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Acquisition de la proprit

La possession et ses effets (1)


Quest-ce que la possession ? Quels sont ses lments constitutifs ? On sattardera notamment sur la
distinction entre la possession, la proprit et la dtention, ainsi que sur les diffrentes conceptions,
objective et subjective de la possession. On envisagera galement les effets de la possession, en
sinterrogeant pour savoir sil est lgitime de lui confrer des effets.

Comment sacquirent les biens ?


Modes dacquisition

916 CCQ : Les biens s'acquirent par contrat (voir 1453 CCQ), par succession (CCQ
livre III), par occupation, par prescription, par accession ou par tout autre mode
prvu par la loi.
Modes instantans VS drivs
Modes entre vifs VS par succession
En DDB : cest la prescription, loccupation et laccession (tous trois fonds sur la notion
de possession) qui vont nous intresser.
Quest-ce que la possession ?
Opposition de la question de fait VS la question de droit
Mazeaud et Carbonnier : les lments constitutifs de la possession sont le corpus (matriel) et
lanimus (lintentionnel)
Dfinition :
o La loi : 921 CCQ
CHAPITRE QUATRIME
DE CERTAINS RAPPORTS DE FAIT CONCERNANT LES BIENS
SECTION I
DE LA POSSESSION
1. De la nature de la possession
921. La possession est l'exercice de fait, par soi-mme ou par l'intermdiaire d'une autre
personne qui dtient le bien, d'un droit rel dont on se veut titulaire.
Cette volont est prsume. Si elle fait dfaut, il y a dtention

Exercice de fait sur un droit rel dont on se veut titulaire ( dont on se veut
titulaire se rapporte lanimus car marque lintention de possder). Par
lintermdiaire de qqun dautre = lanimus et le corpus sont conservs par le
propritaire (exemple du bail)

o Dfinition de la doctrine (les trois se rapportent au corpus surtout) :


Pouvoir physique
Pouvoir de fait sur un bien
Matrise de fait

o Il faut donc bien distinguer llment matriel (corpus sur lequel on insiste) de
llment intentionnel (lanimus qui suffit dtre prsum)
2 thories :
o Savigny (thorie subjective) : emphase sur lanimus domini (intention de se
comporter comme un propritaire en CVL cest mixte car lanimus est
important mais peut tre prsum)
o Ihring (thorie objective) : on nexige plus lintention dtre propritaire (CML).
Les dtenteurs seront considrs comme possesseurs du coup, beaucoup plus de
personnes sont qualifies de possesseurs en CML.
Justification
La possession produit des effets de droit : est-ce lgitime alors que la possession nest que
factuelle ?
La proprit tant le droit, la possession est le fait. La possession est lombre de la
proprit. (Carbonnier)
Lordre public pour protger la possession (il vaut mieux injustice que dsordre)
Lintrt conomique
La plupart du temps le possesseur = le propritaire donc on protge la proprit en protgeant la
possession.
Punition
Protection des transactions
Vrai/ faux
Le titre est la meilleure preuve du droit de proprit
o Vrai. Meilleure preuve dans toutes les situations (voir art 928 CCQ). Bolduc c
Fortier : oui, mais a nempche pas la prescription acquisitive comme mode de
preuve.
La prescription acquisitive est uniquement utile en cas dabsence de titre
o Faux. Peut tre aussi quand il y a un titre vici.
Le possesseur doit tre de bonne foi
o Faux. Pas une condition (eg le voleur), ide de moralisation de Mazeault. Pour la
bonne foi (939 CCQ), il faut une croyance lgitime de son titre.
La preuve de la possession permet de prouver la prescription acquisitive
o Vrai. 2910 CCQ. Ncessaire, mais pas suffisant (il faut galement prouver : dure,
paisible, non-quivoque, utile, public)
La possession est lexercice de fait dun droit de proprit
o Vrai. Mais pas juste lexercice de fait dun droit de proprit (tout droit rel) et pas
forcment son droit de proprit (921 CCQ)
La preuve de lanimus est difficile rapporter car il faut examiner la psychologie du
possesseur
o Faux. Aide la preuve car animus est prsum + en ECO critre objectif de la
personne raisonnable (in abstracto)
Dtenteurs VS possesseurs

Dtenteur : na que le corpus (la matrise de la chose), pas lanimus (lintention) ; il a reconnu un
domaine suprieur
Possesseur : eg voleur, mais ne peut invoquer les effets de la possession
o 927. Le voleur, le receleur et le fraudeur ne peuvent invoquer les effets de la
possession, mais leurs ayants cause, quelque titre que ce soit, le peuvent s'ils
ignoraient le vice.
o Donc : attention, cela ne sapplique pas aux ayants cause sils ignoraient le vice.
Le dtenteur peut devenir possesseur
o 2914. Un titre prcaire peut tre interverti au moyen d'un titre manant d'un tiers ou
d'un acte du dtenteur inconciliable avec la prcarit.
L'interversion rend la possession utile la prescription, compter du moment o le
propritaire a connaissance du nouveau titre ou de l'acte du dtenteur.
Intervention de titres, au bout dun certain temps on se met agir comme vritable
propritaire (actes qui contredisent lintention initiale) donc on devient possesseur
La possession produit des effets de droit : lesquels et quelle condition ?
La possession peut se transformer en prescription acquisitive : on devient propritaire
du simple fait (930 C.c.Q. : La possession rend le possesseur titulaire du droit rel
quil exerce sil se conforme aux rgles de la prescription )
Action possessoire : action quon a comme outil pour revendiquer sa possession (929 CCQ). Il y
a deux types daction possessoire. (1) faire cesser le trouble = complainte ; (2) action en
rintgrande = remettre en possession.
o Action ptitoire : prouver quon a un titre, donc plus difficile prouver (cest
lquivalent de laction possessoire mais pour le propritaire)
La prsomption de titularit : 928 CCQ. Justification : il est parfois difficile de prouver la
proprit. Joue un rle face 953 CCQ (conflit entre possesseur et propritaire).
Fruits : 931 CCQ Le possesseur de BF est dispens de rendre compte des fruits et
revenus du bien .
Contre qui la possession produit-elle ses effets ?
953. Le propritaire d'un bien a le droit de le revendiquer contre le possesseur
Mais:
928. Le possesseur est prsum titulaire du droit rel qu'il exerce. C'est celui qui
conteste cette qualit prouver son droit et, le cas chant, l'absence de titre, ou encore
les vices de la possession ou du titre du possesseur.
Voir aussi 931, 932
Limites
A 929 CCQ (action possessoire : 929. Le possesseur dont la possession a t continue pendant
plus d'une anne a, contre celui qui trouble sa possession ou qui l'a dpossd, un droit d'action
pour faire cesser le trouble ou tre remis en possession ), une condition dun an est impose qui
provient sans doute dune confusion du lgislateur avec les autres effets de la possession.

La quasi-possession
Ide que lon repousse sur la possession des rflexes corporels de la proprit
(Biens) Exercice de fait dun droit rel autre que le droit de proprit, dont on se veut titulaire.
La possession romaine, parce quelle est lexercice apparent de la proprit, ne peut porter,
comme la proprit, que sur des choses corporelles. Cependant, par la notion de quasipossession, Rome a protg aussi les servitudes
(Patault, Introduction historique, n 95, p. 115).
Quen pensez-vous par rapport au C.c.Q. en gnral ? Par rapport 921 C.c.Q.?
Conditions (922 CCQ)
Paisible/ non-violente
Continue (rgularit ncessaire, on prend en compte le fait quun immeuble puisse tre
une rsidence secondaire par exemple)
Publique (ne doit pas tre clandestin)
Non quivoque : la possession doit tre certaine et exclusive
+ art 924 CCQ : certains actes ne peuvent fonder la possession (Bolduc c Fortier en parle
un peu) ; les actes de pure facult ou de simple tolrance ne peuvent fonder la
possession .
Jurisprudence
Sivret c Giroux, 1997
En 1re instance : on accepte que les deux ex habitent le chalet (cest une solution trange
voire ridicule tant donn la rupture)
Action en ptitoire et action en possessoire. Les deux chouent en cour dappel.
o Action en ptitoire : Giroux na pas de titre
o Action en possessoire : ici, pas de possession utile (en raison de la cohabitation dun
ex-couple) ni non quivoque (la preuve incombe Giroux car il est le demandeur)
o Question du recours en ptitoire et possessoire la fois :
- 772 CPC avant : principe de non-cumul des deux actions (larticle a t abrog)
- Ici, au dsavantage de Giroux de faire laction en ptitoire car il navait pas de titre

Bolduc c Fortier, 2008


Exemples dactes de possession : ici, aucun nest pertinent (payer les taxes, fait que les
demandeurs aient fait du camping)

La possession et ses effets (2)


916 CCQ : Les biens s'acquirent par contrat, par succession, par occupation, par
prescription, par accession ou par tout autre mode prvu par la loi.
=> plusieurs modes dacquisition fonds sur la possession : la prescription acquisitive,
loccupation et laccession.

LA

PRESCRIPTION ACQUISITIVE

Il existe deux espces de prescriptions : lune acquisitive (ou usucapion), lautre extinctive (ou
libratoire). Le Code civil en donne une dfinition commune article 2875 CcQ La prescription
acquisitive est un mcanisme dacquisition de la proprit ou de lun de ses dmembrements, par leffet
de la possession (art 2910 CcQ). Aprs avoir examin la notion de prescription acquisitive, on
sinterrogera notamment sur les conditions dapplication de la prescription acquisitive et sur les
mcanismes qui peuvent laffecter.

Quest-ce que la prescription/ prescription acquisitive ?

Un des effets de la possession


Notion de temps essentiel
Ne peut pas tre fonde sur la dtention, mais vraiment sur la possession

Leffet de lcoulement du temps sur un droit


2875 CCQ : La prescription est un moyen dacqurir ou de se librer
par lcoulement du temps et aux conditions dtermines par la loi : la
prescription est dite acquisitive dans le premier cas et dans le second,
extinctive.
la prescription acquisitive : 916 (livre 4 des biens); Livre 8 de la
prescription (2910, 2911 on peut acqurir non seulement la proprit
mais aussi un droit dusufruit ou droit dusage, dmembrements de la
proprit, par leffet de la possession)
o 2911 : conformes aux conditions tablies dans le livre 4
utile, paisible, non-quivoque, publique
Autre point intressant : lhritier continue la possession du dfunt
o 925 si on acquiert lhritage de qqun, si jamais lauteur tait dj
un possesseur, on peut bnficier du temps quil a dj accompli.
Au bout de combien de temps peut-on devenir propritaire par le biais de la
prescription acquisitive ?
En gnral : 10 ans (2917 CCQ)
Dlais spcifiques :
o Bonne foi (3 ans) VS mauvaise foi (10 ans)
o Immeuble (10 ans 2918 CCQ, toujours, la suite dune demande
en justice = le simple fait ne nous donne pas le droit de proprit)
VS meuble (3 ans 2919 CCQ, seulement si de bonne foi)
Quels sont les lments pour devenir propritaire par prescription acquisitive ?
Corpus + animus
Qualits/ conditions de la possession (paisible, publique, continue, nonquivoque)
Dlai de prescription
Jurisprudence
Bolduc c Fortier, 2008

Faits : Fortier a essay de vendre un terrain mais Bolduc sy oppose car se prtend
la fois propritaire et possesseur. Bolduc dit quelle avait un titre de proprit, et
si le juge estime quil ny a pas de titre son deuxime argument est quelle la
acquis par prescription acquisitive.
Actes invoqus par Mme Bolduc pour prouver sa possession de la bande de
terrain en litige
Stationnement
Bois utilis et dbroussaillage
Camping sur le terrain
Taxes municipales
La Cour : pas suffisant
Actes de simple tolrance (acte dun propritaire qui ne renonce pas
vraiment ses droits et simplement laisse faire des actes qui portent
atteinte ses droits) et non de vritable propritaire
Pas de contrat crit de vente de terrain (peu crdible/ pas de preuve) : le
fait quelle puisse avoir un titre de proprit lui est refus
Concernant la possession : la Cour nest pas convaincue car la clture est
trop sommaire, lutilisation du terrain ntait pas continue, et il ny avait
pas de vritable entretien de toute la proprit
o Il semble quil en faille beaucoup la cour pour les convaincre
quant la possession
o En mme temps, question de la crdibilit de la femme ds le
dpart mise en doute (concernant le titre de proprit)
Quels biens sacquirent par prescription acquisitive VS occupation ?
Pour les meubles
Biens sans matre Res nullius :
Animaux sauvages (934 CCQ)
Mode dacquisition : thorie de loccupation, possession immdiate
Biens sans matre Res derelictae (934 CCQ)
Biens abandonns : critre de la voie publique / transports publics
Mode dacquisition : thorie de loccupation (on doit prouver que le
propritaire a renonc son droit)
Trsors 938 CCQ
Mode dacquisition : occupation
Dpend de lendroit o a t trouv
inventeur = dcouvreur
Biens perdus ou oublis 939 CCQ
Exemple du chle
Mode dacquisition : prescription acquisitive mais rgime spcifique pour
ces biens
o Il faut tenter de retrouver le propritaire (940)
o Il faut dclarer le fait (941)

Principe : pour les meubles perdus ou oublis, le principe est que le


propritaire na jamais renonc son droit sauf lorsque le dlai est termin
Malette c Sret Qubec
Question de biens abandonns ?
Possible par occupation de devenir propritaire
VS biens perdus ou oublis?
Par prescription acquisitive
Solution/ dlai retenus par la Cour :
Prescription acquisitive retenue
Malette est vu comme tant de mauvaise foi car : 932 CCQ, le possesseur
est de bonne foi si au dbut de sa possession il avait des raisons de croire
que ctait lui le propritaire
o Du coup, dlai de 10 ans appliqu.
Remarque : tendance des tribunaux dire quen trouvant un bien on nest
pas de bonne foi.
Loccupation
Les biens sacquirent par contrat, par succession, par occupation, par prescription, par accession ou
par tout autre mode prvu par la loi (art 916 al 1 CcQ). Le droit des biens sintresse, en plus de
lacquisition par prescription acquisitive, loccupation et laccession, qui constituent des modes
dacquisition de la proprit. Loccupation dsigne la situation dans laquelle une chose est acquise, alors
quelle na pas de propritaire. Mode originaire dacquisition de la proprit, loccupation est un mode
dacquisition de la proprit fond sur la possession Lacquisition par voie doccupation existe
lorsquune personne apprhende un bien avec lintention den tre propritaire (voir larticle 914 CcQ).
Dans lhistoire nord-amricaine
Occupation theory as natural mode of acquisition was used to justify European assertions of right over
North American lands, an argument commonly disregarding the prior tenure of aboriginal peoples ,
Brierley
-

Loccupation est lun des modes dacquisition les plus anciens dans lhistoire de lacquisition des
droits rels. Voir Institutes Gaius :
o 66. Another title of natural reason , is Occupation, whereby things previously the
property of no one become the property of the first occupant []
o 67. For wild beasts, birds, and fishes, as soon as they are captured, become, by natural
law, the property of the captor, but only continue such so long as they continue in his
power; after breaking from his custody and recovering their natural liberty, they may
become the property of the next occupant; for the ownership of the first captor is
terminated.
Aussi, cest un mode dacquisition instantan
o 935. Les meubles sans maitre appartiennent la personne qui se les approprie par
occupation.
Les meubles abandonns que personne ne s'approprie appartiennent aux municipalits qui
les recueillent sur leur territoire ou l'tat.
o Uniquement les meubles peuvent tre acquis par occupation (918/ 936 CCQ)
o Si cest un immeuble, prescription acquisitive

Jurisprudence
Tremblay c Boivin, 1960
o Conflit entre deux groupes de chasseurs
o La Cour :
prouver pour Tremblay : la prise de possession relle = la blessure mortelle
Juge en faveur de Tremblay : car les dfendeurs nont pas russi renverser le fardeau de la
preuve.
Boivin c PG du Qubec
QUALIFICATION : TRSOR UNIQUE?
o QUI EST PROPRITAIRE ?
o EST-CE JUSTE UN TRSOR OU PLUSIEURS ?
o LA COUR :
CHAQUE LINGOT DOR A T ABANDONN CAR PERSONNE NEST VENU LES
RCUPRER

PROBABLEMENT UN LIEN ENTRE LES LINGOTS MAIS PAS FORCMENT UN SEUL TRSOR
DU TRSOR : CHOSE CACHE OU ENFOUIE SUR LAQUELLE PERSONNE NE PEUT
JUSTIFIER SA PROPRIT SI TROUVE SUR L EFFET DU HASARD
ON DOIT REGARDER : (1) EST-CE DANS UN ENDROIT SECRET ? (2) EST -CE QUON
VOULAIT SIMPLEMENT SE DBARRASSER D UN BIEN ENCOMBRANT ? (I NTENTION DE
RETROUVER LE BIEN ?)

o DFINITION

Laccession
Laccession, aux termes de larticle 948 du CcQ : La proprit dun bien donne droit ce quil produit
et ce qui sy unit, de faon naturelle ou artificielle, ds lunion. Ce droit se nomme droit daccession .
Laccession est immobilire ou mobilire.
- Dfinition :
948. La proprit d'un bien donne droit ce qu'il produit et ce qui s'y unit, de faon naturelle ou
artificielle, ds l'union. Ce droit se nomme droit d'accession.
mode dacquisition instantan.
- Laccessoire suit le principal Mignault
Le bien le moins important va suivre le rgime du bien le plus important.
- Comparaison avec laccessio (facult du proprit) ?
mme ide daimant mais on distingue laspect juridique de laccessio laspect matriel de
laccession.
- Remarque :Mise en situation de laccession conflit entre deux propritaires, on veut savoir qui le
bien appartient.
- Acession immobilire
954-970 CCQ + 901 CCQ
954. L'accession un immeuble d'un bien meuble ou immeuble peut tre volontaire ou indpendante de
toute volont. Dans le premier cas, l'accession est artificielle; dans le second, elle est naturelle.
- Accession naturelle
965-970 CCQ
Alluvions (dfinition 965 (2)) naturelles, les, dplacements de fonds riverains

par la force de la nature, indpendemment de la volont humaine/ travail humain.


- Retenir quon laisse faire la nature de faon gnrale. Exception : 967 CCQ.
-Accession artificielle
955-964 CCQ
Choses intgres par ltre humain
955. Les constructions, ouvrages ou plantations sur un immeuble sont prsums avoir t faits par le
propritaire, ses frais, et lui appartenir.
Si qqun dautre construit sur notre fonds, a nous appartient. Le propritaire sera le propritaire du
bien principal. Mais cela peut tre injuste dans certains cas : voir 958 et ss.
-Impenses
957. Le propritaire de l'immeuble acquiert par accession la proprit des constructions, ouvrages ou
plantations faits sur son immeuble par un possesseur, que les impenses soient ncessaires, utiles ou
d'agrment.
Mais (voir au-dessus) il y a quand mme des obligations du propritaire envers le possesseur : 958 CCQ
pour prvoir des remboursements potentiels.
- Impenses : dsigne les dpenses qui sont faites sur un bien existant.
- Impenses ncessaires : si cest urgent.
- Impenses utiles : augmente la valeur du bien de faon objective.
- Impenses dagrment : valorisation de gots personnels.
[Rle de la bonne et mauvaise foi]
-Accession mobilire
971-975 CCQ
971. Lorsque des meubles appartenant plusieurs propritaires ont t mlangs ou unis de telle sorte
qu'il n'est plus possible de les sparer sans dtrioration ou sans un travail et des frais excessifs, le
nouveau bien appartient celui des propritaires qui a contribu davantage sa constitution, par la valeur
du bien initial ou par son travail.
- Compensation celui qui a fourni de la matire ou de la main duvre (973 CCQ)
- Si contributions gales propritaires indivis (973 CCQ)
975. Dans les circonstances qui ne sont pas prvues, le droit d'accession en matire mobilire est
entirement subordonn aux principes de l'quit.
discrtion judiciaire qui permet dattnuer lapplication trop rigoureuse dune loi.
-Jurisprudence
Location Fortier c Pacheco
3 acteurs : Location Fortier fait une location vente, mais dfaut de paiement donc on veut ressaisir le bien
prt. Sauf quentre-temps un quipement avait t install par Pacheco donc conflit entre Location
Fortier et Pacheco utilisation par la Cour de 971 et 975 CCQ.

Modalits du droit de proprit


On fera lexamen des diffrentes techniques selon lesquelles il existe des droits concurrents sur un mme
bien. On analysera la distinction entre modalits et dmembrements du droit. Premirement, il sera
question de lindivision ou, de manire moins prcise, la coproprit. La coproprit peut tre divise ou
indivise. Est-il opportun de qualifier le propritaire du trfonds et le propritaire des constructions dans
les proprits superficiaires comme de vritables propritaires ?

INDIVISION

Plusieurs personnes peuvent-elles avoir, ensemble et concurremment, un droit de proprit sur un mme
bien ? Comment le rgime de la proprit individuelle classique doit-il tre modifi pour que plusieurs
sujets puissent tre propritaires de la totalit dun mme objet ? Comment tablir un tel rgime ?
1. Notion dindivision
- Comment la comprendre?
- Quest-ce quune modalit de la proprit ?
1009 CCQ : Les principales modalits de la proprit sont la coproprit et la proprit
superficiaire .
Obligations solidaires VS conjointes. Manire dtre de la proprit, special mode of ownership ,
mutation de la proprit. Mais cest diffrent dun dmembrement.
Proprit :
- Coproprit
o Divise
o Indivise
- Superficie
- Quest-ce que lindivision ?
Le droit sur le bien est plusieurs personnes (des copropritaires), par contre la chose elle-mme est
indivisible.
Historiquement, on a vu la proprit individuelle VS les modalits de la proprit.
1009 CCQ : principales modalits de la proprit sont la coproprit et la proprit superficiaire. Et
dans la coproprit, on a la coproprit divise ou indivise.
- Quelle est la relation entre la coproprit et lindivision ? Quel est lobjet de lindivision ?
Coproprit dfinition : exercice simultan et concurrent de droits de proprit sur un mme bien.
1010 CCQ : La coproprit est la proprit que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur
un mme bien, chacune d'elles tant investie, privativement, d'une quote-part du droit.
Elle est dite par indivision lorsque le droit de proprit ne s'accompagne pas d'une division matrielle du
bien.
Elle est dite divise lorsque le droit de proprit se rpartit entre les copropritaires par fractions
comprenant chacune une partie privative, matriellement divise, et une quote-part des parties
communes.
Indivision VS division :
- Indivise : un seul immeuble, pas de division matriel du bien.
- Divise : chacun est propritaire de son bien matriellement divis.
Lindivision en gnral :
Voir M. Cumyn : la coprorit ne constitue quune espce dindivision et lindivision est susceptible
de survenir lgard de tout bien ou tout droit patrimonial
Est-ce conforme ce qui est indiqu dans 1010 CCQ ?
Pour Cumyn : lindivision a un objet plus large que les simples corps matriels (comme la proprit)
donc elle est plus large que la coproprit, cest pour cela quelle dit que la coproprit nest quune
espce dindivision.
Mais si on regarde la dfinition de 1010 CCQ, la dfinition de Cumyn nest plus conforme ( doctrine
est diffrente de la lgislation)

- Quels sont les types/ sources dindivision ?


1012 CCQ : L'indivision peut rsulter d'un contrat, d'une succession, d'un jugement ou de la loi.
- Lindivision successorale
- Lindivision dans un contexte de droit familial (patrimoine familial 460 CCQ)
- Lindivision rsultant dun contrat
- Les uvres cres en collaboration (Loi sur le droit dauteur)
o Oeuvre excute par la collaboration de deux ou plusieurs auteurs, et dans laquelle la part
cre par lun nest pas distincte de celle cre par lautre ou les autres. (Copyright Act)
- Quelle est la distinction entre socit et indivision ?
Socit : but commun dintrts pcuniaires contrairement lindivision.
Voir 2186 CCQ.
- Lindivision : dans quel contexte ?
Exemple : couple qui achte une maison ensemble, maisons du Mile-end Montral.
2. Rgime juridique
Quels sont les droits des indivisaires sur le bien indivis ?
Quels sont les droits des indivisaires sur leur part ?
- Droit rel sur la proprit
- Pas de droit dabusus total car affecterait les droits des autres copropritaires : 1015 CCQ
o Lobjet de labusus nest que sur sa part mais pas sur le bien au complet
- Pas de droit dutiliser le bien de faon illimiter :
o donner une compensation proportionnelle aux autres indivisaires si on est le seul jouir
du bien
o droit lusage du bien en autant quon nempche pas les autres copropritaires de jouir
de leur part
- Droit aux fruits et revenus
- Droit de retrait :
- Droit de premption
Quelles sont les obligations des indivisaires ?
- 1019 CCQ
- 1020 CCQ
Jurisprudence :
Harel c 2760-1699 QC inc
2 conjoints propritaires en indivision de la maison familiale. Un des deux a des dettes et le mari ici fait
saisir sa part dans limmeuble familial. Les cranciers ne peuvent saisir que la part du mari, mais quand
mme situation potentiellement problmatique.
Quelle est la prtention de Harel ? Quel est le domaine de 1022 et 1023 CCQ ?
1022 : rgle la situation a posteriori alors que 1023 cest plutt priori = possibilit de se faire enregistrer
au bureau de la publicit des droits et donc on est mis au courant si on essaye de vendre la partie de
lautre. Ici, 1023 na pas t utilis do la question de savoir si on peut utiliser 1022 CCQ. Quand la
femme prend connaissance de la saisie elle veut faire opposition daprs 1022 CCQ (droit de retrait) : la
Cour dit que les deux articles rglent des situations distinctes et 1022 na pas deffet prventif.

Autre point : Le fait quil y ait une vente sous autorit de justice empche-t-il dutiliser 1022 ? Oui,
selon la Cour.
Allice c Potashner
Au dpart coproprit indivise entre les deux dames mais par la suite staient engages par contrat
concernant leur autonomie vis--vis de la gestion de leur part de limmeuble.
Allice veut obtenir la moiti des produits du loyer (depuis les 10 dernires annes) et expulser le
locataire ; Potashner veut sortir de lindivision.
- Le contrat (rgles que les deux propritaires ressemblent des conditions de coproprit divise
plutt quindivise) prime sur lindivision. cest un peu trange car on a une qualification
juridique mais on napplique pas ses rgles.
o La Cour : Il est vrai que, selon la jurisprudence, la chose commune ne peut tre
valablement loue un tiers par un seul des copropritaires indivis. Mais la situation
prsente ici un aspect tout fait particulier qui tient lexistence de lentente P-2. []
- La Cour suspicieuse vis--vis de la raction tardive dAllice (et du rle jou par son fils qui a
dbut des tudes en droit)
- En gnral : pour louer la proprit (bail), il faut avoir le feu vert de la part des copropritaires.
Cependant, ici, grce la convention sui generis, Potashner a pu le faire.
- De plus, nul nest tenu de rester dans lindivision : dans une situation o les parties ne peuvent
sentendre, la solution est le partage de limmeuble. (1030 CCQ)
Robin c Nicole
2 conjoints de fait achtent ensemble puis se sparent.
- Nul nest tenu de rester dans lindivision (1030 CCQ) Robin a droit au partage.
- En indivision, les parts sont prsumes gales (1015 CCQ)
- Celui qui a lusage et la jouissance exclusive du bien est redevable dune indemnit (1016 CCQ)
Robin a galement droit une indemnit.
- Cas des impenses non ncessaires (amnagements paysagers sur lequel Nicole a une crance) Nicole a
droit une indemnit.
- Sur les intrts aucun de prvus au dpart par le couple. En cas de rupture, on cre un droit
demander des intrts si pas de remboursement immdiat.
- Administration de lindivision :
1025 CCQ : les indivisaires administrent le bien en commun .
1026 CCQ : les dcisions doivent tre prises lunanimit si elles concernent des modifications
substantielles.
Les autres dcisions sont prises la majorit des indivisaires en nombre et en part (= double majorit).
- Inconvnients potentiels ?
- Risques de blocage
- Instabilit
- Crdit
-
Solution alors : possibilit de quitter lindivision.
Image plus ngative de lindivision en raison de la rminiscence du droit fodal : Voir Brierley &
Macdonald The CVL has traditionally shown a considerable distrust of indivision
Conclusion :

Quelle dure pour lindivision ? Comment prend-elle fin ?


- Le partage peut tre provoqu
- 1013 CCQ report du partage
- 1031 CCQ passer de lindivision la coproprit divise (mais conditions trs limitantes)

Indivision force et choses communes au service


perptuel de plusieurs immeubles
La coproprit peut tre volontaire, mais ce nest pas toujours le cas. La mitoyennet, par exemple, est
une forme dindivision force. Cela change-t-il le rgime auquel sont assujettis les copropritaires?
Comment dans un tel cas respecter la rgle de larticle 1030 CcQ selon lequel nul nest tenu de demeurer
dans lindivision? Dans cette optique, vous semble-t-il juste de pouvoir demander le partage?
Indivision force coproprit permanente
Identifiez des exemples dindivision force
- la mitoyennet (mur, foss, haie )
- Bien affect un but durable
Quelle est la spcificit de lindivision force ?
- Souvent pas par choix, plutt une situation gographique de voisinage
- Encore des cas de limites de la proprit
- Le lieu fait en sorte quon ne peut pas sortir de lindivision de la mme manire que dans le
contexte dindivision traditionnelle (le partage ne peut pas tre provoqu comme dans les
situations ordinaires)
Quel est son intrt ?
- On revient une certaine conception de lexclusivit de la proprit
- Inciter les gens cooprer (voisins)
Lindivision force :
- Marler Where the indivision is destined to last and a partition may not be demanded
- 1002 et ss CCQ (juste avant la rglementation sur la proprit) : murs, fosss, haies mitoyens
- Les choses destines au service perptuel dau moins deux immeubles
1. Mitoyennet
- Mitoyennet = coproprit indivise dun bien qui sert de sparation entre deux immeubles contigus
gnralement matrialise par un mur, une clture, un foss ou une haie (Lafond)
- Mitoyennet comme forme de coproprit indivise permanente (ex : 1006 CCQ va dans le sens de
lindivision)
- Ouvrage mitoyen : problme car il peut y avoir un ouvrage de division mais pas forcment mitoyen.
Exercice :
Regardez les arts 1002 et ss CCQ, distinguez les types de situations en cause.
- Le propritaire a-t-il le droit de se clore ?
o 1002 al. 1 CCQ : Oui, tout propritaire peut clore son terrain ses frais.
o Rien de spcial par rapport cette disposition.
- Peut-on obliger son voisin difier un ouvrage de clture ?
o 1002 al. 2 CCQ : Oui.
- Peut-on forcer son voisin acqurir la mitoyennet dun mur ?
- Est-ce juste de pouvoir abandonner son droit de mitoyennet ?
o En tout cas cest possible

Et si les deux se retirent ? Impossible, cest le premier qui peut se retirer seulement.

Donc diffrentes situations :


a. En cas dabsence douvrage de division
1. Droit de se clore 1002 al. 1 CCQ
2. Obligation de se clore 1002 al. 2 CCQ
b. En cas dexistence dun ouvrage de division
1. Prsomption de mitoyennet 1003 CCQ
2. Acquisition force de la mitoyennet 1004 CCQ
Murs mitoyens :
- Un propritaire qui nutilise pas le mur mitoyen peut abandonner son droit (1006 CCQ)
Jurisprudence
Zambito-Orazio c Meneghini, 1999
Litige sur un mur mitoyen
Peut-on renoncer son droit la mitoyennet et quelles sont les obligations desquelles on peut se dcharger
?
-

Quelle est la nature juridique de lobligation du copropritaire dun mur mitoyen de contribuer
la rparation ?
o Obligation relle en tant que titulaire dun droit rel donc raison pour laquelle si on
abandonne son droit la mitoyennet on est dlivr des obligations relles aussi
Peut-on abandonner la mitoyennet quand lobligation de contribution lentretien rsulte dun
jugement ?
o Oui.
quelles rparations la dispense de contribuer aux rparations sapplique-t-elle ?

1006 al.2 Le propritaire qui n'utilise pas le mur mitoyen peut abandonner son droit et ainsi se librer
de son obligation de contribuer aux charges, en produisant un avis en ce sens au bureau de la publicit des
droits et en transmettant sans dlai une copie de cet avis aux autres propritaires. Cet avis emporte
renonciation faire usage du mur.

Cour suprieure : Labandon du droit de mitoyennet dun mur libre son auteur uniquement pour
les charges venir.
Cour dappel : Lart. 1006 CCQ sapplique tant pour les charges passes que futur.
Citation de lauteur Vincelette : celui qui refuse de payer les charges abandonne son droit en
compensation.

Groleau c Socit immobilire du patrimoine architectural de Montral, 1999 comparer avec Zambito
Faits

C.Q.

Le mur mitoyen seffondre. La dfenderesse, une socit paramunicipale de la Ville de Montral,


refuse de payer pour les travaux ncessaires et fait publier un avis dabandon de son droit de
mitoyennet.
la socit doit payer 25% des frais de rparation

Labandon nest pas rtroactif. Elle nest pas opposable aux demandeurs.
Le juge cite aussi lauteur Vincelette trange utilisation de la doctrine car amne deux
conclusions diffrentes.

2. Bien affect un but durable


-

Forme un tout indivisible avec les proprits principales


Laqueduc indivis nest pas seulement une proprit communemais par son affectation au
service des demeures et proprits susdites (Michon c. Leduc, Cour du banc de la reine, 1890).
Peut-on en demander le partage ? Pourquoi ?
o Pas de partage possible, en raison de laffectation du bien
o Le partage ne peut tre demand en ce cas car la chose est ncessaire chacun des
copropritaires (Mignault) .

Coproprit divise
Le rgime de la coproprit divise (souvent appele condominium) est en quelque sorte un rgime
hybride: en effet, le copropritaire possde une partie privative, mais il possde galement une quotepart de la proprit des parties collectives. Quel est lattrait dun tel rgime? Les limites sont-elles
humaines (querelles de voisinages) ou juridiques (dtournements de certains caractres classiques de la
proprit)? Comment le droit ragit-il aux inconvnients qui peuvent surgir dun tel arrangement?
Introduction :
Relativement rcent
Loi concernant la coproprit des immeubles (1969) a dvelopp le rgime puis le CCQ en 1994.
Remarque : quand on parle de coproprit on parle gnralement de coproprit divise, si on veut parler
de lindivision on va dire indivision.
> quel problme essaye-t-on de rpondre ? Laccession la proprit. Permettre une indivision ou une
coproprit divise, on rpond des soucis financiers. Facilitation de laccs la proprit
1. Notion de coproprit
On est toujours sous la modalit : 1009 CCQ Les principales modalits de la proprit sont la
coproprit et la proprit superficiaire
- Exercice simultan et concurrent de droits de proprit sur une mme chose.
1010 CCQ : La coproprit est la proprit que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur
un mme bien, chacune d'elles tant investie, privativement, d'une quote-part du droit.
Elle est dite par indivision lorsque le droit de proprit ne s'accompagne pas d'une division matrielle du
bien.
Elle est dite divise lorsque le droit de proprit se rpartit entre les copropritaires par fractions
comprenant chacune une partie privative, matriellement divise, et une quote-part des parties
communes.
Quelle est la particularit de ce mode de proprit ?
- Rgime un peu hybride : cest de la modalit de la proprit mais beaucoup vont dire quil y a une partie
qui est de la proprit individuelle (la partie privative droit de proprit 1010 al 3 CCQ) et une partie
qui est une partie indivise (la partie commune le rgime de lindivision sapplique 1046 CCQ)
Quest-ce quune fraction ?

1010 CCQ : le droit de proprit est rparti par fraction => chaque fraction comprend une partie privative
et une cte-part des parties communes.
Quest-ce que la partie commune?
les escaliers, les cours, les garages Voir 1043, 1044 (prsomption de parties communes la
dclaration de coproprit pourrait prvoir autrement), 1043 al 2 (partie commune usage
restreint le rglement pourrait prvoir que certaines parties vont rester communes mais tout le
monde naura pas lusage de la partie)
Quest-ce que la partie privative ?
appartient de faon exclusive chaque copropritaire 1042 CCQ
Dfinition de la coproprit
- On est dans la situation de condominium (= on ne parle que dimmeubles alors que lindivision pouvait
sappliquer aux meubles aussi)
- Droit de proprit sur une partie privative (1010 al 3 CCQ)
- Le rgime de la coproprit indivise sapplique pour les parties communes (1046 CCQ)
- Rgime hybride
2. Constitution
- Comment sait-on que lon est dans un contexte de coprit divise ?
1038 CCQ : La coproprit divise d'un immeuble est tablie par la publication d'une dclaration en
vertu de laquelle la proprit de l'immeuble est divise en fractions, appartenant une ou plusieurs
personnes.
> Donc cest vraiment la publication de la dclaration de coproprit divise qui cre la coproprit.
La dclaration de coproprit doit tre un acte notari (1059 CCQ) qui cre le syndicat, la personne
morale (1039 CCQ)
La dclaration de coproprit (constitution) : 1052 CCQ; 1053 CCQ
- Acte constitutif de coproprit : noyau dur de la coproprit, comprend toutes les dispositions
gnrales de nature permanente et surtout comprend la destination de limmeuble. Leffet de
lacte est de soumettre un immeuble au rgime de la coproprit divise.
- Un rglement qui parle de la jouissance de la coproprit
- Ltat descriptif des fractions : plus technique
Quest-ce qui est important dans lide de destination de la coproprit ?
- On parle de vocation de limmeuble et la vocation va entrainer des limites de ce quon peut faire
ou ne pas faire en tant que copropritaire divise
- Sert titre de limites dans lexercice des droits copropritaires
- Restriction quun rglement peut imposer aux copropritaires
1056 : La dclaration de coproprit ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropritaires,
sauf celles qui sont justifies par la destination de l'immeuble, ses caractres ou sa situation.
1063 CCQ : Chaque copropritaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative
et des parties communes, la condition de respecter le rglement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni
aux droits des autres copropritaires ni la destination de l'immeuble.
condition de respecter le rglement de limmeuble, le droit des autres copropritaires et la destination
Cest une proprit mais assujettie certaines limites tout de mme.
3. Fonctionnement
A) Quels droits et obligations pour les copropritaires ?

obligation de respecter la dclaration de coproprit


obligations montaires :
o charges communes : contibuer aux dpenses ordinaires de la coproprit
o fonds de prvoyance : diffrent de lindivision car l on est obligs chaque anne mettre
de largent sur le fond de prvoyance

En quoi est-ce une modalit de la proprit et non une modalit normale ?


- mode de gestion collectif
- lensemble des copropritaires doivent prendre les dcisions qui portent sur limmeuble
- on ne peut faire un usage qui va lencontre de la destination de limmeuble (lusus et le fructus
sont encadrs mme dans la partie privative)
- proprit individuelle mais toujours dans un contexte collectif
Bergeron c Martin
Quel est le principal problme ?
- peut-on exploiter une garderie familiale dans un immeuble destination rsidentielle?
La Cour :
- lments subjectifs et objectifs utiliser pour comprendre la dclaration de coproprit (cest une
forme de contrat donc on linterprte comme un contrat) quelle tait lintention des parties ?
o Les intims exercent une entreprise
o Lentreprise semble porter atteinte la destination de limmeuble
o Daprs la clause 19 : clause dhabitation bourgeoise ce que voulait les copropritaires
est illustr par cette clause une habitation usage rsidentiel donc la destination de
limmeuble est lusage rsidentiel
Donc les copropritaires ne pouvaient pas exercer dusage commercial NI
dentreprise (qui doit tre interprte de faon large pour le faire rentrer dans
lusage commercial)
o En principe les intims auraient le droit dexercer le droit de coproprit sur leur partie
individuelle
Sauf quici utilisent galement la cour qui fait partie des parties communes
sorte dexpropriation pour les Bergeron
- Ordonnance dinjonction par la Cour : il faut cesser le service de garde
- Autre aspect : problme de stationnement et prohibition daffiche problmes mineurs donc la
Cour ne pnalise pas les intims pour cette violation la dclaration de coproprit
B) Gestion de coproprit
- Syndicat de coproprit
o Conseil dadministration
o Assembles (l o les dcisions se prennent prendre la majorit en gnral), quorum
et votes
- Votes
o Rgles de simple administration (1096 CCQ) : majorit des voix des copropritaires
prsents ou reprsents
o Actes de dispostion (10897 CCQ)
o Actes visant changer la destination et la fin
Kilzi c The 10400 Bd. LAcadie Syndicate
Problme principal :

Un groupe (mari, femme, enfants) font de la location court terme de certains de leurs appartements :
est-ce conforme la destination mais surtout est-ce que dans ce cas-l le rglement peut imposer des
limites lexercice des droits des copropritaires ?
Il y a une destination rsidentielle, est-ce quelle interdit un commerant de louer des appartements
des fins rsidentielles? Est-ce non conforme la destnation de limmeuble ?
La Cour :
- Sil est propritaire de sa fraction (partie individuelle) il a le droit de la louer
o La cour utilise la dclaration de coproprit pour dfinir la destination et les critres
utiliser pour la dfinir (on retient une dfinition extensive de la destination)
o Linteprtation choisie de la destination est : on regarde ce qui se fait lintrieur du
logement, les activits lintrieur
On regarde un ensemble de facteurs (y compris extrieurs)
- Est-ce que les articles du rglement mis en place par le syndicat nient compltement la location
ou est-ce que a lencadre ?
o Si les articles nient la location : cest illgal et ces parties du rglement sont juges
invalides
o Si a encadre, cest valide.
Wilson c Syndicat des copropritaires du condominuium Le Champlain
- Faits : Il y avait une dclaration de coproprit qui disait que les copropritaires pouvaient avoir
des animaux. Les Wilson y avait adhr mais ensuite la dclaration de proprit a t chang par
le syndicat pour naccepter quun certain type danimaux (animaux exotiques)
- Les Wilson sont contre et plaident que ce nest pas juste un changement de la dclaration mais
une modification de la destination mme de limmeuble
Raisonnement :
- Limmeuble est destination rsidentielle haut-de-gamme : est-ce que cela justifie quon puisse
interdire les animaux qui ne sont pas exotiques ?
o La Cour : non.
Aucun lien rationnel entre la prohibition des animaux et la destination de
limmeuble
1045 CCQ : dans le doute on interprte en faveur des copropritaires pris
individuellement
Interprtation de la destination : lments subjectifs et objectifs et collectifs
DOUBLE ASPECT DE LA NOTION DE DESTINATION ?
- Sanction : inopposabilit
Amselem
Jugement de la Cour dappel :
- Contexte : condominium avec dans la dclaration, crit quon ne peut mettre de dcorations sur
les balcons mais les demandeurs souhaitent installer une soukha sur leur balcon. Le syndicat du
condo refuse en raison de la dclaration de coproprit.
o Cour dappel a un raisonnement trs strict de droit des biens : une fois quon a cart le
caractre absolutiste de la libert de religion, qui ne peut tre invoque sans gard aux
droits des autres, il nest plus possible de soutenir quune clause dun contrat apportant
une limite acceptable cette libert soit considr comme discriminatoire au sens des art.
10 et 13 de la Charte .
- Quel est le problme dans la perspective de droit des biens ?
o 1056 CCQ : la destination justifie la limite au droit de religion

contrairement la CSC beaucoup moins de mise en balance entre la libert de religion et


la dclaration de coproprit
Quel est le lien avec ce que dit la Cour de Cassation franaise dans un arrt similaire ?
o Dcision contraire la CSC, plus proche de la Cour dappel : Attendu, dautre part,
quayant retenu bon droit que la libert religieuse, pour fondamentale quelle soit, ne
pouvait avoir pour effet de rendre licites les violations des dispositions dun
rglement de coproprit et relev que la cabane faisait partie des ouvrages prohibs par
ce rglement et portait atteinte lharmonie gnrale de limmeuble puisquElle tait
visible de la rue, la cour dappel, [] en a exactement dduit que lassemble gnrale
tait fonde mandater son syndic pour agir en justice en vue de lenlvement de ces
objets ou constructions .
o On peut expliquer cette divergence par les valeurs socitales diffrentes sparation de
lglise et de ltat
o

Conclusion
Voir la lecture sur la multiproprit ide que plusieurs personnes achtent souvent une rsidence
secondaire ( plusieurs) et vont organiser leur jouissance du bien dans le temps (casse-tte pour les
juristes car ont du mal comprendre ce qua fait le lgislateur dans le CCQ par rapport cette notion)

Droit de superficie
Est-il possible de droger ladage voulant que lon soit propritaire des cieux jusquaux enfers? Faut-il
considrer la proprit comme portant sur un volume?
Quelle est la nature de la superficie: est-ce un dmembrement, une modalit? Comment est-elle cre?
Quel est le rapport du droit de superficie laccession?
1. Contexte et dfinitions
- Contredit un peu lide du propritaire du dessus et du dessous
- Dans quelles situations le droit de superficie est utile ?
o Exemple du mtro
o Droit de couper les arbres
o Un propritaire veut vendre certaines utilits de son fond
o Les gouts (idem mtro pas besoin dexproprier tous les propritaires du dessus)
o Les galeries marchandes eg les promenades cathdrales
o Les mines
o Aussi possible pour ce qui est au-dessus
- On ne pense plus la terre uniquement dans un espace bidimensionnel => on regarde le volume et
non plus seulement la longueur et la largeur
- On va donc dissocier lobjet (limmeuble) => attention on nest pas dans une situation de
coproprit car ici il y a comme un fractionnement de limmeuble. Chaque personne sera
propritaire de sa partie du bien.
- Lobjet de la proprit est donc divis
- On est toujours dans les modalits et non dans les dmembrements
- La jurisprudence a fini par admettre que le droit de superficie ne sappliquera pas seulement aux
trfonds (souterrains) mais galement aux terrains au dessus
Dfinition

1011 CCQ : La proprit superficiaire est celle des constructions, ouvrages ou plantations situs
sur limmeuble appartenant une autre personne, le trfoncier.
Objets du droit de superficie :
- Constructions, ouvrages et plantations => immeubles.
quel principe ce droit de superficie droge ?
- 951 CCQ : la proprit du sol emporte celle du dessous et du dessous
- 948 : La proprit dun bien donne droit ce quil produit et ce qui sy unit, de faon naturelle ou
artificielle ds lunion. Ce droit se nomme droit daccession. ici on est dans lhypothse de
laccession artificiel mais on y droge
En effet, le principe du droit daccession impliquait que si qqun dautre construit sur notre fonds, a nous
appartient (955 CCQ : Les constructions, ouvrages ou plantations sur un immeuble sont prsums
avoir t faits par le propritaire, ses frais, et lui appartenir. ). Or, voir Morin c Grgoire.
Superposition de proprits
- Un propritaire du dessous et lautre du dessus
o Rappel : Lacroix c R; le milieu arien est une chose commune, art 913 CCQ.
o Remarque : la jurisprudence admet quil ny ait pas de contact entre les deux biens
2. Constitution
Comment peut-on crer une proprit superficiaire ?
- par contrat
- par convention
- par loi (eg Loi sur les mines, Loi sur le patrimoine culturel)
- par prescription acquisitive
De plus, art 1110 CCQ : La proprit superficiaire rsulte de la division de lobjet du droit de proprit
portant sur un immeuble de la cession du droit daccession ou de la renonciation au bnfice de
laccession => si on ne veut donner quune construction qui est sur notre proprit : division de lobjet
et cration dun droit de superficie.
- Condition pour crer un droit de superficie sur un volume => que ce soit bien dlimit
(Commentaires du Ministre de la justice)
- Cession du droit daccession ou renonciation : plus problmatique que par division de lobjet
Remarque : le droit superficiaire dcoulant de la cession du droit daccession est un droit rel.
Cependant, le droit superficiaire dcoulant de la renonciation du droit daccession est un droit personnel
=confusion. (Dbats dans la doctrine et la jurisprudence)
Morin c Grgoire
- Cration dune proprt superficiaire?
o Noter que lon est en 1965 donc on ne fait pas de distinction entre renonciation et cession
o Oui
- Pourquoi le juge Mayrand utilise la notion dobligation naturelle ?
o Les deux frres taient proches => question de moralit / dquit
o La question de la donation est problmatique car il ny avait pas de contrat formel
- Comment le juge Mayrand qualifie-t-il le droit de superficie?
o Droit de superficie : droit rel infrieur au droit de proprit
- Dans lintention des parties, selon le juge, Morin a renonc son droit de proprit => question
de la tolrance VS permission

Lafontaine c Gravel
- Clause importante : conservation du droit de coupe par A. Gravel ? La-t-il revendu deux fois (car
il avait oubli de mettre cette clause dans le premier contrat) ? => succession ensuite de vente du
droit de coupe et des terres.
o Ce que dit la clause : le vendeur conserve le droit de coupe
o Quelle qualification pour le droit de coupe : droit personnel?
Types de droit personnel existants : contrat de louage, servitude relle, servitude
personnelle ?
non, ici cest un droit REL de proprit superficiaire immobilier => car daps
la clause on comrpend que le vendeur avait lintention de se rserver la proprit
de la terre bois (illustr dailleurs par le fait quil ait trasmis/ vendu la terre
bois par la suite)
autre litige : quelle dure du droit de proprit superficiaire : pas
perptuel selon lintention des parties, le droit va sarrter au dcs du
dernier hritier direct (1113 CCQ on peut prvoir un terme)
-

quoi sert la prescription acquisitive ?


Autre point controvers du droit de proprit superficiaire : la question de la publicit.
Normalement devrait tre publi car cest un droit rel. Sauf que des jugments admettent que si le
droit est cr par consentement tacite ce moment cest trop difficile de demander de le publier.

3. Droits des parties en prsence


- Quels sont les droits du prorpitaire superficiaire?
o Sur la superficie
- Quels sont les droits du trfoncier?
o Ses droits sur le trfonds
- En gros, ils ont les mmes droits mais sur des objets diffrents.
- Le superficiaire a-t-il des droits sur le trfonds?
o 1111 CCQ : eg droit de passage, servitudes
4. Fin de la superficie
- 1113 CCQ : La proprit superficiaire peut tre perptuelle mais un terme peut tre fix par la
convention qui tablit la modalit superficiaire
o Pb de remise en question de la perptuit du droit de proprit
- 1116 CCQ : quel est le sort des amliorations la fin de la superficie ?
o principe est que le trfoncier acquiert la construction la fin du droit de superficie (en en
payant la valeur)
o Mais si jamais la superficie a une valeur suprieure ou gale au reste du trfonds, cest
lui dacqurir toute la proprit.
5. Nature juridique
- 1110 CCQ : la proprit superficiaire rsulte de la division de lobjet du droit de proprit portat
sur un immeuble, de la cesion du droit daccession ou de la renonciation au bnfice de
laccession .
- Droit un objet ou un volume ?
o Voir 1115 CCQ : La perte totale des constructions, ouvrages ou plantations ne met fin
la proprit superficiaire que si celle-ci rsulte de la division de l'objet du droit de

proprit. L'expropriation des constructions, ouvrages ou plantations ou celle du trfonds


ne met pas fin la proprit superficiaire.

Les dmembrements et autres modifications du droit de


proprit
La proprit est galement considre comme tant modifie lorsquelle se trouve dmembre: encore
une fois, il sagit dun cas de droits concurrents, mais ici on est souvent en prsence de droits rels de
nature diffrente. Quelle place cela laisse-t-il au droit de proprit comme tant un concept unitaire?
Certaines de ces institutions, compte tenu du rle accord par le droit aux acteurs en jeu, sont
susceptibles de faciliter la planification financire (cest le cas de lusufruit), de mieux profiter de
lexploitation commerciale dun immeuble (cest le cas de lemphytose) ou de faciliter les rapports entre
voisins (cest le cas de la servitude). Est-ce que les dmembrements sont limits, quant leur nombre et
leur taille, par le Code civil ou plutt par limagination de ceux qui y sont soumis?
Objectifs :
- Voir les exemples de dmembrements (usufruit, droit dusage, emphytose droits vis vis dune
personne et non dun fond comme la servitude)
- Comprendre ce quest un dmembrement
- Contexte et effets
- Applications
1. Discussion prliminaire
- Quest-ce quun dmembrement de la proprit?
- Quelle diffrence par rapport la modalit?
o Dans un contexte de coproprit (= modalit de la proprit) : chaque propritaire avait
lusus, le fructus et labusus. Ici, cest comme si le droit de proprit se dcomposait
entre les diffrents types dusages (on accorde fructus mais non abusus par exemple)
- Quest-ce quun droit dusufruit ? Dans quels contextes y a t-on recours?
o Avantages socio-conomiques
o le droit dusufruit est un droit rel : permet la jouissance du bien dune autre personne
o Peut-tre certaine ressemblance avec un droit personnel de bail mais faire attention car
cest bien un droit rel
o Imitation du propritaire mais a ne lest pas vraiment
o Contextes : on prvoir ce que lon veut faire de ses biens pour le futur (transmission des
biens/ successions en particulier, la notion dusufruit a jou un rle important) on a
aussi utilis pour qualifier les droits de chasse et de pche pour les titres autochtones
Cumyn : parle des personnes qui ont des multiproprits
2. Contexte gnral
- on essaye de mettre en valeur les biens
- Certaines limites au droits des propritaires : le plus souvent ca va tre par la volont du
propritaire que le droit soit cr
- 1119 CCQ : lusufruit, lusage la servitude et lemphytose = liste des dmembrements potentiels
du droit de proprit et ce sont des droits rels

Usufruit et droit dusage


Est-il possible de confrer autrui un droit moindre dans sa proprit? Comment lusufruit et le droit
dusage se distinguent-il dun simple droit personnel comme la location? Quels sont les avantages
familiaux ou financiers dun tel arrangement?

Tous les biens peuvent-ils faire lobjet dun usufruit? Quen est-il des biens consomptibles, puisque
lobjet de lusufruit doit tre restitu au terme du dmembrement? Quen est-il des crances: peut-on
rellement constituer un droit rel sur un droit personnel?
-

1120 CCQ : Lusufruit est le droit duser et de jouir pendant un certain temps dun bien dont un
autre a la proprit, comme le propritaire lui-mme, mais charge den conserver la substance
o Quest-ce qui change par rapport un droit que lon a lorsque lon est propritaire (947
CCQ) ?
Pas dabusus lusufruit est un droit rel infrieur (on a juste une partie de
lusage de la proprit) bien que dans les faits lusufruitier a toujours les
principaux avantages de la proprit
Pas de perptualit ( linverse de la proprit) ici cest dure dtermine
Des obligations simposent aux usufruitiers mme si on met lusufruitier dans le
statut du propritaire
Donc cest deux personnes qui ont des droits concurrents sur un bien
Le propritaire conserve labusus (et ventuellement laccessio en droit civil
qubcois), il est le nu-propritaire
Problme : quelle est la nature juridique de lusufruit? Cest un droit rel donc il est opposable
aux tiers ce qui signifie quil aura des droits si le nu-propritaire dcide de vendre.
o ce moment-l, la dure de lusufruit va jouer un jeu car la fin du dlai, la proprit va
se reconstituer entre les mains du propritaire/ nu-propritaire.
Cration de lusufruit :
o 1121 CCQ : lusufruit stablit par contrat, par testament ou par la loi; il peut tre aussi
tre tabli par jugement dans cas prvus par la loi
o 2910 CCQ : cas prvus par la loi (1121 CCQ) on parle notamment de la prescription
acquisitive
Cumyn : fait un lien avec la fiducie car comme lusufruitier a le droit au fruit et lusage, il a le
droit dadministrer le bien. Souvent a devenait donc une technique de gestion des biens
Droits et obligations de lusufruitier VS du nu-propritaire
o Usus : 1124 CCQ (usage du bien, dtention du bien)
o Fructus : 1126 CCQ (lusufruitier fait siens les fruits et revenus que produit le bien +
pouvoir dadministration 1128 CCQ)
noter : vu que lusufruitier peut garder les revenus (les fruits), il doit aussi
payer des dpenses associes (mais la jurisprudence y a mis des limites)
o Remarques : lusufruitier na pas labusus, mais 1135 CCQ prvoit que lusufruitier
puisse cder son droit ou louer un bien compris dans lusufruit (et la condition est que la
cession se passe aux termes du contrat dusufruit initial)
o Obligation de lusufruitier :
Conserver la substance du bien (1120)
Entretien du bien (1151) pas les rparations majeures qui sont la charge du
nu-propritaire
Payer les charges (1154)
Au dbut, doit faire un inventaire (1142) pour tablir ltat au dpart et doit
produire une assurance (1144)
o Obligation du nu-propritaire
Ne pas entraver le plein exercice de lusufruit (1125)
Doit sassurer quil ny a pas datteinte ses droits (1168)
Ses droits sont essentiellement quil a labusus et laccessio
Mise en situation :

Votre oncle Paul vous lgue lusufruit dun chalet par testament. Votre tante Emma vend
ce chalet. Pouvez-vous conserver lusufruit sur limmeuble et pourquoi ?
Oui car on a un droit rel opposable aux tiers > Voir Larocque c Beauchamps
Larocque c Beauchamps
o Cration dun usufruit par testament, puis changement de nu-propritaire la mort de
Roland St-Denis.
o La perte de la proprit par le nu-propritaire qui a cr lusufruit nentraine pas la fin de
lusufruit qui pse sur limmeuble : donc Beauchamps conserve son droit dusufruit
o Remarque : on veut viter que Larocque contracte un nouveau prt qui mettrait en
difficult Beauchamps qui doit payer des intrts en raison de ses obligations en tant
dusufruitire, donc la Cour vient poser des limites aux prts que feront les nupropritaires.
Comparez lusufruit et le bail dun logement
o Usufruit = droit rel VS bail = droit personnel
o Droit direct (usufruit) VS droit indirect (bail; on doit passer par le locateur)
o Lentretien : pour le bail, le locataire doit aller voir le locateur pour quil entretienne notre
logement
o Usufruit = couts de maintenance sont la charge de lusufruitier VS bail = couts de
maintenance la charge du propritaire
Objet de lusufruit :
o Sur quels biens porte lusufruit ? Peut-il porter sur un bien intangible (une crance par
exemple) ? Est-ce problmatique ?
Peut porter sur bien meuble ou immeuble; sur u bien corporel ou incorporel
(1132 CCQ)
1132 CCQ : lusufruit peut porter sur une crance (trange davoir un
droit rel qui porte sur un droit personnel)
o Est-ce quun usufruit peut porter sur un bien consomptible ?
Problme : car on doit rendre des biens semblables la fin. Mais le lgislateur a
quand mme prvu que ce soit possible. Cest lide de quasi-usufruit, qui est une
exception la rgle de 1127 CCQ L'usufruitier peut disposer, comme s'il tait
propritaire, des biens compris dans l'usufruit dont on ne peut faire usage sans les
consommer, charge d'en rendre de semblables en pareille quantit et qualit la
fin de l'usufruit. S'il ne peut en rendre de semblables, il doit en payer la valeur en
numraire.
Dure de lusufruit :
o Bien importante car limite contrairement la proprit; permet de reconstituer la
proprit pleine et entire.
o Voir 1123 CCQ : La dure de l'usufruit ne peut excder 100 ans, mme si l'acte qui
l'accorde prvoit une dure plus longue ou constitue un usufruit successif. L'usufruit
accord sans terme est viager ou, si l'usufruitier est une personne morale, trentenaire.
Extinction de lusufruit ( noter certaines diffrences avec la proprit)
o 1162 CCQ L'usufruit s'teint : 1 Par l'arrive du terme ; 2 Par le dcs de l'usufruitier
ou par la dissolution de la personne morale; 3 Par la runion des qualits d'usufruitier et
de nu-propritaire dans la mme personne, sous rserve des droits des tiers; 4 Par la
dchance du droit, son abandon ou sa conversion en rente; 5 Par le non-usage pendant
10 ans.
o 1163 CCQ : cas o il y a une perte totale du bien
la fin : 1167 CCQ, on doit remettre le bien dans son tat initial : la fin de l'usufruit,
l'usufruitier rend au nu-propritaire, dans l'tat o il se trouve, le bien sur lequel porte son
o

usufruit. Il rpond de la perte survenue par sa faute ou ne rsultant pas de l'usage normal du
bien.
Droit dusage
- quest-ce qui diffrencie le droit dusufruit du droit dusage ?
o Voir 1172 CCQ : L'usage est le droit de se servir temporairement du bien d'autrui et
d'en percevoir les fruits et revenus, jusqu' concurrence des besoins de l'usager et des
personnes qui habitent avec lui ou sont sa charge.
o Le droit dusage est un droit limit (droit dusufruit restreint; chelle rduite). Limit
dans le sens quil ny a pas les mmes prrogatives (car cest jusqu concurrence des
besoins de lusager et des personnes qui habitent avec lui ou sont sa charge )
o Noter aussi que cest un droit incessible contrairement lusufruit sauf stipulation
contraire (1173 CCQ)
o Le droit dusage se retrouve gnralement dans des contextes familiaux.
o Cest le rgime de lusufruit pour lessentiel (1176 CCQ)
- Banque Nationale du Canada c Gravel :
o Quelle est la nature du droit : un droit dusage a t cr. La spcificit du droit cr par
la mre qui avait vendu un immeuble sujet loccupation par sa fille et au paiement des
charges, est que la situation sapparente une donation plutt qu une vente. Donc la
Cour regarde lintention de crer au dpart une occupation gratuite. Cest la raison pour
laquelle que la vente sera charge de loccupation gratuite cr par les parties.

Emphytose
Comparez la notion avec celle du louage: est-ce vritable un dmembrement? un droit rel?
Ce dmembrement vous apparat-il lourd ou, au contraire, vous semble-t-il favoriser une gestion plus
efficace des ressources, particulirement dans un contexte urbain o les terres exploiter sont limites?
-

1195 : L'emphytose est le droit qui permet une personne, pendant un certain temps, d'utiliser
pleinement un immeuble appartenant autrui et d'en tirer tous ses avantages, la condition de ne
pas en compromettre l'existence et charge d'y faire des constructions, ouvrages ou plantations
qui augmentent sa valeur d'une faon durable. L'emphytose s'tablit par contrat ou par
testament.
Quels sont les lments principaux de cette dfinition ?
o Droit dutiliser pleinement un immeuble
o Pendant un certain temps (entre 10 et 100 ans)
o LMENT ESSENTIEL => Obligation importante daugmenter la valeur du bien de
faon durable important pour diffrencier du bail
o Ressemble au bail (on a plus de droits et dobligations) mas dans la finalit a ressemble
beaucoup. (voir mme avant on parlait de bail emphytotique
o Attention par contre, lemphytose demeure un droit rel
Nature juridique
o Droit rel
o Dmembrement le plus tendu : usus, fructus + abusus au moins en partie. Par exemple,
lemphytose pourrait modifier la destination du bien.
o En principe, lemphytote a tous les droits dun propritaire (1200) mais en vrit il y a
certaines limites prvues par la loi et la convention cre.
o Il a aussi des obligations
tat des immeubles (1201)
Entretien (1251-1252)

Charges (1205)
Redevance annuelle-optionnelle
Il reste au propritaire le droit daccessio, et une partie de labusus; il doit dlivrer limmeuble
lemphytote
Sun Life Assurance
o Lemphytote Mtro manque ses obligations donc Sun life (le crancier hypothcaire)
va exercer ses droits et devenir propritaire. Il devient propritaire la place de son
dbiteur (aurait pu sinon vendre limmeuble du dbiteur).
o propos des droits de lemphytote selon la Cour :
Il jouit de limmeuble comme sil tait propritaire
o Sun life sest vue transfr les droits de Mtro en devenant propritaire mme s a ntait
pas prvu dans le contrat initial.
Les obligations sont indissociables des droits associs lacquisition de la
proprit.
Fin de lemphytose
o Causes : 1208
o Consquences :
Propritaire reprend limmeuble libre de toute charge (1209)
Propritaire reprend limmeuble en bon tat et avec es amliorations prvues
(1210)
Pour amliorations non prvues : impenses utiles (959) ou dagrment
(961 lemphytose devra les enlever sa charge)

Conclusion :
- On voit quil y a une panoplie de droits quun propritaire peut consentir sur son bien
- Se rappeler que le propritaire ou le nu-propritaire va ultimement rcuprer la proprit de ses
biens : les dmembrements sont limits dans la dure
- Servitude : dmembrement mais qui profite un fonds et non une personne
- Remarque sur lemphytote qui doit faire des constructions, ouvrages ou plantations : deux
fois on a plaid que lemphytote est un propritaire superficiaire mais la cour a affirm que non
deux reprises, ce sont deux droits diffrents.
Parenthse sur lexercice envoy par la prof :
En 1990, M. Lefrre vend sa ferme sa sur, Madame Lasoeur en se rservant un droit dhabitation dans
la maison en ces termes :
b) COMME CONSIDRATION ADDITIONNELLE, la cessionnaire consent par les prsentes au
cdant et son pouse, un droit dhabitation exclusif, leur vie durant, dans la maison rige sur une partie
des lots 179-A et 179 ci-dessus dcrits, la condition toutefois que le cdant et sa dite pouse aient leur
charge leur consommation dlectricit, les frais de chauffage, et les services domestiques normalement
requis pour une habitation convenable, et quils effectuent les rparations dentretien.
En cas de sinistre par incendie, ouragan ou foudre, ou autre cas fortuit obligeant le cdant et son pouse
aller demeurer ailleurs, la cessionnaire soblige fournir gratuitement au cdant et sa dite pouse un
logement convenable, aux mmes conditions que le droit dhabitation ci-dessus.
Aucun droit rel autre que lhypothque ci-aprs mentionne ne rsultera de lenregistrement des
prsentes pour garantir les charges ci-dessus mentionnes au paragraphe b), le cdant y renonant
expressment.
Pendant plusieurs annes, M. Lefrre et son pouse vivent paisiblement dans la maison, en entretenant le
gazon sur lensemble du terrain, ainsi quun potager. En 2002, une dispute clate, et Lasoeur construit une
clture autour de la maison, dtruit le potager et refuse de fournir leau potable Lefrre. Elle lui
demande de quitter les lieux.

Quelle est la nature du droit consenti par Mme Lasoeur? Sagit-il dun droit personnel ou rel?
Cest un droit dusage donc se rapporte un peu au cas Banque Nationale c Gravel.

Servitudes relles et obligations relles


On survolera les diffrentes classifications de ce dmembrement de la proprit et on insistera sur
limportance du titre dans sa constitution.
Les servitudes vous semblent-elles vraiment des charges passives? Que pensez-vous de laffirmation
selon laquelle les servitudes sont destines lusage du fonds et non celui de son propritaire?
Par rapport aux servitudes relles, les servitudes personnelles portent-elles bien leur nom?
Objectifs principaux
Comprendre lintrt des servitudes
Comprendre ce quest une servitude relle et ses consquences
Distinguer la servitude relle et la servitude personnelle
Distinction avec lobligation et lobligation relle
Brainstorming
- Quest-ce quune servitude relle ? Quest-ce qui est essentiel pour comprendre la notion de
servitude relle ?
o La servitude est relie un fonds (immeuble)
o Le lien nest pas entre personnes mais entre immeubles
o On amnage les relations entre les fonds
- Quelle est sa nature juridique ?
o Dmembrements droit rels principaux et non accessoires
- Trouvez des exemples
o Peut donner la possibilit daccder un fonds = servitude de passage
o Servitude de puisage, dgouts, davoir des installations relatives llectricit
o Servitude de baignade
o Servitude de vue
o Servitude de non construction
Dfinition

1177 CCQ : La servitude est une charge impose sur un immeuble, le fonds servant, en
faveur d'un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient un propritaire diffrent.
Cette charge oblige le propritaire du fonds servant supporter, de la part du propritaire
du fonds dominant, certains actes d'usage ou s'abstenir lui-mme d'exercer certains droits
inhrents la proprit. La servitude s'tend tout ce qui est ncessaire son exercice.
On la retrouvait en droit romain dj trs prsente en droit civil depuis longtemps
Ide dun fonds qui doit un autre fonds
Remarques :
o Il faut deux propritaires diffrents sinon a naurait pas de sens car le propritaire
naurait pas besoin de la servitude, il pourrait faire ce quil voudrait sur sa proprit
o Pourquoi parle-t-on dimmeuble ?
Pour viter lasservissement de la personne une autre (esclavage)
On ne veut pas quune personne soblige vie
Surtout que cest une charge passive

Nest-ce pas un peu fictif davoir un immeuble qui doit un autre


immeuble ?
Utile pour dire que lon parle de nimporte quel propritaire qui
sera derrire le fonds

Dfinitions doctrinales
Mignault : la servitude relle est une charge impose sur un hritage pour lutilit dun
autre hritage appartenant un propritaire diffrent .
Domat : droit qui assujettit un fonds quelque service pour lusage dun autre fonds qui
appartient un autre matre .
Cela nous aide-t-il raffiner notre comprhension de la servitude relle ? Quels seraient les
lments ncessaires pour identifier une servitude ?
o Charge impose sur un immeuble (le fonds servant)
o En faveur dun autre immeuble (le fonds dominant)
o Lautre immeuble appartenant un propritaire diffrent
lments apports par la jurisprudence
o 6 conditions de la servitude relle (Cadieux c Hinse)
Servitude relle
Charge impose sur un immeuble
En faveur dun autre immeuble
Lautre immeuble appartenant un propritaire diffrent
Quels sont les caractres de la servitude relle ?
perptuit
o justifi ?
non trange ca normalement la perptualit se rattache au droit de proprit
et non un dmembrement / mais oui aussi en thorie car elle devient
accessoire limmeuble donc en va faire en sorte quelle suive le rgime
juridique de limmeuble
oui dun point de vue pratique pour viter de refaire des servitudes
chaque achat de propritaire, la servitude va bnficier au fonds et non un
propritaire en particulier (comme le droit de passage par exemple)
une charge qui est gnralement passive
o voir Cadieux c Hinse
accessoire au fonds (elle complte en tant que charge passive le fonds en tant que tel)
Obligations seulement ngatives?
1178 CCQ : Une obligation de faire peut tre rattache une servitude et impose au
propritaire du fonds servant. Cette obligation est un accessoire de la servitude et ne peut tre
stipule que pour le service ou l'exploitation de l'immeuble.
possible quil y ait une obligation positive associe une servitude mais cest alors une
obligation accessoire
Cadieux c Hinse
Identifiez la clause litigieuse : ce quont prvu les parties dans leur contrat servitude de
prfrence dachat prohibant la vente desdits immeubles par lune ou lautre des comparant
moins de se lavoir offert lun lautre et ce, un prix non suprieur la somme de 2419$

Litige : est-ce une servitude relle ou une servitude personnelle ou une obligation
simplement ?
Quelles sont les caractristiques fondamentales de la servitude relle?
o Rapport entre deux immeubles qui appartiennent des propritaires diffrents
o Obligation de ne pas faire (ngative)
o Perptualit
Ici, lentente semble tre entre des personnes pour leur avantage et non vraiment une servitude
de fonds fonds ET EN PLUS ctait une obligation de faire ici (obligation donc positive) et
non une obligation de ne pas faire (= ce ne pourrait pas tre une servitude)
Pour sassurer de lopposabilit aux tiers de la servitude il faut faire signer laccord devant un
notaire, bien dcrire les fonds
Comment est dcrite la servitude personnelle ?
o Droit rel de jouissance qui est due une personne
Quelle est la nature du pacte de prfrence (lentente) ici ?
o Une obligation personnelle car il ny a pas de droit direct sur le fonds, ce nest pas
une relation entre deux fonds donc ce nest pas obligation aux tiers et on est
sanctionn de dommages et intrts
o

Classifications des servitudes


Continues ou discontinues (1179)
Apparentes ou non apparentes (1180 CCQ)
Lintrt des classifications nest pas norme aujourdhui en particulier (1) pour lapparence car
toutes les servitudes doivent tre publies pour tre opposable aux tiers (2943) important
dans les cas de promesse de vente. (2) impact de la qualification se voit 1192 CCQ, qui
indique partir de quand va sexercer la servitude
Cration
1181 CCQ : La servitude s'tablit par contrat, par testament, par destination du propritaire
ou par l'effet de la loi. Elle ne peut s'tablir sans titre et la possession, mme immmoriale, ne
suffit pas cet effet.
Important dans la cration : il ne peut y avoir de servitude par prescription; il ny a pas de
servitude sans titre.
Limite potentielle : voir Whitsworth
Servitude par destination du propritaire
1183 CCQ : La servitude par destination du propritaire est constate par un crit du
propritaire du fonds qui, prvoyant le morcellement ventuel de son fonds, tablit
immdiatement la nature, l'tendue et la situation de la servitude sur une partie du fonds en
faveur d'autres.
2938 CCQ : publication
Lexercice de la servitude
Comment se manifeste la servitude ?
o Point de vue du propritaire du fonds dominant => que peut-il faire ?
o Point de vue du propritaire du fonds servant => que doit-il faire ?
Doit souffrir, consentir au droit du propritaire du fonds dominant
Ne doit rien faire pour diminuer lexercice de la servitude

Whitworth c Martin
question du droit de passage (997 1001 CCQ) : le terrain est enclav car on na pas daccs
la proprit en voiture et la voie publique doit tre dfinie largement (ca peut tre un chemin
priv menant une voie publique)
on ne peut prescrire la servitude en tant que tel mais on pourrait prescrire lassiette de la
servitude ou son exercice (prescription acquisitive)
question de droit de passage VS servitude :
o tension sous lancien code tous les droits (997 1001) taient considrs comme
servitude lgale. Alors que maintenant ce nest plus sous la servitude lgale.
Assiette de la servitude
Peut-on la dplacer ? Oui, voir 1186 CCQ : Le propritaire du fonds dominant ne peut faire de
changements qui aggravent la situation du fonds servant. Le propritaire du fonds servant ne peut rien
faire qui tende diminuer l'exercice de la servitude ou le rendre moins commode; toutefois, s'il a un
intrt pour le faire, il peut dplacer, ses frais, l'assiette de la servitude dans un autre endroit o son
exercice est aussi commode pour le propritaire du fonds dominant.
Servitude personnelle
le droit romain reconnaissait deux types de servitudes
Le CCQ parle seulement des servitudes relles
La doctrine reconnat nanmoins des servitudes personnelles
o Mignault : On distingue la servitude relle des servitudes purement personnelles,
comme lusufruit, lusage, lhabitation lemphytose et toute autre charge impose sur
un immeuble en faveur de la personne
Dans quels cas la jurisprudence le reconnait ?
o piciers unis mtro Richelieu c Standard Life Assurance
Clause de non-comptition (il ne pouvait pas y avoir dautre picier) mais le
centre commercial a fait dfaut de cette clause et un autre picier sest install
> on reconnait le droit Mtro de ne pas tre mis en concurrence avec Mtro
La clause tait-elle une servitude relle?
Non et ce nest pas non plus une servitude personnelle qui ne vise que
les parties ayant contract car la servitude personnelle est un droit rel
(relle par lobjet mais personnelle par le sujet) pour une priode
limite
La clause ntait quune obligation simple
Davidson c Rosaire Nadeau & Fils
Puisage deau et droit de passage
Extinction de la servitude
1191. La servitude s'teint:
1 Par la runion dans une mme personne de la qualit de propritaire des fonds servant et
dominant;
2 Par la renonciation expresse du propritaire du fonds dominant;
3 Par l'arrive du terme pour lequel elle a t constitue;
4 Par le rachat;
5 Par le non-usage pendant 10 ans.