NORMAS PROFESIONALES

DE
VALUACIN
Normas Profesionales de Valuacin
1996 Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C.
Comisin de Normas
Mara de los ngeles Daz de Len
Pablo de Garay y Coca
Ruy J. Madero Garca
Gonzalo E. Quiroga Cant
Julio E. Torres Coto Mazier (Director)
Adolfo Zavala Muro
Integrantes de la Comisin de Normas establecida por la Asociacin Nacional de Institutos
Mexicanos de Valuacin, A.C., por acuerdo de Asamblea General celebrada en Toluca, Edo. de
Mxico, en julio de 1995.

Normas Profesionales de Valuacin

CONTENIDO
Nota Preliminar
Prefacio
PRINCIPIOS GENERALES
Norma I Aplicacin de las Normas Profesionales
EL VALUADOR PROFESIONAL
Norma II Definicin de Valuador Profesional
BASES DE VALUACIN
Norma III Valor de Mercado como Base de Valuacin
Norma IV Costo de Reposicin Depreciado como Base de Valuacin
Norma V Informacin Sobre los Derechos de Propiedad
Norma VI Determinacin de la Depreciacin
Norma VII Clculo del rea y Volumen de los Edificios
INFLUENCIA DE FACTORES ESPECIALES
Norma VIII - Efecto de los Factores Ambientales sobre la Valoracin de la
Propiedad
Norma IX Valuacin de Inmuebles Ubicados en el Extranje ro
VALUACIN PARA FINES ESPECIALES
Norma X Valuacin de Inmuebles para fines de Garanta de Prstamo
PLANTA Y MAQUINARIA
Norma XI Planta y Maquinaria Valuados como parte del Inmueble
Norma XII Valuacin de Planta y Maquinaria
EL INFORME DE VALUACIN
Norma XIII - Contenido del Informe de Valuacin
Norma XIV Actualizacin de Valuaciones
BIENES RURALES
Norma XV Valuacin de Bienes Rurales.

NOTA PRELIMINAR
Este trabajo se nutre de la larga historia que la Asociacin tiene como principal organismo
profesional de los valuadores en Mxico y sigue la tradicin de normalizacin iniciada por
el Instituto Mexicano de Valuacin (del Distrito Federal) que formul las Normas para la
Valuacin de Bienes Races aprobadas en la XVII Convencin Nacional de Valuacin.
Representa el producto del trabajo conjunto de los valuadores de todo el Pas interesados en
contar con un cuerpo de reglas de observancia general que orienten al usuario y fijen las
expectativas de la profesin en cuanto a la calidad del trabajo que deben producir los
profesionales de esta rama en Mxico.
Si bien, por haber sido dictadas por el propio gremio que las propone, carecen de
obligatoriedad para el usuario y obligan, por decisin de la Asoc iacin, a los prestadores
del servicio, confiamos que al demostrar su utilidad habrn de servir como base para la
elaboracin de la Normas Mexicanas primero, y con el andar del tiempo y su
perfeccionamiento, de las Normas Oficiales que ya reclama nuestra profesin.
El trabajo que ahora presentamos es producto de la voluntad de la Asociacin y de los
Institutos que la integran y se debe al esfuerzo conjunto y continuo de la Comisin de
Normas creada por acuerdo de la III Asamblea General, reunida en la capital del Estado de
Mxico en julio de 1995. Las horas de estudio y anlisis individual, as como las invertidas
en crtica y comentario conjunto durante la XXXI Convencin en Quertaro por todos lo
comisionados han permitido obtener, en tiempo perentorio, este volumen. Es indudable que
slo merced al generoso esfuerzo y dedicacin de cada uno de ellos y a su experiencia y
conocimientos, no solamente en materia valuatoria y de las diferentes especialidades
relacionadas, sino en lingstica, semntica y gramtica, fue posible culminar con xito esta
tarea.
Al reconocer y agradecer el esfuerzo de los distinguidos colegas Mara de los ngeles Daz
de Len, Adolfo Zavala Muro, Ruy J. Madero Garca, Gonzalo E. Quiroga Cant y Pablo
de Garay y Coca se les hace justicia.
La profesin tiene ahora la responsabilidad de completarlo utilizando las Normas y el
Cdigo que las complemente y presentando los comentarios y sugerencias que estime tiles
y pertinentes para perfeccionarlos. Es preciso tener presente que este tipo de documentos
por fuerza son dinmicos y perfectibles. Su avance depende de todos.
Tijuana, B. Cfa., Marzo de 1996
Comisin de Normas
Julio E. Torres Coto M.
Director

PREFACIO

La Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A. C., en respuesta a la

necesidad que se percibe en el mbito econmico mexicano, del que incuestionablemente
forman parte los profesionales de la Valuacin, tiene la satisfaccin de presentar las
Normas Profesionales de Valuacin que constituyen un cuerpo documental que precisa y
regula la forma en que debe desarrollarse y prestarse este servicio profesional. Las Normas
tienen los siguientes propsitos:
1. 1. Unificar la prctica profesional de los valuadores mexicanos asociados en los
Institutos que pertenecen a la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de
Valuacin, A.C.
2. 2. Armonizar los principios de la prctica de Valuacin en Mxico con aquellos que se
siguen por los valuadores de otros pases.
3. 3. Promover reglas uniformes de comportamiento en el seno de la profesin
valuatoria, para definir las responsabilidades profesionales y legales, as como los
lmites de la responsabilidad civil.
4. 4. Contribuir a formalizar los requerimientos y expectativas de los clientes con
relacin a los valuadores y permitir a stos influir en el contenido de sus contratos y
comisiones de Valuacin.
5. 5. Proteger el inters de los clientes fijando los requisitos bajo los cuales deben
realizarse las valuaciones.
6. 6. Auxiliar en la calificacin del trabajo de los valuadores individuales sobre la base
de los criterios objetivos fijados por estas normas.
Las Normas son congruentes con las que hasta la fecha han emitido, la Unin
Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV) y el Internat ional Valuation
Standards Committee (IVSC), de las que la Asociacin forma parte. Toman en cuenta,
tambin, disposiciones que aplican los valuadores de otros pases como los Estados Unidos
de Amrica, Canad y Brasil, as como las adoptadas por las asociaciones de Valuadores en
la Unin Europea.
Debe hacerse nfasis en que estas normas son de carcter general y dinmicas. Debern
ampliarse y enriquecerse conforme las condiciones lo dicten. Igualmente se ir haciendo
necesario desarrollar normas individuales adicionales cuando se lleguen a requerir en la
prctica.
El Cdigo de tica Profesional y Prcticas que Regulan el Ejercicio de la Valuacin forma
parte integrante de estas Normas. La aplicacin de ese Cdigo por cada uno de los
Institutos asociados, habr de ser la base fundamental para ordenar el comportamiento
profesional de los miembros del gremio y cimentar el reconocimiento de nuestra profesin.

NORMA I
LA APLICACIN DE LAS NORMAS PROFESIONALES
1.

Las Normas Profesionales obligan a los valuadores profesionales definidos en la

Norma II as como a las personas que realizan valuaciones bajo cualquier otro tipo
de autorizacin legalmente reconocida, si estn asociados en Institutos que se
integran en la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C.

2.

Estas Normas pueden ser aplicables a personas distintas a las sealadas en 1 si el

contrato de servicio profesional para realizar una Valuacin as lo estipula.

3.

El Valuador Profesional est obligado a ceirse a estas Normas en su ejercicio

profesional. En los acuerdos con sus clientes deber referirse a ellas en los
siguientes trminos:
"Los trabajos descritos en este acuerdo (convenio) se realizarn en consonancia con las
Normas Profesionales de Valuacin de la Asoc iacin Nacional de Institutos Mexicanos
de Valuacin, A.C."
o
"Este informe de valuacin (de avalo) se ha elaborado conforme a las Normas
Profesionales de Valuacin de la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de
Valuacin, A.C."

4.

En caso de conflicto entre las disposiciones de estas normas y la Ley vigente en la

jurisdiccin en que se practique o haya de utilizar la valoracin al tiempo de realizar
la Valuacin o a la fecha a que se refiera la Valuacin, el Valuador tiene la
obligacin de respetar las provisiones de la ley. Tal conflicto debe sealarse en el
informe valuatorio en la seccin en la que definan las caractersticas de propiedad
del bien.

5.

Las Normas Profesionales se han diseado para quedar abiertas a modificacin y

ampliacin en el futuro en atencin a cambios en la legislacin, requisitos de los
mercados de bienes a valuar y al desarrollo de la educacin y prctica valuatoria.

6.

La responsabilidad de verificar el cumplimiento de lo previsto en estas Normas

descansa en los Institutos que integran la Asociacin Nacional de Institutos
Mexicanos de Valuacin, A.C.

NORMA II
DEFINICIN DE VALUADOR PROFESIONAL

1.

El Valuador es un profesional, persona de prestigio intachable, que:

a) a) Posee amplio conocimiento de los procesos econmicos, sociales y polticos
que condicionan y afectan el valor de los bienes;
b) b) Ha recibido grado de licenciatura idnea con la Valuacin, de universidad o
institucin educativa de nivel superior debidamente autorizada;
c) c) Ha cursado y completado estudios de especializacin o maestra en
Valuacin, en programa acreditado o debidamente autorizado y reconocido, que
validen su competencia en el rea o reas de Valuacin a las que se dedica y,
d) d) Ha demostrado poseer la experiencia adecuada y ser competente en el rea
reas de Valuacin en que practica.

2.

Estas normas se aplican igualmente a toda persona que realice trabajos valuatorios
sujeto a cualquier otra autorizacin legal, que sean miembros de los Institutos
afiliados a la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C.

3.

El Valuador Profesional est obligado a actuar con sujecin a las leyes, a estas
Normas Profesionales y al Cdigo de tica y Principios que regulan el Ejercicio de
la Valuacin en Mxico, emitido por esta Asociacin Nacional de Institutos
Mexicanos de Valuacin, A.C.

4.

El Valuador Profesional deber desarrollar su labor profesional de una manera

competente e independiente; en el ejercicio de sus funciones; no podr recibir de las
partes interesadas ningn beneficio personal, obsequios o prebendas, con la
excepcin de los honorarios que hayan quedado estipulados. Tales honorarios,
preferentemente, no debern estar relacionados con o condicionados por el valor
resultante para el bien en estudio [RJM1].

5.

Los honorarios del Valuador se basarn en factores que incluyan:

a)
b)

a)
El carcter, tamao y tipo del bien a valuar,
b)
La magnitud del compromiso de trabajo involucrado y en particular el
relacionado con la investigacin de mercado y el esfuerzo requerido en la aplicacin
de los enfoques, mtodos y tcnicas valuatorias elegidos,
c)
La competencia del Valuador,
d)
Los lmites de tiempo y los trminos para aceptar el trabajo,
e)
Los costos en que incurrir el Valuador al desarrollar el trabajo (v.g.
impuestos, cobertura de riesgos, etc.)
f)
Los gastos adicionales que deba hacer el Valuador para la realizacin del
trabajo, como transporte fuera de su sitio habitual, viticos, hospedaje, contratacin
de otros profesionales, no forman parte de los honorarios, son [RJM2]adicionales a
ellos, sern por cuenta del cliente, quien los cubrir por separado de los honorarios e
independientemente de ellos.

c)
d)
e)
f)

6.

Los requisitos de formacin acadmica sealados en 1. c implican que el Valuador

debe haber cursado satisfactoriamente y aprobado en examen oral, escrito o ambos,

segn lo requiera la institucin acadmica, cursos formales de por lo menos las

siguientes materias:
a)

a)
Introduccin a la Valuacin (que incluir nociones de macro y
microeconoma, economa urbana, procesos econmicos y conocimiento general de
la ciencia y arte valuatorio, en particular de la forma como se practica en Mxico),
b)
b)
Filosofa del Valor y tica,
c)
c)
Ingeniera Econmica o Matemticas Financieras
d)
d)
Ingeniera de Costos,
e)
e)
Legislacin para Valuadores,
f)
f)
Contabilidad,
g)
g)
Estadstica y Probabilidad,
h)
h)
Administracin y Mercadotecnia,
i)
i)
Capitalizacin y Productividad
j)
j)
Valuacin de Terrenos Urbanos
k)
k)
Valuacin de Edificaciones y Otras Mejoras (Valuacin de
Construcciones).
De conformidad con la especialidad valuatoria a la que se dedique podr ser necesario
que acredite, adems, el estudio de:
l)
l)
Valuacin de Bienes Agropecuarios,
m)
m)
Valuacin de Maquinaria y Equipo,
n)
n)
Valuacin Industrial o de Negocios.
o)
o)
Otras especialidades valuatorias.
El contenido programtico mnimo de cada una de las materias ser el que al efecto fije la
propia Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C., por conducto del
Consejo Tcnico del Posgrado en Valuacin.
7.

Los procedimientos y sistemas de evaluacin para la acreditacin de los cursos de la

especialidad son los que establezca la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos
de Valuacin, A.C., o los que en su caso fije cada una de las Universidades con las
que aquella haya convenido la imparticin de esta especialidad. La terminacin de
cualquier nivel de la especialidad requiere la presentacin de un trabajo formal
conforme a lo que en cada caso estipule la Asociacin o la Universidad.

8.

La experiencia y competencia profesional a que se hace mrito en 1. d, se

calificarn conforme a los procedimientos de evaluacin que establece la
Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C.
NORMA III
VALOR DE MERCADO COMO BASE DE VALUACIN

1.

Valor de Mercado

1.1

Valor de Mercado es el precio ms probable que podra obtenerse por un bien en el

mercado suponiendo:

a)
b)
c)
d)
e)

a)
Una operacin directa en la que cada parte acta de manera racional y sin
motivacin especial,
b)
Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos),
c)
Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el
valor,
d)
Que las partes actan sin presin alguna,
e)
Que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el
mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta,
teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado.
(Nota: Esta definicin se basa en y tiene la intencin de ser congruente con la definicin de valor de mercado adoptada
por el IVSC (antes TIAVSC) v.g. .....la cantidad estimada por la cual debera cambiarse un activo entre un comprador
dispuesto y un vendedor dispuesto en una transaccin directa despus de apropiada comercializacin en la cual las partes
hayan actuado cada una con conocimiento, prudentemente y sin presiones).

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

1.7

1.2
El Valor de Mercado se determina en el proceso de Valuacin. El Valuador
deber considerar que el bien se vende en la fecha de Valuacin conforme a los
anteriores supuestos.
1.3
La Valuacin deber reflejar las condiciones de mercado en la fecha a que
se refiere la Valuacin y corresponder al precio al que se llegara al formalizar el
contrato de venta. Deber suponer que durante el periodo de exposicin del bien en
el mercado y en el curso de la negociacin del contrato, los precios han
permanecido sin cambio.
1.4
El valuador deber sealar en su informe de Valuacin la fecha del avalo.
Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior. Esta disposicin no se
aplica a los casos del prrafo 7 adelante.
1.5
El valuador deber suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el
mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado, con
apropiada comercializacin y la negociacin del precio de venta.
1.6
El valor de mercado deber reflejar el valor del bien para un uso diverso del
que tiene a la fecha a que se refiere la Valuacin, solamente si pueden anticiparse en
mercado ofertas para dar un uso alterno al bien.
1.7
El Valor de Mercado no deber incrementarse por suma alguna que refleje
el pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de un comprador
potencial, en particular el IVA. Esto deber consignarse con suficiente claridad en el
informe de Valuacin.

2.

Categoras de Valor de Mercado

2.1

2.1
Esta Norma identifica las siguientes categoras de valor de mercado
conforme a la definicin dada arriba:
Valor de mercado para el uso existente,
Valor de mercado para un uso alterno,
Valor de mercado para uso ptimo (Uso mejor y ms productivo),
Valor de mercado para venta forzosa,
Valor de mercado para venta futura,

Las categoras de valor de mercado aplicables en cada caso dependern de:

a)
b)
c)
2.2.
2.3.

a)
Los trminos del contrato para el trabajo de Valuacin,
b)
El objeto del avalo,
c)
El estado del mercado y las caractersticas especficas relacionadas con el
bien en cuestin,
2.2.
El valuador debe estipular y justificar en el informe de avalo la categora
de valor de mercado que ha adoptado.
2.3.
El valuador deber aconsejar a su cliente de las consecuencias de adoptar
una categora de valor de mercado y los posibles resultados de adoptar una distinta.

3.

Valor de Mercado para Uso Existente

3.1.

3.1.
El Valor de Mercado para el uso existente se entiende que es el valor de
mercado definido en 1.1, sujeto al supuesto adicional de que el bien continuar en
su uso actual.
3.2.
El valor de mercado para uso existente excluye cualquier valor anticipado
para un uso alterno o incremento de valor conectado con cualquier proceso de
inversin especial. Sin embargo, el valor de uso existente deber tomar en cuenta
los cambios de valor conectados con la ampliacin o restriccin de las edificaciones
y el desarrollo potencial de tierras excedentes (en consonancia con el uso actual),
suponiendo que tales trabajos no afectaran ni interrumpiran el uso actual del bien.
3.3.
El valor de mercado para uso existente, se tasa bajo el supuesto de que el
bien est en concordancia con lo previsto en el PDUCP. Si el uso del bien en ese
plan se define como de naturaleza temporal el valuador deber considerar el valor
de mercado para el uso actual as como el valor de mercado tomando en cuenta las
restricciones del PDUCP. En estas circunstancias el valor de mercado puede ser
mayor o menor que el valor para uso existente.
3.4.
El uso existente de la tierra no tiene porqu ser la actividad efectivamente
desarrollada en el bien en estudio. Es suficiente tomar en cuenta la naturaleza
general de la actividad actual. As, por ejemplo (excluyendo restricciones
especiales) edificios industriales similares, tendrn valores similares
independientemente de sus actividades productivas especficas y los locales
comerciales en una misma zona, tendrn valores similares independientemente de la
naturaleza de los bienes que en ellos se expe ndan.
3.5.
La base de Valuacin para uso existente puede aplicarse especialmente a
bienes ocupados por una negociacin para su propio uso, suponiendo que el negocio
habr de continuar operando en el futuro previsible. Se aplica en particular a bienes
comprados o vendidos como negocios en marcha completamente equipados.

3.2.

3.3.

3.4.

3.5.

4.

Valor de Mercado para Uso Alterno.

4.1

4.1
El valor de Mercado para uso alterno refleja el uso potencial posible de un
bien para propsitos distintos del uso actual. Si el valor para uso alterno difiere
substancialmente del valor para su uso actual, sto deber explicarlo claramente el
valuador en su informe de avalo.

4.2

4.3

4.4

4.2
Si un bien ocupado por un negocio para su propio uso es objeto de
Valuacin, entonces suponiendo que el negocio continuar sus operaciones,
cualquier valor para uso alterno al que se llegue bajo el supuesto de liquidacin,
cierre o traslado del negocio a otro sitio, debe excluirse. Sin embargo tal valor
podra ser importante para determinar el valor de todos los activos de un negocio,
del cual el bien valuado es tan solo uno de los componentes.
4.3
La tierra, edificios y dems mejoras, tratados como fuente de ingresos o
previstos para desarrollo futuro, debern valuarse tomando en cuenta cualquier uso
alterno potencial.
4.4
En todos los casos el valor para uso alterno deber basarse en informacin y
datos concretos que respalden el potencial para uso alterno. El valuador no deber
hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.

5.

Valor de Mercado para Uso ptimo (Uso Mejor y Ms Productivo)

5.1

5.1
El valor de mercado para uso ptimo es una variante especfica del valor de
mercado para uso alterno. Esta expresin de valor se fija sobre la base del supuesto
adicional de que la propiedad habr de usarse de la manera ms eficiente (uso mejor
y ms productivo).
5.2
El valor de mercado para uso ptimo refleja el uso ms eficiente y mejor
del bien entendido como legal, fsicamente posible, financieramente viable y que
resulta en el valor ms alto.
5.3
Se llega al valor de mercado para uso ptimo con sujecin a los supuestos
arriba sealados y conforme a los principios para establecer el valor de mercado
para uso alterno. Debera aplicarse particularmente a la Valuacin de tierra para
desarrollar. La Valuacin deber hacer caso omiso del uso actual o anticipado del
bien si tal destino impide el uso mejor y ms productivo del inmueble.
5.4
Al adoptar el supuesto anterior para llegar al valor de mercado para uso
ptimo, el valuador deber valuar el bien independientemente de que el comprador
dispuesto tenga los medios, la necesidad o la posibilidad de usar el inmueble en tal
forma, pero sujeto a las provisiones de l prrafo 5.2
5.5
El valor de mercado para uso ptimo deber basarse en informacin y datos
concretos que respalden el potencial para tal uso. El valuador no deber hacer
suposiciones infundadas o irreales a este respecto.

5.2

5.3

5.4

5.5

6.

Valor de Mercado Para Venta Forzada

6.1.

El valor de mercado para venta forzada es el que se obtendra bajo el supuesto de

que hay restricciones de tiempo o de otro tipo para la venta de la propiedad que
normalmente no se consideraran satisfactorias o razonables en trminos del tiempo
apropiado que se requerira para la comercializacin y formalizacin de una venta.
Para llegar al valor de mercado para venta forzosa el valuador deber describir y
substanciar en su informe de avalo las restricciones supuestas que ha considerado
necesarias, o aquellas que derivan de las instrucciones del cliente.

6.2.

7.

Valor de Mercado para Venta Futura

7.1.
7.2.

7.1.
El valor de mercado para venta futura es el valor de mercado que puede
anticiparse tendra el bien a la fecha de venta.
7.2.
El valor de mercado para venta futura deber determinarse slo en el caso
que el cliente, recin haya decidido vender su propiedad o en el caso de que el
cliente deseara saber el valor de mercado del bien pasado el periodo de tiempo que
se requiera para las actividades que se especifican en 1.5.
En tales casos el valuador deber:

a)

b)

c)
d)

a)
Formular una opinin del tiempo que se requiere para el desarrollo de las
actividades especificadas en el aparte 1.1 e, conforme al tipo de bien objeto del
avalo.
b)
Indicar en su informe de avalo que se ha separado de la definicin de
valor de mercado citada en el prrafo 1 y har referencia ms especficamente al
incumplimiento de condiciones estipuladas en el prrafo 1.1 e.
c)
Analizar el mercado del inmueble a la fecha en que terminara el periodo de
tiempo que se ha indicado.
d)
Toda vez que se trata de una deduccin a futuro y que el Valuador est
sujeto al anlisis de contingencias de origen externo, que por lo general son
imposibles de predecir y cuantificar con precisin, podr incluir en su informe de
Valuacin una
clusula de limitacin de responsabilidad que exprese con toda
claridad que:
Se han tomado en consideracin todos los datos disponibles a la fecha para
emitir una opinin sobre un resultado posible que, por el solo hecho de
manejarse a futuro puede quedar sujeta a variaciones importantes. Por tal razn
el Valuador de ninguna manera garantiza o asume responsabilidad por su
cumplimiento.

7.3.

Al determinar el valor de mercado para venta futura, el valuador deber tomar en

cuenta todas las circunstancias existentes o que pudiera ser capaz de anticipar al
momento de hacer su Valuacin.

8.

Enfoques, Mtodos y Tcnicas Bsicas para Establecer el Valor de Mercado

8.1.

8.1.
Para llegar al Valor de Mercado debern usarse los siguientes enfoques,
dependiendo de la naturaleza de la propiedad y el propsito de la Valuacin.
a)
Enfoque comparativo,
b)
Enfoque de ingresos,

a)
b)
8.2
8.3

a)

8.2
El mtodo de comparacin del precio de venta deber aplicarse en el
enfoque comparativo para la determinacin del valor de mercado.
8.3
En el enfoque de ingresos debe rn aplicarse los siguientes mtodos y
tcnicas:
a)

Mtodo de inversin usando:

b)
c)

b)
c)

La fsica directa de capitalizacin del ingreso.

La fsica del flujo de caja descontado.

Mtodo de utilidades.
Mtodo residual.
NORMA IV
COSTO DE REPOSICIN DEPRECIADO
COMO BASE DE VALUACIN

1.

El costo de reposicin depreciado se aplica como base de Valuacin de inmuebles:

-

1.1.
a)
b)
c)

d)
1.2.

1.3.

1.4.
1.5.

1.6.

- si se requiere por reglamentacin o normatividad especial.

para inmuebles especiales que rara vez o nunca, se venden en el
mercado para su uso actual

1.1.
La Valuacin de una propiedad sobre la base de costo de reposicin
depreciado exige:
a)
La determinacin del valor de la tierra para el uso actual,
b)
Una estimacin del costo de los edificios y de los dems elementos de la
propiedad,
c)
La valoracin de la depreciacin de los edificios y dems elementos como
resultado de su edad, obsolescencia econmica y funcional y factores ambientales y
de otro tipo,
d)
Establecimiento del costo neto de reposicin despus de que se deducen del
costo bruto de reposicin los importes que corresponden a depreciacin.
1.2.
El costo de reposicin depreciado incluye el valor de la tierra y el costo de
reposicin de los edificios y otros elementos de la propiedad, menos el importe de la
depreciacin (costo neto de reposicin). La depreciacin es una medida y expresin
de la prdida de valor de los edificios derivada de sus condiciones fsicas y
funcionales y tambin de factores ambientales.
1.3.
La valoracin de la propiedad basada en el costo de reposicin se hace
desde el punto de vista del comprador potencial (no de un contratista) y supone que
el comprador no pagara ms por la propiedad que lo que le costara reponer el
edificio en el mismo sitio, suponiendo la misma edad y obsolescencia de las
edificaciones.
1.4.
El valuador deber explicar en su informe las razones que le indicaron la
conveniencia de utilizar en su Valuacin este procedimiento.
1.5.
El valuador deber sealar en su informe valuatorio la fecha del avalo as
como la fecha a la cual ha referido el grado de depreciacin que se ha determinado.
Puede ser la fecha del informe de Valuacin o una fecha anterior si as lo requieren
disposiciones legislativas o normativas especficas.
1.6.
El costo de reposicin depreciado puede ser aplicable an en los casos en
que el terreno se tenga bajo arrendamiento (o en fideicomiso) a largo plazo, en tanto
que las edificaciones se tengan en propiedad absoluta.

1.7.

1.7.
Debe hacerse notar que en algunos casos sujetos a reglamentacin o
disposiciones especficas, el valuador debe fijar el costo neto de reposicin de los
edificios y otros elementos de la propiedad deduciendo nicamente la depreciacin
que resulta del desgaste tcnico de tales edificios y sus elementos.

2.

Determinacin del Valor de la Tierra

2.1.

2.1.
El costo de reposicin de la tierra es el importe (precio) que habra de
pagarse por adquirir tierra para la misma funcin (tipo de uso), calidad y ubicacin,
que la haga comparable con la tierra en estudio.
2.2.
An cuando la Valuacin se refiere al inmueble en estudio, en algunas
situaciones puede ser aconsejable valuar la tierra para el uso existente mediante la
comparacin del costo de adquirir tierra sustituta en la misma localizacin
igualmente utilizable para el uso actual. El sitio substituto debera tener las mismas
caractersticas que el predio en estudio con la excepcin de aquellas del sitio objeto
de avalo que no son crticas para el uso actual. Si el terreno en estudio es mayor de
lo necesario para el uso de los edificios existentes o edificios modernos que los
substituyan, la superficie del terreno substituto podra reducirse a menos de la
superficie del terreno estudiado.
2.3.
Si una parte del terreno en estudio puede venderse sin afectar el uso actual,
el Valuador deber ponderar si es apropiado valuar esa porcin excedente sobre la
base de valor para uso alterno.
2.4.
El Valuador debe primero considerar si el enfoque de comparacin y el
mtodo de comparacin de precio podran aplicarse a determinar el valor de la
tierra. La deduccin del valor del terreno en una Valuacin de costo de reposicin
puede resultar complicada, porque de acuerdo con los criterios sealados atrs, la
propiedad por su naturaleza, no sea una para la cual existe mercado. En esas
circunstancia s pueden aplicarse otros mtodos y tcnicas de Valuacin (v.g. el
mtodo residual).

2.2.

2.3.

2.4.

3.

Estimacin del Costo de Reposicin de las Edificaciones

3.1.

3.1.
La forma en que se estima el costo bruto de reposicin de los edificios
depende de cuales de los siguientes supuestos adopta el Valuador:
a)
El costo de reposicin se toma como el costo de erigir una rplica del
edificio existente tomando en cuenta los tipos de materiales, estructuras y
soluciones funcionales.
b)
El costo de reposicin se toma como el costo de erigir un edificio sustituto
moderno con la misma superficie til y que cumpla las mismas funciones, pero
construido con materiales modernos y empleando tcnicas modernas de edificacin.

a)

b)

3.2.

El supuesto 3.1 anterior deber limitarse a los siguientes casos:

a)
b)

a)
Si as lo requieren disposiciones legales especiales,
b)
Si los edificios existentes se deben conservar (o reconstruir), v.g. edificios
catalogados de importancia histrica.

c)

c)

3.3.

3.3.
Antes de estimar el costo de reposicin de acuerdo con el supuesto 3.1.b.,
debe darse debida consideracin a la posibilidad de alojar la actividad actual en un
edificio ms pequeo, en razn de cambios tecnolgicos u otras razones. En todo
caso el edificio moderno sustituto deber reflejar los cambios tecnolgicos para
realizar la actividad presente, as como satisfacer los requisitos de uso actuales.
3.4.
En su informe el Valuador no deber estimar el costo de erigir el edificio en
el futuro, sino el costo de completar la edificacin en periodo fijo de tiempo tal que
el edificio habra de estar listo para ocupacin a la fecha de Valuacin.
3.5.
El costo de reposicin deber incluir los costos necesarios para proveer las
instalaciones auxiliares que se requieren para el uso apropiado del inmueble, el
costo de preparar la documentacin de diseo, supervisin y otros costos (v.g.
participacin) que se justifican conforme a la reglamentacin local.
3.6.
El costo de reposicin de los edificios se estima por el Valuador mediante la
aplicacin de la que resulte apropiada entre las siguientes tcnicas:

3.4.

3.5.

3.6.

a)
b)
c)

a)
b)
c)

En cualquier otro caso justificado.

Fsica detallada (presupuesto por conceptos individuales),

Fsica de elementos integrados (presupuesto por ensambles),
Fsica de estimacin global.

El Valuador deber seleccionar la fsica apropiada tomando en cuenta el propsito

del avalo, el tipo y condicin (incluyendo edad) de los edificios.
4.

Determinacin de la Depreciacin

4.1.
El Valuador deber valorar el nivel de depreciacin de acuerdo a los principios que
se sealan en la Norma VI.
Norma V
Informacin Sobre los Derechos de Propiedad
1.

Por cuanto la forma en que se detenta la propiedad o las modalidades que la Ley le
impone afecta o puede afectar el valor de un inmueble, es obligacin del valuador
examinar los documentos que establecen los derechos que se tienen sobre aquel que
se vala.
Para hacer sto el valuador deber:

1.1.
a)
b)
c)

1.1.
Obtener del cliente documentos que demuestren:
a)
Quien y con que fundamento legal ostenta los derechos de propiedad o
quien y con que fundamento legal es el propietario del inmueble o la parte valuada;
b)
Que derechos (propiedad absoluta, usufructo, condominio) o servidumbres
(arrendamiento, fideicomiso) gravan al inmueble;
c)
En que consiste la propiedad, donde se ubica, cual es su situacin jurdica y
la fecha en que fueron construidas las edificaciones y dems mejoras;

d)
e)

1.2.

1.3.

1.4.

2.

d)
El uso actual del inmueble o el que se contempla conforme al Plan de
Desarrollo Urbano local;
e)
Cualesquiera decisiones administrativas o judiciales relacionadas con el
inmueble en estudio o parte de l.
1.2.
Si los documentos proporcionados provocan dudas en la mente del
Valuador o si el cliente no puede presentarlos, el valuador deber determinar la
situacin legal del inmueble en cuestin basndose en explicaciones apropiadas,
declaraciones del cliente y el examen de la documentacin legal disponible. Si sta
no fuere suficiente podr, comunicndolo previamente al cliente, acudir a fuentes
oficiales como Registro Pblico de la Propiedad, Oficinas Catastrales o cualquiera
otra que pueda proporcionar informacin adecuada. Esta tarea se considerar
adicional a la encomienda valuatoria y el Valuador devengar honorarios
adicionales por este trabajo.
Se deber hacer mencin concreta y clara en el informe de avalo, de las fuentes de
informacin que se hayan utilizado para este objeto.
1.3.
Obtener del cliente la base legal, trminos contractuales y en particular el
precio de adquisicin de la propiedad en la medida en que esta informacin resulte
pertinente para la determinacin del valor.
1.4.
Constatar con informacin del propietario si la propiedad ha sido ofrecida
para venta, cuando y bajo que condiciones.
Debern incluirse en el informe de avalo los datos relativos a la situacin legal de
la propiedad. En particular, el Valuador deber indicar todas las restricciones,
gravmenes y servidumbres que la afecten (incluyendo hipotecas, derechos de paso
y alineamiento, etc.) indicando cuales han debido tomarse en cuenta en su
Valuacin.

3.
Si como resultado del arreglo a que se ha llegado con el cliente o por otras razones
no conectadas con el Valuador, ste ha quedado restringido en su examen de la situacin
legal del inmueble, tal situacin deber mencionarse con toda claridad y explicarse en el
informe valuatorio.
Norma VI
Determinacin de la Depreciacin
1.

1.
El Valuador deber analizar la depreciacin de la propiedad determinando
su impacto sobre el valor del inmueble en estudio.

2.

2.
El Valuador definir y estimar personalmente la depreciacin, en este
aspecto no estar limitado ni por cualquier reglamentacin dictada en materia de
depreciacin de los edificios o las mejoras, ni por tablas o frmulas matemticas
presentadas en la literatura.

3.

3.
Se entiende que la depreciacin es la prdida de valor del inmueble o bien
en estudio que surge de factores tcnicos (fsicos), funcionales (de uso), ambientales
y externos al bien (econmicos).

4.

4.
El Valuador describir la naturaleza de la depreciacin con toda precisin,
en el informe valuatorio, de la siguiente manera:

4.1.
Fsica: La que deriva de la edad del edificio, la durabilidad de los materiales
empleados, el comportamiento del edificio, manera de uso y explotacin, condiciones,
defectos o fallas de diseo, reparaciones ejecutadas, etc. Normalmente la depreciacin se
expresa como un porcentaje. En lugar de tomar en cuenta un porcentaje fijo de prdida de
valor puede ser deseable en ciertos casos considerar:
a)
b)

a)
b)

El costo de llevar la instalacin a una buena condicin Fsica,

La vida til remanente de la edificacin para el uso o negocio actual.

sto depende del enfoque de Valua cin adoptado, v.g., costo de reposicin o valor
de mercado.
4.1.1. 4.1.1. La evaluacin de la condicin Fsica puede hacerse mediante inspeccin
visual o escrutinio, dependiendo de la naturaleza de la depreciacin con relacin a la
totalidad del conjunto.
4.1.2. 4.1.2. Si el Valuador no puede llevar a cabo esta evaluacin por su cuenta deber
confiarlo a un especialista calificado o a una empresa apropiada.
4.1.3. 4.1.3. Los resultados de la inspeccin y evaluacin realizada conforme a 4.1.2.
debern detallarse en el informe de Valuacin.
4.1.4. 4.1.4. Si el Valuador acepta que no est en posibilidad de determinar y evaluar la
condicin fsica de un elemento dado de la edificacin o instalacin sin que se lleve
a cabo un examen por profesional especializado y tiene reserva en cuanto a su
condicin, deber estipularlo claramente en el informe valuatorio.
4.2.

4.2.
Funcional: La que deriva de la comparacin entre las soluciones de diseo
aplicadas en el inmueble, bien o instalacin en estudio y aquellas que se prefieren
en el presente (determinacin de la obsolescencia) y tambin de comparaciones al
respecto de la calidad de los acabados y del equipo tcnico as como de diseos o
elementos especiales que pueden hacer ms complicado o definitivamente evitar
cualquier cambio de uso. Esta depreciacin puede medirse por el grado de
reduccin en la productividad del inmueble, bien o instalacin dado con relacin a
otros comparables.

4.3.

4.3.

a)

a)
Cambios actuales o planificados en el vecindario del inmueble que causan
perturbacin en su uso, tales como: construccin de una planta individual en las
inmediaciones de la propiedad, caminos con trfico intenso, lneas frreas, vas de
agua no reguladas, etc.
b)
Explotacin presente o esperada de yacimientos minerales en el rea, que
pudiera causar dao duradero al inmueble.
c)
La influencia detrimento de un medio ecolgicamente daado sobre la
durabilidad de las instalaciones y la calidad del suelo.

b)
c)

Ambiental: Que deriva, por ejemplo, de:

4.4.
a)
b)
c)

d)

4.4.
Econmica - la que se origina en factores externos, tales como:
a)
Adeudos en el pago de contribuciones y otras obligaciones de carcter
tributario.
b)
Cuotas pendientes de liquidacin por aportacin para mejoras de tipo
comunitario.
c)
Cesiones de derechos sobre superficies que hayan sido afectadas por acto
administrativo del Gobierno o que queden condicionadas por disposicin de leyes y
reglamentos.
d)
Cambios en el uso del suelo y otras disposiciones de planificacin
derivadas de planes de desarrollo urbano o de zonificacin.

5.
Si el Valuador ha determinado en forma separada las depreciaciones Fsica,
Funcional, Ambiental y Econmica, y obtenido diferentes resultados para cada una de ellas,
deber adoptar la suma ms alta en trminos porcentuales.
NORMA VII
CLCULO DEL REA
Y VOLUMEN DE LOS EDIFICIOS
1.

1.
Se entiende por rea bruta o rea total de edificacin la suma de al s
superficies que en cada nivel de un edificio estn circundadas por muros, cualquiera
que sea el material de que estn fabricados y cubiertas de manera permanente.
2.

2.
Se define como rea neta o rea til la superficie que resulta de
restar del rea bruta aquella que en cada nivel ocupen los muros envolventes
y divisorios permanentes. Es permisible determinar el rea neta de
edificacin mediante medicin directa en el sitio entre los paramentos
interiores de los muros envolventes o divisorios. Cuando el avalo se
formule sobre la base de superficie neta determinada en sta forma deber,
incluirse en el informe una clusula que precise:

El rea ha sido calculada entre paramentos interiores de los muros perimetrales y

divisorios del edificio.
3.

3.
El volumen de edificacin se calcular conforme a las disposiciones que al
efecto establezcan las normas oficiales aplicables, si las hubiere. Cuando se calcule
el volumen de cualquier anexo que forme parte de un edificio, el Valuador deber
tomar en cuenta la parte proporcional de la superficie de tales anexos con relacin a
la superficie total del edificio conforme a las disposiciones legales vigentes. El
informe valuatorio deber incluir una explicacin detallada en cuanto al mtodo
empleado para el clculo del volumen de los anexos.

4.

4.
Las superficies de terreno, lotes y tierra cultivable debern basarse en la
informacin contenida en los registros catastrales y, a falta de estos, en la
informacin de las escrituras.

5.

5.
En caso de discrepancia entre las reas que aparecen en los registros de
catastro inmobiliario y la contenida en los libros del Registro Pblico de la
Propiedad y de Comercio, el valuador deber comunicarlo al cliente con el
propsito de que se formule la correccin necesaria

6.

6.
Si no se elimina la discrepancia a que se hace referencia en 5 para la fecha
de elaboracin del informe valuatorio, el Valuador deber utilizar la informacin
contenida en los registros catastrales. En tal caso, el Valuador deber incluir en su
informe una clusula que estipule la superficie utilizada con una nota en la que se
explique que las diferencias mencionadas en 5, no fueron eliminadas con antelacin
a la preparacin del informe valuatorio.
NORMA VIII
EFECTO DE LOS FACTORES AMBIENTALES
SOBRE LA VALORACIN DE LA PROPIEDAD

Al preparar el avalo de una propiedad deber considerarse el efecto tanto positivo como
negativo de los factores ambientales, especialmente cuando su efecto sea mayor sobre el
bien en estudio que sobre propiedades comparables.
1.

1.
El Valuador deber determinar el efecto de los factores ambientales
tomando en cuenta los resultados de cualquier examen realizado por l o por
especialistas adecuadamente calificados, especialmente cuando una inspeccin
preliminar de la propiedad sugiera que el efecto de tales factores, es o puede llegar a
ser importante.

2.

2.
Los factores ambientales que pueden afectar el valor de un inmueble de
manera especial son los que se presentan en la siguiente lista:

a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)

a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)

3.

3.
Si el Valuador carece de la competencia para examinar y analizar los
problemas especializados relacionados con factores ambientales, deber solicitar un
anlisis ambiental u obtener asesora adecuada antes de formular el informe de
avalo. Tal estudio y el costo que llegue a representar sern por cuenta del cliente y
no se considerarn parte de los honorarios del Valuador.
4.
La reduccin de valor debida al efecto de factores ambientales se determina
usando los mismos mtodos y tcnicas que en la medicin de la prdida de valor

4.

Vecindad con plantas industriales dainas al medio natural,

Emisin de polvos e impurezas,
Ruido,
Cauces de aguas subterrneas,
Humedad y nivel de aguas friticas,
Socavones de minas,
Falta de iluminacin o asoleamiento,
Efectos de contaminacin qumica y radiolgica,
Vecindad de parques y reas recreativas.
Otros

debida a obsolescencia funcional. En particular el costo de limpiar los residuos

txicos o eliminar los daos debidos a minas puede compararse con el costo de
restituir inmuebles obsoletos a su condicin original. Debe hacerse notar, sin
embargo, que el valor de mercado de un inmueble despus de deducir el costo de
limpieza puede ser mayor o menor que el que se indica mediante tales clculos.
5.
a)
b)
c)
d)
e)

5.
El costo de restituir el inmueble a su condicin anterior no contaminada
incluye:
a)
Retiro o eliminacin de la contaminacin del suelo,
b)
Establecimiento de un control de contaminacin ms efectivo,
c)
Rediseo de las plantas de produccin,
d)
Pago de multas y compensacin por la violacin de legislacin o
reglamentacin relacionada con la proteccin del medio ambiente natural,
e)
Seguros contra daos futuros, conforme los establezca o exija la legislacin
en vigor.

6.

El Valuador deber determinar si:

a)

a)
Es posible eliminar realmente la fuente de contaminacin o la amenaza de
contaminacin tomando en cuenta tambin consideraciones econmicas y legales,
b)
Puede limitarse la contaminacin o la amenaza de contaminacin hasta el
grado de por lo menos hacer posible el uso del inmueble durante un periodo de
tiempo limitado,
c)
Es posible de alguna manera reducir la contaminacin,
d)
Puede justificarse el costo de garantizarse contra daos futuros.

b)

c)
d)

Para determinar estas posibilidades el Valuador podr solicitar asesora de

especialistas adecuados o de una de pendencia que trate con la proteccin del medio
ambiente. Esas personas debern mencionarse en el informe de Valuacin
anexndose a l, sus opiniones.
6.

a)
b)
c)
d)
e)

6.
Si existe la posibilidad de retirar la fuente de contaminacin o sus efectos,
debe tomarse en cuenta en el avalo el costo de eliminacin, as como otros factores
que afecten el valor del inmueble y, especialmente:
a)
La imposibilidad de proveer el saneamiento completo del inmueble,
b)
Mala reputacin de l predio en el mercado,
c)
Riesgo de contaminacin renovada,
d)
Compensacin por los trastornos que ocasione en el uso del inmueble,
e)
El riesgo de cambios en la legislacin y reglamentacin ambiental.
NORMA IX
VALUACIN DE INMUEBLES UBICADOS EN EL EXTRANJERO
O FUERA DE LA PLAZA DE TRABAJO DEL VALUADOR

Salvo que disposiciones especficas establezcan otra cosa, la valuacin de propiedades

inmobiliarias situadas fuera de la plaza de residencia del Valuador o en el extranjero deber
realizarse conforme a los siguientes principios:

1.

1.
El Valuador solamente podr aceptar el trabajo de valuacin de inmuebles
ubicados fuera de su plaza o en el extranjero si est familiarizado con el mercado
inmobiliario en la localidad dada y cuenta con la necesaria experiencia. Si el
Valuador carece de tal experiencia deber asegurarse de realizar la valuacin
conjuntamente con un Valuador del lugar en que est ubicada la propiedad, que est
adecuadamente calificado y cuente con la debida experiencia valuatoria.

Debe mencionarse en el Informe de Valuacin a cualquier Valuador local que colabore en

la realizacin del avalo.
2.
a)
b)

c)

3.
a)
b)

c)

El informe de valuacin relacionado con bienes situados en el extranjer o,

2.
deber incluir:
a)
Una estimacin del valor de mercado o el costo de reposicin depreciado
del
inmueble, dependiendo del propsito de la valuacin;
b)
Una declaracin que confirme si se ha dado la debida consideracin a las
leyes impositivas del pas en donde se ubica el inmueble o se localizan los bienes
objeto del avalo y si la valuacin refleja cualesquiera cantidades adicionales
relacionados con la conversin de la moneda;
c)
Tablas de tipo de cambio, an cuando el informe de avalo deber citar los
valores tanto en la moneda local del pas de ubicacin del inmueble como en la
moneda del pas en que se formula el avalo, estipulando las fechas, tipos de
cambio y las fuentes de informacin en que se apoyo el Valuador en conexin con
tales tipos.
3.
El Informe de Valuacin relacionado con bienes situados fuera de la plaza del
Valuador, pero en el mismo pas, deber incluir:
a)
Una estimacin del valor de mercado o el costo de reposicin depreciado
del inmueble, dependiendo del propsito de la valuacin;
b)
Una declaracin que confirme que se ha dado la debida consideracin a las
leyes impositivas del Estado y Municipio en donde se ubica el inmueble o se
localizan los bienes que se valan.
c)
En tratndose de bienes inmuebles, se sealar claramente que se han
tenido en cuenta las disposiciones locales de planificacin urbana y zonificacin, as
como cualesquiera otras que sean pertinentes por su efecto en el valor de este tipo
de bienes.

4. 4. El Valuador deber examinar en detalle e indicar en su informe de valuacin todas

las diferencias esenciales legales, de costumbre y de prctica entre su pas y plaza y la
plaza, Estado o pa s en el que lleva a cabo la valuacin.
5. 5. Si hay diferencias esenciales en el mtodo o la prctica adoptada de valuacin o en
las reglas de contabilidad entre el pas del cliente y el pas en que se ubica la propiedad
o se localizan los bienes, entonces debern observarse las prcticas del pas del cliente
en primer lugar, sujeto a que esas diferencias y acciones del valuador queden
debidamente estipuladas en el informe.

6. 6. El Valuador deber incluir en su informe, informacin sobre las leyes impositivas

del pas en que el bien valuado se ubica, que afecten la venta o compra de ese inmueble.
Si debido a esas leyes los costos de venta o compra del inmueble llegaran a ser tan altos
que la cantidad total gastada o recibida por la compra o venta sera significativamente
diferente del valor determinado para el inmueble, entonces sto deber claramente
exponerse en el informe.
Deber incluir informacin similar y hacer igual consideracin en el caso de bienes
situados en el pas del Valuador, pero fuera de la plaza y Estado de su residencia.
NORMA X
VALUACIN DE INMUEBLES PARA FINES
DE GARANTA DE PRSTAMO
Los prstamos de un acreedor pueden garantizarse por hipoteca sobre la tierra, los edificios,
el predio o derechos materiales o reales espe cficos. Son aceptados tambin otros mtodos
de garantizar los prstamos y la prenda sobre inmuebles.
La valuacin de inmuebles o derechos con base en los cuales se garantizan tales crditos
debern realizarse sobre la base de valor de mercado.
1.

1.
La valuacin de un inmueble para el objeto de garantizar un prstamo o una
hipoteca deber realizarse por un Valuador que:

1.1.

1.1.
No tiene relacin personal ni oficial con el propietario o persona autorizada
para tratar con relacin a la propiedad,
1.2.
No es empleado ni del acreedor ni de su asesor legal,
1.3.
No es el acreditado ni su cnyuge o pariente,
1.4.
No recibe remuneracin y que de ninguna manera tiene relacin o depende
de que el crdito en cuestin se otorgue o no.

1.2.
1.3.
1.4.

2.
2.1.

2.2.

3.
3.1.

2.
El Valuador siempre deber determinar el valor de mercado para el uso
actual, habida cuenta de que:
2.1.
El Informe de Valuacin deber describir claramente el propsito y la base
de la valuacin y si existen razones importantes el Valuador podr modificar el
concepto de valor de mercado siempre que las razones queden debidamente
explicadas y justificadas en el mismo documento.
2.2.
El informe de avalo, aparte de exponer el valor de mercado para uso actual
puede incluir el valor de mercado para uso alterno del inmueble siempre que ste
ltimo sea consistente con el Plan de Desarrollo Urbano Local y se justifique con
los cambios reales o potenciales de demanda que surjan de factores tecnolgicos,
sociales, de mercado, etc.

3.
El mtodo de valuacin que adopte el Valuador tambin depende del tipo
de inmueble que constituir la garanta. Si se trata de:
3.1.
Un inmueble tpico entonces, para:

a)

b)

c)

d)
e)

a)
Terreno edificaciones y accesiones que produce un flujo de ingreso
presente o futuro, la valuacin se lleva a cabo de acuerdo al valor de mercado para
el uso actual o anticipado,
b)
Terreno, edificaciones y elementos accesorios ocupados por el propietario
y sus familiares, que no genera ingresos -la valuacin se realizar sobre la base de
valor de mercado para el uso actual,
c)
Terreno, edificios y accesiones ocupados por la empresa propietaria, la
valuacin deber lle varse a cabo sobre la base de valor de mercado para el uso
actual,
d)
Terreno, edificios y accesiones en proceso de construccin.
e)
Si el prstamo ha de ser otorgado despus de la terminacin de la
construccin o parcialmente a la terminacin y parcialmente cuando el inmueble ya
sea productivo o haya sido totalmente arrendado:
-

- la valuacin deber realizarse sobre la base de valor de mercado para un

uso consistente con el propsito de la edificacin;

- si el prstamo se entrega en parcialidades a lo largo del proceso de

construccin, el valor de mercado se estima tomando en cuenta el progreso
de los trabajos a la fecha de valuacin o el valor de mercado del inmueble
despus de la terminacin de la construccin despus de deducir el valor de
la obra an por realizar tomando en consideracin el nivel de precios a la
fecha de valuacin.

3.2.

3.2.
Edificios especializados o de escasa comerciabilidad -v.g. aquellos que no
se incluyen en 3.1- no son adecuados como garanta de prstamo. Por tanto el
Valuador slo puede valuar el terreno para su uso actual.

4.

4.
Si se pide al Valuador que emita opinin en cuanto a si el inmueble es
adecuado como garanta de prstamo, entonces deber indicar en el informe de
avalo todas las circunstancias que puedan aumentar o reducir el riesgo del
acreedor.
Sin embargo, en todo caso el acreedor es responsable de la evaluacin o valoracin
del riesgo.
Las circunstancias que pueden pesar en la evaluacin del riesgo del acreedor son, en
particular:

4.1.
4.2.

4.3.
4.4.

4.1.
La condicin fsica del inmueble,
4.2.
La adecuacin del inmueble para su uso actual y para un uso alterno
potencial de conformidad con la planificacin del sitio y las disposiciones
reglamentarias de edificacin,
4.3.
El ingreso presente o esperado del inmueble o el ingreso que se espera
habr de obtenerse de una ampliacin o reconstruccin del inmueble,
4.4.
La vida econmica de los edificios y sus complementos,

4.5.
4.6.

4.5.
La ocupacin de los edificios y obras complementarias por el propietario,
sus familiares u otras personas en virtud de un ttulo legal especfico,
4.6.
El potencial econmico del inmueble, el valuador deber indicar las
posibles fluctuaciones en la prosperidad econmica del inmueble y la fuente de la
informacin obtenida y utilizada.

5.

5.
Si el acreedor solicita al Valuador que aconseje sobre el monto mximo del
crdito que puede otorgarse, ste puede basar su consejo en el valor del inmueble
que ha de usarse como garanta del prstamo. Debe, sin embargo, hacer la
estipulacin de se trata de una cantidad basada en el valor del inmueble sin
considerar otros factores o costos que pueden afectar el monto del prstamo
otorgado.

6.

6.
El prestamista negocia con el cliente los trminos y condiciones sobre las
que ha de otorgarse el prstamo y en particular el monto del mismo, la forma de
pago del capital, la tasa de inters y los ingresos que se derivarn de la propiedad
para cubrir el pago del prstamo.

Cuando se evala el riesgo y se fijan los trminos del prstamo, el prestamista considera no
solamente el informe de valuacin elaborado por el Valuador sino tambin las condiciones
del mercado de prstamos y la situacin financiera del acreditado. Una opinin del
Valuador, como se cita en 4, es slo de naturaleza informal y no puede prejuzgar el monto
del crdito que se otorgar. Se deber incluir en el informe de avalo una clusula que en
forma clara precise sto y seale el lmite de la responsabilidad del Valuador con relacin a
este aspecto.

7.

7.
Con las salvedades del caso y las excepciones lgicas, los principios arriba
enunciados son aplicables cuando los biene s ofrecidos en garanta no son
inmuebles.

8.

8.
Los principios sealados en esta Norma se aplican tambin a situaciones
relacionadas con todos los tipos de arreglos de crditos y prstamos autorizados por
la ley
NORMA XI
PLANTA Y MAQUI NARIA VALUADOS
COMO PARTE DEL INMUEBLE

1.

1.
Una partida de planta y maquinaria puede valuarse como parte del
inmueble si constituye un componente del inmueble y si es necesaria para el
adecuado funcionamiento del inmueble o parte del inmueble.

2.

2.
La Valuacin del inmueble no incluye la Valuacin de planta, maquinaria y
equipo usados total o parcialmente en conexin con procesos industriales,

tecnolgicos o de otro tipo. Esa planta y maquinaria se valan conforme a la Norma

XII.
3.

3.
La planta, maquinaria y equipo valuados como componentes integrales de
la tierra, edificaciones y elementos accesorios, debern describirse claramente en el
informe de Valuacin.

4.

4.
El Valuador deber decidir qu partidas habr de incluir en su Valuacin
tomando en cuenta el propsito del avalo, tipo de inmueble, tipo de maquinaria,
planta y equipo y su situacin legal.

5.

Las instalaciones de servicio, el cableado subterrneo y la planta

5.
conectados con ellas sern por lo general valuados como partes integrales del
terreno, edificios o elementos accesorios, particularmente las siguientes:

a)

Electricidad:

b)
c)

- cables de alimentacin, instalaciones, cuartos de transformadores y su

equipo, unidades de generacin de fuerza,

- en edificios no industriales las instalaciones internas o de fuerza e

iluminacin desde el tablero hasta puntos en los muros o cielos,

- en edificios industriales instalaciones internas de fuerza e iluminacin

desde el tablero hasta los puntos en muros y cielos, excluyendo
instalaciones y circuitos que constituyan el equipo de maquinaria y planta
no valuados como parte del inmueble.

instalaciones externas con alambrado y accesorios incluyendo las

estructuras

Telefona, comunicacin interna, sonido ambiental, ductos y cableado de televisin.

Gas:
-

d)

e)

- lneas de gas con medidores y tuberas desde medidores que se empleen

para fines no conectados con procesos tecnolgicos

Agua:
- pozos, barrenos de perforacin, tomas de agua, cuartos de equipo y
accesorios, estaciones de bombeo, instalaciones con lneas de agua, plantas
de tratamiento, tanques, estructuras y construcciones necesarias para instalar
o localizar la(s) planta(s) o instalaciones,
Sistema de drenaje:
-

sistema sanitario y pluvial,

f)

Calefaccin y agua caliente:

-

g)

j)

acondicionadores de aire e instalaciones, ductos, tiros o pozos,

extractores de ventilacin excluyendo aquellos que sirven a maquinaria y
planta que no se vala como parte del inmueble.

Equipo y sistema de proteccin contra fuego:

-

i)

- calderas e instalaciones complementarias con tanques de combustible,

instalaciones y accesorios incluyendo calentadores, radiadores a base de
vapor o agua caliente para calefaccin y otros fines no conectados con
procesos tecnolgicos (produccin).

Acondicionamiento de aire y ventilacin:

-

h)

plantas de tratamiento de aguas cloacales no conectadas con la

purificacin de agua y otros lquidos usados en procesos tecnolgicos o
produccin.

- hidrantes, bombas y lneas de agua, sistemas de aspersores, detectores

de humo, alarmas contra fuego y contra robo.

Elevadores y gras viajeras:

-

- elevadores de personal y de carga, escaleras y bandas transportadoras

peatonales diseadas y destinadas para uso en conexin con el uso general
de los edificios,

- rieles para elevadores y gras viajeras cuando forman parte integral del
edificio,

normalmente se excluyen de esta parte de la Valuacin los

transportadores, gras, gras viajeras, etc.

Estructuras incluyendo:

chimeneas de mampostera, concreto o acero, equipo de los cuartos de

calderas, calentadores de agua, filtros de agua,
-

cercos internos y externos,

calles, caminos, patios y superficies pavimentadas,

vas frreas,

puentes y construcciones y cuartos para transportadores.

6.

6.
Las estructuras que forman parte integral o complementaria de maquinaria
y planta utilizados en los procesos tecnolgicos normalmente habrn de excluirse
para valuarse por separado. Esto tambin deber aplicarse a estructuras que no se
usan para los procesos tecnolgicos, si el Valuador considera apropiado y necesario
tratar esas estructuras por separado en congruencia con el inventario de activos fijos
o conforme a las instrucciones del cliente.

7.

7.

7.1.
7.2.

7.1.
La planta y maquinaria, incluyendo las instalaciones que forman parte
componente del inmueble debern valuarse junto con el inmueble en estudio.
7.2.
Con base a las instrucciones del cliente un enfoque distinto puede surgir.

8.

Distribucin del Valor.

8.1.

Dependiendo del objeto del avalo, puede ser necesario hacer en el informe de
Valuacin un desglose o distribucin del valor entre los componentes individuales
como sigue:

a)
b)

a)
b)

8.2.

En los casos en sea aplicable 8.1. deber claramente estipularse en el informe de

Valuacin que:
a)
El valor del inmueble en estudio se obtuvo como un todo y que el desglose
de valores es solamente una distribucin convencional de ese valor total,
b)
El valor derivado se refiere al inmueble incluyendo planta y maquinaria y
la parte proporcional del valor no puede separarse del contexto y tratarse por
separado,
c)
En caso de separacin de una partida, pieza o elemento de planta y
maquinaria del inmueble, su valor o el valor del inmueble resultante cambiara y
requerir una nueva valoracin.

a)
b)

c)

1.

1.1.

1.2.

Alcance de la Valuacin.

Terreno, edificio y elementos accesorios,

Planta y maquinaria que forman parte del inmueble.

NORMA XII
VALUACIN DE PLANTA Y MAQUINARIA
Previo al inicio del proceso de Valuacin de planta y maquinaria deber de
clasificarse y proceder a su divisin en:
1.1.
Planta y maquinaria que constituye parte integrante del inmueble (terreno,
edificios o elementos accesorios), necesaria para el funcionamiento del inmueble y
que se vala como parte del inmueble conforme a la Norma XI.
1.2.
La planta y maquinaria que no constituyen parte del inmueble y que estn
siendo sujetos de Valuacin separada.
Tal divisin debe relacionarse claramente en el informe de Valuacin.

2.

La planta y maquinaria puede valuarse para diversos propsitos, en particular:

a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)

a)
En conexin con privatizacin,
b)
Para divisin o fusin de empresas,
c)
En conexin con el traslado de la propiedad, incluyendo venta, aportacin a
una sociedad, permuta, etc.,
d)
Garanta de prstamo,
e)
Para determinar depreciacin,
f)
Para efectos de seguro,
g)
Para efectos impositivos y aduaneros,
h)
Liquidacin del negocio,
i)
Para determinar la viabilidad de emprender reparaciones,
j)
Para otros propsitos.

2.

2.
El Valuador realiza el avalo de planta y maquinaria teniendo en cuenta el
objeto del estudio, las disposiciones legales y el tipo de planta y maquinaria que ha
de valuarse. stos criterios se toman en consideracin al seleccionar las bases y el
mtodo por aplicar. Atendiendo al objeto o propsito del avalo, el Valuador podr
adoptar un mtodo de Valuacin diferente con relacin a planta y maquinaria, que el
que se ha adoptado para la Valuacin de tierra y edificaciones.

3.

3.

a)
b)
c)

5.
5.1.

a)

b)

5.2.

Mtodos de Valuacin.

Dependie ndo del propsito de la valoracin, pueden determinarse los siguientes

valores:
a)
Costo neto de reposicin,
b)
Valor de mercado,
c)
Valor determinado por otro mtodo si as se requiere en atencin a
reglamentacin especfica.
Costo neto de reposicin.
5.1.
El costo neto de reposicin se fija teniendo en cuenta la vida til econmica
de las partidas valuadas. Se llega al valor estimando el costo bruto de reposicin
actual de cada elemento, pieza o partida y deduciendo una consideracin por
depreciacin que refleje el efecto de uso y desgaste tcnico, la edad y obsolescencia;
su disponibilidad, adecuacin y limitaciones de uso.
a)
El costo bruto de reposicin actual es el costo de cambiar el elemento,
pieza de equipo o partida, tomando en cuenta el costo de instalar una nueva pieza de
equipo, de planta o maquinaria de la misma o similar capacidad de produccin o
potencial de servicio.
b)
El Valuador llega a este valor basado en la informacin de productores o
calculando el costo de producir el elemento o pieza de maquinaria por un fabricante
medio, usando tcnicas y materiales actuales.
5.2.
Si existen datos de mercado apropiados, el costo neto de reposicin actual
puede tomarse como el costo de adquirir en el mercado abierto una pieza de
maquinaria o elemento similar, que tenga la misma vida til econmica remanente
que la pieza considerada, incrementado en el costo de instalacin deduciendo una
cantidad por depreciacin.

5.3.

5.3.
Despus de estimar el costo bruto de reposicin actual, el Valuador deber
considerar qu deducciones debern hacerse por depreciacin, tomando en cuenta
las condiciones tcnicas, modernidad y adecuacin de la pieza de equipo que se
vala, dando debida consideracin a lo siguiente:

5.3.1. 5.3.1. Obsolescencia fsica o tcnica.

Al determinar la depreciacin por obsolescencia fsica o tcnica no debern
utilizarse tasas porcentuales sino que deben tomarse en cuenta los siguientes
factores:
-

- edad, intensidad de trabajo y esfuerzo en su uso presente,

- condicin de la trabajabilidad de la planta o maquinaria,
- frecuencia de fallas,
- naturaleza y fechas de las reparaciones
- condiciones tcnicas de la planta o maquinaria,
muestras o seales de descuido en el trabajo del personal de
mantenimiento, evidenciado por factores como: orden en las estaciones de
trabajo, defectos, raspones, fugas de aceite, picaduras de xido, muestras o
seas de actividad poco profesional,
- costo de mantener el equipo en su condicin actual comparado con uno
nuevo.

Si la planta o maquinaria est sujeta a verificacin o inspeccin fsica peridica, el

Valuador deber tomar en cuenta los datos de la documentacin apropiada.
El grado de obsolescencia fsica o tcnica se determina sobre la base de observacin
e inspeccin de la pieza o elemento trabajando y ociosa. En casos especiales
relacionados con la Valuacin de planta y maquinaria de naturaleza tecnolgica
importante relativos a seguridad en el trabajo, el Valuador, antes de realizar su
Valuacin deber pedir al cliente un informe de un especialista sobre la adecuacin
para el trabajo de la pieza de planta o maquinaria en cuestin.
5.3.2. Indicador de obsolescencia fsica
-

El indicador de obsolescencia fsica se determina mediante la

comparacin de la pieza o equipo que se est valuando con piezas o equipos
similares que se estn produciendo actualmente tomando en cuenta factores
tales como productividad, calidad de produccin, costo en uso, ergonoma,
seguridad en el trabajo e inconvenientes ambientales.

5.3.3. ndice de obsolescencia econmica

La obsolescencia econmica es el deterioro de la deseabilidad o vida til de un bien
como resultado de factores externos a l, tales como fuerzas econmicas o cambios
en el entorno que afectan las relaciones de oferta y demanda en el mercado. La
prdida en el uso o valor de un bien resultante de los factores de obsolescencia

econmica ha de distinguirse de la prdida de valor originada por el deterioro fsico

y obsolescencia funcional, ambos inherentes al bien.
5.3.4. Utilidad
El Valuador deber evaluar y considerar la utilidad de la pieza de equipo para su
uso actual y tambin su potencial futuro cuando ya no sea necesario. En este ltimo
caso, el valor deber determinarse sobre la base del precio que podra obtenerse en
el mercado. Si hay un lmite de tiempo para efectuar la venta, se deber establecer
un valor de venta forzosa.
5.4.

Al realizar la Valuacin el Valuador deber tener en cuenta lo siguientes:

a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)

a)
Tipo de elemento o pieza de equipo, modelo, etc.,
b)
Especificacin y pas de origen,
c)
Calidad y caractersticas fuera de lo ordinario,
d)
Precio y disponibilidad de equipo nuevo o similar en el mercado,
e)
El tamao del mercado y relacin entre oferta y demanda,
f)
Utilidad del equipo en sitio, as como fue ra de l,
g)
Flexibilidad de uso, incluyendo demanda de temporada y utilidad para slo
un cliente,
h)
Moda,
i)
Costo de mantenimiento,
j)
La posibilidad y costo de reparar y la disponibilidad de piezas de repuesto.
Si el Valuador detecta una disminucin permanente en el valor de una pieza de
equipo por debajo del costo actual de reposicin, entonces puede adoptarse como
base de Valuacin la cantidad recuperable. Este es el monto que podra alcanzarse
durante el uso continuado del equipo por el resto de su vida til, incrementado por
el valor residual neto recuperable (valor de rescate) y disminuido por el costo de
retiro.

h)
i)
j)

6.

Valor de Mercado.

6.1.

6.1.
El Valor de Mercado definido en la Norma III lo determina el Valuador
despus de un estudio detallado de las piezas o elementos por valuar, incluyendo los
factores mencionados arriba en 5.3 y 5.4 con relacin a las condiciones tcnicas,
modernidad, obsolescencia y utilidad, as como otras circunstancias,
particularmente oferta y demanda de los mismos o similares equipos.
6.2.
El valor de venta forzosa de planta y maquinaria se define como el valor de
mercado sujeto a un lmite de tiempo impuesto por el vendedor, en el cual debe
realizarse la venta y cuyo lmite de tiempo no puede considerarse como un periodo
razonable para una adecuada comercializacin y para negociar las condiciones de la
venta.
6.3.
Valor de remate es el precio que se obtendra de la venta obligada del bien
en subasta pblica, por orden judicial o por determinacin administrativa, en la que
se satisfagan todas las formalidades de ley. Los supuestos incluyen, que la subasta

6.2.

6.3.

haya sido debidamente convocada y anunciada, que la puja sea pblica y abierta y
que el precio se pague de contado.
NORMA XIII
CONTENIDO DEL INFORME DE VALUACIN
1.

1.
El Informe de Valuacin deber formularse por escrito de manera clara
reflejando la posicin objetiva y legal, contendr toda la informacin necesaria para
presentar el razonamiento y conclusiones del Valuador al llegar al valor del bien en
estudio.

2.

2.

2.1.

2.1.
Objeto o Propsito de la Valuacin- sto es la naturaleza de las
instrucciones del cliente, el uso que habr de darse al avalo y los requerimientos
especficos del cliente con relacin a la Valuacin as como cualesquiera
disposiciones legales que rijan al tipo de propiedad que ha de valuarse.
2.2.
Sujeto de la Valuacin - Descripcin detallada de la propiedad indicando
su ubicacin, caractersticas, ttulo de propiedad, facturas y uso legal. Tambin se
deber indicar claramente el sujeto de la Valuacin.
2.3.
Fecha de la Valuacin y Fecha de la Inspeccin - El valor de la propiedad
que se expresa en el Informe de Valuacin se fija para una fecha determinada. A
menos que resulte evidente de las instrucciones del cliente o por disposicin legal,
la Valuacin deber tomar en cuenta el nivel de valor es a la fecha de Valuacin. Sin
embargo, el estado fsico y legal del inmueble deber tomarse a la fecha de
inspeccin. Cualquier desviacin con respecto a este principio deber quedar
claramente sealada en el Informe de Valuacin.

2.2.

2.3.

Todo Informe de Valuacin deber incluir:

3.

Adems el Informe o Certificado de Valuacin deber cubrir y hacer mencin de los

siguientes aspectos:

3.1.

Base de Valuacin,

Como regla general ser Valor de Mercado Abierto o Costo de Reposicin. El

Valuador debe seleccionar la base de Valuacin atendiendo a su objeto y a las exigencias
legales y reglamentarias, cuidando de no dejarse influenciar en este aspecto por el cliente.
Si el Valuador elige la adopcin de una base de Valuacin distinta a las recomendadas en
estas Normas, deber sustentar en detalle tal decisi n. Si el valor para el uso existente
difiriera notablemente de un valor de uso alterno y si el cliente tiene inters en el uso
alterno el Valuador tambin deber determinar el valor para el uso alterno.
3.2.

Informacin y Suposiciones.

El Valuador debe describir las fuentes, el tipo y las caractersticas de la informacin

usada para el avalo. Estas pueden provenir de:
a)

a)
Documentos, tales como las inscripciones en los registros de la Propiedad,
de Comercio, catastrales, documentacin geodsica, fallos judiciales, fallos o

b)

determinaciones de autoridades administrativas, contratos civiles relacionados con

los inmuebles, etc., en el caso de tratarse de este tipo de bienes; de notas de venta,
facturas, pedimentos de importacin, cotizacio nes de proveedores, catlogos, etc.,
en tratndose de muebles, maquinaria y equipo y de los que sean pertinentes y
utilizables, cuando sea otro tipo de bienes el que se vala,
b)
Inspeccin local, que deber ser realizada personalmente y documentarse
en forma debida por el Valuador en la fecha que se precise en el Informe de
Valuacin. No se limitar a observacin externa, sino que buscar determinar el tipo
y caractersticas de la estructura y el grado de depreciacin de los edificios, plantas,
obras complementarias en el terreno y el uso que da al inmueble el propietario o el
ocupante. Igualmente se buscar identificar la planta, las mquinas y piezas de
equipo, estudiando sus condiciones de operacin, edad y grado de obsolescencia.
La inspeccin local que se realice en el predio deber dar como resultado por lo
menos:
-

- descripcin detallada,
- formalicen de una opinin sobre su uso ptimo,
- comparacin con otros inmuebles, cuando sea el caso y con maquinaria
y equipo similar nuevo, en el estudio de valor de este tipo de bienes
La inspeccin local podr no ser posible o de extensin limitada por las siguientes
razones:
i)
ii)
iii)

i)
Fsica - si los edificios hubieren sido demolidos o movidos o si el inmueble
se localiza en el extranjero y su inspeccin es imposible,
ii)
Legal - si se veda el paso al Valuador a la propiedad o al sitio en donde
estn los bienes a valuar.
Contractual - si el acuerdo entre el cliente y el Valuador prev la imposibilidad de
realizar la inspeccin.
Cada una de estas circunstancias deber anotarse y describirse en detalle en el
Informe de Valuacin. Si esta Valuacin se prepara por ms de un Valuador, deber
identificarse al Valuador que haya llevado a cabo la inspeccin local, sealndose la
fecha en que se realiz sta.

c)

Informacin de terceros: la informacin obtenida de otros Valuadores, de

organismos pblicos, descentralizados o privados, agencias inmobiliarias, etc.,
puede ser fuente de informacin de apoyo para el Valuador. Si ste considera que la
informacin obtenida debe ser verificada y no le es posible hacerlo, debe incluir una
nota clara en tal sentido.

4.

Condicin Fsica - Si el inmueble objeto de Valuacin incluye edificios, planta

y obras accesorias, el Valuador deber describir su condicin fsica. Deber
estipular si se ha realizado un levantamiento estructural y los resultados de cualquier
estudio de este tipo. Tambin deber evaluar y determinar la condicin y
comportamiento de la planta e instalaciones. Si detecta desgaste en la condicin
fsica del inmueble, habr de hacer las deducciones apropiadas, dejndolas
claramente indicadas en el Informe de Valuacin.

En tratndose de maquinaria y equipo igualmente se deber cuidar de verificar las

condiciones fsicas de cada pieza y de las partes crticas de cada una de ellas. El
desgaste que detecte dar motivo a deducciones que se explicarn claramente en el
Informe.
5.

Designacin del Inmueble.

Cuando el avalo se refiere a bienes inmuebles, antes de elaborar su trabajo, el
Valuador deber determinar si el uso del inmueble es congruente con las
disposiciones del Plan de Desarrollo Urbano correspondiente e indicar lo
conducente en su informe. Si as lo instruye el cliente, el Valuador deber
determinar el uso mejor y ms productivo del inmueble conforme a las previsiones
del citado Plan y la viabilidad econmica.

6.

En casos especficos, por ejemplo los que surjan de la extensin del informe o por
instrucciones del cliente, el Valuador puede emitir un informe resumido. Tal
informe deber contener sus conclusiones bsicas con relacin a los diversos
elementos del informe completo. Solamente puede emitirse sobre la base de que
existe un informe completo entendindose que forma parte integrante de aquel.

7.

Clusula de No Publicacin
El Informe de Valuacin deber incluir una clusula estipulando que:

a)

b)

8.

a)
No puede publicarse en todo o en parte en documento alguno sin el
consentimiento escrito del Valuador y sin antes acordar con l la forma y el
contenido de tal publicacin,
b)
No podr ser utilizado para ningn propsito u objeto diverso al estipulado
en el Informe de Valuacin.
Limitacin de la Responsabilidad.
El Informe de Valuacin puede incluir clusulas adicionales:

a)

b)

9.

a)
Modificando la responsabilidad del Valuador. En particular puede excluir
cualquier responsabilidad con relacin a vicios ocultos que no puedan ser
detectados durante una inspeccin ocular o mediante el examen de documentacin
tcnica o legal,
b)
Estipulando que cualquier descripcin de las condiciones fsicas de las
construcciones, edificaciones y mejoras contenida en el Informe de Valuacin no se
basa en un estudio o levantamiento estructural.
Firma del Valuador o Valuadores
La firma no solamente deber indicar el nombre completo del Valuador, sino
tambin sus ttulos, registros y acreditaciones. Un Valuador calificado o autorizado

deber indicar el nmero de su autorizacin o registro. El Valuador tambin deber

indicar el nombre de la Asociacin profesional a la que pertenece. La firma del
Valuador deber aparecer directamente al calce de la Valuacin.
NORMA XIV
ACTUALIZACIN DE LAS VALUACIONES
1.

1.
La actualizacin de una Valuacin consiste en la preparacin de un Informe
de Valuacin de alcance limitado con el objeto de revisar una Valuacin anterior
tomando en cuenta el periodo de tiempo transcurrido, cambios en el mercado
inmobiliario o el de bienes sujetos a estudio, algn requisito para la exclusin o
inclusin de ciertas suposiciones y otras circunstancias que afecten el cambio de
valor de la propiedad que se estudia.

2.

2.
En tratndose de inmuebles, si el inmueble en cuestin ha sufrido cambios
materiales, algn cambio en su situacin legal, cambios de caractersticas o de uso
como resultado de modificaciones al Plan de Desarrollo Urbano, no deber
actualizarse la Valuacin anterior, sino realizarse una nueva Valuacin.

3.

3.
El Valuador deber rehusarse a actualizar una Valuacin si ha de ser
utilizada para un objeto o propsito distinto al propsito u objeto de la Valuacin
original o si el mercado correspondiente ha cambiado de manera tal que requiera la
adopcin de un mtodo de Valuacin diferente para llegar al valor actualizado.

4.

4.
Si una Valuacin se realiz ms de un ao antes de la fecha en que se
solicita la actualizacin, no se podr actualizar an cuando no surjan las
circunstancias a que se hace referencia en 2 y 3. En tal caso deber llevarse a cabo
una nueva Valuacin.

5.

5.
Un Valuador puede actualizar una Valuacin o parte de ella solamente
cuando l haya realizado la Valuacin original.

6.

6.
Si una Valuacin actual ha de realizarse por dos o ms Valuadores
entonces, an cuando uno de esos Valuadores haya realizado la Valuacin anterior,
aquella no podr actualizarse. En tal caso la Valuacin actual deber considerarse
como un trabajo nuevo.

7.

7.
La actualizacin de una Valuacin siempre deber ir precedida por una
inspeccin ocular local del inmueble o de los bienes en cuestin, salvo que por
razones vlidas que el Valuador deber ponderar y justificar, y que expondr y
explicar claramente en el Informe, no sea posible realizar tal inspeccin o si la
Valuacin ha sido hecha bajo supuestos especiales. Si no ha sido posible llevar a
cabo la inspeccin de la propiedad o de los bienes en estudio o si el alcance de la
inspecc in ha sido restringido, el Valuador indicar esta circunstancia en su Informe
de Valuacin.

8.

8.
En el caso de Valuacin inmobiliaria, el Valuador deber decidir si para el
fin de actualizar una Valuacin deber volver a medir el inmueble o parte de l.
Debe respaldar su decisin debidamente en el Informe de Valuacin.

9.

9.
Al actualizar una Valuacin el Valuador no puede omitir el examen de la
situacin legal, uso y designacin del inmueble conforme a Plan de Desarrollo
Urbano.

10.

10.
El Valuador deber indicar en el Informe de Valuacin correspondiente a la
actualizacin, los hechos y datos adoptados de la Valuacin previa que no han sido
reexaminados.

11.

11.
La actualizacin de cualquier Valuacin implica el anlisis de la totalidad
de la informacin pertinente relacionada con el o los bienes que se estudian. En este
proceso se descarta por inaceptable el uso de factores, coeficientes o ndices que no
sean producto del anlisis directo del Valuador para el caso especfico.

12.

12.
Cuando en el periodo que media entre el avalo original y la actualizacin
se han sucedido cambios bruscos en la Economa general del Pas, no se debe
realizar la actualizacin. Es estos casos se deber hacer una nueva Valuacin en el
curso de la cual se estudien y analicen todos los factores del nuevo entorno
econmico.
NORMA XV
VALUACIN DE BIENES RURALES

1.

Objetivo

1.1.

Esta norma fija las condiciones exigibles para la valuacin de bienes inmuebles
rurales, de sus frutos y de los derechos sobre ellos y tiene por objeto:

a)

a)
Clasificar la naturaleza de los inmuebles rurales, de sus frutos y de los
derechos a valuar,
b)
Establecer la terminologa y metodologa que deban utilizarse en trabajos
valuatorios de este tipo,
c)
Definir la metodologa bsica aplicable a este tipo de valuaciones,
d)
Establecer los criterios a ser utilizados en los trabajos de valuacin,
e)
Establecer las directrices para la presentacin de los dictmenes.
1.2.
Esta Norma se aplicar a todos los trabajos que sirvan para la valuacin de
inmuebles rurales, de sus frutos y de los derechos reales sobre ellos.
1.3.
La determinacin del valor mencionado en 1.2, es responsabilidad y
competencia exclusiva de valuadores profesionales debidamente calificados
conforme a lo establecido en la Norma II.

b)
c)
d)
e)
1.2.
1.3.

2.

Normas Complementarias
Son aplicables paralelamente a la presente todas las Normas Profesionales de
Valuacin, en particular, las Normas XI y XII

2.1.

2.1.
En la aplicacin de esta Norma se respetarn tambin las disposiciones
contenidas en el Cdigo de tica y Prcticas que Regulan el Ejercicio de la
Valuacin.

3.

Definiciones
Para los efectos de esta Norma se adoptan las siguientes definiciones:

3.1.

3.2.

3.3.

3.1.
Valuacin - Determinacin del valor en precio justo, en trminos de
dinero, de un bien, de un fruto o de un derecho especfico, a una fecha determinada
y para un fin debidamente estipulado.
3.2.
Aprovechamiento eficiente - Mximo aprovechamiento factible de lograr
para el lugar, en un momento dado, utilizando los recursos disponibles de la
tecnologa adecuada, en congruencia con la tendencia econmica y vocacin de uso
del entorno inmediato.
3.3.
Mejoras de Capital - Mejoras permanentes que se incorporan al suelo,
cuya remocin implica alteracin, destruccin, prdida total o parcial. Las ms
comunes son los siguientes:

3.3.1. 3.3.1. Sistemas de riego:

a)
b)
c)
d)
e)
f)

Pozos
Canales
Acequias
Presas
Bombas y motores
Sistemas subterrneos de distribucin de agua.

3.3.2 Comunicaciones:
a) Caminos
b) Lneas de electricidad
c) Lneas telefnicas.
3.3.3 Construcciones y edificaciones:
a) Establos
b) Graneros
c) Trojes
d) Corrales
e) Cercas y bardas
f) Bebedores
g) Silos
h) Otros

Estas mejoras, en su conjunto, contribuyen al valor total de una finca, su valor

se incrementa frecuentemente en el valor de la tierra. Cuando se valan por
separado se utiliza el mtodo de reposicin.
3.4.
Mejoras reproductivas Cultivos comerciales o domsticas implantados en el
terreno, cuya remocin implica prdida total o parcial, comprende cultivos perennes,
bosques y pastos cultivados y que, aunque no pueden separarse del suelo, podrn tener
valor por separado en el mercado de propiedades rurales.
3.5.
Campo de arbitrio - Margen dentro del cual el valuador puede decidir.
3.6.

3.6.
Mejoras al suelo - Obras y traba jos de conservacin de eficiencias y de
correccin de deficiencias del suelo agrolgico, con vista a su mejor
aprovechamiento y a la optimizacin de la capacidad de produccin.

3.7.

3.7.
Maquinaria y equipo - Insumos destinados a la explotacin de la tierra, al
riego, la defensa fitosanitaria, a la correccin y fertilizacin, al procesamiento de la
produccin, a la circulacin, a los transportes. Comprende mquinas industriales
fijas, mquinas agrcolas e implementos, equipos para riego, fertilizacin y de
drenaje, vehculos, animales y otros.

3.8.

3.8.
Recursos naturales - Recursos que se encuentran en el suelo y que son
explotables y constituyen bienes econmicos. El dominio directo de los recursos
naturales corresponde a la Nacin que, con el derecho que la Ley le otorga de
imponer a la propiedad privada modalidades que dicta el inters pblico, puede
concesionar y condicionar el aprovechamiento de los recursos naturales para cuidar
su conservacin.
Se incluyen entre los ms importantes:

a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
k)
3.9.

a)
Minerales o sustancias que constituyen depsitos cuya naturaleza sea
distinta de los componentes de los suelos,
b)
Yacimientos minerales u orgnicos de materias susceptibles de utilizadas
como fertilizantes,
c)
Las aguas de los mares territoriales y aguas marinas interiores,
d)
Las salinas formadas directamente por las aguas marinas,
e)
Las lagunas o esteros,
f)
Los lagos interiores,
g)
Los ros y sus afluentes,
h)
Los manantiales,
i)
La fauna silvestre que exista en la propiedad,
j)
La pesca existente en las corrientes o depsitos naturales que existan en la
propiedad
k)
La cacera de ejemplares deseables segn la Ley,
3.9.
Inmueble rural - Predio rstico, cualquier predio que se encuentre
localizado fuera de un rea definida como urbana por cualquier disposicin legal o
jurdica, que se destina a la explotacin extractiva, o a la produccin agrcola,

pecuaria o agroindustrial, sea a travs de dependencias pblicas, empresas u

organismos del sector social o de la iniciativa privada.
3.10.

3.10.
Pequea propiedad - La que cumple con los requisitos que al efecto
establece la Ley de Reforma Agraria y est amparada con ttulos legalmente
expedidos.
3.10.1. La pequea propiedad agrcola no podr exceder de:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)

a)
Cien hectreas de tierras de riego o de humedad de primera, o
b)
Doscientas hectreas de tierra de temporal, o
c)
Cuatrocientas hectreas de agostadero de buena calidad, o
d)
Ochocientas hectreas de monte o de agostadero de tierras ridas, o
e)
Doscientas hectreas de terrenos de temporal o de agostadero susceptible
de cultivo, o
f)
Ciento cincuenta hectreas de tierras dedicadas al cultivo de algodn, si
reciben riego de avenida fluvial o por bombeo, o
g)
Trescientas hectreas de tierras en explotacin destinadas al cultivo de
pltano, caa de azcar, caf, henequn, hule, cocotero, vid, olivo, quina, vainilla,
cacao o rboles frutales.

3.10.2. 3.10.2. La pequea propiedad ganadera no podr exceder de la superficie necesaria

para mantener hasta quinientas unidades animal (una vaca de 450 Kg. con cra al
pie) en las condiciones naturales del terreno o su equivalente en ganado menor en
los trminos que fija la ley, de acuerdo con la capacidad forrajera de los terrenos.
3.11.

3.11. Parcela ejidal - La que responde a las disposiciones y definiciones de la

Ley de Reforma Agraria para tal tipo de bien.

3.12.

3.12. Parcela comunal - La que responde a las disposiciones y definiciones de la

Ley de Reforma Agraria para tal tipo de bien.

3.13.

3.13. Bienes de dominio pblico - En los trminos que establecen la Constitucin

General de la Repblica, la Ley de Bienes Nacionales y las Leyes de Bienes de
las distintas entidades de la Federacin, que pueden ser:

3.13.1. 3.13.1. De la Federacin.

3.13.2. 3.13.2. De un Estado o del Distrito Federal.
3.13.3. 3.13.3. De un Municipio.
3.14.
3.15.

4.

3.14. Bienes Nacionales - Los as definidos por la Constitucin Poltica de los

Estados Unidos Mexicanos y la Ley de Bienes Nacionales.
3.15. Empresa rural - Actividad de persona fsica o moral, pblica o privada,
que explota econmica y racionalmente un inmueble rural.
Clasificacin con relacin a la naturaleza.

4.1 4.1

Inmueble.

4.1.1.
4.1.2.
4.1.3.
4.1.4.
4.1.5.
4.1.6.
4.1.7.

4.1.1.
4.1.2.
4.1.3.
4.1.4.
4.1.5.
4.1.6.
4.1.7.

Patrimonio familiar,
Pequea propiedad,
Parcela ejidal,
Terreno ejidal colectivo,
Parcela Comunal,
Terrenos de comunidades rurales,
Empresa rural.

4.2.

Componentes:

4.2.1. Tierras:
a)
b)
c)
d)

a)
Aptas para cultivos anuales,
b)
Aptas para cultivos perennes y de aptitud restringida para cultivos anuales.
c)
Aptas para pastos y bosques y de aptitud limitada para algunos cultivos
perennes.
d)
Inaptas para cultivos productivos.

4.2.2. 4.2.2. Mejoras:

a)

b)

Construcciones:
- - edificios
- - bordos, presas, modificaciones a las condiciones naturales del terreno
- - instalaciones
Cultivos:
- - - -

perennes
anuales
cclicos.

4.2.3. Obras y trabajos de mejora de las tierras

a)
b)
c)
d)
e)

Desmonte
Proteccin (cercas)
Correccin (Nivelacin, bordos)
Mantenimiento (Chapaleos, fertilizacin)
Sistematizacin

4.2.4. Equipos:
a)
c)
d)
e)
f)

Mquinas industriales fijas,

c)
Mquinas agrcolas e implementos,
d)
Vehculos,
e)
Semovientes (de trabajo y de transporte),
f)
Otros

4.2.5. Recursos naturales:

a)
b)
c)

Forestales
Hdricos
Minerales

4.3.

Rentas:

a)
b)
c)

a)
b)
c)

4.4.

Derechos

a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)

a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)

5.

Notaciones, Simbologa y Convenciones

Rentas de explotacin directa,

Alquileres,
Arrendamiento y aparceras.

Servidumbres,
Usufructos,
Concesiones,
Comodatos,
Derechos sucesorios,
Derechos de posesin,
Otros.

Para los efectos de la presente Norma se adoptan las notaciones, smbolos grfic os y
convencionales que, habiendo sido normalizados conforme a las previsiones de la
Ley, sean aplicables.
6.

Metodologa Bsica Aplicable

6.1.

6.1.
Son aplicables en la valuacin de bienes rurales los mtodos directos, tanto
como los indirectos.

6.1.1. Los mtodos directos son:

a)
b)
c)

a)
b)
c)

Mtodo Comparativo o de Mercado,

Mtodo de Costo o de Reproduccin,
Mtodo de Costo de Produccin.

6.1.2. Los mtodos indirectos son:

a)
b)
c)

a)
b)
c)

Mtodo de Ingreso o de Renta, (Mtodo de capitalizacin de rentas),

Mtodo Analtico o de Productividad,
Mtodo Residual.

7.

Precisin Requerida

7.1

7.2

7.1
Toda valuacin es un trabajo de investigacin que tiene como propsito
determinar a expresin de valor requerida conforme a las estipulaciones del cliente,
las disposiciones legales y las Normas de prctica profesional aplicables. El
Valuador deber cuidar que su trabajo responda a estas condicionantes.
7.2
Para producir una valuacin con el mximo grado de confiabilidad, el
Valuador deber cerciorarse de cada uno de los elementos que contribuyen para
formar la conviccin de valor y:

a)

a)
Verificar la confiabilidad de cada uno de los elementos y datos utilizados
en cuanto a:
- - la idoneidad y completa identificacin de las fuentes de informacin,
- - actualidad
- - detalle de la descripcin de sus caractersticas,
- - su semejanza o grado de comparabilidad con el inmueble objeto de la
valuacin, en lo que concierne a su ubicacin, uso, forma, grado de
aprovechamiento, caractersticas fsicas y adaptacin a su entorno,
debidamente verificada.

b)

Verificar la confiabilidad de los elementos y datos a que se refiere a, en cuanto a:

-

c)

Que el tratamiento que se d a los elementos para homogeneizarlos permita obtener:

-

d)
e)

- uniformidad de los elementos entre s,

- contemporaneidad de los mismos,
- que el nmero de datos de la misma naturaleza efectivamente utilizados
sea igual o mayor de tres.

equivalencia financiera, en los casos de valor a plazo mediante la

transformacin en valor a la vista por el descuento compuesto de los
intereses de mercado, incrementados por la previsin de inflacin inferida
de los doce meses anteriores,
- equivalencia temporal mediante la transposicin de los valores de los
elementos, considerando la variacin de valor de la moneda y la
valorizacin efectiva de los inmuebles inferida, justificando tal inferencia
mediante estudio de regresin, equivalencia de ubicacin por la
transposicin de los elementos, obedeciendo a criterios tcnicamente
consagrados que sean verificables por herramienta matemtica,
equivalencia de caractersticas, utilizndose criterios tcnicamente
aceptados, coeficientes, ndices, factores, grficas o tablas, dando el debido
crdito a las fuentes y a los supuestos tericos utilizados en su elaboracin,
que debern ser especficos para el tipo de inmueble objeto de la valuacin.

d)
Las tasas de capitalizacin, cuando se apliquen mtodos indirectos, debern
justificarse y comprobarse con informacin de mercado o estadstica.
e)
Cuando no existan datos de mercado suficientes relacionados con
operaciones recientes, en conjunto con ellos podrn utilizarse datos de fechas

f)

g)

8.
8.1

anteriores actualizados (corregidos monetariamente), tomando en cuenta la

apreciacin real mediante tratamiento estadstico econmico y fundamentando la
aproximacin del modelo matemtico con elementos contemporneos en mercados
equivalentes. Adems se determinar el valor por medio del mtodo de rentabilidad
segn la produccin del inmueble, tomando en cuenta su ptima utilizacin.
f)
El valor ponderado por el valuador deber quedar comprendido en un
intervalo de confianza del 80% en torno al valor ms probable calculado mediante
mtodo estadstico y, en los casos de regresin deber verificarse la hiptesis de su
existencia en el anlisis de la variacin del nivel de confianza mnima de un 90%,
g)
El valor final ser el resultado del empleo de ms de un mtodo, siempre
que ello sea posible y necesario, atendiendo a los requisitos de precisin exigidos en
los incisos anteriores. En la imposibilidad de usar ms de un mtodo o en el caso de
adoptarse el resultado obtenido de uno solo de ellos, se deber justificar la razn
para utilizar un solo mtodos y el valor resultante.
Condiciones Especiales
Desarrollo del Proceso de Valuacin
8.1.1

Supuestos.

Los requisitos que se sealan desde 8.1.1.1 hasta 8.1.1.3. deben preceder al proceso
de valuacin.
8.1.1.1. La definicin del objeto del avalo permitir al valuador establecer
el grado de detalle de las actividades bsicas, el nivel de precisin compatible y las dems
circunstancias que pueden influir en el valor del bien a valuar.

8.1.1.2. La identificacin del inmueble a valuar deber ser proporcionada

por quien solicite el avalo e incluir planos, memorias descriptivas y documentacin
fotogrfica con el grado de detalle que justifiquen los fines del avalo, debiendo
proporcionarse todos los elementos que influyen en la fijacin del valor y comprender la
totalidad del inmueble y la caracterizacin de los frutos y derechos, cuando sea necesario.

8.2

Actividades Bsicas
8.2.1

Inspeccin

Permitir la clasificacin del bien por valuar con relacin al universo al que
pertenece, adems de la verificacin y complementacin de los elementos referentes a los
supuestos y deber suministrar:
8.2.1.1

Caractersticas de la regin, comprendiendo:

a) a) caractersticas fsicas, determinantes, en gran medida, para efectos de valuacin.

Deben considerarse, primordialmente:

b) b)

Calidad del suelo

Uso potencial
Cultivos existentes o uso actual
Disponibilidad de agua, para uso domstico, irrigacin,
abrevaderos, etc.
Topografa de l terreno,
Grado de erosin
Acceso al predio,
Calidad y condiciones de las mejoras,
Condiciones climticas y ambientales de la regin.

infraestructura existente:
Energa elctrica, telfono, red vial, otras;

c) c)

equipamiento y servicios comunitarios:

Transporte colectivo y de la produccin, recreacin, enseanza y

cultura, red bancaria, comercio, mercado, seguridad, salud y asistencia pblica;
d) d)

potencial de utilizacin:

Situacin econmica de la zona; restricciones de uso o factores

limitantes que afectan el uso potencial del suelo agrcola. Para fines de valuacin son
significativos, entre otros, los siguientes;
Deficiencia en la disponibilidad de agua,
Pendiente del terreno,
Erosin,
Salinidad,
Susceptibilidad de inundacin,
Frecuencia de heladas y otros factores climatolgicos adversos
como vientos violentos, granizadas y otros.
Son de considerar igualmente las condiciones especiales y ventajas
no explotadas, as como posibilidades de comercializacin y
disponibilidad de mano de obra;
e) clasificacin de la regin:
Fundamentada en sus caractersticas (agrcola, frutcola, ganadera,
sea que se trate de tierras de temporal o de riego;

8.2.1.2

Definicin del bien en estudio, incluyendo:

a)
b)
c)
d)

a)
b)
c)
d)

denominacin;
situacin geogrfica, legal y econmica;
uso actual o potencial del inmueble;
ubicacin y localizacin;

- Clasificacin segn las condiciones del sistema de caminos y la

facilidad de circulacin, teniendo en cuenta los aspectos regionales, as como las
caractersticas y explotacin del inmueble.
e) e) plano del uso actual;
f) f) identificacin agrolgica y clasificacin de las tierras segn
la capacidad de uso y produccin;
g) g) descripcin de las explotaciones (cultivos u otros tipos de
actividades);
h) h) descripcin, clasificacin y discusin de la adecuacin de
las mejoras, instalaciones, cultivos, obras y trabajos de mejora
de las tierras, equipos, recursos naturales, animales de trabajo y
de produccin.
8.2.2 Anlisis de Valores
8.2.2.1 De acuerdo con la naturaleza de la valuacin, tomando en cuenta el grado de
precisin y la disponibilidad de datos, deber consultarse:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)

a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
de
asistencia tcnica).

avalos o estimaciones anteriores,

valores fiscales,
transacciones y ofertas,
valor de los frutos y cosechas,
costos de produccin,
productividad de las explotaciones
formas de arrendamiento o aparcera,
informaciones (bancos, cooperativas y similares, rganos oficiales y

8.2.3. Seleccin y justificacin de los mtodos y criterios de valuacin.

8.2.4. Tratamiento de los elementos de acuerdo a los criterios seleccionados y al nivel de
precisin del avalo.
8.2.5. Clculo de los valores basndose en los elementos investigados y en los criterios
establecidos.
8.2.6.

Anlisis final y determinacin del valor.

9.

Condiciones que deben observarse.

Los mtodos de valuacin a emplear debern adecuarse a las condiciones de los

inmuebles, terrenos, mejoras y dems factores que influyen en el valor de acuerdo a la
regin y a los mtodos ms usuales que definan con mayor precisin el valor de un
inmueble, tomando en cuenta las costumbres de comercializacin y valoracin de las
propiedades.
9.1 Inmuebles
9.1.1 En la valuacin de propiedades que constituyan el patrimonio familiar, de
pequeas propiedades y de empresas rurales que comprendan lotes, tierras rsticas
urbanizabais, granjas, sitios y haciendas, segn la clasificacin dada en 4.1, se podrn
utilizar los mtodos directos o indirectos, estos ltimos exclusivamente cuando sea posible
realizar en la regin una investigacin significativa y confiable de rentas, alquileres o
arrendamientos.
9.1.2. En la valuacin de predios y granjas residenciales o de recreo, se deber
utilizar la metodologa indicada en 6, incluyendo el mtodo de renta.
9.1.3. En la valuacin de cualquier propiedad, cuando se utilicen los mtodos
directos, el valor se determinar por el total de los sumandos de los diversos componentes o
por comparacin directa, salvo lo previsto en 9.1.4.
9.1.4. Cuando las mejoras, las obras y trabajos de mejoramiento aprovechen
eficientemente a las tierras, se agregar un sumando que corresponda a la ventaja de uso o
funcionamiento o renta del conjunto o, de manera alterna, equivalente a los gastos
financieros, compensacin de riesgos de la actividad, remuneracin y ganancias de los
propietarios, en ambos casos durante el plazo necesario para su reproduccin.

9.2

Componentes.
9.2.1

Tierras

Para la valuacin de terrenos sin vegetacin, eriales y cultivados se emplearn

preferentemente los mtodos directos. La utilizacin de mtodos indirectos deber respetar
las condicionantes impuestas en 9.1.1. Las influencias que deriven de las caractersticas
mencionadas en 8.2.1.2 debern considerarse presentando justificacin fundamentada con
relacin a los criterios utilizados.
9.2.2

Mejoras

9.2.2.1. La valuacin de las construcciones. edificios e instalaciones se har a

travs de presupuestos cualitativos y cuantitativos o me diante la utilizacin de costos
unitarios provenientes de tablas de valores fidedignas, de uso y conocimiento general, a las
cuales se deber dar el debido crdito en el informe.

9.2.2.1. La depreciacin de las construcciones, edificios e instalaciones

tomar en cuenta lo previsto en la Norma VI y, en cuanto sean pertinentes, las
disposiciones de las Normas III y IV. Siempre se deber dar debida consideracin a los
aspectos fsicos y funcionales, a la vida til aparente y probable, as como al estado de
conservacin y mantenimiento.
9.2.2.3 En la valuacin de cultivos perennes deber utilizarse el mtodo de
costo de reposicin, computndose el costo de trasplante y los gastos relativos al planto y
mantenimiento hasta la poca en que se iniciara la produccin, incrementando con el valor
lquido de las cosechas no obtenidas en ese periodo, siempre que este dato pueda obtenerse
en la regin.
9.2.2.4
En el caso de cultivos perennes y temporales comerciales en
produccin, se utilizar el mtodo de costo de reposicin, incrementado con el valor
econmico de la plantacin. Este deber equipararse con el valor presente de los
rendimientos lquidos de las cosechas correspondientes al nmero de aos, menos uno,
necesarios para que la plantacin alcance la poca de produccin de la especie,
multiplicado por un coeficiente de riesgo, aadindose, cuando sea el caso el rendimiento
lquido de las cosechas pendientes, de hecho, al momento de la valuacin, reduciendo los
costos por cubrir de la misma.
9.2.2.5 En la valuacin de especies forestales homogneas se considerar el
valor econmico de la plantacin que, en el caso, puede equipararse al valor presente del
rendimiento lquido de los desbastes peridicos por vencer y el corte final.
9.2.2.6 Cuando se conozcan los ciclos y la vida de cada especie en cultivo,
se podrn aplicar las disposiciones de 9.2.2.4 o 9.2.2.5 de ma nera indistinta.
9.2.2.7 Para la valuacin de cultivos perennes y temporales comerciales y de
especies forestales puede utilizarse tambin el mtodo residual cuando sea posible obtener,
en la regin, datos de mercado compr ables confiables.
9.2.2.8
La valuacin de cultivos anuales comerciales deber hacerse
mediante la determinacin del costo de reposicin, incrementado con el valor econmico de
la siembra. Este valor se equipara al rendimiento lquido de la cosecha pendiente al
momento de la valuacin, del que se deducirn los gastos por hacer, y multiplicado por un
coeficiente de riesgo.
9.2.3

Obras y trabajos para el mejoramiento de los suelos.

Debern valuarse por el mtodo de costo, considerndose la amortizacin y

depreciacin, tal como se prev en 9.2.2.2. Debern mencionarse siempre las fuentes
consultadas.
9.2.4

Equipos

La valuacin de equipos se sujetar a lo dispuesto en la Norma XI o en la

Norma XII, dependiendo si se trata de activos ligados al inmueble o de aquellos que deben
tratarse como planta y maquinaria conforme lo sealan esas Normas. Debern citarse las
fuentes de consulta utilizadas. La depreciacin tomar en cuenta, adems de los aspectos
sealados en 9.2.2.2 y lo que establecen las Normas aplicables, en particular la Norma VI,
la eventual obsolescencia, las condiciones de mantenimiento y las de funcionamiento y
operacin del equipo.
9.2.5

Recursos Naturales

La valuacin de los recursos naturales que se mencionan en 4.2.5 podr

hacerse por mtodos directos o indirectos, teniendo en cuenta las respectivas
particularidades y disposiciones legales.
En la valuacin de recursos no renovables deber tomarse en cuenta el valor
de reservas probadas y slo de manera marginal la de las probables.
9.3

Frutos

La valuacin de los frutos deber hacerse por comparacin directa o por

determinacin del valor presente de su rendimiento lquido.
9.4

Derechos
9.4.1

Servidumbres

Se valuarn en funcin de las restricciones que imponen al inmueble

considerado como un todo.
9.4.2

Usufructos

Se valuarn en funcin de la renta real o estimada que habran de producir

durante le plazo establecido o previsto de su duracin.
9.4.3

Concesiones y comodatos

La valuacin tomar en cuenta el valor presente de los rendimientos futuros

que se habran de obtener a lo largo del plazo de la concesin o del comodato, tomando en
cuenta todos los gastos que la operacin de una u otro implique a cargo del inmueble.
9.4.4

Derechos de sucesin y Posesin

La valuacin deber determinar el valor del inmueble en el supuesto de que

haya quedado regularizada la situacin, deduciendo los gastos y el tiempo que habra de
requerirse para lograrla.
10.

Informe de Valuacin.

10.1
El Informe de Valuacin se sujetar a las disposiciones generales de la Norma XIII
y a las siguientes reglas.

10.2
El Informe de Valuacin deber contener, de manera obligada, la siguiente
informacin:
10.2.1. Solicitante
Persona fsica o moral que solicit el trabajo valuatorio.
10.2.2. Propietario
Persona fsica o moral que, conforme a la informacin proporcionada al
valuador por el solicitante, figura como tal. No es obligacin del valuador verificar la
veracidad de esta aseveracin. Siempre que tenga duda sobre ello lo har constar as en el
Informe.
10.2.3. Propsito de la valuacin
Deber consignar el que, conforme a las instrucciones - preferentemente escritas- del
solicitante, se estipule.
10.2.4. Suposiciones, consideraciones y limitaciones.
Se har referencia, conforme se seala en 8.1.1. a cualquier suposicin que
haya debido hacerse y se consignarn, debidamente explicadas las consideraciones que el
valuador haya hecho en cualquier parte del trabajo que modifiquen o afecten en resultado
final y se expresarn claramente cualesquiera condiciones limitantes en cuanto a los
trabajos desarrollados por el valuador y a la aplicacin, interpretacin del valor y uso que
pueda darse al Informe.
10.2.5. Inspeccin
Descripcin total con la informacin que precisa 8.2.1.
10.2.6. Anlisis de valores
Descripcin completa de la forma en que se llega a cada una de las
expresiones de valor determinada, justificacin del procedimiento seguido y del
razonamiento que lleva a la conclusin final de valor.
10.2.7. Mtodos y criterios utilizados.
10.2.8. Homogeneizacin de los bienes comparables utilizados para establecer
valores de mercado.

Se seguirn las estipulaciones a que se ha ce referencia en 7.

10.2.9. Determinacin de la conclusin de valor.
10.2.10. Conclusiones.

10.2.11. Fechas de referencia

Se consignarn en todo caso la fecha o fechas de inspeccin, la del
Informe, cualquier fecha de referencia o fecha a que haya de referirse algn o algunos
valores.
10.2.12. Firmas
Deber asentarse la firma del valuador y, en su caso, de otros valuadores
que hayan participado en el trabajo, la de otros especialistas o profesionales si su
participacin, contribucin e informacin condiciona el resultado final, acompaadas de los
datos necesarios referentes a registros o autorizaciones para ejercer.
10.2.13. Certificacin
Se incluir la certificacin del valuador responsable en los trminos que
seala la Norma XIII.
10.2.14. Anexos
Planos, fotografas, documentos complementarios necesarios para la
mejor interpretacin del trabajo y otros que se estimen tiles para el objeto del avalo.

CODIGO DE ETICA Y PRINCIPIOS QUE REGULAN

EL EJERCICIO DE LA VALUACION EN MXICO

NOTA PRELIMINAR

El Cdigo que ahora se pone en manos de los Valuadores profesionales de

Mxico y en conocimiento del pblico que usa sus servicios, viene a ser la culminacin un
largo proceso de maduracin del gremio de valuadores de la Repblica Mexicana. Se inici
durante la Dcimo Segunda Convencin Nacional de Valuacin, presidida por el ingeniero

civil y valuador Reynaldo Faras Montemayor, que se celebr en la histrica ciudad de

Guanajuato en el ao de mil novecientos setenta y seis. En ella el Instituto Mexicano de
Valuacin de Jalisco, A.C., present una singular ponencia con el proyecto de Cdigo de
tica Profesional, que expresaba con claridad lo que en opinin de los profesionales de la
valuacin de Mxico debera ser su cdigo de conducta y, a diferencia del declogo que ya
circulaba debidame nte sancionado en las primeras reuniones nacionales de valuacin,
detallaba obligaciones, responsabilidades, medios de vigilancia, sanciones y rganos
facultados para aplicarlas.
An cuando se recibi con inters y se recomend su adopcin por los
Institutos asociados, pas a ser una ponencia ms, ya que lamentablemente qued sin
adoptarse como documento oficial de la Asociacin.
Habran de pasar muchos aos para que finalmente en la Asamblea del mes
de abril de 1995 un jaliciense que presida la Asocia cin replanteara el tema. En esta
ocasin con mejor xito, receptividad y respuesta.
El proyecto presentado por el ingeniero Ral Bracamontes Zenizo retom la
ponencia de Guanajuato, proponindose que cada Instituto lo revisar y a adecuara para
finalmente adoptarlo. Por acuerdo del I.M.V. de Baja California, su Comisin de Honor se
dio a la tarea de revisar, corregir redaccin y estilo, y adecuar a la realidad presente de la
valuacin en Mxico, el proyecto en cuidadosa labor que dio por resultado el te xto de
Cdigo que ahora se presenta y que ha merecido la aprobacin de la Asociacin por
conducto de la Comisin de Normas establecida en la Asamblea General celebrada en
Toluca en julio de mil novecientos noventa y cinco.
El gremio debe un sentido voto de reconocimiento y gratitud a los seores
ingenieros civiles: Francisco Araiza Valadez, Manuel Uriel Ruiz Durn, Oscar Alberto
Lepe Peralta y al arquitecto Jos Luis Aguilar Marco, integrantes de la citada comisin por
su dedicacin y desinters, como tambin a los autores de la ponencia que contena el
proyecto original. La Comisin de Normas, a nombre de la profesin, lo hace pblico,
porque sin ese esfuerzo este Cdigo no habra sido posible.

Tijuana, B. Cfa., Marzo de 1996

CDIGO DE ETICA Y PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA

VALUACION

PRLOGO
La valuacin se define como el arte de estimar en su justa medida monetaria la apetencia
de poseer en propiedad bienes especficos para fines determinados.
En una sociedad que no slo permite sino que estimula la propiedad privada de los bienes
y que tambin se involucra en magnos proyectos de obra pblica de ndole mltiple, surge
la a necesidad de valuar los bienes que se tienen en propiedad. De hecho, las valuaciones
de bienes se emplean en el desarrollo de las actividades econmicas, gubernamentales,
legales y sociales de esa sociedad
A medida que con el paso del tiempo la vocacin de valuador de bienes ha evolucionado de
una ocupacin mercantil a una profesin, han surgido y debido ser aclarados ciertos
conceptos. Hoy el trmino bienes se aplica a las cosas fsicas y tambin a los derechos
legales de posesin sobre entes tangibles o intangibles. En la actualidad se entiende que la
valuacin comprende tres clases de operaciones, a saber:
1 La estimacin del costo de producir o reponer un bien fsico,
2 La prediccin de la capacidad de compra de determinados tipos de bienes
3 La valuacin o determinacin del valor de mercado de un bien.
Dado el cmulo de conocimientos especializados y aptitudes que se exigen al Valuador y
que no posee el lego, se ha establecido una relacin fiduciaria entre aquel y quienes que se
apoyan en sus determinaciones.
En nuestro Pas la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin ocupa un
sitial privilegiado, puesto que en sus filas militan Valuadores de todo tipo de bienes:
reales, muebles, tangibles e intangibles, que incluyen inmuebles, planta, maquinaria y
equipo, edificaciones y otras estructuras, muebles, recursos naturales, bienes de servicio
pblico y as sucesivamente. Y tambin es singular al reconocer la mltiple funcin del
Valuador.
Reconociendo la necesidad de promover y fomentar la ms alta competencia profesional y
tica en los valuadores la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin,
A.C., ha preparado y promulga estas reglas que establecen los Principios Generales
para el Ejercicio de la Valuacin y el Cdigo de tica para los profesionales de la
valuacin agremiados en los Institutos que la integran.

ASOCIACIN NACIONAL DE INSTITUTOS MEXICANOS DE

VALUACIN, A.C.
CDIGO DE ETICA Y PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO
DE LA VALUACIN EN MXICO

_______________________________________________________________

CONTENIDO:
I. INTRODUCCION:
1.1. Composicin de los miembros de los I.M.V.
1.2. Definicin de Prctica de Valuacin y Propiedad
1.3. Propsito del establecimiento del cdigo de tica y principios en la prctica de la
valuacin

II. CODIGO DE TICA

2.1. - DEBERES Y OBLIGACIONES PRIMORDIALES DEL VALUADOR
2.1.1 Obligacin del valuador de determinar y describir el valor adecuado
2.1.2 Obligacin del valuador de determinar resultados numricos con la exactitud que
fuere necesaria para cumplir con los objetivos particulares de la valuacin.
2.1.3 Es obligacin del valuador evitar dar un resultado numrico falso.
2.1.4 Obligacin del Valuador de lograr competencia y practicar ticamente.
2.1.5 Carcter profesional del ejercicio de la Valuacin.
2.1.6 Responsabilidad del Valuador para con terceras personas.
2.1.7 Relacin del Valuador con la Sociedad.
2.2. - OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE.
2.2.1 Carcter confidencial de una Valuacin
2.2.2 Obligacin del Valuador de ofrecer servicio competente
2.2.3 Obligacin del Valuador relativa a rendir testimonio
2.2.4 Obligacin del Valuador relativa a prestar servicio a ms de un cliente en el mismo
caso
2.2.5 Acuerdos y contratos para servicios de Valuacin.

2.3. - OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA OTROS VALUADORES Y HACIA

SU I.M.V.
2.3.1 Proteccin de la reputacin profesional de otros valuadores
2.3.2 Competencia anti-tica.
2.3.3 Obligaciones del Valuador con relacin a las acciones disciplinarias del I.M.V.
2.3.4 Obligaciones del Valuador respecto a cumplir y respetar los estatutos del I.M.V.
2.4. - EJERCICIO CONTRARIO A LA TICA Y NO PROFESIONAL DE LA
VALUACIN
2.4.1 Honorarios contingentes
2.4.2 Responsabilidad respecto a las firmas en los informes de valuacin.
2.4.3 Opiniones no consideradas e informes preliminares
2.4.4 Publicacin de anuncios.
2.4.5 Causas para accin disciplinaria por el I.M.V.

III. PRINCIPIOS QUE RIGEN EL EJERCICIO DE LA VALUACIN

3.1. -OBJETIVOS DEL TRABAJO DE VALUACIN.
3.1.1 Objetivos en un trabajo de valuacin
3.1.2 Carcter objetivo de los resultados de una valuacin
3.2. -MTODOS Y PRCTICAS DE VALUACIN.
3.2.1 Varios tipos de valor
3.2.2 Seleccin del mtodo de valuacin
3.2.3 Valuaciones parciales
3.2.4 Condiciones contingentes que afectan la valuacin
3.2.5 Valuaciones en que el acceso a los datos necesarios es negado
3.2.6 Variaciones de valor
3.2.7 Valores residuales

3.2.8 Inspeccin, investigacin, anlisis y descripcin de la propiedad a valuar

3.2.9 Colaboracin entre valuadores y utilizacin de los servicios de otros profesionistas
3.3.INFORMES DE VALUACIN
3.3.1 Descripcin de la propiedad sujeta a valuacin
3.3.2 Declaracin de los objetivos del trabajo de valuacin
3.3.3 Declaracin de las condiciones contingentes y limitantes a las cuales las conclusiones
de la valuacin estn sujetas