Dr.

Julio Pozo Snchez

Abogado y estudios de Maestra por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
Docente de Derechos Reales en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
Asesor en la Comisin Andina de Juristas para el Proyecto de Fortalecimiento de la Justicia en el pas.
Miembro del Comit Consultivo de la Revista Actualidad Civil.

DEFENSA LEGAL DE LA
POSESIN INMUEBLE

Lunes, 15 de agosto del 2013

Mayor seguridad jurdica para obras

inmobiliarias
Los proyectos inmobiliarios y las transacciones comerciales de inmuebles podrn realizarse
con mayor seguridad jurdica en atencin a la reciente sentencia del Cuarto Pleno
Casatorio Civil, que fija seis nuevos supuestos de posesin precaria y establece criterios
para que los jueces ante controversias sobre derechos a la propiedad y posesin no
opten por la improcedencia, sino que resuelvan el tema de fondo

19 de Septiembre del 2012

Claves para concretar con xito la

venta de un inmueble
El boom inmobiliario obliga a tener decisiones certeras para rentabilizar el negocio de la
venta de una vivienda. Fernando Castaeda Melgar, abogado del estudio Arambur
Camino Boero, explic cuatro pasos a tomar en cuenta

Boom inmobiliario: Se venderan 50 mil

viviendas en 2014

Per 21: Mircoles 05 de marzo del 2014 | 08:25

As transforma el 'boom inmobiliario' a Lima en

menos de un ao (Fuente El Comercio)

As transforma el 'boom inmobiliario' a Lima en

menos de un ao (Fuente El Comercio)

Temario

Importancia del estudio de la Posesin para el

Derecho Inmobiliario.
Diferencia con la Tenencia. Clases de Posesin.
Posesin Ilegtima y Posesin Precaria a la luz del
IV Pleno Casatorio Civil.
Desalojo al amparo de la Ley de Inquilinos
Morosos.
Defensa Extrajudicial de la Posesin
Presuncin de posesin a favor del Estado sobre
terrenos de dominio privado.

Importancia del estudio de la Posesin para el Derecho

Inmobiliario.

Caso prctico sobre tenencia y posesin.

Ideas Generales sobre la POSESIN

Importancia: Exterioriza (materializa) la propiedad y los

dems derechos reales.

Eleodoro Romero R: Es un concepto anterior que envuelve a

todos los derechos reales
Ihering: Se protege la posesin para defender la propiedad

Surge como una forma de proteger la ocupacin o tenencia

de los bienes (antes se repela con la fuerza)
Conocer si en un determinado supuesto existe posesin tiene
valor instrumental: por los efectos o consecuencias:

Reembolso de mejoras
No ser despojado (interdictos)
Prescripcin Adquisitiva

Posesin en el Cdigo Civil Peruano

Artculo 896. Poseedor es aquel que se comporte,

respecto del bien, como propietario
La

posesin es un hecho fctico, nace del

comportamiento
Supone decisin sobre el bien (decidir respecto a su
destino)
Posibilidad de uso y disfrute

Servidor de la Posesin (Tenencia)

Artculo 897.- No es poseedor quien, encontrndose en

relacin de dependencia respecto a otro, conserva la
posesin en nombre de ste y en cumplimiento de
rdenes e instrucciones suyas
Se puede convertir un tenedor en poseedor?
Ovejero: Para la transformacin de la posesin
(tenencia) es necesaria una transmutacin del ttulo o
causa de la misma. Esta transformacin se denomina
interversin del ttulo y ocurre cuando el poseedor
(tenedor) con actos positivos e inequvocos exterioza su
voluntad de poseer para s

Cdigo Civil Argentino

Habr posesin de las cosas cuando alguna

persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su
poder, con intencin de someterla a un ejercicio del
derecho de propiedad

Conclusiones sobre Posesin

La posesin supone el ejercicio fctico o la

posibilidad de detentar un bien, para satisfacer un
inters propio [Salleiles]. No requiere derecho o
ttulo para su ejercicio (causa legtima)
Messineo: la posesin nace como un hecho, pero
apena nace se convierte en relacin de derecho
se tiene derecho a la posesin y se tiene derecho
de posesin

Posesin Ilegtima y Posesin Precaria a la luz del IV

Pleno Casatorio Civil.
IV Pleno Casatorio

Sumario

Diferencia entre Posesin Ilegtima y Precaria

Antecedentes del Precario.
La Posesin Precaria a la luz del IV Pleno Casatorio
Casacin N 2195-2011 Ucayali (Pub. 14/08/13)
Definicin de Ttulo
Supuesto especiales de Posesin Precaria

Supuesto de Posesin Precaria que no fueron

abordados por el IV Pleno
El proceso de desalojo.
El nuevo proceso de desalojo express.

Posesin Ilegtima

Posesin Legtima e Ilegtima

Legtima

Se ejerce en mrito a
un ttulo vlido o
eficaz.
IV Pleno: Existe
correspondencia entre
el poder ejercido y el
derecho alegado

Ilegtima

Es una posesin
contraria a derecho.
Ser de buena fe
cuando exista una
creencia equivocada
por error de hecho o
derecho sobre el vicio
que invalida el ttulo
(entendido como acto
jurdico o contrato)

Supuestos de Posesin Ilegtima

Cuando quien otorga el derecho (ttulo) no tena

poder (falta de legitimada del transmitente)
Cuando el ttulo es invalido (o viciado):

nulo
anulable

Cuando se carece de ttulo

Cuando el ttulo ha fenecido
Cuando existe ausencia absoluta de circunstancia
que justifique el uso o disfrute

Antecedentes de la Posesin Precaria

El Precario Clsico

Precario en Roma (Clsico)

Contrato Innominado
Concesin voluntaria a ttulo gracia (tolerancia y
benevolencia del titular) con aquiescencia del
propietario, quien tiene la decisin de revocarlo en
cualquier momento.
Existe el deber de restitucin en cuando el
otorgante revoque su voluntad (Gunther
Gonzales)
Nuestra opinin: En nuestro tiempo se le tratara
como un poseedor legtimo

La Posesin Precaria a la luz del IV Pleno

Casatorio
-

El caso resuelto
Definicin de Precario
Definicin de Ttulo
Supuestos de Posesin Precaria
Qu olvid el Pleno?

Pleno Casatorio

Artculo 400 del Cdigo Procesal Civil:

Doctrina Jurisprudencial:

La Sala Suprema Civil puede convocar al pleno de los magistrados supremos

civiles a efectos de emitir sentencia que constituya o vare un precedente
judicial.
La decisin que se tome en mayora absoluta de los asistentes al pleno
casatorio constituye precedente judicial y vincula a los rganos
jurisdiccionales de la Repblica, hasta que sea modificada por otro
precedente.
Los abogados podrn informar oralmente en la vista de la causa, ante el
pleno casatorio.
El texto ntegro de todas las sentencias casatorias y las resoluciones que
declaran improcedente el recurso se publican obligatoriamente en el Diario
Oficial, aunque no establezcan precedente. La publicacin se hace dentro de
los sesenta das de expedidas, bajo responsabilidad."

Casacin N 2195-2011 Ucayali (Pub. 14/08/13)

Demanda
Contestacin
Primera Instancia
Segunda Instancia
Casacin

Demanda

Los seores Jorge Enrique Correa Panduro, Csar Arturo

Correa Panduro y Luis Miguel Correa Panduro
interponen demanda de desalojo por ocupacin
precaria contra Mirna Lizbeth Panduro Abarca y
Euclides Vara Turco
Segn refiere la sentencia en Casacin los
demandantes acreditan su derecho de propiedad con
su derecho inscrito en los Registros Pblicos de Pucallpa.
Afirman que los demandados tienen la condicin de
precarios y que poseen un bien que en su oportunidad
fue casa de familia.

Contestacin

Los seores Mirna Lizbeth Panduro Abarca y

Euclides Vara Turco afirman haber adquirido la
propiedad del inmueble materia del desalojo por
prescripcin adquisitiva de dominio (PAD), pues
poseen el referido bien en forma continua, pacfica,
pblica y como propietarios por ms de 40 aos;
Agregan que los demandantes no han posedo
nunca el inmueble, el que perteneci a los padres
de la codemandada y de su hermana, quien fue
madre de los demandantes.

Sentencia de primera instancia

La sentencia declara fundada la demanda

ordenando el lanzamiento de los demandados.
En su apelacin, los demandados afirman que el
Juzgado fund su decisin en lo artculo 1699,
1700 y 1704 del Cdigo Civil. Asimismo, que el
Juzgado inferior no se pronunci respecto a la
posibilidad de acumular el proceso de PAD que se
tramita ante el mismo despacho contra los ahora
demandantes.

Sentencia de segunda instancia

La sentencia resolvi confirmar la sentencia de

primera instancia por haber acreditado los
demandantes haber adquirido el inmueble
mediante un anticipo de legtima.
Respecto a la afirmada adquisicin de la
propiedad a travs de la PAD el Superior advierte
que muchos de los documentos presentados
aparecen a nombre de terceros.

Recurso de casacin

Los demandados interpusieron recurso de casacin

contra la sentencia de segunda instancia invocando
las siguientes causales:
Infraccin

normativa de naturaleza procesal: por

indebida motivacin y vulneracin de las normas del
debido proceso.

La Sala Suprema declar INFUNDADO el recurso

por no existir la vulneracin de naturaleza procesal
alegada.

Definicin de Precario
Una persona tendr la condicin de precario cuando ocupe un
inmueble ajeno, sin pago de renta y sin ttulo para ello, o
cuando dicho ttulo no genere ningn efecto de proteccin para
quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el
mismo.
Cuando se hace alusin a la carencia de titulo o al fenecimiento
del mismo, no se esta refiriendo al documento que haga alusin
exclusiva al ttulo de propiedad, sino a cualquier acto jurdico
que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesin del
bien, puesto que el derecho en disputa no ser la propiedad
sino el derecho a poseer.

Qu se entiende por TTULO?

- El IV no se pronuncia expresamente, pero se puede deducir
que para la CSJ ttulo es cualquier acto jurdico [o
circunstancia que hayan expuesto, tanto la parte demandante,
como la demandada] que le autorice a ejercer el pleno
disfrute del derecho a la posesin () entendindose que el
derecho en disputa no ser la propiedad sino el derecho a
poseer [Eugenio Mara Ramirez]

Cas. N 3476-2007 Ayacucho

(Pub. 02/02/09)

La norma acotada exige que se prueben dos

condiciones copulativas: que la parte demandante
sea la titular del bien cuya desocupacin pretende
y que la parte emplazada ocupe el mismo sin ttulo
o cuando el que tena haya fenecido. El ttulo a que
se refiere la segunda condicin copulativa es el
que emana de un acto jurdico

Nuestra definicin sobre ttulo

posesorio en el Precario

Causa ACTO

Por ejemplo: Un
contrato,

Causa LEY

Por ejemplo: La
patria potestad

Causa que justifica

vlidamente la
posesin

Cas N 3191-2010-CUSCO
(Pub. 16/12/2011)

En el caso concreto, entre las partes existi un proceso judicial por violencia
familiar, que, como colorario de la disolucin de la unin de hecho, concluy
con un acta de conciliacin en la que el demandante autoriz a su ex pareja y
madre de sus hijos a que resida con estos en un inmueble suyo (bien propio,
adquirido antes de la unin). Con el tiempo, sin embargo, ella establece otra
relacin convivencial y procrea ms hijos; siendo en ese contexto que su ex
conviviente le demanda la devolucin del inmueble va desalojo por
precariedad.
Para la Corte Suprema, sin embargo, el acta de conciliacin otorgada en el
proceso de violencia familiar seguido por la mujer y por el cual su ex pareja le
permiti el ingreso al bien, constituye ttulo suficiente para no ser considerada
como ocupante precaria, ya que ejercita su posesin en dicho inmueble como
madre de los hijos del actor. Por este motivo, se desestima la pretensin de
desalojo del actor, considerndose que en este caso exista un ttulo posesorio
vlido.
Fuente: http://www.dialogoconlajurisprudencia.com.pe/noticias-const/VerDetNotRot.php?idnot=185

Cas. 3135-99 Lima

la posesin ejercida por el hijo menor de

edad sobre los bienes de propiedad del
padre, nunca va a ser una posesin precaria,
pues su ttulo posesorio es justamente su
calidad de hijo.
el solo hecho de acudir a los hijos con una
pensin alimenticia, no exime al padre de la
obligacin de proporcionales vivienda, pues
este hecho, debe ser tomado en cuenta al
momento de fijar la pensin, y no tiene efecto
en la calidad posesoria del hijo

CAS. N 3346-2012 LIMA

Sobre el ttulo que justifica la posesin

() el rgano jurisdiccional de segundo grado, no ha justificado de

forma suficiente por qu las pruebas ofrecidas por el demandante
no resultan vlidas para demostrar el hecho objeto de proceso
esto es, que los demandantes tienen un ttulo vlido que les confiere
el derecho de propiedad sobre el predio que reclaman frente a la
ausencia del que tiene el poseedor- , en tanto, no cualquier
elemento de prueba ofrecido por el demandado puede ser
considerado como prueba y servir para contradecir las ofrecidas
con la demanda, menos conceder la categora jurdica de ttulo, a
un documento que no presentara garantas mnimas de veracidad
de su contenido. Adems desde el aspecto de la prueba, el rgano
jurisdiccional no ha respetado las reglas de la prueba ni los
principios que la conforman; todo lo cual trasunta la infraccin al
deber de motivacin de la resolucin judicial.

Supuestos de Posesin Precaria

6. En todos los casos descritos, el Juez del proceso no
podr expedir una sentencia inhibitoria, sino que deber
de pronunciarse sobre el fondo de la materia
controvertida, en el sentido que corresponda, conforme a
los hechos y la valoracin de las pruebas aportadas.

5.1. Resolucin extrajudicial del Contrato

5.1. Resolucin extrajudicial del Contrato

Los casos de resolucin extrajudicial de un contrato,

conforme a lo dispuesto por los artculos 1429 y 1430
del Cdigo Civil. En estos casos se da el supuesto de
posesin precaria por haber fenecido el titulo que
habilitaba al demandado para seguir poseyendo el
inmueble. Parta ello, bastar que el Juez que conoce del
proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la
formalidad de resolucin prevista por la ley o el contrato,
sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio
esa resolucin. Excepcionalmente, si el Juez advierte que
los hechos revisten mayor complejidad, podr resolver
declarando la infundabilidad de la demanda, mas no as
la improcedencia.

5.2. Precario y Arrendatario

Qu deca antes la Jurisprudencia?

5.2. Precario y Arrendatario

Ser caso de titulo de posesin fenecido, cuando se presente

el supuesto previsto por el artculo 1704 del Cdigo Civil,
puesto que con el requerimiento de la devolucin del inmueble
se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin
al contrato. No constituir un caso de titulo fenecido el
supuesto contemplado por el artculo 1700 del Cdigo Civil,
dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento
no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se
asume la continuacin del mismo hasta que el arrendador le
requiera la devolucin del bien. Dada esta condicin, recin se
puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse
poseedor precario por fenecimiento de su titulo

Increble
interpretacin de
un Juzgado de
Paz Letrado !!!

Nuestra opinin

Es totalmente posible optar por la va de desalojo por

ocupante precario en caso de fenecimiento del contrato
de arrendamiento [una vez cursado el aviso de
conclusin] aunque no la ms recomendable dado que
en la realidad, el proceso de desalojo por ocupante
precario puede terminar dilucidndose a nivel de Corte
Suprema en Casacin, lo que hace ms largo el
calvario hasta obtener la restitucin, cuando los casos
de desalojo por vencimiento de contrato de
arrendamiento, dada la cuanta, suelen iniciar ante
Juzgados de Paz Letrado. Ello a diferencia de la
frmula de procedimiento express que ofrece el
nuevo marco legal con la inclusin de la clusula de
allanamiento futuro.

5.3. El ttulo manifiestamente nulo

Qu deca antes la Jurisprudencia?

5.3. El ttulo manifiestamente nulo

Si en el trmite de un proceso de desalojo, el Juez

advierte la invalidez absoluta y evidente del ttulo
posesorio, conforme lo prev el artculo 220 del
Cdigo Civil, slo se analizar dicha situacin en la
parte considerativa de la sentencia sobre la nulidad
manifiesta del negocio jurdico-, y declarar fundada
o infundada la demanda nicamente sobre el
desalojo, dependiendo de cul de los ttulos
presentados por las partes es el que adolece de
nulidad manifiesta.

Cas. 2009-2002-JULIACA PUNO

(Pub. 31/01/05)

Sptimo: Que, sin embargo, de autos se advierte

que, el contrato notarial de anticresis, no se
encuentra formalizado por escritura pblica, de
conformidad con lo que establece el artculo 1005
del CC de 1936, corroborado en el artculo 1092
del CC actual, resultando nulo por carecer del
requisito de forma a que se refiere el inciso tercero
del artculo 1123 del CC de 1936 referido al acto
jurdico nulo cuando no reviste la forma prevista por
ley.

Cas. 3628-2008 Madre de Dios

(Pub. 31/12/09)

Noveno: () adems, porque el contrato de

anticresis antes mencionado no rene las
formalidades que exige el artculo 1092 del CC
(), no obrando en autos prueba alguna el cual
corrobore que el contrato se otorg por escritura
pblica, lo cual significa que ste adolece de
nulidad, es decir, no produce efectos legales como
anticresis, convirtindose solo en un contrato de
mutuo

Cas. 3332-2006-Lima
(Pub. 02/02/07)

Quinto: Que el artculo 1092 del CC establece que

el contrato de anticresis debe constar por escritura
pblica, bajo sancin de nulidad, expresando la
renta del inmueble y el inters que se pacte,
elementos que NO rene el ttulo de la
demandada;. (Sin embargo)

Cas. 3332-2006-Lima
(Pub. 02/02/07)

Sexto: Que, el documento privado de fecha treinta

de julio de 1992, no puede ser considerado un
contrato de anticresis, en donde las declaraciones
contenidas en l no se encuentran bajo el tipo de
contrato de anticresis, al fallarle la forma ad
solemnitatem, por ello, en sentido jurdico lo en l
previsto se ubic dentro de la etapa de las
tratativas o etapa pre contractual.

Cas. 3332-2006-Lima
(Pub. 02/02/07)

Noveno: siendo as, el desplazamiento

patrimonial (del bien) desarrollado a favor de la
ahora demandada a travs de acuerdo celebrados
previos al contrato, constituyen ttulo que justifica la
posesin, bajo los trminos del artculo 911 del
CC

5.4. Enajenacin del bien arrendado

5.4. Enajenacin del bien arrendado

La enajenacin de un bien arrendado, cuyo contrato

no estuviere inscrito en los registros pblicos,
convierte en precario al arrendatario, respecto del
nuevo dueo, salvo que el adquirente se hubiere
comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto
por el artculo 1708 del Cdigo Civil

Construccin en terreno ocupado

Qu deca antes la Jurisprudencia?

5.5. Construccin levantada en terreno

Cuando el demandado afirme haber realizado

edificaciones o modificaciones sobre el predio
materia de desalojo sea de buena o mala fe-, no
justifica que se declare la improcedencia de la
demanda, bajo el sustento de que previamente deben
ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el
contrario, lo nico que debe verificarse es si el
demandante tiene derecho o no a disfrutar de la
posesin que se invoca, dejndose a salvo el derecho
del demandado a reclamar en otro proceso lo que
considere pertinente.

Cas. 1698-2007 Lima

(Pub. 03/02/2009)

Noveno.- Que, en consecuencia no se trata de

un lote de terreno, sino que dentro del mismo hay
construcciones de material noble, siendo que la
parte actora no ha demostrado ser titular de las
edificaciones, por lo que previamente debe
dilucidarse, en el proceso que corresponda, la
situacin de la titularidad de las fbricas halladas
en el bien

Cas. 1698-2007 Lima

(Pub. 03/02/2009)

Dcimo.- Que, por ende, al no ser la actora

titular de las edificaciones, y ante la necesidad de
sta, para reclamar la titularidad del bien, no es
pertinente la aplicacin de lo dispuesto por el
artculo 911 y 923 del Cdigo Sustantivo, no
siendo posible proceder solo al desalojo del
terreno..

Cas. 2398-2008 Lima

(Pub. 01/07/2009)

Dcimo: Que, cuando se determina que se

debe acreditar ser titular del terreno como
de las construcciones no se puede ignorar
que la propiedad predial se extiende al
suelo y al sobresuelo a tenor del artculo
954 del CC, de modo que, ante la falta de
discusin sobre la titularidad de las
edificaciones se debe presumir que las
mismas corresponden al titular del terreno,
lo que obviamente permite prueba en
contrario

Cas. 2398-2008 Lima

(Pub. 01/07/2009)

Dcimo Primero: Que, empero, en el caso de autos,

de acuerdo a lo constatado en la inspeccin judicial
nicamente existen dos pequeas construcciones de
adobe en el predio materia de litis cuyo valor y
mnima rea en proporcin a las 15 hectreas de
terreno sub litis no justifican que el conflicto que se
presenta sea ventilado previamente como accesin
para determinar la titularidad del bien, pues sujetar
a ello al propietario sera imponerle una carga en
exceso gravosa y permitir el ejercicio abusivo de un
derecho por quien posee

5.6. Alegacin de haber adquirido el bien

por prescripcin adquisitiva
Problema no resuelto
Cmo se pronunciaba la Jurisprudencia?
La anotacin de una demanda de prescripcin adquisitiva,
con anterioridad a la interposicin de la demanda de
desalojo por precario, es ttulo que justifica la posesin?

5.6. Alegacin de haber adquirido el bien por

prescripcin adquisitiva

La mera alegacin del demandado, en el sentido de haber

adquirido el bien por usucapin, no basta para desestimar la
pretensin de desalojo ni declarar la improcedencia de la
demanda, correspondiendo al Juez del desalojo valorar las
pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho
invocado, sin que ello implique que est facultado para decidir
sobre la usucapin. Siendo as, se limitar a establecer si ha
surgido en l la conviccin de declarar el derecho de poseer a
favor del demandante. De declararse fundada la demanda de
desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir
en otro proceso donde se tramite la pretensin de usucapin,
puesto que el usucapiente tendr expedito su derecho para
solicitar la inejecucin del mandato de desalojo o en todo caso
para solicitar la devolucin del inmueble.

Cas. 1324-2007 Lima Norte

(Pub. 03/12/2008)

Tercero.- no siendo la anotacin de la demanda

de prescripcin un ttulo que justifique la posesin,
mas an si el demandado ha reconocido en la
audiencia nica que viene ocupando un rea
aproximada de treinta y ocho metros cuadrados sin
que exista ttulo que lo legitime, por lo que tiene la
calidad de precario...

CAS. N 4774-2009 LIMA

(Pub. 08/03/2013)

.no es posible emplear el proceso de desalojo

por ocupacin precaria para pronunciarse sobre la
situacin jurdica de las edificaciones sobre un
terreno, por afectarse de esta manera el derecho
de defensa de las partes, as como por
desnaturalizar el proceso.

Posesin Precaria vs.

Posesin Ilegtima ?

Cas. 492-07-Lima
(Pub. 02/12/08)

Noveno: este Tribunal Supremo estableci que

no se configura la ocupacin precaria cuando la
parte demandada en un proceso de desalojo
ostenta un ttulo vigente que justifica su posesin, no
siendo objeto de discusin la validez o no de dicho
instrumento a travs del proceso de desalojo, en
tal sentido diferencio la posesin ilegtima de la
posesin precaria

Aspectos procesales que merecieron

pronunciamiento en el pleno

Sobre la Restitucin

Interpretar el artculo 585 del Cdigo Procesal

Civil, en el sentido que por restitucin del bien se
debe entender como entrega de la posesin que
protege el artculo 911 del Cdigo Civil, para
garantizar al sujeto a quien corresponde dicho
derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo,
independientemente si es que es propietario o no

Sobre la legitimacin para demandar

Establecer, conforme al artculo 586 del Cdigo

Procesal Civil, que el sujeto que goza de legitimacin
para obrar activa no solo puede ser el propietario,
sino tambin, el administrador y todo aquel que se
considere tener derecho a la restitucin de un predio.
Por otra parte, en lo que atae a la legitimacin para
obrar pasiva se debe comprender dentro de esa
situacin a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar
su derecho a permanecer en el disfrute de la
posesin, porque nunca lo tuvo o el que tena
feneci.

Cas. N 3506-2009. Moquegua

(Pub. el 04 de julio de 2011)

.. "() La co-propietaria se encuentra legitimada

para interponer la presente demanda de desalojo por
ocupacin precaria dado que se pretende recuperar el
bien comn.
Cabe destacar que el artculo 979 del Cdigo Civil
hace mencin a que cualquier co-propietario puede
reivindicar el bien comn. Asimismo, puede promover
las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de
desahucio, aviso de despedida y las dems que
determine la ley.

Casos no resueltos

La mera posesin por aos y el justo ttulo, son

ttulo que justifica la posesin?
Se trata de circunstancias que justifican la
posesin del demandado?

Cas. 1643-2003 Tumbes

(Pub. 20/02/05)

Tercero.- Que a tenor de lo dispuesto en el

artculo 911 del Cdigo Civil, ocupante precario
es aquel que posee un bien sin tener justo ttulo
(?) que justifique su posesin o cuando el que
tena ha fenecido Cuarto.- Que en
consecuencia en los procesos sobre desalojo por
ocupacin precaria solo se exige al demandado
acreditar su posesin y permanencia en el
inmueble en virtud a un ttulo

Cas. 1643-2003 Tumbes

(Pub. 20/02/05)

debiendo entenderse que el concepto de

precariedad no se determina nicamente por falta
o fenecimiento de un ttulo sino que para ser
considerado como tal debe darse la ausencia
absoluta de cualquier circunstancia que justifique el
uso y disfrute del bien

La presentacin de recibos de pago de

autoavalos, son ttulo que justifica la posesin?
Se trata de circunstancias que justifican la
posesin del demandado?

Cas. 85-2004 Lima (Pub. 01/09/05)

Sexto.- Que de la fundamentacin glosada

se arriba a la conclusin de que el fallo
recurrido al revocar la apelada no ha precisado
en mrito a que ttulo viene poseyendo la
demandada el inmueble submateria pues al
expresar con vaguedad que lo hace en mrito a
algn ttulo o alguna circunstancia que la
justifique, no ha desvirtuado la concluyente
conclusin del quo..

Cas. 85-2004 Lima (Pub. 01/09/05)

Stimo.- Que, en consecuencia, al haber

invocado la Sala de mrito el artculo 911 del
Cdigo Civil expresando que basta cualquier
circunstancia justificatoria para considerarla ttulo
de posesin, ha incurrido en errnea interpretacin
de dicha norma

DESALOJO EXPRESS PARA LOS INQUILINOS BAJO

LA CLUSULA DE ALLANAMIENTO FUTURO

Apunte previo

Con fecha 28 de Mayo del 2014 se public en la Separata

de Normas Legales del Diario Oficial El Peruano, la Ley N
30201, Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales
Morosos.
La referida norma dispone en su artculo primero la
creacin, dentro del rgano de gobierno del Poder Judicial,
del novsimo Registro de Deudores Morosos, en el que se
inscribe, a solicitud del ejecutante, el incumplimiento de las
acreencias originadas en resoluciones firmes, que declaran
el estado de deudor judicial morosa en aplicacin de los
artculo 594 y 692-A del Cdigo Procesal Civil Conforme a
la primera disposicin complementaria final de la
mencionada Ley, sta entrar en vigencia a los 45 das
hbiles de su publicacin.

Nos interesa abordar, a efectos del presente

comentario, la modificacin que ha sufrido el
mencionado artculo 594 del Cdigo Procesal Civil
(CPC) al introducir la posibilidad de incluir en los
contratos de arrendamiento la clusula de
allanamiento futuro del arrendatario, la misma que
facultar a los arrendadores a recurrir a un
procedimiento especial de desalojo que bien puede
ser catalogo como express [o ejecutivo, incluso]
por su aparente celeridad en cuanto a etapas se
refiere

El desalojo en el nuevo artculo 594

del CPC: Sentencia condena futura

El artculo 594 se encuentra ubicado dentro de la

Seccin Quinta [Procesos Contenciosos], Ttulo III
[Proceso Sumarsimo], Captulo II y Sub Captulo 4,
dedicado al proceso de Desalojo de predios.
Su redaccin original establece que el desalojo puede
demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir
el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el
lanzamiento slo puede ejecutarse luego de seis das de
vencido el plazo. Si el emplazado se allanara a la
demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a
disposicin del demandante, ste deber pagar las costas
y costos del proceso.

Presupuestos para que proceda

Desalojo Express

La novedad introducida con la entrada en vigencia

de la Ley 30201 a travs de la modificacin del
artculo referido supone la creacin de un
procedimiento especial de desalojo, que podra
entenderse que puede iniciarse antes del
vencimiento del plazo tambin (dada su ubicacin
en el artculo 594) y que solo podra proceder
siempre que se cumplan los siguientes presupuestos:

Presupuestos para que proceda

Desalojo Express

Que exista un contrato escrito de arrendamiento;

Que el objeto del arrendamiento sea un inmueble;
Que se haya pactado la clusula de allanamiento a
futuro;
Que el plazo del contrato de arrendamiento haya
vencido o que el arrendatario haya incurrido en alguno
de los supuestos de resolucin a que hace referencia el
artculo 1697 del Cdigo Civil; y,
Que las firmas de dicho contrato hayan sido
legalizadas ante Notario Pblico o en su defecto, por
Juez de Paz.

Etapas del nuevo Procedimiento

Interposicin de la demanda bajo la va del proceso

Sumarsimo ante el Juez del lugar donde se encuentra
el bien inmueble materia del contrato.
Admitida a trmite, el Juez notifica la demanda al
arrendatario para que, dentro del plazo de seis das
ste acredite: (i) la vigencia del contrato de
arrendamiento; , (ii) la cancelacin del alquiler
adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario
acredite lo sealado, el Juez ordenar el lanzamiento
en quince das hbiles, de conformidad con el artculo
593 del Cdigo Procesal Civil

DEMANDA DE
DESALOJO EXPRESS

PLAZO (6) DAS PARA

LA CONTESTACIN
DE LA DEMANDA

LANZAMIENTO AL
AMPARO DEL 593
CPC

CON CONTESTACIN
O SIN ELLA EN EL
PLAZO DE (15) DAS
EL JUEZ DISPONDR

Clusula de Allanamiento

En nuestra opinin, esta pueda ser definida como un

acuerdo celebrado por escrito, en el marco de una
Contrato de Arrendamiento, que tiene por objeto,
que una vez vencido el plazo fijado para el
arrendamiento o habiendo incurrido el inquilino en
alguno de los supuestos de resolucin a que hace
referencia el artculo 1697 del Cdigo Civil, se
pueda recurrir a un procedimiento de desalojo
especialmente regulado por el artculo 594 para
estos efectos.

Clusula de Allanamiento

En tanto la norma no est vigente, nos permitimos

transcribir la frmula de clusula de allanamiento
futuro que propone el Dr. Martn Mejorada con la que
coincidimos por sus efectos prcticos:
Por la presente el ARRENDATARIO se allana
anticipadamente al desalojo que interpondr el
ARRRENDADOR, en caso de vencimiento de plazo o
resolucin por falta de pago de la renta. La eficacia de
esta clusula est sujeta a la condicin de que entre
vigencia la Ley 30201 que modifica el artculo 594 del
Cdigo Procesal Civil, u otra con similar alcance

Nuestra opinin

Es totalmente posible optar por la va de desalojo por

ocupante precario en caso de fenecimiento del contrato
de arrendamiento [una vez cursado el aviso de
conclusin] aunque no la ms recomendable dado que
en la realidad, el proceso de desalojo por ocupante
precario puede terminar dilucidndose a nivel de Corte
Suprema en Casacin, lo que hace ms largo el
calvario hasta obtener la restitucin, cuando los casos
de desalojo por vencimiento de contrato de
arrendamiento, dada la cuanta, suelen iniciar ante
Juzgados de Paz Letrado. Ello a diferencia de la
frmula de procedimiento express que ofrece el
nuevo marco legal con la inclusin de la clusula de
allanamiento futuro.

Inquietudes Finales

Formalidad: legalizacin de firma notarial.

Competencia judicial.
Es posible formular excepciones?
En nuestra opinin, est dems la referencia a que
se trata de un inmueble. Recordemos que el
Desalojo, conforme lo establece el artculo 585 del
CPC est referido a la recuperacin de la posesin
de predios (inmuebles per se)

Presuncin de la Posesin a favor

del Estado
Ley que establece la presuncin de que el Estado es poseedor de
los inmuebles de su propiedad y declara la imprescriptibilidad de
los bienes inmuebles de dominio privado estatal, publicada en el
Peruano, el 24 de noviembre de 2010.

El poseedor se presume propietario

(art.912 c.c.)

Admite prueba en contrario.

Esta presuncin no puede oponerse al propietario
con derecho inscrito, es decir, la norma establece
que no se puede reputar propietario al poseedor
de un terreno que est inscrito a nombre de otro.
Esta presuncin solo se aplica sobre bienes no
inscritos, porque respecto de bienes inscritos la
presuncin de propiedad no se le puede oponer al
que tiene inscrito su derecho en el registro.

Ley N 29618: imprescriptibilidad de los bienes

inmuebles de dominio privado estatal

Artculo 1.- Presuncin de la posesin del Estado respecto de los

inmuebles de su propiedad
Se presume que el Estado es poseedor de todos los inmuebles
de su propiedad.
Artculo 2.- Declaracin de imprescriptibilidad de los bienes
inmuebles de dominio privado estatal
Declrase la imprescriptibilidad de los bienes inmuebles de
dominio privado estatal.

Nota Importante:

A diferencia de lo que establece el Cdigo; la Ley

en el caso de los terrenos del Estado, establece que
lo que se presume es que el propietario (Estado) es
poseedor, cuyo objetivo es que NADIE pueda
poseerlos y por ende no sean susceptibles de
prescripcin adquisitiva de dominio.
Esta presuncin creada por una Ley sobre los
terrenos del estado, es una presuncin que admite
prueba en contrario ?

Defensas Posesorias

Defensa posesoria extrajudicial

(Derogado)

Artculo 920.- El poseedor puede repeler la

fuerza que se emplee contra l y recobrar el bien,
sin intervalo de tiempo, si fuere desposedo, pero
en ambos casos debe abstenerse de las vas de
hecho no justificadas por las circunstancias.

Ley 30230: Modifican 920 CC

DISPOSICIONES PARA LA RECUPERACIN EXTRAJUDICIAL DE LA PROPIEDAD
ESTATAL

Artculo 920.-

El poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra l o el bien y

recobrarlo, si fuere desposedo. La accin se realiza dentro de los quince
(15) das siguientes a que tome conocimiento de la desposesin. En
cualquier caso, debe abstenerse de las vas de hecho no justificadas por
las circunstancias. El propietario de un inmueble que no tenga edificacin o
esta se encuentre en dicho proceso, puede invocar tambin la defensa
sealada en el prrafo anterior en caso de que su inmueble fuera ocupado
por un poseedor precario. En ningn caso procede la defensa posesoria si
el poseedor precario ha usufructuado el bien como propietario por lo
menos diez (10) aos. La Polica Nacional del Per as como las
Municipalidades respectivas, en el marco de sus competencias previstas en
la Ley Orgnica de Municipalidades, deben prestar el apoyo necesario a
efectos de garantizar el estricto cumplimiento del presente artculo, bajo
responsabilidad.
En ningn caso procede la defensa posesoria contra el propietario de un
inmueble, salvo que haya operado la prescripcin, regulada en el artculo
950 de este Cdigo.

Nuevas Reglas:

Desaparece el supuesto de la recuperacin del bien

por quien fue desposedo sin intervalo de tiempo,
introduciendo la posibilidad que tal recuperacin
puede realizarse hasta dentro de los 15 das
siguientes, no desde que fue desposedo, sino desde
que tom conocimiento de tal acto.
El propietario de un inmueble terreno sin
edificaciones o en proceso de edificacin- puede
invocar la auto tutela posesoria en caso dicho bien
este ocupado por un poseedor precario.

Defensa Judicial de la posesin:

(art. 921 c.c.)
Cmo se defiende judicialmente la posesin?
Se defiende a travs de INTERDICTOS.
La defensa judicial puede hacerse sobre bienes
inmuebles o bienes muebles inscribibles, siempre
que no se trate de bienes de dominio del Estado de
uso pblico.

MUCHAS GRACIAS
pyvabogados@gmail.com
Twitter: @julioepozo

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