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Cas pratique

Cours : Droit des obligations, sources : contrats

Enonc :
Votre oncle a enfin trouv la maison de ses rves. Il a sign un acte intitul promesse unilatrale
de vente avec son vendeur. Cette promesse stipule quil doit verser, ds la signature, une somme
reprsentant 30% du prix de la vente au vendeur. Cette somme correspond lexclusivit qui lui est
rserve pendant deux mois et il est expressment rappel que, si votre oncle ne lve pas loption
dans un dlai de 2 mois, la promesse sera caduque et la somme verse restera dfinitivement acquise
au vendeur.

Question 1 : La promesse est gratuite.


Rponse 1 : Vrai
Rponse juste
Commentaire : Le fait de verser une certaine somme rend la promesse onreuse. Le rgime de
cette somme dargent doit cependant tre prcis. La somme verse rmunre limmobilisation de
limmeuble pendant deux mois au profit du bnficiaire de la promesse. Le promettant sengage donc
immobiliser son bien et, en contrepartie, le bnficiaire lui verse une certaine somme. Sil lve loption,
cette somme simputera sur le prix (la promesse aura donc t gratuite) ; sil ne lve pas loption, cette
somme restera acquise au promettant. Plus quen un prix rendant la promesse titre onreux, la
somme verse sanalyse donc plus justement en une indemnit verse au promettant au cas o le
bnficiaire ne lve pas loption.
Rponse 2 : Faux
Rponse fausse
Commentaire : Rponse fausse. Votre oncle devant verser une certaine somme ds la signature de la
promesse, on ne peut pas considrer que la promesse est gratuite.

Question 2 : La promesse est-elle synallagmatique ou unilatrale ?


Rponse 1 : Unilatrale.
Rponse fausse
Commentaire : En principe, la promesse est unilatrale en ce quelle ne fait peser dobligations que sur
la tte du promettant. Le bnficiaire (votre oncle) nest pas oblig et demeure libre de lever loption qui
lui est octroye ou de ne pas en bnficier. Toutefois, on peut se demander, eu gard limportance
de la somme verse au vendeur (30%) ds la signature de la promesse si le bnficiaire est rellement
libre. Sachant quil perdra une somme importante sil ne lve pas loption, on peut considrer quil est
en ralit oblig de le faire. En effet, la jurisprudence retient que lorsque lindemnit dimmobilisation
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dpasse un certain seuil (5%), le bnficiaire est contraint dacqurir, ce qui a pour effet de transformer
la promesse unilatrale en promesse synallagmatique (Cass. com., 9 novembre 1971, D. 1972, p. 62).
En lespce, il y a donc lieu de penser que, malgr son intitul, la promesse est synallagmatique.
Rponse 2 : Synallagmatique
Rponse juste
Commentaire : La promesse synallagmatique est celle dans laquelle les deux parties ont consenti
acqurir le bien. En lespce, seul le vendeur semble avoir donn son consentement, alors que votre
oncle reste libre dacqurir la maison. Il ne supporterait en cela aucune obligation. Cette libert est
toutefois apparente. Limportance de la somme verse au vendeur (30%) ds la signature de lacte rend
en effet illusoire la libert du bnficiaire. Il est contraint de lever loption sil ne veut pas perdre cette
somme importante. De fait, la jurisprudence retient que lorsque lindemnit dimmobilisation dpasse un
certain seuil (5%), le bnficiaire est contraint dacqurir, ce qui a pour effet de transformer la promesse
unilatrale en promesse synallagmatique (Cass. com., 9 novembre 1971, D. 1972, p. 62). En lespce,
il y a donc lieu de penser que, malgr son intitul, la promesse est synallagmatique.

Question 3 : La qualification est-elle importante en matire denregistrement ?


Rponse 1 : Oui
Rponse juste
Commentaire : Larticle 1589-2 du Code civil impose, peine de nullit, un enregistrement de la promesse
unilatrale de vente portant sur u immeuble. Si la promesse est synallagmatique, elle chappe cet
enregistrement (Cass. civ. 3me, 12 juillet 1976, D. 1976, p. 657).
Rponse 2 : Non
Rponse fausse
Commentaire : Il existe des dispositions dans le Code civil qui ne concernent que les promesses
unilatrales de vente mais pas les promesses synallagmatiques. Prenez un Code civil et tentez de
retrouver ce texte.

Question 4 : Si la promesse est synallagmatique, peut-on penser que le contrat de vente


est dfinitivement form ?
Rponse 1 : Oui
Rponse juste
Commentaire : Larticle 1589 du Code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsquil
y a consentement rciproque des deux parties sur la chose et sur le prix . On doit donc considrer
que le contrat de vente est dfinitivement form, sous rserve dventuelles conditions suspensives
qui auraient pu tre stipules (Cass. civ. 3me, 11 juin 1992, Bull. civ. III, n206).
Rponse 2 : Non
Rponse fausse
Commentaire : Il existe dans le Code civil une disposition prvoyant que la promesse synallagmatique
de vente vaut vente. Retrouvez ce texte.

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