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tude sur l'habitat

participatif et
solidaire

Mars 2015

En partenariat avec

Rapport tabli par :


Olivier CENCETTI, L'EchoHabitants
Samuel LANO, L'Epok
Cline ROCHERON, L'Epok
Coordination :
Samuel LANO
Relecture :
Anne LABIT (Sociologue - Universit d'Orlans)
Valrie MOREL (Charge de mission de l'association Habicoop)
Raphal JOURJON (Charg de mission de l'association Relier)

Mars 2015

Licence Creative Commons


Ce(tte) uvre est mise disposition selon les termes de la Licence Creative Commons Attribution - Pas dUtilisation Commerciale 4.0
International.

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Table des matires


Introduction................................................................................................................5
PARTIE 1 : Articuler habitat participatif et logement aid - Identification et
analyse des freins.........................................................................................................8
Chapitre 1: lments de contexte................................................................................................9
i.La crise de l'habitat est multidimensionnelle.........................................................................10
ii.Les acteurs du logement aid et de l'habitat participatif n'abordent pas la crise de l'habitat
de la mme manire..................................................................................................................14
Chapitre 2: Habitat participatif et logement social : identification des freins......................25
i.Les diffrentes situations dans lesquelles l'habitat participatif tente de se combiner au
logement aid (et rciproquement)............................................................................................26
ii.Relev des freins oprationnels............................................................................................27
Chapitre 3: construction de la problmatique.........................................................................34
i.La socit civile : le troisime pouvoir ?...............................................................................34
ii.Les dmarches participatives sont-elles solubles dans les cadres institutionnels ?..............35
Chapitre 4: Exploration de contradictions de postures comme prambule un
dpassement des freins oprationnels........................................................................................37
i.La "mixit sociale" et le "bien vivre-ensemble" sont-ils conciliables ?.................................38
ii.Loger plus ou loger mieux : interroger la vocation des organismes de production du
logement social.........................................................................................................................43
iii.Les espaces communs relvent-ils de l'intrt priv ou l'intrt gnral ?..........................45

Partie II : Agir avec Mobilisation des acteurs du logement aid, de l'habitat


participatif et arbitrage des contradictions.............................................................48
Chapitre 1: intgration de dmarches participatives aux programmes de logements aids50
i.Mthode.................................................................................................................................50
ii.Rsultats................................................................................................................................52
iii.Analyses...............................................................................................................................55
iv.Effets et perspectives............................................................................................................56
Chapitre 2: Mobilisation d'aides au logement dans lE cadre d'une dmarche participative
.......................................................................................................................................................57
i.Mthode.................................................................................................................................57
ii.Rsultats................................................................................................................................57

Partie III : Exploration des leviers non-institutionnels favorisant l'accs au


logement dans le cadre de projets d'habitat participatif.......................................63
Chapitre 1: Chapitre 1 : Autopromotion et autoconstruction : quantification des gains
conomiques du Do It Yourself appliqu un groupe de futurs voisins...........................65
i.Mthode.................................................................................................................................65
ii.La Cie-Rit, Habitat participatif en autopromotion et autoconstruction - Code-source.........66
iii.Les petits moulins valuation des gains conomiques gnrs........................................74
iv.Analyses et perspectives.......................................................................................................79
Chapitre 2: Mobiliser des capitaux non-institutionnels la finance citoyenne....................87
i.Panorama................................................................................................................................87
ii.Vers des circuits courts de financement citoyen des projets immobiliers ?..........................88

Partie IV : Orientations et prconisations..............................................................90


Chapitre 1: valuer les principes et moyens envisags pour la construction de solidarits
en interne (de voisinage)..............................................................................................................92
i.Enseignements de l'tude.......................................................................................................92
ii.Prconisations.......................................................................................................................93
Chapitre 2: valuer les principes et moyens envisags pour la construction de solidarits
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externes.........................................................................................................................................95
i.Prconisations........................................................................................................................95
Chapitre 3: valuer la capacit des porteurs de projets favoriser l'accs au logement....96
i.Enseignements de nos travaux...............................................................................................96
ii.Prconisations.......................................................................................................................97
Chapitre 4: S'assurer du bon usage des soutiens financiers...................................................98
Chapitre 5: Conclusion.............................................................................................................100

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INTRODUCTION
1)

D'une crise du logement celle de l'habitat


En 1976, le mouvement HLM (Habitation Loyer Modr) ditait son livre Blanc,
titrant "de la crise du logement la crise de lhabitat", identifiant de nombreux
enjeux sociaux : qualit du bti, cadre de vie, loignement, manque d'espace. Avec
ses 16 millions de mal logs en 1975, la problmatique de l'habitat devenait alors
plus large que celle du logement , se complexifiant.
Depuis, l'engagement de ltat et des organismes HLM s'est lui mme complexifi,
dpassant le "simple" objectif de production de logements pour intgrer de
nouveaux enjeux, cibler des publics toujours plus varis. La course peut sembler
dsespre, tant la pnurie de logements salubres persiste (10 millions de mal logs
en 2013, selon le rapport de la Fondation Abb Pierre).
Ds lors, il n'est pas surprenant que les dmarches d'habitat participatif,
concrtisant de nouvelles attentes sociales mais venant galement perturber les
process de production luvre, n'enthousiasment priori pas les acteurs
institutionnels de l'habitat...

2)

Essor de l'habitat participatif


D'initiative non-institutionnelle, apparu dans les annes 80, puis renaissant en 2000,
l'habitat participatif se veut rponse ( sa manire) la crise de l'habitat. En
proposant des futurs "habitants" de prendre part la conception de leur habitat
et/ou1 d'en (co) grer les espaces et quipements, l'habitat participatif se revendique
moteur d'mancipation, d'appropriation et d'adaptation de son logement, cr des
opportunits de solidarits de voisinage, d'entraides et d'activits collectives. Les
obstacles rencontrs par les projets pionniers ont t nombreux (culturels,
oprationnels, juridico-financiers).
En 2014, nombre d'oprations d'habitat participatif viennent d'aboutir, tandis que
celles issues des annes 80-90 sont (re)dcouvertes, tmoignant de la durabilit /
stabilit de l'habitat participatif. L'engouement mdiatique laisse prsager une
multiplication des candidats l'habitat participatif.

Cette dfinition approximative de l'habitat participatif est un moyen, pour les rdacteurs de ce rapport, de ne pas
prendre parti parmi les diffrents courants de l'habitat participatif, tentant chacun de rpondre la question
suivante : l'habitat devient-il participatif au moment ou il propose de participer sa conception ou (et) sa gestion ?

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3)

Gnraliser l'accs l'habitat participatif


Nanmoins, l'habitat participatif est rest ce jour principalement d'initiative
prive, rserv des publics accdants, solvables sur le march conventionnel de
l'immobilier. Trs peu de projets sont parvenus intgrer des outils institutionnels
d'aide au logement. Et ce malgr des aspiration une mixit sociale ,
gnralement formules par les participants.
Parvenir dvelopper des projets d'habitat participatif mobilisant des dispositifs
d'aides au logement est un moyen pour la diffusion des plus-values des dmarches
participatives au del de publics pionniers ; mais galement pour l'aboutissement de
nombreux groupes-projets, composs de foyers aux intentions communes mais aux
capacits financires htrognes.
Nanmoins, est-ce l le seul moyen de dmocratisation de l'accs l'habitat
participatif ? Et surtout, quelles en sont les conditions ?
Ces questionnements sont ceux qui auront motiv le travail prsent dans ce
rapport, travail port par deux structures du groupement Habitat Participatif Ouest 2,
ralis conjointement une tude de l'association Osa, et avec un appui de
l'association Relier3.
La Fondation de France a contribu au financement de l'ensemble des travaux.Le
conseil gnral d'Ille et Vilaine s'y est associ en appuyant la structure L'Epok en
2013. Les "autofinancements" de l'Epok et l'Echohabitant sont venus complter le
budget.

4)
Un travail de recherche-action men par L'echohabitants
et l'Epok
Fidle nos fondamentaux, notre dmarche aura t celle d'une recherche-action. A
la diffrence d'une recherche universitaire, d'observation et de systmatisation, la
recherche-action est un moyen d'action. Elle vise ici l'identification, la
comprhension puis le dpassement de freins sur des oprations d'habitat
participatif, intgrant des logements aids, dans les territoires de l'ouest.
Afin de reconstituer nos cheminements, le rapport a t organis selon la logique
suivante :
Partie I : Articuler habitat participatif et logement aid - Identification et analyse
des freins
Passs quelques lments de contexte (chapitre 1), nous avons identifi de manire
objective et factuelle les freins l'habitat participatif aid, puis tent de construire
les problmatiques sous-jacentes (chapitre 2). Un dernier chapitre (chapitre 3)
propose des lments d'analyse et hypothses sur les fondements de ces freins.

Partie II : Agir avec - Mobilisation des acteurs du logement aid et


transformation des pratiques
2

Le groupement Habitat Participatif Ouest rassemble des accompagnateurs de projets et des structures ressources,
issus de l'conomie solidaire et de l'ducation populaire. Depuis 2008, il s'est engag dans la voie de l'habitat
participatif, refusant de la dissocier de la problmatique de l'accs au logement, du logement choisi, de la prcarit
nergtique et des mixits.
Voir l'extrait du dossier de demande de subvention dpos auprs de la Fondation de France en annexe 0-A.

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Dans le cadre d'une approche de recherche-action, cette seconde partie relate


comment nous avons tent d'agir sur l'existant pour le transformer. Un premier
chapitre porte sur l'intgration des dmarches participatives aux programmes de
logements aids, envisage sur Rennes Mtropole et le pays de St Malo. Un second,
sur la mobilisation des dispositifs d'aide au logement et leur adaptation une
dmarche participative sur la commune de St Nolff.
Partie III : Exploration des leviers non-institutionnels favorisant l'accs au
logement dans le cadre de projets d'habitat participatif
Face aux difficults rencontres dans la transformation des pratiques
institutionnelles, nous avons choisi d'explorer paralllement diffrents leviers noninstitutionnels, devant permettre de favoriser l'accs au logement dans le cadre de
programmes participatifs :
- en baissant les cots de production par l'autopromotion et/ou autoconstruction
d'une part ;
- en mobilisant des capitaux privs et de la finance citoyenne d'autre part ;
Partie IV : Orientations et prconisations
En vue de contribuer aux rflexions de la Fondation de France, sur les moyens de
soutenir l'habitat participatif, cette dernire partie compile des prconisations
oprationnelles, devant
permettre d'orienter une soutien aux dmarches
participatives en lien avec l'habitat, qu'elles soient d'initiative citoyenne ou
institutionnelle.

5)

Au del de ce rapport
Le dbat suscit par nos analyses ne saurait finalement n'tre que technique, mais
galement politique, questionnant les postures, les idologies, les reprsentations
des diffrentes parties-prenantes en lien avec notre travail, puis l'usage et les
publics bnficiaires des aides au logement.
Nous esprons que ce document saura fidlement retransmettre le fruits de nos
travaux collectifs et les nombreuses contradictions qu'ils auront pu soulever .

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PARTIE 1 : ARTICULER
HABITAT PARTICIPATIF
ET LOGEMENT AID IDENTIFICATION ET
ANALYSE DES FREINS

CHAPITRE 1: LMENTS DE
CONTEXTE
***
Il est courant d'entendre ou de lire que l'habitat participatif est, pour ses dfenseurs,
une rponse la "crise de l'habitat".
Cette affirmation laisse gnralement perplexe les lus, organismes HLM,
associations s'attelant, dans leur quotidien, rpondre tant aux enjeux de
production et d'accs au logement, qu' ceux de "cohsion sociale" sur leurs
territoires.
Afin d'viter amalgames et raccourcis intellectuels par la suite, ces paragraphes
introductifs contextuels sont l'occasion de reconstruire une reprsentation globale
des enjeux lis l'habitat. Puis de se convaincre que les dispositifs et
exprimentations tentant d'y rpondre doivent tous tre considrs comme partiels.

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I. LA CRISE DE L'HABITAT EST


MULTIDIMENSIONNELLE
Smantiquement, habiter nest pas seulement sabriter et entreposer ses affaires personnelles sous un toit.
Habiter, cest "projeter en un lieu et son environnement, ses reprsentations de soi et du monde", nous disent
sociologues et urbanistes.
Aussi, lorsque nous parlons de crise de l'habitat, nous pouvons penser aux problmes d'accs au logement (se
loger tait dj considr comme un besoin fondamental dans les travaux de Maslow), mais galement de
nombreux motifs d'insatisfaction contemporains, dans des dimensions sociales, politiques, sociologiques,
culturelles, symboliques.
Les paragraphes venir tentent d'explorer les multiples problmatiques que la simple formule "crise de
l'habitat" peut ds lors contenir4.

Apart smantique
Toute la complexit de la notion d'habitat introduite ici invite
nos lecteurs des prcautions quant l'interprtation du mot
"habitant"que nous utiliserons par la suite, et dont le sens
pourra parfois tre rduit celui de (futur) locataire ou
propritaire d'un logement.

1)

Les difficults d'accs un logement salubre

La problmatique de l'habitat pose tout d'abord celle de l'accs au logement, et de la qualit de ce dernier.
En France, lenvole des prix de limmobilier, la hausse des cots de construction (cots des matires
premires et technicit des modes constructifs) ainsi que la rarfaction du foncier urbanisable a fait de 2013
la pire anne depuis cinquante ans pour l'immobilier.
Paralllement, la baisse du pouvoir d'achat et des capacits d'emprunt des mnages rend plus difficile
l'accs des logements dignes et performants, pour les classes dites moyennes et populaires.
Aujourd'hui, 680 000 personnes n'ont pas accs un logement. Plus de 3 millions de personnes sont
considres comme mal loges, tandis que 1 180 000 mnages sont en attente dun logement social 5.
De plus, parmi ceux ayant pu se loger, la prcarit nergtique s'tend, mesure qu'augmentent les cots de
l'nergie (3 800 000 mnages sont reconnus en situation de prcarit nergtique 6).

2)

Le logement rduit sa fonction d'abri

Pouvoir habiter chez soi ne signifie pas seulement que lon a un abri, mais que l'on a galement la facult de
4
5
6

Il est pour autant surprenant de parler de crise - le mot crise voquant une situation atypique, priodique - tant les
difficults d'accs au logement sont une constante de notre histoire sociale.
Les chiffres du mal logement en 2013 , Fondation Abb Pierre
Idem

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constituer un espace pour soi, dy dployer ses pratiques quotidiennes, dy engager une construction de soi.
Parfois simplement en repeignant, dcorant son logement. Et parfois, en adaptant architecturalement son
logement ses reprsentations, ses modes de vie, sa culture 7.
L'achat d'un bien immobilier est souvent pense comme une dmarche d'investissement, rationnelle,
maximisant des critres objectifs. Pourtant, les tudes conomiques s'tonnent rgulirement de l'absence de
corrlation entre les prix de vente et les rendements de cet actif, les loyers. Comprendre la dimension
motionnelle de l'achat d'une rsidence principale, ainsi que les reprsentations qu'ont les acheteurs d'un bien
aussi impliquant que leur logement, est fondamentale 8.
Depuis les grands ensembles , la standardisation, la rptition des formats ont traduit une approche
rationalisante du logement et des manires d'y vivre. Dans des cas extrmes, au del d'un simple mal-tre, un
public peut-tre en rupture avec son environnement dorigine et ne pas matriser les savoir-faire techniques
indispensables pour entretenir, rparer et viter la dgradation de son logement.
Face ces problmes, les politiques de lhabitat qui consistent construire ou rhabiliter
industriellement des logements livrs cl en main et de meilleur march possible, comme on le fait depuis
plus dun demi-sicle, peuvent certes permettre de rpondre un manque de logements corrects, mais cest
une illusion techniciste et conomiciste de croire que cela permettra de rpondre aux problmes engendrs
par cette crise du savoir-habiter, problmes dont les rpercussions conomiques et sociales sont
considrables. 9.

3)

Atomisation l'chelle du voisinage


Il est tout aussi insupportable de vivre dans un lieu
o lon est renvoy une pure solitude que de vivre
dans un lieu qui nous prive de notre intimit.
Bertrand Cassaigne, Centre de recherche et d'action sociales

Ensuite, habiter ne saurait se rduire avoir un logement dans lequel on se sent bien. Habiter, cest avoir des
voisins, cest se situer parmi dautres, dans un immeuble ou un quartier. Cest occuper une place, ct
dautres. Nous quittons alors une perspective individuelle pour une qui est collective.
Entre le logement et la ville ou le quartier, on habite au cur d'un ensemble de logements, un immeuble qui
assure le lien entre le plus intrieur (lespace priv) et le plus large. Ce nest pas seulement un morceau de
ville, mais lespace de pratiques sociales lies la proximit.
Or, les grands-ensembles nous l'ont dmontr, ce nest pas parce que lon est mis les uns ct des autres
que lon tablit des liens de voisinage.
Aujourd'hui, les phnomnes de rupture des liens sociaux/familiaux, d'une tendance au repli, l'isolement,
l'individualisme se gnralisent, catalyss par des logements de plus en plus souvent subis
gographiquement, phnomne provoqu par les cots du foncier, la mobilit professionnelle... Ainsi, loin
de reculer, lisolement relationnel a progress de 20% en deux ans et stend des populations qui taient
jusquici pargnes par ce phnomne. 10 : personnes ges, actifs en emploi prcaire, et plus rcemment
les 30-40 ans, les personnes vivant seules, rsidant dans les grandes agglomrations et sur le parc social.
Phnomne de crise, ou modifications structurelles profondes de nos socits, les origines de ces
dgradations sont sujettes de multiples interprtations.
7

Par exemple, le rapport aux volumes et aux distances varie selon les cultures voir les travaux pionniers de ET Hall
sur la proxmie.
8 J'habite donc je suis, Fabrice Larceneux. Etudes fonci#eres, ADEF, 2011, pp.23-26.
9 Crise du savoir-Habiter, exclusion sociale et accompagnement l'auto-rhabilitation, Daniel Crzuelle / PADES Institut du dveloppement durable et des relations internationales - 2007
10 Les solitudes de France, rapport dtude, Fondation de France, 2012.
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4)

Sgrgation l'chelle des territoires

Raisonnons prsent par l'absurde pour montrer l'inachvement de nos trois approches prcdentes : Ainsi,
les Gated communities, rsidences cltures l'accs contrl, parfois au cur des villes (et que l'on nomme
phnomne de rsidentialisation en France) pourraient pleinement satisfaire des enjeux d'accs un
logement salubre, d'appropriation du logement par ses occupants, et de relations de voisinages parfaitement
conviviale. Nous percevons nanmoins les limites de ce modle dans ses interactions (physiques, sociales,
symboliques) avec la ville, l'environnement physique et social.
Ceci vient lgitimer le besoin d'une quatrime approche de l'habitat, apprhendant ce dernier l'chelle d'un
quartier, d'une ville, d'un territoire, comme agglomrat d'individus, de logements, de groupes de voisinages.
L'habitat est ainsi considr l'chelle de la planification urbaine, des problmatiques "macro", dans des
dimensions socio-conomiques, ethnologiques, gographiques, socitales.
Cette approche de l'habitat est galement malmene, avec le dveloppement du "problme des banlieues", de
la "gentrification", de l'altration de la condition salariale qui s'accrot mesure que l'on va du centre de la
socit ou de la ville vers la priphrie 11, des rponses aux sentiments d'inscurit et leurs excs 12, de la
transformation des priphries en zones dortoirs et commerciales de la France moche 13
Aujourd'hui, la majorit des classes populaires vit dans les espaces ruraux, loin des zones de cration des
richesses14.
De nombreuses politiques urbaines incitatives ou coercitives, probablement sincres, peinent enrayer un
repli identitaire, une logique de sparation o l'vitement remplace la confrontation, tandis que se dveloppe
un urbanisme affinitaire qui modifie compltement les termes traditionnels de la cit et installe
pernicieusement une ville -comme une socit- plusieurs vitesses.15

5)

Approche intgrale de la crise de l'habitat

Aussi, ce que nous nommons communment la crise de l'habitat se rvle un enchevtrement d'une
multiplicit de problmatiques, ne pouvant se rsumer celles d'accs et d'appropriation d'un logement. La
dimension du voisinage comme espace de pratiques sociales, lieu de confrontation des ides, des modles,
des mentalits, de la culture... et donc de la subjectivit (chaque groupe de voisinage tant unique !) est
prendre en considration. De mme que la perception de l'habitat comme pice constitutive de la cit, espace
de cohsion sociale, de mixit, du bien-vivre ensemble.
Le schma ci-dessous tente alors une reprsentation intgrale 16 de la crise de l'habitat, distinguant les
diffrents enjeux auxquels notre socit est confronte.

11 La ville trois vitesses, Jacques Donzelot, Editions de la Villette. 2009


12 Une violence minemment contemporaine, essais sur la ville, la petite bourgeoisie intellectuelle et l'effacement des
classes populaires, Jean Pierre Garnier, Agone, 2010
13 Comment la France est devenue moche, Xavier de Jarcy et Vincent Remy - Tlrama n 3135, fvrier 2010
14 Fractures Franaises, C. Guilluy, ditions Broch, 2010
15 J Donzelot : Gentrification : mixit sociale ou entre-soi ?, propos recueillis par Yannis Tsikalakis, Presse et
cits, 6 juin 2011, http://www.presseetcite.info/journal-officiel-des-banlieues/societe/gentrification-mixite-socialeou-entre-soi
16 Voir annexe I-A : Prsentation du modle intgral
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Illustration 1: Reprsentation intgrale de la crise de l'habitat

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II. LES ACTEURS DU LOGEMENT AID ET DE


L'HABITAT PARTICIPATIF N'ABORDENT PAS LA
CRISE DE L'HABITAT DE LA MME MANIRE
La crise de l'habitat est donc une notion complexe, enchevtrant de multiples enjeux, dans de multiples
dimensions. L'usage de cette mme formule masque une diversit de reprsentations et d'interprtations,
relative aux chelles, aux points de vue, aux contextes.
Aussi, lorsque ltat, les organismes HLM ou des partisans de lhabitat participatif (et bien d'autres
initiatives de l'conomie sociale et solidaire) affirment rpondre la crise de l'habitat, il convient d'analyser
quels enjeux il est fait rfrence.
L'habitat participatif ne favorise pas en tant que tel (ou peu) l'accs au logement 17. Il sexprimente par
ailleurs l'chelle de quelques logements, une quinzaine tout au plus. chelle bien modeste au regard des
enjeux de quartiers, de communes ou des politiques de la ville.
Les rponses la crise de l'habitat envisages par les uns et les autres sont ainsi toujours subjectives et
partielles. Devant l'impossibilit de rponses universelles, chacun des acteurs priorise ou slectionne les
enjeux auxquels il tente de rpondre . L'accs au logement, enjeu auquel se confronte massivement nombre
de dcideurs publics, rend par exemple celui d'appropriation ou d'identification souvent secondaire
Les pages venir proposent au lecteur de s'imprgner, au travers l'histoire des politiques et dispositifs d'aides
au logement, puis celle de l'habitat participatif, des philosophies sous-jacentes, des reprsentations, des
priorits et des postures des nombreux acteurs engags. Entre esprit des lois et innovations sociales, principes
rpublicains, utopies et idologies, nous tentons ici un panorama des rponses engages et de leurs
intentions.

1)

Le logement aid et la crise de l'habitat


Le caractre social de la Rpublique rsulte de
laffirmation du principe dgalit. Il sagit de
contribuer la cohsion sociale et de favoriser
lamlioration de la condition des plus dmunis.
Direction de linformation lgale et administrative Quels sont les hritages et les principes de la Ve
Rpublique ?

17 La participation des habitants n'implique pas, en tant que telle, de rduction des cots du logement (elle peut mme
tre gnratrice de surcots : personnalisation de l'architecture, erreurs dans la gestion d'un projet immobilier,
prestations d'accompagnement de dmarche participative). L'habitat participatif n'est ainsi pas intrinsquement
un moyen de faciliter l'accs au logement.
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Le financement du logement aid ou la lente complexification des politiques


du logement18
Cette rapide reconstitution historique des tapes qui sont venues faonner les politiques publiques du
logement permet de mieux comprendre lexistence actuelle du mille-feuille de dispositifs d'aides au
logement, combinant aides aux producteurs et aides la personne 19.

Apart smantique
Par la suite, l'expression "logement aid" renverra aux
logements produits par les oprateurs sociaux, et non
ceux privatifs, occups par des locataires bnficiant
d'aides la personne.

Jusquau 19me sicle, le logement est une question dordre priv sur laquelle ltat nintervient pas,
considrant que le financement du logement relve uniquement dinvestissements privs et s'interdisant, par
respect du principe rpublicain dgalit, dorienter ses aides vers tel ou tel groupe social. Lurbanisation
acclre par le dveloppement industriel cr une telle pnurie de logement que ltat ne peut plus diffrer
son intervention. Il sengage progressivement pour faciliter la production de logements dits sociaux.
De la priode d'aprs-guerre aujourd'hui, en passant par l'poque des grands ensembles, la production de
logements se veut de masse , rponse une situation de pnurie continue. Ltat met en place un systme
de financement qui repose sur des aides la pierre, subventions et prts, verss aux producteurs de logements
(notamment aux Offices Publics et des Habitations Bon March crs en 1912).
Fin des annes 70, le mode de financement du logement social est largement rform. Ltat nintervient
plus prioritairement dans la structuration du march immobilier mais tente d'en corriger les effets sur les plus
vulnrables en distribuant des aides personnelles. Ceci pour consquence premire la rduction du nombre
de logements construits.
A lore des annes 90, dans un contexte de crise conomique, les aides personnelles ne parviennent pas
masquer les effets de la crise du logement. Le parcours ascensionnel logement (qui commenait le plus
souvent dans un logement H.L.M. pour sachever par laccession la proprit 20, aprs un ventuel passage
en location dans le parc priv) commence ne plus fonctionner. Les lois vont alors s'enchaner21. Toutes
tentent d'orienter les politiques publiques devant favoriser l'accs au logement : exonrations fiscales pour les
habitations bas loyers, encouragement la constitution de socit de construction prives s'engageant
18 Cf. annexe I-B : Le logement social / les dispositifs d'aide actuels
19 A noter que l'quation s'avre complexe pour ltat : les aides la personne ne sont pas sans effet inflationniste sur
les loyers, et n'incitent pas la production de logements. Les aides la pierre permettent d'augmenter l'offre de
logements, mais toutefois insuffisamment pour entraner une baisse immdiate des loyers.
20 Ceci est une constante de la politique franaise du logement : tout encouragement la construction de logements
sociaux est toujours suivi dassez prs par la mise en place de dispositifs juridico-financiers tendant faciliter
laccession.
21 Citons entre-autres la loi Mermaz (6 juillet 1989), reconnaissant un droit de disposer dun local dhabitation
conforme la dignit humaine, la loi Besson ( 30 mai 1990) dite loi pour le logement des plus dfavoriss ; la
loi Delebarre (13 juillet 1991) dite Loi dOrientation pour la Ville incitant les communes dficitaires en
logements sociaux rattraper leur retard ; la loi dorientation relative la lutte contre les exclusions ( 29 juillet
1998) ; la loi Solidarit et Renouvellement Urbain ( 13 dcembre 2000).
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limiter leurs profits, encouragement de l'accession la proprit, aides fiscales incitant les investisseurs
privs construire des logements locatifs...
Annes 2000, la France connat une crise aigu du logement abordable y compris pour les classes moyennes.
La loi sur le droit au logement opposable (DALO) de 2007 vient nanmoins conforter le rle du logement
social dans laccueil des personnes dfavorises. Mais le modle conomique nest pas fait pour cela, et ne
peut rpondre l'ensemble des besoins, des classes moyennes jusqu'aux plus pauvres.
Pendant ce temps, les politiques continue d'encourager massivement l'accs la proprit. Il est frappant
qu'en France, mme aprs la crise, on n'ait pas encore compris qu'il n'est pas toujours optimal pour un
mnage de possder son logement. Et cela pour plusieurs raisons : la proprit diminue la mobilit des
mnages, ainsi que la diversification de leurs portefeuilles .22

La production du logement aid ou la lente complexification des mission des


Organismes HLM23
L'histoire des organismes HLM commence en 1894, date laquelle une loi vient encourager la cration
dorganismes dHabitations Bon March (HBM) par des exemptions d'impts et l'ouverture de sources de
crdit. Ce socle lgislatif orientera par la suite toute la politique du logement social en France, que les
organismes HLM seront chargs de mettre en uvre.

En 1906, une nouvelle loi vient autoriser les communes et les dpartements venir en aide aux
HBM par apports de terrains, de prts, souscriptions dobligations et dactions. Les offices publics
communaux et dpartementaux dHBM seront crs dans la foule. Paralllement, laccession la
petite proprit est favorise par la cration d'un nouvel oprateur HBM, les socits rgionales de
Crdit Immobilier.
La vocation des organismes est alors, avant tout, la production de logements aids, en locatif comme en
accession, dans un contexte de pnurie constante de logements. Les conditions sanitaires prcaires de
l'poque (accs aux toilettes, l'eau courante...) ont galement amen les organismes HLM se saisir de
l'enjeu de salubrit.

En 1950, les organismes HBM deviennent les organismes HLM, tandis que s' acclre la construction
de logements, notamment en accession la proprit, grce aux primes et prts long terme du Crdit
Foncier.

Peu peu, les organismes apprennent, au del du mtier de constructeur, grer des systmes de
financements de plus en plus complexes, des capitaux et du patrimoine.
Fin des annes 1950, les organismes HLM s'orientent vers une industrialisation des techniques de
construction, devant permettre un accroissement considrable de la production, une baisse des cots et une
rduction des dlais dexcution (construire plus vite et moins cher).
22 Pour sortir de la crise du logemeent Regards croiss sur l'conomie Ouvrage collectif numro 9, mai 2011, La
Dcouverte
23 Cf. Annexe I-B : le logement social / Les diffrents oprateurs HLM
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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Depuis les rformes des politiques du logement des annes 70 celles d'aujourd'hui (loi DALO), il a fallu
sans cesse s'adapter une diversit de publics toujours plus grande. Aujourd'hui, il faut la fois insrer les
plus dfavoriss et permettre aux classes moyennes de se prparer laccession la proprit. Nos
organismes ont du apprendre s'occuper des plus pauvres confiait rcemment un responsable d'organisme
HLM breton.
Amens changer rgulirement de bnficiaires, les logements doivent galement tre transmissibles,
suffisamment standards pour convenir un large public.
Enfin, depuis quelque annes, les enjeux du dveloppement durable sont venus complexifier une nouvelle
fois les missions des organismes (bilan carbone, performance nergtique...).

L'attribution des logements aids ou la qute d'une objectivit rpublicaine 24


L'attribution des logements vise, par ses mcanismes, s'assurer que les bnficiaires de logements aids
correspondent aux publics cibles des politiques publiques du logements (variant selon les poques et les
gouvernements).
Les organismes attribuent des logements aux personnes sur des critres de revenus. Remplir les conditions
d'attribution ne donne toutefois pas automatiquement droit l'octroi d'un logement. Ce dernier est attribu en
fonction de la composition du foyer la date de la demande, en tenant compte des besoins du candidat
(rapprochement de son lieu de travail ou des quipements). Certaines catgories de personnes sont
considres comme prioritaires (personnes en situation de handicap, en situation d'urgence...).
L'attribution se dcide au sein d'une commission compose de six membres (mairie, prfecture, bailleurs...),
prsente au sein de chaque organisme HLM. Ces commissions veillent au bon respect des principes
rpublicains : mise en uvre du droit au logement, y compris pour des personnes dfavorises ou de
ressources modestes, galit des chances des demandeurs, mixit sociale des villes et des quartiers (nous
reparlerons de ce dernier point un peu plus loin).
Le systme d'attribution est toutefois jug trop complexe, chaque organisme ayant sa clientle, ses critres.
La mthode du scoring (exprimente depuis dix ans Rennes 25), consistant attribuer des points aux
candidats selon une grille de diffrents critres (revenus, statut professionnel, situation familiale, etc.),
pourrait tre amene se gnraliser.

24 Nous parlerons ainsi par la suite d'attribution objective des logements


25 Logements sociaux. Le modle rennais fait cole Le Tlgramme 24 juin 2013
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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La rpartition des logements aids sur les territoires, ou la mixit sociale


comme rempart au communautarisme
Cest une malheureuse ide de btir des quartiers lusage exclusif
dartisans et douvriers. [...] Il ne faut pas que les petits soyent dun
ct et les gros et dodus de lautre, cest beaucoup et plus srement
mlangs ; vos quartiers pvres deviendraient des citadelles qui
bloqueraient vos quartiers riches.
Franois Miron, prvt des marchands de Paris en 1604, apostrophant le roi Henri IV

Si l'Etat a longtemps hsit s'engager dans le financement de la construction de logements, c'est


prcisment par crainte de provoquer des regroupements de populations pauvres et dofficialiser la
sgrgation en admettant lexistence dune socit marque par des clivages sociaux visibles. La mixit est
souvent pos comme rempart au "communautarisme". Aujourd'hui, elle est un enjeu dont s'est clairement
saisi l'Etat, appuy par les organismes HLM, unis pour mettre en uvre la politique de la ville.
La Loi d'Orientation pour la Ville ( L.O.V.) dite loi anti-ghetto, le Pacte de Relance pour la ville et la loi
S.R.U sont venus progressivement dfinir, encadrer, contraindre la notion de mixit 26. La lecture de ces
textes nous amnerait donc considrer la mixit sociale comme la coprsence ou la cohabitation en un
mme lieu de personnes ou de groupes diffrents socialement, culturellement ou encore de nationalits
diffrentes27.
Il y aurait deux manires d'apprhender la mixit.
Un mixit quantitative d'une part, tablissant les diffrences entre les individus sur la base de leurs revenus,
de leurs statuts (les "salaris", les "prcaires"...), de leur ge (mixit gnrationnelle), de la composition des
foyers (famille avec enfants, personnes seules...).
La mixit peut d'autre part tre apprhende de manire qualitative. Il s'agirait alors de faire cohabiter des
personnes de culture diffrentes : nationalit, milieu social... Approche beaucoup plus dlicate et subjective.
Comment clairement s'opposer aux mcanismes affinitaires 28 observs dans les villes ? Comment limiter les
regroupements identitaires dans un mme quartier, un mme immeuble ? Le phnomne des Gated
Communities, mais galement le regroupement des populations immigres de mme origine dans des
quartiers ou immeubles sont vitrines de ces mcanismes affinitaires.

2)

L'habitat participatif et la crise de l'habitat29


Ensemble nous avons rv d'un habitat o chaque famille aurait son

26 Le titre 1 des principes gnraux de la L.O.V. est ainsi formul : afin de mettre en uvre le droit la ville, les
communes [...] lEtat assurent tous les habitants des villes des conditions de vie et dhabitat favorisant la cohsion
sociale et de nature viter ou faire disparatre les phnomnes de sgrgation.
27 La mixit sociale : une utopie urbaine et urbanistique, Grard Baudin - Matre-assistant de sociologie, cole
d'architecture de Normandie , Chercheur au dpartement TMU - CNRS / UMR 7543
28 La ville trois vitesses, Jacques Donzelot, op. cit.
29 Cf annexe I-C : L'habitat participatif, fondamentaux et tupologies
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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logement et o tous les individus pourraient vivre ensemble la vie


quotidienne avec ses joies et ses peines Ccile Viallon, rsidente d'un habitat
group depuis 1985

tymologiquement, participation vient du latin participare et renvoi l'ide de "prendre part quelque
chose", "d'avoir sa part".
En lien avec l'habitat, la participation peut tout d'abord amener des habitants prendre part la construction
de leur logement. L'auto-construction (ou auto-finition, auto-rhabilitation...) individuelle ou collective
connat de nombreux exemples, depuis les dmarches personnelles d'auto-construction jusqu'aux aventures
des Castors, aux initiatives plus rcentes des Compagnons Btisseurs (auto-construction accompagne) ou de
la communaut Emmas de Lescar-Pau (64).
Toutefois, mme si les porteurs de projets d'habitat participatif envisagent rgulirement l'autoconstruction/auto-finition, ce n'en sont pas l les fondamentaux.
Il nous faudrait entendre par habitat participatif (galement dsign par habitat group, habitat solidaire,
cohabitat) une dmarche de construction/rnovation dun ensemble de btiments, constitu de logements
privatifs et de parties communes, impliquant les futurs habitants dans la conception puis la gestion des
btiments, quipements, espaces et services 30.
Apparu la fin des annes 70, en rupture avec les expriences communautaires, une centaine de projets sont
raliss, avant que le mouvement ne se mette en sommeil pendant les annes 90. Crise de l'habitat aidant
probablement, l'habitat participatif r-merge au dbut des annes 2000. En France, plus de 390 projets, en
cours ou raliss sont rfrencs en 201331.

A quoi l'habitat participatif propose t-il de participer ?


Cette dmarche volontaire, collective et d'expertise par des futurs habitants peut tre applique aux
diffrentes phases d'un projet immobilier :

Phase de constitution du groupe, un noyau de personnes motives peut prendre elle-mme en charge
la recherche de candidats : runion publiques, diffusion d'annonces, salons.

Recherche d'un terrain : depuis le choix d'un terrain parmi un portefeuille propos par une
collectivit ou un promoteur, jusqu' la prospection autonome auprs de particuliers, collectivits ou
agence immobilire, un collectif de futur habitants peut tre impliqu dans la recherche du foncier.

Phase de montage conomico-juridique : des futurs habitants rencontrent et choisissent des


partenaires pour la matrise duvre et ventuellement la matrise d'ouvrage.

Phase programmation, travers des ateliers, des changes avec les partenaires, les futurs habitants
sont invits dfinir individuellement et collectivement leurs besoins : logements, espaces partags,
organisation spatiale, gnralits architecturales.

Phase projet : les futurs habitants prennent part aux choix techniques (matriaux, systme de

30 Dfinition donne par l'association Parasol www.hg-rennes.org


31 D'aprs les chiffres proposs par Emilie Cariou, Thsarde, ancienne stagiaire de l'ADESS du pays de Brest, milie
tient jour un rfrencement national non exhaustif des projets et de leur typologie.
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chauffage...) et la slection des entreprises pour la ralisation.

Phase de vie : pass l'emmnagement, la participation peut se traduire par une implication dans la
gestion du bti et des quipements.

Les objectifs conventionnels de la participation


Lors de la conception, la participation se concrtise en de nombreuses sances d'change, ateliers, runions,
supports au dbat, la formation, la prise de dcision entre les futurs habitants, les lus, les professionnels.
Selon les projets, leur typologie, les profils des participants, ces temps participatifs peuvent tre considrs
comme hritiers ou cousins philosophiques de multiples initiatives issues de la socit civile. L'habitat
participatif tente souvent de les combiner. Ce qui explique pourquoi la liste des plus-values potentielles
revendiques par les partisans de l'habitat participatif est si longue...

Introduire de la subjectivit
En participant la conception d'un projet immobilier, un acqureur aurait la possibilit de dfinir ses besoins
et attentes, et d'y adapter son logement. Des parallles peuvent tre ainsi faits avec l'approche dite de
matrise d'usage.

Inviter une mutualisation


Des plus-values conomiques peuvent galement tre attendues : frais de promotion vits dans le cas d'une
auto-promotion32, conomies de mtres-carrs et d'quipements dans le cas de mutualisations, conomie de
frais de gestion dans le cas de prise en charge de l'entretien des espaces et de gestion des charges...
Telle ouverte par le familistre de Guise, la voie de la mutualisation comme moyen de raliser le maximum
de confort avec le minimum de dpenses par la mise en uvre d'espaces et de services collectifs est ractualise.
Enfin, l'change de services, les tches en commun (les repas) 33 sont l'opportunit d'une conomie de temps
au quotidien.

Inviter des solidarits de voisinage


Au moment de la conception, la rencontre et les changes entre futurs voisins sont minima prtextes
linter connaissance. Ajoutons cela la cration d'opportunits de rencontres au quotidien par les espaces
communs, et nous avons l un terreau de meilleures relations de voisinage, mlant bienveillance,
convivialit, tranquillit. Les tmoignages de changement de rapport entre gnrations, au handicap, aux
cultures diffrentes sont nombreux.
Ensuite, la prise de dcision collective amont, ainsi que la gestion d'espaces et quipements en commun
32 Nous n'avons pas connaissance ce jour d'tudes tablissant les gains d'une auto-promotion sur une promotion
dlgue, avec meilleurs matrise technique et financire + prix des matriaux en gros.
33 Au Danemark, le mouvement de l'habitat participatif est n de la proccupation de femmes levant leurs enfants
seuls de soulager le travail quotidien par le partage/la mutualisation entre voisins des tches mnagre.
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appelle la mise en place d'outils de fonctionnement collectif (organisation, prise de dcision...), limitant les
oprations de mdiation de tiers.
L'change de services, l'entraide, la solidarit, lexprimentation et la dmonstration de modes de vie plus
collectifs (distinguant bien espaces privatifs et collectifs, la diffrence des communauts des annes 70) en
sont bien souvent la consquence.

Les plus-values socitales de la participation


Au del des objectifs trs oprationnels, les partisans de l'habitat participatif revendiquent nombre de plusvalues moins systmatiques. Nous les considrons comme idologiques, dans la mesure ou leur effectivit dpendant de multiples facteurs inhrents la conduite de la dmarche participative , son contenu et son
animation - restent valuer.

Ouverture culturelle
En tant confront des choix collectifs, des temps d'arbitrage au cours desquels on prend le temps
d'couter les diffrences de points de vue, il peut se dvelopper une ouverture la diffrence. La recherche
de consensus - faisant souvent partie des intentions des groupes - est une cole de l'htrodoxie. Un groupe
peut ainsi se construire une capacit d'intgration d'une certaine mixit culturelle.

Changements des comportements


Les ateliers participatifs peuvent galement tre supports des dbats sur les enjeux de socit, une rflexion
sur des co-gestes du quotidien considrs comme une prise de responsabilit socitale : tri des dchets,
conomie d'eau, d'nergie... Plus tard, les travaux sur les statuts juridiques provoquent des rflexions sur les
notions de bien commun, de proprit priv, de spculation.
Ces sujets sont introduits puis appropris par les participants eux-mmes. Cela se diffrencie d'une
incantation de nouveaux comportements dicts par le haut, l'mergence d'une "morale" du dveloppement
durable. On pourrait parler ici d'ducation (citoyenne) la citoyennet.

mancipation individuelle et collective


En prenant part des ateliers participatifs, chacun des futurs habitants est invit des temps d'analyse et
d'expression de ses besoins, de formation aux problmatiques de l'amnagement, puis parfois dfendre un
point de vue auprs de partenaires, d'lus, de ses futurs voisins. C'est l une opportunit de monte en
comptences34, d'empowerment, ou d'mancipation individuelle, dira t-on dans les milieux de l'ducation
populaire.

34 Voir Changer la vie? Les classes moyennes et l'hritage de Mai 68, MH Bacqu et S Vermeesch, Broch Analyse
des plus-values individuelles de participants au projet d'habitat participatif Habitat Diffrent, sur Angers
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Enfin, la participation introduit les habitants sur l'chiquier des acteurs de la ville. De nouveaux rapports aux
lus, aux professionnels de l'amnagement sont expriments l'chelle d'un projet immobilier.
Certains y voient un compromis dans la rsistance urbaine , impos par un durcissement des politiques
urbaines et la complexification des processus d'amnagement, ayant rendu les alternatives et
exprimentations ambitieuses quasi-impossibles35.
D'autres peroivent un laboratoire de nouveaux systmes dmocratiques, petites chelles, encourageant
l'organisation des habitants en communauts de besoins / d'intrts, en nouveau pouvoir autonome, reconnu
pour un champs d'expertise propre, et indissociable des autres pouvoirs de la cit.

3)
Approche intgrale des rponses la crise de l'habitat
par les acteurs du logement aid et de l'habitat participatif
Nous achevons l notre exploration des diffrents objectifs sous-jacents au logement aid et l'habitat
participatif. Il s'agit l de rponses une mme crise de lhabitat, crise dont la perception varie selon que l'on
se place du point de vue de l'Etat, des collectivits ou des lus en charge des politiques du logement et de la
ville, de celui des organismes HLM ou bien de celui des investigateurs de l'habitat participatif.
La reprsentation suivante tente de runir sur une mme reprsentation l'ensemble des ces intentions. Les
plus-values socitales attendues de l'habitat participatif, n'tant pas intrinsquement une rponse la crise de
l'habitat, sont intgrs dans une reprsentation indpendante.

35 Le nouvel Esprit de la Ville, Lucas Pattaroni, Mouvements n65, Printemps 2011


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Illustration 2: Reprsentation intgrale des objectifs identifis par les acteurs du logement aid ou de l'habitat participatif

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Illustration 3: Reprsentation intgrale des plus-values socitales revendiques par les acteurs de l'habitat participatif

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CHAPITRE 2: HABITAT
PARTICIPATIF ET LOGEMENT
SOCIAL : IDENTIFICATION DES
FREINS
***
Aujourd'hui, en France, 21 organismes HLM sont engags d'une manire ou
d'une autre dans un projet d'habitat participatif (location et accession aide
confondus)36.
Toutefois, tous ou presque peinent aboutir. L'essentiel des expriences
d'habitat participatif intgrant du logement aid ont t ralises dans les
annes 80-90. Car les freins l'articulation de l'habitat participatif et du
logement aid sont diffrents et certainement plus nombreux 37 de ceux
d'hier. Les intentions de l'habitat participatif doivent se rendre compatibles
avec celles des lus et organismes HLM (et vice-versa) et poursuivre un
prilleux quilibre entre production de logements, qualit, accessibilit
conomique, mixit ; tout en s'avrant soluble dans l' esprit des lois qui
sont venues lentement stratifier les politiques publiques du logement.
Nota Bene : A la date de clture de ce rapport, de rcentes observations
tmoigneraient d'un engagement nouveau des acteurs du logement social en
faveur de l'habitat participatif38.

36 Selon le recensement d'milie Cariou, op. cit.


37 Ces nouveaux freins menacent mme les oprations des annes 80-90. Ainsi, Lannion, le Park An Denved a
t invit abandonner, sur la demande du bailleur, l'appartement faisant office d'espace commun aux 10 familles
rsidant sur le site (lou depuis 30 ans reprsentant un sur loyer peu compatible avec les ressources des jeunes
couples nouvellement arrivs).
38 Voir notamment :
- Vu relatif aux projets d'habitat participatif, Rattach la dlibration 2014 DLH 1175 "Organisation de rencontres
autour de l'habitat participatif en partenariat avec l'Ordre Rgional des Architectes le-de-France" ; Conseil de Paris, ;
Sance des 20 et 21 octobre 2014.
- Locataires-bailleurs, pour un dialogue renouvel et enrichi Recommandations pour une feuille de route dune
concertation locative renforce dans les organismes HLM . Union sociale de l'habitat, journe professionnelle du 18
dcembre 2014
- Atelier ddi l'Habitat participatif lors du sminaire annuel des directeurs des Coop HLM, fdration des
coopratives HLM, 30 janvier 2015

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I. LES DIFFRENTES SITUATIONS DANS


LESQUELLES L'HABITAT PARTICIPATIF TENTE DE
SE COMBINER AU LOGEMENT AID (ET
RCIPROQUEMENT)
1)
Scnario 1 : le programme immobilier prcde le groupe
de voisinage
Au cours de la conception d'un programme de logements sociaux, un office public de l'habitat choisit
impliquer (de son propre chef ou sur suggestion de la collectivit) des futurs locataires dans une dmarche
participative. La totalit des logements seront en locatif.
Afin d'assurer une certaine matrise technico-financire de l'opration, les modalits envisages pour cette
dmarche participative, les marges de manuvre proposes aux futurs habitants, seront trs prcisment
contraintes39.

2)
Scnario 2 : le groupe de futurs habitants prcde le
programme immobilier
Pour ce premier scnario, considrons un projet d'habitat participatif port par un ensemble de foyers,
volontaires pour prendre part un mme groupe de voisinage. Une fois identifies les intentions communes,
ce groupe doit alors valuer les capacits de financement de chacun de ses membres. Nous proposons ici
trois scnarios, proches de situations rencontres lors de d'accompagnement de porteurs de projets.

Scnario 2A : homognit des moyens financiers


L'ensemble des foyers disposent de faibles ressources. Tous sont ligibles au locatif social et la plupart
occupe dores et dj un logement HLM.
Nota Bene : Nous retrouvons l une typologie de groupe ayant pris part des oprations d'habitat participatif
en locatif social dans les annes 80-90. Ces projets n'ont t possible qu'avec lengagement des bailleurs
sociaux : Certaines personnes avaient envie d'exprimenter, il nous fallait les suivre ! , nous confiait
Jean-Claude Vacher, administrateur de Pluralis (organisme HLM partenaires des ralisation de Villefontaine
(Isre) et de Meylan (Isre)).

Scnario 2B : htrognit des moyens financiers


39 Nous excluons nanmoins ici l'hypothse de produits participatifs dfinis en annexe I-C, aux marges de
manuvres incompatibles avec les enjeux d'mancipation et de construction de dynamiques collectives en amont
d'un projet immobilier, car ne mobilisant pas les moyens ncessaires au dbat, la formation, la negociation.
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Plusieurs foyers sont solvables (et peuvent envisager de l'accession libre) tandis que pour d'autres, les
budgets se rvlent insuffisants : jeunes foyers, actuellement en location HLM, qui, compte tenu de leur
ressources et de la prcarit des emplois, ne peuvent envisager investir dans l'immobilier ; personnes seules,
ges de 55 ans et plus, la retraite ou qui en sont proche, ne souhaitant contacter un empreint sur 25 ou 30
ans.
Ces typologies de membres de groupes - constitus autour de valeurs et intentions communes, affichant une
volont d'accueillir une diversit de profils culturels, conomiques ou gnrationnels - sont celles rencontres
rgulirement par les accompagnateurs d'habitat participatif.
La sollicitation de diffrentes aides institutionnelles au logement est souvent envisage, afin de raliser une
opration immobilire proposant une mixit de produits et de statuts des logements.

II. RELEV DES FREINS OPRATIONNELS


Une dmarche d'habitat participatif "conventionnelle" soulve en soi un certain nombre de freins potentiels :
compatibilit entre de l'innovation architecturale/urbanistique et les cadres d'amnagement rglementaires,
modalits de coopration entre les acqureurs et la matrise duvre etc.
Des freins spcifiques supplmentaires apparaissent lorsque la mobilisation d'aides au logement est
envisage, freins auxquels nous nous intresserons dans les paragraphes suivants.
Notons que nous excluons, ici, les freins d'ordre idologiques : oppositions fondamentales aux dmarches
participatives par des lus ou acteurs du logement social ; contestation de l'autorit de ces derniers ou de
principes rpublicains par des candidats au logement social. Notre travail prsuppose des dispositions la
reconnaissance des prrogatives entre les diffrentes parties prenantes.
Aussi, notre travail portera sur l'identification des freins oprationnels, contraignant la mise en uvre de
programmes d'habitat participatif intgrant du logement aid (ou de programmes de logements aids
intgrant une dmarche participative).
Cette identification a t apprhende de deux manires :
- L'analyse d''expriences conduites dans les annes 80/90 40
- Les difficults rencontres au cours de nos activits d'accompagnement de groupes-projets dans l'ouest
(ayant donn lieu des nombreuses rencontres avec des bailleurs / promoteurs HLM, des lus...)
Il est courant de lire ou d'entendre que ces freins sont de trois niveaux :
- inhrents l'attribution des logements
- inhrents au financement des espaces communs
40 Voir les compte-rendus d'entretiens de projets participatif intgrant du logement aid prsents en annexe 1-D, mais
galement le compte rendu de la 1 re rencontre des groupes dhabitats participatifs en locatif social, organis par
EHG le 09 juin 2012 et prsent en annexe I-E
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- inhrents la gestion des espaces communs.


Nous tenteront de dcrire plus prcisment ces freins oprationnels, puis d'en dterminer la cause par
l'identification des ventuelles contradictions d'objectifs entre lus, acteurs du logement social ou candidats
l'habitat participatif.

1)
Les freins induits par les mcanismes d'attribution de
logements aids
L'attribution de logements aids ne permet pas de privilgier des foyers
volontaires pour une dmarche participative / collective
L'habitat participatif invite la constitution de communauts 41 d'intentions, par lagrgation de foyers autour
d'un projet de voisinage commun, et conduisant au partage plus ou moins engageant d'espaces, quipements
et activits.
Mme s'ils ne sont pas toujours reconnus comme tels, il s'agit l de mcanismes affinitaires, se concrtisant
de manires diffrentes, depuis la simple adhsion volontaire un projet de voisinage (la charte) jusqu' des
mcanismes de cooptation (sances d'entretiens avec plusieurs foyers-candidats).
Or, cette possibilit de se choisir entre voisins est parfaitement incompatible avec les mcanismes
d'attribution des logements sociaux42 et leurs principes sous-jacents.
Il n'y a pas de possibilit pour un candidat au logement social, en thorie, de choisir son logement ou ses
futurs voisins.
Dit autrement :
- lorsque un groupe se constitue en amont, rien ne garantie l'attribution des logements aids aux membres du
groupe qui y sont ligibles.
- Plus encore, l'attribution objective des logements peut conduire un voisinage sans intentions communes,
sans volont de partage ou d'changes
Un rcent durcissement rglementaire
Ces principes d'attribution objective ne sont pas nouveau. Nanmoins, leur mise en
uvre tait jusqu'alors plus ou moins rigoureuse.
Ainsi, les programmes d'habitat participatif intgrant des logements aids et
expriments dans les annes 80/90 permettaient aux locataires de s'impliquer dans
le choix de futurs voisins. Lors de la libration d'un logement, cette implication
pouvait se cocrtiser de deux manires :
- Cooptation : Les habitant sont invits chercher un foyer-remplaant puis le
prsenter au bailleur. Si ce foyer rpond aux conditions d'attribution, sa candidature
devient alors prioritaire. Sur les projets des Nafs et de la Viorne, les habitants
disposent ainsi de 3 mois pour trouver un locataire.
- Adhsion volontaire : Le bailleur propose des candidats. Ces derniers rencontrent
l'association des habitants, et prennent connaissance des principes et modalits de
41 Communaut : tymologiquement, tat de ce qui est commun
42 Voir en annexe I-B "les mcanismes dattribution"
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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fonctionnement du site. Au final, le bailleur attribue le logement un foyer ayant


maintenu sa candidature (et signal ainsi son adhsion au projet collectif prsent
par les habitants). Cette pratique est celle habituelle pour le projet Habitat Diffrent
Angers.
Rcemment, notamment au travers la loi DALO 43, les commissions d'attribution
ont t invites une plus grande rigueur, interdisant toute possibilit de constituer
des communauts d'intentions dans le cadre du logement social.
Les mcanismes affinitaires mis en place sur les projets des annes 80/90 sont euxmmes en sursis. Ainsi, au Park an Denven de Lannion, partir de 2010, les
logements ont t attribus des foyers n'ayant eu aucune connaissance des
modalits de fonctionnement, ni mme signal leur intrt pour des dmarches
participatives, pour l'usage et la gestion d'espaces communs. C'est une belle
exprience, , qui n'a trouv aucune difficult pour notre organisme. Mais la loi
prvoit que tout logement appartenant un bailleur social est attribu en location
par la commission d'attribution sur la base de l'examen d'au moins 3 dossiers. Il
n'est plus possible de coopter les locataires 44.
En peu de temps, de laveu mme des habitants, la dynamique collective s'est
effondre.

Les calendriers d'attribution de logements aids ne permettent pas de


proposer une conception participative
Telle envisage dans les rseaux de l'habitat participatif, l'implication des futurs habitants se traduit par des
choix lors de la conception de logements individuels et d'espaces partags. Cette implication peut intervenir
depuis les phases d'esquisse jusque celle du permis de construire.
Or, l'attribution de logements sociaux se programme quelques semaines avant la livraison des logements,
tandis que les oprations de construction se finalisent. Il n'est plus possible, ce stade, d'intervenir sur les
amnagements.
Une programmation anticipe des commissions d'attribution est ensuite difficilement envisageable : une ou
deux annes peuvent s'couler entre les phases de conception et celles d'attribution. Sur de telles priodes, il
n'est pas rare d'observer un changement de statut des candidats (un changement de situation professionnelle
provoque inligibilit d'un foyer au PLUS ou PLAI par exemple). Le logement conu pour et par un foyer ne
pourrait lui tre attribu.

43 Voir en annexe I-B "La loi DALO"


44 MH Battas, directrice de Ctes d'Armor Habitat. Cite par Y Connan, Habitat group : vivre ensemble, ditions
Ouest France, 2012

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-> Temps d'interconnaissance et de


convivialit amont
-> Formalisation d'intentions
communes l'chelle d'un groupe de
voisinage

-> Orientation politique des aides de


l'Etat : rpartition entre publics
prcaires et classes moyennes
->Attribution objective des logements
aids au public cible des aides de
l'Etat

Illustration 4: contradictions d'objectifs intervenant lors de l'attribution des logements, entre des
porteurs de projets d'habitat participatif, des postures d'lus / de collectivits ou des organismes
HLM.

2)
Les freins induits par un objectif de rationalisation de la
production de logements sociaux
En situation de "pnurie" de logements, l'objectif de maximisation de la production prvaut (souvent
encourag par des PLH ambitieux dans les grandes agglmorations), conduisant une industrialisation /
normalisation des process. Perturbant cette industrialisation, une dmarche participative est source
potentielle de surcots et/ou de production ralentie.

Les contraintes de calendriers contrarient les tapes de recherche de


candidats ou de conception participative
Depuis l'tude urbaine pralable des oprations d'amnagement, jusqu' la livraison des logements, les
calendriers d'opration sont calibrs. Les retards cotent (frais de portage supplmentaires pour les matres
d'ouvrage) et limitent les capacits des oprateurs s'engager sur d'autres oprations.
Or, une dmarche participative allonge les calendriers oprationnels d'au moins quelques mois.
La constitution d'un groupe de voisinage s'identifiant des intentions communes (si souhaite) exige que du
temps soit consacr la communication, des temps d'interconnaissance, la formalisation d'intentions
communes.
Par la suite, la conception participative (participation la programmation, aux choix architecturaux, aux
choix techniques) impose galement d'intgrer des temps dappropriation et de dcision par les futurs
habitants.
Nota bene : Plusieurs oprateurs et collectivits ont t tents de proposer des programmes immobilier
intgrant des espaces communs (jardins partags, salle commune) en faisant l'conomie d'une dmarche de
constitution de groupe et de conception participative.
Une offre de produits immobiliers participatifs standardiss nous semble toutefois loigne des
fondamentaux de l'habitat participatif. Les espaces communs ne sont qu'une hypothse, en amont d'une phase
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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de conception participative. Leur intgration un programme immobilier, leurs usages, leur financement sont
le rsultat ventuel d'arbitrages. En ce sens, la rduction des cots et charges par la mutualisation de mtrescarr ne sont pas systmatiquement induits par une dmarche d'habitat participatif.

La personnalisation des logements perturbe la standardisation

La personnalisation de l'architecture de son logement et des choix techniques s'oppose une logique
d'conomie d'chelle (volumes d'achat des matriaux, rptition des formes...).
Elle peut galement entraner une plus grande complexit dans la conception / construction (multiplication
des conduites techniques) ou une performance moindre (compacit et performance nergtique).
Par ailleurs, la standardisation des logements est considre, par les bailleurs, comme un moyen de garantir
au mieux leur transmissibilit.
Ainsi apprhende, la personnalisation des logements apparat comme gnratrice de surcots et d'une baisse
de productivit pour les oprateurs sociaux.

Les chelles de l'habitat participatif ne sont pas les plus efficientes pour les
bailleurs sociaux
Tout d'abord, et plus particulirement en milieu urbain, les programmes de logements sociaux reprsentent
gnralement plusieurs dizaines de logements. Le seuil permettant des conomies d'chelle sur des btiments
collectifs est lev. Ensuite, les programmes sur lesquels interviennent les oprateurs sociaux, en raison leur
importance, permettent de la prquation (l'accession libre contribuant financer les logements sociaux).
Or, quelle est la bonne chelle pour une dynamique participative / collective ? Les dbats sur la taille de
groupe "idale" sont inpuisables. L'habitat participatif se dcline de micro-projets de 3-4 logements des
programmes d'une quinzaine de foyers. Empiriquement, il est souvent admis, en France, que les chelles de
programme suffisantes pour une mutualisation efficace, un dynamisme durable et en renouvellement, est de
10-15 foyers. A de telles chelles, une gouvernance collective est encore envisageable.
Or, sur les petites oprations , lingnierie de montage de projet n'est pas optimise. C'est encore pire
lorsqu'un groupe envisage intgrer 3 ou 4 logements aids dans un programme participatif en accession libre.
Les cots de conception / construction sont alors trs difficiles quilibrer.
Sur la problmatique des chelles Le point de vue d'Anne LABIT
La question de la taille optimale des groupes est un vrai dbat, les avis sont
divergents, notamment sur cette affirmation que 10-15 logements proposent une
taille optimale. En Allemagne ou en Sude, des grands projets - 30, 50 logements
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et mme au-del - fonctionnent trs bien.


Selon moi ce sont les modes de gouvernance qui font qu'un projet participatif
fonctionne ou pas. Et ils doivent effectivement tre adapts la taille du groupe.

Les espaces communs reprsentent des surcots


La perspective d'espaces communs, partags entre voisins est souvent associe l'habitat participatif. Le
transfert des usages, depuis des mtres-carrs privatifs vers des mtres-carrs mutualiss doit permettre le
financement de salles communes ou chambres d'amis.
Nanmoins, la rduction des surfaces de logements est difficilement envisageable pour les oprateurs
sociaux, dont les produits atteignent dj les surfaces minimales rglementaires.
Les espaces communs doivent dont tre considrs comme du bti supplmentaire, pour lesquels il n'existe
pas de financement spcifique.
En l'absence de subventions exceptionnelles, ou d'engagement des fonds propres d'un oprateur HLM au titre
de l'exprimentation, ces cots supplmentaires devront tre rpercuts sur les loyers dans les limites
rglementaires, les loyers tant eux mme rglementairement plafonns.
L'introduction de la variable espaces communs dans les dj complexes quations des oprateurs sociaux ne
soulve donc pas lenthousiasme.

-> Adaptations architecturales des


besoins et attentes personnelles
->Rduction des cots et charges par
la mutualisation des mtres-carrs

-> Rduction des cots par


l'industrialisation / normalisation
architecturale et des process aux
tapes de construction et de gestion
du patrimoine
->Transmissibilit

Illustration 5: Contradictions d'objectifs entre une dmarche participative et une opration de


logements aids, inhrentes une approche rationnelle et optimise de la production de logements

3)
Les freins induits par un objectif de matrise de gestion
du patrimoine

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la gestion dlgue aux rsidents


Le besoin des bailleurs sociaux d'optimiser la gestion de leur patrimoine (minimiser les frais et temps de
travail ddis l'entretien des espaces communs, la gestion des charges) peut tre perturb par les
aspiration l'autogestion des communs propose par l'habitat participatif ; autogestion dont la qualit peut
varier avec le temps, l'engagement et es comptences des locataires prsents.
Ensuite, aucun cadre juridique claire n'existe pour dfinir les modalits de prise en charge par les habitants
de la gestion des espaces et btiments communs. Si des conventions sont rgulirement exprimentes, elles
ne protgent pas durablement un groupe des changements de posture de leur bailleur.

La mutabilit du statut d'occupation


Avec le temps, il est souvent possibilit pour des rsidents, de passer du statut de locataire celui de
propritaire d'un logement. Les espaces communs sont alors des sources l encore - potentielles de
complications dans la gestion du patrimoine des bailleurs.

-> Mise en place de pratiques


collectives : organisation, prise de
dcision partage de tches, change
de services, matrise de l'usage
collectif des espaces et quipements
partags

-> Rduction des cots par


l'industrialisation / normalisation
architecturale et des process aux
tapes de construction et de gestion
du patrimoine

Illustration 6: Contradictions d'objectifs entre une dmarche participative et une opration de


logements aids, inhrentes une approche rationnelle et optimise de la production de logements

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CHAPITRE 3: CONSTRUCTION
DE LA PROBLMATIQUE

***
I. LA SOCIT CIVILE : LE TROISIME
POUVOIR45 ?
Jusqu'o tous ces acteurs [de rseaux trs diverses de
la socit civile] peuvent-ils aller dans l'laboration de
proposition communes, sans prendre la place des partis
politiques, seuls mme d'laborer des projets
d'ensemble ? 46

Jusqu'alors, d'une manire gnrale, la fabrique de la ville, travers la production des logements ou bien
d'amnagements tait l'affaire d'lus et de professionnels de l'urbanisme, de l'architecture, du paysage, de
sociologues, bailleurs sociaux, promoteurs...
Un monde d'initis, parlant le mme langage et charg d'arbitrer les contradictions entre respect des cadres
rglementaires, politiques et de l'intrt gnral pour les uns, et viabilit conomique et technique de
l'opration pour les autres (sans qu'existe nanmoins un consensus autour de la notion de viabilit
conomique).

45 cf. l'ouvrage de Nicanor Perlas


46 Guy Roustang, sociologue, directeur de recherches honoraire (LEST-CNRS) Co-fondateur du Programme
Autoproduction et dveloppement Social (PADES)

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Aujourd'hui, dans la socit en gnrale et dans l'habitat en particulier, se constate l'mergence de nouveaux
besoins et attentes de la socit civile, voulant prendre part la fabrique / gestion de la cit.

Ne reconnaissant pas aux lus et professionnels la capacit prendre en considration l'intgralit des
aspects du dveloppement de la cit, la socit civile tente alors de s'immiscer dans les relations lusprofessionnel, en revendiquant une meilleure prise en compte des dimensions culturelle, cologique, sociale,
humaine et spirituelle.
Il est ainsi tent de passer d'un systme
bipolaire un systme tripolaire.
Ceci n'est pas sans occasionner des conflits,
lorsque chacun des acteurs tente d'interfrer
dans les sphre de responsabilits des
autres.
L'habitat participatif, et plus encore si il
poursuit un objectif de mixit en sollicitant
des outils institutionnels, percute de plein
fouet les pratiques tablies en matire de
logements aids.
Comment ds lors permettre l'intgration
des futurs habitants dans le politicooprationnel, tout en protgeant, lgitimant
les rles et pouvoirs des uns et des autres ?

II. LES DMARCHES PARTICIPATIVES SONT-ELLES


SOLUBLES DANS LES CADRES INSTITUTIONNELS ?
Car la cl de la russite est l : cest la
substitution de la confiance mutuelle comme
postulat de dpart la dfiance de principe qui est
gnralement la rgle dans les relations institutionspersonnes mais galement des personnes entreelles.
Patrick Roult, rsidant du projet Habitat Diffrent,
Angers

Du ct des habitants, les dmarches participatives sont parfois revendiques comme outil politique, un
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moyen de prendre part aux choix socitaux et reprendre un peu le pouvoir sur son destin.
Du ct des lus, il est parfois considr que la dmocratie participative s'oppose la dmocratie
reprsentative et vient contester leur lgitimit en tant que gardiens (choisis par le peuple) des cadres
rpublicains et de l'intrt gnral.
Le rsultat est plus souvent la crispation des uns et des autres plutt que la recherche d'articulations.
L'arbitrage des contradictions entre mancipation (ouverture d'espace d'implication citoyenne) et
domestication (connaissance et respect des cadres poss par la dmocratie reprsentative) est condition aux
dmarches participatives. De l, nos travaux devront permettre de questionner les postures et reprsentations
des lus et participants aux dmarches participatives, afin d'aboutir une reconnaissance mutuelle des
prrogatives des deux partis.

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CHAPITRE 4: EXPLORATION
DE CONTRADICTIONS DE
POSTURES COMME
PRAMBULE UN
DPASSEMENT DES FREINS
OPRATIONNELS

***
Ce quatrime chapitre propose des lments de rflexion, d'clairage et
d'analyse de causes des freins oprationnels identifis dans le chapitre 2. Au
del des rglements, des contraintes oprationnelles, conomiques ou
techniques, ces freins peuvent tre induits par des rticences et intentions
politiques, idologiques, ou des reprsentations culturelles qui leur sont
sous-jacentes.
Nous proposons ici trois contradictions (sous forme volontairement
polmique) qui pourront tre poses en prambule un travail de
ngociation d'arbitrages, entre parties prenantes, et en vue de la rsolution
de freins oprationnels un programme d'habitat participatif intgrant du
logement aid.

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I. LA "MIXIT SOCIALE" ET LE "BIEN VIVREENSEMBLE" SONT-ILS CONCILIABLES ?


Collectivits et groupes-porteurs de projets s'accordent gnralement sur l'ide que l'habitat participatif doit
tre gnrateur de mixit, l'chelle d'un groupe de voisinage. Les exigences sont mme parfois comptables.
Ainsi, un groupe rennais annonce : Nous manquons de personnes ges, et n'acceptons donc plus les jeunes
familles . Ou encore, un lu de l'ouest s'adressant un groupe : Avez vous une diversit de catgories
socio-professionnelles au sein de votre collectif ?
Nanmoins, la notion de mixit est paradoxale, polysmique. Il n'est pas sr que l'usage de ce mme vocable
par les acteurs de la politique de la ville ou les groupes-projets d'habitat participatif permette de conclure
une convergence des reprsentations politiques et sociologiques. Aussi nous apporterons la plus grande
prudence quant l'usage du mot mixit, en invitant nos interlocuteurs questionner chaque fois sa
dfinition et les postures sous-jacentes.
La problmatique des mixits nous inviter questionner les exigences rglementaires et politiques d'une part,
les modalits de construction de rapports de voisinages volontaires et collectifs devant intgrer une diversit
sociale et culturelle, dans le cadre d'habitat participatif, d'autre part.
Nous posons ici quelques lments de rflexions, issus de la littrature ou de nos travaux au sein des rseaux
de l'habitat participatif.

1)

La mixit ne permet pas ncessairement de faire socit


Aujourdhui, le mot mixit dsigne une notion floue, naviguant
entre le pseudo- concept, le slogan, lidal, le principe rgulateur,
lutopie, le mythe et le simple argument, et sinsrant dans des
registres discursifs aussi diffrents que linjonction morale, la prise de
position idologique, la description statistique, la prescription
lgislative.
Philippe GENESTIER47

Idalement, la mixit devrait assurer un brassage des diffrentes catgories sociales, ce brassage tant quant
lui un garant de la cohsion sociale. De la sorte, la mixit serait le gage dune harmonie dans la diffrence.
La problmatique de mixit sociale, entendue plus prcisment comme mixit socio-spatiale, repose sur un
postulat spatialiste, qui consiste penser quen agissant sur lespace, on peut agir sur le social, rguler les
rapports sociaux.
47 La mixit : mot dordre, vu pieux ou simple argument ? Philippe Genestier, urbaniste en chef de ltat, chercheur
au laboratoire ; Lyon ENTPE-CNRS
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Plusieurs travaux ont tent de nuancer cette acception. La proximit spatiale [ne rduit pas forcment] la
distance sociale 48. La cohabitation nengendre pas mcaniquement une vie sociale harmonieuse ou la fte
chaque coin de rue ou dans chaque cage descalier : elle peut tre silencieuse ou encore source de conflits.
Pire, cette proximit spatiale pourrait-tre vecteur de mal-tre : rien nest plus intolrable que la proximit
physique (vcue comme promiscuit) de gens socialement loigns 49
Enfin, d'autres chercheurs affirment quil ne faut pas voir dans les situations de concentration sociale le
simple produit dune logique sgrgative, d'exclusion mais, parfois, le fait de logiques dagrgation
volontaire50.
La sparation spatiale peut au contraire permettre aux divers milieux sociaux des modes propres dhabiter,
dont ils ont la matrise, tandis que le mlange spatial risquerait daboutir une situation o les formes
lgitimes dhabiter sont dtermines par le groupe dot de la lgitimit dominante 51

2)
Relativiser les capacits de l'habitat participatif
construire de la mixit
De nombreux lus expriment des rticences soutenir l'habitat participatif, le considrant comme
moteur de l'entre soi, contraire aux objectifs de mixit rpublicaine socio-spatiale, telle dfinie cidessus (brassage des catgories sociales, devant garantir la cohsion sociale).
Anticipant sur ces critiques, les porteurs de projet affichent une volont de construire des groupes dits
"mixtes". Mais parle t-on alors de :

De la mixit conomique / de statuts ?


L'expression mixit sociale est souvent interprte comme mixit des ressources des foyers au regard des
diffrents modes d'accession au logement : statut de propritaire, de locataire (aids, trs aids), logement
dinsertion

De la mixit inter-gnrationnelle ?
Intgration de personnes de diffrentes classes d'ges, dont les interactions peuvent tre moteur de solidarits
inter-gnrationnelle : aides aux devoirs, garde d'enfants, co-voiturage, courses...

De la mixit culturelle ?
Les capacits des groupes intgrer une mixit / diversit culturelle est toutefois questionner. L'adhsion
de foyers un projet commun (architecture, intrt pour une dmarche participative, valeurs et intentions
partages) impliquera des mcanismes affinitaires plus ou moins conscientiss. On pense un peu pareil, on
vit/se comporte un peu pareil, on vient l pour les mmes raisons. D'o les procs d'intentions rcurrents,
pointant les risques de "ghettos de bobos" ou de "village d'indiens".
Les groupes se construisent partir d'identits qui leur sont propres: ainsi des projets privilgiant les liens
48 Jean-Claude Chamboredon et Madeleine Lemaire (1970)
49 La misre du mode, Pierre Bourdieu, 1998
50 Ptonnet, C. 1987. Lanonymat ou la pellicule protectrice , Le Temps de la rflexion, Paris : Gallimard, p.
247-261.
51 Ville, ordre et violence : formes spatiales et transaction sociale, Remy et Voy, 1981

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intergnrationnels, la performance cologique ou l'autogestion nagrgeront pas les mmes "publics". Des
groupes de "vieux" tentant d'inventer des alternatives la maison de retraite, de jeunes cherchant des
solutions pour se loger adaptes leurs statuts prcaires () ne se reconnatront pas ncessairement dans
une mme dmarche.

Le paradoxe de l'habitat participatif poursuivant un objectif de mixit


La ralit d'aujourd'hui met les groupes dans une situation contradictoire : volont d'inventer des formes de
solidarits autour de l'habitat (dont la mixit des revenus) et difficults runir les lments devant permettre
leur concrtisation (partenaires, financements, montages, foncier). D'autant plus que la complexit du
montage crot avec les objectifs de mixit de statuts.
A ceci s'ajoute l'absence rgulire d'accompagnement qui rallonge les temps de ngociation et de montage.
Aussi, les personnes ayant de bas revenus, celles qui ne sont pas prtes participer aux dcisions, et celles
ayant besoin d'un logement dans dlais plus courts sont exclues du processus.
Ainsi, sur la rgion rennaise, un atelier "Recueil des cueils" organis par l'association Parasol en 2013 aura
abouti au constat suivant : plus les groupes d'intentions tardent passer l'oprationnel, plus s'observe une
"homognisation" des profils (propritaires capables d'attendre, personnes ges, foyers individuels).

3)

Inviter assumer le communautaire

La "mixit", au sens de cohsion sociale, peut-elle toutefois tre apprhende l'chelle de 10-15 logements,
plutt qu' celle du quartier, de la commune ?
A contrario, l'habitat participatif peut-il fondamentalement prtendre construire des "mixits", sans y
apporter un certain nombre de nuances ? Les pratiques communautaires dont il veut tout prix se dissocier
sont-elles si condamnables ?
Il existe une confusion dans la traduction de l'anglais communitarianism par communautarisme en langue
franaise. L'expression anglaise renvoie un courant de pense qui met en avant le primat de la communaut
(globale) sur les individus qui la composent, la subordination des droits individuels aux devoirs envers la
collectivit.
La confusion avec le communautarisme ethnique ou religieux est souvent faite, celui-ci dsignant les
attitudes ou les aspirations de minorits (culturelles, religieuses, ethniques...) visant se diffrencier
volontairement, pour se dissocier du reste de la socit.
La crainte du communautarisme est rvlatrice de problmes socitaux de fond qu'elle ne rsout pas. Celle-ci
nous interroge sur le vivre-ensemble avec nos diffrences que des lois et des rgles ne peuvent contraindre
qu'aux dpends des processus de construction de l'identit (soi avec des voisins, inclus dans quartier une
ville, une rgion, la socit.
La gentrification doit tre considre comme une forme de communautarisme. Elle est pourtant moins
stigmatise aujourd'hui que du communautarisme li des modes de vie diffrents : habitat phmre,
cologie radicale...

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Assumer les pratiques communautaires au sein de l'habitat participatif, comme processus de construction
identitaires l'chelle du voisinage, invite nanmoins aux deux questionnements suivants, destination de
groupes-projets tout d'abord, puis d'lus ou d'acteurs de lamnagement ensuite.

Les modes de construction de notre groupe de voisinages sont-ils


discriminants ?
L'adhsion d'un foyer un projet de voisinage se concrtise par une adhsion volontaire ( une charte par
exemple) jusqu des pratiques de cooptation (validation d'une candidature par un groupe constitu suite un
temps de rencontre, de "casting").
Nous reportons ici diffrents changes capts sur les listes de discussion lectronique ces dernires annes 52,
faisant tat de la dlicate recherche d'quilibre entre garantie du fonctionnement collectif et vigilance quant
aux pratiques discriminantes.

Car cest bien l la question fondamentale des attributions de logements sociaux : les
personnes qui en font la demande sont infiniment plus que des numros de dossiers auxquels il
faut in fine faire correspondre un logement. Ce sont des gens qui vont vivre l o un logement
leur sera attribu, un traitement "quantitatif" du dossier nest pas possible or cest encore et
trop souvent le cas.
Lquilibre des projets dHabitat Participatif si difficile construire et maintenir peut tre
remis en cause par une attribution de logement irrflchie mais nanmoins conforme la rgle.
On nimagine pas pas les dgts humains que cela peut causer.

L'engagement mutuel qui est essentiel la coopration, ne peut se rsumer une information
ou la signature d'une charte. Comment veux-tu imposer l'intgration ou la cohabitation une
personne qui n'est pas intresse? Il n'y a pas de sanction possible... Sans parler des critres qui
seront appliquer pour atteindre une "vraie" mixit sociale.
ternel dilemme entre ambition politique et ralit humaine... Pour ma part, j'viterais ce type
de risques. La cooptation me semble rellement vitale pour un projet d'Habiter autrement.

D'un autre ct, la cooptation n'est jamais non plus une garantie, il nous est arriv de nous
tromper sur une famille candidate que nous avions propose en rang 1 la commission
d'attribution et qui s'est rvle le temps passant peu active voire mme trs contre-productive
pour l'association et l'ensemble des habitants. Cette famille a quitt d'elle-mme "Habitat
Diffrent".

Pour ceux qui sont venus Andelsamfundett au Danemark vous avez vu qu'il y a dans
52 Sans l'accord des auteurs pour l'utilisation de leurs crits, nous en conserverons ici l'anonymat.
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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l'covillage 2 groupes d'une vingtaine de logements HLM en location dont les habitants
arrivent par la liste d'attente des HLM locaux.
C'tait justement dans la volont des fondateurs de ne pas vivre entre volontaires convaincus,
ils voulaient une vraie mixit, pas une mixit choisie. Au rsultat aprs une quinzaine d'anne
de vie ensemble ils constatent qu'il y a effectivement des problmes qui rsultent du fait que
certains habitants ne respectent pas les rgles, mangent les lgumes du potager sans participer
au travaux collectifs, ne prennent pas part aux dcisions ou la gestion des affaires de la
collectivit. Mais ils ont dcid que pour quelques uns ils n'allaient pas se gacher la vie tout
fliquer ou a passer de l"nergie exclure les gens diffrents. Ces personnes apportent d'ailleurs
souvent quelque chose que les gens obissants ou du moins respectant les cadres n'ont pas
toujours, c'est de la crativit.
Ils remarquent aussi que si une personne ne respecte pas les rgles du groupe c'est qu'elle ne
s'y sent pas sa place, et tout le monde n'a pas forcment envie de vivre en cohabitat, donc elle
part d'elle mme.....Mais en attendant ils ont les reins solides sur le plan relationnel !
Donc ils prfrent la confiance la sanction, c'est toute une ducation.

Impossible mon sens de se rfrer ce processus en France. Le mot cooptation apparat


anti-rpublicain, considr comme une scession de quelques-uns par rapport la socit. Dire
"cooptation" et "choisir son voisin" laisse penser que le groupe s'carte des solidarits
publiques. Impossible dfendre notamment lorsqu'un programme d'habitat est soutenu par des
fonds publics ! Coopter reviendrait avaliser la pente des sgrgations spaciales
(sociologiquement dtermines par du socio-conomiques et du scuritaire), en y rajoutant une
individualisation des filtres, ce qui exclurait certains hors des programmes participatifs, sur des
critres opaques, affectifs, discriminatoires
Comme c'est le contraire (l'ouverture, le respect, l'accs tous, ..) que nous voulons, il ne faut
pas tenter en France de justifier un processus de cooptation, mais en affirmer un autre, et le
faire reconnatre dans les protocoles d'attribution, celui que j'appelle l"engagement mutuel" :
- centr sur la relation et le contrat social entre les habitants (l on peut s'entendre), et non pas
centr sur les personnes (l on entre dans le jugement sur les autres, au nom de quoi s'riger en
inquisiteur des mes ?). On traite des actes, pas de la nature des acteurs. On vit le principe
fraternit avec tout autre citoyen-tant-mon-voisin, au nom d'une (mini)rpublique commune.
Ce sont de nos lois dont on discute, pas du tri entre bons ou mauvais voisins-citoyens
- qui concerne la fois l'accueillant et l'accueilli : il s'agit autant d'un engagement pour les
habitants dj-l que pour l'entrant. D'ailleurs une simple rgle courante en HLM, celle de
balayer le palier son tour, est fonde sur ce principe de la mme rgle pour tous. Afin de faire
vivre ces rgles et rfrences communes, veillons ce que leur transmission soit une rencontre
entre habitants autour de choses partageables, donc vivantes, mais pas un touffoir pesant sur
les"nouveaux-nouvelles"...alors qu'ils sont une vritable chance pour la vitalit collective. Selon
le regard port sur les entrants (le voir comme menaces ou comme contributeurs potentiels) sera
induite l'essentiel de leur attitude, en plus ou en moins .

Citons ici l'exemple de ce projet de village identitaire, masquant sous des objectifs de convivialit de
proximit des mcanismes de ghettosation raciste 53.

53 Villages verts pour blancs pure souche : quand lextrme droite se la joue retour la terre , Toufik de
Planoise, Bastamag, 13 janvier 2014
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Comment permettre l'intgration sociale de l'habitat participatif la cit ?


Tout d'abord, probablement en apprhendant la mixit sociale une large chelle, celle du quartier, de la
ZAC ou de la commune, sans l'imposer un programme participatif de quelques logements.
Ensuite, en tant attentif aux valeurs et modes de construction des groupes-projets : les volonts de mixit
intergnrationnelle, de diversit culturelle doivent lorsque poses par les groupes tre soutenues. Les
imposer expose en revanche les acteurs institutionnels une certaine ingrence dans les mcanismes de
construction de dynamiques collectives.
Les lus sont ainsi invits une recherche d'quilibre dans leur posture, entre acceptation de pratiques
communautaires et vigilance quant leur drives potentielles. Ceci plaide pour leur prsence politique,
mme sporadique, dans le suivi des projets, contrairement des pratiques d'impulsion d'initiatives sous
forme de produits immobiliers, dont la responsabilit est confie des acteurs professionnels seuls.

II. LOGER PLUS OU LOGER MIEUX : INTERROGER


LA VOCATION DES ORGANISMES DE PRODUCTION
DU LOGEMENT SOCIAL
La Dclaration finale de lassemble gnrale
Istanbul+5 des Nations unies ne prconisait-elle
pas de dmarginaliser les personnes dmunies et
vulnrables, notamment en favorisant une plus
grande scurit doccupation ? Quoi quil en soit,
si les politiques actuelles de logement, louables et
mritoires, chouent rsorber ces difficults
persistantes, peut-tre est-ce tout simplement parce
quelles ne confrent pas leurs destinataires la
matrise des outils quelles fournissent. Disposer
dun logement nimplique pas ncessairement en
avoir la matrise.54

1)

Faut-il loger plus ou loger mieux ?

Une dmarche participative inviterait reconnatre aux futurs habitants une certaine expertise, dite matrise
d'usage, conduisant adapter les logements des envies, des besoins, des usages individuels et collectifs.
Cette perspective de personnalisation des logements se heurte la problmatique des standards du
logement social. Pour les oprateurs, les normes spatiales et d'quipements permettent de rduire les cots de
conception / construction par des conomies d'chelle notamment. Elles rendent les logements eux-mme
standards, afin de faciliter les mutations. Dmarche participative rsonnerait donc, pour les organismes
HLM, comme exotisme et disparit architecturale, temps allou la participation, baisse
54 Bernard Nicolas, Matriser son logement : rflexion sur l'inadaptation des instruments lgislatifs , Droit et
socit, 2006/2 n63-64, p. 553-583.
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d'optimisation...conduisant singulariser les logements, ni perturber les rptitions architecturales.


Cette opposition entre matrise d'usage et maximisation de la production de logements trahit une primaut de
l'objectif du loger plus sur celui du loger mieux. La maximisation de la production apparat comme objectif
moral. Mais cette production reste, quoi qu'il en soit, nettement infrieure aux besoins, impliquant les
oprateurs HLM dans une course lchalote, cense corriger les effets d'une crise dont les causes leur
chappent totalement55 ; causes pouvant tre associes, notamment, aux mcanismes de mtropolisation des
territoires56.
Une dmarche participative perturberait donc l'hyper-productivit des logements sociaux. Faut-il pour autant
y renoncer ? Les dmarches participatives invitent les organismes HLM reconsidrer leur mission sociale,
dpasser l'objectif de production (sans le sacrifier) de logements de qualit... en bref, dpasser le paradigme
industriel.

2)

Des surcots nuancer

Les retours d'expriences allemandes de rhabilitation participative 57 pourraient toutefois ouvrir des
perspectives. Contre toute attente, les cots de la prise en compte des attentes particulires ont t faibles.
Le secret, c'est de faire du cas pas cas, mais tout de mme en srie et de manire continue .
Pour ces oprations, la forte identification des locataires leur logement tait poursuivie. L'habitant est
impliqu dans la dfinition des transformations et dans le suivi des travaux. S'ils veulent quelque chose
d'autre, qui soit techniquement ralisable et qui reste dans notre budget, nous le faisons volontiers.
Si le personnel mobilis en amont est plus consquent, les conomies permises en aval compensent. En fin
de compte, cet accompagnement individualis est rentable . En raison notamment d'impays moins
importants et d'un travail de mdiation social moindre. Les relation bailleur-locataire s'en trouvent galement
transformes. Les locataires se sentent entours .
Selon Anne Labit, Les arguments proposs ci-dessus sont ceux avancs par les bailleurs allemands en
faveur de l'habitat participatif, de manire gnralise et pas uniquement dans des situations de
rhabilitation. S' ajoutent les avantages de turn-over moindres des locataires, de faibles taux de vacance, de
prise en charge par les locataires de certaines charges (entretien des parties communes), de l'amlioration de
l'image de marque du bailleur58.

55 Le mythe du million de logements manquants, E Clausel, Les Echos, 8 janvier 2014


56 Nous pouvons faire rfrence ici aux travaux des gographes de Bretagne, notamment ceux d'Yves Lebahy./
Compte-rendu
de
confrence
en
tlchargement
sur
le
site
de
l'Epok :
http://www.lepok.org/images/Docs/Ecolieux/Ecolieu_colloque-Octobre14-Actes.pdf
57 Paroles d'acteurs Participation des habitants au renouvellement urbain Berlin Hnne Bernard, PUCA, 2006
58 Ache, P. and M. Fedrowitz. 2012. "The Development of Co-Housing Initiatives in Germany." Built Environment
38(3): 395-412.
LABIT, A. et CHALAND, K., Lhabitat group autogr en France et en Allemagne : perspectives davenir dans le
contexte du vieillissement dmographique , Revue Espace, Populations, Socits, n1-2010, pp. 131-142.
LABIT, A., Lhabitat solidaire intergnrationnel : mythe et ralit en France et en Allemagne , in Membrado, M.,
Rouyer, A. (ds.). Habiter et Vieillir : vers de nouvelles demeures, Toulouse, ERES, 2013, pp. 245-260.

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III. LES ESPACES COMMUNS RELVENT-ILS DE


L'INTRT PRIV OU L'INTRT GNRAL ?
Primo, la maximisation de la production de logements aids, en vue d'augmenter l'accs des populations un
toit, relve de l'intrt gnral. Secundo, la ralisation d'espaces communs ampute le rendement d'un
programme de logements aids. Tertio, les espaces communs, leur ralisation et financement relvent, par
opposition l'intrt gnral, de l'intrt priv. CQFD.

1)
De l'intrt gnral l'utilit sociale lments de
dfinition
L'intrt priv, l'intrt collectif
On dsigne par intrt priv ce qui est propre chaque personne. Il ne lui est pas besoin de se justifier. En
revanche, lors de dbats d'ordre politique, l'intrt priv renvoi au mesquin, est motif de rejet, de
dlgitimation de demande de subventions.
L'intrt collectif dsigne l'intrt interne un groupe.Il s'apparente de l'intrt priv partag entre pairs.
D'une manire gnrale, le logement est associe gnralement la sphre prive, au chacun chez soi, la
proprit. Et relve donc de l'intrt priv.

L'intrt gnral
Ce concept, dont lmergence remonte la rvolution franaise, vise dpasser les intrts, les volonts des
particuliers.
L'intrt gnral est suppos vident, universel, immdiat. Il se dcouvre. On l'voque parfois pour "tuer" un
dbat, faisant office d'argument massue, vident, ne pouvant tre discut. L'Etat, les lus en sont
Notons enfin que l'on voque gnralement les intrts privs, mais la volont/l'intrt gnral.

L'utilit sociale
La notion fait son apparition il y une dizaine d'annes. Elle ne dsigne plus - contrairement l'intrt
gnral - un fondement de ltat, mais le rsultat d'une co-production entre acteurs publics et socit civile.
La dfinition de l'utilit sociale n'est donc pas essentielle, mais procdurale.

2)
Apprhender les espaces communs comme porteurs
d'utilit sociale
Variant selon les situations, le statut juridique des espaces mutualiss se rvle plus ou moins complexe,
pouvant tre le fait de plusieurs matres d'ouvrage, destins diffrents usages et publics (groupe projet,
ouvert sur la rsidence, sur le quartier). Entre financement priv et financements publics, intrt priv,
collectif ou intrt gnral, les rflexions et ttonnements juridiques inhrents aux statuts des espaces
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communs illustrent les difficults rencontres pour qualifier les communs , notion inconnue du droit
franais. Les communs ne sont ni publics (ils ne font pas partie du patrimoine public), ni privs (ils
n'appartiennent personne).
D'une manire gnrale, que ce soit au travers d'espaces partags, de travaux intellectuels ou de ressources
naturelles, cette notion de commun gagne du terrain depuis le dbut du XXIme sicle 59. Gage des durabilit,
de responsabilit et de bonne gestion 60, les communs sont avant tout un dfi culturel, appelant des
modifications dans nos rapports la proprit prive ou de la "chose publique".
L'habitat participatif, avec ses salles et quipements partags pouvant tre grs dans le cas de logement
aids par des habitants et bailleurs, potentiellement ouverts sur le quartier, la commune, est souvent
prsent comme opportunit concrte de concrtiser cette ide de communs, autorisant une mixit de
financement et d'usages.

59 S'agit-il pour autant d'une innovation au regard d'un pass, encore proche, des solidarits dans le monde rural :
communaut du four pain, puits, lavoirs, aires de battage, machines et outils partags, temps de travail..
60 On pourra alors se rfrer notamment aux travaux d'E. Orstrom.
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PARTIE II : AGIR
AVEC MOBILISATION
DES ACTEURS DU
LOGEMENT AID, DE
L'HABITAT
PARTICIPATIF ET
ARBITRAGE DES
CONTRADICTIONS

L'habitat participatif, avec des objectifs de "mixit", sollicite des outils


institutionnels et percute de plein fouet les pratiques tablies en matire de
logements aids. De nombreuses contradictions apparaissent alors entre les
enjeux de l'habitat participatif, ceux des politiques du logement et des
organismes HLM.
De manire spontane, nous aurions pu effectuer une compilation des
diffrentes solutions exprimentes / identifies en terme de lgislation ou
de montages juridico-conomiques. Nous n'aurions alors fait que reproduire
les nombreux travaux et crits raliss ces dernires annes par diffrentes
organisations ou mouvements nationaux.
Ensuite, nombre de pistes de solutions oprationnelles sont connues de
longue date. Elles ne sont que rarement mise en uvre. Nous avons ainsi pu
constater - par les entretiens conduits auprs des projets raliss dans les
annes 80/90 - que si les solutions d'hier sont si difficilement reproductibles
aujourd'hui, c'est qu'abstraction est souvent faite du travail partenarial
contextuel et conjoncturel, conduit alors entre des lus, des bailleurs, et des
groupes, bien au del des montages juridico-conomiques atypiques.
Dans le cadre de notre recherche-action, nous avons ainsi tent d'agir sur
l'existant pour le transformer, en provoquant la rencontre des diffrentes
parties prenantes locales de l'habitat participatif et du logement social. Ceci,
pour permettre d'arbitrage de diffrentes contradictions responsables de
freins oprationnels.

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CHAPITRE 1: INTGRATION
DE DMARCHES
PARTICIPATIVES AUX
PROGRAMMES DE
LOGEMENTS AIDS
Deux ateliers ont t organiss par l'Epok, en partenariat avec Rennes Mtropole (Rennes, 23 octobre 2013)
et le Pays de St Malo 61 (Miniac Morvan, 12 novembre 2013), runissant chaque fois bailleurs sociaux et
structures membres de l'USH, lus en charge de la mission logement, groupes-projets, services techniques
des villes en charge du logement social, amnageurs, associations d'habitat participatif.
Au del d'une opportunit de rencontre et de culture commune (habitat participatif, politiques du logement,
contraintes des oprateurs du logement social), ces ateliers visaient l'analyse et l'arbitrage de contradictions
d'ordre juridique, rglementaire, conomique, mais galement culturel et politique (et donc parfois
contextuelles et conjoncturelles).

I. MTHODE
1)

Objectifs des ateliers

Provoquer la rencontre d'acteurs locaux : lus, bailleurs, porteurs de projets

Crer une culture commune des enjeux de l'habitat participatif et des politiques du logement.

Identifier les freins l'intgration de logements aids au sein de programme participatifs.

Construire des rponses oprationnelles devant enrichir le travail de recherche mais galement poser
les conditions de russite de prochains projets locaux.

2)

Droulement des ateliers

61 Voir le courrier d'invitation en annexe II-A


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Temps 1 - Dfinir les contours de l'Habitat participatif

Identification des plus-values des dmarches participatives.

Prsentation des diffrents montages d'oprations

Temps 2 -S'emparer de la problmatique logement social

Dispositifs d'aide au logement, offices publics de l'Habitat :Evolution des enjeux et missions
travers l'histoire

Temps 3 - Habitat participatif et logement social : relev des contradictions


A partir du travail d'introduction, de la prsentation de plusieurs oprations ralises au cours des vingt
dernires annes, et d'changes entre les participants l'atelier, compilation des diffrentes contradictions
portant sur :

les rgles et mcanismes d'attribution des logements

le financements d'espaces communs.

la (co)responsabilit des rsidents dans la gestion des espaces et quipements.

Deux situations d'tudes invitent enfin largir le travail d'analyse :

Scnario 1 : Un office public de l'habitat souhaite intgrer une dmarche participative une de ses
oprations. La totalit des logements seront en locatif.

Scnario 2 : Un groupe de futurs voisins potentiels ( des voisins volontaires ) fait une simulation
financire et se rend compte que plusieurs d'entre eux ne sont pas solvables et peuvent prtendre
du locatif social. D'autres foyers aimeraient bien, quant eux, solliciter du PSLA, auxquels ils
peuvent prtendre. Les derniers foyers s'engagent dans de l'accession libre.

Temps 4 - Rechercher des solutions permettant de satisfaire les impratifs


du logement social et de l'habitat participatif
Travail en sous-groupes, recherche d'amnagements oprationnels permettant d'arbitrer les contradictions.
Synthse. Illustration partir d''expriences abouties ou en cours.

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Temps 5 - laborer des scenarii, des stratgies pour des applications locales
changes sur les chantiers susceptibles d'tre engags, dmarches locales soutenir, suites envisager

II. RSULTATS
Les compte-rendus des ateliers de St Malo et Rennes Mtropole sont prsents en annexe II-B et II-C.

1)

Attribution des logements


Scnario n1

Communication des valeurs et fonctionnement de l'habitat participatif auprs de la commission d'attribution


et des candidats
Ajout au dossier de candidature d'une prsentation et une possibilit de choix de l'habitat participatif, puis
prvoir une rencontre d'information et une visite
Identification, par l'office ou la municipalit, des personnes intresses parmi les listes de personnes
ligibles
Possibilit de mener une dmarche participative sur un programme de logement social existant (rnovation)
Lors de la conception participative, travailler avec un panel de volontaires (qui n'habiteront pas
ncessairement le projet ralis). Panel reprsentatif.
Recruter des futurs habitants partir de la liste d'attente des demandeurs, avec un engagement
contractualis.
Dvelopper un critre sur l'habitat participatif dans les dossiers d'attribution (pour sonder les motivations
ce sujet).

Scnario n2
Identification d'un bailleur qui accepte de porter l'opration dans son ensemble (revente d'une partie des lots
en accession aide ou libre)
change, au sein du noyau de futurs voisins, sur les moyens d'accueillir au mieux les futurs participants :
inversion des processus/pratiques traditionnelles o ce sont les accdants la proprit qui vont chercher des
locataires.
change avec la municipalit, afin d''intgrer un critre volontaire pour un habitat participatif aux
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critres d'attribution du cadre lgal


Possibilit de travailler avec un bailleur prdtermin en associant (ventuellement en PLS) des locataires
potentiels (sans garantie d'attribution). Dconnexion des personnes qui habiteront le site de celles qui vont le
concevoir - cration de personnes relais.
Pas de cooptation possible en PLUS-PLAI. Plus de souplesse avec le PLS (pas de commission d'attribution).
Adapter les rgles locales d'attributions (PSLA) (contrepartie l'attribution)

2)

Financement des espaces communs


Scnario n1

Rpartir les cot des espaces communs sur les loyers. Bien informer les futurs locataires.
Crer une association des locataires proposant le dveloppement d'activits, permettant de solliciter des
subventions
S'inspirer du modle de financement des Locaux Communs Rsidentiels (LCR)
Mobiliser les financements des dispositifs territoriaux (Leader)
Nota bene : Le financement des espaces communs peut tre plus compliqu pour les groupes sans mixit
conomique

Scnario n2
Calcul au tantime ajout au loyer de base
Dfinir une participation diffrencie en fonction des revenus - Prquation
Accompagner/prendre en compte les participations en nature (principe des SEL = Service dchange Local)

Scnario n1 et n2

Recherche de mutualisation plus large, l'chelle du quartier

Financement des quipements communs par la prquation ingalitaire en fonction des revenus (
l'chelle du programme ou du quartier)

Concevoir les espaces communs comme de petites entreprises au service du territoire

- Amortir le cot des espaces communs par un groupe plus large de contributeurs
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- Considrer ces espaces comme stimulateurs du territoire : ouverture vers l'extrieure, recherche d'une
optimisation conomique
- Dans le cas ou les espaces communs pourraient apparatre comme des mtres-carrs tertiaires ou de
services, dans le cadre de ZAC, la collectivit peut proposer un cot foncier rduit.

Faire en sorte que les surfaces en quipement commun soient conues pour ne pas tre des surcots

Dans le cas d'une chambre d'amis, proposer sa gestion par une agence vocation sociale

Solliciter un droit l'exprimentation

Questionnement des usages et rapports aux espaces publics

Transfert de mtres-carrs privatifs au profit des espaces communs Rduction de la surface des
logements

3)

Gestion des espaces communs


Scnario n1

Mise en place d'un groupe relais entre le bailleur et l'ensemble des locataires
Mettre en place des instances dcisionnaires dans lesquelles chacun participe la prise de dcision
Prvoir un amortissement pour les charges collectives
Mettre en place un SEL pour l'entretien du matriel
Permettre aux lus de participer l'instance dcisionnaire
Possibilit de demander des subventions aux collectivits si une association est mise en place
Mobiliser des agents des collectivits pour accompagner l'impulsion, la dure
Garantir la rversibilit des usages (LCR, commerce...) en cas de souci d'appropriation
Rdaction de rgles claires/justes, quilibres. Rgles du jeu tablies : usages, financement des charges ,
gouvernance, responsabilits, provision/paiement...
Prvoir une provision sur charge

Scnario n2
Mettre en place une coproprit : le recours des prestations de service impose des obligations de fait tous
Rdaction de rgles claires/justes, quilibres. Rgles du jeu tablies : usages, financement des charges ,
gouvernance, responsabilits, provision/paiement...
Prvoir une provision sur charge
Accords des collectifs locaux

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III. ANALYSES
1)

Attribution des logements

Les seuls amnagements des mcanismes d'attribution envisags visent permettre un ciblage de foyers
volontaires : identification dans les listes d'attente de foyers intresss, informations et visites, ajout d'un
critre sur l'habitat participatif dans les dossiers d'attributionLa ncessit d'un volontarisme des foyers
pour une dmarche participative a t largement reconnue.
Ainsi, l'attribution de logement reste sous la responsabilit de l'institution, et non de futurs voisins. La ville
de Rennes, souvent cite pour l'objectivit de son modle d'attribution 62, ne pouvait l'envisager autrement. Si
la loi ALUR propose qu'une nouvelle clause aux dossier de candidature soit introduite, permettant des
foyers intresss de se signaler comme intresss par l'habitat participatif, rien ne garantit de prochains
changements des pratiques.
Si la primo-accession pose tant de problmes, l'attribution de logements des candidats dj logs dans le
parc social, dans le cadre de mutations, semble plus aise. L'exprimentation de Locus Solus Bordeaux
semble privilgier cette voie63.
Le timing de l'attribution est apparu peu compatible avec celui d'une conception participative, l'attribution
intervenant en fin de construction. L'implication d'un panel de foyers-reprsentants de nouvelles attentes en
matire de logement, prenant part des ateliers de conception participative, a soulev quelque perplexit.
En revanche, dans le cadre d'une rnovation de logements sociaux, l'implication des locataires dans des
rflexions architecturales est tout a fait possible. Un questionnement est nanmoins conduire : lorsque
l'habitat participatif propose la constitution de groupes de voisinage affinitaires, quelles conditions une
rhabilitation participative, avec un voisinage constitu, peut produire des effets similaires ?
Enfin, concernant la ralisation de programmes participatifs avec mixit de statut, partir d'un noyau de
volontaires, (futurs) locataires, se mettant eux-mme en recherche de voisins en accession libre (dmarche
inverse de celles observes aujourd'hui) a retenu l'attention de plusieurs bailleurs.

2)

Le financement des espaces communs

Sans surprise, aucun des acteurs du logement social n'a propos de prendre en charge les financements des
espaces communs. Sauf financement extrieurs exceptionnels (subventions territoriales), ces derniers se
rpercuteront sur les loyers.
Sur Rennes Mtropole, les lus travaillent sur des politiques, plutt que de chercher faire des "coups".
Les oprations doivent tre reproductibles et rpondre des besoins qualitatifs et quantitatifs. Il ne faut pas
envisager de crdits exceptionnels.
Tout au plus, une prquation en fonction des revenus permettra d'viter que le budget des plus modestes soit
mis mal par la charge des espaces communs (prquation plus facilement envisageable dans le cas de
programmes avec mixit de statuts).
L'hypothse de rduction des mtres-carrs privatifs au profit des espaces communs n'a que peu retenu
62 Logement social, Le modle rennais fait cole Le Tlgramme, 24 juin 2014
63 http://www.aquitanisphere.com/locus-solus-habitat-participatif-locatif.htm?ob=a&act_id=187
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l'attention, tant les surfaces de logements sociaux ont t rduites ces dernires annes.
Enfin, la mixit des usages de ces espaces communs (ouvertures des publics extrieurs) permet d'envisager
la mixit de leurs financements.
Par la suite, la piste de surfaces communes en habitat lger (une yourte pour salle commune, une roulotte en
chambre d'amis), dconnectes de l'opration immobilire et finance par une association des habitants, a
souvent retenu l'intrt. Notons en ce cas une matrise des usages par les rsidents, des cots moindres, un
rversibilit de ces espaces

3)

La gestion des espaces communs

Confier la gestion des espaces communs aux locataires n'est envisageable que si encadre par des
conventions charge d'en prciser les modalits (responsabilits, charges).
La rversibilit des usages et l'exigence de provisions sur charge seront des garanties supplmentaires pour le
bailleur.
Du ct des porteurs de projets d'habitat participatif, la matrise de la gestion des espaces collectifs ne
passera probablement pas par une redfinition du partage du patrimoine construit par les bailleurs.
En conclusion, lon peut tre matre sans tre propritaire, et propritaire sans tre matre. Notion
priphrique de lacte dhabiter, la matrise sinscrit donc au-del des aspects techniques et juridiques. Cest
bien un signe de notre socit utilitariste que de ne pas voir de salut (juridique) en dehors de la proprit [...]
Comme si le droit navait pour objet que de protger la proprit. 64

IV. EFFETS ET PERSPECTIVES


A la date de rdaction de ce rapport, les effets de ces ateliers sur les territoires de Rennes Mtropole et sur le
Pays de St Malo sont difficiles valuer.
Au moins deux projets auront t engags sur Rennes en 2014 par Aiguillon Construction. Espacil s'est
galement clairement positionn sur l'habitat participatif. Ces deux Organismes privs d'habitations loyer
modr ont pris part un ou deux ateliers.
Le Pays de St Malo, dans le cadre de la rvision des programmes Leader, analyse actuellement les moyens de
soutenir le dveloppement de l'habitat participatif.
Le Pays de Saint-Malo accompagne des dispositifs territoriaux, aliments par des fonds europens. Il y
aura un renouvellement de ces dispositifs en 2014-2020. Il y a peut-tre l une piste creuser, concernant le
financement des espaces communs. Cette hypothse reste soumettre l'tude et la validation des lus du
pays. .
Les temps dappropriation des contraintes lies aux politiques du logement, par les porteurs de projets
prsents aux ateliers, ont vraisemblablement permis d'ajuster les argumentaires et cahier des charges.
A suivre, donc.
64 Bernard Nicolas, Matriser son logement : rflexion sur l'inadaptation des instruments lgislatifs , opus cit,
p.572
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CHAPITRE 2: MOBILISATION
D'AIDES AU LOGEMENT DANS
LE CADRE D'UNE DMARCHE
PARTICIPATIVE

***
I. MTHODE
Depuis plusieurs annes, L'Echohabitants accompagne des groupes-initiateurs confronts une
problmatique d'htrognit des capacits financires, de non-solvabilit d'une partie des foyers. Trois
oprations ont produit un travail de mobilisation d'aides institutionnelles :
- Nantes, rue d'Allonville, projet Les Ruches
- St Nolff (agglomration de Vannes, 56), projet les Voisins Volontaires
- Lorient, projet les Toits Partags .
Ce rapport est l'occasion d'un bilan des avances et des points de blocage non levs.

II. RSULTATS
1)

Les Ruches

Voir le bilan complet en annexe II-E

lments de contexte

L'offre foncire est une proposition de la ville de Nantes faite au groupe d'habitants Les Ruches
qui avait sollicit la ville cette fin de raliser un programme d'habitat participatif avec le soutien de
l'Echo-Habitants. Compte tenu du profil social du groupe, l'ide d'associer ce dernier une opration
d'accession sociale participative du type du Village Vertical Lyon intgrant un partenariat avec un
organisme HLM avait t retenue.

La parcelle identifie sise en zone UA (zone dj urbanise, agglomre et dense de centre ville) est

tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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donc ddie une opration daccession abordable ou sociale via le dispositif PSLA. 2 lots de bti
ont t programms : 25 logements potentiels difier dans un collectif bti sur faade rue avec 4
niveaux (R+3) pour llot 1. Limplantation doit garantir au moins 50% de linaire ct faade en
emprise sur la voie publique. La matrise douvrage est porte par une cooprative HLM. Ce
programme est destin de laccession sociale et comporte 50% de petits logements (T2 < 50m)
selon un objectif dfini par la collectivit. 5 6 logements sont attendus pour la partie en fond de
cour en R+1 partiel pour llot 2. A lorigine, la collectivit propose cet lot au groupe dhabitants.

Le contexte oprationnel contraignait donc les deux matres douvrage un partenariat et une
matrise duvre conjointe ou unique.

L'organisme HLM retenu en charge de l'opration devait intgrer une dmarche participative
partielle ou totale sur le projet et le groupe d'habitants constitu.

Un cadre de travail collaboratif et une mthodologie ont donc t proposs en amont par l'EchoHabitants et annexs au cahier des charges de l'appel d'offre retreint de la ville de Nantes propos 5
organismes HLM prsents sur Nantes. Les rponses des organismes associaient leur quipe de
matrise d'oeuvre qui tablissaient ds la rponse une faisabilit (nous verrons que ce choix
n'associant pas les habitants a pos un problme par la suite...). C'est une cooprative HLM (Groupe
CIF) qui a t retenue.

Le groupe d'habitants a travaill son programme, le cadre juridique et financier dans le but d'en
dlguer la ralisation au matre d'ouvrage dlgu. L'ensemble des propositions a t tabli dans un
cahier des charges programmatique qui a t refus par l'organisme HLM sur 3 points essentiels
(montage juridique en SCCC avec CPI et livre ouvert, prix de sortie avec choix des matriaux et
quipements ngocis, ateliers participatifs avec les habitants en phase de conception avec
l'architecte), en contradiction avec ce qui avait t tabli dans la note mthodologique initiale et les
entretiens avec les organismes qui avaient eu pour but d'en discuter (ces points avaient t poss
comme principes ds le dpart...). Le bilan de cette opration et de son chec a t tabli (CF
annexes) et prsent la DCI (le projet y tait inscrit). Nous avons demand un arbitrage la ville
qui est rest sans suite.

L'organisme a fait valoir ses contraintes programmatiques, les dlais, les soucis concernant sa marge
brute et les responsabilits du matre d'ouvrage. Concernant les dlais, il est noter que la contrainte
pour l'oprateur tait de commencer les travaux au plus tard dbut 2014 (pour information, ce jour,
nous n'avons toujours pas vu de panneau de permis de construire ou de chantier sur le site...). Nous
avons demand un arbitrage la ville qui est rest sans suite.

Difficults et questionnements
De fait loption oprationnelle propose ne rpondait plus aux objectifs du projet des habitants et de la
dmarche participative :
Pas de travail en ateliers participatifs sur lavant projet architectural
Pas de prix convenu ngoci (prix plafonds)
Un montage juridique revu ne rpondant plus aux objectifs du groupe mais aux contraintes oprationnelles
de lorganisme HLM.
Et ainsi de pointer certaines questions non rsolues :
Comment concilier la dmarche participative avec le planning de ralisation ? Comment la formalisation du
projet des habitants et de son programme sintgrent dans les objectifs du promoteur et de la collectivit et
rciproquement ?
Quelles solutions de montage financier pour les familles les plus tendues financirement avec un PSLA
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limit une anne aprs livraison ? Et quid dalternatives en locatif par examen de montages en locationaccession prolonge ou en location mutable en accession par la suite, demande faite l'oprateur de
l'examiner via les prts PLUS et PLS mais refuse galement ?
Comment assurer la ralisation du projet sans son montage juridique ?
Comment assurer la prennit de la structure juridique pour grer ensuite le projet (ce dernier point tant un
lment que la future loi pourrait mieux intgrer que les textes actuels ne le permettent) ?
Ces constats posent dune manire gnrale lenjeu de mieux valider avec les partenaires des enjeux
communs, un calendrier dune dmarche dhabitat participatif (plus longue en phase programme mais sans
phase de commercialisation ensuite) et la mthodologie collaborative notamment en phase de conception.
Enfin, les cadres juridiques de la matrise douvrage dlgue ou de la co matrise douvrage posent encore
des problmes relatifs des visions dacteurs diffrentes entre constructeur et acqureurs, et dintrts aussi
sans doute, ce que le montage juridique se proposait de lever. Nous avons eu affaire un renversement de
perspective ou c'tait au groupe de s'adapter au montage de l'oprateur qui ne voulait considrer la dmarche
participative qu'en phase de gestion de la co proprit une fois le programme ralis... (ce qui nous renvoie
l'histoire des coopratives HLM et l'abandon des formules coopratives type SCCC dans les annes 80).
Nous pensons galement que sans une culture qui sort de la notion de produit logement (les jeunes
dirigeants ne connaissent ni les vieux montages coopratifs en SCCC, ni les dmarches participatives toutes
rcentes...) pour s'attaquer au processus et considrer la matrise d'usage comme acteur (et collaborateur),
rien n'est vraiment possible...

2)

Les Voisins Volontaires

Voir le bilan complet en annexe II-D1


Voir l'avis d'extension de l'agrment de la SCIC Habitat Solidaire ngatif dlivr par le CRH en annexe II-D2
Voir l'avis d'extension de l'agrment de la SCIC Habitat Solidaire positif dlivr par la DREAL en annexe IID3
Voir le courrier adress Vannes Agglomration en annexe II-D4

lments de contexte
Le projet est propos par la commune de St Nolff et son maire Jol Labb dans le cadre d'une co cit, projet
orientations cologiques dans le cadre d'une extension de zone urbanise prolongeant l'esprit village du
centre bourg (densit de l'habitat et sobrit foncire) mais avec un diversit des constructions (formes,
matriaux...). La SEM d'amnagement EADM commande l'association Cohrence une mission d'animation
aux fins de constituer un groupe d'acqureurs puis d'assistance matrise d'ouvrage et de conduite
d'opration qui choit l'Echo-Habitants.
L encore, le profil social du groupe et la volont des 1res familles de ne refuser personne gnrent un
projet mixte de statut d'occupation et inter gnrationnel : 6 accessions libres, 4 PSLA, 3 locatifs dont 2
PLAI sont inscrits au programme.

Afin de pouvoir intgrer les diffrents foyers candidats, un bailleur social local est recherch pour
porter les logements sociaux (PSLA et locatifs) sans succs. Nous nous sommes tourns vers des
organismes connus pour leur implication sociale et avons trouv en novembre 2012 Habitats
Solidaires , bas Montreuil qui a rpondu favorablement notre demande. Ce partenaire est
galement expriment dans le domaine du logement social en habitat participatif (projets
Unisson Montreuil, Les Vergers de Sylvestre Palaiseau).
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Les Voisins Volontaires ont travaill leur programme dhabitat partir de mars 2012, puis ont retenu
lagence darchitectes Solcit, base Nantes, pour mener les tudes de conception et suivre la ralisation
du projet. Cest au rythme de 2 runions mensuelles dune journe que sest formalis le futur projet
d'habitat. Le compromis de vente du terrain (3 000 m2 mutualiss) a t sign auprs de lamnageur
EADM en mars 2014. Le permis de construire a t accord en juillet 2014.
Paralllement, Habitats Solidaires a travaill pour obtenir son agrment concernant les logements sociaux, ce
qui est acquis. En attente de son montage financier, lorganisme na pu sengager directement, et les
habitants ont avanc tous les frais dtudes de matrise douvrage, ainsi que les 5% de rservation foncire.
Signalons galement que le projet est laurat de lappel projet Logement social innovant de la rgion
Bretagne et a obtenu une subvention de soutien de 79 000 euros.
Le montage financier du projet conjugue des capacits financires individuelles pour les lots libres avec une
part demprunt prvu auprs du Crdit Mutuel de Bretagne (de lordre de 15% du volume financer), des
emprunts PSLA auprs des organismes bancaires avec 20% de fonds propres ( noter que les rservataires
des logements sont connus, ont dj financ les tudes jusquau permis de construire et souhaitent lever
loption le plus tt possible), des emprunts PLA-I/PLUS auprs de la Caisse des Dpts pour le locatif social
que compltent des subventions dont celle de la rgion Bretagne.
Afin dorganiser la matrise douvrage collective et la cohrence du montage financier, le montage juridique
retenu est une SCIA (socit civile immobilire dattribution), associant les habitants et le matre douvrage
social, prototype anticip de la SAA (socit dattribution et dautopromotion) de la loi ALUR pour laquelle
L'Echo-Habitants et Habitats Solidaires ont contribu dans le cadre des ateliers de travail engags avec le
ministre du logement.

Difficults rencontres
Le contexte local et les caractristiques du projet n'ont pas mobilis de bailleur social local ou du
dpartement :

Problmatique de projet mixte en interne du lot pas intressante pour les oprateurs sociaux : 7
logements dont 3 locatifs. Il aurait fallu un oprateur prsent sur la ZAC pour d'autres oprations
afin de raliser des conomies d'chelle ?

L'approche de la co matrise d'ouvrage avec une part en auto promotion et des demandes d'auto
construction (PSLA) pose galement des soucis aux oprateurs sociaux...

La demande d'un des oprateurs prt y rflchir tait d'isoler le lot social et de lui laisser la
complte matrise d'oprationnelle...

Des matres d'ouvrage d'insertion sont plus ouverts aux montages oprationnels participatifs : Habitats
Solidaires et certains PACT (l'UES PACT Sud Ouest, le PACT13 etc.) notamment. De fait, le matre
d'ouvrage d'insertion laisse les porteurs du projet libres de leur choix du moment que les cadres
rglementaires (notamment l'auto construction non soumise la garantie dcennale ou garantie par
l'intervention d'un professionnel agr) et financiers (les prix de revient plafonns de Vannes Agglo) sont
respects. La dmarche participative permet donc de pr rserver des logements sociaux en locationaccession conus par les habitants y compris avec les marges de manuvre dgages par les lots de travaux
en autoconstruction, ce qui permet d'articuler des logements de qualit (BBC pouss) avec des surfaces
correctes dans le cadre des prix plafond et des contraintes budgtaires des futurs accdants. L'auto
construction est galement le levier pour assurer la ralisation des locaux communs...
Habitats Solidaires a du :

obtenir son agrment pour les locatifs avec passage au CRH de Bretagne o l'AROH s'est oppos
son agrment en Bretagne

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obtenir son agrment pour les PSLA par Vannes Agglomration.

Par ailleurs, le dernier point de blocage reste la caution d'emprunt PSLA demande par les banques, caution
publique si possible mais qui n'est pas inscrite au budget de l'agglomration (Vannes Agglo ne cautionne pas
les emprunts PSLA, Lorient et Quimper par exemple si...). La demande de caution (du projet innovant et non
pas des PSLA pour ne pas crer d'appel d'air ...) est en cours de ngociation avec les collectivits (aprs 2
tentatives compliques auprs de Cautialis).
Depuis donc novembre 2012, soit depuis 2 ans, les Voisins Volontaires esprent lengagement dfinitif
dHabitats Solidaires leurs cts. Lors du passage au CRH fin 2013 pour lobtention de lagrment en
Bretagne dHabitats Solidaires, l'lu en charge de Vannes Agglo Georges Andr avait donn un avis
favorable la possibilit de ralisation dun projet porteur de mixit sociale et dapproche environnementale
cohrente. Cet agrment a t obtenu et Vannes Agglo a agr avec la DDTM les 7 logements sociaux
dposs au programme.
Nous voyons qu'outre la difficult de monter des oprations mixtes en co matrise d'ouvrage (celle-ci tant du
reste une seule MOA via la SCIA...), de crer un climat de confiance qui laisse les habitants matres de leurs
choix et des marges de manuvre qu'ils souhaitent utiliser, le projet rencontre les difficults suivantes :

Soutien institutionnel (notamment rgion et DREAL, et bien sr la commune initiatrice mais qui a
chang de bord politique aux dernires lections...) mais mfiance du monde HLM

Soutien des banques pour l'accession libre mais dfiance vis vis du matre d'ouvrage d'insertion
pour le financement des PSLA (problme de la garantie)

Les exigences de la RT2012 associes aux normes sismiques et PMR, conjugues la petite taille de
l'opration, font que les locatifs sociaux ne sont ralisables que du fait de la subvention de la Rgion
Bretagne. Le modle conomique n'est pas bon cette chelle...

Ce projet reste viable car il a su conjuguer les outils de l'habitat social et de l'autopromotion (et d'un de ses
leviers : l'auto construction) associs au soutien des territoires.

3)

Les Toits Partags

Voir le bilan complet en annexe II-F


Le projet est issu d'une dmarche d'un groupe d'habitants qui ngocie avec la commune et l'agglomration
une rserve foncire pour raliser un projet d'habitat group participatif. L'analyse de la demande et des
situations des famille initiatrices associe au contexte de la future ZAC du Manio nous font rapidement
pencher pour un programme en accession abordable et sociale associant du locatif social et non social
(plafonds PLI).
Le contexte de partenariat est particulirement favorable car 2 coopratives HLM prsentes sur le territoire
qui collaborent ensemble (Groupe LB Habitat associant le Foyer d'Armor et le Logis Breton) connaissent
bien l'histoire du logement social coopratif et ont travaill avec les SCCC dans le pass (notamment les
deux directeurs Yves Marie Rolland et Jean Michel Vercollier). L'agglomration s'engage galement de son
ct en finanant une partie du travail du montage sur les aspects juridiques et financiers. Un autre aspect
pratique est la matrise d'ouvrage foncire porte directement par l'agglomration (ralisation de la ZAC) qui
permet de mieux positionner l'opration en amont de la viabilisation.
Le partenariat mis en place est donc assez clair et transparent, bas sur des valeurs partages (coopratives),
avec une souplesse d'excution lie galement pour le matre d'ouvrage social l'option d'une double
opration (copie sur celle du Village Vertical) couplant l'opration participative de l'accession sociale
individuelle qui doit garantir une marge brute l'oprateur et prend moins de temps de concertation.

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Difficults rencontres
La principale difficult rencontre tient la mixit du groupe-projet : disparit des revenus, des capacits
d'investissement ou de loyers mensuels, des droits au logement social etc. o toutes les situations sont
rencontres : jeunes mnages avec peu d'apports mais 2 salaires, personnes seules avec un seul salaire,
personnes ges avec apports lis la vente du logement actuel ou avec peu ou pas d'apports car locataires...
De plus, le groupe est anim des souhaits de raliser le projet en coconstruction mais les comptences ou les
disponibilits pour l'auto construction sont trs peu prsentes, or les matriaux bio sourcs reviennent
gnralement plus chers s'ils sont mis en uvre par les entreprises et redeviennent intressants s'ils sont mis
en uvre avec les habitants...
Le montage en cooprative d'habitants a t tudie mais :

les montants des loyers PLS et PLI associs aux CCA vont poser des problmes aux personnes
seules (40 % de taux d'effort mensuels...), alors que l'achat pour certains gnre une opration
blanche financirement... Ce montage privilgie surtout les familles qui ne peuvent ou ne souhaitent
pas acheter (avec une capacit d'assumer un loyer consquente).

Les actuels propritaires auront-ils droit aux logements en locatif PLS ?

Quid du statut des PLUS et PLAI (en attendant l'application de la loi ALUR) ?

Grosse prise de risque sur la gestion des coopratives (complique) et la vacance (le modle ne
mobilise pas les foules dans un territoire attach la proprit...)

Sur le plan de l'coconstruction, l'inscription du projet dans un appel projet btiment durable
exemplaire de la rgion auquel est associ l'agglomration doit permettre de raliser une exprimentation
galement sur ce plan l, avec toutefois du travail en plus de gestion du programme...

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PARTIE III :
EXPLORATION DES
LEVIERS NONINSTITUTIONNELS
FAVORISANT L'ACCS
AU LOGEMENT DANS
LE CADRE DE
PROJETS D'HABITAT
PARTICIPATIF

Les rsultats de nos prcdents travaux, visant l'intgration d'aides


institutionnelles au logement dans des programmes d'habitat participatif,
malgr les pistes oprationnelles esquisses, tmoignent de la complexit et
de l'inertie dans le changement des pratiques. Par ailleurs, l'intrt d'acteurs
institutionnels pour l'habitat participatif est contextuelle et conjoncturelle,
variant au gr des territoires et des personnes.
Afin de ne pas conditionner un largissement (conomique) des publics
ayant accs l'habitat participatif aux seuls capacits d'innovations d'acteurs
institutionnelles, nous avons choisi d'explorer complmentairement
diffrents leviers non-institutionnels65.
Par une rduction des cots de production des logements d'une part, grce
des dmarches d'autopromotion et/ou autoconstruction.
Par la mobilisation de capitaux privs et de la finance citoyenne d'autre part.

65 Voir en annexe III-A_Compte-rendu de l atelier bilan intermdiaire FDF-Juillet2014 ; Les contradictions entre
aides institutionnelles et alternatives ont t souleves lors d'un atelier de rflexion organis entre les partiesprenantes de la recherche-action.
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CHAPITRE 1: CHAPITRE 1 :
AUTOPROMOTION ET
AUTOCONSTRUCTION :
QUANTIFICATION DES GAINS
CONOMIQUES DU DO IT
YOURSELF APPLIQU UN
GROUPE DE FUTURS VOISINS

***
L'habitat participatif est parfois prsent comme un moyen de faciliter, intrinsquement, l'accs un
logement. La mutualisation des espaces et quipements peut, parfois, gnrer quelques conomies (modestes
au vu du cot global d'une opration immobilire). Qu'en est-il en revanche d'une prise en charge, par un
groupe de futurs voisins, de la promotion immobilire (auto-promotion) ou d'une participation la
construction des logements (autoconstruction). Les gains gnrs sont-ils suffisants pour permettre des
publics conventionnellement non solvables d'accder la proprit ?

I. MTHODE
Deux projets rcents en auto-promotion et auto-construction dans l'ouest ont t analyss dans le cadre de
cette recherche-action : La CieRit, St Germain sur Ille (35) et les Petits Moulins Rez (44).
Les diffrentes tapes de l'opration de la CieRit ont t reconstitues, par l'interview des porteurs du projet
(puis relecture/correction des crits). Ce storytelling devra notamment permettre aux lecteurs d'identifier
lensemble des comptences qui ont t mobilises, ainsi que les outils et mthodologies appliques.
Dans un second temps, des simulations ont t appliques aux budgets de l'opration de la CieRit, afin de
quantifier les gains de l'auto-promotion et de l'auto-construction. Les diffrents postes budgtaires et leurs
montants thoriques ont t valus au cours d'un atelier auquel ont pris part deux promoteurs coopratifs
Rennais : Coop de Construction et Coop Habitat.
Enfin, une dernire approche analytique a t applique l'opration des Petits Moulins, permettant de
simuler les gains permis par l'autoconstruction, ventils par "lot" de construction.

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II. LA CIE-RIT, HABITAT PARTICIPATIF EN


AUTOPROMOTION ET AUTOCONSTRUCTION CODE-SOURCE
Le code-source de l'opration de la CieRit est prsente en annexe III-B.
Ce document est, la date de clture de ce rapport, mis en circulation dans les rseaux de l'habitat
participatif par la CieRit et L'Epok.

Les codes sources d'innovations sociales concrtisent une envie de partager, de


mutualiser, de diffuser et d'amliorer le "comment faire" de pratiques
alternatives. Conformment l'esprit du logiciel libre, les codes-sources 66 :
- donnent voir : pas de secret de fabrication, la recette est faite pour tre lue par
le plus grand nombre
- permettent la rutilisation : les trucs et astuces, les difficults viter sont l
pour faciliter la rutilisation
- permettent la recopie : la recette est publie sous une licence libre, pour
favoriser la plus large diffusion
- invitent l'amlioration de la recette : cest au fil des essais, des adaptations
locales, que la recette saffine, sadapte aux territoires, aux contextes ..

1)

Avant-propos

Notons avant toute chose que l'opration de la SCCC La Cie.Rit aboutit un un produit immobilier
intrinsquement simplifi.
- la SCCC ne proposant pas - statutairement - de logements en location, elle n'est pas t assujettie
la rglementation technique d'accessibilit aux personnes handicapes
- Le cahier des charges remis l'architecte privilgiait une conception simple, peu coteuse, facile
et rapide mettre en uvre.
La qualit du produit est gale voire suprieure nombre de produits sur le march (notamment de
par ses performances thermiques proches du passif, le choix de matriaux "cologiques"...)67.
Nanmoins, dans le cadre de notre valuation des gains conomiques entre cette opration d'autopromotion / auto-construction et un produit promoteur, toute comparaison directe nous apparat
biaise.
- Certains choix architecturaux et niveaux de finitions simples et conomiques ne pourraient pas
66 Voir http://www.a-brest.net/article13125.html
67 A aucun moment le groupe a le sentiment d'avoir diminu son cahier des charges.
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tre assums par des promoteurs/constructeurs, se donnant pour objectifs de vendre des produits
dont les finitions correspondent aux exigences / standards supposs tre ceux du march68.
- L'chelle de production de quatre logements groups ne reflte ni les contraintes de constructeurs
de maisons individuelles, ni l'chelle d'intervention d'un promoteur.
Aussi, afin d'valuer des conomies gnres par l'auto-promotion et l'autoconstruction, nous
prfrerons simuler les postes de cots appliqus par des promoteurs et constructeurs fictifs prenant
en charge l'opration de la Cie.Rit. Des simulations de cots et de conditions constructeurs et
promoteurs vont ds lors tre appliques au bilan financier de la SCCC La Cie.Rit.
Rappelons ici que certains postes de budgets ont t valus au cours d'un atelier avec deux
promoteurs coopratifs Rennais : Coop de Construction et Coop Habitat.

2)

Le bilan financier de la SCCC La Cie.Rit comme talon


Le bilan financier "brut"

Le bilan financier prsent ci-dessous est celui construit par la SCCC La Cie.Rit, en TTC, actualis mesure
des avances de la ralisation, en date du 30 septembre 2014.
A cette date, l'essentiel des travaux sont achevs. Seule la salle commune reste construire. Le montant
prvisionnel est de 30 000 TTC, montant sur lequel existe un faible marge d'erreur.
Le cot moyen de construction des logements au m est de 1 080 TTC.
87 % du budget de construction est affect aux logements, 13 % aux espaces communs.
Les cots des diffrents postes, initialement en TTC, ont t convertis en hors-taxe, en intgrant un taux de
TVA diffrenci.
- 5,5 % pour la nourriture
- 0 % pour les frais bancaires
- 19,6 % (en 2013) puis 20% (2014) dans les autres cas

Construction d'un bilan financier ajust

Plusieurs postes de dpenses sont de laveu mme du groupe artificiellement faibles et ne peuvent tre
considrs comme systmatiques.
Lintgration des cots vits vise obtenir un budget ajust reproductible.

68 En 2012, au cours de lvaluation par l'Epok de l'opration participative sur la commune de Chevaign, les
acqureurs pointaient les effets d'une taille d'opration trop importante, les ayant loign de solutions rustiques
auxquels certains aspiraient : Les contraintes de professionnels et de promoteur, avec un environnement lgal trs
lourd ne laissent que peux despaces pour des solutions simplistes et systme D .
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Correction de la sous-valuation des honoraires de l'architecte


Les honoraires de l'architecte, au moment de la contractualisation, ont t dfinis par un pourcentage du
montant des travaux (environ 5,9%). Or, par l'autoconstruction, le montant prvisionnel des travaux a t
notablement diminus, entranant un manque pour l'architecte ( charge de travail quivalente) 69.
Le montant prvisionnel des honoraires architecte (au stade APD) se substitueront donc aux honoraires
facturs dans le budget ajust.
Les honoraires prvisionnels de l'architecte au stade APD taient de : 48 060 HT
Intgration d'une assurance dommage ouvrage
Le groupe a omis de prendre une garantie de fin d'achvement, et choisi de ne pas souscrire une dommage
ouvrage.
Les crits prcdents montrent comment les risques ont t anticips et matriss pour partie. Nanmoins,
afin de se rapprocher de situations d'intervention de promoteurs ou constructeurs 70, il est choisi d'intgrer le
montant prvisionnel d'une dommage-ouvrage au budget ajust.
Ainsi, le devis moyen obtenu par le groupe pour une dommage-ouvrage est de 15 000.
Coordination SPS
La coordination Scurit Protection de la Sant vise, pour tout chantier de btiment ou de gnie civil o
interviennent plusieurs entrepreneurs ou travailleurs indpendants, prvenir les risques issus de leur
coactivit. cet effet, le matre douvrage est tenu de mandater un coordonnateur SPS, dont les rles,
missions et responsabilits sont dfinis par le Code du travail.
Le montant de telles interventions varient selon la dure et la complexit du chantier. Des prix planchers sont
gnralement de 1000 HT, montant que nous appliquerons dans le cas du (petit) chantier de la Cie.Rit.
Intgration des nouvelles contraintes en vigueur depuis le 1er janvier 2013
Pour les btiments dhabitation neufs dont les permis de construire sont dposs depuis le 1er janvier 2013,
des attestations de prise en compte de la RT 2012 sont tablir au moment du dpt de permis de construire
et lachvement des travaux de rhabilitation thermique de btiments existants et soumis autorisation de
construire.
La RT 2012 impose par ailleurs un test de permabilit lair, dit de la porte soufflante , en fin de
chantier.
Enfin, une attestation de prise en compte de la rglementation acoustique est galement exige
lachvement des travaux.
Selon les promoteurs coopratifs sonds, ces nouvelles contraintes imposent un surcot de 5 000 / logement
pour la constitution du dossier RT 2012. Les tests d'tanchit ne sont pas systmatiquement effectus
(chantillonnage) mais entranent un surcot de 5 000 / logement test. Empiriquement, nous estimerons
que sur une opration similaire la CieRit, seul un logement serait test.

69 Ceci nous amne re-formuler notre perplexit quant ces mthodologies d'estimation d'honoraires en pourcentage
du montant du projet, indpendamment de la complexit des tches et du temps de travail engager.
70 Une dommage ouvrage est juridiquement obligatoire. Problme : les assureurs se refusent couvrir l'autoconstruction (ou alors sur-valuent leurs offres de service). Par ailleurs, dans les faits, aucune poursuite n'est jamais
engage auprs des auto-constructeurs se passant de dommage ouvrage.
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3)

Simulation d'un budget "quivalent constructeur"

Les prochains paragraphes permettent de dtailler et quantifier thoriquement les postes de dpenses induits
par le recours un constructeur.

Estimation des conomies gnres par la ngociation de matriaux et des prestations

Dans le cadre d'une opration d'auto-promotion/auto-construction, le groupe d'acqureurs est amen


ngocier lui mme avec les entreprises, les fournisseurs et les grossistes.
Les comptences de ngociation mobilises dans le cadre de la SCCC la Cie.Rit ont permis d'obtenir des
cots similaires (voir mme parfois infrieurs !) ceux des professionnels.
Notons qu'une dmarche plus "amateur" peut conduire des carts de cot de prestation ou de matriaux
variant de 40 % (entre le prix public / particulier et le prix professionnel group et ngoci).
Pour notre prsente simulation, les cots des matriaux dans le cadre d'une intervention d'un constructeur
seront considrs comme identiques ceux obtenus par la Cie.Rit.
Le cot des matriaux achets en direct par la SCCC La Cie.Rit est de 199 237 TTC, soit 166 030 HT

Estimation des cots des prestations en substitution l'auto-construction

Approche N1 : par le cot des matriaux


Les indexes nationaux BT nous renseignent sur la dcomposition des cots d'une prestation dans le
btiment71 : part matriaux, part main duvre, matriel, nergie, divers.
Ainsi, une moyenne de 32 % est admise pour la part matriaux, tout corps d'tat confondu (BT01) 72.
Cette part matriaux est gnralement plus forte pour les lots couverture (40%), charpente (40%), revtement
(40%), lectricit (39%), plomberie (40%), et moindre pour les lots peinture (27 %), menuiseries (29%),
maonnerie (23%).
Les lots pris en charge en autoconstruction dans le cadre de l'opration de la Cie.Rit reprsentent
gnralement une part matriaux plus proche de 40 %.
Afin d'estimer les gains permis par l'autoconstruction, nous raisonnerons ici l'inverse : Nous considrerons
que le montant total des matriaux correspond empiriquement 40 % du montant qui aurait t factur dans
le cadre d'interventions d'entreprises.
Ainsi, le cot supplmentaire de la construction en absence d'auto-construction est estime de la manire
suivante :
Cots prestations substitution auto-construction = [

1
0,40

-1] x [cot des matriaux ddis l'auto-

construction]
L''conomie gnre par l'auto-construction est ainsi value 249 045 HT.
71 Voir http://www.developpement-durable.gouv.fr/Structure-des-index-BT.html
72 Ce ratio a t appliqu par la Cie.Rit au stade de l'APD, afin de simuler les gains permis par l'autoconstruction.
Lorsque des devis taient obtenus (pour les gros postes), les montants proposs faisaient rfrence.
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Approche n2 : par le temps mobilis pour l'autoconstruction


Il a prcdemment t estim grossirement que le temps mobilis pour l'autoconstruction correspondait
1 ETP annuel par logement, soit au final, 4 ETP annuel.
Un ouvrier du btiment gnre, en Bretagne, un chiffre d'affaire annuel de 90 000 73. Considrant, l encore,
que la part matriaux comprise dans ce chiffre d'affaire est de 40 %, cette approche par le temps mobilis
pour l'auto-construction permet d'valuer l'conomie 216 000 HT.
Approche n3 : carts entre le budget ralis et le prvisionnel
Les diffrences de construction des tableaux prvisionnels construits par l'architecte au stade APD et les
tableaux de suivi de la SCCC La Cie.Rit n'ont pas permis de comparaison par lot des conomies gnres par
l'autoconstruction.
Nanmoins, nous pouvons constater que l'cart entre le budget construction prvisionnel (stade APD) et le
budget ralis est de 256 334 .
Au vue de ces rsultats, nous retiendrons une conomie thorique empirique et approximative de 250 000.

valuation des montants d'une mission de conduite de travaux

La conduite de travaux tait initialement une mission prvue dans le contrat avec l'architecte, mission
value 11 826 .
Ce cot prvisionnel sera pris comme rfrence ; il reste proche des cots appliqus par les constructeurs
(1,5 % du montant des travaux).
NB : Les montants varient selon la dure du chantier. Il peuvent descendre 0,8 % du chantier sur une
opration de 30 logements avec un sous sol (chantier de 16 18 mois).

Intgration/ajustement des assurances

Une Garantie Financire d'Achvement obligatoire pour un constructeur - est gnralement value
1,5 % du montant des travaux. Un taux similaire est appliqu dans les prvisionnels de constructeurs pour
une dommage ouvrage. Le montant des assurances est ainsi estim 3 % du montant des travaux (btiments
+ VRD).

valuation des honoraires d'un bureau de contrle technique

Les prvisionnels des constructeurs prvoient un montant de 0,5 % des cots des travaux VRD
honoraires pour une mission de contrle technique globale.

73 Approximation utilise par la cellule conomique de Bretagne.


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Imprvus

Afin de parer des imprvus, les constructeurs provisionnent des frais inhrents aux travaux ou a des
imprvus divers.
- imprvus travaux : entre 1,5 % et 2 % du montant des travaux. Plus l'quipe d'architecte sera crdible ou le
projets matris, plus cette marge sera faible. Ce pourcentage peut tre plus lev si le montant prvisionnel
des travaux est bas (car plus difficile tenir).
- Autres imprvus : Se trouvent l souvent de "petites" sommes, de quelques centaines d'euros par logements
ou 1,5 % des cots autres que ceux de la construction, afin de parer dventuelles rclamations de clients
ou dfauts non pris en charge par les assurances.

Marge constructeur

Les marges nettes des entreprises du btiment sont gnralement voisines de 4 % (hors impt sur les
socits).
Nous appliquerons ici une marge - pouvant tre considre comme faible - correspondant 4 % du montant
thorique de l'opration.

Retrait des cots spcifiques l'autoconstruction

Les investissements en outillage, ainsi que les frais de nourriture, spcifiques une dmarche
d'autoconstruction, sont retirs des cots de construction auxquels ils taient prcdemment intgrs.

4)
Simulation d'un budget "quivalent-promoteur
(coopratif)"
Lorsqu'un promoteur conduit une opration, diffrents postes budgtaires interviennent dans la construction
de son prvisionnel.
Ces postes servent rmunrer les risques pris, risques reposant sur l'cart potentiel entre une production de
logements et leur commercialisation. Dans le cadre de la Cie.Rit, la non commercialisation ou
commercialisation tardive d'une partie des logements n'tait pas envisageable.

Frais de publicit et de commercialisation

Les frais de publicit servent couvrir la production de plaquettes de communication, la prsence sur les
salons, la parution d'annonces dans les journaux
Ils sont gnralement estims 1 % du prix de vente.
Les frais de commercialisation permettent de financer un poste interne de commercial, ou la prestation
externe d'une agence immobilire. Ils sont l encore estims 1 % du prix de vente.
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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Frais de promotion et de gestion

Les frais de promotion couvrent les charges du promoteur, depuis les salaires du personnel mobilis
directement (charg d'opration) ou indirectement (secrtariat, comptabilit) jusqu'aux participations aux
consommables et frais de structure.
Les frais de promotion reprsentent 4 % du prix de vente.
Les frais de gestion sont quant eux estims 2 % du prix de vente.
La distinction entre frais de gestion et de promotion n'est pas toujours opre. Le taux global de 6 % peut
varier de plus ou moins 1 %, selon la nature et le volume de l'opration. En PSLA, le prix de vente est
moindre, alors que le travail de promotion et de gestion est le mme. Ainsi, le pourcentage est plus lev.
NB : Un promoteur coopratif de la rgion rennaise fixe ses frais de promotion-gestion 9 000 / logement.
NB2 : Certains grands promoteurs nationaux descendent 5 % pour des oprations en accession libre avec
une TVA taux plein (logements vendus plus chers).

Frais financiers

Au mme titre qu'un particulier qui construirait sa maison individuelle, un promoteur emprunte pour la phase
de construction (puis vente).
De tels oprateurs possdant plus de fonds propres et offrant plus de garanties aux organisme bancaires,
programmant des remboursements plus rapides, bnficie de taux d'emprunt faibles (1,2 % en 2014).
Les frais financiers sont gnralement fixs 1 % du prix de vente.
Les membres de la Cie.Rit ont quant eux emprunt des taux variant de 2,5 % 3 %.
Calculer les carts thoriques sur l'anne de construction entre les frais financiers des foyers et ceux facturs
dans le cadre d'une opration avec promoteur savrerait compliqu , et les rsultats non significatifs.
En revanche, si les frais financiers apparaissent dans le tableau promoteur, ils doivent apparatre de la mme
manire dans le tableau de la Cie.Rit.
Afin d'oprer une comparaison entre les deux types d'opration, nous choisissons de ne pas prendre en
considration les frais financiers.

La marge promoteur

Les marges nettes pour des oprations de promotion / construction sont de 3 4 % du montant thorique de
l'opration. Ceci reprsente en moyenne 10 000 par logement.
Cette marge est celle attendue des banques pour accepter de financer une opration. Les exigences sont
parfois mme suprieures .
NB : Au final, les marges brutes (intgrant tous les frais et honoraires) des promoteurs coopratifs sont
voisines de 11 %.

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5)
Estimation des impacts globaux gnrs sur l'conomie
familiale dans le cas d'une construction et d'une promotion
dlgue

Intgration de la TVA

L'acqureur est assujetti la TVA, dont le taux varie selon les postes budgtaires. Elle reprsente en
moyenne 16,7 % du prix de vente d'un bien immobilier74. Le tableau ci-dessous prsente une synthse des
rsultats prcdents en TTC.
Ainsi, le scnario constructeur (sans autoconstruction, avec une GFA, conduite de chantier par un
professionnel, bureau de contrle, provision pour imprvus, marges constructeur) entrane un surcot de 326
000 sur l'ensemble de l'opration.
Le scnario promoteur-constructeur entranerait quant lui un surcot de 428 000, impactant le cot au
mtre-carr des logements de 952 TTC supplmentaires.

Estimation des cots du crdit

Certains des foyers membres de la SCCC La Cie.Rit taient au maximum de leur capacit d'emprunt 75.
Dans l'hypothse o les foyers auraient souhait (et pu) acqurir un bien immobilier correspondant aux cots
de l'opration de la Cie.Rit en situation de construction-promotion dlgue, leur emprunt auraient du tre
augment en moyenne de 107 000 (ie. un quart du surcot du scnario constructeur-promoteur).
Une simulation fictive d'emprunts (voir les nombreux simulateurs en ligne permettant l'valuation des cots
de crdit taux fixes) aboutit aux rsultats suivants :

Cots du projet

Apport

Dure de l'emprunt Taux fixe

Cot du crdit (hors

180 000

70 000

16 ans

3%

33 918

297 000

70 000

25 ans

3%

112 962

intrts
+ frais + hypothques + assurances)

Le surcot global pour l'acqureur, dans la situation suivante, serait de 186 044 (cot supplmentaire du
bien immobilier + cot du crdit).

6)

Gains dfinitifs

En supposant une perte de salaire annuel (chmage non indemnis), ainsi que le paiement d'un loyer en
chevauchement avec un crdit sur une anne d'auto-construction, les gains d'une telle opration
74 Logement neuf : lEtat et les promoteurs font monter les prix Libration 3 juillet 2014
75 Un des foyers aura mme du solliciter des soutiens familiaux, afin de renforcer sa part d'apport, condition
l'acceptation de sa demande de crdit par les organismes bancaires.
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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d'autopromotion-autoconstruction restent indniables.


Au final, le modle conomique Cierit n'est pas qu'un gain d'argent. C'est le fruit d'une rflexion collective
qui aboutit un prototype russi dont la srie ne sera jamais lance. Le clonage de notre projet est
thorique, et des recettes issues de la mme cuisine fourniront certainement d'autres plats intressant...
C'est aussi un gain de temps. Ce sont des annes de salariat qui ne seront pas passes rembourser du
crdit.

III. LES PETITS MOULINS VALUATION DES


GAINS CONOMIQUES GNRS
Le projet des Petits Moulins est le fruit d'une ngociation entre la ville de Rez et un groupe d'habitants ;
la parcelle publique tant en servitude de mixit sociale, le projet conjugue 6 logements en accession et 6
logements en locatif social dans le cadre d'une matrise d'ouvrage spare (avec 2 lots de foncier distincts)
mais avec une mme matrise d'oeuvre et la co gestion d'une chaufferie commune pour les 12 logements.
La conduite du projet a t mene conjointement entre le groupe d'autopromotion et la bailleur social ; les
futurs locataires n'ont pas t associs au programme pour ne pas introduire de pr rservation, mais 3 des
locataires sur 6 qui y habitent aujourd'hui avaient fait leur demande de rservation de logement sur ce projet
qu'ils connaissaient et soutenaient afin de pouvoir y vivre.
Les logements en accession sont sous forme individuelle en bande, les logement sociaux sont de type
intermdiaire R+1.
La part d'auto construction pour les logements en accession a concern le 2nd uvre uniquement, elle a t
individuelle (avec de l'entraide) et trs variable d'un logement l'autre, ce qui nous a permis de faire
quelques comparaisons sur les prix de revient de la part constructive et des marges dgages par l'autoconstruction.
Les locaux communs ont t raliss avec une forte part en auto construction, la salle commune a en
particulier pu tre construite dans le cadre de chantiers participatifs et le groupe d'habitants a bnfici d'un
appel projet de l'agglomration Nantaise ( Nantes Ville Verte ) qui a permis d'intgrer une part de conseil
professionnel et de moyens.
Ces locaux communs non financs par le bailleur social sont proposs aux locataires sociaux avec un cadre
contractuel de mise disposition.
Notons que l'accompagnement l'autopromotion a t ralis dans la cadre du bnvolat associatif
(association Habitats et Energies Naturels, dont Olivier Cencetti). De mme, une part des honoraires de
l'architecte, dans l'accompagnement l'AMO, la faisabilit, la conception et la ralisation ont t sous
valus ou excuts dans un cadre exprimental et de nouveaut , et avec donc des questions ou des
problmatiques non identifies au dpart qu'il a fallu rgler par la suite...
Le rle de l'association H.E.N. ( Habitats et Energies Naturels) porte en grande partie sur l'co et
l'autoconstruction : cette association informe sur les co matriaux et l'co habitat, fdre des comptences,
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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met en lien des acteurs (professionnels et non professionnels mais ayant une exprience) et propose un
parcours de l'auto-constructeur travers les visites de l'habitat sain , la participation des chantiers
participatifs et son memento en cours de ralisation (guide), afin de contribuer la formation des personnes
dans une dmarche d'ducation populaire.
L'analyse du projet mene avec 2 habitants a t tablie sur la base des thmatiques suivantes :
1. analyse comptable : les cots et les gains lies l'auto construction (par comparaison avec les
tarifs entreprises et en comparant les prix de revient des logements)
2. approche logistique : les choix de travaux, la mthode, l'organisation, les aides
3. bilan humain : le retour d'exprience de l'habitant dans son parcours, les difficults rencontres,
l'intrt retir par la personne (apprentissage dans le btiment et sur soi-mme etc.), les contraintes
de disponibilit galement.
La gestion collective du projet via la SCIA76 a galement t un facteur permettant une rigueur dans la tenue
des comptes de dpenses...
Elments financiers
Les outils d'valuation des cots par lot de travaux mis en place par le matre d'oeuvre (agence d'architectes)
permettent de dgager pour chaque lot les moins-values gnres par l'auto-construction (soit en ayant les
devis travaux livrs, soit en retirant la part travail + structure connue de chaque lot). En parallle est tabli un
estimatif du temps ncessaire la ralisation du lot en lui imputant un coefficient de majoration compris
entre 2 (pour les + expriments) et 3 (pour les un peu moins bons ) du temps de travail entreprise.
Pour les Petits Moulins, les cots et temps rels ont t comptabiliss afin de dresser le bilan de l'opration
au plus prs du rel et d'en tirer des lments d'exprience pour d'autres projets.
Le bilan chiffr fait apparatre un cart de 40% entre le lot le + cher et le lot le cher sur le volet
construction (ramen au m habitable), et de 35% sur le prix de revient global (idem sur le m habitable). La
part de l'auto-construction vaut pour au moins 80% de cet cart si l'on tient des choix de certains matriaux
de 2nd uvre diffrents d'un logement l'autre.
En ce qui concerne les locaux communs o un part du clos et couvert est ralise en auto construction, ce
gain est de l'ordre de 60% sur le volet constructif.
Un traitement des tableaux de bilan est fourni en annexe III-D_Prsentation-bilan-Petits-Moulins

76 Socit civile immobilire d'attribution, outil juridique trs souvent utilis par les autopromoteurs
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C o n stru c tio n lo gts in d iv


M IN
M AX
Ecart
V a r ia t io n

M o n ta n t
114 178
267 889
153 711
-5 7 %

a u m Sh a b
1 2 0 8 ,5 6
1 9 9 9 ,1 7
7 9 0 ,6 1
-4 0 %

p rix d e re v ie n t lo gts in d iv
M IN
M AX
Ecart
V a r ia t io n

M o n ta n t
166 176
361 154
194 978
-5 4 %

a u m Sh a b
1 7 6 2 ,4 1
2 6 9 5 ,1 8
9 3 2 ,7 8
-3 5 %

Su r le co t d e co n stru ctio n
1 - M o y e n n e a v e c p e u d 'a u to c o n stru c tio n
M o n tan t
au m Sh a b

207 692
1 9 6 8 ,6 7

2 - M o y e n n e a v e c a u to c o n st ru c tio n 2 n d u v re
M o n tan t
151 573 au m Sh a b
1 2 7 0 ,9 5
3 - C o m m u n s a v e c a u to c o n stru c tio n p o u ss e
M o n tan t
au m Sh a b

87 466 7 6 9 ,1 5

56 119
-3 5 %

E ca rt 2 -1
Ecart 2 / 1

64 107
-3 9 %
-6 1 %

E ca rt 3 -2
Ecart 3 / 2
Ecart 3 / 1

56 378
-2 9 %

E ca rt 2 -1
Ecart 2 / 1

Su r le p rix d e re v ie n t
1 - M o y e n n e a v e c p e u d 'a u to c o n stru c tio n
M o n tan t
au m Sh a b

277 794
2 6 2 7 ,1 3

2 - M o y e n n e a v e c a u to c o n st ru c tio n 2 n d u v re
M o n tan t
221 416 au m Sh a b
1 8 5 6 ,0 3

1)

Approche logistique

Les oprations d'habitat participatif comprenant de l'auto construction sont de plus en plus abordes de
manire homogne : reprage de comptences existantes au sein des groupes et parcours de formation le
cas chant, souhaits par les habitants des lots pouvant tre pris en charge (en fonction galement des
contraintes globales de l'opration), intgration au cahier des charges et au DCE de la participation des
habitants pour leur prise en compte par les entreprises, recherche de la comptence d'accompagnement
l'auto construction en phase chantier etc.
L'autoconstruction la carte pose notamment la contrainte du calendrier des interventions des artisans
communs en enchanement des lots de travaux, la matrise de ce calendrier est donc essentielle. Il est
ncessaire d'avoir une approche globale et coordonne, et si possible collective, du chantier.
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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La conduite du chantier par un matre d'oeuvre (l'architecte du projet) ayant une bonne connaissance de l'auto
construction a permis la fois de mieux aider les auto-constructeurs et de mieux articuler le travail et la
relation avec les artisans. Une relation sur le chantier s'est tablie entre les habitants et les artisans qui a
permis l'change de savoirs et parfois la participation des habitants aux travaux conduits par l'artisan.
L'autre intrt de la prsence active des habitants sur le chantier est le reprage rapide des erreurs
d'interprtation par les entreprises des plans et du cahier des charges tablis par le matre d'oeuvre qui ne peut
pas tre prsent tout le temps ni tout reprer... La gestion in situ des ponts acoustiques proposs assez pointus
mais mal compris par l'entreprise a permis d'viter des erreurs dans la mise en uvre qui auraient eu de
graves consquences (soit via une reprise importante des travaux, soit en laissant une ralisation du travail
acoustique nettement rate par rapport l'objectif attendu...). D'autres points du chantier ont ainsi pu tre
traits en direct.
Les entreprises ont mieux compris du mme coup l'intrt de l'implication des habitants, qui connaissaient
bien leurs choix tablis en phase de conception avec l'architecte, dans la phase des travaux... On voit l
qu'autopromotion rime souvent avec auto-construction... Cette articulation et cette approche collaborative
avec les entreprises est indispensable pour la ralisation des travaux. Une certaine solidarit sur le chantier a
galement t constat.
La segmentation et le cloisonnement des corps de mtier sur des domaines transversaux comme le thermique
et l'acoustique rendent ncessaire d'tablir les ponts entre les intervenants grce la matrise d'oeuvre mais
aussi aux habitants.
Un autre lment important est l'entraide entre les auto-constructeurs : croisement des comptences, des
ides, des centres d'intrt. Les question de la formalisation en amont reste pose : contraintes des plannings
individuels (disponibilit) qui entranent du dcalage de ralisation, une dsynchronisation. D'autres
dcalages relvent des connaissances, des manires de travailler et la difficult coacher les autres sur son
propre chantier... Ces lments demandent donc galement une mise en condition pralable (exprience
d'autres chantiers ou aide d'un sachant).
L'aide du rseau HEN pour l'autoconstruction a galement t organise travers les dmarches proposes
par l'association, l'appui bnvole et l'aide l'organisation des chantiers participatifs.
Concrtement, trois des six logements ont t raliss avec de l'autoconstruction assez pousse sur le 2nd
oeuvre, les 3 autres avec des interventions de finitions seulement.
La salle commune a t ralise en chantier participatif et collectif (hors fondations et dalle) avec un plan
d'excution d'ossature (bois) et un pilotage extrieur intervenant charpente. Le chantier participatif a surtout
port sur le remplissage de l'isolant et l'tanchit a t bien mene.

2)

Exprience humaine

Les retours d'expriences russies comme ce fut le cas ici font tat de plusieurs points dterminants et nous
renvoyons au Mmento d'HEN pour y trouver des complments :

La question de l'anticipation est assez insolvable, il faut se mettre en condition y compris d'chec
(provisoire).

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Le chantier sera une exprience de toute faon intressante et permettra de moins subir la ralisation.
Le choix de l'auto-construction ne saurait donc tre seulement financier, mais relve de l'envie de
participer pleinement cette phase, d'y mettre la main...

Les choix oprs doivent intgrer l'effort en le calculant et le rationalisant. Certains travaux
perfectionnistes doivent tre abandonns s'ils imposent trop de contraintes. Le matriel et l'outillage
ne doivent pas tre ngligs ( le terre-paille sans machine, c'est quand mme galre ...)

L'investissement sera de toute faon assez exclusif, donc cette activit occupera le temps physique et
mental de l'auto-constructeur. D'autres projets ou passe-temps ne sauront y trouver leur place, et la
question du partage du temps avec le travail rmunrateur reste une question trs pineuse...

Il faut donc assurer un cadre d'assistance (si ncessaire) et d'entre aide tout au long du chantier.

Il faut prvoir le cadre assurantiel adquat (assurance Castor + une complmentaire en cas d'accident
grave...)

Il faut galement prvoir de temps de coupure si besoin, et finir le chantier par un temps de
vacances.

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IV. ANALYSES ET PERSPECTIVES


L'analyse des projets de la CieRit et des Petits Moulins permet de prendre conscience des gains conomiques
importants que peuvent gnrer des dmarches dautopromotion et dauto-construction, tout en identifiant les
ressources devant tre mobilises. Afin de relier ce travail la problmatique de notre recherche-action
( comment rendre l'habitat participatif accessible au plus grand nombre ), nous nous interrogeons ici sur
les contextes et les publics pour lesquels les leviers autopromotion et autoconstruction peuvent tre
mobiliss.

1)
A quelles conditions l'autopromotion et
l'autoconstruction sont-elles envisageables ?
Les quelques points suivants proposent une exploration des questionnements permettant d'valuer la
faisabilit et pertinence de dmarches d'autopromotion et/ou autoconstruction.

tre en capacit de conduire une dmarche d'auto-construction


Tout d'abord, l'habitat participatif est parfois envisag comme alternative l'Ephad. Les problmatiques de
l'isolement et du vieillir autrement interpellent des personnes ges. Celles de lautoconstruction, un peu
moins !
Mais au-del des capacits physiques prendre part des travaux, les capacits organiser/ planifier un
chantier, ainsi que l'accessibilit technique des tches accomplir sont conditions un chantier qui ne s'tale
pas dans le temps et n'impacte pas la sant.
La conception et les choix des modes constructifs sont dcisifs, avec une simplicit des procd mettre en
uvre.
Par ailleurs, les capacits obtenir des prix matriaux similaires ceux des artisans, l'issue d'invitables
ngociations et groupement de commandes, agiront sur les cots de construction finaux.
Enfin, est-il prfrable de s'engager temps plein sur le chantier, ou d'y consacrer ses week-end et congs ?
D'un ct, les membres de la CieRit sont convaincus que la gestion humaine et technique de leur chantier
aurait t plus complexe si tale sur 2 ou 3 ans. Nanmoins, la possibilit de stopper toute activit
professionnelle salarie pendant une longue priode n'est pas gnralisable.
De l'autre, nous pouvons considrer lopration d'auto-construction accompagne de St Mdard sur Ille (35),
dveloppe par les compagnons btisseurs77. Les auto-constructeurs conservent leur activit salarie, et
prennent part aux travaux sur leurs congs, week-ends, RTT, avec un investissement important sur 12-18
mois .

77 Dix logement seront vendus en VEFA, par Neotoa (bailleur social dpartemental). 60 80 % des travaux resteront
conduire en autoconstruction, par les foyers. Les compagnons assurent un accompagnement technique. Toutes les
assurances seront effective. Les prix de vente annoncs varient entre 100 000 et 135 000 pour un T5, terrain
compris. Voir http://www.compagnonsbatisseurs.org/index.php?lg=fr&id=3&sid=1&ssid=5
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tre en capacit de conduire une dmarche d'auto-promotion


Plusieurs retours d'expriences font tat de projet en autopromotion dont les cots restent voisins de ceux
d'oprations conduites par de promoteurs. Ainsi, les gains de frais de promotion ont t annihils par de
mauvaises ngociations avec les entreprises, des impairs dans le montage, la non matrise d'alas.
L'conomie des 11 % (ou plus) de marges brutes promoteurs sont ainsi conditionnes par la prsence, parmi
les auto-promoteurs, de comptences similaires celles des chargs d'opration.
Enfin, le groupe d'auto-promoteurs doit tre en capacit d'apprhender des dparts de foyers en cours de
route. En l'absence de promoteurs, portant la responsabilit de la conduite terme de l'opration, quelle
capacit poursuivre le chantier (quitte geler la construction de certains logements non attribus) en cas de
dfection ?

Vrifier que les gains apprhends sont "comptitifs" avec des aides
institutionnelles ?
Les prix finaux de l'opration de la CieRit, permis par un fort engagement en temps, comptences et
industrie, sont de 1773 TTC/m.
Les prix de vente de maisons en location-accession (PSLA) sur les communes voisines sont aux alentours de
2000 TTC/m. A ce prix concurrentiel - permis par une TVA 5,5 % - s'ajoute une exonration de taxe
foncire pendant 15 ans, ainsi des des aides la personne.
L'cart entre ces deux types d'oprations n'est donc pas si vident (nous pourrions galement prendre en
considration les perte de salaire induites sur une anne d'autoconstruction).
A noter enfin que les formes urbaines (et donc le type de produit, sa localisation) conditionnent la part
d'autoconstruction. L'autoconstruction sur du gros uvre est plus envisageable sur des maisons / logements
intermdiaires que sur des collectifs.
Considrant que de telles formes urbaines individuelles ne sont quasiment plus compatibles avec les
exigences d'amnagement des grandes villes, les choix d'implantation gographiques en amont
conditionneraient les possibilits d'autoconstruction. CQFD.

2)
Vers des formes de promotion-construction
intermdiaires ?
L'analyse de l'opration de la CieRit et des Petits Moulins nous suggre le questionnement suivant : entre
l'exigence/la non-gnralisation possible des dmarches d'auto-construction et d'auto-promotion 78 d'une part,
et les cots gnrs par le recours un promoteur et/ou constructeur (cots amplifis par le recours au crdit)
d'autre part, quels intermdiaires peuvent-tre envisags ?79

78 Rserv des personnes capables de conduire un opration immobilire, d'en matriser les paramtres conomicojuridiques, de grer les risques, mais galement en capacit de participer physiquement la construction.
79 Voir galement les conclusions de l'article : Logement neuf : lEtat et les promoteurs font monter les prix
Libration 3 juillet 2014
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Agir sur le poste promotion


Pistes esquisses lors de l'atelier runissant L'Epok, L'Echohabitants, La Coop de Construction, Coop
Habitat.
- Si un groupe vient nous trouver, avec un programme tout prt, nous n'avons plus qu' faire notre mtier
de promoteur / constructeur. Nous ne chercherons qu' financer notre travail .
- Ainsi, les postes de publicit et de commercialisation ne seront pas appliqus .
- La marge nette peut galement tre trs faible ou nulle, car elle sert financer du risque. Or, il n'y en a
pas ici .
- A condition d'aller jusqu' un contrat de rservation sign en amont de la conception, ou de formaliser
tout autre type de document (CPI) engageant les acqureurs .
- Sur cette phase amont, le groupe peut avoir besoin d'un accompagnement, pour la constitution de son
programme, tablir son budget, vrifier la solvabilit de ses membres .
- C'est entre autre ce que propose l'EchoHabitants, accompagnant parfois des groupes jusqu'
l'tablissement d'un CPI avec un promoteur (certains s'orientant vers l'autopromotion). L'Epok appuie
galement des groupes au dmarrage, dans leur structurations et choix stratgiques .
- Les avantages de tels accompagnements amont, spcifiques aux dmarches participatives : le groupe est
mme d'analyser les scnarios de montage qui lui corresponde (autopromotion, promotion dlgue).
Les gains gnrs par l'absence de frais de publicit / commercialisation permettent de financer, entre
autres, notre accompagnement .
- En revanche, le groupe porte une partie du risque .

Pourquoi privilgier la mobilisation et les partenariats avec les promoteurs-constructeurs


coopratifs ?
Les promoteurs coopratifs appliquent strictement les mmes coefficients prvisionnels aux poste
de publicit, commercialisation, gestion, promotion, frais financiers, que des promoteurs ou
groupes immobilier hors conomie sociale et solidaire
Les cots de construction, pour des produits quivalents, seront galement les mmes, soit
gnralement entre 1100 et 1400 HT / m habitable.
Bouygues est tout fait capable de faire une bonne opration participative, conomique,
performante, avec une personne salarie pour accompagner la dmarche. L'objectif de
transparence financire ne devrait galement pas leur poser de problme.
Les diffrences ne sont ainsi pas si videntes. A rechercher dans l'histoire des entreprises
coopratives tout d'abord. Souvent cres dans l'aprs-guerre, outils de la reconstruction, la
vocation affiche par ces entreprises tait la production de logements de qualit, des cots
"accessibles".
Dans l'oprationnel, seules les marges nettes et l'usage de ces marges distinguent les promoteurs
coopratifs de leurs confrres.
Les marges nettes des promoteurs conventionnels sont minima de 8 %. Une partie sert financer

tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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l'impt sur les socits. Une autre peut rmunrer du capital, ie. des actionnaires. L'usage du
reliquat est discrtion de chacun des groupes ou entreprises, pouvant aller jusqu financer, dans
le cas de grands groupes, le dveloppement de nouveaux marchs ( l'tranger) ou de nouvelles
activits.
Les marges nettes des promoteurs coopratifs sont de 3 4 %. Leur statut de Scop (proprit des
salaris) ou de SA cooprative (avec un conseil d'administration bnvole) impose que les marges
alimentent principalement des fonds propres (exception faite d'intressement du personnel).
Ces fonds propres permettent d'augmenter la capacit d'intervention. Les promoteurs coopratifs
sont ainsi considrer comme des outils non lucratifs, ddis uniquement la production de
logements et contribuant une certaine forme d'conomie territorialise.

Agir sur le poste construction


L'auto-construction est difficilement dissociable, ce jour, d'une autopromotion : contraints des obligations
de rsultats, les promoteurs ne peuvent autoriser de l'autoconstruction sur leurs oprations, sans que leur
responsabilit soit engage.
Si des oprations de rhabilitation participative taient envisages par des bailleurs (cf ; partie II de ce
rapport dans le cas d'oprations de rnovation, la problmatique de l'attribution des logements ne se pose
pas), elles pourraient se greffer des approches d'auto-rhabilitation participative (parvenant s'affranchir
des problmatiques d'assurances)80
Seule la prochaine opration des Compagnons Btisseurs 81 permet, notre connaissance, d'articuler la
production de logements neufs, porte par un promoteur, avec de l'autoconstruction.

3)

L'habitat participatif accessible aux prcaires

En dcembre 2014, au cours d'une soire de prsentation de l'habitat participatif dans le territoire de Redon,
l'expos de l'opration de la CieRit et de ses cots de 1700/m est elle-mme apparue surraliste pour
nombre de participants, gs de moins de 30 ans, salaris prcaires et exclus des zones mtropolitaines.
Acquis aux modalits et plus-values de l'habitat participatif, habitus aux pratiques collectives (parcours
associatif, colocation), seul le paramtre conomique est aujourd'hui un frein leur engagement dans un
projet.
Les perspectives de montage avec bailleurs apparaissent comme trop complexes ou rigides. Les oprations
en auto-promotion ou auto-construction ne suffisent pas, en tant que telles, atteindre des cots de
logements accessibles.
Nous esquissons ici des pistes de rflexions lies des montages d'habitat participatif, dont l'articulation de
diffrents facteurs devraient tre capable d'largir sensiblement le spectre conomique de foyers pouvant
prtendre une dmarche d'habitat participatif. Nous assumons pleinement les controverses que devraient
soulever de telles perspectives, eu gard de leurs finalits.

80 Voir http://www.padesautoproduction.net
81 Op. cit.
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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Choix du foncier
Concernant le foncier tout d'abord, il convient de fuir les zones mtropolitaines 82, et les ZAC intgrant dans
leur bilan le financement d'quipements publics, les honoraires de structures damnagement trop lourdes, ou
les recettes de collectivit trop ambitieuses. A quelques kilomtres d'cart, la charge foncire de ZAC peut
varier du simple au double. Dans les territoires ruraux o nous intervenons, une ZAC en rgie municipale
peut proposer une charge foncire 70 TTC/m, contre 120/m dans la commune voisine. Les terrains
privs, dans le diffus, proposeront galement de meilleures opportunits.

Choix de la forme urbaine


Par la suite, un des facteurs dterminant est le choix de la forme urbaine. La plus conomique est la maison
individuelle.
Produit immobilier populaire par excellence, les constructeurs de maison individuelles proposent aujourd'hui
des produits sris, modulaires. Le recours un architecte est vit. Les prix de vente sont parfois intrieurs
1000/m. Certains constructeurs proposent galement des logements semi-finis, voir en kit, annonant des
facilits d'auto-construction (faible outillage, montage mcano). Compactes, basiques, ces logements peuvent
ensuite facilement accueillir des extensions.
De qualit ingale, ces produits sont nanmoins soumis au respect des rglementations thermiques.
Au final, un mtre carr habitable dimmeuble collectif aujourdhui a un cot de construction denviron 30
% 50 % plus lev quun mtre carr de maison individuelle. Pour lacqureur, la diffrence est encore
plus forte, quand on ajoute les frais financiers et commerciaux. 83

La maison individuelle, moteur d'un urbanisme contraire l'intrt


gnral ?
Godin, affirmait dj qu' une petite maison, un petit jardin peuvent tre l'objet des rves de celui qui n'a
rien, mais s'agit-il ici de flatter les dsirs irrflchis de l'ignorance 84.
Que penser de ce dnigrement constant de la maison individuelle, renforc de nos jours par les objectifs de
densit imposs par le dveloppement durable ?
En ralit, les lites ne peroivent pas que l'habitat pavillonnaire constitue pour les couches populaires
une forme de rempart l'inscurit sociale mais aussi culturelle gnre par la mondialisation 85.
Ensuite, les politiques d'amnagement ou du logement se rvlent incapables proposer une alternative
accessible la maison individuelle : la diffrence de prix de revient hors foncier entre une maison neuve de
type T4 en zone rurale et un appartement de mme surface en agglomration s'lve en moyenne 60 000
euros. Au niveau national, il ressort que, si les pouvoirs publics voulaient vraiment que les primoaccdants
puissent avoir le choix d'acheter un bien de mme surface en agglomration, il faudrait injecter environ 10
milliards d'euros d'aides supplmentaires chaque anne, seulement pour compenser les surcots de
construction. Il faudrait aussi mettre en place une politique foncire extrmement ambitieuse pour limiter le
82 Sur les effets de la mtropolisation des territoires, conduisant l'exclusion des classes populaires vers les espaces
ruraux, voir les travaux de C Guilluy ou des gographes de Bretagne.
83 De ltalement urbain lmiettement urbain - Deux tiers des maisons construites en diffus , JC Castel, Les annales
de la recherche Urbaine, juillet 2007
84 JB Godin, solutions sociales, 1871
85 C Guilluy, Fractures Francaises, Champs, p123
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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risque d'inflation des terrains, c'est--dire dpenser encore quelques milliards d'euros. Au final, il faudrait
affecter environ un point de PIB par an pour financer cette redensification. Comment trouver cet argent :
par l'impt, par la dette ? Sinon, quel choix reste-t-il pour limiter l'talement urbain, si ce n'est dcourager
la primoaccession, qui est le moteur de la construction neuve ? Alors, existe-t-il une autre solution que
l'talement urbain qui n'aggrave pas la crise du logement et la crise conomique ? Nous n'en connaissons
pas. Ce constat vient singulirement compliquer le discours dominant sur le dveloppement durable, qui
pensait trouver dans la rduction de l'talement urbain et la densification une solution la fois vertueuse et
conome. 86

Rhabiliter la maison individuelle, groupe et de qualit environnementale


Nous pourrions alors tout aussi bien imaginer une opration de lotissement participatif, dont les modalits
seraient les suivantes :
- Intervention d'un urbaniste la demande d'un groupe-projet, afin de penser l'intgration des amnagements
un centre bourg, aux parcelles voisines. Plan masse. Parcelles ouvertes.
- Acquisition de lots individuels, permettant chaque foyer d'tre son propre matre d'ouvrage. Avec pour
effets d'viter le risque collectif, en cas de dfection. Mais galement d'viter un assujettissements des
normes trop contraignantes (normes handicaps, obligation de dommage ouvrage, de GFA).
- Construction de maisons individuelles fabriques en srie, mitoyennes (en bande), laissant l'opportunit
chacun d'intervenir en autoconstruction. Possibilit de chantiers participatifs collectifs, d'entraide et
d'accompagnement. Des personnes ges peuvent tout aussi bien faire construire leur logement,
lautoconstruction optionnelle n'tant ainsi pas un frein la mixit intergnrationnelle.
- Travail ventuel avec un architecte, minima, afin de rompre luniformit des faades : alles couvertes,
car-port...
- Rflexions sur les espaces communs, en dissociant les usages de la proprit. Ainsi, des morceaux de
parcelles individuelles peuvent tre affects des usages collectifs, sans recourir un montage juridique
particulier.
- Construction d'espaces communs sur ces espaces privatifs usage collectif. Recours possible l'habitat
lger (yourte-salle commune, roulotte chambre d'amis).
- Autres pistes :
* investissement d'espaces publics, en accord avec la collectivit ; la gestion d'espaces publics est alors
confie un groupe de voisinage, et encadre par une convention (potager, compost). vite ainsi l'achat de
foncier constructible pour du jardinage.
* Dmembrement foncier et bti : le foncier reste proprit collective, ventuellement de tiers
financeurs.
- Cration d'une association de gestion, achat group, matriel partag

De la moralit d'tre chmeur-auto-constructeur


86 De ltalement urbain lmiettement urbain - Op. Cit.
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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[Morale] : ensemble de principes de jugement, de rgles de conduite relatives au bien et au mal, de


devoirs, de valeurs, parfois rigs en doctrine, qu'une socit se donne et qui s'imposent autant la
conscience individuelle qu' la conscience collective.

L'utilisation de droits chmage pour l'autoconstruction de son logement fait polmique. Nous compilons ici
plusieurs des arguments capts au cours d'changes conduits ces dernires annes, avec des professionnels de
la construction, des autocontructeurs, des lus, des conomistes

Thse...

- Cette situation revient substituer du travail salari gnrateur de PIB (via les prestations des
entreprises) par une forme de travail au noir, profitant du systme de solidarit chmage.
- Cette maison auto-construite est en fait la maison Ple emploi
- Le systme de solidarit chmage s'effondrerait si tout le monde faisait ainsi
- Il faudrait distinguer le chmage planifi du chmage vritablement subi.

Antithse...

- Il y a des cotisations sur le chmage


- Sur le bilan d'une carrire, l'utilisation de ces cotisations pseront bien peu au regard de l'ensemble des
cotisations.
- Ces montants de chmage, gnralement faibles, servent financer des biens de subsistance
(alimentation, dplacement, logement), et donc font tourner l'conomie locale et relle, ou alimentent ltat
via les taxes .
- En situation de pnurie d'emploi, chercher du travail ne signifie pas en trouver. Si on en trouve, c'est au
dtriment d'une autre personne. Autant construire son logement en attendant !
- Chmage et auto-construction contribue la valorisation des personnes, prpare d'ventuelles
reconversion vers des emplois manuels .
- Le dficit des caisses de lundic ne vient pas des chmeurs abusant de leurs indemnits chmage. Elle
vient de la diminution des cotisations sociales des entreprises, confres par les diffrents allgements et
aides de ltat aux entreprises sans aucune contrepartie .
Source cite l'occasion de ce dernier argument : Vous avez dit baisser les charges ?, Christine Jackse,
Le monde diplomatique, novembre 201287

Maximiser l'apport en main duvre


L'analyse conomique de la CieRit illustre comment l'apport de main duvre notablement rduit les cots
de construction, conomie dont les effets sur l'conomie familiale sont amplifis par le crdit.
L'anne d'auto-construction a permis chacune des quatre familles d'conomiser en moyenne, 60 000.
De manire plus gnrale, une anne d'autoconstruction, efficacit quivalente avec un ouvrier du btiment
(compensation de l'amateurisme par des aides externes ponctuelles), autorise thoriquement 54 000
d'conomies (60 % des 90 000 de CA annule gnr par ouvrier cf plus haut).
Bnficier d'allocations chmage pendant cette anne d'autoconstruction dfaut d'tre moral - n'est pas
87 Voir http://www.monde-diplomatique.fr/2012/11/JAKSE/48338
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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toujours possible.
En ce cas, si l'on considre les 13 000 de perte de salaire thorique (SMIC annuel), l'effet levier est de 4,
hors cots du crdit.
Ainsi, pour faciliter l'accs au logement, il pourrait tre envisag par la Fondation de France de financer un
revenu d'existence des foyers prcaires en capacit dauto construire. A dfaut, financer, via le crdit
immobilier, la perte de revenus professionnels pendant cette anne d'auto-construction pourrait tre facteur
d'conomies consquent.

Assumer le paradoxe
Cette approche de l'habitat participatif, accessible des foyers prcaires, vise saccommoder, bricoler
pour compenser les effets d'une crise (conomique, du logement). Au prix d'un renoncement aux idaux de
patrimoine collectif.
On tentera ainsi, malgr un recours une matrise d'ouvrage et une forme urbaine individuelle, de rsister
la destruction de l'ensemble du commun, des usages et pratiques collectives : la force dautonomisation
des individus fait que le march est toujours demandeur de techniques bas prix qui permettent de
saffranchir des contraintes de la gestion collective. La technique a ainsi un pouvoir destructeur de tout ce
qui est collectif au niveau matriel. 88

88 De ltalement urbain lmiettement urbain - Op. Cit.


tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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CHAPITRE 2: MOBILISER DES


CAPITAUX NONINSTITUTIONNELS LA
FINANCE CITOYENNE
I. PANORAMA
Devant pallier aux difficults de mobilisation des tiers-financeurs conventionnels, le recours
financements solidaires est de plus en plus voqu dans les rseaux de l'habitat participatif.

aux

Ces financements peuvent prendre diffrentes formes :


- Des prts ( taux faibles ou nulles)
- Des dons
- Des investissements faible rentabilit
Ils peuvent rpondre diffrents objectifs :
- Permettre des foyers de diminuer le recours au crdit bancaire, en concdant des prts solidaires taux
faibles ou nuls.
- Permettre des groupes projets de financer leurs espaces communs
- Permettre de proposer des logements la location, des loyers pouvant tre similaires ceux du logement
social
Enfin, cette finance de citoyen citoyen peut-tre mobilise par diffrents canaux, depuis un rseau
de connaissance jusqu'aux recours des plate-formes internet ou des outils associatifs 89.

89 Inventaire de ces outils propos dans le mmoire de Anais Trideau, Lhabitat group participatif ou comment
vivre ensemble, chacun chez soi, une dmarche difficile concrtiser ? , octobre 2014
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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Cofinanons notre habitat , Socit Civile dIntrt Collectif (SCIC)


Cette cooprative financire et foncire constitue en 2013 sous limpulsion des
associations Eco HabitatGroup, Relier, AERA, Habicoop, des oprateurs de
programmes dhabitat group participatif et des acteurs des finances citoyennes. Elle
se veut outil d'appui financier pour des projets dhabitat participatif, en proposant des
prts, d'usages et de modalits multiples.
Le chteau partag, une exprience de financement solidaire en "circuit court"
Le Chteau Partag, projet rqui a fait appel ce mode de financement participatif.
En 2013, une nouvelle famille souhaite rejoindre le projet du Chteau Partag, proche de
Chambry. 90 000 sont requis. Malgr un apport suffisant, le foyer se voit refuser des
prts par les organismes bancaires, peu encline financer le rachat de parts sociales. Une
campagne de prts de particulier particulier est initie sur internet. En moins dune
semaine, les engagements ncessaires sont obtenus, via les contributions de 60
particuliers, concdant des prts de 300 5 000 stalant sur 10 ans un taux de 0,6
%.

II. VERS DES CIRCUITS COURTS DE


FINANCEMENT CITOYEN DES PROJETS
IMMOBILIERS ?
Actuellement, Cofinanons notre habitat peine augmenter son capital. 200 000 ont t runis (fonds
propres des fondateurs et premiers souscripteurs indpendants). Les financements prvus nont pas encore
t atteints, lactivit de la cooprative na donc pas encore dbut.
En raison des difficults de mise en place de cet outil, ainsi que de l'insuffisance probable de ses capacits
d'intervention court terme sur le territoire national, la plateforme HPO envisage s'engager prochainement
dans diffrentes formes de circuits courts de finance citoyenne.
Ceci pourrait se traduire par une antenne locale / rgionale de Cofinanons notre habitat, ou par la cration
de SCI locatives au coeur de programmes d'habitat participatif, SCI sont les capitaux seraient constitus par
des proches, des amis, des voisins ou rsidents du territoire volontaires. Les effets de l'pargne solidaire
seraient donc visibles, contribution un forme d'conomie re-territorialise, de production de logements,
proposs la location des prix quivalents ceux du logement social.
Si la faisabilit conomique et juridique d'un tel modle reste valuer, des problmatiques complmentaires
ont dores et dj identifies :
-> Comment (im)mobiliser des capitaux sur du trs long terme ?
Des outils finaciers trs locaux se confronteront la problmatique de leur taille critique (capacit
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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absorber en continu les arrives / dparts de financeurs solidaires)


-> Assumer ou viter des outils de solidarit affinitaires ?
Nous posons cette hypothse : les personnes capables de mobiliser de la finance citoyenne de proximit, sans
recourir des outils institus, sont celles possdant du rseau (familial, relationnel).
De l, nous nous autorisons nous interroger sur l'accessibilit de telles pratiques eu gard de la finalit de
ce dossier : quid de personnes fragilises, isoles ?
Au sin de co-finanons notre habitat, le "flchage" est impossible : en confiant son l'pargne, un souscripteur
de peut choisir l'usage qui en sera fait (contribuer tel ou tel projet, financer le logement de tel foyer, etc.).
Cette anonymisation n'est-elle pas paradoxalement un frein la leve d'une pargne citoyenne ?
Nous nous confrontons ici de nouvelles formes de contradiction entre galit et solidarit...

tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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PARTIE IV :
ORIENTATIONS ET
PRCONISATIONS

Le prsent document est adress la Fondation de France, en vue de la rvision


prochaine de ses appels projets Habitat .
Il vient conclure deux annes de recherche, d'analyses et d'exprimentation,
soutenues par la Fondation de France et conduites par les associations Osa, Relier
et le rseau GRT Ouest (L'EchoHabitants, L'Epok), afin de dmocratiser l'accs
aux diffrentes formes d'habitat participatif.
La Fondation de France y trouvera des prconisations oprationnelles, devant lui
permettre d'orienter son soutien aux dmarches participatives en lien avec
l'habitat90, qu'elles soient d'initiative citoyenne ou institutionnelle.
Notons par ailleurs que l'habitat participatif connat un engouement nouveau (loi
ALUR aidant) et se dcline actuellement en produits et concepts immobiliers. Les
prconisations ci-dessous proposent des jalons pour l'accompagnement
d'innovations sociales, en matire d'accessibilit au logement, de solidarits de
voisinage, d'mancipation individuelle et collective.
Ces enjeux sont ceux auxquels s'identifient collectivement Osa et le GRT Ouest.
Nanmoins, des contradictions oprationnelles ou stratgiques ont aliment nos
diffrents travaux collectifs, fruits d'approches et postures diffrentes 91.
Considrant qu'il s'agit l plus de complmentarits que d'oppositions, la rdaction
des prconisations tentera sciemment la retranscription de contradictions, plutt
que de poursuivre la recherche d'un compromis dulcorant nos propos.

90 Les prconisations devront tre directement applicables, dans le cadre d'un soutien de la Fondation de France des
porteurs de projets. Les adaptations lgislatives ou rglementaires, les incantations aux changements socitaux
seront ici hors-propos.
91 Les rapports respectifs d'Osa et du GRT Ouest aideront les lecteurs apprhender ces diffrences.
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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CHAPITRE 1: VALUER LES


PRINCIPES ET MOYENS
ENVISAGS POUR LA
CONSTRUCTION DE
SOLIDARITS EN INTERNE
(DE VOISINAGE)
I. ENSEIGNEMENTS DE L'TUDE
Le travail d'enqute d'OSA a tout d'abord permis de caractriser les aspirations des groupes-projets en
matire de solidarits92. Au del de motivations individuelles ( panouissement personnel, viter la solitude,
avoir des voisins sympathiques ) apparaissent souvent des intentions collectives ( faire face
l'individualisme, envisager de l'entraide )93.
L'enqute a ensuite questionn les dsirs de mixit formuls par les groupes-projets. Si certaines
diffrences (culturelles, de revenus, de reprsentations, dengagement) sont apprhendes comme une
richesse potentielle, d'autres sont juges irrconciliables dans le cadre d'un projet collectif (attentes et
attitudes incompatibles pour un mme projet ).
Paralllement, cette tude a conduit le GRT Ouest changer avec plusieurs collectivits et bailleurs
sociaux94, sduits par ces promesses de solidarits de voisinage 95 et envisageant l'intgration de dmarches
participatives sur des oprations de logement social. Mais les modalits de la dmarche participative peuvent
diffrer de celles attendues par des groupes-projets.
Ainsi, la mise disposition d'espaces communs, ou la participation la conception de son logement aux
cts de ses futurs voisins, pourrait suffire gnrer de l'change entre les voisins, crer du collectif,
provoquer une solidarit de voisinage. Parfois mme, dans certaines reprsentations institutionnelles, nul
besoin de participer directement la conception, ou d'tre volontaire pour une dmarche participative. Un
chantillon reprsentatif de locataires du parc social pourrait se charger de dfinir les amnagements et
92 Les rponses collectes par ce travail d'enqute proviennent principalement de groupes-initiateurs de projet
d'habitat participatif (et non de groupes constitus partir d'une initiative institutionnelle). Le niveau de
sensibilisation, le volontarisme affich pour des dmarches collectives ou un voisinage empreint de "mixit" sont
sans doute souvent plus levs que dans des cas o linitiative est institutionnelle.
93 Cf. le rapport ou le rsum produit par Osa
94 Cf. les participants aux ateliers mens par le GRT Ouest sur Rennes Mtropole et le pays de St Malo.
95 A noter que la participation est parfois rduite moyen pour adapter les logements aux nouveaux modes de vies,
pour faire voluer les produits immobiliers vers des attentes contemporaines.
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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espaces communs d'un futur programme de logements aids, programme qui serait intrinsquement
gnrateur de solidarits de voisinage 96 ! Les exigences en matire de mixit sociale sont enfin plus leves
pour l'habitat participatif, puisque cette mixit est attendue l'chelle du pas-de-porte, l o les oprations
d'amnagement conventionnelles l'envisagent l'chelle d'une quartier ou d'une commune.
Cependant, les travaux raliss par Osa rvlent l'importance de se poser les questions suivantes : comment
faire pour intgrer des diffrences (de besoins, de ressources, de motivations) au sein d'un groupe qui le
dsire ? Quelle cohrence entre dsirs individuels et finalit dclare collectivement ? Quels mcanismes et
moyens / dispositifs permettent au groupe de s'enrichir et de cooprer grce aux diffrences existantes entre
ses membres (la reconnaissance des diffrences est en effet le premier pas pour qu'une solidarit soit
possible) ?Comment soutenir le groupe pour que cette solidarit initiale reste durable dans le temps, lors des
diffrentes phases et circonstances de la vie de l'HP ? Quels dispositifs mettre en place, et quelle tape ?
Plusieurs retours d'expriences diverses (voire mme parfois contradictoires) rendent donc difficiles
l'tablissement de constantes. D'un ct, le recueil dinitiatives en cours de ralisation par EHG pointe
limportance de la proximit sociologique dans un certain nombre de projets. De l'autre, lexprience du
Village Vertical avec sa rsidence sociale pour jeunes ( l'instar d'autres projets dans l'ouest) montre que
lintgration de publics "diffrents" est possible. Enfin, sur l'opration de Lannion 97, l'arrive de publics aux
motivations loignes de celles en place combine une absence de rel partenariat entre les acteurs a
ananti en quelques mois vingt annes de pratiques solidaires.
Les diffrents travaux d'Osa (enqute) ou du GRT Ouest (fiches expriences) montrent nanmoins que, dans
les reprsentations ou les pratiques des projets en cours ou aboutis, des processus et des outils sont associs,
par les usagers, au dveloppement des solidarits : dfinition et partage d'intentions communes (charte),
formalisation de fonctionnements collectifs (modalits de conduite de runion, de prise de dcision etc.).

II. PRCONISATIONS
valuer les moyens mobiliss pour la cration de solidarits de voisinage
Au del des dclarations d'intention des porteurs de projets, quelles seront les modalits de participation qui
devront permettre d'aboutir des pratiques solidaires ? Des temps pour linter-connaissance, le dbat, la
dfinition d'un projet de voisinage sont-ils prvus ? De mme que des outils, des formations, des retours
d'expriences, rencontres et tmoignages, des liens avec des rseaux, ou tout autre moyen de confrer un
ensemble d'acqureurs/locataires potentiels les moyens de construire une dynamique de groupe.
Assumer le (non) choix de publics-cibles
Un point de dpart qui influencera fortement la suite du projet et donc aussi la mise en place de structures
solidaires (internes comme externes) : Les habitants se choisissent-ils eux mmes ou sont choisis par des
acteurs extrieurs au groupe ? Comment sopre ce choix dans les deux cas ? Cooptation par les habitants ?
Des critres ou pas de critres de slection pour les porteurs extrieurs ? Autour de valeurs ? D'objectifs ? ...
Faut-il soutenir les groupes privilgiant des mcanismes affinitaires, ceux qui cherchent intgrer de la
mixit sans pour autant s'ouvrir des acteurs extrieurs, ou ceux souhaitant saccommoder de plus grandes
diversits sociologiques en passant par des partenariats ? La cooptation est-elle dcourager ou n'est-elle pas
au contraire condition au bon fonctionnement collectif ?
96 Proposition releve lors de l'atelier men par le GRT Ouest sur Rennes Mtropole
97 La dynamique collective s'est interrompue au moment o le bailleur a cart les rsidents des procdures d'accueil
des nouveaux locataires cf. la fiche en annexe du rapport du GRT Ouest.
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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Ce dbat, ouvert lors de l'atelier du 10 juillet la Fondation de France 98, conduit une problmatique sousjacente : existe-t-il un minima de conditions ncessaires la cration de solidarits de voisinage ? Quel
degr de libert doit-on s'autoriser dans la slection des groupes-projets ?
La cible pourrait tre ici de reprer la mise en place d'une procdure d'accueil qui privilgie un
consentement mutuel sur la base d'une ouverture tous mais qui engage chacun ...99

Appuyer un dispositif d'valuation sous la forme du systme de garantie participatif (SGP) ?


L'valuation de la qualit effective de la participation ne peut s'tablir qu'une fois le projet d'habitat ralis.
La mise en place d'un outil de cette valuation comme condition complmentaire au programme peut ds lors
tre demande par la Fondation de France aux porteurs du projet (notamment si la matrise d'ouvrage est
porte par un promoteur...). La Fondation de France pourrait galement contribuer la formalisation de cet
outil qui est en rflexion dans les rseaux de l'habitat participatif...

98 Dbat contradictoire provoqu autour de l'affirmation : Les mcanismes de cooptation, garantie pour une
solidarit de voisinage, sont contraires l'intrt gnral.
99 Ce qui est de plus en plus le cas dans le fonctionnement des groupes-projets qui mettent en place une procdure
d'accueil et de mise niveau des habitants, dmarche qui prpare la question des mutations...
tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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CHAPITRE 2: VALUER LES


PRINCIPES ET MOYENS
ENVISAGS POUR LA
CONSTRUCTION DE
SOLIDARITS EXTERNES
I. PRCONISATIONS
Estimer l'apport et l'insertion d'un projet au niveau territorial
Outre les solidarits de voisinage que ces projets seront susceptibles de dvelopper entre leurs membres, il
nous semble essentiel d'apprcier les dynamiques qu'ils gnrent ou dans lesquelles ils s'inscrivent sur le
territoire (effet d'entranement, vie sociale et culturelle, services et amnagements). Ces effets sur le territoire
peuvent tre valus la dynamique dmographique, l'aune de l'ouverture du projet (espaces communs et
temps proposs ouverts au del du groupe habitant : runions, ateliers, convivialit...), aux changes et
liens effectifs tisss avec la localit concerne et avec la population vivant proximit, aux effets
positifs observs ou induits sur la cration locale d'activit, de services, l'amortissement ou la cration d'
infrastructures communes...
Importance accorde aux rseaux (plateforme de mutualisation des ressources, de partage
d'information, de savoirs faire, d'expriences)
Apprcier la dtermination rechercher des partenaires, sur le fait d'tre prt partager expriences et
ressources avec d'autres porteurs, en direct ou via des associations, des collectifs, et travers des outils ou
espaces ddis (rencontres, runions ouvertes, outils internet...), y consacrer du temps. Quels outils et quels
temps sont mis en place, utiliss, formaliss ?

tude sur l'habitat participatif et solidaire Habitat Participatif Ouest Mars 2015

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CHAPITRE 3: VALUER LA
CAPACIT DES PORTEURS DE
PROJETS FAVORISER
L'ACCS AU LOGEMENT
I. ENSEIGNEMENTS DE NOS TRAVAUX
Une dmarche participative n'est pas, en tant que tel, un moyen devant favoriser l'accs au logement. Aucune
tude ce jour ne fait tat d'conomies significatives gnres par la mutualisation et les espaces communs.
Le travail d'enqute ralis par Osa a d'ailleurs permis de rvler que les cots du logement envisags en
habitat participatif par les groupes-projets sont quivalents ou peine infrieurs aux prix du march.
Paradoxalement, de nombreux groupes-projets revendiquent une mixit conomique et attendent de l'habitat
participatif des solutions pour permettre l'accs au logement de membres aux ressources conomiques
infrieures. Ce n'est qu' partir de ce moment qu'une opration participative peut rellement prtendre
devenir solidaire.
Les travaux du GRT Ouest auront permis d'explorer trois pistes devant permettre de dmocratiser
conomiquement l'accs l'habitat participatif.
Tout d'abord, la mobilisation d'aides institutionnelles au logement, avec par exemple l'accompagnement de
l'opration participative de St Nolff (56). Aussi, afin de permettre l'intgration de 7 logements aids (pour des
foyers ligibles) sur les 13 que compte l'opration, le groupe-projets et son accompagnateur ont d :
- Rencontrer le refus de bailleurs locaux, ne souhaitant pas intervenir sur une opration cette chelle
- Mobiliser un bailleur de la rgion Parisienne, souhaitant encourager les dmarches participatives et
acceptant d'intervenir dans le Morbihan (Habitats Solidaires)
- Obtenir un agrment autorisant l'intervention de ce dernier en rgion Bretagne, agrment obtenu du
ministre du logement avec avis favorable de la DREAL et le soutien de la rgion Bretagne, malgr un avis
dfavorable du Comit Rgional de l'habitat (principalement en l'occurrence des bailleurs sociaux...)
- Rencontrer des difficults mobiliser des financeurs pour les PSLA du fait de l'interaction juridique des
diffrents statuts d'occupation et de leurs modes de financement, alors que le dossier financier est boucl
(PSLA pr rservs, dossier des accdants libres rgl).
Devant la complexit de tels dispositifs institutionnels, certains groupes-projets privilgient la recherche de
montages alternatifs qu'autorise une dmarche collective : autopromotion et autoconstruction participative.
Les retours d'expriences proposs par le GRT Ouest permettent de quantifier (et nuancer) les gains gnrs.
Enfin, la piste de la finance solidaire s'est ouverte rcemment, avec la mise en place de la SCIC Cofinanons
notre habitat, exemple d'outil port par une partie des acteurs changeant au sein de l'association HPFC, et
l'exprimentation de circuits courts de prts citoyens. Ils compltent les pistes des emprunts collectifs et des
solidarits financires internes un groupe 100, ainsi que le dveloppement du financement participatif.

100 Ce sont dsormais les voies privilgies par le GRT Ouest


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II. PRCONISATIONS
valuer la mixit sociale ou l'intrt social du projet
Le projet participatif va-t-il permettre de favoriser l'accs au logement tous ceux qui le
souhaitent, indpendamment de leurs ressources au sens large ? Les conomies permises par la dmarche
participative sont-elles relles ? Le subventionnement du projet est-il une condition son aboutissement, ou
les foyers peuvent-ils s'en passer ? Des mcanismes sont-ils prvus pour que des personnes au capital
culturel ou social moindre puissent prendre part la conception / la gestion et aux dcisions du projet ? Si
la dmarche n'a pas pour finalit la mixit sociale, en quoi la ralisation de projet contribue-t-elle un
bnfice socital ? O se situe son intrt social, quelles exprimentations sont-elles envisages, quelle
ouverture ou / intgration avec le territoire sont prvues ? Etc.
valuer le ralisme conomique des porteurs de projets
Les bonnes volonts sont lgion dans les rseaux de l'habitat participatif et les alternatives devant
thoriquement rvolutionner l'accs au logement nombreuses. Nanmoins, les gains potentiels envisags par
des dmarches d'autopromotion ou d'autoconstruction suffiront-ils pour permettre l'accs au logement de
foyers prcaires ou sont-ils survalus ? Les comptences (internes ou externes) ncessaires la conduite de
telles oprations sont-elles identifies ? Des montages financiers plausibles ou effectifs sont-ils mis en place
tenant compte des ressources en prsence?L'articulation entre le budget d'opration et son financement estelle cohrente ?
valuer les capacits mobiliser des dispositifs institutionnels (souhaits ou ncessaires)
La mobilisation d'aides au logement ncessite un travail en partenariat avec les lus, les techniciens et les
bailleurs sociaux mais pose galement d'importantes contraintes sur l'opration immobilire (cots de
production plafonns, mcanismes d'attribution, contraintes oprationnels des promoteurs sociaux). Le
cahier des charges des porteurs de projets est-il compatible avec ceux des acteurs du logement social ? La
question des pr attributions locatives limite la participation (les demandes d'amnagement des commissions
d'attribution du logement social sont encore trs souvent voues l'chec, et la loi ALUR n'a pas beaucoup
fait voluer ce point). Les comptences (internes ou externes) ncessaires la conduite de tels montages en
partenariat sont-elles identifies ? A contrario, les enjeux de (co)matrise du projet immobilier par les foyers
(espace citoyen) sont-ils protgs via des documents contractuels (conventions...) ?
Soutenir l'exprimentation de finance solidaire
La Fondation pourrait contribuer par le soutien ou la participation au fonctionnement d'outils de
financement solidaire, visant rpondre aux besoins non couverts (gestion des mutations, des coups durs,
portage de lots non attribus ou relais de foyers dfaillants, garanties...), en complment des dispositifs
institutionnels classiques.
Ce soutien est envisageable au niveau d'une association nationale comme HPFC (Habitat Participatif et
Finances Citoyennes), dans une dynamique de co-construction et de mutualisation, ou directement en
direction d'un outil de collecte et redistribution tel que Cofinanons notre habitat , au sein duquel les
collectivits et les fondations peuvent tre associes.
Une autre piste est l'appui ou le soutien de l'exprimentation de systmes plus locaux (financement
participatif de SCI locatives...).
Quoiqu'il en soit, il semble indiqu que les porteurs de projets (habitants actuels ou futurs) soient parties
prenantes de ces outils, notamment de leur gouvernance comme dans leur capitalisation ; ceci d'une part afin
de favoriser la cohrence entre besoins identifies et solutions proposes, et d'autre part pour viter de placer
les financeurs dans une posture paternaliste, et les groupes dans une logique de dpendance...
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CHAPITRE 4: S'ASSURER DU
BON USAGE DES SOUTIENS
FINANCIERS
D'une manire gnrale, afin de permettre la Fondation de France de matriser l'efficacit de son soutien, il
conviendra :
D'valuer la solidit du projet et son stade d'avancement, afin de dterminer le moment o les fonds
seront verss.
Les finalits du projet et l'engagement du groupe sont-ils clairs et poss entre les membres impliqus et vis-vis des partenaires ? Le groupe est-il oprationnel dans le sens d'tre capable de dcider ensemble et de
mettre en place un projet (par ailleurs, l'valuation de cette oprationalit devra considrer la taille dclare
du groupe) ? Quel ralisme entre le nombre de logements envisags et le nombre de foyers dj engags ? Le
terrain, est-il acquis ou rserv, une promesse de vente est-elle signe ? Le cahier des charges est-il tabli
auprs d'une matrise duvre (pr-programme) ? Un avant-projet est-il engag ou un permis dpos ? Le
montage financier prvoit-il des frais de portage par un constructeur, un matre d'ouvrage social ou une
cooprative HLM ?
De cibler les besoins prcis auquel les fonds devront servir
En fonction des besoins identifis, il s'agit de cibler l'objectif d'un soutien financier. Doit-il permettre le
bouclage d'un budget socle, ou autoriser des dpenses complmentaires : de l'accompagnement, une
assistance matrise d'ouvrage, des formations ( l'auto construction ou rhabilitation, la gouvernance
collective ou la gestion immobilire par exemple), des missions d'tudes complmentaires
Si ce soutien doit permettre directement de l'accessibilit au logement, quel objectif privilgier ? L'aide
l'acquisition (complment aux aides conventionnelles, comme le fait la rgion Bretagne) ou le soutien
l'exprimentation de dispositifs solidaires (accompagnement la mise en place de mcanismes de solidarit
interne, au montage d'une campagne de crowdfunding...)
Privilgier la reproductibilit du financement des espaces communs
Les espaces communs sont une constante dans les intentions des porteurs de projets d'habitat participatif.
Paradoxalement, les surcots qu'ils gnrent dans certains cas peuvent tre difficilement compatibles avec
des enjeux d'accessibilit. Dans ces situations, subventionner les espaces communs peut condamner l'habitat
participatif l'exceptionnel.
Il s'agit d'identifier ces espaces communs comme permettant d'optimiser les espaces individuels, en rduisant
ces derniers (m et quipements) et en proposant des usages collectifs plutt qu'individuels certaines
fonctions (buanderie, espaces de stockage, atelier, salle polyvalente ouverte et aux enfants et aux adultes,
chambre partage pouvant tre aussi un bureau...)
Par ailleurs, le potentiel d'usage des espaces intermdiaires et des espaces liants 101, par des gens
101 Espaces d'changes multi-chelles, intgrant tantt le groupe d'habitat, tantt les habitants du quartier ou du village,
tantt le grand public , et permettant une nouvelle appropriation de l'espace. Le groupe va pouvoir grer l'espace
collectif selon ses envies d'ouverture vers l'autre l'intrieur et l'extrieur du seul cercle de l'habitat, et ainsi crer
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extrieurs peut reprsenter un autre bnfice socital sans forcment gnrer de surcots : l'usage
conventionn d'espaces publics comme espaces communs 102, ou comme biens communs , l'installation
d'habitat lger comme quipement commun (yourte, roulotte), les chantiers participatifs en auto
construction, ou la bonne articulation entre espaces communs et privs sont autant de pistes permettant de
prserver, moindre cots, les enjeux de solidarit de voisinage.
Soutenir les projets non spculatifs ou qui privilgient la gestion collective travers leur statut
juridique (socits d'habitat participatif Vs ALUR) ?
Soutenir l'innovation, les besoins complmentaires pour assurer le montage financier ou l'assistance
technique peuvent gnrer, in fine, des projets privs proches de la proprit individuelle classique et soumis
la tentation du march immobilier, des formes de gentrification au moment des mutations (notamment
dans les zones urbaines tendues). Les outils juridiques coopratifs, la charte des habitants, leurs engagements
juridiques spcifiques (et non exclusivement moraux) devront garantir dans le temps l'accessibilit au
logement pour un public aux moyens similaires aux premiers entrants .

des espaces d'changes aux richesses dcuples, qui vont mme pouvoir impacter sur l'amnagement collectif du
territoire et de la cit via notamment l'urbanisme rural participatif. Le pouvoir dagir acquiert donc ici une
dimension propre en dpassant le cadre du projet pour toucher la citoyennet de ses membres, qui pourraient
bnficier de leur exprience au sein du projet pour la rinvestir dans leur vie citoyenne, au niveau socital. David
Moya et Claudia Flatten, Le mouvement de l'Habitat Coopratif en France- Diversit, Innovation, Difficults et Perspectives Un focus sur le mouvement en Massif Central, v. 0, Montpellier, Association OSA, 2012

102 Cf. l'exprience de Clayes cite dans les travaux du GRT Ouest
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CHAPITRE 5: CONCLUSION
Au del de l'habitat participatif comme produit immobilier (des promoteurs proposent dsormais leur
clients de concevoir leur logement), au-del d'une opration purement technique (certaines formes
d'accompagnement se cantonnent au montage conomico-juridique), l'habitat participatif, pour peu que ses
objectifs restent ceux noncs en introduction, invite un travail que nous qualifions d'ducation populaire,
une approche dialectique entre mancipation des participants (formations, appropriation d'enjeux,
dveloppement de comptences et responsabilits) et domestication (former aux enjeux et acteurs de la cit /
du territoire, circonscrire les espaces de ngociations possibles entre les diffrents acteurs concerns,
notamment auprs d'acteurs professionnels et institutionnels) 103.
La Fondation de France devra valuer tant les intentions des porteurs de projets que les comptences devant
tre mobilises pour l'aboutissement d'habitats participatifs et solidaires.
Quant privilgier les projets les plus engags, ou les plus solubles dans l'institutionnel, nous laissons le soin
la Fondation de France de privilgier le dbat ouvert en clture de l'atelier du 10 juillet dernier : La
transformation sociale passe t-elle par le soutien l'exprimentation, sans gage de reproductibilit ?
Nous insistons, pour conclure, sur les capacits de l'habitat participatif innover dans de multiples
dimensions (logement, solidarits, modes de vie), et la ncessit, en consquence, de soutenir une diversit
d'initiatives devant rpondre une diversit de contextes et besoins (publics, montages et partenaires, statuts,
type de programme architectural, cadre territorial).

103 Cf. les contradictions entre lus, professionnels du logement social et futurs habitants signales dans le rapport du
GRT Ouest Partie I.
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