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dfiscaliser ?

oui mais comment ?


La dfiscalisation permet de diminuer son niveau dimpt sur
le revenu ou dISF. Il sagit de rduire ses charges fiscales en
investissant dans un domaine prcis. En voici 3 exemples :
Le maintien domicile des personnes ges ou dpen-

dantes ou le placement en maison de retraite, financ en


tout ou partie par les enfants.
Faire changer une chaudire pour un modle plus cono-

mique ou raliser dimportants travaux disolation donne


galement droit une dfiscalisation.
Lachat duvres dart bnficie lui aussi dune mesure

de dfiscalisation avec un volet en rapport avec lISF et un


autre sur la taxation des plus-values.
Le domaine le plus concern par ces mesures incitatives est celui de limmobilier, sujet de ce numro hors-srie.Il est le plus intressant pour le contribuable, tant par le niveau des dductions que par les avantages supplmentaires.
Le secteur de limmobilier est de plus historiquement le plus
prenne qui soit, mais aussi le plus rentable moyen et long
terme. En plus dtre un grand classique de linvestissement,
limmobilier est aujourdhui un produit dpargne trs pris.

qui
sadresse ce
guide ?
Ce guide pratique sadresse ceux
qui veulent rduire leurs impts dans le
cadre dun investissement immobilier neuf
et bnficier de tous les avantages proposs par la Loi Pinel. Dans cet ouvrage,
nous vous expliquons tous les aspects
positifs de cette nouvelle loi pour les investisseurs, mais galement toutes les conditions quil est ncessaire de remplir pour y
avoir droit.

sommaire
P2 La loi Pinel est-elle faite pour vous ?
P4 Les 4 bonnes raisons dinvestir avec Pinel
P6 Les conditions dachat du bien
P8 Les conditions de location du bien

Nous vous aidons comprendre les notions difficiles du texte. Nous vous guidons
pour vous permettre de raliser les bons
choix et ainsi de russir votre investissement. Nous vous indiquons toutes les
astuces connatre et les piges viter
pour profiter au mieux de ce nouveau dispositif. Grce aux diffrents conseils de nos
experts, qui vous expliquent la nouvelle loi
Pinel de manire claire, pdagogique, et au
travers de cas concrets, vous avez la garantie de ne pas vous tromper !

P9 Cas concret et exemple dun financement


P10 Les 4 piges viter

la loi Pinel est-elle faite pour


vous ?
La loi Pinel permet dacheter sans apport un bien immobilier tout en bnficiant
dune importante rduction dimpt qui couvrira une bonne partie de linvestissement. Ce dispositif est donc intressant que si vous payez un minimum
de 2 500 dimpt par an. La loi Pinel est entre en vigueur le 1er janvier 2015
avec effet rtroactif partir du 1er septembre 2014, elle est une refonte partielle
de la loi Duflot. Si le principe de base demeure identique, le nouveau texte apporte
souplesse accrue et des dductions trs avantageuses pour linvestisseur.

Comme le texte prcdent (loi Duflot), le dispositif Pinel vise redynamiser le secteur du logement locatif dans les zones o la demande est forte, cest--dire les
grandes villes. Diffrentes zones ont t dessines afin de prciser ltendue des
zones ainsi que le plafond des loyers. Les bnficiaires de ces logements
doivent respecter certaines conditions, dont un plafond de ressource et
une occupation au titre de la rsidence principale.

La dure de lengagement nest plus systmatiquement de 9 ans comme ctait


le cas avec la Loi Duflot. La loi Pinel offre le choix linvestisseur de louer son bien
entre 6, 9 ou 12 ans. Vous pourrez alors rduire votre impt sur le revenu de
12, 18 ou 21 % du montant de votre investissement. Autre nouveaut, vos
descendants ou ascendants peuvent dornavant devenir vos locataires.
Les logements concerns ne peuvent tre que neufs ou en ltat dachvement.
Sont toutefois concerns les locaux transforms en logements et les logements
insalubres ayant bnfici de lourds travaux. Le prix dachat du m est plafonn
5 500 . La date de lachat doit tre comprise entre le 1er janvier 2014 et le
31 dcembre 2016 et linvestissement est plafonn 300 000 .

Rcapitulatif des avantages :


1. Rduction dimpt de 12, 18 ou 21 % du montant de votre investissement
2. Dductions pouvant atteindre 63 000 sur 12 ans
3. Possibilit de loger un ascendant ou un descendant
4. Financement facilit et sans apport
5. Un investissement modulable en fonction de vos objectifs

les 4 bonnes raisons


dinvestir avec la loi Pinel
1) Pour bnficier dune forte rduction dimpt
Fix 9 ans dans lancien dispositif, la loi Pinel autorise un engagement sur 6 ou
9 ans avec possibilit dun renouvellement jusqu 12 ans. En fonction de la dure
dengagement, les rductions dimpt sont les suivantes :
Dure de linvestissement

6 ans

9 ans

12 ans

Rduction dimpt

12%

18%

21%

36 000

54 000

63 000

Rduction dimpt max

2) Pour prparer sa retraite


A la fin de lengagement, vous continuez de percevoir les loyers en
pouvant mme les augmenter puisquils ne sont plus plafonns
par la loi Pinel.
3) Pour se constituer un patrimoine
A la fin de lengagement, vous pouvez rcuprer le logement pour en faire votre rsidence principale. Le vendre
peut galement tre une source de plus-value dautant
plus intressante que tous les avantages confondus, il vous
aura cot sensiblement moins cher quun achat traditionnel.

4) Protger ses proches


La loi Pinel permet de louer son logement un ascendant ou un descendant,
sous rserve que le locataire ne soit pas rattach au foyer fiscal du propritaire.
Dans le cas dune location son enfant ou ses parents, il ne leur est pas possible de bnficier de laide au logement.

Cas concret : exemple de rduction de loi Pinel


Pierre achte un bien immobilier dune valeur 265 000 sur 12 ans
Il bnficie donc dune rduction dimpt de 21 % sur le montant investit soit
55 650 . Cela reprsente une rduction dimpt de 4 638 / an sur 12 ans
(386,5 par mois).
En choisissant un engagement de :
6 ans : rduction dimpt de 18 % : 47 700
9 ans : rduction dimpt de 12 % : 31 800

les conditions dachat du


bien immobilier
La loi Pinel impose un cadre trs prcis en ce qui concerne les logements ligibles, ainsi que la zone o ils se situent. Sajoute galement un plafond limitant le
prix dachat au m.
Les logements ligibles
Logements neufs ou en tat de futur achvement,
Logement qua fait construire linvestisseur,
Logement ancien, mais ayant bnfici de lourds travaux pour lui donner les

caractristiques du neuf,
Local autrefois affect une autre utilisation et transform en logement neuf,
Logement insalubre qui est rhabilit au travers dimportants travaux.

Dans tous les cas, ils doivent tre construits ou rnovs de manire respecter la
rglementation RT2012 ou avoir obtenu le label BBC. Les logements doivent tre
nus tout en tant parfaitement achevs, les meubls sont exclus du dispositif.
Situation du logement
Le dispositif a pour objectif de mettre disposition des mnages aux revenus
modestes des logements neufs dans des zones o la demande de locations est
forte. Il en dcoule que seule une partie du territoire est concerne. Il a t dcoup en zones en fonction des critres de recherche. Seuls les investissements en
immobilier locatifs situs dans ces zones peuvent bnficier des dductions fiscales de la loi Pinel.

Zone A Bis

Paris et sa priphrie immdiate

Zone A

villes de plus de 250 000 habitants

Zone B1

villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants

Zone B2

villes moyennes entre 50 000 et 150 000 habitants, mais ayant reu un
agrment de la part du prfet de rgion.

Prix dachat dun logement loi Pinel


Linvestissement dans le bien immobilier ne doit pas excder 5 500 /m. Il sagit
de la surface habitable, certaines parties comme les jardins et terrasses ntant
pas comprises. Un mme investisseur peut acqurir jusqu deux logements par
an et bnficier pour les deux de la loi Pinel. Dans le cas o ce prix plafond est
dpass, ladministration fiscale ne retient pour ses calculs de dduction que le
montant plafonn.

les conditions de location


du bien immobilier
Les propritaires qui investissent dans un bien immobilier auront, selon la Loi Pinel, deux possibilits de dure dengagement de location :
une priode de 6 ans
une priode de 9 ans

Il sera possible de prolonger cette dure locative jusqu 12 ans au total.


Plafonnement des loyers
En conformit avec le texte de la Loi Pinel, les loyers doivent tre plafonns, et
ceci durant toute la priode de location. Le critre qui dtermine le plafond du
loyer est la zone gographique o se trouve le logement, ainsi quun coefficient
calculer selon la superficie du logement.
Plafonds des loyers par zones

Zone A Bis

16,72 /m2

Zone A

12,42 /m2

Zone B1

10 /m2

Zone B2

8,69 /m2

Calcul du coefficient
Pour calculer le prix auquel vous pourrez louer votre bien, il faut appliquer la formule suivante :
Plafond de la zone X (0,7 + (19 / surface habitable))
= prix plafond du m2 en location

Exemple pour un 60m2 en zone A bis : 16,72 X (0,7 + 19/60) = 19,998


Soit 20 (rgle de larrondi) x 60 m2 = 1020 maximum de loyer mensuel

Le plafond des ressources des locataires


Du point de vue des bnficiaires des
logements couverts par le dispositif
Pinel, plusieurs conditions doivent tre
remplies :
Le locatif doit tre considr comme

rsidence principale,
Les ressources des locataires ne

pourront pas dpasser les plafonds


dtermins dans la Loi Pinel.

Ces plafonds sont fixs selon deux critres distincts qui sont la zone gographique ainsi que la composition du foyer. Ci-aprs 4 exemples donnant une ide
des plafonds de ressources.

Plafonds des ressources des locataires par zone


Personne vivant
seule

Couple

Personne seule
ou couple + 1
enfant charge

Personne seule
ou couple + 3
enfants charge

Zone A Bis

36 831

55 045

72 159

102 503

Zone A

36 831

55 045

66 169

93 826

Zone B1

30 019

40 089

48 210

68 465

Zone B2

27 017

36 079

43 398

61 619

Zones

cas concret : exemple de


financement dun projet
Vous achetez un bien immobilier dune valeur de 265 000 sur 9 ans en
agglomration parisienne (zone A), pour une superficie de 60 m. Vous
pouvez louez ce bien 757,8 maximum par mois (cf calcul du plafond dans ce
guide), cependant pour correspondre aux spcificits du march local, vous dcidez de le mettre en location 700 .
Budget
Loyers perus
Rductions dimpts (18%)
Total peru
Reste financer

Par mois

Au total sur 9 ans

700

75 600

441,66

47 700

1 141,66

123 300

en fonction du crdit

141 700

Dans ce cas de figure, il vous reste 141 700 financer sur les 265 000 , soit
53 % de la valeur du bien. Si les mensualits de votre crdit sont infrieures
1 141,66 , vous naurez rien dbourser pendant les 9 premires annes car le loyer et la rduction dimpt couvriront le remboursement de
votre crdit. Mais attention, pass les
9 ans de votre Pinel, vous ne toucherez plus que le loyer, sans les rductions dimpts. Vous pourrez alors
soit revendre votre bien, soit payer
vous-mme ce que les rductions

dimpts ne couvrent plus, jusqu la fin du remboursement de votre crdit.


Nous vous conseillons de calculer le cot de votre crdit dans son ensemble car
plus la dure sera longue, plus votre crdit vous coutera cher, mme si premire
vue vous bnficiez de mensualits plus basses. Enfin, noubliez pas dintgrer les
frais de notaires, les assurances, les frais de gestion, les charges de coproprit
et les impts locaux pour calculer au plus juste. Faites-vous aider par un professionnel de limmobilier ou de la dfiscalisation pour construire votre budget.

les 4 piges viter


1-Ne pas choisir vous-mme lemplacement du logement et du bien immobilier
Le dispositif ne concerne que les zones forte demande de logement. Cest donc
lassurance pour linvestisseur de trouver facilement des locataires avec des plafonds de ressource correspondant aux conditions de la Loi. Vous avez toutefois
avantage bien prendre
en compte lemplacement, les commodits
et les voies daccs
proximit du site choisi. Et assurez-vous quil
existe dans la localit une
demande pour le type de
surface que vous comptez acheter.
2-Ne pas bien travailler son dossier de financement
Comme tout investissement long terme, il est conseill de bien tudier le projet.
Un des avantages de la Loi Pinel est la possibilit dinvestir avec un apport faible,
voire inexistant. Mais, un prt immobilier vous permettra de dduire les intrts
des loyers perus. Un deuxime lment suggr est de diffrer lamortissement
la date de livraison du bien immobilier. De cette faon, le remboursement du prt
ne dbutera que lors des premires perceptions de loyers. Et bien sr, nempruntez jamais plus que votre capacit rembourser ?

3-Grez vous-mme vos locataires


A moins que vous nayez le temps, la proximit et lexprience, nous vous conseillons de dlguer la gestion locative de votre bien une socit professionnelle.
Vous mettez de cette faon toutes les chances de votre ct pour une location
bien gre, et sans ncessit davoir directement contact avec les locataires. Un
agent connaisseur du secteur sera particulirement efficace dans cette tche.
4-Vous lancer dans un investissement Pinel sans accompagnement
Pour raliser un projet en toute scurit, faites effectuer une simulation par un intermdiaire professionnel afin de connaitre prcisment la rentabilit de votre projet. Le conseiller en gestion de patrimoine vous aidera dans llaboration de votre
projet et laccompagnement dans vos diffrents choix en fonction de vos objectifs.
Il sera judicieux de vrifier en amont lindpendance, les rfrences et la rputation
du conseiller.

2015. Edit par Marketshot, 40 rue de paradis 75010 Paris. Copyright photos Fotolia.