LECCIN 1: DERECHOS REALES

1. CONCEPTO DE DERECHO REAL

Derecho subjetivo privado que atribuye a su titular un poder directo e inmediato sobre una
cosa o un derecho de contenido variable y que pueden hacerse valer frente a todos a los que
se impone el deber jurdico de abstencin y de respeto.
Constitucin

Artculo 33 (el derecho real bsico es la propiedad).

Artculo 38 (reconoce la libertad de empresa en el marco de la economa de mercado).

Cdigo Civil

Artculo 10
Artculo 333 a 1087

Artculo 19300 y ss

Leyes autonmicas y estatales

2.
TEORAS
QUE
CONFIGURACIN

DETERMINAN

SU

FUNDAMENTO

Teora negativa: la contraposicin entre derecho real y personal carece de sentido,

pues ambas son aspectos de una misma cosa.

Absolutos (propiedad)

Relativos (cosas o personas)

Teora obligacionista: la esencia del derecho real no es el poder del titular sobre la
cosa.

De obligacin.

Teora clsica: la esencia del derecho real es el poder del titular sobre la cosa.

Real (el poder del titular le faculta para exigir el contenido frente a todos).

De obligacin (el poder del titular le faculta para exigir el contenido a un sujeto en
concreto, el deudor).

Teora eclctica: el derecho real se parece al de obligaciones, pero en el real

predomina el lado interno (poder de actuar sobre una cosa) y el externo (poder de
actuar frente a aquellos que perturban).

Real (interno y externo)

De obligacin
1

3. CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES

1.
2.
3.
4.

Inmediatez (recae directa o indirectamente sobre una cosa).

Inherencia (la del seoro a la titularidad del derecho que se tiene sobre la cosa).
Absoluto (puede ejercitarse frente a todos, erga omnes).
Variante (las facultades del contenido varan en relacin con cada tipo de derecho
real).
5. Pluralidad (no hay un tipo nico).
6. Limitado y no arbitrario (condicionado por restricciones).

4 DISTINCION
OBLIGACIONES

ENTRE

DERECHOS

REALES

DERECHOS

DE

mbito de actuacin. En los de obligacin los particulares pueden establecer el

contenido y el alcance de un contrato, pero en los reales no.
Sujetos. En los derechos de obligacin existe un sujeto activo (acreedor) y otro pasivo
(deudor). En los reales su titular puede ser cualquier persona fsica o jurdica y se dirige
a una colectividad indeterminada, no a un sujeto concreto.
Objeto. El objeto de los derechos de obligacin es la prestacin y el de los reales la
cosa materia o inmaterial.
Modos de adquisicin. Los derechos de obligacin nacen por contrato y en los reales
no basta con el simple consentimiento (contrato, sino que es necesaria la entrega de la
cosa.
Forma y tiempo. Los derechos de obligacin no nacen con vocacin de permanencia y
estabilidad, mientras que los reales s.
Preferencia. Cuando concurren sobre una misma cosa derechos reales de distintos
titulares que sean contradictorios o incompatibles entre s, la preferencia entre ellos se
determina mediante la fecha de su constitucin. En cambio, este principio no rige para
determinan la preferencia entre varios acreedores de un mismo deudor. Para ello se
atiende primero al origen de la obligacin pues se considera el pago de alguna de ellas
preferente.
Publicidad registral. Los derechos de obligacin sobre bienes inmuebles no tienen
acceso para su publicidad en el registro de la propiedad, mientras que los reales s.
Eficacia. Los derechos de obligacin son relativos mientras que los reales son eficaces
frente a todos.
Extincin. Las causas de extincin de los derechos de obligacin son totalmente
distintas a las de los derechos reales.

5. LAS FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES Y

LOS DERECHOS DE CRDITO
Derechos de crdito con trascendencia real
Ius ad rem. Surge en la Edad Media cuando el seor feudal conceda a un vasallo el
disfrute de determinados bienes, hacindose efectivo ese derecho mediante
determinados formalismos., y siendo este un derecho futuro sobre la cosa que todos
deba respetar. Tambin se incluan los casos en que los clrigos reciban determinados
beneficios cuyo disfrute estaba supeditado a que el obispo hiciese efectiva la atribucin
de ese beneficio.
2

 Vocaciones al derecho real. Supuestos en que la constitucin de un derecho real sobre

un bien inmueble exige la inscripcin constitutiva en el registro de la propiedad.
Derecho de crdito con contenida obligacional
Derecho reales infaciendo. El titular del derecho real puede exigir a un sujeto pasivo
concreto que realice una determinada actividad.
Obligaciones propterrem. El titular del derecho real est obligado a cumplir una
determinada prestacin frente a otra persona con la que no tiene una previa relacin
obligacional.

6. CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES

Tpicos o nominados
Son los mencionados en el CC o en leyes civiles especiales.
Derecho real pleno (propiedad). Es un derecho real fundamental al que mayor
contenido y facultades atribuyen a su titular. Es sobre el que se construye la mayor
parte de la economa de un pas, y es causa directa o indirecta de la existencia del
resto de los derechos reales.
Derecho real provisional (posesin). Supone la tenencia fsica o material de una cosa
que puede ser propia o ajena.
Derecho real sobre cosa ajena. Recae sobre cosas ajenas al titular del derecho e implica
la existencia de una situacin de hecho en la que hay dos titulares de derecho real
distintos que recaen sobre la misma cosa.

Derecho real sobre cosa ajena de uso o disfrute (usufructo, uso o habitacin,
servidumbre..)

Derecho real que concede a su titular la facultad de percibir los frutos, rentas o un
canon de un bien ajeno (censos, foros, subforos).

Derecho real que concede a su titular el poder de utilizar el suelo, el vuelo o el

subsuelo de un bien inmueble ajeno (derecho de superficie, vuelo, subsuelo).

Derecho real de garanta (prenda con desplazamiento y sin desplazamiento de la

posesin, hipoteca inmobiliaria e inmobiliaria y anticresis).

Derecho real que atribuye a su titular una preferencia para adquirir un bien que
pertenece a otro titular (derecho de retracto, tanteo, opcin).

Derechos reales atpicos o innominados

Son los derechos que al margen de que tengan una denominacin generalmente aceptada,
que carecen de reconocimiento expreso o de regulacin en una norma jurdica siendo
creacin de la voluntad de los particulares. Por ello estn ligados al Principio de Autonoma de
la Voluntad en la creacin de derechos reales, la cual ha generado discusin en la doctrina.
Teora numerus clausus: solamente son posibles los derechos reales que la ley regula
de forma expresa.
3

 Teora del numerus apertus: es posible crear nuevos derechos reales distintos de los
legamente reconocidos.

7. EL RGIMEN DE BIENES Y DE LOS DERECHOS REALES EN EL

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO
Artculo 10.1. Dispone que la posesin, la propiedad y los dems derechos sobre bienes
inmuebles, as como la publicidad, se rija por la ley de lugar por donde se halle.
Artculo 10.2. Se refiere tambin a los bienes muebles y seala que los buques, aeronaves y
los medios de transporte por ferrocarril, as como todos los derechos que se constituyen sobre
ellos a la ley de abanderamiento, matrcula o registro. En el caso de automviles y otros
medios de transporte terrestre quedarn sometidos a la Ley del lugar donde se hallen.
Artculo 10.4. Se refiere a los derechos de propiedad intelectual e industrial, y dice que se
protegern esos derechos dentro del territorio espaol de acuerdo con la ley espaola, sin
perjuicio de lo establecido en convenios y tratados internacionales en las que Espaa sea
parte.

8. LA RELACIN JURDICO REAL

Las diferencias entre el derecho de crdito y el real son:
1. Sujeto:
Activo: pueden serlo tanto personas fsicas como jurdicas. Para tener un derecho
real basta con capacidad jurdica y para ejercerlo capacidad de obrar.
La cotitularidad del derecho real se realiza de dos modos:

COMUNIDAD ROMANA O POR CUOTAS: se organiza por cuotas, es una

situacin transitoria y la organizacin interna de la cotitularidad se deja a
libre iniciativa de todos los titulares.

COMUNIDAD HEMANOCOMN O GERMNICA: no hay cuotas y el derecho

real pertenece a todos los titulares.

Pasivo: es una colectividad indeterminada.

2. Objeto: en el derecho de crdito es la prestacin y en el real la cosa material o
inmaterial.
El objeto del derecho real debe reunir tres requisitos:
Existente: realidad del mundo exterior actual.
Lcito: bien que est dentro del trfico jurdico.
Determinado: bien individualizado.
3. Contenido: en el derecho real es un poder que tiene el titular sobre la cosa.
En el derecho real el contenido tiene cinco facultades:
4

 Facultad de goce o disfrute: el titular tiene derecho a utilizar la cosa sobre la que
recae el derecho y a aprovecharse de sus rendimientos.
Facultad de disposicin: el titular tiene derecho a transmitir el derecho a otra
persona.
Facultad de realizacin de valor: el titular tiene el derecho de proceder a la
enajenacin del bien si la obligacin garantizada con el bien sobre el que recae
el derecho real no se cumple.
Facultad de adquisicin preferente: el titular tiene derecho de preferencia para
poder adquirir derechos reales que pertenecen a otro titular.
Facultad de persecucin: el titular tiene derecho a defender su derecho frente a
quien le perturbe en el mismo.

LECCIN 2: MODOS DE ADQUIRIR LOS

DERECHOS REALES
1. LOS SITEMAS DE ADQUISICIN PREFERENTE
Los modos de adquirir los derechos reales son los hechos o circunstancias que producen el
efecto jurdico de atribuir a un sujeto concreto y determinado la titularidad de un derecho real
sobre una cosa o sobre otro derecho.
Estos hechos jurdicos o circunstancias pueden ser:
1. Hechos naturales: no interviene directamente la voluntad del hombre.
2. Actos o negocios jurdicos: interviene la voluntad del hombre.
La adquisicin de un derecho real puede ser:
1. Originaria: una persona se convierte en titular de un derecho subjetivo con
independencia de que ese derecho haya tenido o no un anterior titular.
2. Derivativa: una persona se convierte en titular de un derecho subjetivo que hasta
entonces perteneca a otro sujeto que lo transmite a otro titular. Hay siempre una
transmisin de un derecho la cual puede revestir varias formas:
TRASLATIVA/CONSTITUTIVA

Traslativa: el derecho pasa del antiguo titular al nuevo en las mismas

condiciones que hasta entonces tena.
Constitutiva: el nuevo titular adquiere del titular anterior un derecho de
menor entidad o extensin que el que aquel tiene. De modo, que el
transmitente del derecho conserva parte de su derecho y solo cede al nuevo
titular una parte de su derecho.

ONEROSA/GRATUITA
5

Onerosa: el nuevo titular realiza algn tipo de contraprestacin a favor del

antiguo titular.

Gratuita: se adquiere el derecho sin realizar nada a cambio de lo que se

recibe.

INTERVIVOS/MORTIS CAUSA

Intervivos: se adquiere el derecho por el nuevo titular con independencia del

fallecimiento del antiguo titular.

Mortis causa: pasa el derecho de su antiguo titular al que lo recibe como

consecuencia del fallecimiento del titular anterior. El que lo adquiere lo hace
por sucesin hereditaria.

UNIVERSAL/PARTICULAR

Universal: recae sobre todo o parte de un patrimonio.

Particular: abarca uno o varios derechos particularmente individualizados.

En el Derecho Moderno la adquisicin de un derecho real parte del sistema Romano de la

traditio, pero modificndolo y dando lugar a tres sistemas de adquisicin:
1. Sistema consensual: (FRANCS) el derecho se adquiere o se transmite por el simple
acuerdo de voluntades entre el que transmite el derecho y el que lo adquiere.
2. Sistema del acuerdo abstracto traslativo: (ALEMN)para la adquisicin de un
derecho real hay que distinguir tres fases:

Acuerdo obligacional por el que las partes se obligan a transmitir mediante un

contrato de obligaciones.

Acuerdo real por el que las partes realmente transmiten el derecho y lo hace con
independencia del acuerdo obligacional.
Acto formal que si se trata de cosas muebles ser la entrega de la cosa, y si se
trata de cosas inmuebles ser la inscripcin en el Registro de la Propiedad. Este
acto formal tiene carcter constitutivo porque si no se realiza no se adquiere el
derecho.
3. Sistema causal seguido de la tradicin: (ESPAOL) para la adquisicin de derecho
real es preciso un previo acuerdo entre transmitente y adquirente (ttulo), seguido de
la entrega de la cosa (modo o tradicin).

2. MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES

609. La propiedad se adquiere por la ocupacin. La propiedad y los dems derechos sobre los
bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donacin, por sucesin testada e intestada, y
por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. Pueden tambin adquirirse por
medio de la prescripcin.
Esta enumeracin no ha recibido crticas, pues se ha considerado asistemtica, incompleta y
genrica. No obstante, podemos establecer las siguientes conclusiones:
6

1. Sigue la distincin entre modos de adquirir originarios y los derivativos. La

ocupacin es un modo de adquirir originario y opera exclusivamente en relacin con el
derecho de propiedad. Los dems modos de adquirir son derivativos y puede
determinar tanto la adquisicin de un derecho de propiedad como cualquier otro
derecho real.
2.

Se refiere a los modos de adquirir derivativos.

Usucapin: adquisicin de un derecho real ajeno durante un cierto tiempo.

Donacin: una persona transmite a otra algo sin que la que lo recibe tenga que
realizar nada a cambio, y sin que el que realiza la donacin est obligado a ello.

Sucesin mortis causa: el titular de los derechos fallece y comprende tanto los
derechos de naturaleza real como los de crdito. La sucesin puede ser testada
(cuando hay testamento) o intestada (cuando no hay testamento).

Ministerio de la ley: posibilidad que el ordenamiento jurdico atribuya efecto

adquisitivo de derechos a otros modos no citados en el artculo 609.

Tradicin: es una manifestacin de la teora del ttulo y el modo, por lo que exige
para la adquisicin de un derecho real: un acuerdo de voluntades entre las
partes y la entrega de la cosa.

3. TEORA DEL TTULO Y EL MODO: TRADICIN

El CC no recoge clara y expresamente la teora del ttulo y del modo para la adquisicin
derivativa de derechos reales. Se deduce de dos artculos: el 609 y el 1095.
1095. El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligacin de
entregarla. Sin embargo, no adquirir derecho real sobre ella hasta que le haya sido
entregada.
De estos dos preceptos se deduce que para la adquisicin de un derecho real se requiere la
previa existencia de un acuerdo de voluntades entre el transmitente y el adquirente (ttulo) y
un acto posterior de entrega de la cosa o derecho (modo). De forma que el mero acuerdo de
voluntades es insuficiente si no va seguido de la entrega, y a la inversa, no basta la simple
entrega de la cosa o el derecho si no va fundada en un previo acuerdo de voluntades. El modo
siempre est ligado al ttulo, por eso nuestro sistema es de tradicin causal.
La adquisicin mediante contrato seguido de tradicin opera en aquellos derechos reales que
sean susceptibles de posesin (propiedad y dems derechos reales sobre cosa ajena). Pero no
opera ni sobre los derechos reales no susceptibles de posesin, ni sobre las servidumbres
negativas, ni sobre los derechos reales a los que la ley impone un rgimen especial de
adquisicin
Elementos de la tradicin
1. Elemento material: entrega de la posesin de la cosa o derecho.

2. Elemento espiritual: voluntad del tradens y del accipiens de transmitir y adquirir el

derecho real sobre la cosa.
3. Justa causa de la tradicin: para la adquisicin de un derecho real resulta necesario
un negocio jurdico precedente que constituye el ttulo.
Nuestro CC regula la tradicin en los artculos 1462 a 1464:
Artculo 1462. Se entender entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y
posesin del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pblica, el
otorga- miento de sta equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la
misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.
Artculo 1463. Fuera de los casos que expresa el artculo precedente, la entrega de
los bienes muebles se efectuar: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se
hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los
contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el
instante de la venta, o si ste la tena ya en su poder por algn otro motivo.
Artculo 1464. Respecto de los bienes incorporales, regir lo dispuesto en el prrafo
segundo del artculo 1.462. En cualquier otro caso en que ste no tenga aplicacin se
entender por entrega el hecho de poner en poder del comprador los ttulos de
pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintindolo el
vendedor.
La compraventa cada vez es menos frecuente, y desde el derecho romano se ha considerado
tambin como tradicin determinados actos a los que sin necesidad de entrega material de la
cosa se le atribuye el mismo efecto que si la hubiera entregado (TRADICIN SIMBLICA).
1. Tradicin instrumental: la entrega material se sustituye por la entrega de un
documento al que se le atribuye el mismo valor que si se entregase la cosa.
2. Tradicin brevi manu y constitutum possessorium: no hay necesidad de entrega
real de la cosa, porque la cosa ya est en poder del que la adquiere o va a permanecer
por otra razn en poder del que la transmite.

Traditio brevi manu: el adquirente del derecho real ya tiene en su poder la cosa,
pero en otro concepto distinto del dueo.

Traditio constitutum possessorium: el que transmite el derecho contina con la

cosa pero con otro ttulo jurdico distinto.

3. Tradicin por acuerdo de las partes: la no puede entregarse materialmente al que

lo compra, por tanto la entrega podra ser bien porque las partes de mutuo acuerdo
prescinden de entregar la cosa, o bien a otra posible entrega ficticia de la cosa, que es
entregar las llaves donde se encuentra la misma.
4. Tradicin longa manu: ensear la cosa el transmitente al adquirente sin que nadie
tenga su posesin.

4. RELACIN ENTRE TRADICIN E INSCRIPCIN

Una vez que se produce la transmisin y adquisicin, se puede proceder a la inscripcin del
derecho real en el Registro del Propiedad. La inscripcin no equivale al modo, porque cuando
un derecho real sobre un bien inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad, ya se ha
producido la adquisicin de ese derecho real, es decir, ya ha tenido lugar a la teora del ttulo
y el modo. Otra cosa es que para inscribir en el Registro de la Propiedad precisa la escritura
pblica.

5. LA OCUPACIN: OTRO MODO DE ADQUIRIR LOS DERECHOS

REALES
La ocupacin es un modo originario de adquisicin de un derecho real y tiene lugar cuando
una persona toma o coge una cosa mueble o un derecho que no tiene dueo, cuya existencia
se desconoce y la persona que lo coge o toma lo hace con la intencin de hacer suya la
propiedad de esa cosa o derecho.
Solo opera en relacin con el derecho de propiedad y cosas muebles porque la ocupacin de
cosas inmuebles no pueden hacerla los particulares, ya que corresponde al Estado. En este
caso, no hay relacin de causalidad entre el derecho preexistente y el adquirido porque no se
basa ni proviene de un ttulo anterior, pues se adquiere con independencia de si hubo o no
ttulo anterior.
Los inmuebles sin dueo o vacantes pertenecen por ministerio de la ley a la AGE y los
particulares no lo pueden adquirir por ocupacin, sino por usucapin.
Requisitos
1. Acto de aprensin o toma de posesin de la cosa por parte de una persona.
2. Que el ocupante tenga capacidad de entender y de querer.
3. La cosa debe ser susceptible de posesin y carecer de dueo (res nullius).
Objetos susceptibles de ocupacin
1. Productos del mar o sus riberas: estos son susceptibles de adquirirse por ocupacin por
parte del primero que entre en posesin de ellas.
2. Animales. Hay que distinguir segn el tipo de animales que sean:
ANIMALES MANSOS O DOMSTICOS: En el caso de que sean abandonados, se
pierde el dominio que se tena sobre los mismos, son res nullius y por tanto se
pueden adquirir por ocupacin. Si los animales domsticos pasan a ser salvajes
son ocupables por la caza y sigue la normativa que rige estos animales.
ANIMALES AMANSADOS O DOMESTICADOS: son animales que siendo por
naturaleza salvajes, se ocupan, reducen y acostumbran a vivir con el hombre y
conservan la costumbre de volver a casa del poseedor (art. 465). No son res
nullius, aunque si son abandonados, se escapan o de cualquier modo vuelven a
la condicin de salvajes son ocupables. El propietario de animales amansados
podr reclamarlos dentro del plazo de 20 das a contar desde su ocupacin por
otro.
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Dentro de este grupo nos encontramos con animales que tienen normas
especiales:

Abejas: el propietario de un enjambre de las abejas puede perseguirlas

sobre el punto ajeno, indemnizando al poseedor de ese punto ajeno por el
dao que cause. Si el punto ajena estuviera cerrado, necesitar el
consentimiento del dueo de ese punto para poder entrar en l. Si no
persigue el propietario durante dos das consecutivos el enjambre, podr
el poseedor de la fina ajena ocuparlo o retenerlo.

Palomas: las palomas, conejos y peces que de su criadero pasen a otro

perteneciente a otro dueo, sern propiedad de este ltimo siempre que
no hayan sido atrados por medio de un artificio o fraude.

ANIMALES FIEROS O SALVAJES: mientras estn en libertad son res nullius y por
tanto objeto de ocupacin (caza y pesca). Para su adquisicin no es necesario la
aprehensin material de la pieza de caza y pesca, sino que basta que la pieza
quede bajo el poder del ocupante.
3. Cosas muebles en general (hallazgo y tesoro): para que se produzca la ocupacin de
una cosa mueble, es preciso que se trate de una cosa que no tiene dueo o de una
cosa abandonada. Ahora bien, puede ocurrir que nos encontremos con una cosa
mueble que desconocemos si tiene dueo, si ha sido abandonada o si simplemente ha
sido perdida por su propietario. En principio, se presume que la cosa mueble hallada ha
sido perdida, situacin que se denomina hallazgo y que excluye la posibilidad de
ocupacin dando lugar a que quien la encuentra debe entregarla a su verdadero dueo
si es conocido; y si no es conocido, tiene que proceder a depositarla en la forma que
establecen el CC.
Dispone del art. 614, que dice que el que por casualidad encontrara un tesoro oculto
en propiedad ajena tendr el derecho que le otorga el artculo. Debe tratarse de una
cosa mueble y valiosa; que la cosa sea ignorada; y que se trate de propiedad
desconocida. Cabe diferenciar entre los hallazgos casuales (descubrimientos
producidos al azar) y hallazgos a consecuencia de actividades planificadas
(descubrimiento programado y perseguido).
Del 351 deducimos que:

Si el tesoro se descubre por casualidad por parte del dueo del terreno, ste
pertenece al dueo del terreno.

Si el tesoro se descubre por casualidad por persona distinta al dueo, una mitad
corresponde al descubridor y la otra al dueo del terreno.

El Estado tiene un derecho preferente para adquirir los tesoros, siempre que
estos sean interesantes para las ciencias y las artes, pagando un justiprecio.

Si el tesoro no se descubre por casualidad, sino por obras en las que se busca
expresamente el mismo, lo adquiere el dueo del terreno, sin perjuicio de los
acuerdos a los que hubiera llegado el dueo del terreno y a empresa a la que le
ha encargado la bsqueda.
10

El artculo 44 establece los derechos de suelo o del descubridor:

En caso de que el tesoro sea descubierto como consecuencia de excavaciones o

prospecciones autorizadas, el hallador estar obligado a entregar los objetos a la
Administracin en el plazo de 30 das, y mientras no lo hace tiene la condicin de
depositario legal de los objetos hallados.

Si el tesoro es descubierto por el azar o causalidad, el descubridor y el dueo del

terreno tienen derecho a un premio metlico equivalente a la mitad del valor en
que en tasacin legal se han valorado los bienes encontrados, cantidad que se
reparte entre ellos en partes iguales.

LECCIN 3: LA ACCESIN
11

1. CONCEPTO Y FUNDAMENTO
El Cdigo regula la accesin en los artculos 353 a 383, disponiendo el 353 que la propiedad
de los bienes da derecho por accesin a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora,
natural o artificialmente. Los tipos de accesin son:
1. Accesin discreta: facultad del propietario de hacer suyos los frutos que la cosa
produce.
2. Accesin continua: derecho del propietario de hacer suya una cosa ajena que se ha
unido a la propia formando un todo inseparable. Esta supone:
Que varias cosas se unen por naturaleza u obra del hombre de forma
inseparable.
Que las cosas que se unen pertenecen a distintos titulares que no han querido
expresamente la unin.
Que una de las cosas tenga en relacin a las otras que se unen, una relacin de
jerarqua.

2. PRINCIPIOS RECTORES DE LA UNIN O INCORPORACIN DE LAS

COSAS
1. Principio de accesoriedad. El dueo de la cosa principal adquiere siempre la
propiedad de las cosas accesorias, que perteneciendo a otro titular, se hayan unido a la
principal.
2. Principio de superficies solo cedit. El dueo del suelo hace suyo todo lo que se une
o incorpora a dicho suelo.
3. Principios de proteccin de la buena fe y prohibicin del enriquecimiento sin
causa. Actan como limitadores de la eficacia de los dos anteriores, evitando su
aplicacin cuando existe mala fe en el titular de la cosa principal.

3. CLASES
Accesin discreta y continua. La discreta (de dentro hacia fuera) permite al propietario
hacer suyos los frutos de la cosa. La continua (de fuera hacia dentro) permite al propietario
hacer suya una cosa que se une o incorpora.
Accesin natural y artificial. La natural existe cuando la incorporacin se produce por un
hecho de la naturaleza, ajeno a la voluntad del hombre. La artificial se produce por acto
voluntario del hombre.
4.3 Accesin inmobiliaria y mobiliaria. La inmobiliaria se produce entre cosas inmuebles.
La mobiliaria entre cosas muebles.
4.4 Accesin horizontal y vertical. La horizontal comprende la unin de cosas reguladas
por el principio accesorium sequitur principale. La vertical se refiere a los casos de
construccin de obras o plantacin sobre una finca, regidas por el principio de superficies
solo cedit.
12

4. ACCESIN DISCRETA
Es una facultad de dominio que da lugar a que el propietario de la cosa haga suyos los frutos
naturales, industriales y civiles. El fruto corresponde al titular de la cosa que lo haya
producido (propietario o titular de cualquier derecho que le faculte para hacer suyos los
frutos). El rgimen jurdico de los frutos no debe incardinarse dentro del rgimen de la
accesin, aunque as lo haga el CC.
Tipos
1. Frutos pendientes: los que no estn separados de la cosa fructfera, aunque ya
perceptibles.
2. Frutos percibidos: los que ya estn separados de la cosa fructfera, y han pasado a ser
una cosa nueva, por tanto, han sido atribuidos al titular.

5. LA ACCESIN CONTINUA
Accesin continua natural de inmuebles a inmuebles
1. Aluvin. Acrecentamiento que las heredades confinantes con las riberas de los ros
reciben paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas. Este acrecentamiento
por accesin pertenece a los dueos de esas heredades, formndose un todo nuevo e
inseparable.
2. Avulsin. La fuerza de las aguas aade a la finca riberea una porcin no identificable
de tierra, ramas, brozas, leas o rboles arrancados o trasportados, cuyo propietario
primitivo no los haya reclamado en el plazo de un mes. Se excluye la accesin en caso
de porcin de terreno conocida.
3. Mutacin del cauce. El curso de un ro cambia su recorrido abriendo un nuevo cauce en
una propiedad privada.
CAUCES ANTIGUOS:

Dominio pblico (pertenecen a los dueos de los terrenos ribereos en

toda la longitud respectiva de cada uno).
Heredades de distintos dueos (la nueva lnea divisoria correr
equidistante entre unas y otras).
Propiedad privada (el dominio no vara).

CAUCE NUEVO:

Dominio pblico (el dueo del terreno por tanto pierde la propiedad del
nuevo cauce).

1. Formacin de Isla. Se dan tres supuestos y solo la segunda es por accesin.

Formacin de islas en ros no navegables, que ser de propiedad del Estado.
13

 Formacin de islas en ros no navegables que discurren entre propiedades privadas, por
sucesiva acumulacin de arrastres superiores que, pertenecen a los dueos de los
mrgenes ms cercanos a cada una, o a los de ambos mrgenes si la isla se hallase en
medio del ro, dividindose entonces longitudinalmente por la mitad. Si una sola isla as
formada distase de una margen ms que de otra, ser dueo completo de ella el de la
margen ms cercana.
No formacin de isla, sino divisin de un ro en brazos.
Accesin continua artificial de mueble a inmueble.
Principios.
1. Principio de presuncin iuris tantum (todas las obras, siembras o plantaciones se
presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario).
2. Principio de superficies solo cedit (lo edificado, plantado, o sembrado en predios ajenos,
y las mejoras o reparaciones hechas en ellos pertenecen al dueo de los mismos.
3. Principio de indemnizacin (a favor de quien ha perdido una construccin o una
plantacin, y a cargo de quien los ha adquirido por accesin, con el objetivo de evitar
un enriquecimiento injusto).
Tipos.
1. En el suelo propio con materiales ajenos. El propietario del suelo que hiciere en l
plantaciones, construcciones u obras con materiales ajenos, adquiere la propiedad del
todo resultante por accesin. El dueo de los materiales tiene derecho a retirarlos
siempre que pueda hacerlo sin menoscabo o perjuicio del suelo. Si ha obrado de buena
fe, tendr que abonar el valor de los materiales a su dueo; y si ha obrado de mala fe,
adems deber resarcir daos y perjuicios.
2. En suelo ajeno con materiales propios. En principio se produce accesin del propietario
del suelo al todo resultante, pero vara entre buena y mala fe.

Si se hace de buena fe, no se produce una aplicacin automtica del

principio de accesin, sino que el dueo del terreno, por accesin, tendr
derecho a hacer suya la obra, pero tendr que pagar indemnizacin.
Tambin tiene derecho a evitar la accesin y a la retencin sobre lo
construido.

Si se hace de mala fe, se produce la aplicacin automtica de la accesin,

y se atribuye lo construido, plantado o sembrado al dueo del suelo sin
que tenga que abonar al tercero el importe de los materiales; y si no le
interesa la adquisicin, puede exigir al que ha obrado de mala fe que
reponga las cosas a su estado primitivo a su costa. Adems el dueo del
suelo tiene derecho a ser indemnizado por daos y perjuicios.

Si hay mala fe tanto en el que edifica, siembra o planta, como en el dueo del terreno,
la mala fe e ambos se compensa y se aplica la norma de la buena fe.
3. En suelo ajeno con materiales ajenos. Se establecen tres criterios:
El dueo de los materiales tiene derecho a retirarlos siempre que no perjudique la obra.
14

 Si no puede hacerlo, tiene derecho a que el tercero, que us los materiales que no eran
suyos, le abone el importe, respondiendo el dueo del suelo subsidiariamente; si el
tercero acta de mala fe, responde adems frente al dueo por daos y perjuicios.
El dueo del suelo se convierte en propietario de lo construido.
Si no hay accesin, la nica cuestin que se plantea es el derecho a indemnizacin, que
tendr el tercero dueo de los materiales contra quien los utiliz indebidamente. Si hay
accesin y el tercero dueo de los materiales no procedi de mala fe, ser indemnizado
por quien utiliz los materiales y, si carece de bienes, subsidiariamente el dueo del
terreno.
Accesin de mueble a mueble.
Cuando dos o ms cosas muebles pertenecientes a distintos dueos se unen de tal manera
que vienen a formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal
adquiere la accesoria, indemnizando su valor al dueo.
Principios.
1. Principio de accesoriedad, que supone que el destino de una cosa calificada como
accesoria est ligado a la cosa considerada como principal.
2. La condicin de cosa principal o accesoria se fija atendiendo o al destino o a la funcin
a la que sirve la cosa.
3. Se reputar como principal el objeto de ms valor, y entre objetos de ms valor, el de
mayor volumen.
Tipos.
1. ADJUNCIN o UNIN. Se unen dos o ms cosas muebles pertenecientes a distintos
dueos, de tal manera que vienen a formar una sola, conservando ambas cosas su
individualidad, pero no pueden separarse sin menoscabo del todo.
Si hay buena fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria indemnizando
su valor a su anterior dueo.
Si hay mala fe caben tres posibilidades:
Si se produce la adjuncin con mala fe del dueo de la cosa accesoria,
este pierde la cosa incorporada y tiene adems la obligacin de
indemnizar al propietario de la principal por los posibles daos y
perjuicios.
Si se produce con mala fe del dueo de la cosa principal, el dueo de la
accesoria puede optar: a que aquel le pague su valor, perdiendo la cosa
accesoria por accesin; o que la cosa se su pertenencia se separe
evitando la accesin, aunque para ello se haya de destruir la principal.
Si cualquiera de los dueos hace la incorporacin a vista, ciencia y paciencia y sin
oposicin del otro, se determinarn los derechos en la forma dispuesta para el caso de
buena fe. Si hay mala fe del dueo de la principal y de la accesoria se compensa, y se
aplica buena fe.
15

2. MEZCLA, CONFUSIN O CONMIXTIN. Unin de varias cosas (de distinto dueo), de

modo que estas ya ni se distinguen ni pueden separarse, surgiendo el problema de
determinar la titularidad de la cosa nueva resultante.
Solo se produce si hay mala fe, donde el dueo perder la cosa de su pertenencia
mezclada o confundida, y tendr que indemnizar los perjuicios causados al dueo de la
cosa con que hizo la mezcla, que ser quien adquiera por accesin la propiedad del
todo resultante.
No hay accesin si la mezcla se produce por voluntad de los dueos, por casualidad
(381), o por voluntad de uno solo con buena fe. Si todos los dueos han obrado de
mala fe, ante la falta de regulacin expresa, hay que estimar que se produce
compensacin de culpas y se aplica la regla de la buena fe.
3. ESPECIFICACIN. Empleo de materia ajena en todo o parte para formar una nueva
especie; es la unin del trabajo de uno a la materia de otro.
Si hay buena fe, har suya la obra indemnizando el valor de la materia al dueo
de esta. Si la materia original es ms preciosa o superior en valor a la obra; el
dueo de la materia puede o bien aceptar la indemnizacin anterior; o bien
quedarse con la nueva especia, indemnizando el valor de la obra.
Si hay mala fe, el dueo de la materia tiene el derecho o bien de quedarse con la
obra sin pagar nada al autor, o bien exigir que este le indemnice el valor de la
materia y los posibles perjuicios.

6. LA ACCESIN INVERTIDA O CONSTRUCCIN EXTRALIMITADA

La aplicacin rigurosa del principio superficies solo cedit puede dar lugar a resultado
contrario al sentido comn, como por ejemplo cuando alguien construye un edificio en su
mayor parte sobre un terreno de su propiedad pero invadiendo una porcin de lo construido
una parte de un terreno colindante que pertenece a otro.
Sobre esta base, la accesin invertida significa que se produce la figura de la accesin pero
quebrndose el principio de superficies solo cedit, es decir, que se estima el terreno como
lo accesorio que es adquirido, por accesin, por el dueo de lo construido. Se produce solo en
los casos de construccin extralimitada.
Supuestos
1. Si el constructor lo hizo de mala fe, el dueo del terreno invadido puede optar, entre
que le sea pagado el valor del terreno invadido o que sea demolido lo construido en
este; o bien que se le satisfaga indemnizacin por daos y perjuicios.
2. Si el constructor actu de buena fe, la construccin no debe der demolida ni dividida, y
el todo indivisible pertenece, por accesin, incluyendo el terreno parcialmente invadido,
al constructor propietario del terreno, que construy en el suyo e invadi parcialmente
al vecino, teniendo que indemnizar a este.
Requisitos

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1. Que se produzca una invasin parcial de terreno limtrofe al en que se ha hecho la

mayor parte de la construccin.
2. Que se haya producido la invasin de buena fe.
3. Que el propietario invadido no se haya opuesto para evitarla.
4. Que la construccin resulte un todo indivisible.
5. Que la edificacin tenga un valor muy superior al terreno invadido.
6. Que el dueo del edificio abone el valor del terreno invadido en la cuanta que se
convenga o en la que pericialmente se valore.
El efecto es que el propietario del terreno donde hizo la construccin adquiere la del terreno
limtrofe al que se extralimit, parcialmente, por accesin invertida, pero deber indemnizar
al dueo de este el precio del terreno ocupado y los posibles daos y perjuicios.
la mala fe concurre en ambos, cabra una aplicacin de la doctrina general de construccin
extralimitada, y se dara la accesin invertida como en el caso de buena fe: adquiere el suelo
el edificante, indemnizando al dueo del suelo.

LECCIN 4: LA POSESIN
1. CONCEPTO
Es un concepto de Derecho positivo, en el sentido de que cada ordenamiento puede
concebirla a su manera.
La normativa de la posesin en el Cdigo Civil es una combinacin de:
1. Derecho romano. Se distinguen tres tipos de posesin:
La simple tenencia de la cosa.
El poder de hecho sobre la cosa protegida por los interdictos.
Un poder sobre la cosa protegido por los interdictos y que devena propiedad a
travs de la usucapin.
2. Derecho germnico. la idea de la posesin era ms amplia, a travs de la especial
figura de la Gewere.
3. Derecho Cannico ampli el mbito de la posesin respecto al objeto de la posesin y
respecto de cualquier de tentador, en defensa de su status de hecho, contra la
violencia.
ALBALADEJO distingue en su concepto de posesin dos sentidos:
1. Posesin de hecho. Seoro o poder de hecho sobre una cosa, la dominacin fctica
de sta.
17

2. Poder jurdico. Efectos que concede la ley a determinadas situaciones que no son de
poder de hecho de una persona sobre una cosa, pero producen iguales efectos.
SERRANO DE ALONSO define que la posesin es igual a tenencia de una cosa, pero consiste
en tener algo en nuestro poder con independencia de si se tiene algn ttulo jurdico que
legitima esa misma tenencia.

2. FUNCIN
1. Es una especial forma de tutela jurdica. El poseedor tiene derecho a ser amparado
frente a la perturbacin o el despojo de su posesin, aun sin prejuzgar la propiedad o el
derecho definitivo.
2. Es un instrumento de publicidad en un doble aspecto: desarrolla una funcin
legitimadora y protege al adquirente de la posesin de buena fe, de cosa mueble,
incluso frente al verdadero propietario.
3. Es una posibilidad de convertirse en el derecho pleno y definitivo, mediante el
instituto de la usucapin, en cuyo caso, la apariencia posesoria se transforma en
realidad jurdica definitiva.

3. NATURALEZA JURDICA
1. Teora de la posesin como hecho. La posesin es un hecho, ya que la proteccin
jurdica se apoya en el dato del poder o seoro sobre la cosa, prescindiendo de que
exista o no un derecho que la ampare.
2. Teora de la posicin como derecho. La posesin es un derecho subjetivo que tiene
la eficacia, naturaleza y entidad de todo derecho. La posesin es el derecho a continuar
poseyendo, basado en el hecho de poseer.
3. Teora de la posesin como apariencia de acto provisional sobre una cosa. La
apariencia de derecho merece el mismo respeto que el estado de derecho. La posesin
es una apariencia de derecho real.
4. Teora del doble carcter de la posesin. La posesin es un hecho y a la vez un
derecho, por razn de sus efectos jurdicos y porque hay casos en que existe posesin
aunque no haya poder de hecho.

4. EL CORPUS Y EL ANIMUS EN LA POSESIN

Para Savigny la posesin resulta de la concurrencia del corpus (tenencia material y
posibilidad fsica de ejercer influencia inmediata sobre ella) y el animus (elemento espiritual
de la posesin, voluntad de tener la cosa para s y como dueo). El animus es condicin para
la posesin, sino solo hay detentacin.
Ihering niega que el corpus se yuxtaponga al animus. El animus est encerrado en el corpus.
Distingue entre: relacin hombre cosa (de contacto corporal, corpus, no hay voluntad) y
relacin de posesin (interviene la voluntad, se mueve por intereses).

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5. CLASES DE POSESIN
Posesin natural / civil / civilsima
La posesin natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona, y
la posesin civil es la misma tenencia nica a la intencin de tener la cosa como suya. La
posesin civil est protegida por el Ordenamiento Jurdico y la posesin natural basada en la
naturaleza de las cosas (sin consecuencias jurdicas).
La posesin civil es la posesin ad usucapionem: la del que posee comportndose o
presentndose como propietario, o como titular de un derecho real que pueda adquirirse por
usucapin.
La posesin civilsima nace sin aprehensin material. La posesin de bienes hereditarios se
entiende trascurrida al heredero sin interrupcin y desde la muerte del causante (adquiere
posesin como poder jurdico). No legatario (no aceptacin).
Posesin en concepto o no de titular
Se distinguen dos conceptos en los que se puede tener la posesin: O en el de dueo, o en
el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio
a otra persona.
1. En concepto de titular: posee con apariencia, conducta externa y convencimiento que
es titular.
2. En concepto de tenedor: pertenecen a otra persona.
Se establece que el poseedor en concepto de dueo tiene a su favor la presuncin legal de
que posee con justo ttulo y no se le puede obligar a exhibirlo. Presupone apariencia de
titularidad (funcin de legitimacin).
Posesin mediata e inmediata
1. Inmediata: se tiene directamente, sin mediador posesorio. Es la persona que tiene
directamente bajo su poder la cosa o derecho posedos.
2. Mediata: la que se ostenta o tiene a travs de otra posesin correspondiente a persona
distinta con la que el poseedor mediato mantiene una relacin, de donde surge la
dualidad o pluralidad posesoria.
El poseedor mediato es la persona que posee por medio del poseedor inmediato y por lo tanto
no tiene el corpus o tenencia material de la cosa, y tambin est protegido.
El servidor de la posesin es el que ejerce el poder pero no es poseedor. La posesin se
ejercita mediante el servidor y los efectos los recibe el poseedor. Es un poseedor de hecho
subordinado al verdadero poseedor.
Posesin en nombre propio y ajeno
1. En nombre propio: acta por s y para s tanto si es poseedor en concepto de titular
como si es poseedor en concepto diferente.
2. En nombre ajeno:

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 REPRESENTANTE (tiene el poder o seoro del hecho sobre la cosa y el

representado recibe sus efectos).
SERVIDOR DE LA POSESIN (persona como instrumento posesorio, ejecutor
material del seoro del poseedor).
ALBALADEJO afirma que no se puede aceptar que, la posesin en nombre ajeno pueda incluir
al servidor de la posesin, pues a ste se le ha negado su carcter de poseedor.
Posesin justa o injusta
1. Justa: adquirida legtimamente por quien tiene derecho a poseer.
2. Injusta: violenta, clandestina o meramente tolerada.
Posesin de buena o mala fe
1. Buena fe: ignorar que en su ttulo o modo de adquirir exista vicio que lo invalide.
2. Mala fe: caso contrario.
La buena fe se presume, la mala fe se prueba.
Coposesin
Es cuando varias personas tienen la posesin sobre un objeto. La posesin no puede
reconocerse en dos personalidades distintas fuera de los casos de indivisin. No hay divisin
por cuotas.
Cada uno de los partcipes de una cosa que se posea en comn, se entender que ha posedo
exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante el tiempo que dur la indivisin. La
interrupcin en la posesin del todo o parte de una cosa poseda en comn perjudicar por
igual a todos.

6. POSESIN Y REGISTRO DE PROPIEDAD

La posesin de inmuebles no accede al Registro de la propiedad, ni como hecho ni como
derecho. Aunque antes el propietario que careciera de ttulo escrito de su adquisicin poda
inscribir su posesin a travs de expediente de informacin posesoria.
Lo que s que publica el Registro, es el derecho a poseer, como consecuencia de la publicidad
de los derechos inscritos. La ley determina que salvo prueba en contrario quien tenga inscrito
el dominio de los inmuebles o derechos reales, tiene la posesin de los mismos.
Por tanto, la ley presume que el titular registral es dueo, o titular de un derecho real
usucapible. La prueba contraria a la presuncin consistir en demostrar que realmente es otro
quien posee en concepto de dueo.

7. ELEMENTOS DE LA POSESION
Sujeto

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Puedes ser poseedores tanto las personas fsicas como las jurdicas, no se exige ningn tipo
de capacidad de obrar especial para poseer, necesitando los menores o incapaces,
representacin.
Cabe que sea plural, es decir, que ms de una persona tenga con animus domini una misma
cosa o disfruten de un derecho (coposesin). La posesin, como hecho, no puede
reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisin.
Si surgiere contienda sobre el hecho de la posesin, ser preferido el poseedor actual; si
resultaren dos poseedores, el ms antiguo; si las fechas de las posesiones fueren las mismas,
el que presente ttulo; y si todas estas condiciones fueses iguales, se constituir en depsito o
guarda judicial la cosa, mientras se decide sobre la posesin o propiedad por los trmites
correspondientes.
La interrupcin en la posesin del todo o parte de una cosa poseda en comn perjudicar por
igual a todos. En todo lo dems, habr que acudir a las normas de los artculos 392 y
siguientes del Cdigo
Objeto
La posesin es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho. Slo pueden ser objeto
de posesin las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiacin
En relacin a los derechos susceptibles de posesin se considera que los derechos reales que
implican una inmediata tenencia o disfrute son posebles. Los derechos de crdito o de
obligacin se considera que, como regla general, no pueden ser posedos por persona distinta
a su titular, y adems no son susceptibles de adquisicin por usucapin.

8. DINMICA DE LA POSESIN
Modos de adquirir la posesin
La posesin se adquiere por la ocupacin material de la cosa o derecho posedo, por el
hecho de quedar stos sujetos a la accin de nuestra voluntad, o por los actos propios y
formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho
1. Ocupacin material. Tiene lugar cuando se tiene la tenencia de la cosa con
independencia de un anterior tenedor. Si la cosa es nullius, el ocupante adquiere la
posesin y la propiedad, y si la cosa no es nullius, el adquirente o el ocupante adquiere
la posesin.
2. Traditio. Es una constitucin del adquirente en poseedor realizada con el
consentimiento del poseedor anterior. Puede ser por una material ocupacin o puede
ser el hecho de quedar la cosa sometida a la accin de nuestra voluntad.
3. Por ministerio de la ley. Se produce cuando sin necesidad de aprehensin material o
simblica, la ley atribuye a una persona la condicin de poseedor. Es el caso de la
llamada posesin civilsima. El heredero se coloca o subroga en la misma posicin
jurdica que tena el causante, tambin lo hace a los efectos de la posesin civil que
tuviera aqul.
4. Adquisicin judicial. En nuestro Derecho positivo vigente existen dos procedimientos: el
juicio verbal y el expediente de jurisdiccin voluntaria de posesin judicial.
21

Capacidad para adquirir la posesin. La representacin en la adquisicin posesoria

Los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesin de las cosas; pero necesitan de
la asistencia de sus representantes legtimos para usar de los derechos que de la posesin
nazcan a su favor.
Puede adquirirse la posesin por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante
legal, por su mandatario y por un tercero sin mandato alguno; pero en este ltimo caso no se
entender adquirida la posesin hasta que la persona en cuyo nombre se haya verificado el
acto posesorio lo ratifique
Las personas que pueden adquirir la posesin son:
1.
2.
3.
4.

Misma persona que va a disfrutarla.

Representante legal.
Representante voluntario.
Tercero sin mandato alguno.

Las personas jurdicas tambin pueden adquirir y retener la posesin, por medio de sus
representantes.
La transmisin mortis causa de la posesin. La llamada posesin civilsima.
La posesin de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupcin y
desde el momento de la muerte del causante en el caso de que llegue a adirse la herencia. El
que vlidamente repudia una herencia se entiende que no la ha posedo en ningn
momento.
El que sucede por ttulo hereditario no sufrir las consecuencias de una posesin viciosa de
su causante, si no se demuestra que tena conocimiento de los vicios que la afectaban; pero
los efectos de la posesin de buena fe no le aprovecharn sino desde la fecha de la muerte
del causante.
El precepto contempla la situacin posesoria de una causante de mala fe y de un heredero de
buena fe, y establece una excepcin a la inmutabilidad de aqulla: no aprovecha al heredero
sino desde la fecha de la muerte del causante. Si, por el contrario, el causante era de buena
fe y el heredero de mala fe, hay una ruptura de aquella situacin posesoria.
La sucesin de la posesin es fenmeno distinto de la unin de posesiones o accessio
possessionis. La primera se produce en favor del heredero o sucesor universal en una
sucesin por causa de muerte, y no da lugar a una nueva posesin. La segunda, cuando el
causahabiente del poseedor lo es por ttulo inter vivos o cuando lo es por causa de muerte,
pero no con carcter universal y nace una nueva posesin, que es susceptible simplemente
de unirse a la anterior.
Conservacin de la posesin.
La posesin se conserva desde que se adquiere hasta que se pierde. Pero hay situaciones en
que falla el supuesto de la adquisicin o se produce el de prdida y, sin embargo, la posesin
se conserva.
PRESUNCIONES POSESORIAS
1. Presuncin de buena fe. Se presume la buena fe en todo poseedor. Esta presuncin es
iuris tantum, por lo que incumbe la carga de la prueba al que afirma la mala fe.
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Presuncin de continuidad en la posesin. Se presume que la posesin se sigue

disfrutando en el mismo concepto en que se adquiri, mientras no se pruebe lo
contrario. Pero ese poseedor puede intervertir su posesin (el ttulo que posee), lo cual
requiere un animus. La interversin de la posesin, ha de ser probada por quien la
alega. El dueo no pierde la posesin de la cosa hasta que transcurra el ao. Los actos
del poseedor deben ser inequvocos y pblicos.
Hay dos tipos:

Interversin por causa proveniente de un tercero. El arrendatario o usufructuario,

adquieren el dominio de la cosa que posee de un tercero, con quien celebran una
compraventa o una donacin, por estimar de buena fe que, ese tercero es
propietario verdadero de la cosa, y no el que la arrend o constituy el usufructo.
Si hay mala fe, estamos ante la causa siguiente.
Contradiccin u oposicin al derecho del propietario. El arrendatario o
usufructuario le niegan esa cualidad en un momento determinado, y empieza a
poseer como propietario la cosa que tenan como arrendatario o usufructuario.
1. Presuncin de posesin intermedia. Se presume que el poseedor actual que lo hubiera
sido en poca anterior, ha continuado sindolo durante el tiempo intermedio, salvo
prueba en contrario. El que recupera, conforme a derecho, la posesin indebidamente
perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la
ha disfrutado sin interrupcin.
2. Presuncin de tenencia material de la cosa, aunque transitoriamente el poseedor
ignore el lugar en que la cosa est. La posesin de la cosa mueble no se entender
perdida mientras se halle bajo el poder del poseedor, aunque ste ignore
accidentalmente su paradero. Los animales fieros o salvajes slo se poseen mientras se
hallan en nuestro poder; los domesticados o amansados se asimilan a los mansos o
domsticos si conservan la costumbre de volver a casa del poseedor.
3. Presuncin de legitimidad en la posesin. El poseedor en concepto de dueo tiene a su
favor la presuncin legal de que posee con justo ttulo y no se le puede obligar a
exhibirlo. El que ejerce el contenido de un derecho, tiene el derecho mismo que
aparentemente ejercita, correspondiendo la prueba, al que afirma lo contrario.
4. Presuncin de extensin de la posesin a las cosas muebles en el supuesto de posesin
de bienes inmuebles. La posesin de una cosa raz supone la de los muebles y objetos
que se hallen dentro de ella, mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos.
5. Prdida o extincin.
De carcter voluntario
I

Por abandono de la cosa.

II

Por cesin hecha a otro por ttulo oneroso o gratuito.

De carcter involuntario
I

Por destruccin o prdida total de la cosa, o por quedar sta fuera del comercio.

II

Por la posesin de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva
posesin hubiese durado ms de un ao.
23

LECCIN 5: LA POSESIN (II)

1. EFECTOS DE LA POSESIN
Durante el ejercicio de la posesin
Segn el CC los efectos de la posesin son la tutela o proteccin de la posesin y la
adquisicin de la propiedad mediante la usucapin. La doctrina ms clsica enumera las
presunciones posesorias como relativas a los efectos de la posesin. La posesin de los
bienes inmuebles no es objeto de inscripcin en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, si
est inscrito el derecho de propiedad sobre un inmueble, se producen efectos relativos a la
posesin.
La Ley hipotecaria establece la presuncin, relativa a bienes inmuebles, de posesin en favor
del titular inscrito: A todos los efectos legales, se presumir que los derechos reales inscritos
en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo. De igual modo, se presumir que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles
o derechos reales tiene la posesin de los mismos.
Esta presuncin comprende:
1. La existencia del derecho real inscrito, sea cual sea su clase y naturaleza.
2. La titularidad del derecho inscrito tal y como resulte del asiento respectivo.
3. La extensin del derecho inscrito en la forma determinada por el asiento.
Al cesar la posesin
El principal efecto es la liquidacin del estado posesorio.
1. Buena fe. Es la ignorancia o desconocimiento excusable (vicio en el ttulo o en el modo
de adquirir.
FRUTOS: naturales e industriales (desde que se separan), civiles por das
(derecho de crdito) y pendientes a la parte proporcional (resarcimiento de
fastos para proporcin, facultad para concluir cultivo como indemnizacin).
GASTOS: se abonan los necesarios (con derecho de retencin) y tiles (mejoras).
Los de puro lujo o se le abona el importe o se los lleva sin que haya deterioro.
PRDIDA O DETERIORO: el poseedor de buena fe responde de la prdida o
deterioro de la cosa poseda en el caso slo de que la haya causado
dolosamente.
2. Mala fe.
FRUTOS: no tiene derecho a ninguno y tiene que abonar los que haya percibido
(donde gastos de produccin).

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 GASTOS: El poseedor de mala fe tiene derecho a que le sean abonados los

necesarios, pero carece del derecho de retencin. No tiene derecho a ser
indemnizado de los gastos tiles ni de los de puro lujo. Podr llevarse las mejoras
objeto de tales gastos, si la cosa no sufre deterioro, pero el nuevo poseedor
puede optar por quedrselas abonando su valor actual
PRDIDA O DETERIORO: El poseedor de mala fe responde de la prdida o
deterioro de la cosa poseda, en todo caso.

3. Delito o falta.
El Cdigo penal contempla la restitucin como una forma de responsabilidad civil
derivada de los delitos y las faltas, que consisten en privar de una cosa a quien la tena
en su poder. Si la vctima no opta por exigirla ante la jurisdiccin civil, se resolver
sobre la misma en el proceso penal.
Deber restituirse, siempre que sea posible, el mismo bien, con abono de los
deterioros y menoscabos que el juez o tribunal determinen. La restitucin tendr lugar
aunque el bien se halle en poder de tercero y ste lo haya adquirido legalmente y de
buena fe, dejando a salvo su derecho de repeticin contra quien corresponda y, en su
caso, el de ser indemnizado por el responsable civil del delito o falta. Esto ltimo no
es aplicable cuando el tercero haya adquirido el bien en la forma y con los requisitos
establecidos por las leyes para hacerlo irreivindicable.

2.

LA PROTECCION DE LA POSESION

Acciones posesorias
Su origen se hallaba en el interdictum romano, separado de la actio, en que el pretor actuaba
evitando la perturbacin de hecho, en funcin ms policial que judicial. Se tramitarn en
procedimiento de juicio verbal las acciones que, en tutela de la posesin, tengan por objeto:
1. Recobrar la posesin, el poseedor que ha sido despojado de ella; o retenerla, el
poseedor que ha sido perturbado en su posesin por actos que manifiesten la intencin
de despojarle o de ejercer sobre la cosa alguna influencia fsica que modifique la
manera en que la est poseyendo.
Se establece el plazo de caducidad de un ao a contar desde el despojo o la
perturbacin. Pero si esta proteccin posesoria se ejercita por medio de las acciones
posesorias, el plazo del ao desde le despojo o la perturbacin es de caducidad.
LEGITIMACIN ACTIVA, est legitimado activamente todo poseedor, aunque sea
clandestino o violento, tanto frente a terceros como frente al poseedor que sufri
la violencia o clandestinidad. Tambin est legitimado el heredero que sucede
mortis causa en la posesin de su causante, contra la perturbacin o despojo
que puede sufrir antes de que tenga en su poder efectivo los bienes hereditarios.

LEGITIMACIN PASIVA, las acciones posesorias han de dirigirse contra el autor de la

perturbacin o despojo, o bien contra quien dio las rdenes o instrucciones para ello. La
nica limitacin legal se da en el caso de que la perturbacin o despojo procedan de
una Administracin pblica, en cuyo caso los interdictos no son admisibles.
25

2. Adquirir la herencia, si no est poseda por nadie a ttulo de propietario o usufructuario.

Responde al antiguo interdicto de adquirir y se impone un trmite previo. Una vez
presentada la demanda por el poseedor heredero testamentario o intestado, basndose
en la posesin civilsima, el Juez les tomar declaracin y dictar Auto denegando la
posesin solicitada u otorgndola sin perjuicio de mejor derecho; el Auto se publica por
edictos, en los que se insta a los que consideren tener mejor derecho a comparecer en
el plazo de 40 das y reclamar por los trmites del juicio verbal.
3. Suspender una obra nueva que perjudique la posesin, responde el antiguo interdicto
de obra nueva. Tiene por objeto obtener la suspensin de una obra que se encuentra
en construccin, y la accin puede intentarse por un interesado, es decir, por quien se
crea perjudicado con aqulla. El tribunal, antes de la citacin para la vista, dirigir
orden de suspensin al dueo o encargado de la obra, que podr ofrecer caucin para
continuarla, as como la realizacin de las obras necesarias para conservar lo ya
edificado. El tribunal podr disponer que se lleve a cabo reconocimiento judicial,
pericial o conjunto, antes de la vista. La sentencia carece de autoridad de cosa juzgada.
La accin publiciana
Se discute por la doctrina si adems de estos medios de proteccin el poseedor civil dispone o
no de accin para recuperar la posesin perdida, y de este modo seguir usucapiendo, cuando
no puede ejercitar el interdicto de recuperar.
1. (PUIG BRUTAU, DEZ-PICAZO) admite la subsistencia de nuestro Derecho de esta accin,
ejercitable por quien pruebe que, tiene mejor derecho a poseer.
2. (CASTN, ESPN CNOVAS, SERRANO ALONSO) la considera embebida en la accin
reivindicatoria, pues al atenuarse los requisitos de la prueba del derecho de propiedad,
la accin publiciana queda dentro de la reivindicatoria, siempre que demuestre tener
mejor derecho que el poseedor actual.
3. (DEZ PICAZO Y GULLN BALLESTEROS) afirma que nuestro Derecho no acoge, con su
carcter propio ni embebida en la reivindicatoria, la accin publiciana.

3. LA EFICACIA LEGITIMADORA DE LA POSESION DE LOS BIENES

MUEBLES: LA ADQUISICION A NON DOMINIO
La posesin de bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al ttulo. Sin embargo, el
que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podr
reivindicarla de quien la posea.
Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustrada la hubiese adquirido de buena fe en
venta pblica, no podr el propietario obtener la restitucin sin reembolsar el precio dado por
ella.
Tampoco podr el dueo de cosas empeadas en los Montes de Piedad establecidos con
autorizacin del Gobierno obtener la restitucin, cualquiera que se a la persona que la
hubiese empeado, sin reintegrar antes al establecimiento la cantidad del empeo y los
intereses vencidos.

26

En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un comerciante legalmente

establecido y dedicado habitualmente al trfico de objetos anlogos, se estar a lo que
dispone el Cdigo de Comercio.
El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesin no interrumpida de tres aos
de buena fe.
Teoras
1. Romanista. Considera que la posesin equivale al ttulo, es decir, que significa justo
ttulo de posesin como vehculo necesario para que el tercero adquirente de la cosa
llegue a ser propietario por usucapin. El tercero que adquiere de buena fe la cosa
tiene a su favor la presuncin de que su ttulo es verdadero y justo para adquirir
propiedad en 6 aos.
2. Germanista. Considera el principio de irreivindicabilidad de los bienes muebles, salvo
los casos de prdida o privacin ilegal, es decir, establece una regla general de
adquisicin automtica y a non domino. Es un ttulo de propiedad a favor del
adquirente de buena fe de la posesin, que slo quiebra en los casos en que el anterior
poseedor ha perdido la cosa mueble o ha sido privado de ella ilegalmente
Enajenacin de muebles del Patrimonio Histrico Espaol
Cuando el anterior titular acreditase la prdida o sustraccin previa del bien ilegalmente
exportado, podr solicitar su cesin del Estado, obligndose a abonar el importe de los gastos
derivados de su recuperacin, y, en su caso, el reembolso del precio que hubiere satisfecho el
Estado al adquirente de buena fe.
Los bienes muebles declarados de inters cultural y los incluidos en el Inventario General que
estn en posesin de instituciones eclesisticas, en cualquiera de sus establecimientos o
dependencias, no podrn transmitirse por ttulo oneroso o gratuito ni cederse a particulares ni
a entidades mercantiles. Dichos bienes slo podrn ser enajenados o cedidos al Estado, a
entidades de Derecho Pblico o a otras instituciones eclesisticas.

27

LECCIN 6: LA USUCAPIN
1. CONCEPTO, ORIGEN Y RGIMEN JURDICO
Usucapin es el modo de adquirir la propiedad u otro derecho real posebles por la posesin
continuada durante el tiempo y con los requisitos que fija la ley. Convierte en situacin de
derecho lo que empez como una situacin de mero hecho. El simple poseedor deviene titular
del derecho real.
La usucapin plantea dos problemas doctrinales.
1. Si la usucapin es un modo de adquirir originario o derivativo. La tesis dominante
considera que se trata de una adquisicin originaria; aunque el derecho que se
adquiere pertenece a otro titular, que no lo ha venido ejercitando, el usucapiente lo
adquiere sin contar con la voluntad del anterior titular; pues, precisamente, si el titular
del derecho se opone no hay usucapin.
2. Se cuestiona su fundamento. Se ha dicho que es una institucin injusta desde el
punto de vista del titular que pierde su derecho real por la usucapin de otro.
Modernamente se mantiene por toda la doctrina la justicia, la necesidad y la utilidad
social de la usucapin, en base a un fundamento subjetivo y a un fundamento objetivo.
El fundamento subjetivo se apoya en el abandono o negligencia del titular del
derecho, que ha permitido que otro adquiera su derecho por la posesin
continuada durante cierto tiempo. Al tiempo, el trabajo y la actividad posesoria
del adquirente justifican que se le otorgue el derecho que ha estado poseyendo
durante el tiempo adecuado.

28

 Fundamento objetivo. Para que exista usucapin, no es preciso que haya una
actuacin negligente del titular o un trabajo del usucapiente, sino que basta el
hecho objetivo de la posesin, en el tiempo y con los requisitos que marca la ley.
El fundamento objetivo es la seguridad del trfico jurdico, el inters general
social y econmico, el bien pblico.
Por complejas razones histricas, en nuestro Cdigo civil la usucapin es considerada como
una modalidad de la prescripcin. Aunque la prescripcin extintiva y la usucapin son
distintas, tienen una clara relacin en la medida en que toda adquisicin por usucapin
implica que ha habido un previo titular que deja de serlo al adquirir su derecho otra persona
que lo ha venido usando o ejercitando durante cierto tiempo.

2. CLASES DE USUCAPIN
Ordinaria: requiere los requisitos comunes (posesin y tiempo) y los especiales (buena
fe y justo ttulo).
Extraordinaria: requiere slo los comunes, pero precisa un lapso de tiempo mucho
ms largo que la ordinaria.
Mobiliaria: adquisicin de la propiedad o derechos reales sobre cosas muebles.
Inmobiliaria: adquisicin de la propiedad o derechos reales sobre cosas inmuebles y
tiene unos plazos de tiempo superiores a la mobiliaria.
Del dominio: derecho real de propiedad.
Dems derechos reales: siempre que sean posebles.

3. REQUISITOS
Sujetos
1. Usucapiente. Es el que adquiere el derecho de propiedad u otro derecho real poseble y
basta con la capacidad de obrar y con la aptitud para poseer en concepto de titular el
derecho que se usucape. Pueden adquirir por usucapin personas fsicas, jurdicas,
privadas o pblicas.
2. Titular del derecho usucapido. Es el titular del derecho que lo pierde por haber sido
usucapido por el usucapiente. Se da la usucapin contra toda persona fsica, con o sin
capacidad de obrar, y jurdica. Cabe la usucapin a favor y contra la herencia yacente
antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y
para deliberar.
Existen unas restricciones que se refieren a la posibilidad de hacer valer la usucapin
frente al titular inscrito en el Registro de la propiedad.
Si dicho titular registral no fuere un tercero
Siendo el titular registral tercero, protegido por la fe pblica del Registro, si se
demuestra que ste conoci o debi conocer, antes de perfeccionar su
adquisicin, que la finca estaba poseda de hecho y en concepto de dueo por
29

persona distinta de su transmitente o, sin conocerlo, consiente esa posesin

durante el ao siguiente a su adquisicin.
Objeto
Slo pueden adquirirse por usucapin los derechos reales que sean susceptibles de posesin
y que adems estn en el comercio de los hombres, como son la propiedad y la mayor parte
de los derechos reales. Tambin pueden adquirirse por usucapin, los ttulos nobiliarios a los
que se aplica la llamada prescripcin inmemorial de 40 aos. Hay cosas que estn fuera del
trfico jurdico (bienes de trfico limitado, bienes de dominio pblico o comunales, bienes
muebles de inters cultural y los integrados en el Patrimonio histrico espaol).

4. REQUISITOS COMUNES A TODA CLASE DE USUCAPIN

1. Posesin. Puede ser como hecho o como derecho, mediata o inmediata, por s o por
representante, debe reunir ciertas condiciones:
En concepto de titular
Pblica
Pacfica
No interrumpida
2. Tiempo. El transcurso de un plazo de tiempo es requisito comn a toda clase de
usucapin aunque el plazo es distinto segn el tipo de usucapin.

Usucapin
Usucapin
Usucapin
Usucapin

ordinaria mobiliaria (3 aos).

ordinaria inmobiliaria (10 aos entre presentes y 20 entre ausentes).
extraordinaria mobiliaria (6 aos)
extraordinaria inmobiliaria (30 aos).

5. REQUISITOS ESPECIALES DE LA USUCAPIN ORDINARIA

1. Buena fe. El Cdigo civil contempla la buena fe desde dos aspectos: el positivo
(creencia de que la persona de quien recibi la cosa era dueo de ella, y poda
transmitir su dominio) y el negativo (ignorar que en su ttulo o modo de adquirir exista
vicio que lo invalide). La posesin de buena fe se basa en el error: ignorancia del vicio
que la hace injusta o creencia en la ausencia del vicio.
La funcin de la usucapin ordinaria es que: al usucapiente no le basta con tener un
justo ttulo, legalmente apto para transferir el dominio o derecho real de que se trate,
sino que, adems, debe creer que el que lo otorg en su favor era dueo o titular del
derecho, y que poda disponer de l.
La buena fe se presume, salvo prueba en contrario, como se presume, al que afirma la
mala fe corresponde su prueba; y que no basta la buena fe inicial, en el momento de
adquirir la posesin en concepto de dueo, sino que la misma debe durar todo el
tiempo requerido en cada caso para consumar la usucapin ordinaria.
30

2. Justo ttulo. Significa que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real
de cuya prescripcin se trate. Lo que debe entenderse como el hecho suficiente, en
abstracto, para haber producido la adquisicin del derecho de propiedad u otro real, si
bien en el caso concreto no la produjo, por cualquier razn externa a l.
Son justos ttulos para la usucapin: compraventa, permuta, dacin en pago, donacin
y legado. El ttulo para la prescripcin (adquisitiva o usucapin) ha de ser verdadero y
vlido. Adems, este ttulo no se presume, sino que debe probarse.
Para adquirir por usucapin ordinaria, adems de los requisitos analizados, es preciso
que la posesin de la cosa o derecho que se va adquirir, se mantenga de forma
ininterrumpida durante los plazos que el Cdigo Civil seala.

Usucapin
Usucapin
Usucapin
Usucapin

bienes muebles (3 aos).

de bienes inmuebles (10 aos entre presentes y 20 ausentes).
de servidumbres continas y aparentes (20 aos).
de ttulos nobiliarios (40 aos).

6. REQUISITOS PARA LA USUCAPIN EXTRAORDINARIA

Slo exige que concurran los requisitos de posesin y transcurso del tiempo; por lo tanto no
requiere ni la buena fe ni el justo ttulo en el poseedor, pero a cambio la ley establece unos
plazos ms amplios de posesin:
Usucapin extraordinaria sobre bienes muebles (6 aos)
Usucapin extraordinaria sobre bienes inmuebles (30 aos sin distincin entre
presentes o ausentes).

7. EFECTOS
El efecto esencial de la usucapin es la adquisicin del derecho de propiedad o de otro
derecho real, que ha sido posedo durante el plazo de tiempo con los requisitos que han sido
analizados. Se produce la adquisicin ipso iure, automticamente, en el momento en que se
cumple el plazo del tiempo.
Tal adquisicin, tiene efecto retroactivo al momento en que comenz la usucapin. Por razn
de la retroactividad, son vlidos y eficaces los actos que hubiese realizado el usucapiente
durante el curso de la usucapin y son ineficaces los que hubiera realizado el anterior titular
del derecho usucapido.
La doctrina considera que es de aplicacin en general la regla de quantum possessum,
tantum praescriptum en el sentido de que se adquiere por usucapin el derecho en la
extensin en que fue posedo.
La adquisicin del derecho de propiedad u otro derecho real puede ser objeto de renuncia por
el usucapiente. Puede distinguirse la renuncia antes de que se consuma la usucapin, una vez
producida sta y la renuncia al derecho a usucapir.

8. LA USUCAPIN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Usucapin a favor del titular inscrito o usucapin secundum tabulas.
31

Hay que partir de que una inscripcin registral proclama una titularidad de un derecho real
que es inexacta, pues no es tal titular; sin embargo, ste adquiere tal derecho por usucapin.
La inscripcin le facilita la usucapin, dando a aqulla el papel de justo ttulo y presumiendo
la posesin y buena fe en el tiempo en que estuvo vigente la inscripcin. En consecuencia, el
titular registral adquirir por usucapin ordinaria, pues los requisitos especiales de sta se los
proporciona la inscripcin.
Adems, la inscripcin presume -como presuncin iuris tantum, que admite prueba en
contrario- que mientras estuvo vigente a favor del usucapiente y sus causantes, ha posedo
pblica, pacfica, ininterrumpidamente y de buena fe.
Los presupuestos para que opere son: que coincidan en la misma persona el titular registral y
el poseedor efectivo o real de la finca o bien inmueble; que la finca est inscrita en el Registro
de la Propiedad; que el titular registral haya sido un adquirente a non domino, de un no
dueo, y que no est protegido por el artculo 34 de la misma ley.
El supuesto de hecho se plantea cuando el Registro de la Propiedad declara como titular de un
bien inmueble a quien en realidad no puede serlo.
Usucapin contra tabulas o contra el titular inscrito.
Se produce por un sujeto la adquisicin de un derecho real inmobiliario, siendo as que ste se
halla inscrito en el Registro a favor de otro, su titular registral. Se trata, por tanto, de
determinar si, frente a lo que declaran los libros (tabulas) del Registro de la Propiedad, puede
adquirirse por usucapin el derecho real sobre un bien inmueble.
La Ley Hipotecaria mantiene una situacin intermedia protegiendo en principio al titular
inscrito pero admitiendo la posibilidad de que un tercero adquiera por usucapin la
prescripcin comenzada perjudicar igualmente al titular inscrito, si no la interrumpe en la
forma y plazo de un ao. Como el titular inscrito conoce que otro posee la finca y puede
evitar la usucapin mediante alguno de los actos de interrupcin legalmente establecidos, si
no lo hace la ley castiga su pasividad permitiendo la usucapin. Se resuelve, por tanto, en
favor de la usucapin contra tabulas. El titular registral debe interrumpir la posesin ad
usucapionem del prescribiente dentro del ao siguiente a su adquisicin, si no lo hace dentro
de aquel ao la citada posesin del usucapiente le perjudica.
No se produce la usucapin y prevalece la titularidad registral del tercero hipotecario, en el
caso de que:
1) Haya adquirido (e inscrito) el derecho cuando ya la usucapin estaba consumada o
se consuma dentro del ao siguiente, no habiendo conocido ni tenido medios racionales y
motivos suficientes para conocer que la finca o derecho se estaba usucapiendo por otro.
2) Se oponga a la posesin, dentro del ao siguiente a su adquisicin o al conocer la
existencia de una servidumbre negativa o no aparente, cuando se trate de una usucapin
comenzada simplemente.
Por tanto, solo la usucapin consumada o la que se consumara dentro del ao
prevalece sobre el adquirente en los dos casos siguientes exclusivamente:
1. Si el adquirente conoca o tena medios racionales y motivos suficientes para
conocer, antes de perfeccionar su adquisicin, que la finca o derecho estaba poseda de
hecho y a ttulo de dueo por persona distinta de su transmitente.
32

2. Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, segn las normas anteriores,
tal posesin de hecho al tiempo de la adquisicin, el adquirente inscrito la consienta expresa
o tcitamente durante todo el ao siguiente a la adquisicin.
Usucapin liberatoria secundum tabulas y contra tabulas.
La usucapin liberatoria es la extincin de un derecho real en cosa ajena, por usucapin del
propietario de sta, por la posesin de la misma en concepto de libre. El propietario,
usucapiente, ha posedo la finca como libre y tras el tiempo y dems requisitos ha adquirido
la propiedad libre: tena la propiedad, pero no libre, sino gravada por aquel derecho real.
Si es secundum tabulas, caso de que el derecho real que grava su propiedad no est inscrito
y, por tanto, est inscrita la finca como libre: la inscripcin es justo ttulo (de la finca como
libre) y su vigencia le presume su posesin (tambin de la finca como libre) pblica, pacfica,
no interrumpida y de buena fe.
Si es contra tabulas, la usucapin se produce segn la regla normal es de la misma, salvo si
perjudica a tercero hipotecario1, en cuyo caso -por excepcin- no se produce tal usucapin
liberatoria:
1) Si el derecho real limitado, gravamen, que se libera, no lleva aneja la facultad de
inmediato disfrute (por ej., una hipoteca), pues, no se perjudica a los titulares de tal derecho
real, al no extinguirse stos (se trata de derechos reales inmobiliarios que no implican
posesin ni puedan adquirirse por usucapin y que estn amparados en la fe pblica del
Registro); o tampoco a los titulares de derechos reales que, si implican la facultad de
inmediato disfrute, siempre que tal disfrute no sea incompatible con la posesin causa de la
usucapin liberatoria.
2) O cuando siendo incompatible con la posesin, dicho tercero (titular del derecho
real) demuestra que no conoci o debi conocer, antes de perfeccionar su adquisicin, que la
finca estaba poseda de hecho y en concepto de dueo por persona distinta de su
transmitente, en cuyo caso, si la usucapin se hubiera consumado frente a un titular registral
anterior, dispone de un ao a contar desde su adquisicin para ejercitar la oportuna accin
confesoria (o la accin real registral) frente al usucapiente. Dicho tercero se opone a la
usucapin liberatoria, comenzada dentro del ao siguiente a su adquisicin. Slo le ampara la
fe pblica si acta de esta forma.

1
33

LECCIN 7: LA PROPIEDAD
1. LA PROPIEDAD. CONCEPTO Y CARACTERES
El derecho de propiedad es el derecho subjetivo de naturaleza real que atribuye a su titular el
ms completo y variado conjunto de facultades sobre una cosa o derecho, oponible a
terceros, de duracin perpetua o indefinida y cuyo ejercicio est subordinado al inters
general.
Caracteres
1. Generalidad. Es un derecho pleno, ya que atribuye a su titular un conjunto de poderes
ilimitados que se traducen en una pluralidad de facultades.
2. Abstraccin. Implica que es un derecho separable de sus facultades y con existencia
distinta y autnoma de cada una de ellas.
3. Elasticidad. Si carece de algunas de sus facultades, por razn de un derecho real sobre
la cosa, cuando ste se extingue, las reabsorbe.
4. Exclusividad. Atribuye a su titular un poder exclusivo, que equivale permitir a su titular
impedir que otras personas obstaculicen su goce; lo que no excluye que pueda
reconocerse a terceros derechos sobre la cosa.
5. Perpetuidad. Es un derecho que no est sujeto en su vigencia a limitaciones
temporales, de manera que puede durar tanto como la cosa sobre la que recae.
6. Limitacin. El ejercicio por el propietario de las facultades que integran su contenido
viene limitado por la subordinacin de su inters privado o particular al general o
colectivo.
7. Unidad. Puede hacerse valer frente a todos a travs de la oportuna accin real y todos
los derechos reales se apoyan y se fundamentan en ella.

2. NATURALEZA JURIDICA
La propiedad se caracteriza por:
1. Es un derecho subjetivo de naturaleza real porque atribuye a su titular un poder
inmediato y directo sobre la cosa o derecho que constituye su objeto.
2. Atribuye a su titular un poder que puede ejercitarse frente a todos los individuos.
3. El contenido de ese poder se integra, por una serie ilimitada de facultades de las
cuales el titular puede desprenderse temporalmente concediendo un derecho
restringido a otra persona sin que por ello quede alterada la esencia del derecho.
4. El poder del titular est sometido en su ejercicio a limitaciones de muy diversa ndole.

34

3. LA PROPIEDAD COMO DERECHO PBLICO SUBJETIVO Y COMO

DERECHO SUBJETIVO PRIVADO
La Constitucin Espaola reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. La
funcin social de estos derechos delimitar su contenido, de acuerdo con las leyes y nadie
podr ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pblica o
inters social, mediante la correspondiente indemnizacin y de conformidad con lo dispuesto
en las leyes. De modo que el respeto al derecho de propiedad vincula a todos los poderes
pblicos y slo por ley, que en todo caso deber respetar su contenido esencial.
En esta perspectiva constitucional, la propiedad viene considerada esencialmente como un
derecho pblico subjetivo; un derecho que se ostenta frente al Estado que viene obligado a
respetar su contenido, que slo por ley puede limitado y que nicamente puede imponer su
sacrificio individual, mediando causa de utilidad pblica o inters social y siempre previo pago
de la pertinente indemnizacin, a travs del instituto de la expropiacin.
El Cdigo Civil Espaol, afirma que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una
cosa, sin ms limitaciones que las establecidas en las leyes y que nadie podr ser privado de
su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pblica, previa
siempre la correspondiente indemnizacin.
Hay una vertiente que considera la propiedad como derecho pblico subjetivo, que garantiza
y preserva el derecho de propiedad privada frente a la actuacin de los poderes pblicos, y
por eso en ella slo pueden nacer pretensiones de aqullos frente a stos. En este plano, el
problema de la propiedad se convierte en un problema de contenido, y de ah la reserva de
ley para incidir en ste y la necesidad adicional de asegurar para la propiedad un contenido
mnimo.
Existe otra vertiente que considera la propiedad como derecho privado. En sta, las
cuestiones de contenido son secundarias, pues slo importan en la medida en que aqul es
susceptible de ser actuado por el titular del derecho frente a otros sujetos privados, lo cual se
traduce en problemas de colisin o de concurrencia de derechos que no son exclusivos del
derecho de propiedad. La propiedad se define en trminos de titularidad, segn el cual el
propietario tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. De este
modo, la propiedad es identificable aun sin relacin directa entre sujeto y cosa, reducida a la
mera legitimacin para el ejercicio de la accin reivindicatoria.

4. RESERVA DEL LEY, FUNCION SOCIAL Y CONTENIDO ESENCIAL

DEL DERECHO DE PROPIEDAD
El CC determina que la funcin social del derecho de propiedad delimitar su contenido, de
acuerdo con las leyes y slo por ley, que en todo caso deber respetar su contenido esencial,
podr regularse su ejercicio.
Aspectos ms relevantes
Reserva material de ley. La misma alcanza tanto a la delimitacin del dominio, cuanto al
establecimiento de limitaciones concretas al que sera ese su contenido normal. La existencia
de esta reserva de ley impide la emanacin por la Administracin de reglamentos
independientes que delimiten o limiten el contenido normal del dominio, pero no que la propia
35

ley pueda remitirse al reglamento para que ste complete y dote de plena efectividad a la
regulacin legal.
En consecuencia, al reglamento slo le cabe ser un complemento de la regulacin legal que
sea indispensable por motivos tcnicos o para optimizar el cumplimiento de las finalidades
propuestas por la Constitucin o por la propia ley, y la habilitacin al mismo debe hacerse de
manera que no llegue a ser una total abdicacin por parte del legislador de su facultad para
establecer reglas limitativas, transfiriendo esta facultad al titular de la potestad
reglamentaria, sin fijar siquiera cules son los objetivos que la reglamentacin ha de
perseguir.
Funcin social. En nuestra Constitucin se parte de la base de admitir la propiedad privada, la
libertad de empresa y la economa de mercado. Pero la titularidad dominical se encuentra
sometida a la existencia de un principio, en cuya virtud la funcin social de la propiedad
delimitar su contenido, de acuerdo con las leyes.
La expresin funcin social de la propiedad es un concepto jurdico indeterminado que
pretende adecuar la titularidad dominical a las exigencias sociales. Lo que expresa la
Constitucin en un artculo: toda la riqueza del pas y sea cual fuere su titularidad (esto es,
pblica o privada) est subordinada al inters general.
La Constitucin expresa que ser la legislacin ordinaria la que delimite el contenido de la
propiedad privada conforme a la funcin social de la propiedad. Esto es, la funcin social de la
propiedad ha de ser necesariamente desarrollada por el legislador ordinario respecto de
materias especficas o concretas, aunque stas no se encuentran tasadas
constitucionalmente.
Contenido esencial. Al delimitar o limitar el derecho de propiedad, el legislador debe respetar
su contenido esencial. El Tribunal Constitucional ha entendido el contenido esencial de la
propiedad como recognoscibilidad de cada tipo o derecho dominical en el momento histrico
de que se trate y como practicabilidad o posibilidad efectiva de realizacin del derecho, sin
que las limitaciones y deberes que se impongan al propietario deban ir ms all de lo
razonable

5. CONFIGURACION LEGAL DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Tres normas jurdicas constituyen la normativa bsica de la regulacin del derecho de
propiedad en el ordenamiento jurdico espaol: artculos 348 y 349 del Cdigo Civil y el
artculo 33 de la Constitucin.
348 CC. La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms
limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene accin contra el
tenedor y poseedor de la cosa para reivindicarla.
349 CC. Nadie podr ser privado de su propiedad sino por autoridad competente y por
causa de justificada de utilidad pblica, previa siempre la correspondiente
indemnizacin. Si no procediere este requisito los jueces ampararn y, en su caso,
reintegrarn en la posesin al expropiado.
33 CE. 1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. 2. La funcin
social de estos derechos delimitar su contenido de acuerdo con las leyes. 3. Nadie
podr ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad
36

pblica o inters social, mediante la correspondiente indemnizacin y de conformidad

con lo dispuesto en las leyes.

6. LA PROPIEDAD EN EL CODIGO CIVIL

La recepcin de los ideales revolucionarios franceses comienza a operarse en Espaa a
principios del siglo XIX y pronto se reflejar en la legislacin sobre la propiedad. La legislacin
desamortizadora es el paso ms espectacular, al disponer la venta pblica de los bienes de
las manos muertas. Las leyes desamortizadoras no han sido derogadas expresamente
nunca, aunque el artculo 38 del Cdigo civil establece que las personas jurdicas pueden
adquirir y poseer toda clase de bienes. Tcitamente se opuso a una continuacin de la
vigencia de aquella poltica desamortizadora, dando por cerrado el proceso. la poltica liberal
se propuso como objetivo el individualismo agrario, la desvinculacin de la propiedad y la
desaparicin de las propiedades colectivas. La propiedad resultante ser una propiedad
burguesa. La propiedad cambi de manos, de la clase aristocrtica y noble a la burguesa,
pero no hubo una autntica reforma agraria.
Toda esta evolucin, que se opera lentamente, da paso a la propiedad que a fines del siglo
cristaliza en el Cdigo, cuyas caractersticas ms notables son las siguientes:
1.
2.
3.
4.
5.

Agrarismo fundamental.
Signo liberal-individualista.
Absolutismo.
Defensa del statu quo.
Rgimen de plena libertad de comercio.

7. TIPOS DE PROPIEDAD
Por los sujetos titulares del derecho
1. Por el carcter del titular
Propiedad pblica (el titular es el Estado o alguno de los entes pblicos).
Propiedad privada (el titular es un particular sea persona fsica o jurdica
privada).
2. Por la distribucin de las facultades que integran el derecho de propiedad entre varias
personas
Dominio til (corresponde a un sujeto y a otro distinto el dominio directo).
Disfrute del suelo (corresponde a un titular determinado y el derecho de vuelo a
otro distinto).
Por el objeto sobre el que recae el poder del titular
1. Bienes corporales
Muebles
Inmuebles
37

2. Bienes incorporales
Energa
Propiedad intelectual o industrial
Por las facultades del propietario
1. Propiedad plena (todas las facultades que integran el dominio estn atribuidas, sin
limitacin alguna, al propietario).
2. Propiedad limitada (supone que alguna de esas facultades pertenece temporalmente a
otra persona).

8. ESTRUCTURA DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Sujetos
El titular del derecho de propiedad puede serlo cualquier persona fsica o jurdica y puede
serlo una sola persona o varias al mismo tiempo dando lugar a las situaciones de cotitularidad
conocidas como condominio o copropiedad que implican un rgimen especial en el ejercicio
del derecho.
Como regla general los extranjeros tienen las misma capacidad para ser titulares del derecho
de propiedad que los espaoles, a salvo ciertas restricciones en relacin con bienes inmuebles
justificadas por razones de orden pblico o de la defensa nacional.
Objeto
Pueden ser objeto del derecho de propiedad todas las cosas, corporales o incorporales,
siempre que sean susceptibles de apropiacin, presten una utilidad econmica a su titular y
estn determinadas. En este contexto, los bienes objeto de propiedad privada habrn de ser,
de acuerdo con su naturaleza y con su rgimen jurdico, susceptibles de posesin.

9. EL CONTENIDO DEL DOMINIO: PRINCIPALES FACULTADES QUE

LO INTEGRAN
1. Facultad de tener o poseer y usar la cosa. Todo propietario se presume poseedor, lo que no
excluye que la tenencia material de la cosa se ejerza por otro poseedor distinto del
propietario sin que por ello se altere el derecho de propiedad.
2. Facultad de aprovechamiento. Significa la de utilizar la cosa directamente, por s mismo, o
indirectamente por concesin a un tercero de todo o parte de dicha facultad por medio de
derechos personales.
3. Facultades de delimitacin y de exclusin. La de delimitacin opera en relacin con los
bienes inmuebles y permite al propietario fijar los lmites fsicos o geogrficos de la finca en
relacin con las colindantes pertenecientes a otros titulares. La facultad de exclusin autoriza
al titular ejercitar acciones en defensa de su derecho frente a terceros que lo desconocen o
realizan actos que perturban su disfrute.
Facultad de cerrar o cerrar las heredades. Todo propietario puede delimitar
materialmente sus fincas.
38

 Facultad de deslinde y amojonamiento. Consiste en deslindar o marcar los lmites entre

dos o varias fincas y en marcar con hitos o mojones tales lmites.
Ius usus inocui o derecho de uso inocuo. Derecho a utilizar los predios ajenos sin que el
dueo sufra dao alguno, ya que se trata de un uso inocuo.
4. Facultad de disposicin y las prohibiciones de disponer. Acto del propietario que implica la
restriccin parcial o total de sus facultades y que puede consistir en: transformar la cosa;
destruida, limitarla, enajenarla o gravarla con un derecho real de garanta.

10. LA EXTENSION DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Si el objeto de la propiedad es una cosa mueble, no presenta problema el precisar hasta
dnde alcanza el poder del propietario: extendindose sobre la cosa entera, llega hasta los
lmites de sta, sin que pueda pensarse que la propiedad de la cosa mueble se extienda al
lugar en que est situada ni el espacio por encima de ella.
Si el objeto de la propiedad es una cosa inmueble, se plantea el problema de si se extiende
asimismo a lo que est debajo (subsuelo) y al espacio que est arriba (vuelo). Igualmente,
plantea cuestiones la extensin horizontal del derecho de propiedad sobre cosa inmueble.
1. Vuelo. El propietario del suelo tiene facultad de utilizacin exclusiva del espacio
situado sobre el mismo, lo cual puede entenderse como un autntico derecho de
propiedad sobre el vuelo. La facultad de utilizar en exclusiva el vuelo tiene dos
lmites: el lmite hasta el que permita la normativa y el lmite al que alcance el
inters del propietario.
2. Subsuelo. La propiedad del inmueble comprende el subsuelo. El lmite hasta donde
se extiende el poder del propietario respecto al subsuelo viene determinado por: la
legislacin (puede utilizar el subsuelo sin lmite alguno y puede impedir
intromisiones de otros hasta donde alcance el inters normal como propietario) y la
jurisprudencia (ha declarado que las facultades del propietario respecto de la
extensin vertical del dominio no pueden llegar hasta el extremo de evitar
inmisiones o intromisiones en el espacio vertical presuntamente exclusivo de aqul
que, verdaderamente, no afecten a las legtimas y efectivas expectativas
dominicales).
Y, en sentido horizontal, la extensin del derecho de propiedad alcanza al cierre de fincas y al
deslinde y amojonamiento ya tratados.

39

LECCIN 8: LA PROPIEDAD (II)

1. CONCEPTO
El conjunto de facultades que integran el derecho de propiedad est condicionado a unos
lmites que establece el ordenamiento jurdico, y que todo ello se justifica por muy variadas
causas en el artculo 7 del Cdigo Civil. Los lmites son las fronteras hasta donde llega el
poder del propietario, es decir, el rgimen ordinario de restricciones al que est sometido el
poder.
Para establecer una limitacin se necesita una norma expresa que la establezca. El Cdigo
civil empieza a regular esta materia a partir del artculo 348 tras decir que la propiedad es el
derecho de gozar y disponer de una cosa sin ms limitaciones que las establecidas por las
leyes.
En el mismo artculo se explica que el derecho de propiedad tiene lmites que son
establecidos por disposicin legal, que son aquello que protegen los derechos privados de
otros titulares y los establecidos por lmites intrnsecos, que son aquellos derivados de la
propia naturaleza de la propiedad , que se reconocen sin disposicin legal expresa.
El propietario puede imponer una serie de limitaciones sobre la propiedad por su propia
voluntad, que normalmente son los derechos reales limitados, las servidumbres
administrativas y las prohibiciones a disponer.

40

2. CLASES
Lmites institucionales: se derivan de la propia naturaleza del derecho de propiedad, an
sin disposicin legal concreta.
1

De carcter positivo
ACTOS DE EMULACIN. son actos que el propietario realiza sin que le
reporten ninguna utilidad y con la exclusiva finalidad de daar a otro.
ABUSO DE DERECHO. Se integra por los siguientes elementos: uso de un
derecho objetivo y externamente legal; dao a un inters no protegido por
una especfica norma jurdica; e inmoralidad o antisocialidad de este dao,
manifestada en forma subjetiva u objetiva. Los efectos son: ineficacia del
acto, indemnizacin y medidas judiciales o administrativas para evitar la
persistencia del abuso.

2. De carcter negativo
Se trata de un posible lmite a la facultad de excluir, tpica del derecho de
propiedad. En el ius usus inocui se le limita su facultad de exclusin al permitir que
un tercero use la propiedad ajena en la medida en que ese uso no perjudique al
propietario.
Lmites en inters privado:
1

Las relaciones de vecindad

Normas que imponen una serie de limitaciones a sus titulares para hacer posible el
mejor ejercicio de sus derechos. Se suelen plantear por razn de vecinos, ya sean
propietarios, usufructuarios, arrendatarios etc. No le est permitido a un propietario
aquella actuacin que deba soportar el vecino en una medida superior a la normal
tolerancia y que la actividad del propietario vecino debe ser ejercitada segn su
natural destino y de un modo normal.
Hay una serie de teoras de las cuales la teora de los actos de emulacin ha
quedado desbordada:
Teora de la inmissio: El propietario no puede realizar ningn acto en su fundo
que lleve consigo una inmisin.
Teora de la normal tolerancia: Se deben prohibir todos los influjos que se
inicien directamente en el flujo vecino y se deben permitir los que comienzan
en el fundo del que los realiza y prosiguen en el del vecino siempre que no
sean nocivos para las personas.
Teora del uso normal: Los derechos deben ser ejercitados segn su natural
destino y en modo normal con tal de que no ocasione a los dems algn dao
apreciable. Todo ello, debe ser sometido a la apreciacin soberana de los
jueces.
Ahora, surge la necesidad de determinar hasta donde debe el propietario tolerar
consentir estos actos y a partir de qu grado de intensidad debe impedirlos
obteniendo la reparacin de los daos padecidos. El Cdigo Civil no establece
41

ninguna norma para regular este asunto as que no fijaremos en la jurisprudencia

la cual dice que el propietario debe soportar las inmisiones en la medida que
sean tolerables y consecuencia del uso normal del derecho del propietario.
Segn la doctrina, las diferencias entre
las limitaciones del derecho de
propiedad nacidas de las relaciones de vecindad y las servidumbres legales son:
1

En las relaciones de vecindad, los fundos o fincas se colocan en situacin

de igualdad y de reciprocidad surgiendo derecho y deberes recprocos
para cada propietario, en cambio, en las servidumbres, unos de los
fundos est en situacin dominante y el otro de subordinado.

Las limitaciones basadas en relaciones de vecindad son internas y surgen

directamente de la ley mientras que las servidumbres requieren un acto
expreso de la constitucin.

Las relaciones de vecindad no confieren derecho a indemnizacin a

quien debe tolerar los actos del otro propietario, derecho que si que tiene
el propietario gravado con la servidumbre.

Las relaciones de vecindad implican una idea de estabilidad o de

permanencia mientras que las servidumbres son temporales y pueden
extinguirse por prescripcin.

La reparacin del dao deber hacerse in natura, es decir, removiendo la

perturbacin mediante la adopcin de medidas adecuadas y en casos extremos
suprimiendo la actividad. Las relaciones de vecindad que regula el Cdigo Civil
son:

1
2
3
4

Derecho temporal de paso.

Vertiente natural de aguas
Desage de tejados.
Luces y vistas.

Distancias entre obras y plantaciones.

La medianera
Es la seal o signo externo que indica la existencia de dos o ms fincas y puede
estar sealizada por una alambrada, setos, cerca de madera, muro etc. Estas
seales pueden estar construidas o levantadas sobre el terreno de uno de los
propietarios o en la lnea divisoria de ambas propiedades aunque esto conlleva
algunos problemas como por ejemplo determinar cul de los propietarios tiene la
titularidad de ese muro o el modo de contribucin de los vecinos con las cargas para
su mantenimiento.
El Cdigo Civil regula unas reglas bsicas:
La existencia de la medianera se regula por lo pactado por las partes, en
su defecto por el C.C y siempre est supeditada a las ordenanzas
administrativas y usos locales.
Queda excluida cuando se acredite que el muro divisorio pertenece a uno
solo de los propietarios porque as conste en la escritura de propiedad o
por que cumpla las condiciones del C.C.
42

 Se presume que hay medianera cuando concurren las condiciones del

artculo 572 C.C.
Cada propietario debe contribuir en proporcin a la extensin de su
derecho a los gastos de construccin o de reparacin del muro.
Cada propietario puede usar la pared medianera, pudiendo edificar
apoyndose en ella o introducir vigas hasta su mitad.
No se puede abrir en la pared huecos o ventanas sin el consentimiento del
otro propietario.
La medianera se extingue por las causas generales de extincin de los
derechos reales y por la renuncia de uno de los propietarios.
3

Los derechos de tanteo y retracto legales

Lmites en inters pblico

1

Por razn de las personas: Lmites aplicables a los extranjeros y espaoles

residentes en el extranjero.

Por razn del objeto: Lmites relativos a la naturaleza del objeto, por razn de su
origen o destino.
Bienes que integran el patrimonio nacional o el patrimonio histrico espaol
son indisponibles.
Riberas de los ros

Por razn del destino o actividad: Lmites que afectan a la facultad de

aprovechamiento o de exclusin, en aras a un inters pblico:
1
2
3
4
5
6
7

En inters de la defensa nacional.

Zona martimo-terrestre.
Como proteccin al medio ambiente.
En inters de las comunicaciones pblicas.
Urbanismo.
Limitaciones a la propiedad de viviendas de proteccin oficial.
Limitaciones a favor de la propiedad agraria y del medio ambiente.

3. CLASIFICACIN DE LAS LIMITACIONES

1. Derechos reales. sobre cosa ajena salvo los establecidos directamente por la ley,
como los retractos legales que son lmites.
2. Servidumbres legales o administrativas. consistente en la sujecin parcial de la
cosa a alguna utilizacin o uso en beneficio de la Comunidad.
3. Prohibiciones de disponer. consisten en que ciertas restricciones que pueden
establecerse a la libre disponibilidad de la cosa por su dueo, que puede ser de
carcter total o parcial y tener origen legal, judicial o administrativo y voluntario.

43

LECCIN 9: LA PROTECCIN JURDICA

DEL DERECHO DE PROPIEDAD
1. LA DEFENSA DEL DOMINIO. IDEA GENERAL
El derecho de propiedad es el derecho subjetivo ms importante en el trfico jurdico, por ello
existen una serie de instrumentos jurdicos que la ley establece para protegerlo (acciones
protectoras del dominio).
El cdigo civil carece de una ordenacin sistemtica sobre la tutela del derecho de propiedad
y solo el apartado segundo del art.348 CC seala que el propietario tiene accin contra el
44

tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

Este texto legal se puede calificar como insuficiente (porque no se refiere a todas las acciones
que nacen del dominio) e inexacto (porque la referencia a la accin reivindicatoria parece
omitir o excluir otras acciones, que indudablemente estn incluidas en la proteccin del
derecho de propiedad).
Ahora bien, como el propietario es al mismo tiempo poseedor de la cosa o del derecho tiene
tambin las acciones protectoras que la ley reconoce a todo poseedor. La doctrina y
jurisprudencia considera acciones protectoras del derecho de propiedad: reivindicatoria,
declarativa del dominio, negatoria de cargas, preparatoria o ad exhibendum y preparatoria
y cautelar.
Accin reivindicatoria
Es el medio principal de defensa que el art. 348 CC reconoce al propietario; su finalidad es
conseguir que el titular del derecho que ha sido privado de la cosa por un tercero la recupere.
Es una accin carcter restitutorio, puesto que con ella se pretende imponer al demandado un
determinado comportamiento: dar o restituir la cosa. Es una accin real, como derivada de un
derecho real, y ejercitable erga omnes. Es declarativa de condena, es decir, que su efecto
es: 1) Que sea declarado el derecho de propiedad del reivindicante sobre la cosa; y 2) Que
sea condenado el demandado a restituir la cosa al demandante. Lo que conlleva la necesidad
de liquidar el estado posesorio en los trminos que estudiamos.
Para lograr recuperar la cosa, el propietario, que considera que est en poder de un tercero
de forma indebida, debe iniciar un proceso dirigido a obtener una resolucin judicial que
condene al poseedor a devolverla al propietario. El tipo concreto del proceso judicial es el
llamado juicio ordinario si el valor del bien supera los 6.000 euros o en juicio verbal si es de
cuanta inferior.
Para que pueda prosperar se necesitan 3 requisitos:
1. Que el que ejerza (demandante) sea el propietario no poseedor (dominio del actor).
2. La accin debe dirigirse contra el poseedor actual de la cosa (demandado) y tanto si es
poseedor mediato o inmediato; lo que es relevante, es que se trate de un poseedor que
carece de ttulo que ampare o legitime su tenencia.
3. El propietario de la cosa reclamada deber identificarla de la manera ms exacta
posible para evitar la confusin con otras semejantes.
Si el propietario acredita estos tres requisitos el juez dictara sentencia en la que declarando la
titularidad dominical del demandante se condena al poseedor demandado a la devolucin de
la cosa reclamada con sus frutos y accesiones y, en caso de que se acrediten, con la
indemnizacin de los daos y perjuicios que el propietario haya sufrido.
Accin declarativa de dominio
Tiene por finalidad la declaracin del derecho de propiedad. Mediante esta accin el
propietario persigue una resolucin judicial que declare su derecho de propiedad sobre una
cosa determinada. En esta accin no se persigue la condena a reintegrarla, simplemente se
busca que se reconozca el derecho de propiedad sobre la cosa, por tanto es meramente
declarativa.
La doctrina y la jurisprudencia sealan que los requisitos de esta accin son los mismos que
45

los de la accin reivindicatoria, salvo en lo referente al demandado, que no es preciso que sea
poseedor actual de la cosa porque no se le pide restitucin. El demandado es simplemente
aquel que realiza actos que nieguen o pongan en duda el derecho del propietario.
Una vez acreditados aquellos requisitos, el juez dictara sentencia en la que se declara el
derecho del propietario demandante sobre la cosa.
Una variedad importante de la accin declarativa de dominio es la llamada tercera de
dominio, que tiene lugar cuando se han embargado bienes que se considera pertenecen al
deudor y resulta que son de otra persona (tercero); sta ejercer la tercera de dominio para
obtener una resolucin judicial que declare que el bien embargado es suyo y no del deudor
con el consiguiente alzamiento del embargo.
Accin negatoria de cargas
La accin negatoria, como protectora del derecho de propiedad, tiene por objeto que se
declare que la cosa no est sometida a un derecho real del demandado y que se haga cesar el
mismo (se niega tal derecho real ajeno que pesa sobre la cosa).
Mediante esta accin el propietario busca una resolucin judicial en la que se declare que
sobre su bien no existe ningn tipo de carga o gravamen. Como en principio se presume que,
la propiedad se tiene libre de cargas el propietario slo necesita acreditar su derecho y ser el
demandado, el que pretende tener algn derecho sobre la cosa, quien tenga que probar la
existencia del gravamen o carga.
La resolucin judicial si estima que no se ha acreditado la existencia de las cargas que alega
el demandado declara la propiedad libre de las mismas y si hubo actos de perturbacin le
conminar para que cese en su realizacin con indemnizacin de los daos que se hayan
causado al propietario por las perturbaciones. Por tanto, la accin es declarativa de condena,
aunque puede ejercerse tan slo con carcter de declarativa en el caso de que se pretenda
nicamente que se declare que la cosa est libre.
El demandante deber probar su derecho de propiedad sobre la cosa, en los mismos trminos
que en la accin reivindicatoria. Asimismo deber probar la perturbacin que hace en la cosa
el demandado. No darse perturbacin material alguna y el demandante slo pretenda que se
declare que su cosa no est sujeta a determinado derecho real.
El demandado ser el que perturbe el derecho de propiedad del demandante mediante el
ejercicio de un supuesto derecho real (el que se niega) en cosa ajena (del demandante). O
bien si se ejerce como accin declarativa, el que alega la titularidad de este supuesto derecho
real.
Los efectos son: 1) Declaracin de que el derecho de propiedad del demandante no se halla
sujeto al derecho real pretendido por el demandado; 2) Condena a ste de que cese la
perturbacin que implicaba el ejercicio de tal derecho real; y 3) Indemnizacin de los daos y
perjuicios causados por tal perturbacin.
Si slo se ejercita esta accin como declarativa, el efecto ser simplemente la declaracin de
que el derecho de propiedad del demandante no est sujeto al derecho real alegado por el
demandado.
Accin preparatoria o ad exhibendum
Es la accin que se concede a quien pretende reclamar una cosa para exigir de quien la tiene
46

en su poder que se la muestre para poder entablar con mayor exactitud y rigor el posterior
litigio. Est pensada para la reclamacin de cosas muebles.
Conforme al primero: tambin podr prepararse el juicio. 2. Mediante solicitud de que la
persona a la que se pretende demandar exhiba la cosa que tenga en su poder y a la que se
haya de referir el juicio, y en caso de no hacerlo de forma voluntaria, dispone el segundo que
puede ser obligado por el tribunal si se tratase de la exhibicin de una cosa y se conociese o
presumiese fundadamente el lugar en que se encuentra, y se presentar la cosa al solicitante,
que podr pedir el depsito o medida de garanta ms adecuada a la conservacin de aquella.
Acciones preparatorias y cautelares
Adems de las acciones que hemos mencionado en los anteriores epgrafes, que constituyen,
con la reivindicatoria a la cabeza, el ncleo central de la proteccin del dominio, ste puede
encontrarse protegido por otras acciones sumarias, a ejercitar por el procedimiento de juicio
verbal, para pretender que el tribunal suspenda una obra nueva, con carcter sumario, o,
tambin con este mismo carcter, que resuelva la demolicin, o derribo de una obra, edificio,
rbol, columna o cualquier objeto anlogo en estado de ruina y que amenace causar daos a
quien demande. Las sentencias no tendrn efectos de cosa juzgada.

LECCIN 10: LA COMUNIDAD DE

BIENES (II)
47

1. DISPOSICIN Y ALTERACIN
Para los supuestos de alteracin o disposicin de la cosa objeto de la copropiedad, se requiere
la unanimidad de todos los copropietarios.
En casos de disposicin de la cosa comn, el CC no tiene ningn precepto que lo regule, por
ello se aplica el art. 398 en sentido contrario, llegndose a la conclusin de que se requiere la
unanimidad de los comuneros. En los actos de disposicin se incluyen los de gravamen sobre
la totalidad de la cosa.
La constitucin de una servidumbre es un acto de disposicin, regulado en el art. 597 CC, que
por tanto requiere unanimidad de los copropietarios. El mismo criterio se aplica a la
constitucin de otros derechos reales limitativos del dominio. En referencia a los actos
materiales sobre la cosa, se entiende que son actos de disposicin, o al menos de alteracin,
los que afectan a la sustancia de la misma.

2. EXTINCIN DE LA COMUNIDAD. LA DIVISIN DE LA COSA

Las causas de la extincin de la comunidad son las mismas que las que extinguen los
derechos reales que pertenecen a un solo titular. Por ello, se extingue tanto por causas ajenas
a los copropietarios: destruccin o prdida total de la cosa; abandono por todos los
copropietarios; enajenacin; usucapin por un tercero; consolidacin o reunin de todas las
cuotas en uno de los comuneros, ya sea por actos inter vivos o actos mortis causa.
Aunque la causa tpica es la divisin de la cosa comn, regulada en el art. 400 CC,
estableciendo que ningn copropietario (comunero) estar obligado a permanecer en la
comunidad, pudiendo pedir cualquiera de ellos, en cualquier momento que se divida la cosa
comn. Pese a ello, ser vlido el pacto de conservar la cosa indivisa por periodo de tiempo
determinado, siempre que este no exceda los 10 aos. Pudindose prorrogarse el plazo por
nueva convencin.
Estamos, ms que ante un derecho subjetivo, ante una facultad que se integra en el derecho
subjetivo de propiedad, cuando este tiene pluralidad de sujetos, es decir, es una res merae
facultis, teniendo naturaleza de acto dispositivo y de atribucin patrimonial y siendo una
facultad inmanente a la propiedad, irrenunciable e imprescriptible, es decir, que est viva
mientras la comunidad subsista. Adems, no hay ms lmites temporales que los genricos de
la buena fe y el abuso de derecho.
Se podra definir la divisin de la cosa comn como el acto jurdico por el que a peticin de
cualquier comunero el derecho de cuota se concreta en el dominio sobre una porcin material
del bien comn o, subsidiariamente, en dinero.
En estos supuestos se incluyen tambin los de subcomunidad o comunidad de segundo
grado, es decir, casos en los que una de las cuotas pertenece a su vez a varios titulares pro
indiviso. Teniendo estos casos tambin a su disposicin la accin de divisin sin que esta
afecte a la comunidad de primer grado.
La accin de divisin no es la nica forma que tiene el comunero de salir de la comunidad,
pudiendo hacerlo tambin enajenando o renunciando a su cuota. Aunque la diferencia con la
accin de divisin es que la divisin lleva aparejada la desaparicin de la comunidad, y la
concrecin de la cuota en una parte del bien o derecho, o su precio.
48

Adems, el art. 403 CC reconoce la accin de divisin, en ciertos supuestos, para los
acreedores o cesionarios de los participantes. Aunque en estos casos la facultad no es tan
amplia e ilimitada. El art. 400 CC, reconoce la posibilidad de excluir temporalmente la divisin
de la cosa comn.

3. EXCLUSIN
Pacto de indivisin. El apartado segundo del 400 CC, reconoce la posibilidad de este pacto,
que debe ser, siempre, temporal. Aunque se permite prorrogar la exclusin de la divisin por
convencin, siempre con unanimidad. El Cdigo Civil no dice nada acerca de la posible
duracin de la prrroga, aunque lo lgico es pensar que el tope ser de 10 aos.
Exclusin de la divisin por pacto unilateral del testador. Ser posible, en este caso la
divisin de la cosa.
En los casos en los que no se haya establecido nada, cualquiera de los copropietarios podr
pedir la divisin de la cosa aunque esta sea fsica o materialmente indivisible (que si se
dividiera perdera su identidad o desmerece su utilidad econmica). En esos casos de
indivisibilidad funcional de la cosa, la divisin se realiza en funcin de las reglas reguladas en
los arts. 401 y 404 CC.
Lo que establece el art. 401.1 CC, es que, en el supuesto contemplado no existe, en strictu
sensu, accin de divisin, por no ser posible la divisin material, pero s una disolucin de la
comunidad.
Por tanto, la divisin de la cosa queda excluida en los trminos vistos, de acuerdo con el
401.1 CC, cuando en caso de ejercitarla, la cosa resultara inservible para el uso que se
destina, entendiendo el uso al que se destina como el destino que han dado a la cosa los
comuneros por su voluntad, entre los varios posibles que puede tener la cosa. En estos casos,
ni la divisin material ni la venta tienen sentido, por ejemplo, el caso de las rampas de
entrada o pasillos de acceso a los garajes en un edificio de viviendas.
Aunque, como se seala, no quepa la divisin estrictamente entendida, s cabra la disolucin
de la comunidad que se produce de dos posibles formas: adjudicando la cosa a uno de los
comuneros, que indemniza al resto; o subastndola y repartindose el precio (art. 404 CC).
Por la forma de expresarse el 404 CC parece que la subasta de la cosa es un recurso
subsidiario para casos que no se lograra el convenio para su distribucin o adjudicacin a
favor del que estuviese dispuesto a abonar a los restantes el valor de su participacin en la
comunidad.
Pese a que esta regulacin se encuentra vigente, hay que sealar que algunos de los
supuestos sealados, se resuelven a travs de la regulacin especfica de la propiedad
horizontal.

4. MODO DE PRACTICARLA
Los procedimientos para la divisin se enumeran en el art. 402 CC y se aplican
supletoriamente de las reglas de la divisin de la herencia del art. 406 CC. Pudiendo ser
realizada la divisin:

49

Por los mismos cotitulares o comuneros siempre con unanimidad, que deben querer
hacerla y estar de acuerdo en la forma de hacerla: pueden acordar repartos no
proporcionales o suplementos en metlico.

Por terceras personas, a las que el CC llama rbitros o amigables componedores,

aunque no son los rbitros de la ley de arbitraje, a cuya decisin de someten los
comuneros.

Por rbitros, cuando se somete la divisin, previo contrato, a un arbitraje.

Mediante procedimiento judicial de divisin consecuencia del ejercicio judicial por parte
de cualquiera de los comuneros de la accin de divisin.

Pese a ello, los acreedores o cesionarios, podrn concurrir a la divisin de la cosa y oponerse
a la que se verifique sin su concurso, aunque sin poder impedirlo.
Por otro lado, la forma material de hacer la divisin es distinta segn su naturaleza:
a

Si la cosa es divisible se har la divisin material, adjudicndose una parte o porcin de

la misma a cada propietario, evitndose en cuanto sea posible los suplementos en
metlico.

Si la cosa es indivisible por indivisibilidad fsica o porque resultara inservible para el

uso que se destina, realizndose la divisin econmica, mediante la adjudicacin de la
cosa a uno de los copropietarios que pagar el precio que corresponda a los dems
segn sus cuotas, si estn todos conformes, o se vender y se repartir el precio entre
todos ellos, tambin segn sus cuotas.

Si se tratare de un edificio cuyas caractersticas lo permitan, a solicitud de cualquiera

de los comuneros, la divisin podr realizarse mediante la adjudicacin de pisos o
locales independientes, con sus elementos comunes ajenos, en la forma prevista en el
art. 396, convirtindose la comunidad en propiedad horizontal.

5. EFECTOS DE LA DIVISIN
Frente a los copropietarios
Primero, la atribucin en exclusiva, de la parte de la cosa que se haya adjudicado o el precio
que le correspondiera. Segundo, obligacin recproca entre los comuneros del saneamiento
por eviccin o vicios ocultos respecto a la parte recibida por cada uno. Tercero, presuncin de
que ha posedo exclusivamente durante la indivisin la parte que le ha sido adjudicada.
Frente a los terceros
En principio no les puede perjudicar la divisin, aunque podrn impugnar la divisin en caso
de fraude o si se ha hecho no obstante de su oposicin.

6. COMUNIDADES ESPECIALES
La comunidad hereditaria, es otra de las comunidades especiales, que surge cuando a la
muerte del titular de los bienes son llamados a sucederle varias personas y que dura hasta
que se procede a su divisin o particin.
50

La comunidad de pastos, que es especial ya que no recae sobre una finca que pertenezca a
varios titulares si no que es una propiedad de un titular determinado que reconoce el derecho
a utilizar sus pastos tanto por el ganado propio como ajeno.
La comunidad de montes vecinales, que recae sobre montes de titularidad de un grupo de
vecinos que son los que pueden aprovecharse de los mismos.

LECCIN 11: LA PROPIEDAD

HORIZONTAL
1. CONSIDERACIONES PREVIAS
El artculo 396 se reform por la Ley de 26 de octubre de 1939.
1

Otorgaba a los propietarios un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre

su piso o parte de l, y una copropiedad sobre elementos comunes del edificio
necesarios para su adecuado uso y disfrute.

Estableca que no eran susceptibles de divisin en ningn caso y constituan

anejos inseparables de la parte privativa.

Se ordenaba la contribucin de los propietarios a los gastos de reparacin y

conservacin de los elementos comunes en proporcin al valor de su parte
privativa.

Se conceda a los propietarios derechos de adquisicin preferente (tanteo y

retracto) cuando cualquiera de ellos quisiera venderlo, y se prohiba a cualquier
propietario variar esencialmente el destino o la estructura de su piso sin previo
acuerdo de la mayora de los otros interesados.

La Ley de 1960 es una ley especial sobre la propiedad horizontal, que profundiz ms en el
contenido de la propiedad privativa.
1

Regul todo lo relativo a las relaciones de vecindad y acuerdos tomados por los
comuneros, y cre rganos de direccin y representacin del conjunto de los
propietarios, delimitando sus competencias.

Elimin los derechos de adquisicin preferente de los propietarios.

Modific la Ley Hipotecaria (art. 8) para permitir la inscripcin registral no slo

del edificio, sino de cada uno de los pisos o locales que lo conformaban.

La Ley de 1960, aunque importante en su momento, se ha demostrado insuficiente para su

aplicacin a las nuevas realidades inmobiliarias. Por ello, fue reformada por la Ley 8/1999, de
6 de abril (LPH)
51

Con anterioridad a esta Ley 8/1999, se modific por la Ley 3/1990, de 21 de junio para
facilitar la adopcin de acuerdos que, tuvieran por finalidad la adecuada habitabilidad de
minusvlidos en el edificio de su vivienda, por lo tanto se necesita la unanimidad para la
validez de los que implique aprobacin o modificacin de las reglas contenidas en el ttulo
constitutivo de la propiedad o en los estatutos. No obstante, cuando tengan por finalidad la
supresin de barreras arquitectnicas que dificulten el acceso y la movilidad de las personas
con minusvala, bastar el voto de las tres quintas partes de las cuotas de participacin.
En el artculo 396 del Cdigo civil se fija la estructura bsica de la propiedad horizontal; y, por
otra, contiene una norma de remisin en lo que respecta al rgimen jurdico por el que habr
de regirse la propiedad horizontal.
Lo caracterstico de la propiedad horizontal es un modo de divisin de un edificio en el que
pueden distinguirse pisos o locales independientes, y por la participacin en la cotitularidad
sobre los dems elementos, pertenencias y servicios comunes.
El mbito de aplicacin de esta Ley ser a las comunidades de propietarios constituidas
conforme a lo dispuesto en el artculo; a las que renan los requisitos del artculo 396 del
Cdigo Civil y no hubiesen otorgado el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal y a los
complejos inmobiliarios privados; a las subcomunidades y las entidades urbansticas de
conservacin en los casos en que as lo dispongan sus estatutos.

2. CONFIGURACIN DE LA PROPIEDAD
PROPUEDAD SEPARADA Y COPROPIEDAD

HORIZZONTAL.

LA

1. La propiedad separada y la cuota de participacin.

a

La propiedad separada. La propiedad privativa sobre los pisos, locales o partes de ellos.
Cada propietario puede disponer libremente de su derecho sin separar los elementos que lo
integran y sin que, en los casos de enajenacin de un piso o local, los dueos de los dems
tengan derecho ni a tanteo ni a retracto.
Corresponde al dueo de cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad
sobre un espacio suficientemente delimitado, con elementos que estn comprendidos
dentro de sus lmites.

La cuota de participacin. Es uno de los elementos esenciales que debe constar en el ttulo
constitutivo y representa la parte de valor que corresponde a cada propietario sobre el total
del inmueble y al mismo tiempo es el factor que sirve para determinar el porcentaje de su
derecho y su contribucin en las cargas y obligaciones. A cada piso o local se atribuir una
cuota de participacin en relacin al total del valor del inmueble y referida a centsimas
del mismo.

2. La copropiedad. Los elementos comunes.

I La copropiedad. Corresponde al dueo de cada piso o local junto con los dems propietarios
en derecho de copropiedad obre los elementos comunes del edificio.
II Los elementos comunes.
1
2
3

El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.

Los elementos estructurales.
Las fachadas.
52

4
5
6
7

El portal, las escaleras, porteras, corredores, pasos, muros, fosos, patios y pozos;
Los recintos destinados a ascensores, depsitos, contadores, telefonas u otros
servicios e instalaciones comunes, incluso si fuesen de uso privativo.
Los ascensores.
Las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desage y el suministro de
agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energa solar y dems
instalaciones para los servicios, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.
Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurdicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles.

Los elementos comunes por naturaleza o esenciales son aquellas partes del edificio
que por la propia naturaleza de las cosas tienen que ser necesariamente comunes (suelo,
cimentaciones, muros o escaleras).
Los elementos comunes por destino o accidentales seran aquellos respecto de los
cuales lo mismo puede predicarse su condicin de comunes como atriburseles la condicin
de privativos (las terrazas o los patios interiores para dar luz y ventilacin a la parte interna
del edificio).

Esta posibilidad puede ser llevada a cabo de dos formas:

1

Inicial que surge cuando as se ha constatado en el ttulo constitutivo.

A posteriori, que se opera en virtud de acuerdo adoptado despus de constituido

dicho rgimen de propiedad por decisin unnime.

3. EL RGIMEN JURDICO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL:

NORMAS APLICABLES Y AUTONOMA DE LA VOLUNTAD
1

La propiedad horizontal se regir en primer lugar por la Ley sobre Propiedad Horizontal.
Adems de esta, son de aplicacin otras disposiciones legales que inciden en diferentes
aspectos del rgimen de la propiedad horizontal.

En orden al rgimen jurdico de la propiedad horizontal el art. 396 CC remite tambin a

la voluntad de los particulares. Y es que la autonoma de la voluntad opera asimismo
en el rgimen de la propiedad horizontal ya lo sea a travs del ttulo constitutivo, de los
estatutos, del reglamento del rgimen interior o de los acuerdos de la Junta de
propietarios.

Con todo, el art. 396 CC nicamente permite el juego de la autonoma de la voluntad

en cuanto las disposiciones legales lo permitan.

4. CONSTITUCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1. Las comunidades de propietarios con ttulo constitutivo.
A El ttulo constitutivo de la propiedad horizontal. La Ley de Propiedad Horizontal se
aplicar, en primer lugar, a las comunidades de propietarios constituidas formalmente
mediante el otorgamiento del correspondiente ttulo constitutivo.
53

El Tribunal Supremo define el ttulo constitutivo como el documento en el cual habrn

de hacerse constar necesariamente los supuestos de hecho que sirven de base para la
determinacin del rgimen jurdico de la propiedad horizontal. Se emplea la escritura
pblica a los efectos de la correspondiente publicidad registral, debiendo tener
presente que para la inscripcin de la constitucin del rgimen de la propiedad
horizontal se requiere que la construccin est por lo menos comenzada.
B El contenido del ttulo constitutivo. 1. La descripcin del inmueble en su conjunto. 2. La
descripcin de cada uno de los pisos o locales, al que se asignar nmero correlativo.
3. La cuota de participacin que corresponde a cada piso o local. 4. Los Estatutos.
Los estatutos deben contener las reglas de constitucin y ejercicio del derecho y
disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus
diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administracin y gobierno,
seguros, conservacin y reparaciones. Adems pueden tener el contenido que los
propietarios hayan acordado por unanimidad y no se a contrario a la ley.
Distintos de los estatutos son los Reglamentos de Rgimen Interior, que son
normas fijadas por el conjunto de los propietarios para regular los detalles de la
convivencia y la adecuada utilizacin de los servicios y cosas comunes, por ejemplo los
perodos en los que se encender la calefaccin, la recogida de basura, la utilizacin de
patios.
C Modificacin del ttulo constitutivo. En cualquier modificacin del ttulo, ya salvo de lo
que se disponga en validez de acuerdos, se observarn los mismos requisitos que para
la constitucin.
2. Las comunidades de propietarios sin ttulo constitutivo.
Aun cuando no hubiesen otorgado el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal, las
comunidades de propietarios que renan los requisitos establecidos en el artculo 396 del
Cdigo civil tambin estn sometidas a la Ley de Propiedad Horizontal.

5. ELEMENTOS PRIVATIVOS Y COMUNES EN LA LEY DE PROPIEDAD

HORIZONTAL
Se describe la Propiedad Horizontal como una propiedad separada que recae sobre los
diferentes pisos o locales de un edificio, que lleva al mismo tiempo inherente un derecho de
copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.

6. CONTENIDO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: DERECHOS Y

OBLIGACIONES
DE
LOS
PROPIETARIOS
Y
ACTIVIDADES
PROHIBIDAS
Por contenido se entiende el conjunto de derechos y obligaciones que corresponden a cada
uno de los propietarios.
Sobre la parte privativa cada propietario tiene un derecho de propiedad de iguales
caractersticas que el derecho de propiedad sobre cualquier objeto, por tanto, dentro de su
derecho se incluye la facultad de poder usar o disfrutar de su piso o local y la facultad de
54

disponer libremente del mismo. En caso de enajenacin de un piso o local los dueos de los
dems, por este solo ttulo, no tendrn derecho de tanteo ni de retracto.
Cualquiera de los propietarios puede exigir a la comunidad que realice nuevas obras o
instalaciones necesarias para la conservacin, habitabilidad, seguridad y accesibilidad al
inmueble. Se dispone el carcter obligatorio de las obras que resulten necesarias para
garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal.
Las obligaciones del propietario consisten en respetar el ejercicio de los derechos de los
dems propietarios abstenindose de realizar conductas que lo impidan y otras concretas o
particulares referidas a su vivienda o local.
1 Mantener en buen estado de conservacin el piso o local.
2 Observar la diligencia debida en el uso de la vivienda y en sus relaciones con los
dems propietarios.
3 Comunicar sus cambios de domicilio a quien tenga la representacin de la
comunidad.
Como copropietario de los elementos comunes tienen el derecho de uso y disfrute de los
mismos.
Las obligaciones de cada propietario sobre los elementos comunes son:
1

Respetar las instalaciones generales de la comunidad y los elementos comunes

haciendo un uso adecuado de los mismos.

Consentir que dentro de su vivienda o local se realicen las reparaciones necesarias que
exija el servicio general del edificio, y permitir en l las servidumbres imprescindibles
requeridas para su realizacin.

Contribuir, con arreglo a su cuota de participacin, a los gastos generales o comunes

necesarios para el manteniendo del edificio como son servicios o las cargas o los
impuestos de diverso tipo que graven el edificio o los crditos que se hayan asumido
por la comunidad.

Contribuir, en proporcin a su cuota de participacin, a la formacin de un fondo de

reserva. Su importe no puede ser inferior al 5% del presupuesto ordinario y su finalidad
es tener un remanente de capital o dinero con el que pueda afrontarse la realizacin de
obras de conservacin y mejora en los elementos comunes del edificio.

En cuanto a las actividades prohibidas: Se prohbe al propietario y ocupantes desarrollar en

el piso o local, as como en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos,
daosas para la finca.
La accin de cesacin se sustanciar a travs del juicio ordinario. Adems de la cesacin
definitiva de la actividad prohibida y la indemnizacin de daos y perjuicios que proceda,
podr disponer la privacin del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a
tres aos.

7. LOS RGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD

1. La Junta de Propietarios.
55

Es el rgano soberano de carcter colegiado que se integra por todos los propietarios, al que
corresponde:
I
II

Nombrar y remover a las personas que ejerzan funciones de gobierno y resolver las
reclamaciones de los titulares de los pisos o locales.
Aprobar el plan de gastos e ingresos y las cuentas.

III

Aprobar los presupuestos y la ejecucin de todas las obras.

IV

Aprobar o reformar los estatutos y el reglamento de rgimen interior.

Cualquier otro asunto que pueda tener inters para la comunidad.

La junta ordinaria de propietarios debe reunirse al menos una vez al ao y en ella deben
aprobarse los presupuestos y cuentas de la comunidad; debe ser convocada por el presidente
con la suficiente antelacin -al menos con seis das- y en la notificacin que debe realizarse a
cada propietario debe indicarse el da, hora y lugar de su celebracin y los asuntos a tratar.
Para que la junta pueda celebrarse en primera convocatoria es preciso que a la misma,
concurran la mayora de los propietarios que al mismo tiempo representen la mayora de las
cuotas de participacin. Como suele ser difcil reunir esa asistencia lo normal es que en la
notificacin se indique tambin la fecha, hora y lugar de la segunda convocatoria que para su
celebracin no se exige ningn qurum mnimo de asistencia.
Las juntas extraordinarias son: las que se convocan por el Presidente para tratar asuntos que
son urgentes o importantes que no admiten demora; las que acuerden celebrar todos los
propietarios sin necesidad de convocatoria y las que pidan la cuarta parte de los propietarios
que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participacin. Los propietarios
pueden asistir personalmente a la junta o delegar en otra persona mediante escrito firmado
en el que se indique la persona a la que se concede la representacin.
Se establecen distintos qurum necesarios para tomar acuerdos en base a la materia y a
si se trata de primera o segunda convocatoria.
l. Unanimidad de los propietarios para acuerdos que impliquen aprobacin, o
modificacin de las reglas contenidas en el ttulo constitutivo o en los estatutos.
2. Voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios que a su vez
represente 3/5 partes de las cuotas de participacin para tomar acuerdos sobre
establecimiento o supresin de los servicios de ascensor, portera, conserjera,
vigilancia o arrendamiento de elementos comunes, eficiencia energtica o hdrica del
inmueble.
3. Voto favorable de la mayora de los propietarios: Suprimir barreras
arquitectnicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvala.
4. Voto favorable de 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen
un tercio de la cuotas de participacin, para acuerdos sobre sistemas de ahorro
energtico o hdrico, que no beneficien a toda la comunidad sino a alguno de los
propietarios.
5. Un tercio de los integrantes de la comunidad que representen un tercio de
las cuotas de participacin
para acuerdos sobre instalacin, adaptacin o
modificacin de infraestructuras de acceso a servicios de telecomunicacin o
56

instalaciones de sistemas de aprovechamiento de energa solar. Pero el coste de esas

obras no puede repercutirse en los propietarios que no hubiesen votado a favor del
acuerdo.
6. No es preciso acuerdo de la Junta de Propietarios, para instalar en el
aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehculos elctricos para uso privado,
siempre que se ubique en una plaza individual de garaje; basta la comunicacin previa
a la comunidad de que se proceder a su instalacin; su conste ser asumido por los
interesados.
7. Para la validez de los restantes acuerdos no incluidos en los apartados
anteriores; basta la mayora de los propietarios que representen la mayora de las
cuotas de participacin.
Como regla general los acuerdos adoptados validamente vinculan a los propietarios que no
hubiesen asistido a la Junta, salvo que en el plazo de 30 das del acuerdo manifiesten al
Secretario su disconformidad con el mismo.
El contenido que al menos deber expresar el acta es: a) la fecha y lugar de celebracin de la
reunin; b) el autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubieran
promovido; c) el carcter ordinario o extraordinario de la reunin y la indicacin sobre su
celebracin en primera o segunda convocatoria; d) la relacin de todos los asistentes y sus
respectivos cargos, as como de los propietarios representados, con indicacin, en todo caso,
de sus cuotas de participacin; e) el orden del da de la reunin; y f) los acuerdos adoptados,
con indicacin, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los
nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, as como
las cuotas de participacin que respectivamente representen.
Al terminar la reunin, o dentro de los diez das naturales siguientes, el acta deber cerrarse
con las firmas del Presidente y del Secretario, debiendo ser remitida a los propietarios.
Los acuerdos que se adopten son impugnables ante los Tribunales, por los trmites del juicio
ordinario de la Ley Enjuiciamiento Civil. Cuando son contrarios a la ley o a los estatutos de la
comunidad de propietarios; cuando lesionen gravemente los intereses de la comunidad en
beneficio de uno o varios propietarios y cuando supongan un grave perjuicio para algn
propietario.
La accin de impugnacin corresponde a los propietarios que no hubiesen votado el acuerdo
(plazo de caducidad de la accin para impugnar los acuerdos que juega de modo diverso: con
carcter general, el plazo es de tres meses; tratndose de impugnacin de acuerdos
contrarios a la ley o a los estatutos, la accin caducar al ao).
La impugnacin de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios no conlleva la
suspensin de los mismos. Como excepcin, el Juez, a solicitud del demandante y una vez
oda la comunidad de propietarios, podr disponer la suspensin con carcter cautelar.
Tienen carcter obligatorio y no requerirn acuerdo previo de la Junta de propietarios,
implique o no modificacin del ttulo constitutivo o los estatutos, entre otras, las siguientes
actuaciones: trabajos y obras de conservacin del inmueble, de seguridad y de habitabilidad
del edificio; accesibilidad universal, los actos de divisin material de pisos o locales para
formar otros ms reducidos.

57

8. OTROS RGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD

El nombramiento de estos rganos se har por el plazo de un ao.
1. El Presidente. El Presidente de la comunidad habr de ser nombrado por la Junta de entre
los propietarios. El nombramiento tiene carcter obligatorio y se har mediante eleccin o,
subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. No obstante, el propietario designado
podr solicitar su relevo al Juez.
Por lo que atae a sus funciones, al Presidente le corresponde legalmente la representacin
de la comunidad, en juicio y fuera de l, en todos los asuntos que la afecten. Adems,
tambin corresponde al Presidente ejercer las funciones propias del secretario y del
administrador, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios, por acuerdo mayoritario,
dispusieran la provisin de dichos cargos separadamente de la presidencia.
El Tribunal Supremo declar que el presidente es un rgano de la comunidad de propietarios.
Ello permite considerar todo lo realizado por el presidente como hecho por la propia
comunidad, sin perjuicio de la relacin interna que medie entre dicho presidente y la junta de
propietarios, ante la que, como es lgico, deber responder en el caso de que lo llevado a
cabo no se hubiese ajustado a las normas legales.
Al igual que declar que la actuacin representativa del presidente se halla, por su
naturaleza, en una zona intermedia entre la representacin orgnica y la voluntaria.
Judicialmente, el presidente es el que ha de ser demandado por quien acciona contra la
comunidad, no todos y cada uno de los propietarios. La actuacin judicial del presidente
representando a la comunidad requiere el oportuno acuerdo de la misma para iniciar el litigio,
cuya falta es subsanable procesalmente.
2. El Vicepresidente. La existencia del cargo de Vicepresidente es facultativa y habr de ser
nombrado por el mismo procedimiento que el establecido para el nombramiento de
Presidente. Corresponde al Vicepresidente: i) sustituir al Presidente en los casos de ausencia,
vacante o imposibilidad; ii) asistir al Presidente en el ejercicio de sus funciones, en los
trminos que establezca la Junta de propietarios.
3. El Administrador. Tiene como funciones:
1

Velar por el buen rgimen de la casa, sus instalaciones y servicios, haciendo a tales
efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
2 Preparar con la debida antelacin y someter a la Junta el plan de gastos previsibles,
proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
3 Atender a la conservacin y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y
medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su
caso, a los propietarios.
4 Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los
cobros que sean procedentes.
5 Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposicin de los titulares
la documentacin de la comunidad.
El cargo de administrador podr ser ejercido por cualquier propietario, as como por personas
fsicas con cualificacin profesional suficiente y legalmente reconocido para ejercer dichas
funciones. Tambin podr recaer en corporaciones y otras personas jurdicas en los trminos
establecidos en el ordenamiento jurdico.
58

4. El Secretario. Le corresponde:

Cerrar con su firma -y la del Presidente- el acta de cada reunin de la Junta de

propietarios.
Custodiar los libros de actas de la Junta.
Conservar -durante el plazo de cinco aos- las convocatorias, comunicaciones,
apoderamientos y dems documentos relevantes de las reuniones de la Junta.
Expedir certificaciones relativas a cuestiones de la comunidad.

Practicar citaciones y notificaciones a los propietarios relacionadas con la comunidad.

Los cargos de Administrador y de Secretario, podrn acumularse en una misma persona o

nombrarse independientemente, pudiendo ser ejercidos por cualquier propietario. Pero a
diferencia del Presidente y Vicepresidente, el cargo de Administrador y el de Secretario no
est necesariamente vinculado a la condicin de propietario, pudiendo ser ejercido, por
personas fsicas con cualificacin profesional suficiente y legalmente reconocida.
La duracin de todos los cargos es de un ao, salvo que otra cosa, dispongan los estatutos.
Cabe la remocin por junta extraordinaria.

9. LAS DEUDAS DE LA COMUNIDAD FRENTE A TERCEROS

La comunidad de propietarios responde, con todos los fondos y crditos a su favor, de sus
deudas frente a terceros. Subsidiariamente, y previo requerimiento de pago al propietario
respectivo, el acreedor podr dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el
correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.

10. LA EXTINCIN DEL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El rgimen de propiedad horizontal se extingue:
Salvo pacto en contrario, por la destruccin del edificio.
Se estima producida la destruccin del edificio cuando el coste de su reconstruccin exceda
del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el
exceso de dicho coste est cubierto por un seguro.
Por conversin del rgimen de propiedad horizontal en propiedad o copropiedad
ordinarias.
Bien porque una sola persona adquiere todos los pisos y locales y luego dispone de modo
contrario a la existencia del rgimen; o bien por el acuerdo de los propietarios de los pisos o
locales para el que se precisa de la unanimidad.

11. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS URBANOS

Conocidos como urbanizaciones. La normativa que a ellos dedica puede resumirse diciendo
que es la de la realidad fsica distinta de la de un edificio cuyos pisos o locales pertenecen a
distintos propietarios, pero equiparable jurdicamente a ella.

59

Es lo que se llaman complejos inmobiliarios no son otra cosa que las urbanizaciones privadas
integradas por varias edificaciones o parcelas independientes destinadas a vivienda o a
locales de negocio que comparten elementos comunes como puede ser los viales o carreteras
interiores de la urbanizacin, las instalaciones deportivas como pistas de tenis, paddle o
piscina, o servicios de jardinera, vigilancia, antenas colectivas de TV o mantenimiento del
conjunto de esas instalaciones.
La constitucin como comunidad es voluntaria y sigue el mismo procedimiento que para la
Propiedad Horizontal ordinaria; una vez constituida tienen el mismo rgimen jurdico.
La aplicacin de la referida normativa de la propiedad horizontal al complejo o complejos
requiere:
Que estn integrados por dos o ms edificaciones o parcelas independientes entre s
cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
Que participen los titulares de estos inmuebles (fincas o edificios), o de las viviendas o
locales en que se encuentren divididos horizontalmente (los edificios), con carcter
inherente a dicho derecho, en una copropiedad sobre otros elementos inmobiliarios,
viales, instalaciones o servicios.
Los complejos inmobiliarios privados pueden constituirse:
En una sola comunidad de propietarios, aplicndose ntegramente la Ley de Propiedad
Horizontal.

En una agrupacin de comunidades de propietarios macrocomunidad-, con su ttulo

constitutivo y estatutos, inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Si los complejos inmobiliarios privados no adoptan ninguna de las frmulas jurdicas
sealadas, se regirn por los pactos que establezcan los copropietarios.
Subsidiariamente, por las mismas normas aplicables a la agrupacin de comunidades.

60

LECCIN 12: LA PROPIEDAD

INTELECTUAL
1. CONCEPTO Y NATURALEZA.
Puede definirse como el conjunto de derechos y facultades, morales y patrimoniales, que el
ordenamiento atribuye a una persona sobre determinadas obras de su ingenio.
Por ejemplo, los derechos que corresponden al novelista sobre la novela que ha escrito, al
compositor sobre su obra musical, al pintor sobre el cuadro que ha pintado, o al autor de un
programa informtico sobre ese programa.
Nuestro Derecho concede al autor sobre exclusividad, inmediatividad y absolutidad. Se
califica como mnimo de propiedad especial o incluso, de propiedad especialsima.

2. REGULACIN LEGAL.

El tratamiento constitucional. La Constitucin, en su art. 20.1.b), reconoce y protege el

derecho a la produccin y creacin literaria, artstica, cientfica y tcnica.
Este precepto en s mismo no permite considerar el derecho del autor sobre su creacin
intelectual como un derecho fundamental. Esto no quiere decir estos derechos carezcan de
proteccin constitucional, sino que sta encontrara encaje, ms bien, en el art. 33.1 CE (que
reconoce el derecho a la propiedad privada: en este caso, sobre las obras del ingenio).

Legislacin nacional. La principal fuente legal espaola en esta materia est constituida por
la Ley de Propiedad Intelectual.

3. EL RGIMEN DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL EN LA VIGENTE

LPI.
3.1. Nacimiento y objeto de la propiedad intelectual.
De acuerdo con el art. 1 LPI la propiedad intelectual de una obra literaria, artstica o
cientfica corresponde al autor por el solo hecho de su creacin. El precepto regula tres
cuestiones:

La aparicin del objeto del derecho de propiedad intelectual (consecuencia de

la creacin por una persona fsica de una obra del ingenio).

El nacimiento del propio derecho sobre dicho objeto (que es simultneo a la

aparicin del objeto).

Y la atribucin del derecho sobre ese objeto al autor (atribucin que es tambin
simultnea a la aparicin del objeto, y al nacimiento del derecho).
61

Son objeto de propiedad intelectual todas las creaciones originales literarias, artsticas o
cientficas expresadas por cualquier medio o soporte, tangible o intangible, actualmente
conocido o que se invente en el futuro (obras literarias, musicales, teatrales, audiovisuales,
plsticas, grficas, fotogrficas, y programas de ordenador).
Tambin se protege como parte de la obra su ttulo, cuando sea original.
En relacin con dicho listado, conviene subrayar:
1

Que es meramente ejemplificativo, aunque se haya intentado incluir el mayor nmero

posible de obras.

Que puede suceder que una obra sea reconducible a ms de uno de los tipos recogidos
en el listado del art. 10 (por ejemplo, una obra teatral, que es simultneamente
literaria), lo que, de suyo, no supone una proteccin diferente, ni reforzada.

La LPI dedica una atencin especfica a las obras cinematogrficas y audiovisuales, y a los
programas de ordenador (arts. 95 a 104).
A partir del concepto legal de obra protegida, cabe hacer algunas consideraciones:

Son objeto de la proteccin legal las creaciones intelectuales, genricamente, sin que sea
necesario justificar que se trate, especficamente, de creaciones literarias, artsticas o
cientficas.

La creacin intelectual legalmente protegida no es una simple idea: las ideas, como tales,
son libres, y no pueden ser objeto de propiedad intelectual. Tampoco se identifica con el
soporte material en que la creacin se ha plasmado (el libro, la partitura, el fonograma).

La creacin intelectual, para ser protegible precisa ser exteriorizada: Expresada(s) por
cualquier medio o soporte, tangible o intangible, actualmente conocido o que se invente en
el futuro.

La publicacin o divulgacin de una obra ya exteriorizada no es requisito para su proteccin:

por ejemplo, el original indito de una novela es obra protegida, aunque no haya sido
publicada, y aunque el autor no tenga intencin de publicarla.

La ley exige expresamente que la obra del ingenio sea original.

La prohibicin del plagio no impide que se puedan crear obras efectivamente originales (y
protegibles) a partir de obras ya existentes, y protegidas como tales. Sin perjuicio de los
derechos de autor sobre la obra original, tambin son objeto de propiedad intelectual:

Las traducciones y adaptaciones.

Las revisiones, actualizaciones y anotaciones.

Los compendios, resmenes y extractos.

Los arreglos musicales.

Cualesquiera transformaciones de una obra literaria, artstica o cientfica.

Por ltimo, es habitual exigir, para que una obra sea protegible, que sea lcita, es decir, no
contraria a las leyes, a la moral o al orden pblico.
62

3.2. El autor y otros titulares de los derechos de propiedad intelectual.

El derecho de propiedad corresponde al autor, y se entiende por tal a la persona natural que
crea alguna obra literaria, artstica o cientfica. De la proteccin que esta ley concede al autor
se podrn beneficiar las personas jurdicas en los casos expresamente previstos en ella.
Establece una presuncin iuris tantum de autora a favor de quien aparezca como autor en la
obra, mediante su nombre, firma o signo que lo identifique.
Cuando la obra se divulgue en forma annima o bajo seudnimo, el ejercicio de los derechos
de propiedad intelectual corresponder a la persona natural o jurdica que la saque a la luz
con el consentimiento del autor, mientras ste no revele su identidad.
En la creacin de una obra pueden concurrir diferentes autores (coautora). En tal caso la LPI
distingue entre:
o

-La obra en colaboracin: La que es el resultado unitario de la colaboracin de

varios autores.

-La obra colectiva: La creada por la iniciativa y bajo la coordinacin de una persona
natural o jurdica que la edita y divulga bajo su nombre y est constituida por la reunin
de aportaciones de diferentes autores cuya contribucin personal se funde en una
creacin nica.

-La obra compuesta: La obra nueva que incorpore una obra preexistente sin la
colaboracin del autor de esta ltima, sin perjuicio de los derechos que a ste
correspondan y de su necesaria autorizacin.

La LPI concede tambin derechos de propiedad intelectual a otros sujetos que no tienen la
consideracin de autores (artistas, intrpretes o ejecutantes, productores de fonogramas o
grabaciones audiovisuales)

4. CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD INTELECTUAL DE LOS

AUTORES.
4.1. El derecho moral de autor. La LPI, en su art. 14, atribuye a los autores, por el hecho
de serlo, un conjunto de derechos personales, que, por disposicin legal, son irrenunciables e
inalienables. Tales derechos comprenden bsicamente el reconocimiento de su autora. Los
derechos que corresponden al autor en la esfera personal son:
1 El autor tiene derecho, en primer lugar, a que se reconozca su condicin de autor de la
obra.
2 Al autor corresponde decidir si su obra ha de ser divulgada y en qu forma. Tambin si
la divulgacin ha de hacerse con su nombre, bajo seudnimo o signo, o annima
mente.
Por ltimo, tiene tambin el autor el derecho a retirar la obra del comercio, por ejemplo
en el caso de que cambien sus convicciones ideolgicas.
3 El autor tiene derecho a que se respete la integridad de la obra, y a impedir cualquier
deformacin, modificacin, alteracin o atentado contra ella.
63

Estos derechos son personalsimos del autor, y se extinguen con su fallecimiento, salvo
los relativos a la autora y al respeto a la integridad de la obra -que perduran sin lmite
de tiempo-, y el derecho a decidir la divulgacin durante un plazo de setenta aos
desde la muerte o declaracin de fallecimiento del autor.
El ejercicio de tales derechos corresponde a la persona natural o jurdica a la que el
autor se lo haya confiado expresamente y en su defecto, a sus herederos.
4.2. Derechos patrimoniales de los autores o de contenido econmico.
a Los derechos de explotacin.
Se atribuye al autor el ejercicio exclusivo de los derechos de explotacin de su obra en
cualquier forma.
La propia LPI establece algunos supuestos en los que es lcita la utilizacin de obras ajenas sin
consentimiento del autor. De entre ellos tiene especial relevancia la posibilidad de efectuar la
llamada copia privada que es la reproduccin para uso privado de una persona fsica a
partir de obras a las que haya accedido legalmente y la copia obtenida no sea objeto de una
utilizacin colectiva ni lucrativa.
Cabe tambin la reproduccin de obras ya divulgadas sin autorizacin del autor, hecha con
fines de seguridad pblica o en el marco de un proceso judicial, administrativo o
parlamentario. Tampoco es precisa la autorizacin para los actos de reproduccin, distribucin
y comunicacin pblica de obras ya divulgadas que se realicen en beneficio de personas con
discapacidad, siempre que los mismos carezcan de finalidad lucrativa, guarden una relacin
directa con la discapacidad de que se trate, se lleven a cabo mediante un procedimiento o
medio adaptado a la discapacidad y se limiten a lo que sta exige.
Tambin se admiten las citas o reseas de obras ajenas. No ser considerada transformacin
que exija consentimiento del autor la parodia de la obra divulgada.
Los derechos de explotacin de una obra duran toda la vida del autor, y setenta aos despus
de su muerte o declaracin de fallecimiento, que se computarn desde el da 1 de enero del
ao siguiente al de la muerte o declaracin de fallecimiento del autor.
b Transmisin de los derechos de explotacin
Reglas generales. La LPI admite la transmisin de los derechos de explotacin de la obra
bien mortis causa, bien inter vivos. La cesin deber formalizarse por escrito, y si el
cesionario se negara, el autor podr optar por la resolucin del contrato.
En todo caso la cesin de los derechos de exploracin sobre sus obras no impedir al autor
publicarlas reunidas en coleccin escogida o completa.
Otros derechos patrimoniales: derechos de remuneracin:
El derecho de participacin
Este derecho permite al autor de una obra plstica o a sus sucesores mortis causa exigir al
propietario del soporte que lo revende un porcentaje del precio de la reventa de cuanta
variable. No se incluyen aquellas reventas que se realizan directamente entre particulares que
acten a ttulo privado sin la participacin de ese profesional del mercado del arte (el
subastador, comerciante o agente comercial).
64

Todos los que intervengan en la reventa responden solidariamente con el vendedor del pago
del precio. Es un derecho de carcter artstico irrenunciable, e intransmisible, pero que
prescribe a los tres aos contados desde la notificacin de la reventa.
El derecho de remuneracin compensatoria por copia privada
Se pretende que los autores obtengan algn beneficio de la realizacin de copias privadas
(fotocopias, grabaciones, copias de discos, vdeos, CD, DVD, etc.) de su obra, tan extendidas
en la actualidad, y posibilitadas por la existencia de aparatos que permiten realizadas.
La obligacin de pago de esa remuneracin, que es nica por cada una de las modalidades de
reproduccin (libros, fonogramas, etc) no recae sobre quien hace la copia, sino sobre quien
fabrica, importa o distribuye comercialmente los equipos, aparatos o materiales que permiten
la reproduccin.
c

Lmites

1. Puede reproducirse sin autorizacin del autor una obra ya divulgada:

- Como consecuencia o para constancia en un procedimiento judicial o administrativo.
- Para uso privado del copista.
- Para uso privado de invidentes y otros discapacitados.
2. Es posible la inclusin de citas o la realizacin de reseas de obras ajenas cuando se trate
de obras ya divulgadas y su inclusin se realice con fines docentes o de investigacin e
indicando la fuente y el nombre del autor de la obra utilizada. Tambin es posible la utilizacin
de obras ajenas para la ilustracin de la enseanza.
3. Los trabajos sobre temas de actualidad pueden ser distribuidos, reproducidos y
comunicados pblicamente citando la fuente y el autor y siempre que no exista una reserva
de derechos.
4. Es posible utilizar obras con ocasin de informaciones de actualidad y en la medida en que
lo justifique esa finalidad informativa.
5. Ser libre la reproduccin y prstamo de obras intelectuales por ciertas instituciones como
museos, bibliotecas o fonotecas cuando se efecten con fines de investigacin.
4.3. Los otros derechos de propiedad intelectual.
A Derechos de los artistas, intrpretes o ejecutantes. El que represente, cante,
lea
1) As, desde el punto de vista moral el artista intrprete o ejecutante goza del derecho
irrenunciable e inalienable al reconocimiento de su nombre sobre sus interpretaciones o
ejecuciones, excepto cuando la omisin venga dictada por la manera de utilizarlas, y a
oponerse a toda deformacin, modificacin, mutilacin o cualquier atentado sobre su
actuacin que lesione su prestigio o reputacin.
2) Desde el punto de vista patrimonial, la LPI concede al artista intrprete o ejecutante los
derechos de explotacin: en concreto, el derecho exclusivo de autorizar la fijacin y la
comunicacin pblica de sus actuaciones.
65

B Derechos de los productores de fonogramas, y de los productores de las

grabaciones audiovisuales. La LPI atribuye tambin derechos de explotacin a los
productores de fonogramas. Se entiende por fonograma la fijacin exclusivamente
sonora de la ejecucin de una obra o de otros sonidos.
Tales derechos tiene una duracin de cincuenta aos; el plazo se computar desde el da 1 de
enero del ao siguiente al de su grabacin, publicacin o comunicacin.
Grabaciones audiovisuales: (Reproduccin, comunicacin pblica y distribucin). La duracin
es de cincuenta aos, computados desde el da 1 de enero del ao siguiente a su realizacin;
no obstante, si, dentro de dicho perodo, la grabacin se divulga lcitamente, tales derechos
expirarn a los cincuenta aos desde la divulgacin, computados tambin desde el da 1 de
enero del ao siguiente a la fecha en que sta se produzca.
C La proteccin de las bases de datos. Las colecciones de obras, de datos, o de otros
elementos independientes dispuestos de manera sistemtica o metdica y accesibles
individualmente por medios electrnicos o de otra forma.
Las bases de datos son objeto de proteccin desde una doble perspectiva:
En cuanto constituyan creaciones intelectuales: El titular de la proteccin es, en tal caso,
quien merezca la calificacin de autor de la base de datos.
En cuanto hayan supuesto una inversin sustancial, de medios financieros, tiempo,
esfuerzo, energa u otros.
D Otros derechos. La LPI regula tambin los derechos de las entidades de radiodifusin
sobre sus emisiones o transmisiones, los derechos sobre las meras fotografas y la
proteccin de quienes divulgan lcitamente obras inditas que estn en el dominio
pblico, o de quienes editan obras no protegidas por los derechos de autor.

5. OTROS MECANISMOS DE PROTECCIN DE LA PROPIEDAD

INTELECTUAL: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL, LOS
SMBOLOS DE RESERVA DE DERECHOS Y LAS ENTIDADES DE
GESTIN
A

El Registro General de la Propiedad Intelectual.

La proteccin de las obras intelectuales no exige el cumplimiento de requisito administrativo

alguno ni la inscripcin en ningn registro. Es suficiente con la existencia de una creacin
original fruto del esfuerzo creativo de su autor manifestada al exterior a travs de cualquier
medio o soporte.
Al titular le basta con la inscripcin de su derecho para ser tenido por tal y demostrar que lo
es en el trfico y en el proceso. Efectivamente, no es una inscripcin constitutiva, sino
meramente declarativa y voluntaria, pero que en caso de conflicto se convierte en un
importante instrumento probatorio.Este registro, que se organiza a travs de un registro
central y otros territoriales en cada comunidad autnoma.
B Los smbolos o indicaciones de la reserva de derechos.

66

El titular o cesionario en exclusiva de un derecho de explotacin sobre una obra o produccin

protegidas por esta Ley podr anteponer a su nombre el smbolo con precisin del lugar y
ao de la divulgacin de aqullas.- Asimismo, en las copias de los fonogramas o en sus
envolturas se podr anteponer al nombre del productor o de su cesionario, el smbolo (p),
indicando el ao de la publicacin. Tales signos carecen de valor jurdico real pero impiden a
los terceros alegar una hipottica buena fe en la creencia de que la obra no estaba protegida.
C Las entidades de gestin de los derechos patrimoniales de propiedad
intelectual
Desempean un importante papel ya que son las que disponen de los medios materiales y
personales necesarios para realizar con eficacia una gestin que los autores individualmente
no podran llevar a cabo.
Aunque en algunos casos la gestin colectiva es obligatoria, la regla general es su carcter
voluntario. Por tanto, no estn obligadas a presentar el contrato de gestin suscrito con los
titulares de los derechos, sino que basta con que aporten sus Estatutos y la certificacin
administrativa correspondiente que acredite que su creacin ha sido efectuada conforme a
derecho.
La ms conocida es la Sociedad General de Autores y Editores (SGAE).De la regulacin
contenida en la LPI hay que resaltar:
1) Que, una vez autorizadas administrativamente, las entidades de gestin estn legitimadas
para ejercer los derechos confiados a su gestin, y hacerlos valer en toda clase de
procedimientos administrativos y judiciales.
2) La obligacin que impone la ley a estas entidades de aceptar la administracin de los
derechos de propiedad intelectual que les sean encomendados, de acuerdo con su objeto o
fines. El titular de los derechos puede elegir si desea gestionarlos directamente, o si prefiere
que lo haga una entidad de gestin, en cuyo caso sta no puede negarse a gestionarlos. Se
encomienda mediante un contrato cuya duracin no podr superar los cinco aos,
indefinidamente renovables.
3) La obligacin que impone nuevamente la ley a las entidades de contratar con quien lo
solicite, salvo motivo justificado, la concesin de autorizaciones no exclusivas de los derechos
gestionados, en condiciones razonables y bajo remuneracin.

LECCIN 13: EL USUFRUCTO

1. CONCEPTO.
- ALBALADEJO: derecho real a disfrutar completamente una cosa ajena, sin alterar su modo de
ser.
- OCALLAGHAN un derecho subjetivo que otorga a una persona (usufructuario) la facultad de
poseer, que comprende el aprovechamiento (uso y disfrute) de los bienes objeto del mismo,
67

de carcter temporal, reconociendo la propiedad (desnuda, vaca de aprovechamiento,

nuda) de otra persona (nudo propietario).
El usufructuario tiene tal derecho, pero no puede alterar el modo de ser de la cosa ajena
usufructuada. Tampoco el usufructuario tiene poder de disposicin sobre la cosa
usufructuada: s podr disponer de su derecho real de usufructo, pero no de la cosa en s
misma, pues no tiene propiedad sobre ella.
El ms caracterstico es el usufructo con facultad de disponer, en que tal alteracin consiste
en que el usufructuario puede disponer en todo o en parte de la propia cosa usufructuada que
se da con frecuencia en usufructos de tipo familiar y sucesorio.
El usufructo pertenece a la categora de los llamados derechos reales limitados o limitativos
del dominio.
El usufructo es un derecho real limitado, tiene el lmite temporal, que no es suficiente, pues
durante el perodo en que el derecho existe podra el usufructuario destruir o daar la cosa.
Por ello se dispone de que el usufructuario disfruta de los bienes ajenos con la obligacin de
conservar su forma y sustancia.

2. CONSTITUCIN
Se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o
en ltima voluntad, y por prescripcin.
Se pueden distinguir, los usufructos voluntarios, los legales y los constituidos por prescripcin
adquisitiva o usucapin.
USUFRUCTO VOLUNTARIO. Son los constituidos por negocio jurdico mortis causa, o
inter vivos, ste a ttulo gratuito (donacin) o a ttulo oneroso (compraventa, permuta),
pudiendo hacerse como transmisin (se transmite la nuda propiedad a uno y el usufructo
a otro) o como reserva (se transmite la propiedad, pero el transmitente se reserva,
constituyndolo, el usufructo o, a la inversa, se constituye el usufructo pero el
constituyente sigue con la nuda propiedad).
USUFRUCTO LEGAL. Corresponde como legtima al cnyuge viudo (art. 807. 3),
regulado en los artculos 834 y siguientes.
USUCAPIN. Se puede constituir el usufructo, como derecho real poseble, por
usucapin, aplicando las reglas de sta.

3. SUJETOS DEL USUFRUCTO.

EL USUFRUCTUARIO Y EL NUDO PROPIETARIO. La titularidad del derecho puede ser
ostentada por cualquier persona con capacidad para celebrar el negocio jurdico inter
vivos, o para adquirir mortis causa o por usucapin.
LAS PERSONAS JURDICAS COMO TITULARES DE USUFRUCTOS. El artculo 515
permite expresamente que las personas jurdicas puedan ser titulares de usufructos. Esto
exige limitar expresamente su duracin, ya que tales personas son normalmente de vida
indefinida. Se establece como plazo mximo de duracin de treinta aos.
68

LA PLURALIDAD DE SUJETOS EN EL USUFRUCTO: EL ACRECIMIENTO ENTRE

USUFRUCTUARIOS. El artculo 469 CC, permite que el usufructo se constituya en favor
de una sola persona o en favor de varias y, en este ltimo caso, que los llamamientos al
usufructo se hagan simultnea o sucesivamente.
El usufructo en favor de varias personas simultneamente no se extinguir hasta la
muerte de la ltima que sobreviva.
Por otro lado en el usufructo testamentario el derecho de acrecer tendr tambin lugar
entre los legatarios y usufructuarios en los trminos establecidos para los herederos, que
son

Llamada de dos o ms a una misma herencia o porcin de ella sin especial designacin
de partes.

Que uno de los llamados muera antes que el testador, o que renuncie a la herencia, o
sea incapaz de recibirla.

En cambio, en los negocios inter vivos no hay nunca acrecimiento.

En los llamamientos son sucesivos, hay que entender que no existe un solo usufructo, sino
varios que se articulan desde el punto de vista de su entrada en vigor. El usufructo en favor
del segundo llamado, por ejemplo, comenzar a partir del momento en que concluya el
anterior, y as sucesivamente.

4. EL OBJETO DEL USUFRUCTO.

El usufructo tiene como objeto una o varias cosas materiales, que lo mismo pueden ser
muebles que inmuebles. Es admisible el usufructo sobre bienes inmateriales (usufructo sobre
una obra intelectual, sobre una patente de invencin, etc.).

5. CONTENIDO DEL USUFRUCTO. DERECHOS Y OBLIGACIONES.

Las facultades y deberes vendrn determinados, en primer lugar, por su ttulo constitutivo si
se trata de usufructo voluntario. En su defecto, el Cdigo establece unas normas que lo
regulan.
El usufructuario y el nudo propietario no tienen derechos y obligaciones, sino facultades y
deberes.

USUFRUCTUARIO

FACULTADES

APROVECHAMIENTO. Tiene la facultad de posesin de la cosa usufructuada; asimismo, de

uso de la misma y de disfrute o facultad de hacer suyos los frutos naturales o civiles, sin
incluir derecho alguno al tesoro que pueda hallarse en la finca usufructuada.
69

En cuanto a los frutos civiles, la regla es que se entienden percibidos por das y pertenecen
al usufructuario en proporcin al tiempo que dure el usufructo.
Hay especificaciones sobre la percepcin de los frutos en los siguientes supuestos:
I

El usufructo sobre el derecho a percibir una renta o una pensin peridica, bien
consista en metlico, bien en frutos. Se considera cada vencimiento como frutos de
aquel derecho.

II

Usufructo sobre obligaciones o ttulos al portador que producen intereses. Igualmente

cada vencimiento es fruto de aquellos derechos.

III

Usufructo de una participacin en una explotacin mercantil o industrial, que consistir

en el goce de los beneficios que diese, cuyo reparto no tiene vencimiento fijo.

TRANSMISIN. El usufructuario puede transmitir el aprovechamiento o el propio derecho

de usufructo, incluso a ttulo gratuito.

Se obliga al usufructuario a responder del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas
por culpa o negligencia de la persona que le sustituya.
La enajenacin del usufructo no supone la constitucin de uno nuevo en cabeza del
adquirente; subsiste el transmitido y se regir por su ttulo constitutivo. Por tanto, el
cesionario adquiere el usufructo en los mismo trminos en que se constituy.
Si es un arrendamiento rstico, aunque se extinga el usufructo, subsiste durante el ao
agrcola y, si es urbano, en arrendamiento de vivienda, se prev expresamente que el
otorgado por el usufructuario se extingue al trmino del derecho del arrendador.
El poder de disposicin del usufructuario cabe que se someta a lmites (en caso de necesidad;
slo para negocios inter vivos, etc.). Si no se respetan, hay un abuso de derecho que legitima
a los perjudicados para solicitar la nulidad, o para exigir la correspondiente indemnizacin del
autor del mismo si los adquirentes son de buena fe.
LA HIPOTECA DEL DERECHO DE USUFRUCTO.
El usufructo es un derecho real hipotecable. Esta hipoteca presenta la especialidad de que se
extingue siempre que el usufructo concluya por un hecho ajeno a la voluntad del
usufructuario.
LOS LMITES DEL DISFRUTE DEL USUFRUCTUARIO. LA CONSERVACIN DE LA
SUSTANCIA Y LA FORMA.
Se obliga al usufructuario a conservar la forma y sustancia de la cosa usufructuada, salvo que
la ley o el ttulo de su constitucin autoricen lo contrario. Con la obligacin de conservar la
sustancia, lo que se prohbe al usufructuario es que consuma o destruya la cosa.
Tal vez lo que se haya querido plasmar impropiamente con el trmino sustancia sea una
idea meramente econmica, la de que el usufructuario no ha de hacer nada que disminuya o
menoscabe la potencia fructfera de la cosa.
No obstante estar obligado el propietario al respeto de la forma y sustancia, le autoriza para
hacer obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones, si
fuere rstica. De ello se infiere que el problema es el del establecimiento de un criterio que
70

permita las alteraciones de la cosa. Puede encontrarse en la no disminucin del valor del
usufructo o de la propiedad.
DEBERES U OBLIGACIONES.
El usufructuario tiene una serie de deberes que derivan, esencialmente, del respeto al
derecho del nudo propietario; se distinguen en anteriores al ejercicio mismo del derecho de
usufructo, durante la posesin de la cosa y posteriores, tras la extincin del usufructo, con el
cese de la posesin.
-

ANTERIORES:

INVENTARIO. El usufructuario debe formar inventario de los bienes usufructuados, antes de

tomar posesin de los mismos.
El inventario cumple una finalidad protectora de los intereses de quien ha de recibir la cosa al
extinguirse el usufructo. Podr instrumentarse tanto en documento pblico como privado.
Tampoco se refiere a quin ha de soportar los gastos que se originen, que entendemos deber
ser el usufructuario en tanto que es el obligado por ley al cumplimiento de esta obligacin.
FIANZA. Igualmente, debe prestar fianza, en garanta del cumplimiento de las restantes
obligaciones. Si no se presta la fianza, se mantiene el usufructo, pero no entra el
usufructuario en posesin de los bienes. Valdr la constituida en cualquier modalidad, pero
debe ser suficiente (problema de establecer un criterio adecuado para medida). Es evidente
que hay que tener en cuenta la naturaleza de los bienes, no es lo mismo un bien mueble, fcil
de destruccin o desaparicin del patrimonio del usufructuario, que un inmueble, en el que
debe predominar la consideracin de su deterioro y no otras. Tambin deben jugar las
circunstancias personales del usufructuario, concretamente su capacidad econmica.
Tanto la obligacin de inventariar como la de prestar fianza puede ser objeto de dispensa,
cualquiera que sea el ttulo del usufructo, si bien se exige que de ello no resulte perjuicio para
nadie.
Por lo que respecta a la forma y al tiempo de la dispensa, valdr la hecha tanto al constituirse
el usufructo como posteriormente, y ser eficaz tanto si es expresa como deducida de hechos
concluyentes o inequvocos.
En cuanto a las consecuencias del incumplimiento de las obligaciones de
inventariar y de prestar fianza, el usufructuario no tiene derecho a entrar en el goce
directo de los bienes.
El propietario podr exigir que los inmuebles se pongan en administracin, que los muebles
se vendan, que los efectos pblicos o ttulos de crdito nominativos o al portador se
conviertan en inscripciones (de la deuda pblica), o se depositen en bancos o
establecimientos pblicos, y que los capitales o sumas en metlico y el precio de enajenacin
de los bienes muebles se inviertan en valores seguros.
Tambin se faculta al propietario para retener los bienes en calidad de administrador, con la
obligacin de entregar al usufructuario su producto lquido, deducida la suma que por dicha
administracin se convenga o judicialmente se seale.
Dos excepciones a la venta de los muebles:

71

Una se da en favor del propietario cuando no quisiere que se vendieren algunos por su
mrito artstico o porque tienen un precio de afeccin, podr exigir que se le
entreguen, afianzando el abono del inters legal del valor en tasacin.

Otra excepcin muy cualificada es que aunque no haya prestado la fianza, puede, bajo simple
caucin juratoria, pedir los muebles necesarios para su uso, que se asigne habitacin para l
y su familia.
El cumplimiento de la obligacin de fianza no es condicin legal del nacimiento del derecho a
los frutos, sino slo del ejercicio del poder percibirlos directamente de la cosa, y que tal
cumplimiento, aunque se haga con retraso, tiene efectos retroactivos, por lo que el
usufructuario podr recoger los frutos que entonces existan.
-

COETNEOS:

CUIDADO DE LOS BIENES. El usufructuario debe cuidar la cosa o los bienes usufructuados,
como un buen padre de familia (art. 497).
El incumplimiento de este deber constituye lo que puede llamarse abuso o mal uso y si el
abuso infiriese considerable perjuicio al propietario, podr ste pedir que se le entregue la
cosa, obligndose a pagar anualmente al usufructuario el producto lquido de la misma,
despus de deducir los gastos y el premio que se le asignare por su administracin.
CONSERVACIN Y REPARACIONES. Debe el usufructuario hacer los gastos de conservacin,
mantenimiento y reparaciones ordinarias que necesiten las cosas usufructuadas y dar aviso al
nudo propietario de la necesidad de reparaciones urgentes, las que son de cuenta de ste.
Las reparaciones ordinarias son las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del
uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservacin, y obliga al
usufructuario a realizarlas. El propietario puede requerirle para que cumpla esta obligacin, y
si no atiende al requerimiento, hacerlas l a costa del usufructuario.
Tienen carcter extraordinario las dems y sern de cuenta del propietario, y el usufructuario
deber darle aviso cuando fuese urgente la necesidad de hacerlas.
CUSTODIA. En el sentido de que debe poner en conocimiento del nudo propietario el acto de
tercero que pueda lesionar el derecho de propiedad.
PAGO DE CARGAS, COSTAS E INTERESES. El usufructuario debe pagar las cargas, impuestos
sobre el uso de la cosa, no los que gravan la propiedad (art. 504), costas de los procesos
sobre el propio derecho de usufructo e intereses por lo pagado por el propietario por las
reparaciones extraordinarias e impuestos que le correspondan.
En el usufructo de finca anteriormente hipotecada, el usufructuario no est obligado al pago
de la deuda para cuya seguridad se estableci la hipoteca, ni los intereses que adeude el
propietario. Si la finca se embarga o se vende judicialmente para el pago de la deuda, el
propietario responde frente al usufructuario de lo que ste pierda por tal motivo.
LOS GASTOS DEL LOS PLEITOS SOBRE EL USUFRUCTO: Son de cuenta del usufructuario los
gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo.
-

POSTERIORES:

72

ENTREGA DE LA COSA USUFRUCTUADA AL PROPIETARIO. Una vez extinguido el usufructo, el

nudo propietario deviene propietario pleno y a l debe el usufructuario entregarle la cosa o los
bienes usufructuados.El usufructuario tiene, sin embargo derecho de retencin por los
reintegros que son a cargo del propietario.
Por ltimo, hecha la entrega, se cancela la fianza.

B) NUDO PROPIETARIO.

FACULTADES. El nudo propietario tiene el derecho de propiedad, con todas sus facultades,
salvo la de aprovechamiento, que corresponde al usufructuario.
Podr hacer obras, mejoras o plantaciones.
DEBERES U OBLIGACIONES.
REPARACIONES EXTRAORDINARIAS. Las debe hacer el nudo propietario. Si no las hace, las
podr hacer el usufructuario, quien podr exigirle, al extinguirse el usufructo, el aumento de
valor de la finca.
IMPUESTOS. Los que gravan el derecho de propiedad los pagar el nudo-propietario, quien
exigir al usufructuario el inters legal de los mismos mientras dure el usufructo. Si los pag
el usufructuario, se entiende que es un anticipo y podr reclamar su importe.

6. EXTINCIN.
Por razn del sujeto.
1) EXTINCIN DE LA PERSONA DEL USUFRUCTUARIO. Se extingue por muerte del mismo.
En el usufructo pluripersonal, en que lo son varias y a su vez, ste puede ser simultneo o
sucesivo. En ambos no se extinguir hasta la muerte de la ltima que sobreviviere.
Si el usufructuario es una persona jurdica, se extingue el usufructo por la extincin de la
misma o, como mximo, a los treinta aos.
2) RENUNCIA. El usufructo se extingue tambin por renuncia del usufructuario.
Por razn del objeto.
1) PRDIDA DE LA COSA USUFRUCTUADA. La prdida total significa que la cosa perece, o
queda fuera del comercio o desaparece. Si otra cosa ocupa el lugar de la prdida, el usufructo
recaer sobre sta. Si la cosa se pierde slo en parte, continuar este derecho en la parte
restante.
Desde luego, si la prdida de la cosa es imputable al propietario, tendr que indemnizar al
usufructuario, al igual que ste a aqul en el mismo caso. Si es ocasionada por un tercero,
parece tambin claro que ste habr de responder del dao causado en virtud del artculo
1.902 cuando haya intervenido dolo o culpa.
73

2) EXPROPIACIN DE LA COSA USUFRUCTUADA. En caso de expropiacin de la cosa

usufructuada, se extingue el usufructo, pero se exige al propietario que constituya un nuevo
usufructo sobre otra cosa de igual valor y anlogas condiciones o bien abone al usufructuario
el inters legal del importe de la indemnizacin por todo el tiempo que deba durar el
usufructo.
Por razn de la relacin jurdica.
1) CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIN RESOLUTORIA O VENCIMIENTO DEL TRMINO FINAL. Si
se cumple una condicin (si contrae matrimonio), o vence un trmino (por ejemplo, por un
mximo de diez aos).
2) CONSOLIDACIN. Por la reunin del usufructo y la propiedad en una misma persona.
3) PRESCRIPCIN. Por prescripcin producida por el no uso durante seis o treinta aos, segn
recaiga el usufructo sobre cosa mueble o inmueble.
4) RESOLUCIN DEL DERECHO DEL CONSTITUYENTE.

7. EFECTOS.
Cuando concurre una causa de extincin, automticamente se produce la extincin del
usufructo. Se entregar al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retencin que
compete al usufructuario o a sus herederos.
Respecto a las mejoras, se prev una compensacin con stas de los desperfectos.

74

leccin 14: USUFRUCTOS ESPECIALES.

USO Y HABITACIN
1. USUFRUCTOS ESPECIALES.
El usufructo puede recaer sobre cosas que de algn modo se separen del tipo o modelo y, por
consiguiente, determinan unas consecuencias jurdicas que de algn modo tambin son
divergentes.

A) Usufructos especiales por razn del objeto sobre el que recaen:

1) CUASIUSUFRUCTO. Es el usufructo de cosa consumible: El cuasiusufructuario adquiere,
pues, la propiedad de la cosa consumible y puede, por tanto, consumirla, contrayendo la
obligacin frente al cuasinudopropietario de pagarle su avalo, si se dio aqulla estimada, o
de entregarle una cosa en la misma cantidad y calidad o su precio, si no se dio estimada.
Si al extinguirse el usufructo, el usufructuario no se ha servido de las cosas y no las ha
consumido, tiene la obligacin de devolver esas mismas cosas.
2) USUFRUCTO SOBRE COSAS DETERIORABLES: El usufructuario, que est siempre
sometido a la normativa general sobre reparaciones, no est obligado a pagar la prdida de
valor que experimente la cosa usufructuada por el transcurso del tiempo y un deterioro
proveniente de su uso normal. Tiene la obligacin de indemnizar al propietario el deterioro
que las cosas hayan sufrido por dolo o negligencia.
El usufructuario no estar obligado a restituirlas al concluir el usufructo, sino en el estado en
que se encuentren; pero con la obligacin de indemnizar al propietario del deterioro que
hubieran sufrido por su dolo o negligencia.
USUFRUCTO DE PARTICIPACIONES EN EMPRESAS MERCANTILES O INDUSTRIALES.
Los beneficios que diese una participacin en una explotacin industrial o mercantil, cuyo
reparto no tuviese vencimiento fijo, se entienden percibidos da por da y pertenecen al
usufructuario en proporcin al tiempo que dure su usufructo.
3) USUFRUCTO SOBRE OTRO USUFRUCTO. Es una variante del usufructo de derechos.
En el usufructo sobre derechos cabe constituir el usufructo siempre que el derecho no sea
personalsimo o intransmisible.
75

4) USUFRUCTO SOBRE NUDA PROPIEDAD. La nuda propiedad no es un derecho

personalsimo, por lo que cabe su usufructo y aunque no produzca frutos, puede tener
utilidades para el usufructuario de la misma.
5) USUFRUCTO UNIVERSAL. El usufructo UNIVERSAL recae sobre un patrimonio o sobre una
herencia. Se trata de un conjunto de usufructos sobre cada una de las unidades que lo
componen, si bien se le aplicarn ciertas disposiciones especiales que no regiran si hubiese
un conjunto de usufructos independientes entre s y no conexos por ningn lazo.

Usufructo sobre un patrimonio. En el caso de usufructo sobre la totalidad de un

patrimonio, est el usufructuario obligado a pagar las deudas o prestaciones peridicas
(aunque stas no tuviesen capital conocido) que tuviere contradas con anterioridad el
transmitente, cuando se exprese as en el ttulo de constitucin del usufructo.

Usufructo sobre una herencia. El usufructuario de la totalidad o de parte alcuota de

una herencia no est obligado al pago de las deudas hereditarias, salvo disposicin
contraria del testador. Pero el nudo propietario puede optar entre exigir que se vendan
bienes de la herencia suficientes para el pago, o hacer frente a las deudas con su peculio,
con derecho en este ltimo caso a reclamar al usufructuario los intereses legales de la
cantidad satisfecha.

B) En cuanto a los usufructos especiales por razn de su duracin o

causa de extincin.
En el Cdigo Civil se encuentran los siguientes: usufructo constituido a favor de un pueblo o
corporacin; su especialidad consiste en que su duracin mxima es de 30 aos; usufructo
constituido a favor de varias personas llamadas sucesiva o simultneamente y el usufructo
por el tiempo en que tarde una persona en llegar a cierta edad.

2. DERECHO DE USO Y HABITACIN.

2.1. Concepto.
Puede definirse el derecho de uso como el derecho al aprovechamiento y al disfrute de una
cosa ajena, en la amplitud bastante para las necesidades del usuario y de su familia, aunque
sta se aumente. El derecho de habitacin es el derecho real a ocupar en una casa ajena las
piezas necesarias para s (el habitacioncita) y para las personas de su familia.
El derecho del uso es un usufructo limitado; el de habitacin es un derecho de uso sin
percepcin de frutos y aplicado a la vivienda.
El que tuviere el uso de un rebao o piara de ganado, podr aprovecharse de las cras, leche y
lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia, as como tambin del estircol
necesario para el abono de las tierras que cultive. El usuario disfruta para satisfacer una
necesidad y no puede obtener beneficios ms all; ste es el lmite de su derecho.
Si el usuario consume todos los frutos, o el que tuviere derecho de habitacin ocupa toda la
casa, estar obligado a los gastos de cultivo, reparaciones de conservacin y pago de
contribuciones lo mismo que el usufructuario. Pero si slo percibiera parte de los frutos u
76

ocupare parte de la casa, no debe contribuir con nada, siempre que quede al propietario una
parte de frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las cargas.
2.2. Caracteres.
Los caracteres del derecho de uso, aplicables tambin al derecho de habitacin son:

Un derecho real
De uso y disfrute
Recayente sobre un inmueble
Limitado a las necesidades del mismo
De carcter personal (en el sentido de personalsimo e intransmisible); con dos
particularidades esenciales que le dan individualidad jurdica, cuales son:
La temporalidad del uso (y de la habitacin) y
Su especial rgimen jurdico.
2.3. Constitucin.
Su constitucin slo es posible mediante acuerdo entre el titular de la cosa fructfera o dueo
de la vivienda, y la persona que se aprovecha de los frutos o ocupa la habitacin; tambin
pueden adquirirse por usucapin.
La posibilidad de establecer en testamento un derecho de habitacin a favor de un legitimario
que sea discapacitado y adems crea un derecho de habitacin legal frente a la situacin
precedente en la que los derechos de uso y habitacin eran siempre voluntarios- a favor del
legitimario discapacitado que lo necesite.
2.4. Rgimen jurdico.
El rgimen jurdico, es el siguiente, por orden de subsidiariedad.
1

En primer lugar, por el ttulo constitutivo de estos derechos

En su defecto por las disposiciones propias

Y en tercer lugar por las disposiciones establecidas para el usufructo.

Slo puede recaer sobre cosas corporales que estn dentro del comercio de los hombres
muebles o inmuebles, con tal que sean susceptibles de ser utilizadas y proporcionen frutos
directamente consumibles.
2.5. Contenido.
Facultades del usuario y del habitacionista. La facultad es la de aprovechamiento: el
usuario, tiene derecho a usar y percibir frutos de la cosa, que basten para las necesidades de
l y de su familia, aunque sta se aumente, por tanto, se trata de un derecho de extensin
variable en cuanto se va adaptando a la alteracin de las necesidades, mientras dura el
derecho; y el habitacionista, ocupar en la casa habitaciones necesarias para s y para su
familia. Si el derecho de uso recae sobre un rebao, confirmando lo dicho, el usuario podr
aprovecharse de las cras, leche y lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia,
as como tambin del estircol para el abono de las tierras que cultive.
Pero no tienen la facultad de transmisin ni del aprovechamiento, por medio de
arrendamiento, ni del propio derecho; en este sentido, se ha dicho ya que son derechos
personalsimos e intransmisibles.
77

Deberes. El deber de cuidar la cosa como un buen padre de familia la tienen tambin el
usuario y el habitacionista, con la particularidad de que en caso de abuso grave se
extingue el derecho de uso o habitacin.
Tanto el usuario como el habitacionista estn obligados a prestar fianza y a realizar
inventario, salvo que el dueo le libere de ello.
2.6. Extincin.
Se extinguen por las mismas causas que el usufructo: as, por muerte del titular o treinta aos
si es persona jurdica. Se extinguen tambin por causas previstas en el propio ttulo
constitutivo. Se extingue, por ltimo, por abuso grave de la cosa y de la habitacin.

LECCIN 15: LAS SERVIDUMBRES

1. CONCEPTO.
Se define como el gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente
a distinto dueo.
ALBALADEJO las concepta como el poder real que una persona tiene sobre predio ajeno,
para servirse de l parcialmente en algn aspecto. En las prediales se distingue entre el
predio dominante, que es aqul a cuyo favor se constituye la servidumbre, y el predio
sirviente, que es el que ha de soportarla.
Para OCALLAGHAN, desde el punto de vista activo, la servidumbre es el poder real que una
persona tiene sobre un predio ajeno, para servirse de l parcialmente en algn aspecto. El
poder puede ser positivo, hacer algo en el predio ajeno, o negativo, impedir hacer algo.
Desde el punto de vista pasivo, la servidumbre es un gravamen que pesa sobre un predio
(llamado sirviente), poniendo una limitacin a su propiedad
Para SERRANO GMEZ la servidumbre es aquel derecho real de goce o disfrute que
recayendo sobre un bien inmueble atribuye a su titular alguna facultad, servicio o utilidad
sobre una finca ajena.

2. CARACTERES.
I.

Predialidad e inherencia. Las servidumbres recaen, constituyen gravamen, sobre un

predio, una finca, cosa inmueble por naturaleza. Esta finca debe ser individualizada.

II.

Constituye una relacin entre bienes inmuebles, pues, nicamente stos pueden quedar
gravados por una servidumbre.
78

III.

Es un derecho real sobre cosa ajena, si los inmuebles pertenecen al mismo dueo, no es
posible la existencia de servidumbre. Al ser derechos reales sobre cosa ajena (ius in re
aliena), si los inmuebles pertenecen al mismo dueo no es posible la existencia de una
servidumbre (nemini res sua servit).
El artculo 530 define la servidumbre como el gravamen sobre un inmueble en beneficio
de otro perteneciente a distinto dueo (predial o real).

EXCEPCIN

El artculo 541 parece establecer una norma contraria al principio

general, al decir que la existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas,
establecido por el propietario de ambas, se considerar, en caso de enajenacin de una
de ellas, como ttulo para que la servidumbre contine. Sin embargo, no es que la
servidumbre contine, sino que se crea ex novo con base en la situacin preexistente
entre las dos fincas establecidas por el propietario. Consecuencia lgica es que la
servidumbre se extingue por consolidacin o reunin en una misma persona de las
cualidades de propietario y titular de la servidumbre.
IV.

Inseparabilidad. Significa que la servidumbre no puede ser objeto de relaciones jurdicas

separadas del predio sirviente; asimismo, si es predial, tampoco puede ser separada del
predio dominante.

V.

Utilidad y posibilidad. La utilidad justifica el contenido y la propia existencia de

servidumbre. sta debe prestar una utilidad, satisfacer un inters, del predio dominante
(en la predial) o de la persona de su titular (en la personal).

VI.

Indivisibilidad. Las servidumbres son indivisibles en los siguientes trminos: Si el predio

sirviente se divide entre dos o ms, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos
tiene que tolerarla en la parte que le corresponda. Si es el predio dominante el que se
divide entre dos o ms, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no
alterando el lugar de su uso, ni agravndola de otra manera.

VII.

Permanencia. Antiguamente tena, vocacin de perpetuidad. Este carcter ha

desaparecido hoy, sustituido por el de permanencia, es decir, perdura hasta que no
sobrevenga una causa extintiva establecida por la ley.

VIII.

Derecho real. Posee la naturaleza de un derecho real de goce o disfrute.

IX.

En cuanta suponen una limitacin del derecho de propiedad, la normativa que las regula
ha de ser aplicada restrictivamente e interpretada de forma que perjudique lo menos
posible al titular del predio sirviente.

X.

Dcimo. Para la plena oponibilidad de las servidumbres frente a terceros, se exige su

inscripcin en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, en el caso de las aparentes, la
jurisprudencia ha entendida que las signos externas reveladores de su existencia
equivalen a la inscripcin registral por la que no puede esgrimirse su desconocimiento
para eludir su cumplimiento.

3. CLASES.
-

VOLUNTARIAS Y LEGALES.

Las servidumbres legales son aquellas cuya constitucin es forzosa, de forma que el titular del
predio dominante puede instar su reconocimiento aunque se oponga el del predio sirviente.
79

Las servidumbres voluntarias son las nacidas por negocio jurdico, o bien, en sentido amplio y
por contraposicin a las legales, las constituidas por usucapin o por destino del padre de
familia. Las voluntarias son facultativas pues nacen de la voluntad de los sujetos implicados
que libremente convienen su establecimiento.
La diferencia radica en que se habla de servidumbres legales en aquellos supuestos en los
que la ley faculta a un sujeto para que, en determinadas circunstancias, pueda exigir a otro la
constitucin de la servidumbre. Para evitar confusiones es preferible utilizar la terminologa de
servidumbres forzosas como equivalente a las legales.
-

PREDIALES O REALES Y PERSONALES.

La servidumbre predial o real es el poder sobre finca ajena, cuyo titular es el dueo de otra
finca o predio. El artculo 530 dice que est impuesto en beneficio de otro (predio)
perteneciente a distinto dueo. Se trata de una servidumbre constituida para proporcionar un
servicio o utilidad a una finca y no a una persona fsica o jurdica, de tal forma que cualquiera
que sea el titular del predio dominante puede hacer uso de la servidumbre.
La servidumbre personal es aquella cuyo titular es una persona fsica o jurdica. No se da en
ellas una relacin entre fundos o predios; lo que las caracteriza es que uno o varios sujetos
pueden hacer uso de una finca ajena en su propio beneficio.
La servidumbre predial o real y la personal se diferencian, pues, no en que no sea titular de
ambas una persona, sino en que la personal se establece directamente en favor de una
persona y la predial, que persigue la utilidad de un predio, se establece en favor de quien en
cada momento sea dueo de ste.
-

CONTINUAS Y DISCONTINUAS.

Son continuas aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervencin de ningn
hecho del hombre (Acueducto, luces y vistas).
Son discontinuas las que se usan a intervalos ms o menos largos y dependen de actos del
hombre (La de paso).
-

APARENTES Y NO APARENTES.

Son servidumbres aparentes las que se anuncian y estn continuamente a la vista por signos
exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas (cartel, anuncio, el cable de
la conduccin electrica)
Las no aparentes son las que no presentan indicio alguno exterior.
-

POSITIVA Y NEGATIVA.

Por tanto, es positiva la servidumbre si su contenido consiste en que el titular del predio
sirviente realice alguna actividad por s mismo o permita hacer alguna cosa en su finca que
en caso de no existir la servidumbre no tendra que estar obligado a soportar.
La servidumbre negativa tiene un contenido de pura abstencin. Prohbe al dueo del predio
sirviente hacer algo que le sera lcito sin la servidumbre.

80

4. SERVIDUMBRES PERSONALES
1. Concepto.
El sujeto activo de la servidumbre personal sea, en primer lugar, una persona fsica; en
segundo lugar, varias personas fsicas simultneamente o bien, en tercer lugar, varias
personas fsicas sucesivamente, una despus de otra; por ltimo, en cuarto lugar, una
persona jurdica.
A diferencia de las prediales, no se constituyen a favor de quien en cada momento sea titular
del predio dominante sino de una o varias personas concretas y determinadas.
Su nacimiento viene determinado por el principio de autonoma de la voluntad reafirmado por
el artculo 594 que faculta a todo propietario a establecer en su finca las servidumbres que
estime oportunas.
2. Rgimen jurdico
El rgimen ser, fundamentalmente, el establecido por la autonoma de voluntad y,
subsidiariamente, por las normas del Cdigo civil en aplicacin directa o por analoga. Podr
tomarse en consideracin, por ltimo, la regulacin prevista para los derechos de usufructo,
uso y habitacin, dadas las similitudes existentes entre ellos y las servidumbres personales,
en la medida en que no sea incompatible.
Son servidumbres personales la de pastos y leas y las llamadas comunidades de pastos, que
es aquella en base a la cual un sujeto puede utilizar una finca vecina como tierra de pastos
para su ganado. La servidumbre de leas consiste en el derecho a hacer uso de la lea
generada por el fundo sirviente.
En de su duracin. La regla general de las prediales es, como ya se ha visto, su
perpetuidad; la cuestin es si esa misma nota puede predicarse de una servidumbre cuya
razn de ser es prestar una utilidad a un sujeto concreto. En principio, se estima que dadas
las especiales caractersticas de estas servidumbres son vitalicias. Sin embargo, teniendo en
cuenta que en ellas el principio de autonoma de la voluntad es especialmente acusado, nada
impide que puede acordarse una duracin diferente incluso determinarse su perpetuidad.

5. SERVIDUMBRES REALES O PREDIALES.

En el concepto de servidumbre real se destaca que se trata de una relacin entre predios que
pertenecen a distintos propietarios y el derecho de servidumbre no corresponde, como titular
a una persona, sino a quien sea el propietario del predio dominante.
De este concepto legal se desglosan sus notas esenciales:
1) La servidumbre es un gravamen en el sentido de que el dueo del predio sirviente
queda sujeto a no excluir la actividad del dominante y asume el deber de no hacer o
dejar hacer.
2) Est impuesto sobre un inmueble, es decir, finca o predio.
3) Est impuesto en beneficio de otro inmueble.
4) La pertenencia a distintos dueos.
81

6. CONSTITUCIN.
1. Por negocio jurdico (voluntaria o negocial).
Pueden constituirse las servidumbres prediales, en primer lugar (por negocio jurdico inter
vivos o mortis causa.
El artculo 595 prev el supuesto especfico en el que en la finca sobre la que se va a
constituir la servidumbre exista un usufructo.
En el caso de concurrencia de dos titularidades sobre la finca, podr el propietario del predio
sirviente establecer la servidumbre sin el consentimiento del usufructuario si el usufructo no
se ve perjudicado por aqulla. Si el dominio til y el directo sobre la finca pertenecen a
sujetos diferentes (artculo 596) ser necesario el consentimiento de ambos para la
constitucin de la servidumbre. Por ltimo, si se trata de un fundo indiviso es preciso el
acuerdo de todos los copropietarios (artculo 597).
2. Legal.
Aquellas reconocidas directamente en la ley y que no requieren de ningn acto especfico
para su nacimiento.
Por tanto, debe hacerse una distincin segn que la servidumbre aparezca de manera
automtica o ipso iure, ligada con un determinado supuesto de hecho que la ley contempla
(art. 552) o que la ley lo que haga simplemente sea atribuir a una persona la posibilidad o
facultad de exigir la constitucin. No crea de una manera inmediata la servidumbre. Se limita
a conceder a una persona el derecho subjetivo que le faculta para reclamar la constitucin, de
manera que sta se realiza por medio de un acto jurdico, que es un acto de concrecin del
mandato legal.
3. Por usucapin.
Las servidumbres que sean continuas y aparentes, pueden constituirse por usucapin de
veinte aos. Cuya usucapin requiere la posesin (ejercicio) del poder en que consista la
servidumbre, pblica, pacfica e ininterrumpida, durante los veinte aos, sin necesidad de
buena fe ni justo ttulo.
El cmputo del plazo se efecta, en las servidumbres positivas, desde el da en que el
usucapiente hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; en las negativas, desde
el da en que el dueo del predio dominante hubiera prohibido, por acto formal, al dueo del
predio sirviente la ejecucin del hecho que seria lcito sin la servidumbre, tal como dispone el
artculo 538.
4. Por destino del padre de familia o signo aparente.
Se trata de una constitucin ex lege, cuando se da un signo aparente de servidumbre. El
punto de partida de este supuesto es la existencia de dos fincas que pertenecen al mismo
dueo, una de las cuales presta un servicio o utilidad a la otra que se revela al exterior a
travs de signos o indicios, pero sin existir una servidumbre porque al tratarse de predios
pertenecientes a un mismo dueo falta el presupuesto de toda servidumbre. El nacimiento de
la servidumbre tiene lugar con la enajenacin de una de las fincas, es decir, hasta ese
momento no existe como tal, al no pertenecer a distinto propietario.
Requisitos normativos de esta constitucin:
82

1) Enajenacin de una de las fincas. Todo acto de disposicin inter vivos o mortis causa.
2) Existencia de un signo aparente entre las fincas, de acuerdo con la servidumbre
pretendida.
3) Establecimiento -no slo creacin, sino conservacin- de un signo aparente por el
propietario de ambas fincas.
4) Falta de declaracin contraria a la existencia del signo en el ttulo de enajenacin y su
no desaparicin fsica antes del otorgamiento de la escritura.

7. LA ESTRUCTURA DEL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE.

ELEMENTOS PERSONALES Y REALES DE LA SERVIDUMBRE.
1. Los sujetos de la servidumbre: El titular de la servidumbre es la persona o personas
fsicas o jurdicas que pueden hacer uso de las facultades que la integran. En el caso de las
prediales, la titularidad de la servidumbre corresponde a quien en cada momento sea el
dueo del predio dominante, mientras que en las personales su titular ser el sujeto concreto
a cuyo favor se haya establecido. En el otro lado de la relacin se coloca el titular del predio
sirviente, que ha de soportar que sobre su finca se despliegue el contenido de la servidumbre.
Las servidumbres personales sern, salvo pacto en contra, de carcter vitalicio. Es posible
tambin que el titular de este tipo de servidumbres sea una persona jurdica.
2. El objeto de la servidumbre: es el predio sobre el que recae (predio sirviente) y en el
que se desarrolla su contenido. Por regla general, no todo l se ve afectado por el gravamen
que supone la servidumbre, sino exclusivamente una parte.

8. CONTENIDO DE LAS SERVIDUMBRES.

El contenido efectivo de las servidumbres depende de su concreto tipo, de la finalidad que
persiga y de su origen.
o

El contenido esencial del derecho de servidumbre es el poder directo parcial de su titular

sobre el predio sirviente.

El contenido concreto de cada servidumbre no puede ser fijado con carcter general, sino
que ser el adecuado a cada tipo concreto que se constituya.

El contenido de cada servidumbre vendr determinado por su constitucin. En las

servidumbre voluntarias, el Cdigo no tiene ms que algunas normas generales. En las
servidumbres legales aade, con mayor detalle, normas sobre el contenido concreto.
Las normas sobre contenido complementario, escasas, que contiene el Cdigo civil son las
siguientes que atribuyen derechos y obligaciones de carcter complementario.
1. Derechos y obligaciones del titular de la servidumbre (del dueo del predio
dominante):
A) Facultades. El titular de la servidumbre puede hacer uso de las facultades que integran
su derecho con el fin de asegurarse el mximo provecho y la satisfaccin de sus intereses.
Ahora bien, deber hacerla de la forma menos gravosa para el predio sirviente y
83

ocasionndole las menores incomodidades posibles. Se pretende que las posiciones de ambas
partes sean los ms equilibradas posibles.
1

Primero. Puede ejercer, ya que se entienden concedidos, todos los derechos necesarios
para su uso.

Segundo. Puede hacer a su costa en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y
conservacin de la servidumbre, pero sin alterarla y hacerla ms gravosa

Puede ejercitar las acciones que correspondan en defensa de su derecho.

B) Deberes. Debe seguir lo expuesto anteriormente y tambin si son varios los predios
dominantes, sus dueos contribuirn proporcionalmente a los gastos de las obras necesarias.
2. Derechos y obligaciones del titular del predio sirviente (del dueo del predio
sirviente):
A) Facultades.
El titular del predio sirviente est obligado a tolerar el uso y aprovechamiento de la
servidumbre por parte del titular de la servidumbre, no pudiendo realizar actos que lo
menoscaben o entorpezca.
Si este gravamen le llegara a ser muy incmodo, o le impidiera hacer obras o reparaciones
importantes se le faculta para modificar la forma o lugar original de la servidumbre, pero ha
de ofrecer una alternativa que no perjudique a los que hacen uso de la servidumbre.
En el caso en que se hubiera obligado al constituirse la servidumbre a costear las obras
necesarias para su uso y conservacin, la posibilidad de librarse de esta carga abandonando
su predio (porcin gravada por la servidumbre) a favor del dueo del dominante.
B) Deberes. No menoscabar el uso de la servidumbre constituida y contribuir a los gastos de
las obras si se aprovecha de la servidumbre.

9. MODIFICACIN Y TRANSMISIN DE LAS SERVIDUMBRES

1. Si el acuerdo entre las partes constituye una forma habitual de constitucin de las
servidumbres, a travs de un nuevo pacto pueden ser modificadas. Esa modificacin no
slo puede tener lugar en las servidumbres voluntarias, sino tambin en las legales.
Por tanto, debe entenderse que si resulta perjuicio para un tercero el convenio de
modificacin tendr efectos entre los propietarios de los predios y sus causahabientes y
ser ineficaz en relacin con el tercero.
2. La modificacin de la forma de prestar la servidumbre a travs de la prescripcin. Es decir,
si durante el tiempo necesario para la prescripcin la servidumbre es ejercitada de manera
distinta a la inicialmente prevista, se entender que ha quedado modificada.

3. La extincin de las servidumbres cuando los predios vengan a tal estado que no pueda
usarse, por lo que parece lgico que si la transformacin de las fincas impone una
modificacin de las servidumbres se tenga sta por realizada.
84

4. Al hacer referencia a las servidumbres legales se seal que su origen puede consistir en
un acto de la autoridad judicial o administrativa competente; por lo tanto, tambin por esa
misma va puede ser modificada.
Ninguno de sus titulares puede imponer al otro la divisin. Y que no hay divisin de las
servidumbres por el mero hecho de la divisin de los predios. Las nuevas fincas resultantes
debern tolerarla en la parte que les corresponda.

10. EXTINCIN DE LAS SERVIDUMBRES.

Siguiendo la misma sistemtica lgica que se hizo para las causas de extincin del usufructo,
pueden clasificarse las contenidas en el artculo 546 del siguiente modo:
1. Por razn del sujeto:

RENUNCIA: por la renuncia del dueo del predio dominante.

ACUERDO EXTINTIVO: por la redencin convenida entre el dueo del predio dominante
y el del sirviente.

2. Por razn del objeto:

PRDIDA O IMPOSIBILIDAD. Se trata del caso de un cambio en el estado de los predios que
haga imposible el uso de la servidumbre; aunque revivir, si posteriormente otra vez el
estado de los predios permite el uso de la servidumbre, a no ser que haya prescrito.
3. Por razn de la relacin jurdica:

VENCIMIENTO DE TRMINO O CUMPLIMIENTO DE CONDICIN RESOLUTORIA. Es el caso

de servidumbre temporal o condicional.

CONSOLIDACIN: por reunirse en una misma persona la propiedad del predio

dominante y la del sirviente.

PRESCRIPCIN EXTINTIVA. Por el no uso durante veinte aos.

4. Por aplicacin del principio de fe pblica registral

El tercero adquirente de una finca sobre la que pese una servidumbre no aparente cuya
inscripcin no aparece en el Registro de la Propiedad, obtendr un pleno dominio sobre
aquella.

85

TEMA 16. LAS SERVIDUMBRES (II)

1. LAS SERVIDUMBRES
JURDICA Y CLASES.

LEGALES:

CONCEPTO,

NATURALEZA

Son servidumbres legales las que el derecho positivo prev de forma expresa; el beneficiado
por ella tiene la facultad de exigir su constitucin. No son fruto de un acuerdo entre
particulares, como ocurre en las voluntarias, sino que emanan de una norma. Su nacimiento
tendr lugar tras la correspondiente solicitud del que tiene derecho a la servidumbre.
No todas las que se denominan servidumbres legales lo son en realidad; en efecto muchas
no constituyen limitaciones a la propiedad sino verdaderos lmites, con lo que escapan del
concepto de servidumbre. Para evitar confusiones se ha generalizado en la doctrina la
denominacin de forzosas en lugar de legales. Las limitaciones al derecho de propiedad,
suponen una reduccin del poder ordinario que en condiciones normales el propietario
tendra sobre la cosa.
Las principales servidumbres legales se encuentran reguladas en el Captulo II del Ttulo VII
del Libro II del Cdigo Civil. El artculo 549 seala que las servidumbres impuestas por la
ley tienen por objeto la utilidad pblica o el inters de los particulares y el 550 que se
regirn por las leyes y reglamentos especiales que las determinan y, en su defecto, por las
disposiciones del presente ttulo. Asimismo, el artculo 551 permite a los sujetos implicados
regular su contenido mediante convenio cuando no lo prohba la ley ni resulte perjuicio a
tercero.
De las normas del Cdigo Civil se deducen las siguientes servidumbres legales:
servidumbres en materia de aguas, como la de estribo de presa, de acueducto o de parada o
partidor.
servidumbre de paso.
servidumbre de medianera.
servidumbre de luces y vistas.
servidumbre de desage de edificios, como la de patio o corral.
distancias y obras intermedias.
Las servidumbres administrativas, que no son derechos reales privados sobre cosa ajena.
Son un gravamen sobre cosa ajena, que consiste en una sujecin parcial de la misma a
alguna utilizacin en uso o beneficio de la Comunidad, bien en utilidad directa de una cosa
pblica, bien en la de la colectividad.

2. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES.

Se niega el carcter de servidumbres personales a los derechos de usufructo, uso y
habitacin. El art. 531 dice: tambin pueden establecerse servidumbres en provecho de
una o ms personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.
El beneficiario de las servidumbres personales no es, por tanto, un predio o su propietario,
sino un sujeto cualquiera o varios. La diferencia con las servidumbres prediales no reside en
86

su contenido, que puede ser similar, sino en el sujeto favorecido por ella: en el caso de las
personales, una persona fsica o jurdica.
La constitucin o nacimiento de las servidumbres personales se liga con el principio
de la autonoma de la voluntad.

En cuanto a su rgimen jurdico ser el determinado por las partes en el ttulo

constitutivo. En su defecto, habr que aplicar las disposiciones que dicta el Cdigo civil
referido a las servidumbres prediales, cuando sea posible su aplicacin y, en
consecuencia, lo que consienta la peculiar estructura de esta servidumbre personal (art.
598.
Las servidumbres de pastos, leas y otros aprovechamientos de montes
particulares son tradicionales servidumbres personales, pero slo para facultar al
propietario gravado por las mismas para redimirlas mediante el pago de su valor a los que
tengan derecho a ellas. A falta de convenio, se fijar el capital para la redencin sobre la
base del 4 por 100 del valor anual de los pastos, leas y los otros aprovechamientos,
regulado por tasacin pericial.
Las comunidades de pastos, esto es, una pluralidad de sujetos tiene derecho a que su
ganado paste en la finca gravada. El artculo 600 fija que: La comunidad de pastos slo
podr establecerse en lo sucesivo por concesin expresa de los propietarios, que resulte de
contrato o de ltima voluntad, y no a favor de una universalidad de individuos y sobre una
universalidad de bienes, sino a favor de determinados individuos y sobre predios tambin
ciertos y determinados.
El artculo 602 establece una especial forma de extincin de la carga que, pesa sobre la finca
gravada. Dice que si entre los vecinos de uno o ms pueblos existiere comunidad de
pastos, el propietario que cercare con tapia o seto una finca, la har libre de la comunidad.
Quedarn, sin embargo, subsistentes las dems servidumbres que sobre la misma
estuviesen establecidas. El propietario que cercare su finca conservar su derecho a la
comunidad de pastos en las otras fincas no cercadas.
A dicha comunidad, como hemos sealado, se la llama tambin servidumbre, lo que puede
explicarse porque para el Cdigo civil la puesta en comn de pastos es ms bien una
servidumbre recproca. Su duracin. En principio, se estima que son vitalicias. Sin embargo,
teniendo en cuenta que en ellas el principio de autonoma de la voluntad es especialmente
acusado, nada impide que puede acordarse una duracin diferente incluso determinarse su
perpetuidad.

3. LAS SERVIDUMBRES DE LUCES Y VISTAS (SOLO DISTANCIAS)

Constituyen meras limitaciones al derecho de propiedad y que nicamente en el supuesto
contemplado en el artculo 585 cabra hablar de una servidumbre de naturaleza voluntaria.
Por un lado, el derecho de un propietario a obtener luz natural y ciertas vistas; y, por otro, el
de su vecino a no ser perturbado en su dominio, ni ver en peligro su intimidad y tranquilidad.
El artculo 581 reconoce la facultad al dueo de una pared no medianera contigua a finca
ajena para abrir en ella ventanas o huecos para recibir. Sin embargo, el dueo de la finca
colindante podr cerrarlos si adquiere la pared medianera, y no se hubiera pactado lo
contrario.
87

Cuando lo que se pretende es abrir ventanas rectas, balcones u otros voladizos sobre la
finca del vecino, el artculo 582 exige respetar al menos una distancia de dos metros entre la
pared en que se construyan y la finca colindante; igualmente, no pueden abrirse vistas de
costado u oblicuas si no hay, como mnimo, sesenta centmetros de distancia. Todas las
distancias apuntadas se medirn de acuerdo con las indicaciones contenidas en el artculo
583: en las vistas rectas desde la lnea exterior de la pared en los huecos en que no haya
voladizos, desde la lnea de stos donde los haya, y para las oblicuas desde la lnea de
separacin de las dos propiedades.
El artculo 585 recoge el supuesto en el que se ha adquirido por cualquier ttulo una
servidumbre de vistas sobre la propiedad contigua, en cuyo caso, el titular del predio
sirviente no podr edificar a menos de tres metros de distancia. La jurisprudencia ha tenido
ocasin de pronunciarse acerca de la utilizacin de materiales traslcidos para la
construccin de muros y entendiendo que deben equipararse a los muros opacos, en tanto
que dejan pasar la luz pero no permiten la visin ni por supuesto asomarse.

LECCIN 17: DERECHOS REALES DE

GARANTA EN GENERAL. LA PRENDA
CON DESPLAZAMIENTO DE LA
POSESIN, HIPOTECA Y ANTICRESIS.
1. LOS DERECHOS REALES DE GARANTA. CONCEPTO.
Los derechos reales de garanta son aquellos que, para asegurar el cumplimiento de
una obligacin, otorgan a su titular un poder sobre una cosa, que le permite, si aqulla se
incumple, realizarla.
El nmero 1 del artculo 1.857 dice que es requisito esencial que se constituya para
asegurar el cumplimiento de una obligacin principal.
Las garantas reales son las que recaen sobre cosas determinadas y tienen como uno
de sus efectos la oponibilidad erga omnes. Su esencia se hace radicar tradicionalmente en
que permiten al acreedor dirigirse contra la cosa gravada a fin de realizar su valor y de esta
manera satisfacer su inters.
Ahora bien, esa funcin de garanta que los define, viene a reforzar la garanta
patrimonial universal que la ley impone a todo deudor frente a su acreedor que, recoge el
artculo 1911 del Cdigo Civil cuando declara que del cumplimiento de sus obligaciones
responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.
Adems son posibles otros medios de aseguramiento que refuercen el derecho de
crdito para el caso de que el patrimonio del deudor no sea suficiente o existan dudas sobre
si podr hacer frente al derecho del acreedor. Permite entonces el ordenamiento jurdico que
acreedor y deudor establezcan garantas complementarias: adems del deudor una tercera
persona asume la deuda para el supuesto de que aquel no la cumpla (fianza, aval).
Las diversas formas de garanta reales tienen las siguientes notas comunes:
88

1. Son de constitucin voluntaria; es preciso que se establezcan mediante acuerdo

entre el titular del derecho de crdito y el titular de la cosa sobre la que recaen.
2. Son derechos de carcter accesorio; existen en la medida en la que hay una
obligacin principal o un derecho de crdito cuyo cumplimiento se trata de asegurar (artculo
1857.1 CC); esta nota de accesoriedad implica por un lado que si se cumple por el deudor la
obligacin principal desaparece de forma automtica la garanta; y por otro lado que si la
obligacin principal es nula tambin lo ser la garanta.
3. Son derechos de realizacin de valor, lo que supone que slo pueden recaer sobre
cosas susceptibles de ser objeto de trfico jurdico, y, enajenables. La esencia de la garanta
real consiste en que si el deudor no cumple, el acreedor proceder a la enajenacin de cosa
sobre la que recae la garanta, para que con el dinero obtenido poder satisfacer su derecho de
crdito (artculo 1.858).
Como regla general en nuestro derecho est prohibido el pacto comisario: el acreedor
no puede quedarse con la cosa entregada en garanta en pago de lo que el deudor le debe,
sino que debe proceder a instar su venta para que con el precio obtenido, cobrar su crdito y
si sobra algo debe reintegrarlo al titular de la cosa (artculo 1.859). La prohibicin no es
derogable por voluntad de las partes, aunque as no conste en el artculo 1.859.
La prohibicin del pacto comisorio no slo obedece a la proteccin del deudor, sino
tambin a la de sus acreedores, que tienen como garanta de sus crditos el resto del
patrimonio no afectado, y a l debe de ir a parar el mayor valor del objeto sobre lo que
constituye la deuda.
Si se establece el pacto comisario la jurisprudencia lo considera nulo, pero no afecta a
la validez de la garanta, de modo que el acreedor debe proceder a la enajenacin de la cosa 2.
No produce la nulidad de todo el negocio jurdico, sino slo el del pacto (el acreedor puede
intervenir en la realizacin y en la subasta y, como postor, adquirir la cosa).
Cuestin distinta son los negocios jurdicos fraudulentos que se estipulen para
burlar el artculo 1.859, que no podrn evitar su aplicacin cuando se desvele el resultado
perseguido, ajeno por completo al tpico y normal, protegido por la ley, del negocio que se
utiliza como vehculo del fraude.
La prohibicin del pacto comisorio nada tiene que ver con los convenios que el deudor
haga con su acreedor una vez vencida la obligacin principal. Son vlidos y eficaces
(daciones en pago, transacciones, etc.), y los restantes acreedores estn protegidos con
las acciones rescisorias de los negocios efectuados en fraude de sus derechos (art. 1.291.3).
Si el objeto gravado ha de ser enajenado para realizar su valor, es lgica la norma
contenida en el artculo 1.858, que exige su aptitud para ser enajenado, vencida la
obligacin principal.
No obstante, la interpretacin literal del requisito legal antedicho conduce a mantener
la validez del negocio constitutivo cuando la prohibicin de disponer tiene un trmino de
vigencia o est sujeta a una condicin que se ha de realizar dentro de un determinado plazo,
no superior a aquel vencimiento. Pero estas conclusiones son estrechas, y adems olvidan
que en muchas ocasiones la obligacin puede vencer anticipadamente.

2
89

Por no ser un derecho de realizacin de valor no puede incluirse entre las garantas
reales en sentido estricto, el llamado derecho de retencin que es el derecho que la ley
concede a una persona para mantener en su poder una cosa hasta que su titular le abone los
gastos realizados en ella.
4. Derechos reales limitados. Son derechos reales, otorgan a su titular un poder
inmediato y absoluto sobre la cosa que constituye su objeto. Como inmediato, recae
directamente sobre la cosa y permite realizarla si se incumple la obligacin garantizada.
Como absoluto, permite hacerlo frente a cualquiera, aunque se haya transmitido a un tercero.
Son derechos reales limitados, iura in re aliena, que conceden a su titular, sobre la cosa de
otro un poder limitado y recaen, no sobre el goce de la cosa, sino sobre la facultad de
disposicin.
5. Son derechos indivisibles; lo que implica de una parte que el pago parcial de la
deuda no permite reducir en la misma medida la garanta que sigue en su integridad hasta el
pago total de la deuda y de otra que en la medida en que se paga parte de la deuda aumenta
la garanta por el resto no pagado. Adems dividida la cosa gravada no por ello se fracciona la
garanta que sigue recayendo sobre la totalidad (artculo 1860.1 CC).
6. Son derechos preferentes de cobro de modo que enajenada la cosa el acreedor
tienen preferencia para cobrar frente a los restantes acreedores de su deudor, salvo que se
trate de acreedores privilegiados. Por tanto, sobre el precio obtenido por la realizacin de la
cosa objeto del derecho real de garanta, el acreedor garantizado tiene preferencia para
percibir su crdito sobre los dems acreedores ordinarios.
Y, como requisitos esenciales. Son los siguientes, segn el artculo 1.857:
1. Que se constituyan para asegurar el cumplimiento de una obligacin principal. Por
tanto, las garantas reales son accesorias de una obligacin, sin ella no pueden existir, y no
garantizan ms que a ella; no cabe una transmisin aislada de la garanta a favor de otro
crdito distinto, ha de ser necesariamente conjunta con el crdito. Otra cosa es que se
extinga, crendose una nueva aunque del mismo contenido que la extinguida, para garanta
de un crdito diferente. La obligacin garantizada puede ser pura o sujeta a condicin
suspensiva o resolutoria (art. 1.861).
2. Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empea o
hipoteca. A la palabra cosa hay que darle una significacin amplia, comprensiva tambin de
derecho, puesto que legalmente se admite la prenda e hipoteca de determinados derechos.
Por otra parte, el que la cosa pertenezca en propiedad al que la pignora o hipoteca no
prohbe la aplicacin, respectivamente, del artculo 464 CC y del artculo 34 LH.
3. Que las personas que constituyan prenda o hipoteca tengan la libre disposicin de
sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. Se exige la
capacidad general de disposicin, pues estamos ante gravmenes que llevan consigo la
posibilidad de una enajenacin del objeto en caso de impago de la obligacin garantizada. La
constitucin de prenda o hipoteca no es acto personalsimo, puede realizarse por apoderado
aunque con poder expreso (art. 1.713).

90

2. CLASES DE GARANTAS REALES.

No es fcil encontrar un criterio para sistematizar las distintas formas de garantas
reales. Como ninguno de los criterios posibles es absoluto parece ms til enumerar las
garantas reales que se regulan en el Cdigo Civil y en leyes especiales y que son: la prenda
con desplazamiento; la anticresis; la hipoteca inmobiliaria; la prenda sin desplazamiento y la
hipoteca mobiliaria.
En principio, la prenda recae sobre cosa mueble (art. 1.864) y se produce el
desplazamiento de la posesin de la misma al acreedor (art. 1.863) titular del derecho real.
Pero la Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesin, de 16 de
diciembre de 1954, permite el derecho de prenda sobre ciertas cosas muebles que no se
desplazan a la posesin del acreedor.
La hipoteca, tambin en principio, recae sobre bienes inmuebles (art. 1.874) que
contina en posesin de su propietario o poseedor. Pero tambin la misma Ley de hipoteca
mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesin permite que recaiga sobre ciertos bienes
muebles.
La anticresis, por ltimo, recae sobre una cosa inmueble y sus frutos (art. 1.881) que
pasa a posesin del acreedor (art. 1.883), titular del derecho real.
El ltimo prrafo del artculo 1.857 admite que las terceras personas extraas a la
obligacin principal pueden asegurar sta pignorando o hipotecando sus propios bienes , con
lo que surge la figura de un fiador llamado real, que es el que asegura o garantiza una
deuda ajena con bienes propios, a diferencia del tercer poseedor de finca hipotecada que
adquiere su propiedad, se encuentra expuesto a la ejecucin de la garanta si el deudor que
se la transmiti no paga, pero l no debe porque la deuda no se le transmite y de ah que no
pueda ser objeto de agresin el resto de su patrimonio.
El fiador real no goza de los beneficios de orden y excusin de todo fiador, que
sabemos que son renunciables.

3. LA PRENDA CON DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIN.

3.1. Concepto.
El Cdigo Civil regula el derecho de prenda en los artculos 1863 a 1870.
El derecho real de prenda, ordinaria o con desplazamiento de la posesin (para
diferenciada de ciertas prendas especiales o de la prenda sin desplazamiento) es un derecho
real de garanta que para asegurar el cumplimiento de una obligacin otorga a su titular el
poder sobre una cosa mueble que le permite poseerla y, si se incumple aqulla, realizarla. Es,
pues, un derecho real, que confiere poder inmediato y absoluto sobre la cosa mueble.

Como derecho real de garanta tiene los caracteres de sta:

Un derecho real limitado donde el desplazamiento posesorio es la mdula de la

garanta pignoraticia, pues as la cosa queda sustrada a la disponibilidad del deudor, lo
que le impide destruirla, deteriorarla, etc. La cosa dada en prenda se ha de poner en
posesin del acreedor, o de un tercero, pero de forma que, ni el acreedor pueda usar o
91

utilizar la cosa, ni el deudor pedir su restitucin sin haber satisfecho la obligacin

garantizada o sin permiso del acreedor.

Es accesorio: La accesoriedad deriva de la misma naturaleza de la garanta, pues sta

nace para la seguridad de un crdito, para garantizar su cumplimiento. Su transmisin
o extincin implicar la transmisin o extincin de la prenda.

La indivisibilidad: La prenda es indivisible, subsistiendo hasta la completa extincin del

crdito garantizado (art. 1.860, prrafo 1). Aunque el acreedor acepte un pago parcial,
el deudor no tiene derecho a una cancelacin parcial de la garanta. La indivisibilidad es
importante cuando la prenda recae sobre cosa que admite divisin o sobre una
pluralidad de cosas (art. 1860.4 y 1860.5 CC).
El principio de indivisibilidad, por imperativo del artculo 1.860 (prrafos 2 y 3), rige
tambin en los casos de divisin del crdito o de la deuda.

Es un derecho de garanta que recae exclusivamente sobre cosas muebles; las que
pueden trasladarse de un lugar a otro sin perjuicio o menoscabo de su esencia, as como las
cosas muebles por analoga (rentas o pensiones).
Efectivamente, lo que caracteriza y diferencia el derecho real de prenda es:

Su objeto: recae sobre cosas muebles que estn en el comercio, con tal que sean
susceptibles de posesin y que puedan ser enajenadas.
Hay que distinguir dos posibilidades, una en la que se entrega una determinada
cantidad de dinero en sobre cerrado y claramente identificada de forma que el acreedor
cumplida la obligacin principal debe devolver exactamente lo recibido y que da lugar a
una prenda ordinaria; y otra en lo que se entrega una suma de dinero cuyo importe
deber devolverse y que equivale a la que se denomina prenda irregular, en la que el
acreedor devuelve otro tanto de lo recibido, que no es una verdadera prenda porque en
realidad el acreedor adquiere la propiedad del dinero recibido y se compromete a
devolver en su da una cantidad igual que la que recibi.

En segundo lugar, el desplazamiento de la posesin al acreedor, titular del

derecho de prenda: que se ponga en posesin de sta al acreedor o a un tercero de
comn acuerdo, como seala el artculo 1.863.
La entrega de la cosa implica un desplazamiento de la posesin del dueo la cosa al
titular del derecho de prenda. El requisito de entrega de la cosa supone que la prenda
puede ser constituida tanto por el deudor de la obligacin principal que pone en poder
del acreedor una cosa de su propiedad como por un tercero extrao a la obligacin
principal (art. 1857 CC).
3.2. Constitucin.

El Cdigo civil nicamente contempla la constitucin del derecho de prenda mediante

contrato, y por tanto queda sometido a las reglas generales de los contratos sobre
capacidad de los contratantes. Como consecuencia de tal origen contractual se aplicarn las
reglas generales en cuanto a la libertad de forma (art. 1865 CC).
El contrato de prenda es de carcter real en el sentido que la entrega material real o
simblica de la cosa mueble es elemento esencial de existencia. Un relevante sector doctrinal
92

admite la posibilidad de que el derecho real de prenda pueda tambin constituirse mediante
usucapin.

3.3. Sujetos de la prenda.

El titular del derecho real de prenda es el acreedor de la obligacin en cuya
garanta se ha constituido: acreedor pignoraticio o prendario. Es el titular del derecho de
crdito (sujeto activo); y, titular del derecho real de prenda. Ha de tener capacidad para
obligarse.
El constituyente de la prenda, que grava con ella la cosa de su propiedad para
garantizar la obligacin, lo es el propio deudor o un tercero (art. 1857 CC). Puede ser un
deudor o un tercero, por tanto, garantizar una deuda propia o ajena. Este constituyente de la
prenda o dueo de la cosa, como requisitos de capacidad, debe ser propietario de la cosa
pignorada y tener la libre disposicin de la misma, segn exigen los nmeros 2 y 3 del
artculo 1.857.
3.4. Objeto de la prenda.
Se constituye la prenda sobre una cosa mueble (art. 1.864) poseible (art. 1.863) y
enajenable (art. 1.858), que est en el comercio de los hombres, y se constituye en garanta
de toda clase de obligaciones, como dice el artculo 1.861, ya sean puras, ya estn sujetas a
condicin suspensiva o resolutoria. La cosa pignorada ha de ser propiedad de quien
constituye la prenda (artculos 1857.2 y 1864 CC).
Como elemento esencial a su propio concepto, es precisa la puesta en posesin de la
cosa pignorada al acreedor pignoraticio o a un tercero, salvo el caso especial de la prenda sin
desplazamiento (artculo 1.863).
3.5. Contenido.
Como el derecho de prenda tiene por finalidad asegurar el cumplimiento de una
obligacin concediendo al acreedor un instrumento que complete la garanta patrimonial de
su deudor, se comprende que su contenido opera con distinto alcance en relacin con el
momento de vigencia de la obligacin asegurada.
A FASE DE SEGURIDAD.
A) DERECHOS DEL ACREEDOR PIGNORATICIO (TITULAR DEL DERECHO DE
PRENDA).
Primero. Derecho a retener la cosa: Ius retentionis. El acreedor pignoraticio, como
titular del derecho real de prenda, tiene la posesin de la cosa, hasta la extincin del mismo,
esencialmente por el cumplimiento de la obligacin principal, de los intereses y de las
expensas (arts. 1866 y 1871 CC).
Segundo. Ius distrahendi. En caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, el
acreedor pignoraticio tiene el derecho a realizar la cosa, promover su enajenacin (art. 1872
CC).
Con el precio obtenido, el acreedor pignoraticio tiene preferencia para hacerse pago de
la obligacin garantizada, sin perjuicio de las normas sobre concurso de acreedores (arts.
1922, 2, y 1926, 1).
93

Si este precio supera la deuda, se devolver el sobrante al constituyente de la prenda;

si no la alcanza, el acreedor conservar su crdito por la parte que le resta percibir. Este
derecho de realizacin o enajenacin de la cosa entregada en prenda puede hacerlo efectivo
el acreedor de tres formas:
1. Mediante un procedimiento extrajudicial ante notario; que de forma concisa regula
el artculo 1872 del Cdigo Civil y que en esencia consiste en una enajenacin mediante
subasta pblica que dirige y preside el Notario y a la que debe ser citado el deudor y el dueo
de la cosa si es persona distinta a aqul y en la que deber fijarse el precio inicial de la cosa,
que se adjudicar al mejor postor.
2. Mediante el procedimiento judicial de ejecucin establecido en los artculos 681 a
698 de la Ley Enjuiciamiento Civil.
3. Si los bienes muebles entregados en prenda consisten en ttulos valores que cotizan
en Bolsa se venden siguiendo el procedimiento establecido en los artculos 320 a 324 del
Cdigo de Comercio.

Tercero. Defensa de la cosa. Consecuencia del derecho de prenda, como derecho real
que es y como derivacin de los dos anteriores derechos, el titular, es decir, el acreedor podr
ejercitar las acciones que competan al dueo de la cosa pignorada para reclamarla o
defenderla contra tercero (art. 1869.2 CC). Por tanto, tiene accin real para perseguir la cosa
en poder de quien se halle, si pierde su posesin y para recuperarla.
Cuarto. Compensacin anticrtica. Los intereses de la obligacin, si los hay, se
compensan con los intereses de la prenda si los produce, o se imputan al capital (artculo
1.868).
Quinto. Transmisibilidad. El artculo 1.528 establece que la venta o cesin de un crdito
comprende la de todos los derechos accesorios como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio.
De aqu que, en principio, la prenda sea transmisible conjuntamente con el crdito que
garantiza, dado su carcter de derecho accesorio, si bien debern concurrir en la transmisin
los requisitos exigidos para que produzca efecto contra el deudor.
B) DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO.
En cuanto a las obligaciones:
Primera. Conservacin. El acreedor (pignoraticio) debe cuidar de la cosa dada en
prenda con la diligencia de un buen padre de familia, dispone el primer inciso del artculo
1.867, y aade el ltimo inciso, que responde de su prdida o deterioro conforme a las
disposiciones de este Cdigo, es decir, si obr con dolo o culpa, cuya culpa se presume, salvo
prueba en contrario, segn el rgimen general de los artculos 1.182 y 1.183.
No puede disponer de la cosa (art. 1.859), pues no es propietario; ni tampoco puede
usarla (art. 1.870), a no ser que el propietario de la misma lo autorice, y si la usa o abusa de
ella en otro concepto (aade el art. 1.870), puede el propietario pedir que se constituya en
depsito.
Segunda. Restitucin. El acreedor debe restituir a su propietario de la cosa pignorada
cuando se extingue el derecho de prenda, extincin que se producir normalmente -como
prev el art. 1.871- cuando se pague la deuda y sus intereses, con las expensas en su caso.
94

En cuanto a los derechos:

Primero. Tiene, de conformidad con lo establecido en los artculos 1922.2 y 1926.1 del
CC, un derecho preferente sobre la cosa empeada y hasta donde alcance su valor.
Si el deudor que incumple su deuda est en situacin de concurso el acreedor
pignoraticio, si la prenda se ha constituido en escritura pblica, es un acreedor con privilegio
especial, de modo que el bien entregado en prenda se separa del conjunto de bienes del
deudor pues est adscrito a garantizar el derecho del acreedor.
Segundo. El prrafo segundo del artculo 1866 recoge el denominado pignus gordiano
que no es otra cosa que la facultad que la ley concede al acreedor pignoraticio de poder
extender la prenda a estas obligaciones. La justificacin de este derecho que se concede al
acreedor pignoraticio es evitar que el deudor pague la deuda garantizada con la prenda y deje
de cumplir con la que ya ha vencido.

C) CONSTITUYENTE DE LA PRENDA.
El constituyente de la prenda, propietario de la cosa (art. 1.857, nm. 2),
evidentemente, pese a la constitucin del derecho de prenda, sigue siendo dueo de ella (de
la cosa pignorada) tal como dice el artculo 1.869, primer prrafo. Cuando se extingue el
derecho de prenda, normalmente por cumplimiento de la obligacin garantizada, podr exigir
del acreedor pignoraticio la restitucin de la prenda (de la cosa pignorada), dice el artculo
1.871.
B FASE DE REALIZACIN DE VALOR.
Ante el incumplimiento por el deudor de su obligacin, el acreedor puede realizar el
valor de la cosa, mediante la enajenacin del bien pignorado ante el incumplimiento de la
obligacin garantizada. Estos procedimientos son ejecucin judicial contra el bien pignorado
prevista en los artculos 681 y siguientes de la LEC; y, la venta extrajudicial ante Notario
(artculo 1872 del CC y artculo 129 de la LEC).
3.6. Extincin.
Las causas de extincin del derecho de prenda son, en su mayor parte, efecto de su
carcter de derecho accesorio de una obligacin principal lo que determina que las
situaciones que afectan a sta repercuten en el derecho de garanta. Por otra parte siendo un
derecho de naturaleza real se extingue por las causas generales de extincin de estos
derechos. Las causas especficas de extincin son:
A) POR EXTINCIN DE LA OBLIGACIN GARANTIZADA. Siendo el derecho de
prenda un derecho real de garanta que, como tal, tiene el carcter de accesorio, se extingue
cuando se extinga la obligacin garantizada, por cualquiera de las causas de extincin de las
obligaciones.
Esencialmente, cuando se cumpla la obligacin garantizada (sta se extingue por
cumplimiento, art. 1.871).
Cumplimiento que deja sin justificacin la garanta y por ello surge para el acreedor -o
para el tercero que la tenga en su poder- la obligacin de devolver la cosa a su dueo. Si la

95

devolucin resulta imposible por culpa del acreedor, responde de los daos y perjuicios que
ocasione al propietario.
Cuando incumpla la obligacin el acreedor procede a realizar la enajenacin de la cosa
y con el precio obtenido se satisface su derecho de crdito.
B) POR EXTINCIN DEL DERECHO REAL DE PRENDA. El derecho de prenda se
extingue, como derecho real que es, por las causas de extincin de los derechos reales. As,
por vencimiento de un trmino o cumplimiento de una condicin resolutoria si se constituy a
plazo o condicional; por consolidacin, al reunirse en la misma persona las cualidades de
acreedor pignoraticio y de propietario de la cosa constituyente de la prenda; por prdida o
destruccin total de la cosa, mientras est en poder del acreedor; se presume que la prdida
es por su culpa, si no demuestra lo contrario; por renuncia al derecho real de prenda por el
titular de la misma (acreedor pignoraticio), art. 1.191.
III

Prendas especiales.

Se emplea esta denominacin para referirse a distintos supuestos en los que por a las
peculiaridades del objeto que se entrega o por el sujeto acreedor, sea altera el rgimen
jurdico que se acaba de exponer. Se suelen considerar como prendas especiales:
4.1. PRENDA IRREGULAR.
Incluye la entrega de cosas de difcil tenencia por el acreedor o de imposible
devolucin; as ocurre cuando se entregan cosas consumibles como puede ser el dinero u otra
cosa mueble al acreedor que debe devolver no lo mismo recibido sino otra cosa equivalente.
No hay verdadera prenda porque no hay retencin de la cosa ni devolucin de lo mismo
recibido, y por lo tanto se aplicarn las normas que, las partes hayan convenido.
Por tanto, se trata de una prenda que recae sobre dinero u otras cosas fungibles no
especificadas. Cumple la misma funcin que la prenda: garanta, pero no es un autntico
derecho real de prenda, por lo que carece de eficacia frente a terceros.
Ahora bien, si se dan en sobre cerrado, sobre dinero u otra cosa fungible puede recaer
el derecho de prenda (se cumplen requisitos de arts. 1.863 y 1.864), y el acreedor
pignoraticio tendr su posesin (ius retentionis) hasta la extincin, devolviendo la misma
cosa, si se cumple la obligacin garantizada, o hacindose pago si se incumple (ius
distrahendi). No es una prenda especial, sino ordinaria, con la nica particularidad de que su
objeto es cosa fungible, dinero, por ejemplo.
La que s lo es, es la llamada prenda irregular. El acreedor no tiene la mera posesin,
sino la propiedad de la cosa fungible pignorada y, en evidente consecuencia, puede disponer
del dinero. Si se cumple la obligacin garantizada, deber devolver al constituyente de la
prenda otro tanto de la misma especie y calidad; si se incumple, imputar el valor de la cosa
a la obligacin (que se incumpli).
4.3. PRENDA EN MONTE DE PIEDAD y ENTIDADES DE CRDITO.
Es una prenda especial por el sujeto, acreedor pignoraticio, que es un Monte de Piedad
o un establecimiento o entidad de crdito oficial o privado, y tambin por el objeto, ya que se
concreta no a cualquier obligacin, sino tan slo al prstamo. Se regir por las leyes y
reglamentos especiales que les conciernan y subsidiariamente las disposiciones de este titulo
(art. 1873 CC).
96

4.4. LA PROMESA DE PRENDA.

Uno de los medios de constitucin de la prenda es el contrato. El artculo 1862 emplea
la expresin de promesa de constituir prenda, que tiene como consecuencia la obligacin,
para cada una de las partes, de desarrollar la conducta necesaria para la constitucin de la
prenda, es decir, para que el derecho real, como gravamen o ius in re aliena quede
vlidamente constituido. Este precontrato o promesa slo produce accin personal entre los
contratantes, lo cual supone que el incumplimiento tiene, como consecuencia, el derecho del
acreedor a exigir la constitucin de la prenda (ejecucin forzosa) o subsidiariamente,
indemnizacin de daos y perjuicios que pudiera haber sufrido.
Este artculo, asimismo, hace referencia a la responsabilidad criminal que pudiera
producirse, pero no por el incumplimiento de la promesa de constituir prenda o hipoteca, sino
como consecuencia del fraude que supone el ofrecimiento de pignorar o hipotecar como libre
algo que se sabe previamente gravado o, el ofrecimiento de gravar aquello sobre lo que no se
ostenta la libre disposicin.

4. EL DERECHO REAL DE ANTICRESIS

El Cdigo Civil recoge como tercera modalidad de garanta real el derecho de anticresis:
parte de su configuracin contractual de la que nace un derecho real de garanta. La
regulacin que se recoge en los artculos 1881 a 1886 es poco clara y da lugar a dudas que
no siempre es fcil resolver.
6.1. Concepto y caracteres de la anticresis
El art. 1881 CC la define: por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir
los frutos de un inmueble de su deudor con la obligacin de aplicarlos al pago de los
intereses, si se debieren, y despus al del capital de su crdito. El supuesto de hecho que la
norma contempla es siguiente: el deudor de una obligacin dineraria, normalmente un
prstamo de dinero, concede al acreedor el derecho a percibir los frutos de un inmuebles
propiedad del deudor o de un tercero para que con esos frutos se paguen los intereses y
despus el capital que el acreedor haba entregado.
La doctrina mayoritaria seala como caracteres del derecho de anticresis los
siguientes:
1. Ser un derecho real en cuanto recae sobre un bien inmueble. No est claro en el
Cdigo Civil que el objeto sobre el que recae el derecho sea el inmueble o los frutos.
2. Es un derecho de garanta y por tanto accesorio en cuanto que su finalidad es
asegurar el cumplimiento de una obligacin principal; la obligacin asegurada puede ser de
cualquier tipo.
3. Es -al igual que la prenda y la hipoteca- un derecho indivisible aunque la deuda se
divida entre los herederos del deudor o los del acreedor.
4. Implica el desplazamiento posesorio del bien inmueble de su dueo al acreedor; se
deduce del artculo 1883 cuando establece que el deudor no puede readquirir el goce del
inmueble sin haber pagado antes enteramente lo que debe a su acreedor.
5. Es un derecho de realizacin de valor que permite, en la forma que se expone ms
adelante, solicitar la enajenacin del bien si el deudor incumple la obligacin
97

6.2. Clases de anticresis

La doctrina distingue dos clases segn la finalidad que se persigue con la percepcin de
los frutos; se denomina anticresis imputativa o extintiva aquella en la que el acreedor destina
los frutos primero al pago de los intereses y despus al del capital que es la que recoge el
artculo 1881; mientras que se llama anticresis compensatoria aquella en la que los frutos se
destinan exclusivamente a compensar los intereses debidos.
6.3. Constitucin
El Cdigo Civil parte, como ocurre con el derecho de prenda y el de hipoteca, de su
constitucin mediante contrato entre deudor y acreedor de la obligacin principal; contrato
que por aplicacin del artculo 1280.1 deber constar en documento pblico para que sea
eficaz frente a terceros. Pero adems puede constituirse de forma unilateral por el deudor y
por un tercero que asume responder por el deudor; en todo caso el que constituye la
anticresis tiene que ser dueo del bien inmueble y tener; lo mismo que el acreedor, la
capacidad general para obligarse.
6.4. Contenido
De la relacin jurdica de anticresis nacen derechos y obligaciones tanto para el titular
del derecho de garanta como para el dueo del bien inmueble.
El acreedor anticrtico es el titular del derecho de garanta y su titularidad lleva
aparejada los siguientes derechos:
a) Ius retentionis. El acreedor anticrtico, titular del derecho de anticresis, tiene el
derecho a poseer o retener el bien inmueble en su poder hasta que el deudor cumpla
totalmente su obligacin (art. 1883 CC). Sin embargo, puede ser suprimido en la propia
constitucin, o por acuerdo de los interesados o, incluso, por voluntad unilateral del titular del
derecho de anticresis, el acreedor anticrtico.
b) Percepcin de los frutos. El titular del derecho de anticresis tiene el derecho a
percibir los frutos naturales o civiles de la cosa inmueble objeto de anticresis, que es la
esencia del derecho, hacerlos suyos quedando de su propiedad, y su valor se imputa a los
intereses o al capital segn la modalidad de anticresis convenida. Cabe un pacto
compensatorio sin necesidad de liquidacin, entre frutos e intereses que, prev el artculo
1885.
c) Ius distrahendi. Incumplida la obligacin garantizada, el acreedor puede provocar la
realizacin de la finca, instando la enajenacin del bien inmueble (art. 1884.2). Se excluye y
prohbe expresamente el pacto comisorio.
d) La deficiente regulacin del Cdigo Civil no hace referencia a si concede a su titular
un derecho preferente frente a otros acreedores; parece razonable en base al artculo 1924.3
que si consta en documento pblica tenga la preferencia que ste artculo establece.
Son obligaciones del acreedor:
a) Conservar el bien inmueble recibido en las condiciones que lo ha recibido realizando
para ello los gastos necesarios y tiles que en cada momento sean precisos;
b) Pagar las contribuciones y cargas que recaigan sobre la finca (artculo 1882). Esta
obligacin no es personal y definitiva del acreedor anticrtico, sino que es como un anticipo
98

que debe hacer y que se reembolsa con los frutos y si stos no lo cubren totalmente,
responder el propio inmueble.
c) Restituir la finca a su dueo una vez cumplida por el deudor la obligacin
garantizada y rendicin de cuentas. El constituyente de la anticresis, que puede ser el mismo
deudor de la obligacin principal o un tercero, sigue siendo dueo del bien inmueble, aunque
no tenga la posesin, no perciba los frutos y por tanto puede disponer del inmueble, pero lo
transmite con la carga o gravamen de la anticresis; una vez cumplida la obligacin principal
tiene derecho a que se le reintegre la posesin y disfrute de la finca. Si se incumple la
obligacin garantizada, se realiza la cosa y, en consecuencia, pierde su propiedad.
6.5. Extincin
Al ser la anticresis un derecho real de carcter accesorio de garanta las causas de
extincin son de un lado las generales de todos los derechos reales y de otro lado las propias
derivadas de esa accesoriedad: la consolidacin en una misma persona de las posiciones de
deudor y acreedor; el cumplimiento de la condicin si la garanta se estableci en esos
trminos y por destruccin total del bien inmueble.
6.6. La ejecucin de la anticresis
La utilidad de los derechos reales de garantia en el trfico jurdico viene dada por la
posibilidad que se concede al acreedor titular del derecho de garanta de poder solicitar la
enajenacin del bien mueble o inmueble sobre el que recae el derecho del acreedor. Esta
facultad es la llamada realizacin de valor y consiste en enajenar o vender el bien entregado
en garanta para con el importe obtenido satisfacer la obligacin principal (art. 1872 CC).
Sin embargo, existe silencio del legislador para la realizacin de la anticresis. Caben
dos posturas:

Estimar que ante la falta de normas especficas la ejecucin de la anticresis deber

seguir el procedimiento ordinario, es decir que el acreedor obtenga una sentencia que
declare incumplida la deuda principal y luego instar la ejecucin de la anticresis.

Considerar que la efectividad de la anticresis puede hacerse efectiva por el mismo

procedimiento especial que la prenda e hipoteca porque no hay justificacin lgica para
que una de las formas de derecho real de garanta tenga un sistema protector de su
efectividad menor que el resto de las garantas de la misma naturaleza.

99

LECCIN 18. DERECHOS REALES DE

GARANTA (I). LA HIPOTECA
MOBILIARIA Y PRENDA SIN
DESPLAZAMIENTO.
1. LAS GARANTAS REALES MOBILIARIAS. CONSIDERACIONES
PREVIAS.
Las tres formas de garanta real que regula el Cdigo Civil se basan en dos
presupuestos bsicos: la distincin entre bienes muebles e inmuebles y el desplazamiento
posesorio del bien gravado con la garanta. Combinando estos presupuestos resulta de un
lado dos garantas con desplazamiento posesorio que recaen o sobre bienes muebles que
pasan de la tenencia material de su propietario al acreedor de la obligacin principal dando
lugar al derecho de prenda; o sobre determinados bienes inmuebles fructferos que pasan
tambin al acreedor para que se aproveche de los frutos, que es el derecho de anticresis. Si la
garanta real recae sobre un bien inmueble se impone la inscripcin del derecho de garanta
en el Registro de la Propiedad.
El criterio que el legislador sigue para determinar qu bienes pueden ser objeto de
Hipoteca Mobiliaria y cules de la Prenda sin desplazamiento es el de su facilidad o dificultad
de determinacin o identificacin, de manera que los que son ms fcilmente identificables
desde el punto de vista registral son objeto de la hipoteca y los que resultan ms difciles de
determinarlo son de la prenda.

100

2. REGLAS COMUNES A LA HIPOTECA MOBILIARIA Y A LA PRENDA

SIN DESPLAZAMIENTO POSESORIO.
A) Requisitos objetivos. La hipoteca mobiliaria o la prenda sin desplazamiento solo
pueden constituirse sobre los bienes que expresamente menciona la Ley. As, con carcter
general, la LHM pide que sean bienes muebles enajenables, aunque tras la reforma de 2007
permite que se pueda constituir hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento sobre bienes
ya hipotecados o pignorados, as como sobre bienes embargados o cuyo precio no se halle
ntegramente satisfecho, o sobre los mismos derechos de hipoteca o prenda.
En cuanto a la obligacin garantizada, estos derechos pueden constituirse en garanta
de toda clase de obligaciones. Especficamente, el art. 7 LHM dispone que, pueden
establecerse en garanta de cuentas corrientes de crdito o de letras de cambio, con los
requisitos fijados en la LH.
B) Constitucin. La hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento deben
constituirse en escritura pblica o, tratndose de prenda sin desplazamiento en garanta de
las operaciones a que se refiere el art. 3.II LHM, en pliza intervenida notarialmente. Adems,
la escritura o la pliza debern ser inscritas en el Registro establecido por la propia Ley
(actualmente, Registro de Bienes Muebles), sin cuya inscripcin el acreedor carecer de los
derechos que le reconoce la LHM.
La LHM cre un Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento. Tras la
creacin del Registro de Bienes Muebles, la constancia registral de la hipoteca mobiliaria y de
la prenda sin desplazamiento se toma en dicho Registro de Bienes Muebles, pero aplicando la
normativa especfica contenida en la LHM y en el Reglamento citado. Conforme a la citada
normativa especfica, en el Registro de Bienes Muebles se inscribirn o anotarn: 1) Los ttulos
de constitucin o modificacin de la hipoteca mobiliaria o de la prenda sin desplazamiento; 2)
Los ttulos de cesin inter vivos y cancelacin de tales derechos; 3) Los ttulos de adjudicacin
mortis causa a favor de persona determinada en la forma prevista en el art.14 LH; 4) Los
mandamientos judiciales de embargo y los de su cancelacin sobre bienes susceptibles del
gravamen hipotecario o pignoraticio o sobre los crditos inscritos; 5) Las resoluciones
judiciales firmes que declaren la nulidad, rescisin, revocacin, resolucin o cancelacin de las
hipotecas o prendas inscritas (art. 68 LHM).
C) Contenido. La LHM contiene algunas reglas heterogneas relativas al contenido de
estos derechos:
a) As, conforme al art. 4 de la Ley, el deudor no podr enajenar los bienes
hipotecados o dados en prenda sin el consentimiento del acreedor.
b) Si la obligacin garantizada devenga intereses, la garanta se extiende en perjuicio
de tercero, adems de al principal, a los intereses de los dos ltimos aos y a la parte vencida
de la anualidad corriente, salvo pacto en contra (art. 9 LHM).
Por otro lado, conforme al art. 5 LHM, la hipoteca y la prenda se extienden tambin a
las indemnizaciones que correspondan al hipotecante o pignorante en razn de los bienes
hipotecados o empeados, si el hecho que las motiva sucede despus de constituirse la
prenda o la hipoteca.
c) El art. 8 regula lo relativo a la cesin total o parcial del crdito garantizado, que
deber hacerse en documento pblico, con los requisitos y efectos de los arts. 149 y 151 LH.
En todo caso, la notificacin al deudor habr de hacerse mediante acta notarial.
101

d) El acreedor hipotecario o pignoraticio gozar para el cobro de su crdito de la

preferencia y prelacin establecidas en los arts. 1.922, nmero 2, y 1.926, nmero 1, del
Cdigo civil, dejando a salvo siempre la prelacin por crditos laborales (art. 10.1 LHM).
La LC ha dado nueva redaccin al prrafo segundo de este precepto, conforme al cual
en caso de concurso, la preferencia y prelacin del acreedor hipotecario o pignoraticio se
regirn por lo establecido en la Ley Concursal: concretamente, los crditos garantizados con
hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento ostentan privilegio especial sobre el bien
hipotecado o pignorado (art. 90.I.1 LC).
e) El plazo de prescripcin de las acciones hipotecaria y pignoraticia es de tres aos, a
contar desde que pudieron ser legalmente ejercitadas (art. 11 LHM).
f) De acuerdo con el art. 6 LHM, la falta de pago de la prima del seguro de los bienes
hipotecados o pignorados cuando proceda su aseguramiento (por ejemplo, en el caso previsto
por el art. 36 de la propia ley) facultar al acreedor para dar por vencida la obligacin o para
abonar su importe por cuenta del obligado a su pago. En este ltimo supuesto, el importe de
la prima, incrementado con el inters legal, podr hacerse efectivo al mismo tiempo y con
igual ttulo que la obligacin principal, pero dentro del lmite mximo fijado para costas y
gastos en la escritura de constitucin de la hipoteca o de la prenda.
g) Por ltimo, para cubrir las eventuales lagunas, se establece la supletoriedad de la
legislacin hipotecaria, en la medida en que sea compatible con la naturaleza (mobiliaria) de
los bienes sobre los que recaen los derechos de que estamos tratando, y con las reglas
contenidas en la propia LHM (Disposicin Adicional 3 de la LHM).

3. LA HIPOTECA MOBILIARIA.
3.1. Concepto y caracteres.
La Hipoteca Mobiliaria es un derecho de garanta semejante a la hipoteca inmobiliaria
de la que se diferencia por el objeto sobre el que recae, que necesariamente slo puede ser
alguno de los que expresamente seala la Ley. Por ello, se puede definir la Hipoteca Mobiliaria
como el derecho de garanta de constitucin registral que recae sobre determinados bienes
muebles que confiere a su titular un derecho de realizacin de valor para el supuesto de
incumplimiento de la obligacin principal garantizada.
Sus caracteres son los mismos que los de los derechos de garanta real:
1. Es un derecho de naturaleza real porque el poder de su titular recae directa e
inmediatamente sobre el bien sobre el que se constituye.
2. Es un derecho accesorio porque se establece para garantizar el cumplimiento de
una obligacin principal; por ello su existencia est directamente condicionada por lo que
suceda con aquella obligacin. Puede garantizar todo tipo de obligaciones, pero ha de fijarse
su importe en dinero, as como el inters que se pacte y la cantidad que se fija para posibles
costas y gastos.
3. Es un derecho de constitucin registral lo que implica que es preciso establecerla en
escritura pblica con posterior inscripcin en el Registro de Bienes Muebles; se trata de una
inscripcin constitutiva del derecho, que slo existe una vez inscrito.

102

4. Es un derecho de realizacin de valor ya que atribuye a su titular la facultad de

instar la enajenacin del bien asegurado si el deudor principal no cumple con la obligacin.
3.2. Bienes objeto de Hipoteca Mobiliaria
Slo pueden ser objeto de Hipoteca Mobiliaria los bienes que enumera el artculo 12 de
la Ley que son:
1. Los establecimientos mercantiles
2. Los automviles y otros vehculos de motor, as como los tranvas y vagones de
ferrocarril, de propiedad particular.
3. Las aeronaves
4. La maquinaria industrial
5. La propiedad intelectual y la industrial.
La enumeracin legal tiene carcter taxativo y no meramente enunciativo, pues, como
ya hemos visto, la opcin legislativa de creacin de la hipoteca mobiliaria se asienta
precisamente en la identidad (e identificacin) de la cosa o en el derecho real sobre el que
recae el gravamen mobiliario. Se trata, pues, de una relacin de numerus clausus.
Ahora bien, para que estos bienes puedan hipotecarse es necesario que su pleno
dominio pertenezca al hipotecante; si pertenecen pro indiviso a varias personas o en
usufructo y nuda propiedad a diversas personas es preciso que todos los titulares presten su
consentimiento.
No pueden hipotecarse los bienes que ya estn hipotecados, pignorados o embargados,
ni los comprados a plazos cuyo precio no est abonado ntegramente, salvo que la hipoteca
se constituye precisamente para garantizar el precio aplazado.
3.3. ConstituciN
La Hipoteca Mobiliaria surge de un contrato entre el deudor de la obligacin principal -o
un tercero que asume por l la garanta- y el acreedor que es el que adquiere el derecho de
garanta. El deudor o el tercero debe tener adems de la capacidad general para contratar la
libre disposicin de sus bienes; el acreedor la capacidad general para obligarse.
Como se ha indicado la ley exige el otorgamiento de escritura pblica y su posterior
inscripcin en el Registro de Bienes Muebles; la escritura de constitucin de hipoteca adems
de los requisitos que la legislacin notarial establece, tiene que contener como mnimo las
siguientes circunstancias que enumera el artculo 13 de la Ley:
1. Las que identifiquen la personalidad del acreedor, del deudor y, en su caso, del
dueo de los bienes hipotecados.
2. La descripcin del los bienes que se hipotecan, especificando su naturaleza,
cantidad, calidad, signos distintivos y dems particularidades que sirvan para identificarlos o
individualizarlos.
3. Ttulo de adquisicin de los bienes y declaracin del hipotecante de que no estn
hipotecados, pignorados o embargados.

103

4. Importe en moneda nacional del principal garantizado, plazo para su devolucin, tipo
de inters si se pactare y cantidad que se seale para costas y gastos.
5. Fijacin de un domicilio para requerimientos y notificaciones al deudor y, en su caso,
al hipotecante no deudor.
La escritura pblica debe inscribirse en el Registro de Bienes Muebles a partir de este
momento surge la garanta real del acreedor.
3.4. Contenido
Es preciso separar los efectos que la Hipoteca Mobiliaria produce respecto del deudor o
tercero constituyente y del acreedor hipotecario. El deudor o tercero que constituyen la
hipoteca sobre un bien suyo siguen con la posesin del bien pues no hay desplazamiento
posesorio al acreedor; estn obligados a conservarlo con la diligencia de un buen padre de
familia haciendo en ellos cuantas reparaciones y reposiciones fueren menester. No pueden
enajenar el bien hipotecado sin consentimiento del acreedor.
El acreedor hipotecario mientras la obligacin principal no ha vencido, si teme que el
bien resulte perjudicado por una conducta negligente del deudor, puede solicitar del juez la
administracin judicial del bien. Puede tambin ceder su derecho de crdito garantizado con
la hipoteca mediante escritura publica y notificndolo al Registro de Bienes Muebles.
El acreedor que tiene su crdito garantizado con Hipoteca Mobiliaria goza para su cobro
de preferencia y prelacin.
Vencida la obligacin principal si el deudor no la cumple el acreedor puede instar la
enajenacin del bien por alguno de los procedimientos de ejecucin que se examinan en otro
apartado.
3.5. Extincin
La extincin de la Hipoteca Mobiliaria se produce por tres tipos de causas; las primeras
de ellas son las mismas que originan la extincin de los derechos reales en general como son
la consolidacin en una misma persona de la posicin de deudor y acreedor; el vencimiento
de la condicin si el derecho era condicional o la prdida o destruccin total de la cosa.
El segundo tipo de causas es efecto de su carcter de derecho accesorio o de garanta
que resulta afectado por las incidencias que ocurran con la obligacin principal de modo que
la extincin de esta por alguna de las causas de extincin de las obligaciones establecidas en
el artculo 1156 del Cdigo Civil determina tambin la extincin del derecho de hipoteca.
Por ltimo son causas propias de extincin la prescripcin de la accin hipotecaria que
se produce a los tres aos de inactividad del acreedor computados desde el vencimiento de la
obligacin principal; la inscripcin registral de la hipoteca caduca, a instancia de parte o de
oficio, a los seis aos contados tambin desde el vencimiento de la obligacin principal.

4. LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO POSESORIO.

4.1. Concepto y caracteres.

104

La prenda sin desplazamiento es un derecho de garanta semejante a la prenda con

desplazamiento de la que se diferencia por el objeto sobre el que recae no pasa a poder y
posesin del acreedor y adems porque slo puede recaer sobre los bienes que expresamente
seala la ley. Por ello, se puede definir la prenda sin desplazamiento como el derecho de
garanta de constitucin registral que recae sobre determinados bienes muebles que quedan
en depsito en su propietario y que confiere a su titular un derecho de realizacin de valor
para el supuesto de incumplimiento de la obligacin principal garantizada.
Sus caracteres son los mismos que los derechos de garanta real y que la Hipoteca
Mobiliaria:
1. Es un derecho de naturaleza real porque el poder de su titular recae directa e
inmediatamente sobre el bien sobre el que se constituye.
2. Es un derecho accesorio porque se establece para garantizar el cumplimiento de
una obligacin principal; por ello su existencia est directamente condicionado, por lo que
suceda con aquella obligacin. Pueden garantizarse todo tipo de obligaciones, pero ha de
fijarse su importe en dinero, as como el inters que se pacte y la cantidad que se fija para
posibles costas y gastos.
3. Es un derecho de constitucin registral lo que implica que es preciso establecerlo en
escritura pblica con posterior inscripcin en el Registro de Bienes Muebles; se trata de una
inscripcin constitutiva del derecho, que slo existe una vez inscrito.
4. Es un derecho de realizacin de valor ya que atribuye a su titular la facultad de
instar la enajenacin del bien asegurado si el deudor principal no cumple con la obligacin.
4.2. Requisitos objetivos y formales.
a) Requisitos objetivos. La prenda sin desplazamiento cabe nicamente respecto de
los bienes a que se refieren los arts. 52 (prenda agrcola), 53 (prenda de mquinas,
mercaderas y materias primas) y 54 (prenda sobre objetos histricos o artsticos, y prenda de
crditos) de la ley. As:
A) Conforme al art. 52 los titulares de explotaciones agrcolas, forestales y pecuarias
pueden constituir prenda: 1) sobre los frutos pendientes y cosechas esperadas en el ao
agrcola en que se celebre el contrato; 2) sobre los frutos separados o productos de dichas
explotaciones; 3) sobre los animales, sus cras y productos; 3) sobre las mquinas y aperos de
las explotaciones (prenda agraria).
B) Conforme al art. 53 tambin puede constituirse prenda sin desplazamiento sobre las
mquinas y dems bienes muebles identificables por su marca y nmero de fabricacin,
modelo u otras caractersticas anlogas, as como sobre mercaderas y materias primas
almacenadas (prenda industrial y comercial).
C) De acuerdo con el art. 54, cabe tambin la prenda sin desplazamiento sobre objetos
de valor artstico e histrico (cuadros, esculturas, porcelanas, libros), bien individualmente,
bien reunidos en colecciones (en cuyo caso la prenda puede comprender toda la coleccin, o
slo parte de ella) (prenda artstica o histrica).
D) Por ltimo, la Ley 41/2007 ha introducido en el art. 54 LHM dos nuevos prrafos, que
admiten con carcter general la prenda sin desplazamiento de crditos, incluso los crditos
futuros, siempre que no estn representados por valores y no tengan la consideracin de
instrumentos financieros (para cuya eficaz constitucin es precisa la inscripcin en el Registro
105

de Bienes Muebles), y para dems derechos que correspondan a los titulares de contratos,
licencias o subvenciones administrativas (en cuyo caso es preciso que la ley autorice la
enajenacin a un tercero) (prenda de titularidades administrativas).
En todo caso, para que estos bienes puedan pignorarse es necesario que, su pleno
dominio pertenezca al pignorante; si pertenecen pro indiviso a varias personas o en usufructo
y nuda propiedad a diversas personas, es preciso que todos los titulares presten su
consentimiento.
b) Requisitos formales: la pliza o escritura de prenda deber contener, adems de
las circunstancias generales:
1. Descripcin de los bienes que se pignoran, con expresin de su naturaleza, cantidad,
calidad, estado y dems circunstancias que contribuyan a identificarlos.
2. Determinacin, en su caso, del inmueble en que se situaron esos bienes por su
origen, aplicacin, almacenamiento o depsito.
3. La obligacin del dueo de conservarlos y de tenerlos a disposicin del acreedor,
para que ste pueda, en cualquier momento, inspeccionarlos y comprobar la existencia y
estado de los mismos, en la forma pactada, o, en su defecto, conforme al artculo 63.
4. Los seguros concertados, con referencia a la pliza correspondiente.
En cambio, a diferencia de la prenda ordinaria, no se exige el desplazamiento
posesorio, que es sustituido: 1) Por la inscripcin en el Registro de Bienes Muebles; 2) Por la
consideracin como depositario del dueo de los bienes empeados, con la consiguiente
responsabilidad civil y criminal, no obstante su derecho a usar de los mismos sin menoscabo
de su valor (art. 59 LHM); 3) por el sealamiento del lugar en que debe encontrarse la cosa
empeada (art. 57.2), del que no podrn ser trasladados sin consentimiento del acreedor
(art. 60).
4.2. Constitucin.
La prenda sin desplazamiento surge de un contrato entre el deudor de la obligacin
principal y el acreedor que es el que adquiere el derecho de garanta. El deudor debe tener
adems de la capacidad general para contratarla libre disposicin de sus bienes; el acreedor
la capacidad general para obligarse. Como se ha indicado la ley exige el otorgamiento de
escritura pblica y su posterior inscripcin en el Registro de Bienes Muebles; la escritura de
constitucin de la prenda adems de los requisitos que la legislacin notarial establece, tiene
que contener como mnimo las siguientes circunstancias que enumera el artculo 57 de la ley:
1. Las que identifiquen la personalidad del acreedor y del deudor.
2. La descripcin de los bienes que se pignoran, especificando su naturaleza, cantidad,
calidad, signos distintivos y dems particularidades que sirvan para identificarlos o
individualizarlos.
3. Determinacin del lugar en que se situarn esos bienes y la obligacin del dueo de
conservarlos y tenerlo a disposicin del acreedor para que pueda en cualquier momento
inspeccionarlos.

106

4. Importe en moneda nacional del principal garantizado, plazo para su devolucin, tipo
de inters si se pactare y cantidad que se seale para costas y gastos. Los seguros
concertados con referencia a la pliza correspondiente.
5. Fijacin de un domicilio para requerimientos y notificaciones al deudor.
La escritura pblica debe inscribirse en el Registro de Bienes Muebles a partir de este
momento surge la garanta real del acreedor.
4.3. Contenido.
El deudor que constituye la prenda sobre un bien suyo, sigue con la posesin del bien
pues no hay desplazamiento posesorio al acreedor; pero sigue como si fuese depositario del
bien; pero puede hacer uso de l siempre que no perjudique la cosa.
Como ya se ha dicho, el constituyente de la prenda sin desplazamiento est obligado a
usarla sin menoscabo de su valor, y a no trasladarla sin consentimiento del acreedor. Adems,
sern de su cuenta los gastos necesarios para la conservacin, reparacin, administracin y
recoleccin de los bienes pignorados (art. 61 LHM). El mal uso de la cosa o el incumplimiento
de estas obligaciones permiten al acreedor exigir la cantidad adeudada, o ejecutar la prenda.
En caso de abandono de los bienes pignorados, podr encargarse de ellos el acreedor.
Adems, ste tendr un peculiar derecho de adquisicin preferente sobre los bienes
empeados, para el caso de que su dueo decidiera venderlos con consentimiento del
acreedor.
El acreedor pignoraticio, mientras la obligacin principal no ha vencido, puede en
cualquier momento inspeccionar los bienes, por eso es esencial fijar el lugar donde los tiene
el deudor y si teme que el bien resulte perjudicado por una conducta negligente del deudor
puede solicitar del juez la administracin judicial del bien. Puede ceder su derecho de crdito
garantizado con la prenda (mediante escritura publica y notificacin al Registro de Bienes
Muebles y al deudor).
El acreedor que tiene su crdito garantizado con prenda sin desplazamiento goza para
su cobro de preferencia y prelacin. Vencida la obligacin principal si el deudor no la cumple
el acreedor puede instar la enajenacin del bien por alguno de los procedimientos de
ejecucin que se examinan posteriormente.
4.4. Extincin
La extincin de la prenda sin desplazamiento se produce por tres tipos de causas; las
primeras de ellas son las mismas que originan la extincin de los derechos reales en general
como son la consolidacin en una misma persona de la posicin de deudor y acreedor; el
vencimiento de la condicin si el derecho era condicional o la prdida o destruccin total de la
cosa.
El segundo tipo de causas es efecto de su carcter de derecho accesorio o de garanta
que resulta afectado por las incidencias que ocurran con la obligacin principal de modo que
la extincin de esta por alguna de las causas de extincin de las obligaciones establecidas en
el artculo 1156del Cdigo Civil determina tambin la extincin del derecho de hipoteca.
Por ltimo son causas propias de extincin la prescripcin de la accin pignoraticia que
se produce a los tres aos de inactividad del acreedor computados desde el vencimiento de la
obligacin principal; la inscripcin registral de la prenda, a diferencia de la hipoteca
107

mobiliaria, caduca, a instancia de parte o de oficio, a los tres aos contados tambin desde el
vencimiento de la obligacin principal.

5. REALIZACIN DE LA HIPOTECA DE LA HIPOTECA MOBILIARIA Y

PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO.
El Ttulo V de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento estableca dos
tipos de procedimientos de ejecucin o realizacin de la hipoteca y de la prenda, adems de
los que la Ley Enjuiciamiento Civil entonces vigente regulaba para hacer efectivo el derecho
del acreedor frente al deudor de la obligacin.
Los procedimientos especiales que la ley estableca eran: un procedimiento judicial
sumario para la hipoteca mobiliaria y otro con el mismo nombre para la prenda sin
desplazamiento; adems se regulan otros dos procedimientos -uno para cada tipo de
garanta-, extrajudiciales ante notario.
Las normas procesales que regulaban los procedimientos judiciales sumarios fueron
derogados. Por tanto, la ejecucin judicial de estas dos garantas se realiza por el
procedimiento especial que se recoge en la Ley Enjuiciamiento Civil que es un procedimiento
judicial comn a las garantas reales mobiliarias e inmobiliarias. Como procedimientos
especiales de ejecucin de estas garantas, pero de carcter extrajudicial, queda el
procedimiento extrajudicial ante notario para la realizacin de la Hipoteca Mobiliaria; y, el
procedimiento extrajudicial tambin ante notario para la ejecucin de la prenda sin
desplazamiento cuyos trmites se enumeran en los artculos 94 y 95.

7. EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES.

El Ttulo IV de la Ley Hipotecaria y prenda sin desplazamiento establece un registro
especial, a cargo de los Registradores de la Propiedad, en el que deberan de inscribirse las
escrituras de constitucin de estas dos garantas. Se ha creado un nuevo Registro de
Bienes Muebles. Se trata de un registro pblico de titularidades y gravmenes sobre bienes
muebles; est adscrito al Registro Mercantil de cada provincia, y comprende seis secciones:
buques y aeronaves; automviles y otro vehculos de motor; maquinaria industrial,
establecimientos mercantiles y bienes de equipo; garantas reales; otros bienes muebles
registrables y registro de condiciones generales de la contratacin.
Consecuencia de esta nueva regulacin es que corresponde al registrador mercantil la
funcin de calificar el documento de constitucin de esas garantas; es decir comprobar que
se han cumplido con los requisitos examinados, y si es ajustado a derecho ordenar su
inscripcin en el libro correspondiente, momento a partir del cual queda constituida la
garanta hipotecaria o pignoraticia.

8. LA PREFERENCIA
MOBILIARIA.

DEL

TITULAR

DE

LA

GARANTA

REAL

El acreedor hipotecario o pignoraticio gozar para el cobro de su crdito de la

preferencia y prelacin establecidas en los artculos 1.922, nmero 2, y 1.926, nmero 1,
del Cdigo Civil, dejando a salvo siempre la prelacin por crditos laborales. En efecto:
108

- El titular del derecho de hipoteca mobiliaria cuenta a su favor con el crdito

preferente especial de carcter inmobiliario, que recae sobre el bien gravado con la hipoteca
mobiliaria.
- El acreedor pignoraticio, por su parte, en cuanto titular del derecho real de prenda sin
desplazamiento, adems goza del crdito preferente de carcter mobiliario, aunque la prenda
no se halle en poder del acreedor, tal y como exige el Cdigo.
Con la promulgacin de la Ley Concursal: En caso de concurso, la preferencia y
prelacin del acreedor hipotecario o pignoraticio se regirn por lo establecido en la Ley
Concursal.

LECCIN 19: EL DERECHO DE

SUPERFICIE Y AFINES
I. EL DERECHO DE SUPERFICIE
1.1. Concepto y caracteres.
El derecho de superficie se define como un derecho real sobre una finca ajena que
confiere a su titular, a cambio de una contraprestacin, la posibilidad de edificar o sembrar
sobre el suelo adquiriendo quien construye o siembra la propiedad de lo construido o
sembrado, conservando el dueo de aquella la propiedad de la superficie sobre la que se
construye o siembra
De esta definicin se desprende los siguientes caracteres:
a) el derecho de superficie es un derecho real sobre cosa ajena en cuanto que el poder
de su titular recae sobre un bien que pertenece a otra persona.
b) Su objeto es siempre un bien inmueble por naturaleza, es decir una finca urbana o
rstica.
c) Implica la existencia de una doble titularidad: la del dueo de la finca que concede a
otro el derecho y la del que edifica o siembra en la superficie ajena que adquiere slo la
propiedad de lo que eleva o siembra pero sin tener derecho alguno sobre el suelo.
d) Supone una clara derogacin del principio general de accesin sobre bienes
inmuebles, que se consagra en la frmula superficies slo cedit, es decir que el dueo
del suelo o superficie es tambin dueo de lo que sobre ella se edifica o siembra.
e) Puede ser perpetuo o temporal segn se haya estipulado en el momento de su
constitucin; si se establece como temporal al concluir el plazo de duracin la
edificacin o siembra revierten en el propietario del suelo; aunque se haya pactado sin
plazo de vigencia la ley establece un tiempo mximo de duracin que fija en 99 aos.
En la actualidad se advierte un aumento de su utilizacin ya que puede ser uno de los
instrumentos jurdicos con los que pueda fomentarse la construccin de viviendas y abaratar
su coste al no tener que adquirir el constructor el suelo donde se va a levantar su edificio.

109

Aunque es posible constituir el derecho de superficie sobre una finca rstica

concediendo al superficiario el derecho a sembrar o plantar, en la prctica el derecho de
superficie ms utilizado es el que recae sobre fincas urbanas.
1.2. Normativa aplicable
El Cdigo Civil slo se refiere al derecho de superficie una vez en el inciso final del
artculo 1611, por lo que es un derecho atpico, por carecer de una regulacin expresa.
En el ordenamiento jurdico espaol la primera regulacin del derecho de superficie
aparece en la Ley del Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana de 1956, que estableca la
normativa bsica del derecho de superficie que se configura como un instrumento jurdico
vinculado a los Planes de Ordenacin Urbana que permite al Estado y dems entidades
pblicas y tambin a los particulares entregar suelo de su respectiva titularidad para sobre l
otra persona edifique. Esta normativa claramente administrativa determina que el derecho de
superficie viene en gran medida vinculado a las sucesivas modificaciones de aquella ley,
siendo la ultima regulacin sobre la materia el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de
octubre que aprueba el Texto refundido sobre el Rgimen del Suelo y Rehabilitacin Urbana.
Esta complicada situacin legislativa ha llevado a la doctrina a plantearse si existen dos
tipos de derecho de superficie: uno el puramente civil que ante la ausencia de una normativa
privada especfica se regular por lo que las partes hayan establecido, es decir por el principio
de autonoma de la voluntad con aplicacin supletoria de las normas del Cdigo Civil y otro de
naturaleza pblica o administrativa conexo a la propiedad urbanstica dentro de los Planes de
Ordenacin Urbana que aunque tenga repercusiones registrales es distinto del otro derecho
de superficie. La tendencia dominante -que es la que sigue en la actualidad el Texto refundido
Real Decreto Legislativo 7/2015- es la de considerarlo como un nico derecho en el que las
peculiaridades del sujeto constituyente y la naturaleza pblica o privada del suelo sobre el
que se va a construir justifican la existencia de una cierta diferencia normativa.

2. LOS DERECHOS DE VUELO Y SUBSUELO

El derecho de vuelo. Derecho real que faculta a su titular a levantar nuevas plantas
sobre un edificio ya construido que pertenece a otra persona. Se trata de una restriccin al
derecho de propiedad que se extiende tanto por encima de la superficie como por debajo. Es
un derecho real sobre cosa ajena, el edificio ya construido, que atribuye al titular la propiedad
de lo que se eleva sobre el anterior edificio.
De este criterio se separa la Ley del Suelo, que configura el derecho de superficie en un
sentido amplio que incluye como tal el derecho de vuelo y el de subsuelo. El derecho de vuelo
o sobreelevacin nace del acuerdo entre el propietario del edificio -que renuncia a su derecho
de vuelo- y un tercero al que permite que se permite levantar nuevas plantas sobre el edificio
ya construido, adquiriendo un derecho de propiedad temporal sobre esas nuevas planta que
al trmino de la duracin pactada revierten al propietario del edificio.
Para su valida constitucin se requiere su formalizacin en escritura pblica e
inscripcin en el Registro de la Propiedad; es siempre un derecho temporal, como el de
superficie, sin que la duracin pactada pueda exceder de 99 aos.
Si el edificio pertenece a un nico propietario la concesin del derecho de vuelo a un
tercero convierte a ste en propietario de lo construido y surge la posibilidad de constituir
110

entre los dos propietarios una propiedad horizontal con la fijacin de las cuotas
correspondientes.
Si el edificio est ya sometido al rgimen de la Propiedad se establece la necesidad de
un acuerdo unnime de los propietarios para conceder el derecho de vuelo. Una vez
alcanzado el acuerdo unnime es preciso proceder a la modificacin del ttulo constitutivo con
una nueva asignacin de cuotas a cada propietario.
El artculo 16.2 del Reglamento Hipotecario declara inscribible, como derecho
independiente del de superficie, el derecho a elevar una o ms plantas sobre u edificio o de
realizar construcciones bajo el suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes que se
reserve el propietario en caso de enajenacin de todo o parte de la finca.
El titular del derecho de vuelo adquiere la propiedad temporal de lo construido y tiene
la libre disposicin sobre lo edificado, sin existir derecho de tanteo ni de retracto a favor de
ninguno de los propietarios de la edificacin original ni del de las nuevas plantas.
Las causas de extincin del derecho de vuelo son las generales de todos los derechos
reales; y adems: l. El cumplimiento del plazo de duracin pactado, momento en que lo
construido pasa a propiedad del dueo del suelo, concedente del derecho; 2. Si se estableci
plazo para edificar y no se hace se extingue el derecho; 3. Por consolidacin en una misma
persona de la titularidad del suelo o del edificio y de lo edificado. Del mismo modo que ocurre
en el derecho de superficie la destruccin de las nuevas plantas no extingue el derecho si es
posible su reconstruccin.
El derecho de subsuelo o subedificacin. Es un derecho semejante al derecho de
vuelo, pero aqu el propietario del suelo renuncia al poder cuando dispone: el propietario de
un terreno es dueo de su superficie y de lo que est debajo de ella, y puede hacer en l las
obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujecin
a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de polica.
Implica la renuncia del propietario del terreno a aprovecharse del subsuelo,
aprovechamiento que concede a un tercero que se convierte en propietario de lo que se
construye debajo del subsuelo. Se trata de una modalidad de derecho real sobre cosa ajena.
La situacin fctica de su constitucin implica un acuerdo o contrato entre el dueo de
la superficie y un tercero al que se concede poder construir bajo la superficie adquiriendo la
propiedad de lo construido. La concesin del derecho es temporal sin que pueda exceder de
99 aos.
El rgimen jurdico es el mismo que el que se acaba de indicar en relacin con el
derecho de vuelo o sobreelevacin y por tanto puede dar lugar a una propiedad temporal,
independiente de la del suelo cuando sobre este no hay ninguna edificacin o a una Propiedad
Horizontal cuando sobre ella hay una previa edificacin de cuya organizacin pasa a formar
parte lo construido sobre el subsuelo. Conforme al artculo 396.1 del Cdigo Civil ni el dueo
de la superficie ni el de lo construido tienen derecho de tanteo ni de retracto.
Es un derecho que requiera su formalizacin en escritura pblica y su inscripcin en el
Registro de la Propiedad y por ello en la escritura de constitucin debe figurar la cuota de
participacin.
Se produce la extincin del derecho por las mismas causas por las que se extinguen los
derechos reales y adems: 1. Por vencimiento del plazo de duracin pactado, en cuyo
momento lo construido pasa a ser propiedad del dueo del suelo; 2. Por no construir en el
111

tiempo fijado; 3. Por consolidacin de la propiedad del suelo y de lo construido en una misma
persona. La ruina o destruccin de la construccin no implica por si sola la extincin del
derecho si es susceptible de reconstruccin.

LECCIN 20: EL REGISTRO DE LA

PROPIEDAD.
I. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: FUNCIONES Y ORGANIZACIN
El Registro de la Propiedad no es otra cosa que el instrumento jurdico creado para lograr la
efectividad y seguridad jurdica del trfico jurdico de dichos bienes. El acceso al Registro se
produce mediante inmatriculacin.
Los artculos 605 y 607 del Cdigo Civil disponen: El Registro de la Propiedad tiene por
objeto la inscripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems
derechos reales sobre bienes inmuebles. El Registro de la Propiedad ser pblico para los
que tengan inters conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos
reales anotados o inscritos.
Del prrafo primero del artculo 1 de la Ley Hipotecaria puede deducirse una triple visin del
Registro de la Propiedad:
1. Institucin jurdica, es el instrumento del que se sirve el ordenamiento jurdico para
dar seguridad jurdica a la propiedad inmueble y favorecer su trfico mediante la
publicidad de su contenido.
2. Conjunto de libros, oficialmente existentes debidamente numerados y legalizados en
los que se van extendiendo los diversos asientos registrales referidos a actos
inscribibles concernientes a una finca.
112

Libro de entrada
Libro de inscripciones
Libro Diario o Diario de las operaciones del Registro
Libro de alteraciones en las facultades de administracin y disposicin
ndice de fincas y derechos
Libro de estadstica
Libro especial de anotaciones de suspensin e mandamientos judiciales,
laborales o administrativos
Libro Inventario

Los libros y cuadernos auxiliares que los Registradores juzguen convenientes

para sus servicios
3. Sede, local o lugar, donde fsicamente est establecido cada Registro; sentido que
carece de toda relevancia jurdica. Corresponde al Ministerio de Justicia, por medio de
la Direccin General de los Registros y del Notariado establecer la distribucin y
nmero de Registros en Espaa con intervencin de las Comunidades Autnomas. La
regla general es que en cada Registro haya un registrador pero puede,
excepcionalmente, dividirse un registro entre dos.

2. LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS

Con la expresin Principios Hipotecarios se alude a la serie de reglas generales que inspiran
la regulacin del Registro de la Propiedad y que aparecen recogidas en la legislacin
hipotecaria; se trata de verdaderas normas jurdicas que determinan el funcionamiento y la
eficacia del Registro de la Propiedad y que sirven tambin para caracterizarlo frente a otros
sistemas Hipotecarios vigentes en otros pases.

1. Principio de inscripcin
2. Principio de presuncin de exactitud registral.
o

Principio de legitimacin

Principio de fe pblica

3. Principio de especialidad
4. Principio de legalidad
5. Principio de rogacin
6. Principio de tracto sucesivo
7. Principio de prioridad

113

LECCIN 21: LOS ASIENTOS DEL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN
GENERAL. CLASES
1. CONCEPTO
Para ROCA SASTRE asiento en general es la anotacin o apunte de algo, extendido en un
Libro, documento o papel, y asiento del Registro de la Propiedad es la constatacin
manuscrita de un ttulo, acto, hecho o circunstancia en los libros del Registro, para que surta
los efectos hipotecarios que sean procedentes.
Los sistemas posibles de hacer constar en los libros del Registro aquellos datos se pueden
clasificar conforme a dos criterios:
1

Por el lugar destinado al asiento

DE FOLIO REAL (los asientos se recogen en la hoja abierta para cada finca).
114

 DE FOLIO O FICHERO PERSONAL (el asiento se practica en la hoja o folio abierto

a cada titular).
DE REGISTRACIN SUCESIVA (los asientos se inscriben unos a continuacin de
otros en el mismo libro)
2

Por el mtodo o tcnica empleado para redactar el asiento.

TRANSCRIPCIN (el asiento es una copia ntegra o literal del ttulo registrado).
ENCASILLADO (el asiento consiste en una indicacin esquemtica, dentro de las
correspondientes casillas, de los datos expresados en los ttulos).
INSCRIPCIN (intermedio de los dos sistemas precedentes).

Los tipos de asientos son:

1

Principales (subsistencia propia) o accesorios (al servicio de otros asientos).

Definitivos (duracin indefinida) o provisionales (duracin limitada).

Positivos (en los mismos se hace constancia de un derecho en plena vida) o negativos
(en los mismos se hace constancia de un derecho de extincin).

Preparatorios (preparan una inscripcin definitiva) o definitivos (son asientas que ya

desde un principio constituyen un asiento duradero o permanente).

2. LA INSCRIPCIN
La inscripcin es un asiento principal, definitivo, de carcter positivo, que se practica en los
libros de Inscripciones y en el que se hace constar de modo completo la constitucin,
transmisin o modificacin de un derecho real sobre un bien inmueble.
Se caracteriza por tanto por:
1 Ser un asiento principal frente a los asientos accesorios.
2 Ser definitivo frente a los asientos provisionales.
3 Ser de carcter positivo frente a los negativos.
Clases
1
2
3
4
5

Extensas y concisas.
Primeras y posteriores.
Constitutivas y declarativas.
De inmatriculacin e hipotecarias.
Comunes y especiales.

Principales y de referencia.

3. INSCRIPCIN, TRADICIN Y CAUSA

El artculo 609, al regular los modos de adquirir el dominio y los restantes derechos reales,
menciona a .ciertos contratos seguidos de la tradicin (ttulo y modo).Y es en relacin a
tal tema donde un sector doctrinal se ha planteado la posibilidad de atribuir a la inscripcin
115

en el Registro el valor de modo o entrega de la cosa, y en consecuencia que producida la

inscripcin no sera necesaria la entrega para la consumacin de la adquisicin del derecho
real.
La doctrina dominante es contraria a esta equiparacin ya que considera que la inscripcin es
un fenmeno separado de la transmisin y, por lo tanto, como sealamos, que no puede
suplir al modo o entrega de la cosa; la inscripcin se refiere de manera especial a la
publicidad de los derechos reales, mientras que la tradicin o entrega se dirige al proceso
adquisitivo del derecho.

4. LA ANOTACIN PREVENTIVA
Es un asiento principal, provisional y en general positivo que se practica en los libros de
inscripciones y que tiene por objeto o asegurar las resultas de un juicio o garantizar un
derecho perfecto pero no consumado.
Tipos
1
2
3
4
5
6
7
8

De demanda.
De embargo.
Ordenando el depsito judicial de bienes o prohibiendo disponer o enajenar bienes
inmuebles.
De resoluciones judiciales referidas a limitaciones de la capacidad de obrar, declaracin
de ausencia o fallecimiento y concurso de acreedores
Del derecho del derecho hereditario.
A favor del legatario.
A favor del acreedor refaccionario.
Por faltas o defectos subsanables de los ttulos o por imposibilidad del registrador o por
incoacin de oficio de un procedimiento de rectificacin de errores.

LECCIN 22: LA EFICACIA DEL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD
1. CONCEPTO DE TERCERO HIPOTECARIO
La vigente Ley Hipotecaria no contiene un concepto de tercero hipotecario. En la Ley de
1.861, su artculo 27 deca: para los efectos de esta ley se considera tercero aqul que no
116

haya intervenido en el acto contrato inscrito; definicin que en su da fue muy criticada y
que desaparece en las ulteriores leyes hipotecarias.
En rigor, el concepto de tercero hipotecario es idntico al concepto de tercero civil, con las
matizaciones derivadas de la materia hipotecaria a que se refiere, de modo que tercero
hipotecario es el mismo tercer adquirente del Derecho Civil, en virtud de un negocio jurdico
inter vivos, cuya adquisicin hace referencia a un derecho real inmobiliario inscrito, pero que
en funcin a una inexactitud registral y en virtud de los efectos de la fe pblica registral es
mantenido en su adquisicin cuando se producen determinadas circunstancias.
Esas circunstancias son las contempladas en el artculo 34 LH, el cual contempla dos
supuestos de hecho:
Hiptesis o supuesto normal contemplado en el artculo 34 LH
Se podra formular del siguiente modo: el tercero que sin conocer la inexactitud del Registro
adquiera por negocio jurdico oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca
con facultades para transmitido, ser mantenido en su adquisicin una vez que haya inscrito
su adquisicin. Por ejemplo, A adquiere la finca X que el Registro declara ser propiedad de B,
que es quien se la vende; en la realidad resulta que la finca es de C. A ha adquirido civilmente mal, pues adquiere de quien no es dueo de la cosa; como ha adquirido findose de lo
que el Registro dice (y que es inexacto), se le protege en su adquisicin si a su vez ha inscrito
la misma en el Registro.
Para que se produzca el efecto protector del tercer adquirente, es preciso que se cumplan las
condiciones siguientes:
1. Que el tercero adquiera en la forma que establece el artculo 34.
De buena fe.
A ttulo oneroso.
Que el transmitente del derecho adquirido por el tercero, sea la persona que
conforme a los libros del Registro es titular del derecho que transmite, o el
transmitente sea un representante con poder bastante del titular registral.
Que una vez efectuada la adquisicin, el tercero proceda a inscribir a su nombre
el derecho adquirido.
2. Que el tercero haya adquirido en funcin de un Registro inexacto al tiempo de la
adquisicin; el artculo 39 LH seala: por inexactitud del Registro se entiende todo
desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la
realidad jurdica extrarregistral. La inexactitud puede provenir, entre otras, de:
Error cometido al practicar los asientos.
No haber tenido acceso al Registro algn ttulo registrable.
No existir el derecho registrado debido a nulidad o a otro defecto del ttulo
inscrito.
3. Que la causa de la inexactitud registral no conste explcitamente en el Registro; por lo
tanto, no se aplicar la proteccin del tercero cuando ste, por los propios asientos del
Registro, pudo conocer que el asiento en el que se basa para su adquisicin es errneo
o defectuoso.
Hiptesis extraordinaria de proteccin al tercer adquiriente
117

Tiene lugar cuando el tercero adquiere de quien conforme al Registro puede transmitir, pero
despus de la adquisicin se anula o resuelve el (derecho) del otorgante por virtud de
causas que no consten en el mismo Registro.
En este supuesto no hay en rigor inexactitud registral, de modo que: el titular inscrito puede
inicialmente transmitir su derecho; el tercero acta de buena fe y adquiere bien, pues en el
momento de su adquisicin adquiere de quien puede transmitir y por tanto adquiere de quien
es dueo; de manera que, en este caso, el artculo 34 LH lo nico que hace es ratificar la
adquisicin efectuado por el tercero, sin que las causas sobrevenidas al derecho del
transmitente afecten a la adquisicin.
El efecto principal que se deriva del artculo 34 en el supuesto ordinario o normal es mantener
al tercer adquirente en su adquisicin. En realidad, el tercero ha adquirido a non domino,
pues el titular registral no poda transmitir lo que ya no era suyo. El concepto de adquisicin
a non domino aplicado al Registro de la Propiedad presupone un negocio jurdico de
disposicin vlido en s mismo que acta sobre un derecho inmobiliario inscrito que en la
realidad extrarregistral pertenece a persona distinta del enajenante.
La razn de proteger al tercer adquirente -frente al verdadero dueo que es quien fuera del
Registro tiene la titularidad del bien- no es otra que el inters pblico de dar seguridad
jurdica al trfico, de manera que el inters individual del verdadero dueo queda supeditado
a la eficacia del Registro de la Propiedad, y al mismo tiempo se protege la buena fe del
adquirente. Si no fuera as, el Registro no servira para nada, pues nadie se fiara de lo que
sus libros declarasen, ya que se dara preferencia a la realidad extrarregistral.
El titular extrarregistral -que se queda sin el bien inmueble- conserva frente al titular registral,
que ha enajenado lo que en realidad no era suyo, las acciones civiles para ser indemnizado
del perjuicio sufrido al ser privado de su bien por la proteccin concedida al tercer adquirente
de buena fe.
La proteccin concedida al tercer adquirente de buena fe en los casos del artculo 34 LH no es
absoluta, no se produce cuando la ley excluye tal posibilidad; dando lugar a que el tercero,
an teniendo buena fe no sea protegido en su adquisicin (lo que supone proteger entonces
al titular extrarregistral.
Supuestos
1.
2.
3.
4.

La usucapin contra tercer adquirente (artculo 36 LH).

Anotacin preventiva del derecho hereditario.
Casos de doble inmatriculacin de la finca.
Adquisiciones hechas por terceros de bienes hereditarios hasta que transcurran dos
aos de la muerte del causante (artculo 28 LH).
5. Excepciones recogidas del (artculo 37 LH).
6. Inscripciones a favor del Estado que no producen efectos frente a terceros hasta
pasados dos aos (207 LH).

118