REGULARIZAO FUNDIRIA

DE ACORDO COM A LEI N 11.977, DE 07 DE JULHO DE 2009

JOO PEDRO LAMANA PAIVA,
Registrador e Tabelio de Protesto no RS.
www.lamanapaiva.com.br
cartrio@lamanapaiva.com.br

A Lei 11.977/2009, a Regularizao Fundiria e o PMCMV

A Lei 11.977 instituiu, no s a regularizao fundiria, mas tambm o
Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), do Governo Federal, que se destina
ao custeio de moradia populao de baixa renda.
Assim, a regularizao fundiria est ligada a esse Programa porque
viabiliza a titulao da propriedade imobiliria populao pobre do pas e isso vai
possibilitar que sejam destinados recursos financeiros construo de moradias
nos terrenos regularizados, pois o alto custo da terra urbana um dos grandes
limitadores das aes do PMCMV.

Conceito de Regularizao Fundiria

(Art. 46 da Lei n 11.977/2009)
A Regularizao Fundiria consiste no conjunto de medidas jurdicas,
urbansticas, ambientais e sociais que visam regularizao de assentamentos
irregulares e titulao de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social
moradia, o pleno desenvolvimento das funes sociais da propriedade urbana e o
direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
Em poucas palavras: a regularizao fundiria um processo para
transformar terra urbana em terra urbanizada (com infraestrutura e integrao
cidade).
A desapropriao poder ser utilizada como medida complementar
necessria ao processo de urbanizao para a integrao de assentamentos
irregulares estrutura das cidades (abertura de vias pblicas, espaos
necessrios s obras de infaestrutura, etc.)

rea urbana consolidadada

(novo conceito legal)
Art. 47, II e alneas.
O novo conceito de rea consolidada trazido pelo inciso II do art. 47 da
Lei:
rea urbana consolidada: parcela da rea urbana com
densidade demogrfica superior a 50 (cinquenta) habitantes
por hectare e malha viria implantada e que tenha, no
mnimo, 2 (dois) dos seguintes equipamentos de
infraestrutura urbana implantados:
a) drenagem de guas pluviais urbanas;
b) esgotamento sanitrio;
c) abastecimento de gua potvel;
d) distribuio de energia eltrica; ou
e) limpeza urbana, coleta e manejo de resduos slidos.

Abrangncia
(Art. 47, VI)
A regularizao fundiria prevista pela Lei n 11.977, de 07.07.2009,
aplica-se a assentamentos irregulares, assim consideradas as ocupaes
inseridas em parcelamentos informais ou irregulares, localizadas em reas
urbanas pblicas ou privadas, predominantemente utilizadas para fins de moradia.

Espcies
(Art. 47, incisos VII e VIII)
A Regularizao Fundiria pode ser de duas espcies:
De interesse social: regularizao de assentamentos irregulares
ocupados, predominantemente, por populao de baixa renda, nos casos:
a) em que tenham sido preenchidos os requisitos para usucapio ou
concesso de uso especial para fins de moradia;
b) de imveis situados em ZEIS; ou
c) de reas da Unio, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municpios
declaradas de interesse para implantao de projetos de regularizao fundiria
de interesse social;
De interesse especfico: regularizao fundiria na qual no est
caracterizado o interesse social nos termos acima.

Ocupaes de baixa renda

Assim, para que seja possvel a regularizao fundiria de interesse
social, na rea a regularizar devem predominar ocupaes pertencentes a
pessoas de baixa renda, o que no significa que nesse procedimento possam ser
regularizados lotes de extenso superior a 250m2 (caractersticos da moradia de
pessoas de baixa renda), salvo se destinados usucapio coletiva nos termos do
art. 10 do Estatuto da Cidade.

ZEIS
(ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL)
Instrumento previsto pelo Estatuto da Cidade que permite a delimitao e
destinao de determinadas reas do Municpio para abrigar moradia popular,
com o objetivo de implantar habitao de interesse social.
uma maneira de assegurar terras bem localizadas e providas de infraestrutura para o uso da populao de baixa renda, criando uma reserva de
mercado para habitao social.
A delimitao de ZEIS definida no Plano Diretor do Municpio ou em lei
municipal especfica.
Alm disso, as ZEIS determinam normas especiais de uso, ocupao,
parcelamento do solo e edificao para reas j ocupadas por assentamentos
informais. Essas normas so especficas para a rea que ser objeto de
regularizao, esteja ela vazia ou ocupada.

Novo conceito de ZEIS

H crticas ao conceito de ZEIS trazido pelo inciso V do art. 47 da Lei
11.977, porque caracteriza essas reas como constitudas somente por parcelas
de reas urbanas, uma vez que as ZEIS tambm podem ser constitudas a partir
de reas rurais, cuja destinao seja alterada por fora das leis municipais que
venham a instituir as referidas ZEIS. (ALMEIDA, Guadalupe. A MP n 459 e as
ZEIS. Revista de Direito Ambiental e Urbanstico, n 24, Porto Alegre: Magister,
jun./jul. 2009, p. 5/9).

Princpios
(Art. 48)
Alm das diretrizes da poltica urbana estabelecidas pelo Estatuto das
Cidades, a regularizao fundiria dever observar os seguintes princpios:
I ampliao do acesso terra urbanizada pela populao de baixa
renda, com prioridade para sua permanncia na rea ocupada, assegurados o
nvel adequado de habitabilidade e a melhoria das condies de sustentabilidade
urbanstica, social e ambiental;
II articulao com as polticas setoriais de habitao, de meio ambiente,
de saneamento bsico e de mobilidade urbana, nos diferentes nveis de governo e
com as iniciativas pblicas e privadas, voltadas integrao social e gerao de
emprego e renda;
III participao dos interessados em todas as etapas do processo de
regularizao;
IV estmulo resoluo extrajudicial de conflitos; e
V concesso do ttulo preferencialmente para a mulher.

Legislao Municipal Especfica

(Art. 49)
A Lei n 11.977/2009 autorizou que o Municpio legisle sobre o
procedimento de regularizao fundiria em seu territrio, observadas suas
prprias disposies e o Estatuto da Cidade.
Entretanto, a ausncia dessa regulamentao municipal no impede a
regularizao fundiria (art. 49, pargrafo nico), devendo-se utilizar os
dispositivos da legislao existente.

Legitimao
(Art. 50)
Esto legitimados a promover regularizao fundiria:
a Unio;
Os Estados e o Distrito Federal;
Os Municpios;
Os beneficirios, individual ou coletivamente;
Cooperativas habitacionais;
Associaes de moradores,
Fundaes,
Organizaes sociais e OSCIPs,
Outras associaes civis com finalidade ligada a desenvolvimento
urbano ou regularizao fundiria.

Projeto de Regularizao Fundiria

(Art. 51, incisos I a V)
Dever definir, no mnimo, os seguintes elementos:
I - As reas ou lotes a serem regularizados e, se houver necessidade, as
edificaes a relocar;
II - As vias de circulao existentes ou projetadas e, se possvel, as outras
reas destinadas a uso pblico;

Projeto de Regularizao Fundiria

(Art. 51, incisos I a V)
III - As medidas necessrias para a promoo da sustentabilidade
urbanstica, social e ambiental da rea ocupada, incluindo as compensaes
urbansticas e ambientais previstas em lei;
IV - As condies para promover a segurana da populao em situaes
de risco; e
V - As medidas previstas para adequao da infraestrutura bsica.

No Exigncia de Projeto
(Art. 51, 1)
O projeto de regularizao fundiria no ser exigido para o registro da
sentena de usucapio, da sentena declaratria ou da planta, elaborada para
outorga administrativa, de concesso de uso especial para fins de moradia..

Regularizao de Assentamentos Consolidados

(Art. 52)
Na regularizao fundiria de assentamentos consolidados antes da
publicao da Lei n. 11.977/2009, o Municpio poder autorizar a reduo do
percentual de reas destinadas ao uso pblico e da rea mnima dos lotes
definidos na legislao de parcelamento do solo urbano..

A Regularizao Fundiria de Interesse Social

(prvia aprovao do projeto)
(Art. 53)
Depende de prvia anlise e aprovao, pelo Municpio, de projeto de
regularizao fundiria.
Essa aprovao municipal corresponde ao licenciamento ambiental e
urbanstico do projeto, desde que o Municpio tenha conselho de meio ambiente e
rgo ambiental capacitado.

O Projeto de Regularizao Fundiria de Interesse Social

( Art. 54)
O projeto dever:

Considerar as caractersticas da ocupao e da rea ocupada para
definir parmetros urbansticos e ambientais especficos;

Identificar os lotes;

Identificar as vias de circulao;

Identificar as reas destinadas a uso pblico.

Regularizao Fundiria e reas de Preservao

( Art. 54, 1)
O Municpio poder, por deciso motivada, admitir a regularizao
fundiria de interesse social em reas de Preservao Permanente, ocupadas at
31 de dezembro de 2007 e inseridas em rea urbana consolidada, desde que
estudo tcnico comprove que esta interveno implica a melhoria das condies
ambientais em relao situao de ocupao irregular anterior.

Regularizao Fundiria, Sistema Virio e Infraestrutura

( Art. 55)
Na regularizao fundiria de interesse social, caber ao poder pblico,
diretamente ou por meio de seus concessionrios ou permissionrios de servios
pblicos, a implantao do sistema virio e da infraestrutura bsica, previstos no
6 do art. 2 da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ainda que promovida
pelos prprios beneficirios, cooperativas habitacionais, fundaes e outras
organizaes legitimadas.
A realizao de obras de implantao de infraestrutura bsica e de
equipamentos comunitrios pelo poder pblico, bem como sua manuteno, pode
ser realizada mesmo antes de concluda a regularizao jurdica das situaes
dominiais dos imveis.

Pressuposto para realizao da Regularizao Fundiria de

Interesse Social
O pressuposto para a realizao do processo de regularizao fundiria
de interesse social a existncia de assentamentos irregulares (sem ttulo de
propriedade) ocupados por populao de baixa renda e que o Poder Pblico tenha
interesse em regularizar, ainda que sejam outros os legitimados a darem incio ao
processo (ver art. 50).

Aplicao da Legislao
Apesar da previso de que o Municpio competente para legislar sobre o
procedimento de regularizao fundiria em seu territrio (art. 49), essa legislao
pode ser dispensvel j que a prpria Lei n 11.977 j regula amplamente esse
procedimento, tanto assim que o pargrafo nico do referido artigo dispe que a
falta da legislao municipal reguladora no impede a realizao da regularizao.

O Procedimento da Regularizao Fundiria de Interesse Social

(o auto de demarcao urbanstica)
(Art. 56)
De acordo com a Lei n 11.977, o procedimento desenvolvido a partir da
lavratura de Auto de Demarcao Urbanstica pelo rgo do Poder Pblico
interessado em realizar a regularizao fundiria (Unio, Estado ou Municpio).
A Demarcao Urbanstica
(natureza e limites)
Essa demarcao no tem o condo de proporcionar a transferncia de
propriedade imobiliria.
Como ato administrativo (sui generis na atualidade) apenas sinaliza a
possibilidade de aquisio da propriedade imobiliria pela usucapio.
No constitui ttulo, no adquirindo, o Poder Pblico, qualquer direito real
em razo da pura e simples demarcao.
Destina-se, esse ato, apenas ao reconhecimento do fato da posse.
Tambm no tem natureza de ato expropriatrio (desapropriao).
Tem capacidade, apenas, para fundar a matrcula da rea demarcada,
quando esta no possui matrcula ou transcrio anterior, dispensando ao
discriminatria.

Modelo de Auto de Demarcao

AUTO DE DEMARCAO URBANSTICA
PARA REGULARIZAO FUNDIRIA DE ASSENTAMENTOS URBANOS

O PREFEITO MUNICIPAL DE ......................................... no uso das

atribuies que lhe confere a Lei n. .......... de ............ de ..... (Lei Orgnica do
Municpio) e considerando o que consta do expediente administrativo n.
................, da Secretaria Municipal de ................................, FAZ SABER que o
terreno urbano localizado no bairro....................... (ou distrito ou denominao
tradicional do lugar), neste Municpio, com rea total de ................ m2 com as
seguintes caractersticas, dimenses e confrontaes............ (coordenadas
georreferenciadas dos vrtices, se for o caso) registrada no Registro de Imveis
do Municpio de .................. sob a matrcula nmero ............. (ou transcrio),
em nome de .............................................. (referir os nomes das pessoas que
constam no registro (se houver registro), FOI DEMARCADO pela equipe tcnica
da Secretaria de ................................ deste Municpio, conforme planta,
memorial descritivo, planta de sobreposio e certido(es) do Registro
Imobilirio, que seguem anexos e integram o presente Auto de Demarcao
para fins de REGULARIZAO FUNDIRIA, nos termos da Lei Federal n.
11.977, de 07 de julho de 2009, da Lei Federal n. 10.257, de 10 de julho de
2001, da Lei Municipal n. ........... de .... de ................ de ....... e do Decreto n.
......................, de ...... de ..................... de ........... (referir, se existente, toda a
legislao municipal que regulamentou o procedimento de regularizao
fundiria no Municpio).

Modelo de Auto de Demarcao

(Pargrafo adicional no caso de rea pblica)
Considerando que a referida DEMARCAO
URBANSTICA abrange (ou confronta com) REA PBLICA pertencente
...........................( Unio, ao Estado de ................., ao Distrito Federal ou ao
Municpio de ........................), foi realizada a NOTIFICAO do(a)
......................... (referir a respectiva Procuradoria-Geral ou rgo de
Administrao Patrimonial do ente federado envolvido), conforme documento de
fl. ...., para que manifestasse, no prazo de 30 (trinta) dias, se era titular do
domnio sobre a referida rea, no tendo havido manifestao no referido prazo.
Prefeitura Municipal de ..................... em ....de.......de 200.....
PREFEITO MUNICIPAL
REGISTRE-SE E PUBLIQUE-SE, etc.

O Procedimento da Regularizao Fundiria de Interesse Social

(documentao que instrui o auto de demarcao)
(Art. 56)
O auto de demarcao urbanstica deve ser instrudo com:
I planta e memorial descritivo da rea a ser regularizada, nos quais
constem suas medidas perimetrais, rea total, confrontantes, coordenadas
preferencialmente georreferenciadas dos vrtices definidores de seus limites, bem
como seu nmero de matrcula ou transcrio e a indicao do proprietrio, se
houver;

O Procedimento da Regularizao Fundiria de Interesse Social

(documentao que instrui o auto de demarcao)
(Art. 56)
II planta de sobreposio do imvel demarcado com a situao da rea
constante no registro de imveis; e
III certido da matrcula ou transcrio da rea a ser regularizada,
emitida pelo registro de imveis, ou, diante de sua inexistncia, das
circunscries imobilirias anteriormente competentes ( 1 do art. 56).
Se a demarcao urbanstica abranger rea pblica ou com ela
confrontar, o poder pblico dever notificar previamente os
rgos responsveis pela administrao patrimonial dos
demais entes federados, para que informem se detm a
titularidade da rea, no prazo de 30 (trinta) dias ( 2).

O Procedimento de Regularizao Fundiria de Interesse Social

(reas de domnio pblico)
(Art. 56)
Na ausncia de manifestao nesse prazo, o poder pblico prosseguir a
demarcao urbanstica ( 3).
No que se refere a reas de domnio da Unio, aplica-se o disposto na
Seo III-A do Decreto-Lei n 9.760, de 05.09.1946, inserida pela Lei n 11.481, de
31.05.2007, e, nas reas de domnio dos Estados, DF ou Municpios, a sua
respectiva legislao patrimonial ( 4).

Regularizao em Imveis do Patrimnio Pblico

Assim, se o imvel pertencer Unio ou a outro ente federado, poder
haver regularizao fundiria tambm nesse imvel, de acordo com o que instituiu
a Lei n. 11.481/2007(artigos 6 e 22).
A diferena que ao final da regularizao o ttulo recebido pelo
beneficirio de uma concesso de uso especial para fins de moradia (que
constitui direito real art. 1225, XI, do CC) sobre o imvel pblico regularizado.

O Procedimento da Regularizao Fundiria de Interesse Social

(pedido de averbao do auto e notificaes)
(Art. 57 1)
Aps a demarcao, o rgo do Poder Pblico deve apresentar ao RI
pedido de averbao do Auto de Demarcao.
Recebendo o pedido, o RI procura identificar o proprietrio e a matrcula
do imvel objeto da demarcao e notifica pessoalmente o proprietrio da rea,
com prazo de 15 dias para impugnao.
O RI notifica, por edital, os confrontantes e interessados, com prazo de 15
dias para impugnao.

O Procedimento da Regularizao Fundiria de Interesse Social

(notificao do proprietrio por edital)
(Art. 57, pargrafos 3 a 5)

No localizado o proprietrio, o RI providenciar sua notificao por edital

com 15 dias para impugnao nele constando resumo do auto de demarcao
urbanstica, com descrio que permita a identificao da rea a ser demarcada e
seu desenho simplificado. A publicao do edital deve-se dar em at 60 dias, uma
vez pela imprensa oficial e uma vez em jornal de grande circulao local.

Modelo de Edital
EDITAL DE NOTIFICAO
FULANO DE TAL, Oficial do Registro de Imveis de .........., no uso de suas
atribuies e tendo em vista o que dispe o art. 57, pargrafos 2 e 3 da Lei n.
11.977/2009, FAZ SABER a .............. (nome(s) e qualificao da(s) pessoa(s)
em nome da(s) qual(is) est matriculado o imvel) e a tantos quantos tomarem
conhecimento do presente edital que o Poder Pblico Municipal, em
procedimento promovido pela Associao dos Moradores ...........................,
realizou a DEMARCAO URBANSTICA, para fins de regularizao fundiria
de interesse social, da rea situada no Bairro ............, neste Municpio, com as
seguintes caractersticas (descrio completa do imvel, confrontaes,
medidas, etc.)..............., a qual est representada atravs do desenho
constante do presente Edital.
Fica(m), o(s) acima nominado(s), NOTIFICADO(s) de que, no prazo de 15
(quinze) dias, contados a partir da data de publicao deste edital, poder(o)
apresentar, neste Registro de Imveis, sito na Rua .................. n Bairro
, nesta cidade, nos dias teis, no horrio das . s ..h,
IMPUGNAO ao pedido de averbao da demarcao urbanstica realizada,
conforme lhe(s) faculta o inciso III do 3 do art. 57 da Lei n. 11.977/2009.
Sapucaia do Sul, ......de .................de .........
Assinatura do Oficial do Registro de Imveis

10

Publicao do Edital e Gratuidade de Emolumentos

A publicao do edital deve-se verificar dentro do prazo de 60 dias.
Deve haver uma publicao no Dirio Oficial do Municpio (ou de outro
ente da Federao que esteja promovendo a regularizao) e uma publicao em
jornal de grande circulao local, dentro do referido prazo.
A publicao do edital em jornal de grande circulao local corre por conta
do promovente do processo de regularizao fundiria de interesse social, tendo
em vista que a gratuidade de emolumentos estabelecida pelo art. 68 da Lei n
11.977/2009 abrange to-somente:
a) A averbao do auto de demarcao urbanstica;
b) O registro dos parcelamentos oriundos da regularizao fundiria;
c) O registro do ttulo de legitimao e de sua converso em ttulo de
propriedade.
O Poder Pblico dever remeter cpia do Dirio Oficial que publicou o
edital, ao Registro de Imveis, para juntada aos autos do procedimento.
O promovente do processo de regularizao fundiria dever remeter
exemplar do jornal de grande circulao que publicou o edital, ao Registro de
Imveis, para juntada aos autos do procedimento.

O Procedimento da Regularizao Fundiria de Interesse Social

(conseqncias da impugnao)
(Art. 57, pargrafos 3 a 5)
No havendo impugnao, ser averbado o auto de demarcao na
matrcula do imvel. No havendo matrcula, esta dever ser aberta.
Havendo impugnao, o RI notificar o Poder Pblico para que se
manifeste em 60 dias.

11

Modelo de Abertura de Matrcula

(Imvel demarcado a ser parcelado)
REGISTRO DE IMVEIS DA COMARCA DE SAPUCAIA DO SUL-RS.
LIVRO No. 2 REGISTRO GERAL
MATRCULA N...FICHA.
Sapucaia do Sul, .....de .......................de 2009
IMVEL TERRENO URBANO de forma poligonal irregular, com rea superficial
de..........metros e ..........decmetros quadrados (...............,......m2), com as
seguintes dimenses e confrontaes: ao NOROESTE, na extenso de
............metros e ..........decmetros (....,....m), com o alinhamento da Rua .............;
ao SULESTE, na extenso de .......... metros e .....decmetros (....,....m); ao
NORDESTE, na extenso de ........metros e .......decmetros com rea pertencente
ao Municpio e ao SUDOESTE, com o alinhamento da Avenida
.................................................
PLANTA DE SITUAO (DESENHO RESUMIDO).
QUARTEIRO O quarteiro formado pelas Ruas ...........................................
e.............................., Avenida ..................................... e Travessa ...........................
MATRCULA
ABERTA
EM
VIRTUDE
DE
PROCEDIMENTO
DE
REGULARIZAO FUNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL, nos termos do 5 do
art. 57 da Lei n. 11.977/2009, promovido pelo Poder Pblico Municipal
e/ou......................... (outro legitimado), conforme expediente administrativo
nmero ............, passado em .....de...............de........, devidamente arquivado
nesta Serventia.
Registrador/Substituto: ________________________
AV-1/......... em .../....../..........
(CONSIGNAR A AVERBAO DO AUTO DE DEMARCAO URBANSTICA
REALIZADO PELO PODER PBLICO MUNICIPAL, CONFORME MODELO
APRESENTADO A SEGUIR).
O Procedimento de Regularizao Fundiria de Interesse Social
(possibilidade de alterao da demarcao)
(Art. 57 pargrafos 6 a 10)
O Poder Pblico poder propor a alterao do auto de demarcao
urbanstica ou adotar qualquer outra medida que possa afastar a oposio do
proprietrio ou dos confrontantes regularizao da rea ocupada (poder,
inclusive, excluir do auto a rea impugnada, conforme entende o Des. Vencio
Salles, do TJSP) .
Havendo impugnao apenas em relao a uma parcela da rea
demarcada, o procedimento seguir em relao parcela no impugnada.

12

O Procedimento de Regularizao Fundiria de Interesse Social

(Art. 57 pargrafos 6 a 10)
O Oficial do Registro de Imveis dever promover tentativa de acordo
entre o impugnante e o Poder Pblico.
No havendo acordo, a demarcao urbanstica ser encerrada em
relao rea impugnada.
O Des. Vencio Salles, do TJSP, salienta que ao Oficial no cabe lanar
qualquer tipo de deciso ao final da instncia administrativa, na qual, no
resultando consenso entre as partes, franqueado estar o acesso instncia
judicial, pela Municipalidade, pelos demais interessados ou pelo impugnante
(SALLES, Vencio. Usucapio Administrativa Lei 11.977/2009, publicado em
11.8.2009 no site www.colegioregistralrs.org.br).

Modelo de Averbao do Auto de Demarcao Urbanstica

AV-..../........, em .../.../......
TTULO - AUTO DE DEMARCAO URBANSTICA.
Nos termos do AUTO DE DEMARCAO URBANSTICA, lavrado pelo Municpio
de ......, em .../.../...... e assinado pelo Exmo. Senhor Prefeito Municipal ......... ,
instrudo com os documentos previstos no pargrafo 1, incisos I, II e III do art. 56
da Lei n 11.977/2009, fica constando que o imvel objeto desta matrcula foi
demarcado para fins de regularizao fundiria de interesse social, nos termos da
referida Lei.
PROTOCOLO Ttulo apontado sob n., em 8/9/2009. Sapucaia do Sul, 8 de
setembro de 2009.
Registrador/Substituto: __________________

Efeitos da Averbao
Uma vez AVERBADO o Auto de Demarcao Urbanstica, a matrcula fica
BLOQUEADA para outros atos que no aqueles subsequentes ao
desenvolvimento do processo de regularizao fundiria de interesse social.
Assim, no podero ser objeto de registro, por exemplo, ttulos relativos a outros
negcios jurdicos envolvendo o imvel constante dessa matrcula, salvo
determinao judicial cautelar que interditalize o processo de regularizao, ou
determine outra providncia ao registrador.

O Procedimento de Regularizao Fundiria de Interesse Social

(Art. 58 e pargrafos)

Averbado

o auto de demarcao urbanstica (art. 167, II, n 26, da LRP), o

Poder Pblico dever executar o projeto de regularizao (art. 51 desta Lei) e
submeter o parcelamento dele decorrente a registro (o art. 65 especifica os
documentos a apresentar para o registro).

13

O Procedimento de Regularizao Fundiria de Interesse Social

(Art. 58 e pargrafos)
O registro do parcelamento determina a abertura de matrcula para todas
as parcelas resultantes do projeto, as quais no podem ser remembradas (artigos
66 e 70 desta Lei).
Modelo de Registro de Parcelamento
R.../........., em ..../..../......
TTULO - REGISTRO DE PARCELAMENTO DO SOLO - Nos termos do
requerimento firmado pelo Municpio de ............., em .../.../......., atravs de seu
Prefeito Municipal .................. , instrudo com a documentao prevista no art. 51
da Lei n 11.977/2009, fica constando que o imvel objeto desta matrcula foi
regularizado/loteado/desmembrado, nos termos do art. 58 da referida Lei, por se
tratar de rea de interesse social, da seguinte forma: 20.000,00m2 destinado aos
lotes; 15.000,00m2 destinado ao sistema virio e 4.000,00m2 destinado s reas
pblicas. Fica constando, ainda, que em virtude do parcelamento, os lotes, as
reas pblicas e o sistema virio foram matriculados sob os nmeros .............,
com o que se encerra a presente matrcula.
PROTOCOLO Ttulo apontado sob n , em ././ Sapucaia do Sul,
. de .. de .
Registrador/Substituto: _____________________
Modelo de Abertura de Matrcula (Imveis Originados do
Parcelamento)
REGISTRO DE IMVEIS DA COMARCA DE SAPUCAIA DO SUL-RS.
LIVRO No. 2 REGISTRO GERAL
MATRCULA N..FICHA..
Sapucaia do Sul, .....de .......................de 2009
IMVEL LOTE URBANO sob nmero....., da quadra.....do setor .....do mapeamento geral no denominado Loteamento
Popular, de forma retangular, com rea superficial de..........metros e ..........decmetros quadrados (...............,......m2),
situado na Rua.........., lado..........., Bairro ................., nesta cidade, distando, a face nordeste, ......metros da esquina da Rua
..........................., com as seguintes dimenses e confrontaes: ao NOROESTE, na extenso de ............metros e
..........decmetros (....,....m), com o alinhamento da Rua .............; ao SULESTE, na extenso de .......... metros e
.....decmetros (....,....m) com terras pertencentes a .........................; ao NORDESTE, na extenso de ........metros e
.......decmetros com o lote nmero............
e ao SUDOESTE, com o alinhamento da Avenida
.................................................
PLANTA DE SITUAO (DESENHO RESUMIDO).
QUARTEIRO O quarteiro formado pelas Ruas ........................................... e.............................., Avenida
..................................... e Travessa ...........................
MATRCULA ABERTA EM VIRTUDE DE PARCELAMENTO DO SOLO RESULTANTE DA EXECUO DE PROJETO DE
REGULARIZAO FUNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL, nos termos do art. 58 da Lei n. 11.977/2009, promovido pelo
Poder Pblico Municipal e/ou......................... (outro legitimado), conforme expediente administrativo nmero ............,
passado em .....de...............de........, devidamente arquivado nesta Serventia.

Registrador/Substituto: ______________________________

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
AV-1/......... em .../....../..........

RESTRIO AO REMEMBRAMENTO DO IMVEL - Nos termos da regularizao, fica constando que o imvel objeto
desta matrcula no poder ser remembrado, em razo de ter-se originado de parcelamento resultante de regularizao
fundiria de interesse social, por fora do que estabelece o art. 70 da Lei n. 11.977/2009.

Sapucaia do Sul, ........de ......................de .........

Registrador/Substituto:_________________________

14

Remembramento de lotes do PMCMV - Vedao

Cabe observar que, por fora do art. 36 da Lei 11.977/2009, no mbito do
Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV, tambm h uma proibio ao
remembramento de lotes que sejam destinados construo de moradias,
entretanto tal vedao vigora pelo prazo de 15 anos, contados da data da
celebrao do contrato.
A referida vedao dever constar expressamente nos contratos
celebrados no mbito do PMCMV (pargrafo nico do art. 36) e na respectiva
matrcula.

Modelo de Abertura de Matrcula Outras reas Pblicas Originadas

do Parcelamento
(Uma matrcula para cada rea - praa, largo, etc.)
REGISTRO DE IMVEIS DA COMARCA DE SAPUCAIA DO SUL-RS.
LIVRO No. 2 REGISTRO GERAL
MATRCULA N..FICHA
Sapucaia do Sul, .....de .......................de 2009
IMVEL REA PBLICA. Terreno urbano de formato poligonal irregular, com
rea superficial de..........metros e ..........decmetros quadrados (...............,......m2),
situado na Rua.........., lado..........., Bairro ................., nesta cidade, distando, a
face nordeste, ......metros da esquina da Rua ..........................., com as seguintes
dimenses e confrontaes: ao NOROESTE, na extenso de ............metros e
..........decmetros (....,....m), com o alinhamento da Rua .............; ao SULESTE, na
extenso de .......... metros e .....decmetros (....,....m) com terras pertencentes a
.........................; ao NORDESTE, na extenso de ........metros e .......decmetros
com o alinhamento da Avenida ................................ e ao SUDOESTE, com o
alinhamento da Avenida ................................................., destinado rea verde de
preservao permanente.
PROPRIETRIO: Prefeitura Municipal de ....................(qualificao)...............
PLANTA DE SITUAO (DESENHO RESUMIDO).
MATRCULA ABERTA EM VIRTUDE DE PARCELAMENTO DO SOLO
RESULTANTE DA EXECUO DE PROJETO DE REGULARIZAO
FUNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL, nos termos do art. 67 da Lei n.
11.977/2009, promovido pelo Poder Pblico Municipal e/ou......................... (outro
legitimado), conforme expediente administrativo nmero ............, passado em
.....de...............de........, devidamente arquivado nesta Serventia.
PROTOCOLO Ttulo apontado sob nmero.............em ........................
Registrador/Substituto: ________________________

15

Modelo de Abertura de Matrcula Vias Pblicas Originadas do

Parcelamento
(Uma s matrcula para as ruas, avenidas, etc.)
REGISTRO DE IMVEIS DA COMARCA DE SAPUCAIA DO SUL-RS.
LIVRO No. 2 REGISTRO GERAL
MATRCULA N....FICHA
Sapucaia do Sul, .....de .......................de 2009
IMVEL AVENIDA ................. Terreno urbano localizado no setor......do
mapeamento geral, de forma regular, com rea superficial de...........m2, Bairro
..........., nesta cidade, com as seguintes dimenses e confrontaes:
.............................................(descrever completamente o imvel). (Seguem as
descres das demais vias pblicas abertar em razo do projeto de parcelamento
de solo)................................................................
PROPRIETRIO: Prefeitura Municipal de ....................(qualificao)...............
PLANTA DE SITUAO (DESENHO RESUMIDO).
MATRCULA ABERTA EM VIRTUDE DE PARCELAMENTO DO SOLO
RESULTANTE DA EXECUO DE PROJETO DE REGULARIZAO
FUNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL, nos termos do art. 67 da Lei n.
11.977/2009, promovido pelo Poder Pblico Municipal e/ou......................... (outro
legitimado), conforme expediente administrativo nmero ............, passado em
.....de...............de........, devidamente arquivado nesta Serventia.
PROTOCOLO Ttulo apontado sob nmero.............em ........................ .
Registrador/Substituto: ________________________

O Procedimento de Regularizao Fundiria de Interesse Social

(Art. 59 e pargrafo nico)
A legitimao de posse devidamente registrada constitui direito em favor
do detentor da posse direta para fins de moradia.

O Procedimento de Regularizao Fundiria de Interesse Social

(Art. 58 e pargrafos)
Aps o registro do parcelamento, o poder pblico conceder ttulo de
legitimao de posse aos ocupantes cadastrados.
O ttulo de legitimao de posse ser concedido preferencialmente em nome da
mulher e registrado (art. 167, I, n 41, da LRP) na matrcula do imvel.
Esse um ttulo precrio que s materializa o fato da posse, at que venha a
ser provado ou implementado o prazo constitucional de posse ad usucapionem
(art. 183 da Constituio) para que se d sua converso em ttulo de propriedade.

16

Modelo de Ttulo de Legitimao de Posse

O PREFEITO MUNICIPAL DE................, tendo em vista o procedimento de
Regularizao Fundiria de Interesse Social de que trata o expediente
administrativo n, da Secretaria Municipal de, CONCEDE o
presente TTULO DE LEGITIMAO DE POSSE do imvel situado neste
Municpio na Rua.. (descrever e caracterizar o imvel), conforme
matrcula n do Registro de Imveis desta Comarca a FULANA(O) DE
TAL (qualificar a(s) pessoa(s) titulada(s), na condio de detentor(a) da posse
direta, o DIREITO DE MORADIA sobre o referido imvel, nos termos do art. 59 da
Lei n 11.977/2009.
Data e ASSINATURA DO PREFEITO MUNICIPAL.
(Publicado no Dirio Oficial de.................)
Legitimao de posse
X
Concesso de uso especial

No vemos a possibilidade de equiparar o instituto da legitimao de posse

para fins de moradia resultante de regularizao fundiria de interesse social
(art. 59 da Lei 11.977/2009), ao instituto da concesso de uso especial para
fins de moradia em imveis da Unio ou de outros entes federados (art. 22-A
da Lei 9.636/98), porque somente esta ltima foi guindada condio de direito
real, nos termos do art. 1.225, XI, do Cdigo Civil, com alterao da Lei n
11.481/2007.

O Procedimento de Regularizao Fundiria de Interesse Social

(Art. 59 e pargrafo nico)
A legitimao de posse ser concedida aos moradores cadastrados pelo
Poder Pblico, desde que:
I no sejam concessionrios, foreiros ou proprietrios de outro imvel
urbano ou rural;
II no sejam beneficirios de legitimao de posse concedida
anteriormente; e
III os lotes ou frao ideal no sejam superiores a 250m.

17

Modelo de Registro de Legitimao de Posse

(Art. 59)
R..../........, em .../.../.......
TTULO LEGITIMAO DE POSSE.
Nos termos do instrumento administrativo de legitimao de posse firmado em
......... pelo Municpio de .........., atravs de seu Prefeito Municipal ..................., fica
constando que, nos termos do art. 59 da Lei n 11.977/2009, foram legitimados na
posse do imvel objeto desta matrcula FULANA DE TAL, do lar, com RG n
. E seu esposo BELTRANO DE TAL, pedreiro, com RG ,
conferindo-lhes o DIREITO DE MORADIA.
PROTOLOCO Ttulo apontado sob n em /./. .
Sapucaia do Sul, em//.
Registrador/Substituto: ____________________

Regularizao Fundiria e Usucapio

(Art. 60)
Sem prejuzo dos direitos decorrentes da posse exercida anteriormente, o
detentor do ttulo de legitimao de posse, aps cinco anos de seu registro,
poder requerer ao oficial de registro de imveis a converso desse ttulo em
registro de propriedade, tendo em vista sua aquisio por usucapio, nos termos
do art. 183 da Constituio Federal.
Usucapio Extrajudicial
O instituto contemplado no art. 60 significa a introduo da USUCAPIO
EXTRAJUDICIAL no pas, a qual se processa perante o Oficial do Registro de
Imveis, independendo de qualquer deciso ou homologao judicial. Caracterizase por dois aspectos peculiares:
1) Resulta de prvio processo de regularizao fundiria de interesse
social;
2) Contempla somente a usucapio especial urbana (ou constitucional).
O prazo constitucional
De acordo com o que estabeleceu o art. 60 da Lei podem-se verificar duas
situaes em relao implementao do prazo da posse ad usucapionem (que
de cinco anos) nos termos do art. 183 da Constituio:
a) Poder j estar caracterizado ao tempo da realizao da regularizao
fundiria;
b) Ter de aguardar o transcurso desse prazo, por inteiro, o qual ser
contado a partir do registro da legitimao de posse.

18

A prova da posse anterior

Surge, assim, a questo relativa forma como poder ser provada a
posse qinqenria anterior concesso do ttulo de legitimao pelo Poder
Pblico. De tal forma, apesar de a matria no ter sido regulada pela Lei,
entendemos que:
a) A prova deve ser feita, de preferncia, com base em documentos,
perante o Oficial do RI.
b) Se a posse s puder ser provada atravs de testemunhas, dever ser
produzida por meio de escritura pblica de justificao de posse.
c) A prova tambm poder ser produzida pelo Poder Pblico, com base
em seus registros administrativos, que demonstrem a implementao do prazo de
5 anos.

Converso do Registro de Posse em Registro de Propriedade

(Art. 60, pargrafos 1 e 2)
Para requerer a converso do registro de posse em registro de
propriedade, o adquirente apresentar (ao RI):
I certides do cartrio distribuidor demonstrando a inexistncia de aes
em andamento que versem sobre a posse ou a propriedade do imvel (devem ser
relativas totalidade da rea e sero fornecidas pelo Poder Pblico);
II declarao de que no possui outro imvel urbano ou rural;
III declarao de que o imvel utilizado para sua moradia ou de sua
famlia; e
IV declarao de que no teve reconhecido anteriormente o direito
usucapio de imveis em reas urbanas.
V prova documental comprobatria da posse anterior, escritura de
justificao ou prova administrativa do Poder Pblico (no caso de
antecipao do prazo de 5 anos).

Modelo de Converso da Legitimao de Posse em Registro de

Propriedade
(Art. 60)
R.../.......
TTULO CONVERSO DA LEGITIMAO DE POSSE EM PROPRIEDADE.
Nos termos do requerimento firmado por FULANA DE TAL, do lar, com RG ...... E
seu esposo BELTRANO DE TAL, pedreiro, com RG ............., instrudo com os
documentos previstos no pargrafo 1, incisos I, II, III e IV do art. 60 da Lei n
11.977/2009, fica convertida a legitimao de posse, concedida aos requerentes
no R....., em PROPRIEDADE, em virtude de sua aquisio por usucapio, nos
termos do art. 183 da Constituio Federal. Fica consignado ainda, que o imvel
objeto desta matrcula no poder ser remembrado, de acordo com a AV-1.
PROTOCOLO Ttulo apontado sob n .., em ././
Sapucaia do Sul, .de de .
Registrador/Substituto: __________________________
19

Fluxograma do Procedimento
FLUXOGRAMA DO PROCEDIMENTO DE REGULARIZAO FUNDIRIA DE
INTERESSE SOCIAL

Fluxograma do
Procedimento

FLUXOGRAMA DO PROCEDIMENTO DE REGULARIZA

REGULARIZAO FUNDI
FUNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL
INCIO

Auto de
Demarcao
pelo rgo
do P. Pbl.

Execuo
do Proj.
de
Regulariz.
Fundiria

Pedido do
PP ao RI
para
Averbar o
Auto de
Demarcao

Pedido de
Registro do
Parcelamento
Resultante
do Projeto
pelo PP

Notificao
Pessoal
do
proprietrio

Proprietrio
no
localizado

Notificao
por
Edital

No
Impugnao?

Notificao
por edital dos
Confrontantes
e outros
Interessados

Registro do
Parcelamento
no RI

Concesso
pelo PP
de ttulo de
legitimao
de posse

Sim

Procedim.
de
Impugnao

Averbao do
Auto de
Demarcao
na Matrcula
Registro do
ttulo
de legitimao
de posse
na matrcula

5 ANOS

Pedido
ao RI de
Converso
do ttulo em
Registro de
Propriedade

Registro da
Propriedade
por
Usucapio
Constitucional
FIM

Regularizao Fundiria de Interesse Especfico

Esta outra forma de regularizao fundiria, trazida pela Lei n 11.977,
no apresenta o carter social presente na regularizao fundiria de interesse
social, mas interessa igualmente ao Poder Pblico, visando organizao das
cidades.
Destina-se, principalmente, a incentivar regularizao de loteamentos
irregulares.
Nela h maior rigor quanto aos institutos aplicveis e s exigncias da
legislao urbanstica e ambiental.

Regularizao Fundiria de Interesse Especfico

(art. 61, pargrafos 1 e 2)
A regularizao fundiria de interesse especfico depende da anlise e da
aprovao do projeto de regularizao pela autoridade licenciadora e emisso das
respectivas licenas urbanstica e ambiental.

20

Projeto de Regularizao Fundiria de Interesse Especfico

(art. 61, pargrafos 1 e 2)
O projeto de regularizao dever observar as restries ocupao de
reas de Preservao Permanente e demais disposies previstas na legislao
ambiental.
A autoridade licenciadora poder exigir contrapartida e compensaes
urbansticas e ambientais, na forma da legislao vigente.

Projeto de Regularizao Fundiria de Interesse Especfico

(art. 62, pargrafos 1 e 2)
A autoridade licenciadora definir, nas licenas, as responsabilidades pela
implantao:
I do sistema virio;
II da infraestrutura bsica;
III dos equipamentos definidos no projeto de regularizao e
IV das medidas de mitigao e de compensao urbanstica e ambiental
eventualmente exigidas (mediante termo de compromisso firmado com a
autoridade).

Projeto de Regularizao Fundiria de Interesse Especfico

(art. 62, pargrafos 1 e 2)
A critrio da autoridade licenciadora, essas responsabilidades podero ser
compartilhadas com os beneficirios da regularizao, com base em pelo menos
dois aspectos:
I os investimentos em infraestrutura e equipamentos comunitrios j
realizados pelos moradores; e
II o poder aquisitivo da populao a ser beneficiada.

Projeto de Regularizao e registro do parcelamento

(Art. 64)
O registro do parcelamento resultante do projeto de regularizao
fundiria de interesse especfico deve ser requerido ao Registro de Imveis, nos
termos da legislao em vigor, que , basicamente, a legislao aplicvel a
loteamentos, notadamente a Lei n 6.766/79.

Regularizao de Loteamentos
(Art. 71, pargrafos 1 e 2)
As glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro
de 1979 que no possurem registro podero ter sua situao jurdica
regularizada, com o registro do parcelamento, desde que o parcelamento esteja
implantado e integrado cidade.

21

Regularizao de Loteamentos
(Art. 71, pargrafos 1 e 2)
A regularizao pode envolver a totalidade ou parcelas da gleba.
O interessado na regularizao dever apresentar certificao de que a
gleba preenche as condies da Lei, bem como desenhos e documentos com as
informaes necessrias efetivao do registro do parcelamento.

Alteraes na Legislao Registral Brasileira

(Art. 74)
De acordo com o art. 74, o Decreto-Lei n. 3.365/41 passou a vigorar com
as seguintes alteraes:
Art. 15. ............................
4 A imisso provisria na posse ser registrada no Registro de Imveis
competente.
Alteraes na Legislao Registral
(Art. 76)
Art. 76. A Lei n. 6.015/73 passa a vigorar com as seguintes alteraes:
Art. 17........................
DISPOSIES RELATIVAS A REGISTRO ELETRNICO (pargrafo
nico acrescido ao art. 17 da LRP):
Pargrafo nico. O acesso ou envio de informaes aos registros
pblicos, quando forem realizados por meio da rede mundial de computadores
(internet) devero ser assinados com uso de certificado digital, que atender os
requisitos da Infraestrutura de Chaves Pblicas Brasileira - ICP.
Alteraes na Legislao Registral
(Art. 76)
Para adequao da regularizao fundiria instituda pela Lei 11.977
foram introduzidas, ainda, as seguintes alteraes na LRP (Lei 6.015/73):
Art. 167. .....................................
I - .....................................
Foi inserido o n 41 no inciso I do art. 167, para possibilitar o registro da
legitimao de posse (art. 58, 1, da Lei 11.977).
II - ....................................
Foi inserido, tambm, o n 26 no inciso II do art. 167, para possibilitar a
averbao do auto de demarcao urbanstica (caput do art. 58 da Lei 11.977).
Alteraes na Legislao Registral
(Art. 76)
Art. 221. .................................
V .....................................
Tambm foi acrescentado, no art. 221 da LRP, o inciso V, para admitir
como ttulos registrveis os contratos ou termos administrativos, assinados com a
Unio, Estados e Municpios no mbito de programas de regularizao fundiria,
dispensado o reconhecimento de firma.

22

Alteraes na Legislao Registral

(Art. 76)

ACRSCIMO DE ARTIGO LRP REDUZINDO EMOLUMENTOS PARA
INCORPORADORES:
Art. 237-A. Aps o registro do parcelamento do solo ou da incorporao
imobiliria, at a emisso da carta de habite-se, as averbaes e registros
relativos pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias,
cesses ou demais negcios jurdicos que envolvam o empreendimento sero
realizados na matrcula de origem do imvel e em cada uma das matrculas das
unidades autnomas eventualmente abertas.
Alteraes na Legislao Registral
(Art. 76)
Continuao do art. 237-A da LRP:
1o Para efeito de cobrana de custas e emolumentos, as averbaes e
os registros realizados com base no caput sero considerados como ato de
registro nico, no importando a quantidade de unidades autnomas envolvidas
ou de atos intermedirios existentes.
2o Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou
de incorporao imobiliria, o registrador dever observar o prazo mximo de 15
(quinze) dias para o fornecimento do nmero do registro ao interessado ou a
indicao das pendncias a serem satisfeitas para sua efetivao.

Alteraes no Estatuto da Cidade

(Art. 78)
Art. 78. O inciso V do art. 4 da Lei n. 10.257/ 2001 passa a vigorar
acrescido das seguintes alneas t e u:
Art. 4 ............................
V - .........................................
Foram acrescidos, ao Estatuto da Cidade, dois novos instrumentos de
poltica urbana para o pas:
demarcao urbanstica para fins de regularizao fundiria (alnea t do
inciso V do art. 4) e
legitimao de posse (alnea u do inciso V do art. 4).
Muito Obrigado!

J.P. LAMANA PAIVA

cartorio@lamanapaiva.com.br
Sapucaia do Sul RS

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