Het Rapport Van Dynamis

,
16
Arnhem
Sprekende Cijfers
Kantorenmarkten
Ondanks hoge leegstand

toch ruimte voor nieuwbouw?
Arnhem
,
16
Sprekende Cijfers
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2016

Een uitgave van Dynamis B.V.
Copyright 2016
Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/
of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder
schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V.
Deze rapportage is verkrijgbaar bij:
Dynamis B.V.
Afdeling Research
Orteliuslaan 5
3528 BA Utrecht
dynamis@dynamis.nl
030 767 03 90
4 Kantorenmarkten 2016
Voorwoord
Voorwoord
Geachte relatie,
Hierbij presenteren wij met trots ons twintigste jaarrapport Sprekende Cijfers
Kantorenmarkten. Zoals u van ons gewend bent geeft deze rapportage u inzicht in de
marktontwikkelingen binnen de kantorenmarkt van Nederland op zowel landelijk als
regionaal niveau. De dertien regionale partners van Dynamis beschikken over unieke
regionale kennis, waarbij wij door onze landelijke dekking tevens een totaalbeeld voor
Nederland kunnen geven.
Het geworteld zijn in de regios stelt ons in staat om de regionale kantorenmarkten
voor u uiteen te zetten, onmisbaar gezien de verschillende marktontwikkelingen in de
regios. Nieuw is dat wij op basis van de researchanalyse aangaande het verleden nu ook
trends en ontwikkelingen voor u beschrijven. Dit maakt het rapport nieuwswaardiger
en kan u helpen in uw zoektocht naar nieuwe kansen. Traditiegetrouw wordt in deze
rapportage ingegaan op de ontwikkelingen binnen de kantorenmarkt met daarnaast
een uitdieping richting een actueel thema. Dit jaar staat het actuele thema in het teken
van maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw.
Er wordt ingegaan op het beleid van provincies en gemeenten, waarbij tegenwoordig
nieuwbouw van kantoren slechts zeer beperkt wordt toegestaan. Dit beleid is - in eerste
instantie logisch, gezien de ongebreidelde bouw van kantoren voor de crisis, maar
is het wel juist om (bijna) alle nieuwbouw voortaan tegen te houden? Wat betekent
dit restrictieve beleid voor de Nederlandse kantorenmarkt op korte en lange termijn?
Leidt dit beleid ook op termijn tot de gewenste duurzame voorraad en normaliseert
dit beleid berhaupt de vraag/aanbod verhouding op de kantorenmarkt? Wordt de
noodzakelijke dynamiek uit de markt gehaald doordat kandidaat-nieuwbouwpartijen
zich niet laten dwingen tot huisvesting in verouderde kantoorpanden? Welke overige
externe effecten zijn te verwachten bij dit beleid? Welke (verouderde) voorraad is er
over bijvoorbeeld twintig jaar?
Terug naar de cijfers over 2015

Net als vorig jaar werd de kantorenmarkt gekenmerkt door de behoefte aan verbetering
van de huidige kantoorlocatie. Bedrijven vervingen hun oude locatie voor een, nu
nog aanwezig, kwalitatief beter kantoor tegen een scherpere prijs. De vraag naar
kantoorruimte komt tot stand door de verplaatsingen van bedrijven en nauwelijks door
effectieve vraag. Ook dit jaar werd meer kantoorruimte aan de markt teruggegeven
dan dat werd opgenomen. De aanboddaling die in veel regios is gerealiseerd, is vooral
te verklaren door het hoge aantal onttrekkingen door transformatie naar overwegend
(studenten)woningen. Ook in 2015 was het aantal transformaties ongekend hoog. Met
ruim 700.000 m transformaties is in 2015 wederom een record gevestigd.
De verwachting is dat in 2016 de economische groei en de groei van de werkgelegenheid
(nog) niet direct merkbaar zullen zijn in een hogere vraag naar kantoorruimte. Veel
kantoorgebruikers zullen de werkgelegenheidgroei eerst opvangen binnen de huidige
Voorwoord | Kantorenmarkten 2016 5
huisvesting, waar vaak nog vrije ruimte beschikbaar is. De groei zal als eerst merkbaar
zijn bij de opname van kleine kantoormetrages door nieuwe opkomende bedrijven.
Op lange termijn ziet Dynamis een herwaardering voor de kwaliteit van de werkruimte
ontstaan, dat kan gaan leiden tot een hogere vraag. Ook de groei van de werkgelegenheid
zal dit proces gaan aanjagen. Natuurlijk moet dit niet leiden tot de eerder ontstane
ongebreidelde groei aan kantoorrruimte, maar voor een duurzame voorraad op de
juiste locaties. Nieuwbouw verbinden aan de sloopopgave van verouderd vastgoed
kan hierbij helpen om ook in de toekomst te kunnen voldoen aan de kwaliteitsvraag
van kantoorgebruikers. Met een dergelijk beleid blijft de voorraad gelijk, maar ontstaat
deze nieuwe, duurzame voorraad wel op de juiste locaties. Samenwerking in plaats
van het werken met tegengestelde belangen tussen de diverse stakeholders is daarbij
essentieel om niet in dezelfde fouten als in het verleden vervallen. Dynamis is in haar
rol als vastgoedconsultant gaarne bereid om dit proces op een open en transparante
wijze te begeleiden.
Graag bedanken wij alle researchmedewerkers en makelaars bij de dertien partners
in Dynamis voor hun medewerking aan de totstandkoming van deze twintigste editie
Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Door middel van onze regionale partners met hun
lokale marktkennis is wederom een volledig, betrouwbaar en marktonderscheidend
rapport gerealiseerd.
Wij hopen dat dit jaarrapport u een nog beter inzicht geeft in de Nederlandse
kantorenmarkt. Mocht u vragen hebben naar aanleiding van de rapportage, dan staan
wij u graag te woord.
Met vriendelijke groet,
Drs. ing. Wilfred van der Neut MRE
Frank Verwoerd MSc RE
Directeur Dynamis
Research Manager Dynamis
Inhoud
Voorwoord 5
Thema:
Ondanks hoge leegstand toch ruimte voor nieuwbouw?
1. Nederland in 2015
21
2. Regio Amsterdam en Almere
31
3. Regio Den Haag
45
4. Regio Rotterdam en Drechtsteden
53
5. Regio Utrecht en Amersfoort
67
6. Brabantse stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg)
81
7. Knooppunt Arnhem-Nijmegen
101
8. Groningen, Leeuwarden en Assen
111
9. Apeldoorn, Deventeren Zwolle
127
10. Twente (Enschede, Hengelo)
143
11. Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard
151
Bijlagen: 165
I Doel en aanpak onderzoek
II Begrippen
Inhoud | Kantorenmarkten 2016 7
Arnhem
Arnhem
Thema: Ondanks hoge leegstand

toch ruimte voor nieuwbouw?
Ondanks hoge leegstand toch ruimte voor nieuwbouw?

In de afgelopen jaren is het aanbod van kantoorruimte, in de 24 door Dynamis
onderzochte regios, opgelopen van 4,6 miljoen m in 2008 naar ruim 7 miljoen m
in het derde kwartaal van 2015. De belangrijkste redenen hiervoor waren het
economische verval en het nieuwe werken. De verwachting is dat ook bij het
huidige economisch herstel en een groei van de werkgelegenheid op korte en
lange termijn het huidige aanbod de vraag naar kantoorruimte blijft overstijgen.
Met dit gegeven stelt Dynamis zich de vraag in hoeverre nieuwbouw op de

kantorenmarkt nog nodig is? Het antwoord lijkt om dit niet toe te staan, want extra
kantoorruimte zal namelijk zonder additionele maatregelen direct tot meer leegstand
leiden. Rijk, provincie en gemeenten beantwoorden vragen aangaande nieuwbouw
derhalve met een strikt ruimtelijk kantorenbeleid, waarbij nieuwbouw niet mogelijk of
een grote uitzondering is. Voorts trachten de partijen het overaanbod te gebruiken voor
onder andere de sterke uitbreidingsvraag op de woningmarkt. Leegstaand vastgoed,
waaronder kantoren, worden naar bijvoorbeeld (studenten)woningen of hotels
getransformeerd om zo het ruimtegebruik duurzaam te benutten. Deze onttrekkingen
van de kantorenvoorraad dragen bij aan een duurzame marktverhouding op de
kantorenmarkt.
Dit beleid is in eerste instantie logisch gezien de ongebreidelde bouw van
kantoren vr de crisis, waardoor nieuw aanbod dus absoluut niet nodig lijkt te zijn.
Maar de vraag is of die overmatig ontwikkelde kantoren qua locatie en opzet wel
aantrekkelijk zijn voor potentiele huurders. Het antwoord blijkt bijna altijd met nee te
moeten worden beantwoord; er staan namelijk kantoren op locaties waar deze nooit
ontwikkeld hadden moeten worden. Het is een utopie dat huurders zich daar nu toch
gaan vestigen.
Is het dus wel juist om alle nieuwbouw voortaan tegen te houden? Een strikt
nieuwbouwbeleid leidt bovendien namelijk niet tot een gewenste duurzame voorraad
op termijn. Alles laten zoals het nu is, waarbij geen overstemming is tussen (kwalitatieve)
vraag en aanbod leidt op termijn tot structurele leegstand met bijkomende verloedering
en prijsstijgingen op gewilde locaties.
Daar komt bij dat onder andere met de implementatie van de ladder voor
duurzame verstedelijking rekening moet worden gehouden met de regionale
behoefte naar kantoorruimte. Belangrijk onderdeel binnen deze ladder is de toetsing
op beschikbare ruimte binnen de bestaande voorraad. Indien voldoende aanbod of
leegstand binnen de regio is, zal dit de noodzaak voor nieuwbouw binnen of buiten
het bestaand stedelijk gebied verkleinen. Doordat de beschikbare kantoorruimte met
een laag opnamepotentieel mee blijft tellen in een dergelijke toetsing belemmert dit
de nieuwbouw op goede centrale en topkantorenlocaties, terwijl deze niet kunnen
voorzien in de vraag.
10 Thema | Kantorenmarkten 2016
Thema
Een oplossing voor bovenstaand dilemma is uit te gaan van maatschappelijk

verantwoorde nieuwbouw. Dit houdt in dat bij toestemming aangaande nieuwbouw
op een passende plek de verplichting volgt dat eenzelfde metrage kantoren met een
laag opnamepotentieel door transformatie of eventueel sloop uit de markt genomen
dient te worden. Een mooi voorbeeld van dit principe is de koppeling tussen het
nieuwe kantoor van ING in Amsterdam Zuidoost en de transformatie van het oude
ING kantoor aldaar.
Op deze wijze wordt voorkomen dat de noodzakelijke dynamiek uit de markt wordt
gehaald door kandidaat-nieuwbouw partijen te dwingen zich te huisvesten in
verouderde kantoren op onmogelijke kantoorlocaties. Het argument dat de voorraad
groter wordt is met dit principe niet aan de orde, want via sloop en/of transformatie
van een gelijke metrage blijft op deze wijze de voorraad ongeveer gelijk. Bijkomend
voordeel is dat de voorraad op termijn niet verloedert, maar juist duurzamer wordt
en voldoet aan de vraag van de kantoorgebruikers. Ook leidt het niet tot onnodige
huurprijsverhogingen op de kantorenmarkt. Al met al kan dit leiden tot een duurzame
en toekomstbestendige voorraad, waarbij het ruimtegebruik optimaal wordt benut.
Met strikter ruimtelijk beleid toch op zoek naar een duurzame kantorenmarkt
Zowel door strikt ruimtelijk beleid op nieuwbouw als door stimulatie van
transformatieonttrekkingen tracht de publieke sector de kantorenmarkt in een nieuw
en duurzaam evenwicht te brengen. Ook marktpartijen werken hier aan mee, mits
maar genoeg van de boekwaarde is afgeboekt en in de gedachtegang sprake is van
nieuw realisme. In de praktijk is het strikte overheidsbeleid al duidelijk zichtbaar,
het aantal toevoegingen op de kantorenmarkt is historisch laag. Gelet op het aantal
afgegeven vergunningen zal daar in de komende periode ook weinig verandering in
komen, zoals zichtbaar in de grafiek hiernaast. Voorts neemt het aantal transformaties
op de kantorenmarkt stevig toe. Zo is in 2015 een nieuw transformatierecord behaald.
Vergunningsontwikkeling diverse markten 2003-2015
200
The development of building permits

in various markets 2003 - 2015
180
Index 2003 = 100
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Vergunningen hallen en loodsen (m)
Vergunningen kantoren (m)
Vergunningen winkels (m)
Woningen (aantal)
Thema | Kantorenmarkten 2016 11
2014 2015*
In de 24 door Dynamis onderzochte regios is in totaal ruim 700.000 m kantoorruimte

onttrokken ten behoeve van overwegend (studenten)woningen (80%).
Het gematigde aantal toevoegingen en het flinke aantal onttrekkingen zorgen tot
op heden voor een lichte daling van het aanbod. In sommige regios waaronder
Amsterdam, Groningen en Leeuwarden is zelfs al een stevige daling waar te nemen,
waarbij dit beleid als katalysator kan worden aangewezen.
Wat betekent bovenstaand beleid echter voor de Nederlandse kantorenmarkt op
korte en lange termijn? Leidt dit beleid tot het gewenste duurzame ruimtegebruik
en normaliseert hiermee de vraag/aanbod verhouding op de kantorenmarkt? Welke
externe effecten zijn er te verwachten bij dit beleid? In hoeverre is nieuwbouw op de
kantorenmarkt nog nodig? En worden juist de kantoren met een laag opnamepotentieel
door transformaties uit de markt genomen?
Om deze vragen te beantwoorden heeft Dynamis een vijvermodel ontwikkeld,
waarbij inzicht wordt gegeven in de objecten omgevingskarakteristieken van het
kantooraanbod, de historische opnames en de kenmerken van vastgoed die zijn
onttrokken aan de kantorenmarkt. Op basis van deze confrontatie wordt inzichtelijk in
hoeverre het ruimtelijke beleid zal leiden tot een gezondere vraag/aanbod verhouding
op de kantorenmarkt.
Kantooropnames sterk gesegmenteerd

Uit de opnamestatistieken komt naar voren dat gebruikers op de kantorenmarkt veelal
dezelfde vestigingseisen stellen bij de zoektocht naar een kantoor. Dit leidt er toe dat
een deel van de kantorenvoorraad op de beste locaties slechts voor een beperkte
periode in aanbod staat, terwijl een groot deel van het aanbod op de mindere locaties
slechts weinig tot geen opname kent en daardoor lang in aanbod blijft staan. Uit de
cijfers van de afgelopen jaren blijkt dat veel gebruikers de voorkeur geven aan een
relatief nieuw of juist vooroorlogs kantoorpand, welke in een multifunctionele omgeving
is gelegen nabij belangrijke infrastructurele uitvalswegen en openbaar vervoer.
Met deze constatering heeft Dynamis een opname-index ontwikkeld die op basis van
objecten omgevingskenmerken een inschatting geeft van de waarschijnlijkheid dat
een object dat nu in aanbod staat op korte termijn door de markt wordt opgenomen.
Gebaseerd op de opname-index valt het kantorenaanbod op te delen in drie
Opnamepotentieel Nederlandse kantorenmarkt

Demandpotential Dutch office market
Hoog opnamepotentieel
Aanbod 1-10-2015
Aanbod-opname ratio/
Mediane vraagprijs
Supply 1-10-2015
Supply-demand ratio
Median ask. price
1.600.000
4:1
130
4.425.000
8:1
121
1.100.000
21:1
110
7.125.000
7:1
121
High demand ratio

Redelijk opnamepotentieel
Decent demand ratio
Laag opnamepotentieel
Low demand ratio
Totaal | Total
Thema
categorien kantoren, te weten kantoren met een hoog opnamepotentieel, een

redelijk opnamepotentieel en een laag opnamepotentieel.
In totaal valt circa 1,6 miljoen vierkante meter (22%) van het huidige kantorenaanbod
binnen het segment met een hoog opnamepotentieel, hiermee beschikken
deze panden over de meest gevraagde vereisten van de gebruikers. De aanbodopname ratio van deze kantoren ligt op 4:1. Dit geeft aan dat op dit moment vier
keer de jaarvraag in aanbod staat, dit is redelijk gelet op de huidige conjunctuur. De
verwachting is dat de ratio sterk verbeterd met het aantrekken van de economie
en de groei van kantoorgerelateerde werkgelegenheid. Voorts staat respectievelijk
4,25 miljoen vierkante meter kantoorruimte (63%) in aanbod met een redelijk
opnamepotentieel (ratio 8:1) en 1,1 miljoen vierkante meter (15%) in aanbod met
een laag opnamepotentieel (ratio 21:1). Wij verwachten dat vooral in deze laatste
categorie de economische groei nauwelijks tot geen effect zal hebben. De vraag zal
zich vooral manifesteren bij hoogwaardige kantoorruimte, die al een redelijk of hoog
opnamepotentieel kennen.
De kantoren met een laag opnamepotentieel betreffen voornamelijk verouderde
kantoorpanden op monofunctionele kantoorlocaties. Ontwikkeld in de tijd dat we te
positief naar de vastgoedmarkt gekeken werd en partijen meer vanuit eigen belang
dachten dan vanuit een gezamenlijk belang. De meeste langdurige leegstand wordt
hoofdzakelijk veroorzaakt door deze categorie kantoren. Gemiddeld staan deze
kantoorpanden intussen 5,5 jaar in aanbod. Ondanks dat deze kantoren vaak tegen een
lagere prijs op de markt worden aangeboden, kunnen deze panden niet concurreren
met de panden die wel aan de meeste vereisten van de huidige kantoorgebruikers
voldoen. Dit bevestigt het beeld dat de prijselasticiteit op de kantorenmarkt beperkt
is. Transformatie en vaak sloop moeten hier serieus worden overwogen. De kans dat
deze panden ooit nog verhuurd gaan worden is, ook bij verdere prijsdaling, gering.
De belemmerende invloed van op zichzelf logisch

en terecht strikt ruimtelijk beleid
Waar een deel van de kantoorgebruikers voorheen de voorkeur gaven aan nieuwbouw
zullen deze gebruikers nu, gedwongen door het beleid, de focus moeten verleggen naar
de bestaande voorraad. Door het gebrek aan goed aanbod zullen gebruikers hierdoor
eerder geneigd zijn de opties binnen de bestaande huisvesting te heroverwegen voordat
ze op zoek gaan naar een andere huisvesting. De verbondenheid aan het kantoorpand
en de bestaande locatie wordt hiermee vergroot. Huisvestingsmanagement zal
daarom binnen de kantorenmarkt telkens belangrijker worden om huidige huurders
verbonden te houden.
Indien een kantoorgebruiker toch kiest zich ergens anders te vestigen, zal de vraag
door het gebrek aan nieuwbouw verlegd moeten worden van nieuwbouwkantoren
naar kantoren binnen de bestaande voorraad. Deze vraag zal vooral voortvloeien in een
additionele vraag naar het hoogwaardige en redelijke kantoorpotentieel, aangezien dit
als belangrijkste substituut kan worden gezien voor nieuwbouw.
Op sommige plekken plaatselijke schaarste en prijsopdrijving

Ondanks dat het aanbod van kantoorruimte voorlopig op totaalniveau de vraag naar
kantoorruimte op korte en lange termijn zal blijven overstijgen zal naar verwachting
bij enkele kantoorlocaties schaarste ontstaan. Dit is nu op sommige centrum- en
topkantorenlocaties al zichtbaar. Op lager schaalniveau zal daarom schaarste
ontstaan in het segment hoog gekwalificeerde kantoorlocaties. Dit zal resulteren in
een opwaartse prijsdruk. Het strikte ruimtelijke beleid heeft derhalve als belangrijk
extern effect dat de huurprijzen sterker kunnen gaan verschillen en sterk oplopen op
gewilde locaties. De verwachting is dat dit zich de komende jaren gaat manifesteren op
locaties zoals de Zuidas, Schiphol en centraal gelegen stationslocaties.
Kantoren met laag opnamepotentieel remmen ontwikkelingen voor de vraag

De additionele vraag die normaliter werd opgevangen in de nieuwbouwmarkt zal
nu dus vooral nog
doorwerken in de vraag naar hoogwaardig gekwalificeerde
bestaande kantoren, waar de aanbod-opname ratio notabene al het krapste is.

De verwachting is dat, ondanks prijsstijgingen in het hoge segment, dit niet leidt
tot een verschuiving naar lager gekwalificeerd en tegen lagere huur aangeboden
kantoorpanden. Dit effect is immers ook in de huidige prijssegmentatie niet waar te
nemen. Naarmate de huurprijs daalt, betekent dit nog geen toename van de vraag.
Dit geeft aan dat kantoorgebruikers, ondanks verschillen in de huurprijs, niet snel
wijzigingen aanbrengen in de vestigingseisen. Het ruime aanbod van kantoorruimte
op monofunctionele kantoorlocaties heeft derhalve een onnodig remmende werking
op kantoorontwikkelingen op goede locaties. Het verouderde aanbod zorgt er zo voor
dat kantoorruimtes onvoldoende kunnen aansluiten op de vraag van de gebruikers.
Maar er is een oplossing: gesegmenteerd beleid nodig om

kantorenleegstand aan te pakken
Voor het te voeren beleid is het belangrijk te constateren dat de kantorenmarkt minder
met elkaar verweven is dan wordt gedacht. In kwantitatieve zin is sprake van een sterk
overaanbod op de kantorenmarkt, in kwalitatieve zin blijkt uit de analyse van Dynamis
dat dit zeker niet geldt voor hoog gekwalificeerd kantorenvastgoed; het overaanbod
blijkt zich juist te concentreren in het kantorensegment met vooral een laag en deels
redelijk opnamepotentieel.
De afweging om nieuwbouw al dan niet toe te staan zal derhalve in een breder
perspectief moeten worden geplaatst en niet alleen op regionaal schaalniveau moeten
worden getoetst. Leegstand in bijvoorbeeld Hoofddorp kan de toenemende vraag
naar hoogwaardige kantoorpanden op de Zuidas niet wegnemen. Het restrictieve
nieuwbouwbeleid zal middels transformaties leiden tot een lagere leegstand op de
kantorenmarkt, maar wegen deze baten ook altijd op tegen de kosten die gepaard
gaan met dit beleid, zoals de verslechtering van het vestigingsklimaat en oplopende
prijzen voor kantoorgebruikers op de goede locaties?
Alles afwegende moet worden gesteld dat in bepaalde situaties nieuwbouw juist
nodig is. Te denken valt aan nieuwbouwontwikkelingen bij de beste stationslocaties,
rondom Schiphol of op enkele andere toplocaties, waarbij zowel maatschappelijke als
economische baten opwegen tegen de kosten van het verminderen van leegstand op
Thema
andere locaties. Voor deze afweging zal het ruimtelijk beleid meer en meer op basis
van een maatschappelijke kosten-batenanalyse moeten worden uitgevoerd. Elk beleid
kent immers zijn voor (baten) en nadelen (kosten). Samenwerking en transparantie
tussen stakeholders om te komen tot een keuze van de beste en verantwoorde
locaties voor nieuwbouw is daarbij wel essentieel om zodoende te voorkomen dat niet
dezelfde fouten worden gemaakt als in het verleden.
Voorts is het van belang gesegmenteerd beleid te voeren, want ook bij strikt ruimtelijk
beleid zal overaanbod blijven bestaan in het kantorensegment met een redelijk en laag
opnamepotentieel.
Het transformatiebeleid van het Rijk, provincie en gemeenten speelt hierop in door
flexibel om te gaan met bestemmingswijzigingen van kantoren naar o.a. woningen
en hotels. Dit is goed beleid. Voor het overaanbod met een redelijk en laag
opnamepotentieel biedt dit enig perspectief. Uit een analyse van ruim 2,2 miljoen
Opnamepotentieel Nederlandse kantorenmarkt
vierkante meter voor transformatie uit de markt genomen kantoren, blijkt dat het voor
Demandpotential Dutch office market
1,8 miljoen vierkante meter kantoren betrof met een redelijk of laag opnamepotentieel.
Ook afgelopen jaar was dit het geval, waarbij 56% van de onttrokken kantoren een
5.000.000
kantoor betrof met een redelijk opnamepotentieel.
4.500.000
4.000.000
3.500.000
3.000.000
2.500.000
Geconcludeerd kan worden dat het transformatiebeleid zoals gewenst - inspeelt op
2.000.000
1.500.000
1.000.000
het normaliseren van de vraag/aanbod verhoudingen van kantoren met een redelijk
500.000
0
Hoog opnamepotentieel
Aanbod
Redelijk opnamepotentieel
Opname
Laag opnamepotentieel
Onttrekking door transformatie
of laag opnamepotentieel, terwijl het strikt ruimtelijke beleid inspeelt op een wildgroei
aan nieuwbouw.
Uit de markt wordt opgemerkt dat het uit de markt gehaalde aanbod tot op heden
veelal het laaghangende fruit van de kantorenmarkt betreft. Dit wordt gemakkelijk
getransformeerd, maar op termijn zal het aantal transformaties vanwege beperkt
geschikt aanbod teruglopen.
Transformatie-index
Op basis van deze assumptie heeft Dynamis de transformatie-index van het huidige
kantorenaanbod ontwikkeld. Met deze index wordt op pandniveau aangegeven of het
kantoor de objecten omgevingskenmerken heeft die een transformatie financieel
rendabel kunnen maken. De belangrijkste determinanten zijn vastgesteld op basis
van ruim 2,2 miljoen vierkante meter transformaties die in de afgelopen vijf jaar zijn
uitgevoerd.
Transformatiepotentieel Nederlandse kantorenmarkt

Conversionpotential Dutch office market
Hoog transformatiepotentie
Aanbod
Getransformeerd
Aanbod-transformatie ratio
Supply
Converted
Supply-conversion ratio
10/1/2015
2010-2015
2015
425.000
1.225.000
1:1
2.800.000
800.000
10:1
3.900.000
175.000
57:1
7.125.000
2.200.000
10:1
High conversionpotential
Redelijk transformatiepotentie
Decent conversionpotential
Laag transformatiepotentie
Low conversionpotential
Totaal | Total
Uit de analyse blijkt dat een groot deel van het aanbod dat in de afgelopen vijf jaar
is getransformeerd een hoge transformatiepotentie had. In 2015 was dit 375.000 m,
dit betekent een aanbod-transformatie ratio van bijna 1:1. Dit houdt in dat nagenoeg
nog evenveel van dit type kantoor in aanbod staat als dat in het afgelopen jaar is
getransformeerd. Zodoende kan worden bevestigd dat een belangrijk deel van
de kantoorpanden met een hoog transformatiepotentie in de afgelopen jaren is
getransformeerd. Uit de cijfers blijkt echter ook dat niet alleen het laaghangende
fruit wordt getransformeerd, bijna de helft van de transformaties betreft namelijk
kantoorpanden waarbij de businesscase minder gemakkelijk is te maken. Vooral voor
deze laatste groep is transformatie toe te juichen, want dit zijn panden die weinig tot
geen verhuurpotentieel hebben.
Lagere rendementseisen leiden tot groter zoekgebied

naar transformatieobjecten
Uit de markt is op te merken dat, door het aantrekken van de economie en het ontbreken
van beter aanbod, telkens meer beleggers participeren in transformatieprojecten.
Ook wordt het zoekgebied van veel beleggers groter naarmate in centrumlocaties de
rendementseisen dalen. Een deel van de beleggers zoekt bij dalende rendementseisen,
zoals in Amsterdam het geval is, zijn heil elders om hogere rendementseisen te kunnen
realiseren. Dit betekent dat beleggers intussen ook risicovollere transformatieprojecten
durven aan te gaan, die op het eerste oog niet direct rendabel lijken. Dit betreft
vooral locaties waarbij lastiger is in te schatten wat de opbrengstpotentie kan zijn
uit bijvoorbeeld de exploitatie van woningen. Voor een duurzame voorraad met
nieuwbouw van kantoren is het essentieel dat deze tendens wordt voortgezet.
In hoeverre de komende jaren vergelijkbare transformatievolumes haalbaar zijn, is
van veel factoren afhankelijk. De ontwikkelingen op de woningen kantorenmarkt
en de prijsontwikkelingen in de bouw zijn daarin bepalend. Beleggers zullen hierbij
altijd de afweging blijven maken welke exploitatiewijze het meest rendabel is. Bij een
aantrekkende kantorenmarkt kan dit betekenen dat veel beleggers eerder zullen
kiezen voor het doorexploiteren als kantoor dan voor transformatie.
Op korte termijn is de verwachting dat transformatie naar vaak (studenten)woningen
een goed alternatief blijft, vooral in stedelijke regios binnen de Randstad. De krapte
op de woningmarkt leidt tot op heden tot een duidelijke prijsstijging, hetgeen de
opbrengstpotentie van transformatieobjecten ten goede komt.
Indien het aanbod in de opname-index vergeleken wordt met de transformatie-index,
blijkt dat op korte termijn nog wel voldoende transformatiemogelijkheden zijn. In totaal
gaat het om circa 675.000 tot 2.375.000 m kantoorruimte, hetgeen in de komende
jaren nog kan worden getransformeerd. Gelet op de huidige marktverhoudingen zal
het transformatiepotentieel zich aan de bovenkant van deze bandbreedte bevinden.
Indien het transformatiepotentieel daadwerkelijk tot transformaties zal leiden, zal
dit een significante bijdrage leveren aan het normaliseren van de vraag/aanbod
verhoudingen op de kantorenmarkt met teruglopende leegstandcijfers ten gevolg.
Wel moet daarbij worden opgemerkt dat, naarmate het aanbod op de kantorenmarkt
Thema
schaarser wordt, de businesscase voor transformaties ook lastig zal worden.

Doorexploiteren als kantoor biedt immers dan ook weer een verbeterd perspectief.
Matrix opname- en transformatiepotentieel
Opnamepotentie
matrix demand- and conversion

potential Dutch office market
Hoog
750.000 m
800.000 m
50.000 m
Redelijk
2.400.000 m
1.700.000 m
350.000 m
Laag
750.000 m
300.000 m
25.000 m
Laag
Redelijk
Hoog
Transformatiepotentie
Transformaties leveren beperkte bijdrage aan de woningmarkt

Uit de analyse van het transformatiepotentieel zijn twee belangrijke conclusies te
destilleren. De eerste conclusie is dat het transformatiepotentieel vanuit het perspectief
van de kantorenmarkt een belangrijke bijdrage levert aan de marktverhoudingen.
Vanuit het perspectief van de woningmarkt draagt het echter weinig bij aan de totale
uitbreidingsbehoefte op de woningmarkt. In het gunstigste geval leidt het de komende
jaren tot een toevoeging van maximaal 30.000 tot 40.000 woningen. Ter vergelijking,
de komende jaren zullen jaarlijks 60.000 tot 80.000 woningen moeten worden
toegevoegd om de aanwas van nieuwe huishoudens te huisvesten.
Deel van het aanbod heeft nauwelijks perspectief

Een tweede conclusie is dat een deel van het in aanbod staande kantoorvastgoed zowel
op de kantorenmarkt als op de markt voor transformatie een laag perspectief kent.
Dit vastgoed voldoet onvoldoende aan de vereisten van kantoorgebruikers en voldoet
evenmin aan de vereisten om te kunnen worden getransformeerd. Van deze kantoren
staat bijna de helft al meer dan zes jaar in aanbod. Het betreft veelal verouderde
kantoorpanden uit de jaren 70 tot midden jaren 90 die op monofunctionele locaties
zijn gelegen. Van deze kantoorpanden dient te worden gesteld dat deze geen onderdeel
meer zijn van de kantorenmarkt. De kantoorpanden voldoen dermate weinig aan de
vraag dat sloop vanuit de optiek van ruimtelijke ordening een rele overweging moet
zijn. Dit aanbod heeft ook met het strikt ruimtelijke beleid en het transformatiebeleid
van de publieke sector onvoldoende uitzicht op een duurzaam gebruik. Vanuit de
vraag wordt dit vastgoed aangemerkt als incourant, ondanks dat dit vastgoed vaak
tegen zeer lage huurprijzen ( 25 - 85) wordt aangeboden.
Beleid normaliseert marktverhouding:

maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw uitgangspunt
Op basis van het voorgaande kan worden gesteld dat het huidige kantorenbeleid goed
wordt opgepakt door de markt. Dit zal de komende jaren naar verwachting resulteren
in een teruglopend aanbod en lagere leegstandpercentages. Wl zijn er binnen het
beleid enkele belangrijke aandachtspunten.
De opgave binnen de kantorenvoorraad is tweeledig. Enerzijds is het belangrijk om
de marktverhouding te normaliseren door terughoudend te zijn met nieuwbouw en
onttrekkingen te stimuleren. Anderzijds is het van belang voldoende ruimte te bieden
aan de kwaliteitsvraag op de kantorenmarkt om nieuwe kantoorconcepten en de
veranderende kantorenvraag te faciliteren. Hierdoor kan duurzaam de behoefte van
kantoorgebruikers worden gefaciliteerd. De toetsing van de behoefte op regionale
schaal is daarbij niet altijd de juiste. Op lokale schaal kan schaarste aanwezig zijn, welke
niet kan worden weggenomen door aanbod in de nabij gelegen monofunctionele
kantoorlocaties. Nieuwbouw is hierbij een belangrijk middel om negatieve effecten
zoals sterke huurprijsstijgingen tegen te gaan.
In gezamenlijk overleg zijn nieuwbouwontwikkelingen te benoemen die dermate
maatschappelijke en financile baten opleveren dat de negatieve consequenties
niet opwegen tegen deze baten. Voorts kunnen de kosten van een (extra) leegstand
worden verholpen door een directe of indirecte koppeling van nieuwbouw aan sloop.
Aandacht nodig voor incourant vastgoed

Een ander aandachtspunt is het incourante vastgoed. In totaal betreft dit tenminste
750.000 m kantoorruimte dat op dit moment nog in aanbod staat. Naar verwachting
ligt het totaal aantal vierkante meter kantoorruimte dat als incourant kan worden
aangemerkt nog hoger, aangezien een deel van dit vastgoed niet meer op de markt
wordt aangeboden. Voor dit vastgoed is geen directe oplossing, met langdurige
leegstand ten gevolg. Voor een duurzaam ruimtegebruik zal voor de meeste van deze
kantoorpanden gelden dat sloop het beste alternatief is. In de markt is zichtbaar dat
sloop moeizaam van de grond komt. Belangrijk verschil tussen sloop en transformaties
is dat bij sloop van kantoorpanden vaak geen waardecreatie kan worden gerealiseerd.
Sloop gaat dan ook niet vanzelf en is lastiger te stimuleren, maar in deze gevallen wel
noodzakelijk.
Maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw

Toch zijn enkele casussen te benoemen, waarbij sloop wel mogelijk blijkt. Een recent
voorbeeld van maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw, zoals Dynamis dat voor
ogen heeft, is de sloop van het kantorencomplex Frankemaheerd in AmsterdamZuidoost. Op deze locatie wordt ongeveer 40.000 m onttrokken ten behoeve van de
nieuwbouwrealisatie van een nieuw ING hoofdkantoor met een totale vloeroppervlakte
van 24.000 m. ING verlaat in verband met de nieuwbouw haar bestaande kantoor in
Amsterdamse Poort (het Zandkasteel). Dit object wordt op termijn getransformeerd
naar ruim 500 woningen en diverse voorzieningen. Een nieuwbouwontwikkeling die
Thema
kan worden geclassificeerd als maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw in verband

met de combinatie van nieuwbouw, transformatie en sloop.
Koppeling met incourant vastgoed

Instrumentarium lijkt noodzakelijk om kantoorpanden waarbij ook de locatie geen
perspectief meer biedt te onttrekken aan de markt. Gedacht kan worden aan een
koppeling van nieuwbouw aan incourant vastgoed, waarbij direct of indirect een
bijdrage moet worden geleverd voor de sloop van incourant vastgoed. Hierbij
kan aan verschillende (verplichtende) instrumenten worden gedacht, zoals
verwijderingscertificaten of de vorming van een nationaal of regionaal transitiefonds
die het transitieproces van sloop van verouderd vastgoed kunnen versnellen.
Verscheidene van deze instrumenten worden reeds kleinschalig in uitvoering
gebracht of zijn in het buitenland al omarmd. Uiteraard kennen deze instrumenten
ook negatieve effecten en komt het negatieve effect wellicht niet altijd volledig neer op
de juiste plek. Tegenover deze negatieve effecten staan echter ook positieve effecten.
Zo leidt nieuwbouw tot invulling van de klantvraag die niet tot een directe uitbreiding
van de kantorenvoorraad leidt, wordt incourant vastgoed verwijderd, helpt het de
voorraad duurzaam te benutten en toekomstig bestendig te houden. Ook leidt het
niet tot bovenmatige prijsstijgingen doordat er ruimte blijft voor ontwikkelingen die
aansluiten bij de veranderende kwaliteitsvraag van kantoorgebruikers.
Er zijn binnen dergelijke instrumentaria nog belangrijke vragen te beantwoorden en
is het de vraag hoe het in de praktijk uitwerkt. Belangrijk is daarom om gezamenlijk
en snel deze initiatieven te onderzoeken en te ondersteunen, die juist inspelen op
het deel van de kantorenmarkt waarbij de markt tot op heden onvoldoende activiteit
vertoond.
Samenwerking en realisme noodzakelijk

Samenwerking in plaats van het werken met tegengestelde belangen tussen de diverse
stakeholders is daarbij essentieel om niet in dezelfde fouten als in het verleden te
vallen. Ook dienen partijen zich te schikken naar de nieuwe werkelijkheid. Het nieuwe
realisme.
Dynamis is in haar rol als vastgoedconsultant gaarne bereid om dit proces op een
open en transparante wijze te begeleiden.
Arnhem
1
Nederland
Arnhem | Kantorenmarkten 2016 21
Nederland in 2015
Positief is dat in 2015 duidelijke verbeteringen zichtbaar waren op de kantorenmarkt.
Het opnamevolume daalde weliswaar licht, maar in de meeste regios is ook een
daling van het aanbod (c.q. leegstand) te constateren. Resultaat is dat over de gehele
breedte de kantorenmarkt krapper is geworden. De kantorenmarktratio komt dit
jaar uit op 14%. Hieruit kan worden geconstateerd dat ondanks deze ontwikkelingen
desalniettemin sprake blijft van een ruime kantorenmarkt waar het aanbod de vraag
ruim overstijgt.
Nieuw transformatierecord in 2015

Waar voorheen de jaarlijkse vraagopname de belangrijkste determinant was voor
de ontwikkeling van het aanbod, blijkt dit - in de huidige conjuncturele fase van de
kantorenmarkt - minder het geval. Bij een nieuwe verhuring laten kantoorgebruikers
vaak meer vloeroppervlakte achter dan dat men opneemt. De effectieve opname is
daarmee negatief. Dit resulteert, ondanks een nagenoeg stabiel opnamevolume, in een
toenemend aanbod. Het aantal transformaties is de afgelopen jaren sterk toegenomen
en deze herontwikkelingen zijn dan ook de belangrijkste reden dat het aanbod het
afgelopen jaar toch is geslonken. Vaak staan de kantoren die getransformeerd worden
langdurig in aanbod alvorens de eigenaar of een nieuwe investeerder besluit het
kantoorpand te transformeren. Een te hoge boekwaarde en/of een positief beeld
over de toekomstige vraag belemmeren vaak de beslissing voor de noodzakelijke
keuze. Afgelopen jaar is in de 24 door Dynamis geanalyseerde regios ruim 700.000 m
kantoorruimte onttrokken ten behoeve van transformatie. Gedreven door de fors
toegenomen druk op de woningbouw in de stedelijke gebieden drijft het ontwikkelaars
en beleggers tot een nieuw transformatierecord. Over een vijfjaarsperiode is intussen
ruim 2,1 miljoen m kantoorruimte onttrokken aan de markt. Afgelopen jaar betrof
dit voor 80% een transformatie naar een woonbestemming of studentenhuisvesting.
Voorts zijn nog enkele kantoren aan de markt onttrokken voor hotels, een zorgfunctie,
een multifunctioneel complex of - zeer recent - noodopvang voor vluchtelingen.
Aantoonbare trek naar centrum & hoogwaardige kantoorlocaties

Op de gebruikersmarkt is een duidelijke tendens zichtbaar waarbij kantoorgebruikers zich meer vestigen in het centrum van de stad of nabij belangrijke openbaarvervoersknooppunten en diverse voorzieningen. De huurprijzen die in de afgelopen
jaren zijn gedaald, zorgen ervoor dat de vraag naar dit type locaties toeneemt. Dit zorgt
voor een duidelijke trek van huurders van de randgemeenten naar centrumgebieden.
Voorts is zichtbaar dat meerdere kantoorlocaties worden samengevoegd tot n
locatie. In beide trends daalt het negatieve effect veelal neer bij de randgemeenten
en op formele monofunctionele kantoorlocaties. Er vindt dus een duidelijke schifting
plaats tussen hoogwaardige locaties en locaties waar de vraag (structureel) lijkt te
verdwijnen.
De hogere vraag in dit specifieke segment leidt tevens tot een duidelijke prijsstabilisatie,
in enkele deelgebieden is zelfs alweer sprake van prijsstijging en afnemende incentives.
Op meer monofunctionele kantoorlocaties blijft, door het toenemende aanbod, juist
22 Nederland | Kantorenmarkten 2016
Nederland in 2015
sprake van druk op de huurprijzen. Om de kantorenmarkt weer gezond te krijgen

dient een algehele acceptatie te komen van de tweedeling in locaties met een hoog
opnamepotentieel en locaties met een laag opnamepotentieel.
Verwachtingen afhankelijk van de kwaliteit van het aanbod

Voor de aankomende jaren is de verwachting dat de markt telkens gesegmenteerder
zal zijn. Duidelijk is dat prijsverlagingen van verouderde kantoorpanden nauwelijks
extra vraag uitlokken. Huurders zijn telkens meer gericht op de kwaliteit en faciliteiten
van het kantoorpand en de voorzieningen rondom de locatie. Door de herwaardering
van de werkplek en de stabilisatie in het pure thuiswerken is de huurprijs daarbij
secundair en meer een resultante van de andere vestigingseisen. Voor de toekomstige
opnameniveaus zal vooral de kwaliteit van het aanbod bepalend zijn. Nu al is
zichtbaar dat in enkele regios en deelgebieden de kwaliteit hiervan verouderd is en
een deel van het aanbod niet kan concurreren met de huidige huisvesting van veel
huurders. Door het zware gewicht in de leegstandpercentages van deze locaties is
er terughoudendheid in nieuwbouw. Dit gebrek aan nieuwbouw leidt er mede toe
dat beperkt hoogwaardige kantoorpanden aan de voorraad worden toegevoegd. De
verwachting is dan ook dat, gedwongen door een gebrek aan kwalitatief hoogwaardig
aanbod, de verhoudingen tussen huurverlengingen en verhuizingen de aankomende
jaren zullen veranderen. De markt zit door deze mismatch tussen het gewenste
hogere kwaliteitsniveau en de locaties met een laag opnameniveau op slot en heeft op
de goede locaties een bovenmatige vraag en op termijn een bovenmatige huurprijs tot
gevolg. Deze ontwikkeling zou door de verschillende actoren beperkt kunnen worden
door het kantorenmarktbeleid meer gesegmenteerd toe te passen.
Door de economische groei zal de vraag naar kantoorruimte wel langzaamaan weer
toenemen. Het aantal startende bedrijven neemt gestaag toe, terwijl het aantal
faillissementen intussen onder het niveau van vr 2008 ligt. Voorts neemt ook het
aantal vacatures in de kantoorgerelateerde branches toe. Tegenover deze positieve
ontwikkelingen staat het feit dat veel bedrijven de beschikbare kantoorruimte
herwaarderen en teruggaan naar minder vloeroppervlakte per werknemer. Veel
bedrijven zullen de werkgelegenheidsgroei eerst opvangen binnen de huidige
gehuurde vloeroppervlakte. De potentile opnamegroei zal als eerste merkbaar zijn
bij de opname van kleine kantoormetrages door nieuwe opkomende bedrijven. In veel
regios is de stijging van opnames van kleine metrages al zichtbaar, opvallend is dat
alleen binnen de Randstad dit opnamecijfer achter blijft. De verklaring hiervoor kan
liggen in de sterke toename van het aanbod van flexibele kantoorruimte in business
centers binnen de Randstad. Een deel van de vraag naar kleine kantoorruimtes
komt derhalve in dergelijke business centers terecht en valt hierdoor buiten de
opnameregistraties.
Al met al kan worden gesteld dat het opnamevolume aankomend jaar licht zal
toenemen; deze stijging zal grotendeels kunnen worden verklaard door nieuwe
toetreders. Het aanbod van kantoorruimte zal aankomend jaar verder dalen. Hier
liggen twee redenen aan ten grondslag. Het actieve beleid op transformaties en
het stringente beleid rondom uitbreidingslocaties voor woningbouw zorgen ervoor
Nederland | Kantorenmarkten 2016 23
Regio | Region
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Aanbod (x 1.000m2 vvo

op 1 januari
Amsterdam
1.643
1.604
1.350
1.700
1.793
1.510
Supply (x 1.000 square meters of lettable

floor area as of January 1st
Den Haag | The Hague
863
895
817
1.023
1.084
1.130
Rotterdam
815
862
913
1.023
1.017
976
Utrecht
649
690
640
695
687
681
3.970
4.051
3.720
4.441
4.581
4.297
Totaal grote steden | Total

5
Amersfoort
271
244
215
233
217
306
Eindhoven
277
234
264
251
272
271
Almere
146
139
232
214
233
212
Arnhem
186
197
179
196
208
203
Zwolle
170
160
129
162
192
190
10
Apeldoorn
143
144
144
193
162
150
11
Breda
12
Den Bosch
13
91
109
108
135
136
148
121
93
159
153
159
135
Hengelo
81
83
82
87
103
105
14
Deventer
89
90
89
107
91
105
15
Groningen
135
130
130
154
139
103
16
Enschede
86
98
97
108
107
100
17
Leeuwarden
83
78
106
126
110
100
19
Tilburg
85
68
74
105
96
98
18
Maastricht
112
64
103
93
101
93
20
Drechtsteden
136
149
116
116
119
90
21
Nijmegen
81
73
69
101
105
76
22
Heerlen
63
66
85
90
77
59
23
Assen
41
56
43
53
53
46
24
Sittard
30
34
23
25
24
28
Totaal Overig | Total Other
2.427
2.309
2.447
2.702
2.704
2.617
Totaal Nederland | Total
6.397
6.360
6.167
7.143
7.285
6.915
dat ontwikkelaars en beleggers zich aangaande woningbouw moeten blijven richten

op bestaande (kantoor)locaties. De verwachting is dan ook dat aankomend jaar
wederom de nodige kantoorpanden worden onttrokken aan de markt, hetgeen tot
een lager kantorenaanbod leidt. Dit is op zichzelf positief, alleen worden kantoren
op monofunctionele locaties niet aan de markt onttrokken omdat deze ook voor
woningbouw niet aantrekkelijk zijn. Doordat het aanbod van financieel aantrekkelijke
transformatieobjecten beperkter wordt, is de verwachting dat het aankomend jaar niet
weer sprake zal zijn van een stijging van het transformatievolume. De tweede reden dat
het kantooraanbod naar verwachting zal dalen is dat het beleid rondom nieuwbouw
van kantoren stringent blijft. Gelet op de vergunningsaanvragen voor kantoorpanden
kan worden vastgesteld dat nauwelijks kantoorlocaties zullen worden toegevoegd,
waardoor ook de voorraad van kantoorruimte verder zal krimpen.
Aanbod daalt door transformaties en rem op nieuwbouw

Op 1 januari 2016 staat nog 6.914.500 m kantoorruimte te huur of te koop in de 24
geanalyseerde regios. Dit betekent een daling van 5% ten opzichte van vorig jaar. In
zeventien van de regios is een aanboddaling geregistreerd. In de vier grote steden is
de aanboddaling groter dan in de overige regios. In die steden ligt het aanbod van
kantoorruimte 6% lager. Opvallend is dat in Den Haag in tegenstelling tot de andere
drie grote steden het aanbod is gestegen. Amsterdam kende het afgelopen jaar de
sterkste daling van de vier grote steden; dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het
hoge aandeel kantooronttrekkingen in Amsterdam.
Nederland in 2015
Regio | Region
Nieuwbouwpercentage in
het aanbod op 1 januari
Percentage of available accomodation
accounted for by new construction
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Den Haag
4%
4%
8%
4%
5%
4%
Amsterdam
6%
7%
2%
3%
3%
2%
Rotterdam
3%
11%
2%
1%
1%
1%
Utrecht
2%
2%
1%
1%
0%
0%
4%
6%
3%
3%
3%
2%
24%
20%
4%
15%
13%
12%
4%
7%
0%
0%
0%
6%
Zwolle
Drechtsteden
Hengelo
12%
12%
5%
4%
4%
4%
Tilburg
15%
8%
0%
0%
0%
3%
Breda
2%
1%
1%
3%
4%
2%
10
Amersfoort
27%
1%
0%
0%
0%
2%
11
Almere
42%
40%
21%
12%
7%
1%
12
Heerlen
17%
17%
10%
7%
8%
0%
13
Assen
2%
1%
3%
2%
5%
0%
14
Nijmegen
5%
15%
1%
5%
3%
0%
15
Groningen
4%
3%
2%
2%
1%
0%
16
Leeuwarden
2%
2%
0%
0%
0%
0%
17
Apeldoorn
2%
2%
0%
0%
0%
0%
18
Arnhem
8%
8%
1%
0%
0%
0%
19
Den Bosch
2%
15%
0%
0%
0%
0%
20
Deventer
3%
12%
3%
0%
0%
0%
21
Eindhoven
2%
1%
0%
0%
0%
0%
22
Enschede
7%
7%
6%
6%
0%
0%
23
Maastricht
0%
0%
0%
0%
0%
0%
24
Sittard
0%
0%
0%
0%
0%
0%
11%
10%
3%
3%
2%
2%
7%
8%
3%
3%
3%
2%
Totaal overig | Total Other

Buiten de vier grote steden ligt de aanboddaling lager. Het aanbod is daar gedaald
met 3%. Wel zijn duidelijke verschillen zichtbaar tussen de steden. Zo kent Nijmegen
de sterkste aanboddaling van 28%, terwijl Amersfoort juist een sterke aanbodtoename
noteert van 41%. De sterke stijging van het aanbod in Amersfoort komt hoofdzakelijk
door het vertrek van enkele grotere huurders. Akzo Nobel, Agis en de Amersfoortse
lieten kantoorruimte achter in het centrum van Amersfoort.
Maar liefst 62% van het aanbod staat in de vier grote steden. De overige beschikbare
kantoorruimte staat in de andere twintig regios. Waar de afgelopen jaren in Eindhoven
het grootste aanbod buiten de vier grote steden was te vinden, is dit door de sterke
stijging van het aanbod in Amersfoort niet meer het geval. In totaal staat nu 306.000 m
kantoorruimte in aanbod in Amersfoort, gevolgd door Eindhoven met 271.000 m.
Het stringente beleid op nieuwbouw is ook duidelijk zichtbaar in de aanbodcijfers. Waar
in 2012 nog 12% van het totale aanbod uit nieuwbouw bestond is dit nu teruggelopen
tot 2%. Dit percentage wordt veelal gevormd door kantoren die enkele jaren geleden
al zijn opgeleverd, maar sindsdien nog te huur of te koop staan. De registratie kent
nauwelijks nog te bouwen nieuwbouw die aankomend jaar wordt opgeleverd. Alleen
Zwolle en Amsterdam kennen nog een relatief hoog aanbodcijfer in nieuwbouw. In
Amsterdam worden nog relatief veel kantoren toegevoegd, met name op de Zuidas,
terwijl in Zwolle het aanbod van nieuwbouw enigszins is vertekend. Dit betreft namelijk
kantoorruimte die in 2013 is opgeleverd.
Opname en aanbod in m2 vvo (x 1.000m2)

Take-up and supply in
square meters lettable floor area (x 1.000m2)
Nagenoeg stabiel opnamevolume in 2015

Het totale opnamevolume komt over heel 2015 uit op 1.082.070 m. Dit betreft voor
8.000
130.750 m kleine metrages. In vergelijking met vorig jaar is het opnamevolume licht
7.000
gedaald. Het totale opnamevolume lag vorig jaar net boven de 1,13 miljoen m.
6.000
5.000
In de vier grote steden is in totaal 603.000 m kantoorruimte verhuurd of verkocht
4.000
met een metrage groter dan 500 m. In de vier grote steden wordt 63% van het totale
3.000
opnamevolume opgenomen. Amsterdam kende net als voorgaande jaren het hoogste
2.000
opnameniveau. In totaal is in Amsterdam 237.000 m kantoorruimte opgenomen,
1.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
waar een oppervlakte van groter dan 500 m mee gemoeid was. Dit betekent wel
een daling ten opzichte van vorig jaar van 8%. Rotterdam kent juist een sterke stijging
van bijna 60%. In totaal komt het opnamevolume in Rotterdam uit op 166.000 m.
Utrecht kende de stevigste opnamedaling van de vier grote steden namelijk 26%, het
opnamevolume kwam niet verder dan 89.000 m.
Per regio schommelen de opnamevolumes sterk. Waar in enkele regios zoals
Apeldoorn, Assen, de Drechtsteden, Maastricht en Zwolle sprake is van een stevige
stijging, kenden Arnhem, Den Bosch en Heerlen juist een stevige daling. Daarbij moet
worden opgemerkt dat in de kleinere kantorenmarktregios zoals Heerlen of Assen een
enkele opname al snel tot een sterke stijging van het opnamevolume kan zorgen. Dit
kan een vertekend beeld geven van de structurele kantorenvraag.
Regio | Region
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Amsterdam
189
253
246
247
259
237
Rotterdam
150
123
81
102
103
166
111
69
96
132
136
111
Utrecht
119
138
80
112
121
89
569
583
503
593
619
603
Opname van kantoorruimten

(x 1.000m2)
Take-up of office space (x 1.000 square

meters of lettable floor area)
Eindhoven
39
52
28
30
34
40
Zwolle
19
14
19
20
37
Enschede
28
23
25
25
22
23
Apeldoorn
24
31
13
15
15
22
Almere
23
23
16
28
22
10
Amersfoort
38
36
23
44
29
21
11
Nijmegen
36
27
23
23
21
18
12
Breda
34
27
14
28
18
13
Groningen
24
14
21
14
29
18
14
Arnhem
22
26
27
22
31
16
15
Deventer
13
16
14
15
16
Maastricht
22
43
12
12
10
15
17
Leeuwarden
23
13
14
18
Den Bosch
62
38
34
42
31
13
19
Assen
13
20
Drechtsteden
10
17
15
18
13
21
Tilburg
14
12
12
14
12
13
22
Hengelo
21
10
13
10
23
Sittard
24
Heerlen
461
420
291
350
374
348
1.030
1.003
794
943
993
951
Totaal Overig | Total Other

Nederland in 2015
Kleine metrages: Afname binnen de Randstad, toename buiten de Randstad

Transacties met een metrage van 250 tot 500 vierkante meter in de vier grote steden
en van 0 tot 250 vierkante meter in alle overige regios zijn voor dit rapport afzonderlijk
in kaart gebracht. Opvallend is de discrepantie tussen de vier grote steden en de
overige regios. Alleen Utrecht laat een stijging van het opnamevolume noteren van
kleine metrages, terwijl de overige drie grote steden een stevige daling laten zien. De
sterke daling in drie van de vier grote steden zal wellicht verband houden met de
sterke groei van aangeboden flexibele kantoorruimte in business centers. Ook dit jaar
hebben Tribes, The Office Operators, Regus, Office For You en Spaces het aanbod aan
flexibele kantoorruimte sterk uitgebreid. In totaal is dit jaar ruim 50.000 m door deze
partijen opgenomen, overwegend in de Randstad.
Op basis van de bekende bezettingsgraden van dergelijke verhuringen valt op te maken
dat een deel van de kantorenvraag in deze business centers wordt opgevangen. Het is
waarschijnlijk dat dit de verklaring is voor de geconstateerde sterke afname binnen dit
segment. In totaal ligt het opnamevolume in de vier grote steden op 63.800 m. Ruim
26% lager dan vorig jaar.
In de overige regios ligt de tendens meer in lijn met wat men kan verwachten bij een
aantrekkende economie. In totaal ligt het opnamevolume van de kleinere metrages
op 66.950 m in de overige regios. Dit betekent juist een stijging van 22% ten opzichte
van vorig jaar.
Regio | Region
Aantal transacties in 2015
% gestegen ten opzichte van 2014 en
gemiddelde unitgrootte
Number of transactions in 2015
increase relative to 2014
and average unit size
Transacties | Transactions
% stijging | increase
Unitgrootte | Average unit size
Amsterdam
128
-17%
1.709
Rotterdam
74
12%
2.210
62
-26%
1.796
Utrecht
58
9%
1.532
322
-10%
1.871

5
Eindhoven
38
-7%
1.065
Breda
35
17%
510
Almere
33
22%
653
Amersfoort
31
11%
692
Apeldoorn
31
121%
696
10
Arnhem
30
43%
534
11
Zwolle
29
12%
1.271
12
Enschede
29
26%
795
13
Groningen
29
45%
613
14
Nijmegen
26
-10%
762
15
Den Bosch
21
-32%
642
16
Tilburg
21
40%
625
17
Deventer
15
7%
1.015
18
Hengelo
15
15%
568
19
Maastricht
14
-18%
1.087
20
Leeuwarden
14
56%
983
21
Drechtsteden
13
44%
1.016
22
Assen
0%
1.472
23
Heerlen
-17%
542
24
Sittard
-20%
1.190
442
14%
791
764
3%
1.246
Regio | Region
Aantal vierkante meter opgenomen kleine
kantoor metrage. Vier grote steden
250-500m2 en overig <250m2
Number of square meters include small office
floor space. Four major cities
250-500m2 and other <250m2
2013
2014
2015
Utrecht
14.100
17.700
20.600
Amsterdam
29.300
32.150
18.000
11.650
21.400
16.200
Rotterdam
15.000
15.500
9.000
70.050
86.750
63.800
Amersfoort
4.750
5.200
6.400
Nijmegen
4.500
3.850
6.450
Breda
4.900
4.600
5.800
Groningen
2.700
3.300
5.100
Enschede
4.100
4.400
5.050
10
Eindhoven
7.100
4.700
4.900
11
Apeldoorn
2.100
3.200
4.150
12
Drechtsteden
2.700
3.700
4.050
13
Den Bosch
2.300
2.250
3.950
14
Zwolle
3.800
5.050
3.950
15
Almere
500
2.100
3.450
16
Hengelo
2.250
1.250
2.400
17
Leeuwarden
150
850
2.000
18
Tilburg
400
750
1.900
19
Arnhem
1.900
3.450
1.800
20
Assen
1.200
1.300
1.700
21
Deventer
3.200
2.600
1.600
22
Maastricht
850
1.800
1.550
23
Heerlen
350
400
650
24
Sittard
400
100
50.150
54.750
66.950
120.200
141.500
130.750

Kantorenmarktratio
De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen het opnamevolume in een
bepaald jaar en het beschikbare aanbod aan het einde van datzelfde jaar. Aan de hand
van de kantorenmarktratio wordt duidelijk of sprake is van een gezonde verhouding
tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt. De kantorenmarktratio is over heel 2015
stabiel gebleven ten opzichte van vorig jaar. De ratio kwam uit op 14%. Het aanbod van
kantoorruimte daalde weliswaar gestaag, het opnameniveau lag in verhouding met
vorig jaar iets lager waardoor de markt nagenoeg net zo ruim is als vorig jaar.
Regionaal verschilt de situatie op de kantorenmarkt sterk. In de vier grote steden is
zichtbaar dat de kantorenmarkt in Amsterdam (16%) en Rotterdam (17%) krapper is
geworden, terwijl de markten in Utrecht (13%) en Den Haag (10%) ondanks een hoog
transformatievolume een ruimere markt kennen als voorgaande jaren. Duidelijk is
tevens het verschil tussen de grote steden en de randgemeenten. Zichtbaar is dat de
krapte op de markt in steden toeneemt en het opnameniveau in de randgemeenten
relatief laag blijft. Dit past in de geconstateerde scheiding tussen centrumgebieden
en toplocaties versus de monofunctionele locaties met een laag opnamepotentieel.
Voorts ligt het onttrekkingsvolume voor transformaties in de vier grote steden hoger
dan in de randgemeenten, met uitzondering van Nieuwegein en Diemen.
Nederland in 2015
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Kantorenmarktratio (verhouding
opname / aanbod) per regio
Regio | Region
Rotterdam
18%
14%
9%
10%
10%
17%
Office market ratio (ratio of occupancy to

availability) by region
Amsterdam
12%
16%
18%
15%
14%
16%
Utrecht
18%
20%
12%
16%
18%
13%
13%
8%
12%
13%
13%
10%
14%
14%
10%
14%
14%
14%
Assen
20%
10%
13%
14%
10%
29%
Nijmegen
44%
36%
34%
22%
20%
24%
Enschede
19%
23%
26%
23%
21%
22%
Zwolle
11%
10%
7%
12%
10%
19%
Sittard
3%
4%
12%
29%
32%
17%
10
Groningen
18%
11%
16%
9%
21%
17%
12
Maastricht
20%
67%
12%
13%
10%
16%
13
Deventer
6%
15%
7%
15%
16%
15%
14
Eindhoven
14%
22%
11%
12%
13%
15%
15
Drechtsteden
8%
12%
13%
15%
4%
15%
16
Leeuwarden
28%
1%
1%
3%
11%
14%
17
Apeldoorn
17%
21%
9%
8%
9%
14%
11
Tilburg
16%
18%
16%
13%
12%
13%
18
Breda
37%
25%
8%
10%
21%
12%
19
Den Bosch
52%
41%
21%
27%
19%
10%
20
Almere
23%
16%
4%
7%
12%
10%
21
Arnhem
12%
13%
15%
12%
15%
8%
22
Hengelo
26%
12%
17%
6%
9%
8%
23
Amersfoort
14%
13%
10%
19%
13%
7%
24
Heerlen
13%
9%
5%
1%
12%
5%
18%
18%
10%
12%
14%
13%
16%
16%
10%
13%
14%
14%
Buiten de vier grote steden zien we een sterke stijging van de ratio in Zwolle en
Assen. Amersfoort kent juist een sterke daling van de ratio. Dit heeft vooral te maken
met de sterke stijging van het aanbod vanwege het vertrek van enkele grotere
kantoorgebruikers.
Op basis van de kantorenmarktratio is de dynamiek op de kantorenmarkt te herleiden.
In enkele deelgebieden is duidelijk dat de jaarlijkse vraag intussen het huidige aanbod
overstijgt, hetgeen resulteert in een krapte op de markt. In tegenstelling tot een
hoge dynamiek zijn er ook deelgebieden en met name monofunctionele terreinen
aan te wijzen waar het aanbod van kantoorruimte groot is terwijl over een langere
periode nauwelijks opnames worden genoteerd. Hier lijkt de structurele vraag naar
kantoorruimte verdwenen, met grootschaligere leegstand ten gevolg.
Tophuren stijgen
In 2015 lag de mediane huurprijs op 115 per vierkante meter per jaar. Dit ligt op een
vergelijkbaar niveau als vorig jaar. De gerealiseerde tophuren lagen net als voorgaande
jaren op de Amsterdamse Zuidas en in Amsterdam Centrum. Op de Zuidas worden
prijzen betaald van 330 tot 357 per vierkante meter per jaar. Dit betekent dat na het
dieptepunt in 2012, toen tophuren werden gerealiseerd van 310, de prijzen inmiddels
7% tot 15% zijn gestegen op de Zuidas. De mediane gerealiseerde huurprijs lag op de
Zuidas in 2015 op 275. In Amsterdam Centrum ligt de mediane gerealiseerde huur
op 225 en de tophuren op 325 per vierkante meter. De tophuren top tien wordt
compleet gemaakt met andere transacties binnen Amsterdam en enkele transacties in
Utrecht Oost en op de Utrechtse Maliebaan. Buiten de Randstad liggen de tophuren
aanzienlijk lager. De hoogst gerealiseerde tophuur is genoteerd in Zwolle, te weten
184 per vierkante meter, gevolgd door een transactie in Eindhoven Centrum en
Breda Oost.
Regio | Region
Huur | Rent
Gerealiseerde tophuren in
per m2 vvo kantoorruimte
Amsterdam Zuidas
357
Top rentals obtained in euros per square

meters of lettable floor area of office space
Amsterdam Zuidas
330
Amsterdam Centrum
325
Amsterdam Zuidas
275
Amsterdam Centrum
255
Amsterdam Centrum
225
Utrecht West
220
Amsterdam Zuidoost
209
Amsterdam Oost
205
Utrecht Maliebaan e.o.
204
Zwolle Centrum
184
Eindhoven Centrum
172
Breda Oost
169
Handel en industrie belangrijkste trekker kantorenmarkt

De branches handel en industrie waren het afgelopen jaar verantwoordelijk voor
het grootste deel van het totale opnamevolume. In totaal was ruim 37% van de
opnames te herleiden naar deze branches. Het aandeel ligt hiermee op het langjarig
gemiddelde nadat het vorig jaar een laag opnamejaar kende. Voorts hebben veel
transacties plaatsgevonden waar de huurder of koper actief is in de zakelijke en ICT
dienstverlening. Dit aandeel lag over heel 2015 op 31,5%. De banken en verzekeraars
kennen een stabiel opnamebeeld. Het aandeel van de banken en verzekeraars ligt al
enkele jaren tussen 5 en 7% van het totale jaarlijkse opnamevolume.
Branche | Sector
Opname per branche naar m2 in 2015
Take-up by sector according to square meters in 2015
Nederland
Amsterdam
Den Haag
Rotterdam
Utrecht
Handel en Industrie
37%
41%
49%
44%
21%
Zakelijke en ICT dienstverlening
31%
31%
23%
35%
19%
Banken en Verzekeraars
7%
6%
3%
3%
12%
Overheid en Non-Profit
24%
22%
25%
18%
47%
Duidelijk zichtbaar is dat met name binnen de branche van banken, verzekeraars
en de overheid veel kantoorvastgoed wordt achtergelaten. Diverse reorganisaties in
de afgelopen jaren en het nieuwe werken hebben er toe geleid dat veel bedrijven
binnen deze sectoren aanzienlijk minder kantoorruimte nodig hebben dan enkele
jaren geleden. Typerende voorbeelden hiervan zijn de Rijksoverheid en ING; de bank
laat een nieuw hoofdkantoor bouwen op de Frankemaheerd. Het kantoor zal een
vloeroppervlakte kennen van 24.000 m, terwijl het huidige hoofdkantoor nog een
vloeroppervlakte kent van 52.000 m.
2
Amsterdam
en Almere
15%
1.722.550 m2
279.800 m2
8.157.850 m2
Kantorenmarktratio
Opnamevolume
Aanbod kantoorruimte
Kantorenvoorraad per 1-1-2016
Alkmaar
Regio Amsterdam
Purmerend
Beverwijk
A7
E22
Zaanstad
Noord
rdhollandskanaal
A9
A8
zeeka
n
No o
aal
A10
ring
Het IJ
Haarlem
Haarlemmerweg
3
A10
ring
1
Ov
E22
se
oi
Go
A9
IJmeer
om
erto
Aalsmeer
Abcoude
A2
Amsterd
E35
Westeinderplassen
Uithoorn
10 km
Vinkenveenseplassen
kanaal
A9
A4
E19
Weesp
12
A1
am-Rijn
K ar tomedia 2016 [8026]
A9
Am
ste
Schiphol
10
Den Haag
Amstelveenseweg
A5
Hoofddorp
eg
De
Boelelaan
Utrecht
Deelgebieden met kantorenlocaties / Market areas with business districts
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Centrum / Centre
Noord / North
West / West
Oost / East
Zuidoost / Southeast
Zuidelijke IJ-oevers
Zuidas
Diemen
Amstelveen
Hoofddorp
Badhoevedorp
Schiphol
Amersfoort
11
Badhoevedorp
Binnenstad
Sloterdijk-Teleport, Riekerpolder (A10)
Omval, IJ-burg
Zuidoost
Bergwijkpark
Centrum, Kronenburg
De Hoek, Beukenhorst West, Beukenhorst Oost, Beukenhorst Zuid
Rijk, Centrum, Oost, Zuid, Elzenhof
32 Amsterdam | Kantorenmarkten 2016
Amsterdam
Amsterdam
De kantorenmarkt in Amsterdam heeft zich het afgelopen jaar sterk ontwikkeld. Naast
een stabiel opnamevolume zijn afgelopen jaar weer veel kantoorpanden aan de markt
onttrokken voor transformatie naar onder andere woningen, studentenhuisvesting
en hotels. De daling van het aanbod zorgt er voor dat op meerdere locaties op de
Amsterdamse kantorenmarkt sprake is van een gebrek aan kwalitatieve kantoorruimte.
De relatieve schaarste zorgt er tevens voor dat de prijzen zich op deze locaties
herstellen.
Het beleid van de provincie Noord-Holland en de gemeente Amsterdam om leegstaande
kantoorruimte te benutten voor transformatie wordt de laatste jaren steeds beter
door de markt opgepakt. Ook afgelopen jaar was weer sprake van een groot aantal
transformatieprojecten en er zitten nog enkele grootschalige transformaties in de
pijplijn. Zo wordt de voormalige Shell toren in Amsterdam Noord getransformeerd naar
een multifunctioneel complex met onder andere een hotel, restaurants, kantoorruimte
en een nachtclub. De Adam Toren zal in de eerste helft van 2016 officieel worden
geopend. Voorts wordt het huidige hoofdkantoor van ING getransformeerd naar
ruim 500 appartementen en verschillende voorzieningen. De verwachting is dat de
transformatie van het complex van 65.000 m groot een belangrijke impuls kan geven
aan het gebied in Amsterdam-Zuidoost. ING zelf zal nieuwbouw realiseren op locatie
Frankemaheerd. Het nieuwe hoofdkantoor kent een vloeroppervlakte van 24.000 m
en is daarmee aanzienlijk kleiner dan de huidige huisvesting.
Ontwikkeling totale aanbod

500m2 vvo kantoorruimte en
% nieuwbouw in het aanbod
op 1 januari
Development of supply of office
space 500m2 meters of
lettable floor area and % of newly
built in the supply as of January 1st
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1.643.000
1.604.400
1.349.600
1.700.250
1.793.150
1.510.400
+8%
-2%
-16%
+26%
+5%
-16%
+13%
+9%
-9%
+9%
+11%
-7%
6%
7%
2%
3%
3%
2%
94%
93%
98%
97%
97%
98%
Supply of square meters lettable floor area

Percentage t.o.v. voorgaand jaar
Percentage in relation to previous year
Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde
Percentage in relation to five-yearly average
Percentage nieuwbouw m
Percentage of new building floor area
Percentage bestaande bouw m
Percentage of existing building floor area
In de afgelopen vijf jaar is intussen 750.000 m kantoorruimte onttrokken voor

transformatie naar overwegend hotels, woonruimte en studentenhuisvesting.
Amsterdam is hiermee koploper in het realiseren van transformaties. Een robuuste
vraag naar woningen en leisure zorgen voor een goed investeringsklimaat in Amsterdam.
Beleggers en ontwikkelaars zien voldoende opbrengstpotentieel bij transformaties naar
woningen, studentenhuisvesting en hotels. Intussen wordt het aanbod van dergelijke
kantoorpanden schaarser, waardoor het zoekgebied telkens meer wordt uitgebreid.
Op de gebruikersmarkt is een duidelijk verschil zichtbaar tussen de gemeente
Amsterdam, Schiphol en de randgemeenten. Waar in Amsterdam en op Schiphol
sprake is van een relatief hogere kantorenmarktratio, blijft dit in de randgemeenten
sterk achter. Dit geeft aan dat in de randgemeenten nog steeds sprake blijft van een
zeer ruime markt en dat het aanbod ten opzichte van het jaarlijkse opnamevolume in
Amsterdam en op Schiphol krapper wordt.
Amsterdam | Kantorenmarkten 2016 33
De verwachting is dat, gedreven door de economische groei en de sterke vraag

naar woningaanbod, de huidige tendens van onttrekkingen en een dalend aanbod
zal doorzetten. De geraamde economische groei kan er tevens toe leiden dat de
kantoorgerelateerde werkgelegenheid langzaam weer zal toenemen. De verwachting
is echter niet dat dit direct zal leiden tot een sterke effectieve toename van de vraag
naar kantoorruimte. Voorts zal het aantal nieuwe toetreders op de kantorenmarkt
weer toenemen, wat zich zal uiten in vraag naar kantoorruimte. De markt speelt
hier grootschalig op in door de vele business centers in de regio Amsterdam die
kantoorruimte flexibel aanbieden.
Aanbod van kantoorruimten

500m2 vvo per deelgebied
op 1 januari
Supply of office space 500 square
meters of lettable floor area per district
as of January 1st
Deelgebieden | Districts
Amsterdam Centrum | Centre
Amsterdam Noord | North
2011
2012
2013
2014
2015
2016
123.300
95.700
138.500
147.500
144.100
119.250
9.700
17.400
30.900
51.150
57.250
53.350
Amsterdam Oost | East
70.600
66.700
72.700
90.300
102.000
66.250
Amsterdam West | West
388.700
376.700
383.500
413.200
372.400
322.550
Amsterdam Zuidas
158.800
164.200
102.500
130.600
170.800
210.400
22.000
17.800
38.000
47.900
36.700
20.900
335.100
332.900
289.100
330.900
385.350
274.450
Amsterdam
1.108.200
1.071.400
1.055.200
1.211.550
1.268.600
1.067.150
Amstelveen
Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers

Amsterdam Zuidoost | South East
143.300
183.100
110.000
164.550
204.500
167.750
Badhoevedorp
19.800
23.700
10.900
32.550
24.750
11.950
Diemen
63.300
40.600
15.400
21.200
25.650
10.300
Hoofddorp
184.300
174.900
101.200
180.000
180.900
172.850
Schiphol
124.300
110.600
56.900
90.400
88.750
80.400
Overig | Other
Totaal | Total
535.000
532.900
294.400
488.700
524.550
443.250
1.643.200
1.604.300
1.349.600
1.700.250
1.793.150
1.510.400
Kantooraanbod daalt sterk

Op 1 januari 2016 bedraagt het aanbod van kantoorruimte in de regio Amsterdam
1.510.400 m. Dit betekent een sterke daling van het aanbod van 16%. De aanboddaling
in een resultante van een hoog transformatie- en onttrekkingsvolume in 2015 en een
stabiel opnameniveau. Het aanbod van kantoorruimte is hierdoor gedaald tot onder
het niveau van 2010. In verhouding tot andere kantorenregios binnen de Randstad
kent de regio Amsterdam tevens de sterkste daling van het aanbod.
In totaal staan 521 kantoorpanden in aanbod met een gemiddeld metrage van 2.965
m. In totaal staan bijna 70 kantoren minder in aanbod dan vorig jaar rond deze periode.
Opvallend is verder het hoge aantal kantoorpanden dat intussen meer dan drie jaar
in aanbod staat. In de regio Amsterdam betreft dit bijna 25% van het aanbodtotaal.
Bij een deel van deze kantoorpanden is dan ook sprake van een mismatch tussen de
vraag naar kantoorruimte en het aanbod van deze specifieke panden. Dit aanbod met
een relatief laag opnamepotentieel ligt vaak op monofunctionele locaties, niet nabij
het OV en voorzieningen. Om de marktverhoudingen en de schaarste op de markt te
kunnen duiden is het dan ook noodzakelijk om bij de Amsterdamse kantorenmarkt
gesegmenteerder naar de markt te kijken. Het aanbodcijfer zegt onvoldoende over de
kwaliteiten van het aanbod.
Amsterdam
Aanboddaling in (bijna) alle deelgebieden zichtbaar

In bijna alle deelgebieden is sprake van een daling van het aanbod. Alleen op de
Amsterdamse Zuidas is sprake van een stijging. Deze stijging komt hoofdzakelijk voort
uit de oplevering van enkele nieuwbouwprojecten in 2015 en 2016 aan de Zuidas. Door
de oplevering van deze projecten vinden verschuivingen plaats wat gepaard gaat met
een hoger aanbod. De huurprijsontwikkeling indiceert, ondanks een stijgend aanbod,
een toenemende vraag naar kantoorruimte op de Amsterdamse Zuidas. De Zuidas
kent, in tegenstelling tot andere deelgebieden, immers weer een stijgende huurprijs
.
In de stad Amsterdam is een daling van het aanbod zichtbaar van 200.000 m. In
totaal staat nu nog 1.067.150 m kantoorruimte in aanbod. In de randgemeenten
is in relatieve zin een vergelijkbare daling zichtbaar. In totaal staat nog 443.250 m
kantoorruimte te huur of te koop. Op 1 januari 2015 was dit nog 524.550 m. In absolute
zin daalt het aanbod het sterkst in Amstelveen, terwijl het aanbod van kantoorruimte
in Diemen halveert. De voornaamste reden dat het aanbod in Diemen is afgenomen
komt doordat een groot gedeelte van het kantoren is opgekocht om te transformeren
naar woningen. Het gebied staat bekend als Holland Park.
Opname en aanbod in m2 vvo
square meters lettable floor area
Lager opnamevolume
In 2015 lag het totale opnamevolume in de regio Amsterdam op 254.800 m. De
Amsterdamse kantorenmarkt kent daarmee nog steeds het hoogste opnameniveau
2.000.000
van alle geanalyseerde regios. In verhouding tot voorgaande jaren is wel een daling
1.800.000
1.600.000
zichtbaar van het opnamevolume. Met name de daling van de kleinere metrages
1.400.000
is opvallend. Dit zal wellicht verband houden met het sterk groeiende aanbod van
1.200.000
1.000.000
flexibele huisvesting van onder meer HNK, Regus, Tribes, Office For You, Spaces en
800.000
The Office Operators. Uit het meest recente jaarrapport van Regus valt te lezen dat
600.000
400.000
binnen EMEA een bezettingsgraad wordt behaald van ruim 80%. In hoeverre deze
200.000
bezettingsgraden ook gelden voor de Nederlandse markt is onduidelijk. Wel is duidelijk
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
dat aanbod van dit type huisvesting sterk toeneemt. Ook dit jaar is door dergelijke
partijen weer 12.500 m opgenomen op de Amsterdamse kantorenmarkt om nadien
flexibel te verhuren.
De voornaamste opnames worden gedaan door partijen die zich reeds in de regio
bevinden. Ondanks het feit dat de dynamiek vooral wordt bepaald door verplaatsingen
binnen de regio, zijn ook enkele grotere nieuwe toetreders te benoemen. n van de
grootste nieuwe huurders is Samsung Benelux, zij huren vanaf 2016 een kantoorpand
op Schiphol. Samsung verlaat hiermee de oude locaties in Delft. In totaal huurt
Samsung 6.800 m kantoorruimte.
n van de meest opvallende transacties van afgelopen jaar betreft de transactie
van de Crystal Tower. Zo heeft Chipsoft het kantoor, dat voorheen grotendeels was
verhuurd aan Deloitte, aangekocht. In totaal gaat het om 20.000 m, waarvan Chipsoft
zelf 15.000 m in gebruik gaat nemen. Chipsoft verhuist van Amsterdam Noord naar
Sloterdijk.
Opname m2 vvo kantoorruimten

per deelgebied
Take-up in square meters of office space
of lettable floor area per district
Amsterdam Centrum | Centre 500m
250-500m
Amsterdam Noord | North 500m
250-500m
Amsterdam Oost | East 500m
250-500m
Amsterdam West | West 500m
250-500m
Amsterdam Zuidas 500m
250-500m
Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 500m
250-500m
Amsterdam Zuidoost | South East 500m
250-500m
Amsterdam 500m
2010
2011
2012
2013
2014
2015
30.700
47.300
41.000
62.000
61.350
31.650
9.000
7.150
11.100
4.750
2.300
3.400
3.450
2.500
2.550
1.000
1.100
1.250
1.000
15.000
25.400
8.800
9.050
22.250
7.750
2.500
3.550
3.700
3.500
27.500
29.500
24.700
35.000
38.500
71.500
4.500
5.100
2.900
1.900
36.500
46.300
33.700
45.700
38.000
29.700
2.900
3.600
4.550
1.800
5.800
3.100
7.200
12.650
6.150
13.500
400
700
1.350
300
39.400
46.600
80.400
43.500
63.550
44.600
4.800
6.300
4.450
2.550
201.250
157.200
201.600
199.250
210.400
229.800
Amsterdam 250-500m
25.100
27.500
29.300
15.800
Amsterdam Totaal
224.350
237.900
259.100
217.050
Amstelveen 500m
7.800
2.400
14.100
14.000
10.950
9.200
250-500m
1.000
800
550
600
Badhoevedorp 500m
1.750
1.000
250-500m
1.400
7.800
600
5.900
13.600
21.500
17.700
10.050
6.900
9.600
Diemen 500m
250-500m
Hoofddorp 500m
250-500m
Schiphol 500m
250-500m
2.400
1.000
1.900
650
8.700
19.800
12.200
6.350
11.100
15.950
500
400
750
31.500
51.500
46.350
36.300
28.950
35.750
Overig 250-500m | Other
3.900
1.800
2.850
2.000
Overig Totaal | Other
50.250
38.100
31.800
37.750
Totaal 500m | Total
237.000
Overig 500m | Other
188.700
253.100
245.600
246.700
258.750
Totaal 250-500m | Total
29.000
29.300
32.150
17.800
Totaal | Total
274.600
276.000
290.900
254.800
De verwachting is dat het opnamevolume op een vergelijkbaar niveau blijft als

afgelopen jaar. De kwaliteit van het aanbod zal vooral bepalen in hoeverre partijen
een verhuizing overwegen. Naarmate het aanbod minder concurrerend is, zal de
dynamiek op de kantorenmarkt afnemen en het aantal huurverlengingen ten furore
van verhuizingen gaan toenemen. Investeringen in kantoorvastgoed blijft derhalve
belangrijk om concurrerend te blijven met andere huisvesting.
Kantorenmarktratio: 16%
De kantorenmarktratio, de ratio die de verhouding weergeeft tussen het
opnamevolume in een jaar ten opzichte van het aanbod aan het einde van het jaar, is
gestegen tot 16%. Afgelopen jaar lag deze ratio nog op 14%. In de marktverhoudingen
is een duidelijk verschil zichtbaar tussen de kantorenmarkt in Amsterdam, Schiphol
en de randgemeenten. Zo kent de Amsterdamse kantorenmarkt een ratio van 20%,
Schiphol een ratio van 19%, terwijl de randgemeenten een aanzienlijk ruimere markt
kennen met een ratio van 6%.
Amsterdam
Aanbod van kantoorruimten 500m2 vvo per

deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde
huur in Euro
Supply of office space 500 square meters of lettable
floor area per district on January 1st and median
rent asked in Euro
2012
2013
mediane
vraagprijs
m vvo
sq. meters lett.

median ask. price
fl. area
2014
mediane
vraagprijs
m vvo
sq. meters lett.

median ask. price
fl. area
2015
2016
m vvo
mediane
vraagprijs
m vvo
mediane vraagprijs
m vvo
mediane
vraagprijs
sq. meters lett.

fl. area
median ask.
price
sq. meters lett.

fl. area
median ask. price
sq. meters lett. fl. area
median ask.
price
95.700
195
138.500
228
142.704
225
122.250
225
115.113
235
17.400
175
30.900
165
48.393
135
47.250
140
52.734
145
66.700
158
72.700
153
86.111
155
80.950
165
65.502
160
376.700
160
383.500
150
404.166
145
356.000
150
311.125
145
Amsterdam Zuidas
164.200
200
102.500
243
123.973
250
145.300
250
209.642
261
17.800
220
38.000
210
47.928
223
36.700
210
20.891
240
332.900
145
289.100
145
323.068
145
358.650
140
274.452
135
Amstelveen
183.100
170
110.000
168
163.566
165
185.600
165
166.456
165
23.700
140
10.900
120
32.529
110
18.200
135
11.935
138
Badhoevedorp
Diemen
40.600
129
15.400
125
21.213
125
23.750
130
9.696
125
Hoofddorp
174.900
147
101.200
153
173.887
145
156.000
140
164.609
138
Schiphol
110.600
165
56.900
165
90.428
160
71.500
160
80.397
145
Totaal | Total
1.604.300
2011
aantal transacties
number of
transactions

1.349.600
24
1.657.966
2012
mediane
huurprijs
aantal transacties
median rent
number of
transactions
1.602.150
2013
mediane
huurprijs
aantal transacties
median rent
number of transactions
1.482.552
2014
mediane
huurprijs
median rent
230
233
12
184
2015
aantal transacties mediane huurprijs

number of
transactions
10
median rent
aantal transacties
mediane
huurprijs
number of transactions
median rent
212
225
90
130
243
106
11
195
225
156
134
163
16
193
149
128
115
143
Amsterdam Zuidas
18
310
278
314
248
275
293
245
190
270
15
170
153
163
125
155
Amstelveen
145
185
160
Badhoevedorp
135
Diemen
123
Hoofddorp
10
165
173
178
165
Schiphol
12
170
Huurprijsontwikkeling verschilt per deelgebied en type locatie

Na enkele jaren waarbij de huurprijzen stevig onder druk hebben gestaan, is in telkens
meer deelgebieden prijsherstel zichtbaar. In de meeste deelgebieden in Amsterdam
is een lichte prijsstijging waar te nemen. Voorts is de verwachting dat de incentives
verder zullen afnemen. In de randgemeenten vindt een stabilisatie van de huurprijzen
plaats. De huurprijzen in Amsterdam Centrum en op de Zuidas kennen de hoogst
gerealiseerde prijzen. De mediane huren liggen hier tussen 225 en 275, terwijl de
tophuren op deze locaties intussen weer zijn gestegen naar respectievelijk 325 en
395 per vierkante meter per jaar.
In tegenstelling tot de markthuren op de Zuidas en in het centrum van Amsterdam
is ook voldoende goedkopere huisvesting beschikbaar. Zo ligt de mediane vraagprijs
in Amsterdam Zuidoost, Hoofddorp en Badhoevedorp aanzienlijk lager, te weten op
circa 135. Ook wordt ruim 100.000 m kantoorruimte aangeboden tegen een prijs
lager dan 100 per vierkante meter. Voor 60% heeft dit betrekking op kantoorpanden
die zijn43578
opgeleverd
tussen 1950 en 1990, met een gemiddelde afstand van drie
0,2872189
Amsterdam
Handel en Industrie
Overige branches
71915 0,4739857
43578
71915
28211
8020
0
0,2872189
0,4739857
0,1859363
0,0528591
151724
28211 0,1859363
kilometer
tot het dichtstbijzijnde treinstation in een monofunctionele omgeving. De
8020 0,0528591
0
151724
opnamepotentie
van dergelijke kantoorpanden ligt aanzienlijk lager, wat resulteert in
Chart Title
Zakelijke en ICT dienstverlening belangrijke trekker kantorenmarkt
5%
29%
19%
aanzienlijk lagere vraagprijzen.
Het opnamevolume is hoofdzakelijk tot stand gekomen door transacties in de zakelijke

Handel en Industrie
en ICT dienstverlening.
Van de transacties waarbij de branche van de gebruiker bekend
is, betreft
het
voor 47% transacties in deze sector. Hierna volgt met 29% de handel en
Overheid
en Non-Prot
industrie.
47%
Handel en Industrie
Voorraad daalt door transformaties

De voorraad op de kantorenmarkt in de regio Amsterdam is gedaald tot 7.595.150
m. Dit betekent een beperkte daling van 0,4%. De daling is een resultante van
Overheid en Non-Prot
sloop, transformatie en nieuwbouw van kantoren. Afgelopen jaar zijn verscheidene

kantoorpanden onttrokken aan de markt in Amsterdam, Amstelveen, Diemen en
Hoofddorp. Zo wordt The Dam in Sloterdijk omgebouwd tot hotel en zijn verscheidene
kantoorpanden uit de markt genomen ten behoeve van de ontwikkeling van Holland
Park.
Naast onttrekkingen hebben ook enkele grootschalige nieuwbouwontwikkelingen
plaatsgevonden. De voornaamste activiteiten vonden, net als eerdere jaren, plaats in
Amsterdam Zuid. Daar wordt gewerkt aan de nieuwe kantoren van Akzo Nobel en
Stibbe, The New Atrium, Beethoven 400 en 500. Voorts is het kantoorgebouw 1000
Mahler medio 2015 opgeleverd. Na de realisatie van deze projecten zal tevens gestart
gaan worden met de bouw van een multifunctioneel gebouw op de kavel P15 Ravel. OVG
zal hier een gebouw ontwikkelen van in totaal 50.000 tot 75.000 m vloeroppervlakte.
Dit zal voor een groot deel worden gebruikt voor de realisatie van woningbouw.
Ontwikkeling totale voorraad in m2

op 1 januari
Development of total stock in square meters
of lettable floor area of Januari 1st
Totale voorraad
2011
2012
2013
2014
2015
2016
7.400.000
7.550.000
7.800.250
7.720.250
7.622.650
7.595.150
+1%
+2%
+3%
-1%
-1%
-0,4%
Total stock
Afname / Toename
Decrease / Increase
Voor meer informatie over de kantorenmarkt in de regio Amsterdam kunt u terecht bij:
Kuijs Reinder Kakes | Ook staan wij u graag te woord vanuit onze expertise
op de woningmarkt voor verkoop, haalbaarheidsstudies en transformaties |
De heer M. Wolthuis MRICS RT RMT | De heer E.M. Doets RT |
Telefoon (020) 626 53 61 | www.krk.nl
Amsterdam
Almere
Lelystad
1
A27
A6
4
5
5 km
A1
1
2
3
4
5
Almere Stad
Almere Buiten
Almere Haven
Almere Hout
Almere Poort
40 Almere | Kantorenmarkten 2016
Amsterdam
Almere
Almere
De kantorenmarkt van Almere kan nog steeds worden gezien als een ruime markt,
waarbij een groot deel van de voorraad in aanbod staat. Ondanks een aanboddaling
in 2015 staat ruim 35% van de kantoorruimte in aanbod voor verhuur of verkoop. Dit
zorgt ervoor dat prijzen over de gehele breedte onder druk blijven staan. Wel blijft het
opnameniveau hoger dan het vijfjaarsgemiddelde. Dit betreft vooral verplaatsingen
binnen de regio, waardoor de effectieve opname laag is.
Het grote areaal aan grond voor de ontwikkeling van bedrijvigheid in Almere Poort
zal mede door de beperkte additionele vraag naar kantoorruimte in Almere (nog)
niet tot ontwikkeling komen. Olympia Officepark biedt ruimte voor circa 185.000 m
kantoorontwikkelingen. Dit betekent een toevoeging van ruim 30% kantoorruimte
op de huidige voorraad. Gelet op de huidige leegstand binnen de gemeente lijkt een
dergelijke ontwikkeling de kantorenmarkt in Almere verder onder druk te zetten. Een
organische ontwikkeling van dit gebied lijkt dan ook een juiste inzet om de markt niet
(onnodig) onder druk te zetten en het verouderingsproces van kantoorpanden te
versnellen. De verwachting is dan ook dat de ontwikkeling van dit gebied niet eerder
start dan in 2018.
Gelet op de vraag en aanbod verhoudingen is de verwachting dat ook aankomend
jaar de kantorenmarkt in Almere onder druk blijft staan. Op alle locaties is sprake van
een ruim aanbod ten aanzien van het jaarlijkse opnameniveau. De kantoorgebruikers
behouden derhalve ruime keus in hun huisvesting.
Aanbod daalt in Almere, doch ruime markt blijft

Het aanbod van kantoorruimte is in het afgelopen jaar gedaald. Het totale aanbod komt
op 1 januari 2016 uit op 212.150 m. Dit betekent een daling van 9% ten opzichte van
vorig jaar, toen het aanbod nog uitkwam op 232.850 m. De aanboddaling wordt deels
verklaard door het stabiele opnameniveau, waarbij enkele kantoorgebruikers nieuw
in de regio zijn. Voorts ligt de verklaring in de verkoop van enkele kantoorpanden als
belegging. Deze verkopen hebben geen betrekking op de gebruikersmarkt, waardoor
deze transacties niet zijn meegenomen in het opnamevolume.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
146.200
138.900
232.400
214.300
232.850
212.150
0%
-5%
+67%
-8%
+9%
-9%
+29%
+12%
+54%
+22%
+5%
10%
42%
40%
21%
12%
7%
1%
58%
60%
79%
88%
93%
99%

Almere | Kantorenmarkten 2016 41
In totaal staan op 1 januari 2016 nog 125 kantoorpanden in aanbod met een gemiddeld
metrage van 1.700 m. Dit is een daling van zestien kantoorpanden ten opzichte van
vorig jaar. Het aanbod wordt in tegenstelling tot in andere regios nog maar beperkt
benvloedt door onttrekkingen voor transformaties. Ondanks dat de gemeente de vrije
ruimte geeft om kantoorpanden te onttrekken, heeft dit nog niet geleid tot een hoog
volume aan transformaties in Almere.
op 1 januari
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Almere Haven
8.600
7.600
16.500
16.050
12.250
14.950
Almere Buiten
9.100
1.800
6.400
7.900
12.300
10.550
128.500
127.700
207.400
188.650
207.000
185.550
Almere Poort
1.400
2.100
1.700
1.300
1.100
Almere Pampus
400
Almere Stad
Almere Hout
Totaal | Total
146.200
138.900
232.400
214.300
232.850
212.150
Aanboddaling vooral in Almere Stad

Het aanbod concentreert zich vooral in Almere Stad. In totaal staat in dit deelgebied
ruim 185.000 m kantoorruimte te huur of te koop. Mede doordat de kantorenvoorraad
zich vooral concentreert in dit gebied is de voornaamste aanboddaling ook in dit gebied
tot stand gekomen. Zo stond vorig jaar nog 207.000 m in aanbod in Almere Stad.
Voorts is opvallend dat bijna 15% van het aanbod meer dan drie jaar te koop of te huur
staat. Voor 40% heeft dit betrekking op kantoorpanden die na 2000 zijn opgeleverd.
per deelgebied
2010
2011
2012
Almere Haven
1.700
600
300
100
50
2.700
1.400
700
800
5.650
2.500
400
100
100
300
18.500
16.400
7.400
15.250
22.150
19.050
3.000
<250m2
Almere Buiten
<250m2
Almere Stad
2013
2014
2015
<250m2
2.200
200
1.850
Almere Poort
3.800
400
<250m2
100
100
100
150
Almere Pampus
<250m2
Almere Hout
400
<250m2
Totaal 250m2 | Total
22.900
22.600
8.400
16.050
28.200
21.550
Totaal <250m2 | Total
2.700
500
2.100
3.450
Totaal | Total
11.100
16.550
30.300
25.000
Opnameniveau daalt licht

Het opnameniveau komt over heel 2015 uit op 25.000 m. In vergelijking met vorig jaar
betekent dit een lichte daling van het opnamevolume. Over 2014 was een opnamevolume
van 30.300 m gemeten. In verhouding zijn meer kleinere transacties(<250 m) tot
stand gekomen dan voorgaande jaren. Het totale opnameniveau van de kleinere
transacties ligt op circa 3.500 m.
Almere
Ook in 2015 betreft de kantorenmarkt in Almere vooral een verplaatsingsmarkt, waarbij

kantoorgebruikers binnen de regio verhuizen naar een andere locatie. Zodoende
is slechts in enkele gevallen sprake van effectieve opname. Dit betreft vooral kleine
transacties in de ICT sector. In totaal hebben 63 gebruikerstransacties plaatsgevonden
met een gemiddeld metrage van 395 m.
De kantorenmarktratio, de ratio die de verhouding aangeeft tussen het opnamevolume
binnen een jaar en het aanbod aan het eind van het jaar, ligt in Almere op 10%. Dit
250.000
is een lichte daling ten aanzien van vorig jaar. Vorig jaar lag de ratio op 12%. Dit geeft
200.000
aan dat de verhouding op de kantorenmarkt in Almere nog zeer ruim is. Immers een
potentile kantoorgebruiker heeft een ruim aanbod om uit te kiezen.
150.000
100.000
Huurprijzen nog steeds onder druk

De ruime marktverhoudingen zorgen er voor dat de huurprijzen over de gehele
50.000
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
breedte onder druk blijven staan. De mediane gerealiseerde huurprijs lag in Almere
Stad op 100 per vierkante meter. Dit ligt aanzienlijk lager dan vorig jaar en bevestigt
het beeld dat de huurprijzen onder druk staan. Voor de andere deelgebieden zijn te
weinig transacties gemeld om een goed beeld te krijgen van het huurniveau.
Gelet op de huidige vraag en aanbod verhoudingen is de verwachting dat de
huurprijzen onder druk zullen blijven staan. Ondanks het jonge kantooraanbod dat
Almere kenmerkt, zorgt het hoge aanbodniveau voor een neergaande prijsdruk.
Gerealiseerde en verwachte mediane huren

per m2 vvo kantoorruimte per deelgebied
Realised and expected median rents per
square meters of lettable floor area
of office space per district
Gerealiseerd / Realised () 2015
Verwacht / Expected () 2016
Almere Haven
70-100
Almere Buiten
70-100
Almere Stad
100
90-145
Almere Poort
90-145
Almere Pampus
90-145
Almere Hout
90-145
Voorraad stijgt licht

De kantorenvoorraad in Almere komt op 1 januari 2016 uit op 562.700 m. Dit betekent
een zeer lichte stijging van 1% ten opzichte van vorig jaar. De voorraadstijging is een
resultante van een beperkt aantal nieuwbouwontwikkelingen dat het afgelopen jaar
heeft plaatsgevonden in Almere. De verwachting is dat de komende jaren, ondanks het
beleid dat tevens is gericht op transformaties, de voorraad in Almere nog verder zal
stijgen. Zeker gezien de ambities die worden uitgesproken door de gemeente.
Ontwikkeling totale voorraad
in m2 vvo op 1 januari
Totale voorraad / Total stock
2011
2012
2013
2014
2015
2016
540.000
550.000
553.000
553.000
554.800
562.700
+4%
+2%
+1%
0%
0%
+1%

of lettable floor area as of January 1st
Afname/Toename / Decrease-Increase
Voor meer informatie over de regio Almere kunt u terecht bij: Molenbeek Makelaars |
De heer C.F. Vermeij MRICS RT | Telefoon (030) 256 88 11 www.molenbeek.nl
Almere | Kantorenmarkten 2016 43
3
Den Haag
10 %
1.130.100 m2
127.600 m2
6.341.800 m2
Kantorenmarktratio
Opnamevolume
Nederland
Arnhem | Kantorenmarkten
| Kantorenmarkten2016
201645
45
Regio Den Haag

Amsterdam
Noordzee
Leiden
12
str
aa
tw
eg
Wassenaar
Ri
jks
Voorschoten
ze
Lo
rla
eg
us
an
Er
Wateringse
Veld
Sir W
t
in s
on
Zoetermeer
Leidschenveen
Rijswijk
weg
Hoornwijck
A12
E30
10
Nootdorp
Gouda
m
as
Ch
ur
ch
illl
aa
n
eg
- w
kse
Lo
rec
h
ba tsean
wij
ew
osd
Ut
eg
s
uin
Leidschendam
Voorburg
Rijs
aan
van
A4
ort
rvo
rde
e
Me
E19
en
uid
z
Be
Afrika
we
tse
u
ho
Ypenburg
Wateringen
Pijnacker
A4
Bleiswijk
Delft
Delft Tech
Park
11
Berkel en
Rodenrijs
De Lier
E19
A13
te
t
Ro
10 km
Rotterdam
Airtport
Rotterdam
A20
Rotterdam
1
2
3
4
5
6
7
Nieuw Centrum / New Centre

Oud Centrum / Old Centre
West / West
Oost / East
Zuid / South
Nieuw Geannexeerd
Rijswijk
8
9
10
11
12
Voorburg
Leidschendam
Zoetermeer
Delft
Wassenaar
Stationsomgeving, Grotius Plaats, Beatrixkwartier, Schenkstroop

De Resident, Binnenstad, Benoordenhout
Congresomgeving e.o., Statenkwartier, Scheveningen
Binckhorst, Laakhaven
Stationsomgeving, In de Boogaart, Plaspoelpolder, Broekpolder,

Hoornwijck
Leidschenveen, Forepark
Centrum, Rokkeveen, Afrikaweg, Lansinghage, Brinkhage
Zone A13, Tanthof
46 Den Haag | Kantorenmarkten 2016
Den Haag
Den Haag
De kantorenmarkt in de regio Den Haag kan ondanks de vele onttrekkingen in de
afgelopen jaren nog steeds als zeer ruim worden omschreven. Ondanks het hoge
volume aan transformatieprojecten is het aanbod van kantoorruimte gegroeid. De
kantorenmarkt van Den Haag blijft daarbij achter bij bijvoorbeeld Amsterdam en
Utrecht, waar het hoge transformatievolume wel tot een daling van het aanbod leidt. De
oorzaak hiervan ligt in het feit dat kantoorgebruikers nog steeds meer kantoorruimte
achterlaten dan dat zij aanhuren. De verborgen leegstand, waar in de afgelopen
jaren veel over is gesproken, loopt dan ook telkens meer in het aanbod. Wel dient te
worden vermeld dat het aanbod licht is afgenomen in de gemeente Den Haag. Het
opnamevolume is vergelijkbaar met het vijfjaarsgemiddelde. Bij de meeste transacties
is sprake van een verplaatsing binnen de regio, waardoor er maar nauwelijks sprake is
van een effectieve vraagtoename.
De gemeente, provincie en het Rijk hebben zich in de regio Den Haag gezamenlijk
ingezet om een deel van de leegstaande kantorenvoorraad te transformeren naar
woningen, studentenhuisvesting en leisure. Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) tracht
met de verkoop van het rijksvastgoed kantoorruimtes nieuwe ontwikkelpotentie mee
te geven. Door maatwerk te leveren op pandniveau wil het RVB rijksobjecten een
volwaardige kans geven op een nieuw bestaan. In de regio Den Haag is, mede door
dit beleid, sinds 2012 bijna 500.000 m kantoorruimte onttrokken van de markt. Ruim
80% van deze onttrekkingen wordt gebruikt voor de realisatie van woonruimte of
studentenhuisvesting.
Met de transformaties wordt een deel van de voorraad, die een laag opnamepotentieel
kent, uit de markt gehaald. Ondanks deze onttrekkingen blijft nog steeds sprake van
een fors aanbod en een ruime markt. Dit blijkt ook wel uit de kantorenmarktratio van
10%.
De verwachting is dat de kantorenmarkt op een vergelijkbaar niveau zal voortbewegen.
Dit betekent dat het aanbod in de gemeente Den Haag langzaam zal gaan dalen en
het aanbod in de randgemeenten nog licht zal stijgen de komende jaren. De regio Den
Haag zal hierdoor achter blijven lopen ten opzichte van de andere grote stede, waar
zich een snellere verbetering voordoet.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
862.900
895.000
817.000
1.023.500
1.084.600
1.130.100
+37%
+4%
-9%
+25%
+6%
+4%
+29%
+23%
+7%
+21%
+16%
+21%
4%
4%
8%
4%
5%
4%
96%
96%
92%
96%
95%
96%

Den Haag | Kantorenmarkten 2016 47

op 1 januari
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
105.700
103.700
116.100
177.850
180.750
179.850
Den Haag Oud Centrum | Old Centre
97.900
96.200
99.300
152.950
153.600
121.050
Den Haag West | West
42.500
52.500
32.700
40.600
42.800
34.350
Den Haag Zuid | South
26.400
28.400
14.300
24.050
15.050
19.300
136.000
134.500
147.600
135.400
159.700
180.300
Den Haag Nieuw Centrum | New Centre
Den Haag Oost | East

Den Haag Nieuw Geannexeerd
14.900
15.900
55.600
46.600
59.600
49.750
423.400
431.200
465.600
577.450
611.500
584.600
Delft
33.700
38.500
21.800
50.500
66.650
90.550
Leidschendam
41.500
46.500
48.300
38.700
12.950
8.100
191.100
195.600
178.900
218.650
214.700
260.300
29.800
34.700
5.300
13.200
14.900
19.400
Rijswijk
Voorburg
Wassenaar
1.400
2.900
Zoetermeer
143.400
148.500
97.100
125.000
162.500
164.250
Overig | Other
439.500
463.800
351.400
446.050
473.100
545.500
Totaal | Total
862.900
895.000
817.000
1.023.500
1.084.600
1.130.100
Ondanks veel onttrekkingen een aanbodstijging

Op 1 januari 2016 is in totaal 1.130.100 m kantoorruimte beschikbaar voor verhuur of
verkoop in de regio Den Haag. Dit betekent een stijging van 4% ten opzichte van vorig
jaar. Het aanbodcijfer is hiermee nog nooit zo hoog geweest. Ondanks het stevige
volume aan onttrekkingen blijft het aanbod aan kantoorruimte stijgen.
In totaal staan 366 kantoorpanden in aanbod met een mediane metrage van 1.650
m. Dit betekent een stijging van zowel het aantal panden als de mediane verhuurbare
oppervlakte. Voorts valt op dat ruim 35% kantoorruimte intussen meer dan drie jaar
in aanbod staat. Dit betreft voor bijna 60% kantoorpanden die tussen 1950 en 2000
zijn opgeleverd. De locatie van deze panden is verdeeld over de regio. Het grootste
aandeel staat in de deelgebieden Zoetermeer en Rijswijk, waar respectievelijk 100.000
m en 70.000 m langer dan drie jaar in aanbod staat.
Aanbod daalt in Den Haag, stijgt in de randgemeenten

De aanbodstijging, die over de gehele breedte van de regio Den Haag is gemeten,
is niet overal zichtbaar. Zo kent de gemeente Den Haag, met het hoge volume aan
1.200.000
transformaties, wel een daling van het kantorenaanbod. Op 1 januari 2016 bedraagt
1.000.000
het kantorenaanbod in de gemeente Den Haag 584.600 m. Dit betekent een daling van
800.000
ruim 4%. De oorzaak ligt voor een belangrijk deel bij de transformaties van objecten.
600.000
De effectieve opname ligt binnen de regio immers niet heel hoog. Uit de analyse van
400.000
de transacties blijkt dat een belangrijk deel (72%) van de verhuizingen verplaatsingen
200.000
binnen de regio zijn. Daarbij vertrekken ook huurders naar buiten de regio. Zo zal
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod/Supply
Samsung Delft verlaten en zich medio 2016 gaan vestigen op Schiphol.
Opname/Take-up
Waar in de gemeente Den Haag het aanbod aan kantoorruimte daalde, is over de
breedte een stijging zichtbaar in de randgemeenten. Met name de aanbodstijgingen in
Delft en Rijswijk zijn opvallend. In totaal staat ruim 90.000 m kantoorruimte in aanbod
in Delft. Het aanbodcijfer is Rijswijk is schrijnender, in Rijswijk staat intussen 260.000
m kantoorruimte in aanbod. Zeker in relatie tot het opnamecijfer in Rijswijk, te weten
4.150 m, ligt de opnamepotentie van dit vastgoed niet hoog.
Den Haag

per deelgebied
Den Haag Nieuw Centrum | New Centre 500m
250-500m
Den Haag Oud Centrum | Old Centre 500m
250-500m
Den Haag West | West 500m
250-500m
Den Haag Zuid | South 500m
250-500m
Den Haag Oost | East 500m
250-500m
Den Haag Nieuw Geannexeerd 500m
250-500m
Den Haag 500m
Den Haag 250-500m
2010
2011
2012
2013
2014
2015
46.200
18.700
19.000
70.300
25.550
7.450
600
1.000
2.600
2.550
12.100
8.800
32.300
10.900
25.750
29.250
1.100
1.800
5.200
3.300
7.600
10.500
1.200
11.000
3.850
4.150
1.800
1.500
2.700
800
1.400
1.000
1.700
600
7.250
400
1.400
300
1.600
1.600
4.600
9.300
18.350
8.400
1.700
750
1.500
3.000
2.200
2.000
1.600
3.200
3.900
12.550
400
600
550
300
71.100
42.600
60.400
105.300
84.650
61.800
Den Haag Totaal 250m

Delft 500m
Overig 250-500m
13.250
800
350
1.850
1.200
700
800
9.600
12.200
10.600
3.250
1.700
2.000
700
900
5.000
4.100
1.950
1.200
800
300
7.900
27.050
31.900
13.400
8.600
1.000
2.500
1.500
14.000
10.300
15.700
2.100
2.600
5.900
3.500
40.200
26.300
35.600
27.000
51.150
49.600
5.600
4.600
8.550
6.250
41.200
31.600
59.700
55.850
96.000
132.300
135.800
111.400
11.600
11.650
21.400
16.200
107.600
143.950
157.200
127.600
Overig Totaal 250m
Totaal 500m
11.550
1.000
250-500m
Overig 500m
1.600
250-500m
Zoetermeer 500m
71.750
250-500m
Wassenaar 500m
9.950
97.500
4.300
250-500m
Voorburg 500m
12.850
4.900
250-500m
Rijswijk 500m
7.050
112.350
10.300
250-500m
Leidschendam 500m
6.000
66.400
111.300
68.900
Totaal 250-500m
Totaal 250m
Geconcludeerd kan worden dat in kwantitatieve en kwalitatieve zin voldoende

kantoorruimte in aanbod staat. Daarnaast kan een relatief groot deel van het aanbod
worden beschouwd als aanbod met een zeer laag opnamepotentieel. Onder andere
het hoge aanbodvolume in Plaspoelpolder vraagt om een andere aanpak om het
gebied nieuw leven in te blazen. Een gezamenlijk aanpak van de stakeholders is in Den
Haag nog meer noodzakelijk dan in andere steden. Gezien het grote maar langzaam
teruglopende aanbod moeten alle opties overwogen worden. Indien transformatie
mogelijk is heeft dit de voorkeur, maar voor sommige panden lijkt sloop noodzakelijk.
Opnamevolume in lijn met vijfjaarsgemiddelde

Het opnamevolume kwam over heel 2015 uit op 127.600 m. Dit ligt in lijn met het
langjarige gemiddelde, maar betekent een daling ten opzichte van vorig jaar. Vorig
jaar lag het opnamevolume nog op 157.200 m. De opnamedaling is het sterkst in
de gemeente Den Haag, waar het opnameniveau niet hoger kwam dan 71.750 m. In
2014 was dit nog 97.500 m en in 2013 112.350 m.
Net als in andere regios is zichtbaar dat huurders meer vloeroppervlakte op de oude
locatie achterlaten dan dat zij in het nieuwe object aanhuren. Dit is n van de oorzaken
dat het aanbod van kantoorruimte minder snel daalt dan men mag verwachten met
het huidige onttrekkingsvolume. Het aantal vierkante meter per werknemer blijft
derhalve nog steeds afnemen, voorts komt ook telkens meer verborgen leegstand in
het aanbod.
Zoetermeer kende in 2015 een zeer hoge dynamiek. In totaal is ruim 35.000 m
opgenomen. Een opvallende transactie in Zoetermeer was de verhuizing van
Technip naar de Afrikaweg. Met de verhuizing van Technip is een metrage gemoeid
van 7.687 m. Technip blijft met deze verhuizing wel verbonden aan Zoetermeer, de
engineersorganisatie was eerder gevestigd op de Boerhaavelaan in Zoetermeer.
Voorts vallen nog twee belangrijke trends te benoemen. Telkens meer huurders kiezen
voor moderne huisvesting en laten daarmee het klassieke object achter. Het aandeel
klassiek aanbod is afgelopen jaar dan ook toegenomen. Ook neemt de kantoorruimte
die flexibel wordt aangeboden toe. Zo hebben Tribes en The Offices Operators beide
in de regio Den Haag kantoorruimte aangehuurd om flexibel door te exploiteren.
in een jaar en het aanbod aan het eind van het jaar, is gedaald naar 10%. Dit betekent
dat de marktverhoudingen in de regio Den Haag ruimer zijn geworden. Een huurder
heeft bij het zoeken van een nieuwe huisvesting meer keuze. Wel zijn duidelijke
verschillen zichtbaar tussen de verschillende deelgebieden. Den Haag Oud Centrum,
Nieuw Geannexeerd en Zoetermeer hebben een ratio van boven 20%, terwijl Rijswijk
een ratio kent van 1,6%. Dit geeft aan dat de ruimheid van de markt sterk verschilt per
deelgebied en kwaliteit van het vastgoed.
Prijsstabilisatie in Den Haag, prijs in enkele randgemeenten nog onder druk

In de gemeente Den Haag is na enkele jaren van neergaande prijsdruk de prijs
intussen gestabiliseerd. In de randgemeenten is een divers beeld zichtbaar. In enkele
deelgebieden waar de dynamiek hoog ligt of het aanbod beperkt is, is tevens een
prijsstabilisatie zichtbaar. Echter, in gebieden waar het aanbod groeit en de vraag
naar kantoorruimte laag is, blijft een duidelijke prijsdruk bestaan. Voorts blijkt dat de
prijsdalingen niet leiden tot een vraagtoename voor deze specifieke gebieden.
De hoogst genoteerde huurprijs bedraagt 181 per vierkante meter per jaar. Net als
vorig jaar betreft dit een gebouw in de gemeente Den Haag in het oude centrum. De
laagste gevraagde huurprijzen zijn te vinden in Rijswijk en Den Haag Oost, hier wordt
kantoorruimte aangeboden voor 50 per vierkante meter. Dit betreft voornamelijk
kantoorpanden gebouwd tussen de jaren 70 en 90, die veelal niet meer kunnen
voldoen aan de vereisten van de moderne kantoorgebruikers.
Den Haag
De verwachting is dat de huurprijzen zich aankomend jaar op een vergelijkbaar niveau

op 1 januari
zullen bewegen. Van krapte zal nog niet snel sprake zijn, waardoor huurders een

as of January 1st
belangrijk voordeel houden in de onderhandelingspositie. Deze onderhandelingspositie

leidt er tot op heden toe dat huurders flexibeler kunnen huren.
2011
2012
2013
2014
m vvo
mediane
vraagprijs
m vvo
mediane
vraagprijs
m vvo
mediane
vraagprijs
m vvo
sq. meters lett.

fl. area
median ask.
price
sq. meters lett.

fl. area
median ask.
price
sq. meters lett.

fl. area
median ask.
price
sq. meters lett.

fl. area
2015
mediane
vraagprijs
m vvo
2016
mediane
vraagprijs
median ask. sq. meters lett. median ask.

price
fl. area
price
m vvo
mediane
vraagprijs
sq. meters lett.

fl. area
median ask.
price
Den Haag Nieuw Centrum | New Centre
105.700
175
103.700
172
116.100
175
126.600
160
121.200
175
179.850
165
Den Haag Oud Centrum | Old Centre
97.900
170
96.200
168
99.300
160
92.600
150
98.500
150
115.450
150
Den Haag West | West
42.500
150
52.500
153
32.700
130
35.600
135
33.700
135
24.750
135
Den Haag Zuid | South
26.400
95
28.400
95
14.300
85
8.500
68
7.300
100
17.550
100
136.000
135
134.500
135
147.600
135
128.200
125
157.450
125
176.200
100
Den Haag Nieuw Geannexeerd
14.900
140
15.900
140
55.600
140
43.500
130
55.800
125
49.750
130
Delft
33.700
130
38.500
130
21.800
130
42.400
128
52.650
125
82.250
120
Leidschendam
41.500
123
46.500
123
48.300
100
38.700
100
12.950
105
7.550
115
191.100
120
195.600
116
178.900
110
213.600
103
199.350
103
251.000
110
29.800
145
34.700
145
5.300
143
10.800
140
10.400
135
17.350
135
Den Haag Oost | East
Rijswijk
Voorburg
Wassenaar
1.400
125
2.900
125
Zoetermeer
143.400
130
148.500
130
97.100
125
110.500
125
128.900
125
151.300
125
Totaal | Total
862.900
895.000
817.000
851.000
879.600
1.075.900
Dynamiek vooral afhankelijk van handel en industrie

Het opnamevolume is hoofdzakelijk tot stand gekomen door transacties in de handel
en industrie. Van de transacties die geanalyseerd zijn, blijkt ruim 48% te komen uit
deze branches. De zakelijke en ICT dienstverlening en overheid en non-profit kenden
beiden een opnameaandeel van ruim 23%.
Voorraad blijft dalen door transformaties
Handel en Industrie
Handel en Industrie Overheid en Non-Profit
Zakelijke
en ICT dienstverlening
De voorraad
kantoren is binnen de regio voor het tweede achtereenvolgende jaar
Banken
en
Verzekeraars
Overige branches
gedaald. Op 1 januari 2016 bestaat de voorraad uit 6.341.800 m kantoorruimte.
Overige branches
Dit betekent een daling van ruim 2% ten opzichte van vorig jaar. De daling is een
aars
resultante van een groot aantal onttrekkingen en een beperkt aantal toevoegingen
door nieuwbouw. De verwachting is dat volgend jaar de voorraad kantoorruimte verder
zal dalen. Het RVB zal ook aankomend jaar weer vastgoed, waaronder kantoorruimte,
gaan afstoten. De verkoopprijzen die door middel van een biedboek tot stand komen
kunnen perspectief bieden voor transformatie naar een andere bestemming. n van
de kantoorpanden die verkocht zal worden is het huidige kantoor van het ministerie
van Buitenlandse Zaken. Dit betreft een kantoorpand gelegen nabij het centraal station
van Den Haag met een vloeroppervlakte van ruim 83.000 m (BVO).
2011
2012
2013
2014
2015
2016
6.370.000
6.375.800
6.477.800
6.617.800
6.497.800
6.341.800
0%
0%
+2%
+2%
-2%
-2%

Afname/Toename / Decrease/Increase
Voor meer informatie over de regio Den Haag kunt u terecht bij: Frisia Makelaars |
De heer P.H. Offringa MRE MRICS | Telefoon (070) 342 01 30 | www.frisiamakelaars.nl
4
Rotterdam
en Drechtsteden
17%
1.065.500 m2
191.800 m2
4.703.600 m2
Kantorenmarktratio
Opnamevolume
Nederland
201653
53
Regio Rotterdam
Den Haag
Amsterdam
Nootdorp
Zoetermeer
Gouda
Pijnacker
Bleijswijk
Delft
Gouda
Berkel en
Rodenrijs Bergschenhoek
13
E19
A13
Rotterdam
Airport
E25
12
a
Ween
A20
Marconiplein
Hollandse IJssel
Ma
asb
ev
jck
Ri
se
or
Rivium
Kop van
Zuid
8
Krimpen
aan de IJssel
Krimpen
aan de Lek
A4
eg
lw
lvd.
A. va
n
Nieuwe Maas
Krali
ngse
zoom -
Maassluis
weg
Hoofd
11
Maasland
A20
E25
tt
Ro
Lek
ord
No
10
Poortugaal
A15
14
Rhoon
15
Ridderkerk
A15
Barendrecht
Spijkenisse
Nijmegen
Zuidplein
A16
Hendrik Ido
Ambacht
Oude Maas
Oud-Beijerland
A29
Zwijndrecht
0
10 km
Bergen op Zoom
Breda
1 Centrum/kantorenboulevards /
Centre/office-boulevards
2 Oost / East
3 West / West
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Blaak, Coolsingel, Scheepvaartkwartier, Singels,

Weena, Westblaak
Oosterhof, Erasmuspark, Victoriapark
Marconiplein, Spaanse Polder, Rotterdam Noordwest,
Schiedam Centrum, Vijfsluizen, 's-GravenlandBrainpark
Zuidplein, Waalhaven, Hoogvliet, Kop van Zuid
Zuid / South
Hilllegersberg/Schiebroek
Kralingen
Spaanse Polder/Zestienhoven/Noordwest
Capelle aan den IJssel/Nieuwekerk aan
den IJssel/Krimpen aan den IJssel
Havengebied
Rhoon/Portugaal/Hoogvliet
Schiedam
Vlaardingen
Berkel en Rodenrijs/Bergschenhoek
Barendrecht/Ridderkerk
Spijkenisse
54 Rotterdam | Kantorenmarkten 2016
Rotterdam
Rotterdam
Op de Rotterdamse kantorenmarkt zijn duidelijke verbeteringen te noteren ten
opzichte van voorgaande jaren. Daarbij valt wel een duidelijk onderscheid te maken
tussen de gemeente Rotterdam en de randgemeenten in de regio. Over de gehele
breedte is een sterke toename van het opnamevolume genoteerd, dit geldt zowel
voor de gemeente Rotterdam als in de randgemeenten. Sinds 2008 heeft de regio
Rotterdam niet meer een dergelijk opnamevolume gekend. Mede door een sterke
opnamestijging neemt het aanbod van kantoorruimte in de regio af. De aanboddaling
is het sterkst in Rotterdam, ook vanwege enkele onttrekkingen. De randgemeenten
kennen een lichte daling van het aanbod.
Net als in andere regios wordt in de regio Rotterdam ingezet op transformatie van
kantoorpanden naar onder andere woningen en studentenhuisvesting. Voorts is
het beleid omtrent nieuwbouw strikt, waardoor nauwelijks toevoegingen aan de
kantorenvoorraad kunnen worden gerapporteerd. Alleen het kantoorgebouw First
aan het Weena is eind 2015 opgeleverd.
Naast toevoegingen zijn ook enkele onttrekkingen te noteren voor transformatie. Zo is
in 2015 gestart met de transformatie van De Admiraliteit. Het kantoorpand uit 1989,
met een totale metrage van 40.000 m, wordt omgebouwd naar appartementen en
studios. In oktober van 2015 zijn reeds de eerste studios opgeleverd.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
814.800
866.700
912.500
1.022.500
1.017.450
975.800
+24%
+6%
+5%
+12%
0%
-4%
+25%
+25%
+16%
+20%
10%
+5%
3%
11%
2%
1%
1%
1%
97%
89%
98%
99%
99%
99%

Percentage bestaande bouw
Voorts is op te merken dat naast verplaatsingen van bedrijven ook enkele grote bedrijven
afgelopen jaar de huur hebben verlengd. Onder andere Nationale Nederlanden, ABN
AMRO en DCMR verlengden hun huurcontract binnen de huidige huisvesting. Bij de
verlenging geven deze partijen veelal een deel van de gehuurde vloeroppervlakte
terug aan de markt, waardoor er telkens meer verborgen leegstand in het aanbod
loopt. Zo bouwt Nationale Nederlanden de komende jaren gefaseerd de gehuurde
ruimte af van 65.000 m naar 25.000 m. Huurverlengingen worden niet meegenomen
in de opnameregistratie. De opnameregistratie betreft alleen transacties die op de
vrije markt zijn verhuurd of verkocht.
De verwachting is dat aankomend jaar nog enkele transformaties zullen volgen,
waardoor de kantorenvoorraad zal afnemen. Of het ook tot een afname van het aanbod
zal leiden is mede afhankelijk van de effectieve opname van kantoorgebruikers. Op dit
Rotterdam | Kantorenmarkten 2016 55
moment is door verborgen leegstand de effectieve opname laag, waardoor niet direct
afneemt. De verwachting is dan ook dat het aanbod slechts licht zal afnemen.
op 1 januari
as of January 1st
Rotterdam Centrum | Centre
2013
2014
2015
2016
305.300
301.300
324.800
405.850
390.450
380.850
43.000
55.800
96.500
100.500
97.550
82.500
Rotterdam West | West
14.800
15.400
25.900
38.600
34.250
40.450
Rotterdam Zuid | South
44.000
87.100
84.700
85.250
86.350
74.500
4.200
5.100
2.800
5.600
8.050
7.400
Kralingen
90.700
88.000
64.100
50.450
50.450
38.100
Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West
25.600
26.500
31.500
33.200
39.300
44.900
Rotterdam
527.600
579.200
630.300
719.450
706.400
668.700
Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel
134.700
138.600
155.400
153.450
158.650
156.600
31.400
31.000
32.700
30.300
27.350
25.700
Barendrecht / Ridderkerk
Berkel en Rodenrijs / Bergschenhoek
1.900
3.400
2.400
2.950
2.550
2.700
Havengebied | Harbour
33.700
42.400
29.200
28.100
30.900
32.150
Spijkenisse
15.700
16.100
18.900
18.300
14.050
11.250
Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet
22.400
14.800
9.700
9.200
9.300
14.500
Schiedam
35.800
30.000
28.700
45.600
54.100
46.400
Vlaardingen

2012
Rotterdam Oost | East
Hillegersberg / Schiebroek
2011
11.600
11.200
5.200
15.150
14.150
17.800
Overig | Other
287.200
287.500
282.200
303.050
311.050
307.100
Totaal | Total
814.800
866.700
912.500
1.022.500
1.017.450
975.800
Hogere dynamiek en onttrekkingen zorgen voor aanboddaling

Op 1 januari 2016 is op de Rotterdamse kantorenmarkt nog 975.800 m kantoorruimte
beschikbaar. Dit betekent een daling van het kantooraanbod van 4%. Aan het begin van
1.200.000
2015 stond nog 1.017.450 m kantoorruimte in aanbod. Ondanks de forse toename
1.000.000
in het opnamevolume en een flink aantal onttrekkingen blijft het aanbod in de regio
800.000
groot. De belangrijkste oorzaak van het hoge aanbodvolume ligt in het feit dat intussen
600.000
telkens meer verborgen leegstand in het aanbod loopt. Bij nieuwe verhuringen laten
400.000
veel gebruikers meer kantoorruimte achter dan dat zij opnemen. De effectieve opname
200.000
is derhalve vaak negatief. De aanboddaling komt dan ook grotendeels tot stand door
onttrekkingen voor transformatie en de vestiging van nieuwe toetreders.
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
In totaal staan 369 kantoorpanden in aanbod met een gemiddeld metrage van 2.655 m.
Dit betekent een daling van het aantal kantoorpanden in aanbod. Indien gekeken wordt
naar de kwaliteit van het vastgoed valt een belangrijke tendens te noteren. Afgelopen
jaren hebben meerdere kantoorpanden een nieuwe eigenaar gekregen. Mede door
verhuurmutaties hebben zij kans gezien de bestaande gebouwen te verbouwen
en moderniseren. Dit heeft tot een verbetering van de kwaliteit van de bestaande
gebouwen geleid. Bij de modernisering is aandacht voor de uitstraling, afwerking en
de duurzaamheid van het gebouw.
Aanbod gemeente Rotterdam daalt, randgemeenten daalt licht

Over de gehele breedte is een duidelijke aanboddaling van 5% te noteren. Per
deelgebied verschilt dit echter sterk. In het Rotterdam Central District is een lichte
aanboddaling genoteerd. In totaal staat nu 380.850 m kantoorruimte in aanbod in
het centrum van Rotterdam. Ook in Oost, Zuid en Kralingen is een duidelijke daling
genoteerd. De aanboddaling in Kralingen is opvallend, ten opzichte van de piek ligt de
Rotterdam

per deelgebied
Rotterdam Centrum | Centre 500m
2010
2011
2012
2013
2014
2015
56.100
54.800
38.000
45.100
50.750
75.450
7.700
5.300
6.000
1.650
250-500m
Rotterdam Oost | East 500m
6.400
6.200
4.350
4.900
3.150
20.650
350
600
1.300
1.050
1.500
3.600
850
11.400
6.150
2.050
450
400
350
17.900
11.500
6.300
6.700
5.650
13.500
250-500m
400
1.500
700
1.400
Hillegersberg / Schiebroek 500m
500
1.600
250-500m
600
550
26.500
7.000
6.100
2.200
8.300
8.600
1.500
300
300
750
9.000
3.000
6.400
1.400
9.350
600
250
117.400
86.100
56.100
78.300
75.400
129.600
Rotterdam 250-500m
11.000
8.700
9.450
4.850
Rotterdam Totaal
67.100
87.000
84.850
134.450
11.000
10.000
9.200
13.800
6.250
17.150
1.400
2.300
1.150
900
2.100
1.500
4.100
2.100
2.200
1.500
1.700
1.250
900
700
1.450
5.000
250-500m
Rotterdam West | West 500m
250-500m
Rotterdam Zuid | South 500m
Kralingen 500m
250-500m
Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West 500m
250-500m
Rotterdam 500
Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d Ijssel 500m
250-500m
Barendrecht / Ridderkerk 500m
250-500m
Berkel en Rodenrijs / Bergschenhoek 500m
250-500m
Havengebied | Harbour 500m
250-500m
Spijkenisse 500m
250-500m
Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet 500m
250-500m
Schiedam 500m
250-500m
Vlaardingen 500m
250-500m
1.800
700
1.000
400
10.300
11.400
7.000
3.800
1.500
6.750
2.000
800
850
1.100
800
800
2.300
650
450
1.100
3.600
1.700
4.450
800
650
6.300
8.100
2.500
550
8.050
10.850
800
350
1.100
500
800
400
32.700
37.200
25.200
24.000
27.450
35.900
Overig 250-500m
5.700
6.300
6.050
4.150
Overig Totaal
30.900
30.300
33.500
40.050
150.100
123.300
81.300
102.300
102.850
165.500
16.700
15.000
15.500
9.000
98.000
117.300
118.350
174.500
Overig 500m
Totaal 500m
Totaal 250-500m
Totaal | Total
beschikbare vloeroppervlakte nu 60.000 m lager. Op 1 januari 2016 staat in Kralingen

nog 38.100 m in aanbod. In de overige deelgebieden in Rotterdam schommelt het
aanbod op een vergelijkbaar niveau als vorig jaar.
In de randgemeenten is over de gehele breedte sprake van een lichte daling van 4.000 m.
De lichte daling wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een daling van het aanbod in
Schiedam, Barendrecht/Ridderkerk en Spijkenisse. Daarbij moet worden vermeld
dat de geprogrammeerde ontwikkelingen op Schieveste niet zijn meegenomen in de
aanbodcijfers.
De verwachting is dat het aanbod zich op een vergelijkbaar niveau zal blijven
ontwikkelen. Of het kantooraanbod daalt, zal vooral afhankelijk zijn van het volume
van transformaties. Op basis van de huidige opnametrends zorgen verhuizingen en
huurverlengingen veelal voor een groter aanbodvolume. De voorspelde economische
groei kan op termijn voor een hogere toetreding zorgen en een stijging van
kantoorgerelateerde banen, waarmee de behoefte naar kantoorruimte weer zal
toenemen en het aanbod zal gaan dalen.
Hoog transactievolume
Het opnamevolume over heel 2015 komt uit op 174.500 m. Dit betekent een sterke
stijging van het opnamevolume ten opzichte van voorgaande jaren en het hoogste
opnameniveau sinds 2008. In de gemeente Rotterdam komt het opnamevolume
op 134.450 m. In de overige deelgebieden is ook een stijging genoteerd, daar komt
het opnamevolume uit op 40.050 m. Grootste gebruikerstransactie in 2015 betreft
de verhuur van Marten Meesweg 35-49 aan de Nationale Politie. In totaal huurt de
Nationale Politie 16.441 m in het oude kantoorgebouw van het AD.
Opvallende trend is het hoge opnamevolume van businesscenters zoals Tribes, Spaces
en The Office Operators. Deze opnames geven een vertekend beeld aangezien deze
ruimtes na opname weer flexibel op de markt worden aangeboden. In 2015 is door
Tribes en Spaces ruim 16.000 m opgenomen voor flexibele verhuur. Voorts heeft het
Cambridge Innovation Center (CIC) zich gevestigd in het Groothandelsgebouw. CIC
huurt gefaseerd in totaal 13.000 m kantoorruimte, het bedrijf richt zich op startende
ondernemers. Doel is om binnen vijf jaar 550 starters in het groothandelsgebouw te
vestigen.
Naast verplaatsingen binnen de regio valt op dat ook telkens meer nieuwe partijen van
buiten Rotterdam kantoorruimte huren. Dit leidt er toe dat in de regio ook telkens meer
sprake is van een toenemende kantorenvraag. Voorts is het opvallend dat meerdere
partijen verscheidene vestigingen samenvoegen tot n vestiging.
binnen een jaar een het aanbod aan het eind van het jaar, is gestegen naar 17%.
Dit betekent dat de Rotterdamse kantorenmarkt afgelopen jaar krapper is geworden.
Ondanks de stijging van de ratio blijft sprake van een ruime markt, waar voldoende
kwalitatief aanbod is voor kantoorgebruikers. Wel zijn duidelijke verschillen in de
deelgebieden aan te wijzen. Zo kent de gemeente Rotterdam een ratio van 18%,
terwijl de randgemeenten een ratio kennen van 13%. Dit geeft duidelijk de tendens
aan waarbij de opnames in de gemeente Rotterdam een verbetering tonen. In de
randgemeenten blijft sprake van druk.
Huurprijzen nog onder druk

De huurprijzen op de Rotterdamse kantorenmarkt staan, mede vanwege het hoge
aanbod, nog steeds onder druk. De incentives zijn vergelijkbaar met vorig jaar.
Opvallend is dat partijen niet erg gevoelig zijn voor huurprijsverlagingen. De kwaliteit
Rotterdam
en de locatie staan in de huisvestingskeuze voorop, de huurprijs is daarin secundair.

De prijsverlagingen van minder courant vastgoed lokken derhalve dan ook niet direct
extra vraag uit.
De huurprijzen staan het meest onder druk op locaties waar de verhouding tussen
de vraag naar en aanbod van kantoorruimte het ruimste is. In Kralingen en Rotterdam
Centrum worden nog steeds de hoogste huren gevraagd. Hier ligt de mediane
huurprijs tussen 140 - 155 per vierkante meter per jaar. In de deelgebieden
Spaanse Polder/Zestienhoven/Noord-West en Hillegersberg/Schiebroek liggen de
mediane vraagprijzen het laagste, te weten tussen 90 - 100 per vierkante meter.
Vanwege het beperkte aantal transacties waarvan de huurprijs bekend is, dienen
de gevraagde prijzen als belangrijke indicator voor de huurprijsontwikkeling in
de regio. In de regio Rotterdam variren deze tussen 85 en 175 per vierkante
meter. De spreiding is groot en te verklaren door de locatie en de kwaliteit van de
kantoorgebouwen.
2012
m vvo
sq. meters lett.
fl. area
Rotterdam Centrum | Centre
2013
2014
2015
2016
mediane vraagprijs
m vvo
mediane
vraagprijs
m vvo
mediane
vraagprijs
m vvo
mediane
vraagprijs
m vvo
mediane
vraagprijs
median ask. price
sq. meters lett.

fl. area
median ask.
price
sq. meters lett.

fl. area
median ask.
price
sq. meters lett.

fl. area
median ask.
price
sq. meters lett.

fl. area
median ask.
price
301.300
140
324.800
135
269.800
135
250.650
145
376.000
140
Rotterdam Oost | East
95.400
149
96.500
150
88.411
140
92.350
140
80.750
137
Rotterdam West | West
15.400
140
25.900
99
23.250
105
19.350
110
38.550
110
Rotterdam Zuid | South
87.100
128
84.700
125
71.800
130
73.500
125
71.600
120
5.100
90
2.800
4.900
133
5.650
100
5.650
100
88.000
160
64.100
160
48.200
160
36.600
160
37.150
155
Hillegersberg / Schiebroek
Kralingen
Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West
35.400
105
31.500
110
2.700
118
25.800
102
44.950
90
143.700
140
155.400
130
138.900
120
143.400
120
147.350
110
31.000
110
32.700
110
16.700
110
1.050
115
19.550
108
3.400
135
2.400
120
1.500
123
550
115
2.700
135
Havengebied | Harbour
42.400
115
29.200
125
24.400
125
26.700
125
30.900
125
Spijkenisse
16.100
103
18.900
100
16.800
100
8.300
100
7.850
105
Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet
14.800
133
9.700
126
7.600
128
9.300
125
14.550
120
Schiedam
30.000
120
28.700
115
39.700
115
49.700
115
42.650
115
Vlaardingen
11.200
115
5.200
115
1.900
98
2.550
118
7.450
118
Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel

Barendrecht / Ridderkerk
Berkel en Rodenrijs / Bergschenhoek
Totaal | Total
920.30047350
Handel en Industrie
Overige branches
912.500
756.561
745.450
927.650
36980
3608
19214
0
47350
36980
3608
19214
0
Veel opname in handel en industrie

Het opnamevolume komt voor het overgrote deel (44%) tot stand door huurders in
en Industrie
deHandel
handel
en industrie sector. Opvallend is het relatief hoge aandeel transacties in de
offshore
branche. Ook in de zakelijke en ICT dienstverlening is het aantal transacties in
2015 hoog. In totaal beslaan deze branches 35% van het transactievolume.
Voorraad nagenoeg gelijk

Handel en Industrie
Op 1 januari 2016 bedraagt de kantorenvoorraad in de regio Rotterdam 3.993.600 m.

Dit betekent een beperkte afname van 0,1%. De beperkte voorraad daling is een
resultante van enkele nieuwbouwontwikkelingen (First) en enkele transformaties.
Naar verwachting zal door een toename van het aantal transformaties in de regio de
voorraad de komende jaren verder dalen. Daarbij zal het aantal toevoegingen gering
zijn, gelet op het stringente beleid.
Totale voorraad
2011
2012
2013
2014
2015
2016
3.900.000
4.000.000
3.970.000
4.023.000
3.998.100
3.993.600
0%
+2,5%
-1%
+1%
-1%
-0,1%
Total stock
Afname / Toename
Decrease / Increase
Voor meer informatie over de regio Rotterdam kunt u terecht bij: Ooms Makelaars |
De heer P.J. van Nederpelt MRICS RT | Telefoon (010) 424 88 88 | www.ooms.com
Drechtsteden
Drechtsteden
Ridderkerk
Rotterdam
Alblasserdam
Oud-Alblas
Hendrik-IdoAmbacht
3
4
E31
A15
Papendrecht
Zwijndrecht
e
ud
O
Oud
B eneden M
erwede
s
aa
M
Gorinchem
Sliedrecht
eM
aas
1
Dordrecht
Nieuw
e
Me
rw
ed
e
s-Gravendeel
E19
A16
tsche
Dord
K ar t o m e d ia 2 0 1 6 [ 8 0 2 6 ]
Kil
5 km
Breda
1
2
3
4
5
Dordrecht
Zwijdrecht
Hendrik-Ido-Ambacht
Papendrecht
Sliedrecht
Drechtsteden | Kantorenmarkten 2016 61
Drechtsteden
In de Sprekende Cijfers rapportages bestaan de Drechtsteden uit Dordrecht,
Papendrecht, Sliedrecht, Zwijndrecht en Hendrik Ido Ambacht. Alblasserdam en
Hardinxveld-Giessendam zijn niet meegenomen in de analyse. Op 1 januari 2016 is
in de Drechtsteden 89.700 m kantoorruimte beschikbaar voor verhuur of verkoop.
In 2015 is een opnamevolume van 17.300 m geregistreerd, een sterke toename ten
opzichte van vorig jaar.
In de regio is sprake van een duidelijke consolidatie, waarbij de opname niet langer
daalde en het aanbod niet langer steeg. Verhoudingsgewijs zijn veel structureel
leegstaande gebouwen verkocht aan nieuwe eigenaren waardoor, overigens door
de bijzonder lage aankoopsom, ontwikkelpotentie ontstaat. Ondanks het feit dat de
leegstand niet substantieel meer toenam en de opname niet langer daalde, is de markt
in verhouding tot stedelijke omgevingen als Rotterdam, Utrecht en Den Haag erg dun.
Het aantal kantoorbanen is in verhouding tot omliggende regios laag en er is weinig
perspectief dat dit verbetert. Dit komt mede doordat bedrijven in de financile sector,
openbaar bestuur en advocatuur geen vestiging overwegen in de Drechtsteden.
De verwachting is dat de komende jaren de voorraad in de Drechtsteden zal dalen. Dit
komt mede vanwege het toegenomen aantal transformaties in met name Dordrecht.
Voorts is onder andere het kantoorpand aan de Spuiboulevard door de Taskforce
Noodopvang Rijksvastgoedbedrijf aangeboden aan het COA voor de huisvesting van
statushouders. Deze (mogelijke) onttrekkingen zorgen ervoor dat de kantorenmarkt
in Dordrecht een meer duurzaam karakter krijgt. Buiten Dordrecht is transformatie
minder aan de orde en is de verwachting dat het aanbod grotendeels op niveau blijft.
De doorlooptijd voor het echt zichtbaar is dat het aanbod afneemt zal, naar verwachting
een periode van drie tot vijf jaar kunnen bestrijken.
Kantooraanbod daalt sterk: -24%

Op 1 januari 2016 is in de Drechtsteden 89.700 m kantoorruimte beschikbaar voor
verhuur of verkoop. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder is het aanbod
gedaald met 28.900 m. Dit betekent een daling van 24% ten opzichte van vorig jaar
en een daling van 35% ten opzichte van de aanbodpiek in 2012. Toen stond nog ruim
138.300 m kantoorruimte in aanbod. Dit heeft alles te maken met de onttrekking
van kantoorpanden aan onder andere het Spuiboulevard, het Stationsplein en het

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
135.900
138.300
115.500
115.600
118.600
89.700
+18%
+2%
-16%
0%
+3%
-24%
+31%
+20%
0%
0%
-5%
-28%
4%
7%
0%
0%
0%
6%
96%
93%
100%
100%
100%
94%

62 Drechtsteden | Kantorenmarkten 2016
Drechtsteden
kantorencluster aan de Van Godewijckstraat, allen in Dordrecht. Buiten Dordrecht is

transformatie minder aan de orde, omdat de leegstand daar minder structureel en
minder problematisch is.
In totaal staan nu nog 83 kantoorpanden in aanbod, waarvan 47 in Dordrecht, met een
gemiddeld metrage van 1.080 m. Hiervan hebben 24 objecten een metrage groter dan
1.000 m en vijf panden een metrage groter dan 3.500 m. Opvallend is verder de sterke
segmentatie van het aanbod. Zo blijkt uit de analyse dat het aantal kantoorpanden dat
drie jaar of langer in aanbod staat op 25% ligt. Dit betreft voornamelijk kantoorpanden
uit de jaren 70 en 80. In tegenstelling tot het verouderde aanbod is er juist weinig
aanbod dat kan voldoen aan de gevraagde kantoorruimte. Zichtbaar is dat courant
aanbod derhalve ook maar kort in aanbod staat. De Drechtsteden kennen zo weliswaar
een relatief hoog aanbod van kantoorruimte, de kwaliteit van dit aanbod sluit in veel
gevallen onvoldoende aan op de kwaliteitsvraag van de markt.
op 1 januari
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
66.100
78.300
79.700
76.000
77.250
48.750
3.000
5.100
2.000
1.300
2.000
3.800
Sliedrecht
11.700
11.700
11.600
12.700
9.600
13.050
Zwijndrecht
55.100
43.200
22.200
21.900
25.250
17.200
3.700
4.500
6.900
135.900
138.300
115.500
115.600
118.600
89.700
Dordrecht
Papendrecht
Hendrik Ido Ambacht

Totaal | Total
Sterke daling van het aanbod in Dordrecht,

nieuwbouw in Hendrik Ido Ambacht
Door onttrekkingen van het kantorenaanbod is in Dordrecht een daling van maar
liefst 37% op te tekenen ten opzichte van vorig jaar. De gemeente Dordrecht faciliteert
transformaties van kantoren door middel van dubbelbestemming die wonen mogelijk
maakt. In de praktijk blijken echter tal van praktische problemen de markt onvoldoende

de ruimte geven. Eisen omtrent parkeren op eigen terrein, het aantal wooneenheden
160.000
en de woninggrootte leiden ertoe dat niet de volledige transformatiepotentie kan
140.000
worden benut. Flexibiliteit in dergelijk beleid kan het transformatiepotentieel vergroten.
120.000
De deelgebieden Papendrecht, Sliedrecht en Hendrik Ido Ambacht kennen ten opzichte
100.000
van vorig jaar een toename in het aanbod van kantoren. In Hendrik Ido Ambacht komt
80.000
de toename van 53% nagenoeg voor rekening van het nieuwbouwcomplex Park
60.000
Langesteijn. Van de totale geplande 20.000 m is reeds 5.000 m gerealiseerd. Op 1
40.000
januari 2016 is in Zwijndrecht 17.200 m kantoorruimte beschikbaar voor verhuur of
20.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 16
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
verkoop. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder is het aanbod gedaald met
8.050 m. Dit betekent een daling van 32%.
Opnameniveau
In 2015 is een opnamevolume van 17.300 m geregistreerd. Dit betekent een forse
toename ten opzichte van 2014 toen 8.300 m opgenomen werd. De transacties
hebben vooral in Dordrecht plaatsgevonden, waar 14.350 m opgenomen is. Onder
andere het UWV heeft afgelopen jaar overeenstemming bereikt over een verhuizing
naar het kantoorgebouw Spoorzicht naast NS-station Dordrecht Centraal. Dit is de
grootste geregistreerde transactie in 2015 (3.535 m).
Opname m2 kantoorruimten per deelgebied

Take-up in square meters
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Dordrecht 250m
9.200
12.700
12.100
5.900
2.350
11.800
<250m
1.500
1.400
2.350
2.550
Papendrecht 250m
300
1.300
750
300
<250m
100
600
100
450
800
700
300
8.150
450
850
500
250
400
300
300
3.200
900
3.100
1.800
250
<250m
100
300
350
800
Hendrik Ido Ambacht 250m
<250m
150
500
Totaal 250m
10.300
16.900
14.600
17.900
4.600
13.200
Totaal <250m
2.200
2.700
3.700
4.100
Totaal | Total
16.800
20.600
8.300
17.300
Sliedrecht 250m
<250m
Zwijndrecht 250m
In 2015 zijn 58 transacties genoteerd, waarvan dertien met een metrage groter dan
250 m en 45 met een metrage kleiner dan 250 m. De gemiddelde grootte van een
opname bedraagt 298 m. Kantoorpanden gelegen in centrumstedelijke locaties in
Dordrecht en Zwijndrecht kennen een blijvende belangstelling. Een afnemende
belangstelling is er voor grootschalige gebouwen van 3.500 m en groter, ontwikkeld
eind jaren 70 of begin jaren 80.
De kantorenmarktratio in de Drechtsteden, de verhouding tussen de opname in het
jaar en het aantal beschikbare m kantoorruimte aan het eind van het jaar, bedraagt
16%. Dit geeft aan dat de markt in verhouding met voorgaande jaren aanzienlijk
krapper is geworden. Zeker gelet op de kwaliteit van het huidige aanbod kan worden
gesteld dat de markt voor hoogwaardige kantoorpanden krap is. De verwachting is dat
dit zich komend jaar verder zal doorzetten.
Huurprijs nagenoeg stabiel

De huurprijzen stabiliseren zich op de kantorenmarkt van de Drechtsteden. Wel valt
daarbij een duidelijke nuancering te maken. Doordat de markt telkens gesegmenteerder
wordt, is zichtbaar dat de huurprijzen van verouderd vastgoed laag zijn, terwijl nieuwere
kantoorpanden een stabielere huurrealisatie kennen. Ook huurprijsverlagingen bij
verouderde kantoorpanden leiden niet tot de gewenste toename in de vraag. Zo
blijkt dat de prijselasticiteit op de kantorenmarkt laag is en geven kantoorgebruikers
ondanks aanzienlijke lagere potentile huurlasten de voorkeur aan een kantoor dat
voldoet aan alle vestigingseisen.
Drechtsteden
Voorraad
De kantorenvoorraad in de regio Drechtsteden is over de periode 2011-2015 herzien.
Op 1 januari 2016 bedraagt de totale kantorenvoorraad 710.000 m. De voorraad zal,
vanwege enkele te verwachten transformaties, aankomend jaar verder afnemen. De
voorraad zal daarmee in kwantitatieve zin telkens meer aansluiten bij de structurele
vraag naar kantoorruimte in de Drechtsteden.
Totale voorraad
2011
2012
2013
2014
2015
2016
693.000
693.000
717.500
717.500
717.500
710.000
+0,65%
0%
+4%
0%
0%
0%
Total stock
Afname / Toename
Decrease / Increase
Voor meer informatie over de regio Drechtsteden kunt u terecht bij: Ooms Makelaars |
De heer T.E.D. Rommelse MRICS RTsv | Telefoon (078) 614 43 33 | www.ooms.com
5
Utrecht
en Amersfoort
11%
987.200 m2
137.250 m2
4.579.500 m2
Kantorenmarktratio
Opnamevolume
Nederland
201667
67
Loosdrechtse
Plassen
Amsterdam
Regio Utrecht
Breukelen
Ve
ch
t
A2
Maartensdijk
Am
ste
E35
11
rd
am
-R
ijn
ka
Zuilense Ring
na
al
A27
Maarssen
Ka
rl M
Bilthoven
arx
dre
ef
bn
W
Ver eg
. N de
at
r
ie
s
E30 A12
Biltstr.
A2
De Meern
E25
UCP
Europalaan
n
laa
lux
ne
Be
Den Haag
13
Amersfoort
De Bilt
Vleuten
ali
M
A28
Zeist
15
E30
Bunnik
Arnhem
A12
12
A27
Ka r t o m e di a 2 01 6 [ 8 0 2 6 ]
Nieuwegein
10
Am
IJsselstein
st
14
Houten
er
da
A2
Rijn
kan
E25
aal
0
Den Bosch
Vianen Breda
5 km
Le
k
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Centrum / Centre
Maliebaan e.o.
Noord-West / North-West
Oost / East
Papendorp
West / West
Zuid / South
Bunnik
De Bilt/Bilthoven
Houten
Maarssen
Nieuwegein
Leidsche Rijn
IJsselstein
Zeist/Driebergen
Binnenstad, Hoog-Catherijne, Graad van Roggenweg

Overvecht
Rijnsweerd
Lage Weide
Kanaleneiland, Lunetten
Regulierenring, Kosterijland
Molenzoom, Doornkade, Centrum, Rondeel
Kwadrant, Bisonspoor
Plettenburg, Centrum, Merwestein, Poort van Nieuwegein
Vleuten, De Meern, Stadshart
68 Utrecht | Kantorenmarkten 2016
Utrecht
Utrecht
De Utrechtse kantorenmarkt heeft zich het afgelopen jaar dynamischer getoond. Het
opnamevolume is weliswaar gedaald, het aantal transacties dat de markt in beweging
heeft gebracht is daarentegen toegenomen. Ondanks het hoge aantal onttrekkingen
in de markt is het aantal vierkante meter kantoorruimte in aanbod nauwelijks gedaald.
De oorzaak hiervan ligt in het feit dat kantoorgebruikers bij een verhuizing nog steeds
meer kantoorruimte achterlaten dan dat zij in het nieuwe kantoorpand opnemen.
In de Regionale Overeenkomst Kantoren, opgesteld door de BRU-gemeenten, is
afgesproken de toevoegingen aan kantoorruimten zoveel mogelijk te beperken. Alleen
kleinschalige uitbreidingen (tot 1.500 m) zijn toegestaan in overleg met de regiopartners.
Grotere uitbreidingen moeten eerst beargumenteerd worden voorgelegd aan de
andere gemeenten. Voorts wordt ingezet op het onttrekken van kantoorpanden
uit de markt door transformatie en door sloop/nieuwbouw. Dit beleid is merkbaar
op de markt, waar de nieuwbouw nagenoeg is opgedroogd en het aantal jaarlijkse
transformaties nog steeds stijgende is. Door middel van een transformatiekaart tracht
de gemeente Utrecht investeerders aan te sporen tot transformatie van onder andere
kantoorpanden.
Noemenswaardig is de transformatie van het voormalig kantoor van de gemeente
Utrecht aan de Kaatstraat. Dit pand wordt getransformeerd naar 83 appartementen.
Ook krijgt de locatie aan de Gerbrandystraat, waar het belastingkantoor was gevestigd,
een nieuwe bestemming. Na sloop van het kantoorpand worden op deze locaties 451
appartementen gebouwd in drie nieuwe woontorens. Met alleen deze onttrekkingen
is reeds een onttrekkingsniveau bereikt van 32.500 m.
De verwachting is dat ook komend jaar verscheidene transformaties zullen plaatsvinden.
De gebruikersmarkt zal zich vergelijkbaar bewegen als in 2015. Mede doordat nog
steeds sprake is van verborgen leegstand op diverse locaties (Papendorp, Rijnsweerd)
is het maar de vraag of de onttrekkingen en een vergelijkbaar opnameniveau leiden
tot een scherpe daling van het aanbod. Ook in 2015 lag de effectieve opname namelijk
laag. De markt was dan ook vooral te typeren als een verplaatsingsmarkt, waarbij
huurders verhuizen naar nieuwere gebouwen die beter aansluiten op de huidige
vestigingseisen.
Kantooraanbod daalt licht

Op 1 januari 2016 is in de regio Utrecht 681.400 m kantoorruimte beschikbaar. Dit
betekent een daling van het aanbod van 1% ten opzichte van vorig jaar. De aanboddaling
is een resultante van meerdere onttrekkingen door sloop en voor transformatie en de
verborgen leegstand die langzaam in het aanbod loopt. Ten aanzien van de aanbodpiek
in 2014, toen 694.500 m in aanbod stond, is het aanbodvolume gedaald met 2%.
In totaal staan 301 kantoorpanden in aanbod met een gemiddeld metrage van 2.265
m. Opvallend is het grote aandeel kantoorruimte dat al drie jaar of langer wordt
aangeboden op de kantorenmarkt. In totaal staat bijna 30% drie jaar of langer in
Utrecht | Kantorenmarkten 2016 69
aanbod, verspreid over bijna alle deelgebieden op de Utrechtse kantorenmarkt. Dit

aanbod bestaat bijna volledig (80%) uit kantoorpanden die tussen 1960 en 2000 zijn
gebouwd.

op 1 januari
space 500 square meters of
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
649.100
690.700
640.800
694.500
687.250
681.400
+6%
+6%
-7%
+8%
-1%
-1%
+12%
+15%
+3%
+6%
+2%
+1%
2%
2%
1%
1%
0%
0%
98%
98%
99%
99%
100%
100%

op 1 januari
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
14.900
27.500
41.800
57.800
50.600
65.000
9.500
5.200
5.100
8.100
10.850
2.150
Utrecht Noord/West | North/West
26.900
38.000
38.500
33.100
27.400
30.350
Utrecht Oost | East
48.400
61.400
63.200
48.600
56.250
47.500
Utrecht Papendorp
88.500
78.800
63.800
68.000
47.400
84.050
Utrecht West | West
70.500
72.600
54.300
79.800
66.000
48.900
Utrecht Zuid | South
82.500
47.100
67.900
74.000
89.050
78.300
Leidsche Rijn
31.500
46.900
29.800
34.200
40.050
41.350
Utrecht
372.700
377.500
364.400
403.600
387.600
397.600
Bunnik
11.600
12.000
10.800
14.000
15.600
19.100
De Bilt / Bilthoven
10.900
21.100
19.900
14.300
15.500
18.750
Houten
54.100
51.400
44.000
48.100
56.700
58.900
Maarssen
24.800
24.800
1.400
12.700
21.450
25.650
143.700
167.400
159.600
152.600
147.500
119.450
31.300
36.500
40.000
44.400
40.950
35.850
Utrecht Centrum | Centre

Nieuwegein
Zeist / Driebergen
IJsselstein

4.800
1.950
6.100
Overig | Other
276.400
313.200
275.700
290.900
299.650
283.800
Totaal | Total
649.100
690.700
640.100
694.500
687.250
681.400
Aanbod Papendorp hoger, Nieuwegein daalt sterk

Over de gehele breedte is een lichte aanboddaling zichtbaar. Op het niveau van de
800.000
deelgebieden verschilt dit echter sterk. Zo is een sterke aanbodstijging zichtbaar
700.000
in Utrecht Papendorp en Utrecht Centrum, terwijl Utrecht Maliebaan e.o. nog
600.000
nauwelijks kantooraanbod kent. Ook de aanboddaling van Nieuwegein valt op. De
500.000
gemeente Nieuwegein heeft een toe te juichen actieve houding aangenomen met
400.000
betrekking tot transformaties. Dit heeft ook zijn effect op andere gemeenten in de
300.000
regio en waardering voor dit beleid is op zijn plaats. In verhouding tot vorig jaar ligt
200.000
het aanbodvolume in Nieuwegein bijna 30.000 m lager. Ten opzichte van de piek in
100.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
2012 ligt deze zelfs bijna 50.000 lager. De aanboddaling komt voort uit het hoge aantal
transformaties dat in Nieuwegein de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden.
Utrecht

per deelgebied
Utrecht Centrum | Centre 500m
2010
2011
2012
2013
2014
2015
17.600
25.500
10.200
39.500
26.800
16.050
1.200
2.750
4.200
4.600
250-500m
Utrecht Maliebaan e.o. 500m
3.800
3.200
250-500m
Utrecht Noord/West | North/West 500m
3.000
15.100
250-500m
Utrecht Oost | East 500m
3.000
6.750
1.700
1.400
2.400
1.350
8.250
1.250
11.400
300
300
1.500
18.900
7.400
22.400
23.800
7.250
8.100
10.300
9.100
22.600
7.200
2.300
250-500m
Utrecht 500m
2.950
8.300
250-500m
Leidsche Rijn 500m
2.500
7.000
10.400
250-500m
Utrecht Zuid | South 500m
4.900
1.600
4.400
250-500m
Utrecht West | West 500m
900
650
29.500
250-500m
Utrecht Papendorp 500m
1.500
2.600
2.000
1.400
350
1.600
4.600
13.600
13.350
12.500
1.400
600
1.500
350
2.800
11.500
26.500
2.450
1.300
1.100
1.500
1.200
600
5.400
1.000
650
850
1.400
86.600
102.300
43.000
99.700
101.000
61.300
Utrecht 250-500m
11.500
8.850
13.900
13.000
Utrecht Totaal
54.500
108.550
114.900
74.300
4.300
2.600
3.700
700
2.500
250
500
6.200
4.100
650
800
1.100
1.800
1.300
Bunnik 500m
250-500m
De Bilt / Bilthoven 500m
250-500m
Houten 500m
9.700
4.900
4.600
2.100
5.050
9.800
250-500m
900
1.300
300
1.350
Maarssen 500m
550
550
250-500m
Nieuwegein 500m
250-500m
300
350
7.400
13.200
18.600
4.100
13.050
11.850
1.300
2.700
400
1.350
10.600
9.000
5.600
3.800
1.300
1.000
250-500m
1.500
900
600
1.750
IJsselstein 500m
600
1.800
250-500m
700
1.600
32.500
35.900
36.600
12.500
20.200
27.500
Overig 250-500m
5.100
5.250
3.800
7.600
Overig Totaal
41.700
17.750
24.000
35.100
88.800
Zeist / Driebergen 500m
Overig 500m
Totaal 500m
119.100
138.200
79.600
112.200
121.200
Totaal 250-500m
16.600
14.100
17.700
20.600
Totaal
96.200
126.300
138.900
109.400
Meer transacties, minder volume

Het aantal transacties nam in 2015 met 13% toe. Ondanks deze stevige toename is een
daling genoteerd in het transactievolume. In 2015 is op de Utrechtse kantorenmarkt
109.400 m kantoorruimte opgenomen. Vorig jaar kwam dit nog uit op 138.900 m. De
daling wordt zowel in Utrecht als in de randgemeenten genoteerd. Dit geeft aan dat
de markt wordt gekenmerkt door transacties van kleinere metrages. In totaal gaat het
bij 58 transacties om een transactievolume kleiner dan 500 m. Met name de overige
zakelijke en ICT dienstverlening hebben het afgelopen jaar dergelijke kantoorruimte
opgenomen.
2012
2013
2014
2015
2016
m vvo
mediane vraagprijs
m vvo
mediane vraagprijs
m vvo
mediane vraagprijs
m vvo
mediane vraagprijs
m vvo
mediane vraagprijs
sq. metres lett.

fl. area
median ask. price
sq. metres lett.

fl. area
median ask. price
sq. metres lett.

fl. area
median ask. price
sq. metres lett.

fl. area
median ask. price
sq. metres lett.

fl. area
median ask.
price
27.500
180
25.400
185
54.400
180
47.390
169
64.208
5.200
174
3.400
188
4.600
194
6.100
174
1.542
38.000
120
19.600
125
19.500
132
20.850
125
30.338
130
Utrecht Oost | East
61.400
175
59.300
175
46.700
170
54.400
165
47.523
160
Utrecht Papendorp
78.800
185
63.800
180
68.000
172
44.800
170
84.058
155
Utrecht West | West
72.600
125
48.900
123
77.100
110
66.000
100
47.902
110
47.100
140
67.300
135
72.900
130
88.450
115
77.438
120
Leidsche Rijn
46.900
123
29.800
130
34.200
110
39.150
95
31.809
105
Bunnik
12.000
135
10.800
135
14.000
120
15.600
115
13.725
120
De Bilt / Bilthoven
21.100
138
16.000
145
11.600
135
13.650
125
17.230
125
Houten
51.400
125
40.600
128
46.400
120
48.850
118
58.140
120
Maarssen
24.800
125
1.400
135
12.700
125
19.800
120
24.512
120
167.400
120
149.700
230
147.400
115
132.450
115
118.573
100
36.500
135
25.200
140
30.700
135
35.300
140
33.474
125
4.800
67
1.950
65
6.104
70
Nieuwegein
Zeist / Driebergen
IJsselstein
Totaal | Total
690.700
561.200
645.000
634.740
170
656.576
In de stad Utrecht ligt het opnameniveau relatief laag, 20% lager dan het
vijfjaarsgemiddelde. Met name de opnamedaling in Utrecht Centrum, Papendorp en
Leidsche Rijn zijn opvallend, terwijl het opnameniveau op de Utrechtse Maliebaan
e.o. zeer hoog was, zelfs dermate dat nauwelijks nog kantoorruimte in het gebied
wordt aangeboden. Dit typeert de vraag, waarbij de voornaamste kantoorgebruikers
afgelopen jaar op zoek waren naar een kantoor met een eigen identiteit.
Over de gehele breedte bekeken is vooral sprake van een verplaatsingsmarkt,
waarbij kantoorgebruikers de gedaalde huren gebruiken om zich te herhuisvesten
op een andere, vaak betere locatie. Zo is een duidelijke trek zichtbaar van bedrijven
die vertrekken uit de randgemeenten en zich vestigen in de stad Utrecht. Daarbij is
nog steeds sprake van een lagere opname dan dat de gemiddelde kantoorgebruiker
achterlaat. Dit is de voornaamste oorzaak dat, ondanks een stevig onttrekkingsvolume,
het aanbod nauwelijks daalt.
Opvallend is ook de groei van het aantal kantoorruimtes dat flexibel wordt aangeboden.
Zo opent het kantorenconcept Tribes een vestiging aan de Papendorpseweg en
hebben The Office Operators (TOO) als eerste een huurcontract ondertekent in het
nieuwe WTC Utrecht. TOO gaat vanaf 1 januari 2018 een business center en conference
center exploiteren.
in n jaar en het aanbod aan het eind van het jaar, bedraagt op de Utrechtse
kantorenmarkt 13%. Ten aanzien van voorgaande jaren is de kantorenmarkt ondanks
een flink aantal onttrekkingen ruimer geworden. Huurders hadden derhalve een
grotere keus in het kantooraanbod. Wel verschilt de verhouding tussen vraag en
aanbod sterk per deelgebied. Zo wordt het aanbod op de Utrechtse Maliebaan relatief
snel opgenomen, terwijl de vraag naar kantoorruimte in Maarssen, Leidsche Rijn, De
Bilt/Bilthoven en Utrecht Zuid beperkt is ten opzichte van het aanbodvolume.
Utrecht
2011
2012
2013
2014
mediane
huurprijs
aantal
transacties
mediane
huurprijs
aantal
transacties
mediane
huurprijs
aantal
transacties
mediane
huurprijs
aantal
transacties
mediane
huurprijs
number of
transactions
median
rent
number of
transactions
median
rent
number of
transactions
median
rent
number of
transactions
median
rent
number of
transactions
median
rent
195
17
161
139
350
196
117
110
95
70
Utrecht Oost | East
96
150
Utrecht Papendorp
204
187
185
Utrecht West | West
110
125
83
169
134
125
Leidsche Rijn
125
139
Bunnik
145
110
125
De Bilt / Bilthoven
130
125
150
Houten
140
123
118
Maarssen
10
113
10
125
108
Zeist / Driebergen
126
10
148
145
IJsselstein
Nieuwegein
2015
aantal
transacties
173
165
154
118
102
150
160
130
125
125
95
82
81
96
95
100
73
98
186
150
65
Huurprijzen stabiliseren
Na enkele jaren waarbij de prijzen door de ruime marktverhoudingen sterk onder druk
stonden, is sinds dit jaar sprake van een stabilisatie van huurprijzen. De prijsdaling
heeft er toe geleid dat meer kwaliteit kan worden gehuurd voor een vergelijkbare prijs
dan enkele jaren geleden. Dit resulteert tevens in meer verhuizingen van bedrijven
uit de randgemeenten richting stad. Met name in de stad Utrecht is sprake van een
duidelijke stabilisatie. Op enkele locaties kan zelfs worden gesproken van een lichte
prijsstijging. Dit zijn vooral die locaties waarbij de kantorenmarktratios het afgelopen
jaar sterk zijn opgelopen.
De laagste mediane huurprijs werd gerealiseerd in de deelgebieden IJsselstein en de
Bilt/Bilthoven. Hier werd een mediane vierkante meter prijs betaald van respectievelijk
70 en 81. De Maliebaan, Utrecht Centrum en Utrecht Papendorp kende de hoogste
mediane huurprijzen. Deze liggen op een niveau van 150 - 170 per vierkante meter.
De verwachting is dat de huurprijzen zich aankomend jaar op een vergelijkbaar niveau
zullen bewegen. Op enkele locaties waar de krapte intussen terug is, zal het beperkte
aanbod leiden tot een opwaartse prijsdruk.
Dynamiek vooral afhankelijk van overheid, non-profit en ICT

Het opnamevolume is hoofdzakelijk tot stand gekomen door transacties in de overheid
en non-profit branche. Waar het bij de overheid en non-profit organisaties veelal
grotere metrages betreft, zijn de kleinere metrages veelal afhankelijk van de overige
zakelijke dienstverlening en ICT branche.
Voorraad daalt stevig door transformaties
ndustrie Handel en Industrie

Zakelijke en ICT
dienstverlening
De
voorraad
op de Utrechtse kantorenmarkt is gedaald tot 3.589.000 m. Dit
Zakelijke
en ICT dienstverlening
VerzekeraarsBanken en Verzekeraars Overheid en Non-Profit
Overige branches
anches
betekent een daling van ongeveer 2%. Dit is een resultante van nieuwbouw, sloop en
onttrekkingen die in 2015 zijn uitgevoerd. Het onttrekkingsniveau lag, net als vorig jaar,
zeer hoog in de regio. Het transformatiebeleid van de verschillende gemeenten in de
Ontwikkeling totale voorraad in m2 vvo op 1 januari

Totale voorraad
2011
2012
2013
2014
2015
2016
3.540.000
3.596.000
3.591.900
3.585.900
3.651.900
3.589.000
0%
+2%
0%
-0%
+2%
-2%
Total stock
Afname / Toename
Decrease / Increase
regio begint telkens grotere vormen te krijgen, waardoor veel vastgoed een nieuwe
bestemming krijgt. Het betreft voor 85% een bestemming naar (studenten) woningen.
De kantoorpanden die worden onttrokken zijn overwegend gebouwd in de jaren 70
en 80.
Voor meer informatie over de regio Utrecht kunt u terecht bij: Molenbeek Makelaars |
De heer C.F. Vermeij MRICS RT | Telefoon (030) 256 88 11 | www.molenbeek.nl
Amersfoort
BunschotenSpakenburg
Amersfoort
Amsterdam
Zwolle/
Groningen
Nijkerk
E231
A1
Baarn
choterstraat
Bu n s
Rondweg
Noor
d
2
g
Hoevelaken
or
ste
rw
e
Eem
Z ie
lh
Soest
tweg
roe
e
gw
Rin
der
we
re
Ut
Leu
s
Zui
eg
sew
em
dw
eg
a n denb
sri
n
eg
w
Stichtse
rotonde
Ro
n
nh
Ar
ch
tse
Sta
ewe
Hog
p
kam
ruis
sterdamseweg
Am
A1 E30
Outpu
Rin
gw
.K
Apeldoorn
oppel
w. K
Ring
E30
Vall
e
ikan
Utrecht
A28
aal
Soesterberg
5 km
1
2
3
4
5
6
Amersfoort Centrum / Centre

Amersfoort Noord / North
Amersfoort Zuid / South
Amersfoort West / West
Amersfoort Vathorst
Leusden
Randenbroek, Rustenburg, Kruiskamp, Binnenstad, Liendert

Kattenbroek, Nieuwland, Zielhorst, Schothorst
Bergkwartier, Leusderkwartier
Soesterkwartier
Amersfoort | Kantorenmarkten 2016 75
Kartom edia 2016 [8026]
Leusden
Amersfoort
De ontwikkelingen op de Amersfoortse kantorenmarkt in 2015 zijn zorgelijk. Het
kantooraanbod is in het afgelopen jaar sterk gestegen doordat enkele grotere
kantoorgebruikers de Amersfoortse kantorenmarkt hebben verlaten. Verder is het
aantal transacties weliswaar gestegen, het volume van deze transacties ligt aanzienlijk
lager dan voorgaande jaren. Er is voornamelijk veel dynamiek bij de kleinere metrages,
terwijl nauwelijks beweging is bij de grotere kantoormetrages.
De gemeente Amersfoort heeft mede vanwege het hoge kantooraanbod besloten
(voorlopig) geen nieuwbouw te faciliteren. Zo is het grootschalige nieuwbouwproject
The Works uit het aanbod verdwenen. Dit lijkt een logische gevolgtrekking van de
recente ontwikkelingen op de Amersfoortse kantorenmarkt. Voorts zet de gemeente in
op de transformatie van kantoorpanden naar woningen om zo het overaanbod op de
kantorenmarkt deels te onttrekken van de markt. De Alliantie neemt met de beoogde
transformatie van een kantoorpand aan de Stadsring het initiatief. De Alliantie gaat
dit kantoorpand van circa 3.000 m ombouwen tot 55 kleine wooneenheden voor
jonge(re) werkenden.
Gelet op het grote aantal gebruikers dat meer kantoorruimte achterlaat dan dat zij
opnemen, is de verwachting dat het kantooraanbod in Amersfoort volgend jaar niet
direct zal krimpen. Alleen door middel van onttrekkingen voor transformaties is het
mogelijk het overaanbod op de Amersfoortse kantorenmarkt te verkleinen.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
271.500
224.900
215.000
233.400
216.950
305.800
+1%
-17%
-4%
+9%
-7%
+41%
+28%
+2%
+9%
-4%
-7%
+32%
27%
0,5%
0,5%
0%
0%
2%
73%
99,5%
99,5%
100%
100%
98%

Kantooraanbod loopt sterk op

Het aanbod op de Amersfoortse kantorenmarkt is het afgelopen jaar sterk opgelopen.
Per 1 januari 2016 bedraagt het aanbod van kantoorruimte 305.800 m. Dit is een
stijging van 41% ten opzichte van het kantooraanbod op 1 januari 2015. Het aanbod
van kantoorruimte is daarmee toegenomen met bijna 90.000 m. Voor een belangrijk
deel is dit te verklaren door het vertrek van enkele grotere kantoorgebruikers in
het centrum van Amersfoort. Achtereenvolgend hebben Agis, AkzoNobel en De
Amersfoortse de kantorenmarkt verlaten. Tezamen huurden deze bedrijven ongeveer
50.000 m nabij het station van Amersfoort. Het vertrek van deze spelers is een grote
aderlating voor de Amersfoortse werkgelegenheid en zorgt hiermee voor een sterke
stijging van de kantorenleegstand binnen de gemeente. Voorts loopt telkens meer
verborgen leegstand in het aanbod.
76 Amersfoort | Kantorenmarkten 2016
Amersfoort
Het vertrek van de drie grote kantoorgebruikers stond al langer vast. Zo heeft Agis begin

2013 aangegeven haar personeel onder te brengen in o.a. de panden van Achmea in
350.000
Leusden en Zwolle om zo de leegstand in Achmea-kantoren te verkleinen. AkzoNobel
300.000
heeft ook in 2013 besloten het managementpersoneel te centreren op n locatie,
250.000
te weten een nieuwbouwlocatie aan de Zuidas. Voorts vertrekt De Amersfoortse
200.000
uit Amersfoort. De medewerkers worden gehuisvest in het gerenoveerde pand van
150.000
moederbedrijf ASR op Rijnsweerd in Utrecht.
100.000
Al met al bestaat het aanbod op 1 januari uit 172 kantoorpanden met een gemiddeld
50.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
metrage van 1.780 m. Dit betekent een stijging van zeventien kantoorpanden ten
opzichte van vorig jaar. Ook valt op dat bijna 40% van het kantooraanbod drie jaar of
langer in aanbod staat. Dit betreft voor 40% kantoorpanden die na 2000 zijn gebouwd.

op 1 januari
as of January 1st
Amersfoort Centrum | Centre

Amersfoort Noord | North
2011
2012
2013
2014
2015
2016
43.100
39.800
46.300
41.400
29.500
96.800
101.000
112.400
105.200
89.300
91.250
119.900
Amersfoort West | West
17.300
24.600
23.400
16.500
18.800
24.700
Amersfoort Zuid | South
110.100
48.100
40.100
40.400
41.250
28.500
Amersfoort Vathorst
900
900
900
Leusden
44.900
35.250
35.000
271.500
224.900
215.000
233.400
216.950
305.800
Totaal | Total
Aanbod stijgt vooral in het centrum

Het centrum van Amersfoort kent de sterkste aanbodstijging van alle deelgebieden
in de regio Amersfoort. Het centrum heeft nu 96.800 m kantoorruimte in aanbod
staan. Ondanks de sterkste aanbodstijging staan de meeste kantoorpanden te huur
of te koop in Amersfoort Noord. In dit deelgebied staat in totaal bijna 120.000 m
kantoorruimte in aanbod. In de andere deelgebieden is de aanbodontwikkeling veel
minder sterk. Zo kent Amersfoort West een kleine stijging, terwijl Amersfoort Zuid,
Vathorst en Leusden een daling of stabilisatie noteren.
Aantal transacties neemt toe, volume lager

Het aantal transacties komt over heel 2015 uit op 79. Dit betekent een duidelijke
stijging ten aanzien van vorig jaar met 15%. Het opnamevolume is echter aanzienlijk
gedaald, doordat de gemiddelde metrage aanzienlijk lager ligt. Waar in 2014 de
gemiddelde metrage op 500 m lag, was deze over 2015 slechts 350 m. Dit typeert
de markt, waarbij de kantorenmarkt in Amersfoort het vooral moest hebben van
verhuur van kleine kantoorruimtes en deelverhuur van kantoren. In totaal kwam het
opnamevolume in 2015 op 27.850 m, een daling van 26%.
De kantooropnames betroffen voornamelijk opnames vanuit de regio. De effectieve
opname is derhalve beperkt, zeker gelet op de tendens waarbij huurders nog steeds
meer kantoorruimte achterlaten dan dat wordt aangehuurd. Wel is het softwarebedrijf
Trivento verhuisd van Bussum naar Amersfoort. Trivento heeft zich in een kantoorpand
aan de Ruimtevaart in Amersfoort Noord gevestigd. Dit betrof een transactie van 1.500
m. Voorts is CIG enkele honderden meters verhuisd van de Hogeweg 226D naar de
Hogeweg 182. CIG huurt circa 1.150 m.

per deelgebied
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Amersfoort Centrum | Centre 250m
9.400
3.500
6.800
16.850
12.650
3.450
600
1.200
1.450
1.550
14.900
19.300
7.500
10.100
10.800
11.600
3.000
1.200
1.550
2.450
3.400
3.700
1.000
4.550
3.150
1.550
500
800
1.400
1.250
9.800
2.800
7.200
2.550
1.200
4.200
<250m
400
700
550
550
Amersfoort Vathorst 250m
1.150
<250m
150
200
Leusden 250m
9.300
1.150
650
<250m
Amersfoort Noord | North 250m
<250m
Amersfoort West | West 250m
<250m
Amersfoort Zuid | South 250m
<250m
Totaal 250
Totaal <250
Totaal | Total
600
250
400
37.500
29.300
22.500
44.500
28.950
21.450
4.500
4.650
5.200
6.400
37.500
29.300
27.000
49.150
34.150
27.850
In verhouding tot voorgaande jaren is het aantal transacties in het centrum van
Amersfoort beperkt. Dit wordt mede veroorzaakt doordat de voornaamste vraag
voortkomt uit kleinere kantoorgebruikers die op zoek zijn naar kleine deelunits of
een solitair object met een eigen identiteit. En dit is juist aanbod dat in mindere mate
aanwezig is in het kantorencentrum van Amersfoort.
De kantorenmarktratio, de ratio die de verhouding aangeeft tussen het totale
opnamevolume en het aanbod aan het eind van het jaar, bedraagt 7%. Dit is een
stevige daling ten opzichte van vorig jaar, te verklaren door de opnamedaling en de
sterke aanbodstijging. Dit betekent dat de kantorenmarkt in kwantitatieve zin zeer
ruim is.
Huurprijs onder druk

Het toegenomen aanbod zorgt ervoor dat de huurprijzen over de gehele breedte
onder druk blijven staan. Huurders hebben kwantitatief gezien in elk deelgebied
een ruime keus aan huisvesting. De mediane gerealiseerde huurprijs lag in 2015 op
105 per vierkante meter. De huurprijzen in Amersfoort Centrum en Zuid kennen de
hoogste huurtarieven, terwijl de huren in West en in Leusden aanzienlijk lager liggen. De
verwachting is dat ook aankomend jaar de huurprijzen onder druk blijven staan. Gelet
op het stevige aanbodvolume kennen huurders meestal een goede uitgangspositie
voor de onderhandelingen.
Realised and expected median rents per square meters of
lettable floor area of office space per district
100-150
95-145
Amersfoort Noord | North
95-135
90-130
Amersfoort West | West
90-115
90-115
Amersfoort Zuid | South
125-150
125-150
Amersfoort Vathorst
100-120
100-120
90-115
90-115
Amersfoort Centrum | Centre
Leusden
Amersfoort
Voorraad krimpt licht door transformatie, herorintatie nieuwbouw

Net als in andere regios is zichtbaar dat geen nieuwbouw meer wordt gerealiseerd. In
Amersfoort is dit een logisch gevolg van de marktomstandigheden. Amersfoort kent
nog een groot areaal aan planvoorraad voor bedrijvigheid, waaronder nieuwbouw van
kantoren. Deze plannen zullen in de komende periode worden heroverwogen. Daarbij
zal ook de ladder voor duurzame verstedelijking een belangrijk instrument zijn om te
komen tot een duurzame kantorenvoorraad in de regio. Door de onttrekking van het
kantoorpand aan de Stadsring komt de voorraad uit op 990.500 m. Dit betekent dat
ruim 30% van de Amersfoortse kantorenvoorraad in aanbod staat voor verhuur of
verkoop.
Totale voorraad
2011
2012
2013
2014
2015
2016
870.000
800.000
800.000
*993.500
993.500
990.500
0%
-8%
0%
0%
-0,3%
Total stock
Afname / Toename
Decrease / Increase
Voor meer informatie over de regio Amersfoort kunt u terecht bij: Molenbeek Makelaars |
De heer J.W. van Lieshout RT | Telefoon (033) 247 31 73 | www.molenbeek.nl
6
Brabantse stedenrij
Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg
13%
651.600 m2
101.500 m2
3.382.100 m2
Kantorenmarktratio
Opnamevolume
Nederland
201681
81
Den Bosch
Eindhoven
A2
Lieshout
Breugel
Son
A50
Wilhelminakanaal
Tilburg
Best
A58
A58
Helmond
J.F. Kennedyla
an
A270
how
nEise
an
erla
ord
-B
r
No
Meerhoven
el
Fellenoord
Poort van
n
Metz antlaa
ab Beukenlaan
Dom m
k
dij
Eindhoven
Airport en
Flight Forum
Nuenen
Helmond
sch
Bo
A2
Geldro
laa
Gr
ot
Geldrop
Karel
weg
Aalster
Turnhout
Venlo
A67
E34
erwe
d
Leen
Veldhoven
De Run
eg
de
E25
psew
e-
A2 De Hurk
A67 A2
A67 E34
Diepenvoorde
Waalre
Heeze
A2
E25
Valkenswaard
5 km
Weert
1 Centrum / Centre
2 Noord / North
3 W est / W est
4 Zuid en Oost / South and East
Fellenoord
Beemdstraat, Beukenlaan, Evoluon, Eindhoven Airport en Flight Forum,
Poort van Metz, De Hurk
82 Eindhoven | Kantorenmarkten 2016
Eindhoven
Eindhoven
In het afgelopen jaar wordt de kantorenmarkt van Eindhoven, net als vorig jaar,
gekenmerkt door vervangingsvraag met verhuisbewegingen van gedateerd vastgoed
naar moderne of meer onderscheidende gebouwen. De vraag concentreert zich
met name in het centrum van Eindhoven, terwijl Eindhoven Airport en Flight Forum
achterblijven. Door inkrimping en afstoting is het aanbod in deze laatst genoemde
gebieden het afgelopen jaar gestegen. In het centrum is, door een stijging in het
opnamevolume en enkele onttrekkingen voor transformatie, het aanbod juist sterk
gedaald.
In navolging op het Philips Lighting gebouw, dat wordt getransformeerd naar 616
lofts, ontstaan in Eindhoven telkens meer initiatieven voor de transformatie van
kantoorpanden naar met name woningen en studentenhuisvesting. Zo wordt het
kantoor aan de Boschdijk 24-44 getransformeerd naar 106 studentenwoningen, de
Wal 20 naar 47 short-stay en full-service appartementen en wordt de Groene Toren,
gelegen aan de Vestdijk 9, een multifunctioneel complex met een hotel, restaurant,
woningen en horeca in de plint. Het transformatiebeleid, waarbij regelgeving onder
andere omtrent parkeernormen en middels campuscontracten flexibel wordt ingezet,
leidt er mede toe dat in de afgelopen twee jaar ruim 100.000 m is onttrokken aan
de kantorenvoorraad binnen de rondweg. Het beleid van de gemeente, provincie en
marktpartijen in Eindhoven is toe te juichen en draagt zeker bij aan het herstructureren
van de bestaande kantorenvoorraad, het geen weer nieuwe dynamiek oplevert indien
er tevens ruimte wordt geboden aan hoogwaardige kantooruitbreidingen.
De verwachting is dat het opnamevolume zich komend jaar vergelijkbaar ontwikkeld
als afgelopen jaar, waarbij de vraag naar kantoorruimte zich vooral in het centrum
manifesteert. Ook zitten nog enkele (grootschalige) transformaties in de pijplijn,
waardoor de voorraad en het aanbod voornamelijk in het centrum verder zullen
krimpen.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
276.700
233.700
264.200
250.500
272.550
270.500
+24%
-16%
+13%
-5%
+9%
-1%
+22%
-3%
+10%
0%
+5%
+4%
2%
0,5%
0%
0%
0%
0%
100%
100%
100%
100%

98%
99,5%
Kantooraanbod stabiliseert op de Eindhovense kantorenmarkt

Op 1 januari 2016 bedraagt het aanbod kantoorruimte in Eindhoven 270.500 m.
Hiermee stabiliseert het aanbod ten opzichte van vorig jaar, toen het aanbod uitkwam
op 272.550 m. De stabilisatie is een resultante van een toename in het opnamevolume
en het grote aantal onttrekkingen dat plaatsvond in het centrumgebied van Eindhoven.
Eindhoven | Kantorenmarkten 2016 83
De verplaatsingen hebben tot gevolg dat telkens meer aanbod is verouderd. Veel
verhuizingen zijn opwaartse verhuizingen, waarbij kantoren uit de jaren 80 of 90
worden achtergelaten. Dit zorgt ervoor dat, zeker binnen het centrum van Eindhoven,
het geschikte hoogwaardige aanbod snel afneemt.
In totaal staan 208 kantoorpanden in aanbod met een gemiddelde metrage van 1.300
m. Voorts is op te merken dat ruim 22% intussen drie jaar of langer in aanbod staat.
Dit betreft voor 70% kantoorpanden die zijn gebouwd in de periode midden jaren 80
en 90 met een hoge concentratie in Eindhoven West.
op 1 januari
as of January 1st
Eindhoven Centrum | Centre

Eindhoven Noord | North
Eindhoven West | West
Eindhoven Zuid & Oost | South & East
Totaal | Total

2011
2012
2013
2014
2015
2016
90.200
102.500
108.600
112.000
112.600
91.450
31.000
21.800
26.400
38.300
41.850
50.050
143.500
86.100
109.700
88.800
97.300
113.750
12.000
23.300
19.500
11.400
20.800
15.250
276.700
233.700
264.200
250.500
272.550
270.500
Sterke aanboddaling in Eindhoven Centrum en stijging in West

In Eindhoven Centrum is het aanbodvolume het afgelopen jaar sterk gedaald, dit
300.000
in tegenstelling tot Eindhoven Noord en Eindhoven West waar het aanbod van
250.000
kantoorruimte juist sterk groeide. Op 1 januari stond nog 91.500 m kantoorruimte in

aanbod in het centrum van Eindhoven, terwijl in Eindhoven West het aanbod groeide
200.000
tot 113.750 m. Eindhoven West heeft hierdoor voor het eerst sinds enkele jaren weer
150.000
de meeste kantoorruimte in aanbod.
100.000
Het centrum is vooral onder kleinere kantoorgebruikers in trek. Voorts hebben zich ook
50.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
enkele grotere kantoorgebruikers gevestigd in het centrum van Eindhoven. Zo heeft

HERE Europe B.V. recent kantoorruimte gehuurd in de Kennedytoren. HERE zal in het
voorjaar van 2016 haar intrek nemen in het kantoorcomplex aan de Kennedyplein en
verlaat daarmee de locatie in Veldhoven. Tevens zijn er nog verscheidene partijen op
zoek naar een geschikt object van 1.000 m en groter.
Opnamevolume loopt op
In 2015 is in totaal 45.350 m kantoorruimte opgenomen. Het opnamevolume groeit
hiermee voor de derde maal op rij. Ten opzichte van vorig jaar betekent dit een toename
van 16%. Voor bijna 50% heeft het opnamevolume betrekking op kantoorruimte in het
centrum van Eindhoven.
Enkele opvallende transacties waren de eerder genoemde verhuizing van HERE naar
Eindhoven Centrum en de verhuizing van de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant
(ODZOB) naar de Wal 28. ODZOB neemt met de verhuizing ruim de helft minder
kantoorruimte op. ODZOB volgt daarmee het algemene marktbeeld, waar bedrijven
nog steeds inkrimpen en meer vastgoed afstoten dan dat wordt opgenomen. De
effectieve opname op de kantorenmarkt blijft derhalve gering. Dit verklaart ook de
aanbodstabilisatie bij een opnamestijging en een hoog onttrekkingsvolume.
Eindhoven
Door de vele verhuizingen naar het centraal gelegen, kwalitatief hoogwaardig vastgoed
wordt inmiddels het aanbod in dit segment schaarser. Daarnaast ontbreekt het aan
(onderscheidende) solitaire objecten in het segment 1.000 tot 2.500 m. Ook blijkt uit de
marktvraag dat objecten met additionele diensten in trek zijn bij de kantoorgebruikers.
per deelgebied
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Eindhoven Centrum 250m2
9.200
32.800
11.400
15.200
14.400
18.900
3.400
4.050
2.100
2.950
4.600
6.400
700
2.600
4.750
750
1.000
950
700
400
24.100
10.800
7.500
9.500
14.350
18.250
<250m2
Eindhoven Noord 250m2
<250m2
Eindhoven West 250m2
<250m2
1.000
1.900
800
1.300
1.300
2.300
8.700
3.250
950
2.550
900
200
1.100
250
Totaal 250m2
39.200
52.300
28.300
30.550
34.450
40.450
Totaal <250m2
6.300
7.100
4.700
4.900
Totaal
34.600
37.650
39.150
45.350
Eindhoven Zuid & Oost 250m2

<250m2
in een jaar ten opzichte van het aanbod aan het einde van het jaar, bedraagt in
Eindhoven 15%. Op locatieniveau verschilt deze ratio sterk. De ratio ligt in Eindhoven
Centrum met 24% aanzienlijk hoger dan bijvoorbeeld de ratios in Eindhoven Noord
(2%) en West (17%). In de meeste gebieden blijft de markt kwantitatief gezien zeer
ruim, maar gelet op de kwaliteit van het aanbod kan op sommige locaties toch sprake
zijn van schaarste in specifieke segmenten.
Huurprijzen stabiliseren, hoge incentives bij verouderd vastgoed

De huurprijzen hebben zich afgelopen jaar op de meeste locaties gestabiliseerd.
Er komen vergelijkbare incentives tot stand als vorig jaar. De huurprijsverlagingen
in de afgelopen jaren hebben er mede toe geleid dat veel huurders de huisvesting
hebben heroverwogen. Voor een deel heeft dit geleid tot herhuisvesting. De mediane
gerealiseerde vierkante meterprijs lag in het centrum op 125 per jaar. In Eindhoven
West, Zuid en Oost lag dit iets lager op 100 tot 115 per jaar. Het beperkte aantal
transacties in Eindhoven Noord kende een nog lagere gerealiseerde mediane
huurprijs, te weten 85 per jaar. Voorts zijn aanzienlijk hogere incentives nodig bij
kantoorpanden met een verouderd opleveringsniveau.
125
130
85
85
Eindhoven West | West
115
115
Eindhoven Zuid & Oost | South & East
100
95
Eindhoven Centrum | Centre

Eindhoven Noord | North
Voorraad blijft afnemen

De Eindhovense kantorenvoorraad is in 2015 in volume gedaald naar 1.298.000 m.
De daling komt tot stand vanwege enkele eerder benoemde transformatieprojecten.
Daar tegenover staat de oplevering van de De Nieuwe Wal, waar het hoofdkantoor van
de woningstichting Woonbedrijf vanaf begin januari 2016 is gevestigd. De verwachting
Eindhoven | Kantorenmarkten 2016 85
is dat, met het geringe aantal uitbreidingen (nieuwbouw Rabobank Nederland) en de

toename in het aantal transformaties, de kantorenvoorraad ook aankomend jaar nog
verder zal krimpen. Dit betekent dat de voorraad inmiddels met ruim 160.000 m is
gekrompen ten opzichte van de voorraadpiek in 2010.
Totale voorraad
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1.465.000
1.395.000
1.382.000
1.379.000
1.314.000
1.298.000
0%
-5%
-1%
-0%
-5%
-1%
Total stock
Afname / Toename
Decrease / Increase
Voor meer informatie over de regio Eindhoven kunt u terecht bij: Verschuuren en Schreppers
Bedrijfsmakelaars | De heer L.A.M. Schreppers MRICS RT | Telefoon (040) 211 11 12 |
www.bedrijfsmakelaar.nu
Den Bosch
Utrecht
Den Bosch
A2
Hedel
M
aa
s
Empel
nb
ure
Tre
Rosmalense
Plas
urg
m en
se-
n-
lij
De Vliert
de
A59
Vlijmen
A50
Bru
ist
l
ve
et
Ri
w
eg
Nijmegen
Rosmalen
l
ge
sin
en
we
eg
ew
a fs
Gra
Maast
richts
Paleiskwartier
Gestelseweg
Willemspoort
eweg
A2
ille
-W
id
Zu
Vught e rwe
rt
aa
sv
Den Dungen
Domm
el
Vught
Helvoirt
A2
A25
5 km
Eindhoven
1
2
3
4
5
6
Centrum / Centre
Pettelaarpark
De Brand
Oost / East
Noord / North
West / West
Binnenstad, High Tech Park, Paleiskwartier
De Herven, Soetelieve Noord, Brabantpoort, Station oost

Maaspoort
Rietvelden
Den Bosch | Kantorenmarkten 2016 87
St. Michielsgestel
Den Bosch
De kantorenmarkt in Den Bosch is in 2015 nagenoeg tot stilstand gekomen in
verhouding tot voorgaande jaren. Waar het gemiddelde opnameniveau normaliter rond
30.000 35.000 m ligt, behaalde het in 2015 een niveau van ongeveer 17.450 m. Het
beschikbare aanbod is, ondanks de lage opnamecijfers, wel gedaald. De aanboddaling
is een resultante van de verkoop van enkele relatief grote kantoorpanden die worden
getransformeerd naar woningen.
Het beleid van de provincie en gemeente Den Bosch lijken door te werken op de
kantorenmarkt. Het restrictievere beleid rondom kantooruitbreidingen, stimulering
van transformatie en herontwikkeling van kantoorpanden werkt op verschillende
manieren door op de kantorenmarkt en kent daarmee ook enkele te benoemen
neveneffecten. Het beleid resulteert tot nog toe in een sterke groei van het aantal
transformatieprojecten, met name binnen het centrum van Den Bosch. In 2015 is circa
23.500 m kantoorruimte verkocht ten behoeve van de realisatie van woonruimte.
Voorts vinden tot op heden weinig kantooruitbreidingen plaats, alleen DE Office lijkt
binnen afzienbare tijd tot realisatie te komen.
Door het beperkte aantal toevoegingen en de opwaartse verhuizingen van
kantoorgebruikers is in de afgelopen jaren het aandeel hoogwaardige kantoorruimte
dat in aanbod staat sterk geslonken. Dit betekent dat het voornaamste deel van het
aanbod betrekking heeft op veelal verouderd kantoorvastgoed dat ook bij eventuele
prijsdalingen niet kan concurreren met de kantoorfaciliteiten waarin de gebruikers
zich bevinden. Voor 2015 heeft dit er mede toe geleid dat het merendeel van de
zoekvragen naar kantoorruimte uiteindelijk hebben geresulteerd in een verlenging
van de huur op de huidige locatie. Op zichzelf hoeft deze ontwikkeling niet slecht te
zijn, maar op lange termijn kan dit betekenen dat het kantooraanbod onvoldoende
aansluit bij de behoeften en derhalve het vestigingsklimaat in Den Bosch verslechterd.
Grootschalige renovaties en (duurzame) nieuwbouw kunnen uiteindelijk het aanbod in
dit segment vergroten en voldoen aan de kwaliteitsvraag van deze gebruikers.
De verwachting is dat 2016 een beter jaar zal worden dan 2015. Daarbij zal het aantal
transformatieprojecten nog doorzetten, hoewel ook daar geschikt aanbod schaarser
wordt. Daarnaast zal de verwachte economische groei er toe leiden dat het aantal
zoekvragen naar kleine kantoorruimten het komende jaar zal groeien.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
120.600
92.600
158.500
153.300
158.850
134.800
+13%
-23%
+71%
-3%
+4%
-15%
+21%
-5%
+44%
+21%
+16%
-1%
2%
15%
0%
0%
0%
0%
98%
85%
100%
100%
100%
100%

88 Den Bosch | Kantorenmarkten 2016
Den Bosch
op 1 januari
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Den Bosch Centrum | Centre
40.300
40.800
53.000
56.550
52.250
42.900
A2-zone en Noord
37.600
34.400
83.800
78.850
89.300
72.450
42.700
17.400
21.700
17.900
17.300
19.450
120.600
92.600
158.500
153.300
158.850
134.800
Paleiskwartier en West
Totaal | Total
Kantooraanbod daalt door transformaties

De beschikbare metrage kantoorruimte in Den Bosch bestaat op 1 januari 2016 uit
134.800 m. Dit betekent een duidelijke daling van 15% ten opzichte van vorig jaar.
Dit heeft alles te maken met de onttrekking van kantoorpanden aan onder andere
de Kooikersweg, Goudsbloemvallei, Hervensebaan, Emmaplein en de Schubertsingel.
Deze panden worden allen getransformeerd naar woningen.
In totaal staan nu nog 95 kantoorpanden in aanbod met een gemiddeld metrage
van 1.420 m. Hiervan hebben 37 objecten een metrage groter dan 1.000 m en
zes kantoorpanden een metrage groter dan 5.000 m. De grootste aaneengesloten
beschikbare metrage is, net als vorig jaar, gelegen aan de Reitscheweg met een
metrage van 9.735 m.
Hoge leegstand in de Goudsbloemvallei en in Soetelieve

Ondanks dat het aanbod aan kantoorruimte het afgelopen jaar is afgenomen, zijn
enkele locaties aan te wijzen waar het aanbod aan kantoorruimte gelijk bleef of
zelfs groeide. Zo staan de meeste kantoorpanden (nagenoeg) leeg op de locatie
Goudsbloemvallei en kennen ook de objecten op kantorenpark Soetelieve een hoge
leegstand van ongeveer 60%. Het beleid van de gemeente en provincie heeft op deze
locaties nog niet geresulteerd in een hogere dynamiek op de markt of onttrekkingen
door sloop of transformatie.
per deelgebied
Den Bosch Centrum | Centre 250 m2
2010
2011
2012
2013
2014
2015
26.900
23.800
10.400
18.600
8.000
6.850
1.700
1.600
1.950
2.600
18.600
6.200
9.200
18.900
16.550
5.400
200
300
750
16.700
7.900
14.200
4.200
6.350
1.250
<250 m2
A2-zone en Noord 250 m2
<250 m2
Paleiskwartier en West 250 m2
<250 m2
300
500
600
Totaal 250
62.200
37.900
33.800
41.700
30.900
13.500
Totaal <250
2.000
2.300
2.250
3.950
Totaal | Total
35.800
44.000
33.150
17.450
Opnamevolume historisch laag

Het opnamevolume lag over heel 2015 op ongeveer 17.450 m. Dit betekent een
historisch laag niveau voor de kantorenmarkt van Den Bosch, waarbij normaliter een
opnamevolume tussen 30.000 en 35.000 m wordt behaald. In 2015 zijn 56 transacties
genoteerd, waarbij het voor 80% huurtransacties betrof. Zo blijkt dat weliswaar het
aantal transacties ten opzichte van voorgaande jaren niet veel afwijkt, maar dat de
gemiddelde metrage aanzienlijk kleiner is. De gemiddelde metrage lag met 310 m
aanzienlijk lager dan de gemiddelde metrage van vorig jaar, namelijk 670 m.
Dit betekent dat vooral kleinere kantoorgebruikers zich hebben bewogen op de

kantorenmarkt, daarbij sluit de realisatie van kleine kantoorkamers goed aan op de

vraag vanuit de markt. Zichtbaar is dat de meeste zoekvragen voor kleine kantoorruimte
180.000
zich concentreren in het centrum van Den Bosch. Dit uit zich ook in de opnamevolumes
160.000
naar deelgebied, waarbij met name de sterke groei van de kleine metrages in het
140.000
120.000
centrum opvallend is. Naar verwachting zal, gedreven door economische groei, de
100.000
vraag naar dit type ruimte in 2016 verder toenemen.
80.000
60.000
40.000
Voorts heeft POSG BV zich dit jaar met haar hoofdkantoor gevestigd in het centrum
20.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod
Opname
van Den Bosch. POSG BV huurt een kantoorruimte met een metrage van ongeveer
1.400 m. Het bedrijf laat kantoorruimte achter in Hedel, waar het oorspronkelijk was
gevestigd.
De kantorenmarktratio, de verhouding tussen het transactievolume in een jaar en het
aanbod aan het eind van het jaar, bedraagt in Den Bosch 10%. Door het historisch
lage opnameniveau ligt de ratio aanzienlijk lager dan voorgaande jaren, toen de ratio
tussen de 20 en 50% lag. Wel geeft dit een vertekend beeld van de krapte op de markt,
aangezien het aanbod naar hoogwaardige kantoorlocaties beperkt is, terwijl daar
vanuit de markt wel vraag naar is.

In 2014 konden we nog een duidelijke daling waarnemen van de huurprijzen in
de verschillende deelgebieden in Den Bosch. In 2015 is vooral sprake van een
stabilisatie, dit is ook zichtbaar in de incentives die worden gegeven bij de verhuur van
kantoorpanden. Deze liggen op een vergelijkbaar niveau als in 2014. Net als vorig jaar
worden de hoogste huren gerealiseerd in het centrum van Den Bosch. Hier wordt een
prijs betaald van circa 125 tot 140 per m.
125-140
125-140
A2-zone en Noord
90-135
90-135
Paleiskwartier en West
90-135
90-135
Den Bosch Centrum | Centre
De verwachting is dat ook volgend jaar de huurprijzen geen stijging zullen noteren.
Enkel het hoogwaardige vastgoed, waar op termijn schaarste kan ontstaan, kan een
opgaande prijsdruk noteren.
Voorraad neemt af door transformaties

De voorraad van de kantorenmarkt is door verscheidene transformaties gedaald van
909.000 m naar 886.000 m. Dit betekent een daling van circa 3%. Naar verwachting
zullen ook aankomend jaar nog enkele transformaties plaatsvinden. Daartegenover
staat de mogelijke ontwikkeling van DE Office die de voorraad weer kan laten
toenemen. Tot op heden worden slechts zeer beperkt incourante kantoorpanden
onttrokken aan de markt door sloop, terwijl dit maatschappelijk gezien wellicht wel
nodig kan worden geacht.
90 Den Bosch | Kantorenmarkten 2016
Den Bosch

Totale voorraad
2011
2012
2013
2014
2015
2016
900.000
900.000
918.000
909.000
909.000
886.000
+6%
0%
+2%
-1%
0%
-3%
Total stock
Afname / Toename
Decrease / Increase
Voor meer informatie over de regio Den Bosch kunt u terecht bij:
HRS Bedrijfsmakelaars | De heer mr. M.S.J. Hoffman | Telefoon (073) 800 00 08 |
www.hrsbedrijfsmakelaars.nl
Rotterdam
Den Bosch
Breda
A59
Terheijden
Mark
Oosterhout
E19
A16
Utrecht
A27
E311
Westerhage
Lun
ets
tr
aa
t
Steenakker
Stationsgebied
Tilburgs
eweg
Cl. Pr
inse
1
Hend
rikIII-laa
n
Mastbosstraat
n
aa
nl
n
nsebaa
Ette
Bavel
Ulvenhout
A16
A58
A27
Rijsbergen
A1
5 km
Antwerpen
1
2
3
4
Centrum / Centre
Oost / East
West / West
Overig / Other
Stationsgebied
Bijster, Doornbos, Hoogeind
Steenakker, Westerhage, Moleneind, Paardewiede, Prinsenbeek
92 Breda | Kantorenmarkten 2016
Tilburg
A58
Breda
Breda
De Bredase kantorenmarkt heeft zich in 2015 niet positief ontwikkeld. Het
opnameniveau lag in 2015 duidelijk lager dan voorgaande jaren. Belangrijkste oorzaak
hiervoor is dat vooral de vraag naar grotere kantoorruimten het afgelopen jaar zeer
beperkt was. Het opnamevolume kwam in 2015 dan ook grotendeels tot stand door de
opname van kleine metrages. Mede doordat kantoorgebruikers meer kantoorruimte
achterlaten dan dat ze opnemen, is het aanbod van kantoorruimte ook in 2015 verder
gestegen. Wel is de markt telkens meer verdeeld. Zo wordt de markt in het centrum en
rondom het station van Breda juist krapper, terwijl met name in het oosten van Breda
sprake is van een oplopend aanbod tegenover een teruglopende vraag. De realisatie
van het nieuwe station en het daarmee toegenomen aanbod van voorzieningen heeft
tot gevolg dat de vraag naar kantoren in een straal van 500 meter rondom het station
sterk toeneemt.
In verhouding tot andere regios is het aandeel onttrekkingen voor transformatie in
Breda nog relatief beperkt. Waar in veel regios het aanbod en de voorraad van de
kantorenmarkt intussen krimpen, is mede door de nieuwbouwontwikkeling in het
station de kantorenvoorraad in Breda juist toegenomen. Wel staan enkele grotere
transformaties van kantoorpanden op stapel. In navolging van de Tramsingel 27 en
de Smederijstraat 1 ligt het in de lijn der verwachting dat het voormalig Rabobank
kantoor en het voormalig UWV-kantoor worden getransformeerd naar woningen. In
totaal betekent dit een onttrekking van 12.000 m. Voorts is de verwachting dat zowel
het oude belastingkantoor als het rechtbankgebouw worden getransformeerd.
Komend jaar zal naar verwachting de vraag naar kleine kantoorruimten, gedreven door
de opkomende economie, toenemen. Dit kan leiden tot relatieve aanbodschaarste, in
het bijzonder in het centrumgebied en rondom het station. De druk op dit segment
van de markt zal derhalve verder toenemen.
Kantooraanbod stijgt, behalve in het centrum

In totaal is op 1 januari 2016 nog 148.100 m kantoorruimte voor verhuur of verkoop
beschikbaar. Dit betekent een aanbodstijging van 9% ten opzichte van begin 2015. De
beschikbare kantoorruimte is daarmee nog nooit zo hoog geweest in Breda. Het aanbod
beslaat in totaal 117 kantoorpanden met een gemiddeld metrage van 1.265 m.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
90.800
109.100
108.000
134.600
135.500
148.100
+29%
+20%
-1%
+25%
+1%
+9%
+12%
+31%
+22%
+31%
+17%
+28%
2%
1%
1%
3%
4%
2%
98%
99%
99%
97%
96%
98%

Breda | Kantorenmarkten 2016 93
Mede vanwege de ruime marktomstandigheden zien de provincie Noord-Brabant en de

gemeente Breda er op toe dat een beperkt aantal kantoren wordt toegevoegd aan de
voorraad. Indien mogelijk wordt plancapaciteit geschrapt uit bestemmingsplannen om zo
het overaanbod op de kantorenmarkt te beperken. Eventuele nieuwbouwontwikkelingen
vinden bij voorkeur plaats nabij het station.

op 1 januari
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Breda Centrum | Centre
22.600
28.500
20.000
34.200
32.200
27.750
Breda Oost | East
20.300
32.500
37.200
38.400
33.350
45.450
Breda West | West
18.500
17.000
23.700
27.700
34.650
36.650
Breda Overig | Other
29.400
31.200
27.100
34.300
35.300
38.250
Totaal | Total
90.800
109.200
108.000
134.600
135.500
148.100
Sterke aanbodstijging in Breda Oost

Opvallend is de sterke aanbodstijging rondom de Claudius Prinsenlaan in Breda Oost.
Ondanks de goede kwaliteit van de gebouwen vindt daar relatief weinig opname
plaats en hebben een aantal grote partijen kantoren verlaten, zoals UWV en BDO die
naar het centrum zijn opgeschoven. Zo neigt het aanbod op deze locatie naar een
meer structurele leegstand te gaan. Ditzelfde geldt voor gebieden op het terrein van
Moleneind-Oost en aan de oostzijde van de Haagse Beemden. In totaal staat ruim 13%
van de aangeboden kantoorruimte intussen langer dan drie jaar in aanbod.
per deelgebied
Breda Centrum | Centre 250m
<250m
Breda Oost | East 250m
<250m
2012
2013
2014
2015
2.450
2.500
12.850
5.050
1.350
2.100
2.450
2.350
14.000
6.600
3.250
6.800
6.350
2.550
1.150
900
800
1.050
3.800
1.800
800
3.800
5.650
900
400
450
750
4.600
5.500
800
3.800
4.900
4.600
1.900
1.500
900
1.650
Totaal 250m
34.400
26.800
8.300
13.900
27.900
17.850
Totaal <250m
5.300
4.900
4.600
5.800
Totaal | Total
13.600
18.800
32.500
23.650
<250m
Breda Overig | Other 250m
<250m

2011
10.900
3.800
Breda West | West 250m
2010
12.000
Vooral kleine metrages opgenomen

Het opnamevolume lag over heel 2015 op ongeveer 23.650 m. Dit betekent een daling
160.000
van 27% ten opzichte van het opnameniveau van vorig jaar. De opname kenmerkt zich
140.000
met name door vervangingsvraag. Er vestigen zich nauwelijks nieuwkomers. Doorgaans
120.000
zijn de transacties ingegeven door een verbetering in effectiviteit van de huisvesting en
100.000
kostenreductie. Dit blijkt zowel uit de verbetering van de kwaliteit van de huisvesting, als
80.000
uit de verkleining van de huisvesting om kosten te besparen. De effectieve opname is
60.000
derhalve zeer beperkt. Opvallend is tevens dat het merendeel van de huurders ervoor
40.000
kiest op de huidige locatie uit te breiden of in te krimpen in plaats van te verhuizen
20.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
naar een andere locatie. De verhuisbereidheid onder huurders is klein en kan alleen
worden gestimuleerd door het verstrekken van relatief hoge incentives.
Breda
De branches die in 2015 kantoorruimte hebben aangehuurd zijn divers. Zo hebben

enkele verkooporganisaties (Lamb Weston en New Cold) kantoorruimte gehuurd,
evenals BDO en de Belgische hypotheekverstrekker Argenta binnen de zakelijke
dienstverlening. Op kleinschalig gebied vindt veel opname plaats door bedrijven in de
creatieve sector.
Huurders die op zoek zijn naar kleinere metrages zijn zeer kritisch over de totale
huurlasten (huur en servicekosten). De kleine kantoorgebruikers richten zich
voornamelijk op locaties met veel voorzieningen in de omgeving van het centrum
of het station. De vraag van deze huurders naar perifere locaties is zeer beperkt.
Tenslotte vinden huurders het van belang voldoende uitstraling te hebben in een
representatief kantoorpand met open vloeren en bij voorkeur zaken als een centraal
bedrijfsrestaurant en overlegruimtes.
De kantorenmarktratio komt over heel 2015 uit op 12%. De ratio geeft de verhouding
weer tussen de totale opname in een jaar ten opzichte van het aanbodvolume
aan het eind van het jaar. Wel is een duidelijk segmentatie aan te brengen in de
kantorenmarktratio. Zo lag de kantorenmarktratio in het centrum van Breda aanzienlijk
hoger (26%) tegenover een ratio in Breda Oost van 8%. In de ratios komt derhalve
duidelijk naar voren dat de vraag zich afgelopen jaar sterk heeft geconcentreerd in
het centrum. Indien deze vraag zich in 2016 doorzet, betekent dit dat in het centrum
langzaamaan schaarste kan ontstaan in specifieke kantoorsegmenten, wat een
opwaartse prijsdruk tot gevolg kan hebben.

De huurprijzen op gewilde locatie blijven redelijk op het niveau van de jaren ervoor.
Sturing wordt met name gegeven door incentives. De huurprijzen op minder geliefde
locaties staan sterk onder druk of worden inmiddels door verhuurders naar beneden
bijgesteld. Onder meer geldt dit voor locaties op bedrijventerreinen en gebieden
met weinig voorzieningen en slechte ov-verbindingen. Op deze locaties zijn de
huurprijzen met 20% tot 25% gedaald. Voorts zijn huurders vooral op zoek naar
kwaliteitsverbetering. Eventuele prijsverlagingen op locaties die niet volledig voldoen
aan de vraag leiden derhalve niet direct tot concurrerend aanbod.
Breda Centrum | Centre
130
130
Breda Oost | East
125
120
Breda West | West
135
135
Breda Overig | Other
100
100
Breda | Kantorenmarkten 2016 95
Voorraad neemt toe door stationsontwikkelingen

De kantorenvoorraad is vanwege de oplevering van het stationskantoor en ondanks
enkele transformatieonttrekkingen gestegen. De voorraad komt op 1 januari 2016
uit op 718.950 m. De verwachting is dat, vanwege het restrictieve beleid voor
uitbreidingen en de toekomstige ontwikkelingen rondom transformaties, de Bredase
kantorenvoorraad de komende jaren zal gaan dalen tot onder 700.000 m.
2011
2012
2013
2014
2015
2016
690.000
690.000
694.200
694.200
700.150
718.950
0%
0%
+1%
0%
+1%
+3%
Voor meer informatie over de regio Breda kunt u terecht bij: Van der Sande VanOpstal
Bedrijfsmakelaars | De heer P.P.M. Verhoeven MRICS | Telefoon (076) 514 74 54 |
www.vandersande.nl
Tilburg
Waalwijk
Tilburg
Loon op Zand
Udenhout
ina
ka
na
A261
al
Brabantw
eg
lm
eg
ew
ns
lhe
e
ng
Do
Wi
BerkelEnschot
Ringbaan Noord
Hasselt
Rotonde
aan
gb
Rin
West
Pr
Cobben of.
hagelaa
n
laan
an
Rin
gb a
st
weg
Oo
Spoor-
Bredase-
Den Bosch
Midden
al
ana
A58 E312
inak
helm
Breda
3
Wil
Ringbaan Zuid
Goirle
5 km
1 Centrum / Centre
2 Zuid / South
3 Overig / Other
Stationsgebied
De Laar, Reit
Tilburg | Kantorenmarkten 2016 97
Tilburg
De kantorenmarkt van Tilburg is de kleinste markt van de Brabantse stedenrij. De
kantorenmarkt van Tilburg geeft een stabiel beeld ten opzichte van voorgaande jaren.
Al enkele jaren is de verhouding tussen het jaarlijkse opnamevolume en het aanbod
aan het eind van het jaar gelijk en bevindt de kantorenmarktratio zich rond 13%. In
Tilburg blijft derhalve sprake van een ruime markt, waarbij de kantoorgebruiker in alle
deelgebieden een ruime keuze houdt in haar huisvesting.
In Tilburg worden, in tegenstelling tot in andere gemeenten, tot op heden nauwelijks
kantoorpanden onttrokken voor transformatie naar woonruimte of studentenhuisvesting.
De gemeente Tilburg tracht met de verplichting om leegstand te melden, samen met
een eigenaar tot een oplossing te komen voor het leegstaande kantoorpand. Deze
verplichting geldt overigens niet voor de hele gemeente, maar voor de binnenstad, de
linten Korvel en Besterd en enkele bedrijventerreinen aan de noordzijde van de stad.
Ondanks dit beleid, is een belangrijk deel van het huidige aanbod (27%) voor minimaal
drie jaar of langer in aanbod. Het langdurige aanbod is verdeeld over de stad. De
hoogste concentratie bevindt zich echter op het bedrijventerrein het Laar, waar 9.000 m
kantoorruimte langer dan drie jaar in aanbod staat.
De verwachting is dat de kantorenmarkt in Tilburg zich vergelijkbaar zal bewegen als
voorgaande jaren. Zichtbaar is dat het volume aan kleine metrages dit jaar al sterk is
gestegen, de verwachting is dat dit aankomend jaar zal doorzetten. Op korte termijn is
niet de verwachting dat het aanbod sterk zal dalen, wel liggen er kansen om een deel
van het vastgoed met een lager opnamepotentieel te transformeren. Dit geldt met
name voor de meer centraal gelegen kantoorpanden, waar het opbrengstpotentieel
vanuit wonen hoog is.
Kantooraanbod stabiliseert
Op 1 januari 2016 is in Tilburg 98.200 m kantoorruimte beschikbaar voor verhuur
of verkoop. Dit betekent een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar. Toen lag het
aanbodvolume namelijk op 95.850 m. Het aanbod beslaat in totaal 100 kantoorpanden
met een gemiddeld metrage van 980 m. Ruim 15% van dit aanbod betreft aanbod
van voor 1945. Dit zijn veelal solitaire statige kantoorruimtes die in het centrum zijn
gelegen, zoals aan de Spoorlaan of in de Stationsstraat.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
84.500
68.100
74.200
105.400
95.850
98.200
+81%
-19%
+9%
+38%
-9%
+2%
+64%
+16%
+16%
+39%
+12%
+15%
13%
8%
0%
0%
0%
3%
87%
92%
100%
100%
100%
97,5%

98 Tilburg | Kantorenmarkten 2016
Tilburg
In tegenstelling tot andere regios biedt de kantorenmarkt van Tilburg een breed palet
aan kantoorpanden. Waar in verscheidene regios sprake is van een teruglopende
kwaliteit van het aanbod, blijkt uit de analyse van het Tilburgse kantooraanbod een
duidelijk verscheidenheid.
op 1 januari
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Tilburg Centrum | Centre
26.400
28.800
28.900
27.800
20.950
23.650
Tilburg Zuid | South
31.300
19.300
18.400
38.300
40.500
35.500
Tilburg Overig | Other
26.800
20.000
26.900
39.300
34.400
39.050
Totaal | Total
84.500
68.100
74.200
105.400
95.850
98.200
Lichte aanbodgroei Tilburg Centrum

Het aanbod van kantoorruimte verspreid zich over de gehele gemeente. Dit blijkt uit de
cijfers van de verschillende deelgebieden die zich nagenoeg op een vergelijkbaar niveau
bewegen. Alleen in het Laar is sprake van een relatief hoog aanbodniveau, waarbij een
deel van het aanbod ook langer te huur staat. Ondanks het hoge aanbodniveau kan
niet gesteld worden dat de dynamiek in dit gebied verdwenen is. Ook dit jaar zijn nog
verscheidene transacties gemeld in het Laar, waardoor de markt daar in beweging blijft.
per deelgebied
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Tilburg Centrum | Centre 250m
6.000
1.600
5.900
3.100
5.450
1.900
<250m
Tilburg Zuid | South 250m
<250m
Tilburg Overig | Other 250m
<250m
Totaal 250m
Totaal <250m
Totaal | Total

800
200
350
800
1.500
2.000
2.000
2.000
700
4.700
100
100
4.800
8.700
4.000
8.600
5.600
6.550
700
200
400
1.000
12.300
12.300
11.900
13.700
11.750
13.150
1.600
400
750
1.900
12.300
12.300
13.500
14.100
12.500
15.050
Laag opnameniveau in het centrum van Tilburg

Het opnamevolume lag in 2015 op 15.050 m. Het opnamevolume ligt hiermee het
hoogst sinds 2007. Vorig jaar lag het opnamevolume nog op 12.500 m. Opvallend is
120.000
de relatief sterke stijging bij transacties van kleine metrages (<250 m). Afgelopen jaar
100.000
lag het volume van de kleine metrages op 1.900 m.
80.000
60.000
De Tilburgse kantorenmarkt kan worden getypeerd als een verplaatsingsmarkt.
40.000
Kantoorgebruikers binnen de regio gaan op zoek naar een beter geschikte
20.000
kantoorruimte, die aansluit bij de huidige huisvestingsvereisten. Zichtbaar is dat weinig
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
nieuwe kantoorgebruikers van buiten de regio zich vestigen in Tilburg. Dit betekent
dat de effectieve vraag naar kantoorruimte niet zozeer toeneemt, maar zich vooral
verplaatst.
De grootste transactie betreft de transactie aan de Sportweg 15 (1.650 m). Avans
Hogeschool huurt de kantoorruimte voor een periode van drie jaar. Feitelijk zal de
kantoorruimte dienst doen als lesruimte. Door de groei van de hogeschool was
uitbreiding nodig en verkoos Avans een bestaand kantoorgebouw in plaats van een
noodgebouw.
Tilburg | Kantorenmarkten 2016 99
De kantorenmarktratio ligt in 2015 op 13%. De ratio geeft de verhouding weer tussen
het opnamevolume binnen een jaar ten opzichte van het uitstaande kantorenaanbod
aan het eind van het jaar. Gelet op de ratio van Tilburg blijft duidelijk sprake van een
ruime markt. In tegenstelling tot andere regios is de ratio tussen de verschillende
deelgebieden in Tilburg relatief gelijk verdeeld.
Huurprijs afhankelijk van locatie en kwaliteit kantoorpand

De huurprijzen in Tilburg staan door de ruime marktverhoudingen nog steeds onder
druk. De mediane huurprijs lag in 2015 op 110 per vierkante meter. De huurprijzen
verschillen sterk naar kwaliteit en locatie van de kantoorpanden. In het centrum van
Tilburg worden huurprijzen van 100 tot 180 per vierkante meter gerealiseerd. De
prijzen buiten het centrum liggen lager. In Tilburg Zuid liggen de prijzen tussen 90
tot 115, terwijl de prijzen in Overig Tilburg een niveau kennen tussen 60 tot 125.
Kantorenvoorraad licht gestegen
100-180
100-180
Tilburg Zuid | South
90-115
90-115
Tilburg Overig | Other
60-125
60-125
Tilburg Centrum | Centre
Kantorenvoorraad licht gestegen

Op 1 januari 2016 bedraagt de voorraad kantoorruimte 479.150 m. Dit betekent
een lichte stijging van 0,5% ten opzichte van vorig jaar. De verwachting is dat, met de
stringente nieuwbouw eisen die in Noord-Brabant gelden, de voorraad de komende
jaren niet veel meer zal groeien. Indien de Tilburgse gemeente actief de ruimte gaat
bieden aan transformaties, kan dit betekenen dat de voorraad aan kantoorruimte zelfs
wat zal gaan dalen.
Totale voorraad
2011
2012
2013
2014
2015
2016
487.500
487.500
487.500
480.000
476.900
479.150
+2,5%
0%
0%
-2%
-1%
0,5%
Total stock
Afname / Toename
Decrease / Increase
Voor meer informatie over de regio Tilburg kunt u terecht bij: HRS Bedrijfsmakelaars |
De heer mr. M.S.J. Hoffman | Telefoon (073) 800 00 08 | www.hrsbedrijfsmakelaars.nl
100 Tilburg | Kantorenmarkten 2016
7
Arnhem
en Nijmegen
12%
279.300 m2
42.550 m2
1.480.900 m2
Kantorenmarktratio
Opnamevolume
Nederland
2016101
101
Arnhem - Nijmegen
A12
Am
ste
r-
Oosterbeek
da
ms
ew
Arnhem
eg
Doorwerth
Gelderse
Poort
eg
e rw
A348
IJsseloord II
A12
Pleijweg
Kroonpark
Westervoort
A50
Nijmeegseweg
l
aa
an
sk
en
Rotterdam
rd
Elst
ne
A15
Huissen
Pa n
13
Duiven
DUITSLAND
r Rijn
Nede
Velp
Velp
Centraal
Renkum
IJssel
Utrecht
A12
A50
A325
A15
Bemmel
l
Waa
E31
Gendt
13
Beuningen
j eO r a n el
si n g
Spoorzone
A326
Wijchen
weg
Brabantse
Poort
12
11
Mercator Technology and
Science Centre
DUITSLAND
10
E31
l
naa
lka
aa
s-W
aa
M
Maas
Malden
Groesbeek
Kranenburg
10 km
Venlo
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Arnhem Centrum / Centre

Arnhem Noord / North
Arnhem West/ West
Arnhem Oost / East
Arnhem Zuid / South
Velp
Duiven
Westervoort
Nijmegen Centrum / Centre
Nijmegen Brabantse Poort
Nijmegen Oost / East
Nijmegen West / West
Nijmegen Waalsprong
Stadssingels
Velperweg
IJsseloord, IJssellaan, Westervoortsedijk
Gelderse Poort, Kronenburg, Burg, Matsersingel/Wassenaarweg
Stadssingels
Brabantse Poort/Lindenholt
St. Annastraat
Noord Kanaalhaven, Winkelsteeg
102 Arnhem | Kantorenmarkten 2016
Wijchense
raat
Nijmegen
St. Anna
st
Den Bosch
A73
A50
Arnhem
Arnhem
De kantorenmarkt van Arnhem wordt in 2015 gekenmerkt door veel kleine transacties.
Het aantal transacties ligt zon 20% hoger dan in de afgelopen jaren is gemeten. De
gemiddelde omvang ligt echter veel lager, waardoor het totale opnamevolume
aanzienlijk lager uitkomt dan voorgaande jaren. Net als in 2014 zijn veel kantoorpanden
aan de markt onttrokken voor transformatie naar overwegend woningen. Dit resulteert
voor het eerst in jaren in een aanboddaling op de Arnhemse kantorenmarkt.
De gemeente Arnhem tracht met haar Visie op Transformatie partijen te stimuleren
om een deel van de kantorenvoorraad te onttrekken van de markt door deze
te transformeren. In de visie heeft het transformatieteam van de gemeente
enkele prioriteitsgebieden en panden aangewezen. Deze gebieden krijgen een
voorrangsbehandeling om zo transformaties goed te faciliteren. De gemeente geeft
hierbij alle vrijheid om te komen tot een transformatie. Naast het verbinden van
partijen tracht het transformatieteam door onder andere stedelijke herverkaveling
en wijzigingen van bestemmingsplannen transformaties beter te faciliteren, waardoor
de kantorenvoorraad beter aansluit op de structurele vraag naar kantoorruimte.
De doelstelling is om de leegstand terug te brengen naar frictieleegstand. Dit beleid
heeft er mede toe geleid dat in de afgelopen twee jaar gemeten zon 50.000 m
kantoorruimte is onttrokken. Arnhem is hiermee n van de koplopers in Nederland
in het transformeren van kantoorruimte.
De verwachting is dat ook aankomend jaar het aantal onttrekkingen zal doorzetten.
Voor volgend jaar staan nog enkele grootschalige transformatieprojecten gepland. Na
afronding van deze projecten zal meer dan 10% van de totale kantorenvoorraad die
Arnhem in 2013 had zijn omgebouwd naar andere functies. Opvallend is wel dat het
vooral onttrekkingen betreft in Arnhem Centrum en Arnhem Oost, terwijl het aanbod
van kantoorruimte juist het grootste is in Arnhem Zuid.

op 1 januari
space 250m2 metres of
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
186.000
196.700
178.700
196.100
208.300
203.300
+21%
+6%
-9%
+10%
+6%
-2%
+25%
+23%
+8%
+8%
+8%
+5%
8%
8%
1%
0%
0%
0%
92%
92%
99%
100%
100%
100%
Supply of square metres lettable floor area

Kantooraanbod daalt door hoog aantal transformaties

In totaal staat op 1 januari 2016 nog 203.300 m kantoorruimte te huur of te koop.
In verhouding tot vorig jaar betekent dit een daling van ruim 2%. Op 1 januari 2015
stond nog 208.300 kantoorruimte in aanbod. In totaal betreft het 110 objecten met
een gemiddeld metrage van 1.850 m. Voorts is op te merken dat de tien grootste
panden in aanbod tezamen een aanbodvolume vertegenwoordigen van bijna 40% van
het totale aanbod op de Arnhemse kantorenmarkt. De twee grootste aaneengesloten

metrages zijn te vinden in Arnhem Zuid, te weten aan de Groningensingel (12.000 m)
en aan de Rijksweg-West (12.650 m).
op 1 januari
metres of lettable floor area per district
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Arnhem Centrum | Centre
55.900
55.600
41.600
44.700
49.650
42.650
Arnhem Noord | North
30.600
25.500
24.100
30.700
24.200
29.450
Arnhem Oost | East
52.400
62.400
56.700
48.400
53.000
45.550
Arnhem West | West
1.700
3.400
15.900
19.500
14.100
13.100
Arnhem Zuid | South
45.400
49.800
40.400
52.800
67.350
72.550
186.000
196.700
178.700
196.100
208.300
203.300
Totaal | Total
Kwantitatief is in Arnhem meer dan voldoende aanbod om in de vraag te voorzien,

kwalitatief ligt dit vraagstuk gesegmenteerder. Zo staat een deel van het aanbod
al langdurig leeg, dit betreft vooral kantoorpanden uit de jaren 70-80 met hoge
aanbodmetrages. De vraag is in hoeverre dit type aanbod, ook bij lagere huurprijzen,
kan voorzien in de behoefte van de kantoorgebruiker.
Daling vooral zichtbaar in Arnhem Centrum en Oost

Het overgrote deel van het aanbod is gelegen in Arnhem Zuid. Terwijl in andere
deelgebieden, zoals Arnhem Centrum en Oost, het aanbod daalt, is zichtbaar dat in
Arnhem Zuid het volume aan beschikbare kantoorruimte jaarlijks blijft groeien. Wel
is in Arnhem Zuid een toegenomen dynamiek waar te nemen op het bedrijventerrein
Gelderse Poort. Daar lijkt het Stikkerbuilding een belangrijke aanjager voor het gebied.
In dit gebouw vestigden zich afgelopen jaar huurders als Stichting Mee, Business Lease
en Inovasion.
Veel kleine transacties in 2015

Het opnamevolume is over heel 2015 uitgekomen op 17.800 m. Na een opnamepiek
in 2014 betekent dit een stevige daling van bijna 50%. Waar in 2014 nog een grote
huurtransactie van DNV was te vermelden van 10.000 m, betreft de grootste transactie
dit jaar een metrage van ongeveer 1.600 m. Het jaar 2015 wordt dan ook vooral
gekenmerkt door verplaatsing van kleinere kantoorgebruikers. Zo betrof 75% van het
opnamevolume een transactie die kleiner was dan 750 m. In 2015 zijn in totaal 42
transacties gerealiseerd met een gemiddelde metrage van 425 m.
per deelgebied
Take-up in square metres of office space
2010
2011
2012
2013
1.600
14.300
8.600
1.100
5.500
6.700
3.700
<250m
<250m
Arnhem Oost | East
<250m
Arnhem West | West
<250m
Arnhem Zuid | South
<250m
2014
2015
8.100
1.700
5.600
550
1.450
550
1.700
8.350
1.100
1.450
1.150
1.600
150
6.700
1.900
10.400
4.000
5.800
3.500
400
200
150
800
3.000
400
1.000
500
10.850
950
350
5.200
2.300
2.800
8.300
3.900
4.850
1.300
250
300
16.000
Totaal 250m
22.000
25.600
26.500
22.600
30.600
Totaal <250m
4.600
1.900
3.450
1.800
Totaal | Total
31.100
24.500
34.050
17.800
104 Arnhem | Kantorenmarkten 2016
Arnhem
Het centrum presteert wederom het sterkst en is verantwoordelijk voor zon 35% van
het transactievolume. Bedrijfsverzamelgebouwen als de Vossenstraat 6 van Merin,
het Arnhem Building aan de Oude Oeverstraat 120 en het gebouw Ovvice aan de
Jansbuitensingel wisten diverse huurders aan te trekken.

square metres lettable floor area
250.000
De kantorenmarktratio, de ratio die de verhouding weergeeft tussen het opnamevolume
binnen een jaar en het aanbod aan het einde van het jaar, is in Arnhem gedaald naar
8%. Dit geeft aan dat op de Arnhemse kantorenmarkt afgelopen jaar sprake was
van een ruime markt, waarbij het kwantitatieve aanbod de vraag ruim oversteeg. In
200.000
verhouding tot vorig jaar betekent dit een stevige daling, die volledig wordt veroorzaakt
150.000
door de terugval van het opnamevolume.
100.000
Huurprijzen verschillen sterk per deelgebied
50.000
De huurprijzen op de Arnhemse kantorenmarkt verschillen sterk per deelgebied.

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
Voorts is het sterk afhankelijk van de kwaliteit van het kantoorpand en de voorzieningen
rondom de kantoorlocatie. In het centrum van Arnhem worden de hoogste huurprijzen
gerealiseerd. Deze prijzen liggen op een niveau van 125 tot 155, terwijl in Arnhem
West en Zuid prijzen zijn gerealiseerd die liggen op een niveau van 85 tot 125. De
ruime markt en locaties die gekenmerkt worden door hoge leegstand kennen een
sterkere prijsdruk dan locaties waar relatieve schaarste optreedt. Ook in 2016 zullen
derhalve de huurprijzen op de meeste locaties onder druk blijven staan.

125-155
125-155
120-140
120-140
Arnhem Oost | East
115-140
115-140
Arnhem West | West
95-125
95-125
Arnhem Zuid | South
85-120
85-120
Voorraad krimpt sterk door transformaties

De Arnhemse kantorenvoorraad is voor het derde jaar op rij gedaald. Belangrijkste
oorzaak hiervoor zijn de transformatieprojecten die in het afgelopen jaar zijn
uitgevoerd. Op 1 januari 2016 bedraagt de kantorenvoorraad zon 1.034.000 m.
Dit betekent een daling van 3% ten opzichte van vorig jaar. De verwachting is dat de
kantorenvoorraad komend jaar door de geplande transformaties nog verder zal dalen,
waardoor de voorraad volgend jaar onder n miljoen vierkante meter ligt.
Development of total stock in square metres
Totale voorraad
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1.079.100
1.079.100
1.080.700
1.077.500
1.060.800
1.033.900
+0,4%
0%
0%
-0%
-2%
-3%
Total stock
Afname / Toename
Decrease / Increase
Voor meer informatie over de regio Arnhem kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen
Bedrijfsmakelaars | De heer P.J. van Yren | Telefoon (026) 355 21 00 |
www.stmakelaars.nl
Nijmegen
De Nijmeegse kantorenmarkt heeft met name een lokaal verplaatsingskarakter. De
eerste drie kwartalen van 2015 konden worden getypeerd als een terughoudende
markt. In het laatste kwartaal van 2015 is dit beeld aanzienlijk positiever en is meer dan
de helft van het totale opnamevolume over 2015 gerealiseerd. Mede door het sterke
laatste kwartaal is het opnamevolume vergelijkbaar met het opnamevolume van vorig
jaar en is het kantorenaanbod in Nijmegen stevig gedaald.
De gemeente Nijmegen zet in op terughoudendheid van nieuwbouwontwikkelingen van
kantoren, voorts stimuleert de gemeente om te komen tot transformatieontwikkelingen
om zo de leegstand op de Nijmeegse kantorenmarkt te verkleinen. De
transformatieontwikkelingen hebben de afgelopen periode geresulteerd in een daling
van de kantorenvoorraad en het aanbod. In navolging op de transformatie van het
voormalig object van Royal HaskoningDHV aan de Barbarossastraat zullen ook het
voormalig ROC kantoor aan de Wolfskuilseweg en het voormalige EPON-gebouw aan
de Weurtseweg worden getransformeerd. De onttrekking van beide kantoren zorgt
ervoor dat het aanbod in Nijmegen West aanzienlijk krimpt ten opzichte van vorig jaar.
Voorts is het aanbod in het centrum afgelopen jaar ook sterk gedaald, dit wordt vooral
veroorzaakt door een hoog opnamevolume in dit gebied.
De verwachting is dat het aanbod ook volgend jaar nog licht zal dalen, met name door
de relatief sterke vraag naar kantoorruimte in het centrum. De lage beschikbaarheid
aan kwalitatief goede kantoorruimte in het centrum leidt aankomend jaar mogelijk tot
prijsdruk, terwijl in gebieden zoals Nijmegen West en Brabantse Poort door het hoge
aanbodvolume prijzen onder druk blijven staan. Ook kunnen nog enkele transformaties
tot stand komen, mits de gemeente voldoende flexibel is met de realisatie van dergelijke
projecten. Zeker gelet op de grootschalige woningbouwontwikkelingen die (deels) nog
moeten worden gerealiseerd op het Waalfront en de Waalsprong.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
81.500
73.300
68.700
101.100
104.550
76.000
+1%
-10%
-6%
+47%
+3%
-27%
+11%
+2%
-5%
+25%
+22%
-11%
5%
15%
1%
5%
3%
0%
95%
85%
99%
95%
97%
100%

Kantooraanbod daalt stevig na aanbodpiek

Op 1 januari 2016 bedraagt het aantal beschikbare vierkante meter kantoorruimte
76.000 m. Dit betekent een daling van het aanbod van 27% ten opzichte van de
aanbodstatistiek een jaar geleden. De aanboddaling wordt deels veroorzaakt door
effectieve opnames van nieuwe kantoorgebruikers. Dit betreft vooral huurders die een
nieuwe vestiging openen of niet langer vanuit huis werken maar kantoorruimte huren
106 Nijmegen | Kantorenmarkten 2016
Nijmegen

op 1 januari
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Nijmegen Centrum | Centre
17.000
16.700
15.700
13.300
19.750
5.500
28.100
27.700
18.300
35.600
38.750
40.050
Nijmegen Oost | East
4.300
4.100
3.000
17.800
5.650
6.300
Nijmegen West | West
18.000
16.100
20.100
21.500
28.450
17.700
Gemeente Beuningen
5.100
2.500
3.800
3.800
3.900
1.350
Wijchen
9.000
6.200
7.800
9.100
8.050
5.100
81.500
73.300
68.700
101.100
104.550
76.000
Totaal | Total
Voorts is zoals hierboven aangegeven het aantal transformaties in 2015 toegenomen,

waardoor ook deze objecten uit het aanbod zijn verdwenen.
In totaal staan er nog 60 objecten in aanbod met een gemiddeld metrage van 1.265
m. Dit betreft een tweetal objecten met beide een aangeboden metrage van ruim
10.000 m. Voorts valt op dat nauwelijks grotere metrages (> 1.000 m) beschikbaar
zijn in het centrum van Nijmegen.
Daling vooral in het centrum, aanbod in Brabantse Poort stijgt

In Nijmegen Centrum is het aanbodvolume het afgelopen jaar sterk gedaald, dit in
tegenstelling tot Nijmegen Brabantse Poort waar het aanbod voor het derde jaar op
rij groeide. Op het moment van schrijven staat nog maar 5.500 m kantoorruimte
in aanbod in het centrum van Nijmegen, terwijl dit in Brabantse Poort is opgelopen
tot ruim 40.000 m. De ontwikkelingen rondom de Meijhorst en Kerkenbos zijn
meer zorgwekkend. Ondanks kwalitatief goed vastgoed en de geringe huurprijzen in
Kerkenbos heeft dit nog niet geleid tot een opnamestijging. Intussen staat in Brabantse
Poort ruim 7.500 m meer dan drie jaar in aanbod.
per deelgebied
2010
2011
2012
2013
2014
2015
6.100
4.100
4.400
2.000
6.400
6.100
<250m
700
1.700
300
2.150
19.200
10.600
11.800
8.500
10.650
7.700
950
900
1.250
1.100
2.700
5.700
3.800
1.400
3.100
1.250
600
800
1.000
1.550
1.100
9.000
850
1.350
600
750
400
450
2.050
1.300
400
1.450
50
100
250
450
500
450
300
250
500
750
23.150
22.700
21.400
18.300
<250m
<250m
2.500
2.700
<250m
Gemeente Beuningen
900
<250m
Wijchen
5.000
2.900
<250m
Totaal 250m | Total

Totaal <250m | Total
Totaal | Total
35.500
26.900
3.200
4.500
3.700
6.450
35.500
26.900
26.350
27.200
25.100
24.750
Veel kleine transacties in 2015

Over heel 2015 is het opnamevolume op de Nijmeegse kantorenmarkt uitgekomen op
24.750 m. Dit ligt op een vergelijkbaar niveau als in 2014, toen het opnamevolume op
25.100 m uitkwam. De opnames zijn voor 1/3 tot stand gekomen in het centrum van
Nijmegen. Daarnaast wordt het jaar 2015 gekenmerkt door veel kleine opnames. De
gemiddelde metrage per opname bedroeg 315 m. Waar er vorig jaar 31 transacties
plaatsvonden met een metrage kleiner dan 250 m, betrof dit 57 transacties in 2015.
Nijmegen | Kantorenmarkten 2016 107
De opnames hadden vooral een verplaatsingskarakter binnen de regio en kenden een

hoge toetreding van kleine kantoorgebruikers. Wel heeft ALSO Holding AG zich aan
de Wijchenseweg (1.410 m) in Nijmegen gevestigd. ALSO Holding AG laat met deze
verhuizing haar kantoor achter in Nieuwegein.
Uit de markt wordt opgemerkt dat de prijs voor kleinere ruimtes ondergeschikt raakt aan
de vereisten rondom locatie en parkeren. Ondanks de hogere prijzen in het centrum
en bij het station willen veel kleine kantoorgebruikers zich op deze locaties vestigen.
Dit resulteert in een krapte op de kantorenmarkt van kwalitatief goede kantoorruimte
nabij het station van Nijmegen. Intussen is door het hoge opnameniveau het aanbod
in het centrum van Nijmegen teruggelopen tot 5.500 m.
De kantorenmarktratio, de ratio die de verhouding weergeeft tussen het opnamevolume
binnen een jaar ten opzichte van het aanbod aan het einde van het jaar, bedraagt
120.000
in Nijmegen 24%. Dit betekent dat de markt in verhouding tot vorig jaar krapper is
100.000
geworden. Vorig jaar lag de ratio immers nog op 20%. Wel zijn de verschillen tussen
80.000
de verschillende deelgebieden telkens duidelijker zichtbaar. Zo kent het centrum van
60.000
Nijmegen intussen een ratio van boven de 100%, te weten 150%. Dit betekent dat het
40.000
opnamevolume in een jaar anderhalf keer zo groot is als het gemeten aanbod aan het
20.000
eind van het jaar. Het geeft wel enigszins een vertekenend beeld van de markt op het
ijkmoment en naar verwachting zal aankomend jaar meer aanbod komen waardoor
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
de ratio lager zal zijn. De kantorenmarktratio in het centrum is onvergelijkbaar met de

ratios in Nijmegen Brabantse Poort en Nijmegen West, waar een ratio is te meten van
respectievelijk 22% en 10%.
Huurprijzen sterk afhankelijk van de kwaliteit van het vastgoed

In vergelijking tot vorig jaar zijn de huurprijzen gestabiliseerd. In het centrum van
Nijmegen worden de hoogste huren gerealiseerd en ligt de huur tussen 100 en
150 per vierkante meter per jaar. In Brabantse Poort en Nijmegen West worden
de laagste huurprijzen gerealiseerd, te weten tussen de 70 en 120 per vierkante
meter. Op basis van de vraag en aanbod verhouding in de verschillende deelgebieden
is te verwachten dat aankomend jaar prijsdruk zal plaatsvinden in het centrum van
Nijmegen indien er geen extra aanbod op de markt komt. Er staat immers intussen
minder in aanbod dan dat jaarlijks in het centrum wordt opgenomen. In de overige
gebieden blijven de prijzen naar verwachting meer onder druk staan. In deze
gebieden is nog steeds sprake van een ruim aanbod tegenover de jaarlijkse vraag naar
kantoorruimte. Daarbij is op de kantorenmarkt van Nijmegen veelal nog sprake van
een beperkte effectieve opname, waarbij ook kantoorruimte elders in de regio wordt
achtergelaten.
100-150
100-160
70-120
70-120
90-140
90-140
70-105
65-105
Gemeente Beuningen
75-120
75-125
Wijchen
70-120
70-120
Nijmegen
Voorraad krimpt sterk door transformaties

De kantorenvoorraad van Nijmegen komt op 1 januari 2016 uit op 447.000 m. In
vergelijking met vorig jaar betekent dit een daling van de voorraad van 2%. De
voorraaddaling is een resultante van enkele onttrekkingen voor transformatie in
Nijmegen (o.a. voormalig ROC kantoor en EPON-gebouw), daartegenover staat de
oplevering van een nieuwbouwkantoor op Kerkenbos. De verwachting is dat met het
strikt ruimtelijke beleid rondom nieuwbouwontwikkelingen en het beleid rondom
transformatieprojecten de voorraad aankomend jaar verder zal krimpen. n van de
mogelijke transformaties is het voormalig belastingkantoor aan de Stieltjesstraat. Dit
object zal aankomend jaar vermoedelijk in verkoop komen en in aanmerking komen
voor transformatie of herontwikkeling naar woningen of andere functies. Echter,
dit pand wordt door de Taskforce Noodopvang Rijksvastgoedbedrijf genoemd als
optie voor mogelijke huisvesting van statushouders. Of dit ook daadwerkelijk wordt
onttrokken aan de kantorenmarkt zal onder andere afhankelijk zijn van de gemeente
Nijmegen.
Totale voorraad
2011
2012
2013
2014
2015
2016
483.000
475.000
477.800
477.150
454.500
447.000
0%
-2%
1%
0%
-5%
-2%
Total stock
Afname / Toename
Decrease / Increase
Voor meer informatie over de regio Nijmegen kunt u terecht bij:

Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars
De heer S.G.A.H. Roelofs RT | Telefoon (024) 365 10 10 | www.stmakelaars.nl
8
Groningen
Leeuwarden en Assen
18%
247.900 m2
53.650 m2
1.851.200 m2
Kantorenmarktratio
Opnamevolume
Bedum
Groningen
Ten Boer
van Starkenborg
h-
Da
m
ste
rd
iep
kanaal
Zernikecomplex
Meeuwen
Cascade
A7 E22
Paterswoldsemeer
Foxhol
Haren
Oldenburg (Dld)
Pate
rs
wold
ewe
Her
Kranenburg
Europapark
se w
eg
Martini
Trade Center
swe
Rijk
Ciboga
Drachten
Be
we dume
g
r-
Hunze
A7 E22
al
na
ka
s
em
Hoogezand
Eelde
Groningen
Airport
Eelde
lemskanaal
Noo r d Wil
Peize
A28
Zuidlaardermeer
E232
Zuidlaren
5 km
Assen
1
2
3
4
5
Centrum / Centre
Noord / North
Oost / East
Zuid / South
West / West
Binnenstad, Stationsomgeving
Zernike-complex
Laan Corpus den Hoorn, Europapark
Leonard Springerlaan, Kranenburg
112 Groningen | Kantorenmarkten 2016
Groningen
Groningen
De kantorenmarkt in de gemeente Groningen wordt gekenmerkt door een
hoog transformatiepotentieel. In 2015 komt dit ook tot uiting met enkele grote
transformatieprojecten. Mede door het hoge volume aan onttrekkingen is het aanbod
aan kantoorruimte sterk gedaald en krijgt de kantorenmarkt in Groningen telkens
een meer evenwichtige en duurzame marktverhouding. In tegenstelling tot het
onttrekkingsvolume ligt het opnameniveau lager dan het vijfjaarsgemiddelde.
De sterke vraag naar studentenhuisvesting en de dalende kantoorhuurprijzen leiden
tot een goed transformatieklimaat. Doordat studentenhuisvesting in Groningen een
dermate gunstig exploitatiescenario kent, zijn verscheidene projecten gestart waarbij
de kantoorpanden worden omgebouwd tot studentenhuisvesting. Meest in het oog
springende voorbeeld is de transformatie van het kantoorpand aan het Stationsplein,
welke wordt getransformeerd in 210 studentenkamers, een sportruimte en diverse
studie- en tentamenruimtes. Daarnaast zal het in de jaren 70 gebouwde kantoorpand
De Zwarte Doos een transformatie ondergaan naar een multifunctioneel complex.
Hiermee verdwijnt het kantoorpand met de grootste aangeboden metrage uit het
kantorenaanbod.
De verwachting is dat ook in 2016 nog enkele transformaties ten behoeve van onder
andere studentenhuisvesting zullen volgen. Daarbij zal het opnameniveau in 2016
weer gaan toenemen vooral veroorzaakt door verplaatsingen van kantoorgebruikers
binnen de regio. Dit resulteert in een stabiel aanbodcijfer dat beter in verhouding staat
met de vraag naar kantoorruimte in de regio Groningen.
Kantooraanbod daalt sterk door alternatieve aanwending van kantoorpanden

Voor het tweede achtereenvolgende jaar daalt het aanbod van beschikbare
kantoorruimte sterk. In totaal is op 1 januari 2016 nog 102.700 m beschikbaar voor
verhuur of verkoop. Dit betekent een daling ten opzichte van begin 2015 met 26%.
Ten aanzien van de aanbodpiek ligt het aanbod aan kantoorruimte nu ruim 50.000 m
lager. Dit betekent dat het aanbod aan kantoorruimte een vergelijkbaar volume kent
als voor de crisisjaren.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
134.600
129.800
129.500
154.200
139.350
102.700
+8%
-4%
-0,2%
+19%
-10%
-26%
+28%
+14%
+5%
+15%
+1%
-25%
4%
3%
2%
2%
1%
0%
96%
97%
98%
98%
99%
100%

Groningen | Kantorenmarkten 2016 113

Sterke daling van het aanbod in Groningen West

De opnamedaling komt bijna volledig tot stand door een daling in het aanbod
in Groningen West. In de andere deelgebieden blijft het aanbod stabiel ten
180.000
opzichte van vorig jaar. De aanboddaling is bijna volledig het gevolg van gestarte
160.000
transformatieprojecten die vooral in Groningen West worden uitgevoerd. Daarnaast is
140.000
120.000
in 2015 ook een kantoorpand aan de Van Zwietenlaan 23 ter beschikking gesteld voor
100.000
de tijdelijke opvang van vluchtelingen.
80.000
60.000
40.000
Op 1 januari 2016 staan nog 88 kantoorpanden in aanbod tegenover 102 aan het begin
20.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
van 2015. De aangeboden objecten kennen een gemiddeld metrage van 1.165 m, ook
dit betekent een duidelijke daling ten opzichte van vorig jaar. Door de transformatie
van De Zwarte Doos is dit niet meer de grootst aaneengesloten beschikbare metrage.
Op dit moment staat de grootst aaneengesloten beschikbare metrage op de Laan
Corpus den Hoorn in Groningen Zuid, te weten ruim 7.000 m.

op 1 januari
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
11.500
16.400
13.900
13.000
8.400
7.550
9.400
7.300
8.100
7.200
6.400
6.100
Groningen Oost | East
35.400
27.400
20.500
27.800
20.000
17.950
Groningen West | West
48.500
39.700
55.900
79.000
71.000
41.100
Groningen Zuid | South
29.800
39.000
31.100
27.200
33.550
30.000
134.600
129.800
129.500
154.200
139.350
102.700
Groningen Centrum | Centre

Groningen Noord | North
Totaal | Total
Opnameniveau lager dan het vijfjaarsgemiddelde

In 2015 is een opnamevolume van 22.900 m geregistreerd. Dit betekent een sterke
afname ten opzichte van vorig jaar (32.000 m). Waar in eerdere jaren nog enkele
grotere gebruikers binnen de regio verhuisden naar een andere locatie, bleven deze
transacties in 2015 nagenoeg uit. De voornaamste transacties betroffen kleinere metrages
(<250 m) en middelgrote transacties (<1.000 m). In verhouding tot voorgaande jaren
is dan ook wel een duidelijke stijging te zien in deze transacties. In 2014 waren nog
circa 25 transacties met een metrage kleiner dan 250 m gerealiseerd, dit jaar zijn
dit 40 transacties. In totaal zorgden de kleine metrages voor een opnamevolume van
5.100 m, een stijging van 55%.
per deelgebied
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Groningen Centrum | Centre 250m
3.900
3.000
1.950
5.250
10.050
5.950
1.850
750
1.300
2.950
1.700
1.900
2.650
1.700
550
<250m
Groningen Noord | North 250m
<250m
Groningen Oost | East 250m
<250m
350
150
300
550
1.400
1.700
2.500
2.250
4.950
2.800
500
600
600
750
7.900
5.800
11.550
5.050
11.100
3.350
150
400
150
550
8.700
1.300
2.500
1.250
900
5.150
900
800
950
300
Totaal 250m| Total
23.600
13.700
21.150
13.800
28.700
17.800
Totaal <250m| Total
3.750
2.700
3.300
5.100
Totaal | Total
24.900
16.500
32.000
22.900
Groningen West | West 250m

<250m
Groningen Zuid | South 250m
<250m
Groningen
De dynamiek op de kantorenmarkt speelt zich dan ook vooral af in de kleinere

kantoorpanden of in kleine units in verzamelgebouwen.
In bijna alle deelgebieden is een duidelijke neergaande trend zichtbaar, het enige
deelgebied waar wel enkele grotere transacties hebben plaatsgevonden is te vinden in
Groningen Zuid. Hier lag het opnamevolume op bijna 5.500 m, terwijl het in voorgaande
jaren vaak bleef bij een volume van 2.000 tot 3.000 m. Een mogelijke oorzaak kan
liggen in de verruiming van het bestemmingsplan op kantorenpark Kranenburg. Door
de toenemende leegstand in dit gebied, dat oorspronkelijk bedoeld was voor bedrijven
in de biomedische en ICT-sector, is dit kantorenpark nu ook toegankelijk voor andere
gebruikers. Zo heeft onder andere Deloitte zich begin 2015 gevestigd op kantorenpark
Kranenburg.
Ondanks dat het opnamevolume stevig is gedaald in 2015 wordt nog steeds een
kantorenmarktratio genoteerd van 17%. De kantorenmarktratio geeft de verhouding
aan tussen de opname in 2015 ten opzichte van het aanbod aan het einde van dat
jaar. Naar verwachting zal de ratio in 2016 weer verder toenemen, wat impliceert dat
de kantorenmarkt in Groningen het komende jaar krapper zal gaan worden.
Groningen Centrum | Centre
90-140
80-140
Groningen Noord | North
70-100
60-100
Groningen Oost | East
70-110
70-120
Groningen West | West
100-150
80-150
Groningen Zuid | South
70-130
75-140

De huurprijzen die in Groningen worden gerealiseerd zijn nagenoeg stabiel ten
opzichte van vorig jaar. De verschillen in de gerealiseerde huurprijzen komen vooral
tot stand door verschil in kwaliteit van de kantoorpanden. Alleen het deelgebied Noord
wijkt enigszins af ten opzichte van de andere deelgebieden, echter daar zijn in het
afgelopen jaar ook weinig transacties gerealiseerd. De verwachting is dat, mede door
een krappere markt, de prijzen zich verder stabiliseren en binnen de hoogwaardige
segmenten zelfs sprake kan zijn van enige prijsstijging.
Totale voorraad
2011
2012
2013
2014
2015
2016
906.000
904.000
905.300
1.127.500
1.099.200
1.061.200
+1%
0%
+0,1%
+25%
-3%
-3%
Total stock
Afname / Toename
Decrease / Increase
Voorraad krimpt door transformaties

Zoals in het voorgaande duidelijk is geworden, heeft de gemeente afgelopen jaar
wederom enkele transformaties kunnen faciliteren. Dit resulteert in een relatief sterke
afname van de kantorenvoorraad. Hierbij dient in acht te worden genomen dat een
deel van de getransformeerde voorraad op een later moment weer aan de voorraad
kan worden toegevoegd. Zo betreft de transformatie van De Zwarte Doos een
Groningen | Kantorenmarkten 2016 115
multifunctionele bestemming, waarbij een deel na renovatie weer zal worden verhuurd
als kantoor. Daarbij is het de vraag wat met het kantoorpand aan de Van Zwietenlaan
gebeurt nadat deze als huisvesting heeft gediend voor statushouders. De verwachting
is dat dit kantoorpand ook hierna zal worden gexploiteerd als woonruimte.
Voor meer informatie over de regio Groningen kunt u terecht bij:
Lamberink Bedrijfsmakelaars | De heer ing. E. Venema RT RMT | Telefoon (0592) 33 84 20
www.lamberink.nl
Leeuwarden
Stiens
Leeuwarden
Jelsum
N357
Lekkum
ing
4
Kan
1
eg
Drach
tsterw
iana
laan
Oostergoweg
Jul
weg
e
aalw
g
elin
Harlingerstraatweg
d
Von
on
Gr
N383
e
Ann
Franeker
eg
tw
aa
tr
ers
Groningen
N355
nsdy
Aldla
Van
anaal
xmak
Harin
Hempens
N31
N32
Goutum
N358
Drachten
N31
2,5 km
Swichum
Heerenveen
Warga
1
2
3
4
Centrum / Centre
West / West
Business park Leeuwarden, FEC-City Zone
Zuid / South
Oostergoweg
Oost / East
De Hemrik
Leeuwarden | Kantorenmarkten 2016 117
Leeuwarden
De kantorenmarkt in Leeuwarden is net als vorig jaar te kenmerken als positief. Het
opnameniveau ligt beduidend hoger dan wat langjarig behaald wordt, daarbij is een
aanboddaling geregistreerd. De aanboddaling is echter niet direct het gevolg van
effectieve opname op de kantorenmarkt, maar meer een gevolg van onttrekkingen
voor transformaties. Door deze ontwikkelingen wordt de kantorenmarkt in Leeuwarden
langzaamaan weer krapper. Wel blijft tot op heden sprake van een relatief ruime markt.
Net als in andere gemeenten stuurt de gemeente Leeuwarden aan op het beperken
van de kantorenleegstand door middel van transformatie van kantoorlocaties. In
Leeuwarden heeft dit in de afgelopen jaren ook geleid tot enkele transformaties,
waardoor de voorraad en de leegstand op de kantorenmarkt gestaag is gaan
dalen. Ook in 2015 zijn enkele transformaties tot stand gekomen. Voorts zal een
tijdelijke noodopvang worden gevestigd in het kantoorpand aan de Heliconweg. Dit
kantoorpand is eigendom van dezelfde eigenaar als het kantoorpand in Groningen
die ook ter beschikking wordt gesteld voor noodopvang van asielzoekers. Het betreft
in beide gevallen kantoren van Tasman Properties CV. De verwachting is dat het
kantoor aan de Heliconweg, nadat het heeft gefungeerd als noodopvang, zal worden
getransformeerd naar een woningcomplex. Hierdoor zal dit pand ook structureel van
de kantorenmarkt verdwijnen.
De verwachting is dat de dynamiek in Leeuwarden langzaamaan terugkomt en dat de
huurprijzen mede door de hogere opnamevolumes stabiliseren. Wel is een duidelijke
segmentatie in de markt zichtbaar, waarbij verouderde kantorenvoorraad tegen lagere
prijzen wordt aangeboden. Dit terwijl nieuwere kantoren op goede locaties juist een
stabielere huurprijs kennen.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
83.200
77.500
106.400
125.500
110.200
99.600
-11%
-7%
+37%
+18%
-12%
-10%
-24%
10%
+30%
+10%
+10%
-1%
2%
2%
0%
0%
0%
0%
98%
98%
100%
100%
100%
100%

Kantooraanbod daalt gestaag

Op 1 januari 2016 is in Leeuwarden 99.600 m kantoorruimte beschikbaar voor
verhuur of verkoop. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder is het aanbod
gedaald met 10.600 m. Dit betekent een daling van ongeveer 10%. De aanboddaling
is niet het gevolg van een sterke effectieve opname onder gebruikers of de vestiging
van nieuwe kantoorgebruikers. Dit is vooral te herleiden door transformaties en
onttrekkingen uit de markt waardoor het kantorenaanbod is geslonken. Begin 2016
staan nog 73 kantoorpanden in aanbod met een gemiddeld metrage van 1.365 m.
118 Leeuwarden | Kantorenmarkten 2016
Leeuwarden

Dit betekent een afname van zeven kantoorpanden, terwijl de gemiddelde metrage
nagenoeg gelijk is gebleven.
140.000
120.000
Voorts is n van de grootste aangeboden metrage, te weten het kantoor aan de
100.000
Tesselschadestraat 7, verkocht door het Rijksvastgoedbedrijf voor 1,2 miljoen. De
80.000
verwachting is dat het kantoor zal worden omgebouwd naar woonruimte en niet meer
60.000
zal terugkomen op de kantorenmarkt. De grootst aaneengesloten metrages worden
40.000
aangeboden op het Fonteinland en aan de Tesselschadestraat. Bij beide kantoren
20.000
betreft het een aaneengesloten metrage van ongeveer 6.000 m.
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
Aanboddaling in alle deelgebieden

De aanboddaling is in alle deelgebieden in Leeuwarden waargenomen. De aanboddaling
is in absolute zin het grootst in Leeuwarden West, waar in totaal ruim 4.000 m
kantoorruimte minder beschikbaar is. Dit is vooral te verklaren door de transformatie
van de Heliconweg naar een noodopvang en de verkoop van de Tesselschadestraat
7. Wel blijft in alle deelgebieden nog sprake van een ruim aanbod in verhouding tot
het opnamevolume, daarbij is zichtbaar dat de meeste gebruikers nog steeds meer
vloeroppervlakte achterlaten dan dat ze opnemen.

op 1 januari
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Leeuwarden Centrum | Centre
18.100
18.900
22.300
28.150
22.300
19.950
Leeuwarden Oost | East
14.400
10.600
21.500
23.300
20.550
17.850
Leeuwarden West | West
25.400
26.400
40.400
47.150
40.450
36.000
Leeuwarden Zuid | South
25.300
21.600
22.200
26.900
26.900
25.800
Totaal | Total
83.200
77.500
106.400
125.500
110.200
99.600
Dynamiek komt terug in Leeuwarden

In navolging op de sterke opnamestijging in 2014 is in 2015 wederom een hoog
opnamevolume behaald op de kantorenmarkt in Leeuwarden. Over heel 2015 is een
opnamevolume gerealiseerd van 15.750 m. Dit bevestigt het beeld dat de dynamiek
op de kantorenmarkt in Leeuwarden terugkomt. In totaal zijn 30 transacties in 2015
tot stand gekomen, waarvan vijftien transacties betrekking hebben op kleine metrages
(<250 m) en vijftien transacties betrekking hebben op metrages groter dan 250 m. De
gemiddelde metrage per transactie bedraagt 520 m.
De Leeuwardense kantorenmarkt kan worden getypeerd als een verplaatsingsmarkt,
waarbij kantoorgebruikers binnen de eigen regio op zoek gaan naar een nieuwe locatie
die beter aansluit op de kantoorbehoeften. Zo zal in 2016 AEGON verhuizen van de
oude kantoorlocatie aan de Lange Marktstraat 11 naar het kantoorcomplex aan de
overkant, waar op dit moment ook Achmea en FBTO zijn gevestigd.
Doordat vooral sprake is van een verplaatsingsmarkt leidt dit niet tot een vraagtoename,
waardoor de krapte van de markt vooral wordt bepaald door onttrekkingen van
de markt. Dit heeft als gevolg dat veel gebruikers opwaarts verhuizen naar een
hoogwaardiger kantoor, terwijl juist een ouder kantoorpand in het aanbod wordt
achtergelaten. Dit betekent dat het aanbod aan hoogwaardige kantoren in Leeuwarden
door deze verplaatsingen wel telkens schaarser wordt.

per deelgebied
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Leeuwarden Centrum | Centre 250m
500
9.800
700
<250m
500
750
Leeuwarden Oost | East 250m
3.700
4.350
<250m
550
12.600
500
1.800
Leeuwarden West | West 250m

<250m
Leeuwarden Zuid | South 250m
200
150
250
10.400
300
1.500
2.350
6.900
<250m
350
450
Totaal Leeuwarden 250m | Total
23.000
800
1.500
3.700
12.650
13.750
Totaal Leeuwarden <250m | Total
200
150
850
2.000
Totaal | Total
1.700
3.850
13.500
15.750
De kantorenmarktratio in Leeuwarden, de verhouding tussen de opname in het jaar
en het aantal beschikbare m kantoorruimte aan het eind van het jaar, bedraagt
14%. Dit ligt aanzienlijk hoger dan voorgaande jaren, zeker in verhouding tot de jaren
2011-2013 waarbij de ratio niet hoger lag dan 3%. Dit laat eens te meer zien dat de
dynamiek op de kantorenmarkt in Leeuwarden terugkomt. De verwachting is dat de
ratio aankomend jaar op een vergelijkbaar niveau zal blijven bewegen.

Bij de transacties is een sterke spreiding te zien in de gerealiseerde huurprijzen,
waardoor geen eenduidige huurprijs is vast te stellen. De huurprijs is sterk afhankelijk
van de locatie en objectspecifieke kenmerken, waarbij zichtbaar is dat transacties van
meer verouderde kantoorpanden gepaard gaan met lage huurprijzen, terwijl de meest
recent gebouwde kantoorlocaties nog relatief hoge huurprijzen weten te realiseren. De
verwachting is dat ook volgend jaar een vergelijkbare tendens zichtbaar is, waarbij de
markt sterk gesegmenteerd is. Ondanks de krapper wordende markt leidt dit derhalve
niet direct tot hogere huurprijzen op de kantorenmarkt in Leeuwarden.
Leeuwarden Centrum | Centre
85-110
85-110
Leeuwarden Oost | East
60-110
60-100
Leeuwarden West | West
65-90
65-90
Leeuwarden Zuid | South
65-100
65-100
Voorraad krimpt door transformaties

De kantorenvoorraad krimpt licht ten opzichte van vorig jaar. De kantorenvoorraad
van Leeuwarden bedraagt nu 512.000 m, waarvan 99.600 m in aanbod staat. De
voorraad zal, vanwege enkele te verwachten transformaties, aankomend jaar verder
afnemen. De voorraad zal daarmee in kwantitatieve zin telkens meer aansluiten bij de
structurele vraag naar kantoorruimte in Leeuwarden.
Totale voorraad
2011
2012
2013
2014
2015
2016
520.000
523.000
523.000
516.000
516.000
512.000
0%
+0,5%
0%
-1%
0%
-1%
Total stock
Afname / Toename
Decrease / Increase
120 Leeuwarden | Kantorenmarkten 2016
Leeuwarden
Voor meer informatie over de regio Leeuwarden kunt u terecht bij:

www.lamberink.nl
Assen
Zeijen
Groningen
Noo
m
ille
rd W
sK
ana
al
Loon
E232
A28
Ekehaar
0
5 km
Zwolle
1
2
3
4
Centrum / Centre
Noord / North
Zuid / South
West (o.a. Kloosterveen) / West
Overcingellaan, Stationsstraat, Veemarkt, Zendmastweg

Noorderstaete, Peelerpark, Borgstee, Ketellapper, Bommerstr.
Mandemaat, Schepersmaat
Lauwers, Transportweg, Huize Nassau
122 Assen | Kantorenmarkten 2016
Assen
Assen
In 2015 is in de regio Assen een sterke stijging geregistreerd in het opnamevolume
ten opzichte van voorgaande jaren. Met name de ICT sector beweegt zich nadrukkelijk
op de markt, in tegenstelling tot de *semi-overheden waar een krimp te verwachten
valt. Mede door deze sterke opnamestijging en enkele kantooronttrekkingen is het
aanbod verder gedaald, waarbij dit op sommige locaties kan leiden tot meer krapte op
de kantorenmarkt. Desalniettemin is nog sprake van voldoende kwalitatief aanbod in
de regio Assen.
De gemeente Assen heeft beleid ingezet om kantoortransformaties te faciliteren.
De gemeente faciliteert onder andere de transformatie van het kantoorpand
Schepersmaat (18.000 m BVO) naar opvang van statushouders. Ook wordt
een karakteristiek kantoorpand, de Abel Tasmantoren, getransformeerd naar
huurwoningen voor starters. Deze alternatieve invullingen zorgen er voor dat er een
duurzamere kantorenvoorraad ontstaat ten opzichte van het aanbod.
Voor de kantorenmarkt valt verder op te merken dat het centrum en het stationsgebied
van Assen meer gewaardeerd worden bij gebruikers. Verwacht wordt dat het aanbod
van (grotere) kantoorpanden buiten het centrum komend jaar verder toe zal nemen.
Aanboddaling van 15%

Ten opzichte van vorig jaar is sprake van een aanboddaling van 15%. Op 1 januari
2015 staat in de regio Assen 45.600 m kantoorruimte in aanbod. In vergelijking met
het vijfjaarlijkse gemiddelde neemt het aanbod af met 8%. In 2015 zijn drie nieuw
gebouwde kantoren aan het aanbod toegevoegd, allen in het centrum van Assen. Het
totale metrage beschikbare kantoorruimte is aan het einde van 2015 verdeeld over 48
kantoorobjecten. Dit betreft vijf objecten minder dan vorig jaar. De gemiddelde grootte
van een aangeboden kantoorruimte is afgenomen met 42 m tot 950 m. In Assen
West, midden in het centrum Kloosterveen, registreert het gebouw de Kloosterveste
de grootst beschikbare aaneengesloten metrage, te weten 2.740 m.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
41.400
56.300
43.400
53.500
52.550
45.600
+24%
+36%
-23%
+23%
-2%
-15%
+17%
+39%
+4%
+17%
+6%
-8%
2%
1%
3%
2%
5%
0%
98%
99%
97%
98%
95%
94%

Assen Centrum in trek

De kantorenmarkt van Assen bevindt zich met name in het centrum van Assen. In dit
gebied wordt 28.450 m aangeboden aan het begin van 2016. Ter vergelijking, op 1
januari 2015 was 33.300 m beschikbaar in het centrum van Assen. De deelgebieden
Assen | Kantorenmarkten 2016 123
Assen Noord en Assen Zuid kennen een lichte toename van het aanbod, respectievelijk
6.750 m en 2.950 m. In Assen West wordt 7.450 m aangeboden, ten opzichte van
2014 een daling van 3.800 m. Verwacht wordt dat het centrumgebied van Assen nog
meer aantrekt, terwijl de grotere kantoorpanden buiten het centrum moeite zullen
krijgen om gebruikers te behouden.
op 1 januari
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Assen Centrum | Centre
22.100
24.400
20.900
27.600
33.300
28.450
Assen Noord | North
10.300
14.100
11.900
13.900
5.600
6.750
Assen West | West
7.100
7.400
8.700
10.100
11.250
7.450
Assen Zuid | South
1.900
10.400
1.900
1.900
2.400
2.950
41.400
56.300
43.400
53.500
52.550
45.600
Totaal | Total

Forse opnamestijging door grote (koop)transacties

In totaal bedraagt het opnamevolume in Assen 15.000 m. Na voornamelijk kleine
60.000
transacties in 2014 kent de regio Assen in 2015 een aantal grote kooptransacties,
50.000
waardoor langzaamaan meer wordt opgenomen. Het algemene beeld over 2015 is
dat met name de ICT en advocatuur meer opnemen en dat bij de semi-overheden
40.000
sprake is van krimp.
30.000
20.000
Ten opzichte van een jaar eerder is sprake van een toename van 8.500 m, een stijging
10.000
van 57%. In totaal hebben 20 transacties plaatsgevonden, waarvan negen met een
'06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod/Supply
Opname/take-up
metrage groter dan 250 m en elf met een metrage kleiner dan 250 m. Ten opzichte
van 2014 heeft n transactie meer plaatsgevonden.
De transacties hebben met name in het deelgebied Assen Centrum en Assen West
plaatsgevonden, waar respectievelijk acht en zes transacties met een totaal metrage
van ongeveer 3.200 m en 5.900 m verkocht of verhuurd zijn. In de regios Assen Zuid en
Assen Noord is voor 500 m en voor 5.400 m opgenomen. De grootste geregistreerde
opname betreft een kooptransactie in Assen Noord aan de Amerikaweg van 4.700 m.

per deelgebied
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Assen Centrum | Centre 250m
3.800
3.200
2.100
5.500
3.000
2.500
<250m2
Assen Noord | North 250m
600
600
1.000
650
3.900
2.600
1.300
1.300
4.700
700
200
650
<250m2
Assen West | West 250m
400
2.100
2.100
900
5.600
<250m2
200
100
300
350
Assen Zuid | South 250m
500
<250m2
Totaal | Total 250m2
8.100
5.800
5.500
7.600
5.200
13.300
Totaal | Total <250m2
1.500
1.200
1.300
1.700
Totaal | Total
7.000
8.800
6.500
15.000
300
50
In Assen is de kantorenmarktratio, de ratio tussen de opname in een bepaalde periode
en het aanbod aan het einde van deze periode, gestegen naar 29%. Deze toename
van 19 procentpunt geeft aan dat de regio Assen een goed jaar achter de rug heeft
gehad, waarbij de kantorenmarkt in de regio krapper is geworden. De stijging kan
Assen
mede verklaard worden door grote kooptransacties en onttrekking van aanbod. Naar
verwachting worden komend jaar weinig transformaties doorgezet en wordt beperkt
nieuwbouw ontwikkeld waardoor de ratio zal afnemen.
Huurprijzen
Positief is te vermelden dat de huurprijzen zich lijken te stabiliseren en komen niet
onder de grens van 70 per m. Wel verschillen de huurprijzen zeer sterk per locatie
en naar kwaliteit van het vastgoed. Dit verklaart ook de brede bandbreedte van
huurprijzen in enkele deelgebieden. Verder blijkt dat extra huurverlagingen niet direct
helpen om meer meters af te nemen. Daarmee wordt bevestigd dat de prijselasticiteit
op de kantorenmarkt beperkt is bij verouderd vastgoed. De verwachting is dat de
huurprijzen zich in 2016 verder zullen stabiliseren en dat de bodem in de huurprijzen
daarmee is gelegd.
Assen Centrum | Centre
75-130
75-130
Assen Noord | North
85-110
80-100
Assen West | West
60-90
60-90
Assen Zuid | South
90-110
90-100
Voorraad daalt door transformatie en opvang

De kantoorruimte in Assen bedraagt op 1 januari 278.000 m, dit is een daling van circa
7% ten opzichte van vorig jaar. De daling wordt voor een groot deel veroorzaakt door
de onttrekking van het oude NAM-kantoor aan de Schepersmaat ten behoeve van de
opvang van statushouders. Daartegenover staat de gereedmelding van het nieuwe
laboratorium voor PRA Health Sciences. Dit betreft een complex van circa 3.000 m.
Totale voorraad Total Stock

Afname / Toename Decrease/increase
2011
2012
2013
2014
2015
2016
300.000
300.000
295.000
299.000
299.000
278.000
0%
0%
-2%
+1%
0%
-7%
Voor meer informatie over de regio Assen kunt u terecht bij:

www.lamberink.nl
Assen | Kantorenmarkten 2016 125
9
Apeldoorn
Deventer en Zwolle
17%
445.400 m2
83.400 m2
1.905.500 m2
Kantorenmarktratio
Opnamevolume
Vaassen
Apeldoorn
Apeld
oorns
kanaa
l
Zwolle
Oo
st
Ve
l
eg
ew
uw
Bedrijvenpark
Apeldoorn Noord
A50
aa
Soerenseweg
n
ve
De
J.F.
dylaan
Kenne
m
ille
Welgelegen
Zutph
n
derlaa
xan
Ale
ense-
straa
Deventer
Pr. W
str
ter
5
A1
we
Amsterdam
ijk
A1
ersd
Arnhemseweg
Kay
a-
p
uro
Laan v an
en
Malken sch o t
ld
Ape
E30
s
oorn
a
kana
A50
5 km
Arnhem
1
2
3
4
5
Centrum / Centre
Noord / North
Zuid / South
Oost / East
Overig / Other
Binnenstad, Stationsomgeving
Apeldoorn Noord
Vision Park, Business PARK ETV
Laan van Osseveld
128 Apeldoorn | Kantorenmarkten 2016
Apeldoorn
Apeldoorn
In 2015 is in de regio Apeldoorn een sterke stijging in het opnamevolume geregistreerd
ten opzichte van voorgaande jaren. Mede door deze sterke opnamestijging en enkele
kantooronttrekkingen door transformatie is het aanbod verder gedaald. Ondanks de
positieve ontwikkelingen door een opnamestijging en een aanboddaling blijft in de
regio Apeldoorn sprake van een ruime markt.
De provincie Gelderland en de gemeente Apeldoorn hebben het beleid ingezet om
kantoortransformaties te faciliteren. In de praktijk blijkt dat dit alleen werkt op locaties
waar de vigerende bestemmingsplannen woningbouw toestaan. Voorts komt naar
voren dat het woningcontingent als belangrijk obstakel wordt gezien om tot meer
transformaties van kantoren naar woningen te komen. Bij meer flexibiliteit is de
verwachting dat nog enkele kantoorpanden in Apeldoorn worden onttrokken voor
transformatie naar woningen. Belangrijk voorbeeld is de aankoop van het voormalig
hoofdkantoor van Centraal Beheer Achmea aan de Prins Willem Alexanderlaan,
waarbij door eigenaar Certitudo wordt overwogen om een deel (16.000 m BVO) te
transformeren naar huurappartementen.
Voor de kantorenmarkt is de verwachting dat sprake blijft van een verplaatsingsmarkt,
waarbij gebruikers verhuizen naar hoger gewaardeerd vastgoed. Dit betekent dat het
aandeel verouderde gebouwen in aanbod komend jaar verder zal toenemen.
Kantooraanbod daalt verder

Voor het tweede achtereenvolgende jaar is het aanbod aan kantoorruimte gedaald
in de regio Apeldoorn. Op 1 januari 2016 is 150.400 m kantoorruimte beschikbaar.
Dit betekent een daling van 7% ten opzichte van vorig jaar en een daling van 22% ten
opzichte van de aanbodpiek in 2014. Toen stond nog ruim 192.000 m kantoorruimte
in aanbod.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
142.500
143.900
144.300
192.900
162.050
150.400
+23%
+1%
+0,3%
+34%
-16%
-7%
+26%
+20%
+12%
+34%
+3%
-4%
2%
2%
1%
0%
0%
0%
98%
98%
99%
100%
100%
100%

De aanboddaling komt grotendeels voort uit enkele onttrekkingen door transformaties.

Daarnaast is het opnameniveau in 2015 aanzienlijk hoger geweest dan voorgaande
jaren. De stijging in het opnameniveau wordt vooral veroorzaakt door enkele
verschuivingen van grotere kantoorgebruikers in de regio Apeldoorn, zoals Modus
Link. Modus Link heeft in 2015 een locatie in Apeldoorn Noord ingeruild voor een
locatie nabij het station van Apeldoorn.
Apeldoorn | Kantorenmarkten 2016 129

op 1 januari
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Apeldoorn Centrum | Centre
32.600
29.300
40.600
82.400
39.650
26.700
Apeldoorn Noord | North
20.100
15.700
21.400
24.000
27.650
29.500
Apeldoorn Oost | East

Apeldoorn Zuid | South
Apeldoorn Overig | Other
Totaal | Total

4.800
6.800
6.300
6.100
6.500
5.700
45.900
45.400
27.700
31.550
32.950
38.500
39.100
46.700
48.300
48.850
55.300
50.000
142.500
143.900
144.300
192.900
162.050
150.400
Aanbod loopt terug in het centrum, stijging in Noord en Zuid Apeldoorn

De voornaamste aanboddaling wordt veroorzaakt door een daling in het centrum van
Apeldoorn. De vraag naar kantoorlocaties en de potentie van transformatieobjecten
200.000
is binnen dit deelgebied beter, wat leidt tot een krapper aanbod. Zo zijn nagenoeg alle
180.000
160.000
140.000
transformaties in de afgelopen jaren uitgevoerd in het centrum van Apeldoorn. In de
120.000
overige deelgebieden is een stabilisatie van het aanbod waar te nemen en moet de
100.000
aanboddaling volledig komen van kantooropnames.
80.000
60.000
Op 1 januari 2016 staan 133 kantoorpanden in aanbod met een gemiddeld
40.000
20.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
metrage van 1.130 m, dit ligt 167 m lager dan aan het begin van vorig jaar. Net
als vorig jaar registreert het kantoorgebouw HNK, voorheen bekend als La Tour,
de grootst beschikbare aaneengesloten metrage. Daarbij vormen slechts enkele
grote kantoorpanden een belangrijk deel van het kantorenaanbod in Apeldoorn.
Zo vormen tien van de 133 aangeboden kantoorpanden reeds 30% van het totale
kantorenaanbod in de regio Apeldoorn. Naar verwachting kan daar het komende jaar
het aan het Stationsplein gelegen belastingdienst kantoor aan worden toegevoegd
(13.845 m). Echter dit pand wordt net als het kantoor op de John F. Kennedylaan 2
door het Taskforce Noodopvang Rijkvastgoedbedrijf genoemd als optie voor mogelijke
huisvesting van statushouders. Of dit ook daadwerkelijk wordt onttrokken aan de
kantorenmarkt zal onder andere afhankelijk zijn van de gemeente Apeldoorn.
Sterke opnamestijging in 2015 door verhuizing van grotere gebruikers

In 2015 is een opnamevolume van 25.750 m geregistreerd. Dit betekent een toename
van het opnamevolume van 39% ten opzichte van vorig jaar. De stijging is zowel
waargenomen onder de kleine metrages als onder de metrages groter dan 250 m.
Voor 80% betrof het verhuurtransacties.
Afgelopen jaar was de markt te typeren als een verplaatsingsmarkt waarbij onder
andere enkele grotere gebruikers van kantoorpand wisselden. Dit verklaart ook het
hoge opnamevolume in het afgelopen jaar. Het grootste gedeelte van de transacties
betrof vooral verplaatsingen binnen de regio (60%). Wel is BDO weer in Apeldoorn
teruggekeerd en hebben zij na de grootschalige renovatie van het HNK gebouw besloten
zich te vestigen op de zeventiende en achttiende verdieping van dit kantorencomplex.
Zowel de ligging nabij de open afrit van de A50, als de uitgebreide faciliteiten hebben
een zekere rol gespeeld in de huisvestingskeuze.
De deelgebieden Apeldoorn Overig en Apeldoorn Zuid kennen de voornaamste
opnamestijging. De opnamestijging is zowel in volume als in het aantal transacties het
sterkst bij metrages groter dan 250 m. Waar in 2014 slechts veertien transacties in dit
Apeldoorn
segment waren geregistreerd, betrof dat in 2015 33 transacties met een totaal volume
van 21.600 m. Het aantal transacties van de kleine metrages bleef vrijwel stabiel van
37 naar 36 transacties.
per deelgebied
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Apeldoorn Centrum | Centre 250m
4.300
8.200
1.600
1.950
7.850
1.100
1.300
500
800
1.200
5.700
8.900
1.600
1.400
600
2.750
700
800
500
900
1.100
1.000
700
350
250
400
700
100
2.500
4.500
4.000
2.450
3.000
5.150
300
100
400
1.050
10.400
8.100
6.200
8.800
3.850
12.250
<250m
Apeldoorn Noord | North 250m
<250m
Apeldoorn Oost | East 250m
<250m
Apeldoorn Zuid | South 250m
<250m
Apeldoorn Overig | Other 250m
<250m
1.400
300
800
900
Totaal | Total 250m
24.000
30.700
13.400
15.300
15.300
21.600
Totaal | Total <250m
3.950
2.100
3.200
4.150
Totaal | Total
17.350
17.400
18.500
25.750
De kantorenmarktratio in de regio Apeldoorn, de verhouding tussen de opname
in een jaar en het aantal beschikbare vierkante meter kantoorruimte aan het eind
van het jaar, bedraagt 14%. Dit betekent een sterke toename ten opzichte van de
afgelopen twee jaar, waarbij de ratio respectievelijk op 8% en 9% lag. Dit geeft aan dat
in verhouding de kantorenmarkt in Apeldoorn afgelopen jaar krapper is geworden.
Er blijft weliswaar wel sprake van een ruime kantorenmarkt, waarbij het aanbod aan
kantoorruimte de jaarlijkse vraag overstijgt.
Huurprijs sterk gesegmenteerd, maar lager

De huurprijzen liggen intussen zon 25 per m lager dan het niveau van vijf jaar geleden.
De mediane huurprijs ligt daarmee reeds onder 100 per m. Wel is een duidelijk
onderscheid te maken tussen verouderde panden en locaties en kantoorpanden uit
een recenter bouwjaar. De bandbreedte tussen de huurprijzen is daarmee vrij groot.
De verwachting is dan ook dat ook komend jaar deze verschillen telkens duidelijker
worden naarmate meer schaarste optreedt onder nieuwere kantoorgebouwen op
gewilde locaties.
Apeldoorn Centrum | Centre
105
100-120
Apeldoorn Noord | North
70
70-80
Apeldoorn Oost | East
80
75-90
Apeldoorn Zuid | South
90
80-100
Apeldoorn Overig | Other
90
80-100
Apeldoorn | Kantorenmarkten 2016 131
Voorraad krimpt verder

De kantorenvoorraad krimpt gestaag door transformaties in het centrum van
Apeldoorn. Op 1 januari 2016 komt de voorraad uit op 710.600 m, dit is een daling
van een procent ten opzichte van vorig jaar. Bij een zekere flexibiliteit van de gemeente
kan de voorraad kantoorruimte nog verder krimpen, zeker indien ook de opties vanuit
het Rijksvastgoedbedrijf worden gebruikt voor de huisvesting van statushouders,
waarmee in n keer 22.000 m aan de kantorenmarkt kan worden onttrokken.
2011
2012
2013
2014
2015
2016
754.000
754.000
738.400
738.400
717.750
710.600
0%
0%
-2%
0%
-3%
-1,0%
Voor meer informatie over de regio Apeldoorn kunt u terecht bij:

Rodenburg Bedrijfsmakelaars | De heer drs. J.A.C. van Loon MRICS RT
Telefoon (055) 526 82 68 | www.rodenburg.nl
Deventer
Deventer
Diepenveen
IJs
se
l
eg
ew
ols
Zw
Sin
g
el
Snipperlingsdijk
Holte
rw eg
at
stra
edse
ns
he
tp
Zu
Kloosterlanden
3
A1
E30
Hengelo
Zwe
g
swe
link
me
Sie
Rijksstraat w e g
e-
E30
5 km
l
se
IJs
1 Centrum / Centre
2 Hanzepark
3 Overig / Other
Deventer | Kantorenmarkten 2016 133
Apeldoorn
A1
g
we
Twello
Deventer
In 2015 is een stabilisatie van het opnamevolume geregistreerd ten opzichte
van voorgaande jaren. De stabilisatie van het opnameniveau heeft niet geleid tot
een afname in het aanbod van kantoorruimte. Afgelopen jaar is het aanbod aan
kantoorruimte in Deventer gestegen tot bijna 105.000 m beschikbare ruimte. Dit
betekent dat in Deventer nog steeds sprake is van een ruime kantorenmarkt met een
hoog aanbodniveau.
Het beleid van de provincie Overijssel en de gemeente Deventer om de leegstand
op de kantorenmarkt te verkleinen heeft nog niet geleid tot een sterke afname van
het beschikbare kantorenaanbod. Wel is een start gemaakt met de transformatie
van het kantoor aan de Laboratoriumplein 1, welke zal worden omgebouwd naar
(huur)woningen. Ondanks dat de prijzen op de kantorenmarkt in de afgelopen jaren
sterk zijn gedaald, zien eigenaren transformatie niet direct als goed alternatief. Vaak
heeft dit te maken met de locatie van de leegstaande kantoorpanden. Mogelijke
belemmering is tevens dat de gemeente beleid voert om het aantal toevoegingen aan
de woningmarkt te beperken en af te stemmen met de regio West-Overijssel, waardoor
deze herontwikkelingen niet altijd mogelijk zijn.
De verwachting is dat het komende jaar het aanbod aan beschikbare kantoorruimte
vooral in het centrum van Deventer verder zal toenemen. Dit wordt mede veroorzaakt
door het vrijkomen van enkele overheidsgebouwen, zoals het huidige kantoorgebouw
aan de Leeuwenbrug waar tot op heden de gemeente is gehuisvest.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
88.700
89.600
88.800
106.600
91.300
104.700
+17%
+1%
-1%
+17%
-17%
+15%
+28%
+19%
+8%
+18%
-2%
+13%
3%
12%
3%
0%
0%
0%
97%
88%
97%
100%
100%
100%


Kantooraanbod stijgt
Na een daling van het kantooraanbod in 2014 is het aanbod in 2015 weer gestegen
naar een niveau vergelijkbaar met de aanbodpiek van eind 2013. Op 1 januari 2016 is
120.000
104.700 m kantoorruimte beschikbaar. Dit betekent een stijging van 15% ten opzichte
100.000
van het aanbod aan het begin van 2015. Begin 2015 stond nog circa 91.300 m in
80.000
aanbod. Ten opzichte van de voorraad betekent dit dat sprake is van een zeer ruime
beschikbaarheid van kantoorruimte.
60.000
40.000
Aanbod stijgt verder, vooral in het deelgebied Hanzepark
20.000
0
Het aanbod aan kantoorruimte wordt voor een belangrijk deel (80%) aangeboden in
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
het deelgebied Hanzepark. Alleen de tien grootste aangeboden kantoorpanden zorgen
134 Deventer | Kantorenmarkten 2016
Deventer
al voor een aanbodvolume van 44.000 m, dit betreffen allen panden die gelegen zijn
binnen het deelgebied Hanzepark. Daarnaast zorgt het op het Bergweide gelegen
multifunctionele gebouw Le Collge voor een beschikbare ruimte van ruim 11.000
m. Op Hanzepark is tevens zichtbaar dat de huurprijzen per vierkante meter de
afgelopen jaren aanzienlijk zijn verlaagd. Ondanks deze lage huisvestingsprijzen heeft
dit tot op heden nog niet geleid tot additionele vraag naar kantoorruimte. Alternatieve
aanwending door transformatie lijkt op Hanzepark, gezien de locatie, ook geen optie.
op 1 januari
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Deventer Centrum | Centre
13.000
9.000
8.700
13.900
13.100
12.500
Deventer Hanzepark
59.200
65.900
69.700
80.900
64.400
79.200
Deventer Overig | Other
16.500
14.700
10.400
11.800
13.800
13.000
Totaal | Total
88.700
89.600
88.800
106.600
91.300
104.700
Het centrum van Deventer kent in de afgelopen jaren een redelijk stabiel aanbod aan
kantoorruimte. Naar verwachting zal de komende jaren juist dit aanbod stijgen. Alleen al
de verhuizing van de gemeente Deventer en het aankomende vertrek van het Ministerie
aan de Verzetslaan gaan gepaard met een aanbodtoename van circa 13.000 m. Dit
betekent een verdubbeling van het aanbod in het centrum van Deventer. Wel leent het
kantoorpand aan de Verzetslaan zich goed voor een transformatieontwikkeling.
Op 1 januari 2016 zijn in totaal 81 kantoorpanden beschikbaar voor verhuur of verkoop.
De gemiddelde aangeboden metrage betreft 1.292 m. Voor beiden betekent het een
toename ten opzichte van vorig jaar, toen 79 kantoorpanden beschikbaar waren met
een gemiddelde metrage van 1.156 m.
Opnameniveau blijft stabiel, kleine effectieve opname

Het opnameniveau ligt in 2015 op een vergelijkbaar niveau als de afgelopen twee jaar.
Dit wordt veroorzaakt door enkele grote kooptransacties van eigenaar/gebruikers en
enkele verhuizingen van grotere kantoorgebruikers. In totaal zijn minder transacties
gemeten met een kleine metrage (<250 m), namelijk vijftien tegenover negentien vorig
jaar.
per deelgebied
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Deventer Centrum | Centre 250m
1.300
3.700
1.900
2.800
6.800
4.700
900
1.000
950
800
1.500
8.300
3.200
6.600
6.250
7.550
300
1.100
1.050
750
2.500
1.300
800
6.400
1.300
3.000
<250m
Deventer Hanzepark 250m
<250m
Deventer Overig | Other 250m
<250m
200
1.100
600
50
Totaal 250m
5.300
13.300
5.900
15.800
14.350
15.250
Totaal <250m
1.400
3.200
2.600
1.600
Totaal
7.300
19.000
16.950
16.850
De kantorenmarkt in Deventer kan worden gekenmerkt als een verplaatsingsmarkt,

waarbij huurders door de dalende huurprijzen verhuizen naar kantoorpanden die beter
passen binnen de veranderende vestigingseisen. Zo zien we in Deventer een tendens
waarbij gebruikers die voorheen op meerdere locaties gevestigd waren, nu onder n
dak gaan werken. Goed voorbeeld daarvan is de verhuizing van Drukwerkdeal naar
de Keulenstraat. Hierbij worden twee locaties samengevoegd en sluit het moderne

gebouw aan bij de vereisten van Drukwerkdeal. Zo kunnen de medewerkers nu gebruik
maken van onder andere fitnessfaciliteiten op de nieuwe locatie.
Het deelgebied Hanzepark kent de sterkste opnamestijging en behaald daarmee het
hoogste opnameniveau sinds 2006. In de overige gebieden ligt het opnameniveau
meer in verhouding met het vijfjaarsgemiddelde.
De kantorenmarktratio in Deventer, de verhouding tussen de opname in het jaar
en het aantal beschikbare vierkante meter kantoorruimte aan het eind van het jaar,
bedraagt 15%. Dit is vergelijkbaar met voorgaande jaren, waarbij de ratio ook rond de
15% schommelde. Dit betekent dat de markt in de afgelopen jaren stabiel is gebleven,
wel moet daarbij worden opgemerkt dat de huurprijzen in dezelfde periode een daling
hebben gekend. De dynamiek op de kantorenmarkt is daarom weliswaar vergelijkbaar,
het niveau ligt aanzienlijk lager dan voorheen. De ruime marktverhoudingen uiten zich
derhalve ook telkens meer in lagere huurprijzen.
Huurprijs dalen verder

Zoals reeds vermeld is een dalende trend zichtbaar in de huurprijzen op de
kantorenmarkt in Deventer. Zo liggen de vierkante meterprijzen nu ongeveer 25
lager dan vijf jaar geleden het geval was. Wel is nog een duidelijk onderscheid te maken
tussen de verschillende locaties in Deventer. Zo ligt de onderkant van de kantorenmarkt
in Hanzepark op 40 per m, terwijl dat in het Centrum nog rond de 85 per m ligt.
De verwachting is dat de prijzen in Deventer ook komend jaar nog onder druk blijven
staan en dat een stijging in het aanbod in het centrum van Deventer ook tot een daling
van de kantoorprijzen kan leiden.
Deventer Centrum | Centre
85-130
80-125
Deventer Hanzepark
40-100
40-95
Deventer Overig | Other
55-105
45-100
Voorraad krimpt licht door sloop en transformatie

De kantorenvoorraad krimpt in Deventer gestaag. Door de transformatie van de
Laboratoriumplein 1 en de sloop van het oude kantoorgebouw van ENO komt de
voorraad uit op 327.400 m. Afgelopen jaar heeft ENO haar oude kantoorlocatie
gesloopt ten behoeve van 85 parkeerplaatsen voor de nieuwe vestiging aan de
overkant van de straat. Hiermee is een verouderd kantoorpand uit de markt genomen
en draagt het bij aan een duurzamere kantorenmarkt.
Afname / Toename / Decrease / Increase
2011
2012
2013
2014
2015
2016
329.000
329.000
329.000
333.000
333.000
327.400
0%
0%
0%
+1%
0%
-2%
Voor meer informatie over de regio Deventer kunt u terecht bij:

Rodenburg Bedrijfsmakelaars Deventer
De heer W.I. Dijkerman RT | Telefoon (0570) 745 245 | www.rodenburg.nl
136 Deventer | Kantorenmarkten 2016
Deventer
te
ar
Zw
Zwolle
er
at
W
lee
nal
age
sh
tad
Vech
t
lt e r w
eg
a
er
rd]
Noo
ng
[Ri
e
lle
E232
weg
nburg
Krane
[Ring O
W
ate
A28
rbaan
te
Zwar
Zw
at
eW
ar t
Assen
s se
u
Ceintu
Ha
ost]
Oosterenk
Oosterenk
III
rsw
Ma
eg
Zuid]
os
in
He
IJsselallee [Ring
ew
A28
eg
Amersfoort
IJssel
Hattem
Apeldoorn
1
2
3
4
5
Centrum / Centre
Zwolle Voorst
Zwolle Oosterenk
Hanzeland
Overig / Other
Diezerpoort, Binnenstad
138 Zwolle | Kantorenmarkten 2016
2,5 km
Zwolle
Zwolle
In 2015 is in de regio Zwolle een sterke stijging van het opnamevolume geregistreerd
ten opzichte van voorgaande jaren. Zowel kleine als enkele grote kantoorgebruikers
hebben zich het afgelopen jaar verplaatst op de Zwolse kantorenmarkt. Mede door
de hogere dynamiek en enkele nieuwe kantoorgebruikers is het aanbod op de
kantorenmarkt na jaren van groei gestabiliseerd.
De gemeente Zwolle, de provincie Overijssel en de Herstructuringsmaatsschappij
Overijssel (HMO) hebben vanwege de relatief hoge leegstandscijfers in Zwolle een
convenant opgesteld, waarbij de ambitie wordt uitgesproken om 60.000 m leegstaande
kantoorruimte uit de markt te nemen. Dit willen de partijen realiseren door een
integrale aanpak, waarbij kantoorruimte door herbestemming of transformatie van
de kantorenmarkt kan worden onttrokken. n van de instrumenten waarop wordt
ingezet is stedelijke verkaveling, waarmee kantoorruimte kan worden vrijgespeeld.
Ook worden verschillende kantoorlocaties speciaal ingezet voor specifieke sectoren,
zoals een concentratie van overheidsdiensten nabij het station. Voorts worden de
mogelijkheden van verwijderingscertificaten onderzocht, waarbij nieuwbouw wordt
gekoppeld aan sloop van incourant vastgoed.
De verwachting is dat, mede door het ingezette beleid, het aantal onttrekkingen de
komende jaren zal toenemen en dat het aanbod van kantoorruimte langzaam zal
afnemen. Wel zal er oog moeten blijven voor de externe effecten die kunnen optreden
bij dergelijke interventies in de markt, waardoor het monitoren van de markt essentieel
is om op negatieve effecten te kunnen anticiperen.
Kantooraanbod stabiliseert na jaren van groei

Begin 2016 bedraagt de totale beschikbare kantoorruimte in Zwolle 190.300 m. Dit
betekent een stabilisatie ten opzichte van het aanbod op 1 januari 2015. Ten opzichte
van het derde kwartaal van 2015 is zelfs een daling zichtbaar van 2%. De stabilisatie
van het aanbod volgt op enkele jaren van groei van het aanbod, zo lag het aanbod van
kantoorruimte in 2008 nog op 88.000 m.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
170.300
159.800
129.400
162.200
191.500
190.300
-1%
-6%
-19%
+25%
+18%
-1%
+34%
+14%
-12%
+2%
+18%
+18%
24%
20%
4%
15%
13%
12%
76%
80%
96%
85%
87%
88%

Op 1 januari 2016 staan 134 objecten in aanbod met een gemiddeld metrage van
1.420 m. Daarbij valt op te merken dat de tien grootst aangeboden metrages een
aanbodvolume kennen van 25% van het totale aanbod. De grootste metrage wordt
Zwolle | Kantorenmarkten 2016 139
net als voorgaande jaren aangeboden op kantorencomplex La Diligence, waarbij

alleen al in het Victoria gebouw nog ongeveer 15.000 m beschikbaar is voor verhuur.
Oosterenk kent nog steeds hoogste aanbodvolume

Oosterenk kent net als voorgaande jaren het grootste aanbodvolume kantoorruimte.
Wel is een duidelijke daling van het aanbod zichtbaar. Dit is mede tot stand gekomen
door de verhuizing van de waterschappen Groot Salland & Reest en Wieden naar
de Dokter van Deenweg, waar zij een kantoorpand van ruim 6.500 m hebben
aangekocht. Het waterschap laat tevens een kantoorpand achter, welke is opgekocht
door de verkoper van het nieuwe pand van de waterschappen Groot Salland & Reest
en Wieden. Dit pand staat op dit moment nog niet in aanbod, naar verwachting zal dit
op termijn wel gebeuren.
op 1 januari
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Zwolle Centrum | Centre
25.100
19.100
16.800
16.450
20.800
21.750
Zwolle Voorst
16.400
14.600
19.900
26.950
30.300
29.700
Zwolle Oosterenk
62.500
53.300
50.500
43.200
60.650
53.500
Hanzeland
25.300
30.200
19.600
33.700
37.800
36.650
Zwolle Overig | Other
41.000
42.600
22.600
40.850
40.600
45.850
1.050
1.350
2.850
170.300
159.800
129.400
162.200
191.500
190.300
Zwolle Marslanden
Totaal | Total
In veel van de verplaatsingen is niet direct sprake van een effectieve opname, waarbij
meer metrage wordt opgenomen dan dat wordt achtergelaten. Zo is zichtbaar dat
verhuizingen binnen de zakelijke dienstverlening veelal meer meters achterlaten,
waardoor het aanbod aan kantoorruimte juist groeit. In de ICT-branche zien we juist
een tegengesteld beeld, waar meer meters worden opgenomen.
Hoog opnamecijfer door verplaatsing van enkele grote kantoorgebruikers

Het afgelopen jaar is in Zwolle 40.800 m kantoorruimte opgenomen. Dit betekent een
stijging van 60% ten opzichte van vorig jaar. De stijging in het opnamevolume wordt
vooral veroorzaakt door de verplaatsing van enkele grotere kantoorgebruikers binnen
de regio, daarnaast hebben enkele bedrijven zich afgelopen jaar gevestigd in Zwolle.
Belangrijkste nieuwe kantoorgebruikers in Zwolle zijn de Nationale Politie en Landal
GreenParks. Beide partijen hebben een kantoor gehuurd op kantorenpark Hanzeland.
De Nationale Politie heeft zich gevestigd aan de Koggelaan en huurt daar een
kantoorruimte ter grootte van 9.600 m. Landal GreenParks voegt enkele kantoren
samen, waaronder het kantoor in Groningen en Eerbeek, en heeft zich gevestigd aan
de Hanzelaan (2.800 m).
Het aantal verplaatsingen ligt in verhouding hoger dan voorgaande jaren, mede
doordat door gebruikers geschikter aanbod op de markt is te vinden die beter aansluit
op de behoefte. Voorts is zichtbaar dat verhuurders telkens meer willen meedenken
met het upgraden van kantoorpanden om zo te voldoen aan de vestigingswensen van
gebruikers.
Zwolle
Het totaal aantal transacties komt uit op 66. Dit ligt op een gelijk niveau als vorig jaar,
echter waar vorig jaar vooral kleine metrages werden genoteerd (39), betreffen het nu
ook enkele grote verhuur en verkooptransacties.
per deelgebied
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Zwolle Centrum | Centre 250m
4.500
5.300
2.200
1.300
3.100
6.900
2.300
1.450
2.450
1.550
2.800
900
1.900
900
1.150
1.550
250
150
650
7.400
1.300
1.300
12.900
7.950
8.050
<250m
Zwolle Voorst 250m
<250m
Zwolle Oosterenk 250m
<250m
Hanzeland 250m
<250m
200
400
1.100
100
1.000
1.300
4.700
17.700
350
250
2.100
2.300
2.900
2.800
2.700
<250m
1.700
1.700
1.000
1.100
Zwolle Marslanden 250m
<250m
Totaal 250m
Totaal <250m
Totaal | Total

4.100
3.500
Zwolle Overig | Other 250m
1.100
250
19.300
13.700
8.700
19.300
19.700
36.900
4.200
3.800
5.050
3.900
19.300
13.700
12.900
23.100
24.750
40.800
De kantorenmarktratio, de ratio die de verhouding tussen het opnamevolume en het
aanbod aan het eind van het jaar aangeeft, is in Zwolle sterk gestegen naar 19%. De
afgelopen vijf jaar schommelde deze ratio, mede door lage opnameniveaus en hoge
aanbodcijfers, rond de 10%. Dit geeft aan dat het afgelopen jaar de kantorenmarkt
in Zwolle minder ruim is geworden. Ondanks dat het aanbod zich stabiliseert en het
opnameniveau aanzienlijk is, blijft wel sprake van een ruime markt waarbij voldoende
kwalitatief goed aanbod aanwezig is om in de vraag te voorzien.
Huurprijs nog steeds onder druk, wel gesegmenteerd

Hoewel sprake is van een hogere dynamiek op de Zwolse kantorenmarkt blijven de
huurprijzen onder druk staan. De huurprijzen binnen de regio variren tussen 90 en
190 per m. In het centrum van Zwolle worden de hoogste huurprijzen behaald,
tussen 110 en 190 per m. Op de overige locaties variren de huurprijzen tussen
90 en 120, dit is met name afhankelijk van de kwaliteit van het gebouw. De
verwachting is dat de prijzen ook aankomend jaar onder druk blijven staan. Dit is het
gevolg van de ruime marktverhoudingen, waarbij kantoorgebruikers nog steeds veel
keus hebben in voldoende kwalitatief goed aanbod.
Voorraad blijft stabiel, met uitzicht op krimp

De kantorenvoorraad in Zwolle is in 2015 stabiel gebleven. Wel staan enkele
transformaties op stapel, waaronder een mogelijke transformatie aan de Burg.
Drijbersingel 25, die de kantorenvoorraad aankomend jaar kunnen laten krimpen.
Doordat stringent beleid wordt gevoerd voor nieuwbouwontwikkelingen in en rondom
Zwolle ligt het niet in de lijn der verwachting dat de komende periode kantoren aan de
voorraad worden toegevoegd. De verwachting is dan ook dat komend jaar de Zwolse
kantorenvoorraad zal krimpen.
Zwolle | Kantorenmarkten 2016 141

Totale voorraad
2011
2012
2013
2014
2015
2016
871.000
871.000
871.000
871.000
867.500
867.500
+3%
0%
0%
0%
-0,4%
0%
Total stock
Afname / Toename
Decrease / Increase
Voor meer informatie over de regio Zwolle kunt u terecht bij:

Rodenburg Bedrijfsmakelaars |
Mevrouw E. Olde Rikkert RMT | Telefoon (038) 422 22 22 | www.rodenburg.nl
10
Twente
Enschede en Hengelo
15%
205.400 m2
38.950 m2
1.152.100 m2
Kantorenmarktratio
Opnamevolume
Twente
Vriezenveen
aar N
elo n
n Alm
Kanaal va
or
ordh
Almelo
Wierdensestraat
A35
Oldenzaal
ne s
Bor
Borne
at
tra
Apeldoorn
E30
A1
Westermaat
Old
A1
7
9
5
9
Hengelo
Goor
A35
Enschede
E30
Enschede Airport
Twente
Pentropdijk
Twentekanaal
aa
str
lse
aa
z
en
He
ng
elo
ses
tra
at

Enschede Centrum / Enschede Centre
Enschede Business & Science Park
Enschede Zuiderval
Enschede Overig / Enschede Other
Hengelo Centrum / Hengelo Centre
Hengelo Hart van Zuid
Hengelo Westermaat
Hengelo Westermaat Campus
Hengelo Overig / Hengelo Other
DUITSLAND
Haaksbergen
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Duitsland
Wierden
Binnenstad
Binnenstad
144 Enschede | Kantorenmarkten 2016
10 km
Enschede
Enschede
In 2015 is in Enschede een stijging geregistreerd in het opnamevolume ten opzichte
van voorgaande jaren. De gebruikersmarkt van Enschede valt te typeren als een
regionale verplaatsingsmarkt. In 2015 is van vijftien opnames bekend dat zij zich
verplaatst hebben binnen de regio en van zes huurders betreft het een uitbreiding.
Onder andere KroeseWevers (3.700 m BVO) en Takeaway (1.880 m BVO) hebben zich
uitgebreid in de regio.
Het ziekenhuis aan het Arinsplein, dat begin 2016 leeg komt te staan, krijgt een
ingrijpende opknapbeurt. In de door de gemeenteraad vastgestelde visies op de
binnenstad en de Ruimtelijke Ontwikkeling is voor de Arinslocatie het functionele
ontwikkelingskader Kennis, Technologie & Zorg meegegeven. Deze ontwikkeling wordt
onder andere door Medisch Spectrum Twente en Saxion gesteund. In de opgeknapte
locatie komen in ieder geval kantoren van het Medisch Spectrum Twente en wordt
gekeken naar het huisvesten van andere zorgverleners. Saxion heeft voor ogen om
in de voormalige ziekenhuislocatie studentenhuisvesting en ruimtes voor startende
bedrijven te ontwikkelen. Tot op heden is het aantal onttrekkingen voor transformaties
relatief gering, zeker in verhouding met andere regios in Nederland.
De verwachting is dat de kantorenmarkt van Enschede zich vergelijkbaar zal bewegen
als de afgelopen jaren. Het aanbod biedt nog een breed palet aan kantoorpanden en
biedt derhalve voldoende perspectief om verhuizingen van kantoorgebruikers op gang
te brengen.
Kantooraanbod neemt af
Op 1 januari 2016 is in Enschede 100.300 m kantoorruimte beschikbaar voor verhuur
of verkoop. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder is het aanbod gedaald
met 6.600 m. Dit betekent een daling van 6% ten opzichte van vorig jaar.
In totaal staan nu nog 108 kantoorpanden in aanbod met een gemiddeld metrage van
365 m. Hiervan hebben 25 objecten een metrage groter dan 1.000 m en vijf panden
groter dan 3.500 m. De grootste aaneengesloten beschikbare metrage is, net als vorig
jaar, gelegen aan de Boulevard 1945 met een vloeroppervlakte van 7.310 m. In totaal
staat bijna n derde van de kantoorruimte drie jaar of langer in aanbod.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
85.600
97.800
96.700
108.500
106.900
100.300
+20%
+14%
-1%
+12%
-1%
-6%
+30%
+33%
+20%
+18%
+8%
+1%
7%
7%
6%
6%
0%
0%
93%
93%
94%
94%
100%
100%

Enschede | Kantorenmarkten 2016 145
Sterke daling van het aanbod in Enschede Centrum

Net als voorgaande jaren kent het deelgebied Centrum het hoogste aanbodniveau
van Enschede, te weten 41.700 m. Ten opzichte van vorig jaar daalt het aanbod met
22%. Ook in Enschede Overig daalt het aanbod. In Enschede Zuiderval en Business
& Science Park is het beschikbare aantal vierkante meters toegenomen. Enschede
Zuiderval kent ondanks deze stijging, net als voorgaande jaren, het laagste aanbodcijfer.
Dit is te verklaren doordat dit een uitbreidingslocatie betreft, waar alleen toevoegingen
plaatsvinden indien een gebruiker zich aan deze nieuwbouw verbind.
op 1 januari
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Enschede Centrum | Centre
41.100
46.800
47.200
53.000
53.350
41.700
25.100
26.500
22.400
30.200
25.250
27.700
2.300
3.200
2.000
1.500
4.000
Enschede Overig | Other
17.100
21.300
25.100
23.800
28.300
26.900
Totaal | Total
85.600
97.800
96.700
108.500
106.900
100.300
Enschede Zuiderval
In tegenstelling tot de buurgemeenten Hengelo en Almelo worden in Enschede wel

grotere volumes kantoorruimte onttrokken van de kantorenmarkt. In het centrum
is het aanbod, mede door transformaties aan de Oldenzaalsestraat en aan de Piet
Heijnstraat, afgenomen.
Opnameniveau
In 2015 is een opnamevolume van 28.050 m geregistreerd. Dit is een toename ten
opzichte van 2014, toen 26.700 m werd opgenomen. Over 2015 zijn 66 transacties
genoteerd, waarvan 29 met een metrage groter dan 250 m en 37 met een metrage
kleiner dan 250 m. Het aantal transacties met een metrage kleiner dan 250 m is
hiermee met zes toegenomen. De gemiddelde grootte van een opname bedraagt 425 m.
In het deelgebied Enschede Overig hebben de meeste transacties plaatsgevonden,
namelijk 23. Het centrum van Enschede presteert wederom het sterkst en is
verantwoordelijk voor zon 43% van het transactievolume. De grootste transactie
betreft KroeseWevers, dat 3.700 m heeft gehuurd op het Kennispark Enschede.

per deelgebied
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Enschede Centrum 250m2
3.500
10.700
5.500
6.000
11.100
10.850
700
2.300
800
1.200
4.300
10.400
11.600
10.700
7.700
4.850
400
800
1.600
1.000
16.600
5.000
2.300
1.200
400
200
50
550
3.100
1.700
3.000
5.600
2.300
6.900
<250m2
Enschede Business & Science Park 250m2
<250m2
Enschede Zuiderval 250m2
<250m2
Enschede Overig 250m2
<250m2
1.100
800
1.950
2.300
Totaal 250m2
27.500
22.800
25.100
24.600
22.300
23.000
Totaal <250m2
2.200
4.100
4.400
5.050
Totaal | Total
27.300
28.700
26.700
28.050
Deze transactie typeert de markt in Enschede, waarbij vooral sprake is van een regionale
verplaatsingsmarkt. In de regio vestigen zich weinig nieuwe kantoorgebruikers,
waardoor de effectieve opname gering is. Voorts laten veel kantoorgebruikers nog
146 Enschede | Kantorenmarkten 2016
Enschede
steeds meer ruimte achter dan dat men in de nieuwe huisvesting opneemt. Dit leidt
ertoe dat het aanbod ondanks enkele transformaties nagenoeg stabiel blijft.
De kantorenmarktratio in Enschede, de verhouding tussen de opname in het jaar en het
aantal beschikbare vierkante meter kantoorruimte aan het eind van het jaar, bedraagt
23%, een stijging van 2%. Een stijgende ratio duidt op een betere marktverhouding,
terwijl een daling een verdere verruiming indiceert. In tegenstelling tot Hengelo is de
verwachting dat het aanbod in Enschede verder zal stabiliseren.

De huurprijzen verschillen sterk per deelgebied. Voorts is de prijs sterk afhankelijk van
de kwaliteit van het kantoorpand en de voorzieningen rondom de kantoorlocatie. De
mediane huurprijs lag in 2015 op 95 per vierkante meter. Dit ligt op een vergelijkbaar
niveau als vorig jaar. In het centrum van Enschede worden de hoogste huurprijzen
gerealiseerd. De verwachting is dat volgend jaar de huurprijzen zullen stabiliseren.
Enkel het hoogwaardige vastgoed, waar op termijn schaarste kan ontstaan, kan een
opgaande prijsdruk noteren.
Enschede Centrum | Centre
75-130
80-130
90-130
90-130
110-130
85-110
85-110
Enschede Zuiderval
Enschede Overig | Other
Voorraad
Op 1 januari 2016 bedraagt de totale kantorenvoorraad in Enschede 717.100 m.
Binnen de kantorenvoorraad zijn voldoende kantoorpanden die in aanmerking
komen voor transformatie. Met name gedateerde panden gelegen in het centrum van
Enschede komen in aanmerking. Door middel van enkele transformaties kan hiermee
het aanbod enigszins afnemen.
Totale voorraad
2011
2012
2013
2014
2015
2016
506.400
506.400
678.000
724.000
709.600
717.100
0%
0%
+34%
+7%
-2%
+1%
Total stock
Afname / Toename
Decrease / Increase
Voor meer informatie over de regio Enschede kunt u terecht bij:

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars | De heer T.A. van der Veen | De heer W. Tijhuis |
Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl
Enschede | Kantorenmarkten 2016 147
Hengelo
De kantorenmarkt in de gemeente Hengelo wordt gekenmerkt door een lichte stijging
van het kantorenaanbod. Het opnameniveau over heel 2015 blijft ten opzichte van het
voorgaande jaar stabiel. Door deze ontwikkelingen blijft de kantorenmarkt in Hengelo
onder druk staan. De beperkte vraag ten opzichte van het ruime aanbod resulteert in
concurrentie tussen verhuurders. Dit uit zich in een neergaande prijsdruk.
In de gemeente Hengelo hebben een aantal transformaties van kantoorpanden
plaatsgevonden, onder andere het kantoorpand aan de P.C. Hooftlaan (7.700 m BVO)
welke wordt omgezet naar woningen. Ondanks enkele transformaties blijft het aanbod
van kantoorruimte hoog. De gemeente Hengelo hanteert een actief verkoopbeleid,
wat zich vertaald heeft in een toename van het aantal verkochte panden, waaronder
twee panden die door middel van een veiling verkocht zijn.
De verwachting is dat in 2016 nog enkele nieuwbouwprojecten opgeleverd zullen
worden en dat eventueel gestart wordt met de bouw van een nieuw stadskantoor.
Ondanks het beperkte draagvlak in de gemeenschap kiest het college toch voor
nieuwbouw. Doorslaggevende reden voor het college is dat uit onderzoek gebleken is
dat nieuwbouw voordeliger is dan wanneer men zich zou huisvesten in een bestaand
kantoorpand. De gemeenteraad heeft hierin echter het laatste woord. Afhankelijk
van wat de gemeente met haar huidige huisvesting gaat doen, kan dit leiden tot een
toename van het aanbod, waardoor de druk op de markt verder zal toenemen.
Kantooraanbod stijgt licht

Op 1 januari 2016 is in Hengelo 105.100 m kantoorruimte beschikbaar voor verhuur
of verkoop. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder is het aanbod gestegen
met 2.000 m. Dit betekent een stijging van ongeveer 2%. Hiermee stijgt voor het
tweede achtereenvolgende jaar het aanbod van beschikbare kantoorruimte.
Binnen de totale beschikbare kantoormetrage betreft 4% een nieuwbouwproject
en bestaat 96% uit bestaande kantoorgebouwen. De totale metrage beschikbare
kantoorruimte is aan het einde van 2015 verdeeld over 91 kantoorobjecten. Dit
betreft vijf objecten meer dan vorig jaar. De gemiddelde grootte van een aangeboden
kantoorruimte is in een jaar iets afgenomen van 1.198 m naar 1.155 m op 1 januari
2016.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
80.800
82.800
81.900
86.500
103.100
105.100
-4%
+2%
-1%
+6%
+19%
2%
+34%
+ 23%
+9%
+4%
-1%
21%
12%
12%
5%
4%
4%
4%
88%
88%
95%
96%
96%
96%

148 Hengelo | Kantorenmarkten 2016
Hengelo
De kwaliteit van het aanbod verschilt sterk. Zo staat intussen ruim n derde van het
aanbod langdurig in aanbod (> 3 jaar). Voor 65% betreft dit kantoorpanden die tussen
de jaren 50 en 90 zijn opgeleverd. Grootste pand in aanbod betreft net als vorig jaar
het pand aan de Sportlaan Driene, te weten ruim 10.000 vierkante meter. Intussen
staat het pand te huur voor 50 per vierkante meter.
op 1 januari
as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
26.600
27.100
27.300
27.300
26.900
27.550
6.700
6.700
6.700
3.900
13.450
10.600
2.500
3.000
2.700
1.800
1.550
1.550
Hengelo Westermaat
25.700
26.500
22.900
22.000
24.500
27.300
Hengelo Overig | Other
19.300
19.500
22.300
31.500
36.700
38.100
Totaal | Total
80.800
82.800
81.900
86.500
103.100
105.100
Hengelo Centrum | Centre
Lichte stijging in Hengelo Westermaat

De aanbodstijging komt bijna volledig tot stand door een stijging in het aanbod
in Hengelo Westermaat. In dit gebied wordt 27.300 m aangeboden aan het begin
van 2016. Ter vergelijking, op 1 januari 2015 was 24.500 m beschikbaar in Hengelo
Westermaat.
per deelgebied
2012
2013
2014
2015
10.300
1.100
3.250
2.400
6.500
1.300
750
1.300
300
400
<250m2
200
3.400
1.200
400
800
4.050
<250m2
Hengelo Westermaat
<250m2
100
150
200
2.500
3.600
9.600
1.400
250
2.350
700
200
200
150
4.500
4.200
300
1.100
2.750
800
200
550
650
1.100
Totaal 250m2
20.700
10.100
13.550
5.700
9.500
8.500
Totaal <250m2
1.250
2.250
1.100
2.400
Totaal | Total
14.800
7.950
10.600
10.900

<250m2

2011
<250m2
2010
Opname blijft stabiel

In 2015 is een opnamevolume van 10.900 m geregistreerd. Ten opzichte van een
jaar eerder is sprake van een lichte toename van 300 m, een stijging van 3%. In 2015
120.000
zijn in totaal 35 transacties tot stand gekomen, waarvan twintig transacties betrekking
100.000
hebben op kleine metrages (<250 m) en vijftien transacties betrekking hebben op
80.000
metrages groter dan 250 m. De gemiddelde metrage per transactie bedraagt 312 m.
60.000
Een flinke daling ten opzichte van 2014 toen de gemiddelde metrage per transactie
40.000
441 m bedroeg. Deze cijfers bevestigen dat de vraag zich met name concentreert bij
20.000
kleine kantoorgebruikers.
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 16
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
Vorig jaar waren elf transacties met een metrage kleiner dan 250 m gerealiseerd, dit jaar
zijn dit 20 transacties. In totaal zorgden de kleine metrages voor een opnamevolume
van 2.400 m, een stijging van 118%. Op Businesspark Westermaat Campus is de
meeste vraag, te weten 4.250 m. Opvallend is verder dat veel bestaande zoekers
afwachtend zijn op de kantorenmarkt om nieuwe kantoormeters op te nemen.
Hengelo | Kantorenmarkten 2016 149
In Hengelo is de kantorenmarktratio, de ratio tussen de opname in een bepaalde
periode en het aanbod aan het einde van deze periode, gedaald naar 8%. Deze daling
van 1% ten opzichte van 2014 geeft aan dat de kantorenmarkt nog steeds zeer ruim
is en tot op heden geen verandering plaatsvindt in het grote volume aan beschikbare
kantoorruimte. Naar verwachting zal dit in de komende periode weinig veranderen,
gelet op het lage niveau van effectieve opname. Eventuele nieuwbouw kan er wel voor
zorgen dat de verhouding nog ruimer worden.
Huurprijs
Vanwege een gering aantal waarnemingen is het niet mogelijk om uitspraken te doen
over gerealiseerde huurprijzen per deelgebied. De algemene tendens is dat door het
ruime aanbod de huurprijzen onder druk blijven staan. Er is sprake van een neerwaartse
trend, waarbij de gerealiseerde huurprijzen tot nog toe niet onder de grens van 60
per vierkante meter komen. Wel is een duidelijk verschil zichtbaar tussen kwalitatief
hoogwaardiger vastgoed en verouderd vastgoed. Zo staan meerdere kantoorpanden
uit de jaren 80 tegen prijzen onder 70 per vierkante meter aangeboden, terwijl
nieuwer aanbod wordt verhuurd voor prijzen boven de 100.
85-110
100-120
90-110
Hengelo Westermaat
75-100
75-100
Voorraad blijft stabiel

De kantorenvoorraad stijgt licht ten opzichte van vorig jaar. De kantorenvoorraad
van Hengelo bedraagt nu 435.000 m, waarvan 105.100 m in aanbod staat. In het
afgelopen jaar is op Businesspark Westermaat Campus nieuwbouw ontwikkeld. De
voorraad zal, vanwege enkele te verwachten nieuwbouwprojecten waaronder mogelijk
het stadskantoor, in 2016 oplopen.
Totale voorraad
2011
2012
2013
2014
2015
2016
347.000
350.000
371.300
392.600
428.900
435.000
0%
+1%
+6%
+6%
+8%
+1%
Total stock
Afname / Toename
Decrease / Increase
Voor meer informatie over de regio Hengelo kunt u terecht bij:

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars | De heer T.A. van der Veen | De heer W. Tijhuis
Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl
150 Hengelo | Kantorenmarkten 2016
11
Maastricht
Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard
13%
Kantorenmarktratio
180.000 m2
24.950 m2
Opnamevolume
Hengelo | Kantorenmarkten 2016 151
Maastricht
Eindhoven
Rekem (B)
Maastricht
Aachen
Airport
A2
E25
Bunde
BELGI
s
aa
Meerssen
Heerlen
A79
Amby
N2
Berg
3
Cadier en Keer
1
2
3
4
5
6
Centrum en Wyck / Centre and Wyck

Cramique
Randwyck
Oost / East
West / West
Maastricht-Aachen Airport
152 Maastricht | Kantorenmarkten 2016
2,5 km
Maastricht
Maastricht
Het algemene beeld van 2015 voor de kantorenmarkt van Maastricht is positief. Het
opnameniveau ligt beduidend hoger dan dat langjarig behaald wordt, daarbij is een
aanboddaling geregistreerd. De kantorenmarkt van Maastricht kan echter nog steeds
getypeerd worden als een ruime markt.
Met de naderende voltooiing van de werkzaamheden rondom de A2-ondertunneling
in zicht, vormt straks het hele gebied boven de tunnel een Groene Loper door oostelijk
Maastricht. Direct gevolg is dat meer verhuisbewegingen waarneembaar zijn van
Maastricht-Airport en Westelijke Mijnstreek naar Maastricht (voornamelijk Cramique
en Randwyck). Met uitzondering van de planvorming rondom deze A2-traverse zijn er
thans geen actuele nieuwbouwplannen in de regio. Het aanbod van kantoorruimte
zal hierdoor de komende jaren stabiel blijven, mede doordat transformatie per casus
wordt beoordeeld. In verhouding tot andere regios is het aandeel onttrekkingen voor
transformatie in Maastricht nog relatief beperkt.
Het aantal flex office concepten blijft onverminderd groot in Maastricht. Zo bieden
onder andere The Office Maastricht, Regus en De WERKplaats flexibele werkplaatsen
aan. In 2015 is een daling geconstateerd in de opname van kleine metrages. Uit
marktkennis blijkt dat de opname in de flex office concepten slechts beperkt is. De
huurprijs kan hierbij van invloed zijn. Alhoewel ook hier onderscheid te maken valt
in het aanbod, van sobere werkplekken tot luxe kantoorsuites, is de discrepantie
tussen huurprijzen in flex office concepten en bestaand aanbod beduidend hoger.
Voor flexibiliteit en maatwerk betaalt men een prijs. Verwachting is dat flex office
concepten hierdoor slechts in beperkte mate marktaandeel innemen. Komend jaar zal
naar verwachting de vraag naar kleine kantoorruimte, gedreven door de opkomende
economie, iets toenemen.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
112.300
92.000
103.200
93.200
101.400
92.900
+35%
-18%
+12%
-10%
+9%
-8%
+45%
+11%
+13%
+2%
+1%
-7%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
100%
100%
100%
100%
100%
100%

Kantooraanbod neemt af
Op 1 januari 2016 is in Maastricht 92.900 m kantoorruimte beschikbaar voor verhuur
of verkoop. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder is het aanbod gedaald
met 8.500 m. Dit betekent een daling van 8%. Wederom hebben alle objecten
betrekking op bestaande kantoren en is geen sprake van nieuwbouw. Begin 2016
staan nog 63 kantoorpanden in aanbod met een gemiddeld metrage van 1.475 m. Dit
betekent een afname van negen kantoorpanden.
Maastricht | Kantorenmarkten 2016 153
Het kantorenaanbod wordt gekenmerkt door een aantal objecten met een groot
beschikbaar aaneengesloten metrage. De tien grootst geregistreerde gebouwen
noteren bij elkaar 43% van het totale aanbod. In Randwyck registreert het gebouw
aan de Gaetano Martinolaan de grootst beschikbare aaneengesloten metrage (8.972
m BVO).
op 1 januari
as of January 1st
Centrum en Wyck | Centre and Wyck
Ceramique
2011
2012
2013
2014
2015
2016
33.500
26.600
31.500
26.400
23.300
25.150
500
1.000
13.700
10.950
13.400
10.500
Maastricht Oost | East
29.600
12.000
13.700
12.800
11.950
8.500
Maastricht West | West
6.200
6.000
9.000
9.300
5.100
5.300
Maastricht/Aachen airport
10.000
6.200
6.800
5.200
12.500
11.300
Randwyck
32.500
11.700
28.500
28.550
35.150
32.000
112.300
63.500
103.200
93.200
101.400
92.900
Totaal | Total
Aanbod daling in Maastricht Oost, beperkte stijging in Centrum en Wyck

Het kantorenaanbod van Maastricht bevindt zich met name in Randwyck. In dit gebied
wordt 32.000 m aangeboden aan het begin van 2016. Ter vergelijking, op 1 januari
2015 was 35.150 m beschikbaar in Randwyck. De voornaamste aanboddaling wordt
veroorzaakt door een daling in Maastricht Oost, waar in totaal 3.450 m kantoorruimte
minder beschikbaar is. Ten opzichte van een jaar geleden is dit een aanboddaling van
29%. Verder noteren Maastricht/Aachen Airport en Ceramique eveneens een daling
van het aanbod.
In de deelgebieden Centrum en Wyck en Maastricht West is een aanbodstijging op te
tekenen, respectievelijk 8% en 4%. Het aanbod van kantoorruimte zal de komende
jaren wellicht zelfs enige stijging vertonen naar aanleiding van de nieuwbouwplannen
rondom de A2-traverse in Maastricht.
per deelgebied
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Centrum en Wyck | Centre and Wyck 250m
4.700
3.300
2.500
5.900
3.150
4.750
600
400
800
800
4.300
3.200
250
1.500
2.500
1.100
50
1.400
13.300
1.100
800
1.050
100
500
50
1.500
1.700
1.900
1.800
2.700
<250m
Ceramique 250m
<250m
Maastricht Oost | East 250m
<250m
Maastricht West | West 250m
<250m
Maastricht-Aachen airport 250m
<250m
Randwyck 250m
<250m
Totaal 250m| Total
Totaal <250m | Total
Totaal | Total
250
150
6.200
1.800
3.700
750
5.350
500
200
100
3.500
19.000
2.500
1.700
300
4.000
350
500
21.600
42.300
11.950
11.700
10.450
15.200
1.200
850
1.750
1.550
21.600
42.300
13.150
12.550
12.200
16.750
Opname neemt toe

In 2015 is een opnamevolume van 16.750 m geregistreerd. Dit betekent een toename
in het opnamevolume van 37% ten opzichte van vorig jaar. Huurders zijn in hoofdlijnen
Maastricht

op zoek naar hoogwaardige kwalitatieve gebouwen, welke bijvoorbeeld voorzien zijn

van een A-label. Hiervan is voldoende aanbod beschikbaar, voornamelijk gelegen
in Cramique en Randwyck. De meeste opname is zichtbaar in de sector zakelijke
120.000
dienstverlening.
100.000
De kantorenmarkt van Maastricht kan worden getypeerd als een verplaatsingsmarkt,
80.000
60.000
waarbij kantoorgebruikers binnen de eigen regio op zoek gaan naar een nieuwe locatie
40.000
die beter aansluit op de kantoorbehoeften. Zo neemt onder andere het Zweedse
20.000
telecombedrijf Ericsson 2.505 m op in Randwyck, waarmee het 2.414 m achterlaat in
het naburig gelegen Stein. Ten opzichte van vorig jaar zijn minder transacties onder de
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
kleine metrages gerealiseerd. Daarnaast is er nauwelijks kantooropname gerealiseerd

in flex office concepten.
De verhouding tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het
einde van deze periode wordt de kantorenmarktratio genoemd. Een laag percentage
indiceert een ruime markt, terwijl bij een hoog percentage sprake is van krapte. De
ratio van de kantorenmarkt in Maastricht is met zes procentpunt gestegen tot 16%. De
markt is daarmee als ruim te typeren.
Huurprijzen
Huurprijzen staan in alle deelgebieden fors onder druk door veel aanbod en weinig
vraag. Wel is een duidelijk onderscheid te maken tussen verouderde panden en
locaties en kantoorpanden uit een recenter bouwjaar. De bandbreedte tussen
de huurprijzen is daarmee vrij groot. De verwachting is dat ook komend jaar deze
verschillen telkens duidelijker worden naarmate meer schaarste optreedt onder
nieuwere kantoorgebouwen op gewilde locaties.
90-120
90-120
135
120
Maastricht Oost | East
100
Maastricht West | West
90
Maastricht-Aachen airport
100
95-125
90
Centrum en Wyck | Centre and Wyck

Ceramique
Randwyck
Voorraad
De kantorenvoorraad stijgt licht ten opzichte van vorig jaar. Op 1 januari 2016 komt de
voorraad uit op 597.500 m, dit is een stijging van 0,5% ten opzichte van vorig jaar. De
voorraad zal, vanwege enkele te verwachten transformaties, aankomend jaar afnemen.
Totale voorraad
2011
2012
2013
2014
2015
2016
600.000
600.000
598.900
594.300
594.300
597.500
0%
0%
-0,2%
-1%
0%
+0,5%
Total stock
Afname / Toename
Decrease / Increase
Voor meer informatie over de regio Maastricht kunt u terecht bij: Boek & Offermans
Makelaars | De heer P.H.M.W. Brouwers RT RMT | Telefoon (043) 367 15 22|
www.boek-offermans.nl
Heerlen
Amstenrade
Geleen
Brunssum
Landgraaf
A76
Maastricht
E314
Voerendaal
Heerlen
A79
2
4
N281
Ubachsberg
4
DUITSLAND
Avantis
N281
Eys
0
2,5 km
Bocholtz
1
2
3
4
Centrum / Centre
West / West
Noord / North
Zuid / South
Stationsomgeving
Coriopolis
Avantis
156 Parkstad Limburg/Heerlen | Kantorenmarkten 2016
Aken
Simpelveld
Parkstad Limburg/Heerlen
In 2015 is in de regio Heerlen een daling geregistreerd in het kantorenaanbod ten
opzichte van voorgaande jaren. Ondanks de aanboddaling is er nog voldoende
kwalitatief geschikt aanbod beschikbaar in Heerlen. Met name in Heerlen Centrum
blijft het aanbod van kantoorruimte groot.
Buiten de ontwikkeling van het stationsgebied het Maankwartier zijn er geen
nieuwbouwontwikkelingen op kantoorgebied in Heerlen. Daar Heerlen een krimpgebied
is, is de noodzaak van het transformeren van kantoorpanden naar woningen beperkt.
In Heerlen is slechts n kantoorcomplex (het Koopmanshuys) getransformeerd
naar studentenhuisvesting. Daarentegen heeft het Rijksvastgoedbedrijf de voormalige
Marechausseekazerne aan de Weltertuynstraat aangeboden voor de huisvesting van
statushouders.
Wel is de verwachting dat het project Schinkel-Noord doorgang zal vinden. In dit
project maakt minimaal 18.000 m kantoorruimte plaats voor onder andere sociale
huurwoningen in de binnenstad van Heerlen. Bij dit project worden onder andere de
oude kantoorgebouwen aan de Schinkelstraat en de Geerstraat gesloopt. Naast deze
ontwikkelingen heeft de gemeente Heerlen een zoekvraag in de markt neergelegd voor
een nieuw stadskantoor van circa 7.000 m. De zoekvraag volgt nadat de ontwikkeling
van het stadskantoor in De Plu (Schinkel Zuid) geen doorgang vond. De gemeente heeft
ontwikkelaars nu gevraagd locaties aan te dragen voor het kantoorpand op basis van
een DBMO-constructie (Design, Build, Maintain en Operate). De aanbesteding vindt
plaats op basis van EMVI (Economisch Meest Voordelige Inschrijving). Als belangrijk
criterium wordt meegegeven dat het kantoorpand in de nabijheid van het stadhuis
moet zijn en energieneutraal moet worden opgeleverd. De gemeente heeft geen
voorkeur voor nieuwbouw of bestaande bouw.
Voor de kantorenmarkt is de verwachting dat sprake blijft van een verplaatsingsmarkt,
waarbij huurders die voornamelijk uit de regio komen overwegen om te verhuizen naar
hoger gewaardeerd vastgoed. Dit betekent dat het aandeel verouderde gebouwen in
aanbod komend jaar verder zal toenemen.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
63.100
65.800
85.000
79.200
65.600
59.200
+22%
+4%
+29%
+6%
-15%
-11%
+22%
+15%
+32%
+27%
+1%
-7%
17%
17%
10%
7%
8%
0%
83%
83%
90%
93%
92%
100%

Parkstad Limburg/Heerlen | Kantorenmarkten 2016 157
Lichte aanboddaling geeft vertekend beeld

Het aanbod aan kantoorruimte is het afgelopen jaar licht gedaald. Op 1 januari 2016 is
59.200 m kantoorruimte beschikbaar. Dit betekent een daling van 11% ten opzichte
van vorig jaar. Op 1 januari 2015 stond 65.600 m kantoorruimte te huur of te koop.
De aanboddaling geeft een vertekend beeld van de werkelijkheid. Zo wordt het
kantoorpand aan de Snellius 1 (6.000 m ) weer flexibel verhuurd. Na de overname
van LIOF Bedrijvencentra BV door LEBE wordt het kantoorpand niet meer volledig
aangeboden. Deze ruimte wordt nu flexibel aangeboden onder de naam Avantis
Business Center. Hierdoor valt dit kantoor buiten de aanbodcijfers, omdat niet
inzichtelijk is hoeveel van deze kantoorunits flexibel worden verhuurd. Voorts is het
kantoorpand aan de Akerstraat (650 m) getransformeerd, wat tot een daling van het
aanbod leidt.
De beschikbare kantoorruimte is aan het einde van 2015 verdeeld over 40
kantoorobjecten. Dit betreft drie objecten minder dan vorig jaar. De gemiddelde
grootte van een aangeboden kantoorruimte is afgenomen met 303 m tot 1.480 m.
Dit komt met name doordat een aantal grote kantoorpanden niet langer in aanbod
staan. Desalniettemin vormen vijf van de 40 aangeboden kantoorpanden reeds 39%
van het totale aanbod.
Aanboddaling in Heerlen Zuid, stijging in Heerlen Centrum

De voornaamste aanboddaling wordt veroorzaakt door een daling in Heerlen Zuid,
de daling wordt veroorzaakt door de eerder benoemde opname van Lebe Business
Centers. Op 1 januari 2016 staat in dit deelgebied 4.300 m in aanbod, Ook in
Heerlen West daalt het aanbod, van 9.500 m naar 6.300 m. Wederom is het hoogste
aanbodniveau geregistreerd in het centrum, namelijk 47.300 m. Een aanbodstijging
van 3% ten opzichte van vorig jaar.
op 1 januari
as of January 1st
Heerlen Centrum | Centre
Heerlen Noord | North
Heerlen West | West
Heerlen Zuid | South
Totaal | Total

2011
2012
2013
2014
2015
2016
41.900
44.500
60.000
57.200
43.550
47.300
900
900
3.100
3.500
1.300
1.300
13.000
13.000
8.500
8.650
9.500
6.300
7.300
7.300
11.300
9.850
11.250
4.300
63.100
65.700
82.900
79.200
65.600
59.200
Forse daling opname

In heel 2015 is in de regio Heerlen 3.350 m opgenomen. Ten opzichte van een jaar
eerder is sprake van een daling, toen ter vergelijking 9.450 m werd opgenomen.
100.000
Er hebben in Heerlen negen transacties plaatsgevonden, waarvan acht in Heerlen
90.000
80.000
Centrum en n in Heerlen Zuid. In heel 2015 zijn zes opnamen met metrages kleiner
70.000
dan 250 m geregistreerd, allen in het centrum van Heerlen. Voor Heerlen West en
60.000
50.000
Heerlen Noord zijn in 2015 geen transacties geregistreerd.
40.000
30.000
Prijsverlaging lijkt geen instrument te zijn om sneller of meer transacties te realiseren.
20.000
10.000
0
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 16
Aanbod/Supply
Opname/Take-up
Zo valt de markt te typeren als een verplaatsingsmarkt, waarbij weinig nieuwe

toetreders zijn.

per deelgebied
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Heerlen Centrum | Centre 250m
5.000
5.200
4.500
1.200
8.900
2.100
<250m
750
350
250
650
Heerlen Noord | North 250m
<250m
1.200
400
550
150
1.200
600
Totaal 250m
7.400
5.600
4.500
1.200
9.450
2.700
Totaal <250m
750
350
400
650
Totaal | Total
5.250
1.550
9.850
3.350
Heerlen West | West 250m

<250m
Heerlen Zuid | South 250m
<250m
De kantorenmarktratio in de regio Heerlen, de verhouding tussen de opname in een
jaar en het aantal beschikbare vierkante meter kantoorruimte aan het eind van het
jaar, bedraagt 5%.
Dit betekent een sterke afname ten opzichte van het afgelopen jaar, waarbij de
ratio toen op 12% lag. Dit geeft aan dat in verhouding de kantorenmarkt in Heerlen
afgelopen jaar ruimer is geworden.
Huurprijs daalt gematigd

Vanwege een gering aantal waarnemingen is het niet mogelijk om uitspraken te doen
over gerealiseerde huurprijzen per deelgebied. Daar er nauwelijks verschuivingen
zijn, is er ook relatief weinig negatieve ontwikkeling van de bestaande huurprijzen. Er
is slechts sprake van een gematigde daling, waarbij een groei van het aanbod van
goedkope vierkante meters te constateren valt bij eigenaren die objecten verworven
hebben tegen recente lage transactieprijzen. Deze prijzen beginnen vanaf circa
50 per vierkante meter. De hoogst genoteerde huurprijs betreft 110 per vierkante
meter. Dit betreft een transactie in Heerlen Zuid.
Heerlen Centrum | Centre
90-110
Heerlen Noord | North
80-100
Heerlen West | West
90-110
Heerlen Zuid | South
90-110
Voorraad licht toegenomen

In het afgelopen jaar is de kantorenvoorraad van Heerlen licht toegenomen ten
opzichte van een jaar eerder. Op 1 januari 2016 komt de voorraad uit op 434.400 m,
een toename van 0,3%. In 2016 wordt het Maankwartier opgeleverd waar het nieuwe
werkplein van het UWV zich vestigen. Naast de ontwikkeling van het stationsgebied
het Maankwartier is de verwachting dat een deel van de kantorenvoorraad onttrokken
wordt, te weten Schinkel Noord. Daarnaast is het afwachten wat het resultaat zal zijn
van de aanbesteding van het stadkantoor van Heerlen.
Parkstad Limburg/Heerlen | Kantorenmarkten 2016 159

2011
2012
2013
2014
2015
2016
435.000
435.000
435.000
435.000
432.900
434.400
0%
0%
0%
0%
-0,5%
0,3%

Voor meer informatie over de regio Parkstad Limburg/ Heerlen kunt u terecht bij:
Boek & Offermans Makelaars | De heer D.J.W. Boek RT | Telefoon (045) 574 32 33
Sittard
Sittard
DUITSLAND
1
Nusterw
Einighausen
Hass
elt
seb
a
an
eg
oord
gN
swe
Rijk
Limbricht
1
1
Sittard
Keulse Baa
n
1
1
Geleen
Munstergeleen
1 Sittard
Sittard | Kantorenmarkten 2016 161
1 km
Kart om edia 20 16 [8 02 6]
Middenw
eg
Sittard
De kantorenmarkt van Sittard heeft zich in 2015 niet positief ontwikkeld. Het
opnameniveau ligt beduidend lager dan dat langjarig behaald wordt, daarbij is een
aanbodstijging geregistreerd.
Het kantorenbeleid van Limburg wordt gekenmerkt door stringente regels omtrent
nieuwbouw. De kantorenlocaties die er zijn worden gehandhaafd en voor nieuwbouw
is beperkt draagvlak. Gelet op de marktverhoudingen lijkt dit verstandig beleid.
Transformatie van kantoren is in Limburg slechts beperkt aan de orde. In Sittard
hebben in het afgelopen jaar geen transformaties plaatsgevonden. De panden
die langer dan twee jaar in aanbod staan, circa 25% van het aanbod, bevinden zich
voornamelijk op industrielocaties waar transformatiemogelijkheden beperkt zijn. Dit
vertaalt zich in het beleid van de provincie Limburg, waarbij stappen gezet worden
richting een transitiefonds met als doel financile compensatie te bieden aan eigenaren
die besluiten hun bestaande kantoor te saneren door ofwel sloop ofwel transformatie
naar een andere functie. Met behulp van dit instrumentarium wil de provincie Limburg
transformatie ondersteunen.
Kantooraanbod stijgt
Op 1 januari 2016 staat in Sittard 27.900 m kantoorruime in aanbod. Dit betekent een
aanbodstijging van 16% ten opzichte van begin 2015. Het aanbod beslaat in totaal 27
kantoorpanden met een gemiddeld metrage van 1.033 m. Dit betreft een toename
van twee objecten en een toename van het gemiddelde metrage ten opzichte van een
jaar geleden. De grootste aaneengesloten beschikbare metrage is, net als vorig jaar,
gelegen aan de Poststraat met een metrage van 3.400 m.

op 1 januari
Aanbod m vvo
2011
2012
2013
2014
2015
2016
29.600
33.800
22.600
25.000
24.000
27.900
+24%
+14%
-33%
+11%
-4%
16%
-15%
-7%
-11%
3%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
100%
100%
100%
100%
100%
100%

Ontwikkeling totale aanbod 250m2 vvo kantoorruimte en

% nieuwbouw in het aanbod op 1 januari
Development of supply of office space 250m2 metres of lettable
floor area and % of newly built in the supply as of January 1st
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Sittard | Sittard
29.600
33.800
22.600
25.000
24.000
27.900
Totaal | Total
29.600
33.800
22.600
25.000
24.000
27.900
Opname daalt
Het opnamevolume lag over heel 2015 op 4.850 m. Dit betekent een daling van 37%
ten opzichte van het opnameniveau van vorig jaar. De opname kenmerkt zich met name
door een vervangingsvraag. In totaal zijn in 2015 vier kantoren verhuurd of verkocht
162 Sittard | Kantorenmarkten 2016
Sittard
met een metrage groter dan 250 m en n kleiner dan 250 m. Van vier opnames is
bekend dat het een verplaatsing binnen de regio betreft. De grootst geregistreerde
transactie betreft een opname aan de Mercatorweg van ruim 2.100 m.
per deelgebied
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Sittard | Sittard 250m2
700
1.200
2.600
7.400
7.650
4.750
200
400
100
Totaal | Total 250m2
700
1.200
2.600
7.400
7.650
4.750
Totaal | Total <250m2
200
400
100
700
1.200
2.800
7.800
7.650
4.850
250m2
Totaal | Total

De kantorenmarktratio komt over heel 2015 uit op 17%. De ratio geeft de verhouding
weer tussen de totale opname in een jaar ten opzichte van het aanbodvolume aan
40.000
het eind van het jaar. De ratio is op jaarbasis met vijftien procentpunt afgenomen.
35.000
30.000
Dit ligt aanzienlijk lager dan voorgaande jaren, zeker in verhouding tot de jaren 2013-
25.000
2014 waarbij de ratio rond de 30% lag. Deze afname geeft aan dat sprake is van een
20.000
ruimere markt. Het aanbod van Sittard kent echter een duidelijke segmentatie, waarbij
15.000
voldoende beschikbaar aanbod op industrielocaties is en beperkte kleine metrages op
10.000
centrumstedelijke locaties. Als het transitiefonds in werking treedt zullen met name
5.000
0
structureel leegstaande kantoorpanden op industrielocaties in Sittard in aanmerking

'08
'09
'10
'11
'12
Aanbod/Supply
'13
'14
'15
16
Opname/Take-up
komen. De voorraad zal daarmee in kwantitatieve zin telkens meer aansluiten bij de
structurele vraag naar kantoorruimte in Sittard.
Huurprijzen stabiliseren
De prijs van een kantoor is in 2015 nagenoeg gelijk gebleven aan vorig jaar. De hoogst
genoteerde huurprijs betreft 132 per m. De laagste 52 per m, dit betreft een
kantoorpand op een industrielocatie. Wegens het beperkte aantal waarnemingen
kunnen echter geen uitspraken worden gedaan over de ontwikkeling van de
gerealiseerde huurprijzen in 2015. De verwachting is dat de huurprijzen zich in 2016
verder zullen stabiliseren en dat de bodem in de huurprijzen daarmee is gelegd.
Sittard | Sittard
100-120

Voor meer informatie over de regio Sittard kunt u terecht bij:

Boek & Offermans Makelaars | De heer D.J.W. Boek RT | Telefoon (045) 574 32 33
Sittard | Kantorenmarkten 2016 163
164 Sittard | Kantorenmarkten 2016
Arnhem
Bijlagen
Bijlagen | Kantorenmarkten 2016 165
I. Doel en aanpak onderzoek

Het doel van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2016 is tweeledig:
Het jaarlijks verschaffen van inzicht in het aanbod, de opname, de prijsontwikkeling
en de voorraad van kantoorruimte in de belangrijkste regios van Nederland;
Het geven van een visie van regionale deskundigen op de huidige situatie en
de toekomstige ontwikkelingen in de individuele regios.
Aanpak
Om het bovenstaande te bereiken, zijn vanaf 1994 de volgende aanbod- en
opnamegegevens van de huur- en koopmarkt verzameld en in een database verwerkt:
straatnaam
postcode
type vastgoed
huisnummer oppervlakte branche
prijs
deelgebied
gebouwnaam jaar
De regionale makelaarskantoren die de data verzamelen, zijn:

Boek & Offermans Makelaars: Heerlen, Maastricht, Sittard;
Frisia Makelaars: Den Haag;
HRS Bedrijfsmakelaars: Den Bosch, Tilburg;
Kuijs Reinder Kakes: Amsterdam
Lamberink Bedrijfsmakelaars: Assen, Groningen, Leeuwarden;
Molenbeek Bedrijfsmakelaars: Almere, Amersfoort, Utrecht;
Ooms Makelaars: Drechtsteden, Rotterdam;
Rodenburg Makelaars: Apeldoorn, Deventer, Zwolle;
Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars: Enschede, Hengelo;
Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem: Arnhem;
Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Nijmegen: Nijmegen;
Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars: Breda;
Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars: Eindhoven.
Ieder kantoor heeft een verantwoordelijke voor het verzamelen van de data. De
cordinerende taak, de verwerking en analyse van de gegevens in een database
geschiedt bij Dynamis in Utrecht. Verder hebben literatuuronderzoek en deskresearch
bijgedragen aan de realisatie van dit rapport.
Betrouwbaarheid
Hoewel de cijfers zijn verzameld met de grootst mogelijke zorgvuldigheid, zijn er
belangrijke beperkingen op het gebied van betrouwbaarheid. Veel bedrijven en hun
vastgoedadviseurs die een huurovereenkomst sluiten met een eigenaar/belegger
zijn niet altijd bereid alle uitkomsten van het onderhandelingsproces openbaar te
maken. Afspraken over de kosten van herinrichting van een gebouw of ruimten, of
verbeteringen aan installaties zijn vaak verdisconteerd in de huur. Ook de periode van
het huurcontract is van belang voor de hoogte van de huurprijs. (Ver)kooptransacties
worden eveneens gezien als vertrouwelijk. De huur- en koopprijzen zijn derhalve
indicatief.
166 Bijlagen | Kantorenmarkten 2016
Aanbodcijfers
De aanbodcijfers, zoals die per 1 januari van een jaar worden geregistreerd, vormen
een momentopname. In het rapport wordt als aanbod kantoorruimte opgenomen
met een aaneengesloten ruimte van tenminste 500 vierkante meter verhuurbaar
vloeroppervlak in de vier grote steden. In de overige regios wordt gerapporteerd
vanaf 250 vierkante meter VVO. In het aanbod worden uitsluitend bestaande
objecten (gereed of in aanbouw/renovatie en daadwerkelijk binnen twaalf maanden
beschikbaar komend en niet reeds uit de markt genomen) geregistreerd. Dit kan
inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake
is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn.
Opnamecijfers
In de vier grote steden blijven transacties met een volume van minder dan 250 vierkante
meter buiten beschouwing. In de overige regios worden alle transacties gerapporteerd.
De opnames moeten op de vrije markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties,
zoals bijvoorbeeld sale-and-leaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de
feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die
opgenomen wordt ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld
woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend. De transacties
worden geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is
bereikt.
Sinds Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2013 wordt in een aparte paragraaf
het opnamecijfer van kleine kantoormetrages kenbaar gemaakt. Onder kleine
kantoormetrages wordt in de vier grote steden verstaan, transacties in de grootteklasse
250 tot 500 vierkante meter en in de overige regios alle transacties kleiner dan 250
vierkante meter.
Gebiedsindeling
De gebiedsindeling van de steden en eventuele randgemeenten bestrijkt een gebied
dat in de markt wordt gezien als relevant en concurrerend voor de kantorenmarkt van
de stad. In het rapport wordt onderscheid gemaakt in 24 regios.
Dynamis regios
Amsterdam
Nijmegen
Almere
Groningen
Den Haag
Leeuwarden
Rotterdam
Assen
Drechtsteden
Apeldoorn
Utrecht
Deventer
Amersfoort
Zwolle
Eindhoven
Enschede
Den Bosch
Hengelo
Breda
Maastricht/Maastricht Airport
Tilburg
Arnhem
Sittard
Branches
De branches zijn in het jaarrapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2016 op basis
van de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS. De branchering maakt inzichtelijk
welke typen bedrijven zich op de kantorenmarkt bewegen. Dynamis onderkent de
volgende 5 branchegroepen:
Handel en Industrie (SBI A t/m I);
Zakelijke en ICT dienstverlening (SBI J, L, M en N);
Banken en Verzekeraars (SBI K);
Overheid en Verzekeraars (SBI O t/m S);
Overige branches (SBI T en U).
II. Begrippen
Begrippen
Aanbod van kantoorruimte
in het algemeen een overgangsperiode
Het op de vrije markt brengen van
wordt aangehouden van twee jaar vanaf
een aaneengesloten ruimte van
de bouwkundige oplevering.
tenminste 500 vierkante meter

verhuurbaar vloeroppervlak in de vier
Branches
grote steden. In de overige regios
Categorien bedrijfsactiviteiten,
worden aaneengesloten metrages
vastgesteld conform de Standaard
van tenminste 250 vierkante meter
Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS.
geregistreerd. In het aanbod worden

uitsluitend bestaande, gereed dan wel
Bruto vloeroppervlakte (BVO)
in aanbouw of renovatie zijnde, en
Oppervlakte gemeten op vloerniveau
daadwerkelijk binnen twaalf maanden
langs de buitenomtrek van de
beschikbaar komende en niet reeds
opgaande scheidingsconstructies die
uit de markt genomen, objecten
de betreffende ruimte of groep van
geregistreerd. Dit kan inhouden dat
ruimten omhullen.
kantoorruimte in het aanbod wordt

meegenomen zonder dat er sprake is
Herbestemmen/ transformeren
van leegstand; de ruimte kan nog in
Het van de markt halen van voor
gebruik of in aanbouw zijn.
kantoorfunctie bestemde ruimte met

het doel deze om te zetten in een niet-
Bedrijventerrein
kantoorfunctie.
Terrein dat in het bestemmingsplan

is aangewezen voor de functiegroep
Huurprijzen
bedrijven en dienstverlening, onder te
Huurprijzen worden gewaardeerd in
verdelen in zes subtypen: businesspark,
euros per vierkante meter per jaar
distributie- en logistiek bedrijventerrein,
verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief
gelabeld bedrijventerrein, gemengd
btw, servicekosten en eventuele andere
bedrijventerrein, lokaalkleinschalig
vergoedingen, zoals goodwill en/of
bedrijventerrein en traditioneel
overnamekosten.
bedrijventerrein.
Kantoor
Bereikbaarheid
Verblijfsobject gelegen op een
Relatief begrip dat vooral besloten ligt
terrein dat in het bestemmingsplan
in de ontsluitingskenmerken van de
is aangewezen voor de functiegroep
betreffende locatie in relatie tot het
kantoren.
acceptatieniveau van de betrokkenen

gerelateerd aan de gemoeide tijd, het
Kantorenmarktratio
gemak, de emotionele ervaring en de
De kantorenmarktratio geeft de
wijze van vervoer.
verhouding weer tussen de vraag naar

kantoorruimte in een bepaald jaar en
Bestaande bouw
het aanbod aan het einde van datzelfde
Reeds gerealiseerde vastgoedobjecten,
jaar. Deze ratio maakt duidelijk of
waarvoor ten aanzien van de sector
sprake is van een gezonde vraag- en
commercieel vastgoed geldt dat daarbij
aanbodverhouding. Wanneer de ratio
II. Begrippen
stijgt, komt de vraag en het aanbod
Opname van kantoorruimte
dichter tot elkaar en is sprake van een
Een transactie met een volume
krappere markt. Indien de discrepantie
van minimaal 250 vierkante meter
tussen vraag en aanbod groter wordt
verhuurbaar vloeroppervlak in de vier
dan is de verhouding hiertussen ruimer
grote steden. In de overige regios
en daalt de kantorenmarktratio.
worden alle transacties geregistreerd.

De opnames moeten op de vrije
Kleine metrages
markt zijn verhuurd of verkocht.
Een transactie met een metrage tussen
Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld
de 250 en 500 vierkante meter in de
sale-and-leaseback, blijven buiten
vier grote steden en kleiner dan 250
beschouwing wanneer de feitelijke
vierkante meter in de overige regios.
opname door de gebruiker reeds

eerder is geregistreerd. Kantoorruimte
Leegstand
die opgenomen wordt ten behoeve
In het algemeen het niet-verhuurd
van een bestemmingswijziging, zoals
zijn van (een gedeelte van) een
bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als
vastgoedobject.
opname van kantoorruimte berekend.

De transacties worden geregistreerd
Mediaan
in het jaar waarin tussen partijen
De mediane huurprijzen van kantoren
wilsovereenstemming is bereikt.
zijn berekend. Een mediaan is de

middelste waarneming. In vergelijking
Monofunctionele kantoorlocaties
met gemiddelden tellen uitersten (zowel
Dit zijn locaties waar vrijwel alleen
hoog als laag) minder zwaar mee, en
kantoren en bedrijfspanden
komt het getal dichter in de buurt bij de
geconcentreerd zijn en andere
normale huurprijs dan een gemiddelde
voorzieningen ontbreken. Deze
huurprijs.
locaties zijn vaak goed bereikbaar

met de auto en kennen een ruime
Nieuwbouw
parkeergelegenheid. Gedacht kan
Nieuw gebouwde kantoorpanden
worden aan bedrijventerreinen en
die binnen 12 maanden worden
kantoorparken.
opgeleverd. Kantoorpanden die nog

niet eerder in gebruik zijn genomen en
Structureel aanbod
bestaande bouw die een ingrijpende
Kantoorruimte die gedurende drie of
renovatie, zowel interieur als exterieur,
meer achtereenvolgende jaren met
heeft ondergaan.
steeds dezelfde hoeveelheid vierkante

meters wordt aangeboden.
Object
Een gebouw, of een gedeelte van een
Verhuurbaar vloeroppervlak (VVO)
gebouw, dat door n of meer van voor
VVO is het netto vloeroppervlak exclusief
tot achter doorlopende en van beneden
buitenruimten, installatieruimten,
naar boven opgaande bouwmuren is
verticale verkeersruimten en inclusief
gescheiden van de rest van het gebouw
niet-statische gebouwdelen en
en dat zelf niet is onderverdeeld door
glaslijncorrectie.
dergelijke bouwmuren.
II. Begrippen
Voorraad kantoorruimte
Wordt gedefinieerd als de totale
hoeveelheid kantoorruimte in de regio,
hetzij verhuurd, in (eigen) gebruik, leeg
of in aanbouw. Het gaat bij de voorraad
vooral om kantoorgebouwen die op
een of andere wijze beschikbaar zijn
of zouden kunnen komen voor meer
algemeen kantoorgebruik. De voorraad
kantoorruimte neemt jaarlijks toe
met de gestarte nieuwbouwprojecten
en gebouwen die van een nietkantoorbestemming wijzigen in een
kantoorbestemming. Daartegenover
staat de afname van de voorraad
door sloop van bestaande gebouwen
en bestemmingswijzigingen van
kantoorgebouwen in andere dan
kantoordoeleinden.
Vrije markt
De markt waar beleggers, particulieren
en projectontwikkelaars onroerende
zaken aanbieden aan nog niet bekende
toekomstige huurders en/of kopers.
Colofon
Colofon
Sprekende Cijfers is een product van Dynamis
Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars

Orteliuslaan 5
3528 BA Utrecht
dynamis@dynamis.nl
030 767 03 90
Concept, onderzoek, analyses en cordinatie

Dynamis Utrecht
Frank Verwoerd, Research Manager Dynamis
Ontwerp en opmaak
Laforma Creative Partners, Breda
172 Colofon | Kantorenmarkten 2016
Boek & Offermans Makelaars
Molenbeek Makelaars
Strijbosch Thunnissen
Akerstraat 39-41
Emmalaan 39
Bedrijfsmakelaars Arnhem
Postbus 677
3581 HP Utrecht
Sweerts de Landasstraat 27
6400 AR Heerlen
t 030 256 88 11
Postbus 588
t 045 574 32 33
info@molenbeek.nl
6800 AN Arnhem
info@boek-offermans.nl
www.molenbeek.nl
t 026 355 21 00
arnhem@s-t.nl
(ook in Maastricht en Venray)
www.stmakelaars.nl
Frisia Makelaars
Ooms.com
Strijbosch Thunnissen
Javastraat 1a
Maaskade 113
Bedrijfsmakelaars Nijmegen
2585 AA Den Haag
Postbus 24040
St. Canisiussingel 22
t 070 342 01 01
3007 DA Rotterdam
Postbus 1005
bog@frisiamakelaars.nl
t 010 424 88 88
6501 BA Nijmegen
www.frisiamakelaars.nl
bog@ooms.com
t 024 365 10 10
www.ooms.com
info@s-t.nl
(ook in Dordrecht)
www.stmakelaars.nl
HRS Bedrijfsmakelaars
Rodenburg Bedrijfsmakelaars
Van der Sande VanOpstal
Pettelaarpark 36
Paslaan 20
Bedrijfsmakelaars
Postbus 2073
Postbus 10054
Vijverstraat 1
5202 CB s-Hertogenbosch
3101 GB Apeldoorn
4818 ST Breda
t 073 80 000 08
t 055 5 268 268
t 076 514 74 54
info@hrsbedrijfsmakelaars.nl
info@rodenburg.nl
bog@vandersande.nl
www.hrsbedrijfsmakelaars.nl
www.rodenburg.nl
www.vandersande.nl
(ook in Deventer en Zwolle)

Kuijs Reinder Kakes
Snelder Zijlstra
Verschuuren & Schreppers
Westzijde 340
Bedrijfsmakelaars
Bedrijfsmakelaars
1506 GK Zaandam
Hoedemakerplein 1
Kennedyplein 230
t 075 612 64 00
Postbus 2022
Postbus 8730
bog@krk.nl
7500 CA Enschede
5605 LS Eindhoven
www.krk.nl
t 053 485 22 44
t 040 211 11 12
(ook in Alkmaar en Amsterdam)
bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl
info@verschuuren-schreppers.nl
www.snelderzijlstra.nl
www.bedrijfsmakelaar.nu
Lamberink Bedrijfsmakelaars
Stationsstraat 24 -26
Postbus 993
9400 AZ Assen
Orteliuslaan 5
t 0592 33 84 20
3528 BA Utrecht
bedrijfsmakelaars@lamberink.nl
t 030 767 03 90
www.lamberink.nl
dynamis@dynamis.nl
(ook in Groningen)
www.dynamis.nl

Het Rapport Van Dynamis

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Het Rapport Van Dynamis

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

,

Ondanks hoge leegstand

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2016

Terug naar de cijfers over 2015

Voorwoord | Kantorenmarkten 2016 5

Met vriendelijke groet,

Drs. ing. Wilfred van der Neut MRE

Frank Verwoerd MSc RE

Research Manager Dynamis

2. Regio Amsterdam en Almere

3. Regio Den Haag

4. Regio Rotterdam en Drechtsteden

5. Regio Utrecht en Amersfoort

6. Brabantse stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg)

8. Groningen, Leeuwarden en Assen

9. Apeldoorn, Deventeren Zwolle

10. Twente (Enschede, Hengelo)

11. Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard

Inhoud | Kantorenmarkten 2016 7

Thema: Ondanks hoge leegstand

Ondanks hoge leegstand toch ruimte voor nieuwbouw?

Met dit gegeven stelt Dynamis zich de vraag in hoeverre nieuwbouw op de

10 Thema | Kantorenmarkten 2016

Een oplossing voor bovenstaand dilemma is uit te gaan van maatschappelijk

Vergunningsontwikkeling diverse markten 2003-2015

The development of building permits

Index 2003 = 100

Vergunningen hallen en loodsen (m)

Vergunningen kantoren (m)

Vergunningen winkels (m)

Thema | Kantorenmarkten 2016 11

In de 24 door Dynamis onderzochte regios is in totaal ruim 700.000 m kantoorruimte

Kantooropnames sterk gesegmenteerd

Opnamepotentieel Nederlandse kantorenmarkt

Median ask. price

High demand ratio

12 Thema | Kantorenmarkten 2016

categorien kantoren, te weten kantoren met een hoog opnamepotentieel, een

De belemmerende invloed van op zichzelf logisch

Thema | Kantorenmarkten 2016 13

Op sommige plekken plaatselijke schaarste en prijsopdrijving

Kantoren met laag opnamepotentieel remmen ontwikkelingen voor de vraag

doorwerken in de vraag naar hoogwaardig gekwalificeerde

bestaande kantoren, waar de aanbod-opname ratio notabene al het krapste is.

Maar er is een oplossing: gesegmenteerd beleid nodig om

14 Thema | Kantorenmarkten 2016

Demandpotential Dutch office market

kantoor betrof met een redelijk opnamepotentieel.

Geconcludeerd kan worden dat het transformatiebeleid zoals gewenst - inspeelt op

Onttrekking door transformatie

Transformatiepotentieel Nederlandse kantorenmarkt

Thema | Kantorenmarkten 2016 15

Lagere rendementseisen leiden tot groter zoekgebied

16 Thema | Kantorenmarkten 2016

schaarser wordt, de businesscase voor transformaties ook lastig zal worden.

matrix demand- and conversion

Transformaties leveren beperkte bijdrage aan de woningmarkt

Deel van het aanbod heeft nauwelijks perspectief

Thema | Kantorenmarkten 2016 17

Beleid normaliseert marktverhouding:

Aandacht nodig voor incourant vastgoed

Maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw

18 Thema | Kantorenmarkten 2016