Vous êtes sur la page 1sur 482

REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE

MINISTERE DE LENSEIGNEMENT SUPERIEUR &


DE LA RECHERCHE SCIENTIFIQUE .

UNIVERSITE MENTOURI
FACULTE DES SCIENCES DE LA TERRE DE GEOGRAPHIE
ET DE LAMENAGEMENT DU TERRITOIRE .
DEPARTEMENT DARCHITECTURE ET DURBANISME .

N dOrdre :

Srie : ....

MEMOIRE
POUR LOBTENTION DU DIPLOME DE MAGISTER .
OPTION : URBANISME

Prsent et soutenu par :

M. Amrane Mokhtar

- LE LOGEMENT SOCIAL EN ALGERIE LES OBJECTIFS ET LES MOYENS DE PRODUCTION

Sous la direction de M. FOURA Mohammed


Matre de Confrence lUniversit Mentouri - Constantine -

Jury dExamen :
-

Prsident
Rapporteur
Examinateur
Examinateur

Dr.
Dr .
Dr .
Dr .

A . LEKEHAL
M . FOURA
M . D . BOUHENNI
N . MEGHRAOUI

Professeur Matre de Confrence Matre de Confrence Matre de Confrence -

- Remerciements -

La prsente recherche a t mene sous la direction de


M . FOURA Mohammed .
Son intrt permanent port notre travail , sa disponibilit , nous ont t dune
aide prcieuse dans laccomplissement de notre tude .
Quil trouve ici notre reconnaissance et notre profonde gratitude .

LE LOGEMENT SOCIAL

EN

ALGERIE .
LES OBJECTIFS ET LES MOYENS
DE PRODUCTION .
- SOMMAIRE
PLAN DE TRAVAIL .
- INTRODUCTION GENERALE ...1
- PROBLEMATIQUE ..6
- METHODOLOGIE .10

- 1 PARTIE LE LOGEMENT SOCIAL


DANS LES PAYS DEVELOPPES ET
DANS LES PAYS SOUS - DEVELOPPES .

- CHAPITRE 1 - LE LOGEMENT SOCIAL DANS


LES PAYS DEVELOPPES .
INTRODUCTION . . .15

-1-

LA FRANCE

:... .19

PERIODES CARACTERISTIQUES :

-A - De lanne 1900 jusqu' la 1 Guerre Mondiale.20


-B- De la 1 Guerre Mondiale la 2 Guerre Mondiale 20
-C- De la Libration la fin des annes 1960 21
- D - De la fin des annes 1960 aux annes 198024

- E - Des annes 1990 lanne 2006....

29

2 LA BELGIQUE: 33
3 - LES PAYS- BAS 33
4 - LE CANADA .. 34
5 - LALLEMAGNE

35

6 LA GRANDE - BRETAGNE...

35

- CONCLUSION - .36

LE PASSAGE DE LASPECT QUANTITATIF


A LASPECT QUALITATIF DU LOGEMENT SOCIAL
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES . 40

- CHAPITRE 2 - LE LOGEMENT SOCIAL DANS


LES PAYS SOUS - DEVELOPPES .
INTRODUCTION ...41
-1- LA SITUATION ACTUELLE :
-1-1- Limportance des bidonvilles ...43
Afrique 44
Amrique Latine .. 45
Asie . .46
-1-2- Le surpeuplement des logements 46
-1-3- La faiblesse de la production de logements. 47
-1-4- les dficits en quipements socio- conomiques 48
-1-5- les voiries et rseaux divers 49
-1-6- Le manque dentretien du parc de logements existants 49
-1-7- Les spculations foncires et immobilires 50
-2- LE LOGEMENT SOCIAL DANS LES PAYS DU MAGHREB .

..
Introduction 51
La promotion immobilire dans le modle tunisien .54

LA TUNISIE

REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES

..

56

- 2 PARTIE LE LOGEMENT SOCIAL EN ALGERIE .


LES OBJECTIFS ET LES MOYENS DE
PRODUCTION .
- CHAPITRE - 1 LE LOGEMENT SOCIAL EN ALGERIE .
LES OBJECTIFS ET LES MOYENS DE
PRODUCTION
AVANT LINDEPENDANCE DU PAYS .
INTRODUCTION ..58

-1- - APERCU HISTORIQUE SUR LE PROCESSUS DURBANISATION

DE LALGERIE 60
2 LES REPERCUSSIONS DES FLUX MIGRATOIRES
SUR LESPACE URBAIN ET SUR LE LOGEMENT SOCIAL
AVANT LANNEE 1958 - 63
-3- LE PLAN DE CONSTANTINE ..68

CHAPITRE 2

LE LOGEMENT SOCIAL EN ALGERIE .


LES OBJECTIFS ET LES MOYENS DE
PRODUCTION
DE LANNEE 1962 AUX ANNEES 1980 .

INTRODUCTION..

1 - LA SITUATION DU LOGEMENT SOCIAL DE 1962 1966 .

..

78

LA REAPPROPRIATION DE LESPACE URBAIN- LES BIENS VACANTS ..

3 -LES PLANS LOCAUX DE DEVELOPPEMENT


4- LAMENAGEMENT DU TERRITOIRE
5- LA PLANIFICATION SPATIALE

5-1- LURBANISME . .

103

5-1-1- LA MAITRISE DU SOL

.105

5-1-2 LES OBJECTIFS STRATEGIQUES DE LINSTITUTION


DES RESERVES FONCIERES ..110
5-1-3- LES CARACTERES SPECIFIQUES DES RESERVES FONCIERES
EN ALGERIE 111
5-1-3-- LINSTITUTION DU PERIMETRE URBAIN

112

5-1-4- LA VIABILISATION PREALABLE DES TERRAINS DASSIETTE .114


5-1-5- LA PROGRESSION DANS LAPPROPRIATION DES TERRAINS

115

5-1-6-LES MODALITES DE FINANCEMENT DES ACQUISITIONS


FONCIERES

..117

5-2- LES NOUVEAUX INSTRUMENTS DURBANISME 121

5-2-1 - LE P.D.A.U. ET LE P.O.S 128


5 -2-2- LES CONTRAINTES A L ELABORATION DES
P.D.A.U

ET DES P.O.S. 124

5-2-3- COMPARAISON DES P.D.AU ET DES P.O.S.

..125

5-2-4 - METHODOLOGIE DES P.D.A.U ET DES P.O.S .126


5-2-5 - REGLEMENT DES P.D.A.U. ET DES P.O.S...

129

-6- LA NORMALISATION DES PROGRAMMES DE LOGEMENTS SOCIAUX .


6-1-

DISPOSITIONS GENERALES

.130

6-2 -

STRUCTURATION DE LESPACE RESIDENTIEL

131

6-3-

DEFINITION DES CONSTRUCTIONS ET DES ESPACES


COMPLEMENTAIRES

133

6-3-

CONCEPTION DES PROGRAMMES DE LOGEMENTS SOCIAUX .

136

REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .

- CHAPITRE 3 LE LOGEMENT

SOCIAL EN ALGERIE .

LES OBJECTIFS ET LES MOYENS DE


PRODUCTION .
LES NOUVEAUX MOYENS INSTITUTIONNELS
LEGISLATIFS ET FINANCIERS .

INTRODUCTION .146

-1 LE LOGEMENT SOCIAL LOCATIF

. 152

1-1- LA CONTRIBUTION DU BENEFICIAIRE A LACHEVEMENT


DE SON LOGEMENT .158
1-2 LA CESSION DU LOGEMENT SOCIAL LOCATIF
AU PROFIT DES LOCATAIRES 159
2 - LE LOGEMENT PROMOTIONNEL .

2-1 - LA PROMOTION IMMOBILIERE PUBLIQUE.

.161
162

2-2 LA PROMOTION IMMOBILIERE PRIVEE


3 - LE LOGEMENT SOCIAL PARTICIPATIF

165
169

4 - LA LOCATION VENTE 174


5 - LES COOPERATIVES DAUTOCONSTRUCTION

175

6- LE FINANCEMENT DE LIMMOBILIER LE CREDIT IMMOBILIER

178

7- LACHAT DE LOGEMENT DE PARTICULIER A PARTICULIER

190

-8-LES ENTREPRISES DE REALISATION

.191

-9-LES MATERIAUX DE CONSTRUCTION

193

CONCLUSION GENERALE

198

REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES 202


LISTE DES TABLEAUX

203

BIBLIOGRAPHIE

207

RESUME..

203

SUMMARY

.204

GLOSSAIRE :
A.A.D.L. Agence de Dveloppement et dAmlioration du Logement .
A.A.P . Aide lAccession la Proprit .
A.P.C. Assemble Populaire Communale .
A.F.H . Agence Foncire de lHabitat - TUNISIE
B.D.L . Banque de Dveloppement Local .
B.N.A . Banque Nationale dAlgrie .
B.I.R.D . Banque Internationale pour le Dveloppement Rural .
C.N.E .L . Banque Nationale dEpargne et du Logement Tunisie
C .N.L . Caisse Nationale du Logement .
C.N.E.P . Caisse Nationale dEpargne de Prvoyance .
C.N.U .E .H Centre des Nations Unies pour les Etablissements de lHabitat .
C.T.C . Centre Technique de la Construction .
C.P.A . Crdit Populaire dAlgrie .
D.G.I . Direction de la Gestion Immobilire .
D.L.E.P. Direction du Logement et des Equipements Publics .
E.A.C . Exploitations Agricoles Collectives .
E.A.I . Exploitations Agricoles Individuelles .
E.P.L.F . Entreprise Publique pour le Logement Familial .
F.G.C.I.M . Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilire
F.M.I . Fonds Montaire International .
L.R.H.P . Logement pour la Rsorption de lHabitat Prcaire .
L.S.P . Logement Social Participatif .
M.H.U. Ministre de lHabitat et de lUrbanisme .
O.N.L.F. Office National du Logement Familial .
O.H.P. Option Hauts Plateaux .
O.P.G.I . Office Promotion et de Gestion Immobilire .
P.C.D . Plan Communal de Dveloppement .
P.M.U. Plan de Modernisation Urbaine .
S.C.H.L. Socit Centrale dHypothque et du Logement Canada
S.G.C.I. Socit de Garantie des Crdits Immobiliers .
S.N.I.T . Socit Nationale Immobilire de Tunisie .
S.N.M.G. Salaire National Minimum Garanti .
S.N.A.T. Schma National de lAmnagement du Territoire .
S.R.H. Socit de Refinancement Hypothcaire .
S.R.A.T. Schma Rgional de lAmnagement du Territoire .
S.N.L. Socit Nationale du Logement Belgique
V.R.D. Voiries et Rseaux Divers .
Z .H.U.N. Zone dHabitat Urbaine Nouvelle .

- INTRODUCTION

GENERALE .

Le logement constitue un besoin fondamental pour lHomme ; Charles Abrams le


considre comme une ncessit vitale ; pour Robert Leroux le logement rpond trois
fonctions : la protection de lindividu contre le grand vent , la pluie , la neige , le plein
soleil, la protection contre les agresseurs tels que les malandrins et la protection de
lintimit contre les indiscrets (1) .
Le logement constitue un facteur dquilibre essentiel pour la cellule familiale et donc
pour la socit ; cest aussi

un facteur de scurit et de stabilit ; cest un moyen

dinsertion, dintgration la socit ; cest un indicateur de son niveau culturel et social,


ce nest en aucun cas une simple machine abriter .
Bob Frommes

crit ce sujet : le logement est lendroit o les gens doivent pouvoir se

sentir chez eux; ils en prennent possession et y expriment leur personnalit ; ils peuvent
sy identifier de manire optimale (2) .
Maryse Bresson

souligne que : le logement et le droit au logement sont la base de la

lutte contre la prcarit (3) .


Le Conseil National Economique

et Social C.N.E.S -, attire lattention des autorits en

insistant sur le fait que le logement est sans conteste, le besoin le plus sensible ;
satisfaire une telle demande peut savrer un puissant stimulant pour la stabilit des
populations ( 4) .
Rachid Hamidou

considre que : le logement constitue le point de dpart de toute vie

sociale (5) .
Lemploi

assure la survie ; le logement procure la scurit, la dignit et lintgration au

reste de la socit ; Maryse Bresson ajoute que avant mme un salaire, la rinsertion passe
par un logement dcent et la perte de celui-ci signifie une marginalisation inexorable (6) .
Lhabitat comprend dabord le logement, quelle que soit sa nature; il comprend aussi
lensemble des quipements socio-conomiques et les infrastructures de viabilisation .
J. E. Havel considre lhabitat comme laire que frquente un individu, quil y
circule, y travaille , sy divertisse , y mange, sy repose ou y dorme (7) .
Pour J.Ion lhabitat contient en lui mme toute larticulation entre le domaine construit
et lespace environnant proche ou lointain, gographique ou social (8).
Le Dictionnaire dArchitecture dfinit le logement social comme tant : un habitat
subventionn, soumis des rgles particulires de financement et dattribution .

Bob Frommes

ajoute : en ce qui concerne le logement dit social, les instances

internationales nont cess de dclarer et de rpter quil sagit dun logement normal, sain
et favorable et dont le prix doit tre adapt la solvabilit de ses occupants; aucune baisse
de la qualit ne doit tre accepte en vue de ladapter toutes les bourses; il ne peut tre
question de rduire les qualits physiques ou autres du logement afin dobtenir un cot
rduit (9) .
Pour la sociologue Maryse Bresson le logement social est considr comme tant le
logement bon march, destin abriter les classes dmunies (10) .
Certains architectes comme Jean Claude Bass Oulu, Eric Lvy soulvent les aspects qui
ont dvaloris le logement social : on appelle le logement social les grands ensembles,
o tout est rduit en quantit et en qualit, standardis dans son optique de rduction
maximale des cots ; cet appauvrissement et ce rtrcissement du logement social
produisent un sentiment de manque et de repoussement (11) .
Charles Abrams considre que le logement est une forme durable dinvestissement ; il
rclame des fonds substantiels mais sa rentabilit annuelle demeure faible; il ne procure
pas de devises trangres, rivalise avec lindustrie et lagriculture pour lobtention de
capitaux, absorbe une main-duvre et des matriaux importants ; il risque mme de
contribuer linflation ; un pays pauvre, nous dit-on ne peut pas consacrer beaucoup de
ressources la constitution dun capital consommer ultrieurement (12) .
F. Engels,

crivait au cours du sicle dernier au sujet de lAllemagne : La crise du

logement ne rside pas dans le fait universel que la classe ouvrire est mal loge et vit dans
des logis surpeupls et malsains ; cette crise du logement nest pas une particularit du
moment prsent ; elle nest pas mme un de ces maux qui soit propre au proltariat
moderne, et le distinguerait de toutes les classes opprimes qui lont prcd ; bien au
contraire toutes les classes opprimes de tous les temps en ont t peu prs touches .(13)
En Algrie , le logement social est, partir de lanne 2000, redfini par une loi ; celle-ci
en fixe les nouvelles rgles daccs ; ce texte de loi sarticule en six grands chapitres
rpartis sur 39 articles ; larticle 2 dfinit ce quon entend par Logement Social , savoir
toute construction usage exclusif dhabitation, ralise par l Etat ou les Collectivits
Locales,

destine des personnes socialement dfavorises; larticle 10 stipule que le

logement social est attribu par une commission nationale sur la base de critres dquit,
de transparence, qui prte serment ; le critre de revenus moyens retenu comme condition
daccs sera redfini ; larticle 34 contient les mesures coercitives susceptibles dtre prises
lencontre des personnes qui feront une fausse dclaration (14) .
2

Lhabitat dune manire gnrale et le logement en particulier constituent un problme


dont la dimension est internationale ; en crise dans lensemble des pays sous dvelopps, il
continue proccuper, par certains de ses aspects, les autorits des pays industrialiss.
La prise de conscience de ce phnomne mondial est consacre en 1976 par la
confrence des Nations - Unies sur les Etablissements Humains de Vancouver : les pays
du Monde ont exprim linquitude que leur inspirait la situation extrmement grave des
Etablissements Humains,

notamment dans les pays en dveloppement ( 15 ) .

Cette inquitude est renouvele en 1996, par la deuxime confrence HABITAT-2-


toujours sous lgide des Nations-Unies avec ladoption dune nouvelle stratgie et des
nouveaux objectifs lchelle mondiale, savoir un logement convenable pour tous .
Un Etablissement Humain est plus quun groupement de personnes, de logements et de
lieux de travail ; la diversit
Humains

des caractristiques

que prsentent les Etablissements

et qui refltent les valeurs culturelles et esthtiques doit tre respecte et

encourage ; les rgions qui ont une importance historique , religieuse ou archologique
doivent tre prserves pour la postrit, de mme que les zones naturelles prsentant une
valeur naturelle .
La conception des Etablissements Humains doit chercher crer un cadre de vie o
lidentit des individus, des familles et des socits soit prserve ; dans ce cadre de vie
sont mnags les moyens dassurer la jouissance de la vie prive , les contacts personnels
et la participation de la population la prise de dcision (16) .
Le nouveau plan daction d HABITAT-2 - comporte des stratgies modules en
fonction de la situation de chaque pays et des communauts considres .
Les gouvernements tous les niveaux , la collectivit et le secteur priv sont appels
mettre en uvre la stratgie, la procdure
principaux objectifs, savoir
Dveloppement Durable

au niveau local, pour atteindre les deux

un logement convenable pour tous et un

des Etablissements Humains dans un monde de plus en plus

urbanis ; cet objectif pourra se concrtiser grce des stratgies de facilitation


permettant aux particuliers, aux familles et aux communauts de jouer un rle central dans
cette entreprise ; cest l loriginalit du plan daction mondial d HABITAT 2 - .
Dans

les pays sous-dvelopps, nous assistons, depuis une cinquantaine dannes , un

accroissement rapide de la population et une concentration urbaine de plus en plus


importante ; ce phnomne est d essentiellement la croissance dmographique et
lurbanisation ; dans ces pays, la situation se prsente avec une acuit et des caractres
souvent diffrents dun pays lautre et mme dune rgion une autre .
3

Dans une situation de crise, le logement social devient un besoin essentiel, un besoin
vital; malgr les objectifs pralablement fixs par les pouvoirs publics, les mcanismes
dattribution nont pas toujours rpondu la demande pressante des plus ncessiteux ; le
logement

social

devient

un

objet

de

convoitise ;

cest

lunique

espoir

dinsertion, dintgration pour les populations dmunies; pour les populations sans abri,
cest un moyen dviter leur exclusion de la socit; il est mme considr comme un
capital, une monnaie dchange, un investissement long terme, une valeur refuge; le
rapport entre loffre et la demande constitue le meilleur indicateur de lampleur de la crise .
Dans

ces pays, le logement est donc loin dtre considr comme un acquis; pour une

partie importante de la population du Tiers-monde, le seul refuge accessible demeure


lhabitat insalubre et le bidonville; lampleur de la prcarit des logements est devenue
lune des caractristiques des pays du Tiers-monde ; laccroissement dmographique
produit des effets sur laugmentation du taux doccupation par logement et sur
lenvironnement ; la baisse du niveau de vie des populations ne fait quaugmenter cette
prcarit ; celle-ci narrte pas de stendre pour concurrencer en quelque sorte la salubrit
.
En Algrie, partir des annes 1970, correspondant au dmarrage de lindustrialisation du
pays, les pouvoirs publics avaient d faire face une demande de logements de plus en
plus importante et de plus en plus pressante; plusieurs systmes et procds constructifs
furent imports et expriments au cours de cette priode pour la ralisation des ensembles
dhabitation; le modle architectural, tout comme les systmes constructifs furent imports
afin de produire le maximum de logements dans les meilleurs dlais ; il fallait aussi
rpondre des situations inattendues, imprvues : leffondrement des constructions
anciennes comme la Casbah dAlger ou bien la Veille Ville de Constantine, les
catastrophes naturelles comme les inondations, les tremblements de terre , les glissements
de terrains ; le logement dit social semblait le mieux adapt pour rpondre ce type de
situation ; celui-ci est dabord dfini comme un logement conomique ; il comprend le
minimum de confort indispensable , sans le luxe .
Le logement dit social , financ entirement par le Trsor Public au mme titre que
les quipements scolaires, devenait La Solution , lunique solution la crise du
logement ; il devenait la principale proccupation des politiques urbaines ; dimportants
programmes de logements sociaux furent ainsi raliss dans les villes destines abriter les
futurs centres industriels ; dautres programmes de logements sociaux, implants dans les
centres ruraux devaient permettre de fixer une partie de la population sur place, dans les
4

zones rurales, et lui viter lexode vers les villes ; plusieurs formules daide directe et
indirecte la construction furent aussi octroyes aux populations rurales et visaient les
mmes objectifs .
Depuis la Rvolution Industrielle au 19 sicle, lHistoire des pays dvelopps est
marque par des priodes successives de crises du logement importantes et souvent
dramatiques; depuis une cinquantaine dannes nous pouvons distinguer deux priodes
caractristiques ; la premire priode, marque par de grandes pnuries de logements,
correspond au lendemain de la 2 Guerre Mondiale ; les populations ainsi que les autorits
publiques taient proccupes par laspect quantitatif de lhabitat ; il fallait reconstruire au
plus vite les milliers de logements dtruits par la guerre .
Pendant la seconde priode, qui se situe des dates diffrentes, selon la situation de
chaque pays, une place de plus en plus importante est accorde lamlioration qualitative
du cadre de vie ; de nouvelles orientations politiques sont dfinies ; elles concernent
lamnagement du territoire , lurbanisme, lhabitat .
Lvolution du logement social dans les pays europens avait dabord produit les
Grands Ensembles les cits H.B.M puis H.L.M les Tours et Barres qui
avaient permis de supprimer la majorit des logements prcaires ; la manire de concevoir
lorganisation des villes pour y intgrer le logement social navait pas permis dliminer
la sgrgation sociale ; la saturation du tissu urbain existant, la raret et le cot levs des
terrains btir avaient en effet dtermin les nouveaux sites dimplantation ; limplantation
des logements navait pu seffectuer que dans la priphrie des villes o les terrains taient
disponibles ; elle avait favoris la cration des nouveaux ghettos, des cits dortoirs des
quartiers difficiles des cits hauts risques .
Loffre

de logement sest progressivement transforme sous linfluence , la pression des

exigences des citoyens mais aussi grce aux progrs technologiques et techniques ; la
gnralisation de lindustrialisation du btiment, lutilisation des systmes et des procds
de prfabrication de plus en plus performants avaient amlior les rythmes de production
des logements .
Laspect quantitatif du logement se caractrise par la transformation progressive de
loffre et de la demande ; laccroissement rapide des niveaux de revenus et lvolution du
niveau culturel des populations ont transform le contenu de cette demande ; il ne sagit
plus de simple demande de logements ; les logements se doivent de rpondre des normes
de confort dtermins et sinscrire dans un environnement urbanistique cohrent .

Les

ensembles dhabitations raliss au lendemain de la dernire Guerre Mondiale, dont

une partie est devenue insalubre, se sont transforms en de vritables ghettos o rgne
la dlinquance et linscurit ; ils ont remplac, toute proportion garde, les anciennes
zones de bidonvilles et dhabitat prcaire ; les autorits publiques sefforcent de mettre
en place des mcanismes afin de trouver les solutions adquates : soit les rhabiliter, soit
entreprendre leur dmolition .
Une

nouvelle manire de concevoir le logement social, mieux adapt aux nouveaux

besoins de la population est actuellement en cours dexprimentation .


Cette

nouvelle conception du logement, de lhabitat sinscrit dans le processus de

dveloppement conomique, dans le processus de

la Mondialisation

, du

Dveloppement Durable qui caractrisent le monde o nous vivons .


PROBLEMATIQUE :
Depuis une cinquantaine dannes , lAlgrie est confronte un phnomne
durbanisation acclre, sans prcdent dans lhistoire du pays; le taux durbanisation en
2006,

dpasse les 60% ; les statistiques prvoient un taux de 70% en 2010 et 80% lhorizon

2025 .

La concentration dmographique, non matrise, est un phnomne qui affecte


lensemble des pays du Tiers-monde ; en Algrie, un dsquilibre important touche la
rpartition de la population ; 40% des habitants sont localiss dans la bande du littoral qui
reprsente 1,9% du territoire national; 25 % des habitants sont localiss dans les zones
telliennes , soit 2,1 % du territoire ; 65% de la population est concentre sur une superficie
ne dpassant pas 4% du territoire ; 25% des habitants sont localiss dans les hauts plateaux
sur une superficie qui reprsente 9% du territoire ; 1% de la population occupe une
superficie de 87% du territoire ; une zone du littoral stalant sur quatorze Wilaya,
reprsentant 4% du territoire national , est occupe par 8 millions dhabitants, soit le 1/4 de
la population du pays ; dautre part, les deux tiers de cette population sont rpartis sur 160
centres urbains; en parallle , les activits industrielles se sont dveloppes et se sont
polarises dans cette partie du littoral ; celle-ci compte 6000 usines, soit 51 % des units
industrielles du pays ; 25 % de ces usines sont implantes autour de lAlgrois (17) .
La mtropole algroise est marque par une urbanisation diffuse, marque par la
multiplication des localits ; sa densit est importante ; 80% de lespace est urbanis (18) .
Cette

croissance urbaine se traduit aussi par un bouleversement des donnes socio-

conomiques du pays ; elle se manifeste par une forte demande en logements destins aux
6

catgories sociales les plus dmunies; elle sexprime aussi par une forte demande en
quipements collectifs tels que les coles, les hpitaux , les services publics ; sur le terrain ,
cette croissance urbaine se traduit, par lextension de lhabitat spontan et de lhabitat
prcaire dans la priphrie des villes ainsi quune demande de plus importante en surfaces
destines la construction .
Le

phnomne durbanisation en Algrie se caractrise par :


- Lenvahissement des villes

et labsence

ou

la

faiblesse

de

matrise de

lurbanisme par les pouvoirs publics .

*-

Limportance

et la forte tendance laccroissement des bidonvilles qui ne sont que

des abris de fortune dune grande prcarit .

- Le surpeuplement des logements .

*-

La

faiblesse quantitative et linadaptation aux revenus, aux traditions et aux besoins

familiaux des programmes de logements qui se construisent .

- Le dficit norme en matire dquipements socio-conomiques .

*-

Linexistence ou

linsuffisance des rseaux dassainissement , dalimentation en eau

potable .

*-

Le

rythme de dtrioration du parc de logements existants occasionn par labsence

dentretien et de rnovation des logements .

- Une spculation effrne dans les domaines fonciers, immobilier ainsi que les

matriaux de construction .

- Limpuissance presque gnrale des pouvoirs publics .

- La misre et langoisse des populations .

En Algrie, les pouvoirs publics sont proccups par linadquation entre la demande
croissante en logements et la production effective de ces logements ; le dveloppement
urbain ne se fait pas sans tension , sans contradiction ; la ville est devenue le lieu de
tensions multiples ; elle sexprime par :

*-

Le

*-

Le dphasage entre

*-

Le

dphasage entre la production urbaine et la consommation urbaine .


loffre de services publics et la demande de services publics.

dphasage entre les quipements disponibles et les flux financiers .

Afin dattnuer les effets de cette urbanisation imprvue et non contrle , les pouvoirs
publics mettent en place des moyens exceptionnels ; ce sont les nouveaux moyens
Lgislatifs, Institutionnels et Financiers ; des moyens financiers humains et matriels
relativement importants sont mis en place afin de concrtiser cette dynamique sur le
terrain .
De nouveaux instruments sur lamnagement du territoire, sur la planification spatiale
sont mis jour; ils sont destins mettre un terme cette volution urbaine anarchique .
Tous les moyens financiers publics et privs , susceptibles dtre mobiliss, sont mis
contribution ; cest, selon lexpression du ministre de lHabitat, lavnement de la
politique du logement extra budgtaire ; au cours de lanne 2002 , 200 milliards de D.A.,
non exploits, taient disponibles dans les caisses des organismes publics comme la
C.N.E.P.,

les assurances, les O.P.G.I., la B.E.A., le C.P.A.; ces capacits financires pouvaient

tre utilises immdiatement; les banques prives trangres , d Arabie saoudite et des
Emirats,

installes en Algrie, sont associes au financement du logement ; en 2005, les

ressources financires engranges sur les livrets dpargne - C.N.E.P. Banque taient
values 450 milliards de D.A., soit lquivalent de 6 milliards de dollars

(19)

; celle-ci

sattelle renforcer ses formules traditionnelles de crdits au logement ; elle tend sriger
en banque spcialise dans limmobilier .
Laide de lEtat se manifeste de diffrentes manires ; plusieurs formes daides directes
et indirectes sont consenties aussi bien aux promoteurs immobiliers quaux bnficiaires
des logements ; lencouragement laccession la proprit par une aide financire
directe, sous forme dallocation, loctroi de crdits des conditions avantageuses,
lintervention dans le domaine du foncier pour liminer la spculation, la prise en charge
par lEtat de la viabilisation des terrains dassiette, la rduction des taux dintrt auprs
des banques font partie des mesures dcides par les pouvoirs publics afin de provoquer
une dynamique nouvelle .
Les entreprises de ralisation nationales, publiques et prives, quelles que soient leurs
capacits de production, sont appeles participer la production des logements sociaux ;
cette initiative vise aussi absorber la main-duvre disponible et la rduction du taux de
chmage ; des entreprises trangres, en majorit chinoises apportent leur savoir-faire et
contribuent la rsolution de la crise .
Les collectivits locales sont invites mieux matriser lamnagement de leurs
communes; en effet, selon une tude rcente, 20% des terrains sont exposs aux risques
naturels ; des agents habilits sont chargs didentifier ces zones risques .
8

Les ensembles dhabitation, raliss au cours dune priode relativement rduite, ont
donn un nouvel aspect au paysage urbain ; leur typologie , leur aspect architectural ont
transform le cadre bti traditionnel ; les consquences ngatives sur lenvironnement ont
transform le cadre de vie de la population .
Ces

ensembles dhabitation se prsentent sous diffrents aspects :

- Des

immeubles collectifs comprenant plusieurs logements sur plusieurs niveaux ; ces

immeubles sont raliss dans des zones dhabitations prvues dans le cadre du plan
durbanisme, avec le souci de les intgrer des quipements complmentaires ; cest le cas
des - Z.H.U.N - Nouvelles Zones dHabitation Urbaines ; ces immeubles dhabitation
sont inspirs des Grands Ensembles raliss en Europe au lendemain de la dernire Guerre
Mondiale

; ils sont produits gnralement selon des techniques de prfabrication; ce sont

des immeubles sans grande varit , laspect monotone ; les espaces extrieurs autour de
ces constructions ne sont pas amnags ; certains espaces rsiduels sont occups de
manire illgale .

*-

Des

logements individuels un seul niveau, dnomms Evolutifs ; le bnficiaire

reoit une surface de base constitue par une construction en dur et un


terrain complmentaire ; cette surface peut tre augmente par une surlvation et
amnage en fonction des besoins de lacqureur .

- Des constructions individuelles, ralises en milieu rural et destines fixer les

populations dmunies des campagnes ; elles sont destines limiter lexode des paysans
vers les villes; elles peuvent aussi constituer lunit de base des villages agricoles ;
ralises sur un seul niveau, elles comprennent 2 pices , une cuisine, les sanitaires et une
cour; leur extension ventuelle peut seffectuer dans le sens vertical .

*-

Des constructions individuelles, un seul niveau, sous forme de chalets ; elles furent

importes aprs le sisme dEl Asnam le 10 Octobre 1980 et de Boumerdes le 23 mai 2003 ;
mal adaptes au mode de vie local, mal entretenues, leur dure de vie fut rduite ; au
nombre de 19 mille, elles ont t rpartis dans plusieurs Wilaya ; dautres chalets
prfabriqus furent par la suite imports, afin de rpondre dautres situations
particulires ; ils connaissent aujourdhui un tat de dgradation avance ; certaines de ces
habitations ont entirement disparu ; ces maisons sont regroupes dans des cits, dans la
priphrie de la ville; chaque logement bnficie dun espace extrieur; leur nombre,
leur surface , leur aspect architectural varient selon leur origine et leur emplacement .
9

METHODOLOGIE :
Une problmatique ncessite, pour tre gre de manire efficace une mthodologie .
La premire partie traitera de la situation du logement travers le monde ; lun des
objectifs de cette premire partie est destin tablir un tat des lieux , un diagnostic au
niveau de deux catgories de pays : dune part les pays dvelopps et dautre part les pays
sous- dvelopps ; les pays industrialiss ont, avec leurs particularits, vcu et mme subi
la crise du logement au cours de la Rvolution Industrielle, au lendemain de la dernire
Guerre Mondiale

; les pays du Tiers-Monde, les pays maghrbins eux, traversent

actuellement, avec difficult, cette crise ; les pays dvelopps, aprs des priodes de
ttonnements et dexpriences plus ou moins russies, sont arrivs, grce des moyens
importants, dpasser laspect quantitatif du logement ; les pays du Tiers-monde, avec des
moyens moins importants, sont toujours la recherche de la stratgie qui correspond le
mieux leurs capacits humaines et matrielles .
Les pays du Tiers-monde ont, cependant, pris conscience que la crise du logement est un
phnomne universel ; il est li au processus du dveloppement conomique ; cest un
phnomne mondial qui concerne lensemble des rgions de la plante ; au cours de la
premire confrence sur les Etablissements Humains Vancouver en 1976, puis celle
dIstanbul en 1996 , les pays industrialiss avaient profit de ce rendez-vous mondial pour
changer leurs expriences et en faire bnficier les pays du Tiers-monde ; dans ce contexte
de la mondialisation, llvation du niveau de vie des pays pauvres ouvrirait de nouveaux
marchs pour les pays riches .
Dans les pays sous-dvelopps, la crise du logement a atteint des degrs de gravit tels
que la tentation des Etats est grande dy rpondre en laborant des programmes de
ralisation des seuls logements, les plus conomiques sans se proccuper des quipements
complmentaires; ces deux confrences avaient donn des orientations, des indications
prcises sur la stratgie la mieux adapte pour chaque situation; ces confrences insistent
sur loption du concept dEtablissement Humain ; celui-ci englobe aussi bien lhabitat,
donc le logement mais aussi lensemble des activits qui concernent ltre humain .
La connaissance de lensemble des expriences adoptes par chacun de ces pays, sous
leurs divers aspects institutionnels, lgislatifs , financiers , nous permettra davoir des
paramtres de comparaison ; nous tenterons dtablir un bilan des expriences les plus
reprsentatives .
Le deuxime objectif consistera cerner le concept du logement dans son contexte le
plus global : historique, politique, urbain , architectural; nous dfinirons le logement
10

social afin den connatre ses origines, son volution ; les effets de lurbanisation sur la
conception du logement, sur son aspect architectural, son organisation dans lespace, son
intgration lenvironnement, y occuperont une place importante .
Une deuxime partie portera sur le processus durbanisation de l Algrie et les raisons
objectives qui ont donn lieu la crise du logement ; les orientations, dcides par les
pouvoirs politiques, avaient chaque fois dfini des stratgies, des plans daction en vue
datteindre des objectifs prcis ; le Plan de Constantine, la Charte de Tripoli, la Charte
dAlger, la Rvolution Agraire, la Charte Nationale avaient, chacun sa vision, sa dfinition
du logement et une ide de lHomme auquel il tait destin ; en Algrie , comme
ltranger la politique en matire de logement nest pas neutre ; nous avons essay de faire
correspondre les vnements successifs qui ont marqu ce processus durbanisation avec
lhistoire rcente du pays;.
La troisime partie portera sur les nouvelles orientations en matire de production du
logement social ; aprs avoir prouv leurs limites vouloir rsoudre seuls et par leurs
propres moyens la crise du logement, les pouvoirs publics se sont dcids mettre en place
de nouveaux moyens, mieux adapts la situation du pays et au contexte de la
mondialisation ; ces plans dactions sont inspirs des orientations de la 2confrence des
Nations-Unies

HABITAT - 2 -

sur les Etablissements Humains ; cest ainsi que des

moyens lgislatifs, institutionnels et financiers sont graduellement mis en place afin


datteindre cet objectif, savoir : un logement convenable pour tous ; cette nouvelle
stratgie permettra au secteur priv, aux organisations non gouvernementales et aux
mouvements associatifs de participer pleinement aux efforts visant assurer cet objectif ;
les particuliers, les familles, les communauts sont appels jouer un rle central dans
cette entreprise .
Lanalyse de ces mcanismes nous permettra de mettre en valeur les pistes de rflexion
en rapport avec le sujet tudi ; les recommandations dHABITAT-2- prvoient une
collaboration troite entre les citoyens et les pouvoirs publics en vue de construire un
avenir collectivement ; cette dernire recommandation sera telle respecte ?
Le logement social signifie t-il conomie despace , rduction de surface, simplicit dans
la forme et dans le contenu, monotonie daspect ? Le logement social, dont lun des
objectifs est de supprimer la prcarit, doit-il aboutir graduellement de nouveaux
bidonvilles ? Est-ce que la pnurie de la quantit naboutira pas un jour la pnurie de la
qualit ?

11

Les politiques appliques jusquici, sous la pression sociale , avaient permis de loger
une partie de la population dmunie et dattnuer la tension autour de la demande ; elles
avaient permis ces populations damliorer leur cadre de vie; mais un espace rsidentiel
ou un quartier ne signifient pas un terrain rempli de logements ; la qualit du cadre de
vie, la manire dhabiter doivent constituer les premiers objectifs atteindre ; pour cette
raison, lorganisation des espaces, la disposition des composants, leur forme, leur
intgration lenvironnement urbain doivent rester une proccupation essentielle pour les
acteurs du processus de production et damlioration du logement ; est-ce que la quantit
en terme de production doit seffectuer obligatoirement au dtriment de la qualit en
ignorant le mode de vie de lhabitant ?
Lapport dune documentation aussi large que possible est ncessaire pour la confection
dune base de donnes ; cette documentation sera constitue par des ouvrages spcialiss,
des revues, des articles de presse, des rapports tablis dans le cadre de confrences, de
sminaires ; elle nous permettra de mieux situer la ralit du logement social aussi bien en
Algrie

que dans les pays trangers ; les rsultats obtenus dans les diffrents pays, la

comparaison des expriences, nous permettront de mieux cerner notre objet de recherche et
dorienter notre travail .
Cette partie sera ralise, aussi, partir de contacts avec diffrents organismes tels que
lO.P.G.I., la D.U.C.H., la C.N.E.P., lURBACO. , lA.A.D.L. , la C.N.L . ainsi que des visites de
chantiers .

12

REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .

1- R. LEROUX : Ecologie Humaine Sciences de lhabitat - d .Eyrolles- 1963 - p.25 2- 9- B. FROMMES:

Le logement dans son environnement- 1980 - Luxembourg S.N.B.H.M. - 137 p.

-3-6-10- M. BRESSON

: Les S.D.F. Le nouveau contrat social-1997-Paris -Ed. lHarmattan 177 pages

- Rapport du C.N.E.S. : 23 session .

5 - R. HAMIDOU

: Le logement - un dfi - Alger co-dition 409 pages 1989 -

7- J.E.HAVEL : op. Cit p.10 .


8- J.ION : Op. Cit p.10 .
11- J.C.BASS-OULU- E. LEVY :
12 - C.ABRAMS : Mans Struggle
Massachussets
13 F. ENGELS

for Schelter in an Urbanising World Cambridge,Mass,

Institute of Technology Press- 1964- p.106 .

: La question du logement OP.Cit .p.25.

14- M.H.U : Projet

de loi dpos par le ministre de lHabitat auprs de lA.P.N.

le 01-7- 2000 - in le quotidien Libert du 02-7-2000 p.07 .


15- O.N.U. : RAPPORT- Confrence de Vancouver sur les
16- O.N.U. : RAPPORT - Confrence
17 Ministre Dlgu

Etablissements Humains - 1976 -

dIstanbul sur les Etablissements Humains - 1996 -

la Ville : in le quot. le Quotidien dOran du 13-02-2005

18- Ministre de lamnagement

du territoire et lenvironnement - dclaration du

ministre lors du sminaire du P.A.C.A. en janvier 2006 Alger .


19- Ministre des Finances-dclaration

du ministre in le quot. El Watan du 15-05-2005-p.02

13

1 PARTIE -

LE LOGEMENT SOCIAL

DANS LES PAYS DEVELOPPES


ET LES PAYS SOUS DEVELOPPES .

14

- CHAPITRE 1er - LE LOGEMENT SOCIAL DANS LES PAYS


DEVELOPPES .
INTRODUCTION :
LES ORIGINES DE LA CRISE DU LOGEMENT - LE CONCEPT DU LOGEMENT SOCIAL .
HISTORIQUE : LA REVOLUTION INDUSTRIELLE .

Les origines de la crise du logement, telle que nous la percevons actuellement


remontent au 19sicle en Europe avec lapparition rapide et imprvisible de la
Rvolution Industrielle ; celle-ci provoque un phnomne durbanisation acclre dans
des cits mdivales inadaptes et submerges par lampleur de ce phnomne .
La Rvolution Industrielle au 19me sicle est marque par larrive massive des paysans
sans terre, douvriers vers les villes et les nouveaux centres dactivits ; cest
lentassement des ouvriers dans des cits insalubres difies la hte dans la priphrie
des villes (1) .
La transformation des moyens de production et de transport, lmergence de nouvelles
fonctions urbaines contribuent faire clater les anciens cadres de la ville mdivale et
de la ville baroque souvent juxtaposes (2) .
La Rvolution

industrielle est presque aussitt suivie par une impressionnante pousse

dmographique dans les villes, par un drainage des campagnes au profit dun
dveloppement urbain sans prcdent ; lapparition et limportance de ce phnomne
suivent lordre et le niveau dindustrialisation des pays .
La Grande-Bretagne

est le premier thtre de ce mouvement sensible ds le recensement

de 1801 ; en Europe, la France et lAllemagne suivront ce mouvement dexode vers les


centres industriels partir des annes 1830 .
Les
1841

chiffres sont significatifs : Londres passe de 864 845 habitants en 1801 1873 676 en

et 4 232 118 en 1891 ; en moins dun sicle , sa population a pratiquement quintupl ;

paralllement, le nombre de villes anglaises de plus de 100 mille habitants est pass de 2
30

entre 1800 et 1895 ; pour la mme priode, le nombre de villes de plus de 100 mille

habitants est pass de 2 30 entre 1800 et 1895 ; pour la mme priode, le nombre de villes
de plus de 100 mille habitants passe de 9 28 en Allemagne et de 3 12 en France.
En 1800

, les U.S.A. ne possdaient aucune ville de plus de 100 mille habitants ; en 1850
15

ils en comptent 6 qui totalisent 1 393 338 habitants et en 1890 , ils en possdent 28 avec une
population de 9 697 960 habitants (3).
Ltat

de dlabrement physique et moral dans lequel vit le proltariat urbain fait ressentir

la ville comme un processus pathologique .


De

nombreux penseurs tels que Proudhon, Engels, V.Considrant dnoncent lhygine

physique dplorable des grandes villes industrielles : Habitat ouvrier insalubre


frquemment compar des tanires, distances puisantes qui sparent les lieux de travail
et dhabitation, voirie ftide et absence de jardins publics dans les quartiers populaires ;
lhygine morale est galement mise en cause : contraste entre les quartiers dhabitation
des diffrentes classes sociales aboutissant la sgrgation ; hideur et monotonie des
constructions pour le plus grand nombre (4) .
Cest durant cette priode quapparaissent les premires cits ouvrires ; cest aussi la
premire fois que des milliers douvriers sont regroups dans des ghettos, entasss dans
des conditions prcaires , dans des espaces dlimits ; ce contexte particulier cre des liens
de solidarit et un esprit de classe entre ces personnes de mmes conditions ; elles y
trouvent le dnominateur commun pour sorganiser et dfendre leurs intrts ;
lamlioration de leurs conditions de vie, la construction de logements dcents,
constitueront lessentiel de leur lutte de classe .
La construction des premiers logements dits sociaux sera le rsultat de lune de ces
nombreuses revendications.
Pour les responsables politiques, les objectifs deviennent : produire en masse, vite, au
moindre cot des constructions de qualit en tenant compte du manque de main-duvre
qualifie ; les raisons sont dictes par lamlioration des conditions de vie des ouvriers ;
celles-ci sont dnonces par les urbanistes et les hommes politiques .
Les hommes politiques, les architectes, les urbanistes dits

progressistes sont

convaincus que le rationalisme, la science, la technique doivent permettre de rsoudre les


problmes poss par la relation des hommes avec le monde et entre eux .
Cette pense optimiste est

oriente vers lavenir, domine par lide de progrs .

La Rvolution industrielle est lvnement historique clef qui apportera le bien- tre et
entranera le devenir humain ; Etant donn lHomme, avec ses besoins, ses gots, ses
penchants natifs, il est possible de dterminer les conditions du systme de construction le
mieux appropri sa nature (5) .
La ville par son organisation se doit de rpondre ses besoins, ses dsirs, dans des
espaces ouverts lair, la lumire, entours de verdure, dans un cadre prvu pour le corps
16

et lesprit : Habitat, travail, culture, loisirs, doivent tre complts par un cadre agrable
o limpression visuelle, lesthtique ne doivent pas tre ngliges ; la logique et la beaut
doivent concider (6) .
Les

premires expriences concernant le logement social en Europe, sont effectues

en Ecosse, puis en Belgique et au Danemark durant les annes 1820-1887 ; de cette


exprience mergent deux manires de concevoir le logement social ; le premier courant,
reprsent par la France considre que lavenir se trouve dans lhabitat sous forme
dimmeubles collectifs ; lautre courant reprsent par la Grande-Bretagne insiste sur les
avantages du logement individuel et laccession la proprit dans des logements de type
pavillonnaire .
Des travaux de recherche sont mens par Raymond Unwin ; dans sa conception dun
logement social mieux adapt aux besoins de la Grande-Bretagne , celui-ci accorde une
importance particulire la standardisation .
La Rvolution Industrielle est considre par ses dirigeants comme une rvolution des
ides, une rvolution des mentalits ; la machine correspond la fabrication en srie , au
machinisme ; lespace dhabitation est devenu une denre rare et coteuse ; il incite
chercher et trouver des solutions nouvelles .
Cest une vie nouvelle lie au progrs technique et la conqute de la machine .
Il fallait agir contre lancienne maison qui mesurait de lespace ; le prix du btiment
ayant quadrupl, il faut rduire de moiti les anciennes prtentions architecturales et de
moiti au moins le cube des maisons ; une maison comme une autre conue et agence
comme un omnibus ou une cabine de navire ; le machinisme est destin librer les
forces des hommes, il est capable dorganiser sa vie entre lhabitation, le lieu de travail , le
repos ; le machinisme est lun des principes qui va marquer la construction ; toute action ,
toute rflexion est assimile une machine, y compris la maison : la machine habiter ,
lance par le Corbusier en 1921 ; tel lavion , la maison est traite comme un problme
entirement neuf ; elle est rtudie en fonction des seules donnes dune civilisation
nouvelle ; la technique libratrice

permet la libre utilisation de lespace et son

organisation ; le bton arm permet de grandes possibilits techniques .


Les

anciennes cits dEurope voient merger de nouvelles fonctions urbaines par la

transformation des moyens de production et de transport ; un nouvel ordre se cre par le


processus dadaptation de la ville la socit qui lhabite ; ladaptation de Paris aux
nouvelles exigences conomiques et sociales par le baron Haussmann est favorable aux
capitaines dindustrie et aux financiers ; la rationalisation des voies de communications
17

seffectue par la perce de grandes artres et la cration de gares ; la spcialisation des


secteurs urbains seffectue par la cration des quartiers daffaires du nouveau Centre
groups dans les capitales autour de la Bourse, la nouvelle Eglise ; les quartiers dhabitation
destins aux privilgis se situent dans les zones priphriques ; de nouveaux organes
urbains, par leur gigantisme, changent laspect de la ville : grands magasins, grands htels ,
grands cafs , immeubles de rapport ; Lindustrie simplante dans les faubourgs, les
classes moyennes et ouvrires se dversent sur les banlieues et la ville cesse dtre une
entit spatiale bien dlimite ; en 1861, la banlieue de Londres reprsente 13% de
lagglomration totale et en 1896 celle de Paris reprsente 24% de lagglomration totale ;
ces chiffres donns par P. Meuriot indiquent laccroissement de plus en plus important des
rgions suburbaines

(7) ;

les tares urbaines dnonces apparaissent comme le rsultat de

tares sociales conomiques et politiques .


Victor Considrant crit : Les grandes villes et Paris surtout sont des tristes spectacles
voir ; ainsi , pour quiconque pense lanarchie sociale que traduit en relief, avec une
hideuse fidlit cet amas informe, ce fouillis de maisons et dajouter : ce chaos
architectural (8) . La socit industrielle est urbaine, la ville est son horizon ; elle produit
des monopoles, conurbations, cits industrielles , grands ensembles dhabitations ; et
pourtant elle choue amnager ces lieux ; monotonie architecturale et sgrgation sociale
font partie de ses caractres

(9)

; Le Corbusier, en 1925, considre que la ville est un

outil ; les villes ne remplissent plus dsormais cette fonction ; elles sont inefficaces ; elles
puisent nos corps, elles contrarient nos inspirations ; le manque dordre quon y dcle
partout nous offense ; leur dgradation blesse notre amour propre et humilie notre sens de
la dignit ; elles ne sont pas dignes de notre poque ; elles ne sont plus dignes de nous ;
entre les deux Guerres Mondiales, la monte du mouvement socialiste accorde au logement
social une place importante ; elle se traduisit par une production de qualit .

- LEXPERIENCE DES PAYS OCCIDENTAUX .


- 1 - LA FRANCE .
Pour des raisons historiques et culturelles, nous voquerons dabord la France ; dans le
secteur de lurbanisme, de la construction, linfluence de ce pays demeure importante ;
lexamen des conditions dlaboration de la politique urbaine de l Algrie ne peut ignorer
le fait colonial ; celui-ci a fortement imprim le modle urbain algrien ; le choix de
dveloppement des villes et des villages se faisait selon la volont et les intrts de la

18

puissance dominatrice ; dans le Plan de Constantine, le modle conceptuel de la ville


reconstruire en Algrie ainsi que le type de logement valoriser seront inspirs de
lexemple franais.
La conception et la production du logement social , importes de France , se sont
traduites par la production des Grands Ensembles et de paysages urbains analogues ;
Claude

Alphandery

crivait en 1965 : la France a construit 3,2 millions de logements

depuis la fin de la dernire Guerre Mondiale ; prs dun million au cours des trois dernires
annes ; de fait les chantiers sont ouverts, les maons sont luvre et les grues tracent
leur L renvers sur toutes les villes de notre pays ; et pourtant les listes des mal logs
sallongent dans les mairies ; les conversations rvlent langoisse des uns, la rancur des
autres : surpeuplement, manque de confort, loignement du lieu de travail, loyers trop
levs ; sur tous ces points les enqutes et les tmoignages confirment ltendue du
mcontentement ; fait-il au moins bon vivre dans les trois millions de logements
nouveaux ? Des villes qui ont progress en population, ont-elles gagn en beaut, en
commodits ? Rien nest moins sr ; plus confortables, plus ares, ayant surtout pour
ceux qui en bnficient le mrite dexister, les constructions neuves apparaissent ds
maintenant troites, inadaptes ; comment seront - elles juges dans quinze ans ? (10) .
M.J. Danon,

prsident de la Fdration Nationale du Btiment, considrait en 1978 que

les besoins en logements existent et que ceux qui affirment linverse ont mal analys le
problme, surtout sils raisonnent en termes de dmographie ; il est frquent que les
familles rattachent leur dsir davoir un 2 ou un 3 enfant la ncessit dans ce cas davoir
un logement mieux adapt, souvent trop difficile se procurer; pourtant, depuis 1965, plus
de 6 millions de logements ont t construits - 470 mille logements en moyenne par an ; de
quoi loger 25 millions de Franais ; pourtant il y a des appartements neufs qui restent
vacants ; ont-ils un loyer trop lev ? Sont-ils mal localiss, mal conus, mal
dimensionns ? Malgr cela, des bidonvilles avaient exist en quantit relativement
importante, au moins jusquen 1971 ; cest ce qui avait ncessit la cration du groupe
interministriel pour la rsorption de lhabitat insalubre (11) .
PERIODES
Depuis

CARACTERISTIQUES

DU

LOGEMENT

SOCIAL

EN

FRANCE .

le dbut de ce sicle, lhistoire du logement en France se prsente sous la forme de 5

priodes caractristiques :
A De lanne 1900 jusquau dbut de la 1

re

Guerre Mondiale .

Au dbut du sicle, linsalubrit et labsence dhygine des cits ouvrires taient


considres comme une menace sociale certaine ; pour les responsables politiques, la
19

paix sociale ne pouvait sobtenir que par la promotion du Logement Populaire ; la


question des disponibilits foncires posait le problme de la matrise du sol par les
collectivits locales ; lapplication de la loi de 1807, concernant lexpropriation pour utilit
publique, trouvait une forte rsistance de la part des propritaires fonciers ; en 1910, tous les
rapports tablis par les Congrs Hyginistes concluaient la ncessaire intervention
des pouvoirs publics ; lEtat tait considr comme la seule autorit suprieure capable
dassurer une action coordonne et denvergure face au mode

de dveloppement

incohrent des villes industrielles ; le surpeuplement, lentassement de la population


ouvrire seffectuaient dans les lotissements non viabiliss et insalubres de la banlieue ;
finalement , ce nest quen 1912, que lEtat est associ leffort en faveur du Logement
Populaire

Pos pour la premire fois par la loi de juillet 1919, ce principe de lintervention publique
reoit sa conscration le 23 dcembre de la mme anne avec la loi Bonnevay qui institue
les Offices Publics Dpartementaux dHabitation Bon March

; ces offices auront

pour objet exclusif, lamnagement , la construction, la gestion des immeubles salubres,


lassainissement des maisons existantes, la cration de citsjardins ou de jardins-ouvriers ;
dsormais , les dpartements et les communes peuvent intervenir dans la promotion du
Logement Populaire .
Au cours de cette priode, la France avait un parc de 12 millions de logements et
construisait approximativement 200 mille logements par an ; lpargne immobilire bien
rmunre tait abondante ; dautre part les travaux de viabilisation des terrains dassiette
des logements et des quipements, pris en charge par les communes constituaient un
facteur de motivation vis--vis de la population ; cette priode est caractrise par un
accroissement dmographique lent .
- B - De la premire la seconde Guerre Mondiale .
La situation quilibre la veille de la 1re Guerre Mondiale est bouleverse par
lampleur des destructions ; lune des autres consquences de cette guerre sera
laccentuation de lexode rural , le dsquilibre budgtaire des communes, le blocage des
loyers ; la construction des logements passe de 200 mille 100 mille par an non
accompagns de la totalit des quipements collectifs ; cette priode fut caractrise par
laccroissement dsorganis des banlieues ouvrires , le sous-quipement des villes, le
vieillissement relatif des logements et la multiplication des habitations insalubres .
La promotion des

Logements Populaires

intgrs aux

CitsJardins , ide

largement dfendue par les lus socialistes , subit en cette priode de crise - crise mondiale
20

de 1929 - un chec partiel ; labsence dune lgislation foncire adapte, dun soutien
financier suffisant face la hausse du cot de la construction et du cot des terrains,
laggravation de la crise du logement, nont pas permis de dterminer la politique rgionale
espre .
Cest au cours de cette priode que certains lus socialistes avaient tent de raliser un
logement social de qualit ; une action volontariste permit la ralisation du projet Gratteciel de Villeurbanne entre lanne 1930 et 1934 ; sa conception peut se comprendre comme
un projet politique et idologique ; elle est destine assurer la promotion sociale
des ouvriers , lpanouissement de lindividu dans la socit ; cette ralisation
comprend 1500 logements sociaux intgrs un projet urbanistique cohrent .
- C - De la Libration jusquaux annes 1960 .
Au lendemain de la 2 Guerre Mondiale, la France est de nouveau engage dans de
nouvelles guerres coloniales en Indochine, en Afrique , en Algrie ; malgr les apports
financiers du Plan Marshall, mis en place par les Etats-Unis, une partie importante du
budget de lEtat servait financer les efforts de guerre ; cette priode est marque par une
crise du logement sans prcdent ; les nombreuses destructions occasionnes par la guerre
avaient eu pour consquence la misre dune partie importante de la population ; les taudis
et les bidonvilles se comptaient par dizaines de milliers ; cest une priode marque par les
interventions remarques de labb Pierre , afin que les pouvoirs publics ragissent , au
plus vite , face la dtresse de la population mal loge .
Cette priode est marque par une intervention importante de l Etat sous diffrentes
formes en vue de la rsorption de la crise du logement dans ses aspects quantitatifs ; cette
intervention aura un impact important sur le dveloppement de lhabitat .
L aide aux sinistrs dcide au lendemain de la 2me Guerre Mondiale comprend :

* - Laide directe consentie aux organismes H.L.M. par la rduction du taux des crdits .
* - Laide la Pierre attribue aux personnes ayant opt pour laccession la
proprit de logements, avec des conditions de surface, de qualit, de prix .

* - Laide personnelle : sous forme dallocation logement ; celle-ci est calcule en


fonction des loyers et des revenus ; elle est attribue aussi bien aux acqureurs quaux
locataires.
Une loi importante est promulgue en 1948 ; elle concerne les loyers et vise deux
objectifs : lintressement des capitaux aux constructions locatives et laffectation partielle
du produit des loyers lentretien et la ralisation des logements ; la loi de 1948 sera
21

complte plus tard par la loi Quillot du 22 Juin 1982 ; ces deux lois visent la protection du
locataire ; le propritaire dun logement ne peut rcuprer son bien que dans la cadre dune
reprise ; il ne peut le vendre quaprs une utilisation personnelle de 3 annes .
LEtat prend la dcision dorganiser, dorienter, et de rglementer loccupation des
sols ; cette dcision se concrtisera par la :

*-

Cration

dun Ministre de la Reconstruction et de lUrbanisme .

* - Cration du Ministre de lAmnagement du Territoire, de lEquipement, du Logement


et des Transports : M.A.T.E.L.T.

*-

Dlgation

pour lAmnagement du Territoire et lAction Rgionale - D.A.T.A.R.

Ces mesures seront compltes par llaboration des Instruments de Planification


Spatiale

; ces nouveaux instruments seront dfinis par :

* - Le P.O.S. - Plan dOrientation des Sols cest le document durbanisme dune ou de


plusieurs communes composes de zones : les zones urbaines les zones naturelles ; les
P.O.S.

fixent dans le cadre des

S.A.U.

Schmas

Directeurs

dAmnagement et

dUrbanisme - les orientations fondamentales du dveloppement dune agglomration ; les


P.O.S.

peuvent imposer des C.O.S. Coefficients dOccupation du Sol .

* - La Z.A.D. Zone dAmnagement Diffr cest une zone dans laquelle est institu
un droit de premption ; cela signifie que les pouvoirs publics ont la facult dacqurir les
terrains mis en vente de manire prfrentielle ; pour cela, les intentions de vente de
terrains doivent tre dclares lautorit publique .
* - La Z.O.H. Zone Oprationnelle dHabitation * - La Z.U.P. Zone Urbaniser par Priorit est dtermine afin de

faciliter la

localisation des programmes importants .


* - La Z.I. Zone Industrielle permet dviter lanarchie et les consquences des
implantations dusines .
En 1967,

fut promulgue la loi dOrientation Foncire : - L.O.F. -

* - La L.O.F. est destine amliorer lorganisation spatiale et de lutter contre la


spculation foncire, en instituant :

- Les

Z.A.C.

Zones

d Amnagement Concertes permettent lintervention de la

puissance publique en vue damnager ou de faire amnager les terrains en vue de leur
construction moyennant un impt foncier ; durant cette priode , la production de

22

logements atteint le chiffre de 115 mille logements par an ; elle passera 210 mille en
1955,

320 mille en 1959 , 316 mille en 1960 et 1961, 308 mille en 1962 , 500 mille en 1970.

La priode de 1962 est marque par larrive des rapatris dAlgrie value plus dun
million de personnes et entranant une demande importante en logements .
Depuis

la fin de la 2 Guerre Mondiale, jusquen 1965, la France avait ralis 3,2 millions

de logements ; les annes 1970 correspondaient la disparition thorique des bidonvilles


et de lhabitat insalubre .
-T-1 Nombre de logements achevs par an et par mille habitants
au lendemain de la 2 Guerre Mondiale en Europe :
Pays

1955-1959

1960

1964

Allemagne Occidentale..
Belgique.
Danemark...
Etats- Unis...
Finlande..
France.
Italie...
Norvge
Royaume Uni...
Sude...

10.5
5
5, 2
8,1
7,2
6
5
8
5,9

10,3
6
6,1
7,1
7,1
7
6
7,4
5,9

9,8
6
8
8,3
8,3
7,6
9
8
6.9

8,4
9,5

9,1
14

1,1
11,3

EX URSS

Source : Habitat et Logement .J.E Havel- Presses universitaire de France. Paris 1968

Ce tableau indique que lex- Union Sovitique avait ralis le plus grand nombre de
logements, par rapport au nombre dhabitants, au cours de cette priode daprs guerre ; ce
tableau nindique pas cependant la surface des logements, infrieure en U.R.S.S, par rapport
aux autres pays europens, ni la qualit du logement, de loin infrieure, ni sa destination ;
le logement pouvait tre attribu plusieurs familles en mme temps, contrairement aux
autres pays europens o le logement ne peut tre considr que de manire individuelle .
-D - De la fin des annes 1960 aux annes 1980 .
Au cours de cette priode, dautres mesures sont dcides en vue dencourager la
production et lamlioration qualitative du logement social .
* - En 1975, la loi sur La Protection des Occupants oblige au relogement dans une
zone proche ; elle protge contre les travaux ayant un caractre abusif et interdit la vente en
coproprit des logements insalubres.
* - En 1977, la rforme de lAssurance Construction est vote ; elle oblige tout matre

23

24

de louvrage souscrire une assurance afin de pouvoir assumer la responsabilit des


malfaons ; cette loi ne sera applique qu partir de 1979 .
- T-2 Nombre de logements sociaux achevs par un an en France
au lendemain de la 2me Guerre Mondiale .
Anne

Anne

Anne .

1947

12 200

1954

162 000

1961

316 000

1948

40 720

1955

210 000

1962

308 000

1949

55 730

1956

237 000

1963

336 200

1950

70 640

1957

270 000

1964

368 000

1951

76 750

1958

290 000

83 800
115 500

1959

320 000

1960

316 000

1965
1990
13
14
15

411 000
72 000
38 000
300 000
350 000

13
14
Source : idem

* - En 1977, LAide Personnalise au Logement - A.P.L - est entre en vigueur ; lun


des objectifs de cette aide est de permettre aux catgories sociales les plus modestes de se
loger dans des conditions dcentes ; pour cela, les aides publiques sont dabord affectes
aux populations dfavorises ; elle est fonction du niveau de revenus et du nombre de
personnes composant une famille ; elle encourage laccession la proprit ; lAide
Personnalise vise aussi

la sauvegarde et la rhabilitation du parc de logements anciens, qui

a tendance se dgrader par manque dentretien ; cette aide permet de couvrir les frais
dentretien tout en permettant aux occupants de ces logements de supporter les mmes
charges ; ces constructions anciennes sont occupes habituellement par des familles dont
les revenus limits, ne leur permettaient pas daccder des constructions rcentes ; lAide
Personnalise permet,

sous certaines conditions, laccession la proprit ; elle est destine

a faciliter la constitution dun patrimoine immobilier familial ; en effet , au del dun


certain revenu , il sera plus avantageux dacqurir un logement que de le louer ; les charges
dans les deux cas sont quivalentes .
Le remboursement de ce financement , destin laccession la proprit est rparti sur
une priode relativement importante afin de faciliter la solvabilit des mnages .
* - Lintroduction du remboursement progressif .

25

* - Laffectation dune aide importante de lEtat pendant les premires annes du


remboursement de lAide la Pierre .
* - Linstitution dun barme spcifique dAide Personnalise, associ aux prts
conventionns ; celui ci permettra aux emprunteurs de supporter les charges prvues par le
remboursement des prts .
LAide Personnalise de lEtat vise aussi la sauvegarde et la rhabilitation des
constructions anciennes qui risquent de se dgrader par manque dentretien ; dautre part ,
cette aide permettra aux occupants de ces habitations, dont les revenus sont limits, de
pouvoir demeurer sur place malgr les charges et les frais dentretien ; ceux-ci sont pris en
charge de manire indirecte par lEtat .
En matire de promotion du logement, plusieurs formules existent :
* - Linitiative prive pour les besoins dutilisation propre .
* - Linitiative prive pour la location ou pour la vente .
* - Linitiative individuelle organise en cooprative .
* - Linitiative publique consiste en aides diverses :
- Les promotions immobilires : les - H.L.M Habitations Loyer Modr
reprsentent le 1/3 des logements raliss en France ; ils sont raliss par :
- Les Offices Publics Municipaux ou Dpartementaux : O.P.H.L.M.
- Les socits anonymes dH.L.M.
- Les coopratives dH.L.M .
Les programmes de construction reprsentent des millions de logements ; les
autorits publiques se doivent de surmonter les obstacles suivants :
- Lacquisition du terrain destin la construction , quelle que soit son origine ;
cest le rglement du problme foncier.
- Lorganisation de loccupation des terrains .
La mobilisation des moyens financiers .
- Lencouragement de la promotion immobilire .
- Lintressement des entrepreneurs chargs de la production du cadre bti .
De 1965 1978 - 6 millions de logements ont t raliss avec une moyenne de 470 mille
par anne ; en 2004 , 300 mille logements sociaux ont t raliss sur lensemble du
territoire ; en 2005 , 350 mille logements taient en construction .
J. Barrot crit : Laspiration un nouvel art de vivre, tant individuel que collectif jette
une lumire plus crue sur les mfaits de lurbanisation , plus vive pour un habitat

26

27

rellement social , moins sgrgatif, satisfaisant mieux les besoins des usagers, prenant en
compte davantage lavenir (12) .
Pour J.Barrot cette crise se subdivise en quatre parties :
- la crise de la construction neuve .

- la crise des centres urbains .

- la crise de la construction sociale .

- la crise des charges .

Lamlioration sensible de la situation de lhabitat en quelques annes est perceptible


sur ces tableaux .
T- 3 Rpartition en pourcentage des rsidences principales .
Selon leur
anne

de Total

Avant 1871

De 1871 1948

Aprs 1948

construction
1962

100%

32%

5%

17%

1968

100%

26%

45%

29%

1973

100%

21%

38%

41%

2005

56%

Source : Le Moniteur 1 Mars 1975 - Le ministre de la Ville anne 2005 -

T4 Parc de logement en France en milliers de logements .

Source : Le Moniteur 1 Mars 1975 -p .27

Parc total

Rsidence principale

Rsidence secondaire

Nbre

Nbre

Nbre

Nbre

1962

14 565

100

13 592

93.32

973

6.68

1968

15 842

100

14 645

92.44

1 197

7.56

100

17 124

84.25

3 176

13.65

1973

1990

20300

26,2 Millions

100

28

T- 5 - Situation du confort des logements en France


concernant les rsidences principales en pourcentage %-

1973

Sans eau
courante

Sans W.C
intrieur

Sans douche
ou baignoire

Sans chauffage
central

Sans
tlphone

Sans eau
courante ni
baignoire ni
douche

22

60

71

81

--

75

45

53

65

85

57

30

35

51

77

39

Source : Le Moniteur 1er Mars 1975 p. 27 .

- T 6 Evolution des logements achevs en milliers de logements .


1959

1945 1954
Nbre
- Reconstruction
HLM
- Dont location
- Dont accession
Logement prims
dont
- Logs
- Autres
- Logement non
prims
Total

Nbre

Nbre

--

32.2
17.1
14.2 100.9
-82.8
18.1

5.3
31.5
---

4.0
101.8
79.3
22.5

1.2
30.3
---

347.2
822.4
635.6
186.8

11.6
25.6
---

142.2

23.4

174.2

54.4

191.1

57.0

1577.8

49.0

12.2
130.0

---

86.6
87.6

---

112.0
79.1

---

729.8
848.0

---

183.3

30.1

28.2

8.8

38.7

11.5

442.8

13.8

608.6

100

320.4

100

335.6

100

3217.3

100

18.8

Source : CI. Albhandery- Op. Cit. p.30 -

Nbre

1945 1963

196.5
86.6
67.8

1963

- T 7 - Taux doccupation par logement T.O.L et par pice- T.O.P. - en 1970 .


Pays

T.O.L

T.O.P

France

3.6

1.01

Sude

3.4

0.93

Grande Bretagne

2.8

0.72

1.03

Allemagne

3.9

0.93

Pays Bas

4.3

0.84

Suisse

Source : Pour une politique du logement CI Alphandery op. cit p.8

29

-T 8 Critres de dfinition du taux doccupation par logement T.O.L.


en France en 1974 .

Nombre de personnes
par mnage

Nombre de pices habitables par logement .

1
2
3
4
5
6
7
8

Large
2
3
4
4
5
5
6
6

Suffisant
1
2
3
3
4
4
5
5

Insuffisant
-1
2
2
3
3
4
4

Surpeupl
--1
1
2
2
3
3

9 et plus

Source : idem

- e - Des annes 1990 2006 :


Les annes 1990, sont marques par la fin de la Guerre - Froide ; cest laffirmation de
la Mondialisation et lintroduction du Dveloppement Urbain Durable ; cest la lutte
contre la pollution lchelle de la plante ; la protection de lenvironnement est devenue
une priorit ; cest une priode qui correspond officiellement laprs - crise du
logement ; cela ne veut pas dire que la crise du logement nexiste plus ou bien que les
demandes en logements sont entirement satisfaites ; lhabitat , le logement, sont lobjet
dune nouvelle approche ; la population franaise ne revendique plus un toit pour sabriter ;
elle revendique un cadre agrable, dans un environnement sain, protg du bruit et de la
pollution, un logement confortable accessible toutes les classes sociales .
La population franaise considre aussi que les quipements socioculturels, sportifs
font partie intgrante de leur cadre de vie ; ils doivent, eux aussi, tre disponibles et
accessibles tous ; lhabitat, lurbanisme ne doivent plus tre en contradiction avec
lenvironnement ; au contraire ils doivent en faire partie, mieux sy intgrer do le
concept de Dveloppement Urbain Durable ; la crise du logement, sous son aspect
quantitatif a volu pour aboutir de nouveaux besoins dordre qualitatif ; elle se traduit
par un ensemble de mesures destines lamlioration de la qualit de la vie dune manire
gnrale et du logement social dune manire particulire ; cest une nouvelle forme de
lutte contre la prcarit, contre la sgrgation, contre la dlinquance gnres par
lorganisation et la gestion des cits existantes; cest la rhabilitation de certains quartiers
dhabitation qui prsentent une valeur historique ou culturelle ; cest aussi la dmolition

30

de certains immeubles insalubres, qui ne sintgrent plus aux nouvelles conceptions du


cadre de vie .
Durant les annes 1990, la France comptait un parc de 26,2 millions de logements, tous
types confondus; les besoins en logements sociaux locatifs taient valus 500
mille units; durant cette priode la France ralisait une moyenne de 72 mille logements
sociaux locatifs par an ; ctaient des logements collectifs, de type H.L.M.; entre les annes
2000

et 2004, cette production fut divise par deux, pour atteindre 38 mille logements; en

2004,

les besoins sont valus 350 mille logements; en 2004 , 300 mille logements sociaux

ont t raliss ; en 2005, 350 mille logements furent raliss ; les besoins sont estims 500
mille units ; les autorits publiques visent une production moyenne de 100 mille logements
sociaux par anne pour atteindre le million dunits lhorizon 2010 .
A Paris, 18% des logements existants, soit 190 mille sur un total de 1,3 million, sont des
logements sociaux; au cours des annes 1970-1980 , les ralisations de logements sociaux
dans la capitale atteignaient 30 mille units en moyenne par an ; en 2004 , les besoins
taient valus 80 mille logements ; la production annuelle ne dpasse pas 3600
logements ; le maire socialiste de la capitale prvoit de doubler ce chiffre brve chance.
Afin darriver obtenir un quilibre dans la rpartition des logements sociaux sur
lensemble du territoire national, une loi oblige les lus locaux prvoir 20% de leur budget
annuel, destin la construction de logements, pour la ralisation de logements sociaux ;
une amende est prvue pour les ventuels contrevenants ; lun des objectifs de cette loi est
destin faire sortir les classes sociales dfavorises des ghettos dans lesquels ils ont
toujours vcu et de faciliter leur intgration ; afin de pousser les propritaires louer leurs
appartements inoccups, il est prvu, partir de lanne 2006, de les soumettre la taxe
dhabitation; dsormais, ces

logements seront imposs de la mme manire que les

logements occups .
Pour certains lus locaux, construire des logements sociaux, correspond attirer des
familles dont les habitudes culturelles ou bien les comportements risquent de perturber la
quitude des citoyens de la commune ; ils prfrent respecter la loi en sacquittant des
amendes qui ne sont pas dissuasives.
En lan 2006, la population franaise est estime 63 millions dhabitants ; le nombre
denfants par foyer, estim 1,94 est le taux le plus lev en Europe ; plus de la moiti de
cette population - 56%- est propritaire de son logement ; la moyenne europenne est de
70%

; la crise du logement touche encore une catgorie sociale bien dtermine ; pour le

31

reste de la population, laspect quantitatif du logement social ne cesse dvoluer pour


aboutir des nouveaux besoins dordre qualitatif.
A Paris, en 2004 , dans le quartier de la Courneuve - Seine Saint-Denis -, 2 immeubles
Barres de 15 tages taient dmolis par implosion ; ils rentrent dans le cadre dune
politique de rnovation urbaine dfinie par la loi N2003-710-; lorigine de ces immeubles
remonte aux annes 1960 ; loffice H.L.M. de Paris avait dcid, au cours de cette priode,
de raliser 4 mille logements pour y installer les familles mal loges de Paris ; chaque
immeuble abritait 350 logements ; ces constructions ne rpondaient plus aux nouveaux
besoins de la population ; leur aspect

architectural ne sintgrait plus aux nouvelles

orientations en matire durbanisme et denvironnement .


Dans la ville de Lyon, en 2005, la demande en logements sociaux demeurait relativement
importante ; malgr cela , dans la Cit Difficile des Minguettes, 16 tours de plusieurs
tages avaient t dtruites en lespace de 8 annes ; la mme opration fut dcide dans la
ville du Havre, Nmes avec la destruction dune premire tour de 19 tages ainsi que dans
dautres villes de France ; ces immeubles ne feront plus partie du paysage urbain ; ils sont
remplaces au fur et mesure, titre exprimental par un habitat mieux adapt aux
nouveaux besoins de la population ; sa conception diffre totalement des anciennes
constructions ; ce sont des pavillons raliss sur deux niveaux sous forme de duplex , avec
un espace extrieur complmentaire ; dautres logements sociaux nont rien envier aux
logements individuels, dits de luxe ; les bnficiaires de ces logements sont les
premiers tonns par la qualit du produit ; linvestissement de la part des pouvoirs publics
est plus important ; en effet, le prix de revient de ces logements passe de 56 mille
Euros

dans les logements collectifs traditionnels 86 mille Euros et mme 100 mille

Euros

; en contre-partie le montant du loyer mensuel est rvalu ; il passe de 220 Euros

340 Euros.

Comme il fallait sy attendre, la qualit de ce logement social, la qualit de son


environnement ne laissent pas les populations indiffrentes ; il est convoit par une partie
importante de la population ; ces logements sont destins une catgorie sociale bien
dtermine sur la base de critres bien dfinis ; le niveau du salaire ne constitue que lun
des critres de slection des bnficiaires ; les autorits politiques, les responsables de
loffice H.L.M. se sont fixs comme objectifs de ne plus reconstituer les facteurs qui
produisent la dlinquance et la dgradation de lenvironnement ; pour cela, le nombre
denfants par famille, la proximit du lieu de travail, lorigine sociale, lappartenance
culturelle constituent dautres paramtres de slection des candidats ; actuellement,
32

certaines familles qui prouvent un besoin pressant doccuper un logement refusent


dhabiter les anciennes cits H.L.M ; le taux de chmage des jeunes avoisine les 40% en
moyenne; cette situation favorise les conflits sociaux et gnre la marginalisation ; dans un
pays dmigration , la mixit culturelle constitue aussi un lment important ; en effet il
nest plus question de rassembler les membres dune mme communaut dans un nouveau
ghetto .
Cependant, la population franaise nest pas homogne ; parmi cette population figurent
des personnes sans emploi , des familles dfavorises, donc dpourvues de ressources ; en
2004, le nombre de personne en

errance, les marginaux , les personnes qui dorment dans

abris de fortune, sur les trottoirs, les Sans Domicile Fixe - S.D.F tait estim 85 mille
personnes ; en 2004, 35 mille familles franaises, habitant des H.L.M. , taient menaces
dexpulsion ; les raisons sont diverses mais limpossibilit de payer le montant des loyers
vient au premier plan ; le nouveau ministre de la Cohsion Sociale avait fini par trouver
des solutions cette situation dramatique; la premire dcision fut la suspension immdiate
des arrts dexpulsion ; dautre part leur consommation dlectricit et de gaz ne fut pas
interrompue .
Il existe aussi une population marginalise constitue de travailleurs migrs
clandestins ; ceux- ci ne peuvent bnficier de laccs au logement social ; ils nont
dautre choix que de loger dans des immeubles dlabrs, insalubres, grs par des
marchands de sommeil et destins la dmolition ; les travailleurs migrs, en rgle avec
la loi, nont dautre possibilit de se loger que les Cits Ouvrires , situes dans les
zones priphriques et marginalises par rapport au reste de la ville ; le nombre de
logements insalubres est estim actuellement 200 mille units en milieu urbain ; les
autorits publiques prvoient de les remplacer sur une priode de 3 ou 4 annes ; en 2004 , la
France

comptait 751 Z.U.S.- Zones Urbaines Sensibles ; ces zones se caractrisent par un

taux de chmage lev, un faible dveloppement conomique, un accs difficile aux soins;
la loi du N 710-2003 du 1 aot 2003 prvoyait de rhabiliter 200 mille logements par an,
den dmolir 200 mille et den construire 200 mille ; ce titre lEtat cra une Agence
Nationale

de Rnovation Urbaine A.N.R.U.- qui accorde des subventions aux projets

locaux recenss par un comit dvaluation .


Les autorits publiques prennent conscience de la gravit de la situation et dcident de
trouver des solutions en y mettant les moyens appropris ; lEtat, le Ministre de la Ville se
fixent comme objectif de ramnager ces cits selon des conceptions nouvelles , en vitant
les erreurs du pass ; linitiative est laisse entirement aux autorits locales .
33

34

35

36

Ils sont proches de leurs administrs ; ils connaissant mieux les besoins et les moyens de
leur commune ; lEtat se propose de les aider, de les conseiller ; pour cela un guichet
unique a t cr ; il est destin rassembler les donnes, les informations afin de
comparer les initiatives, les expriences de chacun et darriver des solutions acceptables ;
ainsi concernant certains immeubles qui ncessitent, soit une rnovation, soit leur
dmolition , la solution passe par la participation des propritaires et des locataires .
Certains architectes font remarquer quil est illogique de dmolir des logements
existants, alors quune partie de la population ne trouve pas dendroit pour se loger ; il
arrive que lon dtruit des logements spacieux pour les remplacer par des logements moins
confortables ; ils proposent aux pouvoirs publics de les ramnager, de les transformer :
lintervention seffectuerait au niveau du traitement des faades, de la cage descaliers,
lamlioration du confort intrieur; ils estiment quen 2006, 180 mille Euros sont ncessaires
pour raliser un logement ; la rnovation dun logement existant ncessiterait 20 mille
Euros

seulement .

2 LA BELGIQUE .
En Belgique, laccession la proprit est encourage par les pouvoirs publics ; les
mcanismes daide sont essentiellement orients vers lAide la Pierre ; lAide
Personnelle est

soumise des conditions particulires qui en limitent la porte .

- A - LAide lAccession la Proprit ou Aide au Logement .


Des primes la construction sont accordes aux personnes intresses par la
construction de leur habitation ou qui dsirent acqurir un logement ; ces logements sont
raliss par des organismes sociaux

agrs par les pouvoirs publics mais dont les

ressources sont limites ; ces primes sont octroyes avec des conditions :
- a - Le montant de la prime est tabli sur la base des revenus du bnficiaire mais
ne doit pas dpasser un seuil maximum .
-b-

Le logement prvu pour la construction ou lacquisition ne doit pas dpasser


une surface dtermine .

- c - La garantie de lEtat est destine uniquement rduire le cot des prts


dhypothque afin damliorer les conditions dans lesquels ils sont inclus au
niveau des actes .
- B - Le logement locatif :
La ralisation des logements destins la location est entreprise par des

organismes

constructeurs agrs par la Socit Nationale du Logement - S.N.L ; le financement de ces


logements seffectue par deux moyens :
37

- a - Les emprunts sont lancs par la

S.N.L. aux conditions du march et sont

garantis par lEtat ; ces emprunts sont rembourss sur une priode de 66 ans au taux de 2,5
%;

la diffrence dintrt et la dure de lamortissement sont garantis par lEtat .

- b - Lautofinancement par la vente de maisons ralises par des organismes


constructeurs ; le montant des loyers des logements locatifs est fix annuellement 3,5 %
du prix de revient de la construction ; une rduction du montant des loyers est consentie
aux familles nombreuses dont le complment est pris en charge par l Etat .
- 3 - LES PAYS- BAS .

Lintervention de lEtat, sous la forme dun systme complexe de subventions demeure


importante en rponse la demande en logements ; ces logements sont destins
essentiellement la location ; les collectivits locales jouent un rle important dans la
concrtisation de ces objectifs ; plus de 90% de la production des logements est concerne
par les aides directes, orientes vers lAide la Pierre .
* - Une partie des logements en location appartient des organismes but non lucratif ;
elle est rserve aux familles faibles revenus ; elle est protge par la loi sur le logement .
* - Une

partie des logements en location appartient des organismes privs, but

lucratif ; ces logements sont sous le contrle des municipalits ; ils sadressent des
familles dont le revenu est moyen ou infrieur .
* - Une partie des logements est occupe par leurs propritaires ; leur acquisition sest
effectue grce aux facilits de la Location-Vente ; des primes forfaitaires ont t
accordes ces propritaires ; ces logements sont destins aux familles revenus moyens
ou infrieurs .
- LAide Personnalise : il est prvu depuis lanne 1974 une Aide Personnalise
destine aux familles faibles revenus ; cette aide personnalise dpend du niveau de
revenus des mnages ; elle se base sur le niveau moyen du loyer fix par le gouvernement ;
le loyer correspond 12% du revenu imposable par mnage ; la diffrence entre le loyer
payer et le loyer effectivement pay est prise en charge totalement ou bien partiellement
par les pouvoirs publics .
-4

LE CANADA .

- A - Laccession la proprit :
Laccession la proprit au Canada seffectue grce au financement des hypothques
consenties par les diffrents organismes financiers ; ceux-ci sont reprsents par les
banques , les compagnies dassurances , les coopratives de crdit , les mutuelles ; la
38

39

priode de remboursement est rpartie sur une dure de 25 ans , avec un taux dintrt
compris entre de 10 % et 11 % .
La Socit Centrale dHypothque et du Logement S.C.H.L. - est linstrument principal
de la politique de construction des logements sociaux ; elle garantit les crances ;
lemprunt peut atteindre jusqu 25 % de la valeur de la construction .
- B - Les logements sociaux destins la location :
Ces logements sont raliss par des socits sans but lucratif et les collectivits locales ;
la Socit Centrale dHypothque et du Logement -S.C.H.L.- finance aussi les prts consentis
pour ces logements ; le prt peut atteindre jusqu 90 % de la valeur de la construction au
taux dintrt de 9 % 10 % ; lamortissement de ces prts peut atteindre 50 % de la valeur
du prt ; les loyers sont fixs par une convention entre cette socit et lentreprise de
ralisation ; des subventions annuelles sont prvues pour couvrir les dficits dexploitation
de ces logements .
Les subventions peuvent atteindre 50 % 75 % de la valeur du dficit dexploitation .
- 5 - LALLEMAGNE .
Laide au logement est prvue par les pouvoirs publics envers les familles revenus
modestes ; cette aide est prvue aussi bien pour le logement locatif que pour laccs la
proprit ; elle ne concerne que la construction neuve ; elle correspond :
-

LAide la Pierre

lAide la Personne

lAide Fiscale -

La priorit des pouvoirs publics est de faciliter laccession la proprit pour les
familles dont les revenus sont modestes ; ces formes daide sont :
* - LAide l Epargne Logement .
* - Les Aides Fiscales : cest la dduction des charges fiscales ; les futurs acqureurs
peuvent en effet dduire de leurs impts la totalit des intrts contracts au cours des
divers emprunts .
* - Les Aides Directes la Construction de logements sociaux ; elles sont destines aussi
bien aux logements locatifs quaux logements en accession la proprit .
Le financement de ces constructions seffectue sur la base dun prt hypothcaire , dun
prt de la Caisse dEpargne Construction et des fonds propres du futur propritaire valus
25 % de la valeur de la construction .
- 6 LA GRANDE BRETAGNE .
Deux aspects importants caractrisent la politique en matire de logement de la Grande Bretagne

40

* - La part considrable du parc immobilier ralis, dtenu et gr directement par les


collectivits locales .
* - Les oprations de rhabilitation du parc de logements anciens .
- A - Laccession la proprit :
Aucune aide directe de lEtat nest prvue en direction des personnes intresses par
la location ou bien lacquisition dun logement .
Laccs la proprit concernant les logements anciens ou nouveaux est facilit par la
dduction des charges fiscales; en effet les futurs acqureurs peuvent dduire de leurs
impts la totalit des intrts contracts au cours des emprunts .
Le mme type daide fiscale dductible est prvu envers les personnes intresses par la
transformation ou lamlioration de leur logement .
-B

- Les logements destins la location :


Le secteur locatif du logement social, au nombre de 6 millions dunits, est gr par

deux organismes essentiels :


* - Les collectivits locales qui dtiennent la majorit de ces logements.
* - Les Housings Associations qui sont des organismes privs but non lucratif .
CONCLUSION .
LE PASSAGE DE LASPECT QUANTITATIF
SOCIAL

DANS LES

A LASPECT

PAYS DEVELOPPES ; LE CONCEPT

QUALITATIF

DU

LOGEMENT

DE DEVELOPPEMENT URBAIN

DURABLE .

La priode actuelle, partir des annes 1990, correspond la cration dun nouvel ordre
mondial , la Mondialisation ; la gestion des problmes de la plante comme les effets
de la pollution, les catastrophes cologiques, la transformation des dchets ne peuvent plus
tre grs localement lintrieur des frontires dun seul pays ; ils ne peuvent tre traits
au niveau de chaque Etat de manire individuelle ; leur solution ne peut tre ngocie qu
lchelle rgionale ou mondiale ; certains problmes dpassent en effet largement les
frontires des Etats et ne peuvent tre traits qu lchelle plantaire ; la gestion des villes,
lhabitat, lurbanisme sont intimement lis lenvironnement et la protection de la
nature ; les hommes politiques, les urbanistes, les scientifiques dune manire gnrale sont
conscients de ce phnomne de Mondialisation ; ils y trouvent lopportunit de
sexprimer ; ils considrent que le moment est venu de se faire entendre par les dirigeants
des pays et dimposer leur vision du monde de demain ; ils demandent dabord
lamlioration qualitative du cadre de vie de la population et la conscration du droit un
41

logement dcent pour tous les citoyens; ils laborent en mme temps les moyens dy
accder avec des chances tales dans le temps ; lun des moyens dy parvenir
commence par le traitement pacifique des conflits entre les Etats, laffectation des dpenses
militaires vers des objectifs civils et la conscration progressive de la paix dans le monde .
Dans les pays dvelopps, linitiative de certains hommes politiques, de certaines
associations de citoyens, le traitement du logement social fait partie dune nouvelle
stratgie long terme ; cest une dmarche nouvelle avec des mthodes, des outils pour
une action efficace, intgrant la participation des habitants .
Les collectivits locales et les associations de citoyens participent maintenant de
manire concrte llaboration et la mise en uvre de la gestion locale et son
valuation priodique ; elles participent llaboration des documents durbanisme, des
projets et des actions mener dans une nouvelle approche en termes de planification
spatiale .
Les associations de citoyens laborent des propositions dont lobjectif est celui de btir
une stratgie territoriale, sur la base de rflexions prospectives, sur des sujets dlicats tels
que les mutations de la socit et leur consquence sur le territoire , les incidences futures
de laccroissement de la population .
Au

cours de la 2 Confrence sur les Etablissements Humains dIstanbul en 1996,

lAssociation des Maires de France avait soulign le rle essentiel des villes comme acteurs
du dveloppement conomique, social et culturel ; elle recommande de promouvoir une
politique de dcentralisation, de favoriser lmergence dassociations de villes et la
participation des citoyens la gestion urbaine en dveloppant la solidarit internationale
dans le cadre de la coopration dcentralise .
Une approche globale et pluridisciplinaire en matire damnagement territorial, de
planification de lespace, denvironnement, de transport, de communication permet aux
hommes politiques de faire leurs choix ; la rhabilitation du patrimoine immobilier, de
lhabitat ancien, lcologie urbaine, la qualit de lenvironnement font partie des actions
menes sur le terrain; les actions concrtes, menes dans certaines villes

occidentales

titre exprimental nous dmontrent que nous ne sommes plus au stade des ides .

- La ville de Metz, partir des annes 1970 , verra 3 axes dorientation : (13)

1- La reconnaissance et la mise en valeur du patrimoine visant assurer une culture


partage de la ville .
2- Lembellissement et lamnagement qualitatif de lespace public .
42

3- Lintroduction ou le maintien des lments de la nature dans la ville .


La mise en valeur du patrimoine consiste en :
- Llaboration doutils rglementaires tels que le P.O.S .
- La rhabilitation et la restauration de larchitecture des immeubles anciens .
- Le maintien dune fonction dhabitat dans le Centre .
Plusieurs Oprations Programmes dAmlioration de lHabitat - O.P.A.H. - ont t
menes successivement et aujourdhui elles ont intress la quasi - totalit des quartiers
anciens ; progressivement couples avec des campagnes de ravalement des faades, elles
ont eu pour effet de rvler la beaut de la ville .
Le bilan des premires - O.P.A.H. - avait montr lopportunit de prendre en compte un
objectif social en complment de lobjectif patrimonial initial ; une nouvelle politique
foncire permit la fois la dsinsalubrisation, le curetage et la restructuration de certains
lots ; la cration dune offre locative caractre social a ainsi t mise en place .

*-

Le quartier populaire de la Croix Rousse Lyon (14) compte 23 mille habitants ; la

spculation foncire avait failli remettre en cause lidentit de ce patrimoine architectural ;


un ensemble de dispositifs avait t mis en place pour prserver ses caractristiques
patrimoniales et maintenir la diversit de la population .
Une Zone de
Z.P.P.U.A.U.P.

*-

Protection

du

Patrimoine

Architectural

Urbain

et

Paysager

avait donc t cre en collaboration avec les associations de quartiers .

La ville de Montreuil

(15)

proximit de Paris, tait un village peupl en majorit

douvriers venus de diffrents horizons ; les quartiers du centre-ville renferment plusieurs


activits, tels que les commerces, les services, lhabitat .
La municipalit sattache rhabiliter le cadre bti, en gardant les tmoignages de
larchitecture industrielle et les vestiges de la tradition horticole ; lobjectif long terme est
lamlioration de lenvironnement urbain, dans une gestion conome, cologique et
solidaire du territoire ; pour cela, un contrat de la ville et une charte de lenvironnement
insistent sur la dmarche participative qui associera les citoyens qui le dsirent
lamnagement de leur cadre de vie .

*-

A Lille, (16) la stratgie de la ville renouvele vise apporter une rponse puissante et

dcisive pour faire face la dgradation conomique, sociale, culturelle, environnementale


et urbaine de certains secteurs de la mtropole lilloise ; travers la stratgie de la Ville
Renouvele

, il sagit de tirer partie des potentiels des territoires dqualifis pour leur

redonner de la valeur, au service des habitants et du dveloppement de lensemble de la


43

mtropole ; lun des objectifs est le renouvellement massif du parc de logements avec une
moyenne de mille logements par an : dmolition de lhabitat insalubre, dmolition
dimmeubles H.L.M. - irrcuprables, oprations programmes damlioration de lhabitat,
rhabilitation des constructions anciennes.
Utilises simultanment, toutes ces procdures doivent s inscrire dans une reconqute
urbaine coordonne, marquant une option dlibre dinnovation sur le produit habitat, il
va de soi quun tel programme coordonn doit intgrer une action sociale et participative
soigneusement labore .

*-

Le quartier de lAriane tait un ensemble dhabitations situes sur les hauteurs de

la ville de Nice ; il se prsentait sous la forme de Tours et de Barres , avec des espaces
extrieurs qui ne comportaient pratiquement plus despaces verts ; ctait une cit dortoir,
avec des immeubles insalubres, o les gens ne voulaient plus habiter ; ce quartier tait
destin la dmolition ; linitiative des autorits locales mais aussi grce lintervention
du ministre de la Ville, ce quartier navait pas t dmoli ; il a t rhabilit tout en
changeant de vocation, de destination ; partir de quelques amnagements qui avaient
ncessit peu de moyens, cet ensemble dhabitations stait transform en zone dactivits,
en Zone Franche ; les espaces situs au niveau du sol sont devenus des

locaux

commerciaux ; les appartements situs en hauteur sont devenus des bureaux ; ce quartier
est devenu un carrefour dchanges qui reoit maintenant une population importante ; une
autre particularit de cette initiative concerne les jeunes chmeurs de ce quartier dont
lavenir sorientait beaucoup plus vers la dlinquance que vers une activit honnte ; ces
jeunes chmeurs avaient en priorit, bnfici dun emploi et donc dune chance de
sintgrer dans la socit.

44

- REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .

1-2-3-5- F. de CHOAY

LUrbanisme en Question p. 10 .

4 - OWEN-FOURIER-RICHARDSON-CABET- PROUDHON6

les urbanistes progressistes

- Livre Blanc : Propositions pour lHabitat Union Nationale des H.L.M. 1975- p .34.

7 - M.BESSET : Qui

tait Le Corbusier page 68 - d. SKIRA OP. Cit .1968

7 - P. MEURIOT : Des

agglomrations de lEurope contemporaine - Paris 1897 -

8-9- V. CONSIDERANT : Description


10 - CL. ALPHANDERY :
11 J . DANON :

du phalanstre - 2 d. Paris 1848 .

Pour une politique du logement- OP. Cit p. 7

in article les Echos du 8-11-1978

12 J . BARROT : op.cit
13 - G. PINVERZZINI

- p. 214 -

: Rapport sur lamnagement urbain de la ville de Metz Ministre de

lAmnagement du Territoire et de lEnvironnement 15 fvrier 1998 14 -- N. HOLEC

: Rapport sur la Planification urbaine de la ville de Lyon - Ministre de

lAmnagement du Territoire et de lEnvironnement - 27 fvrier 1998


15 -

Ina RANSON - Rapport sur lamnagement urbain de la ville de Montreuil- Ministre de

lAmnagement du Territoire et de lEnvironnement - 28 dcembre 1998 .


16 - Rapport

sur lamnagement urbain de la ville de Lille- Source : IDEM.

45

CHAPITRE 2 -

LE LOGEMENT SOCIAL DANS LES PAYS


SOUS DEVELOPPES .
INTRODUCTION .

Ltat de sous dveloppement dun pays peut se dfinir comme une situation
caractrise par une distorsion durable ou une tendance la distorsion, entre une croissance
dmographique relativement forte et une augmentation relativement faible des ressources
dont dispose effectivement la population (1) ; lune des caractristiques de la situation des
pays sous-dvelopps est la dgradation du cadre de vie :

La prolifration de lhabitat prcaire .

Le surpeuplement des logements .

Lurbanisation anarchique des villes .

La faiblesse du rythme de ralisation .

Dans les pays sous-dvelopps, la situation des populations avait atteint, au cours du
sicle dernier, des situations dramatiques ; selon un rapport tabli en 1976, lors de la 1
Confrence

sur les Etablissements Humains, runie Vancouver, sous lgide de lO.N.U, un

milliard dtres humains, dans le monde, vivaient dans des conditions infrieures aux
normes minimales dhabitat ; les principales raisons seraient la pauvret, laccroissement
dmographique et lurbanisation (2) .
En 1977, le gouverneur de la Banque Mondiale valuait 200 millions le nombre de
personnes en situation de pauvret absolue dans les grandes villes d Asie, dAfrique et
dAmrique Latine (3)
A la pousse dmographique, sajoutent lexode rural et labandon des campagnes ; cest
la dsorganisation de lconomie rurale traditionnelle et la stagnation de la production
agricole ; en cent ans, la population urbaine aura t multiplie par 20 pendant que la
population mondiale quadruplait ; en lan 2006, plus de 60% de la population mondiale vit
dans les villes, soit plus de 3,5 milliards de personnes ; chaque anne 20 millions de
personnes continuent sy installer

(4)

La population mondiale est pass de 4,2 milliards en 1976 6 milliards dhabitants en


2006;

plus dun milliard de personnes habitent encore dans des bidonvilles ou bien des
46

logements prcaires, sils nhabitent pas directement dans la rue ; sur 2 milliards de citadins
dans les zones urbaines du Tiers-monde, 2/3 environ vivent dans des taudis (5) .
Dans les pays du Tiers monde, le phnomne durbanisation a pris un rythme tel que les
villes qui subissent dj leur propre accroissement dmographique, grossissent dans
lanarchie : cest une Urbanisation rapide et sauvage ; entre 1960 et 1967, la population
urbaine en Afrique avait augment de 38% ; la production de nouveaux logements, chaque
anne, demeure infrieure aux besoins dmographiques et aux besoins de renouvellement ,
sans parler des dficits et des besoins damlioration .
En 2006, la population africaine est estime 1 milliard de personnes ; selon les
statistiques, elle atteindrait 1,3 milliards dhabitants lhorizon 2015.
Au cours de lanne 1995, la Banque Mondiale valuait la partie de la population
algrienne vivant en dessous du seuil de pauvret 6,36 millions de personnes, soit 22% du
nombre total dhabitants; en 2003, le C.N.E.S. estimait 14 millions, le nombre de personnes
vivant au-dessous du seuil de pauvret; en 2005, la Banque Mondiale, partir de certains
critres, lvaluait 7 millions de personnes .
Les villes du Tiers-monde se caractrisent par le dsquilibre de larmature urbaine, par
un schma spatial dsarticul ; le dsquilibre entre la capitale ou les centres industriels
avec le reste du territoire, le dsquilibre entre la ville et la campagne sont remarquables ;
beaucoup de contraintes sopposent la ralisation dun amnagement du territoire
cohrent ; la colonisation avait dvelopp plusieurs ples urbains et des centres dactivits
pour rpondre ses propres besoins ; autour de ces villes sorganisait linfrastructure :
exemple de Dakar, Casablanca, Montevideo ( Uruguay) .
Larmature urbaine durant la colonisation exprimait la distorsion entre ces villes et le
reste de pays ; au lendemain de lindpendance de ces pays, cette tendance se confirme
sous leffet de leur industrialisation .
Abidjan regroupe 95% de lindustrie du pays ; Buenos Aires en Argentine et Sao Paulo
au Brsil se concentrent 50% de lactivit industrielle du pays .
En Algrie, en 2006, sur une bande du littoral, correspondant 4%du territoire national
sont concentres 51 % des units industrielles du pays, soit 6000 usines ; 25 % de ces usines
sont concentres au niveau de lAlgrois ; le dveloppement du secteur tertiaire au niveau
de ces centres dactivits avait entran un afflux important de personnes et accentu
encore plus le dsquilibre existant

(6)

Les consquences de cette situation se refltent sur lhygine de la population , la sant ,


lducation , lloignement du lieu de travail , la scurit .
47

- 1 - SITUATION ACTUELLE DU LOGEMENT .


1-1- LIMPORTANCE DES BIDONVILLES .

Les pays du Tiers-Monde se caractrisent par limportance des bidonvilles construits


dans la priphrie des villes ; ce sont des bidonvilles, gourbis, taudis, favelas, barruadas,
construits en marge des rglements durbanisme, o les conditions minimales dhygine et
de scurit nexistent pas ; cest une auto-construction qui utilise des matriaux dune
grande diversit, rcuprs parmi les dchets .
- Leur statut juridique : pas de statut ; ils sont situs sur des terrains occups illgalement .
- Leur occupation : par des habitants sans travail ou bien conomiquement faibles .
- Leur environnement : absence quasi-totale dquipements socio-conomiques ; pas de
rseaux dassainissement , ni dalimentation en eau .
- Leur rythme daccroissement :(7)ce rythme est suprieur au taux daccroissement
dmographique , au rythme du dveloppement des villes ; il se situe autour de 12% par an.
En Inde, Egypte, Pakistan, Nigeria, Indonsie, Ethiopie, Bangladesh, le taux
daccroissement des habitants des bidonvilles dpasse celui de la population urbaine (8).
Daprs T.Mende, en 1950,en parlant de la situation Bombay, un million et demi de
personnes se trouvaient sans abri ou logs dans des conditions effroyables et plus dun
demi million vivaient dans les rues de la ville et dormaient sur les trottoirs (9) ; la grande
majorit des populations des pays du Tiers- monde vivent dans la promiscuit quand elle
chappe la misre des bidonvilles .
-T- 9- Pourcentage des bidonvilles par rapport aux logements construits en dur en
Kinshasa
40%

Cia dad
Guayana
37%

2005

Mexico Djakarta Kuolalampur Fortaleza Recife Caracas


40%

45%

37%

50%

60%

55%

BANQUE MONDIALE-.

M- AFRIQUE :
1 - LAlgrie :
En Algrie , en 1954, 30% de la population des principales villes habitait les bidonvilles
(10)

; en 1966, les bidonvilles reprsentaient 13% du nombre de logements urbains ; les

vnements dramatiques vcus par le pays partir des annes 1990 avaient acclr
langoisse et la misre des populations rurales ; le dplacement de ces populations, estim
2 millions de personnes, stait effectu vers les centres urbains les plus proches de leur
domicile ; malgr les oprations de relogement de la population des bidonvilles , ceux-ci
48

sont roccups simultanment

par de nouveaux arrivages ; en 2004, le nombre de

logements vtustes, des habitations prcaires tait estim 500 mille ; le nombre des
bidonvilles est estim 2 millions dunits ; la majorit de ces habitations se trouve dans
les grands centres urbains ; le dficit enregistr dlve plus de 1, 3 millions de logements
pour un T.O.L. de 5 personnes ; ce dficit serait de 800 mille pour un T.O.L. de 5,5
personnes ; la demande actuelle est estime 600 mille demandes de logements ; loffre se
situe annuellement entre 120 mille et 160 mille units tous types de logements confondus
(11)

; au cours de lanne 2000, les besoins de la ville de Constantine taient estims 36 mille

logements ; la ville de Constantine la mme priode, enregistrait 11 638 baraques o


vivaient 81500 personnes (12) ; certaines cits , ralises rcemment ressemblent de plus en
plus aux bidonvilles qui les entourent ; ainsi la cit Boumerzoug , avec ses 572 logements ,
vit au quotidien la dgradation rampante de son environnement ; construite au dbut des
annes 1990, la lisire sud-est de la commune de Constantine, cette cit est entoure par
loued qui porte le mme nom ; elle est prise dans ltau des bidonvilles Terroudj , Benfadli
Abbs

, et Daif Raabi, dont certains ont t radiqus rcemment ; 4 immeubles de cette

cit, situs proximit de loued sont menacs par les crues de ce cours deau ; les 80
familles qui les occupent vivent dans langoisse de voir seffondrer leurs habitations ;
laccs difficile par un pont, ltat de dgradation avanc des constructions par manque
dentretien, les trottoirs dfoncs, les conduites deau et de gaz apparents, les ordures qui
jonchent le sol, le dfaut dclairage public ne font quaccrotre les difficults et langoisse
de ses habitants ; Constantine, en 2006, 300 habitations peuvent scrouler dun moment
lautre ; les quartiers dont le sol est instable, totalisent 15 mille logements ; ils abritent 100
mille personnes environ ; en plus de ces logements, Constantine compte, toujours en 2006,
10

mille habitations prcaires ; le mme paysage se retrouve dans la priphrie de la ville

dOran ; un bidonville inhumain, masqu par des H.L.M. hideux abrite des centaines de
familles ; il est

connu sous lappellation de Douar Flalis ; la misre y ctoie la

violence ; un autre bidonville dOran , appel Les Planteurs abrite actuellement 12 000
baraques ; les autorits publiques comptent le supprimer sur une priode de 4 annes ;
Oran ,en 2002, seuls 106 logements taient disponibles pour une demande estime 76
mille units ; Blida , loffre se limitait 200 logements pour une demande estime 7500
units ; Alger , le nombre de personnes vivant dans les bidonvilles tait estim au cours
de lanne 2002 150 mille habitants ; la mme anne, en 2002, une tude ralise par le
ministre de lHabitat, en collaboration avec la Banque Mondiale , avait permis de situer
prs de 262 sites menacs par leffondrement dans le primtre de l Algrois ; le nombre de
49

baraques est estim 27 mille units ; dans la Wilaya de Skikda, en plus de la crise du
logement caractrise par les taux levs du T.O.L. et du T.O.P.- Taux dOccupation par
logement et par pice, il a t recens en lan 2002 plus de 20 mille bidonvilles et 7 500
habitations prcaires rparties sur lensemble des communes de la Wilaya ; au niveau du
chef lieu de la Wilaya, les sites les plus importants, en loccurrence Bouabbaz et
Boulkeroua,
Annaba

renfermaient 1232 gourbis o vivaient 8012 habitants ; en 2004 , la wilaya de

abritait plus de 18 mille logements vtustes dont 8544 taient situs au niveau du

chef lieu de la commune ; aux centres de transit dits de la Tabacoop et de la salle


omnisports Safsaf sajoutent des milliers de demandes logements non satisfaites ; la
ville de Annaba abrite toujours un bidonville clbre, connu sous le nom de Bou Hamra
(13)

-2- Le Maroc : 55 60 % de la population globale du pays vit dans des Casbah ou


bidonvilles ; entre 1950 et 1960, la population des bidonvilles tait passe de 100 mille
personnes 180 mille personnes; Casablanca est la capitale conomique du Maroc ; cest
une petite localit ctire devenue un port de premier plan sous le protectorat franais dans
la premire moiti du 20 sicle ; cette ville avait absorb des vagues de migrants chasss
des campagnes par la pauvret et compte , en 2006, une population de 3 millions
dhabitants ; les services publics nont pas russi accompagner cette expansion effrne ;
les usines qui avaient contribu lenrichissement de la ville ne recrutent plus ; 50 mille
emplois industriels ont disparu entre 1994 et 2002 ; le taux de chmage est denviron
25% , bien plus que la moyenne nationale ; la population croit , en moyenne, de 100 mille
habitants par an ; les besoins en logements , en 2006 , sont estims 250 mille units ; le
nombre de bidonvilles ne cesse daugmenter .
Le gouvernement rformateur du roi sest fix comme objectif dliminer tous les taudis
et a entrepris la construction dune dizaine de villes nouvelles pour dsengorger les grands
centres urbains ; des logements sont proposs aux habitants des quartiers insalubres des
prix rduits ; ce sont des villas conomiques correspondant lvolutif algrien, des cits
sans bidonvilles ; malheureusement, les taudis abandonns sont revendus dautres
habitants ; les pouvoirs publics comptent favoriser les familles ncessiteuses par des
formules attractives .
En 2003, 45 mille logements sociaux furent raliss ; lobjectif prvoit la ralisation de
103 mille logements par an ; le financement des logements est rparti au tiers entre l Etat,
les collectivits locales et les bnficiaires .

50

-3 - Le Nigeria : En 1968, 50% de la superficie dIbadan tait occupe par des taudis o

vivaient 60 70% des habitants de la ville; en 2006, les de la population dIbadan , soit
plus de 2 millions de personnes vivent toujours dans les bidonvilles .
-4 Le Congo : ex Zare : au cours des annes 1970 , 60 % de la population de Kinshasa,
estime 2 millions dhabitants vivait dans des taudis ; en 2006 , la population de la
capitale est estime 7 millions dhabitants ; les dernires guerres fratricides , avaient
rendu la situation sociale encore plus alarmante ; la population des bidonvilles dpasse les
3 millions

dhabitants .

- B - AMERIQUE LATINE :
- 1 - Le Brsil : En 1961, la moiti de la population de Rcif , value 400 mille habitants

vivait dans les bidonvilles ; plus du quart de la population de Rio de Janeiro, soit 900 mille
habitants habitaient dans les Favelas; en 2006, cette population dpasse les 2 millions de
personnes ; les favelas sont des zones de non droit ; la dlinquance et le crime
organis font partie de leurs spcificits.
- 2 -Le Mexique : En 1962, 40 % des habitants de Mexico, soit 3 millions dhabitants
vivaient

dans les bidonvilles ; en 2006, cette population dpasse les 4 millions de

personnes .
-3 - Le Venezuela : En 1969, 40% de la population de Caracas, soit 1,9 millions dhabitants
vivaient dans des bidonvilles; en 2006, cette population dpasse les 3 millions de personnes.

51

- C - ASIE :
-

1- Le Bangladesh : En 1973, 2 millions de personnes, soit 40% de la population urbaine

vivaient dans des taudis - bustes ; 300 mille personnes, soit 20 % de la population de Dacca
vivaient dans des bidonvilles ; en 2006, cette population dpasse le million de personnes .
-2 - LInde : En 1971, Calcutta, 8 millions dhabitants vivaient dans les bidonvilles ;
Bombay, 2,5

millions dhabitants vivaient dans les mmes conditions ; en 2006, la

population de Bombay est passe 12 millions dhabitants ; la population des bidonvilles


aura doubl ; laccroissement du nombre de bidonvilles reste proportionnel
laccroissement de la population ; la misre de la population sajoute la prolifration
dune quantit impressionnante de rongeurs en libert ; en cas dpidmie, ces animaux,
estims plusieurs millions reprsentent un rel danger pour la sant de la population .
- 3 - Les Philippines : En 1972 Manille, 1,5 millions de personnes soit 35% de la
population totale vivaient dans les bidonvilles; en 2006, 3 millions de personnes habitent les
bidonvilles.
52

-1-2 - LE SURPEUPLEMENT DES LOGEMENTS .

Le tiers monde se caractrise par :


* - Une urbanisation rapide et dsordonne .
* - Un taux doccupation des logements - T.O.L.- lev .
* - La dtrioration rapide des logements existants par le manque dentretien .
* - Linsuffisance des nouvelles ralisations .
En 1930, le des habitants de Bombay vivaient dans des logements dune seule pice
qui servait pour lensemble de leurs activits ; en 1940, prs de 100 mille personnes
vivaient raison de 10 19 personnes par pice qui, de plus est exigu .
Pour des raisons videntes dconomie, les logements nouvellement construits sont de
plus en plus exigus, sans parler du confort .
En Algrie , en 2005, le taux doccupation par logement - T.O.L - est de 5,32 ; il faudrait 70
millions de logements raliser dans un pays comme l Inde pour avoir lquivalent de ce
taux de 5,32 habitants par logement .
Au Caire, la population est passe de 12 millions dhabitants au cours des annes 1960
18

millions en 2006 ; entre 1960 et 1970, la population dun quartier avait doubl alors que le

nombre de logements et des quipements collectifs navaient subi aucune modification ; en


2006,

un seul des nombreux bidonvilles qui entoure la ville du Caire, abrite 80 mille

habitants .
-1-3-

FAIBLESSE DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS ET


INADAPTATION DES

LOGEMENTS REALISES .

En plus du fait que le nombre de logements produits chaque anne demeure faible
cause des cots de ralisation levs, ces logements exigus, ne rpondent pas vraiment aux
besoins de la population ; les raisons sont non seulement culturelles mais aussi dordre
fonctionnel ; dhabitude, linitiative prive et lauto construction ne touchent quune faible
partie de la population ; cest lEtat qui est charg de produire les logements destins aux
classes dfavorises ; ces initiatives sont rendues possibles grce la participation
dorganismes internationaux comme le F.M.I. et ce, dans le but de maintenir la paix sociale ;
la distribution de ces logements ne seffectue pas toujours sur la base de critres objectifs .
La faiblesse de la production dans les pays du tiers- monde demeure intimement lie la
faiblesse des moyens de planification, au gaspillage des matriaux de construction , la
faible productivit, la mauvaise utilisation des biens de production .
Au Maroc, les crdits affects la construction des logements sociaux locatifs demeurent
faibles ; lEtat marocain se limite viabiliser et amnager les terrains dassiette ; en plus
53

des ralisations prives, lEtat marocain a, entre 1958 et 1970, en lespace de 12


annes programm et livr 40 mille logements .
En 2006 , les pouvoirs publics marocains prfrent encourager laccs au logement
social par la mise en place de nouveaux mcanismes appropris ; ils se traduisent par
diffrentes formules daides et de prts en direction de la classe moyenne , solvable ; les
crdits mis en uvre, des conditions avantageuses, concernent la ralisation de logements
destins aussi bien la location qu laccs la proprit .
-T- 10- Besoins annuels en logements Anne 1975- en millier de logementsAmrique

Afrique

Asie

Total

1 700

1 500

9 400

12 600

600

730

4 800

6 130

446

438

3 120

4 004

2 746

2 668

17 320

22 734

Latine
Besoins dmographiques
Rsorption des dficits sur 30 ans
Renouvellement

des

logements

existants
(sur 50 ans)
Total

Source : Situation du logement dans le monde et valuation des besoins- O.N.U- 1976

En 1965, les besoins annuels en logements , dans le Tiers-monde , taient estims 18,7
millions dunits; la distorsion entre loffre et la demande tait remarquable ; cette quantit
se dcomposait en 8,6 millions de besoins dmographiques, 6,1 millions de rsorption de
dficit et 4 millions de renouvellement du parc .
En 1975 , les besoins annuels en logements dans le Tiers-monde taient estims 24, 764
millions dunits ; cette estimation se basait sur laccroissement dmographique ; elle tait
aussi dicte par la ncessit de rsorber les dficits sur 30 ans et de remplacer le parc
existant sur une priode de 50 ans .
Les logements sont produits des cots incompatibles avec les revenus de la majorit
des demandeurs ; Il ne faudrait pas moins de vingt ans au travailleur moyen du continent
asiatique pour acqurir un logement des plus modestes, mme en admettant quil puisse
pargner 20% de son salaire de misre .
En Mauritanie, Burkina- Faso, Ghana, le cot de la construction reprsente 7 fois le
revenu annuel dun travailleur ; en Algrie, en 2006, le logement social de type F3 de 65 m
, est

estim 2 millions de D.A. environ ; sur la base dun salaire minimum S.M.I.G- de 10

mille D.A. mensuel , il correspondra 16 annes de salaire environ ; si lon prend en


54

compte laugmentation vertigineuse des prix des matriaux de construction,

lauto -

construction risque de se transformer en utopie .


-1-4 - LES DEFICITS EN EQUIPEMENTS SOCIO - ECONOMIQUES .

Contrairement au logement social, dont le financement est assur partiellement par les
citoyens malgr la faiblesse de leur revenu, les quipements socio-conomiques, en dehors
de certains quipements commerciaux sont la charge de lEtat .
Dans les pays du Tiers-monde, 10 % 20 % de la population seulement est dote de
services sanitaires suffisants ; moins de la moiti des adultes et des enfants reoivent
lducation dont ils ont besoin ; dans les pays du Maghreb , en 2005, le taux danalphabtes
est estim 38% : 50% au Maroc, 31% en Algrie, 26% en Tunisie .
Linsuffisance des quipements socio-conomiques est accentue par celui des
transports ; des distances importantes sparent le lieu de travail du logement, de lcole du
dispensaire, de la pharmacie ; les quipements socio-conomiques, qui ont une vocation
commerciale sont souvent remplacs par une multitude de vendeurs ambulants ou ayant
difi un local de fortune .

-1-5- LES VOIRIES ET LES RESEAUX DIVERS LES PROBLEMES DE


POLLUTION -

Dans les pays sous-dvelopps, ce ne sont pas les seuls quartiers pauvres et les
bidonvilles qui souffrent de linsuffisance des infrastructures ; certains quartiers
rsidentiels de villes importantes en Afrique ne disposent pas de rues amnages et
carrossables ; ltat du rseau routier dans les pays du tiers monde se trouve en adquation
avec leur niveau de dveloppement ; ces infrastructures sont du ressort des pouvoirs
publics ; en Algrie, en 2006, la vtust du rseau routier est telle, que sa remise en ltat
ncessiterait un budget de 350 milliards de D.A. ; les pouvoirs publics nont pu affecter aux
communes quune enveloppe de 20 milliards de D.A. dans le cadre du plan quinquennal
2005-2009 (14).

Les villes des pays sous-dvelopps ne sont pas convenablement desservies par un
systme salubre dalimentation en eau ; les rseaux existants, du fait de leur sur utilisation
et du manque dentretien se dtriorent et ne sont pas remplacs ; linitiative individuelle
se limite au creusement de puits quand leau courante nexiste pas ; ceci ncessite un
investissement non ngligeable .
55

La raret de leau touche, en 2006, 2 milliards de personnes dans les pays du Tiersmonde ; en 2006, selon lO.M.S., 300 millions de personnes, soit le tiers de la population
africaine nont pas accs leau potable ; autant de personnes nont pas accs une
quantit deau dassainissement adquate ; 50% dAfricains souffrent de lune des 6
maladies transmission hydrique; le ratio deau en Afrique est infrieur 1700 m3 par
personne et par an ; dici 2010, 17 pays africains souffriraient directement de la pnurie de
leau ; les investissements pour couvrir les besoins deau et dassainissement sont estims
12

milliards de dollars par an (15) .

Les ressources en eau risquent de devenir des sources de conflit et de guerre ; lO.N.U.
avait recens plus de 300 zones potentielles de conflit dans le monde .
En Algrie,

en 2006, la distribution irrgulire, les pnuries deau touchent pratiquement

lensemble de la population ; le taux de raccordement des populations du pays aux rseaux


deau potable et dassainissement atteint 85% ; les rseaux existants nont jamais permis
une satisfaction normale et rgulire des besoins de la population, surtout dans les
agglomrations importantes; ltat des canalisations est tel que plus de 50% de cette eau est
perdue dans les fuites ; le dficit en eau de la wilaya dOran est estim , en 2006, 200 mille
m3 par jour ; cette situation sexplique en partie par le manque de ressources ; le taux de
remplissage des barrages ne dpasse pas les 7%

(16)

; aprs de nombreuses tentatives

infructueuses de rgler localement ce problme, les pouvoirs publics avouent leur


incapacit grer correctement cette eau ; ils font dsormais appel des entreprises
trangres spcialises comme la Lyonnaise des Eaux , ou bien Suez, afin de moderniser le
rseau existant et grer la distribution ; pour laccs leau potable de la population , les
objectifs de lhorizon 2015 seraient datteindre le taux de 50%.
La Marseillaise des Eaux et lentreprise chinoise C.G.C. sont charges, partir de lanne
2006,

de la rhabilitation du rseau deau potable de Constantine .

Les experts affirment que lAlgrie avait fourni dimportants efforts en vue daccrotre
ses efforts de stockage, mais navait pas accord suffisamment dimportance aux aspects
de protection et de prservation de ses ressources en eau ; plus de 30 millions de m3 de vase
se dposent annuellement dans les barrages ; plus de 200 millions de m3 deau svaporent
chaque anne ; lAlgrie enregistrerait un dficit de 1 milliard de m3 deau lhorizon
2025 ;

seulement lEst du pays serait pargn par le dficit hydrique ; les experts algriens

prconisent la gnralisation de la technique de la recharge artificielle des nappes


souterraines et le dveloppement du dessalement de leau de mer (17) .

56

Les pays du tiers monde, les pays africains, dpourvus de moyens humains et financiers
sollicitent laide internationale pour la gestion de leurs ressources en eau .
La gestion des dchets mnagers se pose avec acuit dans lensemble des pays du tiers
monde ; lvacuation des dchets ne touche que certains quartiers ; dans la banlieue du
Caire

des dizaines de milliers de personnes vivent dans des bidonvilles, proximit

immdiate des dcharges publiques ; elles vivent de lexploitation des dchets par le tri
slectif manuel et artisanal ; ce sont les fameux chiffonniers ; en Algrie, toutes les
dcharges publiques se trouvent lair libre, avec de nombreuses consquences sur la sant
de la population et sur lenvironnement ; la dcharge, de Oued Smar , Alger, stend sur
une superficie de 30 ha ; 30 millions de m3 de dchets y sont entreposs ; ils samoncellent
sur une hauteur de 25 m, soit la hauteur dun immeuble de 7 tages ; cette dcharge est
sature depuis lanne 2000 ; malgr cela, faute dune autre alternative, elle continue
rceptionner, quotidiennement, quelque mille voyages dordures ; ceux-ci sont effectus
par des camions dont le tonnage varie de deux vingt tonnes ; la gestion de cette dcharge
savre de plus en plus dlicate dans la mesure o le dficit en matriel roulant augmente
les difficults de la collecte ; les infiltrations deau de pluie dans le sol risquent datteindre
les nappes deau souterraines ; la pollution provoque par la dcomposition des dchets et
la fume nocive menacent la sant des populations limitrophes ; celles-ci souffrent de
maladies lies au domaine respiratoire ; elles narrtent pas de rclamer , depuis plusieurs
annes la fermeture du site .
Afin de mieux sauvegarder lenvironnement, les pouvoirs publics, en Algrie, envisagent
de grer les ordures de manire plus efficace; il est question de traiter ce problme, en
accord avec les directives de la mondialisation et du dveloppement urbain
durable ; dsormais les dcharges lair libre de plusieurs wilaya seraient fermes; elles
seraient remplaces au fur et mesure par des sites denfouissement
Constantine

(18)

; la wilaya de

prvoit, partir de lanne 2006, la cration dun centre denfouissement

technique des dchets Bougharb, dans la commune de Ben Badis ; celle-ci est distante de
40

km par rapport au chef lieu de la wilaya ; cette dcharge concernera les communes de

Constantine,

du Khroub, Ain Abid, Ben Badis, Ain Smara ; ces communes fourniront, en

commun, 500 tonnes de dchets par jour ; la commune de Constantine, gnre, elle seule,
367

tonnes de dchets par jour ; afin de rduire le volume des dchets transporter, avant

leur enfouissement, il est prvu la cration dune station de compactage, au niveau de


Constantine

; celle-ci sera dote dun quipement spcifique ; les dchets traits seront

transports dans des containers, sous volume rduit, o ils seront enfuis dans des casiers ;
57

les eaux dcoulement de ces dchets seront stocks dans des bassins et pures avant leur
rejet dans loued ; une enveloppe de 110 millions de D.A. a t prvue pour la 1 tranche des
travaux ; un appel doffres est lanc en vue de la ralisation dun centre de recyclage des
dchets au niveau du Palma (19) .
La politique de la gestion des ordures sachemine, selon les responsables du secteur vers
le tri slectif ; cest le seul moyen de diminuer le tonnage destin aux sites
denfouissement ; cette technique permettrait de revaloriser des dchets susceptibles dtre
recycls.
Lindustrialisation des pays du tiers monde ne se conforme pas toujours aux normes de
protection de lenvironnement ; en Algrie, la tendance la littoralisation du pays a
provoqu des effets pervers au plan cologique quand on sait que 1 million de m3 deau
pollue se dversent dans la mer et que 10 millions de tonnes de sable auraient t
illgalement extraits ; en outre de 1963 1993, 120 650 hectares appartenant au foncier
agricole avaient t perdus cause de lempitement ; les dunes bordires des plages se
sont rtrcies et ne peuvent assurer leur rle de protection de lcosystme ctier naturel ;
le niveau des pollutions marines augmente particulirement dans les zones mitoyennes des
grandes mtropoles ou celles voisines des complexes industriels engendrant une baisse
sensible des ressources halieutiques ; 250 mille tonnes de dtritus sont jetes, chaque anne,
dans la mer et les cours deau ; 350 mille tonnes sentassent dans des zones hautement
sensibles.
Les produits chimiques au profit de lagriculture sont utiliss sur une superficie de 1 600
000

hectares de terres arables ; lusine de production de pte papier de Mostaganem, la

cimenterie de Hamma Bouziane, lusine de phosphate Asmidal de Annaba, le rejet des


produits chimiques dans les eaux de loued El Harrach donnent un aperu de cette
situation ; les catastrophes survenues la suite de certaines ngligences - Bopal en Inde ,
Tchernobyl

en ex U.R.S.S.- lusine A.Z.F. en France- avaient oblig les responsables

concerns, lchelle mondiale, ragir ; la cimenterie de Hamma Bouziane avait t


ralise, au cours des annes 1980, dans une zone agricole intensive et forte densit
humaine ; les nuisances gnres par cette usine provoquent des dgts matriels et
humains importants ; les poussires rejetes se fixent aux produits vgtaux et finissent par
les asphyxier ; de nombreux citoyens souffrent de maladies lies la silicose ; les actions
destines amliorer la qualit de lair nont pas eu les effets escompts ; une commission
avait t charge par les autorits pour appliquer les mesures recommandes ; parmi ces
mesures de protection de lenvironnement, figure
58

linstallation dune station-mto

destine rguler les missions de poussire, linstallation de filtres manche, de doseurs


au niveau des chemines (19) .
1.6 - LE DEFICIT EN QUALITE DES CONSTRUCTIONS RECENTES .
LE MANQUE DENTRETIEN DES

LOGEMENTS EXISTANTS .

Afin de maintenir le parc de logements au niveau quantitatif mais aussi qualitatif, il faut
non seulement construire, mais il faut aussi entretenir les logements existants ; il faut aussi
remplacer les logements qui tombent en ruines chaque anne : la Casbah dAlger, la VieilleVille

de Constantine ; en 2004, Constantine , 15 mille familles furent touches par les

glissements de terrain et devaient tre reloges en urgence .


De nombreux obstacles dordre conomique sopposent non seulement la construction
de logements neufs, mais aussi la rnovation et lentretien de ces logements ; les cots
de ces oprations importantes, sont souvent considrs comme des dpenses inutiles ; on
prfre utiliser largent disponible pour la ralisation de nouveaux logements ; les besoins
de renouvellement, calculs raison de 2 % par an, pour les logements ayant 50 ans dge
moyen, slveraient pour lensemble des pays sous - dvelopps plus de 10 millions de
logements.
Dans les pays du tiers-monde, les nouvelles constructions ne sont pas ralises
conformment aux normes en vigueur ; pour de nombreuses raisons, elles ne rsistent pas
aux effets des catastrophes naturelles, telles que les sismes et les inondations ; en 1966,
lO.N.U. valuait 1 million le nombre de personnes dcdes dans le cadre de
tremblements de terre et 600 mille dans des typhons au cours du sicle dernier ; le dernier
tremblement de terre, au Pakistan, avait provoqu des milliers de victimes ; ltat de
vtust des routes navait pas permis de faire parvenir les secours aux populations
sinistres ; le dernier Tsunami au sud de lInde, en 2005, avait provoqu des dizaines de
milliers de victimes et des destructions importantes .
Le sisme de Boumerdes, le 23 mai 2003,avait durement touch les immeubles
dhabitation et les logements sociaux en particulier; les enqutes effectues par les
autorits publiques avaient dmontr la fragilit des nombreux ouvrages qui se sont
crouls; pour de nombreuses raisons, ceux-ci ne rpondaient pas aux exigences prvues
par la rglementation en vigueur ; cette catastrophe avait entran la destruction de 22
mille logements, 160 tablissements scolaires, 6 structures sanitaires ; elle avait absorb une
enveloppe budgtaire de 200 milliards de D.A.; suite ces vnements dramatiques, les
pouvoirs publics se sont dcids mettre en place de nouveaux moyens de contrle ; la loi
04-05

du 14-08-2004- est oriente vers plus de vigilance vis--vis de la qualit des ouvrages
59

et de

la qualification

des entreprises de ralisation ; dsormais , mme des prix

suprieurs, les entreprises soumissionnaires dotes des moyens les plus performants seront
retenues (20) .
En

Algrie,

la rhabilitation des anciennes constructions rentre dans le cadre

doprations ponctuelles ; elle dpend dun certain nombre de paramtres lis la


conjoncture politique et conomique ; une partie importante du patrimoine historique a
ainsi disparu cause du manque dentretien .
A Constantine, partir de lanne 2000, une opration de rhabilitation est prise en
charge par lO.P.G.I. ; 37 immeubles anciens ont t remis en tat ; ils avaient cot 12
milliards et 600 millions de centimes ; cette opration avait pu seffectuer sur la base dun
montage financier rparti de la manire suivante : 60% des fonds proviennent de la wilaya,
20%

de lO.P.G.I. et 20% du citoyen ; en 2003, 42 immeubles avaient t rhabilits ; en 2006,

18

immeubles sont en cours de travaux ; lentretien concernera aussi les constructions

ralises au cours des annes 1970 et 1980 au niveau de Ziadia et de Sakiet Sidi Youssef ; ces
travaux sont confis 40 entreprises spcialises et suivis par des bureaux dtudes ; 100
millions de D.A. sont prvus pour la rfection de ltanchit au niveau de 144 immeubles
(22)

60

61

- 1- 7- LES SPECULATIONS FONCIERES ET IMMOBILIERES .

Les spculations foncires et immobilires ne sont pas le propre des pays sousdvelopps; dans les pays industrialiss, conomie de march, la valeur vnale dun
terrain est fixe par le jeu de loffre de la demande ; les pouvoirs publics interviennent
souvent pour rglementer les transactions foncires et viter ainsi certains effets nfastes,
dus aux prix du march .
Certaines solutions sont adoptes dans ce sens ; elles consistent entre autre en
lexpropriation des terrains, donc leur rachat afin de les utiliser de la manire que l Etat
considre la mieux approprie pour ses objectifs ; ces terrains sont destins au trac des
voies de circulation, aux quipements socio-conomiques , aux lotissements pour lauto
construction, aux programmes dhabitat collectif ; lEtat ne permet pas, sauf dans quelques
rares exceptions, les transactions foncires et immobilires .
Dans les pays sous-dvelopps, la crise du logement a pour consquence une forte
demande en terrains destins la construction et une forte spculation ; en Algrie, en 2006,
le dtournement du foncier agricole avait fait lobjet de 15 600 enqutes ouvertes auprs de

62

la justice ; lest du pays est le plus touch par les dtournements de ce secteur avec 7237
affaires

(23)

; les rglements durbanisme concernant les dlimitations des plans de

dveloppement urbain, la constitution des rserves foncires sont difficiles appliquer ; les
moyens de contrle demeurent inefficaces ; lefficacit des pouvoirs publics dpend de la
structure administrative du pays et de son niveau de dveloppement ; les moyens dont
dispose lEtat en vue daccorder les permis de btir ou de construire, laborer les
rglementations, inspecter les chantiers demeurent insuffisants ou inefficaces ; les
pressions de toutes sortes qui sexercent sur ladministration expliquent certaines prises de
dcisions incohrentes au gr des rapports de force et des influences .
Les rglementations mises en place sont complexes, elles sont souvent importes ;
conues dans le cadre de stratgies long terme, afin dapporter des solutions ponctuelles
aux problmes immdiats ; elles demeurent difficiles faire respecter ; les cots de la
construction reprsents par la valeur du terrain, le cot des matriaux de construction, le
cot de la main-duvre demeurent levs par rapport au niveau de vie de la population .
Devant lampleur des problmes de lhabitat, les autorits publiques choisissent des
solutions extrmes ; soit, elles cartent la participation des citoyens, soit elles laissent
linitiative individuelle se dvelopper dans lanarchie ; dans les pays du Tiers-monde,
lhabitat, le logement social se trouvent souvent exclus des proccupations des dcideurs .
2 - LE LOGEMENT SOCIAL DANS LES PAYS DU MAGHREB.
LA TUNISIE :
INTRODUCTION :

A limage des pays sous-dvelopps, des pays du Maghreb, la Tunisie est confronte
une importante demande en logements; sa population, daprs le recensement de 1997, est
estime 9,2 millions dhabitants ; le niveau de vie de la Tunisie est le plus lev des
pays du Maghreb; le revenu national brut par habitant est de lordre de 3,160 dollars ce qui
correspond 6 760 dollars de P.P.A. Parit - Pouvoir dAchat -; en comparaison avec celui
de lAlgrie avec 2620 dollars, le Maroc 1930 dollars .
Sa croissance dmographique, avec un taux annuel de 1,7 est moins importante quen
Algrie
Taux
5,32

- 2 - et la moyenne des autres pays du Tiers-monde o le taux avoisine les 2,5 ; le

dOccupation des Logements - T.O.L. - de 5,6 est plus lev que celui de lAlgrie avec

en 2005 ; la population tunisienne est urbanise 63% ; ce taux est plus lev que celui

de lAlgrie avec 60 % et de la moyenne mondiale avec 46% ; 23% de cette population est
concentre dans les grandes agglomrations ; certaines de ces agglomrations dpassent le
63

million dhabitants ; ce taux de concentration urbaine est suprieur celui de l Algrie avec
13%

et de la moyenne mondiale avec 16% .

Lune des consquences, relative cette situation, est le dveloppement important de


lhabitat spontan et des gourbivilles; la plus importante de cette concentration anarchique
et tentaculaire se retrouve dans la capitale du pays; ainsi la banlieue de Tunis est occupe
dans ses parties ouest, nord et sud par des habitations prcaires .
Cette situation est en rapport avec labsence, au cours des annes 1970 , dune politique
volontariste vis--vis du logement social ; au cours de cette priode , la production de
logements sociaux ne correspondait pas limportance de la demande ; dautre part loffre
des logements sociaux disponibles tait oriente, en priorit, vers les couches solvables de
la population .
Au dbut des annes 1960, le logement social, appel communment Logement
Populaire

et Logement Ouvrier , tait entirement pris en charge par lEtat ; la population

avait la possibilit de bnficier de la formule Location- Vente sans tre oblige de


verser une avance ; cette aide tait suivie dun prt sans intrt, remboursable sur une
priode dune trentaine dannes ; partir de lanne 1963, il fut demand aux bnficiaires
le versement dune avance de 20% du montant de la construction ; le complment tait
attribu sous la forme dun prt au taux de 5% remboursable sur une dure de 20 ans ; suite
des difficults financires, en rapport avec la nouvelle formule de financement, un
organisme public, la socit S.N.I.T. fut charge dachever les travaux de ralisation
entams par dautres entreprises; le financement des logements sociaux sera dsormais pris
en charge par de nouveaux organismes publics; afin de rpondre de manire plus efficace
la demande croissante en logements sociaux, les pouvoirs publics dcident, au milieu des
annes 1970, de restructurer le secteur de lhabitat ; lun des objectifs visait crer une
dynamique nouvelle au sein de ce secteur; la nouvelle orientation prvoit la mise en place
de tout un ensemble de mesures incitatives capables de rpondre ces nouveaux objectifs ;
ce sont les nouveaux

moyens institutionnels juridiques et financiers; des nouveaux

organismes sont ainsi crs; un systme de prts, de subventions, des conditions


avantageuses sont accords aussi bien la population quaux entreprises de ralisation .
Cette nouvelle politique est base sur la redfinition du rle des intervenants ainsi que la
dlimitation des responsabilits de chaque partie ; ces intervenants sont, soit des
organismes nouvellement crs, soit des organismes existants auxquels sont attribus une
mission nouvelle; cest dans ce cadre que furent crs les organismes suivants :

*-

LAGENCE FONCIERE DHABITATION - A.F.H -

64

Celle-ci est charge de lamnagement, de la viabilisation, du lotissement des terrains


destins accueillir les zones dhabitation ; afin de limiter la spculation foncire et de
moraliser les transactions, cet organisme soccupe aussi de la constitution des rserves de
terrains urbaniser; lA.F.H. livre les terrains quips de voiries et raccords aux diffrents
rseaux de V.R.D.; elle assure la vente des terrains et le contrle des travaux .

*-

LA CAISSE NATIONALE DEPARGNE LOGEMENT - C.N.E.L. -

Celle-ci est spcialise dans la collecte de lpargne oriente vers la ralisation des
logements sociaux et loctroi de crdits sous certaines conditions .

*-

LE FONDS NATIONAL DAMELIORATION DE LHABITAT.

Cest un organisme public charg du financement des oprations destines la


construction, lamlioration de la qualit et lassainissement des logements sociaux .

* -

LE FONDS DE PROMOTION DES LOGEMENTS SOCIAUX. - FO.PRO.LO.S. .

Cet organisme public est cr en 1977; il est charg daider le financement des mnages
faibles revenus; il est aussi charg

de pallier les insuffisances de la C.N.E.L.; le

financement des logements seffectue sur la base dun prlvement de 2% effectu sur le
salaire des ouvriers; les
Logements Sociaux

logements sont raliss par la

Socit de Promotion des

; cet organisme fut, plus tard, orient vers des prts en direction des

personnes dont le revenu se situe entre une et deux fois le S.M.I.G.; les remboursements
seffectuent sur la base de mensualits de 20 Dinars tales sur une priode de 15 ans ; le
plafond des prts est fix 2 800 Dinars; il permet laccs au logement suburbain; cet
organisme a pu dgager de nouvelles ressources de financement; aprs avoir rpondu aux
besoins des catgories sociales faibles revenus, il soriente actuellement vers les
catgories sociales revenus moyens, vers les salaris, pour lacquisition dun logement
conomique .

*-

LA SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE DE TUNISIE - S.N.I.T. -

Cet organisme public tait lunique promoteur immobilier depuis lanne 1957; il

tait

charg de toutes les oprations en rapport avec la promotion immobilire; la promulgation


de la loi N 74-59 du 20 Juin 1974 est dcide afin de stimuler la promotion immobilire sur
lensemble du territoire national; le secteur priv est appel pour la premire fois
participer cette nouvelle activit; de nouveaux rapports sont tablis entre les promoteurs
immobiliers et les futurs acqureurs de logements sur la base dun cahier des charges
appropri ; celui -ci vise la clarification des responsabilits de chaque partie ; il est destin
aussi moraliser le secteur de la promotion immobilire ; cette loi fut amende le 2 Juillet
65

1977

avec les objectifs suivants : Etendre son domaine dintervention au secteur locatif ;

classer les projets en fonction de limportance de linvestissement, de la surface des


logements, afin dy inclure des avantages fiscaux .
LA PROMOTION IMMOBILIERE DANS LE MODELE TUNISIEN .

Lun de ses objectifs est de dvelopper le patrimoine immobilier national afin


dattnuer la tension sociale vis--vis du problme du logement ; la promotion immobilire
prive fait intervenir de nouveaux moyens en dehors du secteur public jusque-l dtenteur
du monopole ; lintervention de lEtat demeure importante dans laffectation des terrains
dassiette, dans la fixation de leur prix de vente ainsi que dans lamnagement de ces
terrains; les pouvoirs publics continuent jouer leur rle de rgulateur dans le cadre de la
lutte contre la spculation foncire afin que le prix de revient des logements demeure
accessible la majorit de la population; la loi N77-47 du 2 Juillet 1977 dfinit le domaine
dintervention de cette profession ; il est prcis que son objectif sera la construction
dimmeubles destins la vente ou bien la location ; les trois quarts - 3/4 -de la surface
des planchers construits sur les terrains amnags ou acquis seront destins lhabitation .
LA PROFESSION DU PROMOTEUR IMMOBILIER :

Lexercice de cette profession est ouvert toute personne physique ou morale constitue
en socit de promotion immobilire en vertu de la loi cite prcdemment ; le futur
promoteur doit, en premier lieu recueillir lagrment du Ministre de lEquipement et de
lHabitat ; celui-ci sobtient sur avis dune commission consultative institue cet effet ; il
devra tre en conformit avec le dcret N74-759 du 30 Juillet 1974 , modifi par le dcret
N77-815

du 30 septembre 1977.

a - Les conditions dagrment .


Les promoteurs immobiliers doivent jouir de la nationalit tunisienne, justifier dune
honorabilit reconnue, dune comptence professionnelle, et sassurer du concours des
hommes de lart; ils doivent disposer dun capital minimum de 35 mille Dinars.
b - Les avantages fiscaux .
Les pouvoirs publics prvoient dans la loi du 2 Juillet 1977 des avantages fiscaux au profit
des promoteurs immobiliers afin de stimuler leur activit ; ces avantages fiscaux qui
stalent sur une priode de 5 annes dactivits concernent les droits denregistrement
des actes constitutifs de lentreprise , des actes relatifs aux modifications du capital social
ainsi que des statuts; ils concernent aussi le dgrvement fiscal des revenus ou des

66

bnfices investis dans la souscription du capital initial ou des augmentations ultrieures ;


cette exonration concerne la moiti de la valeur du titre et porte sur :

- Le revenu global annuel des personnes physiques assujetties la C.P.E. dans la limite
des 30 % du revenu imposable lorsquil ne dpasse pas 4 300 Dinars; cette limite est porte
50 %

pour la partie du revenu qui excde la somme de 4 200 Dinars.

- Le bnfice des personnes morales assujetties limpt relatif la taxe professionnelle


ou limpt sur le bnfice des professions non commerciales .
c - Agrment des projets .
Tous les projets de promotion immobilire doivent tre agrs par le Ministre de
lEquipement et de lHabitat ; le projet doit rpondre certaines conditions :
* - Etre en conformit avec le cahier des charges rglementant la profession de promoteur
immobilier sur le plan technique, foncier et financier, conformment au dcret N77-816 du
30-09-77.

* - Proposer un schma financier comportant au moins 30 % de fonds propres pour les


logements conomiques ; les entreprises qui ne peuvent justifier que dun autofinancement
de 20% pourront prsenter une caution bancaire pour le complment .
* - Disposer seulement de 10% de fonds propres concernant la ralisation des logements
suburbains ; cette mesure est destine encourager la ralisation de logements en faveur
des catgories sociales dfavorises .
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .

1 - Yves LACOSTE
2 -

O .N.U.

Humains

: Gographie du sous - dveloppement P.U.F- - p.188. 1968 .

- Rapport de la 1re Confrence des Nations- Unies sur les Etablissements

Vancouver - 1976- : rponses des pays lenqute sur les bidonvilles in

Enqute sur la

situation du logement dans le monde .


3- B. Granottier

: Auto-construction assiste et participation populaire rapport prsent

au sminaire sur le dveloppement organis par lUNESCO au Caire en 1977.


45-7-8- BANQUE MONDIALE - Rapport
Developing Countries

.1976 2004 -

6- Ministre de lenvironnement art.


9 - T.Mende
10 - M.H.U.

de Country report to German Fondation for

in le quot. Le Quotidien dOran du 13-02-2005-P.03-

LInde devant lorage - Ed. du Seuil-1950-p.80

in le quotidien Libert du 24/01/2002 p.7

11 - M.H.U. : dclaration

du ministre de lHabitat .
67

12 - M.H.U.

in le quotidien Libert du 21/11/2002- p.9- daprs R.G.P.H

13 M.H.U. in

le quotidien El Watan en date du 25/11/2002 p.7

14 - Ministre des Travaux Publics : Rapport


15- Rapport

- mois de janvier 2006 .

du 13 Congrs Africain des Ressources Hydriques dAlger Fvrier 2006in

le quot. Libert du 14-02-2006- p.0716- Direction

hydraulique dOran- art.in le quot. Le Quotidien dOran du 29-01-2006 - P.11-

17 - Rapport

du 1 Colloque International de lEau de Blida- Fvrier 2006- in le quot.

Libert

du 19-02-2006-p.04 .

18- Ministre de lEnvironnement art. in


19- - Direction

le quot. Le Quotidien dOran du 15-02-2006- P.02 -

de lEnvironnement de Constantine Rapport in le quot. Le quotidien

dOran - du 09-02-2006- P.19- et du 18-02-2006- P 09 .


20- Direction

de lEnvironnement de Constantine Rapport in le quot. Le quotidien dOran

du 20-02-2006- P 07 .
21- M.H.U.
22 - O.P.G.I. Constantine
23 Dtournement

art. in le quot. El Acil du 22-02-2006- P.02-

du foncier agricole in le quot. El Watan du 29-12-2005- p.04-

Ministre de lAgriculture

art. in le quot . Libert du 08-02-2006- P.03-

- DEUXIEME PARTIE -

LE

LOGEMENT
68

SOCIAL

EN ALGERIE .
LES OBJECTIFS ET LES MOYENS
DE PRODUCTION .

- CHAPITRE 1 LE LOGEMENT SOCIAL EN ALGERIE .


LES OBJECTIFS ET LES MOYENS DE
PRODUCTION
AVANT LINDEPENDANCE DU PAYS .
INTRODUCTION :

En Algrie, la mobilit gographique de la population est intimement lie la


dstructuration du milieu rural traditionnel, la confiscation

des meilleures

terres

agricoles entreprises par la colonisation franaise; cette opration fut entame avec le
Cantonnement

en 1856-1857, le Snatus Consulte en 1863 et la loi Warnier en 1873 ; durant

cette premire phase de la colonisation, les grands centres urbains avaient perdu une partie
de leur population qui stait rfugie dans les campagnes .
La dgradation des structures sociales et conomiques du monde rural avait provoqu
une urbanisation anarchique ; elle se traduisit par un processus migratoire important entre
les villes et les campagnes ainsi quune concentration importante des hommes et des

69

activits ; le processus durbanisation est assimil au processus global dexplosion urbaine


dans les pays en voie de dveloppement .
Le sous-dveloppement se traduit dabord par une croissance dmographique non
matrise ; la ville se caractrise par la juxtaposition de deux zones urbaines, lune
structure et produite dans un cadre officiel, lautre, informelle, considre comme
marginale par rapport la premire ; on constate une rupture entre lespace conu et
projet et lespace vcu de lurbanisation .
En Algrie, lampleur de la croissance dmographique commence apparatre la fin de
la premire Guerre Mondiale ; elle est marque par une relative mobilit de la population
algrienne ;celle-ci se dirige vers les centres urbains sous forme dexode rural,
durbanisation, soit vers la France dans le cadre de lmigration .
Cette population surbanise dabord dans la ville traditionnelle vers laquelle soriente le
flux migratoire ; celleci ne peut accueillir quune partie de cette population ; elle finit par
atteindre son seuil de peuplement optimal .
Les ressources des immigrants ne leur permettaient pas laccs direct des constructions
en dur, dont les prix taient inabordables ; cette population ne runissait pas non plus les
conditions pour habiter les H.B.M. en construction ; la seule possibilit qui lui restait,
ctait le recours lhabitat prcaire, au bidonville .
Les bidonvilles se dveloppent sur des espaces plus ou moins dvaloriss, la priphrie
de la ville, proximit de la dcharge publique, cest un regroupement de constructions
htrognes, o les constructions en dur ctoient les constructions sommaires.
A lintrieur du tissu urbain apparaissent des formes spatiales incontrles, par la
prolifration des constructions illicites, de lhabitat prcaire, des bidonvilles .
La ville de Constantine, limage des autres villes algriennes subit cette forme
durbanisation sauvage ; lurbanisation incontrle, qui a pris une ampleur particulire
avec la crise du logement, devient une crise urbaine avec de nombreuses consquences sur
lorganisation et le fonctionnement de la ville ; la croissance planifie des villes est remise
en question : dun ct la ville structure avec une population intgre, de lautre, lhabitat
informel occup par une population rurale marginalise ; cette population est value
partir de certains indices :
-

Sa localisation dans la ville : proximit de la Vieille Ville, sur les berges du


Rhummel

Le cadre bti dans lequel elle volue, diffrenci par rapport au reste de la ville .

Son origine : rurale .


70

Sa mauvaise insertion dans le circuit conomique urbain .

Le fort pourcentage de chmage et de sous- emploi .

Le faible taux de scolarisation et dalphabtisation .

La dualit du processus durbanisation : ethnique - culturelle politique .

Les projets de recasement , mens par les autorits coloniales navaient pas donn de
rsultats concluants .
-1- APERCU HISTORIQUE SUR LE PROCESSUS DURBANISATION DE LALGERIE .

Lhistoire de lurbanisation en Algrie est faite dune srie de successions et de


ruptures correspondant aux multiples occupations du pays ; les conqurants qui se sont
succds au cours de son histoire ont en effet impos leur propre systme urbain rpondant
aux intrts, aux conceptions et aux desseins des diffrents occupants .
LAlgrie, bien quappartenant lensemble maghrbin, a connu un processus
durbanisation diffrent de celui de ses voisins : le Maroc et la Tunisie
Afin de

comprendre le processus durbanisation de lAlgrie, il est ncessaire de

remonter du prsent vers le pass ; la gographie et lhistoire peuvent en effet expliquer et


dterminer le fait urbain; chaque stade de lorganisation sociale dun pays correspond un
dveloppement urbain spcifique .

*-

La Berbrie, dans lantiquit, avait une vocation essentiellement rurale ; son

activit

tait tourne vers le travail de la terre ; les premires villes algriennes furent des
comptoirs ctiers installs par les Phniciens et les Carthaginois .

*-

La priode romano-byzantine : linvasion romaine prit le relais des Carthaginois et

dveloppa de nombreuses villes telles que Djemila , Timgad, Cirta, Hippone .


Linvasion romaine prit la forme dune colonisation urbaine; la ville apparat comme un
support de la domination politique et administrative du pays ; cest aussi le support de
lexploitation mercantile de la culture et du ngoce de crales : lAlgrie - grenier de
Rome

- ; la ville, dans ce systme, nest pas un lieu de production, mais un centre de

domination et de gestion ; la premire civilisation urbaine en Algrie est issue de la


domination romaine, puissance coloniale venue de la mer .
La carte du rseau routier de lAfrique romaine tablie par Pierre Salama en 1951
tmoigne de sa densit et de sa rigueur

(1)

; larmature urbaine romaine perdit de son

dynamisme sous laction des Vandales et des Byzantins .

71

Ce systme seffondrera et les fonctions socio spatiales des villes telles que
ladministration, la gestion, seront remplaces par la domination de chefs Vandales ou
Byzantins

; les villes romaines prirent laspect de garnisons et de forteresses .

* - La priode

arabo- berbre :

La conqute arabe, contrairement aux conqutes prcdentes, ne se fait pas partir de la


mer; les Arabes abordent le pays par la voie terrestre et entreprennent de dvelopper les
villes de lintrieur; le rseau des villes arabes rpond de nouvelles proccupations, aussi
bien la diffusion du message religieux que les changes des biens et des services ; les
Arabes

dveloppent lintrieur du pays leur propre rseau routier et leur systme de

villes ; leurs schmas urbains et lorganisation de lespace sont encore perceptibles


lheure actuelle : Tiaret - Msila - Tlemcen ; cette relative prosprit connut son tour le
dclin et ne put sopposer larrive des Espagnols puis des Turcs , de nouveau partir de
la mer .

*-

La priode turque .

Les Turcs utilisrent le cadre des anciennes villes arabes quand celles-ci rpondaient
leurs objectifs : perception des impts, prlvement de la rente foncire ; elles taient
domines par les militaires et les fonctionnaires turcs ; les autres villes furent des villes
corsaires tournes vers la mer sans lien rel avec larrire-pays ; les villes maritimes
regorgeaient dtrangers ; Alger comptait plus dEuropens que de Turcs ou dAlgriens ;
seules quelques familles algriennes assimiles participaient la vie publique du pays.
LAlgrie du Nord , en 1830 , comptait environ 3 millions dhabitants entre nationaux et
trangers, y compris les Turcs qui rsidaient notamment dans les villes ; Yves Lacoste
estime la population urbaine 5 ou 6 % de la population totale , soit 150 mille habitants
environ, rpartie entre quelques centres urbains

(2)

; daprs H. Moulau, Alger, Constantine

et Tlemcen, qui avaient attir au xv me sicle 100 mille 150 mille habitants ne comptaient
plus respectivement en 1830 que 30 mille habitants (3).
La population algrienne, compose de communauts, de tribus, vivait dans les
campagnes, replie sur elle-mme ; les villes pr coloniales perdaient de leur influence
antrieure avec laffaiblissement du pouvoir central qui leur assurait leur vitalit ; la
colonisation franaise se retrouva face un systme urbain dclinant dont elle ne tardera pas
assurer le contrle .

*-

La priode franaise .

72

La colonisation franaise entreprit la rcupration des villes, des terres agricoles et la


cration de nouveaux centres de colonisation ; les colons entreprirent le peuplement de
lAlgrie ; en 1840, 25 mille colons y taient tablis ; leur nombre atteignit 130 mille en 1851
pour dpasser 272 mille en 1871 ; cette occupation fut suivie par lexpropriation des
paysans, leur sdentarisation ou leur regroupement forc .
Lun des objectifs tait de rcuprer les meilleures terres en rejetant les paysans vers les
terres pauvres et incultes ; la proprit collective ou Arch essayait tant bien que mal de
faire obstacle aux prtentions des colonisateurs ; la paysannerie algrienne dpossde et
refoule, fournissait au colonat une main-duvre rsigne et bon march ; lexcdent de
la force de travail se dirigeait vers les villes que loccupant transformait et restructurait
pour mieux en assurer le contrle ; certaines villes, qui nentraient plus dans la nouvelle
stratgie coloniale dclinrent : Boghar, Taza, Tadmet ; dautres perdirent partiellement leur
population musulmane : Alger, Constantine .
Les migrants europens sinstallrent progressivement dans les villes existantes o leur
nombre dpasse celui des nationaux : 260 mille entre 1870 et 1900 ; ds 1870, 60% des colons
sont des citadins ; ce pourcentage ne cessera pas daugmenter jusqu lindpendance du
pays : 64% de citadins en 1885, 70% en 1925 sur une population totale europenne de 864
mille habitants ; comme le note Franois Abella, la population europenne tait urbanise
85%

la veille de la guerre de Libration Nationale ( 4) .

Les colons entreprirent la cration de nombreux villages sur les terres riches qui sont des
centres de rayonnement administratif et conomique et des points dancrage dans lespace
nouvellement colonis ; plus de 700 villages furent crs en lespace de 30 annes; les
colons entreprirent le dveloppement dun certain nombre de villes sur la faade maritime
comme Philippeville - Skikda - ; le nombre des agglomrations urbaines et semi-urbaines
atteignit 113 la veille de lindpendance du pays .
Le nouvel aspect des villes subit linfluence du modle occidental : habitat vertical, vie
extrieure ; lintroduction dun nouveau modle conomique cre des rapports de
production nouveaux ; les villes algriennes prsentaient dj une sgrgation entre la
population europenne et la population autochtone ; lune occupait le nouveau centre
urbain structur et moderne, lautre tait refoule vers la priphrie et dans les mdinas,
quartiers traditionnels, augurant larrive des bidonvilles dans la nouvelle organisation
urbaine ; la nouvelle armature urbaine, faonne aprs plusieurs annes de prsence
franaise se prsente de la faon suivante :

73

A - Les mtropoles :Alger, Oran, Constantine assurent le rayonnement conomique et la


fonction de commandement sur les trois rgions du pays : lAlgrois, lOranie et le
Constantinois.
B - Les villes moyennes : certaines villes de cration arabo-berbre , prdominance de
peuplement algrien sadaptent aux nouvelles fonctions coloniales : Tlemcen - Batna Mascara

- Miliana .

Dautres, de cration coloniale : Blida - Sidi-Bel-Abbs , de peuplement majoritairement


europen sont situes sur des terres agricoles riches et assurent lactivit agro-industrielle
du pays sous la direction du colonat .
- C - Les petites villes agricoles et ctires du Nord :
Structures selon le mme schma urbanistique, elles assurent des fonctions dchanges,
dadministration et de lieux de rsidence pour la population europenne ; on y trouve la
petite et moyenne industrie ainsi que des commerces : Boufarik - Cherchell Mohammedia
- D - Les villes de garnison et dadministration :
Elles assurent la prsence franaise lintrieur du pays ; ce sont des antennes
administratives et des relais militaires : Mecheria , Djelfa , Saida , Tbessa ; elles sont
situes gnralement dans les hautes plaines et le sud du pays ; on y remarquera de larges
avenues traces de manire gomtrique, de grandes places ; autour de ces villes sont
disposes les garnisons .
- E - Les villes du Grand Sud :situes dans les Oasis, ces villes traditionnelles assurent les
fonctions dadministration et de commerce vis- vis des rgions dsertiques qui les
entourent ; ainsi sest progressivement organis un nouveau rseau urbain, avec une
nouvelle orientation des changes .
- 2 - LES REPERCUTIONS DES FLUX MIGRATOIRES SUR LESPACE URBAIN
ET SUR LE LOGEMENT SOCIAL AVANT

1958 .

EXEMPLE DE CONSTANTINE .

Entre les annes 1926 et 1936, le taux de croissance annuelle tait estim 1,85% pour
lensemble de lEst algrien ; les six principales villes avaient un taux de croissance annuel
de 3,5% ; au cours de cette priode, lquilibre agropastoral, dj fragile, tait de nouveau
affect par la loi du 4 aot 1926 qui constituait la reprise de la colonisation des terres Arch ;
pour des raisons conomiques , lexode rural seffectuait de prfrence en direction des
villes ctires o se dveloppaient les activits portuaires .
A partir des annes 1930, les premires formes dhabitat informel, les bidonvilles,
apparaissent dans lespace urbain ; les premiers bidonvilles apparus Constantine, se sont
74

localiss proximit des arcades romaines et de la dcharge publique, sur les berges du
Rhummel

; les dplacements de la population algrienne sont motivs par un besoin de

survie dans la ville ; cest une population conomiquement faible qui sinstalle en dehors
des structures spatiales traditionnelles, lesquelles finirent par atteindre leur seuil de
saturation ; ce mouvement dmographique verra la population algrienne de la ville
saccrotre plus rapidement que la population europenne .
A la fin des annes 1930, ce phnomne prend de plus en plus dampleur ; les
personnalits politiques musulmanes, membres du Conseil Gnral du dpartement de
Constantine, attirent lattention des autorits sur les conditions insalubres de leurs
concitoyens ; elles insistent pour quelles prennent des dcisions lgard de cette
population marginalise .
Ce constat permet de prendre des mesures en vue dentreprendre la lutte contre les
taudis , terme utilis pour dsigner les bidonvilles ; il est question de crer des cits
indignes en zone urbaine et des centres ruraux dans les campagnes; il faudra
attendre lanne 1953 pour voir une des premires cits indignes prendre forme
Constantine ; ce seront en fait les couches moyennes qui bnficieront de cette ralisation :
cest la cit Ameziane devenue plus tard la cit des Martyrs .
A la veille de la 2guerre mondiale, lattractivit des villes algriennes subit un
ralentissement sensible en raison dun mouvement dmigration en direction de la France ;
le dpeuplement des campagnes sexplique en partie dans le processus daffectation des
ressources agricoles, par le transfert de la rente agricole en ville et son rinvestissement
dans des activits urbaines .
Entre les annes 1936 et 1948, le flux migratoire en direction de la ville de Constantine
diminue ; il naura pas de consquences directes sur le volume de lhabitat informel ; une
enqute effectue en 1947 par les services des Ponts et Chausses fait tat de 40 mille
personnes vivant dans les bidonvilles .
Entre 1948 et 1954, le volume de limmigration est estim 12 900 personnes,
correspondant 2,6% de la population de Constantine ; cette priode de reprise de lexode
rural verra la ralisation de 1800 bidonvilles paralllement 2900 logements construits en
dur dans le cadre de lhabitat informel .
Cette forme durbanisation de la population algrienne ne rompait pas lquilibre du
systme urbain colonial; cependant elle risquait de reprsenter, moyen terme, lamorce
dun processus de rupture entre les deux communauts ; les espaces occups risquaient en

75

effet de devenir des noyaux dattraction des flux migratoires et former progressivement les
supports dune dualit entre la ville europenne et la ville indigne .
En 1952, la question du dveloppement des bidonvilles fait lobjet dune dcision au
niveau du Gouvernement Gnral de lAlgrie ; larrt du 2 Mai 1952 prvoit loctroi de
subventions aux communes qui interviendraient dans la rsorption des bidonvilles situs
sur leur territoire administratif ; larticle 7 fixe les conditions auxquelles sont soumises ces
communes et insiste sur le fait que toutes les dispositions devront tre prises par les
communes pour la disparition totale et dfinitive des bidonvilles, objet des reconstructions
de recasement et le non dveloppement des autres bidonvilles pouvant exister sur le
territoire de la commune .
A partir de 1954, lapport dmographique externe, constitu essentiellement de population
rurale, identifiera ce processus une ruralisation de la ville ; la population rurale
constituera, en effet, la catgorie sociale dominante parmi la population non europenne
de la ville .
Jusquen 1936, les proportions entre les deux populations taient pratiquement
identiques ; entre lanne 1954 et 1960, la population algrienne de Constantine est passe de
102 650

178 mille personnes ; entre 1948 et 1956, comparativement, cette population ne

stait accrue que de 25 mille personnes ; lquilibre dmographique navait pu se

76

maintenir au del de lanne 1948 ; lurbanisation de la ville se traduira par deux logiques
antagonistes : lune refltera les formes du processus migratoire autochtone, lautre, la
logique de ladministration coloniale ; la dualit spatiale de la ville correspondra une
dualit ethnique, culturelle et politique .
A partir de 1954, la population algrienne sera deux fois suprieure la population
europenne ; partir de 1960, on aura la proportion dun Europen pour 4 Algriens ; en
1960,

plus de 33% des habitants de Constantine sont arrivs aprs 1954 ; 41 % de cette

population y rsidaient depuis moins de 12 annes .


En 1954, le recensement officiel estimait le parc global de logements de Constantine 21
542

units ; les logements de type europen reprsentaient 62,8% de cet ensemble soit 13 545

units; la population musulmane occupait 4 105 logements, cest--dire 30% des logements
de cette catgorie .
En 1960, le parc de logements de Constantine tait valu 40 mille logements dont
seulement 15 mille de type europen ; la population occupait 11 300 logements de cette
catgorie ; la population europenne, en 1960, slevait 43 mille personnes alors que la
population algrienne reprsentait 178 mille personnes .

77

De 1945 1955, une rglementation favorisant la construction de logements fut institue ;


durant cette priode 15 mille logements par an en moyenne furent construits sur lensemble
du territoire national, soit le triple de celui davant-guerre .
Au niveau de la ville de Constantine , 1.400 logements avaient t raliss entre 1954 et
1957

; paralllement les cits de recasement sont implantes dans le cadre de la

rsorption des bidonvilles, avec un transfert de population ; des actions avaient t


engages dans la production du cadre bti mais elles restaient limites et ponctuelles ; les
initiatives du pouvoir local, destines attnuer les effets de la crise ne sappuyaient sur
aucune stratgie planifie ou une action coordonne entre les actions militaires et les
actions civiles coloniales .
Les 1.400 logements raliss Constantine, entre 1954 1957 ne correspondaient mme
pas aux seuls besoins daccroissement dmographique estims 15 mille logements, sans
prendre en compte le dficit accumul ; en effet lhabitat informel correspondait une
forme de besoin de logement .
La dynamisation du march contrl du logement seffectua travers le logement locatif
de type H.L.M subventionn par lEtat et des prts la construction pour linitiative
individuelle, lauto construction ; le logement collectif, de type H.L.M. dpendait des
capacits publiques de ralisation qui restaient limites.
La seconde possibilit daccs au logement, grce des prts remboursables tait rgie
par larticle 3 de larrt du 5 aot 1952 ; celui -ci dfinissait les conditions doctroi des
prts en cartant les personnes qui ne disposent pas de ressources rgulires suffisantes,
pour assurer le service du prt sollicit .
-T-11 Evolution dmographique compare de Constantine entre 1926 et 1960 .
Anne

Population algrienne

Population europenne

Population totale

1919

36 783

36 333

73 116

1926

47 086

41496

88 582

1936

56 363

50 467

106 830

1948

77 089

37 249

114 338

1954

102 650

40 675

143 334

1960

178 000

43 000

221 000

Source :Enqute S.E.M.A.-1960

-T- 12 Accroissement dmographique par priode de recensement


PERIODE

population algrienne et population europenne

Population algrienne

Population europenne

78

Accroissement

Taux

Taux

priode

annuel

% Accroissement Taux % Taux%


priode

annuel

1926-1936

9 277

19.70

1.97

8 971

21,60

2,16

1936-1948

20 726

36.80

3.06

-13 218

-26,20

-2,18

1948-1954

25 561

33.20

5.53

3 426

9,20

1,53

1954-1960

75 350

73.40

14.68

2 325

5,70

1,14

Source :Enqute S.E.M.A.-1960

-T- 13-Rpartition des logements de la population algrienne de Constantine


en 1959 selon le type et la priode de construction
Type

de logt .

Gourbis

Priode

Constructions en Maisons arabes

Et constructions dur

de construction .

trs sommaires

de

Avant 1949

2 600

31

2 700

1949- 1954

1 800

22

Aprs 1954

3 500

Total

recasement

bidonville

Units

Imprcis

type traditionnelles

Cits de

Units %

Units

Units

29

5 300

94

2 900

31

200

43

3 500

37

100

500

100

300

3 00

8200

100 %

9 400 100 %

5 600 100 %

500

100 %

Source :Enqute S.E.M.A.-1960

T-14 Rpartition des logements de la population algrienne de Constantine en 1959


- selon le type et la priode de construction Constructions
Cits

de type

volutives-

europen

Constructions de type europen

antrieures
1954

Immeubles

Maisons

collectifs

individuelles
Villas

Units

nits

Units

300

38

2 500

84

400

13

500

62

100

800

100 %

3 000

Total

postrieures 1954

100 %

Units

13200

47

5300

19

300

100

500

100

9100

32

700

300

100 %

500

Source : Enqute S.E.M.A. 1960 -

79

Units

100 %

28300

100%

Cette priode correspond la mise en uvre dune nouvelle stratgie planifie de


dveloppement et durbanisation de lAlgrie .
-3- - LE PLAN DE CONSTANTINE .

Jusquen 1958, le traitement des problmes durbanisation relevait du pouvoir local ; les
initiatives dpendaient des moyens et des ressources disponibles au niveau local ; avant
1958,

il ny avait pas de stratgie planifie et coordonne entre le pouvoir militaire et le

pouvoir civil .
Le plan de Constantine est lanc en dcembre 1958; il sinscrit dans une politique
gnrale de dveloppement de lAlgrie ; parmi ses objectifs, nous remarquerons la
tentative dintgration conomique, politique et culturelle de la population algrienne, dans
un cadre institutionnel colonial .
Ce plan met en place une organisation en vue de la coordination de toutes les actions ;
cest une approche planifie des solutions envisageables et ce, afin de faire face aux
vnements lis linsurrection ; il prvoit des correctifs aux aspects ngatifs et
dramatiques lis la colonisation .
Parmi les objectifs du Plan de Constantine, il est prvu le relogement dun million de
personnes dans les campagnes et dans les villes ; cette opration coordonne est prvue
pour une chance quinquennale , de 1958 1963 .
Le plan de Constantine insiste sur le relogement des populations ainsi que sur la
transformation des structures spatiales ; cette initiative tait considre comme la meilleure
voie dune intgration sociale et culturelle, une sorte de promotion sociale pour une partie
de la population algrienne .
Paralllement la cration demplois et au dveloppement industriel, le plan donnait une
place importante lhabitat, au logement ; les logements devaient tre rpartis de la
manire suivante :
* - Des logements urbains raliss selon des normes conventionnelles, allant des
immeubles de la catgorie suprieure aux logements semi - urbains, soit un total de 200
mille logements .
* - Des logements ruraux destins remplacer les gourbis traditionnels ou loger
dcemment des personnes sans logement .
Une dimension nouvelle est donne la production publique et rglementaire des
logements ; cette production dpendait auparavant de leffet rgulateur du march ; celui ci tait orient vers la satisfaction des besoins de la population europenne .

80

Ce secteur deviendra linstrument dune politique nouvelle en direction de la population


algrienne ; cest galement un instrument de restructuration spatiale dans le sens dune
redfinition des rapports - ville - campagne .
Le projet de ralisation de mille villages, parmi lesquels sont intgrs les centres de
regroupement crs au cours de la guerre, avait pour objectif de freiner lexode rural ; il
donnait aussi les conditions au proltariat rural de mieux sintgrer par la cration de
nouvelles activits ; les nouvelles priorits deviennent :
- Assurer un logement de bonne qualit une partie de la population qui, pour des raisons
diverses, ne trouvait pas ou se loger .
- Donner un logement de transition dautres personnes, jusque-l loges de faon
sommaire ou sordide et qui, dores et dj, pouvaient , grce leurs salaires, soit accder
la proprit, soit payer un loyer modique dans des logements adapts aux conditions de vie
quils recherchent .
- Loger sans effort financier de leur part, les rfugis et, dune faon gnrale, les
occupants impcunieux des bidonvilles .
Pour le dpartement de Constantine, il tait prvu la ralisation de 26.400 logements
urbains et 12.200 logements ruraux, tals sur une priode de 5 annes .
Les problmes damnagement et durbanisme dpasseront, par leur importance, le cadre
municipal et dpartemental; les structures locales verront leur mission oriente plutt vers
le suivi des oprations au niveau local tel que laffinement de llaboration du Plan .

* - Au niveau national, une structure compose de plusieurs commissions est mise en


place ; elle est charge de llaboration et du suivi du plan de Constantine ; cette structure
est compose de plusieurs commissions :
- Agriculture - - Amnagement du Territoire Urbanisme Construction
- Commission Industrialisation - Commission Action Sociale et Culturelle .
- Une commission tait charge de la communication .
Une autre commission dite de Synthse et dEquilibre assurait la coordination des
commissions prcdentes ; leurs objectifs taient orients vers ltude des problmes poss,
soit lchelle du territoire algrien, soit entre l Algrie et la France .

* - A lchelon rgional, niveau intermdiaire entre lchelon central et lchelon


dpartemental,

sont

dlgus

des

conseillers

techniques

dont

les

attributions

correspondaient celles des commissions centrales d Alger ; ces conseillers techniques se


rpartissaient de la manire suivante :
81

Agriculture

Les Ponts - et - Chausses , la Construction , lUrbanisme .

LAction Sociale .

Ces conseillers taient chargs danimer des commissions et des sous- commissions .

* - A lchelon dpartemental, la commission dpartementale du Plan, regroupe entre 20


et 25 personnes selon la spcialit et rparties en 4 commissions .
-

Agriculture.

Urbanisme construction travaux publics .

Industrie et industrialisation.

Action sociale .

Les maires des grandes villes du dpartement ainsi que le prsident du Conseil Gnral,
faisaient partie de la commission dpartementale du Plan .
Lune des particularits du Plan de Constantine est la place accorde lurbanisme en
tant quinstrument technique dune planification de la croissance spatiale et du mode de
gestion de lespace .
Les structures charges dlaborer les plans damnagement et leurs objectifs sont
clarifis et dfinis ; elles interviennent au niveau de chaque secteur ; le suivi des projets sur
le terrain, linstruction des dossiers du permis de construire, laccord pralable pour toute
opration importante dpendent des services dpartementaux de l Urbanisme, rattachs la
Direction

des Transports et des Travaux publics Alger.

Les tudes durbanisme, sous forme de Plan Directeur dUrbanisme P.U.D. sont dlgues
des bureaux dtudes privs ; ceux-ci laborent leur plan selon les directives des
structures dpartementales, en troite relation avec la Direction des Transports et des
Travaux

publics Alger.

La Dlgation Gnrale du gouvernement donne laccord final concernant le Plan


Directeur

dUrbanisme ; lobjectif principal du Plan Directeur dUrbanisme - P.U.D.- est de

remettre de lordre dans lespace urbain ; en tant quinstrument technique, il participe la


stratgie de reprise en main du systme urbain dans le cadre des lois en vigueur ; celui - ci
dterminera dune part les zones de croissance urbaine moyen et long terme et la
correction des formes antrieures de ce plan qui ne sinsrent plus dans lordre recherch
dautre part .
Les oprations antrieures au Plan de Constantine dont le volume est restreint, nont eu
quun faible impact sur la structuration spatiale de la ville ; elles nont pas ncessit des

82

tudes urbaines sectorielles ou globales ; le nombre de logements prvus par le nouveau


plan quivaut 176% du nombre de logements de type europen raliss depuis plus dun
sicle ; lambition de ce projet lui confre les caractres dune reconstruction, do sa
dimension nouvelle et son envergure.
Ce contexte correspond, de manire relative, celui de la France, au lendemain de la 2
Guerre Mondiale,

avec lurgence de remplacer le cadre bti dtruit par la guerre .

Les oprations massives de reconstruction taient orientes vers la ralisation des grands
ensembles priphriques ; le modle conceptuel de la ville reconstruire en Algrie sera
inspir de lexemple franais, ainsi que le type de logement social

valoriser ; les

procdures durbanisme et de construction labores ntaient pas encore entres en


vigueur en Algrie que des oprations de grands ensembles sont lances.
A Constantine, en 1958, 800 logements sont programms Bellevue-ouest ainsi quune
opration daccession la proprit, la cit El Bir, appele El Bir vertical ; une autre
opration destine la rsorption des bidonvilles est lance durant la mme priode,
appele cits de recasement .
Ces trois oprations ont t traites selon la procdure -Z.U.P- : Zones Urbaniser par
Priorit

; cette procdure, instaure en France en 1958, ne sera tendue en Algrie quen

septembre 1960 avec des amnagements partiels ; les procdures de planification et de


rglementation urbaine prvues dans le cadre de la - Z.U.P. - ont influ sur la conception du
Plan

de Constantine .

Lobjectif de la - Z.U.P. - en France est dabord de matriser le domaine foncier ; celui-ci


permet lorientation de la croissance urbaine et les investissements programms ; ceux-ci
seront ainsi mieux contrls ; lobjectif de la - Z.U.P.- sera la reprise du contrle sur le
fonctionnement du systme urbain partir du foncier et du mode dappropriation de
lespace ; cest une lgitimation de lintervention des autorits administratives sur le
foncier ; des prrogatives exceptionnelles du droit commun sont accordes tant
ladministration quau concessionnaire de la personne publique; si lautorit administrative
dcide que les terrains compris dans un primtre donn seraient rigs en - Z.U.P.- , elle
dsigne un organisme concessionnaire charg de les quiper ; celui-ci possde un droit de
premption sur lensemble des terrains ; si cette procdure semblait efficace en France ,
dans lorganisation de la croissance urbaine et la matrise du foncier, elle butait en Algrie
sur lampleur et la spcificit des problmes de lurbanisation ; faute de statistiques fiables,
la croissance urbaine que cette procdure visait ralentir et contenir na pu tre matrise.

83

La croissance urbaine informelle et laccroissement de la population ont dpass les


hypothses optimales ; la production massive de logements tait destine la majorit de la
population, donc accessible tous, y compris la population mal loge, qui occupe les
bidonvilles ; or cette fraction importante de la population relve de lassistance pure et
simple ; ces considrations dordre conomique, viennent se greffer des considrations
dordre culturel et architectural ; lhabitat vertical ncessite en effet une priode
dadaptation pour les populations issues du milieu rural, puis de lhabitat horizontal
constitu par les bidonvilles.
Cette situation oblige les dcideurs reconsidrer la stratgie urbaine poursuivie :
Le problme nest pas tant de connatre lefficacit des outils dont nous disposons pour
crer des logements, que de savoir si la priorit donne jusque- l la construction de
logements, est vritablement dans le contexte algrien, un facteur irrversible de promotion
sociale ; une srie dtudes sur lurbanisation de la population algrienne, travers ses
conditions dhabitat, ses capacits conomiques et son mode de pratique de lespace urbain
a tabli le constat suivant : Une politique du logement tout prix, dans une conomie
pauvre, outre ses consquences inflationnistes, impose des choix et par consquent
lexclusion des insolvables, crant ainsi une sgrgation sociale grave .

-T- 15 Prvisions du Plan de Constantine pour lAlgrie .


Types de logts

Cot unit.milliers de Fr.

Nb. logements

Cot

milliards Fr.

- Luxe

7 000

3 000

21

- Bourgeois

4 500

20 000

90

- H.L.M

2 500

40 000

100

Economique

1 400

80 000

112

- Climat de France

1 100

110 000

121

- Econ. simplifis

550

150 000

82.5

Cits musulmanes

350

177 000

62

- Sommaire

200

155 000

31

735 000

619.5

TOTAL

Source : perspectives dcennales de dveloppement conomique de lAlgrie


Ministre de lAlgrie 1958- p . 263

T-16- Rpartition gographique de lhabitat informel Constantine en 1959 .


84

Zones

Bidonvilles

gographiques

-Bidonvilles-

Constructions en dur

constructions en dur

habitat illgal .

- Djebs
- EL - Attabia

- Cherbonneau

-Domaine Amziane

-Manchar
-chalet des pins
- Bardo

- Chabersas

-pont du diable

-Bentellis

-Arcades romaines

-Avenue de Roumanie

-Ancien abattoir
El-kantara Lamy

-Carrires Lentini-

Sidi-Mabrouk

-Ferme Debono

Route de Batna

Atlan Charcot

-Oued El Had

4km

Sidi-mabrouk infrieur

Sarkina
Amirouche
Sidi Mcid

Ancienne poudrire

Ouled braham
Sidi Mcid

-Sabatier suprieur .
Sabatier infrieur .

Source :S.E.M.A.

-T-17-Dfinition des types de logements occups par la population algrienne -

Type -

- Caractristiques -

Gourbis et constructions trs sommaires

de type bidonville

Murs en toub,

pis, briques crues,

planches ou en tles- toit en chaume ,en


tle, en planches .

Constructions sommaires en dur

de type bidonville

Murs en briques, en bton, en moellons,


ciment - toit de chaume ou de tuiles .

Maisons arabes traditionnelles

Murs en dur Toit en tuiles .

Maisons plusieurs logements autour


dune cour - (ex vieille ville)

Cits volutives horizontales

Logements

intermdiaires

entre

des

logements sommaires et des logements


semi urbains suivant les terminologies
officielles

Cits volutives horizontales

Intermdiaires entre les logements semiurbains et les logements million.

Source : S.E.M.A. 1960 -

85

Ex ; cit des mriers

T. 18- Rpartition de la population algrienne en 1960 - selon les types de logements% par rapport la

Nombre de

- Type de logement -

population

personnes

totale algrienne .

- Gourbis et constructions trs sommaires .

43 900

24,7

- Bidonville en dur

61 000

34,3

- Maisons arabes traditionnelles

36 800

20,7

- Cits de recasement

4 100

2,3

- Cits volutives

4 700

2,6

21 800

12,1

2 100

1,1

3 900

2.,2

17 800

100%

- Logements europens construits avant 1956


Logements

europens

postrieurs 1954

Immeubles collectifs
Villas-Maisons
individuelles

Total
Source : Enqute S.E.M.A. - 1960 -

- 4 - LES CONDITIONS DHABITAT .

Avant 1954 , le parc de logements existant est dj satur ; les possibilits daccueil
dune population supplmentaire sont rduites ; elles sont inexistantes dans le secteur
public et rglement du logement ; celui-ci tait rserv des catgories sociales
dtermines ; la production du logement pour la population algrienne, sous forme de cits
volutives, restera limite 300 units avant 1954 ;lune des caractristiques des logements
occups par la population algrienne est leur surpeuplement qui rduit la surface habitable
par personne ; le taux doccupation par logement est lev pour la population algrienne ;
le logement se composait souvent dune seule pice ; jusquen 1957, la production de
logements restera faible par rapport laccroissement dmographique de la ville .
T.-19- Formes de peuplement des logements de type europen Constantine-1954Forme de peuplement Surpeuplement Surp.

Surp.

Sous

Sous

Total

des logements de type Critique .

Temp.

Normal .

Peupl.

Peupl.

logements

europen Constantine

Admis .

86

Modr . Accent.

de

en 1954 .

Non musulmans

S.C.

S.A.

P.N.

S.P.M.

S.P.A.

25.8 %

16.2 %

39.5 %

14.2 %

4.2 %

9 440
100 %

Musulmans

70.5 %

14.2 %

12.1 %

1 .9 %

1.2 %

4105
100 %

Source : Enqute S.E.M.A 1960 -

Pendant sa priode d application la plus intense, le Plan de Constantine navait pas


permis la livraison de plus de 5 logements par mille habitants soit moins de 50 mille
logements, contrairement aux prvisions .
Les rsultats du recensement sur le peuplement des logements par la population
algrienne, tous types de logements confondus montrent que sur un total de 1.527.804
logements, 1.507.629 sont surpeupls au niveau national .
La population europenne de Constantine avait des conditions dhabitat satisfaisantes :
un T.O.L de 3,7 personnes par logement et un T.O.P de 1, 3 personnes en 1954 ; la population
algrienne qui occupait des logements de type europen, considre comme privilgie
avait un T.O.L de 5,8 personnes et un T.O.P de 2,8 en 1954 .
Les cits de recasement ralises aprs 1954 dans le but de rsorber les bidonvilles,
connaissent un surpeuplement plus accentu que les bidonvilles eux-mmes ; les maisons
traditionnelles de la Veille- Ville connaissent un surpeuplement analogue celui des
bidonvilles ; 62% du parc de logements occups par la population algrienne taient
constitus dune pice unique ;la densit est leve dans des logements exigus ; la taille
des logements est trs rduite ; la surface habitable par personne est en de des normes
dhabitabilit : 2.8 m au lieu de 10 m par personne dans les logements de type europen .
-T. 20- Densit doccupation des logements en 1960 par la population algrienneType de logement .
Gourbis et constructions
trs sommaires .
Construction en dur
de type bidonville
Maisons
traditionnelles

arabes

Nombre de

Taux doccupation

Taux doccupation

logements .

par logement .

par pice .

8 200

5,4

4,2

9 400

6,5

4,6

5 600

6,5

4,3

87

Cits de recasement

500

8,2

5,8

Cits volutives

800

5,9

3,7

2,6

7,5

2,4

Constructions

de

type

europen ant. 1954


Constructions

de

type

europen post. 1954

3 000

850

Source : Enqute S.E.M.A 1960

- CHAPITRE 2 LES OBJECTIFS ET LES


MOYENS DE

PRODUCTION

DU LOGEMENT SOCIAL EN ALGERIE .

DE 1962 AUX ANNEES 1980

LE LOGEMENT SOCIAL DANS LE CADRE DU


MODELE ALGERIEN DE DEVELOPPEMENT .

INTRODUCTION :

Pendant la priode coloniale, la population paysanne, dpossde de ses terres et de son


travail avait afflu vers les centres urbains ; la guerre de libration avait aggrav les
facteurs dexode ; lindpendance du pays navait pas frein ce mouvement de population ;
88

la priode comprise entre 1962 et 1966 est caractrise par un exode rural important li en
partie au dpart massif des europens .
Selon des donnes du recensement gnral de la population de 1966, la croissance
urbaine lie lexode rural durant cette priode serait de 600 mille personnes, soit 150 mille
personnes par an en moyenne

(5)

;le dpart des Europens correspond la dcolonisation ,

au mouvement de reconqute de la ville par la population algrienne ; cest la libration du


parc de logements occups par les Europens, et lappropriation de lespace urbain .
Au lendemain de lindpendance du pays, la priorit des pouvoirs publics tait oriente
vers laccumulation du capital en vue de lindustrialisation du pays ; cette industrialisation
seffectuera au dtriment du secteur de lhabitat ; au cours de cette priode, loccupation
des logements librs par les Europens, estims un million dunits, avaient permis
dattnuer la tension autour du logement .
La stratgie adopte visait assurer la transformation locale des richesses nationales,
daccrotre leur utilisation lintrieur de lconomie nationale afin dinverser les anciens
rapports qui se limitaient lexportation des matires premires vers lancienne puissance
coloniale .
Les principes consistaient rechercher les moyens dattnuer la dpendance conomique
par la cration de ples de croissance dune Industrie Industrialisante ;cette dynamique
nouvelle devait produire un effet dentranement vis--vis des autres secteurs conomiques
et sociaux .
Lobjectif long terme tait de construire un appareil productif ; celui-ci devait satisfaire
la consommation intrieure et crer des emplois par lutilisation de la force de travail; il
sagissait de donner lAlgrie une base conomique qui lui permettrait de sortir du sous dveloppement .
Le pouvoir politique affirmait sa volont duvrer lamlioration du niveau de vie de la
population partir de la valorisation du travail et dune juste rpartition des revenus ; il
affirmait aussi sa volont de promouvoir une politique de lamnagement du territoire afin
dobtenir une meilleure matrise de la croissance des agglomrations urbaines ; la
concrtisation de ces objectifs passait par la mise en place dune planification rigoureuse
afin que lopration dcide par les pouvoirs publics soit mene de manire cohrente .
La promotion de lHomme algrien aux conditions dune existence conforme aux
normes de la vie moderne constituait lun des objectifs essentiels de la stratgie de
dveloppement adopte par les autorits du pays ; la diffusion intense du dveloppement
sur lensemble du territoire national par la dcentralisation des moyens de production,
89

llvation du niveau culturel et technique par la dmocratisation de lenseignement, la


promotion de la mdecine gratuite devaient amliorer sensiblement des conditions de vie
de la population ; lacclration des programmes sociaux est concrtise par la promotion
de lhabitat urbain et rural accompagns par des quipements collectifs ; les orientations
donnes en direction du secteur de lhabitat dune manire gnrale et du logement social
dune manire particulire occupaient une place importante ; elles constituaient les facteurs
essentiels de cette stratgie .
Les objectifs sont dfinis dabord en 1961 par la Charte de Tripoli, en 1964, par la Charte
dAlger et en 1976 par la Charte Nationale ; ils sont prciss par la note de prsentation du
Journal Officiel

relative lHabitat - J.O.R.A en date du 9 fvrier 1977 ; cette note indique

que lhabitat doit remplir deux fonctions complmentaires : Assurer le logement de


chacun et dterminer en grande partie le cadre de vie de la collectivit ; cette note
affirme quil faut prserver lunicit relle des problmes de lhabitat dans son ensemble
et lier toujours ltude de ces problmes celle des problmes durbanisme ; elle
considre lhabitat comme linstrument de la politique damnagement du territoire au
service de lindustrialisation , de lagriculture , de lquilibre rgional , et de la Cit
Nouvelle

enfin restitue au service de lHomme ; cette note dfinit une stratgie de mise

en uvre des actions de lhabitat .


La circulaire prsidentielle n 202-DGH du 12 fvrier 1976, prcise : il sagit dabord
dassurer, dans toute la mesure du possible, la protection des terres agricoles face
lurbanisation et lindustrialisation, deux phnomnes ncessaires et inluctables, mais
dont il faut brider les inconvnients; il sagit galement de ragir contre la spculation
effrne portant sur les terres btir particulirement dans les grandes agglomrations ; il
sagit, par diffrentes mesures, de dmocratiser laccession au logement et de permettre
chaque chef de famille, de construire son logement familial .
-1 - LA SITUATION DU LOGEMENT SOCIAL DE 1962 - 1966 .
- LA REAPROPRIATION DE LESPACE URBAIN - LES BIENS VACANTS .

Le cadre bti libr par les Europens, Constantine, est relativement restreint par
rapport celui dAlger - estim 98 mille - dOran et de Annaba ; Constantine , en juillet
1962,

il tait valu 3.304 units ; en 1960, le nombre de logements occups par les

Europens

tait estim 11 mille units ; cette situation sexplique par le processus de

loccupation et du transfert des biens immobiliers en faveur des algriens la veille de


lindpendance du pays .
90

La protection et la conservation des biens vacants sont assures par lordonnance du 24


aot 1962 : Assurer ladministration de tous les biens, meubles ou immeubles vacants ou
dont lusage , loccupation et la jouissance ne sont plus assurs depuis plus de deux mois
par le titulaire lgal dun de ces droits ; larticle 13 du mme dcret autorise lexpulsion
immdiate et sans intervention judiciaire, relevant dun de ces droits- Art 1er ; le dcret N
62-03

du 23 octobre 1962 interdit toutes les transactions, ventes, locations, affermage,

amodiations de biens vacants mobiliers ou immobiliers.


Le dcret N63-64 du 18 fvrier 1963 institue une forme de gestion provisoire des biens
vacants ; il fixe une indemnit doccupation des locaux dhabitation et considre
lattribution dun logement bien vacant comme une autorisation prcaire et rvocable .
Le loyer constituera un moyen de redistribution gographique ; cest un instrument
efficace dvaluation des logements au profit des personnes qui disposent du pouvoir
conomique et politique pour les approprier ; le statut des logements vacants sera
dtermin avec lordonnance N 66- 102 du 6 mai 1966 par lequel lEtat devient propritaire
des biens vacants ; cette dcision met fin au processus spculatif ; le dcret N 66-68 du 23
avril 1968 rgle dfinitivement le statut des occupants des logements ; ceux ci sont devenus
biens de lEtat .
Il est mis fin linscurit, larbitraire et la prcarit de lattribution, larbitraire
de ladministration ; les occupants bnficient de la protection de la loi en matire de
violation de domicile ; le mode doccupation des logements vacants est intimement li au
processus de restructuration sociale de la ville ; le mouvement spontan de prise de la ville,
les critres dappropriation de lespace ont eu pour consquence une nouvelle rpartition
de la population dans diffrentes catgories de logements .
- 1- Les logements europens reprsentent, par leur localisation, des espaces
stratgiques ; les logements collectifs sont situs essentiellement dans le centre - ville, soit
au sein du centre traditionnel , soit dans le centre europen ; ces logements taient occups
par les couches moyennes de la population europenne ; les logements individuels, de type
villa , se situent dans des zones quipes, mises en valeur, rserves aux couches sociales
aises de la ville, la bourgeoisie et aux responsables locaux ; cette rpartition de
lhabitat se conformait une logique de statuts sociaux .
- 2- A la veille de lindpendance , en Algrie, le secteur informel du logement contenait
plus de la moiti de la population algrienne ; en 1966 , au terme de la restructuration
sociale de la ville, il est constat un report vers les logements de type europen, au

91

dtriment de linformel ; cette nouvelle rpartition avait entran la diminution du nombre


de bidonvilles .
T. 21- Evolution compare de la population selon le type de logements Constantine .
Type

% population 1960

% population 1966

Bidonville

24.7

10.5

Habitat illgal

34.3

21.7

4.9

20.7

10

Cit de recasement
Traditionnel Veille- Ville
Logements type europen Villa

2.2

Collectifs centre ville (antrieur 1954)

9.6

12

Collectif H.L.M

22.1

1.2

19.1

Sous-total

15.4

50.8

Total

100

100

Source : Enqute S.E.M.A- 1960- Etude de phase B du plan durbanisme- CADAT- 1973-1975

-T. 22- Rpartition des logements en 1960 et 1973 par type Constantine .
Estimation 1960
Type de logement

Nombre de
logements

Estimation 1973

% parc total

Nombre de
logements

% parc total

Bidonville .

8 200

21,1

3 800

8,2

Habitat illgal .

9 400

24,2

10 300

22,2

500

1,3

4 000

8,6

5 600

14,4

5 500

11,6

1 500

39

23 000

19,4

38 700

100

46 600

100

Recasement .
Traditionnel -Veille Ville .
Europen .
Total .

Source : - CADAT- phase B du plan dUrbanisme Directeur de Constantine 1973.

Entre 1966 et 1973 , lemprise foncire fait apparatre un accroissement de la surface


occupe par les bidonvilles ; entre 1962 et 1966, la stagnation de lemprise foncire de
lhabitat illgal explique la diminution de son rythme de production .
-T. 23- Evolution de lemprise foncire 1966 - 1973 par type dhabitat Constantine .
Type dhabitat
Bidonvilles

Emprise 1966-ha40,4

% 1966
10,7

92

Emprise 1973-ha50,2

% 1973
11,7

Habitat illgal

98,9

26,2

100,5

23,4

Recasement

39,4

10, 5

47,5

11,1

15,9

4,2

15,2

3,5

Europen

182,1

48,4

216

50,3

Total

376,7

100

429,4

100

TraditionnelVieille- Ville

Source : - CADAT- phase B du plan dUrbanisme Directeur de Constantine 1973.

La diminution du secteur informel, la rgression des bidonvilles se sont concrtises par


lamlioration sensible des conditions de peuplement des logements ; le taux doccupation
par pice -T.O.P- moyen se situait en 1960 pour la population algrienne 3,93 , variant de
2,29

dans les logements de type villa 4,64 dans lhabitat illgal .

Le Taux dOccupation par Pice - T.O.P - pour la population europenne tait de 1,23 en
1960 ;

en 1966, le bilan de la restructuration sociale est caractris par une amlioration

globale des conditions de vie et dhabitation par rapport la priode coloniale ; le cadre de
vie est mieux quip, moins insalubre .
A Constantine , le T.O.P. le plus bas slevait 1,57 personnes par pice dans les
logements de type villa dans Bellevue Suprieur, tandis que le T.O.P. le plus lev se situait
4,80 personnes par pice dans la cit Amziane , la cit El Bir; lentassement, le
surpeuplement, la cohabitation caractrisaient ce type dhabitat .
La diminution des bidonvilles et du nombre dhabitants dans lhabitat informel avait
donn lieu au surpeuplement, lentassement dans les autres types de logements .
-T- 24 - Situation compare de lhabitat en Algrie entre 1954 et 1963 Dmographie

Zone urbaine

Zone rurale

Total

1954

2.416.000

7.054.000

9.470.000

1963

3.535.000

6.753.000

10.288.000

1954

406.771

813.480

1.220.221

1963

496.987

664.384

1.161.371

Nombre de logements en dur .

Taux doccupation - T.O.L .


1954

5,94

8,67

7 ,76

1963

7,12

10,16

8,86

1954

107.013

597.320

704.333

1963

386.763

686.216

1.072.979

Dficit .

Source : -doc. N134 de fvrier 1964 de la Direction Gnrale du Plan.

93

En 1966, le nombre de logements recenss tait estim 1.980 mille units ; parmi ces
logements recenss, plus de 25 % sont constitus de baraques, de bidonvilles, de gourbis et
autres constructions en non dur; le tiers seulement de ce parc disposait de commodits
ncessaires telles que leau, les gouts, le gaz et llectricit ; prs de la moiti des
logements avaient plus de 30 ans dge et ncessitaient pour la plupart dentre eux leur
rnovation ou leur entretien ; plus de 80% des logements ont trois pices ou moins ; ce qui
explique leur surpeuplement par rapport la taille moyenne de la famille algrienne

limage des autres villes algriennes , Constantine avait subi les effets du flux migratoire et
de lurbanisation ; le dficit de 10 mille logements, estim en 1966 sur la base dun taux
doccupation de 4 personnes par logement, avait atteint le chiffre de 27 mille logements en
1977;

en dehors de lachvement des projets issus du plan de Constantine, aucune

ralisation publique ne sera livre entre 1962 et 1969 (6) .


Ce dficit de 27 mille logements ne concerne que les besoins nouveaux ; il exclut les
logements rnover dont une bonne partie, au niveau de la ville traditionnelle menace
ruine ; les programmes de construction ntaient pas en rapport avec la demande ; dautre
part, les procdures entre le temps dinscription dun programme, son affectation une
entreprise de ralisation, lintervention des diffrents corps dtat et la rception des
logements, taient longues et contraignantes ; elles augmentaient les dlais de livraison qui
accumulaient des retards importants .
T- 25 Situation de lhabitat en Algrie en 1966Population

12.069.347

Nombre de logements dont :


- Constructions en dur
- Constructions en non dur
- Construction particulire (et type non dclar)

1.979.888
1.423.253
352.652
204.200

Nombre de personnes par logement T.O.L.


Age du parc
- pourcentage de logements construits avant 1945 .

6,1
45,8 %

Confort des logements ordinaires :


- pourcentage de logement sans eau courante .
- pourcentage de logements sans vacuation .
- Pourcentage de logements sans gaz ni lectricit .

65,6
60,4
59,7

Source : M.U.C.H Ex : Secrtariat dEtat au Plan..

- 26 - Prsentation des logements selon le nombre de pices


94

en Algrie en 1966 Nombre de pices


en pourcentage %
1 Pice
34,6
2 Pices
34,2
3 Pices
18,1
4 Pices
8,5
5 Pices
2,5
6 Pices
1,2
7 Pices
0,4
8 Pices
0,3
9 Pices
0,2
Total
100.0
Source : M.U.C.H Ex : Secrtariat dEtat au Plan..

Nombre de logements
685.080
677.160
358.380
168.300
49.500
23.760
7.920
5.940
3.960
1980.000

-T- 27- Taille moyenne des mnages en Algrie en 1966 Nombre de personnes

23

46

7 10

Pourcentage des mnages %

19,3

37,5

29,9

11 19

20 et +

7,9

0,4

En 1966, le taux doccupation par logement - T.O.L - tait de 6.1 .


Si nous considrons le nombre de pices par logement , en rapport avec la taille de la
famille algrienne, il savre que 48 % des logements sont surpeupls .
-T-28 Normes doccupation des logements en Algrie Nombre de pices

23

Maximum dhabitants

45

6 et +

10

19

Source : M.U.C.H

T. 29- Tableau comparatif dans les pays europens - T.O.L et T.O.P


durant la mme priode de 1970 Pays

T.O.L

T.O.P

- France

3,6

1.01

- Sude

3,4

0.93

- Grande Bretagne

2,8

0.72

- Suisse

4,0

1.03

- Allemagne

3,9

0.93

- Pays Bas

4,3

0.84

6,1 en 1966

- Algrie Constantine

7,3 en 1977

Source : Pour une politique du logement CI. Alphandery.

95

2,78 en 1966

La priode comprise entre 1966 et 1977 est caractrise par un dficit de plus en plus
important en matire de logements ; lobjectif, partir de 1978 se limitait maintenir le
dficit de lanne 1977 en attendant que les structures de ralisation soient renforces .
Une moyenne de cinq annes tait ncessaire entre linscription dun projet et sa
rception ; certains logements taient rceptionns et occups avant que les travaux ne
soient entirement termins ; cela sajoute laugmentation des cots de lurbanisation
exprime par des nouveaux besoins de financement en rapport avec des ressources locales
insuffisantes, laugmentation des dpenses de fonctionnement des communes, les surcots
de ralisation et les nombreux retards des projets de construction .
-2 - LES PLANS NATIONAUX DE DEVELOPPEMENT -

Les plans de dveloppement de lAlgrie furent initis dans le but de mettre en place les
bases matrielles en vue du dcollage conomique ; laustrit conomique, dcide
par les pouvoirs publics, ne permettait pas de rpondre lensemble des proccupations de
la population .
La croissance dmographique risquait de faire stagner le progrs conomique et social ;
elle risquait de compromettre lamlioration des conditions de vie de la population ; cette
croissance dmographique acclre que connat le pays, la revendication de la population
dans le domaine du logement, la recherche dun quilibre dans laffectation des ressources
poussera les pouvoirs publics passer ltape de dveloppement suivante, cest--dire la
ralisation des programmes de logements sociaux ; les objectifs de la premire tape qui
est la base conomique et le support matriel du Projet de Socit

na pas t

entirement atteint .
Les critres de russite dun plan de dveloppement rsident dans la collecte de
linformation, dans ltablissement de statistiques rigoureuses et disponibles au moment
opportun, dans la cohrence des prvisions ; la clart des orientations, la capacit de
concevoir et dutiliser les techniques de prvision restent des conditions importantes dans
la conception de ces plans .
Lune des caractristiques des pays sous-dvelopps est la faiblesse de leur
organisation ; lune des contraintes est la mauvaise circulation de linformation .
La mise en place des Plans de Dveloppement avait mobilis des moyens humains,
matriels, financiers importants de la part des pouvoirs publics avec des objectifs bien
dfinis pour chaque tape .
96

- 2-1 -LE PLAN TRIENNAL : 1967-1969-

Les bouleversements socio-conomiques qui ont prcd et suivi laccession du pays


lindpendance avaient affect lensemble des secteurs dactivits .
Dans la stratgie de dveloppement poursuivie par l Algrie au lendemain de
lindpendance du pays, le logement et lhabitat dune manire gnrale ne constituaient
pas des axes dintervention prioritaires ; les investissements taient orients vers les
secteurs productifs ; la cration demplois, le dveloppement du systme ducatif
llvation du niveau de vie faisaient partie des premiers objectifs atteindre .
Les choix politiques daffectation des ressources financires et des moyens de
production vers des secteurs autres que celui de lhabitat et du logement procdent dune
surestimation du parc de logements disponibles en 1962 ; dautre part, le flux migratoire et
lexode rural, navaient pas t pris en charge par les pouvoirs publics .
Au lendemain de lindpendance, de 1962 1966, le rythme de livraison du secteur public,
programmes urbains et ruraux confondus, ne dpassait pas 6 mille logements par an ; cette
priode est caractrise

par lachvement

ou la finition dun nombre important de

logements laisss ltat de carcasses par les Europens .


En 1964, le pouvoir politique indiquait que : les logements abandonns par le Europens
ne suffisent plus ; il faudrait prvoir 75 mille logements nouveaux dans les villes en plus
de 65 mille prvoir dans les campagnes ; elles prcisaient limpossibilit de fournir
brve chance des logements acceptables tous les mnages ; les efforts doivent tre
ports sur les initiatives individuelles et collectives ; lEtat doit faciliter laccession la
proprit notamment par la formule de la location-vente .
En 1965 fut cre la commission interministrielle de l Habitat ; elle avait pour mission
lachvement systmatique de tous les chantiers abandonns ; ceux-ci reprsentaient 38
mille logements urbains et 4 mille logements ruraux ; les taux davancement des travaux
variaient de 3 65% ; cette opration avait ncessit une dpense globale de 500 millions de
D.A.

; elle fut acheve au cours des annes 1970-197l ; le mode de financement faisait appel

presque exclusivement aux ressources du Trsor public .


Paralllement lachvement de ces travaux, une vaste opration de construction de 34
mille logements fut entreprise en milieu rural ; elle reprsentait une autorisation de
programme de 280 millions de D.A. dont plus de 40 millions de D.A. taient destins lauto
construction .
Le premier Plan Triennal avait mobilis 11 milliards de Dinars dinvestissements ; ce
plan avait consacr 2,62 % de linvestissement lhabitat sur un budget de 11 milliards
97

DA. ; 83 %

de cet investissement taient orients vers le secteur productif ;

45%

taient

rservs aux hydrocarbures, la sidrurgie, la ptrochimie et lindustrie mcanique .


La part dinvestissement destine lhabitat , soit 3,6% du budget dquipement , durant
le 1er plan Triennal -1967-1969-, demeurait faible .
Cest durant le plan triennal quavait t entame la politique des programmes spciaux
de dveloppement ; ceux-ci taient destins dvelopper les zones dshrites et dtablir
un quilibre rgional .
-2-2 - LE 1 PLAN QUADRIENNAL - 1970-1973

Ce plan avait mobilis 27,740 milliards de D.A. ; 69 % de cet investissement sont orients
vers le secteur productif ; seuls 4,13 % taient consacrs lhabitat ; durant le 1 er plan
quadriennal cette part de budget avait atteint 5,4 % .
Le 1 Plan Quadriennal prvoyait un objectif de 100 mille logements par an ; sur un
investissement de 400 milliards de D.A. , 15% taient consacrs lhabitat ;
Le plan quadriennal stait excut hauteur de 36 milliards de D.A. la place des 27,7
milliards de D.A. prvus prcdemment .
Le programme de ce plan se proposait de raliser 45 mille logements en milieu urbain ;
il sinscrivait dans une perspective dattnuation des tensions existantes dans certaines
villes ; un budget de 1 200 millions de D.A. tait prvu pour ce projet ; finalement, la fin
de 1978, 18 mille logements urbains furent raliss ; ils auront cot 1500 millions de D.A.
Le rythme annuel de livraison des logements devait atteindre une moyenne de 21 mille
logements ruraux et urbains, soit 3,2 fois la cadence de la priode prcdente .
Dans le but de stabiliser les populations des campagnes, le 1 Plan Quadriennal avait
prvu la ralisation de 40 mille logements ruraux ; le volume global, destin au
financement de ce projet slevait 305 millions de D.A. ; la fin de lanne 1978, seuls 24
mille logements ruraux avaient t raliss pour un montant de 994 millions de D.A. ; ce
programme avait t ralis dans le cadre de lauto construction ; il faisait appel la
participation de la population rurale .
La Rvolution Agraire , dcide en 1971, sassignait comme objectif de remodeler
compltement le paysage agricole de rgions entires et de transformer radicalement les
conditions du sol et de vie de la population ; son application au cours des annes 1970
avait produit 112 villages

socialistes dots des quipements ncessaires leur

fonctionnement .
-2-3 - LE DEUXIEME PLAN QUADRIENNAL 1974 - 1977 -

98

Ce plan avait mobilis un investissement de 110,2 milliards de D.A. ; 7,05 % taient


consacrs lhabitat ; ce plan prvoyait la ralisation de 60 mille logements ruraux ; il
prvoyait aussi la ralisation de 300 villages moyen terme et 2 mille villages long
terme ; il impliquait la multiplication des centres de vie, soit lquivalent du quadruple du
nombre de communes existantes .
En raison des difficults de toutes natures , la ralisation des programmes de logements
prvus dans le cadre des plans prcdents navait pas rpondu lattente de la population ;
le taux doccupation moyen par logement urbain stait dgrad du fait de laccroissement
des populations dans les villes ; la tension tait devenue plus forte aussi bien dans le milieu
urbain que rural .
Les montants dinvestissement consomms au cours du 2 Plan Quadriennal -1974-1977 - ,
dpassaient de 120 milliards de D.A. le volume des dpenses du plan prcdent; ils
reprsentaient 3,3 fois les dpenses de ce plan .
Dans le cadre des programmes urbains, raliser par les organismes publics, le 2 plan
quadriennal avait retenu pour cette priode , le lancement de 100 mille nouveaux logements
et la livraison des 90 mille logements en cours de ralisation .
Lobjectif de lhorizon 1980 prvoyait datteindre un rythme annuel de 100 mille
logements minimum .
Bien quinsuffisante par rapport aux besoins, laction engage dans les campagnes, dans
le cadre de lhabitat rural avait t plus intense que pour lhabitat urbain ; les supports
principaux de cette dynamisation taient les programmes spciaux ; la mise en uvre de la
Rvolution Agraire

devait acclrer cette volont politique de promotion rapide du monde

rural;cette action devait se concrtiser par le lancement de 300 villages socialistes agricoles,
quitablement rpartis sur lensemble du territoire ; lobjectif fix long terme prvoyait la
ralisation de mille villages agricoles ; ce qui devait constituer un lment important de la
politique damnagement de lespace rural .
En plus de ce volet important de laction en faveur du monde rural, le 2 plan quadriennal
avait prvu la ralisation de 20 mille logements ruraux dans le cadre de la modernisation et
de lextension des villages existants; ce plan prvoyait aussi la poursuite des programmes
dauto construction hauteur de 40 mille logements .
Au total, cest un programme de 100 mille logements ruraux qui devait tre lanc ; les
livraisons en cours devaient atteindre 90 mille logements .
Au cours du 2 Plan Quadriennal -1974 -1977-, la contribution des collectivits locales
tait juge primordiale par lEtat, pour la russite des plans nationaux : lapport des
99

collectivits locales la planification doit permettre, en dterminant limplantation


gographique des actions de dveloppement, de renforcer le caractre oprationnel du
plan ; la mise au point de projets localiss et prcis est destine utiliser au mieux les
capacits rgionales et servir dappui la politique de redistribution des revenus .
Linstitution du Plan Communal rpond aux exigences exprimes par les
gestionnaires au niveau local ; cest le nouvel instrument de la rgionalisation du plan et un
facteur important de la planification spatiale et de lamnagement du territoire .
Les plans locaux de dveloppement - P.C.D. et P.M.U. furent dcids dans le cadre de ce
plan ; ils prvoyaient la dcentralisation et la participation active des Collectivits Locales
dans la gestion des programmes de dveloppement ; laccent est mis sur une meilleure
matrise de la croissance des agglomrations .
2-4- Priode - 1978-1979 - : 9,93 %

de linvestissement initial est consacr lhabitat .

-T- 30 Prvisions et ralisation de logements urbains


entre 1967 et 1977 lchelle nationale .
-

Prvisions
de logts

Plan triennal
1967-1969

1er plan quadriennal


1970-1973

2 plan quadriennal
1974-1977

Total

Ralisations -

Restes
Total

A raliser

1967-1969

1970-1973

1974-1977

20 548

9.775

7.140

3.633

20.548

41 115

--

2.127

18.318

20.445

20.670

156 681

--

--

6.208

4.208

152.473

218 344

9.775

9.267

28.159

45. 201

173.143

Source : Direction Gnrale du plan.

Au cours des 3 premiers plans nationaux de dveloppement , les objectifs tracs taient
en dessous des besoins en logements du pays ; les ralisations par rapport aux prvisions
taient insuffisantes ; sur un total de 218 344 logements urbains prvus entre 1967 et 1977,
seuls 173 143 logements avaient t achevs .
T. 31- Situation de la production publique de logements Constantine.
Programmes - intituls-

Nombre de
logements

100

Situation 1 trimestre 1981


Achevs

En cours

- Plan de Constantine - restes -

3 545 (en 1969)

3 545

--

- Plan triennal 1967-1969

750

750

--

- Plan complmentaire - 1970 -

770.

770

--

2 000

1 698

302

1 plan quadriennal 1970-1973

1 000

--

1 000

2 plans quadriennaux 1974-1977

6 900

1850

2 000

1 757

243

681

--

595

848

695

- Spcial sinistrs

- Rsorption de lhabitat prcaire

- Divers programmes.
- Carcasses

--

5 050

--

153

695
18 494

11 065

7 428

Source : M.U.C.H

-T- 32 - Prvisions et ralisations des logements urbains


en termes financiers - en milliers de D.A.
-

Plan Triennal

930 138

Ralisations Restes

1967-69

1970-73

1974-77

Total

148 318

604 155

121 752

874 225

55 913

1 824 094

2 205 864

498 351
14 409 937

raliser

1967-1969 1

er

plan quadriennal

1970-1973 2me plan quadriennal


1974-1977
TOTAL

2 704 215

--

381 770

17 503 937

--

--

3 094 000

3 094 000

148 318

985 925

5 039 846

6 174 089 14 964 201

21138 290

Source : Direction Gnrale du plan.

2-5- 1 PLAN QUINQUENNAL -1980-1984-:

En 1980, les services chargs de lurbanisme et de la construction de la Wilaya de


Constantine

estimaient 100 mille le nombre de personnes vivant dans des conditions

prcaires, soit le tiers de la population de la ville de Constantine ; en 1998, le recensement


donnait le chiffre de 81 500 personnes loges dans des baraques insalubres

101

La

dcennie 1980 avait mobilis un investissement massif de 500 milliards de Dinars ;

tous les quipements structurants avaient t raliss au cours de cette priode ; chaque
programme dinvestissement renfermait 3 ou 4 plans spcialiss , chacun dans un
secteur particulier ; ce sont les Plans Sectoriels de Dveloppement - P.S.D - ; ils
comprennent les plans Spciaux de Wilaya , les Plans Locaux , les plans Communaux
- P.C. D.- P.M.U. ; le cadre normalis de la planification tait dfini par les plans nationaux
pluriannuels ; ceux-ci taient matrialiss par des tranches annuelles dinvestissement .
Pour plus defficacit conomique et administrative, la dcentralisation est dcide par
les pouvoirs publics ; celle-ci largit les comptences des communes ; lordonnance N 6724

du 18 janvier 1967 relative au code communal et au code de la wilaya fixe les missions

des collectivits locales et territoriales ; ces comptences avaient t dfinies de manire


trop gnrale et les dlimitations normatives des

diffrentes parties lEtat et les

collectivits locales ne furent pas prcises ; en dpit de lexistence dune clause de


comptence gnrale de la commune, aucun texte ntait venu prciser les responsabilits
de chacune des parties dans le domaine de lactivit publique tel que lamnagement du
territoire, la planification, la politique urbaine et foncire, les quipements.
Il sagissait de dfinir un nouveau type de relation entre l Etat et les collectivits
locales ; celui-ci doit concilier les exigences politiques de la dmocratie locale et les
contraintes de lefficacit conomique .
La planification en Algrie est imprative ; cela signifie que les orientations et les
directives

doivent

simposer

lensemble

des

oprateurs

conomiques ,

aux

administrations, aux collectivits locales ; en principe celles-ci, en tant quagents


conomiques actifs du dveloppement, sont associes la prparation du plan tant au
niveau national, rgional que local ; malgr les amliorations apportes par le 2 Plan
National

de Dveloppement 1974 - 1977-, leur association fut limite, voire ngligeable ;

cette priode correspond linstallation du P.C.D. et du P.M.U. .


Aujourdhui, plus quhier lurbanisation est au cur des proccupations locales ; la
matrise effective du phnomne de lurbanisme et de lamnagement local relve du rle
dominant de la commune ; la question est de savoir si la commune dispose de moyens
suffisants au plan institutionnel ; ces moyens doivent assurer au mieux le contrle actif de
la croissance urbaine ; ils ncessitent un cadre administratif adapt, un territoire mieux
dimensionn, un systme de planification cohrent, une matrise foncire suffisante et
effective .

102

Les Plans Sectoriels de Dveloppement - P.S.D.- concernaient les grands projets tels que
les programmes importants de logements sociaux, lamnagement des zones dhabitat
intgr - Z.H.U.N .- les hpitaux , les lyces techniques .
Les Plans Locaux de Dveloppement -P.C.D. - P.M.U. - concernaient les quipements
sanitaires tels que les salles de soins, les rseaux de voirie .
Les Plans Spciaux de Wilaya, initiative politique volontariste, furent crs pour
diminuer les disparits entre les wilaya ; les plus dfavorises telles que la wilaya de Saida,
Msila,

les Aurs, Tizi-Ouzou avaient reu une aide complmentaire leur budget initial ;

ces plans spciaux de wilaya furent supprims la veille du 1 Plan Quinquennal ; leurs
objectifs furent considrs comme atteints .
Ces programmes de dveloppement furent grs de manire centralise .

-T-33- Les investissements publics en Algrie en millions de DA


Premier plan-1967 1969

Secteurs

Troisime plan

Deuxime plan 1970-1973

1974 1977 -

Prv

Ral

Taux

Prv

Ral

Taux

Prv

Hydrocar

2265

41.9

2757

50.9

122.0

4573

36.9

8396

41.2

189.0

19500

40.6

Industrie

5400

48.7

5418

55.3

100.3

12400

44.7

18978

55.0

153.0

48000

48.6

Agricole

1869

16.9

1606

16.4

86.0

4140

14.9

46.6

13.4

115.0

14590

13.2

infracteur

3812

34.4

1768

28.3

72.6

11200

40.4

10907

31.6

97.3

47627

43.2

total gnral

1108

100.0

9793

100

88.4

27740

100.0

34501

100.0

124.0

110217

100

Source : Secrtariat dEtat au plan .

- T- 34-Evaluation de la structure des investissements publics raliss :


Cumul par priodes en milliards de DinarsSecteurs

67,69

70,73

74,77

78,79

1980

1981

1982

11,88

4,34

8,91

7,86

4,90

4,43

7,7

Hydrocarbures

2,522

9,70

36,01

32,23

15,77

13,00

14,45

Industrie(hors hydr.)

2,39

11,00

38,15

34,36

16,80

17,74

21,95

Agriculture
hydraulique

103

B.T.P.

0 ,64

3,45

2,55

1,62

3,23

5,80
10,16

Infrastructure con.

0,40

1,90

6,94

5,83

3 ,98

6,05

Habitat et Urbain

0,24

1,50

8,55

10,09

6,30

6,58

0,84

3,04

5,94

6,17

4,10

5,10

7,70

0,64

3,13

3,90

2,59

1,41

1,55

2,49

Autres

2,64

4,10

9,38

5,75

3,30

9,57

12,65

Total ralis

9,16

36,31

12,23

107,43

58,18

67,25

92,80

Investissement prvu

9,06

27,75

110,2

Enseignement

et

formation
Infrastructure

sociale

et administratif

9,90

400

Source : Source : Secrtariat dEtat au plan .

Ce tableau indique que les investissements en faveur de lindustrie baissent lgrement


au profit des autres secteurs tels que les travaux publics et le gnie-civil -B.T.P.- qui
rentrent dans le cadre de lindustrialisation , ainsi que les projets dhabitat .
La croissance urbaine en Algrie est un phnomne relativement rcent ; son
acclration depuis le lancement du premier plan de dveloppement avait eu des
consquences sur la nature du dveloppement socio-conomique du pays.
- 3 - LES PLANS LOCAUX DE DEVELOPPEMENT .

Les plans locaux de dveloppement visaient mettre en uvre des types dintervention
en rapport avec la planification urbaine ; la planification urbaine est un ensemble
doprations techniques, conomiques et politiques qui permettent dobtenir un quilibre
dans lespace ; ces oprations seffectuent soit entre des rgions , soit entre des villes, soit
lintrieur dune mme agglomration o lintervention est trs localise - P.O.S - ; cest la
recherche dun quilibre pour diminuer les disparits ; cet quilibre ncessite gnralement
limplantation dquipements structurants ; cest une opration complexe cause de la
diversit des communes ; dans ce cadre, le planificateur distingue 2 catgories de plans :

* - Les Plans Communaux de Dveloppement

- P.C.D.

Ils sont destins assurer la redistribution du revenu national ; les P.C.D. concernent
lensemble des communes rurales et urbaines ; ils assurent la promotion de lquipement
de base ; ce sont les quipements dinfrastructures et les quipements sociaux .

* - Les Plans de Modernisation Urbaine

104

- P.M.U. -

Ils visaient matriser le dveloppement des agglomrations urbaines ; lefficacit du


P.M.U.

ncessite la programmation des quipements urbains et ltude de leur extension

spatiale ; une instruction du Secrtariat dEtat au Plan , en date de mars 1974 , prcise les
principes et la mthodologie dlaboration de ces plans ; cest un document de
planification urbaine sinsrant dans le processus gnral du plan de dveloppement ; il est
lexpression et lincarnation du Plan en matire de dveloppement urbain .
Trois paramtres le caractrisent :
A
B

- Son champ dapplication est restreint .


-Il ne concerne que certaines agglomrations sur la base de critres

dmographiques et socio-conomiques .
C

- Il se base sur une analyse prospective du dveloppement urbain centr autour :

* - De lanalyse rgionale et la situation de la ville dans lespace .


* - Des donnes de la planification au plan rgional et national .
* - De lapproche long terme du dveloppement de lagglomration .
Le P.M.U. est la fois global et oprationnel ; il dfinit les grandes lignes et comporte
des projets de dveloppement raliser ; leur impact socio-conomique, leur cot, leur
financement, et lchance de leur ralisation sont tudis et suivis par les collectivits
locales ; les P.M.U. sont labors et arrts par une commission interministrielle o
figurent les diffrentes administrations ; les services techniques concerns, sur la base des
propositions des communes, dcident du type de projet et de son importance ; les projets
sont conus pour rpondre la spcificit des problmes damnagement, dquipement et
lextension des agglomrations choisies ; ils couvrent 3 secteurs :
1 - Les quipements dinfrastructures :

* - Les rseaux dalimentation en eau, gaz , lectricit , lassainissement .


* - Les quipements de la voirie : lamnagement des rues, lclairage public, les
parkings, les places publiques .
2 - A ces quipements dinfrastructures viennent sajouter les quipements qui ont pour
but danimer lespace urbain .
* - Les quipements administratifs, les siges des communes, les services financiers, les
bureaux de poste .
* - Les stades, les terrains et aires de jeux .
* - Les quipements scolaires, primaires, secondaires.

105

* - Les quipements culturels : muses, bibliothques, thtres, cinmas, maisons de la


culture .
* - Les quipements sanitaires et mdico-sociaux : polycliniques, centres de soins,
maternits .
3 - Les secteurs de lconomie tendant au dveloppement de lconomie urbaine .
* - Les quipements de services : centres commerciaux .
* - Les quipements agricoles : abattoirs, halls de marchs .
*- Les quipements industriels et touristiques ; ceux-ci relaient leffort dindustrialisation
de lEtat au plan local ; ces quipements font partie de la moyenne et petite industrie de
transformation, de ralisation et de service .
Au cours du 2
P.M.U

me

plan quadriennal, sur une autorisation de programme concernant le

dune valeur de 4.607 132 mille D.A., la rpartition par secteur sest effectue suivant

les proportions suivantes :


-

Rseaux eau assainissement : ..39%

Infrastructures conomiques : abattoirs marchs centres commerciaux gares

routires -.14%
-

Infrastructure sociale : cliniques centres de soins sports-loisir

culture : 33%

Infrastructures administratives btiments commerces : .3%

Moyens de ralisation : 3%

Equipements administratifs : ...3%


Certaines oprations, dans le cadre du P.M.U. navaient pas t ralises par les

communes ; leur excution fut centralise au niveau de lEtat et de la Wilaya, alors que le
P.M.U

prvoyait la dcentralisation des oprations ;en dpit de sa nomenclature, le P.M.U

navait touch quune partie des secteurs prvus par le planificateur.


La petite et moyenne industrie, lhabitat, le secteur de lducation, bnficirent dune
programmation spare ; les P.M.U avaient connu leur dbut dexcution avec deux annes
de retard par rapport au dmarrage du 2me Plan Quadriennal ; en effet la mise en place
tardive des procdures financires dexcution du P.M.U, labsence dtudes pralables, la
faiblesse des moyens dencadrement et de ralisation avaient influ sur les objectifs et les
rsultats .
-4- LAMENAGEMENT DU TERRITOIRE .

106

En Algrie, les disparits sont remarquables depuis plusieurs sicles ; le dsquilibre


entre le sud et le nord du pays est toujours prsent malgr les orientations dcides par les
pouvoirs publics ; 65% de la population algrienne est fixe sur 4 % du territoire national ;
lAmnagement du Territoire, daprs A. Zucchelli , cest la gestion des ressources
humaines, conomiques, techniques et technologiques disponibles lintrieur dun
territoire donn ; il ncessite une stratgie de dveloppement, une politique de rpartition et
de distribution du produit national et de promotion sociale .
La politique dAmnagement du Territoire prend en considration la population prise
dans son tat, dans ces mouvements, dans ses besoins sociaux ; les rsultats de
lAmnagement du Territoire peuvent tre valus par les transformations des diffrents
secteurs conomiques et des rgions du pays ; lun des indicateurs de cette volution est
reprsent par les mouvements de population ; lun des objectifs de lamnagement du
territoire est de remodeler loccupation du territoire par la population .
La planification urbaine en Algrie nest pas conue de la mme manire quen Europe ;
en Algrie , la ville est inclue dans lamnagement du territoire .
Au lendemain de lindpendance du pays, lconomie algrienne se prsentait sous la
forme dune conomie extravertie et dsarticule dont les structures et les fonctions taient
essentiellement orientes vers la satisfaction des besoins de la mtropole ; cet hritage
avait profondment model lconomie algrienne ; le rseau urbain est concentr autour
des ports et dans les riches plaines du nord du pays ; le dveloppement des rgions et des
secteurs conomiques demeure illgal .
Les quipements urbains et ruraux connurent un dveloppement tardif par rapport au
programme industriel et les dficits furent importants ; les dsquilibres entre les
quipements industriels et les quipements daccompagnement de lindustrialisation
risquaient, brve chance dentraver toute la construction de lconomie ; cest la
consquence dune attitude qui avait considr, durant une priode relativement importante
cette infrastructure suffisante .
Le premier plan de dveloppement tait lanc partir de 1967 ; partir de cette date, les
pouvoirs publics affirmaient leur volont de substituer lurbanisation dmographique
rsultant de lacclration de lexode rural, une urbanisation conomique ; celle-ci avait
pour objectif de privilgier le dveloppement urbain par le dveloppement industriel et par
la rnovation du milieu rural ; la rpartition gographique de la population occupait une
place dterminante dans les choix conomiques et sociaux des plans de dveloppement ;
lamnagement du territoire et lorganisation de lespace tiennent une place privilgie .
107

En 1980, cest--dire une douzaine dannes aprs le lancement du 1 plan de


dveloppement de 1967, le taux daccroissement urbain atteignait 5.3% alors que le taux
daccroissement de la population tait de 3.2% ; prs de deux millions de personnes avaient
t concernes par lexode rural ; durant cette priode , la population urbaine tait passe
de 30% 40% de la population totale .
Dans les quatre villes les plus importantes du pays : Alger- Oran- Constantine- Annaba,
sont concentres 40% de la population totale .
Les investissements concentrs au niveau de certains ples industriels avaient entran
le dplacement des populations et lexode rural .
En 1966, seulement quatre ville comptaient plus de 100 mille habitants :
Alger 944 mille habitants , Oran 326 mille habitants , Constantine 246 mille habitants,
Annaba 152 mille habitants ; 9 villes avaient une population comprise entre 50 mille et 100
mille habitants : SidiBel-Abbs Stif Blida Tlemcen- Mostaganem- Skikda- Batna
Biskra Bjaia .

T. 35 Rpartition de la population algrienne en 1977 .


Agglomrations

Nbre

% Population urbaine

- Agglomrations de plus de 200 mille habitants

39

- Entre 100 mille et 150 mille habitants

- Entre 50 mille 100 mille habitants

17

17

- Entre 30 mille et 50 mille habitant

19

11

- Entre 15 mille et 30 mille habitants

44

12

- Entre 10 mille et 15 mille habitants

40

- Entre 4 mille et 10 mille habitants

--

--

190

100

Total
Source : R.G.P.H

A travers ce tableau, nous remarquons que les 25 grandes villes de plus de 50 mille
habitants en 1977 totalisent elles seules 63% de population urbaine contre 72% en 1966.

108

Alger, Oran, Constantine, Annaba

regroupaient 40% de la population urbaine ; les rgions

ctires regroupaient 58% des emplois industriels ; les petites localits situes proximit
des ples industriels , connaissent un afflux important de population .
Au cours des annes 1980, dans les rgions littorales surpeuples, des tensions et des
distorsions apparurent ; loffre dans la disponibilit des logements sociaux et des
quipements urbains et ruraux ne correspondait pas la demande ; cette situation entrana
une modification dans les choix des priorits ; le nouvel objectif vis consistera densifier
les quipements dans ces zones et remodeler loccupation du territoire ; leffort portera
sur la fixation de ces quipements dans les rgions de futur peuplement lintrieur du
pays .
Le rapport du 3 Plan National de Dveloppement indique quil sagit dimaginer et
de dcider au plus vite la physionomie et la rpartition de population en 1990 avec 10
millions dhabitants supplmentaires ; 8 millions seraient en principe dans les zones
urbanises ; il sagit surtout dimaginer cette densification souhaitable dici lan 2000 avec
18

millions dhabitants supplmentaires et au del ; cest ainsi que la politique

damnagement du territoire et par voie de consquence celle de lurbanisation apparurent


au cur de la problmatique du dveloppement conomique de l Algrie ; la politique
damnagement du territoire ne peut donc tre spare du dveloppement conomique et
social du pays ; elle se diffrencie de loptique librale classique qui utilise dautres
moyens en vue du redploiement de certaines activits conomiques et industrielles .
En Algrie, lAmnagement du Territoire tend ainsi tre intgr de plus en plus dans
la planification du dveloppement et apparat comme une formulation rgionalise des
orientations et des objectifs des plans de dveloppement ; il vise ainsi par certaines
dispositions coordonner les plans des diffrents secteurs et acteurs .
Dans les pays industrialiss, le dveloppement avait prcd lamnagement du
territoire ; dans les pays en voie de dveloppement et en Algrie, lamnagement du
territoire sopre et se ralise dans le mouvement et la dynamique du dveloppement ;
lamnagement du territoire devient donc insparable du dveloppement socio-conomique
et territorial du pays auquel il sintgre .
Cette action ambitieuse ncessite, pour tre russie, un certain nombre de conditions ;
elle ncessite lassociation troite de lensemble des oprateurs conomiques, des
collectivits locales et territoriales, de la Commune et de la Wilaya; celles-ci sont
concernes en premier par la politique damnagement du territoire et la matrise de la
croissance urbaine ; la principale difficult rside, malheureusement, dans la manire dont
109

est conue et engage cette association ; la coordination entre les diffrents niveaux de
dcision, entre lEtat dune part et les collectivits locales dautre part, demeure
insuffisante .
La planification navait commenc en Algrie qu partir des annes 1980; avant cette
date les instruments de planification ntaient pas encore disponibles ; les choix des sites
pour limplantation des projets industriels taient dcids sur la base de critres politiques ;
les tudes concernant lamnagement de ces sites, les travaux de viabilisation taient pris
en charge par la -C.A.D.A.T - Caisse Algrienne dAmnagement du Territoire - ; ce nest
quen 1987 - loi 87-01 - que furent cres les structures centralises de la politique
damnagement du territoire avec les instruments de la planification .

*-

Le Schma National dAmnagement du Territoire S.N.A.T. -

Cest le rsultat de lanalyse de la situation lchelle nationale sur la base dun millier
de critres ; celui-ci avait permis le dcoupage du territoire national en huit rgions
homognes ; le S.N.A.T avait permis de formuler des propositions moyen terme et long
terme ; lobjectif de cette planification tait de permettre denrayer les dsquilibres, les
disparits rgionales et interrgionales ; lautre objectif tait de redployer les hommes et
les activits du Nord du pays vers les hauts plateaux ; cette situation permettrait
lmergence de villes de petite et moyenne dimension ; le processus de planification tait
destin assurer lharmonie de lamnagement du territoire ; dautres niveaux
dintervention taient prvus lchelle rgionale ou territoriale ; le -S.R.A.T- lchelle
locale - P.A.W- P.A.C- P.A.R . - pour les Wilayas, Communes, ainsi que pour les zones rurales ;
les objectifs de cette planification taient destins diminuer les disparits rgionales et
interrgionales et attnuer les dsquilibres ; ils visaient le redploiement des hommes et
des activits du Nord vers les hauts plateaux et le Sud du pays ; ils prvoyaient lmergence
de villes petites et moyennes ; ceci ntait possible quavec le renversement des tendances
migratoires habituelles.
Lorganisation du Rseau Urbain algrien - organisation hirarchise des villes au
sein du territoire national -fait partie des objectifs de la planification urbaine ; lAlgrie ne
possde pas un rseau structur et cohrent ; cest une sorte de semis urbain ; il se
caractrise par linadquation entre lespace fonctionnel et lespace gographique ; titre
dexemple , la ville de Constantine possde toujours une main- mise rgionale, une forme
de dominance correspondant ses anciennes limites administratives ; le rseau urbain et
semi- urbain en Algrie se caractrise par sa relative densit sur la zone du littoral ; les
110

villes les plus importantes y sont implantes ; ce rseau devient moins dense, dispers dans
les hauts plateaux ; le rseau urbain actuel ncessite une restructuration ; cette opration
ncessite des moyens importants de la part de lEtat .
Le S.N.A.T est le premier maillon de cette restructuration ; il fut labor en 1983 et
appliqu en 1987 ; il dicte toutes les directives aussi bien lchelle nationale

qu

lchelle locale en matire damnagement ; la loi N 87-03 du 21 Janvier 1987 institue le


S.N.A.T

et le S.R.A.T avec comme rsultat un schma global, rgional et local : le Code de la

Wilaya et

le Code Communal .

Le S.N.A.T est linstrument de lamnagement du territoire ; il possde une vision globale


et cohrente long terme de loccupation de lespace national ; il constitue le cadre
appropri dune concertation intersectorielle et interrgionale ; il fixe les paramtres
dquilibre fondamentaux ; il organise loccupation de lespace en combinant les objectifs
impratifs et stratgiques : la rpartition planifie de la population et des activits ,la
revalorisation des espaces naturels, des ressources , la rpartition spatiale des villes, la
localisation et la rpartition des quipements structurants.
Le caractre stratgique du S.N.A.T saffirme par le fait quil traduit les lignes de force et
les actions dorganisation spatiale pour les secteurs structurants de lamnagement : la
mobilisation

et la

rpartition

des

ressources, larmature

urbaine, les grandes

infrastructures : la trame ferroviaire - lducation la sant .


Llaboration du S.N.A.T sest effectue sur 3 phases distinctes :

*-

1 Phase :

En mars 1983 fut mise en place une fiche technique multicritres avec la collecte de
donnes sur les caractristiques de chaque rgion et ses activits ; celle-ci a permis
dtablir une rpartition en 8 zones distinctes : 3 zones dans le nord du pays, 3 zones dans
les hauts plateaux , et 2 zones dans le sud du pays ; les hypothses de travail comprennent
des variantes sur le redploiement de la population ; les rsultats des travaux sont diffuss
auprs des Wilayas pour tre amends et affins .

*-

2 Phase : Etablissement du diagnostic :

Les potentialits de chaque rgion , la conjoncture conomique de chaque rgion ; celleci sinscrit dans un cadre global et cohrent dont les grandes lignes sont les suivantes : le
contenu de la Charte Nationale, les lois en vigueur, les perspectives de dveloppement
conomique ; tous les lments structurants et polarisants de lespace : les grands
quipements tels que les universits , les aroports , les usines ; les paramtres de la
111

population, comme avantages et comme contraintes ; lenvironnement : les potentialits de


chaque environnement .

*-

3 Phase :

Le processus de concertation et le point de vue du S.N.A.T sur la planification

urbaine ,

larmature urbaine et les rseaux urbains : la rpartition des agglomrations par taille , leur
typologie ; larmature urbaine quilibre, la comparaison entre la dmographie et la taille
des agglomrations : volution quantitative des strates grandes villes, petites villes ,
villes moyennes sur la base du recensement .

112

113

- 5 - LA PLANIFICATION SPATIALE 5-1 - L U R B A N I S M E .

LUrbanisme daprs A. Zuccheli, cest lensemble des connaissances historiques et


culturelles, des doctrines et des techniques ayant trait la problmatique de lorganisation
et de la transformation de lespace urbain ; cest aussi lensemble des principes, des
structures, des moyens et des contenus des politiques urbaines exprimentes, appliques
ou proposes dans diffrents contextes historiques, politiques et socio-conomiques .
LUrbanisme Oprationnel est la phase de mise en application dune politique
urbaine planifie et programme au moyen de ses instruments dorientation les plans de
ralisation et de gestion - .
En complment de la politique de lamnagement du territoire , lurbanisme va mettre en
uvre des rgles et des techniques ; le droit de lurbanisme saffirme de plus en plus ;
lurbanisme contemporain correspond lamnagement de lespace ; les rapports humains
sont rgis par le droit ; lespace urbanistique est quadrill par des rgles juridiques .
La politique de lurbanisme a besoin de droit pour sexprimer et pour tre mise en
uvre ; le droit de lurbanisme dpend du droit administratif; des juridictions
administratives et pnales ; il concerne les rapports entre ladministration et les
constructeurs , les rapports entre la puissance publique et les tiers - acteurs individuels - ;
cest un instrument de rgulation entre les collectivits publiques telle que la commune et
les individus ; le droit de lurbanisme dpend du droit public ; ses rgles sont tires du droit
administratif .
Les proccupations en matire damnagement du territoire par rapport aux autres
secteurs demeurent relativement faibles ; or la planification nationale a non seulement pour
objectif dassurer lquilibre rgional mais aussi de permettre un dveloppement global
cohrent ; la planification spatiale vise ladquation entre les objectifs caractre
conomique et les objectifs caractre spatial .
Les documents durbanisme permettent aux collectivits locales dexprimer leurs options
damnagement et de les imposer dans certains cas ; les rglementations concernant
lamnagement du territoire et lurbanisme furent dcides un moment o lAlgrie
subissait dj les consquences dune urbanisation galopante et anarchique : constructions
illicites, habitat prcaire, pression sociale .
Au mme titre que lurbanisation , les rglements durbanisme avaient connu des
variations au cours de lhistoire rcente du pays ; lurbanisme colonial est perceptible
travers la morphologie du tissu urbain ; lurbanisme , sans urbanistes est perceptible dans
114

les villes de lintrieur qui se sont dveloppes spontanment ; lurbanisme contemporain


seffectue avec lintervention de lEtat ; cest un urbanisme dEtat .
Les premires rgles durbanisme
Sanitaire

en

Algrie

appeles lpoque Rglement

, datent de 1906 ; ce nest quentre 1943 et 1958 que se sont dveloppes les

rgles qui vont du permis de construire au permis de lotir ; le dcret N 58-1463- du 31


dcembre 1958, appliqu au droit franais, ne fut tendu l Algrie que le 6 septembre
1960,

soit deux annes plus tard ; cest sur cette base que furent cres plusieurs plans de

villes .
Ces plans se contentaient de prvoir les grandes affectations par zones auxquelles
taient appliques des prescriptions de construction ; ils ne concernaient pas beaucoup la
population algrienne , rejete dans certains quartiers priphriques.
Aprs lindpendance du pays, lensemble de la lgislation antrieure fut reconduit ;
cest le ministre des Travaux Publics et de la Construction qui prend en charge
llaboration des P.U.D. par lintermdiaire du bureau dtudes - E.T.A.U- ; cette mission fut
transfre par la suite la C.A.D.A.T- qui donna une nouvelle orientation aux nouveaux
P.U.D.

En Algrie, la lgislation prvoit le Primtre Provisoire dUrbanisme - P.P.U. , le Plan


dUrbanisme Directeur - P.U.D., le Plan Directeur dAmnagement et dUrbanisme -P.D.A.U.
dfini par le dcret N 91-177 du 28 mai 1991 .
Le P.U.D.concerne les agglomrations de plus de 10 mille habitants; il rpartit les sols en
zones selon leur affectation ; il prcise limplantation des quipements collectifs et donne
des indications sur les infrastructures; le P.U.D. dfinit le primtre durbanisation de la
commune et fait apparatre les zones dutilisation spcifiques ; il ne sapplique pas
ltude des structures agraires ; ce plan renferme les diffrents projets : zones dhabitions ,
dquipements, voies de circulation ; le P.U.D. trace le cadre gnral de lamnagement et
en fixe les lments essentiels ; il peut tre complt au fur et mesure des besoins par des
plans de dtail ; il se compose de 4 phases .
Les P.U.D sont labors par des bureaux dtudes ; ils sont dabord approuvs par les
responsables locaux , par les autorits centrales ensuite ; les P.U.D. sont tablis pour une
priode de 15 annes ; ils donnent une image idale de lagglomration pour la fin de cette
priode, mais ils ne fournissent pas dlments concrets permettant la programmation
progressive des investissements ; en 1978, 88

P.U.D

furent labors ; 75 Z.H.U.N.furent

programmes et approuves ; depuis la fin des annes 1980 aucune Z.H.U.N ne fut initie ;
au total 256 Z.H.U.N avaient t amnages au niveau de 180 villes.
115

La lenteur dans lapprobation du P.U.D., lincapacit des pouvoirs publics pour faire
appliquer les instruments durbanisme et grer lespace urbain constiturent des contraintes
certaines ; ajoutons ces contraintes le manque de suivi des tudes labores, le nonrespect de la consommation despace, linstabilit des lus locaux , les tudes mises dans
les oubliettes ; la conception et la ralisation des Z.H.U.N. furent confies des bureaux
dtudes; ceux-ci avaient plus privilgi laspect technique que social .
-

Les Zones Industrielles -Z.I.- ou Zones dActivits furent cres en 1965 ; leur

amnagement fut confi la Caisse Algrienne dAmnagement du Territoire - C.A.D.A.T.;


cet organisme public dpendait du ministre du Plan ; il bnficiait dun prt bancaire pour
lachat de terrains ; cet

organisme tablissait les tudes damnagement, ralisait la

viabilisation des terrains et les vendait au prix cotant, sans percevoir de bnfices ; la
Zone Industrielle,

avec ses spcificits , fait partie dun plan damnagement comparable

celui de lhabitat ; si au niveau de lhabitat la procdure et la rglementation ne sont pas


toutes respectes, il en est de mme pour la Zone Industrielle avec ses consquences sur le
cadre de vie et lenvironnement ; la Zone Industrielle fut conue pour accueillir un ou
plusieurs projets industriels; de nombreux projets industriels implants avaient donn
naissance de vritables zones industrielles alors que les procdures ntaient pas
entirement respectes .
-5-1-1 - LA MAITRISE DU SOL .

En dpit de ltendue du territoire national, de sa faible densit, lespace urbain


disponible devient rare et limit ; la pression sur la demande en terrains btir sexerce
dans le nord du pays et principalement dans les zones o la concentration urbaine est la
plus forte ;cette situation entrane une hausse des prix fonciers et aggrave le dualisme nordsud ; la constitution des rserves foncires au profit des communes est considre comme
lun des moyens les plus srs de la matrise du sol ; elle permet dviter la hausse des
valeurs foncires et la raret

des terrains ; cest un moyen de lutte contre les

dsquilibres ; sa mise en uvre permet lacquisition et la cession des sols ; la constitution


des rserves foncires ne garantit pas la matrise foncire ; elle nassure pas le contrle de
lappropriation du sol .

*-

LA HAUSSE DES VALEURS FONCIERES ET LA RARETE DES TERRAINS .

Lampleur de la croissance urbaine, la densification de la population dans certaines


zones dj amnages, la densification des zones agricoles riches linstar de la Mitidja, la
concentration de la population dans les zones dactivits industrielles, dquipements,
avaient eu pour consquences la consommation accrue despace .
116

- LES DETERMINANTS ET LES EFFETS DU RENCHERISSEMENT DU SOL .

La croissance dmographique, laugmentation du taux de natalit, la baisse de la


mortalit, lexode rural ont un effet direct sur lurbanisation ; lurbanisation et
lindustrialisation dans le nord du pays se dveloppent au dtriment des terres agricoles, l
o la pousse urbaine est la plus forte ; elles seffectuent par lextension de loccupation
du sol ; la raret des terres agricoles est lune des causes de la sur-occupation de ces
terres ; elle se caractrise par un dficit gnralis en matire de logements,
dquipements , demplois .
Ltude ralise par le bureau dtudes Europ. - Expansion au cours des annes 1970 -

dans certaines wilayas de louest du pays nous donne des informations dignes

dintrt ; la superficie des agglomrations dOran , Sidi-Bel-Abbs , Mostaganem , Mascara


avait plus que doubl en lespace de 10 annes entre 1966 et 1976.
Cet accroissement est proportionnel la taille des agglomrations ; les agglomrations
les plus importantes augmenteraient plus rapidement que les autres ; la surface de
lagglomration de Mostaganem avait augment de 22 % ; la surface des wilayas de
lintrieur du pays avait tendance dcrotre .
La mme analyse, mene partir des photos ariennes, confirmait ces tendances
dextension rapide des agglomrations ; le bureau dtudes Europ.-Expansion avait dautre
part tabli des prvisions sur la base des rsultats obtenus ; une extrapolation thorique de
cette tendance brute de croissance dans les annes 1970 aurait donn pour lan 2000 , les
rsultats suivants :la ville dOran passerait de 1778 ha 24 520 ha , soit une croissance de 711
%;

la ville dArzew, une petite agglomration durant lanne 1966, avec 134 ha , dpasserait

la surface initiale dOran avec 2 346 ha , soit un accroissement de 654 % ; la ville


dEssenia, avec 13 ha , atteindrait le chiffre de 15 797 ha , soit un accroissement de 14
000%

.
T-36 - Evaluation des primtres de 1966 1972 - units en ha.Wilayas
Oran

Sidi-Bel-Abbs

Superficies

Wilayas

1966

1977

2223

4773

41%

46%

1186

2138

22%

21%

Superficies
1966

Mostaganem
Mascara

Source : Europ.-Expansion.

117

1117

1977
2225

21%

22%

840

1222

16%

12%

Il est vident que ces communes nont pu raisonnablement atteindre ces superficies ,
pour des raisons de contraintes physiques notamment ; cette simulation a le mrite
dattirer lattention des pouvoirs publics sur le danger des croissances urbaines constates
jusquici ; des mesures appropries sont ncessaires pour ne pas dsquilibrer larmature
urbaine du pays .

*-

LA MAITRISE DE LA CROISSANCE URBAINE PAR LES COLLECTIVES LOCALES .

Loutil de travail et le cadre rglementaire sont fournis par un certain nombre de


dispositions ; la matrise de la croissance urbaine, objet de tensions sur les cots passe par
laffirmation dun droit public sur le sol ; lintervention directe des collectivits locales sur
le march foncier permet dassurer la matrise convenable du dveloppement urbain ; cette
intervention se concrtise par llimination de la spculation foncire ; elle limine le
march o sopre lchange et o se valorisent les prix ; la plue-value foncire est
rcupre par la collectivit .
Linstitution des rserves foncires ne fut effective qu partir de 1974 ; avant cette date ,
lEtat et les collectivits locales disposaient dun ensemble de moyens juridiques qui leur
permettaient dintervenir directement sur le march foncier ; lEtat avait la possibilit de
recourir lexpropriation et dimposer lutilit publique en prenant linitiative de
lacquisition .
Si au niveau de la prvision et de la ralisation la cohrence conomique globale tait
recherche et parfois obtenue, certaines difficults sont apparues sur le site dimplantation
comme le manque dinfrastructures daccompagnement .
Entre les organismes techniques chargs des tudes durbanisme, les changes
dinformations sont limits, voire inexistants ; les priorits dtudes ne sont pas
dtermines ; elles dpendent plutt de loprateur qui na pas obligatoirement des
proccupations dordre global .
La coordination des tudes diffrents niveaux -Z.H.U.N.- P.U.D. - Z.I.- est inexistante ;
limage des pays dvelopps , il est ncessaire de mettre en place un cadre de concertation
tous les niveaux des tudes, pour ladaptation des textes, pour la consommation de
lespace ; la circulaire prsidentielle sur les rserves foncires insiste sur la ncessit
dassurer la protection des terres agricoles .
Lvaluation des terres prleves lagriculture au profit de lindustrie entre 1962 et 1976
donne deux chiffres divergents ; le ministre de lagriculture avance le chiffre de 250 mille
ha , soit 4 % de la surface agricole utile ; le ministre de lindustrie estime cette superficie

118

entre 1962 et 1980 25 mille ha., dont 15 mille ha pourraient avoir un caractre
agricole ;cette disproportion de 1 10 entre les deux chiffres avancs , indique limportance
du sol o sorganise une vritable concurrence en vue de son appropriation.
-T-37- Prix minimum du m2 de terrain en 1971- en D.A Nord du pays

Prix

Sud du pays

Prix

Alger

60

Laghouat

Bejaia

30

Bechar

Stif

40

Tamanrasset

Constantine

30

Djelfa

Mascara

50

Ouargla

Oran

70

Source : ministre de lintrieur.

Les prix sont constats dans les zones et les localits o les prix sont les plus bas dans
chaque wilaya ; il ne sagit pas de prix moyens ; la spculation foncire parallle , durant
les annes 1970 augmentait la pression sur les prix ; la vente diffre aggravait la tendance
la hausse des valeurs foncires ainsi que la crise du logement .
La crise du logement, la pnurie du logement sont dues en partie la spculation
foncire ; dans une situation dquilibre entre loffre et la demande, la spculation ne porte
que sur certaines zones : le centre ville , les zones trs forte densit et non pas sur
lensemble de lagglomration ; dans une situation de dsquilibre , la crise se gnralise ,
influe sur les prix fonciers et rend difficile toute politique dacquisition foncire et de
construction ; les besoins en terrains btir sont importants aussi bien de la part du secteur
public que du secteur priv , dans le milieu rural et dans le milieu urbain ; le tableau
suivant , tabli sur la base de 40 logements lhectare en milieu urbain et 20 logements en
milieu rural , nous donne une indication sur les besoins en terrains btir.
-T-38 - Hypothses de demande en terrains btir tablie en 1977 - en ha - .
Urbains

TOTAL
Hypothse haute

Ruraux

115.000

65.000

50.000

Hypothse moyenne

85.000

50.000

350.000

Hypothse basse

60.000

40.000

20.000

Source : ministre de lintrieur.

119

Les effets convergents de ces facteurs sur les valeurs foncires ont des consquences sur
le plan financier , conomique , social , urbain .
* - Sur le plan financier : lalourdissement du cot des quipements publics en milieu
urbain est souvent conscutif la hausse gnralise des valeurs foncires ; celle-ci
sexprime par la rvision contractuelle des prix, les retards , laccumulation des dficits ;
la ralisation de certains quipements est diffre .
* - Sur le plan conomique : les infrastructures routires , les voies de communication
ralises par les collectivits locales valorisent certaines zones urbanises au profit de leurs
propritaires ; la prsence de certains quipements publics, les transports , les commerces
font bnficier ces propritaires dune rente laquelle ils nont pas particip ; afin
dacqurir ces terrains, les collectivits locales se trouvent dans lobligation soit de les
surpayer, soit de renoncer leur achat et donc de pnaliser les utilisateurs potentiels .
* - Sur le plan urbain et social : ceux qui disposent de moyens financiers consquents
peuvent choisir la localisation de leur choix et bnficier ainsi des utilits lies la
proximit des quipements et du centre ; les autres catgories sociales, dfavorises
simplantent dans la priphrie ou dans les zones dlaisses par la demande ; en dehors
dune rgulation de la part de la puissance publique , la rpartition du sol est dtermine
par les hausses des valeurs foncires qui marqueront pour des annes la morphologie de la
ville ; ces mcanismes fonciers, dans les pays du Tiers-monde sont perceptibles dans les
tissus urbains, situs dans la priphrie des villes : denses, ignorant la construction , la
circulation , lhygine , dpourvus dquipements ; cest le refuge dune population pauvre
isole , par rapport au reste de la socit .
La constitution des rserves foncires par les collectivits locales est donc lun des
moyens de la matrise des sols ; cest un moyen dviter une urbanisation dsordonne ; il
prvoit un dveloppement harmonieux , planifi des villes .
La circulaire prsidentielle N 202 D.G. H du 12 fvrier 1976 indique : il sagit dassurer
la protection des terres agricoles face lurbanisation et lindustrialisation ; il sagit
galement de ragir contre la spculation effrne portant sur les terrains btir,
particulirement dans les grandes agglomrations ; il sagit, par diffrentes mesures, de
dmocratiser laccession au logement social ; ceci permettra chaque chef de famille de
construire son logement familial en habitat individuel ou collectif .
5-1-2- LES OBJECTIFS STRATEGIQUES DE LINSTITUTION DES RESERVES FONCIERES.

La constitution des rserves foncires, en tant que politique volontariste du


gouvernement poursuivait 2 objectifs essentiels :
120

-a - La protection et la valorisation du patrimoine naturel et national .

Cest la protection des ressources naturelles contre la dgradation ; cest la protection de


leau des nappes souterraines , de leau de mer , des montagnes ; cest la prservation des
rseaux existants, de lhabitat des terres agricoles contre lurbanisation .
- b- La dmocratisation de laccs au logement .

Le dficit en quipements risque de remettre en cause la dmocratisation de laccs au


logement ; linstitution des rserves foncires permet l Etat dacqurir les terrains des
prix relativement bas afin que les investissements ne soient pas trop levs ; la priode de
1962

1974 avait vu llaboration et la promulgation dun certain nombre de dispositions

qui sinscrivaient dans la ligne trace par la politique algrienne : socialisation de


lconomie, gratuit de

la sant et de lducation ces dispositions taient dordre

rglementaire et dordre fiscal .

* - Les Mesures dOrdre Rglementaire :


Ds lindpendance du pays, les autorits publiques avaient pris des mesures durgence
destines freiner la spculation immobilire ; celle-ci stait dveloppe sur les biens
immobiliers aprs le dpart prcipit des Europens ; lordonnance N 62-020 du 24 Aot
1962

mettait sous protection de lEtat, les biens dits vacants en transfrant leur proprit

lEtat ; le dcret N 62-03 du 23 octobre 1962 interdisait toutes les transactions, cessions,
locations, de ces biens vacants ; cette mesure fut vite remplace par un autre texte qui
libra les transactions, soumises lautorit administrative pour les montants dune valeur
suprieure 100 mille Francs Franais, lorsquil sagit dun fonds de commerce ; larticle 7
de la loi de finances de 1965, obligeait les personnes dsireuses dentreprendre une
transaction, de produire un certificat de non vacance dlivr par le Wali ; lordonnance N
70-191

de 1970, assujettit imprativement tous les actes portant mutation immobilire la

forme authentique auprs du notaire .


Lensemble de ces mesures traduisait le souci du lgislateur dassurer un contrle
renforc des transactions immobilires, mme si leur caractre foncier ntait pas prcis .

* - Les Mesures Fiscales :


En 1975 , il fut institu une taxe spciale sur les plus-values ralises loccasion de la
cession des immeubles btis ou non btis ; cette taxe, leve, correspondait 60 % de la
valeur dclare, augmente de 25 % en cas de non dclaration ; elle visait freiner la
spculation du march de limmobilier et concernait les transactions antrieures lanne
1975.

121

-A - LA CONSTITUTION DES RESERVES FONCIERES .

La constitution des rserves foncires tait destine assurer la matrise de la


croissance urbaine ; afin de pouvoir choisir laffectation des terrains dassiette , les
pouvoirs publics devaient tre propritaires de ces terrains ; il leur fallait donc acqurir ces
terrains sans passer par la formule du march, la loi de loffre et de la demande .
Lobjet des rserves foncires tait dacqurir les terrains en vue de leur utilisation
ultrieure ; son intention tait de prvoir lavenir ; les choix des autorits ne devaient pas
tre compromis par une situation imprvue ; les collectivits locales veulent garantir,
lavance, les terrains dassiette pour limplantation des quipements ; cest la signification
qui leur fut donne dans lensemble des pays o elle fut applique : la France , le Canada ,
la Sude .
- B- LES CARACTERES SPECIFIQUES DES RESERVES FONCIERES .

*-

Le Caractre Obligatoire .

La constitution des rserves foncires en Algrie nest pas une facult laisse
linitiative des collectivits locales qui peuvent, par le recours lexpropriation ou le droit
de premption procder aux acquisitions des terrains : Grande Bretagne, France , Sude ;
cette initiative nest pas laisse non plus aux propritaires de ces terrains .
Il ne sagit pas dune alternative ou dun choix laiss lapprciation de la commune ; il
sagit dune obligation que les communes du pays se doivent de concrtiser ; cest une
dcision lgale qui sapplique lensemble du territoire national ; aucune collectivit
locale ne peut rejeter cette dcision ou bien en diffrer lapplication sous prtexte quelle
nen prouve pas le besoin ; les communes doivent en assurer la mise en uvre, de
manire progressive avec leurs propres moyens, selon leurs besoins et leurs spcificits ;
cette dcision sapplique lensemble des communes, quelles soient urbaines ou rurales,
riches ou pauvres, petites ou grandes .
Lensemble des terrains publics ou privs, situs lintrieur du primtre durbanisme
sont intgrs dans les rserves foncires, quel que soit leur statut juridique ; les terrains
relevant du domaine public classique, tels que les emprises des aroports, les ports , les
rivages, les plages ne sont pas concerns par cette mesure ; les terrains qui font partie des
rserves foncires sont les terrains agricoles situs en milieu urbain aprs laccord des
ministres de lAgriculture et de lHydraulique ; les terrains dpendant du domaine de
lEtat, y compris les biens dits vacants, les terrains appartenant aux collectivits locales, les
terrains appartenant aux particuliers, lexclusion de ceux destins satisfaire les besoins
familiaux et professionnels sont inclus dans les rserves foncires .
122

- Le Monopole des Transactions Foncires - la rgle de lexclusivit :

Lensemble des terrains situs dans le primtre urbain ne peuvent faire lobjet de
transaction quau profit de la commune lexception des cas de succession prvus par
larticle 6 de lordonnance portant constitution des rserves foncires ; toutes les oprations
dacquisition ou de cession se font par lintermdiaire de la commune et son seul profit ;
la commune dtient le monopole des transactions foncires en milieu urbain ; concernant
les terrains privs et expropris dans le cadre des rserves foncires, il est prvu une
surface btir pour lensemble de propritaires de ces terrains ; chaque membre a le droit
de possder en toute proprit, en vue de satisfaire ses besoins familiaux une surface
btir, dtermine sur la base de 20 m par personne appartenant une mme famille ;
dautre part, chaque Algrien a le droit dacqurir un terrain lintrieur du primtre
urbain pour construire une maison dhabitation .
Lordonnance portant constitution des rserves foncires prvoit un ensemble de
conditions en vue de leur concrtisation .

Linstitution du primtre urbain .

La viabilisation pralable des terrains dassiette .

La progression dans lappropriation foncire.

-5-1-3 - LINSTITUTION DU PERIMETRE URBAIN .

Les rserves foncires doivent tre inclues dans un Primtre Urbain qui en dfinit les
limites et la consistance ; larticle 2 de lordonnance N 77-26 du 20 fvrier 1974 stipule que
les Rserves Foncires communales sont constitues par les terrains de toute nature,
proprits de lEtat ou des particuliers inclus ncessairement dans un primtre
durbanisation ; le Primtre Urbain des agglomrations est dfini par le -P.U.D- puis plus
tard par le -P.D.A.U. - ; il est tabli par lAssemble Populaire Communale - A.P.C. - et
approuv par le ministre de lHabitat .
Ltablissement de ce Plan Directeur ncessite une tude longue qui peut staler sur
plusieurs annes ; pour cette raison , il est tabli un Plan dUrbanisme Provisoire - P.U.P.qui permet aux collectivits locales de travailler dans un cadre planifi, en attendant
llaboration dfinitive et officielle du P.U.D. puis du P.D.A.U. .
Le Wali, reprsentant de lEtat, dresse la liste des agglomrations et des communes, au
sein de sa Wilaya devant faire lobjet dune dlimitation provisoire ; il tablit lordre des
priorits et des urgences concernant les besoins et les programmes mettre en uvre ; il
est assist par le Directeur de lInfrastructure et de lEquipement - D.I.E. - puis plus tard par
le Directeur de lUrbanisme, de la Construction et de lHabitat D.U.C.H.
123

Chaque A.P.C assiste dun comit technique, dfinit lextension de la commune court,
moyen et long terme ; cette extension est le rsultat dune tude o figurent les plans
damnagement et les pices crites complmentaires .
Le comit technique est prsid par le 1er Responsable de la commune ; il comprend :
Lensemble de lexcutif communal, un technicien reprsentant le Ministre de
lHabitat, un technicien reprsentant le ministre de l Agriculture, un technicien
reprsentant le ministre des Finances, un technicien reprsentant le ministre de
lIndustrie et de lEnergie, un technicien reprsentant le Ministre de lHydraulique .
Ce comit technique sige en permanence jusqu la fin de sa mission ; le prsident de
lA.P.C. est assist par le Secrtaire Gnral de la Commune ; il peut faire appel, sil lestime
ncessaire toute personne comptente .
Le P.U.D. doit tre dimensionn et dlimit de manire prcise , en conformit avec les
vritables besoins de la commune, sur le court, moyen et long terme ; il doit tenir compte
des possibilits humaines, matrielles, financires de la commune ; si la surface inclue
dans le P.U.D. nest pas value de manire exacte, elle risque de dboucher sur des
situations difficiles grer; si cette surface est infrieure aux besoins de la commune,
celle-ci risque dtre bloque dans ses programmes de dveloppement cause de la non
disponibilit des terrains dassiette des projets .
Si au contraire cette surface dpasse les besoins et les possibilits de la commune,
lacquisition des terrains risque de priver la collectivit de ressources financires pour
dventuels investissements.
Ltablissement du Primtre dUrbanisme doit prendre en compte lensemble des
paramtres susceptibles de permettre sa russite ; ltude doit tre exhaustive et accorder
son intrt aux ressources humaines, aux ressources physiques et au milieu naturel ; ainsi
les tudes des sols dans leur composition gologique, ltude des terrains favorables la
construction, leur classification suivant leur utilisation ventuelle, les zones agricoles
protger, la protection des ressources naturelles, le recensement des quipements, des
logements, des infrastructures constituent une partie de proccupations de ltude ; cette
tude donnera toutes les informations utiles figurant sur des plans et des pices crites
complmentaires, permettant aux collectivits locales de mieux matriser lurbanisation de
leur commune .
Le Plan dUrbanisme Provisoire -P.U.P.- est approuv par arrt du Wali dans les deux
mois qui suivent son laboration dfinitive ; lensemble des terrains inclus dans le P.U.P.
sont dclars inclus dans les rserves foncires avant que la commune ne procde leur
124

transaction ; ce monopole est dsormais transfr la commune ; le P.U.P. devient une zone
protge, contrle , labri de toute urbanisation anarchique .
Malgr

ces dispositions, lhabitat spontan risquait dapparatre la priphrie immdiate

de ce primtre urbain ; le dcret N 75-13 du 27 aot 1975 prvoit une zone de non
constructibilit autour de ces primtres urbains ; un deuxime primtre, trac autour du
P.U.P.

dlimite une zone de scurit appele Zone de Dveloppement , Zone

dExtension , lintrieur de laquelle toute construction est interdite ; en dehors de ce


deuxime primtre urbain de protection, les terrains ne font pas partie des rserves
foncires ; ils sont soumis la rglementation de droit commun .
5-1-4 - LA VIABILISATION PREALABLE DES TERRAINS DASSIETTE .

La pression de la croissance urbaine avait dvelopp dans la priphrie des villes des
constructions spontanes, disposes de manire anarchique, ne respectant pas les rgles
durbanisme : voies de circulation non conformes, pas de rseaux dassainissement .
Ces constructions ralises en dur, crent des situations irrversibles sur le plan
urbanistique mais aussi sur le plan humain ; ces zones dhabitations ne sont pas intgres
aux autres quartiers de la ville et constituent des ghettos o vit une population
marginalise ; afin de remdier ces situations, les collectivits locales sont tenues de
viabiliser tous les terrains, conformment aux plans durbanisme avant leur utilisation ou
leur cession ; malheureusement, cette volont de bien faire se heurte au manque de moyens
dont disposent ces Collectivits Locales ; la viabilisation des terrains ncessite des moyens
financiers importants qui risquent de porter prjudice au budget des communes.
-5-1-5 - LA PROGRESSIVITE DANS LACQUISITION DES TERRAINS .

La mise en uvre des rserves foncires prvoit lacquisition par la commune de


lensemble des terrains inclus lintrieur du primtre urbain ; or lacquisition de ces
terrains ncessite des moyens financiers importants dont les communes ne disposent pas ;
pour cela, les collectivits locales doivent adopter une stratgie dacquisition progressive
mais aussi slective ; les besoins prioritaires doivent tre slectionns, classs dans
lespace et dans le temps ; il doit tre tenu compte du degr de certitude du projet afin de
dterminer le moment o lamnagement devra tre prvu ; les parcelles destines aux
quipements publics de lEtat et des Collectivits Locales passent donc en priorit ; la mise
en uvre des rserves foncires a transform la situation qui prvalait avant ce projet : les
transactions ne sont plus le monopole de certaines personnes mais appartiennent aux
collectivits locales ; la rtention des terrains, dans le cadre de la spculation foncire, ne

125

doit plus freiner linitiative des collectivits locales ; les prix ne sont plus dtermins par
le jeu de loffre et la demande mais fixs administrativement par l Etat .
Dans lensemble des pays, travers le monde, les pouvoirs publics interviennent sur le
march foncier, de diffrentes manires, afin de rguler son fonctionnement .

- La fiscalit sur la valeur du sol .

Cest une imposition de la valeur locative ou en capital dun terrain ; cette fiscalit est
applique aux Etats-Unis sous lappellation de Property- Tax ; en France, cest lImpt
Foncier

; en Algrie cet impt est appliqu sous la forme de Contribution des proprits

bties et non bties .

- Limposition sur les plus - values du sol .

Cet impt, contrairement au prcdent, ne concerne pas la valeur locative ou en capital


dun terrain ; cet impt est destin freiner la spculation sur les transactions
immobilires ; il apprhende laccroissement des valeurs et des plus values ; en Algrie,
son taux important dpasse les 60% ; il favorise la sous dclaration et lvasion fiscale .

*-

Lexpropriation .

Elle est utilise dans le cadre de lUtilit Publique ; lEtat ou les collectivits
prennent possession dun Bien Priv afin de raliser un projet destin la collectivit ;
des dispositions sont prvues par la loi afin de compenser les dommages subis par les
propritaires.

- Le contrle de lutilisation des terrains .

Les plans durbanisme, les plans damnagement urbain, sont destins dterminer
laffection des sols, dans un cadre planifi, organis , dans un souci dquilibre ; ces plans
indiquent la destination des sols, les zones dhabitat et leur densit , les zones dactivits ,
les zones industrielles , les zones protges .

* -

Les rserves foncires .

Cest lacquisition par les collectivits locales de terrains , lintrieur dun primtre,
sans que leur utilisation ultrieure soit dtermine avec prcision .

* -

Les terrains rservs .

Contrairement aux rserves foncires o la destination des terrains nest pas prcise
lavance , les terrains rservs sont acquis pour servir dassiette des projets prcis dans
lespace et dans le temps.

*-

La municipalisation de sols .

126

Les communes, en fonction de leurs besoins, procdent lexpropriation des terrains


situs dans leur primtre urbain ;cette initiative leur attribue le monopole sur des
transactions ainsi que sur laffectation des sols.

*-

La nationalisation des sols .

Ce nest plus la commune par le biais des collectivits locales qui se porte acqureur des
terrains, mais lEtat en tant que personne de droit public qui prend en charge lacquisition
de lensemble des terrains ; ces terrains sont, en fonction des besoins, acquis auprs des
propritaires ventuels pour accueillir des projets de construction ou bien des sites naturels
protger; lEtat bnficie dans ce cas du monopole des transactions et de lorientation
donner dans lutilisation de ces terrains .
En Algrie, le sol tait considr, dans le cadre de la politique socialiste, comme un bien
collectif ; entre lanne 1962, date de lindpendance du pays, jusquen 1974, date de la mise
en place de la lgislation concernant les rserves foncires, l Etat algrien avait utilis
simultanment ou alternativement plusieurs des modalits cites prcdemment .
Les rserves foncires constituent le passage une tape suprieure ; cest une mesure
qui complte en quelque sorte la nationalisation des terres ; lEtat limine lensemble des
obstacles lis sa politique dindustrialisation et de dveloppement du pays ; les terrains
appartenant la population ne ncessiteront plus de longues procdures en vue de leur
acquisition ; lEtat, les collectivits locales se voient librs de toute contrainte lie au
problme du foncier .
-5-1-6 - LES MODALITES DE FINANCEMENT DES ACQUISITIONS FONCIERES .

Le lgislateur avait prvu 2 modes de financement principaux :


* - Le financement dans le cadre du plan .
* - Le financement sur avance du Trsor.

*-

Le financement dans le cadre du plan .

Il est destin couvrir uniquement les acquisitions des terrains ncessaires aux
oprations inscrites dans le cadre des diffrents plans communaux tels que le P.C.D et le
P.M.U.

; sont exclus de ce type de financement les terrains destins recevoir des

quipements non planifis et autofinancs en propre par la commune, les terrains destins

la cession au profit des personnes physiques et morales - particuliers - entreprises


publiques ou prives .
Le prix dacquisition des terrains dassiette destins recevoir les P.M.U et les P.C.D. sont
inclus dans le cot des projets planifis, financs par l Etat ; ce type de financement,
127

avantageux pour les collectivits locales, favorise les acquisitions ponctuelles, projet par
projet ; il ne permet pas la commune davoir une vision globale pour le long terme .
En Algrie, de nombreuses communes nont que peu de ressources financires,
insuffisantes pour leur permettre dacqurir des terrains dassiette pour leur projets ; ces
communes sont considres comme dshrites ; les seules ressources dont elles disposent
sont alloues par ladministration centrale, sous forme de subventions , dattributions ; afin
de faciliter leur dveloppement , lEtat avait dcid de leur attribuer la cession des terrains
gratuitement ; les communes dshrites sont classes de 1 6 en fonction de leur revenus .

*-

Le financement sur avance du trsor .

Cette procdure date de 1979 ; elle est institue par le dcret N 79 - 108 du 23 juin 1979,
substitue au financement sur emprunt ; parmi les inconvnients du financement sur
emprunt on peut citer la procdure, juge longue au regard des besoins de la rservation
foncire ; la mobilisation des fonds destins lacquisition des terrains demeure lente .
La nouvelle procdure, par le financement sur avance Trsor est destine financer
exclusivement lacquisition des terrains, quelle que soit leur origine et leur destination en
dehors des cas des P.M.U. cits prcdemment, ainsi que les communes dshrites ; les
cots damnagement des terrains, quelle que soit leur destination, sont couverts par des
crdits, prvus cet effet dans le cadre national .
Les avances sans intrt, dont le montant a t fix en 1979 pour lensemble des
communes 300 millions de dinars, sont consenties pour une priode maximale de 24 mois
sur la base dun dossier ; linstruction de ce dossier est confie un comit de financement
sigeant au niveau de la wilaya ; chaque commune est appele quantifier ses besoins et
tablir ses ordres de priorit dans lutilisation des terrains inclus dans le primtre urbain ;
cest lune des conditions remplir pour lobtention des avances du Trsor, dans le cadre
du financement planifi .
Cette programmation reste difficile tablir, de manire prcise, parce que la commune
ne possde pas lensemble des moyens de sa politique ; la commune se limite tablir un
Plan

dAction Foncire - P.A.F.- dont lobjectif sera de raliser une occupation rationnelle

du sol ainsi que son utilisation ; tabli pour une dure de 4 5 annes , le P.A.F. tiendra
compte des objectifs damnagement, dextension de lagglomration dfinis dans
diffrents documents de planification - P.D.U. - P.M.U. P.C.D.- collectivits locales ; ces
conditions permettront aux collectivits locales de prendre possession des terrains de
manire progressive et de les utiliser de manire rationnelle .

128

La mise en uvre de ce programme dutilisation des terrains est intimement lie aux
perspectives de dveloppement socio-conomique de lagglomration ; llaboration de ce
document devra tenir compte des quipements et des investissements, de manire les
intgrer ; la concrtisation du projet dpend des collectivits locales mais aussi de
lensemble des oprateurs susceptibles dintervenir lintrieur du primtre urbain .
Le plan daction foncire refltera les besoins de la commune en matire dquipements,
de terrains dassiette concernant ces quipements , ainsi que les exigences moyen terme
en surface durbanisation .

*-

Le systme de financement .

Les sources de financement ont pour origine plusieurs procdures dacquisition et se


prsentent sous diffrentes formes : emprunt - dotation - avances - autofinancement ; leur
mobilisation est subordonne linscription du projet auquel est destin le terrain ; ce
mcanisme prsente le risque de geler lventuelle utilisation des terrains durant une
longue priode ; leur comprhension et la procdure de leur accessibilit :

*-

Le systme de financement court terme .

Cette procdure implique une rotation rapide des fonds et une utilisation adquate de
cette avance ; les communes sont tentes de privilgier les oprations court terme
compatibles avec ce systme de financement , au dtriment des actions long terme tales
dans le temps ; cette procdure demeure complexe au niveau des transactions ralises par
la commune , aussi bien pour lacquisition des terrains que pour leur cession ; le transfert
de lensemble des terrains domaniaux au profit des communes, dans le cadre des rserves
foncires, et leur cession gratuite aurait donn de la cohrence aux mcanismes de
financement .

*-

Les modalits de cession des terrains aux particuliers .

Dans le cadre de son primtre urbain, la commune planifie, amnage sur les terrains
acquis ou bien acqurir, des zones dhabitat, dactivits, des espaces verts ; ces terrains
seront soit utiliss directement par la commune, soit par l Etat, soit cds aux particuliers
pour leurs besoins familiaux ; dans le cadre de ses besoins familiaux, chaque citoyen a le
droit 20 m2 pour une famille dont la taille peut varier entre un minimum de 8 personnes et
un maximum de 20 personnes .
La commune prend, en 1er lieu, une dlibration concernant la destination du terrain
faisant partie des rserves foncires ; elle charge son prsident dlaborer les plans, les

129

devis, le cahier de charges ; ce cahier de charges, aussitt tabli, est soumis lapprobation
du Wali ; celui-ci fixe les droits et les obligations des ventuels acqureurs.
Il indique les raisons qui ont motiv la vente et les surfaces des lots concerns par la
vente, leur origine, les servitudes qui leur sont lis ; il indique leur prix ainsi que les
conditions de la vente ; le cahier des charges est un document de rfrence ncessaire
toutes les transactions foncires ; il fixe avec prcision lensemble des oprations relatives
la cession des lots aux particuliers, la description des lots, la formalisation de la cession,
les conditions de la cession, le prix , le cautionnement, les modalits de paiement, la date
dentre en jouissance, les clauses rsolutoires .
Lensemble de ces conditions est port la connaissance de la population dans le cadre
dune publicit collective par voie de presse ou daffichage ; elle fixe la priode au cours
de laquelle les candidats peuvent souscrire aux engagements et la clture des dlais de
dpt des candidatures .
Aux terme de ce dlai, la liste des candidats est arrte par le prsident de lA.P.C , un
membre de l A.P.C et le receveur ; sur cette base , lA.P.C dlibre en vue darrter
dfinitivement la liste des candidats ; les candidats ne doivent pas possder de proprit
sur lensemble du territoire national ; ils doivent justifier de ressources suffisantes ou de la
capacit de mobilisation dun prt pargne - logement .
Dautres critres subsidiaires sont prvus tels que linsalubrit du logement occup par
lventuel acheteur, le nombre de personnes charge, le lieu de rsidence, ladhsion une
cooprative immobilire ; les actes de vente sont alors tablis dans leur forme
administrative ; le rglement du prix du terrain se fait auprs de la caisse du comptable
communal, sur la base dune valuation domaniale .

*-

Evaluation du prix des terrains .

La mthode dvaluation du sol demeure complexe ; elle tient compte de la crise du


logement, de la sur urbanisation , de la raret du sol ; elle tient compte des facteurs
locaux tels que le site, la surface, la forme de la parcelle, la densit, lenvironnement socioconomique ; le sol est considr comme un phnomne diffrent de la terre ;dans un cas il
est considr comme un support , dans lautre cas il est producteur ; la valeur que lui
attribue le march est en rapport avec sa destination .
A la diffrence du sol agricole, producteur de vgtaux, le sol est, travers les
investissements, le support des infrastructures, des quipements .

130

A lintrieur des rserves foncires, la valeur de rfrence des terrains, du sol , ne repose
pas sur des critres objectifs ; les prix rsultent dvaluations administratives effectues par
les services des Domaines ; ceux -ci sont consults pour toute acquisition ou cession
foncire, aussi bien au profit des communes que des tiers.
Cette valuation peut reposer sur la valeur vnale de biens analogues situs dans le
secteur o se trouve le terrain valuer ; le service des Domaines se rfre la
comparaison du march, tout en rejetant les transactions spculatives ou ayant fait lobjet
de dissimulations importantes .
Ladministration des Domaines peut intgrer dans son valuation dautres lments
dapprciation lis laccessibilit, la surface, la morphologie du terrain ; les valuations
reposent rarement ou partiellement sur des critres objectifs ; labsence de rfrence avait
pouss les ministres de lIntrieur et des Finances laborer une grille dvaluation des
valeurs foncires .
-5-2- LES NOUVEAUX INSTRUMENTS DURBANISME .

De nouveaux instruments durbanisme sont dcids par les pouvoirs publics ; ils sont
destins combler les insuffisances du P.U.D. ; le - P.D.A.U- remplace le P.U.D pour les
agglomrations de plus de 10 mille habitants ; le Plan dOccupation du Sol - P.O.S- remplace
la Z.H.U.N, la zone industrielle - Z.I- , la Zone dAmnagement Concerte - Z.A.C . ; dans
cette nouvelle rglementation, il est spcifi quaucun usage du sol, aucun lotissement ou
construction ne peut se faire en contradiction avec le nouveau rglement durbanisme sous
peine de sanctions prvues par la loi .
5 -2-1- LE PLAN DIRECTEUR DAMENAGEMENT ET DURBANISME P.D.A.U .

- LE PLAN DOCCUPATION DU SOL - P.O.S.

Les nouveaux instruments durbanisme font lobjet dune laboration concerte, jusqu
lachvement de ltude, au niveau de ladministration publique , des diffrents organismes
concerns par les rsultats du plan , des services publics, des associations de citoyens.
Le P.D.A.U est un instrument de planification spatiale, de gestion urbaine de la commune
ou des communes ; il tient compte des plans et des schmas damnagement ; le P.D.A.U.
dfinit la destination gnrale des sols par secteur et par zone ; celui-ci concerne aussi bien
lextension des tablissements que la localisation des services et des activits ; il concerne
la nature et limplantation des grands quipements, les infrastructures , les zones
dintervention et de rnovation ; il doit veiller assurer un quilibre entre lextension
urbaine et lexercice des activits agricoles et conomiques ; il doit prserver les ressources
et le milieu naturel ; les objectifs du P.D.A.U. sont dfinis par le dcret N 91-177 du 28 mai
131

1991 ;

la loi du 1 dcembre 1990 en fixe les procdures dlaboration et les documents y

affrents .
Ses objectifs sont les suivants : le diagnostic de ltat actuel de laire de ltude et les
perspectives de son dveloppement - les propositions damnagement et de mise au point
dfinitive - les rglements .
Le territoire dintervention est divis en secteurs : secteurs urbaniss - secteurs
urbaniser - secteurs destins accueillir lurbanisation future - secteurs non urbanisables .
Lurbanisme ne peut tre matris sous ses diffrents aspects que sont les tudes, leur
application et leur suivi sur le terrain que sur la base de la disponibilit des terrains , les
possibilits de choix des terrains ; leurs cots raisonnables font partie des priorits ; do
limportance de la matrise du foncier.
La matrise du foncier est lune des conditions de succs ou dchec de la question
urbaine et de lurbanisme ; les nouveaux instruments durbanisme sont crs par la loi
cadre N 90-29 ; ils sont complts par des dcrets pour le contrle priori et posteriori de
ces instruments par les constructeurs, lotisseurs et dmolisseurs ; la loi N 95-25- abroge
lordonnance N 74-26 et prvoit un certain nombre de dispositions relatives aux sols
urbaniss et urbanisables ; le contrle est rgi par le dcret N 91-176 et seffectue priori
par le certificat de morcellement et le permis de construire - posteriori pour le certificat
de conformit et le permis de dmolir.
Le monopole exerc jusque-l par les A.P.C. dans les transactions sur les terrains btir
est supprim ; la procdure dexpropriation pour les besoins dUtilit Publique ou
dIntrt Gnral est prvue par la loi N 90-11 avec un droit de premption au profit de
lEtat et des collectivits locales ; le P.U.D. qui rglementait jusque l lensemble du
territoire de la commune ne concerne plus partir des annes 1980 que le chef lieu de la
commune .
En labsence des instruments damnagement et durbanisme , la construction est gre
conformment au dcret N 91-175 - par les rgles gnrales.
A partir de 1986 , la prise en charge des difficults lchelle locale est dcentralise ; de
nouvelles priorits et de nouveaux objectifs apparaissent et voluent dune commune une
autre ; ces rformes sont destines produire un impact sur le rle des collectivits
locales ; la lgislation sur les rserves foncires est abroge ; la consistance des terres
urbanises et urbanisables est dfinie par les nouveaux instruments damnagement et
durbanisme ; les instruments durbanisme doivent tre transparents et accessibles tous
les citoyens ; lespace est clairement rglement pour lintervention de nouveaux acteurs ;
132

il concerne les promoteurs immobiliers, les agences foncires, les investisseurs, les
associations de citoyens ; la concertation entre les diffrents acteurs que sont les lus, les
promoteurs, les entrepreneurs, les reprsentants des usagers, ladministration, devient
indispensable dans llaboration des instruments durbanisme ; leur application sur le
terrain et le suivi des oprations font partie de leur intervention ; les communes, les villes
sont appeles attirer les investisseurs, les crateurs demplois et de ressources, les
promoteurs, les producteurs de logements .
Quels sont les acteurs concerns par cette rglementation et de quelle manire
interviennent ils ?
- a - Les Collectivits Locales les A.P.C . Elles dfinissent leurs objectifs en matire durbanisme , en fonction de leurs besoins
mais aussi en fonction de leurs moyens financiers, humains et matriels ; elles tablissent
leurs priorits, dterminent leur degr durgence et crent les conditions de russite de
leurs projets ; parmi ces conditions, figurent les mesures pratiques, les avantages auxquels
auraient droit les ventuels investisseurs ; il sagit de la disponibilit immdiate du terrain
dassiette, la disponibilit dun certain nombre de commodits telles que la viabilisation,
leau, llectricit , les mesures fiscales avantageuses, le guichet unique pour les
procdures administratives, la disponibilit des autorits locales .
- b - Ladministration .
Elle veille par lintermdiaire de ses diffrents organes spcialiss, au bon droulement
des procdures prvues par la loi et au respect de la rglementation en vigueur.
- c Les services chargs de la gestion urbaine .

Ils veillent la conformit des projets sur le terrain et financirement par le contrle des
ressources .
- d - Les propritaires fonciers .
Ce sont des citoyens, propritaires de terrains situs lintrieur de primtre urbain ou
bien dans sa zone dextension ; ces terrains bnficient habituellement de certaines
commodits qui leur accordent des avantages financiers par rapport dautres terrains ; la
prsence des axes routiers, de certains rseaux comme leau, llectricit , le gaz de ville ,
ou bien la prsence de certains quipements importants accordent une plus - value
ces terrains dans le cadre de la spculation foncire ; ces propritaires fonciers chercheront
tirer le maximum de profits de leurs terrains en y ralisant les ouvrages les plus rentables.
- e - Les promoteurs immobiliers .

133

Les promoteurs immobiliers

chercheront obtenir le maximum de bnfices des

ouvrages quil vont raliser, dabord par lacquisition du terrain au prix le plus bas .
- f - Les investisseurs .
Leur objectif est de trouver le maximum de facilits tous les niveaux ; cela concerne
linstallation au plus vite de leur quipement et la rentabilisation de leur investissement ;
ces facilits sont dordre administratif comme ltablissement de lacte notari du terrain
dassiette ; ces facilits sont aussi techniques ; elles concernent la disponibilit du rseau
routier, de leau, de llectricit ; ces conditions sont indispensables pour le dmarrage de
toute activit de production .
- g - Les citoyens usagers de la ville .
Ils seront les premiers bnficiaires du dynamisme des autorits locales ou bien subir
les consquences de leur manque dinitiative ; le travail, le logement, la ralisation des
nouveaux quipements, la qualit de leur cadre de vie dpendent des choix et des priorits
des autorits locales ; ils dpendent

aussi de leur participation la gestion de leur

commune .
- B - LES CONTRAINTES A LELABORATION DES P.D.A.U. ET DES P.O.S. .

- Initiation la procdure dlaboration du projet et prparation .

Des actions de sensibilisation et dassistance sont prvues avec les parties


concernes par les projets ; ces actions permettent de sassurer de la conformit de la
procdure rglementaire dinitiation de ces projets ; cest une garantie ncessaire dans une
ventuelle action en justice initie par lune des parties ; cette participation est destine
tablir un consensus minimum sur les orientations mener dans le cadre des projets .
La plupart des projets nobtiennent pas les rsultats escompts ; la reprsentativit des
parties concernes directement ou indirectement par le projet demeure insuffisante ; cest
labsence de certains services administratifs dont la prsence est obligatoire , des
associations dusagers, y compris les propritaires fonciers dont la prsence est souhaite ;
cest aussi labsence de choix clairs quant- la politique urbaine et foncire mene par les
communes ; lacquisition des terrains destins servir dassiette aux diffrents projets
dutilit publique ou dintrt gnral ne sont pas conformes une politique urbaine
clairement dfinie .
Les propositions en matire dquipements ne correspondent pas toujours aux besoins
des communes ; elles ne correspondent pas leurs moyens financiers et leurs capacits
de ralisation .
- 1 - DELAIS DES ETUDES .

134

Les dlais des tudes , 8 mois en moyenne , ne correspondent pas limportance des
projets et ne tiennent compte de leur complexit .
- 2 LE FINANCEMENT DES ETUDES .

Llaboration des tudes est soumise aux rgles de la concurrence ; le moins offrant des
bureaux dtudes peut obtenir ltude du projet ; les enveloppes financires pralablement
tablies par les services concerns ne tiennent pas compte de toutes les contraintes telle que
la complexit du projet, la morphologie du terrain .
- 3 - LINFORMATION CARTOGRAPHIQUE .

Les cartes disponibles concernant les tudes des P.D.A.U., au niveau des communes,
figurent lchelle 1/50.000 et 1/25.000 ; au niveau des agglomrations il existe une
couverture en ortho-photo- plan ralise par lInstitut National de la Cartographie ; cette
couverture date de 1988 ; compte-tenu de lurbanisation acclre des agglomrations, cette
couverture ncessite une actualisation et une mise jour sur le terrain .
- c - MISE EN UVRE DES P.D.A.U. ET DES P.O.S. .

La mise en uvre des P.D.A.U. et des P.O.S. suppose au pralable la disponibilit dun
certain nombre de moyens en vue de leur laboration ; ils demeurent confronts des
contraintes dordre foncier et juridique ; sur le plan foncier, les textes rgissant le transfert
des terrains agricoles potentialits leves ou bonnes en terrains urbanisables ne sont pas
encore labors ; en dehors des terrains figurant sur le plan cadastral, les terrains inclus
dans des divers secteurs durbanisation ne disposent pas de titre de proprit ou dactes
authentiques ; cette situation rend les procdures juridiques classiques dlicates.
- LE RESPECT DES ORIENTATIONS DES PLANS ET DES SCHEMAS DAMENAGEMENT.

La politique nationale damnagement du territoire ne fait pas partie des premires


proccupations des responsables locaux dans llaboration des P.D.A.U et des P.O.S ; les
principales orientations lchelle nationale - S.N.A.T- , lchelle rgionale - S.R.A.T - et
lchelle de la Wilaya - P.A.W. ne sont pas souvent voques.
-d

COMPARAISON ENTRE LES ANCIENS INSTRUMENTS DURBANISME ET LES NOUVEAUX .

* - La planification et les dcisions taient centralises au niveau de l Etat ; actuellement,


la planification est dcentralise au niveau des communes .
* - Les communes avaient le monopole sur les rserves foncires ; actuellement, les
communes ne possdent plus ce monopole sur les rserves foncires .
* - La quantification des besoins se faisait sans vrification de leur faisabilit ;
actuellement, lapproche est plus raliste dans lvaluation des besoins et leur satisfaction
par ordre de priorit .
135

* - Les collectivits locales devaient consommer les ressources venant du Trsor Public
sans se proccuper de leurs origines; actuellement ces collectivits se doivent de crer leurs
propres ressources en encourageant les investisseurs sinstaller dans leur commune .
* - Le foncier et lurbanisme taient lis ; actuellement , le foncier et lurbanisme sont
dissocis .
* - Lchelle dintervention se faisait sur les plans au 1/25.000 - 1/5000 - 1/2000 - pour les
agglomrations principales ; actuellement, lchelle des plans est destine intervenir de
manire encore plus prcise lintrieur des agglomrations : 1/5.000 - 1/1000 - 1/500 .
- e-

METHOLOGIE DES P.D.A.U ET DES P.O.S - CONTENU DES DOCUMENTS .

- 1 - LE P.D.A.U. .

La dlibration seffectue au niveau de l A.P.C.; elle correspond la prise de dcision


officielle de fixer les zones dintervention avec leurs dlimitations ; larrt comporte la
liste des participants concerns par les diffrents projets .
a-

PHASE - 1 :

Diagnostic au niveau de la commune - bilan de ltat actuel : cest linventaire des


principaux problmes de la commune, de ses besoins ; les perspectives de dveloppement
de la commune par secteur court , moyen et long terme ; les priorits et choix dactions
retenir, dans le temps et dans lespace en vue de leur traitement ; lanalyse du contexte
physique de la commune en rapport avec la zone dintervention .
Celui-ci ncessite la reconnaissance du site dintervention, la collecte des donnes et le
traitement de ces donnes ; le relief de la commune en gnral et du site dintervention en
particulier ; le contexte gologique : cest la connaissance des ressources souterraines, des
minerais ; lhydrographie : cest la connaissance des cours deau, des sources deau, des
bassins versants pour la ralisation ventuelle de barrages ; ceux-ci sont destins
satisfaire les besoins en eau de la commune en eau potable, en eau pour les besoins
agricoles et industriels ; la gotechnique : cest la connaissance des sites les mieux adapts
certains projets ; les terrains en pente seraient destins limplantation des logements
individuels, les terrains faible rsistance du sol seraient occups par des espaces verts ;
les zones non constructibles , les zones prserver seront ainsi dtermins sur la base de
paramtres prcis ; la valeur agricole des terres : certaines parcelles sont susceptibles de
faire partie des zones dextension du P.D.A.U. ; la nature juridique du sol : communal ,
domanial, arch, priv, inscrit ou non inscrit au niveau de cadastre ; loccupation du sol :
elle concerne les diffrentes phases dvolution de la ville partir de ses origines , de sa
cration ; les quartiers restructurer, amnager, la sauvegarde des sites historiques et
136

naturels, les terrains destins lextension de la ville, aux quipements, lhabitat seront
dtermins .
Ce bilan est accompagn de documents graphiques qui matrialisent la situation de la
commune ; la carte physique : cest le document o sont reprsents les oueds, les
montagnes, les plaines, le relief dune manire gnrale ; la carte doccupation du sol : elle
indique les secteurs urbaniss, les zones agricoles, la fort ; la carte de la valeur agricole
des terres : elle reprsente leur potentialit leve, moyenne ou faible ; la carte des
servitudes avec les axes routiers importants, secondaires, les pistes carrossables ; le bilan
socio- conomique concernant lagglomration et les zones parses ; lanalyse des
donnes socio-conomiques o sont indiqus la population, lemploi, la scolarisation ;
lanalyse des activits conomiques : agriculture, industrie , secteur du B.T.P. , activits
tertiaires ; lanalyse sectorielle : quipements existants, dficits, besoins en logements,
rseaux de V.R.D. .
Les documents graphiques comportent la carte de ltat des lieux o sont indiqus
loccupation du sol , les quipements , lhabitat ; la carte des rseaux divers o sont
reprsents leau, lassainissement, llectricit , le gaz ; la carte des servitudes avec les
axes routiers et les pistes .
-b-

PHASE 2 : RAPPORT DORIENTATION .

Il correspond linterprtation de la demande avec des propositions damnagement ;


cest un premier dcoupage du territoire en secteurs : Z.U. - Z.A.U. - Z.U.F. - Z.N.U. - Zones
Urbanises,

Urbaniser , dUrbanisation Future , Non Urbanisables ; lintrieur de ces

zones interviennent les P.O.S. en vue de la densification, la restructuration, lamnagement


et la localisation des quipements, des rseaux; des servitudes, la densit des constructions.
Ce rapport dorientation est accompagn de documents graphiques comportant la carte
de structuration de lespace communal ; la carte damnagement communal avec les
secteurs urbaniss, les parties du territoire prserver - terres agricoles potentialits
leves, forts, patrimoine historique ; la carte des rseaux routiers communaux avec les
actions mener en vue de les amnager, de les densifier ; la carte des servitudes
communales - maintenir , modifier, ou crer - ; elle indique les stations dpuration,
les dcharges publiques, le passage des collecteurs dassainissement , les gazoducs , le
passage des lignes lectriques L.M.T. - L.H.T. - les parties du territoire reboiser .
Au niveau de lagglomration et des zones parses : le plan damnagement comporte les
secteurs urbaniss, les secteurs urbaniser , lurbanisation future, les secteurs protger,
les zones prvues pour le P.O.S.- densifier, restructurer , amnager - et les densits des
137

constructions - C.O.S. - ; la carte des rseaux divers : eau , lectricit, gaz , assainissement ;
la carte des voiries et des quipements .
LE REGLEMENT :

Il concernera la commune dune part et lagglomration dautre part .

-2 LE P.O.S. .

LA.P.C concerne par le P.O.S. fixe, par le moyen dune dlibration, les limites de
lintervention ; elle indique les termes de rfrence du P.O.S. ainsi que les personnes
consulter durant llaboration du P.O.S. ; le P.O.S. fixe de faon dtaille lensemble des
droits concernant lutilisation des sols et le type de construction ; il puise ses termes de
rfrence du P.D.A.U. ; ceux-ci concernent les limites, la nature de lintervention du P.O.S. :
amnagement, restructuration, densification ; les P.O.S. sont situs sur des secteurs
urbaniss et urbaniser.
Le P.O.S. dfinit un projet urbain ; il est destin rsoudre les problmes poss; il doit
permettre la satisfaction des besoins de la commune par une croissance organise et une
transformation du tissu urbain sans clatement ni dmolitions.
-a-

PHASE - 1 -

Ltat des lieux , le bilan de la situation actuelle , le diagnostic figurent sur une note de
prsentation ; y seront indiqus lensemble des informations sur la dmographie,
lvolution de la population et son actualisation ; ils seront suivis par des indications sur le
climat, lhydrogologie , la topographie , loccupation du sol, lagriculture, la gologie , la
gotechnique ; la nature juridique des sols, ltat du cadre bti, les constructions valeur
historique, la structuration de lespace feront partie de ce bilan ; les quipements , avec des
indications sur leur tat, leur capacit, les besoins des habitants ; les voiries et rseaux
divers avec des informations sur leur tat, leur capacit, les besoins de la population ; ce
bilan est accompagn de documents graphiques : le plan de situation , le plan
topographique , la carte gotechnique , le plan des servitudes et contraintes, le plan des
diffrents rseaux - eau potable - eaux uses - lectricit .
-b-

PHASE -

2 -

Elle correspond la prsentation des variantes damnagement de la zone concerne par


le P.O.S. ; cest la proposition du rglement et de la mise en forme dfinitive du projet
P.O.S.

aprs discussion avec les parties concernes ; ce rglement indique les rgles

auxquelles il faut se conformer dans chaque zone concerne par le P.O.S., chacune avec ses
particularits ; ces rgles sont prsentes sous la forme de plusieurs articles accompagns
de documents graphiques :

138

- Le plan damnagement gnral comporte limplantation des quipements et des voies


de circulation ainsi que les zones homognes .
- Le plan de composition urbaine dcid en accord avec les parties concernes .
- Les schmas reprsentant le rseau de leau potable et de leau use .
- Les supports de travail : les enqutes auprs des services publics et administratifs, les
enqutes sur le terrain, les photographies ariennes , les photographies du terrain, les
orthoplans, les levs topographiques, le S.N.A.T, le S.R.A.T., le P.A.W., le recensement
gnral R.G.P.H.

-f-

LE REGLEMENT DU P.D.A.U. ET DU P.O.S. .

Il comporte plusieurs articles qui concernent essentiellement : les accs et les voiries ,
les dessertes et les rseaux, limplantation des constructions par rapport aux voies et aux
emprises publiques, limplantation des constructions par rapport aux limites sparatrices,
limplantation des constructions par rapport aux autres sur une mme proprit , la hauteur
des constructions, laspect extrieur , le stationnement , les espaces libres et les plantations,
les implantations des constructions interdites, les implantations des constructions
autorises, le coefficient doccupation du sol .
Ils veillent ce que la ralisation des ouvrages programms soit possible techniquement,
par le contrle des tudes et leur suivi .

6 - LA NORMALISATION DES PROGRAMMES LOGEMENTS SOCIAUX .


Durant le 2 Plan Quadriennal - 1974 1977 - , les pouvoirs publics avaient dfini une
nouvelle orientation relative la conception et la ralisation des programmes de
logements sociaux ; la ralisation des deux premiers plans de dveloppement - de 1967
1973 - avait

t marque par le manque de matrise au niveau de la conception, de la surface

et du cot de ralisation des logements ; les prix de revient taient exprims de la manire
suivante : doublement pour le logement , triplement pour lindustrie .
Pendant le troisime plan de dveloppement -1974 1977 -, les investissements sont trois
fois plus importants que la somme des deux plans prcdents ; les capacits internes de
ralisation sont vite dpasses ; lappel aux moyens de ralisation trangers, de plus en
plus important, tait devenu ncessaire ; cette initiative eut pour consquence
laccroissement des besoins de financement en devises .

139

Afin de mieux matriser les programmes de logements sociaux dans leur conception
architecturale, leurs aspects techniques et leur prix de revient, les pouvoirs publics
dcidrent de les normaliser ; le logement social urbain est redfini sur la base de la
Nouvelle Politique Nationale de lHabitat et de la Construction ; de nouvelles
dispositions, prescriptions et normes sont formules lintention de lensemble des
techniciens et des organismes constructeurs qui se devaient de les respecter .
- 6 - 1 - DISPOSITIONS GENERALES .

Par ces nouvelles dispositions, les pouvoirs publics dcident que les programmes
annuels de ralisation de logements urbains pour la priode quadriennale - 1974 - 1977 - ,
arrts pour chaque wilaya devront tenir compte des rpartitions par catgorie et par
grandeur de logement et sinscrire dans lenveloppe financire moyenne qui en rsulte .
Trois catgories de logement ont t arrts :

*-

TYPE A

*-

TYPE B

*-

TYPE C

: les logements amliors raliser en immeubles collectifs .


:

les logements conomiques raliser en immeubles collectifs .


: les logements conomiques raliser en constructions individuelles

horizontales ; les pourcentages retenir dans la rpartition par catgorie sont :


Type A : 20%-

Type B

55%

Type C

25%

La rpartition par grandeur fait apparatre un rapport entre le nombre de pices


construire et le nombre de logements correspondants ; ce rapport dfinit le logement
moyen dont la grandeur a t fixe 3 pices pour le 2 plan quadriennal ; un programme
de 100 logements correspondra la construction de 300 pices ; les pourcentages retenus
pour ces logements, par grandeur, se rpartissent de la manire suivante : les logements de
2

pices : 20 % - les logements de 3 pices : 65 % - les logements de 4 pices : 10 % - les

logements de 5 pices : 5% .
Lenveloppe financire moyenne du logement , son cot unitaire moyen , sont fixs 60
mille D.A. et ne sont susceptibles daucune rvaluation .
Cette enveloppe financire moyenne comprend toutes les dpenses affrentes chacune
de ces oprations ; elle concerne les tudes techniques, les tudes de sols, les honoraires
darchitecte, le suivi des travaux ; elle concerne aussi bien les travaux de construction,
incluant tous les corps dtat, les voiries et les rseaux divers, que les quipements
organiques tels que leau , llectricit , le gaz .
Les donnes spcifiques chaque wilaya peuvent justifier la modification de ces
pourcentages dans la rpartition des logements ; la grandeur du logement moyen ne pourra
140

en aucun cas tre infrieure 3 pices ; partir de lanne 1979, sur la base de lexprience
des plans de dveloppement prcdents, il est dfini pour le logement social urbain une
seule catgorie de prestations ; la rpartition des logements par grandeur est dcide de la
manire suivante : le logement de 3 pices : 85% - le logement de 4 pices : 10% - le
logement de 5 pices : 5% ; toute modification de cette rpartition est soumise laccord
pralable du ministre de lHabitat et de lUrbanisme .
- 6 - 2 - STRUCTURATION DE LESPACE RESIDENTIEL .

La localisation de tout programme dhabitat doit se conformer aux prescriptions du Plan


Directeur

dUrbanisme - P.U.D. - ; elle doit aussi se conformer la rglementation qui sy

rapporte , en collaboration avec les services de lurbanisme et les collectivits locales ; les
Plans Directeurs

dUrbanisme sont complts par des tudes de dtails des Quartiers

qui permettent de dterminer et de dimensionner les Units de Voisinage ; des normes


urbaines sont prvues pour servir de base toute tude de dtails de ces quartiers ; elles ont
pour but de dterminer les critres respecter pour la conception des programmes de
construction des logements sociaux ; ceux-ci doivent tenir compte des exigences
conomiques .
Durant llaboration du 2 Plan Quadriennal , les plans de dtails des quartiers taient
toujours en cours dtude au niveau de la cellule - Recherche-Habitat - ; celle-ci dpendait
du ministre des Travaux Publics et de la Construction ; pour chaque opration de
construction de logements, il tait demand aux collectivits locales de procder
lanalyse dtaille de lenvironnement immdiat ; cette analyse du site permettait
dvaluer la nature et limportance des quipements existants ; elle avait pour but de
prvoir la rservation de surfaces de terrain ; ces surfaces sont destines accueillir les
quipements collectifs de base complmentaires .
Lagglomration urbaine se compose de trois zones principales qui sont : la zone
dhabitation , la zone dactivits , la zone de loisir ; la zone dhabitation se subdivise , par
ordre dcroissant en
Groupements

-a-

Quartiers, Units

de Voisinage, Regroupements Rsidentiels ou

dHabitations et Units dHabitation .

LE QUARTIER

: de 2 400 5 000 logements 15 mille 30 mille habitants .

Le quartier se compose de plusieurs Units de Voisinage ; il regroupe une population


comprise entre 15 mille et 30 mille habitants ; il comporte des quipements collectifs
complmentaires ceux de lunit de voisinage tels que les bureaux , compatibles avec
lhabitat ; il peut comprendre certaines activits artisanales , des activits industrielles de

141

transformation non polluantes ; il peut , soit sintgrer un site urbain existant , soit faire
partie dune ralisation partielle dun plan durbanisme en cours dlaboration ; les
quipements collectifs devraient faire partie dune autre programmation ; lintrieur du
quartier , les dplacements vers les quipements et les lieux de travail pourront seffectuer
pied pour des trajets nexcdant pas 1200 mtres ; des arrts de transport en commun ,
accessibles en une dizaine de minutes environ pourront relier le quartier au reste de
lagglomration .
-b-

LUNITE DE VOISINAGE : de 400 800

logements 2400 4800 habitants .

LUnit de Voisinage regroupe une population comprise entre 2400 et 4800 habitants ;
elle constitue lunit fondamentale de lagglomration urbaine ; cest galement le
fondement de la vie sociale et culturelle de la cit ; cest une entit homogne pourvue de
lquipement ncessaire sa bonne gestion ; lUnit de Voisinage se compose de plusieurs
Groupements dHabitation ; elle est accompagne par des quipements prscolaires ,
des quipements caractre socio culturel et sportif ainsi que des quipements
commerciaux ; ces quipements assurent les besoins essentiels de la vie quotidienne des
habitants ; ils sont situs sur un rayon de 350 mtres ; lintrieur de lUnit de Voisinage ,
les dplacements se feront uniquement pied ; il est prvu des circulations mcanises
pour les interventions ponctuelles ou rptes tels que les secours , le nettoyage des voiries,
lapprovisionnement des quipements .
- c - LE

REGROUPEMENT RESIDENTIEL ou GROUPEMENT DHABITATION : de 50

400 logts .

Le Regroupement Rsidentiel ou Groupement dHabitation est compos de 50 400


logements ; il reprsente un ensemble de plusieurs Units dHabitations ; il comprend le
rseau interne de circulation , les parkings , les espaces semi publics amnags tels que les
espaces verts , les terrains de jeux ; le Regroupement Rsidentiel comprend aussi des
commerces de premire ncessit .
- d-

LUNITE d HABITATION

: - une seule construction .

LUnit dHabitation reprsente une seule construction , un btiment unique ; cest soit
une maison individuelle, soit un immeuble collectif compos de plusieurs logements ;
lunit dhabitation comprend aussi les voies de desserte ainsi que les parkings qui sy
rapportent ; au cours du 2 plan quadriennal , les programmes de logements ou nombre de
logements construire avaient t classs en fonction de leur importance dans les
catgories que nous venons de citer ; ces oprations raliser font partie soit dune
intgration un site urbain existant , soit dune ralisation partielle dun plan durbanisme

142

en cours dlaboration ; les quipements collectifs devaient faire partie dune autre
programmation .
-6-3- DEFINITION DES CONSTRUCTIONS ET DES ESPACES EXTERIEURS .

*- Les logements individuels : sont considrs comme Logements Individuels , les


logements un ou deux niveaux superposs et autres, situs dans un espace privatif ; cet
espace est constitu par une parcelle de terrain comprenant des prolongements naturels tels
que les cours et jardins .

* - Les logements collectifs : sont considrs comme logements en immeubles collectifs


ou Logements Collectifs, les logements groups sur plusieurs niveaux, sur un terrain
commun desservi par des circulations communes et possdant des locaux communs .

* - Les immeubles bas : sont considrs comme Immeubles Bas , les immeubles de 2
5

niveaux, sans ascenseur ; le niveau de rfrence est choisi par rapport au niveau + 0.000

pris sur le trottoir dans laxe de lentre de limmeuble .

*- Les immeubles moyens : sont considrs comme Immeubles Moyens, les immeubles
de 6 10 niveaux, avec un ascenseur au minimum ; la cte du dernier niveau habitable
nexcde pas 30 mtres ; le niveau de rfrence est choisi toujours par rapport au trottoir
dont la cte du sol au dernier niveau habitable nexcde pas 14 mtres .

Les immeubles hauts : sont considrs comme Immeubles Hauts les immeubles

de plus de 10 niveaux, avec 2 ascenseurs au minimum et un escalier de secours .


- 6- 4 UTILISATION DE LESPACE .

Pour tout programme de construction de logements, lutilisation rationnelle de lespace


doit tre prise en compte afin dy faire correspondre le nombre dhabitants pour chaque
opration ; cette surface comprend : lemprise des constructions, les voiries et les parkings,
les espaces verts et les terrains de jeux ; elle comprend aussi les rservations des terrains
destins recevoir les quipements collectifs ; le calcul de cette surface dpendra de la
catgorie de logements construire -A-B ou C et du nombre moyen de niveaux de
lopration ; cette valuation nous permettra de dterminer la surface de terrain ncessaire
par habitant .
- 1 ESTIMATION DU NOMBRE DHABITANTS :

lestimation du nombre dhabitants pour une

opration donne seffectue suivant la correspondance entre la grandeur du logement et la


taille du mnage .

143

- T-39- Rapport entre la grandeur du logement et la taille du mnage .


Grandeur du logement

Taille des mnages

2 pices

3 personnes

3 pices

5 personnes

4 pices

8 personnes

5 pices

11 personnes

Source : M.U.C.H. anne 1974.


- 2 - CALCUL DU NOMBRE MOYEN DE NIVEAUX :

le nombre moyen de niveaux sobtient en

divisant le nombre total de niveaux habitables de lopration par le nombre dimmeubles .


-3 -

EMPRISE

DES CONSTRUCTIONS :

la surface demprise des constructions comprend la

surface construite des logements, la surface construite des locaux communs, la surface des
prolongements extrieurs tels que les schoirs , les loggias, les balcons .
-T- 40 Emprise au sol des logements par habitant , par nombre moyen de niveaux
et par catgorie de logement la veille du 2 plan quadriennal - en m2 .
Nombre
moyen de

10

11

12

13

14

15

2,10

1,.87

1,68

1,68

1,54

1,32

1,32

1,.23

niveaux

Emprise au sol 8, 25 5,.50 4, 13 3,.30 2,80 2,40


Source : MUCH
-4 - EMPRISE DES VOIRIES : la

dune opration

surface demprise des voiries englobe les circulations intrieures

de constructions des logements : la circulation pour vhicules - la

circulation pour pitons - laccs aux terrains rservs aux quipements collectifs certaines
circulations pitonnires peuvent tre utilises pour les interventions ponctuelles tels que
les vhicules de secours .
- 5 - EMPRISE DES PARKINGS :

lemprise des aires de stationnement devra tre calcule sur la

base de 1,75 m2 par habitant ou 10,5 m2 par logement ; elle correspond 3 places pour 4
logements; dans le cas des logements individuels - type C - permettant le parcage des
vhicules lintrieur de la partie privative du logement, cette surface pourra tre rduite

144

0,80

m2 par habitant ; concernant les aires de stationnement prvues pour les quipements

collectifs, elles seront dtermines sur la base des besoins propres de chaque quipement .
- 6 - EMPRISE DES ESPACES VERTS :

lemprise des espaces verts amnags devra tre calcule

sur la base dune surface minimale de 1,5 m2 par personne ; lespacement entre les
immeubles, prvu pour permettre un ensoleillement convenable, dterminera des espaces
libres amnager .
-T.42- Surface minimale des espaces verts - en msuivant la situation gographique des programmes de logements.
Zone du littoral et des hauts

Zone prsaharienne Latit

plateaux latit 36.

30-

Sud

1,75

1,50

Sud- Ouest ; Sud- Est

1,15

1,00

Est

2,00

1,75

Orientation

Source : MUCH

Ces coefficients ne sont valables que pour les terrains dont la pente nexcde pas 5% ;
concernant les terrains dont la pente suprieure 5%, ces coefficients devront tre corrigs
en fonction de lorientation des terrains et de limportance des pentes .
- 7 - EMPRISE DES ESPACES DE JEUX .

Lemprise des espaces de jeux est calcule sur le base de 2,00 m2 par habitant.
- 8 - EMPRISE DES EQUIPEMENTS COLLECTIFS .

La programmation des quipements collectifs se fera suivant les normes tablie par la
grille dquipements du Ministre de lHabitat et de lUrbanisme .
-9 - CONCEPTION DES LOGEMENTS :

chaque logement se composera des parties suivantes : une

salle de sjour, 2 - 3 ou 4 chambres, une cuisine, une salle de bain, un W.C., des circulations,
une loggia, un schoir, une cour pour le logement de type C.
-6 - 5 - CONCEPTION DES PROGRAMMES DE LOGEMENTS SOCIAUX .
- DEFINITION DES DIFFERENTES PARTIES DU LOGEMENT .

a - La salle de sjour : celle-ci doit tre en rapport avec les grandeur du logement ; cet

espace est destin aux activits de rception ; il devra tre en relation direct avec laccs du
logement de manire prserver lintimit des autres espaces rservs la vie familiale ; il
est recommand, pour les salles de sjour qui appartiennent la catgorie A et la catgorie
B,

de les concevoir sous la forme de deux espaces afin de garantir une habitabilit optimale

de ces logements ; il sera possible de prvoir lhbergement dans lun des espaces .

145

-T.43- Surface des salles de sjour - en m 2Catgories des logements

Grandeur des logements

2 Pices

17,50

16,00

14,00

3 Pices

17,50

16,00

14,00

4 Pices

18,50

16,00

14,00

5 Pices

21, 00

19,50

16,00

Source : MUCH

- b - Les chambres : elles devront permettre un amnagement au sol utile aux activits de
3

personnes ; cest le taux doccupation maximum des chambres ; cette surface est

identique pour les trois catgories de logements A-B-C ; la surface sera au minimum de 10
m2 .
-

c - Les cuisines : elles seront conues de manire permettre la cuisson et la prise

ventuelle des repas ; il y sera prvu les emplacements pour la cuisinire et le rfrigrateur
- T.44- Surface minimale des cuisines- en m 2Grandeur des logements

Catgories des logements


A

2 Pices

6.00

6.00

6.0

3 Pices

7.00

6.00

6.00

4 Pices

7.00

6.00

6.00

5 Pices

8.50

7.50

7.50

Source : MUCH
-

d - Les Salles de Bain : elles seront situes de prfrence proximit des chambres ; la

surface minimale est fixe 3,50 m2 pour les 3 catgories de logements ; une ventilation
naturelle de cet espace est souhaitable .
-

e - Les Rangements :

ils seront rpartis obligatoirement dans la cuisine, dans les

chambres essentiellement ou dans les circulations sous forme de placards ; la surface


minimale des rangements prvoir pour les trois catgories de logements A-B-C- varie
entre 0,50 m2 et 2,00 m; pour un logement de 2 pices - 0,50 m ; pour un logement de 3
pices - 1,00 m ; pour un logement de 4 pices - 1,5 m ; pour un logement de 5 pices 2,00
-

m2 .

f - Les Dgagements :

ils permettent la distribution intrieure sans croisement des

fonctions et des activits du logement ; leur surface ne doit pas excder 15% de la surface
totale des logements ; leur largeur ne doit pas tre infrieure 1,00 m .

146

-g - La Loggia : cest un espace extrieur qui prolonge la salle de sjour ; sa largeur


minimale est de 1,40 m2.
- h - Le Schoir : cest un espace extrieur qui prolonge lespace de cuisine ; il est destin
aux activits annexes de celle-ci ; il sera quip dun bac laver le linge ; lactivit du
schoir ne doit pas tre affirme en faade tout en permettant un ensoleillement suffisant ;
sa largeur minimale ne doit pas tre infrieure 1,40 m .
- T.45 - Tableau rcapitulatif des surfaces habitables- en m2- minimales des espaces
fonctionnels prvus dans le cadre de 2 plan quadriennal - 1974 -1977 .
Catgories de logements
Espaces

Type A

Type B

Type C

Fonctionnels

2p

3p

4p

5p

2p

3p

4p

5p

2p

3p

4p

5p

Sjour

17,5

17,5

18,5

21,0

16,0

16, 0

17,0

19,5

14,0

14,0

14,0

16,0

Chambres

10,0

10,0

10,0

10,0

10,0

10,0

10,0

10,0

10,0

10,0

10,0

10,0

Cuisine

6,00

7,00

7,00

8,50

6,00

6,00

6,00

7,50

6,00

6,00

6,00

7,50

3,50

3,50

3,50

3,50

3,50

3,50

3,50

3,50

3,50

3,50

3,50

3,50

W.C

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

Rangement

0,50

1, 00

1,50

2,00

0,50

1,00

1,50

2,00

0,50

1,00

1,.50

2,00

Salle de
Bain

Source : MUCH

T. 46 - Surfaces habitables des logements - en m prvus dans le cadre de 2 plan quadriennal - 1974 -1977 Grandeur des logements
Catgories
de

2 Pices

3 Pices

4 Pices

5 Pices

Mini

Maxi

Mini

Maxi

Mini

Maxi

Mini

Maxi

Type A

45.00

50.00

58.00

64.00

72.00

80.00

91.00

98.00

Type B

42.00

45.00

53.00

58.0

65.00

72.00

85.00

91.00

Type C

39.00

42.00

50.00

55.00

62.00

67.00

76.00

85.00

logements

Source : MUCH

147

T.- 47- Tableau rcapitulatif des surfaces habitables- en m2- minimale des espaces
fonctionnels prvus aprs le 2 plan quadriennal 1974 1977 Grandeur des logements

Taille des logements

3 Pices

4 Pices

5 Pices

Salle sjour

18.50

20.0

20.00

Chambres

11.00

11.00

11.00

Cuisine

9.00

10.00

11.00

Salle de bain

3.50

3.50

3.50

W.C

1.00

1.00

1.00

Rangements

1.00

1.50

2.00

Circulations

8.50

10.00

11.50

Surface habitable

64.00

79.00

93.00

Espaces

Source: MUCH

Les surfaces mentionnes dans ce tableau sont donnes titre indicatif.


La surface habitable moyenne est fixe 67 m ; tout dpassement de cette norme
devra tre soumis laccord du ministre de lHabitat et de lUrbanisme .
T.48- Surface - en m2- des espaces communs :
Constructions

Immeubles

Immeubles

individuelles

Bas

Moyens

Immeubles Hauts

5,90

11,66

11,66

14,82

Ascenseur

--

--

1,80

1,80 3,26

Local Poubelle

--

1.50

1,50

1,50

5,90

13,16

14,96

27,28

--

10%

10%

35%

6,00

14,50

16,50

37,00

Dsignation
Cages descaliers

Surface totale
Majoration
Surface majore
Source: MUCH

6-6- ORIENTATION PREFERENTIELLE DES LOGEMENTS .

Les conditions du confort des logements devront permettre le respect des orientations
prfrentielle des salles de sjour et des cuisines ; cependant il sera tolr une autre
orientation pour un tiers des pices principales des logements de 4 et 5 pices ; les
orientations prfrentielles sont bases sur lensoleillement souhaitable , on devra tenir
compte galement du microclimat, de la configuration du terrain, des vents dominants .

148

REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .

- CHAPITRE 1 1- P. SALAMA :

2- Y. LACOSTE : Gographie du Sous dveloppement P.U.F. 1968


3- H. MOULAU : Les Etats barbaresques -P.U.F. Paris - p. 108 1 964
4- F. ABELLA :

Opus cit p.15

- CHAPITRE 2 1 - A. BENACHENHOU : Lexode

rural O.P.U. Alger 1979 -

2 10- R.G.P.H.
3-4- F. BENATIA : Lappropriation

de lespace Alger aprs 1962 -

Ed. S.N.E.D. Alger


5- B. POMEL : Revue
6 - H. SANSON :

pp.28-29 1978 .

algrienne des sciences juridiques et politiques . N3 sept. 1972 .

Prise de la ville , prise du pouvoir in Villes et Socits au


Maghreb

7 8- A.HAFIANE : Les
9- N.A. BENMATTI :

pp.21-28 - C.RE S.M.-C.N.R.S . - 1974 -

dfis lurbanisme O.P.U. Alger - pp. 115-116-118 1989 -

LHabitat du Tiers Monde S.N.E.D. 1982-

149

13-G. DESTANNE DE BERNIS :

Problmes de lAlgrie Indpendante

T iers Monde

-p . 28 1963-

2 M. RAFFINOT et P. JACQUEMOT : Le capitalisme dEtat algrien F. Maspro


3 F.. MACHLUP : Essais
4 CHARTE Nationale

Op .cit . p. 138 -

de Smantique Economique - Calman Lvy p .319-

: Les Orientations Principales de la Politique de


Dveloppement

5 O.N.U. : Confrence

Titre - 6 -

dIstanbul sur les Etablissements Humains - 1996 -

6-7-8-9-10- : M.H.U. : Dclaration du ministre de lHabitat rapporte par le


quotidien Libert en date du 24 janvier 2002 p.7
11-12- Ministre de lHabitat

: confrence de presse du ministre rapporte par le quotidien

Libert en date du 24 3- 2002 p.3 .


13 C. RAHMANI :

La Croissance Urbaine en Algrie - O.P.U. Alger - 1982- p.221-

14 Rapport gnral du 2 Plan quadriennal p. 264 -

PROBLEMATIQUE .
Depuis une cinquantaine dannes, lAlgrie est confronte un phnomne
durbanisation acclre, sans prcdent dans lhistoire du pays ; le taux durbanisation en
2006,

dpasse les 60% ; les statistiques prvoient un taux de 70% en 2010 et 80% lhorizon

2025 ;

cette situation sexpliquait, au cours des annes 1960, par les consquences

150

immdiates de la guerre de Libration Nationale; depuis cette priode, de nombreux


vnements ont marqu son histoire rcente .
La concentration dmographique, non matrise, est un phnomne qui affecte
lensemble des pays du Tiers-monde ; en Algrie, un dsquilibre important touche la
rpartition de la population ; 40% des habitants sont localiss dans la bande du littoral qui
reprsente 1,9% du territoire ; 25 % des habitants sont localiss dans les zones telliennes ,
soit 2,1 % du territoire ; 65% de la population est concentre sur une superficie ne dpassant
pas 4% du territoire ; 25% des habitants sont localiss dans les hauts plateaux sur une
superficie qui reprsente 9% du territoire ; 1% de la population occupe une superficie de
87%

du territoire ; une zone du littoral stalant sur quatorze Wilaya, reprsentant 4% du

territoire national , est occupe par 8 millions dhabitants, soit le 1/4 de la population du
pays ; dautre part, les deux tiers de cette population sont rpartis sur 160 centres urbains;
en parallle , les activits industrielles se sont dveloppes et se sont polarises dans cette
partie du littoral ; celle-ci compte 6000 usines, soit 51 % des units industrielles du pays ;
25 %

de ces usines sont implantes autour de lAlgrois .

La mtropole algroise est marque par une urbanisation diffuse, marque par la
multiplication des localits ; sa densit est importante ; 80% de lespace est urbanis .
Cette

croissance urbaine se traduit par un bouleversement des donnes socio-

conomiques du pays ; elle se manifeste par une forte demande en logements dits
conomiques ou sociaux, financs par les pouvoirs publics et destins aux catgories
sociales les plus dmunies; elle sexprime aussi par une forte demande en quipements
collectifs tels que les coles, les hpitaux, les services publics ; cette croissance urbaine se
traduit, par lextension de lhabitat spontan et de lhabitat prcaire dans la priphrie des
villes ainsi quune demande de plus importante en surfaces destines la construction .
Le phnomne durbanisation

en Algrie se caractrise par :

* - Lenvahissement des villes

et labsence

ou

la

faiblesse

de

matrise de

lurbanisme par les pouvoirs publics .


* - Limportance et la forte tendance laccroissement des bidonvilles qui ne sont que
des abris de fortune dune grande prcarit .
* - Le surpeuplement des logements .
* - La faiblesse quantitative et linadaptation aux revenus, aux traditions et aux besoins
familiaux des programmes de logements qui se construisent .
* - Le dficit norme en matire dquipements socio-conomiques .

151

* - Linexistence ou linsuffisance des rseaux dassainissement , dalimentation en eau


potable .
* - Le rythme de dtrioration du parc de logements existants occasionn par labsence
dentretien et de rnovation des logements .
* - Une spculation effrne dans les domaines fonciers, immobilier ainsi que les
matriaux de construction .
* - Limpuissance presque gnrale des pouvoirs publics .
* - La misre et langoisse des populations .
En Algrie, les pouvoirs publics sont proccups par linadquation entre la demande
croissante en logements et la production effective de ces logements ; le dveloppement
urbain ne se fait pas sans tension, sans contradiction ; la ville est devenue le lieu de
tensions multiples ; elle sexprime par :
* - Le dphasage entre la production urbaine et la consommation urbaine .
* - Le dphasage entre loffre de services publics et la demande de services publics.
* - Le dphasage entre les quipements disponibles et les flux financiers .
Lhabitat dune manire gnrale et le logement en particulier constituent un problme
dont la dimension est internationale ; en crise dans lensemble des pays sous dvelopps, il
continue proccuper, par certains de ses aspects, les autorits des pays industrialiss.
La prise de conscience de ce phnomne mondial est consacre en 1976 par la confrence
des Nations - Unies sur les Etablissements Humains de Vancouver : les pays du Monde
ont exprim linquitude que leur inspirait la situation extrmement grave des
Etablissements Humains,

notamment dans les pays en dveloppement .

Cette inquitude est renouvele en 1996, par la deuxime confrence HABITAT-2-


toujours sous lgide des Nations-Unies avec ladoption dune nouvelle stratgie et des
nouveaux objectifs lchelle mondiale, savoir un logement convenable pour tous .
Le nouveau plan daction d HABITAT-2 - comporte des stratgies modules en
fonction de la situation de chaque pays et des communauts considres .
Les gouvernements tous les niveaux , la collectivit et le secteur priv sont appels
mettre en uvre la stratgie, la procdure
principaux objectifs, savoir
Dveloppement Durable

au niveau local, pour atteindre les deux

un logement convenable pour tous et un

des Etablissements Humains dans un monde de plus en plus

urbanis ; cet objectif pourra se concrtiser grce des stratgies de facilitation


permettant aux particuliers, aux familles et aux communauts de jouer un rle central dans
cette entreprise ; cest l loriginalit du plan daction mondial d HABITAT 2 - .
152

Afin dattnuer les effets de cette urbanisation imprvue et non contrle , les pouvoirs
publics, en Algrie, mettent en place des moyens exceptionnels ; ce sont les
nouveaux moyens Lgislatifs, Institutionnels et Financiers ; des moyens financiers
humains et matriels relativement importants sont mis en place afin de concrtiser cette
dynamique sur le terrain .
De nouveaux instruments sur lamnagement du territoire, sur la planification spatiale
sont mis jour; ils sont destins mettre un terme cette volution urbaine anarchique .
Tous les moyens financiers publics et privs , susceptibles dtre mobiliss , sont mis
contribution ; cest, selon lexpression du ministre de lHabitat , lavnement de la
politique du logement extra budgtaire ; au cours de lanne 2002 , 200 milliards de D.A.,
non exploits, taient disponibles dans les caisses des organismes publics comme la
C.N.E.P.,

les compagnies dassurances, les O.P.G.I., la B.E.A., le C.P.A. ; ces capacits

financires pouvaient tre utilises immdiatement ; les banques prives trangres ,


dArabie saoudite et des Emirats, installes en Algrie, sont associes au financement du
logement ; en 2005, les ressources financires engranges sur les livrets dpargne - C.N.E.P.
- Banque

taient values 450 milliards de D.A., soit lquivalent de 6 milliards de dollars;

celle-ci sattelle renforcer ses formules traditionnelles de crdits au logement ; elle tend
sriger en banque spcialise dans limmobilier .
Laide de lEtat se manifeste de diffrentes manires ; plusieurs formes daides directes
et indirectes sont consenties aussi bien aux promoteurs immobiliers quaux bnficiaires
des logements ; lencouragement laccession la proprit par une aide financire
directe, sous forme dallocation, loctroi de crdits des conditions avantageuses,
lintervention dans le domaine du foncier pour liminer la spculation, la prise en charge
par lEtat de la viabilisation des terrains dassiette , la rduction des taux dintrt auprs
des banques font partie des mesures dcides par les pouvoirs publics afin de provoquer
une dynamique nouvelle .
Les entreprises de ralisation nationales, publiques et prives , quelles que soient leurs
capacits de production, sont appeles participer la production des logements sociaux ;
cette initiative vise aussi absorber la main-duvre disponible et la rduction du taux de
chmage ; des entreprises trangres, en majorit chinoises apportent leur savoir-faire et
contribuent la rsolution de la crise .
Les collectivits locales sont invites mieux matriser lamnagement de leurs
communes; en effet , selon une tude rcente, 20% des terrains sont exposs aux risques
naturels ; des agents habilits sont chargs didentifier ces zones risques .
153

Les ensembles dhabitation, raliss au cours dune priode relativement rduite, ont
donn un nouvel aspect au paysage urbain ; leur typologie , leur aspect architectural ont
transform le cadre bti traditionnel ; les consquences ngatives sur lenvironnement
ont transform le cadre de vie de la population .
Le logement social signifie t-il conomie despace, rduction de surface, simplicit dans
la forme et dans le contenu, monotonie daspect ? Le logement social , dont lun des
objectifs est de supprimer la prcarit, doit-il aboutir graduellement de nouveaux
bidonvilles ? Est-ce que la pnurie de la quantit naboutira pas un jour la pnurie de la
qualit ?
Le dernier sisme de Boumerdes , le 23 mai 2003, avait durement touch les immeubles
dhabitation et les logements sociaux en particulier; les enqutes effectues par les
autorits publiques avaient dmontr la fragilit des nombreux ouvrages qui se sont
crouls; pour de nombreuses raisons, ceux-ci ne rpondaient pas aux exigences prvues
par la rglementation en vigueur ; cette catastrophe avait entran la destruction de 22
mille logements , 160 tablissements scolaires , 6 structures sanitaires ; elle avait absorb
une enveloppe budgtaire de 200 milliards de D.A.; suite ces vnements dramatiques, les
pouvoirs publics se sont dcids mettre en place de nouveaux moyens de contrle ; la loi
04-05

et de

du 14-08-2004- est oriente vers plus de vigilance vis--vis de la qualit des ouvrages
la qualification

des entreprises de ralisation ; dsormais , mme des prix

suprieurs, les entreprises soumissionnaires dotes des moyens les plus performants seront
retenues .
Ces

ensembles dhabitation se prsentent sous diffrents aspects :

* - Des

immeubles collectifs comprenant plusieurs logements sur plusieurs niveaux ; ces

immeubles sont raliss dans des zones dhabitations prvues dans le cadre du plan
durbanisme, avec le souci de les intgrer des quipements complmentaires ; cest le cas
des - Z.H.U.N. - Nouvelles Zones dHabitation Urbaines ; ils peuvent tre raliss dans
des centres urbains existants parce quun terrain est disponible ; ces immeubles
dhabitation sont inspirs des Grands Ensembles raliss en Europe au lendemain de la
dernire Guerre Mondiale ; ils sont produits gnralement selon des techniques de
prfabrication; ce sont gnralement des immeubles sans grande varit, laspect
monotone ; les espaces extrieurs autour de ces constructions ne sont pas amnags ;
certains espaces rsiduels sont occups de manire illgale .
* - Les logements individuels un seul niveau , dnomms Evolutifs ; le citoyen
bnficie dune surface de base constitue par une construction en dur et dun
154

terrain complmentaire; cette surface peut tre augmente par une surlvation et
amnage en fonction des besoins de lacqureur .
- Des constructions individuelles , ralises en milieu rural et destines fixer les
populations dmunies des campagnes ; elles sont destines limiter lexode des paysans
vers les villes ; elles peuvent aussi constituer lunit de base des villages agricoles ; elles
bnficient de lassainissement, de lalimentation en eau et de llectricit ; elles sont
conues sur le modle ralis dans le cadre du Plan de Constantine ; ralises sur un seul
niveau, elles comprennent 2 pices , une cuisine, les sanitaires et une cour; leur extension
ventuelle peut seffectuer dans le sens vertical .

- Des constructions individuelles, un seul niveau, sous forme de chalets ;


prfabriques surtout ltranger, elles ont t en grande partie importes aprs le
sisme dEl Asnam le 10 Octobre 1980 et de Boumerdes le 23 mai 2003 ; elles sont
ralises avec des matriaux lgers ; mal adaptes au mode de vie local ,mal
entretenues , leur dure de vie fut rduite ; ces logements individuels taient
destins, lorigine, spcialement cette Wilaya sinistre ; au nombre de 19 mille,
ils ont t rpartis travers plusieurs communes de cette Wilaya ; dautres chalets
prfabriqus furent par la suite imports, afin de rpondre dautres situations
particulires ; ils connaissent aujourdhui un tat de dgradation avance ; certaines
de ces habitations ont entirement disparu ; ces maisons sont regroupes dans des
cits , dans la priphrie de la ville ; chaque logement bnficie dun espace
extrieur; leur nombre, leur surface , leur aspect architectural varient selon leur
origine et leur lieu dimplantation ; partir de lanne 2005, les occupants de ces
chalets sont relogs graduellement dans des immeubles collectifs en dur .

le taux de ralisation des programmes se situait jusquau 2 plan Quadriennal environ 35


%;

il passera 7,5 % durant le 2 plan quadriennal -1974 1977 ; ce nest qu partir du plan

Quinquennal- 1980-1985

que linvestissement augmentera de manire sensible .

60% (6) ;progressivement,

larmature urbaine est remodele profondment avec ses effets

sur les quipements collectifs : habitat, coles, infrastructures, services publics, transport,
eau ;
Leur intervention est simultane une dsertion massive des campagnes et un
mouvement de population vers les agglomrations urbaines (7) .

155

156

- INTRODUCTION GENERALE :

Le logement constitue un besoin fondamental pour lHomme ; C. Abrams le considre


comme une ncessit vitale ; pour Robert Leroux le logement rpond trois fonctions :
la protection de lindividu contre le grand vent , la pluie , la neige , le plein soleil, la
protection contre les agresseurs tels que les malandrins et la protection de lintimit
contre les indiscrets .
Cest un facteur dquilibre essentiel pour la cellule familiale et donc pour la socit ;
cest aussi

un facteur de scurit et de stabilit ; cest un moyen dinsertion ,

dintgration la socit ; cest un indicateur de son niveau culturel et social, ce nest en


aucun cas une simple machine abriter .
Bob Frommes

crit ce sujet : le logement est lendroit o les gens doivent pouvoir

se sentir chez eux ; ils en prennent possession et y expriment leur personnalit ; ils
peuvent sy identifier de manire optimale (1) .
Maryse Bresson

souligne que : le logement et le droit au logement sont la base de la

lutte contre la prcarit (3) .


Le Conseil National Economique

et Social C.N.E.S -, attire lattention des autorits

en insistant sur le fait que le logement est sans conteste , le besoin le plus sensible ;
satisfaire une telle demande peut savrer un puissant stimulant pour la stabilit des
populations ( 4) .
Rachid Hamidou

considre que : le logement constitue le point de dpart de toute

vie sociale (5) .


Lemploi

assure la survie ; le logement procure la scurit, la dignit et lintgration

au reste de la socit ; Maryse Bresson ajoute que

avant mme un salaire, la

rinsertion passe par un logement dcent et la perte de celui-ci signifie une


marginalisation inexorable (6 ) .
Lhabitat comprend dabord le logement , quelle que soit sa nature ; il comprend
aussi lensemble des quipements socio-conomiques et les infrastructures de
viabilisation .
J. E. Havel considre lhabitat comme laire que frquente un individu, quil y
circule, y travaille , sy divertisse , y mange, sy repose ou y dorme .
Pour J.Ion lhabitat contient en lui mme toute larticulation entre le domaine
construit et lespace environnant proche ou lointain, gographique ou social .

1- -

Le Dictionnaire dArchitecture dfinit le logement social comme tant : un

habitat subventionn , soumis des rgles particulires de financement et


dattribution .
Bob Frommes ajoute : en ce qui concerne le logement dit social , les instances
internationales nont cess de dclarer et rpter quil sagit dun logement normal , sain
et favorable et dont le prix doit tre adapt la solvabilit de ses occupants ; aucune
baisse de la qualit ne doit tre accepte en vue de ladapter toutes les bourses ; il ne
peut tre question de rduire les qualits physiques ou autres du logement afin dobtenir
un cot rduit .
Pour la sociologue Maryse Bresson le logement social est considr comme tant le
logement bon march, destin abriter les classes dmunies .
Certains architectes comme Jean Claude Bass Oulu, Eric Lvy soulvent les aspects qui
ont dvaloris le logement social : on appelle

le

logement social les grands

ensembles, o tout est rduit en quantit et en qualit, standardis dans son optique de
rduction maximale des cots ; cet appauvrissement et ce rtrcissement du logement
social produisent un sentiment de manque et de repoussement .
En Algrie , le logement social est, partir de lanne 2000, redfini par une loi ; celleci en fixe les nouvelles rgles daccs ; ce texte de loi sarticule en six grands chapitres
rpartis sur 39 articles ; larticle 2 dfinit ce quon entend par Logement Social ,
savoir toute construction usage exclusif dhabitation , ralise par lEtat ou les
Collectivits Locales

,destine des personnes socialement dfavorises ; larticle 10

stipule que le logement social est attribu par une commission nationale sur la base
de critres dquit , de transparence , qui prte serment ; le critre de revenus moyens
retenu comme condition daccs sera redfini ; larticle 34 contient les mesures
coercitives susceptibles dtre prises lencontre des personnes qui feront une fausse
dclaration (7).
Lhabitat dune manire gnrale et le logement en particulier constituent un problme
dont la dimension est internationale ; en crise dans lensemble des pays sous
dvelopps, il continue proccuper, par certains de ses aspects, les autorits des pays
industrialiss.
La prise de conscience de ce phnomne mondial est consacre en 1976 par la
confrence des Nations - Unies sur les Etablissements Humains de Vancouver : les

2- -

pays du Monde ont exprim linquitude que leur inspirait la situation extrmement
grave des Etablissements Humains, notamment dans les pays en dveloppement ( 8 ) .
Cette inquitude est renouvele en 1996, par la deuxime confrence HABITAT-2-
toujours sous lgide des Nations- Unies avec ladoption dune nouvelle stratgie et des
nouveaux objectifs lchelle mondiale, savoir un logement convenable tous .
Un Etablissement Humain est plus quun groupement de personnes , de logements
et de lieux de travail ; la diversit

des caractristiques

que prsentent les

Etablissements Humains et qui refltent les valeurs culturelles et esthtiques doit tre
respecte et encourage et les rgions qui ont une importance historique , religieuse ou
archologique

doivent tre prserves pour la postrit , de mme que les zones

naturelles prsentant une valeur naturelle .


La conception des Etablissements Humains doit chercher crer un cadre de vie o
lidentit des individus ,des familles et des socits soit prserve et o soient mnags
les moyens dassurer la jouissance de la vie prive , les contacts personnels et la
participation de la population la prise de dcision .
Le nouveau plan daction d HABITAT - 2 - comporte des stratgies modules en
fonction de la situation de chaque pays et des communauts considres .
Les gouvernements tous les niveaux , la collectivit et le secteur priv sont appels
mettre en uvre la stratgie , la procdure au niveau local, pour atteindre les deux
principaux objectifs, savoir un logement convenable tous et un Dveloppement
Durable

des Etablissements Humains dans un monde de plus en plus urbanis ; cet

objectif pourra se concrtiser grce des stratgies de facilitation permettant aux


particuliers, aux familles et aux communauts de jouer un rle central dans cette
entreprise ; cest l loriginalit du plan daction mondial d HABITAT 2 - (9) .
Dans

les pays sous-dvelopps, nous assistons , depuis une cinquantaine dannes ,

un accroissement rapide de la population et une concentration urbaine de plus en plus


importante ; ce phnomne est d essentiellement la croissance dmographique et
lurbanisation ; dans ces pays, la situation se prsente avec une acuit et des caractres
souvent diffrents dun pays lautre et mme dune rgion une autre .
Dans une situation de crise, le logement social devient un besoin essentiel, un
besoin vital ; malgr les objectifs pralablement fixs par les pouvoirs publics, les
mcanismes dattribution nont pas toujours rpondu la demande pressante des plus
ncessiteux ; le logement social devient un objet de convoitise ; cest lunique espoir
dinsertion, dintgration pour les populations dmunies ; pour les populations sans abri,
3- -

cest un moyen dviter leur exclusion de la socit ; il est mme considr comme un
capital, une monnaie dchange, un investissement long terme ; le rapport entre loffre
et la demande constitue le meilleur indicateur de lampleur de la crise .
Dans

ces pays, le logement est donc loin dtre considr comme un acquis ; pour

une partie importante de la population du Tiers-monde , le seul refuge accessible


demeure lhabitat insalubre et le bidonville ; lampleur de la prcarit des logements est
devenue lune des caractristiques des pays du Tiers-monde ; laccroissement
dmographique produit des effets sur laugmentation du taux doccupation par logement
et sur lenvironnement ; la baisse du niveau de vie des populations ne fait quaugmenter
cette prcarit ; celle-ci narrte pas de stendre pour concurrencer en quelque sorte la
salubrit .
Les

dirigeants des pays sous-dvelopps sont , dune manire gnrale , proccups

par linstabilit politique et sociale de leur pays ; ils se consacrent en priorit la


gestion de guerres interminables , aux conflits inter-ethniques ou religieux , aux
pidmies , la famine .
En Algrie, , partir des annes 1970 , correspondant au dmarrage de
lindustrialisation du pays, les pouvoirs publics avaient d faire face une demande de
logements de plus en plus importante et de plus en plus pressante ; plusieurs systmes et
procds constructifs avaient t expriments au cours de cette priode pour la
ralisation des zones dhabitation ; le modle architectural , tout comme les systmes
constructifs furent imports afin de produire le maximum de logements dans les
meilleurs dlais ; il fallait aussi rpondre des situations inattendues, imprvues :
leffondrement des constructions

anciennes comme la Casbah dAlger ou bien la

Veille Ville de Constantine , les catastrophes naturelles comme les inondations, les
tremblements de terre , les glissements de terrains ; devant la dtresse des populations
sinistres, lEtat avait le devoir moral, non seulement de leur procurer un abri immdiat,
titre provisoire , mais aussi denvisager des solutions pour le long terme ; il tait
ncessaire , pour les pouvoirs publics de pouvoir disposer constamment dun parc de
logements afin de faire face ces situations durgence ; le logement dit social
semblait le mieux adapt pour rpondre ce type

de situation ; le logement dit

social est dabord dfini comme un logement conomique ; il comprend le minimum


de confort indispensable , sans le luxe ; leau courante , llectricit, le rseau
dassainissement devenaient enfin accessibles ; les pouvoirs publics savaient aussi que
les Grands Ensembles , les cits de Recasement , les cits H.B.M et H.L.M existantes
4- -

avaient t conues et ralises dans le cadre du Plan de Constantine afin de rpondre


justement des situations durgence .
Le logement dit social , financ entirement par le Trsor Public au mme titre
que les quipements scolaires, devenait La Solution , lunique solution la crise du
logement ; il devenait la principale proccupation des politiques urbaines ; dimportants
programmes de logements sociaux furent ainsi raliss dans les villes destines
devenir les futurs centres industriels ; dautres programmes de logements sociaux ,
implants dans les centres ruraux devaient permettre de fixer une partie de la population
sur place, dans les zones rurales, et lui viter lexode vers les villes ; plusieurs formules
daide directe et indirecte la construction furent aussi octroyes aux populations
rurales et visaient les mmes objectifs .
Dans

les pays dvelopps, depuis une cinquantaine dannes nous pouvons

distinguer deux priodes caractristiques ; la premire priode, marque par de grandes


pnuries de logements, correspond au lendemain de la 2 Guerre Mondiale ; les
populations ainsi que les autorits publiques taient proccupes par laspect quantitatif
de lhabitat ; il fallait reconstruire au plus vite les milliers de logements dtruits par la
guerre .
Pendant la seconde priode, qui se situe des dates diffrentes, selon la situation de
chaque pays, une place de plus en plus importante est accorde lamlioration
qualitative du cadre de vie ; de nouvelles orientations politiques sont dfinies ; elles
concernent lamnagement du territoire , lurbanisme, lhabitat .
Lvolution du logement social dans les pays europens avait dabord produit les
Grands Ensembles les cits H.B.M puis H.L.M les Tours et Barres qui
avaient permis de supprimer la majorit des logements prcaires ; la manire de
concevoir lorganisation des villes pour y intgrer le logement social navait pas
permis dliminer la sgrgation sociale ; la saturation du tissu urbain existant, la raret
et le cot levs des terrains btir avaient en effet dtermin les nouveaux sites
dimplantation ; limplantation des logements na pu seffectuer que dans la priphrie
des villes o les terrains taient disponibles ; elle avait favoris la cration des nouveaux
ghettos, des cits dortoirs des quartiers difficiles des cits hauts risques .
Loffre

de logement sest progressivement transforme sous linfluence , la pression

des exigences des citoyens mais aussi grce aux progrs technologiques et techniques ;
la gnralisation de lindustrialisation du btiment, lutilisation des systmes et des

5- -

procds de prfabrication de plus en plus performants ont amlior les rythmes de


production des logements .
Laspect quantitatif du logement se caractrise par la transformation progressive de
loffre et de la demande ; laccroissement rapide des niveaux de revenus et lvolution
du niveau culturel des populations ont transform le contenu de cette demande ; il ne
sagit plus de simple demande de logements ; les logements se doivent de rpondre
des normes de confort dtermins et sinscrire dans un environnement urbanistique
cohrent .
Les

ensembles dhabitations raliss au lendemain de la dernire Guerre Mondiale,

dont une partie est devenue insalubre, se sont transforms en de vritables ghettos
o rgne la dlinquance et linscurit ; ils ont remplac, toute proportion garde, les
anciennes zones de bidonvilles et dhabitat prcaire ; les autorits publiques
sefforcent de mettre en place des mcanismes afin de trouver les solutions adquates :
soit les rhabiliter, soit entreprendre leur dmolition .
Une

nouvelle manire de concevoir le logement social , mieux adapt aux nouveaux

besoins de la population est actuellement en cours dexprimentation .


Cette

nouvelle conception du logement , de lhabitat sinscrit dans le processus de

dveloppement conomique , dans le processus de la mondialisation , du


dveloppement durable qui caractrisent le monde o nous vivons .
PROBLEMATIQUE :

Depuis son indpendance en 1962, lAlgrie est confronte un phnomne


durbanisation acclre, sans prcdent dans lhistoire du pays ; cette situation
sexplique en partie par les consquences relativement rcentes de la guerre de
Libration Nationale

mais aussi par les nombreux vnements qui ont marqu son

histoire rcente .
La concentration dmographique , non matrise , est un phnomne qui affecte
lAlgrie autant que dautres pays du Tiers- monde ; une zone du littoral stalant sur
quatorze Wilaya, reprsentant 4% du territoire national , est occupe par 8 millions
dhabitants, soit le 1/4 de la population du pays ; dautre part, les deux tiers de cette
population sont rpartis sur 160 centres urbains .
En

parallle , les activits industrielles se sont dveloppes et se sont polarises dans

cette partie du littoral ; celle-ci compte 6000 usines, soit 51 % des units industrielles du
pays ; 25 % de ces usines sont implantes autour de lAlgrois ; en plus de leurs effets
6- -

sur lenvironnement , des produits chimiques au profit de lagriculture sont utiliss sur
une superficie de 1 600 000 hectares de terres arables .
Cette tendance la littoralisation du pays a des effets pervers au plan cologique
quand on sait que 1 million de m3 deau pollue se dversent dans la mer et que 10
millions de tonnes de sable ont t illgalement extraits ; en outre de 1963 1993, 120 650
hectares appartenant au foncier agricole ont t perdus cause de lempitement ; les
dunes bordires des plages se sont rtrcies et ne peuvent assurer leur rle de protection
de lcosystme ctier naturel ; le niveau des pollutions marines augmente
particulirement dans les zones mitoyennes des grandes mtropoles ou celles voisines
des complexes industriels engendrant une baisse sensible des ressources halieutiques (11).
Cette

croissance urbaine se traduit aussi par un bouleversement des donnes socio-

conomiques du pays ; elle se manifeste par une forte demande en logements dits
conomiques ou sociaux , financs par les pouvoirs publics et destins aux catgories
sociales les plus dmunies ; elle sexprime aussi par une forte demande en quipements
collectifs tels que les coles, les hpitaux , les services publics ; sur le terrain , cette
croissance urbaine se traduit, par lextension de lhabitat spontan et de lhabitat
prcaire dans la priphrie des villes ainsi quune demande de plus importante en
surfaces destines la construction .
Le phnomne durbanisation

en Algrie se caractrise par :

* - Lenvahissement des villes et labsence ou la faiblesse de matrise de


lurbanisme par les pouvoirs publics .
* - Limportance et la forte tendance laccroissement des bidonvilles qui ne sont
que des abris de fortune dune grande prcarit .
* - Le surpeuplement des logements .
* - La faiblesse quantitative et linadaptation aux revenus, aux traditions et aux
besoins familiaux des programmes de logements qui se construisent .
* - Le dficit norme en matire dquipements socio-conomiques .
* - Linexistence ou linsuffisance des rseaux dassainissement , dalimentation en
eau potable .
* - Le rythme de dtrioration du parc de logements existants occasionn par
labsence dentretien et de rnovation des logements .
* - Une spculation effrne dans les domaines fonciers , immobilier ainsi que les
matriaux de construction .
* - Limpuissance presque gnrale des pouvoirs publics .
7- -

* - La misre et langoisse des populations .


En Algrie, les pouvoirs publics sont proccups par linadquation entre la
demande croissante en logements et la production effective de ces logements ; le
dveloppement urbain ne se fait pas sans tension , sans contradiction ; la ville est
devenue le lieu de tensions multiples ; elle sexprime par :
* - Le dphasage entre la production urbaine et la consommation urbaine .
* - Le dphasage entre loffre de services publics et la demande de services publics.
* - Le dphasage entre les quipements disponibles et les flux financiers .
Afin dattnuer les effets de la pnurie de logements qui risquent de dstabiliser la
socit , le logement est inscrit pour la premire fois au premier rang des priorits de
lEtat ; les nouveaux objectifs correspondent la mise en place dune stratgie relle de
dveloppement et de production du logement social ; cest une stratgie que lEtat
dcide dinscrire dans la dure afin darriver une prennit de la politique du
logement ; les pouvoirs publics mettent en place des moyens exceptionnels ; ce sont les
nouveaux mcanismes lgislatifs, institutionnels et financiers ; des moyens financiers,
matriels et humains relativement importants sont prvus pour concrtiser cette
dynamique sur le terrain ; cette nouvelle stratgie vise crer :
- Une situation permettant de mobiliser pleinement le potentiel et les ressources de
tous les acteurs du processus de production et damlioration du logement .
- Les conditions adquates pour que tous, hommes et femmes puissent participer au
mieux de leurs capacits amliorer et prserver leur cadre de vie .
- Les conditions pour que les organismes et les institutions puissent mettre en place
des interactions, constituer des rseaux et collaborer dans le cadre de partenariat pour
atteindre les objectifs dun logement convenable pour tous .
De nouveaux instruments sur lamnagement du territoire, sur la planification spatiale
sont mis jour ; llaboration de nouveaux plans durbanisme , des plans doccupation
du sol sont destins mettre un terme une volution urbaine imprvue et non
contrle ; le logement social y occupe une place essentielle .
La nouvelle loi 04-05-du 14-08-2004 - relative aux conditions de

la production

architecturale et lexercice de la profession, est destine valoriser la profession de


larchitecte ; celui-ci, ignor depuis plusieurs annes , est appel retrouver les
prrogatives de ses fonctions ; le ministre de lhabitat fait remarquer que les architectes
et les ingnieurs dans les diffrentes spcialits sont absents de nos chantiers ; cela se
rpercute sur les cots et la qualit des ouvrages .
8- -

Lordre des architectes propose llaboration dun diagnostic , dun audit sur la
construction ; il propose llaboration dun code de lurbanisme pour chaque ville
importante ; la sauvegarde et la rhabilitation du vieux bti qui menace de seffondrer
y occupent une place importante .
Tous les moyens financiers publics et privs , susceptibles dtre mobiliss , sont mis
contribution ; cest , selon lexpression du ministre de lHabitat , lavnement de la
politique du logement extra budgtaire ; au cours de lanne 2002 , 200 milliards de
D.A.

, non exploits , taient disponibles dans les caisses des organismes publics comme

la C.N.E.P., les assurances, les O.P.G.I., la B.E.A., le C.P.A. ; ces capacits financires
pouvaient tre utilises immdiatement ; les banques prives trangres , dArabie
saoudite et des Emirats , installes en Algrie , sont associes au financement du
logement .
Laide de lEtat se manifeste de diffrentes manires ; plusieurs formes daides
directes et indirectes sont consenties aussi bien aux promoteurs immobiliers quaux
bnficiaires des logements ; lencouragement laccession la proprit par une aide
financire directe, sous forme dallocation, loctroi de crdits des conditions
avantageuses , lintervention dans le domaine du foncier pour liminer la spculation,
la prise en charge par lEtat de la viabilisation des terrains dassiette , la rduction des
taux dintrt auprs des banques font partie des mesures dcides par les pouvoirs
publics afin de provoquer une dynamique nouvelle .
Les entreprises de ralisation nationales, publiques et prives , quelles que soient leurs
capacits de production , sont appeles participer la production des logements
sociaux ; cette initiative vise aussi absorber la main-duvre

disponible et la

rduction du taux de chmage ; des entreprises trangres , en majorit chinoises


apportent leur savoir-faire et contribuent la rsolution de la crise .
Le dernier sisme de Boumerdes , le 23 mai 2003,

avait durement touch les

immeubles dhabitation et les logements sociaux en particulier ; les enqutes effectues


par les autorits publiques avaient dmontr la fragilit des nombreux ouvrages qui se
sont crouls ; pour de nombreuses raisons , ceux-ci ne rpondaient pas aux exigences
prvues par la rglementation en vigueur ;

cette catastrophe

avait entran la

destruction de 22 mille logements , 160 tablissements scolaires , 6 structures sanitaires ;


elle a absorb une enveloppe budgtaire de 200 milliards de D.A. ;

suite ces

vnements dramatiques, les pouvoirs publics se sont dcids mettre en place de


nouveaux moyens de contrle ; la loi 04-05 du 14-08-2004- est oriente vers plus de
9- -

vigilance vis--vis de la qualit des ouvrages et de la qualification des entreprises de


ralisation ; dsormais , mme des prix suprieurs , les entreprises soumissionnaires
dotes des moyens les plus performants seront retenues (10) .
Lordonnance 26 aot 2003 oblige tout propritaire , personne physique ou morale
autre que lEtat ,dun bien immobilier construit, situ en Algrie , de souscrire un contrat
dassurance de dommages garantissant ce bien contre les effets des catastrophes
naturelles .
Les collectivits locales sont invites mieux matriser lamnagement de leurs
communes ; en effet , selon une tude rcente, 20% des terrains sont exposs aux
risques naturels ; les agents habilits doivent identifier ces zones risques .
Les ensembles dhabitation, raliss au cours dune priode relativement rduite , ont
donn un nouvel aspect au paysage urbain ; leur typologie , leur aspect architectural ont
transform

le

cadre

bti

traditionnel ;

les

consquences

ngatives

sur

lenvironnement ont transform le cadre de vie de la population .


Ces

ensembles dhabitation se prsentent sous diffrents aspects :

* - Des

immeubles collectifs comprenant plusieurs logements sur plusieurs niveaux ;

ces immeubles sont raliss dans des zones dhabitations prvues dans le cadre du plan
durbanisme, avec le souci de les intgrer des quipements complmentaires ; cest le
cas des Z.H.U.N Nouvelles Zones dHabitation Urbaines ; ils peuvent tre raliss
dans des centres urbains existants parce quun terrain est disponible ; ces immeubles
dhabitation sont inspirs des Grands Ensembles raliss en Europe au lendemain de la
dernire Guerre Mondiale ; ils sont produits gnralement selon des techniques de
prfabrication, o larchitecte nintervient presque pas ; ce sont gnralement des
Tours ou bien des Barres sans grande varit , laspect monotone ; les espaces
extrieurs autour de ces constructions ne sont pas amnags ; certains espaces rsiduels
sont occups de manire illgale .
* - Les logements individuels un seul niveau , dnomms Evolutifs ; le citoyen
bnficie dune surface de base constitue par une construction en dur et dun
terrain complmentaire ; cette surface peut tre augmente par une surlvation et
amnage en fonction des besoins de lacqureur .
* - Des constructions individuelles , ralises en milieu rural et destines fixer les
populations dmunies des campagnes ; elles sont destines amliorer leur cadre de vie
mais aussi limiter lexode des paysans vers les villes ; elles sont gnralement situes
proximit de la route ; elles peuvent aussi constituer lunit de base des villages
10 - -

agricoles ; elles bnficient de lassainissement , de lalimentation

en eau et de

llectricit ; elles sont conues sur le modle ralis dans le cadre du Plan de
Constantine

; ralises sur un seul niveau , elles comprennent 2 pices , une cuisine, les

sanitaires et une cour ; leur extension ventuelle peut seffectuer dans le sens vertical .
* - Des constructions individuelles , un seul niveau , sous forme de chalets ;
prfabriques ltranger , elles ont t en grande partie importes dans le cadre dune
situation imprvue , dun relogement de population en urgence , notamment aprs le
sisme qui provoqua la destruction des villes dEl Asnam le 10 Octobre 1980 et de
Boumerdes

le 23 mai 2003 ; elles sont ralises avec des matriaux lgers ; elles ont t

suivies par certains quipements complmentaires ; dans le premier cas, elles taient
mal adaptes au mode de vie local ; mal entretenues , leur dure de vie fut rduite ; ces
logements

individuels taient destins , lorigine , spcialement cette Wilaya

sinistre ; au nombre de 19 mille, ils ont t rpartis travers plusieurs communes de


cette Wilaya ; dautres chalets prfabriqus furent par la suite imports, afin de rpondre
dautres situations particulires ; ils connaissent aujourdhui un tat de dgradation
avance ; certaines de ces habitations ont entirement disparu ; ces maisons sont
regroupes dans des cits , dans la priphrie de la ville ; chaque logement bnficie
dun espace extrieur ; leur nombre, leur surface , leur aspect architectural varient selon
leur origine et leur lieu dimplantation .
METHODOLOGIE :

Une

problmatique

ncessite, pour tre gre de manire efficace une

mthodologie .
La premire partie traitera de lhistoire du logement social travers le monde ; le
premier objectif consistera cerner le concept du logement social dans son contexte le
plus global : historique, politique, architectural, urbain ; nous dfinirons le logement
social afin den connatre ses origines, son volution architecturale, ses effets sur
lurbanisme , mais aussi ses particularits ; nous dfinirons ses objectifs et lvolution
de ces objectifs ; la conception du logement , son aspect architectural, son organisation
dans lespace, son intgration lenvironnement, ses effets sur lurbanisme y
occuperont une place importante .
Lobjectif de cette premire partie est destin tablir un tat des lieux , un diagnostic
au

niveau des diffrents pays ; les pays

particularits,

industrialiss ont subi , avec leurs

la crise du logement au cours de la Rvolution Industrielle , au

11 - -

lendemain de la dernire Guerre Mondiale ; les pays du Tiers-Monde , les pays


maghrbins traversent actuellement , avec difficult , cette crise ; les origines de cette
crise et ses consquences socio-conomiques sont connues; ces pays possdent priori
des moyens financiers , humains et matriels moins importants que ceux des pays
dvelopps ; la mise en uvre de ces moyens , en rapport avec leurs traditions
culturelles ou historiques , les nombreuses solutions adoptes, peuvent nous aider
mieux comprendre ce phnomne et donc dagir en vue dy rpondre de manire
efficace ; les initiatives , les rsultats obtenus nous permettront dtablir des
comparaisons , darriver un bilan des expriences aussi complet que possible .
Une deuxime partie portera sur le processus durbanisation de l Algrie et les
raisons objectives qui ont donn lieu la crise du logement ; pour cela nous avons fait
appel lhistoire du pays, depuis lantiquit de manire succincte ; nous avons insist
sur les vnements successifs qui ont marqu son histoire rcente ; ceux-ci nous
donneront de meilleures indications sur le thme que nous voulons aborder.
La troisime partie portera sur les nouvelles orientations en matire de production du
logement social ; aprs avoir prouv leurs limites vouloir rsoudre seuls et par leurs
propres moyens la crise du logement, les pouvoirs publics se sont dcids mettre en
place de nouveaux moyens , mieux adapts la situation du pays et au contexte de la
mondialisation ; ces plans dactions sont inspirs des orientations de la 2confrence
des Nations - Unies HABITAT - 2 - sur les Etablissements Humains ; cest ainsi que des
mcanismes lgislatifs, institutionnels et financiers sont graduellement mis en place afin
datteindre cet objectif , savoir : un logement convenable tous ; cette nouvelle
stratgie permettra au secteur priv, aux organisations non gouvernementales et aux
mouvements associatifs de participer pleinement aux efforts visant assurer un
logement convenable tous ; les particuliers, les familles, les communauts sont
appels jouer un rle central dans cette entreprise .
Cette partie sera ralise partir de contacts avec diffrents organismes tels que :
lO.P.G.I., la D.U.C.H., la C.N.E.P., lURBACO. , lA.A.D.L. , la C.N.L . ainsi que des visites
de chantiers .
Actuellement les pouvoirs publics sefforcent de dynamiser la production du
logement social ; il est ncessaire den dterminer les stratgies, les plans daction
lchelle nationale ; lanalyse des mcanismes lgislatifs, institutionnels et financiers
nous permettront de mettre en valeur les pistes de rflexion en rapport avec le sujet
tudi ; les recommandations dHABITAT-2- prvoient une collaboration troite
12 - -

entre les citoyens et les pouvoirs publics en vue de construire un avenir collectivement ;
cette dernire recommandation sera telle respecte ?
Le logement social signifie t-il conomie despace , rduction de surface, simplicit
dans la forme et dans le contenu, monotonie daspect ? Le logement social , dont lun
des objectifs est de supprimer la prcarit, doit-il aboutir graduellement de nouveaux
bidonvilles ? Est-ce que la pnurie de la quantit naboutira pas un jour la pnurie de
la qualit ?
Les politiques appliques jusquici avaient

permis de loger une partie de la

population dmunie et dattnuer la tension autour de la demande ; elles avaient permis


ces populations damliorer leur cadre de vie ; mais un espace rsidentiel ou un
quartier ne signifient pas un terrain rempli de constructions ; la manire dhabiter
doit constituer le premier objectif atteindre ; pour cette raison , lorganisation des
espaces, la disposition des composants, leur forme, leur intgration lenvironnement
urbain doivent rester une proccupation essentielle pour les acteurs du processus de
production et damlioration du logement ; les moyens de ralisation traditionnels et
industrialiss seront pris en considration afin dtablir leurs liens vis--vis de la
production des logements et de leurs effets sur lenvironnement urbain ; est-ce que la
quantit en terme de production doit seffectuer obligatoirement au dtriment de la
qualit en ignorant le mode de vie de lhabitant ?
Lapport dune documentation aussi large que possible est ncessaire pour la
confection dune base de donnes ; cette documentation sera constitue par des
ouvrages spcialiss , des revues, des articles de presse, des rapports tablis dans de
cadre de confrences, de sminaires ; elle nous permettra de mieux situer la ralit du
logement social aussi bien en Algrie que dans les pays trangers ; les rsultats obtenus
dans les diffrents pays , la comparaison des expriences, nous permettront de mieux
cerner notre objet de recherche et dorienter notre travail .

13 - -

- 1 PARTIE -

LE LOGEMENT SOCIAL

DANS LES PAYS DEVELOPPES


ET LES PAYS SOUS DEVELOPPES .

14 - -

- CHAPITRE 1er
- LE LOGEMENT SOCIAL DANS LES PAYS
DEVELOPPES .
INTRODUCTION : LES ORIGINES DU LOGEMENT SOCIAL .
HISTORIQUE : LA REVOLUTION INDUSTRIELLE .

Le logement dit social , tel que nous le percevons actuellement ,trouve ses
origines au cours du 19sicle , en Europe , avec le dclenchement du phnomne
durbanisation provoqu lui mme par la rvolution industrielle ; lapparition des cits
ouvrires et dune nouvelle classe sociale reprsente par le proltariat .
La Rvolution Industrielle au 19me sicle est marque par larrive massive des
paysans sans terre , douvriers vers les villes et les nouveaux centres dactivits ; cest
lentassement des ouvriers dans des cits insalubres difies la hte dans la
priphrie des villes (11) .
La transformation des moyens de production et de transport , lmergence de
nouvelles fonctions urbaines contribuent faire clater les anciens cadres de la ville
mdivale et de la ville baroque souvent juxtaposes (12) .
La Rvolution Industrielle est considre par ses dirigeants comme une rvolution des
ides, une rvolution des mentalits ; la machine correspond la fabrication en srie , au
machinisme ; cette priode est marque par un besoin important en logements destins
aux ouvriers ; lespace dhabitation est devenu une denre rare et coteuse ; il incite
chercher et trouver des solutions nouvelles .
Cest une vie nouvelle lie au progrs technique et la conqute de la machine (13) .
Les objectifs deviennent : produire en masse, vite, au moindre cot des constructions
de qualit en tenant compte du manque de main-duvre qualifie ; les raisons sont
dictes par lamlioration des conditions de vie des ouvriers ; celles-ci sont dnonces
par les urbanistes et les hommes politiques .
Il fallait agir contre lancienne maison qui mesurait de lespace (14) ; le prix du
btiment ayant quadrupl, il faut rduire de moiti les anciennes prtentions
architecturales et de moiti au moins le cube des maisons (15) ; une maison comme
une autre conue et agence comme un omnibus ou une cabine de navire (16) ; le
machinisme est destin librer les forces des hommes, il est capable dorganiser sa vie
15 - -

entre lhabitation, le lieu de travail , le repos (17) . Le machinisme est lun des principes
qui a marqu la construction ; toute action , toute rflexion est assimile une machine ,
y compris la maison : la machine habiter , lance par le Corbusier en 1921 (18) .

16 - -

Tel

lavion , la maison est traite comme un problme entirement neuf ; elle est

rtudie en fonction des seules donnes dune civilisation nouvelle .


La technique libratrice permet la libre utilisation de lespace et son organisation ; le
bton arm permet de grandes possibilits techniques ; le systme- poteau- poutre-dalleassure lindpendance de larchitecture ; cest lossature qui supporte les tages et les
toits ; les cloisons intrieures non porteuses ne doivent plus tre superposes dtage en
tage mais peuvent tre disposes librement ; les murs ne sont plus que des crans
servant dlimiter lespace et le prserver du bruit et du climat .
La socit industrielle est urbaine, la ville est son horizon ; elle produit des
monopoles, conurbations, cits industrielles , grands ensembles dhabitations ; et
pourtant elle choue amnager ces lieux ; monotonie architecturale et sgrgation
sociale font partie de ses caractres (19) .
La Rvolution

industrielle est presque aussitt suivie par une impressionnante pousse

dmographique dans les villes , par un drainage des campagnes au profit dun
dveloppement urbain sans prcdent ; lapparition et limportance de ce phnomne
suivent lordre et le niveau dindustrialisation des pays .
La Grande-Bretagne

est le premier thtre de ce mouvement sensible ds le

recensement de 1801 ; en Europe, la France et lAllemagne suivront ce mouvement


dexode vers les centres industriels partir des annes 1830 .
Les

chiffres sont significatifs : Londres passe de 864 845 habitants en 1801 1873 676

en 1841 et 4 232 118 en 1891 ; en moins dun sicle , sa population a pratiquement


quintupl ; paralllement, le nombre de villes anglaises de plus de 100 mille habitants est
pass de 2 30 entre 1800 et 1895 ; pour la mme priode, le nombre de villes de plus de
100

mille habitants est pass de 2 30 entre 1800 et 1895 .

Pour
28

la mme priode, le nombre de villes de plus de 100 mille habitants passe de 9

en Allemagne et de 3 12 en France.
En 1800

1850

, les U.S.A. ne possdaient aucune ville de plus de 100 mille habitants ; en

ils en comptent 6 qui totalisent 1 393 338 habitants et en 1890 , ils en possdent 28

avec une population de 9 697 960 habitants (20).


Les

anciennes cits dEurope voient merger de nouvelles fonctions urbaines par la

transformation des moyens de production et de transport ; un nouvel ordre se cre par le


processus dadaptation de la ville la socit qui lhabite .
Ladaptation
Haussmann

de Paris aux nouvelles exigences conomiques et sociales par le baron

est favorable aux capitaines dindustrie et aux financiers ; la rationalisation


17 - -

des voies de communications seffectue par la perce de grandes artres et la cration de


gares ; la spcialisation des secteurs urbains seffectue par la cration des quartiers
daffaires du nouveau Centre groups dans les capitales autour de la Bourse , la
nouvelle Eglise ; les quartiers dhabitation destins aux privilgis se situent dans les
zones priphriques.
De

nouveaux organes urbains, par leur gigantisme , changent laspect de la ville :

grands magasins, grands htels , grands cafs , immeubles de rapport .


Lindustrie simplante dans les faubourgs, les classes moyennes et ouvrires se
dversent sur les banlieues et la ville cesse dtre une entit spatiale bien dlimite ;
en 1861 , la banlieue de Londres reprsente 13% de lagglomration totale et en 1896
celle de Paris reprsente 24% de lagglomration totale .
Ces

chiffres donns par P. Meuriot indiquent laccroissement de plus en plus important

des rgions suburbaines ( 21) .


Ltat

de dlabrement physique et moral dans lequel vit le proltariat urbain fait

ressentir la ville comme un processus pathologique .


De

nombreux penseurs tels que Proudhon, Engels, Considrant dnoncent lhygine

physique dplorable des grandes villes industrielles : habitat ouvrier insalubre


frquemment compar des tanires, distances puisantes qui sparent les lieux de
travail et dhabitation, voirie ftide et absence de jardins publics dans les quartiers
populaires ; lhygine morale est galement mise en cause : contraste entre les
quartiers dhabitation des diffrentes classes sociales aboutissant la sgrgation ;
hideur et monotonie des constructions pour le plus grand nombre (22) .
Les tares urbaines dnonces apparaissent comme le rsultat de tares sociales
conomiques et politiques .
Victor Considrant crit : Les grandes villes et Paris surtout sont des tristes
spectacles voir ; ainsi , pour quiconque pense lanarchie sociale que traduit en relief,
avec une hideuse fidlit cet amas informe, ce fouillis de maisons et dajouter : ce
chaos architectural (23) .
Les

urbanistes dits progressistes sont convaincus que le rationalisme, la science,

la technique doivent permettre de rsoudre les problmes poss par la relation des
hommes avec le monde et entre eux .
Cette pense optimiste est

oriente vers lavenir, domine par lide de progrs .

La Rvolution industrielle est lvnement historique clef qui apportera le bien- tre
et entranera le devenir humain ; Etant donn lHomme, avec ses besoins, ses gots,
18 - -

ses penchants natifs, il est possible de dterminer les conditions du systme de


construction le mieux appropri sa nature (24) .
La ville par son organisation se doit de rpondre ses besoins, ses dsirs, dans des
espaces ouverts lair, la lumire, entours de verdure, dans un cadre prvu pour le
corps et lesprit : Habitat, travail, culture, loisirs, doivent tre complts par un
cadre agrable o limpression visuelle, lesthtique ne doivent pas tre ngliges ; la
logique et la beaut doivent concider (25) .
Les

premires expriences concernant le logement social en Europe, sont effectues

en Ecosse , puis en Belgique et au Danemark durant les annes 1820-1887 ; de cette


exprience mergent deux manires de concevoir le logement social ; le premier
courant, reprsent par la France considre que lavenir se trouve dans lhabitat sous
forme dimmeubles collectifs ; lautre courant reprsent par la Grande Bretagne insiste
sur les avantages du logement individuel et laccession la proprit dans des
logements de type pavillonnaire .
Des travaux de recherche sont mens par Raymond Unwin ; dans sa conception dun
logement social mieux adapt aux besoins de la Grande -Bretagne , celui-ci accorde une
importance particulire la standardisation .
Entre les deux Guerres Mondiales, la monte du mouvement socialiste accorde au
logement social une place importante ; elle se traduisit par une production de qualit .

- LEXPERIENCE DES PAYS OCCIDENTAUX .


- 1 - LA FRANCE .

Pour des raisons historiques et culturelles, nous voquerons dabord la France ; dans
le secteur de lurbanisme, de la construction, linfluence de ce pays demeure
importante ; lexamen des conditions dlaboration de la politique urbaine de l Algrie
ne peut ignorer le fait colonial ; celui-ci a fortement imprim le modle urbain algrien ;
le choix de dveloppement des villes et des villages se faisait selon la volont et les
intrts de la puissance dominatrice ; dans le Plan de Constantine, le modle conceptuel
de la ville reconstruire en Algrie ainsi que le type de logement valoriser seront
inspirs de lexemple franais.
La conception et la production du logement social , importes de France , se sont
traduites par la production des Grands Ensembles et de paysages urbains
analogues ; Claude Alphandery crivait en 1965 : la France a construit 3,2 millions de
logements depuis la fin de la dernire Guerre Mondiale ; prs dun million au cours des

19 - -

trois dernires annes ; de fait les chantiers sont ouverts, les maons sont luvre et
les grues tracent leur L renvers sur toutes les villes de notre pays ; et pourtant les
listes des mal logs sallongent dans les mairies ; les conversations rvlent langoisse
des uns, la rancur des autres : surpeuplement, manque de confort, loignement du lieu
de travail, loyers trop levs ; sur tous ces points les enqutes et les tmoignages
confirment ltendue du mcontentement ; fait-il au moins bon vivre dans les trois
millions de logements nouveaux ? Des villes qui ont progress en population , ont -elles
gagn en beaut , en commodits ? Rien nest moins sr ; plus confortables, plus ares,
ayant surtout pour ceux qui en bnficient le mrite dexister, les constructions neuves
apparaissent ds maintenant troites, inadaptes ; comment seront - elles juges dans
quinze ans ? (26) .
M.J. Danon,

prsident de la Fdration Nationale du Btiment, considrait en 1978 que

les besoins en logements existent et que ceux qui affirment linverse ont mal analys
le problme , surtout sils raisonnent en termes de dmographie ; il est frquent que les
familles rattachent leur dsir davoir un 2 ou un 3 enfant la ncessit dans ce cas
davoir un logement mieux adapt, souvent trop difficile se procurer ; pourtant, depuis
1965,

plus de 6 millions de logements ont t construits- 470 mille logements en

moyenne par an ; de quoi loger 25 millions de Franais ; pourtant il y a des appartements


neufs qui restent vacants ; ont-ils un loyer trop lev ? Sont-ils mal localiss, mal
conus, mal dimensionns ? Malgr cela, des bidonvilles avaient exist en quantit
relativement importante , au moins jusquen 1971 ; cest ce qui avait ncessit la cration
du groupe interministriel pour la rsorption de lhabitat insalubre (27) .
PERIODES CARACTERISTIQUES DU LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE .

Depuis

le dbut de ce sicle, lhistoire du logement en France se prsente sous la

forme de 5 priodes caractristiques :


A De lanne 1900 jusquau dbut de la 1
La

France

re

Guerre Mondiale .

avait un parc de 12 millions de logements et construisait

approximativement 200 mille logements par an ; lpargne immobilire bien rmunre


tait abondante ; dautre part les travaux de viabilisation des terrains dassiette des
logements et des quipements, pris en charge par les communes constituaient un facteur
de motivation vis--vis de la population ; cette priode est caractrise par un
accroissement dmographique lent et un exode rural faible ; la situation de lhabitat
tait quilibre .
- B - De la premire la seconde Guerre Mondiale .
20 - -

La situation quilibre la veille de la 1re Guerre Mondiale est bouleverse par


lampleur des destructions ; lune des autres consquences de cette guerre sera
laccentuation de lexode rural , le dsquilibre budgtaire des communes, le blocage
des loyers ; la construction des logements passe de 200 mille 100 mille par an non
accompagns de la totalit des quipements collectifs .
Cette priode fut caractrise par laccroissement dsorganis des banlieues
ouvrires , le sous-quipement des villes, le vieillissement relatif des logements et la
multiplication des habitations insalubres .
- C - De la Libration jusquaux annes 1960 .
Cette priode est marque par une intervention importante de l Etat sous diffrentes
formes en vue de la rsorption de la crise du logement dans ses aspects quantitatifs ;
cette intervention aura un impact important sur le dveloppement de lhabitat .

*-

L aide aux sinistrs dcide au lendemain de la 2me Guerre Mondiale .

* - Laide directe consentie aux organismes

H.L.M.

par la rduction du taux des

crdits.

* - Laide directe attribue aux personnes ayant opt pour laccession la proprit de
logements , sous forme dallocation ; celle-ci est calcule en fonction des loyers et des
revenus ; elle est attribue aussi bien aux acqureurs quaux locataires .
Une loi importante est promulgue en 1948 ; elle concerne les loyers et vise deux
objectifs : lintressement des

capitaux aux constructions locatives et laffectation

partielle du produit des loyers lentretien et la ralisation des logements ; la loi de


1948

sera complte plus tard par la loi Quillot du 22 Juin 1982 ; ces deux lois visent la

protection du locataire ; le propritaire dun logement ne peut rcuprer son bien que
dans la cadre dune utilisation personnelle ; dans le cas dune reprise, il ne peut le
vendre quaprs une utilisation personnelle de 3 annes .

*-

Cration

dun Ministre de la Reconstruction et de lUrbanisme ; ses principaux

objectifs seront axs sur lorganisation , lorientation et la rglementation de


loccupation du sol .

* - Cration du
Logement

Ministre

de lAmnagement du Territoire , de lEquipement , du

et des Transports : M.A.T.E.L.T.

* - Cration de la Dlgation pour lAmnagement du Territoire et lAction Rgionale D.A.T.A.R.

21 - -

Cet ensemble de mesures seront compltes par llaboration des instruments de


planification spatiale ; ces nouveaux instruments seront dfinis par :
* - Le P.O.S.

- Plan dOrientation des Sols cest le document durbanisme dune

ou de plusieurs communes composes de zones : les zones urbaines les zones


naturelles .
* - Les P.OS. fixent dans le cadre des S.A.U. Schmas Directeurs dAmnagement
et dUrbanisme-les orientations fondamentales du dveloppement dune agglomration ;
les P.O.S. peuvent imposer des C.O.S. Coefficients dOccupation du Sol .
* - La Z.A.D. Zone dAmnagement Diffr - est une zone dans laquelle est institu
un droit de premption ; cela signifie que les pouvoirs publics ont la facult dacqurir
les terrains mis en vente de manire prfrentielle ; pour cela, les intentions de vente
de terrains doivent tre dclares lautorit publique .
* - La Z.O.H. Zone Oprationnelle dHabitation * - La Z.U.P. Zone Urbaniser par Priorit est dtermine afin de faciliter la
localisation des programmes importants .
* - La Z.I. Zone Industrielle permet dviter lanarchie et les consquences des
implantations dusines .
En 1967,

fut promulgue la loi dOrientation Foncire : - L.O.F. -

* - La L.O.F. est destine amliorer lorganisation spatiale et de lutter contre la


spculation foncire, en instituant :
* - Les Z.A.C. Zones d Amnagement Concertes permettent lintervention de la
puissance publique en vue damnager ou de faire amnager les terrains en vue de
leur construction moyennant un impt foncier .
Cet ensemble

dinterventions des pouvoirs publics ont donn une dynamique

nouvelle au secteur de lhabitat et de la construction ; en 1953, le rythme de production


atteint le chiffre de 115 mille logements par an ; il passera 210 mille en 1955 , 320
mille en 1959 , 316 mille en 1960 et 1961 , 308 mille en 1962 et 500 mille en 1970 ; la
priode de 1962 est marque par larrive des rapatris d Algrie value plus dun
million de personnes et entranant une demande importante en logements .
Depuis

la fin de la 2 Guerre Mondiale, jusquen 1965 , la France a ralis 3,2 millions

de logements

(31)

; les annes 1970 correspondant la disparition thorique des

bidonvilles et de lhabitat insalubre .

22 - -

-T-1 Nombre de logements achevs par an et par mille habitants


au lendemain de la 2 Guerre Mondiale en Europe :
Pays

1955-1959

1960

1964

Allemagne Occidentale..
Belgique.
Danemark...
Etats- Unis...
Finlande..
France.
Italie...
Norvge
Royaume Uni...
Sude...
Suisse
Ex- Union sovitique...

10.5
5
5, 2
8,1
7,2
6
5
8
5,9
8,4
7
9,5

10,3
6
6,1
7,1
7,1
7
6
7,4
5,9
9,1
9,3
14

9,8
6
8
8,3
8,3
7,6
9
8
6.9
1,1
9,4
11,3

Source : Habitat et Logement .J.E Havel- Presses universitaire de France. Paris 1968

Ce tableau indique que lex- Union Sovitique a ralis le plus grand nombre de
logements, par rapport au nombre dhabitants, au cours de cette priode daprs guerre ;
ce tableau nindique pas cependant la surface des logements, infrieure en U.R.S.S, par
rapport aux autres pays europens, ni la qualit du logement, de loin infrieure, ni sa
destination ; le logement peut tre attribu

plusieurs familles en mme temps,

contrairement aux autres pays europens o le logement ne peut tre considr que de
manire individuelle .
- T-2 Nombre de logements achevs par un an en France
au lendemain de la 2me Guerre Mondiale .
Anne

Anne

Anne .

1947

12 200

1954

162 000

1961

316 000

1948

40 720

1955

210 000

1962

308 000

1949

55 730

1956

237 000

1963

336 200

1950

70 640

1957

270 000

1964

368 000

1951

76 750

1958

290 000

1952
1953

83 800
115 500

1959

320 000

1965
1990

411 000
72 000

1960

316 000

2003

38 000

Source : idem

23 - -

-D - De la fin des annes 1960 aux annes 1980 .


Au cours de cette priode, dautres mesures sont dcides en vue dencourager la
production et lamlioration qualitative du logement social .
* - En 1975, la loi sur La Protection des Occupants oblige au relogement dans une
zone proche ; elle protge contre les travaux ayant un caractre abusif et interdit la vente
en coproprit des logements insalubres.
* - En 1976 , la rforme du financement de lAide au Logement est engage .
* - En 1977, la rforme de lAssurance Construction est vote ; elle oblige tout
matre de louvrage souscrire une assurance afin de pouvoir assumer la responsabilit
des malfaons ; cette loi ne sera applique qu partir de 1979 .
* - En 1977, LAide Personnalise au Logement - A.P.L - est entre en vigueur ;
lun des objectifs de cette aide est de permettre aux catgories sociales les plus modestes
de se loger dans des conditions dcentes ; pour cela, les aides publiques sont dabord
affectes aux populations dfavorises ; elle est fonction du niveau de revenus et du
nombre de personnes composant une famille ; elle encourage laccession la
proprit ; lAide Personnalise vise aussi la sauvegarde et la rhabilitation du parc de
logements anciens, qui a tendance se dgrader par manque dentretien ; cette aide
permet de couvrir les frais dentretien tout en

permettant aux occupants de ces

logements de supporter les mmes charges ; ces constructions anciennes sont occupes
habituellement par des familles dont les revenus limits, ne leur permettaient pas
daccder des constructions rcentes ; lAide Personnalise permet, sous certaines
conditions , laccession la proprit ; elle est destine a faciliter la constitution dun
patrimoine immobilier familial ; en effet , au del dun certain revenu , il sera plus
avantageux dacqurir un logement que de le louer ; les charges dans les deux cas sont
quivalentes .
Le remboursement de ce financement , destin laccession la proprit est rparti
sur une priode relativement importante afin de faciliter la solvabilit des mnages.
Plusieurs possibilits sont proposes aux ventuels acqureurs :
- La majoration de la qualit du financement peut atteindre 70% 80% du prix de la
construction .
-

Lintroduction du remboursement progressif .

Laffectation dune aide importante de lEtat pendant les premires annes du


remboursement de lAide la Pierre .

24 - -

Linstitution dun barme spcifique dAide Personnalise , associ aux prts


conventionns ; celui ci permettra aux emprunteurs de supporter les charges prvues
par le remboursement des prts .

LAide Personnalise de lEtat vise aussi la sauvegarde et la rhabilitation des


constructions anciennes qui risquent de se dgrader par manque dentretien ; dautre
part , cette aide permettra aux occupants de ces habitations, dont les revenus sont
limits, de pouvoir demeurer sur place malgr les charges et les frais dentretien ;
ceux-ci sont pris en charge de manire indirecte par lEtat .
En matire de promotion du logement, plusieurs formules existent :
* - Linitiative prive pour les besoins dutilisation propre .
* - Linitiative prive pour la location ou pour la vente .
* - Linitiative individuelle organise en cooprative .
*-

Linitiative publique consiste en aides diverses.


Les promotions immobilires : les -H.L.M Habitations Loyer Modr
reprsentent le 1/3 des logements raliss en France ; ils sont raliss par :
* Les Offices Publics Municipaux ou Dpartementaux : O.P.H.L.M.
* Les socits anonymes dH.L.M.
* Les coopratives dH.L.M.
Les programmes de construction reprsentent des millions de logements ; les
autorits publiques se doivent de surmonter les obstacles suivants :
- Lacquisition du terrain destin la construction , quelle que soit son origine
cest le rglement du problme foncier.
- Lorganisation de loccupation des terrains .
- La mobilisation des moyens financiers .
- Lencouragement de la promotion immobilire .
- Lintressement des entrepreneurs chargs de la production du cadre bti .

De 1965 1978 - 6 millions de logements ont t raliss avec une moyenne de 470 mille
par anne .
J. Barrot crit : Laspiration un nouvel art de vivre, tant individuel que collectif
jette une lumire plus crue sur les mfaits de lurbanisation , plus vive pour un habitat
rellement social , moins sgrgatif, satisfaisant mieux les besoins des usagers, prenant
en compte davantage lavenir (25) .
Pour J.Barrot cette crise se subdivise en quatre parties :

25 - -

- la crise de la construction neuve .

- la crise des centres urbains .

- la crise de la construction sociale .

- la crise des charges .

Lamlioration sensible de la situation de lhabitat en quelques annes est perceptible


sur ces tableaux .
- T- 3 Rpartition en pourcentage des rsidences principales
selon leur anne de construction .
Total

Avant 1871

De 1871 1948

Aprs 1948

1962

100%

32%

5%

17%

1968

100%

26%

45%

29%

1973

100%

21%

38%

41%

Source : Le Moniteur 1 Mars 1975 p .27

T- 5 - Situation du confort des logements en France


concernant les rsidences principales en pourcentage %-

1973

Sans eau
courante

Sans W.C
intrieur

Sans douche
ou baignoire

Sans chauffage
central

Sans
tlphone

Sans eau
courante ni
baignoire ni
douche

22

60

71

81

--

75

45

53

65

85

57

30

35

51

77

39

Source : Le Moniteur 1er Mars 1975 p. 27 .

T4 Parc de logement en France en milliers de logements .


Parc total

Rsidence principale

Rsidence secondaire

Nbre

Nbre

Nbre

Nbre

1962

14 565

100

13 592

93.32

973

6.68

1968

15 842

100

14 645

92.44

1 197

7.56

1973

20 300

100

17 124

84.25

3 176

13.65

26 - -

T- 5 - Situation du confort des logements en France


concernant les rsidences principales en pourcentage %-

1973

Sans eau
courante

Sans W.C
intrieur

Sans douche
ou baignoire

Sans chauffage
central

Sans
tlphone

Sans eau
courante ni
baignoire ni
douche

22

60

71

81

--

75

45

53

65

85

57

30

35

51

77

39

Source : Le Moniteur 1er Mars 1975 p. 27 .

- T 6 Evolution des logements achevs en milliers de logements .


1959

1945 1954
Nbre
- Reconstruction
HLM
- Dont location
- Dont accession
Logement prims
dont
- Logs
- Autres
- Logement non
prims
Total

Nbre

Nbre

--

32.2
17.1
14.2 100.9
-82.8
18.1

5.3
31.5
---

4.0
101.8
79.3
22.5

1.2
30.3
---

347.2
822.4
635.6
186.8

11.6
25.6
---

142.2

23.4

174.2

54.4

191.1

57.0

1577.8

49.0

12.2
130.0

---

86.6
87.6

---

112.0
79.1

---

729.8
848.0

---

183.3

30.1

28.2

8.8

38.7

11.5

442.8

13.8

608.6

100

320.4

100

335.6

100

3217.3

100

18.8

Source : CI. Albhandery- Op. Cit. p.30 -

Nbre

1945 1963

196.5
86.6
67.8

1963

- T 7 - Taux doccupation par logement T.O.L et par pice- T.O.P. - en 1970 .


Pays

T.O.L

T.O.P

France

3.6

1.01

Sude

3.4

0.93

Grande Bretagne

2.8

0.72

1.03

Allemagne

3.9

0.93

Pays Bas

4.3

0.84

Suisse

Source : Pour une politique du logement CI Alphandery op. cit p.8

-T 8 Critres de dfinition du taux doccupation par logement T.O.L.


en France en 1974 .

27 - -

Nombre de personnes
par mnage

Nombre de pices habitables par logement .

1
2
3
4
5
6
7
8

Large
2
3
4
4
5
5
6
6

Suffisant
1
2
3
3
4
4
5
5

Insuffisant
-1
2
2
3
3
4
4

Surpeupl
--1
1
2
2
3
3

9 et plus

Source : idem

- e - Des annes 1990 2004 :


Durant les annes 1990 , la France comptait un parc de 26,2 millions de logements ,
tous types confondus ; les besoins en logements sociaux locatifs taient valus 500
mille units ; durant cette priode la France ralisait

une moyenne de 72 mille

logements sociaux locatifs par an ; ctaient des logements collectifs , de type H.L.M.;
durant les premires annes de lan 2000 , cette production fut divise par deux , pour
atteindre 38 mille logements ; en 2004 , les besoins sont valus 350 mille logements ;
actuellement ,en 2004 , 300 mille logements sociaux sont en cours de ralisation ; les
autorits publiques visent une production moyenne de 100 mille logements sociaux par
anne pour atteindre le million dunits lhorizon 2010 .
A Paris , 18% des logements existants, soit 190 mille sur un total de 1,3 million , sont
des logements sociaux ; au cours des annes 1970-1980 , les ralisations de logements
sociaux dans la capitale atteignaient 30 mille units en moyenne par an ; actuellement ,
en 2004 , les besoins sont valus 80 mille logements ; la production annuelle ne
dpasse pas 3600 logements ; le maire socialiste de la capitale prvoit de doubler ce
chiffre brve chance .
Les annes 1990, sont marques par la fin de la Guerre - Froide ; cest
laffirmation de la Mondialisation et lintroduction du Dveloppement Urbain
Durable

; cest la lutte contre la pollution lchelle de la plante ; la protection de

lenvironnement est devenue une priorit ; cest une priode qui correspond
officiellement laprs - crise du logement ; cela ne veut pas dire que la crise du
logement nexiste plus ou bien que les demandes en logements sont entirement
satisfaites ; lhabitat , le logement, sont lobjet dune nouvelle approche ; la population
franaise ne revendique plus un toit pour sabriter ; elle revendique un cadre agrable,

28 - -

dans un environnement sain ,protg du bruit et de la pollution, un logement confortable


accessible toutes les classes sociales .
La

population franaise

considre

aussi que les quipements socioculturels,

sportifs font partie intgrante de leur cadre de vie ; ils doivent eux aussi tre disponibles
et accessibles tous ; .lhabitat, lurbanisme ne doivent plus tre en contradiction avec
lenvironnement ; au contraire ils doivent en faire partie , mieux sy intgrer do le
concept de Dveloppement Urbain Durable ; la crise du logement, sous son aspect
quantitatif a volu pour aboutir de nouveaux besoins dordre qualitatif ; elle se traduit
par un ensemble de mesures destines lamlioration de la qualit de la vie dune
manire gnrale et du logement social dune manire particulire ; cest une nouvelle
forme de lutte contre la prcarit, contre la sgrgation, contre la dlinquance gnres
par lorganisation et la gestion des cits existantes ; cest la rhabilitation de certains
quartiers dhabitation qui prsentent une valeur historique ou culturelle ; cest aussi la
dmolition de certains immeubles insalubres , qui ne sintgrent plus aux nouvelles
conceptions du cadre de vie .
Actuellement, en lan 2004 , la France produit en moyenne 38 mille logements sociaux
par anne , soit la moiti du nombre produit au cours des annes 1990 ; la demande est
estime 350 mille units en moyenne ; les besoins de la ville de Paris sont estims 80
mille logements sociaux .
En lan 2004 la crise

du logement touche encore une catgorie sociale bien

dtermine ; pour le reste de la population, laspect quantitatif du logement social ne


cesse dvoluer pour aboutir des nouveaux besoins dordre qualitatif.
Si nous prenons, titre dexemple la ville de Lyon, nous remarquerons que la
demande en logements sociaux demeure relativement importante ; malgr cela , dans la
Cit Difficile des Minguettes, 16 tours de plusieurs tages ont t dtruites en
lespace de 8 annes ; la mme opration est dcide dans la ville du Havre , Nmes
avec la destruction dune premire tour de 19 tages ainsi que dans dautres villes de
France ;

ces immeubles ne feront plus partie du paysage urbain ; ils sont remplaces au

fur et mesure, titre exprimental par un habitat mieux adapt aux nouveaux besoins
de la population ; sa conception diffre totalement des anciennes constructions ; ce sont
des pavillons raliss sur deux niveaux sous forme de duplex , avec un espace extrieur
complmentaire ; dautres logements sociaux nont rien envier aux logements
individuels , dits de luxe ; les bnficiaires de ces logements sont les premiers
tonns par la qualit du produit ; linvestissement de la part des pouvoirs publics est
29 - -

plus important ; en effet, le prix de revient de ces logements passe de 56 mille


Euros

dans les logements collectifs traditionnels 86 mille Euros et mme 100 mille

Euros

; en contre-partie le montant du loyer mensuel est rvalu ; il passe de 220 Euros

340 Euros.
Comme il fallait sy attendre, la qualit de ce logement social , la qualit de son
environnement ne laissent pas les populations indiffrentes ; il est convoit par une
partie importante de la population ; ces logements sont destins une catgorie sociale
bien dtermine sur la base de critres bien dfinis ; le niveau du salaire ne constitue
que lun des critres de slection des bnficiaires ; les autorits politiques, les
responsables de loffice H.L.M. se sont fixs comme objectifs de ne plus reconstituer les
facteurs qui produisent la dlinquance et la dgradation de lenvironnement ; pour cela,
le nombre denfants par famille, la proximit du lieu de travail, lorigine sociale,
lappartenance culturelle constituent dautres paramtres de slection des candidats ;
actuellement , certaines familles qui prouvent un besoin pressant doccuper un
logement refusent dhabiter les anciennes cits H.L.M ; certaines cits sont habites
actuellement par les membres de 28 communauts diffrentes ; le taux de chmage
avoisine les 40% en moyenne; cette situation favorise les conflits sociaux et gnre la
marginalisation ; dans un pays dmigration ,la mixit culturelle constitue aussi un
lment important ; en effet il nest plus question de rassembler les membres dune
mme communaut dans un nouveau ghetto .
Cependant, la population franaise nest pas homogne ; parmi cette population
figurent des personnes sans emploi , des familles dfavorises, donc dpourvues de
ressources ; actuellement en lan 2004, le nombre de personne en errance, les
marginaux , les personnes qui dorment dans des abris de fortune, sur les trottoirs, les
Sans Domicile Fixe - S.D.F est estim 85 mille personnes ; en 2004 , 35 mille
familles franaises , habitant des H.L.M. , sont menaces dexpulsion ; les raisons sont
diverses mais limpossibilit de payer le montant des loyers vient au premier plan ; le
nouveau ministre

de la Cohsion

Sociale

tente de trouver des solutions cette

situation dramatique ; la premire dcision est la suspension immdiate des arrts


dexpulsion .
Il existe aussi une population marginalise constitue de travailleurs migrs
clandestins ; ceux- ci ne peuvent bnficier de laccs au logement social ; ils nont
dautre choix que de loger dans des immeubles dlabrs, insalubres, grs par des
marchands de sommeil et destins la dmolition ; les travailleurs migrs nont dautre
30 - -

possibilit de se loger que les Cits Ouvrires , situes dans les zones priphriques et
marginalises par rapport au reste de la ville ; le nombre de logements insalubres est
estim actuellement 200 mille units en milieu urbain ; les autorits publiques
prvoient de les remplacer sur une priode de 3 ou 4 annes ; ce sont essentiellement des
immeubles raliss au lendemain de la dernire Guerre Mondiale des Tours et des
Barres

qui ne rpondent plus aux nouveaux besoins de la population ; leur aspect

architectural ne sintgre plus aux nouvelles orientations en matire durbanisme et


denvironnement ; ces cits ou grands ensembles

posent surtout des problmes

dordre sociologique aux autorits publiques ; en effet ces - Cits H.L.M , Cits
Hauts Risques

, Quartiers Difficiles sont devenues de vritables ghettos o rgne la

dlinquance , le banditisme et donc linscurit ; les pouvoirs publics prouvent des


grandes difficults y accder pour y faire rgner lordre ; les habitants de ces cits qui
possdent un revenu suffisant naspirent qu changer de quartier et donc
denvironnement ; les commerants, les professions librales refusent de sy installer.
dlinquance ; les facteurs de rejet sont aussi provoqus par la dgradation

des

immeubles et de lenvironnement .
Les autorits publiques prennent conscience de la gravit de cette situation et
dcident de trouver des solutions en y mettant les moyens appropris ; lEtat ,le
Ministre de la Ville se fixent comme objectif de ramnager ces cits selon des
conceptions nouvelles , en vitant les erreurs du pass ; ce ministre se propose de
travailler directement avec les collectivits locales et les associations de citoyens afin
de trouver des solutions appropries au cas par cas ; ce ministre se propose aussi de
grer les problmes en vitant de centraliser les dcisions ; linitiative est laisse
entirement aux autorits locales, plus proches de leurs administrs , connaissant mieux
les besoins et les moyens de leur commune ; lEtat se propose de les aider, de les
conseiller ; pour cela un guichet unique a t cr ; il est destin rassembler les
donnes, les informations afin de comparer les initiatives, les expriences de chacun et
darriver des solutions acceptables ; ainsi concernant certains immeubles qui
ncessitent , soit une rnovation , soit leur dmolition , la solution passe par la
participation des propritaires et des locataires .
2 LA BELGIQUE

En Belgique, laccession la proprit est encourage par les pouvoirs publics ; les
mcanismes daide sont essentiellement orients vers lAide la Pierre ; laide
personnelle est soumise des conditions particulires qui en limitent la porte .
31 - -

- A - Laide laccession la proprit ou Aide au Logement .


Des primes la construction sont accordes aux personnes intresses par la
construction de leur habitation ou qui dsirent acqurir un logement ; ces logements
sont raliss par des organismes sociaux agrs par les pouvoirs publics mais dont les
ressources sont limites ; ces primes sont octroyes avec des conditions :
- a - Le montant de la prime est tabli sur la base des revenus du bnficiaire mais
ne doit pas dpasser un seuil maximum .
-b-

Le logement prvu pour la construction ou lacquisition ne doit pas dpasser


une surface dtermine .

- c - La garantie de lEtat est destine uniquement rduire le cot des prts


dhypothque afin damliorer les conditions dans lesquels ils sont inclus au
niveau des actes .
- B - Le logement locatif :
La ralisation des logements destins la location est entreprise par des
organismes constructeurs agrs par la Socit Nationale du Logement - S.N.L ; le
financement de ces logements seffectue par deux moyens :
a ) Les emprunts sont lancs par la S.N.L. aux conditions du march et sont
garantis par lEtat ; ces emprunts sont rembourss sur une priode de 66 ans au taux de
2,5 %

; la diffrence dintrt et la dure de lamortissement sont garantis par l Etat .

b) Lautofinancement par la vente de maisons ralises par des organismes


constructeurs ; le montant des loyers des logements locatifs est fix annuellement
3,5 %

du prix de revient de la construction ; une rduction du montant des loyers est

consentie aux familles nombreuses dont le complment est pris en charge par l Etat .
- 3 - LES PAYS- BAS .

Lintervention de lEtat, sous la forme dun systme complexe de subventions


demeure importante en rponse la demande en logements ; ces logements sont
destins essentiellement la location ; les collectivits locales jouent un rle important
dans la concrtisation de ces objectifs ; plus de 90% de la production des logements sont
concerns par les aides directes, orientes vers lAide la Pierre .
- Une partie des logements en location appartient des organismes but non lucratif ;
elle est rserve aux familles faibles revenus ; elle est protge par la loi sur le
logement .

32 - -

- Une

partie des logements en location appartient des organismes privs, but

lucratif ; ces logements sont sous le contrle des municipalits ; ils sadressent des
familles dont le revenu est moyen ou infrieur .
- Une partie des logements est occupe par leurs propritaires ; leur acquisition sest
effectue grce aux facilits de la Location-Vente ; des primes forfaitaires ont t
accordes ces propritaires ; ces logements sont destins aux familles revenus
moyens ou infrieurs .
- LAide Personnalise :
Il est prvu depuis lanne 1974 une Aide Personnalise destine aux familles
faibles revenus ; cette aide personnalise dpend du niveau de revenu des mnages ;
elle se base sur le niveau moyen du loyer fix par le gouvernement ; le loyer correspond
12% du revenu imposable par mnage ; la diffrence entre le loyer payer et le loyer
effectivement pay est prise en charge totalement ou bien partiellement par les pouvoirs
publics .
- 4 LE CANADA .

a ) Laccession la proprit :
Laccession la proprit au Canada seffectue grce au financement des
hypothques consenties par les diffrents organismes financiers ; ceux-ci sont
reprsents par les banques , les compagnies dassurances , les coopratives de crdit ,
les mutuelles ; la priode de remboursement est rpartie sur une dure de 25 ans , avec
un taux dintrt compris entre de 10 % et 11 % .
La Socit Centrale dHypothque et du Logement S.C.H.L. - est linstrument
principal de la politique de construction des logements sociaux ; elle garantit les
crances ; lemprunt peut atteindre jusqu 25 % de la valeur de la construction .
b ) Les logements sociaux destins la location :
Ces logements sont raliss par des socits sans but lucratif et les collectivits
locales ; la Socit Centrale dHypothque et du Logement S.C.H.L.- finance aussi les
prts consentis pour ces logements ; le prt peut atteindre jusqu 90 % de la valeur de la
construction au taux dintrt de 9 % 10 % ; lamortissement de ces prts peut atteindre
50 %

de la valeur du prt ; les loyers sont fixs par une convention entre cette socit et

lentreprise de ralisation ; des subventions annuelles sont prvues pour couvrir les
dficits dexploitation de ces logements .
Les subventions peuvent atteindre 50 % 75 % de la valeur du dficit dexploitation .
- 5 - LALLEMAGNE

:
33 - -

Laide au logement est prvue par les pouvoirs publics envers les familles revenus
modestes ; cette aide est prvue aussi bien pour le logement locatif que pour laccs la
proprit ; elle ne concerne que la construction neuve ; elle correspond :
-

LAide la Pierre

lAide la Personne

lAide Fiscale -

La priorit des pouvoirs publics est de faciliter laccession la proprit pour les
familles dont les revenus sont modestes ; ces formes daide sont :
- LAide l Epargne Logement .
- Les Aides Fiscales : cest la dduction des charges fiscales ; les futurs acqureurs
peuvent en effet dduire de leurs impts la totalit des intrts contracts au cours des
divers emprunts .
- Les Aides Directes la Construction de logements sociaux sont destines aussi bien
aux logements locatifs quaux logements en accession la proprit .
Le financement de ces constructions seffectue sur la base dun prt hypothcaire ,
dun prt de la Caisse dEpargne Construction , des fonds propres du futur propritaire
valus 25 % de la valeur de la construction .
- 6 LA GRANDE BRETAGNE :

Deux aspects importants caractrisent la politique en matire de logement de la


Grande

- Bretagne :

- La part considrable du parc immobilier ralis , dtenu et gr directement par


les collectivits locales .
- Les oprations de rhabilitation du parc de logements anciens .
- A - Laccession la proprit :
Aucune aide directe de lEtat nest prvue en direction des personnes intresses
par la location ou bien lacquisition dun logement .
Laccs la proprit concernant les logements anciens ou nouveaux est facilit par
la dduction des charges fiscales ; en effet les futurs acqureurs peuvent dduire de leurs
impts la totalit des intrts contracts au cours des emprunts .
Le mme type daide fiscale dductible est prvu envers les personnes intresses par
la transformation ou lamlioration de leur logement .
-B

- Les logements destins la location :


Le secteur locatif du logement social, au nombre de 6 millions dunits, est gr par

deux organismes essentiels :


* - Les collectivits locales qui dtiennent la majorit de ces logements.
* - Les Housings Associations qui sont des organismes privs but non lucratif .
34 - -

CONCLUSION .
LE PASSAGE DE LASPECT QUANTITATIF

A LASPECT

DANS LES PAYS DEVELOPPES ; LE CONCEPT DE

QUALITATIF DU

LOGEMENT SOCIAL

DEVELOPPEMENT URBAIN DURABLE

La priode actuelle, partir des annes 1990, correspond la chute du mur de Berlin,
la cration dun nouvel ordre mondial , la Mondialisation ; celle- ci est marque
par la suprmatie dune seule puissance - les EtatsUnis - dans le contrle de lconomie
mondiale ; limage des problmes conomiques, la gestion des problmes de la
plante comme les effets de la pollution, les catastrophes cologiques, la transformation
des dchets ne peuvent plus tre grs localement lintrieur des frontires dun seul
pays ; ils ne peuvent tre traits au niveau de chaque Etat de manire individuelle ; leur
solution ne peut tre ngocie qu lchelle rgionale ou mondiale ; certains problmes
dpassent en effet largement les frontires des Etats et ne peuvent tre traits qu
lchelle plantaire ; la gestion des villes, lhabitat, lurbanisme sont intimement lis
lenvironnement et la protection de la nature ; les hommes politiques, les urbanistes,
les scientifiques dune manire gnrale sont conscients de ce phnomne de
Mondialisation ; ils y trouvent lopportunit de sexprimer ; ils considrent que le
moment est venu de se faire entendre par les dirigeants des pays et dimposer leur vision
du monde de demain ; ils demandent dabord lamlioration qualitative du cadre de vie
de la population et la conscration du droit un logement dcent pour tous les
citoyens(33) ; ils laborent en mme temps les moyens dy accder avec des chances
tales dans le temps ; lun des moyens dy parvenir commence par le traitement
pacifique des conflits entre les Etats, laffectation des dpenses militaires vers des
objectifs civils et la conscration progressive de la paix dans le monde .
Dans les pays dvelopps, linitiative de certains hommes politiques, de certaines
associations de citoyens, le traitement du logement social fait partie dune nouvelle
stratgie long terme ; cest une dmarche nouvelle avec des mthodes, des outils pour
une action efficace, intgrant la participation des habitants .
Les collectivits locales et les associations de citoyens participent maintenant de
manire concrte llaboration et la mise en uvre de la gestion locale et son
valuation priodique ; elles participent llaboration des documents durbanisme, des
projets et des actions mener dans une nouvelle approche en termes de planification
spatiale .

35 - -

Les associations de citoyens laborent des propositions dont lobjectif est celui de
btir une stratgie territoriale, sur la base de rflexions prospectives, sur des sujets
dlicats tels que les mutations de la socit et leur consquence sur le territoire , les
incidences futures de laccroissement de la population .
Au

cours de la 2 Confrence sur les Etablissements Humains dIstanbul en 1996,

lAssociation des Maires de France a soulign le rle essentiel des villes comme acteurs
du dveloppement conomique, social et culturel ; elle recommande de promouvoir une
politique de dcentralisation, de favoriser lmergence dassociations de villes et la
participation des citoyens la gestion urbaine en dveloppant la solidarit internationale
dans le cadre de la coopration dcentralise .
Une approche globale et pluridisciplinaire en matire damnagement territorial , de
planification de lespace , denvironnement, de transport, de communication permet aux
hommes politiques de faire leurs choix ; la rhabilitation du patrimoine immobilier, de
lhabitat ancien , lcologie urbaine, la qualit de lenvironnement font partie des
actions menes sur le terrain ; les actions concrtes, menes dans certaines villes
occidentales titre exprimental nous dmontrent que nous ne sommes plus au stade
des ides .
* - La ville de Metz (26), partir des annes 1970 , verra 3 axes dorientation :
1- La reconnaissance et la mise en valeur du patrimoine visant assurer une culture
partage de la ville .
2- Lembellissement et lamnagement qualitatif de lespace public .
3- Lintroduction ou le maintien des lments de la nature dans la ville .
La mise en valeur du patrimoine consiste en :
- Llaboration doutils rglementaires tels que le P.O.S .
- La rhabilitation et la restauration de larchitecture des immeubles anciens .
- Le maintien dune fonction dhabitat dans le Centre .
Plusieurs Oprations Programmes dAmlioration de lHabitat O.P.A.H. - ont t
menes successivement et aujourdhui elles ont intress la quasi totalit des quartiers
anciens ; progressivement couples avec des campagnes de ravalement des faades,
elles ont eu pour effet de rvler la beaut de la ville .
Le bilan des premires - O.P.A.H. - a montr lopportunit de prendre en compte un
objectif social en complment de lobjectif patrimonial initial ; une nouvelle politique
foncire permit la fois la dsinsalubrisation, le curetage et la restructuration de certains
lots ; la cration dune offre locative caractre social a ainsi t mise en place .
36 - -

* - Le quartier populaire de la Croix Rousse Lyon (27) compte 23 mille habitants ;


la spculation foncire a failli remettre en cause

lidentit de ce patrimoine

architectural ; un ensemble de dispositifs a t mis en place pour prserver ses


caractristiques patrimoniales et maintenir la diversit de la population .
Une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager
Z.P.P.U.A.U.P.

a donc t cre en collaboration avec les associations de quartiers .

* - La ville de Montreuil (28) proximit de Paris, tait un village peupl en majorit


douvriers venus de diffrents horizons ; les quartiers du centre-ville renferment
plusieurs activits, tels que les commerces, les services, lhabitat .
La municipalit sattache rhabiliter le cadre bti , en gardant les tmoignages de
larchitecture industrielle et les vestiges de la tradition horticole ; lobjectif long terme
est lamlioration de lenvironnement urbain, dans une gestion conome, cologique et
solidaire du territoire ; pour cela, un contrat de la ville et une charte de lenvironnement
insistent sur la dmarche participative qui associera les citoyens qui le dsirent
lamnagement de leur cadre de vie .
* - A Lille, (29) la stratgie de la ville renouvele vise apporter une rponse puissante
et dcisive pour faire face la dgradation conomique, sociale, culturelle,
environnementale et urbaine de certains secteurs de la mtropole lilloise ; travers la
stratgie de la Ville Renouvele , il sagit de tirer partie des potentiels des territoires
dqualifis pour leur redonner de la valeur, au service des habitants et du
dveloppement de lensemble de la mtropole ; lun des objectifs est le renouvellement
massif du parc de logements avec une moyenne de mille logements par an : dmolition
de lhabitat insalubre, dmolition dimmeubles H.L.M. - irrcuprables, oprations
programmes damlioration de lhabitat, rhabilitation des constructions anciennes.
Utilises simultanment , toutes ces procdures doivent s inscrire dans une
reconqute urbaine coordonne , marquant une option dlibre dinnovation sur le
produit habitat, il va de soi quun tel programme coordonn doit intgrer une action
sociale et participative soigneusement labore .
*- Le quartier de lAriane tait un ensemble dhabitations situes sur les hauteurs
de la ville de Nice ; il se prsentait sous la forme de Tours et de Barres , avec des
espaces extrieurs qui ne comportaient pratiquement plus despaces verts ; ctait une
cit dortoir, un quartier difficile , une sorte de ghetto, avec des immeubles insalubres,
un environnement hostile o rgnait la dlinquance et o les gens ne voulaient plus
habiter ; ce quartier tait destin la dmolition ; linitiative des autorits locales mais
37 - -

aussi grce lintervention du ministre de la Ville, ce quartier na pas t dmoli ; il a


t rhabilit tout en changeant de vocation, de destination ; partir de quelques
amnagements qui ont ncessit peu de moyens, cet ensemble dhabitations sest
transform en zone dactivits, en Zone Franche ; les espaces situs au niveau du sol
sont devenus des

locaux commerciaux ; les appartements situs en hauteur sont

devenus des bureaux ; ce quartier est devenu un carrefour dchanges qui reoit
maintenant une population importante ; une autre particularit de cette initiative
concerne les jeunes chmeurs, les dsuvrs de ce quartier dont lavenir sorientait
beaucoup plus vers la dlinquance que vers une activit honnte ; ces jeunes chmeurs
ont en priorit, bnfici dun emploi et donc dune chance de sintgrer dans la socit.

38 - -

- REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .

1- B. FROMMES

: Le logement dans son environnement - 1980 Luxembourg - S.N.B.H.M. - 137 pages .

2-3-6- M. BRESSON

: Les S.D.F. Le nouveau contrat social 1997 Paris

Ed. lHarmattan - 177 pages .

- Rapport du C.N.E.S.

5 - R. HAMIDOU

: Le logement - un dfi - Alger co-dition 409 pages 1989 -

7- M.H.U. Projet de loi dpos par le ministre de lHabitat auprs de lA.P.N. le 01-7-2000in le quotidien Libert du 02-7-2000 p.7 .
8- Confrence de Vancouver sur les Etablissements Humains
9 - Confrence dIstanbul
10 Dclaration

- O.N.U. 1976-

sur les Etablissements Humains O.N.U.- 1996-

du 1 ministre in le quotidien Libert en date du 25 et 28 5 2003

p.7 11- Ministre de lamnagement


F. de CHOAY

12 13-14 -

-15-16 - M.BESSET : Qui


17 - 18-19- F.

Lurbanisme en question p. 10 .

tait Le Corbusier page 68 - d. SKIRA OP. Cit .1968

de CHOAY Lurbanisme en question- p.10.

21- P. MEURIOT : Des


22-Les

du territoire et lenvironnement .

agglomrations de lEurope contemporaine - Paris 1897 -

urbanismes

Progressistes :

OWEN-

FOURIER-RICHARDSON-CABET-

PROUDHON23-

V. CONSIDERANT : Description

26 - CL. ALPHANDERY :
27 - Article in

du phalanstre - 2 d. Paris 1848 .

Pour une politique du logement- OP. Cit p. 7

Les Echos du 6 novembre 1978 p.12 .

25

- Livre Blanc : Propositions pour lHabitat Union Nationale des H.L.M. 1975- p .34.

26

- G. PINVERZZINI : Rapport sur lamnagement urbain de la ville de Metz

Ministre de lAmnagement
27- N. HOLEC

du Territoire et de lEnvironnement 15 fvrier 1998 -

: Rapport sur la Planification urbaine de la ville de Lyon - Ministre de

lAmnagement du Territoire et de lEnvironnement - 27 fvrier 1998


28-

Ina RANSON - Rapport sur lamnagement urbain de la ville de Montreuil- Ministre

de lAmnagement du Territoire et de lEnvironnement - 28 dcembre 1998.


-29- Rapport

sur lamnagement urbain de la ville de Lille- Source : IDEM.

39 - -

CHAPITRE - 2 -

LE LOGEMENT SOCIAL DANS LES PAYS


SOUS DEVELOPPES .
INTRODUCTION

Ltat de sous dveloppement dun pays peut se dfinir comme une situation
caractrise par une distorsion durable ou une tendance la distorsion , entre une
croissance dmographique relativement forte et une augmentation relativement faible
des ressources dont dispose effectivement la population (1) ; lune des caractristiques
de la situation des pays sous- dvelopps est la dgradation du cadre de vie :

La prolifration de lhabitat prcaire .

Le surpeuplement des logements .

Lurbanisation anarchique des villes .

La faiblesse du rythme de ralisation .

Les consquences de cette situation se refltent sur lhygine de la population , la


sant , lducation , lloignement du lieu de travail , la scurit ; tous les pays, quils
soient industrialiss ou en voie de dveloppement connaissent un mouvement de
concentration des populations et des activits dans les zones urbaines ; F. Engels,
crivait au cours du sicle dernier au sujet de l Allemagne : La crise du logement ne
rside pas dans le fait universel que la classe ouvrire est mal loge et vit dans des logis
surpeupls et malsains ; cette crise du logement nest pas une particularit du moment
prsent ; elle nest pas mme un de ces maux qui soit propre au proltariat moderne , et
le distinguerait de toutes les classes opprimes qui lont prcd ; bien au contraire
toutes les classes opprimes de tous les temps en ont t peu prs touches

(2)

Dans les pays sous-dvelopps, la situation des populations a atteint des situations
dramatiques ; entre 1960 et 1967, la population urbaine en Afrique a augment de 38% .
selon un rapport tabli en 1976, lors de la 1 Confrence sur les Etablissements Humains,
runie Vancouver, sous lgide de lO.N.U, un milliard dtres humains vivaient dans
des conditions infrieures aux normes minimales dhabitat ; les principales raisons sont
la pauvret, laccroissement dmographique et lurbanisation (3) .
Une vingtaine dannes plus tard ,en 1996, la population mondiale est pass de 4,2
milliards 5 ,7 milliards dhabitants ; 50 % de cette population vit dans les villes ; en 1996
la 2 Confrence des Nations - Unies sur les Etablissements Humains- HABITAT2- value

40 - -

une nouvelle fois plus dun milliard le nombre dtres humains qui ne vivent pas dans
les conditions dcentes (4) ; en lan 2004, la population mondiale est value 6 milliards
dtres humains ; plus dun milliard de personnes habitent encore dans des bidonvilles
ou bien des logements prcaires, sils nhabitent pas directement dans la rue .
Sur 760 millions de citadins dans les zones urbaines du Tiers - Monde, 2/3 environ
vivent dans des taudis (5) .
En 1977 , le gouverneur de la Banque Mondiale valuait 200 millions le nombre de
personnes en situation de pauvret absolue dans les grandes villes dAsie, dAfrique et
dAmrique Latine

(6)

; au cours de lanne 1995 , la Banque Mondiale valuait la partie

de la population algrienne vivant en dessous du seuil de pauvret 6,36 millions de


personnes, soit 22% du nombre total dhabitants ; en 2003 , le C.N.E.S. estime 14
millions, le nombre de personnes vivant au-dessous du seuil de pauvret en Algrie .
Le phnomne durbanisation a pris un rythme tel que les villes qui subissent dj leur
propre accroissement dmographique, grossissent dans lanarchie : cest une
Urbanisation rapide et sauvage ; la production de nouveaux logements , chaque
anne, demeure infrieure aux besoins dmographiques et aux besoins de
renouvellement , sans parler des dficits et des besoins damlioration .
A la pousse dmographique, sajoutent lexode rural et labandon des campagnes ;
cest la dsorganisation de lconomie rurale traditionnelle et la stagnation de la
production agricole ; en cent ans, la population urbaine aura t multiplie par 20
pendant que la population mondiale quadruplait ; 3 milliards de personnes vivent
actuellement dans les villes et chaque anne 20 millions de personnes continuent de sy
installer ; en lan 2004 , plus de 60% de la population mondiale vit dans les villes (7) .
Les villes du Tiers-monde se caractrisent par le dsquilibre de larmature urbaine,
par un schma spatial dsarticul ; le dsquilibre entre la capitale ou les centres
industriels avec le reste du territoire, le dsquilibre entre la ville et la campagne sont
remarquables ; beaucoup de contraintes sopposent la ralisation dun amnagement
du territoire cohrent ; la colonisation avait dvelopp plusieurs ples urbains et des
centres dactivits pour rpondre ses propres besoins ; autour de ces villes sorganisait
linfrastructure : exemple de Dakar, Casablanca, Montevideo ( Uruguay) .
Larmature urbaine durant la colonisation exprimait la distorsion entre ces villes et le
reste de pays ; au lendemain de lindpendance de ces pays, cette tendance se confirme
sous leffet de leur industrialisation .

41 - -

Abidjan regroupe 95% de lindustrie du pays ; Buenos Aires en Argentine et Sao


Paulo

au Brsil se concentrent 50% de lactivit industrielle du pays (9) .

En Algrie, actuellement, en 2004, sur une bande du littoral, correspondant 4%du


territoire national sont concentres 51 % des units industrielles du pays, soit 6000
usines ; 25 %

de ces usines sont concentres au

niveau

de

lAlgrois ; le

dveloppement du secteur tertiaire au niveau de ces centres dactivits entrane un


afflux important de personnes et accentue encore plus le dsquilibre existant

(10)

- 1 - SITUATION ACTUELLE DU LOGEMENT .


1-1- LIMPORTANCE DES BIDONVILLES .

Les pays du Tiers-Monde se caractrisent par limportance des bidonvilles construits


dans la priphrie des villes ; ce sont des bidonvilles, gourbis, taudis, favelas, barruadas,
construits en marge des rglements durbanisme , o les conditions minimales
dhygine et de scurit nexistent pas ; cest une auto-construction qui utilise des
matriaux dune grande diversit , rcuprs parmi les dchets .
- Leur statut juridique : pas de statut ; ils sont situs sur des terrains occups
illgalement .
- Leur occupation : par des habitants sans travail ou bien conomiquement faibles .
- Leur environnement : absence quasi -totale dquipements socio-conomiques ; pas de
rseaux dassainissement , ni dalimentation en eau .
- Leur rythme daccroissement : ce rythme est suprieur au taux daccroissement
dmographique et au rythme du dveloppement des villes ; il se situe autour de 12% par
an

(11)

En Inde, Egypte, Pakistan, Nigeria, Indonsie, Ethiopie, Bangladesh, le taux


daccroissement des habitants des bidonvilles dpasse celui de la population urbaine (12).
Daprs T.Mende, en 1950,en parlant de la situation Bombay, un million et demi de
personnes se trouvaient sans abri ou logs dans des conditions effroyables et plus dun
demi million vivaient dans les rues de la ville et dormaient sur les trottoirs

(13)

; la

grande majorit des populations des pays du Tiers- monde vivent dans la promiscuit
quand elle chappe la misre des bidonvilles .
-T- 9- Pourcentage des bidonvilles par rapport aux logements construits en dur en 1970
Kinshasa

Cia dad
Guayana

40%

57%

Mexico Djakarta Kuolalampur Fortaleza Recife Caracas


40%

25%

37%

Source : O.N.U

42 - -

30%

40%

35%

A- AFRIQUE :
1 - LAlgrie :

bidonvilles

en Algrie , en 1954, 30% de la population des principales villes habitait les

(14)

; en 1966, les bidonvilles reprsentaient 13% du nombre de logements

urbains ; les vnements dramatiques vcus par le pays partir des annes 1990 ont
acclr langoisse et la misre des populations rurales ; le dplacement de ces
populations , estim 2 millions de personnes , seffectue vers les centres urbains les
plus proches de leur domicile ; malgr les oprations de relogement de la population des
bidonvilles , ceux-ci sont roccups simultanment par de nouveaux arrivages ; en 2004
, le nombre de logements vtustes, des habitations prcaires est estim 500 mille ; le
nombre des bidonvilles est estim 2 millions dunits ; la majorit de ces habitations
se trouve dans les grands centres urbains ; le dficit enregistr dlve plus de 1, 3
millions de logements pour un T.O.L. de 5 personnes ; ce dficit serait de 800 mille pour
un T.O.L. de 5,5 personnes ; la demande actuelle est estime 600 mille demandes de
logements ; loffre se situe annuellement entre 120 mille et 160 mille units tous types de
logements confondus

(15)

; au cours de lanne 2000, les besoins de la ville de

Constantine taient estims 36 mille logements ; la ville de Constantine la mme


priode, enregistrait 11 638 baraques o vivaient 81500 personnes

(16) ;

certaines cits ,

ralises rcemment ressemblent de plus en plus aux bidonvilles qui les entourent ;
ainsi la cit Boumerzoug , avec ses 572 logements , vit au quotidien la dgradation
rampante de son environnement ; construite au dbut des annes 1990, la lisire sudest de la commune de Constantine, cette cit est entoure par loued qui porte le mme
nom ; elle est prise dans ltau des bidonvilles Terroudj , Benfadli Abbs , et Daif Raabi
,dont certains ont t radiqus rcemment ; 4 immeubles de cette cit , situs
proximit de loued sont menacs par les crues de ce cours deau ; les 80 familles qui les
occupent vivent dans langoisse de voir seffondrer leurs habitations ; laccs difficile
par un pont , ltat de dgradation avanc des constructions par manque dentretien , les
trottoirs dfoncs, les conduites deau et de gaz apparents , les ordures qui jonchent le
sol , le dfaut dclairage public ne font quaccrotre les difficults et langoisse de ses
habitants ; le mme paysage se retrouve dans la priphrie de la ville dOran ; un
bidonville inhumain , masqu par des H.L.M. hideux abrite des centaines de familles ;
il est connu sous lappellation de Douar Flalis ; la misre y ctoie la violence ; un
autre bidonville dOran , appel Les Planteurs abrite actuellement 12 000 baraques ;
les autorits publiques comptent le supprimer sur une priode de 4 annes ; Oran ,en
2002,

seuls 106 logements taient disponibles pour une demande estime 76 mille
43 - -

units ; Blida , loffre se limitait 200 logements pour une demande estime 7500
units ; Alger , le nombre de personnes vivant dans les bidonvilles tait estim au
cours de lanne 2002 150 mille habitants ; la mme anne , en 2002, une tude ralise
par le ministre de lHabitat , en collaboration avec la Banque Mondiale , a permis de
situer prs de 262 sites menacs par leffondrement dans le primtre de l Algrois ; en
2004 ,

le nombre de baraques est estim 27 mille units ; dans la Wilaya de Skikda, en

plus de la crise du logement caractrise par les taux levs du T.O.L. et du T.O.P.- Taux
dOccupation par logement et par pice, il a t recens en lan 2002 plus de 20 mille
bidonvilles et 7 500 habitations prcaires rpartis sur lensemble des communes de la
Wilaya

; au niveau du chef lieu de la Wilaya, les sites les plus importants, en

loccurrence Bouabbaz et Boulkeroua, renfermaient 1232 gourbis o vivaient 8012


habitants

(17)

; en 2004 ,la wilaya de Annaba abrite plus de 18 mille logements vtustes

dont 8544 sont situs au niveau de la commune du chef lieu ; aux centres de transit dits
de la Tabacoop et de la salle ommnisport Safsaf sajoutent des

milliers de

demandes logements non satisfaites ; la ville de Annaba abrite toujours un bidonville


clbre, connu sous le nom de Bou Hamra .
-2- Le Maroc

: 55 60 % de la population globale du pays vit dans des Casbah ou

bidonvilles ; Casablanca, entre 1950 et 1960, la population des bidonvilles est passe de
100

mille personnes 180 mille personnes (18) .

-3 - Le Nigeria :

En 1968, 50% de la superficie dIbadan tait occupe par des taudis

o vivaient 60 70% des habitants de la ville; en 1971, les de la population dIbadan ,


soit 900 mille personnes vivaient dans les bidonvilles (19) .
-4 Le Congo : ex Zare - : au cours des annes 1970 , 60 % de la population de
Kinshasa,

estime 2 millions dhabitants vivait dans des taudis

(20)

; en 2004 , la

population de la capitale est estime 7 millions dhabitants ; les dernires guerres


fratricides ,ont rendu la situation sociale encore plus alarmante .
- B - AMERIQUE LATINE :
- 1 - Le Brsil : En 1961, la moiti de la population de Rcif , value 400 mille

habitants vit dans les bidonvilles ; plus du quart de la population de Rio de Janeiro, soit
900

mille habitants habitaient dans les Favelas (21) .

- 2 -Le Mexique : En 1962, 40 %

des habitants de Mexico, soit 3 millions dhabitants

vivaient dans les bidonvilles (22) .


-3 - Le Venezuela : En 1969, 40%

vivaient dans des bidonvilles

(23)

de la population de Caracas, soit 1,9 millions dhabitants


.
44 - -

- C - ASIE :
- 1- Le Bangladesh

: En 1973, 2 millions de personnes, soit 40% de la population urbaine

vivaient dans des taudis - bustes ; 300 mille personnes, soit 20 % de la population de
Dacca vivaient
-2 - LInde

dans des bidonvilles (24) .

: En 1971, Calcutta, 8 millions dhabitants vivaient dans les bidonvilles ;

Bombay, 2,5

millions dhabitants vivaient dans les mmes conditions

(25)

; en 2004, la

population de Bombay est passe 15 millions dhabitants ; laccroissement du


nombre de bidonvilles est toujours proportionnel laccroissement de la population ;
la misre de la population sajoute la prolifration dune quantit impressionnante de
rongeurs en libert ; en cas dpidmie, ces animaux ,estims plusieurs millions
reprsentent un rel danger pour la sant de la population .
- 3 - Les Philippines

En 1972

Manille, 1,5 millions de personnes soit 35% de la

population totale vivaient dans les bidonvilles (26) .


-1-2 - LE SURPEUPLEMENT DES LOGEMENTS .

En 1930, le des habitants de Bombay vivaient dans des logements dune seule
pice qui servait pour lensemble de leurs

activits ; en 1940, prs de 100 mille

personnes vivaient raison de 10 19 personnes par pice qui, de plus est exigu (27) .
Depuis, les conditions ont encore empir ; la situation ne sest pas amliore aussi
bien en Inde que dans les autres pays du Tiers- monde (28) .
-

Urbanisation rapide .

Dtrioration des logements existants .

Insuffisance des nouvelles ralisations .

Pour des raisons videntes dconomie, les logements nouvellement construits sont
de plus en plus exigus, sans parler de confort .
En Algrie , en 2004 , le taux doccupation par logement - T.O.L - est 7.1

(29)

; il

faudrait 70 millions de logements raliser dans un pays comme l Inde pour avoir
lquivalent de ce taux de 7,1 habitants par logement .
Au Caire, entre 1960 et 1970, la population dun quartier a doubl alors que le nombre
de logements et les quipements collectifs nont subi aucune modification
-1-3-

(30)

FAIBLESSE DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS ET INADAPTATION


DES

LOGEMENTS REALISES .

En plus du fait que le nombre de logements produits chaque anne demeure faible
cause des cots de ralisation levs, ces logements exigus, ne rpondent pas vraiment
aux besoins de la population ; les raisons sont non seulement culturelles mais aussi

45 - -

dordre fonctionnel ; dhabitude, linitiative prive et lauto-construction ne touchent


quune faible partie de la population ; cest lEtat qui est charg de produire les
logements destins aux classes dfavorises ; ces initiatives sont rendues possibles grce
la participation dorganismes internationaux comme le F.M.I. et ce, dans le but de
maintenir la paix sociale ; la distribution de ces logements ne seffectue pas toujours sur
la base de critres objectifs .
La faiblesse de la production dans les pays du Tiers- monde demeure intimement lie
la faiblesse des moyens de planification, au gaspillage des matriaux de construction ,
la faible productivit, la mauvaise utilisation des biens de production .
A Cuba, en 1959, le dficit en logements se chiffrait 1 million ; entre 1959 et 1975,
seulement 324 mille logements ont t raliss ; aprs 1975, la capacit de production est
descendue 30 mille logements par anne, alors que le seul besoin li laccroissement
de la population est estim 35 mille logements par an (30) .
En Tunisie, 73 mille logements sociaux locatifs ont t raliss entre 1974 et 1976 ; 125
mille logements taient programms pour la priode 1977-1981, soit une moyenne de 22
mille logements par an ; cette production permettait
dmographiques uniquement

(31) ;

les pouvoirs

de faire face aux besoins

publics staient orients vers des

formules daide la construction .


Au Maroc, les crdits affects la construction des logements sociaux locatifs
demeurent faibles ; lEtat marocain se limite viabiliser et amnager les terrains
dassiette ; en plus des ralisations prives, lEtat marocain a, entre 1958 et 1970, en
lespace de 12 annes programm et livr 40 mille logements

(32)

Actuellement ,en 2004 , les pouvoirs publics marocains prfrent encourager laccs
au logement social par la mise en place de nouveaux mcanismes appropris ; ils se
traduisent par diffrentes formules daides et de prts en direction de la classe
moyenne , solvable ; les crdits mis en uvre , des conditions avantageuses ,
concernent la ralisation de logements destins aussi bien la location qu laccs la
proprit .
-T- 10- Besoins annuels en logements Anne 1975- en millier de logementsAmrique

Afrique

Asie

Total

1 700

1 500

9 400

12 600

Rsorption des dficits sur 30 ans

600

730

4 800

6 130

Renouvellement

446

438

3 120

4 004

Latine
Besoins dmographiques
des

logements

46 - -

existants
(sur 50 ans)
Total

2 746

2 668

17 320

22 734

Source : Situation du logement dans le monde et valuation des besoins- O.N.U- 1976

En 1965, les besoins annuels en logements , dans le Tiers-monde , taient estims 18,7
millions dunits ; la distorsion entre loffre et la demande est remarquable ; cette
quantit se dcompose en 8,6 millions de besoins dmographiques, 6,1 millions de
rsorption de dficit et 4 millions de renouvellement du parc (33) .
En 1975 , les besoins annuels en logements dans le Tiers-monde taient estim 24, 764
millions dunits

(34)

; cette estimation se basait sur laccroissement dmographique ;

elle tait aussi dicte par la ncessit de rsorber les dficits sur 30 ans et de remplacer
le parc existant sur une priode de 50 ans .
Les logements sont produits des cots incompatibles avec les revenus de la majorit
des demandeurs ; Il ne faudrait pas moins de vingt ans au travailleur moyen du
continent asiatique pour acqurir un logement des plus modestes, mme en admettant
quil puisse pargner 20% de son salaire de misre (35) .
En Mauritanie, Burkina- Faso, Ghana, le cot de la construction reprsente 7 fois le
revenu annuel dun travailleur ; en Algrie, en 2004, le logement social de type F3 de 65
m , est estim 1400 mille D.A. environ ; sur la base dun salaire minimum S.M.I.G- de
10

mille D.A. mensuel , il correspondra 11 annes de salaire environ ; lauto

construction demande encore plus de moyens financiers.


-1-4 - LES DEFICITS EN EQUIPEMENTS SOCIO - ECONOMIQUES .

Contrairement au logement social , dont le financement est assur partiellement par


les citoyens malgr la faiblesse de leur revenu, les quipements socio-conomiques, en
dehors de certains quipements commerciaux sont la charge de lEtat .
Dans les pays du Tiers-monde, 10 % 20 % de la population seulement est dote de
services sanitaires suffisants ; moins de la moiti des adultes et des enfants reoivent
lducation dont ils ont besoin (31).
Linsuffisance des quipements socio-conomiques est accentue par celui des
transports ; des distances importantes sparent le lieu de travail du logement, de lcole
du dispensaire, de la pharmacie ; les quipements socio-conomiques, qui ont une
vocation commerciale sont souvent remplacs par une multitude de vendeurs ambulants
ou ayant difi un local de fortune .

47 - -

-1-5- LES VOIRIES ET LES RESEAUX DIVERS .

Les villes des pays sous-dvelopps ne sont pas convenablement desservies par un
systme salubre dalimentation en eau ; lvacuation des eaux et lvacuation des
dchets ne touchent que certains quartiers ; les rseaux existants, du fait de leur
surutilisation et du manque dentretien se dtriorent et ne sont pas remplacs.
Ces infrastructures sont du ressort des pouvoirs publics ; linitiative individuelle se
limite la ralisation de fosses septiques ou le creusement de puits quand leau courante
nexiste pas ; ce qui ncessite un investissement non ngligeable .
Dans les pays sous-dvelopps, ce ne sont pas les seuls quartiers pauvres et les
bidonvilles qui souffrent de linsuffisance des infrastructures ; le problme des gouts se
pose pour toute la ville du Caire ; les habitants dAlger, de Constantine subissent les
inconvnients des coupures deau frquentes ; certains quartiers rsidentiels de villes
importantes en Afrique ne disposent pas de rues amnages et carrossables .
1.6- LE MANQUE DENTRETIEN DES LOGEMENTS EXISTANTS .

Pour maintenir le parc de logements au niveau quantitatif mais aussi qualitatif, il faut
non seulement construire, mais il faut aussi entretenir les logements existants ; il faut
aussi remplacer les logements qui tombent en ruines chaque anne : la Casbah dAlger,
la Vieille- Ville de Constantine ; en 2004, Constantine , 15 mille familles sont touches
par les glissements de terrain et doivent tre reloges en urgence .
De nombreux obstacles dordre conomique sopposent non seulement la
construction de logements neufs, mais aussi la rnovation et lentretien de ces
logements ; les cots de ces oprations importantes, sont souvent considrs comme des
dpenses inutiles ; on prfre utiliser largent

disponible pour la ralisation de

nouveaux logements ; les besoins de renouvellement, calculs raison de 2 % par an,


pour les logements ayant 50 ans dge moyen, slveraient pour lensemble des pays
sous - dvelopps plus de 4 millions de logements (36) .
- 1- 7- LES SPECULATIONS FONCIERES ET IMMOBILIERES .

Les spculations foncires et immobilires ne sont pas le propre des pays sousdvelopps ; dans les pays industrialiss, conomie de march , la valeur vnale dun
terrain est fixe par le jeu de loffre de la demande ; les pouvoirs publics interviennent
souvent pour rglementer les transactions foncires et viter ainsi certains effets
nfastes, dus aux prix du march .
Certaines solutions sont adoptes dans ce sens ; elles consistent entre autre en
lexpropriation des terrains, donc leur rachat afin de les utiliser de la manire que l Etat
48 - -

considre la mieux approprie pour ses objectifs ; ces terrains sont destins au trac des
voies de circulation , aux quipements socio-conomiques , aux lotissements pour
lauto-construction, aux programmes dhabitat collectif ; lEtat ne permet pas, sauf dans
quelques rares exceptions, les transactions foncires et immobilires .
Les terrains destins certaines constructions deviennent la proprit de l Etat ;
lappropriation de certains logements en vue de leur location des tiers nest pas
permise ; ces pratiques ont lavantage dviter, de limiter la spculation ; mais elles
prsentent aussi linconvnient de ralentir la dynamique de la construction .
Dans les pays sous- dvelopps, la crise du logement a pour consquence une forte
demande en terrains destins la construction et une forte spculation ; les rglements
durbanisme concernant les dlimitations des plans de dveloppement urbain, la
constitution des rserves foncires sont difficiles appliquer ; les moyens de contrle
demeurent inefficaces ; lefficacit des pouvoirs publics dpend de la structure
administrative du pays et de son niveau de dveloppement ; les moyens dont dispose
lEtat en vue daccorder les permis de btir ou de construire, laborer les
rglementations, inspecter les chantiers demeurent insuffisants ou inefficaces ; les
pressions de toutes sortes qui sexercent sur ladministration expliquent certaines prises
de dcisions incohrentes au gr des rapports de force et des influences .
Les rglementations mises en place sont complexes, elles sont souvent importes ;
conues dans le cadre de stratgies long terme, afin dapporter des solutions
ponctuelles aux problmes immdiats, elles demeurent difficiles faire respecter ; les
cots de la construction reprsents par la valeur du terrain, le cot des matriaux de
construction, le cot de la main-duvre demeurent levs par rapport au niveau de vie
de la population .
Devant lampleur des problmes de lhabitat, les autorits publiques choisissent des
solutions extrmes ; soit, elles cartent la participation des citoyens, soit elles laissent
linitiative individuelle se dvelopper dans lanarchie .
Dans les pays du Tiers-monde, lhabitat, le logement social se trouvent souvent
exclus des proccupations des dcideurs ; en dehors de laspect concernant la
production et la productivit , ces dcideurs ne reconnaissent lhabitat aucun impact
conomique ; en plus de la faible place accorde lhabitat dans les stratgies nationales
de dveloppement, le logement ne fait souvent pas lobjet dune politique nationale ; il y
a une propension considrer le logement comme une affaire individuelle, ou bien
comme un problme rgler ultrieurement lorsque certaines conditions seront runies :
49 - -

lorsque

les bases industrielles auront t mises en place , lorsque les bases matrielles,

prvues dans le cadre des plans de dveloppements seront runies , aprs


lindpendance conomique nationale , aprs la transformation locale des matires
premires, dans le cadre de la politique de plein emploi .
-2- LE LOGEMENT SOCIAL DANS LES PAYS DU MAGHREB.
LA TUNISIE :
INTRODUCTION :

A limage des pays sous-dvelopps, des pays du Maghreb , la Tunisie est confronte
une importante demande en logements ; sa population, daprs le recensement de
1997,

est estime 9,2 millions dhabitants ; sa croissance dmographique , avec un taux

annuel de 1,7 est moins importante quen Algrie - 2,3 - et la moyenne des autres pays
du Tiers-monde o le taux avoisine les 2,5 ; le Taux dOccupation des Logements
T.O.L.

- de 5,6 est plus faible que celui de lAlgrie avec 7,14 ; la population tunisienne

est urbanise 63% ; ce taux est plus lev que celui de lAlgrie avec 57% et de la
moyenne mondiale avec 46% ; 23% de cette population est concentre dans les grandes
agglomrations ; certaines de ces agglomrations dpassent le million dhabitants ; ce
taux de concentration urbaine est suprieur celui de l Algrie avec 13% et de la
moyenne mondiale avec 16% .
Lune des consquences , relative cette situation , est le dveloppement important
de lhabitat spontan et des gourbivilles ; la plus importante de cette concentration
anarchique et tentaculaire se retrouve dans la capitale du pays ; ainsi la banlieue de
Tunis

est occupe dans ses parties ouest , nord et sud par des habitations prcaires .

Cette situation est en rapport avec labsence , au cours des annes 1970 , dune
politique volontariste vis--vis du logement social ; au cours de cette priode , la
production de logements sociaux ne correspondait pas limportance de la demande ;
dautre part loffre des logements sociaux disponibles tait oriente , en priorit , vers
les couches solvables de la population .
Au dbut des annes 1960, le logement social , appel communment Logement
Populaire

et Logement Ouvrier ,

tait entirement

pris en charge par lEtat ; la

population avait la possibilit de bnficier de la formule Location- Vente sans tre


oblige de verser une avance ; cette

aide tait suivie dun prt sans intrt ,

remboursable sur une priode dune trentaine dannes ; partir de lanne 1963, il fut
demand aux bnficiaires le versement dune avance de 20% du montant de la
construction ; le complment tait attribu sous la forme dun prt au taux de 5%

50 - -

remboursable sur une dure de 20 ans ; suite des difficults financires , en rapport
avec la nouvelle formule de financement , un organisme public, la socit S.N.I.T. fut
charge dachever les travaux de ralisation entams par dautres entreprises ; le
financement des logements sociaux sera dsormais pris en charge par de nouveaux
organismes publics ; afin de rpondre de manire plus efficace la demande croissante
en logements sociaux , les pouvoirs publics dcident , au milieu des annes 1970, de
restructurer le secteur de lhabitat ; lun des objectifs visait crer une dynamique
nouvelle au sein de ce secteur ; la nouvelle orientation prvoit la mise en place de tout
un ensemble de mesures incitatives capables de rpondre ces nouveaux objectifs ; ce
sont les nouveaux

moyens institutionnels juridiques et financiers ; des nouveaux

organismes sont ainsi crs ; un systme de prts, de subventions , des conditions


avantageuses sont accords aussi bien la population quaux entreprises de ralisation .
Cette nouvelle politique est base sur la redfinition du rle des intervenants ainsi que
la dlimitation des responsabilits de chaque partie ; ces intervenants sont , soit des
organismes nouvellement crs, soit des organismes existants auxquels sont attribus
une mission nouvelle ; cest dans ce cadre que furent crs les organismes suivants :
* - LAGENCE FONCIERE DHABITATION - A.F.H Celle-ci est charge de lamnagement, de la viabilisation, du lotissement des terrains
destins accueillir les zones dhabitation ; afin de limiter la spculation foncire et de
moraliser les transactions, cet organisme soccupe aussi de la constitution des rserves
de terrains urbaniser ; lA.F.H. livre les terrains quips de voiries et raccords aux
diffrents rseaux de V.R.D.; elle assure la vente des terrains et le contrle des travaux .
* - LA CAISSE NATIONALE DEPARGNE LOGEMENT C.N.E.L. Celle-ci est spcialise dans la collecte de lpargne oriente vers la ralisation des
logements sociaux et loctroi de crdits sous certaines conditions .
* - LE FONDS NATIONAL DAMELIORATION DE LHABITAT.
Cest un organisme public charg du financement des oprations destines la
construction, lamlioration de la qualit et lassainissement des logements sociaux .
* - LE FONDS DE PROMOTION DES LOGEMENTS SOCIAUX. - FO.PRO.LO.S. .
Cet organisme public est cr en 1977 ; il est charg daider le financement des
mnages faibles revenus ; il est aussi charg de pallier les insuffisances de la C.N.E.L. ;
le financement des logements seffectue sur la base dun prlvement de 2% effectu
sur le salaire des ouvriers ; les logements sont raliss par la Socit de Promotion
des Logements Sociaux

; cet organisme fut , plus tard , orient vers des prts en


51 - -

direction des personnes dont le revenu se situe entre une et deux fois le S.M.I.G. ; les
remboursements seffectuent sur la base de mensualits de 20 Dinars tales sur une
priode de 15 ans ; le plafond des prts est fix 2 800 Dinars ; il permet laccs au
logement suburbain ; cet organisme a pu dgager de nouvelles ressources de
financement ; aprs avoir

rpondu aux besoins des catgories sociales faibles

revenus ; il soriente actuellement vers les catgories sociales revenus moyens , vers
les salaris , pour lacquisition dun logement conomique .
* - LA SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE DE TUNISIE - S.N.I.T. Cet organisme public tait lunique promoteur immobilier depuis lanne 1957 ; il
tait charg de toutes les oprations en rapport avec la promotion immobilire ; la
promulgation de la loi N 74-59 du 20 Juin 1974 est dcide afin de stimuler la promotion
immobilire sur lensemble du territoire national ; le secteur priv est appel pour la
premire fois participer cette nouvelle activit ; de nouveaux rapports sont tablis
entre les promoteurs immobiliers et les futurs acqureurs de logements sur la base dun
cahier des charges appropri ; celui -ci vise la clarification des responsabilits de
chaque partie ; il est destin aussi moraliser le secteur de la promotion immobilire ;
cette loi fut amende le 2 Juillet 1977 avec les objectifs suivants :
- Etendre son domaine dintervention au secteur locatif .
- Classer les projets en fonction de limportance de linvestissement , de la surface
des logements, afin dy inclure des avantage fiscaux .
LA PROMOTION IMMOBILIERE DANS LE MODELE TUNISIEN .

Lun de ses objectifs est de dvelopper le patrimoine immobilier national afin


dattnuer la tension sociale vis--vis du problme du logement ; la promotion
immobilire prive fait intervenir de nouveaux moyens en dehors du secteur public
jusque-l dtenteur du monopole ; lintervention de lEtat demeure importante dans
laffectation des terrains dassiette, dans la fixation de leur prix de vente ainsi que dans
lamnagement de ces terrains ; les pouvoirs publics continuent jouer leur rle de
rgulateur dans le cadre de la lutte contre la spculation foncire afin que le prix de
revient des logements demeure accessible la majorit de la population ; la loi N77-47
du 2 Juillet 1977 dfinit le domaine dintervention de cette profession ; il est prcis que
son objectif sera la construction dimmeubles destins la vente ou bien la location ;
les trois quarts - 3/4 -de la surface des planchers construits sur les terrains amnags ou
acquis seront destins lhabitation .
LA PROFESSION DU PROMOTEUR IMMOBILIER :

52 - -

Lexercice de cette profession est ouvert toute personne physique ou morale


constitue en socit de promotion immobilire en vertu de la loi cite prcdemment ;
le futur promoteur doit, en premier lieu recueillir lagrment du Ministre de
lEquipement et de lHabitat ; celui-ci sobtient sur avis dune commission consultative
institue cet effet ; il devra tre en conformit avec le dcret N74-759 du 30 Juillet
1974

, modifi par le dcret N77-815 du 30 septembre 1977.

a - Les conditions dagrment .


Les promoteurs immobiliers doivent jouir de la nationalit tunisienne, justifier dune
honorabilit reconnue, dune comptence professionnelle, et sassurer du concours des
hommes de lart ; ils doivent disposer dun capital minimum de 35 mille Dinars.
b - Les avantages fiscaux .
Les pouvoirs publics prvoient dans la loi du 2 Juillet 1977 des avantages fiscaux au
profit des promoteurs immobiliers afin de stimuler leur activit ; ces avantages fiscaux
qui stalent sur une priode de 5 annes dactivits concernent les droits
denregistrement des actes constitutifs de lentreprise , des actes relatifs aux
modifications du capital social ainsi que des statuts ; ils concernent

aussi

le

dgrvement fiscal des revenus ou des bnfices investis dans la souscription du capital
initial ou des augmentations ultrieures ; cette exonration concerne la moiti de la
valeur du titre et porte sur :

- Le revenu global annuel des personnes physiques assujetties la C.P.E. dans la


limite des 30 % du revenu imposable lorsquil ne dpasse pas 4 300 Dinars ; cette limite
est porte 50 % pour la partie du revenu qui excde la somme de 4 200 Dinars.

Le

bnfice des personnes morales assujetties limpt relatif la taxe

professionnelle ou limpt sur le bnfice des professions non commerciales .


c - Agrment des projets .
Tous les projets de promotion immobilire doivent tre agrs par le Ministre de
lEquipement et de lHabitat ; le projet doit rpondre certaines conditions :
* - Etre en conformit avec le cahier des charges rglementant la profession de
promoteur immobilier sur le plan technique, foncier et financier, conformment au
dcret N77-816 du 30-09-77.
* - Proposer un schma financier comportant au moins 30 % de fonds propres pour les
logements conomiques ; les entreprises qui ne peuvent justifier que dun
autofinancement de 20% pourront prsenter une caution bancaire pour le complment .

53 - -

* - Disposer seulement de 10% de fonds propres concernant la ralisation des logements


suburbains ; cette mesure est destine encourager la ralisation de logements en faveur
des catgories sociales dfavorises .

REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .

1- Yves LACOSTE : Gographie du sous dveloppement P.U.F- - p.188. 1968 .


2- F. ENGELS : La question du logement OP.Cit .p.25.
3- O .N.U. - Rapport de la 1re Confrence des Nations- Unies sur les Etablissements
Humains

Vancouver 1976-

4- O.N.U- Rapport de la 2 Confrence des Nations- Unies sur les Etablissements


Humains

HABITAT-2- Istanbul - 1996-

5- B. Granottier

Auto-construction

assiste

et

participation populaire rapport

prsent au sminaire sur le dveloppement organis par lUNESCO au Caire en 1977 .


6- Rapport de la Banque Mondiale- 19777-O.N.U- Rapport

de la 2 Confrence des Nations- Unies sur les Etablissements Humains

HABITAT - 2- 19968- 9-12-17-18 33- : in Rapport de Country report to German Fondation for Developing
Countries

Rapport du Sminaire de Berlin 1972.

Low- Cost housting and urbain development - Mogadiscio 1969 O.N.U- Rapport de la Confrence des Nations- Unies sur les Etablissements HumainsVancouver 1976

: rponses des pays lenqute sur les bidonvilles in enqute sur la

situation du logement dans le monde .


10 -

In le quotidien Libert du 21/11/2002- p.9- daprs R.G.P.H.

13 - T.Mende

LInde devant lorage - Ed. du Seuil-1950-p.80

14 - R.G.P.H15 -

In le quotidien Libert du 24/01/2002 p.7

16-

In le quotidien El Watan en date du 25/11/2002 p.7

17 in

le quotidien El Watan en date du 25-11-2002- p.7.

28 - R.G.P.H

54 - -

LE

DEUXIEME PARTIE -

LOGEMENT

SOCIAL

EN ALGERIE .

55 - -

INTRODUCTION

La population algrienne qui , pendant une longue priode na progress que trs
lentement, a littralement doubl en lespace dune dcennie ; elle est passe de 11,8
millions dhabitations en 1966 18 millions en 1977

(1)

; en lespace de trente annes, ce

chiffre aura tripl ; en lan 2004 , elle atteint 32,08 millions dhabitants

(2)

cest un

accroissement de 4,88 millions de personnes par rapport lanne 1994 ; il est prvu
une augmentation de la population de 20% lhorizon 2040 .
Selon des donnes releves auprs de lOffice National des Statistiques - O.N.S. - le
taux daccroissement naturel enregistr au cours de lanne 1970 au niveau national se
situait 3,3 % ; ctait lun des taux les plus levs du monde ; certains spcialistes
parmi les sociologues et les dmographes expliquent cette situation par la politique
dencouragement des naissances instaure au lendemain de lindpendance du pays ;
depuis les annes 1970, les taux bruts daccroissement naturel nont pas cess de
baisser ; durant la dcennie 1980 , le taux le plus bas aura t enregistr en 1988 avec le
chiffre de 2,73 % ; cette tendance la baisse se confirme ; elle a t significative depuis
le dbut des annes 1990 , notamment partir de 1994 ; ce taux est pass de 28,98 19,36
pour 1000 habitants ; son effet ne sera peru que dans plusieurs annes ; cette
progression dmographique saccompagne dun rajeunissement constant de la
population totale

(3)

et se traduit par un phnomne durbanisation acclre, sans

prcdent dans lhistoire du pays ; cest une double volution la fois dmographique et
urbaine ; en lan 2004, lesprance de vie des Algriens est de 73,4 ans ; le nombre de
jeunes en ge de travailler et qui se prsentent chaque anne sur le march du travail est
estim 290 mille personnes en moyenne (4) ; ce chiffre important nous donne une
indication sur le nombre de personnes en ge de fonder un foyer et sur les besoins futurs
en logements .
En 1886,

le taux durbanisation tait faible puisque 8% seulement de la population

vivait dans les villes

(5)

, Europens et Algriens confondus ; en 1966, le taux

durbanisation tait de 31 % ; en 1998, ce taux tait estim 57% ; en 2004 on lvalue


60% (6) .

56 - -

Progressivement, larmature urbaine est remodele profondment avec ses effets sur
les quipements collectifs : habitat, coles, infrastructures, services publics, transport,
eau ; cela sajoute laugmentation des cots de lurbanisation exprime par des
nouveaux besoins de financement en rapport avec des ressources locales insuffisantes ,
laugmentation des dpenses de fonctionnement des communes, les surcots de
ralisation et les nombreux retards des projets de construction .
Le dveloppement urbain rsultant de cette dynamique ne se fait pas sans tensions,
sans contradictions ; limage des autres pays en voie de dveloppement , lirruption du
progrs et la prise en charge de lindustrialisation intervenue dans un temps rduit, ont
fondamentalement chang la nature et la dimension de lurbanisation .
Leur intervention est simultane une dsertion massive des campagnes et un
mouvement de population vers les agglomrations urbaines (7) .
A linverse des pays dvelopps, lurbanisation a prcd lindustrialisation ; il sagit
dune urbanisation dmographique (8) comme le souligne M.Santos, par opposition
lurbanisation conomique constate depuis le sicle dernier dans les pays
dvelopps et en Chine lheure actuelle .
Lurbanisation a volu diffremment dans les pays en voie de dveloppement ; ce
phnomne a t vcu en Amrique Latine dabord avant de se manifester en Asie et en
Afrique

sous ses diffrentes formes ; lhistoire et la gographie de chaque pays, de

chaque rgion lui ont donn chacun sa manire son aspect particulier et sa spcificit .

CHAPITRE

1er -

LE LOGEMENT SOCIAL
AVANT LINDEPENDANCE DU PAYS .

INTRODUCTION :

Le sous-dveloppement se traduit par une croissance dmographique non matrise ,


un processus migratoire important entre les villes et les campagnes ainsi quune
concentration importante des hommes et des activits ; toutes ces caractristiques sont
prsentes en Algrie ; les processus durbanisation qui sy droulent sont assimils au
processus global dexplosion urbaine dans les pays en voie de dveloppement .

57 - -

La ville se caractrise par la juxtaposition de deux zones urbaines, lune structure et


produite dans un cadre officiel, lautre, informelle, considre comme marginale par
rapport la premire ; on constate une rupture entre lespace conu et projet de
lurbanisme dcid par les pouvoirs publics et lespace vcu de lurbanisation .
La dgradation des structures sociales et conomiques du monde rural provoque une
urbanisation anarchique, sauvage ; celle-ci se traduit par la prolifration des
constructions illicites, de lhabitat prcaire, des bidonvilles .
Lurbanisation prcdait lurbanisme par un renversement de la tendance logique ; les
relations entre la croissance urbaine et les orientations dfinies par le Schma
Directeur

sont contradictoires ; il se produit un dcalage entre les prvisions du Plan

dUrbanisme et lurbanisation .
A lintrieur du tissu urbain apparaissent des formes spatiales incontrles, tant par
les structures dtudes que par les pouvoirs publics, chargs de la gestion de lespace.
La ville de Constantine, limage des autres villes algriennes subit cette forme
durbanisation ; en 1980, les services chargs de lurbanisme et de la construction de la
Wilaya

estimaient 100 mille le nombre de personnes vivant dans des conditions

prcaires, soit le tiers de la population de la ville de Constantine ; en 1998 , la situation


na pas volu ; le dernier recensement donne le chiffre de 81 500 personnes loges
dans des baraques insalubres (9)

Lurbanisation incontrle , qui a pris une ampleur particulire avec la crise du


logement, devient une crise urbaine avec de nombreuses consquences sur
lorganisation et le fonctionnement de la ville ; la croissance planifie des villes est
remise en question : dun ct la ville structure avec une population intgre, de lautre
la ville non structure avec une population non intgre ; cette population est value
partir de certains indices :
-

Sa localisation dans la ville .

Le cadre bti dans lequel elle volue, diffrenci par rapport au reste de la ville .

Son origine : rurale .

Sa mauvaise insertion dans le circuit conomique urbain .

Le fort pourcentage de chmage et de sous- emploi .

Le faible taux de scolarisation et dalphabtisation .

La dualit du processus durbanisation : ethnique - culturelle politique .

Les projets de recasement , de restructuration expriments dans plusieurs pays


sous-dvelopps nont pas donn de rsultats concluants ; ils ont tout de mme permis
58 - -

une partie de la population de se loger et damliorer sa situation sociale ; certaines


actions ont t menes dans ce cadre par les autorits coloniales .
Lespace urbain est un produit social, ou plus prcisment, il est une projection des
rapports sociaux de production
Castells

(10) ;

lurbanisation a son histoire ; selon Manuel

elle est son histoire (11) ; le rseau urbain en Algrie est en grande partie issu

de lhritage successif de la priode arabe, turque, franaise .


Lhistoire de lurbanisation en Algrie est faite dune srie de successions et de
ruptures correspondant aux multiples occupations du pays ; les conqurants qui se sont
succds au cours de son histoire ont en effet impos leur propre systme urbain
rpondant aux intrts, aux conceptions et aux desseins des diffrents occupants .
LAlgrie, bien quappartenant lensemble maghrbin, a connu un processus
durbanisation diffrent de celui de ses voisins : le Maroc et la Tunisie

(12) .

Afin de comprendre le processus durbanisation de lAlgrie, il est ncessaire de


remonter du prsent vers le pass ; la gographie et lhistoire peuvent en effet expliquer
et dterminer le fait urbain ; chaque stade de lorganisation sociale dun pays
correspond un dveloppement urbain spcifique .
1.1. APERCU HISTORIQUE SUR LE PROCESSUS DURBANISATION .

*-

La Berbrie, dans lantiquit, avait une vocation essentiellement rurale ; son

activit tait tourne vers le travail de la terre ; les premires villes algriennes furent
des comptoirs ctiers installs par les Phniciens et les Carthaginois .
*- La priode romano -byzantine : linvasion romaine prit le relais des Carthaginois et
dveloppa de nombreuses villes telles que Djemila , Timgad, Cirta, Hippone .
Linvasion romaine prit la forme dune colonisation urbaine ; la ville apparat comme
un support de la domination politique et administrative du pays ; cest aussi le support
de lexploitation mercantile de la culture et du ngoce de crales : lAlgrie - grenier
de Rome - ; la ville, dans ce systme, nest pas un lieu de production, mais un centre de
domination et de gestion ; la premire civilisation urbaine en Algrie est issue de la
domination romaine , puissance coloniale venue de la mer .
La carte du rseau routier de l Afrique romaine tablie par Pierre Salama en 1951
tmoigne de sa densit et de sa rigueur

(13)

;larmature urbaine romaine perdit de son

dynamisme sous laction des Vandales et des Byzantins .


Ce systme seffondrera et les fonctions socio-spatiales des villes telles que
ladministration, la gestion, seront remplaces par la domination de chefs Vandales ou
Byzantins

; les villes romaines prirent laspect de garnisons et de forteresses .


59 - -

* - La priode arabo- berbre :


La conqute arabe , contrairement aux conqutes prcdentes, ne se fait pas partir de
la mer ; les Arabes abordent le pays par la voie terrestre et entreprennent de dvelopper
les villes de lintrieur ; le rseau des villes arabes rpond de nouvelles
proccupations, aussi bien la diffusion du message religieux que les changes des biens
et des services ; les Arabes dveloppent lintrieur du pays leur propre rseau routier et
leur systme de villes ; leurs schmas urbains et lorganisation de lespace sont encore
perceptibles lheure actuelle : Tiaret - Msila - Tlemcen ; cette relative

prosprit

connut son tour le dclin et ne put sopposer larrive des Espagnols puis des Turcs ,
de nouveau partir de la mer ; Samir Amin crit : Aprs la Reconquista de lEspagne
et linstallation des Turcs en Orient, les villes du Maghreb nont pas tard stioler ; en
Algrie,

la dcadence urbaine fut totale (14) .

* - La priode turque .
Les Turcs utilisrent le cadre des anciennes villes arabes quand celles-ci rpondaient
leurs objectifs : perception des impts, prlvement de la rente foncire ; elles taient
domines par les militaires et les fonctionnaires turcs ; les autres villes furent des villes
corsaires tournes vers la mer sans lien rel avec larrire-pays ; les villes maritimes
regorgeaient dtrangers

(15)

; Alger comptait plus dEuropens que de Turcs ou

dAlgriens ; seules quelques familles algriennes assimiles participaient la vie


publique du pays.
LAlgrie du Nord , en 1830 , comptait environ 3 millions dhabitants entre nationaux
et trangers, y compris les Turcs qui rsidaient notamment dans les villes ; Yves Lacoste
estime la population urbaine 5 ou 6 % de la population totale , soit 150 mille habitants
environ , rpartie entre quelques centres urbains
Constantine

et Tlemcen, qui avaient attir au xv

(16)

me

; daprs H. Moulau, Alger,


sicle 100 mille 150 mille

habitants ne comptaient plus respectivement en 1830 que 30 mille habitants

(16)

La population algrienne, compose de communauts , de tribus, vivait dans les


campagnes, replie sur elle- mme ; les villes prcoloniales perdaient de leur influence
antrieure avec laffaiblissement du pouvoir central qui leur assurait leur vitalit ; la
colonisation franaise se retrouva face un systme urbain dclinant dont elle ne tardera
pas assurer le contrle .
*- La priode franaise .
La colonisation franaise entreprit la rcupration des villes, des terres agricoles et la
cration de nouveaux centres de colonisation ; les colons entreprirent le peuplement de
60 - -

lAlgrie ; en 1840, 25 mille colons y taient tablis ; leur nombre atteignit 130 mille en
1851

pour dpasser 272 mille en 1871 ; cette occupation fut suivie par lexpropriation des

paysans, leur sdentarisation ou leur regroupement forc .


Lun des objectifs tait de rcuprer les meilleures terres en rejetant les paysans vers
les terres pauvres et incultes ; la proprit collective ou Arch essayait tant bien que
mal de faire obstacle aux prtentions des colonisateurs ; la paysannerie algrienne
dpossde et refoule, fournissait au colonat une main-duvre rsigne et bon
march ; lexcdent de la force de travail se dirigeait vers les villes que loccupant
transformait et restructurait pour mieux en assurer le contrle ; certaines villes, qui
nentraient plus dans la nouvelle stratgie coloniale dclinrent : Boghar, Taza, Tadmet ;
dautres perdirent partiellement leur population musulmane : Alger, Constantine .
Les migrants europens sinstallrent progressivement dans les villes existantes o
leur nombre dpasse celui des nationaux : 260 mille entre 1870 et 1900 ; ds 1870, 60% des
colons sont des citadins ; ce pourcentage ne cessera pas daugmenter jusqu
lindpendance du pays : 64% de citadins en 1885, 70% en 1925 sur une population totale
europenne de 864 mille habitants ; comme le note Franois Abella, la population
europenne tait urbanise 85% la veille de la guerre de Libration Nationale ( 18 ) .
Les colons entreprirent la cration de nombreux villages sur les terres riches qui sont
des centres de rayonnement administratif et conomique et des points dancrage dans
lespace nouvellement colonis ; plus de 700 villages furent crs en lespace de 30
annes (19) ; les colons entreprirent le dveloppement dun certain nombre de villes sur
la faade maritime comme Philippeville - Skikda - ; le nombre des agglomrations
urbaines et semi-urbaines atteignit 113 la veille de lindpendance du pays (20) .
Le nouvel aspect des villes subit linfluence du modle occidental : habitat vertical,
vie extrieure ; lintroduction dun nouveau modle conomique cre des rapports de
production nouveaux ; les villes algriennes prsentaient dj une sgrgation entre la
population europenne et la population autochtone ; lune occupait le nouveau centre
urbain structur et moderne, lautre tait refoule vers la priphrie et dans les mdinas,
quartiers traditionnels, augurant larrive des bidonvilles dans la nouvelle organisation
urbaine ; la nouvelle armature urbaine, faonne aprs plusieurs annes de prsence
franaise se prsente de la faon suivante :
A - Les mtropoles :
Alger, Oran, Constantine assurent le rayonnement conomique et la fonction de
commandement sur les trois rgions du pays : lAlgrois, lOranie et le Constantinois.
61 - -

B - Les villes moyennes :


Certaines villes de cration arabo-berbre , prdominance de peuplement algrien
sadaptent aux nouvelles fonctions coloniales : Tlemcen - Batna - Mascara - Miliana .
Dautres, de cration coloniale : Blida - Sidi-Bel-Abbs , de peuplement
majoritairement europen sont situes sur des terres agricoles riches et assurent
lactivit agro-industrielle du pays sous la direction du colonat .
- C - Les petites villes agricoles et ctires du Nord :
Structures selon le mme schma urbanistique, elles assurent des fonctions
dchanges, dadministration et de lieux de rsidence pour la population europenne ;
on y trouve la petite et moyenne industrie
Cherchell

ainsi que des commerces : Boufarik -

Mohammedia .

- D- Les villes de garnison et dadministration :


Elles assurent la prsence franaise lintrieur du pays ; ce sont des antennes
administratives et des relais militaires : Mecheria , Djelfa , Saida , Tbessa ; elles sont
situes gnralement dans les hautes plaines et le sud du pays ; on y remarquera de
larges avenues traces de manire gomtrique, de grandes places ; autour de ces villes
sont disposes les garnisons .
- E - Les villes du grand sud :
Situes dans les Oasis, ces villes traditionnelles assurent les fonctions
dadministration et de commerce vis- vis des rgions dsertiques qui les entourent .
Ainsi sest progressivement organis un nouveau rseau urbain, avec une nouvelle
orientation des changes .
-1 - 2 -

LES REPERCUTIONS DES FLUX MIGRATOIRES SUR LESPACE URBAIN


ET SUR LE LOGEMENT SOCIAL AVANT 1958 .

Lampleur de la croissance dmographique commence apparatre la fin de la


premire Guerre Mondiale ; elle est marque par une relative mobilit de la population
algrienne ; celle-ci se dirige vers les centres urbains sous forme dexode rural,
durbanisation, soit vers la France dans le cadre de lmigration ; partir des annes
1930,

les premires formes dhabitat informel, les bidonvilles apparaissent dans lespace

urbain ; les dplacements de la population algrienne sont motivs par un besoin de


survie dans la ville ; cest une population faible conomiquement qui sinstalle en
dehors des structures spatiales traditionnelles, lesquelles atteignaient un seuil de
saturation ; ce mouvement dmographique verra la population algrienne de la ville
saccrotre plus rapidement que la population europenne .

62 - -

Jusquen 1936, les proportions entre la population europenne urbanise et la


population algrienne sont presque identiques ; partir de 1954, nous assistons un
renversement de cet quilibre dmographique ; la population algrienne subit une nette
augmentation pour devenir 4 fois suprieure la population europenne ; elle est passe
de 102.650 178 mille personnes ; entre 1948 et 1956, laccroissement tait de 25 mille
personnes ; en 1960, nous aurons 4 Algriens par 1 Europen ; en 1960 , 33% des
habitants algriens de Constantine sont installs depuis 1954 et 41% de la population
algrienne y rsidaient depuis au moins 12 annes .
Cette population surbanise dabord dans la ville traditionnelle vers laquelle soriente
le flux migratoire ; celleci ne peut accueillir quune partie de cette population ; elle
finit par atteindre son seuil de peuplement optimal.
Les ressources des immigrants ne leur permettaient pas laccs direct des
constructions en dur , dont les prix taient inabordables ; cette population ne runissait
pas non plus les conditions pour habiter les H.B.M. en construction ; la seule
possibilit qui lui restait, ctait le recours lhabitat prcaire, au bidonville .
Les bidonvilles se dveloppent sur des espaces plus ou moins dvaloriss, la
priphrie de la ville , proximit de la dcharge publique , sur les berges du Rhummel ,
proximit de la Vieille- Ville ; cest un regroupement de constructions htrognes, o
les constructions en dur ctoient les constructions sommaires.
-T-11 Evolution dmographique compare de Constantine entre 1926 et 1960
Anne

Population algrienne

Population europenne

Population totale

1919

36 783

36 333

73 116

1926

47 086

41496

88 582

1936

56 3663

50 467

106 830

1948

77 089

37 249

114 338

1954

102 650

40 675

143 334

1960

178 000

43 000

221 000

Source : Enqute S.E.M.A.-1960

-T- 12 Accroissement dmographique par priode de recensement


PERIODE

population algrienne et population europenne

Population algrienne
Accroissement

1926-1936

9 277

Taux

Population europenne
%

Taux

priode

annuel

19.70

1.97

63 - -

% Accroissement Taux % Taux%


8 971

priode

annuel

21.60

2.16

1936-1948

20 726

36.80

3.06

-13 218

-26.20

-2.18

1948-1954

25 561

33.20

5.53

3 426

9.20

1.53

1954-1960

75 350

73.40

14.68

2 325

5.70

1.14

Source :Enqute S.E.M.A.-1960

-T- 13 Rpartition des logements de la population algrienne de Constantine


en 1959 selon le type et la priode de construction
Type

de

logement

Gourbis

Constructions en Maisons

et constructions dur

priode

de

trs sommaires

bidonville

Units

Units

Avant 1949

2 600

31

1949- 1954

1 800

Cits de

type arabes

recasement

traditionnelles

de construction

Imprcis
Total

Units

Units

2 700

29

5 300

94

22

2 900

31

200

300

3 00

8200

100%

9 400 100%

5 600

100%

500

100

Source :Enqute S.E.M.A.-1960

-T-14 Rpartition des logements de la population algrienne de Constantine en 1959


selon le type et la priode de construction

Source :Enqute S.E.M.A.-

Constructions de type europen


Constructions
Cits volutives- type

de

postrieures 1954

europen

antrieures 1954

Immeubles

Total

Maisons individuelles

collectifs

Villas

Units

Units

300

38

2 500

84

13200 47

400

13

5300

19

9100

32

700

100%

28300 100%

500

62
-

800

100%

Units

100
3 000

300
3

100%

100
-

300

Units

100%

500
500

100

Units %

De 1945 1955, une rglementation favorisant la construction de logements fut


institue ; durant cette priode 15 mille logements par an en moyenne furent construits
sur lensemble du territoire national, soit le triple de celui davant-guerre .

64 - -

Au niveau de la ville de Constantine , 1.400 logements ont t raliss entre 1954 et


1957

; paralllement les cits de recasement sont implantes dans le cadre de la

rsorption des bidonvilles, avec un transfert de population .


Des actions avaient t engages dans la production du cadre bti mais elles restaient
limites et ponctuelles ; les initiatives du pouvoir local , destines attnuer les effets
de la crise ne sappuyaient sur aucune stratgie planifie ou une action coordonne entre
les actions militaires et les actions civiles coloniales .
Les 1.400 logements raliss Constantine , entre 1954 1957 ne correspondaient mme
pas aux seuls besoins daccroissement dmographique estims 15 mille logements ,
sans prendre en compte le dficit accumul ; en effet lhabitat informel correspondait
une forme de besoin de logement .
La dynamisation du march contrl du logement seffectua travers le logement
locatif de type H.L.M subventionn par lEtat et des prts la construction pour
linitiative individuelle, lauto-construction ; le logement collectif, de type H.L.M.
dpendait des capacits publiques de ralisation qui restaient limites.
La seconde possibilit daccs au logement, grce des prts remboursables tait
rgie par larticle 3 de larrt du 5 aot 1952 ; celui -ci dfinissait les conditions doctroi
des prts en cartant les personnes qui ne disposent pas de ressources rgulires
suffisantes, pour assurer le service du prt sollicit .
- 1-3 - LES REPERCUSSIONS DES FLUX MIGRATOIRES SUR LESPACE URBAIN
ET SUR LE LOGEMENT SOCIAL ENTRE 1958 1962.

Cette priode correspond la mise en uvre dune nouvelle stratgie planifie de


dveloppement et durbanisation de lAlgrie .
1-3-1 - LE PLAN DE CONSTANTINE .

Jusquen 1958 , le traitement des problmes durbanisation relevait du pouvoir local ;


les initiatives dpendaient des moyens et des ressources disponibles au niveau local ;
avant 1958, il ny avait pas de stratgie planifie et coordonne entre le pouvoir militaire
et le pouvoir civil .
Le plan de Constantine est lanc en dcembre 1958 ; il sinscrit dans une politique
gnrale de dveloppement de lAlgrie ; parmi ses objectifs, nous remarquerons la
tentative dintgration conomique, politique et culturelle de la population algrienne,
dans un cadre institutionnel colonial .
Ce plan met en place une organisation en vue de la coordination de toutes les
actions ; cest une approche planifie des solutions envisageables et ce, afin de faire

65 - -

face aux vnements lis linsurrection ; il prvoit des correctifs aux aspects ngatifs
et dramatiques lis la colonisation .
Parmi les objectifs du Plan de Constantine, il est prvu le relogement dun million de
personnes dans les campagnes et dans les villes ; cette opration coordonne est prvue
pour une chance quinquennale , de 1958 1963 .
Le plan de Constantine insiste sur le relogement des populations ainsi que sur la
transformation des structures spatiales ; cette initiative tait considre comme la
meilleure voie dune intgration sociale et culturelle, une sorte de promotion sociale
pour une partie de la population algrienne .
Paralllement la cration demplois et au dveloppement industriel, le plan donnait
une place importante lhabitat, au logement ; les logements devaient tre rpartis de la
manire suivante :
- Des logements urbains raliss selon des normes conventionnelles, allant des
immeubles de la catgorie suprieure aux logements semi - urbains, soit un total de 200
mille logements .
- Des logements ruraux destins remplacer les gourbis traditionnels ou loger
dcemment des personnes sans logement .
Une dimension nouvelle est donne la production publique et rglementaire des
logements ; cette production dpendait auparavant de leffet rgulateur du march ;
celui - ci tait orient vers la satisfaction des besoins de la population europenne .
Ce secteur deviendra linstrument dune politique nouvelle en direction de la
population algrienne ; cest galement un instrument de restructuration spatiale dans le
sens dune redfinition des rapports - ville - campagne .
Le projet de ralisation de mille villages, parmi lesquels sont intgrs les centres de
regroupement crs au cours de la guerre , avait pour objectif de freiner lexode rural ; il
donnait aussi les conditions au proltariat rural de mieux sintgrer par la cration de
nouvelles activits ; les nouvelles priorits deviennent :
- Assurer un logement de bonne qualit une partie de la population qui , pour des
raisons diverses, ne trouvait pas ou se loger .
- Donner un logement de transition dautres personnes, jusque-l loges de faon
sommaire ou sordide et qui, dores et dj, pouvaient , grce leurs salaires, soit
accder la proprit, soit payer un loyer modique dans des logements adapts aux
conditions de vie quils recherchent .

66 - -

- Loger sans effort financier de leur part, les rfugis et , dune faon gnrale , les
occupants impcunieux des bidonvilles .
Pour le dpartement de Constantine , il tait prvu la ralisation de 26.400 logements
urbains et 12.200 logements ruraux, tals sur une priode de 5 annes .
Les problmes damnagement et durbanisme dpasseront , par leur importance, le
cadre municipal et dpartemental ; les structures locales verront leur mission oriente
plutt vers le suivi des oprations au niveau local tel que laffinement de llaboration
du Plan .
*- Au niveau national, une structure compose de plusieurs commissions est mise en
place ; elle est charge de llaboration et du suivi du plan de Constantine ; cette
structure est compose de plusieurs commissions :
- Agriculture - - Amnagement du Territoire Urbanisme Construction
- Commission Industrialisation -- Commission Action Sociale et Culturelle .
- Une commission tait charge de la communication .
Une autre commission dite de Synthse et dEquilibre assurait la coordination
des commissions prcdentes ; leurs objectifs taient orients vers ltude des
problmes poss, soit lchelle du territoire algrien, soit entre l Algrie et la France .
*- A lchelon rgional, niveau intermdiaire entre lchelon central et lchelon
dpartemental, sont dlgus des conseillers techniques dont les attributions
correspondaient celles des commissions centrales d Alger ; ces conseillers techniques
se rpartissaient de la manire suivante :
-

Agriculture

Les Ponts - et - Chausses , la Construction , lUrbanisme .

LAction Sociale .

Ces conseillers taient chargs danimer des commissions et des sous- commissions.
* - A lchelon dpartemental, la commission dpartementale du Plan, regroupe entre
20

et 25 personnes selon la spcialit et rparties en 4 commissions .


-

Agriculture.

Urbanisme construction travaux publics .

Industrie et industrialisation.

Action sociale .

Les maires des grandes villes du dpartement ainsi que le prsident du Conseil
Gnral,

faisaient partie de la commission dpartementale du Plan .

67 - -

Lune des particularits du Plan de Constantine est la place accorde lurbanisme en


tant quinstrument technique dune planification de la croissance spatiale et du mode de
gestion de lespace .
Les structures charges dlaborer les plans damnagement et leurs objectifs sont
clarifis et dfinis ; elles interviennent au niveau de chaque secteur ; le suivi des projets
sur le terrain, linstruction des dossiers du permis de construire, laccord pralable pour
toute opration importante dpendent des services dpartementaux de l Urbanisme,
rattachs la Direction des Transports et des Travaux publics Alger.
Les tudes durbanisme, sous forme de Plan Directeur dUrbanisme P.U.D. sont
dlgues des bureaux dtudes privs ; ceux-ci laborent leur plan selon les directives
des structures dpartementales, en troite relation avec la Direction des Transports et des
Travaux

publics Alger.

La Dlgation Gnrale du gouvernement donne laccord final concernant le Plan


Directeur

dUrbanisme ; lobjectif principal du Plan Directeur dUrbanisme - P.U.D.- est

de remettre de lordre dans lespace urbain ; en tant quinstrument technique, il participe


la stratgie de reprise en main du systme urbain dans le cadre des lois en vigueur ;
celui - ci dterminera dune part les zones de croissance urbaine moyen et long terme
et la correction des formes antrieures de ce plan qui ne sinsrent plus dans lordre
recherch dautre part .
Les oprations antrieures au Plan de Constantine dont le volume est restreint, nont
eu quun faible impact sur la structuration spatiale de la ville ; elles nont pas ncessit
des tudes urbaines sectorielles ou globales ; le nombre de logements prvus par le
nouveau plan quivaut 176% du nombre de logements de type europen raliss depuis
plus dun sicle ; lambition de ce projet lui confre les caractres dune reconstruction,
do sa dimension nouvelle et son envergure.
Ce contexte correspond, de manire relative, celui de la France, au lendemain de la
2 Guerre Mondiale,

avec lurgence de remplacer le cadre bti dtruit par la guerre .

Les oprations massives de reconstruction taient orientes vers la ralisation des


grands ensembles priphriques ; le modle conceptuel de la ville reconstruire en
Algrie

sera inspir de lexemple franais, ainsi que le type de logement social

valoriser ; les procdures durbanisme et de construction labores ntaient pas encore


entres en vigueur en Algrie que des oprations de grands ensembles sont lances.
A Constantine, en 1958, 800 logements sont programms Bellevue-ouest ainsi quune
opration daccession la proprit, la cit El Bir, appele El Bir vertical ; une autre
68 - -

opration destine la rsorption des bidonvilles est lance durant la mme priode,
appele cits de recasement .
Ces trois oprations ont t traites selon la procdure -Z.U.P- : Zones Urbaniser par
Priorit

; cette procdure, instaure en France en 1958, ne sera tendue en Algrie quen

septembre 1960 avec des amnagements partiels ; les procdures de planification et de


rglementation urbaine prvues dans le cadre de la - Z.U.P. - ont influ sur la conception
du Plan de Constantine .
Lobjectif de la - Z.U.P. - en France est dabord de matriser le domaine foncier ; celuici permet lorientation de la croissance urbaine et les investissements programms ;
ceux-ci seront ainsi mieux contrls ; lobjectif de la - Z.U.P.- sera la reprise du
contrle sur le fonctionnement du systme urbain partir du foncier et du mode
dappropriation de lespace ; cest une lgitimation de lintervention des autorits
administratives sur le foncier ; des prrogatives exceptionnelles du droit commun sont
accordes tant ladministration quau concessionnaire de la personne publique ; si
lautorit administrative dcide que les terrains compris dans un primtre donn
seraient rigs en - Z.U.P.- , elle dsigne un organisme concessionnaire charg de les
quiper ; celui-ci possde un droit de premption sur lensemble des terrains ; si cette
procdure semblait efficace en France , dans lorganisation de la croissance urbaine et la
matrise du foncier, elle butait en Algrie sur lampleur et la spcificit des problmes
de lurbanisation ; faute de statistiques fiables, la croissance urbaine que cette procdure
visait ralentir et contenir na pu tre matrise .
La croissance urbaine informelle et laccroissement de la population ont dpass les
hypothses optimales ; la production massive de logements tait destine la majorit
de la population, donc accessible tous, y compris la population mal loge, qui occupe
les bidonvilles ; or cette fraction importante de la population relve de lassistance
pure et simple ; ces considrations dordre conomique, viennent se greffer des
considrations dordre culturel et architectural ; lhabitat vertical ncessite en effet une
priode dadaptation pour les populations issues du milieu rural, puis de lhabitat
horizontal constitu par les bidonvilles.
Cette situation oblige les dcideurs reconsidrer la stratgie urbaine poursuivie :
Le problme nest pas tant de connatre lefficacit des outils dont nous disposons
pour crer des logements, que de savoir si la priorit donne jusque- l la construction
de logements, est vritablement dans le contexte algrien, un facteur irrversible de
promotion sociale (21) ; une srie dtudes sur lurbanisation de la population
69 - -

algrienne, travers ses conditions dhabitat, ses capacits conomiques et son mode de
pratique de lespace urbain a tabli le constat suivant : Une politique du logement
tout prix, dans une conomie pauvre, outre ses consquences inflationnistes, impose des
choix et par consquent lexclusion des insolvables, crant ainsi une sgrgation sociale
grave (22).
-T- 15 Prvisions du Plan de Constantine pour lAlgrie
Types

de

logements

Cot unitaire-

Nombre de

Cot total-en

milliers de Frs -

logements

milliards

de

Frs
- Luxe

7 000

3 000

21

- bourgeois

4 500

20 000

90

- H.L.M

2 500

40 000

100

Economique

1 400

80 000

112

- Climat de France

1 100

110 000

121

550

150 000

82.5

350

177 000

62

200

155 000

31

735 000

619.5

-Economiques
simplifis
-

Cits

musulmanes
- Sommaire

Source : perspectives dcennales de dveloppement conomique de lAlgrie Ministre de lAlgrie


1958- p . 263 -.

-T-17-Dfinition des types de logements


-

Type -

Gourbis et constructions trs sommaires

- Caractristiques

de type bidonville
Constructions sommaires en dur

tles blanches

de type bidonville
Maisons arabes traditionnelles

Murs en toub,pis, briques crues, blanches


Murs en briques en bton, en moellons,
ciment toit de chane ou de tuiles

Murs en dur Toit en tuiles

Maisons plusieurs logement autour dune


cour (ex vieille ville)

Cits volutives horizontales

Logements

intermdiaires

entre

les

logements et les logements semi-urbains


suivant les terminologies officielles

70 - -

Intermdiaires entre les logements semi-

Cits volutives horizontales

urbains et les logements million.


Ex ; cit des mriers

Source :enqute S.E.M.A

T-16-Rpartition gographique de lhabitat Constantine en 1959.


Zones

Bidonvilles

gographiques

-Bidonvilles-

et Constructions

constructions.en dur

en

dur-

habitat illgal

- Djebs
- EL - Attabia

- Cherbonneau

-Domaine Amziane

-Manchar
-chalet des pins
- Bardo

- Chabersas

-pont du diable

-Bentellis

-Arcades romaines

-Avenue de Roumanie

-Ancien abattoir
El-kantara Lamy

-Carrires lentini

Sidi-Mabrouk

-Ferme Debono

Route de Batna

Atlan Charcot

-Oued El Had

4km

Sidi-mabrouk infrieur

Sarkina
Sidi Mcid

Amirouche

Sidi Mcid

Ancienne poudrire

Ouled

braham-Sabatier

sup.
Sabatier inf.

Source :s.e.m.a.

T. 18- Rpartition de la population algrienne en 1960 - selon les types de logements- Type de logement -

Nombre de

% par rapport la

personnes

population

- Gourbis et construction trs sommaires

43 900

24.7

- Bidonville en dur

61 000

34.3

- Maisons arabes traditionnelles

36 800

20.7

- Cits de recasement

4 100

2.3

- Cits volutives

4 700

2.6

21 800

12.1

2 100

1.1

- Logements europens construits avant 1956


Logements

europens

postrieurs 1954

Immeubles collectifs
Villas

Maisons

3 900

2.2

17 800

100%

individuelles

Total
Source : Enqute S.E.M.A 1960

71 - -

Pendant sa priode d application la plus intense, le Plan de Constantine na pas


permis la livraison de plus de 5 logements par mille habitants soit moins de 50 mille
logements, contrairement aux prvisions.
- 1-3-2- LES CONDITIONS DHABITAT .

Avant 1954 , le parc de logements existant est dj satur ; les possibilits daccueil
dune population supplmentaire sont rduites ; elles sont inexistantes dans le secteur
public et rglement du logement ; celui-ci tait rserv des catgories sociales
dtermines ; la production du logement pour la population algrienne, sous forme de
cits volutives, restera limite 300 units avant 1954 ;lune des caractristiques des
logements occups par la population algrienne est leur surpeuplement qui rduit la
surface habitable par personne ; le taux doccupation par logement est lev pour la
population algrienne ; le logement se composait souvent dune seule pice ; jusquen
1957,

la production de logements restera faible par rapport laccroissement

dmographique de la ville .
-T. 19- Formes de peuplement des logements de type europen Constantine-1954Forme de peuplement
des logements de type
europen Constantine

Total
S.C

S.A

P.N

16.2 %

39.5 %

S.P.H

S.P.A

de

logements

en 1954
Non musulmans

25.8 %

14.2 %

4.2 %

9 440
100 %

Musulmans

70.5 %

14.2 %

12.1 %

1 .9 %

1.2 %

4105
100 %

Source : Enqute S.E.M.A

Les rsultats du recensement sur le peuplement des logements par la population


algrienne, tout type de logements confondus montrent que sur un total de 1.527.804
logements, 1.507.629 sont surpeupls au niveau national .
La

population europenne de Constantine

avait

des

conditions dhabitat

satisfaisantes : un T.O.L de 3,7 personnes par logement et un T.O.P de 1, 3 personnes en


1954 ;

la population algrienne qui occupait des logements de type europen, considre

comme privilgie avait un T.O.L de 5,8 personnes et un T.O.P de 2,8 en 1954 .


Les cits de recasement ralises aprs 1954 dans le but de rsorber les
bidonvilles, connaissent un surpeuplement plus accentu que les bidonvilles euxmmes ; les maisons traditionnelles de la Veille- Ville connaissent un surpeuplement
analogue celui des bidonvilles ; 62% du parc de logements occups par la population
72 - -

algrienne taient constitus dune pice unique ; la densit est leve dans

des

logements exigus ; la taille des logements est trs rduite ; la surface habitable par
personne est en de des normes dhabitabilit : 2.8 m au lieu de 10 m par personne
dans les logements de type europen .
-T. 20- Densit doccupation des logements en 1960 population algrienneType de logement
Gourbis et construction

Nombre de
logement

Taux doccupation

Taux doccupation
par pice

8 200

5.5

4.2

9 400

6.5

4.6

5 600

6.5

4.3

Cits de recasement

500

8.2

5.0

Cits volutives

800

5.9

3.7

2.6

7.5

2.4

trs sommaires
Construction en dur
de type bidonville
Maisons

arabes

traditionnelles

Constructions

de

type

europen ant. 1954


Constructions de type
europen post. 1954

3 000

850

Source : Enqute S.E.M.A 1960

73 - -

REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES

1-2-3-4-5-6- 9-

R.G.P.H.

7 - A BENACHENHOU - Lexode rural O.P.U. Alger 1979 8 - M . SANTOS : Les villes du Tiers Monde Paris 1971- 111
11 -M. CASTELLS :

LA QUESTION URBAINE

Francois Maspro

p. 25 -

526 pa

12 - R. DUCHAC : Villes

et Socits du Maghreb p.11

13 P. SALAMA :

15 - Secrtariat Social dAlger : Le monde rural , le monde urbain op. p.2914 S . AMIN

. : lconomie du Maghreb

15 - Y. LACOSTE

: Gographie du Sous dveloppement P.U.F. 1968

17- H. MOULAU :

les Etats barbaresques -P.U.F. Paris - p. 108 1964 -

18 - F. ABELLA

74 - -

CHAPITRE

2-

LE LOGEMENT SOCIAL AU LENDEMAIN


DE LINDEPENDANCE DU PAYS .
INTRODUCTION :

Pendant la priode coloniale, la population paysanne, dpossde de ses terres et de


son travail avait afflu vers les centres urbains .
La guerre de libration avait aggrav les facteurs dexode .
Lindpendance du pays navait pas frein ce mouvement de population ; la priode
comprise entre 1962 et 1966 est caractrise par un exode rural important li en partie au
dpart massif des europens (1) .
Selon des donnes du recensement gnral de la population de 1966, la croissance
urbaine lie lexode rural durant cette priode serait de 600 mille personnes, soit 150
mille personnes par an en moyenne

(2)

;le dpart des Europens correspond la

dcolonisation , au mouvement de reconqute de la ville par la population algrienne ;


cest la libration du parc de logements occups par les Europens, et lappropriation de
lespace urbain

(3)

-1- LA REAPROPRIATION DE LESPACE URBAIN .

LES BIENS VACANTS-

Le cadre bti libr par les Europens , Constantine , est relativement restreint par
rapport celui dAlger - estim 98 mille - dOran et de Annaba ; en juillet 1962 , il tait
valu 3.304 units ; en 1960, le nombre de logements occups par les Europens tait
valu 11 mille ; cette situation sexplique par le processus de loccupation et du
transfert des biens immobiliers en faveur des algriens la veille de lindpendance du
pays (4) .
La protection et la conservation des biens vacants sont assures par lordonnance du
24

aot 1962 : Assurer ladministration de tous les biens, meubles ou immeubles

vacants ou dont lusage , loccupation et la jouissance ne sont plus assurs depuis plus
75 - -

de deux mois par le titulaire lgal dun de ces droits

(5) ;

larticle 13 du mme dcret

autorise lexpulsion immdiate et sans intervention judiciaire, relevant dun de ces


droits- Art 1er.
Le dcret N 62-03 du 23 octobre 1962 interdit toutes les transactions, ventes,
locations, affermage, amodiations de biens vacants mobiliers ou immobiliers.
Le dcret N63-64 du 18 fvrier 1963 institue une forme de gestion provisoire des
biens vacants ; il fixe une indemnit doccupation des locaux dhabitation et considre
lattribution dun logement bien vacant comme une autorisation prcaire et rvocable .
Le loyer constituera un moyen de redistribution gographique ; cest un instrument
efficace dvaluation des logements au profit des personnes qui disposent du pouvoir
conomique et politique pour les approprier ; le statut des logements vacants sera
dtermin avec lordonnance N 66- 102 du 6 mai 1966 par lequel lEtat devient
propritaire des biens vacants ; cette dcision met fin au processus spculatif ; le dcret
N 66-68

du 23 avril 1968 rgle dfinitivement le statut des occupants des logements ;

ceux ci sont devenus biens de lEtat .


Il est mis fin linscurit, larbitraire et

la prcarit de lattribution,

larbitraire de ladministration ; les occupants bnficient de la protection de la loi en


matire de violation de domicile .
Le mode doccupation des logements vacants est intimement li au processus de
restructuration sociale de la ville ; le mouvement spontan de prise de la ville, les
critres dappropriation de lespace ont eu pour consquence une nouvelle rpartition de
la population dans diffrentes catgories de logements (6) .
- 1- Les logements europens reprsentent, par leur localisation, des espaces
stratgiques ; les logements collectifs sont situs essentiellement dans le centre - ville,
soit au sein du centre traditionnel , soit dans le centre europen ; ces logements taient
occups par les couches moyennes de la population europenne ; les logements
individuels, de type villa , se situent dans des zones quipes, mises en valeur, rserves
aux couches sociales aises de la ville , la bourgeoisie et aux responsables locaux ;
cette rpartition de lhabitat se conformait une logique de statuts sociaux .
- 2- A la veille de lindpendance , en Algrie, le secteur informel du logement
contenait plus de la moiti de la population algrienne ; en 1966 , au terme de la
restructuration sociale de la ville, il est constat un report vers les logements de type
europen, au dtriment de linformel ; cette nouvelle rpartition avait entran la
diminution du nombre de bidonvilles (7) .
76 - -

-T. 21- Evolution compare de la population selon le type de logements Constantine


Type

% population 1960

% population 1966

Bidonville

24.7

10.5

Habitat illgal

34.3

21.7

4.9

20.7

10

Cit de recasement
Traditionnel Veille- Ville
Logements type europen Villa

2.2

Collectifs centre ville (antrieur 1954)

9.6

12

Collectif H.L.M
Sous-total
Total

22.1

1.2

19.1

15.4

50.8

100

100

Source : Enqute S.E.M.A- 1960- Etude de phase B du plan durbanisme- CADAT- 1973-1975

-T. 22- Rpartition des logements en 1960 et 1973 par type Constantine
Estimation 1960
Type de logement

Nombre de

Estimation 1973

%parc total

logements

Nombre de

% parc total

logements

Bidonville

8200

21.1

3800

8.2

Habitat illgal

9400

24.2

10300

22.2

Rcasement

500

1.3

4000

8.6

5600

14.4

5500

11.6

Europen

1500

39

23000

19.4

Total

38700

100

46600

100

Traditionnel VeilleVille

Source : - CADAT- phase B du plan dUrbanisme Directeur de Constantine 1973.

Entre 1966 et 1973 , lemprise foncire fait apparatre un accroissement de la


surface occupe par les bidonvilles ; entre 1962 et 1966, la stagnation de lemprise
foncire de lhabitat illgal explique la diminution de son rythme de production .
-T. 23- Evolution de lemprise foncire 1966 - 1973 par type dhabitat Constantine
Type dhabitat

Emprise 1966- ha-

% 1966

Emprise 1973- ha-

% 1973

Bidonvilles

40.4

10.7

50.2

11.7

Habitat illgal

98.9

26.2

100.5

23.4

Recasement

39.4

10.5

47.5

11.1

15.9

4.2

15.2

3.5

Europen

182.1

48.4

216

50.3

Total

376.7

100

TraditionnelVieille- Ville

429.4

Source : - CADAT- phase B du plan dUrbanisme Directeur de Constantine 1973.

77 - -

100

La diminution du secteur informel , la rgression des bidonvilles se sont concrtises


par lamlioration sensible des conditions de peuplement des logements ; le taux
doccupation par pice -T.O.P- moyen se situait en 1960 pour la population algrienne
, variant de 2,29 dans les logements de type villa 4,64 dans lhabitat illgal .

3,93

Le Taux dOccupation par Pice - T.O.P - pour la population europenne tait de 1,23
en 1960 ; en 1966, le bilan de la restructuration sociale est caractris par une
amlioration globale des conditions de vie et dhabitation par rapport la priode
coloniale ; le cadre de vie est mieux quip, moins insalubre (8).
A Constantine , le T.O.P. le plus bas slevait 1,57 personnes par pice dans les
logements de type villa dans Bellevue Suprieur , tandis que le T.O.P. le plus lev se
situait 4,80 personnes par pice dans la cit Amziane , la cit El Bir ; lentassement, le
surpeuplement, la cohabitation caractrisaient ce type dhabitat .
La diminution des bidonvilles et du nombre dhabitants dans lhabitat informel a
donn lieu au surpeuplement, lentassement dans les autres types de logements .
-2-

LA SITUATION DE LHABITAT DURANT LA PERIODE DE 1962-1966 .

De 1962 1966, le rythme de livraison du secteur public, programmes urbains et


ruraux confondus, ne dpassait pas 6 mille logements par an ; cette priode est
caractrise par lachvement ou la finition dun nombre important de logements
laisss ltat de carcasses par les Europens .
-T- 24 - Situation de lhabitat en Algrie en 1963 Dmographie

Zone urbaine

Zone rurale

Total

1954

2.416.000

7.054.000

9.470.000

1963

3.535.000

6.753.000

10.288.000

1954

406.771

813.480

1.220.221

1963

496.987

664.384

1.161.371

Nombre de logements en dur

Taux doccupation
1954

5.94

8.67

7.76

1963

7.12

10.16

8.86

1954

107.013

597.320

704.333

1963

386.763

686.216

1.072.979

Dficit

Source : -doc. N134 du fvrier 1964 de la Direction Gnrale du Plan.

En 1966, le nombre de logements recenss tait estim 1.980 mille units ; parmi ces
logements recenss , plus de 25 % sont constitus de baraques, de bidonvilles, de gourbis
et autres constructions en non dur

(9) ;

le tiers seulement de ce parc disposait de


78 - -

commodits ncessaires telles que leau, les gouts, le gaz et llectricit ; prs de la
moiti des logements avaient plus de 30 ans dge et ncessitaient pour la plupart dentre
eux leur rnovation ou leur entretien ; plus de 80% des logements ont trois pices ou
moins ; ce qui explique leur surpeuplement par rapport la taille moyenne de la famille
algrienne (9) .
-T- 25 Situation de lhabitat en Algrie en 1966Population

dclar)

12.069.347

Nombre de logements dont :


Construction en dur
Construction en non dur
Construction particulire (et type non

1.979.888
1.423.253
352.652
204.200

Nombre de personnes par logement


Age du parc
- pourcentage de logements construit avant 1945
Confort des logements ordinaires
pourcentage de logement sans eau courante
pourcentage de logements sans vacuation
Pourcentage de logements sans gaz ni
lectricit.
Source : M.U.C.H Ex : Secrtariat dEtat au Plan..

6.1
45.8
65.6
60.4
59.7

-T- 26 - Prsentation des logements selon le nombre de pices


en Algrie en 1966 -Nombre de pices
en pourcentage
1 Pice
34.6
2 Pices
34.2
3 Pices
18.1
4 Pices
8.5
5 Pices
2.5
6 Pices
1.2
7 Pices
0.4
8 Pices
0.3
9 pices
0.2
Total
100.0
Source : M.U.C.H Ex : Secrtariat dEtat au Plan..

Nombre de logements
685.080
677.160
358.380
168.300
49.500
23.760
7.920
5.940
3.960
1980.00

-T- 27- Taille moyenne un mnage Algrie en 1966


Nombre de personnes

23

46

7 10

11 19

20 et +

Pourcentage des mnages

19.3

37.5

29.9

7.9

0.4

En 1966, le taux doccupation par logement - T.O.L - tait de 6.1 (21) .


Si nous considrons le nombre de pices par logement , en rapport avec la taille de la
famille algrienne, il savre que 48 % des logements sont surpeupls .
79 - -

-T-28 Normes doccupation des logements en Algrie Nombre de pices

23

Maximum dhabitants

45
10

6 et +
19

Source : M.U.C.H

T. 29- Tableau comparatif dans les pays europens en 1970- T.O.L et T.O.P
Pays

T.O.L

T.O.P

- France

3.6

1.01

- Sude

3.4

0.93

- Grande Bretagne

2.8

0.72

1.03

- Allemagne

3.9

0.93

- Pays Bas

4.3

0.84

- Suisse

6.1 en 1966

- Algrie Constantine

7.3 en 1977

2.78 en

1966

Source : Pour une politique du logement CI. Alphandery.


- 3 - LA SITUATION DU LOGEMENT SOCIAL DE 1966 1977 .

Dans la stratgie de dveloppement poursuivie par l Algrie au lendemain de


lindpendance du pays, le logement et lhabitat dune manire gnrale ne constituaient
pas des axes dintervention prioritaires ; les investissements taient orients vers les
secteurs productifs ; la cration demplois, le dveloppement du systme ducatif
llvation du niveau de vie faisaient partie des premiers objectifs atteindre .
Les choix politiques daffectation des ressources financires et des moyens de
production vers des secteurs autres que celui de lhabitat et du logement procdent aussi
dune surestimation du parc de logements disponibles en 1962 ; dautre part, le flux
migratoire et lexode rural, nont pas t pris en charge par les pouvoirs publics .
La part dinvestissement destine lhabitat , soit 3,6% du budget dquipement ,
durant le 1er plan Triennal -1967-1969-, demeure faible ; durant le 1er plan quadriennal 1970-1973

cette part de budget atteint 5,4 % ; elle passera 7,5 % durant le 2 plan

quadriennal -1974 1977 ; ce nest qu partir du plan Quinquennal- 1980-1985 que


linvestissement augmentera de manire sensible (22) .
Cette priode comprise entre 1966 et 1977 est caractrise par un dficit de plus en plus
important en matire de logements ; lobjectif, partir de 1978 se limitait maintenir le
dficit de lanne 1977 en attendant que les structures de ralisation soient renforces .

80 - -

A limage des autres villes algriennes , Constantine a subi les effets du flux
migratoire et de lurbanisation ; le dficit de 10 mille logements , estim en 1966 sur la
base dun taux doccupation de 4 personnes par logement , avait atteint le chiffre de 27
mille logements en 1977
Constantine,

(10)

; en dehors de lachvement des projets issus du plan de

aucune ralisation publique ne sera livre entre 1962 et 1969 (11) .

Ce dficit de 27 mille logements ne concerne que les besoins nouveaux ; il exclut


les logements rnover dont une bonne partie, au niveau de la ville traditionnelle
menace ruine ; les programmes de construction ntaient pas en rapport avec la
demande ; dautre part, les procdures entre le temps dinscription dun programme, son
affectation une entreprise de ralisation, lintervention des diffrents corps dtat et la
rception des logements, taient longues et contraignantes ; elles augmentaient les
dlais de livraison qui accumulaient des retards importants .
Une moyenne de cinq annes tait ncessaire entre linscription dun projet et sa
rception ; certains logements taient rceptionns et occups avant que les travaux ne
soient entirement termins ; le taux de ralisation des programmes se situait jusquau
2

plan Quadriennal environ 35 %.


-T- 30 Prvisions et ralisation de logements urbains
entre 1967 et 1977 lchelle nationale .
Prvisions

Plan triennal
1967-1969

1er plan quadriennal


1970-1973

2 plan quadriennal
1974-1977

Total

Ralisations -

Restes
Total

1967-1969

1970-1973

1974-1977

9.775

7.140

3.633

20.548

20 548

A raliser
0

41 115

--

2.127

18.318

20.445

20.670

156 681

--

--

6.208

4.208

152.473

218 344

9.775

9.267

28.159

45. 201

173.143

Source : Direction Gnrale du plan.

Au cours des 3 premiers plans nationaux de dveloppement , les objectifs tracs


taient en dessous des besoins en logements du pays ; les ralisations par rapport aux
prvisions taient insuffisantes ; sur un total de 218 344 logements urbains prvus entre
1967

et 1977, seuls 173 143 logements avaient t achevs .

81 - -

-T. 31- Situation de la production publique de logements Constantine.


Nombre de

Programmes- intituls

Situation 1 trimestre

logements

Achevs

3 545

3 545 (en 1969)

750

750

770.

770

2 000

1 698

1 000

--

1977

6 900

1 850

- Rsorption de lhabitat

2 000

1 757

681

--

848

695

18 494

11 065

En cours

- Plan de Constantine
- Plan triennal 1967-1969

- Plan complmentaire-1970
- Spciaux sinistrs
1 plan quadriennal 1970-1973
2 plans quadriennaux 1974-

prcaire
- Divers programmes.
- Carcasses

---302
1 000
5 050
243
595
153
7 428

Source : M.U.C.H

-T- 32 - Prvisions et ralisations des logements urbains


en termes financiers urbains en milliers de D.A.
Prvisions
930 138
1

er

plan quadriennal

1970-1973
2me plan quadriennal
1974-1977
TOTAL

Ralisations Restes

1974-1977

Total

121 752

874 225

55 913

10 240 094

2 205 864

498 351
14409 937

raliser

2 704 215

--

381 770

17 503 937

--

--

3 094 000

3 094 000

148 318

985 925

5 039 846

6 174 089 14 964 201

2 118 290

Source : Direction Gnrale du plan.

82 - -

REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .

1 - A. BENACHENHOU : Lexode

rural O.P.U. Alger 1979 -

2 10- R.G.P.H.
3-4- F. BENATIA : Lappropriation

de lespace Alger aprs 1962 -

Ed. S.N.E.D. Alger


5- B. POMEL : Revue
6 - H. SANSON :

pp.28-29 1978 .

algrienne des sciences juridiques et politiques . N3 sept. 1972 .

Prise de la ville , prise du pouvoir in Villes et Socits au


Maghreb

7 8- A.HAFIANE : Les
9- N.A. BENMATTI :

pp.21-28 - C.RE S.M.-C.N.R.S . - 1974 -

dfis lurbanisme O.P.U. Alger - pp. 115-116-118 1989 -

LHabitat du Tiers Monde S.N.E.D. 1982-

83 - -

3 PARTIE -

LES OBJECTIFS ET LES MOYENS


DE PRODUCTION DU LOGEMENT
SOCIAL .

84 - -

INTRODUCTION :

Au lendemain de lindpendance du pays, la priorit des pouvoirs publics tait


oriente vers laccumulation du capital en vue de lindustrialisation du pays ; cette
industrialisation seffectuera au dtriment du secteur de lhabitat ; au cours de cette
priode, loccupation des logements librs par les Europens , estims un million
dunits , avaient permis dattnuer la crise du logement .
La stratgie adopte visait assurer la transformation locale des richesses nationales,
daccrotre leur utilisation lintrieur de lconomie nationale afin dinverser les
anciens rapports qui se limitaient lexportation des matires premires vers lancienne
puissance coloniale .
Les principes consistaient rechercher les moyens dattnuer la dpendance
conomique par la cration de ples de croissance dune Industrie Industrialisante ;
cette dynamique nouvelle devait produire un effet dentranement vis--vis des autres
secteurs conomiques et sociaux (1) .
Lobjectif long terme tait de construire un appareil productif ; celui-ci devait
satisfaire la consommation intrieure et crer des emplois par lutilisation de la force de
travail ; il sagissait de donner l Algrie une base conomique qui lui permettrait de
sortir du sous -dveloppement (2) .
Le pouvoir politique affirmait sa volont duvrer lamlioration du niveau de vie
de la population partir de la valorisation du travail et dune juste rpartition des
revenus ; il affirmait aussi sa volont de promouvoir une politique de lamnagement du
territoire afin dobtenir une meilleure matrise de la croissance des agglomrations
urbaines ; la concrtisation de ces objectifs passait par la mise en place dune
planification rigoureuse

afin que lopration dcide par les pouvoirs publics soit

mene de manire cohrente (3).


- A - LES OBJECTIFS
1 - LES OBJECTIFS DES ANNEES 1970 .

Le logement social dans le cadre du modle algrien de dveloppement .


La promotion de lHomme algrien aux conditions dune existence conforme aux
normes de la vie moderne constituait au cours des annes 1970, lun des objectifs
essentiels de la stratgie de dveloppement adopte par les autorits du pays ; la
diffusion intense du dveloppement sur lensemble du territoire national par la
dcentralisation des moyens de production, llvation du niveau culturel et technique

85 - -

par la dmocratisation de lenseignement, la promotion de la mdecine gratuite avaient


amlior sensiblement des conditions de vie de la population ; lacclration des
programmes sociaux est concrtise par la promotion de lhabitat urbain et rural
accompagns par des quipements collectifs ; les orientations donnes en direction du
secteur de lhabitat dune manire gnrale et du logement social dune manire
particulire occupaient une place importante ; elles constituaient les facteurs essentiels
de cette stratgie ; les objectifs sont dfinis dans la Charte Nationale (4) ; ils sont
prciss par la note de prsentation du Journal Officiel relative lHabitat - J.O.R.A en
date du 9 fvrier 1977 ; cette note indique que lhabitat doit remplir deux fonctions
complmentaires : Assurer le logement de chacun et dterminer en grande partie le
cadre de vie de la collectivit ; cette note affirme quil faut prserver lunicit
relle des problmes de lhabitat dans son ensemble et lier toujours ltude de ces
problmes celle des problmes durbanisme ; elle considre lhabitat comme
linstrument de la politique damnagement du territoire au service de lindustrialisation
, de lagriculture , de lquilibre rgional , et de la Cit Nouvelle enfin restitue au
service de lHomme ; cette note dfinit une stratgie de mise en uvre des actions de
lhabitat .
La circulaire prsidentielle n 202-DGH du 12 fvrier 1976, prcise : il sagit dabord
dassurer , dans toute la mesure du possible , la protection des terres agricoles face
lurbanisation et lindustrialisation , deux phnomnes ncessaires et inluctables , mais
dont il faut brider les inconvnients ; il sagit galement de ragir contre la spculation
effrne portant sur les terres btir particulirement dans les grandes agglomrations ;
il sagit , par diffrentes mesures , de dmocratiser laccession au logement et de
permettre chaque chef de famille , de construire son logement familial .
2 - LES OBJECTIFS ACTUELS :
- Un logement convenable pour tous
Les annes 1990 sont marques par la chute des prix du ptrole et donc des ressources
financires de lEtat ; cest une longue priode dinstabilit politique provoque par une
succession dvnements tragiques vcus par le pays ; elle correspond un mouvement
dexode relativement important ; une partie importante de la population rurale avait
quitt la campagne afin de se rfugier vers les centres urbains les plus proches de leur
lieu dhabitation ; cette population dracine est estime 2 millions de personnes ;son
exode avait augment de manire brutale les difficults des villes dj surpeuples ; au
86 - -

cours de cette priode , les pouvoirs publics avouent leur incapacit rsoudre seuls,
par leurs propres moyens la crise du logement en Algrie ; le mme constat dchec est
tabli par lensemble des pays du Tiers-Monde ; au cours de la deuxime Confrence des
Nations-Unies

sur les Etablissements Humains - HABITAT - 2 - runie Istanbul au

cours de lanne 1996

(5)

, il a t constat que plus dun milliard de personnes ne

disposent pas dun logement convenable ; celles-ci continuent de vivre dans des
conditions de pauvret

inacceptables, notamment dans les pays en voie de

dveloppement .
Les pays en voie de dveloppement avouent leur inquitude grandissante devant cette
situation mondiale particulire ; ils dclarent leur incapacit trouver, de manire
individuelle , des solutions appropries la crise du logement ; en effet, lurbanisation
acclre , la croissance des villes et des mgalopoles o les ressources publiques et
prives tendent se concentrer posent des problmes nouveaux et de plus en plus
difficiles rsoudre .
Au cours de cette confrence, il a t constat que les donnes dmographiques,
sociales, politiques, cologiques et conomiques se sont profondment modifies par
rapport aux annes 1970 ; les annes 1990 correspondent en effet la chute du Mur de
Berlin

, au dmantlement du Bloc Sovitique et la fin de la Guerre du Froide ;

cette priode correspond aussi la suprmatie des Etats-Unis dAmrique sur lconomie
mondiale ; cest lavnement de la Mondialisation ; la crise du logement, qui touche
pratiquement lensemble des pays du monde ne peut donc tre rsolue qu partir dune
stratgie et dun plan daction lchelle mondiale .
Les changements intervenus lchelle plantaire ont amen de nombreux
gouvernements dont celui de lAlgrie , revoir leur stratgie vis--vis de la crise de
lhabitat ; ils ont dcid, dun commun accord, de promouvoir des politiques de
facilitation , pour aider les particuliers , les communauts et le secteur priv prendre
des initiatives visant amliorer la situation de lhabitat .
Ils prennent conscience que la mondialisation de lconomie entrane llargissement
des marchs et multiplie les possibilits dinvestissement international ; cette situation
est susceptible de stimuler le dveloppement conomique des pays en voie de
dveloppement ; cest une opportunit pour ces pays de constituer des partenariats avec
les pays riches et pour crer ainsi un climat conomique international plus favorable .
Actuellement, en Algrie, en lan 2004, le secteur de lhabitat et de lurbanisme
souffre toujours dune crise aigu ; la problmatique se rsume en trois principales
87 - -

contraintes auxquelles des solutions immdiates doivent tre trouves ; ces contraintes
dfinissent les nouveaux objectifs du ministre de lHabitat et de lUrbanisme .

*-

En premier lieu , il sagit dattnuer le dficit enregistr ; celui-ci slve plus

de 600 mille demandes de logements alors que loffre se situe annuellement entre 120
mille et 160 mille units (6) .

*-

Les pouvoirs publics se fixent ,comme autre objectif , la prise en charge du parc

vtuste, des habitations prcaires, des constructions anarchiques et des bidonvilles, dont
la plupart se trouvent dans les grands centres urbains ; ceux-ci sont valus environ 2
millions dunits (7) ; le plan dradication de lhabitat prcaire doit toucher 524 mille
mnages recenss

(8)

; ceux-ci vivent actuellement dans un logement dit prcaire, cest-

-dire un logement qui ne rpond pas aux normes de salubrit , de scurit et de


commodit ; cette contrainte est devenue plus complexe avec les difficults dues la
non-disponibilit du titre de proprit , en rapport avec la qualit du sol problme du
foncier ainsi que la situation architecturale et urbanistique de ces habitations (9) .

*-

Le troisime aspect de la crise a trait la ralisation, la maintenance et la

gestion du parc immobilier travers le recouvrement des loyers, le choix des tudes et
la signature des contrats conformment la loi (10) .
Les nouveaux objectifs des pouvoirs publics correspondent la mise en place dune
stratgie relle de dveloppement et de production des logements ; il ne sagit plus
doprations ponctuelles destines une consommation limite, qui tendrait apaiser
des situations rebondissement ; les choix tant faits, les pouvoirs publics par
lintermdiaire du ministre de lHabitat, parlent de stratgie relle du dveloppement et
de production de logement avec leur viabilisation et la relance du secteur de lhabitat ;
cest une stratgie que lEtat dcide dinscrire dans la dure afin darriver une
prennit de la politique du logement ; pour ce faire, les pouvoirs publics escomptent
mettre la problmatique du logement labri des alas naissant de la fluctuation
ptrolire et casser cette dpendance ; la nouvelle vision engage cette fin, se fera avec
les moyens de bord , en y impliquant la communaut bancaire .
Ces objectifs passent par la lutte contre le dficit en logements en rendant le logement
plus accessible ; ils dpendent de la lutte contre lurbanisation sauvage et lhabitat
prcaire ; les pouvoirs publics se sont engags , produire 1 million de logements , au
cours des 5 prochaines annes ; les nouveaux objectifs consistent livrer 200 mille
logements par an partir de lanne 2005 .
88 - -

-B -

LES MOYENS DE PRODUCTION DU LOGEMENT SOCIAL .

La confrence des Nations- Unies sur les Etablissements Humains - HABITAT- 2 -


appelle les gouvernements, la collectivit et le secteur priv tudier , au niveau local ,
les moyens datteindre les deux principaux objectifs , savoir
Convenable

Un Logement

pour Tous et un dveloppement durable des Etablissements humains

dans un monde de plus en plus urbanis ; cette nouvelle stratgie prvoit la


participation pleine et entire des particuliers, des familles et des communauts dans
cette entreprise ; ce plan daction mondial dHabitat -2 - et les stratgies destines
le mettre en uvre pourront tre modules en fonction de la situation de chaque pays et
de chaque communaut ; ce plan daction mondial repose sur la facilitation , la
transparence et la participation ; dans cette stratgie, les gouvernements devront
sefforcer de mettre en place des mcanismes lgislatifs, institutionnels et financiers
qui permettront au secteur priv, aux organisations non gouvernementales et aux
mouvements associatifs de participer pleinement aux efforts visant assurer Un
Logement Convenable Pour Tous

Les nouvelles techniques de communication permettront laccs linformation et


faciliteront les changes des expriences rciproques ; la stratgie vise crer :
- Une situation permettant de mobiliser pleinement le potentiel et les ressources de
tous les acteurs du processus de production et damlioration du logement .
- Les conditions adquates pour que tous, hommes et femmes puissent participer au
mieux de leurs capacits amliorer et prserver leur cadre de vie .
- Les conditions pour que les organismes et les institutions puissent mettre en place
des interactions, constituer des rseaux et collaborer dans le cadre de partenariat pour
atteindre les objectifs dun Logement Convenable Pour Tous

En Algrie , partir de lanne 2000, le logement est inscrit pour la premire fois au
premier rang des priorits de lEtat ; son traitement commence se prciser .
De nouveaux instruments sur lamnagement du territoire, sur la planification spatiale
sont mis jour ; llaboration de nouveaux plans durbanisme , des plans doccupation
du sol sont destins mettre un terme une volution urbaine imprvue et non
contrle ; le logement social y occupe une place essentielle .
Une attention particulire est accorde la problmatique du foncier ; le ministre
de lHabitat prvoit la densification et la restructuration des vieux quartiers ; des
instructions ont t donnes , par ce ministre aux organismes tels que les O.P.G.I. ,
E.P.L.F.

, les directions de wilaya ; ceux-ci , sont appels , en collaboration avec le


89 - -

secteur de lurbanisme , effectuer le recensement des terrains dassiette disponibles ; le


ministre prcise que , seules les wilaya du littoral sont touches par la pnurie du
foncier .
La promotion des mtiers du btiment est encourage ; le nouveau projet de loi ,
relatif aux conditions de la production architecturale et lexercice de la profession, est
destin valoriser la profession de larchitecte ; celui-ci, ignor depuis plusieurs annes,
est appel retrouver les prrogatives de ses fonctions ; dans ce cadre , lordre des
architectes propose llaboration dun diagnostique , dun audit sur la construction ; il
propose llaboration dun code de lurbanisme pour chaque ville importante ;

la

sauvegarde et la rhabilitation du vieux bti qui menace de seffondrer sont lobjet


dune attention particulire .
Le sisme du 21 mai 2003 , par son ampleur, avait permis de dvoiler les insuffisances
dans lacte de btir , le non respect des rgles parasismiques en vigueur ; les pouvoirs
publics se sont vus obligs de revoir leur stratgie dans lapplication de la
rglementation et des normes, dans le contrle des constructions ainsi que la prvention
et la gestion des catastrophes ; de nouvelles instructions sont donnes pour viter le
phnomne dtage souple au niveau du rez-de-chausse des btiments courants,
par des voiles de renforcement , de rduire le nombre dtages trois, dutiliser des
systmes en portiques - auto-stables - .
Tous les moyens financiers publics et privs , susceptibles dtre mobiliss , sont mis
contribution ; cest , selon lexpression du ministre de lHabitat , lavnement de la
politique du logement extra budgtaire ; au cours de lanne 2002, 200 milliards de
D.A.,

soit lquivalent de 2,5 milliards de Dollars de liquidits taient disponibles au

niveau des banques et pouvaient tre consacrs au financement du logement ; les


intrts bancaires actuels tournent autour de 8% et nencouragent pas les ventuels
emprunteurs ; lemprunteur, qui est cens tre un cadre moyen, passera une vingtaine
dannes rembourser le double du prix de son logement ; des allgements de la part de
lEtat sont prvus pour lever cette contrainte ; ils vont intervenir incessamment par le
biais de la bonification des taux dintrt bancaires ; ce titre, les tudes de faisabilit
avec le ministre des finances sont en phase finale et devraient aboutir lgalement des
textes appropris (11) ; les banques prives trangres , dArabie saoudite et des Emirats ,
installes en Algrie , sont associes au financement du logement .
Loutil de production national est mobilis avec une utilisation maximale de ses
capacits ;

les entreprises de ralisation nationales, publiques et prives , quelles que


90 - -

soit leurs capacits de production , sont appeles participer la production des


logements sociaux ; cette initiative vise aussi absorber la main-duvre disponible et
la rduction du taux de chmage ; des entreprises trangres , en majorit chinoises
apportent leur savoir-faire et contribuent la rsolution de la crise .
Les entreprises algriennes , publiques et prives sont , par des mesures incitatives ,
encourages produire les matriaux de construction en quantit et en qualit ; ces
entreprises sont appeles largir leurs gammes de produits et les diversifier ; le 7
salon international du btiment Batimatec 2004 confirme le savoir-faire et les
progrs accomplis par lAlgrie dans ce secteur .
LAlgrie importe actuellement , en 2004 , 2 millions de tonnes de ciment ; la capacit
de production du ciment sera intensifie de 1,8 million de tonnes par an grce la
deuxime ligne de production de lentreprise ORASCOM ; en 2005 , 3 millions de
tonnes seront produites par cette cimenterie ; la production de lacier - rond bton est estime actuellement 200 mile tonnes ; celle-ci est prvue dans le cadre dun
accord avec lentreprise ISPAT - Annaba ; les pouvoirs publics se disent prts
importer 500 mille tonnes dacier ; lentre en production de 2 nouvelles entreprises
prives nationales devrait se faire court terme .
Laide de lEtat se manifeste de diffrentes manires ; plusieurs formes daides
directes et indirectes sont consenties aussi bien aux promoteurs immobiliers quaux
bnficiaires des logements ; laccession la proprit est encourage ;laide financire
directe, sous forme dallocation, loctroi de crdits des conditions avantageuses , la
rduction des taux dintrt auprs des banques , lintervention de l Etat dans le
domaine du foncier pour liminer la spculation, la prise en charge par l Etat de la
viabilisation des terrains dassiette , font partie des mesures incitatives dcides par les
pouvoirs publics ; ces mesures sont destines provoquer une dynamique nouvelle ;
300

mille logements sont programms ; ils sont prvus dans le cadre de la Location -

Vente

considre comme du Social Payant destination exclusive des cadres et

des couches moyennes ; ils devront tre raliss dans les 3 prochaines annes ; la
russite du programme - A.A.D.L. - dont laccs est appel une amlioration
consquente, dpendra notamment de ltalement et de lespacement pertinent des
paiements portant sur les 15% de la valeur du logement ; la dure du remboursement sera
comprise entre 2 et 23 ans ; la cession des logements sociaux locatifs grs par
lO.P.G.I., est prvue par la loi de finances 2002 ; elle seffectuera exclusivement en
faveur des citoyens qui sont jour dans le paiement des loyers ; pour relancer le
91 - -

gisement du logement Social - Locatif , reprsent par 700 mille logements ferms,
les textes censs protger les propritaires sont en cours de prparation ; la
dfiscalisation de ce march se veut intressement pour les bailleurs ventuels dans
la dclaration relle de leur logement ; ceci pour scuriser les propritaires (12)

CHAPITRE 1 -

LE LOGEMENT SOCIAL DANS LE CADRE DU


MODELE ALGERIEN DE DEVELOPPEMENT .
- INTRODUCTION .

Les plans de dveloppement de lAlgrie furent initis dans le but de mettre en place
les bases matrielles en vue du dcollage conomique ; laustrit conomique,
dcide par les pouvoirs publics, ne permettait pas de rpondre lensemble des
proccupations de la population .
La croissance dmographique risquait de faire stagner le progrs conomique et
social ; elle risquait de compromettre lamlioration des conditions de vie de la
population ; cette croissance dmographique acclre que connat le pays, la
revendication de la population dans le domaine du logement, la recherche dun quilibre
dans laffectation des ressources poussera les pouvoirs publics passer ltape de
dveloppement suivante, cest--dire la ralisation des programmes de logements
sociaux ; les objectifs de la premire tape qui est la base conomique et le support
matriel du Projet de Socit na pas t entirement atteint (12) .
Les critres de russite dun plan de dveloppement rsident dans la collecte de
linformation, dans ltablissement de statistiques rigoureuses et disponibles au moment
opportun, dans la cohrence des prvisions ; la clart des orientations, la capacit de
concevoir et dutiliser les techniques de prvision restent des conditions importantes
dans la conception de ces plans .

92 - -

Lune des caractristiques des pays sous-dvelopps est la faiblesse de leur


organisation ; lune des contraintes est la mauvaise circulation de linformation .
La mise en place des Plans de Dveloppement a mobilis des moyens humains,
matriels, financiers importants de la part des pouvoirs publics avec des objectifs bien
dfinis pour chaque tape .
- 1-1 LES PLANS NATIONAUX DE DEVELOPPEMENT .

Part de linvestissement consacr lhabitat :

* - Plan Triennal -1967-1969 : le premier Plan Triennal a mobilis


Dinars

11

milliards de

dinvestissements ; ce plan a consacr 2,62 % de linvestissement lhabitat sur

un budget de 11 milliards DA. ; 83 % de cet investissement sont orients vers le secteur


productif ; 45% sont rservs aux hydrocarbures, la sidrurgie, la ptrochimie et
lindustrie mcanique .

*- 1 Plan Quadriennal - 1970-1973 - : ce plan a mobilis 27,740 milliards de D.A. ; 69 %


de cet investissement sont orients vers le secteur productif ; seuls 4,13 % sont consacrs
lhabitat ; la Rvolution Agraire , dcide en 1971, sassignait comme objectif de
remodeler compltement le paysage agricole de rgions entires et de transformer
radicalement les conditions du sol et de vie de la population ; son application au cours
des annes 1970 a produit 112 villages socialistes dots des quipements ncessaires
leur fonctionnement .

*- 2 Plan

Quadriennal - 1974 -1977 -:

ce plan a mobilis un investissement de 110,2

milliards de D.A. ; 7,05 % sont consacrs lhabitat ; ce plan prvoyait la ralisation de


60

mille logements ruraux ; il prvoyait aussi la ralisation de 300 villages moyen

terme et 2 mille villages long terme ; il impliquait la multiplication des centres de vie,
soit lquivalent du quadruple du nombre de communes existantes

(13)

Les plans locaux de dveloppement P.C.D. et P.M.U. furent dcids dans le cadre de
ce plan ; ils prvoyaient la dcentralisation et la participation active des Collectivits
Locales

dans la gestion des programmes de dveloppement ; laccent est mis sur une

meilleure matrise de la croissance des agglomrations (14) .

* - Priode - 1978-1979 - : 9,93 % de linvestissement initial est consacr lhabitat .


* - 1 Plan Quinquennal -1980-1984-:ce plan prvoyait un objectif de 100 mille logements
par an ; sur un investissement de 400 milliards de D.A. , 15% sont consacrs lhabitat .
La

dcennie 1980 avait mobilis un investissement massif de 500 milliards de Dinars ;

tous les quipements structurants avaient t raliss au cours de cette priode ; chaque

93 - -

programme dinvestissement renfermait 3 ou 4 plans spcialiss , chacun dans un


secteur particulier ; ce sont les Plans Sectoriels de Dveloppement - P.S.D - ; ils
comprennent les plans Spciaux de Wilaya , les Plans
Communaux

Locaux

, les plans

- P.C. D. - P. M.U. ; le cadre normalis de la planification tait dfini par

les plans nationaux pluriannuels ; ceux-ci sont matrialiss par des tranches annuelles
dinvestissement .
Pour plus defficacit conomique et administrative , la dcentralisation est dcide
par les pouvoirs publics ; celle-ci largit les comptences des communes ; lordonnance
N 67-24

du 18 janvier 1967 relative au code communal et au code de la wilaya fixe les

missions des collectivits locales et territoriales ; ces comptences avaient t dfinies


de manire trop gnrale et les dlimitations normatives des diffrentes parties lEtat
et les collectivits locales ne furent pas prcises ; en dpit de lexistence dune clause
de comptence gnrale de la commune , aucun texte nest venu prciser les
responsabilits de chacune des parties dans le domaine de lactivit publique tel que
lamnagement du territoire, la planification, la politique urbaine et foncire, les
quipements.
Il sagissait de dfinir un nouveau type de relation entre lEtat et les collectivits
locales ; celui-ci doit concilier les exigences politiques de la dmocratie locale et les
contraintes de lefficacit conomique .
La planification en Algrie est imprative ; cela signifie que les orientations et les
directives doivent simposer lensemble des oprateurs conomiques , aux
administrations, aux collectivits locales ; en principe celles-ci , en tant quagents
conomiques actifs du dveloppement , sont associes la prparation du plan tant au
niveau national, rgional que local ; malgr les amliorations apportes par le 2 Plan
National

de Dveloppement -1974-1977 -, leur association demeure limite, voire

ngligeable ; cette priode correspond linstallation du P.C.D. et du P.M.U. .


Aujourdhui, plus quhier lurbanisation est au cur des proccupations locales ; la
matrise effective du phnomne de lurbanisme et de lamnagement local relve du
rle dominant de la commune ; la question est de savoir si la commune dispose de
moyens suffisants au plan institutionnel ; ces moyens doivent assurer au mieux le
contrle actif de la croissance urbaine ; ils ncessitent un cadre administratif adapt, un
territoire mieux dimensionn , un systme de planification cohrent , une matrise
foncire suffisante et effective .

94 - -

Les Plans Sectoriels de Dveloppement P.S.D. concernent les grands projets tels
que les programmes importants de logements sociaux , lamnagement des zones
dhabitat intgr Z.H.U.N .- les hpitaux , les lyces techniques .
Les Plans Locaux de Dveloppement P.C.D P.M.U .- concernent les quipements
sanitaires tels que les salles de soins , les rseaux de voirie .
Les Plans Spciaux de Wilaya, initiative politique volontariste, furent crs pour
diminuer les disparits entre les wilaya ; les plus dfavorises telles que la wilaya de
Saida, Msila,

les Aurs, Tizi -Ouzou avaient reu une aide complmentaire leur budget

initial ; ces plans spciaux de wilaya furent supprims la veille du 1 Plan


Quinquennal

; leurs objectifs furent considrs comme atteints .

Ces programmes de dveloppement furent grs de manire centralise .


-T-33- Les investissements publics en Algrie en millions de DA
Premier plan-1967 1969

Secteurs

Troisime plan

Deuxime plan 1970-1973

1974 1977 -

Prv

Ral

Taux

Prv

Ral

Taux

Prv

Hydrocar

2265

41.9

2757

50.9

122.0

4573

36.9

8396

41.2

189.0

19500

40.6

Industrie

5400

48.7

5418

55.3

100.3

12400

44.7

18978

55.0

153.0

48000

48.6

Agricole

1869

16.9

1606

16.4

86.0

4140

14.9

46.6

13.4

115.0

14590

13.2

infracteur

3812

34.4

1768

28.3

72.6

11200

40.4

10907

31.6

97.3

47627

43.2

total gnral

1108

100.0

9793

100

88.4

27740

100.0

34501

100.0

124.0

110217

100

Source : Secrtariat dEtat au plan

- T- 34-Evaluation de la structure des investissements publics raliss :


Cumul par priodes en milliards de DinarsSecteurs

67,69

70,73

74,77

78,79

1980

1981

1982

11,88

4,34

8,91

7,86

4,90

4,43

7,7

Hydrocarbures

2,522

9,70

36,01

32,23

15,77

13,00

14,45

Industrie(hors hydr.)

2,39

11,00

38,15

34,36

16,80

17,74

21,95

0 ,64

3,45

2,55

1,62

3,23

5,80
10,16

Agriculture
hydraulique

B.T.P.
Infrastructure con.

0,40

1,90

6,94

5,83

3 ,98

6,05

Habitat et Urbain

0,24

1,50

8,55

10,09

6,30

6,58

0,84

3,04

5,94

6,17

4,10

5,10

7,70

Infrastructure sociale 0,64

3,13

3,90

2,59

1,41

1,55

2,49

Enseignement
formation

et

95 - -

9,90

et administratif
Autres

2,64

4,10

9,38

5,75

3,30

9,57

12,65

Total ralis

9,16

36,31

12,23

107,43

58,18

67,25

92,80

Investissement prvu

9,06

27,75

110,2

400

Source : idem

Ce tableau indique que les investissements en faveur de lindustrie baissent


lgrement au profit des autres secteurs tels que les travaux publics et le gnie-civil B.T.P.- qui

rentrent dans le cadre de lindustrialisation , ainsi que les projets dhabitat .

La croissance urbaine en Algrie est un phnomne relativement rcent ; son


acclration depuis le lancement du premier plan de dveloppement a eu des
consquences sur la nature du dveloppement socio-conomique du pays.
Au cours du 2 Plan Quadriennal - 1974 -1977 -, la contribution des collectivits locales
est juge primordiale par lEtat , pour la russite des plans nationaux : lapport des
collectivits locales la planification doit permettre , en dterminant limplantation
gographique des actions de dveloppement, de renforcer le caractre oprationnel du
plan ; la mise au point de projets localiss et prcis est destine utiliser au mieux les
capacits rgionales et servir dappui la politique de redistribution des revenus .
Linstitution du Plan Communal rpond aux exigences exprimes par les
gestionnaires au niveau local ; cest le nouvel instrument de la rgionalisation du plan et
un facteur important de la planification spatiale et de lamnagement du territoire .
- 1-2 - LES PLANS LOCAUX DE DEVELOPPEMENT .

Les plans locaux de dveloppement visaient mettre en uvre des types


dintervention en rapport avec la planification urbaine ; la planification urbaine est un
ensemble doprations techniques, conomiques et politiques qui permettent dobtenir
un quilibre dans lespace ; ces oprations seffectuent soit entre des rgions , soit entre
des villes, soit lintrieur dune mme agglomration o lintervention est trs
localise P.O.S - ; cest la recherche dun quilibre pour diminuer les disparits ; cet
quilibre ncessite gnralement limplantation dquipements structurants ; cest une
opration complexe cause de la

diversit des communes ; dans ce cadre, le

planificateur distingue 2 catgories de plans :

*-

Les Plans Communaux de Dveloppement - P.C.D.

Ils sont destins assurer la redistribution du revenu national ; les P.C.D. concernent
lensemble des communes rurales et urbaines ; ils assurent la promotion de

96 - -

lquipement de base ; ce sont les quipements dinfrastructures et les quipements


sociaux .

*-

Les Plans de Modernisation Urbaine

- P.M.U. -

Ils visaient matriser le dveloppement des agglomrations urbaines ; lefficacit du


P.M.U.

ncessite la programmation des quipements urbains et ltude de leur extension

spatiale ; une instruction du Secrtariat dEtat au Plan , en date de mars 1974 , prcise les
principes et la mthodologie dlaboration de ces plans ; cest un document de
planification urbaine sinsrant dans le processus gnral du plan de dveloppement ; il
est lexpression et lincarnation du Plan en matire de dveloppement urbain .
Trois paramtres le caractrisent :
-

A - Son champ dapplication est restreint .


- B - Il ne concerne que certaines agglomrations sur la base de critres

dmographiques et socio-conomiques .
- C - Il se base sur une analyse prospective du dveloppement urbain centr
autour :
* - De lanalyse rgionale et la situation de la ville dans lespace.
* - Des donnes de la planification au plan rgional et national.
* - De lapproche long terme du dveloppement de lagglomration .
Le P.M.U. est la fois global et oprationnel ; il dfinit les grandes lignes et comporte
des projets de dveloppement raliser ; leur impact socio-conomique, leur cot, leur
financement, et lchance de leur ralisation sont tudis et suivis par les collectivits
locales ; les P.M.U sont labors et arrts par une commission interministrielle o
figurent les diffrentes administrations ; les services techniques concerns, sur la base
des propositions des communes, dcident du type de projet et de son importance ; les
projets sont conus pour rpondre la spcificit des problmes damnagement,
dquipement et lextension des agglomrations choisies ; ils couvrent 3 secteurs :
1 - Les quipements dinfrastructures :
* - Les rseaux dalimentation en eau, gaz , lectricit , lassainissement .
* - Les quipements de la voirie : lamnagement des rues, lclairage public, les
parkings, les places publiques .
2 - A ces quipements dinfrastructures viennent sajouter les quipements qui ont
pour but danimer lespace urbain .

97 - -

* - Les quipements administratifs, les siges des communes, les services financiers,
les bureaux de poste .
* - Les stades, les terrains et aires de jeux .
* - Les quipements scolaires, primaires, secondaires.
* - Les quipements culturels : muses, bibliothques, thtres, cinmas, maisons de
la culture .
* - Les quipements sanitaires et mdico-sociaux : polycliniques, centres de soins,
maternits .
3 - Les secteurs de lconomie tendant au dveloppement de lconomie urbaine .
* - Les quipements de services : centres commerciaux .
* - Les quipements agricoles : abattoirs, halls de marchs .
*-Les quipements industriels et touristiques ; ceux-ci relaient leffort dindustrialisation
de lEtat au plan local ; ces quipements font partie de la moyenne et petite industrie de
transformation, de ralisation et de service .
Au cours du 2
P.M.U

me

plan quadriennal, sur une autorisation de programme concernant le

dune valeur de 4.607 132 000 Dinars, la rpartition par secteur sest effectue

suivant les proportions suivantes :


- Rseaux eau assainissement : ..39%
-

Infrastructures conomiques : abattoirs marchs centres commerciaux gares

routires -.14%
-

Infrastructure sociale : cliniques centres de soins sports-loisir

culture : 33%

Infrastructures administratives btiments commerces : .3%

Moyens de ralisation : 3%

Equipements administratifs : ...3%


Certaines oprations, dans le cadre du P.M.U. nont pas t ralises par les

communes ; leur excution fut centralise au niveau de lEtat et de la Wilaya, alors que
le P.M.U prvoyait la dcentralisation des oprations ;en dpit de sa nomenclature, le
P.M.U

na touch quune partie des secteurs prvus par le planificateur.

La petite et moyenne industrie, lhabitat, le secteur de lducation, bnficirent dune


programmation spare ; les P.M.U ont connu leur dbut dexcution avec deux annes
de retard par rapport au dmarrage du 2me Plan Quadriennal ; en effet la mise en place
tardive des procdures financires dexcution du P.M.U, labsence dtudes pralables,

98 - -

la faiblesse des moyens dencadrement et de ralisation ont influ sur les objectifs et les
rsultats .
-1-3- LAMENAGEMENT DU TERRITOIRE :

En Algrie, les disparits sont remarquables depuis plusieurs sicles ; le dsquilibre


entre le sud et le nord du pays est toujours prsent malgr les orientations dcides par
les pouvoirs publics ; 65% de la population algrienne est fixe sur 4 % du territoire
national ; lAmnagement du Territoire, daprs A. Zucchelli , cest la gestion des
ressources humaines, conomiques, techniques et technologiques disponibles
lintrieur dun territoire donn ; il ncessite une stratgie de dveloppement, une
politique de rpartition et de distribution du produit national et de promotion sociale .
La politique dAmnagement du Territoire prend en considration la population
prise dans son tat , dans ces mouvements, dans ses besoins sociaux ; les rsultats de
lAmnagement du Territoire peuvent tre valus par les transformations des diffrents
secteurs conomiques et des rgions du pays ; lun des indicateurs de cette volution est
reprsent par les mouvements de population ; lun des objectifs de lamnagement du
territoire est de remodeler loccupation du territoire par la population .
La planification urbaine en Algrie nest pas conue de la mme manire quen
Europe ;

en Algrie , la ville est inclue dans lamnagement du territoire .

Au lendemain de lindpendance du pays, lconomie algrienne se prsentait sous la


forme dune conomie extravertie et dsarticule dont les structures et les fonctions
taient essentiellement orientes vers la satisfaction des besoins de la mtropole ; cet
hritage a profondment model lconomie algrienne ; le rseau urbain est concentr
autour des ports et dans les riches plaines du nord du pays ; le dveloppement des
rgions et des secteurs conomiques demeure illgal .
Les quipements urbains et ruraux connurent un dveloppement tardif par rapport au
programme industriel et les dficits furent importants ; les dsquilibres entre les
quipements industriels et les quipements daccompagnement de lindustrialisation
risquaient, brve chance dentraver toute la construction de lconomie ; cest la
consquence dune attitude qui a considr, durant une priode relativement importante
cette infrastructure suffisante .
Le premier plan de dveloppement est lanc partir de 1967 ; partir de cette date,
les pouvoirs publics affirment leur volont de substituer lurbanisation dmographique
rsultant de lacclration de lexode rural, une urbanisation conomique ; celle-ci a
pour objectif de privilgier le dveloppement urbain par le dveloppement industriel et
99 - -

par la rnovation du milieu rural ; la rpartition gographique de la population occupe


une place dterminante dans les choix conomiques et sociaux des plans de
dveloppement ; lamnagement du territoire et lorganisation de lespace tiennent une
place privilgie .
En 1980, cest--dire une douzaine dannes aprs le lancement du 1 plan de
dveloppement de 1967, le taux daccroissement urbain atteignait 5.3% alors que le taux
daccroissement de la population tait de 3.2% ; prs de deux millions de personnes ont
t concernes par lexode rural ; durant cette priode , la population urbaine est passe
de 30% 40% de la population totale .
Dans les quatre villes les plus importantes du pays : Alger- Oran- ConstantineAnnaba,

sont concentres 40% de la population totale .

Les investissements concentrs au niveau de certains ples industriels ont entran


le dplacement des populations et lexode rural .
En 1966, seulement quatre ville comptaient plus de 100 mille habitants :
Alger 944 mille habitants , Oran 326 mille habitants , Constantine 246 mille habitants,
Annaba 152 mille habitants ; 9 villes avaient une population comprise entre 50 mille et
100

mille habitants : SidiBel-Abbs Stif Blida Tlemcen- Mostaganem- Skikda-

Batna Biskra Bjaia .

T. 35 Rpartition de la population
Agglomration

Nbre

% Population urbaine

- agglomration de plus de 200 mille habitants

39

- Entre 100 mille et 150 mille habitants

- Entre 50 mille 100 mille habitants

17

17

- Entre 30 mille et 50 mille habitant

19

11

- Entre 15 mille et 30 mille habitants

44

12

- Entre 10 mille et 15 mille habitants

40

- Entre 4 mille et 10 mille habitants

--

--

190

100

Total
Source : R.G.P.H

A travers ce tableau, nous remarquons que les 25 grandes villes de plus de 50 mille
habitants en 1977 totalisent elles seules 63% de population urbaine contre 72% en 1966.
Alger, Oran, Constantine, Annaba

regroupaient 40% de la population urbaine ; les

rgions ctires regroupaient 58% des emplois industriels ; les petites localits situes
proximit des ples industriels , connaissent un afflux important de population .

100- -

Au cours des annes 1980, dans les rgions littorales surpeuples , des tensions et des
distorsions apparurent ; loffre dans la disponibilit des logements sociaux et des
quipements urbains et ruraux ne correspondait pas la demande ; cette situation
entrana une modification dans les choix des priorits ; le nouvel objectif vis consistera
densifier les quipements dans ces zones et remodeler loccupation du territoire ;
leffort portera sur la fixation de ces quipements dans les rgions de futur peuplement
lintrieur du pays .
Le rapport du 3 Plan National de Dveloppement indique quil sagit dimaginer
et de dcider au plus vite la physionomie et la rpartition de population en 1990 avec 10
millions dhabitants supplmentaires ; 8 millions seraient en principe dans les zones
urbanises ; il sagit surtout dimaginer cette densification souhaitable dici lan 2000
avec 18 millions dhabitants supplmentaires et au del ; cest ainsi que la politique
damnagement du territoire et par voie de consquence celle de lurbanisation
apparurent au cur de la problmatique du dveloppement conomique de l Algrie ; la
politique damnagement du territoire ne peut donc tre spare du dveloppement
conomique et social du pays ; elle se diffrencie de loptique librale classique qui
utilise dautres moyens en vue du redploiement de certaines activits conomiques et
industrielles .
En Algrie, lAmnagement du Territoire tend ainsi tre intgr de plus en plus
dans la planification du dveloppement et apparat comme une formulation rgionalise
des orientations et des objectifs des plans de dveloppement ; il vise ainsi par certaines
dispositions coordonner les plans des diffrents secteurs et acteurs .
Dans les pays industrialiss , le dveloppement a prcd lamnagement du
territoire ; dans les pays en voie de dveloppement et en Algrie, lamnagement du
territoire sopre et se ralise dans le mouvement et la dynamique du dveloppement ;
lamnagement du territoire devient donc insparable du dveloppement socioconomique et territorial du pays auquel il sintgre .
Cette action ambitieuse ncessite, pour tre russie , un certain nombre de conditions ;
elle ncessite lassociation troite de lensemble des oprateurs conomiques , des
collectivits locales et territoriales , de la Commune et de la Wilaya ; celles- ci sont
concernes en premier par la politique damnagement du territoire et la matrise de la
croissance urbaine ; la principale difficult rside , malheureusement ,dans la manire
dont est conue et engage cette association ; la coordination entre les diffrents

101- -

niveaux de dcision, entre lEtat dune part et les collectivits locales dautre part
,demeure insuffisante .
La planification na commenc en Algrie qu partir des annes 1980 ; avant cette
date les instruments de planification ntaient pas encore disponibles ; les choix des
sites pour limplantation des projets industriels taient dcids sur la base de critres
politiques ; les tudes concernant lamnagement de ces sites, les travaux de
viabilisation taient pris en charge par la -C.A.D.A.T - Caisse Algrienne dAmnagement
du Territoire - ; ce nest quen 1987- loi 87-01- que furent cres les structures
centralises de la politique damnagement du territoire avec les instruments de la
planification.
1-3-1- Le Schma National dAmnagement du Territoire S.N.A.T. -

Cest le rsultat de lanalyse de la situation lchelle nationale sur la base dun


millier de critres ; celui- ci a permis le dcoupage du territoire national en huit rgions
homognes ; le S.N.A.T a permis de formuler des propositions moyen terme et long
terme ; lobjectif de cette planification est de permettre denrayer les dsquilibres, les
disparits rgionales et interrgionales ; lautre objectif est de redployer les hommes et
les activits du Nord du pays vers les hauts plateaux ; cette situation permettra
lmergence de villes de petite et moyenne dimension ; le processus de planification est
destin assurer lharmonie de lamnagement du territoire ; dautres niveaux
dintervention sont prvus lchelle rgionale ou territoriale ; le - S.R.A.T- lchelle
locale P.A.W- P.A.C- P.A.R . - pour les Wilayas, Communes, ainsi que pour les zones
rurales ; les objectifs de cette planification sont destins diminuer les disparits
rgionales et interrgionales et attnuer les dsquilibres ; ils visent le redploiement
des hommes et des activits du Nord vers les hauts plateaux et le Sud du pays ; ils
prvoient lmergence de villes petites et moyennes ; ceci nest possible quavec le
renversement des tendances migratoires habituelles.
Lorganisation du Rseau Urbain algrien - organisation hirarchise des villes au
sein du territoire national -fait partie des objectifs de la planification urbaine ; lAlgrie
ne possde pas un rseau structur et cohrent ; cest une sorte de semis urbain ; il se
caractrise par linadquation entre lespace fonctionnel et lespace gographique ;
titre dexemple , la ville de Constantine possde toujours une main- mise rgionale, une
forme de dominance correspondant ses anciennes limites administratives ; le rseau
urbain et semi- urbain en Algrie se caractrise par sa relative densit sur la zone du
littoral ; les villes les plus importantes y sont implantes ; ce rseau devient moins
102- -

dense, dispers dans les hauts plateaux ; le rseau urbain actuel ncessite une
restructuration ; cette opration ncessite des moyens importants de la part de lEtat .
Le S.N.A.T est le premier maillon de cette restructuration ; il fut labor en 1983 et
appliqu en 1987 ; il dicte toutes les directives aussi bien lchelle nationale qu
lchelle locale en matire damnagement ;la loi N 87-03 du 21 Janvier 1987 institue le
S.N.A.T

et le S.R.A.T avec comme rsultat un schma global, rgional et local : le Code de

la Wilaya et le Code Communal .


Le S.N.A.T est linstrument de lamnagement du territoire ; il possde une vision
globale et cohrente long terme de loccupation de lespace national ; il constitue le
cadre appropri dune concertation intersectorielle et interrgionale ; il fixe les
paramtres dquilibre fondamentaux ; il organise loccupation de lespace en
combinant les objectifs impratifs et stratgiques : la rpartition planifie de la
population et des activits ,la revalorisation des espaces naturels, des ressources ,la
rpartition spatiale des villes, la localisation et la rpartition des quipements
structurants.
Le caractre stratgique du S.N.A.T saffirme par le fait quil traduit les lignes de force
et les actions dorganisation spatiale pour les secteurs structurants de lamnagement : la
mobilisation et la rpartition des ressources , larmature urbaine ,les grandes
infrastructures : la trame ferroviaire - lducation la sant .
Llaboration du S.N.A.T sest effectue sur 3 phases distinctes :

*-

1 Phase :

En mars 1983 fut mise en place une fiche technique multicritres avec la collecte de
donnes sur les caractristiques de chaque rgion et ses activits ; celle-ci a permis
dtablir une rpartition en 8 zones distinctes : 3 zones dans le nord du pays, 3 zones
dans les hauts plateaux , et 2 zones dans le sud du pays ; les hypothses de travail
comprennent des variantes sur le redploiement de la population ; les rsultats des
travaux sont diffuss auprs des Wilayas pour tre amends et affins .

*-

2 Phase

: Etablissement du diagnostique :

Les potentialits de chaque rgion , la conjoncture conomique de chaque rgion ;


celle-ci sinscrit dans un cadre global et cohrent dont les grandes lignes sont les
suivantes : le contenu de la Charte Nationale, les lois en vigueur, les perspectives de
dveloppement conomique ; tous les lments structurants et polarisants de lespace :
les grands quipements tels que les universits , les aroports , les usines ; les
103- -

paramtres

de

la

population,

comme

avantages

et

comme

contraintes ;

lenvironnement : les potentialits de chaque environnement .

*-

3 Phase :

Le processus de concertation et le point de vue du S.N.A.T sur la planification


urbaine , larmature urbaine et les rseaux urbains : la rpartition des agglomrations par
taille

, leur typologie ; larmature urbaine quilibre, la comparaison entre la

dmographie et la taille des agglomrations : volution quantitative des strates


grandes villes, petites villes , villes moyennes sur la base du recensement .

104- -

REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES .

1- G. DESTANNE DE BERNIS :

Problmes de lAlgrie Indpendante

T iers Monde

-p . 28 1963-

2 M. RAFFINOT et P. JACQUEMOT : Le capitalisme dEtat algrien F. Maspro


3 F.. MACHLUP : Essais
4 CHARTE Nationale

Op .cit . p. 138 -

de Smantique Economique - Calman Lvy p .319-

: Les Orientations Principales de la Politique de


Dveloppement

5 O.N.U. : Confrence

Titre - 6 -

dIstanbul sur les Etablissements Humains - 1996 -

6-7-8-9-10- : M.H.U. : Dclaration du ministre de lHabitat rapporte par le


quotidien Libert en date du 24 janvier 2002 p.7
11-12- Ministre de lHabitat

: confrence de presse du ministre rapporte par le

quotidien Libert en date du 24 3- 2002 p.3 .


13 C. RAHMANI :

La Croissance Urbaine en Algrie - O.P.U. Alger - 1982- p.221-

14 Rapport gnral du 2 Plan quadriennal p. 264 -

105- -

- C H A P I T R E 2 - LA PLANIFICATION SPATIALE -1 - L U R B A N I S M E :

LUrbanisme daprs A. Zuccheli, cest lensemble des connaissances historiques


et culturelles, des doctrines et des techniques ayant trait la problmatique de
lorganisation et de la transformation de lespace urbain ; cest aussi lensemble des
principes, des structures, des moyens et des contenus des politiques urbaines
exprimentes, appliques ou proposes dans diffrents contextes

historiques,

politiques et socio-conomiques .
LUrbanisme Oprationnel est la phase de mise en application dune politique
urbaine planifie et programme au moyen de ses instruments dorientation les plans
de ralisation et de gestion - .
En complment de la politique de lamnagement du territoire , lurbanisme va mettre
en uvre des rgles et des techniques ; le droit de lurbanisme saffirme de plus en
plus ; lurbanisme contemporain correspond lamnagement de lespace ; les rapports
humains sont rgis par le droit ; lespace urbanistique est quadrill par des rgles
juridiques .
La politique de lurbanisme a besoin de droit pour sexprimer et pour tre mise en
uvre ; le droit de lurbanisme dpend du droit administratif; des juridictions
administratives et pnales ; il concerne les rapports entre ladministration et les
constructeurs , les rapports entre la puissance publique et les tiers - acteurs individuels- ;
cest un instrument de rgulation entre les collectivits publiques telle que la commune
et les individus ; le droit de lurbanisme dpend du droit public ; ses rgles sont tires du
droit administratif .
Les proccupations en matire damnagement du territoire par rapport aux autres
secteurs demeurent relativement faibles ; or la planification nationale a non seulement
pour objectif dassurer lquilibre rgional mais aussi de permettre un dveloppement
global cohrent ; la planification spatiale vise ladquation entre les objectifs caractre
conomique et les objectifs caractre spatial .
Les documents durbanisme permettent aux collectivits locales dexprimer leurs
options damnagement et de les imposer dans certains cas ; les programmes de
106- -

logements sociaux font partie de la stratgie de dveloppement du pays ; le plan


damnagement du territoire et les plans durbanisme prvoient des zones destines
accueillir des programmes importants de logements .
Les rglementations concernant lamnagement du territoire et lurbanisme sont
dcides un moment o lAlgrie subissait dj les consquences dune urbanisation
galopante et anarchique : constructions illicites, habitat prcaire, pression sociale .
Au mme titre que lurbanisation , les rglements durbanisme ont connu des
variations au cours de lhistoire rcente du pays ; lurbanisme colonial est perceptible
travers la morphologie du tissu urbain ; lurbanisme , sans urbanistes est perceptible
dans les villes de lintrieur qui se sont dveloppes spontanment ; lurbanisme
contemporain seffectue avec lintervention de lEtat ; cest un urbanisme dEtat .
Les premires rgles durbanisme en Algrie appeles lpoque Rglement
Sanitaire

, datent de 1906 ; ce nest quentre 1943 et 1958 que se sont dveloppes les

rgles qui vont du permis de construire au permis de lotir ; le dcret N 58-1463- du 31


dcembre 1958, appliqu au droit franais, ne fut tendu lAlgrie que le 6 septembre
1960,

soit deux annes plus tard ; cest sur cette base que furent cres plusieurs plans

de villes .
Ces plans se contentaient de prvoir les grandes affectations par zones auxquelles
taient appliques des prescriptions de construction ; ils ne concernaient pas beaucoup
la population algrienne , rejete dans certains quartiers priphriques.
Aprs lindpendance du pays, lensemble de la lgislation antrieure fut reconduit ;
cest le ministre des Travaux Publics et de la Construction qui prend en charge
llaboration des P.U.D. par lintermdiaire du bureau dtudes - E.T.A.U- ; cette mission
fut transfre par la suite la C.A.D.A.T- qui donna une nouvelle orientation aux
nouveaux P.U.D.
En Algrie, la lgislation prvoit le Primtre Provisoire dUrbanisme - P.P.U. , le
Plan

dUrbanisme Directeur -le P.U.D. , le Plan Directeur dAmnagement et dUrbanisme

-P.D.A.U. dfini par le dcret N 91-177 du 28 mai 1991, la Zone dHabitat Urbaine
Nouvelle

Z.H.U.N. - , la Zone Industrielle Z.I - .

Le P.U.D.concerne les agglomrations de plus de 10 mille habitants; il rpartit les sols


en zones selon leur affectation ; il prcise limplantation des quipements collectifs et
donne des indications sur les infrastructures; le P.U.D. dfinit le primtre durbanisation
de la commune et fait apparatre les zones dutilisation spcifiques ; il ne sapplique pas
ltude des structures agraires ; ce plan renferme les diffrents projets : zones
107- -

dhabitions , dquipements, voies de circulation ; le P.U.D. trace le cadre gnral de


lamnagement et en fixe les lments essentiels ; il peut tre complt au fur et
mesure des besoins par des plans de dtail ; il se compose de 4 phases .
Les P.U.D sont labors par des bureaux dtudes ; ils sont dabord approuvs par les
responsables locaux , par les autorits centrales ensuite ; les P.U.D. sont tablis pour
une priode de 15 annes ; ils donnent une image idale de lagglomration pour la fin
de cette priode, mais ils ne fournissent pas dlments concrets permettant la
programmation progressive des investissements ; en 1978, 88 P.U.D ont t labors ;
75 Z.H.U.N.furent
Z.H.U.N

programmes et approuves ; depuis la fin des annes 1980 aucune

na t initie ; au total 256 Z.H.U.N ont t amnages au niveau de 180 villes.

La lenteur dans lapprobation du P.U.D., lincapacit des pouvoirs publics pour faire
appliquer les instruments durbanisme et grer lespace urbain constituent des
contraintes certaines ; ajoutons ces contraintes le manque de suivi des tudes
labores, le non-respect de la consommation despace, linstabilit des lus locaux , les
tudes mises dans les oubliettes ; la conception et la ralisation des Z.H.U.N. sont
confies des bureaux dtudes;ceux-ci privilgient plus laspect technique que social .
- Les Zones Industrielles Z.I. ou Zones dActivits ont t cres en 1965 ; leur
amnagement fut confi la Caisse Algrienne dAmnagement du Territoire C.A.D.A.T.
-cet

organisme public dpendait du ministre du Plan ; il bnficiait dun prt bancaire

pour lachat de terrains ; cet organisme tablissait les tudes damnagement, ralisait
la viabilisation des terrains et les vendait au prix cotant, sans percevoir de bnfices ;
la Zone Industrielle, avec ses spcificits , fait partie dun plan damnagement
comparable celui de lhabitat ; si au niveau de lhabitat la procdure et la
rglementation ne sont pas toutes respectes, il en est de mme pour la Zone Industrielle
avec ses consquences sur le cadre de vie et lenvironnement ; la Zone Industrielle est
conue pour accueillir un ou plusieurs projets industriels; de nombreux projets
industriels implants ont donn naissance de vritables zones industrielles alors que
les procdures ne sont pas entirement respectes .
-1-1- LA MAITRISE DU SOL :

En dpit de ltendue du territoire national , de sa faible densit concernant le


nombre dhabitants au km, prs de 90% de la population est concentre sur une bande
ctire correspondant 10% de lensemble du pays (1) ; lespace urbain disponible
devient rare et limit ; la pression sur la demande en terrains btir sexerce dans le
nord du pays et principalement dans les zones o la concentration urbaine est la plus
108- -

forte ;cette situation entrane une hausse des prix fonciers et aggrave le dualisme nordsud ; la constitution des rserves foncires au profit des communes est considre
comme lun des moyens les plus srs de la matrise du sol ; elle permet dviter la
hausse des valeurs foncires et la raret des terrains ; cest un moyen de lutte contre les
dsquilibres ; sa mise en uvre permet lacquisition et la cession des sols ; la
constitution des rserves foncires ne garantit pas la matrise foncire ; elle nassure pas
le contrle de lappropriation du sol .
1-1-1 LA HAUSSE DES VALEURS FONCIERES ET LA RARETE DES TERRAINS .

Lampleur de la croissance urbaine , la densification de la population dans certaines


zones dj amnages , la densification des zones agricoles riches linstar de la
Mitidja,

la concentration de la population dans les zones dactivits industrielles ,

dquipements , ont eu pour consquences la consommation accrue despace .


1-1-2 -LES DETERMINANTS ET LES EFFETS DU RENCHERISSEMENT DU SOL .

La croissance dmographique , laugmentation du taux de natalit , la baisse de la


mortalit , lexode rural ont un effet direct sur lurbanisation ; cette urbanisation ,
lindustrialisation dans le nord du pays se dveloppent au dtriment des terres agricoles
, l o la pousse urbaine est la plus forte ; elles seffectuent par lextension de
loccupation du sol ; la raret des terres agricoles est lune des causes de la suroccupation de ces terres ; elle se caractrise par un dficit gnralis en matire de
logements , dquipements , demplois.
Ltude ralise par le bureau dtudes Europ. Expansion au cours des annes
1970- dans certaines wilayas de louest du pays nous donne des informations dignes
dintrt ; la superficie des agglomrations dOran , Sidi-Bel-Abbs , Mostaganem ,
Mascara a plus

que doubl en lespace de 10 annes entre 1966 et 1976.

Cet accroissement est proportionnel la taille des agglomrations ; les agglomrations


les plus importantes augmenteraient plus rapidement que les autres ; la surface de
lagglomration de Mostaganem a augment de 22 % ; la surface des wilayas de
lintrieur du pays a tendance dcrotre (2) .
La mme analyse , mene partir des photos ariennes , confirme ces tendances
dextension rapide des agglomrations ; le bureau dtudes Europ.-Expansion avait
dautre part tabli des prvisions sur la base des rsultats obtenus ; une extrapolation
thorique de cette tendance brute de croissance dans les annes 1970 aurait donn pour
lan 2000 , les rsultats suivants :la ville dOran passerait de 1778 ha 24 520 ha , soit une
croissance de 711 % ; la ville dArzew , une petite agglomration durant lanne 1966,

109- -

avec 134 ha , dpasserait la surface initiale dOran avec 2 346 ha , soit un accroissement
de 654 % ; la ville dEssenia, avec 13 ha , atteindrait le chiffre de 15 797 ha , soit un
accroissement de 14 000% .
T-36 - Evaluation des primtres de 1966 1972 - units en ha.Wilayas
Oran
Sidi-Bel-Abbs

Superficies

Wilayas

1966

1977

2223

4773

41%

46%

1186

2138

22%

21%

Superficies
1966

Mostaganem
Mascara

1117

1977
2225

21%

22%

840

1222

16%

12%

Source : Europ.-Expansion.

Il est vident que ces communes nont pu raisonnablement atteindre ces superficies ,
pour des raisons de contraintes physiques notamment ; cette simulation a le mrite
dattirer lattention des

pouvoirs publics sur le danger des croissances

urbaines

constates jusquici ; des mesures appropries sont ncessaires pour ne pas dsquilibrer
larmature urbaine du pays .
1-2- LA MAITRISE DE LA CROISSANCE URBAINE PAR LES COLLECTIVES LOCALES .

Loutil de travail et le cadre rglementaire sont fournis par un certain nombre de


dispositions ; la matrise de la croissance urbaine , objet de tensions sur les cots passe
par laffirmation dun droit public sur le sol ; lintervention directe des collectivits
locales sur le march foncier permet dassurer la matrise convenable du dveloppement
urbain ; cette intervention se concrtise par llimination de la spculation foncire ; elle
limine le march o sopre lchange et o se valorisent les prix ; la plue-value
foncire est rcupre par la collectivit .
Linstitution des rserves foncires ne fut effective qu partir de 1974 ; avant cette
date , lEtat et les collectivits locales disposaient dun ensemble de moyens juridiques
qui leur permettaient dintervenir directement sur le march foncier ; lEtat avait la
possibilit de recourir lexpropriation et dimposer lutilit publique en prenant
linitiative de lacquisition .
Le phnomne urbain en Algrie na t peru que tardivement ; la prise de
conscience de sa dimension sest effectue aprs sa naissance ; ces paramtres
expliquent les dficits accumuls dans le secteur du logement et des quipements .
Si au niveau de la prvision et de la ralisation la cohrence conomique globale
tait recherche et parfois obtenue , certaines difficults sont apparues sur le site
dimplantation comme le manque dinfrastructures daccompagnement .
110- -

Entre les organismes techniques chargs des tudes durbanisme, les changes
dinformations sont limites, voire inexistants ; les priorits dtudes ne sont pas
dtermines ; elles dpendent plutt de loprateur qui na pas obligatoirement des
proccupations dordre global .
La coordination des tudes diffrents niveaux Z.H.U.N.- P.U.D. -Z.I.- est inexistante ;
limage des pays dvelopps , il est ncessaire de mettre en place un cadre de
concertation tous les niveaux des tudes , pour ladaptation des textes , pour la
consommation de lespace ; la circulaire prsidentielle sur les rserves foncires insiste
sur la ncessit dassurer la protection des terres agricoles .
Lvaluation des terres prleves lagriculture au profit de lindustrie entre 1962 et
1976
250

donne deux chiffres divergents ; le ministre de lagriculture avance le chiffre de

mille ha , soit 4 % de la surface agricole utile ; le ministre de lindustrie estime cette

superficie entre 1962 et 1980 25 mille ha. , dont 15 mille ha pourraient avoir un caractre
agricole

(3)

;cette disproportion de 1 10 entre les deux chiffres avancs , indique

limportance du sol o sorganise une vritable concurrence en vue de son


appropriation.
-T-37- Prix minimum du m2 de terrain en 1971- en D.ANord du pays

Prix

Sud du pays

Prix

Alger

60

Laghouat

Bejaia

30

Bechar

Stif

40

Tamanrasset

Constantine

30

Djelfa

Mascara

50

Ouargla

Oran

70

Source : ministre de lintrieur.

Les prix sont constats dans les zones et les localits o les prix sont les plus bas
dans chaque wilaya ; il ne sagit pas de prix moyens ; la spculation foncire parallle ,
durant les annes 1970 augmentait la pression sur les prix ; la vente diffre aggravait la
tendance la hausse des valeurs foncires ainsi que la crise du logement .
La crise du logement , la pnurie du logement sont dues en partie la spculation
foncire ; dans une situation dquilibre entre loffre et la demande, la spculation ne
porte que sur certaines zones : le centre ville , les zones trs forte densit et non pas
sur lensemble de lagglomration (4); dans une situation de dsquilibre , la crise se

111- -

gnralise , influe sur les prix fonciers et rend difficile toute politique dacquisition
foncire et de construction .
Les besoins en terrains btir sont importants aussi bien de la part du secteur public
que du secteur priv , dans le milieu rural et dans le milieu urbain ; le tableau suivant ,
tabli sur la base de 40 logements lhectare en milieu urbain et 20 logements en milieu
rural , nous donne une indication sur les besoins en terrains btir.
-T-38 - Hypothses de demande en terrains btir tablie en 1977 - en ha - .
Urbains

TOTAL
Hypothse haute

Ruraux

115.000

65.000

50.000

Hypothse moyenne

85.000

50.000

350.000

Hypothse basse

60.000

40.000

20.000

Source :idem .

Les effets convergents de ces facteurs sur les valeurs foncires ont des consquences
sur le plan financier , conomique , social , urbain .
* - Sur le plan financier : lalourdissement du cot des quipements publics en milieu
urbain est souvent conscutif la hausse gnralise des valeurs foncires ; celle-ci
sexprime par la rvision contractuelle des prix , les retards , laccumulation des
dficits ;la ralisation de certains quipements est diffre .
* - Sur le plan conomique : les infrastructures routires , les voies de communication
ralises par les collectivits locales valorisent certaines zones urbanises au profit de
leurs propritaires ; la prsence de certains quipements publics, les transports , les
commerces font bnficier ces propritaires dune rente laquelle ils nont pas
particip ; afin dacqurir ces terrains , les collectivits locales se trouvent dans
lobligation soit de les surpayer , soit de renoncer a leur achat et donc de pnaliser les
utilisateurs potentiels .
* - Sur le plan urbain et social : ceux qui disposent de moyens financiers consquents
peuvent choisir la localisation de leur choix et bnficier ainsi des utilits lies la
proximit des quipements et du centre ; les autres catgories sociales , dfavorises
simplantent dans la priphrie ou dans les zones dlaisses par la demande ; en dehors
dune rgulation de la part de la puissance publique , la rpartition du sol est dtermine
par les hausses des valeurs foncires qui marqueront pour des annes la morphologie de
la ville ; ces mcanismes fonciers , dans les pays du Tiers-monde sont perceptibles dans
les tissus urbains, situs dans la priphrie des villes : denses, ignorant la construction ,

112- -

la circulation , lhygine , dpourvus dquipements ; cest le refuge dune population


pauvre , oublie , isole , par rapport au reste de la socit .
La constitution des rserves foncires par les collectivits locales est donc lun des
moyens de la matrise des sols ; cest un moyen dviter une urbanisation dsordonne ;
il prvoit un dveloppement harmonieux , planifi des villes .
La circulaire prsidentielle N 202 D.G. H du 12 fvrier 1976 indique : il sagit
dassurer la protection des terres agricoles face lurbanisation et lindustrialisation ;
il sagit galement de ragir contre la spculation effrne portant sur les terrains btir,
particulirement dans les grandes agglomrations ; il sagit , par diffrentes mesures ,
de dmocratiser laccession au logement social ; ceci permettra chaque chef de famille
de construire son logement familial en habitat individuel ou collectif .
-1-3 LES OBJECTIFS STRATEGIQUES DE LINSTITUTION DES RESERVES FONCIERES .

La constitution des rserves foncires , en tant que politique volontariste du


gouvernement poursuit 3 objectifs essentiels :
-a - La protection et la valorisation du patrimoine naturel et national .
Cest la protection des ressources naturelles contre la dgradation ; cest la protection
de leau des nappes souterraines , de leau de mer , des montagnes ;cest la prservation
des rseaux existants , de lhabitat des terres agricoles contre lurbanisation .
- b- La dmocratisation de laccs au logement :

Le dficit en quipements risque de remettre en cause la dmocratisation de laccs


au logement ; linstitution des rserves foncires permet lEtat dacqurir les terrains
des prix relativement bas afin que les investissements ne soient pas trop levs ; la
priode de 1962 1974 a vu llaboration et la promulgation dun certain nombre de
dispositions qui sinscrivent dans la ligne trace par la politique algrienne :
socialisation de lconomie, gratuit de la sant et de lducation ces dispositions
sont dordre rglementaire et dordre fiscal .
* - Les Mesures dOrdre Rglementaire :

Ds lindpendance du pays, les autorits publiques avaient pris des mesures


durgence destines freiner la spculation immobilire ; celle-ci stait dveloppe sur
les biens immobiliers aprs le dpart prcipit des Europens ; lordonnance N 62-020 du
24 Aot 1962

mettait sous protection de lEtat, les biens dits vacants en transfrant leur

proprit lEtat ; le dcret

N 62-03

du 23 octobre 1962 interdisait toutes les

transactions, cessions, locations, de ces biens vacants ;cette mesure fut vite remplace
par un autre texte qui libra les transactions, soumises lautorit administrative pour

113- -

les montants dune valeur suprieure 100 mille Francs Franais, lorsquil sagit dun
fonds de commerce ; larticle 7 de la loi de finances de 1965 , obligeait les personnes
dsireuses dentreprendre une transaction, de produire un certificat de non vacance
dlivr par le Wali ; lordonnance N 70-191 de 1970, assujettit imprativement tous les
actes portant mutation immobilire la forme authentique auprs du notaire .
Lensemble de ces mesures traduisait le souci du lgislateur dassurer un contrle
renforc des transactions immobilires, mme si leur caractre foncier ntait pas
prcis .
Les Mesures Fiscales :

En 1975 , il fut institu une taxe spciale sur les plus -values ralises loccasion de
la cession des immeubles btis ou non btis ; cette taxe, leve, correspondait 60 % de
la valeur dclare, augmente de 25 % en cas de non dclaration ; elle visait freiner la
spculation du march de limmobilier et concernait les transactions antrieures
lanne 1975.
-1-4- LA CONSTITUTION DES RESERVES FONCIERES :

La constitution des rserves foncires tait destine assurer la matrise de la


croissance urbaine ; afin de pouvoir choisir laffectation des terrains dassiette , les
pouvoirs publics devaient tre propritaires de ces terrains ; il leur fallait donc acqurir
ces terrains sans passer par la formule du march, la loi de loffre et de la demande .
Lobjet des rserves foncires tait dacqurir les terrains en vue de leur utilisation
ultrieure ; son intention tait de prvoir lavenir ; les choix des autorits ne devaient
pas tre compromis par une situation imprvue ; les collectivits locales veulent
garantir, lavance, les terrains dassiette pour limplantation des quipements ;cest la
signification qui leur est donne dans lensemble des pays o elle est applique : la
France ,

le Canada , la Sude .

-1-5- LES CARACTERES SPECIFIQUES DES RESERVES FONCIERES EN ALGERIE :

*-

Le Caractre Obligatoire .

La constitution des rserves foncires en Algrie nest pas une facult laisse
linitiative des collectivits locales qui peuvent, par le recours lexpropriation ou le
droit de premption procder aux acquisitions des terrains : Grande Bretagne, France ,
Sude ;

cette initiative nest pas laisse non plus aux propritaires de ces terrains .

Il ne sagit pas dune alternative ou dun choix laiss lapprciation de la


commune ; il sagit dune obligation que les communes du pays se doivent de
concrtiser ; cest une dcision lgale qui sapplique lensemble du territoire national ;

114- -

aucune collectivit locale ne peut rejeter cette dcision ou bien en diffrer lapplication
sous prtexte quelle nen prouve pas le besoin ; les communes doivent en assurer la
mise en uvre, de manire progressive avec leurs propres moyens, selon leurs besoins
et leurs spcificit ; cette dcision sapplique lensemble des communes, quelles
soient urbaines ou rurales, riches ou pauvres, petites ou grandes .
Lensemble des terrains publics ou privs, situs lintrieur du primtre
durbanisme sont intgrs dans les rserves foncires, quel que soit leur statut
juridique ; les terrains relevant du domaine public classique, tels que les emprises des
aroports, les ports , les rivages, les plages ne sont pas concerns par cette mesure ; les
terrains qui font partie des rserves foncires sont les terrains agricoles situs en milieu
urbain aprs laccord des ministres de lAgriculture et de lHydraulique , les terrains
dpendant du domaine de lEtat, y compris les biens dits vacants, les terrains
appartenant aux collectivits locales, les terrains appartenant aux particuliers,
lexclusion de ceux destins satisfaire les besoins familiaux et professionnels.
- Le Monopole des Transactions Foncires : La rgle de lexclusivit :

Lensemble des terrains situs dans le primtre urbain ne peuvent faire lobjet de
transaction quau profit de la commune lexception des cas de succession prvus par
larticle 6 de lordonnance portant constitution des rserves foncires ; toutes les
oprations dacquisition ou de cession se font par lintermdiaire de la commune et
son seul profit ; la commune dtient le monopole des transactions foncires en milieu
urbain ; concernant les terrains privs et expropris dans le cadre des rserves foncires,
il est prvu une surface btir pour lensemble de propritaires de ces terrains ; chaque
membre a le droit de possder en toute proprit, en vue de satisfaire ses besoins
familiaux une surface btir, dtermine sur la base de 20 m par personne appartenant
une mme famille ; dautre part, chaque Algrien a le droit dacqurir un terrain
lintrieur du primtre urbain pour construire une maison dhabitation .
Lordonnance portant constitution des rserves foncires prvoit un ensemble de
conditions en vue de leur concrtisation .

Linstitution du primtre urbain .

La viabilisation pralable des terrains dassiette .

La progression dans lappropriation foncire.

-1-6- LINSTITUTION DU PERIMETRE URBAIN .

Les rserves foncires doivent tre inclues dans un Primtre Urbain qui en dfinit les
limites et la consistance ; larticle 2 de lordonnance N 77-26 du 20 fvrier 1974 stipule
115- -

que les Rserves Foncires communales sont constitues par les terrains de toute
nature, proprits de lEtat ou des particuliers inclus ncessairement dans un primtre
durbanisation ; le Primtre Urbain des agglomrations est dfini par le P.U.D- puis
plus tard par le P.D.A.U- ; il est tabli par lAssemble Populaire Communale A.P.C- et
approuv par le ministre de lHabitat .
Ltablissement de ce Plan Directeur ncessite une tude longue qui peut staler sur
plusieurs annes ; pour cette raison , il est tabli un Plan dUrbanisme Provisoire - P.U.P.qui permet aux collectivits locales de travailler dans un cadre planifi, en attendant
llaboration dfinitive et officielle du P.U.D puis du P.D.A.U.
Le Wali, reprsentant de lEtat, dresse la liste des agglomrations et des communes,
au sein de sa Wilaya devant faire lobjet dune dlimitation provisoire ; il tablit lordre
des priorits et des urgences concernant les besoins et les programmes mettre en
uvre ; il est assist par le Directeur de lInfrastructure et de lEquipement - D.I.E - puis
plus tard par le Directeur de lUrbanisme, de la Construction et de lHabitat D.U.C.HChaque A.P.C assiste dun comit technique, dfinit lextension de la commune
court, moyen et long terme ; cette extension est le rsultat dune tude o figurent les
plans damnagement et les pices crites complmentaires .
Le comit technique est prsid par le 1er Responsable de la commune ; il comprend :
-

Lensemble de lexcutif communal ,un technicien reprsentant le Ministre de


lHabitat, un technicien reprsentant le ministre de l Agriculture,un technicien
reprsentant le ministre des Finances , un technicien reprsentant le ministre de
lIndustrie et de lEnergie ,un technicien reprsentant le Ministre de lHydraulique .
Ce comit technique sige en permanence jusqu la fin de sa mission ; le prsident de
lA.P.C. est assist par le Secrtaire Gnral de la Commune ; il peut faire appel , sil
lestime ncessaire toute personne comptente.
Le P.U.D doit tre dimensionn et dlimit de manire prcise ,en conformit avec
les vritables besoins de la commune, sur le court, moyen et long terme ; il doit tenir
compte des possibilits humaines , matrielles, financires de la commune ; si la
surface inclue dans le P.U.D. nest pas value de manire exacte, elle risque de
dboucher sur des situations difficiles grer ; si cette surface est infrieure aux besoins
de la commune, celle-ci risque dtre bloque dans ses programmes de dveloppement
cause de la non disponibilit des terrains dassiette des projets.

116- -

Si au contraire cette surface dpasse les besoins et les possibilits de la commune,


lacquisition des terrains risque de priver la collectivit de ressources financires pour
dventuels investissements.
Ltablissement du Primtre dUrbanisme doit prendre en compte lensemble des
paramtres susceptibles de permettre sa russite ; ltude doit tre exhaustive et accorder
son intrt aux ressources humaines, aux ressources physiques et au milieu naturel ;
ainsi les tudes des sols dans leur composition gologique, ltude des terrains
favorables la construction, leur classification suivant leur utilisation ventuelle, les
zones agricoles protger , la protection des ressources naturelles, le recensement des
quipements, des logements , des infrastructures constituent une partie de
proccupations de ltude ; cette tude donnera toutes les informations utiles figurant
sur des plans et des pices crites complmentaires, permettant aux collectivit locales
de mieux matriser lurbanisation de leur commune .
Le Plan dUrbanisme Provisoire -P.U.P.- est approuv par arrt du Wali dans les deux
mois qui suivent son laboration dfinitive ; lensemble des terrains inclus dans le P.U.P.
sont dclars inclus dans les rserves foncires avant que la commune ne procde leur
transaction ; ce monopole est dsormais transfr la commune ; le P.U.P devient une
zone protge, contrle , labri de toute urbanisation anarchique .
Malgr

ces dispositions, lhabitat spontan risquait dapparatre la priphrie

immdiate de ce primtre urbain ; le dcret N 75-13 du 27 aot 1975 prvoit une zone de
non constructibilit autour de ces primtres urbains ; un deuxime primtre, trac
autour du P.U.P dlimite une zone de scurit appele Zone de Dveloppement ,
Zone dExtension , lintrieur de laquelle toute construction est interdite ;en dehors
de ce deuxime primtre urbain de protection, les terrains ne font pas partie des
rserves foncires ; ils sont soumis la rglementation de droit commun .
1-7- LA VIABILISATION PREALABLE DES TERRAINS DASSIETTE .

La pression de la croissance urbaine a dvelopp dans la priphrie des villes des


constructions spontanes, disposes de manire anarchique, ne respectant pas les rgles
durbanisme : voies de circulation non conformes, pas de rseaux dassainissement .
Ces constructions ralises en dur, crent des situations irrversibles sur le plan
urbanistique mais aussi sur le plan humain ; ces zones dhabitations ne sont pas
intgres aux autres quartiers de la ville et constituent des ghettos o vit une population
marginalise ; afin de remdier ces situations, les collectivits locales sont tenues de
viabiliser tous les terrains, conformment aux plans durbanisme avant leur utilisation
117- -

ou leur cession ; malheureusement, cette volont de bien faire se heurte au manque de


moyens dont disposent ces Collectivits Locales ; la viabilisation des terrains ncessite
des moyens financiers importants qui risquent de porter prjudice au budget des
communes.
-1-8- LA PROGRESSIVITE DANS LACQUISITION DES TERRAINS .

La mise en uvre des rserves foncires prvoit lacquisition par la commune de


lensemble des terrains inclus lintrieur du primtre urbain ;or lacquisition de ces
terrains ncessite des moyens financiers importants dont les communes ne disposent
pas ; pour cela, les collectivits locales doivent adopter une stratgie dacquisition
progressive mais aussi slective ; les besoins prioritaires doivent tre slectionns,
classs dans lespace et dans le temps ; il doit tre tenu compte du degr de certitude
du projet afin de dterminer le moment o lamnagement devra tre prvu ; les
parcelles destines aux quipements publics de lEtat et des Collectivits Locales passent
donc en priorit ; la mise en uvre des rserves foncires a transform la situation qui
prvalait avant ce projet :

les transactions ne sont plus le monopole de certaines

personnes mais appartiennent aux collectivits locales ; la rtention des terrains, dans le
cadre de la spculation foncire, ne freinent plus linitiative des collectivits locales ;
les prix ne sont plus dtermins par le jeu de loffre et la demande mais fixs
administrativement par lEtat .
Le phnomne durbanisation , la crise de lhabitat, la spculation foncire ne sont pas
une situation lAlgrie uniquement ; dans lensemble des pays, travers le monde, les
pouvoirs publics interviennent sur le march foncier, de diffrentes manires, afin de
rguler son fonctionnement .
- La fiscalit sur la valeur du sol .

Cest une imposition de la valeur locative ou en capital dun terrain ; cette fiscalit est
applique aux Etats-Unis sous lappellation de Property- Tax ; en France, cest
lImpt Foncier ; en Algrie cet impt est appliqu sous la forme de Contribution
des proprits bties et non bties .
- Limposition sur les plus values du sol .

Cet impt, contrairement au prcdent, ne concerne pas la valeur locative ou en


capital dun terrain ; cet impt est destin freiner la spculation sur les transactions
immobilires ; il apprhende laccroissement des valeurs et des plus values ; en Algrie,
son taux important dpasse les 60% ; il favorise la sous dclaration et lvasion fiscale .
- Lexpropriation .

118- -

Elle est utilise dans le cadre de lUtilit Publique ; lEtat ou les collectivits
prennent possession dun Bien Priv afin de raliser un projet destin la
collectivit ; des dispositions sont prvues par la loi afin de compenser les dommages
subis par les propritaires.
- Le contrle de lutilisation des terrains .

Les plans durbanisme, les plans damnagement urbain, sont destins dterminer
laffection des sols, dans un cadre planifi, organis , dans un souci dquilibre ;ces
plans indiquent : la destination des sols, les zones dhabitat et leur densit , les zones
dactivits , les zones industrielles , les zones protges .
- Les rserves foncires .

Cest lacquisition par les collectivits locales de terrains , lintrieur dun primtre,
sans que leur utilisation ultrieure soit dtermine avec prcision .
- Les terrains rservs .

Contrairement aux rserves foncires o la destination des terrains nest pas prcise
lavance , les terrains rservs sont acquis pour servir dassiette des projets prcis dans
lespace et dans le temps.
- La municipalisation de sols .

Les communes, en fonction de leurs besoins, procdent lexpropriation des terrains


situs dans leur primtre urbain ; cette initiative leur attribue le monopole sur des
transactions ainsi que sur laffectation des sols.
- La nationalisation des sols .

Ce nest plus la commune par le biais des collectivits locales qui se porte acqureur
des terrains , mais lEtat en tant que personne de droit public qui prend en charge
lacquisition de lensemble des terrains ; ces terrains sont , en fonction des besoins,
acquis auprs des propritaires ventuels pour accueillir des projets de construction ou
bien des sites naturels protger ; lEtat bnficie dans ce cas du monopole des
transactions et de lorientation donner dans lutilisation de ces terrains .
En Algrie, le sol tait considr, dans le cadre de la politique socialiste, comme un
bien collectif ; entre lanne 1962 , date de lindpendance du pays, jusquen 1974, date
de la mise en place de la lgislation concernant les rserves foncires, l Etat algrien
avait utilis simultanment ou alternativement plusieurs des modalits cites
prcdemment .
Les rserves foncires constituent le passage une tape suprieure ; cest une
mesure qui complte en quelque sorte la nationalisation des terres, dans le cadre de la

119- -

Rvolution Agraire

; lEtat limine lensemble des obstacles lis sa politique

dindustrialisation et de dveloppement du pays ; les terrains appartenant la population


ne ncessiteront plus de longues procdures en vue de leur acquisition ; lEtat, les
collectivits locales se voient librs de toute contrainte lie au problme du foncier.
-1-9 - LES MODALITES DE FINANCEMENT DES ACQUISITIONS FONCIERES

Le lgislateur a prvu 2 modes de financement principaux :


* - Le financement dans le cadre du plan .
* - Le financement sur avance du Trsor.

*-

Le financement dans le cadre du plan .

Il est destin couvrir uniquement les acquisitions des terrains ncessaires aux
oprations inscrites dans le cadre des diffrents plans communaux tels que le
P.C.D

et le

P.M.U

; sont exclus de ce type de financement : les terrains destins

recevoir des quipement non planifis et autofinancs en propre par la commune,


les terrains destins la cession au profit des personnes physiques et morales particuliers - entreprises publiques ou prives .
Le prix dacquisition des terrains dassiette destins recevoir les P.M.U et les P.C.D
sont inclus dans le cot des projets planifis, financs par l Etat , ce type de
financement, avantageux pour les collectivits locales, favorise les acquisitions
ponctuelles, projet par projet ; il ne permet pas la commune davoir une vision globale
pour le long terme .
En Algrie , de nombreuses communes nont que peu de ressources financires ,
insuffisantes pour leur permettre dacqurir des terrains dassiette pour leur projets ; ces
communes sont considres comme dshrites ; les seules ressources dont elles
disposent sont alloues par ladministration centrale , sous forme de subventions ,
dattributions ; afin de faciliter leur dveloppement , l Etat a dcid de leur attribuer la
cession des terrains gratuitement ; les communes dshrites sont classes de 1 6 en
fonction de leur revenus .

*-

Le financement sur avance du trsor .

Cette procdure date de 1979 ; elle est institue par le dcret N 79 - 108 du 23 juin 1979,
substitue au financement sur emprunt ; parmi les inconvnients du financement sur
emprunt on peut citer la procdure , juge longue au regard des besoins de la rservation
foncire ; la mobilisation des fonds destins lacquisition des terrains demeure lente .

120- -

La nouvelle procdure , par le financement sur avance Trsor est destine financer
exclusivement lacquisition des terrains , quelle que soit leur origine et leur destination
en dehors des cas du P.M.U. cits prcdemment , ainsi que les communes dshrites ;
les cots damnagement des terrains ,quelle que soit leur destination , sont couverts par
des crdits , prvus cet effet dans le cadre national .
Les avances sans intrt , dont le montant a t fix en 1979 pour lensemble des
communes 300 millions de dinars , sont consenties pour une priode maximale de 24
mois sur la base dun dossier ; linstruction de ce dossier est confie un comit de
financement sigeant au niveau de la wilaya ; chaque commune est appele quantifier
ses besoins et tablir ses ordres de priorit dans lutilisation des terrains inclus dans le
primtre urbain ; cest lune des conditions remplir pour lobtention des avances du
Trsor ,

dans le cadre du financement planifi.

Cette programmation reste difficile tablir , de manire prcise , parce que la


commune ne possde pas lensemble des moyens de sa politique ; la commune se limite
tablir un Plan dAction Foncire- P.A.F.- dont lobjectif sera de raliser une occupation
rationnelle du sol ainsi que son utilisation ; tabli pour une dure de 4 5 annes , le
P.A.F.

tiendra compte des objectifs damnagement , dextension de lagglomration

dfinis dans diffrents documents de planification P.D.U. -.P. M.U. P.C.D. - collectivits
locales ; ces conditions permettront aux collectivits locales de prendre possession des
terrains de manire progressive et de les utiliser de manire rationnelle .
La mise en uvre de ce programme dutilisation des terrains est intimement lie aux
perspectives de dveloppement socio-conomique de lagglomration ; llaboration de
ce document devra tenir compte des quipements et des investissements ,de manire
les intgrer ; la concrtisation du projet dpend des collectivits locales mais aussi de
lensemble des oprateurs susceptibles dintervenir lintrieur du primtre urbain .
Le plan daction foncire refltera les besoins de la commune en matire
dquipements ,de terrains dassiette concernant ces quipements , ainsi que les
exigences moyen terme en surface durbanisation .
-1-10- Le systme de financement .

Les sources de financement ont pour origine plusieurs procdures dacquisition et se


prsentent sous diffrentes formes : emprunt -dotation -avances autofinancement ;

leur comprhension et la procdure de leur accessibilit ; leur mobilisation est


subordonne linscription du projet auquel est destin le terrain ;ce mcanisme

121- -

prsente le risque de geler lventuelle utilisation des terrains durant une longue
priode .

*-

Le systme de financement court terme .

Cette procdure implique une rotation rapide des fonds et une utilisation adquate de
cette avance ; les communes sont tentes de privilgier les oprations court terme
compatibles avec ce systme de financement , au dtriment des actions long terme
tales dans le temps ; cette procdure demeure complexe au niveau des transactions
ralises par la commune , aussi bien pour lacquisition des terrains que pour leur
cession ; le transfert de lensemble des terrains domaniaux au profit des communes,
dans le cadre des rserves foncires , et leur cession gratuite aurait donn de la
cohrence aux mcanismes de financement .

*-

Les modalits de cession des terrains aux particuliers

Dans le cadre de son primtre urbain , la commune planifie , amnage sur les
terrains acquis ou bien acqurir , des zones dhabitat , dactivits , des espaces verts ;
ces terrains seront soit utiliss directement par la commune , soit par l Etat , soit cds
aux particuliers pour leur besoins familiaux ; dans le cadre de ses besoins familiaux ,
chaque citoyen a le droit 20 m2 pour une famille dont la taille peut varier entre un
minimum de 8 personnes et un maximum de 20 personnes .
La commune prend , en 1er lieu , une dlibration concernant la destination du terrain
faisant partie des rserves foncires ; elle charge son prsident dlaborer les plans, les
devis, le cahier de charges ; ce cahier de charges , aussitt tabli , est soumis
lapprobation du Wali ; celui-ci fixe les droits et les obligations des ventuels
acqureurs.
Il indique les raisons qui ont motiv la vente et les surfaces des lots concerns par la
vente, leur origine, les servitudes qui leur sont lis ; il indique leur prix ainsi que les
conditions de la vente ;le cahier des charges est un document de rfrence ncessaire
toutes les transactions foncires ; il fixe avec prcision lensemble des oprations
relatives la cession des lots aux particuliers, la description des lots, la formalisation de
la cession, les conditions de la cession, le prix , le cautionnement, les modalits de
paiement, la date dentre en jouissance, les clauses rsolutoires.
Lensemble de ces conditions est port la connaissance de la population dans le
cadre dune publicit collective par voie de presse ou daffichage ; elle fixe la priode

122- -

au cours de laquelle les candidats peuvent souscrire aux engagements et la clture des
dlais de dpt des candidatures.
Aux terme de ce dlai, la liste des candidats est arrte par le prsident de l A.P.C , un
membre de l A.P.C et le receveur ; sur cette base , lA.P.C dlibre en vue darrter
dfinitivement la liste des candidats ; les candidats ne doivent pas possder de proprit
sur lensemble du territoire national ; ils doivent justifier de ressources suffisantes ou de
la capacit de mobilisation dun prt pargne logement .
Dautres critres subsidiaires sont prvus tels que linsalubrit du logement occup
par lventuel acheteur, le nombre de personnes charge, le lieu de rsidence,
ladhsion une cooprative immobilire ; les actes de vente sont alors tablis dans leur
forme administrative ; le rglement du prix du terrain se fait auprs de la caisse du
comptable communal, sur la base dune valuation domaniale .
-1- 11- EVALUATION DU PRIX DU TERRAIN .

La mthode dvaluation du sol demeure complexe ; elle tient compte de la crise du


logement, de la sur urbanisation , de la raret du sol ; elle tient compte des facteurs
locaux tels que le site, la surface, la forme de la parcelle, la densit, lenvironnement
socio-conomique ; le sol est considr comme un phnomne diffrent de la terre ;dans
un cas il est considr comme un support , dans lautre cas il est producteur ; la valeur
que lui attribue le march est en rapport avec sa destination .
A la diffrence du sol agricole, producteur de vgtaux, le sol est, travers les
investissements, le support des infrastructures, des quipements.
A lintrieur des rserves foncires, la valeur de rfrence des terrains, du sol , ne
repose pas sur des critres objectifs ; les prix rsultent dvaluation administratives
effectues par les services des Domaines ; ceux -ci sont consults pour toute acquisition
ou cession foncire, aussi bien au profit des communes que des tiers.
Cette valuation peut reposer sur la valeur vnale de biens analogues situs dans le
secteur o se trouve le terrain valuer ; le service des Domaines se rfre la
comparaison du march, tout en rejetant les transactions spculatives ou ayant fait
lobjet de dissimulations importantes.
Ladministration des Domaines peut intgrer dans son valuation dautres lments
dapprciation lis laccessibilit , la surface , la morphologie du terrain ; les
valuations reposent rarement ou partiellement sur des critres objectifs ; labsence de
rfrence avait pouss les ministres de lintrieur et des Finances laborer une grille
dvaluation des valeurs foncires .
123- -

1-1-

LES NOUVEAUX INSTRUMENTS DURBANISME .

De nouveaux instruments durbanisme sont dcids par les pouvoirs publics ; ils
sont destins combler les insuffisances du P.U.D. ; le - P.D.A.U- remplace le P.U.D pour
les agglomrations de plus de 10 mille habitants ; le Plan dOccupation du Sol P.O.Sremplace la Z.H.U.N, la zone industrielle -Z.I- , la Zone dAmnagement Concerte Z.A.C . ;

dans cette nouvelle rglementation, il est spcifi quaucun usage du sol, aucun

lotissement ou construction ne peut se faire en contradiction avec le nouveau rglement


durbanisme sous peine de sanctions prvues par la loi .
-2-1 LE PLAN DIRECTEUR DAMENAGEMENT ET DURBANISME P.D.A.U .
- LE PLAN DOCCUPATION DU SOL - P.O.S.

Les nouveaux instruments durbanisme font lobjet dune laboration concerte,


jusqu lachvement de ltude, au niveau de ladministration publique , des diffrents
organismes concerns par les rsultats du plan , des services publics, des associations de
citoyens.
Le P.D.A.U est un instrument de planification spatiale, de gestion urbaine de la
commune ou des communes ; il tient compte des plans et des schmas damnagement ;
le P.D.A.U. dfinit la destination gnrale des sols par secteur et par zone ; celui-ci
concerne aussi bien lextension des tablissements que la localisation des services et des
activits ; il concerne la nature et limplantation des grands quipements , les
infrastructures , les zones dintervention et de rnovation ; il doit veiller assurer un
quilibre entre lextension urbaine et lexercice des activits agricoles et conomiques ;
il doit prserver les ressources et le milieu naturel ; les objectifs du P.D.A.U. sont
dfinis par le dcret N 91-177 du 28 mai 1991 ; la loi du 1 dcembre 1990 en fixe les
procdures dlaboration et les documents y affrents .
Ses objectifs sont les suivants : - Le diagnostique de ltat actuel de laire de ltude
et les perspectives de son dveloppement - Les propositions damnagement et de mise
au point dfinitive - Les rglements .
Le territoire dintervention est divis en secteurs : Secteurs urbaniss - Secteurs
urbaniser - Secteurs destins accueillir lurbanisation future - Secteurs non
urbanisables .
Lurbanisme ne peut tre matris sous ses diffrents aspects que sont les tudes, leur
application et leur suivi sur le terrain que sur la base de la disponibilit des terrains ; les
possibilits de choix des terrains ; leurs cots raisonnables font partie des priorits ;
do limportance de la matrise du foncier.

124- -

La matrise du foncier est lune des conditions de succs ou dchec de la question


urbaine et de lurbanisme ; les nouveaux instruments durbanisme sont crs par la loi
cadre N 90-29 ; ils sont complts par des dcrets pour le contrle priori et posteriori
de ces instruments par les constructeurs, lotisseurs et dmolisseurs ; la loi N 95-25abroge lordonnance N 74-26 et prvoit un certain nombre de dispositions relatives aux
sols urbaniss et urbanisables ; le contrle est rgi par le dcret N 91-176 et seffectue
priori par le certificat de morcellement et le permis de construire posteriori pour le
certificat de conformit et le permis de dmolir.
Le monopole exerc jusque-l par les A.P.C. dans les transactions sur les terrains
btir est supprim ; la procdure dexpropriation pour les besoins dUtilit Publique
ou dIntrt Gnral est prvue par la loi N 90-11 avec un droit de premption au
profit de lEtat et des collectivits locales ; le P.U.D. qui rglementait jusque l
lensemble du territoire de la commune ne concerne plus partir des annes 1980 que le
chef lieu de la commune .
En labsence des instruments damnagement et durbanisme , la construction est
gre conformment au dcret N 91-175 par les rgles gnrales.
A partir de 1986 , la prise en charge des difficults lchelle locale est dcentralise ;
de nouvelles priorits et de nouveaux objectifs apparaissent et voluent dune commune
une autre ; ces rformes sont destines produire

un impact sur le rle des

collectivits locales ; la lgislation sur les rserves foncires est abroge ; la consistance
des terres urbanises et urbanisables est dfinie par les nouveaux instruments
damnagement et durbanisme ; les instruments durbanisme doivent tre transparents
et accessibles tous les citoyens ; lespace est clairement rglement pour lintervention
de nouveaux acteurs ; il concerne les promoteurs immobiliers, les agences foncires, les
investisseurs, les associations de citoyens ; la concertation entre les diffrents
acteurs que sont les lus, les promoteurs, les entrepreneurs, les reprsentants des
usagers, ladministration , devient indispensable dans llaboration des instruments
durbanisme ; leur application sur le terrain et le suivi des oprations font partie de leur
intervention ; les communes, les villes sont appeles attirer les investisseurs , les
crateurs demplois et de ressources, les promoteurs , les producteurs de logements .
Quels sont les acteurs concerns par cette rglementation et de quelle manire
interviennent ils ?
- a - Les Collectivits Locales les

A.P.C . -

125- -

Elles dfinissent leurs objectifs en matire durbanisme , en fonction de leurs


besoins mais aussi en fonction de leurs moyens financiers, humains et matriels ; elles
tablissent leurs priorits, dterminent leur degr durgence et crent les conditions de
russite de leurs projets ; parmi ces conditions, figurent les mesures pratiques, les
avantages auxquels auraient droit les ventuels investisseurs ; il sagit de la
disponibilit immdiate du terrain dassiette, la disponibilit dun certain nombre de
commodits telles que la viabilisation, leau, llectricit , les mesures fiscales
avantageuses , le guichet unique pour les procdures administratives, la disponibilit des
autorits locales .
- b - Ladministration .
Elle veille par lintermdiaire de ses diffrents organes spcialiss, au bon
droulement des procdures prvues par la loi et au respect de la rglementation en
vigueur.
- C Les services chargs de la gestion urbaine .

Ils veillent la conformit des projets sur le terrain et financirement par le contrle
des ressources .
- d Les propritaires fonciers .
Ce sont des citoyens, propritaires de terrains situs lintrieur de primtre urbain
ou bien dans sa zone dextension ; ces terrains bnficient habituellement de certaines
commodits qui leur accordent des avantages financiers par rapport dautres terrains ;
la prsence des axes routiers, de certains rseaux comme leau, llectricit , le gaz de
ville , ou bien la prsence de certains quipements importants accordent une plus
value ces terrains dans le cadre de la spculation foncire ; ces propritaires
fonciers chercheront tirer le maximum de profits de leurs terrains en y ralisant les
ouvrages les plus rentables .
- e Les promoteurs immobiliers .
Les promoteurs immobiliers chercheront obtenir le maximum de bnfices des
ouvrages quil vont raliser, dabord par lacquisition du terrain au prix le plus bas .
- f - Les investisseurs .
Leur objectif est de trouver le maximum de facilits tous les niveaux ; cela
concerne linstallation au plus vite leur quipement

et la rentabilisation de

leur

investissement ; ces facilits sont dordre administratif comme ltablissement de lacte


notari du terrain dassiette ; ces facilits sont aussi techniques ; ells concernent la

126- -

disponibilit du rseau routier, de leau, de llectricit ; ces conditions sont


indispensables pour le dmarrage de toute activit de production .
- g - Les citoyens usagers de la ville .
Ils seront les premiers bnficiaires du dynamisme des autorits locales ou bien
subir les consquences de leur manque dinitiative ; le travail, le logement, la ralisation
des nouveaux quipements, la qualit de leur cadre de vie dpendent des choix et des
priorits des autorits locales ; ils dpendent aussi de leur participation la gestion de
leur commune .
- 2-2 - LES CONTRAINTES A LELABORATION DES P.D.A.U. ET DES P.O.S. .
- 2-2-1 - Initiation la procdure dlaboration du projet et prparation .

Des actions de sensibilisation et dassistance sont prvues avec les parties


concernes par les projets ; ces actions permettent de sassurer de la conformit de la
procdure rglementaire dinitiation de ces projets ; cest une garantie ncessaire dans
une ventuelle action en justice initie par lune des parties ; cette participation est
destine tablir un consensus minimum sur les orientations mener dans le cadre des
projets .
La plupart des projets nobtiennent pas les rsultats escompts ; la reprsentativit
des parties concernes directement ou indirectement par le projet demeure insuffisante ;
cest labsence de certains services administratifs dont la prsence est obligatoire , des
associations dusagers, y compris les propritaires fonciers dont la prsence est
souhaite ; cest aussi labsence de choix clairs quant- la politique urbaine et foncire
mene par les communes ; lacquisition des terrains destins servir dassiette aux
diffrents projets dutilit publique ou dintrt gnral ne sont pas conformes une
politique urbaine clairement dfinie .
Les propositions en matire dquipements ne correspondent pas toujours aux besoins
des communes ; elles ne correspondent pas leurs moyens financiers et leurs capacits
de ralisation .
- 1 - DELAIS DES ETUDES .

Les dlais des tudes , 8 mois en moyenne , ne correspondent pas limportance des
projets et ne tiennent compte de leur complexit .
- 2 LE FINANCEMENT DES ETUDES .

Llaboration des tudes est soumise aux rgles de la concurrence ; le moins offrant
des bureaux dtudes peut obtenir ltude du projet ; les enveloppes financires

127- -

pralablement tablies par les services concerns ne tiennent pas compte de toutes les
contraintes telle que la complexit du projet, la morphologie du terrain .
- 3 - LINFORMATION CARTOGRAPHIQUE .

Les cartes disponibles concernant les tudes des P.D.A.U. au niveau des communes
figurent lchelle 1/50.000 et 1/25.000 ; au niveau des agglomrations il existe une
couverture en ortho-photo- plan ralise par lInstitut National de la Cartographie ;
cette couverture date de 1988 ; compte-tenu de lurbanisation acclre des
agglomrations, cette couverture ncessite une actualisation et une mise jour sur le
terrain .
- 4 - MISE EN UVRE DES P.D.A.U. ET

DES P.O.S. .

La mise en uvre des P.D.A.U. et des P.O.S. suppose au pralable la disponibilit dun
certain nombre de moyens en vue de leur laboration ; ils demeurent confronts des
contraintes dordre foncier et juridique ; sur le plan foncier, les textes rgissant le
transfert des terrains agricoles potentialits leves ou bonnes en terrains urbanisables
ne sont pas encore labors ; en dehors des terrains figurant sur le plan cadastral, les
terrains inclus dans des divers secteurs durbanisation ne disposent pas de titre de
proprit ou dactes authentiques ; cette situation rend les procdures juridiques
classiques dlicates.
- 5 - LE RESPECT DES ORIENTATIONS DES PLANS ET DES SCHEMAS DAMENAGEMENT.

La politique nationale damnagement du territoire ne fait pas partie des premires


proccupations des responsables locaux dans llaboration des P.D.A.U et des P.O.S ; les
principales orientations lchelle nationale S.N.A.T- , lchelle rgionale S.R.A.T
et lchelle de la Wilaya P.A.W ne sont pas souvent voques.
-2-2-2- Comparaison entre les anciens instruments durbanisme et les nouveaux .

* -

La planification et les dcisions taient centralises au niveau de lEtat ;

actuellement, la planification est dcentralise au niveau des communes.


* - Les communes avaient le monopole sur les rserves foncires ; actuellement , les
communes ne possdent plus ce monopole sur les rserves foncires.
* - La quantification des besoins se faisait sans vrification de leur faisabilit ;
actuellement, lapproche est plus raliste dans lvaluation des besoins et leur
satisfaction par ordre de priorit .
*- Les collectivits locales devaient consommer les ressources venant du Trsor Public
sans se proccuper de leurs origines ; actuellement ces collectivits se doivent de crer

128- -

leurs propres ressources en encourageant les investisseurs sinstaller dans leur


commune .
*- Le foncier et lurbanisme taient lis ; actuellement , le foncier et lurbanisme sont
dissocis .
* - Lchelle dintervention se faisait sur les plans au 1/25.000- 1/5000- 1/2000- pour les
agglomrations principales ;actuellement, lchelle des plans est destine intervenir
de manire encore plus prcise lintrieur des agglomrations : 1/5.000- 1/1000 - 1/500.
- 2-3 - METHOLOGIE DES P.D.A.U ET DES P.O.S ET CONTENU DES DOCUMENTS .
- 2-3-1- LE P.D.A.U. .

La dlibration seffectue au niveau de lA.P.C. ; elle correspond la prise de dcision


officielle de fixer les zones dintervention avec leurs dlimitations ; larrt comporte la
liste des participants concerns par les diffrents projets .
-

a-

PHASE-1 :

Diagnostique au niveau de la commune ; bilan de ltat actuel ; cest linventaire


des principaux problmes de la commune , de ses besoins ; les perspectives de
dveloppement de la commune par secteur court , moyen et long terme ; les priorits
et choix dactions retenir, dans le temps et dans lespace en vue de leur traitement ;
lanalyse du contexte physique de la commune en rapport avec la zone dintervention .
Celui-ci ncessite la reconnaissance du site dintervention , la collecte des donnes
et le traitement de ces donnes ; le relief de la commune en gnral et du site
dintervention en particulier ; le contexte gologique : cest la connaissance des
ressources souterraines, des minerais ; lhydrographie : cest la connaissance des cours
deau, des sources deau, des bassins versants pour la ralisation ventuelle de
barrages ; ceux-ci sont destins satisfaire les besoins en eau de la commune : eau
potable, eau pour les besoins agricoles et industriels ; la gotechnique : cest la
connaissance des sites les mieux adapts certains projets ; les terrains en pente seraient
destins limplantation des logements individuels, les terrains faible rsistance du sol
seraient occups par des espaces verts ; les zones non constructibles , les zones
prserver seront ainsi dtermins sur la base de paramtres prcis ; la valeur agricole des
terres ; certaines parcelles sont susceptibles de faire partie des zones dextension du
P.D.A.U. ;

la nature juridique du sol : communal , domanial, arch , priv, inscrit ou non

inscrit au niveau de cadastre ; loccupation du sol : elle concerne les diffrentes phases
dvolution de la ville partir de ses origines , de sa cration ; les quartiers

129- -

restructurer , amnager, la sauvegarde des sites historiques et naturels, les terrains


destins lextension de la ville, aux quipements, lhabitat seront dtermins .
Ce bilan est accompagn de documents graphiques qui matrialisent la situation de la
commune : la carte physique : cest le document o sont reprsents les oueds, les
montagnes, les plaines , le relief dune manire gnrale ; la carte doccupation du sol :
elle indique les secteurs urbaniss, les zones agricoles, la fort ; la carte de la valeur
agricole des terres : elle reprsente leur potentialit leve, moyenne ou faible ; la carte
des servitudes avec les axes routiers importants, secondaires, les pistes carrossables ; le
bilan socio- conomique concernant lagglomration et les zones parses ; lanalyse
des donnes socio-conomiques o sont indiqus la population, lemploi, la
scolarisation ; lanalyse des activits conomiques : agriculture, industrie , secteur du
B.T.P.

activits tertiaires ; lanalyse sectorielle : quipements existants, dficits, besoins

en logements, rseaux de V.R.D.


Les documents graphiques comportent la carte de ltat des lieux o sont indiqus
loccupation du sol ,les quipements , lhabitat ; la carte des rseaux divers o sont
reprsents leau , lassainissement, llectricit , le gaz ; la carte des servitudes avec les
axes routiers et les pistes .
-b -

PHASE 2 : RAPPORT DORIENTATION .

Il correspond linterprtation de la demande avec des propositions damnagement ;


cest un premier dcoupage du territoire en secteurs : Z.U - Z.A.U - Z.U.F - Z.N.U - Zones
Urbanises

, Urbaniser , dUrbanisation Future , Non Urbanisables ; lintrieur de ces

zones interviennent les P.O.S. en vue de la densification, la restructuration,


lamnagement et la localisation des quipements, des rseaux ; des servitudes, la
densit des constructions .
Ce rapport dorientation est accompagn de documents graphiques comportant la
carte de structuration de lespace communal ; la carte damnagement communal avec
les secteurs urbaniss , les parties du territoire prserver - terres agricoles
potentialits leves, forts, patrimoine historique ; la carte des rseaux routiers
communaux avec les actions mener en vue de les amnager, de les densifier ; la carte
des servitudes communales maintenir , modifier, ou crer ; elle indique les
stations dpuration, les dcharges publiques, le passage des collecteurs
dassainissement , les gazoducs , le passage des lignes lectriques L.M.T- L.H.T- les
parties du territoire reboiser.
Au niveau de lagglomration et des zones parses : le plan damnagement
130- -

comportant les secteurs urbaniss, les secteurs urbaniser , lurbanisation future, les
secteurs protger, les zones prvues pour le P.O.S.- densifier, restructurer ,
amnager et les densits des constructions : C.O.S. ; la carte des rseaux divers : eau ,
lectricit, gaz , assainissement ; la carte des voiries et des quipements.
LE REGLEMENT :

Il concernera la commune dune part et lagglomration dautre part.

2-3-2 LE P.O.S . .

LA.P.C concerne par le P.O.S. fixe, par le moyen dune dlibration, les limites de
lintervention ; elle indique les termes de rfrence du P.O.S. ainsi que les personnes
consulter durant llaboration du P.O.S. ; le P.O.S fixe de faon dtaille lensemble des
droits concernant lutilisation des sols et le type de construction ; il puise ses termes de
rfrence du P.D.A.U. ; ceux-ci concernent les limites , la nature de lintervention du
P.O.S

: amnagement, restructuration, densification ; les P.O.S. sont situs sur des

secteurs urbaniss et urbaniser.


Le P.O.S. dfinit un projet urbain ; il est destin rsoudre les problmes poss ; il
doit permettre la satisfaction des besoins de la commune par une croissance organise
et une transformation du tissu urbain sans clatement ni dmolitions.
-a -

PHASE 1 -

Ltat des lieux , le bilan de la situation actuelle , le diagnostique figurent sur une
note de prsentation ;y seront indiqus lensemble des informations sur la dmographie ,
lvolution de la population et son actualisation ; ils seront suivis par des indications
sur le climat, lhydrogologie , la topographie , loccupation du sol, lagriculture, la
gologie , la gotechnique ; la nature juridique des sols , ltat du cadre bti, les
constructions valeur historique , la structuration de lespace feront partie de ce bilan ;
les quipements , avec des indications sur leur tat , leur capacit ,les besoins des
habitants ; les voiries et rseaux divers avec des informations sur leur tat, leur
capacit, les besoins de la population ; ce bilan est accompagn de documents
graphiques : le plan de situation , le plan topographique , la carte gotechnique , le plan
des servitudes et contraintes, le plan des diffrents rseaux - eau potable eaux uses
lectricit .
- b-

PHASE -

2 -

Elle correspond la prsentation des variantes damnagement de la zone concerne


par le P.O.S. ; cest la proposition du rglement et de la mise en forme dfinitive du
projet P.O.S. , aprs discussion avec les parties concernes ; ce rglement indique les
rgles auxquelles il faut se conformer dans chaque zone concerne par le P.O.S.,
131- -

chacune avec ses particularits ; ces rgles sont prsentes sous la forme de plusieurs
articles accompagns de documents graphiques :

- Le plan damnagement gnral comporte limplantation des quipements et des voies


de circulation ainsi que les zones homognes.

Le plan de composition urbaine dcid en accord avec les parties concernes .

Les schmas reprsentant le rseau de leau potable et de leau use-

* -- Les supports

de travail :Les enqutes auprs des services publics et administratifs, les enqutes sur le
terrain, les photographies ariennes ; les photographies du terrain, les orthoplans , les
levs topographiques, le S.N.A.T, le S.R.A.T, le P.A.W, le recensement gnral R.G.P.H

2-4 - LE REGLEMENT DU P.D.A.U. ET DU P.O.S. .

Il comporte plusieurs articles qui

concernent essentiellement : Les accs et les voiries , les dessertes et les rseaux ,
limplantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ,
limplantation des constructions par rapport aux limites sparatrices , limplantation des
constructions par rapport aux autres sur une mme proprit , la hauteur des
constructions, laspect extrieur , le stationnement , les espaces libres et les plantations
, les implantations des constructions interdites, les implantations des constructions
autorises , le coefficient doccupation du sol .

Ils veillent ce que la ralisation des

ouvrages programms soit possible techniquement, par le contrle des tudes et leur
suivi .

132- -

- CHAPITRE 3 LA NORMALISATION DES PROGRAMMES


DE

LOGEMENTS

SOCIAUX

Introduction.

Durant le 2 Plan Quadriennal -1974 -1977- , les pouvoirs publics avaient dfini une
nouvelle orientation relative la conception et la ralisation des programmes de
logements sociaux ; la ralisation des deux premiers plans de dveloppement -de 1967
1973-

avait t marque par le manque de matrise au niveau de la conception, de la

surface et du cot de ralisation des logements ; les prix de revient taient exprims de
la manire suivante : doublement pour le logement , triplement pour lindustrie .
Pendant le troisime plan de dveloppement-1974 1977-, les investissements sont
trois fois plus importants que la somme des deux plans prcdents ; les capacits
internes de ralisation sont vite dpasses ; lappel aux moyens de ralisation trangers,
de plus en plus important est devenu ncessaire ;cette initiative eut pour consquence
laccroissement des besoins de financement en devises .
Afin de mieux matriser les programmes de logements sociaux dans leur conception
architecturale , leurs aspects techniques et leur prix de revient , les pouvoirs publics
dcidrent de les normaliser ; le logement social urbain est redfini sur la base de la
Nouvelle Politique Nationale de lHabitat et de la Construction ; de nouvelles
dispositions , prescriptions et normes sont formules lintention de lensemble des
techniciens et des organismes constructeurs qui se devaient de les respecter .
-1- DISPOSITIONS GENERALES :

Par ces nouvelles dispositions, les pouvoirs publics dcident que les programmes
annuels de ralisation de logements urbains pour la priode quadriennale -1974-1977- ,
arrts pour chaque wilaya devront tenir compte des rpartitions par catgorie et par
grandeur de logement et sinscrire dans lenveloppe financire moyenne qui en rsulte
Trois catgories de logement ont t arrts :

*-

TYPE A

*-

TYPE B

*-

TYPE C

: les logements conomiques raliser en constructions individuelles

: les logements amliors raliser en immeubles collectifs .


les logements conomiques raliser en immeubles collectifs .

horizontales ; les pourcentages retenir dans la rpartition par catgorie sont :


133- -

Type A : 20%-

Type B :

55%

Type C :

25%

La rpartition par grandeur fait apparatre un rapport entre le nombre de pices


construire et le nombre de logements correspondants ; ce rapport dfinit le logement
moyen dont la grandeur a t fixe 3 pices pour le 2 plan quadriennal ; un
programme de 100 logements correspondra la construction de 300 pices ; les
pourcentages retenus pour ces logements, par grandeur se rpartissent de la manire
suivante : logements de 2 pices : 20 % - logements de 3 pices : 65 % - logements de
4

pices : 10 % - logements de 5 pices : 5% .


Lenveloppe financire moyenne du logement , son cot unitaire moyen , sont fixs

60

mille Dinars et ne sont susceptibles daucune rvaluation .

Cette enveloppe financire moyenne comprend toutes les dpenses affrentes


chacune de ces oprations ; elle concerne les tudes techniques, les tudes de sols , les
honoraires darchitecte , le suivi des travaux ; elle concerne aussi bien les travaux de
construction, incluant tous les corps dtat , les voiries et les rseaux divers, que les
quipements organiques tels que leau , llectricit , le gaz .
Les donnes spcifiques chaque wilaya peuvent justifier la modification de ces
pourcentages dans la rpartition des logements ; la grandeur du logement moyen ne
pourra en aucun cas tre infrieure 3 pices ; partir de lanne 1979 , sur la base de
lexprience des plans de dveloppement prcdents , il est dfini pour le logement
social urbain une seule catgorie de prestations ; la rpartition des logements par
grandeur est dcide de la manire suivante :
Logement de 3 pices : 85% - logement de 4 pices : 10% - logement de 5 pices :
5% ; toute

modification de cette rpartition est soumise laccord pralable du ministre

de lHabitat et de lUrbanisme .
- 2 - CONCEPTION DES PROGRAMMES DE LOGEMENTS SOCIAUX .

La localisation de tout programme dhabitat dune manire gnrale et de logements


sociaux de manire particulire doit se conformer aux prescriptions du Plan Directeur
dUrbanisme - P.U.D.- ; elle doit aussi se conformer la rglementation qui sy rapporte ,
en collaboration avec les services de lurbanisme et les collectivits locales ; les Plans
Directeurs

dUrbanisme sont complts par des tudes de dtails des Quartiers qui

permettent de dterminer et de dimensionner les Units de Voisinage ; des normes


urbaines sont prvues pour servir de base toute tude de dtails de ces quartiers ; elles
ont pour but de dterminer les critres respecter pour la conception des programmes

134- -

de construction des logements sociaux ; ceux-ci doivent tenir compte des exigences
conomiques .
Durant llaboration du 2 Plan Quadriennal , les plans de dtails des quartiers taient
toujours en cours dtude au niveau de la cellule - Recherche-Habitat - ; celle-ci
dpendait du ministre des Travaux Publics et de la Construction ; pour chaque
opration de construction de logements , il tait demand aux collectivits locales de
procder lanalyse dtaille de lenvironnement immdiat ; cette analyse du site
permettait dvaluer la nature et limportance des quipements existants ; elle avait
pour but de prvoir la rservation de surfaces de terrain ; ces surfaces sont destines
accueillir les quipements collectifs de base complmentaires.
-2-1 - ORGANISATION DE LAGGLOMERATION URBAINE .

Lagglomration urbaine se compose de trois zones principales qui sont : la zone


dhabitation , la zone dactivits , la zone de loisir ; la zone dhabitation se subdivise ,
par ordre dcroissant en Quartiers , Units de Voisinage , Regroupements Rsidentiels
ou Groupements dHabitations et Units dHabitation .
-a-

LE QUARTIER

de 2 400 5 000 logements 15 mille 30 mille habitants

Le quartier se compose de plusieurs Units de Voisinage ; il regroupe une


population comprise entre 15 mille et 30 mille habitants ; il comporte des quipements
collectifs complmentaires ceux de lunit de voisinage tels que les bureaux ,
compatibles avec lhabitat ; il peut comprendre certaines activits artisanales , des
activits industrielles de transformation non polluantes ; il peut , soit sintgrer un site
urbain existant , soit faire partie dune ralisation partielle dun plan durbanisme en
cours dlaboration ; les quipements collectifs devraient faire partie dune autre
programmation ; lintrieur du quartier , les dplacements vers les quipements et les
lieux de travail pourront seffectuer pied pour des trajets nexcdant pas 1200 mtres ;
des arrts de transport en commun , accessibles en une dizaine de minutes environ
pourront relier le quartier au reste de lagglomration .
-b - LUnit de Voisinage : de 400

800 logements 2400 4800 habitants .

LUnit de Voisinage regroupe une population comprise entre 2400 et 4800 habitants ;
elle constitue lunit fondamentale de lagglomration urbaine ; cest galement le
fondement de la vie sociale et culturelle de la cit ; cest une entit homogne pourvue
de lquipement ncessaire sa bonne gestion .
LUnit de Voisinage se compose de plusieurs Groupements dHabitation ; elle est
accompagne par des quipements prscolaires , des quipements caractre socio
135- -

culturel et sportif ainsi que des quipements commerciaux ; ces quipements assurent
les besoins essentiels de la vie quotidienne des habitants ; ils sont situs sur un rayon de
350

mtres ; lintrieur de lUnit de Voisinage , les dplacements se feront uniquement

pied ; il est prvu des circulations mcanises pour les interventions ponctuelles ou
rptes tels que les secours , le nettoyage des voiries , lapprovisionnement des
quipements .
- c- Le Regroupement Rsidentiel ou Groupement dHabitation : de 50 400 logements .
Le Regroupement Rsidentiel ou Groupement dHabitation est compos de 50 400
logements ; il reprsente un ensemble de plusieurs Units dHabitations ; il comprend le
rseau interne de circulation , les parkings , les espaces semi publics amnags tels que
les espaces verts , les terrains de jeux ; le Regroupement Rsidentiel comprend aussi
des commerces de premire ncessit .
- d - LUnit dHabitation : une seule construction .
LUnit dHabitation reprsente une seule construction , un btiment unique ; cest
soit une maison individuelle , soit un immeuble collectif compos de plusieurs
logements ; lunit dhabitation comprend aussi les voies de desserte ainsi que les
parkings qui sy rapportent .
Au cours du 2 plan quadriennal , les programmes de logements ou nombre de
logements construire ont t classs en fonction de leur importance dans les catgories
que nous venons de citer ; ces oprations raliser font partie soit dune intgration un
site urbain existant , soit dune ralisation partielle dun plan durbanisme en cours
dlaboration ;

les quipements collectifs devaient

faire partie

dune autre

programmation .
2-2- DEFINITION DES CONSTRUCTIONS :

* -

Les logements individuels : sont considrs comme Logements Individuels ,

les logements un ou deux niveaux superposs et autres , situs dans un espace


privatif ; cet espace est constitu par une parcelle de terrain comprenant des
prolongements naturels tels que les cours et jardins.

* - Les logements collectifs : sont considrs comme logements en immeubles collectifs


ou Logements Collectifs , les logements groups sur plusieurs niveaux , sur un terrain
commun desservi par des circulations communes et possdant des locaux communs .

136- -

* - Les
2

immeubles bas : sont considrs comme Immeubles Bas , les immeubles de

5 niveaux , sans ascenseur ; le niveau de rfrence est choisi par rapport au niveau +

0.000

pris sur le trottoir dans laxe de lentre de limmeuble .

* -

Les immeubles moyens : sont considrs comme Immeubles Moyens , les

immeubles de 6 10 niveaux , avec un ascenseur au minimum ; la cte du dernier niveau


habitable nexcde pas 30 mtres ; le niveau de rfrence est choisi toujours par rapport
au trottoir dont la cte du sol au dernier niveau habitable nexcde pas 14 mtres.

- Les immeubles hauts

: sont considrs comme Immeubles Hauts les immeubles

de plus de 10 niveaux , avec 2 ascenseurs au minimum et un escalier de secours.


- 2-3 UTILISATION DE LESPACE :

Pour tout programme de construction de logements, lutilisation rationnelle de


lespace doit tre prise en compte afin dy faire correspondre le nombre dhabitants pour
chaque opration ; cette surface comprend : lemprise des constructions , les voiries et
les parkings , les espaces verts et les terrains de jeux ; elle comprend

aussi les

rservations des terrains destins recevoir les quipements collectifs ; le calcul de cette
surface dpendra de la catgorie de logements construire -A-B ou C et du nombre
moyen de niveaux de lopration ; cette valuation nous permettra de dterminer la
surface de terrain ncessaire par habitant .
-2-4 ESTIMATION DU NOMBRE DHABITANTS :

lestimation du nombre dhabitants pour une

opration donne seffectue suivant la correspondance entre la grandeur du logement et


la taille du mnage .
- T-39- Rapport entre la grandeur du logement et la taille du mnage :

Source

Grandeur du logement

Taille des mnages

2 pices

3 personnes

3 pices

5 personnes

4 pices

8 personnes

5 pices

11 personnes

: M.U.C.H. anne 1974.

-2-5 - CALCUL DU NOMBRE MOYEN DE NIVEAUX :

le nombre moyen de niveaux sobtient en

divisant le nombre total de niveaux habitables de lopration par le nombre


dimmeubles .

137- -

-2-6 - EMPRISE DES CONSTRUCTIONS :

la surface demprise des constructions comprend la

surface construite des logements , la surface construite des locaux communs, la surface
des prolongements extrieurs tels que les schoirs , les loggias , les balcons.
-T-40 Emprise au sol des logements par habitant , par nombre moyen de
et par catgorie de logement la veille du 2 plan quadriennalm2

niveaux

Nombre moyen de niveauxCatgorie de ...

Logement

11 12 13 14 15

Type A
Type B
Type C

Nombre
moyen de

8.25

5.50

4.13

3.30

10

11

12

13

2.10

1.87

1.68

1.68

1.54

1.32

14

15

niveaux

Emprise
au sol

2.80 2.40

1.32 1.23

Source :MUCH
-2-7- EMPRISE DES VOIRIES :

la surface demprise des voiries englobe les circulations

intrieures dune opration

de constructions des logements : la circulation pour

vhicules - la circulation pour pitons- laccs aux terrains rservs aux quipements
collectifs

certaines circulations pitonnires peuvent tre utilises pour les

interventions ponctuelles tels que les vhicules de secours.


-T- 41- Surface demprise des voiries en m2 par habitant , par catgorie de logement
, et par nombre moyen de logement :
Catgories

Type A

9.60

7.10

5.80 520

Type B

9.60

Type C

9.60

10

11

12

13

14

470

440

420

390

385

385

380

375

370

De
logement

Logements
superposs
Logements
En bande

138- -

Logements
Jumels
Logements
Isols
Source : MUCH
- 2-8 - EMPRISE DES PARKINGS : lemprise

des aires de stationnement devra tre calcule

sur la base de 1.75 m2 par habitant ou 10.5 m2 par logement ; elle correspond 3
places pour 4 logements ; dans le cas des logements individuels- type C- permettant
le parcage des vhicules lintrieur de la partie privative du logements, cette
surface pourra tre rduite 0.80 m2 par habitant ; concernant les aires de
stationnement prvues pour les quipements collectifs, elles seront dtermines sur
la base des besoins propres de chaque quipement .
- 2-9 -

EMPRISE DES ESPACES VERTS :

lemprise des espaces verts amnags devra tre

calcule sur la base dune surface minimale de 1,5 m2 par personne ; lespacement
entre les immeubles, prvu pour permettre un ensoleillement convenable,
dterminera des espaces libres amnager.
-T.42- Surface minimale des espaces verts en msuivant la situation gographique des programmes de logements.
Zone du littoral et des hauts

Zone prsaharienne Latit

plateaux latit 36

30-

Sud

1.75

1.50

Sud- Ouest ; Sud- Est

1.15

1.00

Est

2.00

1.75

Orientation

Source : MUCH

Ces coefficients ne sont valables que pour les terrains dont la pente nexcde pas 5% ;
concernant les terrains dont la pente suprieure 5%, ces coefficients devront tre
corrigs en fonction de lorientation des terrains et de limportance des pentes .
2-10- EMPRISE DES ESPACES DE JEUX .

Lemprise des espaces de jeux est calcule sur le base de 2.00 m2 par habitant.
2-11 - EMPRISE DES EQUIPEMENTS COLLECTIFS .

La programmation des quipements collectifs se fera suivant les normes tablie par la
grille dquipements du Ministre de lHabitat et de lUrbanisme.
2-12- CONCEPTION DES LOGEMENTS :

chaque logement se composera obligatoirement des

parties suivantes :
Une salle de sjour 2-3 ou 4 chambres une cuisine une salle de bain un W.C- des
circulations une loggia- un schoir une cour- pour le logement de type C.
139- -

2-12-1- DEFINITION DES DIFFERENTES PARTIES DU LOGEMENT :

-a- La salle de sjour :

celle- ci doit tre en rapport avec les grandeur du logement, cet

espace est destin aux activits de rception ; il devra tre en relation direct avec laccs
du logement de manire prserver lintimit des autres espaces rservs la vie
familiale ; il est recommand, pour les salles de sjour qui appartiennent la catgorie A-

et la catgorie -B-, de les concevoir sous la forme de deux espaces afin de garantir

une habitabilit optimale de ces logements ; il sera possible de prvoir lhbergement


dans lun des espaces.
-T.43- Surface des salles de sjour en m 2Grandeur des

Catgories des logements

logements

2 Pices

17.50

16.00

14.00

3 Pices

17.50

16.00

14.00

4 Pices

18.50

16.00

14.00

5 Pices

21.00

19.50

16.00

Source : MUCH

-b-Les chambres :

elles devront permettre un amnagement au sol utile aux activits de 3

personnes ; cest le taux doccupation maximum des chambres ; cette surface est
identique pour les trois catgories de logements A-B-C ; la surface sera au minimum de
10

m2.

-c- Les cuisines :

elles seront conues de manire permettre la cuisson et la prise

ventuelle des repas, il y sera prvu les emplacements pour la cuisinire et le


rfrigrateur .
- T.44- Surface minimale des cuisines- en m 2Grandeur des

Catgories des logements

logements

2 Pices

6.00

6.00

6.0

3 Pices

7.00

6.00

6.00

4 Pices

7.00

6.00

6.00

5 Pices

8.50

7.50

7.50

Source : MUCH

- d- Les Salles de Bain :

elles seront situes de prfrence proximit des chambres ; la

surface minimale est fixe 3.50 m2 pour les 3 catgories de logements ; une ventilation
naturelle de cet espace est souhaitable .

140- -

ils seront rpartis obligatoirement dans la cuisine, dans les

-e- Les Rangements :

chambres essentiellement ou dans les circulations sous forme de placards ; la surface


minimale des rangements prvoir pour les trois catgories de logements A-B-C- varie
entre 0.50 m2 et 2.00 ; pour un logement de 2 pices 0,50 m ; pour un logement de 3
pices 1,00 m ; pour un logement de 4 pices 1,5 m ; pour un logement de 5 pices
2,00

m2

-f- Les Dgagements

ils permettent la distribution intrieure sans croisement des

fonctions et des activits du logement ; leur surface ne doit pas excder 15% de la
surface totale des logements ; leur largeur ne doit pas tre infrieure 1.00 m.
-g- La Loggia :

cest un espace extrieur qui prolonge la salle de sjour ; sa largeur

minimale est de 1.40 m2.


actuel du loyer ne couvrira les frais dinvestissement que sur une priode de 400 ans .
-h- Le Schoir :

Cest un espace extrieur qui prolonge lespace de cuisine ; il est destin aux activits
annexes de celle-ci ; il sera quip dun bac laver le linge ; lactivit de schoir ne doit
pas tre affirme en faade tout en permettant un ensoleillement suffisant ; sa largeur
minimale ne doit pas tre infrieure 1.40 m.
T.45- Tableau rcapitulatif des surfaces habitables- en m2- minimale des espaces
fonctionnels prvus dans le cadre de 2 plan quadriennal 1974-1977
Catgories de logement
Espaces

Type A

Type B

Type C

Fonctionnels

2p

3p

4p

5p

2p

3p

4p

5p

2p

3p

4p

5p

Sjour

17.5

17.5

18.5

21.0

16.0

16.0

17.0

19.5

14.0

14.0

14.0

16.0

Chambres

10.0

10.0

10.0

10.0

10.0

10.0

10.0

10.0

10.0

10.0

10.0

10.0

Cuisine

6.00

7.00

7.00

8.50

6.00

6.00

6.00

7.50

6.00

6.00

6.00

7.50

3.50

3.50

3.50

3.50

3.50

3.50

3.50

3.50

3.50

3.50

3.50

3.50

W.C

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

Rangement

050

1.00

1.50

2.00

0.50

1.00

1.50

2.00

0.50

1.00

1.50

2.00

Salle de
Bain

Source : MUCH

141- -

T.46- Surfaces habitables des logements - en mprvus dans le cadre de 2 plan quadriennal 1974-1977
Grandeur des logements
Catgories

2 Pices

de

3 Pices

4 Pices

5 Pices

Mini

Maxi

Mini

Maxi

Mini

Maxi

Mini

Maxi

Type A

45.00

50.00

58.00

64.00

72.00

80.00

91.00

98.00

Type B

42.00

45.00

53.00

58.0

65.00

72.00

85.00

91.00

Type C

39.00

42.00

50.00

55.00

62.00

67.00

76.00

85.00

logements

Source: MUCH

T.47- Tableau rcapitulatif des surfaces habitables- en m2minimale des espaces fonctionnels prvus aprs le 2 plan quadriennal
1974-1977
Taille des logements

Grandeur des logements


3 Pices

4 Pices

5 Pices

Salle sjour

18.50

20.0

20.00

Chambres

11.00

11.00

11.00

Cuisine

9.00

10.00

11.00

Salle de bain

3.50

3.50

3.50

W.C

1.00

1.00

1.00

Rangements

1.00

1.50

2.00

Circulations

8.50

10.00

11.50

Surface habitable

64.00

79.00

93.00

Espaces

Source: MUCH

Les surfaces mentionnes dans ce tableau sont donnes titre indicatif.


La surface habitable moyenne est fixe 67 m ; tout dpassement de cette
norme devra tre soumis laccord du ministre de lHabitat et de lUrbanisme .

142- -

T.48- Surface - en m2- des espaces communs :


Construction

Immeubles

Immeubles

individuelles

Bas

Moyens

5.90

11.66

11.66

14.82

Ascenseur

--

--

1.80

1.80-3.26

Local Poubelle

--

1.50

1.50

1.50

5.90

13.16

14.96

27.28

--

10%

10%

35%

6.00

14.50

16.50

37.00

Dsignation
Cages descaliers

Surface totale
Majoration
Surface majore

Immeubles Hauts

Source: MUCH
2-13- ORIENTATION PREFERENTIELLE DES LOGEMENTS :

Les conditions du confort des logements devront permettre le respect des orientations
prfrentielle des salles de sjour et des cuisines ; cependant il sera tolr une autre
orientation pour un tiers des pices principales des logements de 4 et 5 pices ; les
orientations prfrentielles sont bases sur lensoleillement souhaitable , on devra tenir
compte galement du microclimat, de la configuration du terrain, des vents dominants.

143- -

- CHAPITRE 3 LE LOGEMENT SOCIAL EN ALGERIE .


LES OBJECTIFS ET LES MOYENS DE PRODUCTION .
LES

NOUVEAUX MOYENS

INSTITUTIONNELS LEGISLATIFS
ET FINANCIERS .
INTRODUCTION .

En dpit de certaines actions volontaristes de la part de l Etat et des nombreuses


tentatives de mise en place dun march accessible, le dficit en logements demeure un
problme qui na rien perdu de son acuit ; en 2005, le dficit dpasse toujours 1,3 million
dunits ; la demande en logements demeure insatisfaite et samplifie ; elle progresse
rgulirement de 3% ; elle se manifeste, chaque anne, par larrive de 100 mille nouveaux
demandeurs (1) .
Le parc immobilier national reprsentait, au 31 dcembre 2001, 5, 4 millions dunits dont
2

millions sont considrs dans un tat de vtust avance ; 50% de ce parc immobilier

avait, en effet , t ralis avant 1962 , date de lindpendance du pays ; parmi ces
logements, 850 mille avaient t raliss avant 1945 et 950 mille logements avaient t
construits aprs 1945 ; 150 mille logements avaient t raliss durant la priode 1954 -1962 ;
entre 1962 et 2002, 3 millions de logements , tous types confondus , avaient t raliss ; le
taux doccupation qui en dcoulait slevait 5,93 personnes par logement; sur la base dun
T.O.L.

de 5,5 , le dficit combler, sans tenir compte de lhabitat prcaire, reprsente 800

mille logements; lhabitat prcaire est valu 500 mille units dont la moiti est
quasiment irrcuprable ; les bidonvilles, dont une partie importante est situe dans les
centres urbains, sont valus 2 millions dunits ; ces bidonvilles constituent une forme
cache de demande en logements qui sajoute au dficit que nous venons de citer (2) .
Sur la base dun T.O.L. de 5, le dficit serait de 1,3 million de logements ; avec un rythme
de livraison de 100 mille logements par an et un T.O.L. de 5,5 , les pouvoirs publics
ambitionnent de rsorber la crise dici 7 8 annes ; les pouvoirs publics avaient fix, au
cours de lanne 2004, de nouveaux objectifs en matire de production de logements ; ils
- 149 -

prvoyaient, partir de lanne 2005, la ralisation de 1 million de logements sur une


priode de 5 annes ; le rythme de livraison serait de 200 mille logements par an ; 132 479
logements furent raliss au cours de lanne 2005 ; 332 mille logements furent lancs au
cours de la mme priode ; il est prvu le lancement de 300 mille nouveaux logements la
fin de lanne 2006 et la rception de 250 mille units .
Le parc du logement de lAlgrie est pass de 5,024 millions de logements en 1998 6,072
millions dunits en 2005; il est prvu un parc de 6,982 logements lhorizon de lanne
2009 ; 942 227

units furent ralises durant la priode 1999-2004-le taux doccupation par

logement T.O.L.est pass de 5,79 en 1998 , 5,32 en 2005 ; il est prvu un T.O.L. de 4,98 en 2009.
Le parc de logements de la wilaya de Constantine est pass de 144 172 logements en 1998
181 939 en 2005; le programme quinquennal 2005-2009 - prvoit la ralisation de 31 mille
units pour cette wilaya, soit une moyenne de 10 mille logements par an (3) .
La population algrienne, au cours de lanne 2006, avoisine le chiffre de 32 millions
dhabitants; cette population dpassera le chiffre de 38 millions dhabitants en 2015 ; dici
2025,
45

elle atteindrait 41 millions de personnes et serait urbanise 80% ; elle atteindrait les

millions dhabitants lhorizon 2030; le recensement de 1998 avait estim cette

population 29 millions dhabitants, urbanise 58 % ; le nombre de mnages, estim 4,4


millions dunits, regroupe 5,1 millions de familles ; en 1966, soit 32 ans auparavant, le
recensement

comptabilisait 2 millions de mnages ; ils regroupaient 2,6 millions de

familles ; 3,1 millions de familles, sur les 5,1 millions familles recenses en 1998, rsident
dans le secteur urbain; le type de famille le plus rpandu possde une taille moyenne de
6,18

personnes ; il reprsente environ 4 millions de cellules familiales, soit 78,2 % de

lensemble ; le secteur urbain renferme 60 % de ce type de famille ; avec trois grandes


caractristiques quil convient de souligner : la rduction des tranches dge scolarisables,
le vieillissement de la population et le gonflement des tranches dge comprises entre 16 et
59

ans ; le taux brut de natalit en 2002 tait de 20 pour mille habitants ; lge moyen du

mariage pour les hommes est pass de 27,7 ans en 1987 33 ans en 2002 ; concernant les
femmes, lge moyen du mariage est pass durant la mme priode de 23,7 ans 29,6 ans;
lindice synthtique de fcondit - I.S.F. - tait, en 2002 de 2,4 enfants par femme : 2,1 pour le
milieu urbain et 2,7 en milieu rural; lesprance de vie, en 2003 tait de 73,9 ans (4) .
Partant de ces donnes, limportance des principaux besoins sociaux prendre en
charge constitue un vritable dfi; en matire de logement, dici 2030, il faudrait
raliser lquivalent dune deuxime Algrie en logements, infrastructures et quipements
divers daccompagnement ; dici 2015, les besoins en livraisons annuelles de logements
- 150 -

varieraient entre 180 mille et 250 mille units; lampleur du dfi relever apparat
clairement au regard des rythmes actuels de livraison des logements, soit 100 mille
120

mille par an

(5).

Sous les effets conjugus de la croissance dmographique, de lexode rural, de la


dgradation du vieux bti, les donnes du problme, en 2006 , nous rappellent celles des
annes 1980 ; afin dattnuer la crise , lEtat avait essay , au cours des annes 1980, de se
constituer en promoteur immobilier; lensemble des moyens de lEtat tels que le Trsor
public, largent des pargnants, les importants crdits extrieurs avaient t mis
contribution pour rpondre la demande et attnuer les tensions sociales ; sur une priode
de 20 annes, lEtat naura ralis que 1,5 millions de logements ; en parallle, les autoconstructeurs raliseront, avec beaucoup moins de moyens, 1,4 millions de logements et,
sans doute , le double de la surface habitable (6) .
LEtat, dans sa nouvelle orientation politique, cherche se dsengager de certaines
missions ; celui-ci veut faire fonctionner le march de la construction en se limitant au rle
de rgulation et de contrle .
Le logement est inscrit pour la premire fois au premier rang des priorits de l Etat ; les
nouveaux objectifs correspondent la mise en place dune stratgie relle de
dveloppement et de production du logement social ; cest une stratgie que lEtat dcide
dinscrire dans la dure afin darriver une prennit de la politique du logement; les
pouvoirs publics mettent en place des moyens exceptionnels ; ce sont les nouveaux
moyens Lgislatifs, Institutionnels et Financiers ; des moyens financiers, humains et
matriels relativement importants sont dploys pour concrtiser cette dynamique sur le
terrain ; cette nouvelle stratgie vise crer :

* - Une situation permettant de mobiliser pleinement le potentiel et les ressources de


tous les acteurs du processus de production et damlioration du logement .

*-

Les conditions pour que les organismes et les institutions puissent mettre en place

des interactions, constituer des rseaux et collaborer dans le cadre de partenariat pour
atteindre les objectifs dun Logement Convenable pour Tous .
Un nouveau programme de partenariat avec la Banque mondiale est mis en uvre ; une
enveloppe budgtaire est alloue dans le cadre du Plan Complmentaire de Soutien la
Relance Economique

P.C.S.R.E.- ; les pouvoirs publics envisagent de raliser, partir de

lanne 2005, dans le cadre du Plan quinquennal - 2005-2009 -, de Relance Economique P.C.S.R.E.

- un minimum dun million de logements pour rsorber les demandes en instance


- 151 -

et faire face aux nouvelles demandes (7); si on ajoute cette demande globale les 400 ou 500
mille habitations prcaires, en attente de dmolition ou de restructuration, le dficit se
creuserait davantage ; les autorits concernes estiment quil faut raliser, annuellement,
un minimum de 350 mille logements si on veut ramener lcart entre loffre et la demande
un niveau tolrable ; le ministre indique quil faudrait raliser une moyenne de 4 mille
logements par wilaya et par anne pour atteindre les objectifs assigns ; il demande aussi
de livrer des logements de meilleure qualit : ce nest pas le prix qui nous intresse , mais
la qualit des logements ; il nest plus question de loger le citoyen nimporte comment
dans nimporte quoi (8) .
Afin de concrtiser ce nouveau programme quinquennal de logements, prvu pour lanne
2009,

les pouvoirs publics envisagent, sil le faut, de faire encore appel des entreprises

trangres ; le financement de ce programme est estim 550 milliards de D.A.; il


correspond une enveloppe annuelle de 120 milliards de D.A. environ ; la rpartition de ces
logements seffectuera de la faon suivante : 120 mille logements sociaux-locatifs - 215
mille sociauxparticipatifs - 275 mille logements ruraux ; ces derniers seront financs par
des aides issues du budget de lEtat ; 80 mille logements de type location-vente - seront
confis la C.N.E.P., 15 mille logements seront confis aux banques .
Un programme complmentaire de 690 mille logements a t prvu ; la livraison, en 2009
totaliserait un ensemble de 1 690 mille logements .
En 2005, une premire tranche du plan P.C.S.R.E avait t lance ; elle comprend 332 839
logements dont 105 698 logements sociaux-locatifs - L.S.L., 88 184 logements sociaux
participatifs - L.S.P. - et 132 479 logements ruraux ; lobjectif pour lanne 2006 est de lancer
300

mille nouveaux logements et de rceptionner 250 mille units; le ministre estime 1

milliard de D.A. la consommation de son dpartement pour lanne 2005 ; celui-ci compte
atteindre les 150 milliards de D.A. pour lanne 2006 .
Concernant le domaine du foncier, les assiettes disponibles totalisent, en 2006, 94 mille
ha ; sur une moyenne de 30 logements / ha , cette superficie disponible pourrait accueillir
jusqu 2 800 000 units (9) .
Dans son dernier rapport sur les perspectives conomiques de lAlgrie pour la priode
2005-2006,

lO.C.D.E. indiquait un dficit de 2 millions de logements ; lorganisation avait

not quen 2003, seuls 67 164 logements avaient t lancs et 74 071 units avaient t
livres ; en comparaison avec lanne 2002, lO.C.D.E. affirme que lAlgrie avait enregistr
une baisse sensible , notamment en ce qui concerne les logements sociaux locatifs

- 152 -

(10)

Le dcret lgislatif n 94-07 du 18 mai 1994, la nouvelle loi 04-05-du 14-08-2004 - relative
aux conditions de la production architecturale et lexercice de la profession, sont destins
valoriser la profession de larchitecte ; celui-ci, ignor depuis plusieurs annes, est appel
retrouver les prrogatives de ses fonctions ; le ministre de lHabitat fait remarquer que les
architectes et les ingnieurs dans les diffrentes spcialits sont absents de nos chantiers ;
cela se rpercute sur les cots et la qualit des ouvrages .
La politique du logement tiendra dsormais compte des moyens techniques et humains
qui influent positivement sur le secteur de lHabitat et de lurbanisme (11) .
Lordre des architectes propose llaboration dun diagnostic, dun audit sur la
construction; il propose llaboration dun code de lurbanisme pour chaque ville
importante ; la sauvegarde et la rhabilitation du vieux bti qui menace de seffondrer y
occupent une place importante .
La loi 04-05 du 14-08-2004 est vote la suite du sisme de Boumerdes ; elle est oriente
vers plus de vigilance vis--vis de la qualit des ouvrages et de la qualification des
entreprises de ralisation ; le sisme de Boumerdes , dans la soire du 21 mai 2003 , avait
provoqu la destruction entire ou bien partielle de 200 mille logements ; les services
techniques avaient relev que 11 mille btisses, comprenant les difices publics, les
habitations collectives et individuelles, se sont effondres et ne sont plus rcuprables ; les
pertes humaines sont importantes ; elles sont estimes 2278 morts , auxquelles sajoutent
10

mille blesss et 180 mille sinistrs ; les pertes matrielles sont estimes 50 milliards de

D.A.

tous secteurs confondus; les familles sinistres avaient t hberges, titre

provisoire, dans 15 434 chalets rigs sur 101 sites , rpartis sur lensemble de la wilaya de
Boumerdes

; le bilan de la wilaya fait tat de la livraison de 1 948 logements en dur au

profit des familles qui avaient perdu leurs demeures ; 2700 familles avaient reu des aides
financires directes de la part des pouvoirs publics afin quelles puissent, individuellement,
remettre en tat leur logement ; sur les 92 mille logements rcuprables, 80 mille logements
avaient t rhabilits .
Ce sisme avait touch plusieurs wilaya du centre du pays ; il avait endommag 130 150
habitations dans la wilaya dAlger dont 74 mille en immeubles collectifs et 16 700
constructions individuelles (12) .
En 2005, en plus du ministre de lHabitat, un nouveau ministre, dlgu auprs du
ministre de lenvironnement, est charg de la gestion des villes ; il est question de
rorganiser les 597 villes du pays ; cest une structure spcialise pour effectuer dabord
des tudes concernant lamnagement des villes et la gestion de lconomie urbaine ; le
- 153 -

rattachement de cette structure auprs du ministre de l Environnement donne des


indications sur la nouvelle orientation des pouvoirs publics ; des nouveaux instruments
juridiques sont prvus pour concrtiser ces objectifs ; le cadre de vie de la population , son
environnement devraient tre, limage des pays occidentaux, pris en considration et
rglements; il serait question de rendre la ville plus humaine, plus proche des aspirations
de ses habitants ; citons la gestion de leau, la gestion des dchets mnagers et industriels,
la cration despaces verts et la protection des espaces verts existants, la protection et la
mise en valeur du patrimoine naturel et historique (13)

Le Plan dAmnagement du Littoral Algrois -P.A.C.A.-, conu, en 2005, par des experts de
lO.N.U. est appel sintgrer dans le Plan Mditerranen -P.A.M.-; il rentre dans le cadre
dune stratgie rgionale, destine sauvegarder le littoral algrois ; il sera suivi par celui
du littoral de Annaba et dOran ; il est prvu de doter la capitale dun Schma Directeur
Mtropolitain

, articul au P.D.A.U. existant et aux schmas rgionaux ; il est prvu de

limiter lextension de la capitale sur sa priphrie ainsi que la conurbation vers l Est et
lOuest ; il est prvu aussi de geler le dveloppement de plusieurs zones ; un commissariat
du littoral devrait tre install ; en concertation avec la Banque Mondiale, tout un ensemble
de lois a t mis sur pied dans le cadre du Plan de Relance Economique 2005-2009 .
Au cours du mois de fvrier 2006, le ministre de lenvironnement avait finalis la
signature dun contrat pour la cration dun espace vert de 680 ha sur les hauteurs dAlger;
le parc des Grands Vents au niveau de Dly Ibrahim est destin devenir le vritable
poumon dAlger ; cest un ple vert intgr dautres ples : le parc de la Concorde, la
fort de Bainem, le parc de Sidi Abdallah, la fort de Sidi Fredj, le jardin public de Oued
Smar

; ce dernier serait ralis au lieu et place de la dcharge publique existante ; ce projet

est financ par un don italien de 5,9 millions dEuros ; ltude paysagre sest effectue par
luniversit italienne de la Tuscia ; diffrentes espces de plantes seront ramenes dItalie .
En 2006, le ministre de lHabitat ritre la volont de son dpartement de lutter contre les
constructions illicites ; toute construction sans permis doit tre dmolie ; les textes sont
clairs, il faut les appliquer ; les oprations de contrle au niveau de 6 wilaya de louest du
pays avaient permis de recenser 2 824 constructions sans permis de construire et 382
constructions non conformes au permis de construire ; les services concerns du secteur
avaient procd 350 dmolitions ; pour lanne 2005, il a t constat une augmentation de
plus de 60% du nombre de permis de construire ; ceux-ci sont estims 67 975
demandes (15).

- 154 -

En 2006, le ministre de lHabitat ritre aussi la volont de son dpartement de mettre


en uvre tous les moyens dont ont besoin les wilaya pour la rvision des Plans
dUrbanisme ; il faut que chaque wilaya ait sa propre vision de lAmnagement du
Territoire

; il est demand limplication des lus et de la socit civile dans toute

rvision des instruments durbanisme .


Le ministre de lHabitat veut mettre laccent sur la ncessit de choisir le meilleur
projet, parmi plusieurs propositions ; ce choix concerne aussi bien les projets durbanisme
que celui de lHabitat - logements et quipements - ; le ministre veut aussi sorienter vers
une spcialisation accrue des tudes, quitte travailler avec des bureaux dtudes
trangers ; limage des pays dvelopps, les nouvelles constructions devraient tenir
compte des spcificits architecturales de chaque rgion .
A cet effet, en 2006, 29 bureaux dtudes pluridisciplinaires -B.P.D.- chapeautent les
tudes techniques, le suivi des travaux de 2500 entreprises de ralisation ; 2067 architectes
nationaux et 2 mille agents forms dans le domaine de lurbanisme constituent cet
encadrement ; le ministre insiste sur lamlioration de la qualit des ouvrages ; les
entreprises de ralisation seraient dsormais slectionnes sur la base de critres plus
stricts ; les contrats feraient lobjet dune tude plus approfondie ; ils seraient mieux dfinis
afin dtre mieux respects ; les entreprises seraient ainsi obliges de recruter une mainduvre mieux qualifie professionnellement (16) .
Dans cette nouvelle orientation de la politique du gouvernement, nous retrouvons les
principes du nouveau plan daction d HABITAT - 2 - concernant le concept des
Etablissements Humains

; celui-ci comporte des stratgies modules en fonction de la

situation de chaque pays et des communauts considres .


Un Etablissement Humain est plus quun groupement de personnes , de logements et
de lieux de travail ; la diversit des caractristiques que prsentent les Etablissements
Humains

et qui refltent les valeurs culturelles et esthtiques doit tre respecte et

encourage ; les rgions qui ont une importance historique , religieuse ou archologique
doivent tre prserves pour la postrit , de mme que les zones naturelles prsentant une
valeur particulire .
La conception des Etablissements Humains doit chercher crer un cadre de vie o
lidentit des individus, des familles et des socits soit prserve ; dans ce cadre de vie
sont mnags les moyens dassurer la jouissance de la vie prive, les contacts personnels
et la participation de la population la prise de dcision (17) .

- 155 -

Laccessibilit au logement, en Algrie, demeure difficile ; il ne faut pas esprer voir


baisser les prix des logements dans la mesure o lcart entre le revenu moyen et le prix
dun logement dcent ne cesse daugmenter; celui-ci est estim par les promoteurs privs,
en 2005, 3 millions de D.A en moyenne ; la grille danalyse de la Banque Mondiale rejoint
celle tablie par certains oprateurs conomiques oprant dans le secteur du btiment ;
cette analyse se base sur le comportement du march du foncier et de limmobilier ; ceuxci sont considrs comme des valeurs refuges, autrement dit, des valeurs sures, en
constante hausse (18) .
Afin de provoquer une dynamique nouvelle , laide de lEtat se manifeste de diffrentes
manires ; plusieurs formes daides directes et indirectes sont consenties aussi bien aux
promoteurs immobiliers quaux bnficiaires des logements :

* - lencouragement laccession la proprit par une aide financire directe, sous


forme dallocation .

* - loctroi de crdits des conditions avantageuses .


* - lintervention dans le domaine du foncier pour liminer la spculation .
* - la prise en charge par lEtat de la viabilisation des terrains dassiette .
* - la rduction des taux dintrt auprs des banques .
- 1 - LE LOGEMENT SOCIAL LOCATIF ou LOGEMENT SOCIAL .
Le Logement Social Locatif appel communment Logement Social est un
logement dont le matre de louvrage et les promoteurs uniques taient des organismes
publics - les O.P.G.I - Offices de Promotion et de Gestion Immobilire - ; il tait financ
sur concours du Trsor Public, cest--dire par lEtat , long terme et un taux dintrt
prfrentiel ; le financement du Logement Social Locatif a connu plusieurs tapes :
a - De 1970 1973 : 50 % du montant de linvestissement est constitu par un prt auprs
du Trsor Public au taux de 1% avec une dure damortissement de 30 ans ; les 50% du
montant complmentaire sont prts par la C.N.E.P. au taux de 4,75% avec une dure
damortissement de 20 ans .
b - De 1973 1975 : 75 % du montant de linvestissement est constitu par un prt
consenti auprs du Trsor Public, au taux dintrt de 1% amortissable sur une priode de 40
ans ; les 25 % du montant complmentaire , sont financs par la C.N.E.P au taux de 4,75 % et
amortissables sur une priode de 20 ans .

- 156 -

c - De 1979 1996 : les programmes sont financs 100 % par un prt consenti auprs du
Trsor Public

au taux de 1% et une dure damortissement de 40 ans avec un diffr de 4

ans et la suppression des intrts intercalaires ; de 1990 1995 , la dvaluation du Dinar


obligea les pouvoirs publics varier le taux dintrt entre 6% et 15% .
Les crdits financs par lEtat sur concours temporaire furent importants puisque de 1981
1986 , 44

milliard de D.A furent consomms ; de 1969 1980, les consommations

reprsentaient 160 milliards de D.A.


Durant le 1 Plan Quinquennal -1980-1984-, les crdits prvus court

terme

reprsentaient plus de 45 milliards de D.A. ; 31 milliards de D.A. furent consomms, soit 70


%

des crdits mobiliss ; les crdits prvus dans le cadre du 2 Plan Quinquennal slevaient

38 milliards de D.A, soit une moyenne annuelle de 7,5 milliards de D.A ; le mode de
financement indiqu ci-dessus - taux dintrt et dure de remboursement - quivalait en
fait des encours dfinitifs, dans la mesure o il tait pratiquement impossible de
reconstituer le capital et deffectuer son recyclage ; en effet , les loyers et le prix de cession
des logements ne sont pas dtermins sur la base du prix de revient du logement et les
loyers ne sont recouvrs que partiellement ; des amliorations furent apportes afin de
rendre le financement des programmes de

logements plus efficace et plus facile

matriser ; ainsi, concernant le financement des logements sociaux sur concours temporaire
et eu gard aux conditions particulirement avantageuses qui lui sont accordes 1%
dintrt par an - avec une dure de remboursement de 40 ans- il stait avr logique de
rserver ces logements aux citoyens les plus ncessiteux .
d - De 1996 aujourdhui : en 1998 , le dcret n 98-42 dfinit la nature du futur
bnficiaire du logement social ; celui-ci sera rserv exclusivement aux citoyens dont les
revenus sont qualifis de faibles ; ils concernent les salaris qui peroivent moins de 12
mille D.A. par mois ; les programmes de Logements Sociaux Locatifs ne sont plus
financs entirement par le Trsor public ; des nouvelles ressources sont mobilises dans le
cadre du Fonds National Du Logement - F.N.D.L -; celui-ci serait aliment par les fonds
des uvres sociales ainsi que par la trsorerie des caisses sociales et des mutuelles ; dautre
part, les prescriptions techniques de ces programmes comme la surface moyenne sont
revues la baisse ; il a t convenu aussi dappliquer des mesures coercitives dans le
recouvrement des loyers .
La nouvelle procdure promulgue par le dcret n 98-42 relatif aux procdures
dattribution des logements urbains Sociaux Locatifs exige que les travaux des
commissions communales dbutent trois mois avant la rception des logements ; aprs
- 157 -

notification du Wali , les tats dfinitifs doivent tre publis et transmis aux O.P.G.I pour
attribution aprs recours auprs de lA.P.W..
Le financement des Logements Sociaux Locatifs par le Trsor public, sur le
concours dfinitif, sera dornavant limit ; il sera utilis comme complment ; il sera
orient vers lhabitat rural; il sera destin apporter une aide aux auto-constructeurs
situs dans les zones dshrites ; le dsengagement progressif de lEtat est perceptible .
Le logement social locatif est redfini , partir de lanne 2001, par une nouvelle loi ;
celle-ci sarticule en six grands chapitres rpartis sur 39 articles ; larticle 2 donne une
nouvelle dfinition du logement social ; cest une construction usage exclusif
dhabitation , ralise par lEtat ou les collectivits locales, destine des personnes
socialement dfavorises ; cette loi fixe les nouvelles rgles daccs au logement social ;
le programme de 1998 indiquait la ralisation de 140 mille logements initis par les O.P.G.I. .
Lanne 2000 avait enregistr la livraison de 162 mille logements dont 60 484 logements
sociaux locatifs ; ce nombre avait connu une volution par rapport lanne prcdente o
il avait enregistr 41 mille units ; le ministre faisait remarquer que les cots taient
passs de 22 mille D.A. 14 500 D.A. le m construit, conomisant lEtat quelque 10
milliards de D.A. ; quant- la distribution des logements disponibles, le ministre avait
indiqu que seuls 10 mille logements sociaux avaient t remis leurs bnficiaires au
cours de lanne 2002 .
En 2001, 137 634 logements, tous programmes confondus avaient t lancs sur le terrain
pour une livraison de 86 200 units ; plus de 101 mille logements avaient t rceptionns ;
sur cet ensemble de logements 72 029 logements urbains avaient t rceptionns ; parmi
ces logements figuraient 48 941 logements Sociaux-Locatifs initis par les O.P.G.I. ; en
2002 , durant les 3 premiers

trimestres , 96 350 logements taient lancs .

La production de logements sociaux locatifs, au titre du 1 semestre 2003 avait enregistr


la livraison de 28 373 units au total contre 40 566 la mme priode de lanne 2000, soit
une baisse de 30% ; les cots moyens dtude et de ralisation au m taient de 16 500 D.A.
contre 15 mille D.A. durant le 1 semestre 2002 .
Entre lanne 1999 et lanne 2003 , soit une priode de cinq annes , 540 mille logements ,
tous types confondus , avaient t raliss .
Durant lanne 2005, sur un total de 334 mille logements, tous types confondus, inscrits
dans le cadre du programme triennal 2002-2004 , 132 479 units avaient t livres .
Dans le cadre du programme de Relance Economique P.C.S.R.E. 2005 - 2009 - qui
prvoit la livraison de 1 million de logements lhorizon 2009, un programme de 332 839
- 158 -

logements avait t lanc en 2005 ; ces logements connaissent un dbut de ralisation ; ils
comprennent 105 698 logements sociaux locatifs ; 72 mile logements, tous types confondus
devraient tre livrs durant lanne 2006, en cours, contre 30 mille units en 2005 pour les
dix wilayas du Centre - Alger, Boumerdes, Mda, Bejaia, Blida, Ain Defla, Tizi Ouzou,
Bouira, Djelfa, Tipaza

y figurent 27 mille logements sociaux-locatifs; 250 mille logements

devraient tre livrs au cours de lanne 2006 ; la prparation du programme 2005 - choix de
terrain et appel doffre - stait effectue au cours de lanne 2004 ; le programme de
lanne 2005 est estim 100 milliards de D.A. ; le taux dabsorption des crdits est
suprieur de 50% par rapport celui de lanne 2002 ; il est obtenu grce lamlioration de
la cadence du secteur ; la Caisse Nationale du Logement - C.N.L.- avait accord 98,183
milliards de D.A. daide au logement dont 42% avaient t absorbs par le logement social
locatif ; la consommation de lanne 2005 est suprieure de 14% par rapport celle de
lanne 2004 , estime 86,3 milliards de D.A. ; suprieure de 16% par rapport 2003 avec
83,8

milliards de D.A. , suprieure de 72% par rapport lanne 2002 avec 57,1 milliards de

D.A.

; le lancement massif de 640 mille logements sur les diffrents chantiers est prvu

pour lanne 2006 ; la fin de lanne 2006, il est prvu de lancer 300 mille autres
logements ; ainsi, 900 mille units, sur un total de 1 million seraient simultanment en cours
de ralisation .
Le programme de Relance Economique quinquennal - P.C.S.R.E. -2005-2009- destin au
logement social prvoit un budget de 11 milliards de D.A. pour la wilaya de Constantine ; 5
milliards de D.A.sont prvus pour la ralisation de 5 mille logements sociaux-locatifs.
Les O.P.G.I. - Offices de Promotion et de Gestion Immobilire - sont des organismes
publics sous tutelle du ministre de lHabitat ; ils sont chargs de grer les besoins du
citoyen en matire de logement social ; la situation difficile , hrite par ces offices aprs
lindpendance du pays na jamais pu tre matrise ; ceux ci continuent prouver des
difficults dans la gestion du contentieux immobilier lchelle nationale .
Entreprises caractre administratif -E.P.A.-, puis caractre industriel et commercial E.P.I.C.-en 1991,conformment

au dcret n 91-147- les O.P.G.I., limage des organismes

publics, narrivent pas rentabiliser leurs structures ; le Trsor Public intervient


rgulirement pour effacer des dettes qui varient entre 150 et 160 milliards de D.A. par an .
En 1988 , la loi de finances avait dfini une sorte de relation-convention entre le Trsor
Public

, la C.N.E.P.,et lO.P.G.I.; chaque fois que lEtat dcidait de lancer un programme de

logements, une enveloppe financire tait verse la C.N.E.P qui saisissait son tour
lO.P.G.I. ; une fois les travaux excuts, lEtat commence rcuprer le cot
- 159 -

dinvestissement en appliquant les taxes sur les loyers ; dailleurs le dcret - 89-99 - viendra
une anne plus tard pour fixer le prix du loyer et les autres modalits; ce dcret na pas t
respect dans la mesure o 50% des loyers , dont 42% sur la totalit des logements, sont
pris en charge par lEtat ; ajoutons cela les abattements appliqus sur le loyer social et le
loyer conomique ; tel que la loi lavait prvu, le Trsor Public rcupre les deux tiers plus de 70% des cots des loyers - et ne laisse que le tiers - moins de 30% - aux O.P.G.I. ;
avec ce faible taux, ces offices doivent payer toutes les charges, dont les salaires et la
maintenance des cits et des immeubles .
En 1993, le ministre de lHabitat avait somm les locataires de payer les loyers ; cette
opration sera renouvele en 1996 puis en 1998, sans aboutir aux rsultats escompts ; en
1997, 42

offices bnficirent de laide de lEtat ; une dette de 6 milliards de D.A. fut

efface pour chaque office, soit un total compris entre 210 et 252 milliards de D.A. ; lEtat
dbourse, annuellement, une enveloppe de 15,84 milliards de D.A. pour couvrir les frais de
loyers; outre les 50% des locataires qui sont insoumis au rglement, 60% des administrations
publiques nhonorent pas leurs redevances et ce, au dtriment des O.P.G.I. qui sont
asphyxis financirement .
Au cours de lanne 2001, 43 O.P.G.I. taient rpartis sur 40 wilayas ; ces offices
dtenaient 11% du patrimoine immobilier national , soit 460 mille logements et locaux ;
au 31 dcembre 2002, le parc immobilier en exploitation par les O.P.G.I comprenait 589 640
structures dont 546 777 logements sociaux locatifs; 50% des loyers ntaient pas honors par
les locataires ; 60% des administrations publiques ne payaient pas leurs redevances
lO.P.G.I.; le manque gagner sur ces loyers impays tait estim 15,84 milliards de D.A.,
soit 39 600 D.A. par logement; le loyer moyen cote actuellement 900 D.A. alors que la loi
lavait fix entre 400 et 1400 D.A.; le cot actuel du loyer ne couvrira pas les frais
dinvestissement sur une priode de 400 ans; les prescriptions techniques de ces
programmes comme la surface moyenne sont revues la baisse ; il a t convenu aussi
dappliquer des mesures coercitives dans le recouvrement des loyers; concernant
lexcution des programmes de logements Sociaux-Locatifs par les O.P.G.I durant la
priode 1997-2000-, 30 offices se situaient au dessus de la moyenne nationale qui tait de
lordre de 40%; des offices avaient ralis la totalit de leur programme alors que dautres
navaient ralis que 16% de leur programme ; 84% restaient raliser pour une mme
priode de dotation .
Les O.P.G.I. avaient accumul au cours de leurs diffrents exercices des dettes
importantes; les pouvoirs publics ntaient pas intervenus au moment opportun pour
- 160 -

assainir ces offices afin de leur donner une nouvelle dynamique de gestion ; entre 98% et
99%

des financements du logement social des O.P.G.I. viennent des dettes ; la C.N.E.P. et la

C.N.L.

nont jamais t payes temps alors que ces offices devaient payer une taxe sur le

foncier immobilier; au cours de lanne 1997, le Trsor Public fut amen prendre en
charge une ardoise de 152 milliards de D.A.; depuis lanne 1991, le Trsor Public avait
effac une dette de 400 milliards de D.A .
Une rflexion fut engage au cours de cette priode pour revendiquer lautonomie de 9
offices; le motif majeur en tait laugmentation du loyer de 10% 12% chaque anne ; entre
les annes 1995 et 2000, le loyer avait augment de 85% .
Au cours de cette priode on rflchissait aussi aux moyens mettre en uvre pour
acclrer la distribution des Logements -Sociaux- Locatifs valus 80 mille ; au cours
de lanne 2000, sur un ensemble de 70 mille logements disponibles, seuls 10 mille
logements avaient t distribus; les collectivits locales tardaient les affecter, de crainte
de susciter des mcontentements ; les commissions dattribution taient en effet
contestes ; laffichage des listes des bnficiaires de logements sociaux provoque encore
des contestations ; celles-ci sexpriment par des manifestations de rue violentes et des
heurts avec les forces de lordre ; au mois de mai 2004 , le sige de lA.P.C. et le sige de la
daira dOuled Ben Abdelkader avaient t incendis ; au mme moment la mairie de Sidi
Aich

tait ferme par des citoyens en colre ; faut-il pour cela revenir aux attributions

dautorit effectues par le Wali et les prsidents dA.P.C. ? Il serait temps de trouver une
rponse ce grave problme de distribution ; celui-ci lse aussi bien les citoyens qui ne
profitent pas de ces logements sociaux construits dans le but vident de dtendre la crise du
logement, que lEtat qui perd dimportants revenus locatifs quil aurait pu recycler dans de
nouveaux programmes de logements .
Les Logements Sociaux raliss par lEtat et les collectivits locales sont destins
des personnes socialement dfavorises ; larticle 10 stipule que le logement social est
attribu par une commission nationale sur la base de critres dquit, de transparence,
qui prte serment ; le critre de revenus moyens retenu comme condition daccs nest
pas dfini avec prcision ; larticle 34 contient des mesures coercitives susceptibles dtre
prises lencontre de personnes faisant une fausse dclaration : 1 5 ans de prison et 50
mille 100 mille D.A damende sont envisags contre les faux dclarants .
Au cours dun dbat lA.P.N., de nombreux dputs avaient not que la problmatique
du Logement Social ne se posait pas en terme de texte : cest avant tout une question
dhommes chargs de traduire dans les faits les lois ; les dputs staient montrs
- 161 -

sceptiques quant- lefficacit de ce texte face aux manuvres de la maffia du


logement et du foncier, qui avait bti sa fortune en contournant les textes de loi ; dautres
dputs reprochaient au projet une absence de vision globale quant- la problmatique
dans son ensemble ; dans cet ordre dides, les intervenants avaient mis laccent sur les
paramtres de corruption , rgionalisme quant- laccs au logement social ; dautres
dputs accusaient lEtat dtre lorigine de ce qui est qualifi de gabegie : le mal avait
commenc avec la cession des biens de lEtat au Dinar symbolique .
-1 - 1

LA CONTRIBUTION DU BENEFICIAIRE A LACHEVEMENT DE SON


LOGEMENT SOCIAL .

Sous la pression sociale et dans le but de produire plus de logements, les pouvoirs
publics avaient dcid, au cours des annes 1980 et titre exprimental, de confier certains
travaux de finition aux futurs bnficiaires des logements ; en change, ces locataires
bnficiaient de la part des pouvoirs publics dune aide indirecte - A.P.L. - Aide
Personnalise

au Loyer ou bien de lA.G.L.- Aide Gnralise au Loyer-; cette aide

comportait une rduction de 50% sur le montant du loyer existant; il avait t constat que
les travaux de gros-uvre, grce aux performances du coffrage-outil , taient raliss
avec des dlais acceptables ; les travaux de finition, au contraire, ncessitaient une
mobilisation importante des ouvriers sur le chantier, durant des priodes relativement
importantes ; ils demandent des matriaux de qualit et une main-duvre qualifie dont
les prix sont levs; ceci avait pour consquence daugmenter le prix de revient de la
construction et dinfluer sur la quantit des logements raliss; il avait t constat aussi la
mauvaise qualit des ouvrages rceptionns; cette situation obligeait les citoyens pourvus
de moyens, reprendre leurs frais certains travaux de finition pour amliorer la qualit de
leur logement et ladapter leur convenance ; ces travaux concernaient le revtement du
sol, la menuiserie, le revtement des salles deau et de la cuisine , les travaux de peinture,
les appareils de chauffage, la robinetterie, la fixation dune porte dentre mtallique et du
fer forg de protection au niveau des ouvertures extrieures .
Sur la base de ce constat, les autorits publiques avaient dcid de diminuer le temps de
prsence sur chantier; cette solution permettrait de se consacrer aux travaux de gros- uvre
et de produire ainsi plus de logements ; cette initiative nobtint pas les rsultats escompts ;
elle fut rejete par la majorit des bnficiaires et fut abandonne rapidement .
Actuellement, il existe encore une confusion entre l A.P.L.- et lA.G.L - avec pour
rsultats, des appartements occups et dtriors alors quils nont jamais t achevs ; 50%
des loyers sont ce jour impays .
- 162 -

1-2 - LA CESSION DES LOGEMENTS SOCIAUX-LOCATIFS AU PROFIT DES

LOCATAIRES .

Les personnes locataires de logements ou de locaux commerciaux de l Etat et de


lO.P.G.I., peuvent dsormais prtendre la proprit ; la mesure introduite par la loi de
finances - 2001-2002 - est relance par le ministre de lHabitat ; celui ci en prcise les
modes dvaluation des prix et les bnficiaires .
Cette opration , qui nest pas une nouveaut , concerne le parc immobilier mis en
exploitation avant le 1 janvier 2004 ; linnovation avait dj t consomme dans les
annes 1980 avec les premires oprations de cession des biens immobiliers locatifs de
lEtat ; la mesure sera ractualise en 2001 puis en 2002 et jusquau dcret excutif du 7 aot
2003

portant application de ces dispositions; cette mesure butera sur le barme dvaluation

des prix de cession de rfrence et sur les modalits pratiques pour en permettre le bon
usage ; ces biens ne peuvent tre cds aux prix arrts dans les annes 1980, avait prcis
un responsable de lO.P.G.I.; mise en veilleuse, la cession des biens immobiliers va
reprendre selon de nouvelles orientations; le ministre de l Habitat, dans un communiqu ,
en prcise les dtails .
Dabord les tarifs; ceux-ci nauront plus un prix de rfrence fixe, loin des ralits du
march

immobilier;

ils

seront

dtermins

par

ladministration

des

Domaines

conformment aux modalits contenues dans larrt interministriel fixant les


paramtres dvaluation de ces biens ; il sagit de critres ouverts qui prennent en compte
la valeur du logement selon les zones urbaines, les villes dadresse et la valeur marchande
pratique par le march de limmobilier; cette opration de cession vise exclusivement les
biens immobiliers mis en exploitation avant le 1 janvier 2004 au profit des locataires de
logements et locaux usage professionnel, commercial ou artisanal relevant du
patrimoine de lEtat et des offices ; les candidats la proprit peuvent tre soit des
personnes physiques de nationalit algrienne, soit des personnes morales de droit algrien;
elles doivent disposer dun titre doccupation lgal et remplir lensemble de leurs
obligations locatives le jour de la cession ; cela signifie , sans dettes envers les offices ou
lEtat propritaires des biens; la nouvelle mesure vise encourager le rflexe de proprit;
elle aura pour consquence de dcharger les O.P.G.I. du lourd fardeau de la gestion de
vastes ensembles immobiliers; ceux-ci sont en effet confronts, en permanence, de graves
problmes de gestion, dhygine et dentretien ; cette mesure permettrait dassainir les
ardoises des locataires mauvais payeurs ; aprs une longue priode de grce due
une conjoncture sociale difficile, ces mauvais payeurs seront somms de sacquitter de
- 163 -

- 164 -

- 165 -

- 166 -

- 167 -

- 168 -

- 169 -

- 170 -

leurs dettes qui dsquilibrent les finances des offices, dj lourdement endetts; ces
ardoises sont dautant plus pesantes quelles hypothquent les moyens financiers des
O.P.G.I.;

ceux-ci tentent, tant bien que mal, de rinvestir les chantiers de construction de

logements avec de nouveaux projets; ils visent aussi la reprise en main de leur patrimoine
dans des oprations de lifting coteuses et qui ne seront rentables qu long terme .
Le ministre propose des formules quil prsente comme avantageuses; le mode de
paiement serait lavantage des deux parties; les futurs propritaires pourront opter, soit
pour un paiement au comptant, soit choisir un mode de paiement temprament sur une
priode maximale de 20 ans; ils pourront ainsi bnficier de la dfalcation du montant des
loyers depuis la date de loccupation du bien ; lautre avantage est que si le postulant
paie au comptant, il bnficie dun abattement de 10 % sur le prix de cession ; si par contre,
il opte pour le paiement temprament, il bnficie dune rduction de 7 % 5 % sur une
priode nexcdant pas respectivement 3 ans et 5 ans; les dossiers des candidats acqureurs
peuvent dj tre dposs auprs de la commission institue auprs de la daira du lieu de
rsidence .
-2 - - LE LOGEMENT PROMOTIONNEL .
Le Logement Promotionnel est une formule qui permet laccs la proprit du
logement social; il sadresse la catgorie sociale dite moyenne ; celle-ci est constitue
essentiellement de salaris aux revenus modestes ; leur accs la proprit du logement ne
peut tre sold qu la faveur dun montage financier moyen ou long terme; la loi
distingue le LogementSocial-Locatif du Logement Promotionnel ; chacune de ces
catgories est dfinie par sa destination, son mode de financement, ses prescriptions
techniques ; le premier est destin aux couches les plus dfavorises; le deuxime est un
logement de meilleure qualit que le prcdent; les sources de financement proviennent
dorganismes, autres que le Trsor Public .
Lun de ses objectifs consistait construire des logements rpondant, selon une logique
de qualit et de prix, au plus large ventail de la demande solvable .
A partir de 1979, la suite de la tenue de la 2 session du Comit Central du Parti, des
mesures importantes avaient t prises dans le cadre de la rsolution de la crise de
lhabitat; la formule du Logement Promotionnel tait destine diminuer la tension
autour du Logement Social Locatif ; elle permettait aux mnages, pourvus de moyens
limits, daccder, grce des facilits, des aides de la part de l Etat, au logement .

- 171 -

Les programmes dhabitat promotionnels taient, depuis lanne 1979, financs par la
C.N.E.P.;

le montant du prt tait fix 50% du cot du projet avec un taux dintrt de 3,5 %

par an, tals sur une priode de remboursement de 25 ans et un diffr de 3 ans .
La loi du 26 novembre 1986, relative la promotion immobilire publique marque
lintrt des pouvoirs publics vis--vis de lorganisation de la profession ; elle largit le
champ du logement promotionnel aux entreprises, aux collectivits locales, aux personnes
physiques et morales .
A partir de 1986, le financement et la production du logement promotionnel font appel
de nouvelles formules; de nouvelles ressources sont mises en place par les pouvoirs
publics; les ressources financires sont dj disponibles, mais elles ont t jusque-l , peu,
ou non utilises ; ce sont les fonds des uvres sociales des entreprises, aliments par une
cotisation de 3 % de la masse salariale des employs ; - une opration pilote avait t mise
en place, en ce sens, par lE.N.I.E. de Sidi Bel Abbs - ; dautres ressources proviennent des
rserves des caisses dassurances sociales, des mutuelles ainsi que du fonds national du
logement .
Devant lampleur des besoins et la complexit des paramtres relatifs au niveau de
lpargne, au cot de la construction, il fut envisag moyen terme de raliser plus de
logements promotionnels que de logements sociaux ; cette initiative aurait eu lavantage
daugmenter sensiblement le nombre de logements disponibles sur le march ; les rapports
seraient de 60% pour le logement promotionnel et 40% pour le logement social locatif .
2-1- La promotion immobilire publique .

Les principaux oprateurs de la promotion immobilire publique sont :


- * Les E.P.L F.- Entreprises de Promotion du Logement Familial ; elles sont charges de
raliser des logements de standing amlior ; ces logements sont destins satisfaire les
besoins des postulants laccession la proprit ; cette accession seffectue , soit , sous la
forme dun contrat de vente dun logement termin, soit dun contrat de rservation dun
logement construire conformment un plan choisi .
- * Les O.P.G.I. Offices de Promotion et de Gestion Immobilire ; partir de 1985, les
statuts de ces organismes avaient fait lobjet dune refonte ; leurs nouveaux objectifs
consistaient doter les collectivits locales des instruments de promotion et de gestion
immobilire ; ils sont devenus des tablissements locaux caractre conomique; ils sont
dots de nouveaux moyens qui leur permettent dassurer leur nouvelle mission de matre
de louvrage; ils conservent leur ancienne mission ; celle-ci est destine assurer la
- 172 -

prservation du patrimoine immobilier existant, qui reprsentait en 1985, 464 630 logements
- * Les Collectivits Locales - lEtat accorde une place importante aux Collectivits
Locales

afin quelles dveloppent et organisent la promotion immobilire ; le financement

de ces logements seffectue par les budgets des collectivits locales, les fonds dpargne
dposs au niveau de la C.N.E.P. et dans les banques, lapport des candidats laccession .
Des moyens financiers importants, ainsi que des terrains avaient t mis la disposition
de ces organismes ; 22 entreprises furent cres dans ce cadre .
Le 1 Plan Quinquennal - 1980-1984 - avait prvu la ralisation de 150 mille logements
promotionnels; sa mise en uvre fut confie lO.N.L.F. - Office National du Logement
Familial; 17

mille logements seulement avaient t raliss ; cet organisme fut dissous et

remplac par les Entreprises du Logement Familial - E.P.L.F.- rparties au niveau des
wilaya ; elles sont charges de raliser les programmes de logements destins la vente,
donc laccession la proprit ; la ralisation de ces programmes seffectuait
concurrence de la totalit de leur valeur par des fonds remboursables sur une priode de 25
ans, avec un diffr de 4 ans et un taux dintrt de 6 % par an .
Au cours de lanne 2001, 60 mille logements promotionnels taient en cours de
ralisation par le biais des E.P.L.F. sur lensemble du territoire national ; pour la mme
anne, ce groupe dentreprises prvoyait la construction de 30 mille logements ; celles-ci
voquent les difficults rencontres dans le cadre de leurs activits : laccs au foncier est
compliqu ; dans le monde rural, lune des difficults rsidait dans la fourniture du titre de
proprit du terrain ; un compromis fut trouv afin de remplacer ce document de manire
provisoire ; les banques exigent des garanties draconiennes pour obtenir un financement ;
plusieurs oprations sont larrt au niveau national, faute de rvaluation que la C.N.E.P.
refuse ; ajoutez cela lancien programme de rquisition de logements, hrit du pass et
la mvente; Yakouren , Sidi Namane, il ny a pas dacqureur, non seulement en raison
du cot du logement mais aussi cause de linscurit ; ces logements sont rtrocds aux
O.P.G.I

; partir de lanne 2001, il tait question de prparer 18 entreprises E.P.L.F. la

privatisation; les pouvoirs publics leur demandaient de rgulariser lacquisition des terrains
acquis auprs des Domaines, dobtenir des titres de proprit de ces terrains, les certificats
de conformit dlivrs par la D.U.C.H., la certification des comptes sociaux .
Au cours de lanne 2003, une partie de ces logements promotionnels en attente furent,
sur une dcision de lEtat, affects dans des oprations de relogement durgence et de
rsorption des bidonvilles .

- 173 -

La C.N.E.P. Immobilier de Constantine avait coul plusieurs centaines de logements


au cours de lanne 2005; elle envisage de mettre en vente, partir du mois davril 2006, un
ensemble de 192 logements situs dans la cit Boussouf ; ces logements sont concentrs au
niveau de trois tours de type -R+15-; chaque tour comprendra 64 appartements, raison de 4
units par palier; la formule de vente tiendra compte des intrts cumuls par chacun des
bnficiaires; 154 logements C.N.E.P. avaient t mis en vente en 2005 dans les communes de
Ain Smara, Khroub

et Didouche Mourad; les acqureurs de ces logements furent obligs de

procder, leurs frais certains travaux de finition, notamment en matire de plomberie et


dinstallation lectrique ; prs de 400 units, actuellement en phase de viabilisation seront
livres la fin de lanne 2006 ; cet ensemble fait partie dun programme de 1000
logements, tous situs dans la cit Boussouf ; il restera trouver une solution concernant
les immeubles qui prsentent des fissures importantes; celles-ci sont dues, soit des
problmes de glissement de terrain, soit des dfauts de construction ; ces immeubles ne
seront pas, pour le moment, mis en vente .
Une instruction gouvernementale, datant de lanne 2004 demandait la C.N.E.P.-Banque
de se dbarrasser de tous les logements achevs, sous peine de voir ce qui navait pas
t attribu, reconverti en logements de type location-vente ; la C.N.E.P.-Immobilier
sest donc attele liquider la majorit de son patrimoine immobilier construit sur le
territoire de la wilaya de Constantine ; celui-ci avait t cd aux pargnants selon trois
formules : vente libre, vente aux enchres, et par listing ; cette dernire formule concerne
uniquement les 154 logements situs la cit Boussouf et sera applique prochainement
aux trois tours cits prcdemment.
A la fin de lanne 2004, un rapport dexperts indiquait que des groupes publics de
promotion immobilire, les E.P.L.F. notamment, avaient engag des projets de construction
hasardeux, sans permis de construire, sans acte de proprit ; des projets coteux avaient
t lancs dans des sites o la demande nexistait mme pas ; la ralisation de certains
types de logements ne correspondait pas mme pas la demande ; ils cotaient trs cher et
ne trouvaient pas preneurs ; 35 mille logements taient menacs de dgradation ou
doccupation illgale ; ils risquaient dentraner un prjudice de plusieurs milliards de
D.A.;

certains logements financs et raliss par la C.N.E.P. Banque faisaient partie de cet

ensemble ; le ministre de lHabitat prit la dcision de verser 31 mille parmi ces logements
vers la formule A.A.D.L.; les 4 mille

units restantes seront affectes au profit des

travailleurs de la fonction publique .

- 174 -

- 175 -

- 176 -

En 2005, 28 E.P.L.F. taient oprationnelles; la wilaya d Alger prvoyait la ralisation


dun programme de 6 mille logements sous la forme - Collectif et semi - Collectif - ; les
sources de financement proviennent des banques et des caisses mutualistes ; dans ce cadre,
certaines normes techniques sont revues, surtout en milieu urbain afin de mieux rpondre
la demande de la population .
-2-2- La promotion immobilire prive .
La Promotion Immobilire Prive avait pour objectifs de donner une dynamique
nouvelle au secteur de la construction et de soulager un secteur public en difficult ; en
effet, celui-ci ne pouvait rpondre de manire concrte la trs forte demande en
logements sociaux ; malheureusement cette dynamique avait pris une orientation diffrente
de celle qui tait prvue par ses initiateurs; en effet, alors que la demande tait dirige vers
les logements de la catgorie dite sociale , la production immobilire prive stait
proccupe des logements de la catgorie grand standing avec une forte proportion de
logements individuels ; le dcalage entre loffre et la demande naura pas t modifi
de manire sensible .
Durant de nombreuses annes, le logement promotionnel tait initi uniquement par des
organismes publics ; seules, les collectivits locales, les administrations avaient la
possibilit dinitier des programmes de logements promotionnels au profit de leurs
administrs .
Ainsi, le citoyen dsireux dacqurir un logement dans le cadre de la promotion
immobilire et disposant de moyens suffisants, pouvait trouver une rponse ses
proccupations, ds lors que les principes et les garanties relatifs laccession la
proprit du logement taient arrts .
Lobjectif du lgislateur visait lintgration de lpargne prive dans leffort national de
construction des logements; un ensemble de mesures incitatives avaient t prvues dans
ce sens; dautres mesures taient destines dcourager la spculation .
Les principales mesures dincitation concernaient :
* - la possibilit dacqurir des terrains auprs des communes .
* - loctroi de crdits bancaires jusqu hauteur de 50% du montant de lopration au
maximum, le minimum tant fix 30% .
* - linstitution dun impt unique favorable - 25 % sur le B.I.C. .
* - la leve de lincompatibilit relative au cumul dactivits en matire immobilire .

- 177 -

Dans ce dispositif, linitiative mane de l A.P.C. qui dcide de la taille et de la


localisation des projets; pour les pouvoirs publics, le logement doit devenir dabord un
problme rsoudre au niveau local .
Lorsque lopration est dfinie, lA.P.C. prpare, par le biais des services chargs de
lHabitat et de lUrbanisme, ou bien par lAgence Foncire locale, un cahier des charges;
celui-ci va dfinir les droits et les obligations des deux parties - A.P.C. -promoteur - ainsi
que les prescriptions techniques .
Ce Cahier des Charges constitue un outil privilgi de contrle ; ce contrle concerne la
programmation du projet, la coordination des oprations, sous leur aspect juridique,
foncier, urbanistique, foncier; il concerne aussi la vrification des cots et des dlais de
ralisation .
Afin de recueillir les candidatures des promoteurs privs, lA.P.C. procde une large
publicit par voie de presse ou daffichage ; les propositions des promoteurs privs sont
slectionnes sur la base des critres suivants : lapport du terrain dassiette, la capacit
dautofinancement du promoteur, les garanties techniques, financires et les qualifications
personnelles, les cots et les dlais de ralisation, le taux dintgration des matriaux
produits localement, le type dhabitat projet et son intgration lenvironnement .
Ds que le promoteur est retenu, lopration est lance; le programme de vente des
logements fera lobjet de contrats de rservation qui prciseront la description et le
standing du logement, la situation et les caractristiques de limmeuble concern, la date
prvisionnelle de livraison des logements, le prix de vente prvisionnel .
Certaines contraintes limitent le dveloppement de cette formule; dabord le dsquilibre
de la charge de financement entre dune part le promoteur et le futur acqureur du
logement dautre part; en effet la loi exige pour le premier un autofinancement valu entre
50%

et 70% de la valeur de la construction, selon le niveau du standing; le futur acqureur,

de son cot, ne dispose que de 20% de la valeur verser ; cette somme restera bloque au
niveau de la banque jusqu la livraison du logement ; de plus, laccs au crdit bancaire
nest autoris quaprs lutilisation de lapport personnel du promoteur; de telles
dispositions excluent demble les promoteurs qui disposent de moyens limits .
La nouvelle stratgie du logement fut applique en 1998 ; en 1988, la loi de Finances
dfinissait une sorte de relation-convention entre le Trsor public, la C.N.E.P. et
lO.P.G.I. ; chaque fois que lEtat dcidait de lancer un programme de promotion
immobilire, celui-ci saisissait le Trsor public pour fixer une fourchette et dbloquer une
enveloppe budgtaire; ce moment, le Trsor versait la dite somme la C.N.E.P. qui
- 178 -

saisissait son tour lO.P.G.I.; une fois les travaux excuts, lEtat commenait rcuprer
le cot dinvestissement en appliquant les taxes sur les loyers; dailleurs le dcret 89-99viendra fixer le prix du loyer et les autres modalits .
La qualit du logement tait avant tout une affaire de moyens, et l Etat ntait engag
construire que pour les plus dmunis, dans le cadre du Logement Social Locatif ; cette
stratgie, en dpit de son indniable cohrence thorique, largement inspire par le F.M.I.,
navait pas connu sur le terrain le succs dont on lavait crdit ; la meilleure preuve de cet
chec rside sans aucun doute dans les 60 mille logements promotionnels achevs depuis
plusieurs annes mais pour lesquels on ne trouvait pas dacqureurs ; ces logements taient
lvidence trop chers, mal adapts aux gots de la clientle potentielle ou tout
simplement parce quils taient mal implants ; il y a aussi sans doute le fait que cette
politique de lhabitat tait arrive trop tard , cest- -dire un moment o lcrasante
majorit des citoyens capables de se payer un logement promotionnel lavaient dj fait
la faveur des diffrentes formules daccession la proprit, inities dans les annes 1980 auto-construction , achat de logements Biens de lEtat ; au grs des revenus de la
clientle, ceux qui disposaient dun bon pouvoir dachat avaient dj rgl leur problme
de logement ; de son ct la classe moyenne demandeuse ne pouvait prtendre lachat
dun logement promotionnel en raison de la modicit de son

pouvoir dachat; les

logements promotionnels pouvaient prendre laspect dune villa, dun logement grandstanding , ou bien dun simple logement en collectif ou en semi - collectif .
Appliquer en ltat cette politique du logement ne pouvait conduire qu limpasse ;
do la ncessit de la rorienter de manire mieux cibler cette demande solvable .
Les prts accords aux souscripteurs doprations de promotion immobilire tant par la
C.N.E.P.

que par lensemble des banques sont effectus diffrentes conditions - 6,5% - par

an pour les logements collectifs de type conomique ;-7,5%- pour les logements
collectifs de type amlior. ;- 9,5% - par an pour les logements dits de standing ; les
prts ne peuvent tre suprieurs 50% de la valeur du projet .
Au cours de lanne 1985, lpargne collecte par la C.N.E.P. avoisinait les 35 milliards de
D.A.

; lpargne additionnelle collecte annuellement tait de lordre de 5 milliards de D.A. ;

ces sommes taient places sous la forme de Bons dEquipement auprs du Trsor
Public .

En 2005, daprs les donnes du ministre des Finances, les ressources financires
engranges sur les livrets dpargne par cette institution financire publique sont values
450

milliards de D.A., soit lquivalent de 6 milliards de dollars (18) .


- 179 -

La formule Vente Sur Plan - V.S.P.- est consacre par le dcret lgislatif n 93-03-du
1

mars 1993 -; elle permet au promoteur de cder un acqureur un immeuble ou une

fraction dun immeuble avant lachvement des travaux ; la transaction est formalise par
un contrat dit Vente Sur Plan

; le -V.S.P. - se veut une autre manire daccder la

proprit en comparaison la vente ltat fini .


LEtat avait introduit des amnagements au dispositif existant ; linitiateur dune
promotion immobilire peut dornavant valider son projet sur la base dun dossier
sommaire ; celui-ci comporte la proprit du terrain, la fiche technique, le permis de
construire ou bien un certificat durbanisme , un engagement du promoteur de cder ces
logements des bnficiaires ligibles laide de l Etat .
Cette formule de validation avait entran des effets positifs ; en lespace dune anne,
plus dune centaine de promotions immobilires de logements - L.S.P. - avait t valide et
avait connu une phase de dmarrage ; entre lanne 2000 et lanne 2002 il avait t lanc
plus de 65 mille logements L.S.P. suivant lancienne formule qui tait plus
contraignante ; les quotas taient allous par le ministre aux wilayas qui les rpartissaient
sur les communes ; cest ce moment seulement que les promoteurs pouvaient intervenir .
Actuellement les promoteurs valident eux-mmes leurs projets sur la base dun dossier
allg qui permet de rpondre de manire plus adapte la demande ; le mode de
financement du L.S.P. se fait par tiers ; 1/3 constitue lapport de lacqureur; le reste est
partag entre laide de lEtat et le crdit bancaire ; le postulant un L.S.P. peut toutefois
payer les 2/3 de son logement et bnficier de 1/3 de laide de lEtat en fonction de son
revenu; cette aide se situe entre 400 mille et 500 mille D.A.; le bnficiaire peut payer son
logement par tranches au fur et mesure que les travaux de sa construction avancent .
Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilire -F.G.C.M.P.I.- se
porte garant des avances de lacqureur en cas de dfaillance du promoteur; linitiateur du
projet doit se doter dune assurance souscrite auprs de ce fonds pour chaque projet quil
compte lancer .
Cette assurance est jointe par le notaire au contrat de -V.S.P.- conformment la loi ; le
niveau de cette assurance se situe entre 0,1% et 1% du prix total du logement et ninflue pas
sur son prix de revient; les banques sont devenues un acteur essentiel; leurs intrts varient
entre 6% et 6,5 % pour la C.N.E.P.et entre 7% et 8% pour les autres banques

- 180 -

- 181 -

- 182 -

- 183 -

3 - LE LOGEMENT SOCIAL PARTICIPATIF - L.S.P. - ou LOGEMENT

AIDE .
Le L.S.P. constitue lun des programmes du logement social destin aux catgories
de citoyens revenus moyens, intermdiaires et infrieurs 40 000 D.A.
Ce programme, rentre dans le cadre de la nouvelle politique de l Etat, destine
dynamiser et encourager lAccession la Proprit ; cette formule vient en seconde
position aprs la Location-Vente en termes davantages ; ce dispositif seffectue sur la
base dun montage financier commun entre lapport personnel du bnficiaire et laide de
lEtat .
Une formule daide est mise en place par les pouvoirs publics; elle permet aux citoyens
dsireux

dacqurir

un logement, de pouvoir bnficier dun certain nombre de

dispositions et davantages; condition de rpondre

aux critres de lligibilit, ces

citoyens pourront bnficier simultanment de - lAide de lEtat lAccession la


Proprit - A.A.P. -

et dun Crdit Immobilier ; pour cela, un dispositif fut mis en

place en partenariat avec la - Caisse Nationale dEpargne et de Prvoyance - C.N.E.P. le Crdit Populaire - C.P.A. - la B.D.L. et la B.N.A. .
Laide financire de lEtat est couple au crdit immobilier; elle est destine faciliter
lacquisition dun logement neuf dans un immeuble collectif ou bien dune autoconstruction; cette aide nest pas remboursable ; elle sajoute au montant du crdit ; elle est
verse en mme temps par la banque qui accorde le crdit .
Larrt ministriel du 15 mars 1998, modifi et complt par larrt du 15 novembre
2000,

fixe les modalits dapplication du dcret excutif N 04 -308 du 4 novembre 1994

relatif aux conditions doctroi de laide financire A.A.P.- et au montant de cette aide ;
ces conditions sont les suivantes :

* - Ne pas avoir bnfici de la cession dun logement du patrimoine immobilier


public.

* - Ne pas possder en toute proprit une construction usage dhabitation .


* - Justifier dun revenu mensuel net du mnage infrieur 5 fois le S.N.M.G.
La contribution personnelle varie selon le cot rel du logement qui ne doit pas dpasser
le seuil maximum de 2 millions de D.A.; cela signifie que laide de lEtat - A.A.P.- ne peut
tre consentie lorsque le cot de la construction du logement - y compris tous les travaux
de viabilisation et damnagement extrieur - est suprieur 4 fois le montant maximum
de laide financire ; larticle 5 de larrt du 15 novembre 2000, fixe le montant de laide
- 184 -

fixe selon 3 niveaux de revenus; cette aide financire, non remboursable est octroye par
lEtat ; elle est dtenue par la Caisse Nationale du Logement - C.N.L. -; le montant de laide A.A.P.
500

- varie selon le salaire de la famille bnficiaire ; elle sera comprise entre 400 mille et

mille D.A.; citons quelques exemples : pour un revenu de moins de 25 mille D.A., le

postulant cette formule bnficiera dune aide de 500 mille D.A.; pour un salaire qui se
situe ente 25 mille et 40 mille D.A., le bnficiaire percevra une aide de 450 mille D.A.; les
candidats dont le salaire varie entre 400 mille et 500 mille D.A pourront bnficier dun
soutien de 400 mille D.A.; le bnficiaire peut obtenir un crdit auprs de lune des
institutions financires, telles que la C.N.E.P. ; le C.P.A., la B.D.L. et la B.N.A. .
Les avantages attendus par les banques seront importants plus dun titre ; dabord,
leurs clients sont dsormais solvables grce l Aide de lEtat ; elles bnficient du
refinancement, donc de ressources par lintermdiaire de la Socit de Refinancement
Hypothcaire

- S.R.H. -; les prts sont en outre garantis par la Socit de Garantie des

Crdits Immobiliers

-S.G.C.I.-; tous ces garde-fous, il faudra ajouter le concours du

Fonds de Garantie et de Caution Immobilire - F.G.C.I.C.M. -; si pour le premier canal,


gr administrativement par les A.P.C., des priorits sont prises en compte, le second canal,
en revanche naccorde pas cette faveur; le dispositif est destin subir incessamment de
nouveaux amnagements ; les investissements de lEtat, lengagement des industriels
trangers, des promoteurs privs nationaux ou bien mixtes par le biais du partenariat seront
runis pour le succs de cette mission ; pour lanne 2002, 55 mille logements taient
programms ; le reste fut mis en chantier plus tard .
Les wilayas qui avaient pu appliquer ce dispositif sont celles o les collectivits locales
avaient rgl lpineux problme du foncier et dgag les assiettes de terrains ncessaires
des cots abordables ; ce propos, le Logement-Social-Participatif. - L.S.P.- bnficie,
contrairement au Logement-Social-Locatif - L.S.L.-, dun abattement de 60% 80 % des
prix du m de terrain ; Sidi-Bel-Abbs, 7 mille logements avaient t raliss entre 1998 et
dcembre 2003 sur les 14 104 programms ; il restait , au cours de lanne 2005, 5771 units
en cours de ralisation ; sur un programme de 5 515 units, Tlemcen en avait achev 4 066,
alors que, en 2005, 1 032 logements taient en cours de ralisation ; Oran, un programme
de 14 mille logements avait t lanc ; sa ralisation se droula normalement ; Ghardaia,
350

units avaient t ralises avec des rsultats positifs ; Annaba et Bouira , des

programmes de milliers de logements avaient enregistr une avance considrable ;


cependant, les wilayas de Tizi-Ouzou , Chlef , Bjaia avaient accus un retard important
dans la mise en oeuvre de cette formule .
- 185 -

Le dispositif sera largi au milieu rural ; ainsi les postulants des zones rurales
bnficieront eux aussi de cette augmentation de 400 mille 500 mille D.A.; cette aide tait
fixe prcdemment 200 mille D.A pour une construction neuve et 120 mille D.A. pour
lamnagement ou bien lextension dune maison existante; cette hausse se veut une
prparation au retour des populations qui avaient fui les campagnes cause du
terrorisme ; elles sont estimes 2 millions de personnes .
Dautres sources de financement du logement social participatif sont prvues par des
associations entre des organismes privs trangers originaires des Emirats Arabes- Unis, de
lArabie Saoudite dune part, la banque El Baraka dautre part; un consortium fut cr
entre la C.N.E.P., les banques et les assurances .
En 2004, dans la wilaya de Constantine, le Logement Social Participatif qui
stait caractris par un dmarrage des plus timides, avait connu un nouveau
souffle ; Constantine, en effet, il tait prvu la construction de plus de 5 400 logements
au cours de lanne 2004; le programme antrieur entam partir de lanne

2000

prvoyait la ralisation de plus de 3 mille units; 1500 devaient tre ralises dans une
premire phase ; il ny eut finalement que 541 logements effectivement lancs, parmi
lesquels 480 furent achevs et livrs leurs acqureurs; la demande de ce type de
promotion avait atteint , la fin de lanne 2003, plus de 9 300 souscriptions .
Cest la preuve, pense-t-on , la Direction du Logement de la wilaya de Constantine
de lintrt

nouveau, de la part

des

demandeurs de logements, pour ce

mode

dacquisition qui fait lobjet de nombreuses facilits de la part des pouvoirs publics ; lon
cite ce sujet le relvement de la part de laide, non remboursable , de la Caisse
Nationale

du Logement - C.N.L.- de 400 mille 500 mille D.A.et des facilits existantes,

au moins au niveau des deux nouvelles villes en construction dans la wilaya , pour
lacquisition des terrains dassiette par les promoteurs ; ces derniers sont en majorit des
entrepreneurs en btiment reconvertis dans cette activit , juge moins contraignante et
plus lucrative;le montage financier se compose de lapport personnel de lacqureur, de la
contribution fonds perdus de la C.N.L. et dun prt bancaire ; do la mobilisation
immdiate de tous les atouts, permettant la russite des

projets lancs, savoir le

financement, le foncier et le savoir faire; la concrtisation de ce programme avait


commenc en 2003 ; ainsi, pas moins de 3 600 logements avaient alors dmarr ; pour le
reste de la demande non encore satisfaite, elle tait programme pour lanne 2004 ; mais
le dmarrage lent sexplique par la vive concurrence qui lui est faite par le logement
social, largement disponible et destin recaser les habitants des bidonvilles ; dans le
- 186 -

cadre de lhabitat rural, 29 933 logements de type Participatif avaient t livrs leurs
destinataires .
Ce dispositif, mis en place depuis lanne 1995, navait pas apport, en 2006, les rsultats
escompts ; hormis quelques projets qui avaient connu un aboutissement effectif, le reste
des programmes tracs navait pas t ralis ; afin dillustrer cette contre performance, il
avait t constat que sur les 135 689 logements inscrits dans le cadre du L.S.P. entre 1998 et
2003,

seuls, au cours de lanne 2005, 73 347 units avaient t acheves alors que 49 176

taient toujours en cours de ralisation .


Les retards , les lenteurs sont justifies par :

* - les contraintes rencontres sur le terrain ; en effet les conditions dans lesquels avait
t lance lopration au cours des annes 1990, ntaient pas favorables au vu de la
situation scuritaire .

* - la priode prise par les autorits locales et autres responsables concerns pour
matriser au mieux les mcanismes du L.S.P. .

* - les lenteurs enregistres dans la mise en uvre des projets identifis .


* - les problmes bureaucratiques de faisabilit du projet .
* - la problmatique lie au foncier : les wilaya situes dans le nord du pays manquent
de terrains dassiette destins la construction ; le non transfert de la proprit des
assiettes dgages empche le bon fonctionnement des chantiers ouverts ; en effet,
dinnombrables terrains identifis ne disposent pas dacte de proprit ; lexemple le plus
difiant concerne la capitale du pays ; lindisponibilit des terrains avait empch la
C.N.E.P.

de lancer son programme de 65 mille logements ; Alger, sur les 12 mille

logements prvus par les diffrents programmes L.S.P., depuis 1998, seuls 2 mille avaient t
achevs .
Lvaluation du foncier reste prohibitif par rapport au prix de revient du logement ; le
ratio du prix de revient du logement, par rapport au prix du terrain est jug excessif ; il ne
devrait pas, selon les normes internationales, dpasser les 10% ; actuellement, en Algrie,
notamment Alger, il correspond 30% du prix du terrain ; un logement, qui devrait
revenir 7 00 mille D.A. atteindra 17 00 mille D.A.; un dispositif avait t mis en place dans
le but de rendre les prix du foncier acceptables et abordables .
Cinq annes aprs le lancement des projets, la formule L.S.P. avait permis de mettre
en vidence les insuffisances administratives et techniques; ces insuffisances concernent le
suivi, le contrle, lassistance des ouvrages ; ce bilan a permis dassainir la liste des
- 187 -

- 188 -

promoteurs et des entreprises capables dassurer les dlais et la qualit des ouvrages ; sur le
programme -P.C.S.R.E.- de 1 million de logements envisag par le prsident de la
Rpublique,

dici lanne 2009, 215 mille units sont inscrites pour tre raliss sous la

formule L.S.P.
En 2006, la ville dOran sapprte lancer un ambitieux projet de 22 mille logements
inscrits dans le cadre du prochain programme quinquennal ; lexprience vcue par le
programme prcdent laisse un got dinachev ; en effet les 14 mille logements L.S.P.
lancs au cours du programme prcdent, navaient pas t rceptionns dans leur totalit
aprs 4 annes de travaux ; cette formule avait montr ses limites et ses insuffisances aussi
bien techniques que juridiques ; les bnficiaires se plaignent des dfaillances de certains
promoteurs, de la qualit des constructions et des dlais de ralisation .
Il est attendu une augmentation sensible des prix du L.S.P. par rapport aux prix dfinis
par lancien programme ; malgr labattement de 80% du prix du terrain, le logement
cotera tout de mme plus cher; les promoteurs justifient cette augmentation par
lintroduction des nouvelles normes parasismiques ; cette dcision les obligera prvoir
200

kg dacier par m3 de bton au lieu des 140 kg prvus prcdemment ; le prix du quintal

dacier est pass de 2 mille D.A. 6 mille D.A. ; cela, il faudrait ajouter laugmentation
des prix des autres matriaux de construction ainsi que celui de la main-duvre ; une
augmentation de 30 40 millions de centimes avait dj t enregistre sur la valeur du
logement , au cours de lanne 2005, soit un taux de 15% ; le prix du logement F3 est pass
de 1,6 millions de D.A. plus de 1,85 millions de D.A.; il a dj atteint le prix du logement
promotionnel .
-4 - LA LOCATION VENTE .
Lautre formule sur laquelle se fondait la politique du gouvernement, partir des annes
1970,

en matire dhabitat concerne la - Location-Vente - ; en application des dispositions

du dcret N 73-82 du 05-06-1973 - un arrt interministriel -Finances- Travaux Publics et


Construction

tait intervenu pour prciser les modalits et les conditions dacquisition des

logements suivant la formule de la Location-Vente ; le prix de cession du logement ne


devait pas dpasser 100 mille D.A.; les revenus du chef de famille ne devaient pas dpasser
36 mille D.A.

par an .

Lapport initial avait t fix 20% du prix du logement payer au comptant par le chef
de famille dont le revenu annuel tait infrieur 18 mille D.A.par an; 25% de la valeur du
logement pour ceux dont le revenu annuel tait compris entre 18 mille et 30 mille D.A. par
an; 30% de la valeur du logement pour ceux dont les revenus taient suprieurs 30 mille
- 189 -

D.A.;

le montant rembourser tait affect dun taux dintrt de 3% par an ; dans cette

formule, le transfert de proprit au profit du locataire seffectuait lors du paiement intgral


du montant prvu par les clauses du contrat ; le bnficiaire payait un loyer - attribution
lorganisme H.L.M. qui remboursait son tour le financement la C.N.E.P. .
Le bnficiaire tait tenu daccepter le rglement de coproprit, fixant les droits et les
charges respectifs des propritaires sur lensemble immobilier .
Dans le systme de lpargne logement, le transfert de proprit seffectuait ds le dbut
de la mise en vigueur de la convention avec lorganisme financier ; lO.P.G.I. se voyait
dcharge vis--vis de la C.N.E.P. de la dette correspondant au prix du logement ; cette dette
tait transfre sur lacqureur qui sen acquittait par mensualits directement auprs de
lorganisme financier .
La dcision N 41 du 12/07/1974 du ministre des Finances tait venue complter ce
dispositif en dispensant les acqureurs du paiement vue en prsence du notaire ; afin
dencourager laccession la proprit, le lgislateur avait fait renoncer le Trsor
certaines recettes fiscales .
La nouvelle formule concernant la location vente avait commenc se concrtiser
partir de lanne 1997 ; le dcret ministriel du 23 avril 2001 est venu amender et complter
le texte 97-95 portant Location-Vente

de biens usage dhabitation ; ce dcret avait

suscit lespoir au sein dune frange de la population, en loccurrence les cadres exclus des
quotas de logements sociaux et promotionnels ; ainsi , tous les salaris, commerants ou
libraux dont le revenu se situait entre 10 mille et 40 mille D.A. ouvraient droit une
demande dans ce cadre ; sont interdits daccs ce dispositif ceux qui , auparavant avaient
bnfici dune auto-construction, dun logement, dun lot de terrain , dune aide
quelconque financire pour une construction ou une acquisition de logement de la part de
lEtat .
Sil ny a pas de limite dge, les postulants gs de plus de 65 ans, doivent payer leur
logement au comptant; les autres auront payer 25% du prix global de lappartement en
guise dapport personnel; ce montant peut tre fractionn en deux parties : 10% la
signature du contrat avec lA.A.D.L. Agence pour lAmlioration et le Dveloppement du
Logement

-; la seconde partie, 15 % doit tre paye trois annes plus tard ; ces 15%

peuvent, leur tour, tre fractionns en 3 parties de 5% chacune ; titre dexemple, le


logement de type F3 tait valu 14 mille D.A.; la premire tranche de 5%, soit 70 mille
D.A.,

sera paye lors de la remise des clefs ; les deux autres staleront sur deux annes ;

une fois que le candidat sest acquitt de cet apport personnel , il aura ensuite payer des
- 190 -

mensualits, estimes entre 5 mille et 7 mille D.A. sur une priode de 30 annes ; la dernire
mensualit doit tre verse avant que le postulant natteigne 65 ans .
Le non paiement par le bnficiaire de trois chances conscutives implique
lapplication dune pnalit de 5% du montant de la mensualit ; le paiement anticip de
plusieurs mensualits est galement possible .
Les programmes de logements avaient t scinds en deux tranches ; la premire partie ,
prvue en 2001, avait concern 20 mille logements rpartis sur 8 wilayas ; 11 mille
logements taient prvus Alger , l o la demande tait la plus importante .
La plupart des chantiers furent lancs partir du 15 dcembre 2001 ; le cahier des charges
prvoyait leur livraison aprs 18 mois ; la deuxime partie du programme de lanne 2002
prvoyait la ralisation de 35 mille units ; ce qui portait loffre 55 mille units; le nombre
de demandes enregistres par lA.A.D.L. tait estim 480 mille dossiers .
Vu que cette structure se trouvait, dans limpossibilit de rpondre dans limmdiat
lensemble de la demande , il fut question de faire participer la - C.N.E.P.- Banque - dans
la ralisation de 65 mille logements complmentaires suivant cette formule .
En centrant son action sur les formules de Location-Vente et sur LAide
lAccession la Proprit - A.A.P.- , une nouvelle orientation la politique nationale du
logement se mettait en place ; cest une formule qui sied parfaitement ce type de
demande, et la preuve fut largement fournie par lengouement sans prcdent pour les
oprations inities par lAgence pour la Promotion et le Dveloppement du Logement A.A.D.L.-

qui fut sur le point de concrtiser tous ses programmes de logements destins la

vente ; cette agence fut charge de piloter la logistique concernant les oprations de
ralisation de logements sous la formule Location -Vente ; elle approuve les dossiers,
affecte les logements et suit leur ralisation .
Ces programmes portaient sur 55 mille logements dont une partie significative est
localise Alger ; les procdures pralables au lancement des programmes, le choix des
bureaux dtudes, des entreprises de ralisation - furent pratiquement toutes acheves dans
les dlais ; dans bon nombre de sites on avait pu constater que les travaux de terrassements
avaient commenc rapidement; mme si la formule des tours de 10 tages et plus ne
semblait pas faire lunanimit, aussi bien auprs des futurs acqureurs que du commun des
citoyens, on savait par contre que loctroi de plus de 60 % du programme des entreprises
chinoises permettait dtre optimiste quant- la qualit du produit et aux dlais de livraison
- 18 mois en moyenne - ; les entreprises chinoises avaient dans un premier temps accus
du retard dans le rapatriement de leur personnel et de leur matriel en direction de
- 191 -

lAlgrie; il restait savoir si lEtat pouvait soutenir durant longtemps ce gigantesque effort
de financement ; la priode damortissement des programmes de logements demeure
relativement longue ; ce titre, la formule Location-Vente paraissait la mieux indique
pour un type de clientle ; ce

leasing appliqu au logement leur permettrait,

moyennant des loyers verss aux promoteurs de solder terme le cot du logement lou et
de lacqurir en toute proprit - ; dans le cadre du financement du programme de
logements par la formule Location-Vente , les pouvoirs publics avaient prvu la
mobilisation des fonds dtenus par certains organismes comme la C.N.E.P, les compagnies
dassurance, les O.P.G.I., la B.E.A, le C.P.A ; ces fonds taient estims 200 milliards de D.A ;
ils taient disponibles, donc utilisables immdiatement .
Ce moyen de financement avait lavantage de diminuer le concours de l Etat par
lintermdiaire du Trsor Public; au lieu que lEtat finance les logements concurrence de
50

milliards de D.A , il nallait assurer que le financement de la compensation qui est de 5

milliards de D.A ; le reste se ferait avec la participation du citoyen et de la banque ; le


promoteur pourra de son ct agrer directement ses projets au sein de ladministration
centrale aprs avoir rgl au pralable les dmarches concernant le terrain dassiette, le
permis de construire, les tudes techniques; une fois le projet agr, le promoteur aura
toute la latitude de lancer des campagnes de publicit afin de recueillir les postulants; cette
formule apporterait, sur un autre registre, sa contribution la concrtisation, lobjectif
des 100 mille 110 mille logements en Location- Vente et en Logement Social
Participatif

- L.S.P - , exige par les autorits de lEtat .

La formule Location-Vente est applique dans les zones rurales; un nouveau


mcanisme qui consiste permettre aux promoteurs dobtenir des prts bancaires et dans le
mme temps la bonification des taux dintrt aux souscripteurs par un logement ralis est
institu .
La formule dAide Directe de 200 mille D.A en direction de lhabitat rural et qui
mobilisait 30 milliards de D.A chaque anne avait t rtudie ; dans un souci defficacit,
cette formule fut revue sous une autre formule de la Location - Vente .
Au Nord Est de Constantine , dans la commune dIbn Ziad, un premier programme de 100
logements A.A.D.L. avait t lanc en 1998 et rceptionn en 2001 ; de nombreuses malfaons
avaient t observes plus tard la suite de problmes gotechniques; devant le danger que
prsentaient ltat de ces constructions, certains bnficiaires de ces logements devraient
relogs au cours de lanne 2006 ; des travaux de rhabilitation sont prvus.
O en sont les programmes A.A.D.L. prvus pour les annes 2001 et 2002 ?
- 192 -

Concernant le programme de lanne 2001, le gros uvre fut entam rapidement; lA.A.D.L
avait commenc affecter ces logements partir dun logiciel ; les premiers logements
seraient livrs, si tout se passe bien, au second semestre de lanne 2003 ; le programme de
35

mille logements prvus pour lanne 2002 concernait 25 Wilayas ; le dmarrage des

travaux tait prvu pour le mois de septembre 2002 .


Pour lanne 2001, 24 chantiers avaient t lancs travers les 7 Wilayas inscrites au
programme de la Location-Vente ; ces programmes de logements, daprs les
responsables de lAgence de lAmlioration et du Dveloppement du Logement- A.A.D.Lsont rgis par un cahier des charges o sont indiques toutes les prescriptions
fonctionnelles et techniques et auxquelles les entreprises ralisatrices devaient se
conformer scrupuleusement .
A Alger,

lA.A.D.L soccupait du pilotage de 11 chantiers dans plusieurs communes

comme Mohammedia-la cit des Bananiers- les Eucalyptus, Bab-Ezzouar, Ouled -Fayet ;
les villes de Constantine et Annaba avaient lanc chacune respectivement 4 et 5 projets de
logements ; lA.A.D.L rassurait les postulants quant- son engagement de livrer des
logements conformment aux dlais, cest--dire 18 mois ; les 2 chantiers dOran, le
chantier de Blida et celui de Tipaza, vu leur tat davancement, avaient des fortes chances
dtre raliss conformment aux dlais ; concernant la 2 tranche des 35 mille logements
prvus pour lanne 2002, la date de consultation des entreprises nationales et trangres
avait t proroge la fin du mois de mars 2002 , les dlais de consultation par rapport
lampleur des programmes ayant t jugs insuffisants .
Dautre part, les agences relevant de l A.A.D.L- travers les 14 Wilayas concernes par
ce programme, avaient enregistr entre le 16 et le 20 fvrier 2002 le retrait de 44 762
formulaires dont 9 682 Stif ; ceci confirmait lengouement de cette formule de la part des
citoyens de ce pays ; 200 mille dossiers concernant les deux programmes avaient t
rceptionns sur lensemble des 25 Wilayas.
La direction de lA.A.D.L considrait que lopration de location-vente avanait au
rythme prvu ; le traitement de la demande pour les tranches 2001 et 2002 dans les 8
Wilayas,

avait connu une srieuse avance ; ainsi, sur les 25 mille bnficiaires concerns

par le programme 2001, 19 303 avaient dj effectu le versement de 10% de lapport initial ;
parmi eux , 425 staient dsists ; concernant la tranche de lanne 2002, sur les 26 mille
avis favorables, 2 844 avaient vers les 10% de lapport initial ; sur 4 534 demandes de
recours enregistrs , 930 avaient t juges recevables par la commission ; or 1 221 dossiers
avaient t entirement rejets alors que 1 153 avaient t pris en charge dans les
- 193 -

programmes futurs, le reste tait en outre en cours dtude ; il faut noter que sur les 150 190
demandes traites, 72 202 juges ligibles, ne pouvant tre satisfaites dans les deux
programmes 2001 et 2002 avaient t places dans les nouvelles tranches .
Six mois aprs le lancement des travaux, il tait possible davoir des informations plus
prcises sur les moyens mis en uvre pour rpondre la demande ; les difficults qui
perturbaient ou freinaient lvolution normale des travaux commenaient apparatre ; les
difficults concernaient dabord dobtention du titre de proprit du terrain dassiette, le
traitement du problme des bidonvilles qui occupaient certains sites avec des habitants
dloger puis reloger, le passage des lignes lectriques et des conduites
dapprovisionnement en eau, les complments dtudes pour la mise en uvre de
fondations spcifiques dans les sols faible rsistance, lapprovisionnement en matriaux
de construction, le rapatriement des ouvriers trangers et de leur matriel .
Sur les 11 sites au niveau de la capitale, le chantier des 1 574 logements de la cit de
Bananiers

demeurait le plus avanc : situ dans la commune de Mohammedia El Harrach-

en bordure de lautoroute ces chantiers taient pris en charge par lentreprise COSIDER ; la
ralisation tait scinde en deux tranches ; lune de 838 et lautre de 736 logements; les
travaux concernaient la ralisation de 18 immeubles en forme de tours ; les travaux de
terrassements, les fouilles et le bton de propret taient pratiquement termins ; la
ralisation se trouvait au stade du coffrage des radiers pour les fondations ; la prsence de
bidonvilles situs proximit de ce site, auxquels les pouvoirs publics navaient pas encore
trouv de solution perturbaient partiellement le droulement des travaux ; les dlais de
ralisation taient de 18 mois.
Le deuxime site, au niveau de Bab Ezzouar-1- concernait la ralisation de 1 444
logements ; 34 btiments taient programms sous forme de tours en R+9 ; R+13 ; R+14 ; les
dlais de ralisation taient de 20 mois ; ce chantier tait pris en charge par lentreprise
chinoise - CSCEC - ; le retard de plusieurs mois tait d en partie aux tudes spcifiques du
terrain ; en effet la faible rsistance du sol prvoyait des fondations sur pieux et des
complments dtudes au niveau de laboratoire L.N.H.C- ; cela sajoutait la difficult de
rapatrier le personnel et le matriel partir de la Chine ; il tait prvu demployer un
millier douvriers dont le tiers dAlgriens ; sur ce site, ctait linstallation du chantier , la
base de vie pour les ouvriers, 3 ateliers pour la confection des aciers - ferraillage linstallation de 2 centrales bton, un hangar pour le stockage des matriaux de
construction, llectrification du chantier , lapprovisionnement en eau, lapprovisionnent
en matriaux de construction .
- 194 -

Le 3site au niveau de la commune de Gu de Constantine , proximit de la


commune de Kouba, concernait la ralisation de 400 logements rpartis dans 8 immeubles
en forme de tours ; une autre socit chinoise - CEZY- tait charge de leur ralisation ; les
travaux taient au stade des terrassements ; les bases de vie ntaient toujours pas
installes ; le passage des lignes lectriques et les conduites dalimentation en eau
auxquelles des solutions navaient pas encore t apportes perturbaient lavance des
travaux .
Afin dviter ces prcdents fcheux relatifs au lancement de certains programmes de
logements et qui navaient pas fourni les rsultats escompts, un comit de suivi avait t
mis en place par le ministre de lHabitat et le ministre des Finances ; il tait compos de 3
reprsentants du dpartement des finances, de 3 reprsentants du ministre de lHabitat et
de 3 dlgus de la C.N.E.P-Banque ; linverse des programmes 2001 et 2002 o le ministre
de lHabitat assurait seul le pilotage de lopration Location-Vente , ctait laffaire du
comit de suivi ; il tait charg dassurer la rigueur en matire de matrise de lopration en
terme de cot, de dlais et de qualit de lopration ; pour le ministre de lHabitat, ce
comit avait pour objectif la coordination entre les diffrents partenaires impliqus dans le
nouveau programme , de se prononcer sur le choix des sites et des constructions, dvaluer
les besoins de logements par Wilaya et de dcider de la rpartition gographique du nombre
de logements, didentifier les besoins en infrastructures socio-ducatives lies ces
projets ; cette structure tait charge galement de veiller au respect du planning de
ralisation et des plans de financement des programmes ; le comit devait laborer un
rapport trimestriel sur ltat dexcution du programme, et de suggrer des propositions
visant le dveloppement et lamlioration de la formule Location- Vente .
LA.A.D.L. prvoyait , partir de lanne 2001 , de raliser 35 mille logements sur une
priode de 3 ans ; en 2002 , 55 mille logements taient en chantier ; le programme de lanne
2002

tait dj sur les rails dans plusieurs rgions du pays - Touggourt - Ghardaia - Ouargla

- Sidi Bel Abbs Skikda AzazgaAu mois de dcembre 2003, malgr les perturbations du march des matriaux de
construction , les difficults avec les banques, le tremblement de terre du mois de mai 2003,
une partie des logements lancs au cours de lanne 2001 et concernant le programme de
lanne 2001 taient prts pour la rception ; le pari aura t tenu ; en effet, mille 1 200
logements, sur les sites numrs prcdemment - Bab Ezzouar - El Achour- Les Bananiers Mohammedia

- El Harrach - Les Eucalyptus Gu de Constantine - nattendaient plus que

leurs locataires-acqureurs .
- 195 -

Suite des nombreuses demandes daide du fait que le cot du logement acqurir
dpassait le plafond de 1600 000 D.A fix antrieurement par la loi, sous rserve de
vrification, il tait mme question dune aide la constitution de lapport initial de 20%
exig par tous les promoteurs et organismes de crdits, comme pralable lachat dun
logement ou loctroi dun prt bancaire ; les cadres moyens qui disposent dun revenu
stable certes insuffisant pour les financements court terme mais qui peut leur ouvrir des
perspectives moyen et long terme .
A la fin du mois de juillet 2005, le bilan donn par le directeur technique de l A.A.D.L.
concernant la formule location-vente se prsente de la manire suivante :

* - Programme de lanne 2001 :


Sur les 20 mille logements engags au cours de lanne 2001 au niveau de six wilaya,
18 954

units taient toujours en cours de ralisation ; 1046 logements avaient eu des

difficults de lancement : 116 units Boumati - travaux arrts pour cause de rsiliation de
march -, 930 logements ne sont pas lancs au niveau des sites Bananiers , Kola et face
lU.S.T.O.en raison de la prsence dindus occupants et de cavits dans le terrain pour le site
dOran ; Oran, en 2005, deux cits de 1377 et 1063 logements avaient t livres dans leur
totalit ;ces ralisations sont situes proximit de luniversit U.S.T.O.; 2560 units,
rparties sur 3 sites devraient tre livres au cours de lanne 2006 ; elles comprennent
respectivement 937, 623 et 1000 logements ; les 2 premiers ensembles compltent le
programme de lanne 2001 avec 4 mille logements ; le 3 ensemble est inscrit au titre du
programme de lanne 2002 .
Cinq mille units avaient t livres au cours de lanne 2004 ; nous supposons quune
partie de ces logements fait partie des logements promotionnels invendus ,verss par la
C.N.E.P.

lA.A.D.L. ; au cours du deuxime semestre 2005, il avait t livr 986

logements rpartis de la manire suivante :


- 108 Ouled Fayet (Alger ) - 498 Constantine - 240 Mostaganem - 40 Chlef - 547 Oran100

logements Hassi- Messaoud .

Etat davancement des travaux dans certains sites de la wilaya d Alger au cours du mois
de juillet 2005 et concernant toujours le programme 2001:
- Site de Souidania : 190 logements taient en cours de ralisation par lentreprise
Batigec

; ltat davancement des travaux tait de 25% .

Site de Ouled Fayet - bis- : ltat davancement des travaux tait de 50% .

- 196 -

Site de Sebbala : projet de ralisation de 1827 logements par lentreprise chinoise

C.S.C.E.C. ;

ltat davancement des travaux tait de 75% ; 1200 logements taient en cours

de ralisation, dont 720 achevs ; pour ces derniers, il ne manquait que les travaux de
viabilisation .
- Site de Ain-El-Malha : projet de ralisation de 1490 logements par lentreprise chinoise
C.S.C.E.C. ;

ltat davancement des travaux tait de 48% .

Par la suite , dans le courant de lanne 2005, 14 336 units avaient t remises leurs
acqureurs ; le complment prvu dans le cadre du programme de lanne 2001, soit 5 700
logements, serait livr au cours de lanne 2006 .
Le quota de 5 700 logements qui serait distribu au cours de lanne 2006 comprendrait 3
946 logements

pour la seule ville dAlger ; il sagit des sites de :

* - Bab Ezzouar 1 - 959 logements ; Bab Ezzouar 2 - 327 logements ; Les Bananiers - 476
logements ; Sebbala - 1238 logements .
* - La rgion Centre ; 2 wilaya sont concernes : Tizi Ouzou avec pour

Azazga

- 300

logements ; Bouira - 132 logements .


* - La rgion Est : Bejaia - 82 logements ; Bordj Bou Arrridj 50 logements ; Annaba - 124
logements pour Souk Ellil et 134 logements pour Safsaf .
* - La rgion Ouest : Mostaganem - 240 logements ; Tlemcen-52 logements ; Chlef - 235
logements ; Tiaret - 374 logements .

* - Programme de lanne

2002 :

Sur les 35 mille logements engags dans ce programme, au niveau de 24 wilaya, 29 530
units sont toujours en cours de ralisation ;