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Aggiornato a:
- D.L. 133 del 12/09/2014 c.d. "Sblocca Italia"
- Modulistica unificata pubblicata sulla GU n. 161 del 14/07/2014;
- Accordo tra Governo, regioni ed Enti Locali del 12/06/2014;
- Legge di conversione (n. 98 del 9/8/2013) del D.L. n. 69/2013 (c.d. "Decreto del fare") entrata in vigore il 21/8/2013;
In altri siti ed articoli reperibili sul web possibile approfondire tali modifiche; in questa sede invece, in conformit allo
scopo della presente trattazione viene direttamente aggiornato il prontuario dei titoli abilitativi vigenti con l'intento di fornire
informazioni pratiche, concrete ed operative riguardo ai titoli abilitativi da richiedere o presentare in Comune a seconda
dell'intervento da realizzare.
Per una lettura pi semplice e chiara, le novit introdotte dal decreto Sblocca Italia sono evidenziate in grassetto.
Con l'accordo tra il Governo, le Regioni e gli Enti Locali del 12/06/2014, sono stati adottati per tutto il territorio
nazionale, i moduli semplificati ed unificati per la presentazione dell'istanza di Permesso di Costruire (PdC) e della
Segnalazione Certificata di Inizio Attivit (SCIA).
Le Regioni, ove necessario, possono adeguare in relazione alle specifiche normative regionali di settore, i
contenuti dei quadri informativi dei suddetti moduli, limitatamente per ai quadri ed informazioni individuati come
variabili. I comuni sono analogamente tenuti ad adeguare la propria modulistica in uso, sulla base dei moduli
adottati.
Detti moduli sono stati pubblicati sul Supplemento ordinario n. 56 della GU - Serie generale n. 161 del 14/07/2014.
TITOLI ABILITATIVI
Verranno di seguito illustrati quali sono ad oggi i titoli abilitativi vigenti, fornendo le nozioni di base per
comprendere - a seconda delle esigenze - quale sar il titolo abilitativo necessario, e sar inoltre riportato un
"PRONTUARIO" nel quale vengono associate alle attivit pi diffuse i relativi titoli necessari.
Si evidenzia per, che in base al c.6 lett.a) art.6 DPR 380/01 viene data la possibilit alle Regioni di estendere la
disciplina delle attivit in edilizia libera con o senza comunicazione e relazione asseverata, anche ad ulteriori
interventi rispetto a quelli previsti ai commi 1 e 2 dello stesso articolo. Il "prontuario" pi avanti riportato, potrebbe
pertanto dover essere "adattato" a seconda della Regione considerata.
Si consideri comunque, che le Amministrazioni Locali e le Regioni non hanno per alcuna facolt di modificare le
definizioni degli interventi edilizi (ci si riferisce alle definizioni di "manutenzione ordinaria", "manutenzione
straordinaria", "restauro e risanamento conservativo", ecc.) sanciti all'art.3 dello stesso DPR 380/01, e ci sia in
conformit al c.2 del medesimo art.3, il quale recita che "le definizioni di cui al c.1 prevalgono sulle disposizioni
degli strumenti urbanistici generali e dei Regolamenti Edilizi" sia a seguito della sentenza della Corte
Costituzionale n. 309 del 2011 con la quale stato sancito che "sono principi fondamentali della materia le
disposizioni che definiscono le categorie di interventi, perch in conformit a queste ultime che disciplinato il regime dei
titoli abilitativi, con riguardo al procedimento e agli oneri, nonch agli abusi e alle relative sanzioni, anche penali. Lintero
corpus normativo statale in ambito edilizio costruito sulla definizione degli interventi, con particolare riferimento alla
distinzione tra le ipotesi di ristrutturazione urbanistica, di nuova costruzione e di ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante,
da un lato, e le ipotesi di ristrutturazione edilizia cosiddetta leggera e degli altri interventi (restauro e risanamento
conservativo, manutenzione straordinaria e manutenzione ordinaria), dallaltro. La definizione delle diverse categorie di
interventi edilizi spetta, dunque, allo Stato."
La "ratio" della sentenza trova pertanto anche ragione nel fatto che ad eventuali abusi edilizi corrispondono
precise norme penali. le norme penali sono materia dello Stato, non modificabili dalle Regioni, e non pensabile
che in parti diverse dello stesso territorio italiano, si possano applicare pene diverse per lo stesso tipo di abuso: se
ci accadesse potrebbe verificarsi ad es. che a Milano la sostituzione edilizia con modifica della sagoma sia
considerata "ristrutturazione edilizia" (l'abuso sulle ristrutturazioni edilizie prevedono l'applicazione delle sanzioni
riportate all'art. 33 del DPR 380/01) mentre a Reggio Calabria la sostituzione edilizia con modifica della sagoma
sia considerata "nuova costruzione" (l'abuso sulle nuove costruzioni - per il quale il titolo ordinario il permesso di
costruire - prevede l'applicazione delle sanzioni riportate agli artt. 31 e 34 del DPR 380/01). Tant' vero con
riguardo al suddetto esempio, che il DL 69/2013 (c.d. decreto del "Fare") ha definitivamente sancito che su tutto il
territorio nazionale, la sostituzione edilizia viene ascritta agli interventi di "ristrutturazione edilizia", senza obbligo di
rispetto della sagoma, ma con l'obbligo del rispetto della volumetria (N.B. nel caso di edifici vincolati, affinch
l'intervento si possa classificare come ristrutturazione edilizia, deve invece essere rispettata anche la sagoma
preesistente).
Si infatti statuito che detta sostituzione valida per tutte le tipologie di intervento edilizio che erano
esplicitamente soggette a DIA, e NON anche per quelle tipologie di intervento in cui lo stesso DPR 380/2001, le
altre leggi Statali o Regionali hanno previsto la possibilit di utilizzare la DIA in alternativa o in sostituzione al
permesso di costruire (PDC).
Se infatti il titolo abilitativo "proprio" degli interventi da realizzare il permesso di costruire (PDC), e l'utilizzo della
DIA solo, come dire, una "deroga", una possibile semplificazione del titolo proprio, allora in tali casi continua a
valere la DIA che non pu essere ulteriormente "semplificata" con la SCIA.
La DIA quindi non stata eliminata dai titoli abilitativi vigenti: tale istituto continua a valere e pu essere applicato
in tutti i casi di alternativit o sostituzione al PDC previsto sia dalle norme nazionali che da quelle regionali. Per il
prosieguo conviene ricordare tale importante conclusione.
Per aiutarci a capire quali siano quindi gli interventi soggetti a SCIA, necessario tenere ben presente che mentre
sono stati puntualmente individualti gli interventi che devono essere realizzati con gli altri titoli abilitativi (Edilizia
Libera, CIL, CILA, PDC) o che afferiscono alla DIA (alternativit o sostituzione del PDC nei casi previsti dalle
norme statali e regionali), per quanto riguarda la SCIA non esiste un elenco altrettanto preciso e tassativo, pu
quindi affermarsi che: la SCIA ha sostituito la DIA (nei limiti sopra evidenziati) ed ha assunto carattere generale e
residuale rispetto agli altri titoli abilitativi, pertanto bisogna ricorrere alla SCIA ogni qualvolta gli interventi edilizi da
realizzare non appartengono all'edilizia libera e/o non sono stati assoggettati dalle leggi ad altri titoli abilitativi
specifici.
A conferma di ci, si ricorda quanto prescritto dall'art. 22 c. 1 del D.P.R. 380/01 , cos come modificato dal DL
133/2014 (Sblocca Italia):
"1. Sono realizzabili mediante denuncia di inizio attivit segnalazione certificata di inizio attivit gli interventi non
riconducibili all'elenco di cui all'articolo 10 (n.d.r. interventi subordinati a permesso di costruire) e all'articolo 6 ( n.d.r.
Attivit edilizia libera) che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della
disciplina urbanistico-edilizia vigente."
5) DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA' (DIA)
Richiamato quanto gi espresso, motivato ed illustrato al punto precedente riferito alla SCIA, si ribadisce che la
DIA vigente e si pu applicare in tutti i casi in cui le norme nazionali o regionali ne hanno previsto la sostituzione
o l'alternativit al PDC.
A tal proposito si consideri che lo stesso Decreto Sblocca Italia prevede che in alcuni articoli del testo Unico
dell'Edilizia (DPR 380/01) resti vigente l'istituto della DIA; infatti all'art. 17 c. 2 il decreto Sblocca Italia prescrive:
"2. Le espressioni denuncia di inizio attivita' ovunque ricorra nel decreto del Presidente della Repubblica 6
giugno 2001, n. 380, ad eccezione degli articoli 22, 23 e 24, comma 3, e' sostituita dalla seguente: segnalazione
certificata di inizio attivita'.
Ci significa che agli art. 22, 23 e 24, comma 3, la DIA permane.
standard, realizzazione di opere pubbliche a scomputo e non, ecc.; si capisce pertanto quanto sia importante
avere a monte uno strumento urbanistico regolarmente approvato ed efficace che sancisca le aree soggette a
PDCC.
La procedura per il rilascio del PDCC la stessa di quella del "normale" permesso di costruire, tranne il fatto che
all'interno del procedimento dovr trovare spazio (... e soprattutto tempo) la fase di "negoziazione" con gli
operatori per la definizione dettagliata dei contenuti della convenzione, nonch la successiva necessaria
approvazione della convenzione da parte del competente Organo Comunale.
Ma qual' l'Organo Comunale che deve approvare la convenzione prima del rilascio del PDCC?
Ad avviso di chi scrive, nel silenzio della norma, si potrebbe ritenere che l'approvazione della convenzione possa
avvenire in maniera analoga all'approvazione dei Piani Attuativi.
Nella Regione Lombardia, ad esempio, l'art. 14 c. 1 della L.R. 12/2005 stabilisce che "I piani attuativi e loro
varianti, conformi alle previsioni degli atti di PGT, sono adottati dal Consiglio comunale nei comuni fino a 15.000
abitanti, ovvero dalla giunta comunale nei restanti comuni;"
La suddetta declaratoria fondamentale, in quanto il regime giuridico e sanzionatorio di riferimento degli interventi
definito in base al titolo edilizio individuato in via ordinaria e non segue il regime dell'eventuale titolo edilizio che
potrebbe essere utilizzato in alternativa, come ad es. la DIA in luogo del PDC. Tale concetto ulteriormente e meglio
precisato dal combinato disposto dei seguenti articoli del Testo Unico: art. 3 c. 2, art. 10 c. 3 ed art. 22 c. 4.
CIL
TITOLO
ABILITATIVO
RIF. NORMATIVO
INTERVENTO
ESEMPI
.......................................................
- Tinteggiatura interni;
- Sostituzione pavimentazioni
interne;
- Manutenzione scale interne;
- Sostituzione sanitari;
- Riparazione impianti elettrici e di
riscaldamento;
- Sostituzione caldaie;
- Sostituzione serramenti interni
(uguali o differenti dai preesistenti);
- Installazione tende da sole,
antenne televisive;
- Installazione citofoni, videocitofoni,
telecamere, impianti di allarme;
- Manutenzione e riparazione di
elementi esterni esistenti (qualora
nonrichiedano o siano necessarie
trascurabili opere murarie): ringhiere,
parapetti, cancellate, recinzioni, muri di
cinta, grondaie, canne fumarie, infissi,
tegole e relative travatura di sostegno
(non portanti), davanzali, cornicioni,
intonaco facciate, lucernari, ecc.;
- Riparazione impianti e vani
ascensori, delle cabine e/o
sostituzione delle stesse;
- Manutenzione e riparazione cabina
elettrica esistente;
- Fognature private: riparazione e/o
sostituzione delle canalizzazioni
fognarie senza apportare modifiche al
percorso o alle dimensioni delle
......................................
....................................................... tubazioni;
gas);
- Manutenzione pavimentazioni e
scale esterne all'edificio;
AEL
380/01
delledificio
AEL
centro edificato
380/01
AEL
380/01
AEL
380/01
AEL
art.17 D.Lgs. 128/2006
380/01
- Coibentazioni e impermeabilizzazioni
delle superfici esterne;
- Rifacimento o sostituzione delle
pavimentazioni esterne esistenti, anche
con materiali diversi da quelli
preesistenti;
- Realizzazione nuove pavimentazioni
esterne, nel rispetto degli indici relativi
alla superficie drenante imposta dagli
strumenti urbanistici comunali;
- Sostituzione di elementi esterni
esistenti, con stessi materiali e
tipologie (in presenza di opere
Opere di pavimentazione e di
realizzazione di intercapedini
ecc.;
CIL
380/01
preesistenti;
CIL
380/01
Aree ludiche senza fini di lucro e gli - Installazione giochi bimbi nei giardini CIL
elementi di arredo delle aree
condominiali;
Manutenzione straordinaria,
preesistenti;
igienico-sanitari e tecnologici
stesse;
- Realizzazione nuove pareti
lucernari, ecc.;
CILA
preesistenete;
- Manutenzione straordinaria di
modificata la volumetria
d'uso;
CILA
ad esercizio dimpresa
380/01
SCIA
combinato disposto
rinnovare e sostituire parti degli edifici - Riparazione parti strutturali di scale art.6 c.2 lett. a), art.6
che comprendono elementi strutturali esistenti interne e/o esterne
degli stessi
all'edificio;
- Riparazione solette;
SCIA
combinato disposto
tutto o in parte diverso dal precedente. di superficie complessiva dell'edificio; 380/01 (per esclusione di
Tali interventi comprendono il
ripristino o la sostituzione di alcuni
interventi)
- Realizzazione nuovi balconi e
leliminazione, la modifica e
dell'edificio;
superficicomplessive dell'edificio (a
prospetti) o delle superfici, ovvero che, c.d. decreto del "fare", la demolizione e
limitatamente agli immobili compresi ricostruzione pu avvenire senza pi
nelle zone omogenee "A" (centri
SCIA
di settore.
380/01
Restauro e risanamento
conservativo: interventi edilizi
rivolti a conservare l'organismo
SCIA
edilizio e ad assicurarne la
combinato disposto
(per esclusione di
interventi)
- Realizzazione di cancellate e
recinzioni non rientranti nel concetto
di "nuova costruzione":
- REGIONE LOMBARDIA:
DIA o PDC
art.22 c.4 DPR 380/01
specifica successiva
DIA o PDC
combinato disposto
gli interventi da
effettuare siano
disciplinati da piani ed
gi approvato dal
Consiglio Comunale,
contenenti altres le
ulteriori e precise
disposizioni richiamate
all'art. 22 c.3 lett. b) del
DPR 380/01
altrimenti:
PDC
art.10 c.1 lett. b) DPR
380/01 e art.22 c.3 lett.
b) DPR 380/01
seguenti casi:
all'esterno della sagoma esistente, suolo inedificato (ad es. in presenza disciplinati da piani ed
fermo restando, per gli interventi
gi approvato dal
Consiglio Comunale,
contenenti altres le
ulteriori e precise
e.3) la realizzazione di
infrastrutture e di impianti, anche
disposizioni richiamate
> Nuove recinzioni, muri di cinta,
DPR 380/01;
apprezzabili trasformazioni
di suolo inedificato;
recanti precise
disposizioni plano-
telecomunicazione;
dalla regione la
del 2003)
costruzioni,
indipendentemente dalle
strutture di qualsiasi genere, quali > Impianti di illuminazione esterni se limitazioni di cui alle
roulottes, campers, case mobili,
precedenti lettere a) e
b) (come ad es. nel caso
come abitazioni, ambienti di lavoro, - Rientrano nella casistica del punto della Regione
oppure come depositi, magazzini e e.5):
Lombardia)
altrimenti:
PDC
non temporaneo;
b) e c) DPR 380/01
nuova costruzione
suolo inedificato
- REGIONE LOMBARDIA
a) Mutamenti destinazione d'uso
senza realizzazione di opere edilizie:
CIL (c.2 art.52 LR 12/05);
b) Mutamenti di destinazione duso,
anche senza realizzazione di opere
edilizie, finalizzati alla creazione di
luoghi di culto e luoghi destinati a
centri sociali: PDC (c.3-bis art. 52 LR
12/05);
c) Mutamenti destinazione d'uso con
realizzazione di opere edilizie (non
ricadente nel caso b) per il quale
necessario il PDC): il mutamento insito
nel titolo abilitativo necessario per i
lavori da eseguire e qualora essi rientrino TITOLO ABILITATIVO
nella AEL, bisogna garantire almeno la
Mutamamento dell'uso di immobili CIL (combinato disposto degli artt.
o di loro parti, connessi o non
STABILITO DALLE
LEGGI REGIONALI
precedenti);
AUTORIZZAZIONE ai
- Installazione, modifica e adeguamento sensi dell'art. 87 D.Lgs.
di: reti di telefonia mobile, torri, tralicci, 259/2003 (codice delle
impianti radio-trasmittenti, ripetitori di
comunicazioni
elettroniche): detta
autorizzazione assorbe
servizi di telecomunicazione (destinati comunicazioni elettroniche mobili GSM qualsiasi altro titolo
ad essere parte di una rete di
infrastrutture
autorizzaztori e di
semplificazione
procedimentale
Prestare attenzione al fatto che la casistica seguente suddivisa in due "sezioni": manufatti pertinenziali e non
pertinenziali.
E' quindi importante approfondire qui la nozione di pertinenza.
Larticolo 817 del codice civile stabilisce che: Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad
ornamento di unaltra cosa. La destinazione pu essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha
un diritto reale sulla medesima.
in materia edilizia sono qualificabili come pertinenze solo le opere prive di autonoma destinazione e che esauriscano la
loro finalit nel rapporto funzionale con ledificio principale, cos da non incidere sul carico urbanistico.
In tal senso si espresso il Consiglio di Stato , sez. IV, con sentenza 08.08.2006 n 4780 sulla base della quale
stata definita "pertinenza" anche la realizzazione di una piscina privata, rispetto alla quale ha osservato che:
"Trattasi allevidenza, secondo la unanime rappresentazione che di tale opera fatta, non di unopera autonoma ma di una
pertinenza dellimmobile gi esistente, in quanto si intendono per pertinenze, ai sensi dellart. 817 del codice civile, le cose
destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di unaltra cosa.
E che una piscina, collocata in una propriet privata e posta al servizio esclusivo della stessa, non abbia una sua autonomia
immobiliare e sia invece destinata appunto a determinare un qualcosa che si pone al servizio dellimmobile principale
vicenda effettivamente abbastanza evidente."
Le opere costituenti pertinenze si distinguono dalle altre poich possiedono tutte le caratteristiche che le collega al
concetto di pertinenza edilizia, ovvero:
- un nesso oggettivo strumentale e funzionale con la cosa principale;
- il mancato possesso, per natura e struttura, di una pluralit di destinazioni;
- un carattere durevole;
- la non utilizzabilit economica in modo diverso;
- una ridotta dimensione;
- una individualit fisica e strutturale propria;
- laccessione ad un edificio preesistente edificato;
- lassenza di un autonomo valore di mercato.
TIPOLOGIA
UBICAZIONE
PERTINENZA ..........................
PRESUPPOSTI
TITOLO
ABILIT.
............................
CONDIZIONI
..........
............................................................... ..................
1) sottosuolo
degli edifici;
2) locali siti al
piano terreno
degli stessi;
esterne al
SCIA
gratuita
fabbricato;
(art.9 c.1
L.122/1989)
DIA o PDC
(1)
SI
Interventi di
manut. straord.
che non
coinvolgono
parti strutturali
(es. spostamento
CILA
pareti interne)
(2)
Altri manufatti
Interventi di
(depositi, capanni e
ripostigli per
Entro la sagoma
manut. straord.
attrezzi, tettoie,
dell'edificio
che coinvolgono
porticati,
Comportano
anche parti
SCIA
strutturali
(3)
NO
1) Nel sottosuolo
Manufatto
PDC
lavanderia, locale
degli edifici;
qualificato come
(art.3 c.1
caldaia, locale
2) interrati su area
"nuova
lett. e.6)
raccolta rifiuti,
esterna
costruzione"
DPR
dell'edificio;
dallo strumento
380/01)
ecc.)
SI
3) fuoriterra,
urbanistico?
SI
esternamente alla
sagoma del
fabbricato;
> 20%
PDC
del volume
(art.3 c.1
dell'edificio
lett. e.6)
principale
DPR
380/01)
< 20%
del volume
dell'edificio
SCIA
principale
(4)
NO
DIA o PDC
SI
(1)
Interventi di
manut. straord.
che non
coinvolgono
parti strutturali
(es. spostamento
CILA
pareti interne)
(5)
Interventi di
manut. straord.
Entro la sagoma
che coinvolgono
dell'edificio
anche parti
(compresi tettoie,
Box, autorimesse,
garage, ed altri
porticati,
strutturali
Comportano
SCIA
(3)
manufatti (depositi,
Manufatto realizzato nell'ambito di una
capanni e ripostigli
degli edifici;
esterna
dell'edificio;
cabine
3) fuoriterra,
DIA o PDC
(1)
NO
sagoma del
PDC
raccolta rifiuti,ecc.)
fabbricato;
(6)
ecc.)
(1) : DIA o PDC : Ristrutt. edilizia c.d. "pesante": combinato disposto dell'art.10 c.1 lett. c) DPR 380/01
(aggiornato dall'art.30 c.1 lett. c) DL 69/2013) e dell'art.22 c.3 lett. a) DPR 380/01;
(2) CILA : Manut. straord. art.3 c.1 lett. b) e art.6 c.2 lett. a) DPR 380/01);
(3) SCIA : Ristrutt. edilizia c.d. "leggera": combinato disposto dell'art.3 c.1 lett. d) DPR 380/01 (aggiornato con art.30 c.1
lett. a) DL 69/2013), dell'art.10 c.1 lett. c) e dell'art.22 c.1 DPR 380/01 (per esclusione di interventi);
(4) SCIA : In quanto non qualificato come intervento di nuova costruzione in base all'art.3 c.1 lett. e.6) del DPR
380/01, quindi non soggetto a PDC ma a DIA quale titolo proprio e pertanto sostituto con SCIA dal DL 78/2010
convertito nella L. 122/2010;
(5) CILA : Manut. straord. art.3 c.1 lett. b) e art.6 c.2 lett. a) DPR 380/01
(6) PDC : art.3 c.1 lett. e.1) e/o lett. e.5) DPR 380/01