Dictamen del impuesto

predial en el Estado de Mxico

C.P.C. y Mtro. Vicente Velzquez Melndez

La informacin fiscal que solicita

el gobierno cada da es ms abundante, y desde 2012 tenemos como
novedad, en materia fiscal, el
dictamen para el Estado de Mxico referente al impuesto predial,
ya que de conformidad con lo
sealado en el artculo 47 del Cdigo Financiero del Estado de
Mxico (CFEM), es obligacin de
los contribuyentes dictaminar la
determinacin de la base del impuesto predial.
Por otra parte, de conformidad
con lo sealado en el artculo 47
Bis del CFEM, las personas fsicas
y jurdicas colectivas obligadas al
pago del impuesto predial debern
dictaminar la determinacin de la
base declarada de dicho impuesto
en el ao inmediato anterior en la
manifestacin del valor catastral
de sus inmuebles ubicados en el
territorio del estado, de conformidad con lo sealado en este cdigo y las dems disposiciones
aplicables, cuando en dicho ao
se ubiquen en cualquiera de los
siguientes supuestos:
Hayan sido propietarias o poseedoras en 2014 de inmuebles
ubicados en el territorio del

estado, cuyo valor catastral sea

igual o superior a $20000,000.
Hayan sido propietarias o poseedoras de inmuebles en 2014
ubicados en el territorio del
estado, cuyo valor catastral sea
igual o superior a $5000,000,
cuando la suma del valor catastral de dichos inmuebles sea
igual o superior a $20000,000.
El dictamen comprender exclusivamente a los inmuebles antes
mencionados.
El dictamen de la determinacin
de la base del impuesto predial
tendr vigencia para el ao que
se dictamina, as como para los
dos aos siguientes, siempre que
el impuesto predial de los inmuebles objeto de dictaminacin se
pague oportunamente en trminos de este cdigo, no se realicen
mejoras, ampliaciones o construcciones que aumenten el valor
catastral de los inmuebles, y no se
modifique la informacin aplicable
a los inmuebles objeto de dictaminacin, prevaleciendo la obligacin
de presentar el aviso de dictamen
correspondiente en cada ao.
La dictaminacin de la determinacin de la base del impuesto

Licenciado en contadura y especialista en impuestos por la UNAM. Contador pblico certificado por el IMCP de Mxico.
Socio director en el despacho Velzquez y Asociados y en la Academia de Capacitacin Fiscal. Expositor de temas fiscales.
www.despachovelazquez.com, vicente_velazquez@att.net.mx

616

88

Las personas fsicas y jurdicas

colectivas que no estn obligadas a
dictaminar la determinacin de la base del
impuesto predial podrn optar por
dictaminarse presentando ante la autoridad
fiscal el aviso de dictamen

sexto dgito numrico del Registro

Federal de Contribuyentes (RFC).
En el CFEM se establece que
cuando se enajene un inmueble
objeto de dictamen, el enajenante
deber presentar el aviso y el
dictamen correspondiente a ms
tardar en la fecha en que ste se
enajene, debiendo verificarse el
cumplimiento de dichas obligaciones fiscales por el notario que d
fe de la enajenacin asentndolo
en la escritura respectiva. La enajenacin se dictamina.
En todos los casos, el dictamen
comprender la revisin de la determinacin de la base del impuesto predial de un ao, aunque ste
sea irregular. Aplica cuando se
genere la obligacin de dictaminar;
con posterioridad al primero de
enero del ao de que se trate,
cuando la obligacin se extinga
antes del 31 de diciembre; o cuando se termine el ao anticipadamente derivado de liquidacin, de
fusin, de escisin.
El contenido del dictamen ser
el siguiente:

Artculos

predial consistir en verificar la correcta determinacin del valor catastral y del impuesto predial que se haya declarado respecto de los inmuebles objeto de dictaminacin. Este trabajo lo deber realizar un
especialista en valuacin inmobiliaria registrado ante el iGECEM y ante
un colegio de valuadores; debe tener su domicilio en el Estado de
Mxico.
Las personas fsicas y jurdicas colectivas que no estn obligadas a
dictaminar la determinacin de la base del impuesto predial podrn
optar por dictaminarse presentando ante la autoridad fiscal el aviso de
dictamen, en cuyo caso les sern aplicables las disposiciones fiscales
atribuibles a los contribuyentes obligados.
No se dar efecto legal alguno al ejercicio de la opcin de dictaminarse cuando se realice fuera del plazo establecido ni cuando la opcin
se ejerza despus de iniciado o notificado al contribuyente el ejercicio
de las facultades de comprobacin de la autoridad fiscal por el impuesto y ao a dictaminar.
Para estos efectos, cuando un contribuyente deba dictaminar o
ejerza la opcin de hacerlo respecto de la determinacin del impuesto
predial por ms de un inmueble, se presentar un dictamen en el que
se detallar la informacin de todos los inmuebles objeto de dictamen
por ese ao.
Asimismo, de conformidad con lo sealado en el artculo 47 Bis-i del
citado cdigo, las personas fsicas y jurdicas colectivas que estn
obligadas a dictaminarse y las que opten por hacerlo, debern presentar aviso de dictamen ante la autoridad fiscal competente a ms tardar
el ltimo da de febrero del ao siguiente al que se dictaminen, adems, el
contribuyente deber presentar ante la autoridad fiscal competente
el dictamen sobre la determinacin de la base del impuesto predial
correspondiente al ao inmediato anterior, a ms tardar el ltimo da
de abril del ao siguiente al que se dictamine.
No obstante lo anterior, cuando se present el primer dictamen
correspondiente a 2011, en una disposicin transitoria sealaron que el
aviso y el dictamen se deba presentar en octubre de 2012 y, finalmente, en las Normas Generales en Materia Catastral para Dictaminar la
Determinacin de la Base del impuesto Predial, indicaron que el dictamen se presentara en septiembre u octubre de 2012, dependiendo del

Carta de presentacin, que

contendr la informacin de
identificacin del contribuyente
que se dictamina, de su representante legal, en su caso, y del
dictaminador.
Cuestionario inicial de reconocimiento fiscal.
Informacin cuantitativa sobre
la determinacin de la base del
impuesto predial, de acuerdo
con el rgimen de propiedad de
los inmuebles objeto de dictaminacin.
Informe sobre la revisin de la
determinacin del valor catastral
de los inmuebles objeto de
dictaminacin, con motivo del
trabajo del dictaminador.
Opinin profesional del dictaminador, soportada en la informacin y documentacin de la

89

616

revisin sobre la determinacin del valor catastral

de los inmuebles dictaminados.
Notas aclaratorias del dictaminador.
Cuando, derivado de la revisin de la determinacin
de la base del impuesto predial, resulten diferencias
por pagar de dicho impuesto, stas debern cubrirse por el contribuyente dictaminado ante la autoridad
fiscal competente en los 10 das siguientes a la fecha
de presentacin del dictamen.
En el artculo 47 Bis-2 del cdigo en comento se
establece que se presumirn ciertos, salvo prueba en
contrario, los hechos y opiniones afirmados en los
dictmenes que se formulen sobre la determinacin
de la base del impuesto predial, as como en las aclaraciones que realice el dictaminador sobre los mismos,
siempre que:
El dictaminador que revise la determinacin de la
base del impuesto predial est autorizado por
la autoridad competente y con su registro vigente
a la fecha de presentacin del dictamen, sin encontrarse impedido.
El valor catastral o la base para determinar el
impuesto predial de los inmuebles objeto de dictaminacin se sustente en la aplicacin de las
tablas de valores.
El dictaminador entregue el avalo catastral que
realice para la revisin de la determinacin de la
base del impuesto predial, junto con la documentacin comprobatoria correspondiente que incluya
la relativa a la verificacin fsica del inmueble,
mismo que deber adjuntarse al dictamen una vez
presentado ante dicho instituto.
El dictamen se elabore y presente de conformidad
con este cdigo y dems disposiciones que se
emitan para tal efecto.
Las aclaraciones a que se refiere este artculo podrn efectuarse por el dictaminador en una
sola ocasin respecto de un mismo dictamen
durante los 60 das siguientes a la fecha de su
presentacin, manifestando las precisiones o
explicaciones que sean conducentes, siempre
que no se haya iniciado la revisin del dictamen
y dems informacin o documentacin con ste
relacionada.
La informacin cuantitativa se presenta en un solo
dictamen que integra a todos los inmuebles objeto
de dictaminacin.
La informacin se presentar por cada uno de los
inmuebles que sean objeto de la dictaminacin

616

90

indicando su domicilio y ubicacin, clave catastral y

rgimen jurdico de propiedad:
La informacin mostrar detalladamente la integracin de la base o el valor catastral utilizado
para determinar el impuesto predial en el ao que
se dictamine, as como las diferencias observadas
respecto del clculo del contribuyente dictaminado,
debiendo relacionarse con los datos del avalo
catastral practicado por el dictaminador.
En cuanto al monto del impuesto predial cubierto
por el contribuyente dictaminado, se indicar su
importe anual y los datos del recibo de pago que
permitan su identificacin, precisndose, en su
caso, el monto de los subsidios o estmulos fiscales aplicados contra dicho impuesto en el ao que
se dictamina, as como las disposiciones y particularidades que posibilitan su determinacin y
aplicacin.
Anlisis pormenorizado del impuesto predial por
pagar en el ao que se dictamina, una vez considerados los pagos cubiertos por el contribuyente a la fecha de presentacin del dictamen, el
cual se mostrar por cada inmueble objeto de
dictaminacin. Cuando resulten cantidades pagadas en exceso y stas no se hayan obtenido en
devolucin a la fecha de presentacin del dictamen,
se expresarn indicando el ao en que se originaron.
El artculo 47 Bis-5 seala que en el informe fiscal
el dictaminador deber manifestar, bajo protesta de
decir verdad, lo siguiente:
Que se emite con estricto apego a lo dispuesto
por el cdigo y dems disposiciones aplicables,
considerando toda informacin y documentacin
utilizada para revisar la correcta determinacin de
la base del impuesto predial, as como su mecnica de clculo.
Que verific la correcta determinacin del valor
catastral o base del impuesto predial de los inmuebles objeto de dictaminacin, conforme a las
tablas de valores unitarios de suelo y construcciones vigentes en el ao que se dictamina, mencionando cualquier diferencia observada y las
causas que la originaron.
Que examin la informacin relativa a la aplicacin
de los subsidios o estmulos fiscales efectuados
en su caso por el contribuyente dictaminado, verificando su estricto apego a las disposiciones de
este cdigo y dems ordenamientos aplicables.

del CFEM se establece que se

presumirn ciertos, salvo prueba
en contrario, los hechos y opiniones
afirmados en los dictmenes que
se formulen sobre la determinacin
de la base del impuesto predial,
as como en las aclaraciones que
realice el dictaminador sobre
los mismos

Que corrobor la correcta aplicacin de sentencias o resoluciones

provenientes de cualquier medio de defensa o consulta jurdica que
le haya favorecido al contribuyente dictaminado, cuyos efectos legales afecten la determinacin del valor catastral o base del impuesto
predial en el ao que se dictamina.
Cuando la autoridad fiscal competente, en el ejercicio de sus facultades de comprobacin, revise el dictamen sobre la determinacin de
la base del impuesto predial, as como la informacin y documentacin
con ste relacionada, estarn a lo siguiente:
En primera instancia, la revisin se llevar a cabo con el dictaminador que revis la determinacin de la base del impuesto predial
de los inmuebles, requirindole por escrito lo siguiente:
La informacin y documentacin que conforme a este cdigo
deba estar incluida en el dictamen y que sirvi para realizar la
revisin de la determinacin del valor catastral y de la base del
impuesto predial.
La exhibicin de los papeles de trabajo y del avalo catastral
elaborado para revisar la determinacin del valor catastral y la
base del impuesto predial.
Para estos efectos, el dictaminador deber proporcionar la informacin y documentacin requerida por la autoridad competente en un
plazo mximo de 10 das, contado a partir de la fecha en que se notifique
su solicitud.
Finalmente, las reglas para efectos de llevar a cabo este trabajo
fueron publicadas el 10 de agosto de 2012 en la Gaceta del Gobierno
del Estado de Mxico. Debemos comentar que este dictamen lo prepara el perito, lo revisa la autoridad y finalmente se aprueba y se pagan
las diferencias, en su caso.

El sistema para la presentacin

del dictamen es el DiCTAVAL, y si
para 2015 el contribuyente no ha
presentado el dictamen 2011, deber presentar el dictamen por 2011
y por 2014 para evitar las sanciones
aplicables a este caso que son del
orden de 50 a 100 das de salario
mnimo por no presentar el aviso,
y de 150 a 300 das de salario
mnimo por no presentar el dictamen.

Artculos

En el artculo 47 Bis-2

Conclusin
Como se puede apreciar, este
dictamen se parece al que se hace
para el Distrito Federal, se trata de
una contribucin fiscal, por lo que
todo el trabajo tiene implicaciones
fiscales, pero el trabajo no lo hace
un contador pblico. El CFEM
seala que lo debe hacer un perito valuador, que aplican las normas
de auditora; que no puede dictaminar cualquier persona porque
hay impedimentos; que el dictamen
puede resultar con opinin limpia,
abstencin de opinin, opinin
negativa o con salvedades; que se
debe elaborar un informe fiscal con
un formato especfico; generalmente se da seguimiento al resultado
de dictamen en caso de saldos a
favor, saldos a cargo, compensaciones, solicitudes de devolucin,
revisin del dictamen, presentacin
de declaraciones complementarias
o normales; como el trabajo lo hace
un perito valuador, entonces el
perito hace el avalo porque conoce de avalos, de terrenos, de
construcciones, etctera. Para
realizar el trabajo complementario,
el contribuyente tiene que contratar
a un contador para regularizar toda
la situacin fiscal, finalmente, se
pretende que haya cumplimiento
de obligaciones fiscales y que se
recauden las contribuciones como
la autoridad pretende.

91

616