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Sr. Construtor/Empresrio

O Frum de Advogados da CBIC, atendendo s diversas solicitaes de membros

associados da Cmara, concluiu, em 03/04/2003, a reviso de sua Minuta Padro de
Promessa de Compra e Venda de Imvel, j adaptada em funo das alteraes
introduzidas com o novo Cdigo Civil.
Em funo da importncia do assunto, chamamos a ateno para algumas observaes
de grande relevncia.
fato conhecido que o novo Cdigo Civil, Lei 10.406, de 10.01.2002, vigente a partir de
11 de janeiro de 2003, introduziu no ordenamento jurdico do Pas uma srie de
inovaes, nos diversos ramos do direito regulados por ele. Assim que houve grandes
mudanas no direito de famlia, direito comercial, societrio, sucessrio, entre outros.
A parte contratual, tambm, sofreu relevantes alteraes, dentre as quais destacamos: o
art. 421, estipulando que a liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites
da funo social do contrato; o art. 422, determinando que os contratantes so
obrigados a guardar, na concluso e na execuo do contrato, os princpios de
probidade e boa-f; o art. 156, configurando o estado de perigo quando algum, para
salvar-se ou a pessoa da famlia, assume obrigao excessivamente onerosa; o art.
157, estabelecendo que ocorre a leso quando uma pessoa por necessidade ou
inexperincia se obriga a prestao desproporcional ao valor da prestao; o art.
171, prescrevendo a anulabilidade do negcio jurdico realizado em estado de perigo
ou leso; o art. 181, estipulando o cometimento de ato ilcito pelo titular de um direito,
quando ao exerc-lo, exceder os limites impostos pelo seu fim econmico ou social,
pela boa-f ou pelos bons costumes.
Da leitura conjugada desses dispositivos acima referidos, que no encontravam previso
expressa no cdigo civil anterior, pode-se concluir que, atualmente, o instrumento
contratual est muito mais vulnervel s intervenes do Poder Judicirio,
principalmente em funo da subjetividade e ambigidade de determinadas
inovaes, tais como funo social do contrato, princpio da boa-f contratual,
estado de perigo e leso, etc. Assim, o que antes era proveniente de construes
doutrinrias e mesmo jurisprudenciais, passa agora a ser texto expresso de lei.
Por tudo isso, recomendamos que a presente minuta, sirva, apenas, como uma
REFERNCIA, devendo ser analisada por um profissional do direito da confiana de
cada construtor/empresrio, a fim de que o advogado especializado nesta matria possa
aquilatar a convenincia de sua aplicao ao caso concreto, promovendo sempre as
ADAPTAES e ajustes que entender necessrios, de acordo com as
PECULIARIDADES DE CADA CASO, levando-se em considerao as ressalvas acima
referenciadas, assim tambm como o contexto regional, onde o negcio se concretiza.
A a reproduo desta minuta, sem a necessria adequao ou anlise de um advogado
especialista na rea imobiliria, ficar sob a inteira e integral responsabilidade de quem
assim proceder, uma vez que o Frum dos Advogados apenas elaborou um texto
referncia, de natureza genrica.

Braslia, 03 de abril de 2003

FRUM DE ADVOGADOS DA CBIC

ESTA MINUTA TEM CARTER MERAMENTE INDICATIVO, NO

DEVENDO SER UTILIZADA INDISCRIMINADAMENTE. DEVE ELA
SER, ANTES, ADAPTADA S PECULIARIDADES DE CADA
EMPRESA E DE CADA CASO CONCRETO. POR ISSO, CADA
EMPRESA DEVER ESTUDAR, ATRAVS DE SUA ASSESSORIA
JURDICA, OS CRITRIOS NELA CONTIDOS, E AVALIAR A
OPORTUNIDADE DO SEU EMPREGO.
CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
I DA QUALIFICAO
1. PARTES
1.1 PROMITENTE VENDEDORA:
...................................., doravante denominada VENDEDORA

1.2 PROMISSRIO(A) COMPRADOR (A):

............................., doravante denominado apenas COMPRADOR(A).

2. IMVEL
2.1 O TERRENO:
A VENDEDORA senhora e legtima possuidora em mansa e pacfica posse de
uma rea de terreno .........
Dito imvel fora havido .............................
2.2 O EMPREEDIMENTO:
Sobre o terreno supra descrito e caracterizado, a VENDEDORA resolveu
construir, de acordo com as disposies da Lei 4591 de 16.12.1964, conforme
Registro de Incorporao feito no Cartrio de Registro de Imveis do x Ofcio da
cidade de......, sob n...., na matrcula n ..... em .... (data), respeitadas as plantas
e especificaes tcnicas aprovadas pela Prefeitura Municipal de .................., o
EDIFCIO .................
2

2.3 OBJETO
2.3.1 A UNIDADE HABITACIONAL:
APARTAMENTO n .........., situado no ....... pavimento do EDIFCIO ............,
medindo ..........m2 de rea privativa, ...........m2 de rea comum, ..........m2 de
rea total, correspondendo a frao ideal de ............m2, conforme descrio
constante no item 2.2. supra e respectiva frao ideal do terreno tambm descrita
no item 2.1.. Ao apartamento compromissado correspondem as garagens de ns
........... da ............., medindo cada uma ..........m2 de rea privativa, ............m2 de
rea comum, ........m2 de rea total, correspondendo a frao ideal .............m2.
2.3.2 GARAGEM
Algumas garagens tem acesso mais difcil que outras, razo pela qual as partes
contratantes avenam a pr-excluso de qualquer direito do COMPRADOR exigir,
reclamar ou cobrar, da Construtora ou Incorporadora da edificao, local
destinado ao respectivo apartamento de melhor acesso, se o local destinado
sua unidade for tida ou refutada como de difcil acesso.

3. PREO
3.1 FRAO IDEAL DA UNIDADE:
R$ .......... (............).
3.2 CONSTRUO:
R$ ............. (...........).
3.3 TOTAL:
R$ ........... (...........).

4. FORMA DE PAGAMENTO
4.1 SINAL:
a) R$ ............. (..............), para pagamento da seguinte forma: R$ ......... (...........),
representado pelo cheque n ........... do Banco ......... com vencimento em .......... .
4.2 PARCELAS DO PREO:
R$ ........... (...........), que sero pagos da seguinte forma:
3

a) ........ (................) Notas Promissrias no valor cada uma de R$ ..........

(...........), com vencimentos mensais e consecutivos partir de .................;
b) ..... (......) Notas Promissrias no valor cada uma de R$ ............ (...............),
com vencimentos semestrais partir de ............;

5. LUGAR DO PAGAMENTO
Na sede da VENDEDORA situado ............., ou estabelecimento bancrio por
ela indicado.

6. PRAZO DE ENTREGA
A VENDEDORA declara que o prazo para entrega da obra tem o seu trmino
previsto para ...............

II DAS CLUSULAS
Atravs do presente instrumento, as partes qualificadas aps terem conhecimento
prvio do texto deste instrumento e compreendimento do seu sentido e alcance,
tm justa e acordada a presente promessa de compra e venda da unidade
imobiliria em construo descrita e caracterizada acima, entendido que o
presente negcio jurdico se regular pelos princpios da probidade e da boa-f,
mediante as clusulas e condies seguintes:

1) DISPOSIES INICIAIS:
O relacionamento jurdico entre as partes contratantes neste instrumento
particular ser presidido exclusivamente pelas normas legais nele mencionadas,
constantes da Constituio Federal, do Cdigo Civil Brasileiro (Lei 10.406/02), do
Cdigo de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), da Lei 4.380/64 (institui a
correo monetria nos contratos imobilirios), da Lei 4.591/64 (dispe sobre o
condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias), da Lei 9.514/97
(dispe sobre o Sistema de Financiamento Imobilirio e institui a alienao
fiduciria de coisa imvel) e da Medida Provisria 2.223, de 23 de setembro de
2001.
Para os fins deste contrato, as partes declaram compreender que: (a) hipoteca
um direito real, que vincula o bem gravado, acompanhando-o sempre, pelo que
enquanto no satisfeita inteiramente a dvida, subsiste o direito real incidente
sobre a coisa; (b) alienao fiduciria o negcio pelo qual o devedor, ou
fiduciante, com o escopo da garantia, contrata a transferncia ao credor,ou
fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel; (c) as operaes de
comercializao de imveis, construdos ou em construo, com pagamento
parcelado, podem ser pactuadas nas mesmas condies permitidas para as
4

entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI),

inclusive com relao a reajuste monetrio mensal, com base em ndice de
preos setoriais, de preos gerais ou pelo ndice de remunerao bsica dos
depsitos de poupana (como prev o art. 15 da MP 2223/01), a incidncia de
juros (como j dispunham os arts. 5, da Lei 4.380/64 e art. 1 da Lei 4.864/65, e o
citado art. 15 da MP 2223/01), as perdas e danos pr-fixadas para o caso de
resoluo da promessa de compra e venda por inadimplemento (como j
dispunha o CDC - Lei 8.078/90, em especial com relao ao disposto nos seus
arts. 51, II e IV e 53, e tambm o mencionado art. 15 da MP 2223/01) e a
possibilidade de ingresso em qualquer sitema de financiamento de imveis (como
dispe a MP 2223/01, dentre outros no seu art. 1), regras que so absolutamente
justas, eis porque com elas as partes contratantes concordam, expressamente,
sem oposio ou restrio de qualquer espcie ou natureza.

2) A PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PREO:

Por este instrumento e na melhor forma de direito, a VENDEDORA promete
vender e o COMPRADOR compromete-se a comprar a unidade imobiliria objeto
deste contrato pelo preo global referido no item 3.3 DA QUALIFICAO, que
corresponde soma dos preos da frao ideal e da construo mencionado nos
itens 3.1 e 3.2, atribuindo-se construo o regime de empreitada reajustvel e a
este contrato, como um todo, o carter de produo de bem para entrega futura.
PARGRAFO PRIMEIRO: Sobre o valor das prestaes monetariamente
corrigidas incidiro juros de 1% (um por cento) ao ms, contados a partir ...*
* OBSERVAO (... da assinatura do contrato ou do habite-se,
conforme anlise de seu advogado. Ressalte-se, tambm, que a Lei
9.514/09 SFI, permite, expressamente os juros capitalizados)
PARGRAFO SEGUNDO: Esta promessa recproca de venda e de compra
irrevogvel e irretratvel, no comportando, portanto, arrependimento de qualquer
dos contratantes, que, assim, renunciam expressamente a essa faculdade,
prevista no art. 420 do Cdigo Civil, obrigando-se por si, seus herdeiros e
sucessores, a qualquer ttulo.
PARGRAFO TERCEIRO: A referida unidade imobiliria autnoma agora
prometida em compra e venda "ad corpus", isto , como coisa certa e
determinada, sendo meramente enunciativa a referncia s dimenses, ficando
assim convencionado que no haver repercusso de espcie alguma, seja
jurdica, econmica ou financeira, por diferena de at 1/20, para mais ou para
menos, nas dimenses dos citados apartamentos e de suas correspondentes
fraes ideais de terreno, em consonncia com o disposto no 3 do art. 500 do
Cdigo Civil.

3) REAJUSTE DAS PARCELAS:

Por
pacto
livre,
as
parcelas
do
preo
referidas
no
item 4.2 - DA QUALIFICAO, sero reajustadas monetariamente, tomando-se
por base a variao acumulada do ____________________(indexador a ser eleito
pelas partes).
PARGRAFO PRIMEIRO: Na hiptese de no ter sido divulgado o ndice
convencionado para o reajustamento monetrio das prestaes at a data do
vencimento ou do efetivo pagamento de qualquer delas, ser utilizado para esse
fim o ltimo ndice disponvel e procedendo-se ao correspondente acerto, para
mais ou para menos, quando o mesmo for conhecido, cobrvel imediatamente a
diferena pelo credor, como dvida lquida, certa e exigvel;
PARGRAFO SEGUNDO: A aplicao do reajuste monetrio supra pactuado, de
acordo com o art. 28 da Lei n 9.069 de 29.06.1995, respeitar a periodicidade
anual, mas se em virtude de norma subsequente ou de deciso judicial, for
reduzido o prazo de aplicao previsto na legislao vigente nesta data, as partes
contratantes concordam, desde j e em carter irrevogvel, que a aplicao do
reajuste monetrio passar automaticamente a ser feito no menor prazo que for
permitido em lei ou medida provisria.
PARGRAFO SEGUNDO OPCIONAL: A aplicao do reajuste
monetrio supra pactuado, de acordo com o art. 15 da MP 2.223/01,
respeitar a periodicidade mensal, tomando-se por base a variao
acumulada do indexador eleito (para contratos com prazo mnimo de
trinta e seis meses)
PARGRAFO OPCIONAL: Considerando que a VENDEDORA para
execuo das obras do empreendimento, celebrou contrato de
financiamento com o agente financeiro_______________ o comprador
pagar a parcela de financiamento mediante assuno e sub-rogao
em parcela de igual valor da dvida da VENDEDORA perante o
mencionado agente financeiro, com os mesmos encargos contratuais
incidentes sobre essa parcela da dvida hipotecria, inclusive com o
mesmo ndice e periodicidade de reajuste ou correo monetria, juros
e demais acessrios, obrigando-se o COMPRADOR a pagar de uma s
vez no citado prazo essa parcela da dvida, com recursos prprios ou
mediante financiamento que para esse fim lhe for concedido pelo
mesmo ou por outro agente financeiro.
PARGRAFO TERCEIRO: Adotar-se-, para a apurao do saldo do preo, o
sistema conta-corrente (lanamento de dbito e crdito), sendo certo que a cada
perodo de 01 (hum) ano, a contar da assinatura deste contrato, ser feito o ajuste
do saldo devedor da seguinte forma:
a) Os valores das parcelas pagas sero deduzidas do saldo devedor corrigido
monetariamente pelos indexadores contratuais;
b) A cada perodo de um (hum) ano, se far o ajuste das diferenas entre o ndice
pactuado e os valores pagos em real, nos 12 (doze) meses imediatamente
anteriores;
6

c) Caso haja diferena em favor da VENDEDORA, o COMPRADOR efetuar o

pagamento da diferena em uma nica parcela, juntamente com o vencimento
previsto para o ms subsequente, ou esta diferena ser incorporada nas
parcelas vincendas, critrio da VENDEDORA, pelo que toda e qualquer
quitao dada pela VENDEDORA em ditas parcelas mensais e representativas do
preo total do imvel, considerada parcial;
d) Caso haja diferena em favor do COMPRADOR, essa diferena ser abatida
de uma vez, na prestao subsequente;
e) Por deciso livre do COMPRADOR, poder o mesmo optar por pagar cada
uma das parcelas do preo, j corrigidas pelo ndice pactuado, ms a ms, pelo
que nesta hiptese, as parcelas no mais sero objeto de qualquer outro
reajustamento e consequentemente no lhe sero aplicveis as estipulaes
previstas no caput deste pargrafo e alneas anteriores.
PARGRAFO QUARTO: O reajuste monetrio ser sempre calculado sobre o
valor da parcela e ser recebido pela VENDEDORA atravs de letra de cmbio ou
de recibo de igual valor, ficando a VENDEDORA desde j autorizada pelo
COMPRADOR a sacar a mencionada letra de cmbio.
PARGRAFO QUINTO: Em caso de vedao ou impossibilidade, gerada por
qualquer fato ou circunstncia, de aplicao do ndice setorial supra pactuado, o
(ndice)______________________________________,publicado
pelo(a)_______________________, o reajuste monetrio ser exigido substitutiva
e automaticamente segundo a variao do__________________________, ou
qualquer outro que apure a variao ponderada dos custos de produo e dos
insumos utilizados no setor da construo civil.
PARGRAFO SEXTO: Obriga-se o COMPRADOR a pagar as parcelas
contratadas, juntamente com os reajustes monetrios devidos, sob pena das
cominaes para as hipteses de mora e inadimplemento.
PARGRAFO STIMO: A correo monetria aqui estabelecida ser devida
ainda que por lei superveniente seja fixado o congelamento de preos,
modificao, proibio, extino ou suspenso de eficcia, ou restrio outra que
obste ou dificulte a sua utilizao, consistindo o presente ajuste em causa
imprescindvel formao deste contrato.
PARGRAFO OITAVO: Por ocasio da satisfao da ltima parcela do preo
prevista no presente contrato, ser feito o ajuste final do saldo devedor,
procedendo-se os clculos na forma do pargrafo terceiro, devendo a parte
devedora efetuar o pagamento do saldo apurado, em uma nica parcela,
reajustado com base no indexador contratual, calculado pr rata die at o prazo
mximo de 30 (trinta) dias, contados do pagamento da ltima parcela.

4) ANTECIPAO DO PAGAMENTO:

Na hiptese de o COMPRADOR desejar pagar por antecipao parcelas do

preo, ser observado o seguinte:
a) Em caso de antecipao de qualquer parcela constante deste contrato, a
mesma ser paga devidamente reajustada pelo indexador contratual calculado
"pro rata temporis die" apurado entre a data da sua emisso e a data do efetivo
pagamento. As partes declaram que essa condio livremente adotada, como
nico modo de manter ntegro o equilbrio originrio ao negcio jurdico ora
estipulado e o prprio cumprimento da condio essencial da satisfao do preo;
b) A antecipao do pagamento, mesmo se realizada mais de uma vez, no
implicar novao ou modificao dos critrios de reajuste monetrio ou quanto a
maneira de pagamento aqui estipulada;
c) As amortizaes extraordinrias incidiro das ltimas para as primeiras
parcelas vincendas.

5) MORA E INADIMPLEMENTO:
O vencimento e no pagamento de trs parcelas ou qualquer delas por prazo
superior 90 dias, implicar, aps interpelao judicial ou extrajudicial com prazo
de 15 (quinze) dias, na resoluo desta promessa de compra e venda, conforme
dispe o artigo 127 do Cdigo Civil, transferindo-se a terceiros, se for o caso, os
direitos e obrigaes independentemente do consentimento do COMPRADOR,
sendo devolvidas a este as importncias que tiver pago, aps serem abatidas as
seguintes despesas:
a) O valor das despesas de corretagem, calculadas a base de 5% (cinco por
cento) sobre o preo corrigido do imvel, segundo os ndices previstos neste
contrato, poca da resciso;
b) O valor das despesas de publicidade, calculadas em 2% (dois por cento) sobre
o preo corrigido do imvel, segundo os ndices previstos neste contrato, poca
da resciso;
c) Pena de decaimento no percentual de x% (
) calculada sobre o
____________, segundo os ndices previstos neste contrato poca da resciso;

OBSERVAES:
1. A jurisprudncia vem se consolidando, inclusive nos tribunais
superiores, no sentido de que, em caso de resciso, seja devolvido ao
comprador um percentual, em torno de 90% (noventa por cento) do
montante pago, permitindo que as construtoras retenham somente 10%
(dez por cento) do valor originalmente recebido para fazer face s
despesas de corretagem e publicidade. No entanto, existem alguns
julgados isolados permitindo que esse percentual chegue a 20%, 30%
ou 40%. Mas, a regra geral tem sido, realmente, os 10%. E nesses
8

casos, a base de clculo considerada pelos julgados o montante

efetivamente pago pelo adquirente e no o valor do contrato;
2. Como clusula de decaimento opcional, ciente, porm, da tendncia
jurisprudencial acima referida, poder-se- adotar a seguinte redao:
CLUSULA OPCIONAL: O no pagamento de 3 (trs) parcelas de
vencimentos mensais e consecutivos, ou de qualquer uma delas por
prazo superior a 90 (noventa) dias, implicar resoluo desta promessa
de compra e venda, como dispe o art. 127 do Cdigo Civil, caso em
que o COMPRADOR perder em favor da VENDEDORA, do preo
reajustado monetariamente deste contrato, parte das parcelas pagas
at a data do inadimplemento, como perdas e danos pr-fixadas, nos
seguintes termos, calculados cumulativamente: (a)tendo pago at
10%(dez por cento) do preo reajustado monetariamente deste
contrato, receber em devoluo 20% (vinte por cento) da quantia
paga; (b)do que exceder de 10% (dez por cento) e at 30% (trinta por
cento) do preo reajustado monetariamente deste contrato, receber
em devoluo 50% (cinquenta por cento) da quantia paga; (c) do que
exceder de 30% (trinta por cento) e at 70% (setenta por cento) do
preo reajustado monetariamente deste contrato, receber em
devoluo 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga; (d)do que
exceder de 70% (setenta por cento) do preo reajustado
monetariamente deste contrato, receber em devoluo 100% (cem por
cento) da quantia paga.

d) Encargos tributrios incidentes sobre as parcelas efetivamente pagas;

e) Despesas e custos administrativos, judiciais e honorrios advocatcios que se
tenham tornado necessrios ao recebimento.
PARGRAFO PRIMEIRO: Na hiptese de o imvel j estar na posse do
COMPRADOR, este pagar VENDEDORA, por compensao, 0,5% ao ms ou
frao de ms, do preo reajustado monetariamente deste imvel, pela sua
fruio, calculado a partir da sua respectiva imisso na posse do imvel, ficando
desde agora autorizada a VENDEDORA a abater a quantia equivalente, da
devoluo ao COMPRADOR, nos termos das letras "a" a "e" do caput desta
clusula; neste caso o COMPRADOR autoriza, ainda, a VENDEDORA, desde
agora sem qualquer formalidade, a retomar a imediata posse do imvel.
PARGRAFO SEGUNDO: O preo do imvel e o valor da devoluo sero
atualizados monetariamente pelo indexador contratual pactuado, cujas parcelas
sero devolvidas pela VENDEDORA ao COMPRADOR, pelo mesmo nmero de
prestaes pagas pelo COMPRADOR, vencendo-se a primeira em 30 (trinta) dias
aps a resoluo do contrato, aps as dedues previstas nas letras a a e e
pargrafo primeiro supra.
PARGRAFO TERCEIRO: Poder a VENDEDORA, no entanto, sua livre
escolha, preferir execuo dos ttulos de crdito, hiptese em que se dar o
vencimento antecipado das demais notas promissrias representativas de
9

parcelas do preo, caso em que estas se tornaro imediatamente exigveis. A no

liquidao pelo COMPRADOR do dbito total, inclusive o antecipadamente
vencido, devolve VENDEDORA o direito de rescindirem a presente promessa
de compra e venda.
PARGRAFO QUARTO: A mora do COMPRADOR ocorrer sempre de pleno
direito, independentemente de aviso ou notificao, judicial ou extrajudicial, de
modo que a falta de pagamento de qualquer das prestaes do preo, no
respectivo vencimento, acarretar a incidncia de juros moratrios de 1% (um por
cento) ao ms, contados dia a dia, e de multa, que ser de 2% (dois por cento),
calculados tanto os juros quanto a multa sobre o valor do principal da parcela
devida, inclusive com a correo monetria at data do efetivo pagamento,
devendo o principal e seus acessrios serem pagos diretamente VENDEDORA.
PARGRAFO QUINTO: Na hiptese em que o COMPRADOR pague qualquer
parcela em atraso, inclusive em Cartrio de Protesto de Ttulos, sem o
concomitante pagamento dos juros, multa e correo monetria que incidirem,
persistir em mora, devendo a importncia correspondente ser paga,
impreterivelmente, no prazo mximo de 03 (trs) dias do vencimento da parcela.

6) REINTEGRAO NA POSSE:
Na hiptese de resoluo por inadimplemento quando o COMPRADOR j estiver
na posse do imvel devero ser obedecidas as seguintes regras:
a) As parcelas do preo j desembolsadas sero devolvidas de conformidade com
o estabelecido na clusula 5;
b) Reconhecendo, de logo, a precariedade da posse, o COMPRADOR dever
devolver a VENDEDORA em perfeitas condies de utilizao o imvel limpo,
pintado e conservado, tal como lhe foi entregue pela VENDEDORA, ficando esta
autorizada a reter do valor referido no item "a" acima as importncias suficientes
recomposio do imvel ao estado em que lhe foi entregue;
c) A devoluo do imvel dever ser efetuada VENDEDORA quando do trmino
do prazo da interpelao que constituiu em mora o comprador. A no entrega
configurar esbulho, que permitir VENDEDORA obter mediante instituto
processual adequado, a sua reintegrao liminar na posse do imvel, conforme
artigos 1.210 e 1.212 do Cdigo Civil.

7) DESPESAS:
Correro por conta exclusiva do COMPRADOR: a) todas as despesas
necessrias lavratura da escritura definitiva de compra e venda tais como:
Imposto de Transmisso Inter Vivos, custas cartoriais e de registros, servios de
despachantes e outros: b) todos os impostos e taxas que incidam ou venham a
incidir sobre a unidade compromissada, aps a concesso do Habite-se, ainda
que institucionalmente atribudos VENDEDORA e ainda que o COMPRADOR
10

no tenha recebido as chaves por sua exclusiva culpa; c) as despesas

indispensveis instalao, funcionamento e regulamentao do condomnio na
proporo s respectivas fraes ideais de terreno; d) laudmio, relativo parte
do terreno foreiro, bem como as taxas de ocupao e foros, se houver.
8) NOTAS PROMISSRIAS:
As parcelas do preo sero representadas por Notas Promissrias emitidas em
carter "pro-solvendo", consignando-se no ttulo, os reajustes monetrios e
demais encargos a que esto sujeitas.

9) CESSO DE CRDITO:
O COMPRADOR no se ope a que o crdito ou ttulos representativos do preo
sejam cedidos ou transferidos a terceiros.

10) PRAZO DE OBRA:

Ressalvando a ocorrncia de caso fortuito, fora maior ou outros fatos
extraordinrios, as obras do empreendimento devero estar concludas, com o
respectivo Habite-se, at a data estabelecida no item 6 - DA QUALIFICAO,
sendo admitida uma tolerncia de 120 (cento e vinte) dias, contados da data de
sua expirao.
PARGRAFO PRIMEIRO: Para os efeitos desta clusula consideram-se fatos
extraordinrios:
a) Inexistncia de materiais de construo ou similares para compra no mercado;
b) Demandas judiciais em relao a vizinhos ou terrenos lindeiros;
c) Longo perodo de chuvas que impeam ou dificultem substancialmente etapas
importantes da obra;
d) Greves, guerras, revolues que afetem o setor imobilirio;
e) Impontualidade do COMPRADOR no cumprimento de suas obrigaes;
f) Interrupes dos meios de transportes;
g) Demora na execuo de servios a cargo das empresas concessionrias de
servio pblico;
h) Demoras do poder pblico na concesso do Habite-se por motivo independente
da vontade da VENDEDORA;
i) Eventuais embargos da construo provocados por autoridades pblicas ou
proprietrios vizinhos;
11

j) Qualquer fato que se enquadre no art. 393 do Cdigo Civil.

PARGRAFO SEGUNDO: Na ocorrncia de qualquer dos impedimentos acima, o
prazo ser prorrogado por perodo idntico ao do impedimento.
PARGRAFO TERCEIRO: Se, entretanto, a VENDEDORA no concluir e
entregar ao COMPRADOR, no prazo ora convencionado, a unidade imobiliria
objeto deste negcio jurdico, pagar ao COMPRADOR, aps se vencerem os
prazos de tolerncia e de sua prorrogao agora ajustados, a ttulo de pena
convencional, a quantia correspondente a 0,5% (meio por cento) do preo da
unidade habitacional no entregue, atualizado pelo mesmo critrio de correo
monetria previsto nesta escritura, por ms de atraso, exigvel at a data em que
o imvel receba condies de habitabilidade.

11) ENTREGA DA UNIDADE:

A unidade objeto desta promessa estar disposio do COMPRADOR
ressalvado o disposto na clusula 10, a partir da obteno do habite-se, desde
que:
a) Esteja o COMPRADOR atualizado em suas obrigaes para com a
VENDEDORA, notadamente o pagamento das parcelas do preo vencidas;
b) Tenha assinado instrumento de confisso de dvida relativo parte do preo
no integralmente satisfeito at a data da entrega da unidade ou dbitos outros
que lhe sejam imputados, assinando, inclusive, os ttulos de crditos dele
derivados, conjuntamente com dois avalistas idneos e capazes que poca se
obriga a indicar, ou preste garantia hipotecria a critrio da VENDEDORA.
PARGRAFO PRIMEIRO: Fica pactuado que a entrega do imvel e a imisso de
posse pelo COMPRADOR, em qualquer caso, s se dar se ele estiver quite com
suas obrigaes e compromissos para com a VENDEDORA, pelo que o atraso no
pagamento de obrigaes automaticamente prorrogar o prazo de entrega do
imvel at a data em que seja pago o dbito ou satisfeito o compromisso
assumido, porque esta a avena deste contrato.

CLUSULA OPCIONAL EM CASO DE APLICAO EM ALIENAO

FIDUCIRIA
A unidade objeto desta promessa
estar disposio do
COMPRADOR ressalvado o disposto na clusula 10, a partir da
obteno do habite-se, desde que:
a) Esteja o COMPRADOR atualizado em suas obrigaes para com a
VENDEDORA, notadamente o pagamento das parcelas do preo
vencidas;

12

b) Firmem com a VENDEDORA, quando para isso convocados, a

escritura definitiva de compra e venda da unidade imobiliria (pblica
ou particular) e, no mesmo instrumento, constituam em favor da
VENDEDORA a alienao fiduciria de tal imvel, com escopo de
garantia do saldo devedor do preo ento existente, na forma da Lei
Federal n 9.514, de 20.11.1997, com a redao que lhe deu a MP
2.223/01, art. 38.
c) Apresentem VENDEDORA certido comprobatria dos registros da
escritura definitiva de compra e venda que vier a ser outorgada em
soluo desta promessa e a constituio da alienao fiduciria do
mesmo imvel em garantia do saldo devedor do preo, expedida pelo
competente cartrio de registro de imveis.
PARGRAFO PRIMEIRO: Fica pactuado que a entrega do imvel e a
imisso de posse pelo COMPRADOR, em qualquer caso, s se dar se
ele estiver quite com suas obrigaes e compromissos para com a
VENDEDORA, pelo que o atraso no pagamento de obrigaes
automaticamente prorrogar o prazo de entrega do imvel at a data
em que seja pago o dbito ou satisfeito o compromisso assumido,
porque esta a avena deste contrato.
PARGRAFO SEGUNDO: Em qualquer caso, como condio para
que ocorra a entrega, a unidade habitacional ser objeto de prvia
inspeo pelo COMPRADOR, para a qual a VENDEDORA o
convocar, com a antecedncia mnima de trs dias, atravs de
qualquer forma legal de convocao, devendo o COMPRADOR assinar
no ato o "Termo de Inspeo e de Recebimento", onde far consignar o
perfeito estado em que se encontra o imvel ou, se for o caso, anotar
os defeitos visveis eventualmente constatados, para as providencias
corretivas devidas pela VENDEDORA, o que no constituir motivo
impediente da entrega e do recebimento
PARGRAFO TERCEIRO - O no atendimento pelo COMPRADOR
convocao da VENDEDORA para a inspeo e recebimento da
unidade habitacional que ora lhe prometida em venda, ou a no
assinatura do mencionado "Termo de Inspeo e de Recebimento",
importar na aceitao do imvel para todos os efeitos legais e
contratuais.

12) SUBSTITUIO DE MATERIAIS:

A VENDEDORA fica autorizada a substituir qualquer dos materiais especificados
no memorial descritivo, na hiptese de os mesmos no serem encontrados na
praa, desde que de qualidade e funo equivalentes.

13) RESCISO:
13

Constituem motivo de resciso contratual, alm dos casos expressamente

referidos neste contrato, o no cumprimento de quaisquer das obrigaes
estabelecidas neste instrumento, alm da supervenincia de execues
insolvncia ou falncia, concordatas, ou protestos de ttulos do COMPRADOR,
hiptese em que prevalecer o disposto na clusula 5, independentemente de
aviso prvio ou notificao judicial ou extrajudicial.

14) TOLERNCIA:
A eventual tolerncia em relao ao cumprimento das obrigaes pela
VENDEDORA ser entendida como mera liberalidade sem que esta implique em
alterao das disposies contratuais.

15) ENDEREO:
Qualquer aviso, notificao, interpelao judicial ou extrajudicial, bem como
quaisquer comunicaes ou convites, considerar-se-o legalmente entregues se
remetidas sob protocolo, ou Aviso de Recebimento - AR, no endereo constante
da qualificao, obrigando-se s partes a comunicarem por escrito uma a outra,
qualquer mudana do seu endereo assumindo os nus que porventura venham a
decorrer de sua eventual omisso.

CLUSULA OPCIONAL DE HIPOTECA

16) HIPOTECA:
O COMPRADOR desde logo concorda com a hipoteca j constituda
em favor de__________________ e em consequncia o terreno, o
edifcio e todas as unidades autnomas, inclusive a unidade imobiliria
que objeto deste negcio jurdico, foram dados em garantia
hipotecria constituda em favor do referido agente financeiro, fato que
aqui denunciado e com o qual o COMPRADOR concorda e aceita,
sem oposio de qualquer espcie ou natureza.
PARGRAFO NICO: Em face do nus hipotecrio que incide sobre o
imvel objeto deste negcio jurdico, as partes contratantes, de mtuo e
comum acordo, avenam o seguinte:
a) A VENDEDORA obriga-se a liberar a hipoteca que incide sobre a
unidade imobiliria no prazo de _________ , contados da data da
expedio do respectivo "Habite-se", ou da data da liquidao do preo
pelo COMPRADOR, sempre o derradeiro dos eventos, outorgando-lhe
o ttulo definitivo sem gravames de qualquer espcie ou natureza.

17) OUTORGA DE ESCRITURA:

14

A escritura definitiva ser outorgada ao COMPRADOR quando do cumprimento

da totalidade de suas obrigaes perante a VENDEDORA, observando o
estipulado na clusula 16 supra.
PARGRAFO NICO: Outorgada a escritura pblica, obriga-se o COMPRADOR
a averb-lo na repartio competente da Prefeitura Municipal, no prazo de 30
(trinta) dias, para expedio das guias ou recibos de imposto predial da unidade
em nome do novo proprietrio sob pena de responder por eventual cobrana da
dvida alm das perdas e danos decorrentes.

18) CESSO E TRANSFERNCIA:

vedado ao COMPRADOR ceder, prometer ou transferir, gratuitamente ou
onerosamente, ou a qualquer ttulo, os direitos derivados deste negcio jurdico,
sem a anuncia prvia e por escrito da VENDEDORA, sob pena de vencimento
antecipado e compulsrio das parcelas ento vincendas poca da cesso, da
promessa de cesso ou transferncia.
PARGRAFO NICO: A VENDEDORA no obrigada a permitir a cesso, a
promessa de cesso ou transferncia e se permitir, alm de constar o valor
atualizado deste contrato, o cessionrio ou o promitente cessionrio avalizar os
ttulos de crditos aqui emitidos pelo COMPRADOR, ou emitir, a critrio de
escolha nico da VENDEDORA, notas promissrias em substituio s emitidas
pelo COMPRADOR, ficando, ademais, sub-rogado em todas as obrigaes e em
todos os compromissos aqui contrados e assumidos pelo COMPRADOR.

19) DISPOSIES CONDOMINAIS:

O COMPRADOR obriga-se, por si e por seus dependentes, empregados ou
visitantes, a cumprir e a fazer cumprir as regras da Conveno de Condomnio, do
Manual do Proprietrio (incluir os demais manuais), posto que concorda
expressamente com todos os seus termos, sem exceo ou oposio de qualquer
espcie ou natureza, cujos instrumentos receber na entrega da unidade.
PARGRAFO NICO: O COMPRADOR obriga-se, expressamente, a incluir em
qualquer instrumento de alienao, ou de locao, ou de cesso de uso de
unidade objeto deste contrato particular clusula que obrigue o futuro
COMPRADOR, locatrio ou usurio a cumprir e a fazer cumprir a Conveno de
Condomnio e as normas do Manual do Proprietrio.
PARGRAFOS
CLUSULA:

OPCIONAIS

SEREM INCLUDOS

NESTA

PARGRAFO SEGUNDO: aps concluda a construo do edifcio,

com a obteno do "habite-se", as taxas de condomnio, ordinrias e
extraordinrias, referentes s unidades imobilirias autnomas
pertencentes VENDEDORA sero por ela pagas razo de 30%
15

(trinta por cento) do valor normal, at que ocorra a correspondente

comercializao, ou ocupao a qualquer ttulo;
PARGRAFO TERCEIRO: enquanto no for instalado formalmente o
condomnio do edifcio, a VENDEDORA, face sua condio de
incorporadora, administrar o prdio, diretamente ou atravs de
empresa especializada por ela contratada para esse fim, rateando
previamente entre as unidades dele integrantes as despesas
correspondentes, na proporo de suas respectivas fraes ideais de
terreno, observado o disposto no pargrafo anterior;
PARGRAFO QUARTO: expedido o "habite-se" do apartamento, o
COMPRADOR obriga-se a satisfazer as taxas de condomnio a ele
referente, tenha ou no recebido as suas chaves;

20) NORMAS DE MANUTENO E SOBRE DEFEITOS:

O COMPRADOR obriga-se a zelar, conservar e manter a unidade e o prdio,
mesmo aps obter da VENDEDORA ttulo de domnio, promovendo o que se fizer
necessrio, e respondendo pelas omisses, excessos ou pelos danos que causar
unidade e ao prdio, pelo que cumprir e far cumprir por todas as pessoas que
ocuparem a unidade a qualquer ttulo, os Manuais de Proprietrio, de Sndico e de
Garantia.
PARGRAFO NICO: Quanto aos possveis defeitos de construo, as partes
concordam em aplicar as disposies contidas nos Manuais de Proprietrio, de
Sndico e de Garantia, elaborados em consonncia com as normas da ABNT.

21) CLUSULA DE RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA:

A VENDEDORA assume integral responsabilidade por defeitos aparentes ou
ocultos, bem como pela solidez e segurana da unidade imobiliria, nos termos do
Cdigo de Defesa do Consumidor e do Cdigo Civil brasileiros, desde que o
COMPRADOR ou o Condomnio do prdio no concorram para o seu
comprometimento, observados os seguintes prazos:
a) o prazo de decadncia para reclamar contra possveis defeitos aparentes, de
fcil constatao, de 90 (noventa) dias, contados da data da entrega da unidade
habitacional;
b) o prazo decadencial para reclamar contra vcios redibitrios, como tais
entendidos eventuais defeitos ocultos, de 01 (um) ano, contado da efetiva
entrega do imvel, observadas as demais disposies do Cdigo Civil que tratam
da matria;
c) O prazo de garantia para a responsabilidade da VENDEDORA pela solidez e
segurana do edifcio, de 05 (cinco) anos, contados da data de entrega da
unidade, ficando pr-excluda a responsabilidade da VENDEDORA se o defeito
16

decorrer da falta de manuteno e conservao a que fica obrigado o

COMPRADOR e o condomnio;
d) fica plenamente entendido que esses so os prazos legais de garantia, e no
garantia contratual complementar.

22) DECLARAO DE CONHECIMENTO INTEGRAL DO CONTRATO:

O COMPRADOR declara, neste ato:
a) que recebeu previamente da VENDEDORA a minuta do presente instrumento,
a fim de que a mesma fosse examinada, inclusive com a liberdade de se
assessorar por advogado de sua confiana, tendo permanecido com a referida
minuta em seu poder;
b) que as clusulas e condies doravante descritas neste Contrato so de inteira
e integral compreenso e alcance dos objetivos do presente negcio, pelo que
nada poder ser alegado, futuramente, pelo COMPRADOR sobre no ter tido
conhecimento ou ter sido surpreendido;
c) que as obrigaes assumidas por ele neste instrumento esto de acordo com a
sua capacidade econmico-financeira;
d) que obriga-se a guardar, tanto na execuo como na concluso do presente
contrato os princpios de probidade e de boa-f.

23) ESTIPULAES FINAIS:

O presente contrato firmado em carter, irrevogvel e irretratvel, pelo que
obriga e vincula no s aos contratantes, mas tambm aos seus herdeiros e
sucessores.
O foro eleito para dirimir dvidas e processar aes derivadas deste negcio
jurdico o da localizao do imvel, com renncia expressa das partes
contratantes a qualquer outro foro, por mais especial ou privilegiado que seja ou
que venham a ser, independentemente do domiclio ou residncia atuais ou
futuros das contratantes.
E por estarem justos e contratados, assinam o presente instrumento em 02 (duas)
vias de igual teor e forma, na presena de 02 (duas) testemunhas abaixo
assinadas, para que produza os seus jurdicos e legais efeitos.
Local, data......
VENDEDORA:___________________________________

COMPRADOR(A):____________________________________
17

TESTEMUNHAS:
1 _________________________________
2 _________________________________
ADVOGADO
DO COMPRADOR:_____________________________________

CLUSULA OPCIONAL QUANDO SE PRETENDER ADOTAR A

ALIENAO FIDUCIRIA PARA A ENTREGA DO IMVEL
CLUSULA X: A PROMESSA DE ALIENAO FIDUCIRIA EM GARANTIA
O COMPRADOR obriga-se a constituir, em favor da VENDEDORA, na mesma
escritura definitiva de compra e venda (pblica ou particular) em soluo desta
promessa, a alienao fiduciria do imvel objeto deste negcio jurdico em
garantia do saldo devedor do preo, como condio para o recebimento da
unidade imobiliria, alienao fiduciria essa que observar as disposies da Lei
Federal n 9.514, de 20 de novembro de 1997, que o COMPRADOR declaram
conhecer e no ter dvidas quanto ao seu sentido e alcance.
PARGRAFO NICO: Do contrato de constituio da alienao fiduciria,
no qual o atual COMPRADOR figurar como DEVEDOR FIDUCIANTE e a
empresa ora VENDEDORA como CREDORA FIDUCIRIA, constaro, entre
outras, as estipulaes contidas no ANEXO I, rubricado pelos contratantes e que
faz parte integrante e complementar do presente instrumento.

ANEXO I
Do contrato de constituio da alienao fiduciria, no qual o atual COMPRADOR
figurar como DEVEDOR FIDUCIANTE e a empresa ora VENDEDORA como
CREDORA FIDUCIRIA, constaro, entre outras, as seguintes estipulaes:
a) O valor do crdito fiducirio, correspondente ao principal da dvida garantida,
que ser igual ao saldo devedor do preo ento existente, reajustado
monetariamente de acordo com as disposies desta promessa de compra e
venda;
b) O prazo e as condies de reposio do crdito fiducirio, a taxa de juros e os
encargos incidentes, que sero os mesmos pactuados no presente instrumento, e
que prevalecero em qualquer circunstncia, seja ou no constituda a alienao
fiduciria em garantia;
c) A clusula de constituio da propriedade fiduciria, com a descrio do imvel
objeto da alienao fiduciria e a indicao do ttulo e modo de aquisio;
18

d) A clusula assegurando ao COMPRADOR/DEVEDOR FIDUCIANTE, enquanto

adimplentes, a livre utilizao, por sua conta e risco, do imvel objeto da
alienao fiduciria em garantia, sendo certo que ficar ele obrigado a bem
conservar o imvel, mantendo-o em perfeitas condies de habitabilidade, e que
se incorporaro garantia todas as melhorias, construes, acesses e
instalaes que a ele se acrescerem;
e) A indicao, para efeito de venda em pblico leilo, do valor do imvel, valor
esse que ser o do saldo devedor, monetariamente reajustado, at data da
realizao do leilo, consoante as regras anteriormente estipuladas no presente
instrumento de promessa de compra e venda.
PARGRAFO NICO: Embora o COMPRADOR se declare conhecedor e
suficientemente esclarecido a respeito das disposies da Lei n 9.514/97,
entenderam as partes de bom alvitre inserir tambm no presente instrumento,
para que no pairem quaisquer dvidas a respeito, outras regras que devero
constar do futuro contrato de alienao fiduciria em garantia, no que diz respeito
especificamente resoluo do contrato, retomada do imvel em caso de
inadimplncia, forma de restituio ao COMPRADOR, ento como
DEVEDOR FIDUCIANTE, do que sobejar do preo em pblico leilo, aps
deduzido o crdito fiducirio, no caso de mora e inadimplemento, e demais
disposies correlatas, e que, entre outras, sero as seguintes:
a) A RESOLUO DA PROPRIEDADE FIDUCIRIA - Com o pagamento da
dvida e seus encargos, resolver-se-, de pleno direito, a propriedade fiduciria da
unidade imobiliria objeto do negcio jurdico, observadas as seguintes
estipulaes:
a.1) - No prazo de 30 (trinta) dias, a contar da data de liquidao da
dvida, a CREDORA FIDUCIRIA fornecer o respectivo termo de quitao ao
DEVEDOR FIDUCIANTE, sob pena de multa, em favor deste, equivalente a meio
por cento ao ms, ou frao, sobre o valor do contrato;
a.2) - vista do termo de quitao de que trata a alnea anterior, o
DEVEDOR FIDUCIANTE requerer, ao oficial do competente Registro de
Imveis, que efetue o cancelamento do registro da propriedade fiduciria;

b) A CONSTITUIO EM MORA DO DEVEDOR FIDUCIANTE E SUAS

CONSEQUNCIAS: A PERDA DO IMVEL SE NO FOR PURGADA A TEMPO
- Vencida e no paga, no todo ou em parte, a dvida e constitudo em mora o
DEVEDOR FIDUCIANTE, consolidar-se-, nos termos deste item, a propriedade
da unidade imobiliria em nome da CREDORA FIDUCIRIA, observadas as
regras adiante pactuadas, nos termos da legislao especfica:
b.1) A mora do DEVEDOR FIDUCIANTE acarretar as seguintes
cominaes: b.1.1) continuidade da atualizao monetria, pelo mesmo critrio e
indexador contratual, calculando-se essa atualizao pro rata die a partir do
vencimento; b.1.2) juros compensatrios mesma taxa anteriormente prevista
neste contrato; b.1.3) juros moratrios a serem fixados conforme a taxa que
estiver em vigor para a mora do pagamento de imposto devido Fazenda
19

Nacional, a teor do disposto no art. 406 do Cdigo Civil, calculados dia-a-dia, a

partir do vencimento da obrigao, incidentes sobre o valor do principal atualizado
monetariamente; b.1.4) multa moratria de 2% (dois por cento), tambm incidente
sobre o valor da parcela em atraso, monetariamente atualizada; b.1.5) despesas
com publicidade e comisso de leiloeiro, esta taxa de 5% (cinco por cento) para
alienao do imvel em pblico leilo extrajudicial; b.1.6) honorrios advocatcios,
razo de 10% (dez por cento) sobre o saldo devedor do contrato;
b.2) - Para a constituio em mora, o DEVEDOR FIDUCIANTE ser
intimado, a requerimento da CREDORA FIDUCIRIA, pelo oficial do competente
Registro de Imveis, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestao
vencida e as que se vencerem at a data do pagamento, os juros convencionais,
as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive
tributos, as contribuies condominiais imputveis ao imvel, alm das despesas
de cobrana e de intimao;
b.3) O prazo de carncia, aps o qual ser expedida a intimao,
ser de 10 (dez) dias, contados do vencimento da primeira obrigao no paga;
b.4) - Cada um dos DEVEDORES FIDUCIANTES se constituiro
recprocos procuradores, outorgando-se mutuamente poderes para receber e
assinar, em nome de ambos, a intimao que lhes for feita, nos termos do item
b.2;
b.5) - A intimao far-se- pessoalmente ao DEVEDOR
FIDUCIANTE, ou a qualquer deles em nome de ambos, podendo ser promovida,
mediante solicitao do oficial do Registro de Imveis, por oficial de Registro de
Ttulos e Documentos da comarca da situao do imvel ou do domiclio de quem
deva receb-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento;
b.6) - Quando o DEVEDOR FIDUCIANTE se encontrar em outro
local, incerto e no sabido, o oficial certificar o fato, cabendo, ento, ao oficial do
competente Registro de Imveis, promover a intimao por edital, publicado por
trs dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulao local ou noutro de
comarca de fcil acesso, se no local no houver imprensa diria.
b.7) - Purgada a mora, que dever ocorrer no Registro de Imveis,
convalescer o contrato de alienao fiduciria, cabendo ao oficial do Registro,
nos trs dias seguintes purgao, entregar CREDORA FIDUCIRIA as
importncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrana e de intimao;
b.8) - decorrido o prazo de 15 (quinze) dias, de que trata o item b.2.
supra, aps o decurso do prazo de carncia convencionado no item b.3, sem que
tenha ocorrido a purgao da mora, o oficial do competente Registro de Imveis,
certificando esse fato, promover, vista da prova do pagamento, pela
CREDORA FIDUCIRIA, do imposto de transmisso inter vivos, o registro, na
matrcula do imvel, da consolidao da propriedade em nome dela, CREDORA
FIDUCIRIA;

20

b.9) - o inadimplemento de qualquer das prestaes da dvida, no

respectivo vencimento, acarreta o vencimento antecipado das prestaes
vincendas.
b.10) - consolidada a propriedade do imvel em nome da
CREDORA FIDUCIRIA, em virtude de mora e inadimplemento do DEVEDOR
FIDUCIANTE, ficar este obrigado a desocupar imediatamente a unidade
imobiliria de pessoas e de coisas, sob pena de, sem prejuzo da exigibilidade da
desocupao, pagar CREDORA FIDUCIRIA, ou a quem a suceder, como
adquirente do imvel em pblico leilo, na forma a seguir estipulada, uma
indenizao pela sua indevida fruio, no valor correspondente a 0,5% (meio por
cento) do valor da citada unidade imobiliria, constante desta escritura e
devidamente atualizado, por ms ou frao at data da desocupao, alm de
responder por todas as despesas condominiais que houverem incidido no perodo,
e pelas contas de consumo de gua e energia eltrica at desocupao.

c) A obrigao da CREDORA FIDUCIRIA de promover leilo aps a

consolidao da propriedade em seu nome, para restituir ao DEVEDOR
FIDUCIANTE os valores que lhes couber - Uma vez consolidada a propriedade
em seu nome, a CREDORA FIDUCIRIA, no prazo de 30 (trinta) dias, contados
da data do registro da consolidao da propriedade do imvel em seu nome, nos
termos do item b.8, promover pblico leilo extrajudicial para a alienao do
imvel, com observncia das seguintes regras:
c.1) - Se, no primeiro pblico leilo, o maior lance oferecido for inferior
ao valor do imvel, considerado como tal o saldo da dvida, monetariamente
reajustado e revisto at data da realizao do leilo, consoante as regras
anteriormente estipuladas no presente instrumento de promessa de compra e
venda, ser realizado o segundo leilo, nos quinze dias seguintes;
c.2) - No segundo leilo, ser aceito o maior lance oferecido, desde
que igual ou superior ao valor da dvida, das despesas, dos prmios de seguro,
dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuies condominiais;
c.3) - para fins de leilo, entende-se por: (a) dvida: o saldo devedor
da operao de alienao fiduciria, na data do leilo, nele includos os juros
convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; (b) despesas: a
soma das importncias correspondentes aos encargos e custas de intimao e as
necessrias realizao do pblico leilo, nestas compreendidas as relativas aos
anncios e comisso do leiloeiro;
c.4) - nos 05 (cinco) dias que se seguirem venda do imvel no
leilo, a CREDORA FIDUCIRIA entregar ao DEVEDOR FIDUCIANTE a
importncia que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da
indenizao de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dvida e das
despesas e encargos de que tratam os itens c.2 e c.3, fato esse que importar em
recproca quitao, no se aplicando o disposto no art.1.219 do Cdigo Civil;

21

c.5) se, no segundo leilo, o maior lance oferecido no for igual ou

superior ao valor referido no item c.3, ou se no acorrer qualquer licitante,
considerar-se- extinta a dvida e exonerada a CREDORA FIDUCIRIA da
obrigao de que trata o item c.4, desta clusula, hiptese em que, no prazo de
05 (cinco) dias a contar da data do segundo leilo, a CREDORA FIDUCIRIA
dar ao DEVEDOR FIDUCIANTE quitao da dvida, mediante termo prprio.

d) A CESSO DE DIREITOS PELO DEVEDOR FIDUCIANTE - O DEVEDOR

FIDUCIANTE, desde que com a anuncia expressa da CREDORA FIDUCIRIA,
poder transmitir os direitos de que titular sobre o imvel objeto da alienao
fiduciria em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigaes, sendo
certo que: (d.1) ser devida CREDORA FIDUCIRIA, pela sua intervenincia,
uma taxa de transferncia e expediente no valor de 3% (trs por cento), calculada
sobre o saldo ento existente do preo do imvel, monetariamente atualizado;
(d.2) o instrumento de cesso que no contiver a expressa intervenincia da
CREDORA FIDUCIRIA, que poder neg-la, sem declarao de motivos, no
ter qualquer efeito perante ela, persistindo o DEVEDOR FIDUCIANTE como
nico responsvel pelo cumprimento de todas as obrigaes convencionadas na
escritura;

e) A RETOMADA LIMINAR DA POSSE DO IMVEL Ser assegurado

CREDORA FIDUCIRIA ou a quem ela houver cedido seu crdito, ou a seus
sucessores, inclusive o adquirente do imvel por fora do pblico leilo de que
tratam os itens c.1 e c.2 desta clusula, a reintegrao judicial na posse do imvel
objeto da alienao fiduciria de que trata esta escritura, a qual dever ser
concedida liminarmente, para desocupao em sessenta dias, desde que
comprovada, na forma do disposto no item b.8 desta mesma clusula, a
consolidao da propriedade em seu nome, mediante o devido registro imobilirio.

Nome do arquivo: Geral/Textos/Doc MINUTA PADRO PROMESSA DE COMPRA E VENDA ELABORADA PELO FA EM
03.04.2003

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