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LES CONTRATS COMMERCIAUX

Chapitre 1 : La vente du fonds de commerce :


Le fonds de commerce est un bien meuble incorporel constitu par l'ensemble des meubles corporels et
incorporels affects l'exercice d'une ou de plusieurs activits commerciales (article 79 du code
commerce).
Il constitue le principal bien du commerant et peut faire l'objet de plusieurs oprations juridiques qui
sont soumises un rgime juridique particulier.
Ainsi, la vente du fonds de commerce, comme toute vente, est soumise aux rgles du droit commun, mais
le code de commerce prvoit un certain nombre de drogations soit dans lintrt des cranciers du
vendeur pour prserver leur gage sur le fonds de commerce, soit dans lintrt du vendeur pour le
protger contre linsolvabilit de lacqureur en cas de vente crdit.

PARA 1 : Les conditions de la vente du fonds de commerce :


Le contrat de vente du fonds de commerce est soumis des conditions de fonds et de forme et une large
publicit.

A- Les conditions de fonds et de forme :


Ces conditions obissent aux rgles du droit commun de la vente sous rserve de certaines particularits
concernant lobjet, le prix et les clauses spcifiques obligatoires.
Pour lobjet, La loi exige que soient numrs dans lacte de vente, les diffrents lments qui composent
le fonds vendu, savoir les lments incorporels, le matriel et les marchandises avec lindication de la
valeur qui leur est attribue.
Concernant le prix de la vente, il doit, en principe, tre dpos auprs dune instance dment habilite
conserver les dpts, notamment une banque, un notaire ou la caisse du tribunal. Lacheteur qui aurait
pay le vendeur avant lexpiration du dlai dopposition risque aussi de payer les cranciers du vendeur
du fonds de commerce.
En plus, le contrat de vente du fonds de commerce doit tre constat par un acte crit qui doit comporter
les mentions obligatoires suivantes :
1/ le nom du vendeur, la date et la nature de son acte dacquisition (quand et comment il a achet), Le
prix dacquisition qui doit spcifier distinctement le prix des lments incorporels, le prix du matriel et
le prix des marchandises.
2/ lorigine de la proprit du fonds de commerce.
3/ la liste des inscriptions des privilges et des nantissements qui sont pris sur le fonds de commerce.
4/ sil y a lieu, le bail (lorsque le vendeur nest pas propritaire du local), sa date, sa dure, le montant du
loyer actuel, le nom et ladresse du bailleur.
Ce dispositif a t institu au profit de lacqureur pour lui permettre dagir en toute connaissance de
cause.
A dfaut de lune de ces mentions, lacqureur est en droit de demander lannulation de la vente sil
justifie dun prjudice rsultant de labsence de cette mention.
En cas dinexactitude des mentions, lacqureur a le choix entre lannulation de la vente et la rduction
proportionnelle du prix de vente, si cette inexactitude lui a port prjudice. Laction doit tre intente par
lacqureur (en annulation ou en rduction du prix) dans un dlai maximum dun an partir de la date de
lacte de vente.

B- Le formalisme de publicit :
Le contrat de vente fait lobjet dune large publicit dont la finalit est dinformer particulirement les
cranciers du vendeur du fonds de commerce afin quils puissent faire valoir leurs droits.
Lacte de vente doit tre au pralable enregistr pour avoir une date certaine. Ensuite, il doit tre dpos
dans les quinze jours de sa date au secrtariat greffe du tribunal dans le ressort duquel est situ le
fonds de commerce.
Le secrtaire greffier procde linscription de lacte de vente sous forme dextrait au registre du
commerce. Il procde galement la publication de lextrait au bulletin officiel et dans un journal
dannonce lgale aux frais des parties.
Cette publication doit tre renouvele par lacqureur entre le 8me et le 15me jour aprs la premire
insertion au bulletin officiel renforant ainsi linformation des cranciers.

Lacqureur qui paie son vendeur sans avoir effectu les publications prescrites, ou avant lexpiration du
dlai de 15 jours ouvert aux cranciers pour faire opposition, nest pas libr lgard des tiers.

PARA 2 : Les effets de la vente du fonds de commerce :


La vente du fonds de commerce est une opration qui comporte des risques pour l'acheteur, le vendeur et
les cranciers du vendeur.

A- Les garanties des cranciers du vendeur.


Le changement dans la personne du propritaire du fonds de commerce implique une modification de la
situation prise en considration par les cranciers lorsquils avaient accord des crdits ce fonds. Pour
protger leurs intrts, ils bnficient du droit de faire opposition au paiement du prix et du droit de faire
une surenchre du sixime.
1- Lopposition au paiement du prix :
La vente du fonds de commerce a pour effet de reconnatre aux cranciers du vendeur, le droit de
demander le paiement de leurs crances qui deviennent immdiatement exigibles.
Tout crancier, que sa crance soit chue ou terme, peut formuler une opposition au paiement du prix de
la vente au vendeur, en demandant quil soit dsintress par le paiement de sa crance, avant que celui-ci
touche le reliquat du prix.
Pour quelle soit valable, lopposition doit runir des conditions relatives la qualit des cranciers, au
dlai et des conditions de fond et de forme.
Les modalits de lopposition au paiement du prix
Qui : Tout crancier du vendeur, que sa crance soit ou non exigible, peut faire opposition au paiement
du prix de la vente.
Les crances terme peuvent se prvaloir de droit dopposition. La limitation ce principe concerne le
bailleur qui peut faire opposition pour les loyers chus, mais non pour les loyers en cours ou choir,
sauf stipulation contraire (art.84, al.3).
Pour les cranciers nantis, leurs droits sont protgs par le fait de linscription qui leur confre un droit de
suite et un droit de prfrence.
Dlai : Lopposition doit tre faite au plus tard dans les quinze jours aprs la seconde insertion au bulletin
officiel et au journal dannonces lgales de lextrait de lacte de vente.
Modalits : Lopposition peut tre formule soit par dpt direct auprs du secrtariat greffe contre
rcpiss soit par lettre recommande avec accus de rception.
A peine de nullit, lopposition doit noncer le montant et les causes de la crance, et faire lection de
domicile dans le ressort du tribunal.
Le gel du paiement du prix de la vente et la procdure de cantonnement
Leffet principal de lopposition des cranciers est de bloquer le prix de la vente auprs de linstance
dpositaire ou entre les mains de lacqureur sil nen a pas encore fait le dpt, afin que les cranciers
puissent tre pays une fois leur opposition dclare fonde.
Cependant, pour palier aux consquences fcheuses du blocage du prix de la vente, larticle 85 du code
de commerce reconnat au vendeur le droit de se pourvoir en rfr aprs le dlai de 10 jours suivant
lexpiration du dlai pour faire opposition, pour obtenir lautorisation de toucher son prix malgr
lopposition.
Loctroi de cette autorisation est subordonn aux conditions exiges par larticle 87 du C.C, savoir :
Le vendeur doit justifier dune dclaration de lacqureur faite sous la responsabilit personnelle
et dont il sera pris acte, quil nexiste pas dautres cranciers opposants que ceux contre lesquels il est
procd ;
Consigner au tribunal une somme suffisante, fixe par le juge des rfrs pour dsintresser les
cranciers.
Les sommes consignes seront affectes spcialement la garantie des crances, pour srets desquelles
lopposition a t faite. Un privilge exclusif sera attribu sur le dpt, mais sans que ces cranciers
acquirent un droit prfrentiel au paiement par rapport aux cranciers nantis.
Par ailleurs, le vendeur est galement en mesure de mettre en chec lopposition et obtenir l'autorisation
de toucher son prix, malgr l'opposition, en demandant la mainleve par une procdure en rfr lorsque

l'opposition a t faite sans titre ou sans cause ou si elle est nulle en la forme, et s'il n 'y a pas instance
engage au principal.
2- La surenchre du sixime :
Si un crancier inscrit ou opposant, estime que le prix de vente ne suffira pas payer tous les cranciers,
il peut former une surenchre du sixime (art.94 du C.C).
Linstitution de cette procdure spciale vise protger les cranciers contre les dissimulations dune
partie du prix dans lacte de vente, et aboutissant verser par lacqureur directement au vendeur le
surplus du prix objet de la fraude.
Cette surenchre est limite puisquelle ne touche que la partie du prix concernant les lments
incorporels. Le matriel et les marchandises ne sont pas compris (art.94 du C.C). La surenchre se
calcule sur la valeur des lments incorporels.
Pour quelle soit valable, la surenchre doit tre dpose auprs du tribunal de commerce dans le dlai de
30 jours de la deuxime insertion de lacte de vente au bulletin officiel et au journal dannonces lgales.
En plus, elle doit tre fonde sur linsuffisance du prix de la vente dclare lacte pour dsintresser
tous les cranciers. Lauteur de la demande doit faire une surenchre du sixime 1/6 du prix principal du
fonds de commerce.
Le demandeur doit dposer au tribunal, une somme qui ne pourra tre infrieure la moiti () du prix
total de ladite vente stipul payable au comptant, augment de la surenchre (art.96 du C.C).
Ladjudication aura lieu aux mmes conditions et dlai que la vente sur laquelle la surenchre est
intervenue.
Si le prix de vente est fix, quil y ait eu ou non une surenchre, lacqureur dfaut dentente entre les
cranciers pour la distribution amiable de son prix, est tenu sur la sommation de tout crancier, et dans
un dlai de 15 jours qui suivent de consigner au secrtaire-greffier, la partie exigible du prix et le surplus
au fur et mesure de lexigibilit.

B- Les garanties du vendeur du fonds de commerce.


Le vendeur qui cde son fonds de commerce crdit court le risque de ne pas tre pay en cas
dinsolvabilit de lacheteur. Afin de couvrir ce risque, et en plus des garanties conventionnelles, le code
de commerce lui reconnat deux protections spcifiques : le privilge du vendeur de fonds de commerce,
et l'action rsolutoire.
1- Le privilge du vendeur :
Le privilge constitue la premire garantie du vendeur crdit, la valeur du fonds est affecte
prioritairement au paiement du solde du prix de vente.
Le privilge est un droit rel qui octroie son bnficiaire une garantie qui lui permet d'tre pay en
priorit sur les autres cranciers. Le bnfice de ce privilge par le vendeur est subordonn linscription
du dit privilge au registre du commerce dans un dlai de quinze jours compter de lacte de vente et ce
conformment aux articles 91 et 92 du code de commerce.
1-1- La circonscription du privilge
Le bnficie de la garantie quoffre le privilge ncessite la dtermination des lments du fonds de
commerce sur lesquels il porte ainsi que le respect des conditions dinscription.
a- Lassiette du privilge :
Conformment lalina 3 de larticle 91 du code de commerce, le privilge du vendeur ne porte que sur
les lments du fonds de commerce numrs dans le contrat de vente et dans l'inscription. A dfaut de
dsignation expresse, le privilge ne porte que sur l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la
clientle et l'achalandage.
Il est donc dans lintrt du vendeur d'numrer la totalit des lments cds dans l'acte de vente afin
que le privilge puisse porter galement sur les lments corporels (matriel et marchandises).
Le privilge ne joue pleinement son rle que sil porte sur des valeurs prcises. En effet, le privilge ne
constitue pas une garantie globale du prix forfaitaire du fonds de commerce. Par consquent, la
ventilation obligatoire des prix affects chacun des lments du fonds aura une consquence importante
sur la porte de la garantie puisquil est divisible et s'exerce sur trois lments : les marchandises, le
matriel et les lments incorporels.

b- Les formalits pralables au bnfice du privilge :


Le vendeur doit inscrire son privilge au registre du commerce auprs du greffe du tribunal de commerce
dans le ressort duquel se trouve le fonds et auprs du secrtariat greffe de chaque tribunal dans le ressort
duquel est situe une succursale du fonds comprise dans la vente.
Cette inscription doit tre faite dans les 15 jours de la date de l'acte de vente. Ce dlai est impos dans
le dessein de protger les cranciers de lacqureur. Une fois inscrit dans ce dlai, le privilge prend effet
de manire rtroactive au jour de la vente.
En effet, linscription prime toute autre inscription prise par lacqureur dans le mme dlai. Elle est
opposable mme au redressement et la liquidation judiciaire de ce dernier condition bien entendu de
respecter lobligation de dclaration de la crance.
Linscription conserve le privilge pendant 5 ans mais il peut tre conserv au-del de cette dure par
voie de renouvellement de linscription.
1-2- Les effets du privilge :
tant une sret relle, le privilge confre au vendeur du fonds un droit de suite et un droit de prfrence
lui permettant de suivre le fonds en quelques mains qu'il passe et dtre pay en priorit sur le prix de sa
vente.
a- Le droit de suite :
Le droit de suite permet au vendeur du fonds de commerce de suivre le fonds et de le saisir entre les
mains de lacqureur dfaillant ou de ses cessionnaires afin d'tre pay avant les cranciers
chirographaires. Concrtement, il consiste dans la dpossession du dbiteur par une saisie pralable une
vente judiciaire aux enchres publiques.
Ainsi, l'acte de vente inscrit dans les 15 jours prime toutes les autres inscriptions qui auraient t prises
par les cranciers de l'acqureur depuis la date de la vente.
Afin de supprimer les inconvnients lis au droit de suite, les articles 122 130 du CC permettent la
personne qui a achet le fonds dans le cadre d'une vente amiable et non pas aux enchres publiques,
d'teindre les srets inscrites sur le fonds, notamment du vendeur prcdent qui n'aurait pas t pay, en
leur proposant le paiement hauteur du prix convenu au contrat et de ne verser au vendeur que le reliquat
ventuel du prix.
Toutefois pour viter une collusion entre le vendeur qui cderait son fonds de commerce sans avoir pay
intgralement le propritaire prcdent et le nouvel acheteur, l'article 123 CC, autorise les cranciers, qui
n'acceptent pas l'offre faite par le nouvel acqureur pour les indemniser, de requrir sa mise aux enchres
publiques, en offrant de porter le prix principal, non compris le matriel et les marchandises, un
dixime en sus et de donner caution pour le payement des prix et charges ou de justifier de solvabilit
suffisante.
La procdure de surenchre s'effectue en deux temps.
Le crancier qui surenchrit doit assigner son acheteur devant le tribunal de commerce. En effet, celui-ci
doit statuer sur la validit de la surenchre, sur l'admissibilit de la caution ou la solvabilit du
surenchrisseur, et ordonner la vente aux enchres publiques du fonds avec le matriel et les
marchandises qui en dpendent.
Il doit galement notifier par exploit d'huissier au dbiteur qui a cd le fonds et au nouveau propritaire,
la rquisition de mise aux enchres et l'assignation devant le tribunal de commerce.
Cette notification doit intervenir dans les 30 jours qui suivent les dlais de notification de la proposition
de purge non accepte. Le rglement du prix aux cranciers achve la purge.
b- Le droit de prfrence :
Le droit de prfrence permet au vendeur crdit d'tre pay avant les cranciers chirographaires de
l'acheteur en cas de vente aux enchres du fonds.
La porte du droit de prfrence :
Le privilge confre au vendeur du fonds de commerce la "cause lgitime de prfrence" requise par
l'article 1241 du DOC qui prvoit que "les biens du dbiteur sont le gage commun de ses cranciers, et le
prix s'en distribue entre eux par contribution, moins qu'il n'y ait entre les cranciers des causes lgitimes
de prfrence".
Toutefois, en raison de son application rtroactive la date de l'acte, le privilge du vendeur prime tous
les nantissements qui pourraient grever le fonds du chef de l'acheteur depuis la date de la vente.
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Le droit de prfrence du vendeur du fonds de commerce, s'imputera en premier lieu sur les
marchandises, ensuite sur le matriel et en dernier lieu sur les lments incorporels du fonds de
commerce.
La drogation au principe de lindivisibilit des srets :
Le privilge du vendeur porte sur le fonds de commerce (ou certains de ses lments) mais contrairement
au principe de lindivisibilit des srets qui signifie que toute sret garantit la totalit de la dette, le
privilge ne constitue pas une garantie globale du prix forfaitaire du fonds mais il est divisible et s'exerce
sur trois lments : les marchandises, le matriel (lorsque l'acte le stipule) et les lments incorporels.
Par consquent, la ventilation obligatoire des prix affects chacun des lments du fonds aura une
consquence importante sur la porte de la garantie.
Le privilge est divis en trois fractions grevant les marchandises, le matriel et les lments incorporels.
Lacte de vente fixe le prix de ces trois lments. Les paiements des acomptes simputent sur les
marchandises, puis le matriel puis les lments incorporels.
Un exemple chiffr permet de mieux comprendre cette situation. Un Fonds vendu pour un prix de
600 000 Dh rparti comme suit :
Marchandises 100 000Dh, matriel200 000Dh, lments incorporels300 000 Dh.
Le prix est payable en trois fractions : 100 000 au comptant, 150 000 dans un dlai de 6 mois, le solde de
350 000 Dh au bout de deux ans.
Aprs le paiement du premier acompte, lacqureur est mis en redressement judiciaire, alors quil restait
350 000 Dh payer. Le privilge portant sur les marchandises est teint. Celui portant sur le matriel est
partiellement teint (300000-150000).
Le rglement final dpend du prix atteint par les divers lments du fonds lors de la vente judicaire de
celui ci. Le fonds a t vendu au prix de 470 000 Dh rparti comme suis : les marchandises 120 000 Dh,
le matriel 150 000 Dh et les lments incorporels 200 000 Dh.
Bien que le prix de la revente soit de 470 000 Dh, le vendeur ne sera pas intgralement pay car il ne
jouit daucun privilge sur les marchandises. Son privilge sur le matriel jouera plein. Alors que le
privilge sur les lments incorporels permettra dobtenir seulement 200 000 Dh, le restant de la dette
(100 000 Dh) ntant quune crance chirographaire qui a peu de chances dtre intgralement paye.

2- Laction rsolutoire :
Pour pallier aux ventuelles insuffisances du privilge, le vendeur peut se rserver une protection
alternative : l'action rsolutoire.
Plutt que dexercer son privilge lui permettant uniquement d'obtenir le paiement du prix, le vendeur
peut prfrer mettre en uvre la deuxime garantie et demander la rsolution de la vente et reprend la
proprit de son fonds.
Il convient den voquer les conditions, les modalits et les effets.
2-1-Les conditions et les modalits de laction rsolutoire.
Laction rsolutoire nest possible que si les formalits de publicit du privilge ont t accomplies et si
le vendeur sest expressment rserv cette facult.
Elle doit tre inscrite en mme temps que le privilge dans les quinze jours de l'acte. Elle ne peut tre
exerce au prjudice des tiers aprs lextinction du privilge et elle est limite aux lments qui font
partie de la vente.
Quelle soit judiciaire ou conventionnelle, laction rsolutoire doit tre notifie aux cranciers inscrits sur
le fonds, au domicile lu dans leurs inscriptions. Le jugement qui prononce la rsolution ne peut
intervenir que 30 jours aprs cette notification.
Cette formalit vise permettre aux cranciers d'intervenir dans l'instance soit en dsintressant le
vendeur pour mettre un terme la procdure ou pour en contester la validit, notamment lorsque le
privilge du vendeur n'a pas t inscrit.

2-2-Les effets de laction rsolutoire :


La rsolution entrane la destruction rtroactive de la vente. La reprise du fonds de commerce est
indivisible ce qui signifie que le vendeur reprendra l'intgralit des lments corporels et incorporels y
compris ceux dprcis et ceux sur lesquels les garanties du vendeur sont teintes.
En contrepartie de la reprise du fonds, le vendeur devient comptable du prix des marchandises et du
matriel existant au moment de cette reprise d'aprs l'estimation qui en sera faite par expertise
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contradictoire, amiable ou judiciaire, sous dduction de ce qui pourra lui rester d par privilge sur les
prix des marchandises et du matriel, le surplus, s'il y en a, devant rester le gage des cranciers inscrits et,
dfaut, des cranciers chirographaires.
Le vendeur a le droit de compenser, de manire distincte pour chaque lment, le prix quil doit avec le
prix quil lui restait d. Le surplus doit tre consign par le vendeur aux fins de dsintresser les
cranciers.
Toutefois, si le fond a subi une perte de valeur du fait de l'acheteur le vendeur pourra demander des
dommages et intrts aprs expertise.

Chapitre 2 : Nantissement du fonds de commerce :


Section 1 : Les conditions du nantissement :
Les conditions du nantissement concernent lassiette du nantissement, sa forme et sa publicit.

Paragraphe 1 : LASSIETTE DU NANTISSEMENT :


Sont seuls susceptibles dtre compris dans le nantissement, les lments numrs larticle 80
lexclusion des marchandises (Art 107).
Il sagit de la clientle et lachalandage, le nom commercial, lenseigne, le droit au bail, le mobilier
commercial, le matriel et loutillage, les brevets dinvention, les licences, les marques de fabrique, de
commerce et de service, des dessins et modles industriels, tous droits de proprit industrielle, littraire
ou artistique qui y sont attachs.
A dfaut de dsignation expresse et prcise dans l'acte qui le constitue, le nantissement ne comprend que
le nom commercial, lenseigne, le droit au bail, la clientle et l'achalandage.
Les marchandises ne sont pas comprises dans le nantissement parce quelles sont destines la vente et la
sret serait peu efficace

Paragraphe 2 : Forme et publicit du nantissement :


Le nantissement doit tre constat par un acte crit, notari ou sous seing priv, dment enregistr
(art.108, al.1).
Un extrait de lacte doit tre inscrit au registre du commerce dans les quinze jours de sa date.
Linscription nest pas soumise la publication au bulletin officiel et au journal d'annonces lgales.
Ces formalits de publicit doivent tre accomplies dans les 15 jours de la signature du contrat, sous
peine de nullit du nantissement.
Cette publicit est indispensable pour assurer l'information des tiers dans la mesure o le nantissement du
fonds de commerce n'entrane pas de dpossession du propritaire au profit du crancier nanti.
L'inscription au registre du commerce de l'acte tablit le privilge rsultant du nantissement au profit du
crancier nanti et la date de cette inscription dtermine le rang du crancier en cas de pluralit de
cranciers nantis.

Section 2 : les effets du nantissement :


Le privilge rsultant du nantissement s'tablit, peine de nullit, par le seul fait de linscription qui doit
tre prise sur le registre du commerce la diligence du crancier gagiste et dans le dlai de 15 jours
compter de la date de l'acte constitutif.
L'effet de linscription cesse aprs radiation de la crance, suite au paiement, ou radiation automatique
par le secrtaire-greffier l'expiration du dlai de cinq ans de sa date, sauf renouvellement pour la mme
dure.
Linscription a pour effets :
- Le droit de suite et le droit de prfrence.
- Le droit de demander le paiement avant chance loccasion de toute opration de nature
compromettre la valeur du fonds de commerce.
Effets a lgard des cranciers :
Dabord un effet lgard des cranciers chirographaires antrieurs du commerant ;
Larticle 111, alina 5 du code de commerce dispose que Linscription dun nantissement peut
galement rendre exigibles les crances antrieures ayant pour cause lexploitation du fonds de
commerce . Il y a l une mesure de protection singulire qui marque un certain particularisme du passif
commercial du fonds de commerce.
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Ensuite le nantissement confre une sret relle au crancier nanti. Par une mauvaise exploitation le
dbiteur peut en compromettre la valeur, il peut mme lanantir par diffrents artifices.
Cest pourquoi le code de commerce attache au nantissement comme au privilge du vendeur non
seulement le droit de prfrence et le droit de suite qui sont les prrogatives normales de toute sret
mais aussi le droit de sopposer la dprciation ou la dsintgration du fonds de commerce.
Le commerant peut tre tent de dplacer le fonds de commerce, il peut vendre sparment un lment
du fond comme il peut procder la rsiliation du bail

le dplacement du fonds de commerce :


Le propritaire est tenu de notifier au crancier nanti son intention de dplacer son fonds dans un
nouveau local en lui en indiquant l'adresse au moins quinze (15) jours avant le dplacement effectif.
A dfaut de cette notification, les crances inscrites deviennent de plein droit immdiatement
exigibles sil rsulte du dplacement du fonds de commerce une dprciation de sa valeur.
Lorsque le propritaire du fonds aurait notifi le crancier il doit procder, dans les quinze jours
de cette notification ou dans les trente jours o il aura eu connaissance du dplacement, l'inscription
modificative au registre du commerce :
si le fonds de commerce demeure dans le ressort du tribunal o il a t initialement inscrit, il doit
faire mentionner en marge de l'inscription existante, l'indication du nouveau sige du fonds.
si le fonds est dplac dans un autre ressort, de faire reporter sa date l'inscription primitive avec
l'indication du nouveau sige.
En cas domission de ces formalits, les cranciers peuvent tre dchus de leur privilge sil est tabli que
par ngligence un prjudice en a rsult pour les tiers

la rsiliation du bail commercial :


Rsiliation judicaire: Le propritaire qui poursuit la rsiliation du bail du local dans lequel est
exploit le fonds de commerce grev du nantissement, doit prsenter sa demande devant le tribunal et la
notifier aux cranciers nantis.
Le jugement de rsiliation ne peut intervenir que 30 jours aprs la notification des cranciers.
Pendant ce dlai, les cranciers nantis peuvent agir pour prserver le contrat de bail (paiement des
loyers).
- Rsiliation amiable (par accord entre le propritaire et le locataire), il ne devient dfinitive que
30 jours aprs la date de la notification qui en a t faite aux cranciers nantis.
la saisie dun lment corporel du fonds :
En cas de saisie excutoire dun lment corporel (ex : les meubles, machines) du fonds de commerce
par un autre crancier, le crancier nanti doit en tre avis afin de pouvoir faire valoir ses droits, le cas
chant en exigeant la vente intgrale du fonds de commerce.

Chapitre 3 : Le contrat de bail commercial


Dfinition : Le bail commercial est le contrat en vertu duquel le propritaire d'un immeuble ou d'un
local, dit bailleur, le donne en location un locataire, dit preneur , pour un usage commercial,
industriel ou artisanal
Rgime juridique : Le bail commercial est soumis un rgime juridique spcial drogatoire du rgime
commun du bail civil :
Dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux dimmeubles ou de locaux lous usage commercial, industriel ou
artisanal.
Une double protection pour le locataire commerant
1- La garantie d'une certaine stabilit du fonds de commerce travers le droit du locataire au
renouvellement du bail et la cession de son droit de bail avec la cession du fonds de commerce.
2- La prise en compte de la plus value notoire qu'apporte l'exploitation du fonds de commerce dans
l'immeuble ou le local et qui justifie, en cas de rsiliation du contrat de bail, une indemnit compensatrice
du prjudice subi par le locataire.
Ces droits confrs au locataire, en raison de leur importance, sont qualifis de "proprit commerciale".

1. Champs dapplication :
a. Selon les personnes :
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En principe, le rgime protecteur des baux commerciaux, prvu par les dispositions de la loi
relative ce type de baux, ne sapplique que si le locataire est un commerant ou un industriel inscrit au
registre du commerce, ou un artisan immatricul au rpertoire des mtiers.
b. Selon la nature des biens immeubles :
Les immeubles concerns par ladite loi sont numrs comme suit :
- Les immeubles ou de locaux accessoires dpendant du fonds, la condition qu'ils soient indispensables
l'exploitation de ce dernier
- Aux baux portant sur des terrains nus sur lesquels ont t difis des constructions usage industriel,
commercial ou artisanal
- Les immeubles ou de locaux usage commercial ou industriel consentis par l'Etat, aux autres
collectivits publiques ou aux tablissements publics pour des immeubles ou locaux affects des
services exploits en rgie
- Les immeubles ou de locaux occups par tous tablissements d'enseignement
- Les immeubles ou de locaux occups par des faonniers
2. Biens exclus du Dahir relatif aux baux commerciaux :
En principe, le rgime protecteur des baux commerciaux, prvu par les dispositions de la loi relative
ce type de baux, ne sapplique pas aux types de conventions suivantes :
- Les baux emphytotiques : ce sont des baux immobiliers de trs longue dure ;
- Les immeubles ou locaux constitus en habous et non grevs de droits traditionnels de manfa ;
- Les immeubles en proprit de lEtat ou des collectivits locales destins aux activits
commerciales visant lintrt gnral ;
- Le statut des baux commerciaux ne s'applique pas un terrain sans construction, ni un
emplacement publicitaire
conditions du bail
1. Le bail commercial doit tre conclu pour l'occupation d'un local ou d'un immeuble destin
l'exploitation d'un fonds de commerce. Ncessit d'un local ou d'un immeuble : il s'agit d'un lieu clos et
couvert. Le statut des baux commerciaux ne s'applique pas un terrain sans construction, ni un
emplacement publicitaire sur un mur ou un toit, ni aux centres commerciaux et aux galeries marchandes.
2. Exploitation d'un fonds de commerce : le statut protecteur des baux Commerciaux ne s'applique
qu'au propritaire d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Ce fonds doit en outre tre exploit.
3. Immatriculation obligatoire : Le locataire peut bnficier de la protection du bail commercial
condition d'tre immatricul au Registre du Commerce.
le loyer
Le montant du loyer d'origine est librement fix par les parties, en tenant compte du jeu de l'offre et de la
demande.
Il est frquent que le propritaire demande des loyers d'avance.
Lorsque les sommes verses sont considres comme de simples loyers d'avance, elles s'imputent sur les
dernires chances du bail.
Mais le propritaire peut les demander titre de dpt de garantie, notamment pour s'assurer que le
locataire remplira ses obligations. Dans ce cas, la somme verse au dbut du bail devra tre restitue la
sortie.
Loi n 07-03 (30 novembre 2007) relative la rvision du montant du loyer des locaux usage
d'habitation ou usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal
Le bailleur et le locataire peuvent convenir, d'un commun accord, de la fixation du montant du loyer, des
conditions de sa rvision et du taux de son augmentation ou de sa diminution.
Cependant, il ne peut tre convenu d'augmenter le montant du loyer pendant une priode infrieure
trois ans courant compter de la date de conclusion du contrat de bail ou de la date de la dernire
rvision judiciaire ou conventionnelle, ni de convenir d'une augmentation suprieure 10%.
Cependant il appartient au tribunal d'apprcier le taux d'augmentation du loyer si son montant n'excde
pas quatre cent dirhams par mois sans que le taux d'augmentation fix par le tribunal soit suprieur
50%.

De son cot le locataire peut demander la diminution du montant du loyer s'il survient des circonstances
qui ont des rpercussions sur l'usage pour lequel le local a t lou.
le droit au renouvellement du bail
les conditions du renouvellement du bail
Le contrat de bail commercial peut tre consenti verbalement ou par crit.
Le locataire ne bnficie du droit de bail qu'aprs une dure dtermine d'exploitation.
Deux annes dexploitation conscutives en vertu d'un ou plusieurs contrats de baux
crits successifs,
Quatre annes dexploitation en vertu dun ou plusieurs baux verbaux successifs, ou de
baux crits ou verbaux successifs.
l'exercice du droit au renouvellement
Le droit au renouvellement du bail revt un caractre d'ordre public et toute clause contraire est nulle.
Le contrat de bail ne prend pas fin automatiquement la fin de la dure, mais uniquement aprs un
cong.
Le bailleur doit adresser au preneur un cong de rsiliation motiv par un acte extrajudiciaire six
mois avant la date d'expiration du contrat de bail.
A dfaut du cong, ou lorsqu'il n'a pas t donn avant les six mois du terme du contrat ou sans indication
des motifs, le contrat de bail se trouve renouvel par tacite reconduction.
Le locataire peut demander au bailleur le renouvellement du bail dans les six mois qui prcdent
lexpiration du bail.
Le silence du bailleur dans un dlai de trois mois vaut acceptation de la demande de renouvellement.
Le refus du renouvellement doit reproduire les termes larticle 27 du dahir de 1955
NB: Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme les clauses, stipulations et arrangements qui
auraient pour effet de faire chec au droit de renouvellement
Article 27 : Le locataire qui entend soit contester les motifs du cong ou du refus de renouvellement
invoqus par le bailleur, soit demander le paiement d'une des indemnits prvues au titre III du prsent
dahir ou qui n'accepte pas les conditions proposes pour le nouveau bail, doit saisir le prsident du
tribunal de premire instance de la situation de l'immeuble dans le dlai de trente jours compter de la
rception du cong ou de la rponse du propritaire prvue l'alina premier de l'article 8.
Pass ce dlai et sous rserve des dispositions du dernier alina de l'article 6 et du deuxime alina de
l'article 8 ci-dessus, il se trouve forclos et il est rput soit avoir renonc au renouvellement ou
l'indemnit d'viction, soit avoir accept les conditions proposes pour le nouveau bail
le refus du renouvellement du bail
Le bailleur est tenu de prciser au preneur les motifs de son refus
- La saisine du prsident du tribunal conciliateur
Le preneur dispose de 30 jours pour saisir le prsident du tribunal de premire instance en tant que juge
conciliateur.
En cas d'chec de la conciliation, le prsident du tribunal dresse un procs verbal de non conciliation qu'il
notifie au preneur qui dispose d'un dlai de 30 jours aprs rception pour saisir le tribunal de premire
instance.
- La saisine du tribunal de premire instance
Le preneur doit assigner le bailleur devant le tribunal de premire instance qui aura statuer sur les
motifs avancs et dterminera en consquence s'il y a lieu verser ou non une indemnis d'viction.
Non renouvellement avec indemnit d'viction
Lorsque le refus du renouvellement du bail n'a aucun fondement juridique le bailleur est condamn
verser au preneur une indemnit d'viction.
La valeur globale de cette indemnit est au moins gale celle du fonds de commerce et comprend
particulirement les frais de dmnagement, le supplment du loyer, la perte de la clientle et du droit au
bail.
Le bailleur peut revenir sur sa dcision et accorder le renouvellement du bail au preneur dans les trois
jours de la notification de la dcision du juge.
Non renouvellement avec indemnisation partielle
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1- Reprise en vue de sa dmolition suivie dune reconstruction sans qu'elle soit justifie par l'insalubrit
ou menace de ruine.
Lindemnit quivalente au prjudice sans dpasser trois annes de loyers + droit de priorit.
2- Reprise pour travaux de surlvation de son immeuble qui est de nature empcher le preneur
d'exploiter normalement son fonds de commerce.
Lindemnit compensatrice de l'abandon temporaire du local quivalente au prjudice - deux
annes de loyers.
3- Reprise pour le transformer en local d'habitation et y habiter ou le faire habiter par les membres de sa
famille et condition qu'il prouve qu'il ne dispose pas dune habitation correspondant ses besoins
normaux.
Lindemnit quivalente au prjudice sans dpasser cinq annes de loyers.
Lorsque l'immeuble a t acquis titre onreux, le bailleur ne peut bnficier de cette disposition
quaprs trois ans.
Non renouvellement sans indemnit
Un motif grave et lgitime l'encontre du preneur : non paiement des loyers ou changement
de la vocation de l'immeuble.
Reprise de l'immeuble reconnu au bailleur pour motif d'intrt gnral : le bailleur se fonde sur
le motif que l'immeuble doit tre totalement ou partiellement dmoli comme tant en tat
dinsalubrit reconnue par lautorit administrative, ou sil est tabli quil ne peut plus tre occup
sans danger en raison de son tat dinscurit
Le locataire dispose dun droit de priorit pour louer l'immeuble une fois reconstruit .
Cession du bail
La cession du droit au bail est un contrat par lequel le locataire transfre un tiers le bnfice du bail.
En matire de cession du bail, la libert est le principe.
Conformment larticle 37du Dahir de 1955 toute clause du contrat de bail tendant interdire au
locataire de cder son bail l'acqureur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
La cession du droit au bail doit respecter un certain nombre de formalits (signification au bailleur,
publicit en cas de vente du fonds de commerce).
La sous location
La sous-location totale ou partielle est interdite sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur.
En cas de sous-location autorise, le propritaire est appel concourir l'acte.
Lorsque le loyer de la sous-location est suprieur au prix de la location principale affrent la partie
sous-loue, le propritaire la facult d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location.
Le locataire doit faire connatre au propritaire, soit par acte en la forme prvue aux articles 55, 56 et 57
du dahir formant Code de procdure civile, soit par lettre recommande avec accus de rception, son
intention de sous-louer.
Dans les trente jours de la rception de cette notification, le propritaire doit faire connatre s'il entend
concourir l'acte.
Si, malgr l'autorisation, le bailleur refuse ou s'il omet de rpondre, il est pass outre, si aprs avoir
accept de concourir l'acte il n'est pas d'accord sur les conditions de la sous-location, ou sur
l'augmentation appliquer au prix de la location principale, il est statu par le prsident du tribunal.

Partie 3 : LE CONTRAT DU BAIL COMMERCIA :


DAHIR DU 24 mai 1955 relatif aux baux d'immeubles ou de locaux lous usage commercial,
industriel ou artisanal.
DEFINITION :
Le bail commercial est le bail d'un immeuble dans lequel le locataire exploite un fonds
commercial ou artisanal dont il est propritaire.
Les baux commerciaux sont rgis par le Dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux d'immeubles ou de
locaux lous usage commercial, industriel ou artisanal.

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Par contre les baux civils sont rgis par le Dahir du 25 dcembre 1980 portant promulgation de la
loi n 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux
d'habitation ou usage professionnel
Le bail commercial est le contrat par lequel le propritaire d'un local (bailleur, loueur ou locateur)
met la disposition d'une seconde personne appele locataire (preneur ou utilisateur), son local
contre une rmunration appele loyer ou paiement, et dans lequel le locataire exploite un fonds
de commerce.
D'aprs l'article 629 du D.O.C., les baux d'immeubles doivent tre constats par crit, s'ils sont
faits pour plus d'une anne. A dfaut d'acte crit, le bail est cens fait pour un temps indtermin.
En effet le simple consentement des parties rend le louage des choses "parfait lgalement
(article 628 du D.O.C).

CHAMP D'APPLICATION DU DAHIR DE 1955 :


Le dahir de 1955 sapplique "aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est
exploit" (Article 1 er)
Si le bail conclu en vue d'une exploitation commerciale est un contrat commercial, cette condition ne
suffit pas rendre applicable le statut des baux commerciaux ;
il faut encore qu'un fonds de commerce existe.
Ainsi ne bnficie pas de la proprit commerciale le locataire qui n'a ni cr, ni acquis ni
transport dans les lieux un fonds de commerce et qui s'est born mettre en activit une
installation industrielle ou commerciale indissolublement lie aux immeubles dont le bailleur est
exclusivement propritaire.

LES DOMAINES EXCLUS :


Certains baux ne sont pas considrs comme des baux commerciaux par le dahir de 1955 selon la nature
de la convention et l'objet de la location.

1- Exclusion par rapport la nature de la convention


Emphytose
Crdit-bail
Convention courte dure
Par baux de courte dure, il faut entendre les baux d'une dure de moins de deux ans. En effet, la priode
d'occupation est trop courte pour qu'une clientle se dveloppe, et la protection du locataire commerant
se justifie donc moins. Le point de dpart du dlai est fourni par la date d'entre effective dans les lieux et
non par celle de la convention, qui peut tre tablie antrieurement.

2. Exclusion par rapport l'objet de la location


Les terrains nus
Le dahir ne s'applique qu'aux baux d'immeubles ou de locaux ; le mot immeuble s'entend d'un immeuble
bti. Ainsi, il ne rgit pas les locations de terrains nus, par exemple un terrain lou sans amnagement
un entrepreneur de camping.
Au contraire, il s'applique si le preneur a difi une construction usage industriel, commercial ou
artisanal, avec le consentement expresse du propritaire. Concernant la nature et la solidit de ces
constructions, il a t jug que le dahir exige la prsence de constructions en "dur", stables et solides.
Les locaux accessoires
Le dahir sapplique aux locaux qui "sont indispensables l'exploitation du fonds". Il ne ne joue pas pour
les locaux accessoires, locaux usage d'entrept ou de garage puisque la clientle n'y est pas reue.
Il a t jug qu'une location consentie une socit commerciale pour loger son personnel est, par sa
nature une location commerciale, mais n'est pas considre comme indispensable l'exploitation du
fonds, ce qui l'exclut de la protection de ce dahir.
Les habous
Les immeubles ou locaux constitus en habous ne sont pas rgis par le dahir de1955 l'exception de ceux
qui sont entrs dans les patrimoines habous aprs la publication de ce texte (Art. 4 al. 2).

LES OBLIGATIONS (ENGAGEMENT) DES PARTIES :


a)Les obligations du bailleur :
Dlivrer au preneur la chose loue et l'entretenir;
Garantir la chose loue. Cette garantie a deux objets :
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- Garantie dviction permettant au locataire la jouissance et la possession paisible de la chose loue ;


- Garantie des dfauts et des vices cachs confrant le droit au propritaire encas de son inobservation
dobtenir la rsolution du contrat ou la rduction proportionnelle du prix du loyer ;
Prise en charge des grosses rparations (toiture, canalisations) ;
Paiement des impts fonciers et, ventuellement, lassurance des murs sauf accord expresse.
b) Les obligations du locataire :
Paiement rgulier du prix du louage ;
Conservation de la chose loue et son utilisation sans excs ni abus, suivant sa destination naturelle ou
celle prcise par le contrat ;
Paiement des rparations locatives (restauration des peintures, des carrelages, des portes, des vitres),
cependant, il nest pas tenu des dgradations dues la vtust ou la force majeure, aux vices de
construction ou par le fait personnel du bailleur ;
Rparation de toute dgradation ou perte cause par son fait, par sa faute, ou par labus de la chose
loue ;
Paiement des taxes dites locatives (de voirie, denlvement des ordures mnagres) Cette liste n'est
pas exhaustive, en effet les contractants peuvent inclure d'autres clauses largissant le champ des droits et
obligations des contractants, tout en respectant la loi.

LE LOYER :
FIXATION INITIALE DU LOYER :
Les parties fixent le montant du loyer en toute libert selon la loi de loffre et de la demande.
Frquemment le bailleur exige le versement dun pas de porte , c'est--dire une somme globale que
paie le locataire en entrant dans les lieux. Cest la contrepartie du dmembrement inflig la proprit du
bailleur raison des droits confrs au locataire.
Le pas de porte , nest pas prohib en matire de bail usage commercial. Il peut aussi tre
considr comme un supplment de loyer.
Si les parties lon ainsi qualifi, le juge devrait en tenir compte dans la fixation du loyer rvis.
En revanche, il na pas le prendre en considration pour le calcul de lindemnit dviction en
cas de non renouvellement du bail.

LA RVISION DU MONTANT DU LOYER


Dahir 30 novembre 2007 portant promulgation de la loi 07-03 relative la rvision du montant du loyer
des locaux usage d'habitation ou usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal .
Principe de la libert conventionnelle : Le bailleur et le locataire peuvent convenir, d'un commun
accord, de la fixation du montant du loyer, des conditions de sa rvision et du taux de son augmentation
ou de sa diminution, qu'il s'agisse de local usage d'habitation ou usage professionnel, commercial,
industriel ou artisanal.
Les limitations lgales:
- Il ne peut tre convenu d'augmenter le montant du loyer pendant une priode infrieure trois ans
courant compter de la date de conclusion du contrat ou de la dernire rvision
- Il ne peut tre convenu d'une augmentation suprieure 10% du montant du loyer.

LA PROPRIT COMMERCIALE :
Cest le droit pour le commerant locataire du local dans lequel il exploite son fonds de commerce
d'obtenir du bailleur le renouvellement de son bail lorsque celui-ci arrive expiration, ou en cas de refus
injustifi, d'obtenir certaines conditions une indemnit d'viction reprsentant le prjudice caus par la
privation des locaux.

I/ LE DROIT AU RENOUVELLEMENT :
Le droit au renouvellement au bail revt un caractre d'ordre public et toute clause contractuelle qui
aurait pour effet de faire chec au droit au renouvellement au profit du preneur est rpute nulle et de nul
effet. Ainsi, le contrat de bail ne prend pas automatiquement fin l'expiration de son terme comme en
matire civile mais son expiration et tributaire d'une procdure particulire de pravis pralable adress
six mois au minimum avant lexpiration du bail en cours par le propritaire de l'immeuble ou par le
locataire
Cependant, le droit au renouvellement ne peut tre invoqu que par :
1- Le locataire qui exploite effectivement un fonds de commerce dans les locaux lous.
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2- Le locataire doit tablir une dure dexercice effective qui varie selon la forme du contrat de bail:
- jouissance conscutives de 2 ans sil sagit dun contrat crit.
- jouissance conscutives de 4 ans en vertu dun ou plusieurs baux verbaux successifs, ou bien de baux
crits ou verbaux successifs.
Le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un cong donn au moins six mois l'avance par le
propritaire son locataire.
Donc, si le cong n'est pas donn ou s'il a t donn irrgulirement, le contrat se prolonge par tacite
reconduction.
Le preneur peut galement prendre linitiative et demander le renouvellement du bail. Il peut le faire par
lettre recommande avec accus de rception dans les 6 mois qui prcdent lexpiration du bail mais
aussi tout moment au cours de la reconduction du bail.
Le silence du bailleur dans un dlai de 3 mois vaut acceptation de la demande de renouvellement.

Le non renouvellement du bail :


Le bailleur peut mettre un terme au contrat de bail. A cet effet, il doit alors donner cong au locataire six
mois avant la date d'expiration du contrat ou encore refuser la demande de renouvellement prsente par
le preneur.
Le bailleur doit prciser au locataire les motifs de son refus pour lui permettre de saisir le prsident du
tribunal de premire instance en vue d'une conciliation ou encore ou de saisir le tribunal de premire
instance en cas de non conciliation.

Le recours la conciliation du prsident du tribunal :


Le locataire doit, dans un dlai de trente jours aprs le refus du renouvellement du bail, saisir le prsident du
tribunal de premire instance en tant que juge conciliateur qui aura pour mission de concilier les parties sur les
questions litigieuses (ex rvision des clauses du contrat initial) pour aboutir au renouvellement du bail.
En cas d'chec de la conciliation, le prsident du tribunal dresse un procs verbal de non conciliation qu'il notifie
au locataire avec la mention expresse qu'il dispose d'un dlai de 30 jours aprs rception pour saisir le tribunal de
premire instance. A dfaut de cette mention le dlai de recours reste ouvert pour le locataire.

La saisine du tribunal de premire instance :


Dans les 30 jours de la notification du procs-verbal de non conciliation par le prsident du tribunal, le preneur doit
assigner le propritaire bailleur devant le tribunal de premire instance qui aura statuer sur les motifs avancs par
le propritaire pour refuser le renouvellement du bail et dterminera en consquence s'il y a lieu verser ou non
une indemnis d'viction.
Lorsque le tribunal considre que le refus du renouvellement du bail n'a aucun fondement juridique, il condamne le
propritaire verser au locataire une indemnit d'viction compensatrice du prjudice caus par le dfaut de
renouvellement du bail.
La valeur globale est au moins gale celle du fonds de commerce et comprend particulirement les frais de
dmnagement, le supplment du loyer (nouveau) , la perte de la clientle et du droit au bail.

Le droit de repentir :
La loi reconnat au propritaire un droit de repentir, sil estime que lindemnit fixe par le tribunal est trop leve,
il peut revenir sur sa dcision et accorder le renouvellement du bail mais une double condition:
Il doit se dcider dans un dlai de 15 jours compter du jour ou la dcision est passe en force de chose
juge.
Il ne faut pas que le locataire ait dj conclu un nouveau contrat de location avec une autre personne ou
quil ait achet un bien immeuble dans cet objectif.
Le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux jusquau complet paiement de lindemnit aux conditions et
clauses du bail expir. Il devra verser une indemnit doccupation cependant.

II/ NON RENOUVELLEMENT SANS INDEMNIT


La loi prvoit diffrents cas dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement et reprendre les
locaux sans avoir verser une indemnit d'viction. Le bailleur nest tenu daucune indemnit :
En cas dun motif grave et lgitime lencontre du locataire (non paiement des loyers ou
encore le changement de la vocation de l'immeuble sans l'accord du propritaire...)
En cas d'insalubrit ou la menace de ruine de limmeuble:
sil est tabli que limmeuble doit tre totalement ou partiellement dmoli comme tant en tat
dinsalubrit reconnue par lautorit administrative, ou sil est tabli quil ne peut plus tre occup sans
danger en raison de son tat dinscurit, le bailleur est affranchi du paiement de l'indemnit d'viction.
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Dans ce cas le locataire dispose dun droit de priorit pour louer l'immeuble une fois reconstruit aprs
accord des parties sur le montant du loyer.

3/ NON RENOUVELLEMENT AVEC INDEMNISATION PARTIELLE :


Dmolition et reconstruction non justifis par ltat dinsalubrit:
Le propritaire a le droit de refuser le renouvellement du bail au motif quil veut dmolir et reconstruire
l'immeuble.
Dans ce cas le locataire vinc, a droit une indemnit gale au prjudice subi sans qu'elle puisse
excder trois ans de loyer au taux en vigueur au moment de l'viction.
Le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu'au commencement effectif des travaux.
Le locataire a droit de priorit pour louer dans l'immeuble reconstruit si il comporte des locaux
usage commercial, industriel ou artisanal et ce aprs accord sur le montant du loyer.
Le renouvellement diffr pour motif de surlvation:
Le propritaire peut diffrer, pendant une dure maximum de deux ans, le renouvellement du
bail, s'il se propose de surlever l'immeuble et si cette surlvation rend ncessaire l'viction
temporaire du locataire.
Le locataire a droit une indemnit gale au prjudice subi sans qu'elle puisse excder deux ans
du loyer en vigueur au moment de l'viction.
Le non renouvellement au motif de reprise pour habitation :
bailleur peut refuser, le renouvellement du bail s'il reprend les lieux pour les habiter lui-mme ou
les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.
Le bnficiaire de la reprise ne doit pas disposer d'une habitation correspondant ses besoins
normaux et ceux des membres de sa famille, que ces besoins correspondent une utilisation
normale du local et que ce local puisse tre adapt, par simples travaux d'amnagement, un
usage d'habitation.
Le bailleur doit verser au locataire ou son ayant droit une indemnit gale au dommage subi
sans qu'elle puisse excder cinq ans de loyer au taux en vigueur au moment de l'viction.
Le nouvel acqureur de limmeuble ne peut bnficier de cette facult que si son acte
d'acquisition a date certaine plus de trois ans avant l'exercice de ce droit.
Le bailleur qui exerce le droit de reprise partielle ou totale prvu au prsent article est tenu de
verser au
Le bnficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un dlai d'un an dater
du dpart du locataire vinc et pendant une dure minimum de cinq ans.
A dfaut, il est tenu de verser au locataire vinc une indemnit gale au montant du prjudice
subi sauf motif lgitime

4/ DROIT DE PRIORITE :
En principe, Le locataire a le droit de priorit dans deux cas
cas d'insalubrit ou la menace de ruine de limmeuble
En cas de dmolition en vue dune reconstruction
Modalits dexercice du droit de priorit:
Pour bnficier du droit de priorit le locataire doit, en quittant les lieux ou, au plus tard, dans les
trois mois qui suivent son dpart, notifier sa volont d'en user au propritaire, soit dans les formes
prvues au Code de procdure civile, soit par lettre recommande avec accus de rception en lui faisant
connatre son nouveau domicile et tout nouveau changement de domicile.
Le propritaire doit, avant de louer nouveau, aviser en la mme forme le locataire qu'il est prt
lui consentir un nouveau bail.
Cet avis doit mentionner que le locataire a un dlai de trois mois pour faire savoir au propritaire
s'il accepte ou non le nouveau bail ou, dans le cas o acceptant le principe du nouveau bail, il n'est pas
d'accord sur les conditions de celui-ci, pour saisir la justice.
Le propritaire qui ferait chec au droit de priorit du locataire est passible, sur la demande de ce
dernier, de lui payer des dommages-intrts.
5/ CAS DEXPROPRIATION :

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En cas d'expropriation pour cause d'utilit publique, la collectivit publique qui poursuit
l'expropriation peut se soustraire au paiement de l'indemnit d'viction, en offrant au locataire
vinc un local quivalent situ proximit.
Dans ce cas, le locataire peroit une indemnit compensatrice de sa privation temporaire de
jouissance et, le cas chant, de la moins-value de son fonds.
Il est en outre rembours de ses frais normaux de dmnagement et d'emmnagement.

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