, por lo que su actividad de negocio no estaba funcionando, es decir, no
estaban ganando dinero y por tanto operaban en nmeros rojos.
Concluyendo los anlisis realizados en los Estados de Flujo de Efectivo, de forma
genrica, los motivos que llevaron a estas empresas a tal situacin, fue
principalmente, la incapacidad de atender a sus obligaciones de pago y la falta de
acuerdo para refinanciar las deudas, as como la llegada de la crisis que ha afectado
sobre todo al sector inmobiliario, debido al descenso de las ventas por el
encarecimiento de los precios.
Despus de la entrada en concurso, Martinsa-Fadesa y Lbaro Grupo Inmobiliario
son las dos nicas empresas que entraron en liquidacin, en el ao 2014 y 2011
respectivamente. En el caso concreto de Martinsa-Fadesa, en el ao 2011 consigui
salir de la situacin concursal, pero tres aos ms tarde, debido a que no dispona de
suficiente liquidez para cumplir con las obligaciones acordadas en el convenio
realizado, tuvo que presentar su liquidacin.
Las inmobiliarias Detinsa y Sacresa salieron de la situacin concursal en el ao 2012,
as como Renta Corporacin, que super el concurso en 2014.
El resto de empresas durante 2013 y 2015 presentaron propuestas de convenio para
la refinanciacin de las deudas e hicieron negociaciones para poder salir del concurso
de acreedores y evitar as la liquidacin.
-39-
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-44-
Anexos
Balance de situacin de Martinsa-Fadesa, a 31 de diciembre de 2008
-743.019
Activo No Corriente
1.663.425
Patrimonio Neto
Activo Corriente
4.464.323
Pasivo No corriente
Existencias
3.644.142
Pasivo Corriente
228.537
6.642.230
850.626
Deudores
627.398
Proveedores
Tesorera
54.250
5.267.919
Otras deudas con la

Administracin publica
89.836
TOTAL ACTIVO
6.127.444
TOTAL PN Y PASIVO
6.127.444
Tabla 1 Anexo: Martinsa-Fadesa
Fuente: Cuentas Anuales e Informe de Gestin correspondientes al ejercicio anual terminado el
31 de diciembre de 2008
Otras partidas de inters de Martinsa-Fadesa, a 31 de diciembre de 2008
Consumo
Ventas
Compras
24.022
427.959
124.884
Tabla 2 Anexo: Martinsa-Fadesa
Fuente: Cuenta de Prdidas y Ganancias de Martinsa-Fadesa, a 31 de diciembre de 2008
Balance de situacin de Hbitat Inmobiliaria, a 31 de diciembre de 2008
-1.148.105
Activo No Corriente
103.128
Patrimonio Neto
Activo Corriente
1.394.705
Existencias
1.270.861
Pasivo No corriente
Pasivo Corriente
326.931
2.319.007
166.580
Deudores
50.540
Proveedores
Tesorera
36.223
2.056.008
Otras deudas con la

Administracin publica
7.229
TOTAL ACTIVO
1.497.833
TOTAL PN Y PASIVO
1.497.833
Tabla 3 Anexo: Hbitat Inmobiliaria
Fuente: Sistema de Anlisis de Balances Ibricos (SABI)
Otras partidas de inters de Hbitat Inmobiliaria, a 31 de diciembre de 2008

Consumo
Ventas
Compras
147.583
597.727
809.688
Tabla 4 Anexo: Hbitat Inmobiliaria
Fuente: Cuenta de Prdidas y Ganancias de Hbitat Inmobiliaria, a 31 de diciembre de 2008
Balance de situacin de Grupo Nozar, a 31 de diciembre de 2009
-323.523
Activo No Corriente
632.172
Patrimonio Neto
Activo Corriente
1.056.848
Pasivo No corriente
1.183.507
Existencias
892.304
Pasivo Corriente
829.036
Deudores
45.011
Proveedores
57.813
Tesorera
21.486
555.888
TOTAL ACTIVO
1.689.020
TOTAL PN Y PASIVO
1.689.020
Tabla 5 Anexo: Grupo Nozar
Fuente: Memoria Consolidada correspondiente al ejercicio anual de 2009
-45-
Otras partidas de inters de Grupo Nozar, a 31 de diciembre de 2009

Consumo
Ventas
Compras
190.784
374.412
291.612
Tabla 6 Anexo: Grupo Nozar
Fuente: Cuenta de Prdidas y Ganancias de Grupo Nozar, a 31 de diciembre de 2009
Balance de situacin de Grupo Inmobiliario Detinsa, a 31 de diciembre de 2008
32.852.572
Activo No Corriente
31.493.082
Patrimonio Neto
Activo Corriente
691.388.321
Pasivo No corriente
589.946.015
Existencias
643.818.243
Pasivo Corriente
100.082.816
Deudores
5.530.481
Proveedores
2.789.042
Tesorera
6.284.518
22.252.908
Otras deudas con la

7.839.292
TOTAL ACTIVO
722.881.403
TOTAL PN Y PASIVO
722.881.403
Tabla 7 Anexo: Grupo Inmobiliario Detinsa
Fuente: Cuentas anuales e Informe de auditora correspondientes al ejercicio 2008
Otras partidas de inters de Grupo Inmobiliario Detinsa, a 31 de diciembre de 2008

Consumo
Ventas
Compras
99.371.631
95.867.424
112.186.089
Tabla 8 Anexo: Grupo Inmobiliario Detinsa
Fuente: Cuenta de Prdidas y Ganancias de Grupo Inmobiliario Detinsa, a 31 de diciembre de
2008
Balance de situacin de Sacresa, a 31 de diciembre de 2009
-105.936.167
Activo No Corriente
1.086.880.146 Patrimonio Neto
490.514.978
Activo Corriente
363.169.299
Pasivo No corriente
Existencias
256.958.153
Pasivo Corriente
Deudores
23.183.278
Proveedores
25.377.173
Tesorera
13.627.188
903.890.209
Otras deudas con la

34.567.795
1.065.470.634
1.450.049.445
TOTAL PN Y PASIVO
1.450.049.445
Tabla 9 Anexo: Sacresa
Fuente: Cuentas anuales e Informe de gestin correspondientes al ejercicio 2009
TOTAL ACTIVO
Otras partidas de inters de Sacresa, 31 de diciembre de 2009

Consumo
Ventas
Compras
155.943.086
233.667.811
62.755.466
Tabla 10 Anexo: Sacresa
Fuente: Cuenta de Prdidas y Ganancias de Sacresa, a 31 de diciembre de 2009
-46-
Balance de situacin de Reyal Urbis, a 31 de diciembre de 2012

-1.618.001
689.284
Patrimonio Neto
Activo No Corriente
Activo Corriente
2.038.412
Pasivo No corriente
Existencias
2.006.590
Pasivo Corriente
Deudores
8.235
Proveedores
Tesorera
6.964

Otras deudas con la
161.993
4.183.704
134.607
3.649.726
375.138
2.727.696
TOTAL PN Y PASIVO
2.727.696
Tabla 11 Anexo: Reyal Urbis
Fuente: Cuentas anuales correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de
2012 e Informe de Gestin
TOTAL ACTIVO
Otras partidas de inters de Reya Urbis, 31 de diciembre de 2012

Consumo
Ventas
Compras
50.731
100.836
612.370
Tabla 12 Anexo: Reyal Urbis
Fuente: Cuenta de Prdidas y Ganancias de Reyal Urbis, a 31 de diciembre de 2012
Balance de situacin de Renta Corporacin, a 31 de diciembre de 2013
-32.261.000
Activo No Corriente
317.000
Patrimonio Neto
Activo Corriente
Existencias
Deudores
Tesorera
54.165.000
0
698.000
3.000
Pasivo No corriente
Pasivo Corriente
Proveedores
202.000
86.541.000
0
3.033.000
Otras deudas con la

22.496.000
54.482.000
TOTAL PN Y PASIVO
54.482.000
Tabla 13 Anexo: Renta Corporacin
Fuente: Informe de auditora, Cuentas anuales a 31 de diciembre de 2013 e Informe de Gestin
del ejercicio 2013
TOTAL ACTIVO
Otras partidas de inters de Renta Corporacin, 31 de diciembre de 2013

Consumo
Ventas
Compras
0
3.044
0
Tabla 14 Anexo: Renta Corporacin
Fuente: Cuenta de Prdidas y Ganancias de Renta Corporacin, a 31 de diciembre de 2013
Balance de situacin de Lbaro Grupo Inmobiliario, S.A., a 31 de diciembre de 2008
6.252.617
Activo No Corriente
141.619.764 Patrimonio Neto
Activo Corriente
698.252.588
Pasivo No corriente
233.533.221
Existencias
571.205.428
Pasivo Corriente
600.086.513
Deudores
76.263.856
Proveedores
165.654.886
Tesorera
11.040.641
275.706.063
Otras deudas con la

27.060.499
839.872.352
TOTAL PN Y PASIVO
839.872.352
Tabla 15 Anexo: Lbaro Grupo Inmobiliario, S.A.
Fuente: Cuentas anuales e Informe de gestin correspondientes al ejercicio 2008
TOTAL ACTIVO
-47-
Otras partidas de inters de Lbaro Grupo Inmobiliario, S.A., a 31 de diciembre de

2008
Consumo
Ventas
Compras
380.844.531
178.991.442
297.450.640
Tabla 16 Anexo: Lbaro Grupo Inmobiliario, S.A.
Fuente: Cuenta de Prdidas y Ganancias de Lbaro Grupo Inmobiliario, S.A. a 31 de diciembre
de 2008
-48-

Evolución de Las Empresas en Suspensión de Pagos, en Un Periodo Comprendido Desde El Año 2007 Hasta El Año 2013: El Sector Inmobiliario

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Evolución de Las Empresas en Suspensión de Pagos, en Un Periodo Comprendido Desde El Año 2007 Hasta El Año 2013: El Sector Inmobiliario

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FACULTAD DE TURISMO Y FINANZAS

GRADO EN FINANZAS Y CONTABILIDAD

Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un

Da. Silvia Caballero Soria

Da. Carmen Miriam Badillo Ayala

Sevilla. Junio de 2015

GRADO EN FINANZAS Y CONTABILIDAD

2.6.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Reyal Urbis ..................................... 29

Analizaremos su estado de solvencia a corto plazo, a partir del anlisis esttico

1.3. METODOLOGA PARA LA OBTENCIN DE INFORMACIN Y DATOS

Badillo Ayala, Carmen Miriam

La informacin utilizada para conocer la actividad principal de negocio de cada una

Concurso voluntario: es el propio deudor (tanto persona fsica como jurdica) el

Concurso necesario: es solicitado por el acreedor que se encuentra con el

1.4.1. Fases del Concurso de Acreedores

El pre-concurso de acreedores consiste en que, una vez conocida la situacin de

El plazo es fijado por el artculo 5.1. de la Ley Concursal.

Badillo Ayala, Carmen Miriam

En el estudio que hemos realizado de aquellas empresas inmobiliarias y del sector

Figura 1. Esquema del pre-concurso de acreedores.

La finalizacin de la fase comn da paso a la fase de convenio o a la fase de

El derecho concursal vigente hasta el 1 de Septiembre de 2004, tena como

La Ley Concursal vigente, sin embargo, tiene como finalidad la satisfaccin de

En segundo lugar, el estudio de algunas de las principales modificaciones de la

La unidad legal: existe una nica norma.

La disciplina: las situaciones de insolvencia se enmarcan en el derecho

Badillo Ayala, Carmen Miriam

o Los procedimientos: un nico cauce para resolver las situaciones de

CMO SE DETECTA UNA EMPRESA SANA FRENTE A UNA EMPRESA

A lo largo de la vida de una empresa aparecen ciertas circunstancias no previstas, que

Artculo 40.1 de la Ley Concursal (LC)

Situacin de mxima estabilidad: es la etapa en la que se encuentra la

Situacin normal: la estructura financiera de la empresa est formada tanto por

Situacin de inestabilidad financiera: la empresa presenta un balance con un

Figura 4. Situacin de inestabilidad financiera.

Situacin de quiebra: el patrimonio normal neto de la sociedad es negativo, es

Figura 5. Situacin de quiebra.

Badillo Ayala, Carmen Miriam

1.5.1. Anlisis de la solvencia

Ratio de circulante: es el cociente entre el activo corriente y el pasivo corriente.

Ratio cido: es un ratio similar al anterior, con la diferencia de que al activo

Ratio de disponibilidad: es el cociente entre la tesorera y el pasivo corriente.

Las empresas con fondo de maniobra positivo son consideradas ms solventes

No se tiene en cuenta las expectativas de evolucin futura; solo se tiene en

No se considera la calidad del circulante ni sus rotaciones.

Para evitar estos inconvenientes se presenta el modelo dinmico, el cual si incluye

Disponible entre tn-1 y tn

Exigible entre tn-1 y tn

Dm < Em condicin de solvencia a corto plazo

Dm, es la disponibilidad media ponderada. Representa el tiempo que estar

Em, es la exigibilidad media ponderada. Representa el tiempo en que ser

Si la disponibilidad media ponderada (Dm) es menor que la exigibilidad media

Badillo Ayala, Carmen Miriam

ESTADO DE FLUJOS DE TESORERA

Segn el Plan General de Contabilidad y de Pymes8, el Estado de Flujos de Efectivo (o

Actividades de explotacin: son aquellas actividades relacionadas con el

Actividades de inversin: son aquellas que hacen referencia a las inversiones

Actividades de financiacin: son aquellas actividades que hacen referencia a la

Algunos de los objetivos del estado de flujos de efectivo son:

Proporciona a la gerencia informacin apropiada para que pueda medir sus

Facilita informacin financiera a los administradores.

Permite determinar la capacidad que tiene la empresa para pagar intereses y

Proyecta donde se ha estado gastando el efectivo disponible, que da como