I CONFERNCIA LATINO-AMERICANA DE CONSTRUO SUSTENTVEL

X ENCONTRO NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUDO

18-21 julho 2004, So Paulo. ISBN 85-89478-08-4.

RETROFIT DE CONSTRUES:
METODOLOGIA DE AVALIAO
BARRIENTOS, Maria Izabel G. G. (1); QUALHARINI, Eduardo L. (2)
(1) Eng., mestranda do PROARQ/FAU - UFRJ, e-mail: belbarrientos@uol.com.br
(2) D.Sc.,eng., prof. do PROARQ/FAU e da Esc. Politcnica da UFRJ, e-mail: linhares@all.com.br

RESUMO
As edificaes de um modo geral, com o passar dos anos, tornam-se obsoletas, sejam pelos novos
materiais e recursos que os avanos tecnolgicos propiciam, ou simplesmente pela perda de
funcionalidade decorrente principalmente de modificaes de uso.
Por outro lado, a renovao urbana das metrpoles brasileiras propiciou a necessidade de
desenvolvimento de metodologias e procedimentos tcnicos visando promover a reabilitao das
construes. No Rio de Janeiro, a maioria das edificaes construdas, h mais de duas dcadas,
deixou de ser funcional, pela alterao do perfil dos usurios e pelas demandas do processo de
globalizao, que impem novos partidos, da exigindo muitas adaptaes.
Assim, as edificaes que no apresentem a obrigatoriedade de fidelidade as suas caractersticas
originais, propiciam a uma crescente demanda de requalificaes construtivas.
Pretende-se com este trabalho investigar e identificar os pontos-chave nestes processos de reabilitao,
e propor uma metodologia para o atual estgio em que se encontra o retrofit no Rio de Janeiro e no
Brasil, fazendo um paralelo com a situao europia.
Palavras-chave: retrofit, reabilitao edificao, atualizao predial

1.

INTRODUO

O conceito de retrofit (retro, do latim, significa movimentar-se para trs e fit, do ingls, adaptao,
ajuste) surgiu ao final da dcada de 90 nos Estados Unidos e na Europa. A princpio, o termo foi
utilizado na industria aeronutica e referia-se atualizao de aeronaves, aos novos e modernos
equipamentos disponveis no mercado e, com o passar do tempo, comeou a ser empregado, tambm,
na Construo Civil. A idia em foco diz respeito ao processo de modernizao e atualizao de
edificaes, visando torn-las contemporneas, valorizando os edifcios antigos, prolongando sua vida
til, seu conforto e funcionalidade atravs da incorporao de avanos tecnolgicos e da utilizao de
materiais de ltima gerao, ROCHA; QUALHARINI (2001).
Como o envelhecimento das edificaes leva a degradao de seu entorno e, conseqentemente, h o
objetivo central da melhoria da qualidade de vida, fica criada a necessidade de reabilitao do
ambiente urbano. Mas, a capacidade regenerativa de um edifcio ou de uma microregio, s pode ser
determinada aps um processo de avaliao de certa complexidade, o que chamamos de diagnstico
para um retrofit, BARRIENTOS (2004).
Assim, conhecer o estgio de degradao de uma construo muito importante para a sua atualizao
e saber se a edificao capaz de suportar acrscimos de carga gerada por mudanas no layout, por
incorporao de automatismos e por correo do desgaste do uso e do tempo so fundamentais para

elaborao de propostas de atualizao exeqveis, DUCAP(1999).

Portanto, o presente trabalho pretende elaborar um roteiro de procedimentos que visam contribuir com
os profissionais envolvidos neste tipo de atividade.

2.

PR-DIAGNSTICO

Representa uma idia inicial da qualidade e do estado de conservao da edificao. Em geral, de

custo reduzido, engloba inspeo visual e alguns levantamentos dimensionais superficiais que
forneam a informao mnima necessria para elaborao de um anteprojeto.
A elaborao de um anteprojeto se baseia em um programa que considera os objetivos iniciais dos
proprietrios, as possibilidades de execuo e a qualidade, a partir de informaes obtidas em um
primeiro diagnstico de carter superficial, PREISER (1985).
O pr-diagnstico deve ser realizado atravs de uma investigao de documentos e plantas que
existirem e, por uma avaliao in situ que permitir estabelecer o estado das obras e estruturas
existentes. Esse pr-diagnstico possibilitar ao profissional escolher entre as diversas possibilidades,
aquela que melhor se adequar a situao, BARRIENTOS; QUALHARINI (2003) e, que sero
expostas a seguir:
n Derrubar e reconstruir: indicado quando elementos estruturais apresentam um grau de degradao
to acentuado que represente perigo ou falta de estabilidade ao edifcio. Esta soluo s deve ser
adotada quando o retrofit for invivel tanto tcnica quanto economicamente.
o Recuperar e realizar obras de carter menor: indicado quando ainda h possibilidade de recuperar a
edificao ou adapt-la nova utilizao.
p Acrescentar elementos de conforto: indicado em casos que o estado de degradao do edifcio no
um fator relevante e o objetivo principal apenas melhorar as condies de utilizao do mesmo. Este
caso configura um retrofit superficial que geralmente engloba obras de oramento reduzido.

PR-DIAGNSTICO

Demolir

Recuperar

Atualizar

RETROFIT INVIVEL
Ante-Projeto

No

Viabilidade

Sim

DIAGNSTICO

Figura 1 Fluxograma de um pr-diagnstico

3.

DIAGNSTICO

Aps o pr-diagnstico j se tem um perfil do objeto de interveno. A etapa seguinte passa a ser as
investigaes mais precisas com o objetivo de elaborar um parecer coerente com a realidade. Com a
idia inicial proporcionada pelo pr-diagnstico podemos traar o programa de diagnstico de acordo

com as necessidades da investigao.

Na prtica, grande parte dos diagnsticos realizados, citados por BARRRIENTOS; QUALHARINI
(2002), tm sido de pouca eficincia em funo da dificuldade de se estimar o estado exato de
degradao dos elementos da edificao. Mtodos incorretos e imprecisos podem levar a erros na
avaliao e na elaborao de projetos de retrofit. Deste modo uma metodologia que apresente os
principais recursos de investigao disponveis para avaliao pode colaborar substancialmente na
soluo deste problema.
As investigaes envolvem procedimentos cujo grau de complexidade depende de alguns fatores como
tempo e principalmente custo. Cabe ao avaliador eleger dentre as possveis tcnicas aquela que melhor
se adequar as necessidades da avaliao. As principais tcnicas so apresentadas a seguir:

3.1

Vistoria

Tambm conhecido como walkthrough , e descrito por ORNSTEIN (1996) a primeira atividade para
o profissional que deve vistoriar o imvel. Consiste em caminhar pelo ambiente, estudando e
observando o maior nmero de informaes possveis, verificando, por exemplo, pontos importantes
relacionados aos hbitos e costumes dos usurios, alm dos aspectos fsicos do ambiente e do entorno.
importante observar o estado superficial do edifcio, tanto de seus materiais quanto de seus
equipamentos, verificar algumas dimenses importantes e, se possvel, elaborar um croquis com as
principais informaes. Assim, todos os elementos do edifcio podem ser observados, mas em geral
procura-se observar a existncia de fissuras, marcas de possveis infiltraes, desnveis e deformaes
de pisos, paredes e esquadrias, e principalmente o estado das instalaes, sendo que estas observaes
podem ser classificadas em:
- observao assistemtica e sistemtica
- observao assistemtica tambm chamada de ocasional ou no estruturada aquela realizada
instantaneamente sem que haja predisposio para o fato.
- observao sistemtica fruto de um planejamento, necessita de operaes especficas,
instrumentos e documentos particulares, tambm chamada de planejada, estruturada ou controlada.
A observao sistemtica pode ser subdividida em direta e indireta.
Na observao sistemtica direta aplicam-se diretamente os sentidos sobre o fenmeno que se quer
observar, na observao sistemtica indireta utilizam-se instrumentos para registrar ou medir a
informao que se deseja obter.
Neste aspecto recomenda-se o uso de algumas ferramentas de auxlio, como as listadas a seguir:

3.2

Mangueira de nvel: tubo de borracha utilizado, por dois indivduos e que permite a
verificao de desnveis entre pisos;

Metro ou trena: importante para verificao de dimenses;

Paqumetro: auxilia na determinao de medidas mais precisas, como o dimetro da fiao

utilizada ou a espessura de algumas fissuras e trincas.

Nvel e prumos: auxiliam a verificao dos alinhamentos e desaprumos

Miras topogrficas ou a laser: necessrias quando o trabalho a ser executado exigir uma alta
preciso das posies e dimenses.

Mquina fotogrfica / filmadora: em especial, com grande angular e flash. As fotos permitem
lembrar, posteriormente, alguns detalhes como posio de janelas, portas e peas sanitrias.
As mquinas de fotografias instantneas (polarides e digitais) representam um grande
avano, j que permitem observaes diretas e na mesma hora da execuo das fotos.

Pesquisa documental

a segunda etapa no processo de avaliao da edificao consiste em tentar levantar o maior nmero
de informaes tcnicas possveis, como, por exemplo, identificao do imvel, condies legais,

condies administrativas, normas de habitao que o programa da edificao teve que atender, tipo de
sistema estrutural, tipo de fundaes, tipo de esgotamento sanitrio; enfim, todas as alternativas
tcnicas adotadas na construo da edificao, alm, claro, dos projetos arquitetnicos, estruturais e
de instalaes, itens j citados pelo MINISTRE DE L'EQUIPEMENT (1980). E, quando no forem
localizados os projetos, as datas podem trazer informaes sobre tendncias da poca e, tambm
buscar informaes com o construtor pode ser de grande valia.
Os documentos pesquisados, por sua vez, podem dar uma maior agilidade ao processo de investigao,
pois evitam a fase de levantamentos especficos, mas se deve averiguar a representatividade dos dados
obtidos perante a realidade. Em muitas edificaes, principalmente, no quesito instalaes, estas no
so executadas com fidelidade ao projeto. Nesses casos, plantas de 'as built' so preciosidades, isto
sem falar nas intervenes, que as instalaes vo sofrendo ao longo do tempo.

3.3

Questionrio

Terceira etapa no processo de avaliao consiste em um conjunto de questes sistemticas e

seqenciais que constituem o tema da pesquisa, cujo contedo deve ser direto e simples, com o
objetivo de serem respondidas por um interlocutor, por escrito ou verbalmente. O questionrio busca
obter dos inquiridos, informaes sobre as edificaes no contidas na documentao, alm de
observaes pessoais dos usurios quanto utilizao.
Quanto ao tipo de aplicao, podem ser de auto-aplicao ou no. No primeiro caso, o inquirido fica
s diante do questionrio, para respond-lo. O grande problema caso o indivduo no compreenda a
pergunta e responda equivocadamente, afetando a veracidade dos resultados. Outra forma de aplicao
mediante pesquisadores que fazem as perguntas e anotam as respostas. A grande desvantagem desse
segundo tipo que o entrevistador pode acabar influenciando o entrevistado.
Num questionrio, as perguntas podem ser classificadas segundo sua estrutura, como proposto por
QUALHARINI (1997), em dois tipos:
Perguntas abertas Modalidade em que no se prev respostas e se deixa ao inquirido a liberdade de
expressar com suas prprias palavras, pressupe-se que, desta forma, o pesquisador no interfira, nem
limite as respostas do inquirido.
Perguntas fechadas Modalidade que apresenta categorias ou alternativas de respostas fixas, neste
caso, o inquirido vai assinalar aquela alternativa que mais se ajusta as suas caractersticas, a sua
maneira de pensar, idias ou sentimentos. Torna mais gil e mais fcil de interpretar o questionrio,
mas limita as respostas a um universo que pode no corresponder ao do usurio. Para que se elabore as
perguntas fechadas em um questionrio, o inquirido deve conhecer bem a temtica que o questionrio
aborda, e o pesquisador deve ter conhecimento suficiente do grupo a ser entrevistado, de modo que
possa antecipar os desvios as perguntas propostas.
Em questionrios com perguntas fechadas as alternativas devem incluir todas as possibilidades de
respostas ou devem ser excludentes, ou seja, evitando dvidas para o entrevistado com respostas que
podem ter o mesmo sentido. Um questionrio com perguntas abertas mais fcil de ser elaborado, em
contrapartida, a interpretao dos resultados torna-se muito mais difcil devido a variedade de
respostas que surgem. J os questionrios com perguntas fechadas so mais trabalhosos para
elaborao, mas permitem resultados diretos, fceis de contabilizar e por serem de maior
complexidade e apresentarem grande variedade, as perguntas fechadas podem ser classificadas de
acordo com o tipo de respostas, em:
)Perguntas com Alternativas Dicotmicas: Esse tipo de pergunta apresenta sempre uma resposta
positiva e uma negativa.
)Perguntas de Mltipla Escolha: Acredita-se que o inquirido encontrar o que deseja entre a grande
variedade de alternativas possveis para respostas.
)Perguntas de carter duplo: Renem uma pergunta fechada e outra aberta, sendo que a aberta
geralmente enunciada sobre forma de por que? qual? Em muitos casos o pesquisador tambm pode,
para no fechar totalmente a pergunta, incluir a alternativa outros.
claro que esse tipo de pergunta fornece maior liberdade de resposta ao inquirido, mas, caso haja um

grande nmero de respostas com a alternativa outros, sinal que o questionrio foi mal formulado, e,
muito provavelmente, deixou de colocar opes de respostas que deveriam ter sido determinadas
previamente.
)Perguntas com Alternativas Hierarquizadas: Trabalham com opes de respostas gradaes que
podem ser expressas de maneira qualitativa ou quantitativamente:
A elaborao de qualquer pergunta de um questionrio implica em uma predio, por exemplo:
quando perguntamos Qual tipo de meio de transporte que voc utiliza para ir ao trabalho? Neste caso
a predio exclui a possibilidade de que voc no usa conduo.
A forma de ordenao das perguntas pode contribuir para um melhor preenchimento. As perguntas
iniciais devem ser aquelas que no impliquem em constrangimentos para a resposta, procurando-se
conhecer quem o entrevistado, por meio de perguntas sobre, por exemplo, sexo e idade. Geralmente
so utilizadas perguntas fechadas nessa etapa. Na continuao recomendvel que se trate de aspectos
gerais do problema e, a seguir, as perguntas mais complexas e emocionais. Mudanas bruscas no tema
no devem ser feitas e para evitar-se este tipo de problema pode-se fazer uma parada com um ttulo ou
enunciado, com explicaes.
Lembramos tambm, que a aparncia do questionrio importante. Cuidados com relao
diagramao do texto, a qualidade do papel, do espaamento das perguntas, da apresentao grfica
dos quadros a preencher, pode facilitar o preenchimento das respostas e na tabulao dos resultados.
Outra recomendao importante com relao a temporizao nas respostas do questionrio. As
respostas no devem se prolongar por mais de 20 minutos, pois a fadiga nos inquiridos comea a partir
de 10 min.
Durante a elaborao do questionrio importante manter contacto com pessoas chaves da populao
alvo, pois esta interao nos dar base para incluir no questionrio aspectos relevantes. Nesta fase
inicial de montagem depuram-se todas as idias pr-existentes, chegando-se ao foco do objetivo. Outra
sugesto a realizao de um ensaio, que funciona como uma checagem preliminar do questionrio.
Seu objetivo determinar possveis falhas na redao (ex: palavras inadequadas), excesso de
perguntas, e erros de interpretao por partes dos inquiridos, etc... Realiza-se este pr-teste com um
nmero reduzido de pessoas, do universo de pesquisados. O ideal, neste momento que essas pessoas
forneam informaes ao pesquisador a respeito das dvidas que ocorreram no seu preenchimento.
Quanto modalidade de aplicao esta pode ser por contato direto, onde o prprio pesquisador aplica
o questionrio, anota as respostas, ou aguarda enquanto o inquirido o faa. Assim, diminui-se o
nmero de pessoas que no respondem ou deixem respostas em branco, podendo ainda o prprio
avaliador esclarecer possveis dvidas. Apresenta como desvantagem o fato do entrevistador poder
influenciar as respostas, at mesmo inconscientemente.
Outra modalidade de aplicao via correio, o questionrio e as suas instrues so enviados pelo
correio as pessoas previamente escolhidas, o pesquisador deve aguardar durante, aproximadamente,
trs semanas a devoluo do questionrio, e a partir deste prazo procurar recuperar os questionrios,
por meio de cartas e telefonemas.
Quando se aplicam questionrios pelo correio pode-se:
-

alcanar um nmero maior de pessoas, porm, tm-se um percentual de baixa

devoluo;

ter a impossibilidade de tirar dvidas quanto resposta;

ter a possibilidade de contaminao das respostas, pela interferncia de ajuda de

parentes, vizinhos e amigos;

contaminar a amostra deixando, esta, de ser aleatria; isto ocorre quando a maioria das
pessoas que vo devolver as respostas so diretamente interessadas no resultado.

Assim, os questionrios a serem respondidos pelo correio devem conter poucas perguntas fechadas, e
analisar as caractersticas dos que responderam imediatamente, para compar-las com a dos que
responderam posteriormente (depois da segunda carta, ou telefonema), este procedimento controla
diferenas que prejudicariam o resultado da pesquisa.

3.4

Entrevistas

Certamente, o questionrio a principal fonte de informaes sobre a edificao, conforme indicado

por OLIVEIRA(1985). E, muitas vezes, quando aplicado pelo prprio pesquisador pode se transformar
em uma entrevista, j que, por definio, entrevista a tcnica em que o entrevistador se apresenta
diante do entrevistado e lhe faz perguntas, com o objetivo de obter informaes pertinentes
investigao. Em geral as entrevistas devem ser aplicadas a qualquer individuo que possa fornecer
alguma informao importante, seja ele o proprietrio, o construtor, o morador, um vizinho ou at
mesmo o administrador. Assim, os questionrios, dependendo do pblico alvo, devem ter a estrutura e
contedo das perguntas adaptados situao em questo, sendo que as entrevistas podem se
classificar, de acordo com seu tipo, em:
n Entrevista No-Diretiva:
A conversao feita atravs de um tema geral sem estruturao das perguntas por parte do
entrevistador. Indicado em casos em que as informaes principais j so conhecidas e pretende-se
apenas verificar se existe alguma informao a complementar;
o Entrevista Focalizada:
O investigador, dentro de hipteses e de certos temas, deixa o entrevistado descrever livremente sua
experincia sobre determinado assunto;
p Entrevista Semi-Estruturada:
Esta aplicada a partir de um pequeno nmero de perguntas abertas. Em outras palavras, um
questionrio aplicado pelo pesquisador pode se configurar em uma entrevista semi-estruturada.
Neste item, tambm se enquadra a verbalizao que a descrio, por parte do inquirido de como so
realizadas determinadas tarefas dentro da edificao (esta mais aplicada em edifcios comerciais),
pois atravs do depoimento do funcionrio possvel ao entrevistador compreender o modo de
operao da edificao e avaliar os seus pontos funcionais e as deficincias.

3.5

Medies fsicas

Os levantamentos fsicos so bastante teis quando no se dispe de projeto, ou quando o projeto no

reflete a realidade. Assim, as medies das dimenses dos ambientes, ps direitos, nmero e
posicionamento de luminrias, sadas de ar, localizao de quadros de fora, enfim, o levantamento de
qualquer informao sobre a edificao que seja necessria, e no se disponha na documentao.
Quando as informaes bsicas j so conhecidas, buscam-se apenas medies ligadas s questes de
conforto, entre elas podemos citar: a verificao do nvel de presso sonora, nvel de iluminamento,
temperatura, umidade relativa; nestas podemos incluir tambm a verificao dos ventos dominantes e
implantao da edificao com relao aos pontos cardeais, CATARINO ( 2001).

3.6

Investigaes complementares

As vistorias, muitas vezes, no so suficientes para elaborar um diagnstico coerente. Existem muitos
detalhes dentro de uma edificao que somente investigaes especificas traduzidas na forma de
ensaios complementares so capazes de identificar. Neste caso, encontram-se, principalmente, as
informaes quanto estrutura da edificao que, muitas vezes, fica oculta nas alvenarias como, por
exemplo: alguns pilares e armaduras do concreto.
A qualidade dos materiais, a umidade, o estado de conservao e a resistncia so pontos fundamentais
que as investigaes complementares devem abordar. Em grande parte dos casos, por questes
financeiras, cabe ao profissional, com base em sua avaliao, ponderar e eleger aqueles ensaios
estritamente necessrios.
Os ensaios mais especficos que englobam perfuraes no reboco, remoo de amostras de argamassa,
perfuraes em elementos estruturais, entre outras atividades, so consideradas destrutivos e
associados a certo perigo, exigindo, na maioria dos casos, a evacuao dos ocupantes. Estes, alm de
possurem custo elevado, so criticados, QUALHARINI, et al (2001) quando aplicados em imveis de
carter histrico, cuja preservao fundamental. Por essas razes, se d a preferncia aos ensaios que

no impliquem em nenhuma degradao a construo e cujo emprego seja compatvel com a

permanecia dos ocupantes, tais como: as radiografias com raios-X, a medio de flechas e grandes
deformaes, os ensaios superficiais de resistncia dos materiais, etc ...

4.
4.1

PARECER FINAL DO DIAGNSTICO

Montagem do Diagnstico

Nesta etapa, as vistorias j foram realizadas, assim como os ensaios necessrios, cabendo ao
profissional, elaborar um diagnstico que servir como base para a elaborao do projeto, na fase
seguinte.
Lembramos que, muitas vezes, por desconhecimento ou economia, a fase de diagnstico acaba sendo
prejudicada, o que pode levar a decises insuficientes e mudanas de rumo durante a execuo das
atividades. Intervenes mal planejadas podem ser piores do que a prpria falta de manuteno, pois
se est aplicando capital em solues que, ao invs de solucionar problemas, podero causar outros
mais srios.
Para que o projeto possa ser colocado em prtica necessrio que haja uma coincidncia ou acordo
entre os desejos e as possibilidades reais. A elaborao de um bom projeto dever escolher as
tcnicas, os materiais, a distribuio interior, os nveis de conforto de maneira harmnica.
Uma boa forma de representar o resultado final de uma avaliao atravs da atribuio a cada
elemento constituinte da edificao de um grau de acordo com seu estgio de degradao. Assim,
pode-se visualizar melhor as intervenes e seus graus de urgncia, agrupando e definindo prioridades.
A seguir apresentamos o quadro 1 com o EPIQR (Energy Performance and Indoor Environmental
Quality Retrofit, 1999), desenvolvida pela comunidade europia, que uma sugesto de codificao
para ser utilizada como ferramenta de avaliao no retrofit e facilitando a execuo do diagnstico:
Quadro 1 classificao dos elementos construtivos segundo o EPIQR

4.2

Cdigo

ESTADO

URGNCIA

AO

Bom estado

Conservao

Manuteno

Ligeira degradao

Vigilncia

Ligeira reparao

Mdia degradao

Interveno

Mdia reparao

Fim da vida til

Interveno imediata

Substituio

Fluxograma de um Diagnstico

Com o objetivo de identificar os pontos-chave num processo de reabilitao e propor uma metodologia
para o atual estgio em que se encontra o retrofit, ser apresentada a figura 2, que um fluxograma
representando todas as etapas que envolvem a metodologia proposta.
Neste fluxograma a partir do diagnstico deve-se estruturar os elementos de vistoria / pesquisa
documental / questionrio / entrevista / medies, se os dados estiverem compatveis pode-se compilar
as informaes, se no estiverem, deve-se proceder a investigaes complementares ( avaliaes,
amostras internas, ensaios, medio de flechas, radiografias, etc..).
O passo seguinte a elaborao do projeto preliminar, que consta de oramento e planejamento das
atividades e programao das intervenes, dividida em projetos especficos (de iluminao.,
climatizao, instalaes) / procedendo as contrataes e fechando os contatos com usurios, para
ento, dar incios aos trabalhos.
A seguir a figura 2 do Fluxograma de um diagnstico:

DIAGNSTICO

VISTORIA

PESQUISA DOCUMENTAL

ENTREVISTA

QUESTIONARIO

Analise dos projetos

MEDIES FSICAS

INVESTIGAAO COMPLEMENTARES
-deteco partes metlicas

DADOS

No

OK

-avaliao grau de umidade

-explorao interna por perfurao ou amostras
-ensaio superficial de resistncia dos materiais
-medio de flechas e deformaes

Sim

-radiografia raio X

COPILAAO DAS INFORMAOES

Levantamento limitaes

Parecer final diagnstico

ELABORAAO PROJETO PRELIMINAR

Oramento

Planejamento

APROVAAO

No

Sim

PROGRAMAO INTERVENES

PROJETOS ESPECIFICOS
-

iluminao

climatizao

Instalao mecnica

Sistema de incndio

Sistema de segurana

Sistema de dados

Contrataes empreiteiras

INICIO DOS TRABALHOS

Figura 2 Fluxograma de um diagnstico

Contato com ocupantes

4.3

Limitaes:

A manuteno da esttica original das edificaes, em grande parte dos casos, se d por serem os
imveis tombados ou preservados pelo patrimnio publico. importante verificar se a esttica a
preservar ou as inovaes em termos de fachada a serem incorporadas esto de acordo com o contexto
arquitetnico da vizinhana. O retrofit de fachadas merece cuidado redobrado, j que podem ferir a
paisagem urbana ou rural quando no estiverem integrados ao estilo do local em que esto inseridos. O
retrofit em bens tombados ou preservados apresenta certas limitaes que sero abordadas, a seguir:

4.4

Telhados: quando em bens tombados, o importante tentar ser fiel ao projeto original, tanto
no emprego dos materiais, quanto na estrutura em si. Quando o retrofit visa o conforto
ambiental na busca por maior iluminao e claridade recomendam-se, desde que permitidos
pelos rgos competentes, o emprego de clarabias.

Fachadas: as dimenses e disposies das aberturas so fatores limitantes uma vez que no
podem ser alterados.

Pinturas: buscar uma colorao adequada ao entorno, enfim a utilizar de materiais locais
tradicionais, com aspecto e cor prximos ao utilizado na poca da construo, com respeito s
formas.

Programao das Intervenes

A confeco de um futuro planejamento de obras depender do diagnstico executado. Portanto,

importante comunicar aos ocupantes da edificao, as obras que sero realizadas e verificar suas
reaes. Sempre existem pessoas mais dispostas a colaborar e outras menos e, com estas que se deve
ter ateno especial, j que estaro sempre tentando criar problemas e obstculos no decorrer dos
trabalhos.
Toda a modificao de um estado existente provoca reaes em cadeia por isso a coordenao das
atividades pode levar a otimizao em termos de tempo e qualidade dos servios a serem executados.
Por exemplo, implantar um sistema de isolamento trmico, atravs da utilizao de drywall e
poliestireno expandido exige mudanas nas instalaes, principalmente, eltricas. E, quando ocorre
cada interveno, cada ao de um modo ou de outro, exige alteraes em outros sistemas e assim,
sucessivamente.
Algumas decises dentro do retrofit envolvem certa complexidade, por exemplo, se algumas
esquadrias da fachada apresentam um grau de degradao acentuado no basta ordenar a substituio
das mesmas, preciso ponderar os custos para a substituio de todas, os custos e a possibilidade de
reparao das danificadas, se a recuperao destas eficiente ou se o problema s est sendo adiado,
se o modelo no muito antigo e difcil de ser encontrado ou reproduzido, se a utilizao de outros
tipos de esquadria podem descaracterizar a fachada, se a substituio somente das danificadas poder
causar descontentamento dos demais usurios. Enfim, so conjecturas que devem ser avaliadas, tanto
pelo profissional quanto pelo proprietrio, para que o resultado seja satisfatrio.
Outro fator que interfere na evoluo dos trabalhos a questo da propriedade. Quando o imvel
objeto do retrofit pertencer a apenas um proprietrio os trabalhos so mais fceis e as decises mais
rpidas de serem tomadas, mas quando o imvel pertence a vrios proprietrios, geralmente mais
difcil conseguir unanimidade ou um acordo sobre as decises e aes de interveno a serem
executadas.
Quando a edificao est completamente desocupada, o trabalho mais fcil e mais rpido, pois o
quesito relao com usurios passa a ser descartado e os operrios tm liberdades de programar as
atividades de modo a acelerar os servios.
Existem casos em que o incio dos trabalhos est atrelado desocupao da edificao. Adotada
somente quando a presena de ocupante possa representar algum risco para os mesmos ou
impossibilitem a realizao do servio. Esse tipo de ao engloba gastos elevados, com mudanas e
disponibilizao de moradias transitrias o que leva a certo descontentamento por parte dos
moradores. Outros inconvenientes so as mudanas que acabam tumultuando as caixas de escada e
dificultando a circulao de operrios e moradores. Quando se tratar de edifcios comerciais, esse tipo
de conduo de trabalhos pode levar a prejuzos altssimos para as empresas.

Em geral, o que ocorre a realizao das intervenes sem que os usurios sejam transferidos ou
removidos. Esse procedimento adotado por ser o mais barato, e relativamente mais fcil, mas est
aliado a vrios incmodos para os usurios e para os operrios que passam a programar suas atividades
de acordo com os hbitos dos ocupantes. Podemos ressaltar alguns inconvenientes, principalmente
quando necessrias intervenes em instalaes que deixam o prdio por vrias horas sem poder
utiliz-las, ou, at mesmo, a questo de horrios para comear e terminar o servio.
Neste tipo de
soluo ainda esto embutidos os problemas de roubo, j que passa a existir uma quantidade grande de
pessoas circulando pela edificao, tendo acesso a chaves.

5.

CONSIDERAES FINAIS

Um processo de retrofit adequado envolve um estudo complexo de todos os elementos constituintes

do processo, exigindo rigor e mincia na sua execuo, utilizando tcnicas e procedimentos muito
diferentes dos convencionais. Portanto, conhecer o estgio de degradao de uma construo
imprescindvel para sua reabilitao. Em primeiro lugar, dever-se- implantar um sistema de dados
confivel, em que se possa registrar as caractersticas do edifcio. Nesse contexto, escolhe-se as
ferramentas de apoio ao processo de reabilitao, sejam elas computacionais, ou apenas
metodolgicas. Estes procedimentos sero instrumentos preciosos informao e a escolha da
capacitao tcnica dos profissionais envolvidos nos processos de reabilitao.
Assim, o objetivo da metodologia proposta no definir uma receita a ser seguida, e sim, propor uma
sistematizao e organizao dos trabalhos que envolvem as etapas de conhecimento, investigao e
diagnstico da edificao na busca do monitoramento da determinao da taxa de deteriorao ao
longo do tempo e de sua comparao com modelos experimentais analticos. importante salientar
que cada obra de retrofit nica, ou seja, no se pode tomar uma determinada interveno como
modelo absoluto j que o que norteia os rumos a seguir so as caractersticas inerentes aquela
determinada edificao.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
BARRIENTOS, M.I.,. "Retrofit de edificaes: Um estudo de reabilitao e adaptao das
edificaes antigas s necessidades atuais " Rio de Janeiro, 2004. 170 p Dissertao de Mestrado
apresentada ao Programa de Ps-graduao em Arquitetura, PROARQ FAU-UFRJ.
BARRIENTOS, M.I., QUALHARINI, E. L. "Interveno e reabilitao nas edificaes" In: V
Congresso de Engenharia Civil, Juiz de Fora, 2002.
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