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DivisiondeescriturapublicaTrabajosfinalesMilthon23

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Divisindelaescriturapblicaenpartesoperodos
Laescriturapblicaeslamanifestacindeunarelacinjurdica.Poresohandereflejarse
enlloselementospersonales,realesyformalesqueintegranesarelacinjurdica,
conformealoscualeslaescriturapblicadebeconstardetrespartes(introduccin,
cuerpodelactoyconclusin)destinadasaexpresarensuordenlostreselementosde
aquellarelacin1.
Ellonodebehacerperderdevistaquelaescriturapblicadebeconstituiruntodo
homogneoquedebeconsiderarsecomounsoloactojurdico,enelcuallaidea
fundamentaldeunidaddebesobreponerseaunfraccionamientoenpartesquees
meramenteideolgico.
AesterespectoelSupremoTribunalhasostenidoqueaunquetodaescriturapblica
constadetrespartesquesegnelart.22L.deN.sellaman:introduccin,cuerpodel
actoyconclusintodasellasenconjuntoformanunsolocuerpoqueesloqueconstituye
elinstrumentooescriturapblicapropiamentedicha...noesindispensablequetodaslas
estipulacionessehaganenloqueparcialmentesedenominacuerpodelaescritura,tanto
esas,quecualquieraclaracinomodificacinquehicierenlaspartescontratantesalo
otorgadoporellas,necesariamentetendraqueconstarenlaconclusindelamisma...2
Pesealoexpuesto,haycasosenlosqueunapersonaaceptayhacesuya,en
instrumentoseparado,unadeclaracindevoluntademitidaporotraydirigidaal,
producindosecondichaaceptacindeterminadosefectosjurdicosentreambos(por
ejemplo,laaceptacindeunadonacindeuninmuebleodeunapromesadeventa).
Estasituacin,denominadaotorgamientosucesivo,suponeunapartamientodelanorma
generalsegnlacuallacreacindeuninstrumentopblicodebeserunactojurdico
nico.
2.EstructuradelaescriturapblicasegnlaLeydelNotariado
2.1.Introduccindelaescritura(elementospersonales)

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Nmeroconsecutivodelinstrumentoydenominacinonaturalezadelactooactos
contenidosdelaescritura3(porejemplo:InstrumentoPblicoNmeroCinco(N5).
EscrituradeCompraventadeInmuebleUrbano).
Lugar,horayfechadelotorgamiento4conrelacinallugarsedeberdeterminar,la
ciudadomunicipioyeldepartamento,demaneratalquenoquedelugaradudasen
cuantoaestepunto(Porejemplo:EnlaciudaddeDiriamba,DepartamentodeCarazo,
alasochodelamaanadelsietedeenerodedosmiltres).Loselementosdelugar,
horayfechasontanimportantesquelafaltadealgunodeellosprovocalanulidad
absolutadelaescritura.
Nombresyapellidosdelnotarioqueautoriza,conexpresindesudomicilioydelafecha
enqueexpirasuautorizacinparacartular5Elnotarionoescompareciente,sumencin
quedafueradelacomparecencia.AldecirAnteM,JuanJosPrezLpez,Abogadoy
NotarioPblicodelaRepblicadeNicaragua,conoficinaydomicilioenestaciudad,
debidamenteautorizadoporlaExcelentsimaCorteSupremadeJusticiaparaejercerel
Notariadoenunquinquenioqueexpiraelcincodejuniodedosmilcinco,suinclusin
quedajustificadacomounaformadedeterminartodaslaspersonasquecolaboranenla
elaboracindelinstrumentopblico.
Nombresyapellidos,ygeneralesdeleydelosotorgantes6,conmencindehaber
tenidoalavistalosdocumentosdeidentidaddelosotorgantes,yexpresindesunmero
enletrasynosloenguarismos7.
Estascircunstanciassonmuyimportantespuesconstituyenlafedeconocimiento,lacual
consistebsicamenteenqueelnotariodebedarfedehaberidentificadoplenamentea
losotorgantes8sufaltaacarrealanulidadabsolutadelinstrumento9.Lafede
conocimientodelosotorgantesesunaderivacindelafepblicanotarialgeneral.Esuna
afirmacindecertezaoverdadqueelnotariorealiza,lograndounjuicioocalificacin
sobrelaidentidaddelotorgante,productodeunaconviccinracionalqueelmismo
notarioformula,basndoseenmediosadecuadosyactuandoconprudenciaycautela.El
notarioasegurabajosuresponsabilidadlaidentidadpersonaldelosotorgantes,seapor
conocimientodirectoquetengadeellosoporloselementosidentificatoriosaportados.
DeconformidadalaLeyQueDaMayorUtilidadALaInstitucinDelNotariadola
responsabilidaddelNotarioencuantoalaidentificacindelaspersonasselimitaalade
losdocumentosdeidentificacinpresentados,alostestigosdeconocimientoensucaso,

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oaldichodelaspartescontratantessimanifiestanconocerse10.
Expresindeactuarensupropiointerslosotorgantes,odequelohacenennombrey
representacindeotro11.Noconstituyenulidadlafaltadeexpresindequeelotorgante
procedepors,cuandonolohaceanombredeotro12Lospoderesotorgadosenel
extranjerodebeninsertarsentegramenteyestarautenticados13Sielnotariono
encuentralegitimadalarepresentacindequienactaennombredeotro,loharsabera
losotorgantes,ysiestosinsistenenseguiradelanteconelotorgamiento,loharconstar
enlaescritura14:LaCorteSupremadeJusticiahadichoqueelcartulariodeberindicar
ocitarelnmerodelaescritura,lugardelotorgamiento,suhorayfecha,notario
autorizanteylosdatosdeinscripcin,ydeberdarfedequetalpoderconfierefacultades
suficientesparaotorgarelactoocontratodequesetrata15.
Expresindeserlosotorgantes,ajuiciodelnotario,personasconcapacidadpara
obligarseycontratarsegnelCdigoCivil16.
Expresindelacircunstanciadehaberintervenidouninterpretenombradoporlaparte
queignoreelidiomacastellano17
Mencindelaconcurrenciadelostestigosinstrumentalesodelostestigosde
conocimientoenloscasosdeley,queenlaactualidadsereducenalosdeotorgamientos
detestamentosnuncupativosotestamentoscerrados18.
3.2.2.Cuerpodelaescritura(elementosreales)19
AntecedentesparaelotorgamientodelaescrituraEnalgunasescriturascomopoderes,
cesionesdederechoshereditariosocancelacionesdeprstamos,lasdeclaracionesde
partesylarelacindeloshechossoncircunstanciasqueayudanalainterpretacindela
declaracindevoluntaddelosotorgantes.Enstapartetambinsedebetenerespecial
cuidadodehacerlarelacindelnegocioqueseestformalizandoconloscontratos
preliminaresoconveniosanteriores,quesedebernmencionary/oestablecersegnel
caso.
NaturalezadelactoocontratoEnestapartesedeterminaelmotivodelaformalizacin
delnegociojurdico,ysegnelactoqueseinstrumenteseconsignarladescripcino
referenciadeloselementosdelobjeto,ttulo,gravmenesycausadelnegocio.
Ttulosjustificativosdelderechoquesecrea,modifica,trasmiteoextingue

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ObjetomateriadelnegocioocontratoEslapartedispositivadelaescritura.Elnegocio
jurdicooactovaexpuestoentodosucontenido.Sinestipulacinnohayescritura.Aqu
esdondeelnotariointervieneensufuncininterpretativa,porqueluegodeescucharalos
comparecientesdebeinterpretarsegnlaley,yplasmarenelcuerpodelaescritura,la
voluntaddelaspartesconformeaDerecho,seaparalaconstitucin,transmisino
extincindelosderechosyobligaciones.
Determinacindecargasogravmenes20
Constanciadehabersepagadolosimpuestosytasascorrespondientes,odenohaberse
tenidolavistalasboletaspordeclararlaspartesdeurgenciaelotorgamientodela
escritura
Aceptacindelconvenioocontratoporlaspartesaquseexpresalavoluntaddelos
otorgantes,sedeterminalacausadelotorgamientosolemne,queseclasificanenactivos
ypasivos.Losprimeroscomprendenfacultadesdeconceder,prometer,proponer,
ordenar,etc.,ylossegundosenaceptar,ratificar,renunciarderechosofacultades,etc.
3.2.3.Conclusindelaescritura(elementosformales)
Eslaparteeslaquehacenacerelinstrumentopblicoencuantotal.Debecontener
obligatoriamente:
Cuandoseconstituyanotrasmitanderechosreales,mencindehabrselepresentadoal
notarioelrecibofiscaldelpagodeimpuestos21,ylasolvenciamunicipaloboletadeno
contribuyentemunicipal22,oqueporserurgenteelotorgamientoajuiciodelnotario,no
selepresentanperoseinsertarneneltestimonioqueselibre
Mencindehaberelnotarioadvertidoaloscomparecientesacercadelalcance,valory
trascendencialegaldelacto
Expresindehaberelnotarioinstruidoaloscomparecientesacercadelasclusulas
generalesyespecialesqueaseguranlavalidezdelinstrumento,sobresuobjeto,ydelas
renunciasimplcitasyexplcitasquecontienen23
Mencindehaberadvertidoelnotarioalosotorganteslanecesidaddeinscribirel
instrumentoenelRegistroPblicorespectivo,desernecesario.

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Mencindehaberseledontegramenteporelnotarioelinstrumentoalosotorgantesen
presenciadenmerorequeridodetestigosinstrumentales,ensucaso,yconlas
ratificaciones,aceptacionesoalteracionesquelosotorganteshubierenhecho24
Laautorizacindelnotarioconlaexpresin"doyfedetodolorelacionado",yqueabarca
latotalidaddelinstrumento,puesesafraseeslaquehacenacerelinstrumento
invistindolodelafepblicanotarial
Lasfirmasdeloscomparecientesenelordensiguiente:lasdelosotorgantesolasde
quienesfirmaranasuruego,ladelosinterpretes(sloshubiere),lostestigos
instrumentales(ensucaso),yelnotario.Laalteracindelordendelasfirmasnoes
causadenulidaddelinstrumento,perohaceincurriralnotarioenmultaquedebe
imponerleelRegistrador,juezotribunalquetenganconocimientodelinstrumento,
quienesdebendaravisoalaCorteSupremadeJusticiadelainfraccindetectada25.
Sialgunodelosotorgantesnosabeonopuedefirmar,seindicaresacircunstanciaenel
instrumentoyunodelostestigosinstrumentales,uotrapersonallevadaporelinteresado,
firmarporl.
Siporcualquiermotivonoseterminaonosefirmaunaescritura,noseinutilizasinoque
seconservaenelprotocolo,colocandoelnotariounaraznalpiedelamismaexplicando
lacircunstanciaqueimpidisuterminacin26.
NOTAS
1Art.22L.N.
2Sentenciadelas10:35a.m.de22denoviembrede1977,B.J.pg.359,Cons.I,IIy
IV.
3Art.21inc.2L.N.
4Art.23inc.1L.N.
5Art.7Decreto1618de1969:Enlasescrituraspblicasquelosnotariosautoricen,
debernexpresarlafechadevencimientodesultimautorizacinparacartular.La
omisindeestaobligacin,olaalteracindelafecha...sersanciondaporlaCorte

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SupremadeJusticia...
Sentenciadelas12:20p.m.de9deabrilde1991,B.J.pg.40,Cons.I:Losnotarios
estnobligadosaexpresarenlasescrituraspblicasqueautoricen,lafechadeltima
autorizacinparacartular,bajopenadesancin.
6Edad(bastadecirsiesmayordeedadomayorizado),estadocivil(siescasado,soltero
oenunindehecho),profesinuoficio,domicilio(siestadetrnsitoporellugarde
otorgamiento,expresarloas)ynacionalidad(Art.23inc.2L.N.).
7Art.4inc.k)LeydeIdentidadCiudadanaArts.23incs.5y6y43inc.1L.N.
8Art.22inc.5L.N.
9Arts.XTt.PrelC.y43inc.1L.N.
10Art.7prr.1LeyQueDaMayorUtilidadALaInstitucinDelNotariado.
11Art.23inc.3,24y28prrs.2y3L.N.
12Art.67inc.1L.N.
13Art.23inc.3infineL.N.yarts.11291132Pr.
14Art.24L.N.
15Sentenciadelas09:00a.m.de14demarzode1977,B.J.pg.78,Cons.I.
16Art.43inc.2L.N.yarts.6,7,8,9,10,244,276,278,331,363,366,369C.
Art.299C.:Estnsujetosaguarda:1Losmenoresdeedadnodeclaradosmayores2
Loslocos,imbciles,odementes,aunquetenganintervaloslcidos3Lossordomudosy
ciegosquenotenganlanecesariainteligenciaparaadministrarsusbienes4Elquepor
consecuenciadelviciodeembriaguezsehalleimposibilitadodedirigirsusnegocios5
Losqueestuvierensufriendopenadeinterdiccincivil.
Art.1833C.:Lacapacidadparaobligarsesepresumesiempre,mientrasnoseprueben
loshechosocircunstanciasporloscualesnieguelaleyesacapacidad.
2472C.:Todapersonaeslegalmentecapaz.Sonincapacesabsolutosenconformidada
losartculos7y8desteCdigo,absolutamentelosdementes,losimpberes,ylos
sordomudosquenopuedandarseao(sic)entenderporescritoodeotromodoclaroo

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indubitable.Susactosnoproducenniaunobligacionesnaturalesynoadmitencaucin.
Sonrelativamenteincapaceslosmenoresadultosquenohanobtenidoladeclaracinde
mayores,ylosquesehallanbajointerdiccindeadministrarlosuyo,porsentencia
ejecutoriada.Susactospuedentenervalorbajociertascircunstanciasybajociertos
respectosdeterminadosporlasleyes.
17Arts.23inc.4L.N.y2366C.
18Art.6LeyN139de28denoviembrede1991:Dergaseelarto.42delaLeydel
Notariado,quedandosuprimidalaintervencindedostestigosinstrumentales,exceptoen
elTestamentoencuyocasoseestaralodispuestoporelCdigoCivil.
Art.1035C.:EltestamentoabiertodeberserotorgadoanteNotarioytrestestigos
idneosquevean,oiganyentiendanaltestador,ydeloscualesdos,alomenos,deben
saberleeryescribirArt.1055C.:Enelotorgamientodeltestamentocerrado,se
observarnlassolemnidadessiguientes:...2Eltestadorcomparecerconeltestamento
cerradoysellado,olacerrarysellarenelacto,anteelNotarioycincotestigos
idneos,deloscuales,tres,almenos,handesaberleeryescribir...
19Arts.26y27L.N.
20Art.16L.N.:Ningncartulariopodrautorizarescrituraalgunadetransferenciade
dominiodebienesraces,sinllenardeprevioelrequisitodequehablaelArto.3811C..
Art.3811C.:Losnotariosantequienseotorguenescriturasenqueseconstituya
hipoteca,deberexigiruncertificadodelencargadodelRegistro,enqueconstenlos
gravmenesanterioresolalibertaddelafinca,expresandotodasestascircunstanciasen
laescritura.
Art.3812C.:Losnotariosqueomitansterequisitoincurrirnenpenadepagarlos
daosyperjuiciosquecausarenyencasodeinsolvencia,enlasuspensindesuoficio
porunao.
21Art.35LegislacinTributariaComn:Losnotariosnopodrnautorizarescrituras
pblicasdecontratosenqueseconstituyanotraspasenderechosrealessobrebienes
inmueblessinoselespresentasen:b)Recibofiscaldelimpuestosobretransmisinde
derechosrelativosabienesinmuebles.Delosdocumentosmencionadosdeberel
notariohacerunabreverelacinenlaescrituraindicandonmeros,fechasyvaloresen
ellasconsignados.Tambindeberacompaarcopiaocopias,segnelcaso,al
registradorydejarseeloriginalparalosanexosdelprotocolomssiporcircunstancias
deurgenciaquelmismocalificar,lefueseimposibleobtenerlosantesdelotorgamiento,

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podrprocederaste,peroeneltestimoniodeberhacerlarelacinqueseexpresaen
laparteprimeradesteprrafoyacompaarlascopiascomoseindica.
22Art.9LeydeSolvenciaMunicipal:LosNotariosPblicoscuandovayanarealizar
transaccionesenelqueseconstituyanotraspasenderechosrealesbajocualquier
modalidad,estnobligadosasolicitaralpropietariodelbieninmuebleobjetodelcontrato,
lapresentacindelaSolvenciaMunicipalydeberninsertarlantegramentealfinaldela
escrituracorrespondiente.EncasodeurgenciaelNotarioPblico,podrcartularsin
teneralavistalaSolvenciaMunicipalperoquedaobligadoainsertarlantegramenteal
finaldeltestimonioquelibrededichaescritura.
Art.10LeydeSolvenciaMunicipal:ElNotarioPblicoautorizantequeomitiesetenerala
vistalaSolvenciaMunicipalynolainsertareeneltestimoniolibrado,sersancionadode
acuerdoaloqueestablecelaLeyN260LeyOrgnicadelPoderJudicialysu
Reglamento,Decreto6399.
23Arts.28prr.1y29inc.1L.N.
24Art.29inc.2L.N.
25Elordendelasfirmasestablecidoenelprrafofinaldelart.29L.N.fuemodificadopor
elart.2delaLeyde28demayode1913.
26Art.32L.N

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