Accesin de muebles a inmuebles

Secontemplandoshiptesis:laincorporacindematerialesajenosensuelo
propio(a)ylaincorporacinconmaterialespropiosentierraajena(b).
a
Se incorporan materiales ajenos en suelo propio (art. 738 C.C.)
Laincorporacindelosmaterialesensuelopropioserealizaparaediicar,
sembraroplantar.Laresnovadebeadheriralsuelo.Setratapuesdeuninmueble
poradherencia.Seentiendecomocosaprincipalelsuelo(inmueblepor
naturaleza)ycomocosaaccesorialosmateriales(inmuebleporadherencia).El
dueodelsueloadquiereeldominiodeloconstruidooplantado(loaccesorio
siguelasuertedeloprincipal).
Sinembargo,elpropietariodelterreno,quienganaporaccesineldominiodelo
construidooplantado,deberafrontarlassiguientesconsecuenciasjurdicas,
dependiendodequesuprocederhayasidodiligente(i),negligente
(ii)odoloso(iii):
(i)Sieldueodelterrenoobrdebuenafe,comoconsecuenciadeunajusta
causadeerror,estarobligadoapagaraldueodelosmaterialessujustoprecio
oigualcantidadycalidaddelosbienesempleados.Setrata,entonces,deun
constructorquenoobrnegligentemente(actuconladiligenciamedianadeun
hombreordinario,unbuenpadredefamilia,arts.63y2350C.C.).Elconstructor
(propietariodelterrenoydeloconstruidooplantado)seconvierteendeudorde
unaobligacinalternativarespectodelpropietariodelosmateriales:est
obligadoapagareljustopreciodelosbienesutilizadosodeberentregarotros
bienesdelamismacantidadycalidadquelossustituyan.
Adquiere,entoncesunaobligacinalternativa.Enestetipodeobligacionesse
debenvariasprestaciones,perolaejecucindeunadeellasexoneradela
ejecucindelasotras(art.1556C.C.).
(ii)Sinohubounajustacausadeerror,elconstructorestarobligadoapagarel
justopreciouotrotantodelamismanaturalezadelosbienesusadosy,adems,
deberpagarlosperjuiciosquesecausenalpropietariodelosmateriales.Eneste

caso,setratadeunconstructornegligentequenoempleunadiligenciamediana
enelcaso
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concreto(art.63C.C.).Seconigura,pues,suculpa,exigidaporelrgimen
generalderesponsabilidad(art.2341C.C.).
(iii)Sielconstructoractudemalafe,estarobligadoapagareljustopreciode
losbienesusados,mslosperjuiciosquesecausen,ydeberasumirlas
consecuenciaspenalesdelcaso.Setratadeunconstructorqueactucondolo.Se
conigura,amsdelaresponsabilidadcivil,laresponsabilidadpenal. 911b.Se
incorporanmaterialespropiosensueloajeno(art.739C.C.)
Sieldueodelterreno,conconocimientodelhecho,permitiqueserealizarala
construccin,sucomportamientodebeentendersecomounverdadero
consentimientodeuncontratodeconfeccindeunaobramaterialodeventa
(arts.2053C.C.),paraestosefectospodratratarsedeuncontratodeventa(art.
1849C.C.).
Sobreestepuntoenparticularnuestrajurisprudenciahasostenido:"Enltimas,
cuandohayuncontratodepormedio,sernlasreglasdeeseacuerdode
voluntadeslasquegobiernenelreconocimientodelasmejoras,sinquesea
posibledarcabidaaotrasinstitucionesconteleologasextraasalmbito
negocial".912LuisClaroSolar913anotaque
...ordinariamenteelqueediicaenterrenoajenolohacecomoposeedor;pero
podraserunmerotenedor,unarrendatarioporejemplo.Elcontratoquehaya
mediadoentreelmerotenedoryelpropietariodeterminarsusrespectivos
derechosenmateriadeprestaciones.Cuandoobraenvirtuddeunvnculo
jurdico,deunaobligacin
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emanadadeuncontratoouncuasicontrato,unaagenciaoiciosa,porejemplo,
todaslasdiicultadesdebenserresueltassegnlanaturalezaparticulardela
obligacinexistenteentrelaspartesylaequidadnopodraserinvocadapara
modiicarlas.

Aslascosas,pararecobrarlo,eldueodelterrenodebepagaralconstructoro
sembradorelpreciodelaconstruccin,plantacinosementera.Esdecir,la
normativalereconocealcontratantemejoristaoconstructordelaobramaterial,
comogarantarealdesucrditocontraelpropietariodelterreno,underechode
retencin.
Enalgunasocasionessehaairmadoqueconelartculo739delC.C.seconsagr
ennuestropaselderechodesupericie.As,sehaconsideradoque"lashiptesis
reguladasporel739obedecenmsalaestructuracindeunautnticoderechode
supericie[...]queacasosdeaccesin[...]siparaqueelpropietariodelsuelo
adquieralapropiedaddelaobrasenecesitahacerunadeclaracindeadquisicin,
elloindicaqueanteserapropietarionicamentedelsueloynodelaobra,quele
pertenecealquelahizo".914
Enrealidad,creemosquesetratadeunasituacinjurdicaprovisional.
Elderechorealdesupericiesuponenecesariamentedosderechosrealesde
propiedadencabezadetitularesdiferentes.Perolalegislacinpositiva
colombiananohareglamentadoelderechorealdesupericie,comoderechoreal
deinitivoyestable[...]Elprrafosegundodel739contemplasimplementeuna
situacinjurdicaprovisionalqueesnecesarioliquidarenalgnmomento[...].
Enresumen:elmejoradornopuedeserdesposedohastaquemediela
liquidacindequesehablahastaelpagodelasmejoras.915
Endeinitiva,alcontratanteconstructorselereconoce,comogarantadesu
crdito,underechorealderetencin.
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Paraterminar,enunfalloreveladorseaclaralosiguiente:
Cuandolaconstruccinsehizoacienciaypacienciadelpropietariodelsuelo,
entoncesste,pararecobrarlo,debepagarelvalordelediicio,delquesehace
dueoporvirtuddelaaccesin,ynopuedeobligaraquienhizolaconstruccin
apagarleelvalordelsuelo,porqueelconsentimientoqueotorgparala
realizacindelaobraestdiciendoquestafueaceptadaporl,ydebeentonces
atendersealaregladeequidaddequenadiepuedeenriquecersesincausaa

expensasdeotro.Yalmismoprincipioobedecelaobligacinquetieneelque
ediicensueloajeno,dedevolverasudueoelterreno,sinquepuedaalegar,
paraconservarloensupoder,queleperteneceporhaberpagadoelvalordelos
materiales,obrademanoydireccindelaobra.916
Porelcontrario,siseediica,planta,osiembra,sinelconocimientodeldueodel
terreno,elmejoristaoconstructordebeconsiderarseunposeedor(demalao
buenafe,segnelcaso).Enestascircunstancias,eldueodelterrenotienedos
alternativaslegales;concretamente,enelartculo739delC.C.seconsagraun
derechodeopcin917paraelpropietariodelterreno:
(i)Elpropietariopuedeejercerlaaccinreivindicatoria(artculo946C.C.).
Naturalmente,sielreivindicadorlograprobarsudominiosobreelbien,
recuperarlaposesindeeste,incluidos,claroest,susaccesorios:loconstruido
oplantado(inmueblesporadhesin,recurdesequelasupericiecedeal
suelo,supericiessolocedit).
Sinembargo,elreivindicadorledebepagaralposeedor(elconstructor)las
mejorasqueharealizadoenelbien.Comoloexplicaremosmsadelantecuando
abordemoslaaccinreivindicatoria,sielconstructoresreconocidocomo
poseedordemalafe,elreivindicadorsolamenteledebepagarelvalordelas
mejorascaliicadascomo
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necesarias(art.965C.C.).Sielconstructoresreconocidocomoposeedorde
buenafe,elreivindicadordebeabonarletantoelvalordelasmejorastiles,como
eldelasnecesarias(arts.965y966C.C.).918
(ii)Enelartculo739delC.C.tambinseestablecequeelpropietariodelterreno
podrobligaralconstructoraadquirirelsuelo,pagndoseleeljustopreciodel
terreno,intereseslegalesportodoeltiempoquelohubiesetenidoensupodery
valordelosperjuicioscausados.Entrminosprcticos,pensaramosqueesta
opcinseramenosviablequelaprimera.