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La Socit civile immobilire

Piges et opportunits

Septembre 2009

Plan de lintervention
La SCI : un outil de gestion patrimoniale

Rappel des principes


Fiscalit de lacquisition
Gestion fiscale des revenus
Plus-values de cession
Synthse IR / IS

Fiscalit de la cession
Cession du bien immobilier
Cession des parts de la SCI

SCI et dmembrement de proprit


Utilit du dmembrement
Solutions proposes par les praticiens

SCI et ISF

Rappel des principes


Les incidences du dmembrement de proprit
Exonration des parts de SCI
Evaluation des parts de SCI

La SCI
un outil de gestion patrimoniale
Rappel des principes

Rappel des principes


La SCI : outil de gestion patrimoniale
Outil de gestion le plus rpandu
Utilisations multiples
Permet dviter un tat dindivision
y Le contrat de socit permet de garantir les droits des associs

Outil de financement
y Permet de financer lacquisition de biens immobiliers en prsence
dassocis nayant pas les mmes capacits financires

Outil de gestion de limmobilier dentreprise


y Permet de localiser limmobilier dentreprise dans une structure
distincte de la structure dexploitation

Outil de transmission du patrimoine immobilier


y Dissociation du capital et du pouvoir
y Allgement du cot fiscal attach la transmission du patrimoine
immobilier

Rappel des principes

Le choix du statut fiscal


Les principes
Application du rgime de la translucidit fiscale
y Dtermination du rsultat au niveau de la socit en fonction
de la qualit des associs et imposition entre les mains de ces
derniers
Application de larticle 238 bis K du Code gnral des
impts

Assujettissement de la SCI lIS


y De plein droit si exercice par la socit dune activit
artisanale, industrielle ou commerciale
Nouvelle possibilit de rescrit-accord tacite en cas de
doute
y Sur option de tous les associs
Attention : option irrvocable

Rappel des principes

Les incidences du statut fiscal


Le statut fiscal conditionne
Lacquisition
y Traitement des frais dacquisition et des intrts demprunt

La gestion
y Taxation des profits
y Taxation lISF

La cession
y Modalits de taxation de la plus-value de cession
Cession du bien immobilier par la SCI
Cession des titres par les associs

La SCI
un outil de gestion patrimoniale
Fiscalit de lacquisition

Traitement des frais dacquisition


et charges financires

Socit bnficiant du rgime de la translucidit fiscale


Pour lassoci personne physique relevant des revenus fonciers
Absence de dductibilit des frais dacquisition (droits de
mutation et frais de notaire)
Dductibilit des charges financires des revenus fonciers
y Emprunt contract par la SCI ou par lassoci pour acqurir les titres
ou souscrire au capital

Pour lassoci relevant des BIC ou de lIS


Dduction des frais dacquisition et des charges financires
y Remarque : ltalement des frais dacquisition sur cinq annes est
possible condition que les titres puissent tre qualifis de titres de
participation

Traitement des frais dacquisition


et charges financires

Utilisation de la translucidit fiscale


A, B et C souhaitent acqurir un bien dune valeur de 600 000 via
une SCI mais disposent dapports diffrents
Apport de A : 100 000
Apport de B : 100 000
Apport de C : 30 000

A, B et C souhaitent emprunter tout en restant galitaires dans le


capital de la socit
Solution propose
Apport de 100 000 par chacun des associs
y C va financer son apport par un emprunt titre personnel de 70 000

Emprunt de la SCI : 300 000


Traitement fiscal des charges financires
y Dduction des charges supportes par la SCI du rsultat fiscalement transmis
aux associs
y Dduction des charges financires supportes par C de sa quote-part de rsultat

Traitement des frais dacquisition


et charges financires

Socit relevant de lIS


Les frais dacquisition et les charges financires
supports par la SCI sont dductibles des rsultats
de la socit pour la dtermination de lIS
Absence de dduction des frais et charges
financires supports par les associs personnes
physiques titre individuel

Traitement des frais dacquisition


et charges financires

Changement du rgime fiscal de la SCI durant la


dure de lemprunt
Translucidit fiscale vers IS
Les charges financires supportes par les associs
personnes physiques titre personnel ne sont plus
dductibles

IS vers translucidit fiscale


Les charges financires que supportent les associs
deviennent dductibles compter de la date de
changement de rgime fiscal

La SCI
un outil de gestion patrimoniale
Gestion fiscale des
revenus

Gestion des revenus


Socit relevant de la translucidit fiscale
Dtermination du rsultat en fonction de la qualit des associs
Associ lIS ou relevant de plein droit dun rgime rel BIC ou BA
y Application des rgles propres aux revenus professionnels

Associ socit de personnes


y Application des rgles de lIS sauf dans lhypothse o la socit de
personnes associe est elle-mme dtenue par une personne physique
ou entreprise qui entre dans le champ dapplication de larticle
y 238 bis K,II du Code gnral des impts

Associ personne physique dtenant les parts en dehors de toute


activit professionnelle
y Application des rgles des revenus fonciers

Taxation du rsultat
Au nom des associs prsents la date de clture de lexercice
mme en labsence de distribution effective

Gestion des revenus

Socit relevant de lIS


Dtermination du rsultat selon les rgles de lIS
quelle que soit la qualit des associs
Application de limpt sur les socits d par la socit

En cas de distribution des bnfices


Taxation du dividende correspondant entre les mains des
associs
y Pour les associs personnes physiques
Rgime classique des dividendes (abattement de 40 %) ou
option pour le prlvement libratoire de 18 % plus
prlvements sociaux de 12,1 %
y Pour les associs personnes morales relevant de lIS
Application du rgime mre-fille

La SCI
un outil de gestion patrimoniale
Plus-values de cession

Plus-values de cession
Situations devant tre distingues
Cession par la SCI du bien immobilier
Si la SCI est translucide
y Le rgime de la plus-value dpend de la qualit des associs
Si associ personne physique : PV des particuliers
Si associ entreprise : PV professionnelle IR ou IS

Si la SCI est passible de lIS


y Application du rgime des plus-values professionnelles IS

Cession par les associs des parts de la SCI


Incidences
y Du rgime fiscal de la socit
y De la qualit des associs

Cdant personne physique


y Si SCI translucide : PV immobilire
y Si SCI IS : PV sur valeurs mobilires

Cdant entreprise
y PV professionnelle quel que soit le rgime fiscal de la SCI

La SCI
un outil de gestion patrimoniale
Synthse IR / IS

Synthse : comparaison IR/IS


Situation de lassoci personne physique
Rgime fiscal de la SCI

Revenus fonciers

IS

Frais dacquisition du bien immobilier

Non dductibles

Dductibles

Charges financires du bien immobilier

Dductibles

Dductibles

Non dductibles

Non dductibles

Dductibles

Non dductibles

Non admis

Possible

Barme de lIR

IS
(15 % et 33,1/3 %)

Absence de taxation

Barme IR ou
prlvement
libratoire

Plus-value de cession du bien

PV immobilire prive

PV professionnelle

Plus-value de cession des parts

PV immobilire prive

PV sur valeurs
mobilires

Frais dacquisition des parts


Charges financires affrentes aux parts
Amortissement du bien
Rgime de taxation
Rgime des distributions

Fiscalit de la cession
Cession du bien par la
SCI

Plus-values de cession
Cession dun bien immobilier par une SCI

Trois hypothses sont distinguer


Parts dtenues par des associs lIS ou relevant de plein droit
dun rgime rel BIC ou BA
y

La quote-part de plus-value qui leur revient est soumise au rgime


des plus-values professionnelles

Parts dtenues par des socits de personnes interposes


y

La quote-part de plus-value qui leur revient relve du rgime des


plus-values professionnelles sauf dans lhypothse o la socit de
personnes associe est elle-mme dtenue par une personne
physique ou une entreprise qui entre dans le champ dapplication
de larticle 238 bis K,II du CGI

Parts dtenues directement par une personne physique en dehors


de toute activit professionnelle
y

La quote-part de plus-value qui leur revient relve du rgime des


plus-values immobilires ds lors que la socit na pas un objet
industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial

Plus-values de cession
Cession dun bien immobilier par une SCI dtenue par
des associs personnes physiques

Application des rgles de taxation de PV immobilires la SCI


Transposition des rgles dexonration
y
y
y

Abattement pour dure de dtention


Immeuble social occup titre de rsidence principale par un
associ de la SCI
Immeubles dont le prix de cession est infrieur
15 000

Plus-value dtermine au niveau de la socit et impose au


nom de chaque associ prsent la date de cession en fonction
de sa quote-part dans le capital
Dclaration de la plus-value sur limprim n2048 IMM
accompagne du paiement par la socit de limpt sur le
revenu (plus prlvements sociaux) affrent la plus-value d
au prorata de leurs droits par les associs prsents la date de
cession

Plus-values de cession
Etablissement de limposition en cas de cession
par une SCI

Initialement, imposition des associs prsents la clture de


lexercice (CE 10 juin 1983 n28922 et le 31 juillet 1992
n67487)
Dsormais seuls les associs prsents la date de cession sont
imposables au titre des plus-values immobilires
Rgle rsultant de lapplication du prlvement la source
sappliquant dsormais aux plus-values immobilires

Dtermination du redevable
Si lassoci est redevable de lIR au titre de la plus-value, limpt
doit tre acquitt lors de lenregistrement de lacte
Si lassoci est soumis lIS au titre de la plus-value, cette
dernire est impose la clture de lexercice au cours duquel la
cession est intervenue dans le cadre de la dclaration de
rsultats
y Dcision de rescrit du 6 septembre 2005

Plus-values de cession
- Associ A : 25 % personne physique
- Associ B : 75 % personne morale
Exercice social de la SCI

Cession
du bien immobilier

Clture
de lexercice

Taxation immdiate
de A pour 25 % de la PV

Taxation de B
75 % de la PV

Plus-values de cession

Transmission ou rachat des parts en cours


dexercice
En cas de transmission des parts durant lexercice, la
plus-value provenant de la cession de limmeuble par
la SCI intervenue avant la transmission des parts est
imposable au nom de lassoci qui se retire la date
de clture de lexercice (article 238 octies B du CGI)

Plus-values de cession
- Associ A : 25 % personne physique
- Associ B : 75 % personne morale
- B cde ses parts une personne physique C
Exercice social de la SCI

Cession
du bien immobilier
Taxation immdiate
de A pour 25 % de la PV

Cession
des parts de B C

Clture
de lexercice
Taxation de B
75 % de la PV

C supporte uniquement limpt au titre des rsultats courants de lexercice au titre


de sa quote-part

Plus-values de cession
Cas particulier

Exercice dcal de lassoci personne morale passible de lIS

Exercice N de la SCI

Cession
du bien immobilier

Exercice de lassoci IS
1er Oct N-1 / 30 sept N

Exercice de lassoci IS
1er Oct N / 30 sept N+1

Taxation de la PV au titre de lexercice


1er oct N/ 30 septembre N+1

Synthse
Cession dun bien immobilier par une SCI non passible de lIS
SCI
Non passible de lIS
Associ
Personne Physique

Associ
Entreprise individuelle

Associ
Socit relevant de IS

Plus-values
immobilires prives
Art. 150 U du CGI

Plus-values
Professionnelles BIC
Art. 39 duodecies du CGI

Plus-values
Professionnelles IS
Art. 209 I du CGI

Impt prlev
lors de lenregistrement
de lacte

Plus-value dclare
lors de limposition des rsultats de lentreprise

Fiscalit de la cession
Cession des parts de la
SCI

Plus-values de cession

Cession par les associs des parts de la SCI


Elments en prendre en compte
Rgime fiscal de la socit dont les titres sont cds
Consistance du patrimoine de la socit dont les titres sont
cds
y La socit est-elle prpondrance immobilire ?

Qualit de lassoci
y Associ personne physique
y Associ entreprise individuelle
y Associ personne morale passible de lIS

Plus-values de cession

Cession par un associ personne physique


Modifications apportes lors de la rforme du rgime
des plus-values immobilires de 2004
Alignement sur le nouveau rgime des plus-values
immobilires
Nouvelle dfinition de la prpondrance immobilire
y Applicable compter du 1er janvier 2004

Exclusion des titres des socits passibles de lIS


y Exclusion applicable compter du 1er janvier 2005

Plus-values de cession
Nouvelle dfinition de la prpondrance

Est considre prpondrance immobilire


la socit relevant des articles 8 8 ter du CGI dont lactif est,
la clture des trois exercices qui prcdent la cession,
constitu pour plus de 50 % de sa valeur relle par des
immeubles non affects sa propre exploitation
Prcisions apportes par linstruction du 4 aot 2005
Modalits dapprciation du dlai de trois ans
Un contrat de crdit-bail immobilier ne constitue pas un droit
immobilier pour apprcier la prpondrance
Prise en compte des immeubles situs en France et ltranger
(sauf pour les non-rsidents)

Amnagement apport par la loi de finances pour 2008


Si la SCI dont les parts sont cdes na pas encore clos son
troisime exercice
y La prpondrance immobilire est apprcie la clture du ou des
seuls exercices clos ou la date de cession si aucun exercice clos
Applicable aux cessions intervenues depuis le 1er janvier 2008
31

Plus-values de cession
Si la socit est prpondrance immobilire

La plus-value est soumise au rgime des plus-values


immobilires des particuliers
Application cependant de certaines particularits
Exonration de la plus-value
y Application de lexonration pour lhabitation
principale pour lassoci qui occupe le bien dtenu par la SCI
y Exonration pour dure de dtention : 15 ans
y Les autres exonrations propres aux immeubles ne sont pas
applicables (cession infrieure un certain montant notamment)

Modalits dclaratives
Dclaration de la plus-value sur limprim n 2048 M et paiement
auprs du service des impts du domicile du vendeur dans le mois
de la cession

Remarque
Cette situation ne concerne que les socits ntant pas soumises
de plein droit ou sur option lIS

Plus-values de cession

Application du rgime des plus-values sur


valeurs mobilires (Art. 150-0 A du CGI)
Si la socit relve de lIS
Si la socit nest pas considre comme
prpondrance immobilire
Remarque
La plus-value correspondante ne peut bnficier daucun
abattement pour dure de dtention
y Abattement applicable uniquement aux socits relevant de
lIS et exerant une activit professionnelle

Schma de synthse des plus-values sur titres


Cession
de titres
dune socit
Article 150-0 A et suivants

IR

IS
Activit professionnelle

Socit
prpondrance
immobilire

Article 150 U et suivants


Plus-values immobilires
des particuliers

Activit patrimoniale

Non

Oui

Abattement
pour
dure de dtention

Plus-values de cession

Difficult pouvant surgir du fait de la


translucidit fiscale
Risque dune double imposition des rsultats en cas
de cession des parts dune socit de personnes
Lexistence de rserves dj imposes a pour effet de
majorer la valeur des parts sociales et indirectement le
montant de la plus-value
A linverse en cas de dficits constats une double
dduction pourrait apparatre

Plus-values de cession

Cas de double taxation


Une socit de personnes ralise des bnfices
hauteur de 500 000 quelle porte en rserve
Taxation des associs mme en labsence de distribution

Cession par un associ de ses parts


valuation des parts
y Prise en compte des rserves existantes

La plus-value ralise intgre donc une fraction des


rserves correspondant des bnfices dj imposs

Solutions jurisprudentielles

CE du 4 novembre 1970
Lorsquune personne morale passible de lIS a acquis
des parts dune SCI, elle doit
Dune part, inscrire la valeur de ces parts lactif de son
bilan
Et, dautre part, comprendre dans ses propres rsultats sa
part des rsultats de la socit civile
Si ces rsultats nont pas donn lieu un transfert de fonds
quivalent, dbiter ou crditer la socit civile
immobilire, selon que les rsultats de celle-ci ont t
bnficiaires ou dficitaires, des sommes correspondantes

Solutions jurisprudentielles

CE du 4 novembre 1970
En cas de cession de parts
La socit cdante doit constater dans son rsultat courant
un profit ou une perte du fait de la disparition de la crance
ou de la dette dtenue sur la socit
Ce profit ou cette perte est dductible des rsultats de
droit commun

Nombreuses critiques sur le plan juridique


Dcision applicable uniquement lorsque que le
cdant est une entreprise BIC/IS

Solutions jurisprudentielles

CE du 17 avril 1991 : Arrt Lanadan


Les faits
Une SARL avait cd des parts de SNC leur valeur
nominale aprs avoir pendant plusieurs annes dduit de
ses propres rsultats les dficits dexploitation de cette
dernire
Lacte de cession prvoyait que le cdant tait dcharg du
montant des dettes sociales, lequel correspondait au
montant des dficits antrieurement imputs

Solutions jurisprudentielles

CE du 17 avril 1991 : Arrt Lanadan


Position de ladministration fiscale
La cession a pour effet de faire disparatre une dette gale
aux dficits imputs
Constatation dun profit taxable dans les conditions de droit
commun

Position du contribuable
La disparition de la dette dgage une plus-value long
terme et non un profit de droit commun

Solution retenue
Le profit rsultant de la disparition de la dette doit tre
qualifi de complment de prix et supporter limpt au taux
rduit des plus-values long terme

Solutions jurisprudentielles

CE du 17 avril 1991 : Arrt Lanadan


Position du Commissaire du gouvernement
Critique labsence de fondement lgal de larrt de 1970
Fonde sa dcision sur la responsabilit indfinie et solidaire
des associs dune SNC
Lacte de cession prvoyant un transfert des droits et
obligations sur le cessionnaire dchargeant ainsi le cdant,
cette disparition entrane une rduction de ses obligations
et constitue donc un profit taxable
Ce profit fait partie du produit tir de la vente des parts et
relve bien du rgime de taxation des plus-values

Solutions jurisprudentielles

CE du 16 fvrier 2000 : Arrt Quemener


Objectif recherch
viter la double taxation ou la double dduction

Comment
Abandon de la notion de crance ou de dette
Ajustement du prix de revient des titres

Solution propose
Adaptation du prix de revient en cas de cession des parts
sociales de la faon suivante :
y Major de la quote-part de bnfices impos au nom du cdant
y Major des pertes ayant donn lieu un versement de la part de
lassoci
y Diminu des dficits dduits par lassoci lexclusion de ceux
provenant dun dispositif dincitation fiscale
y Diminu des bnfices ayant donn lieu une rpartition au profit de
lassoci

Solutions jurisprudentielles

CE du 16 fvrier 2000 : Arrt Quemener


Difficults de mise en uvre de cette jurisprudence
Ncessit dassurer un suivi des bnfices et des dficits sur
le plan fiscal et comptable
Quid des dficits que lassoci na pas pu imputer?
Quid des exonrations ou des dficits provenant de
mcanismes dincitation fiscale

Primtre dapplication du dispositif


La jurisprudence vise les PV professionnelles
La transposition aux PV prives est-elle possible ?

Solutions jurisprudentielles

CE du 9 mars 2005 : Arrt Barad


Transposition de la jurisprudence Quemener aux
plus-values immobilires des particuliers
Position du Commissaire du gouvernement
Lobjectif de neutralit fiscale ne saurait tre regard
comme plus essentiel pour certaines catgories de
contribuables que pour dautres
Aucune diffrence de situation entre un associ
professionnel et un associ patrimonial ne justifiait une
diffrence de traitement

Solutions jurisprudentielles

CE du 9 mars 2005 : Arrt Barad


Gnralisation lensemble des plus-values
RM Gard du 31 janvier 2005

Difficults dapplication
Prise en compte des seuls dficits effectivement
imputs par le contribuable ?
Prise en compte des revenus ayant bnfici dun
exonration particulire ?
Pendant quelle priode assurer un suivi des dficits ?

Translucidit et double taxation

Autre cas de double imposition


Une SNC acquiert un fonds de commerce laide de
son capital pour une valeur de 100 000
Cession des parts par les associs pour un montant
de 500 000 dgageant ainsi une PV hauteur
de 400 000
Puis cession du fonds par la SNC pour une valeur
de 700 000 dgagent ainsi une PV de 600 000 taxable
entre les mains des associs qui subissent ainsi une
double taxation

Translucidit et double taxation

Instruction fiscale du 20 mars 2003


Ladministration fiscale prend acte de la
jurisprudence Quemner en prvoyant que la PV LT
dgage loccasion de le vente du fonds de
commerce par une socit de personnes peut
simputer sur la MV subie par lassoci lors du
transfert des parts dans son patrimoine priv
Consquence
Suppression du risque de double taxation voqu
prcdemment

Translucidit et double taxation

PV de cession du fonds par la socit


700 000 100 000 = 600 000 taxables entre les mains des associs

Prix de revient des parts pour les associs : 500 000


MV de retrait dactif pour les associs
Valeur des titres lors du retrait : 700 000
Prix de revient corrig conformment la jurisprudence du CE
y 500 000 + 600 000 = 1 100 000

MV de retrait dactif : 1 100 000 700 000 = 400 000

Imputation de la MV sur titres sur la PV sur le fonds


600 000 400 000 = 200 000

Profit taxable entre les mains des associs : 200 000

Plus-values de cession

Cession par un entrepreneur individuel ayant inscrit


ses parts de SCI lactif
La plus-value relve du rgime des plus-values
professionnelles
Quelles sont les exonrations ventuellement applicables ?

Article du CGI

Nature

Applicable

151 septies

Exo. des petites entreprises

Oui

238 quaterdecies

Exo. des cessions nexcdant pas 300 000

Non

151 septies A
151 septies B

Exo. dpart la retraite de lexploitant


Abattement pour dure de dtention

Non
Oui

Plus-values de cession

Article 151 septies B du Code gnral des impts


Issu de la loi de finances rectificative pour 2005

Objectif
Instituer un abattement similaire celui existant en matire de
plus-values immobilires des particuliers en cas de cession de
limmobilier dentreprise relevant du rgime des plus-values
professionnelles

Dispositif
Cration dun abattement de 10 % par anne de dtention
au-del de la cinquime applicable pour la dtermination des
plus-values long terme affrentes limmobilier
professionnel

Commentaires de ladministration
BOI 4 B-3-08 du 7 mai 2008

Plus-values de cession

Champ dapplication

Entreprises vises
Entreprises relevant de limpt sur le revenu
y

Entreprises individuelles et socits de personnes

Plus-values vises
Plus-values professionnelles immobilires long terme
y

Les plus-values CT (correspondant notamment aux


amortissements) sont taxables dans les conditions de droit commun
sauf application de larticle 151 septies

Plus-values portant sur des biens immobiliers affects


lexploitation de nature commerciale, industrielle, artisanale,
librale ou agricole
Lvnement justifiant la taxation de la plus-value na pas
dincidence
y

Cession, apport, retrait dactif, donation

Plus-values de cession

Champ dapplication
Biens viss
Biens immobiliers affects lexploitation ou droits ou
parts de socits dont lactif est principalement constitu
de tels biens
y La situation des socits prpondrance immobilire est
vise au paragraphe 22 de linstruction du 7 mai 2008

Les droits affrents un contrat de crdit-bail conclu dans


les conditions prvues au 2 de larticle L 313-7 du Code
montaire et financier sont ligibles au dispositif
Les terrains btir sont exclus du mcanisme de
labattement

Plus-values de cession

Modalits dapplication de labattement


Abattement de 10 % par anne de dtention au-del
de la cinquime anne
Exonration au bout de 15 ans de dtention

Modalits de calcul
Point de dpart : date dinscription lactif
Terme du dlai : date de cession

Plus-values de cession

Cumul avec dautres rgimes de faveur


Contrairement dautres dispositions, labattement
pour dure de dtention peut se cumuler avec les
autres dispositifs de report ou dexonration
Cette possibilit de cumul sexplique notamment par
le fait que les plus-values immobilires sont
gnralement exclues des mcanismes dexonration
tels que celui prvu larticle 238 quindecies ou
larticle 151 septies A
Le seul article permettant dexonrer les plus-values
immobilires est larticle 151 septies

Associ de la SCI

SCI
non passible
de lIS
La quote-part revenant
lassoci est dtermine selon
les rgles des BIC
Amortissement du bien
immobilier

Personne physique
Location nue
Entrepreneur individuel

Entreprise
individuelle

En cas de cession des


titres de la SCI
Application des PV
professionnelles
PV LT
Application de
labattement pour
dure de dtention
(article 151 septies B)

Les titres de la SCI sont inscrits lactif de lentreprise individuelle

Plus-values de cession

Cession par un associ relevant de lIS


La plus-value sur les parts de la SCI ne peut pas
bnficier du rgime des titres de participation ds
lors que la socit est considre comme
prpondrance immobilire
En effet, sont exclus du rgime des plus-values long terme
les titres de socits prpondrance immobilire non
cotes
Taxation au taux de droit commun de lIS

Plus-values de cession

Cession par un associ relevant de lIS


Dfinition de la prpondrance immobilire
Socits dont lactif est constitu pour plus de 50 % de sa
valeur relle, la date de cession des titres ou la clture
de lexercice prcdent, par des immeubles, des droits
portant sur des immeubles, des droits affrents des
contrats de crdit-bail immobilier ou par des titres dautres
socits prpondrance immobilire
Les immeubles ou droits affects par la socit sa propre
exploitation ne sont pas pris en compte pour lapprciation
du pourcentage de 50 %, quils soient inscrits son actif ou
quils soient dtenus par lintermdiaire dune socit ellemme prpondrance immobilire
y Instruction 4 B-1-08 du 4 aot 2008

Plus-values de cession

Remarque concernant la notion de


prpondrance immobilire
La notion de prpondrance immobilire est
apprcie diffremment en fonction du rgime
dimposition concern
La date dapprciation varie en fonction des hypothses
Les droits affrents lexistence dun contrat de crdit bail
ne sont pas toujours pris en compte
Les biens affects lexploitation de lentreprise ne sont
pas toujours exclus pour apprcier le caractre immobilier
de la socit

Plus-values de cession
Dispositifs

Dfinition de la prpondrance immobilire

PV immobilires
des particuliers

Socits non passibles de l IS dont lactif est, la clture de chacun des trois
exercices qui prcdent la cession, constitu pour plus de 50 % de sa valeur relle
par des immeubles btis ou non btis ou de droits portant sur ces biens. Si la socit
na pas clos son troisime exercice, prise en compte de lactif la date de clture
du ou des seuls exercices clos ou dfaut la date de cession. Non prise en compte
des droits affrents un contrat de crdit-bail et des biens immobiliers affects
lexercice de lactivit professionnelle de lentreprise.

PV professionnelles IR
Abattement de 10 %

Socit dont lactif, au moment de la cession, est constitu pour plus de 50 % de sa


valeur relle de biens immobiliers affects lexploitation de lactivit
professionnelle ou de droits ou parts de socits dont lactif est lui-mme constitu
pour plus de 50 % de sa valeur relle par de tels biens

Cession de titres
par une socit IS

Socits dont lactif est constitu pour plus de 50 % de sa valeur relle, la date de
cession des titres ou la clture de lexercice prcdent, par des immeubles, des
droits portant sur des immeubles, des droits affrents des contrats de crdit-bail
immobilier ou par des titres dautres socits prpondrance immobilire.
Les immeubles ou droits affects par la socit sa propre exploitation ne sont pas
pris en compte pour lapprciation du pourcentage de 50 %, quils soient inscrits
son actif ou quils soient dtenus par lintermdiaire dune socit elle-mme
prpondrance immobilire.

Synthse

Cession des parts dune SCI


Socit civile immobilire
prpondrance immobilire
Associ
Personne Physique
SCI
IS

SCI
IR

PV
Valeurs
mobilires
Art. 150-0 A
du CGI

PV
immobilires
Art. 150 U
du CGI

Associ
Entreprise individuelle

Plus-values
Professionnelles BIC
Art. 39 duodecies
du CGI

Exonration de la PV si plus de 15 ans de dtention

Associ
IS

Plus-values
Professionnelles IS
Art. 219 a sexies 0 bis
du CGI

SCI et dmembrement
de proprit
Utilit
du dmembrement

Utilit du dmembrement

Expos de la problmatique
Acquisition dun bien immobilier par une SCI non
passible de lIS ayant pour objet la location dun
bien professionnel une socit dexploitation
Loption lIS de la SCI permet notamment damortir le
bien mais va savrer gnante en cas de cession ultrieur de
ce bien ou des parts

Solution envisage par les praticiens


Consentir un usufruit temporaire la socit dexploitation
afin de permettre lamortissement des droits correspondant
Au terme de lusufruit la socit retrouve la pleine
proprit du bien

SCI et dmembrement
de proprit
Solutions proposes
par les praticiens

Solutions proposes par les praticiens

Premire solution
Cession de lusufruit temporaire portant sur le bien immobilier
au profit de la socit dexploitation
Consquences
Taxation de la plus-value immobilire entre les mains des associs
personnes physiques
y Application du rgime des PV immobilires prives

Evaluation retenue pour le calcul des droit de mutation


23 % de la valeur du bien (par tranche de 10 annes)
Amortissement de lusufruit temporaire par la socit
dexploitation
Maintien de lexonration pour dure de dtention en cas de
cession du bien par la SCI ou des parts par les associs personnes
physiques

Solutions proposes par les praticiens

Seconde solution
Cession dun usufruit temporaire portant sur les
parts de la SCI au profit de la socit dexploitation
Consquences pour lassoci de la SCI
Taxation de la plus-value immobilire au titre de la cession
de lusufruit
y Application du rgime des PV immobilires prives

En tant que nu-propritaire lassoci na plus de loyer


dclarer
Maintien de lexonration au terme de 15 annes de
dtention en cas de cession des parts de la SCI

Solutions proposes par les praticiens

Seconde solution
Consquences pour la SCI
La quote-part revenant la socit dexploitation dtenant
lusufruit des parts doit tre dtermine selon les rgles
des BIC/IS
y Amortissement du bien immobilier

Consquences pour la socit dexploitation


usufruitire
Amortissement de lusufruit sur sa dure de vie
Dduction des loyers verss
Taxation de la quote-part de loyer lui revenant dans les
rsultats de la SCI

Solutions proposes par les praticiens

Critiques et limites des solutions proposes


Critique du double amortissement
Ladministration considre que le dmembrement sur les
parts permet un double amortissement
y Amortissement par la SCI du bien
y Amortissement de lusufruit portant sur les parts sociales

Position conteste par les praticiens qui considrent quil


sagit de la simple consquence du dmembrement opr

Solutions proposes par les praticiens

Critiques et limites des solutions proposes


Risque dapplication de la procdure dabus de droit
Ladministration ne doit pas pouvoir dmontrer que lopration a
t faite dans un but exclusivement fiscal
y Il convient de pouvoir dmontrer lintrt conomique et juridique de
lopration tant pour la SCI que pour la socit dexploitation
y Attention la notion dacte anormal de gestion : lvaluation de
lusufruit temporaire ne doit pas tre contestable

La socit civile immobilire ne doit pas tre considre comme


fictive
y Cour de cassation du 13 janvier 2007
Fictivit dune SCI rsultant notamment de labsence de moyen
financier la socit ne dtenant que la nue-proprit du bien
Dcision considre comme une dcision despce par certains
auteurs

SCI et ISF
Rappel des principes

Rappels des principes

Champ dapplication de lISF


LISF est d par toute personne physique domicilie
en France dtentrice, au 1er janvier de lanne
dimposition, dun patrimoine imposable dune
valeur nette suprieure au seuil dimposition en
vigueur cette mme date
Les personnes physiques non domicilies en France
sont imposables sur les biens leur appartenant situs
en France, si la valeur nette du patrimoine taxable
excde au 1er janvier de lanne le seuil
dimposition

Rappels des principes

Deux lments dterminants


Lieu de rsidence du contribuable
Il conditionne ltendue de lobligation fiscale du
contribuable

Consistance du patrimoine
Rsident : patrimoine mondial
Non-rsident : uniquement les biens situs en France
Prise en compte de la valeur nette du patrimoine
y Evaluation du patrimoine du contribuable

Rappel des principes

Une date clef : le 1er janvier de chaque anne


Les conditions dapplication de lISF sapprcient au
1er janvier de lanne dimposition
Situation familiale
Qualit de rsident ou de non-rsident
Consistance du patrimoine
Evaluation du patrimoine
y Valeur des biens
y Dettes existant cette date

Rappel des principes

Importance du domicile du contribuable


Dtermine ltendue des obligations fiscales de
chacun des membres du foyer fiscal
Redevables domicilis en France : imposables sur tous les
biens meubles et immeubles dont ils sont propritaires
Redevables domicilis hors de France : imposables
uniquement au titre des biens situs en France

Rappel des principes

Situation des non-rsidents


Biens situs en France
Biens ayant une assise matrielle en France : immeubles,
fonds de commerce exploit en France
Biens meubles corporels
y Crances sur un dbiteur domicili en France
y Valeurs mobilires mises par
L Etat franais
Une personne morale de droit public franaise
Une socit ayant son sige ou sa direction effective en
France
y Les brevets et marques concds ou exploits en France

Rappel des principes

Situation des non-rsidents


Cas particuliers
Titres de socits trangres prpondrance immobilire
y Personnes morales non cotes en bourse situes hors de
France dont lactif est principalement constitu dimmeubles
ou de droits immobiliers situs en France proportion de la
valeur de ces biens par rapport lactif total de la socit
y Ne sont pas pris en compte les biens immobiliers affects par
la socit sa propre exploitation
y Prise en compte au titre de lISF hauteur de la proportion
existant entre la valeur des immeubles situs en France et
lactif total de la socit

Rappel des principes

Exemple
Actif social : 510 000
Immeubles
y En France : 100 000
y Hors de France : 200 000

Autres lments
y En France : 60 000
y Hors de France : 150 000

Prpondrance immobilire
100/160 = 62,5 %

Valeur retenue pour lISF


100/510 = 19,60 %

Rappel des principes

Situation des non-rsidents


Cas particulier
Possession indirecte dun immeuble en France (art. 750 ter
2 alina 2 du CGI)
y Bien immobilier situ en France non affect lexploitation
dtenu par une personne morale contrle directement ou
indirectement par un non-rsident
y Dtention par le nonrsident de plus de 50% du capital
directement ou indirectement avec son groupe familial
y Taxation hauteur de la valeur des titres correspondant au
bien immobilier situ en France

Rappel des principes

Situation des non rsidents


Cas particuliers
Exonration des placements financiers des non-rsidents
(art. 885 L du CGI)
y Placements en France dont les produits relvent de la
catgorie de RCM : dpt vue ou terme, obligations,
actions, droits sociaux
y Sauf
Titres de participation
Actions ou parts de socits prpondrance immobilire
franaise ou trangre
Participation substantielle dans une socit ou organisme
dtenant un bien immobilier en France

Rappel des principes

Le patrimoine taxable existant au 1er janvier


Les biens et droits immobiliers
Immeubles btis et non btis
Droits rels immobiliers (usufruit, droit dusage)

Les biens correspondant un patrimoine professionnel


Ces biens sont souvent exonrs au titre des biens professionnels

Autres lments
Meubles meublants, parts sociales, crances, voitures, bijoux, or,
mtaux prcieux

Application de rgles particulires en prsence dun


dmembrement de proprit
Principe de taxation de lusufruitier sur la valeur des biens en
pleine proprit

Rappel des principes


Les principales exonrations
Exonration des biens en fonction de leur nature
Certaines pensions ou rentes, uvres dart, placement des non-rsidents

Exonration des biens faisant lobjet dune utilisation professionnelle


par le redevable ou lun des membres de son foyer fiscal
Sapplique notamment aux parts et actions de socit dans lesquelles le
redevable exerce son activit professionnelle

Exonration des titres de socits exerant une activit


professionnelle sous rserve du respect dun dlai de conservation par
le redevable
Exonration distincte de celle prvue pour les biens professionnels

Situation des parts de SCI


Les parts constituent des biens taxables par nature
Absence dexonration expresse

Possibilit dappliquer une exonration totale ou partielle au titre des


biens professionnels
Lexonration des parts sous rserve dun engagement de conservation
nest pas applicable aux SCI nayant pas dactivit professionnelle

SCI et ISF
Les incidences
du dmembrement de
proprit

Les incidences
du dmembrement de proprit

Dmembrement de proprit et ISF


Principe de taxation de lusufruitier sur la valeur de
la pleine proprit (article 885 G)
En cas dusufruit dtenu partiellement
y Taxation de la mme fraction de la valeur de la pleine
proprit

En contrepartie le nu-propritaire est non taxable


Sous rserve de lapplication de la procdure dabus de
droit, le dmembrement permet dexonrer le bien si le
patrimoine de lusufruitier, dtermin en retenant la valeur
en pleine proprit du bien, nexcde pas le seuil
dimposition lISF

Les incidences
du dmembrement de proprit

Dmembrement de proprit et ISF


Exception au principe de taxation sur la pleine proprit de
lusufruitier
Partage dimposition entre lusufruitier et le nu-propritaire en
cas de dmembrement rsultant des dispositions lgales relatives
aux droits du conjoint survivant
En cas de vente de la nue-proprit sous rserve de certaines
conditions
Dmembrement suite donation ou legs de la nue-proprit au
profit de lEtat ou certaines collectivits

Cas particulier
Situation des dirigeants retraits qui peuvent tre imposs sur la
valeur de lusufruit uniquement sans que la nue-proprit soit
taxable entre les mains de son titulaire

Les incidences
du dmembrement de proprit

Partage dimposition usufruit/nue-proprit


Rpartition de la valeur du bien conformment au
nouveau barme de larticle 669 du CGI condition,
pour lusufruit que le droit ne soit ni vendu, ni cd
titre gratuit
Consquences du nouveau barme issu de la loi de
finances pour 2004
Cration de deux nouvelles tranches dge 81-91 et Plus de
91 ans
Augmentation de la valeur de lusufruit et diminution par
voie de consquence de la valeur de la nue-proprit

Les incidences
du dmembrement de proprit

Nouveau barme

Ancien barme

Usufruit

Nue proprit

Usufruit

Nue proprit

Jusqu 20 ans

90 %

10 %

Jusqu 19 ans

70 %

30 %

De 21 30 ans

80 %

20 %

De 20 29 ans

60 %

40 %

De 31 40 ans

70 %

30 %

De 30 39 ans

50 %

50 %

De 41 50 ans

60 %

40 %

De 40 49 ans

40 %

60 %

De 51 60 ans

50 %

50 %

De 50 59 ans

30 %

70 %

De 61 70 ans

40 %

60 %

De 60 69 ans

20 %

80 %

De 71 80 ans

30 %

70 %

A partir de 70 ans

10 %

90 %

De 81 90 ans

20 %

80 %

A partir de 91 ans

10 %

90 %

Age usufruitier

Age usufruitier

Les incidences
du dmembrement de proprit

Partage dimposition usufruit/nue-proprit


Usufruit lgal du conjoint survivant
Dmembrement rsultant des articles 767, 1094 ou 1098 du Code
civil
y Art 767 : usufruit lgal du conjoint survivant applicable jusquau 30
juin 2002
y Art 1094 : usufruit lgal des ascendants aprs donation entre poux
de la partie rservataire applicable aux successions ouvertes avant le
1er janvier 2007
y Art 1098 : usufruit du second conjoint en prsence denfants du
premier lit

Exclusion du dmembrement rsultant de larticle 1094-1 du Code


civil
y Art 1094-1 : donation entre poux
y Taxation chez lusufruitier de la valeur en pleine proprit

Les incidences
du dmembrement de proprit

Droits du conjoint survivant


Loi du 3 dcembre 2001
Article 757 du Code civil applicable depuis le 1er juillet 2002
y Enfants issus des deux poux
Usufruit de la totalit des biens existants
Ou pleine proprit du quart des biens
y Enfants non issus des deux poux
Le quart en pleine proprit des biens

Larticle 885 G du CGI na pas t modifi, il ne vise pas larticle


757 du Code civil
y Position administrative : taxation de la pleine proprit entre les
mains de lusufruitier

Caractre rtroactif de loption du conjoint

Commentaires administratifs
Instruction du 23 fvrier 2004 7 S-2-04

Les incidences
du dmembrement de proprit

Droits du conjoint survivant


Loi du 3 dcembre 2001
Article 763 du Code civil : Droit temporaire au logement et
au mobilier qui le garnit
y Habitation principale du couple
y Jouissance gratuite du logement et du mobilier pendant un an
au profit du conjoint
y Disposition dordre public

Ce droit temporaire nest pas pris en compte pour lISF du


conjoint survivant
y Les hritiers bnficient de labattement de 20 % pour
lvaluation du logement en question

Les incidences
du dmembrement de proprit

Droits du conjoint survivant


Loi du 3 dcembre 2001
Article 764 du Code civil : Droit viager au logement et au
mobilier qui le garnit
y Habitation principale des poux
y Droit dhabitation et dusage du conjoint survivant jusqu
son dcs
y Possibilit de droger ce texte

Pour lISF, imposition du conjoint survivant sur la pleine


proprit des biens objets de ces droits

Les incidences
du dmembrement de proprit

Partage dimposition usufruit/nue-proprit


Biens ayant fait lobjet dune vente avec rserve dusufruit au
profit dune personne non vise larticle 751 du Code gnral
des impts savoir
Hritier prsomptif de lusufruitier
Donataire de lusufruitier
Personnes interposes (pre, mre, enfant, descendant et poux
de lhritier ainsi que les personnes ayant pour hritier prsomptif
lpoux de lusufruitier)

Remarque
Modification de larticle 911 du Code civil
y Prise en compte des personnes morales au titre des personnes
interposes
y Distinction non reprise dans lalina 2 auquel renvoie larticle 751 du
CGI

Les incidences
du dmembrement de proprit

Partage dimposition usufruit/nue-proprit


Pour quil y ait partage dimposition deux lments doivent
coexister
Cession titre onreux de la nue proprit avec rserve dusufruit
Le bnficiaire de la cession ne doit pas tre un hritier
prsomptif ou assimil

Cas particulier
Cession de la nue proprit une socit contrle par une
personne vise larticle 751
y Position administrative
Absence de partage dimposition
y Jurisprudence
CA Colmar du 16 mai 2002 : absence de partage dimposition
CA Versailles 6 juin 2002 : partage dimposition

Les incidences
du dmembrement de proprit

Partage dimposition usufruit/nue proprit


Dmembrement rsultant dune donation ou dun
legs de la nue-proprit fait lEtat, aux
dpartements, aux communes ou syndicats de
communes et leurs tablissements publics (art.
885 G du CGI)
Valeur du bien partage entre lusufruitier et le nupropritaire

Les incidences
du dmembrement de proprit

Partage dimposition usufruit/nue-proprit


Apport de la nue-proprit dun bien une socit
Si apport titre onreux une socit ntant pas
contrle par une personne vise larticle 751
y Usufruitier impos sur la seule valeur de lusufruit

Si apport titre onreux une socit contrle par une


personne vise larticle 751 ou si apport titre pur et
simple
y Taxation de lusufruitier sur la valeur de la pleine proprit
y Dispense de dclaration des parts remises en contrepartie de
lapport

Apport de la nue-proprit
Personne Physique
Apport titre pur et simple
de la nue-proprit
dun bien immobilier

Patrimoine taxable
de lassoci personne physique
- Usufruit du bien apport
- Pleine proprit des titres

Situation
au regard
de lISF

Socit civile immobilire

- Prise en compte du bien apport


pour sa valeur en pleine proprit
en tant quusufruitier
- Dclaration de la valeur des titres

Consquence : double imposition hauteur de la valeur de la nue-proprit


Mesure de temprament : dispense de dclaration des titres reus
en contrepartie de lapport

Apport de la nue-proprit
Socit civile immobilire
Apport titre pur et simple
de la nue-proprit
dun bien immobilier

Personne Physique A

Donation en PP
des titres reus

Personne physique B

La mesure de temprament nest plus applicable :


- Les titres dtenus par B doivent tre dclars lISF
- Double prise en compte de la valeur de la nue-proprit
Le conseil des praticiens :
- Limiter la donation de A B la seule nue-proprit
- Ainsi, seul A doit dclarer la valeur des titres or il bnficie
de la dispense prcdemment voque

Apport de la nue-proprit
Cas particulier : lapporteur a recueilli par donation la nue-proprit du bien apport

Personne Physique A

Donation
de la nue-proprit
dun bien

La mesure de temprament est applicable :


- Le donateur A dclare la valeur en PP du
bien ayant fait lobjet de la donation
- Le donataire B est dispens de dclarer les
titres reus en rmunration de lapport de la
nue-proprit du bien

Personne physique B

Apport
de la nue-proprit
reue par donation
Socit civile immobilire

Lorsque le donateur et le donataire sont soumis lISF sparment, la tolrance


ne sapplique qu la condition que lactif immobilis de la socit soit
compos exclusivement de la nue-proprit du bien apport

Les incidences
du dmembrement de proprit

Situations particulires
Donation partage avec rserve dusufruit, suivie de
la cession de la nue-proprit
Taxation de lusufruitier sur la valeur en pleine proprit

Vente de la nue-proprit une personne et de


lusufruit une autre
Taxation de lusufruitier sur la valeur en pleine proprit
quel que soit lordre des cessions (cession de lusufruit
antrieure, concomitante ou postrieure celle de la nueproprit)

Les incidences
du dmembrement de proprit

Situations dans lesquelles ladministration


fiscale se rserve le droit de faire application
de la procdure de rpression des abus de droit
Apport de lusufruit de titres une socit pour
ntre taxable que sur la valeur des parts reues
correspondant lapport de cet usufruit
Renonciation fictive un droit usufruit ou un
droit dusage ou dhabitation
Usufruit temporaire

Les incidences
du dmembrement de proprit

Rgime de lusufruit temporaire


Usufruit gal 23 % de la valeur de la pleine proprit par
priode de dix ans (Loi de finances pour 2004)
Donation temporaire dusufruit fictive ou dans lunique but
dluder lISF
RM Beaulieu du 14 juillet 2003 et BOI 7 S-4-03
du 6 novembre 2003
Absence dabus de droit si
y Donation par acte notari
y Au profit dune fondation ou association reconnue dutilit publique
ou autorise recevoir des dons ou legs ou dun tablissement
suprieur ou artistique
y Dure minimale de trois ans
y Actifs contribuant la ralisation de lobjet de lorganisme
y Droits de lusufruitier prservs

Nature
de lopration ralise

Objet de la transmission
Transfert
de lusufruit

A titre onreux
Apport

A titre pur
et simple
Vente

Donation

Transfert
de la nue-proprit
Taxation partage (1)

Taxation de lusufruitier

Taxation de lusufruitier

Taxation de lusufruitier

Taxation partage (2)

Entre vifs

Taxation de lusufruitier

Taxation de lusufruitier

Par dcs

Taxation partage uniquement si le dmembrement


rsulte de lapplication des articles 767, 1094 ou 1098
du Code civil (3)

Dons ou legs (4)


au profit de lEtat
ou de certaines
personnes
morales

Taxation de lusufruitier

Taxation partage

(1) : Taxation de lusufruitier, si la socit bnficiaire de lapport est contrle par un hritier prsomptif de
lapporteur
(2) : Taxation de lusufruitier si le bnficiaire de la cession est un hritier prsomptif du cdant
(3) : Taxation partage en cas dapplication de larticle L 123-6 du Code de la proprit intellectuelle du fait de
lapplication dune tolrance administrative
(4) : En cas de legs, la taxation partage va bnficier aux ayants droit cause de mort du dfunt

SCI et ISF
Exonration des parts
de SCI

Exonration des parts de SCI

Le principe
Un bien immobilier constitue un bien professionnel
lorsquil est mis disposition pour les besoins
exclusifs de lactivit professionnelle de son
propritaire
Lorsque le bien est dtenu par une socit, la
qualification professionnelle peut tre retenue sous
rserve du respect de certaines conditions

Exonration des parts de SCI

Biens concerns
Immeubles ou droits immobiliers figurant dans le patrimoine
priv de leur propritaire lous une socit exerant une
activit BIC, BNC ou BA
Parts de socits immobilires de coproprit dont les locaux
sont utiliss pour lexercice de lactivit professionnelle
Parts de SCI mettant disposition (location) un immeuble
professionnel au profit de lexploitation individuelle du
redevable ou dune socit ayant une activit industrielle,
commerciale, artisanale, agricole ou librale sous rserve du
respect de certaines conditions

Exonration des parts de SCI

Conditions dexonration
Immeuble lou ncessaire lactivit
professionnelle de lentreprise ou de la socit
dexploitation dont les parts ou actions sont
dtenues par le propritaire de limmeuble ou par
lassoci de la SCI ont elles mmes le caractre de
bien professionnel
Lexonration est applicable que le bien soit dtenu
directement par la personne physique ou par
lintermdiaire dune socit
Un seul niveau dinterposition est admis (Comit fiscal MOA
du 29 mars 2000)

Exonration des parts de SCI


Montant de lexonration
Les biens immobiliers ne sont exonrs
Que pour la partie affecte lactivit professionnelle
Quen proportion des droits dtenus par le redevable ou un
membre de son foyer fiscal dans la socit industrielle,
commerciale, artisanale, agricole ou librale

Exemple
Bien dune valeur de 300 000
2/3 de la superficie mis disposition dune SA
Le propritaire possde 40 % des actions qui reprsentent pour lui
un bien professionnel
y Montant exonr
300 000 x 2/3 x 40 % = 80 000

Exonration des parts de SCI

Montant de lexonration
Biens dtenus par lintermdiaire dune SCI
Le montant exonr est dtermin pour chaque associ en
fonction de la composition de lactif de la SCI et en
proportion des parts dtenues titre professionnel dans la
socit dexploitation
Exemple
y SCI dtenant un immeuble pour 300 000 lou en intgralit
une socit dexploitation
y SCI et socit dexploitation dtenues galitairement par trois
associs ayant la qualit de grant
Montant exonr pour chaque associ
300 000 x 1/3 = 100 000

Exonration des parts de SCI

Exemple
SCI dtenue par A (40 %), B (35 %) et C (25 %)
possdant un bien de 1 000 000 deuros lou une
SARL
SARL dtenue par A (10 %), B (25 %), C (40 %) et D
(25 %)
A, B et C sont grants de la SARL
Montant de lexonration des parts
Pour A : 10 % x 1 000 000 = 100 000 sur 400 000
Pour B : 25 % x 1 000 000 = 250 000 sur 350 000
Pour C : 40 % x 1 000 000 = 400 000 soit une exonration
totale des parts dtenues dans la SCI (250 000)

Exonration des parts de SCI


Monsieur X
90 %

99 %

Holding A
95 %

SCI

Hypothse 1.1

Location

Filiale B

A est une holding animatrice


4%

Les actifs de la SCI sont


intgralement lous la filiale B
Mr X est dirigeant de A

Les titres de A sont des biens professionnels si :


- Mr X exerce des fonctions de direction dans A
- La rmunration de ces fonctions reprsente plus de 50 %
des revenus professionnels de X
Les titres de B ne sont pas exonrs (absence de fonctions)
Les parts de la SCI ne sont pas exonres

Exonration des parts de SCI


Monsieur X
99 %

90 %

Holding A
95 %

SCI

Location

Hypothse 1.2

Filiale B

A est une holding animatrice


4%

Les actifs de la SCI sont


intgralement lous la filiale B
X est dirigeant de B

Les titres de B sont exonrs si Mr X est dirigeant rmunr


% de dtention dans B : 4 % + (90 % x 95 %) = 89,5 %
Les titres dtenus dans A sont exonrs concurrence de la
valeur relle de lactif brut de A qui correspond la participation
financire dans B
Les parts de la SCI sont des biens professionnels (exonration
pour une fraction de leur montant)

Exonration des parts de SCI


Monsieur X
90 %

99 %

Holding A
95 %

SCI

Hypothse 2.1

Location

Filiale B

A nest pas animatrice


4%

Les actifs de la SCI sont


intgralement lous la filiale B
X est dirigeant de B

Les titres de B sont exonrs si Mr X est dirigeant rmunr


Les parts de la SCI sont des biens professionnels hauteur de la
quote-part des droits de Mr X dans B prsentant un caractre
professionnel
Exonration: Valeur du bien x Quote-part de B professionnelle
10 M x (4 % + (90 % x 95 %) ) = 8,95 M

Exonration des parts de SCI


Monsieur X
90 %

99 %

Holding A
95 %

SCI

Hypothse 3

Location

Filiale B

4%

A nest pas animatrice


Les actifs de la SCI sont lous
la filiale B hauteur de 40%
X est dirigeant de B

Les titres de B sont exonrs si Mr X est dirigeant rmunr


Les parts de la SCI sont des biens professionnels hauteur de la
quote-part des droits de Mr X dans B prsentant un caractre
professionnel
Exonration: Valeur du bien lou x Quote-part professionnelle
(10 M x 40 %) x (4 % + (90 % x 95 %) )= 3,58 M

SCI et ISF
Evaluation
des parts de SCI

Evaluation des parts de SCI

Principes applicables en matire dISF


Les biens sont valus selon les mmes rgles que
celles applicables en matire de droits de
successions
Prise en compte de la valeur vnale au 1er janvier de
lanne dimposition
La notion de valeur vnale nest dfinie par aucun texte
Dfinition jurisprudentielle
y Prix normal quaccepterait de payer un acqureur en
labsence de toute convenance personnelle
y Prix pouvant tre obtenu par le jeu de loffre et de la
demande

Evaluation des parts de SCI

Rappel des mthodes retenues pour


lvaluation des biens immobiliers
Lestimation par comparaison
Apprciation de la valeur dun immeuble en le comparant
dautres

Lestimation par le revenu


Dtermination de la valeur vnale du bien en appliquant au
revenu quil procure un taux de capitalisation appropri

Lestimation daprs des valeurs antrieures


Dtermination de la valeur vnale du bien en partant dun
prix exprim ou de la valeur retenue loccasion dune
mutation ou dun acte juridique antrieur
y Utilisation dun coefficient de rajustement

Evaluation des parts de SCI

Rgles dvaluation applicables aux parts de SCI


Remarque pralable
Ladministration fiscale a publi un guide de lvaluation
des entreprises et des titres de socits qui prcise
notamment les mthodes dvaluation retenir pour les
parts de SCI

Prcisions administratives
Les mthodes et pondrations appliques aux parts de SCI
doivent tre fonction des caractristiques propres chaque
socit
y Il convient danalyser si lactivit de la socit engendre des
rsultats pouvant avoir une influence sur la valeur des titres
y On doit donc distinguer les SCI qui disposent de revenus et
celles qui nen disposent pas

Evaluation des parts de SCI

SCI ne disposant pas de revenus


Prise en compte uniquement de la valeur
mathmatique ou patrimoniale
Valeur actualise des lments dactif (valeur des
immeubles et des participations dtenues, valeur des
liquidits) diminue du passif exigible
Application dun abattement pour non-liquidit aux biens
tant dtenus travers une SCI
y Abattement de 10 % donn titre indicatif par
ladministration fiscale

Si le paquet de titres valoriser est minoritaire, il est


possible dappliquer une dcote pour minorit

Evaluation des parts de SCI


SCI disposant de revenus
Prise en compte
De la valeur mathmatique ou patrimoniale
y Valeur actualise des lments dactif (valeur des immeubles et des
participations dtenues, valeur des liquidits) diminue du passif
exigible

De la valeur de productivit relle


y Valeur rsultant de la capitalisation des revenus nets (aprs impt)
selon le taux de productivit

De la valeur de rendement pour les SCI soumises lIS et qui


distribuent des dividendes

Il convient dappliquer une pondration des mthodes


Si participation majoritaire
y Pondration indicative 4 VM pour 1 VP

Si participation minoritaire
y Prise en compte de la VP ou VR de manire prpondrante

Evaluation des parts de SCI

Autres paramtres intgrer


Caractre ou non librement cessible des parts
Lorsqu'il faut lagrment unanime des associs, une dcote
de 10 % peut tre applique selon ladministration

Abattement pour fiscalit latente


Ladministration ladmet essentiellement pour les socits
oprationnelles
y Prise en compte uniquement de la fiscalit latente pour les
biens non ncessaires lexploitation, ceux qui le sont nont
pas vocation tre cds

Remarque
y Pour les SCI ladministration nadmet pas dabattement pour
fiscalit latente
y Elle admet seulement la dcote pour non-liquidit, la dcote
de minorit et la dcote pour clause dagrment pour les
participations minoritaires

Evaluation des parts de SCI


Cas particulier des titres faisant lobjet dun
dmembrement de proprit
Peut-on minorer la valeur des titres du fait du dmembrement
que ceux-ci soient taxables entre les mains de lusufruitier ou
fasse lobjet dune imposition partage ?
Rponse positive du TGI de Rochefort sur mer du 18 mai 1988
Refus de la part de ladministration fiscale
Cour de Cassation du 20 mars 2007
y Refus de prise en compte dun abattement de 15% du fait de
lexistence du dmembrement au motif que larticle 885 G prvoit
que le bien doit tre compris dans le patrimoine de lusufruitier pour
leur valeur en pleine proprit

Instruction fiscale du 11 septembre 2007 mentionnant cette


jurisprudence
y Bulletin officiel des impts du 11 septembre 2007

Dduction du passif

Situation particulire pour un bien faisant


lobjet dun dmembrement de proprit
Arrt de la Cour de cassation du 31 mars 2009
n08-14645
Le nu-propritaire peut dduire de sa base dimposition
lISF comprenant dautres biens les frais affrents au bien
dtenu en nue-proprit
La Cour considre que le bien en question nest pas un bien
exonr dISF puisque la loi prvoit que cest lusufruitier
qui est taxable sur la valeur en pleine proprit