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Droit civil

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PA R T IE I
L AA V EENNTTEE
La vente est un contrat à 5 têtes : consensuel, synallagmatique, onéreux, commutatif, translatif.

 La vente est un contrat consensuel en ce sens qu’il se forme par l’échange de consentements des
parties. Il existe dès que les parties se sont mises d’accord sur la chose et sur le prix. En principe,
c’est un contrat qui ne requiert aucune forme solennelle. Qui dit principe dit exception, on
observe que le législateur a tendance à entourer le contrat de vente d’un formalisme lourd,
histoire de protéger l’acheteur en raison de l’importance ou de la nature du bien vendu. Ainsi,
plus la valeur du bien vendu sera importante et plus le formalisme autour du contrat sera
important. C’est particulièrement le cas lors de la vente d’immeuble ou de fonds de commerce.
Les formalités consistent essentiellement en la rédaction d’un acte authentique, mais également en
la publicité foncière (au bureau des hypothèques).

 La vente est un contrat synallagmatique puisqu’il y a des obligations réciproques à la charge des
deux parties.

 C’est un contrat de type onéreux car il n’y a dans la vente aucune intention libérale. Une vente
avec intention libérale est une donation et sera requalifiée comme telle, le cas échéant.

 La vente est un contrat commutatif. Elle est ainsi un contrat dans lequel les obligations de chacune
des parties sont regardées comme l’équivalent des obligations de l’autre partie. C’est la
réciprocité des obligations. Un contrat commutatif est donc l’opposé du contrat aléatoire. Reste
que le contrat de vente peut avoir un caractère aléatoire (vente d’usufruit, vente contre un prix
payé sous forme de rente viagère).

 La vente est un contrat translatif, mais qui, contrairement aux apparences, ne porte pas
directement sur un bien mais sur un droit réel, droit de propriété.

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T I T R E I . L EESS EELLEEM
MEENNTTSS DDEE LLAA VVEENNTTEE
Ils sont énumérés à l’Art. 1583 CCiv. Ces éléments doivent être réunis pour que l’on puisse parler
de vente. Il y a l’exigence du consentement des parties, un objet (c'est-à-dire une chose), et une contrepartie à
cet objet, le prix.

Chapitre 1er : Le consentement


La vente est un contrat consensuel, qui se forme donc par un échange de consentements. Cet
échange a un effet instantané et définitif. L’Art. 1583 CCiv dispose en effet qu’en raison de l’effet relatif des
conventions, la vente est parfaite entre les parties dès que l’on a convenu de la chose et du prix, peu importe
que la chose ait été livrée et le prix payé. De nombreux arrêts de la Cour de cassation le rappellent.

Ceci dit, bien que le contrat de vente se forme par l’échange de consentements, cet échange est
précédé d’actes préparatoires. Certains relevant de la négociation préalable tandis que d’autres actes
appartiennent à la catégorie juridique particulière des avant-contrats. Le pacte de préférence et les promesses
de vente en sont des exemples notoires.

Section 1 : Le pacte de préférence


Le pacte de préférence peut viser tout type de contrat mais vise surtout la vente. Pour qu’il y ait un
pacte de préférence, il faut que le bien objet ait une valeur importante. Ce seront ainsi un immeuble, un fonds
de commerce, des droits d’auteur ou des titres de société.

Paragraphe 1er : La nature juridique du pacte de préférence

A. Définition
C’est une convention conclue entre le propriétaire d’un bien, appelé souscripteur, et un bénéficiaire,
un tiers, où le souscripteur s’engage dans le cas où il vendrait la chose, à la proposer en priorité au
bénéficiaire. Un pacte de préférence peut être stipulé seul, mais la pratique le verra adossé à un autre contrat,
par exemple en cas de bail. Le propriétaire assortit son bail d’un pacte de préférence, par lequel il s’engagera à
le vendre à priorité à son locataire, s’il décidait de le vendre.

B. Analyse juridique
Le pacte de préférence est un contrat unilatéral. Seul le propriétaire s’engage. La difficulté repose ici
de savoir sur quoi il s’engage ? Obligation de faire ? De ne pas faire ?

Le pacte de préférence voit le souscripteur s’engager à ne pas faire. L’obligation à laquelle il souscrit
est négative. Il s’oblige à ne pas vendre à un tiers sans avoir préalablement proposé le bien au bénéficiaire du
bien. Ce pacte de préférence n’a que 2 conditions d’existence :

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 La chose visée soit déterminée. Pas le prix, mais le bien sur lequel porte le pacte, tout comme le
contrat envisagé.
 Les modalités de fonctionnement du pacte, en particulier le délai dé réponse laissé au bénéficiaire,
doivent être précisés dans le pacte.

Paragraphe 2e : Mise en œuvre du pacte de préférence

A. L’effet obligatoire
Au risque de radoter, le pacte de préférence a un effet obligatoire. Le promettant s’oblige à ne pas
vendre à un tiers sans avoir opposé la chose au bénéficiaire. Si celui-ci ne se déclare pas intéressé, le
propriétaire redevient « libre » de le proposer à un tiers, mais aux mêmes conditions que dans le pacte. A
défaut de quoi, si les conditions le bénéficiaire pourrait opposer la responsabilité du souscripteur (et donc des
dommages et intérêts), voire carrément à bénéficier des mêmes conditions qui ont été faites au tiers. Le pacte
oblige le souscripteur à proposer le bien, à donner la préférence, s’il décide de vendre. La jurisprudence a jugé
que le pacte de préférence n’intéressait que la vente, mais pas ses aliénations voisines comme l’échange ou
l’apport en société, de même que la donation.

B. Sanction
Que se passe-t-il lorsque le souscripteur vend son bien à un tiers sans l’avoir d’abord proposé au
bénéficiaire ? Qu’advient-il du contrat de vente ? Est-il toujours valable ?

Tout va dépendre de la bonne ou mauvaise foi du tiers acquéreur.

Si l’acquéreur est de bonne foi, qu’il ignorait donc le pacte de préférence sur le bien acquis, alors la
vente ne peut pas être atteinte, puisque le pacte ne fait naître qu’une obligation personnelle visant la seule
personne du souscripteur. Seuls des dommages et intérêts pourront être alors donnés.

En revanche, s’il est démontré sa mauvaise foi, on pourrait croire qu’il s’agit d’une fraude. Le
souscripteur connaissait le pacte qu’il a signé, le tiers acquéreur en avait également connaissance, d’où une
collusion frauduleuse. Oulala. Fraus omnia corrumpit, la fraude corrompant tout, le contrat de vente devrait
alors être annulé pour fraude. Cette analyse n’est cependant pas celle retenue par la jurisprudence. La Cour de
cassation exige en effet pour que le bénéficiaire du pacte soit substitué dans les droits du tiers acquéreur, qu’il
y ait mauvaise foi caractérisée, que donc le tiers ait connu l’existence du pacte, mais encore qu’il ait connu
l’intention du bénéficiaire à s’en prévaloir. Bis repetita placent, La Cour considère donc que le contrat de vente,
souscrit au mépris d’un pacte de préférence, lorsque le tiers acheteur est de mauvaise foi, ne peut être annulé
que si l’acheteur en avait connu l’existence (du pacte) mais encore qu’il avait connaissance de l’intention du
bénéficiaire de s’en prévaloir, ce qui est plus dur à démontrer. C’est en réalité la réticence de la Cour de
cassation qui introduit une grande insécurité juridique dans le domaine du pacte de préférence. Un arrêt de
Chambre mixte du 26 mai 2006 l’a affirmé, et plusieurs arrêts de la Troisième chambre civile l’ont confirmé, tel
un arrêt du 14 février 2007. La réticence de la Cour de cassation est d’autant plus embêtante que les pactes de
préférence sont largement utilisés dans les contrats de vente.

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Section 2 : Les promesses de vente


Oui car il y en a plusieurs. Elles ont pour effet d’écarter la première des règles de l’Art. 1583 CCiv (la
vente est parfaite entre les parties dès l’échange de consentements). Elles ont pour particularité qu’elles se
soient considérablement développées ces derniers temps, quand bien même le Code Civil les survole.

On recourra à la promesse de vente s’il s’agit d’un engagement d’une seule partie à vendre (les
promesses d’achat existent mais dans une moindre mesure). Le promettant s’engage à vendre quand
l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion. La promesse de vente est donc unilatérale. Le consentement du
vendeur date du jour de la promesse alors que le consentement de l’acquéreur sera donné lorsqu’il lèvera
son option.

Le promettant est ainsi engagé dès la promesse, et la vente lui est parfaite. Elle n’engagera l’acquéreur
qu’à la levée de l’option. Le consentement est reporté à cette levée de l’option.

Si vendeur et acquéreur sont décidés à contracter, il n’y a pas d’option mais la vente est retardée
parce qu’il peut manquer (à la vente) un élément, que la loi, ou l’une des parties considère comme essentielle
(autorisation administrative, certificat d’urbanisme). La promesse n’est donc ici plus unilatérale mais
synallagmatique. Le contrat de vente étant déjà scellé entre les parties. C’est ce type de promesse que le Code
Civil vise à l’Art. 1589 CCiv, en énonçant que « la promesse de vente vaut vente », ce qui y inclue par sous-
entendu la promesse synallagmatique de vente. Seuls les effets de la vente sont retardés.

Paragraphe 1er : La promesse unilatérale de vente

A. Définition
Une seule partie, le vendeur, s’engage à vendre un bien à des conditions déterminées, alors que
l’autre partie, en l’occurrence, l’acheteur, conserve le choix de conclure ou de ne pas conclure le contrat de
vente. Le bénéficiaire, lorsqu’il lève l’option, exprime son consentement à la vente et c’est à ce moment-là que
se situe la rencontre des consentements, des volontés et donc, que la promesse unilatérale de vente se
transforme en vente.

La promesse unilatérale de vente n’est pas un acte unilatéral, comme l’offre de vente. La promesse
unilatérale de vente parce qu’il y a accord des parties, non pas pour vendre, mais pour octroyer à l’une d’elles
(ici, l’acheteur) une option dans des conditions bien précises, qui sont déterminées dans la vente.

La promesse unilatérale de vente est un contrat qui n’est nécessairement unilatéral. Il peut arriver que
la promesse unilatérale de vente puisse revêtir un caractère synallagmatique. La promesse unilatérale de vente
n’est pas nécessairement un contrat unilatéral. Ce sera le cas lorsque le bénéficiaire de la promesse a contracté
certaines obligations, la principale étant de payer une indemnité au promettant dans le cas où il ne lèverait pas
d’option. La plupart des promesses de vente contiennent une stipulation visant la compensation de
l’immobilisation du bien en cas de non-levée d’option : c’est l’indemnité d’immobilisation. Plus l’indemnité est
élevée et plus elle pèsera sur la liberté du bénéficiaire qui hésitera les sommes engagées. La jurisprudence
ajoute que si le montant de l’indemnité d’immobilisation est démesurément important au point que la liberté
d’option ait été rendue illusoire, la promesse perd son caractère unilatéral pour devenir synallagmatique. Il
convient de noter que le régime de l’indemnité a été profondément modifié par une Loi du 13 décembre
2000, dite Loi SRU. Il en résulte, pour les acquéreurs non professionnels d’un logement, un droit d’Ordre
public à renoncer sans frais à un projet d’acquisition. Il dispose d’un délai de réflexion de 7 jours pour rétracter
son consentement. Et peu importe qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Pendant cette
période, aucun versement ne saurait être exigé à l’acquéreur. Le but étant d’inciter les acquéreurs à user un
peu de leur matière grise, tout en tentant d’éviter les situations de surendettement.

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B. L’analyse du contrat de promesse de vente


2 étapes se succèdent dans le temps.

Le premier vise le contrat de promesse. Le second caractérise l’exercice de l’option.

1. La formation du contrat
Il y a une offre du promettant, du vendeur, une offre de donner une option au bénéficiaire, suivie
d’une acceptation par le bénéficiaire. Le promettant ne peut rétracter son offre pendant le délai fixé, offre de
vente ferme pour le promettant, qui sera transformée en vente par la levée de l’option par le bénéficiaire.

a. Les conditions de validité du contrat de promesse


Tous les éléments de la vente à venir doivent être présents dans la promesse de vente. La chose doit
être déterminée avec précision, tout comme le prix. Le promettant doit, dès le jour de la promesse, avoir
capacité et pouvoir d’aliéner le bien objet de la promesse. Enfin, la promesse de vente est essentiellement
temporaire. La plupart des cas voient la promesse unilatérale de vente être assortie d’un terme extinctif. Sauf
prorogation expresse, le bénéficiaire qui laisse passer ce délai n’a pas de possibilité de faire exiger la vente,
vente que peut malgré tout réaliser le promettant. Si le délai n’est pas ou mal présent dans la promesse
unilatérale de vente, le promettant doit mettre en demeure le bénéficiaire de prendre partie dans un délai
raisonnable, en général 3 mois. On rappellera à ce titre la prohibition des engagements perpétuels. Le
promettant ne peut pas se dégager de ses obligations sans cette formalité.

La promesse s’éteint donc soit pas l’écoulement du délai, soit par la perte de la chose.

Quant au formalisme, ben en principe, la promesse unilatérale de vente est soumise au droit commun
du consensualisme. Il n’y a pas de formalisme particulier, enfin sauf lorsque le contrat de vente est lui-même est
soumis à certain formalisme. La promesse unilatérale de vente suit le régime du contrat. Lorsque l’objet est un
immeuble, la promesse unilatérale de vente doit être enregistrée dans les 10 jours pour être opposable aux
tiers (Art. 1840 CGI), à défaut de quoi il y a nullité de la vente.

a. La situation des parties


 Les obligations du promettant

La promesse unilatérale de vente crée une situation d’attente. Cette situation se traduit pour le
promettant par une obligation de ne pas faire, pendant laquelle il ne peut pas disposer du bien, bref le vendre à
un tiers, et il ne peut pas non plus consentir sur le bien des baux d’une durée de vie supérieure à 9 ans et
donnant un droit de préemption au locataire. En effet, ce droit mettrait en échec le droit du bénéficiaire de la
promesse. Le bien est « figé ».

 Les droits du bénéficiaire

Pendant le délai, puisque la vente n’est pas encore formée, le bénéficiaire n’a sur le bien aucun droit
réel. Il n’a simplement qu’un droit de créance contre le promettant. Comme il n’a qu’un simple droit de
créance, si le promettant ne respecte pas la promesse, le bénéficiaire n’aura droit qu’à des dommages et
intérêts, sanctionnant l’inexécution de la promesse unilatérale de vente, sans pouvoir faire annuler la vente.

Deux exceptions à ce principe sont à noter.

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 Si le tiers contractant est de mauvaise foi, qu’il connaissait l’existence de la promesse, il a alors
commis une faute et la sanction sera l’inopposabilité de la vente. La vente conclue au mépris
d’une promesse unilatérale de vente à un tiers en ayant connaissance entraîne donc que le
bénéficiaire puisse lever l’option pendant la durée de validité de la promesse.

 Si le tiers a reçu le bien en vertu d’un acte gratuit, genre une donation, on appliquera un
principe selon lequel nul ne peut consentir de libéralités s’il n’est pas libéré de ses dettes. A
défaut de quoi ici encore inopposabilité.

{Comme tout droit de créance, la promesse unilatérale de vente peut être cédée. Il y a cependant
exception si la promesse unilatérale de vente revêt un caractère intuitu personae, ou si la promesse est cédée
à titre onéreux à un professionnel de l’immobilier, auquel cas l’Art. 52 © L29/1/93 « SAPIN » dispose à ce
sujet qu’elle nulle et cette nullité est absolue et d’Ordre public.}

2. L’exercice de l’option
Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente dispose d’un choix, lever l’option et se porter
acquéreur du bien ou au contraire renoncer à la lever et alors refuser d’acquérir.

a. La levée de l’option
La levée de l’option doit avoir lieu dans le délai imparti dans la promesse unilatérale de vente, sinon
celle-ci devient caduque.

Cette levée de l’option requiert une manifestation positive de volontés de la part du bénéficiaire. S’il
laisse passer le délai sans s’être prononcé, il est réputé avoir abandonner.

Enfin, cette levée de l’option ne nécessite aucune forme particulière et peut même, le cas échéant, se
déduire des circonstances, ce qui pose les difficultés habituelles sur l’interprétation d’une volonté. C’est
pourquoi en général, et surtout pour les ventes d’immeuble, elle se voit formalisée (lettre recommandée avec
AR, consignation du prix entre les mains du notaire…).

La promesse unilatérale de vente se transforme en vente à la levée de l’option, moment où il y a


rencontre des volontés. La date de la levée de l’option est celle de la rencontre des volontés. C’est donc à
cette date que l’on se placera pour apprécier la capacité et le pouvoir de l’acquéreur. C’est également à cette
date que l’on appréciera le caractère sérieux du prix, le cas échéant la lésion (v. infra). C’est encore à cette date
que l’on place le transfert de propriété, donc le transfert des risques. Ceci étant, la pratique démontre,
notamment en cas de vente d’immeuble, que des clauses contraires retardent ce transfert jusqu’au payement
complet ou à la signature d’un acte authentique. C’est enfin à cette date que commence à courir les délais pour
agir, par exemple en nullité ou en exécution.

{Très souvent cependant, il restera des formalités à accomplir, comme la rédaction d’un acte notarié.
C’est particulièrement le cas en matière immobilière. Si le promettant traîne, le bénéficiaire peut demander
l’exécution forcée.

Il est à noter que l’on trouve souvent des conditions suspensives dans les promesses unilatérales de
vente, les plus fréquentes étant l’obtention d’un prêt, une autorisation administrative. Ces conditions
suspensives sont réputées dans l’intérêt du bénéficiaire. Elles posent toutefois le problème de savoir quelle est
la situation du bénéficiaire si le promettant obtient la réalisation de la condition suspensive.

On doit distinguer 3 hypothèses.

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 Si la condition se réalise avant la date de la levée de l’option, le bénéficiaire renonce à


l’acquisition et doit payer une indemnité. Pour le permis de construire, il faut qu’elle se réalise
dans les 6 mois à compter de sa délivrance.

 Si la condition ne se réalise pas avant la date de la levée de l’option, le bénéficiaire est libéré
de toute obligation, mais peut quand même lever l’option : il n’aura donc pas à payer
l’indemnité immobilière.

 Si la condition est pendante alors que l’option est expirée, si par exemple on ne sait pas s’il va
obtenir un permis de construire, alors la condition est subordonnée à la levée de l’option,
sauf si le bénéficiaire y renonce. Donc le délai augmente en attendant la réalisation de la
condition.}

b. L’abandon de l’option
Le bénéficiaire ne lève pas l’option, c'est-à-dire en général laisser le délai s’écouler. Il ne viole aucune
obligation. Mais la promesse unilatérale de vente prévoit le plus souvent une indemnité d’immobilisation. Si le
bénéficiaire ne lève pas l’option, il devra… en payer les frais.

Le régime de cette indemnité fait difficulté. Est-elle tout simplement valable sachant que le bénéficiaire
n’est pas obligé d’acquérir ?

La Cour de cassation décide qu’elle est malgré tout valable, qu’elle trouve sa cause dans
l’immobilisation du bien, à laquelle s’est obligée le promettant pendant la durée de l’option. C’est le prix de
l’exclusivité consentie au bénéficiaire (Première chambre civile, 5 décembre 1995).

Peut-elle être alors réduite par recours à la modération des clauses pénales (Art. 1152 §2 CCiv : le
Juge a le pouvoir de modérer une clause pénale introduite dans un contrat lorsqu’elle est manifestement
excessive ou disproportionnée) ? Petit problème, L’indemnité d’immobilisation ne sanctionne pas un
manquement du bénéficiaire à ses obligations puisqu’il a le choix. L’indemnité d’immobilisation n’est pas une
clause pénale, elle ne peut pas être modifiée par le Juge en application de cet article. (Troisième chambre civile,
5 décembre 1984).

Pourrait-il être alors invoquée une réponse rapide avant expiration du délai pour échapper au
versement de ladite indemnité ? Tout dépendra des circonstances. Dans un premier temps, la Cour de
cassation a invité les juges du fond à rechercher si les parties n’avaient pas fixé le montant de l’indemnité en
considération de la durée de l’immobilisation ? (Troisième chambre civile, 5 décembre 1984). Reste que
« l’année suivante », enfin le 10 décembre 1986, la Troisième chambre civile a considéré que cette recherche
était inutile dès lors que les juges du fond ont estimé que l’indemnité constitue de plein droit des dommages
et intérêts acquis au promettant. Rien n’interdit de faire varier dans la promesse unilatérale de vente
l’indemnité en fonction au fur et à mesure du délai.

Paragraphe 2e : La promesse synallagmatique de vente

A. Définition
C’est un contrat, par lequel les parties s’engagent l’une à vendre, l’autre à acheter un bien pour un prix
déterminé, en vue d’en transférer la propriété. La différence avec la promesse unilatérale de vente est que la
promesse synallagmatique de vente ne comporte pas d’option. Il n’y a de délai. Les 2 consentements sont déjà
donnés. Sachant que la vente est un contrat consensuel, cette promesse synallagmatique de vente pourrait être
jugée inutile puisqu’il s’agit d’un contrat… « préparatoire ». L’Art. 1589 CCiv précise que « la promesse
synallagmatique de vente vaut vente » lorsqu’il y a consentement réciproque des parties sur la chose et le prix.

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1. Le mécanisme des promesses synallagmatiques de


vente
Elles rendent en pratique de grands services, notamment en matière immobilière, tout simplement
parce que le contrat de vente d’un immeuble nécessite un grand nombre de formalités, dans l’attente
desquelles il apparaît vital de consigner les accords des parties.

Le principe est que chaque partie est obligée en vers l’autre, de sorte que la vente est parfaite par
l’effet de la promesse synallagmatique de vente. Seuls les effets de la vente sont retardés, soit par le jeu d’une
condition suspensive, soit par la stipulation d’un terme ou éventuellement des deux.

Le contrat est formé par la promesse synallagmatique de vente mais son exécution est retardée à
l’exécution d’une condition suspensive ou du terme.

a. L’incidence d’une condition suspensive


Si la promesse synallagmatique de vente contient une condition suspensive, c’est une vente
conditionnelle. La liberté contractuelle fait que les parties à un contrat de vente peuvent soumettre l’exécution
de ce contrat à toutes les conditions qu’il leur plaira d’insérer. La seule limite étant une condition potestative,
qui dépend donc de la bonne volonté de celui qui s’oblige, et qui est nulle (X achète un bien à condition de
vendre un autre bien).

Lorsque la condition se réalise, la vente produit rétroactivement ses effets. La réalisation de la


condition joue sur les effets du contrat : transfert de propriété et obligation du paiement du prix. Si la
condition ne se réalise pas, elle est caduque : chaque partie peut s’en prévaloir de l’autre.

b. L’incidence du terme
La condition voit un contrat suspendu à la réalisation d’un événement futur incertain. Le terme est lui
un événement dont la réalisation est certaine mais dont la date est encore inconnue.

En matière immobilière, les promesses synallagmatiques de vente sont assorties généralement d’un
terme : la vente ne deviendra définitive qu’à la réalisation d’un acte authentique ou lors du payement complet
du prix. C’est donc une vente à terme.

Si les parties utilisent cette technique, elles veulent se lier en se laissant un temps nécessaire pour
formaliser la vente, différer le payement des droits de mutation, faire en sorte que le vendeur ne conserve la
propriété qu’au payement du prix.

B. Les conséquences de l’assimilation de la


promesse synallagmatique à la vente

1. Conditions de mise en œuvre


Puisque la promesse de vente est en réalité une vente, elle est soumise aux mêmes conditions de
formation de la vente elle-même. La chose, objet de la promesse, doit être désignée et exister au jour de la
promesse. Le prix doit être déterminé au jour de la promesse. Les conditions de protection de l’une des
parties, imposées par la loi, doivent être réunies au jour de la conclusion de la promesse.

2. Conséquences quant à la cession de la promesse


La cession de cette promesse doit être analysée comme celle d’un contrat. Ce, à condition que cette
promesse soit cessible : d’où quatre conditions.
 La promesse ne doit être intuitu personae
 Une clause particulière du contrat ne doit pas en avoir interdit la cession

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 La promesse ne doit pas faire l’objet de la L oi SA PIN du 2 9 jan vie r 1 9 9 3 qui, dans son
article 52, interdit toute cession faite à titre onéreux par un professionnel de l’immobilier
 Il doit s’agir d’une promesse de vente avec report du transfert de propriété et non d’une
vente avec transfert instantané.

Si ces quatre conditions sont réunies, l’on est en présence d’une cession de promesse identique à la
cession de contrat. Puisque la promesse de vente vaut vente, ce qui est cédé n’est pas un droit de créance que
le bénéficiaire aurait contre le promettant, mais un droit réel.

Chapitre 2e : La chose
Section 1 : La chose doit être déterminée
La Chose doit donc être identifiée ou identifiable. C’est une condition générale du droit des contrats
posée dans l’ar ticle 1 1 2 9 CCiv sur la détermination de l’objet du contrat. Tout dépendra que la chose soit
un corps certain ou une chose de genre. Un corps certain voit l’identification de la chose aisée : il suffit qu’elle
soit désignée dans le contrat avec de suffisantes indications pour identifier le bien. Pour les choses de genre
(les choses qui se pèsent, se comptent ou se mesurent), en matière immobilière le plus souvent, la
détermination peut faire intervenir deux techniques :

 La vente en bloc, visée à l’article 1 5 8 6 CCiv : ensemble qui est individualisé soit par
l’indication du lieu où il se trouve, soit par une liste, soit par tout autre procédé.
 La vente au poids, au compte ou à la mesure, prévue à l’article 1585 CCiv : il est alors
nécessaire de peser, compter, mesurer la marchandise pour individualiser l’objet du contrat.
Cette nécessité s’opère de façon contradictoire entre l’acheteur et le vendeur : C’est cette
opération qui identifie la chose vendue. Si la chose vendue vient à périr avant cette opération,
l’acheteur n’a à en payer le prix. Si le transfert de propriété n’intervient pas avant le mesurage,
le contrat est néanmoins formé au jour de l’échange de consentements : seule
l’individualisation de la chose est retardée au comptage : si le vendeur ne procède pas à ce
comptage, l’acheteur pourra obtenir des dommages et intérêts. Le CCiv est le reflet d’une
société rurale.

Section 2 : La chose doit être susceptible d’être


vendue
L’A r t. 1 5 9 8 CCiv l’exprime : toutes les choses qui sont dans le commerce peuvent être vendues,
sauf si des Lois particulières en ont prohibé l’aliénation.

Paragraphe 1er : Les choses hors du commerce


Inaliénabilité légale caractérisée notamment par le corps humain, le nom patronymique, le droit de
vote ou encore les biens du domaine public. Mais les clientèles civiles et les autorisations administratives en
font également partie.

A. Les autorisations administratives

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Le système économique actuel multiplie les hypothèses actuelles de dirigisme : l’État, qui entend
contrôler un secteur ou un autre de l’activité économique, dans le but de limiter le nombre des entreprises,
soumet l’exercice d’une profession à autorisation administrative. La licence de chauffeur de taxi, celle de débit
de boisson, d’entrepreneur de spectacle, etc. Les gens qui sont en place essayent de capitaliser leur avantage :
cette autorisation administrative est une protection contre la concurrence.

Une autorisation administrative peut avoir un caractère personnel : elle dépend des qualités du
bénéficiaire : elle est donc incessible (ex : la licence d’entrepreneur de spectacle, d’agent de voyage).

Une autorisation administrative peut être attachée au fonds de commerce : elle constitue alors un
élément du fonds de commerce et est donc cessible avec le fonds. (ex : officine de pharmacie, licence débit de
boisson,…).

B. La question des clientèles civiles


Qu’est-ce ?

On distingue en effet les clientèles commerciales (élément indissociable du fonds de commerce) des
clientèles civiles (propre aux professions libérales). Elles sont cessibles par les conditions de l’art. L141.5. La
jurisprudence les a longtemps considérées comme incessibles en raison des qualités personnelles du
professionnel. Il fallait, pour détourner cette incessibilité, pour qu’elle soit déclarée monnayable, que le
professionnel s’engage à présenter son successeur à sa clientèle tout en s’engageant à ne pas se réinstaller dans
les environs. La Cour de Cassation est intervenue sur le domaine des clientèles médicales, dans un arrêt du 7
novembre 2000, qui voit ce type de clientèles civiles s’étendre à toute autre clientèle civile. En l’espèce, la Cour
de Cassation considère désormais que les clientèles civiles sont aliénables, avec pour réserve la nécessaire
sauvegarde du choix du médecin par le patient.

Paragraphe 2e : L’inaliénabilité due à la volonté individuelle


On est donc ici en présence d’une clause d’inaliénabilité insérée dans un contrat. Ce qui est chose
courante en cas de donations. Ces clauses sont valables avec tout de même une triple limite cumulative, posée
à l’A r t. 9 0 0 -1 CCiv :

 L’inaliénabilité doit être temporaire. La jurisprudence estime que la durée de la vie se limite à
celle du bénéficiaire pour les personnes physiques, mais peut dépasser celle-ci en cas de
personne morale, si un intérêt public le justifie.

 L’inaliénabilité doit se justifier par un intérêt sérieux et légitime, que l’on trouve soit dans la
personne du gratifié (celui qui reçoit), soit dans l’intérêt du donateur lui-même qui entend s’en
réserver quelque subside, soit encore l’intérêt d’un tiers comme une collectivité (un
immeuble, donné, stipulé inaliénable, car vise une colonie de vacances ou une maison de
retraite). Si l’intérêt a disparu, ou est supplanté par un autre intérêt plus fort, le juge peut
décider la révision de ces clauses d’inaliénabilité.

 Le non-respect de la clause entraîne la nullité de la vente. Cette nullité protège un intérêt


particulier : elle est donc relative et ne peut être demandée que par celui dont les intérêts ont
été méconnus : celui au profit de qui joue la clause d’inaliénabilité.

Section 3 : La chose doit appartenir au vendeur


Paragraphe 1er : La question de la vente de la chose d’autrui
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A. Situation de l’acheteur
Pour qu’il y ait vente de la chose d’autrui, encore faut-il qu’il ne soit plus propriétaire de ladite chose.
La vente est destinée à transférer un droit, un bien. L ’A r t. 1 5 9 9 CCiv pose en principe que la vente de la
chose d’autrui est nulle : elle vise en effet à transférer un droit réel, celui de propriété, dont autrui n’est pas
propriétaire.

Le cas le plus fréquent sera celui d’une personne vendant un bien dont il est propriétaire au moment
de la vente, mais dont le titre se trouve par la suite annulé ou résolu. Le contrat, annulé ou résolu, n’est censé
avoir existé : le vendeur n’est censé n’avoir jamais été propriétaire. L’acheteur aurait donc acheté la chose à un
non-propriétaire : conformément à l’Art. 1599, toutes les ventes en cascade sont nulles. La nullité est toutefois
relative et ne protège que l’acheteur : l’action en nullité n’est à la disposition que de celui dont les intérêts sont
protégés : seul l’acheteur peut l’invoquer. La prescription est de 5 ans (anc. régime général de la nullité relative,
aujourd'hui droit commun depuis la Loi de 2008). Seul l’acheteur de bonne foi pourra demander en plus des
dommages et intérêts.

C’est une erreur de croire que l’on peut demander la nullité chaque fois que le vendeur n’est pas
propriétaire au moment de la vente : le vendeur doit avoir ce statut au moment du transfert de la chose ! il
existe en effet nombre de clauses qui peuvent retarder le transfert de propriété.

Si le vendeur n’était pas propriétaire et qu’il le devient avant que l’acheteur n’ait demandé la nullité, on
considérera que la nullité est couverte : la vente est consolidée et l’acheteur ne pourra plus demander la
nullité.

B. La situation du véritable propriétaire


Le véritable propriétaire est un tiers, qui peut donc engager une action en revendication, qui lui sera
assez souvent fermée : s’il s’agit d’un meuble, l’A r t. 2 2 7 9 CCiv empêche cette action, sauf si le meuble a été
perdu ou volé, avec cette particularité que le véritable propriétaire pourra acquérir le meuble en payant son
prix au propriétaire de bonne foi (il est dit meuble perdu ou volé comme la soustraction frauduleuse de la
chose d’autrui). En matière immobilière, l’action en revendication est également souvent paralysée par le jeu de
la théorie de l’apparence : si l’acheteur était de bonne foi, qu’il ignorait que le vendeur n’était pas propriétaire,
qu’il a acquis sous l’empire d’une erreur commune, l’acheteur est devenu propriétaire immédiatement en vertu
non du contrat mais en l’application de la théorie de l’apparence : la vente est valable et l’action du véritable
propriétaire est paralysée.

Paragraphe 2e : La vente d’un bien indivis


On prendra ici pour hypothèse qu’il y a un bien en indivision. Dans ce cas, chaque co-indivisaire est
propriétaire d’une part : c’est la totalité des co-indivisaires qui est propriétaire de la totalité. Dans la vente d’un
bien indivis, on peut rencontrer la vente d’une de ces parts ou encore la vente du bien indivis.

A. La vente d’une part du bien indivis


Le co-indivisaire vend alors la part qui lui appartient : ce type de vente échappe à l’application de l’Art.
1599 CCiv. Il faut cependant noter que certaines nullités s’appliquent, fonction du droit de l’indivision, des A r t.
8 1 5 -1 4 e t 8 1 5 -1 5 CCiv: Dans le cas d’une vente d’une part indivise, les autres co-indivisaires ont un droit
de préemption. La méconnaissance de ce droit est sanctionnée d’une nullité relative.

B. La vente du bien indivis


Le co-indivisaire vend non seulement sa part mais le bien complet. La vente d’un bien indivis sans le
consentement des autres indivisaires est une vente de la chose d’autrui. Le vendeur a vendu un bien sur lequel

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il ne possédait qu’une part : il a cherché à transférer à son acquéreur un droit sur une chose qu’il ne possédait
qu’en partie : l’Art. 1599 s’applique. En revanche, la vente de la part de l’indivision reste elle valable : l’acheteur
ne possède que la part indivise. Celle-ci peut toutefois être également annulée en raison de la méconnaissance
du droit de préemption. L’acheteur peut lui aussi demander la nullité s’il prouve qu’il ignorait que le
propriétaire était en indivision.

Section 4 : La chose doit exister


La chose doit exister, mais la chose de la vente future est possible…

La vente sur des choses inexistantes n’est en principe guère possible.

Paragraphe 1er : Le cas de la perte de la chose


En droit, il y a perte de la chose non seulement comme dans le langage courant si la chose n’existe
plus, mais également si la chose a perdu sa valeur. Si la chose est perdue une fois la vente formée, cela relève
de la théorie des risques.

Si la chose est perdue avant la vente ou lors de sa formation, l’art 1601 CCiv s’applique. Et ce dernier
envisage deux hypothèses : La perte totale de la chose, le contrat est nul, la nullité est absolue : le contrat ne
peut se former faute d’objet. La deuxième hypothèse (Art. 1601 §2) est la perte partielle de la chose : elle
permet un choix à l’acheteur, celui d’abandonner la vente donc de demander la nullité, ou de poursuivre la
formation de la vente mais avec une diminution proportionnelle du prix : c’est la réfaction du contrat. Cette
option est offerte à l’acheteur même si la perte est minime. Il semble toutefois que la jurisprudence exige dans
ce cas la réfaction du contrat (la nullité est refusée au profit de la réfaction). Mais ce n’est qu’une tendance.

Paragraphe 2e : La question de la vente future


L ’A r t. 1 1 3 0 CCiv dispose que les choses futures peuvent être objets d’une obligation. La chose
vendue ne doit donc pas forcément exister matériellement à la conclusion du contrat. Ce sera un objet qui va
être fabriqué, un immeuble qui va être construit en sont des exemples. Il faut noter que la vente, si elle valable,
n’est parfaite qu’à l’achèvement de la chose, moment où l’on fixera le transfert de propriété, donc des risques.

Chapitre 3e : Le prix
Dans le droit de la vente, le prix est une contrepartie mais une contrepartie à caractère monétaire. En
matière de vente, le prix reste une somme d’argent. Parallèlement, le prix est un élément de qualification de la
vente. Sans prix, point de vente. Cela ne signifie pas qu’un contrat sans prix soit nul, mais suppose une autre
qualification. Le prix est enfin un élément de validité du contrat, où des limites empêchent les parties de fixer
tout et n’importe quoi.

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Section 1 : Le prix, élément de qualification du contrat


de vente
Paragraphe 1er : La nécessité du prix
Si un contrat translatif de propriété est conclu sans prix, on peut automatiquement exclure la
qualification de vente. Le contrat n’est pas pour autant nul et l’on pourra espérer lui trouver une autre
qualification. Si l’on trouve une intention libérale chez le vendeur, le contrat sera requalifié en donation. Sinon,
on pourra le classer dans la catégorie fourre-tout des contrats innomés. La jurisprudence a souvent recours à
ce dernier type lorsqu’elle se retrouve embarrassée.

La « vente pour un franc » d’un terrain à charge d’y installer un club hippique est sans prix et ce ne
peut donc être une vente. Ce n’est non plus une donation puisqu’il n’y a d’intention libérale. C’est donc un
contrat innomé. La cession d’un terrain ou d’une bande de terrain en vue d’y élargir une rue sera gratuite et
sans intention libérale. Cette convention ne sera donc pas une vente ni une donation mais un contrat innomé.

Paragraphe 2e : La nécessité d’un prix exprimé en argent


Dans la vente, le prix ne doit pas être entendu comme une banale contrepartie. C’est forcément une
contrepartie monétaire, donc, une somme d’argent. En vertu du cours légal de la monnaie, le prix se voit
toujours exprimé en euros dans les ventes internes, mais peut éventuellement être exprimé selon d’autres
cours pour des ventes internationales, à condition que les cocontractants soient des pays hors zone euro.

Cette règle permet de distinguer la vente d’autres contrats translatifs de propriété où la contrepartie
n’est pas une somme d’argent. Si la contrepartie est la remise d’une chose, on sera non pas dans le cadre
d’une vente mais d’un échange. Si la contrepartie est un service, on sera alors dans le cas d’un bail… à
nourriture, contrat par lequel une personne s’engage à assurer le logement, les soins, et la nourriture d’une
autre personne, moyennant une contrepartie, sous forme de remise d’un bien déterminé, généralement quand
elle aura clamsé.

Un contrat pourra toujours être qualifié de vente si une partie reste le prix tandis qu’une autre partie
recouvre une autre obligation, qui, dans tous les cas, reste accessoire.

Section 2 : Le prix, condition de validité de la vente


On sait, parce que le Code Civil l’exprime, que la vente est parfaite lorsque les parties se sont
accordées sur la chose comme le prix. Cela suppose un prix déterminé ou déterminable, mais encore qu’il
soit réel et sérieux.

Paragraphe 1er : Le prix doit être déterminé ou déterminable


La fixation du prix est soit directe par les parties, soit indirecte par un tiers ou un arbitre.

A. Le prix est fixé par les parties elles-mêmes


La règle provient de l’Art. 1591 CCiv, qui dispose que le prix doit être déterminé et désigné par les
parties. Cet Art. 1591 traduit en réalité l’idée que c’est aux parties elles-mêmes d’évaluer la chose, ce qui ne
peut se restreindre à une évaluation judiciaire.

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Par conséquent, l’indétermination du prix prive la vente d’une de ses conditions d’existence. Pas de
vente, pas de prix, mais pas non plus de vente si ce prix est indéterminé. Il manque alors une condition de la
vente et le contrat se retrouve entaché d’une nullité absolue, invocable donc par tous. Ceci étant, la
jurisprudence admet aujourd'hui que le vice d’indétermination du prix puisse être réparé lorsque l’acheteur
paye une certaine somme acceptée par le vendeur : on dit qu’il y a alors confirmation du contrat. Reste que la
confirmation doit provenir des parties elles-mêmes, pas du Juge par exemple.

Le prix peut être déterminé par les parties de deux façons :

 La première est que le prix soit immédiatement chiffré dans le contrat, qui, en cas de
paiement différé, sera assorti d’une clause d’indexation, conforme au droit commun.

 Une autre manière est que le prix soit fixé par référence à certains éléments, qui le rendent
déterminable, au jour où il devra être payé.

La Cour de cassation exige des conditions très rigoureuses dans la détermination du prix. Elle décide
que la fixation définitive du prix devra s’effectuer au jour venu, sans nécessiter de nouvel accord des parties. La
référence à certains éléments sera la rentabilité de la chose, un tarif,… La Cour a considéré que l’élément de
référence devait être extérieur aux parties. On pouvait se référer au tarif d’un fabriquant, mais pas au tarif du
vendeur lui-même. Cette exigence supplémentaire a cependant disparu avec plusieurs arrêts d’assemblée
plénière de la Cour de cassation rendus le 1er décembre 1995. La Cour de cassation a reconnu en effet, pour
être qualifié de déterminable, le prix puisse être fixé par un élément pas forcément extérieur aux parties.
L’abus du vendeur dans la détermination du prix est un manquement à l’obligation à contracter de bonne foi.
La théorie générale des contrats le requiert.

La vente est valable, mais il faut prévoir le cas où le vendeur abuserait de son pouvoir sur la
détermination du prix. Ce pour quoi il conviendra de se tourner vers l’obligation de bonne foi. Si le vendeur
abuse de son pouvoir, il abuse à son obligation de bonne foi, sanctionnée par le versement de dommages et
intérêts à l’acheteur, voire la résiliation du contrat.

B. Le prix est laissé à l’arbitrage d’un tiers


C’est l’A r t. 1 5 9 2 CCiv qui la prévoit : le prix peut être laissé à l’arbitrage d’un tiers. Il ne s’agit
cependant par d’un arbitre car celui-ci intervient en cas de contestation, ce qui n’est pas encore le cas ici. Ce
n’est pas non plus un expert car un expert donne un avis, consultatif qui plus est, alors qu’ici, la fixation du prix
est définitive.

Ce tiers est en réalité un mandataire commun, désigné par les 2 parties pour accomplir un acte
juridique, la fixation du prix de vente. Sa désignation obéit aux mêmes règles de la fixation du prix. Il est
désigné dans le contrat de vente et aucun nouvel accord des parties ne doit être nécessaire. On doit préciser
que le tiers en question doit être indépendant des parties, et que sa désignation ne dépende pas d’une seule
des deux parties.

Le tiers chargé de cette mission devra établir un prix précis. Il ne peut l’établir dans une fourchette de
prix. Ce prix s’impose ensuite aux parties, sauf erreur grossière, où alors le Juge pourrait désigner un nouveau
mandataire commun.

Paragraphe 2e : Le prix doit être réel et sérieux


La réalité et le sérieux du prix sont des conditions de la vente : la sanction du prix, non réel ou non
sérieux, est la nullité absolue. Le prix qui n’est ni réel ni sérieux est assimilé à un prix inexistant et le contrat
manque alors de cause.

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A. Le prix doit être réel


Son contraire est le prix fictif, prix simulé, simple apparence de prix. La question est alors de savoir
les circonstances dans lesquelles on trouve un prix simulé. Prix simulé que l’on retrouve dans deux
hypothèses principales. Si les parties font figurer un prix au contrat mais conviennent parallèlement par une
contre-lettre que le prix ne soit pas versé, on est alors en présence d’une donation déguisée. Si les parties
font figurer un prix dans le contrat, mais ici les parties conviennent que ce prix soit complété par un dessous
de table, et alors c’est un cas de dissimulation du prix.

1. La donation déguisée
Un acte apparent de vente voit les parties convenir d’un certain prix, mais que ce prix ne sera pas
payé via une contre-lettre. La vente est donc faite in fine sans prix. La vente devrait donc être nulle. La
jurisprudence estime cependant que l’acte puisse être sauvé en rapportant la preuve de
l’intention… « libérale » du vendeur. Il s’agira alors d’une donation. Cette donation devrait à son tour être
déclarée nulle puisque c’est un contrat solennel dont la validité repose sur un acte authentique, ce qui n’est pas
le cas. Pour sauver la donation, la jurisprudence admet alors la validité d’une donation déguisée sous apparence
de vente. Cette donation déguisée obéit à un régime qui lui est propre, qui n’est ni celui de la vente, ni celui de
la donation. C’est un régime hybride qui combine les règles de forme de l’acte apparent, la vente, avec les
règles de fond de l’acte réel, la donation. Il en découlera un régime fiscal.

2. La dissimulation
Le prix stipulé dans le contrat n’exprime alors pas la réalité de la dette de l’acheteur, car, dans une
contre-lettre, les parties ont convenu d’une majoration du prix stipulé dans l’acte, d’où dissimulation d’une
partie du prix.

Cette dissimulation se caractérise par des vénalités fiscales (droits de mutation, imposition des plus-
values tous calculés sur le prix de vente). Leur sanction repose donc au CGI. Une première est la nullité de la
contre-lettre. Si la vente porte sur un immeuble ou un droit immobilier ou un fonds de commerce, ou encore
un office ministériel (le comble), la contre-lettre se retrouvera nulle, et d’une nullité absolue. L’acquéreur
comme toute partie pourrait l’invoquer. L’acquéreur pourrait alors récupérer son dessous de table puisque
l’acte demeure valable. Une deuxième sanction est un droit de préemption du fisc. Dans les 6 mois qui suivent
l’enregistrement de l’acte, le fisc peut se porter acquéreur dudit bien majoré de 10%. Une troisième sanction,
plus indirecte, concerne le fait que l’acheteur qui revend le bien à un prix minoré soit d’autant plus imposé sur
les plus-values.

B. Le prix doit être sérieux


Il s’oppose au prix dérisoire ou vil. Ce prix dérisoire présente, avec la chose vendue, une
disproportion telle qu’il ne peut pas en constituer la contrepartie. Le principe est que la liberté contractuelle
permet aux parties d’établir le prix qui leur convient : le Juge n’a à exercer de contrôle sur l’équilibre
économique du contrat. Reste que la jurisprudence, sans le support d’aucun texte, assimile cependant le prix
dérisoire à un prix inexistant : la vente est donc entachée d’une nullité absolue car un élément essentiel au
contrat fait défaut.

L’exemple classique est la vente pour un prix symbolique. Celle-ci est nulle, sauf si l’objet est
réellement dépourvu de valeur, par exemple une entreprise, dont le passif excède l’actif. Le problème est de
prendre la mesure du prix dérisoire : quand va-t-on décider du caractère dérisoire ? La jurisprudence a fixé un
critère : elle admet qu’il y a prix dérisoire chaque fois que le prix payé est inférieur au revenu du bien. Par
exemple des parts sociales vendues à un prix inférieur du dividende qu’elles rapportent. Il peut également y
avoir prix dérisoire lorsque le prix est inférieur au revenu qu’aurait pu produire son prix réel, placé avec des
intérêts au cours légal. Ainsi, si la valeur de l’objet est inférieur au revenu, l’objet se paye lui-même.

Cette vente à prix dérisoire est frappée d’une nullité absolue, reposant non sur un vice de
consentement, mais sur un défaut d’objet du contrat (en se plaçant du côté de l’acheteur) ou un défaut de
cause (en se plaçant du côté du vendeur). Le prix dérisoire n’emporte pas nullité au contrat si on peut

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retrouver une intention libérale, auquel cas on requalifie le contrat de vente en donation. Ce ne sera ici une
donation déguisée, mais une donation indirecte. Ces dernières sont soumises au contrôle du régime des
donations.

Paragraphe 3e : La question du juste prix


C’est à dire la rescision pour cause de lésion. Appartient-il au droit à rechercher l’équilibre entre la
valeur de la chose et le prix ?

En droit français, la liberté contractuelle fait que dès lors que les parties ont la liberté de contracter,
que leur consentement n’est pas vicié ni par le dol ou par la violence (l’erreur sur la valeur n’étant pas un vice
de consentement), le prix fixé s’impose aux parties, sans que le juge puisse rectifier. Le droit connaît toutefois
un mécanisme, la lésion. L’Art. 1118 CCiv dispose à ce titre que la lésion ne vicie les conventions que dans
certains contrats, ou à l’égard de certains contrats. L’un d’entre eux étant le contrat de vente. Les Art. 1674 à
1685 CCiv visent plus particulièrement les vendeurs d’immeubles et leur permettent de demander la rescision
de la vente, c'est-à-dire la nullité relative du contrat. La rescision du contrat est une nullité qui est à la seule
disposition du vendeur, dans le cas où il aurait été lésé de plus de 7/12 du prix.

La lésion est liée aux crises économiques. C’est pendant ces crises que les propriétaires d’immeuble
vendent leurs biens durables, à bas prix, pour acheter les biens de consommation dont ils ont plus besoin. La
première crise est apparue à Rome, au commencement du Bas-Empire (fin du IIIème siècle après J-C), à la
création de la rescision pour cause lésion. La deuxième crise vise la période révolutionnaire qui supprime
cette rescision, car les vendeurs d’immeuble, subissant la chute des assignats, ont essayé d’y faire appel,pour se
dégager d’opérations devenues désastreuses pour eux. Pour protéger la monnaie, le législateur révolutionnaire
– la Convention – a supprimé la rescision pour cause de lésion. La troisième période caractérise la création du
Code civil, dès donc 1804 : la rescision est alors rétablie, mais de façon restrictive, exceptionnelle : seul le
vendeur peut l’employer, sous des conditions très strictes. La lésion se rattache au vice du consentement dans
l’esprit des rédacteurs du Code Civil. La jurisprudence a toutefois peu à peu détaché le régime de la lésion de
celui du vice de consentement. Si l’acheteur ne peut échapper à la lésion en démontrant que le consentement
du vendeur n’a pas été vicié, cela démontre que la lésion n’est plus un vice de consentement. C’est plus
simplement un vice objectif, indépendant d’autres institutions. De même que la Loi protège les incapables pour
leur faiblesse, elle protège le vendeur d’immeuble en raison de l’importance de son acte.

A. Domaine de la rescision pour lésion


Sauf exception marginale, telle la vente d’engrais, la cession de droit d’auteur, la lésion n’existe que
pour les ventes d’immeubles. Les contrats translatifs de propriété autres que la vente, comme l’échange ou la
donation, sont exclus. Il faut également que l’objet vendu soit un immeuble, ce quelle que soit sa nature, et
quelle que soit la nature du droit cédé avec cet immeuble. La vente de part sociale de SCI (Société civile
immobilière) donne droit à la jouissance d’un immeuble, mais étant un meuble, n’est pas atteinte par la lésion.
Parallèlement, des ventes sont exclues du domaine de la lésion. Les premières étant les ventes aléatoires
(genre vente en viager) car l’aléa chasse la lésion. Les secondes étant les ventes par autorité de justice (genre
vente aux enchères publiques), voit l’Art. 1684 CCiv s’appliquer, lorsqu’elles sont obligatoires : vente des biens
d’un immeuble ou vente aboutir à un partage des biens dans le cadre d’une succession.

B. Conditions de l’action en rescision

1. Conditions de fond
a. L’action en rescision n’est ouverte qu’au vendeur
Seul le vendeur ou ses représentants peuvent intenter cette action (Art. 1683 CCiv). L’acheteur est
exclu par défaut. Il ne peut qu’espérer une action pour défaut de vice

Le vendeur peut-il pour autant renoncer à son action ? A la première lecture de l’Art. 1674 CCiv, la
renonciation du vendeur est inefficace. Il est dit dans cet article que le vendeur, quand bien même il y aurait

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renoncé dans son contrat, a la faculté de demander la rescision. Le but est d’éviter que ladite action perde de
son efficacité par l’insertion d’une clause dans les ventes d’immeubles faisant renoncer le vendeur à son action.
La jurisprudence a considéré que la renonciation était valable lorsqu’elle apparaissait confirmation d’une vente
lésionnaire. Pour que la renonciation soit valable, il faut donc qu’elle remplisse 3 conditions :
 Elle doit être postérieure au contrat.
 Il faut qu’elle soit éclairée (le vendeur doit connaître la lésion dont il a été victime).
 Il faut que la renonciation soit libre (l’acheteur doit avoir payé le prix par définition lésionnaire).

b. La lésion doit être énorme


Il faut que le préjudice subi par le vendeur soit énorme, qu’il soit supérieur aux 7/12 de la valeur
réelle du bien (Art. 1674 CCiv). Le prix payé par l’acheteur est donc inférieur aux 5/12 de la valeur réelle du
bien.

La valeur réelle du bien sera appréciée au jour de la formation du contrat, ce qui pose une difficulté en
période d’instabilité monétaire. S’il s’agit d’une promesse unilatérale de vente, la vente se forme à la levée de
l’option. S’il s’agit d’une promesse synallagmatique de vente, que l’échange a lieu le jour de la conclusion de la
vente, la valeur s’apprécie au jour de la vente, ce même si le prix est payé plus tard.

2. Conditions de procédure
Le législateur a voulu limité le plus possible le domaine de la rescision pour lésion. Il a ainsi réservé
l’action au vendeur. Il a ensuite exigé une action enormis.

a. Quant au vendeur
L’action nécessite alors l’accord unanime de tous les vendeurs, sauf si l’acheteur est précisément l’un
d’entre eux (Art. 1685 CCiv).

b. Quant au délai
L’action doit être opérée sous 2 ans, à compter de la formation de la vente (différente selon qu’on
est en cas de PSV ou PUV. Si la vente n’est réalisée qu’après la réalisation d’une condition suspensive, le délai
de 2 ans court à la réalisation de celle-ci.

c. Procédure proprement dite


Pour établir l’existence de la lésion, deux jugements successifs sont requis. Le premier doit voir le
vendeur établir que la lésion est vraisemblable : si le vendeur réussit à établir cela, il obtiendra une autorisation
à agir en rescision, ce qui s’accompagne de la nomination de trois experts pour établir la valeur du bien. Si le
tribunal estime que la lésion est effectivement vraisemblable, le Juge va rendre un jugement nommant 3 experts
pour l’éclairer (Art. 1677 à 1680 CCiv). Le Juge va ensuite statuer sur l’existence de la lésion, en comparant les
résultats de l’expertise qui vont lui indiquer la valeur réelle de l’immeuble, avec le prix par l’acheteur.

C. Les effets de l’action en rescision


Une fois la lésion établie, l’acheteur est devant un choix. Soit il accepte la rescision et le contrat est
nul, soit il offre le rachat de la lésion, acceptant de payer un supplément au vendeur.

1. La rescision
Elle emporte les conséquences classiques de droit commun de la nullité, en vertu desquelles le
contrat est rétroactivement anéanti, où chacune des parties restitue ce qu’elle a reçu de l’autre. L’acheteur
devra également restituer les fruits de l’immeuble s’il y en a, notamment la restitution des loyers en cas de
location, et devra aussi payer une indemnité d’occupation.

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2. Le rachat de la lésion
L’acheteur sauve le contrat en offrant un supplément de prix. C’est une sorte de révision du prix.

Si l’acheteur décide de racheter l’immeuble, il devra payer tout d’abord le supplément du prix, la
différence entre le prix réellement payé et la valeur réelle du bien estimée par les experts, ce avec un rabais de
10%. Il devra ensuite payer l’intérêt du supplément à compter du jour de la demande en rescision.

➊ Concernant ledit supplément de prix, celui-ci doit porter que sur la partie impayée du juste prix.
Sauf que cette partie est évaluée non pas en argent, mais en fraction, en proportion. Un bien vendu 1000 a été
payé 250. L’acheteur devrait donc payer 1000-250 ? Non. La jurisprudence estime que l’acheteur n’a payé qu’¼,
et qu’il devra donc cracher les ¾. Les ¾ qui n’ont pas été payés doivent donc être réévalués, au jour du
règlement. Le bien est donc réévalué au jour de la vente pour évaluer la portion du juste prix qui n’a pas été
payé, et réévalué au jour du paiement pour évaluer la valeur réelle de cette portion. Si le bien a une valeur qui
a triplé au jour de la réévaluation, l’acheteur devra payer ¾ du prix réévalué, histoire de faire une bonne
affaire…

➋ Est retiré 1/10e du prix total : on additionne les deux versements : le ¼ réellement payé et les ¾
réévalués au jour du paiement.

➌ Les intérêts du supplément, à compter du jour de la demande en rescision, sont calculés sur la base
d’un capital moyen fictif, qui additionne le complément du juste prix que l’acheteur aurait dû payé s’il avait été
évalué au jour de la vente, et le complément du prix que l’acheteur a effectivement payé, et qui a été réévalué
au jour du règlement. On fait une moyenne de ces deux sommes et on leur applique le taux légal.

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T I T R E I I . L EESS EEFFFFEETTSS DDEE LLAA VVEENNTTEE


Chapitre 1er : Le transfert de propriété
Section 1 : Principe
Le contrat de vente a pour particularité qu’il ne contente pas d’engranger des obligations à la charge
des deux parties mais opère un transfert de droits réels, celui de propriété.

Paragraphe 1er : Etude du principe


Une première conception, celle de l’ancien droit, du droit romain, vise que le contrat de vente
engendre simplement des obligations à la charge des deux parties. Pèse une obligation de donner sur le
vendeur parmi ces obligations. Qui dit obligation de donner dit obligation de transférer la propriété de la
chose. Le transfert de la propriété est détaché de l’opération de vente. Pour les meubles, il s’agit de la
tradition, pour les immeubles, c’est la dessaisie.

Les rédacteurs du CCiv ont voulu rompre avec cette conception et ont entendu lier le transfert de
propriété au seul consentement : c’est un effet légal de la vente, qui tient à l’échange des consentements. Ce
n’est pas une obligation pesant sur les parties, seulement un effet légal. L’Art. 1583 voit la propriété acquise de
plein de droit. En droit français, la propriété se transmet indépendamment de la chose elle-même. La remise
de la chose fait elle l’objet d’une obligation particulière du vendeur.

Paragraphe 2e : Les conséquences du transfert de propriété

A. Le transfert de propriété investit l’acheteur du


droit réel de propriété
Le transfert de propriété voit l’acheteur déclaré titulaire du droit de propriété. Reste que pour de
nombreux biens, immeubles en particulier, le transfert de propriété n’est opposable aux tiers qu’à partir du
moment où certaines règles auront été satisfaites. Or, un droit qui n’est pas opposable aux tiers est d’utilité
réduite.

En cas de conflit de meubles entre deux acheteurs, la priorité vise celui qui a eu la possession en
premier, à condition de bonne foi. L’Art. 2279 CCiv rappelle que possession vaut titre. Il suffit que l’acheteur
d’un meuble en soit en possession pour qu’il puisse faire respecter son droit erga omnes. En matière de
meuble, l’opposabilité au tiers ne pause donc pas de problème.

En matière immobilière en revanche, le transfert de propriété par le seul effet du contrat ne produit
de conséquences qu’entre les parties : pour être opposable aux tiers, il faut que la mutation de propriété soit
enregistrée et publiée au bureau des hypothèques. C’est à partir de ce moment que le transfert de propriété
sera opposable aux tiers. C’est la raison pour laquelle les ventes immobilières doivent être effectuées devant
notaire. En cas de conflit, c’est celui qui a déposé la mutation de propriété au bureau des hypothèques qui est
réputé avoir la propriété de l’immeuble, non pas à l’opération la plus ancienne.

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B. Le transfert de propriété détermine le transfert des


risques
Qui dit transfert de propriété dit transfert des risques. Si le contrat est immédiatement translatif de
propriété, les risques passent immédiatement à l’acheteur, même s’il n’y a pas encore eu livraison ou payement
du prix. Ce qui a pour conséquence que si la chose disparaît entre la conclusion du contrat et la livraison,
l’acheteur n’en demeure pas moins tenu de payer le prix. Cette règle est clairement énoncée à l’Art. 1138
CCiv, et s’applique dans le régime des risques du transport nécessité par la livraison de la chose. En principe,
c’est l’Art. L132-7 CCom applique le transfert de propriété par le seul effet du contrat. La chose périt aux
risques de l’acheteur.

Section 2 : Exceptions
Paragraphe 1er : Exceptions légales

A. Le retard du transfert de propriété

1. La vente des choses de genre


C'est-à-dire la vente de chose qui se pèse, se compte et se mesure. Le transfert de propriété est
retardé jusqu’à leur individualisation. Tant que l’on ne sait pas quelles choses ont été effectivement vendues, le
transfert de propriété n’a pas lieu. Cette règle ne s’applique toutefois pas aux ventes en bloc (vente de toute la
récolte qui voit la chose individualisée : le retard de transfert de propriété ne s’applique pas). L’Art. 1585 CCiv
décrit ce principe.

Cette individualisation peut prendre plusieurs formes selon la nature des choses vendues : un
étiquetage, un entreposage dans un local séparé. Les transferts de propriété et des risques ont alors lieu en
même temps.

2. La vente des choses futures


Le transfert de propriété est alors retardé à l’achèvement de la chose, bref lorsque la chose est en
état d’être livrée.

B. L’avancée du transfert de propriété


Cette hypothèse vise la vente immobilière, plus particulièrement celle de l’immeuble à construire. Le
législateur a voulu protéger l’acheteur contre les risques, essentiellement ceux de faillite. La vente en état futur
d’achèvement voit la propriété transférée à l’acheteur au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Mais,
toujours dans le but de protéger l’acheteur, les risques restent à la charge du vendeur. L’Art. 1601-3 CCiv
décrit ce principe. D’autres ventes, à terme, n’ont pas cette particularité.

Paragraphe 2e : Aménagements conventionnels


Ni le transfert de propriété par le seul effet de l’échange des consentements, ni le lien entre transfert
de propriété et transfert des risques ne sont d’Ordre public. Les parties peuvent donc injecter des clauses
d’aménagement. D’où un grand nombre de clause dérogeant à l’Art. 1583 CCiv voyant le transfert de propriété
et le consentement liés.

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A. Les ventes à terme


Le terme est un événement futur dont la réalisation est certaine. Un terme suspensif voit être
retardée non pas la naissance de l’obligation, mais son exécution, jusque la survenance du terme. On pourra
retarder le payement du prix à la signature d’un acte notarié, comme on pourra retarder la délivrance de la
chose. On pourra également assortir d’un terme le transfert de propriété. La clause qui s’en charge est dite
clause de réserve de propriété et est pratiquement toujours insérée dans les ventes immobilières. Les parties
conviennent par l’effet de cette clause de subordonner le transfert de propriété à la survenance d’un
événement déterminé, le plus souvent la signature d’un acte authentique, ou encore le payement du prix, le
plus souvent les deux. Mais Le transfert des risques est lié au transfert de propriété. Ce sera le vendeur qui
supportera la perte de la chose.

B. La vente sous condition suspensive


La condition est un événement futur dont la réalisation est incertaine. Genre l’obtention d’un prêt.
Lorsqu’il y a vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, le transfert de propriété n’intervient
qu’à la réalisation de la condition. L’Art. 1179 CCiv rappelle toutefois que cette condition suspensive a un effet
rétroactif, à moins que les parties en aient décidé autrement.

Quid du transfert des risques ? L’Art. 1182 CCiv caractérise le fait que dans une vente à condition
suspensive, le transfert des risques n’ait lieu que pour l’avenir, à compter de la réalisation de la condition. Par
consentement, si la chose périt ou si elle est détériorée alors que la condition était encore pendante, un choix
s’offre à l’acheteur. Caducité du contrat puisque faute d’objet le contrat devient obsolète. Où prise de la chose
en état. Il ne pourra obtenir de dommages et intérêts ou de réduction de prix que si la détérioration de la
chose est imputable au vendeur.

C. Les clauses qui dissocient transfert de propriété et


le transfert des risques
Les parties peuvent rompre ce lien dans une clause courante dans les ventes à terme, où le vendeur
s’exonère des risques de la chose tout en restant propriétaire.

Chapitre 2e : Les obligations des parties


Section 1 : Les obligations du vendeur
Le transfert de propriété et le transfert des risques sont un effet du contrat, non une obligation du
vendeur. Le vendeur a donc 2 obligations. L’Art. 1603 CCiv les décrit : l'obligation de délivrance, et l’obligation
de garantie de la chose vendue.

Depuis la Code Civil de 1804, les effets de la vente sont devenus plus complexes et les obligations du
vendeur se sont accrues, compliquées. Aux 2 obligations précitées, les juges ont ajouté une obligation de
conseil et de renseignement spécialement mis à la charge du professionnel. Les vendeurs sont ensuite devenus
garants de la sécurité des acheteurs, sous couvert de la garantie des vices cachés, pour en faire ensuite une
obligation autonome. Cette évolution de la jurisprudence a été accompagnée par le législateur qui a, par un
certain nombre de lois, renforcé les obligations des vendeurs et donc, les droits des acheteurs. Le droit de la
consommation en est l’exemple flagrant, avec notamment la responsabilité du fait des produits défectueux.

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Paragraphe 1er : Obligation de délivrance


Cette obligation consiste à transférer à l’acheteur la maîtrise matérielle de la chose. Contrairement à
ce que pourrait laisser croire l’Art. 1604 (l'obligation de délivrance est le transport de la chose vendue […]),
l’obligation de délivrance impose seulement de laisser la chose vendue à la disposition de l’acheteur. Elle se
distingue donc du transfert de propriété, mais encore et surtout de la livraison. C’est normalement à l’acheteur
de prendre livraison de l’acheteur, sauf convention particulière, conformément à l’Art. 1608 CCiv.

A. Modalités

1. La forme
La délivrance est la mise à disposition de la chose. Elle dépend donc étroitement de la nature du bien
vendu. Pour un immeuble, elle est symbolique, s’effectuant par la remise des clés des titres de propriété,
éventuellement un marquage. Pour un meuble, la délivrance se fait par la remise matérielle de la chose. C’est
ce que l’on appelait dans l’ancien droit la traditio . Pour les biens incorporels, ce sera la remise d’un titre.

2. Le lieu
En principe, c’est le lieu où se trouve la chose au moment de la vente. Dans les ventes à distance, ce
sera à l’acheteur à retirer la chose et à payer le transport. Là encore, pas d’Ordre public, d’où de nombreuses
clauses mettant la délivrance de la chose à la charge du vendeur.

3. Le délai
Il n’y a pas de règle particulière édictée par le Code Civil. La jurisprudence a consacré le caractère
raisonnable du délai, en delà de quoi il n’y a pas bonne foi.

B. Objet

1. Une chose conforme aux dispositions du contrat


Le principe est que le vendeur doit délivrer la chose vendue et non pas une chose différente, même si
elle est équivalente (Art. 1603 et 1604 CCiv), faute de quoi il engage sa responsabilité pour inexécution, en
vertu des Art. 1147 et 1184 CCiv, source de dommages et intérêts pour l’acheteur, voire la résolution du
contrat sauf cas particulier de la délivrance dans une quantité/contenance insuffisante, pour laquelle le Code Civil
a établi un régime particulier.

a. Cas général
Le principe est que la délivrance doit porter très exactement sur la chose vendue, dans son identité
même. Ne rempliera pas son obligation de délivrance le vendeur d’une voiture qui en livre une d’une autre
couleur que celle objet du contrat de vente. De même que le vendeur d’un immeuble libre d’occupation qui en
livre un encore occupé et bénéficiant du maintient en les lieux. Un bien qui ne répond pas à des normes
administratives (sécurité, urbanisme) est également non conforme et l'obligation de délivrance n’est pas
remplie.

Si la chose n’est pas conforme à la destination que l’acheteur veut lui donner, ou alors l’usage a été
spécifié dans le contrat et on est encore dans le domaine de la non-conformité.

Si l’usage particulier de la chose est spécifié dans le contrat, pas de problème. Si l’usage particulier n’a
pas été spécifié, on quitte la non-conformité : soit l’acheteur a mal évalué ses besoins et c’est tant pis pour lui,

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soit l’acheteur ne peut utiliser la chose car présente un défaut : on rentre alors dans le domaine des vices
cachés.

La non-conformité et les vices cachés sont à distinguer.

En théorie, Non-conformité et vices cachés ne se confondent pas : le vice caché suppose un défaut
de la chose, accidentel ou non, qui par ailleurs est conforme à la demande. En revanche, la non-conformité
s’apprécie par rapport aux engagements contractuels : il faut se référer aux prévisions du contrat. Une chose
non conforme est différente de celle convenue, si minime que soit la différence. La non-conformité n’est pas
en principe accidentelle : soit le vendeur est négligent, soit il est malhonnête.

Par exemple, Une voiture de 10 cv est commandée mais est livrée une voiture de 15 cv. Il y a donc
non-conformité car la chose est non conforme aux stipulations contractuelles. Il y a donc responsabilité de
droit commun avec prescription de 10 ans en cas de matérielle commerciale, 30 ans en matière civile. Le
vendeur est responsable des vices cachés, mais pas des vices apparents. En non-conformité, peu importe le
vice, le vendeur est responsable pendant 10 ans pour une vente commerciale, pendant 30 ans pour une vente
entre commerçant et non-commerçant. Autre exemple, une voiture commandée est bien livrée
conformément aux stipulations contractuelles mais présente un défaut qui la rend inapte à son usage normal.
On est plus dans le domaine de la délivrance mais dans le domaine de la garantie. Ce qui n’est pas sans
conséquences. Reste qu’il faut que le vice ne soit pas apparent, que l’action en garantie des vices cachés soit
exercée sous 2 ans à compter de la découverte du vice.

Reste que non-conformité et vices cachés ont subi une lourde évolution avec l’ordonnance du 17
février 2005, ordonnance a transposant en droit français une Directive communautaire du 25 mai 1999. Cette
transposition a permis de créer au bénéfice exclusif des consommateurs acquéreurs de biens meubles une
nouvelle garantie conformité, très protectrice des intérêts du consommateur, et qui soumet à un régime
unique les vices cachés d’un bien de consommation, et son éventuelle non-conformité aux stipulations
contractuelles.

Le consommateur de bien meuble peut utiliser la garantie en non-conformité, de 2 ans, relative aux
vices cachés, ou alors le droit commun, c'est-à-dire l’action en responsabilité de droit commun.

b. La conformité de la contenance
Celle-ci vise les ventes immobilières. Et elle est prévue dans l’Art 1616 CCiv. : Le vendeur d’un
immeuble doit délivrer la contenance tel que prévu au contrat. Le Code Civil encadre avec précision cette
opération importante, avec les Art. 1616 à 1623 CCiv. Il en découle 3 régimes.

Si la surface est mentionnée dans l’acte et qu’elle sert de mesure au prix, toute différence entre la
surface annoncée et la surface réelle du bien donne lieu à modification du prix ou résolution de la vente. L’Art
1623 précise toutefois que l’action doit être exercée dans un délai d’un an. Toute non-conformité à la surface
promise engage l’action même si minime.

Si la surface est mentionnée dans l’acte mais qu’elle ne sert pas de mesure aux prix, alors la surface ne
permet une modification du prix ou un désistement de l’acheteur que dans les cas où il y a une différence d’au
moins 1/20e par rapport à la surface annoncée.

Si la surface n’est pas annoncée, aucune action en modification n’est ouverte.

2. Une chose conforme avec ses accessoires


Ce peut être des accessoires matériels : les meubles par destination pour des immeubles par
exemple. Outre ceux-ci les accessoires administratifs sont à prendre en compte : ce sont les papiers officiels
qui accompagnent le bien. Les accessoires juridiques de la chose sont quant à eux des droits, liés à la chose,
tels des droits réels liés à une servitude de passage….Qui plus est, des textes spéciaux peuvent entrer en
compte (contrat d’assurance ou contrat de bail). Enfin les actions en justice sont incluses dans ces accessoires

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juridiques : La Cour de cassation a posé que le sous-acquéreur jouit de tous les droits et actions attachés à la
chose, qui appartiennent à son auteur.

C. L’inexécution de l'obligation de délivrance

1. Charge de la preuve
L'obligation de délivrance est l'obligation principale du vendeur. La délivrance est traitée juridiquement
comme le payement, obligation principale de l’acheteur. Il en résulte un parallélisme des formes. L’Art. 1315 §2
CCiv s’applique. C’est donc au vendeur, en tant que débiteur de l'obligation de délivrance, de prouver qu’il a
bien exécuté son obligation. Il ne peut réclamer le prix sans en rapporter préalablement la preuve de la
délivrance. Cela se traduit dans les faits par la prise de possession de bien par l’acheteur.

Cette prise de possession, lorsqu’il s’agit d’un bien meuble ou d’un bien de consommation, a une
importance essentielle. Elle prend le nom de la réception pour un bien meuble. La réception suppose une
vérification de conformité. L’acheteur normalement avisé et prudent, lorsqu’il prend réception d’une chose,
vérifie si elle est conforme aux stipulations contractuelles. On en tire la conséquence que la réception sans
réserve couvre les défauts de conformité apparents. La réception sans réserve interdit à l’acheteur de se
prévaloir des défauts de la chose, sauf cas de vices cachés. Seuls les défauts apparents sont donc couverts.

2. Sanction de la non-conformité
La non-conformité entraîne une action en responsable contractuelle de droit commun : les sanctions
sont celles du droit commun, c'est-à-dire soit l’exécution forcée, soit la résolution du contrat, soit encore
l’octroi de dommages et intérêts, aboutissant à une réduction du prix. Reste qu’une action judiciaire est
nécessaire, au cours de laquelle le juge apprécie la gravité du manquement contractuel. Les clauses de non-
responsabilité n’ont point lieu.

La prescription est de droit commun, trentenaire, à moins que le contrat lie deux commerçants,
auquel cas la prescription est décennale. Ce délai est notablement réduit si l’acheteur se fonde sur la nouvelle
garantie en conformité et L’ordonnance de 2005 qui un délai de recours s’établir à 2 ans, à compter de la
délivrance du bien (L’Art. L211-12 CConso le rappelle).

Paragraphe 2e : L'obligation de garantie


Celle-ci vise la garantie d’éviction qui protège l’acheteur contre les défauts de droit de la propriété
qu’il a acquise. L'obligation de garantie vise également la garantie des vices cachés.

A. La garantie d’éviction
L’éviction suppose que le trouble vienne d’un droit. Celle-ci est attachée au bien. Elle est un
accessoire du bien, qui se transmet avec le bien à tous les acquéreurs successifs de ce bien. Le domaine de ce
type de garantie est essentiellement civil. Dans les ventes commerciales, l’objet étant essentiellement mobilier,
où l’acheteur trouve sa protection dans l’application de la théorie de la possession. Reste deux hypothèses
voyant s’appliquer la garantie d’éviction dans le champ commercial : la cession de fonds de commerce où le
vendeur est débiteur d’une obligation de non-concurrence et la cession d’action permettant le contrôle d’une
société commerciale.

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1. La garantie du fait personnel


C’est l’Art. 1625 qui dispose que le vendeur garantit à l’acheteur la possession paisible de la chose
vendue. Cette garantie est d’Ordre public, comme le rappelle l’Art. 1628 CCiv, car on verrait sinon alors des
dispositions d’exonération du vendeur.

Quels sont les troubles que le vendeur se doit d’éviter de causer à l’acheteur.

a. Les troubles de droit


Le vendeur lui garantit qu’il ne va pas faire d’action en justice lui permettant par une voie détourner de
récupérer le bien vendu. Attention toutefois car lorsque la vente est valable, la garantie d’éviction protège
l’acheteur contre toute action qui serait ouverte au vendeur si elle n’était pas tenue à garantie. L’affaire INES DE
LA FRESSANGE a vu être cédée à une société le droit d’utiliser le nom. La société engageait Inès de la
Fressange comme directrice artistique. Licenciée par la suite, elle essaye de récupérer son nom alors qu’elle
l’avait cédé. La Cour de cassation a considéré qu’ayant cédé son droit, elle était tenue à garantie à l’égard de
l’acquéreur.

b. Les troubles de fait


Ce ne sont ici que ceux émanant du vendeur. Il doit s’abstenir de commettre un fait troublant la
jouissance de l’acheteur quant au bien vendu. Le vendeur qui vend un terrain ne peut pas empiéter sur le
terrain vendu. Le vendeur d’un fonds de commerce qui détourne la clientèle voit l'obligation de garantie
s’appliquer, qu’il n’y ait ou pas d’obligation en non-concurrence.

2. La garantie du fait du tiers


a. Conditions
 Il faut une contestation de droit, bref, une contestation d’un droit.

Le vendeur doit garantir l’acheteur lorsqu’un tiers conteste son droit sur le bien vendu et tente
de l’évincer. Alors, très souvent, le trouble de droit prend sa source dans une faute commise par
le vendeur. Il y a éviction totale quand le tiers se dit propriétaire du droit, ou dispose d’une
sûreté réelle et souhaite vendre le bien. Il y a éviction partielle lorsque le tiers revendique une
partie du bien acquis : ce peut être le cas lors de la découverte de charges non déclarées, que
traite l’Art. 1626 CCiv. Le propriétaire doit supporter sur le bien l’exercice de droit appartenant
à des tiers et limitant l’usage du bien (comme des servitudes, des servitudes de passage
notamment). Le droit de propriété de l’acheteur reste intact, mais l’usage diminue.

 L’ignorance de l’acquéreur est une deuxième condition.

Pour que le vendeur soit tenu à garantie, l’acquéreur doit avoir ignoré la menace d’éviction. La
raison étant que l’acheteur ne peut pas se plaindre d’une chose qu’il a pu se convaincre lui-même,
bref une charge apparente ou sinon qui lui avait été déclarée, ou encore une charge qui ni
apparente ni déclarée était malgré tout connue de lui. Ce qui pose un léger problème de preuve,
comme un problème de bonne foi de l’acheteur. L’évolution contemporaine du droit de la vente
tend vers un renforcement du droit de l’acquéreur, et donc de la garantie de ses droits, allant de
pair avec une aggravation des obligations du vendeur. Dans le Code Civil, l’Art. 1638 obligeait déjà
le vendeur à garantir les servitudes non apparentes. Au XIXème, le vendeur était dispensé de
déclarer les servitudes apparentes, tout comme les servitudes légales (cf. principe « Nul n’est
censé ignorer la Loi »). Depuis les années 1940, la Cour de cassation a élargi l'obligation en
garantie du vendeur, dont il ressort finalement qu’il est peu à peu tenu d’une obligation positive
d’information. ➀ Un arrêt de la chambre des requêtes du 30 décembre 1940 avait d’abord vu la
Cour décider qu’une publication au bureau des hypothèques d’une servitude non apparente ou

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d’un usufruit ne dispensait pas le vendeur de son obligation d’information. Il s’agit de protéger
contre la disposition, non contre le recours en garantie. ➁ Un second arrêt de la Première
chambre civile du 21 février 1956 concerne alors les servitudes légales. La Première chambre
civile estime alors que l’acheteur n’était tenu de connaître les servitudes légales que lorsqu’elles
constituent une charge normale de la propriété, résultant de l’état des lieux. ➂ Un autre arrêt du
13 janvier 1965 a enfin vu la Première chambre civile traiter des servitudes apparentes. Ces
servitudes étant parfaitement visibles, la Cour a estimé que le vendeur était tenu de déclarer ces
servitudes lorsque l’apparence n’était pas totalement claire et que l’acheteur n’avait pas la
possibilité de s’en rendre compte. Reste que l'obligation d’information disparaît dans le cas
particulier où l’acquéreur ne pouvait pas ignorer l’existence de la servitude, ou encore lorsque
cet acquéreur a fait preuve d’une négligence.

b. Le régime de la garantie
 Les clauses limitatives dans le contrat, visant à supprimer ou limiter la garantie du fait du tiers est
possible à l’Art. 1627 CCiv, alors qu’il est impossible pour la garantie du fait personnel. Les
clauses limitatives de garantie sont extrêmement fréquentes. La liberté contractuelle n’est
cependant pas illimitée. Une première est que la Loi impose au vendeur de restituer à l’acquéreur
le prix de vente dans le cas où il serait évincé, quand bien même le contrat contiendrait une
clause de non-garantie, à moins que l’acquéreur ait connu le risque d’éviction et manifesté
clairement sa volonté de conclure un contrat aléatoire. L’Art. 1629 CCiv le rappelle. Une seconde
limite, qui repose, elle, sur le jurisprudence, tend à limiter les clauses de non-garantie parce
qu’elle les soumet à une interprétation restrictive mais encore parce qu’elle pose en principe que
les clauses de non-garantie sont sans effet lorsque le vendeur est un professionnel ou lorsqu’il est
de mauvaise foi.

 La mise en œuvre, plus précisément le moment de mise en œuvre de la garantie s’opère à deux
moments, soit lorsque le tiers exerce sa prétention devant la justice, qui devient alors partie au
procès, soit lorsque l’acquéreur va agir contre le vendeur une fois qu’il a été évincé. Le vendeur
pourra alors échapper à la garantie s’il prouve que l’acquéreur s’est mal défendu au procès.

 Les effets de la garantie visent tout d’abord le prix. Ces effets varient selon que l’éviction est
totale ou partielle. ➀ En cas d’éviction totale, le vendeur doit rembourser à l’acheteur une
somme fixe non réévaluée, même s’il s’est écoulé du temps entre le payement du prix et le
succès de l’action en éviction. Si l’immeuble a augmenté le prix, en raison de l’inflation ou des
travaux d’amélioration, le vendeur aura toutefois droit à a des dommages et intérêts comme
l’Art. 1623 le rappelle. Si l’immeuble s’est déprécié, l’acheteur devra toujours être remboursé.
L’acheteur réalisera donc un bénéfice. ➁ En cas d’éviction partielle, si la chose a perdu de valeur
au jour de l’éviction par rapport au jour de la vente, la perte sera pour l’acheteur qui pourra ne
se faire rembourser pour le prix établi qu’au jour de l’éviction. Il pourra demander des
dommages et intérêts s’il justifie d’un préjudice ou s’il engage la responsabilité du notaire qui
n’aurait pas procédé aux vérifications nécessaires. Ces dommages et intérêts ne seront évalués
qu’au moment de l’éviction, c'est-à-dire au moment de la décision de justice à la date du jugement
qui statue sur le recours en garantie condamnant le vendeur.

B. La garantie des vices cachés


C’est le prolongement de l'obligation de délivrance. Cette obligation de garantie des vices cachés
s’intègre dans une obligation de loyauté de la vente. Dont il découle 2 conceptions. La première, actuelle, est
donnée par Cicéron, où le vendeur est obligé de dénoncer à l’acheteur les défauts de la chose mise en vente.
Une seconde a été instituée par le Code Civil. La chose vendue qui se révèle pourrie contraint le vendeur à la
garantie. Cette obligation s’applique même en cas de bonne foi du vendeur. Cette garantie des vices cachés ne
va rentrer en jeu que si la chose à l’usage est atteinte d’un défaut caché qui la rend impropre à l’usage attendu.
Avec le développement des technologies, les actions en garantie des vices cachés sont aujourd'hui un des
contentieux les plus importants du droit de la vente.

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Cette garantie s’applique aux meubles, aux immeubles, aux choses neuves comme d’occasion sauf que
la jurisprudence est plus sévère dans ce dernier cas pour apprécier le vice et la bonne foi de l’acheteur,
notamment lorsque le prix d’achat est anormalement faible, que la date de fabrication est ancienne. Elle
s’applique à toutes les ventes, sauf celles faites par autorité de justice, bref les enchères, car on considère
qu’elles présentent un caractère aléatoire, laissant à l’acquéreur les risques du défaut de la chose. La garantie
des vices cachés était un temps à la disposition des parties qui pouvaient donc l’aménager, voire même la
supprimer. Mais c’est à partir de 1965 avec le développement du droit de la consommation que la
jurisprudence a déclaré sans valeur les clauses restrictives de garantie lorsque le vendeur est un professionnel.
La jurisprudence fait peser sur le vendeur professionnel une présomption irréfragable de connaissance du vice.
Le vendeur ne pouvait pas ignorer les vices de la chose ou était tenu de les connaître. Cette présomption
pèse sur tout vendeur professionnel, qu’il s’agisse du fabriquant ou d’un revendeur. L’interdiction des clauses
limitatives de garantie s’applique lorsque l’acheteur n’est pas un professionnel ou un professionnel dont le
domaine est distinct de celui du vendeur. Ces clauses ne sont donc valables qu’entre vente entre
professionnels du même domaine.

1. Les conditions de fond


Elles sont précisées à l’Art. 1641 CCiv, au terme duquel le vendeur est tenu de garantie à raison des
défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue
tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s’il les avait
connues.

a. Un défaut
Le vice peut revêtir deux formes. ➀ Il peut rendre la chose inutilisable et on parle alors de vice
rédhibitoire, vice qui entraîne la résolution du contrat. Si le vice affecte seulement l’agrément de la chose, sauf
pour les produits de luxe, ou s’il affecte les qualités secondaires d’un produit, ou s’il est facilement réparable le
vice ne sera pas rédhibitoire. ➁ Si le vice ne rend pas la chose inutilisable mais en diminue seulement l’utilité,
alors le tribunal appréciera s’il y a lieu de résoudre le contrat ou simplement d’en réduire le prix. Reste que le
trouble perçu doit l’être dans l’usage normal de la chose, non l’usage de la chose auquel on la destine.

b. Un vice inhérent à la chose


Introduit par la jurisprudence pour éviter les actions abusives de consommateurs, ce vice ne peut voir
l’acquéreur se plaindre s’il ne retire pas de la chose les bénéfices attendus alors même que les qualités
intrinsèques de la chose ne sont pas en cause. Il n’y aura pas non plus de vice caché lorsque deux éléments
sont incompatibles. Un médicament incompatible avec un autre par exemple, sauf si le pharmacien a faussement
affirmé que les éléments étaient compatibles.

c. Un vice antérieur au transfert de propriété


Dès avant le Code Civil on exigeait ce critère. La jurisprudence l’a repris même s’il ne figure pas
expressément dans le texte. Dans le cas où le transfert de propriété serait retardé, ce serait la date du
transfert qu’il faudrait retenir, non celle de la vente. La date de la livraison de la chose est ainsi retenue pour les
ventes commerciales.

Deux atténuations sont notables. La jurisprudence estime que le vice peut n’avoir existé qu’en germe
au moment du transfert de propriété. Parallèlement, elle exige que le vice subsiste au moment de la garantie,
que l’acheteur n’ait pas réparé la chose de telle sorte que la chose fonctionne normalement.

d. Un vice caché (Art. 1642 CCiv)


Cela repose sur la distinction entre vice apparent, dont n’est pas responsable le vendeur, car
l’acheteur a pu s’en convaincre, et le vice caché. La chose qui a un vice apparent est du domaine de la non-

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conformité, non des vices cachés. L’Art. 1642 caractérise un défaut que l’acheteur ne pouvait pas déceler
compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente.

C’est donc une question de fait, laissée à l’appréciation souveraine des Juges du fond. Reste que la
Cour de Cassation a établi plusieurs règles gouvernant l’appréciation des vices cachés. La première règle posée
par la Cour de Cassation est que le défaut soit caché, même si son existence était connue de l’acheteur, dès
lors qu’il ne pouvait ni en mesurer l’importance, ni en apprécier les conséquences. Une deuxième règle est
que l’appréciation du caractère du vice se fait in concreto , compte tenu de la personne de l’acheteur. D’où la
différence entre acheteur profane et acheteur professionnel.

 L’acheteur profane est considéré comme dépourvu de compétence particulière et est donc
tenu de procéder aux vérifications normales, sans qu’il soit tenu de réaliser des vérifications
approfondies ou de se faire assister d’un expert. La jurisprudence a considéré que l’acheteur
d’une maison n’était pas obligé de passer par les services d’un architecte, couvreur ou
charpentier. Le fait que des termites dans la charpente ou que les tuiles soient gélives sont
pour lui des vices cachés (Assemblée plénière, 27 octobre 2006).

 À l’inverse, pour l’acheteur professionnel, tout défaut est facilement décelable, à condition qu’il
exerce sa profession dans la même spécialité que celle du vendeur. Il pèse sur lui une
présomption simple de découverte du vice. Le vice indécelable existe cependant et caractérise
le vice caché malgré son caractère professionnel.

2. Les conditions de délai


Le délai de découverte des vices cachés est celui du droit commun : 30 ans ! 10 ans en cas de vente
commerciale. Avant l’ordonnance du 17 février 2005, l’Art 1648 CCiv disposait que l’action en garantie des
vices cachés devait être exercée dans un bref délai à compter de la découverte du vice. L’ordonnance du 17
février 2005 a remplacé la notion de bref délai par un délai de 2 ans. L’action en garantie de vices cachés doit
donc être exercée dans les 2 ans.

3. Les effets
L’acheteur est certain d’obtenir l’anéantissement du contrat ou tout au moins la diminution du prix
quand le vice est établi. Le vendeur de mauvaise foi (connaissant donc le vice) pourra être sanctionné de
dommages et intérêts.

a. L’option de l’acheteur
L’Art. 1644 CCiv dispose que l’acheteur « peut soit rendre la chose et se faire restituer le prix (action
rédhibitoire), soit garder la chose et se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ». Ainsi la réduction
du prix ne peut aller jusqu’à sa suppression : le montant de la réduction donne lieu à une expertise.

Reste que cette liberté est restreinte dans trois principaux cas :

 Lorsque l’acheteur ne peut pas restituer la chose, il ne peut engager l’action rédhibitoire.

 L’acheteur ne peut pas non plus exercer l’action rédhibitoire si le défaut est d’une gravité trop
faible : il ne peut exercer que l’action estimatoire.

 Enfin, si une clause du contrat organise la réparation ou le remplacement de la chose là


encore l’acheteur ne pourra exercer qu’une action estimatoire.

En cas de vente successive, le vendeur intermédiaire attaqué en garantie par un acheteur peut se
retourner contre son propre vendeur, en exerçant une action récursoire : il doit établir que le vice dont
l’acquéreur final lui a reproché la présence existait déjà lorsque lui-même a reçu le bien. L’action reste

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enfermée dans un délai de deux ans, commençant au jour où le vendeur intermédiaire a été assigné en garantie
par son acheteur. Le vendeur intermédiaire doit en outre justifier qu’il a subi un préjudice. Et la Cour de
Cassation en a une interprétation stricte : un détaillant (vendeur intermédiaire) condamné à reverser le prix à
l’acheteur ne subit pas de préjudice.

b. La question des dommages et intérêts


L’acheteur victime d’un vice caché et qui a subi un préjudice non réparé, peut obtenir une
indemnisation en complément des actions estimatoires ou rédhibitoires : il peut même demander des
dommages et intérêts.

Si le vendeur était de mauvaise foi, il devra réparer le préjudice de toute nature liée à la présence du
vice caché. Le vendeur professionnel est lui toujours irréfragablement présumé de mauvaise foi. Cela va faciliter
l’obtention de dommages et intérêts.

Si le vendeur est de bonne foi, donc non professionnel, voit l’Art. 1646 CCiv limiter le
remboursement aux frais occasionnés par le vice, à l’exclusion de toute autre indemnisation.

Paragraphe 3e : L’obligation d’information et de conseil


Cette obligation s’est fortement développée dans le droit commun de la vente, en parallèle au droit
de la consommation. La jurisprudence introduit dans tous les contrats, outre les obligations spécifiques, des
obligations générales considérées comme indispensables pour protéger le cocontractant le plus faible.

L’Art. 1134 §3 CCiv exprime la bonne foi dans l’exécution du contrat tandis que l’Art. 1135 CCiv voit
que les conventions obligent à tout ce qui est exprimé et à toutes les suites que l’équité, usage ou Loi donnent
à l’obligation d’après sa nature.

Des obligations de renseignement, sécurité, conseil sont des obligations insérées par la jurisprudence
et sont d’Ordre public : aucune clause ne peut en décharger le vendeur.

L’obligation de conseil n’est pas homogène : son intensité varie en fonction de la qualité des parties et
le type des biens vendus.

A. Les parties au contrat


L’obligation d’information et de conseil pèse en général sur le vendeur. Pour autant, tous les
acheteurs ne sont pas équitablement, identiquement créanciers de cette obligation : tout dépend de leur qualité
profane ou professionnelle. Cette obligation de renseignement est d’autant plus forte que l’acheteur est
profane. Reste que l’acheteur professionnel ne décharge pas le vendeur de son obligation : il n’est pas dispensé
de fournir les renseignements en sa possession, dont l’absence altère le consentement du cocontractant. Le
vendeur professionnel est donc particulièrement visé par cette obligation. Mais le contrat requiert une bonne
foi qui impose au vendeur, même non professionnel de dire ce qu’il connaît de la chose.

Le droit positif tend à rendre cette obligation parfaitement réciproque pour des biens informatiques :
il y a devoir de collaboration entre les parties, prenant sa source dans l’obligation d’information. L’acheteur
n’est pleinement créancier de l’obligation d’information que s’il a donné au vendeur tous les renseignements de
ce qu’il attendait du bien vendu.

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B. Le contenu de l’obligation de conseil


C’est la jurisprudence qui a dégagé le principe selon lequel le vendeur professionnel doit renseigner
les acheteurs éventuels sur les caractéristiques essentielles du produit. Cette règle a d’abord été dégagée dans
le domaine des produits dangereux et a actuellement une portée générale, consacrée à l’Art. L111-1 CConso.

Le devoir d’information se double du devoir de conseil : le bien est-il adapté à l’usage que l’acheteur
entend faire du bien : c’est donc conseiller l’acheteur sur l’opportunité de l’acquisition du bien en déconseillant
l’acquisition de biens inadéquats. Lorsque le bien relève d’une technologie complexe, le devoir de conseil est
renforcé. Il en de même pour les produits dangereux (c’est plus un devoir de mise en garde contre les
risques).

C. La sanction
L’absence d’obligation d’information et de conseil engage la responsabilité contractuelle, quel que soit
l’objet du renseignement qui n’a pas été fourni, qu’il ait eu pour but d’éclairer l’acheteur ou le montage,
l’utilisation de la chose. L’obligation d’information est une obligation de moyen : le vendeur ne peut maîtriser
tous les résultats de ses conseils : il ne peut contraindre l’acheteur à suivre ses conseils.

Dans le domaine informatique, la jurisprudence considère que pour pouvoir être utilisable, le système
vendu doit être adapté aux besoins de l’acheteur.

La preuve obéit aux règles du droit commun : celui qui demande doit prouver. Ce sera au vendeur à
établir qu’il a correctement conseillé l’acheteur. Le non-respect de l’obligation de renseignement peut voir ses
conséquences entraîner soit la résolution soit de simples dommages et intérêts.

Section 2 : Les obligations de l’acheteur


Celles-ci sont beaucoup plus simples : le CCiv ne fait état que de deux obligations. L’Art. 1650 CCiv
caractérise l’obligation de payer le prix et les frais de la vente (Art. 1593 CCiv). La seconde obligation est la
prise de livraison de la chose (Art. 1657 CCiv). Reste que l’on est en liberté contractuelle et l’acheteur peut se
voir assujetti à d’autres obligations (de faire, de ne pas faire).

Paragraphe 1er : L’obligation de payer le prix

A. Les modalités de payement

1. Le moment du payement
L’Art. 1650 CCiv voit le payement effectué au jour prévu dans le contrat, et il est précisé par l’Art
1651 CCiv qui voir le payement effectué le jour de l’exécution de délivrance. À défaut de quoi, si la chose n’est
pas livrée ou n’est pas conforme et que l’acheteur n’est donc pas satisfait de l’obligation de délivrance, il peut
alors refuser de payer le prix par une exception d’inexécution.

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2. Le lieu du payement
En principe, dixit l’Art. 1647 CCiv, le lieu du payement est le lieu du domicile du débiteur. Reste qu’en
matière de vente, le lieu de payement est le lieu de délivrance. Lorsque le payement est échelonné, la
jurisprudence estimera que le payement sera portable au domicile du créancier. Le payement a lieu dans
l’étude du notaire.

Mais la liberté contractuelle permet aux parties de choisir le lieu de leur convenance.

3. Le destinataire du payement
L’acheteur paye au vendeur ou à son représentant, mais il arrive de nombreux cas où le payement
arrive dans les mains d’un tiers, du notaire en matière immobilière par exemple.

4. Le montant du payement
L’acheteur doit payer le prix prévu dans le contrat. Si le prix est seulement déterminable (cl
d’indexation, vente au poids ou à la mesure), il faudra qu’il soit définitivement évalué avant que le payement
s’effectue.

L’acheteur doit prendre en charge les accessoires du prix : frais liés à la vente (frais d’acte notarié, taux
de change,…).

B. La preuve du payement
L’Art. 1315 CCiv la prévoit. L’alinéa 1 prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la
prouver : le vendeur réclame le payement et doit donc prouver le montant du prix, mais aussi qu’il a satisfait à
son obligation de délivrance (conditionnant le payement). L’Art. 1315 §2 voit celui qui se prétend libéré
supporter la charge de la preuve du payement : c’est donc ici l’acheteur qui est visé.

C. Les sanctions du défaut de payement


Lorsque l’acheteur ne paye le prix, le vendeur dispose des ressources du droit commun pour y
parvenir.

 Dans le cas où le contrat a prévu une délivrance postérieure au payement, le non-paiement


par l’acheteur

 Le vendeur peut obtenir l’exécution forcée par obligation de payement ou résolution de la


vente assortie de dommages et intérêts si des préjudices sont reconnus : la résolution
demeure facultative pour le Juge, à moins qu’une clause résolutoire expresse existe.

 La créance du prix se prescrit par 10 ans en commercial, 30 ans en civil (droit commun donc),
avec pour exception en cas de vente de marchandise entre le marchand et le particulier (le
délai prévu à l’Art. 2272 §4 CCiv est de 2 ans). Ceci dit, avec la récente loi sur la réforme des
prescriptions de 2008, les délais de droit commun sont maintenant de 5 ans.

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Paragraphe 2e : L’obligation de prendre livraison de la chose


En matière mobilière, le vendeur doit mettre à disposition à l’acheteur de la chose, que l’acheteur doit
donc retirer dans le délai prévu au contrat. Si le contrat ne prévoit rien, le délai raisonnable s’applique. Il faut
préciser que le vendeur doit conserver la chose aussi longtemps qu’il n’a pas mis en demeure l’acheteur de
prendre livraison de la chose.

Si l’acheteur refuse sans raison valable de prendre livraison de la chose, le vendeur peut recourir à
l’exécution forcée. Le Code Civil prévoit dans son Art. 1657 que le vendeur puisse déclarer unilatéralement le
contrat résolu afin de revendre la chose à un tiers, ce qui pourra s’accompagner de dommages et intérêts si le
vendeur a dû vendre à un prix plus faible.

En matière immobilière, l’obligation de livraison est réduite à la remise du titre de propriété entre les
mains de l’acheteur, assortie de la symbolique remise des clés.

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PA R T IE II
L EESS CCOONNTTRRAATTSS

Sous titre I. Q u e l q u e s a u t r e s c o n t r a t s
Chapitre 1er : Le contrat d’entreprise
La première difficulté tient au fait qu’il n’est pas un contrat nommé du Code Civil. C’est donc la
jurisprudence qui s’en est chargée dans un arrêt du 19 février 1969 de la Première chambre civile. La définition
issue de cet arrêt est aujourd'hui classique : le contrat d’entreprise est la convention par laquelle une partie
s’oblige contre une rémunération à exécuter pour l’autre partie un travail déterminé, sans la représenter (le
contrat d’entreprise n’est pas un mandat) et de façon indépendante (le contrat d’entreprise n’est pas un contrat
de travail).

Celui qui commande le travail est en principe le maître de l’ouvrage. Cette expression risque d’induire
des confusions avec l’appellation voisine qu’est celle de maître d’œuvre, qui n’est autre qu’un entrepreneur
coordonnant et dirigeant le travail d’autres entreprises. Il est donc préférable de nommer le maître d’ouvrage
le commanditaire, le donneur d’ordre ou encore le client.

Celui qui exécute le travail est un entrepreneur.

Ce contrat d’entreprise est, avec la vente, le contrat rencontré le plus souvent. C’est en effet l’outil
juridique à travers lequel s’exercent la plupart des prestations, qu’il s’agisse de prestations matérielles, comme
la construction, l’entretien, la réparation, ou des prestations intellectuelles, genre l’assistance, le conseil,
l’organisation de voyages, les soins,…

Bien qu’il soit l’un des contrats les plus utilisés, peu de textes lui sont applicables. Ce sont les Art.
1787 à 1791 CCiv qui le visent, de même que les Art. 1794 à 1799-1 CCiv. Ces textes n’ont pas été changés
depuis 1804 et… ont subi quand même quelques rides, du moins, au niveau du langage.

Section 1 : La conclusion du contrat


Paragraphe 1er : La formation du contrat d’entreprise

A. C’est un contrat consensuel


Il se forme par la rencontre des volontés des parties sur les éléments essentiels de la prestation. Il ne
requiert de forme particulière.

B. C’est un contrat onéreux


Tout contrat d’entreprise suppose l’existence d’un prix. Il n’y a donc pas de contrat d’entreprise
gratuit. Sans prix, il n’y a de contrat d’entreprise. Sans prix, on est soit dans une convention d’entre aide, soit

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dans une convention d’assistance bénévole. A la différence de la vente, il n’est pas nécessaire que le montant de
la rémunération soit prévue lors de la conclusion du contrat.

L’ordonnance du 29 septembre 1986 impose au prestataire de service, sous peine de sanctions


pénales, d’afficher leur prix où leur prestation est offerte au public. Reste qu’il ne s’agit pas d’une règle de
validité du contrat. En l’absence d’affichage, le contrat reste valide sur le plan civil. Ce sera au Juge d’en fixer la
prestation.

C. C’est un contrat à formation instantanée


Le contrat d’entreprise peut donc se former par la simple remise entre les mains de l’entrepreneur
de la matière à travailler.

L’Art. L111-1 CConso exige du professionnel avant la conclusion du contrat qu’il mette le
consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du service, genre le prix. La phase
préparatoire à cette conclusion fait toutefois difficulté. S’il s’agit de simples pourparlers, aucune partie n’est
donc engagée, sous réserve d’éventuels dommages et intérêts pour rupture fautive. En cas de devis, en
principe promesse unilatérale de contrat, seul l’entrepreneur est lié, pas le client, qui plus est, aucun honoraire
n’est dû. Si le devis est payant, il s’agit alors d’un contrat préparatoire, qui crée des obligations à la charge des
deux parties.

Ces règles sont toutefois écartées pour les devis de construction, c'est-à-dire ceux des architectes,
décorateurs ou bureaux d’études, qui obéissent à des règles particulières, et doivent être rémunérés car
considérés comme matérialisant l'obligation principale, ne se limitant pas à un simple chiffrage. Deux arrêts de la
Troisième chambre civile du 16 et 29 avril 1985 le rappellent.

Paragraphe 2e : La preuve du contrat d’entreprise


Elle obéit aux règles de droit commun.

A. La charge de la preuve
Ben c’est du droit commun, c’est donc celui qui invoque le contrat qui doit le prouver (Art. 1315 §1).

B. L’admissibilité des modes de preuve


Tout dépend de la nature civile ou commerciale du contrat, à l’égard de celui contre qui la preuve est
faite. Si le contrat est commercial à l’égard du défendeur, la preuve est libre. Si le contrat est civil à l’égard du
défendeur – le commerçant a assigné le particulier – la jurisprudence s’est accordée sur l’application de l’Art.
1341 CCiv. Un arrêt du 24 mars 1987 de la Première chambre civile démontre en effet la nécessité de l’écrit à
partir d’une somme supérieure à 1500 €, la dispense étant largement admise en cas de commencement de
preuve par écrit, ce qui est le cas pour des devis ou si le client remet à l’entrepreneur des documents
nécessaires à son travail. On rappellera que tout commencement de preuve doit être corroboré par des
témoignages et compagnie.

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Section 2 : Les effets du contrat d’entreprise

Sous-section 1 : Les obligations de l’entrepreneur


Paragraphe 1er : L'obligation principale

A. Contenu & sanction de l'obligation principale


L'obligation principale, c’est celle d’exécuter le travail promis.

L’essentiel de la difficulté repose ici sur la sanction. L’entrepreneur sera-t-il en effet débiteur d’une
obligation de moyen, auquel cas le client devra rapporter la preuve d’une faute, ou sera-t-il débiteur d’une
obligation de résultat, où alors, le client n’aura à prouver que l’exécution, l’entrepreneur devant rapporter la
preuve de son exécution.

La réponse va varier avec la nature de la prestation, mais encore avec l’étendue des obligations
souscrites par l’entrepreneur.

1. La qualification dépend de la nature de sa prestation


a. Si la prestation est intellectuelle, l'obligation est de
moyen
La prestation intellectuelle est le terrain d’élection de l'obligation de moyen. Un expert-comptable, un
expert judiciaire, une agence de publicité, un auteur, un chercheur en sont des exemples. Ils sont débiteurs
d’une simple obligation de moyen, réfléchir. Le client devra rapporter la preuve.

b. Si la prestation est matérielle, tout dépend de la


« chose » sur laquelle s’exerce la prestation
➀ Si la chose est corporelle, l’entrepreneur est débiteur d’une obligation de résultat. Le teinturier est
réputé détacher le vêtement, le réparateur… de réparer.

➁ En revanche, si le contrat vise directement une personne, comme le vise le contrat de soin,
l’entrepreneur n’est débiteur d’une obligation que de moyen. Le médecin doit soigner, pas (nécessairement)
guérir.

2. La nature de l'obligation dépend de l’étendue des


engagements de l’entrepreneur
Les règles précitées sont des règles supplétives. Elles ne s’appliquent qu’en l’absence de la volonté des
parties. L’étendue de l'obligation de l’entrepreneur dépend de ce qu’il a promis. Ainsi, un entrepreneur chargé
de déboucher des canalisations sera normalement mû par une obligation de résultat, sauf s’il en a fait mention
contraire.

Il va donc falloir en tout cas rechercher l’intention des parties. Celle-ci peut être expresse, et donc
résulter du contenu du contrat. Elle peut être également implicite et résulter de l’attitude des parties pendant
l’exécution du contrat. Un entrepreneur qui s’engage à exécuter une prestation matérielle peut voir cette
obligation de résultat disqualifiée en obligation de moyen si le client s’est impliqué dans l’exécution des travaux.
C’est ce qui découle notamment d’un arrêt de la Troisième chambre civile du 7 décembre 1976.

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B. Les modalités d’exécution de l'obligation


principale

1. La question de l’exécution personnelle


L’Art. 1237 CCiv dispose que l'obligation de faire ne peut pas être exécutée par un tiers contre le gré
du créancier lorsque ce dernier a intérêt à ce qu’elle soit remplie par le débiteur lui-même. Cet Art. 1237 CCiv
Appartient à la théorie générale des contrats.

Dès lors, s’agissant du contrat d’entreprise, quand est-ce que le client a intérêt à ce que l’obligation de
faire soit remplie par le débiteur lui-même ? Lorsque l’entrepreneur a été choisi en raison de ses qualités
personnelles : le contrat est intuitu personae. Les qualités du contractant sont déterminantes du
consentement. Il ne peut y avoir de substitution ni de sous-traitance.

Dans le contrat d’entreprise, le caractère intuitu personae du contrat dépend des obligations de
l’entrepreneur. Dans certains cas, comme l’exécution d’un tableau, où l’intuitu personae sera très fort, les
qualités de l’entrepreneur sont déterminantes du consentement et il ne peut pas se faire remplacer par un
tiers. Si l’intuitu personae est plus faible, il pourra céder son contrat, mais avec l’aval de son client.

Si l’entrepreneur peut céder son contrat, il peut également faire appel à des sous-traitants, sous
réserve d’agrément par le maître de l’ouvrage. La sous-traitance doit être prévue au sein du contrat mais il
peut arriver qu’elle ne soit pas prévue et que l’importance des travaux oblige au recours à la sous-traitance. La
jurisprudence considère que les faits, les éléments intrinsèques du contrat, autorisent la sous-traitance quand
bien même ils n’auraient été prévus au contrat. Dans l'hypothèse de la sous-traitance, l’entrepreneur initial est
responsable des fautes du sous-traitant.

2. L’étendue de l'obligation d’exécution


L'obligation d’exécution est l'obligation de fournir le travail demandé. Non seulement l’entrepreneur
doit fournir le travail demandé, mais il doit le faire, dans les règles de l’art. Quelles sont-elles ? D’où découlent-
elles ? Elles sont fixées par les normes et usages professionnels. Ces règles de l’art s’appliquent même en cas
de silence du contrat. L’entrepreneur qui oserait les méconnaître engagerait sa responsabilité.

L'obligation d’exécution comporte aussi ce que l’Art. 1135 CCiv les suites qui s’imposent selon
l’usage. Ainsi, un Conseil qui rédige l’acte de vente d’un fonds de commerce doit s’acquitter de l’inscription du
privilège du vendeur, tout comme du nantissement du fonds de commerce, histoire d’assurer le payement du
vendeur.

3. La question du délai
L’entrepreneur doit accomplir le travail promis, dans les relais requis. Ces délais sont en général fixés
dans le contrat. A défaut, ce sera le Juge de le fixer, fonction notamment des usages de la profession et de la
nature de la prestation. Le problème repose sur le fait que nombre d’entrepreneurs ne respectent pas les
délais. Il est un principe qui découle de l’Art. 1146 CCiv qui voit le retard exister à partir du moment où
l’entrepreneur est mis en demeure d’exécuter sa prestation. S’il y a retard, il y aura indemnisation. Cette
indemnisation pourra être prévue au contrat sous la forme de clauses pénales, mais le droit de la
responsabilité s’applique naturellement dans le silence.

Une particularité est qu’en cas de contrat liant professionnel et consommateur, les règles du droit de
la consommation interfèrent avec celles du Code Civil. L’Art. L114-1 CConso intervient en l’espèce. Il oblige le
professionnel lorsque le prix de la prestation dépasse 500 €, à indiquer la date limite à laquelle il devra avoir
exécuter sa prestation. Si le délai est dépassé de plus de 7 jours, le consommateur aura pour choix de
dénoncer le contrat ou de percevoir un intérêt au taux légal sur les sommes qu’il a déjà versées s’il s’est
écoulé au moins 3 mois depuis le versement.

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4. La sanction de l’inexécution ou la mauvaise exécution


En cas de refus d’exécution, le Juge peut contraindre l’entrepreneur défaillant à s’exécuter, en
prononçant le plus généralement une astreinte en euros / jour de retard. Le client peut encore se faire
autoriser par le Juge à recourir à un tiers pour faire exécuter le travail, aux frais de l’entrepreneur défaillant.
Oui oui, on applique bien l’Art 1134 CCiv.

En cas d’exécution incomplète ou défectueuse, l’entrepreneur pourra être condamné à refaire le


travail.

Paragraphe 2e : Les obligations accessoires

A. Le devoir de conseil

1. Contenu du devoir de conseil


L’étendue variera en fonction du type de contrat d’entreprise conclu. Il existe des contrats
d’entreprise où le devoir de conseil est l'obligation principale de l’entrepreneur (entreprise de conseil, conseil
juridique…). L'obligation de conseil se confond alors avec l'obligation principale d’exécution le travail. Elle ne
fera naître qu’une obligation de moyen puisqu’il s’agit de prestations intellectuelles.

Dans les autres contrats, le devoir de conseil sera l’accessoire du contrat d’entreprise.

a. Une obligation essentiellement relative


Elle dépend ainsi du degré de compétence du client. Cette obligation s’atténue voire disparaît
complètement en face d’un client compétent. Une jurisprudence abondante en matière de contrats de
construction révèle que lorsque le client est compétent, le devoir de conseil disparaît.

b. Une obligation qui s’applique à tous les contrats


d’entreprise
Il a toutefois une physionomie propre en fonction des différents contrats d’entreprise.

 S’il s’agit de la fourniture d’une chose, l’entrepreneur doit s’enquérir des besoins du client. Il
doit adapter le matériel fourni aux besoins du client, besoins dont il se sera informé.
L’entrepreneur devra en outre l’avertir des risques de l’installation qu’il envisage.

 S’il s’agit de la réparation d’une chose, le garagiste qui va réparer la voiture devra avertir le
client que le coût de la réparation dépasse la valeur vénale du véhicule. A défaut de quoi il
commet une faute.

 S’il s’agit de la fourniture d’un service, alors, l’entrepreneur doit avertir le client des dangers
que présente la prestation fournie. Le diamantaire doit avertir du danger de la taille et des
qualités de la pierre. Dans un autre genre, le chasseur de termites devra mettre au courant
des conséquences de l’insecticide sur les réserves du boulanger, l’architecte doit avertir des
contraintes administratives qui vont miner un projet,…

In fine, le devoir d’entreprise porte sur la réglementation spécifique, le coût de l’opération, son utilité,
ses dangers, ses risques.

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2. Domaine d’application
Celui qui s’exécute doit en rapporter la preuve. Il le fait en se faisant remettre la reconnaissance écrite
des conseils donnés. Le médecin prouvera son devoir de conseil parce que son client lui a signé une décharge
écrite.

B. L'obligation de sécurité

1. caractères
Cette obligation de sécurité est la plus ancienne des obligations accessoires. Elle a été introduite dès
1911 dans les contrats de transport. Elle a par la suite été généralisée à tous les contrats mettant en danger la
sécurité des personnes, ce qui inclut le contrat d’entreprise.

Cette obligation de sécurité est d’Ordre public. Elle protège en effet l’intégrité corporelle. Dès lors,
aucune clause du contrat ne saurait en limiter les conséquences, encore moins la renier.

2. Le domaine d’application principal


Ce domaine vise le cas où la prestation s’exerce dans des locaux ou installations aménagés par
l’entrepreneur, par exemple un centre de loisirs, un centre de soins,…

La difficulté principale de cette obligation principale est de savoir si l'obligation est de moyen ou de
résultat. La jurisprudence va dans tous les sens, si bien qu’il est difficile d’en trouver une ligne directrice. Il est
où le cucul, elle est où la tétête ?! Dit-il. L'obligation de sécurité est le plus souvent une obligation de moyen,
mais, comme le client joue un rôle essentiel, rôle qui varie s’il est plus… actif ou passif, dominé ou dominant,
hein hein ^^’

3. Le cas de l'obligation qui porte sur une chose


Dans un tel cas, l’entrepreneur a pour obligation d’exécuter la chose sans vice. Par voie de
conséquence, il devra réparer les dommages corporels réalisés par une malfaçon de la chose.

Une Loi du 21 juillet 1983, plus précisément son Art. 1er, (Art. L121-1 CConso), invoque que les
produits et services doivent dans des conditions d’utilisation normale ou dans d’autres conditions
normalement prévisibles par le professionnel, présenter la sécurité à laquelle on peut légitimement s’attendre,
et ne pas porter atteinte à la santé des personnes. Il s’agit d’une disposition impérative qui n’échappe pas à
toute prévision contractuelle, notamment au regard des conditions d’utilisation normale. C’est en général le
fournisseur qui va délimiter ce qu’il faudra entendre par condition d’utilisation normale, ce qui limitera sa
responsabilité.

Une autre Loi, du 19 mai 1998, sur la responsabilité du fait des produits défectueux (Art. 1386-1 à
1386-18 CCiv), ne concerne pas a priori le contrat d’entreprise puisque vise le « producteur », donc
généralement le fabricant. Reste que l’Art. 1386-7 étend la responsabilité au vendeur, mais surtout au
fournisseur professionnel, qui n’est autre qu’un entrepreneur.

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Paragraphe 3e : Les obligations spécifiques lorsque le contrat


d’entreprise porte sur une chose

A. L'obligation de conservation de la chose


En traiter, c’est voir la question du transfert des risques, plus particulièrement savoir qui supporte les
conséquences financières de la disparition de la dégradation ou de la détérioration de la chose. Les Art. 1788
et 1789 CCiv traitent de ce cas et imposent une division tripartite.

➊ L’Art. 1788 CCiv voit le cas où l’entrepreneur fournit la matière. Dans un tel cas, si la chose périt
avant d’avoir été livrée, la perte sera entièrement à la charge de l’entrepreneur.

➋ L’Art. 1789 CCiv voit l’entrepreneur ne fournir que son travail. Alors, la perte de la chose qui lui
est confiée lui est imputable, sauf s’il parvient à prouver qu’il n’a pas commis de faute. L’Art. 1789 énonce en
effet que l’entrepreneur n’est tenu que de sa faute. Ceci étant, depuis une jurisprudence de la Chambre des
requêtes du 19 mai 1866, il y a renversement de la charge de la preuve. L’entrepreneur devra prouver son
absence de faute. D’où une présomption de faute

➌ Si la chose disparaît pour une raison inconnue, l’entrepreneur reste débiteur de son obligation.

B. La garantie des vices cachés


S’agissant du contrat d’entreprise, le domaine de la garantie des vices cachés est limité parce qu’il
n’intéresse que l'hypothèse où l’entrepreneur a acheté à un tiers le matériau dont il a à se servir pour sa
prestation.

L’exemple classique vise les tuiles gélives. Un couvreur achète à son fournisseur des tuiles de ce type
qui s’avèrent malgré tout fragiles en cas de gel. Le contrat entre l’entrepreneur et son fournisseur est de vente.
La garantie des vices cachés s’applique au titre de la vente. La jurisprudence a hésité pendant longtemps mais
admet aujourd'hui que la garantie se transmet au client avec la chose et que, par conséquent, le client pourra
effectuer une action directe contre le fournisseur.

En dehors de cette hypothèse, les règles générales de la garantie des vices cachés s’appliquent, à savoir
que si l’entrepreneur a fourni la matière, il ne sera tenu de la même garantie des vices cachés qu’un vendeur.
S’il n’a fourni que son travail, que son travail porte sur une chose appartenant au client, alors il n’est tenu des
vices que s’ils sont dus à son intervention.

Paragraphe 4e : Les clauses limitatives de responsabilité


La garantie due par l’entrepreneur n’est pas visée par l’Ordre public, si bien qu’il est possible de
l’aménager, de l’écarter ou de la limiter au sein de clauses d’exonération figurant au contrat. Ces clauses sont
toutefois valables dans le cadre du droit commun.

➀ Le contrat d’entreprise, contrat entre un professionnel et un consommateur, voit les clauses


limitatives ou exonératoires soumises au régime des clauses abusives. Ce qui a pour conséquence que le Juge
puisse annuler une clause ayant pour effet de procurer un avantage délibérément excessif au professionnel,
surtout lorsqu’il peut l’imposer à son client. Actuellement, on observe que les clauses limitatives de
responsabilité deviennent plus rares, les professionnels choisissant de respecter une certaine discipline, histoire
de soigner leur image.

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➁ Les clauses de non-responsabilité ne peuvent en outre pas éluder les conditions encadrant
l'obligation principale du contrat, obligation essentielle du contrat.

➂ Ces clauses ne peuvent en aucun cas dispenser l’entrepreneur de son obligation de sécurité. En
effet, les dommages corporels sont hors du commerce.

➃ Enfin, dol ou faute lourde de l’entrepreneur empêchent ces clauses de jouer.

Sous-section 2 : Les obligations du maître de l’ouvrage


Paragraphe 1er : Le payement du prix

A. Détermination du prix

1. Par les parties


Le prix peut être déterminé par plusieurs modalités.

a. Le marché sur facture


Le prix n’est pas une condition de validité du contrat, à la différence de la vente. Le prix peut donc
être fixé après l’exécution de la prestation. C’est une pratique fréquente, voire même courante, en matière de
prestation intellectuelle. Chacune des parties sont réputées trouver un accord sur le prix issu de cette
prestation. A défaut, il appartiendra au Juge de fixer la rémunération, compte tenu des éléments fournis par les
parties. En dehors de cette hypothèse, le prix est fixé dans le contrat.

b. Le marché à forfait
➊ Cas général, indexation en option

Dans un marché à forfait, le prix est donc fixé d’avance, de façon ferme et définitive, en fonction de la
nature des travaux. La nature des travaux doit être déterminée avec précision car des travaux supplémentaires
peuvent être décidés par la suite et à nouveau déterminés. Le marché à forfait fait peser sur l’entrepreneur
l’aléa du contrat. Si l’exécution est plus coûteuse que prévue en raison de difficultés inattendues, ce sera
l’entrepreneur qui en subira la charge. Ce n’est que l’application de la force obligatoire du contrat.

Mais qui dit marché à forfait ne dit pas indexation. Si le marché se déroule pendant un laps de temps
relativement long, l’entrepreneur peut chercher à se garantir contre l’augmentation du coût des matières
premières ou de la main d’œuvre, ce en indexant le forfait.

En cas de travaux supplémentaires, la difficulté est de savoir s’il s’agit de travaux supplémentaires,
histoire d’éviter que l’employeur présente sous ce terme des travaux en réalité nécessaires par la survenance
d’un élément. La jurisprudence a donc soulevé qu’il n’y avait travaux supplémentaires que dans le cas où ils
présentaient une amélioration de la prestation fournie, mais encore qu’ils sont autorisés par un écrit décrivant
le contenu des travaux. Il sera alors nécessaire de conclure un nouveau contrat d’entreprise.

Une autre difficulté tient au fait qu’au cours de l’exécution du contrat le client peut remettre en cause
l'économie du contrat, soit par son intervention permanente, soit par de nouvelles exigences, auquel cas le
forfait devient caduc. Il est alors nécessaire de fixer un nouveau forfait, voire de conclure un nouveau contrat.

➋ Cas particulier de la construction d’un bâtiment

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La construction d’un bâtiment porte sur une chose importante et c’est pourquoi le Code Civil a, à
l’Art. 1793, renforcé la protection du maître de l’ouvrage. L’entrepreneur ne peut exiger aucune augmentation
de prix sauf s’il a fait des travaux supplémentaires, à condition que ces derniers aient été autorisés par écrit
précisant leur contenu. L’Art. 1793 pose une règle de forme qui a des répercutions sur la preuve. La preuve
écrite ne saurait être dans ce domaine remplacée par aucun autre mode de preuve, histoire encore une fois
de protéger le client. Cet Art. est toutefois dérogatoire de droit commun et est donc interprété de manière
restrictive. La jurisprudence requiert donc 4 conditions :

➀ La première étant que le prix ait été fixé globalement et à l’avance, ➁ La seconde étant que les
parties se soient accordées sur un plan et un devis ; ➂ la troisième, qu’il s’agisse bien de la construction d’un
bâtiment et non de l’aménagement intérieur ; ➃ la quatrième, que le contrat ait été conclu entre le client et un
entrepreneur principal, ce qui emporte pour conséquence que l’Art. ne s’applique pas aux opérations de sous-
traitance.

c. Le marché sur série


Le prix est alors fixé sur un indice de référence. Il est possible que les parties se réfèrent à un
barème.

Ce type de marché permet de faire répercuter sur le client les difficultés qu’il a rencontrées sur le
chantier. Il est donc courant.

2. Par le Juge
Dans un contrat d’entreprise, un Juge peut intervenir de deux façons.

a. L’évaluation contractuelle du prix par le Juge


Lors d’un marché sur facture, c’est le professionnel qui fixe unilatéralement le prix. En cas de
désaccord du client sur cette facture, on admet que le prix puisse être complété par le prix. Il s’agit d’une
fixation contractuelle du prix, en aucun cas d’une révision. Juge comme arbitre disposent d’un pouvoir
souverain d’appréciation. Ils vont se référer aux services rendus, au travail accompli, à la notoriété de
l’entrepreneur, enfin au barème et usages professionnels.

b. La révision du prix par le Juge


Le contrat est la… Loi des parties. Le principe de la force obligatoire du contrat devrait lui interdire
d’intervenir sur la détermination des parties. Reste que la jurisprudence la plus récente applique au contrat
d’entreprise une règle dégagée permettant au Juge de réduire la rémunération d’un contrat d’entreprise
lorsque celle-ci est convenue sous forme d’honoraires et qu’ils apparaissent manifestement exagérés.

B. Le règlement du prix

1. Le moment
L’entrepreneur ne peut exiger le règlement du prix qu’après la procédure particulière de la réception
des travaux. C'est-à-dire un acte juridique par lequel le client reçoit l’objet, la prestation, et manifeste qu’il y
agrée. Lorsque les travaux sont importants, la pratique prévoit que le client dépose des avances, des
provisions,… Les modalités en sont variables. Dans les contrats conclus avec les consommateurs, l’Art. L114-1
CConso s’applique. Les acomptes sont sous le régime des arrhes. Les arrhes sont une clause de dédit
réciproque permettant à chaque contractant de revenir sur son engagement, le consommateur en perdant la
somme versée s’il en est à l’origine, le professionnel en restituant le double de la somme versée s’il est
l’auteur de la rétractation.

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2. Les garanties de payement dont dispose l’entrepreneur


La Loi a prévu un certain nombre de mécanisme destiné au règlement des sommes dues.

Le premier est l’exception d’inexécution, en vertu de laquelle l’entrepreneur peut suspendre


l’exécution des travaux si le client ne verse pas les sommes convenues à mis parcours.

Une autre garantie intervient une fois le travail effectué. C’est le droit de rétention. L’entrepreneur qui
n’est pas payé à l’exécution du contrat peut retenir la chose qui lui a été confiée, ou les pièces à l’occasion de
la remise de la chose.

Paragraphe 2e : Livraison & réception

A. Livraison
Cette opération matérielle consiste à enlever la chose de chez l’entrepreneur une fois la prestation
accomplie. A défaut, si le client ne reprend pas la chose, l’entrepreneur peut, après 1 an, voire 6 mois pour les
automobiles, se faire autoriser par le Juge d’instance à faire vendre l’objet aux enchères pour se faire payer le
prix.

B. Réception
La différence est qu’elle est un acte juridique. La réception est essentiellement pratiquée dans les
contrats de construction, mais elle s’applique également à tous les contrats d’entreprise portant sur une chose.
La réception est un acte juridique unilatéral effectué contradictoirement. Elle a 3 conséquences.

 Elle oblige le client à payer le prix.

 Elle transfère au client la garde et les risques de la chose.

 Elle libère l’entrepreneur de la garantie des vices apparents et de la garantie de conformité. Cette
réception peut être tacite, résultant éventuellement de la prise de possession de la chose sans
réserve. Elle est obligatoire pour le client en ce sens qu’il ne peut pas retarder indéfiniment le
transfert des risques et le payement du prix en retardant la réception. Il pourrait alors être
prononcé judiciairement cette réception. Enfin, le client peut considérer la réception avec
réserves, ce qui oblige l’entrepreneur a remédier sous 1 an aux défauts de la chose, du moins
ceux qui sont apparus dans l’année suivant la réception.

Chapitre 2e : Le contrat de mandat


L’Art. 1984 CCiv indique que le mandat, ou procuration, est un acte par lequel une personne donne à
une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

 Celui qui donne mandat est le mandant.

 Celui qui reçoit le mandat est le mandataire.

 Le mandat donne au mandataire le pouvoir d’accomplir un ou plusieurs actes juridiques

Le mandat est donc un acte juridique lui-même orienté vers la conclusion d’autres actes juridiques,
notamment lorsque le mandant est empêché, absent, ou encore incompétent. L'activité du mandataire se
caractérise par l'accomplissement d’actes juridiques. Si l’on veut établir qu’une personne a agi en qualité de

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mandataire, on devra rechercher si elle a accompli des actes juridiques. La difficulté tient au fait que la plupart
des mandataires accomplissent à la fois des actes matériels et des actes juridiques. Il va donc falloir analyser leur
activité. S’ils n’accomplissent que des actes matériels, ils ne sont que prestataires de service et le contrat est
d’entreprise. S’ils accomplissent des actes matériels et des actes juridiques, ou que des actes juridiques, ils sont
considérés comme mandataires. Un agent immobilier qui achète ou vend un immeuble pour le compte d’autrui
est mandataire (l’opération est un acte juridique). Lorsqu’il fait visiter un immeuble, lorsqu’il publie des
annonces, il n’est alors que courtier, le courtier étant une personne se bornant à rapprocher les parties qui
concluent elles-mêmes.

 Le mandataire agit pour le compte du mandant

D’où deux sens. Le premier vise un mandataire remplaçant le mandant, mais dans l’intérêt de ce
dernier. Le mandataire n’est donc pas neutre. Les décisions doivent profiter au mandant. C’est la raison pour
laquelle la notion de mandat requiert une certaine souplesse. Le mandataire doit disposer du choix des actes
juridiques qu’il entend faire pour le mandant. Certains mandataires voient cependant leur liberté altérée
lorsqu’ils reçoivent des indications précises de leur mouvement quant d’autres se voient peu contraints. La
jurisprudence établit un faisceau d’indices pour caractériser le contrat de travail du mandataire : statut
(indépendant ou salarié), mode de rémunération (salaires, honoraires), conditions d’exécution de sa prestation.
Les indices accumulés conduiront la jurisprudence vers la qualification de contrat de mandat ou celle de contrat
de travail.

C’est l’Art. 1984 CCiv qui en fait définition lacunaire. Cet Art. dispose que le mandat ou procuration
est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et
en son nom

 Le mandataire agit au nom du mandant.

Le mandataire remplace le mandant, mais les actes juridiques qui sont conclus par le mandataire vont
engager le mandant en raison d’un mécanisme particulier au mandat : la représentation. Ce mécanisme
recouvre 3 personnes, le représentant, ici le mandataire, le représenté, ici le mandant, et un tiers, ici le tiers
contractant. Les actes conclus entre le représentant et le tiers engagent le représenté. Les contrats conclus
entre le mandataire et le tiers au nom et pour le compte du mandant engagent le mandant.

Section 1 : La formation du contrat


La quasi-totalité des mandats vise des mandats conventionnels. Il existe toutefois des mandats tacites,
tirés soit par la Loi soit par le Juge de l’attitude des parties dans une situation donnée. Ce type de mandat tacite
existe essentiellement dans le cadre de la communauté de vie ou d’intérêt (L’Art. 1432 §1 CCiv et l’Art. 1540
CCiv font référence à la première, Art 815-3 §2 CCiv pour la seconde).

Reste que ces mandats tacites sont limités car ne peuvent avoir pour objet que des actes
d’administration (acte destiné à conserver un bien, ou à la faire fructifier sans en altérer la substance).

Paragraphe 1er : Les règles de fond du mandat

A. La capacité
Dans le contrat de mandat, la capacité s’apprécie différemment selon que l’on s’intéresse au mandant
ou au mandataire.

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Le mandant doit avoir la capacité d’accomplir l’acte projeté. C’est lui qui subit les effets de l’acte. Cette
capacité s’apprécie au moment du mandant, non pas à la conclusion de l’acte. Le défaut de capacité entraîne la
nullité du mandat.

S’agissant de la capacité du mandataire, dixit l’art 1990 CCiv, le mineur peut agir car il ne fait que
représenter le mandant.

B. L’objet
L’objet du mandat est l’accomplissement d’un ou plusieurs actes juridiques. S’agissant de l’objet du
mandat, l’étendue des pouvoirs du mandataire sera déterminée selon les termes du contrat. Le mandat est
conclu en termes généraux pour objet toutes les affaires du mandat (Art. 1987 CCiv) : Il est alors limité aux
actes d’administration (Art. 1986 CCiv).

Les actes de disposition requièrent un mandat exprès. Le mandat est alors spécial : il doit indiquer
l’habilitation du mandataire à vendre tel bien, faire un bail de longue durée,… L’objet du mandat étant l’acte à
effectuer, l’illicéité de l’acte entraîne la nullité du mandat.

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Paragraphe 2e : Les règles de forme et de preuve

A. Les formes
En principe, au vu de l’art 1985 CCiv, le mandat est un contrat consensuel et il n’est donc visé par
aucune forme particulière. Reste que le mandat est soumis dans certains cas à certaines règles de formes.

En ce qui concerne le parallélisme des formes, l’acte projeté, s’il nécessite ad validitatem une forme
authentique, le mandat, qui vise à accomplir cet acte doit lui-même recevoir forme authentique. Qui plus est si
l’acte projeté nécessite un écrit, si la formalité de l’écrit est destinée à protéger le consentement de celui qui
s’oblige –c'est-à-dire le mandant– sur les conséquences particulières de cet acte, le mandat doit remplir la
même formalité de l’acte visé par le mandat : une fois le mandat accompli, l’acte va produire ses effets dans la
personne du mandant. Si la formalité vise la protection des tiers, le mandat n’y est pas soumis.

En ce qui concerne la réglementation économique, si le mandat vise un acte sous seing privé, il doit
disposer de certains caractères pour informer le mandant de l’étendue de ses obligations. L’écrit devient alors
une condition de validité du contrat. C’est le cas par exemple du mandat donné à l’agent immobilier, à l’agent
commercial, à l’agence de publicité.

B. Les preuves

1. La preuve de l’existence (Art. 1985 §1 CCiv)


Le CCiv dispose que la preuve du mandat relève du droit commun, donc à l’Art. 1341 CCiv. Le
Mandat doit être prouvé par écrit si son objet dépasse 1500 €, l’écrit pouvant être remplacé par un aveu :
l’exécution de sa mission par le mandataire en l’espèce, suivie de la ratification par le mandant. En cas
d’impossibilité morale de se procurer un écrit, chose très courante, l’Art. 1348 CCiv précise l’admission de la
preuve par témoin ou par présomption.

Lorsque le mandat est non commercial à l’égard d’une des parties, la partie non commerçante a la
liberté de la preuve.

Le tiers contractant, qui traite avec une personne qui se prétend mandataire doit lui en demander
justification selon les règles de preuves précitées. Les tiers, extérieurs en tout point au contrat, bénéficient de
la liberté de la preuve, donc par tout moyen, ce qui inclue la présomption.

2. La preuve de l’étendue du mandat


Il s’agit ici d’interpréter le mandat pour savoir si le mandataire n’a pas outrepassé ses attributions, si
l’acte qu’il a conclu engage bien le mandant.

Tous les moyens de preuve sont accueillis. À fin que le mandant ne soit engagé trop loin, la
jurisprudence soumet le mandat à interprétation restrictive : l’interprétation par analogie est exclue.

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Section 2 : Les effets du mandat

Sous-section 1 : Les obligations du mandataire


Les Art. 1991 à 1996 CCiv les caractérisent. À l’origine, dans le CCiv, le mandat était un acte gratuit.
Depuis, il est devenu une prestation de service rendue par un professionnel, rémunéré : c’est un mandat
salarié.

Paragraphe 1er : Contenu des obligations du mandataire

A. Le mandataire doit exécuter sa mission

1. La question du sous-mandat
Doit-il pour autant l’exécuter personnellement ou pas ? C’est ce dont traite le problème du sous-
mandat.

Le mandat a en principe un caractère intuitu personae qui devrait interdire toute substitution. Le
mandat repose sur une confiance, personnelle par définition.

En réalité, la substitution est impossible soit parce que le caractère personnel est trop important ou
qu’il y a une clause l’interdisant. Reste qu’elle est possible en général. L’existence de la substitution est même
prévue à l’Art. 1994 CCiv. La Cour de Cassation a quant à elle admis le 28 février 1989 l’existence du mandat
au porteur, du mandat en blanc, reconnaissant la substitution. Si le mandant n’a pas autorisé la substitution, le
mandataire reste responsable, mais s’il l’a autorisé, alors le mandataire initial ne sera responsable que s’il a mal
choisi le mandataire substitué, ou s’il l’a mal surveillé. L’Art. 1994 §2 permet au mandant d’agir directement en
responsabilité contre le sous mandataire, à condition qu’il ait commis une faute.

2. Les modalités d’exécution de l’obligation


a. Diligence et efficacité
Si le mandataire est professionnel, il est tenu par un devoir de conseil, et il doit mettre en garde le
mandant contre un projet inopportun, le renseigner sur sa valeur, sur la solvabilité de l’acquéreur… ce devoir
de conseil est une obligation d’ordre public et il est interdit d’introduire dans le contrat de mandat, conclu
entre professionnel et particulier, une clause dispensant cette obligation. Plus le mandant sera qualifié, moins le
devoir de conseil du mandataire sera important

b. Devoir de loyauté à l’égard du mandant


Cette obligation découle du droit général des obligations, selon lequel et l’art 1134 §3 CCiv, les
obligations doivent être exécutées de bonne foi. Le mandataire, au titre du mandat, a des incapacités spéciales :
le droit fait peser sur lui certaines incapacités : il n’a le droit ni de se porter contrepartie, ni d’acquérir pour
son compte le bien qu’il est chargé de vendre, ni en principe de représenter le mandant et le tiers contractant.
Se porter contrepartie est le fait de prendre à son compte l’opération qu’il devait conclure avec un tiers.

Cette obligation peut se voir toutefois levée en cas de bonne foi du mandataire.

L’inobservation de règles prévoyant la protection de parties est sanctionnée de la nullité relative de


l’acte conclu. La prescription y est donc de 5 ans.

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B. Rendre compte
On retrouve dans l’Art. 1993 CCiv deux aspects de cette obligation aspect juridique : un aspect
juridique afin de faire le bilan de sa mission, mais ensuite également un aspect plus comptable

1. L’aspect juridique
Il y a obligation pour le mandataire d’informer le mandant sur les événements qui pourraient modifier
sa position.

Les Art. 1991 à 1996 CCiv les caractérisent. À l’origine, dans le CCiv, le mandat était un acte gratuit.
Depuis, il est devenu une prestation de service rendue par un professionnel, rémunéré : c’est un mandat
salarié.

Paragraphe 2e : Contenu des obligations du mandataire

A. Le mandataire doit exécuter sa mission

1. La question du sous-mandat
Doit-il pour autant l’exécuter personnellement ou pas ? C’est ce dont traite le problème du sous-
mandat.

Le mandat a en principe un caractère intuitu personae qui devrait interdire toute substitution. Le
mandat repose sur une confiance, personnelle par définition.

En réalité, la substitution est impossible soit parce que le caractère personnel est trop important ou
qu’il y a une clause l’interdisant. Reste qu’elle est possible en général. L’existence de la substitution est même
prévue à l’Art. 1994 CCiv. La Cour de Cassation a quant à elle admis le 28 février 1989 l’existence du mandat
au porteur, du mandat en blanc, reconnaissant la substitution. Si le mandant n’a pas autorisé la substitution, le
mandataire reste responsable, mais s’il l’a autorisé, alors le mandataire initial ne sera responsable que s’il a mal
choisi le mandataire substitué, ou s’il l’a mal surveillé. L’Art. 1994 §2 permet au mandant d’agir directement en
responsabilité contre le sous mandataire, à condition qu’il ait commis une faute.

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2. Les modalités d’exécution de l’obligation


a. Diligence et efficacité
Si le mandataire est professionnel, il est tenu par un devoir de conseil, et il doit mettre en garde le
mandant contre un projet inopportun, le renseigner sur sa valeur, sur la solvabilité de l’acquéreur… ce devoir
de conseil est une obligation d’ordre public et il est interdit d’introduire dans le contrat de mandat, conclu
entre professionnel et particulier, une clause dispensant cette obligation. Plus le mandant sera qualifié, moins le
devoir de conseil du mandataire sera important

b. Devoir de loyauté à l’égard du mandant


Cette obligation découle du droit général des obligations, selon lequel et l’art 1134 §3 CCiv, les
obligations doivent être exécutées de bonne foi. Le mandataire, au titre du mandat, a des incapacités spéciales :
le droit fait peser sur lui certaines incapacités : il n’a le droit ni de se porter contrepartie, ni d’acquérir pour
son compte le bien qu’il est chargé de vendre, ni en principe de représenter le mandant et le tiers contractant.
Se porter contrepartie est le fait de prendre à son compte l’opération qu’il devait conclure avec un tiers.

Cette obligation peut se voir toutefois levée en cas de bonne foi du mandataire.

L’inobservation de règles prévoyant la protection de parties est sanctionnée de la nullité relative de


l’acte conclu. La prescription y est donc de 5ans.

B. Rendre compte
On retrouve dans l’Art. 1993 CCiv deux aspects de cette obligation aspect juridique : un aspect
juridique afin de faire le bilan de sa mission, mais ensuite également un aspect plus comptable

1. L’aspect juridique
Il y a obligation pour le mandataire d’informer le mandant sur les événements qui pourraient modifier
sa position.

2. L’aspect comptable
Selon l’Art. 1993 CCiv, à la fin du mandat, le mandataire doit restituer au mandat tout ce qu’il a reçu
en vertu de sa procuration. Il doit ainsi rendre les éléments, les documents comptables, les marchandises… Il
doit en outre donner au mandant tout ce qu’il a reçu de la part du tiers contractant, y compris ce qu’il aurait
reçu par erreur.

Reste que le mandataire peut exercer sur les sommes un droit de rédemption si le mandant est
débiteur.

Si le mandataire encaisse sur ses comptes personnels, il va y avoir confusion entre les sommes qu’il
détient personnellement et les sommes qu’il détient au nom du tiers. Du fait de la confusion, un créancier du
mandataire pourra saisir l’intégralité des fonds. Les mandataires professionnels doivent verser les sommes
qu’ils détiennent pour le compte de leur mandant sur un compte spécial, afin d’individualiser celles-ci de leur
patrimoine.

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Paragraphe 3e : La sanction des obligations du mandataire


Celle-ci se présente différemment selon que l’on envisage la responsabilité du mandataire à l’égard du
mandant ou du tiers.

Il est précisé que le seul domaine civil est ici concerné. Le détournement de fonds d’un mandat est un
abus de confiance, prévu et puni à l’Art. 314 CP.

A. La responsabilité à l’égard du mandant


Cette responsabilité est contractuelle car prend sa source dans l’inexécution ou la mauvaise exécution
du contrat.

Le mandataire est responsable du dommage causé par sa faute, même s’il ne s’agit ni d’une faute
lourde, ni d’une faute grave. Une clause limitative de responsable n’exonère pas le professionnel de son
obligation de conseil. Actuellement, le cas général vise le mandataire professionnel.

1. La preuve de la faute
La réponse dépend du point de savoir si l’on se trouve dans une obligation de moyen ou de résultat.
La Cour de cassation opère une distinction. Si l’on est en présence d’une inexécution du mandat, une
présomption de faute pèse alors sur le mandataire. Puisqu’il y a présomption de faute, la Cour fait du mandat
une obligation de résultat. C’est donc au mandataire de renverser la présomption en démontrant qu’il a
correctement effectué ses obligations. Mais la Cour fait distinction de l’inexécution avec la mauvaise exécution,
où elle considère alors que c’est au mandataire d’établir la faute du mandataire : la faute est de moyen. Cette
distinction ne s’applique toutefois pas en cas de mandat aléatoire. Outre cela, bien des cas démontrent que la
mauvaise exécution revient à une inexécution. L’exécution tardive d’un ordre de virement à une banque, s’il
expose le client à des pénalités fiscales, s’il y a exécution même tardive, il y a mauvaise exécution. Lorsqu’il y a
inexécution, la Cour considère qu’il y a inexécution totale de l’acte qui devait être conclu par le mandataire.

2. L’appréciation de la preuve
La faute du mandataire s’apprécie de façon différente selon deux critères. Quelles sont les aptitudes
respectives des parties, avec le point de savoir notamment si le mandataire est un professionnel ou non, mais
encore de savoir s’il y a un mandat salarié ou gratuit.

3. L’étendue des réparations


Le mandataire doit réparer l’intégralité du dommage subi par le mandant. Le tribunal pourra également
prononcer à la charge du mandataire le maintien des frais et avances exposées.

4. La prescription
30 ans en civil, 10 en commercial. Encore faut-il connaître le point de départ de l’opération. Ce n’est
pas le jour de l’opération fautive mais le jour où le mandant en a eu connaissance, bref le jour de la rédition
des comptes.

Avec la réforme des prescriptions, maintenant, c’est 5 ans pour tout le monde.

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B. La responsabilité à l’égard des tiers


Le mandat fonctionne selon le régime de la représentation. Théoriquement, une fois l’acte conclu,
celui-ci est réputé avoir été conclu entre le mandat et le tiers contractant et le mandataire s’efface. Il n’est pas
partie à l’acte et ne devrait en principe encourir aucune responsabilité.

Reste qu’il y a comme toujours des exceptions.

La première est que le mandataire engage sa responsabilité contractuelle lorsque, sans être tenu au
secret, il ne révèle pas l’identité de son mandant. La seconde vise le cas où le mandant engage sa responsabilité
délictuelle, s’il agit de manière fautive à l’égard de tiers (dépassement de pouvoirs, faux renseignements,…).
Cette responsabilité reste délictuelle même s’il agit sur instruction du mandant.

Si le mandataire est professionnel, il engage sa responsabilité délictuelle à l’égard des tiers dans le
cadre de la mauvaise exécution de son devoir de conseil. L’agent immobilier, qui ne vérifie pas que l’immeuble
qu’il était chargé de vendre ne correspondait pas aux besoins de l’acheteur, engage sa responsabilité.

Sous-section 2 : Les obligations du mandant


Paragraphe 1er : A l’égard du mandataire

A. L'obligation de coopération
Le mandat est une institution qui repose sur une certaine confiance. Dès lors, le mandant doit mettre
le mandataire en mesure de s’exécuter. Ce devoir de coopération n’est toutefois pas formellement exprimé
dans le Code Civil. Elle résulte de l’analyse du mandat, donc sur la confiance, mais encore sur la théorie
générale du droit des contrats, notamment l’Art. 1134 §3, qui dispose la bonne foi. En vertu de l'obligation de
coopération, le mandant doit remettre au mandataire les documents nécessaires à l’exécution de la mission
impossible. Il doit lui fournir les renseignements que ce dernier lui demande et adapter les informations au
cours de la mission, mais surtout rester en retrait de la mission, bref ne pas entraver l’action du mandataire.

B. L’obligation du remboursement des frais et de


l’indemnisation des préjudices
Les Art. 1999 et 2000 CCiv s’appliquent ici. Le premier vise l'obligation de remboursement. Le
mandant doit rembourser au mandataire tous les frais engagés pour la mission, même en cas d’échec, sauf si
cet échec est imputable à une faute du mandataire. L’Art. 2000 caractérise l'obligation pour le mandant
d’indemniser le mandataire des préjudices qu’il aurait pu rencontrer au cours de l’exécution de sa mission. Ce
pourra être un préjudice financier, et c’est le plus souvent le cas, mais ce pourra être un préjudice de toute
autre nature.

Reste à savoir si le contrat de mandat peut contenir une clause contraire. Peut-on trouver des clauses
limitant le remboursement et/ou l’indemnisation.

Si le mandat est gratuit, toutes les clauses limitant ou excluant le remboursement ou l’indemnisation
sont nulles. Si le mandat est salarié, on admet alors qu’une clause du contrat puisse fixer la rémunération du
mandataire de manière forfaitaire.

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C. La rémunération du mandataire
Le mandat étant considéré dans le cadre de l’amitié, la gratuité en était l’essence même. L’évolution de
la société a amoindri cette gratuité. La jurisprudence a donc inversé la présomption de gratuité du mandat qui
existait à l’origine dans le Code Civil. Désormais, depuis un arrêt de la Deuxième chambre civile du 10 février
1981, le mandat est présumé salarié à l’égard des personnes qui en font profession.

1. Le montant
En cas de mandat salarié, la rémunération est prévue dans le contrat. Le plus souvent, il s’agira d’une
rémunération forfaitaire. La rémunération peut être également fixée de manière proportionnelle, en fonction
de la réussite de la mission.

2. La révision de la rémunération
En principe, la force obligatoire du contrat prime. La rémunération fixée devrait donc être intangible.
Nonobstant, les tribunaux se sont toujours reconnus le droit de réviser les honoraires promis au mandataire
soit pour les augmenter, soit le plus souvent pour les diminuer lorsqu’ils sont hors de proportion avec le
service rendu. Quel que soit le fondement donné au pouvoir de révision, il est d’Ordre public, si bien qu’il
n’existe deux cas où l’on puisse réviser la rémunération : en cas de mandat aléatoire, ou si la rémunération est
fixée après l’exécution de la mission.

3. Payement de la rémunération
Si le mandataire bénéfice d’une exclusivité, que l’affaire a été pourtant conclue avec un autre, il aura
droit à une indemnité en raison de la faute du mandant. La même solution s’applique si l’affaire est conclue
après l’expiration du mandat, mais avec le client trouvé par le mandataire.

Si le contrat conclu par le mandataire, par exemple, une vente, est par la suite annulé, ou résolu, la
rémunération reste due, sauf dans le cas ou le mandataire aurait commis une faute. On remarquera que le
mandataire dispose d’un droit de rétention à titre de garantie sur les objets que lui a remis le mandant. S’il
détient des sommes pour le compte du mandant, il pourra opérer compensation sur les sommes que le
mandant lui doit à titre de rémunération, histoire de ne rendre que la différence au mandant. Reste que ce
principe ne s’applique pas à l’avocat pour le payement de ses honoraires.

Paragraphe 2e : A l’égard du tiers contractant


Pour déterminer les obligations du mandant à l’égard du tiers, il faut pour cela déterminer les effets de
l’acte juridique conclu par le mandataire. Il faut donc distinguer selon que le mandataire a agit dans la limite de
ses pouvoirs ou s’il a excédé ses pouvoirs.

A. Le mandataire agit dans la limite de ses pouvoirs


Puisque le mandataire n’excède pas, une fois l’acte conclu, le mandataire s’efface au profit du mandant
et du tiers. Tous les actes conclus par le mandataire sont opposables au mandant. Ainsi la réception sans
réserve par le mandataire empêche le mandant d’agir en non-conformité. Tous les actes conclus par le
mandataire pourront être réciproquement invoqués à l’encontre du tiers.

La représentation cessera de produire ses effets, et le mandant ne sera pas engagé, en cas de fraude,
spécialement pour collusion frauduleuse entre le mandataire et le tiers contractant au détriment du mandant.

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La vente sera annulée puisque le tiers est de mauvaise foi tandis que le mandant ne sera pas réputé y avoir
consenti.

B. Le mandataire outrepasse ses pouvoirs


Il dépasse ses pouvoirs soit parce qu’il n’en dispose plus, auquel cas il y a absence de pouvoir, soit
parce qu’il les a excédés, auquel cas il y a abus de pouvoir.

Dans tous les cas, le mandant n’a pas voulu passer par le mandataire. Il ne peut donc pas être engagé
par l’acte passé par le mandataire, et par conséquent, pas de consentement, donc l’acte est nul.

Restent les exceptions.

L’acte est nul, sauf dans 3 cas.

1. La ratification après coup du mandant d’un acte


effectué par le mandataire
Ce premier cas vise le mandant qui ratifie après coup l’acte effectué par le mandataire (Art. 1998 §2).
Cette ratification peut être expresse ou tacite, comporte un caractère un rétroactif, et ne s’applique qu’aux
mandats conventionnels.

2. Le mandat a lui-même commis une faute


Ce second cas cible un mandant ayant lui-même commis une faute, alors que le tiers était de bonne
foi. S’il fait un blanc seing, notamment.

3. La théorie générale du mandat apparent


Le mandant s’avèrera engagé lorsque la théorie du mandat apparent s’applique. Ce cas résulte d’un
arrêt de l'Assemblée plénière du 13 décembre 1962. Cette théorie a été élaborée pour protéger le tiers
contractant. La Cour a décidé dans cet arrêt que toute personne pouvait être engagée par un intermédiaire qui
a dépassé ses pouvoirs ou même qui n’en possédait pas, s’il y a une apparence de mandat, et, s’il le contractant
a agi sous l’empire d’une croyance légitime.

a. Les conditions du mandat apparent


Deux conditions cumulatives sont à retenir.

 L’apparence du mandat

Il y a apparence de mandat lorsqu’une personne se comporte en fait comme un mandataire, alors


qu’elle n’en a point les pouvoirs, ou qu’elle les outrepasse. Le pseudo mandataire utilise le papier à lettre du
mandant, son cachet, occupe son bureau, avait l’habitude de gérer les affaires du mandant.

 L’apparence de mandat conduit le tiers à commettre une erreur légitime

Il y a erreur légitime si le tiers avait une raison valable de ne pas vérifier les pouvoirs du pseudo
mandataire.

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Chapitre 3e : Le dépôt
Section 1 : Éléments constitutifs
La difficulté est de le distinguer d’autres situations voisines.

L’Art. 1915 CCiv le définit. Le dépôt est un acte par lequel on reçoit la chose d’autrui, à charge de la
garder et de la restituer en nature. Trois éléments le constituent :
 Le transfert de la garde de la chose
 L’obligation de conservation
 L’obligation de restitution

La réunion de ces trois éléments cumulatifs est indispensable, à défaut de quoi il n’y a donc de dépôt.

Il est à noter que celui qui fait le dépôt est le déposant, alors que celui qui le reçoit est le dépositaire.

1. Le transfert de la garde
C’est un contrat réel qui se forme par la remise de la chose entre les mains du dépositaire : cette
remise de la chose opère transfert de la garde au dépositaire. Celui-ci acquiert la détention et la maîtrise de la
chose d’autrui à ce moment.

Si, dans un acte juridique, point de détention ni de maîtrise, le contrat n’est pas un dépôt : il faut qu’il y
ait transfert de la garde. En cas de contrat portant sur un coffre-fort, est-ce un dépôt ? La jurisprudence a
répondu négativement ainsi car le banquier n’acquiert pas la maîtrise de la chose, ignorant, le plus souvent le
contenu. Est-ce un contrat de location ? Non car l’obligation qui pèse sur le banquier est bien plus lourde que
celle pesant sur le bailleur classique. C’est ce que la jurisprudence appelle un contrat de garde, un contrat sui
generis.

2. L’obligation de conservation de la chose


Celle-ci s’analyse contrat la cause du contrat. Cette obligation débouche sur des obligations annexes,
de garder la chose, de la surveiller, de l’entretenir. Elle exclut pour le dépositaire d’utiliser la chose pour ses
besoins personnels.

Le dépôt se distingue ainsi d’autres contrats qui impliquent aussi la conservation de chose mais dont la
cause n’est pas la conservation de la chose (ex : prêt à usage). Dans le prêt ou bail, la cause n’est pas non plus
la conservation de la chose.

Qu’est-ce que le dépôt-vente ?

La Cour de Cassation a jugé, dans un arrêt du 29 mai et du 15 octobre 1996, que la remise de biens
en vue de leur vente n’est pas exclusive d’un contrat de dépôt. Elle vise également le contrat de mandat.

3. Obligation de restitution de la chose


Celle-ci existe aussi pour les contrats de bail et ceux de prêt. Il faut pour un contrat de dépôt pour
que l’obligation de restitution soit combinée avec obligation de conservation car il y a une restitution à la fin du
contrat.

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Section 2 : Formation du dépôt


Paragraphe 1er : Le consentement
Celui-ci n’est pas formé par l’échange des consentements mais par le dépôt de la chose. La promesse
de contrat réel est valable par effet du consensualisme. Un contrat consensuel voit la promesse avoir le même
effet que le contrat principal, ce qui peut donner lieu à une exécution forcée. L’inexécution du contrat de
dépôt, contrat réel, entraîne l’allocation de dommages et intérêts.

Le rôle de la volonté n’est pas inexistant, car le dépôt volontaire se forme par consentement
réciproque de celui qui fait le dépôt et de celui qui le reçoit.

A. Le déposant
Le rôle de la volonté repose sur le consentement au dépôt du déposant, qui passe par la remise de la
chose.

La qualité du déposant repose sur l’Art. 1922 CCiv selon quoi le déposant doit être propriétaire (ce
qui n’est pas exclusif). Au moment de la restitution, le dépositaire ne peut pas demander la preuve de la
propriété du déposant. La jurisprudence a décidé que n’importe qui peut la mettre en dépôt.

B. Le dépositaire
Cela pose la question du consentement positif.

Le consentement peut être tacite car s’induit de la réception de la chose. Pour être dépositaire, il faut
avoir reçu une chose et s’être engagé à la garder (obligation de conservation). La jurisprudence dit en outre
que la remise d’une chose acceptée par pure complaisance ne caractérise pas un dépôt (Chambre
commerciale, 25 septembre 1984). Il faut en outre une manifestation du consentement sur la chose. Lorsque
le vêtement est confié à un employé, il y a dépôt (coiffeur, restaurant,…). Lorsque c’est le client qui dépose lui-
même il n’y a pas de dépôt car pas de consentement du professionnel.

Il en est ainsi des affiches qui indiquent que le professionnel se déclare irresponsable et se défausse
donc d’une éventuelle qualité de gardien.

L’accord avec le dépositaire est requis. Le consentement du dépositaire doit porter sur l’objet du
dépôt. Ce sera par exemple celui qui accepte de garder une voiture mais pas les objets à l’intérieur.

Paragraphe 2e : L’objet du dépôt


C’est nécessairement un meuble corporel. Un animal est une chose et le contrat de pension d’un
animal est un contrat de dépôt. Puisque l’objet du dépôt est nécessairement corporel, cela exclut donc les
personnes, mais aussi les immeubles, ou encore les meubles incorporels. Un testament peut lui être un dépôt.

Paragraphe 3e : La preuve du contrat


La preuve du contrat de dépôt obéit au droit commun. La preuve est donc libre : le particulier qui
veut prouver contre le commerçant dispose de la liberté de la preuve. En matière civile, le dépôt obéit à la

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nécessité d’un écrit si la valeur de l’objet dépasse 1500 €. La preuve par témoin est acceptée en cas de
commencement de preuve par écrit, tout comme en cas d’impossibilité morale de se procurer un écrit.

L’Art. 1924 CCiv prévoit quant au dépôt qu’à défaut d’écrit, le dépositaire est cru sur ses affirmations,
tant sur l’existence d’un dépôt que sur son objet.

L’Art. 1949 CCiv énonce quant à lui le dépôt nécessaire. C’est un dépôt imposé par un état de
nécessité, des événements qui créent une impossibilité matérielle et/ou morale de se procurer un écrit. La
notion de dépôt nécessaire est une exception, qui est donc interprétée strictement. Reste qu’un arrêt de la
Civ1 du 22 novembre 1988 a considéré que, lorsqu’une patiente se présente en urgence dans le cabinet d’un
médecin, qu’elle enlève un pendentif, il y a alors dépôt nécessaire. Il y a urgence et relation particulière entre le
déposant et le dépositaire.

Conformément aux principes généraux, la charge de la preuve repose sur celui qui réclame
l’exécution de l’obligation.

Section 3 : Les effets du dépôt


Paragraphe 1er : Les obligations du déposant
L’essentiel des obligations pèse sur le dépositaire. Le déposant n’a donc que quelques obligations.
Celles-ci sont surtout financières.

A. Rembourser les dépenses engagées par le


dépositaire
Il doit rembourser au dépositaire les dépenses qu’il a engagées pour la conservation de la chose (Art.
1947 CCiv).

B. Indemniser les pertes subies


(Art. 1947 CCiv)

C. Payer le salaire du dépositaire


À l'origine, le dépôt est un contrat gratuit. Il est ensuite devenu onéreux, et touche ainsi aujourd'hui le
dépôt salarié.

La jurisprudence a établi une présomption de dépôt salarié si le dépôt est reçu par un professionnel :
celui-ci est considéré comme un salarié.

En matière de dépôt, comme c’est un contrat de service, il serait bien vu que tous les contrats de
service soient soumis au même régime, et que la rémunération excessive du dépositaire puisse être révisée
par les tribunaux.

Le dépositaire a enfin un droit de rétention sur la chose qui lui a été confiée, tant que les sommes qui
lui sont dues ne lui ont pas été payées.

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Paragraphe 2e : Les obligations du dépositaire


C’est sur sa tête que repose l’essentiel des obligations du contrat de dépôt. Ce contrat est parfois dit
comme conclu dans le seul intérêt du déposant. C’était vrai pour un contrat gratuit. C’est toutefois fortement
moins vrai avec le dépôt salarié, car des entreprises en vivent.

A. Conserver la chose

1. Caractéristiques des obligations du dépositaire


a. Obligations positives
C'est-à-dire obligation de vigilance et d’entretien.

La première oblige le dépositaire à s’assurer contre incendie, vol…

La seconde dépend, elle, de la nature de la chose qui a été confiée. Si des choses mises en dépôt sont
détruites, le dépositaire en est responsable. De même pour les fruits de la chose s’ils sont aussi détruits.

b. Obligations négatives
Le dépositaire peut, au terme de l’Art. 1936 CCiv, ni l’utiliser, ni en consommer les fruits, à défaut de
quoi il engage sa responsabilité contractuelle.

Si le dépôt porte sur un objet scellé, le dépositaire est tenu à la discrétion (Art. 1931 CCiv). À défaut
de quoi il engage aussi sa responsabilité contractuelle. Il y a toutefois une limite si le Juge lui impose de fournir
certains renseignements.

2. Sanction de l’obligation de conservation


a. Le régime de la responsabilité contractuelle du
dépositaire
C’est une particularité du contrat de dépôt. Le régime de la responsabilité varie en effet selon que le
dépositaire est, ou non, salarié.

L’Art. 1928-2 CCiv exprime une obligation de moyen à la charge du dépositaire salarié. Celle-ci est
parfois renforcée par une obligation de résultat atténuée : C’est au dépositaire de prouver son exonération.
Mais il le peut par la force majeure ou l’absence de faute (d’où l’obligation de moyen atténuée).

Concernant le dépositaire non-salarié, il y a obligation de moyen, que si le déposant en rapporte la


preuve. La faute est appréciée in concreto , par rapport aux soins que le dépositaire apporte à ses propres
affaires. On peut exiger à ce que le dépositaire donne d’avantage de soins qu’à ses propres affaires.

b. La question des clauses d’exonération


Il est d’usage que le dépositaire qui veut échapper à sa responsabilité stipule des clauses
d’exonération. Celles-ci, étant donné la liberté contractuelle, sont en principe valables, ce qui ne veut pas pour
autant dire qu’elles puissent toujours jouer.

Pour qu’elles puissent jouer, encore faut-il assurer que le déposant en ait pris connaissance.

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Il existe trois modalités de clauses d’exonération : il y a des clauses par lesquelles le dépositaire
cherche à limiter le montant des dommages et intérêts. Il peut chercher à limiter son obligation de charge
(exemple en cas de garde de véhicule où il n’assure pas de garder les objets à l’intérieur). Le dépositaire peut
enfin accepter, mais décliner toute responsabilité.

Ces clauses suivent le droit commun et sont donc valables si le dépôt est gratuit. Les clauses abusives
existent si le dépositaire est un professionnel. Elles ne s’appliquent pas quand elles ont pour effet d’éluder
l’obligation de conservation ou en cas de dol ou de faute lourde du dépositaire.

B. Obligation de restitution

1. Contenu
a. Le bénéficiaire de la restitution
La chose déposée doit en principe être remise à celui qui l’a mis en dépôt ou la personne que le
déposant a désignée pour la retirer (Art. 1937 CCiv). L’Art. 1938 précise en outre que le dépositaire ne peut
se voir justifié son droit de propriété de la chose, tout comme il est exclu de conflit en rapport avec la chose :
le déposant est propriétaire de la chose. Après la mort du déposant, la chose doit être restituée à ses [seuls]
héritiers (Art. 1939 CCiv), afin d’éviter que le déposant ne contourne les règles normales de la dévotion
successorale.

b. L’objet de la restitution
Le principe est posé par l’Art. 1932 §1 CCiv. La chose déposée doit être restituée en nature. Le
dépositaire ne peut proposer d’équivalent. Le déposant ne peut exiger quant à lui d’équivalent (29 novembre
1983 : celui qui a déposé de fausses pièces d’or cherche à en demander des véridiques…).

Si la chose déposée a été détruite et que le dépositaire a été indemnisé par une assurance,
l’équivalent est alors possible.

L’Art. 1933 rappelle que la chose déposée doit être restituée dans l’état où elle se trouve au moment
de la : les usures normales et avaries sont à la charge du dépositaire, d’autant plus qu’il a une obligation
d’entretien : ce sera à lui de prouver qu’il a prodigué des soins normaux à la chose et qu’il n’est pas
responsable des dégâts.

Si la chose est frugifère, le dépositaire doit aussi restituer les fruits. S’il s’agit d’une somme d’argent, le
dépositaire ne doit pas d’intérêts. Sauf ceux qui auraient couru entre la mise en demeure et le jour de la
restitution effective (Art. 1936 CCiv).

c. les modalités de la restitution

 Le moment de la restitution

La restitution doit avoir lieu à la première demande du déposant (Art. 1944 CCiv). Celle-ci peut être
faite verbalement ou par sommation, ou tout autre moyen équivalent. La restitution doit avoir lieu à la
première demande du déposant, même si un délai a été prévu et que celui-ci n’est pas encore expiré.

Si le dépositaire exerce son droit de rétention, s’il découvre que la chose a été volée ou si un tiers a
fait pratiquer entre ses mains une saisie à tiers détenteur, alors le dépositaire ne restitue pas la chose au
déposant.

Le dépositaire est un simple détenteur. Le dépositaire est indéfiniment tenu de rendre la chose
déposée. Il n’y a pas de prescription.

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 Le lieu de la restitution

C’est le lieu de dépôt (Art. 1943 CCiv), sauf s’il y a dans le contrat une clause contraire.

2. La sanction de l’obligation de restitution


En principe, l’obligation de restitution de l’objet du dépôt est distincte de l’obligation de conservation.

Au titre de l’obligation de restitution, le dépositaire ne doit la chose qu’au moment de la restitution,


dans l’état où elle se trouve. Si cet état est altéré, on se tourne vers l’obligation de conservation.

L’intérêt pratique de cette distinction vise les clauses d’exonération. Elles sont valables pour la
conservation de la chose. Elles sont cependant exclues pour la restitution.

Chapitre 4e : Le prêt à usage ou commodat


C’est un contrat par lequel une partie, l’emprunteur, reçoit d’une autre partie, le prêteur, une chose,
dont elle pourra se servir à charge de la restituer. Il peut porter sur tout bien, généralement des meubles, une
voiture un animal, un livre, mais il peut encore s’agir d’un immeuble, d’un appartement,… Les choses fongibles
sont toutefois exclues puisque la chose doit être restituée.

Section 1 : La nature du prêt à usage


Paragraphe 1er : Caractères

A. Un contrat gratuit
Le prêt à usage est conçu à l’Art. 1876 CCiv comme un service d’ami. Il est gratuit par nature, et c’est
son élément caractéristique. Encore faut-il que le prêteur soit réellement désintéressé. Il existe toutefois des
types de prêt à usage où le prêteur est intéressé. C’est l’exemple du fournisseur qui prête. Une partie de la
doctrine envisage que le commodat soit incompatible avec les relations d’affaire. Une autre partie pense que le
commodat devrait être disqualifié en contrat innomé. La jurisprudence soit écarte les règles normales du prêt
à usage soit même écarte la qualification de prêt. Le 15 janvier 1976, la Cour de cassation a considéré qu’une
firme fournissait un agriculteur caractérisait un prêt accessoire à la vente qui devait donc obéir au même
régime. Dès lors qu’il s’insère dans une relation d’affaire, le commodat perd son caractère. Il doit donc
obligatoirement être gratuit.

B. Un contrat réel
Le contrat ou prêt à usage ne se forme que par la remise de la chose.

C. Un contrat unilatéral
C’est un contrat qui ne profite qu’à l’emprunteur, donc qu’à une seule des parties. Ce n’est donc que
sur lui que pèsent les obligations du commodat.

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Paragraphe 2e : Preuve
Le droit commun s’exerce. Celui qui exerce l’exécution de l’obligation doit la prouver. C’est en
général le prêteur à prouver que la chose a été remise à l’emprunteur à titre de prêt à usage. Le prêt à usage a
généralement lieu dans des relations de famille ou d’amitié. Il est peut courant de réclamer un écrit dans ces
relations. Comment le prêteur pourrait-il prouver la remise de la chose à titre de commodat sans l’écrit ? Le
droit a prévu le coup en considérant l’impossibilité morale de se procurer un écrit, permettant le témoignage
voire même la présomption.

Section 2 : Le régime
Paragraphe 1er : La situation de l’emprunteur
La chose a été remise à titre de contrat, contrat qui implique sa restitution.

A. Les droits
L’emprunteur, dans un prêt à usage, a le droit d’utiliser la chose, c’est de l’essence même du contrat.
Contrairement au dépôt où dépositaire n’a pas le droit de l’utiliser. Reste que cet usage est limité, mais encore
qu’il s’exerce aux frais de l’emprunteur.

1. Les limites au droit d’utiliser la chose


a. Les contours de l’usage autorisé
En comparant le prêt à usage à la propriété, l’usus est transféré dans les deux cas, mais ne revêt pas la
même qualité, justement par le fait qu’il est limité. L’Art. 1880 CCiv l’explique : l’emprunteur ne peut employer
la chose qu’à usage déterminé par sa nature ou par la convention des parties.

La question se pose si l’emprunteur utilise la chose à d’autres fins. En cas d’usage abusif, l’emprunteur
s’expose à quatre sanctions. La plus grave figurant au Code pénal, à savoir qu’il peut s’exposer à l’abus de
confiance. Le prêteur peut mettre parallèlement fin au commodat de manière anticipée. Il peut se voir alloué
des dommages et intérêts. Enfin, une sanction spécifique au prêt à usage voit le détournement de la chose
emporter transfert des risques à l’emprunteur (Art. 1881 CCiv). Si la chose prêtée se dégrade ou périt
pendant l’usage abusif, l’emprunteur répondra de cette perte.

b. Exigence d’un usage personnel


Le prêt à usage est et demeure un service d’amis. Il est donc fortement teinté d’intuitu personae. Le
sous prêt à usage est exclu. On ne prête pas à quelqu'un d’autre ce que l’on nous a déjà prêté.

2. L’usage de la chose se fait aux frais de l’emprunteur


Les dépenses engendrées par l’usage de la chose doivent être réglées par l’emprunteur. Si une
rémunération est prévue, par exemple une indemnité mensuelle, ou si une contrepartie est demandée, il y
aura requalification.

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B. Les obligations

1. Une obligation de conservation


a. Contenu
L’Art. 1880 CCiv dispose à ce titre que l’emprunteur est tenu de veiller en bon père de famille à la
garde et à la conservation de la chose. L’obligation est toutefois envisagée de manière stricte. L'obligation va
s’apprécier in abstracto par rapport au modèle du bon père de famille, bref un homme prudent, diligent. L’Art.
1882 précise en outre qu’en cas de sinistre, incendie, l’emprunteur doit sauver la chose prêtée avant même
ses propres affaires. Cette obligation s’oblige toutefois à celle du dépositaire où l’obligation de conservation est
appréciée in concreto .

b. Sanction
Elle est prévue à l’Art. 1884. Il en découle une responsabilité en cas de dégradation, à moins qu’elle ne
soit due à l’usage normal de la chose. L’emprunteur peut toutefois prouver le cas fortuit ou l’absence de faute,
mais il reste responsable s’il ne parvient pas à renverser la présomption qui pèse sur lui, notamment si la perte
ou la dégradation de la chose a une origine inconnue.

Un chalet, prêté, crame. Pour lever la présomption, on va chercher à prouver que toutes les
précautions ont donc été prises. Si l’origine de l’incendie reste indéterminable, l’emprunteur reste responsable.

2. L’obligation de restitution
a. L’objet
C’est la chose prêtée en elle-même, non son équivalent. Si elle produit des fruits, l’emprunteur devra
également les rendre. Si la chose que l’emprunteur a entre les mains s’est dégradée ou si elle a périt, ce sera
au titre de son obligation de conservation qu’il sera poursuivi.

b. Le moment
 La restitution au terme normal du prêt

 Le prêt à durée déterminée

Dans ce cas, l’emprunteur doit rendre la chose au terme convenu. Le prêteur n’est pas
réputé réclamer la chose avant le terme convenu.

 Le prêt à durée indéterminée

La situation est fréquente puisque les prêts à usage sont généralement verbaux, sans terme
convenu. L’Art. 1888 CCiv explique alors que l’emprunteur devra rendre la chose que
lorsqu’il n’en aura plus besoin. Si le prêt a été conclu pour un usage ponctuel, genre une
moissonneuse-batteuse pour les récoltes, le terme sera facile à déterminer. L’usage en lui-
même contient alors un terme.

Il y aura en revanche plus de difficulté pour le prêt à usage permanent, notamment le cas du
prêt du logement. La jurisprudence a récemment connu une évolution. Jusqu’à des arrêts de
2005, la jurisprudence optait qu’il appartenait au Juge à déterminer la durée du prêt en lui

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assignant un terme raisonnable. La situation était alors paradoxale. Elle donnait au prêt un
régime plus sévère que celui des contrats à durée indéterminée. En effet, le droit commun
des contrats à durée indéterminée peut voir chaque partie mettre fin au contrat, moyennant
toutefois le respect d’un délai de préavis raisonnable. C’est pourquoi le 3 février 2004 la
Première chambre civile est revenue sur la position, de même que la Troisième chambre
civile le 19 janvier 2005. Ces deux arrêts ont vu la Cour de cassation appliquer la règle des
contrats à durée indéterminée précitée.

 La question de la restitution anticipée

Le prêt est un service d’ami, par conséquent, le prêteur peut demander la restitution anticipée dès
lors qu’il a un besoin pressent et imprévu de la chose (Art. 1889 CCiv). La charge de la preuve pèse sur le
prêteur et l’appréciation du caractère pressant et imprévu étant laissée aux juges du fond.

Paragraphe 2e : La situation du prêteur

A. Rembourser à l’emprunteur les dépenses engagées


pour la conservation de la chose
L’ambiguïté réside dans le fait que c’est sur l’emprunteur que pèse l’obligation de conserver la chose.
Alors qu’il en a l’obligation, pourquoi le prêteur devrait lui en rembourser les dépenses ? La Loi considère que
les dépenses engagées pour l’usage normal de la chose et à son entretien courant sont effectivement à la
charge de l’emprunteur.

Mais les dépenses qui sont nécessaires pour éviter la dégradation doivent être remboursées par le
prêteur à condition qu’elle soit extraordinaire, nécessaire et urgente. C’est l’Art. 1890 CCiv qui l’observe.
L’entretien ne doit donc pas être courant. La chose doit être parallèlement menacée de dégradation en
l’absence de réparation. L’emprunteur n’a en aucun cas le droit de retenir la chose pour s’assurer le
remboursement des dépenses engagées.

B. Indemniser l’emprunteur des dommages causés


par la chose
Dans un tel cas, le prêteur lui doit indemnité. Cependant, par faveur au prêteur qui rend un service
d’ami, l’Art. 1891 n’établit pas une garantie des vices cachés. La responsabilité du prêteur ne saurait être
engagée qu’à deux conditions, que le défaut soit caché, mais encore que le prêteur ait connu le défaut de la
chose et ait négligé d’en avertir l’emprunteur. Le prêteur serait alors fautif car il ferait encourir un risque à
l’emprunteur. Il lui doit donc réparation.

Paragraphe 3e : La situation des tiers


La question est ici de savoir ce qu’il se passe lorsqu’un tiers a subi un dommage du fait d’un défaut de
la chose prêtée, mais encore de savoir contre qui le tiers devrait se retourner.

En principe, le prêt transfère à l’emprunteur la garde la chose, au sens de l’Art. 1384 §1 CCiv. Le
prêteur pourrait être poursuivi dans deux hypothèses, sur le fondement de l’Art. 1382 tout d’abord lorsque le
prêteur a lui-même commis une faute, ou sur le fondement de l’Art. 1384 §1 ensuite, si le dommage est du à
un vice interne à la chose prêtée (le prêteur conserve la garde de la structure de la chose, pas celle du
comportement) .

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Sous titre II. L e b a i l


Seul le régime général est traité, et pas les régimes spéciaux.

C’est un contrat par lequel une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un sens,
moyennant un certain prix, que celle-ci s’oblige à lui payer. (Le bail d’Etre humain n’existe pas !).

Chapitre 1er : La formation du bail


Section 1 : Les conditions de fond

Sous-section 1 : Le consentement
Paragraphe 1er : L’expression du consentement
Le bail est un contrat consensuel. De fait, il se forme donc en principe lorsque bailleur et locataire
sont d’accord sur les éléments essentiels du contrat, à savoir son objet, son prix, sa durée.

Le bail conclu pour une cause illicite ou immorale est nul. Bail comme vente peuvent être précédés
d’avant-contrats relevant pour la plupart du droit commun. C’est ainsi le cas de la promesse de bail, soit pour
l’une des parties (promesse unilatérale), soit pour les deux (promesse synallagmatique).

Paragraphe 2e : La personne habilitée à donner son


consentement

A. La question de la capacité
Le bail est l’exemple type des actes d’administration. L’acte d’administration est un acte destiné à faire
fructifier un bien sans en altérer la substance. Il existe toutefois des baux qui, soit parce qu’ils sont
particulièrement longs, soit parce qu’ils ouvrent au preneur un droit au renouvellement, sont des actes graves
qui excèdent les actes d’administration. Au-delà de 9 ans, le bail n’est plus un acte d’administration. De même
que le bail rural.

Les baux particulièrement graves nécessitent l’autorisation des juges des tutelles, à défaut de quoi ils
sont ramenés à durée maximale de 9 ans, sans avoir qui plus est droit à renouvellement.

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B. La question des pouvoirs


Le contrat de bail, pour être pleinement valable, suppose qu’il soit donné par le propriétaire exclusif
de la chose : seul le propriétaire exclusif de la chose en a jouissance exclusive, et seul lui peut la transférer au
locataire. Si le bail n’est pas donné par une personne avec suffisamment de pouvoirs, bah tout un régime
s’applique…

1. Le bail de la chose d’autrui


La personne qui donne le bail n’a aucun droit sur le bien. Il ne peut pas transférer plus de choses qu’il
en a.

Le bail de la chose d’autrui est valable. Mais il est inopposable au propriétaire, car produit des effets
entre le bailleur et le preneur à bail, tant que le preneur en a la jouissance paisible (7 octobre 1998).

S’il y a trouble par le bailleur, on pourra retenir sa responsabilité car il faut que la jouissance soit
paisible. Le bail est en outre inopposable au véritable propriétaire qui peut évincer le locataire à tout moment.

Il y a anéantissement rétroactif lorsque le bailleur est propriétaire, mais que son acquisition est
annulée. Le bail reste valable si le locataire est de bonne foi, ignoré au moment du bail alors qu’il y a la
résolution ou nullité de la vente.

2. Le bail consenti par l’usufruitier


À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire doit recouvrer son bien libre de droit. L’Art. 595 CCiv limite la
faculté pour l’usufruitier à consentir des baux pour la raison précédemment citée. La durée du bail consenti par
l’usufruitier ne peut en outre pas excéder 9 ans. Les baux ruraux et commerciaux ont droit à renouvellement
et voient le bail, pour être opposable aux tiers, consenti entre nu-propriétaire et usufruitier.

3. Le bail d’une chose indivise


Le bail requiert l’unanimité des co-indivisaires, sauf dans les cas où ils ont confié à un tiers ou à l’un
d’entre eux un mandat spécial.

Le bail, consenti par un seul co-indivisaire, est une variété du bail de la chose d’autrui à l’égard des
autres co-indivisaires.

La théorie de l’apparence peut néanmoins faire valider ce type de bail.

4. Le bail d’un bien de communauté


Un époux seul peut-il donner bail d’un bien appartenant à la communauté ?

Un bien de communauté peut être donné à bail par un seul des époux s’il est ordinaire, dont la durée
est inférieure à 9 ans. Baux ruraux et commerciaux, où il y a droit au renouvellement, exigent le consentement
des deux époux, sous peine de nullité ouverte à l’autre conjoint.

La jurisprudence écarte dans ce cas la théorie de l’apparence, afin de ne pas contrarier le régime
matrimonial.

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Sous-section 2 : L’objet du bail


Paragraphe 1er : La chose objet du bail

A. La chose doit être susceptible d’en faire objet


L’Art. 1713 CCiv rappelle que la chose objet d’un bail peut viser un bien immeuble comme meuble.
Les biens incorporels, tels le brevet (licence), la marque (licence), le fonds de commerce, peuvent faire objet
d’un bail (ou d’une licence pour les deux premiers).

La Loi en interdit les biens hors du commerce (droits personnels, tels le droit de vote, de à
l’image…). De même qu’elle exclut la disposition d’une personne (on préférera un contrat de travail).

Certaines conventions peuvent également interdire la location de biens ou droits qui, par nature,
pourraient être loués. Par exemple, un fabricant d’automobiles pourra imposer à un concessionnaire le fait
d’acheter ses véhicules (la location est donc exclue). Concernant le droit de bail, la convention qui le créé peut
exclure la location, par exemple la sous-location pour une location.

B. La chose doit être déterminée


À défaut de quoi il y a promesse de bail, sanctionnée par des dommages et intérêts si le promettant
ne peut pas le jour venu proposer l’objet correspondant.

La chose doit exister au moment de la conclusion du bail. Mais la chose peut porter sur des choses
futures, ne produisant ses effets que lorsque la chose objet du bail existera.

Paragraphe 2e : Un droit sur la chose


Le bail confère au locataire l’usus de la chose. Le bailleur est-il pour autant analogue à l’usufruitier ?

L’usufruit est un droit réel, démembrement du droit de propriété. Cet usufruit donne à l’usufruitier
une prérogative directe sur la chose.

Le locataire n’est lui titulaire que d’un droit personnel, n’a qu’un simple droit de créance contre le
bailleur qui est tenu de lui procurer la jouissance de la chose.

Si la chose périt, le locataire n’est plus lié par ses obligations car le bailleur ne peut plus souscrire aux
siennes. S’agissant de l’usufruitier, celui-ci subit la perte : le droit de propriété dont l’usufruit est le
démembrement, n’a plus de support.

La jouissance de la chose conférée au locataire suppose qu’il en ait la maîtrise, qu’il puisse en tirer
profit, sans pour autant en altérer la substance, puisque le bail à location implique une restitution en fin de
contrat. On retrouve la distinction entre fruits et produits. Les fruits sont périodiques et ne portent atteinte à
la substance de la chose, contrairement aux produits.

Le bail ne confère pas un droit absolu dans la jouissance de la chose, seulement le droit d’en faire
usage continu. Un appartement peut servir à habitation comme à usage professionnel : il va falloir regarder le
bail pour en connaître la destination contractuelle. Les changements intervenus du fait du locataire sont sans
effets sur les droits du locataire, même s’ils ont été connus du bailleur. La destination des lieux loués se fait par
rapport à la convention, non par rapport à l’usage.

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Sous-section 3 : Le Loyer
Paragraphe 1er : Le prix du bail
Il ne peut y avoir de bail sans prix. Il faut en outre que le prix, le loyer, soit sérieux. Un loyer de 1€
n’est pas trop sérieux, de même que l’engagement du locataire à rembourser les impôts locaux.

À défaut, il n’y a de bail et le contrat doit être requalifié en prêt à usage ou commodat.

Le prix du bail n’est pas nécessairement exprimé en argent. S’il l’est le plus souvent, il peut avoir une
nature différente. Ce peut être un transfert de chose. Ce peut aussi être la fourniture d’un service.

Paragraphe 2e : Le montant du loyer


La détermination de celui-ci relève des parties. La seule disposition du Code Civil est l’Art. 1722 qui
prévoit que le loyer doit être révisé en cas de disparition partielle de la chose.

Sous-section 4 : La durée
De la même façon que pour le prix, la durée est un élément essentiel du bail : c’est un contrat à
exécution successive.

En matière de bail, l’élément « durée » est toutefois difficile à cerner car elle peut être brève. Location
pour quelques jours (saisonnier), quelques heures (voiture), quelques minutes (stationnement). Même brève,
la durée donne au locataire une certaine stabilité : on ne pourra pas lui enlever la jouissance de la chose
pendant ce temps-là. Cela permet de distinguer le bail de la convention d’occupation précaire : elle est proche
du bail parce qu’elle permet à l’occupant de jouir de la chose moyennant une certaine indemnité, mais elle ne
confère pas la stabilité qui est consubstantielle au bail.

À partir du moment où le législateur a imposé une obligation de stabilité, la convention d’occupation


précaire a été plus utilisée, car échappe aux durées fixes comme aux droits à renouvellement. Reste qu’elle
présente des risques pour l’occupant et l’état (fraude).

La jurisprudence a donc adopté pour ces conventions d’occupation précaire un régime nuancé.
L’existence de la convention dépend à la fois des circonstances et de l’intention des parties. La validité de la
convention est subordonnée à un motif légitime, qui justifie d’échapper au droit commun. Quel est ce motif
légitime ? Il s’agit d’un contrat répondant à des situations d’attente, expliquant que la durée du contrat ne puisse
pas faire l’objet de prévisions en raison de circonstances.

S’il y a un motif légitime, la fraude est écartée et le Juge retient la validité de la convention sinon la
requalifie en bail

Paragraphe 1er : Le bail à durée déterminée


Le bail à durée déterminée est assorti d’un terme extinctif, certain ou incertain. L’arrivée du terme
éteint le bail sans qu’il soit nécessaire de donner congé. Les parties peuvent cependant convenir que la durée
stipulée au contrat est maximale, à laquelle chacune des parties peut mettre fin.

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Malgré l’arrivée d’un terme, le contrat peut néanmoins se poursuivre au-delà, en raison de
l’intervention de divers mécanismes juridiques. 4 principaux :

 Le premier est la prorogation (allongement conventionnel).

 Le second est la reconduction (formation d’un nouveau bail à l’échéance du terme, sans
interruption de la jouissance du locataire). La reconduction suppose que le repreneur soit
resté en possession de la chose, à l’expiration du bail arrivé à terme.

 Le troisième n’est autre que le renouvellement, qui produit les mêmes que la reconduction,
avec pour différence qu’il y a nouveau bail qui n’est ici pas tacite, et ce contrat ne contient pas
forcément les mêmes conditions que le premier.

 Le quatrième (x).

Paragraphe 2e : Le bail à durée indéterminée


C’est le cas généralement lorsqu’il n’y a pas de terme. Il en est de même pour les baux verbaux (Art.
1736 et 1774 CCiv). C’est enfin également le cas s’il y a reconduction.

Reste que bail à durée indéterminée n’est pas synonyme de perpétuité. Certains baux peuvent
s’exécuter de façon indéfinie mais jamais d’une manière perpétuelle. À défaut de quoi nullité absolue.

Section 2 : Les règles de preuve


L’Art. 1714 CCiv dispose que le bail peut être un contrat consensuel, que donc l’écrit n’est pas une
condition de validité du bail. Il arrive cependant bien souvent que l’écrit soit nécessaire au regard de la preuve.
Les articles 1715 et 1716 CCiv imposent plus sévèrement qu’en droit commun la nécessité de l’écrit, afin de
donner au locataire une garantie et d’éviter les contestations qui s’élèvent en cas de bail verbal. La protection
voulue par le législateur s’est toutefois retournée contre le locataire, en ce sens que les deux articles précités
privent le locataire le moyen de prouver le bail verbal. Les tribunaux ont donc assoupli l’application de ces
textes.

Ils ont ainsi distingué la preuve de l’existence de celle du contenu du bail.

Paragraphe 1er : La preuve de l’existence du bail


Ces modes de preuve sont différents selon que l’on est entre partie ou à l’égard des tiers

A. À l’égard des parties


La plupart des baux, immobiliers ou mobiliers, sont conclus par écrit. L’écrit est en effet le mode de
preuve privilégié de l’existence du bail. Reste toutefois que cet écrit soit complet pour que la preuve puisse
être pleinement satisfaisante. Le serment (Art. 1715 §2), l’aveu, judiciaire ou extrajudiciaire, sont d’autres
modes de preuve en cas d’absence d’écrit.

Depuis un arrêt de la Troisième chambre civile du 26 février 1971, la jurisprudence admet la preuve
du bail en raison d’un commencement d’exécution. La Cour interprète pour cela a contrario l’Art. 1715, où il

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est énoncé que « le bail verbal qui n’a reçu encore aucune exécution ne peut pas être prouvé par témoin ou
par présomption ». Dès lors, le fait d’occuper les lieux peut se prouver par tout moyen. Le bail verbal peut
donc être prouvé par tout moyen. La preuve du fait peut conduire à un bail comme autre chose : il faut donc
non seulement prouver l’occupation des lieux, mais encore prouver que l’occupation a une contrepartie
financière faisant, de cette occupation, un bail.

B. À l’égard des tiers


Les Art. 1715 et 1716 ne régissent les rapports qu’entre parties. Si le tiers veut prouver l’existence
d’un bail, il pourra la prouver par tout moyen. C’est notamment le cas du sous-propriétaire qui veut prouver
une sous-location. Il est en effet un tiers par rapport au propriétaire principal.

Si l’une des parties au contrat veut prouver son existence à l’égard d’un tiers, la jurisprudence reste
hésitante. Certains arrêts reconnaissent en effet la liberté de la preuve quand d’autres retiennent plus
l’existence de l’écrit, estimant que les parties ont la possibilité de se préconstituer un écrit.

Paragraphe 2e : La preuve du contenu du bail


La jurisprudence s’affranchit ici de la jurisprudence comme de l’Art. 1715. La preuve du contenu du
bail obéit en principe aux règles de droit commun, donc des Art. 1341+ CCiv. Si la destination des lieux ou la
modification des lieux est visée par le droit commun, en revanche, les preuves du montant du loyer et de la
durée du bail obéissent à des règles particulières. Selon la jurisprudence, la durée du bail ne peut en effet se
prouver que par écrit. A défaut, le bail est conclu à durée indéterminée, c'est-à-dire que chacune des parties,
notamment le propriétaire, ont la possibilité de donner congé, à tout moment. Pour prouver le montant du
loyer, on ne peut se référer à un témoin (Art. 1716), et par conséquent, les quittances délivrées par le bailleur,
le serment du bailleur et les estimations par expert sont les 3 modes de preuve valables.

Chapitre 2e : Les effets du bail


Petit rappel, le bail se définit comme un contrat à titre onéreux, un contrat synallagmatique, à
exécution successive, ce qui suppose qu’il y ait réciprocité et interdépendance continue entre les obligations.

Section 1 : Les obligations du preneur


Le preneur n’a pas de droit réel sur la chose mais simplement un droit de créance contre le bailleur.
D’où la différence avec l’usufruitier qui a un droit sur la chose, alors que le locataire n’a que ce droit de
créance. La personne du bailleur s’intercale entre le preneur et la chose louée. Les obligations du preneur
découlent de l’Art. 1728 CCiv, qui pose deux obligations principales à l’égard du locataire, celle d’user de la
chose en bon père de famille, mais encore celle de payer le prix du bail.

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Paragraphe 1er : L'obligation d’user de la chose en tant que bon


père de famille
Il se cache derrière cette obligation deux obligations, respecter la destination conventionnelle des
lieux, et la substance des lieux.

A. Le respect de la destination conventionnelle des


lieux
Le locataire ne peut donc pas affecter la chose à un usage autre que celui prévu dans le bail. Cela
suscite un contentieux fourni. Par exemple louer un local pour y habiter mais au final pour y exercer une
activité professionnelle (distincte de l’activité commerciale). Une clause d’habitation bourgeoise ou une clause
affectant l’usage exclusif à l’habitation est généralement présente dans le contrat. Le locataire qui exerce une
profession libérale pourra-t-il exercer sa profession dans un local loué avec clause d’habitation bourgeoise ? La
jurisprudence fait une application très stricte de la clause et sanctionne le locataire qui prend quelques
largesses, même s’il exerce une activité compatible avec ladite habitation bourgeoise. Un arrêt de la Troisième
chambre civile sanctionne ainsi un locataire qui a exercé pendant plus de 13 ans la profession d’architecte au vu
et su du propriétaire qui habitait le même immeuble.

Qu’en est-il alors de la liberté du locataire ? Devant la rigidité de la jurisprudence, le législateur a


pondu le 2 juillet 1998 une Loi autorisant l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale dans une
partie du local d’habitation, s’il s’agit de la résidence principale du preneur et qu’il n’y reçoit ni clientèle ni
marchandise. La jurisprudence récente a considéré que la clause d’habitation bourgeoise ne prive pas le
locataire d’exercer une activité de styliste non génératrice de trouble pour les habitants de l’immeuble (Arrêt
de la Troisième chambre civile du 14 janvier 2004).

Il existait un temps des clauses interdisant l’hébergement de tiers. Ce qu’a éjecté la Cour de Cassation
au regard de l’Art. 8.1 §1 CESDH sur la liberté et au droit à la vie de famille.

L’Art. 1729 CCiv prévoit comme sanction la résiliation du bail. Le Juge a un très large pouvoir
d’appréciation, en vertu duquel il peut apprécier si la gravité de la faute justifie ou non la résiliation du bail. Dans
un arrêt de la 3e Chambre civile du 1er octobre 1997, la haute juridiction considère qu’héberger deux
personnes est insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

B. Le respect de la substance de la chose


Le locataire a une obligation, celle de conservation de la chose. En effet, il y a en fin de bail obligation
de restitution. Cette obligation de conservation qui pèse sur le locataire comprend en réalité plusieurs volets.
Le locataire est en effet obligé d’effectuer l’entretien et les réparations. S’agissant de ces réparations, il y a une
difficulté, celle de faire la distinction entre les réparations locatives, qui incombent au locataire, et celles qui
incombent au propriétaire. L’Art. 1754 CCiv énonce une liste relativement précise, mais non exhaustive, des
réparations d’entretien.

L'obligation de conserver la chose suppose également que le locataire ne transforme pas les lieux
loués sans l’autorisation du propriétaire. S’il y a des dégradations constatées en fin de bail, la responsable du
locataire est engagée puisqu’il a manqué à son obligation de restitution.

L'obligation de conserver la chose débouche encore sur une lourde responsable du locataire en cas
d’incendie. Les Art. 1733 et 1734 CCiv rappellent à ce titre que le locataire ne peut pas s’exonérer en ne
prouvant seulement qu’il n’a pas commis de faute ou qu’il n’en est pas à l’origine. En cas d’incendie, l’Art. 1733
CCiv énumère les causes d’exonération, cas fortuit, force majeure, fait du tiers, à condition qu’il y ait bien sûr
imprévisibilité et irrésistibilité. Si le locataire n’arrive pas à rapporter la preuve, il demeurera responsable. Le
but est d’obliger le locataire à s’assurer contre les risques locatifs. Il arrive ainsi très souvent que le bail
contienne une clause par laquelle le locataire se voit obligé de contracter une assurance, à défaut de quoi il y
aurait manquement aux obligations nées du bail.

C. Restituer la chose en fin de bail


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Le locataire le fait, tel qu’il l’a reçue. On va donc comparer les deux états, à l’entrée et à la sortie du
locataire. Sans constat à l’entrée dans les lieux, la Loi –l’Art. 1731– édicte la présomption pour le locataire
d’avoir reçu la chose en bon état.

Paragraphe 2e : Le payement du prix


L’Art. 1728-2 CCiv le rappelle. Le payement du prix comprend le prix conclu par les parties, et aussi
le payement des charges. Le payement du loyer vise l'obligation essentielle pesant sur le locataire. Elle est régie
par le droit commun. C’est une dette ordinaire dont le montant doit être déterminé et dont la date
d’exigibilité dépend de la convention des parties.

Le bailleur dispose de la caution comme garantie. Il possède parallèlement des mesures


conservatoires particulières, comme le privilège mobilier spécial (Art. 2102 CCiv). L’Art. 1752 CCiv dispose
que le locataire a l'obligation de garnir les lieux loués de meubles suffisants sous peine de résiliation du bail. À
défaut de payement, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire et/ou la non-prolongation.

La dette de loyer ne se prescrit que par 5 ans, sauf matière commerciale ou le délai est de 2 ans.

Section 2 : Les obligations du bailleur


Il a une obligation essentielle, celle d’assurer une jouissance paisible du bien loué au preneur. Cette
obligation se décompose en sous-obligations.

Paragraphe 1er : L'obligation de délivrance


Les Art. 1719 §1 et 1720 CCiv la décrivent. Cette obligation vise le fait de mettre à disposition du
locataire le bien à la date convenue, tout comme ses accessoires, déterminés selon la nature du bien et le
contenu de la convention (genre chauffage,…). Cette obligation est de l’existence même du bail. Elle est
d’Ordre public et toute clause y portant atteinte est nulle. Une des raisons de manquement du bailleur à son
obligation vise le cas d’un double bail portant sur le même bien. Selon les cas, la préférence de la jurisprudence
se portera soit sur celui qui s’est porté le premier en possession du bien et de bonne foi, soit sur celui dont
le premier a vu le titre établi,… En tout état de cause, il y aura manquement du bailleur à son obligation de
délivrance pour l’un des deux preneurs.

Une jurisprudence a considéré l’étendue de l'obligation du bailleur. Elle a décidé dans plusieurs arrêts
que cette obligation ne va pas jusqu’à faciliter au preneur l’exercice de sa religion, même avec l’invocation de la
CESDH.

En matière de vente, l'obligation de délivrance du vendeur porte sur le bien dans l’état où il se trouve.
Dans le bail, la délivrance du bien loué s’entend d’un bien en bon état de réparation de toute espèce (Art. 1720
CCiv), sauf dans le cas où il y a dans le bail une clause de location en l’état, très fréquente en pratique, où le
locataire déclare bien connaître les lieux ou le bien loué et accepter sa délivrance dans l’état où il se trouve.
Cette clause est interprétée restrictivement par la jurisprudence. Elle n’exonère pas le bailleur d’effectuer des
réparations dont la nécessité apparaît pendant l’exécution du contrat.

Paragraphe 2e : L’obligation d’entretien

A. Le contenu de l’obligation

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L’Art. 1719-2 CCiv voit le bailleur devoir pendant tout le cours du bail entretenir la chose en l’état de
servir pour l’usage pour lequel elle a été louée. Le bailleur doit faire toutes les réparations nécessaires, autres
que celles locatives. Est locative une réparation qui ne touche ni à la structure ni aux éléments essentiels de la
chose louée (dixit le décret du 26 août 1987 qui en donne une liste).

La jurisprudence dit en outre que l’obligation d’entretien est différente d’une obligation de l’Art. 1720
qui met à charge du bailleur une obligation de réparer les accidents survenus lors de l’usure normale de la
chose.

Il existe également une obligation de surveillance découlant de celle d’entretien, qui oblige à veiller
constamment à l’entretien de l’immeuble, même sans information.

L’obligation d’entretien n’est cependant pas d’ordre public et les clauses qui mettent à la charge du
locataire des réparations appartenant au bailleur sont valables en principe, car sont soumises à une
interprétation restrictive.

B. La sanction
Tout pousse le locataire à faire lui-même les réparations et à les répercuter sur les loyers payés.

La jurisprudence est ferme sur ce point, car considère que le locataire doit mettre en demeure le
bailleur, ou se faire autoriser par voie de justice, avant de faire lui-même les réparations. À défaut de quoi le
locataire ne pourra se faire rembourser.

Quant au fait de suspendre le payement du loyer, il s’agit d’une exception d’inexécution et la


jurisprudence dit que cette suspension n’est possible que si l’usage de la chose est rendu impossible en
fonction de l’état du bien.

Paragraphe 3e : L'obligation d’assurer au locataire une


jouissance paisible

A. L'obligation de garantie du fait personnel du


bailleur
C’est une obligation de ne pas faire

Donc l'obligation de ne pas troubler le preneur dans la jouissance qu’il a de la chose, tout comme de
ne pas commettre de voie de fait contre le preneur. Dans le cadre de cette obligation, le bailleur ne peut pas
modifier unilatéralement les éléments qui composent le bail, notamment en détruisant les locaux ou en
empêchant le locataire d’accéder au local, quand bien même le locataire aurait cesser de payer et/ou aurait
laissé les lieux inoccupés. Il ne peut pas non plus empêcher l'activité commerciale prévue au contrat et ne doit
pas s’insérer dans la sphère privée du locataire, par exemple en lui interdisant l’accès à ses proches.

B. Une obligation générale de précaution


C’est par l’Art. 1719-1 CCiv qu’elle a été dégagée. Le bailleur doit exercer une vigilance continue pour
assurer la jouissance paisible du preneur.

Elle est renforcée pour les bailleurs en gestion de plus 100 logements locatifs, dans une zone (Art.
R127-1 du Code de la construction et de l’habitation), à savoir le gardiennage, la surveillances des immeubles,
plus généralement la sécurité des locaux.

Si le bien loué est meuble, l'obligation de précaution se double d’une obligation de sécurité (Art.
1386-1 CCiv), qui permet d’engager la responsabilité du bailleur professionnel au même titre que le fabriquant
ou l’importateur.
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En cas de trouble, la réparation prend la forme de dommages et intérêts qui ne sont généralement
qu’une réduction du montant du loyer. La sanction peut aller jusqu’à la résiliation du bail, et c’est aux juges du
fond d’apprécier alors souverainement si le trouble est suffisamment grave pour justifier la résiliation.

C. L'obligation de garantie

1. La garantie des vices cachés


Elle repose à l’Art. 1721 CCiv, où il est édicté qu’il est à la charge du bailleur une garantie contre les
défauts de la chose. L’Art. ne précise cependant pas qu’il s’agit d’une garantie des vices cachés mais la
jurisprudence a estimé que les défauts apparents n’engagent pas le bailleur.

La garantie des vices cachés pour le bail se rapproche fortement de celle pour la vente. Reste qu’il y a
quelques notables différences.

La vente est un contrat instantané, le bail, un contrat continu, dont l’exécution se prolonge dans le
temps. Le bailleur répond du vice quelle que soit sa date d’origine. La bonne foi du bailleur, même ce dernier
n’est pas professionnel, ne l’exonère pas des dommages et intérêts qui vont réparer le préjudice subi par le
locataire. La force majeure voit en outre le bailleur libéré.

L’Art. 1721 décrit une responsabilité contractuelle de droit commun.

2. La garantie contre les agissements des tiers


Les Art. 1725 à 1727 CCiv la consacre.

a. La garantie contre les troubles de droit


En matière de bail, le trouble de droit vient de la prétention d’un tiers qui dispose d’un titre sur le
bien (usufruit, servitude), qui s’accompagne de voies de fait le cas échéant lorsque le tiers va tenter des actes de
maîtrise sur le bien loué. Le bailleur en doit garantie, dès lors que les troubles lui ont été dénoncés (Art. 1726
et 1727 CCiv). Ces troubles de droit peuvent aboutir à l’éviction totale ou partielle du locataire. Les
conséquences sont le remboursement d’une partie du loyer pour l’éviction partielle, la résiliation en cas
d’éviction totale.

b. La garantie contre les troubles de fait


Le bailleur ne doit ici aucune garantie. Il n’a donc pas d’obligation de surveillance, ni d’obligation de
garde (sauf cas du bailleur de plus 100 logements locatifs), sauf si le tiers s’agite. Le locataire doit faire son affaire
personnelle de la défense de la jouissance sur le bien. Pour se défendre, il dispose de l’action délictuelle, mais
également de l’action possessoire, visée à l’Art. 2282 CCiv.

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