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URBANIZACIN
CONSIDERANDO
Que al amparo del transitorio II de la Ley de Planificacin Urbana, (en adelante Ley de
planificacin, promulgada por la Asamblea legislativa mediante Ley No. 4240 de 15 de
noviembre de 1968), el cual autoriza al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (en
adelante INVU o el Instituto) , de forma expresa, a dictar la normativa de desarrollo a las
materias a las que hace referencia el artculo 21 de la citada ley, la Junta Directiva de este
Instituto aprob en sesin N 3391 del 13 de diciembre de mil novecientos ochenta y dos, el
Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, el cual se mantiene
vigente hasta la fecha con sus respectivas reformas.
CAPITULO PRELIMINAR
DISPOSICIONES GENERALES PARA LA APLICACIN DEL PRESENTE REGLAMENTO
d) Define y delimita los instrumentos de gestin del suelo que permiten la ejecucin,
seguimiento, control, evaluacin y financiamiento de los requerimientos tcnicos mnimos
para los espacios pblicos y privados referidos en el epgrafe anterior.
El presente reglamento en su integralidad se deber aplicar, cuando sea procedente, a toda
operacin de renovacin urbana aprobada conforme al reglamento especial en la materia
emitido por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, lo anterior sin perjuicio de las
disposiciones especiales contenidas en el ttulo V de dicho reglamento.
Artculo 2. Alcance territorial
De conformidad con el artculo 21 de la Ley de Planificacin Urbana, el Reglamento de
Fraccionamientos y Urbanizaciones es considerado uno de los principales reglamentos de
desarrollo urbano, y como tal, su normativa ser de obligado acatamiento en todo el
territorio nacional, lo anterior sin perjuicio de las competencias y prerrogativas municipales
definidas en la Constitucin, la Ley de Planificacin Urbana y dems disposiciones legales.
Artculo 3. Articulacin del reglamento con las regulaciones municipales en materia de
fraccionamientos y urbanizaciones.
Para la interpretacin y aplicacin de las normas contenidas en el presente reglamento, las
circunscripciones municipales debern acatar las siguientes disposiciones:
a)
b)
Artculo 4. Definiciones
a) Va de Acceso: Es la va, de carcter pblico o privado, ubicada frente a un inmueble, que
permite la entrada o salida del mismo.
b)
Aceptacin municipal de las reas de cesin y obras pblicas: Aquel acto material mediante el
cual la Municipalidad controla y fiscaliza que el proyecto urbanizador correspondiente cumpla
adecuadamente con todas las disposiciones urbansticas requeridas sobre cesin de rea para
uso pblico. Se formaliza a travs de la emisin de un acuerdo del Concejo Municipal en el cual
hace constar la transferencia de las reas de cesin y obras pblicas al gobierno local.
c)
Acera: Parte de la va pblica, normalmente ubicada en sus orillas, que se reserva para el
trnsito de peatones.
Alineamiento: Lnea fijada por la autoridad competente, como lmite o proximidad mxima de
emplazamiento de la construccin con respecto a la va pblica, ros o quebradas, poliducto o
Cesin de rea para uso pblico: acto jurdico a travs del cual el desarrollador cede a la
Municipalidad el rea para uso pblico.
j)
Derecho de va: El ancho total de la carretera, calle, sendero servidumbre; esto es, la distancia
entre lneas de propiedad incluyendo calzada, franja verde y acera.
Habitable: Todo local que rena los requisitos de seguridad, higiene y comodidad adecuados
para la permanencia de personas por un perodo prolongado.
s)
Impermeabilizacin: accin de sellar o cubrir el suelo natural con algn material de forma
permanente.
t)
u)
v)
w)
x) Reunin de fincas: es el proceso mediante el cual dos fincas se unifican en una sola
bb) Va pblica: Es todo terreno de dominio pblico y de uso comn que, por disposicin de la
autoridad administrativa, se destinare al libre trnsito de conformidad con la legislacin
vigente. Incluye aquel terreno que de hecho est destinado ya a ese uso pblico. Tambin se
menciona como camino pblico.
cc) Vivienda: Todo local o recinto, fijo o mvil, construido, convertido o dispuesto, que se use para
fines de alojamiento de personas, en forma permanente o temporal.
dd) Vivienda de inters social: Aquella subvencionada total o parcialmente por el Estado,
cuyos beneficiarios son sectores de la poblacin de escasos recursos econmicos
ee) Reajuste de Terrenos: Tcnica de gestin del suelo consistente en la agrupacin de
predios de forma voluntaria de parte de uno o varios propietarios, con el objetivo de redefinir
catastral y registralmente sus lmites prediales de naturaleza irregular, por lmites de mayor y
mejor conveniencia tcnica y funcional, que permitan una mejor dotacin de infraestructura y
espacio pblico, con el fin de mejorar el tejido urbano.
ff) Principio Solidario de Reparto de Cargas y Beneficios: Es el modelo economtrico y
financiero que acompaa las operaciones de reajuste de terrenos y su objetivo es establecer
operaciones urbanas consensuadas entre los dueos de la tierra para efectos de facilitar las
operaciones de reajuste de terreno e integracin predial. Se procurar un reparto equitativo
de las cargas y los beneficios asociados a las operaciones urbanas de renovacin o expansin
urbana, de manera que los participantes reciban beneficios proporcionales al aporte inicial
efectuado.
gg) Plan Parcial: Es el instrumentos de diseo a escala intermedia, a travs del cual se
desarrollarn las reas determinadas como estratgicas por parte del municipio, para la
renovacin urbana o bien para las zonas de expansin urbana.
hh) Participante del reajuste de terrenos: Se considerar como participante del proyecto
de reajuste de terreno y reparto de cargas y beneficios a toda aquella persona fsica o jurdica
que realice algn aporte inicial para que la operacin pueda ser efectuada. Este aporte puede
ser mediante la cesin de suelo, o bien mediante aporte financiero.
ii) Porcentaje de participacin: Es el porcentaje de rentas correspondiente y proporcional a
la cantidad del aporte realizado, ya sea en suelo o en recursos financieros.
jj) rea bruta: Es el rea total sujeta a las operaciones de reajuste de terreno y reparto de
cargas y beneficios, ya sea para la expansin ordenada de los centros urbanos o bien para la
renovacin urbana.
kk) Aprovechamientos Urbansticos: Son las actividades y la cantidad de construccin
permitida para los predios resultantes de la operacin de reajuste.
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CAPITULO PRIMERO
CRITERIOS PARA LA UTILIZACION Y TRANSFORMACION DEL SUELO
SECCION PRIMERA: CATEGORIZACION DEL SUELO
c)
i.
ii.
iii.
ii.
ii.
Los criterios de categorizacin del suelo podrn variar de conformidad con las caractersticas propias del
municipio, siempre y cuando se compruebe la validez tcnica de dicha modificacin, para lo cual se
deber contar con la aprobacin previa de la Direccin de Urbanismo y Vivienda del INVU (DUV)
La adopcin de criterios diferentes a los aqu estipulados deber ser aprobada mediante acuerdo del
Concejo Municipal debidamente justificado.
Servicios Pblicos. Est conectado y es servido por las redes de agua potable, energa
elctrica, telecomunicaciones, alcantarillado pluvial y en algunos casos por el alcantarillado
sanitario. Este ltimo puede ser sustituido por el uso de tanque sptico o algn otro
sistema de tratamiento individual.
ii.
iii.
iv.
v.
Importancia agropecuaria. No son catalogados a partir de este criterio, pues son suelos
ocupados por usos eminentemente urbanos.
B. Suelo urbanizable. El suelo categorizado como urbanizable deber cumplir las siguientes
condiciones:
i.
ii.
iii.
Aunado a la aplicacin de los criterios anteriores, el municipio solo podr catalogar como
urbanizable aquel suelo necesario para suplir las necesidades de vivienda, comercio y servicios, en
consideracin de las proyecciones de poblacin del distrito para un mximo de cinco aos.
Considerar plazos mayores al indicado anteriormente solo ser posible mediante la elaboracin de
un plan regulador.
C. Suelo no urbanizable. En el caso del suelo no urbanizable, prevalecer siempre el criterio
ambiental utilizado en este reglamento. Cuando el suelo forme parte de zonas de amenaza
antrpica o natural, o de proteccin ambiental, el mismo deber ser catalogado como no
urbanizable, independientemente de si los otros criterios cumplen con lo indicado para otras
categoras de suelo.
D. Suelo rural. Para catalogar el suelo rural prevalecer el criterio de la importancia agropecuaria
del mismo de conformidad con la metodologa de capacidad de uso de la tierra establecida por
el Ministerio de Agricultura y Ganadera (MAG).
De conformidad con lo anterior, el suelo rural corresponder al que se cataloga con la mejor
capacidad de uso del suelo y cuya importancia regional es relevante. En esta categora tambin se
debe incluir el suelo que, independientemente de su capacidad de uso, no cumpla con las
condiciones estipuladas para la categorizacin como suelo urbanizable.
b.
Los mapas de cuadrantes del INVU o planes reguladores anteriores. El municipio deber
considerar en esta categora todo lo ah indicado como cuadrante urbano, tejido urbano
consolidado o similar. Las reas indicadas en dichos mapas como reas de expansin
urbana o similar debern ser consideradas como suelo urbanizable.
ii.
Se determinan los proyectos urbansticos y segregaciones que han realizado aporte de rea
pblica e infraestructura. Las operaciones que hayan cumplido ambas condiciones sern
catalogadas como suelo urbano.
De igual manera en esta categora, y con base en el artculo 32 del presente reglamento, se
reconocer la categora de urbano al suelo que no ceda rea pblica, de conformidad con
la norma citada, por considerarse que el aporte de dicha porcin de terreno es
insignificante.
Si est pendiente la dotacin de servicios pblicos e infraestructura, la categorizacin de
suelo no inhibe al municipio a no solicitar la ejecucin de la misma, ni al fraccionador a
realizarla.
iii.
Se determinan las necesidades de suelo para la poblacin proyectada a cinco aos, con el
fin de determinar el lmite mximo de suelo a incluir como urbanizable. Posteriormente se
determinar hasta qu punto la dotacin de servicios bsicos e infraestructura pblica, que
correra por parte del promotor urbanstico, afectara la viabilidad econmica de los
futuros proyectos hasta considerarlos como proyectos no factibles en trminos
econmicos.
c.
d.
Aquel suelo rural que no forme parte de clases de capacidad de uso de la tierra que no interesan
para fines agropecuarios, formar parte del suelo urbanizable siempre y cuando cumpla las
siguientes condiciones:
i.
Que supla las necesidades de suelo para la poblacin proyectada a cinco aos.
ii.
Que la dotacin de servicios bsicos e infraestructura pblica, que corrern por parte del
promotor urbanstico, no afecten la viabilidad econmica de los futuros proyectos
urbansticos. En caso de que los futuros proyectos sean considerados como no factibles en
trminos econmicos, el suelo no podr categorizarse como urbanizable.
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b.
c.
Sub-Seccin Segunda: Normas relativas a las cesiones de rea publica aplicables a todas las
transformaciones de suelo.
Artculo 17. Porcentaje a ceder.
De conformidad con el artculo 40 de la ley de Planificacin Urbana, todos los proyectos
urbansticos y/o de transformacin del suelo urbanizable a urbano, es decir, fraccionamientos
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a) Decidir si entra en una negociacin con el promotor urbanstico, sin que el anterior
pueda exigirle al municipio llevar a cabo la misma.
b) Establecer las condiciones particulares en las cuales se acepta la negociacin. El
municipio deber precisar, dentro de esas condiciones, como mnimo, el monto
correspondiente al avalo del suelo a trasladar o canjear, la cantidad de terreno a
negociar, la infraestructura a desarrollar y las zonas receptoras de reas pblicas,
entre otros elementos susceptibles de ser precisados.
c) Exigir el canje de esta porcin de terreno por infraestructura o su traslado a otra zona,
sin que el promotor urbanstico pueda negarse, siempre y cuando dicho canje sea
materialmente posible dadas las caractersticas de la operacin, y el mismo no
represente una carga econmica mayor al costo estimado de la cesin de rea
respectiva.
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Artculo 23. Condiciones para realizar el avalo previo a la cesin de rea pblica
Para hacer efectivo el canje de rea pblica por infraestructura o trasladarlo a otra zona del
municipio, primeramente deber determinarse el valor de este suelo mediante la confeccin
de un avalo, el cual se deber realizar de conformidad con los siguientes requisitos:
a. Para la realizacin del avalo del rea pblica a ceder, se tomar nicamente la
porcin de terreno legal y tcnicamente apta para ser urbanizada, de la totalidad del
predio a ser sometido a una operacin de transformacin del suelo (rea
aprovechable)
b. Para proceder con el avalo correspondiente, se tomarn como referencia inicial los
valores establecidos en la Plataforma de valores de terrenos por zonas homogneas
establecidos por el Ministerio de Hacienda, en lo que respecta al clculo del valor del
rea aprovechable.
c. Asimismo, se deber realizar posteriormente, un segundo clculo correspondiente al
valor potencial de la totalidad del rea aprovechable una vez urbanizados los predios,
de conformidad con alguna de las metodologas utilizadas para la estimacin de los
valores de mercado.
d. El valor final del rea aprovechable, la cual deber ser tomada como base para el
avalo final del porcentaje de rea publica a ceder, ser establecido por las
municipalidades, sin que dicho valor pueda ser inferior al monto referencial
contemplado en el inciso b), ni mayor al monto referencial establecido en el inciso c)
anterior.
El costo de la infraestructura o del rea pblica a recibir en otro sitio, no podr ser inferior al
valor total de los dos tercios a negociar. Dicho avalo tal y como se indic estar a cargo de la
Municipalidad.
Artculo 24. Usos establecidos para las reas pblicas cedidas.
El total de rea a ceder que se acuerde dejar en el sitio del proyecto, deber ser utilizada en las
proporciones de juegos infantiles, rea de parque y facilidades comunales que establece el
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artculo 40 de la Ley de Planificacin Urbana si fuese superior a una tercera parte del rea a
ceder. Si la porcin resultante fuese nicamente un tercio del rea a ceder la misma deber
utilizarse en su totalidad como parque o juegos infantiles.
Artculo 25. Bancos de tierra.
El municipio podr establecer bancos de tierra mediante convenios con propietarios. Estas
propiedades sern receptoras de las reas pblicas trasladadas de otras zonas del cantn que
el municipio define de acuerdo a la conveniencia de la comunidad circundante.
El procedimiento para establecer los bancos de tierra ser regulado por un reglamento
especial, el cual ser emitido por el Instituto con posterioridad a la entrada en vigencia del
Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Lo anterior sin
perjuicio de que los gobiernos locales emitan su propia reglamentacin al respecto, en
aplicacin de sus competencias municipales legalmente reconocidas.
Artculo 26. Cesin de rea pblica en Condominios.
De conformidad con lo dispuesto en el artculo 40 de la Ley de Planificacin Urbana, el
porcentaje de cesin exigido en este reglamento para condominios, cuando la realizacin del
mismo conlleve una operacin de fraccionamiento o urbanizacin, constituye una carga
urbanstica de distinta naturaleza a aquella exigida en la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio y su Reglamento, relativa a las reas comunes que debe ceder el promotor para
uso exclusivo de los condminos.
Artculo 27. Cesin Extramuros del rea Pblica
Las reas pblicas a ceder por parte del condominio, indicadas en el artculo 26 de este
Reglamento, se mantendrn extramuros y debern cumplir las disposiciones tcnicas
establecidas para el espacio pblico y privado de este reglamento.
Artculo 28. Cesin de rea para vas pblicas.
Independientemente del tipo de proyecto, el municipio tendr la potestad de solicitar la
cesin de suelo para vas pblicas cuando lo considere necesario de acuerdo con las
proyecciones viales que la Municipalidad haya realizado; lo anterior para asegurar las
continuidades viales. El porcentaje de suelo solicitado para vas pblicas no podr ser superior
al 25% del rea a urbanizar, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 40 de la Ley de
Planificacin Urbana.
En caso de que la Municipalidad no haya considerado las continuidades viales respectivas,
deber realizar un estudio particular del proyecto a partir de lo establecido en la gua
metodolgica respectiva publicada por la DUV del Instituto, que ser promulgada con
posterioridad a la entrada en vigencia del presente reglamento.
Artculo 29. Reserva municipal de rea pblica.
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b. La cesin de rea pblica al municipio se har efectiva una vez que el rea a ceder
alcance o supere la superficie mnima de lote establecida en este reglamento o, en su
defecto, en el plan regulador del municipio para la zona en la que se ubica la
propiedad.
c. Aunado a lo anterior, el propietario o el interesado deber presentar una propuesta
grfica de ubicacin de la reserva municipal de rea pblica, en el caso de que no se
alcance el potencial mximo de segregacin de la finca madre.
d. La ubicacin en el finca madre, tanto de la cesin de rea pblica hecha efectiva por
las segregaciones realizadas, como la reserva municipal de rea pblica, deber ser
aprobada por el municipio de conformidad con lo establecido para la recepcin de
reas pblicas en este reglamento.
Los valores finales obtenidos como resultado de los clculos realizados, de conformidad con lo
dispuesto en los incisos anteriores, sern notificados al interesado en el acto administrativo
que resuelva la solicitud inicial de segregacin presentada ante la municipalidad.
Artculo 30. Prohibicin para construir sobre la reserva municipal de rea pblica.
La reserva municipal de rea pblica deber mantenerse libre de construcciones de todo tipo,
garantizando que si el propietario contina segregando hasta donde se lo permitan las
caractersticas de su propiedad, el municipio recibir el 10% de la superficie total segregada.
Artculo 31. Registro municipal de control de la cesin de rea pblica.
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Ser obligatoria para los municipios la implementacin de un registro municipal que permita
controlar el cumplimiento de la cesin de rea pblica por parte de los administrados. El
registro deber indicar:
a. La matrcula de la finca madre y los predios resultantes,
b. La superficie segregada de la finca madre,
c. la cantidad total de los predios segregados,
d. el rea y las posibles ubicaciones correspondiente a la reserva municipal, y
e. el momento a partir del cual se har efectiva la cesin.
Artculo 32. Sustitucin y Exoneracin de la Cesin de rea Pblica.
Cuando el rea total a ceder, o el rea total a reservar para futuras segregaciones en un
fraccionamiento, no alcance la superficie mnima de lote establecida en este reglamento, o en
el plan regulador segn corresponda, se sustituir la cesin de rea pblica correspondiente
por la ampliacin de la va pblica, de ser necesaria, en aquellos casos donde el
fraccionamiento se permita en calles con derecho de va menor a la norma.
En el supuesto en que dicha ampliacin de la va pblica no sea necesaria, se tendr por
exonerada la carga urbanstica. La exoneracin establecida en este prrafo se aplica de forma
exclusiva para la cesin de rea pblica, sin perjuicio de las obligaciones en cuanto a dotacin
de infraestructura y servicios a los predios resultantes que todo fraccionador deber cumplir
de conformidad con lo establecido en el presente reglamento.
Sub- seccin Tercera: Fraccionamientos
Artculo 33. Tipos de fraccionamientos.
Los fraccionamientos frente a va pblica podrn ser simples o con fines urbansticos de
conformidad con lo estipulado en el artculo 40 de la Ley de Planificacin Urbana.
Artculo 34. Requisitos mnimos para permitir fraccionamientos frente a calles pblicas.
Los fraccionamientos frente a calle pblica se permitirn siempre y cuando la va cumpla con
las siguientes condiciones:
a. Deber existir un acuerdo municipal que reconozca la condicin pblica de la va, o en
su defecto una declaratoria del MOPT en caso rutas nacionales.
b. Las vas pblicas declaradas debern ajustarse cuando corresponda a las dimensiones y
condiciones establecidas en el artculo 62 de este reglamento.
c. Cuando existan vas pblicas reconocidas de conformidad con lo dispuesto en el inciso
a) del presente artculo, y las mismas se encuentren ubicadas en suelo rural, se
permitir el fraccionamiento nicamente con fines agrcolas y forestales, segn las
condiciones establecidas en el artculo 50, 51, 52 y 53 del presente reglamento.
Artculo 35. Fraccionamientos Simples.
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c.
d.
e.
Los lotes que se originen debern cumplir con el rea y frente mnimos respectivos
indicados en este reglamento o en el plan regulador respectivo.
Los lotes resultantes debern tener un acceso adecuado a la va pblica. En el caso
de una segregacin frente a servidumbre debe acatarse lo establecido en el presente
reglamento.
Los lotes resultantes deben tener acceso a los servicios indispensables segn las
caractersticas de la zona, tales como agua potable y electricidad entre otros.
Los terrenos debern estar libres de afectaciones o limitaciones fsicas y legales; de lo
contrario, stas debern poder conciliarse con el desarrollo propuesto, caso contrario
no ser autorizado el fraccionamiento o urbanizacin.
Cuando se da la vecindad a urbanizaciones, fraccionamientos, condominios, o
cualquier combinacin de las anteriores, deber contemplarse obligatoriamente la
continuidad de las calles pblicas, mediante una adecuada integracin fsica y
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Artculo 45. Normas para la integracin fsica y funcional de los proyectos urbansticos
sometidos al rgimen de propiedad en condominio.
De conformidad con lo establecido por la Ley de Propiedad en Condominio y su reglamento,
las normas para la integracin fsica y funcional de los proyectos urbansticos sometidos al
rgimen de propiedad en condominio, respondern a las categoras de suelo definidas en este
reglamento y a las restricciones municipales establecidas, segn corresponda. Para cada caso
concreto, se deber considerar segn lo anterior los siguientes criterios:
a.
b.
que garantice la permeabilidad visual entre las reas comunes del condominio y el
espacio pblico, siendo el levantamiento de muros u otros elementos similares
inapropiados para el desarrollo de este tipo de proyectos.
De considerar el promotor urbanstico que el levantamiento de muros es
necesario para la realizacin del proyecto, el mismo deber presentar la
argumentacin tcnica necesaria para apoyar dicha iniciativa, en el mismo acto en
que someta el proyecto a consideracin de la DUV del INVU.
c.
Diversidad social. Los gobiernos locales propiciarn un medio urbano que ocupe
el suelo de manera eficiente e integral, para lo cual podrn establecer mediante el
plan regulador, polticas e instrumentos que impongan cuotas mnimas de
unidades habitacionales a ser destinadas a poblaciones prioritarias en aquellos
proyectos en condominio a los cuales les sea aplicable el presente reglamento.
similar.
No obstante lo indicado en el prrafo anterior, en cuanto a servidumbres, ni la
municipalidad, ni ninguna institucin pblica tienen la obligacin de darles
mantenimiento, ni de prestar servicios en los lotes interiores.
de dos metros por 0.5 metros, para colocar canastas para depsito de residuos
slidos, medidores elctricos y/o potables u otra infraestructura para uso de los
lotes resultantes del fraccionamiento. Su mantenimiento, limpieza y buen estado
es obligacin de los propietarios de los lotes resultantes del fraccionamiento en
servidumbre.
Artculo 49. Condiciones para transformar una servidumbre existente en calle pblica.
Se permitir la transformacin de servidumbres existentes en vas pblicas siempre y
cuando dicha transformacin sea para mejorar el sistema vial en suelo urbano, o
cualquier otro inters que tenga el municipio y que est tcnicamente justificado. Las
servidumbres debern cumplir con las siguientes condiciones:
a. Que el ancho de la misma sea acorde con alguno de los tipos de va que estipula
este reglamento en el artculo 62.
b. Que se ceda a la Municipalidad la misma, con las condiciones de infraestructura,
servicios pblicos y cesin de reas pblicas que se exigen para la apertura de vas
pblicas mediante urbanizaciones.
c. Se podr permitir la flexibilizacin de los incisos a) y b) de este artculo en el caso
en que la transformacin de la servidumbre en calle pblica forme parte de un
proyecto de renovacin urbana, de conformidad con el reglamento en la materia.
Artculo 50. Parcelamiento con fines agrcolas o forestales.
El parcelamiento con fines agrcolas, pecuarios y forestales solo ser permitido en suelo rural.
Se podrn permitir segregaciones de parcelas con frente a calle pblica y servidumbres
agrcolas y forestales.
Artculo 51. Requisitos para el parcelamiento agrcola o forestal.
De previo a autorizarse el parcelamiento, ser necesario demostrar que la propuesta de
parcelamiento cumple cada uno de los principios tcnicos estipulados en el artculo 12 de la
Ley de Uso, Manejo y Conservacin de Suelos con la intencin de mejorar las condiciones de
fertilidad, productividad, infiltracin, cobertura vegetal y escorrenta del terreno.
De conformidad con lo dispuesto en prrafo anterior, los parcelamientos agrcolas debern
acatar las prevenciones y respetar las condiciones que se definen a continuacin:
a. No se permitirn movimientos de tierra que atenten contra la conservacin de la capa
vegetal o que impliquen la remocin total de la misma. La cobertura vegetal del suelo
no podr ser removida por lo tanto, salvo en los casos donde se pretenda llevar a cabo
una actividad acorde a la capacidad de uso del terreno, determinada por el MAG para
la zona.
b. La persona interesada deber aportar un estudio tcnico apropiado, debidamente
avalado por el MAG, que determine las medidas que debern ser implementadas para
mejorar la productividad del suelo a intervenir.
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actividad
d. En todos los casos el plano de catastro de cada parcela resultante debe indicar "uso
agrcola", "uso pecuario"; o "uso forestal", segn corresponda.
Artculo 52. Dimensiones de las Parcelas Agrcolas
El tamao mnimo de la parcela agrcola, pecuaria o forestal ser determinado por el MAG de
acuerdo a la capacidad de uso del terreno, el cultivo o actividad a desarrollar y las condiciones
de la zona. No obstante, hasta tanto dicha entidad no se pronuncie al respecto, las porciones
resultantes debern ser iguales o mayores a los 5 000 m2.
Artculo 53. Dimensiones de servidumbres con fines agrcolas o forestales.
En los casos que sea necesario constituir servidumbres para acceder a las parcelas, las mismas
sern de un ancho mnimo de 7 metros y debern estar dentro de las parcelas en forma total o
en partes proporcionales.
Artculo 54. Incumplimiento de los requisitos para el parcelamiento agrcola o forestal
El incumplimiento de las condiciones para la constitucin de parcelas agrcolas, una vez
obtenidos los permisos, mediante la realizacin en dichos predios de movimientos de tierra o
de construcciones destinadas a actividades urbansticas, tursticas o recreativas, facultar a la
municipalidad o el Instituto, para proceder con la anulacin de los permisos respectivos, e
iniciar las acciones administrativas y penales que sean procedentes.
El municipio deber advertir al interesado de esta condicin, de previo al otorgamiento del
certificado de uso del suelo y la aprobacin de un parcelamiento agrcolas.
Artculo 55. Facultad de las municipalidades para no cumplir con de los requisitos para los
parcelamientos agrcolas mediante la aplicacin del plan regulador.
Los municipios que pretendan permitir parcelamientos con fines distintos a los agropecuarios,
por ejemplo con fines tursticos o recreativos (tipo quintas) solo lo podrn hacer mediante el
respectivo plan regulador. Estos fraccionamientos no sern permitidos en aquellos municipios
que no cuentan con plan regulador o que cuentan con plan regulador que no los contemplen.
CAPITULO SEGUNDO
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anterior, se podr realizar bajo la figura de cuadra incompleta, pero con la previsin vial para
un futuro acople con el desarrollo vecino.
Los cuadrantes de las urbanizaciones sern realizados segn una proporcin previamente
establecida, en la cual el lado ms extenso del cuadrante no podr superar el doble del lado
ms corto. De conformidad con la formula anterior, el lado ms corto permitido no ser menor
a 40 metros ni mayor que 120 metros.
Locales Especiales: Aquellas que se indican como tales en los planes reguladores o en
los proyectos especiales o parciales debidamente aprobados por el Instituto Nacional
de Vivienda y Urbanismo (INVU).
Su seccin ser la indicada en cada caso y debern integrarse adecuadamente a la
vialidad existente o propuesta para la zona.
Las vas locales especiales solo sern permitidas en el marco de proyectos de
renovacin urbana, en los cuales se definir el ancho del derecho de va de cada una
de ellas.
II.
Locales Primarias: Aquellas que sirven para canalizar el trnsito local hacia otros
sectores de la ciudad o bien, hacia vas pblicas nacionales de enlace con otros ncleos
urbanos.
Debern realizarse respetando las siguientes dimensiones lineales: un derecho de va
mayor o igual a veinte metros, de los cuales catorce metros son de calzada, cuatro
metros de acera y dos metros de franjas verdes distribuidas entre ambos lados de la
va Podrn tener ciclovas demarcadas en la calzada, o bien ajustar las dimensiones de
los elementos restantes con el fin de separar las mismas fsicamente del trnsito
vehicular y peatonal.
III.
Locales Secundarias: Aquellas cuya funcin es servir de vas colectoras de las vas
internas del fraccionamiento, de la urbanizacin o del condominio respectivo.
Estas vas tendrn un derecho de va de catorce metros, la calzada por su parte ser
de ocho metros, opcionalmente compartida con ciclo vas demarcadas, y cuatro
metros de aceras, con dos metros de zona verde como mnimo.
IV.
Locales Terciarias: Conformadas por aquellas vas que dan acceso a varias unidades de
vivienda, hasta un mximo de cien unidades.
Tendrn un derecho de va de once metros, con una calzada de siete metros,
opcionalmente compartida con ciclo vas demarcadas. Cuatro metros de aceras y
zonas verdes obligatoriamente, con un metro con ochenta centmetros de acera como
mnimo, distribuidos a ambos lados de la va.
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b) La ciclo va que sea ubicada sobre la calzada, con un sentido unidireccional, deber ir
en el mismo sentido vehicular y tener un ancho mnimo de un metro y una separacin
de sesenta centmetros, respecto de las calzadas vehiculares.
c) La ciclo va bidireccional ubicada sobre la calzada, tendr un ancho mnimo de dos
metros y una separacin de sesenta centmetros, con respecto a las calzadas
vehiculares.
d) Se podr destinar el rea de la calzada para uso mixto (bicicletas y automviles). Se
deber sealizar de forma horizontal y vertical el uso compartido de los vehculos con
las bicicletas, y la prioridad de paso otorgada a esta ltima.
e) Los carriles de las ciclo vas que sean permanentes podrn ser demarcados de alguna
de las siguientes formas:
i-
ii-
Artculo 67. Lineamientos Urbansticos aplicables a las calles marginales adyacentes a las
vas frreas.
a) El derecho de vas para calles marginales ubicadas de frente a las lneas frreas, ser
de once metros. El rea pavimentada ser de 6 metros, tendr una acera de un metro
con cincuenta centmetros, y una franja verde de dos metros con cincuenta
centmetros.
El resto del derecho de va se ubicar del lado del ferrocarril, sin acera. En caso de que
la acera cumpla la funcin de descarga de pasajeros, el derecho de va aumenta a doce
metros, y la dimensin de la acera ser de dos metros con cincuenta centmetros.
b) En los proyectos urbansticos que prevean la constitucin de calles marginales
adyacentes a lneas frreas, parte del rea pblica a ceder a las municipalidades se
podr ubicar a lo largo de la va frrea con un ancho mnimo de seis metros, con
acceso por los extremos y en donde no se permitir ningn tipo de construccin, de tal
forma que eventualmente se puedan constituir parques lineales en estos espacios.
c) Las construcciones en los predios colindantes con la va frrea, cuando no exista calle
marginal, debern guardar un retiro de construccin de tres metros sobre esa
colindancia. Los planos de urbanizacin o de fraccionamiento en terrenos atravesados
o colindantes con va frrea, debern contar, adems de la aprobacin del INVU o de la
municipalidad respectiva, con la aprobacin del MOPT.
empaten con estas, es decir las secundarias, debern tener como mximo una
pendiente del cinco por ciento, a una distancia mnima de quince metros, fuera del
derecho de va, antes del empate.
c) Los niveles de calle y alcantarillado de las intersecciones, al desembocar en calles
existentes, debern ser definidos por la Municipalidad en congruencia con lo existente,
si el empate es con carretera existente o proyectada, el urbanizador deber presentar
al MOPT, el perfil longitudinal para su estudio y aprobacin previa a la realizacin del
proyecto.
c) Cuando las franjas no sean iguales en ambos lados de la calzada, la franja ms angosta
deber colocarse en el lado en donde se ubiquen las lneas elctricas.
d) Cuando la franja de circulacin de las vas se integre a la franja verde y de mobiliario y
se supere una dimensin de tres metros, el rea resultante deber arborizarse. Esta
exigencia ser extensiva a aquellos desarrollos urbansticos de cualquier tipologa que
contemplen en su diseo pisos duros tales como plazas, andenes, reas de parqueo,
senderos y similares.
e) Si las aceras tienen una longitud mayor a cien metros, se deber disear un rea de
descanso para personas con discapacidad, y as, de forma continua, un rea cada cien
metros adicionales.
Con el fin de garantizar la permeabilidad visual del peatn, o del vehculo al circular en las
esquinas de las manzanas, en todo cruce de calles se recortarn las esquinas de los
Artculo 73 Rampas.
a) En todas las esquinas de las manzanas se construirn rampas de longitud igual al ancho
del rea verde, para salvar el desnivel existente entre la calle y la acera. El acabado y
diseo de las rampas se regir por las disposiciones estipuladas en el Reglamento de
Construcciones promulgado por el INVU.
b) En lo que respecta al acceso vehicular a los predios, el desnivel deber salvarse con
rampas construidas en la franja verde, de conformidad con las disposiciones
establecidas en el inciso a) del presente artculo. Cuando no exista dicho acceso
vehicular, la rampa se deber resolver en una longitud mxima de cincuenta
centmetros. Es necesario respetar la continuidad de las aceras.
33
Los desniveles que se generan en los costados tambin debern resolverse con
rampas
de
pendiente
no
mayor
en
un
treinta
por
ciento
de la que tiene la acera respectiva.
c) Cuando exista una pendiente longitudinal y los andenes laterales se deban desarrollar
con gradas, se deber construir una rampa en zigzag, si la pendiente transversal del
terreno lo permite, con un ancho mnimo de un metro y una pendiente mxima del
ocho por ciento, procurando que el rea verde no desaparezca por completo.
ii.
iii.
Sub-Seccin Quinta: Disposiciones relativas a las reas pblicas destinadas a parques, juegos
infantiles y facilidades comunales
Artculo 78. Condiciones mnimas aplicables a las reas pblicas destinadas a parques, juegos
infantiles y facilidades comunales
En lo referente a la condicin estructural del terreno y la accesibilidad de las reas pblicas, se
debern respetar las siguientes condiciones:
a) Las reas pblicas no podrn ser de una pendiente mayor de la que tiene la totalidad
del rea aprovechable del proyecto.
b) El espacio pblico deber ser accesible para todas las personas sin mayores
restricciones, y deber cumplir, en lo que aplica, con lo preceptuado en la ley 7600.
c) No se permitir, adems, la construccin de cerramientos perimetrales que impidan el
libre el acceso.
d) En reas destinadas a parque, juegos, y en general a recreacin al aire libre, el
urbanizador proveer espacios abiertos bajo techo, para resguardo de las personas
ante las variables meteorolgicas, con un rea mnima de seis metros cuadrados por
cada quinientos metros 500 metros cuadrados. Por fraccin adicional de parque se
aumentara o disminuir proporcionalmente el rea de refugio.
El diseo de estas estructuras deber contar con la aprobacin del INVU y del
Ministerio de Salud y la Municipalidad, segn corresponda.
Artculo 79. Ubicacin y Configuracin.
Dichas reas se debern ubicar y configurar de la siguiente manera:
a) Contiguo a reas pblicas preexistentes si las hubiere.
b) Concentradas equidistantemente de las viviendas si es posible, o a distancias no
mayores de doscientos metros de la vivienda ms alejada, segn la distancia medida
desde la calle, para reas de juegos infantiles, y en sitios en los cuales no se deban
35
cruzar rutas nacionales, para poder llegar a dichas reas desde las viviendas a las que
brinden servicio.
c) Debern tener como mnimo tres frentes a vas pblicas o encontrarse en los centros
de los cuadrantes, siempre y cuando los predios circundantes presenten como
mnimo, un 30% de permeabilidad en cada una de las fachadas que lo conforman.
d) Bajo ninguna circunstancia ser permitida la ubicacin de reas pblicas dentro de las
instalaciones de proyectos urbansticos verticales.
Artculo 80. Verificacin del cumplimiento de los requisitos relativos a estas reas por parte
de las autoridades competentes.
Para cumplir las disposiciones del artculo anterior, la persona interesada presentar al INVU o
a la Municipalidad respectiva, un plano completo en el que se deber indicar las obras a
realizar y el equipamiento que se les dar.
Las obras proyectadas debern incluir: juegos, refugios, pavimentos, aceras, vallas,
arborizacin, terracos, mobiliario urbano y cualquier otro detalle pertinente que pueda ser
incluido en dichas reas.
Artculo 81. Disposiciones relativas al mobiliario urbano de las reas pblicas destinadas a
parque y juegos infantiles.
i-
ii- El diseo deber incluir elementos de gua y de prevencin para personas con
discapacidad.
iii- El mobiliario deber contemplar las dimensiones para el disfrute de las personas con
discapacidad. De acuerdo con lo estipulado en la ley 7600
iv- El mobiliario deber proveer las condiciones necesarias para promover la permanencia
de las personas dentro del espacio. Esto incluye la mayor cantidad de servicios y
facilidades que contribuyan a una estada agradable y confortable.
v- La iluminacin deber distribuirse de acuerdo al uso del espacio de tal forma que sea
homognea. Tambin deber tener la intensidad correcta para abarcar el rea que se
desea.
vi- El mobiliario urbano no deber obstaculizar los recorridos peatonales.
Artculo 82. Disposiciones especficas aplicables a reas de juegos infantiles.
a) El urbanizador deber entregar el rea para juegos infantiles con el equipamiento
necesario. La zona del parque se deber dejar enzacatada y arborizada.
36
b) Con el fin de que los juegos sean adecuados a la zona, durables y seguros, el INVU
proveer planos de juego cuyo uso recomienda. Las copias de planos sern pagadas
por los interesados. Por razn de seguridad o durabilidad, el INVU o la Municipalidad
podrn rechazar los tipos de juegos que proponga el urbanizador.
c) Para efecto del clculo de los juegos a instalar se considerar un ncleo de juegos por
cada 50 unidades de vivienda.
d) En el caso de que el rea de juegos infantiles se encuentre colindante o a menos de
cien metros de una quebrada, ro, canal, calle primaria y en general sitios peligrosos,
ser obligacin del urbanizador cerrar el sitio con malla, seto, tapia u otro sistema que
ofrezca seguridad a los usuarios.
e) Cuando la urbanizacin no vaya a ser habitada de inmediato, el urbanizador podr
solicitar al municipio la aceptacin de una garanta real de pago que le permita
ejecutar las obras y dotar del equipo necesario a las reas de juegos en un momento
posterior que indique la municipalidad.
f) De las obras y del equipo a ser ubicadas en el rea de juegos infantiles , se debern
destinar espacios para la recreacin para nios de diferentes edades:
i.
10 m/familia se destinar para juegos infantiles
ii.
2 m/vivienda a zona de juego para bebes (menores de 3 aos)
iii.
4 m/vivienda a zona de juego para nios de (3 a 7 aos)
iv.
4 m/vivienda a zona de juego para nios en edad escolar (mayores de 7 y
menores de 13 aos)
g) En el rea para bebes se debe incluir un rea con las debidas facilidades para que los
adultos puedan permanecer perodos prolongados de tiempo.
h) En el rea de juegos para nios en edad escolar se podrn incluir canchas de ftbol,
baloncesto y de uso mltiple para deportes alternativos como patinaje, ciclismo, entre
otros.
Artculo 84. Condiciones para la localizacin del equipamiento urbano en las reas pblicas
destinadas a facilidades comunales.
a) El equipamiento urbano estar ubicado en la porcin de rea pblica que corresponde
a facilidades comunales.
37
b) Una vez separada el rea correspondiente a parque y juegos, el uso del resto del rea
se dar segn el siguiente cuadro en el que se establece el nmero de metros
cuadrados requeridos por vivienda y la prioridad, en orden decreciente, en el sector a
no ms de 1000 metros de la vivienda ms alejada de acuerdo con el siguiente cuadro:
M/vivienda
Equipamiento
En el sector a no ms de 1000 m.
2,5
Kinder
8,0
Escuela
1,5
0,5
Polica
En el sector a no ms de 2000 m.
4,0
Colegio
1,5
Centro Comunal
1,5
Biblioteca
0,5
Puesto de Salud
0,5
1,0
Educacin Tcnica
Guarderas
1,0
Unidad Sanitaria
vii- El equipamiento urbano ubicado en las reas pblicas cedidas deber disponerse de tal
forma que se garantice el libre acceso a los particulares.
Las normas urbansticas para la configuracin general de predios buscarn una adecuada
implantacin de estos en relacin con los predios vecinos y el espacio pblico circundante, as
como las condiciones fsicas adecuadas, de conformidad con la normativa establecida en este
reglamento.
En consideracin de lo anterior, la configuracin predial deber respetar como mnimo, las
siguientes disposiciones:
a. Las caractersticas naturales del terreno o la alteracin del mismo durante la
implementacin de las transformaciones, debern ofrecer una garanta previsible
contra riesgos de inundacin, derrumbes o deslizamientos, tomando en cuenta las
caractersticas ecolgicas del sitio.
b. Al proyectar operaciones de transformacin del suelo sobre terrenos accidentados o
de fuerte pendiente, tanto las hileras de vivienda como las vas debern colocarse
preferiblemente paralelas a las curvas de nivel.
c. El fondo del lote no ser mayor de siete veces el frente y hasta donde sea posible, los
linderos laterales de los lotes sern perpendiculares a la lnea de cordn y cao.
rea Mnima
de
Aguas
Frente mnimo
1 nivel
72 90 m2
6 metros
2 niveles
60 m2
4 metros
6 metros
ii- Parcelas con fines industriales: Cuando no exista zonificacin industrial, las parcelas
no podrn tener un frente menor de catorce metros ni un rea menor a
cuatrocientos veinte metros cuadrados.
iii- Parcelas con fines comerciales: Los lotes para comercio podrn tener dimensiones
menores a las establecidas para parcelas residenciales, siempre y cuando formen
parte de un conjunto o centro comercial debidamente planificado.
Dimensiones menores podrn aplicarse, conforme a lo establecido en el prrafo
anterior, siempre y cuando la permeabilidad del terreno lo permita, de
conformidad con los resultados obtenidos de las pruebas de infiltracin respectivas.
iv- Parcelas de uso mixto: Un proyecto de urbanizacin puede incluir a la vez reas
39
a. En el caso de que se pretenda someter fincas atravesadas por ros o quebradas, o que
colinden con stos, a operaciones de transformacin del suelo, deber proveerse una
franja de no construccin que determinar la DUV del INVU de conformidad con lo
establecido en el artculo 33 de la Ley Forestal. La misma ser medida a lo largo del
lecho mximo del cauce y medidos a cada lado del mismo en la proyeccin horizontal.
Estas franjas de terreno formarn parte del suelo no urbanizable y sern entregadas al
uso pblico. Sin embargo las mismas no sern computables en el clculo de la cesin
de rea pblica que debe realizar el promotor urbanstico o el desarrollador, de
conformidad con lo regulado en este reglamento.
b. Para acequias y cauces de agua intermitente, que no son de dominio pblico, se
considerarn cinco metros de retiro a cada lado.
c. Las franjas no construibles a orillas de cauces de agua, debern conformar una sola
finca entre calles, no aptas para la construccin, y debern tener carcter de
proteccin al cauce.
d. En el caso de caones de ro, los terrenos aledaos al cauce que tengan ms del
veinticinco por ciento de pendiente no podrn urbanizarse, para efectos de la cesin
40
de reas pblicas estos terrenos no se computarn por no formar parte del rea
urbanizable.
En dichas laderas no se podrn realizar movimientos de tierra que alteren la topografa
natural del terreno, esto implica de forma expresa, prohibicin de terraco y depsito
o extraccin de materiales.
e. Cuando la urbanizacin est cruzada por un cauce de agua, que no sea de dominio
pblico, se podrn hacer trabajos de canalizacin o entubamiento, en cuyo caso
deber preverse rebalses para avenidas mximas manteniendo sobre el tubo un canal
abierto adicional.
f.
CAPITULO TERCERO
INSTRUMENTOS DE GESTIN DEL SUELO
SECCION PRIMERA. DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 94. Definicin de las reas y Proyectos para la aplicacin de los instrumentos de
gestin del suelo.
La reas o proyectos en donde se debern aplicar las tcnicas de reajuste de terrenos y de
reparto de cargas y beneficios, sern establecidas por el INVU o por las autoridades
municipales, segn corresponda, respetando las normas establecidas en el presente
42
43
Area (m2)
edificaciones
Actividad
A
B
C
D
E
F
G
H
iii- La identificacin de las cesiones obligatorias y los suelos a participar del reparto de cargas
y beneficios (SOR y SNOR).
El suelo que no participa de la operacin, es el que por definicin debe ser cedido al dominio
pblico para su utilizacin colectiva, segn la normativa correspondiente. Se incluyen los
retiros de los ros y quebradas, calles pblicas existentes, derechos de va nacionales, lneas de
alta tensin o provisin de servicios pblicos, y en general, todo tipo de terrenos que por sus
caractersticas fsicas, topogrficas o geolgicas, no es posible construir (fallas, altas
pendientes, zonas con algn tipo de riesgo, etc.).
45
m2
0
0
0
0
0
0
0
0
iv- El valor inicial del suelo y el valor de los aportes respectivos por cada participante. Es
necesaria la realizacin de avalos particulares para cada inmueble, los cuales servirn de base
para la negociacin con los propietarios del suelo. El avalo deber contemplar el costo del
terreno as como el costo de los inmuebles construidos. Estos avalos debern responder a la
utilizacin actual y real de la propiedad, sin incluir posibles especulaciones o expectativas
ficticias. El avalo podr incluir una estimacin de las ganancias mensuales de cualquier
actividad comercial que se d en los predios y que requiera ser objeto de compensacin
durante el tiempo de ejecucin del proyecto.
Propietario
Area (m2)
Valor
avalo
(m2)
Valor
inicial
del suelo
A
B
C
D
Propieta
rio
m2 de
construcci
n
Costo
por m2
Valor
A
46
B
C
D
Propieta
rio
Tipo de
Actividad
Renta Compens
mensual
acin
estimada estimada
A
B
C
D
que son necesarias para la realizacin del mismo, tales como redes de servicios pblicos que se
financian a travs de la tarifas; entre otros.
iii- Total de costos imputables a la operacin de reajuste y reparto de cargas. Se considerarn
como cargas a ser repartidas equitativamente entre los propietarios de los inmuebles de las
diferentes unidades de actuacin urbanstica, las cesiones y la realizacin de obra pblica
correspondientes a redes de servicios pblicos de acueducto, alcantarillado, energa, telefona,
asi como las cesiones para parques y zonas verdes, vas vehiculares y peatonales y
equipamientos comunitarios. El total de los costos de urbanizacin incluye los costos directos e
indirectos del proyecto.
No se considerarn como parte de las cargas imputables al proyecto de reajuste y reparto de
cargas:
- Vas, parques, parques, zonas verdes y equipamientos existentes
.
- Los inmuebles adquiridos por instituciones estatales que vayan a ser utilizados para los
mismos fines del proyecto, como calles y equipamientos sociales
- Las zonas comunes y equipamientos comunitarios privados no sern consideradas cargas
urbansticas.
Se podrn incluir como cargas del proyecto, los costos por demolicin de las edificaciones y los
costos por compensacin de las actividades suspendidas durante el tiempo de la construccin
del proyecto que afecte al propietario de la actividad.
c) Asignacin de la norma urbanstica:
i- Definicin de la norma urbanstica, incentivos de intensidad y usos del suelo
Al asignar la norma urbanstica final para cada unidad de actuacin urbanstica, el Instituto o la
municipalidad debern procurar que las capacidades instaladas del sitio no se vean
sobrepasadas, asi como que las mejoras a las redes de servicios bsicos puedan ser incluidas
en la negociacin y costeadas por el desarrollador. La municipalidad podr definir un
aprovechamiento mximo ordinario, de manera que el desarrollador pueda acceder a un
mayor aprovechamiento (niveles, alturas, o usos complementarios) a travs de incentivos
definidos por la municipalidad o el Instituto, segn corresponda.
Una vez definidos los incentivos por parte de la municipalidad, se definir el perfil final del
proyecto, el cual, ser utilizado para el clculo de las cargas totales, las cesiones, el reparto de
dividendos y el pago de contribuciones especiales, de ser el caso.
La municipalidad podr llegar a acuerdos con los desarrolladores para traspasar reas verdes y
recreativas al entorno circundante del proyecto, o bien a otras zonas del cantn segn las
necesidades locales. Del mismo modo puede convenir con el desarrollador el pago de un
porcentaje de las reas pblicas requeridas en efectivo a favor de la municipalidad. En el caso
de incluir la figura de condominios, la municipalidad podr solicitar un porcentaje de las reas
recreativas sean ubicadas con acceso pblico desde la calle y otro porcentaje sea de uso
exclusivo de los habitantes del proyecto.
Cuando se trate de la adecuacin y habilitacin urbanstica en suelo de expansin urbana, la
distribucin de las cargas generales del proyecto, se podr realizar mediante la asignacin de
48
Para efectos del clculo de las rentas una vez finalizada la operacin, se identificar la cantidad
de suelo habilitado al final del proyecto, las diferentes actividades que se albergarn, ya sean
estas residenciales, comerciales o industriales y el costo con que se pretende colocar en el
mercado el metro cuadrado de suelo creado, utilizando la siguiente formula:
- Rentas totales: Suelo habilitado * valor de mercado
iii- Balance Inicial del Reparto de cargas y beneficios
En el cuadro del balance inicial del proyecto se deber incluir:
- El valor inicial del suelo antes de la operacin, valor concertado y negociado entre las partes y
respaldado por el avalo municipal respectivo.
-El valor del suelo con la norma urbanstica: entendido como las rentas generadas por la venta
del suelo habilitado en el mercado
- El valor final del suelo: producto de restar al valor del suelo con la normativa urbanstica los
costos totales del proyecto
- El costo total de la construccin de las obras
- La plusvala generada por el proyecto: Entendida como el valor final del suelo menos el valor
inicial.
- Relacin de Aumento: Relacin porcentual que se da entre el valor inicial del suelo y el valor
final del suelo.
m2 de
suelo
Valor Total
Valor m2
Costo de
construccin de las
carcas imputables al
reparto
Plusvala: Suelo con
Norma de
renovacin - costos
totales -Valor incial
del suelo)
Participante
Aporte en Suelo
Propietarios
Desarrollador
Total
Aporte en
Suelo (incluye
0 el valor inicial
del suelo ms
la plusvala)
Aportes en
recursos de
inversin para la
infraestructura
100%
0%
100%
100%
100%
Aportes en
inversin para
infraestructura
Total
% de
participacin
Propietarios
Desarrollador
Total
100,00%
50
Valor inicial
Propietario
del suelo
% de
Plusvala
participacin
Valor
total del
aporte en
suelo
Valor total
por m2 de
Suelo Objeto
del Reparto
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
Transitorio 1
Las municipalidades contarn con un plazo de un ano a partir de la publicacin del presente
reglamento para elaborar el mapa base indicado en el artculo 9.
51