Conceptos

Pgina

Para aclarar las funciones propias de mantenimiento.

Polticas del mantenimiento.

Tipos de protocolos propios de mantenimiento.

Tipos de mantenimiento.

OCAS Instalaciones elctricas.

Revisiones de centros de Transformacin.

Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios R I T E.

Mantenimiento en instalaciones interiores de (ACS) y (AFCH).

Reglamento Ascensores.

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Inspecciones en instalaciones de Proteccin Contra Incendios.

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Reglamento tcnico de distribucin y utilizacin de combustibles.

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Gregorio Mndez
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Oficiales de Mantenimiento de edificios

Para aclarar conceptos
Oficiales de mantenimiento de edificios es el responsable del mantenimiento de las
instalaciones del edificio que este a su cargo.
Como su nombre indica es el Mantenedor-Reparador o Conductor de Instalaciones
Funciones Propias
Organizar y realizar tareas generales de mantenimiento bsico, tanto preventivo como
correctivo, en edificios, pblicos o privados.
Verificando el estado de los diferentes elementos de las instalaciones, si bien su puesta
en prctica se desarrolla en un nivel bsico.
La responsabilidad del Mantenedor-Reparador de Edificios se centra en la supervisin
del estado de las instalaciones y en la ejecucin de las reparaciones ms bsicas, en
fontanera, albailera, pintura, electricidad, carpintera, etc.
Realizar pequeas reparaciones y facilitar la realizacin de operaciones de
mantenimiento o reparacin por parte de los especialistas correspondientes,
cumpliendo la reglamentacin vigente en materia de prevencin de accidentes
laborales y salud laboral.
Es habitual que, cuando una labor a desarrollar exceda de sus propios conocimientos o
capacitacin tcnica, y/o atribuciones profesionales, este mismo profesional contacte
con especialistas de la ocupacin concreta que se necesita, solicitando presupuesto,
asesorando en la eleccin del profesional correcto, y haciendo un seguimiento y
evaluacin de los trabajos realizados.
En edificios que por su naturaleza o complejidad como hospitales, se necesita tener un
servicio de mantenimiento ms especfico, y disponen de personal especialistas en
cada oficio.
Obviamente tener oficiales de mantenimiento de edificios (3 o 4 trabajadores) resulta
ms barato que disponer de una plantilla de especialistas de cada oficio (entre 15 o 20
trabajadores).
Hay que tener claro que no se puede suplir con 3 trabajadores lo de 15.

Polticas del mantenimiento

Serie de pautas o pasos ejecutados con la finalidad de lograr los objetivos de
mantenimiento dentro de una empresa para ello se requiere un plan de operacin
dirigido y coordinado por la organizacin de mantenimiento, permitiendo desarrollar
una serie de actividades programadas de manera metdica y sistemticamente con una
frecuencia en el tiempo.
El mantenimiento debe ser considerado desde la etapa de diseo de cualquier
instalacin con el fin de garantizar su operatividad y su mantenivilidad en el tiempo.
Un protocolo es la regla para realizar determinadas acciones para conseguir un fin.

Tipos de protocolos propios de mantenimiento.

Con anotacin en libro de registro.
Diario
Toma de temperatura en los acumuladores de ACS (Agua Caliente Sanitaria)
Medicin del cloro libre residual en un nmero de puntos representativos de puntos
terminales Red A F C H (Agua Fra de Consumo Humano).
Control de temperaturas de las cmaras de cocina y almacenes.
Semanal
Medicin del Ph y Cloro libre en los depsitos de A F C H.
Purga del fondo de los acumuladores de ACS.
Apertura manual de grifos y duchas inutilizada dejando correr el agua al menos un
minuto.
Medicin del gasleo del depsito (para calefaccin y ACS.)
Comprobacin de las existencias de gas propano.
Mensual
Grupo Electrgeno comprobaciones de Depsito de gasoil, agua del radiador, bateras
y puesta en marcha manual.

Tipos de mantenimiento
Manteniendo actualizado un histrico de intervenciones realizadas en los edificios que
estn a su cargo.
Mantenimiento Preventivo:
Mantenimiento programado que se efecta aun bien, servicio o instalacin con el
propsito de reducir la probabilidad de fallo, mantener condiciones seguras y
preestablecidas de operacin, prolongar la vida til y evitar accidentes.
Mantenimiento Correctivo:
Reparacin que se realiza al bien, servicio o instalacin una vez que se ha producido el
fallo con el objetivo de restablecer el funcionamiento y eliminar la causa que ha
producido la falla.
Mantenimiento Predictivo:
Pruebas que se realizan a los equipos con el propsito de conocer su estado actual y
predecir posibles fallas que se podran ocasionar. El resultado de este mantenimiento
permite tomar acciones correctivas y/o preventivas para optimizar su funcionamiento.

OCAS
Instalaciones elctricas

Las OCAS son Organismos de Control Autorizado que realizan inspecciones de las
instalaciones elctricas nuevas o existentes.
Existen dos tipos de inspecciones que pueden realizar las OCAS, la inspeccin inicial
que ser la que se realiza antes de la puesta en marcha de una instalacin y la
inspeccin peridica que es aquella que se realiza peridicamente despus de la puesta
en marcha.
Inspeccin inicial:
1 Instalaciones industriales con una potencia superior a 100KW.
2 Locales de pblica concurrencia:
3 Locales con riesgos de incendio o explosin, clase1.
4 Locales mojados con potencia instalada superior a 25KW.
5 Piscinas con potencia instalada superior a 25KW.
6 Quirfanos y salas de intervencin.
7 Instalaciones de alumbrado exterior con potencia superior a 5 KW.
Sern objeto de inspecciones peridicas, cada 5 aos, todas las instalaciones elctricas
en baja tensin que precisaron inspeccin inicial.
Las instalaciones elctricas en locales de pblica concurrencia, por sus caractersticas
de uso por terceros, entraan un riesgo aadido en caso de accidente, lo cual conlleva
un riguroso control y vigilancia.
El objetivo es preservar la seguridad de las personas y los bienes. Asegurar el normal
funcionamiento de las instalaciones elctricas de baja tensin y prevenir las
perturbaciones en otras instalaciones y servicios. Contribuir a la fiabilidad tcnica y la
eficacia econmica de las instalaciones.
Normativa
Reglamento Electrotcnico para baja tensin R D 842/2002, de 2 de agosto.
Instrucciones Complementarias I T C-B T.
Gua Tcnica de Aplicacin del R. E. B. T. artculo 29.
Primera edicin 18 septiembre 2.003, revisada algunas ITC varias veces.
Anualmente comprobacin de la instalacin de puesta a tierra ITC-BT-18.
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Inspecciones baja tensin mediante OCA. Locales de pblica concurrencia cada 5

aos (ITC-BT-28)
Como resultado de la inspeccin, el Organismo de Control emitir un certificado de la
inspeccin, en el que figuraran los datos de identificacin de la instalacin y la posible
relacin de defectos, con su clasificacin, y la calificacin de la instalacin, que podr
ser:
Favorable: Cuando no se determine la existencia de ningn defecto muy grave o
grave. En este caso, los posibles defectos leves se anotaran para constancia del titular,
con la indicacin de que deber poner los medios para subsanarlos antes de la prxima
inspeccin.
Condicionada: Cuando se detecta la existencia de, al menos; un defecto grave o
defecto leve procedente de otra inspeccin anterior que no se, haya corregido: A las
instalaciones ya en servicio se les fijara un plazo para proceder a su correccin, que no
podr superar los 6 meses
Negativa: Cuando se observe, al menos, un defecto muy grave.

Revisiones de centros de Transformacin

Las instalaciones elctricas de alta tensin, generalmente ubicadas en los centros de
transformacin de las empresas, con independencia de la realizacin del
mantenimiento correspondiente, deben ser inspeccionadas por un Organismo de
Control Autorizado (OCA), al menos cada tres aos.
Reglamento sobre condiciones tcnicas y garantas de seguridad en centrales
elctricas, subestaciones y centros de transformacin, aprobado por el Real Decreto
3275/1982, de 12 de noviembre y sus instrucciones tcnicas complementaria
MIE-RAT.
Subestaciones y Centros de Transformacin R D 3275/1982 Cada 3 aos
Lneas alta tensin particulares Cada 3 aos R D 223/2008
Real Decreto 337/2014, de 9 de mayo, por el que se aprueba el reglamento sobre
condiciones tcnicas y garantas de seguridad en instalaciones elctricas de alta
tensin y sus Instrucciones Tcnicas Complementarias ITC-RAT 01 a 23
(BOE n 139 de 9 /06/2014) ITC-RAT 23. Verificaciones e inspecciones
Entrar en vigor a los seis meses de su publicacin en el Boletn Oficial del Estado,
pero no ser de obligado cumplimiento hasta dentro de dos aos.
Queda derogado el Real Decreto3275/1982, de 12 de noviembre.

RITE
Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios
Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio (BOE 29/08/2007)
Entra en vigor el 01/03/2008
Correccin de errores (BOE 28/02/2008)
Modificaciones Real Decreto 238/20/2013, de 5 de abril
Artculo 26.- Mantenimiento de las instalaciones.
Las operaciones de mantenimiento de las instalaciones sujetas al R I T E se realizarn
por empresas mantenedoras autorizadas.
Estas instalaciones se mantendrn por una empresa mantenedora, que debe realizar su
mantenimiento de acuerdo con las instrucciones contenidas en el Manual de Uso y
Mantenimiento.
b) Instalaciones trmicas con potencia trmica nominal total instalada en generacin
de calor o fro mayor que 70 kW.
Estas instalaciones se mantendrn por una empresa mantenedora con la que el titular
de la instalacin trmica debe suscribir un contrato de mantenimiento, realizando su
mantenimiento de acuerdo con las instrucciones contenidas en el Manual de Uso y
Mantenimiento.
Artculo 27.- Registro de las operaciones de mantenimiento.
1. Toda instalacin trmica debe disponer de un registro en el que se recojan las
operaciones de mantenimiento y las reparaciones que se produzcan en la instalacin, y
que formar parte del Libro del Edificio.
Artculo 28.- Certificado de mantenimiento.
1. Anualmente el mantenedor autorizado titular del carn profesional y el director de
mantenimiento, cuando la participacin de este ltimo sea preceptiva, suscribirn el
certificado de mantenimiento, que ser enviado, si as se determina, al rgano
competente de la Comunidad Autnoma, quedando una copia del mismo en posesin
del titular de la instalacin.
La validez del certificado de mantenimiento expedido ser como mximo de un ao.
Artculo 31.- Inspecciones peridicas de eficiencia energtica.
1. Las instalaciones trmicas y, en particular, sus equipos de generacin de calor y fro
y las instalaciones solares trmicas se inspeccionarn peridicamente a lo largo de su
vida til, a fin de verificar el cumplimiento de la exigencia de eficiencia energtica de
este RITE.

Artculo 35.- Empresas instaladoras autorizadas.

Para el ejercicio de esta actividad, deben, adems de haber sido autorizadas para ello,
encontrarse inscritos en el Registro de empresas instaladoras autorizadas, en el rgano
competente de la Comunidad Autnoma donde radique su sede social.
Los resultados de una inspeccin debern plasmarse en un Acta que deber emitir la
empresa o agente acreditado que la hay realizado.
INSTRUCCIN TCNICA I T 4. INSPECCIN
Esta instruccin establece las exigencias tcnicas y procedimientos a seguir en las
inspecciones a efectuar en las instalaciones trmicas objeto de este R I T E.
I T 4.2.1 Inspecciones de los sistemas de calefaccin y agua caliente sanitaria.
1. Sern inspeccionados peridicamente los sistemas de calefaccin y agua caliente
sanitaria que cuenten con generadores de calor de potencia til nominal igual o mayor
que 20 k W, excluyendo los sistemas destinados nicamente a la produccin de agua
caliente sanitaria de hasta 70 k W de potencia til nominal.
2. La inspeccin del sistema de calefaccin y agua caliente sanitaria se realizar sobre
las partes accesibles del mismo. Ser vlido a efectos de cumplimiento de esta
obligacin la inspeccin realizada por la norma UNE-EN 15378. Esta inspeccin
comprender:

Mantenimiento en instalaciones interiores de agua caliente sanitaria

(ACS) y agua fra de consumo humano (AFCH).
R.D. 865/2003, de 4 de julio,
Artculo 7 - Medidas preventivas especficas de las instalaciones.
Instalacin interior de agua de consumo humano:
- Garantizar la total estanqueidad y la correcta circulacin del agua, evitando su
estancamiento. Disponer de suficientes puntos de purga para vaciar la instalacin.
- Mantener la temperatura del agua en el circuito de agua fra por debajo de los 20C.
Alejar las tuberas de las del agua caliente o aislarlas trmicamente.
- Mantener la temperatura del agua en el circuito de agua caliente por encima de los
50C en el punto ms alejado del circuito o en la tubera de retorno al acumulador. La
instalacin permitir que el agua alcance una temperatura de 70C.
- Facilitar la accesibilidad de los equipos para su limpieza, desinfeccin y toma de
muestras.
- Utilizar materiales capaces de resistir una desinfeccin evitando aquellos que
favorezcan el crecimiento de microorganismos y la formacin de biocapa en el interior
de las tuberas.
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- El agua de aporte dispondr de sistemas de filtracin segn la norma UNE-EN

13443-1.
- Si dispone de depsitos, debern estar tapados con una cubierta impermeable que
ajuste perfectamente y que permita el acceso al interior y si estn situados al aire libre
estarn trmicamente aislados. Si se utiliza cloro como desinfectante se aadir, si es
necesario, al depsito mediante dosificadores automticos.
- Asegurar una temperatura homognea, en toda el agua almacenada en los
acumuladores de agua caliente finales (inmediatamente anteriores al consumo) y evitar
el enfriamiento de zonas interiores que propicien la formacin y proliferacin de la
flora bacteriana.
- Evitar retornos de agua por prdida de presin, disminucin del caudal suministrado,
etc. mediante un sistema de vlvulas de retencin, segn la norma UNE-EN 1717.
Si se utilice un sistema de aprovechamiento trmico en el que se disponga de un
acumulador conteniendo agua que va a ser consumida y en el que no se asegure de
forma continua una temperatura prxima a 60C, se garantizar posteriormente, que se
alcance una temperatura de 60C en otro acumulador final antes de la distribucin
hacia el consumo.
Articulo 8 Programa de mantenimiento.
Se elaboraran y aplicaran programas de mantenimiento higinico-sanitario adecuados
a las caractersticas de cada instalacin, que se registraran.
ANEXO 3
Mantenimiento de instalaciones interiores de agua caliente sanitaria (ACS) y agua fra
de consumo humano (AFCH).
Revisin general: 1 vez al ao.
Conservacin y limpieza de la instalacin: revisin trimestral en los depsitos de
acumuladores y mensual en puntos terminales de la red interior (grifos y duchas).
Purga: mensual de las vlvulas de drenaje de las tuberas y semanal de los
acumuladores.
Asimismo, cada semana se abrirn los grifos y duchas de habitaciones o instalaciones
no utilizadas, dejando correr el agua unos minutos.
Control de la temperatura:
- ACS: diariamente en los depsitos finales de acumulacin (T 60C) y
mensualmente en un nmero representativo de grifos y duchas (T 50C).
- AFCH: mensual en el depsito (T < 20C).
Determinacin de Legionella: 1 vez al ao, en muestras de puntos representativos de
la instalacin interior de ACS.
Limpieza y desinfeccin: 1 vez al ao
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Cuando el agua fra de consumo humano proceda de un depsito, se comprobarn los

niveles de cloro residual libre y si no alcanzan los niveles mnimos (0,2 mg/l) se
instalar una estacin de cloracin automtica.
Recomiendan que el responsable de la instalacin disponga como norma general de la
siguiente documentacin:
1. Libro de mantenimiento: es el instrumento del titular para el orden adecuado y la
correcta planificacin de las actuaciones de conservacin y cuidado de las
instalaciones/equipos de las que es responsable. Constituye un registro de las
operaciones de mantenimiento, en el que se incluir:
- Todas las tareas de revisin, limpieza y desinfeccin general: fechas, protocolo
seguido, productos utilizados, dosis y tiempo de actuacin. Cuando sean efectuadas
por una empresa contratada, sta deber extender un certificado, segn el modelo que
figura en el anexo 2 del RD 865/2003.

Mantenimiento de torres de refrigeracin R.D 865/03

Junta de Extremadura Orden de 11 de junio de 2001, por el que se regulan los
criterios higinicos-sanitarios que deben reunir los aparatos de transferencia de masa
de agua en corriente de aire y aparatos de humectacin para la prevencin de la
legionelosis.
MBITO DE APLICACIN
Depsitos de agua sanitaria instalados en edificios de uso pblico.
Torres de refrigeracin.
.

Ascensores
Reglamento de aparatos de Elevacin y Manutencin.
R D 2291/85 (ITC-MIE-AEM-1.0.23.09.87)
Revisiones
Ascensores en edificios industriales y pblica concurrencia cada 2 aos
Ascensores edificios de ms de 20 vivienda o ms de 4 plantas cada 4 aos.
Ascensores en edificios no incluidos anteriormente cada 6 aos.

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Inspecciones Reglamentarias en instalaciones de Proteccin Contra

Incendios
Reglamento de instalaciones de proteccin contra Incendios R D 1942/1993.
Reglamento de instalaciones contra Incendios en establecimientos industriales.
(R D 2267/2004).
Es necesario que cada cierto tiempo se realice una inspeccin por un Organismo de
Control (OCA).
A parte del control que realizan los mantenedores (empresas de mantenimiento
autorizadas) durante los mantenimiento peridicos, establecidos.
Instalaciones Contra Incendios en Establecimientos.
Industriales: Inspeccin por OCA cada 2,3, 5 aos, segn riesgo intrnseco (alto,
medio, bajo).

Reglamento tcnico de distribucin y utilizacin de combustibles

gaseosos y sus instrucciones tcnicas complementarias ICG 01 a 11.
Real Decreto 919/2006, de 28 de julio.
ITC-ICG 03
Instalacin de almacenamiento de gases licuados del petrleo (GLP) en depsitos
fijos.
Revisiones peridicas.
Las instalaciones de almacenamiento de GLP en depsitos fijos debern ser revisadas
por parte de la empresa instaladora que haya suscrito con el titular de la instalacin el
preceptivo contrato de mantenimiento antes citado.
Estas revisiones incluir el conjunto de la instalacin segn se describe en 6.2.1.
Cuando la revisin sea favorable, la empresa instaladora emitir un certificado de
revisin que entregara al usuario o titular. En caso contrario, se cumplimentara un
informe de anomalas que deber ser entregado al titular, el cual ser responsable de
que se realicen las correspondientes subsanaciones.
El titular deber tener siempre en su poder un ejemplar del certificado de la ltima
revisin realizada, quedando dicho documento a disposicin del rgano competente de
la Comunidad Autnoma y del suministrador que en ese momento efectu suministros
de GLP en la instalacin.
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