UNIVERSITE MENTOURI
FACULTE DES SCIENCES DE LA TERRE DE GEOGRAPHIE
ET DE LAMENAGEMENT DU TERRITOIRE .
DEPARTEMENT DARCHITECTURE ET DURBANISME .
N dOrdre :
Srie : ....
MEMOIRE
POUR LOBTENTION DU DIPLOME DE MAGISTER .
OPTION : URBANISME
M. Amrane Mokhtar
Jury dExamen :
-
Prsident
Rapporteur
Examinateur
Examinateur
Dr.
Dr .
Dr .
Dr .
A . LEKEHAL
M . FOURA
M . D . BOUHENNI
N . MEGHRAOUI
- Remerciements -
LE LOGEMENT SOCIAL
EN
ALGERIE .
LES OBJECTIFS ET LES MOYENS
DE PRODUCTION .
- SOMMAIRE
PLAN DE TRAVAIL .
- INTRODUCTION GENERALE ...1
- PROBLEMATIQUE ..6
- METHODOLOGIE .10
-1-
LA FRANCE
:... .19
PERIODES CARACTERISTIQUES :
29
2 LA BELGIQUE: 33
3 - LES PAYS- BAS 33
4 - LE CANADA .. 34
5 - LALLEMAGNE
35
6 LA GRANDE - BRETAGNE...
35
- CONCLUSION - .36
..
Introduction 51
La promotion immobilire dans le modle tunisien .54
LA TUNISIE
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES
..
56
DE LALGERIE 60
2 LES REPERCUSSIONS DES FLUX MIGRATOIRES
SUR LESPACE URBAIN ET SUR LE LOGEMENT SOCIAL
AVANT LANNEE 1958 - 63
-3- LE PLAN DE CONSTANTINE ..68
CHAPITRE 2
INTRODUCTION..
..
78
5-1- LURBANISME . .
103
.105
112
115
..117
..125
129
DISPOSITIONS GENERALES
.130
6-2 -
131
6-3-
133
6-3-
136
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .
- CHAPITRE 3 LE LOGEMENT
SOCIAL EN ALGERIE .
INTRODUCTION .146
. 152
.161
162
165
169
175
178
190
.191
193
CONCLUSION GENERALE
198
203
BIBLIOGRAPHIE
207
RESUME..
203
SUMMARY
.204
GLOSSAIRE :
A.A.D.L. Agence de Dveloppement et dAmlioration du Logement .
A.A.P . Aide lAccession la Proprit .
A.P.C. Assemble Populaire Communale .
A.F.H . Agence Foncire de lHabitat - TUNISIE
B.D.L . Banque de Dveloppement Local .
B.N.A . Banque Nationale dAlgrie .
B.I.R.D . Banque Internationale pour le Dveloppement Rural .
C.N.E .L . Banque Nationale dEpargne et du Logement Tunisie
C .N.L . Caisse Nationale du Logement .
C.N.E.P . Caisse Nationale dEpargne de Prvoyance .
C.N.U .E .H Centre des Nations Unies pour les Etablissements de lHabitat .
C.T.C . Centre Technique de la Construction .
C.P.A . Crdit Populaire dAlgrie .
D.G.I . Direction de la Gestion Immobilire .
D.L.E.P. Direction du Logement et des Equipements Publics .
E.A.C . Exploitations Agricoles Collectives .
E.A.I . Exploitations Agricoles Individuelles .
E.P.L.F . Entreprise Publique pour le Logement Familial .
F.G.C.I.M . Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilire
F.M.I . Fonds Montaire International .
L.R.H.P . Logement pour la Rsorption de lHabitat Prcaire .
L.S.P . Logement Social Participatif .
M.H.U. Ministre de lHabitat et de lUrbanisme .
O.N.L.F. Office National du Logement Familial .
O.H.P. Option Hauts Plateaux .
O.P.G.I . Office Promotion et de Gestion Immobilire .
P.C.D . Plan Communal de Dveloppement .
P.M.U. Plan de Modernisation Urbaine .
S.C.H.L. Socit Centrale dHypothque et du Logement Canada
S.G.C.I. Socit de Garantie des Crdits Immobiliers .
S.N.I.T . Socit Nationale Immobilire de Tunisie .
S.N.M.G. Salaire National Minimum Garanti .
S.N.A.T. Schma National de lAmnagement du Territoire .
S.R.H. Socit de Refinancement Hypothcaire .
S.R.A.T. Schma Rgional de lAmnagement du Territoire .
S.N.L. Socit Nationale du Logement Belgique
V.R.D. Voiries et Rseaux Divers .
Z .H.U.N. Zone dHabitat Urbaine Nouvelle .
- INTRODUCTION
GENERALE .
sentir chez eux; ils en prennent possession et y expriment leur personnalit ; ils peuvent
sy identifier de manire optimale (2) .
Maryse Bresson
insistant sur le fait que le logement est sans conteste, le besoin le plus sensible ;
satisfaire une telle demande peut savrer un puissant stimulant pour la stabilit des
populations ( 4) .
Rachid Hamidou
sociale (5) .
Lemploi
reste de la socit ; Maryse Bresson ajoute que avant mme un salaire, la rinsertion passe
par un logement dcent et la perte de celui-ci signifie une marginalisation inexorable (6) .
Lhabitat comprend dabord le logement, quelle que soit sa nature; il comprend aussi
lensemble des quipements socio-conomiques et les infrastructures de viabilisation .
J. E. Havel considre lhabitat comme laire que frquente un individu, quil y
circule, y travaille , sy divertisse , y mange, sy repose ou y dorme (7) .
Pour J.Ion lhabitat contient en lui mme toute larticulation entre le domaine construit
et lespace environnant proche ou lointain, gographique ou social (8).
Le Dictionnaire dArchitecture dfinit le logement social comme tant : un habitat
subventionn, soumis des rgles particulires de financement et dattribution .
Bob Frommes
internationales nont cess de dclarer et de rpter quil sagit dun logement normal, sain
et favorable et dont le prix doit tre adapt la solvabilit de ses occupants; aucune baisse
de la qualit ne doit tre accepte en vue de ladapter toutes les bourses; il ne peut tre
question de rduire les qualits physiques ou autres du logement afin dobtenir un cot
rduit (9) .
Pour la sociologue Maryse Bresson le logement social est considr comme tant le
logement bon march, destin abriter les classes dmunies (10) .
Certains architectes comme Jean Claude Bass Oulu, Eric Lvy soulvent les aspects qui
ont dvaloris le logement social : on appelle le logement social les grands ensembles,
o tout est rduit en quantit et en qualit, standardis dans son optique de rduction
maximale des cots ; cet appauvrissement et ce rtrcissement du logement social
produisent un sentiment de manque et de repoussement (11) .
Charles Abrams considre que le logement est une forme durable dinvestissement ; il
rclame des fonds substantiels mais sa rentabilit annuelle demeure faible; il ne procure
pas de devises trangres, rivalise avec lindustrie et lagriculture pour lobtention de
capitaux, absorbe une main-duvre et des matriaux importants ; il risque mme de
contribuer linflation ; un pays pauvre, nous dit-on ne peut pas consacrer beaucoup de
ressources la constitution dun capital consommer ultrieurement (12) .
F. Engels,
logement ne rside pas dans le fait universel que la classe ouvrire est mal loge et vit dans
des logis surpeupls et malsains ; cette crise du logement nest pas une particularit du
moment prsent ; elle nest pas mme un de ces maux qui soit propre au proltariat
moderne, et le distinguerait de toutes les classes opprimes qui lont prcd ; bien au
contraire toutes les classes opprimes de tous les temps en ont t peu prs touches .(13)
En Algrie , le logement social est, partir de lanne 2000, redfini par une loi ; celle-ci
en fixe les nouvelles rgles daccs ; ce texte de loi sarticule en six grands chapitres
rpartis sur 39 articles ; larticle 2 dfinit ce quon entend par Logement Social , savoir
toute construction usage exclusif dhabitation, ralise par l Etat ou les Collectivits
Locales,
logement social est attribu par une commission nationale sur la base de critres dquit,
de transparence, qui prte serment ; le critre de revenus moyens retenu comme condition
daccs sera redfini ; larticle 34 contient les mesures coercitives susceptibles dtre prises
lencontre des personnes qui feront une fausse dclaration (14) .
2
des caractristiques
encourage ; les rgions qui ont une importance historique , religieuse ou archologique
doivent tre prserves pour la postrit, de mme que les zones naturelles prsentant une
valeur naturelle .
La conception des Etablissements Humains doit chercher crer un cadre de vie o
lidentit des individus, des familles et des socits soit prserve ; dans ce cadre de vie
sont mnags les moyens dassurer la jouissance de la vie prive , les contacts personnels
et la participation de la population la prise de dcision (16) .
Le nouveau plan daction d HABITAT-2 - comporte des stratgies modules en
fonction de la situation de chaque pays et des communauts considres .
Les gouvernements tous les niveaux , la collectivit et le secteur priv sont appels
mettre en uvre la stratgie, la procdure
principaux objectifs, savoir
Dveloppement Durable
Dans une situation de crise, le logement social devient un besoin essentiel, un besoin
vital; malgr les objectifs pralablement fixs par les pouvoirs publics, les mcanismes
dattribution nont pas toujours rpondu la demande pressante des plus ncessiteux ; le
logement
social
devient
un
objet
de
convoitise ;
cest
lunique
espoir
dinsertion, dintgration pour les populations dmunies; pour les populations sans abri,
cest un moyen dviter leur exclusion de la socit; il est mme considr comme un
capital, une monnaie dchange, un investissement long terme, une valeur refuge; le
rapport entre loffre et la demande constitue le meilleur indicateur de lampleur de la crise .
Dans
ces pays, le logement est donc loin dtre considr comme un acquis; pour une
zones rurales, et lui viter lexode vers les villes ; plusieurs formules daide directe et
indirecte la construction furent aussi octroyes aux populations rurales et visaient les
mmes objectifs .
Depuis la Rvolution Industrielle au 19 sicle, lHistoire des pays dvelopps est
marque par des priodes successives de crises du logement importantes et souvent
dramatiques; depuis une cinquantaine dannes nous pouvons distinguer deux priodes
caractristiques ; la premire priode, marque par de grandes pnuries de logements,
correspond au lendemain de la 2 Guerre Mondiale ; les populations ainsi que les autorits
publiques taient proccupes par laspect quantitatif de lhabitat ; il fallait reconstruire au
plus vite les milliers de logements dtruits par la guerre .
Pendant la seconde priode, qui se situe des dates diffrentes, selon la situation de
chaque pays, une place de plus en plus importante est accorde lamlioration qualitative
du cadre de vie ; de nouvelles orientations politiques sont dfinies ; elles concernent
lamnagement du territoire , lurbanisme, lhabitat .
Lvolution du logement social dans les pays europens avait dabord produit les
Grands Ensembles les cits H.B.M puis H.L.M les Tours et Barres qui
avaient permis de supprimer la majorit des logements prcaires ; la manire de concevoir
lorganisation des villes pour y intgrer le logement social navait pas permis dliminer
la sgrgation sociale ; la saturation du tissu urbain existant, la raret et le cot levs des
terrains btir avaient en effet dtermin les nouveaux sites dimplantation ; limplantation
des logements navait pu seffectuer que dans la priphrie des villes o les terrains taient
disponibles ; elle avait favoris la cration des nouveaux ghettos, des cits dortoirs des
quartiers difficiles des cits hauts risques .
Loffre
exigences des citoyens mais aussi grce aux progrs technologiques et techniques ; la
gnralisation de lindustrialisation du btiment, lutilisation des systmes et des procds
de prfabrication de plus en plus performants avaient amlior les rythmes de production
des logements .
Laspect quantitatif du logement se caractrise par la transformation progressive de
loffre et de la demande ; laccroissement rapide des niveaux de revenus et lvolution du
niveau culturel des populations ont transform le contenu de cette demande ; il ne sagit
plus de simple demande de logements ; les logements se doivent de rpondre des normes
de confort dtermins et sinscrire dans un environnement urbanistique cohrent .
Les
une partie est devenue insalubre, se sont transforms en de vritables ghettos o rgne
la dlinquance et linscurit ; ils ont remplac, toute proportion garde, les anciennes
zones de bidonvilles et dhabitat prcaire ; les autorits publiques sefforcent de mettre
en place des mcanismes afin de trouver les solutions adquates : soit les rhabiliter, soit
entreprendre leur dmolition .
Une
la Mondialisation
, du
dpasse les 60% ; les statistiques prvoient un taux de 70% en 2010 et 80% lhorizon
2025 .
conomiques du pays ; elle se manifeste par une forte demande en logements destins aux
6
catgories sociales les plus dmunies; elle sexprime aussi par une forte demande en
quipements collectifs tels que les coles, les hpitaux , les services publics ; sur le terrain ,
cette croissance urbaine se traduit, par lextension de lhabitat spontan et de lhabitat
prcaire dans la priphrie des villes ainsi quune demande de plus importante en surfaces
destines la construction .
Le
et labsence
ou
la
faiblesse
de
matrise de
*-
Limportance
*-
La
*-
Linexistence ou
potable .
*-
Le
- Une spculation effrne dans les domaines fonciers, immobilier ainsi que les
matriaux de construction .
En Algrie, les pouvoirs publics sont proccups par linadquation entre la demande
croissante en logements et la production effective de ces logements ; le dveloppement
urbain ne se fait pas sans tension , sans contradiction ; la ville est devenue le lieu de
tensions multiples ; elle sexprime par :
*-
Le
*-
Le dphasage entre
*-
Le
Afin dattnuer les effets de cette urbanisation imprvue et non contrle , les pouvoirs
publics mettent en place des moyens exceptionnels ; ce sont les nouveaux moyens
Lgislatifs, Institutionnels et Financiers ; des moyens financiers humains et matriels
relativement importants sont mis en place afin de concrtiser cette dynamique sur le
terrain .
De nouveaux instruments sur lamnagement du territoire, sur la planification spatiale
sont mis jour; ils sont destins mettre un terme cette volution urbaine anarchique .
Tous les moyens financiers publics et privs , susceptibles dtre mobiliss, sont mis
contribution ; cest, selon lexpression du ministre de lHabitat, lavnement de la
politique du logement extra budgtaire ; au cours de lanne 2002 , 200 milliards de D.A.,
non exploits, taient disponibles dans les caisses des organismes publics comme la
C.N.E.P.,
les assurances, les O.P.G.I., la B.E.A., le C.P.A.; ces capacits financires pouvaient
tre utilises immdiatement; les banques prives trangres , d Arabie saoudite et des
Emirats,
ressources financires engranges sur les livrets dpargne - C.N.E.P. Banque taient
values 450 milliards de D.A., soit lquivalent de 6 milliards de dollars
(19)
; celle-ci
sattelle renforcer ses formules traditionnelles de crdits au logement ; elle tend sriger
en banque spcialise dans limmobilier .
Laide de lEtat se manifeste de diffrentes manires ; plusieurs formes daides directes
et indirectes sont consenties aussi bien aux promoteurs immobiliers quaux bnficiaires
des logements ; lencouragement laccession la proprit par une aide financire
directe, sous forme dallocation, loctroi de crdits des conditions avantageuses,
lintervention dans le domaine du foncier pour liminer la spculation, la prise en charge
par lEtat de la viabilisation des terrains dassiette, la rduction des taux dintrt auprs
des banques font partie des mesures dcides par les pouvoirs publics afin de provoquer
une dynamique nouvelle .
Les entreprises de ralisation nationales, publiques et prives, quelles que soient leurs
capacits de production, sont appeles participer la production des logements sociaux ;
cette initiative vise aussi absorber la main-duvre disponible et la rduction du taux de
chmage ; des entreprises trangres, en majorit chinoises apportent leur savoir-faire et
contribuent la rsolution de la crise .
Les collectivits locales sont invites mieux matriser lamnagement de leurs
communes; en effet, selon une tude rcente, 20% des terrains sont exposs aux risques
naturels ; des agents habilits sont chargs didentifier ces zones risques .
8
Les ensembles dhabitation, raliss au cours dune priode relativement rduite, ont
donn un nouvel aspect au paysage urbain ; leur typologie , leur aspect architectural ont
transform le cadre bti traditionnel ; les consquences ngatives sur lenvironnement ont
transform le cadre de vie de la population .
Ces
- Des
immeubles sont raliss dans des zones dhabitations prvues dans le cadre du plan
durbanisme, avec le souci de les intgrer des quipements complmentaires ; cest le cas
des - Z.H.U.N - Nouvelles Zones dHabitation Urbaines ; ces immeubles dhabitation
sont inspirs des Grands Ensembles raliss en Europe au lendemain de la dernire Guerre
Mondiale
des immeubles sans grande varit , laspect monotone ; les espaces extrieurs autour de
ces constructions ne sont pas amnags ; certains espaces rsiduels sont occups de
manire illgale .
*-
Des
populations dmunies des campagnes ; elles sont destines limiter lexode des paysans
vers les villes; elles peuvent aussi constituer lunit de base des villages agricoles ;
ralises sur un seul niveau, elles comprennent 2 pices , une cuisine, les sanitaires et une
cour; leur extension ventuelle peut seffectuer dans le sens vertical .
*-
Des constructions individuelles, un seul niveau, sous forme de chalets ; elles furent
importes aprs le sisme dEl Asnam le 10 Octobre 1980 et de Boumerdes le 23 mai 2003 ;
mal adaptes au mode de vie local, mal entretenues, leur dure de vie fut rduite ; au
nombre de 19 mille, elles ont t rpartis dans plusieurs Wilaya ; dautres chalets
prfabriqus furent par la suite imports, afin de rpondre dautres situations
particulires ; ils connaissent aujourdhui un tat de dgradation avance ; certaines de ces
habitations ont entirement disparu ; ces maisons sont regroupes dans des cits, dans la
priphrie de la ville; chaque logement bnficie dun espace extrieur; leur nombre,
leur surface , leur aspect architectural varient selon leur origine et leur emplacement .
9
METHODOLOGIE :
Une problmatique ncessite, pour tre gre de manire efficace une mthodologie .
La premire partie traitera de la situation du logement travers le monde ; lun des
objectifs de cette premire partie est destin tablir un tat des lieux , un diagnostic au
niveau de deux catgories de pays : dune part les pays dvelopps et dautre part les pays
sous- dvelopps ; les pays industrialiss ont, avec leurs particularits, vcu et mme subi
la crise du logement au cours de la Rvolution Industrielle, au lendemain de la dernire
Guerre Mondiale
actuellement, avec difficult, cette crise ; les pays dvelopps, aprs des priodes de
ttonnements et dexpriences plus ou moins russies, sont arrivs, grce des moyens
importants, dpasser laspect quantitatif du logement ; les pays du Tiers-monde, avec des
moyens moins importants, sont toujours la recherche de la stratgie qui correspond le
mieux leurs capacits humaines et matrielles .
Les pays du Tiers-monde ont, cependant, pris conscience que la crise du logement est un
phnomne universel ; il est li au processus du dveloppement conomique ; cest un
phnomne mondial qui concerne lensemble des rgions de la plante ; au cours de la
premire confrence sur les Etablissements Humains Vancouver en 1976, puis celle
dIstanbul en 1996 , les pays industrialiss avaient profit de ce rendez-vous mondial pour
changer leurs expriences et en faire bnficier les pays du Tiers-monde ; dans ce contexte
de la mondialisation, llvation du niveau de vie des pays pauvres ouvrirait de nouveaux
marchs pour les pays riches .
Dans les pays sous-dvelopps, la crise du logement a atteint des degrs de gravit tels
que la tentation des Etats est grande dy rpondre en laborant des programmes de
ralisation des seuls logements, les plus conomiques sans se proccuper des quipements
complmentaires; ces deux confrences avaient donn des orientations, des indications
prcises sur la stratgie la mieux adapte pour chaque situation; ces confrences insistent
sur loption du concept dEtablissement Humain ; celui-ci englobe aussi bien lhabitat,
donc le logement mais aussi lensemble des activits qui concernent ltre humain .
La connaissance de lensemble des expriences adoptes par chacun de ces pays, sous
leurs divers aspects institutionnels, lgislatifs , financiers , nous permettra davoir des
paramtres de comparaison ; nous tenterons dtablir un bilan des expriences les plus
reprsentatives .
Le deuxime objectif consistera cerner le concept du logement dans son contexte le
plus global : historique, politique, urbain , architectural; nous dfinirons le logement
10
social afin den connatre ses origines, son volution ; les effets de lurbanisation sur la
conception du logement, sur son aspect architectural, son organisation dans lespace, son
intgration lenvironnement, y occuperont une place importante .
Une deuxime partie portera sur le processus durbanisation de l Algrie et les raisons
objectives qui ont donn lieu la crise du logement ; les orientations, dcides par les
pouvoirs politiques, avaient chaque fois dfini des stratgies, des plans daction en vue
datteindre des objectifs prcis ; le Plan de Constantine, la Charte de Tripoli, la Charte
dAlger, la Rvolution Agraire, la Charte Nationale avaient, chacun sa vision, sa dfinition
du logement et une ide de lHomme auquel il tait destin ; en Algrie , comme
ltranger la politique en matire de logement nest pas neutre ; nous avons essay de faire
correspondre les vnements successifs qui ont marqu ce processus durbanisation avec
lhistoire rcente du pays;.
La troisime partie portera sur les nouvelles orientations en matire de production du
logement social ; aprs avoir prouv leurs limites vouloir rsoudre seuls et par leurs
propres moyens la crise du logement, les pouvoirs publics se sont dcids mettre en place
de nouveaux moyens, mieux adapts la situation du pays et au contexte de la
mondialisation ; ces plans dactions sont inspirs des orientations de la 2confrence des
Nations-Unies
HABITAT - 2 -
11
Les politiques appliques jusquici, sous la pression sociale , avaient permis de loger
une partie de la population dmunie et dattnuer la tension autour de la demande ; elles
avaient permis ces populations damliorer leur cadre de vie; mais un espace rsidentiel
ou un quartier ne signifient pas un terrain rempli de logements ; la qualit du cadre de
vie, la manire dhabiter doivent constituer les premiers objectifs atteindre ; pour cette
raison, lorganisation des espaces, la disposition des composants, leur forme, leur
intgration lenvironnement urbain doivent rester une proccupation essentielle pour les
acteurs du processus de production et damlioration du logement ; est-ce que la quantit
en terme de production doit seffectuer obligatoirement au dtriment de la qualit en
ignorant le mode de vie de lhabitant ?
Lapport dune documentation aussi large que possible est ncessaire pour la confection
dune base de donnes ; cette documentation sera constitue par des ouvrages spcialiss,
des revues, des articles de presse, des rapports tablis dans le cadre de confrences, de
sminaires ; elle nous permettra de mieux situer la ralit du logement social aussi bien en
Algrie
que dans les pays trangers ; les rsultats obtenus dans les diffrents pays, la
comparaison des expriences, nous permettront de mieux cerner notre objet de recherche et
dorienter notre travail .
Cette partie sera ralise, aussi, partir de contacts avec diffrents organismes tels que
lO.P.G.I., la D.U.C.H., la C.N.E.P., lURBACO. , lA.A.D.L. , la C.N.L . ainsi que des visites de
chantiers .
12
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .
-3-6-10- M. BRESSON
5 - R. HAMIDOU
13
1 PARTIE -
LE LOGEMENT SOCIAL
14
dmographique dans les villes, par un drainage des campagnes au profit dun
dveloppement urbain sans prcdent ; lapparition et limportance de ce phnomne
suivent lordre et le niveau dindustrialisation des pays .
La Grande-Bretagne
chiffres sont significatifs : Londres passe de 864 845 habitants en 1801 1873 676 en
paralllement, le nombre de villes anglaises de plus de 100 mille habitants est pass de 2
30
entre 1800 et 1895 ; pour la mme priode, le nombre de villes de plus de 100 mille
habitants est pass de 2 30 entre 1800 et 1895 ; pour la mme priode, le nombre de villes
de plus de 100 mille habitants passe de 9 28 en Allemagne et de 3 12 en France.
En 1800
, les U.S.A. ne possdaient aucune ville de plus de 100 mille habitants ; en 1850
15
ils en comptent 6 qui totalisent 1 393 338 habitants et en 1890 , ils en possdent 28 avec une
population de 9 697 960 habitants (3).
Ltat
de dlabrement physique et moral dans lequel vit le proltariat urbain fait ressentir
progressistes sont
La Rvolution industrielle est lvnement historique clef qui apportera le bien- tre et
entranera le devenir humain ; Etant donn lHomme, avec ses besoins, ses gots, ses
penchants natifs, il est possible de dterminer les conditions du systme de construction le
mieux appropri sa nature (5) .
La ville par son organisation se doit de rpondre ses besoins, ses dsirs, dans des
espaces ouverts lair, la lumire, entours de verdure, dans un cadre prvu pour le corps
16
et lesprit : Habitat, travail, culture, loisirs, doivent tre complts par un cadre agrable
o limpression visuelle, lesthtique ne doivent pas tre ngliges ; la logique et la beaut
doivent concider (6) .
Les
(7) ;
(9)
outil ; les villes ne remplissent plus dsormais cette fonction ; elles sont inefficaces ; elles
puisent nos corps, elles contrarient nos inspirations ; le manque dordre quon y dcle
partout nous offense ; leur dgradation blesse notre amour propre et humilie notre sens de
la dignit ; elles ne sont pas dignes de notre poque ; elles ne sont plus dignes de nous ;
entre les deux Guerres Mondiales, la monte du mouvement socialiste accorde au logement
social une place importante ; elle se traduisit par une production de qualit .
18
Alphandery
depuis la fin de la dernire Guerre Mondiale ; prs dun million au cours des trois dernires
annes ; de fait les chantiers sont ouverts, les maons sont luvre et les grues tracent
leur L renvers sur toutes les villes de notre pays ; et pourtant les listes des mal logs
sallongent dans les mairies ; les conversations rvlent langoisse des uns, la rancur des
autres : surpeuplement, manque de confort, loignement du lieu de travail, loyers trop
levs ; sur tous ces points les enqutes et les tmoignages confirment ltendue du
mcontentement ; fait-il au moins bon vivre dans les trois millions de logements
nouveaux ? Des villes qui ont progress en population, ont-elles gagn en beaut, en
commodits ? Rien nest moins sr ; plus confortables, plus ares, ayant surtout pour
ceux qui en bnficient le mrite dexister, les constructions neuves apparaissent ds
maintenant troites, inadaptes ; comment seront - elles juges dans quinze ans ? (10) .
M.J. Danon,
les besoins en logements existent et que ceux qui affirment linverse ont mal analys le
problme, surtout sils raisonnent en termes de dmographie ; il est frquent que les
familles rattachent leur dsir davoir un 2 ou un 3 enfant la ncessit dans ce cas davoir
un logement mieux adapt, souvent trop difficile se procurer; pourtant, depuis 1965, plus
de 6 millions de logements ont t construits - 470 mille logements en moyenne par an ; de
quoi loger 25 millions de Franais ; pourtant il y a des appartements neufs qui restent
vacants ; ont-ils un loyer trop lev ? Sont-ils mal localiss, mal conus, mal
dimensionns ? Malgr cela, des bidonvilles avaient exist en quantit relativement
importante, au moins jusquen 1971 ; cest ce qui avait ncessit la cration du groupe
interministriel pour la rsorption de lhabitat insalubre (11) .
PERIODES
Depuis
CARACTERISTIQUES
DU
LOGEMENT
SOCIAL
EN
FRANCE .
priodes caractristiques :
A De lanne 1900 jusquau dbut de la 1
re
Guerre Mondiale .
de dveloppement
Pos pour la premire fois par la loi de juillet 1919, ce principe de lintervention publique
reoit sa conscration le 23 dcembre de la mme anne avec la loi Bonnevay qui institue
les Offices Publics Dpartementaux dHabitation Bon March
Logements Populaires
intgrs aux
CitsJardins , ide
largement dfendue par les lus socialistes , subit en cette priode de crise - crise mondiale
20
de 1929 - un chec partiel ; labsence dune lgislation foncire adapte, dun soutien
financier suffisant face la hausse du cot de la construction et du cot des terrains,
laggravation de la crise du logement, nont pas permis de dterminer la politique rgionale
espre .
Cest au cours de cette priode que certains lus socialistes avaient tent de raliser un
logement social de qualit ; une action volontariste permit la ralisation du projet Gratteciel de Villeurbanne entre lanne 1930 et 1934 ; sa conception peut se comprendre comme
un projet politique et idologique ; elle est destine assurer la promotion sociale
des ouvriers , lpanouissement de lindividu dans la socit ; cette ralisation
comprend 1500 logements sociaux intgrs un projet urbanistique cohrent .
- C - De la Libration jusquaux annes 1960 .
Au lendemain de la 2 Guerre Mondiale, la France est de nouveau engage dans de
nouvelles guerres coloniales en Indochine, en Afrique , en Algrie ; malgr les apports
financiers du Plan Marshall, mis en place par les Etats-Unis, une partie importante du
budget de lEtat servait financer les efforts de guerre ; cette priode est marque par une
crise du logement sans prcdent ; les nombreuses destructions occasionnes par la guerre
avaient eu pour consquence la misre dune partie importante de la population ; les taudis
et les bidonvilles se comptaient par dizaines de milliers ; cest une priode marque par les
interventions remarques de labb Pierre , afin que les pouvoirs publics ragissent , au
plus vite , face la dtresse de la population mal loge .
Cette priode est marque par une intervention importante de l Etat sous diffrentes
formes en vue de la rsorption de la crise du logement dans ses aspects quantitatifs ; cette
intervention aura un impact important sur le dveloppement de lhabitat .
L aide aux sinistrs dcide au lendemain de la 2me Guerre Mondiale comprend :
* - Laide directe consentie aux organismes H.L.M. par la rduction du taux des crdits .
* - Laide la Pierre attribue aux personnes ayant opt pour laccession la
proprit de logements, avec des conditions de surface, de qualit, de prix .
complte plus tard par la loi Quillot du 22 Juin 1982 ; ces deux lois visent la protection du
locataire ; le propritaire dun logement ne peut rcuprer son bien que dans la cadre dune
reprise ; il ne peut le vendre quaprs une utilisation personnelle de 3 annes .
LEtat prend la dcision dorganiser, dorienter, et de rglementer loccupation des
sols ; cette dcision se concrtisera par la :
*-
Cration
*-
Dlgation
S.A.U.
Schmas
Directeurs
dAmnagement et
* - La Z.A.D. Zone dAmnagement Diffr cest une zone dans laquelle est institu
un droit de premption ; cela signifie que les pouvoirs publics ont la facult dacqurir les
terrains mis en vente de manire prfrentielle ; pour cela, les intentions de vente de
terrains doivent tre dclares lautorit publique .
* - La Z.O.H. Zone Oprationnelle dHabitation * - La Z.U.P. Zone Urbaniser par Priorit est dtermine afin de
faciliter la
- Les
Z.A.C.
Zones
puissance publique en vue damnager ou de faire amnager les terrains en vue de leur
construction moyennant un impt foncier ; durant cette priode , la production de
22
logements atteint le chiffre de 115 mille logements par an ; elle passera 210 mille en
1955,
320 mille en 1959 , 316 mille en 1960 et 1961, 308 mille en 1962 , 500 mille en 1970.
La priode de 1962 est marque par larrive des rapatris dAlgrie value plus dun
million de personnes et entranant une demande importante en logements .
Depuis
la fin de la 2 Guerre Mondiale, jusquen 1965, la France avait ralis 3,2 millions
1955-1959
1960
1964
Allemagne Occidentale..
Belgique.
Danemark...
Etats- Unis...
Finlande..
France.
Italie...
Norvge
Royaume Uni...
Sude...
10.5
5
5, 2
8,1
7,2
6
5
8
5,9
10,3
6
6,1
7,1
7,1
7
6
7,4
5,9
9,8
6
8
8,3
8,3
7,6
9
8
6.9
8,4
9,5
9,1
14
1,1
11,3
EX URSS
Source : Habitat et Logement .J.E Havel- Presses universitaire de France. Paris 1968
Ce tableau indique que lex- Union Sovitique avait ralis le plus grand nombre de
logements, par rapport au nombre dhabitants, au cours de cette priode daprs guerre ; ce
tableau nindique pas cependant la surface des logements, infrieure en U.R.S.S, par rapport
aux autres pays europens, ni la qualit du logement, de loin infrieure, ni sa destination ;
le logement pouvait tre attribu plusieurs familles en mme temps, contrairement aux
autres pays europens o le logement ne peut tre considr que de manire individuelle .
-D - De la fin des annes 1960 aux annes 1980 .
Au cours de cette priode, dautres mesures sont dcides en vue dencourager la
production et lamlioration qualitative du logement social .
* - En 1975, la loi sur La Protection des Occupants oblige au relogement dans une
zone proche ; elle protge contre les travaux ayant un caractre abusif et interdit la vente en
coproprit des logements insalubres.
* - En 1977, la rforme de lAssurance Construction est vote ; elle oblige tout matre
23
24
Anne
Anne .
1947
12 200
1954
162 000
1961
316 000
1948
40 720
1955
210 000
1962
308 000
1949
55 730
1956
237 000
1963
336 200
1950
70 640
1957
270 000
1964
368 000
1951
76 750
1958
290 000
83 800
115 500
1959
320 000
1960
316 000
1965
1990
13
14
15
411 000
72 000
38 000
300 000
350 000
13
14
Source : idem
a tendance se dgrader par manque dentretien ; cette aide permet de couvrir les frais
dentretien tout en permettant aux occupants de ces logements de supporter les mmes
charges ; ces constructions anciennes sont occupes habituellement par des familles dont
les revenus limits, ne leur permettaient pas daccder des constructions rcentes ; lAide
Personnalise permet,
25
26
27
rellement social , moins sgrgatif, satisfaisant mieux les besoins des usagers, prenant en
compte davantage lavenir (12) .
Pour J.Barrot cette crise se subdivise en quatre parties :
- la crise de la construction neuve .
de Total
Avant 1871
De 1871 1948
Aprs 1948
construction
1962
100%
32%
5%
17%
1968
100%
26%
45%
29%
1973
100%
21%
38%
41%
2005
56%
Parc total
Rsidence principale
Rsidence secondaire
Nbre
Nbre
Nbre
Nbre
1962
14 565
100
13 592
93.32
973
6.68
1968
15 842
100
14 645
92.44
1 197
7.56
100
17 124
84.25
3 176
13.65
1973
1990
20300
26,2 Millions
100
28
1973
Sans eau
courante
Sans W.C
intrieur
Sans douche
ou baignoire
Sans chauffage
central
Sans
tlphone
Sans eau
courante ni
baignoire ni
douche
22
60
71
81
--
75
45
53
65
85
57
30
35
51
77
39
1945 1954
Nbre
- Reconstruction
HLM
- Dont location
- Dont accession
Logement prims
dont
- Logs
- Autres
- Logement non
prims
Total
Nbre
Nbre
--
32.2
17.1
14.2 100.9
-82.8
18.1
5.3
31.5
---
4.0
101.8
79.3
22.5
1.2
30.3
---
347.2
822.4
635.6
186.8
11.6
25.6
---
142.2
23.4
174.2
54.4
191.1
57.0
1577.8
49.0
12.2
130.0
---
86.6
87.6
---
112.0
79.1
---
729.8
848.0
---
183.3
30.1
28.2
8.8
38.7
11.5
442.8
13.8
608.6
100
320.4
100
335.6
100
3217.3
100
18.8
Nbre
1945 1963
196.5
86.6
67.8
1963
T.O.L
T.O.P
France
3.6
1.01
Sude
3.4
0.93
Grande Bretagne
2.8
0.72
1.03
Allemagne
3.9
0.93
Pays Bas
4.3
0.84
Suisse
29
Nombre de personnes
par mnage
1
2
3
4
5
6
7
8
Large
2
3
4
4
5
5
6
6
Suffisant
1
2
3
3
4
4
5
5
Insuffisant
-1
2
2
3
3
4
4
Surpeupl
--1
1
2
2
3
3
9 et plus
Source : idem
30
et 2004, cette production fut divise par deux, pour atteindre 38 mille logements; en
2004,
les besoins sont valus 350 mille logements; en 2004 , 300 mille logements sociaux
ont t raliss ; en 2005, 350 mille logements furent raliss ; les besoins sont estims 500
mille units ; les autorits publiques visent une production moyenne de 100 mille logements
sociaux par anne pour atteindre le million dunits lhorizon 2010 .
A Paris, 18% des logements existants, soit 190 mille sur un total de 1,3 million, sont des
logements sociaux; au cours des annes 1970-1980 , les ralisations de logements sociaux
dans la capitale atteignaient 30 mille units en moyenne par an ; en 2004 , les besoins
taient valus 80 mille logements ; la production annuelle ne dpasse pas 3600
logements ; le maire socialiste de la capitale prvoit de doubler ce chiffre brve chance.
Afin darriver obtenir un quilibre dans la rpartition des logements sociaux sur
lensemble du territoire national, une loi oblige les lus locaux prvoir 20% de leur budget
annuel, destin la construction de logements, pour la ralisation de logements sociaux ;
une amende est prvue pour les ventuels contrevenants ; lun des objectifs de cette loi est
destin faire sortir les classes sociales dfavorises des ghettos dans lesquels ils ont
toujours vcu et de faciliter leur intgration ; afin de pousser les propritaires louer leurs
appartements inoccups, il est prvu, partir de lanne 2006, de les soumettre la taxe
dhabitation; dsormais, ces
logements occups .
Pour certains lus locaux, construire des logements sociaux, correspond attirer des
familles dont les habitudes culturelles ou bien les comportements risquent de perturber la
quitude des citoyens de la commune ; ils prfrent respecter la loi en sacquittant des
amendes qui ne sont pas dissuasives.
En lan 2006, la population franaise est estime 63 millions dhabitants ; le nombre
denfants par foyer, estim 1,94 est le taux le plus lev en Europe ; plus de la moiti de
cette population - 56%- est propritaire de son logement ; la moyenne europenne est de
70%
; la crise du logement touche encore une catgorie sociale bien dtermine ; pour le
31
dans les logements collectifs traditionnels 86 mille Euros et mme 100 mille
Euros
340 Euros.
abris de fortune, sur les trottoirs, les Sans Domicile Fixe - S.D.F tait estim 85 mille
personnes ; en 2004, 35 mille familles franaises, habitant des H.L.M. , taient menaces
dexpulsion ; les raisons sont diverses mais limpossibilit de payer le montant des loyers
vient au premier plan ; le nouveau ministre de la Cohsion Sociale avait fini par trouver
des solutions cette situation dramatique; la premire dcision fut la suspension immdiate
des arrts dexpulsion ; dautre part leur consommation dlectricit et de gaz ne fut pas
interrompue .
Il existe aussi une population marginalise constitue de travailleurs migrs
clandestins ; ceux- ci ne peuvent bnficier de laccs au logement social ; ils nont
dautre choix que de loger dans des immeubles dlabrs, insalubres, grs par des
marchands de sommeil et destins la dmolition ; les travailleurs migrs, en rgle avec
la loi, nont dautre possibilit de se loger que les Cits Ouvrires , situes dans les
zones priphriques et marginalises par rapport au reste de la ville ; le nombre de
logements insalubres est estim actuellement 200 mille units en milieu urbain ; les
autorits publiques prvoient de les remplacer sur une priode de 3 ou 4 annes ; en 2004 , la
France
comptait 751 Z.U.S.- Zones Urbaines Sensibles ; ces zones se caractrisent par un
taux de chmage lev, un faible dveloppement conomique, un accs difficile aux soins;
la loi du N 710-2003 du 1 aot 2003 prvoyait de rhabiliter 200 mille logements par an,
den dmolir 200 mille et den construire 200 mille ; ce titre lEtat cra une Agence
Nationale
34
35
36
Ils sont proches de leurs administrs ; ils connaissant mieux les besoins et les moyens de
leur commune ; lEtat se propose de les aider, de les conseiller ; pour cela un guichet
unique a t cr ; il est destin rassembler les donnes, les informations afin de
comparer les initiatives, les expriences de chacun et darriver des solutions acceptables ;
ainsi concernant certains immeubles qui ncessitent, soit une rnovation, soit leur
dmolition , la solution passe par la participation des propritaires et des locataires .
Certains architectes font remarquer quil est illogique de dmolir des logements
existants, alors quune partie de la population ne trouve pas dendroit pour se loger ; il
arrive que lon dtruit des logements spacieux pour les remplacer par des logements moins
confortables ; ils proposent aux pouvoirs publics de les ramnager, de les transformer :
lintervention seffectuerait au niveau du traitement des faades, de la cage descaliers,
lamlioration du confort intrieur; ils estiment quen 2006, 180 mille Euros sont ncessaires
pour raliser un logement ; la rnovation dun logement existant ncessiterait 20 mille
Euros
seulement .
2 LA BELGIQUE .
En Belgique, laccession la proprit est encourage par les pouvoirs publics ; les
mcanismes daide sont essentiellement orients vers lAide la Pierre ; lAide
Personnelle est
ressources sont limites ; ces primes sont octroyes avec des conditions :
- a - Le montant de la prime est tabli sur la base des revenus du bnficiaire mais
ne doit pas dpasser un seuil maximum .
-b-
organismes
garantis par lEtat ; ces emprunts sont rembourss sur une priode de 66 ans au taux de 2,5
%;
lucratif ; ces logements sont sous le contrle des municipalits ; ils sadressent des
familles dont le revenu est moyen ou infrieur .
* - Une partie des logements est occupe par leurs propritaires ; leur acquisition sest
effectue grce aux facilits de la Location-Vente ; des primes forfaitaires ont t
accordes ces propritaires ; ces logements sont destins aux familles revenus moyens
ou infrieurs .
- LAide Personnalise : il est prvu depuis lanne 1974 une Aide Personnalise
destine aux familles faibles revenus ; cette aide personnalise dpend du niveau de
revenus des mnages ; elle se base sur le niveau moyen du loyer fix par le gouvernement ;
le loyer correspond 12% du revenu imposable par mnage ; la diffrence entre le loyer
payer et le loyer effectivement pay est prise en charge totalement ou bien partiellement
par les pouvoirs publics .
-4
LE CANADA .
- A - Laccession la proprit :
Laccession la proprit au Canada seffectue grce au financement des hypothques
consenties par les diffrents organismes financiers ; ceux-ci sont reprsents par les
banques , les compagnies dassurances , les coopratives de crdit , les mutuelles ; la
38
39
priode de remboursement est rpartie sur une dure de 25 ans , avec un taux dintrt
compris entre de 10 % et 11 % .
La Socit Centrale dHypothque et du Logement S.C.H.L. - est linstrument principal
de la politique de construction des logements sociaux ; elle garantit les crances ;
lemprunt peut atteindre jusqu 25 % de la valeur de la construction .
- B - Les logements sociaux destins la location :
Ces logements sont raliss par des socits sans but lucratif et les collectivits locales ;
la Socit Centrale dHypothque et du Logement -S.C.H.L.- finance aussi les prts consentis
pour ces logements ; le prt peut atteindre jusqu 90 % de la valeur de la construction au
taux dintrt de 9 % 10 % ; lamortissement de ces prts peut atteindre 50 % de la valeur
du prt ; les loyers sont fixs par une convention entre cette socit et lentreprise de
ralisation ; des subventions annuelles sont prvues pour couvrir les dficits dexploitation
de ces logements .
Les subventions peuvent atteindre 50 % 75 % de la valeur du dficit dexploitation .
- 5 - LALLEMAGNE .
Laide au logement est prvue par les pouvoirs publics envers les familles revenus
modestes ; cette aide est prvue aussi bien pour le logement locatif que pour laccs la
proprit ; elle ne concerne que la construction neuve ; elle correspond :
-
LAide la Pierre
lAide la Personne
lAide Fiscale -
La priorit des pouvoirs publics est de faciliter laccession la proprit pour les
familles dont les revenus sont modestes ; ces formes daide sont :
* - LAide l Epargne Logement .
* - Les Aides Fiscales : cest la dduction des charges fiscales ; les futurs acqureurs
peuvent en effet dduire de leurs impts la totalit des intrts contracts au cours des
divers emprunts .
* - Les Aides Directes la Construction de logements sociaux ; elles sont destines aussi
bien aux logements locatifs quaux logements en accession la proprit .
Le financement de ces constructions seffectue sur la base dun prt hypothcaire , dun
prt de la Caisse dEpargne Construction et des fonds propres du futur propritaire valus
25 % de la valeur de la construction .
- 6 LA GRANDE BRETAGNE .
Deux aspects importants caractrisent la politique en matire de logement de la Grande Bretagne
40
DANS LES
A LASPECT
QUALITATIF
DU
LOGEMENT
DE DEVELOPPEMENT URBAIN
DURABLE .
La priode actuelle, partir des annes 1990, correspond la cration dun nouvel ordre
mondial , la Mondialisation ; la gestion des problmes de la plante comme les effets
de la pollution, les catastrophes cologiques, la transformation des dchets ne peuvent plus
tre grs localement lintrieur des frontires dun seul pays ; ils ne peuvent tre traits
au niveau de chaque Etat de manire individuelle ; leur solution ne peut tre ngocie qu
lchelle rgionale ou mondiale ; certains problmes dpassent en effet largement les
frontires des Etats et ne peuvent tre traits qu lchelle plantaire ; la gestion des villes,
lhabitat, lurbanisme sont intimement lis lenvironnement et la protection de la
nature ; les hommes politiques, les urbanistes, les scientifiques dune manire gnrale sont
conscients de ce phnomne de Mondialisation ; ils y trouvent lopportunit de
sexprimer ; ils considrent que le moment est venu de se faire entendre par les dirigeants
des pays et dimposer leur vision du monde de demain ; ils demandent dabord
lamlioration qualitative du cadre de vie de la population et la conscration du droit un
41
logement dcent pour tous les citoyens; ils laborent en mme temps les moyens dy
accder avec des chances tales dans le temps ; lun des moyens dy parvenir
commence par le traitement pacifique des conflits entre les Etats, laffectation des dpenses
militaires vers des objectifs civils et la conscration progressive de la paix dans le monde .
Dans les pays dvelopps, linitiative de certains hommes politiques, de certaines
associations de citoyens, le traitement du logement social fait partie dune nouvelle
stratgie long terme ; cest une dmarche nouvelle avec des mthodes, des outils pour
une action efficace, intgrant la participation des habitants .
Les collectivits locales et les associations de citoyens participent maintenant de
manire concrte llaboration et la mise en uvre de la gestion locale et son
valuation priodique ; elles participent llaboration des documents durbanisme, des
projets et des actions mener dans une nouvelle approche en termes de planification
spatiale .
Les associations de citoyens laborent des propositions dont lobjectif est celui de btir
une stratgie territoriale, sur la base de rflexions prospectives, sur des sujets dlicats tels
que les mutations de la socit et leur consquence sur le territoire , les incidences futures
de laccroissement de la population .
Au
lAssociation des Maires de France avait soulign le rle essentiel des villes comme acteurs
du dveloppement conomique, social et culturel ; elle recommande de promouvoir une
politique de dcentralisation, de favoriser lmergence dassociations de villes et la
participation des citoyens la gestion urbaine en dveloppant la solidarit internationale
dans le cadre de la coopration dcentralise .
Une approche globale et pluridisciplinaire en matire damnagement territorial, de
planification de lespace, denvironnement, de transport, de communication permet aux
hommes politiques de faire leurs choix ; la rhabilitation du patrimoine immobilier, de
lhabitat ancien, lcologie urbaine, la qualit de lenvironnement font partie des actions
menes sur le terrain; les actions concrtes, menes dans certaines villes
occidentales
titre exprimental nous dmontrent que nous ne sommes plus au stade des ides .
- La ville de Metz, partir des annes 1970 , verra 3 axes dorientation : (13)
*-
*-
Protection
du
Patrimoine
Architectural
Urbain
et
Paysager
La ville de Montreuil
(15)
*-
A Lille, (16) la stratgie de la ville renouvele vise apporter une rponse puissante et
, il sagit de tirer partie des potentiels des territoires dqualifis pour leur
mtropole ; lun des objectifs est le renouvellement massif du parc de logements avec une
moyenne de mille logements par an : dmolition de lhabitat insalubre, dmolition
dimmeubles H.L.M. - irrcuprables, oprations programmes damlioration de lhabitat,
rhabilitation des constructions anciennes.
Utilises simultanment, toutes ces procdures doivent s inscrire dans une reconqute
urbaine coordonne, marquant une option dlibre dinnovation sur le produit habitat, il
va de soi quun tel programme coordonn doit intgrer une action sociale et participative
soigneusement labore .
*-
la ville de Nice ; il se prsentait sous la forme de Tours et de Barres , avec des espaces
extrieurs qui ne comportaient pratiquement plus despaces verts ; ctait une cit dortoir,
avec des immeubles insalubres, o les gens ne voulaient plus habiter ; ce quartier tait
destin la dmolition ; linitiative des autorits locales mais aussi grce lintervention
du ministre de la Ville, ce quartier navait pas t dmoli ; il a t rhabilit tout en
changeant de vocation, de destination ; partir de quelques amnagements qui avaient
ncessit peu de moyens, cet ensemble dhabitations stait transform en zone dactivits,
en Zone Franche ; les espaces situs au niveau du sol sont devenus des
locaux
commerciaux ; les appartements situs en hauteur sont devenus des bureaux ; ce quartier
est devenu un carrefour dchanges qui reoit maintenant une population importante ; une
autre particularit de cette initiative concerne les jeunes chmeurs de ce quartier dont
lavenir sorientait beaucoup plus vers la dlinquance que vers une activit honnte ; ces
jeunes chmeurs avaient en priorit, bnfici dun emploi et donc dune chance de
sintgrer dans la socit.
44
- REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .
1-2-3-5- F. de CHOAY
LUrbanisme en Question p. 10 .
4 - OWEN-FOURIER-RICHARDSON-CABET- PROUDHON6
- Livre Blanc : Propositions pour lHabitat Union Nationale des H.L.M. 1975- p .34.
7 - M.BESSET : Qui
7 - P. MEURIOT : Des
12 J . BARROT : op.cit
13 - G. PINVERZZINI
- p. 214 -
45
CHAPITRE 2 -
Ltat de sous dveloppement dun pays peut se dfinir comme une situation
caractrise par une distorsion durable ou une tendance la distorsion, entre une croissance
dmographique relativement forte et une augmentation relativement faible des ressources
dont dispose effectivement la population (1) ; lune des caractristiques de la situation des
pays sous-dvelopps est la dgradation du cadre de vie :
Dans les pays sous-dvelopps, la situation des populations avait atteint, au cours du
sicle dernier, des situations dramatiques ; selon un rapport tabli en 1976, lors de la 1
Confrence
milliard dtres humains, dans le monde, vivaient dans des conditions infrieures aux
normes minimales dhabitat ; les principales raisons seraient la pauvret, laccroissement
dmographique et lurbanisation (2) .
En 1977, le gouverneur de la Banque Mondiale valuait 200 millions le nombre de
personnes en situation de pauvret absolue dans les grandes villes d Asie, dAfrique et
dAmrique Latine (3)
A la pousse dmographique, sajoutent lexode rural et labandon des campagnes ; cest
la dsorganisation de lconomie rurale traditionnelle et la stagnation de la production
agricole ; en cent ans, la population urbaine aura t multiplie par 20 pendant que la
population mondiale quadruplait ; en lan 2006, plus de 60% de la population mondiale vit
dans les villes, soit plus de 3,5 milliards de personnes ; chaque anne 20 millions de
personnes continuent sy installer
(4)
plus dun milliard de personnes habitent encore dans des bidonvilles ou bien des
46
logements prcaires, sils nhabitent pas directement dans la rue ; sur 2 milliards de citadins
dans les zones urbaines du Tiers-monde, 2/3 environ vivent dans des taudis (5) .
Dans les pays du Tiers monde, le phnomne durbanisation a pris un rythme tel que les
villes qui subissent dj leur propre accroissement dmographique, grossissent dans
lanarchie : cest une Urbanisation rapide et sauvage ; entre 1960 et 1967, la population
urbaine en Afrique avait augment de 38% ; la production de nouveaux logements, chaque
anne, demeure infrieure aux besoins dmographiques et aux besoins de renouvellement ,
sans parler des dficits et des besoins damlioration .
En 2006, la population africaine est estime 1 milliard de personnes ; selon les
statistiques, elle atteindrait 1,3 milliards dhabitants lhorizon 2015.
Au cours de lanne 1995, la Banque Mondiale valuait la partie de la population
algrienne vivant en dessous du seuil de pauvret 6,36 millions de personnes, soit 22% du
nombre total dhabitants; en 2003, le C.N.E.S. estimait 14 millions, le nombre de personnes
vivant au-dessous du seuil de pauvret; en 2005, la Banque Mondiale, partir de certains
critres, lvaluait 7 millions de personnes .
Les villes du Tiers-monde se caractrisent par le dsquilibre de larmature urbaine, par
un schma spatial dsarticul ; le dsquilibre entre la capitale ou les centres industriels
avec le reste du territoire, le dsquilibre entre la ville et la campagne sont remarquables ;
beaucoup de contraintes sopposent la ralisation dun amnagement du territoire
cohrent ; la colonisation avait dvelopp plusieurs ples urbains et des centres dactivits
pour rpondre ses propres besoins ; autour de ces villes sorganisait linfrastructure :
exemple de Dakar, Casablanca, Montevideo ( Uruguay) .
Larmature urbaine durant la colonisation exprimait la distorsion entre ces villes et le
reste de pays ; au lendemain de lindpendance de ces pays, cette tendance se confirme
sous leffet de leur industrialisation .
Abidjan regroupe 95% de lindustrie du pays ; Buenos Aires en Argentine et Sao Paulo
au Brsil se concentrent 50% de lactivit industrielle du pays .
En Algrie, en 2006, sur une bande du littoral, correspondant 4%du territoire national
sont concentres 51 % des units industrielles du pays, soit 6000 usines ; 25 % de ces usines
sont concentres au niveau de lAlgrois ; le dveloppement du secteur tertiaire au niveau
de ces centres dactivits avait entran un afflux important de personnes et accentu
encore plus le dsquilibre existant
(6)
Cia dad
Guayana
37%
2005
45%
37%
50%
60%
55%
BANQUE MONDIALE-.
M- AFRIQUE :
1 - LAlgrie :
En Algrie , en 1954, 30% de la population des principales villes habitait les bidonvilles
(10)
vnements dramatiques vcus par le pays partir des annes 1990 avaient acclr
langoisse et la misre des populations rurales ; le dplacement de ces populations, estim
2 millions de personnes, stait effectu vers les centres urbains les plus proches de leur
domicile ; malgr les oprations de relogement de la population des bidonvilles , ceux-ci
48
logements vtustes, des habitations prcaires tait estim 500 mille ; le nombre des
bidonvilles est estim 2 millions dunits ; la majorit de ces habitations se trouve dans
les grands centres urbains ; le dficit enregistr dlve plus de 1, 3 millions de logements
pour un T.O.L. de 5 personnes ; ce dficit serait de 800 mille pour un T.O.L. de 5,5
personnes ; la demande actuelle est estime 600 mille demandes de logements ; loffre se
situe annuellement entre 120 mille et 160 mille units tous types de logements confondus
(11)
; au cours de lanne 2000, les besoins de la ville de Constantine taient estims 36 mille
cit, situs proximit de loued sont menacs par les crues de ce cours deau ; les 80
familles qui les occupent vivent dans langoisse de voir seffondrer leurs habitations ;
laccs difficile par un pont, ltat de dgradation avanc des constructions par manque
dentretien, les trottoirs dfoncs, les conduites deau et de gaz apparents, les ordures qui
jonchent le sol, le dfaut dclairage public ne font quaccrotre les difficults et langoisse
de ses habitants ; Constantine, en 2006, 300 habitations peuvent scrouler dun moment
lautre ; les quartiers dont le sol est instable, totalisent 15 mille logements ; ils abritent 100
mille personnes environ ; en plus de ces logements, Constantine compte, toujours en 2006,
10
dOran ; un bidonville inhumain, masqu par des H.L.M. hideux abrite des centaines de
familles ; il est
violence ; un autre bidonville dOran , appel Les Planteurs abrite actuellement 12 000
baraques ; les autorits publiques comptent le supprimer sur une priode de 4 annes ;
Oran ,en 2002, seuls 106 logements taient disponibles pour une demande estime 76
mille units ; Blida , loffre se limitait 200 logements pour une demande estime 7500
units ; Alger , le nombre de personnes vivant dans les bidonvilles tait estim au cours
de lanne 2002 150 mille habitants ; la mme anne, en 2002, une tude ralise par le
ministre de lHabitat, en collaboration avec la Banque Mondiale , avait permis de situer
prs de 262 sites menacs par leffondrement dans le primtre de l Algrois ; le nombre de
49
baraques est estim 27 mille units ; dans la Wilaya de Skikda, en plus de la crise du
logement caractrise par les taux levs du T.O.L. et du T.O.P.- Taux dOccupation par
logement et par pice, il a t recens en lan 2002 plus de 20 mille bidonvilles et 7 500
habitations prcaires rparties sur lensemble des communes de la Wilaya ; au niveau du
chef lieu de la Wilaya, les sites les plus importants, en loccurrence Bouabbaz et
Boulkeroua,
Annaba
abritait plus de 18 mille logements vtustes dont 8544 taient situs au niveau du
50
-3 - Le Nigeria : En 1968, 50% de la superficie dIbadan tait occupe par des taudis o
vivaient 60 70% des habitants de la ville; en 2006, les de la population dIbadan , soit
plus de 2 millions de personnes vivent toujours dans les bidonvilles .
-4 Le Congo : ex Zare : au cours des annes 1970 , 60 % de la population de Kinshasa,
estime 2 millions dhabitants vivait dans des taudis ; en 2006 , la population de la
capitale est estime 7 millions dhabitants ; les dernires guerres fratricides , avaient
rendu la situation sociale encore plus alarmante ; la population des bidonvilles dpasse les
3 millions
dhabitants .
- B - AMERIQUE LATINE :
- 1 - Le Brsil : En 1961, la moiti de la population de Rcif , value 400 mille habitants
vivait dans les bidonvilles ; plus du quart de la population de Rio de Janeiro, soit 900 mille
habitants habitaient dans les Favelas; en 2006, cette population dpasse les 2 millions de
personnes ; les favelas sont des zones de non droit ; la dlinquance et le crime
organis font partie de leurs spcificits.
- 2 -Le Mexique : En 1962, 40 % des habitants de Mexico, soit 3 millions dhabitants
vivaient
personnes .
-3 - Le Venezuela : En 1969, 40% de la population de Caracas, soit 1,9 millions dhabitants
vivaient dans des bidonvilles; en 2006, cette population dpasse les 3 millions de personnes.
51
- C - ASIE :
-
vivaient dans des taudis - bustes ; 300 mille personnes, soit 20 % de la population de Dacca
vivaient dans des bidonvilles ; en 2006, cette population dpasse le million de personnes .
-2 - LInde : En 1971, Calcutta, 8 millions dhabitants vivaient dans les bidonvilles ;
Bombay, 2,5
millions en 2006 ; entre 1960 et 1970, la population dun quartier avait doubl alors que le
un seul des nombreux bidonvilles qui entoure la ville du Caire, abrite 80 mille
habitants .
-1-3-
LOGEMENTS REALISES .
En plus du fait que le nombre de logements produits chaque anne demeure faible
cause des cots de ralisation levs, ces logements exigus, ne rpondent pas vraiment aux
besoins de la population ; les raisons sont non seulement culturelles mais aussi dordre
fonctionnel ; dhabitude, linitiative prive et lauto construction ne touchent quune faible
partie de la population ; cest lEtat qui est charg de produire les logements destins aux
classes dfavorises ; ces initiatives sont rendues possibles grce la participation
dorganismes internationaux comme le F.M.I. et ce, dans le but de maintenir la paix sociale ;
la distribution de ces logements ne seffectue pas toujours sur la base de critres objectifs .
La faiblesse de la production dans les pays du tiers- monde demeure intimement lie la
faiblesse des moyens de planification, au gaspillage des matriaux de construction , la
faible productivit, la mauvaise utilisation des biens de production .
Au Maroc, les crdits affects la construction des logements sociaux locatifs demeurent
faibles ; lEtat marocain se limite viabiliser et amnager les terrains dassiette ; en plus
53
Afrique
Asie
Total
1 700
1 500
9 400
12 600
600
730
4 800
6 130
446
438
3 120
4 004
2 746
2 668
17 320
22 734
Latine
Besoins dmographiques
Rsorption des dficits sur 30 ans
Renouvellement
des
logements
existants
(sur 50 ans)
Total
Source : Situation du logement dans le monde et valuation des besoins- O.N.U- 1976
En 1965, les besoins annuels en logements , dans le Tiers-monde , taient estims 18,7
millions dunits; la distorsion entre loffre et la demande tait remarquable ; cette quantit
se dcomposait en 8,6 millions de besoins dmographiques, 6,1 millions de rsorption de
dficit et 4 millions de renouvellement du parc .
En 1975 , les besoins annuels en logements dans le Tiers-monde taient estims 24, 764
millions dunits ; cette estimation se basait sur laccroissement dmographique ; elle tait
aussi dicte par la ncessit de rsorber les dficits sur 30 ans et de remplacer le parc
existant sur une priode de 50 ans .
Les logements sont produits des cots incompatibles avec les revenus de la majorit
des demandeurs ; Il ne faudrait pas moins de vingt ans au travailleur moyen du continent
asiatique pour acqurir un logement des plus modestes, mme en admettant quil puisse
pargner 20% de son salaire de misre .
En Mauritanie, Burkina- Faso, Ghana, le cot de la construction reprsente 7 fois le
revenu annuel dun travailleur ; en Algrie, en 2006, le logement social de type F3 de 65 m
, est
estim 2 millions de D.A. environ ; sur la base dun salaire minimum S.M.I.G- de 10
lauto -
Contrairement au logement social, dont le financement est assur partiellement par les
citoyens malgr la faiblesse de leur revenu, les quipements socio-conomiques, en dehors
de certains quipements commerciaux sont la charge de lEtat .
Dans les pays du Tiers-monde, 10 % 20 % de la population seulement est dote de
services sanitaires suffisants ; moins de la moiti des adultes et des enfants reoivent
lducation dont ils ont besoin ; dans les pays du Maghreb , en 2005, le taux danalphabtes
est estim 38% : 50% au Maroc, 31% en Algrie, 26% en Tunisie .
Linsuffisance des quipements socio-conomiques est accentue par celui des
transports ; des distances importantes sparent le lieu de travail du logement, de lcole du
dispensaire, de la pharmacie ; les quipements socio-conomiques, qui ont une vocation
commerciale sont souvent remplacs par une multitude de vendeurs ambulants ou ayant
difi un local de fortune .
Dans les pays sous-dvelopps, ce ne sont pas les seuls quartiers pauvres et les
bidonvilles qui souffrent de linsuffisance des infrastructures ; certains quartiers
rsidentiels de villes importantes en Afrique ne disposent pas de rues amnages et
carrossables ; ltat du rseau routier dans les pays du tiers monde se trouve en adquation
avec leur niveau de dveloppement ; ces infrastructures sont du ressort des pouvoirs
publics ; en Algrie, en 2006, la vtust du rseau routier est telle, que sa remise en ltat
ncessiterait un budget de 350 milliards de D.A. ; les pouvoirs publics nont pu affecter aux
communes quune enveloppe de 20 milliards de D.A. dans le cadre du plan quinquennal
2005-2009 (14).
Les villes des pays sous-dvelopps ne sont pas convenablement desservies par un
systme salubre dalimentation en eau ; les rseaux existants, du fait de leur sur utilisation
et du manque dentretien se dtriorent et ne sont pas remplacs ; linitiative individuelle
se limite au creusement de puits quand leau courante nexiste pas ; ceci ncessite un
investissement non ngligeable .
55
La raret de leau touche, en 2006, 2 milliards de personnes dans les pays du Tiersmonde ; en 2006, selon lO.M.S., 300 millions de personnes, soit le tiers de la population
africaine nont pas accs leau potable ; autant de personnes nont pas accs une
quantit deau dassainissement adquate ; 50% dAfricains souffrent de lune des 6
maladies transmission hydrique; le ratio deau en Afrique est infrieur 1700 m3 par
personne et par an ; dici 2010, 17 pays africains souffriraient directement de la pnurie de
leau ; les investissements pour couvrir les besoins deau et dassainissement sont estims
12
Les ressources en eau risquent de devenir des sources de conflit et de guerre ; lO.N.U.
avait recens plus de 300 zones potentielles de conflit dans le monde .
En Algrie,
(16)
Les experts affirment que lAlgrie avait fourni dimportants efforts en vue daccrotre
ses efforts de stockage, mais navait pas accord suffisamment dimportance aux aspects
de protection et de prservation de ses ressources en eau ; plus de 30 millions de m3 de vase
se dposent annuellement dans les barrages ; plus de 200 millions de m3 deau svaporent
chaque anne ; lAlgrie enregistrerait un dficit de 1 milliard de m3 deau lhorizon
2025 ;
seulement lEst du pays serait pargn par le dficit hydrique ; les experts algriens
56
Les pays du tiers monde, les pays africains, dpourvus de moyens humains et financiers
sollicitent laide internationale pour la gestion de leurs ressources en eau .
La gestion des dchets mnagers se pose avec acuit dans lensemble des pays du tiers
monde ; lvacuation des dchets ne touche que certains quartiers ; dans la banlieue du
Caire
immdiate des dcharges publiques ; elles vivent de lexploitation des dchets par le tri
slectif manuel et artisanal ; ce sont les fameux chiffonniers ; en Algrie, toutes les
dcharges publiques se trouvent lair libre, avec de nombreuses consquences sur la sant
de la population et sur lenvironnement ; la dcharge, de Oued Smar , Alger, stend sur
une superficie de 30 ha ; 30 millions de m3 de dchets y sont entreposs ; ils samoncellent
sur une hauteur de 25 m, soit la hauteur dun immeuble de 7 tages ; cette dcharge est
sature depuis lanne 2000 ; malgr cela, faute dune autre alternative, elle continue
rceptionner, quotidiennement, quelque mille voyages dordures ; ceux-ci sont effectus
par des camions dont le tonnage varie de deux vingt tonnes ; la gestion de cette dcharge
savre de plus en plus dlicate dans la mesure o le dficit en matriel roulant augmente
les difficults de la collecte ; les infiltrations deau de pluie dans le sol risquent datteindre
les nappes deau souterraines ; la pollution provoque par la dcomposition des dchets et
la fume nocive menacent la sant des populations limitrophes ; celles-ci souffrent de
maladies lies au domaine respiratoire ; elles narrtent pas de rclamer , depuis plusieurs
annes la fermeture du site .
Afin de mieux sauvegarder lenvironnement, les pouvoirs publics, en Algrie, envisagent
de grer les ordures de manire plus efficace; il est question de traiter ce problme, en
accord avec les directives de la mondialisation et du dveloppement urbain
durable ; dsormais les dcharges lair libre de plusieurs wilaya seraient fermes; elles
seraient remplaces au fur et mesure par des sites denfouissement
Constantine
(18)
; la wilaya de
technique des dchets Bougharb, dans la commune de Ben Badis ; celle-ci est distante de
40
km par rapport au chef lieu de la wilaya ; cette dcharge concernera les communes de
Constantine,
du Khroub, Ain Abid, Ben Badis, Ain Smara ; ces communes fourniront, en
commun, 500 tonnes de dchets par jour ; la commune de Constantine, gnre, elle seule,
367
tonnes de dchets par jour ; afin de rduire le volume des dchets transporter, avant
; celle-ci sera dote dun quipement spcifique ; les dchets traits seront
transports dans des containers, sous volume rduit, o ils seront enfuis dans des casiers ;
57
les eaux dcoulement de ces dchets seront stocks dans des bassins et pures avant leur
rejet dans loued ; une enveloppe de 110 millions de D.A. a t prvue pour la 1 tranche des
travaux ; un appel doffres est lanc en vue de la ralisation dun centre de recyclage des
dchets au niveau du Palma (19) .
La politique de la gestion des ordures sachemine, selon les responsables du secteur vers
le tri slectif ; cest le seul moyen de diminuer le tonnage destin aux sites
denfouissement ; cette technique permettrait de revaloriser des dchets susceptibles dtre
recycls.
Lindustrialisation des pays du tiers monde ne se conforme pas toujours aux normes de
protection de lenvironnement ; en Algrie, la tendance la littoralisation du pays a
provoqu des effets pervers au plan cologique quand on sait que 1 million de m3 deau
pollue se dversent dans la mer et que 10 millions de tonnes de sable auraient t
illgalement extraits ; en outre de 1963 1993, 120 650 hectares appartenant au foncier
agricole avaient t perdus cause de lempitement ; les dunes bordires des plages se
sont rtrcies et ne peuvent assurer leur rle de protection de lcosystme ctier naturel ;
le niveau des pollutions marines augmente particulirement dans les zones mitoyennes des
grandes mtropoles ou celles voisines des complexes industriels engendrant une baisse
sensible des ressources halieutiques ; 250 mille tonnes de dtritus sont jetes, chaque anne,
dans la mer et les cours deau ; 350 mille tonnes sentassent dans des zones hautement
sensibles.
Les produits chimiques au profit de lagriculture sont utiliss sur une superficie de 1 600
000
LOGEMENTS EXISTANTS .
Afin de maintenir le parc de logements au niveau quantitatif mais aussi qualitatif, il faut
non seulement construire, mais il faut aussi entretenir les logements existants ; il faut aussi
remplacer les logements qui tombent en ruines chaque anne : la Casbah dAlger, la VieilleVille
du 14-08-2004- est oriente vers plus de vigilance vis--vis de la qualit des ouvrages
59
et de
la qualification
suprieurs, les entreprises soumissionnaires dotes des moyens les plus performants seront
retenues (20) .
En
Algrie,
18
ralises au cours des annes 1970 et 1980 au niveau de Ziadia et de Sakiet Sidi Youssef ; ces
travaux sont confis 40 entreprises spcialises et suivis par des bureaux dtudes ; 100
millions de D.A. sont prvus pour la rfection de ltanchit au niveau de 144 immeubles
(22)
60
61
Les spculations foncires et immobilires ne sont pas le propre des pays sousdvelopps; dans les pays industrialiss, conomie de march, la valeur vnale dun
terrain est fixe par le jeu de loffre de la demande ; les pouvoirs publics interviennent
souvent pour rglementer les transactions foncires et viter ainsi certains effets nfastes,
dus aux prix du march .
Certaines solutions sont adoptes dans ce sens ; elles consistent entre autre en
lexpropriation des terrains, donc leur rachat afin de les utiliser de la manire que l Etat
considre la mieux approprie pour ses objectifs ; ces terrains sont destins au trac des
voies de circulation, aux quipements socio-conomiques , aux lotissements pour lauto
construction, aux programmes dhabitat collectif ; lEtat ne permet pas, sauf dans quelques
rares exceptions, les transactions foncires et immobilires .
Dans les pays sous-dvelopps, la crise du logement a pour consquence une forte
demande en terrains destins la construction et une forte spculation ; en Algrie, en 2006,
le dtournement du foncier agricole avait fait lobjet de 15 600 enqutes ouvertes auprs de
62
la justice ; lest du pays est le plus touch par les dtournements de ce secteur avec 7237
affaires
(23)
dveloppement urbain, la constitution des rserves foncires sont difficiles appliquer ; les
moyens de contrle demeurent inefficaces ; lefficacit des pouvoirs publics dpend de la
structure administrative du pays et de son niveau de dveloppement ; les moyens dont
dispose lEtat en vue daccorder les permis de btir ou de construire, laborer les
rglementations, inspecter les chantiers demeurent insuffisants ou inefficaces ; les
pressions de toutes sortes qui sexercent sur ladministration expliquent certaines prises de
dcisions incohrentes au gr des rapports de force et des influences .
Les rglementations mises en place sont complexes, elles sont souvent importes ;
conues dans le cadre de stratgies long terme, afin dapporter des solutions ponctuelles
aux problmes immdiats ; elles demeurent difficiles faire respecter ; les cots de la
construction reprsents par la valeur du terrain, le cot des matriaux de construction, le
cot de la main-duvre demeurent levs par rapport au niveau de vie de la population .
Devant lampleur des problmes de lhabitat, les autorits publiques choisissent des
solutions extrmes ; soit, elles cartent la participation des citoyens, soit elles laissent
linitiative individuelle se dvelopper dans lanarchie ; dans les pays du Tiers-monde,
lhabitat, le logement social se trouvent souvent exclus des proccupations des dcideurs .
2 - LE LOGEMENT SOCIAL DANS LES PAYS DU MAGHREB.
LA TUNISIE :
INTRODUCTION :
A limage des pays sous-dvelopps, des pays du Maghreb, la Tunisie est confronte
une importante demande en logements; sa population, daprs le recensement de 1997, est
estime 9,2 millions dhabitants ; le niveau de vie de la Tunisie est le plus lev des
pays du Maghreb; le revenu national brut par habitant est de lordre de 3,160 dollars ce qui
correspond 6 760 dollars de P.P.A. Parit - Pouvoir dAchat -; en comparaison avec celui
de lAlgrie avec 2620 dollars, le Maroc 1930 dollars .
Sa croissance dmographique, avec un taux annuel de 1,7 est moins importante quen
Algrie
Taux
5,32
dOccupation des Logements - T.O.L. - de 5,6 est plus lev que celui de lAlgrie avec
en 2005 ; la population tunisienne est urbanise 63% ; ce taux est plus lev que celui
de lAlgrie avec 60 % et de la moyenne mondiale avec 46% ; 23% de cette population est
concentre dans les grandes agglomrations ; certaines de ces agglomrations dpassent le
63
million dhabitants ; ce taux de concentration urbaine est suprieur celui de l Algrie avec
13%
*-
64
*-
Celle-ci est spcialise dans la collecte de lpargne oriente vers la ralisation des
logements sociaux et loctroi de crdits sous certaines conditions .
*-
* -
Cet organisme public est cr en 1977; il est charg daider le financement des mnages
faibles revenus; il est aussi charg
financement des logements seffectue sur la base dun prlvement de 2% effectu sur le
salaire des ouvriers; les
Logements Sociaux
; cet organisme fut, plus tard, orient vers des prts en direction des
personnes dont le revenu se situe entre une et deux fois le S.M.I.G.; les remboursements
seffectuent sur la base de mensualits de 20 Dinars tales sur une priode de 15 ans ; le
plafond des prts est fix 2 800 Dinars; il permet laccs au logement suburbain; cet
organisme a pu dgager de nouvelles ressources de financement; aprs avoir rpondu aux
besoins des catgories sociales faibles revenus, il soriente actuellement vers les
catgories sociales revenus moyens, vers les salaris, pour lacquisition dun logement
conomique .
*-
Cet organisme public tait lunique promoteur immobilier depuis lanne 1957; il
tait
1977
avec les objectifs suivants : Etendre son domaine dintervention au secteur locatif ;
Lexercice de cette profession est ouvert toute personne physique ou morale constitue
en socit de promotion immobilire en vertu de la loi cite prcdemment ; le futur
promoteur doit, en premier lieu recueillir lagrment du Ministre de lEquipement et de
lHabitat ; celui-ci sobtient sur avis dune commission consultative institue cet effet ; il
devra tre en conformit avec le dcret N74-759 du 30 Juillet 1974 , modifi par le dcret
N77-815
du 30 septembre 1977.
66
- Le revenu global annuel des personnes physiques assujetties la C.P.E. dans la limite
des 30 % du revenu imposable lorsquil ne dpasse pas 4 300 Dinars; cette limite est porte
50 %
1 - Yves LACOSTE
2 -
O .N.U.
Humains
Enqute sur la
.1976 2004 -
11 - M.H.U. : dclaration
du ministre de lHabitat .
67
12 - M.H.U.
13 M.H.U. in
17 - Rapport
Libert
du 19-02-2006-p.04 .
du 20-02-2006- P 07 .
21- M.H.U.
22 - O.P.G.I. Constantine
23 Dtournement
Ministre de lAgriculture
- DEUXIEME PARTIE -
LE
LOGEMENT
68
SOCIAL
EN ALGERIE .
LES OBJECTIFS ET LES MOYENS
DE PRODUCTION .
des meilleures
terres
agricoles entreprises par la colonisation franaise; cette opration fut entame avec le
Cantonnement
cette premire phase de la colonisation, les grands centres urbains avaient perdu une partie
de leur population qui stait rfugie dans les campagnes .
La dgradation des structures sociales et conomiques du monde rural avait provoqu
une urbanisation anarchique ; elle se traduisit par un processus migratoire important entre
les villes et les campagnes ainsi quune concentration importante des hommes et des
69
Le cadre bti dans lequel elle volue, diffrenci par rapport au reste de la ville .
Les projets de recasement , mens par les autorits coloniales navaient pas donn de
rsultats concluants .
-1- APERCU HISTORIQUE SUR LE PROCESSUS DURBANISATION DE LALGERIE .
*-
activit
tait tourne vers le travail de la terre ; les premires villes algriennes furent des
comptoirs ctiers installs par les Phniciens et les Carthaginois .
*-
(1)
71
Ce systme seffondrera et les fonctions socio spatiales des villes telles que
ladministration, la gestion, seront remplaces par la domination de chefs Vandales ou
Byzantins
* - La priode
arabo- berbre :
*-
La priode turque .
Les Turcs utilisrent le cadre des anciennes villes arabes quand celles-ci rpondaient
leurs objectifs : perception des impts, prlvement de la rente foncire ; elles taient
domines par les militaires et les fonctionnaires turcs ; les autres villes furent des villes
corsaires tournes vers la mer sans lien rel avec larrire-pays ; les villes maritimes
regorgeaient dtrangers ; Alger comptait plus dEuropens que de Turcs ou dAlgriens ;
seules quelques familles algriennes assimiles participaient la vie publique du pays.
LAlgrie du Nord , en 1830 , comptait environ 3 millions dhabitants entre nationaux et
trangers, y compris les Turcs qui rsidaient notamment dans les villes ; Yves Lacoste
estime la population urbaine 5 ou 6 % de la population totale , soit 150 mille habitants
environ, rpartie entre quelques centres urbains
(2)
et Tlemcen, qui avaient attir au xv me sicle 100 mille 150 mille habitants ne comptaient
plus respectivement en 1830 que 30 mille habitants (3).
La population algrienne, compose de communauts, de tribus, vivait dans les
campagnes, replie sur elle-mme ; les villes pr coloniales perdaient de leur influence
antrieure avec laffaiblissement du pouvoir central qui leur assurait leur vitalit ; la
colonisation franaise se retrouva face un systme urbain dclinant dont elle ne tardera pas
assurer le contrle .
*-
La priode franaise .
72
Les colons entreprirent la cration de nombreux villages sur les terres riches qui sont des
centres de rayonnement administratif et conomique et des points dancrage dans lespace
nouvellement colonis ; plus de 700 villages furent crs en lespace de 30 annes; les
colons entreprirent le dveloppement dun certain nombre de villes sur la faade maritime
comme Philippeville - Skikda - ; le nombre des agglomrations urbaines et semi-urbaines
atteignit 113 la veille de lindpendance du pays .
Le nouvel aspect des villes subit linfluence du modle occidental : habitat vertical, vie
extrieure ; lintroduction dun nouveau modle conomique cre des rapports de
production nouveaux ; les villes algriennes prsentaient dj une sgrgation entre la
population europenne et la population autochtone ; lune occupait le nouveau centre
urbain structur et moderne, lautre tait refoule vers la priphrie et dans les mdinas,
quartiers traditionnels, augurant larrive des bidonvilles dans la nouvelle organisation
urbaine ; la nouvelle armature urbaine, faonne aprs plusieurs annes de prsence
franaise se prsente de la faon suivante :
73
- Miliana .
1958 .
EXEMPLE DE CONSTANTINE .
Entre les annes 1926 et 1936, le taux de croissance annuelle tait estim 1,85% pour
lensemble de lEst algrien ; les six principales villes avaient un taux de croissance annuel
de 3,5% ; au cours de cette priode, lquilibre agropastoral, dj fragile, tait de nouveau
affect par la loi du 4 aot 1926 qui constituait la reprise de la colonisation des terres Arch ;
pour des raisons conomiques , lexode rural seffectuait de prfrence en direction des
villes ctires o se dveloppaient les activits portuaires .
A partir des annes 1930, les premires formes dhabitat informel, les bidonvilles,
apparaissent dans lespace urbain ; les premiers bidonvilles apparus Constantine, se sont
74
localiss proximit des arcades romaines et de la dcharge publique, sur les berges du
Rhummel
survie dans la ville ; cest une population conomiquement faible qui sinstalle en dehors
des structures spatiales traditionnelles, lesquelles finirent par atteindre leur seuil de
saturation ; ce mouvement dmographique verra la population algrienne de la ville
saccrotre plus rapidement que la population europenne .
A la fin des annes 1930, ce phnomne prend de plus en plus dampleur ; les
personnalits politiques musulmanes, membres du Conseil Gnral du dpartement de
Constantine, attirent lattention des autorits sur les conditions insalubres de leurs
concitoyens ; elles insistent pour quelles prennent des dcisions lgard de cette
population marginalise .
Ce constat permet de prendre des mesures en vue dentreprendre la lutte contre les
taudis , terme utilis pour dsigner les bidonvilles ; il est question de crer des cits
indignes en zone urbaine et des centres ruraux dans les campagnes; il faudra
attendre lanne 1953 pour voir une des premires cits indignes prendre forme
Constantine ; ce seront en fait les couches moyennes qui bnficieront de cette ralisation :
cest la cit Ameziane devenue plus tard la cit des Martyrs .
A la veille de la 2guerre mondiale, lattractivit des villes algriennes subit un
ralentissement sensible en raison dun mouvement dmigration en direction de la France ;
le dpeuplement des campagnes sexplique en partie dans le processus daffectation des
ressources agricoles, par le transfert de la rente agricole en ville et son rinvestissement
dans des activits urbaines .
Entre les annes 1936 et 1948, le flux migratoire en direction de la ville de Constantine
diminue ; il naura pas de consquences directes sur le volume de lhabitat informel ; une
enqute effectue en 1947 par les services des Ponts et Chausses fait tat de 40 mille
personnes vivant dans les bidonvilles .
Entre 1948 et 1954, le volume de limmigration est estim 12 900 personnes,
correspondant 2,6% de la population de Constantine ; cette priode de reprise de lexode
rural verra la ralisation de 1800 bidonvilles paralllement 2900 logements construits en
dur dans le cadre de lhabitat informel .
Cette forme durbanisation de la population algrienne ne rompait pas lquilibre du
systme urbain colonial; cependant elle risquait de reprsenter, moyen terme, lamorce
dun processus de rupture entre les deux communauts ; les espaces occups risquaient en
75
effet de devenir des noyaux dattraction des flux migratoires et former progressivement les
supports dune dualit entre la ville europenne et la ville indigne .
En 1952, la question du dveloppement des bidonvilles fait lobjet dune dcision au
niveau du Gouvernement Gnral de lAlgrie ; larrt du 2 Mai 1952 prvoit loctroi de
subventions aux communes qui interviendraient dans la rsorption des bidonvilles situs
sur leur territoire administratif ; larticle 7 fixe les conditions auxquelles sont soumises ces
communes et insiste sur le fait que toutes les dispositions devront tre prises par les
communes pour la disparition totale et dfinitive des bidonvilles, objet des reconstructions
de recasement et le non dveloppement des autres bidonvilles pouvant exister sur le
territoire de la commune .
A partir de 1954, lapport dmographique externe, constitu essentiellement de population
rurale, identifiera ce processus une ruralisation de la ville ; la population rurale
constituera, en effet, la catgorie sociale dominante parmi la population non europenne
de la ville .
Jusquen 1936, les proportions entre les deux populations taient pratiquement
identiques ; entre lanne 1954 et 1960, la population algrienne de Constantine est passe de
102 650
76
maintenir au del de lanne 1948 ; lurbanisation de la ville se traduira par deux logiques
antagonistes : lune refltera les formes du processus migratoire autochtone, lautre, la
logique de ladministration coloniale ; la dualit spatiale de la ville correspondra une
dualit ethnique, culturelle et politique .
A partir de 1954, la population algrienne sera deux fois suprieure la population
europenne ; partir de 1960, on aura la proportion dun Europen pour 4 Algriens ; en
1960,
plus de 33% des habitants de Constantine sont arrivs aprs 1954 ; 41 % de cette
units ; les logements de type europen reprsentaient 62,8% de cet ensemble soit 13 545
units; la population musulmane occupait 4 105 logements, cest--dire 30% des logements
de cette catgorie .
En 1960, le parc de logements de Constantine tait valu 40 mille logements dont
seulement 15 mille de type europen ; la population occupait 11 300 logements de cette
catgorie ; la population europenne, en 1960, slevait 43 mille personnes alors que la
population algrienne reprsentait 178 mille personnes .
77
Population algrienne
Population europenne
Population totale
1919
36 783
36 333
73 116
1926
47 086
41496
88 582
1936
56 363
50 467
106 830
1948
77 089
37 249
114 338
1954
102 650
40 675
143 334
1960
178 000
43 000
221 000
Population algrienne
Population europenne
78
Accroissement
Taux
Taux
priode
annuel
annuel
1926-1936
9 277
19.70
1.97
8 971
21,60
2,16
1936-1948
20 726
36.80
3.06
-13 218
-26,20
-2,18
1948-1954
25 561
33.20
5.53
3 426
9,20
1,53
1954-1960
75 350
73.40
14.68
2 325
5,70
1,14
de logt .
Gourbis
Priode
Et constructions dur
de construction .
trs sommaires
de
Avant 1949
2 600
31
2 700
1949- 1954
1 800
22
Aprs 1954
3 500
Total
recasement
bidonville
Units
Imprcis
type traditionnelles
Cits de
Units %
Units
Units
29
5 300
94
2 900
31
200
43
3 500
37
100
500
100
300
3 00
8200
100 %
9 400 100 %
5 600 100 %
500
100 %
de type
volutives-
europen
antrieures
1954
Immeubles
Maisons
collectifs
individuelles
Villas
Units
nits
Units
300
38
2 500
84
400
13
500
62
100
800
100 %
3 000
Total
postrieures 1954
100 %
Units
13200
47
5300
19
300
100
500
100
9100
32
700
300
100 %
500
79
Units
100 %
28300
100%
Jusquen 1958, le traitement des problmes durbanisation relevait du pouvoir local ; les
initiatives dpendaient des moyens et des ressources disponibles au niveau local ; avant
1958,
pouvoir civil .
Le plan de Constantine est lanc en dcembre 1958; il sinscrit dans une politique
gnrale de dveloppement de lAlgrie ; parmi ses objectifs, nous remarquerons la
tentative dintgration conomique, politique et culturelle de la population algrienne, dans
un cadre institutionnel colonial .
Ce plan met en place une organisation en vue de la coordination de toutes les actions ;
cest une approche planifie des solutions envisageables et ce, afin de faire face aux
vnements lis linsurrection ; il prvoit des correctifs aux aspects ngatifs et
dramatiques lis la colonisation .
Parmi les objectifs du Plan de Constantine, il est prvu le relogement dun million de
personnes dans les campagnes et dans les villes ; cette opration coordonne est prvue
pour une chance quinquennale , de 1958 1963 .
Le plan de Constantine insiste sur le relogement des populations ainsi que sur la
transformation des structures spatiales ; cette initiative tait considre comme la meilleure
voie dune intgration sociale et culturelle, une sorte de promotion sociale pour une partie
de la population algrienne .
Paralllement la cration demplois et au dveloppement industriel, le plan donnait une
place importante lhabitat, au logement ; les logements devaient tre rpartis de la
manire suivante :
* - Des logements urbains raliss selon des normes conventionnelles, allant des
immeubles de la catgorie suprieure aux logements semi - urbains, soit un total de 200
mille logements .
* - Des logements ruraux destins remplacer les gourbis traditionnels ou loger
dcemment des personnes sans logement .
Une dimension nouvelle est donne la production publique et rglementaire des
logements ; cette production dpendait auparavant de leffet rgulateur du march ; celui ci tait orient vers la satisfaction des besoins de la population europenne .
80
sont
dlgus
des
conseillers
techniques
dont
les
attributions
Agriculture
LAction Sociale .
Ces conseillers taient chargs danimer des commissions et des sous- commissions .
Agriculture.
Industrie et industrialisation.
Action sociale .
Les maires des grandes villes du dpartement ainsi que le prsident du Conseil Gnral,
faisaient partie de la commission dpartementale du Plan .
Lune des particularits du Plan de Constantine est la place accorde lurbanisme en
tant quinstrument technique dune planification de la croissance spatiale et du mode de
gestion de lespace .
Les structures charges dlaborer les plans damnagement et leurs objectifs sont
clarifis et dfinis ; elles interviennent au niveau de chaque secteur ; le suivi des projets sur
le terrain, linstruction des dossiers du permis de construire, laccord pralable pour toute
opration importante dpendent des services dpartementaux de l Urbanisme, rattachs la
Direction
Les tudes durbanisme, sous forme de Plan Directeur dUrbanisme P.U.D. sont dlgues
des bureaux dtudes privs ; ceux-ci laborent leur plan selon les directives des
structures dpartementales, en troite relation avec la Direction des Transports et des
Travaux
publics Alger.
82
Les oprations massives de reconstruction taient orientes vers la ralisation des grands
ensembles priphriques ; le modle conceptuel de la ville reconstruire en Algrie sera
inspir de lexemple franais, ainsi que le type de logement social
valoriser ; les
de Constantine .
83
Nb. logements
Cot
milliards Fr.
- Luxe
7 000
3 000
21
- Bourgeois
4 500
20 000
90
- H.L.M
2 500
40 000
100
Economique
1 400
80 000
112
- Climat de France
1 100
110 000
121
- Econ. simplifis
550
150 000
82.5
Cits musulmanes
350
177 000
62
- Sommaire
200
155 000
31
735 000
619.5
TOTAL
Zones
Bidonvilles
gographiques
-Bidonvilles-
Constructions en dur
constructions en dur
habitat illgal .
- Djebs
- EL - Attabia
- Cherbonneau
-Domaine Amziane
-Manchar
-chalet des pins
- Bardo
- Chabersas
-pont du diable
-Bentellis
-Arcades romaines
-Avenue de Roumanie
-Ancien abattoir
El-kantara Lamy
-Carrires Lentini-
Sidi-Mabrouk
-Ferme Debono
Route de Batna
Atlan Charcot
-Oued El Had
4km
Sidi-mabrouk infrieur
Sarkina
Amirouche
Sidi Mcid
Ancienne poudrire
Ouled braham
Sidi Mcid
-Sabatier suprieur .
Sabatier infrieur .
Source :S.E.M.A.
Type -
- Caractristiques -
de type bidonville
Murs en toub,
de type bidonville
Logements
intermdiaires
entre
des
85
T. 18- Rpartition de la population algrienne en 1960 - selon les types de logements% par rapport la
Nombre de
- Type de logement -
population
personnes
totale algrienne .
43 900
24,7
- Bidonville en dur
61 000
34,3
36 800
20,7
- Cits de recasement
4 100
2,3
- Cits volutives
4 700
2,6
21 800
12,1
2 100
1,1
3 900
2.,2
17 800
100%
europens
postrieurs 1954
Immeubles collectifs
Villas-Maisons
individuelles
Total
Source : Enqute S.E.M.A. - 1960 -
Avant 1954 , le parc de logements existant est dj satur ; les possibilits daccueil
dune population supplmentaire sont rduites ; elles sont inexistantes dans le secteur
public et rglement du logement ; celui-ci tait rserv des catgories sociales
dtermines ; la production du logement pour la population algrienne, sous forme de cits
volutives, restera limite 300 units avant 1954 ;lune des caractristiques des logements
occups par la population algrienne est leur surpeuplement qui rduit la surface habitable
par personne ; le taux doccupation par logement est lev pour la population algrienne ;
le logement se composait souvent dune seule pice ; jusquen 1957, la production de
logements restera faible par rapport laccroissement dmographique de la ville .
T.-19- Formes de peuplement des logements de type europen Constantine-1954Forme de peuplement Surpeuplement Surp.
Surp.
Sous
Sous
Total
Temp.
Normal .
Peupl.
Peupl.
logements
europen Constantine
Admis .
86
Modr . Accent.
de
en 1954 .
Non musulmans
S.C.
S.A.
P.N.
S.P.M.
S.P.A.
25.8 %
16.2 %
39.5 %
14.2 %
4.2 %
9 440
100 %
Musulmans
70.5 %
14.2 %
12.1 %
1 .9 %
1.2 %
4105
100 %
arabes
Nombre de
Taux doccupation
Taux doccupation
logements .
par logement .
par pice .
8 200
5,4
4,2
9 400
6,5
4,6
5 600
6,5
4,3
87
Cits de recasement
500
8,2
5,8
Cits volutives
800
5,9
3,7
2,6
7,5
2,4
Constructions
de
type
de
type
3 000
850
PRODUCTION
INTRODUCTION :
la priode comprise entre 1962 et 1966 est caractrise par un exode rural important li en
partie au dpart massif des europens .
Selon des donnes du recensement gnral de la population de 1966, la croissance
urbaine lie lexode rural durant cette priode serait de 600 mille personnes, soit 150 mille
personnes par an en moyenne
(5)
enfin restitue au service de lHomme ; cette note dfinit une stratgie de mise
Le cadre bti libr par les Europens, Constantine, est relativement restreint par
rapport celui dAlger - estim 98 mille - dOran et de Annaba ; Constantine , en juillet
1962,
il tait valu 3.304 units ; en 1960, le nombre de logements occups par les
Europens
91
% population 1960
% population 1966
Bidonville
24.7
10.5
Habitat illgal
34.3
21.7
4.9
20.7
10
Cit de recasement
Traditionnel Veille- Ville
Logements type europen Villa
2.2
9.6
12
Collectif H.L.M
22.1
1.2
19.1
Sous-total
15.4
50.8
Total
100
100
Source : Enqute S.E.M.A- 1960- Etude de phase B du plan durbanisme- CADAT- 1973-1975
-T. 22- Rpartition des logements en 1960 et 1973 par type Constantine .
Estimation 1960
Type de logement
Nombre de
logements
Estimation 1973
% parc total
Nombre de
logements
% parc total
Bidonville .
8 200
21,1
3 800
8,2
Habitat illgal .
9 400
24,2
10 300
22,2
500
1,3
4 000
8,6
5 600
14,4
5 500
11,6
1 500
39
23 000
19,4
38 700
100
46 600
100
Recasement .
Traditionnel -Veille Ville .
Europen .
Total .
Emprise 1966-ha40,4
% 1966
10,7
92
Emprise 1973-ha50,2
% 1973
11,7
Habitat illgal
98,9
26,2
100,5
23,4
Recasement
39,4
10, 5
47,5
11,1
15,9
4,2
15,2
3,5
Europen
182,1
48,4
216
50,3
Total
376,7
100
429,4
100
TraditionnelVieille- Ville
Le Taux dOccupation par Pice - T.O.P - pour la population europenne tait de 1,23 en
1960 ;
globale des conditions de vie et dhabitation par rapport la priode coloniale ; le cadre de
vie est mieux quip, moins insalubre .
A Constantine , le T.O.P. le plus bas slevait 1,57 personnes par pice dans les
logements de type villa dans Bellevue Suprieur, tandis que le T.O.P. le plus lev se situait
4,80 personnes par pice dans la cit Amziane , la cit El Bir; lentassement, le
surpeuplement, la cohabitation caractrisaient ce type dhabitat .
La diminution des bidonvilles et du nombre dhabitants dans lhabitat informel avait
donn lieu au surpeuplement, lentassement dans les autres types de logements .
-T- 24 - Situation compare de lhabitat en Algrie entre 1954 et 1963 Dmographie
Zone urbaine
Zone rurale
Total
1954
2.416.000
7.054.000
9.470.000
1963
3.535.000
6.753.000
10.288.000
1954
406.771
813.480
1.220.221
1963
496.987
664.384
1.161.371
5,94
8,67
7 ,76
1963
7,12
10,16
8,86
1954
107.013
597.320
704.333
1963
386.763
686.216
1.072.979
Dficit .
93
En 1966, le nombre de logements recenss tait estim 1.980 mille units ; parmi ces
logements recenss, plus de 25 % sont constitus de baraques, de bidonvilles, de gourbis et
autres constructions en non dur; le tiers seulement de ce parc disposait de commodits
ncessaires telles que leau, les gouts, le gaz et llectricit ; prs de la moiti des
logements avaient plus de 30 ans dge et ncessitaient pour la plupart dentre eux leur
rnovation ou leur entretien ; plus de 80% des logements ont trois pices ou moins ; ce qui
explique leur surpeuplement par rapport la taille moyenne de la famille algrienne
limage des autres villes algriennes , Constantine avait subi les effets du flux migratoire et
de lurbanisation ; le dficit de 10 mille logements, estim en 1966 sur la base dun taux
doccupation de 4 personnes par logement, avait atteint le chiffre de 27 mille logements en
1977;
12.069.347
1.979.888
1.423.253
352.652
204.200
6,1
45,8 %
65,6
60,4
59,7
Nombre de logements
685.080
677.160
358.380
168.300
49.500
23.760
7.920
5.940
3.960
1980.000
-T- 27- Taille moyenne des mnages en Algrie en 1966 Nombre de personnes
23
46
7 10
19,3
37,5
29,9
11 19
20 et +
7,9
0,4
23
Maximum dhabitants
45
6 et +
10
19
Source : M.U.C.H
T.O.L
T.O.P
- France
3,6
1.01
- Sude
3,4
0.93
- Grande Bretagne
2,8
0.72
- Suisse
4,0
1.03
- Allemagne
3,9
0.93
- Pays Bas
4,3
0.84
6,1 en 1966
- Algrie Constantine
7,3 en 1977
95
2,78 en 1966
La priode comprise entre 1966 et 1977 est caractrise par un dficit de plus en plus
important en matire de logements ; lobjectif, partir de 1978 se limitait maintenir le
dficit de lanne 1977 en attendant que les structures de ralisation soient renforces .
Une moyenne de cinq annes tait ncessaire entre linscription dun projet et sa
rception ; certains logements taient rceptionns et occups avant que les travaux ne
soient entirement termins ; cela sajoute laugmentation des cots de lurbanisation
exprime par des nouveaux besoins de financement en rapport avec des ressources locales
insuffisantes, laugmentation des dpenses de fonctionnement des communes, les surcots
de ralisation et les nombreux retards des projets de construction .
-2 - LES PLANS NATIONAUX DE DEVELOPPEMENT -
Les plans de dveloppement de lAlgrie furent initis dans le but de mettre en place les
bases matrielles en vue du dcollage conomique ; laustrit conomique, dcide
par les pouvoirs publics, ne permettait pas de rpondre lensemble des proccupations de
la population .
La croissance dmographique risquait de faire stagner le progrs conomique et social ;
elle risquait de compromettre lamlioration des conditions de vie de la population ; cette
croissance dmographique acclre que connat le pays, la revendication de la population
dans le domaine du logement, la recherche dun quilibre dans laffectation des ressources
poussera les pouvoirs publics passer ltape de dveloppement suivante, cest--dire la
ralisation des programmes de logements sociaux ; les objectifs de la premire tape qui
est la base conomique et le support matriel du Projet de Socit
na pas t
entirement atteint .
Les critres de russite dun plan de dveloppement rsident dans la collecte de
linformation, dans ltablissement de statistiques rigoureuses et disponibles au moment
opportun, dans la cohrence des prvisions ; la clart des orientations, la capacit de
concevoir et dutiliser les techniques de prvision restent des conditions importantes dans
la conception de ces plans .
Lune des caractristiques des pays sous-dvelopps est la faiblesse de leur
organisation ; lune des contraintes est la mauvaise circulation de linformation .
La mise en place des Plans de Dveloppement avait mobilis des moyens humains,
matriels, financiers importants de la part des pouvoirs publics avec des objectifs bien
dfinis pour chaque tape .
96
par lachvement
; elle fut acheve au cours des annes 1970-197l ; le mode de financement faisait appel
DA. ; 83 %
45%
taient
Ce plan avait mobilis 27,740 milliards de D.A. ; 69 % de cet investissement sont orients
vers le secteur productif ; seuls 4,13 % taient consacrs lhabitat ; durant le 1 er plan
quadriennal cette part de budget avait atteint 5,4 % .
Le 1 Plan Quadriennal prvoyait un objectif de 100 mille logements par an ; sur un
investissement de 400 milliards de D.A. , 15% taient consacrs lhabitat ;
Le plan quadriennal stait excut hauteur de 36 milliards de D.A. la place des 27,7
milliards de D.A. prvus prcdemment .
Le programme de ce plan se proposait de raliser 45 mille logements en milieu urbain ;
il sinscrivait dans une perspective dattnuation des tensions existantes dans certaines
villes ; un budget de 1 200 millions de D.A. tait prvu pour ce projet ; finalement, la fin
de 1978, 18 mille logements urbains furent raliss ; ils auront cot 1500 millions de D.A.
Le rythme annuel de livraison des logements devait atteindre une moyenne de 21 mille
logements ruraux et urbains, soit 3,2 fois la cadence de la priode prcdente .
Dans le but de stabiliser les populations des campagnes, le 1 Plan Quadriennal avait
prvu la ralisation de 40 mille logements ruraux ; le volume global, destin au
financement de ce projet slevait 305 millions de D.A. ; la fin de lanne 1978, seuls 24
mille logements ruraux avaient t raliss pour un montant de 994 millions de D.A. ; ce
programme avait t ralis dans le cadre de lauto construction ; il faisait appel la
participation de la population rurale .
La Rvolution Agraire , dcide en 1971, sassignait comme objectif de remodeler
compltement le paysage agricole de rgions entires et de transformer radicalement les
conditions du sol et de vie de la population ; son application au cours des annes 1970
avait produit 112 villages
fonctionnement .
-2-3 - LE DEUXIEME PLAN QUADRIENNAL 1974 - 1977 -
98
rural;cette action devait se concrtiser par le lancement de 300 villages socialistes agricoles,
quitablement rpartis sur lensemble du territoire ; lobjectif fix long terme prvoyait la
ralisation de mille villages agricoles ; ce qui devait constituer un lment important de la
politique damnagement de lespace rural .
En plus de ce volet important de laction en faveur du monde rural, le 2 plan quadriennal
avait prvu la ralisation de 20 mille logements ruraux dans le cadre de la modernisation et
de lextension des villages existants; ce plan prvoyait aussi la poursuite des programmes
dauto construction hauteur de 40 mille logements .
Au total, cest un programme de 100 mille logements ruraux qui devait tre lanc ; les
livraisons en cours devaient atteindre 90 mille logements .
Au cours du 2 Plan Quadriennal -1974 -1977-, la contribution des collectivits locales
tait juge primordiale par lEtat, pour la russite des plans nationaux : lapport des
99
Prvisions
de logts
Plan triennal
1967-1969
2 plan quadriennal
1974-1977
Total
Ralisations -
Restes
Total
A raliser
1967-1969
1970-1973
1974-1977
20 548
9.775
7.140
3.633
20.548
41 115
--
2.127
18.318
20.445
20.670
156 681
--
--
6.208
4.208
152.473
218 344
9.775
9.267
28.159
45. 201
173.143
Au cours des 3 premiers plans nationaux de dveloppement , les objectifs tracs taient
en dessous des besoins en logements du pays ; les ralisations par rapport aux prvisions
taient insuffisantes ; sur un total de 218 344 logements urbains prvus entre 1967 et 1977,
seuls 173 143 logements avaient t achevs .
T. 31- Situation de la production publique de logements Constantine.
Programmes - intituls-
Nombre de
logements
100
En cours
3 545
--
750
750
--
770.
770
--
2 000
1 698
302
1 000
--
1 000
6 900
1850
2 000
1 757
243
681
--
595
848
695
- Spcial sinistrs
- Divers programmes.
- Carcasses
--
5 050
--
153
695
18 494
11 065
7 428
Source : M.U.C.H
Plan Triennal
930 138
Ralisations Restes
1967-69
1970-73
1974-77
Total
148 318
604 155
121 752
874 225
55 913
1 824 094
2 205 864
498 351
14 409 937
raliser
1967-1969 1
er
plan quadriennal
2 704 215
--
381 770
17 503 937
--
--
3 094 000
3 094 000
148 318
985 925
5 039 846
21138 290
101
La
tous les quipements structurants avaient t raliss au cours de cette priode ; chaque
programme dinvestissement renfermait 3 ou 4 plans spcialiss , chacun dans un
secteur particulier ; ce sont les Plans Sectoriels de Dveloppement - P.S.D - ; ils
comprennent les plans Spciaux de Wilaya , les Plans Locaux , les plans Communaux
- P.C. D.- P.M.U. ; le cadre normalis de la planification tait dfini par les plans nationaux
pluriannuels ; ceux-ci taient matrialiss par des tranches annuelles dinvestissement .
Pour plus defficacit conomique et administrative, la dcentralisation est dcide par
les pouvoirs publics ; celle-ci largit les comptences des communes ; lordonnance N 6724
du 18 janvier 1967 relative au code communal et au code de la wilaya fixe les missions
doivent
simposer
lensemble
des
oprateurs
conomiques ,
aux
102
Les Plans Sectoriels de Dveloppement - P.S.D.- concernaient les grands projets tels que
les programmes importants de logements sociaux, lamnagement des zones dhabitat
intgr - Z.H.U.N .- les hpitaux , les lyces techniques .
Les Plans Locaux de Dveloppement -P.C.D. - P.M.U. - concernaient les quipements
sanitaires tels que les salles de soins, les rseaux de voirie .
Les Plans Spciaux de Wilaya, initiative politique volontariste, furent crs pour
diminuer les disparits entre les wilaya ; les plus dfavorises telles que la wilaya de Saida,
Msila,
les Aurs, Tizi-Ouzou avaient reu une aide complmentaire leur budget initial ;
ces plans spciaux de wilaya furent supprims la veille du 1 Plan Quinquennal ; leurs
objectifs furent considrs comme atteints .
Ces programmes de dveloppement furent grs de manire centralise .
Secteurs
Troisime plan
1974 1977 -
Prv
Ral
Taux
Prv
Ral
Taux
Prv
Hydrocar
2265
41.9
2757
50.9
122.0
4573
36.9
8396
41.2
189.0
19500
40.6
Industrie
5400
48.7
5418
55.3
100.3
12400
44.7
18978
55.0
153.0
48000
48.6
Agricole
1869
16.9
1606
16.4
86.0
4140
14.9
46.6
13.4
115.0
14590
13.2
infracteur
3812
34.4
1768
28.3
72.6
11200
40.4
10907
31.6
97.3
47627
43.2
total gnral
1108
100.0
9793
100
88.4
27740
100.0
34501
100.0
124.0
110217
100
67,69
70,73
74,77
78,79
1980
1981
1982
11,88
4,34
8,91
7,86
4,90
4,43
7,7
Hydrocarbures
2,522
9,70
36,01
32,23
15,77
13,00
14,45
Industrie(hors hydr.)
2,39
11,00
38,15
34,36
16,80
17,74
21,95
Agriculture
hydraulique
103
B.T.P.
0 ,64
3,45
2,55
1,62
3,23
5,80
10,16
Infrastructure con.
0,40
1,90
6,94
5,83
3 ,98
6,05
Habitat et Urbain
0,24
1,50
8,55
10,09
6,30
6,58
0,84
3,04
5,94
6,17
4,10
5,10
7,70
0,64
3,13
3,90
2,59
1,41
1,55
2,49
Autres
2,64
4,10
9,38
5,75
3,30
9,57
12,65
Total ralis
9,16
36,31
12,23
107,43
58,18
67,25
92,80
Investissement prvu
9,06
27,75
110,2
Enseignement
et
formation
Infrastructure
sociale
et administratif
9,90
400
Les plans locaux de dveloppement visaient mettre en uvre des types dintervention
en rapport avec la planification urbaine ; la planification urbaine est un ensemble
doprations techniques, conomiques et politiques qui permettent dobtenir un quilibre
dans lespace ; ces oprations seffectuent soit entre des rgions , soit entre des villes, soit
lintrieur dune mme agglomration o lintervention est trs localise - P.O.S - ; cest la
recherche dun quilibre pour diminuer les disparits ; cet quilibre ncessite gnralement
limplantation dquipements structurants ; cest une opration complexe cause de la
diversit des communes ; dans ce cadre, le planificateur distingue 2 catgories de plans :
- P.C.D.
Ils sont destins assurer la redistribution du revenu national ; les P.C.D. concernent
lensemble des communes rurales et urbaines ; ils assurent la promotion de lquipement
de base ; ce sont les quipements dinfrastructures et les quipements sociaux .
104
- P.M.U. -
spatiale ; une instruction du Secrtariat dEtat au Plan , en date de mars 1974 , prcise les
principes et la mthodologie dlaboration de ces plans ; cest un document de
planification urbaine sinsrant dans le processus gnral du plan de dveloppement ; il est
lexpression et lincarnation du Plan en matire de dveloppement urbain .
Trois paramtres le caractrisent :
A
B
dmographiques et socio-conomiques .
C
105
me
dune valeur de 4.607 132 mille D.A., la rpartition par secteur sest effectue suivant
routires -.14%
-
culture : 33%
Moyens de ralisation : 3%
communes ; leur excution fut centralise au niveau de lEtat et de la Wilaya, alors que le
P.M.U
106
Nbre
% Population urbaine
39
17
17
19
11
44
12
40
--
--
190
100
Total
Source : R.G.P.H
A travers ce tableau, nous remarquons que les 25 grandes villes de plus de 50 mille
habitants en 1977 totalisent elles seules 63% de population urbaine contre 72% en 1966.
108
ctires regroupaient 58% des emplois industriels ; les petites localits situes proximit
des ples industriels , connaissent un afflux important de population .
Au cours des annes 1980, dans les rgions littorales surpeuples, des tensions et des
distorsions apparurent ; loffre dans la disponibilit des logements sociaux et des
quipements urbains et ruraux ne correspondait pas la demande ; cette situation entrana
une modification dans les choix des priorits ; le nouvel objectif vis consistera densifier
les quipements dans ces zones et remodeler loccupation du territoire ; leffort portera
sur la fixation de ces quipements dans les rgions de futur peuplement lintrieur du
pays .
Le rapport du 3 Plan National de Dveloppement indique quil sagit dimaginer et
de dcider au plus vite la physionomie et la rpartition de population en 1990 avec 10
millions dhabitants supplmentaires ; 8 millions seraient en principe dans les zones
urbanises ; il sagit surtout dimaginer cette densification souhaitable dici lan 2000 avec
18
est conue et engage cette association ; la coordination entre les diffrents niveaux de
dcision, entre lEtat dune part et les collectivits locales dautre part, demeure
insuffisante .
La planification navait commenc en Algrie qu partir des annes 1980; avant cette
date les instruments de planification ntaient pas encore disponibles ; les choix des sites
pour limplantation des projets industriels taient dcids sur la base de critres politiques ;
les tudes concernant lamnagement de ces sites, les travaux de viabilisation taient pris
en charge par la -C.A.D.A.T - Caisse Algrienne dAmnagement du Territoire - ; ce nest
quen 1987 - loi 87-01 - que furent cres les structures centralises de la politique
damnagement du territoire avec les instruments de la planification .
*-
Cest le rsultat de lanalyse de la situation lchelle nationale sur la base dun millier
de critres ; celui-ci avait permis le dcoupage du territoire national en huit rgions
homognes ; le S.N.A.T avait permis de formuler des propositions moyen terme et long
terme ; lobjectif de cette planification tait de permettre denrayer les dsquilibres, les
disparits rgionales et interrgionales ; lautre objectif tait de redployer les hommes et
les activits du Nord du pays vers les hauts plateaux ; cette situation permettrait
lmergence de villes de petite et moyenne dimension ; le processus de planification tait
destin assurer lharmonie de lamnagement du territoire ; dautres niveaux
dintervention taient prvus lchelle rgionale ou territoriale ; le -S.R.A.T- lchelle
locale - P.A.W- P.A.C- P.A.R . - pour les Wilayas, Communes, ainsi que pour les zones rurales ;
les objectifs de cette planification taient destins diminuer les disparits rgionales et
interrgionales et attnuer les dsquilibres ; ils visaient le redploiement des hommes et
des activits du Nord vers les hauts plateaux et le Sud du pays ; ils prvoyaient lmergence
de villes petites et moyennes ; ceci ntait possible quavec le renversement des tendances
migratoires habituelles.
Lorganisation du Rseau Urbain algrien - organisation hirarchise des villes au
sein du territoire national -fait partie des objectifs de la planification urbaine ; lAlgrie ne
possde pas un rseau structur et cohrent ; cest une sorte de semis urbain ; il se
caractrise par linadquation entre lespace fonctionnel et lespace gographique ; titre
dexemple , la ville de Constantine possde toujours une main- mise rgionale, une forme
de dominance correspondant ses anciennes limites administratives ; le rseau urbain et
semi- urbain en Algrie se caractrise par sa relative densit sur la zone du littoral ; les
110
villes les plus importantes y sont implantes ; ce rseau devient moins dense, dispers dans
les hauts plateaux ; le rseau urbain actuel ncessite une restructuration ; cette opration
ncessite des moyens importants de la part de lEtat .
Le S.N.A.T est le premier maillon de cette restructuration ; il fut labor en 1983 et
appliqu en 1987 ; il dicte toutes les directives aussi bien lchelle nationale
qu
Wilaya et
le Code Communal .
et la
rpartition
des
ressources, larmature
*-
1 Phase :
En mars 1983 fut mise en place une fiche technique multicritres avec la collecte de
donnes sur les caractristiques de chaque rgion et ses activits ; celle-ci a permis
dtablir une rpartition en 8 zones distinctes : 3 zones dans le nord du pays, 3 zones dans
les hauts plateaux , et 2 zones dans le sud du pays ; les hypothses de travail comprennent
des variantes sur le redploiement de la population ; les rsultats des travaux sont diffuss
auprs des Wilayas pour tre amends et affins .
*-
Les potentialits de chaque rgion , la conjoncture conomique de chaque rgion ; celleci sinscrit dans un cadre global et cohrent dont les grandes lignes sont les suivantes : le
contenu de la Charte Nationale, les lois en vigueur, les perspectives de dveloppement
conomique ; tous les lments structurants et polarisants de lespace : les grands
quipements tels que les universits , les aroports , les usines ; les paramtres de la
111
*-
3 Phase :
urbaine ,
larmature urbaine et les rseaux urbains : la rpartition des agglomrations par taille , leur
typologie ; larmature urbaine quilibre, la comparaison entre la dmographie et la taille
des agglomrations : volution quantitative des strates grandes villes, petites villes ,
villes moyennes sur la base du recensement .
112
113
en
Algrie
, datent de 1906 ; ce nest quentre 1943 et 1958 que se sont dveloppes les
soit deux annes plus tard ; cest sur cette base que furent cres plusieurs plans de
villes .
Ces plans se contentaient de prvoir les grandes affectations par zones auxquelles
taient appliques des prescriptions de construction ; ils ne concernaient pas beaucoup la
population algrienne , rejete dans certains quartiers priphriques.
Aprs lindpendance du pays, lensemble de la lgislation antrieure fut reconduit ;
cest le ministre des Travaux Publics et de la Construction qui prend en charge
llaboration des P.U.D. par lintermdiaire du bureau dtudes - E.T.A.U- ; cette mission fut
transfre par la suite la C.A.D.A.T- qui donna une nouvelle orientation aux nouveaux
P.U.D.
P.U.D
programmes et approuves ; depuis la fin des annes 1980 aucune Z.H.U.N ne fut initie ;
au total 256 Z.H.U.N avaient t amnages au niveau de 180 villes.
115
La lenteur dans lapprobation du P.U.D., lincapacit des pouvoirs publics pour faire
appliquer les instruments durbanisme et grer lespace urbain constiturent des contraintes
certaines ; ajoutons ces contraintes le manque de suivi des tudes labores, le nonrespect de la consommation despace, linstabilit des lus locaux , les tudes mises dans
les oubliettes ; la conception et la ralisation des Z.H.U.N. furent confies des bureaux
dtudes; ceux-ci avaient plus privilgi laspect technique que social .
-
Les Zones Industrielles -Z.I.- ou Zones dActivits furent cres en 1965 ; leur
viabilisation des terrains et les vendait au prix cotant, sans percevoir de bnfices ; la
Zone Industrielle,
*-
dans certaines wilayas de louest du pays nous donne des informations dignes
la ville dArzew, une petite agglomration durant lanne 1966, avec 134 ha , dpasserait
.
T-36 - Evaluation des primtres de 1966 1972 - units en ha.Wilayas
Oran
Sidi-Bel-Abbs
Superficies
Wilayas
1966
1977
2223
4773
41%
46%
1186
2138
22%
21%
Superficies
1966
Mostaganem
Mascara
Source : Europ.-Expansion.
117
1117
1977
2225
21%
22%
840
1222
16%
12%
Il est vident que ces communes nont pu raisonnablement atteindre ces superficies ,
pour des raisons de contraintes physiques notamment ; cette simulation a le mrite
dattirer lattention des pouvoirs publics sur le danger des croissances urbaines constates
jusquici ; des mesures appropries sont ncessaires pour ne pas dsquilibrer larmature
urbaine du pays .
*-
118
entre 1962 et 1980 25 mille ha., dont 15 mille ha pourraient avoir un caractre
agricole ;cette disproportion de 1 10 entre les deux chiffres avancs , indique limportance
du sol o sorganise une vritable concurrence en vue de son appropriation.
-T-37- Prix minimum du m2 de terrain en 1971- en D.A Nord du pays
Prix
Sud du pays
Prix
Alger
60
Laghouat
Bejaia
30
Bechar
Stif
40
Tamanrasset
Constantine
30
Djelfa
Mascara
50
Ouargla
Oran
70
Les prix sont constats dans les zones et les localits o les prix sont les plus bas dans
chaque wilaya ; il ne sagit pas de prix moyens ; la spculation foncire parallle , durant
les annes 1970 augmentait la pression sur les prix ; la vente diffre aggravait la tendance
la hausse des valeurs foncires ainsi que la crise du logement .
La crise du logement, la pnurie du logement sont dues en partie la spculation
foncire ; dans une situation dquilibre entre loffre et la demande, la spculation ne porte
que sur certaines zones : le centre ville , les zones trs forte densit et non pas sur
lensemble de lagglomration ; dans une situation de dsquilibre , la crise se gnralise ,
influe sur les prix fonciers et rend difficile toute politique dacquisition foncire et de
construction ; les besoins en terrains btir sont importants aussi bien de la part du secteur
public que du secteur priv , dans le milieu rural et dans le milieu urbain ; le tableau
suivant , tabli sur la base de 40 logements lhectare en milieu urbain et 20 logements en
milieu rural , nous donne une indication sur les besoins en terrains btir.
-T-38 - Hypothses de demande en terrains btir tablie en 1977 - en ha - .
Urbains
TOTAL
Hypothse haute
Ruraux
115.000
65.000
50.000
Hypothse moyenne
85.000
50.000
350.000
Hypothse basse
60.000
40.000
20.000
119
Les effets convergents de ces facteurs sur les valeurs foncires ont des consquences sur
le plan financier , conomique , social , urbain .
* - Sur le plan financier : lalourdissement du cot des quipements publics en milieu
urbain est souvent conscutif la hausse gnralise des valeurs foncires ; celle-ci
sexprime par la rvision contractuelle des prix, les retards , laccumulation des dficits ;
la ralisation de certains quipements est diffre .
* - Sur le plan conomique : les infrastructures routires , les voies de communication
ralises par les collectivits locales valorisent certaines zones urbanises au profit de leurs
propritaires ; la prsence de certains quipements publics, les transports , les commerces
font bnficier ces propritaires dune rente laquelle ils nont pas particip ; afin
dacqurir ces terrains, les collectivits locales se trouvent dans lobligation soit de les
surpayer, soit de renoncer leur achat et donc de pnaliser les utilisateurs potentiels .
* - Sur le plan urbain et social : ceux qui disposent de moyens financiers consquents
peuvent choisir la localisation de leur choix et bnficier ainsi des utilits lies la
proximit des quipements et du centre ; les autres catgories sociales, dfavorises
simplantent dans la priphrie ou dans les zones dlaisses par la demande ; en dehors
dune rgulation de la part de la puissance publique , la rpartition du sol est dtermine
par les hausses des valeurs foncires qui marqueront pour des annes la morphologie de la
ville ; ces mcanismes fonciers, dans les pays du Tiers-monde sont perceptibles dans les
tissus urbains, situs dans la priphrie des villes : denses, ignorant la construction , la
circulation , lhygine , dpourvus dquipements ; cest le refuge dune population pauvre
isole , par rapport au reste de la socit .
La constitution des rserves foncires par les collectivits locales est donc lun des
moyens de la matrise des sols ; cest un moyen dviter une urbanisation dsordonne ; il
prvoit un dveloppement harmonieux , planifi des villes .
La circulaire prsidentielle N 202 D.G. H du 12 fvrier 1976 indique : il sagit dassurer
la protection des terres agricoles face lurbanisation et lindustrialisation ; il sagit
galement de ragir contre la spculation effrne portant sur les terrains btir,
particulirement dans les grandes agglomrations ; il sagit, par diffrentes mesures, de
dmocratiser laccession au logement social ; ceci permettra chaque chef de famille de
construire son logement familial en habitat individuel ou collectif .
5-1-2- LES OBJECTIFS STRATEGIQUES DE LINSTITUTION DES RESERVES FONCIERES.
mettait sous protection de lEtat, les biens dits vacants en transfrant leur proprit
lEtat ; le dcret N 62-03 du 23 octobre 1962 interdisait toutes les transactions, cessions,
locations, de ces biens vacants ; cette mesure fut vite remplace par un autre texte qui
libra les transactions, soumises lautorit administrative pour les montants dune valeur
suprieure 100 mille Francs Franais, lorsquil sagit dun fonds de commerce ; larticle 7
de la loi de finances de 1965, obligeait les personnes dsireuses dentreprendre une
transaction, de produire un certificat de non vacance dlivr par le Wali ; lordonnance N
70-191
121
*-
Le Caractre Obligatoire .
La constitution des rserves foncires en Algrie nest pas une facult laisse
linitiative des collectivits locales qui peuvent, par le recours lexpropriation ou le droit
de premption procder aux acquisitions des terrains : Grande Bretagne, France , Sude ;
cette initiative nest pas laisse non plus aux propritaires de ces terrains .
Il ne sagit pas dune alternative ou dun choix laiss lapprciation de la commune ; il
sagit dune obligation que les communes du pays se doivent de concrtiser ; cest une
dcision lgale qui sapplique lensemble du territoire national ; aucune collectivit
locale ne peut rejeter cette dcision ou bien en diffrer lapplication sous prtexte quelle
nen prouve pas le besoin ; les communes doivent en assurer la mise en uvre, de
manire progressive avec leurs propres moyens, selon leurs besoins et leurs spcificits ;
cette dcision sapplique lensemble des communes, quelles soient urbaines ou rurales,
riches ou pauvres, petites ou grandes .
Lensemble des terrains publics ou privs, situs lintrieur du primtre durbanisme
sont intgrs dans les rserves foncires, quel que soit leur statut juridique ; les terrains
relevant du domaine public classique, tels que les emprises des aroports, les ports , les
rivages, les plages ne sont pas concerns par cette mesure ; les terrains qui font partie des
rserves foncires sont les terrains agricoles situs en milieu urbain aprs laccord des
ministres de lAgriculture et de lHydraulique ; les terrains dpendant du domaine de
lEtat, y compris les biens dits vacants, les terrains appartenant aux collectivits locales, les
terrains appartenant aux particuliers, lexclusion de ceux destins satisfaire les besoins
familiaux et professionnels sont inclus dans les rserves foncires .
122
Lensemble des terrains situs dans le primtre urbain ne peuvent faire lobjet de
transaction quau profit de la commune lexception des cas de succession prvus par
larticle 6 de lordonnance portant constitution des rserves foncires ; toutes les oprations
dacquisition ou de cession se font par lintermdiaire de la commune et son seul profit ;
la commune dtient le monopole des transactions foncires en milieu urbain ; concernant
les terrains privs et expropris dans le cadre des rserves foncires, il est prvu une
surface btir pour lensemble de propritaires de ces terrains ; chaque membre a le droit
de possder en toute proprit, en vue de satisfaire ses besoins familiaux une surface
btir, dtermine sur la base de 20 m par personne appartenant une mme famille ;
dautre part, chaque Algrien a le droit dacqurir un terrain lintrieur du primtre
urbain pour construire une maison dhabitation .
Lordonnance portant constitution des rserves foncires prvoit un ensemble de
conditions en vue de leur concrtisation .
Les rserves foncires doivent tre inclues dans un Primtre Urbain qui en dfinit les
limites et la consistance ; larticle 2 de lordonnance N 77-26 du 20 fvrier 1974 stipule que
les Rserves Foncires communales sont constitues par les terrains de toute nature,
proprits de lEtat ou des particuliers inclus ncessairement dans un primtre
durbanisation ; le Primtre Urbain des agglomrations est dfini par le -P.U.D- puis plus
tard par le -P.D.A.U. - ; il est tabli par lAssemble Populaire Communale - A.P.C. - et
approuv par le ministre de lHabitat .
Ltablissement de ce Plan Directeur ncessite une tude longue qui peut staler sur
plusieurs annes ; pour cette raison , il est tabli un Plan dUrbanisme Provisoire - P.U.P.qui permet aux collectivits locales de travailler dans un cadre planifi, en attendant
llaboration dfinitive et officielle du P.U.D. puis du P.D.A.U. .
Le Wali, reprsentant de lEtat, dresse la liste des agglomrations et des communes, au
sein de sa Wilaya devant faire lobjet dune dlimitation provisoire ; il tablit lordre des
priorits et des urgences concernant les besoins et les programmes mettre en uvre ; il
est assist par le Directeur de lInfrastructure et de lEquipement - D.I.E. - puis plus tard par
le Directeur de lUrbanisme, de la Construction et de lHabitat D.U.C.H.
123
Chaque A.P.C assiste dun comit technique, dfinit lextension de la commune court,
moyen et long terme ; cette extension est le rsultat dune tude o figurent les plans
damnagement et les pices crites complmentaires .
Le comit technique est prsid par le 1er Responsable de la commune ; il comprend :
Lensemble de lexcutif communal, un technicien reprsentant le Ministre de
lHabitat, un technicien reprsentant le ministre de l Agriculture, un technicien
reprsentant le ministre des Finances, un technicien reprsentant le ministre de
lIndustrie et de lEnergie, un technicien reprsentant le Ministre de lHydraulique .
Ce comit technique sige en permanence jusqu la fin de sa mission ; le prsident de
lA.P.C. est assist par le Secrtaire Gnral de la Commune ; il peut faire appel, sil lestime
ncessaire toute personne comptente .
Le P.U.D. doit tre dimensionn et dlimit de manire prcise , en conformit avec les
vritables besoins de la commune, sur le court, moyen et long terme ; il doit tenir compte
des possibilits humaines, matrielles, financires de la commune ; si la surface inclue
dans le P.U.D. nest pas value de manire exacte, elle risque de dboucher sur des
situations difficiles grer; si cette surface est infrieure aux besoins de la commune,
celle-ci risque dtre bloque dans ses programmes de dveloppement cause de la non
disponibilit des terrains dassiette des projets .
Si au contraire cette surface dpasse les besoins et les possibilits de la commune,
lacquisition des terrains risque de priver la collectivit de ressources financires pour
dventuels investissements.
Ltablissement du Primtre dUrbanisme doit prendre en compte lensemble des
paramtres susceptibles de permettre sa russite ; ltude doit tre exhaustive et accorder
son intrt aux ressources humaines, aux ressources physiques et au milieu naturel ; ainsi
les tudes des sols dans leur composition gologique, ltude des terrains favorables la
construction, leur classification suivant leur utilisation ventuelle, les zones agricoles
protger, la protection des ressources naturelles, le recensement des quipements, des
logements, des infrastructures constituent une partie de proccupations de ltude ; cette
tude donnera toutes les informations utiles figurant sur des plans et des pices crites
complmentaires, permettant aux collectivits locales de mieux matriser lurbanisation de
leur commune .
Le Plan dUrbanisme Provisoire -P.U.P.- est approuv par arrt du Wali dans les deux
mois qui suivent son laboration dfinitive ; lensemble des terrains inclus dans le P.U.P.
sont dclars inclus dans les rserves foncires avant que la commune ne procde leur
124
transaction ; ce monopole est dsormais transfr la commune ; le P.U.P. devient une zone
protge, contrle , labri de toute urbanisation anarchique .
Malgr
de ce primtre urbain ; le dcret N 75-13 du 27 aot 1975 prvoit une zone de non
constructibilit autour de ces primtres urbains ; un deuxime primtre, trac autour du
P.U.P.
La pression de la croissance urbaine avait dvelopp dans la priphrie des villes des
constructions spontanes, disposes de manire anarchique, ne respectant pas les rgles
durbanisme : voies de circulation non conformes, pas de rseaux dassainissement .
Ces constructions ralises en dur, crent des situations irrversibles sur le plan
urbanistique mais aussi sur le plan humain ; ces zones dhabitations ne sont pas intgres
aux autres quartiers de la ville et constituent des ghettos o vit une population
marginalise ; afin de remdier ces situations, les collectivits locales sont tenues de
viabiliser tous les terrains, conformment aux plans durbanisme avant leur utilisation ou
leur cession ; malheureusement, cette volont de bien faire se heurte au manque de moyens
dont disposent ces Collectivits Locales ; la viabilisation des terrains ncessite des moyens
financiers importants qui risquent de porter prjudice au budget des communes.
-5-1-5 - LA PROGRESSIVITE DANS LACQUISITION DES TERRAINS .
125
doit plus freiner linitiative des collectivits locales ; les prix ne sont plus dtermins par
le jeu de loffre et la demande mais fixs administrativement par l Etat .
Dans lensemble des pays, travers le monde, les pouvoirs publics interviennent sur le
march foncier, de diffrentes manires, afin de rguler son fonctionnement .
Cest une imposition de la valeur locative ou en capital dun terrain ; cette fiscalit est
applique aux Etats-Unis sous lappellation de Property- Tax ; en France, cest lImpt
Foncier
; en Algrie cet impt est appliqu sous la forme de Contribution des proprits
*-
Lexpropriation .
Elle est utilise dans le cadre de lUtilit Publique ; lEtat ou les collectivits
prennent possession dun Bien Priv afin de raliser un projet destin la collectivit ;
des dispositions sont prvues par la loi afin de compenser les dommages subis par les
propritaires.
Les plans durbanisme, les plans damnagement urbain, sont destins dterminer
laffection des sols, dans un cadre planifi, organis , dans un souci dquilibre ; ces plans
indiquent la destination des sols, les zones dhabitat et leur densit , les zones dactivits ,
les zones industrielles , les zones protges .
* -
Cest lacquisition par les collectivits locales de terrains , lintrieur dun primtre,
sans que leur utilisation ultrieure soit dtermine avec prcision .
* -
Contrairement aux rserves foncires o la destination des terrains nest pas prcise
lavance , les terrains rservs sont acquis pour servir dassiette des projets prcis dans
lespace et dans le temps.
*-
La municipalisation de sols .
126
*-
Ce nest plus la commune par le biais des collectivits locales qui se porte acqureur des
terrains, mais lEtat en tant que personne de droit public qui prend en charge lacquisition
de lensemble des terrains ; ces terrains sont, en fonction des besoins, acquis auprs des
propritaires ventuels pour accueillir des projets de construction ou bien des sites naturels
protger; lEtat bnficie dans ce cas du monopole des transactions et de lorientation
donner dans lutilisation de ces terrains .
En Algrie, le sol tait considr, dans le cadre de la politique socialiste, comme un bien
collectif ; entre lanne 1962, date de lindpendance du pays, jusquen 1974, date de la mise
en place de la lgislation concernant les rserves foncires, l Etat algrien avait utilis
simultanment ou alternativement plusieurs des modalits cites prcdemment .
Les rserves foncires constituent le passage une tape suprieure ; cest une mesure
qui complte en quelque sorte la nationalisation des terres ; lEtat limine lensemble des
obstacles lis sa politique dindustrialisation et de dveloppement du pays ; les terrains
appartenant la population ne ncessiteront plus de longues procdures en vue de leur
acquisition ; lEtat, les collectivits locales se voient librs de toute contrainte lie au
problme du foncier .
-5-1-6 - LES MODALITES DE FINANCEMENT DES ACQUISITIONS FONCIERES .
*-
Il est destin couvrir uniquement les acquisitions des terrains ncessaires aux
oprations inscrites dans le cadre des diffrents plans communaux tels que le P.C.D et le
P.M.U.
quipements non planifis et autofinancs en propre par la commune, les terrains destins
avantageux pour les collectivits locales, favorise les acquisitions ponctuelles, projet par
projet ; il ne permet pas la commune davoir une vision globale pour le long terme .
En Algrie, de nombreuses communes nont que peu de ressources financires,
insuffisantes pour leur permettre dacqurir des terrains dassiette pour leur projets ; ces
communes sont considres comme dshrites ; les seules ressources dont elles disposent
sont alloues par ladministration centrale, sous forme de subventions , dattributions ; afin
de faciliter leur dveloppement , lEtat avait dcid de leur attribuer la cession des terrains
gratuitement ; les communes dshrites sont classes de 1 6 en fonction de leur revenus .
*-
Cette procdure date de 1979 ; elle est institue par le dcret N 79 - 108 du 23 juin 1979,
substitue au financement sur emprunt ; parmi les inconvnients du financement sur
emprunt on peut citer la procdure, juge longue au regard des besoins de la rservation
foncire ; la mobilisation des fonds destins lacquisition des terrains demeure lente .
La nouvelle procdure, par le financement sur avance Trsor est destine financer
exclusivement lacquisition des terrains, quelle que soit leur origine et leur destination en
dehors des cas des P.M.U. cits prcdemment, ainsi que les communes dshrites ; les
cots damnagement des terrains, quelle que soit leur destination, sont couverts par des
crdits, prvus cet effet dans le cadre national .
Les avances sans intrt, dont le montant a t fix en 1979 pour lensemble des
communes 300 millions de dinars, sont consenties pour une priode maximale de 24 mois
sur la base dun dossier ; linstruction de ce dossier est confie un comit de financement
sigeant au niveau de la wilaya ; chaque commune est appele quantifier ses besoins et
tablir ses ordres de priorit dans lutilisation des terrains inclus dans le primtre urbain ;
cest lune des conditions remplir pour lobtention des avances du Trsor, dans le cadre
du financement planifi .
Cette programmation reste difficile tablir, de manire prcise, parce que la commune
ne possde pas lensemble des moyens de sa politique ; la commune se limite tablir un
Plan
dAction Foncire - P.A.F.- dont lobjectif sera de raliser une occupation rationnelle
du sol ainsi que son utilisation ; tabli pour une dure de 4 5 annes , le P.A.F. tiendra
compte des objectifs damnagement, dextension de lagglomration dfinis dans
diffrents documents de planification - P.D.U. - P.M.U. P.C.D.- collectivits locales ; ces
conditions permettront aux collectivits locales de prendre possession des terrains de
manire progressive et de les utiliser de manire rationnelle .
128
La mise en uvre de ce programme dutilisation des terrains est intimement lie aux
perspectives de dveloppement socio-conomique de lagglomration ; llaboration de ce
document devra tenir compte des quipements et des investissements, de manire les
intgrer ; la concrtisation du projet dpend des collectivits locales mais aussi de
lensemble des oprateurs susceptibles dintervenir lintrieur du primtre urbain .
Le plan daction foncire refltera les besoins de la commune en matire dquipements,
de terrains dassiette concernant ces quipements , ainsi que les exigences moyen terme
en surface durbanisation .
*-
Le systme de financement .
*-
Cette procdure implique une rotation rapide des fonds et une utilisation adquate de
cette avance ; les communes sont tentes de privilgier les oprations court terme
compatibles avec ce systme de financement , au dtriment des actions long terme tales
dans le temps ; cette procdure demeure complexe au niveau des transactions ralises par
la commune , aussi bien pour lacquisition des terrains que pour leur cession ; le transfert
de lensemble des terrains domaniaux au profit des communes, dans le cadre des rserves
foncires, et leur cession gratuite aurait donn de la cohrence aux mcanismes de
financement .
*-
Dans le cadre de son primtre urbain, la commune planifie, amnage sur les terrains
acquis ou bien acqurir, des zones dhabitat, dactivits, des espaces verts ; ces terrains
seront soit utiliss directement par la commune, soit par l Etat, soit cds aux particuliers
pour leurs besoins familiaux ; dans le cadre de ses besoins familiaux, chaque citoyen a le
droit 20 m2 pour une famille dont la taille peut varier entre un minimum de 8 personnes et
un maximum de 20 personnes .
La commune prend, en 1er lieu, une dlibration concernant la destination du terrain
faisant partie des rserves foncires ; elle charge son prsident dlaborer les plans, les
129
devis, le cahier de charges ; ce cahier de charges, aussitt tabli, est soumis lapprobation
du Wali ; celui-ci fixe les droits et les obligations des ventuels acqureurs.
Il indique les raisons qui ont motiv la vente et les surfaces des lots concerns par la
vente, leur origine, les servitudes qui leur sont lis ; il indique leur prix ainsi que les
conditions de la vente ; le cahier des charges est un document de rfrence ncessaire
toutes les transactions foncires ; il fixe avec prcision lensemble des oprations relatives
la cession des lots aux particuliers, la description des lots, la formalisation de la cession,
les conditions de la cession, le prix , le cautionnement, les modalits de paiement, la date
dentre en jouissance, les clauses rsolutoires .
Lensemble de ces conditions est port la connaissance de la population dans le cadre
dune publicit collective par voie de presse ou daffichage ; elle fixe la priode au cours
de laquelle les candidats peuvent souscrire aux engagements et la clture des dlais de
dpt des candidatures .
Aux terme de ce dlai, la liste des candidats est arrte par le prsident de lA.P.C , un
membre de l A.P.C et le receveur ; sur cette base , lA.P.C dlibre en vue darrter
dfinitivement la liste des candidats ; les candidats ne doivent pas possder de proprit
sur lensemble du territoire national ; ils doivent justifier de ressources suffisantes ou de la
capacit de mobilisation dun prt pargne - logement .
Dautres critres subsidiaires sont prvus tels que linsalubrit du logement occup par
lventuel acheteur, le nombre de personnes charge, le lieu de rsidence, ladhsion une
cooprative immobilire ; les actes de vente sont alors tablis dans leur forme
administrative ; le rglement du prix du terrain se fait auprs de la caisse du comptable
communal, sur la base dune valuation domaniale .
*-
130
A lintrieur des rserves foncires, la valeur de rfrence des terrains, du sol , ne repose
pas sur des critres objectifs ; les prix rsultent dvaluations administratives effectues par
les services des Domaines ; ceux -ci sont consults pour toute acquisition ou cession
foncire, aussi bien au profit des communes que des tiers.
Cette valuation peut reposer sur la valeur vnale de biens analogues situs dans le
secteur o se trouve le terrain valuer ; le service des Domaines se rfre la
comparaison du march, tout en rejetant les transactions spculatives ou ayant fait lobjet
de dissimulations importantes .
Ladministration des Domaines peut intgrer dans son valuation dautres lments
dapprciation lis laccessibilit, la surface, la morphologie du terrain ; les valuations
reposent rarement ou partiellement sur des critres objectifs ; labsence de rfrence avait
pouss les ministres de lIntrieur et des Finances laborer une grille dvaluation des
valeurs foncires .
-5-2- LES NOUVEAUX INSTRUMENTS DURBANISME .
De nouveaux instruments durbanisme sont dcids par les pouvoirs publics ; ils sont
destins combler les insuffisances du P.U.D. ; le - P.D.A.U- remplace le P.U.D pour les
agglomrations de plus de 10 mille habitants ; le Plan dOccupation du Sol - P.O.S- remplace
la Z.H.U.N, la zone industrielle - Z.I- , la Zone dAmnagement Concerte - Z.A.C . ; dans
cette nouvelle rglementation, il est spcifi quaucun usage du sol, aucun lotissement ou
construction ne peut se faire en contradiction avec le nouveau rglement durbanisme sous
peine de sanctions prvues par la loi .
5 -2-1- LE PLAN DIRECTEUR DAMENAGEMENT ET DURBANISME P.D.A.U .
Les nouveaux instruments durbanisme font lobjet dune laboration concerte, jusqu
lachvement de ltude, au niveau de ladministration publique , des diffrents organismes
concerns par les rsultats du plan , des services publics, des associations de citoyens.
Le P.D.A.U est un instrument de planification spatiale, de gestion urbaine de la commune
ou des communes ; il tient compte des plans et des schmas damnagement ; le P.D.A.U.
dfinit la destination gnrale des sols par secteur et par zone ; celui-ci concerne aussi bien
lextension des tablissements que la localisation des services et des activits ; il concerne
la nature et limplantation des grands quipements, les infrastructures , les zones
dintervention et de rnovation ; il doit veiller assurer un quilibre entre lextension
urbaine et lexercice des activits agricoles et conomiques ; il doit prserver les ressources
et le milieu naturel ; les objectifs du P.D.A.U. sont dfinis par le dcret N 91-177 du 28 mai
131
1991 ;
affrents .
Ses objectifs sont les suivants : le diagnostic de ltat actuel de laire de ltude et les
perspectives de son dveloppement - les propositions damnagement et de mise au point
dfinitive - les rglements .
Le territoire dintervention est divis en secteurs : secteurs urbaniss - secteurs
urbaniser - secteurs destins accueillir lurbanisation future - secteurs non urbanisables .
Lurbanisme ne peut tre matris sous ses diffrents aspects que sont les tudes, leur
application et leur suivi sur le terrain que sur la base de la disponibilit des terrains , les
possibilits de choix des terrains ; leurs cots raisonnables font partie des priorits ; do
limportance de la matrise du foncier.
La matrise du foncier est lune des conditions de succs ou dchec de la question
urbaine et de lurbanisme ; les nouveaux instruments durbanisme sont crs par la loi
cadre N 90-29 ; ils sont complts par des dcrets pour le contrle priori et posteriori de
ces instruments par les constructeurs, lotisseurs et dmolisseurs ; la loi N 95-25- abroge
lordonnance N 74-26 et prvoit un certain nombre de dispositions relatives aux sols
urbaniss et urbanisables ; le contrle est rgi par le dcret N 91-176 et seffectue priori
par le certificat de morcellement et le permis de construire - posteriori pour le certificat
de conformit et le permis de dmolir.
Le monopole exerc jusque-l par les A.P.C. dans les transactions sur les terrains btir
est supprim ; la procdure dexpropriation pour les besoins dUtilit Publique ou
dIntrt Gnral est prvue par la loi N 90-11 avec un droit de premption au profit de
lEtat et des collectivits locales ; le P.U.D. qui rglementait jusque l lensemble du
territoire de la commune ne concerne plus partir des annes 1980 que le chef lieu de la
commune .
En labsence des instruments damnagement et durbanisme , la construction est gre
conformment au dcret N 91-175 - par les rgles gnrales.
A partir de 1986 , la prise en charge des difficults lchelle locale est dcentralise ; de
nouvelles priorits et de nouveaux objectifs apparaissent et voluent dune commune une
autre ; ces rformes sont destines produire un impact sur le rle des collectivits
locales ; la lgislation sur les rserves foncires est abroge ; la consistance des terres
urbanises et urbanisables est dfinie par les nouveaux instruments damnagement et
durbanisme ; les instruments durbanisme doivent tre transparents et accessibles tous
les citoyens ; lespace est clairement rglement pour lintervention de nouveaux acteurs ;
132
il concerne les promoteurs immobiliers, les agences foncires, les investisseurs, les
associations de citoyens ; la concertation entre les diffrents acteurs que sont les lus, les
promoteurs, les entrepreneurs, les reprsentants des usagers, ladministration, devient
indispensable dans llaboration des instruments durbanisme ; leur application sur le
terrain et le suivi des oprations font partie de leur intervention ; les communes, les villes
sont appeles attirer les investisseurs, les crateurs demplois et de ressources, les
promoteurs, les producteurs de logements .
Quels sont les acteurs concerns par cette rglementation et de quelle manire
interviennent ils ?
- a - Les Collectivits Locales les A.P.C . Elles dfinissent leurs objectifs en matire durbanisme , en fonction de leurs besoins
mais aussi en fonction de leurs moyens financiers, humains et matriels ; elles tablissent
leurs priorits, dterminent leur degr durgence et crent les conditions de russite de
leurs projets ; parmi ces conditions, figurent les mesures pratiques, les avantages auxquels
auraient droit les ventuels investisseurs ; il sagit de la disponibilit immdiate du terrain
dassiette, la disponibilit dun certain nombre de commodits telles que la viabilisation,
leau, llectricit , les mesures fiscales avantageuses, le guichet unique pour les
procdures administratives, la disponibilit des autorits locales .
- b - Ladministration .
Elle veille par lintermdiaire de ses diffrents organes spcialiss, au bon droulement
des procdures prvues par la loi et au respect de la rglementation en vigueur.
- c Les services chargs de la gestion urbaine .
Ils veillent la conformit des projets sur le terrain et financirement par le contrle des
ressources .
- d - Les propritaires fonciers .
Ce sont des citoyens, propritaires de terrains situs lintrieur de primtre urbain ou
bien dans sa zone dextension ; ces terrains bnficient habituellement de certaines
commodits qui leur accordent des avantages financiers par rapport dautres terrains ; la
prsence des axes routiers, de certains rseaux comme leau, llectricit , le gaz de ville ,
ou bien la prsence de certains quipements importants accordent une plus - value
ces terrains dans le cadre de la spculation foncire ; ces propritaires fonciers chercheront
tirer le maximum de profits de leurs terrains en y ralisant les ouvrages les plus rentables.
- e - Les promoteurs immobiliers .
133
ouvrages quil vont raliser, dabord par lacquisition du terrain au prix le plus bas .
- f - Les investisseurs .
Leur objectif est de trouver le maximum de facilits tous les niveaux ; cela concerne
linstallation au plus vite de leur quipement et la rentabilisation de leur investissement ;
ces facilits sont dordre administratif comme ltablissement de lacte notari du terrain
dassiette ; ces facilits sont aussi techniques ; elles concernent la disponibilit du rseau
routier, de leau, de llectricit ; ces conditions sont indispensables pour le dmarrage de
toute activit de production .
- g - Les citoyens usagers de la ville .
Ils seront les premiers bnficiaires du dynamisme des autorits locales ou bien subir
les consquences de leur manque dinitiative ; le travail, le logement, la ralisation des
nouveaux quipements, la qualit de leur cadre de vie dpendent des choix et des priorits
des autorits locales ; ils dpendent
commune .
- B - LES CONTRAINTES A LELABORATION DES P.D.A.U. ET DES P.O.S. .
134
Les dlais des tudes , 8 mois en moyenne , ne correspondent pas limportance des
projets et ne tiennent compte de leur complexit .
- 2 LE FINANCEMENT DES ETUDES .
Llaboration des tudes est soumise aux rgles de la concurrence ; le moins offrant des
bureaux dtudes peut obtenir ltude du projet ; les enveloppes financires pralablement
tablies par les services concerns ne tiennent pas compte de toutes les contraintes telle que
la complexit du projet, la morphologie du terrain .
- 3 - LINFORMATION CARTOGRAPHIQUE .
Les cartes disponibles concernant les tudes des P.D.A.U., au niveau des communes,
figurent lchelle 1/50.000 et 1/25.000 ; au niveau des agglomrations il existe une
couverture en ortho-photo- plan ralise par lInstitut National de la Cartographie ; cette
couverture date de 1988 ; compte-tenu de lurbanisation acclre des agglomrations, cette
couverture ncessite une actualisation et une mise jour sur le terrain .
- c - MISE EN UVRE DES P.D.A.U. ET DES P.O.S. .
La mise en uvre des P.D.A.U. et des P.O.S. suppose au pralable la disponibilit dun
certain nombre de moyens en vue de leur laboration ; ils demeurent confronts des
contraintes dordre foncier et juridique ; sur le plan foncier, les textes rgissant le transfert
des terrains agricoles potentialits leves ou bonnes en terrains urbanisables ne sont pas
encore labors ; en dehors des terrains figurant sur le plan cadastral, les terrains inclus
dans des divers secteurs durbanisation ne disposent pas de titre de proprit ou dactes
authentiques ; cette situation rend les procdures juridiques classiques dlicates.
- LE RESPECT DES ORIENTATIONS DES PLANS ET DES SCHEMAS DAMENAGEMENT.
* - Les collectivits locales devaient consommer les ressources venant du Trsor Public
sans se proccuper de leurs origines; actuellement ces collectivits se doivent de crer leurs
propres ressources en encourageant les investisseurs sinstaller dans leur commune .
* - Le foncier et lurbanisme taient lis ; actuellement , le foncier et lurbanisme sont
dissocis .
* - Lchelle dintervention se faisait sur les plans au 1/25.000 - 1/5000 - 1/2000 - pour les
agglomrations principales ; actuellement, lchelle des plans est destine intervenir de
manire encore plus prcise lintrieur des agglomrations : 1/5.000 - 1/1000 - 1/500 .
- e-
- 1 - LE P.D.A.U. .
PHASE - 1 :
naturels, les terrains destins lextension de la ville, aux quipements, lhabitat seront
dtermins .
Ce bilan est accompagn de documents graphiques qui matrialisent la situation de la
commune ; la carte physique : cest le document o sont reprsents les oueds, les
montagnes, les plaines, le relief dune manire gnrale ; la carte doccupation du sol : elle
indique les secteurs urbaniss, les zones agricoles, la fort ; la carte de la valeur agricole
des terres : elle reprsente leur potentialit leve, moyenne ou faible ; la carte des
servitudes avec les axes routiers importants, secondaires, les pistes carrossables ; le bilan
socio- conomique concernant lagglomration et les zones parses ; lanalyse des
donnes socio-conomiques o sont indiqus la population, lemploi, la scolarisation ;
lanalyse des activits conomiques : agriculture, industrie , secteur du B.T.P. , activits
tertiaires ; lanalyse sectorielle : quipements existants, dficits, besoins en logements,
rseaux de V.R.D. .
Les documents graphiques comportent la carte de ltat des lieux o sont indiqus
loccupation du sol , les quipements , lhabitat ; la carte des rseaux divers o sont
reprsents leau, lassainissement, llectricit , le gaz ; la carte des servitudes avec les
axes routiers et les pistes .
-b-
constructions - C.O.S. - ; la carte des rseaux divers : eau , lectricit, gaz , assainissement ;
la carte des voiries et des quipements .
LE REGLEMENT :
-2 LE P.O.S. .
LA.P.C concerne par le P.O.S. fixe, par le moyen dune dlibration, les limites de
lintervention ; elle indique les termes de rfrence du P.O.S. ainsi que les personnes
consulter durant llaboration du P.O.S. ; le P.O.S. fixe de faon dtaille lensemble des
droits concernant lutilisation des sols et le type de construction ; il puise ses termes de
rfrence du P.D.A.U. ; ceux-ci concernent les limites, la nature de lintervention du P.O.S. :
amnagement, restructuration, densification ; les P.O.S. sont situs sur des secteurs
urbaniss et urbaniser.
Le P.O.S. dfinit un projet urbain ; il est destin rsoudre les problmes poss; il doit
permettre la satisfaction des besoins de la commune par une croissance organise et une
transformation du tissu urbain sans clatement ni dmolitions.
-a-
PHASE - 1 -
Ltat des lieux , le bilan de la situation actuelle , le diagnostic figurent sur une note de
prsentation ; y seront indiqus lensemble des informations sur la dmographie,
lvolution de la population et son actualisation ; ils seront suivis par des indications sur le
climat, lhydrogologie , la topographie , loccupation du sol, lagriculture, la gologie , la
gotechnique ; la nature juridique des sols, ltat du cadre bti, les constructions valeur
historique, la structuration de lespace feront partie de ce bilan ; les quipements , avec des
indications sur leur tat, leur capacit, les besoins des habitants ; les voiries et rseaux
divers avec des informations sur leur tat, leur capacit, les besoins de la population ; ce
bilan est accompagn de documents graphiques : le plan de situation , le plan
topographique , la carte gotechnique , le plan des servitudes et contraintes, le plan des
diffrents rseaux - eau potable - eaux uses - lectricit .
-b-
PHASE -
2 -
aprs discussion avec les parties concernes ; ce rglement indique les rgles
auxquelles il faut se conformer dans chaque zone concerne par le P.O.S., chacune avec ses
particularits ; ces rgles sont prsentes sous la forme de plusieurs articles accompagns
de documents graphiques :
138
-f-
Il comporte plusieurs articles qui concernent essentiellement : les accs et les voiries ,
les dessertes et les rseaux, limplantation des constructions par rapport aux voies et aux
emprises publiques, limplantation des constructions par rapport aux limites sparatrices,
limplantation des constructions par rapport aux autres sur une mme proprit , la hauteur
des constructions, laspect extrieur , le stationnement , les espaces libres et les plantations,
les implantations des constructions interdites, les implantations des constructions
autorises, le coefficient doccupation du sol .
Ils veillent ce que la ralisation des ouvrages programms soit possible techniquement,
par le contrle des tudes et leur suivi .
et du cot de ralisation des logements ; les prix de revient taient exprims de la manire
suivante : doublement pour le logement , triplement pour lindustrie .
Pendant le troisime plan de dveloppement -1974 1977 -, les investissements sont trois
fois plus importants que la somme des deux plans prcdents ; les capacits internes de
ralisation sont vite dpasses ; lappel aux moyens de ralisation trangers, de plus en
plus important, tait devenu ncessaire ; cette initiative eut pour consquence
laccroissement des besoins de financement en devises .
139
Afin de mieux matriser les programmes de logements sociaux dans leur conception
architecturale, leurs aspects techniques et leur prix de revient, les pouvoirs publics
dcidrent de les normaliser ; le logement social urbain est redfini sur la base de la
Nouvelle Politique Nationale de lHabitat et de la Construction ; de nouvelles
dispositions, prescriptions et normes sont formules lintention de lensemble des
techniciens et des organismes constructeurs qui se devaient de les respecter .
- 6 - 1 - DISPOSITIONS GENERALES .
Par ces nouvelles dispositions, les pouvoirs publics dcident que les programmes
annuels de ralisation de logements urbains pour la priode quadriennale - 1974 - 1977 - ,
arrts pour chaque wilaya devront tenir compte des rpartitions par catgorie et par
grandeur de logement et sinscrire dans lenveloppe financire moyenne qui en rsulte .
Trois catgories de logement ont t arrts :
*-
TYPE A
*-
TYPE B
*-
TYPE C
Type B
55%
Type C
25%
logements de 5 pices : 5% .
Lenveloppe financire moyenne du logement , son cot unitaire moyen , sont fixs 60
mille D.A. et ne sont susceptibles daucune rvaluation .
Cette enveloppe financire moyenne comprend toutes les dpenses affrentes chacune
de ces oprations ; elle concerne les tudes techniques, les tudes de sols, les honoraires
darchitecte, le suivi des travaux ; elle concerne aussi bien les travaux de construction,
incluant tous les corps dtat, les voiries et les rseaux divers, que les quipements
organiques tels que leau , llectricit , le gaz .
Les donnes spcifiques chaque wilaya peuvent justifier la modification de ces
pourcentages dans la rpartition des logements ; la grandeur du logement moyen ne pourra
140
en aucun cas tre infrieure 3 pices ; partir de lanne 1979, sur la base de lexprience
des plans de dveloppement prcdents, il est dfini pour le logement social urbain une
seule catgorie de prestations ; la rpartition des logements par grandeur est dcide de la
manire suivante : le logement de 3 pices : 85% - le logement de 4 pices : 10% - le
logement de 5 pices : 5% ; toute modification de cette rpartition est soumise laccord
pralable du ministre de lHabitat et de lUrbanisme .
- 6 - 2 - STRUCTURATION DE LESPACE RESIDENTIEL .
rapporte , en collaboration avec les services de lurbanisme et les collectivits locales ; les
Plans Directeurs
-a-
Quartiers, Units
LE QUARTIER
141
transformation non polluantes ; il peut , soit sintgrer un site urbain existant , soit faire
partie dune ralisation partielle dun plan durbanisme en cours dlaboration ; les
quipements collectifs devraient faire partie dune autre programmation ; lintrieur du
quartier , les dplacements vers les quipements et les lieux de travail pourront seffectuer
pied pour des trajets nexcdant pas 1200 mtres ; des arrts de transport en commun ,
accessibles en une dizaine de minutes environ pourront relier le quartier au reste de
lagglomration .
-b-
LUnit de Voisinage regroupe une population comprise entre 2400 et 4800 habitants ;
elle constitue lunit fondamentale de lagglomration urbaine ; cest galement le
fondement de la vie sociale et culturelle de la cit ; cest une entit homogne pourvue de
lquipement ncessaire sa bonne gestion ; lUnit de Voisinage se compose de plusieurs
Groupements dHabitation ; elle est accompagne par des quipements prscolaires ,
des quipements caractre socio culturel et sportif ainsi que des quipements
commerciaux ; ces quipements assurent les besoins essentiels de la vie quotidienne des
habitants ; ils sont situs sur un rayon de 350 mtres ; lintrieur de lUnit de Voisinage ,
les dplacements se feront uniquement pied ; il est prvu des circulations mcanises
pour les interventions ponctuelles ou rptes tels que les secours , le nettoyage des voiries,
lapprovisionnement des quipements .
- c - LE
400 logts .
LUNITE d HABITATION
LUnit dHabitation reprsente une seule construction , un btiment unique ; cest soit
une maison individuelle, soit un immeuble collectif compos de plusieurs logements ;
lunit dhabitation comprend aussi les voies de desserte ainsi que les parkings qui sy
rapportent ; au cours du 2 plan quadriennal , les programmes de logements ou nombre de
logements construire avaient t classs en fonction de leur importance dans les
catgories que nous venons de citer ; ces oprations raliser font partie soit dune
intgration un site urbain existant , soit dune ralisation partielle dun plan durbanisme
142
en cours dlaboration ; les quipements collectifs devaient faire partie dune autre
programmation .
-6-3- DEFINITION DES CONSTRUCTIONS ET DES ESPACES EXTERIEURS .
* - Les immeubles bas : sont considrs comme Immeubles Bas , les immeubles de 2
5
niveaux, sans ascenseur ; le niveau de rfrence est choisi par rapport au niveau + 0.000
*- Les immeubles moyens : sont considrs comme Immeubles Moyens, les immeubles
de 6 10 niveaux, avec un ascenseur au minimum ; la cte du dernier niveau habitable
nexcde pas 30 mtres ; le niveau de rfrence est choisi toujours par rapport au trottoir
dont la cte du sol au dernier niveau habitable nexcde pas 14 mtres .
Les immeubles hauts : sont considrs comme Immeubles Hauts les immeubles
143
2 pices
3 personnes
3 pices
5 personnes
4 pices
8 personnes
5 pices
11 personnes
EMPRISE
DES CONSTRUCTIONS :
surface construite des logements, la surface construite des locaux communs, la surface des
prolongements extrieurs tels que les schoirs , les loggias, les balcons .
-T- 40 Emprise au sol des logements par habitant , par nombre moyen de niveaux
et par catgorie de logement la veille du 2 plan quadriennal - en m2 .
Nombre
moyen de
10
11
12
13
14
15
2,10
1,.87
1,68
1,68
1,54
1,32
1,32
1,.23
niveaux
dune opration
circulation pour pitons - laccs aux terrains rservs aux quipements collectifs certaines
circulations pitonnires peuvent tre utilises pour les interventions ponctuelles tels que
les vhicules de secours .
- 5 - EMPRISE DES PARKINGS :
base de 1,75 m2 par habitant ou 10,5 m2 par logement ; elle correspond 3 places pour 4
logements; dans le cas des logements individuels - type C - permettant le parcage des
vhicules lintrieur de la partie privative du logement, cette surface pourra tre rduite
144
0,80
m2 par habitant ; concernant les aires de stationnement prvues pour les quipements
collectifs, elles seront dtermines sur la base des besoins propres de chaque quipement .
- 6 - EMPRISE DES ESPACES VERTS :
sur la base dune surface minimale de 1,5 m2 par personne ; lespacement entre les
immeubles, prvu pour permettre un ensoleillement convenable, dterminera des espaces
libres amnager .
-T.42- Surface minimale des espaces verts - en msuivant la situation gographique des programmes de logements.
Zone du littoral et des hauts
30-
Sud
1,75
1,50
1,15
1,00
Est
2,00
1,75
Orientation
Source : MUCH
Ces coefficients ne sont valables que pour les terrains dont la pente nexcde pas 5% ;
concernant les terrains dont la pente suprieure 5%, ces coefficients devront tre corrigs
en fonction de lorientation des terrains et de limportance des pentes .
- 7 - EMPRISE DES ESPACES DE JEUX .
Lemprise des espaces de jeux est calcule sur le base de 2,00 m2 par habitant.
- 8 - EMPRISE DES EQUIPEMENTS COLLECTIFS .
La programmation des quipements collectifs se fera suivant les normes tablie par la
grille dquipements du Ministre de lHabitat et de lUrbanisme .
-9 - CONCEPTION DES LOGEMENTS :
salle de sjour, 2 - 3 ou 4 chambres, une cuisine, une salle de bain, un W.C., des circulations,
une loggia, un schoir, une cour pour le logement de type C.
-6 - 5 - CONCEPTION DES PROGRAMMES DE LOGEMENTS SOCIAUX .
- DEFINITION DES DIFFERENTES PARTIES DU LOGEMENT .
a - La salle de sjour : celle-ci doit tre en rapport avec les grandeur du logement ; cet
espace est destin aux activits de rception ; il devra tre en relation direct avec laccs du
logement de manire prserver lintimit des autres espaces rservs la vie familiale ; il
est recommand, pour les salles de sjour qui appartiennent la catgorie A et la catgorie
B,
de les concevoir sous la forme de deux espaces afin de garantir une habitabilit optimale
de ces logements ; il sera possible de prvoir lhbergement dans lun des espaces .
145
2 Pices
17,50
16,00
14,00
3 Pices
17,50
16,00
14,00
4 Pices
18,50
16,00
14,00
5 Pices
21, 00
19,50
16,00
Source : MUCH
- b - Les chambres : elles devront permettre un amnagement au sol utile aux activits de
3
personnes ; cest le taux doccupation maximum des chambres ; cette surface est
identique pour les trois catgories de logements A-B-C ; la surface sera au minimum de 10
m2 .
-
ventuelle des repas ; il y sera prvu les emplacements pour la cuisinire et le rfrigrateur
- T.44- Surface minimale des cuisines- en m 2Grandeur des logements
2 Pices
6.00
6.00
6.0
3 Pices
7.00
6.00
6.00
4 Pices
7.00
6.00
6.00
5 Pices
8.50
7.50
7.50
Source : MUCH
-
d - Les Salles de Bain : elles seront situes de prfrence proximit des chambres ; la
surface minimale est fixe 3,50 m2 pour les 3 catgories de logements ; une ventilation
naturelle de cet espace est souhaitable .
-
e - Les Rangements :
m2 .
f - Les Dgagements :
fonctions et des activits du logement ; leur surface ne doit pas excder 15% de la surface
totale des logements ; leur largeur ne doit pas tre infrieure 1,00 m .
146
Type A
Type B
Type C
Fonctionnels
2p
3p
4p
5p
2p
3p
4p
5p
2p
3p
4p
5p
Sjour
17,5
17,5
18,5
21,0
16,0
16, 0
17,0
19,5
14,0
14,0
14,0
16,0
Chambres
10,0
10,0
10,0
10,0
10,0
10,0
10,0
10,0
10,0
10,0
10,0
10,0
Cuisine
6,00
7,00
7,00
8,50
6,00
6,00
6,00
7,50
6,00
6,00
6,00
7,50
3,50
3,50
3,50
3,50
3,50
3,50
3,50
3,50
3,50
3,50
3,50
3,50
W.C
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Rangement
0,50
1, 00
1,50
2,00
0,50
1,00
1,50
2,00
0,50
1,00
1,.50
2,00
Salle de
Bain
Source : MUCH
T. 46 - Surfaces habitables des logements - en m prvus dans le cadre de 2 plan quadriennal - 1974 -1977 Grandeur des logements
Catgories
de
2 Pices
3 Pices
4 Pices
5 Pices
Mini
Maxi
Mini
Maxi
Mini
Maxi
Mini
Maxi
Type A
45.00
50.00
58.00
64.00
72.00
80.00
91.00
98.00
Type B
42.00
45.00
53.00
58.0
65.00
72.00
85.00
91.00
Type C
39.00
42.00
50.00
55.00
62.00
67.00
76.00
85.00
logements
Source : MUCH
147
T.- 47- Tableau rcapitulatif des surfaces habitables- en m2- minimale des espaces
fonctionnels prvus aprs le 2 plan quadriennal 1974 1977 Grandeur des logements
3 Pices
4 Pices
5 Pices
Salle sjour
18.50
20.0
20.00
Chambres
11.00
11.00
11.00
Cuisine
9.00
10.00
11.00
Salle de bain
3.50
3.50
3.50
W.C
1.00
1.00
1.00
Rangements
1.00
1.50
2.00
Circulations
8.50
10.00
11.50
Surface habitable
64.00
79.00
93.00
Espaces
Source: MUCH
Immeubles
Immeubles
individuelles
Bas
Moyens
Immeubles Hauts
5,90
11,66
11,66
14,82
Ascenseur
--
--
1,80
1,80 3,26
Local Poubelle
--
1.50
1,50
1,50
5,90
13,16
14,96
27,28
--
10%
10%
35%
6,00
14,50
16,50
37,00
Dsignation
Cages descaliers
Surface totale
Majoration
Surface majore
Source: MUCH
Les conditions du confort des logements devront permettre le respect des orientations
prfrentielle des salles de sjour et des cuisines ; cependant il sera tolr une autre
orientation pour un tiers des pices principales des logements de 4 et 5 pices ; les
orientations prfrentielles sont bases sur lensoleillement souhaitable , on devra tenir
compte galement du microclimat, de la configuration du terrain, des vents dominants .
148
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .
- CHAPITRE 1 1- P. SALAMA :
2 10- R.G.P.H.
3-4- F. BENATIA : Lappropriation
pp.28-29 1978 .
7 8- A.HAFIANE : Les
9- N.A. BENMATTI :
149
T iers Monde
-p . 28 1963-
Op .cit . p. 138 -
5 O.N.U. : Confrence
Titre - 6 -
PROBLEMATIQUE .
Depuis une cinquantaine dannes, lAlgrie est confronte un phnomne
durbanisation acclre, sans prcdent dans lhistoire du pays ; le taux durbanisation en
2006,
dpasse les 60% ; les statistiques prvoient un taux de 70% en 2010 et 80% lhorizon
2025 ;
cette situation sexpliquait, au cours des annes 1960, par les consquences
150
territoire national , est occupe par 8 millions dhabitants, soit le 1/4 de la population du
pays ; dautre part, les deux tiers de cette population sont rpartis sur 160 centres urbains;
en parallle , les activits industrielles se sont dveloppes et se sont polarises dans cette
partie du littoral ; celle-ci compte 6000 usines, soit 51 % des units industrielles du pays ;
25 %
La mtropole algroise est marque par une urbanisation diffuse, marque par la
multiplication des localits ; sa densit est importante ; 80% de lespace est urbanis .
Cette
conomiques du pays ; elle se manifeste par une forte demande en logements dits
conomiques ou sociaux, financs par les pouvoirs publics et destins aux catgories
sociales les plus dmunies; elle sexprime aussi par une forte demande en quipements
collectifs tels que les coles, les hpitaux, les services publics ; cette croissance urbaine se
traduit, par lextension de lhabitat spontan et de lhabitat prcaire dans la priphrie des
villes ainsi quune demande de plus importante en surfaces destines la construction .
Le phnomne durbanisation
et labsence
ou
la
faiblesse
de
matrise de
151
Afin dattnuer les effets de cette urbanisation imprvue et non contrle , les pouvoirs
publics, en Algrie, mettent en place des moyens exceptionnels ; ce sont les
nouveaux moyens Lgislatifs, Institutionnels et Financiers ; des moyens financiers
humains et matriels relativement importants sont mis en place afin de concrtiser cette
dynamique sur le terrain .
De nouveaux instruments sur lamnagement du territoire, sur la planification spatiale
sont mis jour; ils sont destins mettre un terme cette volution urbaine anarchique .
Tous les moyens financiers publics et privs , susceptibles dtre mobiliss , sont mis
contribution ; cest, selon lexpression du ministre de lHabitat , lavnement de la
politique du logement extra budgtaire ; au cours de lanne 2002 , 200 milliards de D.A.,
non exploits, taient disponibles dans les caisses des organismes publics comme la
C.N.E.P.,
celle-ci sattelle renforcer ses formules traditionnelles de crdits au logement ; elle tend
sriger en banque spcialise dans limmobilier .
Laide de lEtat se manifeste de diffrentes manires ; plusieurs formes daides directes
et indirectes sont consenties aussi bien aux promoteurs immobiliers quaux bnficiaires
des logements ; lencouragement laccession la proprit par une aide financire
directe, sous forme dallocation, loctroi de crdits des conditions avantageuses,
lintervention dans le domaine du foncier pour liminer la spculation, la prise en charge
par lEtat de la viabilisation des terrains dassiette , la rduction des taux dintrt auprs
des banques font partie des mesures dcides par les pouvoirs publics afin de provoquer
une dynamique nouvelle .
Les entreprises de ralisation nationales, publiques et prives , quelles que soient leurs
capacits de production, sont appeles participer la production des logements sociaux ;
cette initiative vise aussi absorber la main-duvre disponible et la rduction du taux de
chmage ; des entreprises trangres, en majorit chinoises apportent leur savoir-faire et
contribuent la rsolution de la crise .
Les collectivits locales sont invites mieux matriser lamnagement de leurs
communes; en effet , selon une tude rcente, 20% des terrains sont exposs aux risques
naturels ; des agents habilits sont chargs didentifier ces zones risques .
153
Les ensembles dhabitation, raliss au cours dune priode relativement rduite, ont
donn un nouvel aspect au paysage urbain ; leur typologie , leur aspect architectural ont
transform le cadre bti traditionnel ; les consquences ngatives sur lenvironnement
ont transform le cadre de vie de la population .
Le logement social signifie t-il conomie despace, rduction de surface, simplicit dans
la forme et dans le contenu, monotonie daspect ? Le logement social , dont lun des
objectifs est de supprimer la prcarit, doit-il aboutir graduellement de nouveaux
bidonvilles ? Est-ce que la pnurie de la quantit naboutira pas un jour la pnurie de la
qualit ?
Le dernier sisme de Boumerdes , le 23 mai 2003, avait durement touch les immeubles
dhabitation et les logements sociaux en particulier; les enqutes effectues par les
autorits publiques avaient dmontr la fragilit des nombreux ouvrages qui se sont
crouls; pour de nombreuses raisons, ceux-ci ne rpondaient pas aux exigences prvues
par la rglementation en vigueur ; cette catastrophe avait entran la destruction de 22
mille logements , 160 tablissements scolaires , 6 structures sanitaires ; elle avait absorb
une enveloppe budgtaire de 200 milliards de D.A.; suite ces vnements dramatiques, les
pouvoirs publics se sont dcids mettre en place de nouveaux moyens de contrle ; la loi
04-05
et de
du 14-08-2004- est oriente vers plus de vigilance vis--vis de la qualit des ouvrages
la qualification
suprieurs, les entreprises soumissionnaires dotes des moyens les plus performants seront
retenues .
Ces
* - Des
immeubles sont raliss dans des zones dhabitations prvues dans le cadre du plan
durbanisme, avec le souci de les intgrer des quipements complmentaires ; cest le cas
des - Z.H.U.N. - Nouvelles Zones dHabitation Urbaines ; ils peuvent tre raliss dans
des centres urbains existants parce quun terrain est disponible ; ces immeubles
dhabitation sont inspirs des Grands Ensembles raliss en Europe au lendemain de la
dernire Guerre Mondiale ; ils sont produits gnralement selon des techniques de
prfabrication; ce sont gnralement des immeubles sans grande varit, laspect
monotone ; les espaces extrieurs autour de ces constructions ne sont pas amnags ;
certains espaces rsiduels sont occups de manire illgale .
* - Les logements individuels un seul niveau , dnomms Evolutifs ; le citoyen
bnficie dune surface de base constitue par une construction en dur et dun
154
terrain complmentaire; cette surface peut tre augmente par une surlvation et
amnage en fonction des besoins de lacqureur .
- Des constructions individuelles , ralises en milieu rural et destines fixer les
populations dmunies des campagnes ; elles sont destines limiter lexode des paysans
vers les villes ; elles peuvent aussi constituer lunit de base des villages agricoles ; elles
bnficient de lassainissement, de lalimentation en eau et de llectricit ; elles sont
conues sur le modle ralis dans le cadre du Plan de Constantine ; ralises sur un seul
niveau, elles comprennent 2 pices , une cuisine, les sanitaires et une cour; leur extension
ventuelle peut seffectuer dans le sens vertical .
il passera 7,5 % durant le 2 plan quadriennal -1974 1977 ; ce nest qu partir du plan
Quinquennal- 1980-1985
sur les quipements collectifs : habitat, coles, infrastructures, services publics, transport,
eau ;
Leur intervention est simultane une dsertion massive des campagnes et un
mouvement de population vers les agglomrations urbaines (7) .
155
156
- INTRODUCTION GENERALE :
se sentir chez eux ; ils en prennent possession et y expriment leur personnalit ; ils
peuvent sy identifier de manire optimale (1) .
Maryse Bresson
en insistant sur le fait que le logement est sans conteste , le besoin le plus sensible ;
satisfaire une telle demande peut savrer un puissant stimulant pour la stabilit des
populations ( 4) .
Rachid Hamidou
1- -
le
ensembles, o tout est rduit en quantit et en qualit, standardis dans son optique de
rduction maximale des cots ; cet appauvrissement et ce rtrcissement du logement
social produisent un sentiment de manque et de repoussement .
En Algrie , le logement social est, partir de lanne 2000, redfini par une loi ; celleci en fixe les nouvelles rgles daccs ; ce texte de loi sarticule en six grands chapitres
rpartis sur 39 articles ; larticle 2 dfinit ce quon entend par Logement Social ,
savoir toute construction usage exclusif dhabitation , ralise par lEtat ou les
Collectivits Locales
stipule que le logement social est attribu par une commission nationale sur la base
de critres dquit , de transparence , qui prte serment ; le critre de revenus moyens
retenu comme condition daccs sera redfini ; larticle 34 contient les mesures
coercitives susceptibles dtre prises lencontre des personnes qui feront une fausse
dclaration (7).
Lhabitat dune manire gnrale et le logement en particulier constituent un problme
dont la dimension est internationale ; en crise dans lensemble des pays sous
dvelopps, il continue proccuper, par certains de ses aspects, les autorits des pays
industrialiss.
La prise de conscience de ce phnomne mondial est consacre en 1976 par la
confrence des Nations - Unies sur les Etablissements Humains de Vancouver : les
2- -
pays du Monde ont exprim linquitude que leur inspirait la situation extrmement
grave des Etablissements Humains, notamment dans les pays en dveloppement ( 8 ) .
Cette inquitude est renouvele en 1996, par la deuxime confrence HABITAT-2-
toujours sous lgide des Nations- Unies avec ladoption dune nouvelle stratgie et des
nouveaux objectifs lchelle mondiale, savoir un logement convenable tous .
Un Etablissement Humain est plus quun groupement de personnes , de logements
et de lieux de travail ; la diversit
des caractristiques
Etablissements Humains et qui refltent les valeurs culturelles et esthtiques doit tre
respecte et encourage et les rgions qui ont une importance historique , religieuse ou
archologique
cest un moyen dviter leur exclusion de la socit ; il est mme considr comme un
capital, une monnaie dchange, un investissement long terme ; le rapport entre loffre
et la demande constitue le meilleur indicateur de lampleur de la crise .
Dans
ces pays, le logement est donc loin dtre considr comme un acquis ; pour
Veille Ville de Constantine , les catastrophes naturelles comme les inondations, les
tremblements de terre , les glissements de terrains ; devant la dtresse des populations
sinistres, lEtat avait le devoir moral, non seulement de leur procurer un abri immdiat,
titre provisoire , mais aussi denvisager des solutions pour le long terme ; il tait
ncessaire , pour les pouvoirs publics de pouvoir disposer constamment dun parc de
logements afin de faire face ces situations durgence ; le logement dit social
semblait le mieux adapt pour rpondre ce type
des exigences des citoyens mais aussi grce aux progrs technologiques et techniques ;
la gnralisation de lindustrialisation du btiment, lutilisation des systmes et des
5- -
dont une partie est devenue insalubre, se sont transforms en de vritables ghettos
o rgne la dlinquance et linscurit ; ils ont remplac, toute proportion garde, les
anciennes zones de bidonvilles et dhabitat prcaire ; les autorits publiques
sefforcent de mettre en place des mcanismes afin de trouver les solutions adquates :
soit les rhabiliter, soit entreprendre leur dmolition .
Une
mais aussi par les nombreux vnements qui ont marqu son
histoire rcente .
La concentration dmographique , non matrise , est un phnomne qui affecte
lAlgrie autant que dautres pays du Tiers- monde ; une zone du littoral stalant sur
quatorze Wilaya, reprsentant 4% du territoire national , est occupe par 8 millions
dhabitants, soit le 1/4 de la population du pays ; dautre part, les deux tiers de cette
population sont rpartis sur 160 centres urbains .
En
cette partie du littoral ; celle-ci compte 6000 usines, soit 51 % des units industrielles du
pays ; 25 % de ces usines sont implantes autour de lAlgrois ; en plus de leurs effets
6- -
sur lenvironnement , des produits chimiques au profit de lagriculture sont utiliss sur
une superficie de 1 600 000 hectares de terres arables .
Cette tendance la littoralisation du pays a des effets pervers au plan cologique
quand on sait que 1 million de m3 deau pollue se dversent dans la mer et que 10
millions de tonnes de sable ont t illgalement extraits ; en outre de 1963 1993, 120 650
hectares appartenant au foncier agricole ont t perdus cause de lempitement ; les
dunes bordires des plages se sont rtrcies et ne peuvent assurer leur rle de protection
de lcosystme ctier naturel ; le niveau des pollutions marines augmente
particulirement dans les zones mitoyennes des grandes mtropoles ou celles voisines
des complexes industriels engendrant une baisse sensible des ressources halieutiques (11).
Cette
conomiques du pays ; elle se manifeste par une forte demande en logements dits
conomiques ou sociaux , financs par les pouvoirs publics et destins aux catgories
sociales les plus dmunies ; elle sexprime aussi par une forte demande en quipements
collectifs tels que les coles, les hpitaux , les services publics ; sur le terrain , cette
croissance urbaine se traduit, par lextension de lhabitat spontan et de lhabitat
prcaire dans la priphrie des villes ainsi quune demande de plus importante en
surfaces destines la construction .
Le phnomne durbanisation
la production
Lordre des architectes propose llaboration dun diagnostic , dun audit sur la
construction ; il propose llaboration dun code de lurbanisme pour chaque ville
importante ; la sauvegarde et la rhabilitation du vieux bti qui menace de seffondrer
y occupent une place importante .
Tous les moyens financiers publics et privs , susceptibles dtre mobiliss , sont mis
contribution ; cest , selon lexpression du ministre de lHabitat , lavnement de la
politique du logement extra budgtaire ; au cours de lanne 2002 , 200 milliards de
D.A.
, non exploits , taient disponibles dans les caisses des organismes publics comme
la C.N.E.P., les assurances, les O.P.G.I., la B.E.A., le C.P.A. ; ces capacits financires
pouvaient tre utilises immdiatement ; les banques prives trangres , dArabie
saoudite et des Emirats , installes en Algrie , sont associes au financement du
logement .
Laide de lEtat se manifeste de diffrentes manires ; plusieurs formes daides
directes et indirectes sont consenties aussi bien aux promoteurs immobiliers quaux
bnficiaires des logements ; lencouragement laccession la proprit par une aide
financire directe, sous forme dallocation, loctroi de crdits des conditions
avantageuses , lintervention dans le domaine du foncier pour liminer la spculation,
la prise en charge par lEtat de la viabilisation des terrains dassiette , la rduction des
taux dintrt auprs des banques font partie des mesures dcides par les pouvoirs
publics afin de provoquer une dynamique nouvelle .
Les entreprises de ralisation nationales, publiques et prives , quelles que soient leurs
capacits de production , sont appeles participer la production des logements
sociaux ; cette initiative vise aussi absorber la main-duvre
disponible et la
cette catastrophe
avait entran la
suite ces
le
cadre
bti
traditionnel ;
les
consquences
ngatives
sur
* - Des
ces immeubles sont raliss dans des zones dhabitations prvues dans le cadre du plan
durbanisme, avec le souci de les intgrer des quipements complmentaires ; cest le
cas des Z.H.U.N Nouvelles Zones dHabitation Urbaines ; ils peuvent tre raliss
dans des centres urbains existants parce quun terrain est disponible ; ces immeubles
dhabitation sont inspirs des Grands Ensembles raliss en Europe au lendemain de la
dernire Guerre Mondiale ; ils sont produits gnralement selon des techniques de
prfabrication, o larchitecte nintervient presque pas ; ce sont gnralement des
Tours ou bien des Barres sans grande varit , laspect monotone ; les espaces
extrieurs autour de ces constructions ne sont pas amnags ; certains espaces rsiduels
sont occups de manire illgale .
* - Les logements individuels un seul niveau , dnomms Evolutifs ; le citoyen
bnficie dune surface de base constitue par une construction en dur et dun
terrain complmentaire ; cette surface peut tre augmente par une surlvation et
amnage en fonction des besoins de lacqureur .
* - Des constructions individuelles , ralises en milieu rural et destines fixer les
populations dmunies des campagnes ; elles sont destines amliorer leur cadre de vie
mais aussi limiter lexode des paysans vers les villes ; elles sont gnralement situes
proximit de la route ; elles peuvent aussi constituer lunit de base des villages
10 - -
en eau et de
llectricit ; elles sont conues sur le modle ralis dans le cadre du Plan de
Constantine
; ralises sur un seul niveau , elles comprennent 2 pices , une cuisine, les
sanitaires et une cour ; leur extension ventuelle peut seffectuer dans le sens vertical .
* - Des constructions individuelles , un seul niveau , sous forme de chalets ;
prfabriques ltranger , elles ont t en grande partie importes dans le cadre dune
situation imprvue , dun relogement de population en urgence , notamment aprs le
sisme qui provoqua la destruction des villes dEl Asnam le 10 Octobre 1980 et de
Boumerdes
le 23 mai 2003 ; elles sont ralises avec des matriaux lgers ; elles ont t
suivies par certains quipements complmentaires ; dans le premier cas, elles taient
mal adaptes au mode de vie local ; mal entretenues , leur dure de vie fut rduite ; ces
logements
Une
problmatique
mthodologie .
La premire partie traitera de lhistoire du logement social travers le monde ; le
premier objectif consistera cerner le concept du logement social dans son contexte le
plus global : historique, politique, architectural, urbain ; nous dfinirons le logement
social afin den connatre ses origines, son volution architecturale, ses effets sur
lurbanisme , mais aussi ses particularits ; nous dfinirons ses objectifs et lvolution
de ces objectifs ; la conception du logement , son aspect architectural, son organisation
dans lespace, son intgration lenvironnement, ses effets sur lurbanisme y
occuperont une place importante .
Lobjectif de cette premire partie est destin tablir un tat des lieux , un diagnostic
au
particularits,
11 - -
entre les citoyens et les pouvoirs publics en vue de construire un avenir collectivement ;
cette dernire recommandation sera telle respecte ?
Le logement social signifie t-il conomie despace , rduction de surface, simplicit
dans la forme et dans le contenu, monotonie daspect ? Le logement social , dont lun
des objectifs est de supprimer la prcarit, doit-il aboutir graduellement de nouveaux
bidonvilles ? Est-ce que la pnurie de la quantit naboutira pas un jour la pnurie de
la qualit ?
Les politiques appliques jusquici avaient
13 - -
- 1 PARTIE -
LE LOGEMENT SOCIAL
14 - -
- CHAPITRE 1er
- LE LOGEMENT SOCIAL DANS LES PAYS
DEVELOPPES .
INTRODUCTION : LES ORIGINES DU LOGEMENT SOCIAL .
HISTORIQUE : LA REVOLUTION INDUSTRIELLE .
Le logement dit social , tel que nous le percevons actuellement ,trouve ses
origines au cours du 19sicle , en Europe , avec le dclenchement du phnomne
durbanisation provoqu lui mme par la rvolution industrielle ; lapparition des cits
ouvrires et dune nouvelle classe sociale reprsente par le proltariat .
La Rvolution Industrielle au 19me sicle est marque par larrive massive des
paysans sans terre , douvriers vers les villes et les nouveaux centres dactivits ; cest
lentassement des ouvriers dans des cits insalubres difies la hte dans la
priphrie des villes (11) .
La transformation des moyens de production et de transport , lmergence de
nouvelles fonctions urbaines contribuent faire clater les anciens cadres de la ville
mdivale et de la ville baroque souvent juxtaposes (12) .
La Rvolution Industrielle est considre par ses dirigeants comme une rvolution des
ides, une rvolution des mentalits ; la machine correspond la fabrication en srie , au
machinisme ; cette priode est marque par un besoin important en logements destins
aux ouvriers ; lespace dhabitation est devenu une denre rare et coteuse ; il incite
chercher et trouver des solutions nouvelles .
Cest une vie nouvelle lie au progrs technique et la conqute de la machine (13) .
Les objectifs deviennent : produire en masse, vite, au moindre cot des constructions
de qualit en tenant compte du manque de main-duvre qualifie ; les raisons sont
dictes par lamlioration des conditions de vie des ouvriers ; celles-ci sont dnonces
par les urbanistes et les hommes politiques .
Il fallait agir contre lancienne maison qui mesurait de lespace (14) ; le prix du
btiment ayant quadrupl, il faut rduire de moiti les anciennes prtentions
architecturales et de moiti au moins le cube des maisons (15) ; une maison comme
une autre conue et agence comme un omnibus ou une cabine de navire (16) ; le
machinisme est destin librer les forces des hommes, il est capable dorganiser sa vie
15 - -
entre lhabitation, le lieu de travail , le repos (17) . Le machinisme est lun des principes
qui a marqu la construction ; toute action , toute rflexion est assimile une machine ,
y compris la maison : la machine habiter , lance par le Corbusier en 1921 (18) .
16 - -
Tel
lavion , la maison est traite comme un problme entirement neuf ; elle est
dmographique dans les villes , par un drainage des campagnes au profit dun
dveloppement urbain sans prcdent ; lapparition et limportance de ce phnomne
suivent lordre et le niveau dindustrialisation des pays .
La Grande-Bretagne
chiffres sont significatifs : Londres passe de 864 845 habitants en 1801 1873 676
Pour
28
en Allemagne et de 3 12 en France.
En 1800
1850
ils en comptent 6 qui totalisent 1 393 338 habitants et en 1890 , ils en possdent 28
la technique doivent permettre de rsoudre les problmes poss par la relation des
hommes avec le monde et entre eux .
Cette pense optimiste est
La Rvolution industrielle est lvnement historique clef qui apportera le bien- tre
et entranera le devenir humain ; Etant donn lHomme, avec ses besoins, ses gots,
18 - -
Pour des raisons historiques et culturelles, nous voquerons dabord la France ; dans
le secteur de lurbanisme, de la construction, linfluence de ce pays demeure
importante ; lexamen des conditions dlaboration de la politique urbaine de l Algrie
ne peut ignorer le fait colonial ; celui-ci a fortement imprim le modle urbain algrien ;
le choix de dveloppement des villes et des villages se faisait selon la volont et les
intrts de la puissance dominatrice ; dans le Plan de Constantine, le modle conceptuel
de la ville reconstruire en Algrie ainsi que le type de logement valoriser seront
inspirs de lexemple franais.
La conception et la production du logement social , importes de France , se sont
traduites par la production des Grands Ensembles et de paysages urbains
analogues ; Claude Alphandery crivait en 1965 : la France a construit 3,2 millions de
logements depuis la fin de la dernire Guerre Mondiale ; prs dun million au cours des
19 - -
trois dernires annes ; de fait les chantiers sont ouverts, les maons sont luvre et
les grues tracent leur L renvers sur toutes les villes de notre pays ; et pourtant les
listes des mal logs sallongent dans les mairies ; les conversations rvlent langoisse
des uns, la rancur des autres : surpeuplement, manque de confort, loignement du lieu
de travail, loyers trop levs ; sur tous ces points les enqutes et les tmoignages
confirment ltendue du mcontentement ; fait-il au moins bon vivre dans les trois
millions de logements nouveaux ? Des villes qui ont progress en population , ont -elles
gagn en beaut , en commodits ? Rien nest moins sr ; plus confortables, plus ares,
ayant surtout pour ceux qui en bnficient le mrite dexister, les constructions neuves
apparaissent ds maintenant troites, inadaptes ; comment seront - elles juges dans
quinze ans ? (26) .
M.J. Danon,
les besoins en logements existent et que ceux qui affirment linverse ont mal analys
le problme , surtout sils raisonnent en termes de dmographie ; il est frquent que les
familles rattachent leur dsir davoir un 2 ou un 3 enfant la ncessit dans ce cas
davoir un logement mieux adapt, souvent trop difficile se procurer ; pourtant, depuis
1965,
Depuis
France
re
Guerre Mondiale .
*-
H.L.M.
crdits.
* - Laide directe attribue aux personnes ayant opt pour laccession la proprit de
logements , sous forme dallocation ; celle-ci est calcule en fonction des loyers et des
revenus ; elle est attribue aussi bien aux acqureurs quaux locataires .
Une loi importante est promulgue en 1948 ; elle concerne les loyers et vise deux
objectifs : lintressement des
sera complte plus tard par la loi Quillot du 22 Juin 1982 ; ces deux lois visent la
protection du locataire ; le propritaire dun logement ne peut rcuprer son bien que
dans la cadre dune utilisation personnelle ; dans le cas dune reprise, il ne peut le
vendre quaprs une utilisation personnelle de 3 annes .
*-
Cration
* - Cration du
Logement
Ministre
21 - -
de logements
(31)
22 - -
1955-1959
1960
1964
Allemagne Occidentale..
Belgique.
Danemark...
Etats- Unis...
Finlande..
France.
Italie...
Norvge
Royaume Uni...
Sude...
Suisse
Ex- Union sovitique...
10.5
5
5, 2
8,1
7,2
6
5
8
5,9
8,4
7
9,5
10,3
6
6,1
7,1
7,1
7
6
7,4
5,9
9,1
9,3
14
9,8
6
8
8,3
8,3
7,6
9
8
6.9
1,1
9,4
11,3
Source : Habitat et Logement .J.E Havel- Presses universitaire de France. Paris 1968
Ce tableau indique que lex- Union Sovitique a ralis le plus grand nombre de
logements, par rapport au nombre dhabitants, au cours de cette priode daprs guerre ;
ce tableau nindique pas cependant la surface des logements, infrieure en U.R.S.S, par
rapport aux autres pays europens, ni la qualit du logement, de loin infrieure, ni sa
destination ; le logement peut tre attribu
contrairement aux autres pays europens o le logement ne peut tre considr que de
manire individuelle .
- T-2 Nombre de logements achevs par un an en France
au lendemain de la 2me Guerre Mondiale .
Anne
Anne
Anne .
1947
12 200
1954
162 000
1961
316 000
1948
40 720
1955
210 000
1962
308 000
1949
55 730
1956
237 000
1963
336 200
1950
70 640
1957
270 000
1964
368 000
1951
76 750
1958
290 000
1952
1953
83 800
115 500
1959
320 000
1965
1990
411 000
72 000
1960
316 000
2003
38 000
Source : idem
23 - -
logements de supporter les mmes charges ; ces constructions anciennes sont occupes
habituellement par des familles dont les revenus limits, ne leur permettaient pas
daccder des constructions rcentes ; lAide Personnalise permet, sous certaines
conditions , laccession la proprit ; elle est destine a faciliter la constitution dun
patrimoine immobilier familial ; en effet , au del dun certain revenu , il sera plus
avantageux dacqurir un logement que de le louer ; les charges dans les deux cas sont
quivalentes .
Le remboursement de ce financement , destin laccession la proprit est rparti
sur une priode relativement importante afin de faciliter la solvabilit des mnages.
Plusieurs possibilits sont proposes aux ventuels acqureurs :
- La majoration de la qualit du financement peut atteindre 70% 80% du prix de la
construction .
-
24 - -
De 1965 1978 - 6 millions de logements ont t raliss avec une moyenne de 470 mille
par anne .
J. Barrot crit : Laspiration un nouvel art de vivre, tant individuel que collectif
jette une lumire plus crue sur les mfaits de lurbanisation , plus vive pour un habitat
rellement social , moins sgrgatif, satisfaisant mieux les besoins des usagers, prenant
en compte davantage lavenir (25) .
Pour J.Barrot cette crise se subdivise en quatre parties :
25 - -
Avant 1871
De 1871 1948
Aprs 1948
1962
100%
32%
5%
17%
1968
100%
26%
45%
29%
1973
100%
21%
38%
41%
1973
Sans eau
courante
Sans W.C
intrieur
Sans douche
ou baignoire
Sans chauffage
central
Sans
tlphone
Sans eau
courante ni
baignoire ni
douche
22
60
71
81
--
75
45
53
65
85
57
30
35
51
77
39
Rsidence principale
Rsidence secondaire
Nbre
Nbre
Nbre
Nbre
1962
14 565
100
13 592
93.32
973
6.68
1968
15 842
100
14 645
92.44
1 197
7.56
1973
20 300
100
17 124
84.25
3 176
13.65
26 - -
1973
Sans eau
courante
Sans W.C
intrieur
Sans douche
ou baignoire
Sans chauffage
central
Sans
tlphone
Sans eau
courante ni
baignoire ni
douche
22
60
71
81
--
75
45
53
65
85
57
30
35
51
77
39
1945 1954
Nbre
- Reconstruction
HLM
- Dont location
- Dont accession
Logement prims
dont
- Logs
- Autres
- Logement non
prims
Total
Nbre
Nbre
--
32.2
17.1
14.2 100.9
-82.8
18.1
5.3
31.5
---
4.0
101.8
79.3
22.5
1.2
30.3
---
347.2
822.4
635.6
186.8
11.6
25.6
---
142.2
23.4
174.2
54.4
191.1
57.0
1577.8
49.0
12.2
130.0
---
86.6
87.6
---
112.0
79.1
---
729.8
848.0
---
183.3
30.1
28.2
8.8
38.7
11.5
442.8
13.8
608.6
100
320.4
100
335.6
100
3217.3
100
18.8
Nbre
1945 1963
196.5
86.6
67.8
1963
T.O.L
T.O.P
France
3.6
1.01
Sude
3.4
0.93
Grande Bretagne
2.8
0.72
1.03
Allemagne
3.9
0.93
Pays Bas
4.3
0.84
Suisse
27 - -
Nombre de personnes
par mnage
1
2
3
4
5
6
7
8
Large
2
3
4
4
5
5
6
6
Suffisant
1
2
3
3
4
4
5
5
Insuffisant
-1
2
2
3
3
4
4
Surpeupl
--1
1
2
2
3
3
9 et plus
Source : idem
logements sociaux locatifs par an ; ctaient des logements collectifs , de type H.L.M.;
durant les premires annes de lan 2000 , cette production fut divise par deux , pour
atteindre 38 mille logements ; en 2004 , les besoins sont valus 350 mille logements ;
actuellement ,en 2004 , 300 mille logements sociaux sont en cours de ralisation ; les
autorits publiques visent une production moyenne de 100 mille logements sociaux par
anne pour atteindre le million dunits lhorizon 2010 .
A Paris , 18% des logements existants, soit 190 mille sur un total de 1,3 million , sont
des logements sociaux ; au cours des annes 1970-1980 , les ralisations de logements
sociaux dans la capitale atteignaient 30 mille units en moyenne par an ; actuellement ,
en 2004 , les besoins sont valus 80 mille logements ; la production annuelle ne
dpasse pas 3600 logements ; le maire socialiste de la capitale prvoit de doubler ce
chiffre brve chance .
Les annes 1990, sont marques par la fin de la Guerre - Froide ; cest
laffirmation de la Mondialisation et lintroduction du Dveloppement Urbain
Durable
lenvironnement est devenue une priorit ; cest une priode qui correspond
officiellement laprs - crise du logement ; cela ne veut pas dire que la crise du
logement nexiste plus ou bien que les demandes en logements sont entirement
satisfaites ; lhabitat , le logement, sont lobjet dune nouvelle approche ; la population
franaise ne revendique plus un toit pour sabriter ; elle revendique un cadre agrable,
28 - -
population franaise
considre
sportifs font partie intgrante de leur cadre de vie ; ils doivent eux aussi tre disponibles
et accessibles tous ; .lhabitat, lurbanisme ne doivent plus tre en contradiction avec
lenvironnement ; au contraire ils doivent en faire partie , mieux sy intgrer do le
concept de Dveloppement Urbain Durable ; la crise du logement, sous son aspect
quantitatif a volu pour aboutir de nouveaux besoins dordre qualitatif ; elle se traduit
par un ensemble de mesures destines lamlioration de la qualit de la vie dune
manire gnrale et du logement social dune manire particulire ; cest une nouvelle
forme de lutte contre la prcarit, contre la sgrgation, contre la dlinquance gnres
par lorganisation et la gestion des cits existantes ; cest la rhabilitation de certains
quartiers dhabitation qui prsentent une valeur historique ou culturelle ; cest aussi la
dmolition de certains immeubles insalubres , qui ne sintgrent plus aux nouvelles
conceptions du cadre de vie .
Actuellement, en lan 2004 , la France produit en moyenne 38 mille logements sociaux
par anne , soit la moiti du nombre produit au cours des annes 1990 ; la demande est
estime 350 mille units en moyenne ; les besoins de la ville de Paris sont estims 80
mille logements sociaux .
En lan 2004 la crise
ces immeubles ne feront plus partie du paysage urbain ; ils sont remplaces au
fur et mesure, titre exprimental par un habitat mieux adapt aux nouveaux besoins
de la population ; sa conception diffre totalement des anciennes constructions ; ce sont
des pavillons raliss sur deux niveaux sous forme de duplex , avec un espace extrieur
complmentaire ; dautres logements sociaux nont rien envier aux logements
individuels , dits de luxe ; les bnficiaires de ces logements sont les premiers
tonns par la qualit du produit ; linvestissement de la part des pouvoirs publics est
29 - -
dans les logements collectifs traditionnels 86 mille Euros et mme 100 mille
Euros
340 Euros.
Comme il fallait sy attendre, la qualit de ce logement social , la qualit de son
environnement ne laissent pas les populations indiffrentes ; il est convoit par une
partie importante de la population ; ces logements sont destins une catgorie sociale
bien dtermine sur la base de critres bien dfinis ; le niveau du salaire ne constitue
que lun des critres de slection des bnficiaires ; les autorits politiques, les
responsables de loffice H.L.M. se sont fixs comme objectifs de ne plus reconstituer les
facteurs qui produisent la dlinquance et la dgradation de lenvironnement ; pour cela,
le nombre denfants par famille, la proximit du lieu de travail, lorigine sociale,
lappartenance culturelle constituent dautres paramtres de slection des candidats ;
actuellement , certaines familles qui prouvent un besoin pressant doccuper un
logement refusent dhabiter les anciennes cits H.L.M ; certaines cits sont habites
actuellement par les membres de 28 communauts diffrentes ; le taux de chmage
avoisine les 40% en moyenne; cette situation favorise les conflits sociaux et gnre la
marginalisation ; dans un pays dmigration ,la mixit culturelle constitue aussi un
lment important ; en effet il nest plus question de rassembler les membres dune
mme communaut dans un nouveau ghetto .
Cependant, la population franaise nest pas homogne ; parmi cette population
figurent des personnes sans emploi , des familles dfavorises, donc dpourvues de
ressources ; actuellement en lan 2004, le nombre de personne en errance, les
marginaux , les personnes qui dorment dans des abris de fortune, sur les trottoirs, les
Sans Domicile Fixe - S.D.F est estim 85 mille personnes ; en 2004 , 35 mille
familles franaises , habitant des H.L.M. , sont menaces dexpulsion ; les raisons sont
diverses mais limpossibilit de payer le montant des loyers vient au premier plan ; le
nouveau ministre
de la Cohsion
Sociale
possibilit de se loger que les Cits Ouvrires , situes dans les zones priphriques et
marginalises par rapport au reste de la ville ; le nombre de logements insalubres est
estim actuellement 200 mille units en milieu urbain ; les autorits publiques
prvoient de les remplacer sur une priode de 3 ou 4 annes ; ce sont essentiellement des
immeubles raliss au lendemain de la dernire Guerre Mondiale des Tours et des
Barres
dordre sociologique aux autorits publiques ; en effet ces - Cits H.L.M , Cits
Hauts Risques
des
immeubles et de lenvironnement .
Les autorits publiques prennent conscience de la gravit de cette situation et
dcident de trouver des solutions en y mettant les moyens appropris ; lEtat ,le
Ministre de la Ville se fixent comme objectif de ramnager ces cits selon des
conceptions nouvelles , en vitant les erreurs du pass ; ce ministre se propose de
travailler directement avec les collectivits locales et les associations de citoyens afin
de trouver des solutions appropries au cas par cas ; ce ministre se propose aussi de
grer les problmes en vitant de centraliser les dcisions ; linitiative est laisse
entirement aux autorits locales, plus proches de leurs administrs , connaissant mieux
les besoins et les moyens de leur commune ; lEtat se propose de les aider, de les
conseiller ; pour cela un guichet unique a t cr ; il est destin rassembler les
donnes, les informations afin de comparer les initiatives, les expriences de chacun et
darriver des solutions acceptables ; ainsi concernant certains immeubles qui
ncessitent , soit une rnovation , soit leur dmolition , la solution passe par la
participation des propritaires et des locataires .
2 LA BELGIQUE
En Belgique, laccession la proprit est encourage par les pouvoirs publics ; les
mcanismes daide sont essentiellement orients vers lAide la Pierre ; laide
personnelle est soumise des conditions particulires qui en limitent la porte .
31 - -
consentie aux familles nombreuses dont le complment est pris en charge par l Etat .
- 3 - LES PAYS- BAS .
32 - -
- Une
lucratif ; ces logements sont sous le contrle des municipalits ; ils sadressent des
familles dont le revenu est moyen ou infrieur .
- Une partie des logements est occupe par leurs propritaires ; leur acquisition sest
effectue grce aux facilits de la Location-Vente ; des primes forfaitaires ont t
accordes ces propritaires ; ces logements sont destins aux familles revenus
moyens ou infrieurs .
- LAide Personnalise :
Il est prvu depuis lanne 1974 une Aide Personnalise destine aux familles
faibles revenus ; cette aide personnalise dpend du niveau de revenu des mnages ;
elle se base sur le niveau moyen du loyer fix par le gouvernement ; le loyer correspond
12% du revenu imposable par mnage ; la diffrence entre le loyer payer et le loyer
effectivement pay est prise en charge totalement ou bien partiellement par les pouvoirs
publics .
- 4 LE CANADA .
a ) Laccession la proprit :
Laccession la proprit au Canada seffectue grce au financement des
hypothques consenties par les diffrents organismes financiers ; ceux-ci sont
reprsents par les banques , les compagnies dassurances , les coopratives de crdit ,
les mutuelles ; la priode de remboursement est rpartie sur une dure de 25 ans , avec
un taux dintrt compris entre de 10 % et 11 % .
La Socit Centrale dHypothque et du Logement S.C.H.L. - est linstrument
principal de la politique de construction des logements sociaux ; elle garantit les
crances ; lemprunt peut atteindre jusqu 25 % de la valeur de la construction .
b ) Les logements sociaux destins la location :
Ces logements sont raliss par des socits sans but lucratif et les collectivits
locales ; la Socit Centrale dHypothque et du Logement S.C.H.L.- finance aussi les
prts consentis pour ces logements ; le prt peut atteindre jusqu 90 % de la valeur de la
construction au taux dintrt de 9 % 10 % ; lamortissement de ces prts peut atteindre
50 %
de la valeur du prt ; les loyers sont fixs par une convention entre cette socit et
lentreprise de ralisation ; des subventions annuelles sont prvues pour couvrir les
dficits dexploitation de ces logements .
Les subventions peuvent atteindre 50 % 75 % de la valeur du dficit dexploitation .
- 5 - LALLEMAGNE
:
33 - -
Laide au logement est prvue par les pouvoirs publics envers les familles revenus
modestes ; cette aide est prvue aussi bien pour le logement locatif que pour laccs la
proprit ; elle ne concerne que la construction neuve ; elle correspond :
-
LAide la Pierre
lAide la Personne
lAide Fiscale -
La priorit des pouvoirs publics est de faciliter laccession la proprit pour les
familles dont les revenus sont modestes ; ces formes daide sont :
- LAide l Epargne Logement .
- Les Aides Fiscales : cest la dduction des charges fiscales ; les futurs acqureurs
peuvent en effet dduire de leurs impts la totalit des intrts contracts au cours des
divers emprunts .
- Les Aides Directes la Construction de logements sociaux sont destines aussi bien
aux logements locatifs quaux logements en accession la proprit .
Le financement de ces constructions seffectue sur la base dun prt hypothcaire ,
dun prt de la Caisse dEpargne Construction , des fonds propres du futur propritaire
valus 25 % de la valeur de la construction .
- 6 LA GRANDE BRETAGNE :
- Bretagne :
CONCLUSION .
LE PASSAGE DE LASPECT QUANTITATIF
A LASPECT
QUALITATIF DU
LOGEMENT SOCIAL
La priode actuelle, partir des annes 1990, correspond la chute du mur de Berlin,
la cration dun nouvel ordre mondial , la Mondialisation ; celle- ci est marque
par la suprmatie dune seule puissance - les EtatsUnis - dans le contrle de lconomie
mondiale ; limage des problmes conomiques, la gestion des problmes de la
plante comme les effets de la pollution, les catastrophes cologiques, la transformation
des dchets ne peuvent plus tre grs localement lintrieur des frontires dun seul
pays ; ils ne peuvent tre traits au niveau de chaque Etat de manire individuelle ; leur
solution ne peut tre ngocie qu lchelle rgionale ou mondiale ; certains problmes
dpassent en effet largement les frontires des Etats et ne peuvent tre traits qu
lchelle plantaire ; la gestion des villes, lhabitat, lurbanisme sont intimement lis
lenvironnement et la protection de la nature ; les hommes politiques, les urbanistes,
les scientifiques dune manire gnrale sont conscients de ce phnomne de
Mondialisation ; ils y trouvent lopportunit de sexprimer ; ils considrent que le
moment est venu de se faire entendre par les dirigeants des pays et dimposer leur vision
du monde de demain ; ils demandent dabord lamlioration qualitative du cadre de vie
de la population et la conscration du droit un logement dcent pour tous les
citoyens(33) ; ils laborent en mme temps les moyens dy accder avec des chances
tales dans le temps ; lun des moyens dy parvenir commence par le traitement
pacifique des conflits entre les Etats, laffectation des dpenses militaires vers des
objectifs civils et la conscration progressive de la paix dans le monde .
Dans les pays dvelopps, linitiative de certains hommes politiques, de certaines
associations de citoyens, le traitement du logement social fait partie dune nouvelle
stratgie long terme ; cest une dmarche nouvelle avec des mthodes, des outils pour
une action efficace, intgrant la participation des habitants .
Les collectivits locales et les associations de citoyens participent maintenant de
manire concrte llaboration et la mise en uvre de la gestion locale et son
valuation priodique ; elles participent llaboration des documents durbanisme, des
projets et des actions mener dans une nouvelle approche en termes de planification
spatiale .
35 - -
Les associations de citoyens laborent des propositions dont lobjectif est celui de
btir une stratgie territoriale, sur la base de rflexions prospectives, sur des sujets
dlicats tels que les mutations de la socit et leur consquence sur le territoire , les
incidences futures de laccroissement de la population .
Au
lAssociation des Maires de France a soulign le rle essentiel des villes comme acteurs
du dveloppement conomique, social et culturel ; elle recommande de promouvoir une
politique de dcentralisation, de favoriser lmergence dassociations de villes et la
participation des citoyens la gestion urbaine en dveloppant la solidarit internationale
dans le cadre de la coopration dcentralise .
Une approche globale et pluridisciplinaire en matire damnagement territorial , de
planification de lespace , denvironnement, de transport, de communication permet aux
hommes politiques de faire leurs choix ; la rhabilitation du patrimoine immobilier, de
lhabitat ancien , lcologie urbaine, la qualit de lenvironnement font partie des
actions menes sur le terrain ; les actions concrtes, menes dans certaines villes
occidentales titre exprimental nous dmontrent que nous ne sommes plus au stade
des ides .
* - La ville de Metz (26), partir des annes 1970 , verra 3 axes dorientation :
1- La reconnaissance et la mise en valeur du patrimoine visant assurer une culture
partage de la ville .
2- Lembellissement et lamnagement qualitatif de lespace public .
3- Lintroduction ou le maintien des lments de la nature dans la ville .
La mise en valeur du patrimoine consiste en :
- Llaboration doutils rglementaires tels que le P.O.S .
- La rhabilitation et la restauration de larchitecture des immeubles anciens .
- Le maintien dune fonction dhabitat dans le Centre .
Plusieurs Oprations Programmes dAmlioration de lHabitat O.P.A.H. - ont t
menes successivement et aujourdhui elles ont intress la quasi totalit des quartiers
anciens ; progressivement couples avec des campagnes de ravalement des faades,
elles ont eu pour effet de rvler la beaut de la ville .
Le bilan des premires - O.P.A.H. - a montr lopportunit de prendre en compte un
objectif social en complment de lobjectif patrimonial initial ; une nouvelle politique
foncire permit la fois la dsinsalubrisation, le curetage et la restructuration de certains
lots ; la cration dune offre locative caractre social a ainsi t mise en place .
36 - -
lidentit de ce patrimoine
devenus des bureaux ; ce quartier est devenu un carrefour dchanges qui reoit
maintenant une population importante ; une autre particularit de cette initiative
concerne les jeunes chmeurs, les dsuvrs de ce quartier dont lavenir sorientait
beaucoup plus vers la dlinquance que vers une activit honnte ; ces jeunes chmeurs
ont en priorit, bnfici dun emploi et donc dune chance de sintgrer dans la socit.
38 - -
- REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .
1- B. FROMMES
2-3-6- M. BRESSON
- Rapport du C.N.E.S.
5 - R. HAMIDOU
7- M.H.U. Projet de loi dpos par le ministre de lHabitat auprs de lA.P.N. le 01-7-2000in le quotidien Libert du 02-7-2000 p.7 .
8- Confrence de Vancouver sur les Etablissements Humains
9 - Confrence dIstanbul
10 Dclaration
- O.N.U. 1976-
12 13-14 -
Lurbanisme en question p. 10 .
du territoire et lenvironnement .
urbanismes
Progressistes :
OWEN-
FOURIER-RICHARDSON-CABET-
PROUDHON23-
V. CONSIDERANT : Description
26 - CL. ALPHANDERY :
27 - Article in
25
- Livre Blanc : Propositions pour lHabitat Union Nationale des H.L.M. 1975- p .34.
26
Ministre de lAmnagement
27- N. HOLEC
39 - -
CHAPITRE - 2 -
Ltat de sous dveloppement dun pays peut se dfinir comme une situation
caractrise par une distorsion durable ou une tendance la distorsion , entre une
croissance dmographique relativement forte et une augmentation relativement faible
des ressources dont dispose effectivement la population (1) ; lune des caractristiques
de la situation des pays sous- dvelopps est la dgradation du cadre de vie :
(2)
Dans les pays sous-dvelopps, la situation des populations a atteint des situations
dramatiques ; entre 1960 et 1967, la population urbaine en Afrique a augment de 38% .
selon un rapport tabli en 1976, lors de la 1 Confrence sur les Etablissements Humains,
runie Vancouver, sous lgide de lO.N.U, un milliard dtres humains vivaient dans
des conditions infrieures aux normes minimales dhabitat ; les principales raisons sont
la pauvret, laccroissement dmographique et lurbanisation (3) .
Une vingtaine dannes plus tard ,en 1996, la population mondiale est pass de 4,2
milliards 5 ,7 milliards dhabitants ; 50 % de cette population vit dans les villes ; en 1996
la 2 Confrence des Nations - Unies sur les Etablissements Humains- HABITAT2- value
40 - -
une nouvelle fois plus dun milliard le nombre dtres humains qui ne vivent pas dans
les conditions dcentes (4) ; en lan 2004, la population mondiale est value 6 milliards
dtres humains ; plus dun milliard de personnes habitent encore dans des bidonvilles
ou bien des logements prcaires, sils nhabitent pas directement dans la rue .
Sur 760 millions de citadins dans les zones urbaines du Tiers - Monde, 2/3 environ
vivent dans des taudis (5) .
En 1977 , le gouverneur de la Banque Mondiale valuait 200 millions le nombre de
personnes en situation de pauvret absolue dans les grandes villes dAsie, dAfrique et
dAmrique Latine
(6)
41 - -
niveau
de
lAlgrois ; le
(10)
(11)
(13)
; la
grande majorit des populations des pays du Tiers- monde vivent dans la promiscuit
quand elle chappe la misre des bidonvilles .
-T- 9- Pourcentage des bidonvilles par rapport aux logements construits en dur en 1970
Kinshasa
Cia dad
Guayana
40%
57%
25%
37%
Source : O.N.U
42 - -
30%
40%
35%
A- AFRIQUE :
1 - LAlgrie :
bidonvilles
(14)
urbains ; les vnements dramatiques vcus par le pays partir des annes 1990 ont
acclr langoisse et la misre des populations rurales ; le dplacement de ces
populations , estim 2 millions de personnes , seffectue vers les centres urbains les
plus proches de leur domicile ; malgr les oprations de relogement de la population des
bidonvilles , ceux-ci sont roccups simultanment par de nouveaux arrivages ; en 2004
, le nombre de logements vtustes, des habitations prcaires est estim 500 mille ; le
nombre des bidonvilles est estim 2 millions dunits ; la majorit de ces habitations
se trouve dans les grands centres urbains ; le dficit enregistr dlve plus de 1, 3
millions de logements pour un T.O.L. de 5 personnes ; ce dficit serait de 800 mille pour
un T.O.L. de 5,5 personnes ; la demande actuelle est estime 600 mille demandes de
logements ; loffre se situe annuellement entre 120 mille et 160 mille units tous types de
logements confondus
(15)
(16) ;
certaines cits ,
ralises rcemment ressemblent de plus en plus aux bidonvilles qui les entourent ;
ainsi la cit Boumerzoug , avec ses 572 logements , vit au quotidien la dgradation
rampante de son environnement ; construite au dbut des annes 1990, la lisire sudest de la commune de Constantine, cette cit est entoure par loued qui porte le mme
nom ; elle est prise dans ltau des bidonvilles Terroudj , Benfadli Abbs , et Daif Raabi
,dont certains ont t radiqus rcemment ; 4 immeubles de cette cit , situs
proximit de loued sont menacs par les crues de ce cours deau ; les 80 familles qui les
occupent vivent dans langoisse de voir seffondrer leurs habitations ; laccs difficile
par un pont , ltat de dgradation avanc des constructions par manque dentretien , les
trottoirs dfoncs, les conduites deau et de gaz apparents , les ordures qui jonchent le
sol , le dfaut dclairage public ne font quaccrotre les difficults et langoisse de ses
habitants ; le mme paysage se retrouve dans la priphrie de la ville dOran ; un
bidonville inhumain , masqu par des H.L.M. hideux abrite des centaines de familles ;
il est connu sous lappellation de Douar Flalis ; la misre y ctoie la violence ; un
autre bidonville dOran , appel Les Planteurs abrite actuellement 12 000 baraques ;
les autorits publiques comptent le supprimer sur une priode de 4 annes ; Oran ,en
2002,
seuls 106 logements taient disponibles pour une demande estime 76 mille
43 - -
units ; Blida , loffre se limitait 200 logements pour une demande estime 7500
units ; Alger , le nombre de personnes vivant dans les bidonvilles tait estim au
cours de lanne 2002 150 mille habitants ; la mme anne , en 2002, une tude ralise
par le ministre de lHabitat , en collaboration avec la Banque Mondiale , a permis de
situer prs de 262 sites menacs par leffondrement dans le primtre de l Algrois ; en
2004 ,
plus de la crise du logement caractrise par les taux levs du T.O.L. et du T.O.P.- Taux
dOccupation par logement et par pice, il a t recens en lan 2002 plus de 20 mille
bidonvilles et 7 500 habitations prcaires rpartis sur lensemble des communes de la
Wilaya
(17)
dont 8544 sont situs au niveau de la commune du chef lieu ; aux centres de transit dits
de la Tabacoop et de la salle ommnisport Safsaf sajoutent des
milliers de
bidonvilles ; Casablanca, entre 1950 et 1960, la population des bidonvilles est passe de
100
-3 - Le Nigeria :
(20)
; en 2004 , la
habitants vit dans les bidonvilles ; plus du quart de la population de Rio de Janeiro, soit
900
(23)
- C - ASIE :
- 1- Le Bangladesh
vivaient dans des taudis - bustes ; 300 mille personnes, soit 20 % de la population de
Dacca vivaient
-2 - LInde
Bombay, 2,5
(25)
; en 2004, la
En 1972
En 1930, le des habitants de Bombay vivaient dans des logements dune seule
pice qui servait pour lensemble de leurs
personnes vivaient raison de 10 19 personnes par pice qui, de plus est exigu (27) .
Depuis, les conditions ont encore empir ; la situation ne sest pas amliore aussi
bien en Inde que dans les autres pays du Tiers- monde (28) .
-
Urbanisation rapide .
Pour des raisons videntes dconomie, les logements nouvellement construits sont
de plus en plus exigus, sans parler de confort .
En Algrie , en 2004 , le taux doccupation par logement - T.O.L - est 7.1
(29)
; il
faudrait 70 millions de logements raliser dans un pays comme l Inde pour avoir
lquivalent de ce taux de 7,1 habitants par logement .
Au Caire, entre 1960 et 1970, la population dun quartier a doubl alors que le nombre
de logements et les quipements collectifs nont subi aucune modification
-1-3-
(30)
LOGEMENTS REALISES .
En plus du fait que le nombre de logements produits chaque anne demeure faible
cause des cots de ralisation levs, ces logements exigus, ne rpondent pas vraiment
aux besoins de la population ; les raisons sont non seulement culturelles mais aussi
45 - -
(31) ;
les pouvoirs
(32)
Actuellement ,en 2004 , les pouvoirs publics marocains prfrent encourager laccs
au logement social par la mise en place de nouveaux mcanismes appropris ; ils se
traduisent par diffrentes formules daides et de prts en direction de la classe
moyenne , solvable ; les crdits mis en uvre , des conditions avantageuses ,
concernent la ralisation de logements destins aussi bien la location qu laccs la
proprit .
-T- 10- Besoins annuels en logements Anne 1975- en millier de logementsAmrique
Afrique
Asie
Total
1 700
1 500
9 400
12 600
600
730
4 800
6 130
Renouvellement
446
438
3 120
4 004
Latine
Besoins dmographiques
des
logements
46 - -
existants
(sur 50 ans)
Total
2 746
2 668
17 320
22 734
Source : Situation du logement dans le monde et valuation des besoins- O.N.U- 1976
En 1965, les besoins annuels en logements , dans le Tiers-monde , taient estims 18,7
millions dunits ; la distorsion entre loffre et la demande est remarquable ; cette
quantit se dcompose en 8,6 millions de besoins dmographiques, 6,1 millions de
rsorption de dficit et 4 millions de renouvellement du parc (33) .
En 1975 , les besoins annuels en logements dans le Tiers-monde taient estim 24, 764
millions dunits
(34)
elle tait aussi dicte par la ncessit de rsorber les dficits sur 30 ans et de remplacer
le parc existant sur une priode de 50 ans .
Les logements sont produits des cots incompatibles avec les revenus de la majorit
des demandeurs ; Il ne faudrait pas moins de vingt ans au travailleur moyen du
continent asiatique pour acqurir un logement des plus modestes, mme en admettant
quil puisse pargner 20% de son salaire de misre (35) .
En Mauritanie, Burkina- Faso, Ghana, le cot de la construction reprsente 7 fois le
revenu annuel dun travailleur ; en Algrie, en 2004, le logement social de type F3 de 65
m , est estim 1400 mille D.A. environ ; sur la base dun salaire minimum S.M.I.G- de
10
47 - -
Les villes des pays sous-dvelopps ne sont pas convenablement desservies par un
systme salubre dalimentation en eau ; lvacuation des eaux et lvacuation des
dchets ne touchent que certains quartiers ; les rseaux existants, du fait de leur
surutilisation et du manque dentretien se dtriorent et ne sont pas remplacs.
Ces infrastructures sont du ressort des pouvoirs publics ; linitiative individuelle se
limite la ralisation de fosses septiques ou le creusement de puits quand leau courante
nexiste pas ; ce qui ncessite un investissement non ngligeable .
Dans les pays sous-dvelopps, ce ne sont pas les seuls quartiers pauvres et les
bidonvilles qui souffrent de linsuffisance des infrastructures ; le problme des gouts se
pose pour toute la ville du Caire ; les habitants dAlger, de Constantine subissent les
inconvnients des coupures deau frquentes ; certains quartiers rsidentiels de villes
importantes en Afrique ne disposent pas de rues amnages et carrossables .
1.6- LE MANQUE DENTRETIEN DES LOGEMENTS EXISTANTS .
Pour maintenir le parc de logements au niveau quantitatif mais aussi qualitatif, il faut
non seulement construire, mais il faut aussi entretenir les logements existants ; il faut
aussi remplacer les logements qui tombent en ruines chaque anne : la Casbah dAlger,
la Vieille- Ville de Constantine ; en 2004, Constantine , 15 mille familles sont touches
par les glissements de terrain et doivent tre reloges en urgence .
De nombreux obstacles dordre conomique sopposent non seulement la
construction de logements neufs, mais aussi la rnovation et lentretien de ces
logements ; les cots de ces oprations importantes, sont souvent considrs comme des
dpenses inutiles ; on prfre utiliser largent
Les spculations foncires et immobilires ne sont pas le propre des pays sousdvelopps ; dans les pays industrialiss, conomie de march , la valeur vnale dun
terrain est fixe par le jeu de loffre de la demande ; les pouvoirs publics interviennent
souvent pour rglementer les transactions foncires et viter ainsi certains effets
nfastes, dus aux prix du march .
Certaines solutions sont adoptes dans ce sens ; elles consistent entre autre en
lexpropriation des terrains, donc leur rachat afin de les utiliser de la manire que l Etat
48 - -
considre la mieux approprie pour ses objectifs ; ces terrains sont destins au trac des
voies de circulation , aux quipements socio-conomiques , aux lotissements pour
lauto-construction, aux programmes dhabitat collectif ; lEtat ne permet pas, sauf dans
quelques rares exceptions, les transactions foncires et immobilires .
Les terrains destins certaines constructions deviennent la proprit de l Etat ;
lappropriation de certains logements en vue de leur location des tiers nest pas
permise ; ces pratiques ont lavantage dviter, de limiter la spculation ; mais elles
prsentent aussi linconvnient de ralentir la dynamique de la construction .
Dans les pays sous- dvelopps, la crise du logement a pour consquence une forte
demande en terrains destins la construction et une forte spculation ; les rglements
durbanisme concernant les dlimitations des plans de dveloppement urbain, la
constitution des rserves foncires sont difficiles appliquer ; les moyens de contrle
demeurent inefficaces ; lefficacit des pouvoirs publics dpend de la structure
administrative du pays et de son niveau de dveloppement ; les moyens dont dispose
lEtat en vue daccorder les permis de btir ou de construire, laborer les
rglementations, inspecter les chantiers demeurent insuffisants ou inefficaces ; les
pressions de toutes sortes qui sexercent sur ladministration expliquent certaines prises
de dcisions incohrentes au gr des rapports de force et des influences .
Les rglementations mises en place sont complexes, elles sont souvent importes ;
conues dans le cadre de stratgies long terme, afin dapporter des solutions
ponctuelles aux problmes immdiats, elles demeurent difficiles faire respecter ; les
cots de la construction reprsents par la valeur du terrain, le cot des matriaux de
construction, le cot de la main-duvre demeurent levs par rapport au niveau de vie
de la population .
Devant lampleur des problmes de lhabitat, les autorits publiques choisissent des
solutions extrmes ; soit, elles cartent la participation des citoyens, soit elles laissent
linitiative individuelle se dvelopper dans lanarchie .
Dans les pays du Tiers-monde, lhabitat, le logement social se trouvent souvent
exclus des proccupations des dcideurs ; en dehors de laspect concernant la
production et la productivit , ces dcideurs ne reconnaissent lhabitat aucun impact
conomique ; en plus de la faible place accorde lhabitat dans les stratgies nationales
de dveloppement, le logement ne fait souvent pas lobjet dune politique nationale ; il y
a une propension considrer le logement comme une affaire individuelle, ou bien
comme un problme rgler ultrieurement lorsque certaines conditions seront runies :
49 - -
lorsque
les bases industrielles auront t mises en place , lorsque les bases matrielles,
A limage des pays sous-dvelopps, des pays du Maghreb , la Tunisie est confronte
une importante demande en logements ; sa population, daprs le recensement de
1997,
annuel de 1,7 est moins importante quen Algrie - 2,3 - et la moyenne des autres pays
du Tiers-monde o le taux avoisine les 2,5 ; le Taux dOccupation des Logements
T.O.L.
- de 5,6 est plus faible que celui de lAlgrie avec 7,14 ; la population tunisienne
est urbanise 63% ; ce taux est plus lev que celui de lAlgrie avec 57% et de la
moyenne mondiale avec 46% ; 23% de cette population est concentre dans les grandes
agglomrations ; certaines de ces agglomrations dpassent le million dhabitants ; ce
taux de concentration urbaine est suprieur celui de l Algrie avec 13% et de la
moyenne mondiale avec 16% .
Lune des consquences , relative cette situation , est le dveloppement important
de lhabitat spontan et des gourbivilles ; la plus importante de cette concentration
anarchique et tentaculaire se retrouve dans la capitale du pays ; ainsi la banlieue de
Tunis
est occupe dans ses parties ouest , nord et sud par des habitations prcaires .
Cette situation est en rapport avec labsence , au cours des annes 1970 , dune
politique volontariste vis--vis du logement social ; au cours de cette priode , la
production de logements sociaux ne correspondait pas limportance de la demande ;
dautre part loffre des logements sociaux disponibles tait oriente , en priorit , vers
les couches solvables de la population .
Au dbut des annes 1960, le logement social , appel communment Logement
Populaire
et Logement Ouvrier ,
tait entirement
remboursable sur une priode dune trentaine dannes ; partir de lanne 1963, il fut
demand aux bnficiaires le versement dune avance de 20% du montant de la
construction ; le complment tait attribu sous la forme dun prt au taux de 5%
50 - -
remboursable sur une dure de 20 ans ; suite des difficults financires , en rapport
avec la nouvelle formule de financement , un organisme public, la socit S.N.I.T. fut
charge dachever les travaux de ralisation entams par dautres entreprises ; le
financement des logements sociaux sera dsormais pris en charge par de nouveaux
organismes publics ; afin de rpondre de manire plus efficace la demande croissante
en logements sociaux , les pouvoirs publics dcident , au milieu des annes 1970, de
restructurer le secteur de lhabitat ; lun des objectifs visait crer une dynamique
nouvelle au sein de ce secteur ; la nouvelle orientation prvoit la mise en place de tout
un ensemble de mesures incitatives capables de rpondre ces nouveaux objectifs ; ce
sont les nouveaux
direction des personnes dont le revenu se situe entre une et deux fois le S.M.I.G. ; les
remboursements seffectuent sur la base de mensualits de 20 Dinars tales sur une
priode de 15 ans ; le plafond des prts est fix 2 800 Dinars ; il permet laccs au
logement suburbain ; cet organisme a pu dgager de nouvelles ressources de
financement ; aprs avoir
revenus ; il soriente actuellement vers les catgories sociales revenus moyens , vers
les salaris , pour lacquisition dun logement conomique .
* - LA SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE DE TUNISIE - S.N.I.T. Cet organisme public tait lunique promoteur immobilier depuis lanne 1957 ; il
tait charg de toutes les oprations en rapport avec la promotion immobilire ; la
promulgation de la loi N 74-59 du 20 Juin 1974 est dcide afin de stimuler la promotion
immobilire sur lensemble du territoire national ; le secteur priv est appel pour la
premire fois participer cette nouvelle activit ; de nouveaux rapports sont tablis
entre les promoteurs immobiliers et les futurs acqureurs de logements sur la base dun
cahier des charges appropri ; celui -ci vise la clarification des responsabilits de
chaque partie ; il est destin aussi moraliser le secteur de la promotion immobilire ;
cette loi fut amende le 2 Juillet 1977 avec les objectifs suivants :
- Etendre son domaine dintervention au secteur locatif .
- Classer les projets en fonction de limportance de linvestissement , de la surface
des logements, afin dy inclure des avantage fiscaux .
LA PROMOTION IMMOBILIERE DANS LE MODELE TUNISIEN .
52 - -
aussi
le
dgrvement fiscal des revenus ou des bnfices investis dans la souscription du capital
initial ou des augmentations ultrieures ; cette exonration concerne la moiti de la
valeur du titre et porte sur :
Le
53 - -
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .
Vancouver 1976-
5- B. Granottier
Auto-construction
assiste
et
HABITAT - 2- 19968- 9-12-17-18 33- : in Rapport de Country report to German Fondation for Developing
Countries
Low- Cost housting and urbain development - Mogadiscio 1969 O.N.U- Rapport de la Confrence des Nations- Unies sur les Etablissements HumainsVancouver 1976
13 - T.Mende
14 - R.G.P.H15 -
16-
17 in
28 - R.G.P.H
54 - -
LE
DEUXIEME PARTIE -
LOGEMENT
SOCIAL
EN ALGERIE .
55 - -
INTRODUCTION
La population algrienne qui , pendant une longue priode na progress que trs
lentement, a littralement doubl en lespace dune dcennie ; elle est passe de 11,8
millions dhabitations en 1966 18 millions en 1977
(1)
chiffre aura tripl ; en lan 2004 , elle atteint 32,08 millions dhabitants
(2)
cest un
accroissement de 4,88 millions de personnes par rapport lanne 1994 ; il est prvu
une augmentation de la population de 20% lhorizon 2040 .
Selon des donnes releves auprs de lOffice National des Statistiques - O.N.S. - le
taux daccroissement naturel enregistr au cours de lanne 1970 au niveau national se
situait 3,3 % ; ctait lun des taux les plus levs du monde ; certains spcialistes
parmi les sociologues et les dmographes expliquent cette situation par la politique
dencouragement des naissances instaure au lendemain de lindpendance du pays ;
depuis les annes 1970, les taux bruts daccroissement naturel nont pas cess de
baisser ; durant la dcennie 1980 , le taux le plus bas aura t enregistr en 1988 avec le
chiffre de 2,73 % ; cette tendance la baisse se confirme ; elle a t significative depuis
le dbut des annes 1990 , notamment partir de 1994 ; ce taux est pass de 28,98 19,36
pour 1000 habitants ; son effet ne sera peru que dans plusieurs annes ; cette
progression dmographique saccompagne dun rajeunissement constant de la
population totale
(3)
prcdent dans lhistoire du pays ; cest une double volution la fois dmographique et
urbaine ; en lan 2004, lesprance de vie des Algriens est de 73,4 ans ; le nombre de
jeunes en ge de travailler et qui se prsentent chaque anne sur le march du travail est
estim 290 mille personnes en moyenne (4) ; ce chiffre important nous donne une
indication sur le nombre de personnes en ge de fonder un foyer et sur les besoins futurs
en logements .
En 1886,
(5)
56 - -
Progressivement, larmature urbaine est remodele profondment avec ses effets sur
les quipements collectifs : habitat, coles, infrastructures, services publics, transport,
eau ; cela sajoute laugmentation des cots de lurbanisation exprime par des
nouveaux besoins de financement en rapport avec des ressources locales insuffisantes ,
laugmentation des dpenses de fonctionnement des communes, les surcots de
ralisation et les nombreux retards des projets de construction .
Le dveloppement urbain rsultant de cette dynamique ne se fait pas sans tensions,
sans contradictions ; limage des autres pays en voie de dveloppement , lirruption du
progrs et la prise en charge de lindustrialisation intervenue dans un temps rduit, ont
fondamentalement chang la nature et la dimension de lurbanisation .
Leur intervention est simultane une dsertion massive des campagnes et un
mouvement de population vers les agglomrations urbaines (7) .
A linverse des pays dvelopps, lurbanisation a prcd lindustrialisation ; il sagit
dune urbanisation dmographique (8) comme le souligne M.Santos, par opposition
lurbanisation conomique constate depuis le sicle dernier dans les pays
dvelopps et en Chine lheure actuelle .
Lurbanisation a volu diffremment dans les pays en voie de dveloppement ; ce
phnomne a t vcu en Amrique Latine dabord avant de se manifester en Asie et en
Afrique
chaque rgion lui ont donn chacun sa manire son aspect particulier et sa spcificit .
CHAPITRE
1er -
LE LOGEMENT SOCIAL
AVANT LINDEPENDANCE DU PAYS .
INTRODUCTION :
57 - -
dUrbanisme et lurbanisation .
A lintrieur du tissu urbain apparaissent des formes spatiales incontrles, tant par
les structures dtudes que par les pouvoirs publics, chargs de la gestion de lespace.
La ville de Constantine, limage des autres villes algriennes subit cette forme
durbanisation ; en 1980, les services chargs de lurbanisme et de la construction de la
Wilaya
Le cadre bti dans lequel elle volue, diffrenci par rapport au reste de la ville .
(10) ;
elle est son histoire (11) ; le rseau urbain en Algrie est en grande partie issu
(12) .
*-
activit tait tourne vers le travail de la terre ; les premires villes algriennes furent
des comptoirs ctiers installs par les Phniciens et les Carthaginois .
*- La priode romano -byzantine : linvasion romaine prit le relais des Carthaginois et
dveloppa de nombreuses villes telles que Djemila , Timgad, Cirta, Hippone .
Linvasion romaine prit la forme dune colonisation urbaine ; la ville apparat comme
un support de la domination politique et administrative du pays ; cest aussi le support
de lexploitation mercantile de la culture et du ngoce de crales : lAlgrie - grenier
de Rome - ; la ville, dans ce systme, nest pas un lieu de production, mais un centre de
domination et de gestion ; la premire civilisation urbaine en Algrie est issue de la
domination romaine , puissance coloniale venue de la mer .
La carte du rseau routier de l Afrique romaine tablie par Pierre Salama en 1951
tmoigne de sa densit et de sa rigueur
(13)
prosprit
connut son tour le dclin et ne put sopposer larrive des Espagnols puis des Turcs ,
de nouveau partir de la mer ; Samir Amin crit : Aprs la Reconquista de lEspagne
et linstallation des Turcs en Orient, les villes du Maghreb nont pas tard stioler ; en
Algrie,
* - La priode turque .
Les Turcs utilisrent le cadre des anciennes villes arabes quand celles-ci rpondaient
leurs objectifs : perception des impts, prlvement de la rente foncire ; elles taient
domines par les militaires et les fonctionnaires turcs ; les autres villes furent des villes
corsaires tournes vers la mer sans lien rel avec larrire-pays ; les villes maritimes
regorgeaient dtrangers
(15)
(16)
me
(16)
lAlgrie ; en 1840, 25 mille colons y taient tablis ; leur nombre atteignit 130 mille en
1851
pour dpasser 272 mille en 1871 ; cette occupation fut suivie par lexpropriation des
Mohammedia .
les premires formes dhabitat informel, les bidonvilles apparaissent dans lespace
62 - -
Population algrienne
Population europenne
Population totale
1919
36 783
36 333
73 116
1926
47 086
41496
88 582
1936
56 3663
50 467
106 830
1948
77 089
37 249
114 338
1954
102 650
40 675
143 334
1960
178 000
43 000
221 000
Population algrienne
Accroissement
1926-1936
9 277
Taux
Population europenne
%
Taux
priode
annuel
19.70
1.97
63 - -
priode
annuel
21.60
2.16
1936-1948
20 726
36.80
3.06
-13 218
-26.20
-2.18
1948-1954
25 561
33.20
5.53
3 426
9.20
1.53
1954-1960
75 350
73.40
14.68
2 325
5.70
1.14
de
logement
Gourbis
Constructions en Maisons
et constructions dur
priode
de
trs sommaires
bidonville
Units
Units
Avant 1949
2 600
31
1949- 1954
1 800
Cits de
type arabes
recasement
traditionnelles
de construction
Imprcis
Total
Units
Units
2 700
29
5 300
94
22
2 900
31
200
300
3 00
8200
100%
9 400 100%
5 600
100%
500
100
de
postrieures 1954
europen
antrieures 1954
Immeubles
Total
Maisons individuelles
collectifs
Villas
Units
Units
300
38
2 500
84
13200 47
400
13
5300
19
9100
32
700
100%
28300 100%
500
62
-
800
100%
Units
100
3 000
300
3
100%
100
-
300
Units
100%
500
500
100
Units %
64 - -
65 - -
face aux vnements lis linsurrection ; il prvoit des correctifs aux aspects ngatifs
et dramatiques lis la colonisation .
Parmi les objectifs du Plan de Constantine, il est prvu le relogement dun million de
personnes dans les campagnes et dans les villes ; cette opration coordonne est prvue
pour une chance quinquennale , de 1958 1963 .
Le plan de Constantine insiste sur le relogement des populations ainsi que sur la
transformation des structures spatiales ; cette initiative tait considre comme la
meilleure voie dune intgration sociale et culturelle, une sorte de promotion sociale
pour une partie de la population algrienne .
Paralllement la cration demplois et au dveloppement industriel, le plan donnait
une place importante lhabitat, au logement ; les logements devaient tre rpartis de la
manire suivante :
- Des logements urbains raliss selon des normes conventionnelles, allant des
immeubles de la catgorie suprieure aux logements semi - urbains, soit un total de 200
mille logements .
- Des logements ruraux destins remplacer les gourbis traditionnels ou loger
dcemment des personnes sans logement .
Une dimension nouvelle est donne la production publique et rglementaire des
logements ; cette production dpendait auparavant de leffet rgulateur du march ;
celui - ci tait orient vers la satisfaction des besoins de la population europenne .
Ce secteur deviendra linstrument dune politique nouvelle en direction de la
population algrienne ; cest galement un instrument de restructuration spatiale dans le
sens dune redfinition des rapports - ville - campagne .
Le projet de ralisation de mille villages, parmi lesquels sont intgrs les centres de
regroupement crs au cours de la guerre , avait pour objectif de freiner lexode rural ; il
donnait aussi les conditions au proltariat rural de mieux sintgrer par la cration de
nouvelles activits ; les nouvelles priorits deviennent :
- Assurer un logement de bonne qualit une partie de la population qui , pour des
raisons diverses, ne trouvait pas ou se loger .
- Donner un logement de transition dautres personnes, jusque-l loges de faon
sommaire ou sordide et qui, dores et dj, pouvaient , grce leurs salaires, soit
accder la proprit, soit payer un loyer modique dans des logements adapts aux
conditions de vie quils recherchent .
66 - -
- Loger sans effort financier de leur part, les rfugis et , dune faon gnrale , les
occupants impcunieux des bidonvilles .
Pour le dpartement de Constantine , il tait prvu la ralisation de 26.400 logements
urbains et 12.200 logements ruraux, tals sur une priode de 5 annes .
Les problmes damnagement et durbanisme dpasseront , par leur importance, le
cadre municipal et dpartemental ; les structures locales verront leur mission oriente
plutt vers le suivi des oprations au niveau local tel que laffinement de llaboration
du Plan .
*- Au niveau national, une structure compose de plusieurs commissions est mise en
place ; elle est charge de llaboration et du suivi du plan de Constantine ; cette
structure est compose de plusieurs commissions :
- Agriculture - - Amnagement du Territoire Urbanisme Construction
- Commission Industrialisation -- Commission Action Sociale et Culturelle .
- Une commission tait charge de la communication .
Une autre commission dite de Synthse et dEquilibre assurait la coordination
des commissions prcdentes ; leurs objectifs taient orients vers ltude des
problmes poss, soit lchelle du territoire algrien, soit entre l Algrie et la France .
*- A lchelon rgional, niveau intermdiaire entre lchelon central et lchelon
dpartemental, sont dlgus des conseillers techniques dont les attributions
correspondaient celles des commissions centrales d Alger ; ces conseillers techniques
se rpartissaient de la manire suivante :
-
Agriculture
LAction Sociale .
Ces conseillers taient chargs danimer des commissions et des sous- commissions.
* - A lchelon dpartemental, la commission dpartementale du Plan, regroupe entre
20
Agriculture.
Industrie et industrialisation.
Action sociale .
Les maires des grandes villes du dpartement ainsi que le prsident du Conseil
Gnral,
67 - -
publics Alger.
opration destine la rsorption des bidonvilles est lance durant la mme priode,
appele cits de recasement .
Ces trois oprations ont t traites selon la procdure -Z.U.P- : Zones Urbaniser par
Priorit
algrienne, travers ses conditions dhabitat, ses capacits conomiques et son mode de
pratique de lespace urbain a tabli le constat suivant : Une politique du logement
tout prix, dans une conomie pauvre, outre ses consquences inflationnistes, impose des
choix et par consquent lexclusion des insolvables, crant ainsi une sgrgation sociale
grave (22).
-T- 15 Prvisions du Plan de Constantine pour lAlgrie
Types
de
logements
Cot unitaire-
Nombre de
Cot total-en
milliers de Frs -
logements
milliards
de
Frs
- Luxe
7 000
3 000
21
- bourgeois
4 500
20 000
90
- H.L.M
2 500
40 000
100
Economique
1 400
80 000
112
- Climat de France
1 100
110 000
121
550
150 000
82.5
350
177 000
62
200
155 000
31
735 000
619.5
-Economiques
simplifis
-
Cits
musulmanes
- Sommaire
Type -
- Caractristiques
de type bidonville
Constructions sommaires en dur
tles blanches
de type bidonville
Maisons arabes traditionnelles
Logements
intermdiaires
entre
les
70 - -
Bidonvilles
gographiques
-Bidonvilles-
et Constructions
constructions.en dur
en
dur-
habitat illgal
- Djebs
- EL - Attabia
- Cherbonneau
-Domaine Amziane
-Manchar
-chalet des pins
- Bardo
- Chabersas
-pont du diable
-Bentellis
-Arcades romaines
-Avenue de Roumanie
-Ancien abattoir
El-kantara Lamy
-Carrires lentini
Sidi-Mabrouk
-Ferme Debono
Route de Batna
Atlan Charcot
-Oued El Had
4km
Sidi-mabrouk infrieur
Sarkina
Sidi Mcid
Amirouche
Sidi Mcid
Ancienne poudrire
Ouled
braham-Sabatier
sup.
Sabatier inf.
Source :s.e.m.a.
T. 18- Rpartition de la population algrienne en 1960 - selon les types de logements- Type de logement -
Nombre de
% par rapport la
personnes
population
43 900
24.7
- Bidonville en dur
61 000
34.3
36 800
20.7
- Cits de recasement
4 100
2.3
- Cits volutives
4 700
2.6
21 800
12.1
2 100
1.1
europens
postrieurs 1954
Immeubles collectifs
Villas
Maisons
3 900
2.2
17 800
100%
individuelles
Total
Source : Enqute S.E.M.A 1960
71 - -
Avant 1954 , le parc de logements existant est dj satur ; les possibilits daccueil
dune population supplmentaire sont rduites ; elles sont inexistantes dans le secteur
public et rglement du logement ; celui-ci tait rserv des catgories sociales
dtermines ; la production du logement pour la population algrienne, sous forme de
cits volutives, restera limite 300 units avant 1954 ;lune des caractristiques des
logements occups par la population algrienne est leur surpeuplement qui rduit la
surface habitable par personne ; le taux doccupation par logement est lev pour la
population algrienne ; le logement se composait souvent dune seule pice ; jusquen
1957,
dmographique de la ville .
-T. 19- Formes de peuplement des logements de type europen Constantine-1954Forme de peuplement
des logements de type
europen Constantine
Total
S.C
S.A
P.N
16.2 %
39.5 %
S.P.H
S.P.A
de
logements
en 1954
Non musulmans
25.8 %
14.2 %
4.2 %
9 440
100 %
Musulmans
70.5 %
14.2 %
12.1 %
1 .9 %
1.2 %
4105
100 %
avait
des
conditions dhabitat
algrienne taient constitus dune pice unique ; la densit est leve dans
des
logements exigus ; la taille des logements est trs rduite ; la surface habitable par
personne est en de des normes dhabitabilit : 2.8 m au lieu de 10 m par personne
dans les logements de type europen .
-T. 20- Densit doccupation des logements en 1960 population algrienneType de logement
Gourbis et construction
Nombre de
logement
Taux doccupation
Taux doccupation
par pice
8 200
5.5
4.2
9 400
6.5
4.6
5 600
6.5
4.3
Cits de recasement
500
8.2
5.0
Cits volutives
800
5.9
3.7
2.6
7.5
2.4
trs sommaires
Construction en dur
de type bidonville
Maisons
arabes
traditionnelles
Constructions
de
type
3 000
850
73 - -
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES
1-2-3-4-5-6- 9-
R.G.P.H.
7 - A BENACHENHOU - Lexode rural O.P.U. Alger 1979 8 - M . SANTOS : Les villes du Tiers Monde Paris 1971- 111
11 -M. CASTELLS :
LA QUESTION URBAINE
Francois Maspro
p. 25 -
526 pa
12 - R. DUCHAC : Villes
13 P. SALAMA :
15 - Secrtariat Social dAlger : Le monde rural , le monde urbain op. p.2914 S . AMIN
. : lconomie du Maghreb
15 - Y. LACOSTE
17- H. MOULAU :
18 - F. ABELLA
74 - -
CHAPITRE
2-
(2)
(3)
Le cadre bti libr par les Europens , Constantine , est relativement restreint par
rapport celui dAlger - estim 98 mille - dOran et de Annaba ; en juillet 1962 , il tait
valu 3.304 units ; en 1960, le nombre de logements occups par les Europens tait
valu 11 mille ; cette situation sexplique par le processus de loccupation et du
transfert des biens immobiliers en faveur des algriens la veille de lindpendance du
pays (4) .
La protection et la conservation des biens vacants sont assures par lordonnance du
24
vacants ou dont lusage , loccupation et la jouissance ne sont plus assurs depuis plus
75 - -
(5) ;
la prcarit de lattribution,
% population 1960
% population 1966
Bidonville
24.7
10.5
Habitat illgal
34.3
21.7
4.9
20.7
10
Cit de recasement
Traditionnel Veille- Ville
Logements type europen Villa
2.2
9.6
12
Collectif H.L.M
Sous-total
Total
22.1
1.2
19.1
15.4
50.8
100
100
Source : Enqute S.E.M.A- 1960- Etude de phase B du plan durbanisme- CADAT- 1973-1975
-T. 22- Rpartition des logements en 1960 et 1973 par type Constantine
Estimation 1960
Type de logement
Nombre de
Estimation 1973
%parc total
logements
Nombre de
% parc total
logements
Bidonville
8200
21.1
3800
8.2
Habitat illgal
9400
24.2
10300
22.2
Rcasement
500
1.3
4000
8.6
5600
14.4
5500
11.6
Europen
1500
39
23000
19.4
Total
38700
100
46600
100
Traditionnel VeilleVille
% 1966
% 1973
Bidonvilles
40.4
10.7
50.2
11.7
Habitat illgal
98.9
26.2
100.5
23.4
Recasement
39.4
10.5
47.5
11.1
15.9
4.2
15.2
3.5
Europen
182.1
48.4
216
50.3
Total
376.7
100
TraditionnelVieille- Ville
429.4
77 - -
100
3,93
Le Taux dOccupation par Pice - T.O.P - pour la population europenne tait de 1,23
en 1960 ; en 1966, le bilan de la restructuration sociale est caractris par une
amlioration globale des conditions de vie et dhabitation par rapport la priode
coloniale ; le cadre de vie est mieux quip, moins insalubre (8).
A Constantine , le T.O.P. le plus bas slevait 1,57 personnes par pice dans les
logements de type villa dans Bellevue Suprieur , tandis que le T.O.P. le plus lev se
situait 4,80 personnes par pice dans la cit Amziane , la cit El Bir ; lentassement, le
surpeuplement, la cohabitation caractrisaient ce type dhabitat .
La diminution des bidonvilles et du nombre dhabitants dans lhabitat informel a
donn lieu au surpeuplement, lentassement dans les autres types de logements .
-2-
Zone urbaine
Zone rurale
Total
1954
2.416.000
7.054.000
9.470.000
1963
3.535.000
6.753.000
10.288.000
1954
406.771
813.480
1.220.221
1963
496.987
664.384
1.161.371
Taux doccupation
1954
5.94
8.67
7.76
1963
7.12
10.16
8.86
1954
107.013
597.320
704.333
1963
386.763
686.216
1.072.979
Dficit
En 1966, le nombre de logements recenss tait estim 1.980 mille units ; parmi ces
logements recenss , plus de 25 % sont constitus de baraques, de bidonvilles, de gourbis
et autres constructions en non dur
(9) ;
commodits ncessaires telles que leau, les gouts, le gaz et llectricit ; prs de la
moiti des logements avaient plus de 30 ans dge et ncessitaient pour la plupart dentre
eux leur rnovation ou leur entretien ; plus de 80% des logements ont trois pices ou
moins ; ce qui explique leur surpeuplement par rapport la taille moyenne de la famille
algrienne (9) .
-T- 25 Situation de lhabitat en Algrie en 1966Population
dclar)
12.069.347
1.979.888
1.423.253
352.652
204.200
6.1
45.8
65.6
60.4
59.7
Nombre de logements
685.080
677.160
358.380
168.300
49.500
23.760
7.920
5.940
3.960
1980.00
23
46
7 10
11 19
20 et +
19.3
37.5
29.9
7.9
0.4
23
Maximum dhabitants
45
10
6 et +
19
Source : M.U.C.H
T. 29- Tableau comparatif dans les pays europens en 1970- T.O.L et T.O.P
Pays
T.O.L
T.O.P
- France
3.6
1.01
- Sude
3.4
0.93
- Grande Bretagne
2.8
0.72
1.03
- Allemagne
3.9
0.93
- Pays Bas
4.3
0.84
- Suisse
6.1 en 1966
- Algrie Constantine
7.3 en 1977
2.78 en
1966
cette part de budget atteint 5,4 % ; elle passera 7,5 % durant le 2 plan
80 - -
A limage des autres villes algriennes , Constantine a subi les effets du flux
migratoire et de lurbanisation ; le dficit de 10 mille logements , estim en 1966 sur la
base dun taux doccupation de 4 personnes par logement , avait atteint le chiffre de 27
mille logements en 1977
Constantine,
(10)
Plan triennal
1967-1969
2 plan quadriennal
1974-1977
Total
Ralisations -
Restes
Total
1967-1969
1970-1973
1974-1977
9.775
7.140
3.633
20.548
20 548
A raliser
0
41 115
--
2.127
18.318
20.445
20.670
156 681
--
--
6.208
4.208
152.473
218 344
9.775
9.267
28.159
45. 201
173.143
81 - -
Programmes- intituls
Situation 1 trimestre
logements
Achevs
3 545
750
750
770.
770
2 000
1 698
1 000
--
1977
6 900
1 850
- Rsorption de lhabitat
2 000
1 757
681
--
848
695
18 494
11 065
En cours
- Plan de Constantine
- Plan triennal 1967-1969
- Plan complmentaire-1970
- Spciaux sinistrs
1 plan quadriennal 1970-1973
2 plans quadriennaux 1974-
prcaire
- Divers programmes.
- Carcasses
---302
1 000
5 050
243
595
153
7 428
Source : M.U.C.H
er
plan quadriennal
1970-1973
2me plan quadriennal
1974-1977
TOTAL
Ralisations Restes
1974-1977
Total
121 752
874 225
55 913
10 240 094
2 205 864
498 351
14409 937
raliser
2 704 215
--
381 770
17 503 937
--
--
3 094 000
3 094 000
148 318
985 925
5 039 846
2 118 290
82 - -
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .
1 - A. BENACHENHOU : Lexode
2 10- R.G.P.H.
3-4- F. BENATIA : Lappropriation
pp.28-29 1978 .
7 8- A.HAFIANE : Les
9- N.A. BENMATTI :
83 - -
3 PARTIE -
84 - -
INTRODUCTION :
85 - -
cours de cette priode , les pouvoirs publics avouent leur incapacit rsoudre seuls,
par leurs propres moyens la crise du logement en Algrie ; le mme constat dchec est
tabli par lensemble des pays du Tiers-Monde ; au cours de la deuxime Confrence des
Nations-Unies
(5)
disposent pas dun logement convenable ; celles-ci continuent de vivre dans des
conditions de pauvret
dveloppement .
Les pays en voie de dveloppement avouent leur inquitude grandissante devant cette
situation mondiale particulire ; ils dclarent leur incapacit trouver, de manire
individuelle , des solutions appropries la crise du logement ; en effet, lurbanisation
acclre , la croissance des villes et des mgalopoles o les ressources publiques et
prives tendent se concentrer posent des problmes nouveaux et de plus en plus
difficiles rsoudre .
Au cours de cette confrence, il a t constat que les donnes dmographiques,
sociales, politiques, cologiques et conomiques se sont profondment modifies par
rapport aux annes 1970 ; les annes 1990 correspondent en effet la chute du Mur de
Berlin
cette priode correspond aussi la suprmatie des Etats-Unis dAmrique sur lconomie
mondiale ; cest lavnement de la Mondialisation ; la crise du logement, qui touche
pratiquement lensemble des pays du monde ne peut donc tre rsolue qu partir dune
stratgie et dun plan daction lchelle mondiale .
Les changements intervenus lchelle plantaire ont amen de nombreux
gouvernements dont celui de lAlgrie , revoir leur stratgie vis--vis de la crise de
lhabitat ; ils ont dcid, dun commun accord, de promouvoir des politiques de
facilitation , pour aider les particuliers , les communauts et le secteur priv prendre
des initiatives visant amliorer la situation de lhabitat .
Ils prennent conscience que la mondialisation de lconomie entrane llargissement
des marchs et multiplie les possibilits dinvestissement international ; cette situation
est susceptible de stimuler le dveloppement conomique des pays en voie de
dveloppement ; cest une opportunit pour ces pays de constituer des partenariats avec
les pays riches et pour crer ainsi un climat conomique international plus favorable .
Actuellement, en Algrie, en lan 2004, le secteur de lhabitat et de lurbanisme
souffre toujours dune crise aigu ; la problmatique se rsume en trois principales
87 - -
contraintes auxquelles des solutions immdiates doivent tre trouves ; ces contraintes
dfinissent les nouveaux objectifs du ministre de lHabitat et de lUrbanisme .
*-
de 600 mille demandes de logements alors que loffre se situe annuellement entre 120
mille et 160 mille units (6) .
*-
Les pouvoirs publics se fixent ,comme autre objectif , la prise en charge du parc
vtuste, des habitations prcaires, des constructions anarchiques et des bidonvilles, dont
la plupart se trouvent dans les grands centres urbains ; ceux-ci sont valus environ 2
millions dunits (7) ; le plan dradication de lhabitat prcaire doit toucher 524 mille
mnages recenss
(8)
*-
gestion du parc immobilier travers le recouvrement des loyers, le choix des tudes et
la signature des contrats conformment la loi (10) .
Les nouveaux objectifs des pouvoirs publics correspondent la mise en place dune
stratgie relle de dveloppement et de production des logements ; il ne sagit plus
doprations ponctuelles destines une consommation limite, qui tendrait apaiser
des situations rebondissement ; les choix tant faits, les pouvoirs publics par
lintermdiaire du ministre de lHabitat, parlent de stratgie relle du dveloppement et
de production de logement avec leur viabilisation et la relance du secteur de lhabitat ;
cest une stratgie que lEtat dcide dinscrire dans la dure afin darriver une
prennit de la politique du logement ; pour ce faire, les pouvoirs publics escomptent
mettre la problmatique du logement labri des alas naissant de la fluctuation
ptrolire et casser cette dpendance ; la nouvelle vision engage cette fin, se fera avec
les moyens de bord , en y impliquant la communaut bancaire .
Ces objectifs passent par la lutte contre le dficit en logements en rendant le logement
plus accessible ; ils dpendent de la lutte contre lurbanisation sauvage et lhabitat
prcaire ; les pouvoirs publics se sont engags , produire 1 million de logements , au
cours des 5 prochaines annes ; les nouveaux objectifs consistent livrer 200 mille
logements par an partir de lanne 2005 .
88 - -
-B -
Un Logement
En Algrie , partir de lanne 2000, le logement est inscrit pour la premire fois au
premier rang des priorits de lEtat ; son traitement commence se prciser .
De nouveaux instruments sur lamnagement du territoire, sur la planification spatiale
sont mis jour ; llaboration de nouveaux plans durbanisme , des plans doccupation
du sol sont destins mettre un terme une volution urbaine imprvue et non
contrle ; le logement social y occupe une place essentielle .
Une attention particulire est accorde la problmatique du foncier ; le ministre
de lHabitat prvoit la densification et la restructuration des vieux quartiers ; des
instructions ont t donnes , par ce ministre aux organismes tels que les O.P.G.I. ,
E.P.L.F.
la
mille logements sont programms ; ils sont prvus dans le cadre de la Location -
Vente
des couches moyennes ; ils devront tre raliss dans les 3 prochaines annes ; la
russite du programme - A.A.D.L. - dont laccs est appel une amlioration
consquente, dpendra notamment de ltalement et de lespacement pertinent des
paiements portant sur les 15% de la valeur du logement ; la dure du remboursement sera
comprise entre 2 et 23 ans ; la cession des logements sociaux locatifs grs par
lO.P.G.I., est prvue par la loi de finances 2002 ; elle seffectuera exclusivement en
faveur des citoyens qui sont jour dans le paiement des loyers ; pour relancer le
91 - -
gisement du logement Social - Locatif , reprsent par 700 mille logements ferms,
les textes censs protger les propritaires sont en cours de prparation ; la
dfiscalisation de ce march se veut intressement pour les bailleurs ventuels dans
la dclaration relle de leur logement ; ceci pour scuriser les propritaires (12)
CHAPITRE 1 -
Les plans de dveloppement de lAlgrie furent initis dans le but de mettre en place
les bases matrielles en vue du dcollage conomique ; laustrit conomique,
dcide par les pouvoirs publics, ne permettait pas de rpondre lensemble des
proccupations de la population .
La croissance dmographique risquait de faire stagner le progrs conomique et
social ; elle risquait de compromettre lamlioration des conditions de vie de la
population ; cette croissance dmographique acclre que connat le pays, la
revendication de la population dans le domaine du logement, la recherche dun quilibre
dans laffectation des ressources poussera les pouvoirs publics passer ltape de
dveloppement suivante, cest--dire la ralisation des programmes de logements
sociaux ; les objectifs de la premire tape qui est la base conomique et le support
matriel du Projet de Socit na pas t entirement atteint (12) .
Les critres de russite dun plan de dveloppement rsident dans la collecte de
linformation, dans ltablissement de statistiques rigoureuses et disponibles au moment
opportun, dans la cohrence des prvisions ; la clart des orientations, la capacit de
concevoir et dutiliser les techniques de prvision restent des conditions importantes
dans la conception de ces plans .
92 - -
11
milliards de
*- 2 Plan
terme et 2 mille villages long terme ; il impliquait la multiplication des centres de vie,
soit lquivalent du quadruple du nombre de communes existantes
(13)
Les plans locaux de dveloppement P.C.D. et P.M.U. furent dcids dans le cadre de
ce plan ; ils prvoyaient la dcentralisation et la participation active des Collectivits
Locales
dans la gestion des programmes de dveloppement ; laccent est mis sur une
tous les quipements structurants avaient t raliss au cours de cette priode ; chaque
93 - -
Locaux
, les plans
les plans nationaux pluriannuels ; ceux-ci sont matrialiss par des tranches annuelles
dinvestissement .
Pour plus defficacit conomique et administrative , la dcentralisation est dcide
par les pouvoirs publics ; celle-ci largit les comptences des communes ; lordonnance
N 67-24
94 - -
Les Plans Sectoriels de Dveloppement P.S.D. concernent les grands projets tels
que les programmes importants de logements sociaux , lamnagement des zones
dhabitat intgr Z.H.U.N .- les hpitaux , les lyces techniques .
Les Plans Locaux de Dveloppement P.C.D P.M.U .- concernent les quipements
sanitaires tels que les salles de soins , les rseaux de voirie .
Les Plans Spciaux de Wilaya, initiative politique volontariste, furent crs pour
diminuer les disparits entre les wilaya ; les plus dfavorises telles que la wilaya de
Saida, Msila,
les Aurs, Tizi -Ouzou avaient reu une aide complmentaire leur budget
Secteurs
Troisime plan
1974 1977 -
Prv
Ral
Taux
Prv
Ral
Taux
Prv
Hydrocar
2265
41.9
2757
50.9
122.0
4573
36.9
8396
41.2
189.0
19500
40.6
Industrie
5400
48.7
5418
55.3
100.3
12400
44.7
18978
55.0
153.0
48000
48.6
Agricole
1869
16.9
1606
16.4
86.0
4140
14.9
46.6
13.4
115.0
14590
13.2
infracteur
3812
34.4
1768
28.3
72.6
11200
40.4
10907
31.6
97.3
47627
43.2
total gnral
1108
100.0
9793
100
88.4
27740
100.0
34501
100.0
124.0
110217
100
67,69
70,73
74,77
78,79
1980
1981
1982
11,88
4,34
8,91
7,86
4,90
4,43
7,7
Hydrocarbures
2,522
9,70
36,01
32,23
15,77
13,00
14,45
Industrie(hors hydr.)
2,39
11,00
38,15
34,36
16,80
17,74
21,95
0 ,64
3,45
2,55
1,62
3,23
5,80
10,16
Agriculture
hydraulique
B.T.P.
Infrastructure con.
0,40
1,90
6,94
5,83
3 ,98
6,05
Habitat et Urbain
0,24
1,50
8,55
10,09
6,30
6,58
0,84
3,04
5,94
6,17
4,10
5,10
7,70
3,13
3,90
2,59
1,41
1,55
2,49
Enseignement
formation
et
95 - -
9,90
et administratif
Autres
2,64
4,10
9,38
5,75
3,30
9,57
12,65
Total ralis
9,16
36,31
12,23
107,43
58,18
67,25
92,80
Investissement prvu
9,06
27,75
110,2
400
Source : idem
*-
Ils sont destins assurer la redistribution du revenu national ; les P.C.D. concernent
lensemble des communes rurales et urbaines ; ils assurent la promotion de
96 - -
*-
- P.M.U. -
spatiale ; une instruction du Secrtariat dEtat au Plan , en date de mars 1974 , prcise les
principes et la mthodologie dlaboration de ces plans ; cest un document de
planification urbaine sinsrant dans le processus gnral du plan de dveloppement ; il
est lexpression et lincarnation du Plan en matire de dveloppement urbain .
Trois paramtres le caractrisent :
-
dmographiques et socio-conomiques .
- C - Il se base sur une analyse prospective du dveloppement urbain centr
autour :
* - De lanalyse rgionale et la situation de la ville dans lespace.
* - Des donnes de la planification au plan rgional et national.
* - De lapproche long terme du dveloppement de lagglomration .
Le P.M.U. est la fois global et oprationnel ; il dfinit les grandes lignes et comporte
des projets de dveloppement raliser ; leur impact socio-conomique, leur cot, leur
financement, et lchance de leur ralisation sont tudis et suivis par les collectivits
locales ; les P.M.U sont labors et arrts par une commission interministrielle o
figurent les diffrentes administrations ; les services techniques concerns, sur la base
des propositions des communes, dcident du type de projet et de son importance ; les
projets sont conus pour rpondre la spcificit des problmes damnagement,
dquipement et lextension des agglomrations choisies ; ils couvrent 3 secteurs :
1 - Les quipements dinfrastructures :
* - Les rseaux dalimentation en eau, gaz , lectricit , lassainissement .
* - Les quipements de la voirie : lamnagement des rues, lclairage public, les
parkings, les places publiques .
2 - A ces quipements dinfrastructures viennent sajouter les quipements qui ont
pour but danimer lespace urbain .
97 - -
* - Les quipements administratifs, les siges des communes, les services financiers,
les bureaux de poste .
* - Les stades, les terrains et aires de jeux .
* - Les quipements scolaires, primaires, secondaires.
* - Les quipements culturels : muses, bibliothques, thtres, cinmas, maisons de
la culture .
* - Les quipements sanitaires et mdico-sociaux : polycliniques, centres de soins,
maternits .
3 - Les secteurs de lconomie tendant au dveloppement de lconomie urbaine .
* - Les quipements de services : centres commerciaux .
* - Les quipements agricoles : abattoirs, halls de marchs .
*-Les quipements industriels et touristiques ; ceux-ci relaient leffort dindustrialisation
de lEtat au plan local ; ces quipements font partie de la moyenne et petite industrie de
transformation, de ralisation et de service .
Au cours du 2
P.M.U
me
dune valeur de 4.607 132 000 Dinars, la rpartition par secteur sest effectue
routires -.14%
-
culture : 33%
Moyens de ralisation : 3%
communes ; leur excution fut centralise au niveau de lEtat et de la Wilaya, alors que
le P.M.U prvoyait la dcentralisation des oprations ;en dpit de sa nomenclature, le
P.M.U
98 - -
la faiblesse des moyens dencadrement et de ralisation ont influ sur les objectifs et les
rsultats .
-1-3- LAMENAGEMENT DU TERRITOIRE :
T. 35 Rpartition de la population
Agglomration
Nbre
% Population urbaine
39
17
17
19
11
44
12
40
--
--
190
100
Total
Source : R.G.P.H
A travers ce tableau, nous remarquons que les 25 grandes villes de plus de 50 mille
habitants en 1977 totalisent elles seules 63% de population urbaine contre 72% en 1966.
Alger, Oran, Constantine, Annaba
rgions ctires regroupaient 58% des emplois industriels ; les petites localits situes
proximit des ples industriels , connaissent un afflux important de population .
100- -
Au cours des annes 1980, dans les rgions littorales surpeuples , des tensions et des
distorsions apparurent ; loffre dans la disponibilit des logements sociaux et des
quipements urbains et ruraux ne correspondait pas la demande ; cette situation
entrana une modification dans les choix des priorits ; le nouvel objectif vis consistera
densifier les quipements dans ces zones et remodeler loccupation du territoire ;
leffort portera sur la fixation de ces quipements dans les rgions de futur peuplement
lintrieur du pays .
Le rapport du 3 Plan National de Dveloppement indique quil sagit dimaginer
et de dcider au plus vite la physionomie et la rpartition de population en 1990 avec 10
millions dhabitants supplmentaires ; 8 millions seraient en principe dans les zones
urbanises ; il sagit surtout dimaginer cette densification souhaitable dici lan 2000
avec 18 millions dhabitants supplmentaires et au del ; cest ainsi que la politique
damnagement du territoire et par voie de consquence celle de lurbanisation
apparurent au cur de la problmatique du dveloppement conomique de l Algrie ; la
politique damnagement du territoire ne peut donc tre spare du dveloppement
conomique et social du pays ; elle se diffrencie de loptique librale classique qui
utilise dautres moyens en vue du redploiement de certaines activits conomiques et
industrielles .
En Algrie, lAmnagement du Territoire tend ainsi tre intgr de plus en plus
dans la planification du dveloppement et apparat comme une formulation rgionalise
des orientations et des objectifs des plans de dveloppement ; il vise ainsi par certaines
dispositions coordonner les plans des diffrents secteurs et acteurs .
Dans les pays industrialiss , le dveloppement a prcd lamnagement du
territoire ; dans les pays en voie de dveloppement et en Algrie, lamnagement du
territoire sopre et se ralise dans le mouvement et la dynamique du dveloppement ;
lamnagement du territoire devient donc insparable du dveloppement socioconomique et territorial du pays auquel il sintgre .
Cette action ambitieuse ncessite, pour tre russie , un certain nombre de conditions ;
elle ncessite lassociation troite de lensemble des oprateurs conomiques , des
collectivits locales et territoriales , de la Commune et de la Wilaya ; celles- ci sont
concernes en premier par la politique damnagement du territoire et la matrise de la
croissance urbaine ; la principale difficult rside , malheureusement ,dans la manire
dont est conue et engage cette association ; la coordination entre les diffrents
101- -
niveaux de dcision, entre lEtat dune part et les collectivits locales dautre part
,demeure insuffisante .
La planification na commenc en Algrie qu partir des annes 1980 ; avant cette
date les instruments de planification ntaient pas encore disponibles ; les choix des
sites pour limplantation des projets industriels taient dcids sur la base de critres
politiques ; les tudes concernant lamnagement de ces sites, les travaux de
viabilisation taient pris en charge par la -C.A.D.A.T - Caisse Algrienne dAmnagement
du Territoire - ; ce nest quen 1987- loi 87-01- que furent cres les structures
centralises de la politique damnagement du territoire avec les instruments de la
planification.
1-3-1- Le Schma National dAmnagement du Territoire S.N.A.T. -
dense, dispers dans les hauts plateaux ; le rseau urbain actuel ncessite une
restructuration ; cette opration ncessite des moyens importants de la part de lEtat .
Le S.N.A.T est le premier maillon de cette restructuration ; il fut labor en 1983 et
appliqu en 1987 ; il dicte toutes les directives aussi bien lchelle nationale qu
lchelle locale en matire damnagement ;la loi N 87-03 du 21 Janvier 1987 institue le
S.N.A.T
*-
1 Phase :
En mars 1983 fut mise en place une fiche technique multicritres avec la collecte de
donnes sur les caractristiques de chaque rgion et ses activits ; celle-ci a permis
dtablir une rpartition en 8 zones distinctes : 3 zones dans le nord du pays, 3 zones
dans les hauts plateaux , et 2 zones dans le sud du pays ; les hypothses de travail
comprennent des variantes sur le redploiement de la population ; les rsultats des
travaux sont diffuss auprs des Wilayas pour tre amends et affins .
*-
2 Phase
: Etablissement du diagnostique :
paramtres
de
la
population,
comme
avantages
et
comme
contraintes ;
*-
3 Phase :
104- -
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .
1- G. DESTANNE DE BERNIS :
T iers Monde
-p . 28 1963-
Op .cit . p. 138 -
5 O.N.U. : Confrence
Titre - 6 -
105- -
- C H A P I T R E 2 - LA PLANIFICATION SPATIALE -1 - L U R B A N I S M E :
historiques,
politiques et socio-conomiques .
LUrbanisme Oprationnel est la phase de mise en application dune politique
urbaine planifie et programme au moyen de ses instruments dorientation les plans
de ralisation et de gestion - .
En complment de la politique de lamnagement du territoire , lurbanisme va mettre
en uvre des rgles et des techniques ; le droit de lurbanisme saffirme de plus en
plus ; lurbanisme contemporain correspond lamnagement de lespace ; les rapports
humains sont rgis par le droit ; lespace urbanistique est quadrill par des rgles
juridiques .
La politique de lurbanisme a besoin de droit pour sexprimer et pour tre mise en
uvre ; le droit de lurbanisme dpend du droit administratif; des juridictions
administratives et pnales ; il concerne les rapports entre ladministration et les
constructeurs , les rapports entre la puissance publique et les tiers - acteurs individuels- ;
cest un instrument de rgulation entre les collectivits publiques telle que la commune
et les individus ; le droit de lurbanisme dpend du droit public ; ses rgles sont tires du
droit administratif .
Les proccupations en matire damnagement du territoire par rapport aux autres
secteurs demeurent relativement faibles ; or la planification nationale a non seulement
pour objectif dassurer lquilibre rgional mais aussi de permettre un dveloppement
global cohrent ; la planification spatiale vise ladquation entre les objectifs caractre
conomique et les objectifs caractre spatial .
Les documents durbanisme permettent aux collectivits locales dexprimer leurs
options damnagement et de les imposer dans certains cas ; les programmes de
106- -
, datent de 1906 ; ce nest quentre 1943 et 1958 que se sont dveloppes les
soit deux annes plus tard ; cest sur cette base que furent cres plusieurs plans
de villes .
Ces plans se contentaient de prvoir les grandes affectations par zones auxquelles
taient appliques des prescriptions de construction ; ils ne concernaient pas beaucoup
la population algrienne , rejete dans certains quartiers priphriques.
Aprs lindpendance du pays, lensemble de la lgislation antrieure fut reconduit ;
cest le ministre des Travaux Publics et de la Construction qui prend en charge
llaboration des P.U.D. par lintermdiaire du bureau dtudes - E.T.A.U- ; cette mission
fut transfre par la suite la C.A.D.A.T- qui donna une nouvelle orientation aux
nouveaux P.U.D.
En Algrie, la lgislation prvoit le Primtre Provisoire dUrbanisme - P.P.U. , le
Plan
-P.D.A.U. dfini par le dcret N 91-177 du 28 mai 1991, la Zone dHabitat Urbaine
Nouvelle
La lenteur dans lapprobation du P.U.D., lincapacit des pouvoirs publics pour faire
appliquer les instruments durbanisme et grer lespace urbain constituent des
contraintes certaines ; ajoutons ces contraintes le manque de suivi des tudes
labores, le non-respect de la consommation despace, linstabilit des lus locaux , les
tudes mises dans les oubliettes ; la conception et la ralisation des Z.H.U.N. sont
confies des bureaux dtudes;ceux-ci privilgient plus laspect technique que social .
- Les Zones Industrielles Z.I. ou Zones dActivits ont t cres en 1965 ; leur
amnagement fut confi la Caisse Algrienne dAmnagement du Territoire C.A.D.A.T.
-cet
pour lachat de terrains ; cet organisme tablissait les tudes damnagement, ralisait
la viabilisation des terrains et les vendait au prix cotant, sans percevoir de bnfices ;
la Zone Industrielle, avec ses spcificits , fait partie dun plan damnagement
comparable celui de lhabitat ; si au niveau de lhabitat la procdure et la
rglementation ne sont pas toutes respectes, il en est de mme pour la Zone Industrielle
avec ses consquences sur le cadre de vie et lenvironnement ; la Zone Industrielle est
conue pour accueillir un ou plusieurs projets industriels; de nombreux projets
industriels implants ont donn naissance de vritables zones industrielles alors que
les procdures ne sont pas entirement respectes .
-1-1- LA MAITRISE DU SOL :
forte ;cette situation entrane une hausse des prix fonciers et aggrave le dualisme nordsud ; la constitution des rserves foncires au profit des communes est considre
comme lun des moyens les plus srs de la matrise du sol ; elle permet dviter la
hausse des valeurs foncires et la raret des terrains ; cest un moyen de lutte contre les
dsquilibres ; sa mise en uvre permet lacquisition et la cession des sols ; la
constitution des rserves foncires ne garantit pas la matrise foncire ; elle nassure pas
le contrle de lappropriation du sol .
1-1-1 LA HAUSSE DES VALEURS FONCIERES ET LA RARETE DES TERRAINS .
109- -
avec 134 ha , dpasserait la surface initiale dOran avec 2 346 ha , soit un accroissement
de 654 % ; la ville dEssenia, avec 13 ha , atteindrait le chiffre de 15 797 ha , soit un
accroissement de 14 000% .
T-36 - Evaluation des primtres de 1966 1972 - units en ha.Wilayas
Oran
Sidi-Bel-Abbs
Superficies
Wilayas
1966
1977
2223
4773
41%
46%
1186
2138
22%
21%
Superficies
1966
Mostaganem
Mascara
1117
1977
2225
21%
22%
840
1222
16%
12%
Source : Europ.-Expansion.
Il est vident que ces communes nont pu raisonnablement atteindre ces superficies ,
pour des raisons de contraintes physiques notamment ; cette simulation a le mrite
dattirer lattention des
urbaines
constates jusquici ; des mesures appropries sont ncessaires pour ne pas dsquilibrer
larmature urbaine du pays .
1-2- LA MAITRISE DE LA CROISSANCE URBAINE PAR LES COLLECTIVES LOCALES .
Entre les organismes techniques chargs des tudes durbanisme, les changes
dinformations sont limites, voire inexistants ; les priorits dtudes ne sont pas
dtermines ; elles dpendent plutt de loprateur qui na pas obligatoirement des
proccupations dordre global .
La coordination des tudes diffrents niveaux Z.H.U.N.- P.U.D. -Z.I.- est inexistante ;
limage des pays dvelopps , il est ncessaire de mettre en place un cadre de
concertation tous les niveaux des tudes , pour ladaptation des textes , pour la
consommation de lespace ; la circulaire prsidentielle sur les rserves foncires insiste
sur la ncessit dassurer la protection des terres agricoles .
Lvaluation des terres prleves lagriculture au profit de lindustrie entre 1962 et
1976
250
superficie entre 1962 et 1980 25 mille ha. , dont 15 mille ha pourraient avoir un caractre
agricole
(3)
Prix
Sud du pays
Prix
Alger
60
Laghouat
Bejaia
30
Bechar
Stif
40
Tamanrasset
Constantine
30
Djelfa
Mascara
50
Ouargla
Oran
70
Les prix sont constats dans les zones et les localits o les prix sont les plus bas
dans chaque wilaya ; il ne sagit pas de prix moyens ; la spculation foncire parallle ,
durant les annes 1970 augmentait la pression sur les prix ; la vente diffre aggravait la
tendance la hausse des valeurs foncires ainsi que la crise du logement .
La crise du logement , la pnurie du logement sont dues en partie la spculation
foncire ; dans une situation dquilibre entre loffre et la demande, la spculation ne
porte que sur certaines zones : le centre ville , les zones trs forte densit et non pas
sur lensemble de lagglomration (4); dans une situation de dsquilibre , la crise se
111- -
gnralise , influe sur les prix fonciers et rend difficile toute politique dacquisition
foncire et de construction .
Les besoins en terrains btir sont importants aussi bien de la part du secteur public
que du secteur priv , dans le milieu rural et dans le milieu urbain ; le tableau suivant ,
tabli sur la base de 40 logements lhectare en milieu urbain et 20 logements en milieu
rural , nous donne une indication sur les besoins en terrains btir.
-T-38 - Hypothses de demande en terrains btir tablie en 1977 - en ha - .
Urbains
TOTAL
Hypothse haute
Ruraux
115.000
65.000
50.000
Hypothse moyenne
85.000
50.000
350.000
Hypothse basse
60.000
40.000
20.000
Source :idem .
Les effets convergents de ces facteurs sur les valeurs foncires ont des consquences
sur le plan financier , conomique , social , urbain .
* - Sur le plan financier : lalourdissement du cot des quipements publics en milieu
urbain est souvent conscutif la hausse gnralise des valeurs foncires ; celle-ci
sexprime par la rvision contractuelle des prix , les retards , laccumulation des
dficits ;la ralisation de certains quipements est diffre .
* - Sur le plan conomique : les infrastructures routires , les voies de communication
ralises par les collectivits locales valorisent certaines zones urbanises au profit de
leurs propritaires ; la prsence de certains quipements publics, les transports , les
commerces font bnficier ces propritaires dune rente laquelle ils nont pas
particip ; afin dacqurir ces terrains , les collectivits locales se trouvent dans
lobligation soit de les surpayer , soit de renoncer a leur achat et donc de pnaliser les
utilisateurs potentiels .
* - Sur le plan urbain et social : ceux qui disposent de moyens financiers consquents
peuvent choisir la localisation de leur choix et bnficier ainsi des utilits lies la
proximit des quipements et du centre ; les autres catgories sociales , dfavorises
simplantent dans la priphrie ou dans les zones dlaisses par la demande ; en dehors
dune rgulation de la part de la puissance publique , la rpartition du sol est dtermine
par les hausses des valeurs foncires qui marqueront pour des annes la morphologie de
la ville ; ces mcanismes fonciers , dans les pays du Tiers-monde sont perceptibles dans
les tissus urbains, situs dans la priphrie des villes : denses, ignorant la construction ,
112- -
mettait sous protection de lEtat, les biens dits vacants en transfrant leur
N 62-03
transactions, cessions, locations, de ces biens vacants ;cette mesure fut vite remplace
par un autre texte qui libra les transactions, soumises lautorit administrative pour
113- -
les montants dune valeur suprieure 100 mille Francs Franais, lorsquil sagit dun
fonds de commerce ; larticle 7 de la loi de finances de 1965 , obligeait les personnes
dsireuses dentreprendre une transaction, de produire un certificat de non vacance
dlivr par le Wali ; lordonnance N 70-191 de 1970, assujettit imprativement tous les
actes portant mutation immobilire la forme authentique auprs du notaire .
Lensemble de ces mesures traduisait le souci du lgislateur dassurer un contrle
renforc des transactions immobilires, mme si leur caractre foncier ntait pas
prcis .
Les Mesures Fiscales :
En 1975 , il fut institu une taxe spciale sur les plus -values ralises loccasion de
la cession des immeubles btis ou non btis ; cette taxe, leve, correspondait 60 % de
la valeur dclare, augmente de 25 % en cas de non dclaration ; elle visait freiner la
spculation du march de limmobilier et concernait les transactions antrieures
lanne 1975.
-1-4- LA CONSTITUTION DES RESERVES FONCIERES :
le Canada , la Sude .
*-
Le Caractre Obligatoire .
La constitution des rserves foncires en Algrie nest pas une facult laisse
linitiative des collectivits locales qui peuvent, par le recours lexpropriation ou le
droit de premption procder aux acquisitions des terrains : Grande Bretagne, France ,
Sude ;
cette initiative nest pas laisse non plus aux propritaires de ces terrains .
114- -
aucune collectivit locale ne peut rejeter cette dcision ou bien en diffrer lapplication
sous prtexte quelle nen prouve pas le besoin ; les communes doivent en assurer la
mise en uvre, de manire progressive avec leurs propres moyens, selon leurs besoins
et leurs spcificit ; cette dcision sapplique lensemble des communes, quelles
soient urbaines ou rurales, riches ou pauvres, petites ou grandes .
Lensemble des terrains publics ou privs, situs lintrieur du primtre
durbanisme sont intgrs dans les rserves foncires, quel que soit leur statut
juridique ; les terrains relevant du domaine public classique, tels que les emprises des
aroports, les ports , les rivages, les plages ne sont pas concerns par cette mesure ; les
terrains qui font partie des rserves foncires sont les terrains agricoles situs en milieu
urbain aprs laccord des ministres de lAgriculture et de lHydraulique , les terrains
dpendant du domaine de lEtat, y compris les biens dits vacants, les terrains
appartenant aux collectivits locales, les terrains appartenant aux particuliers,
lexclusion de ceux destins satisfaire les besoins familiaux et professionnels.
- Le Monopole des Transactions Foncires : La rgle de lexclusivit :
Lensemble des terrains situs dans le primtre urbain ne peuvent faire lobjet de
transaction quau profit de la commune lexception des cas de succession prvus par
larticle 6 de lordonnance portant constitution des rserves foncires ; toutes les
oprations dacquisition ou de cession se font par lintermdiaire de la commune et
son seul profit ; la commune dtient le monopole des transactions foncires en milieu
urbain ; concernant les terrains privs et expropris dans le cadre des rserves foncires,
il est prvu une surface btir pour lensemble de propritaires de ces terrains ; chaque
membre a le droit de possder en toute proprit, en vue de satisfaire ses besoins
familiaux une surface btir, dtermine sur la base de 20 m par personne appartenant
une mme famille ; dautre part, chaque Algrien a le droit dacqurir un terrain
lintrieur du primtre urbain pour construire une maison dhabitation .
Lordonnance portant constitution des rserves foncires prvoit un ensemble de
conditions en vue de leur concrtisation .
Les rserves foncires doivent tre inclues dans un Primtre Urbain qui en dfinit les
limites et la consistance ; larticle 2 de lordonnance N 77-26 du 20 fvrier 1974 stipule
115- -
que les Rserves Foncires communales sont constitues par les terrains de toute
nature, proprits de lEtat ou des particuliers inclus ncessairement dans un primtre
durbanisation ; le Primtre Urbain des agglomrations est dfini par le P.U.D- puis
plus tard par le P.D.A.U- ; il est tabli par lAssemble Populaire Communale A.P.C- et
approuv par le ministre de lHabitat .
Ltablissement de ce Plan Directeur ncessite une tude longue qui peut staler sur
plusieurs annes ; pour cette raison , il est tabli un Plan dUrbanisme Provisoire - P.U.P.qui permet aux collectivits locales de travailler dans un cadre planifi, en attendant
llaboration dfinitive et officielle du P.U.D puis du P.D.A.U.
Le Wali, reprsentant de lEtat, dresse la liste des agglomrations et des communes,
au sein de sa Wilaya devant faire lobjet dune dlimitation provisoire ; il tablit lordre
des priorits et des urgences concernant les besoins et les programmes mettre en
uvre ; il est assist par le Directeur de lInfrastructure et de lEquipement - D.I.E - puis
plus tard par le Directeur de lUrbanisme, de la Construction et de lHabitat D.U.C.HChaque A.P.C assiste dun comit technique, dfinit lextension de la commune
court, moyen et long terme ; cette extension est le rsultat dune tude o figurent les
plans damnagement et les pices crites complmentaires .
Le comit technique est prsid par le 1er Responsable de la commune ; il comprend :
-
116- -
immdiate de ce primtre urbain ; le dcret N 75-13 du 27 aot 1975 prvoit une zone de
non constructibilit autour de ces primtres urbains ; un deuxime primtre, trac
autour du P.U.P dlimite une zone de scurit appele Zone de Dveloppement ,
Zone dExtension , lintrieur de laquelle toute construction est interdite ;en dehors
de ce deuxime primtre urbain de protection, les terrains ne font pas partie des
rserves foncires ; ils sont soumis la rglementation de droit commun .
1-7- LA VIABILISATION PREALABLE DES TERRAINS DASSIETTE .
personnes mais appartiennent aux collectivits locales ; la rtention des terrains, dans le
cadre de la spculation foncire, ne freinent plus linitiative des collectivits locales ;
les prix ne sont plus dtermins par le jeu de loffre et la demande mais fixs
administrativement par lEtat .
Le phnomne durbanisation , la crise de lhabitat, la spculation foncire ne sont pas
une situation lAlgrie uniquement ; dans lensemble des pays, travers le monde, les
pouvoirs publics interviennent sur le march foncier, de diffrentes manires, afin de
rguler son fonctionnement .
- La fiscalit sur la valeur du sol .
Cest une imposition de la valeur locative ou en capital dun terrain ; cette fiscalit est
applique aux Etats-Unis sous lappellation de Property- Tax ; en France, cest
lImpt Foncier ; en Algrie cet impt est appliqu sous la forme de Contribution
des proprits bties et non bties .
- Limposition sur les plus values du sol .
118- -
Elle est utilise dans le cadre de lUtilit Publique ; lEtat ou les collectivits
prennent possession dun Bien Priv afin de raliser un projet destin la
collectivit ; des dispositions sont prvues par la loi afin de compenser les dommages
subis par les propritaires.
- Le contrle de lutilisation des terrains .
Les plans durbanisme, les plans damnagement urbain, sont destins dterminer
laffection des sols, dans un cadre planifi, organis , dans un souci dquilibre ;ces
plans indiquent : la destination des sols, les zones dhabitat et leur densit , les zones
dactivits , les zones industrielles , les zones protges .
- Les rserves foncires .
Cest lacquisition par les collectivits locales de terrains , lintrieur dun primtre,
sans que leur utilisation ultrieure soit dtermine avec prcision .
- Les terrains rservs .
Contrairement aux rserves foncires o la destination des terrains nest pas prcise
lavance , les terrains rservs sont acquis pour servir dassiette des projets prcis dans
lespace et dans le temps.
- La municipalisation de sols .
Ce nest plus la commune par le biais des collectivits locales qui se porte acqureur
des terrains , mais lEtat en tant que personne de droit public qui prend en charge
lacquisition de lensemble des terrains ; ces terrains sont , en fonction des besoins,
acquis auprs des propritaires ventuels pour accueillir des projets de construction ou
bien des sites naturels protger ; lEtat bnficie dans ce cas du monopole des
transactions et de lorientation donner dans lutilisation de ces terrains .
En Algrie, le sol tait considr, dans le cadre de la politique socialiste, comme un
bien collectif ; entre lanne 1962 , date de lindpendance du pays, jusquen 1974, date
de la mise en place de la lgislation concernant les rserves foncires, l Etat algrien
avait utilis simultanment ou alternativement plusieurs des modalits cites
prcdemment .
Les rserves foncires constituent le passage une tape suprieure ; cest une
mesure qui complte en quelque sorte la nationalisation des terres, dans le cadre de la
119- -
Rvolution Agraire
*-
Il est destin couvrir uniquement les acquisitions des terrains ncessaires aux
oprations inscrites dans le cadre des diffrents plans communaux tels que le
P.C.D
et le
P.M.U
*-
Cette procdure date de 1979 ; elle est institue par le dcret N 79 - 108 du 23 juin 1979,
substitue au financement sur emprunt ; parmi les inconvnients du financement sur
emprunt on peut citer la procdure , juge longue au regard des besoins de la rservation
foncire ; la mobilisation des fonds destins lacquisition des terrains demeure lente .
120- -
La nouvelle procdure , par le financement sur avance Trsor est destine financer
exclusivement lacquisition des terrains , quelle que soit leur origine et leur destination
en dehors des cas du P.M.U. cits prcdemment , ainsi que les communes dshrites ;
les cots damnagement des terrains ,quelle que soit leur destination , sont couverts par
des crdits , prvus cet effet dans le cadre national .
Les avances sans intrt , dont le montant a t fix en 1979 pour lensemble des
communes 300 millions de dinars , sont consenties pour une priode maximale de 24
mois sur la base dun dossier ; linstruction de ce dossier est confie un comit de
financement sigeant au niveau de la wilaya ; chaque commune est appele quantifier
ses besoins et tablir ses ordres de priorit dans lutilisation des terrains inclus dans le
primtre urbain ; cest lune des conditions remplir pour lobtention des avances du
Trsor ,
dfinis dans diffrents documents de planification P.D.U. -.P. M.U. P.C.D. - collectivits
locales ; ces conditions permettront aux collectivits locales de prendre possession des
terrains de manire progressive et de les utiliser de manire rationnelle .
La mise en uvre de ce programme dutilisation des terrains est intimement lie aux
perspectives de dveloppement socio-conomique de lagglomration ; llaboration de
ce document devra tenir compte des quipements et des investissements ,de manire
les intgrer ; la concrtisation du projet dpend des collectivits locales mais aussi de
lensemble des oprateurs susceptibles dintervenir lintrieur du primtre urbain .
Le plan daction foncire refltera les besoins de la commune en matire
dquipements ,de terrains dassiette concernant ces quipements , ainsi que les
exigences moyen terme en surface durbanisation .
-1-10- Le systme de financement .
121- -
prsente le risque de geler lventuelle utilisation des terrains durant une longue
priode .
*-
Cette procdure implique une rotation rapide des fonds et une utilisation adquate de
cette avance ; les communes sont tentes de privilgier les oprations court terme
compatibles avec ce systme de financement , au dtriment des actions long terme
tales dans le temps ; cette procdure demeure complexe au niveau des transactions
ralises par la commune , aussi bien pour lacquisition des terrains que pour leur
cession ; le transfert de lensemble des terrains domaniaux au profit des communes,
dans le cadre des rserves foncires , et leur cession gratuite aurait donn de la
cohrence aux mcanismes de financement .
*-
Dans le cadre de son primtre urbain , la commune planifie , amnage sur les
terrains acquis ou bien acqurir , des zones dhabitat , dactivits , des espaces verts ;
ces terrains seront soit utiliss directement par la commune , soit par l Etat , soit cds
aux particuliers pour leur besoins familiaux ; dans le cadre de ses besoins familiaux ,
chaque citoyen a le droit 20 m2 pour une famille dont la taille peut varier entre un
minimum de 8 personnes et un maximum de 20 personnes .
La commune prend , en 1er lieu , une dlibration concernant la destination du terrain
faisant partie des rserves foncires ; elle charge son prsident dlaborer les plans, les
devis, le cahier de charges ; ce cahier de charges , aussitt tabli , est soumis
lapprobation du Wali ; celui-ci fixe les droits et les obligations des ventuels
acqureurs.
Il indique les raisons qui ont motiv la vente et les surfaces des lots concerns par la
vente, leur origine, les servitudes qui leur sont lis ; il indique leur prix ainsi que les
conditions de la vente ;le cahier des charges est un document de rfrence ncessaire
toutes les transactions foncires ; il fixe avec prcision lensemble des oprations
relatives la cession des lots aux particuliers, la description des lots, la formalisation de
la cession, les conditions de la cession, le prix , le cautionnement, les modalits de
paiement, la date dentre en jouissance, les clauses rsolutoires.
Lensemble de ces conditions est port la connaissance de la population dans le
cadre dune publicit collective par voie de presse ou daffichage ; elle fixe la priode
122- -
au cours de laquelle les candidats peuvent souscrire aux engagements et la clture des
dlais de dpt des candidatures.
Aux terme de ce dlai, la liste des candidats est arrte par le prsident de l A.P.C , un
membre de l A.P.C et le receveur ; sur cette base , lA.P.C dlibre en vue darrter
dfinitivement la liste des candidats ; les candidats ne doivent pas possder de proprit
sur lensemble du territoire national ; ils doivent justifier de ressources suffisantes ou de
la capacit de mobilisation dun prt pargne logement .
Dautres critres subsidiaires sont prvus tels que linsalubrit du logement occup
par lventuel acheteur, le nombre de personnes charge, le lieu de rsidence,
ladhsion une cooprative immobilire ; les actes de vente sont alors tablis dans leur
forme administrative ; le rglement du prix du terrain se fait auprs de la caisse du
comptable communal, sur la base dune valuation domaniale .
-1- 11- EVALUATION DU PRIX DU TERRAIN .
1-1-
De nouveaux instruments durbanisme sont dcids par les pouvoirs publics ; ils
sont destins combler les insuffisances du P.U.D. ; le - P.D.A.U- remplace le P.U.D pour
les agglomrations de plus de 10 mille habitants ; le Plan dOccupation du Sol P.O.Sremplace la Z.H.U.N, la zone industrielle -Z.I- , la Zone dAmnagement Concerte Z.A.C . ;
dans cette nouvelle rglementation, il est spcifi quaucun usage du sol, aucun
124- -
collectivits locales ; la lgislation sur les rserves foncires est abroge ; la consistance
des terres urbanises et urbanisables est dfinie par les nouveaux instruments
damnagement et durbanisme ; les instruments durbanisme doivent tre transparents
et accessibles tous les citoyens ; lespace est clairement rglement pour lintervention
de nouveaux acteurs ; il concerne les promoteurs immobiliers, les agences foncires, les
investisseurs, les associations de citoyens ; la concertation entre les diffrents
acteurs que sont les lus, les promoteurs, les entrepreneurs, les reprsentants des
usagers, ladministration , devient indispensable dans llaboration des instruments
durbanisme ; leur application sur le terrain et le suivi des oprations font partie de leur
intervention ; les communes, les villes sont appeles attirer les investisseurs , les
crateurs demplois et de ressources, les promoteurs , les producteurs de logements .
Quels sont les acteurs concerns par cette rglementation et de quelle manire
interviennent ils ?
- a - Les Collectivits Locales les
A.P.C . -
125- -
Ils veillent la conformit des projets sur le terrain et financirement par le contrle
des ressources .
- d Les propritaires fonciers .
Ce sont des citoyens, propritaires de terrains situs lintrieur de primtre urbain
ou bien dans sa zone dextension ; ces terrains bnficient habituellement de certaines
commodits qui leur accordent des avantages financiers par rapport dautres terrains ;
la prsence des axes routiers, de certains rseaux comme leau, llectricit , le gaz de
ville , ou bien la prsence de certains quipements importants accordent une plus
value ces terrains dans le cadre de la spculation foncire ; ces propritaires
fonciers chercheront tirer le maximum de profits de leurs terrains en y ralisant les
ouvrages les plus rentables .
- e Les promoteurs immobiliers .
Les promoteurs immobiliers chercheront obtenir le maximum de bnfices des
ouvrages quil vont raliser, dabord par lacquisition du terrain au prix le plus bas .
- f - Les investisseurs .
Leur objectif est de trouver le maximum de facilits tous les niveaux ; cela
concerne linstallation au plus vite leur quipement
et la rentabilisation de
leur
126- -
Les dlais des tudes , 8 mois en moyenne , ne correspondent pas limportance des
projets et ne tiennent compte de leur complexit .
- 2 LE FINANCEMENT DES ETUDES .
Llaboration des tudes est soumise aux rgles de la concurrence ; le moins offrant
des bureaux dtudes peut obtenir ltude du projet ; les enveloppes financires
127- -
pralablement tablies par les services concerns ne tiennent pas compte de toutes les
contraintes telle que la complexit du projet, la morphologie du terrain .
- 3 - LINFORMATION CARTOGRAPHIQUE .
Les cartes disponibles concernant les tudes des P.D.A.U. au niveau des communes
figurent lchelle 1/50.000 et 1/25.000 ; au niveau des agglomrations il existe une
couverture en ortho-photo- plan ralise par lInstitut National de la Cartographie ;
cette couverture date de 1988 ; compte-tenu de lurbanisation acclre des
agglomrations, cette couverture ncessite une actualisation et une mise jour sur le
terrain .
- 4 - MISE EN UVRE DES P.D.A.U. ET
DES P.O.S. .
La mise en uvre des P.D.A.U. et des P.O.S. suppose au pralable la disponibilit dun
certain nombre de moyens en vue de leur laboration ; ils demeurent confronts des
contraintes dordre foncier et juridique ; sur le plan foncier, les textes rgissant le
transfert des terrains agricoles potentialits leves ou bonnes en terrains urbanisables
ne sont pas encore labors ; en dehors des terrains figurant sur le plan cadastral, les
terrains inclus dans des divers secteurs durbanisation ne disposent pas de titre de
proprit ou dactes authentiques ; cette situation rend les procdures juridiques
classiques dlicates.
- 5 - LE RESPECT DES ORIENTATIONS DES PLANS ET DES SCHEMAS DAMENAGEMENT.
* -
128- -
a-
PHASE-1 :
inscrit au niveau de cadastre ; loccupation du sol : elle concerne les diffrentes phases
dvolution de la ville partir de ses origines , de sa cration ; les quartiers
129- -
comportant les secteurs urbaniss, les secteurs urbaniser , lurbanisation future, les
secteurs protger, les zones prvues pour le P.O.S.- densifier, restructurer ,
amnager et les densits des constructions : C.O.S. ; la carte des rseaux divers : eau ,
lectricit, gaz , assainissement ; la carte des voiries et des quipements.
LE REGLEMENT :
2-3-2 LE P.O.S . .
LA.P.C concerne par le P.O.S. fixe, par le moyen dune dlibration, les limites de
lintervention ; elle indique les termes de rfrence du P.O.S. ainsi que les personnes
consulter durant llaboration du P.O.S. ; le P.O.S fixe de faon dtaille lensemble des
droits concernant lutilisation des sols et le type de construction ; il puise ses termes de
rfrence du P.D.A.U. ; ceux-ci concernent les limites , la nature de lintervention du
P.O.S
PHASE 1 -
Ltat des lieux , le bilan de la situation actuelle , le diagnostique figurent sur une
note de prsentation ;y seront indiqus lensemble des informations sur la dmographie ,
lvolution de la population et son actualisation ; ils seront suivis par des indications
sur le climat, lhydrogologie , la topographie , loccupation du sol, lagriculture, la
gologie , la gotechnique ; la nature juridique des sols , ltat du cadre bti, les
constructions valeur historique , la structuration de lespace feront partie de ce bilan ;
les quipements , avec des indications sur leur tat , leur capacit ,les besoins des
habitants ; les voiries et rseaux divers avec des informations sur leur tat, leur
capacit, les besoins de la population ; ce bilan est accompagn de documents
graphiques : le plan de situation , le plan topographique , la carte gotechnique , le plan
des servitudes et contraintes, le plan des diffrents rseaux - eau potable eaux uses
lectricit .
- b-
PHASE -
2 -
chacune avec ses particularits ; ces rgles sont prsentes sous la forme de plusieurs
articles accompagns de documents graphiques :
* -- Les supports
de travail :Les enqutes auprs des services publics et administratifs, les enqutes sur le
terrain, les photographies ariennes ; les photographies du terrain, les orthoplans , les
levs topographiques, le S.N.A.T, le S.R.A.T, le P.A.W, le recensement gnral R.G.P.H
concernent essentiellement : Les accs et les voiries , les dessertes et les rseaux ,
limplantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ,
limplantation des constructions par rapport aux limites sparatrices , limplantation des
constructions par rapport aux autres sur une mme proprit , la hauteur des
constructions, laspect extrieur , le stationnement , les espaces libres et les plantations
, les implantations des constructions interdites, les implantations des constructions
autorises , le coefficient doccupation du sol .
ouvrages programms soit possible techniquement, par le contrle des tudes et leur
suivi .
132- -
LOGEMENTS
SOCIAUX
Introduction.
Durant le 2 Plan Quadriennal -1974 -1977- , les pouvoirs publics avaient dfini une
nouvelle orientation relative la conception et la ralisation des programmes de
logements sociaux ; la ralisation des deux premiers plans de dveloppement -de 1967
1973-
surface et du cot de ralisation des logements ; les prix de revient taient exprims de
la manire suivante : doublement pour le logement , triplement pour lindustrie .
Pendant le troisime plan de dveloppement-1974 1977-, les investissements sont
trois fois plus importants que la somme des deux plans prcdents ; les capacits
internes de ralisation sont vite dpasses ; lappel aux moyens de ralisation trangers,
de plus en plus important est devenu ncessaire ;cette initiative eut pour consquence
laccroissement des besoins de financement en devises .
Afin de mieux matriser les programmes de logements sociaux dans leur conception
architecturale , leurs aspects techniques et leur prix de revient , les pouvoirs publics
dcidrent de les normaliser ; le logement social urbain est redfini sur la base de la
Nouvelle Politique Nationale de lHabitat et de la Construction ; de nouvelles
dispositions , prescriptions et normes sont formules lintention de lensemble des
techniciens et des organismes constructeurs qui se devaient de les respecter .
-1- DISPOSITIONS GENERALES :
Par ces nouvelles dispositions, les pouvoirs publics dcident que les programmes
annuels de ralisation de logements urbains pour la priode quadriennale -1974-1977- ,
arrts pour chaque wilaya devront tenir compte des rpartitions par catgorie et par
grandeur de logement et sinscrire dans lenveloppe financire moyenne qui en rsulte
Trois catgories de logement ont t arrts :
*-
TYPE A
*-
TYPE B
*-
TYPE C
Type A : 20%-
Type B :
55%
Type C :
25%
60
de lHabitat et de lUrbanisme .
- 2 - CONCEPTION DES PROGRAMMES DE LOGEMENTS SOCIAUX .
dUrbanisme sont complts par des tudes de dtails des Quartiers qui
134- -
de construction des logements sociaux ; ceux-ci doivent tenir compte des exigences
conomiques .
Durant llaboration du 2 Plan Quadriennal , les plans de dtails des quartiers taient
toujours en cours dtude au niveau de la cellule - Recherche-Habitat - ; celle-ci
dpendait du ministre des Travaux Publics et de la Construction ; pour chaque
opration de construction de logements , il tait demand aux collectivits locales de
procder lanalyse dtaille de lenvironnement immdiat ; cette analyse du site
permettait dvaluer la nature et limportance des quipements existants ; elle avait
pour but de prvoir la rservation de surfaces de terrain ; ces surfaces sont destines
accueillir les quipements collectifs de base complmentaires.
-2-1 - ORGANISATION DE LAGGLOMERATION URBAINE .
LE QUARTIER
LUnit de Voisinage regroupe une population comprise entre 2400 et 4800 habitants ;
elle constitue lunit fondamentale de lagglomration urbaine ; cest galement le
fondement de la vie sociale et culturelle de la cit ; cest une entit homogne pourvue
de lquipement ncessaire sa bonne gestion .
LUnit de Voisinage se compose de plusieurs Groupements dHabitation ; elle est
accompagne par des quipements prscolaires , des quipements caractre socio
135- -
culturel et sportif ainsi que des quipements commerciaux ; ces quipements assurent
les besoins essentiels de la vie quotidienne des habitants ; ils sont situs sur un rayon de
350
pied ; il est prvu des circulations mcanises pour les interventions ponctuelles ou
rptes tels que les secours , le nettoyage des voiries , lapprovisionnement des
quipements .
- c- Le Regroupement Rsidentiel ou Groupement dHabitation : de 50 400 logements .
Le Regroupement Rsidentiel ou Groupement dHabitation est compos de 50 400
logements ; il reprsente un ensemble de plusieurs Units dHabitations ; il comprend le
rseau interne de circulation , les parkings , les espaces semi publics amnags tels que
les espaces verts , les terrains de jeux ; le Regroupement Rsidentiel comprend aussi
des commerces de premire ncessit .
- d - LUnit dHabitation : une seule construction .
LUnit dHabitation reprsente une seule construction , un btiment unique ; cest
soit une maison individuelle , soit un immeuble collectif compos de plusieurs
logements ; lunit dhabitation comprend aussi les voies de desserte ainsi que les
parkings qui sy rapportent .
Au cours du 2 plan quadriennal , les programmes de logements ou nombre de
logements construire ont t classs en fonction de leur importance dans les catgories
que nous venons de citer ; ces oprations raliser font partie soit dune intgration un
site urbain existant , soit dune ralisation partielle dun plan durbanisme en cours
dlaboration ;
faire partie
dune autre
programmation .
2-2- DEFINITION DES CONSTRUCTIONS :
* -
136- -
* - Les
2
5 niveaux , sans ascenseur ; le niveau de rfrence est choisi par rapport au niveau +
0.000
* -
aussi les
rservations des terrains destins recevoir les quipements collectifs ; le calcul de cette
surface dpendra de la catgorie de logements construire -A-B ou C et du nombre
moyen de niveaux de lopration ; cette valuation nous permettra de dterminer la
surface de terrain ncessaire par habitant .
-2-4 ESTIMATION DU NOMBRE DHABITANTS :
Source
Grandeur du logement
2 pices
3 personnes
3 pices
5 personnes
4 pices
8 personnes
5 pices
11 personnes
137- -
surface construite des logements , la surface construite des locaux communs, la surface
des prolongements extrieurs tels que les schoirs , les loggias , les balcons.
-T-40 Emprise au sol des logements par habitant , par nombre moyen de
et par catgorie de logement la veille du 2 plan quadriennalm2
niveaux
Logement
11 12 13 14 15
Type A
Type B
Type C
Nombre
moyen de
8.25
5.50
4.13
3.30
10
11
12
13
2.10
1.87
1.68
1.68
1.54
1.32
14
15
niveaux
Emprise
au sol
2.80 2.40
1.32 1.23
Source :MUCH
-2-7- EMPRISE DES VOIRIES :
vhicules - la circulation pour pitons- laccs aux terrains rservs aux quipements
collectifs
Type A
9.60
7.10
5.80 520
Type B
9.60
Type C
9.60
10
11
12
13
14
470
440
420
390
385
385
380
375
370
De
logement
Logements
superposs
Logements
En bande
138- -
Logements
Jumels
Logements
Isols
Source : MUCH
- 2-8 - EMPRISE DES PARKINGS : lemprise
sur la base de 1.75 m2 par habitant ou 10.5 m2 par logement ; elle correspond 3
places pour 4 logements ; dans le cas des logements individuels- type C- permettant
le parcage des vhicules lintrieur de la partie privative du logements, cette
surface pourra tre rduite 0.80 m2 par habitant ; concernant les aires de
stationnement prvues pour les quipements collectifs, elles seront dtermines sur
la base des besoins propres de chaque quipement .
- 2-9 -
calcule sur la base dune surface minimale de 1,5 m2 par personne ; lespacement
entre les immeubles, prvu pour permettre un ensoleillement convenable,
dterminera des espaces libres amnager.
-T.42- Surface minimale des espaces verts en msuivant la situation gographique des programmes de logements.
Zone du littoral et des hauts
plateaux latit 36
30-
Sud
1.75
1.50
1.15
1.00
Est
2.00
1.75
Orientation
Source : MUCH
Ces coefficients ne sont valables que pour les terrains dont la pente nexcde pas 5% ;
concernant les terrains dont la pente suprieure 5%, ces coefficients devront tre
corrigs en fonction de lorientation des terrains et de limportance des pentes .
2-10- EMPRISE DES ESPACES DE JEUX .
Lemprise des espaces de jeux est calcule sur le base de 2.00 m2 par habitant.
2-11 - EMPRISE DES EQUIPEMENTS COLLECTIFS .
La programmation des quipements collectifs se fera suivant les normes tablie par la
grille dquipements du Ministre de lHabitat et de lUrbanisme.
2-12- CONCEPTION DES LOGEMENTS :
parties suivantes :
Une salle de sjour 2-3 ou 4 chambres une cuisine une salle de bain un W.C- des
circulations une loggia- un schoir une cour- pour le logement de type C.
139- -
espace est destin aux activits de rception ; il devra tre en relation direct avec laccs
du logement de manire prserver lintimit des autres espaces rservs la vie
familiale ; il est recommand, pour les salles de sjour qui appartiennent la catgorie A-
et la catgorie -B-, de les concevoir sous la forme de deux espaces afin de garantir
logements
2 Pices
17.50
16.00
14.00
3 Pices
17.50
16.00
14.00
4 Pices
18.50
16.00
14.00
5 Pices
21.00
19.50
16.00
Source : MUCH
-b-Les chambres :
personnes ; cest le taux doccupation maximum des chambres ; cette surface est
identique pour les trois catgories de logements A-B-C ; la surface sera au minimum de
10
m2.
logements
2 Pices
6.00
6.00
6.0
3 Pices
7.00
6.00
6.00
4 Pices
7.00
6.00
6.00
5 Pices
8.50
7.50
7.50
Source : MUCH
surface minimale est fixe 3.50 m2 pour les 3 catgories de logements ; une ventilation
naturelle de cet espace est souhaitable .
140- -
m2
fonctions et des activits du logement ; leur surface ne doit pas excder 15% de la
surface totale des logements ; leur largeur ne doit pas tre infrieure 1.00 m.
-g- La Loggia :
Cest un espace extrieur qui prolonge lespace de cuisine ; il est destin aux activits
annexes de celle-ci ; il sera quip dun bac laver le linge ; lactivit de schoir ne doit
pas tre affirme en faade tout en permettant un ensoleillement suffisant ; sa largeur
minimale ne doit pas tre infrieure 1.40 m.
T.45- Tableau rcapitulatif des surfaces habitables- en m2- minimale des espaces
fonctionnels prvus dans le cadre de 2 plan quadriennal 1974-1977
Catgories de logement
Espaces
Type A
Type B
Type C
Fonctionnels
2p
3p
4p
5p
2p
3p
4p
5p
2p
3p
4p
5p
Sjour
17.5
17.5
18.5
21.0
16.0
16.0
17.0
19.5
14.0
14.0
14.0
16.0
Chambres
10.0
10.0
10.0
10.0
10.0
10.0
10.0
10.0
10.0
10.0
10.0
10.0
Cuisine
6.00
7.00
7.00
8.50
6.00
6.00
6.00
7.50
6.00
6.00
6.00
7.50
3.50
3.50
3.50
3.50
3.50
3.50
3.50
3.50
3.50
3.50
3.50
3.50
W.C
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
Rangement
050
1.00
1.50
2.00
0.50
1.00
1.50
2.00
0.50
1.00
1.50
2.00
Salle de
Bain
Source : MUCH
141- -
T.46- Surfaces habitables des logements - en mprvus dans le cadre de 2 plan quadriennal 1974-1977
Grandeur des logements
Catgories
2 Pices
de
3 Pices
4 Pices
5 Pices
Mini
Maxi
Mini
Maxi
Mini
Maxi
Mini
Maxi
Type A
45.00
50.00
58.00
64.00
72.00
80.00
91.00
98.00
Type B
42.00
45.00
53.00
58.0
65.00
72.00
85.00
91.00
Type C
39.00
42.00
50.00
55.00
62.00
67.00
76.00
85.00
logements
Source: MUCH
T.47- Tableau rcapitulatif des surfaces habitables- en m2minimale des espaces fonctionnels prvus aprs le 2 plan quadriennal
1974-1977
Taille des logements
4 Pices
5 Pices
Salle sjour
18.50
20.0
20.00
Chambres
11.00
11.00
11.00
Cuisine
9.00
10.00
11.00
Salle de bain
3.50
3.50
3.50
W.C
1.00
1.00
1.00
Rangements
1.00
1.50
2.00
Circulations
8.50
10.00
11.50
Surface habitable
64.00
79.00
93.00
Espaces
Source: MUCH
142- -
Immeubles
Immeubles
individuelles
Bas
Moyens
5.90
11.66
11.66
14.82
Ascenseur
--
--
1.80
1.80-3.26
Local Poubelle
--
1.50
1.50
1.50
5.90
13.16
14.96
27.28
--
10%
10%
35%
6.00
14.50
16.50
37.00
Dsignation
Cages descaliers
Surface totale
Majoration
Surface majore
Immeubles Hauts
Source: MUCH
2-13- ORIENTATION PREFERENTIELLE DES LOGEMENTS :
Les conditions du confort des logements devront permettre le respect des orientations
prfrentielle des salles de sjour et des cuisines ; cependant il sera tolr une autre
orientation pour un tiers des pices principales des logements de 4 et 5 pices ; les
orientations prfrentielles sont bases sur lensoleillement souhaitable , on devra tenir
compte galement du microclimat, de la configuration du terrain, des vents dominants.
143- -
NOUVEAUX MOYENS
INSTITUTIONNELS LEGISLATIFS
ET FINANCIERS .
INTRODUCTION .
millions sont considrs dans un tat de vtust avance ; 50% de ce parc immobilier
avait, en effet , t ralis avant 1962 , date de lindpendance du pays ; parmi ces
logements, 850 mille avaient t raliss avant 1945 et 950 mille logements avaient t
construits aprs 1945 ; 150 mille logements avaient t raliss durant la priode 1954 -1962 ;
entre 1962 et 2002, 3 millions de logements , tous types confondus , avaient t raliss ; le
taux doccupation qui en dcoulait slevait 5,93 personnes par logement; sur la base dun
T.O.L.
de 5,5 , le dficit combler, sans tenir compte de lhabitat prcaire, reprsente 800
mille logements; lhabitat prcaire est valu 500 mille units dont la moiti est
quasiment irrcuprable ; les bidonvilles, dont une partie importante est situe dans les
centres urbains, sont valus 2 millions dunits ; ces bidonvilles constituent une forme
cache de demande en logements qui sajoute au dficit que nous venons de citer (2) .
Sur la base dun T.O.L. de 5, le dficit serait de 1,3 million de logements ; avec un rythme
de livraison de 100 mille logements par an et un T.O.L. de 5,5 , les pouvoirs publics
ambitionnent de rsorber la crise dici 7 8 annes ; les pouvoirs publics avaient fix, au
cours de lanne 2004, de nouveaux objectifs en matire de production de logements ; ils
- 149 -
logement T.O.L.est pass de 5,79 en 1998 , 5,32 en 2005 ; il est prvu un T.O.L. de 4,98 en 2009.
Le parc de logements de la wilaya de Constantine est pass de 144 172 logements en 1998
181 939 en 2005; le programme quinquennal 2005-2009 - prvoit la ralisation de 31 mille
units pour cette wilaya, soit une moyenne de 10 mille logements par an (3) .
La population algrienne, au cours de lanne 2006, avoisine le chiffre de 32 millions
dhabitants; cette population dpassera le chiffre de 38 millions dhabitants en 2015 ; dici
2025,
45
elle atteindrait 41 millions de personnes et serait urbanise 80% ; elle atteindrait les
familles ; 3,1 millions de familles, sur les 5,1 millions familles recenses en 1998, rsident
dans le secteur urbain; le type de famille le plus rpandu possde une taille moyenne de
6,18
ans ; le taux brut de natalit en 2002 tait de 20 pour mille habitants ; lge moyen du
mariage pour les hommes est pass de 27,7 ans en 1987 33 ans en 2002 ; concernant les
femmes, lge moyen du mariage est pass durant la mme priode de 23,7 ans 29,6 ans;
lindice synthtique de fcondit - I.S.F. - tait, en 2002 de 2,4 enfants par femme : 2,1 pour le
milieu urbain et 2,7 en milieu rural; lesprance de vie, en 2003 tait de 73,9 ans (4) .
Partant de ces donnes, limportance des principaux besoins sociaux prendre en
charge constitue un vritable dfi; en matire de logement, dici 2030, il faudrait
raliser lquivalent dune deuxime Algrie en logements, infrastructures et quipements
divers daccompagnement ; dici 2015, les besoins en livraisons annuelles de logements
- 150 -
varieraient entre 180 mille et 250 mille units; lampleur du dfi relever apparat
clairement au regard des rythmes actuels de livraison des logements, soit 100 mille
120
mille par an
(5).
*-
Les conditions pour que les organismes et les institutions puissent mettre en place
des interactions, constituer des rseaux et collaborer dans le cadre de partenariat pour
atteindre les objectifs dun Logement Convenable pour Tous .
Un nouveau programme de partenariat avec la Banque mondiale est mis en uvre ; une
enveloppe budgtaire est alloue dans le cadre du Plan Complmentaire de Soutien la
Relance Economique
lanne 2005, dans le cadre du Plan quinquennal - 2005-2009 -, de Relance Economique P.C.S.R.E.
et faire face aux nouvelles demandes (7); si on ajoute cette demande globale les 400 ou 500
mille habitations prcaires, en attente de dmolition ou de restructuration, le dficit se
creuserait davantage ; les autorits concernes estiment quil faut raliser, annuellement,
un minimum de 350 mille logements si on veut ramener lcart entre loffre et la demande
un niveau tolrable ; le ministre indique quil faudrait raliser une moyenne de 4 mille
logements par wilaya et par anne pour atteindre les objectifs assigns ; il demande aussi
de livrer des logements de meilleure qualit : ce nest pas le prix qui nous intresse , mais
la qualit des logements ; il nest plus question de loger le citoyen nimporte comment
dans nimporte quoi (8) .
Afin de concrtiser ce nouveau programme quinquennal de logements, prvu pour lanne
2009,
les pouvoirs publics envisagent, sil le faut, de faire encore appel des entreprises
milliard de D.A. la consommation de son dpartement pour lanne 2005 ; celui-ci compte
atteindre les 150 milliards de D.A. pour lanne 2006 .
Concernant le domaine du foncier, les assiettes disponibles totalisent, en 2006, 94 mille
ha ; sur une moyenne de 30 logements / ha , cette superficie disponible pourrait accueillir
jusqu 2 800 000 units (9) .
Dans son dernier rapport sur les perspectives conomiques de lAlgrie pour la priode
2005-2006,
not quen 2003, seuls 67 164 logements avaient t lancs et 74 071 units avaient t
livres ; en comparaison avec lanne 2002, lO.C.D.E. affirme que lAlgrie avait enregistr
une baisse sensible , notamment en ce qui concerne les logements sociaux locatifs
- 152 -
(10)
Le dcret lgislatif n 94-07 du 18 mai 1994, la nouvelle loi 04-05-du 14-08-2004 - relative
aux conditions de la production architecturale et lexercice de la profession, sont destins
valoriser la profession de larchitecte ; celui-ci, ignor depuis plusieurs annes, est appel
retrouver les prrogatives de ses fonctions ; le ministre de lHabitat fait remarquer que les
architectes et les ingnieurs dans les diffrentes spcialits sont absents de nos chantiers ;
cela se rpercute sur les cots et la qualit des ouvrages .
La politique du logement tiendra dsormais compte des moyens techniques et humains
qui influent positivement sur le secteur de lHabitat et de lurbanisme (11) .
Lordre des architectes propose llaboration dun diagnostic, dun audit sur la
construction; il propose llaboration dun code de lurbanisme pour chaque ville
importante ; la sauvegarde et la rhabilitation du vieux bti qui menace de seffondrer y
occupent une place importante .
La loi 04-05 du 14-08-2004 est vote la suite du sisme de Boumerdes ; elle est oriente
vers plus de vigilance vis--vis de la qualit des ouvrages et de la qualification des
entreprises de ralisation ; le sisme de Boumerdes , dans la soire du 21 mai 2003 , avait
provoqu la destruction entire ou bien partielle de 200 mille logements ; les services
techniques avaient relev que 11 mille btisses, comprenant les difices publics, les
habitations collectives et individuelles, se sont effondres et ne sont plus rcuprables ; les
pertes humaines sont importantes ; elles sont estimes 2278 morts , auxquelles sajoutent
10
mille blesss et 180 mille sinistrs ; les pertes matrielles sont estimes 50 milliards de
D.A.
provisoire, dans 15 434 chalets rigs sur 101 sites , rpartis sur lensemble de la wilaya de
Boumerdes
profit des familles qui avaient perdu leurs demeures ; 2700 familles avaient reu des aides
financires directes de la part des pouvoirs publics afin quelles puissent, individuellement,
remettre en tat leur logement ; sur les 92 mille logements rcuprables, 80 mille logements
avaient t rhabilits .
Ce sisme avait touch plusieurs wilaya du centre du pays ; il avait endommag 130 150
habitations dans la wilaya dAlger dont 74 mille en immeubles collectifs et 16 700
constructions individuelles (12) .
En 2005, en plus du ministre de lHabitat, un nouveau ministre, dlgu auprs du
ministre de lenvironnement, est charg de la gestion des villes ; il est question de
rorganiser les 597 villes du pays ; cest une structure spcialise pour effectuer dabord
des tudes concernant lamnagement des villes et la gestion de lconomie urbaine ; le
- 153 -
Le Plan dAmnagement du Littoral Algrois -P.A.C.A.-, conu, en 2005, par des experts de
lO.N.U. est appel sintgrer dans le Plan Mditerranen -P.A.M.-; il rentre dans le cadre
dune stratgie rgionale, destine sauvegarder le littoral algrois ; il sera suivi par celui
du littoral de Annaba et dOran ; il est prvu de doter la capitale dun Schma Directeur
Mtropolitain
limiter lextension de la capitale sur sa priphrie ainsi que la conurbation vers l Est et
lOuest ; il est prvu aussi de geler le dveloppement de plusieurs zones ; un commissariat
du littoral devrait tre install ; en concertation avec la Banque Mondiale, tout un ensemble
de lois a t mis sur pied dans le cadre du Plan de Relance Economique 2005-2009 .
Au cours du mois de fvrier 2006, le ministre de lenvironnement avait finalis la
signature dun contrat pour la cration dun espace vert de 680 ha sur les hauteurs dAlger;
le parc des Grands Vents au niveau de Dly Ibrahim est destin devenir le vritable
poumon dAlger ; cest un ple vert intgr dautres ples : le parc de la Concorde, la
fort de Bainem, le parc de Sidi Abdallah, la fort de Sidi Fredj, le jardin public de Oued
Smar
est financ par un don italien de 5,9 millions dEuros ; ltude paysagre sest effectue par
luniversit italienne de la Tuscia ; diffrentes espces de plantes seront ramenes dItalie .
En 2006, le ministre de lHabitat ritre la volont de son dpartement de lutter contre les
constructions illicites ; toute construction sans permis doit tre dmolie ; les textes sont
clairs, il faut les appliquer ; les oprations de contrle au niveau de 6 wilaya de louest du
pays avaient permis de recenser 2 824 constructions sans permis de construire et 382
constructions non conformes au permis de construire ; les services concerns du secteur
avaient procd 350 dmolitions ; pour lanne 2005, il a t constat une augmentation de
plus de 60% du nombre de permis de construire ; ceux-ci sont estims 67 975
demandes (15).
- 154 -
encourage ; les rgions qui ont une importance historique , religieuse ou archologique
doivent tre prserves pour la postrit , de mme que les zones naturelles prsentant une
valeur particulire .
La conception des Etablissements Humains doit chercher crer un cadre de vie o
lidentit des individus, des familles et des socits soit prserve ; dans ce cadre de vie
sont mnags les moyens dassurer la jouissance de la vie prive, les contacts personnels
et la participation de la population la prise de dcision (17) .
- 155 -
- 156 -
c - De 1979 1996 : les programmes sont financs 100 % par un prt consenti auprs du
Trsor Public
terme
des crdits mobiliss ; les crdits prvus dans le cadre du 2 Plan Quinquennal slevaient
38 milliards de D.A, soit une moyenne annuelle de 7,5 milliards de D.A ; le mode de
financement indiqu ci-dessus - taux dintrt et dure de remboursement - quivalait en
fait des encours dfinitifs, dans la mesure o il tait pratiquement impossible de
reconstituer le capital et deffectuer son recyclage ; en effet , les loyers et le prix de cession
des logements ne sont pas dtermins sur la base du prix de revient du logement et les
loyers ne sont recouvrs que partiellement ; des amliorations furent apportes afin de
rendre le financement des programmes de
matriser ; ainsi, concernant le financement des logements sociaux sur concours temporaire
et eu gard aux conditions particulirement avantageuses qui lui sont accordes 1%
dintrt par an - avec une dure de remboursement de 40 ans- il stait avr logique de
rserver ces logements aux citoyens les plus ncessiteux .
d - De 1996 aujourdhui : en 1998 , le dcret n 98-42 dfinit la nature du futur
bnficiaire du logement social ; celui-ci sera rserv exclusivement aux citoyens dont les
revenus sont qualifis de faibles ; ils concernent les salaris qui peroivent moins de 12
mille D.A. par mois ; les programmes de Logements Sociaux Locatifs ne sont plus
financs entirement par le Trsor public ; des nouvelles ressources sont mobilises dans le
cadre du Fonds National Du Logement - F.N.D.L -; celui-ci serait aliment par les fonds
des uvres sociales ainsi que par la trsorerie des caisses sociales et des mutuelles ; dautre
part, les prescriptions techniques de ces programmes comme la surface moyenne sont
revues la baisse ; il a t convenu aussi dappliquer des mesures coercitives dans le
recouvrement des loyers .
La nouvelle procdure promulgue par le dcret n 98-42 relatif aux procdures
dattribution des logements urbains Sociaux Locatifs exige que les travaux des
commissions communales dbutent trois mois avant la rception des logements ; aprs
- 157 -
notification du Wali , les tats dfinitifs doivent tre publis et transmis aux O.P.G.I pour
attribution aprs recours auprs de lA.P.W..
Le financement des Logements Sociaux Locatifs par le Trsor public, sur le
concours dfinitif, sera dornavant limit ; il sera utilis comme complment ; il sera
orient vers lhabitat rural; il sera destin apporter une aide aux auto-constructeurs
situs dans les zones dshrites ; le dsengagement progressif de lEtat est perceptible .
Le logement social locatif est redfini , partir de lanne 2001, par une nouvelle loi ;
celle-ci sarticule en six grands chapitres rpartis sur 39 articles ; larticle 2 donne une
nouvelle dfinition du logement social ; cest une construction usage exclusif
dhabitation , ralise par lEtat ou les collectivits locales, destine des personnes
socialement dfavorises ; cette loi fixe les nouvelles rgles daccs au logement social ;
le programme de 1998 indiquait la ralisation de 140 mille logements initis par les O.P.G.I. .
Lanne 2000 avait enregistr la livraison de 162 mille logements dont 60 484 logements
sociaux locatifs ; ce nombre avait connu une volution par rapport lanne prcdente o
il avait enregistr 41 mille units ; le ministre faisait remarquer que les cots taient
passs de 22 mille D.A. 14 500 D.A. le m construit, conomisant lEtat quelque 10
milliards de D.A. ; quant- la distribution des logements disponibles, le ministre avait
indiqu que seuls 10 mille logements sociaux avaient t remis leurs bnficiaires au
cours de lanne 2002 .
En 2001, 137 634 logements, tous programmes confondus avaient t lancs sur le terrain
pour une livraison de 86 200 units ; plus de 101 mille logements avaient t rceptionns ;
sur cet ensemble de logements 72 029 logements urbains avaient t rceptionns ; parmi
ces logements figuraient 48 941 logements Sociaux-Locatifs initis par les O.P.G.I. ; en
2002 , durant les 3 premiers
logements avait t lanc en 2005 ; ces logements connaissent un dbut de ralisation ; ils
comprennent 105 698 logements sociaux locatifs ; 72 mile logements, tous types confondus
devraient tre livrs durant lanne 2006, en cours, contre 30 mille units en 2005 pour les
dix wilayas du Centre - Alger, Boumerdes, Mda, Bejaia, Blida, Ain Defla, Tizi Ouzou,
Bouira, Djelfa, Tipaza
devraient tre livrs au cours de lanne 2006 ; la prparation du programme 2005 - choix de
terrain et appel doffre - stait effectue au cours de lanne 2004 ; le programme de
lanne 2005 est estim 100 milliards de D.A. ; le taux dabsorption des crdits est
suprieur de 50% par rapport celui de lanne 2002 ; il est obtenu grce lamlioration de
la cadence du secteur ; la Caisse Nationale du Logement - C.N.L.- avait accord 98,183
milliards de D.A. daide au logement dont 42% avaient t absorbs par le logement social
locatif ; la consommation de lanne 2005 est suprieure de 14% par rapport celle de
lanne 2004 , estime 86,3 milliards de D.A. ; suprieure de 16% par rapport 2003 avec
83,8
milliards de D.A. , suprieure de 72% par rapport lanne 2002 avec 57,1 milliards de
D.A.
; le lancement massif de 640 mille logements sur les diffrents chantiers est prvu
pour lanne 2006 ; la fin de lanne 2006, il est prvu de lancer 300 mille autres
logements ; ainsi, 900 mille units, sur un total de 1 million seraient simultanment en cours
de ralisation .
Le programme de Relance Economique quinquennal - P.C.S.R.E. -2005-2009- destin au
logement social prvoit un budget de 11 milliards de D.A. pour la wilaya de Constantine ; 5
milliards de D.A.sont prvus pour la ralisation de 5 mille logements sociaux-locatifs.
Les O.P.G.I. - Offices de Promotion et de Gestion Immobilire - sont des organismes
publics sous tutelle du ministre de lHabitat ; ils sont chargs de grer les besoins du
citoyen en matire de logement social ; la situation difficile , hrite par ces offices aprs
lindpendance du pays na jamais pu tre matrise ; ceux ci continuent prouver des
difficults dans la gestion du contentieux immobilier lchelle nationale .
Entreprises caractre administratif -E.P.A.-, puis caractre industriel et commercial E.P.I.C.-en 1991,conformment
logements, une enveloppe financire tait verse la C.N.E.P qui saisissait son tour
lO.P.G.I. ; une fois les travaux excuts, lEtat commence rcuprer le cot
- 159 -
dinvestissement en appliquant les taxes sur les loyers ; dailleurs le dcret - 89-99 - viendra
une anne plus tard pour fixer le prix du loyer et les autres modalits; ce dcret na pas t
respect dans la mesure o 50% des loyers , dont 42% sur la totalit des logements, sont
pris en charge par lEtat ; ajoutons cela les abattements appliqus sur le loyer social et le
loyer conomique ; tel que la loi lavait prvu, le Trsor Public rcupre les deux tiers plus de 70% des cots des loyers - et ne laisse que le tiers - moins de 30% - aux O.P.G.I. ;
avec ce faible taux, ces offices doivent payer toutes les charges, dont les salaires et la
maintenance des cits et des immeubles .
En 1993, le ministre de lHabitat avait somm les locataires de payer les loyers ; cette
opration sera renouvele en 1996 puis en 1998, sans aboutir aux rsultats escompts ; en
1997, 42
efface pour chaque office, soit un total compris entre 210 et 252 milliards de D.A. ; lEtat
dbourse, annuellement, une enveloppe de 15,84 milliards de D.A. pour couvrir les frais de
loyers; outre les 50% des locataires qui sont insoumis au rglement, 60% des administrations
publiques nhonorent pas leurs redevances et ce, au dtriment des O.P.G.I. qui sont
asphyxis financirement .
Au cours de lanne 2001, 43 O.P.G.I. taient rpartis sur 40 wilayas ; ces offices
dtenaient 11% du patrimoine immobilier national , soit 460 mille logements et locaux ;
au 31 dcembre 2002, le parc immobilier en exploitation par les O.P.G.I comprenait 589 640
structures dont 546 777 logements sociaux locatifs; 50% des loyers ntaient pas honors par
les locataires ; 60% des administrations publiques ne payaient pas leurs redevances
lO.P.G.I.; le manque gagner sur ces loyers impays tait estim 15,84 milliards de D.A.,
soit 39 600 D.A. par logement; le loyer moyen cote actuellement 900 D.A. alors que la loi
lavait fix entre 400 et 1400 D.A.; le cot actuel du loyer ne couvrira pas les frais
dinvestissement sur une priode de 400 ans; les prescriptions techniques de ces
programmes comme la surface moyenne sont revues la baisse ; il a t convenu aussi
dappliquer des mesures coercitives dans le recouvrement des loyers; concernant
lexcution des programmes de logements Sociaux-Locatifs par les O.P.G.I durant la
priode 1997-2000-, 30 offices se situaient au dessus de la moyenne nationale qui tait de
lordre de 40%; des offices avaient ralis la totalit de leur programme alors que dautres
navaient ralis que 16% de leur programme ; 84% restaient raliser pour une mme
priode de dotation .
Les O.P.G.I. avaient accumul au cours de leurs diffrents exercices des dettes
importantes; les pouvoirs publics ntaient pas intervenus au moment opportun pour
- 160 -
assainir ces offices afin de leur donner une nouvelle dynamique de gestion ; entre 98% et
99%
des financements du logement social des O.P.G.I. viennent des dettes ; la C.N.E.P. et la
C.N.L.
nont jamais t payes temps alors que ces offices devaient payer une taxe sur le
foncier immobilier; au cours de lanne 1997, le Trsor Public fut amen prendre en
charge une ardoise de 152 milliards de D.A.; depuis lanne 1991, le Trsor Public avait
effac une dette de 400 milliards de D.A .
Une rflexion fut engage au cours de cette priode pour revendiquer lautonomie de 9
offices; le motif majeur en tait laugmentation du loyer de 10% 12% chaque anne ; entre
les annes 1995 et 2000, le loyer avait augment de 85% .
Au cours de cette priode on rflchissait aussi aux moyens mettre en uvre pour
acclrer la distribution des Logements -Sociaux- Locatifs valus 80 mille ; au cours
de lanne 2000, sur un ensemble de 70 mille logements disponibles, seuls 10 mille
logements avaient t distribus; les collectivits locales tardaient les affecter, de crainte
de susciter des mcontentements ; les commissions dattribution taient en effet
contestes ; laffichage des listes des bnficiaires de logements sociaux provoque encore
des contestations ; celles-ci sexpriment par des manifestations de rue violentes et des
heurts avec les forces de lordre ; au mois de mai 2004 , le sige de lA.P.C. et le sige de la
daira dOuled Ben Abdelkader avaient t incendis ; au mme moment la mairie de Sidi
Aich
tait ferme par des citoyens en colre ; faut-il pour cela revenir aux attributions
dautorit effectues par le Wali et les prsidents dA.P.C. ? Il serait temps de trouver une
rponse ce grave problme de distribution ; celui-ci lse aussi bien les citoyens qui ne
profitent pas de ces logements sociaux construits dans le but vident de dtendre la crise du
logement, que lEtat qui perd dimportants revenus locatifs quil aurait pu recycler dans de
nouveaux programmes de logements .
Les Logements Sociaux raliss par lEtat et les collectivits locales sont destins
des personnes socialement dfavorises ; larticle 10 stipule que le logement social est
attribu par une commission nationale sur la base de critres dquit, de transparence,
qui prte serment ; le critre de revenus moyens retenu comme condition daccs nest
pas dfini avec prcision ; larticle 34 contient des mesures coercitives susceptibles dtre
prises lencontre de personnes faisant une fausse dclaration : 1 5 ans de prison et 50
mille 100 mille D.A damende sont envisags contre les faux dclarants .
Au cours dun dbat lA.P.N., de nombreux dputs avaient not que la problmatique
du Logement Social ne se posait pas en terme de texte : cest avant tout une question
dhommes chargs de traduire dans les faits les lois ; les dputs staient montrs
- 161 -
Sous la pression sociale et dans le but de produire plus de logements, les pouvoirs
publics avaient dcid, au cours des annes 1980 et titre exprimental, de confier certains
travaux de finition aux futurs bnficiaires des logements ; en change, ces locataires
bnficiaient de la part des pouvoirs publics dune aide indirecte - A.P.L. - Aide
Personnalise
comportait une rduction de 50% sur le montant du loyer existant; il avait t constat que
les travaux de gros-uvre, grce aux performances du coffrage-outil , taient raliss
avec des dlais acceptables ; les travaux de finition, au contraire, ncessitaient une
mobilisation importante des ouvriers sur le chantier, durant des priodes relativement
importantes ; ils demandent des matriaux de qualit et une main-duvre qualifie dont
les prix sont levs; ceci avait pour consquence daugmenter le prix de revient de la
construction et dinfluer sur la quantit des logements raliss; il avait t constat aussi la
mauvaise qualit des ouvrages rceptionns; cette situation obligeait les citoyens pourvus
de moyens, reprendre leurs frais certains travaux de finition pour amliorer la qualit de
leur logement et ladapter leur convenance ; ces travaux concernaient le revtement du
sol, la menuiserie, le revtement des salles deau et de la cuisine , les travaux de peinture,
les appareils de chauffage, la robinetterie, la fixation dune porte dentre mtallique et du
fer forg de protection au niveau des ouvertures extrieures .
Sur la base de ce constat, les autorits publiques avaient dcid de diminuer le temps de
prsence sur chantier; cette solution permettrait de se consacrer aux travaux de gros- uvre
et de produire ainsi plus de logements ; cette initiative nobtint pas les rsultats escompts ;
elle fut rejete par la majorit des bnficiaires et fut abandonne rapidement .
Actuellement, il existe encore une confusion entre l A.P.L.- et lA.G.L - avec pour
rsultats, des appartements occups et dtriors alors quils nont jamais t achevs ; 50%
des loyers sont ce jour impays .
- 162 -
LOCATAIRES .
portant application de ces dispositions; cette mesure butera sur le barme dvaluation
des prix de cession de rfrence et sur les modalits pratiques pour en permettre le bon
usage ; ces biens ne peuvent tre cds aux prix arrts dans les annes 1980, avait prcis
un responsable de lO.P.G.I.; mise en veilleuse, la cession des biens immobiliers va
reprendre selon de nouvelles orientations; le ministre de l Habitat, dans un communiqu ,
en prcise les dtails .
Dabord les tarifs; ceux-ci nauront plus un prix de rfrence fixe, loin des ralits du
march
immobilier;
ils
seront
dtermins
par
ladministration
des
Domaines
- 164 -
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- 169 -
- 170 -
leurs dettes qui dsquilibrent les finances des offices, dj lourdement endetts; ces
ardoises sont dautant plus pesantes quelles hypothquent les moyens financiers des
O.P.G.I.;
ceux-ci tentent, tant bien que mal, de rinvestir les chantiers de construction de
logements avec de nouveaux projets; ils visent aussi la reprise en main de leur patrimoine
dans des oprations de lifting coteuses et qui ne seront rentables qu long terme .
Le ministre propose des formules quil prsente comme avantageuses; le mode de
paiement serait lavantage des deux parties; les futurs propritaires pourront opter, soit
pour un paiement au comptant, soit choisir un mode de paiement temprament sur une
priode maximale de 20 ans; ils pourront ainsi bnficier de la dfalcation du montant des
loyers depuis la date de loccupation du bien ; lautre avantage est que si le postulant
paie au comptant, il bnficie dun abattement de 10 % sur le prix de cession ; si par contre,
il opte pour le paiement temprament, il bnficie dune rduction de 7 % 5 % sur une
priode nexcdant pas respectivement 3 ans et 5 ans; les dossiers des candidats acqureurs
peuvent dj tre dposs auprs de la commission institue auprs de la daira du lieu de
rsidence .
-2 - - LE LOGEMENT PROMOTIONNEL .
Le Logement Promotionnel est une formule qui permet laccs la proprit du
logement social; il sadresse la catgorie sociale dite moyenne ; celle-ci est constitue
essentiellement de salaris aux revenus modestes ; leur accs la proprit du logement ne
peut tre sold qu la faveur dun montage financier moyen ou long terme; la loi
distingue le LogementSocial-Locatif du Logement Promotionnel ; chacune de ces
catgories est dfinie par sa destination, son mode de financement, ses prescriptions
techniques ; le premier est destin aux couches les plus dfavorises; le deuxime est un
logement de meilleure qualit que le prcdent; les sources de financement proviennent
dorganismes, autres que le Trsor Public .
Lun de ses objectifs consistait construire des logements rpondant, selon une logique
de qualit et de prix, au plus large ventail de la demande solvable .
A partir de 1979, la suite de la tenue de la 2 session du Comit Central du Parti, des
mesures importantes avaient t prises dans le cadre de la rsolution de la crise de
lhabitat; la formule du Logement Promotionnel tait destine diminuer la tension
autour du Logement Social Locatif ; elle permettait aux mnages, pourvus de moyens
limits, daccder, grce des facilits, des aides de la part de l Etat, au logement .
- 171 -
Les programmes dhabitat promotionnels taient, depuis lanne 1979, financs par la
C.N.E.P.;
le montant du prt tait fix 50% du cot du projet avec un taux dintrt de 3,5 %
par an, tals sur une priode de remboursement de 25 ans et un diffr de 3 ans .
La loi du 26 novembre 1986, relative la promotion immobilire publique marque
lintrt des pouvoirs publics vis--vis de lorganisation de la profession ; elle largit le
champ du logement promotionnel aux entreprises, aux collectivits locales, aux personnes
physiques et morales .
A partir de 1986, le financement et la production du logement promotionnel font appel
de nouvelles formules; de nouvelles ressources sont mises en place par les pouvoirs
publics; les ressources financires sont dj disponibles, mais elles ont t jusque-l , peu,
ou non utilises ; ce sont les fonds des uvres sociales des entreprises, aliments par une
cotisation de 3 % de la masse salariale des employs ; - une opration pilote avait t mise
en place, en ce sens, par lE.N.I.E. de Sidi Bel Abbs - ; dautres ressources proviennent des
rserves des caisses dassurances sociales, des mutuelles ainsi que du fonds national du
logement .
Devant lampleur des besoins et la complexit des paramtres relatifs au niveau de
lpargne, au cot de la construction, il fut envisag moyen terme de raliser plus de
logements promotionnels que de logements sociaux ; cette initiative aurait eu lavantage
daugmenter sensiblement le nombre de logements disponibles sur le march ; les rapports
seraient de 60% pour le logement promotionnel et 40% pour le logement social locatif .
2-1- La promotion immobilire publique .
prservation du patrimoine immobilier existant, qui reprsentait en 1985, 464 630 logements
- * Les Collectivits Locales - lEtat accorde une place importante aux Collectivits
Locales
de ces logements seffectue par les budgets des collectivits locales, les fonds dpargne
dposs au niveau de la C.N.E.P. et dans les banques, lapport des candidats laccession .
Des moyens financiers importants, ainsi que des terrains avaient t mis la disposition
de ces organismes ; 22 entreprises furent cres dans ce cadre .
Le 1 Plan Quinquennal - 1980-1984 - avait prvu la ralisation de 150 mille logements
promotionnels; sa mise en uvre fut confie lO.N.L.F. - Office National du Logement
Familial; 17
remplac par les Entreprises du Logement Familial - E.P.L.F.- rparties au niveau des
wilaya ; elles sont charges de raliser les programmes de logements destins la vente,
donc laccession la proprit ; la ralisation de ces programmes seffectuait
concurrence de la totalit de leur valeur par des fonds remboursables sur une priode de 25
ans, avec un diffr de 4 ans et un taux dintrt de 6 % par an .
Au cours de lanne 2001, 60 mille logements promotionnels taient en cours de
ralisation par le biais des E.P.L.F. sur lensemble du territoire national ; pour la mme
anne, ce groupe dentreprises prvoyait la construction de 30 mille logements ; celles-ci
voquent les difficults rencontres dans le cadre de leurs activits : laccs au foncier est
compliqu ; dans le monde rural, lune des difficults rsidait dans la fourniture du titre de
proprit du terrain ; un compromis fut trouv afin de remplacer ce document de manire
provisoire ; les banques exigent des garanties draconiennes pour obtenir un financement ;
plusieurs oprations sont larrt au niveau national, faute de rvaluation que la C.N.E.P.
refuse ; ajoutez cela lancien programme de rquisition de logements, hrit du pass et
la mvente; Yakouren , Sidi Namane, il ny a pas dacqureur, non seulement en raison
du cot du logement mais aussi cause de linscurit ; ces logements sont rtrocds aux
O.P.G.I
privatisation; les pouvoirs publics leur demandaient de rgulariser lacquisition des terrains
acquis auprs des Domaines, dobtenir des titres de proprit de ces terrains, les certificats
de conformit dlivrs par la D.U.C.H., la certification des comptes sociaux .
Au cours de lanne 2003, une partie de ces logements promotionnels en attente furent,
sur une dcision de lEtat, affects dans des oprations de relogement durgence et de
rsorption des bidonvilles .
- 173 -
certains logements financs et raliss par la C.N.E.P. Banque faisaient partie de cet
ensemble ; le ministre de lHabitat prit la dcision de verser 31 mille parmi ces logements
vers la formule A.A.D.L.; les 4 mille
- 174 -
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- 177 -
de son cot, ne dispose que de 20% de la valeur verser ; cette somme restera bloque au
niveau de la banque jusqu la livraison du logement ; de plus, laccs au crdit bancaire
nest autoris quaprs lutilisation de lapport personnel du promoteur; de telles
dispositions excluent demble les promoteurs qui disposent de moyens limits .
La nouvelle stratgie du logement fut applique en 1998 ; en 1988, la loi de Finances
dfinissait une sorte de relation-convention entre le Trsor public, la C.N.E.P. et
lO.P.G.I. ; chaque fois que lEtat dcidait de lancer un programme de promotion
immobilire, celui-ci saisissait le Trsor public pour fixer une fourchette et dbloquer une
enveloppe budgtaire; ce moment, le Trsor versait la dite somme la C.N.E.P. qui
- 178 -
saisissait son tour lO.P.G.I.; une fois les travaux excuts, lEtat commenait rcuprer
le cot dinvestissement en appliquant les taxes sur les loyers; dailleurs le dcret 89-99viendra fixer le prix du loyer et les autres modalits .
La qualit du logement tait avant tout une affaire de moyens, et l Etat ntait engag
construire que pour les plus dmunis, dans le cadre du Logement Social Locatif ; cette
stratgie, en dpit de son indniable cohrence thorique, largement inspire par le F.M.I.,
navait pas connu sur le terrain le succs dont on lavait crdit ; la meilleure preuve de cet
chec rside sans aucun doute dans les 60 mille logements promotionnels achevs depuis
plusieurs annes mais pour lesquels on ne trouvait pas dacqureurs ; ces logements taient
lvidence trop chers, mal adapts aux gots de la clientle potentielle ou tout
simplement parce quils taient mal implants ; il y a aussi sans doute le fait que cette
politique de lhabitat tait arrive trop tard , cest- -dire un moment o lcrasante
majorit des citoyens capables de se payer un logement promotionnel lavaient dj fait
la faveur des diffrentes formules daccession la proprit, inities dans les annes 1980 auto-construction , achat de logements Biens de lEtat ; au grs des revenus de la
clientle, ceux qui disposaient dun bon pouvoir dachat avaient dj rgl leur problme
de logement ; de son ct la classe moyenne demandeuse ne pouvait prtendre lachat
dun logement promotionnel en raison de la modicit de son
logements promotionnels pouvaient prendre laspect dune villa, dun logement grandstanding , ou bien dun simple logement en collectif ou en semi - collectif .
Appliquer en ltat cette politique du logement ne pouvait conduire qu limpasse ;
do la ncessit de la rorienter de manire mieux cibler cette demande solvable .
Les prts accords aux souscripteurs doprations de promotion immobilire tant par la
C.N.E.P.
que par lensemble des banques sont effectus diffrentes conditions - 6,5% - par
an pour les logements collectifs de type conomique ;-7,5%- pour les logements
collectifs de type amlior. ;- 9,5% - par an pour les logements dits de standing ; les
prts ne peuvent tre suprieurs 50% de la valeur du projet .
Au cours de lanne 1985, lpargne collecte par la C.N.E.P. avoisinait les 35 milliards de
D.A.
ces sommes taient places sous la forme de Bons dEquipement auprs du Trsor
Public .
En 2005, daprs les donnes du ministre des Finances, les ressources financires
engranges sur les livrets dpargne par cette institution financire publique sont values
450
La formule Vente Sur Plan - V.S.P.- est consacre par le dcret lgislatif n 93-03-du
1
fraction dun immeuble avant lachvement des travaux ; la transaction est formalise par
un contrat dit Vente Sur Plan
- 180 -
- 181 -
- 182 -
- 183 -
AIDE .
Le L.S.P. constitue lun des programmes du logement social destin aux catgories
de citoyens revenus moyens, intermdiaires et infrieurs 40 000 D.A.
Ce programme, rentre dans le cadre de la nouvelle politique de l Etat, destine
dynamiser et encourager lAccession la Proprit ; cette formule vient en seconde
position aprs la Location-Vente en termes davantages ; ce dispositif seffectue sur la
base dun montage financier commun entre lapport personnel du bnficiaire et laide de
lEtat .
Une formule daide est mise en place par les pouvoirs publics; elle permet aux citoyens
dsireux
dacqurir
place en partenariat avec la - Caisse Nationale dEpargne et de Prvoyance - C.N.E.P. le Crdit Populaire - C.P.A. - la B.D.L. et la B.N.A. .
Laide financire de lEtat est couple au crdit immobilier; elle est destine faciliter
lacquisition dun logement neuf dans un immeuble collectif ou bien dune autoconstruction; cette aide nest pas remboursable ; elle sajoute au montant du crdit ; elle est
verse en mme temps par la banque qui accorde le crdit .
Larrt ministriel du 15 mars 1998, modifi et complt par larrt du 15 novembre
2000,
relatif aux conditions doctroi de laide financire A.A.P.- et au montant de cette aide ;
ces conditions sont les suivantes :
fixe selon 3 niveaux de revenus; cette aide financire, non remboursable est octroye par
lEtat ; elle est dtenue par la Caisse Nationale du Logement - C.N.L. -; le montant de laide A.A.P.
500
- varie selon le salaire de la famille bnficiaire ; elle sera comprise entre 400 mille et
mille D.A.; citons quelques exemples : pour un revenu de moins de 25 mille D.A., le
postulant cette formule bnficiera dune aide de 500 mille D.A.; pour un salaire qui se
situe ente 25 mille et 40 mille D.A., le bnficiaire percevra une aide de 450 mille D.A.; les
candidats dont le salaire varie entre 400 mille et 500 mille D.A pourront bnficier dun
soutien de 400 mille D.A.; le bnficiaire peut obtenir un crdit auprs de lune des
institutions financires, telles que la C.N.E.P. ; le C.P.A., la B.D.L. et la B.N.A. .
Les avantages attendus par les banques seront importants plus dun titre ; dabord,
leurs clients sont dsormais solvables grce l Aide de lEtat ; elles bnficient du
refinancement, donc de ressources par lintermdiaire de la Socit de Refinancement
Hypothcaire
- S.R.H. -; les prts sont en outre garantis par la Socit de Garantie des
Crdits Immobiliers
units avaient t ralises avec des rsultats positifs ; Annaba et Bouira , des
Le dispositif sera largi au milieu rural ; ainsi les postulants des zones rurales
bnficieront eux aussi de cette augmentation de 400 mille 500 mille D.A.; cette aide tait
fixe prcdemment 200 mille D.A pour une construction neuve et 120 mille D.A. pour
lamnagement ou bien lextension dune maison existante; cette hausse se veut une
prparation au retour des populations qui avaient fui les campagnes cause du
terrorisme ; elles sont estimes 2 millions de personnes .
Dautres sources de financement du logement social participatif sont prvues par des
associations entre des organismes privs trangers originaires des Emirats Arabes- Unis, de
lArabie Saoudite dune part, la banque El Baraka dautre part; un consortium fut cr
entre la C.N.E.P., les banques et les assurances .
En 2004, dans la wilaya de Constantine, le Logement Social Participatif qui
stait caractris par un dmarrage des plus timides, avait connu un nouveau
souffle ; Constantine, en effet, il tait prvu la construction de plus de 5 400 logements
au cours de lanne 2004; le programme antrieur entam partir de lanne
2000
prvoyait la ralisation de plus de 3 mille units; 1500 devaient tre ralises dans une
premire phase ; il ny eut finalement que 541 logements effectivement lancs, parmi
lesquels 480 furent achevs et livrs leurs acqureurs; la demande de ce type de
promotion avait atteint , la fin de lanne 2003, plus de 9 300 souscriptions .
Cest la preuve, pense-t-on , la Direction du Logement de la wilaya de Constantine
de lintrt
nouveau, de la part
des
mode
dacquisition qui fait lobjet de nombreuses facilits de la part des pouvoirs publics ; lon
cite ce sujet le relvement de la part de laide, non remboursable , de la Caisse
Nationale
du Logement - C.N.L.- de 400 mille 500 mille D.A.et des facilits existantes,
au moins au niveau des deux nouvelles villes en construction dans la wilaya , pour
lacquisition des terrains dassiette par les promoteurs ; ces derniers sont en majorit des
entrepreneurs en btiment reconvertis dans cette activit , juge moins contraignante et
plus lucrative;le montage financier se compose de lapport personnel de lacqureur, de la
contribution fonds perdus de la C.N.L. et dun prt bancaire ; do la mobilisation
immdiate de tous les atouts, permettant la russite des
cadre de lhabitat rural, 29 933 logements de type Participatif avaient t livrs leurs
destinataires .
Ce dispositif, mis en place depuis lanne 1995, navait pas apport, en 2006, les rsultats
escompts ; hormis quelques projets qui avaient connu un aboutissement effectif, le reste
des programmes tracs navait pas t ralis ; afin dillustrer cette contre performance, il
avait t constat que sur les 135 689 logements inscrits dans le cadre du L.S.P. entre 1998 et
2003,
seuls, au cours de lanne 2005, 73 347 units avaient t acheves alors que 49 176
* - les contraintes rencontres sur le terrain ; en effet les conditions dans lesquels avait
t lance lopration au cours des annes 1990, ntaient pas favorables au vu de la
situation scuritaire .
* - la priode prise par les autorits locales et autres responsables concerns pour
matriser au mieux les mcanismes du L.S.P. .
logements prvus par les diffrents programmes L.S.P., depuis 1998, seuls 2 mille avaient t
achevs .
Lvaluation du foncier reste prohibitif par rapport au prix de revient du logement ; le
ratio du prix de revient du logement, par rapport au prix du terrain est jug excessif ; il ne
devrait pas, selon les normes internationales, dpasser les 10% ; actuellement, en Algrie,
notamment Alger, il correspond 30% du prix du terrain ; un logement, qui devrait
revenir 7 00 mille D.A. atteindra 17 00 mille D.A.; un dispositif avait t mis en place dans
le but de rendre les prix du foncier acceptables et abordables .
Cinq annes aprs le lancement des projets, la formule L.S.P. avait permis de mettre
en vidence les insuffisances administratives et techniques; ces insuffisances concernent le
suivi, le contrle, lassistance des ouvrages ; ce bilan a permis dassainir la liste des
- 187 -
- 188 -
promoteurs et des entreprises capables dassurer les dlais et la qualit des ouvrages ; sur le
programme -P.C.S.R.E.- de 1 million de logements envisag par le prsident de la
Rpublique,
dici lanne 2009, 215 mille units sont inscrites pour tre raliss sous la
formule L.S.P.
En 2006, la ville dOran sapprte lancer un ambitieux projet de 22 mille logements
inscrits dans le cadre du prochain programme quinquennal ; lexprience vcue par le
programme prcdent laisse un got dinachev ; en effet les 14 mille logements L.S.P.
lancs au cours du programme prcdent, navaient pas t rceptionns dans leur totalit
aprs 4 annes de travaux ; cette formule avait montr ses limites et ses insuffisances aussi
bien techniques que juridiques ; les bnficiaires se plaignent des dfaillances de certains
promoteurs, de la qualit des constructions et des dlais de ralisation .
Il est attendu une augmentation sensible des prix du L.S.P. par rapport aux prix dfinis
par lancien programme ; malgr labattement de 80% du prix du terrain, le logement
cotera tout de mme plus cher; les promoteurs justifient cette augmentation par
lintroduction des nouvelles normes parasismiques ; cette dcision les obligera prvoir
200
kg dacier par m3 de bton au lieu des 140 kg prvus prcdemment ; le prix du quintal
dacier est pass de 2 mille D.A. 6 mille D.A. ; cela, il faudrait ajouter laugmentation
des prix des autres matriaux de construction ainsi que celui de la main-duvre ; une
augmentation de 30 40 millions de centimes avait dj t enregistre sur la valeur du
logement , au cours de lanne 2005, soit un taux de 15% ; le prix du logement F3 est pass
de 1,6 millions de D.A. plus de 1,85 millions de D.A.; il a dj atteint le prix du logement
promotionnel .
-4 - LA LOCATION VENTE .
Lautre formule sur laquelle se fondait la politique du gouvernement, partir des annes
1970,
tait intervenu pour prciser les modalits et les conditions dacquisition des
par an .
Lapport initial avait t fix 20% du prix du logement payer au comptant par le chef
de famille dont le revenu annuel tait infrieur 18 mille D.A.par an; 25% de la valeur du
logement pour ceux dont le revenu annuel tait compris entre 18 mille et 30 mille D.A. par
an; 30% de la valeur du logement pour ceux dont les revenus taient suprieurs 30 mille
- 189 -
D.A.;
le montant rembourser tait affect dun taux dintrt de 3% par an ; dans cette
suscit lespoir au sein dune frange de la population, en loccurrence les cadres exclus des
quotas de logements sociaux et promotionnels ; ainsi , tous les salaris, commerants ou
libraux dont le revenu se situait entre 10 mille et 40 mille D.A. ouvraient droit une
demande dans ce cadre ; sont interdits daccs ce dispositif ceux qui , auparavant avaient
bnfici dune auto-construction, dun logement, dun lot de terrain , dune aide
quelconque financire pour une construction ou une acquisition de logement de la part de
lEtat .
Sil ny a pas de limite dge, les postulants gs de plus de 65 ans, doivent payer leur
logement au comptant; les autres auront payer 25% du prix global de lappartement en
guise dapport personnel; ce montant peut tre fractionn en deux parties : 10% la
signature du contrat avec lA.A.D.L. Agence pour lAmlioration et le Dveloppement du
Logement
-; la seconde partie, 15 % doit tre paye trois annes plus tard ; ces 15%
sera paye lors de la remise des clefs ; les deux autres staleront sur deux annes ;
une fois que le candidat sest acquitt de cet apport personnel , il aura ensuite payer des
- 190 -
mensualits, estimes entre 5 mille et 7 mille D.A. sur une priode de 30 annes ; la dernire
mensualit doit tre verse avant que le postulant natteigne 65 ans .
Le non paiement par le bnficiaire de trois chances conscutives implique
lapplication dune pnalit de 5% du montant de la mensualit ; le paiement anticip de
plusieurs mensualits est galement possible .
Les programmes de logements avaient t scinds en deux tranches ; la premire partie ,
prvue en 2001, avait concern 20 mille logements rpartis sur 8 wilayas ; 11 mille
logements taient prvus Alger , l o la demande tait la plus importante .
La plupart des chantiers furent lancs partir du 15 dcembre 2001 ; le cahier des charges
prvoyait leur livraison aprs 18 mois ; la deuxime partie du programme de lanne 2002
prvoyait la ralisation de 35 mille units ; ce qui portait loffre 55 mille units; le nombre
de demandes enregistres par lA.A.D.L. tait estim 480 mille dossiers .
Vu que cette structure se trouvait, dans limpossibilit de rpondre dans limmdiat
lensemble de la demande , il fut question de faire participer la - C.N.E.P.- Banque - dans
la ralisation de 65 mille logements complmentaires suivant cette formule .
En centrant son action sur les formules de Location-Vente et sur LAide
lAccession la Proprit - A.A.P.- , une nouvelle orientation la politique nationale du
logement se mettait en place ; cest une formule qui sied parfaitement ce type de
demande, et la preuve fut largement fournie par lengouement sans prcdent pour les
oprations inities par lAgence pour la Promotion et le Dveloppement du Logement A.A.D.L.-
qui fut sur le point de concrtiser tous ses programmes de logements destins la
vente ; cette agence fut charge de piloter la logistique concernant les oprations de
ralisation de logements sous la formule Location -Vente ; elle approuve les dossiers,
affecte les logements et suit leur ralisation .
Ces programmes portaient sur 55 mille logements dont une partie significative est
localise Alger ; les procdures pralables au lancement des programmes, le choix des
bureaux dtudes, des entreprises de ralisation - furent pratiquement toutes acheves dans
les dlais ; dans bon nombre de sites on avait pu constater que les travaux de terrassements
avaient commenc rapidement; mme si la formule des tours de 10 tages et plus ne
semblait pas faire lunanimit, aussi bien auprs des futurs acqureurs que du commun des
citoyens, on savait par contre que loctroi de plus de 60 % du programme des entreprises
chinoises permettait dtre optimiste quant- la qualit du produit et aux dlais de livraison
- 18 mois en moyenne - ; les entreprises chinoises avaient dans un premier temps accus
du retard dans le rapatriement de leur personnel et de leur matriel en direction de
- 191 -
lAlgrie; il restait savoir si lEtat pouvait soutenir durant longtemps ce gigantesque effort
de financement ; la priode damortissement des programmes de logements demeure
relativement longue ; ce titre, la formule Location-Vente paraissait la mieux indique
pour un type de clientle ; ce
moyennant des loyers verss aux promoteurs de solder terme le cot du logement lou et
de lacqurir en toute proprit - ; dans le cadre du financement du programme de
logements par la formule Location-Vente , les pouvoirs publics avaient prvu la
mobilisation des fonds dtenus par certains organismes comme la C.N.E.P, les compagnies
dassurance, les O.P.G.I., la B.E.A, le C.P.A ; ces fonds taient estims 200 milliards de D.A ;
ils taient disponibles, donc utilisables immdiatement .
Ce moyen de financement avait lavantage de diminuer le concours de l Etat par
lintermdiaire du Trsor Public; au lieu que lEtat finance les logements concurrence de
50
Concernant le programme de lanne 2001, le gros uvre fut entam rapidement; lA.A.D.L
avait commenc affecter ces logements partir dun logiciel ; les premiers logements
seraient livrs, si tout se passe bien, au second semestre de lanne 2003 ; le programme de
35
mille logements prvus pour lanne 2002 concernait 25 Wilayas ; le dmarrage des
comme Mohammedia-la cit des Bananiers- les Eucalyptus, Bab-Ezzouar, Ouled -Fayet ;
les villes de Constantine et Annaba avaient lanc chacune respectivement 4 et 5 projets de
logements ; lA.A.D.L rassurait les postulants quant- son engagement de livrer des
logements conformment aux dlais, cest--dire 18 mois ; les 2 chantiers dOran, le
chantier de Blida et celui de Tipaza, vu leur tat davancement, avaient des fortes chances
dtre raliss conformment aux dlais ; concernant la 2 tranche des 35 mille logements
prvus pour lanne 2002, la date de consultation des entreprises nationales et trangres
avait t proroge la fin du mois de mars 2002 , les dlais de consultation par rapport
lampleur des programmes ayant t jugs insuffisants .
Dautre part, les agences relevant de l A.A.D.L- travers les 14 Wilayas concernes par
ce programme, avaient enregistr entre le 16 et le 20 fvrier 2002 le retrait de 44 762
formulaires dont 9 682 Stif ; ceci confirmait lengouement de cette formule de la part des
citoyens de ce pays ; 200 mille dossiers concernant les deux programmes avaient t
rceptionns sur lensemble des 25 Wilayas.
La direction de lA.A.D.L considrait que lopration de location-vente avanait au
rythme prvu ; le traitement de la demande pour les tranches 2001 et 2002 dans les 8
Wilayas,
avait connu une srieuse avance ; ainsi, sur les 25 mille bnficiaires concerns
par le programme 2001, 19 303 avaient dj effectu le versement de 10% de lapport initial ;
parmi eux , 425 staient dsists ; concernant la tranche de lanne 2002, sur les 26 mille
avis favorables, 2 844 avaient vers les 10% de lapport initial ; sur 4 534 demandes de
recours enregistrs , 930 avaient t juges recevables par la commission ; or 1 221 dossiers
avaient t entirement rejets alors que 1 153 avaient t pris en charge dans les
- 193 -
programmes futurs, le reste tait en outre en cours dtude ; il faut noter que sur les 150 190
demandes traites, 72 202 juges ligibles, ne pouvant tre satisfaites dans les deux
programmes 2001 et 2002 avaient t places dans les nouvelles tranches .
Six mois aprs le lancement des travaux, il tait possible davoir des informations plus
prcises sur les moyens mis en uvre pour rpondre la demande ; les difficults qui
perturbaient ou freinaient lvolution normale des travaux commenaient apparatre ; les
difficults concernaient dabord dobtention du titre de proprit du terrain dassiette, le
traitement du problme des bidonvilles qui occupaient certains sites avec des habitants
dloger puis reloger, le passage des lignes lectriques et des conduites
dapprovisionnement en eau, les complments dtudes pour la mise en uvre de
fondations spcifiques dans les sols faible rsistance, lapprovisionnement en matriaux
de construction, le rapatriement des ouvriers trangers et de leur matriel .
Sur les 11 sites au niveau de la capitale, le chantier des 1 574 logements de la cit de
Bananiers
en bordure de lautoroute ces chantiers taient pris en charge par lentreprise COSIDER ; la
ralisation tait scinde en deux tranches ; lune de 838 et lautre de 736 logements; les
travaux concernaient la ralisation de 18 immeubles en forme de tours ; les travaux de
terrassements, les fouilles et le bton de propret taient pratiquement termins ; la
ralisation se trouvait au stade du coffrage des radiers pour les fondations ; la prsence de
bidonvilles situs proximit de ce site, auxquels les pouvoirs publics navaient pas encore
trouv de solution perturbaient partiellement le droulement des travaux ; les dlais de
ralisation taient de 18 mois.
Le deuxime site, au niveau de Bab Ezzouar-1- concernait la ralisation de 1 444
logements ; 34 btiments taient programms sous forme de tours en R+9 ; R+13 ; R+14 ; les
dlais de ralisation taient de 20 mois ; ce chantier tait pris en charge par lentreprise
chinoise - CSCEC - ; le retard de plusieurs mois tait d en partie aux tudes spcifiques du
terrain ; en effet la faible rsistance du sol prvoyait des fondations sur pieux et des
complments dtudes au niveau de laboratoire L.N.H.C- ; cela sajoutait la difficult de
rapatrier le personnel et le matriel partir de la Chine ; il tait prvu demployer un
millier douvriers dont le tiers dAlgriens ; sur ce site, ctait linstallation du chantier , la
base de vie pour les ouvriers, 3 ateliers pour la confection des aciers - ferraillage linstallation de 2 centrales bton, un hangar pour le stockage des matriaux de
construction, llectrification du chantier , lapprovisionnement en eau, lapprovisionnent
en matriaux de construction .
- 194 -
tait dj sur les rails dans plusieurs rgions du pays - Touggourt - Ghardaia - Ouargla
- Sidi Bel Abbs Skikda AzazgaAu mois de dcembre 2003, malgr les perturbations du march des matriaux de
construction , les difficults avec les banques, le tremblement de terre du mois de mai 2003,
une partie des logements lancs au cours de lanne 2001 et concernant le programme de
lanne 2001 taient prts pour la rception ; le pari aura t tenu ; en effet, mille 1 200
logements, sur les sites numrs prcdemment - Bab Ezzouar - El Achour- Les Bananiers Mohammedia
leurs locataires-acqureurs .
- 195 -
Suite des nombreuses demandes daide du fait que le cot du logement acqurir
dpassait le plafond de 1600 000 D.A fix antrieurement par la loi, sous rserve de
vrification, il tait mme question dune aide la constitution de lapport initial de 20%
exig par tous les promoteurs et organismes de crdits, comme pralable lachat dun
logement ou loctroi dun prt bancaire ; les cadres moyens qui disposent dun revenu
stable certes insuffisant pour les financements court terme mais qui peut leur ouvrir des
perspectives moyen et long terme .
A la fin du mois de juillet 2005, le bilan donn par le directeur technique de l A.A.D.L.
concernant la formule location-vente se prsente de la manire suivante :
difficults de lancement : 116 units Boumati - travaux arrts pour cause de rsiliation de
march -, 930 logements ne sont pas lancs au niveau des sites Bananiers , Kola et face
lU.S.T.O.en raison de la prsence dindus occupants et de cavits dans le terrain pour le site
dOran ; Oran, en 2005, deux cits de 1377 et 1063 logements avaient t livres dans leur
totalit ;ces ralisations sont situes proximit de luniversit U.S.T.O.; 2560 units,
rparties sur 3 sites devraient tre livres au cours de lanne 2006 ; elles comprennent
respectivement 937, 623 et 1000 logements ; les 2 premiers ensembles compltent le
programme de lanne 2001 avec 4 mille logements ; le 3 ensemble est inscrit au titre du
programme de lanne 2002 .
Cinq mille units avaient t livres au cours de lanne 2004 ; nous supposons quune
partie de ces logements fait partie des logements promotionnels invendus ,verss par la
C.N.E.P.
Etat davancement des travaux dans certains sites de la wilaya d Alger au cours du mois
de juillet 2005 et concernant toujours le programme 2001:
- Site de Souidania : 190 logements taient en cours de ralisation par lentreprise
Batigec
Site de Ouled Fayet - bis- : ltat davancement des travaux tait de 50% .
- 196 -
C.S.C.E.C. ;
ltat davancement des travaux tait de 75% ; 1200 logements taient en cours
de ralisation, dont 720 achevs ; pour ces derniers, il ne manquait que les travaux de
viabilisation .
- Site de Ain-El-Malha : projet de ralisation de 1490 logements par lentreprise chinoise
C.S.C.E.C. ;
Par la suite , dans le courant de lanne 2005, 14 336 units avaient t remises leurs
acqureurs ; le complment prvu dans le cadre du programme de lanne 2001, soit 5 700
logements, serait livr au cours de lanne 2006 .
Le quota de 5 700 logements qui serait distribu au cours de lanne 2006 comprendrait 3
946 logements
* - Bab Ezzouar 1 - 959 logements ; Bab Ezzouar 2 - 327 logements ; Les Bananiers - 476
logements ; Sebbala - 1238 logements .
* - La rgion Centre ; 2 wilaya sont concernes : Tizi Ouzou avec pour
Azazga
- 300
* - Programme de lanne
2002 :
Sur les 35 mille logements engags dans ce programme, au niveau de 24 wilaya, 29 530
units sont toujours en cours de ralisation ; 5 470 logements avaient rencontr des
difficults au cours de leur lancement : il sagit de 1858 logements non lancs en raison du
dficit foncier au niveau des wilaya de Blida, de Mda, dAnnaba, de Boumerdes et de
Bjaia, 3 612
Tlemcen,
de Bjaia ;
Sur les 27 mille logements prvus au terme de lanne 2005, 2 315 logements sont touchs
par les actions de rsiliation prononces .
Le directeur gnral de lA.A.D.L. affirme, en 2006, que ce qui reste des 55 mille
logements, reprsentant lensemble du programme A.A.D.L., serait livr la fin de lanne
2007;
sur le programme de lanne 2001, 18 600 logements avaient t raliss; le reste, soit
1400
logements seraient rceptionns au cours de lanne 2006 ; sur les 35 mille logements
- 197 -
prvus par le programme de lanne 2002, 19 mille units seraient termins au cours de
lanne 2006 et 17 mille en 2007; ltat davancement sur les diffrents chantiers tait de
65% ;
lA.A.D.L. nen avait consomm que la moiti ; le cot officiel du m habitable, compris
entre 18 mille et 23 mille D.A. est considr comme infrieur au cot rel ; cest le Trsor
Public qui
A partir de lanne 2006, il est prvu un rajustement des prix concernant les logements
A.A.D.L.- C.N.E.P.
- 198 -
- 199 -
- 200 -
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- 207 -
ils staient levs moins de 3 milliards de D.A ; ils navaient touch que 18 mille
citoyens .
Actuellement, le plafond du financement de lauto construction se situe 5 millions de
D.A
proprit du terrain , lment de base qui permet de recueillir lhypothque , ainsi que son
apport financier de 20 % minimum .
Les crdits sont accords par les banques ; ils tiennent compte de lapport financier du
client et de ses capacits de remboursement .
Le postulant un projet dauto construction pourra bnficier, sil rpond aux critres
dligibilit, dun certain nombre de dispositions et davantages ; il lui est accord lAide
de lEtat lAccession la proprit - A.A.P.-. et un crdit immobilier des conditions
avantageuses ; cette aide financire est couple au crdit immobilier et nest pas
remboursable ; pour cela, un dispositif a t mis en place, dans le cadre dun partenariat
entre la C.N.E.P. et le C.P.A .
- 6- LE FINANCEMENT DE LIMMOBILIER- LE CREDIT IMMOBILIER La nouvelle stratgie initie par les pouvoirs publics sappuie fortement sur le concours
du secteur bancaire et sur lapport de lpargne prive ; cette stratgie fait partie des
nouveaux moyens institutionnels juridiques et financiers que les pouvoirs publics
avaient mis en uvre depuis ces dernires annes ; celle-ci vise lallgement du dficit en
logements; le programme du gouvernement pour les cinq annes venir prvoit de
renforcer cette dynamique nouvelle du secteur financier.
Devenu un produit bancaire depuis son implication dans le crneau des banques
commerciales, le crdit immobilier est propos destination des particuliers dans la limite
de leurs revenus pour le financement de leur habitation ; ces crdits obissent des rgles
de solvabilit universelles; ils sont destins au financement dacquisition de logements
neufs, de vente sur plan, lauto construction et dans une moindre mesure dans la vente de
- 208 -
Populaire
dAlgrie -C.P.A- de sengager dans cette opration ; la C.N.L compte signer une
D.A.
refinancement des banques aussi bien en direction de lachat dun logement neuf que
lauto construction, lamnagement ou lextension dun logement, lachat dun logement
doccasion de particulier particulier; avec cet accord , la B.D.L. aura consenti 8 milliards
de D.A. de prt sa clientle pour lachat de logements dans le cadre du crdit immobilier
acqureur entre 2001 et 2004 ; le prsident directeur gnral affirme que la banque quil
dirige a trait plus de 5 mille dossiers de prt - 4 mille avaient dj t refinancs - contre
une centaine au dmarrage de cette activit en 2001 ; lAssociation des Banques et des
Etablissements Financiers
les cas de sinistres tels que les risques dincendie du logement, linsolvabilit temporaire
cause du chmage ventuel, et linsolvabilit dfinitive ; cest une double protection aussi
bien pour la banque que pour lacqureur ; cette prime dassurance de lordre de 3% 5 %
est supporte par lacqureur hauteur de 350 DA 400 DA par mois.
Hormis le logement social pour lequel lEtat continuera consentir des financements sur
son budget, les autres types de logements devront tre financs travers une mise
contribution accrue des banques et de lpargne prive ; dans cette optique , la C.N.E.P.
Banque
concentrant sur sa principale activit ; en 2005, daprs les donnes du ministre des
Finances,
les ressources financires dont dispose cette institution bancaire sont values
450 milliards
tendant ainsi sriger en banque spcialise dans limmobilier ; selon les donnes
publies dans sa revue interne, cette banque totalise, en termes dengagement de
financement doprations de promotion immobilire quelque 1615 projets, soit 200 mille
logements pour un montant de 208 milliards de D.A. pour le promoteur et 227 435 crdits
pour un montant de 67 milliards de D.A. pour les particuliers;outre la C.N.E.P.-Banque,
dautres tablissements bancaires affichent de plus en plus dintrt pour le crneau du
financement de limmobilier ; cest lexemple de la B.D.L. et du C.P.A.; pour ce dernier, les
prvisions arrtes en matire de volume des crdits au logement pour lexercice 2005,
portent sur un montant global de 20 milliards de D.A.; dans cet ordre dides, un projet de
loi qui prvoit la titrisation des crances des banques en matire de crdit immobilier a
rcemment t finalis ; la titrisation est une opration par laquelle les tablissements
bancaires cdent leurs crances des organismes dits Fonds Commun de Crances ces organismes mettent des titres ngociables sur le march ; cette opration permet de
transformer les crances bancaires en titres ; selon les responsables de la Socit de
Refinancement Hypothcaire
- 211 -
Direction Gnrale
mille
D.A.;
la mensualit de
remboursement a pes dans les deux cas ; elle est reste limite entre 33% et 40% du revenu,
soit 6.600 D.A. par mois .
Cest dire que la banque ne peut aller au-del dun seuil ; cest au client de prvoir sa
participation financire et de laugmenter pralablement ; le concours bancaire reflte et
obit au strict calcul de prudence ; cest un crdit commercial, conditionn par un retour
efficient du remboursement .
Dans le cas dun salaire de 35 mille D.A. et dun prt consenti auprs du C.P.A. au taux de
7,5%
pas dpasser la somme de 12 250 D.A.; il restera 22 750 D.A. lemprunteur pour subvenir
ses besoins ; la banque, tient compte de ces donnes et accorde un prt de 1,32 millions de
D.A.;
peut atteindre 21 200 D.A.; dans ce cas, le C.P.A. peut accorder un crdit de 2,287 millions de
D.A..
et les moyens financiers dont il dispose ; quant- la vente sur plan, les crdits ne sont
des dossiers avaient recueilli un avis favorable ; le crdit moyen autoris slve 857
mille D.A.; le revenu moyen du postulant est de lordre de 21 500 D.A.par mois ; le prix
moyen du logement financ est de 1,43 millions de D.A ; 11 % de ces accords concernent des
demandes manant de la rgion dAlger ; 60% de ces demandes concernent louest du
pays ; les dossiers non honors se trouvent bloqus cause de la non fourniture du titre de
proprit ; cet acte constitue en effet llment de base qui permet de recueillir
lhypothque ; le C.P.A. possde la particularit daccepter de dbloquer le crdit sur simple
promesse dhypothque dment notarie .
La constitution du dossier de crdit comporte le formulaire de demande de financement
fourni par la banque, les fiches de paie des 3 derniers mois, le certificat de rsidence , la
fiche familiale
particularit de cette procdure est que les initiateurs ne se proccupent pas du financement
de la ralisation ; lEtat intervient en apportant cette aide au postulant et rend la demande
plus solvable ; en dautres termes, les pouvoirs publics tablissent le contact entre les
promoteurs et les demandeurs ; sur les 1800 dossiers enregistrs suivant cette formule, 1200
dcisions daide sont accordes ; cette deuxime voie est venue dynamiser le crdit
immobilier; ainsi le postulant obtient son aide et son crdit .
Les banquiers voquent la ncessit duvrer en faveur de lallgement des contraintes
administratives inhrentes au permis de construire et aux actes de proprit ; par ailleurs,
les procdures de mise en place des hypothques constituent galement une contrainte
majeure pour le dveloppement du march du crdit limmobilier ; en effet diffrents
textes de loi servent de rfrence la procdure en question .
Afin dharmoniser le droit algrien en la matire, le toilettage des textes existants et la
mise au point dune loi unique pour dfinir les procdures dhypothque sont considrs,
terme, indispensables.
La demande potentielle pour les crdits immobiliers est value 25% du P.I.B.;
loffre disponible pour cette catgorie de prts ne reprsente que 2% de ce P.I.B.;le Produit
Intrieur Brut - P.I.B. algrien tait estim, en 2004, 6100 milliards de D.A.,soit 86 milliards
de dollars environ; le ministre dlgu, charg de la Rforme Financire et Bancaire,
considre la rforme du march hypothcaire comme lun des objectifs fondamentaux pour
lequel lEtat a rorganis son action afin de dvelopper le financement du logement ; le fait
- 213 -
que loffre de crdit immobilier ne reprsente que 2% du P.I.B., contre une demande
potentielle 12 fois suprieure constitue un handicap que les responsables se disent dcids
surmonter ; lEtat veut ainsi rpondre la trs forte demande en logements; afin
daccrotre de faon significative les crdits pour le logement, lEtat table sur un
renforcement de la capacit du systme bancaire dans ce domaine ; trois textes juridiques
avaient t labors en vue dencourager les banques accorder sans trop de rticences ce
genre de prt ; le premier texte porte sur lenqute foncire qui vise constater le droit de
proprit immobilire avant toute dlivrance du titre de proprit , ce qui offre aux banques
une garantie supplmentaire ; les autres textes portent sur lhypothque lgale et sur la
titrisation des crdits hypothcaires pour faciliter leur cession par les banques ; il est
question de moderniser les systmes de paiement bancaires, lamlioration de la
gouvernance des banques publiques, la privatisation du C.P.A., le financement des P.M.E., le
dveloppement de lintermdiation financire tel le Capital-Investissement, le factoring et
le crdit -bail .
- 7 - LACHAT DE LOGEMENTS DE PARTICULIER A PARTICULIER .
La formule de financement des achats de logements de particulier particulier
reprsente un secteur important ; elle permet de diminuer la tension sur le march du
logement et de satisfaire une partie de la demande ; cest donc un crneau rentable
financirement qui intresse le secteur bancaire ; actuellement , il nest propos que par la
C.N.E.P.
et un degr moindre par la C.A.Bank ; les organismes bancaires tels que la B.D.L.-
le C.P.A.- la B.N.A. nexcluent pas cette option ; le projet demeure au stade de ltude ;
lapprhension des banquiers se situe au niveau de linexistence de rfrence de prix des
logements et des risques de fausse dclaration sur les prix ; les banques se refusent
financer lachat de logements vtustes, donc risques ; les tudes sorientent vers la
dfinition de lge du logement financer ; il reste dterminer la vraie valeur des
logements mis la vente ; les banques semblent y trouver un crneau porteur ; aux
conditions actuelles et tels que pratiqus par les banques , peut-on dire que les crdits
immobiliers peuvent terme contribuer attnuer la crise du logement ? Les critres
dattribution des crdits sont-ils accessibles la majorit des salaris ? A quel niveau se
rencontrent les deux centres dintrt diamtralement opposs ? Ceux des mnages ,
essentiellement dordre social, et ceux des banques dordre commercial ; il est difficile de
rsoudre un problme social par une solution commerciale .
- 214 -
* - lacquisition des terrains dassiette ntait pas rgle avant le lancement des travaux,
do les litiges avec les propritaires ventuels ; ceux-ci avaient perturb le fonctionnement
des chantiers .
* - le dplacement des indus occupants installs sur les terrains dassiette des projets .
* - les tudes de sol taient incompltes ; elles navaient pas donn les indications
suffisantes sur la mauvaise qualit de certains terrains destins la construction ; Bab
Ezzouar
fondations ; cette situation stait rpercute sur les dlais et sur le financement des
ouvrages ; dautres terrains , moins rsistants ne pouvaient pas supporter limplantation de
tours ; do le recours des constructions moins importantes avec leurs rpercussions sur
les programmes prvus et les dlais de ralisation ; les responsables
du programme
justifient cette option ; devant la raret du foncier, ils furent contraints de construire sur des
terrains qui prsentaient des inconvnients gotechniques ; la nature du sol les avait oblig
reprendre les tudes des projets .
Le mode de financement combin entre le ministre de l Habitat et lA.A.D.L. avait
prvu le financement de la partie commerces et services par l A.A.D.L. et lautre partie,
cest--dire les logements destins lhabitation par le ministre de tutelle ; lA.A.D.L. avait
prvu de vendre la partie qui la concernait dans des dlais relativement courts afin de payer
lentreprise ralisatrice ; or les prvisions se sont avres fausses ; les clients ne staient
pas prcipits pour acqurir les locaux ; lA.A.D.L. stait trouve court de financement
pour honorer ses engagements vis--vis des entreprises ; la C.S.C.E.C. navait pas encore
peru , en 2005, les 2 ,5 milliards de D.A. du programme de 2001 et les 3 milliards de D.A. du
programme de 2003 ; ce type de financement avait caus des retards et donc des surcots
imprvus.
La rvision des prix initiaux des logements, en dehors des travaux supplmentaires,
serait de lordre de 1% 2% du montant des 30% du march 2001-2002- ; celui-ci tait valu
5,5 millions de dollars .
Au niveau des chantiers , le manque de main-duvre qualifie se fait sentir tous les
niveaux ; elle prend en otage les entreprises ; en 2006, le dficit en main duvre, tous
corps de mtiers confondus, dont souffre le secteur du btiment et des travaux publics est
estim 500 mille travailleurs ; cette
ouvrages et porte prjudice la qualit de ces mmes ouvrages ; en effet certains travaux
risquent dtre raliss par du personnel inappropri ; les chefs dentreprises, par
lintermdiaire de leur forum -F.C.E.- demandent aux pouvoirs publics de lancer un
- 216 -
- 217 -
S.M.I.G.
capacits
installes ne sont exploites qu hauteur de 50% et 60%, en lgre amlioration par rapport
aux annes prcdentes o le taux avoisinait 40%; plus de 80 mille emplois directs sont
recenss dans ce domaine .
De par sa contribution lessor de lconomie nationale, ltude indique quil serait
urgent de lui adosser une stratgie mme de le rorganiser et de le structurer ; cette
branche dactivit se situe, daprs cet organisme, en amont dun secteur qualifi, par tous,
de porteur de croissance ; il bnficie dun plan de dveloppement dont les rsultats
influent directement sur lconomie nationale; la disponibilit des matires premires, de
qualit suprieure, permettent cette activit dtre moins vulnrable vis--vis des chocs
extrieurs ; elle se traduit par une valeur ajoute nationale relativement importante (22) .
Limportation des matriaux de construction avait atteint, en 2003, 80 milliards de D.A.,
soit lquivalent de 1 milliard de dollars dont plus de 24 milliards de D.A.de ciment; le
ciment normal avait t import raison de 2,5 millions de tonnes et le ciment spcial
Clinkers raison de 3 millions de tonnes ; ajoutons cela limportation de 3 milliards
de D.A. de carreaux de faence, 3 millions de D.A. de marbre ; les exportations, en raison de
la demande intrieure, demeurent marginales .
Concernant lindustrie du ciment, ltude ajoute quelle ncessite des investissements
importants dautant plus que sa consommation dnergie correspond 25% du cot de
production ; au cours de lanne 2003, la facture de limportation du ciment avait augment
de 70,06% par rapport celle de lanne prcdente ; lAlgrie avait import pour une valeur
de plus de 24 milliards de D.A.en 2003 contre 8 milliards de D.A. en 2001 ; cela correspond
156,85
millions de dollars en 2003 contre 91,60 millions de dollars en 2002 ; cette facture
2005, 10,5
millions de tonnes, pour une capacit de 11,5 millions de tonnes par an ; il est
attendu que les capacits de production nationales passent 15,5 millions de tonnes en
2005 ;
moins 17 tonnes de ciment ; les prix pratiqus par lentreprise GICA, en dpart dusine sont
estims 4133,56 D.A. la tonne , conditionne en sacs de 50 kg ; le sac de 50 kg est ainsi
vendu pour une valeur de 206,68 D.A.; la tonne en vrac est estime 3614,56 D.A ; le sac de 50
kg est ainsi vendu pour une valeur de 180,73 D.A.; le prix du ciment commercialis par la
socit prive A.C.C. est suprieur de 25% par rapport aux prix du secteur public ; la tonne
est vendue au prix de 5662,30 D.A. au lieu de 4133,56 D.A.; la demande pourrait atteindre 16
millions de tonnes en 2006 et dpasserait cette quantit en 2007 .
La production nationale na pas encore atteint le taux et la rgularit viss, ce qui
provoque souvent des perturbations sur les chantiers ; le prix du ciment nest pas stable sur
le march avec des tendances laugmentation ; le sac de 50 kg avait atteint, en 2005, la
valeur de 360 D.A. chez les dtaillants .
L Algerian Cement Company - A.C.C. - avait annonc , au cours du mois de fvrier 2006,
que linvestissement total, au niveau de son projet, avait dpass les 500 millions de
dollars ; sa capacit de production annuelle de ciment gris avait pratiquement doubl
partir du mois de juillet 2005 ; elle atteignait dornavant les 5 millions de tonnes ; elle
annonce sa premire exportation de 19300 tonnes de ciment et de clinker destination de
lItalie, la Syrie et la Libye ; elle prvoit, pour lanne 2006, lexportation de 700 mille
tonnes de ciment et de clinker; aprs avoir contribu lautosuffisance du march en
matire de ciment, lentreprise a commenc transformer l Algrie du premier importateur
de ciment en Afrique du Nord en 2003, en pays exportateur de ce produit ; cette socit
ajoute que ces performances sont obtenues grce des matires premires locales, des
ingnieurs algriens et des techniques 100% nationales ; cette socit envisage la ralisation
dune usine production de ciment blanc dans la rgion de Mascara .
- 220 -
au prix de gros, le 6 mm est pass de 2200 4500 D.A. puis 4900 D.A. le quintal ; au
dtail , il est revendu entre 5100 et 5200 D.A. le quintal ; le 10 mm est pass de 1900 3800
puis 4200 D.A. le quintal ; au dtail , il est revendu entre 4400 et 4500 D.A. le quintal ; le 12
mm, le plus utilis est pass de 2000 3800 puis 5000 D.A. le quintal ; au dtail, il est
revendu entre 5000 et 5200 D.A. le quintal ; le 14 mm passe de 1800 3900 D.A. le quintal ; au
dtail , il est revendu entre 4000et 4100 D.A..
Selon les importateurs, ces hausses sont dues la flambe des cours de lacier sur le
march international ; la tonne dacier qui valait, il y a 3 ou 4 annes 28 mille D.A., soit
lquivalent de 380 dollars est monte 40 mille D.A. soit lquivalent de 540 dollars;
lUkraine,
lun des plus importants producteurs mondiaux dans lindustrie sidrurgique est
le premier exportateur du rond bton vers lAlgrie, suivi par la Turquie; la production
nationale est assure par le complexe sidrurgique - I.S.P.A.T.- dEl Hadjar qui produit 400
mille tonnes par an selon la norme NA 86-34 ; lentreprise prive Cooprat assure une
production de 320 mille tonnes; une quantit de 349 952 tonnes de rond bton import avait
transit par le port dOran au cours de lanne 2004 suivie par 366 807 tonnes en 2005 , soit
5% de plus
- 222 -
CONCLUSION GENERALE :
En Algrie, limage des pays conomie librale, LEtat veut se limiter au rle de
rgulateur et de contrleur ; le citoyen est appel contribuer la ralisation de son
logement .
Les nouveaux moyens Lgislatifs, Institutionnels et Financiers mis en place par les
pouvoirs publics sont destins dynamiser le secteur de la construction ; ils visent
rechercher de nouveaux moyens de financement en vue de rpondre de manire plus
efficace la demande ; dans ce cadre, plusieurs formes daides sont prvues en faveur de
laccession la proprit ; les objectifs sont orients vers plus defficacit dans les tudes ,
dans lorganisation de la production ; elles visent aussi la conception dun logement
mieux adapt aux ralits algriennes, plus conomique et de meilleure qualit .
Le logement, ce rve, est -il donc devenu une ralit la porte dun grand nombre de
citoyens ? Une partie importante parmi ces citoyens se considre en effet comme des
victimes de sgrgation en matire daccs une habitation dcente ; les pouvoirs publics ,
de leur cot, durant des dcennies, nont jamais cess de parler de Justice Sociale .
Le logement, en Algrie , se situe au cur dune crise multidimensionnelle ; pour une
partie importante de la population, en particulier les jeunes, le logement rentre dans le
cadre des rves raliser .
Des solutions , formule Location Vente - Logement Social Participatif ,
Promotionnel - Location- Scurise dappartements, si elles venaient tre traduites
sur le terrain , corrigeraient quelque peu les erreurs du pass et soulageraient des centaines
de milliers de citoyens, en qute avide dun toit, pourtant synonyme du strict minimum en
matire de dignit sociale .
En Algrie Le prix du logement est extrmement cher ; ce constat mane de la
Banque Mondiale
qui avait publi au cours du mois de mai 2005 une analyse comparative
- 223 -
Le rapport dtude souligne quen Algrie, il existe un excs doffre pour les groupes
revenus suprieurs et moyens suprieurs et une insuffisance de loffre pour les segments
aux revenus plus faibles .
La mme tude prcise que seulement 14 % de laide au logement profite au quart de la
population la plus pauvre ; lenjeu serait de construire des logements tout en veillant faire
concider chaque offre de logement avec sa catgorie de demande solvable .
Les formules multiples, adosses aux nouvelles orientations de l Etat ont presque toutes
montr leurs limites ; les bourses dites moyennes sont, en ralit, exclues de fait des
dispositifs de crdit bancaire .
Certains
complt par les moyens de financement les plus adquats ne garantit pas automatiquement
les rsultats dfinis par les pouvoirs publics ; il semble quun paramtre important ait t
soit surestim, soit nglig : il sagit de la disponibilit du potentiel algrien en ressources
humaines, de sa qualit, de son exprience, et ce , tous les niveaux ; ces spcialistes
observent que certains responsables, qui sont au cur de la mise en uvre des programmes
souffrent dune absence de vision et de savoir-faire appropris ; ce savoir-faire ne peut
sacqurir quaprs une formation solide et une longue exprience du terrain ; il faudrait
peut-tre y ajouter un engagement contre la corruption et les comportements
bureaucratiques; cela signifie que ladministration publique na pas ou bien na plus les
moyens danimation et dencadrement ncessaires pour mener bien les tches qui lui sont
dvolues.
Prenons un exemple parmi dautres : le logement moyen revient-il trop cher en Algrie ?
A
priori la rponse est non, si lon sen tient la moyenne nationale au m affiche par le
chinoises sont dsorientes par un environnement tatillon qui tarde payer et qui modifie
les plans tous les mois .
La formule du Logement Social Participatif devait remplacer progressivement,
raisonnablement et avec moins de pertes le Logement Social Locatif ; le souscripteur se
retrouve, lui, trs souvent, confront, soit une post facturation imprvue, lobligeant un
endettement, soit faisant face un parcours de surcots imprvus ; ce logement na plus
rien de participatif puisquil atteint la barre de 2 millions de D.A., correspondant au
Logement Promotionnel ; la catgorie sociale initialement vise par cette formule risque
dtre limine de la liste des futurs bnficiaires ; contrairement ce qui tait prvu au
moment de la signature du contrat , lensemble des travaux de V.R.D., les amnagements
extrieurs, ne sont plus compris dans la valeur initiale du logement; ils se retrouvent la
charge de lacqureur au prix approximatif de 70 mille D.A.; ce surcot est calcul sur la
base de 2 800 D.A. le m avec une rduction de 67% .
Alors que beaucoup de citoyens se plaignent des retards enregistrs dans la ralisation et
la livraison de certains chantiers de l A.A.D.L. notamment dans la capitale, un nombre
important de logements acquis par les bnficiaires dans le cadre de la location-vente,
attribus depuis plusieurs mois, restent inoccups ; ce phnomne a pris des proportions
particulires sur plusieurs sites .
En parallle cette situation , ces logements font lobjet de spculation au mpris de
larticle 13 - chapitre v - de larrt du 23 juillet 2001 qui fixe les conditions et les modalits
de traitement des demandes dacquisition de ces logements ; ils sont proposs par des
agences immobilires en sous location 15 mille et 20 mille D.A. par mois ; les signes
ostentatoires de richesse, tels que des voitures de grand luxe, affichs par certains
bnficiaires de ces logements sociaux inoccups, font voler en clat le statut prcaire de la
classe moyenne laquelle ils sont senss appartenir.
La question que lon peut se poser immdiatement est la procdure suivie par ces
personnes pour faire partie des premiers bnficiaires de ces logements ; pourrons nous,
nous consoler du fait que tous les bnficiaires ne sont pas tous des spculateurs ?
Pendant ce temps , la longue attente
prtendants ; les agences A.A.D.L. ne cessent de devenir le rceptacle de toutes les colres
de ces citoyens ; ceux-ci voient les dlais de rception de leur logement se proroger
indfiniment .
- 225 -
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .
- 226 -
1-3- M.U.C.H.:
2- M.U.C.H.
idem
4 - R.G.P.H.
56-8-11-15-16- M.U.C.H.
6 -M.U.C.H.
9-M.U.C.H.
10-
13- Ministre
reprise par le quotidien le Quotidien dOran - du 13-02-2005- p.0314 Ministre de lenvironnement art.
16- O.N.U.
199617
Afrique
19-20- Dclaration
les quotidiens Libert et le Quotidien dOran en date du 29-01-2006- P.07 et 05 21- C.N.E.S.- Rapport 23
22- Les
Consult
matriaux de construction en Algrie Etude labore par le bureau dtude Tiers- anne 2006 -
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- 227 -
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- 228 -
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TECHNIQUE ET ARCHITECTURE - N 43 - INDUSTRIALISATION OUVERTE NOV .1979
ARCHITECTURE DAUJOURDHUI - N 354 - Sept. Oct. 2004A.M.C. N147 - Nov. 2004 URBANISME- N 195 - 199 - Anne 1983
RECENCEMENT GENERAL DE LA POPULATTION R.G.P.H. 1966 - 1976 1998RAPPORTS
- SITUATION DU LOGEMENT DANS LE MONDE ET EVALUATION DES BESOINS 1970
- CONFERENCE DE VANCOUVERT SUR LES ETABLISSEMENTS HUMAINS 1976 - CONFERENCE D ISTANBUL SUR LES ETABLISSEMENTS HUMAINS - ANNEE 1996
- RAPPORT DE LO.C.D.E. SUR LES PERSPECTIVES ECONOMIQUES DE LALGERIE
-
- 229 -
Ordonnance
Dcret
n73-82 du 5 juin 1973- Instruction de mars 1974 Dcision n41 du 12 juillet 1974
du ministre des Finances- Ordonnance n 74-26 Dcret n 75-13 du 27 aot 1975 Circulaire
J.O.R.A.
mai 1991- Dcret n93-03-du 1 mars 1993 - Dcret n94-007 du 18 mai 1994 - Dcret n 04-
308
du 4 novembre 1994 Loi 95-25 Arrt ministriel du 15 mars 1998 - Dcret 98-42
Article 5 de larrt du 15 novembre 2000 Art 06 de la Loi 01-20 2001- Dcret 01-105
du 23 avril 2001 - Dcret du 7 aot 2003 QUOTIDIENS NATIONAUX LIBERTE :
24
En
janvier 2002 - 31 janvier 2002 17 fvrier 2002 - 12 juin 2002 - 31 aot 2002- 9
dcembre 2002 Edition EL WATAN- Economie - du 16 au 22 mai 2005 6-19 fvrier 2006 LE QUOTIDIEN DORAN -
En date du 07 -12 -28 fvrier 2004 -28 octobre 2004 -13 fvrier 2005 28 aot 2005- 06
octobre 2005 15-22-29 dcembre 2005 -12-14 -15-17-19 23-29 janvier 2006 08 fvrier 2006-
- CHAPITRE 1 -
- 230 -
achevs par an et
...P.25
Source : Idem.
TABLEAU 3 - : France : Rpartition
.P.28
Source : Idem
TABLEAU - 5 - : France
en milliers de logements
P.29
Source : CL. Alphandry Pour une Politique du Logement Op. cit P.30.
TABLEAU -7- : EUROPE :
Taux
.P.29
Source : Idem
- CHAPITRE 2TABLEAU 9 - TIERS-MONDE :
Pourcentage
des bidonvilles
Besoins
annuels en logements
P. 53
Source : Idem
dmographique
.P. 78
. P.78
Constantine en 1959
. P.84
Source : S.E.M.A.
TABLEAU 17 - : ALGERIE
: Rpartition de la
population
algrienne
: Formes de peuplement
Densit
compare
Source : C.A.D.A.T.
- 232 -
TABLEAU 23 -
ALGERIE CONSTANTINE
: Evolution de lemprise
P.92
Source : C.A.D.A.T.
TABLEAU 24 - ALGERIE : Situation
de lhabitat en Algrie
..P.93
Prsentation
des logements
Source :Idem
TABLEAU 28- ALGERIE : Normes
Source : Idem
TABLEAU 29- EUROPE ALGERIE : Tableau
Europens P.95
Source : Idem
TABLEAU 30 - :
ALGERIE
P.100
: Situation de la production
P.100
Source : Idem
TABLEAU 32 - ALGERIE :
Prvisions
et ralisations des
logements urbainsP.101
Source :
P. 103
Source : R.G.P.H.
- 233 -
1972 - P.116
..P.118
Source : Idem
TABLEAU - 39 - ALGERIE : Rapport
. .P.143
Source : M.U.C.H.
TABLEAU - 40 - ALGERIE : Emprise
Source : M.U.C.H.
TABLEAU-42- ALGERIE : Surface minimale des
Source : M.U.C.H.
TABLEAU 43 - ALGERIE
P.145
Source : M.U.C.H.
TABLEAU - 44 - ALGERIE
Source : M.U.C.H.
TABLEAU - 45 - ALGERIE : Tableau
Source : M.U.C.H.
TABLEAU 46 - ALGERIE : Surface
Source : M.U.C.H.
TABLEAU - 47 - ALGERIE
Source : M.U.C.H.
TABLEAU - 48 - ALGERIE : Surface
Source : M.U.C.H.
- 234 -
Anne 2000 -
Anne 2005 -
.... P.203
... P.204
SOURCE : A.N.A.T.
- 235 -
il fallait dmontrer que les ouvriers , aussi, pouvaient tre logs dans des conditions dcentes .
SOURCE
P.36
La destruction systmatique de tous les Grands Ensembles qui ne rpondent plus aux nouvelles
orientations urbanistiques et architecturales, le relogement obligatoire des habitants reviennent cher
la collectivit ; le gouvernement engage 15 mille Euros pour la dmolition, et 152 mille Euros
pour la ralisation dun logement neuf ; soit un total de 167 mille Euros ; le logement neuf ne
prsente pas toujours plus davantages par rapport au logement dmoli, notamment au niveau de la
surface et du volume habitable ; leur rhabilitation ne cote que 20% du prix dun logements neuf.
SOURCE
: Revue
URBANISME
- N199 -
: Revue
PHOTO - 6 - ALGERIE :
URBANISME
- N199 -
- 236 -
C est la preuve que le logement social pourrait tre conu autrement par les architectes .
Revue Architecture dAujourdhui N 354 - oct .2004 - P. 134.
SOURCE :
Laspect extrieur des logements sociaux raliss rcemment, au cours des annes 2000 , leur
disposition sur le terrain, leur environnement
SOURCE :
Ces logements sociaux raliss au cours des annes 1970 sont destins la dmolition ; si lon
compare les paramtres cits sur la photo prcdente, on remarquera que laspect extrieur et
lenvironnement immdiat des immeubles dmolir sont de meilleure qualit que les prcdents .
Revue URBANISME N 199 Anne 1983 - P. 39
SOURCE :
PHOTO -13 - ALGERIE : CONSTANTINE - CITE BOUSSOUF PROMOTION IMMOBILIERE PUBLIQUE P.176
SOURCE : le Quot. El Watan du 06-02-2006- P.09PHOTO -14: - ALGERIE : BEJAIA - PROMOTION IMMOBILERE PRIVEE ......................... .P.182
SOURCE :
..P.183
P.188
- 237 -
en Algrie depuis lindpendance du pays, le coffrage outil Tunnel est celui qui
sadapte le mieux aux capacits de production locales : souplesse dutilisation,
performance de production et de productivit .
SOURCE
P.217
RESUME
- 238 -
Modle Algrien
Mondialisation
la 2 Confrence Mondiale
HABITAT -2
de Dveloppement .
SUMMARY
THE SOCIAL LODGING IN ALGERIA.
- 239 -
- 240 -
- 241 -
UNIVERSITE MENTOURI
FACULTE DES SCIENCES DE LA TERRE DE GEOGRAPHIE ET
DE LAMENAGEMENT DU TERRITOIRE .
DEPARTEMENT DARCHITECTURE ET DURBANISME .
N dOrdre :
Srie : ....
MEMOIRE
POUR LOBTENTION DU DIPLOME DE MAGISTER .
OPTION : URBANISME
PRESENTATION DU MEMOIRE
- LE PHENOMENE DURBANISATION -
L INEXISTENCE OU
LINSUFFISANCE DES
RESEAUX DASSAINISSEMENT
DALIMENTATION EN EAU
POTABLE .
LIMPORTANCE ET LA FORTE
TENDANCE A LACCROISSEMENT
DES BIDONVILLES .
LE DEFICIT EN EQUIPEMENTS
SOCIO ECONOMIQUES .
LE SURPEUPLEMENT DES
LOGEMENTS EXISTANTS .
LA FAIBLESSE ET
LINADAPTATION AUX
REVENUS, AUX TRADITIONS
ET AUX BESOINS FAMILIAUX
DES LOGEMENTS EXISTANTS
.
LE RYTHME DE DETERIORATION
DU PARC DE LOGEMENTS
EXISTANTS OCCASIONNE PAR
LABSENCE DENTRETIEN .
LIMPUISSANCE PRESQUE
GENERALE DES POUVOIRS
PUBLICS .
LA SPECULATION EFFRENEE
DANS LES DOMAINES DU FONCIER,
DE LIMMOBILIER AINSI QUE LES
MATERIAUX DE CONSTRUCTION .
LANGOISSE ET LA MISERE
DES POPULATIONS .
- LOMNIPRESENCE DE LETAT
DANS LENSEMBLE DES OPERATIONS
LIEES AU LOGEMENT SOCIAL
- LE QUASI MONOPOLE DE
LOFFRE PUBLIQUE DE CE PRODUIT
.
LA PRIMAUTE ACCORDEE AU
LOGEMENT SOCIAL AVAIT
OCCULTE LES AUTRES
OFFRES DE LOGEMENTS .
DEUXIEME PARTIE .
TROISIEME PARTIE .
- LE
LE LOGEMENT SOCIAL
EN EUROPE OCCIDENTALE .
- LES OBJECTIFS ET LES MOYENS
DE PRODUCTION -
- 1 - LA
-A-
LETAT OBSERVATEUR
- LES
b-
-A
- B - LINTERVENTION DE LETAT
EN MATIERE DE LOGEMENT SOCIAL
- LA
- AU
10
LE LOGEMENT PROVIDENCE
LETAT PROVIDENCE
**-
***-
LA REGLEMENTATION .
LAIDE AU LOGEMENT .
LA CONSTRUCTION DIRECTE .
LA FORMULE DU LOGEMENT TRES SOCIAL .
LA POLITIQUE DE LA VILLE .
- UN FACTEUR ECONOMIQUE :
- UN FACTEUR POLITIQUE :
LARRIVEE AU POUVOIR DE
GOUVERNEMENTS SOCIO-DEMOCRATES ET LEXISTENCE DUN CONSENSUS
RELATIF AU RENFORCEMENT DU POIDS DES POUVOIRS PUBLICS DANS CE
SECTEUR .
- UN FACTEUR IDEOLOGIQUE : LA
- UN FACTEUR JURIDIQUE :
LAPPARITION
DUN DROIT DU LOGEMENT AINSI QUE LA PROCLAMATION
DUN DROIT AU LOGEMENT DANS DE NOMBREUX TEXTES
CONSTITUTIONNELS .
- 3 - LA CRISE DU LOGEMENT
PROVIDENCE EUROPEEN -
LE
- SOCIAL - POLITIQUE - ECONOMIQUE ET URBANISTIQUE - IL AVAIT BENEFICIE DE LEXTENSION DEMESUREE DES INTERVENTIONS
***-
FIN DU
LOGEMENT PROVIDENCE
IDEOLOGIQUES .
ECONOMIQUES .
SOCIAUX .
*-
LE FACTEUR IDEOLOGIQUE .
* -
LE FACTEUR ECONOMIQUE .
*-
LE FACTEUR SOCIAL .
*
*
*
*
*
-4-
LE REAJUSTEMENT DU LOGEMENT
PROVIDENCE EUROPEEN - LETAT
LE REAJUSTEMENT DES
PARTIR DES ANNEES 1980 .
REGULATEUR -
- A - LES
* - LE
CIRCUITS DE FINANCEMENT .
-B -
- REDUCTION
DES OPERATEURS
-C-
*** * -
*-
15
SOCIAL EXISTANTS .
- PREMIERES OPERATIONS DE REHABILITATION URBAINE A PARTIR DE LA FIN
DES ANNEES 1970 .
- LES BAILLEURS SOCIAUX ET LEURS LOCATAIRES VONT OCCUPER UNE PLACE
PLUS IMPORTANTE AU SEIN DES NOUVEAUX DISPOSITIFS .
ADOPTION DES POLITIQUES DE LA VILLE OU NOUVELLES POLITIQUES
URBAINES AU MILIEU DES ANNEES 1980 ; LOBJECTIF VISE DEPASSE LA
SIMPLE ADAPTATION DU BATI POUR PRENDRE EN CONSIDERATION DE
MULTIPLES FINALITES SOCIALES ET ECONOMIQUES ; CETTE NOUVELLE
DEMARCHE VISE LA TRANSVERSABILITE DES OBJECTIFS , DES INSTRUMENTS ET
DES ACTEURS .
CONCLUSION
- DANS LA PERIPHERIE DES AGLOMERATIONS DE PLUS DE 130 000 HABITANTS, LES PRIX
DES TERRAINS DESTINES AUX MAISONS INDIVIDUELLES SONT PASSES DE 60 000 A
83 000 EUROS LHECTARE ENTRE 1999 ET 2002 , SOIT UNE HAUSSE DE 38% .
17
18
-2 LES
-
**-
UNE ENVOLEE DES LOYERS DU SECTEUR PRIVE , SURTOUT DANS LES ZONES A
FORTE ATTRACTION ECONOMIQUE ET UNIVERSITAIRE , AINSI QUE DANS LES ZONES EN
CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE .
LES
20
LES OBJECTIFS
22
- a
- LES
LE DISPOSITIF DEXONERATION DE LA TAXE SUR LES PLUS VALUES POUR LES BIENS
IMMOBILIERS CEDES A DES BAILLEURS SOCIAUX EST ADOPTE DANS LE CADRE DUN
PROJET DE LOI .
- LA MESURE SERA ETENDUE AUX ENTREPRISES QUI DEVRAIENT BENEFICIER DUN TAUX
REDUIT DIMPOT SUR LES SOCIETES ; CES SOCIETES COMME LA S.N.C.F. DETIENNENT
BEAUCOUP DE TERRAINS ET REPRESENTENT 29% DES TRANSACTIONS AVEC LES H.L.M. .
LACCESSION A LA PROPRIETE .
24
- LE
- CET
- LE
- CETTE
LE BAIL A CONSTRUCTION EST PREVU POUR UNE DUREE DE 18 ANS ; CETTE DONNEE
EST DIFFICILEMENT COMPATIBLE AVEC LA VOLONTE DE LACCEDANT DE LEVER CETTE
OPTION A TOUT MOMENT .
- IL
- 2-
-a-
25
-b-
LES SERVICES DES DOMAINES SONT APPELES A REVOIR LE MODE DE FIXATION DES
PRIX DES TERRAINS AFIN QUILS SOIENT COMPATIBLES AVEC LES OPERATIONS DE
LOGEMENTS SOCIAUX .
- B
- LA
26
- 1 - INSTITUTION
27
- LA
CEST LA COMMUNE QUI EQUIPE LES TERRAINS LE COUT DE CET EQUIPEMENT EST
GENERALEMENT ELEVE EN RAISON DES TRAVAUX DE DRAINAGE .
LES TERRAINS SONT ENSUITE VENDUS OU LE PLUS SOUVENT CONCEDES SUR APPEL
DOFFRE AVEC DIFFERENCIATION DES CHARGES FONCIERES SELON LUSAGE AUTORISE .
- EN
-2-
- LA
28
MATIERE
DURBANISME -
- INSTITUTION
DU
- LES
OBJECTIFS 29
- ACTIONS
-A-
30
URBAINES ET ARCHITECTURALES .
LES PLANS DE DETAILS SONT DESTINES A FORMER DES PROJETS URBAINS ; ILS SERONT
ELABORES DANS LE CADRE DUNE CONCERTATION SOUTENUE AVEC LES
COLLECTIVITES LOCALES , LES ASSOCIATIONS DUSAGERS, LES COMITES LOCAUX
DURBANISME ET DARCHITECTURE ET LES CITOYENS .
-b-
- LA
-B-
LE TRAITEMENT ET LAMENAGEMENT
DES TISSUS URBAINS EXISTANTS .
- LES
32
- CETTE
- LE
33
-f-
-C-
- D - LE CONTROLE DE LURBANISME
- LAPPLICATION STRICTE DES ACTES DURBANISME SERA IMPOSEE TANT AUX PROJETS
PUBLICS QUE PRIVES : LE PERMIS DE LOTIR, DE CONSTRUIRE, DE CONFORMITE .
- DANS
-F-
LA COMMUNICATION ET LA SENSIBILISATION
DES CITOYENS .
36
- LE
37
POURSUITE DE LEFFORT DE
REALISATION DU LOGEMENT
SOCIAL .
EN MATIERE :
* - DE PRIX DACQUISITION DU FONCIER DESTINE A RECEVOIR DES
PROGRAMMES A CARACTERE SOCIAL .
* - DE VIABILISATION - DACCESSION A LA PROPRIETE - DE FISCALITE .
40
CONSTRUCTION
ACQUISITION DUN
LOGEMENT NEUF .
A TITRE
INDIVIDUEL .
DANS LE CADRE DE
COOPERATIVES
IMMOBILIERES .
DE MUTUELLES -
NUMERAIRES .
DES ADMINISTRATIONS,
DES ENTREPRISES,
DES CORPS CONSTITUES .
DES A.P.C.
DES COOPERATIVES
IMMOBILIERES .
DES MUTUELLES .
DES PROMOTEURS
IMMOBILIERS .
AYANT CONSENTI UN
EFFORT DEPARGNE .
NE POSSEDANT PAS EN
TOUTE PROPRIETE UNE
CONSTRUCTION A USAGE
DHABITATION .
42
-.
LE PROGRAMME DAIDE EST
AFFECTE AUX WILAYA .
LA CLASSIFICATION DES
POSTULANTS A CETTE AIDE EST
OPEREE PAR UNE COMMISSION
DE LA.P.C.
LES PROMOTEURS
IMMOBILIERS .
LE PROMOTEUR PROPRIETAIRE
DUN TERRAIN SENGAGE A
REALISER UN PROGRAMME DE
LOGEMENTS, DANS LES
DELAIS ET A UN COUT DONNE
PROPOSES PAR LUI ET ACCEPTES
PAR LA C.N.L.
LES COOPERATIVES
IMMOBILIERES, MUTUELLES QUI
REALISENT DES LOGEMENTS
POUR LE COMPTE DE LEURS
ADHERENTS , QUI REMPLISSENT
LES CONDITIONS PREVUES .
LES ORGANISMES
EMPLOYEURS :
ADMINISTRATIONS ENTREPRISES 43
LES MATERIAUX DE
CONSTRUCTION .
LACTIVITE IMMOBILIERE .
APPLICATION DU TAUX
REDUIT DU DROIT FIXE
DENREGISTREMENT
DES ACTES CONSTITUTIFS ET
DAUGMENTATION DU
CAPITAL .
45
LE FINANCEMENT DU LOGEMENT .
LES NOUVELLES FACILITES DE CREDIT .
LA BANQUE .
LA C.N.E.P. - BANQUE TRANSFORMEE EN BANQUE DE LHABITAT.
LA C.N.L.
CAISSE NATIONALE DU LOGEMENT
LA CAISSE DE FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL LOCATIF.
LA S.R.H. SOCIETE DE REFINANCEMENT HYPOTHECAIRE .
LA S.G.C.I.SOCIETE DE GARANTIE DES CREDITS IMMOBILIERS
LE F.G.C.I.M.
FONDS DE GARANTIE ET DE CAUTION MUTUELLE.
LA C.N.E.P. BANQUE .
- LA
- C.N.L. -
- LA
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- S.G.C.I. -
ELLE A POUR BUT DENCOURAGER LES BANQUES A ACCORDER AUX MENAGES DES
PRETS AU LOGEMENT EN LEUR OFFRANT DES GARANTIES SUSCEPTIBLES DE COUVRIR
LES RISQUES ENCOURUS AUSSI BIEN PAR LES BANQUES QUE PAR LES PROMOTEURS
IMMOBILIERS .
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