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Orientao Tcnica OT-003/2015-IBRAENG

(Aprovada e publicada aos 19 de agosto de 2015)

Inspeo Predial e Auditoria


Tcnica Predial
Building Inspection and Technical Building Audit
Comit de Elaborao/Reviso (2015): Engo Civil Marcio Soares da Rocha, Engo Civil Ernesto
Ferreira Nobre Jnior, Engo Civil Francisco Alves de Aguiar, Engo Civil Jorge Luiz Rodrigues Cursino
de Sena, Engo Civil Jos de Montier Barroso, Enga Civil Christina Bianchi Brando, Engo Civil Elismar
de Oliveira S.

Palavras-Chaves: edificaes, inspeo predial, auditoria tcnica.

18 pginas

Sumrio
PREFCIO........................................................................................................................................
INTRODUO..................................................................................................................................
1 OBJETIVO.....................................................................................................................................
2 REFERNCIAS NORMATIVAS E TCNICAS..............................................................................
3 DEFINIES.................................................................................................................................
4 HABILITAO PROFISSIONAL....................................................................................................
5 CLASSIFICAO DAS EDIFICAES........................................................................................
6 CLASSIFICAO DAS INSPEES PREDIAIS..........................................................................
7 CARACTERIZAO DA AUDITORIA TCNICA PREDIAL..........................................................
8 METODOLOGIA DA INSPEO PREDIAL E DA AUDITORIA TCNICA PREDIAL...................
9 DOCUMENTAO DA EDIFICAO INSPECIONADA OU AUDITADA.....................................
10 PLANEJAMENTO DA VISTORIA TCNICA E ELABORAO DE LISTAS DE
VERIFICAO (CHECKLISTS)..................................................................................................
11 VISTORIA TCNICA...................................................................................................................
12 INFORMAES ADICIONAIS TEIS INSPEO PREDIAL OU AUDITORIA TCNICA
PREDIAL.....................................................................................................................................
13 CLASSIFICAO DAS ANOMALIAS..........................................................................................
14 CLASSIFICAO DAS FALHAS.................................................................................................
15 CLASSIFICAO DO GRAU DE RISCO DAS ANOMALIAS E FALHAS...................................
16 DEFINIO DE PRIORIDADES COM RELAO AO SANEAMENTO DE ANOMALIAS E
CORREO DE FALHAS...........................................................................................................
17 AVALIAO DA MANUTENO E DO USO DA EDIFICAO................................................

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Orientao Tcnica OT-003/2015-IBRAENG Inspeo Predial e Auditoria Tcnica Predial

18 AVALIAO DAS CONDIES DE ESTABILIDADE E SEGURANA DA


EDIFICAO...............................................................................................................................
19 PRESCRIES/RECOMENDAES DA INSPEO OU AUDITORIA....................................
20 ESTRUTURA PARA APRESENTAO DO LAUDO DE INSPEO PREDIAL E/OU DE
AUDITORIA TCNICA PREDIAL TPICOS ESSENCIAIS.....................................................
21 COMO CITAR ESTE DOCUMENTO...........................................................................................
ANEXO NORMAS TCNICAS DA ABNT INDICADAS.................................................................

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PREFCIO
O IBRAENG Instituto Brasileiro de Auditoria de Engenharia a entidade de classe homologada pelo
sistema Confea-Crea que objetiva o desenvolvimento e a padronizao de mtodos e tcnicas
cientficas de auditoria, aplicveis aos trabalhos de Engenharia. O IBRAENG possui registro regional
no Crea-CE, tem atuao nacional e possui como associados profissionais de Engenharia e
Arquitetura de nvel superior de todo o Brasil.
As Orientaes Tcnicas emitidas pelo IBRAENG visam contribuir para a uniformizao e
padronizao do entendimento sobre mtodos, tcnicas e procedimentos pertinentes Auditoria de
Engenharia e sobre temas afins e correlatos, bem como orientar aos profissionais de Engenharia e
Arquitetura sobre os assuntos nelas tratados.
As Orientaes Tcnicas do IBRAENG so disponibilizadas gratuitamente em meio eletrnico e
podem ser publicadas e distribudas, sendo, no entanto, vetada a sua comercializao.
A impresso deste documento para uso pessoal permitida; todavia, a impresso em grande escala
e para uso coletivo s pode ser feita com permisso do IBRAENG. As citaes desta Orientao
Tcnica devem ser feitas conforme apresentado no item 21 desta Orientao Tcnica.

INTRODUO
Nos ltimos 10 anos diversas leis e/ou decretos municipais instituindo a obrigatoriedade de inspees
prediais em edificaes em funcionamento tm sido projetados, sancionados e/ou regulamentados no
Brasil. Tais projetos, leis e decretos determinam que a competncia para a realizao de vistorias
tcnicas e emisso de laudos de inspees prediais em edificaes compete aos profissionais de
nvel superior devidamente registrados e habilitados nos conselhos profissionais regionais de
Engenharia e Agronomia (Crea) e nos conselhos profissionais regionais de Arquitetura e Urbanismo
(CAU), entretanto, no trazem orientaes metodolgicas que possibilitem a efetiva e competente
realizao dessas inspees prediais. Tal situao pode provocar a realizao de inspees prediais
de m qualidade que no atendam ao objetivo maior de proteger a sociedade contra acidentes e
incidentes provocados por defeitos construtivos, uso inadequado ou falta de manuteno das
edificaes e de seus sistemas e equipamentos.
O IBRAENG, portanto, com o intuito de contribuir para o desenvolvimento do pas e para a proteo
da sociedade brasileira, disponibiliza aos profissionais de Engenharia e Arquitetura em geral, aos
Conselhos Profissionais de Engenharia e Arquitetura, s entidades de classe e aos rgos pblicos
(contratantes, controladores e reguladores) esta Orientao Tcnica que visa contribuir para
uniformizar o entendimento sobre as definies de inspeo predial e auditoria tcnica predial,
bem como para padronizar a metodologia referencial para a realizao de inspees prediais e
auditorias tcnicas prediais.

1 OBJETIVO
Esta Orientao Tcnica objetiva contribuir para:
a) Uniformizar as definies de inspeo predial e auditoria tcnica predial e demais termos
tcnicos correlacionados com essas atividades;
b) Padronizar a metodologia para a realizao de inspees prediais e auditorias tcnicas
prediais;

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Orientao Tcnica OT-003/2015-IBRAENG Inspeo Predial e Auditoria Tcnica Predial

c) Indicar quais so os profissionais habilitados legalmente para inspeo predial e auditoria


tcnica predial, por sistema predial;
d) Definir a estrutura essencial (tpicos) que devem constar num laudo de inspeo predial e de
auditoria tcnica predial;

2 REFERNCIAS NORMATIVAS E TCNICAS


Na aplicao desta Orientao Tcnica necessrio atender aos seguintes preceitos legais:
Leis Municipais de Inspeo Predial.
Cdigos de Obras e Edificaes (COE) municipais.
Lei Federal N 5.194, DE 24 DEZ 1966 (Regula o exerccio das profisses de Engenheiro, Arquiteto e
Engenheiro-Agrnomo, e d outras providncias).
Lei Federal N 12.378/2010 (Regulamenta o exerccio da Arquitetura e Urbanismo; cria o Conselho de
Arquitetura e Urbanismo do Brasil - CAU/BR e os Conselhos de Arquitetura e Urbanismo dos Estados
e do Distrito Federal - CAUs; e d outras providncias).
Decreto Federal no 81.621/1978 (Aprova o Quadro Geral de Unidades de Medidas).
Resoluo no 1002/2002 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Cdigo de
tica Profissional do Confea).
Resoluo no 218/1973 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Fixa as
atribuies do Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrnomo nas diversas modalidades).
Resoluo no 1010/2007 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Fixa as
atribuies do Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrnomo nas diversas modalidades).
Normas Tcnicas da ABNT referentes a percias e a execuo de diversos servios de engenharia,
especialmente as destacadas no Anexo desta Orientao Tcnica.
So referncias tcnicas desta Orientao Tcnica:
INSTITUTO BRASILEIRO DE AUDITORIA DE ENGENHARIA. OT-001/2012-IBRAENG: Auditorias de
Engenharia Procedimentos Gerais. Fortaleza, 2012.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA. Norma de Inspeo
predial do IBAPE Nacional. 2012.

3 DEFINIES
Anomalias: desconformidades tcnicas construtivas ou de uso de uma edificao ou de seus
equipamentos e sistemas, que implicam na perda de desempenho da edificao ou de suas partes
(equipamentos e sistemas) e na reduo de sua vida til. Podem comprometer a segurana, a
estabilidade e a funcionalidade da edificao, a sade dos usurios, o conforto trmico, acstico e
lumnico, a esttica, a acessibilidade, a durabilidade, a vida til, e outros aspectos de desempenho
constantes na NBR 15.575/ABNT.
Auditoria tcnica predial: conjunto de procedimentos voltados anlise da conformidade de uma
edificao de engenharia concluda e em funcionamento, com relao s suas condies tcnicas, de
uso e de manuteno, luz das leis e normas tcnicas vigentes e que resulta num laudo. A auditoria
tcnica predial realizada necessariamente por uma equipe multidisciplinar e preferencialmente
fundamenta as suas concluses em resultados de exames tecnolgicos ou de medies realizadas
com equipamentos.
Documentos tcnicos: desenhos tcnicos e/ou textos descritivos que caracterizam e registram os
diversos elementos e sistemas componentes dos projetos e obras de engenharia.

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Orientao Tcnica OT-003/2015-IBRAENG Inspeo Predial e Auditoria Tcnica Predial

Falhas: desconformidades de manuteno de uma edificao ou de seus equipamentos e sistemas,


que provocam ou possam vir a provocar anomalias, as quais podem comprometer a segurana, a
estabilidade e a funcionalidade da edificao, a sade dos usurios, o conforto trmico, acstico e
lumnico, a esttica, a acessibilidade, a durabilidade, a vida til, e outros aspectos de desempenho
constantes na NBR 15.575/ABNT.
Grau de risco de anomalias e falhas: Critrio de classificao das anomalias e falhas existentes
na edificao e constatadas em uma inspeo predial, considerado o risco oferecido aos usurios, ao
meio ambiente e ao patrimnio, dentro dos limites da inspeo predial. (definio da Norma de
Inspeo predial do IBAPE Nacional. 2012. Item 4.4)
O grau de risco das anomalias e falhas de uma edificao classificado em: crtico, mdio e mnimo,
de acordo com os critrios definidos no corpo desta OT.
Habitabilidade: estado das caractersticas ou condies de adequao de uma habitao humana no
que se refere segurana e estabilidade, conforto trmico, sonoro, higiene, iluminao, umidade,
salubridade, ventilao e odores.
Inspeo predial: anlise diagnstica de uma edificao, quanto aos seus aspectos tcnicos, de uso
e de manuteno, que resulta num laudo. A inspeo predial, a depender do seu nvel, pode ser
realizada por um profissional ou por uma equipe multidisciplinar e pode fundamentar as suas
concluses em observaes visuais ou em resultados de exames laboratoriais ou de medies
realizadas com o uso de equipamentos.
Irregularidades: ver anomalias.
Listas de verificao (ou checklists): formulrios elaborados pelos inspetores e/ou auditores para
verificao e anotao in loco das caractersticas tcnicas, de uso e de manuteno de uma
edificao inspecionada ou auditada. So documentos imprescindveis nas vistorias tcnicas, onde os
inspetores e auditores registraro as caractersticas dos diversos sistemas construtivos da edificao
e das prticas de uso e manuteno adotadas pelos seus usurios e administradores, alm das
anomalias e falhas porventura constatadas.
Nvel de inspeo predial: classificao da inspeo predial quanto a sua complexidade, em funo
das caractersticas tcnicas, da manuteno e do uso observado na edificao inspecionada, e da
necessidade ou no de formao de equipe multidisciplinar para execuo dos trabalhos. Os nveis
de inspeo predial podem ser classificados em nvel 1, nvel 2 e nvel 3 (conforme definidos no corpo
desta OT). A inspeo predial de nvel 3 a auditoria tcnica predial.
Memorial descritivo: documento tcnico no qual os servios, os sistemas, os equipamentos e os
materiais de construo de uma edificao so descritos e especificados de modo que permita a sua
completa compreenso, bem como o seu uso e manuteno.
Projeto executivo (Lei 8.666/93, art. 6, X) : X Projeto Executivo o conjunto dos elementos
necessrios e suficientes execuo completa da obra, de acordo com as normas pertinentes da
Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT.
Projeto as built: documento tcnico que registra, descreve e retrata a edificao exatamente como
foi (e est) construda, considerando as alteraes porventura realizadas com relao ao seu projeto
executivo.
Servio de engenharia: toda atividade, cuja execuo seja de competncia restrita aos profissionais
de engenharia.
Sustentabilidade ambiental: (1) caracterstica ou condio de um processo ou de um sistema que
permite a sua permanncia, em certo nvel, por um determinado prazo; (2) uso racional de recursos
naturais de forma a prejudicar o menos possvel o equilbrio entre o meio ambiente e as comunidades
humanas e toda a biosfera que dele dependem para existir.

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Orientao Tcnica OT-003/2015-IBRAENG Inspeo Predial e Auditoria Tcnica Predial

Vistoria: visita tcnica realizada por um profissional de Engenharia ou Arquitetura para caracterizar
uma obra em andamento ou uma edificao concluda quanto aos seus diversos aspectos fsicos, ao
seu uso e manuteno.
Nota: algumas leis e/ou decretos municipais incluem na definio de vistoria a identificao das causas de
anomalias porventura existentes na edificao inspecionada.

4 HABILITAO PROFISSIONAL
As Inspees Prediais e as Auditorias Tcnicas Prediais devero ser realizadas apenas por
engenheiros e arquitetos devidamente registrados e regulares com o CREA e CAU e em
conformidade com as respectivas atribuies de cada modalidade profissional, conforme resolues
do CONFEA e CAU-BR, preferencialmente treinados e capacitados mediante cursos especficos
promovidos por entidades de classe da Engenharia e da Arquitetura ou por profissionais experientes,
por meio de empresas especializadas.
As inspees prediais podem possuir caractersticas multidisciplinares, em funo da complexidade e
da diversidade dos sistemas construtivos, equipamentos e materiais de construo a serem
inspecionados. Os profissionais responsveis pela realizao de inspees prediais podem convocar
profissionais de outras especialidades para assessor-los, conforme o nvel de inspeo predial
contratado, cuja comprovao deve ser anexada ao laudo atravs das competentes ARTs e RRTs.
Cada modalidade profissional possui as suas atribuies definidas por leis e resolues dos
respectivos conselhos profissionais. A tabela 4.1 informa quais so os profissionais habilitados para
inspecionar/auditar cada tipo de sistema predial. As Auditorias Tcnicas Prediais geralmente
possuem caractersticas multidisciplinares e so realizadas por equipes de profissionais de diversas
especialidades, conforme tabela 4.1 desta OT.
Tabela 4.1 - Profissionais habilitados legalmente para inspeo predial e auditoria tcnica predial, por
sistema predial
SISTEMA PREDIAL

PROFISSIONAL HABILITADO

Estrutura (fundaes, pilares,


vigas, lajes etc.)

Engenheiro Civil
Arquiteto/Urbanista

Alvenaria, Vedao (paredes e


divisrias), Revestimentos e
Esquadrias

Engenheiro Civil
Arquiteto/Urbanista

Cobertura

Engenheiro Civil
Arquiteto/Urbanista

Trabalhos em solos
(aterramentos, contenes etc.)

Engenheiro Civil
Arquiteto/Urbanista

Instalaes hidrulicas e
sanitrias

Engenheiro Civil
Arquiteto/Urbanista

Instalaes de gs

Engenheiro Civil
Arquiteto/Urbanista

Instalaes de comunicao
(telefonia e informtica)
Instalaes eltricas de baixa
tenso (conforme classificao
da NBR 5410/ABNT, item 1.2.2)
Instalaes eltricas de alta
tenso

Engenheiro Civil
Arquiteto/Urbanista
Engenheiro Eletricista
Engenheiro Civil
Arquiteto/Urbanista
Engenheiro Eletricista
Engenheiro Eletricista

FUNDAMENTO
Lei Federal 5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea
Lei Federal 12.378/2010;
Lei Federal 5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea;
Lei Federal 12.378/2010;
Lei Federal 5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea
Lei Federal 12.378/2010;
Lei Federal 5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea
Lei Federal 5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea
Lei Federal 12.378/2010;
Lei Federal 5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea
Lei Federal 12.378/2010.
Lei Federal 5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea
Lei Federal 12.378/2010.
Lei Federal 5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea
Lei Federal 12.378/2010.
Lei Federal 5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea
Lei Federal 12.378/2010

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Tabela 4.1 - Profissionais habilitados legalmente para inspeo predial e auditoria tcnica predial, por
sistema predial (concluso)
SISTEMA PREDIAL
Elevadores e demais mquinas
e equipamentos eletromecnicos (geradores,
exaustores etc.)

PROFISSIONAL HABILITADO
Engenheiro Mecnico
Engenheiro Mecatrnico
Engenheiro de Produo

Climatizao

Engenheiro Mecnico

Bombas dos sistemas


hidrossanitrios

Proteo Contra Descargas


Atmosfricas

Engenheiro Civil
Engenheiro Mecnico
Engenheiro Civil
Arquiteto/Urbanista
Engenheiro de Segurana do
Trabalho
Engenheiro Eletricista
Engenheiro Civil

Climatizao

Engenheiro Mecnico

Combate a incndio

Automao
Segurana (cmeras, alarmes
etc.)
Energias Renovveis

Engenheiro Eletricista
Engenheiro Eletrnico
Engenheiro Mecatrnico
Engenheiro Eletricista
Engenheiro Eletrnico
Engenheiro Mecatrnico
Engenheiro Eletricista
Engenheiro Mecnico

FUNDAMENTO
Lei Federal 5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea
Lei Federal 5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea
Lei Federal 5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea
Lei Federal 5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea
Lei
Federal
5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea
Lei
Federal
5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea
Lei
Federal
5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea
Lei
Federal
5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea
Lei
Federal
5.194/1964;
Resoluo 218/1977/Confea

Nota: se existirem relatrios de manutenes peridicas de mquinas e equipamentos eletromecnicos da


edificao inspecionada, elaborados por empresas ou profissionais registrados e regulares com o Crea
regional, contendo suas respectivas ARTs, fica a critrio do contratado e do contratante a formao de
equipe multidisciplinar para a realizao de inspees prediais de nvel 1 e 2, as quais podem ser
realizadas apenas por engenheiros civis e/ou arquitetos. Tais relatrios, no entanto, devero ser
anexados ao laudo dos inspetores prediais.

5 CLASSIFICAO DAS EDIFICAES


5.1 Quanto ao Tipo, Ocupao e Utilizao
Os tipos das edificaes, para efeito desta Orientao Tcnica, so: residenciais; comerciais;
industriais; rurais; porturias; aeroporturias; ferrovirias; de sade; pblicas; recreativas;
educacionais; religiosas; rodovirias; temporrias ou efmeras (estandes, coberturas etc.);
subterrneas; aquticas; de comunicaes; de energia; de transporte urbano; monumentos.
5.2 Quanto ao Padro e Complexidade Construtiva
Para fins de classificao das inspees e auditorias tcnicas prediais, as edificaes podem ser
classificadas quanto ao padro e complexidade construtiva em:
a) Baixo: edificaes com estruturas, equipamentos e instalaes bsicas, sem elevadores e
com padro construtivo e de acabamento classificado como baixo segundo a NBR
12.721/2006/ABNT. Possuem fundaes simples diretas (blocos ou sapatas).
b) Normal: edificaes com estruturas, equipamentos e instalaes comuns, com pelo menos
um elevador e padro construtivo e de acabamento classificado como normal segundo a NBR
12.721/2006/ABNT.
c) Alto: edificaes com estruturas, equipamentos e instalaes complexas, com mais de um
elevador e com padro construtivo e de acabamento classificado como alto segundo a NBR
12.721/2006/ABNT. Possuem fundaes especiais e um ou mais sistemas de automao.

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Orientao Tcnica OT-003/2015-IBRAENG Inspeo Predial e Auditoria Tcnica Predial

5.3 Quanto ao Nmero de Pavimentos


As edificaes, para efeito desta Orientao Tcnica, so classificadas tambm conforme o nmero
de pavimentos ou andares. A classificao, quanto a este aspecto, quantitativa.
5.4 Quanto rea Construda
As edificaes, para efeito desta Orientao Tcnica, so classificadas tambm conforme as suas
respectivas reas construdas (reas pavimentadas), A classificao, quanto a este aspecto,
quantitativa e as reas so descritas em metros quadrados.
Exemplo de classificao de edificao: (1) residencial; (2) padro normal; (3) 15 pavimentos; (4)
rea Construda de 7.000 m2.
Nota: independente da classificao da edificao conforme este item, cabe aos inspetores e auditores
apresentar no laudo a descrio da edificao, apontando a sua localizao, sua idade e os sistemas
construtivos que a compem.

6 CLASSIFICAO DAS INSPEES PREDIAIS


A Inspeo Predial classificada quanto sua complexidade, em funo das caractersticas tcnicas,
da manuteno e do uso observado na edificao inspecionada, e da necessidade ou no de
formao de equipe multidisciplinar para execuo dos trabalhos. Os nveis de inspeo predial
podem ser classificados em nvel 1, nvel 2 e nvel 3 conforme se define a seguir.
6.1 Inspeo Predial de Nvel 1
Inspeo Predial realizada em edificao com padro e complexidade construtiva do tipo baixo (ver
5.2.a), que possui at trs pavimentos, sem elevadores, e que apresenta simplicidade na manuteno
e na operao de seus elementos e sistemas construtivos.
A Inspeo Predial nesse nvel pode ser realizada por um ou mais profissionais habilitados em
apenas uma especialidade (engenheiro civil ou arquiteto) e suas concluses so fundamentadas nas
observaes visuais e/ou em medies realizadas pelos prprios inspetores prediais.
Consoante a Lei Municipal especfica, o laudo de inspeo predial neste nvel dever apontar as
medidas saneadoras das anomalias e falhas porventura constatadas.
6.2 Inspeo Predial de Nvel 2
Inspeo Predial realizada em edificao com padro e complexidade construtiva normal (ver 5.2.b),
com um ou mais elevadores, cujas manutenes de seus equipamentos e sistemas construtivos (tais
como elevadores, bombas hidrulicas e sanitrias, portes automticos, reservatrios de gua etc.)
sejam feitas por empresas especializadas terceirizadas, registradas e regulares no Crea.
A Inspeo Predial nesse nvel elaborada por profissionais habilitados em mais de uma
especialidade, de acordo com as respectivas habilitaes e atribuies profissionais de cada
especialidade profissional (ver Tabela 4.1), e suas concluses so fundamentadas principalmente na
observao visual e nas medies feitas pelos prprios inspetores, podendo contar com resultados de
ensaios e ensaios tecnolgicos, conforme o caso.
Dependendo da legislao municipal especfica, o laudo de inspeo predial neste nvel dever
apontar as medidas saneadoras das anomalias e falhas porventura constatadas pelos inspetores,
bem como os prazos para as medidas corretivas que devem ser executadas.
Nota: se existirem relatrios de manutenes peridicas de mquinas e equipamentos eletromecnicos da
edificao inspecionada, elaborados por empresas ou profissionais registrados e regulares com o Crea
regional, contendo suas respectivas ARTs, fica a critrio do contratado e do contratante a formao de
equipe multidisciplinar para a realizao de inspees prediais de nvel 2, as quais podem ser realizadas
apenas por engenheiros civis e/ou arquitetos. Tais relatrios, no entanto, devero ser anexados ao laudo
dos inspetores prediais.

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Orientao Tcnica OT-003/2015-IBRAENG Inspeo Predial e Auditoria Tcnica Predial

6.3 Inspeo Predial de Nvel 3


Inspeo Predial realizada em edificaes com alto padro e alta complexidade construtiva (ver
5.2.c), com vrios pavimentos, com mais de um elevador, cujas manutenes de seus equipamentos
e sistemas construtivos (tais como elevadores, bombas hidrulicas e sanitrias, portes automticos,
reservatrios de gua etc.) sejam feitas por empresas especializadas terceirizadas, registradas no
Crea.
A Inspeo Predial nesse nvel elaborada necessariamente por profissionais habilitados em mais de
uma especialidade, de acordo com as respectivas habilitaes e atribuies profissionais de cada
especialidade profissional (ver Tabela 4.1) e suas concluses so fundamentadas conjuntamente na
observao visual, nas medies feitas pelos prprios inspetores e nos resultados de ensaios e
exames laboratoriais. Nas inspees prediais de nvel 3 os inspetores podem contratar ou indicar ao
contratante peritos/especialistas externos equipe de inspetores prediais para embasar concluses
do laudo, conforme o caso.
Nesse nvel de inspeo, o trabalho poder ser intitulado como de Auditoria Tcnica. (Norma de
Inspeo Predial do IBAPE Nacional/2012. Item 6.1.3).
O laudo de uma Inspeo Predial de nvel 3 (Auditoria Tcnica Predial) necessariamente apresenta
prescries e recomendaes para saneamento de anomalias e correes de falhas porventura
constatadas pela equipe de inspetores, bem como os prazos para as medidas corretivas que devem
ser executadas pelos proprietrios ou administradores dos prdios inspecionados.

7 CARACTERIZAO DA AUDITORIA TCNICA PREDIAL


A Auditoria Tcnica Predial equivalente Inspeo Predial de nvel 3.
realizada por uma equipe de profissionais de nvel superior, geralmente de mais de uma
especialidade, de acordo com as respectivas atribuies profissionais de cada modalidade
profissional (ver Tabela 4.1) e com o grau de complexidade dos equipamentos e sistemas auditados.
As concluses apresentadas nos laudos das Auditorias Tcnicas Prediais so fundamentadas
conjuntamente na observao visual e nas medies feitas pelos prprios auditores, e nos resultados
de ensaios e exames laboratoriais. Nas auditorias tcnicas prediais os auditores podem contratar ou
indicar ao contratante peritos especialistas externos equipe de auditores prediais para embasar
concluses do laudo, conforme o caso.
O laudo de uma Auditoria Tcnica Predial deve indicar prescries e recomendaes para correes
e saneamento de anomalias e correes de falhas porventura constatadas pela equipe durante a
auditoria, bem como os prazos para as medidas corretivas que devem ser executadas pelos
proprietrios ou administradores dos prdios auditados.

8 METODOLOGIA DA INSPEO PREDIAL E DA AUDITORIA TCNICA PREDIAL


As inspees prediais e as auditorias tcnicas prediais so realizadas segundo o seguinte mtodo:

Visita preliminar edificao;


Determinao/classificao do nvel de inspeo predial (ver item 6);
Solicitao da documentao da edificao (ver item 9);
Anlise da documentao (ver item 9);
Planejamento da vistoria tcnica (ver item 10);
Vistoria da edificao, preenchimento das listas de verificao (ver item 11), registro tcnico
fotogrfico e obteno de informaes complementares dos usurios, responsveis,
proprietrios e gestores das edificaes (ver item 12);
Classificao das anomalias e falhas constatadas nos itens vistoriados e das no
conformidades com a documentao examinada (ver itens 13 e 14);
Classificao e anlise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco (ver item 15);
Definio de prioridades com relao s anomalias e falhas (ver item 16);
Avaliao da manuteno e uso (ver item 17);

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Orientao Tcnica OT-003/2015-IBRAENG Inspeo Predial e Auditoria Tcnica Predial

Avaliao das Condies de Estabilidade e Segurana (ver item 18)


Prescries e recomendaes tcnicas para saneamento de anomalias e correes de falhas
(ver item 19);
Elaborao e entrega do laudo (ver item 20).

9 DOCUMENTAO DA EDIFICAO INSPECIONADA OU AUDITADA


Para a realizao de inspeo predial ou auditoria tcnica predial, deve-se colecionar e analisar,
quando disponveis e existentes, os diversos documentos administrativos, tcnicos, de manuteno e
operao da edificao.
A lista constante neste item no exaustiva e deve ser adaptada pelos inspetores e auditores
prediais conforme o tipo e a complexidade da edificao e suas instalaes e sistemas construtivos a
serem inspecionados.
9.1 Documentao Administrativa

Instituio, Especificao e Conveno de Condomnio;


Regimento Interno do Condomnio;
Alvar de Construo;
IPTU;
Alvar do Corpo de Bombeiros;
Ata de instalao do condomnio;
Alvar de funcionamento;
Certificado de Manuteno do Sistema de Segurana;
Certificado de treinamento de brigada de incndio;
Licena de funcionamento da prefeitura;
Licena de funcionamento do rgo ambiental competente;
Plano de Gerenciamento de Resduos Slidos, quando pertinente;
Relatrio de danos ambientais, quando pertinente;
Licena da vigilncia sanitria, quando pertinente;
Contas de consumo de energia eltrica, gua e gs;
Certificado de Acessibilidade.

9.2 Documentao Tcnica

Memorial descritivo dos sistemas construtivos;


Projeto executivo;
Projeto as built;
Projeto de estruturas;
Projetos de Instalaes Prediais:
Instalaes hidrulicas;
Instalaes de gs;
Instalaes eltricas;
Instalaes de cabeamento e telefonia
Instalaes do Sistema de Proteo Contra Descargas Atmosfricas;
Instalaes de climatizao;
Combate a incndio;
Projeto de Impermeabilizao;
Projeto de Revestimentos em geral, includa fachadas;
Projeto de paisagismo.

9.3 Documentao de Manuteno

Manual de Uso, Operao e Manuteno (Manual do Proprietrio e do Sndico);


Plano de Manuteno e Operao e Controle (PMOC)
Selos dos Extintores
Relatrio de Inspeo Anual de Elevadores (RIA);

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Atestado do Sistema de Proteo a Descarga Atmosfrica - SPDA;


Certificado de limpeza e desinfeco dos reservatrios;
Relatrio das anlises fsico-qumicas de potabilidade de gua dos reservatrios e da rede;
Certificado de ensaios de pressurizao em mangueiras;
Laudos de Inspeo Predial anteriores;
Certificado de ensaios de pressurizao em cilindro de extintores.
Relatrio do acompanhamento de rotina da Manuteno Geral;
Relatrios dos Acompanhamentos das Manutenes dos Sistemas
Relatrios de ensaios da gua gelada e de condensao de sistemas de ar condicionado
central;
Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gs;
Relatrios de ensaios tecnolgicos, caso tenham sido realizados;
Relatrios dos Acompanhamentos das Manutenes dos Sistemas Especficos, tais como: ar
condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, Equipamentos eletromecnicos e demais
componentes.
Cadastro de equipamentos e mquinas.

10 PLANEJAMENTO DA VISTORIA TCNICA E ELABORAO DE LISTAS DE


VERIFICAO (CHECKLISTS)
Os inspetores e auditores prediais devem planejar as vistorias no tocante ao tempo, aos recursos
humanos, aos documentos e equipamentos necessrios e suficientes ao xito da inspeo ou
auditoria. O planejamento das vistorias tcnicas deve ser feito antes das mesmas serem realizadas,
considerando a complexidade da edificao a ser inspecionada e contemplando:

O dimensionamento da equipe de inspetores ou auditores;


O transporte adequado da equipe ao local da edificao;
Equipamentos de proteo individual, conforme o caso;
A elaborao e impresso dos checklists (listas de verificao) adequados para
caracterizao e classificao da edificao e de suas anomalias e/ou falhas;
A elaborao de questionrios para obteno de informaes adicionais de proprietrios,
usurios e administradores da edificao;
Os equipamentos de medio e registro necessrios;
O contato com institutos ou empresas especializadas em ensaios laboratoriais de materiais,
equipamentos e sistemas de construo, conforme a necessidade;
As datas, horrios e perodos que propiciem o tempo necessrio e suficiente para realizar a
vistoria em todos os sistemas da edificao;
A necessidade de extrao de corpos de provas para ensaios ou exames laboratoriais.

As listas de verificao (checklists) devem ser elaboradas de modo a permitir ainda a classificao
das anomalias e desconformidades porventura constatas, quanto ao grau de risco e a definio de
prioridades quanto s medidas saneadoras a serem recomendadas no laudo, se existirem.

11 VISTORIA TCNICA
A vistoria tcnica presencial obrigatria nas inspees prediais e nas auditorias tcnicas prediais.
Nas vistorias, os inspetores e auditores coletaro todos os dados e amostras de materiais e
equipamentos (se necessrios) relativos s edificaes inspecionadas e/ou auditadas, relevantes aos
objetivos do trabalho em pauta.
Durante a vistoria, sero preenchidas as listas de verificao, os questionrios e entrevistas e
tambm se far o registro tcnico fotogrfico da edificao. Recomenda-se que as vistorias sejam
registradas em documentos (termos de vistorias), preferencialmente assinados por representantes da
edificao inspecionada ou auditada.
Recomenda-se que a vistoria da inspeo predial abranja todos os sistemas construtivos prediais e
seus elementos, tais como: estrutura, impermeabilizao, instalaes (hidrulicas, sanitrias,
eltricas, de comunicao e outras), revestimentos em geral, esquadrias, elevadores, climatizao,
exausto mecnica, ventilao, coberturas e telhados, combate a incndio e SPDA.

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12 INFORMAES ADICIONAIS TEIS INSPEO PREDIAL OU AUDITORIA


TCNICA PREDIAL
Recomenda-se que os inspetores e auditores prediais obtenham informaes adicionais sobre a
edificao inspecionada ou auditada por meio de questionrios e entrevistas junto aos usurios,
sndicos, gestores prediais, e demais responsveis tcnicos e legais pela edificao, principalmente
objetivando identificar possveis modificaes e reformas na edificao original.
Esses questionrios e entrevistas devem ser aplicados durante as vistorias tcnicas.

13 CLASSIFICAO DAS ANOMALIAS


Adota-se nesta OT a classificao de anomalias, quanto s suas origens, constante na Norma de
Inspeo predial do IBAPE Nacional/2012 (item 11.1)
As anomalias ou irregularidades so relacionadas a vcios e defeitos construtivos das edificaes e
de seus sistemas e podem ser classificadas, quanto s suas origens, em:
13.1 Endgenas
Originrias da prpria edificao (projeto, materiais e execuo).
13.2 Exgenas
Originrias de fatores externos a edificao, provocados por terceiros.
13.3 Naturais
Originrias de fenmenos da natureza.
13.4 Funcionais
Originrias da degradao de sistemas construtivos pelo envelhecimento natural e consequente
trmino da vida til.
O IBRAENG recomenda que as anomalias ou irregularidades construtivas das edificaes e de seus
sistemas sejam classificadas quanto s suas caractersticas, de acordo com o tipo de ocorrncia e
com sua pertinncia com cada ramo da Engenharia e Arquitetura.
A relao a seguir contm algumas das anomalias que podem ser encontradas nas edificaes.

Fissuras;
Manchas;
Afundamentos e abaulamentos;
Furos;
Oxidaes;
Corroses;
Quebraduras;
Descolamentos;
Deslocamentos;
Umidades;
Infiltraes;
Descascamentos;
Flexes;
Desgastes;
Descobrimentos;
Vazamentos;
Pontos quentes.

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Nas inspees e auditorias prediais, os profissionais responsveis devem indicar as causas provveis
das anomalias porventura constatadas e recomendar as medidas saneadoras adequadas (ver item
19).

14 CLASSIFICAO DAS FALHAS


Adota-se nesta OT a classificao de falhas constante na Norma de Inspeo predial do IBAPE
Nacional/2012 (item 11.2)
As falhas so relacionadas manuteno da edificao inspecionada ou auditada e podem ser
classificadas em:
14.1 De Planejamento
Decorrentes de falhas de procedimentos e especificaes inadequados do plano de manuteno,
sem aderncia a questes tcnicas, de uso, de operao, de exposio ambiental e, principalmente,
de confiabilidade e disponibilidade das instalaes, consoante a estratgia de Manuteno. Alm dos
aspectos de concepo do plano, h falhas relacionadas s periodicidades de execuo.
14.2 De Execuo
Associada manuteno proveniente de falhas causadas pela execuo inadequada de
procedimentos e atividades do plano de manuteno, incluindo o uso inadequado dos materiais.
14.3 Operacionais
Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e demais atividades
pertinentes.
14.4 Gerenciais
Decorrentes da falta de controle de qualidade dos servios de manuteno, bem como da falta de
acompanhamento de custos da mesma.

15 CLASSIFICAO DO GRAU DE RISCO DAS ANOMALIAS E FALHAS


Adota-se nesta OT a classificao de risco constante na Norma de Inspeo predial do IBAPE
Nacional/2012 (item 12.1)
15.1 Risco Crtico
Risco de provocar danos contra a sade e segurana das pessoas e do meio ambiente; perda
excessiva de desempenho e funcionalidade causando possveis paralisaes; aumento excessivo de
custo de manuteno e recuperao; comprometimento sensvel de vida til.
15.2 Risco Mdio
Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificao e a sua
deteriorao precoce, sem prejuzo operao direta de sistemas.
15.3 Risco Mnimo
Risco de causar pequenos prejuzos esttica ou atividade programvel e planejada, sem incidncia
ou sem a probabilidade de ocorrncia dos riscos crticos e regulares, alm de baixo ou nenhum
comprometimento do valor imobilirio da edificao.
Recomenda-se que as anomalias e falhas porventura contatadas em inspees prediais e em
auditorias tcnicas prediais sejam apresentadas nos laudos em ordem decrescente quanto ao grau
de risco e intensidade, e classificadas com o uso de mtodos tcnicos apropriados, como o GUT
(Gravidade, Urgncia e Tendncia) ou FEMEA (Failure Mode and Effect Analisys).

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16 DEFINIO DE PRIORIDADES COM RELAO AO SANEAMENTO DE


ANOMALIAS E CORREO DE FALHAS
A prioridade na ordem das prescries e recomendaes para saneamento das irregularidades
porventura constatadas nas inspees ou auditorias prediais se basear na ordem decrescente de
gravidade de risco de que trata o item 15 desta OT.

17 AVALIAO DA MANUTENO E DO USO DA EDIFICAO


So adotados e recomendados nesta OT aspectos de avaliao de manuteno e uso semelhantes
aos constantes na Norma de Inspeo predial do IBAPE Nacional/2012 (item 15.1). No entanto, os
parmetros de avaliao da manuteno nesta OT so prprios do IBRAENG.
17.1 Aspectos para Avaliao da Manuteno da Edificao
17.1.1 Plano de Trabalho

Coerncia do Plano de Manuteno em relao ao especificado por fabricantes de


equipamentos e sistemas inspecionados;

Coerncia do Plano de Manuteno em relao ao preconizado em Normas e / ou Instrues


Tcnicas de Engenharia especficas;

A adequao de rotinas e frequncias idade das instalaes, ao uso, exposio ambiental,


dentre outros aspectos tcnicos que permitam ao inspetor classificar a qualidade da
manuteno executada;

17.1.2 Condies de Execuo das Atividades Propostas no Plano de Manuteno

Verificar se existem as condies mnimas necessrias de acesso aos equipamentos e


sistemas, permitindo a plena realizao das atividades propostas no Plano de Manuteno;
Verificar as condies de segurana para o mantenedor e usurios da edificao, durante a
execuo da manuteno.

17.2 Avaliao da Manuteno


A manuteno da edificao inspecionada ou auditada ser avaliada com base na conformidade dos
procedimentos adotados com a NBR 5674:1999/ABNT e com os manuais de manuteno da
edificao e dos seus sistemas e equipamentos porventura existentes, e ser classificada em:
a) Conforme
b) Desconforme
c) Inexistente
17.3 Avaliao do Uso
Quanto ao uso, os inspetores prediais ou auditores prediais devero classificar a edificao em:
17.3.1 Uso Regular
Quando a edificao inspecionada encontra-se ocupada e utilizada de acordo com o uso previsto no
projeto.
17.3.2 Uso Irregular
Quando a edificao inspecionada encontra-se ocupada e utilizada de forma divergente do previsto
no projeto.
O uso regular da edificao contribui para a longevidade, segurana e habitabilidade da edificao. O
uso irregular da edificao, por sua vez, poder comprometer a sua a segurana e habitabilidade.

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18 AVALIAO DAS CONDIES DE ESTABILIDADE E SEGURANA DA


EDIFICAO
A avaliao das condies de estabilidade e segurana estrutural da edificao ser feita em funo
do nvel de inspeo predial (1, 2 ou 3), dos recursos e documentos disponibilizados aos inspetores
ou auditores e das anomalias observadas visualmente e/ou constatadas pericialmente.
Nas inspees prediais, as condies de estabilidade e segurana estrutural da edificao
inspecionada sero apontadas com base nos seguintes aspectos e critrios:

Projeto estrutural elaborao por profissional habilitado; conformidade ou no com a norma


tcnica da ABNT (NBR 6118) e adequao ou no ao tipo de edificao;
Execuo da obra realizao por empresa de engenharia ou arquitetura registrada no Crea
ou CAU ou por empresa ou pessoas no habilitadas;
Anomalias construtivas presena ou ausncia na estrutura, nas vedaes e coberturas da
edificao.
Recuperaes estruturais e/ou reformas realizadas por empresas de engenharia ou
arquitetura registradas no Crea ou CAU ou por empresa ou pessoas no habilitadas; no
realizadas.

18.1 Avaliao das Condies de Estabilidade e Segurana Estrutural em Inspeo Predial do


Nvel 1
Edificao com Estabilidade e Segurana Estrutural Regulares: (1) projeto estrutural elaborado por
profissional habilitado, aprovado pela autoridade municipal competente e contendo a respectiva ART
ou RRT; (2) edificao construda por empresa de engenharia ou arquitetura registrada no Crea ou
CAU; (3) ausncia de anomalias construtivas visveis a olho nu na estrutura, nas vedaes e
coberturas da edificao. Alm dos aspectos e critrios anteriores, a edificao pode ser classificada
como regular se a sua estrutura tiver sido recuperada ou atestada em percia realizada nos ltimos 5
(cinco) anos por empresa ou profissional habilitado.
Edificao com Estabilidade e Segurana Estrutural Irregulares: (1) projeto estrutural inexistente e/ou
no aprovado pela autoridade municipal competente e/ou no contendo a respectiva ART ou RRT; (2)
edificao construda por empresa ou pessoa fsica no registrada no Crea ou CAU; (3) presena de
anomalias construtivas visveis a olho nu na estrutura e/ou nas vedaes e/ou nas coberturas da
edificao.
18.2 Avaliao das Condies de Estabilidade e Segurana Estrutural em Inspeo Predial do
Nvel 2
Edificao com Estabilidade e Segurana Estrutural Regulares: (1) projeto estrutural elaborado por
profissional habilitado, aprovado pela autoridade municipal competente e contendo a respectiva ART
ou RRT; (2) edificao construda por empresa de engenharia ou arquitetura registrada no Crea ou
CAU; (3) ausncia de anomalias construtivas visveis a olho nu e/ou no detectadas por meio de
ensaios tecnolgicos ou equipamentos diagnsticos, na estrutura, nas vedaes e coberturas da
edificao. Alm dos aspectos e critrios anteriores, a edificao pode ser classificada como regular
se a sua estrutura tiver sido recuperada ou atestada em percia realizada nos ltimos 5 (cinco) anos
por empresa ou profissional habilitado.
Edificao com Estabilidade e Segurana Estrutural Irregular: (1) projeto estrutural inexistente e/ou
no aprovado pela autoridade municipal competente e/ou no contendo a respectiva ART ou RRT; (2)
edificao construda por empresa ou pessoa fsica no registrada no Crea ou CAU; (3) presena de
anomalias construtivas visveis a olho nu e/ou detectadas por meio de ensaios tecnolgicos ou
equipamentos diagnsticos, na estrutura e/ou nas vedaes e/ou nas coberturas da edificao, e/ou
detectadas por meio de ensaios tecnolgicos ou equipamentos diagnsticos.

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18.3 Avaliao das Condies de Estabilidade e Segurana Estrutural em Inspeo Predial do


Nvel 3 (Auditorias Tcnicas Prediais)
Edificao com Estabilidade e Segurana Estrutural Regulares: (1) projeto estrutural elaborado por
profissional habilitado, aprovado pela autoridade municipal competente, contendo a respectiva ART
ou RRT e em conformidade com a norma tcnica da ABNT; (2) edificao construda por empresa de
engenharia ou arquitetura registrada no Crea ou CAU; (3) ausncia de anomalias construtivas visveis
a olho nu e no detectadas em ensaios tecnolgicos e/ou por meio de equipamentos diagnsticos, na
estrutura, nas vedaes e coberturas da edificao. A edificao pode ainda ser classificada como
regular se a sua estrutura tiver sido recuperada ou atestada em percia realizada nos ltimos 5 anos
por empresa ou profissional habilitado.
Edificao com Estabilidade e Segurana Estrutural Irregular: (1) projeto estrutural inexistente ou em
desconformidade com a norma tcnica da ABNT; (2) edificao construda por empresa ou pessoa
fsica no registrada no Crea ou CAU; (3) presena de anomalias construtivas visveis a olho nu e
detectadas por meio de ensaios tecnolgicos ou equipamentos diagnsticos, na estrutura e/ou nas
vedaes e/ou nas coberturas da edificao.
Nota: em qualquer nvel de inspeo predial, se os inspetores ou auditores constatarem que o projeto
estrutural da edificao no existe e/ou est em desconformidade com a norma tcnica da ABNT e/ou
inadequado ao tipo de edificao e que a mesma foi construda por empresa ou pessoa fsica no
registrada no Crea ou CAU, dever ser recomendada uma percia estrutural.

18.4. Avaliao das Condies de Segurana Contra Incndio


Os inspetores e auditores prediais devem avaliar a segurana contra incndio da edificao
inspecionada ou auditada.
Os objetos desta avaliao so os sistemas e equipamentos de proteo contra incndio (extintores,
hidrantes, para raios, sprinklers, iluminao de emergncia, sadas de emergncia e portas cortafogo) e as instalaes eltricas.
Os sistemas e equipamentos de proteo contra incndio e as instalaes eltricas das edificaes
(de qualquer tipo) sero avaliadas quanto segurana como:

Regulares ou
Irregulares.

A edificao ser considerada de segurana regular contra incndio se:


1. As instalaes eltricas estiverem em conformidade com a norma tcnica da ABNT que trata
sobre segurana em instalaes e servios em eletricidade;
2. As instalaes e equipamentos de proteo contra incndio estiverem de acordo com as
normas tcnicas da ABNT que tratam sobre: proteo de estruturas contra descargas
atmosfricas; chuveiros automticos para extino de incndio (sprinklers); extintores de
incndio; sadas de emergncia; iluminao de emergncia; portas corta-fogo; programa de
brigada de incndio.
18.4. Avaliao das Condies de Segurana Quanto ao Uso
Os inspetores e auditores prediais devem avaliar a segurana da edificao inspecionada ou auditada
quanto ao seu uso, conforme item 17.3 desta OT.

19 PRESCRIES/RECOMENDAES DA INSPEO OU AUDITORIA


As recomendaes tcnicas para o saneamento e a correo das anomalias e falhas porventura
constatadas na inspeo predial devem ser apresentadas de forma clara e simples no laudo,
possibilitando ao gestor, sndico ou proprietrio as suas fceis compreenses. Recomenda-se que os
inspetores e/ou auditores indiquem manuais, ilustraes e normas pertinentes para facilitar as futuras
providncias do contratante.

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Os inspetores e auditores prediais devem recomendar aos responsveis pela edificao inspecionada
que todos os servios de engenharia (inclusive de manuteno) e arquitetura sejam acompanhados
da devida Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) e/ou Registro de Responsabilidade Tcnica
(RRT).
Constituem possveis recomendaes das inspees prediais, as seguintes:

Auditorias Tcnicas Prediais;


Percias estruturais (no todo ou em suas partes);
Percias em sistemas especficos (instalaes, sistemas de impermeabilizao, de
automao, revestimentos etc.) no todo ou em suas partes componentes;
Contratao de empresas ou profissionais registrados no Crea regional para realizar
manutenes peridicas em sistemas, mquinas e equipamentos prediais;
Recuperaes e/ou reforos estruturais em toda a estrutura ou em suas partes;
Recuperaes de sistemas especficos (instalaes, sistemas de impermeabilizao, de
automao, revestimentos etc.) no todo ou em suas partes componentes;
Substituies de peas e elementos construtivos;
Execues de estruturas ou sistemas inexistentes;
Reformas;
Demolies.

A depender do nvel da inspeo predial e da legislao municipal especfica, os inspetores ou


auditores tcnicos prediais devem, alm de indicar as medidas saneadoras de anomalias e falhas,
prescrever os prazos mximos para a execuo das mesmas.
Considerando as definies de sustentabilidade e de habitabilidade, as quais abrangem aspectos
como o uso racional de recursos naturais, a preservao do conforto e segurana de usurios, assim
como a preservao do meio ambiente (permeabilidade de solos, descartes irregulares para redes
pblicas, etc), recomenda-se indicar todos os dados administrativos, de gesto e outros que possam
favorecer a melhor habitabilidade e sustentabilidade da edificao.
importante que as medidas de correo e melhoria da edificao que possam favorecer a sua
sustentabilidade e habitabilidade sejam consignadas no laudo.

20 ESTRUTURA PARA APRESENTAO DO LAUDO DE INSPEO PREDIAL


E/OU DE AUDITORIA TCNICA PREDIAL TPICOS ESSENCIAIS

Identificao do solicitante e do responsvel pela edificao vistoriada


Data da Vistoria
Descrio Tcnica da edificao-objeto da inspeo
Localizao
Classificao (tipo, ocupao e utilizao, padro/complexidade, n o de pavimentos, rea
construda)
Idade da edificao
Sistemas componentes (estrutura, vedaes, instalaes, revestimentos etc.)
Nvel da Inspeo Predial
Documentao solicitada, entregue e analisada
Descrio do Critrio e Mtodo da Inspeo Predial
Informaes adicionais
Lista de verificao dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados, descrio e
localizao das respectivas anomalias e falhas, caso constatadas e indicao das possveis
causas
Classificao e anlise das anomalias e falhas (caso constatadas), quanto ao grau de risco
Indicao de prioridades para as medidas saneadoras
Avaliao da manuteno e condies de uso da edificao e dos sistemas construtivos
Avaliao das Condies de Estabilidade e Segurana da edificao (estrutural; contra o
fogo; do uso e operao)

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Orientao Tcnica OT-003/2015-IBRAENG Inspeo Predial e Auditoria Tcnica Predial

Recomendaes tcnicas
Recomendaes gerais e de sustentabilidade
Relatrio Fotogrfico
Recomendao do prazo para nova Inspeo Predial
Data do laudo
Assinatura do(s) profissional (ais) responsvel (eis), acompanhado do n do Crea ou do CAU
Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Tcnica
(RRT)

21 COMO CITAR ESTE DOCUMENTO


INSTITUTO BRASILEIRO DE AUDITORIA DE ENGENHARIA. OT-003/2015-IBRAENG: Inspeo
Predial
e
Auditoria
Tcnica
Predial.
Fortaleza,
2015.
Disponvel
em
http://www.ibraeng.org/pub/normas.

ANEXO NORMAS TCNICAS DA ABNT INDICADAS

MB - 130 Inspeo peridica de elevadores e monta-cargas (1955);


NBR - 5410 Instalaes Eltricas de Baixa Tenso (03/2005);
NBR - 5414 Instalaes eltricas de alta tenso (de 1,0 kV a 36,2 kV) (10/2003);
NBR - 5419 Proteo de estruturas contra descargas atmosfricas (02/2001);
NBR - 5580 Tubos de ao-carbono para rosca Whitworth gs para usos comuns na
conduo de fluidos (12/1993);
NBR - 5583 Tubo de ao de baixo carbono, sem costura, trefilado a frio, para permutadores
de calor (03/1982);
NBR - 5626 Instalao Predial de gua Fria (09/1998);
NBR - 5674 Manuteno de edificaes - Procedimento (09/1999);
NBR - 5675 Recebimento de servios de engenharia e arquitetura (1980)
NBR - 5720 - NB 344 - Norma Tcnica de Cobertura (02 / 1.982)
NBR - 6118 Projeto e execuo de obras de concreto armado (11/1980);
NBR - 6135 Chuveiros Automticos para Extino de Incndio (04/1992);
NBR - 6414 Rosca para tubos onde a vedao e feita pela rosca - Designao, dimenses
e tolerncias (02/2000);
NBR - 6493 Emprego de cores para identificao de tubulaes (10/1994);
NBR - 6943 Conexes de ferro fundido malevel, com rosca NBR NM-ISO 7-1, para
tubulaes (06/2000);
NBR - 6675 Instalao de condicionadores de ar de uso domstico (tipo monobloco ou
modular) (07/1993);
NBR - 6925 Conexo de ferro fundido malevel classes 150 e 300, com rosca para
tubulao (04/1995);
NBR - 7198 Projeto e execuo de instalaes prediais de gua quente (09/1993);
NBR - 7200 - Execuo de revestimento de paredes e tetos de argamassas inorgnicas
Procedimento (08/1998);
NBR - 7202 Desempenho de janelas de alumnio em edificao de uso residencial e
comercial (08/2000)
NBR - 7229 Projeto, construo e operao de sistemas de tanques spticos (09/1993);
NBR - 7532 Identificadores de extintores de incndio - Dimenses e cores (04/2000);
NBR - 7541 Tubo de cobre sem costura para refrigerao e ar condicionado (10/1982);
NBR - 8160 Sistemas prediais de esgoto sanitrio - Projeto e execuo (09/1999);
NBR - 9050 Acessibilidade de pessoas portadoras de deficincias a edificaes, espao,
mobilirio e equipamentos urbanos (09/1994);
NBR 9077 Sadas de Emergncia em Edifcios (05/1993);
NBR 9441 Execuo de sistemas de deteco e alarme de incndio (03/1998);
NBR 9574 Execuo de Impermeabilizao (09/1986)
NBR 9575 Projeto de Impermeabilizao 1998
NBR 10821 Caixilho para Edificao Janela (08/2000);
NBR 10829 Caixilho para edificao - janela - Medio da atenuao acstica (06/1989);

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18
Orientao Tcnica OT-003/2015-IBRAENG Inspeo Predial e Auditoria Tcnica Predial

NBR - 10831 Projeto e utilizao de caixilhos para edificaes de uso residencial e


comercial - Janelas
NBR - 10844 Instalaes Prediais de guas Pluviais (12/1989);
NBR - 10897 Proteo Contra Incndio por Chuveiro Automtico (01/1990);
NBR - 10898 Sistema de Iluminao de Emergncia (09/1999);
NBR - 11173 Projeto e Execuo de Argamassa Armada (06/1990);
NBR - 11711 Portas e vedadores corta-fogo com ncleo de madeira para isolamento de
riscos em ambientes comerciais e industriais (04/1992);
NBR 11720 Conexes para unir tubos de cobre por soldagem ou brasagem capilar
(10/1994);
NBR 11742 Porta corta-fogo para sada de emergncia - Especificao (01/1997);
NBR 11785 Barra antipnico Requisitos (05/1997); (06/1989);
NBR 12179 Tratamento acstico em recintos fechados (04/1992);
NBR 12190 Seleo da Impermeabilizao 2001
NBR 12727 Medidor de gs tipo diafragma, para instalaes residenciais - Dimenses
(12/1993);
NBR 12912 Rosca NPT para Tubos Dimenses (06/1993);
NBR 12962 Inspeo, manuteno e recarga em extintores de incndio (02/1998);
NBR 13103 Adequao de ambientes residenciais para instalao de aparelhos que
utilizam gs combustvel (12/2000);
NBR 13127 Medidor de gs tipo diafragma, para instalaes residenciais (04/1994);
NBR 13206 Tubo de cobre leve, mdio e pesado sem costura, para conduo de gua e
outros fluidos (10/1994);
NBR 13523 Central predial de Gs Liquefeito de petrleo (GLP) - Projeto e execuo
(10/1995);
NBR 13.752 Percias de Engenharia na Construo Civil;
NBR 13932 Instalaes internas de gs liquefeito de petrleo (GLP) - Projeto e execuo
(08/1997);
NBR 13933 Instalaes internas de gs natural (GN) - Projeto e execuo (08/1997);
NBR 13971 Sistemas de Refrigerao, Condicionamento de Ar e Ventilao Manuteno
Programada, 1986;
NBR- 14024 Centrais prediais e industriais de gs liquefeito de petrleo (GLP) Sistema de
abastecimento a granel (12/1997);
NBR 14037 Manual de Operao Uso e Manuteno das Edificaes (08/1998);
NBR 14276 Programa de brigada de incndio
NBR 14712 Elevadores Eltricos Elevadores de carga, monta cargas e elevadores de
marca Requisitos de segurana para projeto, fabricao e instalao.
NBR 14718 Guarda-corpo para edificao
NBR 15.575 Desempenho das edificaes habitacionais
NBR 16280/2014 Reforma em edificaes sistema de gesto de reformas requisitos
NR10 - Segurana em instalaes e servios em eletricidade (12/2004)
NR 18 Segurana da Construo Civil

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