Universidad de Costa Rica

Facultad de Derecho
Curso: Derechos Reales II
Profesor: Oscar Rojas

Trabajo de investigacin
Tema: Derecho de Uso y Habitacin

Justine Huguenin Amador

A73286

- II semestre 2015 -

Introduccin
En el presente trabajo de investigacin se explicar brevemente el tema de los
derechos de uso y habitacin, describiendo su concepto, caractersticas y
obligaciones. Asimismo se incluir normativa y jurisprudencia en referencia al
tema de uso y habitacin.
Los derechos de uso y habitacin estn localizados en el ttulo III De los
derecho de usufructo, uso y habitacin separados de la propiedad, captulo IV
Del uso y habitacin, que comprende los artculos 366 a 369 del Cdigo Civil.
Los dichos artculos estipulan lo siguiente:
ARTCULO 366.- Cuando en vez del usufructo completo, corresponda a
una persona el uso de la cosa o habitacin del edificio, en falta de
definicin del ttulo, ese derecho se regir por las reglas del usufructo,
con las siguientes modificaciones.
ARTCULO 367.- El que tiene el uso de los frutos de un fundo, no puede
exigir ms que los que basten para satisfacer sus necesidades y las de
su familia.
ARTCULO 368.- No puede el usuario vender, alquilar, ni en forma
alguna traspasar a otro su derecho.
ARTCULO 369.- Si consume todos los frutos del predio u ocupa todo el
edificio, est obligado a hacer de su cuenta los gastos de cultivo, las
reparaciones de conservacin y el pago de las contribuciones, del
mismo modo que el usufructuario.
Si slo percibe una parte de los frutos, u ocupa no ms que una parte
del edificio, contribuir a los gastos mencionados en el artculo anterior,
en proporcin al provecho recibido.

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Definiciones
Definicin de Uso segn la doctrina
Segn Venezian, el uso es un usufructo limitado a las necesidades del
usuario; pero dicha definicin deja una duda: si el usuario puede satisfacer
otras necesidades que tenga como tal. Por lo tanto es preciso determinar
cules son esas necesidades a que se ha de entender, porque sin esta
explicacin, el usuario podra apropiarse de todos los frutos que directa o
indirectamente puedan ser dedicados a la satisfaccin de necesidades, y
entonces se confundira la figura del uso con la del usufructo, que es la
satisfaccin ilimitada del usufructuario de procurarse con la cosa, en una gran
variedad de formas, aunque se conserve siempre la sustancia de la misma.
Por lo tanto, el derecho de uso encierra la facultad de obtener la parte de renta
necesaria para el sustenta del usuario, con lo que viene a ser entonces un
derecho de usufructo alimentario. Se establece que el usuario no puede
apropiarse ms que la porcin destinada a su consumo, y no le es permitido
tomar otras porciones para venderlas o permutarlas y entonces obtener de esto
ms frutos de los que necesita para s mismo; de igual manera se le niega el
derecho a transmitir el disfrute en especie para procurarse en compensacin un
equivalente.
Entonces se puede decir que se usa para disfrutar y se disfruta mediante el
uso, pero es importante recalcar los conceptos de disfrute y de renta.
Definicin de los conceptos de disfrute y de renta
Para entender bien los conceptos de disfrute y de renta, lo mejor es explicarlo a
travs de ejemplos: se puede decir que disfruta de una casa el que la habita, o
disfruta del caballo el que lo cabalga, o disfruta del fundo quien recoge sus
frutos; esto no implica que la utilidad que la casa, el caballo o el fundo procura
crea a figura jurdica de adquisicin de frutos, aun cuando se incluya en el

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concepto econmico de renta. Por lo tanto el usuario no puede servirse de la

casa sino para habitarla l mismo.
Pero en cambio, el usuario si puede, aprovechar la actividad que le procura, la
futura de goce como la satisfaccin de sus necesidades. Aqu podemos hacer
nfasis en que predomina la idea de instrumentalidad, para precisamente que
el logro de aquel fin determinado, constituye su condicin y medida. El derecho
de uso, se crea la relacin que autoriza las facultades para satisfacer las
necesidades actuales del titular; el usuario puede obtener de la cosa cuantos
servicios sea l capaz de aprovechar.
Con respecto a esto, el usuario puede aprovechar la cosa misma, si para ello
es apta, para justamente satisfacer sus propias necesidades.
Definicin del derecho de uso y habitacin
Podemos mencionar lo que establece la opinin jurdica 080- J del 25 de
octubre de 2012, de la Comisin Permanente de Asuntos Sociales, de la
Asamblea Legislativa, que lo define como:
los derechos de uso y habitacin son figuras de cuasi posesin, en donde el
beneficiario en ejercicio del derecho se comporta como si fuera titular de
derechos de propiedad con las limitaciones que se establecen en la propia
legislacin, y dentro de la cual en el derecho de uso el propietario de una cosa
no fungible confiere a otro la facultad de servirse de ella, y tratndose de un
fundo, la de percibir sus frutos en la medida que sea preciso para satisfacer las
necesidades del usuario y su familia, siempre y cuando conserve la sustancia
de la cosa.
Caractersticas del Derecho de Uso
Segn Hidalgo Barrantes, el derecho de uso es un derecho real, ya que en
virtud de l se establece una relacin directa e inmediata entre el titular y la
cosa. Es de carcter personalsimo, es decir:

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1. es un derecho que se confiere exclusivamente tomando en cuenta la

calidad de la persona, amistad, parentesco, etc.
2. es un derecho que se extingue con la muerte de su titular, no pudiendo
por lo tanto ser transmitido a sus herederos. En este sentido, en el uso,
el beneficio personal es exclusivo
3. es un derecho que, en principio, no puede ser transmitido a ttulo de
cesin o locacin
4. El uso es un derecho temporario, es decir, slo puede tener el plazo de
duracin mxima que seala la ley
5. No es susceptible de hipoteca ni de embargo.
El ltimo punto se deriva del hecho de que el uso no puede ser cedido en
principio, ya que la hipoteca y el embargo pueden conllevar la venta forzosa de
la cosa. Si se pudiera embargar o hipotecar el derecho de uso, entonces se
dara el caso de que el usuario, junto con terceros, podra enajenar su derecho,
en contra del inters del propietario.
Caractersticas del derecho de Habitacin
De igual manera, sobre este punto, nos dice Hidalgo Barrantes que las
caractersticas del derecho de habitacin son:
1. Constituye un derecho real
2. Es personalsimo, es decir, se constituye tomando en cuenta la calidad
del titular. Por esta razn se extingue con la muerte del habitador y, en
principio, no puede ser transmitido a ttulo por cesin o arrendamiento.
3. Es un derecho temporario, esto es, que tienen un plazo de duracin
limitada.
4. Debido a que en principio no pueden ser transmitidos, tampoco pueden
ser

hipotecados

ni

embargados,

pues

si

ello

se

permitiera

eventualmente llegaran a ser vendidos judicialmente, y el traspaso de

este derecho no est permitido por la mayora de las legislaciones.
Adems debe tomarse en cuenta que, con el problema de vivienda
existente en la casi totalidad de los pases del globo, la habitacin es un
derecho que el ordenamiento jurdico debe tutelar, no -permitiendo que
su titular sea desposedo del mismo, mientras cumpla con sus
obligaciones.

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5. Es un derecho sobre cosa ajena, o sea, constituye una desmembracin

de la propiedad; las facultades de domino quedan, en virtud del derecho
de habitacin, divididas entre el dueo de la casa y el habitacionista.
6. Constituye un derecho de aprovechamiento activo, representando una
situacin que pudiramos considerar intermedia entre el usufructo (que
absorbe todo el contenido econmico de la propiedad) y la servidumbre
(que deja amplio margen en la efectividad econmica del propietario.
7. Es un derecho indivisible. No es susceptible de lograrse en parte la
finalidad del derecho de habitacin. De esta caracterstica se deriva la
nulidad de las disposiciones que concedan una parte de ella, la
imposible extincin de la misma por partes alcuotas y la indivisibilidad
de la obligacin que tengan por objeto la prestacin del derecho de
habitacin.
Jurisprudencia
Sobre el Derecho de uso y el anlisis sobre su naturaleza con respecto al
contrato de arrendamiento agrario
VOTO N 310-F-06

TRIBUNAL AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE

SAN JOSE SECCION PRIMERA. Goicoechea, a las nueve horas cuatro
minutos del treinta de marzo del dos mil seis.PROCESO DE DESAHUCIO, establecido por INVERSIONES
CABO DE ANTIBES SOCIEDAD ANONIMA, con cdula jurdica tresciento uno- cero noventa mil ochocientos noventa y ocho, representada
por su apoderado generalsimo sin lmite de suma MAURICIO DOBLES
MONTEALEGRE, mayor, soltero, abogado, vecino de San Jos, con
cdula

uno-

quinientos

noventa-

ochocientos

treinta

cuatro,

contra ELIBERTO ARROYO SEGURA, mayor, casado, agricultor, vecino

de Miramar de Puntarenas, con cdula seis- cero sesenta y unoochocientos once. Interviene el licenciado Francisco Quijano Quirs,
mayor, casado una vez, vecino de Escaz, con cdula de identidad uno-

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setecientos cinco- ochocientos cuarenta y ocho, en su calidad de

apoderado especial judicial de la parte actora, y la licenciada Rosannette
Naranjo Rojas de calidades ignoradas como abogada directora de la
parte demandada.RESULTANDO
1.La parte actora formul la presente demanda estimada en la suma de
cien mil colones, para que en sentencia se declare: Se procede a
ordenar el lanzamiento y desalojo del aqu demandado declarndose
con lugar la presente demanda en todos sus extremos, a fin de que mi
representada tome posesin de su propiedad y pueda continuar
ejerciendo sus derechos legtimos como propietario de la misma.
Igualmente solicito se condene al demandado al pago de ambas costas
de la presente accin, (folios 1 a 3).
2. El accionado contest negativamente la demanda y opuso las
excepciones de defectuosa representacin, (folio 16).
3.El licenciado Antonio Vctor Tobal juez de primera instancia, en
sentencia de las siete horas del diez de mayo del dos mil cinco, resolvi:
POR TANTO: Con fundamento en lo expuesto, las normas invocadas y
los artculos 153, 155, 317, 448 y siguientes de la Ley de Jurisdiccin
Agraria, se resuelve: Se acoge la excepcin de falta de derecho y se
rechaza la de falta de legitimacin en sus formas activa y pasiva, todas
interpuestas por el demandado. Asimismo, se DECLARA SIN LUGAR,
en todos sus extremos, la Demanda de Desahucio establecida por
INVERSIONES

CABO

DE

ANTIBES

SOCIEDAD

ANONIMA,

representada por el seor MAURICIO DOBLES MONTEALEGRE contra

ELIBERTO ARROYO SEGURA. Son las costas personales y procesales
derivados de esta accin a cargo de la parte actora, (folio 72 a 80).

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4.El apoderado de la parte actora, interpone recurso de apelacin para

ante este Tribunal contra la sentencia dictada en primera instancia, (folio
92).
5.En la substanciacin del proceso se han observado las prescripciones
legales y no se nota la existencia de errores u omisiones capaces de
producir la nulidad del fallo.
Redacta el Juez ULATE CHACON, y,
CONSIDERANDO:
I.- El Tribunal comparte la relacin de hechos probados, que
contiene la sentencia apelada, por ser fiel reflejo de lo que informan los
autos.
II.- Por la forma en que se resolver, no se comparte lo dispuesto
en cuanto a hechos indemostrados.
III.- El a-quo rechaz la presente demanda sumaria de desahucio,
pues consider la existencia de un contrato de arrendamiento agrario, de
larga duracin, en el cual existi tolerancia en cuanto al no pago de la
suma pactada en el contrato, y no se le notific al poseedor por escrito la
voluntad del propietario de proceder a la construccin del inmueble,
estableciendo que la clusula resolutoria pactada en el contrato es nula,
pues quedaba al arbitrio y voluntad unilateral del propietario poner fin a la
relacin negocial.
IV.- El apoderado de la sociedad actora, Francisco Quijano Quirs,
interpuso recurso de apelacin y nulidad concomitante. Como motivo de
nulidad alega que no se concedi el plazo para alegar conclusiones,
previsto en el artculo 53 de la Ley de Jurisdiccin Agraria, violndose su
derecho de defensa. Como motivo de fondo, combate la interpretacin
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dada por el a-quo a la clusula resolutoria, la cual indica fue pactada

libremente, conforme al principio pacta sunt servanda, debiendo
aplicarse el principio de obligatoriedad de los contratos, debiendo exigirse
el cumplimiento del mismo y la ejecucin de buena fe (artculos 1023,
1022, 632, 692 a 100 y 702 del Cdigo Civil), argumentando que la
interpretacin de los contratos debe ser restrictiva para que no se
tergiverse la voluntad de las partes. La clusula resolutoria, dice, se
demostr con la testigo propuesta. Por otra parte, sostiene que el contrato
de arrendamiento que una a las partes tena un plazo suficientemente
amplio para ejercer la actividad agraria de pastoreo de ganado,
constatndose en el reconocimiento judicial que no se hace uso del predio
desde hace muchos meses porque solo hay una cabeza de ganado y un
caballo, y el arrendatario no ha cancelado un cinco, debiendo aplicarse
los principios del derecho agrario para que la tierra cumpla con su destino
productivo. Finalmente, afirma la mala fe del demandado, al pretender
quedarse en el inmueble si no le pagan una suma de tres millones
quinientos mil colones, lo cual es desproporcional a los derechos y
deberes de las partes.
V.- El motivo de nulidad no es de recibo. El artculo 53 de la Ley de
Jurisdiccin Agraria prev el plazo para alegar conclusiones tratndose de
procesos ordinarios, pues en los sumarios dicha etapa procesal no ha sido
prevista, de ah que no se ha causado ninguna violacin procesal o
indefensin a la parte actora.
VI.- Las apreciaciones del recurrente en cuanto a la aplicacin de la
clusula resolutoria del contrato, y al no uso del bien, obligan a este
Tribunal, necesariamente a desentraar la naturaleza jurdica del negocio
realizado por las partes, pues dependiendo de ello se podra entrar a
discutir o no los motivos de desahucio planteados por el demandante en
va sumaria, en caso de tratarse realmente de un arrendamiento o
prstamo gratuito, o bien, se podra determinar que se trata de un
problema de incumplimiento y terminacin de un contrato, no de tipo
personal, sino de carcter real.

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VII.- Diferencia entre derechos reales y personales: En primer

lugar, es necesario recordar que el derecho real otorga un poder directo e
inmediato sobre una cosa, que concede a su titular un poder total (como el
caso del dominio pleno) o parcial (como los derechos reales en cosa
ajena, de carcter limitado) sobre el bien o la cosa que recae tal derecho,
tenindola sometida a su disfrute y dominio, pudiendo el titular defender el
bien con las acciones reales previstas por el ordenamiento jurdico. Los
derechos personales (de obligacin o de crdito), conceden al titular la
posibilidad de exigir una prestacin, por ejemplo, en el arrendamiento el
pago o el disfrute del bien arrendado, siendo su objeto una conducta
personal, pues no hay un poder directo sobre una cosa. Sin embargo,
esta distincin no resulta tan ntida cuando se confrontan ciertos derechos
reales, como el de usufructo, uso y habitacin, a contratos como el
arrendamiento agrario, que bien podra generar consecuencias de carcter
real. Al referirse a esta distincin, la doctrina afirma lo siguiente: Por
ejemplo, el usufructo es un derecho real sobre cosa ajena que nos permite
usarla y disfrutarla: en virtud de l, pues, poseemos y gozamos (aunque
sin poder enajenarla) la propiedad de otro. Mas, tambin el arrendatario de
una finca la posee y la disfruta, y, sin embargo, el contrato de
arrendamiento no le concede un derecho real, sino simplemente uno de
crditoO sea, al usufructuario se le entrega la cosa usufructuada para
que use en ella del poder directo que sobre la misma le corresponde; y el
dueo, como si dijramos, se desentiende y deja al otro hacer y desarrollar
su seoro. Mientras que en el arrendamiento, el dueo que arrienda, no
entrega la cosa al arrendatario para que ste haga por s, sino que le
proporciona continuamente la utilidad de la misma, mediante una conducta
activa, para hacer posible la cual, le da posesin de la cosa, (Albaladejo,
Manuel. Derecho Civil, Tomo III, Bosh, 1994, p. 15). Este razonamiento, si
bien es vlido para hacer una nota distintiva entre el usufructo y el
arrendamiento, no resulta tan claro cuando se trata de un arrendamiento
agrario, pues en ste el propietario est obligado a entregar al arrendatario
el poder de gestin productiva del bien agrario sobre el fundo y garantizar
(como

conducta

obligacin

personal)

su

ejercicio

productivo,

generndose al final del arrendamiento cierto tipo de derechos y

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obligaciones para las partes contratantes, por la especial naturaleza del

bien sobre el cual recae el contrato. Las principales consecuencias
jurdicas de distincin se dan en la esfera de las acciones protectoras que
puede emprender el titular de un derecho real, como sera el propietario o
usufructuario, respecto del titular de un derecho personal derivado de un
contrato de arrendamiento. Mientras el propietario o usufructuario pueden
reivindicar el bien objeto de su derecho, el arrendatario, a lo sumo puede
reclamar frente al propietario el cumplimiento de su obligacin de
garantizar el goce del bien, pero si es despojado en forma ilegtima no
puede ejercitar las acciones reales que siguen perteneciendo al propietario
del bien, a lo sumo podra solicitar la tutela interdictal, para mantenerse en
posesin, esto incluso contra el mismo propietario. Por otra parte, los
derechos reales pueden adquirirse por usucapin, los personales no, y
normalmente tienen plazos diferentes de prescripcin.
VIII.- El derecho de uso, como derecho real de goce limitado: El
derecho de uso, como derecho real en cosa ajena, de carcter limitado,
est regulado en los artculos 366 a 369 del Cdigo Civil, y se rige
supletoriamente por las reglas del usufructo. El derecho de uso se limita a
la utilizacin de los frutos de un fundo para satisfacer necesidades propias
y de su familia (subsistencia). El usuario de un fundo agrario, si consume
los frutos del mismo, est obligado a asumir los gastos de cultivo, y los
necesarios para la conservacin del inmueble, al igual que el
usufructuario. Toda la doctrina coincide en que se trata de un derecho real
limitado. Al respecto se informa: A la vista de los antecedentes y su
evolucin puede entenderse el derecho de uso como un derecho real de
goce en cosa ajena, sin injerencias de tercero incluido a estos efectos el
propietario de la cosa objeto del derecho, que menoscaben o hagan
imposible el goce directo, que se concede en forma estrictamente personal
al usuario, para que obtenga de la cosa cuantos servicios sea capaz de
aprovechar para la satisfaccin directa e inmediata de sus necesidades
personales y familiares, incluso haciendo suyos los frutos naturales o
industriales que sea susceptible de producir, si bien la apropiacin de los
frutos se limita, por regla, al lmite del consumo anual posible por el

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usuario y su familia (LA CRUZ BERDERJO, Jos Luis, Derechos

Reales, Tomo III, Barcelona, 1991, p. 107).
IX.- En el presente caso, del anlisis del contrato celebrado el 5 de
octubre de 1997, resulta claro que se trata de un contrato de uso, de larga
duracin (diez aos), pues debe observarse que incluso las partes
invocaron expresamente las normas que rigen tal derecho (artculos 366
del Cdigo Civil), otorgando Inversiones Cabo de Antibes S.A., un derecho
de uso al seor Eriberto Arroyo Segura, por un plazo de diez aos, para
que lo dedique a la siembra y cra de ganado (ver clusulas segunda y
tercera). Incluso, en la clusula quinta indica que las partes aceptan que el
contrato de uso se rige en cuanto al usufructo, a las obligaciones del
usufructuario, mas no en cuanto a los derechos del usufructo.
Evidentemente, en consecuencia, no se trata de una contrato de
arrendamiento, sino ms bien de la constitucin de un derecho real
limitado, en cosa ajena. Por ello cualquier discusin en cuanto a la
extincin del referido derecho, o a la validez de las clusulas pactadas por
las partes, debe hacerse en una va ms amplia, como lo es la declarativa,
y no en la sumaria, pues esta fue prevista para los casos de contratos de
arrendamiento, o bien causales de simple tolerancia, en donde existe un
acto unilateral de mera liberalidad por parte del propietario de un inmueble
a favor del ocupante del mismo. En la especie, mas bien se estn en
presencia de una constitucin de un derecho real. En razn de lo anterior,
los agravios del recurrente no son de recibo, pues como se ha indicado, la
existencia o no de una clusula resolutoria, siendo ajeno al tema de las
causales del desahucio, debe discutirse en la va ordinaria, mxime se
est en presencia de un derecho de uso y no de un arrendamiento agrario.
En cuanto al plazo del contrato, y el tema de la buena o mala fe como se
ha indicado son indiscutibles en esta va procesal.
X.- Por las razones aqu expuestas, no llevando razn el recurrente
en sus agravios, procede confirmar la sentencia recurrida, en lo que ha
sido objeto de apelacin.
POR TANTO:
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En lo que ha sido objeto de apelacin, se confirma la sentencia recurrida.

Bibliografa

VENEZIAN, G. Usufructo. Uso y habitacin. Tomo II 1 edic. Madrid,

Hernndez Galo. 1928. pp 817-819.

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HIDALGO BARRANTES, Jos. Los derechos de uso y habitacin en

Costa Rica. Tesis de grado para optar al ttulo de Licenciado en

Derecho. Ciudad Universitaria Rodrigo Facio. 1985.

TRIBUNAL AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN

JOSE SECCION PRIMERA. VOTO N 310-F-06.

Goicoechea, a las nueve horas cuatro minutos del treinta de marzo del

dos mil seis.

Cdigo Civil, Ttulo III, Captulo IV, artculos 366 a 369

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