Vous êtes sur la page 1sur 94

Praktisch over VvE’s

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 1 19-02-2009 09:04:33


22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 2 19-02-2009 09:04:34
Praktisch
over VvE’s
Handige informatie en tips
voor eigenaren en bestuurders

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 3 19-02-2009 09:04:34


Centraal Beheer Achmea en Kluwer hebben uiterste zorgvuldigheid betracht bij het
produceren van Praktisch over VvE’s. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aan-
vaarden voor eventueel in deze uitgave voorkomende onjuistheden en/of onvolledig-
heden.

Ontwerp: Verheulcommunicatie.com, Alphen aan den Rijn

ISBN 978 90 13 06211 3


NUR 782-200

Praktisch over VvE’s is een uitgave van Centraal Beheer Achmea.

© Achmea Schadeverzekeringen N.V./Kluwer, 2009


Auteursrecht voorbehouden.
Gehele of gedeeltelijke overneming of reproductie van de inhoud van deze uitgave, op
welke wijze dan ook, is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de
auteursrechthebbende verboden. Dit behoudens de beperkingen bij de wet gesteld.
Het verbod geldt ook voor gehele of gedeeltelijke bewerking.
Correspondentie over overneming of reproductie kunt u richten aan:
Centraal Beheer Achmea, Postbus 9150, 7300 HZ Apeldoorn.

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 4 19-02-2009 09:04:34


INHOUD
Voorwoord ..............................................................................................................7

Introductie ...............................................................................................................8

1. Wat moet een appartementseigenaar weten? ........................................11


1.1 U bent mede-eigenaar van het hele gebouw ................................................12
1.2 Akte van splitsing .........................................................................................13
1.3 Modelreglement ...........................................................................................14
1.4 Huishoudelijk reglement ...............................................................................15
1.5 Hoe actief is de VvE ......................................................................................16
1.6 Wakker maken van een slapende vereniging .................................................18
1.7 Servicekosten................................................................................................20
1.8 Verzekeren: collectief of individueel?.............................................................21
1.9 Wat mag en wat niet in privégedeelte? .........................................................24

2. Regelingen voor de VvE ............................................................................27


2.1 Burgerlijk Wetboek .......................................................................................28
2.2 Akte van splitsing .........................................................................................30
2.3 Modelreglement ...........................................................................................33
2.4 Huishoudelijk reglement ...............................................................................37

3. De organisatie van de VvE ........................................................................39


3.1 Vergadering van eigenaars ............................................................................40
3.2 Bestuur .........................................................................................................43
3.3 Commissies en raad van commissarissen .......................................................46

4. Rechten en plichten van de eigenaars ....................................................47


4.1 Intrek nemen in het appartement ..................................................................48
4.2 Verhuur van het appartement .......................................................................49
4.3 Overlast ........................................................................................................50
4.4 Nakoming financiële verplichtingen ..............................................................52
4.5 Nakoming overige verplichtingen ..................................................................54
4.6 Verbouwing van het appartement .................................................................56
4.7 Toegang derden tot het privégedeelte ...........................................................57

Inhoud 5

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 5 19-02-2009 09:04:34


5. Financiële zaken.........................................................................................59
5.1 Begroting .....................................................................................................60
5.2 Balans...........................................................................................................63
5.3 Exploitatierekening .......................................................................................64
5.4 Servicekosten................................................................................................66

6. Risico’s en (verzekerings)oplossingen ......................................................67


6.1 Preventie(scan)..............................................................................................68
6.2 Schade aan het gebouw ...............................................................................70
6.3 Algemene aansprakelijkheid .........................................................................73
6.4 Bestuursaansprakelijkheid .............................................................................74
6.5 Rechtsbijstand ..............................................................................................76
6.6 Hulp bij klussen? ...........................................................................................77

7. Goed onderhoud: verstandig en verplicht ...............................................79


7.1 Reservefonds verplicht ..................................................................................80
7.2 Terugkerende onderhoudswerkzaamheden ...................................................81
7.3 Onderhoud van belang bij verkoop ...............................................................82
7.4 ‘Gemiddelde’ onderhoudsachterstand ..........................................................83

Centraal Beheer Achmea: de VvE-partner ...........................................................85

Nuttige adressen ...................................................................................................89

Trefwoordenregister .............................................................................................91

6 Inhoud

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 6 19-02-2009 09:04:34


VOORWOORD
Verenigingen van Eigenaars staan met regelmaat in de belangstelling van de media.
Bijvoorbeeld over afspraken tussen makelaars, notarissen, het ministerie van VROM,
Vereniging Eigen Huis en VvE Belang om kopers beter inzicht in de woning te geven.
Of over de op 1 mei 2008 in werking getreden appartementenwet. Die verplicht de
VvE’s over een reservefonds te beschikken voor het uitvoeren van (groot) onderhoud.

Centraal Beheer Achmea onderkent het belang van de VvE’s. Met deze uitgave
‘Praktisch over VvE’s’ bieden wij bestuur en leden inzicht in zaken die een VvE geregeld
moet hebben. De meest belangrijke informatie en tips hebben wij gemarkeerd met
een speciaal icoontje. Zo ziet u in één oogopslag de onderwerpen die extra aandacht
verdienen.

Waarom wij deze service verlenen? Centraal Beheer Achmea is al jaren de verzekeraar
voor veel VvE’s. Met een groot aantal verzekeringen speciaal voor de Verenigingen van
Eigenaars komen wij aan de verzekeringsvragen van de besturen tegemoet. En het
delen van kennis en expertise willen we blijven doen.

Ik wens u veel plezier en opzoekgemak.

Met vriendelijke groet,


Centraal Beheer Achmea

drs. Karin Hille


directeur Marketing en Sales

Voorwoord 7

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 7 19-02-2009 09:04:34


Introductie

INTRODUCTIE
Ongeveer de helft van alle woningen in Nederland zijn koopwoningen. En die zijn er in
alle soorten en maten: eengezinswoningen (al dan niet vrijstaand), appartementen,
portiekwoningen en serviceflats. Natuurlijk staan bij de keuze van een nieuw huis uw
woonwensen en ook de financiële mogelijkheden voorop. Maar weet u dat er bij de
aankoop van een appartement meer komt kijken dan bij het aanschaffen van bijvoor-
beeld een woonhuis?

Als u een eengezinswoning koopt, wordt u huiseigenaar. Binnen bepaalde grenzen en


afgezien van eventuele in de koopovereenkomst genoemde beperkingen, bent u ‘baas
in eigen huis’. Bij de aankoop van een appartement ligt dat wat minder eenvoudig.

Om te beginnen koopt u eigenlijk niet het appartement zelf, maar het appartements-
recht. Dit is het recht om het appartement te gebruiken en te bewonen. Formeel
gezien wordt u geen eigenaar van het privéwoongedeelte. Wel wordt u mede-
eigenaar van het hele gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt. Daarmee
krijgt u het exclusieve gebruiksrecht van het appartement en van eventuele andere
privégedeelten. Denkt u daarbij aan een berging, zolderkamer of een garage.

Samen met de andere eigenaars bent u lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE), ook
wel bekend als Vereniging van Eigenaren. De kans is groot dat u als eigenaar een rol in
de vereniging gaat spelen. Het merendeel van de VvE’s bestaat namelijk uit een klein
aantal appartementen. Gemiddeld hebben VvE’s niet meer dan vijf leden en de over-
grote meerderheid zelfs minder. Circa 30.000 VvE’s bestaan uit twee leden (het gaat
dan veelal om een gebouw dat gesplitst is in een boven- en benedenwoning). Circa
20.000 VvE’s tellen drie leden. De Kamer van Koophandel schat in dat er landelijk ruim
116.000 VvE’s bestaan, waarvan een derde niet actief is. De helft van alle VvE’s bevindt
zich in de vier grote steden.

De VvE is verantwoordelijk voor onder meer het beheer en het onderhoud van het
gehele gebouw. De vereniging voert het beheer van het gehele gebouw met uitzonde-
ring van, zoals de wet dat noemt, ‘de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk
geheel te worden gebruikt’.

Het hoogste orgaan van de VvE is de vergadering van eigenaars, die in de praktijk veel
taken uitbesteedt aan het VvE-bestuur. Dat bestuur krijgt te maken met verplichtingen
en bevoegdheden op tal van terreinen. Sommige verplichtingen komen voort uit de
wetgeving en anderen uit akten en reglementen. Zo moet het bestuur bijvoorbeeld

8 Introductie

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 8 19-02-2009 09:04:34


Introductie

beslissingen nemen – of voorstellen formuleren – op juridisch, administratief,


financieel en bouwkundig gebied. Om de VvE-bestuursleden daarbij behulpzaam
te zijn, behandelt dit boekje de onderwerpen waarmee zij in de praktijk te maken
krijgen.

LEGENDA

Wat u verplicht bent te regelen

Let op!

Tip

Veelgestelde vragen

Wet- en regelgeving

Legenda 9

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 9 19-02-2009 09:04:35


22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 10 19-02-2009 09:04:36
HOOFDSTUK 1

WAT MOET EEN


APPARTEMENTS-
EIGENAAR WETEN?
1.1 U BENT MEDE-EIGENAAR VAN HET HELE GEBOUW
1.2 AKTE VAN SPLITSING
1.3 MODELREGLEMENT
1.4 HUISHOUDELIJK REGLEMENT
1.5 HOE ACTIEF IS DE VVE
1.6 WAKKER MAKEN VAN EEN SLAPENDE VERENIGING
1.7 SERVICEKOSTEN
1.8 VERZEKEREN: COLLECTIEF OF INDIVIDUEEL?
1.9 WAT MAG EN WAT NIET IN EEN PRIVÉGEDEELTE?

ALS UW KEUZE IS GEVALLEN OP EEN APPARTEMENT DAN WEET U

WAARSCHIJNLIJK AL ALLES OVER DE INDELING, HET UITZICHT, DE MANIER

WAAROP HET BEWOOND IS, DE KOOPPRIJS EN DE ROERENDE (VERPLAATSBARE)

ZAKEN DIE U EVENTUEEL KUNT OVERNEMEN. MAAR NET ZO BELANGRIJK ALS

DE KWALITEIT VAN HET APPARTEMENT IS DE KWALITEIT VAN DE VVE DIE HET

GEBOUW BESTUURT WAARVAN HET APPARTEMENT ONDERDEEL UITMAAKT.

Wat moet een appartementseigenaar weten? 11

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 11 19-02-2009 09:04:36


Wat moet een appartementseigenaar weten?

1.1 U BENT MEDE-EIGENAAR VAN HET HELE GEBOUW

Als mede-eigenaar van het hele gebouw bent u voor een deel verantwoordelijk voor:
– het onderhoud van de gemeenschappelijke onderdelen en ruimten, zoals de hal,
buitenmuren, dak en trappenhuis;
– het aanwezig zijn van een voldoende gevuld reservefonds;
– het voldoende verzekerd zijn om financiële risico’s af te dekken; en
– de schulden van de VvE.

Wanneer er een goed functionerend VvE-bestuur is, zijn de genoemde zaken


meestal wel goed geregeld. Maar als dat niet het geval is, loopt u bepaalde
risico’s. Daarom is het verstandig bij aankoop van een appartement na te
gaan of het VvE-bestuur goed functioneert. Veel informatie vindt u terug in
belangrijke documenten zoals in:
– de akte van splitsing;
– het modelreglement en eventueel
– het huishoudelijk reglement (niet verplicht).
U kunt de verkoper hiernaar vragen.

Daarnaast heeft de verkoper een informatieplicht. Dat betekent dat de verkoper, als u
daarom vraagt, informatie moet verstrekken over de staat van onderhoud, eventuele
betalingsachterstanden en mogelijke andere problemen die u bij de bewoning kunt
ondervinden.

Kortom: voordat u definitief tot aankoop overgaat, kunt u zich al breed oriënteren.
Als u dat doet, dan loopt u minder kans dat u voor onaangename verrassingen komt
te staan.

Bedenk dat het lidmaatschap van de VvE geen vrijblijvende zaak is. Elke eige-
naar is verplicht lid van de vereniging en kan het lidmaatschap niet tussen-
tijds opzeggen. Dat eindigt als het appartement verkocht is. Het is dus heel
belangrijk om van tevoren goed te controleren of u niet te maken krijgt met
een ‘slapende vereniging’. Het komt namelijk regelmatig voor dat iemand
een appartement koopt, daar al geruime tijd in woont en nooit iets gehoord
of gemerkt heeft van een VvE. In dat geval is er sprake van een slapende ver-
eniging. Bij een slapende VvE letten appartementseigenaars vaak alleen op
het onderhoud van hun eigen appartement, waardoor het noodzakelijke
onderhoud aan het gehele gebouw achterwege blijft. Als dat leidt tot ernstig
achterstallig onderhoud kan de gemeente de eigenaars verplichten onder-
houd te plegen (zie ook hoofdstuk 1.5).

12 U bent mede-eigenaar van het hele gebouw

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 12 19-02-2009 09:04:36


Wat moet een appartementseigenaar weten?

1.2 AKTE VAN SPLITSING

Als koper van een appartement krijgt u het exclusieve gebruiksrecht van het privé-
gedeelte (de woning). Tegelijkertijd wordt u mede-eigenaar van het hele gebouw
(gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken). In de akte van splitsing
vindt u terug welk gedeelte van het gebouw u als uw ‘privégedeelte’ mag aanmerken.
De indeling van het gebouw is ook inzichtelijk gemaakt op een bij de akte gevoegde
splitsingstekening. Ook leest u in deze akte bijvoorbeeld voor welk aandeel iedere
eigenaar verplicht is bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de
gezamenlijke eigenaars komen.

De grootte van uw aandeel – in de wetgeving wordt gesproken van ‘breukdeel’– is van


belang omdat die bepalend is voor:
– het gedeelte waarvoor u gerechtigd bent tot de baten van de gemeenschap;
– het gedeelte waarvoor u moet bijdragen in de kosten van het gebouw;
– het gedeelte waarvoor u, als de VvE schulden heeft, aangesproken kan worden
door schuldeisers;
– het aantal stemmen dat u tijdens de ledenvergadering kunt uitbrengen.

Gezien het belang geeft de akte van splitsing uw aandeel aan en ook (vanaf het
modelreglement 2006) een motivering daarvan. Dit is de ‘grondslag’ waarop de ver-
houding van de verschillende aandelen berust.

Meer hierover en over de andere zaken die in de akte van splitsing aan bod komen,
leest u in hoofdstuk 2.2.

Akte van splitsing 13

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 13 19-02-2009 09:04:36


Wat moet een appartementseigenaar weten?

1.3 MODELREGLEMENT

Een groot aantal regels geldt voor alle VvE’s. Deze zijn door de Koninklijke
Notariële Beroepsorganisatie vastgelegd in het modelreglement. Dit regle-
ment maakt deel uit van de akte van splitsing. Omdat de wettelijke bepalin-
gen over appartementsrechten in de loop van de tijd gewijzigd zijn is ook het
modelreglement periodiek geactualiseerd.

Het is niet zo dat een actueler modelreglement de oudere versie vervangt.


Het model splitsingsreglement zoals dat opgenomen is in de splitsingsakte
blijft geldig. Wel zijn de wijzigingen van de wettelijke bepalingen over appar-
tementsrechten (vastgelegd in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek) van toe-
passing op alle splitsingen. Dus ook op de bestaande.

Het modelreglement bevat onder meer:


– algemene gedragsregels: de rechten en plichten van eigenaars en gebruikers;
– de aandelen die door splitsing in appartementsrechten ontstaan;
– de verdeling van schulden en kosten, waarbij het onderhoud van de gemeenschap-
pelijke ruimten een belangrijke rol speelt;
– consequenties wanneer een eigenaar zijn verplichtingen niet (tijdig) nakomt;
– regels over de verplichting verzekeringen af te sluiten.

In hoofdstuk 2.3 gaan wij dieper in op het modelreglement.

14 Modelreglement

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 14 19-02-2009 09:04:36


Wat moet een appartementseigenaar weten?

1.4 HUISHOUDELIJK REGLEMENT

Het huishoudelijk reglement is doorgaans een praktische aanvulling op het reglement


van splitsing. Hierin leest u de spelregels die de bewoners in acht moeten nemen om
hun eigen woongenot en dat van anderen te waarborgen. Ook bevat dit reglement
vaak bepalingen die ervoor moeten zorgen dat het aanzien van het gebouw in stand
blijft. Als u het reglement doorleest, krijgt u een goede indruk van de cultuur die in het
appartementsgebouw heerst.
Op de inhoud en de juridische grondslag van dit reglement gaan we in hoofdstuk 2.4
nader in.

Mag ik een harde vloer leggen in mijn appartement, bijvoorbeeld een


tegel- of parketvloer?
In beginsel verbiedt het modelreglement dit met het argument dat contact-
geluiden zoveel mogelijk moeten worden tegengegaan. Wel wordt dit ver-
bod verzacht door de toevoeging ‘tenzij dit geschiedt met inachtneming van
normen die bij huishoudelijk reglement of door de vergadering zijn vastge-
steld’. In veel huishoudelijk reglementen wordt dit verder uitgewerkt. Hierin
staat bijvoorbeeld dat dergelijke vloeren wel mogen worden aangelegd
onder strikte isolatievoorwaarden. In sommige reglementen zijn deze gede-
tailleerd beschreven.

Huishoudelijk reglement 15

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 15 19-02-2009 09:04:36


Wat moet een appartementseigenaar weten?

1.5 HOE ACTIEF IS DE VVE

Vooral in kleinere gebouwen kan het gebeuren dat een VvE geen activiteiten ont-
plooit. In dat geval is er sprake van een ‘slapende vereniging’. Als dat het geval is, kunt
u zich beter tweemaal bedenken voordat u in dat gebouw een appartement koopt. De
kans is namelijk groot dat de appartementseigenaars het onderhoud van het gebouw,
misschien met uitzondering van hun eigen appartementen, sterk hebben verwaar-
loosd. Ook zijn dan meestal de verzekeringen niet op orde, om maar te zwijgen van
mogelijke betalingsachterstanden.

Op het moment dat zich een calamiteit voordoet, zijn de gevolgen niet te overzien. In
dat geval zijn de gezamenlijke eigenaars elk voor hun aandeel financieel aansprakelijk.

Als het gebrek aan onderhoud de spuigaten uitloopt, is het zelfs niet uitge-
sloten dat de gemeente maatregelen neemt. Die kunnen eruit bestaan dat
de eigenaars verplicht worden het onderhoud te plegen. Of dat de gemeente
dat zelf doet en vervolgens de rekening aan de eigenaars presenteert.
In de praktijk blijkt dat gemeenten steeds meer van die bevoegdheid
gebruikmaken.

Hoe dan ook: een slapende vereniging voldoet doorgaans niet aan de wettelijke ver-
plichting om een voldoende gevuld reservefonds te bezitten (zie verder hoofdstuk 7.1).
Dat betekent dat een groot beroep gedaan wordt op de financiële middelen van de
eigenaars om het achterstallig onderhoud alsnog uit te laten voeren.

Vraag voordat u tot aankoop van een appartement overgaat naar de exploi-
tatierekening en de balans van het laatste boekjaar en naar de begroting en
de notulen. Uit die stukken blijkt of de vereniging slaapt of juist een verant-
woord beleid voert. Ook vindt u daar hoe groot het reservefonds is en of er
binnenkort grote uitgaven zijn te verwachten.

16 Hoe actief is de VvE

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 16 19-02-2009 09:04:36


Wat moet een appartementseigenaar weten?

Samenvattend: sommige gemeenten adviseren (aspirant-)appartementseigenaars aan


de hand van de volgende checklist na te gaan of de VvE actief is of een slapend
bestaan leidt:

□ Is er een meerjarenonderhoudsplan voor het appartementsgebouw?


□ Wordt er geld gereserveerd voor groot onderhoud?
□ Sluit de opbouw van de reserves voor groot onderhoud aan bij het meerjarenonder-
houdsplan?
□ Is er een bestuur?
□ Zijn er notulen van de laatste twee vergaderingen?
□ Is er een collectieve opstalverzekering met een appartementenclausule?
□ Is er een collectieve wettelijke aansprakelijkheidsverzekering?
□ Is er een exploitatierekening beschikbaar van het afgelopen boekjaar?
□ Is er een balans beschikbaar van het einde van het afgelopen boekjaar?
□ Is er een begroting voor het lopende boekjaar?

Hoe actief is de VvE 17

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 17 19-02-2009 09:04:37


Wat moet een appartementseigenaar weten?

1.6 WAKKER MAKEN VAN EEN SLAPENDE VERENIGING

U bent bijvoorbeeld al een jaar bewoner van een appartement, maar u heeft nog geen
teken van leven ontvangen van de VvE? Dan is de kans aanwezig dat de vereniging
niet actief is. Dit wordt ook wel een ‘slapende vereniging’ genoemd. In de praktijk
blijkt dat de appartementseigenaars zich niet anders gedragen dan de eigenaars van
een eengezinswoning. Zij zorgen wel voor hun privégedeelte en hun eigen verzekerin-
gen, maar laten de gemeenschappelijke ruimten aan hun lot over. Dit levert ook risico’s
op voor u als appartementseigenaar (zie hoofdstuk 1.5).

Van belang is dat u, liefst met een aantal andere eigenaars, het initiatief neemt een
vergadering van eigenaars bijeen te roepen. In het reglement kunt u vinden welke ter-
mijn u in acht moet nemen tussen het versturen van de uitnodiging en de dag waarop
de vergadering plaatsvindt. In de splitsingsakte leest u hoeveel eigenaars de vergade-
ring moeten bezoeken om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen.

Wanneer er sprake is van een eerste vergadering, moet de agenda in elk geval de
volgende punten bevatten:
– benoeming van de voorzitter van de vergadering;
– benoeming van een bestuur;
– opdracht tot het maken van een meerjarenonderhoudsplan;
– instellen van een reservefonds;
– opstellen van een begroting voor het lopende jaar;
– aan de hand van de begroting bepalen van de hoogte van de periodieke bijdragen
(servicekosten);
– afsluiten van verzekeringen waaronder een opstalverzekering voor het gehele
gebouw.

Blijkt tijdens de vergadering dat er te weinig eigenaars aanwezig zijn om rechtsgeldige


besluiten te nemen, dan moet een nieuwe vergadering worden gepland. Tijdens die
tweede vergadering kunnen wel besluiten worden genomen, ongeacht het aantal
aanwezige eigenaars. Dat geldt zelfs wanneer u de enige aanwezige zou zijn.

Het nieuw leven inblazen van een vereniging kan veel werk met zich mee-
brengen. Zeker wanneer u weinig hulp krijgt van andere eigenaars. In dat
geval is het raadzaam advies in te winnen bij een deskundige instelling. Dat
kan bij een makelaarskantoor of een in VvE-beheer gespecialiseerd bedrijf. U
kunt ook informatie inwinnen bij belangenorganisaties, zoals VvE Belang en
de Vereniging Eigen Huis.

18 Wakker maken van een slapende vereniging

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 18 19-02-2009 09:04:37


Wat moet een appartementseigenaar weten?

Veel gemeenten geven subsidie om een slapende vereniging actief te maken.


Zij kunnen onder meer een bedrag beschikbaar stellen om bijvoorbeeld een
onderhoudsplan op te stellen of de gemeente betaalt mee aan de kosten van
de beheerder. Vraag dit na bij uw gemeente.

Wakker maken van een slapende vereniging 19

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 19 19-02-2009 09:04:37


Wat moet een appartementseigenaar weten?

1.7 SERVICEKOSTEN

Naast de gewone woonlasten heeft een appartementseigenaar te maken met service-


kosten, ook wel voorschotbijdragen genoemd. Deze bijdragen zijn bestemd om de
begrote kosten voor het volgende jaar te kunnen betalen en voor het op peil brengen
en houden van het reservefonds. De hoogte daarvan wordt vastgesteld door de verga-
dering van eigenaars. Als eigenaar heeft u invloed op de hoogte van het bedrag. U
kunt daarover meepraten tijdens de vergadering en daar uw stem uitbrengen.

Voorbeeld
Stel dat een meerderheid van mening is dat de buitenkozijnen vervangen moeten
worden, terwijl u vindt dat die nog wel een paar jaar mee kunnen. In dat geval
moet u toch aan de vervanging meebetalen. Blijft een eigenaar in gebreke om zijn
deel van de servicekosten te betalen, dan kan het bestuur van de vereniging na
een aantal aanmaningen de vordering in handen geven aan een deurwaarder.

Let erop dat de eigenaar van wie u het appartement wilt kopen, geen beta-
lingsachterstand heeft. De vereniging kan u in dat geval als nieuwe eigenaar
aanspreken voor de achterstallige bijdrage over het lopende en het vooraf-
gaande boekjaar. Over oudere jaren hoeft u zich als nieuwe eigenaar niet
direct zorgen te maken. Indirect misschien wel, omdat als de schuld niet
verhaald kan worden, het bedrag dan kan worden omgeslagen over alle
eigenaars om de komende kosten op te vangen.

Omdat de notaris moet zorgen voor een door de VvE afgegeven verklaring,
is het makkelijk om te weten te komen of er sprake is van dergelijke achter-
standen. In deze verklaring staan de bijdragen waarvoor de koper aan-
sprakelijk zal zijn en een opsomming van wat de oude eigenaar op de dag
van overdracht nog schuldig is aan de vereniging. De koper hoeft niet meer
te betalen dan het bedrag dat in de verklaring wordt genoemd, ook als later
zou blijken dat het bedrag eigenlijk te laag was.

20 Servicekosten

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 20 19-02-2009 09:04:37


Wat moet een appartementseigenaar weten?

1.8 VERZEKEREN: COLLECTIEF OF INDIVIDUEEL?

Een aantal verzekeringen wordt afgesloten door de VvE. Op grond van de bepalingen
in het modelreglement zorgt het bestuur op deze manier voor verzekeringen die dek-
king bieden voor schade door water, storm, brand en ontploffing maar bijvoorbeeld
ook voor aansprakelijkheid. Zie hiervoor hoofdstuk 6.

Voor u als (toekomstig) eigenaar is het van belang te controleren of de verze-


keringen toereikend zijn. Is dat niet het geval, dan moeten alle eigenaars bij
schade bijdragen aan het tekort.

Voorbeeld
Stel: een appartementsgebouw dat verzekerd is voor een herbouwwaarde van
€ 750.000,-, loopt een brandschade van € 200.000,- op. Een expertisebureau stelt
vast dat de eigenlijke herbouwwaarde van het pand vóór de brand € 1.000.000,-
is. Dat betekent dat het appartementsgebouw voor € 250.000,- onderverzekerd is.
De schadevergoeding is dan niet 100% maar slechts 75% van de schade, dus
€ 150.000,-. De resterende € 50.000,- moet opgebracht worden door de geza-
menlijke eigenaars. Bij een VvE van vier appartementen betekent dit dat elke
appartementseigenaar (bij gelijke verhoudingen in akte van splitsing) € 12.500,-
moet bijdragen.

In principe draagt elke eigenaar in verhouding tot zijn aandeel bij aan de
verzekeringspremie. Als een privégedeelte niet voor ‘normale’ bewoning
gebruikt wordt, dan leidt dit tot een verhoging van de premie die voor
rekening komt voor de betreffende eigenaar. Wijzigingen in of aan het
appartement moeten daarom direct aan het bestuur worden gemeld.
Gebeurt dat niet, dan ontstaat het risico dat er sprake is van onderverzeke-
ring. De nalatige eigenaar moet dan bij schade het bedrag dat de verzeke-
raar daardoor in mindering brengt zelf bijpassen.

Het bestuur sluit de verzekeringen af op naam van de VvE. In de verzekering moet een
speciale clausule worden opgenomen die de vereniging beschermt tegen de gevolgen
van bepaalde handelingen van een individuele eigenaar.

Verzekeren: collectief of individueel? 21

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 21 19-02-2009 09:04:37


Wat moet een appartementseigenaar weten?

Voorbeeld
Een eigenaar probeert een explosief te maken. Hij brengt zijn knutselwerk tot ont-
ploffing en beschadigt daarmee, naast zijn eigen appartement, ook de gemeen-
schappelijke ruimtes. Een verzekeraar hoeft normaal gesproken niet uit te keren
omdat er opzet in het spel is. Door de speciale clausule gaat de verzekeraar toch
over tot vergoeding van de schade van de gemeenschappelijke ruimtes. Wel heeft
de verzekeraar het recht een deel van het uitgekeerde schadebedrag op de scha-
deveroorzaker te verhalen.

Iedere eigenaar sluit zelf ook aanvullende verzekeringen. Denkt u daarbij aan een
inboedel- of kostbaarhedenverzekering, een aansprakelijkheids- of rechtsbijstandver-
zekering.

Veel appartementseigenaars brengen verbeteringen aan in hun appartement zoals een


nieuwe keuken of badkamer. Zij doen dit voor eigen rekening en risico.

Er is altijd de verplichting aanpassingen of verbeteringen schriftelijk te mel-


den bij het bestuur. Het splitsingsreglement verplicht het bestuur tot het slui-
ten van een aanvullende verzekering. Het is dan verstandig na te gaan of de
verzekeraar bij wie het bestuur de verzekeringen voor de vereniging heeft
ondergebracht, speciale arrangementen kent voor de aanvullende dekkingen
van individuele eigenaars.

Zo kan een verzekeraar bijvoorbeeld interne verbouwingen, zoals een nieuwe keuken
of badkamer, van appartementseigenaars op de opstalverzekering van de VvE meever-
zekeren. Als de woningverbetering wordt ‘meegenomen’ in de taxatie van het appar-
tementsgebouw, is deze verbetering automatisch meeverzekerd.
U kunt als appartementseigenaar er ook voor kiezen dit risico via een particuliere
inboedelverzekering bij te verzekeren. Van belang is in dat geval in het oog te houden
dat een keuken of een verlijmde parketvloer niet standaard verzekerd is op de inboe-
delverzekering. Deze zaken kunnen namelijk niet zonder beschadiging uit het apparte-
ment worden verwijderd. Daarom maken zij onderdeel uit van de opstal. Onder de
omschrijving ‘woningverbetering’ of ‘eigenaarbelang’ kan dit worden meeverzekerd
op de opstalverzekering.

22 Verzekeren: collectief of individueel?

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 22 19-02-2009 09:04:38


Wat moet een appartementseigenaar weten?

Voorbeeld
In een vergadering van een VvE besloot men dat de appartementseigenaars de
verbeteringen zelf moeten verzekeren. Een van de appartementseigenaars had
een verlijmde parketvloer laten aanbrengen voor circa € 20.000,-. De bewoonster
meldde dit aan haar verzekeraar met de vraag dit op haar inboedelverzekering bij
te verzekeren. De inboedelverzekering werd vervolgens met dit bedrag verhoogd.
Door een lek in de waterleiding ontstond waterschade waardoor het parket
opbolde en daarna in zijn geheel moest worden verwijderd. De expert van de
inboedelverzekeraar stelde vast dat de parketvloer geen inboedel is en de verzeke-
ringsmaatschappij weigerde een uitkering. De les die hieruit volgt is dat materia-
len die in het appartement worden aangebracht en niet zonder schade kunnen
worden verwijderd, niet tot de inboedel behoren.

Meldt woningverbeteringen aan bij de verzekeringsmaatschappij waar de


VvE verzekerd is. Dit kan via het bestuur. De verzekeringsmaatschappij van
de VvE zal de woningverbetering, eventueel samen met de verbeteringen in
andere appartementen, meeverzekeren op de polis.

Verzekeren: collectief of individueel? 23

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 23 19-02-2009 09:04:38


Wat moet een appartementseigenaar weten?

1.9 WAT MAG EN WAT NIET IN EEN PRIVÉGEDEELTE?

Een appartementseigenaar heeft recht op alleengebruik van zijn privégedeelte. Hij


heeft geen toestemming nodig om met huisgenoten (of niet-huisgenoten) het appar-
tement te betrekken. Ook is hij vrij om iemand op een later tijdstip bij hem te laten
inwonen.

VERHUREN
Een eigenaar kan in beginsel het appartement aan iemand anders verhuren of op een
andere manier aan iemand anders beschikbaar stellen als de splitsingsakte dat niet
verbiedt. De huurder moet dan wel een verklaring invullen en aan het bestuur afgeven
waaruit blijkt dat hij de bepalingen van het reglement en van een eventueel huishou-
delijk reglement naleeft. Ook moet hij akkoord gaan met de besluiten die de vereni-
ging in de toekomst neemt tenzij die in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid.
De huurder heeft geen toegang tot de vergadering van eigenaars en dus ook geen
stemrecht. Dit is in verreweg de meeste appartementsgebouwen zo geregeld. Er zijn
echter uitzonderingen.

Soms verbiedt een splitsingsreglement een appartement te laten gebruiken door een
ander dan de eigenaar. Of worden aan dat gebruik voorwaarden gesteld. Een aantal
VvE’s van woonappartementen hanteert de ‘Annex 1’-bepaling in het modelregle-
ment. Kort gezegd betekent dit dat een appartement pas na stemming door de VvE in
gebruik genomen kan worden. Deze vorm komt vooral voor bij serviceflats.

Bij een vereniging die de Annex 1-bepaling toepast, heeft een eigenaar de toestem-
ming van het bestuur nodig om het privégedeelte samen met de bij naam genoemde
huisgeno(o)t(en) te mogen bewonen. Het bestuur kan die toestemming weigeren
wanneer het voor de overige bewoners in alle redelijkheid niet acceptabel is die eige-
naar en de medebewoner(s) in het gebouw te verwelkomen. Die toestemming is ook
nodig om het appartement aan een derde in gebruik te geven.

Wanneer u als eigenaar uw appartement verhuurt dan blijft u aansprakelijk


voor de tijdige betaling van de verschuldigde bijdragen aan de vereniging,
ongeacht de afspraken die u met de tijdelijke gebruiker heeft gemaakt. Kijk
ook in uw hypotheekakte na of de hypotheekverstrekker verhuur van het
appartement toestaat.

Daarnaast kan het bestuur verlangen dat de gebruiker zich richting de vereniging als
borg stelt voor de eigenaar. Deze borgtocht betreft de verplichtingen van de eigenaar.
Deze worden opeisbaar na het tijdstip waarop het bestuur de gebruiker per aangete-
kende brief heeft meegedeeld van deze bevoegdheid gebruik te maken.

24 Wat mag en wat niet in een privégedeelte?

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 24 19-02-2009 09:04:38


Wat moet een appartementseigenaar weten?

In het uiterste geval kan de VvE besluiten een eigenaar het gebruik van zijn privé-
gedeelte en van de gemeenschappelijke gedeelten te ontzeggen. Het spreekt voor zich
dat dit een maatregel is die uiterste zorgvuldigheid vereist. Het modelreglement schrijft
dan ook gedetailleerd voor wanneer en op welke wijze de vereniging een dergelijk
besluit kan nemen. Zie verder hoofdstuk 4.5.

VERBOUWEN
De eigenaar mag in het privégedeelte veranderingen aanbrengen zonder dat daarvoor
toestemming nodig is van de andere eigenaars. Een ander gedeelte van het gebouw
mag daarvan geen nadeel ondervinden. Wel moet de eigenaar de vereniging van de
verandering op de hoogte stellen. Als hij dat nalaat, kan dat vervelende gevolgen heb-
ben als er door de verandering sprake is van onderverzekering. De nalatig gebleven
eigenaar is aansprakelijk voor de schade die daaruit voortvloeit. Zie verder ook hoofd-
stuk 4.6.

Soms dient zich de mogelijkheid voor groter te gaan wonen zonder te ver-
huizen. Dat is bijvoorbeeld het geval als de bewoner van het naastgelegen
appartement van plan is te vertrekken. Mag ik dat appartement zomaar
kopen en vervolgens de muren doorbreken?
Nee; allereerst moet u daarvoor toestemming aan de gemeente vragen. Die
zal uw belangen afwegen tegen die van woningzoekenden omdat u van
plan bent om een woning aan de bestaande woningvoorraad te onttrekken.
Dikwijls is dat in strijd met het plaatselijke huisvestingsbeleid.
Geeft de gemeente toestemming, dan heeft u een bouwvergunning nodig.
Als ook dat in orde is, heeft u toestemming nodig van de VvE om de appar-
tementen feitelijk samen te voegen. En zoals u in hoofdstuk 3.1 kunt lezen,
is daarvoor een meerderheid nodig van ten minste viervijfde van de (aan-
wezige) stemmen tijdens de vergadering van eigenaars. De splitsingsakte en
de splitsingstekening moeten worden veranderd als het na verbouwing niet
meer mogelijk is de appartementen in de oude staat terug te brengen.

Wat mag en wat niet in een privégedeelte? 25

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 25 19-02-2009 09:04:38


22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 26 19-02-2009 09:04:38
HOOFDSTUK 2

REGELINGEN VOOR
DE VVE
2.1 BURGERLIJK WETBOEK
2.2 AKTE VAN SPLITSING
2.3 MODELREGLEMENT
2.4 HUISHOUDELIJK REGLEMENT

DE VVE VOERT HET BEHEER OVER HET IN APPARTEMENTEN GESPLITSTE

GEBOUW, INCLUSIEF DE DAARBIJ BEHORENDE GROND. ‘AAN DE VERGADERING

VAN EIGENAARS KOMEN IN DE VERENIGING ALLE BEVOEGDHEDEN TOE, DIE

NIET DOOR WET OF STATUTEN AAN ANDERE ORGANEN ZIJN OPGEDRAGEN.’

MET DEZE REGEL MAAKT HET BURGERLIJK WETBOEK DE VERGADERING VAN

EIGENAARS HET HOOGSTE BESTUURSORGAAN VAN DE VVE. DE LEDEN KUNNEN

BEPAALDE BEVOEGDHEDEN OVERDRAGEN AAN HET BESTUUR. DE BELANG-

RIJKSTE TAAK VAN DE VVE IS HET IN GOEDE STAAT HOUDEN VAN DE GEMEEN-

SCHAPPELIJKE RUIMTEN VAN HET APPARTEMENTSGEBOUW. DE AKTE VAN

SPLITSING GEEFT NAUWKEURIG AAN WELKE RUIMTEN AANGEMERKT MOETEN

WORDEN ALS GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN EN WELKE ALS PRIVÉRUIMTEN.

DAARBIJ MOET DE VVE REKENING HOUDEN MET DE BEPALINGEN IN HET MO-

DELREGLEMENT EN EVENTUEEL MET DIE IN HET HUISHOUDELIJK REGLEMENT.

IN DIT HOOFDSTUK KOMEN DEZE DOCUMENTEN AAN DE ORDE.

Regelingen voor de VvE 27

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 27 19-02-2009 09:04:38


Regelingen voor de VvE

2.1 BURGERLIJK WETBOEK

De wettelijke regels over appartementsrechten zijn terug te vinden in Boek 5,


Titel 9 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Afdeling 1 bevat de algemene
bepalingen, afdeling 2 gaat over de VvE. Afdeling 3 behandelt de rechten uit
verzekeringsovereenkomsten en afdeling 4 ten slotte regelt wijziging en
opheffing van de splitsing.

We beperken ons in dit hoofdstuk tot enkele hoofdlijnen. De wettelijke regels worden
verder uitgewerkt in de akte van splitsing en de reglementen die voor de dagelijkse
praktijk van de VvE meer als ‘spoorboekje’ functioneren dan de wet zelf. De volgende
regels hebben echter een wettelijke basis en kunnen dus niet zomaar door een VvE
naar eigen goeddunken gewijzigd worden.

Het BW schrijft voor dat de splitsing van een gebouw geschiedt door een daartoe
bestemde notariële akte. Die akte moet worden ingeschreven in het handelsregister en
in de openbare registers voor registergoederen van het Kadaster. Ook geeft de wet
aan wat er in die akte ten minste vermeld moet worden (zie hoofdstuk 2.2).

Tevens stelt de wet een reglement verplicht. Wat dat betreft hoeven de circa
116.000 bestaande VvE’s niet zelf het wiel uit te vinden. De algemeen
geldende regels zijn door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie vast-
gelegd in het modelreglement. Dit reglement maakt deel uit van de akte van
splitsing (zie hoofdstuk 2.3).

Het BW bepaalt dat elke appartementseigenaar een gelijk aandeel heeft in


het gebouw, maar voegt daaraan toe dat de akte van splitsing anders kan
bepalen. In de praktijk wordt vaak van die uitzonderingsmogelijkheid
gebruikgemaakt (zie hoofdstuk 2.3).

Het BW staat een appartementseigenaar toe zonder toestemming van de overige


eigenaars in zijn privégedeelten veranderingen aan te brengen mits die geen nadeel
toebrengen aan een ander gedeelte. Wel moet de eigenaar de VvE snel van een
verandering op de hoogte stellen. Leidt de verandering tot een wijziging van de
verzekeringspremie dan komt het verschil voor zijn rekening. Ook is de appartements-
eigenaar bevoegd zijn privéruimte aan een ander in gebruik te geven, dus bijvoorbeeld
te verhuren (zie hoofdstuk 1.9).

Het hoogste orgaan van de VvE is de vergadering van eigenaars. Die beschikt over alle
bevoegdheden die niet door de wet of statuten aan andere organen zijn opgedragen.

28 Burgerlijk Wetboek

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 28 19-02-2009 09:04:39


Regelingen voor de VvE

Iedere appartementseigenaar is van rechtswege (dus verplicht) lid van de


VvE.

De VvE:
– voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten;
– houdt een reservefonds in stand ter bekostiging van andere dan de gewone jaar-
lijkse kosten;
– vertegenwoordigt binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke
appartementseigenaars juridisch en sociaal;
– ziet toe op de nakoming van de verplichtingen die appartementseigenaars (inclusief
huurders) tegenover elkaar hebben.

Alle appartementseigenaars hebben toegang tot de vergadering van eigenaars waarin


besluiten genomen worden bij meerderheid van de uitgebrachte stemmen tenzij de
statuten anders bepalen. De vergadering van eigenaars is bevoegd regels te stellen
over het gebruik van gemeenschappelijke ruimten.

Het is mogelijk een verzoek in te dienen om een besluit van een orgaan van de VvE te
vernietigen. Dat verzoek moet gericht worden aan de kantonrechter.

Het bestuur van de VvE wordt gevormd door één bestuurder tenzij de statuten bepa-
len dat er twee of meer bestuurders zijn. Het bestuur wordt door de vergadering van
eigenaars benoemd, al dan niet uit de leden zelf. Het bestuur beheert de financiën en
voert de besluiten uit van de vergadering van eigenaars. Appartementseigenaars moe-
ten de bestuurder en de door hem aangewezen personen toegang verschaffen tot hun
privégedeelten als dat voor de vervulling van de taak van het bestuur noodzakelijk is.

Burgerlijk Wetboek 29

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 29 19-02-2009 09:04:39


Regelingen voor de VvE

2.2 AKTE VAN SPLITSING

De eigenaar van een appartement krijgt het exclusieve gebruiksrecht van het privé-
gedeelte (de woning). Tegelijkertijd wordt deze persoon mede-eigenaar van het hele
gebouw (gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken). Het is dus
allereerst van belang te weten welk gedeelte van het gebouw als ‘privé’ is aan te
merken. Dat staat in de akte van splitsing.
In deze notariële akte is onder meer een nauwkeurige omschrijving van de verschil-
lende gedeelten van het gebouw opgenomen. Hiermee staat vast waar de grenzen
tussen de verschillende appartementen en tussen appartementen en gemeenschappe-
lijke ruimten precies lopen. De indeling is ook weergegeven op een bij de akte
gevoegde splitsingstekening.

De akte van splitsing geeft aan voor welk aandeel iedere eigenaar rechten heeft in het
gezamenlijk eigendom. Een eigenaar is voor dat aandeel verplicht bij te dragen in de
schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. Mocht
de VvE de financiële verplichtingen niet (tijdig) nakomen dan kan de individuele eige-
naar door een of meer schuldeisers aangesproken worden voor zijn aandeel in de
schuld van de vereniging (zie ook hoofdstuk 1.2).

In de praktijk is dat aandeel meestal afhankelijk van de grootte van het appartement
en van de overige privéruimten waarover de eigenaar beschikt. Zo zal een eigenaar die
naast een appartement ook een garage bezit tot een groter aandeel gerechtigd zijn
dan zijn buurman die geen garage heeft.
Ook is het mogelijk dat niet alleen het gebouw, maar ook de grond en/of het bijbeho-
rende wateroppervlak is gesplitst. Hierdoor kan het eigendom verkregen worden van
bijvoorbeeld een parkeerplaats voor de auto of een ligplaats voor de boot.
Over het algemeen wordt de stemverhouding binnen de VvE bepaald door de grootte
van het aandeel (in de regelgeving ‘breukdeel’ genoemd) van elk van de leden. De
splitsingsakte moet aangeven op welke grondslag de verhouding van de verschillende
aandelen berust.

De akte van splitsing moet de volgende gegevens bevatten:


– de vermelding van de plaatselijke ligging van het gebouw;
– een nauwkeurige omschrijving van de verschillende gedeelten van het gebouw
waaruit blijkt welke gedeelten bestemd zijn voor algemeen gebruik en welke voor
privégebruik;
– de kadastrale aanduiding van de appartementsrechten en de vermelding van de
appartementseigenaar;
– een reglement, waarbij wordt aangegeven welk modelreglement van toepassing is;
– de oprichting van een VvE.

30 Akte van splitsing

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 30 19-02-2009 09:04:39


Regelingen voor de VvE

Omdat sprake is van een notariële akte moeten ook eventuele wijzigingen in
de splitsingsakte, het splitsingsreglement en de splitsingstekening bij notari-
ele akte plaatsvinden.

Een dergelijke wijziging kan alleen plaatsvinden met medewerking van alle eigenaars,
dus door een unaniem besluit van de vergadering van eigenaars. Dat is natuurlijk een
erg zware eis. Er hoeft maar één eigenaar tegen te stemmen en de akte kan niet
gewijzigd worden. Daarvoor biedt de wet een oplossing: een wijziging kan ook plaats-
vinden met medewerking van het bestuur, als de vergadering van eigenaars het besluit
heeft genomen met ten minste viervijfde van het aantal uitgebrachte stemmen. Ook
de hypotheekgever moet met de wijziging instemmen, evenals eventuele zakelijk
gerechtigden wanneer hun recht door de wijziging wordt beperkt.

Een appartementseigenaar kan vernietiging vragen van een door de VvE genomen
besluit. In het algemeen geldt dat hij zich daarvoor moet wenden tot de kantonrech-
ter. Wanneer het echter gaat om een wijziging in de akte van splitsing is de rechtbank
bevoegd. De eigenaar heeft daarvoor drie maanden nadat het besluit genomen is (of
vanaf het moment dat hij kennis kon nemen van het besluit) de tijd.

SPLITSINGSREGLEMENT
De akte van splitsing bevat het reglement van splitsing. Dat zijn in feite de statuten van
de vereniging (zie hoofdstuk 1.2).

HOOFDSPLITSING EN ONDERSPLITSINGEN
In sommige gevallen is er sprake van een hoofdsplitsing en één of meer onder-
splitsingen.

Voorbeeld
Denk bijvoorbeeld aan een gebouw dat bestaat uit kantooraccommodaties op de
begane grond met daarboven een aantal etages met woonappartementen. De
eigenaar zal het gebouw dan eerst opgedeeld hebben in twee delen: in het kan-
toor- en het woongedeelte. Dat is de hoofdsplitsing. Vervolgens wordt dan zowel
het kantoor- als het woongedeelte gesplitst in appartementsrechten: dat zijn de
ondersplitsingen.

In dit voorbeeld ontstaan drie VvE’s. De eerste ontstaat na de hoofdsplitsing: de hoofd-


VvE. De tweede en derde vereniging ontstaan na het splitsen in appartementsrechten
van respectievelijk de kantoren en de woningen: de onder-VvE’s.
De woningeigenaars vormen onderling een ‘ondervereniging van eigenaars’. Ze heb-
ben een eigen splitsingsakte, modelreglement en eventueel huishoudelijk reglement.

Akte van splitsing 31

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 31 19-02-2009 09:04:39


Regelingen voor de VvE

Samen met de eigenaars van de kantoorruimten vormen zij de hoofd-VvE. Het voor-
deel van deze constructie is dat de woningeigenaars met elkaar, in hun eigen VvE, alle
gemeenschappelijke zaken kunnen regelen die op het woongedeelte betrekking heb-
ben, zonder dat er overleg nodig is met de kantooreigenaars. Over zaken die het
totale gebouw betreffen, beslist de hoofdvereniging van eigenaars. Het bestuur van de
hoofdvereniging bestaat vaak uit één of meerdere bestuursleden van de ondervereni-
gingen.

De leden van de onderverenigingen hebben het wettelijke recht de vergade-


ring van de hoofdvereniging van eigenaars als toehoorders bij te wonen. Zij
mogen daar echter niet het woord voeren en hebben ook geen stemrecht.
Als het bestuur van de ondervereniging bestaat uit meer personen dan hoe-
ven zij niet hetzelfde te stemmen.

32 Akte van splitsing

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 32 19-02-2009 09:04:39


Regelingen voor de VvE

2.3 MODELREGLEMENT

Een groot aantal regels geldt voor alle VvE’s. De algemeen geldende regels zijn door de
Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie vastgelegd in het modelreglement dat deel
uitmaakt van het reglement van splitsing. Samen vormen die, eventueel aangevuld
met een huishoudelijk reglement, de ‘statuten’ van de VvE. De wettelijke bepalingen
over appartementsrechten zijn in de loop van de tijd gewijzigd. De laatste en zeer
belangrijke wijzigingen dateren van 1 mei 2005. Daarom is ook het modelreglement
periodiek geactualiseerd. De boekjes waarin het reglement is opgenomen, worden
genoemd naar de kleur van hun omslag:
– het ‘witte boekje’(1973)
– het ‘blauwe boekje’(1983)
– het ‘gele boekje’(1992)
– het ‘blauwgroene boekje’ (2006)

Het is niet zo dat een actueler modelreglement de oudere versie vervangt.


Het model splitsingsreglement zoals dat opgenomen is in de splitsingsakte
blijft geldig. Het ‘blauwgroene boekje’ geldt dus alleen voor splitsingen die
plaatsgevonden hebben na 17 januari 2006. Uiteraard zijn de actuele
bepalingen in boek 5 van het BW van toepassing op alle splitsingen.

ALGEMENE GEDRAGSREGELS
Het modelreglement beschrijft de rechten en plichten van de eigenaars en gebruikers.
Voor een deel gaan die over algemene gedragsregels, zoals:
– geen onredelijke hinder aan anderen veroorzaken;
– geen handelingen verrichten die schade kunnen toebrengen;
– het verbod op het uitoefenen van beroepsmatige erotiek;
– de aansprakelijkheid voor door hen (en hun huisgenoten en hun personeel) aan het
gebouw, de grond of de gemeenschappelijke zaken toegebrachte schade;
– het nemen of dulden van maatregelen ter voorkoming, beperking of opheffing van
schade;
– het uitsluitend gebruiken van het privégedeelte in overeenstemming met de daar-
aan in de akte gegeven bestemming;
– het behoorlijk onderhoud van het privégedeelte.

Ook wanneer alleen in het privégedeelte grote schade is ontstaan, of dreigt te ont-
staan, is de eigenaar/gebruiker verplicht de nodige maatregelen te nemen en het
bestuur van de VvE direct te waarschuwen.

AANDELEN
De aandelen die door splitsing in appartementsrechten ontstaan, moeten in beginsel
gelijk zijn. Wanneer een gebouw gesplitst wordt in 20 appartementen heeft iedere

Modelreglement 33

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 33 19-02-2009 09:04:39


Regelingen voor de VvE

eigenaar voor 1/20ste deel rechten en plichten. Iedere eigenaar heeft recht op het ver-
mogen van de gezamenlijke eigenaars. Tegelijkertijd is hij verplicht bij te dragen in de
schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. Van deze
hoofdregel kan in de akte van splitsing worden afgeweken. Dit is eerder regel dan uit-
zondering.

Voorbeeld
Als er markante verschillen bestaan tussen de groottes van de appartementen of
de hoogte van de WOZ-waarde (waardering onroerende zaken), komt dat meestal
tot uiting in de verdeling van de aandelen. De eigenaar die bijvoorbeeld ook een
tuin, parkeerplaats, dakterras of een garage heeft, zal een groter aandeel bezitten
dan de buurman die deze zaken niet heeft. Wel eist de wetgever na de laatste wij-
ziging van het appartementsrecht dat in de akte van splitsing moet worden aan-
gegeven op welke grondslag die verhouding berust. Deze verplichting geldt voor
splitsingen die na 1 mei 2005 tot stand zijn gekomen. Voor splitsingen van voor
die datum geeft in veel gevallen de notariële akte aan hoe de breukdelen zijn
berekend.

De grootte van het aandeel, het breukdeel, is van belang omdat die bepalend is voor het:
– gedeelte waarvoor een eigenaar recht heeft op het vermogen van de VvE;
– gedeelte waarvoor een eigenaar moet bijdragen in de kosten van het gebouw;
– gedeelte waarvoor een eigenaar in geval van schulden van de VvE aangesproken
kan worden door schuldeisers;
– aantal stemmen dat een eigenaar tijdens de ledenvergadering kan uitbrengen.

SCHULDEN EN KOSTEN
De schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen, en
waarvoor iedere individuele eigenaar voor zijn breukdeel aansprakelijk is, houden ver-
band met:
– het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten;
– noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vernieuwen en vervangen van de gemeen-
schappelijke gedeelten;
– de schulden en kosten van de vereniging;
– de verplichting tot schadevergoeding door de gezamenlijke eigenaars aan een
mede-eigenaar of een derde;
– (buiten)gerechtelijke kosten bij een geschil waarin de gezamenlijke eigenaars partij
zijn;
– de premies van verzekeringen die door het reglement zijn voorgeschreven of waar-
toe de VvE heeft besloten;

34 Modelreglement

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 34 19-02-2009 09:04:40


Regelingen voor de VvE

– de publiekrechtelijke lasten voor zover die niet in de vorm van een aanslag aan de
afzonderlijke eigenaars worden opgelegd;
– de verwarmingskosten als er sprake is van een gemeenschappelijke verwarmings-
installatie;
– de kosten van watergebruik voor zover eigenaars daarvoor niet afzonderlijk worden
aangeslagen;
– alle overige schulden en kosten die gemaakt zijn in het belang van de gezamenlijke
eigenaars en/of die voortvloeien uit besluiten van de VvE.

NIET NAKOMEN VAN DE VERPLICHTINGEN


Een eigenaar die zijn financiële verplichtingen aan de vereniging niet nakomt, wordt
door de VvE in gebreke gesteld. Heeft hij het verschuldigde bedrag niet binnen een
maand betaald, dan moet hij over dat bedrag rente betalen. De consequentie van deze
nalatigheid kan zijn dat de VvE op haar beurt haar verplichtingen niet kan nakomen of
noodzakelijk onderhoud niet kan laten uitvoeren. Daarom bepaalt het modelregle-
ment dat als een eigenaar het bedrag van zijn definitieve bijdrage niet binnen zes
maanden heeft voldaan, zijn schuld naar rato wordt omgeslagen over de andere eige-
naars. Uiteraard behouden zowel de vereniging als de eigenaars afzonderlijk het recht
van verhaal op de in gebreke gebleven eigenaar (zie ook hoofdstuk 4.4).

Wanneer een appartementsrecht aan meer eigenaars gezamenlijk toebe-


hoort, zijn die allen hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen. Bij onder-
splitsing geldt de hoofdelijke aansprakelijkheid niet. In dat geval zijn de
ondereigenaars gezamenlijk aansprakelijk.

VERZEKERINGEN
Het modelreglement besteedt ook veel aandacht aan de noodzakelijke verzekeringen.
Begrijpelijk, want de eigenaars beheren gezamenlijk een heel gebouw dat een grote
waarde vertegenwoordigt. Met schade aan het gebouw zijn al gauw enorme bedra-
gen gemoeid. Dat geldt ook voor schade door het gebouw (vallende dakpannen of
gevelplaten) of door het handelen of nalaten van (het bestuur van) de VvE.

Het modelreglement draagt het bestuur op om bij één of meer door de vergadering
aan te wijzen verzekeraars het gebouw in elk geval te verzekeren tegen de financiële
gevolgen van schade door:
– water;
– storm;
– brand;
– ontploffing.

Modelreglement 35

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 35 19-02-2009 09:04:40


Regelingen voor de VvE

Ook moet het bestuur een verzekering sluiten voor wettelijke aansprakelijk-
heid die kan ontstaan voor de vereniging en voor de eigenaars.

Daarnaast kan de vereniging ook andere nuttige verzekeringsovereenkomsten aan-


gaan. Denk daarbij aan de:
– bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering;
– glasverzekering;
– rechtsbijstandverzekering;
– ongevallenverzekering.

Zie verder hoofdstuk 6.

36 Modelreglement

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 36 19-02-2009 09:04:40


Regelingen voor de VvE

2.4 HUISHOUDELIJK REGLEMENT

Het modelreglement regelt zaken rond de appartementsgebouwen. Daarnaast kan


een VvE besluiten om, als het splitsingsreglement dit niet verbiedt, een huishoudelijk
reglement vast te stellen over de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, als
het splitsingsreglement dit niet verbiedt.

Het huishoudelijk reglement is doorgaans een praktische aanvulling op het reglement


van splitsing. Hierin zijn regels opgenomen om de woonkwaliteit te waarborgen en
om te voorkomen dat het uiterlijk van het gebouw wordt aangetast.

De bevoegdheid een huishoudelijk reglement vast te stellen, heeft de VvE op grond


van artikel 5:128 BW. Dat artikel stelt uitdrukkelijk dat de regels betrekking moeten
hebben op het gebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel
te worden gebruikt. Het reglement mag in principe geen bepalingen bevatten over het
gebruik van de privégedeelten.
Het splitsingsreglement kan daarvan afwijken. Als daarin uitdrukkelijk wordt gemeld
dat het huishoudelijk reglement ook het gebruik van de privégedeelten kan regelen,
dan is dat wel toegestaan. Als een VvE een huishoudelijk reglement opstelt of wijzigt,
moet eerst gekeken worden in de splitsingsakte wat wel of niet geregeld mag worden.

De bepalingen in het huishoudelijk reglement mogen niet strijdig zijn met die
in het splitsingsreglement. Is dat wel het geval, dan gelden de regels in het
splitsingsreglement.

Voorbeelden van bepalingen in het huishoudelijk reglement:


– de bewoners moeten er samen voor zorgen dat de gemeenschappelijke ruimten
schoon en netjes blijven;
– in de brievenbussen aangetroffen niet-gewenste drukwerken en dergelijke mogen
niet in de hal of trappenhuizen worden achtergelaten;
– de naamplaatjes bij de brievenbussen moeten van een door de algemene ledenver-
gadering voorgeschreven uniform model zijn;
– roken in de gemeenschappelijke ruimten is verboden;
– het buitenverfwerk van tot de privégedeelten behorende raam- en deurkozijnen
moet gebeuren volgens de tijdens de algemene ledenvergadering vastgestelde
kleuren;
– voor het aanbrengen van een zonnescherm en/of windscherm hebben bewoners
toestemming nodig van de VvE;
– op balkons mogen geen kasten of andere voorwerpen worden geplaatst die sto-
rend zijn voor het aanzien van het gebouw.

Huishoudelijk reglement 37

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 37 19-02-2009 09:04:40


Regelingen voor de VvE

Voor dierenliefhebbers is het belangrijk te weten of zij huisdieren mogen


hebben. Als dat niet, of in beperkte mate het geval is, dan is zo’n verbod
terug te vinden in het huishoudelijk reglement. Staat dit reglement het
hebben van huisdieren toe dan worden daaraan vaak voorwaarden gesteld.

Het huishoudelijk reglement bevat zaken van praktische aard (zie ook hoofdstuk 1.4).
Het reglement kan door de vergadering van eigenaars worden vastgesteld, aangevuld
en gewijzigd met een normale meerderheid van stemmen. Een appartementseigenaar
die bezwaren heeft tegen zo’n wijziging kan de kantonrechter vragen het te vernieti-
gen. Dat moet wel gebeuren binnen 30 dagen nadat het besluit is genomen.

38 Huishoudelijk reglement

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 38 19-02-2009 09:04:40


HOOFDSTUK 3

DE ORGANISATIE
VAN DE VVE
3.1 VERGADERING VAN EIGENAARS
3.2 BESTUUR
3.3 COMMISSIES EN RAAD VAN COMMISSARISSEN

DE VVE HEEFT TWEE ORGANEN: DE VERGADERING VAN EIGENAARS EN

HET BESTUUR. DE VERGADERING VAN EIGENAARS IS HET HOOGSTE ORGAAN

VAN DE VERENIGING. HET BESTUUR MOET DE VERGADERING MINSTENS ÉÉN

KEER PER JAAR BIJEEN ROEPEN. DIT MOET BINNEN ZES MAANDEN NA AFLOOP

VAN HET BOEKJAAR. IN DEZE VERGADERING LEGT HET BESTUUR DE JAARREKE-

NING TER VASTSTELLING AAN DE VERGADERING VOOR. OOK BRENGT HET

BESTUUR DAN HET JAARVERSLAG UIT.

DE VERGADERING IS WETTELIJK VERPLICHT EEN BESTUUR AAN TE STELLEN. DAT

BESTUUR KAN BESTAAN UIT ÉÉN PERSOON (DE VOORZITTER) OF MEERDERE

PERSONEN. HET BESTUUR KAN BESTAAN UIT EEN LID OF LEDEN VAN DE VVE,

MAAR DAT HOEFT NIET. VEEL VERENIGINGEN DRAGEN HET BESTUUR OVER AAN

EEN PROFESSIONELE VVE-BEHEERDER. TOT DE INVOERING VAN HET BW IN 1992

WERD DE BESTUURDER ‘ADMINISTRATEUR’ GENOEMD. DIE TERM IS NOG TERUG

TE VINDEN IN DE MODELREGLEMENTEN VAN 1973 EN 1983.

De organisatie van de VvE 39

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 39 19-02-2009 09:04:40


De organisatie van de VvE

3.1 VERGADERING VAN EIGENAARS

Zoals gezegd is het bestuur verplicht de vergadering minstens één keer per
jaar bijeen te roepen. Daarnaast kan op meerdere momenten vergaderd
worden en wel zo dikwijls als het bestuur dit nodig vindt. Een vergadering
kan ook gehouden worden op initiatief van de leden. Als de eigenaars, die
ten minste 10% van de stemmen kunnen uitbrengen, daarom vragen, moet
het bestuur zo’n vergadering binnen drie weken na het verzoek uitschrijven.
Doet het bestuur dit niet dan zijn de verzoekers bevoegd de vergadering zelf
bij elkaar te roepen.

Alle eigenaars zijn gebonden aan de besluiten die de VvE in de vergaderin-


gen neemt.

VOORZITTER
De vergadering van eigenaars kiest een voorzitter. Dat kan een lid van de VvE zijn,
maar ook iemand van buitenaf. Deze voorzitter heeft tot taak de vergadering te
leiden. Dat is een andere functie dan die van de bestuurder of de bestuursvoorzitter.
Wanneer de eigenaars dat besluiten, kan voor iedere vergadering een andere voor-
zitter aangewezen worden.

STEMMEN
De wet schrijft voor dat alle eigenaars toegang hebben tot de vergadering. De eige-
naars zijn stemgerechtigd. Het totale aantal stemmen en het aantal stemmen dat
iedere eigenaar kan uitbrengen, zijn bepaald in de akte van splitsing. Hier speelt het
aandeel (breukdeel) van de eigenaar een bepalende rol (zie ook hoofdstuk 2.2). Als er
geen afwijkende regeling is voorgeschreven dan worden de besluiten door de verga-
dering genomen met een volstrekte meerderheid van stemmen. Dat wil zeggen: met
meer dan de helft van de tijdens de vergadering uitgebrachte stemmen.

Een aantal besluiten kan slechts genomen worden met een meerderheid van ten min-
ste tweederde van het aantal, uitgebrachte stemmen in een vergadering. Vereist is dan
wel dat tijdens de vergadering een aantal eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is
dat ten minste tweederde van het totale aantal stemmen kan uitbrengen.
Het gaat hier om:
– uitgaven die verband houden met het onderhoud en het herstel van de gemeen-
schappelijke ruimten;
– uitgaven ten laste van het reservefonds;
– het aangaan van verplichtingen met een financieel belang die een totaal door de
vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan.

40 Vergadering van eigenaars

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 40 19-02-2009 09:04:40


De organisatie van de VvE

Als de vereniging de akte van splitsing wil wijzigen, is een meerderheid van
viervijfde van alle uit te brengen stemmen nodig.

MINIMAAL AANTAL STEMMEN


De vergadering kan rechtsgeldige besluiten nemen wanneer een minimum aantal
stemmen is vertegenwoordigd, het zogenoemde ‘quorum’. De meeste splitsingsregle-
menten schrijven voor dat minstens de helft van het totaal aantal stemmen op de ver-
gadering aanwezig of vertegenwoordigd moet zijn. Is dat niet het geval, dan moet een
tweede vergadering worden gepland. De nieuwe vergadering mag niet eerder dan
twee weken na de eerste plaatsvinden, maar moet wel uiterlijk binnen zes weken
gehouden worden. Die vergadering kan dan wel besluiten nemen, ook als het quorum
niet aanwezig is. In het meest recente modelreglement, dat als basis dient voor split-
singsreglementen vanaf 2006, wordt overigens het quorumvereiste niet meer
genoemd.

VERNIETIGBAAR BESLUIT
Is een eigenaar van mening dat de vergadering een overduidelijk onredelijk besluit
heeft genomen, dan kan die eigenaar dat vergaderbesluit met een verzoekschrift ter
vernietiging voorleggen aan de kantonrechter. Dat moet gebeuren binnen 30 dagen
nadat het besluit genomen is of nadat de eigenaar kennis van het besluit had kunnen
nemen. De rechter kan een besluit vernietigen als het indruist tegen de redelijkheid en
de billijkheid. We hebben het dan over een besluit dat vernietigbaar is.

NIETIG BESLUIT
Dit is iets anders dan een vernietigbaar besluit. Een besluit is nietig wanneer dat in
strijd is met de wet, de akte van splitsing of het reglement van splitsing. Zo’n besluit
hoeft niet ter vernietiging aan de kantonrechter voorgelegd te worden; het is van
rechtswege niet geldig ofwel nietig. Een appartementseigenaar hoeft zich van dat
besluit niets aan te trekken en kan het gewoonweg negeren zonder dat dit conse-
quenties heeft.

BESLUITEN
De belangrijkste besluiten die de vergadering van eigenaars moet nemen, liggen vaak
op het financiële vlak. In de vergadering wordt bijvoorbeeld de begroting voor het
komende boekjaar vastgesteld. Op basis daarvan wordt de voorschotbijdrage (de
hoogte van de servicekosten) bepaald. Over het afgelopen boekjaar legt het bestuur in
de vergadering rekening en verantwoording af, onder meer door het presenteren van
de exploitatierekening en de balans (zie ook hoofdstuk 5). Ook heeft de vergadering
van eigenaars het laatste woord over wijzigingen in de akte van splitsing, het split-
singsreglement en over het vaststellen en wijzigen van het huishoudelijk reglement.

Vergadering van eigenaars 41

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 41 19-02-2009 09:04:41


De organisatie van de VvE

Tot 2006 bepaalden de modelreglementen dat minstens eenmaal per jaar een verga-
dering van eigenaars moet plaatsvinden. Het modelreglement 2006 schrijft minstens
twee vergaderingen per jaar voor: in het voorjaar worden de jaarstukken van het voor-
afgaande jaar besproken en in het najaar wordt de begroting voor het volgende jaar
vastgesteld. De vergadering van eigenaars kan daarnaast ook andere onderwerpen op
de agenda plaatsen. Denk daarbij aan het bespreken van onderhoudswerkzaamheden.

Het modelreglement geeft op bepaalde, vooral praktische, punten vrijheid van eigen
beleid aan de VvE. Zo bepaalt het modelreglement dat de wanden en plafonds van de
gemeenschappelijke ruimten niet gebruikt mogen worden voor het ophangen van
schilderijen en dergelijke, maar voegt daaraan toe dat de vergadering hiervoor toch
toestemming kan verlenen.

Een soortgelijke bepaling bevat het modelreglement over het zichtbaar aanbrengen in
of aan het gebouw van naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden en derge-
lijke en het in het zicht hangen van wasgoed. Dit alles mag slechts met toestemming
van de vergadering of volgens de regels in het huishoudelijk reglement.

42 Vergadering van eigenaars

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 42 19-02-2009 09:04:41


De organisatie van de VvE

3.2 BESTUUR

De wet schrijft voor dat de vergadering een bestuur benoemt dat bestaat uit
één persoon (de voorzitter) of meerdere personen. De vergadering kan het
bestuur kiezen uit de VvE-leden, maar is dat niet verplicht. Daardoor bestaat
de mogelijkheid een deel van de bestuurstaken over te dragen aan een
extern kantoor. Sommige VvE’s besteden bijvoorbeeld het technisch of finan-
cieel beheer uit aan een kantoor terwijl één van de leden als bestuurder
optreedt.
Oudere VvE’s spreken niet van een bestuur, maar van een administrateur.
Deze term werd gebruikt in de modelreglementen van 1973 en 1983. Feite-
lijk bestaat er geen verschil tussen de taken, plichten en bevoegdheden van
een bestuur en die van een administrateur.

Redenen waarom veel VvE’s ervoor kiezen het bestuur over te laten aan een deskun-
dige partij zijn onder meer:
– Het bestuur moet deskundig zijn op verschillende terreinen: het moet kennis heb-
ben van financiën, boekhouding, onroerende zaken, bouwtechniek, verzekeringen
en juridische zaken.
– Het bestuur moet daadkrachtig kunnen optreden tegen eigenaars die regels over-
treden of niet tijdig hun (financiële) bijdragen voldoen. In het uiterste geval kan
voor het incasso een deurwaarder ingeschakeld worden of zelfs tot gedwongen
verkoop worden besloten. Het verdient de voorkeur dergelijke onaangename maat-
regelen door derden te laten nemen.

Belangrijke taken van het bestuur zijn het:


– beleggen en notuleren van vergaderingen;
– uitvoeren van (of toezien op de uitvoering van) de door de vergadering genomen
besluiten;
– opstellen van de financiële jaarstukken en de begroting voor het komende jaar;
– aan de hand van de begroting berekenen van de servicekosten;
– incasseren van de bijdragen van de eigenaars;
– namens de vereniging sluiten van overeenkomsten met onder andere onderhouds-
bedrijven;
– sluiten van verzekeringen: volgens het modelreglement moet een VvE in ieder geval
een brand/opstalverzekering en een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten;
– bij aan- of verkoop van een appartement aan de notaris verstrekken van een
opgave van achterstallige bijdragen en van de omvang van het reservefonds;
– toezien op een correcte naleving van wet en reglementen;
– toezien op het nakomen van rechten en plichten door de eigenaars.

Bestuur 43

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 43 19-02-2009 09:04:41


De organisatie van de VvE

De term voorzitter geeft weleens aanleiding tot verwarring. De vergadering


van eigenaars benoemt een voorzitter, die de vergadering leidt. Dat is een
andere functie dan die van de bestuurder of de bestuursvoorzitter. Deze
twee functies mogen wel door dezelfde persoon uitgevoerd worden.

BEVOEGDHEDEN
De bevoegdheden van het bestuur zijn vastgelegd in de wet, de akte van splitsing en
het splitsingsreglement. Verdere bevoegdheden kunnen aan het bestuur verstrekt
worden door de vergadering van eigenaars. Daarnaast heeft het bestuur ook zelfstan-
dige bevoegdheden. Dat is voornamelijk het geval wanneer spoed vereist is. Denk
bijvoorbeeld aan lekkage of kortsluiting. Er moet onmiddellijk gehandeld worden.
Het bestuur kan zonder overleg opdracht tot reparatie geven. Hiervoor geldt wel de
voorwaarde dat de reparatie niet meer mag kosten dan een bepaald bedrag. De
hoogte van dat bedrag is in de splitsingsakte of door de vergadering bepaald.

Het bestuur neemt, los van spoedeisende zaken, geen zelfstandige beslissingen. Het
voert de besluiten van de vergadering van eigenaars uit. Het bestuur treedt dus op als
algemeen vertegenwoordiger van de VvE.

Zoals gezegd in hoofdstuk 2.1 schrijft de wet voor dat het bestuur gevormd wordt
door één bestuurder maar het staat de vereniging vrij om twee of meer bestuurders
aan te wijzen en dat in de statuten vast te leggen. Als het bestuur uit meer bestuurs-
leden bestaat, kan de VvE door elk bestuurslid tegenover derden vertegenwoordigd
worden. De modelreglementen geven aan dat het bestuur voor onbepaalde tijd wordt
benoemd. Sommige splitsingsreglementen geven echter aan dat het bestuur voor een
bepaalde periode benoemd wordt. In elk geval kan de vergadering van eigenaars die
het bestuur heeft benoemd, het bestuur altijd schorsen of ontslaan.

Inschrijving Handelsregister
Het bestuur moet zorgdragen voor inschrijving van de VvE in het Handels-
register. VvE’s die na 1 juli 2008 zijn opgericht, zijn verplicht zich in te
schrijven in het Handelsregister. Ook de wijzigingen binnen de VvE, zoals
bestuurswisselingen en wijzigingen in de statuten, moeten worden door-
gegeven aan het Handelsregister. VvE’s die vóór 1 juli 2008 zijn opgericht
krijgen tot uiterlijk 1 januari 2010 de tijd om zich in het Handelsregister in
te schrijven.

AANSPRAKELIJKHEID
Hoewel de vereniging de gezamenlijke eigenaars vertegenwoordigt, lijkt voor derden
vaak het bestuur het verantwoordelijke orgaan. Afspraken worden immers in de prak-
tijk meestal gemaakt door één bestuurder. Deze tekent ook overeenkomsten en ver-
richt betalingen. In werkelijkheid voert het bestuur de besluiten uit van de vergadering

44 Bestuur

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 44 19-02-2009 09:04:41


De organisatie van de VvE

van eigenaars. De bevoegdheden zijn dan ook gebonden aan de grenzen die gesteld
worden door de akte van splitsing en het splitsingsreglement. Blijven de handelingen
van het bestuur binnen die grenzen, dan moet de VvE zich aan die handelingen hou-
den. Leidt dat tot een aansprakelijkstelling door een derde, dan moet die gericht wor-
den aan de vereniging en niet aan het bestuur.

Heeft het bestuur buiten de bevoegdheid gehandeld, dan hoeft de VvE zich daaraan
niet te houden. Dat is anders wanneer de vereniging de schijn gewekt heeft dat de
bestuurder wel bevoegd was. Dat kan als de vereniging de betreffende handelingen
heeft erkend, bijvoorbeeld doordat de VvE op grond van die handelingen verdere
acties heeft genomen. Is dat niet het geval dan kan de bestuurder aansprakelijk
gesteld worden.
Lijdt de VvE door dit handelen schade, dan is het mogelijk een actie tegen het bestuur
te starten op grond van wanprestatie of onrechtmatige daad. Het kan hier gaan om
ingewikkelde juridische vraagstukken waarmee grote bedragen gemoeid zijn. Daarom
is het aan te raden een aansprakelijkheidsverzekering voor de bestuurder(s) af te slui-
ten (zie ook hoofdstuk 6.4). Als het bestuur is uitbesteed aan een administratie- of
makelaarskantoor dan is het kantoor dat zijn bevoegdheid overtreedt in dezelfde mate
aansprakelijk ten opzichte van de VvE.

Normaal gesproken heeft een administratie- of makelaarskantoor hiervoor


een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Een vergadering van eigenaars
doet er goed aan te controleren of deze verzekering aanwezig is alvorens
een kantoor het bestuur toe te vertrouwen.

APARTE BANKREKENING
Een van de taken van het bestuur is het innen van de bijdragen van de eigenaars.
Daarvoor opent het bestuur een bankrekening op naam van de VvE. Zo wordt het geld
van de VvE volledig gescheiden van het vermogen van een bestuurder. De financiële
positie van de VvE komt dus niet in gevaar bij een mogelijk faillissement van een
bestuurder.

Aan de hand van de akte van splitsing, het reglement van splitsing en de notulen van
de vergadering van eigenaars kan de bestuurder ten opzichte van de bank aantonen
dat hij gemachtigd is de rekening op naam van de VvE te openen. Uit die documenten
blijkt ook of, en tot welk bedrag, de bestuurder gemachtigd is betalingen voor de ver-
eniging te verrichten.

Bestuur 45

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 45 19-02-2009 09:04:42


De organisatie van de VvE

3.3 COMMISSIES EN RAAD VAN COMMISSARISSEN

De vergadering van eigenaars kan commissies installeren zoals een kascommissie, een
onderhoudscommissie of een technische commissie. Deze commissies hebben een
controlerende en adviserende taak. Zij kunnen niet zelfstandig besluiten nemen. De
verantwoordelijkheid daarvoor blijft bij de vergadering en/of het bestuur.

Formeel wordt gezegd dat de financiële jaarstukken en de begroting worden onderte-


kend door het bestuur en de raad van commissarissen. De meeste verenigingen
beschikken niet over commissarissen. In plaats daarvan worden de financiële stukken
gecontroleerd door een kascommissie of bij een kleine vereniging door de leden zelf.

46 Commissie en raad van comissarissen

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 46 19-02-2009 09:04:42


HOOFDSTUK 4

RECHTEN EN
PLICHTEN VAN DE
EIGENAARS
4.1 INTREK NEMEN IN HET APPARTEMENT
4.2 VERHUUR VAN HET APPARTEMENT
4.3 OVERLAST
4.4 NAKOMING FINANCIËLE VERPLICHTINGEN
4.5 NAKOMING OVERIGE VERPLICHTINGEN
4.6 VERBOUWING VAN HET APPARTEMENT
4.7 TOEGANG DERDEN TOT HET PRIVÉGEDEELTE

EEN GROOT DEEL VAN DE REGELS DIE OP DE VVE BETREKKING HEBBEN,

GAAT OVER DE GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN. MAAR OOK HEBBEN DIE REGELS

TOT DOEL HET WOONGENOT VAN DE EIGENAARS TE BESCHERMEN. DE MEEST

VOORKOMENDE VORM VAN HINDER IS GELUIDSOVERLAST. HET IS RAADZAAM

DAT DE VVE BEPALINGEN OPNEEMT, BIJVOORBEELD IN HET HUISHOUDELIJK

REGLEMENT, DIE HINDER ZOVEEL MOGELIJK TEGENGAAN. OOK KAN HET SPLIT-

SINGSREGLEMENT EEN BEPALING BEVATTEN DIE IEDERE EIGENAAR EN ANDERE

GEBRUIKERS VERBIEDT DE ANDERE BEWONERS HINDER TOE TE BRENGEN.

Rechten en plichten van de eigenaars 47

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 47 19-02-2009 09:04:42


Rechten en plichten van de eigenaars

4.1 INTREK NEMEN IN HET APPARTEMENT

Doorgaans koopt een koper een appartement met de bedoeling dit als woning te
gebruiken. In dat geval moet hij dus het appartement kunnen betrekken. Hij heeft
geen toestemming nodig om met huisgenoten in het appartement te trekken. Dat-
zelfde geldt als hij op een later tijdstip besluit iemand bij hem te laten inwonen. Dit is
de situatie zoals die voor vrijwel alle appartementsgebouwen geldt. Maar er zijn uit-
zonderingen op deze regel. Een aantal VvE’s van woonappartementen hanteert name-
lijk de ‘Annex 1’-bepaling bij het modelreglement. Dit betekent in het kort dat een
appartement pas na een geslaagde stemming in gebruik genomen kan worden. Deze
vorm komt vooral voor bij serviceflats.

Bij een vereniging die de Annex 1-bepaling toepast, heeft de eigenaar de toestemming
van het bestuur nodig om het privégedeelte samen met de bij naam genoemde huis-
genoten te mogen bewonen. (Zie verder ook hoofdstuk 1.9).

48 Intrek nemen in het appartement

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 48 19-02-2009 09:04:42


Rechten en plichten van de eigenaars

4.2 VERHUUR VAN HET APPARTEMENT

Een eigenaar die zijn appartement aan iemand anders beschikbaar stelt kan, normaal
gesproken, de rechten en plichten die met het appartement samenhangen overdra-
gen. De huurder moet dan wel een verklaring invullen en aan het bestuur afgeven
waaruit blijkt dat hij de bepalingen van het reglement en van een eventueel huishou-
delijk reglement naleeft. Ook moet de huurder akkoord gaan met de besluiten die de
vereniging in de toekomst neemt, tenzij deze in strijd zijn met de redelijkheid en billijk-
heid.

De eigenaar blijft aansprakelijk voor de tijdige betaling van de verschuldigde bijdragen


aan de vereniging, ongeacht de afspraken die hij gemaakt heeft met de tijdelijke
gebruiker. Daarnaast kan het bestuur verlangen dat de gebruiker zich richting de ver-
eniging als borg stelt voor de eigenaar. Deze borgtocht betreft alleen de toekomstige
verplichtingen van de eigenaar en niet al eventueel bestaande schulden.

Soms verbiedt een splitsingsreglement een appartement te laten gebruiken


door een ander dan de eigenaar of worden er aan dat gebruik voorwaarden
gesteld.

Verhuur van het appartement 49

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 49 19-02-2009 09:04:42


Rechten en plichten van de eigenaars

4.3 OVERLAST

De wet bepaalt dat de vergadering van eigenaars bevoegd is regels op te stellen voor
het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Die regels kunnen worden vastge-
legd in een huishoudelijk reglement. Wel moet erop gelet worden dat die regels niet in
strijd zijn met de bepalingen in het splitsingsreglement. Is dat wel het geval dan is het
splitsingsreglement leidend. In de praktijk kan het splitsingsreglement ook regelingen
over het gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten bevatten. Bijvoorbeeld
in verband met het houden van huisdieren, het ophangen van de was op de balkons,
het soort zonweringen en het aanbrengen van harde vloerbedekking.

Als het splitsingsreglement dat toestaat, mogen ook in het huishoudelijk reglement
bepalingen opgenomen worden over het gebruik van de privégedeelten. Zegt het
splitsingsreglement daar niets over, dan mag het huishoudelijk reglement geen voor-
schriften bevatten die betrekking hebben op de privégedeelten. In elk geval hoeft een
eigenaar niet te accepteren dat een medebewoner hem onredelijke overlast toebrengt.
In het splitsingsreglement is namelijk standaard de zin opgenomen dat een eigenaar/
gebruiker geen onredelijke hinder aan anderen mag toebrengen.

Overtreedt een bewoner die regel dan kan bijvoorbeeld de VvE nakoming ervan
vorderen door middel van een dwangsom. Ook kan de VvE eisen dat de veroorzaker
het reglement naleeft. Want een van de taken van de VvE is erop toezien dat de
appartementseigenaars hun verplichtingen ten opzichte van elkaar nakomen. Het gaat
dan om verplichtingen die opgelegd worden door de wet, de splitsingsakte, het split-
singsreglement en het huishoudelijk reglement.

Het splitsingsreglement helpt de VvE vaak in die taak door de mogelijkheid van ‘sanc-
ties’ te bieden. Zo kan de veroorzaker eerst een waarschuwing krijgen en, als dat niet
helpt, een boete worden opgelegd. Bij ernstige overlast kan de VvE zelfs besluiten de
veroorzaker het gebruik van zijn privéruimte te ontzeggen. Het gaat dan uiteraard om
een zeer zware maatregel. Daarom zijn daaraan formaliteiten verbonden. Zo kan de
veroorzaker vernietiging van het besluit vragen aan de kantonrechter. Wel moet hij dat
doen binnen een maand nadat hij van het besluit kennis kon nemen.

Geluidshinder wordt niet alleen veroorzaakt door luidruchtige feestjes, blaffende


honden of het hard aanzetten van geluidsapparatuur. Maar ook bijvoorbeeld door
lopen op bepaald schoeisel, hard met de deuren slaan of door de aard van de vloer-
bedekking.

50 Overlast

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 50 19-02-2009 09:04:42


Rechten en plichten van de eigenaars

De Nederlandse Stichting Geluidshinder in Delft onderscheidt twee geluiden die hinder


kunnen veroorzaken:
- contactgeluiden die via de bouwconstructie geleid worden (boren, timmeren,
lopen, slaan met de deuren); en
- luchtgeluiden (praten, zingen, blaffen, radio, cd-speler, televisie).

De hinder van luchtgeluiden is het eenvoudigst te voorkomen. Als die niet goedschiks
stopt, heeft de VvE een aantal mogelijkheden om in te grijpen.
Het tegengaan van contactgeluiden is wat ingewikkelder. De bewoner kan gevraagd
worden om op ander schoeisel te lopen of de harde vloer te vervangen door een zach-
tere. Maar iedereen moet in de gelegenheid gesteld worden om in zijn eigen huis te
klussen, dus ook te boren en te timmeren. Wel kunnen er grenzen gesteld worden aan
de duur daarvan en zeker ook aan het tijdstip. Denkbaar is dat in het huishoudelijk
reglement een verbod voorkomt om na een bepaald tijdstip nog dergelijke handelin-
gen uit te voeren.

Wat de soort vloeren betreft: de modelreglementen 1992 en 2006 bepalen


onder meer dat de vloerbedekking van de privégedeelten van een zodanige
samenstelling moet zijn dat contactgeluiden zoveel mogelijk worden tegen-
gegaan. Het is niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen ‘ten-
zij dit geschiedt op zodanige wijze dat geen onredelijke hinder kan ontstaan
voor de overige eigenaars en/of gebruikers’. Veel huishoudelijke reglementen
bevatten hierover een nadere bepaling. Doorgaans komt die erop neer dat
dergelijke vloeren wel mogen worden aangelegd, maar onder strikte isolatie-
voorwaarden die in sommige reglementen zeer gedetailleerd worden
beschreven (zie ook 1.4).

Meer informatie over het beperken van geluidsoverlast is te vinden op de websites van
de Nederlandse Stichting Geluidshinder (www.nsg.nl) en van het ministerie van VROM:
www.vrom.nl – Dossier Geluid.

Overlast 51

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 51 19-02-2009 09:04:42


Rechten en plichten van de eigenaars

4.4 NAKOMING FINANCIËLE VERPLICHTINGEN

Natuurlijk verlangt de VvE dat eigenaars hun financiële verplichtingen nakomen. Dat
geldt ook voor de verplichtingen die voortvloeien uit het splitsingsreglement en het
huishoudelijk reglement. In het laatste geval gaat het vaak om gedragingen. Zie hier-
voor de voorbeelden genoemd in hoofdstuk 2.4.

Bij het niet nakomen van de financiële verplichtingen maant het bestuur eerst enige
malen tot betaling. Daarna wordt de vordering uit handen gegeven aan een deurwaar-
der. Deze zal zo nodig via een gerechtelijke procedure betaling proberen af te dwin-
gen. Als de vaststelling van de bijdrage volgens de hiervoor geldende regels heeft
plaatsgevonden, zal de rechter de vordering toewijzen.

In het modelreglement staat dat het instellen van rechtsvorderingen de goedkeuring


moet hebben van de vergadering van eigenaars. Die machtigt het bestuur tot het
instellen van een dergelijke procedure. Ontbreekt die machtiging, dan verklaart de
rechter de vordering niet-ontvankelijk.
Blijft betaling dan nog uit dan kan dat leiden tot openbare verkoop van het apparte-
mentsrecht. Daarmee is uiteraard de schuld zelf niet ingelost, maar is er wel sprake
van een relatief korte verjaringstermijn: onbetaald gebleven periodieke bijdragen van
meer dan vijf jaar oud zijn verjaard en kunnen niet meer worden gevorderd.

Let erop dat het bestuur beschikt over een geldige machtiging anders kan
het geen procedure starten om bijvoorbeeld betaling van achterstallige bij-
dragen te eisen. De vergadering van eigenaars moet die machtiging elk jaar
verstrekken zodat ook nieuwe eigenaars in staat zijn de machtiging te verle-
nen. Het is ook mogelijk de machtiging via het huishoudelijk reglement aan
het bestuur te verlenen. Daarvoor is meestal wel tweederde van de stemmen
nodig maar dan hoeft de machtiging niet jaarlijks ‘vernieuwd’ te worden.

De consequentie van de genoemde nalatigheid kan zijn dat de VvE op haar beurt niet
in staat is haar verplichtingen na te komen of noodzakelijk onderhoud te laten uitvoe-
ren. Daarom bepaalt het modelreglement dat als een eigenaar het bedrag van zijn
definitieve bijdrage niet binnen zes maanden heeft voldaan, zijn schuld naar rato
wordt omgeslagen over de andere eigenaars. Bij het omslaan van de schuld wordt
gekeken naar de breukdelen op grond waarvan eigenaars verplicht zijn bij te dragen in
de schulden en kosten van de VvE. Uiteraard behouden zowel de vereniging als de
eigenaars afzonderlijk het recht van verhaal op de in gebreke gebleven eigenaar.

52 Nakoming financiële verplichtingen

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 52 19-02-2009 09:04:42


Rechten en plichten van de eigenaars

Bij verkoop van het appartementsrecht kan van een nieuwe eigenaar
betaling van achterstallige bijdragen worden verlangd. Maar alleen over het
voorafgaande en lopende boekjaar. De notaris is wettelijk verplicht bij
overdracht een opgave te vragen aan het bestuur van de VvE van eventuele
openstaande posten en deze opgave te hechten aan de overdrachtsakte.

Nakoming financiële verplichtingen 53

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 53 19-02-2009 09:04:43


Rechten en plichten van de eigenaars

4.5 NAKOMING OVERIGE VERPLICHTINGEN

Het modelreglement geeft de VvE de mogelijkheid boetes op te leggen als een eige-
naar in strijd handelt met de voorschriften van het reglement of met de besluiten van
de vergadering van eigenaars. Ook op grond van het BW kan de VvE maatregelen
nemen. Bij niet-naleving of overtreding van de bepalingen van het reglement kan de
VvE optreden tegen de nalatige/schuldige eigenaar en met een dwangsom druk uitoe-
fenen. Om welke maatregel het concreet gaat, is afhankelijk van de begane overtre-
ding. Heeft een eigenaar een niet toegestane verbouwing uitgevoerd, dan kan hij
gedwongen worden de oude situatie te herstellen. Leidt zijn gedrag tot onredelijke
overlast voor medebewoners dan kan hij met een dwangsom gemaand worden zijn
gedrag aan te passen.

Wanneer een eigenaar de bepalingen van het splitsingsreglement of het huishoudelijk


reglement overtreedt of niet nakomt, kan de vergadering van eigenaars hem een
waarschuwing geven. Gaat de eigenaar met zijn gedraging door of hervat hij die
binnen een jaar, dan kan de vergadering hem het gebruik van zijn privégedeelte ont-
zeggen.

Letterlijk staat in het modelreglement:


Als een eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die:
a. de bepalingen van het reglement of het huishoudelijk reglement, enzovoort, niet
nakomt of overtreedt;
b. zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag ten opzichte van de andere eigenaar
en/of gebruikers;
c. door zijn aanwezigheid in het gebouw aanleiding geeft tot ernstige verstoring van
de rust van het gebouw; zijn financiële verplichtingen ten opzichte van de vereni-
ging niet nakomt;
kan door de vergadering een waarschuwing worden gegeven, dat wanneer hij
ondanks deze waarschuwing binnen een jaar nadat hij deze heeft ontvangen ander-
maal een of meer van de genoemde gedragingen verricht of voortzet, de vergadering
kan overgaan tot ontzegging van het gebruik van het privégedeelte dat aan de eige-
naar toekomt.

Hierbij kan aangetekend worden dat deze ontzegging ook geldt voor het gebruik van
de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.

De vergadering van eigenaars moet zo’n verstrekkend besluit natuurlijk uiterst zorgvul-
dig nemen. Daarbij hoort dat de schuldige eigenaar een behoorlijke oproep moet krij-
gen zodat hij door de vergadering gehoord kan worden. Dat gebeurt met een aange-
tekende brief waarin de bezwaren zijn omschreven. Verder kunnen de besluiten alleen
door de vergadering genomen worden met een meerderheid van ten minste twee-

54 Nakoming overige verplichtingen

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 54 19-02-2009 09:04:43


Rechten en plichten van de eigenaars

derde van de aanwezige stemmen. Ook moet op de vergadering ten minste twee-
derde van het totaal aantal stemmen aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Is dat
niet het geval dan moet tussen twee en zes weken opnieuw een vergadering gepland
worden.

Nakoming overige verplichtingen 55

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 55 19-02-2009 09:04:43


Rechten en plichten van de eigenaars

4.6 VERBOUWING VAN HET APPARTEMENT

Een appartementseigenaar mag zonder toestemming van de overige eigenaars in zijn


privégedeelte veranderingen aanbrengen mits deze geen nadeel aan een ander
gedeelte toebrengen. Wel moet hij de VvE van de verandering op de hoogte stellen.
Leidt de verandering of verbetering tot een wijziging in de verzekeringspremie dan
komt het verschil voor rekening van de betreffende eigenaar.

De verandering of verbouwing mag geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen.
Daaronder wordt ook een verstoring van het architectonisch uiterlijk van het gebouw
gerekend en het in gevaar brengen van de bouwtechnische constructie.

Meldt de eigenaar de verbouwing niet, dan kan dat misschien leiden tot
onderverzekering en bij schade wordt daardoor de hele VvE gedupeerd.

Voorbeeld
Een gebouw heeft een opstalverzekering en is verzekerd voor een herbouw-
waarde van € 1.000.000,-. Dat is exact in overeenstemming met de werkelijkheid.
Een eigenaar laat een paar kostbare installaties plaatsen ter waarde van
€ 100.000,- maar meldt dit niet aan de VvE. Er breekt brand uit. De schade is
€ 300.000,-.
Een expert komt dan tot de conclusie dat er sprake is van onderverzekering: de
verzekerde waarde is € 1.000.000,- en de werkelijke waarde is nu € 1.100.000,-.
Daarom keert de verzekeraar geen € 300.000,-, maar ongeveer 90% daarvan uit.
Het resterende bedrag (circa € 30.000,-) moet de eigenaar, die de verbouwing
niet heeft gemeld, betalen aan de VvE.

Sommige huishoudelijke reglementen schrijven voor dat de vergadering van eigenaars


toestemming moet geven voordat tot een verbouwing in het privégedeelte kan wor-
den overgegaan. De vergadering kan aan de toestemming bepaalde voorwaarden ver-
binden, bijvoorbeeld dat de kosten van onderhoud voor rekening van de betreffende
eigenaar komen.

56 Verbouwing van het appartement

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 56 19-02-2009 09:04:43


Rechten en plichten van de eigenaars

4.7 TOEGANG DERDEN TOT HET PRIVÉGEDEELTE

Door werkzaamheden aan een gemeenschappelijke ruimte of aan een privéruimte kan
het bestuur van mening zijn dat de toegang tot, of het gebruik van, een andere privé-
ruimte noodzakelijk is. In dat geval moet de betreffende eigenaar hiervoor toestem-
ming geven en medewerking verlenen. Eventuele schade die daaruit voortvloeit, wordt
vergoed door de vereniging en/of de eigenaar die de werkzaamheden laat uitvoeren.

Een dergelijk recht op schadevergoeding geldt niet voor de eigenaar met een
dakterras. Bij vervanging of herstel van de dakbedekking onder een dakter-
ras, moet de eigenaar het daarop aanwezige beloopbare oppervlak (zoals de
betegeling of het kunstgras) voor eigen rekening verwijderen en herstellen.

Toegang derden tot het privégedeelte 57

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 57 19-02-2009 09:04:43


22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 58 19-02-2009 09:04:43
HOOFDSTUK 5

FINANCIËLE ZAKEN
5.1 BEGROTING
5.2 BALANS
5.3 EXPLOITATIEREKENING
5.4 PERIODIEKE BIJDRAGEN

ELK JAAR MOET DOOR DE LEDEN VAN DE VVE EEN BEGROTING

WORDEN VASTGESTELD. AAN DE HAND DAARVAN WORDT DE HOOGTE VAN

DE PERIODIEKE BIJDRAGE BEPAALD. IN DE BEGROTING WORDT REKENING

GEHOUDEN MET DE KOSTEN VAN KLEIN EN GROOT ONDERHOUD, HET IN

STAND HOUDEN VAN EEN RESERVEFONDS EN DE VERZEKERINGSKOSTEN. OVER

HET AFGELOPEN JAAR STELT HET BESTUUR DE BALANS EN DE EXPLOITATIE-

REKENING SAMEN. IN DE VERGADERING VAN EIGENAARS LEGT HET BESTUUR

REKENING EN VERANTWOORDING AF OVER HET GEVOERDE BELEID. GAAT DE

VERGADERING DAARMEE AKKOORD, DAN WORDT HET BESTUUR DECHARGE

VERLEEND: HET BESTUUR WORDT ONTSLAGEN VAN VERANTWOORDELIJKHEID.

Financiële zaken 59

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 59 19-02-2009 09:04:43


Financiële zaken

5.1 BEGROTING

De begroting geeft onder meer een raming van:


– onderhoudskosten;
– de premie voor de opstalverzekering;
– toevoeging aan het reservefonds;
– periodieke bijdragen door de eigenaars.

RESERVEFONDS
In de begroting wordt een bedrag opgenomen voor klein onderhoud. Het gaat daarbij
om dagelijkse reparaties in de gemeenschappelijke ruimten. Een hoger bedrag zal
bestemd zijn voor groot onderhoud.

Vanaf 1 mei 2008 zijn alle VvE’s verplicht een reservefonds in stand te hou-
den. Dit fonds is bestemd om de kosten te dragen van andere dan de
gewone jaarlijkse kosten. Het gaat dan met name om toekomstig groot
onderhoud en onvoorziene uitgaven. Kerntaak van een VvE is immers het op
peil houden van het onderhoudsniveau van het appartementsgebouw. Dat is
niet alleen in het belang van het gezamenlijk bezit, maar ook in dat van de
individuele eigenaars. De waarde van een appartement daalt immers wan-
neer het onderdeel is van een slecht onderhouden gebouw. De ‘stand’ van
het gebouw gaat omlaag. Een mogelijke koper zal minder geld voor een
appartement over hebben wanneer hij vermoedt binnen niet te lange termijn
geconfronteerd te worden met hoge uitgaven voor het opknappen van de
gemeenschappelijke ruimten.

Veel VvE’s moeten hier een inhaalslag maken. Van de ongeveer 116.000 VvE’s in
Nederland heeft zo’n 80% niet meer dan 10 leden. Bij die kleinere verenigingen is
vaak geen of onvoldoende reserve voor groot onderhoud aanwezig. De wet verplicht
tot het vormen van een reservefonds voor dit doel, maar geeft niet aan welke bedra-
gen daarin gereserveerd moeten worden. Dat is ook niet mogelijk omdat dit per
gebouw verschilt. Wel zegt de wet dat geld uit dat fonds niet gebruikt mag worden
voor de gewone jaarlijkse kosten.

60 Begroting

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 60 19-02-2009 09:04:43


Financiële zaken

De gelden van het reservefonds moeten op een afzonderlijke bankrekening


ten name van de vereniging worden gedeponeerd. De vergadering van eige-
naars kan besluiten het geld dat voor het reservefonds bestemd is te beleg-
gen. Het Modelreglement 2006 zegt hierover dat dit ‘dient te geschieden
met inachtneming van algemeen aanvaarde bedrijfseconomische eisen op
beleggingsgebied als rentabiliteit, solvabiliteit, risicospreiding en afstemming
op het doel van het reservefonds.’
Ofwel de benodigde gelden moeten aanwezig zijn op het moment dat groot
onderhoud noodzakelijk is of er kosten moeten worden gemaakt voor een
onvoorziene uitgave. De meeste VvE’s hebben een speciale renterekening
geopend voor het reservefonds bij een in Nederland gevestigde bank die een
vergunning heeft van De Nederlandsche Bank. Het geld valt dan onder het
Depositogarantiestelsel (tot maximaal € 100.000,- in 2009). Is het saldo van
het reservefonds hoger, dan kan het verstandig zijn dat te verdelen over
diverse rekeningen bij verschillende banken.

Een verantwoorde schatting van het bedrag dat uiteindelijk in het reservefonds terecht
moet komen, kan gemaakt worden aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan.

MEERJARENONDERHOUDSPLAN
Een goed meerjarenonderhoudsplan bevat een onderhouds-, herstel- en vervangings-
cyclus voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw. U kunt hierbij denken aan
dragende constructies, vloeren, daken, afvoeren, installaties en kozijnen. Het is raad-
zaam de kosten hiervoor door een deskundige op bouwtechnisch gebied te laten
berekenen. Het plan kan een periode van vijf jaar beslaan maar beter is het om tien
jaar ‘vooruit te kijken’.

Het is voor te stellen dat veel eigenaars er tegenop zien het extra financiële offer dat
een goed gevuld reservefonds vraagt op te brengen. Toch is het vaak aantrekkelijker
een vast maandelijks bedrag daarvoor te betalen dan ineens met een grote uitgave te
worden geconfronteerd. En de kans dat dit gebeurt, is groot als er sprake is van ach-
terstallig onderhoud. Op een bepaald moment zijn grote reparaties aan bijvoorbeeld
het dak, de riolering, het houtwerk of aan de lift onafwendbaar. Komen de eigenaars
dan niet vrijwillig in actie dan lopen zij het risico daartoe te worden gedwongen.

De Woningwet bepaalt dat een gemeente een eigenaar moet aanschrijven


als een pand niet voldoet aan de bepalingen van de bouwverordening. De
gemeente geeft de vereniging een bepaalde tijd het onderhoud zelf te laten
uitvoeren. Uiteindelijk kan de gemeente daarvoor zelf de opdracht geven. De
nota wordt dan uiteraard gepresenteerd aan de VvE. Los van dit alles geldt
dat regelmatig onderhoud altijd goedkoper is dan het inlopen van achterstal-
lig onderhoud.

Begroting 61

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 61 19-02-2009 09:04:44


Financiële zaken

SAMEN MET ANDERE VVE’S


Soms zijn VvE’s buren van elkaar. Zo zijn er straten waarin elk portiek apart gesplitst is
in appartementen. Daardoor hebben alle portieken een eigen VvE. Vaak is het juridisch
lastig te fuseren tot één VvE of een constructie te maken waarbij sprake is van een
hoofdsplitsing en een serie ondersplitsingen. Maar op praktische gebieden kunnen de
verenigingen natuurlijk wel samenwerken. Zo is het goedkoper als de verenigingen
één opdracht plaatsen om de meerjarenonderhoudsplannen voor de verschillende ver-
enigingen samen te stellen. Ook kan een dergelijke samenwerking opgezet worden bij
opdrachten voor grote reparaties, buitenschilderwerk en dergelijke.

62 Begroting

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 62 19-02-2009 09:04:44


Financiële zaken

5.2 BALANS

De balans geeft een goed inzicht in de financiële positie van de VvE. Op de balans
staan de bezittingen, de schulden en het aanwezige kapitaal. Het aanwezige kapitaal
wordt vaak ook ‘reserves’ genoemd.

De bezittingen bestaan onder meer uit het saldo van de bank- en spaarrekeningen.
Maar ook vorderingen op de leden zijn een bezit. Daarom vermeldt de balans de
bedragen die de eigenaars wel verschuldigd waren, maar nog niet hebben voldaan.

Aan de schuldenkant worden de nog niet door de VvE betaalde rekeningen opgeno-
men. En ook de mogelijk vooruit ontvangen bijdragen van eigenaars. De VvE heeft
eigenlijk nog geen recht op dat geld en daarom wordt het op de balans als ‘schuld’
aangemerkt. Zoals eerder gezegd moet een VvE geld reserveren voor komend groot
onderhoud. Het aanhouden van een reservefonds is zelfs wettelijk verplicht. Ook die
bedragen komen op de balans terug.

Als het afgelopen boekjaar met een positief resultaat is afgesloten, worden de reserve-
ringen met dat bedrag verhoogd. Andersom geldt hetzelfde: als in het boekjaar verlies
is geleden omdat de kosten hoger uitvielen dan de inkomsten, worden de reserverin-
gen met dat negatieve resultaat verminderd. Als het bestuur een andere bestemming
aan het exploitatieresultaat wil geven, is daarvoor de toestemming van de vergadering
van eigenaars nodig.

Balans 63

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 63 19-02-2009 09:04:44


Financiële zaken

5.3 EXPLOITATIEREKENING

Zoals een bedrijf een winst- en verliesrekening heeft, beschikt de VvE over een staat
van baten en lasten. Dit is de exploitatierekening. Op die rekening worden de inkom-
sten en uitgaven gedurende het boekjaar verantwoord. Uitgaven die te maken hebben
met groot onderhoud waarvoor een reservering bestaat, staan niet op de exploitatiere-
kening. Die kosten worden direct van de balanspost reservering afgeboekt. Exploitatie-
kosten zijn onder meer: het onderhoud van de verlichting en verwarming in de
gemeenschappelijke ruimten, andere onderhoudskosten, veel voorkomende kleine
reparaties, collectieve verzekeringen, schoonmaken van de gemeenschappelijke ruim-
ten, eventueel de kosten van een huismeester en van het bestuur.

Na afloop van het boekjaar biedt het bestuur de exploitatierekening aan de vergade-
ring van eigenaars aan. Dat moet binnen zes maanden na afloop van het boekjaar
gebeuren tenzij de akte van splitsing een andere termijn noemt.
Als de vergadering de rekening goedkeurt, worden de definitieve bijdragen die daaruit
voortvloeien voor de eigenaars bepaald. Over het voorafgaande boekjaar hebben de
eigenaars op grond van de begroting namelijk een voorschotbijdrage betaald. Blijkt uit
de exploitatierekening dat die voorschotten te laag waren, dan moet het ontbrekende
bedrag door de eigenaars worden bijbetaald. Ook het tegenovergestelde kan het
geval zijn: de kosten vallen uiteindelijk lager uit dan is begroot. Er zijn verschillende
mogelijkheden waaruit de vergadering van eigenaars dan kan kiezen. Uiteraard kan
het teveel betaalde worden terugbetaald, maar de vergadering kan ook besluiten dat
bedrag toe te voegen aan het reservefonds of een deel van het groot onderhoud eer-
der te laten uitvoeren.
Goedkeuring van de exploitatierekening betekent ook dat het bestuur decharge (ont-
slaan van verantwoordelijkheid) wordt verleend. Die decharge heeft alleen betrekking
op de posten die in het financiële verslag opgenomen zijn. Voor de posten die daarin
niet genoemd worden, blijft het bestuur aansprakelijk.

64 Exploitatierekening

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 64 19-02-2009 09:04:44


Financiële zaken

Exploitatierekening (alle bedragen in euro’s)


Baten Resultaat Begroting Resultaat Alle Apparte- Bedrijven Garages
eigenaren menten
2007 2008 2008 2008 2008 2008 2008

Bijdragen
Voorlopige bijdragen 198.709 221.827 221.827 - 151.368 58.355 12.104
Huur dienstwoning 720 - - - - - -
Huur bedrijfsruimte 1.961 2.035 2.035 - - 2.035 -
Ontvangen rente en koersresultaten 19.670 6.000 6.356 3.182 927 1.548 699

Totaal baten 221.060 229.862 230.218 3.182 152.295 61.938 12.803

Lasten Resultaat Begroting Resultaat Alle Apparte- Bedrijven Garages


eigenaren menten
2007 2008 2008 2008 2008 2008 2008

ONDERHOUDSKOSTEN

Onderhoud gebouwen
Groot onderhoud 319.289 81.400 31.900 a 18.540 12.705 - 655
Klein onderhoud 11.522 18.000 12.511 b 3.774 8.476 261 -
---------- ---------- ---------- ---------- ---------- ----------- -----------
Totaal onderhoud gebouwen 330.810 99.400 44.411 22.315 21.181 261 655
Groot onderhoud tlv reserves 319.289 – 81.400 – 31.900 – 18.540 – 12.705 – - 655 –
---------- ---------- ---------- ---------- ---------- ----------- -----------
Totaal onderhoud gebouwen 11.522 18.000 12.511 3.774 8.476 261 -
tlv exploitatie

Onderhoud: installaties
Verlichtingsinstallaties 1.473 4.500 5.127 c - 3.164 1.962 -
Overige installaties 11.261 16.500 13.729 d 1.234 11.917 - 578
---------- ---------- ---------- ---------- ----------- ------------ -----------
Totaal onderhoud installaties 12.734 21.000 18.856 1.234 15.082 1.962 578

Toevoeging reserves
Donaties 80.000 90.000 90.000 e 30.000 50.000 8.000 2.000
Rente en koersresultaten 19.670 6.000 6.356 f 3.182 927 1.548 699
---------- ---------- ---------- ---------- ---------- ------------ -----------
Totaal toevoeging reserves 99.670 96.000 96.356 33.182 50.927 9.548 2.699

TOTAAL ONDERHOUDSKOSTEN 123.926 135.000 127.722 38.190 74.485 11.771 3.277

OVERIGE KOSTEN

Personeelskosten 25.050 9.480 9.480 g - - 9.000 480

Periodieke lasten
Elektriciteit 18.880 22.000 18.708 h - 13.565 2.117 3.026
Nachtveiligheid 9.399 - -
Tuinonderhoud 1.274 1.200 764 i 764 - - -

Assurantiekosten
Opstalverzekering 22.737 31.000 33.701 j 26.212 - 7.489 -
Aansprakelijkheidsverzekering 1.113 1.300 1.310 k 1.310 - -

Algemene kosten
Telefoon- en kantoorkosten 4.736 4.000 3.811 l 3.811 - - -
Administratiekantoor 3.972 - -
Externe beheerder - 18.500 13.438 m 13.438 - - -
Technische en juridische bijstand 2.055 5.000 3.830 n 1.926 1.904 - -

Diversen onvoorzien 3.029 2.500 10.364 o 8.906 1.458 - -

TOTAAL OVERIGE KOSTEN 92.246 94.980 95.405 56.366 16.927 18.606 3.506

Totaal lasten 216.172 229.980 223.127 94.556 91.412 30.377 6.783


Verdeling lasten alle eigenaren 91.374 59.150 – 27.668 – 4.556 –
Ten laste van de eigenaren 216.172 229.980 223.127 3.182 150.562 58.045 11.339

Saldo 4.888 118 – 7.091 - 1.734 3.893 1.464

Exploitatierekening 65

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 65 19-02-2009 09:04:44


Financiële zaken

5.4 SERVICEKOSTEN

De servicekosten zijn de bijdragen die de eigenaars periodiek, doorgaans maandelijks,


moeten betalen aan de VvE. Die bijdragen kunnen niet gecompenseerd worden met
verplichtingen die de vereniging in de ogen van een eigenaar niet goed nakomt.

Voorbeeld
Een eigenaar meent dat door een verbouwing in een gemeenschappelijke ruimte
schade is ontstaan aan zijn privéruimte, waarvoor de VvE aansprakelijk is. Hij stopt
met het betalen van de periodieke bijdragen en stelt dat hij weer betaalt zodra de
door hem ingehouden bedragen gelijk zijn aan het schadebedrag. Deze inhouding
is niet toegestaan en de VvE kan incassomaatregelen nemen.

De periodieke bijdrage van een eigenaar wordt berekend aan de hand van zijn aandeel
(‘breukdeel’) zoals die vermeld is in de akte van splitsing. De bijdrage is bestemd om
de kosten die voorkomen op de exploitatierekening te betalen en om het reservefonds
en eventuele andere reserveringen te voeden.

66 Exploitatierekening

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 66 19-02-2009 09:04:44


HOOFDSTUK 6

RISICO’S EN
(VERZEKERINGS)-
OPLOSSINGEN
6.1 PREVENTIE(SCAN)
6.2 SCHADE AAN HET GEBOUW
6.3 ALGEMENE AANSPRAKELIJKHEID
6.4 BESTUURSAANSPRAKELIJKHEID
6.5 RECHTSBIJSTAND
6.6 HULP BIJ KLUSSEN?

HET GEBOUW, OF GEDEELTEN DAARVAN, KAN DOOR TAL VAN OM-

STANDIGHEDEN SCHADE OPLOPEN. DE HERSTELWERKZAAMHEDEN KOMEN

VOOR REKENING VAN DE VVE. IEDERE APPARTEMENTSEIGENAAR DRAAGT

DAN OOK, IN VERHOUDING TOT ZIJN AANDEEL IN HET GEHEEL, BIJ AAN HET

SCHADEHERSTEL. HET IS DUIDELIJK DAT DIT EEN ENORME AANSLAG KAN

BETEKENEN OP ZIJN PRIVÉVERMOGEN. ALGEMEEN GELDT OOK HIER DAT VOOR-

KOMEN BETER IS DAN GENEZEN. DAAROM IS HET VAN BELANG DE AANWEZIGE

RISICO’S TE (LATEN) INVENTARISEREN EN DEZE VERVOLGENS TE BEPERKEN MET

BIJVOORBEELD VERZEKERINGEN.

Risico's en (verzekerings)oplossingen 67

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 67 19-02-2009 09:04:45


Risico's en (verzekerings)oplossingen

6.1. PREVENTIE(SCAN)

Vaak wordt na een schade bekeken hoe die ontstaan is. Beter is het natuurlijk die fac-
toren vooraf te bezien en deze zoveel mogelijk vast te leggen in een preventieplan.
Let hierbij ook op de volgende aspecten:
– bekijk en beschrijf de vluchtwegen;
– zorg dat de vluchtwegen altijd vrij zijn (bijvoorbeeld geen blokkades bij nooddeuren);
– maak een afspraak met de brandweer om de brandveiligheid te checken;
– controleer regelmatig de ventilatie;
– check of de watertappunten een waterslot hebben;
– zorg dat iedereen weet hoe te handelen als liften uitvallen;
– let op de inbraakgevoeligheid: zijn de sloten deugdelijk; werkt de alarminstallatie;
– zorg dat het gebouw voldoet aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen.

In sommige gevallen schakelen verzekeraars speciale risico-inspecteurs in. Zij bezoeken


honderden VvE’s per jaar. Zij bekijken de risico’s en maken een preventiescan. In deze
scan legt de risico-inspecteur vast wat hij ter plaatse heeft gezien en besproken. Vooral
de foto’s die hij neemt, maken helder wat hij heeft waargenomen. Het bestuur of de
beheerder van de VvE ontvangt de preventiescan. Zo kan het bestuur tot actie over-
gaan wanneer dit nodig is of in de ledenvergadering op basis van de gegevens advie-
zen verstrekken om de veiligheid te vergroten. Vaak zijn het kleine oorzaken die grote
gevolgen kunnen hebben. Het is bekend dat de inspecteurs regelmatig stuiten op risi-
covolle situaties die de VvE zelf op eenvoudige wijze kan voorkomen.

Voorbeeld
In een parkeergarage onder het gebouw zijn kasten aangebracht voor blusappa-
raten. Deze blusapparaten ontbreken echter.

Voorbeeld
Een meter- en zekeringkast doet ook dienst als opbergruimte voor schoonmaak-
middelen en bezems. Praktisch misschien, maar niet zonder risico: de voorwerpen
leveren een verhoogd brandgevaar op. Het is daarom aan te bevelen deze op een
andere plaats te bewaren.

68 Preventie(scan)

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 68 19-02-2009 09:04:45


Risico's en (verzekerings)oplossingen

Voorbeeld
Veel watertappunten zijn niet voorzien van een waterslot. Gaat er bijvoorbeeld
een slang kapot van de wasmachine die op de bovenste verdieping staat, dan kan
hierdoor waterschade ontstaan in alle ondergelegen appartementen. Leg daarom
in het huishoudelijk reglement vast dat appartementseigenaars verplicht zijn
watertappunten te voorzien van watersloten.

Voorbeeld
Regelmatig zien inspecteurs nooddeuren die niet gebruikt kunnen worden door-
dat er goederen zijn opgeslagen. Bij een brand, die ruimtes in een oogwenk vult
met rook, kunnen de gevolgen desastreus zijn.

Voorbeeld
Het kan verleidelijk zijn het dak te gebruiken als tijdelijke opslagplaats. Maar wat
als het onverwacht gaat stormen en het opgeslagen materiaal van het dak waait?

Voorbeeld
Een VvE heeft veel last van waterschade doordat waterleidingen niet goed zijn
gerepareerd. Eigenaars hebben de leiding zelf verlegd of een bekende, die dit wel
vaker doet, gevraagd om de klus te klaren.

Preventie(scan) 69

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 69 19-02-2009 09:04:45


Risico's en (verzekerings)oplossingen

6.2. SCHADE AAN HET GEBOUW

Volgens het modelreglement moet iedere VvE beschikken over een brand/
opstalverzekering. De VvE bepaalt bij welke verzekeraar de verzekering
wordt ondergebracht. Het bestuur heeft de taak de overeenkomst te sluiten.

Deze verzekering vergoedt schade door onder meer brand (inclusief ontploffing),
storm, blikseminslag, water, inbraak, aanrijding, vandalisme en lucht- en ruimtevaar-
tuigen. Ook de schade die het gevolg is van bluswerkzaamheden is verzekerd. De
hoogte van de premie wordt bepaald door de vastgestelde herbouwwaarde van het
appartementsgebouw. Verder schrijft het reglement voor dat het verzekerde bedrag
van de opstalverzekering overeen moet komen met de herbouwkosten van het
gebouw. Dat betekent dat er geen sprake mag zijn van onderverzekering.

Het is op zich geen eenvoudige zaak de herbouwkosten van een gebouw


exact te berekenen. Verder wordt dat bedrag beïnvloed door marktomstan-
digheden die regelmatig wijzigen. Iedere appartementseigenaar heeft er
belang bij dat het verzekerde bedrag op elk moment toereikend is voor het
herstel of de herbouw. Is dat namelijk niet het geval, dan moeten zij aan het
tekort bijdragen in verhouding tot hun aandeel in de gemeenschap.
Bespreek daarom met de verzekeraar hoe het risico van onderverzekering
voorkomen kan worden.

Als een privégedeelte niet voor ‘normale’ bewoning gebruikt wordt, dan leidt dit tot
een verhoging van de premie die voor rekening komt voor de betreffende eigenaar.
Wijzigingen in of aan het appartement moeten daarom direct aan het bestuur worden
gemeld. Gebeurt dat niet, dan ontstaat het risico dat er sprake is van onderverzeke-
ring. De nalatige eigenaar moet dan bij schade het bedrag dat de verzekeraar daar-
door in mindering brengt zelf bijpassen.

Het bestuur sluit de verzekeringen af op naam van de VvE. In de verzekering moet een
speciale clausule worden opgenomen die de vereniging beschermt tegen de gevolgen
van bepaalde handelingen van een individuele eigenaar (zie ook hoofdstuk 1.8).

Sommige verzekeraars maken voor de vaststelling van de feitelijke herbouwwaarde


een afspraak met onafhankelijke taxatiebureaus. Deze bureaus taxeren een gebouw
vaak voor een gereduceerde prijs. Met het vaststellen van de herbouwwaarde is de
VvE veelal zes jaar lang gegarandeerd niet onderverzekerd.

70 Schade aan het gebouw

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 70 19-02-2009 09:04:45


Risico's en (verzekerings)oplossingen

Vaak gaat een verzekeraar na een schade als volgt te werk: er komt een expert die het
bedrag van de schade vaststelt. Vervolgens wordt dat bedrag naar de bankrekening
van de VvE overgemaakt. De VvE moet verder alle vervangingen en reparaties zelf
regelen. Dat geeft een heleboel rompslomp en bovendien is het ook geen eenvoudige
zaak bij complexe schade de werkzaamheden tegen de meest scherpe prijs te laten
uitvoeren.

Verzekeraars kunnen dit werk uit handen nemen door ‘schadeherstel in natura’ te bie-
den. Nadat een schade is gemeld, schakelt de verzekeraar een professional in. Die
zorgt ervoor dat de schade wordt hersteld. De kosten hiervoor verrekent de verzeke-
raar rechtstreeks met de schadehersteller. Uiteraard gaat het om herstelkosten die
door de VvE vooraf zijn gecontroleerd en goedgekeurd. Belangrijker echter is dat de
vereniging nooit geconfronteerd wordt met reparatiekosten die hoger uitvallen dan
het bedrag dat de vereniging krijgt uitgekeerd.

Veel appartementseigenaars brengen verbeteringen aan in hun appartement zoals een


nieuwe keuken of badkamer. Zij doen dit voor eigen rekening en risico.
Een verzekeraar kan deze verbeteringen van appartementseigenaars op de opstalver-
zekering van de VvE meeverzekeren. Als de woningverbetering wordt ‘meegenomen’
in de taxatie van het appartementsgebouw dan is deze verbetering automatisch mee-
verzekerd.
De brand/opstalverzekering bewijst niet alleen haar nut bij grote branden of andere
calamiteiten. Circa 60% van de schadegevallen die geclaimd wordt op de brand/
opstalverzekering van een VvE zijn waterschaden en ongeveer 20% heeft te maken
met inbraak.
Voorbeelden uit de praktijk:
– waterschade door een verstopping waardoor vanuit het riool via het toilet een aan-
zienlijke hoeveelheid water het appartement binnen stroomde;
– rook- en roetschade door een kaarsenstandaard die vlam vatte;
– braakschade door inbraak in een appartement waarbij deuren met geweld zijn
geforceerd;
– brandschade door het vullen van een gasaansteker waarbij een steekvlam ontstond
en twee keukendeurtjes beschadigd werden;
– brand- en waterschade door een door onbekende oorzaak ontstane brand in een
papiercontainer in de containerruimte van het gebouw; door de brand is de sprin-
klerinstallatie in werking getreden;
– waterschade in een appartement door losgeslagen verbindingen in de waterleiding.

GLAS
Een glasverzekering vergoedt schade aan glas door breuk. Denk in dit verband eens
aan het vele glas in de centrale hal of in het trappenhuis. Maar ook de ramen van de
afzonderlijke appartementen zijn verzekerd. De verzekering kan naar keuze worden

Schade aan het gebouw 71

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 71 19-02-2009 09:04:45


Risico's en (verzekerings)oplossingen

uitgebreid met dekkingen voor lichtdoorlatend kunststof, veiligheidsbeglazing, lek- of


blindslaan van dubbele beglazing en niet-transparante gevelpanelen.

Voorbeeld
Een bewoner gaat gehaast weg. Hij gooit de buitendeur van zijn woning dicht,
maar doet dit veel te hard. Zo hard dat er een ruit uit de deur springt. Als de VvE
een glasverzekering heeft dan is voor het regelen van de glasschade vaak één tele-
foontje voldoende. Als het nodig is dan kunnen heel snel eerst noodvoorzieningen
getroffen worden. Vervolgens neemt een gekwalificeerde glaszetter contact op
met de bewoner van het desbetreffende appartement om een afspraak te maken.
Ook hier kan sprake zijn van een ‘naturaverzekering’ wat geen gedoe met reke-
ningen betekent.

72 Schade aan het gebouw

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 72 19-02-2009 09:04:45


Risico's en (verzekerings)oplossingen

6.3 ALGEMENE AANSPRAKELIJKHEID

De claimbewustheid in Nederland neemt sterk toe. Iemand die schade lijdt, zal steeds
sneller proberen een ander voor de schade aansprakelijk te stellen. De term ‘wettelijke
aansprakelijkheid’ doet vermoeden dat in de wet precies staat omschreven wanneer
bijvoorbeeld een VvE aansprakelijk is voor aan derden toegebrachte schade. Niets is
minder waar. Iedere situatie is anders en daarom moet aan de hand van wettelijke
regels en rechterlijke uitspraken, en zelfs op grond van algemeen aanvaarde gebrui-
ken, per geval bekeken worden of een derde terecht een claim tot schadevergoeding
heeft ingediend.
Als sprake is van achterstallig onderhoud waardoor een gevelplaat loslaat, dan ligt het
voor de hand dat de VvE aansprakelijk is voor de daardoor ontstane (letsel)schade.
Datzelfde geldt voor dakpannen die naar beneden komen. Het laat zich raden dat de
schadebedragen aanzienlijk kunnen zijn. Zonder een passende verzekering (die overi-
gens volgens het modelreglement verplicht is) kan door één schadegeval het vermo-
gen van de VvE, en daarmee het privévermogen van de afzonderlijke eigenaars, wor-
den aangetast.

Ook hier kan een ongeluk in een klein hoekje zitten. Een bezoeker die in een gemeen-
schappelijke hal struikelt over een vrijwel verborgen obstakel en daardoor een been
breekt, zal zeker proberen de VvE aansprakelijk te stellen voor de geleden schade.
Hierbij kan de zogenoemde gevolgschade aanzienlijk zijn. De directe schade zijn de
kosten als gevolg van de beenbreuk. Die zijn misschien nog wel te overzien. Maar stel
dat het slachtoffer zelfstandig ondernemer is en zijn beroep gedurende een langere
tijd niet kan uitoefenen. Dan kan de claim wegens gederfde inkomsten (de gevolg-
schade) vele malen hoger zijn dan van de directe schade.

Ook kan het voorkomen dat de VvE aansprakelijk wordt gesteld voor werkzaamheden
die zij heeft uitbesteed. U kunt hierbij denken aan werkzaamheden op het dak, het
wassen van de ramen en het werken aan de liften. Via allerlei regelgevingen heeft de
wet eisen gesteld aan de wijze waarop gewerkt mag worden. Mensen die bijvoorbeeld
op daken werken, moeten aangelijnd zijn aan een veiligheidslijn en op grote hoogte
mag niet meer met ladders worden gewerkt. Wanneer een werknemer toch letsel-
schade oploopt doordat de veiligheidsmaatregelen niet in acht zijn genomen, dan is in
principe zijn werkgever hiervoor aansprakelijk. Mocht zijn werkgever failliet zijn
gegaan of niet goed verzekerd zijn, dan kan de werknemer ook de VvE aanspreken.

De algemene aansprakelijkheidsverzekering beschermt het vermogen van de


VvE tegen de financiële gevolgen van dergelijke aanspraken door derden.
Belangrijk is dat naast de zaak- en personenschade ook de gevolgschade op
deze polis is verzekerd.

Algemene aansprakelijkheid 73

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 73 19-02-2009 09:04:45


Risico's en (verzekerings)oplossingen

6.4 BESTUURDERSAANSPRAKELIJKHEID

Bestuurders van een VvE nemen besluiten. Soms pakken deze anders uit dan ver-
wacht. Dan kan het gebeuren dat derden daardoor financieel verlies lijden en het
bestuur van de vereniging aansprakelijk stellen. Een aansprakelijkheidsclaim kan ver-
strekkende gevolgen hebben voor de vermogenspositie van de VvE. Daarnaast kan de
bestuurder zelf hoofdelijk aansprakelijk zijn waardoor zijn privévermogen grote risico’s
loopt.

De bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering beschermt het privévermogen van


bestuurders tegen claims op grond van:
– wettelijke bestuurdersaansprakelijkheid;
– onbehoorlijke taakvervulling ten opzichte van de VvE;
– onzorgvuldig handelen tegenover derden;
– nalatigheid.

De wetgever heeft willen regelen dat bestuurders van rechtspersonen aansprakelijk


zijn wanneer anderen schade lijden. In het verleden kwam het voor dat wanneer een
besloten vennootschap (BV) failliet ging, de Belastingdienst, leveranciers en klanten
met grote vorderingen bleven zitten. Nu heeft een VvE meestal niet te maken met
afdracht aan de Belastingdienst en heeft de wetgever geregeld dat een bestuur van
een VvE niet aansprakelijk is voor een faillissement. Toch kan een bestuurslid hoofdelijk
aansprakelijk gesteld worden.

Voorbeeld
Een penningmeester neemt regelmatig geld uit de kas om te gokken. Als de pen-
ningmeester niet in staat is dit terug te betalen, dan kunnen de overige bestuurs-
leden hiervoor aansprakelijk worden gesteld.

Voorbeeld
Nog een voorbeeld. Een van de bestuursleden adviseert het schilderwerk uit te
besteden aan een plaatselijk schildersbedrijf. Voor aanvang wil de schilder een
aanbetaling van 25% van de totale kosten. Een dag nadat het schilderen is
begonnen, gaat het bedrijf failliet en is het aanbetaalde geld weg. Het bestuur
had moeten informeren naar de financiële positie van het bedrijf. Beter nog; hij
had geen voorschot moeten betalen. Het bestuur kan hiervoor persoonlijk aan-
sprakelijk gesteld worden.

74 Bestuursaansprakelijkheid

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 74 19-02-2009 09:04:46


Risico's en (verzekerings)oplossingen

Voorbeeld
Een van de appartementseigenaars is het niet eens met een bestuurshandeling en
stelt daarom het bestuurslid persoonlijk aansprakelijk. Omdat het bestuurslid het
daarmee niet eens is laat hij het aankomen op een gerechtelijke procedure en op
zekere dag meldt de deurwaarder zich bij het bestuurslid met een dagvaarding.
Het bestuurslid moet zich verdedigen en wil juridische ondersteuning. Die wordt
niet gegeven door zijn eigen rechtsbijstandverzekering en ook niet door de rechts-
bijstandverzekering van de VvE. In dit geval kan hij wel beroep doen op de
bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering.

Een goede verzekering die de bestuurdersaansprakelijkheid verzekert, geeft


de vereniging een extra troef in handen bij het werven van nieuwe bestuurs-
leden.

Bestuursaansprakelijkheid 75

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 75 19-02-2009 09:04:46


Risico's en (verzekerings)oplossingen

6.5 RECHTSBIJSTAND

Door de toegenomen claimbewustheid doen zich steeds vaker situaties voor waarbij
juridische hulp gewenst of zelfs noodzakelijk is. Neem bijvoorbeeld een meningsver-
schil met de overheid of met een van de appartementseigenaars. De rechtsbijstandver-
zekering voor verenigingen en appartementseigenaars biedt dan uitkomst. De uitke-
ring geschiedt ‘in natura’. Het kan gaan om het verstrekken van juridisch advies aan de
VvE, maar ook om het inschakelen van een advocaat of andere jurist tot en met de
kosten die gemoeid zijn met het voeren van een procedure.

De rechtsbijstandverzekering bewijst haar nut wanneer de VvE door derden aanspra-


kelijk wordt gesteld voor geleden schade, maar ook wanneer de vereniging er niet zelf
in slaagt een vordering te incasseren of een aansprakelijke derde tot schadevergoeding
te bewegen.

Deze verzekering vergoedt het verhalen van door de vereniging geleden schade door
een onrechtmatige daad op de veroorzaker. Hieronder valt ook schade voor de
bestuurders en werknemers van de vereniging in de hoedanigheid van verkeersdeel-
nemer voor zover deze personen werk voor de vereniging verrichten.

Ook biedt de rechtsbijstandverzekering juridische bijstand aan de vereniging als deze


geconfronteerd wordt met juridische problemen bij door de vereniging gesloten over-
eenkomsten. Er wordt eveneens hulp geboden wanneer de VvE problemen krijgt met
een individuele eigenaar van een appartementsrecht. Kortom: deze rubriek geeft hulp
bij geschillen met derden, maar ook met individuele leden van de VvE.

76 Rechtsbijstand

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 76 19-02-2009 09:04:46


Risico's en (verzekerings)oplossingen

6.6 HULP BIJ KLUSSEN?

VvE’s zijn dikwijls afhankelijk van de vrijwillige inzet van leden van de vereniging of
andere vrijwilligers. Zij verlenen tegen geen of een geringe vergoeding allerlei hand-
en spandiensten. Als een vrijwilliger een ongeval krijgt – bijvoorbeeld: bij het vervan-
gen van een lamp valt hij van de trap – is de VvE voor de gevolgen niet aansprakelijk.
Formeel hoeft de vereniging geen financieel gebaar te maken en kan bij wijze van
spreken volstaan met het sturen van een bloemetje. Het gevolg is wel dat steeds min-
der mensen bereid zijn om op basis van vrijwilligerswerk de vereniging van dienst te
zijn. Een goedkope oplossing voor dit probleem is het sluiten van een ongevallenverze-
kering voor vrijwilligers. Die verzekering keert uit wanneer een vrijwilliger na een
ongeval letsel oploopt of overlijdt. De premie voor zo’n verzekering is gemiddeld nog
geen € 50,- per jaar.

Hulp bij klussen? 77

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 77 19-02-2009 09:04:46


22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 78 19-02-2009 09:04:46
HOOFDSTUK 7

GOED ONDERHOUD:
VERSTANDIG EN
VERPLICHT
7.1 RESERVEFONDS VERPLICHT
7.2 TERUGKERENDE ONDERHOUDSWERKZAAMHEDEN
7.3 ONDERHOUD VAN BELANG BIJ VERKOOP
7.4 ‘GEMIDDELDE’ ONDERHOUDSACHTERSTAND

DE BELANGRIJKSTE TAAK VAN EEN VVE IS HET IN GOEDE STAAT

HOUDEN VAN HET APPARTEMENTSGEBOUW. EN WEL ZODANIG DAT DE

WAARDE VAN HET GEBOUW EN DE APPARTEMENTEN IN STAND BLIJFT OF

TOENEEMT. GOED ONDERHOUD BETEKENT OOK DAT DE KANS OP SCHADE ZO

KLEIN MOGELIJK GEHOUDEN WORDT EN DAT DE ONDERHOUDSKOSTEN ZO

LAAG MOGELIJK ZIJN.

Goed onderhoud: verstandig en verplicht 79

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 79 19-02-2009 09:04:46


Goed onderhoud: verstandig en verplicht

7.1 RESERVEFONDS VERPLICHT

De wet eist dat de VvE een reservefonds heeft. Daarbij wordt niet aangege-
ven welk bedrag in dat fonds gestort moet worden. Dat kan ook niet omdat
geen appartementsgebouw gelijk is aan een ander. Er zijn grote verschillen in
omvang, leeftijd en ook in de staat van onderhoud.

Elke vereniging moet zelf laten uitzoeken welk bedrag reëel is. Dat kan het beste door
een deskundige te vragen een meerjarenonderhoudsplan op te stellen. De deskundige
inspecteert het gebouw en kan aangeven welke werkzaamheden jaarlijks verricht
moeten worden. Een bouwkundige kan wat dat betreft een aantal jaren vooruitkijken.
Hij kan bijvoorbeeld een tienjarenplan opstellen. Aan de hand daarvan kan de verga-
dering van eigenaars vaststellen hoeveel geld per jaar gereserveerd moet worden voor
groot onderhoud. Aan de hand van de aandelen van de eigenaars (de ‘breukdelen’) is
vervolgens te berekenen hoeveel ieder VvE-lid per maand moet betalen voor het reser-
vefonds. Hiermee wordt voorkomen dat op een onverwacht moment een groot
bedrag in één keer op tafel moet komen voor een omvangrijke reparatie.

Het ministerie van VROM heeft op de website www.vrom.nl (Dossier Appartementen)


een VvE-onderhoudsmeter geplaatst. Deze geeft een eerste indicatie van wat gemid-
deld de hoogte moet zijn van het reservefonds. De uitkomst zegt nog niets over hoe-
veel geld er wanneer aan welke onderdelen uitgegeven moet worden.

Het is raadzaam in het meerjarenonderhoudsplan ook aandacht te besteden aan


energiebesparende maatregelen. Hierdoor kan op de maandelijkse kosten bespaard
worden. Verder kunnen deze maatregelen een gunstig effect hebben op de waarde
van de appartementen. Vanaf 1 januari 2008 is de verkoper of verhuurder van een
woning, appartement of commerciële ruimte immers verplicht om een energielabel te
overleggen. Dit energielabel geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Hoe zuiniger
het appartement, hoe aantrekkelijker dit is voor een koper.

SUBSIDIES
Sommige gemeenten geven subsidie voor bepaalde onderhoudsaspecten. De
gemeente Groningen bijvoorbeeld verstrekt aan een VvE die een 15-jarig onderhouds-
contract afsluit een subsidie van € 227,- per appartement.
Verder kent deze gemeente de ‘Subsidie Beter Verbeteren’. In sommige gevallen kun-
nen monumentale details van gebouwen zorgvuldig worden hersteld. Dit brengt vaak
extra kosten met zich mee. Hiervoor is een subsidiebijdrage mogelijk.

Kijk of ook de gemeente waarin uw appartementsgebouw gevestigd is der-


gelijke subsidiemogelijkheden kent.

80 Reservefonds verplicht

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 80 19-02-2009 09:04:46


Goed onderhoud: verstandig en verplicht

7.2 TERUGKERENDE ONDERHOUDSWERKZAAMHEDEN

Onderhoudsactiviteiten Cyclus
Maatregel dakbedekking bitumen 15-20 jaar
Inspectie en herstel dakpannen/bitumen 5 jaar
Vervangen dakdoorvoeren 15-20 jaar
Vervangen pvc- (plastic) goten 10-20 jaar
Vervangen zinken goten 15-30 jaar
Reinigen goot 1 jaar
Vervangen lood 20-30 jaar
Inspectie en herstel metsel- en voegwerk 6 jaar
Vervangen/herstel hang- en sluitwerk ca. 20 jaar
Schilderwerk buiten 4-8 jaar
Schilderwerk binnen ca. 10 jaar
Vervangen kitvoeg ca. 12 jaar
Herbestraten paden en terrassen ca. 12 jaar

Verdeling gemeenschappelijke onderhoudskosten


Bouwdeel Onderhoudskosten
Dak 7-13%
Schilderwerk gevel 40-60%
Buitenkozijnen 3%
Gevelmetselwerk 2%
Betonelementen: balkon, galerij, latei 7%
Gemeenschappelijke ruimten: trappenhuis, onderbouw 3%
Installaties 10-20%
Overige (klein onderhoud) 10-15%
Totaal gemeenschappelijke delen 100%

(bron: VVE Belang)

Terugkerende onderhoudswerkzaamheden 81

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 81 19-02-2009 09:04:46


Goed onderhoud: verstandig en verplicht

7.3 ONDERHOUD VAN BELANG BIJ VERKOOP

De omvang van het reservefonds is zeker van invloed op de waarde van de apparte-
menten. Door achterstallig onderhoud van de gemeenschappelijke delen daalt de
waarde van het gebouw. Niemand zal graag een appartement kopen in een gebouw
dat er verwaarloosd uitziet. En een appartement zal nauwelijks kopers trekken als bij
bezichtiging blijkt dat het buitenverfwerk is afgebladderd, het dak lekkages vertoont
of de buitenkozijnen aan vernieuwing toe zijn. Dat heeft invloed op het woongenot en
het is een signaal voor de koper dat deze binnenkort voor grote uitgaven staat.

Daarom is het voor de individuele eigenaar niet alleen noodzakelijk bij te dragen aan
het reservefonds, maar ook financieel aantrekkelijk. Dat geldt zelfs voor de eigenaar
die nu al weet dat hij gaat verhuizen binnen de termijn die het meerjarenonderhouds-
plan omvat. Daarmee stelt hij immers de waarde van zijn eigen appartement veilig.

In de verkoopprijs kan rekening gehouden worden met de bedragen die de


verkopende eigenaar in het reservefonds heeft gestort. Die kunnen in de
koopprijs verdisconteerd worden. Dat heeft ook voordelen voor de koper
omdat over dat bedrag geen overdrachtsbelasting wordt geheven. De over-
drachtsbelasting is 6% van de verkoopprijs van een appartement. Stel dat de
verkopende eigenaar € 15.000,- in het reservefonds heeft gestort, dan levert
dat de koper een besparing op van € 900,-. Hier lopen de gemeenschappe-
lijke belangen dus parallel met de belangen van de individuele eigenaar.

Het aandeel van de eigenaar dat nog in het reservefonds aanwezig is, wordt
door de Belastingdienst aangemerkt als ‘vermogen’, dat belast wordt in
box 3. Concreet betekent dit dat er inkomstenbelasting betaald moet
worden van 1,2% over dat bedrag. Dat heeft alleen consequenties voor huis-
eigenaars die in box 3 geen vrijstelling meer hebben.

82 Onderhoud van belang bij verkoop

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 82 19-02-2009 09:04:46


Goed onderhoud: verstandig en verplicht

7.4 ‘GEMIDDELDE’ ONDERHOUDSACHTERSTAND

Uit onderzoek van VROM is gebleken dat de kosten van de onderhoudsachterstand


(aan woning en woongebouw) per woning voor koopappartementen gemiddeld lager
liggen dan voor een eengezinskoopwoning. In de periode 1999-2001 lagen de gemid-
delde kosten om een koopappartement in Nederland weer in een technisch goede
staat te herstellen op 2,6% van de nieuwbouwwaarde van de woning, ofwel ongeveer
€ 1.600,-. Bij eengezinskoopwoningen zijn de vergelijkbare cijfers respectievelijk 4,3%
en € 3.100,-.

Probleem is echter dat ongeveer 56% van alle VvE’s de laatste twee jaar groot onder-
houd heeft gepleegd aan de gemeenschappelijke delen van het woongebouw. Niet
minder dan 44% van alle VvE’s heeft dus recent niets gedaan aan groot onderhoud.
Als uw VvE tot dat percentage behoort, is het raadzaam na te gaan of er sprake is van
achterstallig onderhoud.

'Gemiddelde’ onderhoudsachterstand 83

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 83 19-02-2009 09:04:47


22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 84 19-02-2009 09:04:47
CENTRAAL BEHEER ACHMEA:
DE VVE-PARTNER
Centraal Beheer Achmea is bekend als de verzekeringsmaatschappij uit Apeldoorn.
Wij zijn gespecialiseerd in verzekeringsoplossingen voor de gezamenlijke eigenaars van
een appartementsgebouw.

Wij bieden de VvE Meerkeuzepolis, een totaaloplossing die de volgende modules


omvat:
– aansprakelijkheidsverzekering;
– bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering;
– brandverzekering;
– glasverzekering;
– rechtsbijstandsverzekering;
– ongevallenverzekering voor vrijwilligers.
Zie overzicht op de volgende pagina.

De VvE Meerkeuzepolis biedt tal van voordelen:


– geen dubbele dekkingen of gaten;
– tot 30% besparing op de premie;
– garantie tegen onderverzekering;
– glasherstel in natura;
– dag en nacht bereikbaar voor schade;
– snelle schadeafhandeling.

KORTINGEN VOOR LEDEN


Leden van de Vereniging Eigen Huis en/of van VvE Belang profiteren van aantrekkelijke
prijsafspraken!

Heeft de VvE de VvE Meerkeuzepolis van Centraal Beheer Achmea? Dan ontvangen
appartementseigenaars van die VvE korting op de inboedelverzekering van Centraal
Beheer Achmea.

Centraal Beheer Achmea: de VvE-partner 85

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 85 19-02-2009 09:04:47


Centraal Beheer Achmea: de VvE-partner

In de tabel ziet u in één oogopslag alle modules van de VvE Meerkeuzepolis.


Wat is verzekerd? De voordelen voor uw VvE

Algemene Deze verzekering vergoedt schade Aansprakelijk gesteld? Centraal


aansprake- aan derden, zoals lichamelijk letsel of Beheer Achmea vergoedt ook de
lijkheid beschadiging van zaken. Ook de proceskosten voor verweer bij
gevolgschade is verzekerd. terechte claims.

Bestuurders- Deze verzekering beschermt het privé- Op zoek naar nieuwe bestuursle-
aansprake- vermogen van de bestuursleden van den? Met deze verzekering laat de
lijkheid de VvE tegen claims op grond van: VvE kandidaten zien dat de vereni-
- wettelijke bestuurdersaansprakelijk- ging de zaken prima voor elkaar
heid; heeft!
- onbehoorlijke taakvervulling t.o.v.
de vereniging;
- onzorgvuldig handelen tegenover
derden.

Brand-/ Deze verzekering vergoedt schade Voor een snelle schadeafhande-


opstal verzaakt door o.a. brand, bluswerk- ling is Centraal Beheer Achmea bij
zaamheden, waterschade, bliksemin- schade 24 uur per dag,
slag, ontploffing, storm, hagel en 7 dagen per week bereikbaar.
inbraak.

Glas Deze verzekering vergoedt de finan- Deze uitgebreide verzekering met


ciële schade aan glas (ramen, dakra- glasherstel in natura kent geen
men, koepels en deuren) als gevolg eigen risico.
van glasbreuk. De dekking kan naar
keuze uitgebreid worden met dekkin-
gen voor lichtdoorlatend kunststof,
lek-/blindslaan van isolerende begla-
zing, veiligheidsbeglazing en niet-
transparante gevelpanelen.

Rechtsbij- Deze verzekering biedt financiële Specialisten helpen in de wirwar


stand bescherming tegen de kosten van juri- van wetten en regels. Ze bieden
dische bijstand. De verzekering keert juridische bijstand in geval van
‘in natura’ uit, onder andere met juri- geschillen die ontstaan naar aan-
disch advies. leiding van overeenkomsten die
de VvE gesloten heeft. Of geschil-
len met de gemeente over het
bestemmingsplan.

Ongevallen Deze aanvullende verzekering ver- Voor € 40,- per jaar verzekert de
voor goedt blijvende invaliditeit die het VvE alle vrijwilligers in één keer.
vrijwilligers gevolg is van een ongeval dat een
VvE-lid oploopt als deze vrijwillig
werkzaamheden voor de vereniging
uitvoert.

86 Centraal Beheer Achmea: de VvE-partner

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 86 19-02-2009 09:04:47


Centraal Beheer Achmea: de VvE-partner

INBOEDELVERZEKERING VOOR APPARTEMENTSEIGENAREN


Het biedt voordelen als de VvE én haar leden bij dezelfde verzekeraar verzekerd zijn.
Dat voorkomt dubbele dekkingen en discussies over dekkingen. Appartementseige-
naars kunnen een zeer complete inboedelverzekering mét garantie tegen onderverze-
kering sluiten bij Centraal Beheer Achmea. Wanneer de VvE de Meerkeuzepolis heeft
gesloten, sluit u de Inboedelgarantverzekering zelfs met een aantrekkelijke korting!
De Inboedelgarantverzekering heeft een gegarandeerde dekking tot € 100.000,-
(hoger is natuurlijk ook mogelijk) en beschermt uw inboedel onder meer tegen dief-
stal, brand en waterschade. U bent tot uw verzekerd bedrag nooit onderverzekerd. En
dat is een geruststellend gevoel.

De voordelen:
– u bent nooit onderverzekerd tot een bedrag van € 100.000,-;
– u hoeft geen inboedellijstjes in te vullen;
– nieuwe aankopen hoeft u niet op te geven;
– uw inboedel is lang tegen nieuwwaarde verzekerd;
– gratis overstapservice;
– één keer sluiten en u heeft er geen omkijken meer naar;
– snelle schadeafhandeling;
– de optionele ‘All Risk’-dekking vergoedt zelfs schade door eigen schuld;
– korting wanneer de VvE de VvE Meerkeuzepolis heeft gesloten.

Als u voor eigen rekening voorzieningen heeft aangebracht in of aan uw woning, dan
zijn deze uiteraard uw eigendom. Denkt u hierbij aan een nieuwe luxe keuken of bad-
kamer of vast parket. Deze voorzieningen vallen vaak niet onder de opstalverzekering
van de VvE en óók niet onder de standaard eigen inboedelverzekering. Wilt u toch dat
deze zaken goed verzekerd zijn, dan biedt de Verzekering Eigenaarsbelang uitkomst.

RECHTSTREEKS CONTACT
De relatie met onze klanten kenmerkt zich door rechtstreeks en persoonlijk contact.
Ontstaan als onderling samenwerkingsverband van ondernemers, staat het merk
Centraal Beheer Achmea voor direct zaken doen. Wij leveren onze producten en
diensten rechtstreeks aan de klant, zonder tussenpersonen. Dit werkt efficiënt, snel,
gemakkelijk en het is bovendien voordeliger.

MEER INFORMATIE?
Bekijkt u ook eens onze online pagina’s voor VvE’s: www.centraalbeheer.nl/vve.
Stuur de antwoordkaart op voor een gratis adviesgesprek. Of bel ‘Even Apeldoorn’,
055-579 8600.

Centraal Beheer Achmea is onderdeel van de Achmea Groep en neemt deel in de


Europese holding Eureko.

Centraal Beheer Achmea: de VvE-partner 87

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 87 19-02-2009 09:04:47


22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 88 19-02-2009 09:04:47
NUTTIGE ADRESSEN
Belangenverenigingen en websites

Appartementsrechten
Alles over appartementsrechten is te vinden in het Burgerlijk Wetboek, boek 5 Zakelijk
recht, Titel 9 Appartementsrechten.
www.wetten.overheid.nl

Ministerie van VROM


Het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer heeft een
Dossier Appartementen op de website. U komt op die pagina door in het zoekvak
‘appartementen’ te typen. U vindt daar onder meer ‘veel gestelde vragen’, wetten en
regels, publicaties, bijvoorbeeld over burenlawaai en de VvE-Onderhoudsmeter.
www.vrom.nl

Kamer van Koophandel


Alle informatie over het inschrijven in het nieuwe Handelsregister vanaf 1 juli 2008.
www.kvk.nl

Centraal Beheer Achmea


Centraal Beheer Achmea is gespecialiseerd in verzekeringsoplossingen voor de
gezamenlijke eigenaars van een appartementsgebouw.
www.centraalbeheer.nl/vve

Vereniging Eigen Huis


Vereniging Eigen Huis is de consumentenorganisatie voor (toekomstige) eigenwoning-
bezitters.
www.eigenhuis.nl

VvE Belang
Belangenorganisatie voor eigenaars van flats, etages, portiekwoningen en apparte-
menten in VvE’s.
www.vvebelang.nl

Consen
Belangenorganisatie voor beroepsmatige beheerders van VvE’s.
www.vvekenniscentrum.nl

Nuttige adressen 89

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 89 19-02-2009 09:04:47


Nuttige adressen

Nederlandse Stichting Geluidshinder


De Nederlandse Stichting Geluidshinder (NSG) heeft als doel geluidshinder in Neder-
land te voorkomen en te bestrijden. Zij geeft publicaties uit op het gebied van buren-
lawaai en andere lawaaibronnen, adviseert op het terrein van geluidsisolatie en geeft
op verzoek persoonlijke voorlichting.
www.nsg.nl

VvE-certificaat
Het VvE-certificaat is een kwaliteitskeurmerk voor VvE’s. Het VvE-certificaat stelt eisen
aan de administratie en bedrijfsvoering van het bestuur van de VvE en aan het onder-
houd en beheer van de gemeenschappelijke gebouwdelen.
www.skw-certificatie.nl

Twinq
Twinq levert via internet gespecialiseerde software aan beheerders van VvE’s.
www.twinq.nl

Planbuilding
Planbuilding is een overkoepelende, landelijke organisatie van meer dan 30 gespeciali-
seerde schilders- en onderhoudsbedrijven.
www.planbuilding.nl

90 Nuttige adressen

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 90 19-02-2009 09:04:47


TREFWOORDENREGISTER

A
aandeel ....................................................................................................... 13, 30, 34
aansprakelijkheid ...............................................................................................44, 86
achterstallig onderhoud ..........................................................................................61
agenda ...................................................................................................................18
akte van splitsing ..............................................................................................13, 30
algemene aansprakelijkheid ..............................................................................73, 86
annex 1 ............................................................................................................24, 48

B
balans .....................................................................................................................63
bankrekening ..........................................................................................................45
begroting ................................................................................................................60
bestuur ...................................................................................................................43
bestuurdersaansprakelijkheid ............................................................................74, 86
borgtocht ...............................................................................................................24
brand/opstalverzekering .............................................................................. 43, 70, 86
breukdeel ................................................................................................... 13, 30, 34
Burgerlijk Wetboek (BW) .........................................................................................28

C
commissies .............................................................................................................46

D
dwangsom ..............................................................................................................50

E
energiebesparende maatregelen .............................................................................80
energielabel ............................................................................................................80
exclusieve gebruiksrecht ..........................................................................................30
exploitatierekening ...........................................................................................64, 65

G
gebruiksrecht ..........................................................................................................13
geluidshinder ..........................................................................................................50
glasverzekering .................................................................................................71, 86
grondslag .........................................................................................................13, 30

Trefwoordenregister 91

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 91 19-02-2009 09:04:48


Trefwoordenregister

H
Handelsregister .......................................................................................................44
harde vloer ..............................................................................................................15
herbouwkosten .......................................................................................................70
hoofdsplitsing .........................................................................................................31
huishoudelijk reglement ....................................................................................15, 37
huurder ...................................................................................................................49

I
inboedelverzekering ................................................................................................87

K
kantonrechter .........................................................................................................41

M
mede-eigenaar ........................................................................................................30
meerjarenonderhoudsplan ................................................................................61, 80
modelreglement ...............................................................................................14, 33

N
nietig ......................................................................................................................41

O
onderhoudsachterstand ...........................................................................................83
ondersplitsingen .....................................................................................................31
onderverenigingen ..................................................................................................32
onderverzekering ....................................................................................................56
ongevallenverzekering voor vrijwilligers .............................................................77, 86
opstalverzekering ..............................................................................................70, 86
overdrachtsbelasting ...............................................................................................82
overlast ...................................................................................................................54

P
privégedeelte ..........................................................................................................30

Q
quorum ..................................................................................................................41

R
raad van commissarissen .........................................................................................46
rechtsbijstand .........................................................................................................76
reservefonds ............................................................................................... 60, 80, 82

92 Trefwoordenregister

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 92 19-02-2009 09:04:48


Trefwoordenregister

S
servicekosten ..........................................................................................................20
slapende vereniging ..........................................................................................12, 16
splitsing ..................................................................................................................28
splitsingsakte .....................................................................................................13, 30
splitsingstekening ...................................................................................................30
staat van baten en lasten ........................................................................................64
stemverhouding ......................................................................................................30

V
veranderingen ...................................................................................................25, 56
verbetering .............................................................................................................56
verbouwing ............................................................................................................56
vergadering van eigenaars .......................................................................................40
verhuur ...................................................................................................................49
vernietiging .......................................................................................................31, 41
vloerbedekking .......................................................................................................51
voorschotbijdrage .............................................................................................20, 64
voorzitter ..........................................................................................................40, 44

W
wetgever ................................................................................................................74
woningverbetering ..................................................................................................22
woonkwaliteit .........................................................................................................37

Trefwoordenregister 93

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 93 19-02-2009 09:04:48


22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 94 19-02-2009 09:04:48