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Tecnolgico de Monterrey

Evaluacin y Administracin de Proyectos


Caso de Inversin de Plaza

Introduccin
En este documento se lleva a cabo un anlisis de las opciones disponibles
para la toma de decisiones dentro del proyecto de inversin del Ingeniero Jos
Crdenas. El anlisis utiliza las tcnicas de flujo de efectivo, valor presente neto,
tasa interna de rendimiento y periodo de retorno para discriminar entre las
posibilidades y ofrecer la mejor solucin.

Antecedentes
La vivienda del Ing. Jos Crdenas tena aproximadamente 50 aos y estaba
en una esquina formada por la calle principal de la ciudad (Culiacn, Sinaloa), la
avenida lvaro Obregn y la avenida Ciudades Hermanas. Las avenidas eran muy
utilizadas como vas de acceso a diversas colonias de nivel socioeconmico alto
desarrollndose al sur de la ciudad.
El valor de la propiedad segn avalo ascenda a los $1,837,613.6 dlares y
$956,240.29 del valor del terreno. Luego de un estudio de mercado se lleg a la
conclusin de que lo ms conveniente era convertir la propiedad en una plaza de
locales comerciales. Para esto se tenan cuatro opciones de construccin:

Plaza cerrada con 698.65 m2 en la parte baja y 427 m2 en la parte alta,


adems de un rea comn para el rea de comida y 31 cajones de
estacionamiento.
Plaza abierta con 18 locales y 45 cajones de estacionamiento con 598 m2
tanto en planta alta como en baja.
Plaza abierta sin construir una parte del terreno con 616 m2 para la planta
baja y 778 m2 para la planta alta con 36 cajones de estacionamiento.
Plaza abierta completa con 718 m2 para cada planta, dando 22 locales
disponibles y 36 cajones de estacionamiento.

Se le pidi al arquitecto que presentara los costos de construccin y se


calcularon ingresos anuales, gastos operativos, gastos financieros y prstamo,
costo de oportunidad contra rentar la casa y valor de rescate de las alternativas.

Anlisis

Para tomar una decisin lo ms importante es realizar un anlisis de las


posibilidades para poder tomar la decisin adecuada. El primer paso para realizar el
anlisis fue generar el desglose de los flujos de efectivo contemplados para las
cuatro alternativas:
Ao
Costo Inicial/Valor de
Rescate
Ingresos despus de
impuestos

0
$
(3,300,000
)
$
80,675
$
(397,700)
$
(344,621)
$
(335,778)
$
(192,000)

Operacin
Financiero
Prstamo
Oportunidad/Renta

Cerrada

Total
Costo Inicial/Valor de
Rescate
Ingresos despus de
impuestos

$
(3,300,000
)
$
(4,620,000
)

Financiero
Prstamo
Oportunidad/Renta

Total
Costo Inicial/Valor de
Rescate
Ingresos despus de
impuestos

$
(4,620,000
)
$
(3,400,000
)

Operacin
Financiero
Prstamo
Oportunidad/Renta
Sin
construir

Total
Costo Inicial/Valor de
Rescate
Ingresos despus de
impuestos

$
(3,400,000
)
$
(5,460,000
)

Operacin
Financiero

Prstamo
Oportunidad/Renta
Complet
a

Total

$
(5,460,000
)

$
80,675
$
(399,700)
$
(306,396)
$
(374,004)
$
(192,000)
$
(1,191,42
5)

$
80,675
$
(413,010)
$
(263,819)
$
(416,581)
$
(192,000)
$
(1,204,73
5)

$
80,675
$
(426,763)
$
(216,395)
$
(464,005)
$
(192,000)
$
(1,218,48
8)

$
80,675
$
(440,974)
$
(163,572)
$
(516,827)
$
(192,000)
$
(1,232,69
8)

$
80,675
$
(455,659)
$
(104,736)
$
(575,663)
$
(192,000)
$
(1,247,38
3)

$
(1,111,050)

$
73,150
$
(40,200)
$
(428,708)
$
(525,291)
$
(192,000)
$
(1,113,04
9)

$
73,150
$
(41,539)
$
(368,908)
$
(585,091)
$
(192,000)
$
(1,114,38
8)

$
73,150
$
(42,922)
$
(302,301)
$
(651,698)
$
(192,000)
$
(1,115,77
1)

$
73,150
$
(44,351)
$
(228,111)
$
(725,888)
$
(192,000)
$
(1,117,20
0)

$
73,150
$
(45,828)
$
(145,475)
$
(808,524)
$
(192,000)
$
(1,118,67
7)

$
82,285
$
(38,200)
$
(355,014)
$
(346,986)
$
(192,000)

$
82,285
$
(40,200)
$
(315,513)
$
(386,487)
$
(192,000)

$
82,285
$
(41,539)
$
(271,515)
$
(430,485)
$
(192,000)

$
82,285
$
(42,922)
$
(222,508)
$
(479,492)
$
(192,000)

$
82,285
$
(44,351)
$
(167,922)
$
(534,077)
$
(192,000)

$
82,285
$
(45,828)
$
(107,122)
$
(594,877)
$
(192,000)

$
(849,915)

$
(851,915)

$
(853,254)

$
(854,637)

$
(856,065)

$
(857,542)

$
90,300
$
(38,200)
$
(570,138)

$
90,300
$
(40,200)
$
(506,767)

$
90,300
$
(41,539)
$
(436,182)

$
90,300
$
(42,922)
$
(357,561)

$
90,300
$
(44,351)
$
(269,990)

$
90,300
$
(45,828)
$
(172,450)

$
(556,662)
$
(192,000)

$
(620,033)
$
(192,000)
$
(1,268,70
0)

$
(690,618)
$
(192,000)
$
(1,270,03
9)

$
(769,238)
$
(192,000)
$
(1,271,42
1)

$
(856,809)
$
(192,000)
$
(1,272,85
0)

$
(954,349)
$
(192,000)
$
(1,274,32
7)

$
(1,189,424)

$
73,150
$
(38,200)
$
(482,396)
$
(471,604)
$
(192,000)

Operacin

18
Locales

$
(1,266,700)

7
$
17,743,77
4
$
80,675
$
(470,832)
$
(39,202)
$
(650,138)
$
(192,000)
$
16,472,27
7
$
18,775,94
9
$
73,150
$
(47,354)
$
(53,432)
$
(898,098)
$
(192,000)
$
17,658,21
5
$
20,779,32
0
$
82,285
$
(47,354)
$
(39,401)
$
(661,593)
$
(192,000)
$
19,921,25
7
$
23,135,73
1
$
90,300
$
(47,354)
$
(63,807)
$
(1,066,88
7)
$
(192,000)
$
21,855,98
3

Se consideraron para clculos una tasa del 7.78%, una inflacin del 3.33% y
un ISR del 35%.

Despus de obtener los flujos de efectivo se utilizaron tres anlisis: El valor


presente neto, la tasa interna de rendimiento y el periodo de retorno de inversin.

Cerrada
18 Locales
Sin Construir
Completa

VPN
$
811,918.41
$
643,832.03
$
$

TIR

4,418,571.15
1,564,021.16

Payback (aos)

9.7%

6.6425

9.1%
17.6%
10.4%

6.6405
6.4278
6.6

Resultados
Para observar los resultados una vez que se hayan obtenido se debe saber
que es preferible que el valor presente neto y la tasa interna de rendimiento sean
mayores, mientras que el tiempo de retorno sea menor. Los resultados indican que
la mejor opcin es la tercera, es decir, la de la plaza abierta con rea sin construir.
Esta opcin result ser la mejor en los tres criterios que se utilizaron, siendo as, la
ms conveniente.

Reflexin
Esta actividad me pareci un excelente ejercicio para repasar los conceptos
vistos en clase y una manera de aplicar lo aprendido. Me agrada el acercamiento a
la realidad, al mbito prctico que me proporcion resolver este caso. Sin duda en
el futuro tendr la oportunidad de aplicar esto a los proyectos que realice y me ser
de gran ayuda.