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INTRODUO
Nas transaes imobilirias muito comum a utilizao de corretores visando buscar no
mercado o melhor negcio, dentro dos padres pessoais de cada negociante, ou melhor,
de cada cliente.
O citado corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor do imvel, o qual o incumbe
na obrigao de achar no mercado o melhor comprador do bem objeto da venda, como
tambm pelo futuro adquirente que busca auxlio do profissional para encontrar o
imvel que deseja comprar, dentro de suas condies.
Assim, de suma importncia o estudo do Contrato de Corretagem, o qual tem de um
lado o corretor e do outro o vendedor ou o comprador, o qual leva a denominao de
Comitente.
Quanto ao objeto do referido contrato, teremos uma Obrigao de Fazer, ou seja, pelo
acordo contratual o corretor fica obrigado a procurar no mercado o melhor negcio de
acordo com os desejos do comitente, e dentro dos parmetros por ele ditados.
No Contrato de Corretagem, comumente tambm chamado de "Contrato de Mediao",
tambm estabelecida qual ser a remunerao do Corretor pelos servios prestados, ou
seja, determina-se qual ser a chamada "Comisso" pelo negcio efetuado.
3. Dos Corretores
O corretor tem a funo de aproximar pessoas que pretendem contratar, e dever
aconselhar a concluso do negcio, informando as condies de sua celebrao, a fim
de conciliar os interesses [8].
Para o ilustre jurista Orlando Gomes [9] a atividade do Corretor consiste em aproximar
pessoas que desejam contratar, pondo-as em contato.
Visando melhor elucidao, mister se faz citar as lies do professor Marco Aurlio
Viana [10] que diz que "o corretor desenvolve um trabalho de intermediao, pondo o
outro contratante em contato com pessoas que se interessam em celebrar algum
contrato".
Veremos, sucintamente, as espcies de corretores as quais foram objeto de compilao
pela ilustre jurista Maria Helena Diniz em sua obra Curso de Direito Civil Brasileiro,
3.Volume.
Vale frisar que no adentraremos afundo na anlise exposta pela renomada professora,
posto que o nosso foco so os corretores imobilirios e a exigibilidade do contrato de
corretagem para que estes faam jus remunerao.
O artigo 727 dispe que "se, por no haver prazo determinado, o dono do negcio
dispensar o corretor e o negcio de realizar posteriormente, como fruto da sua
mediao, a corretagem lhe ser devida; igual soluo se adotar se o negcio se
realizar aps a decorrncia do prazo contratual, mas por efeito, mas por efeito dos
trabalhos do corretor".
Desta forma, nos casos de contrato de mediao sem prazo determinado, se o comitente
dispensar o corretor, mas o negcio se realizar a posteriori em virtude da mediao do
corretor, a comisso lhe ser devida, como dispe o artigo em tela.
A mesma soluo adotada pelo artigo em estudo nos casos de contratos de corretagem
com tempo determinado, em que o negcio se realizou aps o trmino do prazo, e em
virtude dos trabalhos exercidos pelo corretor.
O artigo 728 dispe que "se o negcio se concluir com a intermediao de mais de um
corretor, a remunerao ser paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em
contrrio".
A exceo aberta no final do artigo, entendemos que diz respeito clusula de
exclusividade no contrato de corretagem, a qual tem como objetivo dar ao corretor de
perceber a integralidade da remunerao ajustada.
Vale frisar, por ltimo, que no entendimento do ilustre doutrinador Orlando Gomes [17]
o Corretor perder o direito remunerao se o contrato for nulo, e a anulabilidade
somente seria oponvel ao corretor se a causa fosse de seu conhecimento.
5.3. Quem deve pagar a remunerao do Corretor? [18]
Em tese, a comisso do corretor devida pelas partes, visto que usufruem igualmente
do trabalho por ele desenvolvido para a concluso do negcio.
Vale apontar que no trata-se de obrigao solidria, mas entende-se que trata-se de
duas relaes distintas com as partes, sendo cada qual obrigada a pagar a sua quota.
Porm, se somente uma das partes encarregou o corretor de procurar o negcio
determinado, esta ser incumbida de pagar a referida remunerao.
Vale salientar que se a lei ou o contrato no determinar quem deve pagar a comisso de
corretagem, devemos buscar nos usos e costumes a soluo para tal.
Usualmente, no nosso direito, quem paga a comisso quem procura os servios do
corretor, como, por exemplo, nos contratos de compra e venda, o vendedor quem ter
a referida incumbncia. A soluo adotada, parece ser a mais lgica, visto que aquele
que contrata o corretor, quem deve remuner-lo pelo servio prestado, visto que o
terceiro no estabelece nenhuma relao jurdica com este.
ANTUNES JUNIOR, Antonio Carlos. Contrato de corretagem no novo Cdigo Civil. Jus Navigandi,
Teresina, ano 8, n. 64, 1 abr. 2003. Disponvel em: <http://jus.uol.com.br/revista/texto/3901>. Acesso em:
10 nov. 2010