Avaluo N 4700 -0415

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Las Vegas
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1. PRELIMINARES. ................................................................................................. 3
1.1. FECHA Y NUMERO DEL INFORME:................................................................ 3
1.2. PRESENTACION: ............................................................................................ 3
1.3. DIRECCION DEL INMUEBLE: .......................................................................... 3
1.4. OBJETO DEL AVALUO: ................................................................................... 3
1.5. ALCANCES Y PROCESOS DE VALORACIN: ............................................... 3
1.6. VALUADO POR: ............................................................................................... 4
1.7. DOCUMENTACION ESTUDIADA: ................................................................... 4
1.8. CONDICIONES LIMITATIVAS:......................................................................... 4
1.9. CERTIFICACION DE IMPARCIALIDAD ........................................................... 5
2. CARACTERISTICAS URBANAS DEL SECTOR DONDE ESTA UBICADA LA
URBANIZACIN LAS VEGAS. ............................................................................... 5
2.1. CLASIFICACION DE LA ZONA: ....................................................................... 5
2.2. DESCRIPCIN DEL SECTOR: ........................................................................ 5
2.3. SISTEMA VIAL DEL SECTOR: ......................................................................... 6
2.4. TRANSPORTE: ................................................................................................ 6
2.5. SERVICIOS MUNICIPALES: ............................................................................ 6
3. CARACTERISTICAS PARTICULARES DE LA URBANIZACIN VEGAS. ......... 7
3.1. DESCRIPCION: ................................................................................................ 7
4. CARACTERISTICAS PARTICULARES DEL EDIFICIO. ..................................... 7
4.1. PROPIEDAD DE: .............................................................................................. 7
4.2. MATRICULA INMOBILIARIA - AVALUO CATASTRAL AO 2015: ................... 7
4.3. ESTRATO SOCIO-ECONOMICO: .................................................................... 7
4.4. LOCALIZACIN Y DESCRIPCION DEL LOTE: ................................................ 7
4.4.1. rea del lote: ................................................................................................. 7
4.5. DESCRIPCION: ................................................................................................ 7
4.5.1. Elementos de construccin: .......................................................................... 7
5. DESCRIPCION DEL INMUEBLE OBJETO DE ESTUDIO: ................................ 8
5.1. DESCRIPCION ................................................................................................. 8
5.2. AREA CONSTRUIDA: ...................................................................................... 8
5.3. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIN: ............................................................... 8
6. CONSIDERACIONES GENERALES. ................................................................. 9
6.1. DEL SECTOR: .................................................................................................. 9
6.2. DEL EDIFICIO: ................................................................................................. 9
6.3. DEL APARTAMENTO OBJETO DE ESTUDIO: .............................................. 10
7. METODOLOGIAS VALUATORIAS. .................................................................. 10
8. POLTICA. ......................................................................................................... 11
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Numero nico 444 93 31. Opcin 1
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9. VIGENCIA DEL AVALUO. ................................................................................. 12

10. VALOR FISICO. .............................................................................................. 12

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1. PRELIMINARES.
1.1. FECHA Y NUMERO DEL INFORME:
Fecha: 24 de noviembre de 2015
Nmero: 4700 0415 / Bello

1.2. PRESENTACION:
El presente documento corresponde al resumen del trabajo devaloracin
adelantado por el equipo de valuacin de LA LONJA PROPIEDAD RAIZ,
encargado por el seora GLORIA ELENA MEJIA HERRERA, con el fin de
determinar el valor de mercado de un inmueble localizado en el municipio de Bello.
1.3. DIRECCION DEL INMUEBLE:
Avenida 36 D N45 -80 Primer Piso. Comuna: 09 Fontidueo. Sector: 03 Las
Vegas. Municipio de Bello. Departamento de Antioquia.

1.4. OBJETO DEL AVALUO:

Establecer el valor comercial de un apartamento en primer piso, perteneciente a
un edificio de 3 pisos, bifamiliar no sometido al rgimen de propiedad horizontal.

1.5. ALCANCES Y PROCESOS DE VALORACIN:

Durante la ejecucin de la valuacin del portafolio encomendado, el equipo de
valuadores de LA LONJA PROPIEDAD RAIZ, realiz las siguientes actividades:
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Para efectuar la inspeccin fue designado la Tecnologa ANA MARIA SANCHEZ

La seora GLORIA ELENA MEJIA HERERA, proporcion informacin de la

propiedad incluyendo dimensiones generales del edificio y documentacin legal.
Las fotografas e informacin adicional de la propiedad, fue obtenida durante la
visita de inspeccin, realizada por el equipo de valuadores.
La informacin sobre operaciones cerradas y ofertas en el mercado se obtuvo de
diversas fuentes como la base de datos de LA LONJA PROPIEDAD RAIZ, el
mercado abierto de compraventa y entrevistas con corredores, propietarios,
desarrolladores y autoridades.
Donde fue posible, se ratific toda la informacin involucrada en el proceso de
realizacin del reporte.
Preparacin del reporte en cumplimiento del objetivo planteado.
Para desarrollar la opinin de valor, los valuadores han completado el proceso de
anlisis como lo definen los requerimientos de los estndares.

1.6. VALUADO POR:

LA LONJA PROPIEDAD RAIZ, con Registro Nacional de Avaluador N 003
38822, dedicada a esta actividad desde el ao de 1953; experiencia que se pone
al servicio de la comunidad con el Comit de Avalos.

1.7. DOCUMENTACION ESTUDIADA:

Copia de impuesto predial, trimestre 1/2015.
Certificado de cancelacin No. 163, de la Notaria Segunda de Bello de
fecha 24 de noviembre de 2003.
Copia de la escritura pblica N 2.069 del 24 de noviembre de 2003 de la
Notaria segunda de Bello.
1 Plano elaborado por Patma Ingenieros de fecha sep de 2015, con sellos
de Visto Bueno de propiedad horizontal, Licencia C2-332-2015.
Original de factura de EPM.

1.8. CONDICIONES LIMITATIVAS:

Las reas mas adelante registradas, son tomadas el plano aportado.
Para que el presente avalo tenga validez, es necesario someter la edificacin a
rgimen de propiedad horizontal.
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No se ha realizado ningn tipo de investigacin legal de la propiedad. No nos

hacemos responsables por la descripcin legal de la propiedad que se vala o
cualesquiera aspectos legales, incluyendo aquellos que surjan de los ttulos de
propiedad o gravmenes. Se considera que el ttulo de las propiedades est
correcto y las propiedades es comercializable en tanto no se indique lo contrario.
Se asume que los inmuebles estn libres de embargo, subsidio, invasin u otros
gravmenes hasta que no se indique lo contrario.
La informacin proporcionada por terceros en la cual est basada la valoracin
realizada, es considerada confiable pero no nos hacemos responsables por la
veracidad de la misma.
Ninguna garanta est dada con respecto a la veracidad y exactitud de la
informacin, sin embargo, el mximo esfuerzo fue realizado para comprobar su
veracidad.
La opinin en este estudio est expresada en pesos colombianos
Nuestro perito., u otro funcionario de LA LONJA PROPIEDAD RAIZ, podrn ser
requeridos para dar testimonio o asistencia en juicios y tribunales o cualquier otro
litigio por razn de este reporte, siempre y cuando se haya convenido
previamente, los honorarios, los viticos y los gastos de transporte de ser
necesario, por su asistencia.
Este reporte no ser distribuido a terceros de cualquier forma sin el consentimiento
y aprobacin por escrito de LA LONJA PROPIEDAD RAIZ.

1.9. CERTIFICACION DE IMPARCIALIDAD

El tasador no tiene ningn inters, directo o indirecto con los bienes valuados.
Adems no lo liga, ni con el solicitante, ni con los propietarios del lote, lazos
familiares o de alguna otra ndole.

2. CARACTERISTICAS URBANAS DEL SECTOR DONDE ESTA

UBICADA LA URBANIZACIN LAS VEGAS.
2.1. CLASIFICACION DE LA ZONA:
Residencial, de estrato 2.

2.2. DESCRIPCIN DEL SECTOR:

El barrio Las Vegas est situado al costado nor oriental del municipio de Bello,
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vecino al barrio Machado y al municipio de Copacabana. Su acceso es por la

Autopista Norte y por la va Zamora Copacabana.
Es un sector de topografa en leve desnivel en sentido oriente occidente con un
urbanismo completo, pero desorganizado; principalmente residencial de tipo
popular, con construcciones hasta de cuatro pisos de altura.

2.3. SISTEMA VIAL DEL SECTOR:

Las vas del sector son las diagonales 44 va a Copacabana y 45, vas asfaltadas,
con andenes en concreto, en buen estado de conservacin.

2.4. TRANSPORTE:
El servicio de transporte se suministra por las vas anterioresTambin cuenta con
transporte integrado al Metro, con la Estacin Bello y Niquia.

2.5. SERVICIOS MUNICIPALES:

El sector y el edificio, cuentan con los servicios pblicos completos suministrados por
las Empresas Pblicas de Medelln E.S.P. El servicio de aseo es prestado por la
empresa Interaseo del Municipio de Bello.

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3. CARACTERISTICAS PARTICULARES DE LA URBANIZACIN

VEGAS.
3.1. DESCRIPCION:
Urbanizacin abierta conformada por casasbifamiliares, con vas de acceso
vehicular y peatonal.

4. CARACTERISTICAS PARTICULARES DEL EDIFICIO.

4.1. PROPIEDAD DE:
Los seores:
GLORIA ELENA MEJIA HERRERA y CESAR AUGUSTO ECHEVERRI ROLDAN.
La anterior informacin, no constituye estudios de ttulos.

4.2. MATRICULA INMOBILIARIA - AVALUO CATASTRAL AO 2015:

01N 0313057*
- $ 41.857.603 Para el ao 2015.
*De la Oficina de Instrumentos Pblicos de Medelln Zona Norte.
4.3. ESTRATO SOCIO-ECONOMICO:
Dos.
4.4. LOCALIZACIN Y DESCRIPCION DEL LOTE:
Ubicado en la Urbanizacin Las Vegas, Lote No. 13 de la manzana 07, de forma
rectangular, de topografa en desnivel,ubicado entre las diagonales 44 y 45, con
frente a la avenida 36D sendero peatonal.
4.4.1. rea del lote:
60.00 m
Frente a la avenida 36D: 5.00 metros
Fondo:
12.00 metros
Datos tomados del plano presentado.
4.5. DESCRIPCION:
Edificio de tres pisos, con dos unidades independientes, una en primer piso y la
segunda dplex, segundo y tercer piso, no sometido al rgimen de propiedad
horizontal.
4.5.1. Elementos de construccin:
Estructura: Muros portantes. Fachada: Adobe revocado y pintado, Cubierta. Entre
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piso en losa de concreto.

5. DESCRIPCION DEL INMUEBLE OBJETO DE ESTUDIO:

5.1. DESCRIPCION
Apartamento en primer piso, con la siguiente distribucin: Sala comedor, tres
alcobas, sanitario, patio y cocina
5.2. AREA CONSTRUIDA:
rea construida:
52.85 m
rea libre:
3.13 m
AREA TOTAL:
55.98 m
Datos tomados del plano aportado.

5.3. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIN:

Muros: Adobe revocado y pintado. Piso: En baldosa. Bao: Enchapado en
cermica, cabinado en acrlico. Puertas: Exterior en lamina, interiores marcos en
lamina y alas en madera. Ventanas: En lamina con vidrio liso y celosas con reja
de seguridad. Cocina: Mesn en granito pozuelo en acero inoxidable, muros
forrados en cermica y red de gas

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6. CONSIDERACIONES GENERALES.
6.1. DEL SECTOR:
El sector cuenta con establecimientos educativos como la Institucin Educativa las
vegas, la Institucin Educativa Jaime Arango Rojas, el Colegio Parroquial Juan
Pablo Segundo, la Institucin Educativa Fontidueo; y con negocios de comercio
minorista; en su vecindad encontramos la Iglesia San Eduardo Rey, el Centro de
Salud Fontidueo y la Crcel Nacional Bellavista.
En la zona se encuentra el puente ciclopeatonal Antonio Gonzlez, obra de
infraestructura que beneficia el sector y que comunicara la comuna 9 con la
Unidad Deportiva Tulio Ospina y la estacin metro de Niqua.
Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes
races esta bastante influido por lo que ocurre en las inmediaciones, los inmuebles
no pueden separarse del lugar donde estn situados; el futuro econmico del
sector; su destinacin actual es residencial.

6.2. DEL EDIFICIO:

Con buena presentacin en su fachada, con frente a un sendero peatonal, por el
cual transitan motos y vehculos pequeos. Tiene planos aprobados con sellos
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para someter la edificacin al rgimen de propiedad horizontal y comercializar

cada unidad independiente.

6.3. DEL APARTAMENTO OBJETO DE ESTUDIO:

Goza de buena iluminacin y ventilacin natural, se encuentra en buen estado de
conservacin, sus acabados son bsicos, sencillos y funcionales.

7. METODOLOGIAS VALUATORIAS.
Para efectos de la conformacin del precio de venta del bien valuado, entre otros
criterios, hemos tenido en cuenta:

La calidad del sector y posicin socio econmica.

Los tipos de edificaciones circunvecinas.
Su vecindario.
Estado de las vas y servicios pblicos.
Su rea construida.
Los materiales, acabados de construccin, solidez, el tiempo de
construccin, su estado de conservacin.
La distribucin interior.
Su posible rentabilidad.
Su edad de construccin.

Para efectos de asignarle el valor comercial, procedimos de la siguiente manera:

Se tuvo en cuenta la Resolucin 620 de 2008 expedida por el Instituto

Geogrfico Agustn Codazzi y el decreto 1420 de 1998.

Se reviso la documentacin suministrada y la consultada por la Entidad.

Identificamos fsicamente el predio y se tom registro fotogrfico.

Procedimos a establecer el valor comercial de venta mediante la aplicacin de

los mtodos comparativo, de rentabilidad, de reposicin y el Factor de
Comercializacin.

El mtodo comparativo se adelanto mediante el examen de la oferta y la demanda

de inmuebles similares, operaciones realizadas y avalos efectuados en el sector
y zonas similares, estudio de valores de tierras con predios equiparables previos
ajustes de tiempo y conformacin, potencial desarrollo y localizacin y consulta a
la base de datos de LA LONJA PROPIEDAD RAIZ.
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El mtodo de rentabilidad, consiste en fijar la relacin entre el valor del canon

mensual y el valor comercial del inmueble. La rentabilidad es el clculo del costo
de cesin en el usufructo de un bien por un tiempo determinado, mediante el pago
de una renta.
Para establecer el Factor de Comercializacin se utilizo la Tabla de Herweet,
estableciendo los coeficientes de oferta y demanda de acuerdo a criterio del
comit, para este tipo de predios.

8. POLTICA.
El valor de Mercado se define como: el precio ms probable que una propiedad
puede tener en un mercado abierto y competitivo, bajo todos los requisitos y
condiciones para una venta justa; en donde el comprador y el vendedor actan de
manera prudente e inteligente, y asumen que el precio no est afectado por
motivaciones inadecuadas o poco evidentes.
Implcitamente en esta definicin est la consumacin de la venta en la fecha
especificada y el traspaso del ttulo de vendedor a comprador bajo estas
condiciones:
Comprador y vendedor estn normalmente motivados.
Ambas partes estn bien informadas y actan en lo que consideran su mejor
inters.
Un tiempo razonable de colocacin es considerado en el mercado abierto.
Los pagos son realizados en efectivo en la moneda local o en trminos de un
arreglo financiero que sea comparable.
El precio representa la propiedad vendida sin haber sido afectada por intereses
especiales, financiamiento o ventaja de cualquier persona asociada con la
transaccin.
Tiempo razonable de exposicin: El Tiempo de exposicin siempre precede a la
fecha efectiva de valuacin. Puede ser definido como:
"El tiempo estimado que una propiedad estara ofertada en el mercado abierto
antes de la consumacin hipottica de la venta a partir de la fecha del avalo. Es
un anlisis retrospectivo basado en eventos pasados y asumiendo un mercado
abierto y competido.
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Certificamos que ni LA LONJA PROPIEDAD RAIZ ni ninguno de los peritos

designados para la realizacin de este avalo, tienen intereses comerciales o de
otra ndole en el inmueble analizado, salvo las inherentes al presente estudio.
Los conceptos se consideran como un dictamen y no comprometen la
responsabilidad de quien los emite, ni son de obligatorio cumplimiento. Articulo 25
Cdigo Contencioso Administrativo.

9. VIGENCIA DEL AVALUO.

Teniendo en cuenta el numeral 7 del artculo 2 del decreto 422 de marzo 08 de
2000 y el artculo 19 del decreto 1420 de 1998, expedidos por el Ministerio de
Desarrollo Econmico, el presente avalu tiene una vigencia de un (1) ao
contado a partir de la fecha de expedicin del presente informe, siempre y cuando
las condiciones intrnsecas y extrnsecas del mercado que puedan afectar el valor
propuesto, se conserven.

10. VALOR FISICO.

Hechas todas las consideraciones anteriores el siguiente es nuestro concepto del
valor comercial de contado del inmueble en primer piso:
$ 49.221.000,00
SON: CUARENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS VEINTIUN MIL PESOS
M/L.
Para que el presente avalo tenga validez, es necesario someter la edificacin a
rgimen de propiedad horizontal.
Firmado,
LA LONJA PROPIEDAD RAIZ
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Ana Maria Sanchez

R.N.A. 3-687
MCV/ams
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