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Alain Trannoya et tienne Wasmerb

Comment modrer
les prix de limmobilier ?
Les notes du conseil danalyse conomique, n 2, fvrier 2013

es prix de limmobilier ont fortement progress en


France, entre 1998 et 2007, puis entre 2009 et
2012. La premire phase daugmentation est en partie lie des facteurs communs la zone euro (assouplissement des conditions de nancement), en partie aussi
des facteurs spciquement franais (politiques de soutien
de la demande, insusances de lore foncire, hausse des
cots de construction). La seconde phase est plus directement lie la crise nancire qui a encourag des comportements de repli sur des valeurs considres comme
sres, parmi lesquelles limmobilier dont lattrait a encore
t rehauss par les politiques de soutien la demande
Le logement constitue en France le premier poste de
dpense des mnages, loin devant lalimentation. Laccs
un logement dcent, ou mme tout simplement un logement, est devenu un problme majeur, en particulier dans
les zones tendues comme la rgion parisienne. De nombreux arguments plaident en faveur dune politique publique
visant modrer la hausse, voire inverser la courbe des
prix immobiliers, surtout si une partie de la hausse des
prix a pour origine des politiques publiques mal adaptes :
la hausse des prix accentue les ingalits (au dtriment
notable des jeunes gnrations de milieux modestes) et
conduit des inecacits conomiques, telles que lloignement entre domicile et travail, linvestissement (en cas
de bulle) dans des biens survalus ou encore la perte
de comptitivit de lconomie franaise lorsque le cot
du logement se rpercute sur les salaires ou dans limmobilier dentreprise. Les risques lis un retournement
du march immobilier nous paraissent moins importants

en France que dans dautres pays. Dans ce cadre, nous


proposons de combiner des mesures destines stimuler
lore, corriger des distorsions du ct de la demande et
uidier le march.
Pour stimuler lore, nous proposons damliorer la gestion
du foncier en transfrant sa responsabilit de faon systmatique au niveau des intercommunalits et de favoriser
les gains de productivit et la concurrence dans le secteur
de la construction.
Pour uidier le march et rendre la scalit foncire plus
quitable, nous suggrons de supprimer par tapes les
droits de mutation titre onreux et de rformer la taxe
foncire sur la proprit btie. Cette dernire serait dsormais assise sur la valeur vnale nette des biens (valeur de
march dduction faite des emprunts en cours). Neutre
pour le budget, cette rforme serait complte par une
taxation des plus-values latentes des terrains non btis
encourageant la vente des terrains lorsquils deviennent
constructibles. Ces rformes supposent de mettre rapidement en application lobligation faite aux notaires de renseigner les bases notariales.
En parallle, il nous semble souhaitable de supprimer progressivement lensemble des aides la pierre, mesures
coteuses (plus de 4 milliards deuros en 2012) qui tendent
soutenir les prix pour un gain limit en termes daccession la proprit.
Les politiques du logement et, en particulier, les politiques
daccession la proprit, reclent un potentiel de progrs
en termes la fois decacit, dquit et dconomies
budgtaires.

Cette note est publie sous la responsabilit des auteurs et nengage que ceux-ci.

a
b

Aix-Marseille Universit (Aix-Marseille School of Economics), CNRS et EHESS, membre du Conseil danalyse conomique.
Science Po Paris, LIEPP, membre du Conseil danalyse conomique.

Comment modrer les prix de limmobilier ?

Introduction1
Le logement constitue en France le premier poste de dpense
des mnages: 22% du revenu disponible y sont consacrs en
moyenne, soit le double de lalimentation2. Laccs un logement dcent, ou mme tout simplement un logement, est
devenu un problme majeur en France, en particulier dans les
zones tendues comme la rgion parisienne. Pourtant, ltat
dpense chaque anne 40milliards deuros pour favoriser
laccession au logement, si lon additionne les aides aux locataires et celles en matire daccession la proprit. On peut
ds lors sinterroger sur la pertinence des politiques publiques
en matire de logement. Cette Note propose des pistes de
rforme en se concentrant sur le prix dachat des logements3.
Le prix des logements sanalyse en premire approche comme
le rsultat dune confrontation entre une demande (de la part
des candidats lachat) et une ore (de la part des propritaires de logements ou de terrains constructibles). Si le prix
augmente, cest que la demande crot plus rapidement que
lore. La hausse de prix est prjudiciable la fois en termes
de redistribution et en termes decacit conomique:
la hausse des prix est anti-redistributive car la rpartition
de la terre est tout sauf galitaire. Dabord, la hausse des
prix, qui est concentre sur certaines rgions (notamment
lle-de-France), accentue les ingalits territoriales et renforce les phnomnes dexclusion. Elle constitue en outre
un transfert des jeunes gnrations vers les plus anciennes,
dj propritaires, et les mnages jeunes modestes se
trouvent trs pnaliss dans laccession la proprit;
la hausse des prix conduit des inecacits conomiques:
elle loigne certains travailleurs des zones demploi, de
sorte que les trajets domicile-travail sallongent et que
certaines ores demploi restent non pourvues; dans la
mesure o elle rsulte dune bulle spculative, elle amne
les mnages ou les entreprises raliser des investissements qui se rvleront perdants (comme dans le cas de
lIrlande et de lEspagne actuellement). Des consquences
en termes de comptitivit peuvent galement se faire sentir si le renchrissement des logements se rpercute sur
les salaires, auquel cas le cot du travail augmente pour les
entreprises, dautant que le cot du foncier est lui-mme
un des lments du compte dexploitation.
De nombreux arguments plaident donc en faveur dune politique publique visant modrer la hausse, voire inverser la
courbe des prix immobiliers, surtout si une partie de la hausse
des prix a pour origine des politiques publiques mal adaptes.

Il faut cependant prendre garde deux phnomnes. Dune


part, les pays ayant connu des crises nancires suivies de
dgonement du prix des actifs immobiliers (cas du Japon)
ont mis des annes purer la situation et retrouver une
croissance harmonieuse. Dautre part, les mnages endetts
seront les premiers touchs par un retournement de limmobilier: ils auront pay cher un bien qui subira une dcote en
cas de revente trs rapide lie, par exemple, un divorce ou
une perte demploi. Ces deux risques nous semblent cependant plus limits en France que dans certains pays. Sagissant
du premier, il faut dabord noter que la France, et plus prcisment lle-de-France, a dj connu dans la premire moiti
des annes 1990, une correction des prix de lordre de 20%
sans eet macroconomique marqu. Le second risque nous
semble galement plus limit en France que dans dautres
pays europens, en raison dun endettement des mnages
qui reste modr (graphique 1). Par ailleurs, la Commission
de surendettement de la Banque de France permet plus facilement que dans dautres pays de grer les cas dinsolvabilit
en ngociant ou en imposant aux cranciers une restructuration des dettes, aprs examen du dossier.

1. Dette immobilire des mnages


dans dirents pays europens en 2010
dette immobilire/revenu disponible, en %

120%
100%
80%
60%

Moyenne

40%
20%
0%
Pays-Bas
Irlande
Danemark
Royaume-Uni
Sude
Portugal
Espagne
Allemagne
Belgique
Estonie
Finlande
France
Lettonie
Autriche
Hongrie
Italie
Lituanie
Pologne
Slovaquie
Slovnie
Rpublique tchque

Sources : European Mortgage Association et Eurostat.

Une version dveloppe de cette Note est disponible sous le titre Le prix de limmobilier et les politiques inationnistes sur www.cae-eco.fr.Les auteurs
remercient trs vivement Pierre-Henri Bono (IDEP), Agns Bnassy-Qur (CAE), Meradj Mortezapouraghdam (Sciences Po) et Cyriac Guillaumin (CAE)
pour leur aide. Ils remercient galement, Patrick Artus, Mahdi Ben Jelloul, Dominique Bureau, Pierre-Philippe Combes, Gabrielle Fack, Robert Gary-Bobo,
Pierre-Olivier Gourinchas et Stphane Grgoir pour des mises en perspective.
2

La proportion ntait que de 18% en 2004. Source: Comptes du Logement 2012.

La question des loyers et celle du logement social seront traites dans une Note ultrieure.

Les notes du conseil danalyse conomique, n 2

Fvrier 2013

On peut ds lors considrer que les bnces dune baisse


des prix de limmobilier en France (en termes daccs au
logement et de pouvoir dachat) dpasseraient largement les
inconvnients, en particulier si la baisse rsultait dune rorientation des politiques publiques qui devraient sabstenir de
soutenir les prix comme elles lont fait par le pass, travers
des politiques de subvention de la demande, sans soccuper
de lore. Nous proposons un ensemble de mesures visant
rtablir la neutralit entre la location et laccession la proprit, uidier le march immobilier et encourager lore de
logements et de terrains.

2. volution des prix de limmobilier


base 100 : 2005
170
Allemagne

150

France
Pays-Bas

130

le-de-France (appartements anciens)

110
90

Pourquoi la hausse importante


des prix des quinze dernires annes?

70
50

De 1996 2012, les prix de limmobilier ont augment en


moyenne de 6% par an en France, soit nettement plus que
les prix la consommation (1,7%) et que les loyers (2,5%).
Sur longue priode, on observe trois phnomnes marquants
(graphique 2):
en France, les prix ont fortement augment de 1996 2007
(+9% par an); aprs une correction de 10-15% en 2009,
la hausse a repris en 2010-2011. Les pays du Benelux ont
connu des hausses similaires de 1996 2007 et, parmi eux,
seuls les Pays-Bas ont vu les prix dcrotre sensiblement
aprs la crise de 20094;
en Allemagne, au contraire, les prix ont t remarquablement stables depuis 19965;
lle-de-France connat une dynamique semblable lensemble de la France jusquen 2007, puis se renchrit plus
fortement. Entre2008 et2012, les prix y ont cr de 19%,
contre seulement 2% dans lensemble de la France.
La similarit des volutions observes en France et dans
les pays du Benelux entre1996 et2007 suggre que ces
hausses sont dues des facteurs fondamentaux (tels que la
dmographie, relativement dynamique dans ces pays) et
des conditions de crdit favorables dans la zone euro, plutt
qu des rgulations spciques la France. Pour dterminer
lorigine de lvolution des prix, il faut toutefois considrer tour
tour les multiples facteurs ayant pu inuencer lore et la
demande, en tenant compte des trois motivations principales
des acqureurs: se loger, raliser un placement procurant un
ux rgulier de revenu, ou encore, mettre labri une partie
de son pargne dans lespoir de prserver sa valeur (fonction
de valeur refuge) ou de raliser une plus-value (spculation).

30
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

Source : Rserve fdrale de Dallas et Indices notaires-INSEE.

Neuf facteurs de hausse des prix immobiliers


jusqu la crise de 2009
Pour expliquer la hausse des prix immobiliers sur la priode
1996-2008, on peut faire appel neuf mcanismes dirents
dont six sont lis la demande et trois lore (tableau1). La
croissance dmographique et laugmentation du nombre de
mnages constituent le premier facteur de demande: depuis
1990, le nombre de mnages a cr de 1% par an; la taille
moyenne des mnages diminue mais de manire ingale selon
les bassins demploi6. Le deuxime facteur de hausse des prix
est laccumulation des patrimoines privs, qui reprsentaient
en 2010 presque six fois le PIB, contre seulement trois fois le
PIB en 19707. Bien sr, la revalorisation du patrimoine immobilier a particip ce doublement; mais la forte prfrence pour
les placements immobiliers (environ deux tiers du patrimoine
des mnages) a dissuad les pargnants de raliser leurs
plus-values immobilires pour investir dans dautres actifs,
ce qui a soutenu les prix. Le troisime facteur est lvolution
des revenus du travail: les salaires horaires (hors administrations publiques) ont augment de 39% en France entre1998
et2008, alors que lination cumule a t de seulement 21%

Nous limitons ici la comparaison des pays de la zone euro qui nont pas t aects par des crises bancaires et de dette souveraine depuis 2009.

Les prix ont augment trs rcemment dans ce pays.

Une tude en coupe sur le prix de terrains btir en France (maisons individuelles) montre que les dirences de prix entre zones demploi sexpliquent pour
une part signicative par des dirences de croissance dmographique. Voir Combes P-P., G. Duranton et L. Gobillon (2012): The Cost of Agglomeration:
Land Prices in French Cities, IZA Working Paper, n7027, novembre.
7

Voir Piketty T. et G. Zucman (2012): Capital is Back: Wealth-Income Ratios in Rich Countries, 1870-2010, Mimeo PSE.

www.cae-eco.fr

Comment modrer les prix de limmobilier ?

sur la mme priode (source: Eurostat). De manire frappante, ces trois premiers facteurs favorables une demande
dynamique la dmographie, la hausse des patrimoines privs et la hausse des revenus du travail sont quasi absents
en Allemagne, pays qui a connu une certaine stabilit des prix
immobiliers au cours de cette priode8.

1. Les facteurs d'augmentation des prix immobiliers


en France, 1998-2008
Demande

Offre

Croissance dmographique
et hausse du nombre de mnages
(d-cohabitation)
Hausse des patrimoines privs
Hausse des revenus du travail
Assouplissement des conditions
de financement
Demande trangre dynamique
Politiques de soutien la demande

Insuffisance chronique de l'offre


en le-de-France
Mauvaise gestion de l'offre
Hausse du prix de la construction

Source : Auteurs.

Le quatrime facteur de demande cette fois commun


toute la zone euro est lassouplissement des conditions de
nancement: baisse des taux dintrt et allongement de la
dure des prts. La part des emprunts immobiliers 20 ans
et plus est passe en France de 16% du total des crdits en
2001 57% en 2009, la dure moyenne augmentant de plus
de 20% au cours de cette priode9. Selon le Centre danalyse stratgique10, lassouplissement des conditions de nancement expliquerait plus de la moiti de la hausse des prix
dans lancien. Mme si elles restent fragiles, ces valuations
rejoignent celles obtenues pour dautres pays11. Les conditions de nancement ont jou dautant plus en France que
les mnages ntaient pas encore trs endetts au dbut de
la hausse des prix12.
Un cinquime facteur de demande est le dynamisme de la
demande trangre, la fois pour des rsidences secondaires
et comme placement de valeur, voire avec une vise spculative Paris lune des villes les plus visites au monde13.
Le dernier facteur de demande, enn, spcique la France,
est la succession des plans de dscalisations et dincitation
lacquisition (tableau2). Au cours de la priode, le gouvernement fdral allemand a, au contraire, fortement rduit les
aides la pierre.

2. Cot budgtaire en anne pleine des dispositifs scaux immobiliers


en millions d'euros
Dispositif
Prissol
Robien classique
Borloo neuf populaire
TEPA
Scellier
Scellier intermdiaire
PTZ et PTZ+

(validit)
(1996-1999)
(2003-2006)
(2006-2009)
(2007-2012)
(2008-2012)
(2008-2012)
(2005-)

Champ d'application

2011

2012

2013

Logements neufs ou anciens


Logements neufs ou anciens rhabilits
Logements neufs ou anciens rhabilits
Acquisition ou construction de lhabitation principale
Logements neufs ou anciens rhabilits
Logements neufs ou anciens rhabilits

60
455
60
1 863
240
120
1 100

60
455
60
2 100
450
225
1 340

60
455
60
1 465
620
310
1 370

3 898

4 690

4 340

Premire acquisition de la rsidence principale

Lecture : Les aides la pierre en France datent de 1984 (dispositifs Quils et Quils-Mhaignerie). Certains dispositifs, comme le Prissol ou le Robien,
ne sont plus accessibles mais ont encore un cot qui dcrot progressivement. Pour une description dtaille des aides la pierre en France, voir le
Rapport du CAE n 82 (2007) et le Rapport du ministre du Logement et de la Ville (fvrier 2008).
Note : (*) Prolong jusquen 2009.
Source : PLF (2013).

8
Selon les mmes sources, les patrimoines privs sont passs en Allemagne de 350% du PIB en 1998 400% en 2008; les salaires horaires hors
administrations ont augment de seulement 19% entre1997 et2007, pour une ination cumule des prix la consommation de 16% sur la mme priode.
Le lien entre dynamique des salaires et prix immobiliers est renforc par lobservation des volutions en Irlande et en Espagne avant la crise.
9

Source: CGEDD daprs les enqutes Logement.

10

Ben Jelloul M., C. Collombet, P-Y. Cusset et C. Scha (2011): Lvolution des prix du logement en France depuis 25 ans, Note dAnalyse du CAS, n221.
Voir galement Antipa P. et R. Lecat (2009): The Housing Bubble and Financial Factors: Insights from a Structural Model of the French and Spanish Housing
Markets, Document de Travail de la Banque de France, n267.

11

Voir Glaeser E.L, J.D. Gottlieb et J. Gyourko (2010): Can Cheap Credit Explain the Housing Boom?, NBER Working Paper, n16230, juillet.

12

Le ratio encours de dette immobilire sur PIB ne reprsentait que 21% en 2000 (contre 53% en Allemagne). Source: European Mortgage Association.

13

En 2010, selon la Chambre des notaires, les non-rsidents ont reprsent 6,4% des transactions en valeur sur Paris, un chire en augmentation notamment
du fait de la hausse des patrimoines des pays en croissance ou rcemment libraliss Brsil, Russie, etc. Le mme phnomne se retrouve sur la Cte dAzur.

Les notes du conseil danalyse conomique, n 2

Fvrier 2013

Ces six facteurs favorables la demande se sont combins


trois facteurs ayant pes sur lore: linsusante mobilisation
des terrains en rgion parisienne, qui a dbouch sur une
pnurie chronique de logements14; de faon complmentaire,
une mauvaise gestion de lore, du fait de la multiplicit des
communes qui grent la politique immobilire et le foncier;
enn, une hausse trs forte du cot de la construction (+4%
par an au cours de la priode). Les causes de cette hausse restent tudier mais pourraient tre lies une organisation trop
peu concurrentielle du secteur qui conduit ne pas rpercuter
aux acqureurs les gains de productivit dans la construction.

La hausse de 2010-2012
La hausse des prix observe aprs 2009, que la France (principalement lle-de-France) partage avec certains pays de la
zone euro (Belgique, Luxembourg, Allemagne, Autriche), est
en partie lie la baisse des taux dintrt. Mais limmobilier
a sans doute aussi t considr comme une valeur refuge.
Son volution a dailleurs t parallle celle de lor (graphique 3)15. Si la hausse a sans doute une part spculative, la
priode 2010-2012 est tout fait exceptionnelle du point de
vue des risques perus (avec la tentation de se replier sur des
valeurs considres comme sres) comme pour les conditions
de nancement. Ainsi, la question nest pas tant de savoir sil
existe en France une bulle spculative sur limmobilier (encadr 1) que de reconnatre que certains facteurs exceptionnels
de soutien de la demande pourraient disparatre au cours des
annes venir. Cependant ces lments sont communs tous
les pays de la zone euro. Pour combler au moins partiellement
les carts de prix entre France et Allemagne (encadr 2), une
piste est de supprimer les dispositifs scaux qui soutiennent
articiellement la demande en France ce que lAllemagne a
fait au cours de la dcennie passe.
3. volution du cours nominal des principaux actifs
base 100 : 2005
CAC40
Prix immobilier
OAT
Or - ch. de droite

165
145

1. Une bulle spculative?


On parle de bulle spculative lorsque le prix dun
actif ici les biens immobiliers se dconnecte de
ses dterminants dits fondamentaux: la motivation
des acheteurs est alors essentiellement lespoir de
raliser une plus-value la revente, et non le dsir
de se loger, voire de mettre un patrimoine labri
dune dvalorisation ventuelle. La manire habituelle dapprhender cette question pour le march
immobilier est de comparer lvolution des prix
celle des loyers. Si les prix augmentent plus vite
que les loyers, alors le rendement de linvestissement logement le rapport loyer/prix diminue, la rentabilit de linvestissement locatif chit
et les mnages sont incits devenir locataire plutt que propritaires. Dans cette conguration, la
poursuite de la hausse des prix ne peut sexpliquer
que par dautres facteurs spculation ou repli sur
une valeur considre comme plus sre.
Mme si le march locatif est trs tendu dans
certaines localits (notamment Paris), dans
lensemble la hausse des loyers a t contenue
depuis 1998: +2,6% par an en moyenne. Ainsi,
le ratio prix/loyer a doubl entre1998 et2008
(tableau). On ne peut toutefois conclure une bulle
spculative (au sens de lachat en vue de la ralisation dune plus-value) tant le contexte de 2010
est particulier, avec une crise nancire incitant
les mnages se rfugier dans la pierre et une
baisse des taux dintrt soutenant la demande.
Ces facteurs tant par nature temporaires, on peut
de toute faon sattendre un repli de la demande
une fois passe la situation de crise.

400
350
300

125

Rapport prix-loyer
(niveau relatif la moyenne de long terme)

250
1998

105
200
85

150

65

100

45

50
1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

Allemagne
France
Italie
Belgique
Pays-Bas

90
73
76
90
95

2008

2011

77
143
119
155
149

81
141
103
161
130

Source : Perspectives conomiques de l'OCDE, vol. 92 (moyenne


depuis 1980, ou date plus ancienne disponible, gale 100).

Sources : INSEE pour le CAC40, Rserve fdrale de St. Louis pour lor,
Rserve fdrale de Dallas pour limmobilier, BCE pour lOAT 10 ans.
14

Selon les recensements de 1999 et de 2009, le nombre de logements a cr de 0,6% par an en rgion parisienne, alors que la seule croissance dmographique
a t de 0,7% par an. Le dstockage de logements vacants a contribu jusquen 2009 rsorber le dsquilibre. Le stock de logements vacants a baiss de
83000 en le-de-France alors quil a augment de 318000 dans le reste de la France.

15

En 2011, selon les Socits damnagement foncier et dtablissement rural (SAFER), le prix des terrains agricoles a augment de 6% tandis que les revenus
agricoles baissaient de 3,6%; signe que ces terrains ont t eux aussi considrs comme des valeurs refuges plutt que comme des investissements productifs.

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Comment modrer les prix de limmobilier ?

2. Une comparaison France/Allemagne


De 1996 2012, les prix immobiliers ont doubl en France alors quils restaient stables en Allemagne. En 2012, le prix
au mtre carr tait en moyenne suprieur de 60% en France par rapport lAllemagne lachat, tandis quil ntait
suprieur que de 10-20% la location. Ainsi, le rapport loyers/prix, qui mesure le rendement locatif de linvestissement,
est trs infrieur en France, comparativement lAllemagne.
Les prix levs en France sont fortement concentrs en le-de-France qui, avec ses 10 millions
dhabitants, reprsente 15% de la population franaise. Pour aner le diagnostic, il faut comparer
des villes et agglomrations de taille quivalente.
Munich, par exemple, troisime ville allemande
(1,2million dhabitants et 2,03millions pour lagglomration), les loyers ont rcemment progress
et ont converg vers ceux observs Lyon, ville de
taille similaire. Outre Paris, la France ne dispose
que de deux mtropoles rgionales de taille suprieure 1,2million dhabitants, quand lAllemagne
en compte huit, dont Berlin o les prix sont deux
fois infrieurs ceux des deux quasi-capitales du
Nord (Hambourg) et du Sud (Munich). La France,
avec son territoire le plus vaste dEurope, a paradoxalement tous ses centres de dcision concentrs sur la surface la plus petite, avec ce que cela
entrane en cots de congestion.
Le graphique montre qu taille donne, le prix dachat
au mtre carr en France dpasse le prix dachat en
Allemagne de 66% pour les centres-villes.

Relation entre prix dachat dun logement


en centre-ville et la population de la commune
Prix en euros au m2

9 000

Relation quadratique entre prix et taille


de lunit urbaine

7 000

5 000

3 000

log (population)

1 000
9

10

11

12

13

14

15

16

Sources : Calculs des auteurs partir de donnes issues de www.numbeo.com et


conrmes par la base de donnes des notaires et Kholodilin K.A. et A. Mense
(2012) : German Cities To See Further Rises in Housing Prices and Rents in
2013 , DIW Economic Bulletin, n 12.

Amliorer la gestion
de lore immobilire
Lore et lamnagement du foncier
Comme on la vu plus haut, une cause importante de la hausse
des prix immobiliers est la raret et la mauvaise gestion de
lore. Le premier lment corriger est la fragmentation
de la dcision sur le foncier, laquelle est, depuis la loi de
dcentralisation de 1982, du ressort des communes (dlivrance des permis de construire, dnition du Plan local durbanisme PLU). Pour les intercommunalits disposant de
la comptence en matire damnagement ou durbanisme,
le PLU est arrt au niveau intercommunal. Mais cela ne
concerne quenviron 180 communauts, soit seulement 7%
des 2600communauts existantes16. Depuis la loi dite de
GrenelleII, ltat encourage les communauts se saisir de
cette comptence. Ce mouvement devrait tre gnralis
aussi bien pour la dnition du PLU que pour la dlivrance
des permis de construire car cest bien lintercommunalit lchelon pertinent en matire de logement. On peut en
attendre des conomies dchelle importantes en termes de
gestion administrative et, surtout, une optimisation en termes
damnagements, de transports et dquipements publics.
16

France
Allemagne

Proposition 1. Transfrer la responsabilit


du PLU au niveau de lintercommunalit, en
exprimentant ce transfert dans des zones
pilotes, en commenant par les zones tendues (zone A), avec extension graduelle aux
autres zones.
Proposition 2. En province et dans les
dpartements de la grande couronne de la
rgion parisienne, coner la commune et
lintercommunalit une co-responsabilit
pour la dlivrance des permis de construire.
Linsusance de lore est criante en le-de-France. Lmiettement communal y est trs fort: les communes occupent
en moyenne de petites supercies et des communes rsidentielles jouxtent des communes concentrant les emplois de
bureau. Les taxes collectes par les secondes sur les entreprises ne permettent pas de nancer une politique du logement des premires. La concurrence entre limmobilier dentreprise, qui apporte des revenus scaux aux communes, et
limmobilier rsidentiel, qui a plutt tendance alourdir les
dpenses (quipements collectifs, mme si les nouveaux habi-

Le classement des communes par zones (Abis, A, B1, B2 et C) est x par arrt ministriel.

Les notes du conseil danalyse conomique, n 2

Fvrier 2013

tants apportent aussi des recettes scales), nest pas favorable des politiques ambitieuses de logement.
Le cas de Paris intra-muros est lui-mme particulier, avec un
fort rationnement de lore sous couvert de protection dun
patrimoine historique exceptionnel17. En outre, la croissance
du parc de logement a t entirement absorbe depuis 1968
par laugmentation du nombre de rsidences secondaires et de
logements vacants: 14,3% du parc en 2009, contre 5,6% en
1968. Revenir aujourdhui au taux de 1968 serait quivalent,
selon un calcul comptable ne tenant pas compte de lajustement des prix, librer 120000 logements, soit 36% des logements construits en rgion parisienne entre1999 et2009.
Dans la plupart des grandes villes, les rsidences secondaires
et les logements vacants ne dpassenet pas les 10% du parc.
Mme sil existe un document durbanisme lchelle de la
totalit de la rgion, labor par la rgion avec le concours
de ltat (leschma directeur de la Rgion dle-de-France
SDRIF), sa dclinaison au niveau local et surtout sa mise en
uvre posent problme. lmiettement communal sajoute
un manque dapptence des communes du centre et de louest
de lagglomration parisienne pour lintercommunalit. Et le
priphrique constitue une discontinuit nette qui accentue la
pression sur le march parisien dj aect par la demande
de rsidences secondaires. La couverture en cours du priphrique est loccasion deacer cette discontinuit physique,
condition de consacrer une partie de lespace libr la
construction de logements.
Enn, le PLU, labor en 2001 et adopt en juin2006 par le
Conseil de Paris, dnit les hauteurs maximales des faades
dimmeuble en fonction de la largeur de la rue, avec une
limite supplmentaire par quartier qui est essentiellement de
25 mtres dans les arrondissements du centre et de 31
37mtres dans les autres arrondissements. Dans certaines
zones de la capitale et sur le priphrique, cette contrainte de
37 mtres devrait tre leve pour accueillir des immeubles de
grande hauteur dun standing raisonnable, pouvant accueillir
des classes moyennes actuellement relgues en petite ou
grande couronne.

Proposition 3. En petite couronne de


la rgion parisienne, mettre en place un
rgime drogatoire attribuant la comptence totale en matire damnagement
et durbanisme une entit compose de
Paris et des trois dpartements de la petite
couronne (alternativement, si Paris Mtropole devenait une vritable communaut
urbaine, ce pourrait tre lentit pertinente).

Proposition 4. Poursuivre la couverture


du priphrique an dattnuer la coupure
psychologique entre Paris et les communes
limitrophes pour y construire espaces verts
et immeubles. Augmenter la densit de
construction, au moyen de dirents leviers,
en permettant, par exemple, la construction
dimmeubles de plus grande hauteur dans
les arrondissements priphriques de Paris,
sans toucher aux rglementations actuelles
pour les quartiers plus centraux.
Selon les architectes du Grand Paris, les terrains libres ou
librer dans lagglomration parisienne reprsentent une
supercie quivalente celle de Paris18. Lamnagement de
ces surfaces constitue un enjeu majeur. Or, cet amnagement est ici encore frein par la comptence dpartementale
des socits dconomie mixte (SEM) qui en sont charges.
En complment des mesures proposes plus haut, chacune
des SEM existantes sur la rgion parisienne pourrait se voir
orir une comptence sur lensemble de lle-de-France de
manire optimiser lutilisation de ses capacits productives
et quilibrer son plan de charge. Il serait souhaitable douvrir
cette activit la concurrence. Aujourdhui, la commune fait
davantage conance la SEM de son dpartement parce que
ses lus y sont impliqus. partir du moment o la matrise
douvrage revient des structures plus vastes, communauts, Rgion, Grand Paris, qui ont des possibilits de contrle
et dexpertise solides, le dcloisonnement du march de lurbanisme fait sens.

Proposition 5. Dcloisonner les structures damnagement en le-de-France en


leur donnant une comptence rgionale et
ouvrir la concurrence.
Les cots de construction
Toutes ces mesures relatives la libration despaces de
construction en surface et en hauteur doivent saccompagner
dune inexion de lvolution du cot de la construction. En
eet, celui-ci drive en France par rapport aux pays du Benelux
et de lAllemagne. Par exemple, depuis 2005, lcart cumul
entre lvolution du prix la construction et celle des prix la
consommation est de 14%, alors quoutre-Rhin lcart nest
que de 5%. La hausse des cots de construction ne sexplique
pas depuis 2007 par lvolution des cots des salaires dans
le secteur de la construction (+10% en France de 2006

17

Nous ne rsistons pas la tentation de citer Edward Glaeser: Le dsir moderne de prserver le Paris de Haussmann a conduit transformer le Paris
abordable du pass en une cit-boutique dont seuls les riches peuvent aujourdhui proter. Lhistoire de Paris est remplie dartistes qui y ont pass leur jeunesse
impcunieuse. Mais quel artiste dsargent peut encore sorir de vivre au centre de Paris aujourdhui? Lorsque lespace sur-contraint la construction, le
risque est la stagnation et la hausse ininterrompue des prix, Glaeser E.L (2011): Triumph of the City, The Penguin Press, p.136, trad. des auteurs.

18

Voir par exemple http://www.ateliergrandparis.com/construire/utiliserlefoncier.pdf

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Comment modrer les prix de limmobilier ?

2011; +11% en Allemagne sur la mme priode) mais par


dautres facteurs qui peuvent tre lis la productivit, la
prolifration des normes ou des problmes de concurrence
(graphique 4). Certaines innovations techniques en chantier
constituent une occasion trs favorable de rduire ces cots,
condition toutefois que les gains de productivit soient bien
transmis dans les prix et non capts par la profession du fait
dun dfaut de concurrence. Il serait souhaitable de coner
un groupe de travail technique le soin de suivre attentivement
les volutions de prix dans le secteur de la construction, deffectuer les comparaisons internationales pertinentes et de
reprer dventuelles prises de marge excessive.

4. volution des cots dans la construction


hausse des cots cumule depuis 2000,
en % du niveau initial
a. France

48%

50%

Cot du travail dans la construction


40%

Cot de la construction
32%

30%

25%
20%

20%

Sous bnce dinventaire, les actions entreprendre sont,


dune part, de procder un toilettage des normes de toute
sorte en matire durbanisme et, dautre part, de sinterroger
pour les grands chantiers sur la meilleure faon dassurer une
synchronisation optimale entre toutes les parties prenantes
cabinets darchitectes, bureaux dtudes et constructeurs. La pratique dominante en matire de matrise douvrage publique consiste raliser un appel dores entre
architectes; puis, une fois larchitecte choisi, de passer un
march pour la ralisation. Un seul appel dores simultan
en conception-ralisation19 o lon met en concurrence des
quipes comprenant chacune un cabinet darchitecte et des
entreprises du btiment, permettrait de gagner du temps et
de largent, de lordre de 15% du cot total du projet daprs
certains spcialistes du secteur20.

Proposition 6. Crer un groupe de travail interministriel et dexperts pour comprendre la drive des prix la construction,
reprer dventuels dfauts de concurrence et gisements de productivit et proposer des mesures favorisant aussi bien
la synchronisation entre les concepteurs
et les ralisateurs des projets que lentre
de nouveaux acteurs sur le march de la
construction (en simpliant, au besoin, le
systme de normes).

10%

Rformer la scalit immobilire

0%
2006

50%

2011

La scalit sur la proprit immobilire se divise schmatiquement en trois groupes de dispositifs: la scalit sur les
transactions, limposition sur la dtention et les mesures de
dscalisation.

b. Allemagne

40%

30%
23%
19%

20%
10%
10%

7%

0%
2006

2011

Source : Eurostat.

Nous proposons de rduire, voire supprimer progressivement


les mesures de dscalisation et les droits de mutation titre
onreux, de rformer la taxe foncire sur les proprits bties
(TFPB) et de modier la taxe sur les plus-values. Lide gnrale est de taxer la dtention plutt que les transactions an
de uidier le march immobilier et de rendre la taxation des
plus-values foncires plus incitative de manire dcourager
les comportements attentistes. Les communes et les groupements de communes doivent bncier dun meilleur rendement des taxes sur les plus-values an de ne pas avoir non
plus intrt direr un classement en zone constructible
de terrains rservs dautres usages lorsquelles font face
une demande de logement.

19

Pour plus de dtail sur cette procdure et sur des exemples, on pourra se reporter Conception-ralisation: recommandations pour un bon usage du
processus, Mission interministrielle pour la qualit des constructions publiques (aot2010).
20
Il sagit de rechercher des vritables gains decacit et non simplement de cot. Il nest pas question ici de remettre en cause laction des pouvoirs
publics pour faire respecter le droit du travail dans le secteur de la construction.

Les notes du conseil danalyse conomique, n 2

Fvrier 2013

Mettre progressivement un terme aux aides la pierre


De nombreuses tudes ont point leet inationniste des
aides la pierre et, plus gnralement, des politiques de soutien la demande de logement21. Le raisonnement sappuie
sur une analyse classique dincidence: tout dispositif daide
destination des candidats lachat peut tre en partie captur
par les oreurs sous la forme de hausses de prix22. la limite,
le prix au mtre carr peut augmenter exactement du montant
de laide reue. Ainsi, le dispositif Scellier sur les terrains
btir pourrait avoir entran une hausse des prix en moyenne
de 7euros/m la frontire de la zone B223, ce qui correspond 7% de hausse pour ces zones situes la marge du
dispositif. Limpact est cependant htrogne gographiquement, les zones tendues (grande rgion parisienne et rgion
mditerranenne) tant celles o limpact du dispositif sur
les prix se rvle le plus fort24. Dans le mme esprit, le prt
taux zro (PTZ) naurait dclench que 75000 accessions
la proprit entre1996 et1999, sur un total de 533000
mnages bnciaires au cours de cette priode25. Ainsi,
458000 cas daccession se seraient raliss mme en labsence du PTZ, lequel a donc eu un eet daubaine massif. Par
ailleurs, le PTZ introduit un biais discutable en faveur de laccession et au dtriment de la location26. Dvelopper le PTZ en
priode de fort chmage et de risque dclatement dune bulle
immobilire peut en outre se retourner contre les nouveaux
acqureurs. Inciter des mnages modestes investir dans un
actif qui prsente un risque de moins-value dans les annes
venir nest sans doute pas un conseil trs avis. Il faudrait
au contraire les inciter diversier leur portefeuille27. Compte
tenu de la conjoncture, il serait sans doute plus judicieux de
proposer des formules de type location-accession28 o le
mnage aurait une option dacheter aprs dix ans de location
et o les loyers acquitts seraient dcompts du reste payer
terme. Ce serait alors aux bailleurs de porter le risque de
dperdition de valeur en sassurant sur le march nancier.
Cette solution parat plus raisonnable que de faire supporter
ce risque des mnages modestes, eux qui font dj face
un risque non assurable en matire demploi.
Au total, les dispositifs de dscalisation cotent cher pour
une ecacit peu vidente.

Proposition 7. Programmer lextinction des


dscalisations en faveur de la construction
sur plusieurs annes (pour tenir compte de
la non-rtroactivit de certains dispositifs).
Proposition 8. Assurer la neutralit scale
entre le locatif priv et lacquisition. Cela
implique lextinction progressive des dscalisations dintrts demprunt comme
du PTZ+. la place, explorer les solutions
de location-accession pour les mnages
modestes, qui vitent le risque de dprciation du patrimoine en cas de retournement du march immobilier local.
Taxer la dtention plutt que la transaction
Supprimer progressivement les DMTO
Les ventes de terrains et de logements sont assujetties des
taxes direntes selon lusage du bien (terrain agricole, non constructible, constructible), selon le dlai depuis lachvement des
travaux (5 ans avant ou aprs lachvement des travaux) et selon
le type de vendeur ou de lacqureur (assujetti ou non la TVA).
Les droits de mutation titre onreux (DMTO) constituent la
plus importante taxe sur les transactions pour les biens immobiliers dans lancien (plus de cinq ans aprs lachvement des
travaux): ils reprsentent 5,09% du montant dune transaction
immobilire. Comme tout cot de transaction, ils freinent les changes,
et donc la mobilit: un propritaire perdant son emploi dans un
bassin en dclin conomique hsitera vendre pour dmnager
dans une rgion plus dynamique en termes demploi.
Pour les logements neufs, la taxe qui sapplique est la TVA (20%
compter du 1erjanvier 2014). Toutefois, il ny a pas de justication
conomique appliquer la TVA lensemble dune construction
neuve, y compris la valeur nue du terrain (la TVA devrait sappliquer uniquement la valeur ajoute sur le terrain, cest--dire
la valeur des travaux de construction). La TVA ne sapplique
dailleurs pas lchange de terrains non constructibles29.

21

Voir Fack G. (2005): Pourquoi les mnages bas revenus paient-ils des loyers de plus en plus levs? Lincidence des aides au logement en France
(1973-2002), conomie et Statistique, n381-382 et Laerre A. et D. Le Blanc (2002): Comment les aides au logement aectent-elles les loyers?,
conomie et Statistique, n351.
22

Voir la Note du CAE n1, fvrier2013.

23

La zone B2 fait partie des cinq zones (Abis, A, B1, B2 et C) mises en place par le dcret Scellier de 2009 permettant de xer les plafonds des loyers et des
ressources des locataires (ces zones regroupent plusieurs agglomrations).
24
Bono P-H. et A. Trannoy (2013): valuation de limpact du disposition Scellier sur les prix fonciers, Document de Travail AMSE, n2013-04. De manire
tonnante, les autres dispositifs daide linvestissement locatif nont pas t valus notre connaissance.
25

Gobillon L. et D. Le Blanc (2005): Quelques eets du prt taux zro, conomie et Statistique, n381-382.

26

Voir Scha C. et M. Ben Jelloul (2010): Favoriser la mobilit rsidentielle en modiant la scalit du logement, Note dAnalyse du CAS, n196.

27

Notons aussi que, le logement locatif tant en plus grande proportion un logement collectif, favoriser laccession la proprit de la rsidence principale
peut se trouver en contradiction avec les objectifs environnementaux de densication de lhabitat.
28
Pour des raisons peu claires, la location-accession introduite en 1984, par exemple travers le prt social location-accession (PSLA), na rencontr que
peu de succs.
29

Dans le mme tat desprit, il faut se fliciter de la n de la TVA immobilire au 1erjanvier 2013 qui tait due par les particuliers qui revendaient leur bien
moins de cinq ans aprs lachvement des travaux.

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10

Comment modrer les prix de limmobilier ?

La suppression des DMTO ferait perdre environ 9milliards


deuros de recettes fiscales aux diffrentes collectivits
publiques (chire 2011). Nous proposons de compenser cette
perte par une rforme de la taxe foncire.

corrigerait aussi certaines ingalits horizontales comme, par


exemple, la dirence dimposition entre le propritaire dun
logement ancien en centre-ville (peu impos) et celui dun
logement neuf en priphrie de ville (plus lourdement tax).

Asseoir limpt foncier sur la valeur vnale nette

Neutralit budgtaire

Limpt local sur le foncier est un outil parfaitement adapt


pour nancer les dpenses locales: les quipements publics
tels que routes, coles, espaces verts, quipements culturels,
etc. engendrent une rente additionnelle pour les propritaires
quil est lgitime de taxer pour les nancer30. La dicult de
cette scalit est cependant de pouvoir rviser les barmes
en fonction de lvolution de la valeur des immeubles. La rvision gnrale entreprise en 1990 na pas t traduite dans
les bases dimposition car le Parlement sy est oppos. la
faveur du projet de loi de nances recticative (PLFR) pour
2012, le gouvernement a propos dengager la rvision des
valeurs locative des locaux usage dhabitation. La nouvelle
rvision entreprise cette anne nentrera en vigueur que pour
les impts de 2018. Il est encore temps de rchir un nouveau mode de calcul de lassiette.

La rforme propose de limpt foncier permettrait de compenser la perte de revenus lie lextinction des DMTO. La
richesse immobilire nette des dettes arentes en 2011 est
de lordre de 6300milliards deuros, la valeur de march33.
Un taux de 0,5% rapporterait au moins 30milliards deuros,
soit 12milliards de plus que la TFPB, donc plus que le manque
gagner sur les DMTO (9milliards). Une marge de 3milliards
subsisterait pour compenser les eorts en direction de la TVA
sur les terrains constructibles ou construits. Bien entendu,
il est tout fait possible de combiner cette rforme et de
maintenir euro pour euro la ventilation actuelle du produit
des DMTO entre les direntes collectivits (1,20% pour la
commune, 3,80% pour le dpartement, 0,09% pour ltat).
Finalement, lextinction des aides lacquisition de logements
neufs reprsenterait une conomie budgtaire suprieure
4milliards deuros.

Asseoir la taxe foncire (proprits bties) sur la valeur vnale


des biens immeubles, cest--dire sur leur valeur marchande,
serait possible en France ds 2013. Ladministration scale
considre quil est impossible de connatre la valeur vnale
de tous les biens existants, car ces derniers sont sur le march en moyenne une fois tous les dix-neuf ans. Cependant,
les donnes collectes par les notaires permettent destimer
la valeur relle de faon prcise entre deux transactions31
(encadr 3).
Un aspect inquitable du systme actuel est quil taxe lactif
immobilier brut, sans soustraire la valeur des dettes immobilires contractes pour nancer les acquisitions. Ainsi des
mnages primo-accdants acquittent la taxe foncire ds
quils entrent en possession de leur bien, alors que la premire
anne de dtention leur richesse nette se limite au montant
de leur apport personnel, soit, en moyenne, 20% du montant
de la valeur du bien acquis. Nous proposons dasseoir limpt
foncier sur la valeur nette du patrimoine immobilier. Le transfert de charge par rapport la situation actuelle bncierait
aux primo-accdants qui nont pas ni de rembourser leurs
emprunts immobiliers (18 ans en moyenne), au dtriment des
dtenteurs de patrimoines importants qui appartiennent aux
dciles les plus levs et qui sont plus gs32. La rforme

Proposition 9. Supprimer graduellement


les droits de mutation titre onreux,
asseoir la taxe foncire sur la valeur vnale
nette des proprits bties et en augmenter
progressivement le barme mesure que
les DMTO diminuent. Le basculement serait
tal sur une dizaine dannes.

Rformer la taxe sur les plus-values foncires


Lorsquun bien est tax sa valeur vnale, la plus-value latente
est taxe de facto. En appliquant la rforme de la taxe foncire propose ci-dessus, la plus-value latente serait taxe
0,5% par an. Un bien retournant sur le march tous les 19 ans
en moyenne, cette taxe serait quivalente une taxe sur les
plus-values immobilires de 19 0,5% = 9,5 %. Lavantage de
ce systme est quil permet une taxation quasi indolore de la
plus-value latente. Il ninduit pas des comportements de rtention du bien ou de sous-estimation de sa valeur au moment
de lenregistrement chez le notaire34.

30
Thorme dit dHenry George, voir R.J. Arnott et J.E. Stiglitz (1979): Aggregate Land Rents, Expenditure on Public Goods, and Optimal City Size,
Quarterly Journal of Economics, vol. 93, n4.
31

Un impt foncier assis sur la valeur vnale plutt que sur la valeur locative est encore prfrable lorsquil y a une bulle, car en taxant la valeur vnale, il
taxe la bulle et contribue la contenir.

32

Le traitement des dettes serait alors le mme que pour lImpt de solidarit sur la fortune (ISF), pour lequel les dettes sont dductibles, lesprit tant de
taxer le patrimoine, non le bilan des mnages.

33

Voir Note INSEE du 22janvier 2013.

34

Pendant la priode de transition, il est logique de maintenir le rgime actuel de taxe sur les plus-values immobilires.

Les notes du conseil danalyse conomique, n 2

Fvrier 2013

11

3. Estimation de la valeur vnale des biens partir des bases notariales


Les donnes de transactions immobilires sont enregistres par les notaires dans deux bases: la base BIEN sur
Paris et lle-de-France comprend dj 2millions de transactions et la base PERVAL pour le reste de la France, plus
de 7millions. En utilisant ce quon appelle la mthode hdonique, ces informations permettent de calculer la valeur
vnale de nimporte quel bien, mme sil na pas fait lobjet dune vente depuis longtemps.
La mthode hdonique consiste dcomposer un bien (ici, un bien immobilier) en une succession de caractristiques: surface, nombre de pices, balcon, ascenseur, parking, etc. On utilise les prix consigns lors des transactions
pour attribuer une valeur implicite chacun de ces lments, ce qui permet de reconstituer le prix hdonique dun
bien qui na pas t cot sur le march. Cette mthode intgre les dirences locales damnits (transports, coles,
espaces verts, proximit du centre-ville, etc.).
Les travaux mens dans dirents pays depuis une quarantaine dannes indiquent que cette mthode permet dapprocher de prs la valeur des biens immobiliers. Pour Paris intra-muros, il est possible dexpliquer presque 90% de
la variance des prix des appartements, le chire tant denviron 80% pour la province. Pour les maisons, lajustement est en gnral un peu moins bon, de lordre de 75%, mais reste acceptable comme base de calcul des valeurs
vnales, en attendant que le bien soit vendu, auquel cas la valeur de march remplace la valeur hdonique du bien.

Ce raisonnement ne vaut cependant que pour autant que les


biens sont taxs la taxe foncire des proprits bties. Or,
les terrains agricoles ny sont pas soumis et la taxe sur la vente
de ces terrains devenus constructibles, introduite en 2010, est
dun montant trs limit. Lorsquun terrain non constructible
devient constructible, sa valeur augmente soudainement. Il
est alors souhaitable de taxer le propritaire immdiatement
(et non, comme cest le cas actuellement, au moment de la
vente), de manire linciter raliser la plus-value au plus
vite (en vendant le bien), au lieu dattendre que les prix montent. Les communes auraient alors les moyens danticiper les
futurs besoins en termes dquipements collectifs ncessaires
laccueil de nouveaux habitants. La taxe serait assise annuellement sur la plus-value latente et les impts acquitts ce
titre seraient dduits des taxes dues au moment de la vente35.

Proposition 10. Taxer la plus-value foncire latente lors dun changement de plan
durbanisme (terrain agricole devenant
constructible par exemple). Aecter les
recettes aux collectivits charges de dlivrer le permis de construire.
Pour la mise en uvre de ces propositions sur la taxe foncire et les plus-values foncires, il est crucial que les bases
notariales soient renseignes de la faon la plus exhaustive
possible. cet gard, la loi du 28mars 2011 de modernisation des professions judiciaires ou juridiques et de certaines
professions rglementes tend le champ de comptence des
notaires et associe au devoir de publicit foncire un vritable

acte donnant lieu des units de valeur. En clair, les notaires


ont maintenant lobligation de renseigner les bases PERVAL et
BIEN selon leur localisation moyennant une rmunration. Des
zones en particulier rurales restent encore mal couvertes. Prs
de deux ans aprs le vote de la loi, les dcrets dapplication
nont toujours pas t publis. Il est ncessaire de la mettre
rapidement en application. Au cas o des manquements aux
obligations seraient constats, il faudrait alors envisager des
sanctions.

Proposition 11. Publier les dcrets dapplication de la loi du 28 mars 2011 sagissant de lobligation de publicit foncire
faite aux notaires de renseigner les bases
notariales.

Conclusion
Les politiques du logement et, en particulier, les politiques
daccession la proprit, reclent un potentiel de progrs
en termes la fois decacit, dquit et dconomies budgtaires. Les rformes proposes dans cette Note relvent de
lorganisation administrative du march et de la scalit. Elles
visent stimuler lore, corriger des distorsions du ct de
la demande et uidier le march pour favoriser la mobilit.
Les enjeux sont importants non seulement pour le bien-tre
des populations, mais aussi pour la comptitivit de lconomie franaise.

35
Le montant des transactions de terrains btir en vue de construire des maisons est de lordre de 6milliards deuros (source : Enqute EPTB). Une taxe
de 30% rapporterait donc 2milliards deuros.

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Comment modrer les prix de limmobilier ?


Les onze propositions
Proposition 1
Transfrer la responsabilit du PLU au niveau de lintercommunalit, en exprimentant ce transfert dans des zones pilotes,
en commenant par les zones tendues (zone A), avec extension graduelle aux autres zones.
Proposition 2
En province et dans les dpartements de la grande couronne
de la rgion parisienne, coner la commune et lintercommunalit une co-responsabilit pour la dlivrance des permis
de construire.
Proposition 3
En petite couronne de la rgion parisienne, mettre en place un
rgime drogatoire attribuant la comptence totale en matire
damnagement et durbanisme une entit compose de
Paris et des trois dpartements de la petite couronne (alternativement, si Paris Mtropole devenait une vritable communaut urbaine, ce pourrait tre lentit pertinente).
Proposition 4
Poursuivre la couverture du priphrique an dattnuer la
coupure psychologique entre Paris et les communes limitrophes pour y construire espaces verts et immeubles. Augmenter la densit de construction, au moyen de dirents
leviers, en permettant, par exemple, la construction dimmeubles de plus grande hauteur dans les arrondissements
priphriques de Paris, sans toucher aux rglementations
actuelles pour les quartiers plus centraux.

Proposition 7
Programmer lextinction des dscalisations en faveur de la
construction sur plusieurs annes (pour tenir compte de la
non-rtroactivit de certains dispositifs).
Proposition 8
Assurer la neutralit scale entre le locatif priv et lacquisition. Cela implique lextinction progressive des dscalisations
dintrts demprunt comme du PTZ+. la place, explorer les
solutions de location-accession pour les mnages modestes,
qui vitent le risque de dprciation du patrimoine en cas de
retournement du march immobilier local.
Proposition 9
Supprimer graduellement les droits de mutation titre onreux, asseoir la taxe foncire sur la valeur vnale nette des
proprits bties et en augmenter progressivement le barme
mesure que les DMTO diminuent. Le basculement serait
tal sur une dizaine dannes.
Proposition 10
Taxer la plus-value foncire latente lors dun changement de
plan d'urbanisme (terrain agricole devenant constructible par
exemple). Aecter les recettes aux collectivits charges de
dlivrer le permis de construire.
Proposition 11
Publier les dcrets dapplication de la loi du 28 mars 2011
sagissant de lobligation de publicit foncire faite aux
notaires de renseigner les bases notariales.

Proposition 5
Dcloisonner les structures damnagement en le-de-France
en leur donnant une comptence rgionale et ouvrir la
concurrence.
Proposition 6
Crer un groupe de travail interministriel et dexperts pour
comprendre la drive des prix la construction, reprer
dventuels dfauts de concurrence et gisements de productivit et proposer des mesures favorisant aussi bien la
synchronisation entre les concepteurs et les ralisateurs des
projets que lentre de nouveaux acteurs sur le march de la
construction (en simpliant, au besoin, le systme de normes).

Le Conseil danalyse conomique, cr auprs du Premier ministre, a pour mission dclairer, par la confrontation
des points de vue et des analyses de ses membres, les choix du Gouvernement en matire conomique.

Prsidente dlgue Agns Benassy-Qur


Secrtaire gnral Pierre Joly

Correspondants Patrick Artus,


Laurence Boone, Jacques Cailloux

Membres Philippe Askenazy, Antoine Bozio,


Pierre Cahuc, Brigitte Dormont,
Lionel Fontagn, Cecilia Garca-Pealosa,
Pierre-Olivier Gourinchas, Philippe Martin,
Guillaume Plantin, David Thesmar, Jean Tirole,
Alain Trannoy, tienne Wasmer, Guntram Wol

Conception graphique Maxime Zooli


Adaptation maquette et ralisation Christine Carl

113 rue de Grenelle 75007 PARIS

Directeur de la publication Agns Bnassy-Qur


Rdacteur en chef Pierre Joly

Contact Presse Christine Carl


Tl. : 01 42 75 77 47
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