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Le logement social participatif

Pour une approche participative dans la conception


-Cas de la ville nouvelle Ali Mendjli-

Pr
Prsent
sent par:
BELBACHA MEROUCHE
CHAHRAZED

Jury:

Sous la direction de: Dr CHAOUCHE S.

Prsident:
Dr. SAHNOUNE T.
Rapporteur:
Dr. CHAOUCHE S.
Examinateurs: Dr. BOUHENNI M.D.
Dr. RIBOUH B .

Prof. Universit Constantine


M.C. Universit Constantine
MC. Universit Constantine
M.C. Universit Constantine

LAlg
Algrie a connu depuis l
lind
indpendance un rythme d
durbanisation
particuli
particulirement lev
lev, avec une croissance annuelle de la population
urbaine de l

ordre
de
5,4% ; suite lexode rural massif vers les villes la
l
recherche d
dun emploi plus r
rmun
munrateur, la scolarisation des enfants, la
tentation de la ville et ses avantages d
do un logement d
dcent.

La planification urbaine na pas suivi lurbanisation trs forte.


la demande en logements et en services est toujours en hausse
dans les villes.

Le dficit en logements est estim aujourdhui 1,5 millions.

ltat
tat a t conduit prendre des mesures visant le d
dveloppement de
lindustrialisation du btiment avec l
lobjectif de cr
crer des conditions de
production aptes satisfaire la demande en logements ;

Les autorit
autorits alg
algriennes ont d
dfini, partir de 1996, une nouvelle politique de
lHabitat reposant largement sur l
linitiative du secteur priv
priv. (AGENCE DALGER, 2000).

ltat
tat a adopt
adopt une nouvelle politique qui s
sest traduite, par une approche de
financement du logement, o
o il est le r
rgulateur afin de se substituer
progressivement ltat
tat op
oprateur et monopolistique.

Cette nouvelle politique vise dvelopper l


loffre de logements pour les
adapter aux niveaux de revenus des m
mnages .
pallier le d
dficit qui se creuse davantage.

Ainsi et en plus du logement social locatif, qui a constitu


constitu pendant tr
trs longtemps, le
seul r
rfrentiel de la politique de logements, les Pouvoirs Publics, tout en pr
prvoyant
son maintien, pr
prconisent de d
dvelopper d
dautres formules de logements comme le
logement social participatif,
participatif, et la locationlocation-vente qui sont destin
destins aux couches
sociales moyens revenus.

La ville de Constantine a t aussi dot


dote d
dun programme de logements durant ces
derni
dernires ann
annes, particuli
particulirement apr
aprs la cr
cration de ses villes nouvelles
42 691 logements pour la ville de Ali Mendjli et 17 800 logements pour la ville
de Massinissa (DLEP(DLEP-Cne.
Cne. 2006/2007).

Parmi les diff


diffrents modes de production de logement dans la ville de Ali Mendjli
Mendjli ,
le logement social participatif LSP , cest une formule pour la construction de
logement o
tat est hauteur de 500.000 DA actuellement, le reste est
o laide de l
ltat
la charge de l
talent sur 15 25 ans.
lacqu
acqureur avec des prts bancaires qui s
stalent
ans.
La cration du logement social participatif ; a provoqu un engouement chez les
catgories sociales revenu moyen qui consist faciliter laccs la proprit des
mnages nayant aucune alternative ; grce une aide qui leur serait accorde par
ltat sous forme de prt non remboursable.

Le Logement Social Participatif (L.S.P) est un programme de logements socioparticipatifs, qui signifie que la ralisation de ce logement fait appel la
participation du demandeur (acqureur) de logement.

La ralit est toute autre:


v la participation des acqureurs reste simplement financire:
Elle nentre pas dans le choix du type de logements ;
Ni dans la conception architecturale ;
Ni dans les choix des matriaux utiliss lors de la ralisation.

v Les promoteurs ainsi que les matres douvrages ont le pouvoir absolu et
le contrle total sur la quantit et la qualit des logements :

Sur la localisation des logements;


Le type dhabitation ;
Le mode de la ralisation.

le logement social participatif ralis en Algrie et plus


particulirement dans la ville de Ali Mendjli nest pas trs diffrent
du logement social locatif ralis par ltat.

En plus, lacqureur nest pas labri des variations en hausse du prix du


logement, justifies en gnral par toutes sortes dimpondrables allant des
fluctuations des cots des matriaux ou des taux dintrts bancaires en
passant par les nouvelles normes de construction imposes par la
rglementation, suite au sisme du 21 mai 2003.

Les logements LSP seront tudis dans le souci :


DAnalyser le logement social participatif, donner une vision dtaille sur ses
principes et la rglementation qui le rgie pour comprendre les succs ainsi que
les difficults qua connu le LSP depuis son avnement jusqu' aujourdhui.

Montrer limportance de la participation du bnficiaire dans la conception de


son logement, et galement dans sa ralisation et son entretien pour une
meilleure adaptation ainsi que la prservation du cadre bti et limage de la
ville.
Trouver une meilleure formule pour sensibiliser les diffrents acteurs : tatPromoteur- Acqureur, sur limportance et la porte de ce mode de production
de logements, afin que chacun deux bnficie de ses droits, et prend part de
sa responsabilit.

Loption de notre tude est la participation et la concertation pour


une approche conceptuelle qui rpond aux aspirations des
habitants. A cet effet, les citoyens interviennent, la fois comme
acteurs et sujets de l'action:
1re hypothse:
Elle consiste dfinir si un compromis peut exister entre lacqureur, le
promoteur et ltat, pour baliser le cot de la ralisation du logement social
participatif et que chacun aura son mot dire, c'est--dire redfinir les
principes de la formule du logement LSP concernant la rglementation en
vigueur, peut amliorer davantage ses objectifs et encourager les citoyens
choisir cette nouvelle forme de production de logements.

2me hypothse:
Elle suppose que lacqureur reste un acteur fondamental dans la
conception et la ralisation de son logement, donc ; comment chercher
cette coordination dans la participation pour pallier vers la fin leffet de
surprise pour les diffrentes parties concernes.

Critres du choix du site dintervention


La ville de Ali Mendjli est une zone en pleine expansion et peut tre
un tmoin dexprimentation, aussi cette ville a pris une ampleur sans
prcdant pour lui donner le caractre dune ville, finalement elle a
touts les atouts dune ville.

Le programme consistant en matire de logements dont la ville de


Ali Mendjli a t dote (42 691 logements), et principalement par
rapport au programme de logement LSP y affects (13545 logements
c'est--dire 31,73% du programme total).

La conception de la maquette de recherche et le dveloppement de


se travail sera formule en trois parties complmentaires:
La premi
premire partie:
Elle consiste donc faire une description sur le logement en Algrie, et
sur le logement LSP en particulier, pour comprendre la rglementation qui
le rgie et la ralit.

La deuxi
deuxime partie:
Elle reprsente un changement dchelle, nous essaierons dtudier un cas
concret, celui du logement LSP dans la ville de Ali Mendjli. Il sagit dun travail
purement analytique qui met en lumire les dfaillances et les opportunits de ce
mode de production tout en expliquant les possibilits de son dveloppement.

La troisi
troisime partie:
Empruntera une dmarche conceptuelle, se veut une synthse la lumire de
laquelle, seront dfinis les actions de chaque acteur pour une efficience de la
production du logement. Elle traite galement la participation citoyenne comme
moyen pour la durabilit, la participation et la gouvernance locale, car les trois
acteurs se cherchent pour une meilleure conception.

La situation dans les villes algriennes na pas cess de saggraver


aprs lindpendance du pays:

Le parc de logements se caractrisait par la vtust et la dgradation;

les habitations illicites et les bidonvilles se multipliaient au fur et


mesure que la population volue;
Le problme nt pas seulement pos dans le secteur du logement mais au
contraire, il t gnralis, le manque des quipements socio-conomiques, et la
saturation des diffrents rseaux a accentu la crise dans le pays.

Ltat au lendemain de lindpendance, a trac un objectif bien dfini ; mettre


en place un important programme dindustrialisation qui va permettre de faire
avancer le pays en crant de lemploi et en faisant former les gens pour btir
leur pays de nouveau.

Mais il a nglig un secteur trs important, et qui a une porte


conomique non ngligeable, puisquil constitue la forme la plus
lmentaire dinvestissement des mnages, cest le logement, facteur
dintgration et de reconnaissance sociale. Ceci a engendr de srieux
problmes surtout dans la gestion de lespace ; la multiplication des
bidonvilles et les constructions illicites.

Les rsultats observs et le mcontentement de la population face la qualit des


logements acquis sont dus pour une grande partie au monopole de Ltat, do
limplication dautres acteurs dans la production du logement savrait indispensable.

La politique adopte par le Gouvernement partir des annes 90, vise


dvelopper et diversifier des segments doffre de logements ou daides, pour
les adapter aux revenus des mnages, en vue de satisfaire la demande de
toutes les catgories sociales.

un objectif a t fix par ltat qui la foi ; la ralisation du principal projet qui
serait de livrer un (1) million de logements durant la priode 2005/2009, en plus
l'amlioration de la qualit architecturale et technique du cadre bti produit .

Parmi les diffrents programmes de logements adopts par ltat ; Le Logement Social
Participatif (L.S.P), cette nouvelle formule qui est destins aux couches sociales
moyens revenus, qui pendant plusieurs dcennies vivaient la crise du logement et qui ne
pouvaient accder ni au logement social ni au logement promotionnel du fait de son cot
lev.

Le Logement Social Participatif est une formule de logements qui a t


labor et amlior de manire progressive au fur et mesure de sa mise
en uvre depuis 1994, et cela daprs les principes dicts par:

v Le dcret lgislatif n93-03 du 1er mars 1993 relatif lactivit immobilire;


vLe dcret excutif n 94-308 du 4 Octobre 1994 qui dfinit les rgles
dintervention de la CNL, en matire de soutien financier des mnages;

v Larrt interministriel du 09 Avril 2002, modifiant et compltant celui du 15


Novembre 2000 qui fixe les conditions et les modalits dintervention de la caisse
nationale du logement en matire de soutien financier des mnages.

Promoteur

Acqureur

Demande de terrain (Domaniale)

Demande dacquisition dun logement LSP.

Un comit technique de wilaya


CTW fait une enqute

Arrt et Acte de proprit

*DLEP
*DOMAINES
*DUC
*DRAG
*DPAT
* DSA

Enregistr sur un registre spcial du


promoteur cot et paraph par le DLEP.

Un engagement mutuel est effectu


entre le promoteur et lacqureur.

Permis de construire (Valid par lUrbanisme)

Validation du projet par la DLEP.

Enqute sur les acqureurs


effectue par 7 organismes.

Enqute sur les acqureurs (liste)


effectue par le comit AD-HOC.

*DUC
*OPGI
*CNL
*AADL
*CNEP
*CF
*AF

*DLEP
*DOMAINES
*DUC
*DAIRA
*APC

Prparation des dossiers


pour la CNL et la Banque.

Les versements du prix du


logement sur plusieurs tranches
fixes par le promoteur.

Signature lacte de proprit devant notaire et


remise des clefs aprs visite du logement (si
il y a de rserves prendre en charge).

Signature du Wali (Ou Secrtaire gnral)

Validation de la CNL aprs enqute


daprs le FNAC et le FRAC.

La libration des aides daprs les PV davancement


des travaux effectus par la DLEP (AD-HOC).

30% daides librs=10% davancement des travaux.


40% daides librs=60% davancement des travaux.
20% daides librs=100% davancement des travaux.
10% daides librs=aprs remise des clefs et
certificat de conformit.

les diff
diffrentes phases par lesquelles passent le promoteur
et l
lacqu
acqureur int
intress
resss par les logements LSP.

la rglementation qui rgie le logement social participatif fait appel une


participation financire des bnficiaires des logements;
On parle de financement, de plafond rglementaire et de prix de vente et on
noubli un point essentiel ; la qualit du logement et ladaptation du bnficiaire.

Le bnficiaire est considr comme client passif


ou consommateur de logements:

On lui impose des logements conus par des bureaux dtudes publics ou
privs, dont le seul souci est dexcuter un produit conomique, respecter les
normes exiges, raliser le programme dans un dlai dtermin et surtout
un cot a ne pas dpasser.

Cela explique la rigidit de la programmation qui oblige lhabitant se


soumettre aux exigences politiques et surtout conomiques de sa
socit.

Le logement LSP est conu sans prendre en considration les exigences


des usagers, en plus, il est confront plusieurs problmes noter:
Une multitude de documents a dposer a savoir : au promoteur pour le contrat de rservation, la CNL
pour loctroi de laide de lAAP, au notaire pour lacte de vente sur plan et enfin la banque pour le crdit
bancaire, et cela prend gnralement plusieurs mois voire des annes.
La somme que doit verser les bnficiaires en plusieurs tranches se fait dsormais dans la totalit avant
ltablissement du contrat VSP, et cela ne garantie pas aux bnficiaires le droit aux logements LSP vu les
enqutes effectues pour la validation de la liste finale.
Le retard dans la livraison des logements est devenu un problme trs srieux dans ces programmes et
les promoteurs trouvent toujours des justifications pour leurs comportements.

Pour mieux comprendre le logement LSP, et connatre ses


caractristiques, nous avons mener une analyse, en choisissant des
programmes de logements raliss afin de faire ressortir les points forts.
Cette analyse se fait dans la ville de Ali Mendjli, cette dernire a bnfici
dun programme important en matire de logements et surtouts les
programmes LSP.

La ville nouvelle de Ali Mendjli.

Dans le plan directeur de la ville


nouvelle, il a t tabli une
proposition d'une ville de 300.000
habitants, sachant qu'il y a possibilit
possibilit
d'augmenter ce chiffre long terme
du fait de la disponibilit
disponibilit des terrains
(important potentiel foncier estime a
plus de 1 500 ha).
La ville est divis
divise en vingt (20)
unit
units de voisinage. Chaque quatre
unit
units de voisinage forment un
quartier dont la surface fonci
foncire et
laffectation des programmes est
diff
diffrente.

Le schma directeur de la ville de Ali Mendjli.

Lhirarchisation fonctionnelle (rpartition des diffrents programmes).


REPARTITION DES DIFFERENTS PROGRAMMES DANS
LA VILLE DE ALI MENDJLI
Habitat

La r
rpartition des densit
densits et
typologies sur l
lensemble de la ville a
pour objectifs de renforcer l
lid
ide
dune image claire.

Equipements

420

450

Espaces verts
Zone dactivits
multiples
Voiries

120
160

350

Les diffrents programmes dans la ville de Ali Mendjli.

Un programme massif en logements pour la ville de Ali Mendjli.

Social

20000

LSP
Loca-vente

15000

Loca-vente
Social

10000

Prom otionnel
Individuel

5000

AADL

Sonelgaz

Coop immo

Auto

Logts aids
Promoteurs

FNPOS

CNEP

AADL

promoteurs

Prom otionnel
O.P.G.I

Lorganisation des diffrents types de


logements dans la ville de Ali Mendjli et
les affectations des diffrents
organismes est diffrent dune zone
une autre ainsi que le nombre de
logements attribus pour chacun deux.

LE PROGRAMME DE LA VILLE DE ALI


MENDJLI EN MATIERE DE LOGEMENTS

Prom otionnel

Le programme de logements dans la ville de Ali Mendjli.

Constat sur le logement participatif a Ali Mendjli.


Le logement social participatif est un programme trs important dans la ville de
Ali Mendjli, il reprsente 31,73% du programme total soit 13545 logements
repartis sur neuf (09) units de voisinage sur vingt au total (UV 01, 02, 05, 06,
07, 09, 13, 17, 18).
Unit
Unit de voisinage

Nbre de logements

UV 01

1605

UV 02

1671

UV 05

733

UV 06

964

UV 07

30

UV 09

306

UV 13

2072

UV 17

2334

UV 18

3830

Ce chiffre est tr
trs important par
rapport au nombre total
attribu
attribu la ville nouvelle de Ali
Mendjli, ce qui explique l
lint
intrt
que pr
prsente ce mode de
production.

Tableau montrant les units de voisinage


qui ont bnfici des programmes LSP.

Lemplacement privil
privilgi
gi des diff
diffrents programmes des logements LSP et
qui donne sur les voies primaires et secondaires de la ville, augmente
augmente
limportance du logement social participatif.

Le logement social participatif dans la nouvelle ville de Ali Mendjli est


pass par les deux formules:
1-lancienne formule datant de l
lann
anne 1999 jusqu'
jusqu' lann
anne 2002, elle s
sest
caract
tat estim
caractris
rise par une aide financi
financire par l
ltat
estime 300.000 DA avec une
rduction du prix des terrains de 60% au profit des promoteurs en plus d
dune
aide de viabilisation estim
estime 50.000 DA pour chaque logement.

La nouvelle ville de Ali Mendjli a t dote dun programme de 541 logements LSP, dont 526
sont achev et 15 sont larrt ( cause de difficults lies au promoteur constern). Ces
logements sont raliss sur les units de voisinage UV01, UV05 et UV06 et les promoteurs qui
ont ralis ces programmes sont en nombre de 12 promoteurs et sont repartis comme suit:
Unit de voisinage

Nombre de logements

Nombre de promoteurs

UV01

16

UV05

425 (dont 15 larrt)

10 (dont 1 larrt)

UV06

100

Le programme du LSP durant lancienne formule.

2-La nouvelle formule tablie depuis 2002 est plus avantageuse que l
lancienne,
ltat
tat a augment
augment la valeur de l
laide de 400.000 DA 500.000 DA(y compris
laide de viabilisation), il a r
rduit les prix des terrains de 80% au profit des
promoteurs, en plus la facilit
facilit de l
lacquisition des permis de construire qui sont
remis par le wali au lieu du pr
prsident de l
lassembl
assembl populaire communale.

Cette formule a fait profit la ville de Ali Mendjli du programme PEC


(Programme En Cours) de 609 logements dont 283 sont achevs et 326 sont
en cours.

Actuellement cest le programme quinquennal du prsident (2005-2009),


qui est estim 1 millions de logements lchelle nationale ; quil va
falloir ralis dici 2009, le quota de la ville de Ali Mendjli est estim a
6935 logements LSP dont la majorit sont en cours de ralisation.

Le programme des logements sociaux participatifs


dans la ville de Ali Mendjli.

Ltat
tat d
davancement des travaux des
logements LSP dans les unit
units de
voisinage est diff
diffrent d
dune unit
unit
lautre, ceci est due au conditions de
dmarrage des travaux de r
ralisation
dans le temps, en plus des difficult
difficults
que peuvent rencontr
rencontrs les promoteurs
lors de la proc
procdure de validation des
projets.

LSP dans la ville de Ali Mendjli.

G1

G1

F1

limplantation des programmes LSP dans lUV01.

65 logtslogts-en cours de
ralisation.

120 logtslogts-en cours


de r
ralisation.

F1

80 logtslogts-en cours de
ralisation.

Log
e
me
nt LSP

55 logtslogts- achev
achevs
non livr
livrs.

LSP dans lunit de voisinage UV01.


les programmes LSP dans l
lUV01 sont 1605 logements, 163 sont achev
achevs, 1052 sont
en cours de r
ralisation et 390 logements ne sont pas encore lanc
lancs.

limplantation des programmes LSP dans lUV02.


110 logts achev
achevs
et livr
livrs.

245 logts en cours


de r
ralisation.

Log
e
me
nt LSP
0
.
0
0 50

60 logts en cours de
ralisation.

1
0
0 1
50 20
0 250

LSP dans lunit de voisinage UV02.


les programmes LSP dans l
lUV02 sont 1671 logements, 305 sont achev
achevs,
et 1366 sont en cours de r
ralisation.

limplantation des programmes LSP dans lUV05.

80 logts achev
achevs et livr
livrs.
R+5
R+6

R+6

R +6
R+
6

R+
6

R+5

R+5

R+5

R+6

R+
5

R+5

R+
6

R+6

R+
6

R+6

R+5

55 logts achev
achevs et livr
livrs.

Log
e
me
nt LSP

0
.
0
0 50

1
0
0 1
50 20
0 250

135 logtslogts- achev


achevs et livr
livrs.

80 logts achev
achevs et livr
livrs.
LSP dans lunit de voisinage UV05.

les programmes LSP dans l


lUV05 sont 733 logements, 405 sont achev
achevs,
et 328 sont en cours de r
ralisation.

MARC HE

limplantation des programmes LSP dans lUV06.

0
.
0
0 50

100 logts achev


achevs et livr
livrs.
1
0
0 1
50 20
0 250

Log
e
me
nt LSP

LSP dans lunit de voisinage UV06.


les programmes LSP dans l
lUV06 sont 964 logements, 100 sont achev
achevs et livr
livrs, 162
sont achev
achevs et non livr
livrs, et 702 logements sont en cours de r
ralisation.

limplantation des programmes LSP dans lUV07.

Log
eme
nt LSP
0
.
0
0 50

1
0
0 1
50 20
0 250

30 logts achev
achevs et livr
livrs.

LSP dans lunit de voisinage UV07.

les programmes LSP dans l


lUV07 sont 30 logements, achev
achevs et livr
livrs
la fin de l
lann
anne 2007.

limplantation des programmes LSP dans lUV09.

3]
[A
R +9

3]
[B
R +8

]
[ C4
R +7

io n
a t
St

1
. 2
6
6 9

5]
[C
R +7

306 logts en cours de r


ralisation.
0 .00

50

1 00

150

2 00

25 0

Loge m e n t LSP

LSP dans lunit de voisinage UV09.


les programmes LSP dans l
lUV09 sont 306 logements en cours de r
ralisation.

limplantation des programmes LSP dans lUV13.

90 logts achev
achevs et livr
livrs.

120 logts en cours de r


ralisation.

0
.
0
0 50

1
0
0 1
50 20
0 250

Log
e
me
nt LSP

100 logts en cours de r


ralisation.
alisation.

LSP dans lunit de voisinage UV13.


les programmes LSP dans l
lUV13 sont 2072 logements, 90 sont achev
achevs, 1670 en
cours de r
ralisation et 312 sont encore non lanc
lancs.

limplantation des programmes LSP dans lUV17 et lUV18.

0
.
0
0 50

1
0
0 1
50 20
0 250

Log
e
me
nt LSP

LSP dans LUnit de voisinage UV17.

0
.
0
0 50

1
0
0

1
50 20
0 250

Log
e
me
nt LSP

LSP dans lunit de voisinage UV18.

Touts les programmes LSP dans l


lUV17 (2334 logts) sont en cours de r
ralisation et ceux de
lUV18 (3830 logts) sont en phase d
tude ou de lancement des programmes d
dtude
dj tudi
tudis.

Sur les 13545 logements LSP destins la ville de Ali Mendjli, seulement
1210 (+15 larrt) logements LSP sont achevs, cest--dire 9.04 %,
alors que 56.69% en cours et 34.27% non lancs.

Ce retard dans la ralisation des logements LSP est d


plusieurs facteurs :
q Le problme du fonciers et les retards observs dans le transfre des proprits.
q Le retard dans la validation des dossiers des bnficiaires et le blocage des aides de
la CNL dont la majorit des promoteurs utilise comme source financire importante dans la
ralisation de leurs projets.
q Le non respect du dlai de ralisation justifi par les promoteurs dans la majorit des
cas par laugmentation des prix des matriaux utiliss, en plus les problmes poss lors des
procdures administratives.
q Le non srieux des promoteurs de ne pas achever les logements, car ils se lancent
dans plusieurs projets et ne terminent aucun dentres eux dans les dlais prescrits dans
les contrats raliss avec les acqureurs.
q La tolrance des autorits en matire de control et de sanction envers les
promoteurs qui accusent des retards dans leurs programmes de logements LSP.

Les diffrents programmes de logements LSP analyss.


Programme 1 : projet de 80 logements LSP lUV05- Ali Mendjli.

Cest un programme de 80 logements


LSP r
ralis
aliss par un promoteur priv
priv
pour le compte de deux organismes
tatiques (Sonelgaz et les Impt), qui
se situ dans llunit
unit de voisinage UV05.
R+5

R+6
R+6
R+6

R +6

R+5

R+5

R+6

R+6

R +5

R+6

R+5

R+5

R+6

R+6

R+6

R+5

Plan de masse du programme n1

Plan de situation du programme n1

Plan de situation et plan de masse du programme 1.

Il a t lanc
lanc en llan 2000 pour une
dur
dure de 24 mois, il a t livr
livr en 2004.

q Le groupement.
Le groupement se compose de 7 immeubles
organis
organiss en deux types : cinq immeubles
barres pour l
lorganisme des Impt et deux
immeubles angles pour l
lorganisme de
Sonelgaz.

le traitement classique des faades de LSP.

lemplacement d
dun parking et l
lam
amnagement des espaces verts et de
jeux est pr
prvu dans ce groupement, mais en r
ralit
alit, seuls les immeubles
sont livr
livrs aux acqu
acqureurs, avec un traitement des entr
entrs vers les
immeubles et le d
dgagement d
dune plateplate-forme brute pour le
stationnement des v
vhicules.

q Limmeuble.
Cest un btiment six niveaux : R+5, les RDC sont occup
occups par des commerces
et les cinq autres niveaux sont destin
destins aux habitations de type F3. La mme
conception est pour touts les immeubles.

Il y a deux types d
dimmeubles :
Deux (02) immeubles angles pour
lorganisme de Sonelgaz.

Cinq (05) immeubles barres pour


lorganisme des Impt

Limmeuble barre comporte


une cage descalier centrale
qui desserte deux
appartements de type F3 par
palier.

F3

F3

Limmeuble angle
comporte aussi une cage
descalier centrale qui
desserte trois
appartements de type F3
par palier.

F3

F3

F3

Les immeubles sont r


ralis
aliss en structure poteauxpoteaux-poutres avec un noyau central
en b
bton arm
arm, les murs en parpaing pour les RDC (commerces) et en brique pour
pour
les habitations.

q Lhabitation.
A quelques diffrences prs, les appartements
comprennent:
-1 petit dgagement qui desserte les autres
espaces du logement ;
-1 sjour ;
-2 chambres,
-une cuisine,
-une SDB et WC,
-deux balcons donnant sur les deux chambres.
Cellule barre

La surface habitable tait fix 60 m pour


les deux types de cellules.
90 % des acqureurs dans ce programme ont
effectu des travaux dans leurs appartements.
ceux qui restent soit par manque de moyens
financiers, soit ils sont des locataires
(occupants temporaires), soit ils pensent
vendre prix plus lev (logement fini) pour
acheter un autre ou de changer de quartier tout
simplement.
Cellule angle

Le propritaire dun logement participatif ne profite jamais de lacquisition


de son appartement, il doit dabord prendre en charge les travaux
supplmentaires pour loccupation finale.

Actuellement, mme lalternative de vendre les logements


est carte aprs la nouvelle loi de finance du 1er Janvier
2008 qui a confirm lincessibilit du logement LSP ainsi
que touts les logements aids.

Programme 2 : projet de 135 logement LSP lUV05- Ali Mendjli.


Cest un programme de 135 logements
LSP raliss par 5 promoteurs privs
pour leur propre compte qui se situ
dans lunit de voisinage UV05.

R+5

R +6

R+6

R +6
R+6

R+5

R+ 6

R +6

R +6

R+5

R+5

R +5

R+6

R+5

R+6

R+5

R +6

R+6

R +6

R+5

R+6

R+6

Il a t lanc en 1999 pour une dure


de 24 mois, il a t livr en 2004. Les
logements sont distribus aux
promoteurs comme suit :

la part de chaque promoteur en logements LSP

25 logts

40 logts

promoteur 1
promoteur 2

15 logts

Plan de masse du programme n2

promoteur 3
promoteur 4

20 logts

35 logts

promoteur 5
Plan de situation du programme n2

Graphe montrant la part des promoteurs


en logements LSP.

Plan de situation et plan de masse du programme 2.

q Le groupement.
Il se compose de 11 immeubles :
9 immeubles organiss en parallle
des voies mcaniques formant un U.
les deux autres implants lintrieur
du groupement formant un L.

Faade densemble.

Limplantation des immeubles na


pas pris en considration la
morphologie du terrain,
Un immeuble sest retrouv avec
un sous sol inexploitable et un accs
vers lintrieur un tage de hauteur.
Traitement des faades.

q Limmeuble.
Cest un btiment a six niveaux : R+5, les RDC sont occups par des commerces
et les cinq autres niveaux sont des habitations de type F3.

Il y a deux types d
dimmeubles :

Six (06) immeubles barres.

Cinq (05) immeubles angles

Les immeubles comportent une cage descalier centrale qui desserte deux
appartements par palier de type F3 pour les btiments barres et trois
appartements par palier de type F3 pour les btiments angles.

La conception des btiments dans ce programme ne diffre pas de celle


du programme n1.
Un des promoteurs de ce programme, a ralis le projet prsent dans le
programme n1, alors, le groupe des promoteurs a opt pour la ralisation des
logements en utilisant les mmes cellules (barre et angle), quelques
diffrences prs dans le traitement des faades.

q Lhabitation.

Les espaces de rangements ne


figurent pas dans ces logements,
alors les habitants utilisent la
terrasses de la galerie pour les
rservoirs et les paraboles.

Traitement des faades- immeuble barre.

Le problme dtanchit et
dinscurit obligent les habitants
fermer les schoirs et balcons en
plus des ouvertures.

Traitement des faades- immeuble angle.

Programme 3 : projet de 100 logement LSP lUV06- Ali Mendjli.

MARCHE

Le projet est un programme de 100


logements qui se situ dans lunit
de voisinage UV06.
Cest un programme ralis par 1
promoteurs priv pour son propre
compte.
Il a t lanc en lan 2000 pour une
dure de 24 mois, il a t livr en
2003.
Plan de masse du programme n3

Plan de situation du programme n3

Plan de situation et plan de masse du programme 3.

q Le groupement.

Il est compos de
8 immeubles : quatre
immeubles barre et
quatre immeubles
angle organiss en
forme de U.

Lamnagement des
espaces extrieurs na pas
t pris en considration
lors de la ralisation,
actuellement, son entretien
est pris en charge par les
acqureurs.

Maquette du projet de 100 logements LSP UV06.

Faade commerante droite.

Faade commerante arrire.

q Limmeuble.

Cest un btiment six niveaux : R+5,


les RDC sont occups par des commerces
les cinq autres niveaux sont des habitations de type F3.
Il y a deux types dimmeubles :
Quatre immeubles barres et quatre immeubles angles.
Immeuble barre.

Chaque immeuble a une cage descalier centrale qui


desserte deux appartements de type F3 par palier pour
limmeuble barre, et trois appartements par palier du
mme type pour limmeuble angle.

Dans les deux types dimmeuble, lacqureur


du 1er tage bnficie dune grande terrasse
dans les logements F3, F3.1 et F3.2, ce qui
nest pas le cas pour les autres niveaux.

Immeuble angle.

q Lhabitation.
Lhabitation est de deux types:
La cellule barre et la cellule angle.
Dans les deux cellules (barre ou angle)nous
trouvons la composition suivante:
un sjour, deux chambres, une cuisine avec schoir
et le bloc sanitaire, avec un espace de
dgagement.
La surface habitable du logement est 60m.
Immeuble barre.

Lemplacement du chauffage est prvu mais pas de


placards ni despace de rangements.
Dans cet immeuble il y a trois variantes de logements de
type F3: F3.1, F3.2 et le F3.3.
La conception des trois types de cellule est presque la
mme, quelques diffrences prs;
Immeuble angle.

Interprtation des rsultats danalyse :


pour des programmes diversifis des rsultats similaires.
malgr la varit des programmes
La conception des cellules dhabitation est presque identique du point de vue :
Surface des logements;
Composition des espaces intrieurs;
Traitement architectural des faades et des espaces extrieurs;
Matriaux de construction.

La conception des cellule dhabitation est loin dtre de qualit ou mme


ralise selon les besoins des usagers.

Provoquant par la suite; le dsagrment des acqureurs et incitant ces


derniers utiliser leurs propres moyens pour trouver des solutions afin de
mieux sadapter dans ces logements.

Lalternative est de transformer personnellement les habitations.

Les bnficiaires des logements LSP en continuelles transformations :


recensement et classification des modifications.
Modifications principales (obligatoires)
Dmolir un mur (ou une cloison) pour le reconstruire ou lui changer dpaisseur;
Fermer un espace ou louvrir sur un autre espace selon la fonction ou la surface quon veut lui attribuer;
Remplacement des plans de travail et ou les quipements sanitaires;
Surlever les murs extrieurs des balcons ou schoirs ou bien les fermer directement;
Agrandir ou au contraire rduire la taille dune ouverture (porte ou fentre),
ou bien changer son emplacement dans le mur.

Modifications secondaires (ncessaires).


Changements de la faence ou du carrelage dans la cuisine et les salles deau;
Remplacement de la menuiserie ou dans dautre cas la pose des persiennes et des barraudages;
travaux de peinture ; lectricit et plomberie;
dcoration diverses en pltre, ; marbre et faence.

Les modifications effectues


dans la cuisine

Les modifications effectues


dans la chambre 2

Les modifications effectues dans


la cellule angle- programme 1 et 2.

Les modifications effectues dans


la cellule barre- programme 1 et 2.

Les modifications effectues dans


la cellule angle- programme 3.

Les modifications effectues dans


la cellule barre- programme 3.

Les modifications effectues


dans la cuisine- programme 3.

Le financement des logements LSP.


Prix des logements LSP : une volution trs acclre.
L'evolution du prix des logments LSP
et le montant de l'aide de l'Etat.
300
250
200
150
100
50
0

le prix du LSP

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

le m ontant
de l'aide

Laugmentation des prix des logements


na pas t suivie dune augmentation
consquente de laide tatique pour le
financement du logement social participatif,
et cela ne facilite pas la tache ni aux
promoteurs ni aux bnficiaires.

Cot des modifications : des montants qui varient du simple au double.


le prix des travaux peut allez du du prix du logement jusqu' la moiti du prix
selon ltat de lappartement et lampleur des transformations projets, ainsi quaux
moyens financiers que disposent les propritaires.

Des modifications effectues pour


une correction et une amlioration de logement
Avantages des modifications
Lamlioration du logement ;
La satisfaction personnelle;
la participation relle de lacqureur.

Inconvnients des modifications


Provoquer des problmes au niveau du systme
structurel du logement ;
Le changement du cadre btis.

Encourager la participation citoyenne : Une meilleure solution pour la


prservation du cadre bti (LSP) et lembellissement de limage socitale.
Le logement social participatif est une formule trs intressante parmi les nouveaux
programmes de lhabitat dans notre pays; il devrait trouver sa vraie place, en lui
introduisant de nouveaux concepts et en revoyant ses principes surtout en ce qui
concerne la participation des acqureurs dans le processus du logement, cette
participation ne doit pas rester seulement financire, mais elle doit associer les futurs
bnficiaires dans le choix de leurs logements, la conception et la qualit des espaces,
ainsi que les matriaux utiliss lors de la ralisation.

Faire participer le citoyen dans la conception de son logement vite beaucoup


de dpenses inutiles, et fait gagner le temps et permet de connatre les vraies
besoins de la population en matire de logements.

Faire participer le citoyen dans la conception de son logement le responsabilise


ultrieurement davantage dans la gestion et la prservation de son habitat et
mme de son environnement urbain.

La qualit de vie urbaine passe ncessairement par une meilleure


cohabitation des diffrents usagers et des diffrents usages de l'espace.
Le secteur du logement est une partie essentielle dans la vie urbaine, il constitue
le point de dpart de la vie de tout individu, et le lieu de confort et de dtente
aprs plusieurs heures de production dans la vie professionnelle.
La participation des citoyens est une des exigences actuelles primordiales pour
amliorer le secteur du logement ainsi que plusieurs secteurs, o la dcision des
citoyens est trs importante dans les diffrents projets de la vie cours terme
et aussi long terme.

Pour faire avancer une socit vers le dveloppement et la russite dans touts les domaines
de la politique, conomique et sociale, ltat doit travailler en collaboration avec ses citoyens
par diffrents moyens dinformation et de consultation.

Le logement social participatif (LSP) est la bonne rponse aux exigences de la catgorie
sociale moyenne, qui a tant rv dun logement dans lequel elle va exprimer ses besoins
et ses aspirations en matire de conception et de qualit de lespace.

Le logement social participatif revt la fois le caractre promotionnel et le


caractre social.
Le caractre promotionnel du logement social participatif oblige les promoteurs
responsables de ces programmes de procder plusieurs dmarches essentielles au
dveloppement du logement LSP (et de lhabitat en gnral) savoir :

tudier le quotidien de la population et apprendre a connaitre ses besoins


et ses attentes.
Amliorer la qualit du logement pour empcher les transformations continuelles des
logements et qui nuisent au cadre bti et a lenvironnement urbain.

Faire participer les acqureurs dans le processus du logement


(conception- ralisation- gestion).

La participation citoyenne, est lune des exigences de la


gouvernance urbaine, cette contribution de la population dans
les projets de la socit, encourage le dveloppement et la
durabilit de la ville.