Tratamiento Tributario de la

Enajenacin de Bienes Races

Ley N20.780
Mayo 2015

Enajenacin de bienes races

Rgimen Actual
Ingreso no
Renta
Art. 17 N8
letra b) LIR.

Mayor valor obtenido

en la enajenacin de
bienes races

Rgimen
Tributario

Rgimen
General

Actual Art. 17 N 8 Letra b)

Artculo 17: No constituye renta:
8.- El mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en las siguientes
operaciones, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 18:
b) Enajenacin de bienes races situados en Chile, efectuada por personas naturales o
sociedades de personas formadas exclusivamente por personas naturales, excepto aquellos
que formen parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de rentas efectivas de
la primera categora sobre la base de un balance general segn contabilidad completa.
Tampoco se aplicar lo dispuesto en esta letra, cuando la sociedad de personas haya estado
obligada, en el ejercicio inmediatamente precedente a la enajenacin, a determinar sus
rentas efectivas en la forma sealada, o bien, resulte de la divisin de una sociedad que deba
declarar tales rentas efectivas en la forma sealada, en el ejercicio en que haya tenido lugar
la enajenacin o en el inmediatamente anterior a sta. En este ltimo caso, la sociedad
resultante de la divisin podr acogerse a lo dispuesto en esta letra, siempre que haya estado
acogida a lo menos durante un ao calendario a un rgimen de presuncin o de declaracin
de rentas efectivas segn contrato o contabilidad simplificada, respecto de tales bienes,
excepto cuando exista una promesa de venta o arriendo con opcin de compra sobre el bien
raz respectivo, en cuyo caso sern dos los aos calendario en que deber estar acogido a los
citados regmenes para dichos efectos.

Ingreso NO RENTA
Rgimen Actual
Es un INGRESO NO RENTA el mayor valor obtenido en la enajenacin
de bienes races situados en Chile o derechos o cuotas sobre ellos,
realizada por personas naturales o sociedades de personas formadas
exclusivamente por personas naturales, salvo que:
1) Inmueble sea parte del activo de una empresa que declare su
renta efectiva segn contabilidad completa.
2) Sea una operacin habitual
3) El adquirente sea una sociedad relacionada
4) No se verifiquen OTRAS circunstancias limitantes.

Presunciones de Habitualidad
ENAJENACIN
a) Subdivisin de terrenos
urbanos o rurales;
b) Venta de edificios por pisos o
departamentos

ENAJENACIN
En todos los dems casos que no sean
Subdivisin de terrenos urbanos o
rurales; o Venta de edificios por
pisos o departamentos

Dentro de los 4
aos desde
construccin o
adquisicin

Presuncin de
Derecho

Despus de los 4
aos desde
construccin o
adquisicin

No existe
presuncin

Dentro de 1 ao
desde
construccin o
adquisicin

Presuncin Legal

Despus de 1
ao desde
construccin o
adquisicin

No existe
presuncin

Mayor valor en
enajenacin de bienes races
Rgimen Actual
Habitualidad
La ley no define el concepto habitualidad pero faculta al
SII para calificar una operacin de habitual, considerando
el conjunto de circunstancias previas o concurrentes a la
enajenacin.

Mayor valor en enajenacin de bienes races

Rgimen Actual
Normas de Relacin
Tratndose del mayor valor obtenido en las enajenaciones que
hagan:
ENAJENACIONES EFECTUADAS POR:
Socios de sociedades de
personas

A la respectiva sociedad de
personas

Accionistas de sociedades
annimas cerradas

A la respectiva sociedad de
annima cerrada

Accionistas de sociedades
A la respectiva sociedad de
annimas abiertas, dueos del annima abierta
10% o ms
Un enajenante

A la sociedad en que tenga

inters

Normas de Relacin
. en las que tengan intereses .

ocurre cuando en definitiva existe vinculacin patrimonial o un inters

econmico entre el cedente y el adquirente, ya sea de forma directa o
indirecta, es decir cuando la persona enajenante se encuentra
vinculada patrimonialmente o tiene un inters econmico con la
sociedad adquirente .(Oficio N 2386, 2007, SII).
De esta forma las relaciones de parentesco ACTUALMENTE no son
consideradas.

Otras Restricciones:
Forma de determinar la renta en el ejercicio
inmediatamente anterior
Tipo de Contribuyente

Ao de la Enajenacin

Tratamiento Tributario

Renta Efectiva segn

contabilidad Completa

-Renta Presunta
-Renta efectiva segn
contabilidad Simplificada
-Renta Efectiva segn
contrato

Ingreso No renta

Sociedades de Personas
(formadas slo por
personas naturales)

-Renta Presunta
-Renta efectiva segn
contabilidad Simplificada
-Renta Efectiva segn
contrato

-Renta Presunta
-Renta efectiva segn
contabilidad Simplificada
-Renta Efectiva segn
contrato

Ingreso No renta

Sociedades de Personas
(formadas slo por
personas naturales)

Renta Efectiva segn

contabilidad Completa

-Renta Presunta
-Renta efectiva segn
contabilidad Simplificada
-Renta Efectiva segn
contrato

Renta Afecta

Persona Natural

Ao inmediatamente
anterior

Rgimen a partir del 1 de enero de 2017

REGLA GENERAL
El mayor valor obtenido de la enajenacin de bienes races o de derechos o cuotas
respecto de tales bienes posedos en comunidad, tributa conforme al rgimen general.

NORMA ESPECIAL
SLO respecto a inmuebles de personas naturales con domicilio o residencia en
Chile, que no declaren renta efectiva, y que hayan sido adquiridos antes del
01.01.2004, se regirn por las normas actuales de la LIR.

Rgimen a partir del 1 de enero de 2017.

NORMA ESPECIAL DE COSTO:
Las personas naturales con domicilio o residencia en Chile, que no declaren
renta efectiva, respecto de los inmuebles adquiridos antes del 29.09.2014,
podrn considerar como valor de adquisicin:
1.Valor de adquisicin reajustado por IPC, pudiendo incorporar el
valor las mejoras (reajustado), que hayan aumentado el valor del bien
(declaradas al SII para la determinacin del avalo fiscal para efectos de las
contribuciones, con anterioridad a la enajenacin):
Efectuadas por el enajenante, o;
Efectuadas por un tercero pero que hayan pasado a formar parte de la
propiedad del enajenante.

Rgimen a partir del 1 de enero de 2017.

NORMA ESPECIAL DE COSTO (continuacin):
2.-

Avalo fiscal vigente al 01.01.2017;

3.Valor de mercado acreditado fehacientemente por el

contribuyente, a la fecha de publicacin de la ley. sta deber ser
comunicada al SII hasta el 31.12.2015 mediante Formulario
2897.1 (Res. Ex. N 127, 30 diciembre de 2014).

Rgimen a partir del 1 de enero de 2017:

Mayor valor se encontrar gravado con Imp. 1 Categora y Imp.
Global Complementario o Adicional.
EXCEPCIN (INGRESO NO RENTA):
Slo para PERSONAS NATURALES con DOMICILIO o RESIDENCIA
en CHILE.
Nueva Norma de Relacin:
Las mismas actuales y las vinculaciones establecidas en la Ley de
Mercado de Valores (art. 96 al 100).

Rgimen a partir del 1 de enero de 2017

HABITUALIDAD
La habitualidad NO ser un elemento a considerar
para determinar el tratamiento del mayor valor en
la venta de Inmuebles o derechos sobre ellos.

Rgimen a partir del 1 de enero de 2017

ENAJENACIN
a) Subdivisin de terrenos
urbanos o rurales;
b) Venta de edificios por pisos o
departamentos

ENAJENACIN
En todos los dems casos (que no sean
Subdivisin de terrenos urbanos o
rurales; o Venta de edificios por
pisos o departamentos)

Dentro de los 4
aos desde
construccin o
adquisicin

Despus de los 4
aos desde
construccin o
adquisicin

Rgimen General

Ingreso NO
RENTA (s se
cumplen otros
requisitos)

Dentro de 1 ao
desde
construccin o
adquisicin

Rgimen General

Despus de 1
ao desde
construccin o
adquisicin

Ingreso NO
RENTA (s se
cumplen otros
requisitos)

Rgimen a partir del 1 de enero de 2017

En el caso que la convencin (Compraventa) que da origen a la
enajenacin se celebre en cumplimiento de cualquier acto o contrato que
tenga por objeto suscribir el contrato que sirva de ttulo para enajenar el
inmueble respectivo (Promesa), el plazo sealado se computar desde la
fecha de celebracin de dicho acto o contrato (Promesa).
Fecha
Adquisicin

Fecha
Promesa

Fecha Venta

Rgimen

10/10/2005

10/10/2016

01/02/2017

Rgimen
General?
INR?

01/01/2017

01/01/2025

01/03/2025

Rgimen
General?
INR?

Rgimen a partir del 1 de enero de 2017

Lmite del Ingreso No renta: 8.000 UF con independencia del nmero de
enajenaciones y nmero de bienes.

EL EXCEDENTE TRIBUTA, a eleccin del contribuyente:

1) Slo con IGC segn base percibida o devengada, (pudiendo considerar devengado
el mayor valor durante los aos en que el enajenante tuvo el Inmueble hasta 10
aos).
2) Impuesto nico y sustitutivo de tasa 10%, segn base percibida.

Rgimen a partir del 1 de enero de 2017.

Si los inmuebles fueron adquiridos por sucesin por causa de

muerte, el impuesto sobre las asignaciones por causa de muerte
es crdito respecto del impuesto a la ganancia de capital.

NUEVO TRATAMIENTO:
Enajenaciones de inmuebles frente al IVA
Se agregan los inmuebles en el concepto de venta.

Se eliminan las menciones a las empresas constructoras.

Se grava con IVA la venta habitual de inmuebles
Se exime de IVA la venta de terrenos y viviendas
financiadas con subsidios habitacionales otorgados por
el MINVU.

HABITUALIDAD EN LA VENTA DE INMUEBLES

(FRENTE AL IVA)
ENAJENACIN
Venta de edificios por pisos o
departamentos

ENAJENACIN
En todos los dems casos (que no sean
venta de edificios por pisos o
departamentos)

Dentro de los 4
aos desde
adquisicin o
construccin

Presuncin
Habitualidad
(frente al IVA)

Despus de los 4
aos desde
adquisicin o
construccin

NO hay
presuncin de
habitualidad

Dentro de 1 ao
desde
adquisicin o
construccin

Presuncin de
Habitualidad
(frente al IVA

Despus de 1
ao desde
adquisicin o
construccin

NO hay
presuncin de
habitualidad

Se excluyen las enajenaciones por ejecucin de garantas

hipotecarias

Enajenaciones de inmuebles frente al IVA

Se grava con IVA la venta de inmuebles que formen
parte del activo inmovilizado de la empresa,
siempre que el contribuyente haya tenido derecho a
crdito fiscal por su adquisicin, fabricacin o
construccin.
Es indiferente el plazo transcurrido entre la
adquisicin y la venta.

Enajenaciones de inmuebles frente al IVA

Base imponible

Valor del contrato.

En la venta de inmuebles usados, en que no se haya
soportado IVA, realizada por un vendedor habitual, la
base imponible corresponde a la diferencia entre
precio de venta y precio de compra.
Se excluye valor del terreno

Enajenaciones de inmuebles frente al IVA

Modificaciones del IVA rigen a contar del 01.01.2016.

Normas transitorias:
1)

No aplica a ventas que se efecten en virtud de una promesa o

contrato de leasing con opcin de compra, suscritos con
anterioridad a 01.01.2016 (por escritura pblica o privada
protocolizada).

2)

Estarn exentas de IVA siempre que el inmueble cuente, al

01.01.2016, con permiso de edificacin, y las ventas se efecten
dentro del ao 2016.