Análisis de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria

Anlisis de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Ley N 19.
537
Autor : Jorge Salgado Martinez
Universidad Central
Ubicacin : M 067
Ao : 1998.INDICE
Pgina
Introduccin
Captulo I: Resea Histrica de la Copropiedad Inmobiliaria en Chile
1. Acerca de copropiedad
1.1 Concepto
1.2 Naturaleza Jurdica
1.3 Resea Histrica
1.3.A Evolucin Histrica de la Propiedad horizontal
A.1
Periodo Antiguo
A.2
Periodo Romano
A.3
Periodo Madieval
A.4
Periodo Moderno
A.5
Epoca contempornea y el dominio horizontal
A.6
Situacin Latinoamericana
A.7
Situacin Chilena
Captulo II, Ley n 6071, anlisis del texto y modificaciones posteriores
10
1. Gnesis de la Ley
10
2. Caractersticas
12
3. Anlisis del texto
14
3.1 Requisitos que debe reunir todo edificio cuya propiedad se divide
piso o departamento
por
14
3.2 Nacimiento legal de la Propiedad Horizontal
15
3.3 La Administracin en la Propiedad Horizontal
16
3.3.a
La Asamblea de Copropietarios
17
3.3.b
La Junta de Vigilancia
19
3.3.c
El Administrador
20
3.4 Actos de disposicin en la ley de Propiedad Horizontal
23
3.5 Bienes propios o de dominio exclusivo
24
3.5.1
25
Derechos que le asisten a los copropietarios de los bienes de dominio exclusivo
3.5.2
Obligaciones que se le imponen al copropietario de bienes de dominio exclusivo
26
3.6 Bienes de uso comn
27
3.6.1
Caractersticas de los bienes comunes
29
3.6.2
Copropiedad sobre los bienes comunes
30
3.6.3
Derechos y obligaciones que concurren sobre los bienes comunes
31
3.6
Los Gastos Comunes
31
3.7.1
Tipos de gastos comunes
32
3.7.2
Qu es el Fondo Comn de Reserva?
33
3.7.3
Contribucin de expensas a Gastos Comunes
33
3.7.4
Caso del arrendatario
34
3.7.5
Caso de una comunidad duea del departamento
35
3.7.6
Contribucin de cada copropietario
35
3.8
Cobro ejecutivo de los gastos comunes
36
3.9
Reglamento de Copropiedad
37
3.9.1
En cuanto a su otorgamiento
38
3.9.2
Caractersticas del reglamento de copropiedad
38
3.10
Procedimientos judiciales
39
3.11
Antecedentes tenidos a la vista para la modificacin

de la ley n6071 y que dan nacimiento a la Ley n19537
40
CAPITULO III: Nuevo Rgimen de Copropiedad Inmobiliaria, Ley n 19.537
46
1.
Cuestiones Previas
46
2.
Anlisis jurdico de la nueva legislacin d e copropiedad inmobiliaria
47
2.1
Ambito de aplicacin de la ley
52
2.1.1 Lugar de emplazamiento donde se pueden construir viviendas

o las propiedades afectas a la ley de copropiedad inmobiliaria
52
2.1.2 Tipos de inmuebles que pueden acogerse a la normativa de le Ley
52
2.2
Vigencias de las normas de la nueva Ley
54
2.3
Respecto del reglamento de copropiedad anterior a la Ley n19.537
56
2.4
Normas sobre Jurisdiccin y competencia
58
2.5
Competencia alternativa de un arbitro arbitrador
59
3.
Ttulo I de la Ley n|19.537, Del rgimen de copropiedad inmobiliaria
59
3.1
Requisitos para acogerse al rgimen de copropiedad inmobiliaria

y normas tcnicas contempladas en la Ley
59
3.2
Constitucin de la copropiedad inmobiliaria
60
3.3
Definiciones
63
3.3.1
Tipos de inmuebles que integran un Condominio y

sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo
64
3.3.2 Situacin de una comunidad duea de una unidad
67
3.4
67
Aspectos tcnicos de la copropiedad inmobiliaria
3.4.1 Estacionamientos en el condominio
68
3.4.2 Normas sobre acceso a espacios de uso pblico
69
3.4.3 Prohibiciones respecto de la vas de accesos
69
3.4.4 Altura mxima de los condominios
70
3.4.5 Prohibiciones de subdividir o lotear bienes que se indican
70
3.4.6 Normas sobre superficie predial
71
3.4.7 Cambio de destino de una unidad como norma urbanstica
76
3.5
77
Gastos Comunes
3.5.1 Mora en el pago de los gastos comunes
77
3.5.2 Fondo de reserva
78
3.5.3 Cobro ejecutivo por deudas referidas a gastos comunes
78
3.5.4 Crdito privilegiado
79
3.5.5 Derecho a repetir
80
3.5.6 Perjuicio por el no pago de gastos comunes
80
3.5.7 Bienes de dominio exclusivo
80
3.6
Cambio de destino
81
3.7
Hipotecas y gravmenes en la nueva copropiedad inmobiliaria
81
3.8
Obligaciones que nacen del libre uso de las unidades
82
3.9
Bienes de dominio comn o bienes comunes
83
3.9.1 Cambio de destino de los bienes comunes
87
3.9.2 Derechos del copropietario sobre los bienes comunes
92
3.9.3 Goce y uso exclusivo de los bienes de dominio comn
93
3.9.4 Obligacin de aporte del beneficiado con el uso y goce exclusivo
94
3.9.5 Obligacin impuesta a estos copropietarios
94
3.9.6 Limitaciones al uso de bienes comunes
94
3.9.7 Situacin de la enajenacin de estacionamientos
95
3.10
96
Administracin en el nuevo rgimen de copropiedad inmobiliaria
3.10.I Necesidad de un solo texto legal
96
3.10.II Necesidad de flexibilizar la administracin
98
3.10.1. Organismos de Administracin del condominio
98
3.10.1.a Asamblea de copropietarios
98
a.1
Asamblea Ordinaria
99
a.2
Asamblea extraordinaria
99
3
a.2.a. Caractersticas de las asambleas extraordinarias
100
a.2.b
Citacin a las asambleas
100
a.2.c
Formalidad de la citacin
101
a.2.d
Lugar donde debe sesionar la asamblea
101
a.2.e
Flexibilizacin de quorum relacionado a la celebracin

de las diferentes asambleas
101
a.2.f
Necesidad del quorum del 100%
103
a.2.g
De la asistencia del Notario en las asambleas extraordinarias
103
a.2.i
Cumplimiento de los acuerdos
103
a.2.k
Impugnacin de los acuerdos de la asamblea
104
a.2.l
Consulta por escrito en las asambleas
104
a.2.m Plazo
a.2.n
105
Concurrencia de los copropietarios a las asambleas,

derechos y obligaciones
106
3.10.1.b Comit de Administracin
106
b.1
Composicin del comit de administracin
107
b.2
Funcionamiento del comit
107
b.3
Duracin en las funciones del comit
107
3.10.1.c El Administrador
108
1.c.1
Quin puede ser administrador
108
1.c.2
Nombramiento
109
1.c.3
Incompatibilidad
109
1.c.4
Duracin en el cargo de administrador
109
1.c.5
Funciones del administrador
109
1.c.6
Obligaciones que la ley le impone al administrador
111
1.c.7
Subadministracin y administracin conjunta
112
1.c.7.a Subadministracin
112
1.c.7.b Administracin conjunta
113
1.c.8
Gasto sectorial como elemento flexibilizador de la administracin
113
3.11
Solucin de conflictos
114
3.11.A Solucin extrajudicial
116
A.1
116
Rol de la municipalidad
A.1.1 Valor probatorio del acta
117
A.1.2 Prohibicin
117
A.2
118
Procedimiento Arbitral
A.2.1 Designacin de Juez Arbitro
118
A.2.2 Inhabilidades que pueden afectar al juez rbitro
119
4
A.2.3 Remocin y sustitucin del Juez rbitro
119
A.2.4. Materias que conocer el juez rbitro
119
A.2.5 Sentencia arbitral
120
3.11.B Solucin Judicial de conflictos
120
B.1
Juez de Polica Local
120
B.1.1 Accin de los copropietarios
120
B.1.2. Materias que conoce el juez de Polica Local
121
B.1.3. Procedimiento
122
B.1.4 Obligacin del administrador
122
B.1.5. Derechos del copropietarios
122
B.2
123
Tribunales Ordinarios de Justicia
B.2.1 Ttulo ejecutivo
123
B.2.2 Innovacin del Juicio Ejecutivo
123
B.2.3 Designacin de rbitro por la justicia Ordinaria
124
3.11.C El mediador en la solucin extrajudicial de conflictos
124
3.11
125
Aspecto prctico de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria
3.11.1 Municipalidad de Las Condes
125
3.11.2 Municipalidad de Providencia
125
3.11.3 Municipalidad de uoa
126
3.11.4 Municipalidad de Puente Alto
126
3.12
127
Seguridad del conndominio
3.12.1 Obligacin del copropietario
128
3.12.2 Obligacin del Administrador
128
3.12.3 Planes de emergencia
129
3.12.4 Obligacin del comit de Administracin
129
3.12.5 Ingreso forzado a la unidad por casos de emergencia

3.13
sealados en la ley
129
Modificacin de Copropiedad Inmobiliaria
131
3.13.1 Decisin de la autoridad
131
3.13.2 Voluntad de los copropietarios
131
3.13.3 Formalidad
132
3.13.4 Plazo
132
3.13.5 Efectos de la aprobacin
132
3.13.6 Prohibicin al Director de Obras Municipales
132
3.14
132
Las viviendas sociales
3.14.1 Definiciones
134
3.14.2 Quien y como se determina la vivienda social
134
5
3.14.3 Administracin de las viviendas sociales
134
3.14.4 Administracin provisoria
134
3.14.5 Medidas de proteccin y educacin para la administracin
135
3.14.6 Del rgimen de copropiedad de los condominios de

viviendas sociales
135
3.14.7 Obligacin del comit de administracin
136
3.14.8 Sanciones
136
3.14.9 Cobro de servicios y gastos comunes
136
3.14.10 Apoyo financiero de la autoridad
137
3.14.11 Objetivo del financiamiento
137
3.14.12 Subadministracin de condominios de vivienda social
137
3.14.13 Viviendas sociales anteriores a la ley n19.537
138
3.14.14 Rol activo y orientador de la Municipalidad
138
3.14.15 Resultados del primer llamado del programa participativo

3.15
de mejoramiento de viviendas sociales
138
Reglamento de copropiedad
141
3.15.1 Dictacin y aprobacin del reglamento
142
3.15.2 Caso de unanimidad del quorum
142
3.15.3 Disposiciones que deber tener el reglamento de copropiedad
143
3.15.4 Obligatoriedad del reglamento de copropiedad
144
3.15.5 Impugnacin judicial del reglamento de copropiedad
144
3.15.6 Subsistencia de disposiciones dl reglamento de copropiedad

anterior a la ley n19.537
144
3.15.7 Autorizaciones que se presumen en reglamentos de

copropiedades anteriores
145
3.15.8 Conflicto entre la ley y el reglamento
145
3.16
148
Conclusiones
Blibliografa
150
Indice
151
INTRODUCCION
El objetivo de este trabajo sobre Copropiedad Inmobiliaria es proporcionar un panorama

sobre la nueva Ley de Copropiedad, Ley n19.537, publicada en Diciembre de 1998. Se tratar la
materia de un punto de vista histrico para continuar con los aspectos mas relevantes del rgimen
que regulaba la derogada Ley n6071, Ley de Propiedad Horizontal;
prosiguiendo con los
antecedentes que fueron considerados para la dictacin del nuevo cuerpo normativo sus alcances
jurdicos y su aplicacin en los diferentes sectores.
La nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria reviste especial importancia, ya desde el ao
1994, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo trabajaba en esbozar las ideas principales que deba
contener una iniciativa legal en esta materia para que fuese acorde a las necesidades de las personas
y las empresas.
Ley de Copropiedad Inmobiliaria, se trata de una normativa unificadora, que ha reunido en
un mismo texto disposiciones que se hallaban dispersas en mltiples cuerpos legales. Es tambin
modernizadora, pues ha procurado aportar aire fresco a regulaciones de ms de sesenta aos de
antigedad, concebidas para una poca en que el terreno existente y los estilos de vida no se
insertaban en la compleja modernidad que hoy vivimos. Haca falta, dentro de la modernizacin, dar
un tratamiento ms amplio a materias como los tipos de condominios, las clases de bienes comunes
y la posibilidad de enajenarlos, gravarlos, darlos en arrendamiento o constituir uso o goce exclusivo
sobre ellos y, especialmente, regular con mayor detalle la vida en comunidad y sus aspectos ms
esenciales, como las mayoras necesarias para adoptar acuerdos, la administracin de los
condominios o la forma de resolver conflictos entre los copropietarios.
Se trata de una Ley que refleja preocupacin por no romper la armona a la que tienden las
normas urbansticas, como las relativas a cesiones o la imposibilidad de acoger a ella proyectos
habitacionales fuera del lmite urbano. Existe tambin una preocupacin social de extender los
beneficios de la vida en copropiedad a las viviendas sociales, lo cual enaltece la dignidad de sus
habitantes.
Es, igualmente, una ley detallada, casi reglamentaria, diseada para bastarse a s misma en la
mayora de sus disposiciones, lo cual - si bien puede darle cierta rigidez- permite su aplicacin sin
necesidad de esperar la accin de la autoridad para ello.
7
Existen otros propsitos tenidos en cuenta por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, como un
parcial favorecimiento de la renovacin urbana por la va de rebajar los requisitos de qurum para
adoptar decisiones sobre modificacin o terminacin del condominio, y su aplicacin a situaciones
anteriores a la vigencia de la nueva ley. Temas sern tratados en el desarrollo del trabajo.
CAPITULO PRIMERO: RESEA HISTORICA DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA

EN CHILE.
1. ACERCA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO CUESTION PREVIA.
Antes de elaborar un esquema histrico de cmo se ha desarrollado la Copropiedad
Inmobiliaria en Chile, y analizar en especial, lo que ha significado el nacimiento de un nuevo
Rgimen de Copropiedad Inmobiliaria que establece la Ley n19.537 que deroga prcticamente
toda la normativa existente que regulaba esta institucin, es necesario saber de qu hablamos,
qu es esta institucin que la doctrina ha denominado Propiedad Horizontal y la cual ha sido
tema de memorias de prueba y de anlisis de los cuerpos legales que la regulan y que en esta
parte del presente trabajo nos limitaremos a exponer al lector como las diferentes posturas entre
los tratadistas buscan definir lo que es o qu se entiende por Propiedad Horizontal investigando
acerca de su verdadera naturaleza jurdica .
1.1 CONCEPTO
Definir lo que se entiende por Propiedad horizontal no es tarea fcil dado que las
legislaciones existentes no lo hacan, y en lo doctrinal, se ha tratado de dar definiciones tcnicas
que den luz para entender lo que es la propiedad horizontal.
En este orden de cosas, para el autor cubano Orlando Gmez Gil dice de la propiedad
horizontal, que "Se trata de una institucin jurdica singular e independiente, que se refiere a un
rgimen de propiedad en la cual se es titular de dominio exclusivo sobre determinada unidad
de un edificio, y de condominio de modo permanente e irrenunciable en relacin a los
elementos comunes, indispensables a la existencia y disfrute de aquella." 1
Para Fernndez y Granizo : "Es una propiedad especial que, constituida exclusivamente
sobre edificios divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente,
atribuye al titular de cada uno de ellos, adems de un derecho singular y exclusivo sobre los
Gmez Gil, Orlando : La propiedad Horizontal, citado por Carlos Alvarez

Nuez El Dominio o propiedad horizontal, Memoria de prueba, Universidad de
Concepcin, 1962.
mismos, un derecho de copropiedad conjunta e inseparable sobre los restantes elementos,

pertenecas y servicios comunes del inmueble".2
Echeverri resulta ms aclaratorio al sealar que la propiedad horizontal es "la forma de
propiedad que se ejerce sobre los diversos pisos o departamentos en que se divide materialmente
un edificio o construccin habitable, siendo duea exclusiva de cada uno de dichos pisos o
departamentos una persona distinta y conduea con otra u otros propietarios del mismo edificio,
en algunos bienes que sirven conjuntamente para el cumplido ejercicio de sus respectivos
derecho".3
En nuestro pas , Juan Miguel Cartagena la define como "el dominio que pertenece a
distintas personas, constituido en conformidad a la ley n 6071, y que recae sobre los diferentes
pisos de un edificio o sobre los departamentos en que se divide cada piso". 4
Figueroa Valds la entiende como "aquella forma de especial y excepcional de divisin
de la propiedad que se ejerce sobre los distintos pisos de un edificio y sobre las casas aisladas o
adosadas en que exista propiedad comn del terreno, atribuyendo al titular de cada uno de
ellos
un derecho
de propiedad exclusivo y absoluto sobre los mismos y un derecho de
copropiedad forzosa en los bienes y servicios afectados al uso comn".5

La generalidad de los autores concuerdan en reconocer la complejidad de la figura,
incluso discrepan en su denominacin ensayando diversas frmulas, tales como "casas divididas
por pisos o departamentos" (Planiol y Ripert) ; "propiedad por pisos" (Colin y Capitan);
"Copropiedad por pisos o departamentos" ( Mazeaud ), entre otras que no han encontrado el
respaldo que sus autores pensaron.
En Chile se ha denominado "Propiedad o Dominio Horizontal" encontrando resistencia
entre algunos civilistas por que en estricta doctrina jurdica los conceptos dominio y propiedad
2
Fernndez Martn Granizo Mariano: La ley de propiedad Horizontal en el

Derecho Espaol, ediciones
de Derecho
reunidas, Madrid
1983, citado por
Jos Manuel Figueroa Valds, Administracin
de las Comunidades de
Copropietarios, Editorial Jurdica de Chile 1992.
3
Echeverri Ayalde, Alfredo, La propiedad Horizontal, memoria de prueba,
Universidad
Javeriana de Bogot, 1967, ciatdo por Jos Manuel Figueroa
Valds.
4
Cartagena Bakovic, Juan Miguel: La Propiedad Horizontal, establecida por
la Ley n6071, Memoria de prueba, Universidad de Chile, 1960.
5
Figueroa Valds, Jos Manuel: La Administracin de las comunidades de
copropietarios, Editorial Jurdica, 1992, pg.34.
10
no deberan hacerse sinnimos ya que entre estos hay una relacin de gnero a especie y que
sera mas exacto hablar de "dominio horizontal", situacin que el propio Cdigo Civil se
encarga de desmentir ya que el artculo 582, dice en su primer prrafo: "El dominio (que se
llama tambin propiedad)...",de manera tal que nuestro derecho positivo atribuye a ambos
trminos igual significacin jurdica.
As, entendemos que el concepto de propiedad horizontal tipifica con mayor claridad la
institucin por cuanto al denominarse horizontal permite una ntida diferenciacin de la forma
tradicional en que se ha entendido el dominio de los inmuebles, esto es, en el sentido vertical.
1.2 NATURALEZA JURIDICA

En cuanto a esto nos limitaremos con sealar que una parte muy autorizada de la
Doctrina enmarca esta figura en el figura de la comunidad pro diviso: la cosa comn sera el
edificio nico del cual forman parte, orgnicamente, todos los pisos o departamentos: cada uno
de estos sera la parte dividida de la comunidad total de la cosa nica, el edificio.
Como lo sealan Alessandri y Somarriva, hay coexistencia
de varias propiedades
exclusivas con la comunidad de algunas partes.6
1.3 RESEA HISTORICA.

Para llegar a un acertado momento histrico donde situar el nacimiento de la Copropiedad
inmobiliaria en Chile necesario es remontar el estudio al origen mismo de la institucin de donde
emana el concepto y averiguar qu tan antiguo es el sistema que reconoce este tipo especial de
propiedad enmarcada dentro de la denominacin "Propiedad Horizontal" y qu ha significado un
desarrollo vertiginoso de la materia traducido en un reconocimiento legislativo universal.
1.3.A Evolucin histrica de la propiedad Horizontal.
A.1 Periodo Antiguo.

6
Alessandri, Somarriva y Vodanovic, Curso de Derecho Civil, Los Bienes y Los

Derechos Reales, editorial Nascimiento, ao 1974, pg.245.
11
Estudiosos de la materia sealan que la institucin tendra su origen en el periodo de las

cavernas cuando los primitivos hombres que la habitaban lo hacan para protegerse de las
inclemencias del tiempo y construan sus viviendas, unas sobre otras, en las laderas de las
colinas.7
A.2 Periodo Romano.

Existen diferencias entre los autores para reconocer la existencia de este tipo de propiedad
en Roma, sobretodo considerando la mxima "superficies solo cedit" que debe haber
imposibilitado la divisin horizontal del dominio toda vez que el propietario del suelo era el
nico dueo de todo lo que en el se levantaba, fueran construcciones o plantaciones.
Manresa y Navarro opina que : "Los principios fundamentales sobre los que se asentaba
el sistema jurdico Romano eran contrarios a la divisin
de la propiedad de casas por
departamentos"; concordante resulta el criterio de Ruggiero al sealar: "Al derecho romano fue
desconocida esta clase de propiedad, dado el riguroso principio de la accesin, que exclua la
propiedad dividida por planos horizontales".8
No obstante lo anterior existen aqullos que afirman su existencia apoyados
en la
realidad histrica del pueblo romano con motivo del aumento de las necesidades habitacionales
que se verifica ante el enorme crecimiento de Roma en el ltimo siglo del periodo de la
Repblica.
A.3 Periodo Medieval.

Segn algunos autores es en este perodo donde se practic con bastante intensidad la
divisin horizontal de la propiedad ante la escasez del rea en las ciudades amuralladas, lo que
determin nuevas figuras jurdicas entre ellas la propiedad horizontal que floreci en ciertas
ciudades francesas, como tambin en Alemania, Austria, Gnova, Crcega y Suiza. As se
Alvarez Nuez, Carlos Roberto, Memoria de prueba, Universidad de Concepcin,

ao 1962, pg.25.
8
Citado por Alvarez Nuez, Carlos Roberto, Memoria de prueba, Universidad de
Concepcin, pg.
12
concluye que en el derecho medieval se admite la posible existencia de un derecho de propiedad

sobre la construccin independiente de la del suelo.9
A.4 Periodo Moderno.

En el periodo que comprende el fin de la Edad Media hasta la Revolucin Francesa
es, precisamente, Francia el pas que seala el camino en materia de Dominio Horizontal, esta
figura se desarroll tan vigorosamente que lleg a constituir el rgimen ordinario de propiedad
urbana. Una resolucin del Parlamento de Pars de 1672 estableci que "cuando un edificio es
posedo por dos propietarios distintos , de los cuales uno es la parte baja y el otro la de arriba,
cada uno puede hacer lo que le plazca en la porcin que posee, siempre que no cause perjuicio
el uno al otro, sea a la comodidad o a la solidez de la propiedad.10
Lo anteriormente expresado no significa que haya sido un privilegio de los franceses;
autores como Thevenot se encarga de sealar regiones donde fue perfectamente conocida como
Inglaterra, Espaa, Alemania y los pases Escandinavos.
A.5 Epoca contempornea y el dominio horizontal.

Esta etapa de la historia se ha caracterizado porque las distintas legislaciones han
adoptado algunas de las siguientes tendencias: las que admiten la propiedad horizontal (Francia,
Espaa, Italia); legislaciones que la prohibieron como Alemania y Argentina; y las que no la
consideran ni se refieren a ella como Chile hasta 1937.
Con la llegada de la etapa codificadora fue Francia, en el Cdigo Napolenico de 1804,
quien consagra por primera vez en la historia este rgimen especial de propiedad que se haba
desarrollado de un modo espordico a travs de usos y costumbres de carcter local. As, su
artculo 664 viene a constituir el acta de nacimiento de la propiedad horizontal porque
constituye el fin a una indiferencia legislativa en el mundo en que unos pases comienzan a
9
Alvarez Nuez, Carlos Roberto, Memoria de prueba, Universidad de

Concepcin , pg 28.
10
Palmiro, Andrs Rafael: Tratado de la propiedad Horizontal, Ediciones
Depalma, Buenos Aires, ao 1974, citado por Figueroa Valds, Jos Manuel,
Administracin de comunidades d e copropietarios, Editorial Jurdica, ao
1992, pg.16.
13
consagrarla y otros a proscribirla.(Esto sin perjuicio de lo sealan los autores al expresar que la
disposicin legal es corta e insuficiente y criticable en su ubicacin).11
Posteriormente y siguiendo la lnea trazada por el Cdigo Civil francs es Italia quien
consagra este tipo especial de propiedad en el Cdigo Civil de 1865; luego Espaa en el Cdigo
Civil de 1889.
Interesante es lo ocurrido en 1900 al promulgarse el Cdigo Civil alemn, este se
encarg de prohibirla expresamente en el artculo 1014 que seala literalmente: "La limitacin
del derecho de superficie a una parte de un edificio, en especial a un piso es inadmisible". La ley
civil alemana no acept al dominio horizontal influenciada por la siguiente argumentacin: se
estim que habiendo nacido el derecho de superficie como una desmembracin del dominio, no
era posible que se desintegrara a su vez dividindose
horizontalmente, y en consecuencia, surgieran otros derechos de superficies superpuestos.
La situacin Alemana fue una interesante excepcin que se prolong hasta 1951
con la dictacin de la "Ley de propiedad de la vivienda" de 15 de Marzo de ese ao, que en
concepto del comentarista espaol Meln Infante, permite el derecho de propiedad separada
que puede recaer sobre una vivienda o sobre un local no destinado a la vivienda. En el primer
caso, es la institucin equivalente, en lneas generales, a nuestra propiedad horizontal ".
A.6 Situacin Latinoamericana.

Sabido es la notable influencia que ejerci el Cdigo Napolenico en los distintos
Cdigos latinoamericanos, as, algunos, transcribieron en forma ntegra el mencionado artculo
664 como los de Mxico, Ecuador y Venezuela.
Diferente es la situacin de otras legislaciones como Bolivia, El Salvador y Chile, que no
obstante consultar entre sus fuentes al Cdigo francs , no consignaron la regla del artculo 664.
En Argentina la situacin fue abiertamente contraria al nuevo sistema y lo prohibi
expresamente en el Cdigo de 1869.
11
Figueroa
Valds,
Jos
Manuel,
Administracin
Copropietarios, Editorial Jurdica , ao 1992, pg.17.
de
Comunidades
de
14
El desenvolvimiento de la figura de la propiedad horizontal tuvo un desarrollo muy

avanzado en Latinoamrica y fecunda en su produccin legislativa, as tenemos que el 25 de
Junio de 1928 Brasil dicta la primera LEY DE CONDOMINIO.
De tal importancia resulta el nacimiento de esta nueva figura jurdica y la necesidad de
que cada pas cuente con un estatuto jurdico que regule esta nueva situacin que se iba creando,
que se refleja claramente en el Mensaje del Poder Ejecutivo ecuatoriano al solicitar la
aprobacin de una ley de esta naturaleza a principios del ao 1960: " A este respecto y de
acuerdo con los tratadistas de esta materia, sera preferible que el Ecuador cuente con una ley
especial de propiedad horizontal, ya que esta modalidad de la propiedad privada esta siendo vista
como una nueva figura jurdica".12
Consecuente con la realidad que se abra paso, las distintas legislaciones fueron
derogando las disposiciones dictadas bajo la influencia del Cdigo francs creando modernos
ordenamientos
horizontalistas, en tanto aquellas naciones que nada haban dicho, solo se
limitaron a sancionar la nueva figura jurdica que se desarrollaba.
A.7 SITUACION CHILENA.

Las exigencias del desarrollo urbano , la escasez del suelo, la necesidad de limitar la
excesiva extensin de la ciudad, el constante aumento de la poblacin, el progreso de los
elementos de la construccin y la arquitectura que se han amoldado a las necesidades de la
actualidad incrementando el nacimiento de las edificaciones en altura - con caracteres inusitados
- y creando el concepto de propiedad familiar que rena las comodidades de la vida moderna,
facilitando la adquisicin de estos inmuebles por ser mas econmicos que el bien raz individual,
entre otros factores, llev a la necesidad de crear un cuerpo jurdico que regulara el concepto de
propiedad horizontal que la realidad impona.
12
Alvarez Nuez, Carlos Roberto, Memoria de prueba, Universidad de

Concepcin, ao 1962, pg.33.Antecedentes del Decreto Ley de Emergencia sobre
Propiedad Horizontal para ecuador, publicado en la revista Boletn Instituto
del Derecho Comparado, Quito (Ecuador), Diciembre de 1960, pg.185.
15
El Cdigo Civil de 1855 no consagr el rgimen de propiedad horizontal ya que don

Andrs Bello, como hemos sealado, no consider el mencionado artculo 664 del Cdigo
napolenico que tuvo que haber conocido, pero ni siquiera lo considera en sus proyectos.
La omisin se debe entender por las costumbre chilenas al tiempo de la dictacin de
nuestro Cdigo Civil y que no daban la posibilidad de pensar que se pudieran dictar normas de
esta naturaleza, pero que tampoco debe entenderse como una actitud de repudio. As las cosas
solo faltaba el reconocimiento legislativo que encontr luz en la Ley n 6071, publicada en el
Diario Oficial el 16 de Agosto de 1937.
CAPITULO SEGUNDO: LEY N6071, ANALISIS DEL TEXTO Y MODIFICACIONES

POSTERIORES.
Es en este siglo que la propiedad horizontal alcanza su mayor desarrollo. A travs de sta
se trata de solucionar la escasez habitacional de las grandes ciudades, que dificulta lograr el
arrendamiento de una casa; y que adems unido al alto precio del terreno y en particular en
nuestros das debido a la escasez del mismo , no permite a la poblacin adquirir parte del suelo
para edificar la casa individual con las comodidades que impone la vida moderna.
1. Gnesis de la Ley.
La ley n6071 de fecha 16 de Agosto de 1937, se inspir principalmente en la ley belga
de 1924, en un proyecto de la Sociedad Francesa de Estudios legislativos y en el Decreto-ley
italiano de 1934, contando entre sus fuentes la elogiada Memoria de Prueba de don Sergio
Undurraga Ossa, un trabajo publicado en la revista de Derecho y Jurisprudencia por don Juan
Andueza L; y un proyecto ideado por don Marcos Silva Bascun.13
Fue una ley muy bien elaborada, su redaccin fue encargada por el Supremo Gobierno a
la Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales de la Universidad de Chile, quien design a una
comisin presidida por el Decano de la poca don Arturo Alessandri Rodrguez. El proyecto
13
Pescio Vargas Victorio: De la Copropiedad, De la Propiedad Horizontal y De

la Posesin, Manual de Derecho Civil, tomo IV, editorial Jurdica de Chile,
ao 1978, pg.89.
16
prcticamente fue aprobado en los trminos propuestos por la comisin con la inclusin dos
nuevos artculos por parte del Senado. Esta ley vino a consagrar como ya lo sealamos la
institucin de la propiedad horizontal que consiste fundamentalmente como lo seala don Jos
Manuel Figueroa Valds en que los diversos
pisos de un edificio y los departamentos en que se divide cada piso puedan pertenecer a
distintos propietarios, para lo cual se hace necesario conciliar dos derechos: el dominio
exclusivo de cada propietario sobre
su
piso o departamento y el condominio de
todos los propietarios sobre las cosas comunes.14

La ley n6071 dispone fundamentalmente que los diversos pisos de un edificio y los
departamentos en se divida cada piso podrn pertenecer a distintos propietarios.
El cuerpo legal del ao 1937 constaba de cuatro ttulos:
a.
Ttulo primero: contena las disposiciones generales y comprende los artculos 1 al 11

inclusive. Estos artculos consagraron los principios bsicos de la propiedad horizontal que
determinan su fisonoma jurdica, refirindose a los bienes comunes, derechos de los
copropietarios sobre los bienes comunes como sobre los bienes propios y obligaciones
sobre el pago de los gastos comunes.
b.
Ttulo segundo: artculos 12 a 16 inclusive trataban acerca de la administracin del

edificio, estableciendo la supletoriedad de las normas, la asamblea de los propietarios,
el administrador y el cobro ejecutivo de los gastos comunes.
c.
Ttulo tercero: artculo 17 a 20 inclusive, consagra la indivisivilidad de los bienes

comunes, la destruccin total o parcial del edificio y el seguro contra incendio.
d.
Ttulo cuarto: artculos 21 a 25 inclusive, disposiciones varias, tales como la autorizacin

que deben dar las municipalidades para que pueda procederse a vender los pisos y
departamentos de un edificio, los avalos de los pisos y departamento entre otras materias.
Para una correcta aplicacin de la ley n6071, una vez publicada, se dict un reglamento
que regulara los aspectos tcnicos de edificacin de aquellas construcciones que se someteran a
14
Figueroa Valds, Jos: Administracin de Comunidades de Copropietarios,

Editorial Jurdica, ao 1992, pq.19.
17
la aplicacin del nuevo cuerpo legal, as se aprob el reglamento de la ley n6071, D.S 4621,
publicado en el Diario Oficial el 02 de Noviembre de 1937.
Dictada la Ley en Agosto de 1937 solo vino a construirse el primer edificio en el ao
1943, seis aos despus. En efecto, por acuerdo municipal n 201 de 11 de Junio de 1943, se
concedi autorizacin a don Felipe Froimovich, para vender por pisos el edificio ubicado
en la calle Mensa de los Nidos n1191. 15
El auge que comenz a tener el nuevo sistema se refleja porque el ao 1943 se inici por
primera vez la construccin se vendieron tres y al ao siguiente catorce propiedades.
El texto definitivo de la ley se fij en el captulo V del Decreto n880, del ao 1963, del
Ministerio de Obras Pblicas, que fue publicado en el Diario Oficial con fecha 16 de Mayo de
1963. As, los artculos pertinentes que se mencionan son los de ese Decreto n880, que tambin
fija el texto definitivo de la Ley General de Construcciones y Urbanismo.
2. CARACTERISTICAS.
La propiedad por pisos o departamentos , que un autor francs califica de bizarre
(extravagante), supone planos superpuestos, contiguos, no vertical sino horizontalmente, de
manera que por lo menos tengan en comn el suelo. 16
La caracterstica mas sobresaliente de la propiedad por pisos o departamentos consiste en
la circunstancia que, junto con el dominio individual y por entero que a cada propietario
corresponde sobre su respectivo piso o departamento, existe una comunidad forzada de todos
los propietarios sobre alguna parte del bien total.
Cada propietario es dueo exclusivo de su piso o departamento y comunero en los bienes
afectos al uso comn (artculo 45). Se reputan bienes comunes los necesarios para la existencia,
seguridad y conservacin del edificio y los que permitan a todos y a cada uno de los
propietarios el uso y goce del piso o departamento de su exclusivo dominio, tales como el
15
Mena Arroyo, Eduardo: Manual Prctico de la Ley de Pisos y Departamentos,

Memoria de Prueba, ao 1945 , pg.12.
16
Alessandri, Somarriva y Vodanovic, Curso de Derecho Civil, Los Bienes y
Los Derechos Reales, Editorial Nascimiento, ao 1974. Pg.244.
18
terreno, los cimientos, los muros exteriores y soportantes , la obra gruesa de los suelos , la
techumbre, la habitacin del portero y sus dependencias ; las instalaciones
generales de calefaccin, refrigeracin , energa elctrica , alcantarillado, gas y agua potable, los
vestbulos, terrazas, puertas de entrada, escaleras, ascensores, patios, pozos, y corredores de uso
comn , etc.(artculo 46).17
Ntese que en la divisin horizontal del dominio lo principal es el piso o el departamento y
lo accesorio , el terreno, lo que constituye una excepcin a la regla general de que en derecho
lo principal es el suelo y lo accesorio, el edificio.
Ahora, sin perjuicio de que sabemos que la ley de propiedad horizontal rige las
edificaciones que implican planos superpuestos contiguos, se han dictado una serie de leyes que
permiten acogerse a la normativa de la ley de propiedad horizontal edificaciones que no renen
la caracterstica esencial del tipo en estudio, as, la ley n16.742, de 8 de febrero de 1968,
orden agregar al artculo 1 de la Ley 6071 y 44 del Decreto n880, un inciso segundo el cual
declara que los conjuntos habitacionales y edificios que constituyen una unidad y que se
compongan de dos o ms casas o departamentos, aunque consten de un solo piso y gocen de
salidas individuales e independientes, han podido y pueden acogerse a las disposiciones de la
ley de propiedad horizontal cuando el nmero y entidad de los bienes que la misma ley reputa
comunes lo hagan necesario.
De la misma manera, la Ley 19.064 de 9 de Julio de 1991,dispone en su artculo 1: Las
Direcciones de Obras Municipales acogern a las normas de la ley n6071 y de su Rglamento,
as como a las del decreto con fuerza de Ley n458 de 1976 de Vivienda y Urbanismo, que fija el
texto de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, a las edificaciones existentes en ferias,
vegas, mercados y mataderos , cuyos terrenos
pertenezcan o hayan pertenecido a alguna
Municipalidad, en el estado que actualmente se encuentren, y que hayan sido o sean enajenadas,
total o parcialmente, antes del 31 de diciembre de 1991.
17
Ley n6070, ao 1937, Ley de Propiedad Horizontal.
19
3. ANALISIS DEL TEXTO

En este captulo se expondr sistemtica y sucintamente lo que era la antigua
legislacin actualmente derogada.
El dominio exclusivo sobre el piso o departamento y el condominio sobre las cosas
comunes son inseparables. Esta definicin, encontraba consagracin legal en el artculo 50 de la
ley, que dice que los derechos de cada propietario en los bienes que se reputan comunes son
inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo piso o departamento, por consiguiente, en
la transferencia , transmisin, embargo o gravamen de un piso o departamento se entendern
comprendidas esos derechos y no podrn efectuarse estos mismos actos con relacin a ellos,
separadamente del piso o departamento a que acceden.
3.1 REQUISITOS QUE DEBE REUNIR TODO EDIFICIO CUYA PROPIEDAD SE

DIVIDE POR PISOS O DEPARTAMENTOS.
Estos edificios deben reunir los requisitos contemplados en el reglamentos de la Ley
n6071, con las disposiciones de la Ordenanza General de Construcciones, espacialmente las
relativas a edificios colectivos, y con lo establecido en la Ordenanzas Locales que cuenten con la
aprobacin del Presidente de la Repblica. (Decreto n 880, artculo 64; Reglamento, artculo 1)
Corresponda a la respectiva Direccin de Obras Municipales decidir si el edificio que se
pretende construir cumpla con dichas exigencias. La importancia de esto es que los Notarios no
pueden autorizar ningn traspaso o constitucin de propiedad por piso o departamentos y los
conservadores no pueden inscribir esos ttulos si no se inserta en ellos copia autentica del
correspondiente certificado que otorga la Direccin de Obras Municipales respectiva. (Decreto
n880, artculo 64 incisos 2 y 3).
En cuanto al destino del edificio que se levanta, la ley no seal ningn tipo de limitacin
por lo tanto poda destinarse tanto a habitacin, oficinas , locales comerciales, garajes, etc. El
Reglamento de la ley n6071 en el inciso 3 del artculo 3 habla de los edificios destinados total
o parcialmente a garajes, y en cuanto a estos seala que estos espacios destinados a
estacionamientos pueden ser vendidos a diferentes personas sin
20
que sea necesario una separacin por muro, tabique o divisin bastando que la superficie
este claramente delimitada en el suelo de conformidad
a las normas
que determine su
reglamento interno.18
3.2 NACIMIENTO LEGAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

3.2.1 PRESUPUESTOS ESENCIALES.19
a.) Que dichas construcciones consistan en departamentos, oficinas o locales de un
edificio o casas aisladas
o adosadas en que
en que exista propiedad comn del suelo
(art.110.L.G.U.C.)
b.) El mismo artculo 110 de la L.G.U.C no hace distincin sobre el destino asignado a
la unidad de construccin afecta al dominio individual, por lo que los edificios o casas pueden
tener destino de habitaciones. oficinas, comercio, industria o cualquier otro destino legal.
c.) Que en el diseo, las caractersticas
y requisitos
sean los establecidos
en la
Ordenanza General de Urbanismo y construcciones.

d.) Que las construcciones no se encuentren fuera de la lnea de edificacin establecida en
el respectivo instrumento de planificacin territorial o afectas a remodelacin o expropiacin
por causa de utilidad pblica ( arts.6.1.14 )
Por tanto, encontrndose los edificios en esa situacin, no pueden acogerse a la Ley de
Propiedad Horizontal.
e.)Que los planos de la construccin individualicen claramente cada una de las partes
que se vendern separadamente ( art.115inc 2 L.G.U.C.)
f.) Resolucin del Director de Obras Municipales declarando que la construccin cumple
con los requisitos necesarios de la Ley de Propiedad Horizontal y de la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones; y aprobacin de los planos correspondientes. (art.64 inc.2 L.P.H y
art.15,inc.1 y 2 de la L.G.U.C.)
18

los Derechos Reales, Editorial Nascimiento, ao 1974, pg.246.
19
Coronel Araneda, Lohengrin: Gua Legal de Copropiedad y dominio exclusivo
en edificios y Condominios, Ediciones Jurdicas La Ley, ao 1994, pg.41.
21
3.2.2 PRESUPUESTOS FORMALES. 20

a.) Certificado otorgado por el Director de Obras Municipales donde manifieste que la
construccin cumple con los requisitos contemplados en la L.P.H y L.G.U.C, con la recepcin
final correspondiente que acoge al edificio a la Ley de Propiedad Horizontal. (art115,inc.1)
b.)Protocolizacin de los planos y certificado sealado en la letra anterior, en el
Conservador de Bienes Races.
3.3 LA ADMINISTRACION EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

La postura que seala que EN LA LEY SE CONSANGRAN LAS NORMAS DE
ADMINISTRACION DEL EDIFICIO, PERO QUE RIGEN EN FORMA SUPLETORIA DE
LA VOLUNTAD DE LAS PARTES. Es la postura que adoptada por la legislacin nacional de
conformidad con el art.56 del D.S 880 por lo que las normas de administracin contempladas en
los artculos 57 y 58 del D.S.880 son supletorias de la voluntad de las partes.
As de conformidad al juego de preceptos legales como son los arts.55 a 59 del D.S.880 y
arts.5 a 10 del D.695 la administracin en la propiedad horizontal queda entregada a tres
rganos diferentes, a saber:
3.3.a La Asamblea de Copropietarios.
3.3.b La Junta de Vigilancia.
3.3.c El Administrador.
3.3.a LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS.

De
conformidad
al
artculo
58
de
la Ley de Propiedad Horizontal, todo lo
concerniente a la administracin y conservacin de los bienes comunes esta entregado a la

resolucin de los propietarios reunidos en asamblea, en conformidad a las reglas respectivas.
Es la asamblea de copropietarios el ORGANO y AUTORIDAD SUPREMA, que se
gobierna por el principio de las mayoras, y le corresponde sealar las bases esenciales del
20
Coronel Araneda, Lohengrin: Gua Legal de Copropiedad y Dominio Exclusivo

en Edificios y Condominios, ediciones Jurdicas La Ley, ao 1995, pg.43.
22
funcionamiento de la comunidad, y en especial lo relativo a la administracin y conservacin de

los bienes comunes, formada bsicamente por todos los copropietarios.
Es en la asamblea de copropietarios legalmente convocada y celebrada en que reside en forma
plena las atribuciones administrativas de la comunidad, que la asamblea puede delegar, en la
forma que estime conveniente, en la Junta de Vigilancia y en el Administrador que designe,
quienes ejercen la administracin en representacin de ella.
Respecto a la naturaleza jurdica de la Asamblea de Copropietarios nos limitaremos a
reproducir la opinin de don Juan Miguel Cartagena mencionado por Figueroa Valds
y que considera
COLECTIVO
A LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS
NO
UNA
PERSONA
JURIDICA,
COMO ENTE
CUYA
VOLUNTAD
VALIDAMENTE MANIFESTADA ES CAPAZ DE OBLIGAR A TODOS

COPRIETARIOS E INCLUSO A PERSONAS
AJENAS
LOS
AL EDIFICIO, CUYO
REPRESENTANTE Y EJECUTOR ES EL ADMINISTRADOR.

Las atribuciones administrativas de la asamblea de copropietarios no tiene otros lmites
que los determinados por el objeto a que se aplican; as, se podemos sealar que la asamblea de
copropietarios le asisten tanto facultades ordinarias y especiales pero que no son omnmodas
dado que solo le asisten las que la ley le otorga dado que la ley de pisos es una ley de excepcin
y como tal debe entenderse e interpretarse en un sentido restringido.21
21
Figueroa Valds, Jos Manuel, Administracin de las

Copropietarios, Editorial Jurdica, ao 1992, pg.42 y 43.
Comunidades
de
23
3.3.a.1 FACULTADES ORDINARIAS.

3.3.a.1.a De administracin : comprende la realizacin de todos aquellos actos
encaminados a conseguir al conservacin e incremento de su patrimonio.
3.3.a.1.b De conservacin: deben entenderse todos aquellos que tienen por objeto impedir la
destruccin o el deterioro fsico o jurdico de un patrimonio.
3.3.a.2 FACULTADES ESPECIALES.22

Son aquellas que en razn a su naturaleza e importancia, la ley las ha rodeado de
solemnidades, a modo de ejemplo sealaremos las siguientes:
-
Dictacin, modificacin y derogacin del reglamento de copropiedad;
Nombramiento y remocin de la junta de vigilancia;
Nombramiento y remocin del administrador y la aprobacin de su cuenta, entre

otras.
Estas facultades especiales solo pueden ejercerlas la junta de vigilancia cuando ha habido
previamente un mandato expreso de asamblea, que es a quien exclusivamente la ley confiere
tales facultades.
3.3.a.3 ASAMBLEA CONSTITUTIVA.23

Es la que celebran los copropietarios por primera vez, con el fin de constituirse y
organizarse, y especficamente regular la copropiedad nombrando la persona del administrador,
los miembros de la junta de vigilancia y fijando la periodicidad de las asambleas ordinarias.
En cuanto a la convocatoria y citacin de esta asamblea de copropietarios la materia esta
contenida en el artculo 58 del D.S 880, que en este aspecto es supletoria de la voluntad de los
interesados, es preciso saber en primer trmino si el reglamento de copropiedad establece alguna
disposicin al respecto; en el caso de que este nada diga, opera el art.58 por mandato legal del
art.56 del D.S 880, pero si el reglamento si contiene normas, se aplican estas reglas ya que la ley
22
Figueroa Valds, Jos Manuel, Administracin de

Copropietarios, Editorial Jurdica, ao 1992, pg.44.
23
las
Comunidades
de
las
Comunidades
de
24
les reconoce prioridad. No obstante lo anterior, lo dicho no puede tomarse en forma absoluta
dado que los artculo comprenden algunas normas de ndole reglamentaria pero tambin otras
de carcter sustantivo y que son de orden pblico las que no pueden ser alteradas por el
reglamento de copropiedad.
La iniciativa para convocar la puede nacer a iniciativa de:
1. Los copropietarios mismos.
2. La Junta de Vigilancia.(art.6 D.695)
3. El Administrador. (art.58 D.S.880)
4. El juez de conformidad al art.58 n1 y 7.
3.3.b LA JUNTA DE VIGILANCIA.

Institucin creada por el D.695 y consagrada en los artculos 6,8 15 inc. final y 16, el
22 de Diciembre de 1971. Su nacimiento se debi a que la asamblea de copropietarios se renen
en forma espordica , en los espacios de tiempos intermedios, la prctica de las comunidades dio
nacimiento a la necesidad de crea un rgano de carcter permanente mientras la asamblea se
encontraba en receso y as dejar los asuntos de carcter extraordinario a esta y los de carcter
ordinario a la junta de vigilancia.
Que es la junta de vigilancia ?
Es un organismo de carcter resolutivo , capaz de adoptar decisiones dentro
del marco de la administracin y dotado de atribuciones para dictar normas de administracin,
las que mantendrn su vigencia mientras no sean modificadas por la asamblea.(Dirinco, oficio
n718, 17 de Mayo 1985, )24
Constituye un organismo intermedio entre la asamblea de copropietarios y
el administrador.
Los copropietarios estn legalmente facultados para constituir estas juntas
de conformidad al artculo 55 de la ley de propiedad horizontal ya que su finalidad es
proveer un buen rgimen interno del edificio y porque interviene en las relaciones entre los
24

las
Comunidades
de
25
copropietarios
de los diversos
pisos y departamentos. (art.56 de la Ley de propiedad
Horizontal.)
En cuanto a la creacin y operacin de la Junta de vigilancia, la extensin
de su representacin en relacin a la asamblea de los copropietarios estn entregadas de
modo preferente a al reglamento de copropiedad y a las decisiones que adopte en estas materias
la asamblea de copropietarios. La falta de disposicin del reglamento, quedan reguladas las
juntas de vigilancia por el art.6 del D.695 (Reglamento de Comunidades de Copropietarios).
En cuanto a su conformacin nos limitaremos a sealar que los miembros deben
cumplir tres requisitos bsicos:
a.
TENER LA CALIDAD DE COPROPIETARIO EN LA RESPECTIVA COMUNIDAD.
b.
TENER LA CALIDAD DE INTERESADO. (Esta calidad de interesado se debe entender

como aquel copropietario que esta al da en el pago de los gastos comunes segn lo
dispone el art.2 inc.2 del D.695)
c.
DEBEN SER TRES INTEGRANTES A LO MENOS.( la ley no establece un mximo)

En cuanto a la duracin del cargo los miembros permanecen en el mismo en la medida que
cuenten con la confianza de la asamblea (D.695 art.6).
3.3.c EL ADMINISTRADOR.
La legislacin no define a la figura del administrador.
Lohengrin Coronel seala que el o los administradores son mandatarios de la comunidad
de copropietarios, estando sus relaciones sujetas a las disposiciones generales sobre el mandato,
especialmente a las normas que previenen si al mandatario no se le han otorgado poderes
especiales o goza solamente del poder de efectuar los actos de administracin. Adems si en el
desempeo de la administracin hay subordinacin y dependencia, existir a su vez, en forma
paralela, un contrato de trabajo, regulado por la legislacin laboral.25
Figueroa Valds define a la figura del administrador como aquella persona natural o
jurdica , interesada o extraa, designada por la asamblea de copropietarios, al cual corresponde
25
Coronel Araneda, Lohengrin: Gua Legal de Copropiedad y Dominio Exclusivo

en Edificios y Condominios, ediciones Jurdicas La Ley, ao 1995, pg.165.
26
el cuidado y vigilancia de los bienes comunes y la ejecucin de los actos de administracin de

bienes, conforme a las normas
y acuerdos
de la junta
de vigilancia y la asamblea de
copropietarios.26
De conformidad con las dos definiciones anteriores podemos sealar brevemente que en
cuanto a la calidad jurdica del administrador en su relacin con la comunidad, se distinguen
claramente dos posturas :
1.
Los que consideran que hay una relacin laboral por lo que queda bajo el imperio del
Cdigo del Trabajo.
2.
Los que consideran que el administrador es un mandatario, regido por las normas del Cdigo
de Procedimiento Civil.
Figueroa Valds estima que las posturas no son divergentes sino que bastante compatibles
en la medida que en cada caso en particular se vayan configurando los elementos constitutivos y
determinantes de cada una de las dos posturas que se han sealado.27
3.3.c.1 QUIEN PUEDE SER ADMINISTRADOR ?

Los requisitos estn contemplados en el art.7 del D.695 y dicen relacin con la
idoneidad personal y con su responsabilidad o solvencia econmica:
a.
Ser mayor de edad capaz de contratar y disponer libremente de sus bienes.
b.
No estar procesado ni haber sido condenado por delito que merezca pena aflictiva.
c.
No haber sido removido de una administracin anterior por causa de negligencia o dolo.
d.
Rendir fianza de garanta en la forma
que seala la asamblea de copropietarios. La
obligacin no rige cuando el administrador es copropietario del mismo edificio. Con todo la
asamblea es omnmoda para eximir de la fianza o garanta.
3.3.c.2 QUIEN NOMBRA AL ADMINISTRADOR?
26

27
las
Comunidades
de
las
Comunidades
de
27
Las normas en esta materia se encuentran en los arts.57 y 58 del D.S 880 y en el art.10
del D.695. y a la luz de la enumeracin que hace Figueroa Valds28 enumeraremos las siguientes:
1.
LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS, como regla general.
2.
EN EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.
3.
EL PROPIO ADMINISTRADOR, esto dice relacin en la medida que cualquiera de los

copropietarios
podr ejecutar por s solo actos urgentes de administracin y
conservacin(art.57 inc.5 del D.S 880)

4.
POR LA JUNTA DE VIGILIANCIA. En la medida que la asamblea de copropietario haya

delegado esa funcin con el requisito de que ese acuerdo delegatorio haya sido tomado con
la misma mayora que necesita la asamblea para designar al administrador
5.
LA JUSTICIA. En dos casos sealados expresamente en los arts. 57 inc.6 y 58 del D.S 880.
De conformidad a lo dispuesto en el artculo 654 del Cdigo de Procedimiento Civil y para
el caso de existir desacuerdo o negligencia para su nombramiento y peticin de cualquiera de los

copropietarios y el nombramiento deber recaer necesariamente en un copropietario.
Par el caso de dos citaciones hechas en un intervalo de diez das por lo menos y en ellas no
se haya alcanzado el qurum necesario para sesionar, en este caso tanto el administrador como
cualquier propietario podr ocurrir ante el juez con arreglo a lo dispuesto en el art.654 del
Cdigo de Procedimiento Civil.
28

las
Comunidades
de
28
EL
ADMINISTRADOR
DURA
EN
EL CARGO UN AO Y PUEDE SER
REELEGIDO EN FORMA INDEFINIDA (no existe limite legal), SI VENCIDO EL PLAZO NO

SE PROCEDIERA A LA DESIGNACION SE ENTIENDEN PRORROGADAS SUS
FUNCIONES HASTA QUE SE DESIGNE SU REEMPLAZANTE(art.57 inc.2 del D.S.880). No
obstante esto, es perfectamente vlido que el Reglamento disponga un plazo inferior a un ao.
El administrador puede ser removido
en cualquier momento y ser menester que se
practique dicha remocin con las mayoras indicadas en la ley. Los rganos indicados para
esta diligencia ser la asamblea de copropietarios por regla general como tambin la junta de
vigilancia en la medida que se le hayan delegado las funciones para ello.
En
cuanto
las
FACULTADES,
DERECHO
OBLIGACIONES
DEL
ADMISTRADOR, nos limitaremos a sealar que la materia se encuentra en los arts.57 del D.S y
art.9 del D.695 como tambin en las normas dadas por asamblea de copropietarios , junta de
vigilancia y el reglamento de copropiedad.
Interesante es el tema que se refiere a las incompatibilidades y prohibiciones impuestas
al administrador y que se desprende de la ley de propiedad horizontal como de la Jurisprudencia
administrativa que eman en su momento de la DIRINCO, a saber29:
a.
El administrador no puede representar a ningn interesado.(art.5 D.695)
b.
Incompatibilidad entre el cargo de administrador con el de miembro de la junta de

vigilancia, esto porque ambos organismos tiene atribuciones diferentes.
c.
Prohibicin de existir administraciones paralelas.
3.4 ACTOS DE DISPOSICIN EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. 30

La propiedad por piso o por departamento es una propiedad individual , por lo que su
titular la pueda traspasar por acto entre vivos o por causa de muerte. Pero como lo sealamos
anteriormente deben cumplir con la obligacin de insertar en los ttulos copia autntica del
correspondiente certificado que otorga la Direccin de Obras Municipales en cuanto seala que
29
Figueroa Valds, Jos Manuel, Administracin de las Comunidades de

30
29
el edificio rene las exigencias prescritas en el Reglamento para someterse al imperio de la ley
de Propiedad Horizontal.
El propietario de cada piso o departamento puede hipotecarlo o gravarlo libremente.
Respecto de este punto
en caso de divisin del inmueble
de que forma parte el piso o
departamento por la destruccin total o parcial de este y que a su vez represente a lo menos las
tres
cuartas
partes
de
su
valor , la hipoteca o gravamen subsiste sin necesidad del
consentimiento de los propietarios de los dems pisos o departamentos.(Decreto 880, artculo 52,
inciso 1).
Si la hipoteca se constituye sobre un piso o departamento que ha de construirse sobre un
terreno en que el deudor es comunero, grava adems su cuota en el terreno
desde la fecha de su inscripcin ( Decreto n 880, artculo 53). Se debe tener claridad respecto
que la hipoteca queda constituda desde la fecha de inscripcin y no desde que este se encuentre
construdo.
3.5 BIENES PROPIOS O DE DOMINIO EXCLUSIVO.

De acuerdo a la definicin que ya hemos dado anteriormente de propiedad horizontal, en sta
se distinguen claramente dos clases de bienes: los bienes propios o privativos y los bienes
comunes.
Estos bienes propios o de dominio exclusivo estn constituidos por los diversos pisos,
departamentos, oficinas y locales o unidades independientes en que estn subdivididos los
edificios o conjuntos de construccin existentes sobre un terreno sobre un terreno comn,
comprendidos asimismo las bodegas y estacionamientos particulares que les acceden.
Sobre los bienes propios se tiene un derecho de propiedad, este derecho que reconoce a
los propietarios para disponer de ellos en forma individual era la gran innovacin de la ley
n6071 al rgimen civil de comunidades, de acuerdo con el cual los comuneros en el dominio
de un edificio o conjunto de construcciones slo tiene una cuota abstracta del total de los bienes
comunes, sin ser dueos exclusivos de parte alguna de los mismos, con los consiguientes
problemas para su uso, goce y disposicin.
30
Por lo anterior, el derecho de propiedad que emana de estos bienes propios, por la propia
naturaleza del derecho este goza de todas sus caractersticas y atributos con la limitacin de la
ley y del derecho a ajeno.
3.5.1 DERECHOS QUE LE ASISTEN A LOS COPROPIETARIOS DE LOS BIENES DE

DOMINIO EXCLUSIVO.31
3.5.1.1
Derecho de propiedad sobre su piso o departamento de conformidad a lo dispuesto en

el artculo 582 del Cdigo Civil; derecho que a su vez se encuentra protegido
constitucionalmente en el artculo 19 n24 de la Constitucin Poltica de 1980 y por
el recurso de proteccin que contempla nuestra carta fundamental.
3.5.1.2
Derecho a transferir el dominio del piso o departamento, transferencia que goza de

ciertas peculiaridades propias para el adquirente, como por ejemplo,
que este
adquiere una cuota en los bienes comunes , asume las deudas por expensas comunes
a su adquisicin y queda obligado al reglamento de propiedad.
3.5.1.3
Derecho a gravar con hipoteca su piso o departamento y que trae aparejada la

hipoteca de la cuota correspondiente en los bienes comunes con algunas normas
especiales que se encuentran contenidas en los artculos 52, 53 y 62 inc.4 del D.S.
880.
3.5.1.4
Derecho a transmitir su derecho de propiedad en los bienes de dominio exclusivo por

causa de muerte de conformidad a las reglas generales.
3.5.1.5
Derecho a usar el piso o departamento en forma ordenada y tranquila, esto a su vez,

se traduce en las obligaciones que se le imponen al copropietario de bienes de
dominio exclusivo.
3.5.1.6
Derecho a introducir mejoras
e innovaciones
en el piso o departamento no
comprometiendo al edificio en cuanto a su solidez, seguridad y salubridad, no

alterando ni afectando el destino de los bienes comunes como tampoco perturbar la
propiedad privada de los dems propietarios.
31

las
Comunidades
de
31
3.5.2 OBLIGACIONES QUE SE LE IMPONEN AL COPROPIETARIO DE BIENES DE

DOMINIO EXCLUSIVO.
3.5.2.1
El piso o departamento debe usarse de conformidad con lo que dispone el

reglamento de copropiedad a falta de este hay que considerar al destino del edificio o
en su defecto de lo que pueda presumirse de su naturaleza y ubicacin o de la
costumbre del lugar.
3.5.2.2
El uso y goce del piso o departamento se encuentra limitado; se debe evitar realizar
actos que comprometan la seguridad , solidez y salubridad del edificio, no debe
emplearse el departamento para objetos contrarios a la moral y las buenas costumbres.
3.5.2.3
Si el edificio se ha destinado para la habitacin no puede establecerse taller, fbrica

o industria; adems, no debe almacenar en el piso o departamento materias hmedas,
infecciosas o inflamables que puedan daar a los departamentos o pisos continuos.
3.5.2.4
No debe arrendarse el piso o departamento a personas de notoria mala conducta.
3.5.2.5
No se debe provocar ruidos o desrdenes en las horas que se destinan al descanso.
3.5.2.6
Reconstruir el edificio en caso de destruccin parcial de este de conformidad con lo

que sealan los artculos 60 y 61 del D.S.880
Las restricciones anteriormente anotadas rigen de la misma manera para el arrendatario
y personas a quienes se les ha concedido el uso y goce del piso o departamento de conformidad
con lo dispuesto en el artculo 51 del D.S.880. Este mismo artculo contempla normas de
carcter procesal para el efecto de las infracciones por el incumplimiento a las restricciones y
obligaciones antes sealadas.
Dentro del tema de los bienes de dominio exclusivo, importante es el punto relativo
al cambio de destino del inmueble, respecto de esto nos limitaremos en sealar lo siguiente: SE
ENCUENTRA PROHIBIDO EL CAMBIO O ALTERACIN
DEL DESTINO DEL
INMUEBLE, como regla general.

Por excepcin, se permite el cambio de destino respecto a determinados casos y
cumpliendo determinados requisitos:
32
Autorizacin expresa de la Direccin de Obras Municipales respectivas.
Consentimiento de la comunidad.
Pagar el valor de los permisos correspondientes, cuando procediere.
Cuando por su construccin, las viviendas gocen de alguna franquicia o exencin

tributaria o de otra naturaleza, la autorizacin para el cambio de destino solo podr
otorgarse despus de transcurridos a lo menos cinco aos despus de la fecha de
recepcin definitiva; en caso contrario todo beneficio se pierde.
Lo anterior se desprende de diferentes textos legales, a saber: D.S.880 art. 51, D.S.
458, art.113, inc.2, Ley 18.101 que introdujo modificaciones al D.S 458 en sus arts. 145 y 168.
3.6 BIENES DE USO COMUN.

En cuanto a los bienes de uso comn , por su carcter funcional , cual es, permitir al dueo
del piso o del departamento ejercitar el derecho de dominio exclusivo sobre el, NO
ADMITE DIVISION, y de conformidad lo dispuesto en la parte final del artculo 46, en ningn
caso dejan de ser comunes, mientras exista el edificio ninguno de los propietarios puede pedir la
divisin del suelo y de los dems bienes comunes(artculo 60 inciso 1). Sin perjuicio de lo
anterior la indivisin forzada cesa cuando no tiene sentido mantenerla si el edificio se
destruye en su totalidad o en una porcin que represente, a lo menos, las tres cuartas partes de
su valor, cualquiera de los copropietarios puede pedir la divisin de los bienes comunes, con
arreglo a las normas generales (artculo 60 inciso 2).
Dicho lo anterior los bienes comunes, por definicin legal, son los necesarios para la
existencia, seguridad y conservacin de edificios y viviendas y los que permiten a todos y cada
uno de los propietarios el uso y goce de la parte que les corresponda, tales como terreno, los
cimientos, los muros exteriores y soportantes , la obra gruesa de los entre pisos , la techumbre, la
habitacin del mayordomo, las instalaciones generales de calefaccin, refrigeracin, energa
elctrica, alcantarillado, gas, agua potable, recintos de
calderas, estanques, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes. (art.111 L.G.U.C.)
33
La enunciacin no es taxativa por lo que pueden haber otros bienes comunes en la medida
que renan las exigencias de que sean necesarios para la existencia , seguridad y conservacin
de los edificios y viviendas o permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de la
parte que le corresponde como por ejemplo, piscinas , gimnasios, citfonos y otros de uso
comn.
Doctrinariamente Echeberri, citado por Figueroa Valds 32, defini en forma
bastante
exacta a los bienes comunes permitiendo captar su esencia al expresar que son todas aquellas
cosas que, ya sea por accidente, por circunstancias, por naturaleza o por voluntad de las partes,
tiene por objeto servir, ayudar o permitir el adecuado goce sobre los bienes de uso privado.
Los propietarios pueden servirse a su arbitrio de los bienes comunes siempre que los
emplee segn su destino ordinario y sin perjuicio del uso legtimo de los dems ( Decreto n
880, artculo 49). El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional al
valor del piso o departamento de su dominio. En esta misma proporcin debe contribuir al pago
de las expensas concernientes a dichos bienes, en especial a los que dicen relacin con la
administracin , mantenimiento y reparacin , pago de servicios y primas de seguro, todo esto
sin perjuicio de lo que dispongan la partes. ( Decreto n880, artculo 47).
Por lo tanto podemos esquematizar sealando que los bienes comunes son:
1.- Los necesarios para la existencia, seguridad y conservacin del edificio, como
por ejemplo los cimientos y muros exteriores.
2.- Los que permiten a todos y a cada uno de los propietarios , por ejemplo, jardines y
patios de luz.
Seguiremos la enumeracin de bienes comunes que hace Figueroa Valds 33 en su trabajo y
que se encuentran en el art.111 del D.S.458, a saber:
1.
EL TERRENO.
2.
LOS CIMIENTOS.
32

las
Comunidades
de
33
las
Comunidades
de

34
3.
LOS MUROS MAESTROS.
4.
LA OBRA GRUESA DE LOS ENTREPISOS.
5.
LA TECHUMBRELA HABITACION DEL MAYORDOMO.
6.
LAS INSTALACIONES GENERALES DE CALEFACCION.
7.
LAS INSTALACIONES GENERALES DE REFRIGERACION, ENERGIA ELECTRICA,

ALCANTARILLADO,
GAS,
AGUA
POTABLE,
RECINTOS
DE
CALDERAS,
ESTANQUES, CIRCULACIONES HORIZONTALES Y VERTICALES.

8.
TERRAZAS COMUNES.
9.
OTROS BIENES COMUNES.
Respecto de estos otros bienes, estos son los que se sealan en la definicin legal:
9.1
PATIOS
9.2
BALCON
9.3
LAS ESCALERAS
9.4
LOS ASCENSORES
9.5
JARDINES
9.6
TRONCAL TELEFONICA
9.7
FACHADAS
9.8
CORREDORES O PASILLOS.
3.6.1
CARACTERISTICAS DE LOS BIENES COMUNES.
3.6.1.1. INDIVISILIDAD.
Principio consagrado en los D.S.458-880 y que es de orden universal, cuerpo
legales que prescriben que estos bienes nunca dejaran de ser comunes provocando una
indivisibilidad forzosa y perpetua.
3.6.1.2 INSEPARABILIDAD.
Esto significa que los derechos de cada propietario en los bienes comunes son
inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo piso o departamento.
35
3.6.1.3 ACCESORIOS.
Aplicacin del principio de derecho civil que seala que lo accesorio sigue la suerte
de lo principal en este sentido lo principal es el piso o departamento y los comunes lo accesorio,
lo que implica que los bienes comunes no pueden ser enajenados ni gravados tanto voluntaria
como forzadamente en forma separada.
3.6.2 COPROPIEDAD SOBRE LOS BIENES COMUNES.

Al manifestar que la propiedad horizontal es una forma especial o sui generis de propiedad,
entendemos que cada uno de los dueos de los pisos o departamentos tienen un derecho de
propiedad exclusivo y absoluto sobre los mismos, pero que a su vez existe entre todos ellos un
derecho conjunto de copropiedad o propiedad comn sobre los elementos comunes.
De conformidad con lo anterior, este derecho de copropiedad sobre los bienes comunes
es un derecho de propiedad con las caractersticas de ser un derecho real, inmueble, de indivisin
forzada y accesorio del derecho de dominio del piso o departamento derecho que a su vez es real,
inmueble, principal, autnomo, perpetuo y exclusivo.
36
3.6.3 DERECHOS Y OBLIGACIONES QUE CONCURREN SOBRE LOS BIENES

COMUNES .34
3.6.4.1
Derecho de copropiedad sobre los bienes y servicios comunes.
3.6.4.2
Derecho de uso y goce de los bienes comunes.
3.6.4.3
Derecho de disposicin sobre los bienes comunes.
3.6.4.4
Derecho a participar en la administracin de los bienes comunes
3.6.4.5
Obligacin de acatar la reglamentacin vigente.
3.6.4.6
Obligacin de contribuir al pago de los gastos comunes.
En este punto, contribucin para el pago de los gastos comunes, nos detendremos por
la importancia que tiene; el art.113 del D.S 458 preceptua que el derecho de cada propietario
sobre los bienes comunes ser proporcional al avalo fiscal del piso, departamento, oficina,
local o vivienda de su dominio. En proporcin a este mismo valor deber contribuir a las
expensas concernientes
a dichos cbienes , particularmente a las de administracin,
mantenimiento y reparacin, y al pago de los servicios

El concepto de valor que seala la ley corresponde al que asignen los propietarios
unnimemente, o a falta de acuerdo, el que fije la Justicia Ordinaria con arreglo a las normas
sobre tasaciones que contempla el Cdigo de Procedimiento Civil (decreto n880, artculo 65).
3.7 LOS GASTOS COMUNES

Los gastos comunes han sido definidos por el argentino Palmiro como los aportes que los
propietarios
de unidades funcionales
de un edificio afectado
al rgimen de propiedad
horizontal, deben tomar a su cargo en proporcin a sus respectivos a sus

respectivos porcentuales, sobre el total de los gastos de administracin y reparacin de
34

las
Comunidades
de
37
las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus
condiciones de seguridad, comodidad y decoro.( Citado por Figueroa Valds, Juan Manuel).35
De conformidad a la ley de Propiedad Horizontal art.47 y 62 y Ley General de urbanismo
y Construccin en su artculo 113 conceptan como gastos comunes
correspondientes
a los bienes
las expensas
comunes y particularmente, a las de administracin,
mantenimiento y reparacin, y al pago de servicios y primas de seguros.

El art.11 del D.S 695 considera gastos comunes los necesarios para la administracin,
reparacin, conservacin y uso de los bienes comunes, estando obligados a su pago todos los
copropietarios, en proporcin a sus respectiva cuotas de dominio en los elementos comunes.
De las definiciones anteriores se reconoce lo siguiente:
I.
El sujeto activo o acreedor de la obligacin
es
la comunidad
de copropietarios,
representada por el administrador .

II.
El sujeto pasivo o deudor es el propietario del piso o departamento.
III.
La cuota de participacin en los gastos comunes se expresa por regla general en el

reglamento de copropiedad.
IV.
La alteracin exige el acuerdo unnime de los copropietarios.
V.
La obligacin de contribuir a los gastos comunes es irrenunciable.
3.7.1 TIPOS DE GASTOS COMUNES.36

Nos limitaremos solo a enumerarlos ya que en el capitulo tres haremos un anlisis mas
profundo a la luz de la nueva legislacin, a saber;
- Segn se desprende del art.11 del D.695, podemos sealar:
3.7.1.1 GASTOS DE ADMINISTRACIN.(*)
3.7.1.2 GASTOS DE REPARACION.
3.7.1.3 GASTOS DE CONSERVACION.(*)
3.7.1.4 GASTOS DE USO Y CONSUMO.(*)
35

36
las
Comunidades
de
las
Comunidades
de
38
(*) El art.11 del D.695, reviste especial importancia en cuanto a facultar a los propietarios para
celebrar convenios con los arrendatarios en orden al pago de las expensas comunes, relativos
solamente a estos gastos comunes.
3.7.1.5 GASTOS ORDINARIOS.( se encuentran en el art.11 del D.695)
3.7.1.6 GASTOS EXTRAORDINARIOS. Los que no son de ordinaria ocurrencia y que por su
monto alteran sustancialmente el valor de los gastos comunes presupuestados por la
administracin.
3.7.2 Qu es el FONDO COMUN DE RESERVA ?

Es un fondo que debe formar la administracin de todo edificio para atender las
reparaciones de los bienes comunes o a expensas o gastos comunes urgentes o imprevistos. Este
fondo puede verse incrementado con los excedentes de cualquier origen que se produzca en la
recaudacin y liquidacin de los gastos comunes , con el porcentaje de recargo que la asamblea
de copropietarios o la junta de vigilancia , en subsidio , estime prudente regular sobre el monto
de las expensas o gastos comunes, y con el producto de las multas e intereses que deban pagar,
en su caso, los copropietarios.(Reglamento de Comunidades de Copropietarios de Edificios art.
16)
3.7.3 CONTRIBUCION DE EXPENSAS O GASTOS COMUNES
3.7.3.1 Quin paga los gastos comunes ?
El art.11 del D.695, seala que los gastos comunes de toda clase son de cargo de los
copropietarios y les sern exigibles a cada uno de ellos, en la proporcin que les corresponda.
De acuerdo a la ley, la obligacin del propietario de un piso o departamento por
expensas comunes sigue siempre al dominio de su piso o departamento, aun respecto de
expensas devengadas antes de su adquisicin ( decreto n880, artculo 48, inciso 1, primera
parte).
39
Respecto de esto, y citando a los profesores Alessandri y Somarriva, 37 carga real es el

gravamen que afecta a una cosa y cuya prestacin debe hacerse por el titular activo del
derecho real o de la posesin que existe sobre ella. Este sujeto activo responde de las deudas en
razn de la cosa no solo desde que se hizo titular de la relacin real , sino tambin de las
cuotas vencidas anteriormente y que su antecesor no pag, en otras palabras, la obligacin a las
expensas comunes es una carga real.
Ahora, lo dicho anteriormente se entiende sin perjuicio del derecho que le asiste a la
persona que pag
las expensas devengadas a exigir el pago del que debi haber pagado
oportunamente y se constituy en mora, lo que en definitiva significa le queda a

salvo la accin de saneamiento del nuevo poseedor del piso o departamento contra quien haya
lugar.
El Decreto n880 seala que el crdito por la obligacin del propietario de un piso o
departamento por expensas comunes goza de un privilegio de cuarta categora , que prefiere,
cualquiera sea su fecha, a los enumerados en el artculo 2481 del Cdigo Civil.
Esta disposicin altera el sistema consagrado en el Cdigo Civil respecto de esta clase de
privilegios de crditos de cuarta clase, pues conforme al Cdigo estos privilegios son generales ,
afectan a todo el patrimonio y no a una cosa determinada. Altera el sistema incluso respecto del
principio de que los privilegios no subsisten respecto de los bienes que salen del patrimonio del
deudor.
3.7.4 CASO DEL ARRENDATARIO.38

Ya sealamos que el propietario con el arrendatario pueden convenir en el pago de los
gastos comunes pero dicho convenio no podr recaer en los gastos de reparacin, los cuales
siempre correspondern al propietario.
Para el caso que no exista convenio siempre responde el propietario sin perjuicio
37

38

las
Comunidades
de
40
del derecho a reembolso.

Se entiende que todos los pagos hechos por el arrendatario por concepto de expensas
comunes se entendern hechos por cuenta y en representacin de los respectivos copropietarios.
Los aportes al Fondo de Reserva por no ser considerados gastos respectos de los cuales se
puede convenir son de cargo exclusivo del propietario.( oficio n2758, 29 de Septiembre de
1987, DIRINCO).
3.7.5 CASO DE UNA COMUNIDAD DUEA DEL DEPARTAMENTO.39

En este caso se siguen las reglas generales en cuanto sealar que cada una de las personas
es solidariamente del pago de la totalidad de la contribucin a las expensas comunes , sin
perjuicio de repetir
lo pagado
contra sus comuneros
en lo que le quepa a estos en la
contribucin a los gastos comunes.(art.14 D.S 695)
3.7.6 CONTRIBUCION DE CADA PROPIETARIO

Cada copropietario debe contribuir a los gastos comunes en la misma proporcin o
porcentaje de sus derechos en los bienes comunes, en forma proporcional al avalo fiscal del
bien
de su dominio exclusivo, o en proporcin a este avalo fiscal y/o superficie, si el
reglamento de copropiedad contemplare esta forma de distribucin.

Una vez que se fija el porcentaje o proporcin en los gastos comunes que le corresponde
a cada propietario en el reglamento de copropiedad, tal determinacin no puede ser alterada,
mientras no sea modificado el respectivo reglamento de copropiedad.
La forma anteriormente descrita es un principio bsico consagrado desde 1937 con la
dictacin de la Ley de pisos n6071 y que consiste en que los copropietarios deben contribuir a
los gastos comunes en la misma proporcin en que son dueos de los bienes comunes.
39

las
Comunidades
de
41
El administrador es quien debe DETERMINAR Y DISTRIBUIR los gastos comunes

entre los copropietarios, ajustndose a las normas del reglamento
de copropiedad, a las del
reglamento de comunidades de propietarios de edificios y a las de la ley de Propiedad horizontal

como tambin a lo acordado por la asamblea de copropietarios y la junta de vigilancia.
En el caso de atraso por parte del obligado al pago de las expensas comunes el art.13 de
D.S 695 contiene la sancin para tal evento, esta seala que cada propietario deber pagar la
cuota que le corresponde en los gastos comunes dentro de los diez das siguientes a la
formulacin de la respectiva cuenta. Si se incurriere en mora en el pago de la cuenta , se
devengarn intereses corrientes, los que se liquidarn y pagarn conjuntamente con la obligacin
principal, dicho de otro modo, la sancin por el incumplimiento de la obligacin es EL PAGO
DE INTERESES CORRIENTES.
3.8 COBRO EJECUTIVO DE GASTOS COMUNES

El administrador tiene como obligacin recaudar de los propietarios lo que a cada uno le
corresponde por expensas comunes ; y en caso de no obtener el pago en forma
extrajudicial esta facultado para demandar su cobro por va judicial en calidad de representante
de lo copropietarios por tratarse de una situacin que este en el mbito de la administracin y
conservacin del edificio.
La copia del acta de la asamblea
de copropietarios
en que se hayan acordado y
determinado las expensas comunes, autorizada por el administrador, tendr mrito ejecutivo para
el cobro de estas como tambin los comprobantes o recibos de cobro de dichas expensas
comunes siempre que se encuentren extendidos de conformidad al acta y firmados por el
administrador.
Igualmente para el caso de la contribucin a la reparacin del edificio destruido en
menos de sus tres cuartas partes procede el cobro ejecutivo de la cuota acordada en la asamblea.
(arts.56,59 y 61 de la Ley n6071).
42
3.9 REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

En cuanto al reglamento de copropiedad sealaremos como cosa previa que con la vigencia
de la nueva ley ( Ley n19.537), este nuevo ordenamiento legal dispuso en forma explcita que
quedaran regidas
por ste las comunidades
de copropietarios
acogidos
a la ley de
copropiedad horizontal con anterioridad a su vigencia con las solas excepciones de las
normas relativas al cambio de destino de las unidades del condominio y a la proporcin o
porcentaje que a cada copropietario corresponde sobre los bienes comunes en el pago de los
gastos comunes, MATERIAS EN QUE SE CONTINUARIAN APLICANDO LAS NORMAS
DE LOS REGLAMENTOS DE COPROPIEDAD, y se mantendran vigentes los derechos de
uso y goce exclusivo sobre bienes comunes que hubieren sido legalmente constituidos, salvo
acuerdo en contrario.
Hecha la salvedad, el Reglamento de Copropiedad encuentra consagracin legal en el
art.55 de la ley de propiedad horizontal y art.2 del D.695. La ley de propiedad horizontal seala
que los propietarios de los diversos pisos o departamentos en que se divida un edificio podr
acordar reglamentos de copropiedad con el objeto de precisar sus derechos y obligaciones
recprocos, imponerse las limitaciones que estimen convenientes, y, en general, proveer al buen
rgimen interno del edificio.
El reglamento de copropiedad regula dos ordenes de materias:
1.
Normas que sealan los derechos y obligaciones de los titulares sobre los bienes
propios y bienes comunes.
2.
Normas que se refieren a la administracin de la comunidad.
Las normas sealadas no dan un concepto de reglamento por lo que como seala Figueroa
Valds podemos decir que
reglamento de copropiedad es la convencin que se dan los
copropietarios de los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal, con el objeto

de regular sus relaciones en lo concerniente al disfrute y administracin de los bienes comunes
y, en especial, precisar sus derechos y obligaciones recprocos, imponerse las limitaciones que
43
estimen convenientes y, en general, convenir las reglas que provean al buen rgimen interno
de los inmuebles.40
3.9.1 EN CUANTO A SU OTORGAMIENTO

El reglamento debe ser acordado por la UNANIMIDAD de los interesados.(Art.55 inc.2
de la Ley de propiedad horizontal) Las mismas reglas se aplicarn para modificar o dejar sin
efecto el reglamento lo implica que el reglamento era prcticamente inmodificable.(At.55 inc.
final)
La FORMALIDAD radica en que debe ser reducido a escritura pblica e inscrita en
Registro de Hipotecas y gravmenes del respectivo el que tendr fuerza obligatoria respecto de
terceros adquirentes a cualquier ttulo, inscripcin que podr practicarse aun cuando no este
construido el edificio.(art.55 inc.3 de la Ley de propiedad Horizontal).
El art.2 del D.695 dispone, Solo la unanimidad de los interesados podr acordar
reglamentos de copropiedad con el objeto de precisar sus derechos y obligaciones reciprocas,
imponerse las limitaciones que estimen convenientes y en general, convenir las reglas que
provean al buen rgimen interno del edificio, sujetndose, empero, a las normas del presente
reglamento y las correspondientes de la ley.
3.9.2
3.9.2.1
CARACTERISTICAS DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.

Es una convencin, ya que constituye un acto jurdico bilateral que tiene por objeto
crear derechos y obligaciones entre los copropietarios .
3.9.2.2
Es un contrato innominado.
3.9.2.3
Es un contrato de adhesin dado que en la prctica los reglamentos son dados por la
empresas inmobiliarias en forma anticipada a la venta de los departamentos y
locales y, an ms, cuando el edificio no esta todava construido, conforme a la
autorizacin que otorga la ley.
40

las
Comunidades
de
44
3.9.2.4
La formulacin es facultativa dado que la ley no lo establece en forma obligatoria.
3.9.2.5
Es un contrato solemne (escritura pblica e inscripcin en el registro de hipotecas y

gravmenes)
3.9.2.6
Produce efectos respecto de todas las personas.

Las crticas que se le formulaban al reglamento de copropiedad se dirigan bsicamente
a dos situaciones
I.
La formulacin del reglamento de copropiedad es facultativa y debiendo ser obligatoria

dada la importancia que reviste para la convivencia diaria ya que la ley por su carcter
general no soluciona problemas de la vida prctica.
II.
Tanto la modificacin como el hecho de dejar sin efecto el reglamento de copropiedad

era necesario
la unanimidad de los copropietarios, sin perjuicio que el reglamento
estableciera una mayora distinta.

Estas situaciones fueron parte de los argumentos que se tuvieron presente para la dictacin de un
nuevo rgimen de copropiedad inmobiliaria y que se analizarn mas adelante.
3.10 PROCEDIMIENTOS JUDICIALES.

Dichos procedimientos se encuentran dispersos en distintos cuerpos legales, tales, como:
la Ley de Pisos(D.S 880), Ley n15.231 sobre organizacin de los Juzgados de Polica Local,
Ley n18.287, sobre procedimientos ante los Juzgados de Polica Local; Ley n18.681 sobre
normas complementarias de administracin financiera , presupuestaria y personal; Ley Orgnica
constitucional de Municipalidades n 18,695; D.L 3063 sobre rentas Municipales; D.S 458 que
constituye la Ley General de Urbanismo y Construcciones y el Cdigo Sanitario.
Por lo anteriormente expuesto, esta es una de las materias que mas dudas y problemas
planteaba a la luz de la legislacin que hoy se encuentra derogada por lo que
resulta inoficioso desarrollar en forma detallada ya que se abordara in extenso en el capitulo tres
de este trabajo ya que es la nueva legislacin la que da una exactitud respecto de los tribunales
llamados a conocer de los conflictos que se susciten en el nuevo rgimen de copropiedad
inmobiliaria.
45
3.17
ANTECEDENTES TENIDOS A LA VISTA PARA LA MODIFICACION DE LA

LEY N6071 Y QUE DA NACIMIENTO A LA LEY N19.537. 41
Era necesaria una nueva ley ?

La respuesta a la pregunta puede llevar a confusin porque desde 1937 tenamos la ley
6.071, que para los que han estudiado derecho la sealaban como una ley casi modelo, porque fue
una ley que se estudi por una comisin de profesores de derecho civil, presidida por don Arturo
Alessandri Rodrguez, quienes tomaron en cuenta la legislacin extranjera e hicieron un estudio
muy completo.
En realidad, la ley 6.071, en todos los aos de su vigencia, no haba ocasionado problemas
graves de tipo jurdico en cuanto a la constitucin del dominio, que era lo que se tema cuando se
dict por el hecho de que pudiera haber propietarios distintos en un mismo
inmueble, lo cual no caba dentro del sistema del Cdigo Civil, sin embargo en cuanto a lo relativo a
la administracin la ley empez a mostrar deficiencias debido al vertiginoso desarrollo del rubro
inmobiliario.
En realidad la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria reviste especial importancia por una
serie de antecedentes que desarrollaremos mas adelante. Por eso, desde el ao 1994 se comenz a
trabajar por parte del Ministerio de Vivienda y Urbanismo en esbozar las ideas principales que deba
contener una iniciativa legal en esta materia, es del caso sealar tambin que, en ese sentido, el
Ministerio tuvo una actitud bastante abierta porque en la etapa de elaboracin del proyecto lo dio a
conocer y recibi sugerencias de distintas entidades relacionadas con la materia, tales como la
Cmara Chilena de la Construccin, el Colegio de Ingenieros, el Colegio de Arquitectos, la
Asociacin de Corredores de Propiedades, administradores de edificios, etc., el resultado final,
publicado como ley en diciembre del ao 97, fue acorde a las necesidades de las personas y las
empresas.
41
Antecedentes recogidos de los Seminarios sobre Ley 19.537 Copropiedad

Inmobiliaria , organizado por la Facultad de Derecho de la Universidad
Central de Chile, Diciembre de 1997 y Copropiedad Inmobiliaria organizado
por la Cmara Chilena de la Construccin en conjunto con la Facultad de
Derecho de la Universidad Gabriela Mistral.
46
La relevancia de innovar en el mbito de condominios se explica casi por s sola. Durante el

ao 97, de un total de casi cinco millones de metros cuadrados edificados en el Gran Santiago, el
60.8% correspondi a construcciones sujetas al rgimen de copropiedad inmobiliaria. En la
edificacin no habitacional se construy un 46.2% de un total de un milln ciento cincuenta mil
metros cuadrados bajo algn sistema de copropiedad. Por su parte, en el rea habitacional, un 65.2%
de los tres millones ochocientos mil metros cuadrados edificados se acogieron al rgimen de
copropiedad, lo que en nmero de viviendas implica un 56.7% del total.
A nivel de pas, los indicadores sobre vivienda nos sealan una tendencia creciente a la
edificacin de departamentos. Entre el ao 1993 y 1996, un promedio cercano al 30% del total de
viviendas construidas ha correspondido a departamentos, naturalmente acogidos al sistema legal de
copropiedad inmobiliaria.
Cualquiera que sea el parmetro que se aplique, el porcentaje edificado bajo las normas de
esta ley aumentar sustancialmente en el futuro, en especial en lo relativo a condominios de
viviendas en extensin y en formas de copropiedad hoy claramente reconocidas por la ley, tales
como locales comerciales, bodegas y estacionamientos.
No nos olvidemos que hace diez aos, slo la Ley 6.071 y algunos decretos
complementarios sustentaban el orden en la convivencia de los condominios. Hace diez aos,
tambin, el vivir en condominio no era apetecido por la comunidad, la que prefera vivir su
independencia sin restricciones y normativas. Hoy, el 80% de las familias de nuestra capital viven
sujetas al rgimen de copropiedad, y tambin la industria ha visto la necesidad de adoptar la
comunidad de terreno para el desarrollo de sus actividades. La seguridad, la convivencia, el orden,
el sentido de barrio, el respeto, son situaciones que tenan urgente necesidad de estudiarse mediante
una ley moderna, una ley acorde a los tiempos que se viven hoy en da.
Con la situacin planteada, debido a una tcnica legislativa imperfecta, se produce adems,
un embrollo de textos legislativos que regulan la materia, resultado del vertiginoso desarrollo de la
actividad inmobiliaria en Chile, a saber,
la normativa que emana de la ley n6071 se fue
disgregando en otros cuerpos legales que regulaban la misma materia de manera tal que tener un
amplio espectro de las normas que regan la institucin en comento se traduce en lo siguiente, en
47
1937 se dicta la ley n 6071 sobre propiedad horizontal, pero su texto definitivo se fij en el
capitulo V del decreto n880 de 1963, del Ministerio de Obras Pblicas, decreto que esta inserto en
el Diario Oficial de 16 de Mayo de 1963. As los artculos que se mencionan son los de ese
Decreto n880, que tambin fija el texto definitivo de la Ley General de Construcciones
Urbanizacin de la poca. Esta fue derogada y reemplazada por otra, cuyo texto definitivo, con el
nombre de Ley General de Urbanismo y Construcciones, hllase fijado en el decreto n458, del
Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, expedido en el ao 1975 y publicado en el Diario Oficial
de 13 de Abril de 1976; pero esta nueva ley declar subsistente el mencionado capitulo V del
Decreto n880.
El Reglamento de la ley n6071 esta contenido en el captulo XIV del Ttulo II de la
primera parte de la Ordenanza General de Construccin y Urbanizacin aprobada por Decreto
Supremo n884 del Ministerio de Obras Pblicas de 1949, publicado en el Diario Oficial de 10
de Septiembre de ese mismo ao : el nuevo texto de ese captulo XIV esta
fijado por el Decreto n1171 del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo de 1977 y publicado en el
Diario Oficial de 15 de diciembre del mismo ao. El texto de la Ordenanza General de Urbanismo
y Construcciones
esta contenido en el Decreto Supremo n47 del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo del ao 1992, publicado en el Diario Oficial del 19 de Mayo de 1992, y este nuevo
texto reproduce las normas reglamentarias establecidas en el decreto n1171 del ao 1977.
Ha de mencionarse adems el reglamento de Comunidades de Copropietarios de
Edificios, aprobado por Decreto n695 de 1971 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo publicado
en el diario Oficial de 22 de Diciembre de ese mismo ao. En cuanto a esto se ha observado que el
artculo 100 de la Ley n18.681 de 1987, introdujo cambios sustanciales en la aplicacin y
administracin de la ley de Propiedad Horizontal y de su Reglamento. La facultad de reglamentar
esta normativa
qued radicada exclusivamente
en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo
conforme lo dispone la letra i) del artculo 8 de la ley n16391 de 1966. Todo lo relativo al
conocimiento y resolucin de las infracciones a los reglamentos y estatutos de las comunidades de
copropietarios, as como lo concerniente a la administracin y conservacin de los bienes comunes,
quedo radicada en el Juzgado de Polica Local correspondiente. Estas causas quedan sujetas a la
48
tramitacin que establece la ley n18.287 de 1984 pudiendo hacerse parte de ellas el Servicio
Nacional del Consumidor del Ministerio de Economa reparticin que reemplaz a la ex Direccin
de la Industria y Comercio (DIRINCO), por disposicin del inciso 2 del artculo 5 de la ley
18.959 de 1990. La intencin del legislador con esto era evitar la existencia de un control estatal
sobre las comunidades de copropietarios y que como contrapartida que los problemas que se
susciten sean puesto en conocimiento de los Juzgados de Polica Local.
Por lo mencionado en los tres prrafos anteriores resulta evidente la necesidad de tener un
cuerpo legal que sistematizara toda la materia referida en un solo cuerpo legal. Exista la
necesidad de tener una normativa unificadora, que reuniera en un mismo texto disposiciones que
se hallaban dispersas en mltiples textos legales. Se estim conveniente hacer una ley completa
porque bajo el rgimen anterior si bien la ley 6.071 haba sido una
ley completa, era del ao 1937; parte de ella despus qued reproducida en la Ley General de
Urbanismo y Construcciones y parte en el Decreto 880; haba una modificacin en aspectos de
competencia; haba un reglamento de administracin de edificios, etc.
Era una mecnica bastante compleja para las personas que viven en condominios y que son
una proporcin muy importante de la poblacin en las grandes ciudades, y resultaba muy difcil
conocer qu normativa se aplicaba.
Otro antecedente que fue considerado para la dictacin de la nueva ley de copropiedad
inmobiliaria como se seal, era que se deba flexibilizar el rgimen de administracin. Este fue
un objetivo muy importante porque la mayor crtica que se haca a la legislacin anterior era que se
trataba de un rgimen poco flexible, adecuado para cuando nacieron las propiedades afectas a la ley
6.071 y que eran pequeos edificios habitacionales, a veces de tres o cuatro pisos, y que a lo ms
contaban con locales comerciales abajo. Pero con el correr de los aos, el rgimen fue
amplificndose y extendindose a nuevos tipos de propiedades, oficinas, locales, sitios industriales,
etc., y al mismo tiempo adquiriendo volmenes muy grandes, porque bajo la base de tener un
terreno comn se estaban haciendo condominios a veces inmensos y que eran casi pequeas
ciudades. Por consiguiente, la administracin de esos condominios - pensemos en las Torres de San
49
Borja o casos por el estilo - era algo sumamente complejo y que escapaba a la posibilidad real de
administrarlos, y por ello uno de los objetivos fue flexibilizar el rgimen de administracin.
Era necesario crear un entorno regulatorio que impusiera una actividad que ofreciera
mltiples atractivos como modernizacin por la misma evolucin que haba en el sistema de
construccin y de aprovechamiento de los espacios y de los terrenos crear nuevos tipos de
condominios y que en la ley se han caracterizado como condominios de Tipo A y de Tipo B, pero a
ellos me voy a referir ms adelante, y que a su vez, creara mltiples y crecientes exigencias
ambientales de construccin.
En definitiva, se necesitaba que la actividad inmobiliaria se desarrolle en un marco
adecuado, que concilie los legtimos derechos de la comunidad con la posibilidad de ejercer
una actividad empresarial acorde al desarrollo integral del entorno evitando provocar un impacto
ambiental negativo, reflejando el nuevo sistema normativo una preocupacin por no romper la
armona a la que tienden las normas urbansticas.
Era necesario un cuerpo normativo modernizador, que procurara aportar aire fresco a
regulaciones de ms de sesenta aos de antigedad, concebidas para una poca en que el terreno
existente y los estilos de vida no se insertaban en la compleja modernidad que hoy vivimos. Haca
falta, dentro de la modernizacin, dar un tratamiento ms amplio a materias como los tipos de
condominios, las clases de bienes comunes y la posibilidad de enajenarlos, gravarlos, darlos en
arrendamiento o constituir uso o goce exclusivo sobre ellos y, especialmente, regular con mayor
detalle la vida en comunidad y sus aspectos ms esenciales, como las mayoras necesarias para
adoptar acuerdos, la administracin de los condominios o la forma de resolver conflictos entre los
copropietarios.
Otro objetivo que buscaba el nuevo cuerpo normativo es hacer extensivas normas de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones relacionadas con loteos, urbanizaciones y cesiones
gratuitas de terrenos. En realidad, este objetivo no est indicado en el Mensaje Presidencial con que
fue acompaado el proyecto, pero para cualquier observador atento es obvio que, en realidad, a
50
travs de estas normas el Ministerio de la Vivienda quiso aprovechar de dar normas legales sobre la
materia.(Patricio Figueroa)42
Exista una preocupacin social de extender los beneficios de la vida en copropiedad a las
viviendas sociales, lo cual enaltece la dignidad de sus habitantes.
En este orden de ideas y de conformidad con lo anteriormente dicho, las comunidades, estn
ocupadas por gente que tiene un nivel determinado de educacin pero que nunca han vivido en
comunidades por lo que necesita estar sujeta a una reglamentacin determinada de su forma de vida.
42
Patricio Figueroa, Abogado, Profesor de Urbanismo y Construccin de la

Facultad de Derecho de la Universidad de Chile, profesor de Derecho
Tributario, asesor comisin vivienda del Senado para el estudio del proyecto
de la ley de copropiedad inmobiliaria, miembro de la comisin de regulacin
de la Cmara Chilena de la Construccin.
51
CAPITULO TERCERO: Nuevo rgimen de propiedad inmobiliaria Ley n19537.
1. CUESTIONES PREVIAS.
La ley que consagra la Copropiedad Inmobiliaria dictada el 5 de diciembre de 1995 y
publicada en el Diario Oficial el 16 de diciembre de 1997 derog las disposiciones sobre
Propiedad Horizontal contenidas en la ley n6071 y en el prrafo De los edificios y viviendas
acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal de la Ley General de Urbanismo y Construcciones
consagrando nuevas normas y recogiendo en gran medida
las de aquellos textos legales
formando un todo orgnico pero con modificaciones algunas de las cuales son de fondo.
Sealamos anteriormente que uno de los antecedentes tenidos a la vista para la dictacin
de la esta nueva ley era que exista una gran cantidad de legislacin que regulaba la materia
haciendo difcil su comprensin por lo que sealaremos ahora cul es la legislacin y cuerpos
legales que se encuentran vigentes y que regulan la nueva copropiedad inmobiliaria, a saber:
A.
LEY N19.537 SOBRE PROPIEDAD INMOBILIARIA, D.O. 16 DE DICIEMBRE DE

1997.
B.
LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES, SEGN TEXTO FIJADO

POR EL DECRETO N458 DEL MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO , D.O.
DE 13 DE ABRIL DE 1976.( con exclusin del prrafo 3 De los edificios y viviendas
acogidos a la ley de Propiedad Horizontal, del captulo I de su ttulo III).
C.
TITULO
DE
LA
ORDENANZA
GENERAL
DE
URBANISMO
CONSTRUCCIONES, CUYO TEXTO VIGENTE FIJO EL DECRETO SUPREMO

N47, D.O. 19 DE MAYO DE 1992. ( De conformidad al art.10 de la ley n19.537)
D.
ARTICULO 8 LETRA I, DE LA LEY N16.391 EN EL TEXTO QUE LE FIJO EL

ART.100 DE LA LEY N18,681, D.O DE 31 DE DICIEMBRE DE 1987. (este cuerpo
normativo entreg a la Secretara Tcnica y de coordinacin del Ministerio de Vivienda
y Urbanismo la facultad de reglamentar las comunidades de copropietarios acogidos a la
Ley de Propiedad Horizontal, operando as el art.50 de la ley n19.537)
52
E.
LEY N18,287, QUE FIJA EL PROCEDIMIENTO APLICABLE EN LOS JUZGADOS

DE POLICIA LOCAL, D.O. DE 7 DE FEBRERO DE 1984.
Finalmente y antes de analizar el cuerpo legal en toda su extensin haremos un anlisis de
carcter general de lo que nos entrega este nuevo rgimen de copropiedad inmobiliaria para
posteriormente recorrer la estructura de la ley profundizando algunos puntos que merezcan la
debida atencin.
2. ANALISIS JURIDICO DE LA NUEVA LEGISLACION DE COPROPIEDAD

INMOBILIARIA43
La Ley tuvo su origen en el Ministerio de la Vivienda, el que un poco a instancias de una presin
pblica y de diversos parlamentarios que haban hecho sugerencias para modificar algunos aspectos
de la ley anterior prepar un proyecto completo de ley.
Es del caso sealar tambin que, en ese sentido, el Ministerio tuvo una actitud bastante
abierta porque en la etapa de elaboracin del proyecto lo dio a conocer y recibi sugerencias de
distintas entidades relacionadas con la materia, tales como la Cmara Chilena de la Construccin, el
Colegio de Ingenieros, el Colegio de Arquitectos, la Asociacin de Corredores de Propiedades,
administradores de edificios, etc.
Sobre esa base, en el ao 1995, junto con el Mensaje Presidencial correspondiente se envi
el proyecto de ley a la Cmara de Diputados; por tanto, la ley tuvo una tramitacin de ms de dos
aos en el Congreso, especialmente en el Senado, donde se hizo un estudio particular del proyecto.
Concretamente, la Comisin de Vivienda del Senado hizo un estudio particular, artculo por artculo,
se debatieron muchas disposiciones y se cont con la asistencia permanente del ministro de la
Vivienda de la poca, seor Hermosilla, y de los asesores del Ministerio, quienes defendieron el
proyecto y acogieron muchas de las observaciones que se hicieron durante su estudio.
43
Basado en la ponencias de los Seminarios sobre Ley 19.537 Copropiedad

Inmobiliaria , organizado por la Facultad de Derecho de la Universidad
Central de Chile, Diciembre de 1997 y Copropiedad Inmobiliaria organizado
por la Cmara Chilena de la Construccin en conjunto con la Facultad de
Derecho de la Universidad Gabriela Mistral, a cargo del Profesor Patricio
Figueroa.
53
Alguien podra preguntarse si era o no necesaria, porque desde 1937 tenamos la ley n
6.071, que para los que han estudiado derecho se sealaba como una ley casi modelo, porque fue
una estudiada por una comisin de profesores de derecho civil, presidida por don Arturo Alessandri
Rodrguez, quienes tomaron en cuenta la legislacin extranjera e hicieron un estudio muy completo.
En realidad, la ley 6.071, en todos los aos de su vigencia no haba ocasionado problemas graves de
tipo jurdico en cuanto a la constitucin del dominio, que era lo que se tema cuando se dict por el
hecho de que pudiera haber propietarios distintos en un mismo inmueble, lo cual no caba dentro del
sistema del Cdigo Civil.
La verdad es que el inters en legislar obedeci a varios objetivos:
FLEXIBILIZAR LA ADMINISTRACION DEL CONDOMINIO.

Este fue un objetivo muy importante porque la mayor crtica que se haca a la legislacin
anterior era que se trataba de un rgimen poco flexible, adecuado a cuando nacieron las
propiedades afectas a la ley n6.071 en que haban pequeos edificios habitacionales, a veces
de tres o cuatro pisos, y que a lo ms contaban con locales comerciales abajo. Pero con el
correr de los aos, el rgimen fue amplificndose y extendindose a nuevos tipos de
propiedades: oficinas, locales, sitios industriales, etc., y al mismo tiempo adquiriendo
volmenes muy grandes, porque bajo la base de tener un terreno comn se estaban haciendo
condominios a veces inmensos y que eran casi pequeas ciudades. Por consiguiente, la
administracin de esos condominios como por ejemplo las Torres de San Borja o casos por
el estilo- era algo sumamente complejo y que escapaba a la posibilidad real de administrarlos,
por ello uno de los objetivos fue flexibilizar el rgimen de administracin.
A la administracin me voy a referir ms adelante al desarrollar el tema en particular, pero
en cuanto a la flexibilidad quiero referirme a algunas caractersticas que tiene la ley n19.537 y
que hacen que este propsito aparezca cumplido.
Como hay condominios muy grandes, de una gran cantidad de unidades y que son
inmanejables por una sola administracin, se permite la sub-administracin. Entonces, dentro
de la normativa de la ley, la sub-administracin es una posibilidad y permite que aun cuando
54
jurdicamente exista un condominio pueden haber muchas sub-administraciones, naturalmente

que con una coordinacin general. Con ello se pretende solucionar el problema de manejo de los
grandes condominios.
Tambin tenemos el caso inverso: a veces hay condominios o propiedades afectas a la Ley
de Pisos que son muy pequeas y que les resulta difcil tener una administracin eficiente
porque no tienen condiciones para pagar un administrador adecuado. Ah, entonces, la ley
contempla el sistema de las administraciones conjuntas de varios edificios que estn en la
misma calle, en manzanas contiguas, etc.
Otra idea que creemos fue bastante interesante dentro del principio de flexibilizar el rgimen
de administracin fue lo relacionado con el pago de los gastos comunes. Se recordar que bajo
la legislacin anterior y especialmente por las interpretaciones que hizo Dirinco en la poca en
que le tocaba interpretar administrativamente estas leyes, se estim que el condominio era uno y
que en realidad cada cual tena que contribuir a todos los gastos en la proporcin que indicara el
Reglamento de Copropiedad. Esto provocaba grandes conflictos porque, por ejemplo, los
locales comerciales del primer piso a veces no tenan calefaccin, no tenan ascensores, no
tenan una serie de servicios y tenan que contribuir de igual manera. Este problema se fue
haciendo ms patente cuando empezaron a existir conjuntamente condominios en un mismo
terreno; o sea, en un condominio haba una placa de locales comerciales y una torre de
departamentos o de oficinas. Tal es el caso, por ejemplo, del edificio Euro-Centro en la esquina
de Moneda con el Paseo Ahumada, donde hay una torre de oficinas que tiene sus ingresos por la
calle Moneda, perfectamente individualizada e independiente, y est la placa comercial de
varios subterrneos por el Paseo Ahumada, con locales comerciales, escaleras mecnicas, un
sistema especial de iluminacin, guardias, etc. Entonces, dentro del sistema anterior se produjo
un problema porque la cuota era sobre los gastos del edificio y ste era uno solo, pero ahora, en
la nueva ley, se ha establecido la posibilidad de SECTORIZAR los condominios. Es decir, si
un sector tiene servicios propios que no aprovechan a otro sector, como en el caso del ejemplo
-la placa comercial del edificio Euro-Centro o la propaganda de publicidad en la azotea de un
edificio-, entonces todos los gastos de la placa comercial se distribuirn entre los dueos o
55
arrendatarios de las unidades de dicha placa; los de las oficinas, todos los ascensores y dems
gastos de la torre de oficinas y, naturalmente, habrn ciertos gastos comunes a ambos sectores
porque se trata de un solo condominio y podr haber, a lo mejor, una administracin comn,
arreglos de la techumbre, etc.
Entonces podemos decir que ese principio de la SECTORIZACION del gasto puede ser un
elemento bastante positivo, que incluso podr ser materia de acuerdo en la asamblea de
copropietarios de los condominios actualmente existentes al momento de publicarse la ley, y que
ir a poner trmino a graves conflictos que suscitaba tanto la legislacin anterior como los
reglamentos de copropiedad anteriores, que en base a esa misma normativa establecan el
sistema para calcular los gastos comunes.
El segundo objetivo que se ha sealado es robustecer el principio de autonoma de la
voluntad.
CREAR NUEVOS CONDOMINIOS.

Por la misma evolucin que haba en el sistema de construccin y de aprovechamiento de los
espacios y de los terrenos- era necesario crear nuevos tipos de condominios que en la ley se han
caracterizado como condominios de Tipo A y de Tipo B, pero a ellos me voy a referir ms
adelante.
EXTENSION DE LA NORMATIVA DE URBANISMO Y CONSTRUCCION.

Se necesitaba hacer extensivas normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones
relacionadas con loteos, urbanizaciones y cesiones gratuitas de terrenos. En realidad, este
objetivo no est indicado en el Mensaje Presidencial con que fue acompaado el proyecto, pero
es obvio que, en realidad, a travs de estas normas el Ministerio de la Vivienda quiso aprovechar
de dar normas legales sobre la materia.
ADMINISTRACION DE LAS VIVIENDAS SOCIALES.
56
Era importante facilitar la administracin de las viviendas sociales. Respecto de esto solamente
quiero decir que la facilitacin de la administracin es algo ms que la sola administracin,
porque tambin se contemplan las posibilidades de recursos que pueda destinar el Estado, los
gobiernos regionales y las municipalidades para ir en ayuda de las poblaciones que indicaba el
ministro, poblaciones que no tienen pavimentacin o servicios adecuados, y que como estn
caracterizados como bienes comunes, si no haba una ley que lo permitiera los rganos pblicos
no podan hacer inversiones en estos bienes. Entonces, ahora se va a facilitar el mejoramiento de
la calidad de vida de la gente en las viviendas sociales; se va a tratar de ensearles lo que es la
vida en comn que, como todos sabemos, no es fcil en ninguna parte y menos a veces en las
relaciones; se van a dictar reglamentos de copropiedad tipo, que faciliten la aplicacin, etc. Van
a haber varias normas, pero en lo subsidiario van a regir las normas de la Ley de Copropiedad
Inmobiliaria. En esta parte del trabajo sealaremos que en el ttulo destinado a los condominios
de viviendas sociales se har una exposicin en cuanto a la realidad emprica que se pudo
observar en tres Municipalidades de la Regin Metropolitana.
REFUNDIR EN UN SOLO TEXTO LEGAL LA NORMATIVA EXISTENTE.

Importante de sealar y reiterar el deseo de refundir
en una sola ley las normas que haba
dispersas en diversos textos legales. Se estim conveniente hacer una ley completa porque bajo
el rgimen anterior si bien la ley 6.071 haba sido una ley completa, era del ao 1937; parte de
ella despus qued reproducida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y parte en el
Decreto 880; haba una modificacin en aspectos de competencia; haba un reglamento de
administracin de edificios, etc. Era una mecnica bastante compleja para las personas que
viven en condominios y que son una proporcin muy importante de la poblacin en las grandes
ciudades, y resultaba muy difcil conocer qu normativa se aplicaba. La ley a raz de esto, es
bastante reglamentaria, tal vez fue un error hacerlo as porque resulta que ahora va a haber un
reglamento tan extenso como la ley y va a haber otro reglamento para las viviendas sociales y,
en definitiva, la unificacin del texto no va a ser tal sino que va a haber una ley muy
reglamentaria y un reglamento y otro reglamento. Esa es la realidad.
57
2.1 AMBITO DE APLICACIN DE LA LEY

2.1.1 LUGAR DE EMPLAZAMIENTO, DONDE SE PUEDEN CONSTRUIR LAS
VIVIENDAS O LAS PROPIEDADES AFECTAS A LA LEY DE COPROPIEDAD
INMOBILIARIA.
La realidad era que la legislacin anterior no contena normas sobre el emplazamiento y se
prestaba a ciertas dudas si corresponda hacerlo solamente en las reas urbanas o en zonas rurales
construir un edificio de departamentos, dividirlo en tres departamentos y acogerlo a la ley 6.071. No
haba uniformidad para determinar esto y los criterios municipales a veces eran diferentes.
Entonces, esta ley, como que tiene su origen en el Ministerio de la Vivienda, es marcadamente
reguladora de lo urbano y se considera que entra en el control municipal y administrativo, pero la
contrapartida es que tiene que estar emplazada en lo urbano. Y al hablar de lo urbano me acuerdo
que en el artculo 1, inciso 3, estamos hablando de lugares que estn normados por planes
reguladores o que cuenten con lmite urbano, o el caso excepcional del artculo 55 de la Ley General
de Urbanismo y Construcciones, en que si un terreno no es urbano y se presenta a un proyecto, tiene
que ser aprobado por la municipalidad, por las autoridades del Ministerio de la Vivienda y el
Ministerio de Agricultura para permitir en cierta medida su cambio de destino bajo exigencias que
van a establecer los organismos competentes. En realidad, se es el caso del cambio de destino del
artculo 55 de la Ley General de Urbanismo y que, como consecuencia de esa normativa, de esa
aprobacin, para estos efectos va a pasar a tener tambin un carcter urbano.
Esa es la precisin que contiene la ley en cuanto al mbito de aplicacin relacionado con el
lugar de emplazamiento.
2.1.2 TIPOS DE INMUEBLES QUE PUEDEN ACOGERSE A LA NORMATIVA DE LA

LEY.
La ley hace dos clasificaciones: Tipo A y Tipo B. Nos vamos a detener un momento para
caracterizar estos condominios.
El condominio Tipo A es similar al que contemplaba la antigua ley 6.071, similar en dos
sentidos: que supona un terreno en comn, o sea, poda haber uno o diez edificios, dos o cincuenta
58
casas, pero jurdicamente el terreno no se divida, el terreno era comn. Entonces, era condominio
aqul en que el terreno en que se emplazaba la construccin o las construcciones era un solo terreno
comn, as se caracterizaba el condominio anterior y es el que caracteriza tambin actualmente el
condominio Tipo A: un terreno comn.
El otro elemento que configuraba adems el condominio bajo la ley 6.071 y que configura el
condominio Tipo A es que lo que se afectaba a la ley de condominios era el condominio construido,
no haba condominio de terrenos. El condominio de la Ley 6.071 naca con el certificado de la
direccin de obras municipales respectiva que acoga el edificio, que declaraba que el edificio
estaba acogido a las normas de la Ley 6.071 y que por consiguiente se permita su venta en
unidades. El concepto de unidad actual lo vamos a analizar ms adelante, pero antes permita su
venta a travs de casas, departamentos, oficinas, locales, etc., que en el fondo son unidades.
Entonces, era esa circunstancia, la certificacin de que la construccin se haba ejecutado conforme
a los planos y especificaciones y normas de la Ley 6071 y de su reglamento, el que permita dar
vida al condominio. Es decir, una construccin tena que estar recepcionada.
La novedad de la nueva ley es el condominio Tipo B, en el sentido que actualmente se trata
de predios con construcciones o con proyectos de construccin aprobados y en los cuales hay
terrenos individuales, pero coetneamente con los terrenos individuales hay terrenos que son
comunes a los propietarios de los diversos sitios. Me parece que esto corresponde a la realidad y se
pueden multiplicar los ejemplos de los sitios industriales. Una industria puede tener un sitio de
2.000 metros en un sitio unitario, dividido de 2.000 metros, y en el cual va a construir su industria;
pero si hay 30 industrias, el condominio podr tener terrenos proyectados para construir casinos
para el personal, baos, canchas deportivas, canchas de tenis, servicios, salas de conferencias, salas
para cursos de capacitacin, etc. Entonces, este condominio Tipo B puede ser muy til donde hay
una propiedad individual del terreno y el dueo lo puede construir, pero al mismo tiempo hay
propiedad comn de otros terrenos. Ahora, a la inversa de lo que ocurra en el caso anterior, donde
necesariamente el condominio nace por la construccin recepcionada, la ley tipifica los
condominios de Tipo B como predios con construcciones o con proyectos de construccin
aprobados.
59
Estos proyectos de construccin aprobados van a ser objeto de una mayor precisin en el
reglamento que actualmente est en tramitacin ante la Contralora General de la Repblica, el que
va a precisar el concepto de proyecto de construccin aprobado y que, como estamos tratando, en el
caso de los terrenos van a pedir requisitos similares a los que se exigen para enajenar terrenos
individuales no afectos a esta ley, ya sea que los terrenos estn urbanizados, que tengan su
urbanizacin garantizada a satisfaccin de la municipalidad o que sean divisiones que no requieran
obras de urbanizacin. Es decir, va a ser un criterio similar al que existe en la Ley General de
Urbanismo y Construcciones para los loteos y urbanizaciones. Eso lo indicar el reglamento porque
la ley no precis mayormente el concepto.
Y lo otro, que es una cosa ms bien conceptual y para facilitar la aplicacin de la ley, es que
el cuerpo normativo defini expresamente las unidades. Antes haba que hacer una enumeracin
cuando se haca referencia a la ley n6.071: se hablaba de casas, departamentos, oficinas,
estacionamientos, bodegas, etc. Todos esos conceptos estn referidos y tipificados hoy da bajo el
concepto de UNIDADES. Todas son unidades que son parte del condominio, ya sea condominio
Tipo A o condominio Tipo B. Si son parte del condominio Tipo B, incluso podrn ser sitios, en las
condiciones que hemos sealado recin.
2.2 VIGENCIAS DE LAS NORMAS DE LA NUEVA LEY.44
La regla general es que, no habiendo una disposicin especial, esta ley entra a regir desde el
da de su publicacin, el 16 de diciembre, y rige, en trminos generales, para todos los condominios
desde su publicacin en el Diario Oficial.
Ahora, el inciso 2 del artculo 49 hace expresamente aplicables las normas de la nueva ley a
las comunidades anteriores, a excepcin de cuatro puntos en que se aplican los reglamentos de
copropiedad anteriores. Es decir, en trminos generales, para las comunidades anteriores rige la
nueva ley, pero por excepcin van a regir los reglamentos de copropiedad que tena cada comunidad
44
Seminario sobre Ley 19.537 Copropiedad Inmobiliaria , organizado por la

Facultad de Derecho de la Universidad Central de Chile, Diciembre de 1997,
Ultractividad del Reglamento de Copropiedad a contar de la vigencia de la
Ley 19.537. Confrontacin entre el Reglamento y la nueva ley , Claudio
Illanes Rios, profesor de Derecho Civil, Universidad de Chile.
60
en esas cuatro materias, salvo acuerdo en contrario de los copropietarios tomado en la asamblea
extraordinaria correspondiente. Y esos cuatro puntos son:
2.2.a El cambio de destino de las unidades.
Este fue un punto muy controvertido y, en definitiva, el Congreso, y el Senado
especialmente, estimaron que era un verdadero derecho adquirido del dueo de una unidad que la
haba comprado caracterizada en el Reglamento de Copropiedad como destinada a la habitacin,
que no pudiera haber una mayora determinada que le quitara ese carcter y que le dijera que se
poda destinar, por ejemplo, a oficina. Entonces, equipar a un derecho adquirido del propietario el
destino de la vivienda o la importancia que tiene el destino.
2.2.b Tambin, por excepcin, rige la normativa anterior, especialmente el Reglamento de
Copropiedad, en la cuota de cada unidad sobre los bienes comunes.
Ya sabemos que uno de los puntos principales es el terreno en que est emplazado el
condominio, entonces esta cuota de cada unidad tambin, porque forma parte del ttulo de dominio.
Si una persona adquiri una unidad y de acuerdo con los antecedentes, reglamentos, etc., es duea
de un 5% de los bienes comunes, en realidad cualquiera que sea la forma de calcular hoy da el
porcentaje l ya tiene en su ttulo este porcentaje; es decir, es un derecho adquirido.
2.2.c. Lo ltimo descrito ocurre tambin con respecto a la cuota en el pago de los gastos
comunes, elemento esencial tambin de su dominio.
2.2.d Por ltimo, los usos y goces exclusivos sobre bienes comunes.
Estos son bastante frecuentes. Hay muchsimos edificios en que el terreno del primer piso se
concede en uso y goce exclusivo para colocar automviles, estacionamientos, etc.; tambin hay
terrazas de uso y goce exclusivo, balcones, jardines para departamentos que acceden al primer piso,
etc. Entonces, si estos usos y goces estaban legalmente constituidos, se entiende tambin que son un
derecho adquirido por el propietario, porque lo adquiri con tal derecho.
Cabe preguntarse, Se entiende o no se entiende ntegramente derogado el Reglamento de
Copropiedad anterior? Porque aqu estamos viendo que la ley dice que priman sobre las
comunidades anteriores las normas de la nueva ley, a excepcin de estos cuatro casos.
61
En ese aspecto, la doctrina se inclina por la negativa. Lo que debe entenderse derogado de
los reglamentos son todas las normas en que haya contradiccin entre la nueva ley y el reglamento
de copropiedad, si hay contradiccin priman las normas de la nueva ley, salvo esos cuatro casos de
excepcin, pero puede que el reglamento de copropiedad se refiera a situaciones que no estn
reglamentadas en la ley. Pongamos un ejemplo: un edificio que tenga piscina. Muchas veces hay
reglamentos de copropiedad que regulan el uso de las piscinas, por ejemplo que si hay un nio que
est en el colegio no puede invitar a baarse a todos los nios de su curso, es decir, que s puede ir
de tal forma, a tal hora, etc. Tambin el uso de las salas de fiesta, el uso de ciertos bienes comunes,
el uso de las lavadoras, de ciertos espacios, etc. Hay numerosos reglamentos de copropiedad que los
regula, entonces no vemos que haya ninguna razn de prevalencia de la ley actual para entender que
se derogan normas del reglamento que son un contrato entre las partes y que no han sido afectados
por la nueva normativa. Lo veremos en su oportunidad al tratar los conflictos de la ley con el
reglamento.
Se ha sealado que existira un problema de inconstitucionalidad en la ley al hacer aplicable
la normativa a las comunidades anteriores, porque le estara dando un efecto retroactivo a la ley. La
irretroactividad de la ley es un principio que contempla el Cdigo Civil que es de carcter legal.
Solamente si afecta derechos adquiridos podra ser inconstitucional, pero en principio - y dadas las
excepciones que se han sealado no habra inconstitucionalidad. Es lo que debe ser, que los casos
bsicos de derechos adquiridos se encuentran anclados en las excepciones. Lo veremos en su
oportunidad al tratar los conflictos de la ley con el reglamento.
2.3 RESPECTO AL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.

Este reglamento, bajo la normativa anterior, no era obligatorio, y hay en la prctica muchos
edificios que no tienen reglamento de copropiedad ya que no era una exigencia de la ley. Esta tiende
a darle mucha ms importancia, porque es la expresin de la voluntad de la comunidad y, en
realidad, aclara y ordena la vida en comn. Ahora pas a ser un instrumento obligatorio y para que
el Director de Obras Municipales pueda dar el certificado de copropiedad inmobiliaria, el
62
Reglamento de Copropiedad debe estar inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravmenes del

Entonces, el primer elemento que quiero sealar es que en esta nueva ley el reglamento de
copropiedad pasa a ser OBLIGATORIO. En segundo lugar, el momento en que debe inscribirse y,
en tercer lugar, que tiene mucha importancia, las atribuciones que se le pueden dar al administrador
y al Comit de Administracin, siempre que as lo establezca el Reglamento de Copropiedad, al
respecto fue objeto de largo debate en la Comisin de Vivienda del Senado si se podan o no cortar
el servicio - el servicio elctrico - a un copropietario que no estaba en mora del servicio elctrico
sino que estaba en mora de los gastos comunes. En la Comisin se estim que solamente se
validara esto si en el Reglamento de Copropiedad se sealara, expresamente, esta facultad del corte
del servicio elctrico por el no pago de tres o ms cuotas de gastos comunes, porque ah habra una
aceptacin del propietario en cuanto a esta situacin.
Entonces, para que as sea, en los reglamentos de copropiedad futuros se debe sealar que
el administrador puede hacer uso del corte de los servicios, siempre que est expresamente
establecido all y haya un pronunciamiento en cada caso del Comit de Administracin. Y as, por
ejemplo, respecto de la aplicacin de multas por infraccin de determinadas obligaciones, tambin
obedece a la misma mecnica y hay otras normas en el mismo sentido. De manera que todo eso
hace que la formulacin del Reglamento de Copropiedad pase a ser un instrumento bastante til
para la administracin del edificio.
2.3.1. PRESUNCION LEGAL DE LOS REGLAMENTOS DE COPROPIEDAD

ANTERIORES A LA LEY 19.537.
Si hay necesidad de estipularlos expresamente en los reglamentos, entonces qu pasaba con
los reglamentos anteriores en relacin a estas materias que deben estipularse expresamente para que
se entienda que estas facultades las tiene el administrador del Comit de Administracin?
Para solucionar ese problema, el artculo 49, en su inciso 3, estableci una presuncin legal
de que se entiende que estas facultades existen en relacin a los reglamentos de copropiedad
anteriores, salvo que haya un acuerdo de asamblea en sentido contrario.
63
2.4. NORMAS SOBRE JURISDICCION Y COMPETENCIA.

Una materia muy importante, es la competencia en el conocimiento de conflictos de las
municipalidades. Se ha estimado que una materia que tiene muchas veces aspectos domsticos,
conflictos entre vecinos de un mismo condominio, no dara como para pronunciamientos complejos
de tribunales y tramitacin de juicios, sino que en realidad un mediador que tuviera un cierto
ascendiente en un comparendo extrajudicial podra a lo mejor arreglar el problema. Entonces, en esa
materia se le ha dado una competencia extrajudicial a las municipalidades y que contempla la ley en
su art.35, para que ellas puedan actuar a requerimiento de cualquiera de los interesados, citar a un
comparendo a las partes y si logran una solucin habr operado con xito el sistema , y si no lo
logran quedan abiertas las otras vas.
Respecto de lo anterior corresponde sealar que la ley n19.537 es de qurum ordinario por
lo que no puede modificar o prevalecer sobre la Ley Orgnica de Municipalidades, con esto quiero
sealar que esta competencia de las Municipalidades para conocer de los conflictos es
FACULTATIVA, no queda establecido como una obligacin; es decir, las Municipalidades podrn
implementar o no este sistema segn sus recursos y otras condiciones. Para que fuera sistema
obligatorio para las corporaciones, habra que modificar la ley Orgnica de Municipalidades en ese
aspecto. Por lo que si no prospera la intervencin Municipal o alguna de las partes no quiere seguir
en la gestin, pueden ir al rgano o sede jurisdiccional, sea ante el Juez de Polica Local en primera
instancia o ante un rbitro y la Corte de Apelaciones en segunda instancia.
La excepcin continuarn siendo los juicios de cobro de gastos comunes y la designacin de
rbitros, donde la competencia sigue radicada en el juez de letras. Este aspecto judicial, por las
caractersticas propias del condominio, su ubicacin en una comuna determinada, etc., la
competencia del juez de polica local pareci que era la ms adecuada y no hay duda que as lo es en
principio.
64
2.5. COMPETENCIA ALTERNATIVA DE UN ARBITRO ARBITRADOR (Art.34).

Es una nueva posibilidad que se da para que estos asuntos sean resueltos en forma expedita;
el rbitro arbitrador podr ser designado por la asamblea de copropietarios y actuar, llegado el
momento, a requerimiento del administrador o de cualquier propietario, excluyndose naturalmente
el cobro de los gastos comunes que se entrega a los Tribunales Ordinarios de Justicia.
Volviendo a nuestro cuerpo legal, la ley consta de cinco ttulos, cincuenta artculos y un artculo
transitorio, a saber:
1. TITULO I : Del Rgimen de Copropiedad Inmobiliaria, artculos 1 al 16.
2. TITULO II : De la administracin de los condominios, artculos 17 al artculo 35.
3. TITULO III : De la seguridad de los condominios y del trmino o modificacin de la
copropiedad inmobiliaria artculos 36 al artculo 38.
4. TITULO IV : De los condominios de viviendas sociales, artculos 39 al artculo 46.
5. TITULO V : Disposiciones generales, artculos 47 al artculo 50 y un artculo transitorio.
3. TITULO I DE LA LEY
N 19.537, DEL REGIMEN DE COPROPIEDAD
INMOBILIARIA
3.1
REQUISITOS
PARA
ACOGERSE
AL
REGIMEN
DE
COPROPIEDAD
INMOBILIARIA Y NORMAS TECNICAS CONTEMPLADAS EN LA LEY.

Para acogerse al sistema, todo condominio DEBERA cumplir con las normas exigidas
por la presente ley y su reglamento, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones , por la
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, por los instrumentos de planificacin
territorial y por las normas que regulen el rea de emplazamiento del condominio.
Corresponde al Director de Obras Municipales verificar que el condominio cumple con
los requisitos anteriormente sealados y extender el certificado que lo declare acogido al
rgimen de copropiedad inmobiliaria haciendo constar en el certificado la fecha y la notara en
que se redujo la escritura pblica el primer reglamento de copropiedad y la foja y el nmero de
65
inscripcin en el Registro de Hipotecas y Gravmenes del conservador de Bienes Races. El

certificado debe sealar las unidades que sean enajenables dentro de cada condominio (art.10)
3.2. CONSTITUCION DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA

3.2.a
Requisitos sustanciales:
3.2.a.1 Que se trate de construcciones divididas en unidades emplazadas en un
terreno de
dominio comn (condominios tipo A); o predios con construcciones o proyectos de

construcciones aprobados en el interior de cuyos deslindes existan simultneamente
sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietarios y terrenos de dominio
comn de todos ellos (condominios tipo B) (art.2).
3.2.a.2. Los terrenos en que se emplacen los condominios no podrn tener una superficie predial
inferior a la establecida en el instrumento de planificacin territorial o la exigida por la
normas aplicables al rea de emplazamiento del predio.
3.2.a.3 Los tamaos prediales de los sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada
copropietario podrn ser inferiores a los mnimos exigidos por los instrumentos de
planificacin territorial, siempre que la superficie total de todos ellos, sumada a la
superficie de terreno de dominio comn, sea igual o mayor a la que resulte de multiplicar
el nmero de todas las unidades de dominio exclusivo por el tamao mnimo exigido por
el instrumento de planificacin territorial. Par los efectos de este cmputo, se excluirn
las reas que deban
cederse para reas que deban
cederse para reas verdes o
equipamiento (art.8).
3.2.a.4 El terreno deber tener acceso directo a un espacio de uso pblico o a travs de
servidumbres de trnsito. La franja afecta a servidumbre deber tener, a lo menos, el
ancho mnimo exigido por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones para los
trazados viales urbanos, segn la funcin que se le asigne en el proyecto o la haya
asignado el instrumento de planificacin territorial.
66
Los sitios que pertenezcan
en dominio exclusivo
a cada copropietarios debern
tener acceso directo a un espacio de uso pblico, o a travs de espacios de dominio

comn destinados a circulacin (art.9).
3.2.a.5 El condominio debe cumplir con las normas exigidas
por la ley n 19.537 y su
reglamento, por la ley General de Urbanismo y Construcciones, por la Ordenanza General

de Urbanismo y Construcciones, por los instrumentos de planificacin territorial y por
las normas que regulen el rea de emplazamiento del condominio (art.10).
3.2.a.6 En cada uno de los sitios de un condominio que pertenezcan en dominio exclusivo a
cada copropietario, solo podrn levantarse construcciones de una altura que no exceda
de la mxima permitida por el plan regulador o, en el silencio de este, la que resulte de
aplicar otras normas de dicho instrumento de planificacin y las de la Ordenanza General
de Urbanismo y Construcciones (art.8).
3.2.a.7 Los condominios debern
contemplar la cantidad mnima
obligatoria
de
estacionamientos que seale el plan regulador(art.8).

3.2.a.8 Los planos del condominio deben singularizar claramente cada una de las unidades en
que se divide, los sectores que comprenden bienes o servicios destinados a servir
nicamente a uno de ellos y los bienes de dominio comn.
3.2.b Requisitos formales o de oficializacin:

3.2.b.1 El respectivo reglamento de copropiedad debe ser reducido a escritura publica e inscrito
en el registro del Conservador de Hipotecas y Gravmenes de Bienes Races.
3.2.b.2 El Director de Obras Municipales debe haber verificado que el condominio cumple los
requisitos establecidos por la ley 19.537, Ley General de Urbanismo y Construcciones,
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, los instrumentos de planificacin
territorial y las normas que regulen
el rea de emplazamiento
del condominio, y
extender certificado que lo declare acogido al rgimen de copropiedad inmobiliaria ,

haciendo constar en el mismo la fecha y notara en que se redujo a escritura pblica el
reglamento de copropiedad y la foja y nmero de su inscripcin en el registro de
67
Hipotecas y Gravmenes de Conservador de Bienes races, como asimismo las unidades

que sean enajenables(art.10).
3.2.b.3 Los planos, aprobados por el Directos de Obras, con el certificado ya mencionado, deben
estar archivados en seccin especial del Registro de Propiedad del Conservador de
Bienes Races respectivo (art.11).
3.2.c Escrituracin:
3.2.c.1 Requisitos esenciales:
Las escrituras pblicas mediante las cuales se transfiera el dominio o se constituya
derechos reales sobre alguna unidad de un condominio debern hacer referencia al plano
aprobado
por el Director de Obras y Archivados en el Registro de Propiedad del

Si en la escritura, por primera vez se transfiere el dominio, o se constituye derechos reales
sobre alguna de esas unidades, deber insertarse adems el certificado del director de Obras
archivado conjuntamente con los planos(art.12).
La omisin de estos requisitos acarrea la nulidad absoluta del correspondiente contrato,
puesto que la ley los exige para la validez de los ttulos traslaticios de dominio y
constitutivos de derechos reales sobre las unidades de dominio exclusivo(art.1682 Cdigo
Civil).
3.2.c.2. Requisitos para facilitar la inscripcin conservatoria:
Dado que la inscripcin del ttulo de propiedad y de otros derechos reales sobre una unidad
se exigen determinadas menciones en forma imperativa y los datos correlativos solo
pueden ser extradas de la escritura sujeta a inscripcin, resulta indispensable incluir en ella
las siguientes menciones:
a.
Ubicacin y linderos del condominio a que pertenezca la unidad.
b.
El nmero y la ubicacin que corresponda a la unidad en el plano aprobado por el

Director de Obras y archivado en el Conservador de Bienes Races (art.12).
68
Estos requisitos no son exigidos por la ley para la escritura por lo que no acarrea la nulidad del
contrato pero conlleva la dificultad para obtener la inscripcin conservatoria.
3.2.c.3 No indicacin de los derechos en los bienes comunes:
Los derechos de cada copropietarios en los bienes de dominio comn son inseparables
del dominio exclusivo de su respectiva unidad y, por tanto , los derechos se entendern
comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de la respectiva unidad, lo
que tambin ocurre con los derechos de uso y goce exclusivos que se le asignan sobre los
bienes de dominio comn (art.14)
Por lo que carece de importancia el mencionar o no estos derechos en las escrituras puesto que se
entienden incluidos en el derecho de dominio exclusivo.
3.3 DEFINICIONES
El artculo 1 seala que la presente ley regula un rgimen especial de propiedad
inmobiliaria, con el OBJETO de establecer condominios integrados por inmuebles
divididos en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio exclusivo a favor de
distintos propietarios, manteniendo uno o mas bienes en el dominio comn de todos ellos.
Este inciso primero no da una definicin del nuevo rgimen de propiedad o como seala
el mismo artculo este rgimen especial de propiedad inmobiliaria pero al analizar las normas del
nuevo cuerpo legal y lo dicho anteriormente podemos decir que la esencia de la institucin sigue
siendo la misma que encontr la consagracin legal en 1937 con algunos cambios importantes
las caractersticas por lo que al respecto podemos sealar lo siguiente:
La copropiedad inmobiliaria es aquella institucin que regula un rgimen especial de
propiedad respecto de las diferentes unidades que forman el condominio como asimismo las
construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construccin aprobados y
sobre los cuales se puede constituir dominio exclusivo para cada copropietario y manteniendo
uno o ms bienes en dominio comn.
69
3.3.1 TIPOS DE INMUEBLE QUE INTEGRAN UN CONDOMNIO Y SOBRE LOS

CUALES ES POSIBLE CONSTITUIR DOMINIO EXCLUSIVO.
Estos son, viviendas, oficinas, locales comerciales , bodegas , estacionamientos, recintos
industriales, sitios y otros(art.1 inc.2). Lo que implica que la enumeracin no es taxativa y deja
la posibilidad a nuevas formas que se pueden ir presentando con el tiempo como por ejemplo hoy
lo resorts vacacionales.
Se plantea la primera innovacin que trae la nueva normativa, a saber: Podrn acogerse
al rgimen de copropiedad inmobiliaria que consagra esta ley, las construcciones o los terrenos
con construcciones
o con proyectos
normadas por planes reguladores
de construccin aprobados, emplazados en
reas
o que cuenten con limite urbano, o que correspondan a
proyectos autorizados conforme al artculo 55 del Decreto con Fuerza de Ley n458 de 1975,
Ley General de Urbanismo y Construcciones, y que cumplan con los requisitos establecidos en
la ley(art.1 inc.3).
El inciso final consagra prcticamente la naturaleza jurdica de la institucin en cuestin
al sealar que las diferentes unidades que integren condominios y que se encuentren acogidas
al rgimen de copropiedad inmobiliaria podrn pertenecer a distintos propietarios en dominio
exclusivo (art.1 inc. final)
Este inciso debemos relacionarlo con el art.3 de la ley que seala que cada propietario
ser dueo exclusivo de su unidad y comunero en los bienes comunes
El artculo 2 del ley enumera una serie de conceptos que se definen para los efectos de la
ley, as tenemos:
1.- CONDOMINIO: las construcciones o los terrenos acogidos al rgimen de copropiedad
inmobiliaria regulado por la presente ley. Se distinguen dos tipos
de condominios, los cuales no
podrn estar emplazados emplazados en un mismo predio:

TIPO A, las construcciones, divididas en unidades , emplazadas en un terreno de dominio
comn, y
70
TIPO B, los predios, con construcciones o con proyectos de construccin aprobados, en el

interior de cuyos deslindes existan simultneamente sitios que pertenezcan en dominio
exclusivo a cada propietario y terrenos de dominio comn de todos ellos.
2.UNIDADES En esta ley se utilizar la expresin unidad para referirse a los inmuebles que
forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo.
3.BIENES DE DOMINIO COMUN:

a.) Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser copropietarios por ser necesarios para
la existencia, seguridad y conservacin del condominio, tales como terrenos de dominio comn,
cimientos, fachadas , muros exteriores y soportantes , estructura, techumbres , instalaciones
generales
y ductos de calefaccin,
de aire acondicionado , de energa elctrica, de
alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones; recintos de caldera y

estanque;
b.) Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el goce y uso de las
unidades de su dominio exclusivo, tales como los terrenos de dominio comn diferentes a los
indicados a los de la letra a) precedente, circulaciones horizontales
y verticales , terrazas
comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad

del piso inferior, dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al
funcionamiento de la administracin y a la habitacin del personal;
c.) Los terrenos y espacios de dominio comn colindantes con una unidad del condominio
diferentes a los sealados en la letra a) y b) precedentes ;
d.)Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreacin y el
esparcimiento comunes de los copropietarios, y
e.) Aquellos a los que se les otorgue tal carcter en el reglamento de copropiedad o que los
copropietarios determinen , siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a),b),c)
y d) precedentes .
71
4.) GASTOS COMUNES ORDINARIOS: se tendrn por los siguientes:

a.)De administracin : los correspondientes a remuneraciones
del personal de servicios,
conserje y administrador, y los de previsin que procedan;

b.)De mantencin: Los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio comn, tales
como revisiones peridicas de orden tcnico, aseo y lubricacin de los servicios, maquinarias e
instalaciones, reposicin de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y tiles necesarios para
la administracin, mantencin y aseo del condominio, y otros anlogos;
c.)De reparacin: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de
dominio comn o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de stos, y
d.)De uso consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefaccin , agua
potable , gas, energa, telfonos u otros de similar naturaleza.
5.) Gastos comunes extraordinarios: Los gastos adicionales
o diferentes
a los gastos
comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.

6.) Copropietarios hbiles: Aquellos copropietarios que se encuentren al da en el pago de los
gastos comunes.
La ley seala que cada copropietario ser dueo exclusivo de su unidad y comunero en
los bienes comunes (art.3) consagrando de esta manera la existencia de BIENES DE DOMINIO
EXCLUSIVO y BIENES DE DOMINIO COMUN .
Los derechos que les correspondan a cada unidad sobre los bienes de dominio comn
debe determinarse en el reglamento de copropiedad tomando en consideracin el avalo fiscal
de la respectiva unidad para fijarlo, para esto los avalos fiscales de las diferentes unidades
deben determinarse en forma separada.( art.3 incs.2 y final ).
Es OBLIGACION DE CADA COPROPIETARIO contribuir
tanto en los GASTO
COMUNES ORDINARIOS como en los GASTOS COMUNES EXTRAORDINARIOS, en

proporcin a los derechos que les corresponda en los bienes de dominio comn, salvo que el
reglamento de copropiedad establezca otra forma distinta de contribucin(art.4 inc.1).
72
3.3..2 SITUACION DE LA COMUNIDAD DUEA DE UNA UNIDAD:

Si el dominio de una unidad perteneciere en comn a dos o ms personas, cada una de ellas
ser solidariamente responsable del pago de la totalidad de los gastos comunes correspondientes
a dicha unidad, sin perjuicio del derecho de repetir contra los dems comuneros en la parte que
les corresponda.(art.4 inc.2)
Una novedad que presenta esta ley es la creacin de un gasto que no esta definido por la misma
y que algunos profesores ya lo han denominado GASTO SECTORIZADO, la ley seala que si
un condominio consta de diferentes sectores y comprende bienes o servicios destinados a servir
nicamente a uno de esos sectores, el reglamento de copropiedad de podr establecer que los
gastos comunes
correspondientes
a esos bienes o servicios sern solo de cargo
de los
copropietarios de las unidades del respectivo sector, en proporcin al avalo fiscal de la

respectiva unidad, salvo que el reglamento establezca una contribucin diferente (art.4 inc.2).
Ahora, sin perjuicio de lo anterior, la obligacin de estos copropietarios de concurrir al pago de
los gastos comunes de carcter general del condominio permanece inalterable (art.4 inc.2 parte
final).
3.4 ASPECTOS TECNICOS DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA.
Voy a tratar de hacer un repaso breve de las normas sobre aspectos urbansticos de la Ley de
Copropiedad Inmobiliaria.
En lo relativo a los aspectos urbansticos, cabe sealar que hay algunas normas que son
similares a las que existan en la legislacin anterior, en donde no haba distincin entre los
condominios A y B de la actual, y hay otras que surgen justamente de la creacin de los
condominios Tipo B. Voy a tratar de indicar en este rpido anlisis en cules tiene preponderancia
uno y otro tipo de condominio.
Estas normas estn contenidas bsicamente en los artculos 8, 9 y 15 de la ley. Voy a
seguir aproximadamente el orden en que estn incluidas en estas disposiciones.
73
3.4.1 ESTACIONAMIENTOS EN EL CONDOMINIO.

La norma del artculo 8 se refiere a los estacionamientos y es una norma
muy
similar
a la que exista.
En todo condominio deber contenerse
la cantidad mnima obligatoria de
estacionamientos que seale el plan regulador. Los estacionamientos que correspondan a la

cuota mnima obligatoria antes mencionada deber singularizarse en el plano del condominio
que seala el artculo 11 y, en caso de enajenacin, esta solo podr hacerse a favor de personas
que adquieran o hayan adquirido una o ms unidades del condominio. Los estacionamientos que
excedan la cuota mnima sern de libre enajenacin. En todo caso los estacionamientos de
visitas, estos tendrn el carcter de bienes comunes del condominio (art.8 inc.1)
Bsicamente, se dice que los condominios tienen que cumplir con la dotacin mnima
establecida en los instrumentos de planificacin territorial y que esa dotacin mnima solamente
puede ser objeto, las distintas unidades que lo componen, de transferencias entre los
copropietarios, en tanto que los estacionamientos que excedan de esta dotacin mnima pueden
ser enajenados libremente. Creo que eso es muy inconveniente a la luz de las situaciones de
seguridad ciudadana que estamos apreciando da a da con mayor o menor grado de angustia,
segn el nivel del carcter de cada cual; pero creo que el tema de los estacionamientos
enajenables a terceros es francamente inconveniente por lo problemas que pueden suscitarse
entre el copropietario de una unidad - que vive en el condominio- y el del estacionamiento que es
un extrao.
En cuanto a los estacionamientos para visitas, stos son bienes comunes y dira que a la luz
de la proliferacin ya absolutamente patolgica de automviles en nuestra ciudad, quienquiera que
en un edificio pretendiera vender los estacionamientos de visita para generar alguna suerte de
ingresos estara incurriendo en un gravsimo error. Cualquiera que viva en departamento y que
invite a comer a su casa un da viernes o un da sbado sabe a lo que me estoy refiriendo, y en
algunas calles de Santiago esto adquiere caractersticas absurdas: autos estacionados a ambos lados
de la calle, arriba de los jardines, etc. Es algo que apreciamos da a da.
74
3.4.2 NORMAS SOBRE ACCESO A ESPACIOS DE USO PUBLICO.

El terreno en que estuviere emplazado un condominio deber tener un acceso a un espacio
de uso pblico o a travs de servidumbres de trnsito. La franja afecta a servidumbre deber tener,
a lo menos, el ANCHO MINIMO EXIGIDO por la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones para los trazados viales urbanos, segn al funcin que se le asigne en el proyecto o
que se le haya asignado el instrumento de planificacin territorial. Los sitios que pertenezcan en
dominio exclusivo a cada copropietario deber tener ACCESO DIRECTO a un espacio de uso
pblico o a travs de espacios de uso comn destinados a la circulacin. El ADMINISTRADOR
ser personalmente responsable de velar por la seguridad y expedicin de estas vas de acceso
(art.9 inc.final)
3.4.3 PROHIBICION RESPECTO DE LAS VIAS DE ACCESO.

SE PROHIBE la construccin o colocacin de cualquier tipo de objetos que dificulten el
paso de personas o vehculos de emergencia d esas vas (art.9 inc. final).
En estas normas no hay una distincin explcita de la ley pero podra sealarse que la
primera parte de la norma est referida a los condominios Tipo A y la segunda a los de Tipo B.
Bsicamente dice que el condominio debe tener UN ACCESO DIRECTO A UN ESPACIO DE
USO PUBLICO o bien a travs de una servidumbre de trnsito. Esta norma podra estar referida a
los dos tipos de condominio, pero preferentemente a los de Tipo A por cuanto luego viene otro
prrafo que seala que los sitios de dominio exclusivo -y stos solamente se dan en los condominios
Tipo B- deben tener tambin acceso directo a un espacio de uso pblico o este puede efectuarse a
travs de espacios de dominio comn del mismo condominio. Se agrega que no puede haber
restricciones de ninguna especie en el trfico que se desarrolle a travs de estos espacios comunes, y
que el administrador debe velar por esta circunstancia. Eso es novedoso.
75
3.4.4 ALTURA MAXIMA DE LOS CONDOMINIOS.

En cada uno de los sitios de un condominio que pertenezcan en dominio exclusivo a cada
copropietarios, solo podrn levantarse construcciones de una altura que no exceda la mxima
permitida por el plan regulador o, en el silencio de este, la que resulte de aplicar otras normas de
dicho instrumento de planificacin
y las
de la Ordenanza General
de Urbanismo y
Construcciones.
Respecto de las normas sobre altura mxima, que es una norma especfica para los
condominios Tipo B diremos lo siguiente; En los condominios tipo A, ciertamente construcciones
edificadas en un terreno de dominio comn, la altura va a estar dada por las normas del plan
regulador, por las normas de los seccionales y por las normas de los instrumentos de planificacin
territorial. Ac se da una norma general tambin para los condominios de Tipo B, donde la altura
mxima de las construcciones ser la indicada en el respectivo instrumento de planificacin
territorial o en el instrumento regulador del sector de que se trate(art.8inc.3) o el Reglamento de
Copropiedad o uno interno en virtud de la nueva legislacin que complemente aqul.
Cabe sealar que no puede haber condominios que renan simultneamente caractersticas
del A y del B, lo que en el contexto original del proyecto se llamaba condominios en altura y en
extensin, conceptos que fueron reemplazados por los que en definitiva quedaron. Los condominios
entonces son o A o B, pero no puede haber un condominio que rena ambas caractersticas.
3.4.5. PROHIBICION DE SUBDIVIDIR O LOTEAR LOS BIENES QUE SE INDICAN.

Se prohibe subdividir o de lotear los sitios de dominio exclusivo y los bienes comunes
mientras subsista la copropiedad inmobiliaria.
La norma seala que los terrenos de dominio comn y los sitios de dominio exclusivo de
cada copropietario no podrn subdividirse ni lotearse mientras exista el condominio salvo que
concurran las circunstancias previstas en el inciso tercero del artculo 14 (art.8 inc. final).
Vamos a ver que esto de la subsistencia de la copropiedad inmobiliaria est contenido en una
norma a la cual le atribuyo bastante inters e importancia ms adelante, y da la impresin que la
copropiedad inmobiliaria est destinada a durar indefinidamente en el tiempo. Van a ser casos
76
realmente de excepcin aquellos en los cuales se ponga fin a la copropiedad inmobiliaria. De aqu
entonces que esta prohibicin de subdividir y lotear los sitios de dominio exclusivo y los bienes de
dominio comn en los condominios de Tipo B es una prohibicin que debera subsistir normalmente
en forma indefinida en el tiempo.
Hay una excepcin y es que pueden ejecutarse estos actos en bienes comunes que renan
determinadas caractersticas. No podrn ser ni los A, B ni C, pero s pueden ser los D y E en que se
cumpla con las disposiciones del artculo 14, esto es: los qurums necesarios para tomar tal
decisin. En ese caso s que podran dividirse y enajenarse estos bienes comunes.
3.4.6 NORMAS SOBRE SUPERFICIE PREDIAL.

Los terrenos en que se emplacen los condominios no podrn tener una superficie predial
inferior a la establecida en el instrumento de planificacin territorial o la exigida por las normas
aplicables al rea de emplazamiento del predio. Los tamaos prediales de los sitios que
pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario podrn ser inferiores a los mnimos
exigidos por los instrumentos de planificacin territorial , siempre que la superficie total de todos
ellos, sumada a la superficie de terreno en dominio comn, sea de igual o mayor a la que resulte
de multiplicar el nmero de todas las unidades de dominio exclusivo por el tamao mnimo
exigido por el instrumento de planificacin territorial. Para los efectos del computo, se excluirn
las reas que deben cederse conforme al artculo 9 - reas verdes- (art.8 inc.2)
Estas normas tienen caractersticas interesantes. La ley no identifica, pero ciertamente se
desprende de su contexto que la primera parte est referida a los A. Qu dice esto? Que un
condominio solamente puede emplazarse en un terreno que corresponda a la superficie predial
mnima establecida en el instrumento de planificacin territorial. Esto es especficamente A, porque
luego viene la norma que seala que los sitios de dominio exclusivo, propios de los condominios de
Tipo B, pueden ser de un tamao inferior a la superficie predial misma. Pero la ley da una normativa
para este caso. Cundo puede ocurrir esto? Cuando la suma de los terrenos o sitios de dominio
exclusivo ms los bienes de dominio comn del respectivo condominio den un total que sea igual o
superior al que resulte de multiplicar el nmero de sitios de dominio exclusivo por la superficie
77
predial mnima contemplada, vale decir que va a depender de lo que midan en superficie los bienes
comunes para que esto pueda ocurrir.
Qu significa esto ltimo? Que los sitios pueden ser de menor tamao que la superficie
predial misma; pueden ser sustancialmente menores, pueden ser relativamente menores. Pero esto
trae aparejadas consecuencias en otras normas porque la gente experta en el tema ha interpretado
que esto significara que los sitios pueden tener un frente menor que el de la disposicin; que las
normas sobre distanciamientos y rasantes tambin se adecuaran a este menor tamao de los sitios
de dominio exclusivo, con lo cual en estos condominios en extensin o de tipo B se podra tener un
nmero sustancialmente mayor de unidades, de sitios de dominio exclusivo, que el que resultara de
la aplicacin de la norma general, as que esta disposicin tiene mucha importancia.
Un punto interesante que se da con los bienes comunes que se suman a los sitios de dominio
exclusivo para determinar la superficie predial mnima de los mismos. Dice que los bienes que no se
incluyen, o sea, que se excluyen de esta suma, son los bienes comunes que son objeto de cesiones
obligatorias del artculo 9, y aqu entonces hay que ver cules son estas cesiones.
Bsicamente aqu se crea un conflicto porque puede ocurrir que estos bienes que se excluyen
sean lo que estn contemplados explcitamente en el plan regulador, como calles, plazas, avenidas,
etc., pero el plan regulador, como ocurre frecuentemente, puede no contemplar absolutamente nada
en esta materia.
Cules seran entonces las cosas que habra que excluir?
Las del artculo 70 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones: las superficies que se
deben destinar obligatoriamente a circulacin, reas verdes, etc. Vamos a ver, y esto es interesante,
que en el reglamento se da un criterio especial en este sentido y que es, bsicamente, el que esas
cesiones no se perfeccionan, no se materializan si no una vez que se haya puesto trmino a la
copropiedad inmobiliaria, situacin que creo altsimamente improbable, con lo cual entonces es
posible que esas cesiones no se materialicen jams. En consecuencia, si no hay cesiones del artculo
70, querra decir que todos los bienes comunes, incluidos los que habran sido objeto de la
destinacin gratuita de esta disposicin, entran en el clculo de la superficie predial mnima de los
sitios de dominio exclusivo.
78
La materia resulta complicada, y es un tema que se va a prestar a anlisis y a discusiones en

el futuro, particularmente en las direcciones de obras municipales cuando se presenten a la
aprobacin los proyectos de condominios de tipo B.
Llegamos al anlisis del artculo 9. Este dice que en todo condominio se debern aplicar las
normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones contenidas en los artculos 66, 67, 70,
134, 135 y 136. Veamos a qu se refieren estas cosas.
El artculo 66 se refiere a aspectos habitacionales. Seala que en los proyectos de
poblaciones, de grupos habitacionales, de nuevos barrios, se debe cumplir con las normas de la Ley
General, de la ordenanza, de esta ley y con normas urbansticas relativas a puntos bien especficos,
por ejemplo: uso de suelo. No podran hacer ustedes, por ejemplo, un condominio de sitios
exclusivos destinados a fines habitacionales en un rea de riesgo. Estn las normas sobre coeficiente
de constructibilidad; estn las de superficie predial mnima, que veamos que pueden sufrir
sustancial alteracin en esta materia, etc. Diversas normas que estn contenidas en este artculo 66 y
que la ley obliga a que se hagan extensivas a los condominios. Estn tambin las prescripciones
sobre trazados viales y sobre distanciamientos y rasantes, porque hay una norma genrica que dice:
"... y otras de carcter urbanstico", etc.
Como dice el artculo 9: todo condominio debe cumplir con estas normas, pero ya vimos que
en un caso concreto, como es la superficie predial mnima, la misma ley da una norma de
excepcin.
Luego vienen las normas del artculo 67, que estn relacionadas con loteos, subdivisiones y
urbanizaciones que se seala que deben cumplir con los trazados del plan regulador. Los trazados
son los trazos del plan regulador que separan los espacios pblicos de los privados, se es el
concepto de los expertos. Estos trazos que separan lo pblico de lo privado deben ser respetados por
el promotor que est llevando adelante un proyecto de un condominio de Tipo B.
Y llegamos al artculo 70, que es sumamente interesante y crea situaciones complejas en esta
materia. Seala que en toda urbanizacin hay que destinar gratuitamente espacios a la circulacin, a
las reas verdes y al equipamiento en la forma prescrita por la Ordenanza General. Qu dice la
Ordenanza General 225? Hasta 30% de circulacin, hasta 10% de reas verdes, y creo que es 4% de
79
equipamiento. Pero el 225 tiene unas referencias a la densificacin, concepto que segn informes
muy fundamentados consideraron que era abiertamente ilegal, incluso inconstitucional, en anlisis
que se hicieron cuando la Ordenanza se public el ao 1992. Hay dictmenes de la Contralora que
van en ese mismo sentido. Sin embargo, hay un fallo del Tribunal Constitucional, de marzo de 1997,
dictado en torno al requerimiento que hicieron algunos senadores sobre la presunta
inconstitucionalidad del decreto 171, que esencialmente lo que hizo fue aplicar a los loteos de
viviendas econmicas las mismas exigencias de cesiones de la regla general y eliminando el sistema
de cesiones mucho ms reducida.
El Tribunal Constitucional seal que era perfectamente constitucional, pero el fallo
contiene considerandos bastante categricos para referirse a la legalidad del concepto de cesiones
por densificacin, y eso, a mi juicio, tiene consecuencias bastante interesantes y delicadas, porque
en este mismo artculo 9 se consagra legalmente el concepto de las compensaciones que estaba
tambin incluido en el artculo 225 de la Ordenanza General del ao 1992, donde se hablaba de las
compensaciones en materia de equipamiento, y ahora en la ley se establecen compensaciones en
materia de reas verdes y en materia de equipamiento.
Qu ocurre con las cesiones? Dice el artculo 70 que se incluir dentro de estas cesiones
hasta el 30%, hasta el 10% y hasta el 4% de la Ordenanza General, se considerarn todos los
espacios destinados a calles, avenidas, plazas y espacios de uso pblico contemplados en el
respectivo plan regulador. Y esto mismo lo dice el artculo 9 al estimar obligatorio hacer las cesiones
que estn contenidas en el plan regulador. Hay muchos casos en que no se contempla ninguna
cesin en el plan regulador, no se contemplan reas verdes, no se contemplan aperturas de calles
cercano a la periferia de los grandes centros urbanos. Pero el tema de la densificacin crea
problemas porque hace procedente la exigencia, por parte de las direcciones de obras, de cesiones
en los condominios Tipo A; por ejemplo, edificios en Las Condes, edificios en Providencia, que
pueden ser considerados como en zonas absolutamente urbanizadas pero donde la mayor densidad
del proyecto lleve a la aplicacin de la norma de cesiones por urbanizacin por densificacin, con
esta suerte de patente otorgada por el fallo del Tribunal Constitucional que les citaba.
Qu dice la Ordenanza?
80
Dice que la direccin de obras tiene que certificar o declarar que las zonas estn carentes de
urbanizacin o con urbanizacin insuficiente.
Al parecer Providencia, por ejemplo, ha sido bastante criteriosa para definir esto de la
urbanizacin insuficiente y la ha referido solamente a aspectos relacionados con circulacin, y ha
declarado que, en materia de reas verdes y en materia de equipamiento, la comuna en todos sus
sectores est provista, razn por la cual no habra que hacer ninguna cesin en ese sentido. Pero esta
es una excepcin, la regla general es que las municipalidades no tienen criterios a este respecto y
podra darse el real absurdo, y creo que se ha dado en algunos casos concretos, de que se obligue a
proyectos de condominio en que no hay subdivisin, en que la urbanizacin es absolutamente
suficiente, se le ha pedido al proyecto que haga cesiones que se traducen en aportes en dinero como
compensacin del rea verde, de los metros cuadrados destinados a rea verde, o en algunos casos
se hacen unas delimitaciones relativamente artificiosas y poco prcticas en la lnea de edificacin
del proyecto para que esos metros cuadrados sean la cesin para reas verdes en unas calles y
avenidas donde las reas verdes son ms que abundantes.
El problema radica en que en los condominios en extensin de Tipo B no haya en el sector
norma ninguna en el plan regulador sobre cesin. Qu ocurre ah? Qu cesiones hay que hacer? El
artculo 9, el artculo 70, dicen: circulacin, reas verdes y equipamiento en los porcentajes
sealados. Pero, qu ocurrira con estas cesiones si el mismo artculo dice que solamente son
obligatorias las del plan regulador las que se deben materializar? El artculo 4 del reglamento en
trmite en la Contralora seala en la frase final que las cesiones que no correspondan a normas del
plan regulador solamente se harn efectivas cuando se ponga trmino a la copropiedad inmobiliaria.
Qu ocurre en el intertanto, en ese plazo indefinido, indeterminado y que puede
prolongarse incluso por siglos? Al parecer esos espacios van a ser bienes comunes. No hay
destinacin gratuita, realmente, porque son bienes que van a estar incorporados al patrimonio de los
adquirentes, pero sa es la salida prctica. Se reconoce que es una solucin prctica a un problema
bastante complejo la contenida en el reglamento.
Eso es lo que les puedo contar en relacin con los artculos 9 y 70, que son los importantes.
81
Luego vienen las referencias al artculo 134. Este, bsicamente, se refiere a qu es la

urbanizacin, pavimentos, instalaciones sanitarias y energticas, plantaciones y ornato, obras de
defensa del terreno, etc. Y el artculo 135 dice que una vez ejecutadas esas obras por el urbanizador,
se presentan a la direccin de obras para su aprobacin y por ese solo hecho las reas verdes y la
circulacin se incorporan como bienes nacionales de uso pblico. Todo esto hay que verlo en
funcin de lo que comentaba del artculo 70; si estas reas verdes y estas circulaciones no estn en
el plan regulador, van a ser bienes comunes y no van a ser bienes nacionales de uso pblico. De ah
que la referencia a que en todo condominio se aplicarn estas disposiciones queda relativamente
desvirtuada por lo que se seala despus en el mismo artculo.
Es un tema complejo pero interesante, y creo que va a tener que manejarse con bastante
criterio por las direcciones de obras, porque podra ocurrir que se entraran a generar condominios
Tipo B en el futuro, aqu - como dicen los economistas- el mercado manda y pudiera ser que en
ciertos sectores esos condominios tengan todo lo que deben tener, y ms an, para satisfacer las
exigencias del mercado, pero puede que se hagan condominios Tipo B valindose de esta norma que
hace que las cesiones sean muy inferiores a las exigidas en general y que simplemente generen
condominios claramente mediocres, por decirlo en forma sincera.
Eso es lo que les puedo decir del artculo 70 y sus referencias a otros artculos.
Luego estn las normas sobre garantas de urbanizacin en el artculo 136 que son
aplicables, con excepcin del inciso 4, dice la ley, que dice que se puede pedir la recepcin
definitiva con la garanta de urbanizacin. Eso no es aplicable a los condominios. *****
3.4.7. CAMBIO DE DESTINO DE UNA UNIDAD COMO NORMA URBANISTICA.

Finalmente, lo que se podra citar tambin como norma urbanstica es la posibilidad de
cambio de destino de una unidad, y esto depende de que el plan regulador lo permita y de que se
adopte la decisin por la asamblea de copropietarios con el qurum establecido en la ley.
La materia escapa a lo que directamente nos ocupa pero era necesario desarrollarla
brevemente por ser este trabajo una anlisis del cuerpo normativo.
82
3.5 GASTOS COMUNES.

Los gastos comunes son una obligacin que le corresponde a cada copropietario, y que
emana del hecho de vivir en este rgimen especial de propiedad por lo que ninguno de ellos
puede ignorar la obligacin de contribuir a su pago.
La novedad de este nuevo cuerpo legal son los gastos sectorizados que no se definen por el
artculo 2 sino que aparecen mencionados en el artculo 4 inc.3. Sucede que cuando hay distintas
torres o distintos sectores en un condominio, esta modalidad permite un cobro diferenciado segn
los comuneros se beneficien o no con determinados bienes comunes, y el plano determinar si hay o
no varios sectores. Y, evidentemente, tendrn que existir bienes que slo favorezcan a uno de ellos.
Estos gastos diferenciados deben contemplarse en el reglamento de copropiedad en
proporcin a los derechos de dominio sobre los bienes comunes, aunque el propio reglamento tal
vez podra establecer otro sistema; en las comunidades antiguas rige el reglamento antiguo.
Dicho lo anterior, cada copropietario deber pagar los gastos comunes
con la
periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de copropiedad (art.5 inc.1)

La situacin de NO HACER USO por parte de un copropietario de un servicio o un bien
de dominio comn , o que la unidad correspondiente se encuentre desocupada, NO LO EXIME
en caso alguno de la obligacin de contribuir al pago oportuno de los gastos comunes(art.5
inc.2)
El cobro de los gastos comunes lo efectuar el ADMINISTRADOR del condominio de
conformidad a la ley o lo que determine el reglamento de copropiedad o los acuerdos de la
asamblea(art.6 inc.1 primera parte.)
En el aviso de cobro deber constar la proporcin en que cada copropietario debe
contribuir a los gastos comunes.(art.6 inc.1 segunda parte).
3.5.1 MORA EN EL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES Y APREMIOS.

La ley seala que el pago de los gastos comunes debe ser con la periodicidad que
establezca el reglamento de copropiedad. SI SE INCURRE EN MORA , LA DEUDA
83
DEVENGARA EL INTERES MAXIMO CONVENCIONAL para operaciones no reajustables

o el inferior que establezca el reglamento de copropiedad(art.5 inc.1 parte final).
En el caso de encontrarse alguno de los copropietarios en mora de TRES o MAS
CUOTAS, CONTINUAS o DISCONTINUAS, correspondientes al pago de los gastos comunes,
el administrador PODRA con autorizacin del reglamento y con el acuerdo del comit de
administracin suspender o requerir la suspensin a quien corresponda del servicio elctrico a
las unidades de estos copropietarios (Art.5 inc.3).
Si el condominio no dispone de sistemas propios de control para el paso del servicio elctrico el
administrador deber requerir por escrito y previa autorizacin del comit de administracin la
suspensin del servicio a la empresa que lo suministre(art.5 inc. final).
3.5.2. FONDO DE RESERVA

Corresponde a un depsito de dinero formado e incrementado por el porcentaje de
recargo
sobre los gastos comunes
que en sesin extraordinaria fije la asamblea de
copropietarios, producto de multas e intereses que se deban pagar y aportes por concepto de
derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio comn y servir para atender a
reparaciones de los bienes de dominio comn o a gastos comunes urgentes e imprevistos
(art.7).
3.5.3. COBRO EJECUTIVO POR DEUDAS REFERIDAS A GASTOS COMUNES.

El cobro ejecutivo de los gastos comunes es casi el nico asunto que queda entregado al
conocimiento del Juzgado de Letras en lo Civil.
Por lo anterior el cobro de los gastos comunes se sujetar al procedimiento del juicio
ejecutivo del Ttulo I del Libro tercero del Cdigo de Procedimiento Civil.(art.33 inc. Final)
La copia del acta de la asamblea vlidamente celebrada, AUTORIZADA por el comit
de administracin, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes
tendr mrito ejecutivo para el cobro de los mismos. IGUAL MERITO, tendrn los avisos de
cobro de dichos gastos comunes, extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren
84
firmados por el administrador(art.27 inc.1),es un ttulo que puede revestir dos formas segn de
quin emane, ya que existen pequeos condominios en que no hay administrador, slo un
Comit; por lo que son dos los ttulos ejecutivos que emana del cuerpo legal:
1.
EL ACTA DE LA ASAMBLEA DONDE SE FIJEN LOS GASTOS COMUNES.
2.
LOS AVISOS DE COBRO DE DICHOS GASTOS COMUNES.
Es el administrador del condominio quien, teniendo la facultad para representarlo en juicio

(art.23), con las facultades de ambos incisos del artculo 7 del Cdigo de Procedimiento Civil,
da inicio al juicio ejecutivo de cobro de gastos comunes ingresando la demanda en el Juzgado de
turno o en la oficina de distribucin de causas de la Corte de Apelaciones respectiva.
En estos juicios la notificacin del requerimiento de pago al deudor , conjuntamente con
la orden de embargo, se le notificarn personalmente o por cdula dejada en el domicilio que
hubiere registrado en la administracin del condominio o, a falta de ste, en la respectiva unidad
que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes (art.6 inc. final).
Esto quiere decir que la primera notificacin o es personal o por cdula, cualquiera de las
dos es vlida como primera notificacin, alterando la norma general que dice que la primera
notificacin practicada en el juicio ejecutivo debe ser personal (art.40 inc.1 y 440 inciso1 del
Cdigo de Procedimiento Civil)
Iniciado el juicio, se entendern que forman parte de la accin deducida, las prestaciones
de la misma naturaleza que las reclamadas, y que se devengaren en durante el juicio(art.27 inc.
final).
3.5.4 CREDITO PRIVILEGIADO.

Importante es sealar que el crdito que nace por el no pago de los gastos comunes goza
de un privilegio de cuarta clase , que preferir, cualquiera sea su fecha, a los enumerados en el
artculo 2481 del Cdigo Civil (art.4 inc.4).
85
3.5.5. DERECHO A REPETIR

La OBLIGACION DEL PROPIETARIO DE UNA UNIDAD por el pago de los gastos
comunes seguir al dominio de su unidad an respecto de los devengados
antes de su
adquisicin, SIN PERJUICIO DEL DERECHO DEL PROPIETARIO PARA EXIGIR EL PAGO
A SU ANTECESOR EN EL DOMINIO Y DE LA ACCION DE SANEAMIENTO POR
EVICCION, EN SU CASO (art.4 inc.4)
3.5.6. PERJUICIO POR EL NO PAGO DE LOS GASTOS COMUNES.

La ley seala que al no contribuirse oportunamente a los gastos que aluden los incisos
anteriores, estos es, gastos comunes ordinarios, extraordinarios y sectorizados, se viere
disminudo el valor del condominio, o surgiere una situacin de riesgo o peligro no cubierto, el
copropietario causante RESPONDERA DE TODO DAO O PERJUICIO.-
3.5.7. BIENES DE DOMINIO EXCLUSIVO

Dijimos en su oportunidad que lo bienes de dominio exclusivo o bienes propios son
aquellos sobre los cuales se tiene un derecho de propiedad.
Figueroa Valds lo conceptualiz sealando que la propiedad exclusiva la constituye el
espacio comprendido entre los muros perimetrales, el techo y el suelo de una unidad funcional,
as como todo aquello que se encuentre construdo dentro del espacio o lo que se construya en
l con la restriccin de no afectar la solidez del edificio.(pg.108)
Podemos sealar que son bienes de dominio exclusivo a la luz de la definicin dada por
el artculo 2 n2, los siguientes:
a.)
Viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales
y otros pertenecientes en forma exclusiva a uno o mas copropietarios, construidos sobre un

terreno de domino comn.
b.)
Sitios
de domino exclusivo
incluidos
en el condominio, con las construcciones
existentes o proyectadas en ellos.

b.1) Estos sitios no pueden subdividirse ni lotearse mientras exista el condominio.
86
b.2) Solo podrn levantarse en ellos construcciones de una altura que no exceda la mxima
permitida por el plan regulador o, en el silencio de ste la que resulte de aplicar otras normas de
dicho instrumento de planificacin y de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
(art.8)
3.6. CAMBIO DE DESTINO DE LA UNIDAD.

Para que sea efectivo el cambio de destino es necesario que el nuevo uso ESTE
PERMITIDO por el instrumento de planificacin territorial y que el copropietario obtenga,
adems del permiso de la direccin de Obras Municipales, el acuerdo previo de la asamblea
(art.15).
El mencionado acuerdo debe adoptarse en asamblea extraordinaria y con los porcentajes
que establece la ley como veremos mas adelante(art.19).
3.7 HIPOTECAS Y GRAVAMENES EN LA NUEVA COPROPIEDAD INMOBILIARIA.

La norma seala de manera clara que las unidades
HPOTECARSE o GRAVARSE
de un condominio
podrn
libremente, sin necesidad de acuerdo de la asamblea,
SUBSISTIENDO la hipoteca o gravamen en los casos que se ponga trmino a la copropiedad

(art.16 inc.1)
Por extensin, la hipoteca o gravamen
constituidos sobre una unidad
gravarn
automticamente los derechos que les correspondan en los bienes de dominio comn, quedando
amparados por la misma inscripcin conservatoria (art.16 inc.2)
Se PODRA constituir hipoteca sobre una unidad de un condominio EN ETAPA DE
PROYECTO
EN
CONSTRUCCION,
en
este
evento
se
ARCHIVARA
PROVISIONALMENTE un plano en el Conservador de Bienes races, en el que se encuentren

singularizadas las respectivas unidades de conformidad al permiso de construccin otorgado
por la Direccin de Obras Municipales (art.16 inc.3 primera parte)
Esta hipoteca gravar la cuota que corresponda a dicha unidad en el terreno DESDE LA
FECHA DE LA INSCRIPCION DE LA HIPOTECA, y se radicar exclusivamente en dicha
87
unidad y en los derechos que les correspondan a esta en los bienes de dominio comn SIN
NECESIDAD DE UNA NUEVA ESCRITURA E INSCRIPCION, desde la fecha
del
CERTIFICADO DEL DIRECTOR DE OBRAS MUNICIPALES archivado en el Conservador

de Bienes Races, procedindose al archivo definitivo del plano (art.16 inc.3 parte final)
Finalmente, el art.16 en su inc.final, seala que la inscripcin de la hipoteca o gravamen de una
unidad contendr, adems de las menciones sealadas en los nmeros 1,2,4 y 5 del artculo
2432 del Cdigo Civil, las que se expresan en los nmeros 4 y 5 del inciso segundo del artculo
12, estos son, LA UBICACIN Y LOS DESLINDES DEL CONDOMINIO A QUE
PERTENEZCA LA UNIDAD Y, EL NUMERO Y LA UBICACIN QUE CORRESPONDA A LA
UNIDAD EN EL PLANO DE QUE TRATA EL ARTICULO 11.
3.8. OBLIGACIONES QUE NACEN DEL LIBRE USO DE LAS UNIDADES.

Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier ttulo de las unidades del
condominio, DEBERAN ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legtimo ejercicio de
los derechos de los dems ocupantes del condominio(art.32 inc.1)
Las UNIDADES se usarn en forma ORDENADA y TRANQUILA y no podrn hacerse
servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en silencio de
este, a aquellos que el condominio de este destinado segn los planos aprobados por la
Direccin de Obras Municipales (art.32 inc.2 primera parte).
TAMPOCO, se podr ejecutar acto
alguno que perturbe
la tranquilidad
de los
copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus

unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni
almacenar en las unidades materias que puedan daar las otras unidades del condominio o los
bienes comunes (art.32 inc.2).
EN CASO DE INFRACCION: la multa por la infraccin a lo anteriormente sealado,
va de una a tres unidades tributarias mensuales PUDIENDO el tribunal que conoce de la causa
elevar al doble la multa en caso de reincidencia; la ley entiende por REINCIDENCIA, al hecho
de cometer la misma infraccin dentro de un periodo de seis meses, aunque afecte a personas
88
diversas, contados desde la fecha de la resolucin del juez de polica local que condene al pago
de la primera multa(art.32 inc.3 primera parte).
Sern responsables, solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones por
infraccin a las obligaciones de este artculo, EL INFRACTOR y el PROPIETARIO, de la
respectiva unidad sin perjuicio del derecho del propietario de repetir contra el infractor (art.32
inc.final).
3.9 BIENES DE DOMINIO COMUN O BIENES COMUNES.45

Nos detendremos un poco en lo que dice relacin con los bienes comunes para profundizar
en el tema, dado que siempre es un tema un poco conflictivo en los condominios, sin perjuicio
que lo dicho en el capitulo segundo de este trabajo y en especial lo que dice relacin a la
enumeracin y caractersticas de los bienes comunes es plenamente aplicable en esta parte.
En cuanto al concepto de BIEN COMUN. Ya Ley 6.071, artculo 46, de propiedad
horizontal, como vimos en su oportunidad, defina como bienes comunes los que eran necesarios
para la existencia, la seguridad, la conservacin del edificio y tambin aquellos que permitan a
todos y a cada uno de los propietarios el uso y goce del piso o del departamento de su exclusivo
dominio, sealando siempre, por va de ejemplos, los terrenos, los cimientos, los muros, la obra
gruesa, las instalaciones generales de calefaccin, refrigeracin, los vestbulos, terrazas, puertas
de entrada, escaleras, ascensores, etc.
Ahora, como ya vimos, el artculo 2, nmero 3, letra A y B de la Ley 19.537 mantiene esos
conceptos y la enumeracin no es taxativa.
Incorpora el concepto de BIEN COMUN POR DESTINACION , que puede ser mueble o
inmueble indistintamente, con la sola exigencia de estar destinado al servicio, la recreacin y el
esparcimiento comunes de los copropietarios. En esta categora, podran incluirse casinos y
45
Seminario, Copropiedad Inmobiliaria, organizado por la Cmara Chilena de

la Construccin en conjunto con la Facultad de Derecho de la Universidad
Gabriela Mistral, Los Bienes Comunes, Solange Doyarcabal, Abogada, profesora
de Derecho Civil, Universidad Catlica de Chile, Derecho Civil y Romano,
Universidad Gabriela Mistral.
89
gimnasios, ambos como inmuebles, y mquinas de ejercicios, juegos infantiles no adheridos al

suelo, etc., como muebles.
Permite tambin a los copropietarios otorgar el carcter de bien comn a aquellos que
naturalmente no lo son porque no estn incluidos en ninguno de los casos anteriores, siempre que
as se determinen en el reglamento de copropiedad o lo sea un acuerdo que tome la asamblea
de copropietarios. Eventualmente, la asamblea de copropietarios podra decidir comprar una
unidad vendible del condominio para destinarlo a habitacin de un conserje, si es que el edificio no
lo ha contemplado.
Ahora, este nuevo bien comn deber individualizarse en un plano complementario que se
archivar junto al plano primitivo.
Ahora, la legislacin comparada siempre ha considerado bienes comunes aquellos que la
nuestra individualiza hoy da en las letras A y B, nmero 3 del artculo 2, y las enumeraciones de
ello siempre, en todas las legislaciones, son por va ejemplar. Italia, por ejemplo, a pesar de que esta
materia est en su Cdigo Civil del ao 1942, tiene un criterio bastante acertado porque lo divide en:
- necesarios al uso comn,
- locales para servicios en comn e
- instalaciones y manufacturas que sirvan al uso y goce comn.
Pero algunas de estas novedades que he mencionado y que dispone nuestra ley actual ya las
vemos esbozadas en legislaciones que son ms antiguas. Por ejemplo, la ley mexicana para el
Distrito Federal de Mxico, que es del ao 1972, en su artculo 13 acept como bienes comunes:
"... Cualquiera otra parte del inmueble, locales, obras, aparatos, instalaciones que se resuelva
por la unanimidad de los condminos usar o disfrutar en comn o que se establezca con tal carcter
en el reglamento del condominio o en la escritura constitutiva".
Y esta misma ley, en el artculo siguiente, el 14, es ms audaz porque dice:
"... Van a ser propiedad comn slo de los condminos colindantes los entrepisos, los muros
y dems divisiones que separen entre s los departamentos, viviendas, casas o locales".
Y hay un proyecto de ley argentino que incluso alcanz a ser aprobado con nmero de ley en
la Cmara de Diputados que, despus de reconocer los bienes necesariamente comunes, permite
90
afectar otros bienes con esta caracterstica en el reglamento de copropiedad y administracin.

Luego, creo que en ste es una caracterstica general, permitir que los bienes comunes sean
determinados en el reglamento de copropiedad.
La ley de propiedad horizontal, en su artculo 46, declaraba que estas clases de bienes nunca
podran dejar de ser comunes, y en consecuencia no caba pensar ni en la enajenacin ni en
gravamen, pero esta rigidez de tratamiento no era universal en ningn caso, porque la ley francesa
del ao 1965 ya aceptaba la posibilidad tanto de adquirir bienes comunes como de enajenar bienes
comunes y, tambin, la posibilidad de constituir derechos reales en su beneficio o en su gravamen.
Eso s, el artculo 16 exiga la unanimidad en el voto conforme de los copropietarios cuando la
conservacin de estos bienes comunes apareciera como necesaria para mantener el destino del
inmueble, cosa a la que los franceses siempre le han dado muchsima importancia: mantener el
destino del inmueble.
La verdad es que en la ley actual, 19.537, la prohibicin de enajenar se mantiene como
principio, pero se hace ms flexible. En todo caso el tratamiento tampoco es uniforme para todas
estas clases de bienes comunes que hemos visto.
En primer lugar, los tradicionales, que estn en las letras A y B, mientras mantengan la
calidad de bienes comunes NO pueden enajenarse, rige entonces esta prohibicin mientras sigan
siendo necesarias la EXISTENCIA y SEGURIDAD del condominio, calidad que ser difcil que un
bien comn por naturaleza pierda, aunque un recinto de caldera o algn estanque podra quedar sin
uso pasado el tiempo, o tampoco en tanto permita a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y
goce de las unidades de su dominio exclusivo. Ahora, esto puede suceder con mayor facilidad
porque, por ejemplo, pueden quedar disponibles dependencias de servicios comunes, oficinas o
habitaciones del personal del cual los copropietarios han decidido prescindir.
En
segundo
lugar,
aquellos
bienes
que
llamaremos
BIENES
COMUNES
COLINDANTES (art.2,n3, letra c), PUEDEN VENDERSE si han perdido su caracterstica de

bien comn, por ejemplo: lo que fue un jardn o una comn va de acceso se ha transformado en un
sitio abandonado, el condominio tiene ahora otras vas de acceso ms expeditas, la particularidad
est en que an si mantiene la caracterstica que hace de l un bien comn, la asamblea si cuenta
91
con el qurum que exige la ley los puede enajenar, pero aqu hay una restriccin: SOLO A FAVOR
DE LOS COPROPIETARIOS CUYA UNIDAD SEA COLINDANTE, una limitacin importante.
En tercer lugar, para aquellos que
denominaremos BIENES COMUNES POR
DESTINACION Y POR VOLUNTAD DE COPROPIETARIOS( art.2, n3 letra d), no hay

ninguna restriccin y pueden ser enajenados, gravados, arrendados previo acuerdo de la asamblea.
El reglamento de la ley, es en definitiva quien impone la restriccin ms severa, porque dice
que NO PODRAN ENAJENARSE , DARSE EN ARRENDAMIENTO NI GRAVARSE LOS
ESTACIONAMIENTOS DE VISITAS, la norma es del todo aceptada, lo que s puede suceder es
que los copropietarios, andando el tiempo, acuerden cambiar el destino de ese bien comn que es un
estacionamiento y luego, teniendo esos terrenos ahora un uso distinto, hacer valer lo innecesario que
resulta mantenerlos como bienes comunes y acordar su venta.
Cmo se deciden los actos de disposicin de los bienes comunes? Aqu hay que distinguir.
Se va a alterar o no el nmero de unidades en el condominio?
La primera posibilidad es que no se produzca ninguna alteracin, es facultad de los
copropietarios entonces, reunidos en asamblea extraordinaria, la cual slo podr llevarse a cabo con
la asistencia de los propietarios que representen al menos el 80% de los derechos del condominio y
el acuerdo requerir el voto conforme del 75% de esos mismos derechos, la sesin deber contar
con la presencia de un notario para que certifique el acta respectiva en la que se dejar constancia
del qurum obtenido, si la naturaleza del acuerdo lo requiere, el acta deber reducirse a escritura
pblica por cualquiera de los miembros del comit de administracin, a estos actos y contrato
comparecer el administrador si es que lo hubiera y el Presidente del Comit de Administracin en
representacin de la asamblea de copropietarios.
Los recursos obtenidos mediante estas enajenaciones incrementarn el fondo comn de
reserva.
Segunda posibilidad, la enajenacin s produce una alteracin en el nmero de unidades del
condominio, lo que suceder, por ejemplo, si se vende una oficina en que antes funcionaban
servicios del condominio y ahora se vende como una oficina, como una unidad, deber modificarse
el reglamento de copropiedad dejando constancia de los nuevos porcentajes en los derechos de los
92
copropietarios sobre los bienes comunes; la asamblea extraordinaria en que se tome esta decisin
slo podr celebrarse con la asistencia de la totalidad de los copropietarios y el acuerdo requiere
asimismo la unanimidad.
3.9.1 CAMBIO DE DESTINO DE LOS BIENES COMUNES.

Este cambio de destino est referido a la variacin en el uso que se le da al bien comn que
sigue manteniendo esta calidad.
3.9.1.a. USAR. Usar una cosa es darle su destino natural. En el caso de los bienes comunes, el
reglamento de copropiedad tiene la facultad de restringir la manera de servirse naturalmente de una
cosa o, por el contrario, autorizar su empleo en forma ms amplia o distinta a lo que es su ocupacin
habitual, pero no es obligatorio y tal vez tampoco es frecuente que lo haga.
La ley francesa, en cambio, exige que el reglamento seale el destino de los bienes privados
y el destino de los bienes comunes, las condiciones de goce de cada clase de bienes, adems de
sealar la manera de repartir los gastos que originan.
En nuestra ley anterior era muy difcil cambiar el destino de un bien comn porque requera
la unanimidad de los propietarios. La nueva ley facilit este trmite, indudablemente, al decir que
es posible cambiar el destino de un bien comn, entendiendo cambiar el uso, atenindose a lo
dispuesto en el reglamento de copropiedad o, si ste no dice nada, a lo determinado por la
asamblea de copropietarios en sesin extraordinaria celebrada a peticin del comit de
administracin o de los copropietarios que representen, al menos, el 15% de los derechos del
condominio; para sesionar se requiere el 80% de los derechos del condominio y, en este caso, los
acuerdos tienen que tomarse con el voto favorable del 75% de los derechos en el condominio.
Este mismo procedimiento se requiere para tomar la decisin de construir en bienes
comunes o para realizar cualquiera otra alteracin en ello, segn lo dispone el artculo 17 de la ley.
Sin embargo, aqu hay una particularidad porque este acuerdo, segn la misma norma
indicada del artculo 17, puede cambiar el destino del bien comn a travs de una consulta hecha
por escrito a los copropietarios, especie de plebiscito dentro del condominio. Obviamente, debe
93
cumplir con determinados requisitos legales, es decir, habr que enviar una carta certificada con la
firma del presidente del comit de administracin, hay que enviar tambin el proyecto de acuerdo
cuya aprobacin se espera, acompaada de antecedentes que faciliten su comprensin. Al parecer,
no hay plazo fijado para responder, pero si es rechazado no se puede plantear nuevamente hasta
dentro de seis meses. Para entenderse aprobada, esta consulta por escrito deber contar con la
respuesta escrita y firmada del 75% de los derechos en el condominio, deber reducirse a escritura
pblica y protocolizarse. Se requiere pues una alta mayora para tomar esta decisin, lo que se
justifica plenamente porque si bien nuestra ley no lo dice, el cambio de destino en los bienes
comunes puede influir ciertamente en el cambio de destino del inmueble.
La ley francesa se preocup especialmente de este caso, y seal que cuando se corriera
eventualmente ese riesgo requera la unanimidad de pareceres conformes de los copropietarios.
Slo con carcter ilustrativo, digamos que la doctrina francesa hace depender el destino de
un inmueble de su grado de confort, del barrio en que se ubica, de la utilizacin decidida en el
reglamento de copropiedad, etc., y estos parmetros le van a dar a ese condominio o a ese edificio
un carcter burgus, un carcter comercial, un carcter de edificio de lujo u otros que permitan
calificar su fin o su ocupacin. Y as, la jurisprudencia ha estimado que el hecho de construir un
parking en lugar de un jardn en un inmueble de lujo puede ser contrario al destino del inmueble,
pero construir un jardn donde existan estacionamientos de vehculos en un conjunto inmobiliario
modesto tambin puede resultar contrario al destino del inmueble.
Propiedad exclusiva y propiedad en comn son conceptos que obviamente se
contraponen, pero uso exclusivo de un bien cuya propiedad es comn no es un contrasentido. Los
copropietarios pueden ceder el ejercicio de esta facultad a uno de ellos sin problema, teniendo en
cuenta que pueden constituir derechos reales de usufructo en favor de un tercero, quien puede lo
ms puede lo menos.
Ahora, el Cdigo Civil peruano de 1984, por dar un ejemplo, dice expresamente que el
propietario que use el bien parcial o totalmente con exclusin de los dems codueos, los debe
indemnizar en la proporcin que corresponda.
94
Sin embargo, gran nmero de legislaciones reglamentan estas atribuciones de

exclusividad desde antiguo, teniendo presente dos circunstancias que son comunes y frecuentes
en la prctica:
- el hecho de que slo algunos sectores del condominio se beneficien con determinados bienes
comunes y
- que la reparacin, mejoramiento y transformacin de esos bienes comunes muchas veces ha sido
costeada slo por unos pocos propietarios.
Segn estas legislaciones, principalmente de Francia e Italia, cuando es posible reservar el
uso a aquellos copropietarios que realizaron estos gastos, los otros no podrn ser autorizados a
utilizarlos si no pagan la cuota correspondiente al costo de las instalaciones realizadas.
Por su parte, la ley mexicana pone en guardia a los copropietarios de la planta baja y a los
del ltimo piso contra la tentacin de apoderarse del uso preferente o exclusivo de vestbulos, patios,
jardines, stanos y azoteas o techos, pero prohibindoselos expresamente, a menos que el
reglamento de copropiedad diga otra cosa.
Interesante, es la jurisprudencia argentina en materia de uso y goce exclusivo porque ha
destacado la existencia, en los muros exteriores comunes del edificio, de zonas de posesin o
influencia para los copropietarios de las unidades respectivas. Si se es propietario de una unidad se
puede instalar en las paredes exteriores equipos de aire acondicionado, siempre que no se afecte
significativamente la esttica o que otras incomodidades, como los ruidos que provoquen, resulten
excesivos para los restantes copropietarios y el ejercicio de este derecho est permitido, entonces,
siempre que no exceda las normas de tolerancia.
Adems, en el criterio de la doctrina argentina, las reservas de uso en favor del propietario
constructor de un edificio y primer enajenante es que se hagan con expresa limitacin temporal,
porque tambin se producen abusos en ese sentido, y que se tipifiquen como derechos personales y
no como derechos reales.
Pero volviendo a nuestro pas, tradicionalmente se ha atribuido goce exclusivo a
determinados copropietarios sin que tal sistema estuviera reglamentado hasta la entrada en vigencia
de esta ley, con frecuencia ese uso exclusivo recae en parte del terreno comn que accede a
95
departamentos del primer piso bajo forma de jardn o de patio y en estacionamientos cuando estos
no constituyen unidades vendibles.
La nueva ley, en su artculo 13, inciso 2, lo permite expresamente; seala que se pueden
asignar en uso y gozo exclusivo a uno o ms copropietarios los bienes comunes colindantes por
destinacin y en aquellos que lo son por voluntad expresa de los copropietarios; permite tambin el
uso y goce exclusivo de los bienes comunes, de las letras A y B, que son los tradicionales, los que
siempre hemos conocido, siempre que dejen de tener la caracterstica de ser necesarios para la
existencia, seguridad, conservacin del condominio y, como ya lo dijimos a propsito de la
enajenacin, no debe ser fcil que eso se produzca y al igual el uso y goce exclusivo cuando dejan
de tener los bienes comunes que permiten a los dems copropietarios el acceso o el uso y goce de
sus propias unidades.
El uso y goce exclusivo puede ser gratuito o puede ser oneroso, porque la ley dej abierta la
posibilidad al decir que el titular de estos derechos podr estar afecto al pago de aportes en dinero
consistentes en una cantidad nica o en pagos peridicos, caso en el cual los aportes incrementarn
el fondo comn de reserva. Cosa diferente son los gastos de mantencin de estos bienes, los que
obviamente sern de cargo del propietario titular de estos derechos, salvo disposicin contraria del
reglamento o de la asamblea. Para constituir estos derechos de uso y goce exclusivo el acuerdo se
debe tomar en sesin extraordinaria de la misma manera vista para el caso de enajenacin.
Ahora, cul es la fuente de este derecho de goce? Este es un derecho personal de goce; el
derecho de goce puede ser un derecho personal cuyo origen es un contrato o un derecho real,
como va a ser el caso del usufructo. En este caso este es un derecho personal y su origen est en un
contrato, en efecto, el copropietario favorecido celebra un contrato con los dems copropietarios,
contrato innominado, que en el caso de estar sujeto el uso y goce exclusivo a una contribucin
peridica en dinero no ser arrendamiento, pero se le parece mucho.
Qu derechos y obligaciones surgen de este contrato? Pagar la contribucin peridica o
nica, tambin hemos dicho que deber costear la mantencin de los bienes y para afectar
construcciones o alteraciones en dichos bienes o para cambiarle su destino deber contar con el
acuerdo de la asamblea y con el permiso de la direccin de obras municipales.
96
3.9.1.b. El GOCE dice relacin con los frutos; el uso lo entendemos todos; el goce dice relacin
con los frutos que rinde una cosa, y en estos casos los frutos que es dable esperar de locales,
terrazas, construcciones, etc., obviamente sern civiles, rentas no pueden ser naturales. Surge la
pregunta: puede el copropietario favorecido arrendar estos bienes comunes en forma separada de la
unidad? Porque si va con la unidad no hay problema. Puede ser en forma separada? En algunos
casos ser imposible por su naturaleza y ubicacin, pero en otros, como en el caso de los
estacionamientos, ha sido prctica frecuente, si bien limitada a otros habitantes del mismo
condominio.
El reglamento de copropiedad puede abordar este problema y darle una solucin adecuada.
Dice la ley, en su artculo 14, que los derechos de cada copropietario en los bienes de
dominio comn son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad y, por lo tanto, sus
derechos se entendern comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de la
respectiva unidad, esto es de toda lgica y siempre se ha entendido que debe ser as. Pero la nueva
ley agreg que lo anterior se aplicar, igualmente, respecto de los derechos de uso y goce exclusivo
que se le asignen sobre los bienes de dominio comn.
Es decir, si un copropietario tiene un espacio de jardn en uso exclusivo, esta exclusividad
seguir al departamento, seguir a la unidad, a travs de todas las transferencias que se hagan en el
futuro. Para el caso expuesto, este ejemplo resulta razonable y adems ese terreno contiguo a una
unidad no le servira de nada a otra. No s si la situacin va a ser siempre.
Si deben entenderse como perpetuos, la ley debi haberlos ligado a la unidad y no al
propietario, siguiendo el modelo de la servidumbre, que son gravmenes impuestos sobre un predio
en beneficio de otro predio de distinto dueo, el beneficiado siempre es el predio dominante. Pero
aqu la ley se refiere al uso y goce exclusivo a favor de uno o ms copropietarios, es la persona la
favorecida con un privilegio que luego queda ligado a la unidad. Parece ms adecuada la redaccin
del proyecto argentino cuando dice:
"Son bienes comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las superficies, partes y
cosas necesarias para su existencia y funcionamiento, y otros que se determinan en el reglamento de
97
copropiedad y administracin y sobre los cuales ningn propietario puede alegar derecho exclusivo
sin perjuicio de su afectacin exclusiva a una o a varias unidades funcionales".
Teniendo una visin acabada de los bienes comunes o de dominio comn entraremos en
el detalle de los artculos pertinentes a la materia sealando en primer lugar que los bienes
comunes que se encuentran conceptualizados o definidos en el artculo 2 n3, letras a), b), c), y
d); en cuanto a la letra e), esta se refiere aquellos bienes que el respectivo reglamento de
copropiedad o los copropietarios
los determinen como comunes y que obviamente no se
encuentren comprendidos en las letras anteriores, as podemos esquematizar de la siguiente

manera:
a.)
BIENES COMUNES TRADICIONALES,(art.2 n3 letras a y b)

necesarios para la existencia
que son los
seguridad y conservacin del edificio como tambin
aquellos que permitan a todos y cada uno de los copropietarios el uso y goce de la parte
que les corresponde.
b.)
BIENES COMUNES COLINDANTES, (art.2 n3 letra c).
c.)
BIENES COMUNES POR DESTINACION, ( art.2 n3 letra d).
d.)
BIENES COMUNES CONTRACTUALES, ( Art.2 n3 letra e).
3.9.2 DERECHO DEL COPROPIETARIO SOBRE LOS BIENES COMUNES.

El art.3 inc.2 de la ley establece que el derecho que a cada copropietario le corresponda
sobre los bienes comunes, SE DETERMINARA EN EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
ATENDIENDOSE PARA FIJARLO, AL AVALUO FISCAL DE CADA UNIDAD. Avalos que se
determinarn en forma separada (art.3 inc.final).
Cada copropietario podr servirse de los bienes de dominio comn en la forma que indique
el reglamento de copropiedad y a falta de disposicin, segn su destino y sin perjuicio del uso
legtimo de los dems copropietarios.(art.13 inc.1primera parte)
98
3.9.3. GOCE Y USO EXCLUSIVO DE LOS BIENES DE DOMINIO COMUN.

Se puede constituir el USO y GOCE de un bien de dominio comn a favor de uno o ms
copropietarios, materia que ser objeto de ASAMBLEA EXTRAORDINARIA(art.17 n3).
Respecto de esto la misma ley hace la salvedad que que esta asignacin del uso y goce de un
bien de dominio comn, SOLO SE PODRA CONCEDER a uno o mas copropietarios RESPECTO
DE DETERMINADOS BIENES , conforme lo establezca el reglamento de copropiedad o lo
acuerde la asamblea de copropietarios, as los bienes comunes que sern materia del reglamento o
acuerdo de la asamblea son:
1.)
art. 2 n3 letra c: los terrenos o espacios de dominio comn colindantes con una unidad
del condominio, diferentes a los sealados en las letras a y b del mismo nmero.
2.)
Art.2 n3 letra d: los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al

servicio, la recreacin y al esparcimiento comunes de los copropietarios.
3.)
Art.2 n3 letra e: aquellos bienes que se les otorgue tal carcter en el reglamento de
copropiedad o que los copropietarios determinen, siempre que no sean de aquellos a que se
refieren las letras a, b, c y d.
4.)
Los bienes comunes que sealan las letras a y b, y que por circunstancias diversas dejen de
tener las caractersticas sealadas en dichas letras.
Los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio comn son
INSEPARABLES del dominio exclusivo de su respectiva unidad y por tanto, esos derechos se
entendern
comprendidos en la transferencia
del dominio, gravamen o embargo
de la
respectiva unidad. Esto tambin se aplica respecto de los derechos de uso y goce exclusivos que
se le asignen sobre los bienes de dominio comn (art.14 inc. 1).
99
3.9.4. OBLIGACION DE APORTE DEL BENEFIACIADO CON EL USO Y GOCE

EXCLUSIVO.
El o los copropietarios a quienes se les haya asignado el uso o goce de los bienes de
dominio comn PODRN estar afectos al pago de aportes por uso o goce exclusivos, que
podrn consistir en una cantidad nica o en pagos peridicos. Estos recursos incrementarn
el Fondo Comn de Reserva.
Los gastos que irrogue el bien de dominio comn dado en uso y goce exclusivo sern de
cargo del copropietario titular de esos derechos, salvo que el reglamento de copropiedad o el
acuerdo de copropietarios diga lo contrario( art.13 inc.2).
3.9.5. OBLIGACION IMPUESTA A ESTOS COPROPIETARIOS.

El goce y uso exclusivo no AUTORIZARA al copropietario titular de estos derechos para
efectuar construcciones o alteraciones en dichos bienes o para cambiar su destino, SIN CONTAR
PREVIAMENTE CON ACUERDO DE LA ASAMBLEA Y PERMISO DE LA DIRECCION DE
OBRAS MUNICIPALES (Art.13 inc. final).
3.9.6. LIMITACIONES AL USO DE LOS BIENES COMUNES.

NO PODRAN DEJAR DE SER DE DOMINIO COMUN, aquellos bienes a que se
refieren
las letras
a),b) -BIENES COMUNES TRADICIONALES- y letra c)-BIENES
COMUNES COLINDANTES- del nmero 3 del artculo 2, mientras mantengan las

caractersticas que determinan su clasificacin en esas categoras (art.14 inc.2)
Los bienes de dominio comn de las letras d y e, bienes comunes por destinacin y
bienes comunes determinados por el reglamento o por la asamblea de copropietarios,
PODRAN enajenarse, darse en arrendamiento o gravarse
PREVIO ACUERDO DE LA
ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS; lo mismo les es aplicable a los bienes comunes

tradicionales (letras a y b) y bienes comunes colindante (letra c) SOLO CUANDO DEJEN DE
TENER LAS CARACTERISTICAS AH SEALADAS(art.14inc.3).
100
Lo anterior significa en pocas palabras y de acuerdo a la definicin que manejamos de bienes

comunes, que dejarn de tener esas caractersticas en las siguientes situaciones:
1.)
Cuando dejen de ser necesarios para la existencia, seguridad y conservacin del edificio o
ya no permitan a todos y cada uno de los copropietarios el uso y goce de la parte que les
corresponda en estos bienes.
2.)
Cuando los terrenos o espacios de dominio comn dejen de ser colindantes con una
unidad del condominio.
En cuanto a los bienes comunes colindantes, la ley AUTORIZA, no obstante que el bien
siga manteniendo las caractersticas de tal, la ENAJENACION de tal bien sealando al efecto
dos requisitos (art.14inc.3 parte final), a saber:
a.)
Acuerdo de la asamblea de copropietarios de conformidad a los qurum sealados por la

ley.
b.)
La enajenacin solo puede favorecer a los copropietarios colindantes.

Las partes que interviene en este contrato es el copropietario beneficiado y, en
representacin de la asamblea de copropietarios, el administrador o el presidente del comit de

administracin si no hubiere administrador. En tanto que los recursos provenientes de estos actos
o contratos incrementarn el Fondo Comn de Reserva (art.14 inc.4).
Puede ocurrir que producto de estas enajenaciones a que se refiere el artculo 14 se
produzca una ALTERACION EN EL NUMERO DE UNIDADES DE UN CONDOMINIO, en
tal caso, DEBERA MODIFICARSE
EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD dejando
constancia de los nuevos porcentajes de los derechos de los copropietarios sobre los bienes
comunes (art.14 inc. final).
3.9.7. SITUACION DE LA ENAJENACION DE ESTACIONAMIENTOS.

La ley seala que todo condominio debe tener una cantidad mnima obligatoria de
estacionamientos que debern sealarse en el plano regulador a que se refiere el artculo 11 de la
ley singularizndose en el plano archivado en el Conservador de Bienes Races. Respecto de
estos estacionamientos existe una LIMITACION PARA ENAJENAR, solo pueden enajenarse a
101
favor de personas que adquieran o hayan adquirido una o mas unidades en el condominio(art.8
inc.1)
Ahora, respectos de los estacionamientos que EXCEDAN LA CUOTA MINIMA existe
libertad para enajenar o como seala la ley, sern de libre enajenacin (art.8 inc.1 ).
El mismo artculo seala que si el condominio contempla estacionamientos para visitas, estos
tendrn el carcter de bienes comunes del condominio(art.8 inc.1 parte final). Respecto de lo
anterior, podemos sealar que los estacionamientos para visitas los ubicamos dentro de los
bienes de dominio comn por destinacin, ya que sirven permanentemente al servicio. Por ser
bienes comunes por destinacin de la letra d del art.2 n3, le es aplicable lo dicho en el art.14
inc.3 ya analizado.
3.10. ADMINISTRACION
EN
EL
NUEVO
REGIMEN
DE
COPROPIEDAD
INMOBILIARIA.46
Ttulo II de la ley 19.537, de la Administracin de los condominios
Son diferentes y variados
los aspectos de administracin que contempla la Ley de
Copropiedad Inmobiliaria. Previo a entrar al detalle del captulo II de la ley de Copropiedad

Inmobiliaria, haremos una sntesis de lo que busc el nuevo cuerpo legal en el tema de la
administracin de los condominios.
3.10.I.) NECESIDAD DE UN SOLO TEXTO LEGAL.

Era necesario una sola legislacin, moderna y orgnica; es decir, un solo texto legal.
Recordemos que hasta antes del 16 de diciembre de 1997, fecha en la cual se public la Ley 19.537,
Ley de Copropiedad Inmobiliaria, existan diversos cuerpos legales vigentes, a saber:
a.)
La antigua Ley 6.071, que es la Ley de Piso de 1937, contenida en el Decreto 880;
b.)
Ttulo dentro de la Ley de Urbanismo y Construccin, artculo 110 y siguientes;
46
Seminario, Copropiedad Inmobiliaria, organizado por la Cmara Chilena de

la Construccin en conjunto con la Facultad de Derecho de la Universidad
Gabriela Mistral Abogado de la Universidad Catlica de Chile; especialista en
el sector inmobiliario y asesor legal de comunidades de copropietarios y
condominios de la Regin Metropolitana y de la Sexta Regin; profesor del
curso "Administracin de Edificios", dictado por el Centro Chileno de
Productividad en la Construccin.
102
c.)
Reglamento de las Comunidades de Copropietarios;
d.)
Decreto 695;
e.)
Artculo 100 de la Ley 18.681, del ao 1987, que haba traspasado ciertas facultades de
Dirinco a los juzgados de polica local.
Toda la normativa antes sealada ha sido derogada a partir del 16 de diciembre de 1997. Los
dos primeros cuerpos legales estn derogados en forma expresa, y los siguientes en forma tcita,
llegando a un solo texto legal, LA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA.
Actualmente tenemos ya tres cuerpos legales que rigen la materia, la ley de copropiedad
inmobiliaria, el reglamento de la ley el reglamento que se dicte cada comunidad.
En cuanto a los reglamentos anteriores a la vigencia de la ley, estos seguirn vigentes en la cuatro
materias que seala el art.49 de la ley y en la medida que no se contrapongan a las normas de la
ley.
En otras palabras, las comunidades de copropietarios que existan antes del 16 de
diciembre de 1997 mantienen vigentes sus reglamentos de copropiedad en las siguientes
materias:
I.
En aquellas materias que contengan respecto del cambio de destino de las unidades,
II.
Respecto de los porcentajes o proporcin de dominio en los bienes comunes,
III.
Proporcin o porcentaje en el pago o contribucin al pago de los gastos comunes,
IV.
Derechos de uso y goce exclusivo que hayan sido legalmente constituidos.

En esas cuatro materias se mantienen vigentes los reglamentos de copropiedad "antiguos",
es decir, formulados antes del 16 de diciembre de 1997.

Esto se encuentra confirmado en el artculo 1, inciso 3del reglamento que seala que "...
Mientras las comunidades a que se refiere el inciso anterior -comunidades antiguas, por as
llamarlas- no acuerden un nuevo Reglamento de Copropiedad conforme a la ley, continuarn
rigindose por sus reglamentos de copropiedad formulados con anterioridad a su vigencia en todo
aquello que no contravenga las disposiciones de la ley.
3.10.II. NECESIDAD DE FLEXIBILIZAR LA ADMINISTRACION.

103
La legislacin anterior tena muchas normas muy rgidas que, en la prctica, la hacan muy
difcil de realizar. A travs de diferentes mecanismos, se pretendi flexibilizar la administracin:
a.
SUBADMINISTRACIONES.
b.
ADMINISTRACIONES CONJUNTAS.
c.
GASTOCOMUN SECTORIZADO.
d.
CONSULTA POR ESCRITO.
e.
SIMPLIFICACION DE LA NOTIFICACION JUDICIAL DEL COBRO DE GASTO

COMUN.
f.
FLEXIBILIZACION DEL QUORUM DE FUNCIONAMIENTO Y QUORUM PARA

TOMAE ACUERDOS EN LAS ASAMBLEAS.
g.
MAYOR APROVECHAMIENTO DE LOS BIENES COMUNES.(ya sealamos que stos

bienes van a poder ser objeto de enajenaciones, arriendo, construcciones, cambio de destino,
poder constituir derechos de uso y goce, etc., situaciones que no estaban previstas en la ley
anterior).
3.10.1. ORGANOS DE ADMINISTRACION DEL CONDOMINIO

En esencia, los rganos de administracin se mantienen:
a.
La asamblea de copropietarios;
b.
El Comit de Administracin, que reemplaza en el nombre a las juntas de vigilancia pero en s

es el mismo rgano;
c.
El administrador.
3.10.1.a. ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS.

La asamblea de copropietarios es el rgano supremo en materia de administracin por lo
que todo lo concerniente a la administracin del condominio ser resuelto por los copropietarios
reunidos en asamblea (art17 inc.1)
Cabe destacar es que la ley clasifica estas asambleas de copropietarios. La ley anterior no
haca ninguna distincin, sencillamente hablaba de asambleas. En el hecho, muchas veces se citaba
104
haciendo distincin entre asamblea ordinaria y asamblea extraordinaria, y la ley ha venido a

reconocer esta situacin y as las clasifica, como se desprende del art.17 inc. 2:
a.1) Las asambleas ordinarias(art.17 inc.3): van a constituir la regla general, deben celebrarse a lo
menos UNA VEZ AL AO. En esta oportunidad la administracin deber dar cuenta documentada
de su gestin correspondiente a los ltimo doce meses y puede tratarse en ellas cualquier punto de
inters de la comunidad, salvo aquellas materias que de acuerdo a la ley sean propias de asambleas
extraordinarias (art.17 inc 3).
a.2) Las asambleas extraordinarias (art.17 inc.4): tendrn lugar cada vez que lo exijan las
necesidades del condominio o a peticin del Comit de Administracin o por copropietarios que
representen a lo menos el quince por ciento de los derechos del condominio y slo podrn tratarse
aquellos temas que estn incluidos en la citacin.
Adems hay ciertas materias que la ley dispone en forma IMPERATIVA que sean tratadas en
asambleas extraordinarias; son, en general, las materias de mayor trascendencia en una comunidad
(art.17 inc.5), estas son:
1.
Modificacin del Reglamento de Copropiedad.
2.
Cambio de destino de las unidades del condominio.
3.
Constitucin de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio comn a favor de

uno o ms copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio
comunes.
4.
Enajenacin o arrendamiento de bienes de dominio comn o la constitucin de gravmenes

sobre ellos.
5.
Recontruccin, demolicin , rehabilitacin o anmpliaciones del condominio.
6.
Peticin a la Direccin de obras Municipales para que se deje sin efecto la declaracin que
acogi el condominio al rgimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificacin.
7.
Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destinos de dichos bienes,

incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
8.
Remocin parcial de los miembros del Comit de Administracin.
105
9.
Gastos o inversiones
extraordinarios que excedan, en un periodo de doce meses, del
equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
10. Administracin conjunta
de dos o ms
condominios de conformidad al artculo 26
estableciendo subadministraciones en un mismo condominio.

Esto sin perjuicio de que la comunidad quiera voluntariamente llamar a una asamblea
extraordinaria para tratar un tema que de acuerdo a ley no es obligatorio de ella, solo se visualiza un
problema prctico: LOS QUORUMS SON MAS EXIGENTES EN LA ASAMBLEAS
EXTRAORDINARIAS.
a.2.a CARACTERISTICAS DE LAS ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.

1. La ley no establece un mnimo ni un mximo de sesiones;
2.
La tabla de la asamblea determina la competencia de la misma, esto quiere decir que no se

deber tratar otro tema que no est en la citacin, por mucho inters que concite;
3.
No cabe hablar de puntos varios en la tabla;
4.
En algunos casos la ley exige ciertas formalidades como la concurrencia de un Notario

quien certificar las actas y los qurum obtenidos en cada caso.
a.2.b. CITACION A LAS ASAMBLEAS.

La ley tambin innova en esta materia dado que la anterior normativa dejaba en manos
del administrador
dicha diligencia, el que se poda negar a citar, lo que obligaba a los
copropietarios a solicitar a la justicia ordinaria que llamar a asamblea.

Hoy, la nueva ley de copropiedad inmobiliaria radica la facultad en los propios copropietarios
(art.19 inc. final), como tambin el comit de administracin a travs de su presidente como
tambin el administrador (art.18 inc.1).
a.2.c. FORMALIDADES DE LA CITACION Y PLAZO.

106
La citacin debe realizarse personalmente o a travs de carta certificada dirigida al

domicilio registrado en la administracin del edificio y en caso de no haberlo registrado se
entender para todos los efectos que tiene su domicilio en la respectiva unidad (art.18 inc.1).
El plazo vara si se trata de asamblea de copropietarios ordinaria o extraordinaria:
-
Asamblea ordinaria: tanto entre la primera como segunda citacin deber mediar un
lapso no inferior a media hora ni superior a seis.
Asamblea extraordinaria: el lapso no podr ser inferior a cinco das ni superior a

quince.(art.19 inc.5 ).
a.2.d. LUGAR DONDE DEBE SESIONAR LA ASAMBLEA.

Debe celebrarse en dependencias del condominio por regla general.
La excepcin esta determinada por la voluntad de la asamblea o el comit de
administracin que pueden sealar otro lugar para su celebracin PERO que deber ser dentro
de la misma comuna, PRESIDIDA, por el presidente del comit de administracin o por el
copropietario asistente que elija la asamblea( art.18 inc.2).
En el caso de la PRIMERA ASAMBLEA de una comunidad 8caso de un edificio nuevo),
esta ser presidida por el administrador si lo hubiere o por el copropietario asistente que designe
la asamblea mediante sorteo(art.18 inc. final), primera asamblea que adems deber designar un
comit de administracin (art.21) que veremos ms adelante.
a.2.e. FLEXIBILIZACION DE QUORUM EN RELACION A LA CELEBRACION DE

LAS DIFERENTES ASAMBLEAS.
Dentro de las innovaciones de las asambleas est la flexibilizacin de los qurum, tanto para
funcionar como para tomar acuerdos. Recordemos que, de acuerdo a la legislacin anterior, haba
que ajustarse a lo que sealara el Reglamento de Copropiedad y ste, en la mayora de los casos, era
una copia de la ley; la ley sealaba que para funcionar se necesitaba un 75% de los derechos,
qurum que en la prctica era imposible reunir (difcilmente llega ms de un 30% o 40% de qurum
107
a una asamblea). Y para tomar los diferentes acuerdos la ley haca una serie de distinciones, pero el
qurum mnimo era de 2/3, es decir, un 66%, y en muchos casos se necesitaba la unanimidad.
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria, reconociendo ese problema que se planteaba en las
comunidades, ha disminuido los qurum y establece una distincin entre EL QUORUM
NECESARIO para una asamblea ordinaria y una extraordinaria, DISTINGUIENDO SI ES EN
PRIMERA O SEGUNDA CITACION.
Debemos tener presente lo siguiente:
I.
En las asambleas ordinarias se permite poder citar en primera y segunda citacin el mismo
da, con una diferencia tan slo de minutos (art.19 inc.5). La asamblea ordinaria en primera
citacin se constituir con la asistencia de los copropietarios que represente a los menos el
60%.
La asamblea que se efecta en segunda citacin se
constituir con los que asistan,
cualquiera sea el nmero, y los acuerdos se toman por mayora absoluta de los
presentes(art.19 inc.1).
En otras palabras, el funcionamiento de un a asamblea ordinaria no puede ser ms sencilla.
Basta con que vayan dos, tres o cuatro copropietarios para poder funcionar y tomar los acuerdos.
II.
En las asambleas extraordinarias en cambio, dada la naturaleza de los temas que se tratan
en ellas, que en s son bastante importantes dentro de la comunidad, la ley exige ms
solemnidades, exige ms formalidades, tales como que primera y segunda citacin NO
PUEDEN EFECTUARSE EL MISMO DIA sino que se necesita una diferencia entre cinco
y quince das; para sesionar se requerir el 80% en primera citacin y 60% en segunda
citacin; el qurum para tomar acuerdos es de un 75% de los asistentes (art.19 inc.2)
Respecto de las materias contempladas en los nmeros 1 a 7 del art.17, la asamblea
requerir para constituirse tanto en primera como en segunda citacin la asistencia de los
copropietarios que representen a lo menos el 80% de los derechos del condominio y los
acuerdos se tomarn con el voto favorable de los copropietarios que representen el 75% de
los derechos del condominio.
108
a.2.f. NECESIDAD DEL QUORUM DEL 100%.

La ley contempla que para modificar el reglamento de copropiedad y que implique una
alteracin en el porcentaje de los derechos de los copropietarios, tanto la constitucin de la
asamblea como el acuerdo necesario, se requerir la UNANIMIDAD de los copropietarios(art.
inc.4).
a.2.g. DE LA ASISTENCIA DEL NOTARIO EN ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.

A la asamblea citada judicialmente debe asistir el notario en su calidad de Ministro de
Fe y deber levantar la respectiva acta (art.19 inc. final en relacin al art.33 letra b).
Es necesaria la presencia de un Notario cuando se trate de asambleas donde se tomen
acuerdos que recaigan en materias contenidas en los nmeros 1,3,4,5,6 y 7 del art.17, quien
certificar el acta respectiva y dejar constancia de los qurum obtenidos (art.20 inc. final).
a.2.h. OBLIGATORIEDAD DE LOS ACUERDOS EN ASAMBLEA.

Los acuerdos adoptados por la mayoras exigidas en esta ley o en el reglamento de
copropiedad OBLIGAN A TODOS LOS COPROPIETARIOS , sea que hayan asistido o no a la
sesin
y an cuando
no hayan concurrido con su voto favorable
a la adopcin del
acuerdo(art.20 inc.4).
a.2.i. CUMPLIMIENTO DE LOS ACUERDOS.

La asamblea representa legalmente a los copropietarios y esta facultada para
dar
cumplimientos a los acuerdos a travs del comit de administracin o por los copropietarios
designados para ese efecto(art.20 inc.4 )
a.2.j. FORMALIDADES
RESPECTO DE LOS ACUERDOS ADOPTADOS
EN
ASAMBLEA.
De los acuerdos adoptados en asambleas con las mayoras exigidas en la ley o en el
reglamento se dejar constancia en un libro de actas foliado . Las actas debern ser firmadas por
109
todos los miembros del comit de administracin o por lo copropietarios que la asamblea
designe y quedarn bajo custodia del Presidente del Comit de Administracin(art.20 inc.5).
En caso de infraccin a la obligacin anteriormente sealada se aplicara una multa de una
a tres unidades tributarias mensuales la que se duplicar en caso en caso de reincidencia (Art.20
inc.5 parte final) quin paga la multa?, la ley no lo dice pero resulta suponer que ser el
Presidente del comit.
Si la naturaleza del acuerdo adoptado lo requiere, el acta correspondiente deber
reducirse a escritura pblica, por cualquiera de los miembros
del Comit de
Administracin(art.20 inc. final, parte final), estos son:

1.
Los adoptados mediante consulta por escrito a los copropietarios (art.17)
2.
El nombramiento del administrador(art.22).
3.
Administracin conjunta de dos o ms condominios (art.26).
4.
La aprobacin de modificaciones al reglamento de copropiedad.
a.2.k. IMPUGNACION DE LOS ACUERDOS DE LA ASAMBLEA.

Los acuerdos de la asamblea pueden ser impugnados de nulidad si en ellos se incurre en
infraccin de las normas de la ley y de su reglamento o de las del reglamento de copropiedad
(art.33 letra a)
a.2.l. CONSULTA POR ESCRITO EN LAS ASAMBLEAS (art.17 inc.6).
Dentro de lo que son las asambleas de copropietarios, la ley innova con la institucin de la
consulta por escrito (art.17 inc.6).
Esta consulta por escrito se hace entre la comunidad y permite tomar decisiones al interior
de un condominio sin necesidad de la concurrencia personal del copropietario a una asamblea.
El legislador restringi la consulta por escrito a ciertos casos, materias del artculo 17 n1
salvo cuando altere los derechos del condominio, 7,8,9, as tenemos:
a.
Modificacin del Reglamento de Copropiedad, siempre que no altere los porcentajes de

dominio;
110
b.
Remocin de los miembros del Comit de Administracin;
c.
Construccin en bienes comunes.
d.
Gastos
o inversiones extraordinarios que excedan, en un periodo de doce
meses, del
equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
e.
Temas de administracin conjunta y establecimiento de subadministraciones.

El legislador debera haber dejado un margen ms amplio de materias que fueran consultables
por escrito dado que los copropietarios no demuestran mucho inters por acudir a las asambleas, en
todo caso el catlogo no es exhaustivo, podran consultarse otras.
La ley establece toda la formalidad que debe cumplir la consulta por escrito, en cuanto a:
a.
La notificacin de la misma debe ir firmada por el administrador,
b.
Se debe despachar a todos los copropietarios en igual forma que una citacin notificacin
personal o carta certificada-
c.
En cuanto a los documentos, se deben acompaar antecedentes que faciliten su comprensin

junto con un proyecto de acuerdo,
d.
La aprobacin se entender con la obtencin del 75% de los derechos de la comunidad.
e.
El acuerdo deber reducirse a escritura pblica por el Presidente del comit de administracin
y por el administrador debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo
dejando la constancia de la protocolizacin en la escritura.
a.2.m. PLAZO
La ley no seala un plazo para la consulta por escrito y para su posterior acuerdo por lo que
podra demorarse bastante tiempo, la ley lo nico que seala al respecto es que, si la consulta es
RECHAZADA, esta no se podr realizar nuevamente sino despus de transcurridos seis meses
(Art.17 inc.6). Se puede fijar un plazo en la consulta entendindose rechazada por quien no la
conteste.
111
a.2.n. CONCURRENCIA DE LOS COPROPIETARIOS A LAS ASAMBLEAS DERECHOS

Y OBLIGACIONES.
Todo copropietario estar obligado
a asistir a las asambleas respectivas sea
PERSONALMENTE O REPRESENTADO, segn como lo establezca el reglamento de

copropiedad (art.20 inc.1).
En caso que el copropietario no hiciere uso del derecho de nombrar representante o haciendo
uso de su derecho este no asistiera se ENTENDERA que acepta que asume su representacin el
arrendatario u ocupante a quien hubiera entregado la tenencia de su unidad, SIEMPRE QUE EN
EL RESPECTIVO CONTRATO ASI SE HUBIERE ESTABLECIDO(art.20 inc.1 parte final).
Solo el copropietario hbil podr concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten,
salvo que el acuerdo requiera unanimidad.
Cada copropietario tendr un solo voto que ser proporcional a sus derechos en los bienes de
dominio comn de conformidad al art.3 inc.2 (art.20 inc.2)
El copropietario hbil se encuentra definido por la ley en el artculo 2 n6 y el certificado
que lo acredita como copropietario hbil ser expedido por el administrador o por quien haga sus
veces (art.20 inc.3).
3.10.1.b. COMIT DE ADMINISTRACION.

El Comit de Administracin tiene por primera vez una consagracin legal, dado que las
antiguas juntas de vigilancia solamente estaban contenidas a nivel de decreto. Estaban en el
reglamento de las comunidades, en el decreto 695 y no tenan, por lo tanto, un rango legal.
La ley establece y regula con mayor precisin la constitucin de este rgano, el
nombramiento, las atribuciones, normas de funcionamiento, toda una normativa que antes era muy
incipiente.
La primera idea que debemos tener presente al hablar del comit de administracin y en
general para cualquier cargo que implique cargos de representacin de la asamblea es que para
optar a un cargo de esta naturaleza SE DEBE SER COPROPIETARIO HABIL (art.20 inc.3).
112
b.1. COMPOSICION DEL COMIT DE ADMINISTRACION (art.21)

El comit de administracin estar compuesto por tres personas a lo menos que tendrn la
representacin de la asamblea con todas sus facultades SALVO las materias objeto de asamblea
extraordinaria.
Ser presidido por el miembro que la asamblea designe o el propio comit de administracin en
su defecto.
b.2. FUNCIONAMIENTO DEL COMIT (art.21).

Para la validez de las reuniones del comit de administracin ser necesaria la asistencia
de la mayora de los miembros y los acuerdos sern adoptados por la mitad ms uno de los
asistentes.
b.3. DURACION EN LAS FUNCIONES DEL COMIT DE ADMINISTRACION (art.21)

El comit durar en funciones el tiempo que la asamblea fije, plazo que no ser SUPERIOR A
TRES AOS, sin perjuicio de ser reelegido indefinidamente.
Dentro del Comit de Administracin importante es recalcar:
b.3.1.) Los que pueden ser miembro del comit. (art.21)
Esta norma se ampli, dado que la legislacin anterior slo se refera a que haba que ser
copropietario. La ley actual le da la posibilidad de ser miembro a las siguientes personas:
a.
Personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cnyuges;
b.
El representante legal de la persona jurdica que sea propietaria en el condominio.
b.3. 2.) Atribuciones legales del Comit de Administracin. (art.21)

La ley le establece varias atribuciones;
a. La legislacin anterior sealaba que las juntas de vigilancia tenan la representacin de la
asamblea, con todas sus facultades, lo que era una redaccin bastante amplia. En virtud de esa
norma, poda la junta de vigilancia modificar el Reglamento de Copropiedad, autorizar un cambio
113
de destino, la construccin en bienes comunes, la colocacin de un letrero luminoso en el ltimo

piso, poda remover al administrador ?
Son problemas que se plantearon a diario en la legislacin anterior, pero la Ley de Copropiedad
Inmobiliaria ahora establece un lmite. Si bien es cierto se mantiene esta representacin de la
asamblea con todas sus facultades, se EXCEPTUAN aquella materias que son propias de
asambleas extraordinarias. Recordemos que la ley establece que ciertas materias son propias de
asambleas extraordinarias, por lo tanto respecto de ellas el Comit de Administracin no podr
tomar ningn acuerdo.
b. La ley otorga la facultad de aplicar multas por infraccin de normas en la medida que
estuvieren establecidas en el reglamento de copropiedad .
c. El comit esta facultado para dictar normas de administracin que continuarn vigentes mientras
la asamblea no las modifique o derogue.
Finalmente cabe sealar que mientras se proceda al nombramiento del comit de
administracin, CUALQUIERA de los copropietarios
podr ejecutar
por si slo los actos
URGENTES de administracin (art.24).
3.10.1.c.) EL ADMINISTRADOR
En la nueva ley el administrador no necesita cumplir con ningn requisito. La legislacin
anterior estableca algunos requisitos mnimos, como estar inscrito en Dirinco, cosa que ya haba
sido derogada diez aos atrs; exiga rendir fianza en ciertos casos; no haber sido procesado ni
condenado por delito que merezca pena aflictiva, etc.
1.c.1. QUIEN PUEDE SER ADMINISTRADOR (art.22).

Pueden desempear el cargo de administrador tanto personas naturales o jurdicas, estos
administrarn con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad.
114
1.c.2. EL NOMBRAMIENTO corresponde a la asamblea de copropietarios.

El nombramiento debe constar en el acta de la asamblea en que se adopt el acuerdo y
reducirse a escritura pblica por la persona autorizada para tal efecto o por cualquier miembro del
comit de administracin.
Se debe mantener una copia autorizada en los archivos que maneje el condominio.
La novedad de la ley es que caso que no haya designacin de administrador actuar como tal el
presidente del comit de administracin(art.22).
1.C.3. INCOMPATIBILIDAD.
El administrador no podr ser miembro del comit de administracin (Art.22 inc.final)
1.C.4. DURACION EN EL CARGO DE ADMINISTRADOR.

Este dura en el cargo mientras cuente con la confianza de la asamblea lo que constituye
una novedad de la ley dado que la antigua legislacin estableca que duraba en el cargo el
periodo de un ao(art.22 inc.final).
1.C.5. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR.

Respecto de las funciones del administrador estas estarn establecidas en el reglamento de
copropiedad y las que la asamblea de copropietarios especficamente le conceda (art.23), sin
perjuicio que a falta de disposicin sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el
silencio de la asamblea, sern funciones del administrador las sealadas en la ley 19.537 y su
reglamento.
As tenemos:
1.
Cuidar los bienes de dominio comn (art.23).
2.
Ejecutar actos de administracin y conservacin y los de carcter urgente sin recabar

previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificacin. (art.23).
3.
Cobrar y recaudar los gastos comunes (art.23).
115
4.
Velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad

inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad (art.23).
5.
Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso
primero del artculo 7 del Cdigo de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la
administracin y conservacin del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos
o con terceros (art.23).
6.
Citar a reunin a la asamblea. (art.23).
7.
Pedir al tribunal competente
que aplique los apremios
o sanciones que procedan al
copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su

unidad le imponen la ley n19.537, su reglamento y el reglamento de copropiedad (art.23).
8.
La facultad de efectuar el corte del suministro elctrico a aquellas unidades que se encuentren
en mora en el pago de tres o ms cuotas de gastos comunes, si as lo autorizare el reglamento
de copropiedad y previo acuerdo del Comit de Administracin (art.5 inc.3).
9.
Representar a la asamblea de copropietarios, con el Presidente del Comit de Administracin,

en la suscripcin de los actos y contratos por los que se enajenen, den arrendamiento o
graven bienes de dominio comn, en los casos en que sea procedente (art.14 inc.4).
10. Certificar la calidad de copropietario hbil , para que los copropietarios puedan asistir a las
asambleas, votar en ellas y optar a cargos de representacin de la comunidad (Art.20 inc.3).
11. Presidir la primera asamblea (art.18 inc.final).
12. Firmar con el presidente del Comit de Administracin
la consulta por escrito a los
copropietarios , en los casos en que tal consulta proceda, y suscribir
asimismo con el
Presidente del Comit de Administracin la escritura pblica a que debe reducirse el acuerdo
correspondiente (art.17 inc.final).
13. Autorizar las copias de las actas de asambleas validamente celebradas, en que se hayan
acordado los gastos comunes, que no lo hayan sido por el Comit de Administracin, y firmar
los avisos de cobro de gastos comunes, para el cobro ejecutivo de estos gastos (art.27 inc.1).
14. Ocurrir al Juez de Polica Local para que cite a la asamblea de copropietarios, si no se renen
los qurums necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos (art.
116
15. Confeccionar presupuestos estimativos de gastos comunes por periodos anticipados, para
facilitar su cobro, al trmino de los cuales deber hacer el correspondiente ajuste de saldos en
relacin a los efectivamente producidos, si as lo establece el reglamento de copropiedad,
debiendo ser aprobados los presupuestos por el Comit de Administracin (art.6 inc.2).
16. La facultad de entrar forzadamente a una unidad en caso de emergencia.
Respecto a las materias sealadas en el n 16 la trataremos en el capitulo relativo a la
seguridad del condominio, pero que resultaba prudente mencionar porque es una novedad de la ley.
En fin, el legislador le ha dado herramientas ms eficaces al administrador para poder
ejercer correctamente sus funciones.
1.C.6. OBLIGACIONES QUE LA LEY LE IMPONE AL ADMINISTRADOR.

1. Rendir cuenta documentada de su gestin en los periodos que se le hayan fijado, o en la
medida que la asamblea de copropietarios se la exija y obviamente al trmino de su
administracin. Los copropietarios tendrn acceso a la documentacin (art.23 inc. final).
Adems la rendicin de cuentas a la asamblea de copropietarios puede serle exigida por
el respectivo Juzgado de Polica Local, fijndole un plazo para ello, bajo sancin de multa
de una a tres unidades tributaria mensuales (Art.33 letra c).
2. Requerir apertura de cuenta corriente de ahorro, exclusiva del condominio, a nombre de
este, sobre la que podrn girar la o las personas que designe a la asamblea de copropietarios
(art.23 inc.3).
3. Crear un FONDO COMUN DE RESERVA, que atender la reparaciones de los bienes
comunes o gastos urgentes o imprevistos, con el porcentaje de recargo sobre los gastos
comunes que, en sesin
extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios
en sesin
extraordinaria, con el producto de las multas e intereses que deben pagar, en su caso, los
copropietario, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos de bienes de dominio
comn (art.7 inc.1).
4. Obligacin de llevar un Registro de Copropietarios (Art.8 inc.1). La obligacin de llevar un
registro de los copropietarios del condominio resulta de cierta manera algo lgico si pensamos
117
que es a ellos a quienes el administrador citar, consultar por escrito o a quien se notificar la
demanda ejecutiva por el cobro de gastos comunes.
5. Convocar
a asamblea extraordinaria
para que eesta se pronuncie por la mantencin,
modificacin o sustitucin del reglamento una vez enajenado el 75% de la unidades que
formen parte de un condominio nuevo (art.30 inc.1)
6. La obligacin de efectuar la contratacin del seguro de incendio por las unidades que no hayan
sido aseguradas por el respectivo copropietario , obrando por cuenta y cargo
formulndole el cobro de la prima correspondiente
de ste,
conjuntamente con el de los gastos
comunes, indicando su monto en forma desglosada(art.36 inc.1).

7. Poner a disposicin del Juez de Polica Local la nmina de los copropietarios con sus
domicilios registrados, dentro de quinto da contado desde que sea requerido al efecto, para
la citacin judicial de asambleas de copropietarios, bajo sancin de multa de una a tres
unidades tributarias mensuales (art.33 letra b).
1.C.7. SUBADMINISTRACION Y ADMINISTRACION CONJUNTA.

El legislador tuvo presente que en la prctica existen comunidades cuya cantidad de
unidades las hace muy difciles de administrar, fcilmente existen comunidades de 500 o 1.000
unidades, donde es prcticamente imposible ejercer una buena administracin. Es por eso que la ley
contempla como una novedad el poder constituir estas subadministraciones, las que son aplicables
tanto a las comunidades que existan con anterioridad a la ley como aquellas que se constituyen
conforme a la ley de copropiedad inmobiliaria.
1.C.7.a.) Subadministracin (art.25).
La subadministracin se constituye en el Reglamento de Copropiedad o mediante un acuerdo de

asamblea extraordinaria de copropietarios, eso s existiendo siempre una administracin
central, debiendo la porcin del condominio correspondiente a cada subadministracin constar
en un plano complementario del condominio y que se refiere el artculo 11. En el propio
118
Reglamento de Copropiedad se indicarn las funciones de las subadministraciones y su relacin

con la administracin central.
1.c.7.b) Administracin conjunta (art.26).
Existen condominios que son muy pequeos, que se encuentran ubicados muy cerca unos de
otros, que quizs no tiene sentido que cada uno de ellos tenga un administrador sino poder
compartir una serie de gastos. En ese sentido, la ley tambin contempla la innovacin que
permite a dos o ms condominios colindantes, o ubicados en una misma manzana o en
manzanas contiguas, poder convenir una administracin conjunta (art.26 inc.1).
Para constituir esta administracin conjunta se requiere:
1. Un acuerdo de asamblea extraordinaria especialmente citada al efecto y,

2. La suscripcin de un convenio entre los presidentes de cada uno de los Comits de
Administracin, en el cual se indicarn las condiciones generales de esta administracin (art.26
inc.2).
El acuerdo y el convenio sealados debern reducirse a escritura pblica, siendo aplicables
a ellos las mismas normas que regulan el reglamento de copropiedad (art.26 inc.final).
Tambin esta administracin conjunta es aplicable a las comunidades que se hayan
constituido con anterioridad al 16 de diciembre de 1997.
1.c.8. GASTO SECTORIZADO COMO ELEMENTO FLEXIBILIZADOR DE LA

ADMINISTRACION (art.4 inc.3)
Tomando como referencia la legislacin mexicana, la ley estableci el gasto comn
sectorizado, que permite un cobro de gastos comunes diferenciados a los diferentes comuneros que
se favorecen con determinados bienes comunes y que no reportan utilidad a otros comuneros. Puede
haber comunidades que tengan diferentes sectores, como por ejemplo una placa comercial y una
torre de departamentos, que en alguno o en ambos sectores tengan servicios o bienes destinados a
servir nicamente a ese sector, por ejemplo las escaleras mecnicas dentro de la placa comercial. Sin
duda que la idea del legislador es poder permitir que en el mismo Reglamento de Copropiedad se
119
establezca este gasto comn sectorizado, que cada sector pague sus propios gastos comunes
respecto de los bienes que estn prestando un servicio a ese sector, sin perjuicio de pagar adems un
gasto comn general por los gastos de administracin del condominio, porque el condominio sigue
siendo uno; se efectu una cierta sectorizacin de aquellos gastos que son propios de cada sector.
Creo que esto es bastante importante de tener presente, especialmente para formular un Reglamento
de Copropiedad.
3.11. SOLUCION DE CONFLICTOS.

En materia de solucin de conflictos la ley vino a delimitar claramente la competencia de
los diferentes agentes jurisdiccionales que son llamados a conocer de los conflictos de inters que se
susciten entre los copropietarios del condominio, incluso existan rganos administrativos como la
DIRINCO que tambin conoca de algunos asuntos.
La nueva ley contempla dos sistemas de solucin de conflicto:
EXTRAJUDICIAL: que se subdivide en :

arbitro arbitrador y otro,
La municipalidad respectiva
JUDICIAL: donde se le da un rol bastante claro a los Juzgados de Polica Local y a los
Juzgados Ordinarios.
En cuanto
a la solucin extrajudicial de conflictos la ley otorga facultades a las
municipalidades para que de alguna manera intervengan a peticin de parte en la solucin de

conflictos. Va a ser muy importante que los municipios apoyen de manera prctica a travs de
sistemas de conciliacin para que esta ley pueda operar de la mejor forma.
Respecto de la competencia alternativa del rbitro arbitrador. Es una nueva posibilidad que
se da para que estos asuntos sean resueltos en forma expedita; el arbitro arbitrador podr ser
120
designado por la asamblea de copropietarios y actuar, llegado el momento, a requerimiento del

administrador o de cualquier propietario, excluyndose naturalmente el cobro de los gastos comunes
que la ley quiso dejar fuera del mbito de sus atribuciones para no gravar a la comunidad con su
costo.
R E C O R D E M O S:
La legislacin anterior en materia de solucin de conflictos estableca como regla general
que el conocimiento
de problemas suscitados con ocasin del cumplimiento de la ley, el
reglamento, conflicto entre comuneros con la comunidad o con la administracin y los conflictos
entre la administracin con los comuneros corresponda al Juzgado Civil de la Comuna o de la
Comuna asiento de Corte correspondiente al domicilio donde se encuentra ubicado el inmueble o el
domicilio del propietario segn el caso.
La DIRINCO, siendo un rgano administrativo a travs de sus facultades poda conocer y resolver:
I.
Vicios existentes en convocatoria a la asamblea de copropietarios y respecto de los

acuerdos que se adopten en ella.
II.
Proponer a la asamblea o a las antiguas Juntas de Vigilancia normas de operacin o buena

administracin del edificio.
III.
Vigilar la remocin o designacin del administrador en relacin al reglamentos o la ley.
Estas facultades fueron derogadas por el artculo 100 de la ley 18.681 que entreg el
conocimientos de estas causas al Juzgado de Polica Local sometindose para ese efecto al
procedimiento establecido en la ley n18.287, sin perjuicio que la DIRINCO se hiciera parte.
Por lo tanto con la derogacin anterior las causas quedaron entregadas solo al conocimiento de dos
tribunales, los Tribunales Ordinarios y Los juzgados de Polica Local.
En definitiva y por la interaccin del artculo 100 de la Ley n18.681 y las normas del
Cdigo Orgnico de Tribunales eran los tribunales sealados anteriormente los que podan conocer
de los conflictos que podan surgir en las comunidades acogidas al rgimen de la ley n6071 o ley
121
de propiedad horizontal. As podemos resumir diciendo que los tribunales conocern de las
siguientes materias;
a.
LOS TRIBUNALES ORDINARIOS DE JUSTICIA :
Impugnaciones al Reglamento de Copropiedad,
Designacin de rbitro por desacuerdo de la asamblea o por no reunirse esta para tal efecto,
Cobro ejecutivo de los gastos comunes de conformidad al Libro II del Cdigo de Procedimiento
Civil.
b.
JUZGADO DE POLICIA LOCAL.

Las materias que le fueron encomendadas a travs de del artculo 100 de la ley n18.681.
3.11.A. SOLUCION EXTRAJUDICIAL DE CONFLICTOS.
A.1 ROL DE LA MUNICIPALIDAD.

El artculo 35 de la ley en su primera parte seala que la respectiva municipalidad, PODRA
atender extrajudicialmente los conflictos que se promuevan entre los copropietarios o entre stos y
el administrador, y al efecto estar FACULTADA para citar a reuniones a las partes en conflicto
para que expongan sus problemas y PROPONER vas de solucin, haciendo constar lo obrado y los
acuerdos adoptados en actas que se levantarn al efecto.
El artculo 35 seala claramente los conflictos que puede y conocer sern los que se susciten entre
LOS COPROPIETARIOS ENTRE SI y LOS COPROPIETARIOS Y LA ADMINISTRACION;
nada dice respecto del conflicto entre UN COPROPIETARIO Y LA COMUNIDAD, y al respecto
debemos recordar que al tratarse de una ley especial debe ser interpretada en forma restrictiva.
Qu se debe entender por municipalidad respectiva?
Aquella donde se encuentra ubicado el inmueble.
122
A.1.1. VALOR PROBATORIO DEL ACTA.

La copia del acta correspondiente, autorizada por el secretario municipal respectivo, constituir
PLENA PRUEBA, de los acuerdos adoptados y deber agregarse al libro de actas del Comit de
Administracin (art.35).
Al respecto una vez incorporadas estas actas al libro de actas y reducidas a escritura pblica
eventualmente se podr ejecutar conforme al procedimiento ejecutivo.
A.1.2. PROHIBICION.
Finalmente el artculo 35 ordena a la municipalidad que deber abtenerse de actuar si alguna de
las partes hubiere recurrido o recurriera al juez de polica local o a un rbitro, conforme a lo
dispuesto en los artculo 33 y 34 de esta ley.
Lo anterior no es ms que la aplicacin del artculo 109 del Cdigo Orgnico de Tribunales que
consagra la regla de la radicacin.
Esta competencia extrajudicial entregada a las municipalidades ha de entenderse considerando
que es una materia que tiene muchas veces aspectos domsticos, conflictos entre vecinos de un
mismo condominio que no da para pronunciamientos complejos de tribunales y tramitacin de
juicios, sino que en realidad una persona o institucin que tuviera un cierto ascendiente en un
comparendo extrajudicial y que podra a lo mejor arreglar el problema. Entonces, en esa materia se
le ha dado una competencia extrajudicial a las municipalidades, para que ellas puedan actuar a
requerimiento de cualquiera de los interesados, citar a un comparendo a las partes y si logran una
solucin cumplido est el fin que se fijo la nueva normativa, y si no lo logran quedan abiertas las
otras vas jurisdiccionales.
Esta competencia es FACULTATIVA para las municipalidades, por cuanto al no estar
establecida en la Ley Orgnica Constitucional de Municipalidades no las obliga, sino faculta a las
corporaciones para asumir el rol de mediadoras a travs de sus departamentos o funcionarios
123
municipalidades y podrn implementar o no este sistema segn sus recursos y otras condiciones. Si
no prospera o alguna de las partes no quiere seguir en la gestin, pueden ir a la competencia judicial
que tiene por regla general al juez de polica local en primera instancia y la Corte de Apelaciones en
segunda.
A.2 PROCEDIMIENTO ARBITRAL.

La incorporacin de la justicia arbitral importa una excepcin al principio establecido por el
artculo 230 del Cdigo Orgnico de Tribunales, segn el cual no pueden ser sometidas a arbitraje
las causas de polica local, carcter que sin duda -en forma mixta- tiene las contempladas en el
artculo 33 de la ley.
El inciso primero del artculo 33 establece que sern competencia de los Juzgados de Polica
Local correspondiente y se sujetarn al procedimiento sealado en la ley n 18.287, LAS
CONTIENDAS QUE SE PROMUEVAN ENTRE LOS COPROPIETARIOS o entre estos y el
administrador, relativas a la administracin del respectivo condominio , para lo cual estos
tribunales .
Ahora sin perjuicio de lo anterior, dichas contiendas PODRAN SOMETERSE a la resolucin del
JUEZ ARBITRO ARBITRADOR a que se refiere el artculo 223 del Cdigo Orgnico de
Tribunales (art.34 inc.1).
La ley innova al consagrar explcitamente la intervencin de un Juez Arbitro, pero al respecto
podemos sealar que salvo algunas excepciones prcticamente no existen materias de arbitraje
prohibido.
A.2.1.DESIGNACION DEL JUEZ ARBITRO.

El Juez Arbitro ser designado POR ACUERDO DE LA ASAMBLEA ORDINARIA y a
falta de acuerdo POR EL JUEZ LETRADO DE TURNO (Art.34 inc.2)
En esta parte importante es sealar que la asamblea ordinaria no puede designar a un juez
Arbitro para un conflicto particular ya que vulnerara el artculo 222 del Cdigo Orgnico de
124
Tribunales que en primer lugar deja la designacin a las partes y en segundo lugar y en subsidio al
Juez.
A.2.2. INHABLIDADES QUE PUEDEN AFECTAR AL JUEZ ARBITRO.

Las inhabilidades se puede hacer efectivas tanto por la va de la IMPLICANCIA como por
la va de la RECUSACION.
Para determinar cmo se pude inhabilitar al juez rbitro hay que estar a su forma de
nombramiento, a saber:
a.
Nombramiento por la asamblea: al respecto no cabe inhabilitarlo dado que la asamblea es

quien representa a los copropietarios, es la voz y decisin de stos.
b.
Nombramiento por el Juez: En esta situacin si se puede inhabilitar conforme a las reglas
generales contenidas en el Cdigo Orgnico de Tribunales.
A.2.3. REMOCION Y SUSTITUCION DEL JUEZ ARBITRO.

Sin perjuicio de lo dicho acerca de las inhabilidades que no se pueden hacer valer en contra
del Juez arbitro designado por la asamblea, esta puede SUSTITUIR O REMOVER AL JUEZ
ARBITRO EN CUALQUIER MOMENTO MEDIANTE ACUERDO, PERO SIEMPRE QUE NO
SE ENCUENTRA CONOCIENDO CAUSAS PENDIENTES(art.34 inc. final)
A.2.4. MATERIAS QUE CONOCERA EL JUEZ ARBITRO.

1. CONTIENDAS QUE SE PROMUEVAN ENTRE LOS COPROPIETARIOS,
2. COPROPIETARIOS Y EL ADMINISTRADOR relativas a la administracin del respectivo
condominio.
3. Declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por la asamblea con infraccin de las normas de
la ley y su reglamento o de las del reglamento de copropiedad
4.
Citar a la asamblea de copropietarios si el administrador o el Presidente del comit de

Administracin no lo hiciere.
125
5. Exigir al administrador que rinda la cuenta respectiva y que ser sometidas a aprobacin de la
asamblea.
6. Adoptar medidas necesarias para solucionar los conflictos entre copropietarios derivadas de su
condicin de tal. (art.33 inc.1).
A.2.5. LA SENTENCIA ARBITRAL.
En contra de la sentencia arbitral, SE PODRAN interponer los siguientes recursos
procesales:
1.
RECURSO DE APELACION.
2.
RECURSO DE CASACION EN LA FORMA, conforme a lo previsto en el artculo 239 del

Cdigo Orgnico de Tribunales (art.34 inc.2)
Al respecto y en caso de renuncia por la asamblea a la segunda instancia y a los recursos
que franquea la ley siempre se podr interponer el Recurso de Casacin en la forma por ser un
Recurso de Nulidad.
Respecto del Recurso de Queja que trata el artculo 545 del Cdigo Orgnico de Tribunales,
se concede este recurso como una excepcin a las sentencias arbitrales de primera o nica
instancia dictadas por arbitradores, hyase o no deducido recurso de apelacin y en cualquier
evento tambin proceder el recurso de casacin en la forma.
No corresponder bajo ningn respecto el recurso de Casacin en el fondo contra la
sentencia de segundo grado y respecto de los casos que prev el artculo 767 del Cdigo de
Procedimiento Civil, dictada por Arbitro Arbitrador, por cuanto no debe sujetar su actuar y
resolucin a la ley sino a su prudencia y equidad, esto obviamente distinguiendo la fuente del
nombramiento , la asamblea lo puede designar como arbitro arbitrador, pero el juez solo de
derecho.
Finalmente podemos decir que la asamblea o el juez a solicitud de esta podr dar al arbitro
arbitrador la calidad de rbitro de derecho ya que se trata de materia de derecho privado as sern
las parte (asamblea con las formalidades que la ley exija) las de determinen la manera en que
desean ser juzgados.
126
3.11.B. SOLUCION JUDICIAL DE CONFLICTOS.

B.1
JUZGADOS DE POLICIA LOCAL.
B.1.1 ACCION DE LOS COPROPIETARIOS.

Los copropietarios que se sientan afectados por disposiciones del reglamento de
copropiedad del condominio, por estimar que ha sido dictado con infraccin de normas de esta
ley o de su reglamento o que contiene disposiciones contradictorias o que no corresponden a
la realidad de ese condominio o de manifiesta
arbitrariedad en el trato
a los distintos
copropietarios, PODRA demandar ante el tribunal que corresponda de acuerdo a los artculos 33
y 34 de esta ley la SUPRESION, MODIFICACION O REEMPLAZO
de las normas
impugnadas (art.31).
Sabemos que la norma del artculo 34 es una facultad que podr ser ejercida por la asamblea.
Adems cabe volver a repetir que los conflictos que se susciten entre un copropietario y la
comunidad no podrn ser de conocimiento del arbitro arbitrador, por algo se seala que la
accin se notificar al administrador que tendr la representacin de la asamblea como veremos
ms adelante.
Lo anterior sin perjuicio que el arbitro lo designe el Juez en subsidio de la asamblea.
B.1.2. MATERIAS QUE CONOCE EL JUZGADO DE POLICIA LOCAL.

Sern de competencia del Juzgado de Polica Local correspondiente las contiendas que se
promuevan entre los copropietarios o entre estos y el administrador, relativas a la administracin
del respectivo condominio , para lo cual estos tribunales estarn investidos de todas las facultades
que sean necesarias a fin de resolver esas controversias. En el ejercicio de esas facultades , EL
JUEZ PODRA, a peticin de cualquier copropietario:
a.
Declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por la asamblea con infraccin de las normas
de esta ley y su reglamento o de las de los reglamentos de copropiedad
127
b.
Citar a la asamblea de copropietarios si el administrador o el Presidente del comit de

Administracin no lo hiciere aplicndose al efecto las normas contenidas en el artculo 654
del cdigo de Procedimiento civil, en lo que fuere pertinente
c.
Exigir al administrador que someta a la aprobacin de la asamblea de copropietarios

rendiciones de cuentas, fijndose plazo para ello y, en caso de infraccin aplicarle la multa
de una a tres unidades tributarias mensuales pudiendo duplicarla en caso de reincidencia.
d.
En general, adoptar medidas necesarias para solucionar los conflictos entre copropietarios
derivadas de su condicin de tales (art.33 inc.1). ESTA ES LA REGLA GENERAL.
De esta amplsima competencia queda excluido solamente el cobro de los gastos comunes y la
designacin de rbitro si no hay - acuerdo en la designacin por el comit de administracin - que se

entrega a la competencia del juez de letras respectivo y se somete al procedimiento ejecutivo del
Ttulo I del libro III del Cdigo de Procedimiento Civil correspondiente a las obligaciones de dar.
B.1.3. PROCEDIMIENTO.
Las causas se sometern al procedimiento establecido en la ley 18.287 (art.33 inc.1).
La demanda se notificar al administrador del condominio que para estos efectos tendr la
calidad de representante legal de los restantes copropietarios (art.31)
B.1.4. OBLIGACION DEL ADMINISTRADOR.

El administrador deber poner en conocimiento de cada uno de los copropietarios, DENTRO
DE LOS CINCO DIAS SIGUIENTES A DICHA NOTIFICACION, mediante comunicacin
escrita dirigida al domicilio registrado por stos en la administracin o a falta de este , a la
respectiva unidad(art.31).
B.1.5. DERECHO DEL COPROPIETARIO.

En todo caso, cualquier copropietario podr hacerse parte en el juicio(art.31).
128
Este aspecto de la competencia judicial, por las particularidades propias del condominio, por las
caractersticas de que est inserto dentro de la comuna, etc., la competencia del juez de polica local
pareci que era la ms adecuada y no hay duda que as lo es en principio. Ahora, no sabemos qu
resultado prctico pueda tener esto dado el recargo que en comunas, muy pobladas tienen estos
juzgados y que resultan ms lentos a veces que los propios juzgados civiles.
Finalmente podemos concluir que los conflictos entre copropietarios por indemnizaciones
derivadas de daos producidos por inundaciones, fuego, filtraciones, entre otros, sern de
conocimiento de los tribunales ordinarios de justicia y se sujetar en la competencia y
tramitacin al procedimiento ordinario.
B.2 TRIBUNALES ORDINARIOS DE JUSTICIA.

La excepcin a la regla general anteriormente desarrollada la constituyen los juicios de cobro
de gastos comunes, en donde la competencia esta radicada en el juez de letras, esto, por exclusin,
segn deviene de la inteligencia de los artculos 31 y 33 de la ley, artculo 73 de la Constitucin
Poltica del Estado y artculo 1 del Cdigo Orgnico de Tribunales.
La ley seala que el cobro de los gastos comunes se sujetar al procedimiento ejecutivo del Ttulo
I del Libro III del Cdigo de Procedimiento Civil y su conocimiento corresponder al juez de letras
respectivo (art.33 inc. final).
B.2.1. TITULO EJECUTIVO.

a.
La copia del acta
de la asamblea vlidamente celebrada, autorizada por el Comit de
Administracin o en su defecto por el administrador en que se acuerden los gastos comunes

tendr mrito ejecutivo para el cobro de los mismos (art.27).
b.
Los avisos de cobro de dichos gastos comunes, extendidos de conformidad al acta, siempre que
encuentren firmados por el administrador.
B.2.2. INNOVACIONES DEL JUICIO EJECUTIVO.
Notificacin de la demanda ejecutiva.

129
El artculo 6 de la ley en su inciso final habla de la notificacin del requerimiento de pago, lo

que tcnicamente es errneo, dado que el requerimiento es una acto similar a la notificacin
pero distinto en esencia.
En cuanto a la forma de la notificacin la ley seala que esta podr ser PERSONALMENTE o
POR CEDULA dejada en el domicilio que el propietario hubiere registrado en la administracin
del condominio o, a falta de ste, en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva
de cobro de los gastos comunes (art.6 inc. final).
Ello implica una excepcin a la norma contenida en el artculo 40 y 443 n1 del Cdigo de
Procedimiento Civil respecto de la cual podemos mencionar algunas apreciaciones :
-
Se deja al arbitrio del Receptor que notificacin ser personalmente o por cdula, lo que
depender en cada caso.
El lugar de la notificacin va a variar solo en la medida que el deudor no tenga

registrado su domicilio en la administracin del condominio.
No hay cdula de espera, el deudor queda vlidamente emplazado cumpliendo el

Ministro de fe con la prescripcin del artculo 48 del Cdigo de Procedimiento Civil.
B.2.3.DESIGNACION DE ARBITRO POR LA JUSTICIA ORDINARIA.

El arbitro, como ya lo habamos sealado deber ser designado por acuerdo de la asamblea
y a falta de acuerdo, por el Juez letrado de Turno (art.34 inc. final).
Ser este tribunal el llamado a conocer
de las inhabilidades que puedan afectar al juez
rbitro conforme a las reglas generales.

Concluyendo, todo conflicto que no se encuentre entregado al Juez Arbitro o al Juez de
Polica Local, segn corresponda, puede ser de conocimiento de la Justicia Ordinaria configurando
as su competencia general en la materia, dado que en aquellos tribunales las funciones estn
claramente especificadas en las disposiciones anteriormente analizadas.
3.11.C. EL MEDIADOR EN LA SOLUCION EXTRAJUDICAL DE CONFLICTOS.
130
Finalmente, existe una institucin que no est especialmente reglamentada en la ley pero que
creo es til tenerla presente para quienes estn vinculados al tema, y que puede ser mucho ms
prctica que la justicia arbitral, y es el mediador. Su funcin esencial no es ser un rbitro sino que de
una manera muy expedita quien llama a las partes, las escuche y tenga una intervencin activa en
proponer frmulas para que se solucione el problema. Es decir, en una o dos reuniones puede
solucionar el conflicto; no ha habido gastos, no hay necesidad de abogados, ni de mayores
procedimientos, se levanta un acta y sta se puede hacer cumplir de cualquier forma y, si no, quedan
abiertos los otros caminos ante las instancias judiciales pertinentes.El procedimiento de la mediacin en otras materias se ha implementado por el Centro de
Mediacin y Arbitraje de la Cmara de Comercio de Santiago, a quien se recurre para designar un
mediador. La experiencia internacional, especialmente en Colombia y Argentina, ha dado
esplndidos resultados. Es decir, puede ser un sistema bastante econmico y expedito para este tipo
de problemas y toda controversia que suscite.
3.12. ASPECTO PRACTICO DE LA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA.

Para tener ms claridad respecto del real funcionamiento de lo que la ley quiso implementar
recurr a tres Municipalidades de Santiago que vinieran a reflejar en cierta medida tres estratos
sociales y ver en el terreno como estas haban asumido la facultad que les otorgaba la ley.
1. MUNICIPALIDAD DE LAS CONDES.

En la Municipalidad de Las Condes, la facultad otorgada por este nuevo cuerpo legal en orden a
intervenir en la solucin de conflictos, sistema de conciliacin, est radicada en la OFICINA
DE ASISTENCIA AL CONSUMIDOR, la cual toma conocimiento del reclamo interpuesto por
un copropietario y cita al reclamado a un comparendo para informarle de la situacin y
proponer una instancia de acuerdo, el que si se concreta, se suscribe y se autorizan las firmas
ante un Notario. Si posteriormente no se cumple el acuerdo, deben concurrir al Juzgado de
Polica Local y el acuerdo suscrito ser un antecedente importante al momento de fallar el
conflicto en sede jurisdiccional.
131
2. MUNICIPALIDAD DE PROVIDENCIA.
En la Municipalidad de Providencia, corresponde al departamento jurdico conocer de los
conflictos entre copropietarios de un condominio, departamento que implement desde Enero de
1999 el sistema de conciliacin, el cual es idntico al aplicado por la oficina de asistencia del
consumidor de la Municipalidad de Las Condes pero con la nica diferencia que los acuerdos
logrados son suscritos por las partes no son autorizados ante Notario.
3. MUNICIPALIDAD DE UOA.
En la Municipalidad de uoa, el departamento que tiene a cargo lo relativo a la copropiedad
inmobiliaria en la comuna es el DEPARTAMENTO DE DESARROLLO COMUNITARIO.
Ante la interrogante de saber si funciona el sistema de conciliacin que prev la ley, la abogado
del departamento manifest que no se ha implementado y que no se har, dado que la ley no
obliga, pero que se ha optado por la ORIENTACION dirigida a los condominios de viviendas
sociales - que en la comuna son bastantes como la Villa Olmpica, Villas Unidas por nombrar
algunas - y que en su conjunto agrupan una gran cantidad de edificios comunitarios tipo block.
En cuanto a los condominios propiamente tales, solo se han acercado a la municipalidad en
forma muy aislada algunos administradores, por orientacin especifica relativa a su materia.
Me toco participar de una reunin de orientacin dirigida a una cantidad de personas que en su
mayora formaban parte de unidades vecinales y otras que haban adoptado cierto rol de
administrador. El tema fue como optar a los recursos a travs de la figura del financiamiento
compartido para mejoras del edificio y seguridad del mismo. La municipalidad, para
asesorarlos, les exiga UN CIERRE PERIMETRAL DE LOS EDIFICIOS QUE
CONFORMAN EL CONDOMINIO, EXISTENCIA DE ORGANOS DE ADMINISTRACION
Y UN REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.
Las preguntas mas recurrentes era como administrar u obligar a todos los copropietarios para
que se organizaran y se dieran un reglamento dado que si bien eran edificios que se crearon bajo
la normativa de la ley de pisos, prcticamente y en su mayora no tenan ningn sistema de
132
organizacin y los problemas solo se solucionaban a travs del juzgado de polica local
respectivo.
4. MUNICIPALIDAD DE PUENTE ALTO.
En esta Municipalidad,
me dirig al departamento jurdico donde se me inform lisa y
llanamente que por falta de presupuesto y personal no se ha implementado ningn sistema de

solucin de conflictos y que tampoco se est desarrollando un plan de orientacin, no obstante la
gran cantidad de condominios de viviendas sociales que existen en dicha comuna.
Finalmente, importante es destacar que en las Municipalidades consultadas, los problemas
recurrentes de los copropietarios tenan su origen en el diario vivir, como ruidos
molestos, animales o uso de espacios comunes, problemas que tambin se producan
al amparo de la antigua legislacin, pero que ahora encuentran en esta normativa,
nuevas y rpidas vas de solucin que el tiempo dir si resultaron efectivas, es una ley
nueva.
3.13. SEGURIDAD DEL CONDOMINIO

La materia se encuentra regulada en Titulo III de la ley De la seguridad del condominio
y del trmino o modificacin de la copropiedad inmobiliaria.
A raz del accidente que ocurri en La Portada de Vitacura
y de la cantidad de
fallecimientos por causa de inhalacin de monxido de carbono se ha tratado de implementar varias

medidas de seguridad en la ley, una de las cuales es el ingreso forzado a una unidad en caso de
emergencia. Pensemos en cuntas veces, de acuerdo a la legislacin anterior, se produjeron
situaciones tales como inundaciones, filtraciones o emanaciones de gas desde el interior de una
unidad y no se poda entrar a la fuerza a esa unidad porque poda caerse en el tipo penal de violacin
de domicilio. La ley contempla ahora la facultad del administrador de poder entrar forzadamente a
una unidad en caso de emergencia, para poder solucionar el origen del problema; debe hacerlo
acompaado de un miembro del Comit de Administracin y establece un mecanismo para hacerlo.
La ley contempla tambin la obligacin de tener planos del condominio para casos de emergencia.
133
La legislacin anterior estableca la obligacin del administrador de contratar un seguro de

incendio por el edificio, salvo que ste fuera declarado incombustible por la municipalidad. No s si
las municipalidades declaraban o no incombustibles los edificios, pero s la norma se interpret
como que la obligacin del administrador era asegurar los bienes comunes, no las unidades, dado
que la obligacin de l era el cuidado y la vigilancia hacia esos bienes comunes. La actual
legislacin, teniendo presente que un siniestro como el fuego no distingue entre reas comunes y
reas individuales, estableci la obligacin de cada copropietario de asegurar su unidad. Es un
parecido quizs con lo que es el seguro automotriz obligatorio, donde cada dueo debe asegurar su
vehculo, pero aqu la obligacin es asegurar su unidad y considerar dentro del seguro la proporcin
que le corresponda en los bienes comunes. Si no toma ese seguro, la obligacin recae en el
administrador. El administrador lo tomar a nombre del propietario y posteriormente le cobrar la
prima correspondiente.
La ley seala en forma expresa que todas las unidades de un condominio debern ser
aseguradas contra riesgo de incendio INCLUYENDOSE en el seguro los bienes de dominio
comn en la proporcin que le corresponda, esto sin perjuicio que el reglamento de copropiedad
establezca lo contrario (art.36 inc.1 primera parte).
3.13.1. OBLIGACION DEL PROPIETARIO.

Cada copropietario deber CONTRATAR el seguro (art.36).
3.13.2. OBLIGACION DEL ADMINISTRADOR.

En caso de no hacerlo la obligacin recae en el administrador quien deber contratar el
seguro por cuenta y cargo de aqul quien formular el cobro de la prima respectiva conjuntamente
con el cobro de los gastos comunes INDICANDO SU MONTO EN FORMA DESGLOSADA DE
ESTOS (art.36).
Las misma normas que rigen para los gastos comunes se aplicarn para el pago de lo
adeudado por el concepto del pago de la prima del seguro (art.36).
134
Se presentan algunas interrogantes, por ejemplo, en la prctica, los administradores no

siempre saben quines son los propietarios del edificio, sin perjuicio que es obligacin del
administrador llevar un Registro de Copropietarios, pero es ms difcil saber si ese propietario tiene
seguro o no, conocer la pliza y si su seguro comprende tambin los bienes comunes.
Adems muchos propietarios han comprado a travs de un crdito bancario y han contrado tambin
un seguro, pero sin duda que ese seguro va a tener una vigencia distinta y, normalmente, lo que se
asegura es el valor residual del crdito y el beneficiario es la institucin bancaria.
3.13.3 PLANES DE EMERGENCIA.

Todo condominio deber tener un plan de emergencia ante siniestros, como incendios
terremotos y semejantes , que incluya medidas para tomar ANTES, DURANTE y DESPUES del
siniestro con especial nfasis en la evacuacin durante los incendios(art.36 inc.3).
3.13.4. OBLIGACION DEL COMIT DE ADMINISTRACION.

La responsabilidad de confeccionar el plan de emergencia recae en el Comit de
Administracin que deber someterlo a la aprobacin de la asamblea de copropietarios reunida en
sesin extraordinaria citada especialmente para ese efecto dentro de los tres primeros meses de su
nombramiento (art.36 inc.3).
Este plan de emergencia junto con los planos del condominio detallados segn necesidad
sern actualizados anualmente por el Comit de Administracin y una copia de ellos ser entregado
a la unidad de Carabineros y Bomberos ms cercana, unidades que podrn hacer llegar al Comit de
Administracin las observaciones que estimen convenientes(art.36 inc.4).
3.13.5.INGRESO FORZADO A LA UNIDAD POR LOS CASOS DE EMERGENCIA

SEALADOS EN LA LEY.
Si se viere comprometida la seguridad o conservacin del condominio sea respecto de los
bienes comunes o de sus unidades por efecto de filtraciones, inundaciones , emanaciones de gas u
otros desperfectos,
para cuya reparacin sea necesario ingresar
a una unidad, NO
135
ENCONTRANDOSE PROPIETARIO, ARRENDATARIO u OCUPANTE que facilite o permita

el
acceso,
el
ADMINISTRADOR
DEL
CONDOMINIO
PODRA
INGRESAR
FORZADAMENTE A ELLA, debiendo hacerlo acompaado por un miembro del Comit de

Administracin, quien levantar acta detallada de la diligencia, incorporando la misma al libro de
actas del Comit de Administracin y dejando copia de ella en el interior de la unidad. Los gastos
que se origine sern de cargo del o los responsables del desperfecto(art.36 inc. final)
Surge la pregunta Qu pasa si no hay nadie del comit de administracin que acompae al
administrador como lo ordena la ley ? o Qu pasa si no se encuentra el administrador ?
Finalmente y respecto de este tema en un seminario organizado por la Asociacin de
Administradores de Condominio de Chile (ASAECH) con la asistencia del Ministerio de Vivienda y
de la Superintendencia de Electricidad y Combustible(SEC), se abord el tema de las normas de
seguridad en los condominios planteada por la ley 19.537 arrojando cifras lamentables y que
reflejan que menos del 10% de los cerca de 12 mil condominios comerciales y habitacionales
existentes en la regin metropolitana cumplen con las disposiciones de la ley.
Inquieta la falta de seguros contra incendio, los planes de emergencia y revisin tcnica de
instalaciones de gas de los edificios de mas de cinco pisos, esto ltimo a raz del decreto n 489 del
Ministerio de Economa, Fomento y Reconstruccin de 30 de Marzo de 1999 y publicado en el
diario Oficial el 06 de Abril de 1999 y que actualiza el procedimiento para la inspeccin peridica
de instalaciones de gas y que estar cargo de la superintendencia de Electricidad y Combustibles.
Los agentes involucrados han empezado a reunirse con el fin de coordinar acciones que
permitan poner en prctica estas medidas en beneficio de la comunidad y la calidad de vida de los
habitantes de estos conjuntos habitacionales.
Se coincidi que se avecina una etapa compleja pues las exigencias representan cambios
profundos en los hbitos de vida de la poblacin y se seal que en muchos condominios no
tienen idea de estos cambios pese a que los plazos dispuestos por la autoridad se encuentran
vigentes.
En mi modesta opinin esto tiene cierto grado de irresponsabilidad de los agentes
involucrados en el tema como lo es la ASOCIACION DE ADMINISTRADORES dado que son
136
ellos los llamados a informar y mantener comunicacin fluda con los copropietarios de cada
condominio en particular, sobretodo si consideramos el despegue empresarial que ha tomado la
actividad de administrador.
En cuanto a la revisin tcnica de los edificios de mas de cinco pisos esta se har cada
dos aos y estar a cargo de la Superintendencia de Electricidad y Combustible a
travs de inspectores debidamente acreditados y para tal efecto se fij un calendario
que fija el mes y ao en que debe ser revisado cada edificio en razn de su direccin.
Es un tema relevante que fue incluido en el plan de Descontaminacin de la Regin
Metropolitana ya que se considera que la polucin intradomiciliaria es tanto o mas perjudicial
que la existente en el exterior.
Los municipios tendrn un rol importantsimo en el proceso de revisin debiendo crear
unidades especiales para orientar a los vecinos.
La Superintendencia de Electricidad y Combustible trabaja en capacitar a los funcionarios
municipales , a inspectores autorizados y en la preparacin de un manual que detalla las normas
que se deben cumplir.
3.14. MODIFICACION DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA.

La materia es abordada de dos puntos de vista, DECISIN DE AUTORIDAD y por la otra
VOLUNTAD DE LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS.
3.14.1.DECISIN DE AUTORIDAD.
En este sentido ms que hablar de modificacin resulta mas propio sealar que en
estricto rigor es extincin de la copropiedad inmobiliaria, la ley seala que si la municipalidad
decretase
la demolicin de un condominio, de conformidad a la legislacin vigente en la
materia, la asamblea de copropietarios reunida en asamblea extraordinaria, ACORDARA su

proceder futuro (art.37 ).
137
3.14.2. VOLUNTAD DE LOS COPROPIETARIOS.

La asamblea de copropietarios reunidos en asamblea extraordinaria podr solicitar
al director de obras municipales que proceda a MODIFICAR o a dejar sin efecto la resolucin
que declara a un condominio acogido al rgimen de copropiedad inmobiliaria (art.38 inc.2).
3.14.3. FORMALIDADES.
Dicha solicitud para que sea aprobada, debe previamente el director de obras
municipales, analizar si se cumplen con las normas sobre urbanismo y construcciones para la
gestin ulterior respectiva y RECABAR LA AUTORIZACION de los acreedores hipotecarios o
de los titulares de otros derechos reales, si los hubiere.
3.14.4.
PLAZO.
El director de Obras Municipales tendr un plazo de treinta das corridos para
pronunciarse sobre la solicitud contados desde la fecha de presentacin de la misma (art.38 inc.
final).
Es aplicable al requerimiento lo dispuesto en los incisos segundo, tercero y
cuarto del artculo 118 del Decreto con fuerza de ley n458 de 1975, de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones (art.38 Inc,final).
3.14.5 EFECTOS DE LA APROBACION.

Una vez aprobada la solicitud, y se deja sin efecto la declaracin, la comunidad
que se forme entre los copropietarios se regir por las normas del derecho comn (art.38 inc.2 ).
3.14. 6
PROHIBICION AL DIRECTOR DE OBRAS MUNICIPALES.

El director de Obras Municipales que mediante resolucin declare a un
condominio acogido al rgimen de copropiedad inmobiliaria, no podr modificarla en forma

unilateral ya que para el la resolucin tiene el carcter de IRREVOCABLE(art.38 inc.1), no as
para los copropietarios como ya vimos.
138
3.15. LAS VIVIENDAS SOCIALES

La materia relativa a los condominios de vivienda sociales se encuentra en el Ttulo IV de la
ley.
Los condominios de viviendas sociales no estaban considerados en el proyecto de ley que se
present al Congreso en junio de 1995. En las reuniones de anlisis del tema, a fines de 1994,
algunos personeros de la Cmara Chilena de la Construccin llamaron la atencin sobre la
necesidad de regular esa situacin. Se hizo ver que si bien era muy interesante que los edificios de
los sectores de ingresos medios y altos tuvieran una regulacin modernizada con respecto a la ley
del ao 1937, se echaba de menos que hubiera una regulacin para las numerossimas edificaciones
para sectores de bajos ingresos que haban proliferado en los principales centros urbanos del pas y
que estaban al margen de una regulacin especfica.
En la primera reunin que se sostuvo, en la audiencia que se sostuvo en la Comisin de
Vivienda de la Cmara de Diputados, se renov este enfoque y varios parlamentarios lo recogieron
favorablemente, se iniciaron conversaciones con el Ministerio de la Vivienda y eso se tradujo
entonces en la presentacin de indicaciones que llevaron a la incorporacin del Ttulo 4, De los
Condominios de Viviendas Sociales.
Creo que es un instrumento potencial excelente para un mejoramiento sustancial de los
modos de vida de vastas poblaciones de nuestro pas, en los cuales la situacin es realmente
pattica, no solamente por deterioro por temporales sino que por las mismas condiciones de vida
que se desarrollan all.
Existen situaciones indudablemente que generan caos y problemas de seguridad como
situaciones de abuso o delincuencia de sectores socialmente marginales que coexisten y conviven
con personas decentes y correctas que quisieran vivir tranquilamente.
Ahora bien, creo que es un instrumento potencial porque ciertamente si esta facultad que se
da a los gobiernos regionales, municipios y servicios de vivienda y urbanizacin, de destinar
recursos a esta materia, no se ejerce en plenitud.
Existen disposiciones que considero bien intencionadas pero alejadas de una realidad
preocupante: las atribuciones que se le otorgan a los administradores de estos condominios en el
139
reglamento son bastantes e importantes, pero ese administrador, en la poblacin La Feria, en La

Victoria, en los condominios de Puente Alto, necesitara cinco guardaespaldas, una casamata
fortificada para protegerse y llevar una mafia a cobrar los gastos comunes, en caso contrario no creo
que vaya a sobrevivir algunos meses siquiera. Creo que realmente se necesita un apoyo considerable
en esta materia, que significa recursos humanos y financieros, para un trabajo de culturizacin, de
asesora y de apoyo a la creacin de estos condominios y a la generacin de una cultura popular en
materia de coexistencia de viviendas sociales.
Qu dicen los aspectos principales de estos condominios de viviendas sociales?
3.15.1 DEFINICION.
La ley entiende por vivienda social para los efectos del ttulo IV, las viviendas econmicas de
carcter definitivo, destinadas a resolver los problemas de marginalidad habitacional, cuyo
valor de tasacin no exceda en ms de un 30 % el sealado en el decreto n2.552 de 1979
(art.40 inc.1).
3.15.2. QUIEN Y COMO SE DETERMINA LA VIVIENDA SOCIAL.
El carcter de vivienda social ser certificado por el DIRECTOR DE OBRAS
MUNICIPALES, quien las tasar considerando la suma de los siguientes factores:
1.
El valor del terreno , que ser el de su avalo fiscal vigente a la fecha de la solicitud del
permiso.
2.
El valor de construccin de la vivienda, segn el proyecto presentado, que se evaluar

conforme a la tabla de costos unitarios a que se refiere el artculo 127 de la Ley general de
urbanismo y construcciones (art.40).
3.15.3. ADMINISTRACION DE LAS VIVIENDAS SOCIALES.

Por interpretacin del artculo 39 que establece el mbito de aplicacin de las normas del
ttulo relativo a los condominios de viviendas sociales, la administracin de las viviendas sociales
140
se regir tanto por la normas contenidas en el ttulo respectivo como por las normas de carcter
general contenidas en la ley en lo que no se contrapongan a ella (art.39).
3.15.4. ADMINISTRACION PROVISIONAL.

Dicho lo anterior los Servicios de Vivienda y Urbanismo podrn designar, POR UNA SOLA
VEZ, en los condominio de viviendas sociales, UNA PERSONA QUE ACTUARA
PROVISIONALMENTE COMO ADMINISTRADOR, con las mismas facultades y obligaciones
de aquel (art.42 inc.1)
3.a Requisitos:
La persona designada debe ser mayor de edad,
Capaz de contratar y disponer libremente de sus bienes (art.42 inc.2)
3.b Plazo para desempear sus funciones:

El necesario mientras se designe el administrador definitivo pero que deber exceder el periodo de
SEIS MESES, contados desde su designacin (art.42 inc.2)
3.c Facultad de la asamblea de copropietarios:

Estos por acuerdo en asamblea ordinaria podrn solicitar al Servicio de Vivienda y
Urbanizacin que haya designado al administrador provisional, la sustitucin de este por causa
justificada (art.42 inc. final)
3.15.5. MEDIDAS DE PROTECCION Y EDUCACION PARA LOS ADMINISTRADORES.

Vuelvo a repetir, creo que los administradores tienen que ser muy bien amparados y
protegidos por la legislacin, adems de haber un proceso paralelo y simultneo de culturizacin, de
enseanza, de conformacin de comits de administracin que respalden la accin de estos
administradores, porque en caso contrario va a ser imposible que ejerzan sus funciones.
141
3.15.6. DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD DE LOS CONDOMINIOS
DE
VIVIENDAS SOCIALES.
La ley seala que no obstante el inciso segundo del artculo 30, esto es, que en el silencio
del reglamento de copropiedad sern obligatorias las normas del reglamento de la ley que se
aprobar mediante decreto supremo dictado a travs del Ministerio de Vivienda y Urbanismo,
mediante resolucin del mismo se aprobar UN REGLAMENTO DE COPORPIEDAD TIPO
PARA LOS CONDOMINIOS DE VIVIENDAS SOCIALES, pudiendo cada condominio adaptar
sus disposiciones a sus necesidades, no obstante lo cual deber someter este reglamento de
copropiedad a las formalidades previstas en el artculo 29 (art.43).
3.15.7. OBLIGACION DEL COMIT DE ADMINISTRACION.

El Comit de Administracin DEBERA CUSTODIAR:
1. El reglamento de copropiedad en los condominios de viviendas sociales,
2. Las actas que contengan modificaciones de estos reglamentos,
3. La nmina de los miembros del comit de administracin y su direccin,
4. La designacin del administrador y su direccin (art.44).
El Presidente del Comit de Administracin DEBERA PROTOCOLIZAR los documentos
custodiados en una Notara comunicando dicha diligencia a la Municipalidad respectiva y dejando
copia de la protocolizacin en el archivo de los documentos del condominio (art.44).
3.15.8. SANCIONES.
La infraccin a las obligaciones contenidas en el artculo 44 ser sancionada con multa de
una a tres unidades tributarias mensuales que se duplicar en caso de reincidencia (art.44).
3.15.9. COBRO DE SERVICIOS Y GASTOS COMUNES.
142
Las empresas de servicios de utilidad pblica, junto con cobrar las cuentas particulares,
especficas de cada unidad, deben incluir en esas cuentas los cobros de los respectivos servicios
para lo que es comn: iluminacin de pasillos.
La norma en cuestin es clara y seala que las empresas que proporcionen servicios de
energa elctrica, agua potable, alcantarillado, gas u otros servicios, a un condominio de viviendas
sociales , DEBERAN COBRAR, conjuntamente con las cuentas particulares de cada vivienda, la
proporcin que le correspondan a dicha unidad en los gastos comunes por concepto del respectivo
consumo o reparacin de estas instalaciones. Esta contribucin se determinar en el respectivo
reglamento de copropiedad o por acuerdo de la asamblea de copropietarios conforme lo dispuesto
en el artculo 4 de la ley (art.45).
3.15.10. APOYO FINANCIERO DE LA AUTORIDAD.

Los Gobiernos regionales, las municipalidades y los servicios
de Vivienda y
Urbanizacin podrn destinar recursos a condominios de viviendas sociales emplazados en sus

respectivos territorios (art.41 inc.1)
3.15.11. OBJETIVOS DEL FINANCIAMIENTO.

Los recursos destinados solo podrn ser asignados con los siguientes objetos:
a.
En los bienes de dominio comn, con el fin de mejorar la calidad de vida de los habitantes
del condominio;
b.
En gastos que demanden la formalizacin del reglamento de copropiedad a que alude el

artculo 43 y los que origine la protocolizacin a que se refiere el artculo 44;
c.
En pago de primas de seguros de incendio adicionales para cubrir riesgos catastrficos de

la naturaleza, tales como terremotos, inundaciones, incendios a causas de terremotos u otros
del mismo tipo, y
d.
En instalaciones de las redes de servicios bsicos que no sean bienes comunes (art.41).
143
3.15.12. SUBADMINISTRACION DE CONDOMINIO DE VIVIENDA SOCIAL.

Plenamente aplicable a este tipo de condominio es lo dispuesto en el artculo 25 de la ley
que consagra las subadministracin si se trata de condominios de viviendas sociales integrados por
ms de un bloque independiente, cada bloque podr establecer subadministraciones de la misma
forma y sin importar el nmero de las unidades que lo integren (art.46).
3.15.13. VIVIENDAS SOCIALES ANTERIORES A LA LEY N 19.537.

Los juntos de viviendas preexistentes a la vigencia de la ley n19.537, CALIFICADAS
COMO VIVIENDAS SOCIALES de acuerdo a los decretos leyes n1088, de 1975, y n2552 de
1979, y los construdos por los Servicios de Viviendas y Urbanizacin y sus antecesores legales, se
considerarn como condominio de viviendas sociales para los efectos del Ttulo IV de la Ley
n19.537, o sea, se les aplican las disposiciones precedentemente expuestas (art. transitorio inciso
primero).
3.15.14 ROL ACTIVO Y ORIENTADOR DE LA MUNICIPALIDAD.

Las Municipalidades DEBERAN DESARROLLAR programas educativos sobre
DERECHOS Y DEBERES de los habitantes de condominios de viviendas sociales, PROMOVER,
ASESORAR, PRESTAR APOYO a su organizacin y progreso y sin perjuicio de lo dispuesto en el
artculo 41, PODRAN adoptar todas las medidas necesarias para permitir la adecuacin de las
comunidades de copropietarios de viviendas sociales a que se refiere el inciso primero de este
artculo transitorio, a las normas de la presente ley, ESTANDO FACULTADA al efecto para prestar
ASESORIA LEGAL, TECNICA Y CONTABLE, para destinar recursos con el objeto de afrontar
los gastos que demanden estas gestiones, tales como confeccin de planos de similar naturaleza
(artculo transitorio inc. final).
Se encomienda especficamente, en el artculo transitorio, a la municipalidad desarrollar
acciones de promocin y de apoyo para sacar adelante esta materia. Si se les otorgan los recursos
144
necesarios a las municipalidades yo creo que eso es posible, en caso contrario sera asignarle una
nueva responsabilidad que es muy difcil que puedan cumplir si no cuentan con los medios.
3.15.15.RESULTADOS DEL PRIMER LLAMADO DEL PROGRAMA PARTICIPATIVO

DE MEJORAMIENTO DE VIVIENDAS SOCIALES.
En cuanto a la aplicacin del artculo 41 cabe mencionar que en un ciento por ciento de los
proyectos que postularon a financiamiento en el primer llamado del programa participativo de
mejoramiento de condominios de viviendas sociales resultaron seleccionados. Ello significa que
que en los prximos meses se podrn iniciar las obras de adelanto que tendern al mejoramiento de
la calidad de vida de los copropietarios.
Entre estas se cuentan los cierres perimetrales de los conjuntos, pintura de los edificios,
reparacin de cubiertas y aleros, formacin de reas verdes y construccin de juegos infantiles,
pavimentos, mejoramiento de iluminacin, canaletas. Igualmente la formalizacin
de los
reglamentos de copropiedad para la administracin de condominios.

Fueron 117 los proyectos presentados y seleccionados, los que favorecern a ms de 8 mil
familias. Para su financiamiento se sumarn aportes del MINVU, de los propios del condominio y
del municipio por un total de 757 millones 812 mil pesos.
De las 8787 viviendas beneficiadas con las obras, 5925 son bsicas y progresivas, lo que
corresponde al 91% y 246, es decir un 9% son viviendas sociales de otro tipo, como por ejemplo del
programa especial para trabajadores, PET.
El total de los recursos se desglosa de la siguiente manera:
-
62% aportado por el MINVU,
20% por los copropietarios y,
18 por los municipios.
Los copropietarios debern hacer un esfuerzo organizado y aportar como mnimo un 20%
del valor del proyecto presentado siempre que se trate de viviendas bsicas y progresivas
construidas por el SERVIU o sus antecesores legales, hasta una superficie de 70 metros cuadrados.
145
En caso de que se trate de otro tipo de viviendas sociales, el aporte de los copropietarios
ascienden a un 30 % del valor del proyecto.
Durante el segundo semestre de 1999 se convocar al segundo llamado nacional para
postular a este nuevo programa participativo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, lo que
permitir la realizacin de nuevos proyectos en beneficio de las familias que habitan viviendas
sociales.
El valor de las iniciativas que presenten los condominios no debe tener un valor inferior a
las 50 unidades fomentos, ni superior a las 5 mil UF, tampoco pueden sobrepasar las 15 UF por
vivienda.
Para calcular
el costo del proyecto
que el condominio
desea realizar, el SERVIU
confecciona anualmente una tabla con los valores referenciales por metro cuadrado de adelantos,
como reparacin de techumbres, pinturas, pavimentos y cierros exteriores, entre otros.
Para postular
los vecinos interesados en postular al financiamientos participativos de
Mejoramientos de condominios de Viviendas Sociales, pueden hacerlo

secretaras Regionales
directamente en las
ministeriales de Viviendas y Urbanismo o a travs de la respectiva
municipalidad.
La SELECCIN DE LOS PROYECTOS de mejoramiento de condominios de viviendas
sociales que presenten los copropietarios, obtienen el financiamiento que contempla el programa
participativo, una vez que son seleccionados por una Comisin regional, siguiendo un estricto
orden de puntaje. Esto se determina de acuerdo a los siguientes criterios:
-
Tipo de proyecto postulado,
Condicin econmica del condominio,
Aporte de los copropietarios del condominio,
Valor total del proyecto,
Valor del proyecto por vivienda,
Antigedad de la postulacin del proyecto y,
Cumplimiento del pago de la deuda de los copropietarios.
146
FAMILIAS BENEFICIADAS
: 8.787.
TOTAL PROYECTOS
: 117.
TOTAL EN M$
: 757.812.
MONTO MINVU M$
: 469.044.
APORTE MUNICIPAL M$ : 133.524.

APORTE CONDOMINIOS M$
: 155.244.
En definitiva la mayora de los proyectos presentados se referan a la formalizacin de

reglamentos de copropiedad.
FUENTE: MINISTERIO DE VIVIENDAS Y URBANISMO
Divisin de Desarrollo Urbano
Departamento de Equipamiento Urbano.
3.16. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

Me quiero referir ahora al Reglamento de Copropiedad que creo es quizs el instrumento
ms importante que contempla la ley para poder ejercer correctamente los derechos de los
copropietarios. Primero, el Reglamento de Copropiedad tiene un carcter obligatorio, es decir,
constituye un requisito previo para que el condominio pueda acogerse a la Ley de Copropiedad
Inmobiliaria; debe ser dictado por la persona natural o jurdica propietaria del condominio. La
misma ley seala ciertas menciones que debe contener este reglamento, muchas de las cuales es
muy importante tener presente dado que, por ejemplo, para que el administrador o Comit de
Administracin puedan ejercer ciertas facultades, como el corte del suministro elctrico o imponer
multas, es necesario que stas estn contempladas en el Reglamento de Copropiedad. Si no lo estn,
esas facultades no se van a poder ejercer.
Tambin es importante tener presente al momento de redactar un Reglamento de
Copropiedad cules son las mayoras que pueden establecerse. La ley establece que el Reglamento
de Copropiedad no puede contener mayoras inferiores a las legales en cuanto a qurum para
funcionar y qurum para tomar acuerdos, y respecto a las mayoras superiores el reglamento s las
podr contener, salvo el primer Reglamento de Copropiedad. Es decir, el primer Reglamento de
147
Copropiedad tendr que atenerse estrictamente a los qurum que establece la ley, no podr tener
qurum inferior ni superior a los legales.
Es importante tener presente que es una obligacin del administrador, una vez que haya
enajenado el 75% de las unidades del condominio, convocar a una asamblea para que la
comunidad se pronuncie respecto a si se mantiene, se modifica o sustituye el Reglamento de
Copropiedad, sin perjuicio -esto es nuevo tambin- de la facultad que tendr cualquier
copropietario de solicitar judicialmente (al juez de polica local o al juez rbitro que se designe)
la modificacin, supresin o reemplazo de alguna norma del Reglamento de Copropiedad cuando
esa norma haya sido dictada con infraccin de la ley, el reglamento contenga normas
contradictorias o disposiciones de manifiesta arbitrariedad.
3.16.1 DICTACION Y APROBACION DEL REGLAMENTO.

El primer reglamento de copropiedad ser dictado por la persona natural o jurdica
propietaria del condominio y ser reducido a escritura publica e inscrito en el Registro de
hipotecas y gravmenes del conservador de Bienes races respectivo (art.29 ).
En el primer reglamento no se podrn fijar mayora superiores a las establecidas en la ley
para la celebracin de las asambleas de copropietarios y para la aprobacin de acuerdos
(art.29).
Enajenado el 75% de las unidades que formen parte de un condominio nuevo, el
administrador deber convocar a la asamblea extraordinaria, la que se pronunciar sobre la
mantencin , modificacin o sustitucin del reglamento inicial (art.30 inc.1).
3.16.2. CASO DE UNANIMIDAD EN EL QUORUM.

La asamblea extraordinaria que apruebe modificaciones al reglamento de copropiedad
que incidan en la alteracin del porcentaje de los derechos en el condominio requiere de la
asistencia de la unanimidad de los copropietarios y el acuerdo de los copropietarios (art.19 inc.4).
Deber asistir UN NOTARIO cuando se acuerde la modificacin del reglamento en
asamblea extraordinaria quien certificar en el acta respectiva, en que se dejar constancia de los
148
quorums obtenidos en cada caso (art.20 inc. final). El acta deber ser reducida a escritura
pblica para su inscripcin en el Registro de Hipotecas y Gravmenes del Conservador
correspondiente, aunque la ley lo no lo dice pero en derecho las cosas se deshacen como se
hacen.
En el silencio del Reglamento de copropiedad, regirn las normas del reglamento de la
ley aprobado por decreto
n46, de 31 de Marzo de 1998, del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo publicado en el diario Oficial del 17 de Junio de 1998.

3.16.3.DISPOSICIONES
QUE
DEBERA
TENER
EL
REGLAMENTO
DE
COPROPIEDAD.
Los copropietarios de un condominio debern acordar un reglamento de copropiedad con
los objetos:
a.
Fijar con precisin sus derechos y obligaciones recprocos;
b.
Imponerse las limitaciones que estimen convenientes;
c.
Dejar establecido que las unidades que integran el condominio, como asimismo los
sectores en que se divide
y los bienes
de dominio comn , estn identificados
individualmente en los planos archivados en el conservador de Bienes Races, sealando

el nmero y la fecha de archivo de los mismos;
d.
Sealar los derechos que corresponden a cada unidad sobre los bienes de dominio comn,
como asimismo la cuota con que el propietario de cada unidad contribuir al pago de los
gastos comunes;
e.
Establecer lo concerniente a la administracin y conservacin de los bienes de dominio

comn; las multas por incumplimiento de obligaciones; y la aplicacin de alguna de las
medidas de suspensin del servicio elctrico a las unidades cuyos propietarios estn en
mora en el pago de los gastos comunes;
f.
Regular las formas de aprovechamiento de los bienes de dominio comn, sus alcances y
limitaciones , como asimismo posibles cambios de destino de esos bienes;
g.
Otorgar a ciertos bienes el carcter d bienes comunes;
h.
Fijar las facultades y obligaciones del Comit de Administracin y del Administrador;

149
i.
Establecer la asistencia necesaria para seionar y las mayora que se requerirn para que la
asamblea adopte acuerdos, en sesiones ordinarias o extraordinarias , las que no podrn ser
inferiores a las fijadas en por la ley;
j.
Fijar la periodicidad de las asambleas ordinarias y la poca en que se celebrarn;
k.
En general, determinar el rgimen administrativo del condominio (art.27).
3.16.4 OBLIGATORIEDAD DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.

Las normas del reglamento de copropiedad son obligatorias para los copropietarios,
para quienes les sucedan en el dominio y para los ocupantes a cualquier ttulo (art.30 inc. final).
3.16.5. IMPUGNACION JUDICIAL DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.

Los copropietarios que se sientan afectados por disposiciones del reglamento de
copropiedad del condominio, por estimar que ha sido dictado con infraccin de normas de la
ley 19.537 o de su reglamento o que contiene disposiciones contradictorias o que
no
corresponden a la realidad de ese condominio o de manifiesta arbitrariedad en el trato a los

distintos copropietarios, PUEDEN demandar la supresin, modificacin o reemplazo de las
normas impugnadas de conformidad a lo dispuesto en los artculo 33 y 34 de la ley.(art.31)norma que ya hemos analizado y nos remitimos a lo ya dicho.
3.16.6.SUBSISTENCIA
DE
DISPOSICIONES
DE
REGLAMENTOS
DE
COPROPIEDAD ANTERIORES A LA LEY N19.537.

Si bien la ley seala en forma expresa que se aplicar
alas comunidades
de
copropietarios acogidos a la ley de propiedad horizontal con anterioridad a su vigencia, respecto

de estas comunidades SEGUIRAN VIGENTES las normas de sus reglamentos de copropiedad
sobre las siguientes materias:
a.
las relativas al cambio de destino de las unidades del condominio.
150
b.
La proporcin
o porcentaje
que a cada copropietario corresponda sobre los bienes
comunes y en el pago de los gastos comunes.

Sin embargo por acuerdo unnime de los copropietarios se podrn aplicar a estas
materias las disposiciones de la ley n19.537 (art.49 inc.2)
3.16.7.AUTORIZACIONES
QUE
SE
PRESUMEN
EN
REGLAMENTOS
DE
COPROPIEDAD ANTERIORES.
En los casos en que la ley n19.537 exige que una determinada facultad o derecho este
establecida en el reglamento de copropiedad, se presumir tal autorizacin (art.49 inc.2).
En todo caso y al igual que en el caso anterior, los copropietarios reunidos en asamblea
extraordinaria pueden acordar que no se presuma tal autorizacin.
De conformidad al mismo artculo 49 inciso primero SE MANTENDRAN VIGENTES
LOS DERECHOS
DE USO Y GOCE EXCLUSIVOS SOBRE BIENES COMUNES,
constituidos con anterioridad a la vigencia de la ley n19.537.
3.16.8. CONFLICTO ENTRE LA LEY Y EL REGLAMENTO.

La ley en estudio fue aprobada por el tribunal constitucional solo en lo relativo a los
artculo 33, 34 , 35 y 41 e inciso segundo del artculo transitorio este en relacin a las viviendas
y aquellos en los relativo a la competencia de los tribunales por encontrase involucrada una ley
orgnica como lo es el Cdigo Orgnico de Tribunales y normas constitucionales.
En opinin del profesor Sergio Lira Herrera existe una violacin a la garanta del n24 del
artculo 19 de nuestra carta fundamental por las consideraciones que ahora se detallan.
El artculo 49 de la ley establece que sus disposiciones
se aplicarn
tambin a las
comunidades de copropietarios acogidos a la ley de propiedad horizontal con anterioridad a su
151
vigencia. Respecto de esta comunidades continuarn aplicndose las normas de su reglamento de

copropiedad en relacin a las siguientes materias:
1.
cambio de destino de las unidades del condominio,
2.
A la proporcin o porcentaje que a cada copropietario le corresponde sobre los bienes

comunes y en el pago de los gastos comunes,
3.
Tambin quedarn vigentes los derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes comunes que
hayan sido legalmente constituidos.
En definitiva en todo lo no expresamente exceptuado, ser normado por al ley n19.537.
La ley para que tenga efecto retroactivo debe hacerlo en forma explcita e inequvoca
empleando trminos formales y claros ya que configura una situacin excepcional que rompe con
el principio de la irretroactividad de la ley que consagra el artculo 9 del Cdigo Civil. As lo ha
sealado la Corte Suprema en sus fallos relativos a la materia.
Sin embargo una ley con efecto retroactivo NO PODRA afectar cuerpos normativos que
establezcan derecho que hayan ingresado al patrimonio de la persona.
En concordancia con lo anterior e interpretando el artculo 8 de la ley de sobre efectos
retroactivos de las leyes, de 7 de Octubre de 1861, seala que existir un derechos adquirido
cuando la facultad legal ha sido ejercida.
En el caso que nos ocupa los diferentes reglamentos pueden y en el hecho muchos lo hacen,
ESTABLECER MULTAS para el propietario que retarde o caiga en mora en el pago de los
gastos comunes las que pueden expresarse en un porcentaje de los gastos atrasados.
El profesor don Jos Manuel Figueroa seala que tanto el artculo 13 del D.S n 695, en
armona con lo que establece el artculo 1595 del Cdigo Civil y la ley 18.010 sobre operaciones
de crdito de dinero, establecen el cobro de intereses corrientes, toda vez que la ley n 18.010 no
presume la gratuidad. As las cosas
podemos sealar que tenemos DOS CLASES DE
SANCIONES:
1.
La que establece la ley traducida en intereses que corresponde al criterio general de la

legislacin y;
2.
Las multas que puede contener el reglamento.

152
Ante la pregunta Cul prevalece ?

Don Sergio Lira Herrera seala con propiedad que la ley del contrato, en virtud de la
autonoma de la voluntad.
Don Jos Miguel Figueroa en su trabajo reproduce tres dictmenes de la DIRINCO, de los
cuales dos se inclinaban por la aplicacin de las multas por sobre el cobro de los intereses lo que
implica aplicacin del reglamento.
Otra situacin es la que permite al coexistencia de ambos dando lugar a la aplicacin de la
norma legal y el reglamento que es la ley del contrato.
Don Sergio Lira Herrera considera este ltimo criterio errado en virtud del principio de
los derechos adquiridos ya mencionado y la garanta del n24 del artculo 19 de la Constitucin
Poltica en relacin con el n26 del mismo precepto.
Si se analiza el artculo 5 de la ley, este establece que si se incurre en mora en el pago de los
gastos comunes , la deuda devengar el inters mximo convencional para operaciones no
reajustables o el inferior que este establezca el reglamento de copropiedad. Esto significa que se
eliminan las disposiciones contenidas en los reglamentos que facultan al administrador y a la
junta de vigilancia (sabemos hoy que se refiere a los Comits de Administracin) A COBRAR
MULTAS, aunque sean superiores al inters corriente o al mximo convencional por cuanto no
se infringe la ley en lo relativo al mximo de los intereses a cobrar.
El profesor Sergio Lira seala que el fin ltimo del cobro de la multas es impedir los
perjuicios que causa a los dems copropietarios el no pagar los gastos comunes, lo que que a
veces puede durar en largos periodos, gravando en extremo a la comunidad mencionando, por la
va del ejemplo, la situacin de la comunidad de avenida Bulnes n79 donde estuvo cortada el
agua o la de Compaa n1091, sin ascensor largo tiempo, lo que se tradujo en que muchos
arrendatarios abandonaran las oficinas.
El cobro de multas ha determinado en gran medida que los morosos desaparezcan y la
administracin de las comunidades se haga con total normalidad.
153
Eliminar esta facultad establecida en gran parte de los reglamentos de copropiedad e

incorporada por ende al patrimonio de los copropietarios - ya que se puede usar esta mecanismo
cada vez que se produzca atraso o mora IMPORTA AFECTAR, en opinin del profesor Sergio
Lira Herrera, los derechos adquiridos de los copropietarios, por lo que sostiene que el artculo 49
sera inconstitucional.
Finalmente, cada vez que el reglamento haya establecido un derecho para los copropietarios
y estos hayan hecho uso de l, implica el ingreso al patrimonio del copropietario de un derecho
y, toda disposicin de la ley que la contrare ser inconstitucional, concluye el citado catedrtico.
3.17. CONCLUSIONES.
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria se trata de una normativa unificadora, que ha reunido en un
mismo texto disposiciones que se hallaban dispersas en mltiples textos legales.
Es tambin modernizadora, pues ha procurado aportar aire fresco a regulaciones de ms de
sesenta aos de antigedad, concebidas para una poca en que el terreno existente y los estilos de
vida no se insertaban en la compleja modernidad que hoy vivimos. Haca falta, dentro de la
modernizacin, dar un tratamiento ms amplio a materias como los tipos de condominios, las clases
de bienes comunes y la posibilidad de enajenarlos, gravarlos, darlos en arrendamiento o constituir
uso o goce exclusivo sobre ellos y, especialmente, regular con mayor detalle la vida en comunidad y
sus aspectos ms esenciales, como las mayoras necesarias para adoptar acuerdos, la administracin
de los condominios o la forma de resolver conflictos entre los copropietarios.
Se trata, tambin, de una ley que refleja preocupacin por no romper la armona a la que
tienden las normas urbansticas, aun cuando podamos no compartir algunas de sus normas, como
las relativas a cesiones o la imposibilidad de acoger a ella proyectos habitacionales fuera del
lmite urbano. Existe tambin una preocupacin social de extender los beneficios de la vida en
copropiedad a las viviendas sociales, lo cual enaltece la dignidad de sus habitantes.
Es, igualmente, una ley detallada, casi reglamentaria, diseada para bastarse a s misma en la
mayora de sus disposiciones, lo cual - si bien puede darle cierta rigidez- permite su aplicacin sin
necesidad de esperar la accin de la autoridad para ello. Sin embargo, tal como ya lo mencionara,
154
existen algunos aspectos en los que forzosamente se requiere de complementacin reglamentaria, lo

que esperamos sea pronto una realidad.
Existen otros propsitos tenidos en cuenta por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, como un
parcial favorecimiento de la renovacin urbana por la va de rebajar los requisitos de qurum para
adoptar decisiones sobre modificacin o terminacin del condominio, y su aplicacin a situaciones
anteriores a la vigencia de la nueva ley.
Desde el punto de vista del inters jurdico, la ley plantea una serie de ventajas y soluciones
en relacin a la normativa vigente:
Se plantea una clara identificacin de los bienes que conforman una unidad, esto es inmuebles,
que formando parte de un condominio es posible constituir sobre ellos dominio exclusivo,
distinguindolos claramente de los de dominio comn pertenecientes a todos los copropietarios.
En seguida, se precisa el grado de responsabilidad de los copropietarios en el concurso al

mantenimiento de los gastos, a la contribucin de los gastos, sean ordinarios y extraordinarios,
con la posibilidad de sancionar al moroso
incluso con la suspensin de ciertos servicios, como
el servicio elctrico.
La clara distincin entre estacionamientos de cuota mnima de aquellos de libre enajenacin y

de los de visita, claramente de propiedad comn.
La obligatoriedad del Reglamento de Copropiedad; la
posibilidad de asignar el uso y goce
exclusivo a uno o ms propietarios de bienes de dominio comn, cumplindose de esa forma

los requisitos que la ley indica.
De inters resultan tambin todas las nuevas normas sobre administracin contenidas en el
Ttulo 2 de la ley, que junto con simplificar el funcionamiento de la asamblea soluciona una
serie de problemas prcticos, tanto respecto a la toma de decisiones como respecto a las
funciones y nombramientos de los administradores, contemplndose incluso la posibilidad de
administracin conjunta para dos o ms condominios colindantes.
Todas estas razones son las que hacen que esta ley sea un avance muy claro en relacin a la
normativa vigente.
155
BIBLIOGRAFIA.
1. Manual Prctico de la Ley de Pisos y Departamentos, Memoria de Prueba, Eduardo

Mena Arroyo, ao 1945.
2. La Propiedad Horizontal establecida
por la Ley n6071, Juan Miguel Cartagena
Bakovic, , Memoria de prueba, Universidad de Chile, 1960.

3.
El Dominio o propiedad horizontal, Carlos Alvarez Nuez, Memoria de prueba,

Universidad de Concepcin, 1962.
4. Curso de Derecho Civil, Los Bienes y Los Derechos Reales, Alessandri, Somarriva y
Vodanovic, editorial Nascimiento, ao 1974.
5. De la Copropiedad, De la Propiedad Horizontal y De la Posesin, Manual de Derecho
Civil, tomo IV, Victorio Pescio Vargas, editorial Jurdica de Chile, ao 1978.
6. Administracin
de las Comunidades de Copropietarios,
Jos Manuel
Figueroa
Valds, Editorial Jurdica de Chile 1992.

7. Gua Legal de Copropiedad y dominio exclusivo en edificios y Condominios,
Lohengrin Coronel Araneda,, Ediciones Jurdicas La Ley, ao 1994.
8. Gua Legal de Copropiedad y dominio exclusivo en edificios y Condominios, Ley n
19.537 de1997 sobre Copropiedad Inmobiliaria, Lohengrin Coronel Araneda, Ediciones
Jurdicas La Ley, ao 1998.
9. Seminario sobre Ley 19.537 Copropiedad Inmobiliaria , organizado por la Facultad de
Derecho de la Universidad Central de Chile, Diciembre de 1997.
10. Seminario Copropiedad Inmobiliaria organizado por la Cmara Chilena de la
Construccin y la Facultad de Derecho de la Universidad Gabriela Mistral.
156
157

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Anlisis de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Ley N 19.

Captulo I: Resea Histrica de la Copropiedad Inmobiliaria en Chile

1.2 Naturaleza Jurdica

1.3 Resea Histrica

1.3.A Evolucin Histrica de la Propiedad horizontal

Epoca contempornea y el dominio horizontal

Captulo II, Ley n 6071, anlisis del texto y modificaciones posteriores

3. Anlisis del texto

3.2 Nacimiento legal de la Propiedad Horizontal

3.3 La Administracin en la Propiedad Horizontal

3.4 Actos de disposicin en la ley de Propiedad Horizontal

3.5 Bienes propios o de dominio exclusivo

Derechos que le asisten a los copropietarios de los bienes de dominio exclusivo

Obligaciones que se le imponen al copropietario de bienes de dominio exclusivo

3.6 Bienes de uso comn

Caractersticas de los bienes comunes

Copropiedad sobre los bienes comunes

Derechos y obligaciones que concurren sobre los bienes comunes

Los Gastos Comunes

Tipos de gastos comunes

Qu es el Fondo Comn de Reserva?

Contribucin de expensas a Gastos Comunes

Caso del arrendatario

Caso de una comunidad duea del departamento

Contribucin de cada copropietario

Cobro ejecutivo de los gastos comunes

Caractersticas del reglamento de copropiedad

Antecedentes tenidos a la vista para la modificacin

CAPITULO III: Nuevo Rgimen de Copropiedad Inmobiliaria, Ley n 19.537

Anlisis jurdico de la nueva legislacin d e copropiedad inmobiliaria

Ambito de aplicacin de la ley

2.1.1 Lugar de emplazamiento donde se pueden construir viviendas

2.1.2 Tipos de inmuebles que pueden acogerse a la normativa de le Ley

Vigencias de las normas de la nueva Ley

Respecto del reglamento de copropiedad anterior a la Ley n19.537

Normas sobre Jurisdiccin y competencia

Competencia alternativa de un arbitro arbitrador

Ttulo I de la Ley n|19.537, Del rgimen de copropiedad inmobiliaria

Requisitos para acogerse al rgimen de copropiedad inmobiliaria

Constitucin de la copropiedad inmobiliaria

Tipos de inmuebles que integran un Condominio y

3.3.2 Situacin de una comunidad duea de una unidad

Aspectos tcnicos de la copropiedad inmobiliaria

3.4.1 Estacionamientos en el condominio

3.4.2 Normas sobre acceso a espacios de uso pblico

3.4.3 Prohibiciones respecto de la vas de accesos

3.4.4 Altura mxima de los condominios

3.4.5 Prohibiciones de subdividir o lotear bienes que se indican

3.4.6 Normas sobre superficie predial

3.4.7 Cambio de destino de una unidad como norma urbanstica

3.5.1 Mora en el pago de los gastos comunes

3.5.2 Fondo de reserva

3.5.3 Cobro ejecutivo por deudas referidas a gastos comunes

3.5.4 Crdito privilegiado

3.5.5 Derecho a repetir

3.5.6 Perjuicio por el no pago de gastos comunes

3.5.7 Bienes de dominio exclusivo

Hipotecas y gravmenes en la nueva copropiedad inmobiliaria

Obligaciones que nacen del libre uso de las unidades

Bienes de dominio comn o bienes comunes

3.9.1 Cambio de destino de los bienes comunes

3.9.2 Derechos del copropietario sobre los bienes comunes

3.9.3 Goce y uso exclusivo de los bienes de dominio comn