MANUAL

DE
TASACIN
DE
FINCAS

(VERSIN: PROTOTIPO

ROJAS GMEZ & ASOCIADOS

OFICINA AGROTCNICA

MANUAL DE TASACIN DE FINCAS

Contenidos:
Econ. Mara Rojas de Beltrn

Diseo de Instruccin
Lic. Elizabeth Marfisi de Vivas

Asesor:
Jos J. Vivas Escobar, pH.D.

Edicin de
ROJAS GMEZ & ASOCIADOS
Oficina Agrotcnica
Caracas, 1.986

En el rea agrcola, se detecta una necesidad de sincerar los criterios para realizar los
avalos agrcolas, bien fundamentados y acordes con el uso agrcola de los bienes. Para
satisfacer esta necesidad, hemos elaborado este Manual de Tasacin de Fincas, que en
forma prctica y sencilla, presenta los fundamentos tericos y metodolgicos de la
Tasacin.
Este Manual va dirigido a los tcnicos agrcolas, productores y dems personas
interesadas en el Avalo de Fincas, y tiene como propsito capacitarlos en las reas de
Inventario y Valorizacin de los Activos Tangibles de una finca agrcola.
Para lograr este propsito, se presenta, en el Manual, lo esencial del proceso sistemtico
de la tasacin de fincas y se proporcionan ejemplos reales para la aplicacin del
procedimiento. De forma que el usuario del Manual, al trmino de su lectura, y una vez
realizados los ejercicios correspondientes, podr:

Definir y explicar la Tasacin de Fincas

Aplicar correctamente los Mtodos de Tasacin.

Una finca puede ser concebida como un sistema de Produccin (Agro Sistema) donde
se efecta una transformacin, posee entradas los insumos necesarios para la produccin
agrcola y salidas, los productos agrcolas.
Los Insumos

SISTEMAS DE
PRODUCCIN

Los productos Agrcolas

Una finca es un sistema complejo, constituido por una variedad de elementos que
interactan dinmicamente y que estn organizados estructural y funcionalmente para
lograr un propsito definido: alcanzar un nivel ptimo de produccin que le permita
mantenerse y crecer, a la vez que maximizar los beneficios.
La organizacin estructural del Sistema guarda relacin con la organizacin espacial
de los elementos que son: la tierra, sus mejoras, las bienhechuras, los cultivos, los
animales, los equipos, las instalaciones y el hombre.
La organizacin funcional se refiere a la organizacin temporal de la finca, es decir, a
los intercambios, al flujo, al crecimiento y evolucin de la misma.

La finca es adems, un sistema abierto, que se desarrolla en un contexto, medio o

entorno social definido, con el cual se relaciona en un intercambio de energa, materia e
informacin. De este modo, la finca es influenciada por el medio, ya que de l toma los
insumos necesarios para su produccin, y a su vez, lo modifica, al verter en l los productos
de su accin.
LA FINCA
Materia

Productos

Energa

de su

Informacin

Accin
EL MEDIO

Todos estos elementos constituyen Valores, que se determinan mediante el avalo, por
ello el Avaluador debe estudiar los bienes agrcolas bajos este enfoque sistmico, lo cual
Autofinanciamiento

VALOR DE LA FINCA
VALOR
CONSUMIDO
(Costos de Operacin)

Bienes tangibles

Excedente

VALOR

Actividades

PRODUCIDO

Ubicacin

(Bienes y Servicios)

Potencialidades

Significa, tomar en cuenta todos los elementos que conforman la estructura de la finca,
as como su funcionamiento la organizacin de la finca, el detalle y uso de los bienes
(Inventario) adems de los factores y caractersticas del extra entorno: mercado de
bienes y servicios, agrosoportes, apoyo financiero, asistencia tcnica y cambio de
uso de la tierra en la zona, entre otros. Una vez recabada toda esta informacin y
procesada mediante la aplicacin de los Mtodos de Tasacin, se determina el Justo
Valor de la finca (Avalo).

El Avaluador debe establecer el objetivo del avalo, teniendo presente que:



La finca es una unidad combinada de produccin, ya que combina explotaciones

agrcolas y/o animales (cultivos anuales, perennes, ganadera de leche, de ceba, de
cra, avicultura, otros).

La tierra en agricultura, es un factor y un medio de produccin, a diferencia del

sector industrial y urbano, en donde slo es un factor de produccin.

En las fincas se puede encontrar terrenos vrgenes, terrenos ociosos y/o terrenos no
aptos agrcolamente; tierras estas que forman parte de la finca, pero que no forman
parte del negocio agrcola.

Se puede dar el caso de un negocio industrial sobre un terreno rural, como ocurre
con las minas. En esta circunstancia, el criterio de evaluacin del terreno difiere ya
que el producto no es renovable, a diferencia de los productos agrcolas.

La intensidad de explotacin de una finca puede ser alta o baja, as, hay fincas que
desarrollan una agricultura intensiva (viticultura, avicultura, otros); o una agricultura
extensiva (ganadera de los llanos, maz, otros), pero en ambos casos, lo que hay,
es una mayor o menor aplicacin de capital y/o trabajo en una superficie dada. Por
lo tanto, toda explotacin que tenga produccin, tiene una intensidad y en este caso
se avala el negocio. En la superficie donde no se aplica capital, ni trabajo, es una
tierra ociosa o virgen, y en este caso lo que se avala, es el potencial agrcola a
corto plazo.

Una de las formas ms tiles de representar la intensidad de explotacin es la

relacin Producto/Capital, es decir, el producto o la produccin que genera una finca
a travs del capital que se le ha invertido. Esta relacin es muy til para hacer una
apreciacin preliminar del bien (que no es avaluar), ya que determina la intensidad
del uso del capital y si los activos estn sub o sobrevaluados.

Finalmente, el Avaluador debe adems estar consciente de que la Valoracin es un arte.

Se debe aplicar procedimiento (s) sistemtico (s) y ordenado (s), est siempre presente
la subjetividad del Tasador, de modo tal, que varios avaluadores determinan diferente para
un mismo fin, en un momento dado. Razn por la cual, la justicia de un avalo depende de
la calificacin del hombre como valuador.
5

De aqu, nuestro inters en capacitar a las personas interesadas en los avalos

agrcolas proporcionndoles los conceptos, trminos y principios fundamentales de la
Tasacin de Fincas; divulgando sus mtodos y tcnicas, y dndoles la oportunidad de
aplicar los conocimientos adquiridos, mediante la resolucin de ejercicios basados en
ejemplos reales.
Esperemos que este Manual sea de gran ayuda para unificar criterios y realizar
avalos agrcolas mejor fundamentados y ms acordes con el uso agrcola de los bienes y
con nuestra propia realidad.
En base al propsito de este Manual, sus objetivos generales son:
1. Proporcionar los fundamentos tericos y metodolgicos de la Tasacin de Fincas
agrcola en fundacin y/o en produccin, resaltando la importancia de la misma, como
un proceso para determinar el Justo Valor de una finca.
2. Servir de gua en la aplicacin de los Mtodos de Tasacin, para el avalo de fincas.
El contenido del Manual est organizado de acuerdo al siguiente esquema:
La Tasacin

El Proceso de Avalo

Aplicacin

Mtodos y Tcnicas

Ejercicio Prctico

Fundamentos tericos
y metodolgicos

La primera parte corresponde a los conceptos y consideraciones relativos al

Inventario. El valor y la Tasacin de bienes agrcolas. En esta primera parte se estudiarn
los siguientes temas:
1.

El Inventario: su concepto e importancia y la clasificacin de los activos tangibles.

2.

El Valor: su concepto e importancia, as como las condiciones para determinar el valor

de los bienes.

3.

La Tasacin: su concepto e importancia, as como las consideraciones generales de

los mtodos de Tasacin y del proceso del avalo.
La segunda parte comprende el Proceso del Avalo, los Mtodos de Avalo, el

Informe Final. Se tomarn en cuenta los siguientes aspectos:

1.

El Proceso del Avalo. Se especificarn los pasos del proceso, as como los
aspectosHHHHHH
6

2.

Los Mtodos: se explicar detalladamente los mtodos de Mercado y de Costos, as

como la introduccin al mtodo de los ingresos.

3.

El Informe: como debe presentare y qu debe contener.

4.

La Evaluacin del Avalo: consideraciones generales.

5.

La tercera y ltima parte comprende un ejercicio resuelto de una finca dedicada a la

ganadera de ceba.

 Tierra (Bien Perpetuo)

Inventario
 Bienes sobre la tierra
(con vida limitada)

 Topografa, suelos, utilidad (sin o con

limitaciones agrcolas, de riego
y/o
secano, y sin utilidad agrcola
 Mejoras (Incorporadas, de mantenimiento,
pastos / plantaciones)
 Bienhechuras (Construcciones,
instalaciones y edificaciones
 Animales y cultivos anuales
 Maquinarias, equipos

 Definicin del Bien

Proceso

 Identificacin del inmueble, derechos y

objetivos del avalo
 Investigacin preliminar y  Fuentes de informacin y personal
requerido
Plan de avalo

de Avalo

 Recoleccin y Anlisis
 Aplicacin del
Procedimiento de Avalo
 Conclusiones de Valor

Tasacin

Informe de
Avalo

Apreciacin Tasativa

 Antecedentes,
Identificacin del A valo,
Certificacin del Avalo,
Avalo Resumen,
Contenido, Anexos

 Informacin de mercado, mayor y mejor

uso (uso actual y probable), inventario
 Mercado, Costos

 Mtodo de Mercado (tcnica de

homogeneizacin de tierra vacante)
 Mtodo de Costos (costo de reemplazo,
condiciones fsicas, utilidad funcional y
utilidad econmica de bienes con vida
limitada)
 Mtodo de Ingresos (Avalos con fines de
indemnizacin expropiacin)


El propsito fundamental de esta Manual es el de proporcionar un instrumento

practico para el logro de los objetivos planteados en la Introduccin. En primer lugar, que
el usuario sea capaz de definir y explicar la Tasacin de Fincas; y en segundo lugar, que
sea capaz de aplicar correctamente los Mtodos de Tasacin.
Para el logro de estos objetivos, se le sugiere al usuario:
1. Leer cuidadosamente los propsitos, los objetivos y el Plan General del
Manual, con la finalidad de obtener una visin global del material y de cmo
est estructurado.
2. Leer atentamente los contenidos de los temas en forma corrida, y luego leerlos
despacio, subrayando textos importantes e ideas principales, con la finalidad
de comprender claramente el proceso de la Tasacin.
3. Es recomendable que el usuario responda las preguntas que se plantean al
final de la segunda parte del manual y que realice el ejercicio de la tercera
parte, utilizando el Manual como gua. La comparacin de los resultados que
obtenga con los presentados en el texto del Manual, constituir una ayuda
eficaz para el propio aprendizaje.

PRIMERA PARTE: LA TASACIN.

La Tasacin es un proceso mediante el cual se establece el valor de un bien, para
un momento dado. Es bsicamente, una opinin sustentada en un anlisis lgico de la
informacin, tanto intrnseca del bien, como la externa relacionada con el bien.
Por ejemplo, la determinacin del valor de una finca se sustenta en el anlisis de la
informacin recabada sobre:

Los bienes inmuebles contenidas en ella (Inventario, condiciones en que se encuentran).

Las actividades que se desarrollan dentro y fuera de la finca.

La ubicacin de la finca en la zona, y

Sus potencialidades de desarrollo.
La finalidad de la Tasacin es emitir un juicio de valor sobre un bien, para lo cual debe
recabar, analizar y procesar la informacin necesaria en forma ordenada, sistemtica y
lgica.
RELACIN: TASACIN VALOR INVENTARIO: Acabamos de ver que mediante
el proceso de la Tasacin se busca emitir un juicio de valor sobre un bien, es decir,
valorizar ese bien. El Valor es la cantidad de una cosa que puede ser obtenida a cambio
de otra, y que generalmente se expresa en trminos de dinero. Es el poder de adquirir
mercancas en intercambio, mediante una comparacin de utilidades.
Inventario: Es el asiento de los bienes y dems cosas pertenecientes a una persona
o comunidad hecho con orden y distincin (1)
Para el caso de una finca, podemos decir que el inventario es: El registro de los
bienes tangibles de la finca en un momento dado. Es el conocimiento de lo que se tiene y
por qu se tiene.
Dicho Registro describir detalladamente cada uno de los bienes sealando:

Su nombre

Sus caractersticas fsicas (Registro Cuantitativo)

Cantidad

Volumen

BRICEO, Santiago: terminologa de Valuacin de Bienes Inmuebles, Edit. Arte, Caracas, 1979
9

Dimensin o longitud

Marcas

Serial

Otras

Sus condiciones fsicas (Registro Cualitativo)

IMPORTANCIA: La importancia de inventariar los bienes lo ms detalladamente
posible est en que permite al productor:

Enterarse de los bienes que posee su finca.

Actualizar con facilidad los mismos registros en el futuro.

Conocerlas obsolescencias, carencia o exceso de algn(os) bien(es)

Sustentar mejor la valorizacin de sus activos
CLASIFICACIN DE LOS BIENES CON FINES DE INVENTARIO.
Los renglones (tems) de los bienes tangibles de una finca o Inversiones Tangibles
Agrcolas son:

La Tierra

Las Mejoras (incorporadas, de mantenimiento y de la plantacin)

Las Bienhechuras (Construcciones, edificaciones, instalaciones)

Los Animales y Cultivos Anuales.

Las Maquinarias, Equipos y otros Bienes Muebles.
Para elaborar el inventario de estos bienes hay que clasificarlos. Existen diversas
formas de hacerlo segn los fine que se persiguen, pero los renglones (tems) de bienes
son los mismos, lo que vara es la forma de agruparlos. As por ejemplo: se pueden
clasificar:

10

A.- Segn los componentes del capital total tangible

CAPITAL TOTAL TANGIBLE

RENGLONES (Items)

Capital fundiario o
Bienes Inmuebles

* Valor de la Tierra
+
* Valor de las Mejoras
+
* Valor de las Bienhechurias

Capital de Explotacin o
Bienes Muebles

* Valor del Equipo de Trabajo

+
* Valor de los Semovientes +
* Valor del Circulante

Esta clasificacin es muy til para el clculo de algunos

indicadores que evalan la gestin agrcola

B.- Segn la duracin de los bienes

INVERSIONES
TANGIBLES

DESCRIPCIN
Permanecen en el tiempo

Bienes Perpetuos

RENGLONES
Tierra

Mantienen o acrecientan su valor, Mejoras incorporadas

a la Tierra
salvo que se destruyan
Son las instalaciones sobre la
tierra con el objeto de producir
ingresos y beneficios, y que
sufren deterioro

Bienes con vida

econmicamente limitada Depreciacin, en el caso de
bienhechuras y equipos
Amortizacin, en el caso de
animales o plantaciones

Bienhechuras

Equipos
Animales
Plantaciones

Esta clasificacin es muy til para la Tasacin (establecer el valor de los bienes
para un momento dado) y para la presentacin de los resultados de la gestin

Describiremos en detalle cada uno de los renglones (tems) de los bienes tangibles
de una finca:
A.- LA TIERRA: En la agricultura la tierra es:

Factor de produccin (recurso natural)

Medio de produccin; porque de ella la planta extrae los nutrientes necesarios

para su desarrollo

El inventario de la tierra se hace por su superficie (Hectreas: Has) y se puede

clasificar por las estipulaciones siguientes:

11

TOPOGRAFA

montaa - colina - plana - inundable

* Tierras sin limitaciones agrcolas

USOS AGRCOLAS (aptas para * Tierras de secano (su uso depende

TIPOS DE SUELOS labranza, cultivos permanentes y de las lluvias)
* Tierras de riego (su uso depende de
pastos)
la dotacin de agua a travs de
sistemas de riego)
vialidad - asiento de bienhechuras UTILIDAD
Otros usos
servidumbre - minas - bosques fuentes de agua
Adicionalmente a su inventario se deben investigar los siguientes aspectos:

Si se incluyen en el Valor de la Tierra las Mejoras incorporadas a esta.

La localizacin de la finca en el rea y sus vas de acceso.

Las actividades de la zona

 Actividades agrcolas (explotaciones dominantes)
 Servicios y agrosoportes agrcolas
 Actividades no agrcolas (industrias, minas, areneras)

El clima

La frecuencia de operaciones de compra venta de predios agrcolas en la zona

Estos aspectos sern ampliamente expuestos al tratar el tema de los Mtodos de Tasacin
B.- LAS MEJORAS: Son todas las labores o bienes que consigan mejorar la productividad
de la tierra. Se pueden clasificar en:

Mejoras incorporadas a la tierra

Mejoras de mantenimiento agrcola

Plantaciones y pastos

1.- Mejoras incorporadas a la tierra: Estn estrechamente ligadas a la tierra y

generalmente se incluyen en su valorizacin. Es el caso de la deforestacin, cundo en la
zona se consiguen las tierras ya deforestadas.
12

2.- Mejoras de mantenimiento agrcola: son los drenajes e instalaciones de riego. Estos
sufren depreciacin y hay que darles mantenimiento para su conservacin. Son ejemplos
de estas mejoras:
 Los canales de riego.
 La nivelacin del terreno.
 El banqueo
 Los rellenos
3.- Plantaciones y Pastos:
 Las plantaciones son aquellos cultivos que permanecen en produccin muchos aos
(caf, cacao, naranja, aguacate, etc). Su inventario se hace por:

Hectreas

Densidad (nmero de plantas por hectreas)

Edad (las de resiembra, las que estn en produccin y las que no estn en
produccin).

 Los pastos: pueden ser:

Naturales: son autctonos y nacen espontneamente. Son por lo general de

secano y tienen poco valor nutritivo.

Artificiales: son de especies exticas importadas que se han hecho nativas

en el pas, tales como: Taiwn, Elefante, Alemn, etc. Tienen mayor valor
nutritivo que los pastos naturales.

Para la valorizacin de las Plantaciones y Pastos se deben considerar las

condiciones fsicas, el mantenimiento y si son de secano o de riego. Estos aspectos sern
ampliados al tratar los Factores de Depreciacin.
C.- LAS BIENHECHURAS: Son obras que facilitan el manejo de:
 Las personas que laboran en las fincas.
 Del equipo.
 De los semovientes
En general la vida de las bienhechuras depende del mantenimiento que se les de, y
de su localizacin (su enemigo es la corrosin), y puede oscilar entre 7 y 30 aos.
El inventario de las bienhechuras se hace por la unidad correspondiente al bien:
13

 Nmero
 Longitud
 Dimensin o capacidad
Las bienhechuras se dividen en:

Construcciones: facilitan el trabajo del hombre en la produccin agrcola.

Ejemplos: caminos defensas muros acometidas tanques canales.

Edificaciones: protegen de la intemperie al hombre, a los animales, a las

cosechas y a los equipos. Ejemplos: galpones viviendas depsitos
vaqueras porquerizas.

Instalaciones: mantienen la actividad de la finca. Duran de 7 a 12 aos.

Ejemplos: bebederos comederos acueductos pozos tanques
secadoras silos molinos.

D.- LOS ANIMALES Y CULTIVOS ANUALES:

D.1.- LOS ANIMALES: se pueden clasificar en

Ganadera Mayor: Bovinos y equinos

Ganadera Menor: porcinos, aves, caprinos, ovinos

D.1.1.- LOS BOVINOS: representan la mayor proporcin de la ganadera en

Venezuela. Se clasifican atendiendo a:

La edad (en meses)

El peso (en arrobas). Una arroba igual a 25 Kgs.

CLASIFICACIN

EDAD
(meses)

Becerros

4 - 10

6 - 8

Mautes

10 - 18

12 - 14

Novillos

18 - 30

15 - 17

Vacas

ms de 30

16 - 17

Toros

ms de 30

17

PESO

(arrobas)

14

El rebao se puede valorizar convirtindolo a unidades animales (vacas), bajo las

siguientes equivalencias:

1 vacaHHHHHHH 1 unidad Animal (UA)

4 Becerros HHHHH 1 UA
2 Mautes HHHHH.. 1 UA
1 Novillo HHHHHH 1 UA
1 Toro HHHHHHH 1,5 UA

La ganadera vacuna se desarrolla en tres (03) reas de produccin:

REAS

Ganaderia de Cra

Ganadera de Ceba

Ganadera de Leche

ACTIVIDAD PRINCIPAL

Criar o levantar animales

Engorde de los animales con fines

de venta a los mataderos. Los
animales de aproximadamente 12
arrobas se compran en fincas de
cra, se engordan y se venden a los
mataderos con un peso promedio
de 16 arrobas
Produccin de leche.
Cuenta con un rebao de vacas de
las cuales: entre 60% y 70% estn
en ordeo, el resto en cra y en
descarte (no aptas o viejas)

INVENTARIO
* Animales reproductivos (vacas y toros)
* Animales de levante (becerros,
mautes y novillos)
Corresponden a activos fijos

Corresponden a capital circulante

Se debe inventariar el rebao de vacas y

el rebao restante, con objeto de
valorizar a los animales productivos
como Activo y el resto como capital
circulante

Estas actividades estn concentradas en las siguiente Regiones del Pas:

1. Regin de Los Llanos: Ganadera de Cra
2. Regin Centro Occidental: Ganadera de Ceba
3. Regin Zuliana: Ganadera de Leche
Es importante sealar que existen fincas mixtas, que cran, ceban el ganado y
producen leche, por lo que para efectos de valorizacin de activos conviene delimitar el
objeto y la actividad dominante de la finca.
15

D.1.2.- LOS EQUINOS: completan el grupo de la Ganadera Mayor y tiene fines de

trabajo agrcola como:

Fuerza de traccin animal

Fines reproductivos (caballos de competencia)
De uso personal estimativo

Se clasifican en:
CLASIFICACIN
EQUINOS

INVENTARIADOS SEGN

Caballos

Cantidad

Vientres

Raza

Levante Caballar

Edad

D.1.3.- LOS PORCINOS: Forman parte del grupo de la Ganadera Menor. Una
porqueriza realiza todo el proceso de cra y engorde de los porcinos, ya que el objeto
principal de esta actividad es la produccin de carne. La cra y el engorde de los porcinos
es una actividad intensiva, concentrada en pequeas superficies y galpones, localizadas
cerca de consumo, especialmente en la regin centro occidental
CLASIFICACIN

INVENTARIADOS SEGN

Verracos (padres)
PORCINOS

Marranas (madres)

Reproductores
Levante

Levante

D.1.4.- LAS

AVES: Entre las aves de corral, las gallinceas son el rengln ms

desarrollado y, en menor grado, los pavos.

La avicultura se desarrolla en tres reas de produccin:
REAS DE
PRODUCCIN

PLANTEL DE PRODUCCIN
FORMADO POR

Gallinas ponedoras de huevos con

HUEVOS
DE
fines de consumo humano directo
CONSUMO
e indirecto

INVENTARIADOS SEGN
* El nmero
* La raza
se valorizan como activo
de la finca

16

Se valorizan como capital

POLLOS
DE Pollitos con fines de engorde para
circulante, no como activos
ENGORDE
su posterior venta de carne
de la finca
HUEVOS
FRTILES

Gallinas ponedoras con fines de * El nmero

producir pollitos para el engorde y * La raza
se valorizan como activos
gallinas ponedoras

D.1.5.- LOS CAPRINOS Y OVINOS: Completan la ganadera menor y se clasifican

en:
1. Caprinos: chivatos, cabras, levante
2. Ovinos: Padrotes, ovejas, levante
Estas actividades se desarrollan muy localmente y a nivel domstico.

D.2.- LOS CULTIVOS: Se dividen en dos grandes grupos atendiendo a su duracin:

CLASIFICACIN
PERENNES

ANUALES

INVENTARIADOS SEGN
Se incluyen en el inventario de las
MEJORAS ya que su vida de produccin
es de muchos aos. Se valorizan como
activo fijo
Su ciclo de produccin es de menos de un
ao (desde su siembra hasta su
produccin)
Su inventario se hace por:
* superficie (Has),
* estado en el proceso de produccin,
para ese momento (siembra, crecimiento,
cosecha)
* Estado fsico de la siembra,
* si se encuentran bajo sistema de
secano o riego.
Se valorizan como capital circulante

MAQUINARIA

EJEMPLOS
Caf, cacao,
naranjas,
aguacates, otros

Arroz, maz, ajonjol,

tabaco,
algodn,
hortalizas, tubrculos,
etc

EQUIPOS: Son el conjunto de herramientas, implementos o

maquinaria generalmente, el equipos de trabajo agrcola es mvil, aunque hay algunos

estacionarios o inamovibles que se incluyen dentro del inventario de las INSTALACIONES
(ver bienhechuras)

17

CLASIFICACIN
LAS
HERRAMIENTAS

LOS
IMPLEMENTOS

LA MAQUINARIA
AGRCOLA

LOS
VEHCULOS
AGRCOLAS
OTROS
EQUIPOS

DESCRIPCIN

INVENTARIADOS SEGN

EJEMPLOS

Son todos los artefactos

accionados por el hombre.
Su eficiencia depende del
hombre

Para la valorizacin de los

activos de una finca, estos no
son
inventariados
necesariamente, ya que son
de menor cuanta.

Picos, palas,
machetes,
otros

Son todos los artefactos

accionados por la fuerza de
traccin:
a.- animal (bueyes, caballos,
burros)
b.- mecnica
(tractores de oruga, de
rueda, bombas)

Mquinas mviles

Transportan carga

Incluidos en el inventario
de animales.
Su capacidad de fuerza
(caballos de fuerza: HP)

Cantidad
Capacidad (HP, discos)
Serial
Marca de fabricacin
Ao
Se valorizan como
activos de la finca

Otros efectos especiales

Arados, rastras,
cultivadoras,
subsoladoras,
surcadoras
Cosechadoras,
trilladoras,
secadoras,
sembradoras,
abonadoras,
otros
Automviles,
camiones, zorras
Romanas, silos,
otras

EL VALOR: Es la cantidad de una cosa que puede ser obtenida a cambio de otra, la
relacin de intercambio de una mercanca por otra; de esta manera, el valor de una cosa
puede ser expresado en trminos de otro. El dinero es el denominador comn
mediante el cual el valor de los bienes races son medidos en general. Es el poder de
adquirir mercancas en intercambio, generalmente con una comparacin de utilidades: la
utilidad de la mercanca adquirida en el intercambio. El valor tambin depende de la
relacin de un objeto con las necesidades no satisfechas, a saber: la escasez u oferta y
demanda (2)
Del anlisis de esta definicin genrica del valor se desprende:
1. Que el valor de una cosa se puede expresar en trminos de otras cosas. Por
ejemplo: el valor de un tractor se puede expresar en caballos de fuerza (HP) que es
el valor intrnseco, o en unidad monetaria (Bs) que es el valor de cambio.
Para los efectos de la Tasacin el concepto valido de valor es el valor de cambio,
por que el valor de un bien se expresar en trminos de dinero, debido a que la
moneda es una medida de valor universal (intercambio). Para que los bienes
puedan tener valor, deben tener utilidad (3).

La utilidad es la capacidad del bien

para causar ese deseo de posesin, es decir, es el principal elemento determinante

2
3

BRICEO, Santiago: terminologa de Valuacin de Bienes Inmuebles, Edit. Arte, Caracas, 1979

HUCK, R., Manual General de Avalos, Edit. Comn, Grfica Arte C.A., Caracas, 1971
18

de la demanda. De modo pues que la demanda est determinada por la utilidad del
bien, el poder de compra y el gusto por ese bien.
2. Que el valor de cambio depende de la escasez.
La escasez es la dificultad de obtener o poseer ese bien y constituye el principal
elemento determinante de la oferta.
La oferta se puede ver muy afectada por las restricciones artificiales. Por ejemplo,
una restriccin de precios en vehculos puede originar una situacin de escasez
ante una demanda nerviosa y creciente.
Para concluir podemos decir que los prerrequisitos del valor son:

La utilidad que determina la demanda y

La escasez que determina la oferta

Curva de la Oferta
Estimado de Valor
Curva de la Demanda

En el punto donde coincidan la Demanda y

la Oferta estar el Estimado de Valor del
bien

TASACIN: en la unidad inicial ya se coment qu se entenda por Tasacin: la

determinacin del valor de un bien para un momento dado. Y decamos que consiste en
recabar, analizar y procesar la informacin, de manera sistemtica, ordenada y lgica, a fin
de emitir un juicio de valor.
MTODOS DE TASACIN: Para el clculo de valor hay diversos mtodos
fundamentales en:

El Mercado
Los Ingresos
Los Costos

Estos mtodos son:

1. MTODO DE MERCADO: este mtodo se aplica cuando en la zona hay
frecuencia de operaciones de compra venta de fincas similares a la sujeto del
avalo.
19

Es un procedimiento de homogeneizacin que consiste en estimar el valor de la

finca fundamentndose en las operaciones compra venta de fincas similares,
tomando en cuenta:

El Tiempo
La localizacin
Las Actividades y
Los Precios

De sta, para asemejarlas a la finca sujeta a avalo.

2. MTODOS DE LOS INGRESOS: Es un procedimiento de descuento que consiste
en estimar el valor de la finca sujeta a avalo, a travs de su valor actual y de sus
beneficios futuros.
Es vlido este mtodo cuando se dispone e informacin confiable sobre los
ingresos y costos de la finca.
3. MTODOS

DE LOS COSTOS: Este mtodo se emplea cuando hay poco

movimiento de compra venta de fincas en la zona, y no se dispone de

informacin confiable de la finca sujeta a avalo o sta no genera renta.
Es un procedimiento de depreciacin que consiste en establecer el costo actual de
reemplazo de la finca representando el mximo valor de la misma. Sobre sta se
deprecia resultando el Valor Justo del Bien o Valor Comercial del Bien, es
decir, el punto donde la demanda y la oferta coinciden en comprar y vender el bien.
PROCESO DE AVALO: Comprende las actividades a realizar para la valorizacin
de un bien y son:

1
Definicin del
Bien sujeto a
avalo

2
Investigacin
preliminar y
plan de avalo

3
Recoleccin y
anlisis de la
informacin

4
Aplicacin del(os)
mtodo(s) de
avalo

5
Conclusin
del Valor

Para determinar el bien sujeto es necesario determinar:

a) El Inmueble
b) Los derechos sobre ste, y
c) El objetivo del avalo
a) Identificacin del inmueble: Consiste en establecer:
la ubicacin, el nombre del
inmueble, los linderos y la superficie. Estos datos deber, acompaarse de planos
topogrficos o en su defecto, de su ubicacin en planos de cartografa Nacional.
b) Identificacin de los derechos sobre el inmueble: estos derechos pueden ser:
20

Por derecho a goce: es el derecho de disfrute o de usufructo de ese bien.

Por derecho de Disposicin: es el derecho de disponer sobre el bien (venta),
apoyado en un documento de titularidad sobre ste.

La propiedad absoluta es un ejemplo de Derecho a goce y Disposicin del bien.

La propiedad proindivisa: (bienes o derechos que no estn divididos) es un ejemplo de
Derecho, Goce y de Disposicin del bien, limitada a la decisin de los dueos de esta
propiedad (comunidad)
Posesin: es un ejemplo de Derecho a Goce o usufructo y no de Disposicin del bien,
salvo los casos en que el inmueble est sujeto a prescripcin. Entonces se podr adquirir
un derecho sobre ste.
Una vez establecidos los derechos sobre los bienes se determinar sobre cuales se
realiza el avalo.
En el caso de la tierra, esta puede tener una titularidad:
 Privada:
 propiedad absoluta,
 propiedad proindivisa.
 Pblica
 Ejidos (del Municipio por tradicin)
 Municipales (adquiridos por el Municipio)
 Baldos (de la Nacin)
El avalo de la tierra debe acompaarse del documento de derecho sobre ella.
c) Identificacin del objetivo del avalo: consiste en especificar la finalidad del
avalo, sea sta:
 Vender la finca
 Solicitar un crdito
 Revalorizar los activos
 De expropiacin
 De indemnizacin por daos causados
 Otras
La identificacin del objetivo del avalo permite:
 Profundizar en algunos aspectos del avalo de acuerdo a su fin
 Seleccionar el mtodo de avalo que se va a utilizar
Investigacin Preliminar y plan de avalo: la investigacin preliminar tiene por
objeto que el Tasador se familiarice con la zona donde va a realizar el avalo y permite
determinar
21

Fuentes de informacin:
 Pblicas.

La zonificacin de los terrenos

Las operaciones de compra venta de terrenos similares (Registro)
 Privadas: suministradas por:

Constructores, vendedores y otros

La informacin propia de los tasadores
 Personal: el personal de trabajo necesario para el avalo de acuerdo con la
magnitud y calidad del trabajo
La informacin preliminar de los renglones posible es muy til para programar el
trabajo del personal, as como la duracin del mismo, especialmente cuando se trata de
avalos en maH (Localizados en una misma rea o de usos similares)
Recoleccin y Anlisis de la informacin: la informacin debe ser recabada
coordinadamente y en tiempo muy corto a fin de que el avalo sea una fotografa del bien
en un momento determinado
Hay varios tipos de informacin a recolectar:
Informacin de Mercado: que permite establecer:
 Las actividades ms comunes de la zona (si es zona de cultivos de ctricos,
de ganadera, de cultivos anuales y otras actividades no agrcolas).
 Los precios referenciales de bienes y servicios relacionados con el avalo
La informacin sobre aspectos eternos del mayor y mejor uso: un anlisis de
la economa del entorno orienta el mejor y mayor uso del inmueble, tales como los
apoyos y servicios agrcolas en la zona.
La informacin obtenida de la inspeccin preliminar y del levantamiento del
inventario detallado: en los avalos en masa, este inventario es levantado por
asistentes y es verificado por los peritos avaluadores y cotejado con los
propietarios, a la vez que se procede a la tasacin.
La documentacin del inmueble y dems bienes:
 Legal
 Contable
 Otros
La informacin sobre el mejor y mayor uso: este aspecto incidir en gran medida
en la valoracin de la tierra y de los bienes sobre sta.
El mejor uso, es el uso ms provechoso durante un perodo de tiempo.
El mayor uso, es el programa de uso del inmueble para desarrollar un mayor valor de
ste.

22

El uso actual no necesariamente es el mayor o mejor uso del inmueble (4). Por
ejemplo, cuando se trata de mejorar las propiedades (con reformas), quiere decir que hay
un uso probable mejor que el uso actual. Es cuando coincide el uso probable con el
mayor y mejor uso de la propiedad.
El uso que supere al uso actual y a otros probables ser el mayor y mejor uso.
Si el terreno tiene como mejor uso la agricultura intensiva, su mayor uso deber
orientarse hacia el desarrollo de actividades o explotaciones factible ecolgica y
econmicamente.
Existe la posibilidad de que ms de un uso sea probable. En estos casos deber
escogerse el uso que produzca mayores beneficios, tomando en cuenta lo que se deja de
percibir, los costos de remover las estructuras intiles y las inversiones que requiere el
inmueble para convertirlo al nuevo, mejor y mayor uso.
Esto es importante, ya que se debe mantener un equilibrio en el Sistema que permita
una produccin optima, bien sea bajo un esquema agrcola de actividades extensivas,
intensivas, mixtas de ruralismo, o un cambio de uso no agrcola (urbanismos o industrias).
Para determinar el mejor y mayor uso en el caso de una finca (unidad de produccin
sujeta al avalo y que incluye la tierra y dems bienes sobre ella), se analiza:

El uso actual de la finca.

Lo que produce
Si lo que produce es cnsono con la calidad de los suelos, con las condiciones
climatolgicas, con el patrn de mercado que existe en la zona, con las
producciones de las fincas vecinas y otros.

Esta informacin permite determinar si el uso actual de la finca es o no correcto y

aconsejar modificaciones en la produccin o el uso actual de la finca.
Para finalizar, todo uso debe estar permitido o al menos zonificado.
Aplicacin de los Mtodos de Avalo: luego de recabada toda la informacin
general y especifica del bien, se aplicarn los mtodos de valoracin.
En el punto correspondiente a los mtodos de tasacin sealamos los fundamentos
de los mtodos de Costos, de Mercado y de Ingresos.
Para los efectos de este Manual, se determinar el valor del inmueble mediante el
binomio Mercado Costos, con el objeto de abarcar el mayor nmero de fincas, con
actividades diferentes, bajo un esquema uniforme de trabajo y de presentacin de los
resultados.

Los contratos de arrendamiento, generalmente indican que se va a dar un mejor uso que el que tena, bien sea porque no
haba ningn desarrollo o porque su operacin era deficiente.

23

Conclusiones del Valor: Una vez aplicado el procedimiento de avalo, el valor

obtenido se distribuye entre el valor tierra y otros Bienes sobre la tierra.
Es recomendable presentar una opinin razonada y respaldada por datos reales y por
testimonios de elementos de significacin, como lo son las fotografas, identificando
siempre el inmueble y numerando las hojas a continuacin de la ltima pgina del Informe
de Avalo.
SEGUNDA PARTE: EL PROCESO DE AVALO.
Como lo sealamos en su oportunidad, hay varios mtodos de clculo del valor,
fundamentados en los datos de mercado, de los costos y de los ingresos.
Igualmente se indic que con el objeto de uniformar el procedimiento de avalo de
propiedades agrcolas con fines, caractersticas y tamaos diferentes, basamos el
procedimiento de avalo en el mercado de tierra, para la valoracin del recurso tierra, y en
los costos de reemplazo de los bienes sujetos a depreciacin, para la valoracin de estos
recursos con vida limitada.
Valor Apreciado de la Propiedad:

Mtodo de MercadoHHH. Valor Tierra

Mtodo de CostosHHHH Valor de Bienes sobre la Tierra

El Mtodo de los Ingresos, basado en la renta de la propiedad, se utilizar solo en los

casos de expropiacin o de indemnizacin.
En lo que sigue, se describirn los mtodos de mercado y de los costos, explicando
en qu consisten las tcnicas de homogeneizacin y Depreciacin, e ilustrando sus
aplicaciones mediante ejemplos, a fin de facilitar su comprensin.
MTODO DE MERCADO: Consiste en valorar la tierra a travs de los

precios o

valores que un mercado ha aceptado pagar por bienes inmuebles (en este caso la tierra),
en la regin estudiada.
Este valor viene a ser un valor denominado porque existen testimonios de l, sea
mediante registros subalternos o a travs de corredores expertos locales, quienes dan una
orientacin de la demanda y la oferta de la tierra.

24

Este mtodo emplea la tcnica de Homogeneizacin de los Bienes, cuya validez est
en funcin de la sustentacin de los valores referenciales. La tcnica de Homogeneizacin
consiste en buscar fincas similares a la que se est avaluando, en cuanto al uso, la
localizacin, la fecha de compra venta, el rea y otros aspectos. Para determinar la
similitud de las fincas, la tierra deber ser inventariada cuidadosamente (ver inventario de la
tierra), especificando los derechos que sobre ella se tienen (5).
Adems, debern considerarse otros aspectos como son:

Que se trata de un avalo agrcola,

Su localizacin en la zona y las vas de acceso,
Si se van a incluir en el valor de la tierra, las mejoras sobre sta, tales como,
sus cultivos y pastos, su uso actual de la finca y de las fincas vecinas; si hay
un mejor y mayor uso de la tierra (6), y si hay un cambio probable,
especificando si est previsto a corto, mediano o largo plazo.

Un buen ejemplo referente a este ltimo punto, es el de una finca agrcola cercana a
un desarrollo industrial. En medio de ambos hay un urbanismo irracional (invasiones),
resultado de las demandas de la mano de obra industrial. Esta situacin cambia los
trminos econmicos de costos y de inversiones para la finca, aparte de que el valor
agrcola de la tierra se desvirta y se orienta hacia un valor industrial, aunque deteriorado
por la situacin de invasiones. Otro ejemplo, sera,
El de una finca con riquezas minerales. En este caso deber especificarse que el
avalo es agrcola, indicando el posible uso no agrcola, la frecuencia de las operaciones
compra venta de predios rurales en la zona, los valores de stos, la fecha y las
caractersticas similares a los terrenos objetos del avalo (acceso, agua).
En los casos de expropiacin, el tasador no podr tomar en cuenta como valores
referenciales, aquellas operaciones que no estn debidamente registradas.
Una vez determinadas las operaciones de venta de fincas similares a la objeto del
avalo, se proceder a aplicar la tcnica de homogeneizacin para determinar el valor de la
tierra.

En el caso de los derechos de posesin, el valor de la tierra s nulo y solo se indicar referencialmente que estos derechos
de posesin suelen ser adquiridos en la zona por un monto de dinero determinado
Esto est en funcin de las condiciones ecolgicas de la finca (suelos, agua, clima), de la zonificacin de las tierras, de los
agrosoportes existentes, de las condiciones de mercado y de otros usos agrcolas.
6

25

APLICACIN DE LA TCNICA DE HOMOGENIZACIN

Obtencin de los
datos de la finca
objeto del avalo
Vaciado de
la
informacin
en la planilla

Determinacin
del rango
inicial

Determinacin
de las
combinaciones
posibles

Ajuste
porcentual y
clculo del
Ajuste Neto

Clculo del
precio por
Ha. ajustado

Escogencia
del Precio
por Ha.

Obtencin de los
datos de compra
- venta de fincas

PASOS

EJEMPLO

1. Obtencin de los DATOS de la

finca objeto del Avalo
Uso
rea (total y productiva)
Localizacin
Acceso
Fecha de la operacin

Usos: finca dedicada al cultivo de uva de mesa

rea: totalHHHHHHHH. 5,00 Has
Productiva HHHHH. 4,50 Has
Localizacin: Distrito Urdaneta del Estado Zulia
Acceso: Colinda con carretera Nacional asfaltada
Fecha: hoy
En el Registro Subalterno respectivo se consigui
informacin sobre las siguientes operaciones de
venta de tierras ociosa, aptas para una explotacin
intensiva, as como tambin informacin relacionada
con la cercana de estas tierras a la carretera
nacional. Es necesario aclarar que, en la zona, todos
los terrenos son baldos, por lo que estos precios
corresponden al derecho de posesin de terrenos
baldos

2. Obtencin de los datos de

compra venta de fincas
similares

Fincas comparables

colinda
con
carretera
Nacional

Fecha de la
Superficie
Precio de
operacin con
efectiva
Venta Bs
respecto al
Has
avalo

SI

#######

8,00

2 meses

SI

#######

8,00

1 ao

SI

#######

5,00

2 meses

NO

#######

5,00

6 mees

Objeto
del
Avalo

SI

5,00

hoy

26

Comparable

Tiempo
fecha

Localizacin

2 meses

SI

8,00

1 ao

SI

8,00

2 meses

SI

5,00

6 mees

NO

5,00

Objeto del
Avalo

hoy

SI

5,00

3. La informacin obtenida de la
finca objeto del avalo y de las
operaciones de compra venta de
fincas similares en la zona, se
vaca en la Planilla de Trabajo,
bajo
las
columnas
de
CARACTERSTICAS y servir
para la aplicacin de la tcnica
de la homogeneizacin

4. Determinacin del rango original

a. Se calcula el precio por Ha de cada
finca comparable

Pr eciodeventa( Bs)
PRECIOPORHa =
Sup.efectiva( Has)
La informacin obtenida sobre el
precio por Ha. se vaca en la Planilla
de trabajo,
bajo la columna
correspondiente (Bs/Ha)

Clculo Rango Original: que es la

diferencia entre la mxima operacin y
la mnima operacin.
Rango Original = Op. Mx. - Op. Mn.

rea
Has

FincaA =

92.000
= 11.500 Bs / Ha
8

FincaB =

60.000
= 7.500Bs / Ha
8

FincaC =

67.500
= 13.500 Bs / Ha
5

FincaA =

37.500
= 7.500 Bs / Ha
5

Bs/Ha

Operacin mxima = 13.500 Bs/Ha (finca C)

Operacin mnima = 7.500 Bs/Ha (finca D)
Rango Original = 13.500 - 7.500 = 6.000 Bs/Ha

27

5. Determinacin de las combinaciones

posibles.
Se llaman combinaciones a los
diferentes grupos que puedan
formarse con los elementos dados

C = combinaciones posibles
m = nmero de fincas comparables = 4(A,B,C,D)
n = combinaciones en par (2 EN 2)
Combinaciones en par de la Finca A:
AB
AC
AD
Combinaciones en par de la Finca B:
BC
BD
Combinaciones en par de la Finca A:
CD
Total de combinaciones en par posibles:
AB
BC
CD
AC
B - D
A - D
3

C 42 = 3 + 2 + 1 = 6
6. Calculo del ajuste Porcentual neto
a. Ajuste por tiempo
Se identifica el par comparables ms
similares entre s, pero que difieran
en tiempo (fecha).
Dentro del par seleccionado se
identifica la comparable ms parecida
al inmueble objeto de avalo y se
ajusta la otra comparable a ella

Con el ajuste Porcentual obtenido se

procede a hacer los ajustes por
tiempo de cada comparable con
respecto al inmueble objeto de
avalo.
Se procede hacer los ajustes por
tiempo de cada comparable con
respecto al inmueble objeto de
avalo.

El par A - B cumple estas condiciones

T A TB ; L A = L B ; AA = AB
Dentro del par A B, la comparable ms parecida
es la A, por lo que se ajusta la comparable B a la
comparable A (B A)

Bs / Ha.deB Bs / Ha.deA 7.500 11.500

=
= 53%
Bs / Ha.deB
7.500
Ajuste Porcentual por tiempo = 53% en 10 meses
(TA= 2 meses ; TB = 12 meses, TB TA = 10
Es decir, que el ajuste porcentual de 1 ao a dos
meses es de 53% (incremento de 53% en 10
meses)
Si el incremento porcentual en 10 meses es de
53%, el incremento porcentual en dos meses ser
de 10,6%
Para la comparable B (tiempo: 12 meses), el
incremento porcentual es de 63,6%
Para la comparable A (tiempo: 6 meses), el
incremento porcentual es de 31,8%
28

b. Ajuste por localizacin

Se identifica el par de comparables
ms similares entre s, pero que
difieran en la localizacin

En este ejemplo no hay par que cumpla con estas

condiciones, por lo que se trabajar con el par C
- D, con ajuste previo en el tiempo.

Dentro del par seleccionado se

identifica la comparable ms parecida
al inmueble objeto de avalo y se
ajusta la otra comparable a ella

La comparable C es la ms parecida, por lo que e

ajusta a ella la comparable D (D C).
El ajuste previo en el tiempo consiste en trasladar
la comparable D (6 meses) a la comparable C (2
meses), lo que da 4 meses de diferencia. Si el
incremento en 10 meses es de 53% (ver ajuste por
tiempo), el incremento en 4 meses ser de 21,2%.
Se calcula el precio/Ha ajustado previamente
en tiempo, de la comparable D
Bs/Ha de D + (ajuste por tiempo*Bs/Ha de D)
9.500 + 21,2%*7.500 = 7.500 + 1.590 =
Precio/Ha ajustado en tiempo = 9.090 Bs/Ha
Se procede al ajuste de la comparable D a la
comparable C:

Bs / Ha.deD Bs / Ha.deC 9.090 13.500

= 49%
=
Bs / Ha.deD
9.090

Con el Ajuste Porcentual obtenido se

realizan los ajustes por localizacin
de cada comparable, con respecto al
inmueble objeto de avalo.

Para las comparables A, B y C, no hay ajustes

porque coincide su localizacin con la finca objeto
de avalo.
Para la comparable D, como difiere en tiempo con
respecto a la finca objeto de avalo, tiene un
ajuste de 49%

29

El par A - C cumple con estas condiciones.

c. Ajuste por rea

Se identifica el par de comparables
ms similares entre s, pero que
difieren en cuanto al rea

Dentro del par seleccionado se

identifica la comparable ms parecida
al inmueble objeto de avalo y se
ajusta la otra comparable a ella

Con el ajuste porcentual obtenido se

realizan los ajustes por rea de cada
comparable, con respecto al inmueble
objeto de avalo

d. Ajuste Neto: es la suma

algebraica de los ajustes
realizados
a
cada
comparable

7. Clculo del
ajustado

Precio

por

Ha.

Consiste en calcular los precios/Ha

de cada comparable, tomando en
cuenta el Ajuste Porcentual Neto
correspondiente

La comparable C es la ms parecida, por lo que

se ajusta a ella la comparable A (A C)

Bs / Ha.deA Bs / Ha.deC 11.500 13.500

= 17%
=
Bs / Ha.deA
11,500
Es decir, que los precios aumentan en un 17%
para una diferencia de rea de 3 Has.
Para las comparables A y B, el incremento
porcentual es de 17% porque difieren en el rea
con la de la finca objeto de avalo.
Para las comparables C y D, no hay ajustes
porque tienen la misma rea de la finca objeto de
avalo.
Ajuste Neto de la comparable A:
Ajuste por tiempo: + 10,6%
Ajuste por rea: + 17%
Ajuste Neto: 10,6% + 17% = + 27,6%
Se procede igual para obtener los respectivos
Ajustes Netos de las comparables B, C y D
Para la comparable A:
Su precio por Ha. es de: 11.500 Bs/Ha
Su Ajuste Neto es de 27,6%
Aplicando el Ajuste Neto al precio/Ha tenemos que
el 27;6% de 11.500 es 3.174 Bs/Ha
En consecuencia el precio ajustado es de
11.500 + 3.174 = 14.674 Bs/Ha
Este mismo procedimiento se aplica para calcular
los precios por Ha ajustados de los comparables
B, C y D.

Mximo Precio Ajustado: 14.931 Bs/Ha

8. Escogencia del precio/Ha

Mnimo Precio Ajustado: 13.545 Bs/Ha

30

Diferencia : 1.386 Bs/Ha

Se calcula el Rango final, que es la
diferencia entre el mximo Precio
Ajustado y el mnimo precio ajustado

Significa que se redujo el rango de 6.000 Bs/Ha

(original) a 1.386 Bs/Ha (final), al aplicar la tcnica
de homogenizacin.

Clculo de la Mediana (Me)

Se ordenan los precios de mayor a menor y se
9. Se

procede

escoger

selecciona el valor medio o central.

el

Precio/Ha, a travs del:

Como el nmero de valores de la serie es par

Clculo de la Mediana (Me)

(4), la mediana es el promedio de los dos

valores centrales.

Clculo de la Media Aritmtica ( X )

Clculo

de

la

Cuadro

de
Precios Ajustados

Confiabilidad

13.545
La escogencia del precio a travs de la
mediana, media aritmtica, una vez

13.560

Me =

13.560 + 14.674
= 14.117
2

ajustados los precios por la tcnica de la

14.674

homogenizacin y/o por el cuadro de

14.931

confiabilidad,

Md = 14.117 Bs/Ha

quien

depende

seleccionar

el

del

tasador,

Valor,

que

justificadamente considere el definitivo Clculo de la Media Aritmtica ( X )

por su consistencia.

La Media Aritmtica es el valor promedio de

los precios ajustados

X =

13.545 + 13.560 + 14.674 + 14.931

= 14.177
4

X = 14.177 Bs/Ha
Clculo del Cuadro de Confiabilidad:
Se selecciona la comparable con menores
ajustes

31

Comparables N de Ajustes
A

La comparable con menores Ajustes es la C

Se selecciona la comparable con mayores de
apoyo.
Los puntos de apoyo corresponden a las
comparables que servan para ajustar las
otras comparables.
Para los ajustes de:
Tiempo, la comparable referencial es A
Localizacin, la comparable referencial es C
rea, la comparable referencial es C
El cuadro de confiabilidad se resume as:
Comparables N de Ajustes N Puntos Apoyo
A

1
2

Se escoge el Precio Ajustado por Ha.

Del Cuadro de Confiabilidad se deduce que la
comparable C es la ms confiable por tener 1
solo ajuste y 2 puntos de apoyo.
El Precio Ajustado por Ha = 14.931 Bs/Ha
CONCLUSIN: en este ejemplo el valor de
una Ha. de tierra ociosa es de: Bs 15.000, y el
valor total de la tierra por la tcnica de
Homogenizacin es de Bs 75.000 (15.000 * 5 Ha).

En cambio, si hubiramos aritmticamente los

valores referenciales sin hacer los
correspondientes ajustes, el valor de una Ha.
de tierra ociosa sera de Bs 10.000, y no de
Bs 15.000, que es el valor obtenido mediante
la tcnica de Homogenizacin.

32

PLANILLA DE TRABAJO

TCNICA DE HOMOGENIZACIN

CARACTERISTICAS
Comparable Tiempo
rea
Localiz.
Bs/Ha
Fecha
Has

AJUSTES POR
rea Ajuste
Fecha Localiz.
Has Neto

Ajustado
Bs/Ha

2 meses

Si

11.500,00 10,60

17

27,60

14.674,00

1 ao

Si

13.545,00 63,60

17

80,60

13.545,00

2 meses

Si

14.931,00 10,60

10,60

14.931,00

6 meses

No

13.560,00 31,80

49

80,80

13.560,00

Si

Inmueble
objeto de
Avalo

hoy

Observaciones

MTODO DE LOS COSTOS: El Mtodo de los Costos consiste en valorar la tierra a travs
del costo de los recursos por este mtodo, el valor se va a expresar en trminos de lo que
cuesta una propiedad similar a una utilidad equivalente.
Es un procedimiento muy til en las Oficinas de Catastro para el Registro de los predios, los
bancos para determinar la garanta fsica de los bienes con fines de financiamiento, en
apertura de contabilidad para registrar los activos de la finca, en los balances y otros
estados financieros.
La razn es que:
 Se puede aplicar a propiedades con bienhechuras, mejoras y otros bienes sobre la
propiedad, an cuando estas propiedades no se vendan con frecuencia o no
generen rentas lo que dificulta el clculo de su valor por el mtodo de mercado o de
ingresos, segn el caso.
 Es un procedimiento detallado y permite en su proceso, recabar las informaciones
de la propiedad y anexos que sustentan la aplicacin de otros mtodos.
Antes de pasar a explicar la aplicacin de este mtodo, veamos lo que entendemos por
costos, cules son sus tipos y cul de ellos interesa para los fines de la tasacin.

33

El Costo es el precio pagado o debido por cualquier cosa (7) y puede referirse a:
Los Costos de Operacin: son los que se suceden en el proceso de las operaciones
de produccin.
Los Costos de Capitalizacin: son los bienes invertidos en una empresa con la
finalidad de producir ingresos y por consiguiente, beneficios. Generalmente estos
costos sufren depreciacin.
El mtodo de los Costos se aplica sobre los Costos de Capitalizacin. Estos se
pueden determinar bajo:
a. El Concepto Histrico: es el costo real o el primer costo de una propiedad en el
momento en que fue originalmente construida y puesta en operacin. No debe
confundirse con el costo original para el dueo..( 8)
El costo histrico no necesariamente coincide con el costo original y ser menos
vlido a medida que mayor sea el tiempo transcurrido entre las construcciones y el
avalo.
b. El concepto de Reproduccin: Es el costo de construccin a precios corrientes de
un replicado o rplica exacta, usando parecidos materiales, normas de construccin,
diseo, distribucin y calidad de mano de obra, e incorporando todas las deficiencias,
sper adecuacin y obsolescencia de la construccin en cuestin (9)
Como la definicin lo indica, es casi imposible logar la reproduccin de construcciones
y ms si son antiguas en cuanto a materiales y diseo.
c. El concepto de Reemplazo: es el costo de reemplazo para una fecha determinada
de una estructura o propiedad existente por una similar que tenga una utilidad
equivalente (10), es decir, que ofrezca el ambiente, el servicio y la retribucin igual a la
estructura objeto del avalo.
El Costo de Reemplazo es el concepto ms adecuado a los fines de avalo, ya que se
ajusta a los cambios de diseo, materiales y gustos en el tiempo. Sin embargo, mientras
ms reciente sea la fecha de avalo con respecto a la fecha de avalo con respecto a la

7 8 9

,, y

10

BRICEO, Santiago: terminologa de Valuacin de Bienes Inmuebles, Edit. Arte, Caracas, 1979

34

fecha de construccin, las probabilidades de que coincidan los costos: histricos, por
reproduccin y por reemplazo, sern mayores.
COSTOS DE REEMPLAZO: Hay cuatro condiciones indispensables para establecer los
Costos de Reemplazo:
1.

HHHHHHHHHHH. Ms actuales al momento de avalo, para que

realmente sea un Costo Vlido.

2.

Los Costos deben calcularse tomando en cuenta los esfuerzos no pagados y no

contabilizados.
Por ejemplo, si el propietario realiza unas construcciones con esfuero propio o la
ganancia sobre la inversin de un contratista.

3.

No deben registrarse los costos innecesarios, como la deforestacin baja o la

pintura de las construcciones. Se tomarn los costos de una sola vez, aunque lo
realicen frecuentemente.

4.

Los costos deben calcularse tomando en cuenta los costos tpicos, es decir, los
costos de la zona, aunque puede darse el caso de que, cuando el constructor es
eficiente, sus costos sean inferiores a los tpicos.

De manera pues que, para establecer los costos de reemplazo, es necesario disponer del
inventario detallado y actualizado de los bienes y los correspondientes precios y costos
referenciales de reemplazo.
Inventario detallado y actualizado de los bienes
COSTOS DE REEMPLAZO
Precios y costos referenciales de reemplazo de la zona
Es muy importante indicar que los precios referenciales de reemplazo son los de la zona,
bien sea, mano de obra, materiales, equipos, maquinaria y otros, ya que stos pueden
variar por localidad. En los casos de avalos masivos, es decir, de actividades similares,
una vez realizada la inspeccin preliminar, puede elaborarse una Planilla de valores y
precios unitarios referenciales de construccin, de equipos, materiales y otros, que
facilitar los clculos en el tiempo.
DETERMINACIN DEL VALOR APRECIADO DEL BIEN: El valor apreciado del bien es
el valor del bien en funcin de la vida econmica restante y de los beneficios que pueda
retribuir.

35

VALOR APRECIADO = COSTO DE REEMPLAZO - DEPRECIACIN TASATIVA

Es decir, que el valor apreciado de un bien ser igual al costo de remplazo, una vez
deducida la depreciacin sobre ste ltimo.
La Depreciacin Tasativa es la diferencia entre el costo de reemplazo nuevo de los
bienes y el valor presente de esos bienes, ambos medidos en la fecha del avalo. Es una
medida de la proporcin de la vida econmica total de los bienes considerados como
nuevos, perdida por deterioro fsico y obsolescencia.
Al medir la Depreciacin Tasativa, el valuador est interesado en identificar y medir la
prdida en utilidad, experimentada por el bien bajo estudio, en su estado actual, en
comparacin con la utilidad que tendra como un bien nuevo que representase el uso mejor
y ms productivo del terreno.
De modo pues, que para efectos de avalo, la depreciacin es la medida de inferioridad
en el valor del bien sujeto a avalo, en relacin con un bien nuevo y similar.
La contrapartida de la Depreciacin es la Apreciacin, es decir, la medida de valor de
un bien sujeto a avalo, en relacin con uno nuevo y similar.
Una vez levantado el inventario y procedido al clculo de los costos de reemplazo
basado en los valores referenciales, se aplicar a estos ltimos la apreciacin Tasativa,
para as determinar el valor apreciado de los bienes.
El valor apreciado de un bien resulta pues de aplicar la apreciacin Tasativa al costo
de reemplazo del bien.
100%

20% Depreciacin
80%

Costo de
Reemplazo

Bs 100

Bien Nuevo
y Similar

80% Apreciacin

Bs 80

Valor Apreciado

Bien en
Avalo

DIFERENCIA ENTRE DEPRECIACIN TASATIVA Y DEPRECIACIN CONTABLE:

La diferencia estriba en que la depreciacin Tasativa toma en cuenta los efectos de la
inflacin y la devaluacin de la moneda, que se reflejan en los cotos de reemplazo y sobre
sta se aplica la depreciacin Tasativa, en cambio la depreciacin contable solo toma en
cuenta la vida til del bien y su fecha de adquisicin y no la vida econmica futura del bien.
36

DEPRECIACIN CONTABLE

DEPRECIACIN TASATIVA

Es la diferencia entre el costo de reemplazo

nuevo de los bienes y el valor presente de estos
bienes, ambos medidos en la misma fecha del
avalo.
Ejemplo:
Si el tractor nuevo y similar al avaluado de 26
HP., se adquiere hoy en Bs 65.000, que es el
costo de reemplazo y sobre ste se le aplica
una depreciacin Tasativa del 40% y una
apreciacin
Tasativa
del
60%
(la
contrapartida), resulta un valor de avalo del
tractor de Bs 39.000
De manera que aplicando la depreciacin contable el valor del tractor es de Bs 22.267, y

Es el monto reservado en los Libros

de un propietario para proveer el
retiro o reemplazo de un activo.
Ejemplo:
Si un tractor se adquiri hace 3
aos por Bs 39.000 y tiene una
vida til de 7 aos, la
depreciacin contable anual es
de Bs 5.571 y el valor actual por
libros sera de Bs 22.267.

por la depreciacin Tasativa el mismo tractor tiene un valor de Bs 39.000,00, es decir que
su valor, tres aos despus de adquirido, es el mismo de cuando se compr. (11)
Factores de Depreciacin: las causas de la depreciacin de un bien, que disminuyen la
vida y eficiencia restante de ste, pueden ser de tres tipos:
a. Por deterioro fsico.
b. Por prdida de utilidad funcional o Depreciacin Funcional
c. Por prdida de utilidad econmica
a.

Por Deterioro Fsico: es una reduccin de la utilidad como resultado de un

menoscabo de la condicin fsica. En las fincas el deterioro fsico se debe a la accin
del hombre, de los animales y de la naturaleza.
A fines de anlisis de valoracin, es ms comn y conveniente dividir el deterioro fsico
en dos componentes: Curables e incurables.
Curable: Es aquel que el comprador prudente anticipa poder corregir a la compra de
una propiedad, o que el propietario lo considera corregible. El costo para efectuar la
correccin o cura no sera ms que la adicin anticipada a la utilidad y, por tanto, el
valor asociado con la cura. El deterioro fsico curable se denomina frecuentemente
mantenimiento diferido o rehabilitacin, porque estos trminos reflejan el tipo
de actividad tpicamente asociado con la correccin de la condicin.

11

La Depreciacin Acumulada mide, en una suma global, la disminucin en el valor a la fecha del avalo, por
todas las causas (deterioro fsico y obsolescencia funcional y econmica) y se aplica slo a los bienes sujetos a
depreciacin. La tierra no se deprecia.
37

 Incurable: Es el deterioro fsico que en trminos de condiciones de mercado, para la

fecha de avalo, no es factible ni econmicamente justificado corregir. El Costo de
corregir la condicin o de efectuar una cura resultara mayor que la utilidad que se
prev por el servicio del bien y, en consecuencia, resultara en una merma o
disminucin de su valor, asociado con la cura. Para fines del anlisis para avalo, el
deterioro fsico incurable puede ser dividido en elementos de corta y larga vida.
b.

Por prdida de utilidad funcional o Depreciacin Funcional: Es el menoscabo de la

capacidad o eficiencia funcional. La obsolescencia funcional refleja la prdida en valor
causada por factores tales como sobrecapacidad, inadecuacin y cambios en el arte
del diseo, que afectan la propiedad o su relacin con otras propiedades. La
incapacidad de una estructura para realizar adecuadamente la funcin para la cual est
siendo empleada actualmente:
La depreciacin funcional: es la obsolescencia funcional que puede ser corregida o
curada cuando el costo de reemplazo anticuado o inaceptable est por lo menos
compensado por el aumento de utilidad anticipado, y por el aumento de valor
resultante del reemplazo.
La depreciacin funcional incurable: es la obsolescencia funcional que resulta de
deficiencias o superadecuacin estructurales, que el prudente comprador o propietario
no tendra justificacin de reemplazar, aadir o remover, porque el costo para efectuar
la cura sera mayor que el aumento anticipado en la utilidad resultante del reemplazo,
adicin o remocin.
Ejemplo de prdida de utilidad funcional, es una vaquera mal diseada o que se
disponga para depsito, en vez del uso original de vaquera.

c.

Por prdida de utilidad econmica: es el deterioro de la deseabilidad o vida til,

resultante de factores extraos a la propiedad o al bien, tales como fuerzas econmicas
o cambios en el entorno que afectan las relaciones de ofertas y demanda en el
mercado.
La prdida en el uso y en el valor de una propiedad, resultante de los factores de
obsolescencia econmica, debe distinguirse de la prdida en el valor, resultante del
deterioro fsico y obsolescencia funcional, ambos inherentes a la propiedad.
La prdida de utilidad econmica se origina en factores externos que afectan la
deseabilidad del bien, tales como las construcciones obsoletas y la ubicacin de
actividades inadecuadas a la actividad de la finca, como son las industrias, los barrios e
invasiones que contaminan las aguas que sirven a la finca, o la carencia de repuestos
de una maquinaria, entre otros.
38

Clculo del Factor de Apreciacin Tasativa: como ya antes se seal, la

Apreciacin Tasativa es la contrapartida de la depreciacin y es el resultado de la
factorizacin de las condiciones fsicas, de la utilidad funcional y de la utilidad econmica
futura del bien.
Tambin se dijo, que una vez levantado el inventario y procedido al clculo de los
costos de reemplazo, basado en los valores referenciales, se aplicar a estos ltimos la
apreciacin tasativa, para as determinar el valor apreciado de los bienes. La apreciacin se
expresar en factor, para facilitar el clculo, es decir, que si la apreciacin de un bien es
similar a uno nuevo (100%) (12), el factor de apreciacin ser 1., si es un 80%, el factor ser
80%.
Ejemplo: una casa rural, de buena calidad, de 100 metros cuadrados, tiene un costo de
reemplazo de Bs. 60.000,00 y es lo que costara construirla hoy. El tasador determina que:

Por condiciones fsicas, se castiga en un 30%, es decir, que se aprecia la
casa en avalo en un 70%, as el factor de apreciacin es de .7.

Por funcionalidad, la casa cumple con su funcin de vivienda aunque el
tasador considera que podra mejorar un rea, y solo la castiga en un 10%, es
decir, que la aprecia en un 90%, en factor .9.

Por economicidad, no hay ningn factor ue limite su utilidad econmica de
facilitar la estancia del hombre en la hacienda, por lo tanto, su apreciacin
econmica es del 100%, en factor 1.
Una vez determinados los factores fsico, funcional y econmico, el tasador
calcula el factor de apreciacin tasativa.
Condiciones fsicas * Funcionalidad * Economicidad = Factor de Apreciacin Tasativa

.7

.9

.63

Factor de Apreciacin = .63

Es decir, que la casa en avalo representa un 63% con relacin a una similar y nueva. Por
lo tanto, el Valor Apreciado resulta de aplicar sobre el costo de reemplazo (Bs 80.000,00),
el factor de apreciacin tasativa (.63).
Costo de Reemplazo * Factor de Apreciacin Tasativa = Valor Apreciado
Bs. 80.000,00
12

.63

Bs. 50.400,00

El costo de reemplazo es un bien similar 100% nuevo, 100% til y 100% econmico.

39

La Planilla de Trabajo: Toda la informacin de inventario, costos de reemplazo,

apreciacin tasativa y clculo del valor apreciado de los bienes con vida econmica
limitada, se condesa en una planilla de trabajo que, a su vez, puede servir en el informe
como anexo, y es la siguiente:

PLANILLA DE TRABAJO (MTODO DE COSTO)

1

Bien
Itens

Caracteristicas

Unidad

Costo de
Bs/Unid. Reemplazo
Cond. Fs.
Bs
6-A

Apreciacin Tasativa

Func.
6-B

Econ.
6-C

Factor
6-D

Valor
Apreciado Observaciones
Bs

* Mejoras
* Bienhechuras
Son
Son
Suministrado Suministrado Suministrado Suministrado
* Maquinarias
Informe de
Clculo del Clculo del
Clculo
por el
por el
por el
por el
suministrados suministrados
y Equipos
Mercado
Tasador
Tasador
tasador
tasador
tasador
tasador
por el inventario por el inventario
* Animales y
Cultivos
Anuales
Total HHHHHH.

RECOPILACIN DE LAS COLUMNAS DE LA PLANILLA DE TRABAJO:

1.

Identifica el bien, y se deber agrupar por mejoras, bienhechuras, maquinarias y

equipos, animales y cultivos anuales, y otros.

2.

Es la descripcin del bien, tal como: calidad de la construccin, materiales, capacidad

de un equipo, seriales, razas de ganado, etc.

3.

Es la unidad en que se expresa el bien, es decir, si es Ha. para un cultivo, HP.

(caballos de fuerza) de un tractor, N de discos de un arado, m2 en una construccin,
mts lineales en una cerca, etc. La unidad facilita el clculo de los costos de
reemplazo.

4.

Es la unidad en que se expresa el bien. Por ejemplo, el costo de reemplazo de un HP,

de tractor nuevo es de 2.000 Bs/HP, en el mercado.

5.

Es el costo de reemplazo del bien, lo cual resulta de la multiplicacin de las unidades

(columna 3) por su valor unitario (columna 4).

6.

Es la Apreciacin Tasativa, la cual est subdividida en los factores de apreciacin:

6A. el factor de las condiciones fsicas.
6B. El factor de la utilidad funcional
6C. El factor de la utilidad econmica
40

6D. El factor de apreciacin tasativa, resultado de la factorizacin de los

aspectos de apreciacin (columnas: 6 * 6B * 6C)
7.

Es el clculo del valor apreciado o de avalo, resultante de la multiplicacin de los

costos de reemplazo (columna 5) por el factor de apreciacin tasativa (columna 6), de
esta manera se compara el bien en avalo con el bien nuevo, y como resultado se
obtiene el valor del bien sujeto a avalo.

8.

Es abierta a cualquier observacin significativa del tasador sobre el bien.

Ejemplo de la Aplicacin del Mtodo de los Costos: Continuando con el ejemplo que se
expuso en la tcnica de homogenizacin de una finca de agricultura intensiva,
especficamente a la produccin de uvas de mesa, se expone a continuacin el inventario
de los bienes sobre la tierra que incluye esta finca, su vaciado en la planilla de trabajo, el
clculo de los costos de reemplazo, la aplicacin de la Apreciacin Tasativa sobre estos
ltimos y el clculo del valor de avalo de cada uno de los bienes mediante la aplicacin
del Mtodo de los Costos.
(MTODO DE COSTO)
2

Bien
Itens

Caracteristicas

Unidad

Uva mesa, lista para

primera cosecha, 4,5
Has efectivas

Plantas

12 Bs/Pta

108.000

0,95

0,95

102.600,00 Buenas Condiciones

Postes madera,
alambres tensados,
distancia

4,5 Has

20.000
Bs/Ha

90.000

0,95

0,95

85.500,00 Buenas Condiciones

Sistema de Riego

Riego por goteo

automatico

4,5 Has

99.000

0,95

0,90

0,90

0,7695

Pozo

Perforacin

100 ml

120.000

0,95

0,95

Cultivo

Depsito de agua Abierto con paredes

Edificaciones

5
Costo de
Bs/Unid. Reemplazo Cond. Fs.
Bs
6-A

6
Apreciacin Tasativa
Func.
Econ.
6-B
6-C

22.000
Bs/Ha
1.200
Bs/ml

Factor
6-D

7
Valor
Apreciado
Bs

76.180,50

8
Observaciones

Parte instalacin se
adecu al nuevo sistema

114.000,00 Nuevo

100.000 lts

25 Bs/lt

25.000

0,80

0,80

20.000,00 Mejorado

Vivienda para
obreros y oficina
rustica, frisada, techo
zinc, piso cemento

80 m2

1.200
Bs/m2

96.000

0,90

0,90

0,90

0,73

69.984,00

Limpieza y empaque
de uvas, dormitorio
obreros

90 m2

600 Bs/m2

54.000

0,70

0,60

0,80

0,336

18.144,00

35 HP

1.800
Bs/HP

63.000

0,90

0,60

0,60

0,324

Uso original - cosecha,

20.412,00 Actual: solo dueo, no
repuesto

600.000

60.000

0,95

0,95

57.000,00 Nueva

Tractor e
implementos
Para el pozo

Total HHHHHH. 715.000,00

Diseo inadecuado,
antes garaje de tractor

563.820,50

Mediante la aplicacin de la tcnica del Costo, se determin un Valor Apreciado de los

bienes sobre la tierra de esta finca de Bs 563.820,50.
41

UTILIDAD Y LIMITACIONES DE LOS MTODOS EXPUESTOS:

UTILIDAD: En el procedimiento de avalo expuesto, el valor de la tierra es obtenido de la
venta de tierras a travs del Mtodo de Mercado y el Valor de los Bienes sobre la tierra
(con vida limitada) es obtenido del costo depreciado de stos, a travs del Mtodo de los
Costos.
Este procedimiento es muy til en el campo de la Tasacin de inmuebles agrcolas,
especialmente:

Cuando se registran pocas ventas de fincas: por lo general, las operaciones de

ventas de inmuebles rurales son menos frecuentes que las operaciones de
inmuebles urbanos, las cuales se registran diariamente, por lo tanto, las referencias
de mercado a veces son muy escasas y disimiles en actividades agrcolas, y no
permiten determinar el valor de la propiedad como unidad de produccin, por el
Mtodo de Mercado. En estos casos, el procedimiento de avalo expuesto es til
porque solo determina por el Mtodo de Mercado el valor de la tierra vacante, y los
dems bienes los determina, por el Mtodo de los Costos.

Porque actualiza el inventario y el valor de la finca: tanto de su tierra como de

los bienes sobre ellas, es decir, todo lo que permite ser una unidad de produccin.

Para registrar en libros el valor de los activos de la finca: permite la apertura de

la contabilidad correspondiente, en las fincas que no llevan registros contables.

Porque sirve de base para el diagnstico de una finca fundada: para efectos de
formulacin de proyectos de rehabilitacin, ampliacin o cambio de actividad
agrcola, y para la formulacin de proyectos de fincas en fundacin.

Cuando no se llevan registros contables: que permitan determinar el valor por el

MTODO DE LOS INGRESOS.

LIMITACIONES: Pero tambin el procedimiento expuesto tiene sus limitaciones,

especialmente:

Si se encuentran ventas: Aplicar la tcnica de homogenizacin con la finca

similares referenciales (incluye tierras y dems bienes), lo que permitir
establecer el valor total de la finca sujeta a avalo, y deducir de l, el valor
apreciado de los bienes, determinado por el Mtodo de los Costos, para as
establecer por diferencia, el Valor de la Tierra vacante.
42

Si no se encuentran ventas de fincas, ni de tierras vacantes: habr que

determinar el Valor de la Tierra Vacante por la Oferta y la Demanda no
registrada de la zona, o por la Renta de la tierra (Mtodo de Ingresos de
bienes perpetuos).

MTODO DE LOS INGRESOS: Como lo sealramos en la introduccin, el objeto e

este Manual es estandarizar la Tasacin de Fincas en fundacin y/o Produccin. Los
casos de tasacin con fines de expropiacin y de indemnizacin se consideran
avalos especiales. En estos momentos es muy til aplicar el Mtodo de los
Ingresos a travs de la Tcnica del Descuento, ya que se basa en la
Capitalizacin de los Ingresos Netos (Beneficios) Futuros.
La aplicacin de este mtodo es posible cuando se dispone de datos confiables de
ingresos y egresos anuales (Contabilidad Agrcola), as como la composicin del
Capital Total Tangible (procedimiento de avalo expuesto), para poder estimar los
ingresos netos futuros. Por lo tanto, este mtodo slo es aplicable a bienes que
producen rentas.

43