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Empresa miembro de la

FIDEICOMISOS INMOBILIARIOS
La estructura como motor del crecimiento
Ing. Gustavo A. Llambias
Jornada sobre Fideicomisos
Sheraton Hotel Bs. As. 15 de agosto de 2007

PROCESO DE DESARROLLO
DESARROLLO INMOBILIARIO
INMOBILIARIO

Punto de Articulacin entre las


Etapas de Planificacin
y Ejecucin del Proyecto

1
Decisin
de
iniciar
un
desarrollo

Definicin
del Programa

(Prediseo del
producto)

Planificacin
General
Masterplan

(Diseo del
producto)

Anlisis y Planificacin

Aprobaciones
Oficiales Nac.,
Prov., Munic.,
y Pblicas

(Normas y
permisos)

Obtencin
De
Financiamiento

(Crditos y
asociaciones)

Desarrollo
De Proyecto

(Arquitectura,
ingeniera,
marketing)

Concrecin
del
Implementacin
desarrollo
General

(Construccin y
comercializacin)

Gerenciamiento de la ejecucin

PROCESO DE SALIDA AL MERCADO

VISIN
VISIN TRADICIONAL
TRADICIONAL DEL
DEL PROCESO
PROCESO

PROPIETARIO

DECISI
DECISIN
DE VENDER
TIERRA

FIJACI
FIJACIN DE
CONDICIONES DE
VENTA

SALIDA AL MERCADO

VENTA A
DESARROLLADOR
INMOBILIARIO

$
$

VISIN
VISIN AMPLIADA
AMPLIADA DEL
DEL PROCESO
PROCESO
PROPIETARIO

DECISI
DECISIN
DE APORTAR
TIERRA

ESTRUCTURACI
ESTRUCTURACIN
DEL NEGOCIO POR
DESARROLLADOR

$
$

SALIDA AL
MERCADO DE
INVERSORES

$
$

1
VENTA

SALIDA AL
MERCADO
CS. FINALES

$
$

2
VENTA

FIDEICOMISO INMOBILIARIO: REQUISITOS BSICOS

z Para Desarrolladores/Organizadores
Trayectoria y prestigio en el mercado
Definicin completa del negocio a realizar
Organizacin interna orientada a la asociacin
Aceptacin de esquemas ms rgidos de control

z Para Fiduciarios
Prestigio e imagen de solvencia
Conocimiento del negocio inmobiliario
Capacidad de administracin
Mandato fiduciario claro y completo

FIDEICOMISO INMOBILIARIO: VENTAJAS

z Para los Inversores y Desarrolladores


Estructura legal y financiera a medida del emprendimiento y
de la relacin entre las partes
Facilita acuerdos societarios, promoviendo la inversin
privada
Evita la creacin de sociedades de objeto especfico
Constituye una estructura autoliquidable, con menores
costos de arrastre
Permite encapsular el riesgo, acotndolo al proyecto
(project financing)
Administracin independiente de los fondos
Percepcin de fortaleza de la garanta fiduciaria por parte de
las entidades financieras
Permite acceso al mercado de capitales (F.Financieros)
Tratamiento impositivo neutro o mejorado (Oferta Pblica)

FIDEICOMISO INMOBILIARIO: VENTAJAS - (Cont.)

z Para el Financista
Se aislan los bienes fideicomitidos del patrimionio de
los participantes.
Constituye una garanta autoliquidable.
Minimiza la necesidad de procesos judiciales.
Tercerizacin de los controles en especialistas.

z Para los Compradores (usuarios finales)


Mayor certeza de cumplimiento y terminacin de las
obras.
Transparencia en la gestin de pagos anticipados.

UTILIZACIN DE FIDEICOMISOS

TIPOS DE FIDEICOMISO

z Fideicomiso Ordinario (de Administracin y/o Garanta)


Inversores privados
Deuda bancaria
Deuda privada

z Fideicomiso Financiero (con o sin Oferta Pblica)


Inversores institucionales
Mercado de capitales

UTILIZACIN DE FIDEICOMISOS

PAUTAS DE SELECCIN DE LA MEJOR ESTRUCTURA

z Volumen del negocio


z Momento de cash-out
z Fondeo de la operacin

z Ejecucin y control
z Optimizacin fiscal

Determinado
Indeterminado
Inversores privados
Mercado de capitales

FIDEICOMISO FINANCIERO CON OFERTA PBLICA

CARACTERSTICAS Y REQUISITOS BSICOS

z Estructura financiera y jurdica compleja


z Due diligence del proyecto a desarrollar
z Tamao de la inversin igual o mayor a $ 10M
z Cotizacin en Bolsa
z Calificacin de riesgo
VENTAJAS

z Acceso al ahorro institucional local e internacional


z Mercado secundario ms amplio
z Mejora en la liquidez de las participaciones
z Tratamiento impositivo favorable

FIDEICOMISO FINANCIERO CON OFERTA PBLICA

DEBILIDADES

z Plazos de instrumentacin vs. volatilidad de precios de


z
z
z
z

activos financieros en el mercado local


Proceso con elevada cantidad de interacciones y
decisiones intermedias
Demanda local concentrada
Altos requerimientos formales
Baja liquidez secundaria de ttulos

FIDEICOMISO INMOBILIARIO Y OFERTA PBLICA


MERCADO DE CAPITALES: PRINCIPALES PROYECTOS

z Torres Los Naranjos


z Ecipsa Tower
z Realty Pro
z Estancias del Pilar
z Edificio La Nacin

EDIFICIO LA NACIN
NATANIA 15 / REALTY PRO

FIDEICOMISO INMOBILIARIO Y OFERTA PBLICA


Fiduciario

CASO EDIFICIO
LA NACIN

Cede Inmueble

Fiduciante
Contraprestacin

$$$

Fideicomiso
Financiero

Ttulos Fiduciarios (TDF


/ CP)

Inversores
(AFJP,
Cas de Seguros,
Fondos)

Sponsors

% total de la venta en block


Contrato alquiler 10 aos

Santander
Investment

Obra

% variable de los alquileres hasta la venta

Retribucin

(Santander / Techint)

Constructor

Inversores de Renta: TD + Intereses


Inversores de Capital: CP + Dividendos

FIDEICOMISO INMOBILIARIO Y OFERTA PBLICA


MERCADO DE CAPITALES: NUEVOS PROYECTOS

z Regional Races (marzo 2007)


z Estructura multiproyecto (a la fecha Tierralta, Ecipsa
Center y Casamagna)
z Emisin por $ 60 M ($ 42M VDF - $ 18M CP)

z Proyectos en elaboracin para:


z Centros Comerciales
z Desarrollo de tierras

FIDEICOMISO ORDINARIO AL COSTO


FIDUCIARIO

FIDUCIANTES
FIDUCIANTES

Inversores
Aportan los Fondos
necesarios para la
construccin del proyecto

Propietario de la Tierra
Aporta el Terreno para la
construccin del proyecto

Responsable por la
administracin y el
estricto cumplimiento de
lo establecido en el
Contrato de Fideicomiso

FIDEICOMISO
Entidad legal que tiene el
nico objeto de realizar
la const. del proyecto.
Permite aislar los riegos
de los participantes.

DIRECTOR DE OBRA

EMPRESAS SERVICIOS
CONTRATISTAS
PROYECTISTAS ARQ.
ORGANISMOS P
PBLICOS
PROVEEDORES CONST.

BENEFICIARIOS
Inversores
Reciben unidades en el
proyecto terminado en
proporcin a los aportes
efectuados

Propietario de la Tierra
Recibe unidades en el
proyecto terminado en
retribucin por el aporte
del terreno.

FIDEICOMISO ORDINARIO AL COSTO: RELACIONES


QU APORTAN LOS FIDUCIANTES-BENEFICIARIOS?
FIDUCIANTE DE LA TIERRA
El propietario del terreno transfiere el dominio
fiduciario del terreno al fideicomiso.
FIDUCIANTES DE CAPITAL
Los fiduciantes inversores aportan los fondos
necesarios para la construccin del edificio.
Los aportes se realizan en proporciones
establecidas en el contrato de fideicomiso.
Asumen riesgos de variacin de costos durante la
construccin de la obra.
QUE RECIBEN LOS FIDUCIANTES-BENEFICIARIOS ?
Los beneficiarios reciben unidades, de acuerdo a
sus aportes.

Pacheco
Nuevo
Pacheco 2442 - Ciudad de Buenos Aires

LA ESTRUCTURA COMO MOTOR DEL CRECIMIENTO

POR QU?

z El Fideicomiso lleg al derecho argentino en la llamada


Ley mnibus de la Construccin (24.441)

z Como estructura, es un un traje a medida para cada


proyecto

z Es el vehculo apto para acceder a los ahorros manejados


por el sistema previsional privado

z Genera confianza en los inversores individuales

Cervio 4449 7 Piso - C1425AHB


Buenos Aires - Argentina
Tel / Fax: (54 11) 4777 - 2100
E-mail: red@redsa.com.ar
www.redsa.com.ar

Estudios de Mercado, Deteccin de Oportunidades


Anlisis de Factibilidad Econmico - Financiera
Estrategias de Desarrollo e Inversin Inmobiliaria
Consultora para Desarrolladores e Inversores
Consultora y Gerenciamiento de Proyectos Hoteleros
Corporate Real Estate
Valuacin de Carteras Inmobiliarias
Estructuracin Financiera de Proyectos
Gerenciamiento Integral de Proyectos
Direccin de Obras , Gerenciamiento y Auditora Tcnica
Gerenciamiento Comercial de Proyectos

Ing. Gustavo A. Llambas


Director Ejecutivo
gall@redsa.com.ar