Avaliao Imobiliria / UFP - MTODO COMPARATIVO

PONTOS ESSENCIAIS

. Perspectivas e tipos de valor

. A importncia da informao
. A rea de Avaliao
. Trabalho de prospeco
. Trabalho de Homogeneizao
. Valor de Mercado

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INTRODUO

O "Mtodo Comparativo",fundamenta-se sobretudo no conhecimento do

mercado local e dos valores pelos quais se tm vindo a transaccionar as
propriedades anlogas que se pretende avaliar.

O "Mtodo Comparativo", se bem utilizado, considerado o de maior

confiana, pois traduz o "pensamento do mercado imobilirio

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PRESSUPOSTOS E RISCOS

Pressupostos
a existncia de um mercado imobilirio activo;
a obteno de informao correcta;
a existncia de transaces de imveis semelhantes.

Riscos
Critrios subjectivos na avaliao das propriedades;
inexistncia, raridade ou falta de constncia de transaces de bens
anlogos.
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VALOR DE MERCADO

Valor de Mercado o montante pelo qual se estima que uma propriedade

adequadamente publicitada seja transaccionada data da avaliao entre
um comprador e um vendedor interessados cada um dos quais actuando
independentemente um do outro, com prudncia, sem coaco e com
pleno conhecimento do mercado.

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SITUAES ANMALAS

transaces precipitadas e apressadas;

transaces comandadas por razes de natureza sentimental, doena,
divrcio, etc;
vendas restringidas a um s comprador ou a um grupo pequeno de
Compradores, que assim podem manipular o negcio.

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IMPORTNCIA DA INFORMAO

A ausncia de informao o "calcanhar de Aquiles" do Mtodo

Comparativo.
"Sem informao no h avaliao"

A qualidade da informao muito importante;

As avaliaes feitas com base em informao de qualidade duvidosa,
conduziro a valores distorcidos do pensamento do mercado.

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DIVERGNCIAS DOS VALORES DE AVALIAO

divergncia entre os valores encontrados para a rea do

imvel (m2);

divergncia entre os indicadores de apoio avaliao

prospectados "in situ" (/m2).

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REAS - DEFINIES - RGEU
rea bruta (Ab) - a superfcie total do fogo, medida pelo permetro exterior
das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui
varandas privativas, locais acessrios e a quota-parte que lhe corresponda nas
circulaes comuns do edifcio;
rea til (Au) - a soma das reas de todos os compartimentos, arrumos,
outros compartimentos de funo similar e armrios nas paredes que limitam o
fogo, descontando encalos at 30 cm, paredes interiores, divisrias e condutas.
rea habitvel (Ah) - a soma das reas dos compartimentos da habitao,
com excepo dos vestbulos, circulaes interiores, instalaes sanitrias,
arrumos e outros compartimentos de funo similar, e mede-se pelo permetro
interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalos at 30 cm, paredes
interiores, divisrias e condutas.

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AS REAS QUE INTERESSAM AVALIAO IMOBILIRIA

A rea calculada de forma separada para todas as reas

que integram a fraco
. a rea principal
. reas acessrias.

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AS REAS QUE INTERESSAM AVALIAO IMOBILIRIA

rea principal - habitao

Inclui
as reas das "bases" ou superfcies de apoio de todas as paredes
interiores e exteriores que interessam fraco,
No inclui
. a rea correspondente quota-parte dos acessos comuns ao nvel do
piso
. a rea de varandas.
. a rea de terraos.
. a rea de garagens e aparcamentos
. a rea de varandas
. outras reas acessrias.
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REAS ACESSRIAS - Arrecadaes

Configurao Volumtrica
Localizao no Edifcio
Localizao em relao ao Fogo
Nvel de Comunicao Fsica com o Fogo
Afectao Actual
Estatuto Legal face Reverso de Uso
rea
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REAS ACESSRIAS - Parqueamentos e garagens

Localizao em relao ao Edifcio

Localizao dentro do Edifcio
Tipo de Acesso
Manobras de Circulao e Parqueamento
Tipologia
rea

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REAS ACESSRIAS - Terraos

Localizao em relao ao Edifcio

Tipo de Afectao da Fraco a que pertence
Magnitude da rea
Qualidade da Vista que permite desfrutar
rea

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REAS ACESSRIAS - Varandas

Magnitude e distribuio da rea da varanda;

.Uma fraco harmoniosa dever ter uma rea equilibrada de varandas
abertas.
.20 m2 ou 30 m2 de varandas abertas pode ser indiferente em termos
de valor.
Varandas muito estreitas e compridas
Situao da legalizao camarria, se fechada

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O TRABALHO DE PROSPECO

- A informao fundamental para o exerccio da actividade de avaliao

imobiliria.

- A recolha da informao pode ser feita a partir de diversas fontes (a mais segura
a que o avaliador realiza no prprio local).

- Os relatrios devero tambm explicitar a informao que serviu de base ao

trabalho de avaliao.

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O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO

- A informao recolhida pelos avaliadores no trabalho de

prospeco nem sempre imediatamente comparvel com a
propriedade que se analisa.

- Para "comparar", ser necessrio que o avaliador efectue os

ajustamentos que decorrem das diferenas entre as
propriedades de referncia e a propriedade em apreo.
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O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO

OA

Caract. 1

Caract. 2

Caract. 3

Caract. 4

Preo

NO

NO

SIM

NO

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O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO

Caract. 1

Caract. 2

Caract. 3

Caract. 4

Preo

OA

NO

NO

SIM

NO

REF. 1

NO

NO

SIM

SIM

74.000

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O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO

Caract. 1

Caract. 2

Caract. 3

Caract. 4

Preo

OA

NO

NO

SIM

NO

REF. 1

NO

NO

SIM

SIM

74.000

REF. 2

NO

NO

SIM

NO

70.000

C.H.(C4)(R1-R2) = 70.000 / 74.000 =0,946

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O TRABALHO DE HOMOGENEIZAO

Caract. 1

Caract. 2

Caract. 3

Caract. 4

Preo

OA

NO

NO

SIM

NO

REF. 1

NO

NO

SIM

SIM

74.000

REF. 2

NO

NO

SIM

NO

70.000

REF. 3

SIM

SIM

SIM

SIM

85.000

REF. 4

SIM

SIM

SIM

NO

80.000

C.H.(C4)(R3-R4) = 80.000 / 85.000 =0,941

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O TRABALHO DE PROSPECO

- Aps obteno de todos os pares possveis para clculo dos coeficientes de

homogeneizao associados caracterstica 4, obtemos um valor final atravs da
mdia de todos os coeficientes calculados, ou seja:
C.H.(C4) = (0.946 + 0.941)/2 = 0.944
- Se, aps anlise da amostra se concluir pela existncia de valores anmalos,
excluem-se esses valores antes de fazer a mdia dos coeficientes.

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O TRABALHO DE PROSPECO

OA
REF. 1
REF. 2
REF. 3
REF. 4

Caract. 1
NO
NO
1,000
NO
1,000
SIM
1,000
SIM
1,000

Caract. 2
NO
NO
1,000
NO
1,000
SIM
1,000
SIM
1,000

Caract. 3
SIM
SIM
1,000
SIM
1,000
SIM
1,000
SIM
1,000

Caract. 4
NO
SIM
0,944
NO
1,000
SIM
0,944
NO
1,000
Mdia

Preo
?
74.000
69.856
70.000
70.000
85.000
80.240
80.000
80.000
75.024
77.250

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