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En outre, il convient de souligner deux particularits figurant dans le rfrentiel de

certification NF btiments tertiaires dmarche HQE ddi aux plates-formes


logistiques: les conditions de travail et ladaptation du btiment au process.
Enfin, pour les plates-formes et btiments logistiques, il est galement possible de
se distinguer par le classement Afilog qui vient complter le dispositif de certification
en proposant trois niveaux de classement (de 1 3 toiles) pour cette catgorie
de btiments.
Les principales oprations ralises dans un btiment logistique
Pour les entrepts de stockage, les oprations physiques ncessitent principalement
des prparateurs de commandes et des caristes. La chronologie des oprations est
la suivante :
zz rception et contrle de marchandises ;
zz mise en place de palettes dans la zone de stockage de lentrept ;
zz traitement des marchandises la palette, au carton ou lunit (dans le
cas dun traitement lunit, un rapprovisionnement et une prparation de
commandes sont ncessaires) ;
zz post manufacturing: dans certains entrepts, des oprations de finition
de la marchandise (tiquetage, emballage, coloris...) sont ralises ;
zz chargement du vhicule.
Pour une plate-forme de messagerie ou de cross-docking , la marchandise est
rceptionne, trie puis recharge. Les oprations physiques ralises dans ce type
dentrept ncessitent des caristes et manutentionnaires (manipulant la marchandise
en palettes ou en colis) : aucune tche de prparation de commande ny est ralise.
Limmobilier logistique : quelques donnes chiffres

varient de 42 45 /m HT environ. Les entrepts de messagerie ont des


loyers atteignant le double de ces prix en raison de la proximit dune
grande agglomration, de leur taille faible et de la part importante de
bureaux que ces entrepts doivent comporter pour la partie commerciale.

Direction gnrale
des Infrastructures,
des Transports

des Transports

et de la Mer

et de la Mer

SETRA

SETRA

Lordre de grandeur du prix de construction dun entrept est de


350 400 /m HT, ce prix pouvant varier sensiblement en fonction
des sujtions spciales ou de la qualit de construction. Un btiment
logistique est donc amorti sur une dure dune dizaine danne environ:
cela souligne limportance de sassurer de lattractivit long terme du
btiment, pour viter une sous-utilisation ou un abandon du btiment
terme.

Mars 2010

Sur la base dune analyse portant sur 233 entrepts de plus de 5 000 m,
ltude du Stra sur les btiments logistiques conclut, malgr la grande
distribution des ratios demploi et flux de vhicules en fonction de la taille
dun btiment logistique, aux fourchettes suivantes :
zz rapport entre surface du bti et surface du terrain entre 0,17 et 0,53;
zz entre 7 et 17 portes quai pour 10 000 m de bti;
zz entre 10 et 70 emplois directs pour 10 000 m de bti ;
zz entre 7 et 77 poids lourds entrants et sortants (somme des flux
entrants et sortants) pour 10 000 m de bti ;
zz entre 0,23 et 2,25 emplois par poids lourd (somme des flux entrants
et sortants).
Ltude Les btiments logistiques : fonction et impacts sur les territoires
du Stra, dont le rapport complet est en tlchargement libre ladresse
suivante :
www.setra.developpement-durable.gouv.fr/
Les-batiments-logistiques-Fonction.html
Contact :
Damien Orsini, Damien.Orsini@developpement-durable.gouv.fr
Tlphone : 01 46 11 31 31

On observe une croissance rgulire et continue du parc immobilier logistique national


depuis le dbut des annes 1980. Le parc tait infrieur 5 millions de m en 1984
et il dpasse aujourdhui les 35 millions de m.
La logistique demeure une classe dactif immobilier recherche et les taux de
rendement (rapport du loyer charges comprises au prix dacquisition hors taxes)
sont de lordre de 6 8 %.
Les loyers de la rgion parisienne varient de 47 52 /m HT environ (chiffres
valables pour 2008) alors que les prix pratiqus dans les autres rgions franaises

Les entrepts
et les plates-formes
logistiques
Dfinitions
On appelle entrept un btiment dans lequel les marchandises sont
stockes plus de 24 heures. Ces entrepts sont munis dtagres (racks)
pour le rangement des palettes ou des colis.

Entrepts et territoires : quelques ratios

On appelle plate-forme un btiment dans lequel les marchandises sont


stockes sur une dure de temps trs limite (moins de 24 h), dans le
cadre dune opration de dgroupage/groupage. Une plate-forme nest
pas quipe dtagres, les marchandises restant sur le quai dans lattente
de leur prise en charge.
Certains btiments logistiques sont pour partie des entrepts, pour partie
des plates-formes. Ce cas est frquent dans la grande distribution : les
produits alimentaires secs sont entreposs alors que les produits frais sont
traits dans la partie plate-forme du btiment.

Imprim sur du papier certifi colabel europen

des cibles : lenvironnement immdiat (gestion des flux sur la plate-forme en vue
de limiter limpact sur le voisinage, recours au multimodal), lnergie (traitement
spcifique de la consommation dnergie des bureaux et des entrepts), la gestion
de leau, le confort hygrothermique (traitement spcifique de lentrept), le confort
visuel (optimisation de lapport dclairage naturel via la conception des vitrages),
la qualit sanitaire de lair.

Direction gnrale
des Infrastructures,

Quest-ce-quun entrept construit en gris ? Il sagit dun projet


pour lequel lensemble des dmarches pralables au lancement de la
construction est dj ralis : acquisition du foncier, tudes prparatoires,
dfinition du projet, obtention du permis de construire et autres autorisations
administratives ncessaires.
Quest-ce-quun entrept construit en blanc ? Il sagit dun entrept
destin la location ou la vente, dont la construction est lance sans quil
ait t lou lavance un ou plusieurs utilisateurs. La prise de risque est
ici plus importante pour le promoteur qui anticipe un besoin. Cette rserve
lui octroie linverse une trs forte ractivit.
Les acteurs de limmobilier logistique
Les chargeurs, industriels ou distributeurs, peuvent effectuer leurs oprations logistiques par eux-mmes, ou faire appel un prestataire. Les
grands consommateurs de surfaces dentrepts sont la grande distribution
(produits de consommation courante) et les industriels, principalement
dans la partie aval (distribution des produits fabriqus).

Ministre de lcologie, de lnergie,du Dveloppement durable et de la Mer


en charge des Technologies vertes et des Ngociations sur le climat

www.developpement-durable.gouv.fr

www.developpement-durable.gouv.fr

Les amnageurs sont souvent des tablissements publics en lien avec les collectivits
locales ou avec les chambres de commerce et dindustrie. Leur rle est didentifier des
terrains propices, en lien avec les communes, de les viabiliser afin de les proposer aux
promoteurs.
Les promoteurs jouent un rle cl : Ils prennent des options sur des terrains, tudient
les projets et demandent les autorisations de construire.
Les commercialisateurs, appels par les promoteurs, connaissent finement le march
et jouent le rle dintermdiaire entre loffre et la demande de btiments logistiques.
Lutilisateur final de lentrept construit est soit le chargeur, quand celui-ci ralise
lui-mme ses prestations logistiques, soit un prestataire mandat par un chargeur.
Ces prestataires, appels galement 3PL (Third Party Logistics) ou 4PL (Fourth Party
Logistics) prennent en charge pour le compte dautrui lexcution de leurs prestations
logistiques. Ils sont titulaires des autorisations dexploiter.
Les critres de localisation des btiments logistiques
Les principaux critres examins par les promoteurs pour la slection dun terrain sont
le bassin de consommation (limportance de la population prsente dans un rayon de
150 ou 200 kilomtres autour du terrain considr est un critre important de choix),
la qualit de la desserte en infrastructures (principalement routire, ferroviaire ou
fluviale), le bassin demploi ainsi que dautres critres comme la qualit du sol, la
situation administrative, lenvironnement industriel et tertiaire, la fiscalit locale et le
prix du foncier.
Les rayons daction des btiments logistiques
On distingue gnralement sept grandes catgories de btiments logistiques.
Rayon de desserte

Taille
de lentrept

Critres de positionnement

Entrept de distribution
europen

1000 1500 km

++++

Proximit dun port ; positionnement


du barycentre des entrepts rgionaux.

Plate-forme de
groupage-clatement

800 km

++ ou +++

Aux barycentres des sites


de production et de distribution

Entrept vocation
rgionale ou locale

200 km

+++

Fonction du rseau de magasins

Plate-forme de
messagerie (hors hubs)

Dpartement

++

Proximit dune agglomration,


ou dindustriels dans certains cas

Plate-forme
de distribution urbaine

50 km

Proximit dune agglomration

Entrept de stockage
avanc dun industriel

De 10 1000 km

Proximit de lindustriel

Site de
post-manufacturing

1000 1500 km

+++

Cot des prestations de postmanufacturing; proximit des sites


de production et de distribution.

Caractristiques gnrales des grands types de btiments logistiques - conception : CETE Ouest

Il existe trois grands types de rseaux dentrepts


L e rseau en trompette est fortement utilis dans le secteur de la grande distribution.
Le fournisseur livre le centre de distribution, dont la vocation est de desservir un pays
ou un continent entier. Ces centres de distribution sont souvent implants prs des
ports car les produits manufacturs non alimentaires sont largement imports par voie
maritime. Puis le centre de distribution approvisionne les plates-formes rgionales,
dont la vocation est de desservir les points de vente dune ou plusieurs rgions.
Le rseau en entonnoir se rencontre chez les chargeurs, en amont des expditions
vers les clients ou en amont des sites des grands donneurs dordre de laronautique ou de lautomobile. Ainsi les marchandises sont achemines des usines ou
des fournisseurs vers des plates-formes de groupage-clatement puis vers un site
dexpdition ou vers une usine.
Le rseau type messagerie ou cross-docking , utilis en messagerie, permet
de consolider un ensemble de flux aux origines et destinations diffrentes : la plateforme de groupage-dgroupage rassemble dans un premier temps les marchandises
venant des diffrents points denlvement, les trie en fonction des points de livraison,
puis les expdie.
Il convient de souligner quun chargeur peut utiliser plusieurs organisations logistiques
diffrentes, donc plusieurs types de rseaux dentrepts diffrents, en fonction des
contraintes particulires des produits. Ainsi, la grande distribution utilise le cross-docking
pour les produits frais, et un rseau en trompette pour les produits alimentaires secs
ou les produits non alimentaires.
Les principales dimensions et lorganisation interne dun btiment
logistique
Dans le cadre des travaux mens sur limmobilier logistique, une classification des
btiments destins aux activits de stockage et de distribution a t tablie :
zz entrepts de classe A: entrepts de haute fonctionnalit. Ils rpondent, entre
autres, aux critres suivants: hauteur suprieure 9,3 m, aire de manuvre
dune profondeur suprieure 35 m, un quai pour 1000 m, rsistance au sol
de 5t/m, chauffage, systme dextinction ;
zz entrepts de classe B: entrepts rpondant aux standards modernes. Ils doivent
notamment bnficier dune hauteur suprieure 7,5 m, dune aire de manuvre
dune profondeur suprieure 32 m, dun quai pour 1500 m, dune rsistance
au sol minimale de 3t/m et dun systme dextinction ;
zz entrepts de classe C: cette catgorie inclut tous les entrepts qui ne relvent
pas des classes A ou B ;
zz m essagerie: locaux de distribution (groupage et dgroupage) de hauteur
moyenne, avec des portes quai en vis--vis sur toute la longueur du btiment;
zz entrepts frigorifiques: entrepts comprenant une isolation thermique et une
source de froid qui leur permettent dobtenir et de conserver une faible temprature (froid positif suprieur 0 C ou froid ngatif infrieur 0 C).
Source : Observatoire rgional de limmobilier dentreprise (ORIE) le-de-France

On estime quun entrept classique reprsente une capacit de stockage de 1,2


1,5 palette par m. La prsence de racks dynamiques (chariots automatiss prlevant
les palettes dans leur logement) permet daugmenter cette capacit 3 palettes
par m. Les racks dynamiques permettent en effet de stocker sur des hauteurs
beaucoup plus importantes et davoir des alles entre les racks beaucoup plus troites.
Les entrepts sont classiquement organiss de la manire suivante : une zone
de rception et dexpdition et une zone de stockage dcoupe en trois parties,
respectivement les produits forte, moyenne et basse rotation. Ces produits sont
disposs dans lentrept de manire minimiser les dplacements des caristes. Une
plate-forme de cross-docking, o les marchandises ne font que transiter, est quant
elle habituellement organise en une zone de rception, une zone dexpdition
et une zone de stock tampon entre les deux.
Les diffrentes catgories dentrepts au sens
de la rglementation sur les installations classes
pour la protection de lenvironnement (ICPE)
La nomenclature ICPE classe les installations sous le rgime de la dclaration ou de
lautorisation. Cette nomenclature sorganise autour de deux parties : la premire
fait rfrence aux substances (catgories commenant par un 1) et la deuxime fait
rfrence aux activits (catgories commenant par un 2). Concernant les btiments
de stockage, les rubriques concernes sont les suivantes :
zz 1 510, la plus courante, concerne le stockage de matires, produits ou substances combustibles dans des entrepts couverts ;
zz 1 530 concerne les dpts de bois, papier, carton ou matriaux combustibles
analogues ;
zz 1 432 concerne le stockage en rservoirs manufacturs de liquides inflammables ;
zz 2 662 concerne le stockage de polymres ;
zz 2 663 concerne le stockage de pneumatiques et produits composs dau
moins 50 % de polymres ;
zz 2 910 concerne les installations de combustion ;
zz 2 920 concerne les installations de rfrigration, compression (dont sont
quips les entrepts frigorifiques) ;
zz 2 925 concerne les installations de charges daccumulateurs (certains outils de
manutention fonctionnent sur batterie et ncessitent donc ce type dinstallation).
La certification haute qualit environnementale
des btiments logistiques
Le 15 janvier 2009, lentre en vigueur du rfrentiel plate-forme logistique tabli
par Afilog et Certiva et les nouvelles caractristiques communes de la certification
NF btiments tertiaires dmarche HQE ont permis limmobilier logistique de
prtendre la certification NF btiments tertiaires-dmarche HQE. Depuis 2009, des
spcificits propres sont dornavant intgres aux entrepts et dclines sur chacune