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Facult de droit et des sciences conomiques

DIPLME SUPRIEUR DE NOTARIAT

Deuxime priode semestrielle


TECHNIQUES DU DROIT IMMOBILIER

Matre LEFEBVRE, Notaire Lille.


DROIT DE LURBANISME ET PRATIQUE NOTARIALE

2015

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BIBLIOGRAPHIE
-Lamy immobilier (livre bleu clair), traite de toute la maMre immobilire
-Code de lurbanisme, il vient dtre modi le 25 septembre 2015, va rentrer en vigueur le 25 janvier 2016, il
abroge tout le livre 1er du Code de lurbanisme et qui le remplace. Cest une modicaMon droit constant,
normalement le fond nest pas chang mais la numrotaMon change.
-Francis Lefebvre (ConstrucMon-Urbanisme), il va tre rdit en dcembre (version 2016-2017)
-Congrs des Notaires, en 2007 sur la division de limmeuble.
- Revue opraMon immobilire , sadresse davantage aux oprateurs.
-Revue BulleMn praMque de limmobilier , dite par Francis Lefebvre

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PREAMBULE

Le Notaire doit assurer la validit et lecacit des actes quil rdige ce qui signie que si on prpare un dossier de
vente de terrain bMr il faut sassurer quil est bien construcMble.
Le droit de lurbanisme est un droit complexe car il est consMtu par une accumulaGon de lois et est constamment
en voluGon.
Ainsi, le droit de lurbanisme a t marqu par :
- Loi du 16 juillet 1971, n71-581,
- Loi du 31 dcembre 1975, n 75-1328
- Loi SRU du 13 dcembre 2000
- Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003, n 2003-590
- Ordonnance du 8 juin 2005, n 2005-1527 (sur le changement de desDnaDon)
- Ordonnance du 8 dcembre 2005, n 2005-1527,
- Loi ENL du 13 juillet 2006
- Dcret du 5 janvier 2007, n 2007-18 (complte lord du 8.12.2005)(disposiMons relaMves au permis de
construire),
- Dcret du 11 mai 2007, n 2007-817
- Loi du 25 mars 2009, n2009-323, dite loi BOUTIN
- Loi du 12 juillet 2010, n 2010-787, dite loi Grenelle II ou Engagement naDonal pour lenvironnement
- En 2011 textes sur le loMssement
- En 2012, 4 textes
- En 2013, 4 textes dont 1 ordonnance en juillet sur le contenMeux
- En 2014, 5 textes dont la loi ALUR, ordonnance du 26 septembre 2014 sur les ERP pour laccessibilit des
personnes handicapes. Depuis le 28 septembre, ceux qui nont pas mis aux normes ont du prsenter un
agenda daccessibilit aux personnes handicaps (ADAP) on y prsente les mesures qui vont tre prises
pour rendre accessible dans les 4 ans.
- ordonnance du 23 septembre 2015 (entre en vigueur le 1 janvier 2016) emporte une codicaMon droit
constant du livre Ier du Code de l'urbanisme. - La loi Alur du 24 mars 2014 avait habilit le Gouvernement
clarier les rgles gnrales d'amnagement et d'urbanisme.
Aux travers de ces direntes intervenDons, le lgislateur a pour objecDfs de :
- faciliter les condiDons dobtenDon des autorisaDons durbanisme
- simplier le droit de lurbanisme
- limiter le contenDeux
Approche. -Le droit de lurbanisme est une maDre complexe dcoulant dune accumulaDon de textes : il faut donc
toujours se reporter au texte, en vriant lactualisaDon de celui-ci. Ce droit est cheval sur le droit priv et le droit
public.
Il faut toujours anMciper la dicult et analyser chacune des pices administraMves.
Exemple : Le notaire doit assurer la validit et lecacit des actes quil rdige ainsi si le notaire prpare un
dossier de vente de terrain bMr, il doit sassurer que la zone nest pas naturelle et inconstrucMble avant de
recevoir la promesse de vente.

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THEME UN - LE PLAN LOCAL DURBANISME


SECTION INTRODUCTIVE - GENERALITES
Hirarchie des normes en maGre durbanisme. - direntes chelles :
-

Au niveau naMonal : Cest le RNU qui sapplique dfaut de PLU (rglement naMonal prsent dans le cadre
(Anc. Art.L 911 du Code de lurbanisme).
En dessous, on a des rgles naMonales qui sapplique sur des territoires parMculires (Loi montagne, Loi
likoral arMcle L 146-1 et suivant du Code de lurbanisme, rglementaMon sur les zones de bruits
(arodrome)
A niveau rgional on a des direcMves territoriales damnagement
Au niveau de lagglomraMon on a les SDAU (schma directeur de lamnagement de lurbanisme suite
une loi de 1976), les SCOT (Schma de cohrence territoriale, en cours de rvision Lille)
Au niveau communale ou intercommunale (Zone PCI) on a les plan doccupaMon des sols (POS dont la
dure de vie est limit), les PLU, les cartes communales (Anc Art. L 124-4 du Code de lurbanisme)
V. dirence entre POS et PLU (arMcle L 123-1 et suivants)

LgislaGon. - Cest la loi SRU du 13 dcembre 2000 qui a cr le PLU (Plan Local dUrbanisme) cest un document
local de rfrence, lequel vient se subsMtuer au POS (Plan d'OccupaMon des Sols).
Le PLU a ensuite t modi par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010.
Cest le document durbanisme local de rfrence qui rglemente l'usage des sols.
La premire parMe du Code a t modi, pour une entre en vigueur au 1 janvier 2016.
Le PLU est rgi par :
- Anc. Art L. 123-1 L.123-20 Code de lurbanisme (ArMcle L 151-1 151-48 compter du 1 janvier 2016)
- Art L.121-1 et L.110 Code de l'urbanisme
- Art R.123-1 et suivants Code de l'urbanisme
le POS a une dure limite avec la loi ALUR (nouveau arMcle L 174-1 L 174-6) :
- 1re possibilit : pour les POS qui nont pas t mis en forme de PLU, avant le 31 dcembre 2015, ces POS
deviennent caduque compter du 31 dcembre 2015 La loi ALUR vient supprimer les COS, mais ceke
suppression ne vaut que pour les PLU.
Autrement dit pour les communes encore couverte par un POS, jusquau 31 dcembre 2015 est toujours
limite par les COS (rapport sur la densit du terrain).
Ex : Terrain de 1000 m2, COS de 0,20 alors on peut construite une surface plancher de : 200 m2.
Ce changement est dterminant pour les promoteurs, car le COS dtermin la valeur du terrain et sa
rentabilit.
- 2me possibilit : Si le POS na pas t mis en forme en PLU compter du 31 dcembre 2015 on retombe
dans le PLU.
- tolrance : Cependant mesure parMculire pour les POS au au 31 dcembre 2015 font lobjet dune
procdure de mise en rvision. Dans ce cas, on a une survie du POS jusquau 26 mars 2017.
Le PLU ne prvoit plus de COS.
QuesGon ce se poser lors dune vente avec travaux raliss :
- est ce que les travaux ont t dclars la mairie ?
- est ce quil tait possible dagrandir la surface ?
- est ce qu'il ny aura pas de consquences scales ?
- quelles garanMes le vendeur apporte lacqureur ?

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Lart L.121-1 Code de l'urbanisme dtermine les objets du PLU.
Cet arMcle a t modi par la loi du 17 mai 2011 pour inclure la noMon de dveloppement durable. Il est
dsormais prcis que Les PLU dterminent les condiDons perme^ant d'assurer, dans le respect des objecGfs
du dveloppement durable, ..
ObjecGfs poursuivies. - Le droit de lurbanisme poursuit pour le PLU, plusieurs objecMfs :
- dveloppement urbain
- protecGon des espaces naturels et agricoles
- Assurer la mixit sociale : mlanger les populaMons et viter les quarMers ghekos .
Pour cela, on incite les promoteurs construire des logements sociaux (en leur majorant le COS et en rduisant le
nombre de parkings imposs construire) proximit des zones rsidenMelles ordinaires.
- Eviter lurbanisaGon parpille : il faut sur-densier les villes, an dviter que les habitaMons ne soient
parpilles et grignotent les zones naturelles ou agricoles).
- La prvenGon des risques naturelles et technologiques
- LuYer contre le changement climaGque : favoriser les rseaux de transport public pour limiter lmission
de gaz eet de serre
- Dans le respect des objecGfs de dveloppement durable
Champ dapplicaGon du PLU. - Ds lors quun PLU est insMtu dans une commune, il doit couvrir lintgralit de la
commune.(communaut urbaine)
Sil est insMtu par une collecGvit urbaine, il doit couvrir lintgralit du territoire de ceke collecMvit (ex :
communaut urbaine)
Ex : sur LILLE, le PLU couvre 85 communes (dtail sur le site de la communaut urbaine)
Mais on ne couvre pas le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) qui lui a sa rglementaMon propre.(ex :
Vieux Lille), car les disposiGons dun plan de sauvegarde de mise en valeur prvalent sur celles du PLU.

SECTION I - LE CONTENU DU PLU


Aux termes de larMcle L 151-2 nouveau, anc.arMcle L 123-1 Code de l'urbanisme, le PLU se prsente sous la forme
d'un dossier qui comprend 5 parMes :
- 1re parMe : un rapport de prsentaGon
- 2me parMe : un PADD (Projet d'Amnagement et de Dveloppement Durables)
- 3me parMe : orientaMon damnagement et de programmaMon
- 4me parMe : un rglement (arMcle L 151-8 L 151-4 du Code de lurbanisme)
- 5me parMe : des annexes
Chacun de ces lments peut comprendre des documents graphiques.
On ne parlera que de la 4me parMe, le rglement. Bien que lensemble des PLU sont bMs de la mme manire.
1. Le rapport de prsentaGon
Le contenu du rapport de prsentaMon du PLU est prvu par larMcle L.123-1-2 du Code de l'urbanisme.
Ce rapport de prsentaMon a 3 objets :
Il expose un diagnosGc tabli au regard des prvisions conomiques et dmographiques et indiquent les besoins
en maMre de dveloppement conomique, de surfaces agricoles, de dveloppement foresMer, d'amnagement de
l'espace, d'environnement, d'quilibre social de l'habitat, de transports, de commerce, d'quipements et de
services

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Il explique les choix retenus pour tablir le PADD et dlimiter les zones, et notamment exposer les moMfs des
limitaMons l'uMlisaMon des sols apportes par le rglement.
Il analyse l'tat iniMal de l'environnement.
Il value les incidences des orientaGons du PLU sur l'environnement et expose la manire dont le plan prend en
compte le souci de sa prservaMon et de sa mise en valeur.

2. Le PADD
Le contenu du Projet d'Amnagement et de Dveloppement Durables est dni par larMcle L.123-1-3 du Code de
l'urbanisme.
Le PADD dnit les orientaDons gnrales des poliDques d'amnagement, d'quipement, d'urbanisme, de
protecDon des espaces naturels, agricoles et foresDers, et de prservaDon ou de remise en bon tat des conDnuits
cologiques.
Le PADD arrte les orientaDons gnrales concernant l'habitat, les transports et les dplacements, le
dveloppement des communicaDons numriques, l'quipement commercial, le dveloppement conomique et les
loisirs, retenues pour l'ensemble de l'tablissement public de coopraDon intercommunale ou de la commune.
Il xe des objecDfs de modraDon de la consommaDon de l'espace et de lu^e contre l'talement urbain.
Le PADD dtermine les orientaGons durbanisme et damnagement retenues pour lensemble de la
commune.
Remarque : le maire peut opposer un refus de permis de construire sur le fondement de ce PADD.

3. Le rglement du PLU
Le contenu
Le contenu du rglement du PLU est x par larMcle L.123-1-5 du Code de l'urbanisme.
Objets du rglement
Le rglement a 2 objets :
- Il met en place un zonage. Dans chaque PLU il existe des zones, et pour chaque zone, une rglementaMon est
applicable
- Il xe les rgles gnrales relaGves la desGnaGon des immeubles, leur desserte et leurs caractrisMques, et les
servitudes d'uGlisaGon des sols, applicables l'intrieur de chaque zone.
Annexes
Le rglement comprend en annexe :
- les prescripMons disolement accousMque
- les disposiMons quant au plan de prvenMon des risques
- les disposiMons quant aux servitudes duMlit publiques.
Il faut donc aller voir le rglement, les annexes et le document graphique (dlimite le PSMV, ZAC, ZAD, zones) pour
y voir les rgles applicables au terrain pour le projet projet.
A. Le zonage

1) noGon de Zone
Le rglement du PLU va fracMonner lensemble du territoire de la commune en 4 zones, selon leurs caractrisMques,
selon les usages qui peuvent en tre fait ou la nature des acMvits qui peuvent y tre exerc.

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Le rglement peut aussi dnir des rgles quant la nature et la desMnaMon des construcMons qui peuvent y tre
autoriss.

Remarque : Le zonage opr par le POS disMnguait :


-les zones U (= zones urbaines)
-les zones N auxquelles taient rajoutes une autre lekre pour les disMnguer :
NA = zones naturelles mais desMnes une urbanisaMon future
NB = zones naturelles parMellement bMes dont on ne souhaite pas le dveloppement
NC = zones vocaMon agricole
ND = zones vocaMon naturelle.
POS
U
NA
NB
NC
ND

PLU
U
AU

A
N

(on conserve les zones U : Urbaines)


(les zones NA deviennent les zones AU : A Urbaniser)
(les zones NB n'existent plus, cest la zone AU)
(les zones NC deviennent les zones A : Agricoles)
les zones ND deviennent les zones N : Naturelles)

2) les direntes zones


a) La zone U : urbaine
Les zones U (urbaines) correspondent :
- Aux secteurs dj urbaniss
ou
- Aux secteurs susamment quips (o les quipements publics existants ou en cours de ralisaMon ont une
capacit susante) pour desservir les construcMons implanter (= les construcMons sont possibles car les rseaux
sont prsents).
La zone U est ensuite dcompose en sous-parMes : Ua, Ub, . Uv
Exemple sur Lille :
Ua et Ub = zones les plus charges en habitat
Uc = densit moyenne
Ud = faible densit
Uf = zone vocaMon industrielle
Ug = zone principalement desMne des acMvits de type bureaux / commerce

!!! Conseil praGque :


Si un acqureur rachte un bGment industriel et quil a lintenGon de le transformer en habitaGon, il faut
vrier dans quelle zone se situe le bien car sil est class en zone vocaMon industrielle, son opraMon est
impossible, sauf modicaMon du PLU qui classerait le bien en zone U.
Parfois, lacqureur sengage acheter sous la condiMon suspensive que le PLU soit modi et autorise la
construcMon de logement
b) Zone AU : urbaniser
Les zone AU correspondent des secteurs caractre naturel de la commune desMns tre ouverts
lurbanisaMon. (souvent zone rurale)
LarMcle R.123-6 du Code de l'urbanisme opre une disMncMon entre les terrains pouvant tre directement aects
la construcMon et les terrains ncessitant la mise en uvre d'une procdure d'ouverture l'urbanisaMon.

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Zones AUc
Les zones AUc (zone urbanisaMon immdiate construcMble) ou 1AU sont les zones o les voies publiques et les
rseaux existent la priphrie immdiate de la zone et ont une capacit susante pour desservir des
construcMons futures.
Dans ceke zone, les construcGons peuvent tre autorises loccasion d'une opraGon d'amnagement
d'ensemble (loMssement ou permis groups) ou au fur et mesure de la ralisaMon des quipements de la zone..
Zones Aud
Les zones AUd (zone urbanisaMon dire) ou 2AU sont des zones dans lesquelles les voiries et rseaux
nexistent pas encore ou ont une capacit insusante.
Dans ce cas, louverture lurbanisaGon est subordonne une modicaGon ou une rvision du PLU.
Ces derniers temps, les communes crent des zones AU la priphrie an dinciter la populaMon venir y vivre
pour maintenir ouverte les coles. Souvent par le biais dun loMssement (vente de terrains viabiliss) ou dun
permis de construire valant division (vente de maisons en VEFA).
c) La zone N : naturelle
Les zones N (Naturelle) sont des zones naturelles et foresMres (ou ND au POS). arMcle R 123-8 du Code de
lurbanisme.
Mme restricMon en maMre de construcMon que la zone A.
Entrent dans ceke catgorie, les secteurs, quips ou non, qui doivent tre protgs :
- Soit en raison de la qualit :
- Des sites
- Des milieux naturels
- Des paysages
- Soit en raison de l'intrt
- EsthMque
- Historique
- cologique qu'il reprsente
- Soit en raison de l'existence d'une exploitaMon foresMre
- Soit en raison de leur caractre d'espaces naturels.
En outre, le rglement peut designer des bMments qui peuvent faire lobjet dun changement de desMnaMon.
(quand le tourisme se subsMtue lagriculture).
d) La zone A : agricole
Les zones A (Agricole) concernent les secteurs qui sont protger en raison du potenMel agronomique, biologique
ou conomique des terres agricoles. (auparavant zone ZC au POS)
Seules y sont autorises les construcMons et installaMons ncessaires l'exploitaMon agricole ou celles ncessaires
aux services publics ou d'intrt collecMf.
Les bMments dhabitaMon pour agriculteurs sont autoriss, si la prsence de lagriculteur est indispensable son
acMvit.
Oui pour llevage, non pour la culture. (V. jurisprudence sur les chevaux)
Ex: les anglais sont amateurs des vieilles maisons en zone agricole. Mais ces derniers ne pourront pas forcment
construire une piscine.
En outre si la maison est incendie pas sur quils puissent reconstruire, mme lidenDque. Ds lors il faut informer
dans lacte de vente quen cas de sinistre ce nest pas sur de reconstruire.

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En outre, le rglement peut designer des bMments qui peuvent faire lobjet dun changement de desMnaMon.
(quand le tourisme se subsMtue lagriculture).
B. Le rglement stricto sensu
Actuellement, le Rglement du PLU comprend 14 orientaMons.
Daccord le PLU donne :

Le caractre de la zone

Le rglement comporte ensuite des arMcles qui dictent ce quon peut faire et ce quon ne peut pas faire, cest
dire les condiMons dusage et doccupaMon des sols.

ArGcle 1 = type doccupaGons et duGlisaGons du sol interdits

Ex : interdicMon dimplanter un commerce dans telle rue LAMBERSART

ArGcle 2 = type doccupaGons et uGlisaGons du sol soumises des condiGons parGculires

Ex : imposer un accs la voirie de 25m, largueur de faade impose


Ces arMcles dterminent la desMnaMon dun immeuble : ce pour quoi limmeuble a t construit.
LarMcle R.123-9 Code de l'urbanisme dtermine 9 desMnaMons :
- HabitaMon
- Hbergement htelier
- Bureaux
- Commerce
- ArMsanat
- Industrie
- ExploitaMon agricole ou foresMre
- Entrept
- Service publiques, intrt collecMf
La commune peut imposer la desMnaMon des immeubles dans telle ou telle zone, mais elle ne peut pas imposer le
type dhabitaMon (par ex : exiger quil ny ait que de lhabitaMon individuelle et pas de collecMf).

ArGcle 3 : Desserte des terrains par les voies publiques ou prives

Ex : ncessit d'un accs pour les vhicules de luke contre l'incendie,


Ex : exigence en termes de largeur et de disposiMfs permekant le demi-tour quand la voie est en cul de sac
( raquekes ).
Ex : secteur de valorisaMon des staMons daxes lourds : il sagit de faciliter lusage des transports collecMfs, pour cela,
si on veut construire un immeuble proximit dune staMon de mtro ou bus, il faut mekre lentre de la parcelle
le plus prs possible de ceke staMon)

ArGcle 4 : Desserte des terrains par les rseaux publics d'eau, d'lectricit, ou d'assainissement

Toute construcMon nouvelle doit avoir un rseau dassainissement sparaMf (sparer vacuaMon des eaux de pluie
et des eaux uses), et ce rseau doit tre souterrain.
Il faut tre akenMf sur lassainissement, car le responsabilit du notaire est souvent engage.

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ArGcle 5 : Supercie minimale des terrains construcGbles

Ceke rgle subordonne la construcMbilit d'un terrain sa dimension.


Ce disposiMf permet de gnrer un Mssu urbain relaMvement agrable car reposant sur de grandes parcelles, et
d'assurer ainsi un urbanisme pavillonnaire ar. Mais, linconvnient cest que ceke rgle encourage l'talement
urbain.
Le but est dviter les zones permables et que les catastrophes naturelles saggravent.

ArGcle 6 : ImplantaGon des construcGons par rapport aux voies et emprises publiques

Dans certains cas par exemple, on est tenu daligner les maisons par rapport la rue.

ArGcle 7 : ImplantaGon des construcGons par rapport aux limites sparaGves

ArGcle 8 : ImplantaGon des construcGons les unes par rapport aux autres sur une mme proprit

Ces trois arMcles sont les rgles du PROSPECT.


Ces deux derniers arMcles permekent de direncier loMssement et permis group (dans le cadre dun permis
group, il est possible de coller les habitaMons et ne pas respecter les rgles de distance car les construcMons
apparMennent au mme propritaire ; dans le cadre dun loMssement, le promoteur vend les terrains des
propritaires dirents, lesquels doivent respecter les rgles de distance entre les construcMons quils rigent)

ArGcle 9 : Rgle de l'emprise au sol des construcGons

Cest la projecGon verGcale des construcGon par rapport au sol.


Ceke rgle s'exprime sous la forme d'un % maximal du terrain que pourra occuper la construcMon.

ArGcle 10 : Hauteur maximale des construcGons

Hauteur calcul par rapport lgout des toitures (le chneaux) jusquau sol;

ArGcle 11 : Aspect extrieur des construcGons et l'amnagement des abords, protecGon des lments
de paysages.

ArGcle 12 : Aires de staGonnement

Le PLU impose la ralisaMon de parking dans la ralisaMon dopraMon de construcMon


Cet arMcle condiMonne la ralisaMon de construcMons la ralisaMon parallle de place de staMonnement,
ralisaMon qui si elle est impossible se traduira par la ralisaMon de staMonnement sur un terrain proximit, ou
dfaut, se traduira par la locaMon long terme dans un parc public ou l'achat dans un parc priv de staMonnement
des places quivalentes non ralises.

Ces prescripMons sont parfois diciles respecter. le PLU xe la dimension de la place de parking, le nombre de
parking selon le projet de construcMon (changement de desMnaMon ou immeuble neuf), selon la desMnaMon de
limmeuble (commercial ou dhabitaMon).
Il est impos de prvoir une place de parking de 2,30 m en largeur et 5m minimum en longueur.

Il faut donc tre trs akenMf ces contraintes. Maintenant, il y a aussi des contraintes pour les staMonnement de
vlos, dans lide dassurer le dveloppement durable.
Comment faire ?

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-

Il faut crer les parkings sur lunit foncire, dfaut, il faut les crer sur une unit foncire proximit. Ce
doit tre crer dans lenvironnement immdiat du projet.
Si on ne peut pas les mekre proximit, il faut jusGer dune concession long terme dans un parc public
de staGonnement (contrat de locaMon long terme par la ville ou son concessionnaire avec le promoteur).
A dfaut, Il faut jusMer dune concession de place, dans un parc priv de staGonnement, qui se trouve
proximit de lopraMon.
Si aucune soluGon nest possible, le projet de construcGon doit tre refus
Auparavant, on pouvait payer une parGcipaGon pour non ralisaGon daire de staGonnement. Ceke taxe
parking a t supprim compter du 1 janvier 2015. (Lille 10000 euros / place)

La soluMon est la craMon de parking en premier ou second sous sol, mais cest plus cher pour le promoteur, et sa
responsabilit peut tre engag.
Les logements sociaux et les maisons de retraite, rsidence tudiante, ont des contraintes moins lourdes en
maMre de staMonnement.

La dicult par rapport ceke contrainte ?

LadministraMon est alerte car le constructeur ou rnovateur va dposer un PC ou une DP en mairie, mais dans
certains cas, il ny a pas lieu au dpt de nouveau car on ne construit pas ou on ne travaille pas sur lextrieur de
limmeuble.
Ex: Tel est le cas dun vaste immeuble que le division en studio.
Sauf quen crant ces logements. LarMcle 12 dira quil faut crer des parkings en foncMon du nombre de logements.
Il nest pas rare que la mairie dresse un procs verbal d'infracGon qui est dress et transmis au procureur.
indices : nombres de sonnekes, matrice, imprim H1 dposer.

La mairie doit tenir un registre de correspondance entre logements et parkings. Lorsque lon vend le parking, il faut
faire akenMon que le parking ne soit pas aecter une autre construcMon (crire la mairie).
De mme il faut mekre en garde les acqureurs dimmeubles rnover.

ArGcle 13 : RalisaGon d'espaces libres, d'aires de jeu, et de plantaGons

Il est important, parfois on prcise que si on enlve un arbre, on doit en replanter un. ( deux mtres de la limite
de proprit).

ArGcle 14 : Le COS (Coecient d'OccupaGon des Sols)

Le COS exprime la densit maximale de construcMon admise.


Les COS peuvent exister sur les zones U et AU. Mais, les autres zones ne sont pas concernes par les COS.
Les COS sont supprims depuis la loi ALUR pour les PLU.
!!! Conseil praGque :
En prsence dun vente sous condiGon suspensive dobtenGon dun permis de construire, il faut vrier dans
quelle zone le bien est situ et vrier si le projet de construcGon est conforme au rglement du PLU
(ex : le PLU impose que le terrain ait un accs voirie au minimum de 25m ; le PLU soumet la division dune maison
dhabitaMon en plusieurs chambres dtudiant lobligaMon de prvoir des places de staMonnement)
Dans tous les cas, tous les arMcles sont prsents. Dans certains cas, des arMcles ne comporte aucune disposiMon.
4. Les annexes
Il y a des annexes documentaires qui donnent des dniMons des dirents termes uMliss dans le PLU.
Une annexe du PLU conGent la liste des loGssements dont les rgles ont t maintenues.

5. Les documents graphiques


Ces documents graphiques permekent de visualiser les direntes zones du PLU.

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Certaines zones sont compltes par un indice :
Indice I : zone inondable
Indice ZP : secteur de protecMon contre les installaMons industrielles
Indice N : zone industrielle pollue
Indice N1 : zone industrielle pollue avec impossibilit de construire
Les documents graphiques font notamment apparatre : les espaces boiss classs, les secteurs protgs, les
emplacements rservs, les lments de paysage, monuments, espaces publics, quarMers, lots, immeubles
protger ou mekre en valeur pour des moMfs culturel, historique ou cologique,
Le COS est indiqu ct des direntes zones.

SECTION II - LA PROCEDURE DELABORATION ET DE MODIFICATION DU PLU


1. Procdure dlaboraGon du PLU
Le PLU est labor liniMaMve et sous la responsabilit de la commune.
LlaboraGon du PLU doit tre prescrite par une dlibraGon du conseil municipal, ou si la commune apparMent
un EPCI, par une dlibraMon de l'organe dlibrant de l'EPCI.
Ceke dlibraMon doit galement prciser les modalits de la concertaGon avec la populaGon.
Ceke dlibraMon est noMe aux personnes publiques associes.
Aprs avoir dlibr sur les orientaMons gnrales du PADD, le projet de PLU est arrt par une dlibraMon du
conseil municipal ou de lorgane dlibrant de lEPCI.
Ce projet est transmis pour avis lensemble des acteurs concerns et fait lobjet dune enqute publique.
Le PLU est enn approuv par dlibraGon du conseil municipal ou de l'organe dlibrant de lEPCI.

2. Procdures de rvision et de modicaGon


Le PLU peut faire lobjet de trois types de procdures selon limportance des modicaMons envisages :
A. La procdure de rvision
La procdure de rvision doit tre uGlise pour les changements lourds et importants du PLU, ds lors que les
modicaMons envisages :
- Portent akeinte l'conomie gnrale des orientaMons du PADD
- Ont pour eet de rduire l'tendue d'un espace bois class, d'une zone agricole ou naturelle et
foresMre,
- Ont pour eet de rduire une protecMon dicte en raison de risques de nuisances, de la qualit des sites,
des paysages ou des milieux naturels,
- Sont suscepMbles d'entraner de graves risques de nuisances.
Ceke procdure de rvision suit les mmes phases que la procdure dlaboraGon iniGale du PLU.
B. La procdure de modicaGon
La procdure de modicaGon concerne les modicaGons mineures du PLU, ds lors que la modicaMon :
- ne porte pas akeinte l'conomie gnrale du PADD
- n'a pas pour eet de rduire un espace bois class, une zone agricole ou une zone naturelle et foresMre
- na pas pour eet de rduire une protecMon dicte en raison des risques de nuisance, de la qualit des
sites, des paysages ou des milieux naturels

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-

ne comporte pas de graves risques de nuisance. Il en est de mme lorsque la modicaMon ne porte que
sur la suppression ou la rducMon des obligaMons imposes en maMre de ralisaMon d'aires de
staMonnement.

La procdure de modicaMon ne ncessite pas de concertaMon avec le public, ni de phase de dbat pralable au
sein du conseil municipal.
Toutefois, le projet de modicaGon est noG aux personnes publiques concernes et il est ensuite soumis
enqute publique.
Puis, la modicaMon est soumise une dlibraMon du conseil municipal.
C. La procdure de modicaGon simplie
La loi du 17 fvrier 2009 a rcemment introduit une procdure de modicaMon simplie.
Le dcret du 18 juin 2009 dtermine les lments mineurs pour lesquels ceYe procdure de modicaGon
simplie peut tre mise en uvre :
- RecMcaMon dune erreur matrielle,
- AugmentaMon, dans une limite de 20%, de certaines rgles de construcMbilit (COS, hauteur maximale des
construcMons),
- DiminuMon des obligaMons de recul des construcMons par rapport aux limites de leur terrain,
- DiminuMon, dans une limite de 20%, de la supercie minimale des terrains construcMbles,
- Suppression des rgles interdisant la mise en place de diverses installaMons ou procds de construcMon
protgeant lenvironnement,
- Suppression demplacements rservs ou rducMon de leur emprise.

CeYe procdure dispense de faire une enqute publique, quelle remplace par une simple consultaMon de la
populaMon qui peut formuler des observaMons pendant un dlai dun mois.
SECTION III - LES DEROGATIONS AU PLU
Lordonnance n 2013-889 du 3 octobre 2013 et son dcret dapplicaMon du mme jour permekent aux maires
(notamment lille) de droger, sous certaines condiMons, au plan local durbanisme dans les zones o il existe un
dsquilibre marqu entre lore et la demande de logements (1 158 communes concernes).
ObjecMf : favoriser la mixit sociale. En vertu de ces nouvelles disposiMons , prcise une instrucMon du ministre
du Logement et de lEgalit des territoires du 28 mai 2014(NOR:ETLL 1400077C) mise en ligne sur son site,
lautorit charge de dlivrer le permis de construire peut droger, au cas par cas, certaines rgles du PLU
relaGves au gabarit, la densit, la hauteur des construcMons et aux exigences en termes de places de
staMonnement, ainsi qu certaines disposiMons du CCH et ce, sans avoir recourir une procdure de modicaMon
des documents durbanisme .
Les cas de drogaGon prvus par lordonnance et dtaills par linstrucMon sont les suivants :
LopGmisaGon du foncier existant : il sagit de droger aux rgles relaMves au gabarit et la densit pour
autoriser une construcMon, desMne principalement lhabitaMon, dpasser la hauteur maximale prvue par le
rglement, sans pouvoir dpasser la hauteur de la construcMon conMge existante calcule son faitage et sous
rserve que le projet sintgre harmonieusement dans le milieu urbain environnant . Ce premier cas sapplique
pour un projet de construcMon sur un terrain non bM ou une dent creuse , en conMgut avec au moins une
construcMon existante qui dpasserait la hauteur autorise par le rglement durbanisme ;
La valorisaGon du bG par surlvaGon : il est possible de droger aux rgles relaMves la densit et aux
obligaMons en maMre de craMon daires de staMonnement pour autoriser la surlvaMon dune construcMon
acheve depuis plus de deux ans si ceke surlvaMon a pour objet la craMon de logements. Lorsque celle-ci
sappuie sur un bMment conMgu dpassant la hauteur maximale autorise par le PLU, une drogaMon pourra
galement tre accorde aux rgles de hauteur (dans la limite de la hauteur au fatage du bMment conMgu), ainsi

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qu certaines rgles de gabarit. Par ailleurs, les rgles de construcMon pourront tre assouplies (nouvel arMcle L.
111-4-1 du CCH). Ainsi, le prfet peut accorder une srie de drogaMons (scurit incendie, ascenseurs,
performance nergMque, isolaMon phonique). Le demandeur doit alors prciser les obligaMons construcMves
quil demande de lever, en jusMant les raisons et impossibilits techniques. Il doit proposer, le cas chant, des
mesures compensatoires ;
Le changement dusage de locaux obsoltes avec la possibilit de reconstrucGon dans le volume existant : la
drogaMon est ouverte pour les projets de transformaMon ou de dmoliMon/reconstrucMon dimmeubles existants
de tous types en immeubles desMnaMon principale dhabitaMon, ds lors que la zone o ils se situent autorise les
construcMons de logement. Dans ce cas, lautorit qui dlivre le permis de construire peut droger aux rgles qui
concourent au gabarit si le projet sinscrit dans les limites du volume de limmeuble existant avant travaux et si
les condiMons dune bonne intgraMon architecturale et urbaine sont runies prcise le ministre.
Lallgement des rgles de craGon daires de staGonnement des projets de logements situs dans un rayon de
500m dune desserte de proximit en transport en commun de qualit : lautorit comptente pour dlivrer le
permis de construire pourra nexiger que le nombre de places strictement ncessaire au regard de critres lis aux
condiMons relles de desserte et aux besoins gnrs par le projet lui-mme.

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THEME DEUX - LES SERVITUDES DUTILITE PUBLIQUE


Ce sont des limitaMons administraMves au droit de proprit dans un but duMlit publique. On peut les retrouver
dans des codes ou rglementaMons parMculires.
ArMcle R 126-1 du code de lurbanisme vise les catgories de servitudes.
SECTION INTRODUCTIVE - GENERALITES
DisGncGon entre les dirents types de servitudes
Il faut disMnguer :
-

Les servitudes de droit priv qui sont des charges imposes ou consenMes un fonds au prot ou pour
l'uMlit d'un fonds voisin. Ces servitudes gurent dans le Code Civil.
Elles rsultent soit de la loi, soit de la nature, soit de convenMons.

Les servitudes administraGves = les servitudes durbanisme


Elles sont tablies dans l'intrt gnral et entranent des limitaMons au droit de proprit et notamment
au droit d'occuper ou d'uMliser les sols.

Ces servitudes d'urbanisme n'ouvre, en principe, droit aucune indemnisaGon (arMcle L.160-5 Code de
l'urbanisme).
Par excepGon, une indemnit est due s'il rsulte de ces servitudes une aYeinte des droits acquis ou si le
propritaire jusMe que la servitude lui cause un dommage direct, matriel et certain.

Remarque : Depuis lentre en vigueur en 2006 du Code Gnral de la Proprit des Personnes Publiques (CG3P), il
est possible de consMtuer une servitude sur des biens qui dpendent du domaine public dans la mesure o
lexistence de ceke servitude est compaMble avec laectaMon des biens sur lesquels ceke servitude sexerce.
Cela permet de faire entrer une personne morale de droit public dans un EDD.
SECTION I - COMMENT AVOIR CONNAISSANCE DUNE SERVITUDE DUTILITE PUBLIQUE
Ces servitudes d'uMlit publique sont des limitaMons administraMves au droit de proprit, des restricGons au droit
d'uGliser les sols.
Elles sont donc suscepMbles d'avoir une incidence sur les documents d'urbanisme et les possibilits de construire.
Ces servitudes peuvent rsulter dune rglementaMon parMculire, ou dun ouvrage duMlit publique, ou du Code
de l'urbanisme.
Ces servitudes doivent gurer en annexe des PLU (et reproduites sur les plans du PLU avec une lgende) et
doivent tre rvles par le CU.
!! Mme si le CU ne rvle rien, le notaire peut voir engager sa responsabilit.
Ex : dans une espce, le notaire avait demand une note durbanisme qui ne rvlait rien, lacqureur a appris
ensuite quune autoroute allait passe dans son jardin.
Le notaire a t dclar responsable, ainsi que lagent immobilier, car le projet dautoroute avait fait lobjet dune
enqute publique et le notaire exerant proximit du bien, il tait cens tre au courant.
!! Conseil praGque :
Si on ne sait pas quoi correspond la servitude menMonne sur le CU, on peut demander en mairie de nous
adresser les disposiGons de la servitude en quesMon an de lexpliquer au client.

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SECTION II - LISTE DES SERVITUDES DUTILITE PUBLIQUE


LarMcle R.126-1 Code de l'urbanisme, parMe annexes, liste lensemble des servitudes d'uMlit publique qui peuvent
exister.
On disMngue 4 grandes catgories :
1. Servitudes relaGves la conservaGon du patrimoine

La protecGon du patrimoine naturel

- Servitude de passage des pitons en bordure du likoral mariMme


- Servitude de protecMon des forts
- Servitude de protecMon des rserves naturelles et des parcs naMonaux
- Servitude de protecMon des eaux potables et minrales

La protecGon du patrimoine culturel

- Servitudes insGtues au prot des monuments historiques (Loi du 31 dcembre 1913)


Lorsquun bien est situ dans le primtre de protecMon dun monument historique, dans un rayon de 500m
(visibilit et distance), lobtenMon dun permis de construire est soumise lavis de larchitecte des bMments de
France).

Le but est de protger un bMment class ou inscrit linventaire supplmentaire des monuments historiques
(linscripMon peut tre totale ou parMelle).
- Servitudes insMtues au prot des sites classs (monuments naturels)
- Servitudes rsultant de la craMon d'une ZPPAUP = Zone de ProtecMon du Patrimoine Architectural Urbain et
Paysager.
Elles sont devenus depuis la rforme :
- Aire de mise en valeur de larchitecture et du patrimoine (AVAP),
- zone de protecMon du patrimoine et de lenvironnement. Dans ce cas on a un avis de lABF demander
galement; (arMcle L 642-1 du Code de lurbanisme)
Ceke servitude, entraine des contraintes parMculires et des exonraMons scales oui le propritaire.

Pour les voisins de limmeuble, ce classement, gnre une protecMon pour la mise en valeur de ce monument
historique, dans le primtre de visibilit de 500m dans lequel tout immeuble, visible du monument protg ou en
mme temps que lui. tout immeuble dans la visibilit du monument est soumis la servitude. Les travaux faits sur
les immeubles dans le champ, seront soumis lavis de la mairie.
- Si a parMr du moment ou lorsque lon se trouve dans monument on voit limmeuble voisin, alors on doit avoir
laccord de larchitecte des bMments de France.
- Si on est dans le co-visibilit : selon se principe si on est un point donn (rue voisine) et que lon voit le
monument historique et limmeuble voisin, alors limmeuble voisin est soumis lautorisaMon de la mairie

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En maMre de dclaraMon pralable, le dlai dinstrucMon est dun mois.


En maMre de permis de construire, avant le dcret du 9 juillet 2015, le dlai dinstrucMon tait port 6 mois,
depuis le dcret du 9 juillet 2015 le dlai est port 5 mois lorsque les travaux portent sur limmeuble class lui
mme et port 4 mois si on est simplement dans le champ de visibilit

La protecGon du patrimoine sporGf

Servitudes de protecGon des installaGons sporGves


Ex : pour supprimer un terrain de football, il faut demander laccord du ministre des sports

2. Servitudes relaGves l'uGlisaGon de certaines ressources et quipements


- Servitudes concernant l'nergie (gaz, lectricit, nergie hydraulique, canalisaMon et distribuMon de la chaleur)
- Servitudes lies aux mines et aux carrires
- Servitude autour des canalisaMons de produits chimiques, d'eau, d'assainissement et d'irrigaMon
- Servitudes concernant les tlcommunicaGons
- Servitudes concernant les voies de communicaMon :
. Servitudes de halage,
. Servitudes autour des voies ferres, des routes,
. Servitude pour la circulaGon arienne (servitude aronauGque)
A - La servitude dalignement (coerciGf)
(rgie par les arMcles L.112-1 et suivants du Code de la voirie rouGre)
!! DisDnguer la servitude dalignement qui rsulte dun plan dalignement ( alignement coerciDf ) et la
marge de recul ( alignement non coerciDf ) :
La servitude dalignement est prvue par le Code de la voirie rouMre : elle permet la collecMvit de
dterminer lalignement de ces voiries par rapport aux proprits prives, via ltablissement dun plan
dalignement.
Consquences : Cet alignement pour eet :
. Tout terrain non bM qui se trouve sur la parMe publique de la voirie devient automaMquement la
proprit du Mtulaire de la voirie.Cest une akribuMon de plein droit du sol concern
. Tout immeuble bM qui se trouve bM dans le plan dalignement ne pourra pas tre reconstruit en cas de
dmoliMon, interdicMon deectuer des travaux confortaMfs (de nature stabilis limmeuble et den
prolonger la dure).
. Tout immeuble bM situ juste la limite ne pourra pas faire dextensions sur la rue.

Ceke alignement est dnit par arrt.


Larrt individuel dalignement dlivr par la mairie est un acte purement dclaraMf valable un an qui
constate les limites de la voie publique et qui doit tre conforme au plan dalignement.
B - La marge de recul (non coerciGf)
Ceke rgle a pour eet dimposer un retrait des construcMons par rapport la limite du domaine rouMer.
la dirence de la servitude dalignement, la marge de recul na pas deet akribuMf par rapport au droit
de proprit des construcMons :

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. Un immeuble non bM situ sur la marge de recul ne tombe pas dans le domaine public, mais il devra
tre construit au niveau de la marge de recul ou en retrait.
. Un immeuble existant peut tre agrandi sur la marge de recul, cest un alignement non coerciMf, il pourra
tre fait des travaux cofortaMfs.
Dans ces cas il faut demander les plans.et les annexer lacte. Cest trs important pour lacqureur notamment sil
est promoteur.

3. Servitudes relaGves la dfense naGonale


Servitudes autour d'une base arienne, autour de certaines casernes, de forMcaMons, de champs de Mrs, ...

4. Servitudes relaGves la salubrit et la scurit publique

Servitudes relaGves la salubrit publique

- Servitudes concernant les cimeGres (interdicMon de construire prs dun cimeMre sauf autorisaMon spciale)
- Servitudes concernant les tablissements conchylicoles (coquillages)

Servitudes relaGves la scurit publique

Plan de prvenGon des risques naturels et plan de prvenGon des risques technologiques : (L 121-1 du
Code de lurbanisme) les SCOTS, les PLU et cartes communales, dterminent les condiMons permekant
dassurer la prvenMon naturels et prvisibles, des risques technologiques, des polluMons et nuisances.
Ce plan rsulte de la loi SRU. Ils ont t insMtus larMcle L 562-1 et suivants du Code lenvironnement. CE
dossier de plan de prvenMon doit en principe tre transmis la chambre des notaires.
Le plan de prvenGon des risques technologiques gnre un droit de dlaissement au prot des
propritaires concerns : lesquelles peuvent demander la commune le rachat de son immeuble.
Egalement, une possibilit de nancement des dpenses lies la limitaMon de laccs au risque. (exemple:
Marbique prs de Dunkerque, la populaMon a droit a des indemnits pour se protger des risques lis aux
usines alentours).
o le plan doit dabord tre prescrit : ceke prescripMon rsulte dun arrt prfectoral (dtermine
une zone mis ltude et prescrit linstrucMon ventuel dun plan.
o Phase de concertaGon : Une enqute publique a ensuite lieu , publicit et achage
o Le plan de prvenMon est ensuite approuv, cest ce moment quil rentre en applicaMon, il
gnre alors des contraintes (le prfet porte connaissance du mairie un risque dinondaMon par
exemple, ce qui fait que des zones sont rendues inconstrucMbles comme Dunkerque).
o Il est alors annex au PLU et vaut servitude duGlit publique.
o Le plan peut ensuite tre modi ou rvis.

le plan dexposiGon aux risques lis aux mouvements de terrains : il faut interroger la mairie sur les
risques concerns, car dans les communes en quesMon, le territoire est dcoup en zone bleue (ala fort :
gros risque deondrement), en zone blanche (pas dala).
Les servitudes lies ces zones sont en annexes du PLU. (LOOS, ROCHIN, SECLIN, HELEMMES). Le CU
souvent le prcise.
Il est conseill de demander un CU mme en maMre de donaMon ou succession .

Servitudes relaGves aux ICPE (InstallaMon Classe pour la ProtecMon de lEnvironnement)

Lespace boise class (EBC) : Les PLU peuvent classer en EBC les bois, forts, parcs conserver, protger,
ou crer en clos ou non akenant ou non des habitaMons ainsi que les arbres isols, les haies, etc (L 130-1
et suivants du Code de lurbanisme).
On ne peut alors pas dfricher, couper des arbres, sauf autorisaMon, par le biais de la dclaraMon pralable
sauf pour les arbres morts ou dangereux. Cela rend la proprit inconstrucMble car non ne peut pas

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dfricher. Sauf drogaMon (V. ArMcle L 130-2 : autorisaMon de construire sur 1/10me de la parcelle)
A disMnguer des secteurs de parcs ou lon peut construire.
-

Servitudes demplacements rservs (L 151-38 L 151-42 du Code de lurbanisme) en principe :


absoluMsme du droit de proprit Mais, ce principe est tempr par lintrt gnral qui prime sur les
intrts parMculiers.

4.2. La servitude demplacement rserv

A quoi sert un emplacement rserv ?

La technique des emplacements rservs, reconnue par la loi du 14 mars 1919 et aujourdhui rgie par larMcle L.
123-1-5 8 du Code de lurbanisme, consiste en une opGon que prend ladministraGon sur des immeubles quelle
envisage dacqurir dans lavenir pour un usage dintrt gnral. (terrains bMs ou non).
Les plans locaux durbanisme peuvent ainsi dlimiter des emplacements rservs desGns accueillir des voies et
ouvrages publics, des installaGons dintrt gnral et des espaces verts. Egalement pour du logement dans des
objecGfs de mixit sociale (LMH).
Sont ainsi lgiMmes les emplacements rservs notamment pour des construcMons et quipements scolaires, des
dices culturels, des structures daccueil pour personnes handicapes, ou encore des terrains de sport.
LobjecMf de la servitude doit tre prcis dans le PLU. A linverse, un emplacement rserv ne peut tre uMlis
pour permekre son bnciaire de se crer une rserve foncire. Le CU le prcise et renvoi aux annexes du PLU.
!! DisGnguer les emplacements rservs des quatre servitudes durbanisaGon insMtues dans les zones urbaines
ou urbaniser (arMcle L. 123-2 du Code de lurbanisme) :
- InterdicGon dans un primtre dtermin et pendant un dlai maximal de 5 ans, ddier des
construcMons car ceke zone va faire lobjet dun plan damnagement global dans le cadre dune
rnovaMon urbaine.
- Possibilit de rserver des emplacements en vue de la ralisaMon de programmes de logements visant
assurer la mixit sociale. : servitude de mixit sociale (Roubaix, cela contraint les promoteurs dans leur
projet de construcMon)
- Servitude de taille de logement (STL) :permet pour la commune davoir de plus grands appartements en
ville pour y loger des familles, moins rentable pour le promoteur que des peMtes surfaces. Cependant ces
logements ne se vendent pas facilement, plus chers, et on dpasse le seuil autoris par les rgimes
scales tels que PINEL.
Les promoteurs prvoient lors de leur projet, de fracMonner les grands logements, pour pouvoir ensuite
sil narrive pas les vendre demander un permis modicaMf. Cela a une incidence pour le notaire
(modicaMf du EDD et des millimes de coproprit (vote unanime des copropritaires ou pouvoirs
donns au promoteur dans la VEFA, akenMon lobligaMon de craMon de parkings)
- Technique des pr emplacement rserv : la commune indique la localisaMon dventuels projets sans
pour autant inscrire sur ces terrains un vritable emplacement rserv.

Comment avoir connaissance dun emplacement rserv ?

La rserve demplacement peut tre inscrite dans le plan local durbanisme (ou en son absence, dans un
document en tenant lieu) :
- Soit directement au moment de son laboraMon,
- Soit ultrieurement, via la procdure de modicaMon du plan local d'urbanisme voire de sa rvision si la
craMon de cet emplacement rserv remet en cause lconomie gnrale du plan, ou comporte de graves
risques de nuisances.
La suppression ou la rducMon demprise dun emplacement rserv peut tre, quant elle, eectue au moyen de
la procdure de modicaMon simplie du plan local durbanisme.

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Les emplacements rservs, une fois crs ou supprims, ne font lobjet daucune publicit foncire. Ils gurent
dans les documents graphiques du plan local durbanisme et dans ses annexes, qui doivent comprendre
notamment la liste des emplacements rservs, leur desMnaMon, leur supercie et lindicaMon des collecMvits,
services et organismes publics bnciaires.
Bien videmment, le cerGcat durbanisme doit en faire tat.
En quoi lexistence dun emplacement rserv aecte-t-elle les droits du propritaire sur son bien ?
Lemplacement rserv est opposable au propritaire en ce quil vient limiter les droits de ce dernier sur son bien
(A). Nanmoins, limmeuble ntant pas frapp dinalinabilit, il conserve la possibilit den disposer (B).
A - Lopposabilit de lemplacement rserv au propritaire
La craMon dun emplacement rserv nemporte pas, par elle-mme, vente du bien au bnciaire de la rserve.
Le propritaire peut conMnuer jouir de son bien tant que ce dernier na pas pris la dcision de lacqurir pour
raliser lquipement prvu. Nanmoins, linstauraMon dun emplacement rserv rend opposable au propritaire
certaines restricMons. Ces restricMons ont des eets sur les possibilits dvoluMon du bien rserv (1) et galement
sur sa valeur (2).
1. Lopposabilit sur la construcGbilit du bien
a. InconstrucGbilit impose au propritaire
Principe : Limmeuble situ dans un emplacement rserv devient, en principe, inconstrucGble parGr du
moment o il est opposable au propritaire, c'est dire ds quil apparat dans les documents graphiques du PLU.
InconstrucGbilit par les personnes autres que le bnciaire de la rserve.
En fait, le terrain ne sera construcGble que pour raliser lquipement voulu par la collecGvit publique.
ExcepGon : Un permis de construire peut excepGonnellement tre dlivr au propritaire du bien Gtre prcaire.
Il peut alors tre x un dlai lexpiraMon duquel le pMMonnaire doit enlever la construcMon autorise.
Lenlvement de la construcMon et la remise en tat doit avoir lieu, au frais du propritaire, premire demande du
bnciaire de la rserve, mme si le permis a x un dlai denlvement qui nest pas expir.
IndemnisaMon possible si ladministraMon exige lenlvement de la construcMon avant lexpiraMon du dlai
normalement x : indemnit proporMonnelle au dlai restant courir.

b Incidence sur le calcul du COS (vaut encore pour les communes couverts par le POS).
La craMon dun emplacement rserv a des consquences sur le calcul du COS.
En eet, la surface de l'emplacement rserv est soustraite du calcul du coecient doccupaGon des sols
applicable au terrain parMellement situ en emplacement rserv. (R 123-10 alina 3) Cela permet daugmenter la
surface construcMble sur la parMe non greve de la servitude.
LadministraGon peut autoriser un report du COS en contreparGe de la cession gratuite au bnciaire de la
rserve, de lautre parMe du terrain.
Ex : on a un terrain de 200m, dont 100m est concern par un emplacement rserv.
Avec un cos de 1, sur les 100m non grev de lEP, on peut construire 100m uniquement (car on ne Ment pas
compte de la surface greve de lEP.
Mais, si on cde gratuitement le terrain grev, on peut bncier dun report de COS et on pourra construire
200m sur la parMe du terrain non grev.

2. Lopposabilit sur la valeur du terrain

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Voie

ER

DP

COS

a. Concernant le prix de vente de limmeuble un Gers


En cas de vente du bien grev dun EP une autre personne que le bnciaire de la rserve, cet acqureur
prendra en compte les restricGons imposes par lEP et la crainte dune expropriaGon dans la dterminaGon du
prix.
b. Concernant lindemnit verser par le bnciaire de la rserve
A linverse, le bnciaire de la rserve, doit faire abstracGon de lemplacement rserv, et notamment de
linconstrucMbilit frappant le bien, dans la dterminaGon de lindemnisaGon quil devra verser au propritaire.
La valeur du bien vendu au bnciaire de la rserve peut tre xe lamiable avec le vendeur. Ce nest qu
dfaut daccord, en cas dexercice du droit de dlaissement ou dexpropriaMon, que le juge de lexpropriaMon sera
saisi pour la xer.
Le montant de lindemnit doit tre dtermin en se xant la date laquelle est devenu opposable aux Gers le
dernier plan local durbanisme modi ou rvis qui dlimite la zone dans laquelle est situ le terrain,
indpendamment de la moins-value cause par la rserve.
Ceke indemnit due au propritaire correspond :
- A une indemnit principale correspondant la valeur vnale, c'est dire au prix probable auquel ce bien
se serait vendu dans des condiMons normales,
- A des indemnits accessoires desMnes couvrir les prjudices ns de la dpossession.
Ex : indemnit de remploi desMne couvrir les dpenses que lexpropri sera amen exposer
normalement lors du rachat dun bien similaire (recherche du bien, rdacMon dacte, honoraires, impts et
taxes).
Ex : indemnisaMon du prjudice rsultant de la dprciaMon du reste de la proprit non rserve.
IndemnisaMon des locataires et des Mers qui bnciaient de droits rels ou personnels sur limmeuble cd
(usufruit, droit dusage, hypothque, servitude convenMonnelle).
=> Le propritaire d'un bien rserv dispose alors de deux opGons :
- Il peut choisir une stratgie d'aYente si la ralisaMon de lquipement public pour laquelle a t rserve
lemplacement se situe dans le long terme, et spculer sur un abandon du projet et sur la leve volontaire de la
rserve la demande de son bnciaire.
Pendant ceke akente, il ne sera dpossd ni de la proprit ni de la jouissance de limmeuble, bien que psera
sur lui une menace dexpropriaMon.
- A linverse, le propritaire d'un bien rserv peut choisir une stratgie plus oensive et vouloir en
disposer, malgr son inscripMon en emplacement rserv.

B : Le droit de disposer du bien rserv

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LinscripMon en emplacement rserv ne frappe pas limmeuble dinalinabilit, le propritaire pouvant toujours en
disposer au prot dun Mers (2), mais galement forcer lacquisiMon de limmeuble par le bnciaire de
lemplacement rserv (1).
1. Le droit de dlaisser le bien rserv au bnciaire
Le droit de dlaissement, rgi par les arMcles L. 230-1 L. 230-6 du Code de lurbanisme, est la facult donne au
propritaire d'un bien rserv de requrir l'acquisiGon anGcipe du bien, en meYant en demeure le bnciaire
de la rserve, d'acqurir le bien en cause.
Le droit de dlaissement s'accompagne de la possibilit de forcer la main du bnciaire de la rserve, en cas de
rMcence de sa part, en saisissant le juge de l'expropriaMon qui va prononcer le transfert de proprit et xer le prix
de l'immeuble.
!! Nanmoins, la Cour de cassaMon refuse le droit de dlaissement en maGre de coproprit (3me Civ, 10 mars
1982).
Dans le cadre de ce droit de dlaissement, le propritaire peut user de la rquisiGon demprise totale du droit de
lexpropriaMon, c'est dire exiger que la totalit de son bien soit acquis, mme si la rserve nen aectait quune
parMe.
Mise en demeure dacqurir
La mise en demeure dacqurir (MDA) doit tre adresse par le notaire par LRAR au maire de la commune sur le
territoire de laquelle le terrain est situ, charge pour lui de la transmekre au bnciaire de la rserve si ce nest
pas la commune (exemple : communaut urbaine).
Ceke MDA se fait comme une dclaraMon dintenMon daliner, c'est--dire quil faut indiquer le nom du
propritaire, la supercie, les rfrences cadastrales du terrain, les servitudes grevant le terrain, et surtout le prix
demand.
Rien ninterdit au propritaire de proposer un prix, mais rien ne ly oblige non plus.
Cependant, dans lhypothse o le propritaire dcide de xer un prix, le notaire doit arer lakenMon de ce
dernier sur la ncessit de prciser dans la mise en demeure dacqurir que le prix propos ne prend pas en
compte les indemnits de remploi auquel peut prtendre le propritaire.
Dlai de rponse
La collecMvit publique dispose dun dlai dun an pour dcider si elle acquiert ou non le terrain sur lequel est
insMtu la SER.
Absence de rponse
A lexpiraGon du dlai dun an et dfaut daccord amiable, le juge de lexpropriaGon peut tre saisi pendant un
dlai de 3 mois, soit par le propritaire, soit par le bnciaire de la rserve an de prononcer le transfert de
proprit et de xer la valeur vnale de limmeuble, y compris lindemnit de remploi. Rappelons que le prix doit
tre x par le juge abstracMon faite des charges et servitudes qui pesaient sur limmeuble.
Toutefois, le juge de lexpropriaGon ne pourra plus prononcer le transfert de proprit si, la date o il doit
statuer, le bien ne gure plus en emplacement rserv. Ainsi, si le desMnataire souhaite chapper une
acquisiMon force, notamment si son budget ne lui permet pas actuellement dy faire face, il a tout intrt
obtenir la suppression de lemplacement rserv avant que le juge ne se prononce en premire instance.
LarMcle L 230-4 du Code de lurbanisme dispose que les limitaMons au droit de construire et la rserve ne sont plus
opposables si le juge na pas t saisi trois mois aprs lexpiraMon du dlai dun an compter de la mise en

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demeure dacqurir. Toutefois, le texte prvoit bizarrement dans son second alina, que la saisine du juge de
lexpropriaMon reste toujours possible au-del de ces trois mois.
Si lexpiraGon de ce dlai, la collecGvit publique na pas lanc une procdure dacquisiGon, la rserve tombe,
c'est--dire que le terrain nest plus inconstrucGble et il retrouve son statut normal conformment aux
disposiMons du PLU.
Rponse posiGve
Concernant le mode dacquisiDon
- Soit lamiable,
- Soit par le biais dune expropriaGon.
Concernant le prix dacquisiDon,
- Soit la collecMvit publique accepte le prix sGpul dans la MDA
- Soit la collecGvit publique propose un autre prix que celui de la MDA
o Si le propritaire est daccord, aucune dicult
o Si le propritaire nest pas daccord, cest le juge de lexpropriaGon, saisi par lune ou lautre des
parMes, qui va xer le prix du terrain et prononcer le transfert de proprit.
2. Le droit de vendre le bien rserv un Gers
Le propritaire du terrain grev dun emplacement rserv reste libre de pouvoir en disposer, notamment Mtre
onreux.
Il est ainsi possible de vendre un bien grev dune servitude demplacement rserv.
Lacqureur doit seulement tre inform par le notaire des consquences de ceke situaMon : risque de
dpossession, inconstrucMbilit du bien, gel de la valeur du bien.
Le vendeur n'a nullement besoin de solliciter une autorisaMon pralable de l'organisme bnciaire de
l'emplacement rserv. Il nest pas non plus oblig de noMer pralablement la vente une mise en demeure
d'acqurir (mais il faut purger le droit de prempMon urbain).

Remarque : si une mise en demeure d'acqurir a t adresse la commune, mais quultrieurement, le


propritaire trouve un acqureur pour son bien et que la vente intervient dans le dlai d'un an imparM au
bnciaire pour se prononcer.
- Soit le vendeur peut, pralablement la vente, reMrer sa mise en demeure d'acqurir.
- Soit lacqureur accepte d'tre li par la procdure de dlaissement en cours et il sera subrog dans tous
les eets de la mise en demeure dacqurir.

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THEME TROIS - LES CERTIFICATS DURBANISME

A lorigine, le CU a t cr par la loi du 16 juillet 1971, mais les notaires ne luMlisaient pas et demandaient une
note durbanisme.
La note durbanisme ayant t supprime en 2007, dsormais les notaires demandent des CU.
Le CU est rgi par les arMcles L410-1 Code de l'urbanisme, et R.410-1 R.410-20 Code de l'urbanisme.
DniGon du CerGcat durbanisme
Cest un acte administraGf de renseignement sur la situaMon durbanisme dun immeuble donn un moment
donn.
CSQ que ce soit un acte administraMf : cest en gnral un arrt du maire (il a le pouvoir durbanisme). Etant un
arrt, ce dernier est transmis en Prfecture au Gtre du contrle de lgalit.
*Contrle de lgalit : le maire lorsquil signe un arrt, le signe sous le contrle du Prfet autrement dit le service
concern la Prfecture vrie que cet arrt est lgal. Le maire le transfert en prfecture an de sassurer quil
soit lgal.
Cet arrt du maire est donc suscepGble de recours, en eet sil est illgal, il existe des recours pour excs de
pouvoir, recours en annulaMon.
Le CU a t cr rellement par la loi du 16 juillet 1971.
Avant 1971 il ne sagissait que de simples notes de renseignement durbanisme, qui avaient t cres par une
circulaire du 13 dcembre 1950. Le cerMcat durbanisme dans sa version issue de 1971 donne de vritables
garanMes contrairement la note de renseignement durbanisme.
Dans sa version actuelle, le CU rsulte de lordonnance du 8 dcembre 2005 complte par le dcret du 5 janvier
2007 (N2007-18) entre en vigueur le 1er octobre 2007.

Il faut savoir quauparavant, on tait dans le ou notamment pour les demandes de PC, la maDre depuis 2007 est
plus ne^e et sre.
Un cerGcat durbanisme nest jamais une autorisaGon ou un refus : mme si CU posiDf, on nest pas pour autant
sr davoir son permis de construire et inversement. Le cerGcat durbanisme est un document dinformaGon,
crateur de garanGes.
Le demandeur du CU
ArMcle R410-1 du C.URB
Toute personne peut demander un CU mme sans autorisaMon du propritaire (on na pas en joindre, et la mairie
ne prviendra pas son propritaire de la dmarche), contrairement au permis de construire qui lui ncessite une
autorisaMon du propritaire.
Plusieurs cerMcats durbanisme, sur un mme terrain peuvent tre demands.

SECTION I - CONTENU DU CERTIFICAT DURBANISME


1. Sous lempire du droit antrieur
A l'origine, le Code de l'Urbanisme prvoyait 4 sortes de cerMcat d'urbanisme :
- Le cerMcat de densit
- Le cerMcat de division
- Le cerMcat dinformaMon A
- Le cerMcat dinformaMon B
Les deux premiers cerMcats taient relaMfs la division foncire. Les deux derniers visaient informer les
administrs sur les rgles d'occupaMon des sols applicables un terrain.

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Le cerMcat A indiquait seulement si le terrain objet de la demande tait ou non construcMble.
Alors que le cerMcat B prcisait si lopraMon vise dans la demande pouvait ou non tre ralise sur le terrain.
Ces cerMcats taient donc soit posiMf, soit ngaMf, en ce sens quils rpondaient par oui ou non selon que le
terrain tait ou non construcMble (cerMcat A) ou selon que le terrain pouvait ou non faire lobjet de lopraMon
dcrite dans la demande (cerMcat B).

2. Dans ltat actuel du droit


La loi SRU a modi larMcle L.410-1 Code de l'urbanisme. Aujourdhui, ils ne restent que 2 cerMcats d'urbanisme :
A. Le cerGcat L410-1 a), dit cerGcat d'informaGon gnrale ou encore cerGcat neutre
Dsormais, ce cerMcat est dit neutre, en ce sens quil ne rpond plus par oui ou non la quesGon de savoir si le
terrain est construcGble.
Ainsi, ce cerMcat a pour seul objet dinformer ladministr sur les rgles durbanisme applicables un terrain :
- Les rgles durbanisme :
o Existence dun document local durbanisme ou applicaMon du RNU
o Zone dans laquelle se trouve le bien
o IndicaMon que le terrain fait parMe dun loMssement
- Les limitaGons administraGves au droit de proprit (servitudes, prempMon,..)
- Depuis 2007 : La liste des taxes et parGcipaGons d'urbanisme applicables sur le terrain.
Avant la rforme des autorisaMons d'urbanisme de 2005 entre en vigueur le 1er octobre 2007, le cerMcat
d'urbanisme A indiquait un 4me lment : l'tat des quipements publics prsents ou venir.

B. Le cerGcat L.410-1 b), dit cerGcat pr-opraGonnel ou cerGcat dtaill


Il conMent les mmes informaMons que le cerMcat neutre (rgles applicables au terrain), mais il rpond en plus
la quesGon de savoir si une opraGon est ralisable (CU posiGf) ou non (CU ngaGf).
La mairie indique notamment si les rseaux seront susants ou non, elle indique donc en plus ltat des
quipements existants.
!! Conseil praGque :
Ceke rponse de la mairie ne permet pas de faire la construcMon envisage. Il faut obtenir un permis de construire.
Le CU pr-opraGonnel nest pas susant pour garanGr lacqureur.
Si lacqureur veut acheter sans insrer la condiGon suspensive dobtenGon dun permis de construire, il faut
indiquer dans lacte que lacheteur achte au vu du seul CU et que a lui donne aucune cerMtude sur la possibilit
de raliser le projet envisag + prvoir reconnaissance de conseil donn.

SECTION II - PROCEDURE DOBTENTION DUN CERTIFICAT DURBANISME


1. Demande de cerGcat durbanisme
A. LidenGt du demandeur
Qui peut demander un CU ?
Nimporte qui.
Si le CU nest pas demand par le propritaire ou son mandataire, la mairie va informer le propritaire quelle
dlivre un CU un Mers.
B. Le contenu de la demande

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-

IdenGt du demandeur (ltude) ou des demandeurs


Il est accept la rponse par courrier lectronique (autorise depuis 2007), savoir que selon les rponses
ministrielles, le systme nest pas au point
- Le terrain concern (ou) les terrains concerns
Un terrain au sens de la demande du CU est consMtu de lensemble des parcelles cadastrales dun seul tenant
appartenant un mme propritaire. Le Conseil dEtat, le 27 juin 2005 a ajout ou une mme indivision .
CAS PRATIQUE
Si lon vend une maison et un garage sur le trokoir en face
Il faut demander deux cerGcats durbanisme car les rgles durbanisme dune lautre ne sont pas la mme.
A savoir que mme si la vente est indivisible, il y a deux prempMons purger donc deux DIA raliser.
CSQ : il faut akribuer une valeur tant la maison quau garage.
-

Une vente portant sur une maison appartenant la communaut et le garage ct apparMent en
propre lpoux
Deux demandes de CU car deux propritaires dirents.
Dans le premier cas, cest rellement important puisque la rponse de la mairie se fait en foncMon des
disposiMons durbanisme. Finalement, on suit les prescripMons indiques sur les demandes de CU pour le
second cas.
AYenGon : Toujours visualiser par avance les PLU.
Pour trois terrains conMgus, il vaut mieux faire trois demandes et non une seule puisque si le PLU indique trois
zones disMnctes pour chacune des parcelles.
- La localisaGon du terrain
Indiquer ladresse, les rfrences cadastrales et la supercie (parcelle par parcelle ou supercie globale)
- Un plan de situaGon doit tre joint, faisant apparaitre lchelle et lorientaGon (avec le plan de cadastre)
Sur ce plan, il faut faire apparaitre lisiblement le nom des rues autour de la parcelle, le cas chant de faon
manuscrite.
*Sur Lille un seul sut
- Objet de la demande
Il faut indiquer si lon demande un CU dinformaMon (arMcle L410-1 du ( a ) du C URB) ou cerMcat propraMonnel
ou opraMonnel (arMcle L410-1 du ( b ) du C URB)

Si lon demande un CU opraGonnel ou propraGonnel, le dossier conMendra en outre une note succincte
dcrivant le projet ainsi que la localisaGon approximaGve, et la desGnaGon du ou des bGments envisags.
Si sur le terrain, il existe dj des bMments, la note indiquer si les bMments sont desMns rester ou tre dmoli
C -La desGnaGon dun immeuble
DniGon : cest ce pourquoi limmeuble a t construit. La desMnaMon ou les desMnaMons possibles dun
immeuble se retrouvent larMcle R123-9 du Code de lurbanisme.
Il parle galement du rglement du PLU : cet arMcle prcise les neuf desMnaMons possible :
- LhabitaMon
- Lhbergement htelier
- Bureau
- Commerce
- ArMsanat
- Industrie
- ExploitaMon agricole ou foresMre
- Entrept

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En outre, des rgles parMculires peuvent tre applicables au construcMons et installaMons ncessaires au service
public ou dintrts collecMfs
CSQ : En maMre de CU opraMonnel, ou propraMonnel, il faut indiquer lune de ses desGnaGons puisque dans
certaines zones, on ne peut faire que du commerce, ou que de lagricole. Ainsi si le projet que lon souhaite
dvelopp ne rentre pas dans lune des catgories de desMnaMon, le CU opraMonnel sera donc ngaMf.
Lors de la rdacMon de la vente, la desMnaMon de limmeuble est primordiale.
LorientaMon globale des textes est tourne vers trois axes, qui sont le dveloppement de lhabitat en assurant une
mixit sociale, et en tant cologiste : on parle de verdissement de lurbanisme .
Il est plus dicile de passer en bureau en habitaDon que linverse
Il faut savoir que dans le note descripMve du projet, cest une situaMon approximaMve, on ne dcrit pas vraiment le
projet comme lors dune demande de permis de construire. En eet, cest trs succinct.
!! Conseil praGque :
*Il faut demander un CU par terrain, or un terrain est dni comme un ensemble de parcelles cadastrales dun seul
tenant appartenant un mme propritaire (=une unit foncire)
Donc en prsence de 2 terrains conMgus mais lun apparMent M et lautre M et Mme, demander 2 CU
*Il faut situer le terrain dans la commune : joindre un plan de cadastre avec indicaMon des rues
-

Pour un CU pr-opraGonnel, il faut en plus :


o Joindre une note succincte dtaillant lopraMon projete (ex : transformaMon de la grange en
habitaMon).
o Joindre un plan succinct indiquant o est projete exactement lopraMon

D - Le dpt du dossier
ArGcle R410-2 du Code de lurbanisme
Le dossier est dpos en mairie, qui devient le guichet unique en maMre durbanisme.
Le dossier est dpos
- CerMcat du (a) en deux exemplaires (sauf pour Lille en un exemplaire)
- CerMcat du (b) en quatre exemplaires
La mairie ayant lobligaMon de transmekre le dossier dans la semaine qui suit le dpt au service extrieur qui
pourrait tre concern, cest--dire larchitecte des bMments de France et ventuellement les autres services tels
que le Service des pompiers (SDIS)
Ceke obligaMon de transmission est rgie par les arGcles R423-7 et suivants C URBA.
2. InstrucGon de la demande
A. Dlai dinstrucGon du cerGcat durbanisme
LinstrucMon du cerMcat durbanisme se fait par la mairie.
Sauf si les services sont insusants. Selon le Code de lurbanisme, dans les communes dont la populaMon est
infrieure 10 000 habitants, linstrucMon se fait gratuitement par les services de la DDTM (DirecMon
Dpartementale des Territoires de la Mer) avant ctait la DDE.

, Quand cest instruit par la DDTM, le maire doit tout de mme donner son avis et ce, selon le type de cerMcat
durbanisme il est donn dans le dlai suivant :
CU dinformaMon dans les quinze jours
CU opraMonnel dans le mois
B - le dlai de rponse
Le dlai de rponse des demandes de cerGcat durbanisme neutre (CUa) a t rduit par le dcret du 5 janvier
2007 1 mois.

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En revanche, pour les cerGcats d'urbanisme opraGonnels (Cub), le dlai dinstrucMon est maintenu 2 mois.

Mais la dicult est le point de dpart du dlai. Selon le texte, cest au jour du dpt en mairie mais reste faire la
preuve de la date de dpt.
Sur limprim, il est conseill de procder la demande par recommand, mais si lon sait que la commune rpond
dans des dlais normaux, le courrier simple sut. Toutefois si lon connait le schma du cerMcat durbanisme qui
est pr-opraMonnel, ou si lon connait la mairie on peut toujours recourir au recommand. En eet, il ny a pas
dobligaMons sur le principe le faire par recommand.
C - La rponse de la mairie
Dans le cerGcat du a) dlivr dans le dlai dun mois, la mairie selon larGcle L410-1 a) indique les disposiMons
durbanisme, les limitaMons administraMves au droit de proprit et la liste des taxes et parMcipaMons durbanisme
applicables au terrain.
Les disposiMons durbanisme applicables au terrain que lon est suscepMble de retrouver dans le CU sont les
suivantes :
- Les rglementaMons gnrales applicables aux communes
Le CU nous indiquera si la commune est couverte par un POS,par un PLU, plan de sauvegarde et de mise en valeur,
carte communale, rglement naMonal durbanisme.
Dans les disposiMons durbanisme on indiquera aussi si a se trouve dans un loMssement, dans une ZAC.
Il doit aussi indiquer sil y a un DP purger. il nous indiquera si un projet de construcMon est soumis lavis des
architectes des BDF, sil peut y avoir sursis statuer si un permis est dpos.
- Si le terrain se situe dans un loMssement, dans une ZAC,
- Le droit de prempMon purger
- Un projet de construcMon est-il soumis lavis des architectes des bMments de France
- Un sursis statuer ou une demande de permis de construire
Il peut y avoir un sursis statuer par exemple, si le PLU tant en cours de rvision
- LimitaMons administraMves au droit de proprit : les servitudes duMlit publiques
ProtecDon des monuments historiques, ou plan de prvenDon des risques
LarGcle R126-1 du Code URB reprend lensemble de ses servitudes
- Taxes et parMcipaMons qui sappliquent
Certaines taxes existent de par la loi, alors que dautres nexistent que du fait du vote par la commune de
linstauraMon des taxes sur son territoire.
Les projets de construcMons sont une grande source de revenus pour les mairies
Ce cerGcat durbanisme nindique plus ltat des quipements publics existants ou prvus : la mairie ny rpond
plus depuis 2007.
En eet, le cerGcat durbanisme (b) dlivr dans le dlai de deux mois apporte les mmes prcisions que le (a)
mais indique en outre si le terrain peut tre uMlis pour la ralisaMon de lopraMon projete telle que dnie dans
la demande et indique galement ltat des quipements publics existants.
Tout va dpendre du secteur dans lequel on dpose un cerMcat du (b), lopraMon est ralisable ou non par
rapport une gnralit que lon retrouve dans le PLU. Finalement, ce cerMcat opraMonnel rpond la possibilit
de construcMon par rapport limplantaMon, la desMnaMon et aux rseaux.
A retenir : Le cerMcat du (a) ne donne quune informaMon alors que le cerMcat du (b) donne une rponse posiMve
ou ngaMve.
Exemple : un moDf du CU ngaDf est la desserte insusante. On se retrouve dans une rue en bout de village, mais
les rseaux sont insusants pour que le projet de construcDon soit accord.
Le moMf de refus du projet au sein du CU du (b) ngaMf doit toujours tre moGv.

C. Sursis statuer
Depuis lordonnance du 8 dcembre 2005 (applicable au 1er juillet 2007), le cerGcat durbanisme doit menGonner
la possibilit dopposer au demandeur dune autorisaMon individuelle de construcMon un sursis statuer.

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En eet, ladministraMon peut opposer toute demande dautorisaMon individuelle de construcMon un sursis
statuer, c'est--dire direr la prise de dcision lorsquun POS ou un PLU est en cours dlaboraMon, de
modicaMon ou de rvision, au moMf que la construcGon rendrait lexcuGon du futur plan plus onreuse.
Par exemple, le statut du terrain va changer dans le futur PLU cause dune modicaMon du zonage et cela ne
permekra plus lopraMon projete.
Cest illogique car on est cens tre protg pendant 18 mois contre les modicaMons du plan local d'urbanisme
par le cerMcat durbanisme, mais on peut nous opposer un sursis statuer pendant 2 ans !!

D. CerGcat durbanisme tacite


Le cerMcat durbanisme doit tre dlivr au plus tard lexpiraGon du dlai dinstrucGon.
Avant la rforme, le non-respect de ce dlai dinstrucMon ntait assorM daucune sancMon.
Le dfaut de rponse administraMve dans le dlai d'instrucMon valait refus de la demande.
Toutefois, ce refus pouvait tre contest et le demandeur pouvait engager la responsabilit de l'administraMon.
Dsormais, le dcret du 5 janvier 2007 prvoit qu dfaut de rponse dans le dlai d'instrucGon, le silence
gard vaut dlivrance d'un cerGcat d'urbanisme tacite.
Auparavant, il nexistait pas de cerMcat durbanisme implicite ou tacite.
Toutefois la valeur juridique du cerGcat durbanisme tacite est limite puisquelle nest aYache quaux
menGons du cerGcat A. Le cerMcat tacite ne se prononce pas sur la faisabilit de lopraMon.
En prsence dun CU tacite, on considre que les disposiGons applicables sont les disposiGons durbanisme qui
taient en vigueur lexpiraGon du dlai de rponse.
Concrtement, un mois ou deux mois aprs le dpt en mairie du CU, il faut analyser les disposiGons durbanisme
et autres qui existaient la date de dpt puisque ces dernires sappliqueront alors au projet.
Do lintrt de demander un CU par courrier recommand avec AR, puisque cest lAR qui fera dbuter le dlai
dun mois ou de deux mois mais la dicult pour le rdacteur est dexpliquer les disposiMons durbanisme qui
sappliquaient lpoque.
AkenMon en maMre de condiMons suspensives dobtenMon dun permis de construire : il ne faut pas indiquer que
lon est sous la CSUS dobtenMon dun CU du (b) mais bien sous la CSUS.
Par cristalliser , on entend que toutes les disposiGons qui taient applicables au jour o le CU aurait d tre
dlivr, sappliquent et bncient au demandeur. Si lon a demand un CU opraMonnel, la mairie est quand
mme tenue de rpondre mme hors dlai cest--dire que la mairie mme quatre mois aprs doit dlivrer un CU
et va apporter les rponses en tenant compte de la situaMon deux mois aprs le dpt.
Exemple : la Commune de BERLAIMONT nous rpond en 2008, la demande dun cerDcat du (a) une demande
du 5 fvrier, le 3 octobre.
Mais si lon tait en prsence dun cerMcat (b), la rponse est obligatoire mme hors dlai
Rponse ministrielle FROMENTIN du 27 aot 2013 le caractre ralisable de lopraMon est examin la date
laquelle lautorit comptente aurait d rpondre, cest--dire deux mois aprs la demande .
Remarque : Le dfaut de rponse sur un cerGcat opraGonnel ne vaut pas accord sur le projet, mais ce sont les
disposiGons durbanisme qui sappliquent. Cela ne vaut pas accord sur le projet.

SECTION III - LES EFFETS DU CERTIFICAT DURBANISME


Selon larMcle L410-1 quatrime alina du Code URBA, lorsquune demande dautorisaMon (permis de construire,
damnager, ou une dclaraMon pralable) est dpose dans le dlai de dix-huit mois de la dlivrance dun cerMcat
durbanisme, les disposiMons durbanisme, le rgime des taxes et parMcipaMons ainsi que les limitaMons
administraMves au droit de proprit telles quelles existaient la date du cerMcat (ou la date laquelle il aurait
d tre dlivr), ne peuvent tre remises en causes lexcepMon des disposiMons qui ont pour objet la
prservaMon de la scurit et de la salubrit publique .

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Lintrt principal du cerMcat durbanisme cest son eet cristallisateur du droit : Il cristallise les rgles
durbanisme et les taxes pendant les 18 mois suivants (dure de la validit du CU)
La dlivrance dun cerMcat durbanisme rend inopposable toute modicaGon de la rglementaGon durbanisme,
c'est--dire quun permis de construire dpos dans les 18 mois du CU se verra appliquer les rgles durbanisme
qui s'appliquaient au terrain au moment de la dlivrance du cerMcat d'urbanisme.
Cet eet cristallisateur ne joue pas en cas de changement de rgles de scurit (PPRN ou PPRNT).
Nanmoins, le Mtulaire du cerMcat peut prfrer se voir appliquer les nouvelles rgles si celles-ci lui sont
favorables.
Ce quil faut en retenir
- Le dlai de dix-huit mois
Toutes demandes dposes dans ce dlai seront instruites au regard des rgles durbanisme, les modicaMons
postrieures ne sauraient tre opposables au demandeur
- Telles quelles existaient
Elle est issue dune modicaMon de 2007, puisquavant 2007 il tait dit telles quelles ont t indiques , ceke
modicaMon nest pas anodine puisque si ladministraMon a commis une erreur dans sa rponse, elle nest pas
tenue par son erreur et doit appliquer les disposiMons qui taient en vigueur lpoque.
Mais elle engagerait sa responsabilit quand mme.
- ExcepGons
Si un plan de prvenMon des risques est instaur aprs la dlivrance du CU et que le terrain est concern par les
risques, alors le permis de construire sera refus ou soumis certaines prescripMons.
AkenMon : Toutefois si les rgles durbanisme et autres postrieures au CerMcat durbanisme sont plus favorables
au demandeur, les nouvelles rgles vont sappliquer.
Les rseaux sont rallongs, le PLU est modi
QUID de linstauraGon dun DPU : Si au moment o le CU est dlivr, il ny a pas eu instauraMon dun DPU purger,
mais si par la suite dans le dlai de dix-huit mois ce dernier est nalement instaur on naura pas pour autant
purger le DPU.
Ce qui reste un principe, en praDque mance.
ProrogaGon du cerGcat d'urbanisme
On peut toujours proroger un cerGcat durbanisme, dannes en annes condiMon de
- Prsenter une demander sur papier libre
- Dans un dlai de deux mois avant la date limite de validit
- Et que les disposiMons durbanisme naient pas chang
SECTION IV - LES CONTENTIEUX RELATIFS AU CERTIFICAT DURBANISME
Un CU est un arrt municipal, comme tout arrt il est suscepMble dtre akaqu.
Il peut faire lobjet :
- dun recours en annulaGon, ex : CUb) sil est ngaDf pour dfaut de moDvaDon. Il doit tre form dans les 2
mois suivant la noMcaMon.
- dun retrait, sil est illgal. Il y a eu toute une discussion il y a une dizaine dannes si ctait 2 ou 3 mois. On
considre que le retrait est possible dans le dlai de 4 mois. Ex : le Maire analyse mal les disposiDons, il dit que
cest ralisable or dans le PLU on ne peut pas subdiviser un terrain en 3 parcelles. Il va donc le reDrer car il est
erron.
- acGon en responsabilit contre ladministraGon : ladministraMon rpond sur le CU b), que cest ralisable, dans
le cadre dun partage, le terrain est valu comme un terrain construcMble mais tout copte fait administraMon
sest trompe, donc lvaluaMon est fausse, il y donc eu erreur avec prjudice pour celui qui a obtenu le terrain.
Terrain concern par la Loi likoral.

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Pour cela, il faut jusMer de prjudices directs et certains, et comme toute acMon en responsabilit dun lien de
causalit (faute, dommage, prjudice direct et certain, et lien de causalit).CE 26 fvrier 2014

SECTION V - LA DISTINCTION ENTRE LE CERTIFICAT DURBANISME ET LA NOTE DE RENSEIGNEMENTS


La note durbanisme ne donne que des renseignements et nengage absolument la responsabilit de
ladministraMon.
Rponse ministrielle de FROMENTIN en date du 27 aout 2013 la note de renseignement durbanisme est une
pice purement administraGve qui ne cre aucun droit et nore aucune garanGe, contrairement au CU qui
cristallise les disposiGons durbanisme et peut engager la responsabilit de ladministraGon .
Les carrires souterraines ne seraient pas indiques sur le CU mais pourraient ltre sur la note de renseignement
durbanisme. Cest une quesMon cible, toutefois il faut savoir que la mairie nest pas tenue de rpondre un
quesMonnaire de renseignement durbanisme.

CONCLUSION : LES PRECAUTIONS A PRENDRE


FAITS: Vente sur un simple CU opraGonnel en sachant que lacqureur a un projet de construcGon
Il faut donner des explicaMons dans lacte et mekre des rserves sur la faisabilit du projet de construcMon. En
eet, il faut absolument averMr lacqureur quil na aucune garanMe sur la faisabilit de son projet, et notamment
quil na aucune garanMe si un plan de prvenMon est instaur entre temps.
AkenMon : la demande et la rponse doivent tre conserves dans le dossier pour connaitre la nature et forme de la
demande (et les plans joints) ainsi que la rponse favorable ou non lOP projete
Remarque : Mme si cest indiqu que lOP est ralisable dans le CU b, le seul moyen de garanMr lacheteur est
davoir un permis de construire dlivr et purg de tout recours et de tout retrait > sachant que les dlais sont
- Pour le dpt du PC : trois mois
- Pour linstrucMon de la mairie : cinq mois
- Pour que le PC soit dniMf > un an maximum
Exemple : ABF peut galement demander ladaptaMon du style de la construcMon envisage par lacqureur, en
prsence dun monument historique.
FAITS : Le notaire voit sa responsabilit engage parce que le notaire en campagne avait obtenu un CU. La vente
du terrain bMr est passe, seulement un projet dautoroute se fait aprs la vente, lacqureur dnonce le
manque dinformaGon quant au projet proximit dune craMon dautoroute de la part du notaire.
Dans le sud-est , lacqureur dun moulin transform en maison dhabitaMon alors que lon est dans une zone
agricole. Dans une telle zone (ou mme dans une zone naturelle), on ne peut pas construire un bMment autre
quun bMment usage agricole et indispensable lacMvit agricole. Si la maison est dtruite par un incendie, il ne
pourra pas reconstruire sa maison.
Il faut donc indiquer dans lacte, qutant dans une zone naturelle ou agricole, en cas de sinistre ils seraient
suscepMbles de se voir refuser la reconstrucMon de leur maison.

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THEME QUATRE - LES SURFACES ET TAXES DURBANISME

SECTION I - LES DIFFERENTES SURFACES


En 2012, la noMon de surface de plancher va se subsMtuer aux noMons de SHON et la SHOB.

1. La SHOB
Art R.112-2 al 1 Code de l'urbanisme
La surface hors uvre brute (SHOB) correspond la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la
construcGon, y compris lpaisseur des murs, y compris les balcons, terrasses, loggias, les construcMons non
fermes, les mezzanines, les combles et les sous-sols amnageables ou non, les parkings et les garages.

2. La SHON
Art R.112-2 al 2 Code de l'urbanisme
La surface hors uvre neYe (SHON) correspond la SHOB de laquelle on dduit :
- Les combles et les sous-sols non amnageables (lorsque hauteur de plafond de moins de 1m80),
- Les loggias, terrasses, balcons,
- Les garages et parkings,
- Mtre forfaitaire 5% des surfaces desMnes lhabitaMon.
Donc la SHON est infrieure la SHOB.
Or, le permis de construire va akribuer une SHON.
!!! Souvent, on indique dans la demande de permis de construire quon va faire un garage pour que ce ne soit
pas compris dans la SHON, or en fait, ceke pice va tre transforme en cuisine ou autres.
Or, dans ce cas, le permis de construire na pas t respect.
!!! Informer lacqureur quen cas de dmoliGon, obligaGon de reconstruire lidenGque la maison, mais
lidenGque de ce qui tait lgalement autoris !!!

3. La surface de plancher (SP)


Lide gnrale est de dire que ceke surface est calcul parMr de lintrieur des murs dans un souci de favoriser
lisolaMon des construcMons.
ArMcle R*112-2 issu du Dcret n2011-2054 du 29 dcembre 2011 - art. 1
La surface de plancher de la construcGon est gale la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos
et couvert, calcule parGr du nu intrieur des faades aprs dducGon :
1 Des surfaces correspondant l'paisseur des murs entourant les embrasures des portes et fentres donnant sur
l'extrieur ;
2 Des vides et des trmies arentes aux escaliers et ascenseurs ;
3 Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond infrieure ou gale 1,80 mtre ;
4 Des surfaces de plancher amnages en vue du staGonnement des vhicules motoriss ou non, y compris les
rampes d'accs et les aires de manuvres ;
5 Des surfaces de plancher des combles non amnageables pour l'habitaMon ou pour des acMvits caractre
professionnel, arMsanal, industriel ou commercial ;

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6 Des surfaces de plancher des locaux techniques ncessaires au foncMonnement d'un groupe de bMments ou
d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'arMcle L. 231-1 du code de la construcMon et de
l'habitaMon, y compris les locaux de stockage des dchets ;
7 Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes des logements, ds lors que ces locaux sont
desservis uniquement par une parMe commune ;
8 D'une surface gale 10 % des surfaces de plancher aectes l'habitaMon telles qu'elles rsultent le cas
chant de l'applicaMon des alinas prcdents, ds lors que les logements sont desservis par des parMes
communes intrieures.
Les garages en maMre de maison individuelle ne sont pas compris dans la surface plancher. Parfois on a des permis
avec des garages de 40M2, uMliss des n dhabitaMon.

3.2 La densit
arMcle R 122-1 du Code de lurbanisme
La densit de construcMon est le rapport entre la surface plancher et la surface du terrain

3.3 Lemprise au sol


la projecMon verMcale du volume de la construcMon tout dbord et surplomb inclus. Les dbord de toitures ne
sont pas pris en comptes sauf si soutenus par des poteaux

4. Le COS
arMcle R.123-10 du Code de lurbanisme
le coecient doccupaMon du sol (COS) est dni comme le rapport exprimant le nombre de mtres carrs de
plancher hors uvre neke (= SHON) ou le nombre de mtres cubes suscepMbles d'tre construits par mtre carr
de sol.
Le COS permet de dterminer la densit maximale de construcGon admise, c'est dire la SHON pouvant tre
construite.

5. La surface habitable
ArMcle R*111-2
La surface et le volume habitables d'un logement doivent tre de 14 mtres carrs et de 33 mtres cubes au moins
par habitant prvu lors de l'tablissement du programme de construcMon pour les quatre premiers habitants et de
10 mtres carrs et 23 mtres cubes au moins par habitant supplmentaire au-del du quatrime.
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, aprs dducMon des surfaces occupes
par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fentres ; le volume
habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi dnies mulMplies par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la supercie des combles non amnags, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses,
loggias, balcons, schoirs extrieurs au logement, vrandas, volumes vitrs prvus l'arMcle R*. 111-10, locaux
communs et autres dpendances des logements, ni des parMes de locaux d'une hauteur infrieure 1,80 mtre.

6. La surface uGle
La surface uMle reprsente la somme des surfaces de plancher de chaque pice.
A ceke surface on reMre les surfaces occupes par :

les murs,

les cloisons,

les marches et cages d'escaliers,

les gaines,

les embrasures de portes et de fentres.

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7. La surface au sens de la loi CARREZ du 10 juillet 1965

D. 17 mars 1967, art. 4-1 : La supercie de la parMe privaMve d'un lot ou d'une fracMon de lot menMonne
l'arMcle 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la supercie des planchers des locaux clos et couverts aprs dducMon des
surfaces occupes par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fentres.
Il n'est pas tenu compte des planchers des parMes des locaux d'une hauteur infrieure 1,80 mtre.

8 La surface au sens de la loi BOUTIN du 23 mars 2009


ArMcle R*111-2
La surface et le volume habitables d'un logement doivent tre de 14 mtres carrs et de 33 mtres cubes au moins
par habitant prvu lors de l'tablissement du programme de construcMon pour les quatre premiers habitants et de
10 mtres carrs et 23 mtres cubes au moins par habitant supplmentaire au-del du quatrime.
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, aprs dducMon des surfaces occupes
par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fentres ; le volume
habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi dnies mulMplies par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la supercie des combles non amnags, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses,
loggias, balcons, schoirs extrieurs au logement, vrandas, volumes vitrs prvus l'arMcle R*. 111-10, locaux
communs et autres dpendances des logements, ni des parMes de locaux d'une hauteur infrieure 1,80 mtre.

SECTION II - INFLUENCE DE LA SURFACE SUR LES TAXES DURBANISME EXIGIBLES


1. Rformes
La surface permet de dterminer les taxes dues loccasion dune demande dautorisaGon durbanisme.
Les taxes sont calcules par rapport la SHON akribue par le permis.
Tout ce qui concerne les taxes durbanisme (scalit de lamnagement) a t modi le 1er mars 2012 :
La rforme de 2012 a prvu :
- CraGon de la taxe damnagement qui va se subsGtuer la taxe locale dquipement.
Cf L 331-1 L 331-34
Le montant de ceke taxe est verser par le constructeur. Le montant est x sur une parMe de la surface
plancher.
Ceke parMe de surface de plancher, on lui donne un coecient, un taux et un chire.
Ex : SP x 2 x % = montant de la taxe
Le propritaire paye alors en deux fois : 12 mois aprs le permis de construire et une deuxime fois si la
taxe est suprieur 1500 euros, 24 mois aprs le PC (arMcle L 321-22)
AkenMon ! les recours contre le permis de construire, narrte pas lexigibilit de la taxe. Il faut pour cela
demander au mairie le retrait du permis.
AkenMon ! il faut vrier en as de construcMon rcente, si les taxes ont t payes par le vendeur
(jusMcaMf).
- CraGon de la taxe pour sous-densit calcule non pas par rapport la supercie du terrain, mais par
rapport la valeur du terrain (si le constructeur ne construit pas autant quil aurait du le faire, il va devoir
le payer).
Cela a t modi et complter parMr du 1 janvier2015 :
- suppression de la taxe de parking
- dautres taxes ont t runis en parGcipaGon pour assainissement collecGf
-

2. Liste des taxes durbanisme existantes


Ces taxes durbanisme sont diverses (art L.332-6 et suivants Code de l'urbanisme)

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Parmi les taxes prvues par le Code de l'urbanisme, on trouve notamment :
- Taxe dpartementale pour le nancement des CAUE (conseils darchitecture, durbanisme et
denvironnement)
- Taxe dpartementale pour les espaces naturels sensibles
- Redevance au Mtre de larchologie prvenMve
A ces taxes, peuvent se rajouter des taxes dcides par les conseils municipaux :
- Taxe pour parMcipaMon pour assainissement collecMf
- Taxe pour les voiries

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THEME CINQ- AUTORISATION DOCCUPATION DES SOLS
DECLARATION PRALABLE - PERMIS DE CONSTRUIRE - PERMIS DAMENAGER

Pendant longtemps, le droit franais tait assez confus en maMre autorisaMons administraMves d'occuper le sol. Il
existait 11 autorisaMons et 4 dclaraMons pralables.
Le permis de construire existe depuis la loi du 15 juin 1943 (important pour la reconstrucMon aprs sinistre, car il
faut jusMer dun permis)
Dans un eort de simplicaMon et dharmonisaMon, est intervenue la rforme des autorisaMons administraMves. Les
textes fondateurs sont notamment l'ordonnance du 8 dcembre 2005 et son dcret dapplicaMon du 5 janvier 2007,
ainsi que le dcret du 6 juin 2007.
CeYe rforme est entre en vigueur le 1er octobre 2007.
Dsormais, le Code de l'urbanisme ne connait plus que 1 dclaraMon pralable (applicables aussi bien aux
construcMons quaux loMssements) et 3 permis (le permis de construire, le permis de dmolir et le permis
d'amnager).
Les objecMfs de la rforme tait de :
- Simplier le rgime des AOS (autorisaMons duMlisaMon le sol) en limitant le nombre de types dautorisaMon
- Simplier linstrucMon des dossiers en limitant le nombre de pices fournir
- Acclrer le processus de dlivrance des autorisaMons (une liste prcise de pices fournir a t arrt, des dlais
on t donns).
Dlais acclrs par le dcret du 9 juillet 2015, dans le but de construire 500 000 logements par an.
Le permis damnager est exclu ici, bien que concern (Vf Sminaire de Me RYSSEN).
La nature juridique du permis de construire est un acte administraGf individuelle crateur de droit, en
consquence il est suscepMble de retrait, recours, il a en plus un caractre rel car akach au terrain, il peut donc
tre transfr.

Avant, il ntait pas possible de reMr une non opposiMon une dclaraMon pralable, aujourdhui cest possible
deecteur un retrait.

En maMre dAOS, on a un principe dindpendance des lgislaGons entre :


- rgles urbanisme local
- code de la construcMon et dhabitaMon
- code de lenvironnement
- code du patrimoine (ABF)
- code de commerce (CDAC)
Pour viter, les conits entre les direntes instances, on a un guichet unique, qui est la mairie, laquelle consulte
les organismes concerns.
LautorisaMon durbanisme, est dlivr sous rserve du droit des Mers, si le projet respecte bien les lgislaMons.
Donc les Mers conservent un droit de recours.

SECTION I - CHAMP DAPPLICATION DES AUTORISATIONS DURBANISME


La rforme prvoit que :

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-

Les construcGons nouvelles sont en principe assuje|es permis de construire (sauf excepMons :
certaines construcMons sont soumises une dclaraMon pralable, et dautres sont dispenses de toutes
formalits)

Les travaux excuts sur des construcGons existantes sont en principe dispenss de toutes formalits
(sauf excepMons : certains sont soumis au permis de construire, dautres sont soumis dclaraMon
pralable)

!! DisposiMons spciales :
- Pour les construcMons temporaires (foires, ..)
- Pour les panneaux solaires
- Pour les oliennes (dclaraMon pralable selon la hauteur).
On doit disMnguer deux domaines, pour les autorisaMons durbanisme :
- les construcMons neuves
- les autorisaMons de travaux sur construcMons existantes.
Cf. Cerfa 51334

1. Les construcGons neuves


A. Principe
ArMcle R.421-1 Code de l'urbanisme
Toute construcGon neuve doit tre prcde dun permis de construire.

B. ExcepGons
(1) ConstrucGons neuves dispenses de toute formalit en raison de leur trs faible importance ou de leur
caractre temporaire ou de la ncessit de les garder secret.. ArMcles R.421-2 R.421-8 Code de l'urbanisme
- ConstrucMon neuve infrieure 2 m
- Murs dont la hauteur est infrieure 2 m (sauf si on se trouve en secteur sauvegard)
- Cltures
- CanalisaMons souterraines
- Monuments funraires
- Monuments historiques classs (et non inscrits linventaire supplmentaire) dpendent du Code du
patrimoine.
(2) ConstrucGons neuves soumises dclaraGon pralable en raison de leur nature, de leur dimension ou de leur
localisaGon ArMcles R.421-9 R.421-12 Code de lurbanisme,
- Piscine avec surface de bassin infrieure ou gale 100 m ou dont la couverture a une hauteur
infrieure 1m80
- Murs dont la hauteur est suprieure 2 m

C. Quid de la dmoliGon
Ces autorisaGons durbanisme sont redemander lorsquon entend reconstruire un immeuble qui a t dmoli.
ArMcle L.111-3 Code de l'urbanisme
La reconstrucGon lidenGque dun bGment dtruit ou dmoli est possible la double condiGon que
- la dmoliGon soit intervenue depuis moins de 10 ans
- et que limmeuble dmoli ait t rgulirement di.
SAUF si le PLU ou un plan de prvenMon des risques naturels prvisibles en dispose autrement.

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Quid de la noDon dun immeuble rgulirement di ?
La rglementaMon sur les permis de construire nexiste que depuis la loi du 15 juin 1943. Donc les maisons
construites avant ceke date sont considres comme rgulirement dies.

Peut-on obtenir 2 permis de construire sur un terrain ?


Pendant un temps, on soutenait que la demande dun second permis de construire rendait le premier permis de
construire caduc et entrainait retrait implicite du premier permis.
Dsormais, on considre quon peut demander plusieurs permis de construire pour un seul terrain.
Quid de la noGon de construcGon ?
Une piscine enterre consMtue une construcMon

2. ConstrucGons existantes
Principe
ArMcle R.421-13 Code de l'urbanisme
En principe, les travaux eectus sur une construcMon existante ne ncessitent pas dautorisaMon durbanisme. Le
principe est labsence de formalits accomplir.
ExcepGon
ArMcle R. 421-14 et suivants du Code de l'urbanisme
(1) Travaux sur construcGons existantes soumis permis de construire
- TransformaMon dune SHOB en SHON pour plus de 20 m (transformaMon dun garage en chambre dami)
- AugmentaMon du volume avec percement ou agrandissement dune
ouverture sur un mur extrieur (craMon dune vranda)
- Travaux intrieurs en secteur sauvegard
- Travaux intrieurs sur un monument historique
- Travaux modiant la structure porteuse ou la faade dun bGment et
qui saccompagnent dun changement de desGnaGon de limmeuble. (changement de faade de commerce en
habitaGon)
!! Mais si les travaux nentrainent quun changement de desGnaGon de
limmeuble, alors on dposera une
DP et pas un PC. (changement de commerce en bureaux). (le Notaire
doit demander les projets de lacqureur au moment de la vente.)
(2) travaux sur construcGons existantes soumis dclaraGon pralable
La liste exhausMve est xe larMcle R.421-17 Code de l'Urbanisme.
- TransformaMon dune SHOB en SHON pour moins de 20 m
- Ravalement de faade
- CraMon dun velux dans la toiture
- CraMon dune SHOB entre 2m et 20m
Rexe du notaire
Le problme cest que le notaire doit grer ce problme en maGre de vente, en maGre durbanisme, du code
de la construcGon et de lhabitaGon (arGcle L 631-7 et suivants), le code civil (autorisaGon quand rglement de
coproprit), au niveau du PLU (craGon de parking, craGon de VELUX), il peut y avoir un changement dusage
ou de desGnaGon. Il peut y avoir aussi la quesGon de la salubrit des logements (logement dcent, un bailleur ne
peut pas donner en locaGon un local qui ne rpond pas aux critres de dcence (Cf CCH et rglement sanitaire
dpartementale) ex : logement tudiant
Dcret du 30 janvier 2002
ArGcle 2
Le logement doit saDsfaire aux condiDons suivantes, au regard de la scurit physique et de la sant des locataires :

39 sur 68
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accs est en bon tat d'entreDen et de solidit
et protge les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontes d'eau. Les menuiseries extrieures et la
couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protecDon contre les inltraDons d'eau dans l'habitaDon.
Pour les logements situs dans les dpartements d'outre-mer, il peut tre tenu compte, pour l'apprciaDon des
condiDons relaDves la protecDon contre les inltraDons d'eau, des condiDons climaDques spciques ces
dpartements ;
2. Les disposiDfs de retenue des personnes, dans le logement et ses accs, tels que garde-corps des fentres,
escaliers, loggias et balcons, sont dans un tat conforme leur usage ;
3. La nature et l'tat de conservaDon et d'entreDen des matriaux de construcDon, des canalisaDons et des
revtements du logement ne prsentent pas de risques manifestes pour la sant et la scurit physique des
locataires ;
4. Les rseaux et branchements d'lectricit et de gaz et les quipements de chauage et de producDon d'eau
chaude sont conformes aux normes de scurit dnies par les lois et rglements et sont en bon tat d'usage et de
foncDonnement ;
5. Les disposiDfs d'ouverture et de venDlaDon des logements perme^ent un renouvellement de l'air adapt aux
besoins d'une occupaDon normale du logement et au foncDonnement des quipements ;
6. Les pices principales, au sens du troisime alina de l'arDcle R. 111-1 du code de la construcDon et de
l'habitaDon, bncient d'un clairement naturel susant et d'un ouvrant donnant l'air libre ou sur un volume
vitr donnant l'air libre.
ArGcle 3
Le logement comporte les lments d'quipement et de confort suivants :
1. Une installaDon perme^ant un chauage normal, munie des disposiDfs d'alimentaDon en nergie et d'vacuaDon
des produits de combusDon et adapte aux caractrisDques du logement. Pour les logements situs dans les
dpartements d'outre-mer, il peut ne pas tre fait applicaDon de ces disposiDons lorsque les condiDons climaDques
le jusDent ;
2. Une installaDon d'alimentaDon en eau potable assurant l'intrieur du logement la distribuDon avec une
pression et un dbit susants pour l'uDlisaDon normale de ses locataires ;
3. Des installaDons d'vacuaDon des eaux mnagres et des eaux-vannes empchant le refoulement des odeurs et
des euents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine amnag de manire recevoir un appareil de cuisson et comprenant un vier
raccord une installaDon d'alimentaDon en eau chaude et froide et une installaDon d'vacuaDon des eaux
uses ;
5. Une installaDon sanitaire intrieure au logement comprenant un w.-c., spar de la cuisine et de la pice o sont
pris les repas, et un quipement pour la toile^e corporelle, comportant une baignoire ou une douche, amnag de
manire garanDr l'inDmit personnelle, aliment en eau chaude et froide et muni d'une vacuaDon des eaux
uses. L'installaDon sanitaire d'un logement d'une seule pice peut tre limite un w.-c. extrieur au logement
condiDon que ce w.-c. soit situ dans le mme bDment et facilement accessible ;
6. Un rseau lectrique perme^ant l'clairage susant de toutes les pices et des accs ainsi que le foncDonnement
des appareils mnagers courants indispensables la vie quoDdienne.
Dans les logements situs dans les dpartements d'outre-mer, les disposiDons relaDves l'alimentaDon en eau
chaude prvues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

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ArGcle 4
Le logement dispose au moins d'une pice principale ayant soit une surface habitable au moins gale 9 mtres
carrs et une hauteur sous plafond au moins gale 2,20 mtres, soit un volume habitable au moins gal 20
mtres cubes.
La surface habitable et le volume habitable sont dtermins conformment aux disposiDons des deuxime et
troisime alinas de l'arDcle R. 111-2 du code de la construcDon et de l'habitaDon.
ArGcle 5
Le logement qui fait l'objet d'un arrt d'insalubrit ou de pril ne peut tre considr comme un logement
dcent.

3. Quid du changement de desGnaGon ?


A. Conformit quant au PLU
Les travaux entrainant un changement de desGnaGon avec modicaGon de la structure porteuse ou de la
faade sont soumis permis de construire. (changement de commerce en habitaMon avec travaux sur faade)

Les travaux entrainant un changement de desGnaGon sans modicaGon de la structure porteuse ou de la


faade sont soumis dclaraGon pralable. (changement de commerce en bureaux sans travaux)
Soumekre le changement de desMnaMon une autorisaMon durbanisme permet la mairie de vrier que la
desGnaGon future du bien est conforme au PLU et permet de rajuster le montant des taxes durbanisme dues.
Il faut sintresser galement la craGon des parkings impose par le PLU (arGcle 12 du PLU), ce nest pas neutre
B. Conformit quant au rglement de coproprit
Il incombe au notaire de vrier que le changement dusage est autoris par le rglement de coproprit.
Il faut demande parfois lautorisaMon de lAG des copropritaires, car il peut y avoir des modicaMons des charges
de proprit (charges dascenseur ne sont pas les mmes pour un cabinet que pour une famille).
il faut regarder dans le RCP-EDD:
- la fois la desGnaGon de limmeuble : il faut lunanimit pour le changement de desMnaMon.
- la fois lusage du lot considrer : il faut lautorisaMon de lassemble pour la modicaMon des charges
C - Conformit quant lobligaGon de dlivrance du bailleur
Au Mtre de lobligaMon de dlivrance, le bailleur doit fournir son preneur, un local conforme lusage qui va en
tre fait.
Ainsi le bailleur ne peut pas dire que le preneur fait son aaire personnelle du changement dusage dhabitaMon en
professionnel.
Le bail est alors nul, pour non respect de la dlivrance (refus par la mairie du changement dusage). Parfois le
preneur rclamer la resMtuMon des loyers verss et du remboursement des loyers.
La soluMon est de faire une promesse de bail, et de faire le bail, une fois lautorisaMon obtenue.
Il faut, en maMre dhabitaMon, que cela respecte les critres du logement dcent (Cf. Formule Gnpi et poly)
D. Conformit quant larGcle L.631-7 CCH : changement dusage
ce nest pas la desGnaGon de limmeuble (ce pourquoi limmeuble est bG), lusage ou laectaGon cest ce quoi
il est uGlis

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ArMcle L631-7 du CCH Modi par LOI n2014-366 du 24 mars 2014 - art. 16
La prsente secDon est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et celles des dpartements des
Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des
locaux desDns l'habitaDon est, dans les condiDons xes par l'arDcle L. 631-7-1, soumis autorisaDon pralable.
ConsDtuent des locaux desDns l'habitaDon toutes catgories de logements et leurs annexes, y compris les
logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de foncDon, logements inclus dans un bail
commercial, locaux meubls donns en locaDon dans les condiDons de l'arDcle L. 632-1.
Pour l'applicaDon de la prsente secDon, un local est rput usage d'habitaDon s'il tait aect cet usage au 1er
janvier 1970. Ce^e aectaDon peut tre tablie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de
travaux ayant pour consquence d'en changer la desDnaDon postrieurement au 1er janvier 1970 sont rputs
avoir l'usage pour lequel la construcDon ou les travaux sont autoriss.
Toutefois, lorsqu'une autorisaDon administraDve subordonne une compensaDon a t accorde aprs le 1er
janvier 1970 pour changer l'usage d'un local menDonn l'alina prcdent, le local autoris changer d'usage et
le local ayant servi de compensaDon sont rputs avoir l'usage rsultant de l'autorisaDon.
Sont nuls de plein droit tous accords ou convenDons conclus en violaDon du prsent arDcle.
Le fait de louer un local meubl desGn l'habitaGon de manire rpte pour de courtes dures une clientle
de passage qui n'y lit pas domicile consGtue un changement d'usage au sens du prsent arGcle. (depuis la loi
ALUR).
R 123-9 informe des 9 desMnaMons (cela va changer en 5 desMnaMons prochainement).
LarMcle L.631-7 CCH soumet le changement dusage de locaux desGns lhabitaGon une autorisaGon
pralable.
= Avant de transformer un local dhabitaGon en un local un autre usage (commerce, bureau), il faut recueillir
une autorisaGon de changement dusage.
Ceke autorisaMon est dlivre par la mairie (avant, la comptence relevait de la prfecture).
Remarque : LautorisaMon peut tre dlivre condiMon de mekre en place un systme de compensaGon (la mairie
autorise le changement dun immeuble en usage dhabitaMon en bureau, condiMon que le propritaire
transforme un autre immeuble actuellement usage de commercer par ex en habitaMon).
Elle peut tre subordonne une compensaMon sous la forme de la transformaMon concomitante en habitaMon de
locaux ayant un autre usage.

RaGo legs

Cest une police administraGve (Ordonnance du 11 octobre 1975) base sur lide quil faut maintenir les logements
en ville, luker contre la transformaMon des logements en bureaux et aujourdhui luker contre les locaMons air bnb
(arMcle L 631-7 du CCH)
Il sagit dune rglementaMon daprs-guerre instaure an de reloger la populaMon, de sauvegarder lhabitat et
luker contre la pression foncire au bnce des commerces et des bureaux qui rapportent plus.

Champ dapplicaGon de la rglementaGon :

Ceke autorisaMon est ncessaire :


- Dans les communes de plus de 200 000 habitants (Lille).
- En rgion parisienne (Paris grande couronne)
- Lorsquelle a t instaure par une dlibraMon moMve du conseil municipal dcidant dappliquer la
rglementaMon.

logements concerns :
Locaux desMns l'habitaMon toutes catgories de logements et leurs annexes, y compris les logementsfoyers, logements de gardien, chambres de service, logements de foncMon, logements inclus dans un bail
commercial, locaux meubls donns en locaMon dans les condiMons de l'arMcle L. 632-1.

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-

Depuis la loi ALUR, Le fait de louer un local meubl desMn l'habitaMon de manire rpte pour de
courtes dures une clientle de passage qui n'y lit pas domicile consMtue un changement dusage, est
un changement dusage. (Sauf rsidence principale du propritaire).
Modalits dapprciaGon de lusage : preuve

Pour apprcier lusage de limmeuble, il faut disMnguer selon la date de construcMon de limmeuble, car au 1
janvier 1970, il y a eu une rvision foncire (imprim remplir par la propritaire).
Ex: RDC, sous-sol magasin, R+1 rserve, tages suprieures : habitaDon. Il faut demander la copie de la rvision
foncire au service du cadastre au 1 janvier 1970, pour prouver que cest lusage. Cest le moyen essenGel de
preuve.
* Pour les immeubles construits avant 1970, il faut vrier quel tait lusage auquel tait aect le bien au 1er
janvier 1970.
A ceke poque, un quesMonnaire visant rajuster le montant de la taxe foncire avait t envoy aux habitants.
Pour connaitre cet usage, il apparMent au notaire de demander :
- un extrait de matrice cadastrale, imprim scal H1 ou H2 ou autre dpos au cadastre,: aucune valeur
probatoire en droit de lurbanisme, ces preuves ne sut pas.
- ainsi que la copie de la rvision foncire de 1970 , reine de la preuve en droit de lurbanisme (!! parfois, les
services cadastraux exigent que ceke demande mane du propritaire et refuse de dlivrer la rvision
foncire au notaire) et ventuellement les Mtres antrieures.

Si lobjet a fait lobjet de travaux, avec PC, on va se rfrer au dossier de permis de construire.
* Pour les immeubles construits aprs 1970, il faut prendre en compte lusage pour lequel la construcMon a t
autorise.
Pour connaitre cet usage, il apparMent au notaire de demander un extrait de matrice cadastrale, ainsi que le permis
de construire.
!! Lusage iniMal de limmeuble ne peut pas tre aect par la prescripMon trentenaire. Ce nest pas parce
que limmeuble a t uMlis pendant 30 ans usage de bureaux, quil sagit dun immeuble de bureaux.

Nature de lautorisaGon

* En principe, LautorisaGon de changement d'usage est accorde Gtre personnel, elle ne bncie qu celui
qui la sollicit.
Par consquent, en cas de vente dun immeuble usage iniMal dhabitaMon dont le propritaire a obtenu
lautorisaMon de changement dusage pour luMliser Mtre de bureaux, si lacqureur souhaite uMliser le bien vendu
usage de bureaux, il devra re-dposer une demande dautorisaGon de changement dusage. En revanche, si
lacqureur entend uMliser le bien Mtre dhabitaMon, il na pas besoin dautorisaMon.
*Par excepGon (systme de compensaGon), lorsque le changement dusage a t condiMonn une
compensaGon, ceke compensaMon tant publie aux hypothques, lautorisaGon devient relle : elle est alors
aYache limmeuble.
Dans ce cas de compensaMon, lusage de limmeuble sera celui qui rsulte de lautorisaGon de changement
dusage.
Ex : souvent PARIS. Immeuble dhabitaMon 1 et Immeuble commercial 2. En proposant ladministraMon de
transformer limmeuble 1 en commercial et limmeuble 2 en habitaMon, dans un secteur dni. Cest alors dniMf
quant lusage considr, ds publicaMon au SPF.

Procdure

LautorisaMon est donne par le Maire.


Les condiMons dautorisaMon sont xes par dlibraMon du Conseil Municipal ou par celui de la communaut

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urbaine au regard des objecMfs de mixit sociale.

Permis de construire ou DclaraGon pralable valant autorisaGon de changement dusage

Si on dpose une demande de permis de construire u une dclaraMon pralable sur une construcMon existante et
que lon coche sur le formulaire la case changement dusage, le dpt du dossier de permis de construire vaut
demande de changement dusage, et lobtenMon du permis vaut autorisaMon de changement.

Eets de lautorisaGon

Le changement dusage est accord Gtre personnel, (L 651-7-1 al 2), sauf si ceke autorisaMon est accord par le
mcanisme de la compensaMon.
Ex : un propritaire qui un immeuble dhabitaMon qui aimerait le louer un mdecin. Pour rdiger le bail, il faut
dabord que le mdecin, prsente un dossier en mairie pour tre autoris aecter le local usage professionnel.
Et une fois lautorisaMon donne le bail pourra tre sign.
Mais lorsque le mdecin quikera les locaux, il faudra une nouvelle autorisaMon, pour que le cessionnaire puisse
exercer une acMvit autre que lhabitaMon (mdecine) dans ce local.
Il faut donc faire une promesse de bail et prvoir un dlai de ritraGon. Certains auteurs (PELLETIER) considrent
quon le ne peut mme pas faire un bail sous condiMon suspensive.
Cest le bailleur qui doit lobligaGon de dlivrance. Le bailleur doit dlivrer mandat son preneur pour eecteur
les dmarches durbanisme.

PrescripGon

Il ny a pas de prescripMon trentenaire.

SancGons du dfaut dautorisaGon de changement dusage

Les sancMons sont prvues aux arMcles L.651-2 et L.651-3 du CCH : amende, retour lusage dhabitaMon, voire
expulsion,
22500 euros damende, nullit de convenMons conclues en contravenMon avec cet arMcle et remise en tat iniMal
des locaux.

V. L 631-7-2 du CCH : exercice de lacMvit professionnelle dans sa rsidence principale sauf disposiMon parMculire
du bail ou du RCP.

4. Quid de la transformaGon dune habitaGon en plusieurs logements ?


Exemple : division dune habitaGon unique en plusieurs chambres tudiantes
Il faut vrier que la rglementaGon sur le staGonnement, prvue larGcle art 12 du PLU, a bien t respecte.
Les rgles du PLU indique le nombre de places de staMonnement quil doit obligatoirement tre cr par rapport au
nombre de logements/bureaux/commerce.
Ex : sur lille, faut crer un parking pour chaque appart, au-del du 2me appart cr, donc si on divise une maison en
4 apparts, il faut crer 3 parkings.
1re soluMon : CraMon du nombre de parkings sur place
2me soluMon : dfaut, acheter des parkings lextrieur dans un rayon de 300 m et les rakacher au logement
3me soluMon : dfaut des soluMons prcdentes, louer une place via une concession long terme dans un parking
public dans un rayon de 300 m
4me soluMon : en dernier lieu, proposer la mairie de payer la taxe de parking (environ 9000 , somme rvalue
tous les ans au mois de novembre). !!! La mairie peut refuser.
Cf Rponse Ministrielle 3 juin 2010, M. MASSON

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5. Quid des travaux sur construcGon irrgulirement dier.

ArGcle L 111-12 du code de lurbanisme


Lorsqu'une construcDon est acheve depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de dclaraDon de
travaux ne peut tre fond sur l'irrgularit de la construcDon iniDale au regard du droit de l'urbanisme.
Les disposiDons du premier alina ne sont pas applicables :
a) Lorsque la construcDon est de nature, par sa situaDon, exposer ses usagers ou des Ders un risque de mort ou
de blessures de nature entraner une muDlaDon ou une inrmit permanente ;
b) Lorsqu'une acDon en dmoliDon a t engage dans les condiDons prvues par l'arDcle L. 480-13 ;
c) Lorsque la construcDon est situe dans un site class en applicaDon des arDcles L. 341-2 et suivants du code de
l'environnement ou un parc naturel cr en applicaDon des arDcles L. 331-1 et suivants du mme code ;
d) Lorsque la construcDon est sur le domaine public ;
e) Lorsque la construcDon a t ralise sans permis de construire ;
f) Dans les zones vises au 1 du II de l'arDcle L. 562-1 du code de lenvironnement.
Le refus de permis de construire, lopposiGon dclaraGon pralable, ne peut tre fond sur lirrgularit de la
construcGon, lorsque celle ci est achev depuis plus de 10 ans.
*

irrgularit : cest une construcMon qui a t autorise mais qui na pas t ralise, conformment une
autorisaMon donne.
Si on veut faire des travaux sur cet immeuble on dposera un dossier pour les travaux raliser
uniquement.

Lorsque la construcMon a t illgalement construite sans permis de construire : alors on va devoir dposer un
dossier pour lintgralit : la fois ce qui a t fait sans permis et le nouveau projet.
PrescripMon ? Absence de prescripMon administraMve.
5. Quid de la reconstrucGon lidenGque.

ArMcle L 111-3 du Code de lurbanisme


La reconstrucDon l'idenDque d'un bDment dtruit ou dmoli depuis moins de dix ans est autorise nonobstant
toute disposiDon d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose
autrement, ds lors qu'il a t rgulirement di.
Peut galement tre autorise, sauf disposiDons contraires des documents d'urbanisme et sous rserve des
disposiDons de l'arDcle L. 421-5, la restauraDon d'un bDment dont il reste l'essenDel des murs porteurs lorsque son
intrt architectural ou patrimonial en jusDe le mainDen et sous rserve de respecter les principales
caractrisDques de ce bDment.
La reconstrucGon lidenGque dun bGment dtruit ou dmoli depuis moins de 10 ans est autoris, ds lors que
le bGment a t rgulirement di.
Principe :
- Si le bMment a t construit avant la loi du 18 juin 1943 : il ny aura pas de permis de construire donc on
supposera quil a t rgulirement di
- Si le bMment a t construit aprs la loi du 18 juin 1943 : il au vrier si le permis de construire a t
respect.
ExcepGons :

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-

Si le PLU ou le POS en disposent autrement, le PLU peut dire que la reconstrucMon lidenMque est
soumise PC.
si un risque naturel et technologique linterdit depuis (inondaMon).

Le notaire doit prvenir lacqureur, que en labsence de PC, si limmeuble est dtruit, il ne pourra pas reconstruire
lidenMque.

SECTION II - LES PROCEDURES DOBTENTION DES AUTORISATION DURBANISME


1. La procdure dobtenGon du permis de dmolir
A - Champ dapplicaGon
Depuis le 1er octobre 2007, la dmoliMon, totale ou parMelle, dune construcMon nest, en principe, soumise
aucune formalit.
Toutefois, elle est subordonne lobtenMon pralable dun permis de dmolir dans les cas o cela est prvu par
une disposiMon expresse du code de lurbanisme.
Sont assimils une dmoliGon les travaux ayant pour objet de rendre inuGlisable tout ou parGe dun
construcGon.
1) OpraGons soumises au permis de dmolir :
Le permis de dmolir est normalement requis quand la construcMon dmolir est :
- situe dans une commune ou une parMe de commune o le permis de dmolir a t insMtue par le conseil
municipal
- Situe dans un secteur sauvegard dont le primtre a t dlimit ou dans un primtre de restauraMon
immobilire.
- Inscrite au Mtre des monuments historiques ou adosse un immeuble class au Mtre des monuments
historiques
- Situe dans le champ de visibilit dun monument historique ou dans une ZPPAUP
- Situe dans un site inscrit ou class
- idenMe au PLU comme consMtuant un lment protger et mekre en valeur (ou dans une
dlibraMon municipale si pas de PLU).
2) Dispenses :
Mme lorsquelles rentrent dans un des cas ci-dessus, les opraMons suivantes sont dispenses de permis de
dmolir :
- dmoliMons couvertes par le secret de la dfense naMonale
- dmoliMons eectues sur un bMment menaant ruine ou un immeuble insalubre
- dmoliMons eectues en applicaMon dune dcision de jusMce devenue dniMve
- dmoliMons de bMments frapps de servitude de reculement en excuMon de plans dalignement
- dmoliMons de lignes lectriques et de canalisaMons
Cas o le PD est remplac par une autre autorisaMon :
- permis de construire ou damnager valant permis de dmolir
- AutorisaMon de modier un immeuble class valant permis de dmolir

B - Dlivrance
Le permis de dmolir est dlivr dans les mmes condiMons que le permis de construire et damnager.
Lautorit comptente pour dlivrer le permis de dmolir est donc celle qui lest pour dlivrer les permis de
construire ou damnager. (Dpt de la demande, dlai dinstrucMon, Accord pralables, dcision)

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C - Mise en oeuvre
1) achage sur le terrain
Le Mtulaire du permis de dmolir exprs ou tacite doit procder un achage sur son terrain dans les mmes
condiMons que le Mtulaire dun PC
En revanche, il ny a pas lieu, lorsque les travaux sont entrepris, de souscrire une dclaraMon douverture de
chanMer.
2) RalisaGon des travaux de dmoliGon
Le Mtulaire dun PD exprs ou tacite ne peut pas procder immdiatement la dmoliMon. Le permis ne devient
excutoire quau terme dun dlai de 15 jours ( compter de la noMcaMon au Mtulaire et de la transmission pour
contrle de lgalit) ou en maMre de PD tacite parMr de la date laquelle le permis est acquis
2) Dure de validit
comme pour le PC, le PD est prim si les travaux ne sont pas entrepris dans un dlai de 2 ans compter de la
noMcaMon du permis exprs ou de la naissance du permis tacite.
Il est aussi prim si les travaux de dmoliMon sont interrompus pendant plus de un an.
Le permis peut tre prorog pour un an sur demande de lintress.

D - ContenGeux et sancGons
Le dlai de recours contenMeux court, pour le pMMonnaire akaquant un refus de PD, de la date laquelle il a reu
noMcaMon de ce refus et, pour les Mers akaquant un permis, du premier jour d'une priode conMnue de 2 mois
danage sur le terrain (idem que pour PC)
LobligaMon de noMcaMon des recours en PC sapplique au PD.
DmoliMon eectue sans permis alors quil est exig ou non respect des prescripMons : peines damende ou en cas
de rcidive emprisonnement de 6 mois.

2. La procdure dobtenGon du permis de construire (V. Schma)


Dsormais, le dlai dinstrucMon est denviron 50 jours.
Les ides directrices de la rforme :
- alignement de linstrucMon
- liste exhausMve des pices fournir
- respect des dlais (le dcret de 2015 encore raccourci les dlais).
- guichet unique : mairie

A - Lauteur de la demande
La demande de permis de construire peut maner :
- du propritaire du terrain
- du mandataire du propritaire ( prvoir dans la promesse)
- dune personne autorise par le propritaire
Ainsi, ce nest pas que le propritaire qui peut demander un permis, toute personne jusMant dun mandat peut
tre pMMonnaire. La mairie na pas demander le jusMcaMf du mandat.
Depuis la rforme de 2007, ladministraGon qui va instruire le permis est dispense de vrier que le
pGGonnaire dispose eecGvement dune autorisaGon du propritaire.

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Le PC peut tre demand pour un ou plusieurs terrains.
En maMre dindivision, un membre de lindivision peut demander un permis de construire sans lautorisaMon des
autres.
En maMre de coproprit, un copropritaire doit avoir laccord de la coproprit par AG, pour dposer sa
demande, mais en praMque, bien souvent il dpose son dossier en cochant la case indiquant quil est autoris sans
en jusMer (cet accord crit nest plus une pice du dossier depuis 2007), mais il ne pourra mekre en uvre son
permis sans laccord de la coproprit, et donc en cas de dmoliMon, il ne sera pas possible de reconstruire
lidenMque car le permis a t obtenu en fraude.
Cela permis de vrier :
- la conformit avec le RCP
- la conformit avec la desMnaMon de limmeuble ou usage
- lautorisaMon dakeinte ventuelle aux parMes communes

B - Le dossier de demande

Depuis la rforme de 2015 , Ravalement de faade lidenMque : plus besoin de DP, pas dautorisaMon, sauf si
prsence de limmeuble dans un secteur parMculier.
1. Recours un architecte
Depuis 1977, le pGGonnaire doit faire appel un architecte pour tablir le projet architectural pour les
construcGons de plus de 170 m.
Larchitecte est invesM dune obligaMon de conseil lgard de son client, et ce mme sur le plan juridique. Si un
architecte dpose une demande de permis de construire non conforme au PLU, il engage sa responsabilit.

2. Pices consGtuGves
Le dossier doit obligatoirement comprendre un certain nombre de pices qui sont numres par le Code de
l'urbanisme :
-

Plan de situaGon de la construcGon dans la commune

Projet architectural :
o Plans de la construcGon :
Plan de masse en 3D (=plan global)
Plan de coupe verMcale et horizontale
Plan des faades et des toitures
Plan des abords / accs
Plan des plantaMons
depuis la rforme : Les plans dintrieur ne sont pas donner (sauf en cas dimmeuble
collecMf)
o

Volet paysager (depuis la loi paysage de 1993) :


NoMce prcisant ltat iniMal du terrain et de ses abords, ainsi que les mesures prises
pour le traitement de la vgtaMon.
Photos du terrain vu de prs et vu de loin.
Il faut reporter les angles de vue des photos sur le plan de masse.
Document graphique permekant dapprcier linserMon du projet par rapport aux
construcMons avoisinantes et aux paysages, le juge vrie limpact visuel de la
construcMon, c'est--dire si la construcMon dnature le site.
o SimulaMon de la construcMon une fois faite.

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o

SimulaMon de ce que donnera la construcMon 10 ans aprs.

3. Dpt de la demande
La demande de permis de construire doit tre tablie sur un formulaire spcique, disponible sur www.
2equipement.gouv.fr (Formulaire pour maison individuelle, pour coproprit, ..)
La demande doit tre tablie en 4 exemplaires.
Ces exemplaires doivent tre remis la mairie de la commune o le projet de construcMon est envisag. Ils
peuvent tre soient envoys par LRAR, soient dposs en mairie contre dcharge.

4. Rcpiss de dpt de permis


Lorsque la mairie reoit le dossier, elle dlivre alors un rcpiss du dpt de permis.
A lexpiraMon du dlai dun mois compter de la rcepMon du dossier, si la mairie ne sest pas manifest, on
considre que le dossier est complet.
Si le dossier est incomplet, la mairie a alors 1 mois pour rclamer des pices complmentaires.
!! La mairie ne peut rclamer que les pices manquantes numres dans le Code de l'urbanisme, en revanche elle
na pas le droit de rclamer des pices non prvues par le code.
Le pGGonnaire dispose alors de 3 mois pour fournir ces pices complmentaires.
A compter de la rcepGon des pices complmentaires, la mairie dispose encore dun dlai dun mois pour
vrier que le dossier est complet.
Sil manque encore des pices, la mairie indique au propritaire quil dispose nouveau de 3 mois pour fournir les
dernires pices.
Dans ce dlai dun mois, la mairie peut aussi indiquer au pGGonnaire :
- Quelle subsGtue un autre dlai dinstrucGon que celui normalement applicable car le projet ncessite la
consultaMon dun service extrieur
- Que sa demande ne pourra pas faire lobjet dun permis tacite.

5. Publicit de la demande
Jusquen 1983, il ny avait pas de systme de publicit des demandes de permis. Or cela posait problme car les
Mers intresss (notamment les voisins) ntaient informs du projet quaprs loctroi du permis.
Le dcret de 1983 a mis en place un systme de publicit des demandes de permis de construire : dans les 15
jours qui suivent le dpt de la demande, le maire doit procder lachage en mairie dun avis de dpt de
demande de permis.
Problme : ecacit limite de ceke publicit car pas dachage sur le terrain.

C. InstrucGon de la demande
1. Autorit comptente
-

Si la commune est couverte par un PLU, le permis est dlivr par le maire au nom de la commune.
La demande est instruite soit par les services durbanisme de la commune, soit par la DDE agissant sur
mandat de la commune.

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En cas de faute, cest la responsabilit de la commune qui sera engage.
-

Si la commune nest pas couverte par un document durbanisme, elle est alors soumise au RNU, et le
permis est dlivr par le maire au nom de lEtat.
La demande est alors instruite par la DDE.
En cas de faute, cest la responsabilit de lEtat qui sera engage.

2. Dlai dinstrucGon
Dure du dlai dinstrucGon
Le dlai dinstrucMon varie selon le type de construcMon envisage :
- 2 mois pour les demandes de permis de construire dune maison individuelle
- 3 mois pour toutes les autres demandes de permis (projets complexes).
Ce dlai peut tre prorog car le dossier ncessite la consultaGon dun service :
- architecte des bMments de France pour les sites classs et situs dans le primtre de protecMon dun
monument historique (dlai de 1 mois supplmentaire)
- commission daccessibilit pour les bMments desMns recevoir du public.
- commission dpartementale de lamnagement commercial (dlai de 7 mois)

Point de dpart du dlai dinstrucGon


Le dlai dinstrucMon court :
- compter de la rcepGon par le pGGonnaire du courrier du maire indiquant que le dossier est complet,
- ou dfaut de rponse de la mairie, compter de lexpiraGon du dlai de vricaGon dun mois dont
dispose la mairie suite au dpt du dossier ou suite au dpt des pices complmentaires.

D. Rponse
A lissue du dlai dinstrucMon, ladministraMon peut soit :
1. Accorder expressment le permis de construire
LadministraMon octroie le permis de construire lorsque le projet est conforme aux rgles durbanisme.
CeYe autorisaGon fait lobjet dun arrt noG au pGGonnaire.(LRAR ou Mail, sauf lorsquil ny pas de taxe
payer cest par lekre simple)
Lorsque la mairie dlivre un permis pour lequel elle a recueilli lavis dun service extrieur (archologie, pompiers
pour issues de secours, architecte des bMments de France, etc.), le permis indique la date de consultaMon de ces
services et lavis ait annex au permis de construire.

2. Refuser expressment le permis de construire


LadministraMon peut refuser doctroyer un permis de construire lorsque le projet nest pas conforme aux rgles
durbanisme.
La dcision refusant le permis doit faire lobjet dun arrt noG au pGGonnaire.

3. Ne pas rpondre

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Principe : Si le maire ne rpond pas, lissue du dlai dinstrucGon, le pGGonnaire est bnciaire dun permis
tacite.
ExcepMons :(ArMcle R 424-2) !!! On ne peut considrer que le silence vaut acceptaMon lorsque le projet concerne :
-

un site class (instrucGon par le ministre)


ou inscrit au Gtre dun monument historique (inscripGon en mairie)
ou dmoliGon dun site inscrit,
ou si le bGment est dans un secteur ncessitant lABF ; lequel a rendu un avis ngaGf:
Dans ces hypothses, pas de permis tacite.

E. Publicit du permis de construire


Lorsque le permis a t accord, ce permis doit tre ach :(arMcle R 424-15)
MenDon du permis explicite ou tacite ou de la dclaraDon pralable doit tre ache sur le terrain, de manire
visible de l'extrieur, par les soins de son bnciaire, ds la noDcaDon de l'arrt ou ds la date laquelle le
permis tacite ou la dcision de non-opposiDon la dclaraDon pralable est acquis et pendant toute la dure du
chanDer. Cet achage n'est pas obligatoire pour les dclaraDons pralables portant sur une coupe ou un aba^age
d'arbres situs en dehors des secteurs urbaniss.
Cet achage menDonne galement l'obligaDon, prvue peine d'irrecevabilit par l'arDcle R. 600-1, de noDer tout
recours administraDf ou tout recours contenDeux l'auteur de la dcision et au bnciaire du permis ou de la
dcision prise sur la dclaraDon pralable.
En outre, dans les huit jours de la dlivrance expresse ou tacite du permis ou de la dcision de non-opposiDon la
dclaraDon pralable, un extrait du permis ou de la dclaraDon est publi par voie d'achage la mairie pendant
deux mois. Lorsqu'une drogaDon ou une adaptaDon mineure est accorde, l'achage en mairie porte sur
l'intgralit de l'arrt. L'excuDon de la formalit d'achage en mairie fait l'objet d'une menDon au registre
chronologique des actes de publicaDon et de noDcaDon des arrts du maire prvu l'arDcle R.2122-7 CGCT .
-

En mairie
+ Le maire doit transmeYre le permis de construire en prfecture au Gtre du contrle de lgalit et
acher en mairie de la commune pendant les deux mois.

Sur le terrain
ArMcle R.424-15 Code de l'urbanisme
Lachage se fait sur un panneau aux dimensions rglementaires ( rectangulaire, dune hauteur de 80 cm)
qui doit contenir un certain nombre dnonciaGons (bnciaire, date, surface du terrain, surface de la
construcMon, desMnaMon, hauteur de la construcMon, menMon que le dossier peut tre consult en mairie,
dlai de recours des Mers , la menGon de lalina 2 Cet achage menDonne galement l'obligaDon,
prvue peine d'irrecevabilit par l'arDcle R. 600-1, de noDer tout recours administraDf ou tout recours
contenDeux l'auteur de la dcision et au bnciaire du permis ou de la dcision prise sur la dclaraDon
pralable.

En cas de permis tacite, on ache la demande de permis et le rcpiss de dpt.


Ce panneau doit tre appos un endroit visible / lisible de la rue. (en bordure)
Visible (arMcle 424-15) ou lisible (arMcle 424-18) de lextrieur ? Me LEFEBVRE dit que ce doit tre lisible
CE 6 juillet 2012 vient considrer lerreur relaMve la hauteur du panneau dachage de substanMelle

Le permis doit faire lobjet dun achage conGnu sur le terrain pendant 2 mois (le temps du dlai de
recours des Mers). Les textes disent que ceke achage en cas de recours, peut tre prouv par tout
moyen. (RM MASSON)
Par prcauMon : Il faut donc faire constater cet achage par un huissier le premier jour dachage, au

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milieu du dlai et lexpiraMon des 2 mois.
Par prcauMon :il faut conMnuer lachage aprs les 2 mois, pendant les travaux, en cas dirrgularit.

F. Dlai de recours des Gers et de retrait par le maire


Demander la Mairie une akestaMon de non recours et de non retrait pour lannexer la vente.
En cas de dlivrance dun PC modicaGf il dmarre ses propres dlais paralllement au PC iniMal.

1. Le recours des Gers


Le dlai de 2 mois pour le recours des Gers court compter de lachage sur le terrain. Lachage en mairie na
plus dimpact sur le dlai de recours.
Cf contenDeux
On peut avoir des recours administraMfs de deux ordres ;
- gracieux : devant lautorit qui a dlivr le permis, par LRAR au Maire, ou directement au Prfet (cest alors
un recours hirarchique).
- contenGeux : devant le TA au travers dun mmoire par avocat
Dans les deux cas, le bnciaire du permis doit en tre avis. Il nest pas ncessaire de faire les deux recours en
mme temps.
On peut faire un recours gracieux puis de prsenter ensuite un recours contenMeux. Ce recours contenMeux, fera
suite au recours gracieux, il peut tre fait dans les deux mois de la rponse du recours gracieux (mme si le dlai
iniMal de 2 mois est coul).
Il faut jusMer dun intrt agir et de lillgalit de lautorisaMon administraMve accord. Car le permis na pas
respecter les disposiMons durbanisme.
Pour les associaGons de dfense de la nature, recours exerc sont seulement si elles taient consMtues au
montant o le permis t dpos.
2. Le retrait
Le dlai de 3 mois pour le retrait court compter de la dlivrance du permis de construire (date de la signature)
ArMcle L.424-5 Code de l'urbanisme : le Maire peut reMrer un permis pour un moMf dillgalit, ou le Prfet, ds lors
que lautorisaMon lui est transmise pour contrle de lgalit.
!! Il doit prvenir, au pralable, le bnciaire quil a lintenMon de le reMrer, et prendre un arrt de retrait.
!! Si le permis a t obtenu par fraude (permis obtenu sans accord copropritaire), le maire peut tout moment
le reGrer, mme au-del du dlai de 3 mois.
Le retrait est galement possible sur demande du bnciaire, car il prfre demander un second permis.

3. La procdure dobtenGon dun permis modicaGf.


Il faut prvoir dans les VEFA au prot du promoteur pour apporter les modicaMons au projet ncessits pour la
commercialisaMon du projet. Sinon on devra faire une AG.
A -Objet
Aprs lobtenMon dun permis de construire, le constructeur peut obtenir un ou plusieurs permis modicaMfs, qui
laissent subsister les droits acquis par le bnciaire quil Ment du permis iniMal et qui ne font pas lobjet du ou des
modicaMfs.

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Toutefois, les modicaMons, doivent tre limites et ne doivent pas remeYre en cause lconomie gnrale du
projet.
A dfaut, un nouveau permis doit tre sollicit, ce qui empche le bnciaire de se prvaloir de droits acquis au
Mtre du permis iniMal.

B - Dlivrance
Il ne faut pas confondre la modicaMon apporte une demande de permis en cours dinstrucMon et le permis
modicaMf, qui autorise la modicaMon dun projet faisant lobjet dun permis dj dlivr.
A moins quelle ne porte sur des points de dtail, la modicaMon dune demande de permis en cours dinstrucGon,
exigera une nouvelle consultaGon des services dont lavis est requis. Le dlai dinstrucMon pourra tre dir pour
courir de la date de la prsentaMon de la demande modie (CE 4 mars 1983).
La modicaMon dun projet ayant faut lobjet dun permis dj dlivr et en cours dexcuGon implique la
prsentaMon dune demande dun permis modicaMf (CERFA 13411*01).
Le permis iniMal ne doit pas tre prim, ni avoir t annul par le juge administraMf. LinstrucMon portera sur les
seuls modicaMons apportes au projet.
La demande sera examine au regard des rgles durbanisme en vigueur la date laquelle lautorit comptente
statuera.

C - ContenGeux
Le permis modicaMf doit tre ach dans les mmes condiMons que le permis iniMal.
Cet achage permet de faire courir le dlai de recours des Mers. A loccasion dun tel recours, il est possible de faire
valoir la prempMon du permis iniMal, mais non de le remekre en cause ds lors quil est devenu dniMf (CE 3 avril
1987)
Le permis modicaMf peut faire lobjet d'un recours dans les condiMons ordinaires.
Lorsque le permis iniMal est devenu dniMf, le permis modicaMf ne peut tre contest que sur les points sur
lesquels il a modi ce permis. Ainsi, le permis modicaMf est lgal sil naggrave pas lillgalit.dont le permis iniMal
dniMf tait entach.
Exemple : lorsque le permis iniMal autorise illgalement une emprise dtermine et que le permis modicaMf se
borne modier la desMnaMon de volumes dj construits et la proporMon entre la Shon et la Shob (CE 27 avril
1994).

3. La procdure de transfert du permis de construire


Le permis peut faire lobjet dun transfert mais ceke personne peut le transfrer quelqu'un dautre. Cest une
craMon jurisprudenMelle.
Acte recogniMf par lequel ladministraMon prend acte du transfert qui selon une parMe de la doctrine rtroagit au
jour de la demande.

A - CondiGons
1) Quant au fond
- le transfert nest possible que si le permis est en cours de validit et si les deux parGes le souhaitent
- le nouveau bnciaire doit avoir la qualit pour construire
- si la dlivrance du permis a t subordonne la possession dune autorisaGon dlivre au Gtre dune
autre lgislaGon, le transfert ne peut tre accord que une personne ayant obtenu ceke autorisaMon.

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2) Quant la forme
- il sagit dun arrt modiant le permis iniMal, qui est noM au bnciaire du transfert
- cet arrt doit faire lobjet des mmes mesures de publicit quun permis de construire (achage sur le
terrain pendant toute la dure du chanMer, achage en mairie dans les 8 jours de la dlivrance et pendant
2 mois).
Depuis le 1 octobre 2007, le demandeur bncie dun transfert tacite, dfaut de rponse de ladministraMon
lissue du dlai dinstrucMon (2 mois pour le transfert dun permis de construire une maison individuelle, 3 mois
pour les autres permis).

B - Eets du transfert
1) l gard du prcdent Gtulaire
Il est dgag de toutes obligaMons. Depuis le 1 mars 2012, date dentre en vigueur de la taxe damnagement,
ladministraMon doit procder la dcharge de limposiMon mise lencontre du bnciaire iniMal.
2) A lgard du bnciaire
Le bnciaire du transfert est tenu au respect de toutes les obligaMons du permis.
Sagissant de la taxe damnagement, ladministraMon met un nouveau Mtre de receke au nom du Mtulaire du
transfert. (total ou parMel) du permis.
3) A lgard des Gers
Les Mers lss par le permis ont intrt akaquer la dcision de transfert. Le dlai de recours des Gers court
comme en maMre de PC.
Les recours administraGfs et contenGeux doivent tre noMs lauteur de larrter et au bnciaire du transfert,
mais non au Mtulaire iniMal du permis.
Larrt de transfert nouvre pas un nouveau dlai de recours contre le permis. Si le permis est devenu dniMf,
son illgalit ne pourra pas tre invoque uMlement.

C - Le transfert parGel
Lorsquun permis global a t dlivr pour la construcMon de plusieurs bMments, il peut arriver que le bnciaire
de lautorisaMon, ne veuille ou ne puisse plus raliser la totalit de son programme, et quun Mers accepte de le
charger de son achvement.
Plusieurs hypothses sont envisages :
(1) le permis a t dlivr pour la ralisaMon d'un ensemble de construcMons, sans division du sol, qui doit rester
une parMe commune lensemble des futurs co-indivisaires. Le promekeur qui ne peut ou ne veut plus
raliser la totalit des construcMons peut envisager :
(1) soit de transformer son opraMon en une opraMon de vente de lots de terrain bMr. Il sagit alors
purement et simplement dun loGssement de la parMe non bMe du programme iniMal, et une
autorisaMon de loMssement est indispensable ;
(2) soit de passer la main, cest dire vendre la suite de son programme un Gers,qui va achever, avec
bnce du transfert son prot du permis de construire : transfert parMel, puisquune parMe en a
dj t mise en oeuvre. A condiMon que le sol ne soit pas ceke occasion divis, mme en
jouissance, mais reste bien aussi commun quau dpart entre toutes les construcMons ralises.
(2) le permis a t dlivr pour la ralisaMon dun ensemble de construcMons, mais avec autorisaGon de division
parcellaire par le constructeur. Dans ceke hypothse, le promoteur qui ne veut ou ne peut plus conMnuer son
opraMon peut envisager :

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(1) soit de la transformer en une opraMon de vente de terrains bGr (transformaMon en autorisaMon de
loMr prvue par une circulaire du 3 aot 1978)
(2) soit de passer la main une personne qui va conGnuer son programme au bnce d'un transfert
parMel de permis de construire.
NB : En cdant une parDe son programme et son permis de construire un oprateur ne cde que le droit de
construire certains immeubles, dans un contexte unitaire inchang, il ny a pas de modicaGon du terrain
dassieYe du permis, et le transfert parDel doit tre accord, malgr la rDcence des personnes comptentes.

4. La procdure dobtenGon du permis de construire group


ArGcle R*431-24 Modi par Dcret n2012-274 du 28 fvrier 2012 - art. 4
Lorsque les travaux projets portent sur la construcDon, sur une unit foncire ou sur plusieurs units foncires
conDgus, de plusieurs bDments dont le terrain d'assie^e comprenant une ou plusieurs units foncires conDgus,
doit faire l'objet d'une division en proprit ou en jouissance avant l'achvement de l'ensemble du projet, le dossier
prsent l'appui de la demande est complt par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs
sont prvus, le projet de consDtuDon d'une associaDon syndicale des acqureurs laquelle seront dvolus la
proprit, la gesDon et l'entreDen de ces voies et espaces communs moins que l'ensemble soit soumis au statut de
la coproprit ou que le demandeur jusDe de la conclusion avec la commune ou l'tablissement public de
coopraDon intercommunale comptent d'une convenDon prvoyant le transfert dans leur domaine de la totalit
des voies et espaces communs une fois les travaux achevs.

A - Quest-ce quun permis group ?


Un permis group peut porter sur la construcMon, sur un mme terrain, de plusieurs bMments dont le terrain
dassieke doit faire lobjet dune division en proprit ou en jouissance.

B - Le rgime du permis group


Trois critres caractrisent le nouveau permis valant division :
plusieurs construcMons ;
un ou plusieurs matres douvrage ;
une division avant lachvement des travaux de len- semble des projets.
Deux pices sont joindre la demande du permis de construire :
lobligaMon de produire un plan de division ;
les modalits de gesMon des voies et espaces
communs.

C - Permis group et loGssement :


La disMncMon ente un loMssement et le permis group valant division rside dans le mode opratoire.
Les opraGons ralises sous forme de loGssement font appel plusieurs oprateurs (division avant
construcGon): un loMsseur qui procde aux divisions et lquipement des lots, un ou plusieurs constructeurs qui
intervient (ou inter- viennent) pour la ralisaMon des construcMons sur les lots issus de la division.
Les opraGons ralises sous forme de permis group valant division (division avant achvement), peuvent
faire intervenir un ou plusieurs oprateurs :
- Le PC peut tre obtenu par plusieurs personnes ; celles-ci sont solidaires de la ralisaMon des quipements et du
paiement de taxes ;
- Le PC peut tre obtenu par une seule personne.

D - Les eets sur la rdacGon des rglements de PLU :

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Les disposiGons de l'arGcle R. 123-10-1 du Code de lurbanisme prvoient que dans le cas d'un loDsse- ment ou
dans celui de la construcDon, sur un mme terrain, de plusieurs bDments dont le terrain d'assie^e doit faire l'objet
d'une division en proprit ou en jouissance, les rgles dictes par le plan local d'urbanisme sont apprcies au
regard de l'ensemble du projet, sauf si le rglement de ce plan s'y oppose .
Lide est de permeYre une souplesse pour un meilleur agencement dune opraGon densemble, do une
globalisaGon possible des rgles.
Deux cas possibles mergent de lapplicaGon de cet arGcle :
Le principe de droit commun : le PLU ne dit mot,
- les rgles sappliquent lassieke globale du projet notamment le Cos, les distances par rapport aux limites, etc.
Dans le cas contraire, le PLU xe :
- des rgles qui sappliquent la parcelle issue de la division en proprit ou en jouissance notamment les rgles de
densit, de distances par rapport aux limites, demprise au sol, etc.
Ce choix rendu possible par larMcle R 123-10-1 devra correspondra la forme urbaine souhaite par la collecMvit
en termes de densit, dimplantaMon, de gabarit, etc.
5. La procdure dobtenGon du permis de construire valant division
Cf. Cours de Me RYSSEN.
6. La procdure dobtenGon de la dclaraGon pralable
Cf procdure dobtenDon du permis de construire, sauf quelques spcicits.
A. Lauteur de la demande
Idem

B. Le dossier de demande
La demande de dclaraMon pralable de travaux est beaucoup plus simple que celle dun permis de construire.
On ne passe pas par un architecte, il ny a donc pas de projet architectural, ni de volet paysager.
Il faut juste remplir un formulaire, expliquer dans une noMce ce que lon a lintenMon de faire comme travaux et
faire un peMt dessin.
La demande de dclaraMon pralable doit tre tablie en 2 exemplaires.
La dclaraMon pralable est soumise au mme systme de publicit que celui des demandes de permis de
construire, mais seulement depuis le dcret du 5 janvier 2007.

C - InstrucGon de la demande
1. Autorit comptente
Idem

2. Dlai dinstrucGon
Le dlai dinstrucMon est de 1 mois pour les dclaraMons pralables.

D - Rponse

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1. Dcision de non-opposiGon
Dans ceke hypothse, ladministraMon autorise les travaux.

2. Dcision dopposiGon
Lorsque ladministraMon soppose au projet soumis dclaraMon pralable, elle noMe une dcision dopposiMon.
!! Le maire ne peut sopposer aux travaux que pour un moMf de droit :
- Soit le projet viole le PLU
- Soit la construcMon de par sa nature ou son importance doit faire lobjet dun permis de construire.

3. Absence de rponse
A la dirence du rgime du permis de construire, en maMre de dclaraMon pralable, labsence de rponse du
maire lissue du dlai dinstrucMon ne vaut pas autorisaMon tacite, mais non-opposiGon tacite.
Ainsi, si le maire ne sest pas oppos, le propritaire peut procder aux travaux.
Auparavant, il pouvait arriver que le maire noMe son opposiMon au-del du dlai dinstrucMon. On parlait alors de
retrait de non-opposiGon. Pour le Conseil dEtat, ce retrait tait possible sil rpondait aux condiMons du retrait des
actes administraMfs individuels.
Le dcret de 2007 est venu mekre n ceke jurisprudence dsastreuse. Il prvoit dsormais quau del du dlai
dun mois, le maire ne peut plus sopposer. La dcision de non-opposiGon (mme tacite) ne peut plus faire lobjet
dun retrait.

SECTION III - LE COMMENCEMENT, LACHEVEMENT ET LA CONFORMITE DES TRAVAUX

1.1 La dclaraGon douverture de chanGer (DROC)


La dclaraMon rglementaire douverture de chanMer doit tre dpose dans les 2 ans de la noMcaMon du permis.
Ce dlai a t port 3 ans par le dcret du 29 dcembre 2014 pour permis dlivr avant le 31 dcembre 2015.
Cest une vrai ouverture de chanMer.
Pour que le permis ne soit donc pas prim, le constructeur doit dans les 2 ans dposer une dclaraGon
douverture de chanGer.
Sinon, le promoteur doit demander une prorogaMon de son permis de construire (Cf. Ci-aprs).
Pourquoi ladministraMon demande la DROC cest en cas dinterrupMon de travaux. (caducit du permis Cf ci-aprs).

1.2 La dure de validit du permis de construire


La dure de validit dun permis de construire est de 2 ans.
Remarque : Compte-tenu de la conjoncture conomique dfavorable, il a t prvu une drogaMon pour les permis
dlivrs avant le 31 dcembre 2010, ceux-ci sont valables 3 ans.
!! La dure du permis modicaMf ne proroge pas de la dure du permis iniMal
Ceke dure de validit signie que si au bout des 2 ans, aucune construcGon na t commence, le permis de
construire est prim. Le permis doit tre mis en oeuvre dans ce dlai.

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Il est possible de demander une prorogaGon dun an de la validit du permis, condiMon de demander ceke
prorogaMon dans les 2 mois qui prcde lexpiraMon normale de lautorisaMon, (R 424-21 et suivants du Code de
lurbanisme). CE nest pas automaMque, il faut que les prescripMons durbanisme et les servitudes administraMves
naient pas volus de faon dfavorable.
!! Le permis devient galement caduc si les travaux sont interrompus pendant plus dun an. et donc dans ce cas
tout ce qui a t construit devient illgale, infracMon pnale ( RM LEROY 2 octobre 2014)
SAUF si ceke interrupMon est due une acMon judiciaire (recours dun Mers contre le permis)

2. Le dpt de la DATC
LarMcle R.462-1 Code de l'urbanisme impose au bnciaire du permis de construire ou de la dcision de nonopposiGon de dposer en mairie une DATC : dclaraGon aYestant l'achvement et la conformit des travaux.
Il sagit dun formulaire par lequel on indique que les travaux sont achevs et sont conformes lautorisaMon
durbanisme obtenue (conforme au permis de construire).
En principe, la DATC doit tre dpos ds lachvement.
Mais, souvent le parMculier ne dpose pas la DATC relaMve des travaux dextension an dviter une majoraMon de
la taxe foncire.
Quid si le constructeur ne dpose pas la DAT ??
On est bloqu, on ne peut pas jusMer que les travaux sont conformes au permis.
Quid si au fur et mesure des ventes, le promoteur constructeur modie son projet pour booster les ventes ?
Il doit dposer un permis modicaMf. Mais, ce permis modicaMf ne doit pas modier le projet iniMal : si on ne fait
plus de lhabitaMon, mais des bureaux, il faut dposer un nouveau permis.

3. La dlivrance de laYestaGon de non contestaGon de la conformit


A compter de la date de rcepMon en mairie de la DATC, larMcle R.462-6 Code de l'urbanisme prvoit que la mairie
dispose alors de 3 mois pour contester la conformit des travaux.
A lexpiraMon de ce dlai de 3 mois (port 5 mois pour ERP, BGH car contrle obligatoire), si la mairie ne sest pas
manifeste, on considre que la conformit est tacite. Plus de contestaMon possible.
Le bnciaire doit alors demander la mairie de lui fournir une aYestaGon de non contestaGon de la
conformit, la mairie a alors 15 jours pour dlivrer ceke akestaMon.
Si la mairie ne dlivre pas ceke akestaMon, on peut la mekre en demeure, ensuite le bnciaire peut demander la
dlivrance de ceke akestaMon au prfet (arMcle R.462-10 Code de l'urbanisme).
En revanche, si la mairie esGme que les travaux ne sont pas conformes l'autorisaGon, elle met en demeure, le
matre de l'ouvrage de dposer un dossier modicaMf ou de mekre les travaux en conformit avec l'autorisaMon
accorde.

SECTION IV - LE CONTENTIEUX DU PERMIS DE CONSTRUIRE


Ce contenMeux est double : il y a un contenMeux administraMf (1) mais aussi un contenMeux judiciaire (2).
1. Le contenGeux administraGf
Le contenMeux administraMf se ddouble entre le contenMeux pour excs de pouvoir et le contenMeux pour
responsabilit.

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Le contenGeux pour responsabilit permet dengager la responsabilit des acteurs publics lorsquun excs de
pouvoir a t reconnu.
Le contenGeux pour excs de pouvoir (auquel nous nous intresserons uniquement) est dirig contre lacte de
permis de construire.
A - CondiGons de recevabilit du recours pour excs de pouvoir
Ce contenMeux de lannulaMon pour excs de pouvoir peut se poser de deux manires :
- Soit cest le pMMonnaire qui akaque un refus de permis (1),
- Soit le permis est acquis et c'est un Mers qui lakaque (2).
1. Le pGGonnaire aYaque un refus de permis
Lorsquun refus de permis est noM au pMMonnaire, celui-ci peut exercer un REP dans le dlai de 2 mois
compter de la rcepGon de larrt lui refusant le permis de construire.
Il peut par exemple arguer de labsence de moMvaMon du refus.

2. Un Gers aYaque un permis


Les Gers peuvent exercer un recours dans un dlai de 2 mois compter de lachage rgulier et conGnu du
permis sur terrain. (A dfaut, les Mers pourraient akaquer sans condiMon de dlai).
Ces Mers peuvent tre :
- Les voisins
- Des associaMons pr-existantes la date du dpt de permis, qui contestent par exemple limplantaMon
dantennes, doliennes,
- Le Prfet : il a 2 mois parMr du jour o le permis de construire lui a t noM par le maire, pour
contester le permis au Mtre du contrle de lgalit, le maire doit transmekre permis de construire en
prfecture.
Art R.600-1 Code de l'urbanisme : Celui qui exerce un recours doit noGer son recours par LRAR dans les 15 jours
du dpt de la requte devant le TA
- la mairie
- Au bnciaire de lautorisaGon
Le Mers pourra arguer :
- Sur la forme, dun vice substanMel qui ait inuencer sur la dcision dobtenMon de lautorisaMon :
o Incomptence de lautorit qui a dlivr lautorisaMon (le maire dlivre le permis au nom de la
commune alors quil ny a pas de document durbanisme et donc quil aurait d agir au nom de
ltat)
o Absence de menMon du visa dun avis extrieur dans le permis (omission de la consultaMon dun
service obligatoire)
o Manquement dune pice du volet paysager
- Sur le fonds :
o InexacMtude matrielle des faits
o Dtournement de pouvoir
o Erreur de droit : violaMon du PLU
o Erreur manifeste dapprciaMon : soutenir que la construcMon est de nature dgrader
lenvironnement

B - Eets de lannulaGon
1. AnnulaGon dun refus de permis (recours du pGGonnaire)

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Lorsque le juge a annul le refus illgal dun permis, le pMMonnaire ne se trouve pas pour autant Mtulaire de ce
permis.
LannulaMon oblige simplement lautorit administraGve statuer nouveau sur la demande dautorisaGon.
Toutefois, ladministraMon ne pourra pas refuser lautorisaGon sur le mme moGf.
Pour viter que le maire refuse le permis de construire sur le fondement dun nouveau PLU, entre temps entr en
vigueur, depuis 1994, lorsquil y a annulaMon dun refus de permis de construire, la nouvelle demande doit tre
instruite en foncGon des rgles de droit en vigueur non pas la date du rexamen de la demande, mais la date
de la demande iniGale de telle sorte quon ne prend pas en compte les modicaMons du PLU intervenues dans
lintervalle de temps.

2. AnnulaGon dun permis dlivr (recours du Gers)


Le juge administraMf peut uniquement prononcer lannulaGon du permis.
Il na pas le pouvoir de demander la dmoliGon de la construcGon car il na aucun pouvoir sur limmeuble. Le Mers
qui a obtenu lannulaMon dun permis et qui veut obtenir la dmoliMon de louvrage doit agir devant le juge
judiciaire.

2. Le contenGeux judiciaire
Ce contenMeux judiciaire nest pas dirig contre le permis mais contre la construcMon ou son bnciaire.
A - Le contenGeux civil (recours en plein contenGeux)
Un propritaire voisin peut agir contre le propritaire bnciaire du permis de construire an dobtenir soit des
dommages-intrts, soit la dmoliGon de limmeuble.
Pour cela, il faut la runion de deux lments :
-

la preuve dun prjudice

- un fondement juridique
Deux types de moyens peuvent tre soulevs :
o Lillgalit du permis
Cela ne pose pas de problme si le juge administraMf a dj annul le permis.
Mais sil ny a pas eu dacMon devant le JA, il y a quesMon prjudicielle.
Le juge civil nest pas comptent pour apprcier la lgalit dun acte administraMf. Quand il ny a pas eu de recours
pralable pour excs de pouvoir, le juge civil doit surseoir statuer jusqu ce que le JA ait statu sur la lgalit du
permis.
!! Mais c'est le demandeur qui doit alors saisir le JA, non pas dune demande dannulaMon, mais dune requte en
apprciaMon de validit. En eet, le JA dira seulement si le permis est lgal ou non, mais en aucun cas, il naura le
pouvoir de lannuler.
Le juge judiciaire est tenu par la rponse du JA.
Si le JA a dit que le permis tait lgal, le juge judiciaire va rejeter la requte sauf sil y a aussi dans la requte des
moMfs de droit priv.
Si le JA a dit que le permis tait illgal, le juge judiciaire nest pas tenu daccorder la dmoliMon et des dommagesintrts car il va regarder alors non seulement sil y a bien un prjudice direct, matriel et certain, et que ce
prjudice dcoule directement de lillgalit du permis (par exemple si la construcMon est trop haute et trop
proche).

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o La violaMon dune servitude de droit priv
A ce Mtre, il peut tre invoqu la violaMon dun rglement de coproprit, la violaMon dune servitude de passage,

Pour le JA, la violaMon dune servitude de droit priv ne fait pas chec la dlivrance dun permis de construire. En
eet, les permis de construire ne sancMonnent pas les servitudes de droit priv, mais Mennent compte uniquement
des servitudes de droit public.
En revanche, le juge judiciaire Ment compte des servitudes de droit priv.
* On peut obtenir lannulaMon dun permis de construire devant le JA mais pas la dmoliMon devant le JJ (illgalit
du permis)
* On peut avoir un permis de construire lgal devant le JA mais obtenir la dmoliMon devant le JJ (servitudes de
droit priv)
La prescripGon de lacGon en dmoliGon, si elle est fonde sur lillgalit du permis pour violaMon dune servitude
de droit public est de 5 ans compter de lachvement des travaux, et si elle est fonde sur la violaMon dune
servitude de droit priv est de 30 ans.

B - Le contenGeux pnal
Sont sancMonnes pnalement :
- Les violaGons du PLU
- Les construcGons sans permis
- Les construcGons non conformes au permis (exemple : en trichant sur le COS)
Dans les deux derniers cas, le maire est en principe tenu de dposer plainte auprs du procureur, en se portant
parMe civile au nom de la commune, mais le procureur conserve lopportunit des poursuites.
Si le maire a connaissance dune infracMon, mais quil ne poursuit pas, il commet une faute par carence de
luMlisaMon de son pouvoir de police judiciaire.
Ceke faute peut donner lieu une acMon en responsabilit, qui doit tre dirige contre ltat dans tous les cas (que
la commune soit dote ou non de document durbanisme) car le maire est ocier de police judiciaire au nom de
ltat.
Le maire peut, sil a connaissance dune construcMon die sans permis, prendre un ordre dinterrupMon des
travaux. Le refus dobir cet ordre consMtue une autre infracMon disMncte de la prcdente.
Ces infracGons se prescrivent par 3 ans compter de lachvement des travaux.
A lorigine, lacGon au pnal tait rserve aux autorits administraGves, puis lacMon a t ouverte aux
parMculiers lorsquune autorit administraMve avait agi, dsormais, le juge pnal admet que les parGculiers
puissent agir directement au pnal sil y a construcMon sans permis par exemple.

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THEME SIX - SERVITUDES DE COUR COMMUNE

ArGcle L 471-1 du Code de lurbanisme


Lorsqu'en applicaDon des disposiDons d'urbanisme la dlivrance du permis de construire est subordonne, en ce
qui concerne les distances qui doivent sparer les construcDons, la craDon, sur un terrain voisin, de servitudes de
ne pas bDr ou de ne pas dpasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours
communes", peuvent, dfaut d'accord amiable entre les propritaires intresss, tre imposes par la voie
judiciaire dans des condiDons dnies par dcret.
quant la rgle de prospect au PLU impose un prospect, construcMon de moins de X mtres de la limite. Le
propritaire peut demand au voisin de dcaler sa construcMon par craMon de cours commune inconstrucMble.
Ceke demande doit tre porte dans la demande de permis pour tre autoris.

SECTION I - DEFINITION
Les rgles relaMves aux servitudes de cour commune sont xes par les arMcles L 471-1 et suivants et R 471-1 et
suivants du Code de lurbanisme. Lorsque pour respecter les rgles de distance entre les construcMons, lautorit
charge de dlivrer le permis de construire exige la craMon, sur un terrain voisin de celui du demandeur, dune
servitude de ne pas bMr ou de ne pas dpasser une certaine hauteur, ceke servitude est dite de cour
commune .
Il sagit dune charge grevant perptuit le fonds servant dans lintrt gnral lencontre de laquelle on ne peut
pas prescrire (Cass. Civ 3me., 15 dcembre 1999)
Exemple. - Dans un secteur o il est exig 10m de distance aux limites sparaDves des fonds pour pouvoir construire
limplantaDon dun immeuble 6 m de ce^e limite ncessite, sur le fonds voisin, une servitude de cour commune
(non aedicandi) sur une profondeur de 4 m.
Si le voisin sengage ne pas construire plus de 8m de hauteur par exemple, en limite sparaDon de sa proprit,
alors la rgle de prospect est de H/2. Il permet au voisin qui construit de simplanter 4 m de la limite sparaDve.

SECTION II - PROCEDURE
LadministraMon doit faire connatre au candidat constructeur que son projet ne sera pas accept, quant aux rgles
de distance avec les fonds voisins, qui si ceke servitude de cour commune est insMtue sur ces fonds, sur telle
distance.
Le demandeur peut lobtenir lamiable ou en demander ltablissement au juge (arMcle L 471-1 du Code de
lurbanisme). La servitude de cour commune peut tre impose loccasion dun permis de construire modicaMf.
A dfaut de servitude, le permis de construire toi tre refus ds lors que le projet ne respect pas les rgles de
prospect.

Dans un immeuble en coproprit : la convenMon de cour commune doit en principe tre approuv la majorit
vise larMcle 25, d de la loi de 1965, sauf sil est port akeinte aux modalits de jouissance des lots du rez de
chausse (unanimit)

SECTION III - CREATION PAR VOIE JUDICIAIRE


La demande tendant linsMtuMon dune servitude de cour commune est porte devant le prsident du tribunal de
grande instance du lieu de staMon des terrains, qui statue comme en rfr.
lordonnance insMtue les servitudes et xe les indemnits approximaMves et prvisionnelles. Les indemnits
dniMves sont xes par autorit de jusMce.

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Les contestaMons concernant lexistence dune cour commune relvent de la comptence des tribunaux judiciaires.
Le juge nest jamais oblig dinsMtuer la servitude de cour commune.

TA. Orlans, 4 novembre 2014, req. n14-00353


Dans ceke aaire, le Mtulaire du permis de construire akaqu avait contract avec le propritaire une servitude
cours communes par laquelle ils avaient organis limplantaMon des construcMons en drogeant tant larMcle 7 du
PLU applicable quen consquence, larMcle 10 du PLU applicable ou, plus prcisment, celles des disposiMons
de ces derniers rgissant la hauteur des construcMons en considraMon de leur implantaMon par rapport aux limites
sparaMves puisquen revanche, la construcMon projete respectait la hauteur plafond impose en toute hypothse
par ce mme arMcle.
Mais saisi dun recours lencontre du permis de construire ainsi obtenu, le Tribunal administraMf dOrlans a donc
annul ceke autorisaMon en raison de la violaMon de larMcle 10 applicable et ce, au moMf principal suivant :
Considrant quil rsulte de larDcle UC 7 du rglement du plan local durbanisme quen cas de passaDon dune
convenDon de cour commune, les rgles relaDves limplantaDon des construcDons par rapport aux limites
sparaDves ne peuvent tre appliques au projet en cause ; que larDcle L.471-1 du code de lurbanisme, qui porte
seulement sur les rgles de prospect relaDves limplantaDon des construcDons par rapport aux limites sparaDves,
ne prvoit pas quil puisse tre drog, en raison de linsDtuDon dune servitude de cour commune, aux rgles
relaDves la hauteur des construcDons ; que, mme sil fait rfrence larDcle UC 7, larDcle UC 10 du rglement
du plan local durbanisme de la commune Tours ne prvoit pas davantage que les rgles de hauteur quil dnit ne
sappliquent pas en cas de passaDon dune convenDon de cour commune .

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RSUM PRATIQUE
PROMESSE DE VENTE CONCLUE SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DOBTENTION DUN PERMIS DE CONSTRUIRE

Schma

Vrier que le projet de construcGon est conforme aux disposiGons du PLU


Prvoir la condiGon suspensive de lobtenGon dun permis de construire purg de tout recours et retrait
Prvoir un dlai total de 9 mois :
pour la ralisaMon de la condiMon suspensive dobtenMon du permis (4 mois pour dpt des pices
complmentaires + 2 mois dlai instrucMon normal)
+ prvoir que ce permis devra tre purg de tout recours ou retrait (3 mois).

Interroger la mairie deux reprises :


Lors de la dlivrance du permis : pour savoir si elle a bien ach le permis de construire sur son tableau
dachage + si elle a bien transmis le permis de construire en prfecture au Mtre du contrle de lgalit.
A lexpiraMon du dlai de 3 mois compter de la dlivrance du permis pour savoir si un Mers a noM un
recours + pour savoir sil y a eu retrait.

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RSUM PRATIQUE
CHANGEMENT DE DESTINATION

Pour connaitre lusage actuel dun bien, demander un extrait de matrice cadastrale.

Vrier dans quelle zone du PLU se situe le bien et que la desMnaMon future est possible
Si le bien est class en zone industrielle et que lacqureur veut faire de lhabitaMon, insrer condiMon
suspensive de modicaMon du PLU
Vrier les disposiGons du PLU relaGves au nombre de places de staGonnement imposes pour tel
usage.
Demander une autorisaGon durbanisme et donc insrer une condiGon suspensive :
o Permis de construire pour les travaux entrainant un changement de desMnaMon avec
modicaMon de la structure porteuse ou de la faade sont soumis permis de construire.
o DclaraGon pralable pour les travaux entrainant un changement de desMnaMon sans
modicaMon de la structure porteuse ou de la faade sont soumis dclaraMon pralable.
Vrier que le changement de desGnaGon est autoris par le rglement de coproprit
Vrier sil ne faut pas obtenir une autorisaGon pralable pour la transformaGon dune habitaGon en un
autre usage (arMcle L.631-7 CCH)
Cela vaut pour les villes de plus de 200 000 habitants, la rgion parisienne, et les villes dans lesquelles le
conseil municipal insMtuer ceke rgle (tel la mairie dans ce cas).
Demander la copie de la rvision foncire de 1970

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EXPOSE : PLAN DE PRVENTION DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES
LinformaMon est capitale en maMre de prvenMon des risques. LarMcle L 125-2 du Code de
lenvironnement proclame que tout citoyen a un droit linformaMon sur les risques auxquels il est soumis dans
certaines zones du territoire. Le rgime de ce droit est prcis aux arMcles R 125-23 R 125-27 du Code de
lenvironnement.
Ceke mission dinformaMon incombe la fois au maire, lEtat (concernant llaboraMon des plans et leur diusion)
mais galement aux notaires, qui jouent un rle majeur dans ceke informaMon.
LarMcle L 125-5 du Code de lenvironnement instaure deux obligaMons disMnctes dinformaMon des acqureurs et
des locataires de biens immobiliers :
-

Une obligaGon dinformaGon sur les risques naturels et technologiques aectant le bien
Une obligaGon dinformaGon sur les sinistres rsultant de catastrophes naturelle et technologique
reconnues ayant aect en tout ou parGe limmeuble concern
Ceke obligaMon dinformaMon sur les sinistres est totalement indpendante de la prsence ou non dun plan de
prvenMon des risques naturels prvisibles ou technologiques.
En eet, sont concernes par ceke informaMon, toutes les communes ayant t dclares au moins une fois en tat
de catastrophe naturelle, et qui ont conduit une indemnisaMon en applicaMon de larMcle L 125-2 ou L 128-2 du
Code des assurances.
Ainsi, une commune, pour laquelle il nexiste aucun plan de prvenMon des risques, peut avoir fait lobjet de
nombreux arrts de catastrophes naturelles donnant lieu indemnisaMon.

SecGon 1 : LobligaGon dinformaGon sur les risques naturels et technologiques (C. env. art. L. 125-5, I et II)
1. Champ dapplicaGon
Ceke obligaMon nest due que si le bien (bG ou non bG, quelque soit sa desGnaGon) se situe :
- Soit dans un primtre dexposiGon aux risques dlimit par un plan de prvenGon des risques naturels
prvisibles ou technologiques approuv(s) ou appliqu(s) par anGcipaGon
- Soit dans un primtre mis ltude dans le cadre de llaboraGon dun plan de prvenMon des risques
naturels prvisibles ou technologique prescrit.
Un plan de prvenGon des risques est un document ralis par lEtat qui rglemente luGlisaGon des sols en
foncGon des risques auxquels ils sont soumis.
-

Le plan de prvenMon des risques est dit prescrit , lorsque le prfet a dtermin un primtre dtude
et la nature des risques pris en compte. A dfaut, cest lensemble du territoire communal qui doit tre
considr comme le primtre.
Les collecMvits territoriales sont associes llaboraMon du projet de plan. Larrt est noM aux maires
des communes comprises dans le primtre, il est publi au recueil des actes administraMfs du
dpartement et fait lobjet dun achage en mairie et dune publicit par voie de presse.
Seulement aprs enqute publique et avis des communes concernes, le plan est approuv par le prfet.
Le PPR peut-tre appliqu par anGcipaGon dans certaines situaMons, cest dire avant lenqute publique,
la consultaMon des conseils municipaux et son approbaMon dniMve, an dviter toute nouvelle
implantaMon dangereuse.

Au Mtre des risques naturels, seuls les risques prvisibles viss au I de larMcle L 562-1 du Code de lenvironnement,
tels que les inondaGons, les mouvements de terrains, les aaissements de cavits souterraines et de marnires,
les avalanches, incendies de forts, sismes, rupGons volcaniques, temptes et cyclones sont viss. Tout autre
type de risque est exclu du champ dapplicaMon de ce texte.

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En maMre de risques technologiques, sont concerns les risques lis aux eets daccidents suscepMbles de
survenir dans des installaMons classes dites Seveso seuil haut .
Les personnes qui doivent linformaGon sont tous les vendeurs ou bailleurs (propritaires ou non), professionnels
ou non, personnes physiques ou personnes morales prives ou de droit public, y compris les collecMvits
territoriales, lEtat ou leur tablissement public.
Enn, les actes concerns par lobligaMon dinformaMon sont les promesses unilatrales de vente ou dachat, les
contrats de vente, les contrats crits de locaGon de biens immobiliers, les locaMons saisonnires ou de vacances,
les contrats de vente en ltat futur dachvement, les cessions gratuites, les changes avec ou sans soulte, les
donaGons, partages successoraux, les baux emphytoGques, et les ventes publiques.
A noter que larMcle L 125-5 du Code de lenvironnement vise les acqureurs , ce qui couvre tous les transferts
de proprit, quils soient Mtre onreux ou gratuits.
A linverse, ne sont pas concerns par ceke obligaMon, les contrats de construcMons de maisons individuelles sans
fourniture de terrain, les baux oraux, les contrats de sjour avec services (htel, maison de retraite), les ventes
dans le cadre de procdure judiciaire, les transferts de proprit dans le cadre de procdure de prempMon, de
dlaissement ou dexpropriaMon et les ventes de parts de socits civiles immobilires.

2. Le contenu
Dterminer si la commune o est situ le bien est une commune expose des risques naturels et/ou
technologiques, dnis par des plans de prvenMon des risques technologiques et naturels, quils soient prescrits
ou approuvs.
A dfaut, si la commune nest pas concerne, lobligaMon du vendeur et de son notaire sarrte l. Le notaire devra
toutefois prciser que la commune nest pas concerne par un plan de prvenMon des risques conformment
larrt prfectoral qui doit demeurer annex lacte.
Situer le bien par rapport aux zones de risques
Pour ce faire, deux formulaires sont prvus par le Code de lenvironnement.
Le premier formulaire est annex larrt prfectoral de la commune et est dj pr-rempli. Mais, il ne concerne
que la commune dans son ensemble.
Le deuxime formulaire doit permekre de situer prcisment limmeuble au regard du zonage.
Problme : il faut disposer dune cartographie prcise en couleur et un plan de ville classique en parallle avec les
noms de rues.
Un dcret dapplicaMon du 15 fvrier 2005 prvoit que les chambres de notaires soient directement desMnataires
de lensemble des plans de prvenMon, or elles nont rien.
Le notaire se retrouve charg dune mission dinformaMon tout en tant priv des moyens ncessaires
pour la remplir.
SoluMon : recourir systmaMquement aux services dun gomtre pour llaboraMon de ltat des risques naturels et
technologiques. Ceke soluMon entranerait un cot supplmentaire (plus de 100 euros). Cela naurait que pour
seul avantage une dcharge de responsabilit du notaire. En eet, le problme ne serait pas rsolu mais
simplement transfr sur les paules du gomtre.

Mise jour de ltat


LarMcle L 271-5 du code de lenvironnement impose la mise jour de ltat.

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Ainsi, si lERNT est valable six mois, il est indiqu que si, aprs la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est
implant limmeuble est inscrite dans une des zones menDonnes au I de larDcle 125-5 du Code de lenvironnement
ou larrt prfectoral prvu au III du mme arDcle fait lobjet dune mise jour, le dossier de diagnosDc technique
est complt lors de la signature de lacte authenDque de vente par un tat des risques naturels et technologiques
ou par la mise jour de ltat existant .
Le notaire ne doit donc pas se contenter dannexer un ERNT en cours de validit, encore faut-il sassurer quaucune
modicaGon ne soit intervenue entre la promesse de vente et lacte authenGque de vente.

3. SancGon
Labsence dtat des risques naturels et technologiques (ERNT) ou son inexacMtude est automaMquement
sancGonne par la rsoluGon de la vente ou la diminuGon du prix, sancMon lourde qui oblige faire preuve de
prudence et vrier la validit de ce document et lexacMtude des informaMons quil conMent.

SecGon 2 : La ncessit de scuriser le contrat au regard des rgles applicables en maGre durbanisme
1. La porte du PPRN/PPRT
Bien quils soient tablis en applicaMon des disposiMons du Code de lenvironnement et non du Code de
lurbanisme, les plans de prvenGon des risques consGtuent, selon le Conseil dEtat, des documents durbanisme.
Ainsi, comme tout document durbanisme, ils ont pour objet et pour eet de dlimiter des zones exposes des
contraintes durbanisme importantes. Ils simposent directement aux personnes publiques et prives et peuvent
fonder loctroi ou le refus dune autorisaGon doccupaGon ou duGlisaGon des sols.
Un plan de prvenGon des risques approuv vaut dailleurs servitude duGlit publique, selon larMcle L 562-4 du
Code de lenvironnement. Toute occupaMon ou uMlisaMon du sol doit donc respecter ces disposiMons.

2. PPRN/PPRT et permis de construire


Le rglement dun PPRN ou dun PPRT peut interdire la construcGon dans les zones de risques forts.
Mais, pour quune telle disposiMon soit opposable la dlivrance dun permis de construire, il faut que le PPRN ou
PPRT ait t approuv et annex au plan doccupaGon des sols ou au plan local durbanisme (PLU), ou quil soit
appliqu par anMcipaMon.
En eet, larMcle L 126-1 du Code de lurbanisme prvoit que les PLU doivent comporter en annexe les servitudes
duMlit publique aectant luMlisaMon du sol. Or, un plan de prvenMon des risques approuv vaut servitude
duMlit publique. Son annexion au PLU est donc obligatoire.
Il faut savoir quen cas de contradicMon entre les disposiMons dun rglement dun PLU et les disposiMons dun plan
de prvenMon des risques annex, ce sont les disposiGons du plan de prvenGon des risques qui prvalent sur
celles du PLU1. Cest la raison pour laquelle il est prfrable pour la commune dadapter son PLU aux prescripMons
dun PPR.
A dfaut dannexion du PPR au PLU, et quand bien mme le bien serait de fait situ dans une zone inondable par
exemple, les disposiGons du PPR seraient inopposables2
Lannexion du PPR au PLU revt une importance toute parMculire dans la mesure o larMcle L126-1 du Code de
lurbanisme prvoit que seules les servitudes annexes au PLU dans le dlai dun an compter de leur insGtuGon
pourront tre oppose aux demandes doccupaGon des sols. Si ce dlai nest pas respect, le prfet devra mekre
1

CAA Bordeaux 30 juin 2008, n05BX01830

CCA Marseille 15 janvier 2010, n07MA00976

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en demeure le maire de procder lannexion. Si ceke mise en demeure nest pas suivie deet dans un dlai de
trois mois, le prfet procdera doce lannexion.
An de pallier ce dfaut dannexion, cas le plus frquent en praMque, le maire peut refuser un permis de
construire en se fondant sur larGcle R 111-2 du Code de lurbanisme aux termes duquel Le projet peut tre
refus ou n'tre accept que sous rserve de l'observaDon de prescripDons spciales s'il est de nature porter
a^einte la salubrit ou la scurit publique du fait de sa situaDon, de ses caractrisDques, de son importance ou
de son implantaDon proximit d'autres installaDons . Ainsi, un permis de construire peut tre refus si le risque
dakeinte la scurit publique est caractris. Ce fondement de larMcle R 111-2 du Code de lurbanisme a t
retenu dans plus plusieurs dcisions3.

3. PPR et le droit de reconstruire lidenGque


Peut-on reconstruire un bMment, rgulirement construit lorigine, dtruit par un sinistre, mais qui en raison
dune modicaMon de la rglementaMon applicable la zone, se retrouve en zone rouge ?
La rponse se trouve larMcle L 111-3 du Code de lenvironnement qui prvoit que La reconstrucGon
l'idenGque d'un bGment dtruit ou dmoli depuis moins de dix ans est autorise nonobstant toute disposiGon
d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prvenDon des risques
naturels prvisibles en dispose autrement, ds lors qu'il a t rgulirement di .
Ds lors que le terrain est situ dans une zone dlimite par un PPR approuv, le propritaire ne peut pas se
prvaloir de larMcle L 111-3 et le permis de construire dlivr en mconnaissance des disposiMons du PPRN doit
tre annul.
Enn, il est important de signaler que larMcle L 561-1 du Code de lenvironnement va plus loin en permeYant
lexpropriaGon pour cause duGlit publique lorsquun risque naturel menace gravement des vies humaines .
A noter toutefois que seul le juge et non le maire est comptent pour priver dniMvement le propritaire de son
droit dusage.

CAA Bordeaux 29 dcembre 2005, n02BX01671

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