DISTRITO INDUSTRIAL - PASSO A PASSO PARA INSTALAO

Rafael o captulo que pesquisei tratar passo a passo a ser seguido

para instalao do Distrito Industrial.
Ele subdividido em duas partes, a escolha da rea de implantao e
a elaborao do projeto. Como ser visto, antes da escolha da rea,
so necessrios alguns estudos, consultas ou anlises, envolvendo
desde rgos do governo estadual at empresas prestadoras de
servios essenciais.
Portanto, enquanto a(s) rea(s) em que se pretende implementar o
Distrito Industrial estiver(em) sob anlise, considera-se que a mesma
uma rea preliminar, pois se algum dos requisitos necessrios no
puderem ser cumpridos, esta dever ser substituda por outra que os
atenda.
ESCOLHA DA REA Para a escolha da rea em que ser instalado o
Distrito Industrial, devem ser conhecidas e observadas as exigncias
de ordem legal e tcnica, sendo necessrio conhecer e/ou
providenciar (caso o municpio no disponha de regulamentao) a
seguinte legislao:
Legislao Urbana:
Antes da definio da rea em que ser construdo o Distrito
Industrial importante verificar a existncia e consultar as leis
municipais, estaduais e federais que influenciam a organizao
urbana e ambiental no municpio. Abaixo esto elencados alguns
aspectos da legislao federal com referncia ao tema, j que a
legislao municipal deve ser considerada caso a caso, dadas suas
particularidades.
As disposies legais do seu municpio devero ser consultadas,
verificando principalmente s definies legais quanto atividade
industrial.
Neste caso, o Plano Diretor do municpio essencial para
identificao da rea legalmente reservada como apropriada para a
atividade industrial; sendo que a Legislao Urbana Municipal
constituda pelos seguintes instrumentos legais:
Lei do Plano Diretor;
Lei do Permetro Urbano e da Expanso Urbana;
Lei de Uso e Ocupao do Solo Urbano (Zoneamento);
Lei do Permetro Urbano2 e da Expanso Urbana;
Lei de Uso e Ocupao do Solo Urbano (Zoneamento);
Lei do Sistema Virio;
Cdigo de Obras;
Cdigo de Posturas.
A
legislao
federal,
por
sua
vez,
apresenta
regulamentaes referentes organizao urbana,
importantes conhecer:

algumas
que so

LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001. - Regulamenta os arts. 182

e 183 da Constituio Federal que estabelecem diretrizes gerais da
poltica urbana e d outras providncias;
LEI N 12.836, DE 02 DE JULHO DE 2013. - Altera os arts. 2o , 32 e 33
da Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001 - Estatuto da Cidade;
LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001. - Regulamenta os arts. 182
e 183 da Constituio Federal que estabelecem diretrizes gerais da
poltica urbana e d outras providncias;
LEI N 12.379, DE 06 DE JANEIRO DE 2011. - Regulamenta o Sistema
Nacional de Viao.
Legislao Ambiental
Quanto s questes ambientais, alm da legislao federal e
resolues do CONAMA (Conselho Nacional do Meio Ambiente) alguns
municpios tambm podem contar com outros instrumentos legais
incorporados ao conjunto da Legislao Urbana, como a Lei do Meio
Ambiente e a Lei Sanitria. Da mesma forma, importante verificar a
existncia de reas de Preservao Permanente no territrio do
municpio e as especificaes legais vinculadas a ela. Abaixo seguem
algumas regulamentaes que envolvem o meio ambiente, no mbito
federal:
LEI N 12.651, DE 25 DE MAIO DE 2012. - Dispe sobre a Proteo da
Vegetao Nativa;
RESOLUO CONAMA 303, DE 20 DE MARO DE 2002. - Dispe sobre
parmetros, definies e limites de reas de Preservao
Permanente;
LEI N 6.803, DE 02 DE JULHO DE 1980. Dispe sobre as diretrizes
bsicas para o zoneamento industrial nas reas crticas de poluio, e
d outras providncias;
LEI N 6.803, DE 02 DE JULHO DE 1980. Dispe sobre as diretrizes
bsicas para o zoneamento industrial nas reas crticas de poluio, e
d outras providncias.
LEI N 6.902, DE 27 DE ABRIL DE 1981. Dispe sobre a criao de
Estaes Ecolgicas, reas de Proteo Ambiental e d outras
providncias.
RESOLUO CONAMA 302, DE 20 DE MARO DE 2002. Dispe sobre
parmetros, definies e limites de reas de Preservao Permanente
de reservatrios artificiais e o regime de uso do entorno.
Criao Legal do Distrito Industrial.
Durante o processo de criao e implantao do Distrito Industrial, a
Cmera Municipal dever providenciar o projeto e aprovao de
algumas leis, tais como:
Lei para Criao de Distrito Industrial;
Lei de Incentivos Fiscais para Implantao de Indstrias;
Lei de Desenvolvimento Econmico Municipal.
A fim de regulamentar o Distrito Industrial, faz-se necessrio a criao
de uma Lei do Distrito Industrial, que dever se aprovada pela

Cmara de Vereadores do Municpio que o deseja implantar. A Lei

dever dispor entre seus artigos, questes como:
Delimitao da rea em que ser implantado o Distrito Industrial,
forma de alienao das reas, forma de funcionamento da licitao,
aes em caso de venda ou incorporao da empresa concessionria,
responsvel pela implantao de infraestrutura, responsvel pelas
despesas decorrentes da Lei, entre outros.
Localizao e Caractersticas de rea Industrializvel
Vale lembrar que a construo de um Distrito Industrial pode ser
realizada em etapas, conforme o adensamento das indstrias for
surgindo ao longo do tempo. Deste modo, so minimizados os riscos
de ociosidade por longo perodo de tempo, em investimentos em
obras de infraestrutura e servios instalados. Assim, quando os lotes
do Distrito Industrial estiverem se esgotando ou os lotes
remanescentes no mais satisfazerem os interesses de determinados
empresrios, ocasio de novos investimentos em obras de
infraestrutura e servios, visando ampliao do Distrito existente
e/ou a implantao de um novo. No caso de ampliao, necessrio
reservar a rea deste o incio do projeto, garantindo a utilizao da
mesma no futuro.
Observao do Vento Predominante Atualmente, devido s exigncias
e fiscalizao dos rgos ambientais, as indstrias que emitem
poluentes durante o seu processo produtivo, utilizamse de filtros para
o controle dos poluentes atmosfricos emitidos. Entretanto, a
utilizao dos filtros no elimina por completo os odores destes
poluentes, que inevitavelmente, so eliminados na atmosfera.
Portanto, antes da definio da rea em que ser instalado o Distrito
Industrial, importante identificar o vento predominante que incide
no territrio municipal. Assim, as reas que estejam localizadas na
rota do vento predominante, e que tenham na continuidade desta
mesma rota, unidades habitacionais, hospitais, escolas, entre outras
ocupaes humanas (sejam estas do prprio municpio ou dos
municpios vizinhos) devem ser rejeitadas. Deste modo, sero
evitadas possveis reclamaes da populao quanto aos odores
oriundos do Distrito Industrial, que foram trazidos pelo vento. Aps a
criao do Distrito Industrial, estas informaes podem ser utilizadas
estrategicamente pela Prefeitura, no intuito de atrair indstrias onde
as variaes atmosfricas sejam importantes ao seu processo
produtivo. Exemplo: saber a quantidade de chuvas e a umidade do ar
de um determinado municpio importante para as indstrias que se
utilizam da madeira como matria-prima.
Dentre as atribuies do dos rgo ambientais, est a concesso de
licenciamento ambiental prvio para autorizao de desmates; bem
como a anlise e emisso de pareceres em projetos de impacto
ambiental. E neste sentido que a consulta aos rgo ambientais
precisam ser realizados, com o intuito de verificar a possibilidade de
liberao ambiental da rea em que se pretende implantar o Distrito
Industrial.
Consulta de Viabilidade para Servios de Infraestrutura Assim como
no item anterior, tambm as empresas que prestam servios

imprescindveis infraestrutura da rea em estudo, devem ser

consultadas quanto viabilidade tcnica e financeira de instalao do
Distrito Industrial:
Desapropriao de rea Privada
Entende-se por desapropriao o procedimento administrativo pelo
qual o Poder Pblico ou o delegatrio autorizado, visa alcanar a
transferncia compulsria da propriedade de outrem, fundado em
declarao de utilidade pblica ou interesse social, mediante
pagamento de indenizao.
A desapropriao procedimento de direito pblico, sendo realizada
em duas fases: a primeira, chamada declaratria, envolve a indicao
da necessidade ou utilidade pblica ou interesse social (direito
fundamental constante do art. 5, XXIV, da Constituio Federal).
A segunda executria, compreendendo a estimativa da justa
indenizao e a transferncia do bem ao domnio do expropriante. Os
casos ensejadores de desapropriao encontram-se taxativamente
relacionados no Decreto-Lei 3.365/41, complementado pela legislao
subsequente; e Lei 4.132/62, que define casos de desapropriao por
interesse social.
Trata-se de uma forma originria de aquisio de propriedade, sendo
capaz de gerar ttulo constitutivo de propriedade por fora prpria
(autnoma), isto , independentemente de ttulo jurdico anterior.
Este procedimento acarreta a justa e prvia indenizao em dinheiro,
conforme previso do artigo 5, XXIV e 182, 3, ambos da
Constituio Federal.
ELABORAO DE PROJETOS PARA O DISTRITO INDUSTRIAL
A elaborao do projeto deve apresentar conformidade com as
diretrizes municipais, estaduais e federais, incluindo a normativa
tcnica; sendo que sua implantao poder ocorrer em etapas a fim
de maximizar os investimentos em menor tempo possvel. Para tanto,
imprescindvel a elaborao de um projeto para o Distrito Industrial,
sendo que neste devem constar o levantamento Planialtimtrico,
O levantamento Planialtimtrico um documento onde se encontra a
descrio exata do terreno, com as medidas planas, ngulos e
diferenas de nvel (inclinao). fundamental para a realizao do
Projeto Urbanstico do Distrito Industrial.
Regio e o Projeto Urbanstico, sendo que neste ltimo, so inseridos
o Sistema de Abastecimento de gua, o Sistema de Efluentes
Lquidos, a Drenagem Pluvial, Energia Eltrica, Iluminao Pblica,
Telecomunicaes, Pavimentao, o tamanho dos lotes, tipo de
edificao, etc.
Projeto Urbanstico
No projeto urbanstico devem constar todos os elementos do Distrito
Industrial, tais como os tipos de Uso do Solo no Distrito Industrial, sua
exata localizao, sua densidade de ocupao, o sistema virio, o
parcelamento, as condicionantes paisagsticas, os equipamentos
urbanos e todos os fatores correlatos. Com finalidade de maximizar os
recursos pblicos, possvel que o projeto do Distrito Industrial

preveja duas reas, uma para loteamento imediato, e outra destinada

expanso posterior do Distrito Industrial, que ser regularizada por
desmembramento. imprescindvel que o projeto urbanstico seja
realizado por profissionais da rea de engenharia civil e arquitetura,
afim de que todas as normas tcnicas e exigncias das
concessionrias de gua, esgoto, energia eltrica, gs natural e
telecomunicaes, sejam observadas e cumpridas no projeto.
Financiamento de Projeto para Construo do Distrito Industrial
DIVULGAO DO DISTRITO INDUSTRIAL
Aps a estruturao do Distrito Industrial, importante que o mesmo
seja amplamente divulgado classe empresarial. Para que esta
divulgao seja feita de modo organizado, imprescindvel que seja
elaborado um plano de marketing. O plano de marketing auxiliar na
promoo do Distrito Industrial e facilitar a adeso do mesmo pelo
pblico alvo. Deste modo, sua divulgao passa primeiramente pelo
desenvolvimento de um material de divulgao do prprio municpio,
uma espcie de portflio ou guia do investidor
Adicionalmente, um site poder ser criado com informaes em
portugus, ingls e espanhol, a fim de aprimorar a divulgao e
imagem do municpio. A participao em feiras de empreendedorismo
e de negcios, tambm pode ser um excelente canal para divulgao,
assim como a mdia espontnea, por meio de rdios e jornais local,
regional e nacional.
IMPLANTAO DE EMPRESAS NO DISTRITO INDUSTRIAL DO MUNICPIO
As empresas que iro se instalar no Distrito Industrial do municpio,
devem apresentar um plano de negcios sucinto, o qual ser avaliado
segundo os critrios definidos pela prefeitura. No caso dos lotes do
Distrito Industrial ser de propriedade privada, estes devero ser
comprados
pelas
indstrias
interessadas,
diretamente
dos
proprietrios. Porm se os lotes forem de propriedade da prefeitura,
estes devero ser comprados por intermdio de um processo
licitatrio, afim de que a mesma possa instalar-se de modo seguro e
definitivo no local, podendo inclusive oferecer o imvel adquirido
como garantia na concesso de financiamentos.
FINANCIAMENTO PARA IMPLANTAO DE EMPRESAS NO DISTRITO
INDUSTRIAL
As empresas que iro se instalar no Distrito Industrial podem dispor
de apoio de instituies financeiras que por exemplo no estado do
Paran, o Banco Regional de Desenvolvimento do Extremo Sul
(BRDE), um banco que financia projetos a longo prazo, para
empreendimentos de todos os portes. Em 2012, o BRDE foi o 4 maior
repassador de recursos do Banco Nacional de Desenvolvimento
Econmico e Social (BNDES) do sul do Brasil, qual apresenta as
menores taxas e condies do mercado para a atividade produtiva.
Pela necessidade de tomada de financiamentos das empresas para
implementao de suas plantas industriais e consequente gerao de
empregos, importante perceber que muitas indstrias oferecem
como garantia ao banco e consequente liberao do crdito, o prprio
imvel onde sero construdas suas instalaes. Neste sentido, caso a

administrao pblica realize a doao de lotes para as indstrias,

estas ficaro impossibilitadas de pleitear financiamentos no mercado,
caso de no disporem de outras garantias. Portanto, a doao de
imveis pela administrao pblica no recomendada, e sim que a
transferncia de propriedade seja feita por meio de um processo
licitatrio.
DEFINIES Ocupao e Uso do Solo
O uso do solo o conjunto das atividades de uma sociedade sobre
uma aglomerao urbana, combinadas com seus padres ou tipos de
assentamento, de acordo na regulao espacial. Portanto, pode se
dizer que o uso do solo o reflexo da reproduo social no plano do
espao urbano, uma combinao de um tipo de uso (atividade) e de
um tipo de assentamento (edificao). O uso do solo assim admite
uma variedade to grande quanto s atividades da prpria sociedade.
Se categorias de uso do solo so criadas, principalmente com a
finalidade de classificao das atividades e tipos de assentamento
para efeito de sua regulao e controle, por meio de leis de
zoneamento, ou leis de uso do solo. Alm das regulamentaes de
mbito Municipal, a Lei Federal n 6.766/79 que disciplina o
parcelamento do solo urbano, preocupa-se em evitar a ocupao
desordenada e garantir a racionalidade da vida urbana no que se
refere segurana das habitaes, salubridade, ao meio ambiente
equilibrado, aos espaos de lazer, aos adensamentos, s vias de
circulao.
Plano Diretor A Lei 10.257/2001 instituiu o Estatuto da Cidade, o
qual tem por objetivo constitucional estabelecer as diretrizes da
poltica urbana, para fins de promover o desenvolvimento das funes
sociais da cidade e da propriedade urbana. Um dos instrumentos
previstos nesta legislao o Plano Diretor, que deve,
obrigatoriamente, ser implementado pelos Municpios com mais de
vinte mil habitantes.
Este instrumento de fundamental importncia para assegurar o
cumprimento da funo social da propriedade urbana, visto que por
seu intermdio sero definidos os seguintes elementos: delimitao
das reas urbanas onde poder ser determinado o parcelamento,
edificao ou utilizao compulsria do solo; delimitao das reas
em relao s quais o
Poder Pblico ter direito de preempo; delimitao das reas e
forma em que poder ser realizada a outorga onerosa do direito de
construir; delimitao das reas em que ser permitida a alterao do
uso do solo mediante contrapartida do beneficirio; estabelecimento
das condies referentes aplicao da transferncia do direito de
construir.
O Plano Diretor trata-se, portanto, de um instrumento bsico de um
processo de planejamento municipal para a implantao da poltica
de desenvolvimento urbano, orientando a ao dos agentes pblicos
e privados.
uma lei municipal elaborada pela prefeitura com a participao da
Cmara Municipal e da sociedade civil que visa estabelecer e
organizar o crescimento, o funcionamento, o planejamento territorial

da cidade e orientar as prioridades de investimentos. Por isso, no

momento em que estiver sendo escolhida a rea destinada a receber
o Distrito Industrial de fundamental importncia verificar junto a Lei
de Uso e Ocupao do Solo e o Plano Diretor de seu Municpio as
reas adequadas e que estejam propensas a receber atividades
industriais.
rea do Distrito Industrial
Depois de verificada a localizao da rea, faz-se necessrio verificar
se a mesma trata-se de um bem pblico ou privado. Cumprida
quando atender s exigncias fundamentais de ordenao da cidade
expressas no plano diretor, (art.182 2, Constituio Federal).
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NB 1350 - Normas
para elaborao de plano diretor. Rio de Janeiro, 1991;
Bem Pblico Conforme disciplina o artigo 98 do Cdigo Civil, so
pblicos os bens de domnio nacional pertencentes s pessoas
jurdicas de direito pblico interno; todos os outros so particulares,
seja qual for a pessoa a que pertencerem. Ou seja, entende-se por
bem pblico, todos aqueles que integram o patrimnio da
Administrao Pblica direta e indireta. Os Bens Pblicos so
classificados de acordo com a sua destinao, da seguinte forma:
Bens de uso comum: So aqueles destinados ao uso indistinto de toda
a populao. Ex: Mar, rio, rua, praa, estradas, parques, conforme
prev o artigo 99, inciso I do Cdigo Civil.
Bens de uso especial: So aqueles destinados a uma finalidade
especfica. Ex: Bibliotecas, teatros, escolas, fruns, quartel, museu,
reparties publicas em geral, de acordo com o artigo 99, inciso II do
Cdigo Civil.
Bens dominicais: No esto destinados nem a uma finalidade comum
e nem a uma especial, representam o patrimnio disponvel do
Estado, pois no esto destinados e em razo disso o Estado figura
como proprietrio desses bens. Constituem o patrimnio das pessoas
jurdicas de direito pblico, como objeto de direito pessoal ou real, de
cada uma dessas entidades, com base no artigo 99, inciso III do
Cdigo Civil.. Ex: terras devolutas, prdios desativados.
Alienao dos Bens Pblicos
Necessidade de autorizao legislativa em se tratando de bens
imveis (artigo 17 da Lei 8666/93).
Lei do Distrito Industrial
A fim de regulamentar o Distrito Industrial, faz-se necessrio a criao
de uma Lei do Distrito Industrial, que dever se aprovada pela
Cmara de Vereadores do Municpio que o deseja implantar. A Lei
dever dispor entre seus artigos, questes como: delimitao da rea
em que ser implantado o Distrito Industrial, forma de alienao das
reas, forma de funcionamento da licitao, aes em caso de venda
ou incorporao da empresa concessionria, responsvel pela
implantao de infraestrutura, responsvel pelas despesas
decorrentes da Lei, entre outros.
Em alguns casos, possvel que a rea destinada a abrigar o Distrito
Industrial no esteja enquadrada no Plano Diretor do Municpio como

tal, e por isso necessrio alterao, conforme determina o Estatuto

da Cidade. Assim, caber tambm aos Vereadores do Municpio
promover uma audincia pblica a fim de debater a alterao do
Plano Diretor, que tambm deve se respaldar nas legislaes
ambientais do Estado e Municpio, e em seguida vot-la em sesso
ordinria.