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La importancia de una gerencia

de proyectos
Elaborado por Ing. Jos Villanueva Martinic. CV Project. (*)

l gerente debe tener

la capacidad de interrelacionarse con los
profesionales de su
equipo tcnico, as como con
el personal de sus clientes y de
otras empresas. ste debe liderar
el proyecto, tener la capacidad
de unir a un buen equipo de
profesionales, dirigir y coordinar
todas las actividades hasta su
culminacin. Adems deber establecer una comunicacin clara y
detallada con el propietario sobre
los avances, as como de todas
las etapas que comprender el
proyecto.
El Gerenciamiento del proyecto abarca todas las actividades
relacionadas con el proyecto en
sus diferentes fases y etapas,
desde el inicio hasta su cierre. En
el diseo, por ejemplo, se debe
seguir la compatibilizacin de
planos y la elaboracin del expediente tcnico, con especialistas.
Esta documentacin es bsica
para la realizacin de la obra.
Tambin tiene la responsabilidad
del planeamiento y la elaboracin de todos los documentos
contractuales para cada uno de
los servicios necesarios para el
desarrollo del proyecto.
En la etapa de la Construccin
se considera la ejecucin fsica
del proyecto, estableciendo el
planeamiento y control a los
subcontratistas. Ac se tiene la
responsabilidad de contar con
PROCESOS
FASES

Pre Construccin

ETAPAS

Pre Factibilidad
Factibilidad
Expediente Tcnico

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Construccin
Ingeniera de Diseo (Est. Definitivos)

Retroalimentacin
Ejecucin de los trabajos
Control de Costos y Calidad
Oficina de obra
Relacin profesional con los
propietarios

los contratos suscritos entre el

propietario y los encargados de
la ejecucin. Es importante detallar sus responsabilidades, plazo
y monto, adjuntando los anexos
(presupuestos o cotizaciones).
El Gerente de Proyectos debe
controlar y tener presente estas
tres consideraciones: Diseabilidad, Constructabilidad, Contractabilidad: El gerente debe dar una
asesora completa y especializada, donde establecer las fases y
etapas de todo el proceso.

El Gerente de Proyectos
debe controlar y
tener presente estas
tres consideraciones:
Diseabilidad,
Constructabilidad,
Contractibilidad
Pre-Factibilidad
Primero se debe contar con el certificado de parmetros urbansticos (CPU). Luego se proceder a
la interpretacin, evaluando as
en la etapa inicial los aspectos
tcnicos, beneficios y costos de
acuerdo al mercado que estemos
considerando. Posteriormente se
identificarn los problema, causas, y objetivos del proyecto.
Una vez decidido el anteproyecto por el Cliente, quien
oportunamente debe de haber
solicitado el asesoramiento de
expertos en el mercado, nuestra
organizacin proceder a elaborar el o los anlisis de pre factibilidad que el proyecto requiere
con la informacin que el Cliente
deber de entregar.
Aqu debemos tener presente
la Diseabilidad que es la interpretacin adecuada de las necesi-

CONSTRUCTIVO

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1. Muchos
no le dan la
importancia
debida al
gerenciamiento
del proyecto, es
por ello que al
final una puede
tener resultados
negativos

dades del cliente, en documentos

escritos y grficos. Se buscar
satisfacer al cliente logrando economizar la ejecucin del proyecto
as como mostrndole modernos
y atractivos diseos.
El resultado de este estudio
permitir establecer, en primer
orden, si el proyecto como tal
es factible, y si lo fuese qu
rango de utilidad arroja. Este
anlisis no solo determina esta
posibilidad, sino que adems nos
permite interpretar las fortalezas
y debilidades que este proyecto
pudiese presentar, tanto a nivel
integral como en sus diversas
variables, especialmente en la relacin costo-beneficio del diseo
arquitectnico.
En los casos en que la utilidad
resultante sea de un rango menor
a lo razonable, inevitablemente
ser sensible a cualquier imprevisto. Entonces all se tendr que
analizar minuciosamente todas
las variables y estudiar la manera
de levantar esta cifra hasta llegar
a un nivel razonable. En el caso
que esto no fuese posible se
concluir que el proyecto no es
viable.
Factibilidad.- Contamos con el
proyecto de arquitectura aprobado por el gerente y el cliente. All
se ha establecido el mercado, el
producto que se va a ofrecer y el
1.

CONSTRUCTIVO

sistema constructivo a emplear.

Con esta informacin definida
tendremos una factibilidad conservadora, pero real.
Comentarios de esta Etapa.Se debe de tomar en cuenta que
muchos clientes no estn en capacidad de desarrollar este anlisis,
por lo tanto, se les deber apoyar.
No obstante el panorama es ms
complejo cuando stos no entienden o no aceptan la importancia
de este estudio. Este escenario
es peligroso y el resultado final
del proyecto podra terminar con
mucho menos rentabilidad que lo
proyectado, y en algunos casos
hasta negativa, an cuando las
variables del costo de fbrica y
ventas hayan sido favorables.

diseos de instalacin sanitaria y

electromecnica.
b) La misma disciplina se deber
seguir con las especialidades
restantes.
c) Como resultado de esta importante actividad se har un
diseo integrado de todas las
especialidades que coincidan
entre ellas, para evitar las descoordinaciones de diseo. Por
lo tanto, las consultas durante
la obra se reducirn al mnimo,
evitando as los tiempos muertos que son perjudiciales para la
obra debido al mayor costo, as
como por la prdida de ritmo en
el avance.
Este es el proceso de Constructabilidad.

Muchos de los clientes no

entienden o no aceptan
la importancia de este
estudio

Comentarios de esta etapa: Es

conveniente que todo esto se
cumpla con la intervencin de los
futuros constructores, quienes
desde el inicio, cuentan con la
informacin del desarrollo del
proyecto de manera integral. Esto
es de suma utilidad para la ejecucin de las siguientes etapas.
Cuando los constructores no
intervienen en esta etapa y solo
se limitan a recibir el juego de
planos, ms la informacin tcnica complementaria -situacin que
se presenta en la mayora de los
casos- puede suceder lo siguiente: a) No se tendr la seguridad
que la actividad de la Ingeniera
de Diseo fue ejecutada eficientemente. De ser as, se estara
impidiendo que los clientes se
beneficien con las ventajas que en
esta etapa se ha explicado.
En este caso, los constructores
se limitarn a desarrollar las actividades correspondientes a la 3ra
Etapa, tratando en lo posible de
comprobar la eficiencia y compatibilizacin de los diseos con
la experiencia e informacin que
nuestra empresa recibe. Adems
requerirn que los proyectistas
del proyecto estn dispuestos a
responder las inquietudes que los
diseos puedan generar en los
constructores. Ac tambin existe el factor tiempo ya que en la

Ingeniera de Diseo (estudios

definitivos): Aprobada la prefactibilidad se proceder a coordinar
para que los futuros constructores trabajen de manera conjunta
con las especialidades de arquitectura, estructuras, instalaciones
sanitarias y electromecnicas, a
fin de obtener:
a) Un diseo arquitectnico que,
sin perder su esencia, responda
a las consideraciones de orden
estructural a fin de lograr un
proyecto razonablemente econmico. Esto se reflejar en la densidad del acero, dimensionamiento
de los elementos estructurales e
inclusive, en el sistema constructivo a utilizar. Paralelamente a
esta actividad es recomendable,
mediante una comunicacin,
informar a las empresas de servicios tanto de agua, desage, y
electricidad, las caractersticas y
ubicacin del futuro diseo de
manera que puedan stas informarnos el nivel de factibilidad y el
grado de dificultad que se podra
tener para el proyecto en particular, lo que nos permitir trabajar
con la debida informacin en los

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mayora de los casos el propietario
requiere la ejecucin del presupuesto en una fecha lmite situacin que
imposibilita esta accin.
As como en la etapa anterior el
cliente por lo general no conoce el
peso e importancia de esta etapa.
Es obligacin del constructor explicarle las ventajas y los mltiples
riesgos que significa no hacerlo.
Desarrollo del Expediente Tcnico:
Superada la etapa de Ingeniera de
diseo se iniciar el Expediente Tcnico, con los siguientes pasos:
a) Lectura y entendimiento del
proyecto integral. b) Efectuar las
consultas que se requiera de los
diversos proyectistas. c) Metrado
de los planos con sus respectivas
planillas en cada especialidad. d)
Anlisis de precios unitarios para
ese determinado proyecto, los
cuales debern estar sustentados
y acompaados con las proformas
especficamente solicitadas para
esa obra. e) Presupuesto abierto
y detallado. f) Planeamiento del
desarrollo de la obra. g) Elaboracin
del Pert-CPM y Gantt. h) Cronograma de avance de obra valorizado.
i) Cuadros de requerimientos de:
mano de obra, materiales y equipos.
j) Presentacin de la hoja resumen
indicando, por separado, los costos
por m2 para casco, vestido y acabados, todo esto a costo directo para
luego agregar los impuestos gastos
generales y utilidad.
Comentarios de esta etapa: Parte
del personal que interviene en esta
etapa es expresamente seleccionado para que, posteriormente, se
desempeen como los ingenieros
responsables de la obra, incluyendo
a la Gerencia y Sub Gerencia Tcnica
de la empresa.
Esto permite que dichos profesionales conozcan en todos sus
detalles y generalidades, los trabajos a ejecutarse, beneficiando
as todas las partes, en especial el
de la obra.
Ejecucin de los trabajos y relacin
profesional con los propietarios:
Se deber cumplir con lo siguiente:
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Todo constructor,
previamente al inicio
de los trabajos, debe
haber desarrollado
el expediente tcnico
correspondiente.
Correcta ejecucin de los trabajos,
respetar plazos y documentos tcnicos-contractuales como consecuencia de la elaboracin del expediente
tcnico. Tener un control de costos
genricos por partidas y de ser
necesario por sub partidas. Hacer
informes tcnico-econmicos cada
30 das y aplicar las medidas correctivas, de ser necesario, cuando se
detecte desvo alguno, etc.
Para ello se deber contar con
todos los contratos suscritos entre
el propietario y los encargados de
la ejecucin del proyecto detallando sus responsabilidades plazo y
monto. Este proceso se llama Contractabilidad.
Oficina de Obra: El criterio es que
dependiendo del monto de inversin de los trabajos a ejecutarse,
as como del grado de dificultad, la
oficina asignada deber contar con
la suficiente autonoma sin dejar
de contar con el apoyo de la oficina
principal. Esto se ejecuta con el
anlisis y planeamiento hecho previamente. El ingeniero jefe de obra
y el equipo de tcnicos participarn
en la responsabilidad para lograr
que se cumpla, como mnimo, con
los montos, metas y plazos establecidos en el Expediente Tcnico.
a) Personal requerido para la Oficina
de Obra, dependiendo del monto
y grado de dificultad: 1.- Ingeniero
senior jefe de obra, 2.- Ingeniero
junior como asistente y apoyo tcnico, 3.- Un administrador, 4.- Un
almacenero.
b) Personal en campo: Un maestro
calificado, un capataz y un tomador
de tiempo. El apoyo de los topgrafos ser temporal.
c) Oficina de Obra: Escritorios,
anaqueles, pizarras de frmica,
computadoras con los accesorios
completos y el software necesario,

nextel y/o radios, telfono fijo e

internet.
La experiencia nos ha demostrado la necesidad de establecer
reuniones peridicas de trabajo
entre los clientes y los constructores. Estas permiten mantener un
dilogo fluido entre ambas partes
posibilitando as la suma de dos
esfuerzos que apuntan a obtener
las mismas metas.
Comentarios de esta etapa: De
acuerdo a las determinaciones de
los promotores y/o propietarios de
la obra, es importante que estos
consideren la posibilidad de nombrar a las personas de su absoluta
confianza para que se desempeen
en los siguientes cargos: administrativo, almacenero y tomador de
tiempo.
Control de costos y calidad: Es una
actividad que se realiza permanentemente para alcanzar los objetivos
planteados del proyecto y as poder
hacer las correcciones a tiempo.
Es importante tener en cuenta
que el cliente es un participante
vital y es por esa razn que debe
estar debidamente informado
durante todo el proceso, de esta
manera beneficiamos al proyecto
y al propietario.
Con este gerenciamiento logramos obtener un proyecto integral
donde se puede establecer el producto con el mejor diseo, reducir
los costos, racionalizar los diseos
en sus diferentes especialidades,
y ordenar el proceso del diseo y
la construccin. De esta manera
podemos obtener una mejor rentabilidad para el proyecto.
Muchos no le dan la importancia
al gerenciamiento por los costos
iniciales, pero el resultado de un
buen seguimiento y control se ver
al obtener una mejor rentabilidad,
evitndose en muchos casos resultados negativos.
(*)Ing. Jos Villanueva Martinic, gerente
comercial de CV Project SAC, empresa dedicada
a la asesora financiera y tcnica para las
instituciones financieras y privadas para
proyectos de construccin de infraestructura e
inmobiliaria. E: jvillanueva@cvproject.com
Telf: 222-5661 y 222-2466

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